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suivant acte du 16 janv. 1883, avec déclaration que la vente comprenait la mitoyenneté du mur séparatif de la propriété Landau. M. Beurthenot, acquéreur, a été mis en cause, en qualité de tiers détenteur, dans le procès pendant entre MM. Landau et, Bardon, d'une part, et Ganivet, d'autre part. 25 juin 1884, jugement du tribunal civil de la Seine (5e ch.), ainsi conçu : — " Le Tribunal; — Attendu que le but de la loi sur la transcription est de porter à la connaissance des tiers, non seulement la mutation de la propriété immobilière, mais ses démembrements ou charges qui peuvent en modifier la valeur; qu'à ce titre, elle exige la transcription de tout acte transférant la propriété ou la modifiant dans sa plénitude ; — Attendu que le propriétaire qui réclame à son voisin la mitoyenneté du mur séparatif de leur propriété respective use d'un droit résultant de la loi, et dont l'exercice a pour conséquence un démembrement de propriété; — Attendu que, si ce droit de mitoyenneté, en tant que droit incorporel créé par la loi, peut ne pas être transcrit, il en est différemment de l'obligation de payer l'indemnité due; que l'exercice du droit a donné naissance à une créance qui, lorsqu'elle n'est pas acquittée, est une charge qui pèse sur l'immeuble et en altère la valeur; — Attendu que cette créance est réelle; qu'à raison de sa nature, elle doit être transcrite ; qu'il en résulte que le droit de suite n'existe contre les divers détenteurs de l'immeuble débiteur du prix de mitoyenneté qu'à la condition d'avoir été révélé aux tiers par une inscription; que rien ne s'oppose à ce que cette créance soit constatée par un acte, soit par un contrat, s'il y a accord entre les parties pour en déterminer le montant, soit par un compte établi par expert, à défaut d'accord ; — Attendu que Bardon est créancier de Ganivet, en qualité de cessionnaire régulier de Landau, d'une somme de 2,773 fr. 59, pour droits de mitoyenneté dûs à ce dernier par Ganivet, aux termes d'un acte sous seings privés, en date
naissance à une créance qui, lorsqu'elle n'est pas acquittée, est une charge qui pèse sur l'immeuble et en altère la valeur; — Attendu que cette créance est réelle; qu'à raison de sa nature, elle doit être transcrite ; qu'il en résulte que le droit de suite n'existe contre les divers détenteurs de l'immeuble débiteur du prix de mitoyenneté qu'à la condition d'avoir été révélé aux tiers par une inscription; que rien ne s'oppose à ce que cette créance soit constatée par un acte, soit par un contrat, s'il y a accord entre les parties pour en déterminer le montant, soit par un compte établi par expert, à défaut d'accord ; — Attendu que Bardon est créancier de Ganivet, en qualité de cessionnaire régulier de Landau, d'une somme de 2,773 fr. 59, pour droits de mitoyenneté dûs à ce dernier par Ganivet, aux termes d'un acte sous seings privés, en date du 30 mars 1883, enregistré à Paris, le même jour; que, dans l'espèce, il existait des actes susceptibles d'être transcrits ; — Attendu que, pour avoir payement de cette somme, Bardon a formé des saisies-arrêts entre les mains de Soye et de Soqui, par exploits de Vincelet, huissier à Paris, en date des 4 juill. et 19 août 1882, sur toutes les sommes qui pouvaient être dues à Ganivet ; — Attendu que la créance de 2,773 fr. 59 résulte d'un compte de mitoyenneté dressé par Bardon, contre lequel aucune critique sérieuse n'est soulevée ; — Attendu que les saisies-arrêts sont régulières et fondées ; — Attendu que, suivant contrat reçu par Carré, notaire à Paris, Beurthenot a acquis de Ganivet, le 16 janv. 1883, l'immeuble débiteur du droit de mitoyenneté; — Attendu que, sur l'état délivré après transcription du contrat, l'inscription de la créance pour prix de mitoyenneté ne s'y est pas trouvée ; que qu'il se dépouille d'un bien moyennant la valeur pécuniaire de ce bien. V. Trib. de la Seine, 8 févr, 1880 (S. 1881.2.23. — P. 1881. 1.111); Massé et Vergé sur Zachariae, t. 2, p. 174, § 322, note. 24; M. Laurent, Princ. de dr.
