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pas sans intérêt de signaler en terminant que le projet de loi déposé le 5 mars dernier, sur le bureau de la Chambre des députés, par M. Bonnevieu, garde des sceaux, ministre de la justice, pour régler définitivement le régime des baux à loyer, projet dont nous avons rendu compte dans la Gazette des Tribunaux du 6 mars 1921, contient, dans son titre I, un article qui dispose que, « sauf accord ou décision de justice, toutes les prorogations, dont l'expiration ne coïncidera pas avec l’arrivée d’un terme d'usage, seront majorées du temps nécessaire pour atteindre, suivant le cas, la fin du mois, du trimestre ou du semestre en cours ». 26.6.1921 COMMISSION SUPÉRIEURE DE CASSATION Présidence de M. Fabreguettes. Audience du 10 juin 1921. RENTRE A LOUER. «— PROROGATION. — ARTICLE 56 DE LA LOI DIT 9 MARS 1918. — APPARTAMENT LOUÉ À UN HOMME DE LETTRES JOURNALISTE. — DROIT À LA PROROGATION. — CONDITIONS. — CONNAISSANCE DONNÉE AU BAÎLEUR de LA PROFESSION. — ABSENCE DE CONSTATATION — cassation. La prorogation de bail jusqu'à la durée des hostilités est accordée par l'article 56 de la loi du 9 mars 1918 à toutes les professions, de quelque nature qu’elles soient, que les locataires exercent dans les lieux loués. La profession d'homme de lettres n'est pas exclue de cette prorogation. Toutefois la nature des travaux que comportent la préparation et la réduction des œuvres de l'homme de lettres ne suffit pas à distinguer les locaux où s’exerce cette profession de ceux qui sont simplement affectés à l’habitation, il faut ou que ces locaux soient aménagés d’une façon spéciale pour l'exercice de la profession, ou que l'homme de lettres y entretienne avec le public des rapports que pourrait troubler un changement de résidence. Il faut en outre que la destination des lieux à l'exercice de cette profession résulte de la commune intention des parties, soit qu’elle ait été prévue par le bail, soit qu’en dehors du bail, le propriétaire y ait consenti. Doit donc être cassée la décision de la commission arbitrale qui accorde la prorogation de cinq ans à un locataire,
que les locataires exercent dans les lieux loués. La profession d'homme de lettres n'est pas exclue de cette prorogation. Toutefois la nature des travaux que comportent la préparation et la réduction des œuvres de l'homme de lettres ne suffit pas à distinguer les locaux où s’exerce cette profession de ceux qui sont simplement affectés à l’habitation, il faut ou que ces locaux soient aménagés d’une façon spéciale pour l'exercice de la profession, ou que l'homme de lettres y entretienne avec le public des rapports que pourrait troubler un changement de résidence. Il faut en outre que la destination des lieux à l'exercice de cette profession résulte de la commune intention des parties, soit qu’elle ait été prévue par le bail, soit qu’en dehors du bail, le propriétaire y ait consenti. Doit donc être cassée la décision de la commission arbitrale qui accorde la prorogation de cinq ans à un locataire, en énonçant qu'il exerce dans les lieux loués la profession d'homme de lettres et de journaliste et qu’il y reçoit des visites, mais sans constater, comme l'invitaient à le faire les conclusions du bailleur, que celui-ci avait consenti à l'exercice de cette profession. Un pourvoi a été formé contre une sentence de la commission arbitrale des loyers du neuvième arrondissement de Paris du 26 juillet 1920. La commission, après avoir entendu M. le conseiller Barat, en son rapport, et M. l’avocat général Fieignot, en ses conclusions, a rendu l'arrêt suivant : « La commission supérieure de cassation ; « Sur le moyen pris de la violation des articles 49 et 56 de la loi du 9 mars 1918 et 7 de la loi du 20 avril 1810 : « Vu l'article ; « Attendu qu'aux termes de l’article 56 susvisé, les termes et locations verbales en cours au 1er août 1914, seront prorogés. savoir : ceux affectés à des locaux à usage commercial, industriel ou professionnel, d’une durée égale au temps écoulé entre le décret de mobilisation et le décret fixant la cessation des hostilités; 2° ceux afférents à des locaux à usage d’habitation d’une durée de deux années; Attendu
