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si ces perceptions étaient légitimes, il est du moins certain qu'elles épuisaient le maximum autorisé par la loi; — Attendu, d'autre part, qu'il est constaté en fait par l'arrêt attaqué que, si les valeurs déposées chez Banon frères à titre de garantie de remboursement appartenaient à Ferchat personnellement, néanmoins le dépôt en était fait pour le compte et dans l'intérêt de la société créditée; — Attendu que, par une juste conséquence de ce qui précède, l'arrêt attaqué décide: 1° que le compte courant entre Banon frères et la société créditée sera rectifié en ce sens qu'il devra présenter à l'actif de Banon frères toutes les sommes par eux avancées, inscrites à la date de ces avances, et à leur passif toutes les sommes produites par la réalisation en espèces des valeurs remises par Ferchat, aussi à la date de cette réalisation, de sorte que l'intérêt et la commission ci-dessus spécifiés ne soient perçus par les créditeurs que sur leurs débours réels; 2° que toute autre manière de compter entre les parties aboutirait à un résultat usuraire; que, dès lors, en déclarant recevable l'action des défendeurs au pourvoi, tendant au redressement du compte entre Banon frères et la Société Lobin et Ferchat, nonobstant l'admission du solde dudit compte au passif de la faillite de ladite société, l'arrêt dénoncé n'a violé aucune loi; — Et attendu que, le motif qui précède suffisant pour justifier le dispositif de l'arrêt, il devient inutile d'examiner. Le premier moyen de cassation; — Rejeté, etc. Du 11 nov. 1885. — Ch. civ. — MM. Barbier, Barbier, prés.; Merville, rapp.; Desjardins, av. gén. (concl. conf.); Costa et Sabatier, av. CASS.-REQ. 3 mai 1886. SERVITUDES, VUES, DÉFENSE DE BÂTIR, DISTANCE LÉGALE, VENTE, CONVENTION, INTERPRÉTATION. Le vendeur, qui, dans le contrat de vente d'une maison prenant jour par deux fenêtres sur la propriété du vendeur, s'est obligé à respecter les deux jours de la maison vendue, ne peut élever un mur même à la distance de 1m,90 de ces fenêtres, si cette construction, en modifiant d'une manière préjudiciable l'éclairage et l'aération des appartements de la maison vendue, a pour effet
Ferchat, nonobstant l'admission du solde dudit compte au passif de la faillite de ladite société, l'arrêt dénoncé n'a violé aucune loi; — Et attendu que, le motif qui précède suffisant pour justifier le dispositif de l'arrêt, il devient inutile d'examiner. Le premier moyen de cassation; — Rejeté, etc. Du 11 nov. 1885. — Ch. civ. — MM. Barbier, Barbier, prés.; Merville, rapp.; Desjardins, av. gén. (concl. conf.); Costa et Sabatier, av. CASS.-REQ. 3 mai 1886. SERVITUDES, VUES, DÉFENSE DE BÂTIR, DISTANCE LÉGALE, VENTE, CONVENTION, INTERPRÉTATION. Le vendeur, qui, dans le contrat de vente d'une maison prenant jour par deux fenêtres sur la propriété du vendeur, s'est obligé à respecter les deux jours de la maison vendue, ne peut élever un mur même à la distance de 1m,90 de ces fenêtres, si cette construction, en modifiant d'une manière préjudiciable l'éclairage et l'aération des appartements de la maison vendue, a pour effet de diminuer notablement les avantages dont avait joui le vendeur, précédent propriétaire, et en vue desquels le prix relativement élevé de l'acquisition avait été stipulé, de telle sorte que l'acquéreur avait dû les considérer comme lui étant virtuellement garantis (4) (C. civ., 675, 678, 679 et 1625). (Duboscq C. Court). 6 août 1885, arrêt de la Cour de Rennes, ainsi conçu: — «La Cour;— Considérant que Duboscq, propriétaire d'un terrain et de deux maisons sis rue de la Palestine, vendit l'une de ces maisons, le 16 mars 1869, à la demoiselle Court, en stipulant que le « mur nord du salon » serait mitoyen, et se réservant le droit de s'en servir pour construire, à condition de « respecter » les deux jours de ce côté de la maison vendue; — Considérant que les deux jours dont s'agit sont deux fenêtres ouvrantes, de 1m,03 de largeur chacune, éclairant, au premier étage, deux chambres dont l'une n'a pas et ne peut avoir d'autre ouverture; que Duboscq, usant, très peu de temps après la vente, de la faculté qu'il s'était réservée, adossa le long du mur nord du salon, sis au rez-de-chaussée, un édifice qui se termina à la hauteur du premier