en date des 4 juill. et 19 août 1882, sur toutes les sommes qui pouvaient être dues à Ganivet ; — Attendu que la créance de 2,773 fr. 59 résulte d'un compte de mitoyenneté dressé par Bardon, contre lequel aucune critique sérieuse n'est soulevée ; — Attendu que les saisies-arrêts sont régulières et fondées ; — Attendu que, suivant contrat reçu par Carré, notaire à Paris, Beurthenot a acquis de Ganivet, le 16 janv. 1883, l'immeuble débiteur du droit de mitoyenneté; — Attendu que, sur l'état délivré après transcription du contrat, l'inscription de la créance pour prix de mitoyenneté ne s'y est pas trouvée ; que qu'il se dépouille d'un bien moyennant la valeur pécuniaire de ce bien. V. Trib. de la Seine, 8 févr, 1880 (S. 1881.2.23. — P. 1881. 1.111); Massé et Vergé sur Zachariae, t. 2, p. 174, § 322, note. 24; M. Laurent, Princ. de dr. civ., t. 7, n° 521, 522. Adde, sur la question, C. civ. annote, par M. Fuzier-Herman, sur l'art. 661, n. 42. — Cette manière de voir a été contestée, par le motif que celui qui subit la disposition de l'art. 661 ne fait pas un acte volontaire : point de vente sans consentement. V. Cass. 17 févr. 1864 (S. 1864.1.117. — P. 1864.459). V. aussi M. Demolombe, Servitudes, t. 1er, n° 374 bis et 874 ter. Cet argument n'a aucune force à nos yeux; on qualifie de vente sur saisie une conversion en argent par voie d'enchères, à laquelle le propriétaire ne consent pas. De même, le copropriétaire, qui subit contre son gré une licitation, est vendeur toutes les fois au moins que l'adjudicataire est un tiers (art. 1686, C. civ.). Le législateur s'occupe sous la même rubrique des ventes volontaires et des ventes qui se font d'autorité de justice (art. 1684, C. civ.). Le professeur Oudot définissait la vente un acte qui, consenti volontairement ou subi par une nécessité légale, remplace dans le patrimoine un bien quelconque par sa valeur en numéraire. Autrement, on aboutirait à une subtilité pure ; il suffirait que le propriétaire du mur déclarât, faisant
vente sans consentement. V. Cass. 17 févr. 1864 (S. 1864.1.117. — P. 1864.459). V. aussi M. Demolombe, Servitudes, t. 1er, n° 374 bis et 874 ter. Cet argument n'a aucune force à nos yeux; on qualifie de vente sur saisie une conversion en argent par voie d'enchères, à laquelle le propriétaire ne consent pas. De même, le copropriétaire, qui subit contre son gré une licitation, est vendeur toutes les fois au moins que l'adjudicataire est un tiers (art. 1686, C. civ.). Le législateur s'occupe sous la même rubrique des ventes volontaires et des ventes qui se font d'autorité de justice (art. 1684, C. civ.). Le professeur Oudot définissait la vente un acte qui, consenti volontairement ou subi par une nécessité légale, remplace dans le patrimoine un bien quelconque par sa valeur en numéraire. Autrement, on aboutirait à une subtilité pure ; il suffirait que le propriétaire du mur déclarât, faisant abstraction de l'art. 661, qu'il consent volontiers à la cession de la copropriété, pour être fondé à réclamer les droits d'un Vendeur. Pourquoi refuser à ceux qui se soumettent les avantages accordés à ceux qui vont au devant du désir de la loi par leur consentement spontané? Si donc la cession de la mitoyenneté, libre ou forcée, est une vente, le paiement du prix est assuré par tous les moyens de protection accordés au vendeur. Nous avons déjà cité le droit de rétention ; nous ajoutons le privilège. V. en ce sens, Trib. de la Seine, 8 févr. 1880 (S. 1881. 2.23. — P. 1881.1.111), et les autorités citées. Adde, MM. Fremy-Ligneville et Perriquet, Tr. de la législ. des bâtiments, n. 554, p. 76; et C. Civ. annoté, par M. Fuzier-Herman, sur l'art. 661, n° 41. Mais V. en sens contraire, Paris, 23 juill. 1833 (S. 1834.2.95. — P. chr). Nous ajouterons aussi l'action en résolution. Sic, Massé et Vergé sur Zachariae, t. 2, p. 174, § 322, note 24; MM. Laurent, Princ. de dr. civ., t. 7, n° 523; Perrin, Rendu et J. Sirey, Dict. des constructions, n° 2837 ; Frémy-Ligneville et Perriquet, op, cit., t. 1er, n° 554;
