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première année et de 3,600 francs pour les années suivantes ; que le gérant autorisa la sous-location moyennant un supplément de 900 francs et à condition que le souslocataire ne pourrait exercer d’autre profession que celle de négociant en toiles et tissus de coton, comme le prévenu lui-même, qui racontait qu’il cédait son fonds et partait en Belgique; « Attendu que M... avait fait placarder la formule « bail à céder » et avait demandé à diverses personnes 50,000 francs pour cette opération; « Attendu que M..., marchand de tissus en gros, fit, durant dix jours, transporter ses marchandises et son matériel dans un local loué par son père, rue du M..., n° 12, où son négoce est continué par ses trois employés, en même temps qu’il a ouvert une autre boutique à Bruxelles ; « Attendu qu’une traite à son nom vient d’être présentée rue du M... 18, présentation qui démontre la continuation de son commerce dans cette même rue ; « Attendu que M... en versant un loyer annuel de 4,500 francs au propriétaire s’assurait pour huit ans un revenu de 3,000 francs et touchait de suite une somme de 20,000 francs ; « Attendu qu’il s’agit d’une spéculation évidente sur les loyers (d’après les écritures échangées et non de la cession dissimulée d’un fonds de commerce malgré les termes d’une sommation du 3 juillet 1920 puisque M... continue son négoce à Paris ; « Attendu que ces combinaisons qui se répètent en raison de la crise des loyers causent un préjudice aux commerçants sérieux à la recherche d’un magasin ou d’une boutique; « Attendu qu’il suffit de s’embusquer dans un local loué à usage commercial, d’obtenir un bail d’une certaine durée et de se créer des droits apparents dont on cherchera bientôt à trafiquer avec la formule « bail à céder »; « Attendu que d’audacieuses spéculations s’organisent sur l’élément incorporel du fonds dénommé « droit au bail » ; « Attendu qu’un négociant honnête qui a fondé un commerce et qui veut continuer ses opérations peut être lésé dans ses intérêts par un congédiement abusif du
spéculation évidente sur les loyers (d’après les écritures échangées et non de la cession dissimulée d’un fonds de commerce malgré les termes d’une sommation du 3 juillet 1920 puisque M... continue son négoce à Paris ; « Attendu que ces combinaisons qui se répètent en raison de la crise des loyers causent un préjudice aux commerçants sérieux à la recherche d’un magasin ou d’une boutique; « Attendu qu’il suffit de s’embusquer dans un local loué à usage commercial, d’obtenir un bail d’une certaine durée et de se créer des droits apparents dont on cherchera bientôt à trafiquer avec la formule « bail à céder »; « Attendu que d’audacieuses spéculations s’organisent sur l’élément incorporel du fonds dénommé « droit au bail » ; « Attendu qu’un négociant honnête qui a fondé un commerce et qui veut continuer ses opérations peut être lésé dans ses intérêts par un congédiement abusif du bailleur ou par le refus de renouveler la location sans motifs légitimes ; « Attendu que ce commerçant aurait intérêt à obtenir une sorte de priorité pour demeurer dans son installation moyennant un supplément de prix en liaison avec les charges de la propriété bâtie ; « Attendu qu’il en est autrement du trafiquant qui, pendant la durée de son bail, sans autre but qu’une spéculation, change de boutique, cède à un tiers et à prix d’or son coin, ce qu’il appelle par une fausse dénomination son « pas de porte » et s’en va recommencer plus loin sa fructueuse industrie; « Attendu que ce trafic lèse le propriétaire, véritable créateur du « pas de porte », qui ne profite pas de la plus-value de son immeuble sur laquelle il a cependant des droits légitimes, ainsi que le remplaçant qui a payé très cher la continuation du bail et qui, après une installation onéreuse, n’a plus qu’une ressource, si ses affaires périclitent : renouveler l’opération sur le « pas de porte » et se livrer à un autre marchandage; « Attendu qu’il ne tardera pas à être sollicité par des agents spéciaux à l’affût d’une grosse commission ; « Attendu