sentence de la commission arbitrale des loyers du neuvième arrondissement de Paris du 26 juillet 1920. La commission, après avoir entendu M. le conseiller Barat, en son rapport, et M. l’avocat général Fieignot, en ses conclusions, a rendu l'arrêt suivant : « La commission supérieure de cassation ; « Sur le moyen pris de la violation des articles 49 et 56 de la loi du 9 mars 1918 et 7 de la loi du 20 avril 1810 : « Vu l'article ; « Attendu qu'aux termes de l’article 56 susvisé, les termes et locations verbales en cours au 1er août 1914, seront prorogés. savoir : ceux affectés à des locaux à usage commercial, industriel ou professionnel, d’une durée égale au temps écoulé entre le décret de mobilisation et le décret fixant la cessation des hostilités; 2° ceux afférents à des locaux à usage d’habitation d’une durée de deux années; Attendu que la dame de Marveille reproche à la sentence attaquée d’avoir violé cet article en accordant à M. Montfort, en qualité d’homme de lettres et de journaliste et à titre professionnel, la prorogation de sa location pour une durée égale à celle des hostilités au lieu d’une durée de deux années; Attendu que la prorogation de la durée des hostilités est accordée à toutes les professions, de quelque nature qu’elles soient, que les locataires exercent dans les lieux loués; Que la profession d’homme de lettres n’est pas exclue du bénéfice de cette prorogation; mais que l’exercice de cette profession dans les lieux loués ne suffit pas à leur donner le caractère de locaux à usage professionnel voulu par la loi; qu’en effet cet exercice, par l’étude, la préparation et la rédaction des œuvres de l’homme de lettres, ne différencie en rien le local de la simple habitation; Qu’il faut ou que les locaux soient aménagés d’une façon spéciale pour l’exercice de la profession, ou que l’homme de lettres ait dans ces locaux des rapports avec le public susceptibles d’être troublés par un déplacement; qu’il faut de plus que la destination des lieux à l’exercice de la profession résulte de la
années; Attendu que la prorogation de la durée des hostilités est accordée à toutes les professions, de quelque nature qu’elles soient, que les locataires exercent dans les lieux loués; Que la profession d’homme de lettres n’est pas exclue du bénéfice de cette prorogation; mais que l’exercice de cette profession dans les lieux loués ne suffit pas à leur donner le caractère de locaux à usage professionnel voulu par la loi; qu’en effet cet exercice, par l’étude, la préparation et la rédaction des œuvres de l’homme de lettres, ne différencie en rien le local de la simple habitation; Qu’il faut ou que les locaux soient aménagés d’une façon spéciale pour l’exercice de la profession, ou que l’homme de lettres ait dans ces locaux des rapports avec le public susceptibles d’être troublés par un déplacement; qu’il faut de plus que la destination des lieux à l’exercice de la profession résulte de la commune intention des parties, soit qu’elle ait été prévue dans le bail, soit qu’on dehors du bail le propriétaire y ait consenti; Attendu qu’en l’espèce, la sentence attaquée énonce que Montfort exerce dans les lieux loués la profession d’hommes de lettres et de journaliste et qu’il y reçoit des visites à cette occasion, mais qu’elle ne constate pas le consentement de la propriétaire à l’exercice de la profession dans les lieux loués, et qu’elle n’a pas statué sur les conclusions prises à cet égard par la dame de Marveille; qu’ainsi elle n'a pas justifié sa décision et qu’elle a violé les articles visés au moyen; Par ces motifs, et sans qu’il soit besoin de statuer sur l’autre moyen du pourvoi, la Cour et annule la sentence rendue le 28 juillet 1920 par la 1ère Commission des loyers du neuvième arrondissement de Paris, mais seulement en ce qui concerne la prorogation, et renvoie devant la 2e Commission du dixième arrondissement. Observation, — Une des conditions auxquelles l’arrêt reproduit soumet le droit à la prorogation de cinq ans de l’article 56, 2°, de la loi du 9 mars 1918, avait déjà été formulée par la Cour de cassation dans plusieurs arrêts. Comme
à cette occasion, mais qu’elle ne constate pas le consentement de la propriétaire à l’exercice de la profession dans les lieux loués, et qu’elle n’a pas statué sur les conclusions prises à cet égard par la dame de Marveille; qu’ainsi elle n'a pas justifié sa décision et qu’elle a violé les articles visés au moyen; Par ces motifs, et sans qu’il soit besoin de statuer sur l’autre moyen du pourvoi, la Cour et annule la sentence rendue le 28 juillet 1920 par la 1ère Commission des loyers du neuvième arrondissement de Paris, mais seulement en ce qui concerne la prorogation, et renvoie devant la 2e Commission du dixième arrondissement. Observation, — Une des conditions auxquelles l’arrêt reproduit soumet le droit à la prorogation de cinq ans de l’article 56, 2°, de la loi du 9 mars 1918, avait déjà été formulée par la Cour de cassation dans plusieurs arrêts. Comme celui-ci, ces arrêts avaient décidé qu’un locataire ne pouvait réclamer cette prorogation qu’autant