cession de la mitoyenneté, libre ou forcée, est une vente, le paiement du prix est assuré par tous les moyens de protection accordés au vendeur. Nous avons déjà cité le droit de rétention ; nous ajoutons le privilège. V. en ce sens, Trib. de la Seine, 8 févr. 1880 (S. 1881. 2.23. — P. 1881.1.111), et les autorités citées. Adde, MM. Fremy-Ligneville et Perriquet, Tr. de la législ. des bâtiments, n. 554, p. 76; et C. Civ. annoté, par M. Fuzier-Herman, sur l'art. 661, n° 41. Mais V. en sens contraire, Paris, 23 juill. 1833 (S. 1834.2.95. — P. chr). Nous ajouterons aussi l'action en résolution. Sic, Massé et Vergé sur Zachariae, t. 2, p. 174, § 322, note 24; MM. Laurent, Princ. de dr. civ., t. 7, n° 523; Perrin, Rendu et J. Sirey, Dict. des constructions, n° 2837 ; Frémy-Ligneville et Perriquet, op, cit., t. 1er, n° 554; Demolombe, Servitudes, t. 1er, n° 374 quater, p. 441. Le privilège semble d'un exercice presque impossible; car on ne conçoit pas la saisie et la vente aux enchères d'une copropriété qui ne peut appartenir qu'au débiteur ou au tiers détenteur saisi. Mais l'action résolutoire, si graves que soient ses conséquences, se justifie ici, comme dans tous les autres cas de vente non suivie du paiement du prix. La cession résolue, le propriétaire du mur redevenu sa propriété exclusive aura le droit de faire tomber les ouvrages appuyés contre ce mur par les voisins. V. Paris, 22 janv. 1834 (S. 1834.2.94. — P. chr.) ; MM. Frémy-Ligneville et Perriquet, op. cit., t. 1er, n. 555. La sanction est extrêmement énergique; ce n'est pas une raison pour qu'elle soit repoussée, puisqu'elle est juste. L'action résolutoire s'exerce en matière immobilière contre les tiers acquéreurs. Dans cette théorie, que décider relativement à la publicité? Il est assurément souhaitable qu'un acheteur, notamment celui auquel le vendeur déclarerait que les murs sont mitoyens, le prix étant fixé en conséquence, puisse, par l'examen de registres publics, être averti de la prétention d'un voisin au prix, non encore payé suivant lui, de la mitoyenneté. L'article 7 de la
se justifie ici, comme dans tous les autres cas de vente non suivie du paiement du prix. La cession résolue, le propriétaire du mur redevenu sa propriété exclusive aura le droit de faire tomber les ouvrages appuyés contre ce mur par les voisins. V. Paris, 22 janv. 1834 (S. 1834.2.94. — P. chr.) ; MM. Frémy-Ligneville et Perriquet, op. cit., t. 1er, n. 555. La sanction est extrêmement énergique; ce n'est pas une raison pour qu'elle soit repoussée, puisqu'elle est juste. L'action résolutoire s'exerce en matière immobilière contre les tiers acquéreurs. Dans cette théorie, que décider relativement à la publicité? Il est assurément souhaitable qu'un acheteur, notamment celui auquel le vendeur déclarerait que les murs sont mitoyens, le prix étant fixé en conséquence, puisse, par l'examen de registres publics, être averti de la prétention d'un voisin au prix, non encore payé suivant lui, de la mitoyenneté. L'article 7 de la loi de 1855 donne satisfaction à cet intérêt en décidant que l'action résolutoire ne survit pas au privilège, c'est-à-dire que la publicité qui entoure le privilège sauvegarde en même temps et dans les mêmes limites l'action résolutoire; que l'acheteur qui, d'après l'examen des registres, est autorisé à croire au paiement du prix, n'a pas plus à redouter l'action résolutoire que le privilège. Nous pensons que cette disposition est applicable