est autrement du trafiquant qui, pendant la durée de son bail, sans autre but qu’une spéculation, change de boutique, cède à un tiers et à prix d’or son coin, ce qu’il appelle par une fausse dénomination son « pas de porte » et s’en va recommencer plus loin sa fructueuse industrie; « Attendu que ce trafic lèse le propriétaire, véritable créateur du « pas de porte », qui ne profite pas de la plus-value de son immeuble sur laquelle il a cependant des droits légitimes, ainsi que le remplaçant qui a payé très cher la continuation du bail et qui, après une installation onéreuse, n’a plus qu’une ressource, si ses affaires périclitent : renouveler l’opération sur le « pas de porte » et se livrer à un autre marchandage; « Attendu qu’il ne tardera pas à être sollicité par des agents spéciaux à l’affût d’une grosse commission ; « Attendu que les commerçants qui louent un local avec l’arrière-pensée de trouver bientôt un sous-locataire ou un cessionnaire, sont des parasites de la propriété bâtie ; « Attendu que ces intrusions, ces embuscades et ces filières favorisent, enrichissent certaines officines et les trafiquants de droits fictifs que la loi du 17 mars 1909 sur la vente des fonds de commerce ne mentionne pas (voir notamment les énumérations de son article premier) ; « Attendu que ces droits fictifs, s’ils étaient reconnus par des décisions de justice, provoqueraient la spoliation des bailleurs, le rançonnement des commerçants de bonne foi et permettraient les pires spéculations au profit de bandes qui ne tarderaient pas à accaparer les boutiques vacantes ; « Attendu que la clause prudente inscrite dans les baux par les bailleurs pour interdire de céder et de sous-louer sans un consentement exprès et par écrit est une sauvegarde insuffisante si on veut mettre un terme à des abus dont les commerçants sérieux souffriront sans cesse davantage ; « Attendu que la plupart des locaux commerciaux seront accaparés par des locataires virtuels qui ne poursuivront qu’un but d’enrichissement brusqué en spéculant sur les baux et en créant ainsi une sorte de servitude onéreuse
mars 1909 sur la vente des fonds de commerce ne mentionne pas (voir notamment les énumérations de son article premier) ; « Attendu que ces droits fictifs, s’ils étaient reconnus par des décisions de justice, provoqueraient la spoliation des bailleurs, le rançonnement des commerçants de bonne foi et permettraient les pires spéculations au profit de bandes qui ne tarderaient pas à accaparer les boutiques vacantes ; « Attendu que la clause prudente inscrite dans les baux par les bailleurs pour interdire de céder et de sous-louer sans un consentement exprès et par écrit est une sauvegarde insuffisante si on veut mettre un terme à des abus dont les commerçants sérieux souffriront sans cesse davantage ; « Attendu que la plupart des locaux commerciaux seront accaparés par des locataires virtuels qui ne poursuivront qu’un but d’enrichissement brusqué en spéculant sur les baux et en créant ainsi une sorte de servitude onéreuse de la propriété bâtie que certains voudraient perpétuer et les bailleurs assisteraient impuissants et désarmés au défilé des cessionnaires successifs, exploitants du pas de porte dont les propriétaires sont les créateurs puisqu'ils ont su choisir les emplacements favorables de leurs immeubles et dont ils ne retireraient plus aucun avantage ; « Attendu que ce démembrement de la propriété bâtie au profit des spéculateurs sur les baux ne peut être homologué par les juges; « Attendu au surplus que chaque contrat doit être considéré avec ses modalités pour apprécier l’étendue de l’abus constaté ; « Attendu que L... qui n’avait payé aucun