qu’il avait fait savoir au bailleur qu’il affecterait les lieux loués à l'exercice d’une industrie, d’un commerce ou d’une profession : C. de cassation, 22 juin 1920 (liée. Gaz. des Tribunaux, 1920.1.136) ; 15 juin 1920 (Rev. des loyers, 1920.6.16). Mais c’était la première fois que la Commission supérieure avait à décider si le locataire qui exerce une profession (dans l’espèce celle d’homme de lettres ou de journaliste) n’emportant pas de clientèle, dans des lieux aménagés uniquement en vue de l’habitation, pouvait se prévaloir de la prorogation de cinq ans. La Cour de cassation avait eu seulement à juger la question de savoir si, lorsque des locaux de ce genre sont partiellement affectés par le locataire à l’exercice d’une profession (spécialement d’une profession libérale), la prorogation applicable était celle de cinq ans ou celle de deux ans. La Chambre civile avait par plusieurs arrêts décidé qu'en cas de bail unique stipulant un prix unique pour l’ensemble des lieux loués, il y avait une indivisibilité qui entraînait la prorogation de cinq ans ; C. de cassation, 11 novembre 1910 (Dalloz, 1920.1.13 ; liée. Gaz. des Tribunaux, 1920.1.17) ;
des loyers, 1920.6.16). Mais c’était la première fois que la Commission supérieure avait à décider si le locataire qui exerce une profession (dans l’espèce celle d’homme de lettres ou de journaliste) n’emportant pas de clientèle, dans des lieux aménagés uniquement en vue de l’habitation, pouvait se prévaloir de la prorogation de cinq ans. La Cour de cassation avait eu seulement à juger la question de savoir si, lorsque des locaux de ce genre sont partiellement affectés par le locataire à l’exercice d’une profession (spécialement d’une profession libérale), la prorogation applicable était celle de cinq ans ou celle de deux ans. La Chambre civile avait par plusieurs arrêts décidé qu'en cas de bail unique stipulant un prix unique pour l’ensemble des lieux loués, il y avait une indivisibilité qui entraînait la prorogation de cinq ans ; C. de cassation, 11 novembre 1910 (Dalloz, 1920.1.13 ; liée. Gaz. des Tribunaux, 1920.1.17) ; Connu, arbitral de Paris, 25 février 1920, 12 juin 1920 ; C. de cassation, 16 mars et 12 mai 1920 [Gaz, des Tribunaux, 12 juin 1920). Rapprocher : C. de cassation, 18 mai 1919 (Pal., 1919.1.73). Au contraire, dans l’espèce de l’arrêt reproduit, il ne semble pas que le locataire ait consacré à sa profession d’homme de lettres une pièce quelconque de l’appartement loué. C’est donc en termes généraux que se posait la question de savoir si la prorogation de cinq ans est due à un locataire par cela seul qu'il exerce une profession connue et acceptée du bailleur dans des lieux aménagés à l’usage d’habitation. La Commission supérieure a résolu la question négativement ; car elle a fait dépendre le droit à la prorogation de cinq ans de l’une ou de l’autre des conditions indiquées par son arrêt ; et, dans la réalité, elles peuvent être difficilement remplies. La première de ces conditions est qu’une pièce au moins de l’appartement serve spécialement à l’exercice de la profession. Il semble que cette condition découle logiquement des termes employés par l’article 56 de la loi du 9 mars 1918 ; cet article, en effet, pour déterminer les durées respectives des deux
ait consacré à sa profession d’homme de lettres une pièce quelconque de l’appartement loué. C’est donc en termes généraux que se posait la question de savoir si la prorogation de cinq ans est due à un locataire par cela seul qu'il exerce une profession connue et acceptée du bailleur dans des lieux aménagés à l’usage d’habitation. La Commission supérieure a résolu la question négativement ; car elle a fait dépendre le droit à la prorogation de cinq ans de l’une ou de l’autre des conditions indiquées par son arrêt ; et, dans la réalité, elles peuvent être difficilement remplies. La première de ces conditions est qu’une pièce au moins de l’appartement serve spécialement à l’exercice de la profession. Il semble que cette condition découle logiquement des termes employés par l’article 56 de la loi du 9 mars 1918 ; cet article, en effet, pour déterminer les durées respectives des deux prorogations qu’il établit, prend en considération uniquement l’usage qui est fait des lieux loués, c’est-à-dire leur aménagement, leur état matériel. Il a distingué deux modes de location et réparti les locaux loués en deux catégories, suivant qu’ils seraient à l’usage d’habitation ou à l’usage d’une profession quelconque ; ce sont là les deux seuls cas prévus. Or, il paraît difficile de décider qu’un local qui ne comprend que des pièces affectées normalement, et