dans notre hypothèse. Ce n'est pas une transcription, c'est une inscription que doit accomplir celui qui s'est laissé dépouiller de la copropriété de son mur sans en recevoir le prix. V. Massé et Vergé sur Zachariae, t. 2, p. 174, § 322, note 24, in fine. La formalité s'en trouve simplifiée ; car l'inscription d'un privilège peut être faite sur la production d'un bordereau sans titre, toutes les fois que le créancier privilégié est excusable de n'en avoir pas; cela s'observe à l'égard des créanciers héréditaires ayant droit à la séparation des patrimoines. V. en ce sens, Barafort, Tr. de la sép. des patrimoines, n. 147; Vazeille, Successions, t. 1er, sur l'art. 878, n. 12; Massé et Vergé sur Zachariae, t. 2, p. 338, § 385, note 26 ; M. Laurent,
du prix, n'a pas plus à redouter l'action résolutoire que le privilège. Nous pensons que cette disposition est applicable dans notre hypothèse. Ce n'est pas une transcription, c'est une inscription que doit accomplir celui qui s'est laissé dépouiller de la copropriété de son mur sans en recevoir le prix. V. Massé et Vergé sur Zachariae, t. 2, p. 174, § 322, note 24, in fine. La formalité s'en trouve simplifiée ; car l'inscription d'un privilège peut être faite sur la production d'un bordereau sans titre, toutes les fois que le créancier privilégié est excusable de n'en avoir pas; cela s'observe à l'égard des créanciers héréditaires ayant droit à la séparation des patrimoines. V. en ce sens, Barafort, Tr. de la sép. des patrimoines, n. 147; Vazeille, Successions, t. 1er, sur l'art. 878, n. 12; Massé et Vergé sur Zachariae, t. 2, p. 338, § 385, note 26 ; M. Laurent, Princ. de dr. civ., t. 10, n. 32, in fine. V. cep. Dufresne, Sép. des patrimoines, n. 69 ; Masson, Ibid., n. 12; Duranton, t. 7, n. 492; Demolombe, Successions, t. 5, n. 106; MM. Aubry et Rau, t. 6, p. 483, § 619, texte et note 39. V. au surplus la note sous Cass. 2 févr. 1885 (Supra, 1re part., p. 57). Notre créancier est assurément excusable de n'avoir pas de titre particulier en mains, puisque son titre est dans la loi. Nous concevons une objection tirée de ce que le privilège est, en pareille circonstance, nous l'avons reconnu, d'un exercice impossible. On essayera, peut-être, par ce motif, d'échapper à la solidarité établie par la loi de 1855 entre le privilège et l'action résolutoire ; l'action résolutoire, redevenue indépendante, redeviendrait occulte. Quant à nous, nous sommes persuadé que le propriétaire qui cède la mitoyenneté de son mur sans recevoir comptant l'indemnité, ne peut trouver de ressource, en cas d'aliénation, qu'en se présentant comme vendeur, et en en remplissant toutes les conditions légales. Somme toute, nous n'approuvons pas les motifs de l'arrêt de la Cour de Paris ; nous les réfuterons au besoin par les motifs du jugement du tribunal
surplus la note sous Cass. 2 févr. 1885 (Supra, 1re part., p. 57). Notre créancier est assurément excusable de n'avoir pas de titre particulier en mains, puisque son titre est dans la loi. Nous concevons une objection tirée de ce que le privilège est, en pareille circonstance, nous l'avons reconnu, d'un exercice impossible. On essayera, peut-être, par ce motif, d'échapper à la solidarité établie par la loi de 1855 entre le privilège et l'action résolutoire ; l'action résolutoire, redevenue indépendante, redeviendrait occulte. Quant à nous, nous sommes persuadé que le propriétaire qui cède la mitoyenneté de son mur sans recevoir comptant l'indemnité, ne peut trouver de ressource, en cas d'aliénation, qu'en se présentant comme vendeur, et en en remplissant toutes les conditions légales. Somme toute, nous n'approuvons pas les motifs de l'arrêt de la Cour de Paris ; nous les réfuterons au besoin par les motifs du jugement du tribunal de la Seine du 12 nov. 1885. Mais, par d'autres raisons ou par d'autres voies, nous arrivons à la même conclusion pratique que la Cour de Paris. Une publicité doit avertir celui qui acquiert une maison complètement construite et appuyée sur des maisons voisines, que les droits de mitoyenneté n'ont pas été acquittés; le devoir de cette publicité, par le moyen d'une inscription, est une faible rançon de l'imprudence commise par le voisin qui n'a pas, comme il en avait le droit, exigé le paiement préalable de l'indemnité. J.