pas de porte au précédent occupant de la boutique permettait à T... et à I... d’écouler un stock qu’ils venaient d’acquérir; « Attendu que les sous-locataires pouvaient demeurer pendant huit ans dans une rue recherchée par des marchands de tissus ; « Attendu que L... renonçait volontairement à l’occupation d’un local dans lequel il avait traité des affaires d’une certaine importance; « Attendu que T... et L... avaient un intérêt évident à signer le contrat de sous-location ; « Attendu que L... ne leur laissait que les murs nus, sans achalandage, sans installation et transportait son fonds à quelques
« Attendu que ce démembrement de la propriété bâtie au profit des spéculateurs sur les baux ne peut être homologué par les juges; « Attendu au surplus que chaque contrat doit être considéré avec ses modalités pour apprécier l’étendue de l’abus constaté ; « Attendu que L... qui n’avait payé aucun pas de porte au précédent occupant de la boutique permettait à T... et à I... d’écouler un stock qu’ils venaient d’acquérir; « Attendu que les sous-locataires pouvaient demeurer pendant huit ans dans une rue recherchée par des marchands de tissus ; « Attendu que L... renonçait volontairement à l’occupation d’un local dans lequel il avait traité des affaires d’une certaine importance; « Attendu que T... et L... avaient un intérêt évident à signer le contrat de sous-location ; « Attendu que L... ne leur laissait que les murs nus, sans achalandage, sans installation et transportait son fonds à quelques mètres avec ses marchandises; « Attendu qu’il s’agit d’une sous-location et non d’une vente d’un fonds de commerce contrairement aux allégations de la sommation de L... du 3 juillet 1920, laquelle établit sa mauvaise foi et ses procédés déloyaux ; « Attendu que l’expert, Chemin a estimé que L... pouvait néanmoins prétendre légitimement à un bénéfice d’environ 10,000 francs pour les huit années auxquelles il renonçait ; « Attendu que L... a en conséquence pratiqué une majoration illicite de 29,000 francs, soit de 180 0/0; « Attendu que sa situation ne peut être comparée à celle d’un commerçant dont la boutique fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique et qui obtient une juste et préalable indemnité pour quitter malgré lui les lieux dans lesquels il espérait s’enrichir ; « Attendu que L... a volontairement sous-loué à T... et à I... dans le but de spéculer sur son bail ; qu’il s’agit d’une opération ressemblant à un trafic d’option, trafic qui devrait être sévèrement prohibé dans tous les cas ; « Attendu qu’il n’a pas payé à l’enregistrement les droits afférents à une cession de fonds ; « Attendu que L... est atteint et convaincu d’avoir à Paris, en mai
néanmoins prétendre légitimement à un bénéfice d’environ 10,000 francs pour les huit années auxquelles il renonçait ; « Attendu que L... a en conséquence pratiqué une majoration illicite de 29,000 francs, soit de 180 0/0; « Attendu que sa situation ne peut être comparée à celle d’un commerçant dont la boutique fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique et qui obtient une juste et préalable indemnité pour quitter malgré lui les lieux dans lesquels il espérait s’enrichir ; « Attendu que L... a volontairement sous-loué à T... et à I... dans le but de spéculer sur son bail ; qu’il s’agit d’une opération ressemblant à un trafic d’option, trafic qui devrait être sévèrement prohibé dans tous les cas ; « Attendu qu’il n’a pas payé à l’enregistrement les droits afférents à une cession de fonds ; « Attendu que L... est atteint et convaincu d’avoir à Paris, en mai 1920, dans un but de spéculation illégale individuellement provoqué la hausse du prix des baux à loyer au-delà des taux que représentent l'augmentation des charges de la propriété bâtie qu’il ne supporte pas et la concurrence naturelle et libre du commerce dont le bail initial avait tenu compte ; « Vu