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Art. 7.—Les chèques sont exempts de tout droit de timbre pendant dix ans à dater de la promulgation de la présente loi. A annoter, v° Timbre, après le n° 65. (ART. 12,874) 519 Art. 12,874. Faillite.—Privilège.—Loyers à échoir. Le propriétaire peut, en cas de faillite du locataire, demander la résiliation du bail, à défaut de paiement ou de consignation des loyers à échoir, alors même que les meubles du locataire n’ont pas été vendus, ou que le fonds de commerce ayant été vendu, l’acquéreur en continue l’exploitation dans les lieux loués, à la charge de payer les loyers. Ainsi jugé par deux arrêts de la C. de Cass. (Ch. civ.), du 28 mars 1865. PREMIÈRE ESPÈCE. Par bail notarié du 12 avril 1855, M. Jarsain, propriétaire d’une maison non encore habitée, sise rue Pradier, 2, ancien Belleville, l’a louée au sieur Delavarde, marchand de vins, et à sa femme solidairement, pour une durée de vingt ans, moyennant le prix annuel de 2,800 fr., dont six mois payés d’avance et à la charge par les preneurs de faire à leurs frais tous les travaux de distribution, de peinture et d’appropriation. Les dépenses occasionnées par ces travaux se sont élevées à 18,000 fr. Mais, par suite, les loyers se sont élevés à 6,400 fr., donnant ainsi aux époux Delavarde, principaux locataires, un excédent de 3,600 fr. sur le loyer qu’ils payaient au propriétaire. Le sieur Delavarde est tombé en faillite. Le passif, après la vérification des créances, s’est élevé à 32,890 fr., l’actif porté au bilan était de 16,748 fr. Les créanciers étant disposés à accorder un concordat, il ne fut procédé à la vente ni du mobilier ni des marchandises. Tous les loyers échus avaient, du reste, été payés ou offerts. En cet état, le sieur Jarsain, excipant de l’exigibilité de tous les termes de loyers à échoir par suite de l’état de faillite de Delavarde, a fait sommation au syndic et aux époux Delavarde d’avoir à payer ou consigner la somme de 58,896 fr., tant pour les loyers à échoir que pour les autres charges du bail, et cette sommation
fr. Mais, par suite, les loyers se sont élevés à 6,400 fr., donnant ainsi aux époux Delavarde, principaux locataires, un excédent de 3,600 fr. sur le loyer qu’ils payaient au propriétaire. Le sieur Delavarde est tombé en faillite. Le passif, après la vérification des créances, s’est élevé à 32,890 fr., l’actif porté au bilan était de 16,748 fr. Les créanciers étant disposés à accorder un concordat, il ne fut procédé à la vente ni du mobilier ni des marchandises. Tous les loyers échus avaient, du reste, été payés ou offerts. En cet état, le sieur Jarsain, excipant de l’exigibilité de tous les termes de loyers à échoir par suite de l’état de faillite de Delavarde, a fait sommation au syndic et aux époux Delavarde d’avoir à payer ou consigner la somme de 58,896 fr., tant pour les loyers à échoir que pour les autres charges du bail, et cette sommation étant restée sans effet, il a formé une demande en résiliation du bail. Cette demande a été repoussée par jugement du Tribunal civil de la Seine, du 11 juin 1861, ainsi conçu : Attendu qu’il est constant que la déclaration de faillite de Delavarde, qui n’emporte pas de plein droit la résiliation du bail, n’a pas privé Jarsain des garanties suffisantes pour assurer le paiement de ses loyers ; que jusqu’à présent il a touché ses loyers échus, plus six mois de loyer d’avance ; que les meubles qui garnissent les lieux n’ont pas disparu ; qu’ils ont plutôt été augmentés par le nombre qui s’est accru des divers sous-locataires ; que l’immeuble a en outre été amélioré par les travaux qui y ont été exécutés par Delavarde ; que d’ailleurs il est allégué et non contesté qu’un concordat est imminent; que, dans ces circonstances, les sûretés n’étant pas diminuées, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail; Déboute Jarsain de sa demande. Le sieur Jarsain a interjeté appel de ce jugement ; mais : La Cour, considérant qu’il ne s’agit pas dans la cause de l’application de l'art. 2102 C. Napoléon. que l'action intentée par Jarsain