-E. LABBÉ. COURS D'APPEL, TRIBUNAUX, ETC. 27 la maison est devenue la propriété de Beurthenot libre de cette charge; — Par ces motifs, etc. ». Appel par M. Ganivet contre M. Bardon et par M. Bardon contre M. Beurthenot. M. l'avocat général Quesnay de Beaurepaire a pris des conclusions dont nous extrayons ce qui suit : s Landau et Bardon soutiennent que leur droit de suite est indépendant de toute inscription, et, en second lieu, qu'ils n'auraient pas eu, dans tous les cas, d'acte à faire transcrire, puisqu'ils n'ont aux mains qu'un mémoire d'architecte non approuvé; donc, on ne pouvait exiger d'eux l'accomplissement de cette formalité. Beurthenot défend sa cause en opposant
pas été acquittés; le devoir de cette publicité, par le moyen d'une inscription, est une faible rançon de l'imprudence commise par le voisin qui n'a pas, comme il en avait le droit, exigé le paiement préalable de l'indemnité. J.-E. LABBÉ. COURS D'APPEL, TRIBUNAUX, ETC. 27 la maison est devenue la propriété de Beurthenot libre de cette charge; — Par ces motifs, etc. ». Appel par M. Ganivet contre M. Bardon et par M. Bardon contre M. Beurthenot. M. l'avocat général Quesnay de Beaurepaire a pris des conclusions dont nous extrayons ce qui suit : s Landau et Bardon soutiennent que leur droit de suite est indépendant de toute inscription, et, en second lieu, qu'ils n'auraient pas eu, dans tous les cas, d'acte à faire transcrire, puisqu'ils n'ont aux mains qu'un mémoire d'architecte non approuvé; donc, on ne pouvait exiger d'eux l'accomplissement de cette formalité. Beurthenot défend sa cause en opposant aux demandeurs la déchéance faute de transcription. « Le tribunal a rejeté la demande de Bardon et Landau par les trois motifs principaux que voici : 1° ils étaient tenus à transcrire; 2° ils avaient des actes susceptibles d'être transcrits; 3° n'ayant pas fait opérer cette transcription, ils sont déchus de leur droit de suite. Comment doit-il être statué sur l'appel? « Il est indispensable, comme point de départ nécessaire, de lire les art. 1 et 2 de la loi de 1855 dans leurs parties essentielles. Nous ne nous arrêterons pas à la définition des servitudes, non plus qu'à l'examen de la nature des droits qu'elles engendrent ; les principes en sont connus. Mais demandons-nous quel est l'acte constitutif d'une servitude comme celle-ci, qui préexiste par le fait de la loi au point de vue de son essence, mais qui n'acquiert la vie réelle et n'opère que par le fait de l'homme? Ce n'est qu'un droit latent, tant que le voisin s'abstient; ce n'est un droit objectif que s'il agit. Donc, la mainmise du voisin est l'acte générateur. De par la loi, il y a droit à la mitoyenneté; de par l'homme, il y aura mur mitoyen. Dès lors, quand