les articles G de la loi du 23 octobre 1919 et 419 du Code pénal ; « Rejetant les conclusions du prévenu, « Condamne L... à un mois de prison et 2,000 francs d’amende ; « Et statuant sur les conclusions des parties civiles qui réclament 30,000 francs à titre de dommages-intérêts; « Attendu que les agissements de L... leur ont causé un préjudice certain puisqu’ils paient un loyer dont le prix est majoré abusivement; « Attendu cependant qu’ils sont expérimentés, qu’ils ont pu peser les avantages et les inconvénients de cette location ; « Qu’il est équitable de leur allouer une somme de 25,000 francs à titre de dommages-intérêts ; « Condamne L... à payer à I... et à T... par toutes les voies de droit une somme de 25,000 francs à titre de dommages-intérêts ; « Ordonne l’enregistrement du reçu de 20,000 francs en date du 1er
Vu les articles G de la loi du 23 octobre 1919 et 419 du Code pénal ; « Rejetant les conclusions du prévenu, « Condamne L... à un mois de prison et 2,000 francs d’amende ; « Et statuant sur les conclusions des parties civiles qui réclament 30,000 francs à titre de dommages-intérêts; « Attendu que les agissements de L... leur ont causé un préjudice certain puisqu’ils paient un loyer dont le prix est majoré abusivement; « Attendu cependant qu’ils sont expérimentés, qu’ils ont pu peser les avantages et les inconvénients de cette location ; « Qu’il est équitable de leur allouer une somme de 25,000 francs à titre de dommages-intérêts ; « Condamne L... à payer à I... et à T... par toutes les voies de droit une somme de 25,000 francs à titre de dommages-intérêts ; « Ordonne l’enregistrement du reçu de 20,000 francs en date du 1er juin 1920 pour cession de pas de porte ; « Ordonne la jonction au dossier de la sommation du 3 juillet 1920. » Observations. — Le jugement ci-dessus reproduit est particulièrement intéressant en ce qu’il fait l'application de la loi du 23 octobre 1919 à une forme de la spéculation illégale qui malheureusement devient fréquente et engendre des abus que les tribunaux répriment à juste titre. 23.7.1921 TRIBUNAL ARBITRAL MIXTE FRANCO-ALLEMAND (3° section) Présidence de M. Asser. Séance du 15 avril 1921. COMPENSATION INTERNATIONALE. TRAITÉ DE VERSAILLES (ART. 297 ET ANNEXE. TRIBUNAL ARBITRAL MIXTE FRANCO-ALLEMAND. COMPÉTENCE. INDEMNITÉ. RÉQUISITION PAR LES AUTORITÉS ALLEMANDES. AUTOMOBILE. INDEMNITÉ. Aux termes de l'article 297 du traité de Versailles, la question des biens, droits et intérêts privés en pays ennemi doit « recevoir sa solution » conformément aux principes posés dans la section IV de la partie A dudit traité et aux dispositions de l'annexe de ladite section, et par là les signataires du traité ont manifesté leur intention de régler d'une manière complète et générale toutes les questions se rattachant aux biens, droits et intérêts privés en pays ennemi, parmi lesquelles la réquisition, c'est-à-dire une sorte d'expropriation plus ou moins étendue motivée par les besoins
illégale qui malheureusement devient fréquente et engendre des abus que les tribunaux répriment à juste titre. 23.7.1921 TRIBUNAL ARBITRAL MIXTE FRANCO-ALLEMAND (3° section) Présidence de M. Asser. Séance du 15 avril 1921. COMPENSATION INTERNATIONALE. TRAITÉ DE VERSAILLES (ART. 297 ET ANNEXE. TRIBUNAL ARBITRAL MIXTE FRANCO-ALLEMAND. COMPÉTENCE. INDEMNITÉ. RÉQUISITION PAR LES AUTORITÉS ALLEMANDES. AUTOMOBILE. INDEMNITÉ. Aux termes de l'article 297 du traité de Versailles, la question des biens, droits et intérêts privés en pays ennemi doit « recevoir sa solution » conformément aux principes posés dans la section IV de la partie A dudit traité et aux dispositions de l'annexe de ladite section, et par là les signataires du traité ont manifesté leur intention de régler d'une manière complète et générale toutes les questions se rattachant aux biens, droits et intérêts privés en pays ennemi, parmi lesquelles