6 août 1885, arrêt de la Cour de Rennes, ainsi conçu: — «La Cour;— Considérant que Duboscq, propriétaire d'un terrain et de deux maisons sis rue de la Palestine, vendit l'une de ces maisons, le 16 mars 1869, à la demoiselle Court, en stipulant que le « mur nord du salon » serait mitoyen, et se réservant le droit de s'en servir pour construire, à condition de « respecter » les deux jours de ce côté de la maison vendue; — Considérant que les deux jours dont s'agit sont deux fenêtres ouvrantes, de 1m,03 de largeur chacune, éclairant, au premier étage, deux chambres dont l'une n'a pas et ne peut avoir d'autre ouverture; que Duboscq, usant, très peu de temps après la vente, de la faculté qu'il s'était réservée, adossa le long du mur nord du salon, sis au rez-de-chaussée, un édifice qui se termina à la hauteur du premier étage, et à 0m,60 dessous des fenêtres en question, par une terrasse recouverte en zinc ; mais que, tout récemment, il s'avisa de construire au-dessus de cet édifice, vis-à-vis desdites fenêtres et en retrait seulement de 1m,90 sur (1-2-3) Il est de jurisprudence certaine que la vérification et l'affirmation des créances dans une faillite forment un contrat judiciaire, qui place les créances admises sans protestation ni réserve à l'abri de toute contestation ultérieure, à moins que leur admission n'ait été le résultat du dol ou de la fraude. V. Cass. 28 nov. 1881 (S. 1882.1.82. — P. 1882.1.170); 14 janv. et 23 févr. 1885 (S. 1885.1.159 et 337. — P. 1885. 1.383 et 849), les notes, et notamment celle de M. Labbé sous ce dernier arrêt. Au cas de dol au de fraude il y a lieu d'assimuler le cas d'un manquement ou d'une fraude à une loi d'ordre public à laquelle il n'est pas permis de dérocher par des conventions particulières, et il faudrait le décider ainsi, soit, comme dans notre espèce, sur la demande du débiteur qui a obtenu son concordat, soit sur la demande du syndic lui-même, le contrat judiciaire n'étant pas plus opposable à l'un qu'à
créances dans une faillite forment un contrat judiciaire, qui place les créances admises sans protestation ni réserve à l'abri de toute contestation ultérieure, à moins que leur admission n'ait été le résultat du dol ou de la fraude. V. Cass. 28 nov. 1881 (S. 1882.1.82. — P. 1882.1.170); 14 janv. et 23 févr. 1885 (S. 1885.1.159 et 337. — P. 1885. 1.383 et 849), les notes, et notamment celle de M. Labbé sous ce dernier arrêt. Au cas de dol au de fraude il y a lieu d'assimuler le cas d'un manquement ou d'une fraude à une loi d'ordre public à laquelle il n'est pas permis de dérocher par des conventions particulières, et il faudrait le décider ainsi, soit, comme dans notre espèce, sur la demande du débiteur qui a obtenu son concordat, soit sur la demande du syndic lui-même, le contrat judiciaire n'étant pas plus opposable à l'un qu'à l'autre dans cette hypothèse. (4) En principe, la servitude de vue n'emporte prohibition de bâtir qu'à la distance fixée par l'art. 678, C. civ., lorsque le titre constitutif de la servitude ne détermine ni explicitement ni implicitement la distance à laquelle le propriétaire du fonds servant est obligé de se tenir pour bâtir sur son fonds. V. Cass. 7 mars 1855 (S. 1856. 1.392. — P. 1856.2.400), et le renvoi; 5 août 1862 (sol.implic.) (S. 1863.1.134. — P. 1863.487). Adde; Toullier, t. 3, n. 533; Duranton, t. 5, n. 520; A.-M. Demante et Colmet de Santerre, Cours anal, de C. civ., t. 2, n. 535 bis, I ; du Caurroy, Bonnier et Roustain, Comm. du C. civ., t. 2, n. 321; MM. Aubry et Rau, t. 3, p. 94, § 253, texte et note 21 ; Laurent, Princ. de dr. civ., t. 8, n. 66; Solon, Servitudes, n. 277; Demolombe, Tr. des servitudes, t. 2, n. 578. Que si le propriétaire du fonds dominant prétend que la défense de bâtir s'étend au-delà de la distance fixée par l'art. 678, C. civ., les tribunaux ont à examiner si cette défense résulte réellement du titre constitutif de la servitude. A cet égard,