conformément aux usages, aux nécessités de la vie ordinaire, c’est-à-dire de l’habitation, puisse changer de catégorie, par cela seul que le locataire exerce sa profession à son gré, et suivant ses convenances journalières, tantôt dans une pièce, tantôt dans une autre, et sans rien modifier de leur installation matérielle, ni de leur affectation à des besoins domestiques. Le local loué reste évidemment à l’usage d’habitation et ce n’est que par surcroît qu’une profession y est exercée. C’est en ce sens que cette loi a été interprétée par un arrêt de cassation, aux termes duquel le caractère professionnel ou commercial d’une location ne dépend pas nécessairement du seul fait que le locataire se livre dans les locaux loués à un travail salarié. Il faut (pie comme boutique, atelier
là les deux seuls cas prévus. Or, il paraît difficile de décider qu’un local qui ne comprend que des pièces affectées normalement, et conformément aux usages, aux nécessités de la vie ordinaire, c’est-à-dire de l’habitation, puisse changer de catégorie, par cela seul que le locataire exerce sa profession à son gré, et suivant ses convenances journalières, tantôt dans une pièce, tantôt dans une autre, et sans rien modifier de leur installation matérielle, ni de leur affectation à des besoins domestiques. Le local loué reste évidemment à l’usage d’habitation et ce n’est que par surcroît qu’une profession y est exercée. C’est en ce sens que cette loi a été interprétée par un arrêt de cassation, aux termes duquel le caractère professionnel ou commercial d’une location ne dépend pas nécessairement du seul fait que le locataire se livre dans les locaux loués à un travail salarié. Il faut (pie comme boutique, atelier ou magasin, les locaux loués soient affectés à la réception du public, au resserrement des marchandises ou à l’exercice d’une industrie ou d’une profession : Cassation, 8 novembre 1920 (Revue des loyers, 1921.3,2). Il est certain (pie cette solution peut aboutir à des conséquences qui paraîtront injustes. En effet, dans les professions qui n’exigent pas nécessairement un aménagement spécial des lieux loués, dans celle d’homme de lettres notamment, il y a, comme dans toutes d’ailleurs, une hiérarchie fondée sur le talent ou la fortune : tel écrivain, par exemple, installera, dans son appartement un cabinet de travail, une bibliothèque formée de livres rares, curieux, ou utiles à ses travaux. Ce local sera considéré et à juste titre comme affecté à l’usage de sa profession, et en vertu de la théorie de l’indivisibilité consacrée par la Cour de cassation, la prorogation de cinq ans deviendra applicable. Au contraire, un homme de lettres, de grand mérite peut-être, mais moins favorisé par la chance, chargé de famille, ou besogneux, sera privé de cette prorogation, parce qu’obligé de se loger dans un appartement exigu, il sera dans la nécessité de travailler, tantôt dans une pièce et tantôt dans une autre, suivant les heures de
les professions qui n’exigent pas nécessairement un aménagement spécial des lieux loués, dans celle d’homme de lettres notamment, il y a, comme dans toutes d’ailleurs, une hiérarchie fondée sur le talent ou la fortune : tel écrivain, par exemple, installera, dans son appartement un cabinet de travail, une bibliothèque formée de livres rares, curieux, ou utiles à ses travaux. Ce local sera considéré et à juste titre comme affecté à l’usage de sa profession, et en vertu de la théorie de l’indivisibilité consacrée par la Cour de cassation, la prorogation de cinq ans deviendra applicable. Au contraire, un homme de lettres, de grand mérite peut-être, mais moins favorisé par la chance, chargé de famille, ou besogneux, sera privé de cette prorogation, parce qu’obligé de se loger dans un appartement exigu, il sera dans la nécessité de travailler, tantôt dans une pièce et tantôt dans une autre, suivant les heures de la journée, et de ranger ses livres et ses dossiers dans les endroits les moins propres à les recevoir. Une telle inégalité choque le bon sens et l’équité, et est d’autant plus difficile à justifier que nos lois les plus récentes s’attachent à protéger les petits et les faibles. Mais il nous paraît difficile de nier qu’elle découle des règles posées par la loi de 1918. Il est à cette inégalité, peut-on trouver un palliatif dans la deuxième condition qui, suivant les termes de l’arrêt reproduit, suffirait, à défaut de la première, à faire bénéficier le locataire homme de lettres de la prorogation de cinq ans ? Cette condition, c’est que le locataire eût avec le public « des rapports susceptibles d’être troublés par un déplacement ». C’est la reproduction, un peu modifiée, de la règle déjà posée par un arrêt de cassation du 15 juin 1920 (Revue Gaz. des Tribunaux, 1920.1.134) à l’occasion de la profession de professeur du piano, d’après laquelle l’article 50 n’exclut aucune profession comportant une clientèle, pourvu qu’elle s’exerce dans les lieux loués... On peut se demander si, en thèse générale, et dans la majorité des cas, la profession de journaliste ou d’homme de lettres