la réquisition, c'est-à-dire une sorte d'expropriation plus ou moins étendue motivée par les besoins de la guerre. L'article 297 du même traité accorde aux ressortissants des puissances alliées et associées une indemnité pour les dommages ou préjudices causés à leurs biens, droits et intérêts, par l'application tant des mesures exceptionnelles de guerre que des mesures de disposition qui font l'objet des paragraphes 1 et 3 de l'annexe, et parmi les mesures énumérées dans le paragraphe 1 de l'annexe, la réquisition a été expressément mentionnée. Par suite, un ressortissant français, propriétaire d'une automobile réquisitionnée en Allemagne aussitôt après la déclaration de guerre, a droit à une somme suffisante pour acheter une automobile de la même marque et de la même description que celle qui a été réquisitionnée par les autorités allemandes, en tenant compte de la date de rachat de l'automobile, et à un dédommagement du chef de la privation de sa voiture depuis la réquisition, déduction faite des amortissements annuels nécessaires. Pour fixer le montant de ces indemnités, une expertise peut être ordonnée, conformément à l'article 57 du règlement de procédure franco-allemand. Ces solutions résultent de la décision suivante : « Le Tribunal arbitral ; « Vu la requête déposée par M. Constant Huret, loueur d’automobiles, demeurant 42, rue Brunei, à Paris, ladite requête
3 de l'annexe, et parmi les mesures énumérées dans le paragraphe 1 de l'annexe, la réquisition a été expressément mentionnée. Par suite, un ressortissant français, propriétaire d'une automobile réquisitionnée en Allemagne aussitôt après la déclaration de guerre, a droit à une somme suffisante pour acheter une automobile de la même marque et de la même description que celle qui a été réquisitionnée par les autorités allemandes, en tenant compte de la date de rachat de l'automobile, et à un dédommagement du chef de la privation de sa voiture depuis la réquisition, déduction faite des amortissements annuels nécessaires. Pour fixer le montant de ces indemnités, une expertise peut être ordonnée, conformément à l'article 57 du règlement de procédure franco-allemand. Ces solutions résultent de la décision suivante : « Le Tribunal arbitral ; « Vu la requête déposée par M. Constant Huret, loueur d’automobiles, demeurant 42, rue Brunei, à Paris, ladite requête tendant à la condamnation de l’Etat allemand à lui payer une indemnité de 70.000 francs, valeur de remplacement de sa voiture automobile, réquisitionnée par les autorités allemandes, après avoir été retenue à la frontière, lors de son retour en France, venant d’Allemagne, le 1er août 1914; et à lui payer, en outre, une indemnité équitable pour privation de jouissance de ladite voiture ; « Vu la réponse du Gouvernement allemand, tendant à voir le tribunal se déclarer incompétent et subsidiairement débouter le requérant de sa demande et le condamner en tous les frais et dépens ; « Vu la réplique du requérant, par laquelle il fixe à 80.000 francs le montant de l’indemnité déjà réclamée pour privation de jouissance ; « Vu la duplique de l’Etat allemand, concluant au maintien des conclusions de la réponse de l’Etat allemand ; « En fait : « Attendu que le requérant a réclamé du Gouvernement allemand : a) le paiement d’une somme de 70.000 francs, pour remplacer l’automobile dont il était le propriétaire et qui se trouvant en Allemagne au commencement de la guerre, a été réquisitionnée par les autorités allemandes ; b) le paiement d'une somme à fixer par le tribunal comme