tenir pour bâtir sur son fonds. V. Cass. 7 mars 1855 (S. 1856. 1.392. — P. 1856.2.400), et le renvoi; 5 août 1862 (sol.implic.) (S. 1863.1.134. — P. 1863.487). Adde; Toullier, t. 3, n. 533; Duranton, t. 5, n. 520; A.-M. Demante et Colmet de Santerre, Cours anal, de C. civ., t. 2, n. 535 bis, I ; du Caurroy, Bonnier et Roustain, Comm. du C. civ., t. 2, n. 321; MM. Aubry et Rau, t. 3, p. 94, § 253, texte et note 21 ; Laurent, Princ. de dr. civ., t. 8, n. 66; Solon, Servitudes, n. 277; Demolombe, Tr. des servitudes, t. 2, n. 578. Que si le propriétaire du fonds dominant prétend que la défense de bâtir s'étend au-delà de la distance fixée par l'art. 678, C. civ., les tribunaux ont à examiner si cette défense résulte réellement du titre constitutif de la servitude. A cet égard, ils ont un pouvoir souverain d'interprétation. V. Cass. 31 mai 1880 (S. 1881.1.199. — P. 1881.1.492), et le renvoi. Dans l'espèce de l'arrêt ci-dessus reproduit, les juges du fait avaient reconnu, en interprétant le titre constitutif de la servitude, que la concession des vues sur le terrain du vendeur impliquait pour celui-ci défense de bâtir même à la distance fixée par l'art. 678, C. civ., et la Cour de cassation ne pouvait qu'accepter une pareille interprétation. 1re PARTIE. a maison de l'appelante, un nouveau mur, qu'il vient, au cours du procès et au mépris des défenses réitérées, d'élever parallèlement jusqu'au niveau du toit, de telle sorte que la façade nord de cette maison se trouve emprisonnée comme dans un long couloir dont elle formerait un des cotés ; — Considérant qu'il s'agit de rechercher si Duboscq avait le droit de construire dans ces conditions, et s'il n'a pas contrevenu à l'obligation qu'il avait assumée dans le contrat du 16 mars, question qui doit se résoudre par l'interprétation de la convention elle-même, et non, comme l'ont à tort pensé les premiers juges, par l'application de l'art. 678, C. civ., qui ne statue que pour le cas où il n'existe aucune convention
pour celui-ci défense de bâtir même à la distance fixée par l'art. 678, C. civ., et la Cour de cassation ne pouvait qu'accepter une pareille interprétation. 1re PARTIE. a maison de l'appelante, un nouveau mur, qu'il vient, au cours du procès et au mépris des défenses réitérées, d'élever parallèlement jusqu'au niveau du toit, de telle sorte que la façade nord de cette maison se trouve emprisonnée comme dans un long couloir dont elle formerait un des cotés ; — Considérant qu'il s'agit de rechercher si Duboscq avait le droit de construire dans ces conditions, et s'il n'a pas contrevenu à l'obligation qu'il avait assumée dans le contrat du 16 mars, question qui doit se résoudre par l'interprétation de la convention elle-même, et non, comme l'ont à tort pensé les premiers juges, par l'application de l'art. 678, C. civ., qui ne statue que pour le cas où il n'existe aucune convention au sujet de la servitude; — Considérant que, dans cet arrêt d'idées, et pour expliquer cette partie de la convention, l'intimé prétendrait en vain avoir voulu simplement s'interdire la faculté de construire à une distance moindre que celle fixée par l'art. 678 ; qu'il est facile de répondre que, si cette clause ne devait pas avoir d'autre portée, il eût été superflu de l'insérer dans l'acte de vente, puisqu'à défaut même de cette