de leur droit de suite. Comment doit-il être statué sur l'appel? « Il est indispensable, comme point de départ nécessaire, de lire les art. 1 et 2 de la loi de 1855 dans leurs parties essentielles. Nous ne nous arrêterons pas à la définition des servitudes, non plus qu'à l'examen de la nature des droits qu'elles engendrent ; les principes en sont connus. Mais demandons-nous quel est l'acte constitutif d'une servitude comme celle-ci, qui préexiste par le fait de la loi au point de vue de son essence, mais qui n'acquiert la vie réelle et n'opère que par le fait de l'homme? Ce n'est qu'un droit latent, tant que le voisin s'abstient; ce n'est un droit objectif que s'il agit. Donc, la mainmise du voisin est l'acte générateur. De par la loi, il y a droit à la mitoyenneté; de par l'homme, il y aura mur mitoyen. Dès lors, quand le voisin prend (moyennant le dédommagement pécuniaire) moitié du mur et moitié du terrain, une situation nouvelle en découle, qui fait corps avec le principe de la servitude, puisqu'elle en est l'application directe, nécessaire, et pour ainsi dire indivisible. La conséquence est celle-ci, à mon estime : la constitution de l'état de mitoyenneté est et doit être « l'acte constitutif de la servitude », suivant les expressions du législateur de 1855. Et qu'est-ce que cette constitution ? C'est la convention ou le jugement fixant la transmission immobilière et fixant le prix. En d'autres termes, le compte de mitoyenneté, qui est ce règlement, est l'acte à transcrire comme constituant, dans sa forme concrète et efficace, la servitude dont le principe théorique préexistait de par la loi. « Si cette thèse paraît à quelques-uns d'ordre trop absolu, n'est-il pas du moins indiscutable que le règlement de la mitoyenneté est l'exercice du droit légal, et que l'exercice du droit est de même nature, de même valeur que le droit lui-même; et que cet exercice d'une servitude, unique affirmation possible du droit, doit être revêtu des mêmes formalités et des mêmes garanties que la servitude en général, quand il s'agit surtout d'une servitude qui
l'état de mitoyenneté est et doit être « l'acte constitutif de la servitude », suivant les expressions du législateur de 1855. Et qu'est-ce que cette constitution ? C'est la convention ou le jugement fixant la transmission immobilière et fixant le prix. En d'autres termes, le compte de mitoyenneté, qui est ce règlement, est l'acte à transcrire comme constituant, dans sa forme concrète et efficace, la servitude dont le principe théorique préexistait de par la loi. « Si cette thèse paraît à quelques-uns d'ordre trop absolu, n'est-il pas du moins indiscutable que le règlement de la mitoyenneté est l'exercice du droit légal, et que l'exercice du droit est de même nature, de même valeur que le droit lui-même; et que cet exercice d'une servitude, unique affirmation possible du droit, doit être revêtu des mêmes formalités et des mêmes garanties que la servitude en général, quand il s'agit surtout d'une servitude qui en est affranchie? Dire le contraire, ce serait affirmer qu'en notre matière la transcription ne serait exigée ni pour le droit, ni pour l'exercice; et c'est précisément ce que la loi de 1855 n'a pas voulu. « Je viens à un troisième aspect de la question. question. 2 n'exige la transcription que pour les actes constitutifs de servitude, c'est vrai; mais l'art. 1er, qui embrasse toute la matière, exige la transcription pour tous les actes de transmission immobilière. Or, la fixation de notre servitude, par voie de règlement, est au premier chef une transmission de propriété. Un des fonds s'accroît, l'autre décroît d'autant; un prix représentera ce déplacement de chose immobilière ; cela ressemble à la vente, disent les uns, à l'expropriation, disent les autres. Le mot ne fait rien à la chose; il y a aliénation immobilière; donc on serait tout au moins dans l'hypothèse de l'art. 1er; donc, même à ce point de vue, l'obligation de la transcription s'impose. « Je réponds en conséquence à l'appelant, eu égard à son premier moyen : oui, droit de suite, mais, oui aussi, obligation de faire transcrire le titre de créance, qui est l'établissement matériel de la servitude. « Alors se