en outre, une indemnité équitable pour privation de jouissance de ladite voiture ; « Vu la réponse du Gouvernement allemand, tendant à voir le tribunal se déclarer incompétent et subsidiairement débouter le requérant de sa demande et le condamner en tous les frais et dépens ; « Vu la réplique du requérant, par laquelle il fixe à 80.000 francs le montant de l’indemnité déjà réclamée pour privation de jouissance ; « Vu la duplique de l’Etat allemand, concluant au maintien des conclusions de la réponse de l’Etat allemand ; « En fait : « Attendu que le requérant a réclamé du Gouvernement allemand : a) le paiement d’une somme de 70.000 francs, pour remplacer l’automobile dont il était le propriétaire et qui se trouvant en Allemagne au commencement de la guerre, a été réquisitionnée par les autorités allemandes ; b) le paiement d'une somme à fixer par le tribunal comme compensation des dommages qui lui sont dus pour la perte et la privation de sa voiture ; « Attendu que le Gouvernement allemand a demandé que le tribunal se déclare incompétent, subsidiairement que le requérant soit débouté de sa demande, en soutenant que l’article 297 du traité de paix n’est pas applicable, parce que l'article, ainsi que l’annexe à la section IV de la partie X du traité, ne comprennent que les mesures soi-disant différentielles, c’est-à-dire édictées contre les ressortissants ennemis, et non pas les mesures, comme la réquisition, applicables sans distinction aux étrangers et aux nationaux ; que subsidiairement le Gouvernement a contesté le montant réclamé pour remplacer l'automobile, ainsi que le droit du requérant à une indemnité pour avoir été privé de sa voiture ; « En droit : « Attendu que le fait de la réquisition de l’automobile par les autorités allemandes a été reconnu ; « Attendu, en ce qui concerne l’applicabilité de l’article 297 du traité de paix, qu’aux termes de cet article la question des biens, droits et intérêts privés en pays ennemi « recevra sa solution », conformément aux principes posés dans la section IV de la partie X dudit traité et aux
pas applicable, parce que l'article, ainsi que l’annexe à la section IV de la partie X du traité, ne comprennent que les mesures soi-disant différentielles, c’est-à-dire édictées contre les ressortissants ennemis, et non pas les mesures, comme la réquisition, applicables sans distinction aux étrangers et aux nationaux ; que subsidiairement le Gouvernement a contesté le montant réclamé pour remplacer l'automobile, ainsi que le droit du requérant à une indemnité pour avoir été privé de sa voiture ; « En droit : « Attendu que le fait de la réquisition de l’automobile par les autorités allemandes a été reconnu ; « Attendu, en ce qui concerne l’applicabilité de l’article 297 du traité de paix, qu’aux termes de cet article la question des biens, droits et intérêts privés en pays ennemi « recevra sa solution », conformément aux principes posés dans la section IV de la partie X dudit traité et aux dispositions de l’annexe de ladite section ; « Attendu que, par l’expression « recevoir sa solution », les signataires du traité ont évidemment manifesté leur intention de régler d’une manière complète et générale toutes les questions se rattachant aux biens, droits et intérêts privés en pays ennemi ; que, parmi ces questions, une des plus importantes est celle de la réquisition, c’est-à-dire une sorte d’expropriation plus ou moins étendue, motivée par les besoins de la guerre ; qu’il n’y a aucun motif pour admettre que les Hautes Parties contractantes ont voulu exclure une question tellement importante du règlement contenu dans la présente section ; que cette conclusion est d’autant plus nécessaire que, pendant la guerre, les réquisitions de biens appartenant à des ressortissants des Etats ennemis, n’ont été l’objet d’aucun règlement général ou spécial dans les différents pays belligérants ; que les réquisitions en cas de guerre se font en Allemagne, en vertu de la loi du 13 janvier 1873, selon laquelle la fixation de l’indemnité à payer par le Gouvernement allemand, du chef des réquisitions, nécessite une procédure spéciale ; que le paragraphe 33 de ladite loi ordonne révaluation du dommage causé à la suite d’une réquisition par des