convention, le cas eût été régi par l'art. 678, auquel d'ailleurs on n'eût pas manqué de se référer purement et simplement, si telle avait été l'intention des parties; que c'est vainement encore qu'il voudrait soutenir qu'en l'absence de la clause litigieuse, ayant la faculté d'acquérir la mitoyenneté de la partie supérieure du mur, il eût, en le faisant, acquis par là-même le droit d'obstruer complètement les fenêtres y existant, et que c'est tout au moins contre cette éventualité qu'il a entendu garantir la demoiselle Court, en s'engageant comme il l'a fait envers elle; que cette proposition est doublement erronée, d'abord parce que l'acquisition de la mitoyenneté d'un mur par le propriétaire voisin ne confère point à celui-ci le droit d'y supprimer les ouvertures dont l'existence repose soit
cette clause ne devait pas avoir d'autre portée, il eût été superflu de l'insérer dans l'acte de vente, puisqu'à défaut même de cette convention, le cas eût été régi par l'art. 678, auquel d'ailleurs on n'eût pas manqué de se référer purement et simplement, si telle avait été l'intention des parties; que c'est vainement encore qu'il voudrait soutenir qu'en l'absence de la clause litigieuse, ayant la faculté d'acquérir la mitoyenneté de la partie supérieure du mur, il eût, en le faisant, acquis par là-même le droit d'obstruer complètement les fenêtres y existant, et que c'est tout au moins contre cette éventualité qu'il a entendu garantir la demoiselle Court, en s'engageant comme il l'a fait envers elle; que cette proposition est doublement erronée, d'abord parce que l'acquisition de la mitoyenneté d'un mur par le propriétaire voisin ne confère point à celui-ci le droit d'y supprimer les ouvertures dont l'existence repose soit sur un titre, soit sur la prescription, soit enfin, comme il s'agit au procès, sur la destination du père de famille, un tel mode d'extinction des servitudes n'étant point autorisé par la loi; et ensuite, parce qu'à supposer que Duboscq eût pu se prévaloir d'un droit aussi exorbitant, il eût été, comme vendeur, non recevable à l'exercer, étant tenu en cette qualité à la garantie de son fait personnel; qu'il faut donc nécessairement chercher un autre sens à la convention; — Or, considérant que la maison dont s'agit, vendue moyennant un prix relativement élevé pour l'époque, ne pouvait l'être à des conditions si favorables pour Duboscq qu'autant que l'acheteur se vît assuré des avantages dont avait joui jusque-là le précédent propriétaire, en ce qui touche au moins les deux points essentiels : l'air et la lumière; que celui-ci, stipulant comme supplément de prix la mitoyenneté de la partie inférieure du mur, devait naturellement, en retour, faire certaines concessions à son acheteur; qu'il vient pourtant d'être démontré qu'il ne lui eût rien concédé si la convention devait être interprétée dans un sens conforme à ses prétentions; qu'en promettant de respecter les jours existants, et qui sont des vues droites sur son
été, comme vendeur, non recevable à l'exercer, étant tenu en cette qualité à la garantie de son fait personnel; qu'il faut donc nécessairement chercher un autre sens à la convention; — Or, considérant que la maison dont s'agit, vendue moyennant un prix relativement élevé pour l'époque, ne pouvait l'être à des conditions si favorables pour Duboscq qu'autant que l'acheteur se vît assuré des avantages dont avait joui jusque-là le précédent propriétaire, en ce qui touche au moins les deux points essentiels : l'air et la lumière; que celui-ci, stipulant comme supplément de prix la mitoyenneté de la partie inférieure du mur, devait naturellement, en retour, faire certaines concessions à son acheteur; qu'il vient pourtant d'être démontré qu'il ne lui eût rien concédé si la convention devait être interprétée dans un sens conforme à ses prétentions; qu'en