il nous paraît difficile de nier qu’elle découle des règles posées par la loi de 1918. Il est à cette inégalité, peut-on trouver un palliatif dans la deuxième condition qui, suivant les termes de l’arrêt reproduit, suffirait, à défaut de la première, à faire bénéficier le locataire homme de lettres de la prorogation de cinq ans ? Cette condition, c’est que le locataire eût avec le public « des rapports susceptibles d’être troublés par un déplacement ». C’est la reproduction, un peu modifiée, de la règle déjà posée par un arrêt de cassation du 15 juin 1920 (Revue Gaz. des Tribunaux, 1920.1.134) à l’occasion de la profession de professeur du piano, d’après laquelle l’article 50 n’exclut aucune profession comportant une clientèle, pourvu qu’elle s’exerce dans les lieux loués... On peut se demander si, en thèse générale, et dans la majorité des cas, la profession de journaliste ou d’homme de lettres satisfait à cette condition. Et, en vérité, il est difficile de répondre affirmativement. En effet, si l’on peut dire d’un professeur qui donne des leçons à domicile qu’il a une clientèle, tout autre est, à cet égard, la condition de l’homme de lettres ; journaliste, critique, auteur dramatique, publiciste, quelles que soient les formes diverses et les catégories de cette profession, l’homme de lettres n’entretient pas pour ses travaux de rapports suivis avec le public. Les directeurs de journaux ou de revues, les éditeurs, les imprimeurs, quelques confrères, des artistes, sont les seules personnes qu’il a à recevoir chez lui, à intervalles plus ou moins longs ; et encore, ces visites peuvent-elles ne se rattacher que par un lien assez lâche à sa besogne professionnelle. A ce premier point de vue, la seconde condition posée par l’arrêt rapporté n’est pas évidemment de nature à se réaliser fréquemment, et elle ne sera d’aucun secours au très grand nombre d’hommes de lettres qui ne pourront pas se prévaloir de la première. Mais, à un autre égard, elle sera difficile à remplir ; car l’arrêt exige en outre que le déménagement auquel, à défaut de prorogation, sera contraint l'homme de lettres lui soit
que soient les formes diverses et les catégories de cette profession, l’homme de lettres n’entretient pas pour ses travaux de rapports suivis avec le public. Les directeurs de journaux ou de revues, les éditeurs, les imprimeurs, quelques confrères, des artistes, sont les seules personnes qu’il a à recevoir chez lui, à intervalles plus ou moins longs ; et encore, ces visites peuvent-elles ne se rattacher que par un lien assez lâche à sa besogne professionnelle. A ce premier point de vue, la seconde condition posée par l’arrêt rapporté n’est pas évidemment de nature à se réaliser fréquemment, et elle ne sera d’aucun secours au très grand nombre d’hommes de lettres qui ne pourront pas se prévaloir de la première. Mais, à un autre égard, elle sera difficile à remplir ; car l’arrêt exige en outre que le déménagement auquel, à défaut de prorogation, sera contraint l'homme de lettres lui soit préjudiciable. Or, si changer de quartier est toujours un désagrément, on ne saurait affirmer que ce soit une cause de dommage pour une profession qui, comme celle-là, vit dans une indépendance à peu près complète du public et n’a pas de clients accoutumés à trouver en tel lieu les services dont ils ont besoin. On peut d’ailleurs se demander si la condition formulée par l'arrêt reproduit relativement à l’existence d’une clientèle et au préjudice devant résulter d’un déplacement est bien conforme à l'intention du législateur. En effet, il ne faut pas perdre de vue que la prorogation de cinq ans a le caractère d’un dédommagement octroyé au locataire qui, par le fait et pendant la durée de la guerre a été privé d’une notable partie de l'utilité de la chose louée ; et ce dédommagement consiste à la fois dans l’avantage de conserver la jouissance des lieux loués pendant cinq années, et en outre dans celui de ne pas payer un loyer plus élevé. En refusant le bénéfice de la prorogation au locataire à qui un changement de résidence ne causerait pas de préjudice, la thèse admise par l’arrêt reproduit prive ce locataire de l’autre dédommagement, prévu par le législateur,