promettant de respecter les jours existants, et qui sont des vues droites sur son terrain, il est manifeste qu'il a voulu s'engager à ne rien faire qui pût, non pas masquer la vue sur toute l'étendue de sa propriété (ce que l'appelante ne va pas d'ailleurs jusqu'à prétendre), mais tout au moins modifier d'une manière préjudiciable l'éclairage et l'aération des appartements voisins; qu'une pareille clause emportait prohibition, non de toute entreprise directe et immédiate sur lesdites ouvertures (ce qui était de toute évidence), mais d'un fait quelconque pouvant, même à distance, en restreindre l'usage; que telle était si bien l'intention des parties que, presque aussitôt après la vente, elle se traduisit, de la part de Duboscq, par la construction, le long de la partie mitoyenne du mur, d'un appartement destiné à lui servir de salon, qu'il eut soin d'arrêter, comme il a été dit plus haut, à 0m,60 au-dessous des fenêtres de l'appelante; que le fait d'avoir conservé pendant de longues années cet édifice ainsi tronqué, quelque disgracieux et incommode qu'il dût être pour lui-même, semble bien établir que Duboscq croyait alors avoir épuisé son droit; que cette circonstance révèle, en tout cas, de quelle manière il comprenait la clause litigieuse, à cette date voisine du contrat, et qu'il est hors de doute que
clause emportait prohibition, non de toute entreprise directe et immédiate sur lesdites ouvertures (ce qui était de toute évidence), mais d'un fait quelconque pouvant, même à distance, en restreindre l'usage; que telle était si bien l'intention des parties que, presque aussitôt après la vente, elle se traduisit, de la part de Duboscq, par la construction, le long de la partie mitoyenne du mur, d'un appartement destiné à lui servir de salon, qu'il eut soin d'arrêter, comme il a été dit plus haut, à 0m,60 au-dessous des fenêtres de l'appelante; que le fait d'avoir conservé pendant de longues années cet édifice ainsi tronqué, quelque disgracieux et incommode qu'il dût être pour lui-même, semble bien établir que Duboscq croyait alors avoir épuisé son droit; que cette circonstance révèle, en tout cas, de quelle manière il comprenait la clause litigieuse, à cette date voisine du contrat, et qu'il est hors de doute que la pensée ne lui était pas venue, pas plus qu'à l'appelante, que l'ancien état des choses pût être à ce point modifié que l'un des appartements de la demoiselle Court devint, comme il est de fait aujourd'hui, presque inhabitable; — Considérant que, sans qu'il soit besoin de recourir à l'enquête proposée, il résulte à suffisance, tant des circonstances de la cause que des termes du contrat du 16 mars, qu'en construisant son mur dans les conditions qui viennent d'être indiquées, Duboscq a outrepassé son droit et violé ladite convention ; — Par ces motifs, etc. POURVOI en cassation par Duboscq. ARRÊT. LA COUR; — Sur le moyen unique de cassation, tiré de la violation des art. 675, 678, 679 et 1134, C. civ. : — Attendu que la demande de la demoiselle Court contre Duboscq portait, non sur l'exercice d'une servitude de vue dérivant de la destination du père de famille, mais sur l'exécution du contrat de vente intervenu entre les parties, et avait pour objet la pleine jouissance des avantages conférés à l'acquéreur; — Attendu qu'aux termes de l'art. 1134, alinéa 3, les conventions doivent être exécutées de bonne foi, c'est-à-dire conformément à l'intention des parties et au but
proposée, il résulte à suffisance, tant des circonstances de la cause que des termes du contrat du 16 mars, qu'en construisant son mur dans les conditions qui viennent d'être indiquées, Duboscq a outrepassé son droit et violé ladite convention ; — Par ces motifs, etc. POURVOI en cassation par Duboscq. ARRÊT. LA COUR; — Sur le moyen unique de cassation, tiré de la violation des art. 675, 678, 679 et 1134, C. civ. : — Attendu que la demande de la demoiselle Court contre Duboscq portait, non sur l'exercice d'une servitude de vue dérivant de la destination du père de famille, mais sur l'exécution du contrat de vente intervenu entre les parties, et avait pour objet la pleine jouissance des avantages conférés à l'acquéreur; — Attendu qu'aux termes de l'art. 1134, alinéa 3, les conventions doivent être exécutées de bonne foi, c'est-à-dire conformément à l'intention des parties et au but en vue duquel elles ont été formées; que, d'après l'art. 1135, les conventions obligent, non seulement à ce qui y est formellement exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature; qu'enfin, l'obligation de garantir la paisible possession de la chose vendue imposée au vendeur par l'art. 1625, emporte pour lui celle de s'abstenir de tout acte qui tendrait à priver l'acheteur de partie des avantages sur lesquels il devait naturellement compter, d'après la destination de cette chose et l'état dans lequel elle se trouvait au moment de la vente; — Attendu qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que la maison vendue par Duboscq à la demoiselle Court prenait jour sur la propriété de Duboscq par deux fenêtres éclairant au premier étage deux chambres, dont l'une n'a pas et ne peut avoir d'autre ouverture, et que le mur élevé par Duboscq, à la distance de 1m,90 de ces fenêtres, en modifiant d'une manière préjudiciable l'éclairage et l'aération de ces appartements, avait pour effet de diminuer notablement les avantages dont avait joui le précédent propriétaire, et en vue desquels le prix relativement élevé de l'acquisition avait été stipulé, de telle
chose vendue imposée au vendeur par l'art. 1625, emporte pour lui celle de s'abstenir de tout acte qui tendrait à priver l'acheteur de partie des avantages sur lesquels il devait naturellement compter, d'après la destination de cette chose et l'état dans lequel elle se trouvait au moment de la vente; — Attendu qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que la maison vendue par Duboscq à la demoiselle Court prenait jour sur la propriété de Duboscq par deux fenêtres éclairant au premier étage deux chambres, dont l'une n'a pas et ne peut avoir d'autre ouverture, et que le mur élevé par Duboscq, à la distance de 1m,90 de ces fenêtres, en modifiant d'une manière préjudiciable l'éclairage et l'aération de ces appartements, avait pour effet de diminuer notablement les avantages dont avait joui le précédent propriétaire, et en vue desquels le prix relativement élevé de l'acquisition avait été stipulé, de telle sorte que l'acquéreur avait dû les considérer comme lui étant virtuellement garantis ; — D'où il suit qu'en décidant que, par cette construction, Duboscq avait enfreint la loi du contrat, et en ordonnant par suite la démolition du mur dont s'agit, la Cour d'appel de Rennes, loin d'avoir violé les articles du Code civil visés au pourvoi, a fait au contraire de l'art. 1134, en même temps que des art. 1135 et 1625, une exacte application; — Rejette, etc. Du 3 mai 1886. — Ch. req. — MM. le cons. Alméras-Latour, prés.; Lardenois, rapp.; Chévrier, av. gén. (coucl. conf.); Sabatier, av. CASS.-REQ. 23 février 1885. 1° ET 3° CASSATION, MOYEN NOUVEAU, FAIT ET DROIT, CONVENTION, TIERS. — 2° VENTE, CONDITION, PROHIBITION DE BATIR, ÉTABLISSEMENTS INSALUBRES, INTERPRÉTATION, CASSATION. 1° Sont non recevables devant la Cour de cassation les moyens présentés pour la première fois et qui sont mélangés de fait et de droit, notamment le moyen tiré de la violation de l'art. 1165, C. civ. (C. civ., 1165). 2° La clause du cahier des charges d'une adjudication défendant d'établir, sur les terrains vendus, des usines, ateliers ou dépôts compris dans les lois et règlements parmi les établissements dangereux, insalubres ou incommodes,