la résiliation du bail, n’a pas privé Jarsain des garanties suffisantes pour assurer le paiement de ses loyers ; que jusqu’à présent il a touché ses loyers échus, plus six mois de loyer d’avance ; que les meubles qui garnissent les lieux n’ont pas disparu ; qu’ils ont plutôt été augmentés par le nombre qui s’est accru des divers sous-locataires ; que l’immeuble a en outre été amélioré par les travaux qui y ont été exécutés par Delavarde ; que d’ailleurs il est allégué et non contesté qu’un concordat est imminent; que, dans ces circonstances, les sûretés n’étant pas diminuées, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail; Déboute Jarsain de sa demande. Le sieur Jarsain a interjeté appel de ce jugement ; mais : La Cour, considérant qu’il ne s’agit pas dans la cause de l’application de l'art. 2102 C. Napoléon. que l'action intentée par Jarsain n'a pas et ne pourrait avoir pour objet l'exercice du privilège du propriétaire porteur d’un bail authentique pour les loyers à échoir sur les objets mobiliers et les marchandises garnissant les lieux loués ; que ce privilège ne peut, en effet, s’exercer que lorsque ces objets ont été vendus, et qu’il est constant, en fait, qu’ils ne l’ont pas été, qu’ils garnissent encore les lieux et le fonds de commerce, qui n’a cessé d’être exploité par Delavarde ou par son syndic dans l’intérêt de la masse ; Considérant que l’unique question du procès est celle de savoir si l’événement de la faillite suffit pour entraîner de plein droit la résiliation du bail à défaut, par le syndic ou par le failli, de payer ou de consigner le montant des loyers à échoir, quelles que puissent être d’ailleurs les garanties de nature à assurer l’exécution du bail; Considérant à cet égard que la faillite du locataire n’a pas pour conséquence la résiliation de plein droit du bail et la rentrée du bailleur en possession des lieux loués; que la loi, lorsqu’elle a voulu donner cet effet à la faillite à l’égard de certains contrats, l’a formellement exprimé, tandis qu’il n’y a
qu’il est constant, en fait, qu’ils ne l’ont pas été, qu’ils garnissent encore les lieux et le fonds de commerce, qui n’a cessé d’être exploité par Delavarde ou par son syndic dans l’intérêt de la masse ; Considérant que l’unique question du procès est celle de savoir si l’événement de la faillite suffit pour entraîner de plein droit la résiliation du bail à défaut, par le syndic ou par le failli, de payer ou de consigner le montant des loyers à échoir, quelles que puissent être d’ailleurs les garanties de nature à assurer l’exécution du bail; Considérant à cet égard que la faillite du locataire n’a pas pour conséquence la résiliation de plein droit du bail et la rentrée du bailleur en possession des lieux loués; que la loi, lorsqu’elle a voulu donner cet effet à la faillite à l’égard de certains contrats, l’a formellement exprimé, tandis qu’il n’y a aucune disposition semblable relativement aux baux à loyer; — Qu'à la vérité Jarsain ne demande cette résiliation qu’à défaut de paiement ou de consignation par Delavarde ou par le syndic du montant intégral des loyers à échoir jusqu’à l’expiration du bail, paiement ou consignation auxquels il prétend avoir droit en vertu des articles 1188 C. Nap. et 444 C. Com., qui déclarent exigibles, en cas de faillite, les dettes à terme ou non échues; Mais considérant que l’exigibilité résultant de la faillite ne produit pas les mêmes effets que l’échéance ordinaire; qu’elle a pour objet non de donner au créancier à terme le moyen d’exercer individuellement une action contre le failli ou son syndic, afin de se faire attribuer, à l’exclusion des autres créanciers et par préférence, la partie de l’actif nécessaire au paiement intégral de sa créance, mais uniquement de l’appeler à concourir aux opérations de la faillite, à y produire, à s’y faire admettre et à prendre part aux répartitions comme si sa créance était échue; Qu’à supposer que les articles ci-dessus indiqués aient entendu assimiler la dette résultant d’un bail, payable à des époques périodiques généralement déterminées par l’usage, à une dette certaine, définitive, au moment même
vertu des articles 1188 C. Nap. et 444 C. Com., qui déclarent exigibles, en cas de faillite, les dettes à terme ou non échues; Mais considérant que l’exigibilité résultant de la faillite ne produit pas les mêmes effets que l’échéance ordinaire; qu’elle a pour objet non de donner au créancier à terme le moyen d’exercer individuellement une action contre le failli ou son syndic, afin de se faire attribuer, à l’exclusion des autres créanciers et par préférence, la partie de l’actif nécessaire au paiement intégral de sa créance, mais uniquement de l’appeler à concourir aux opérations de la faillite, à y produire, à s’y faire admettre et à prendre part aux répartitions comme si sa créance était échue; Qu’à supposer que les articles ci-dessus indiqués aient entendu assimiler la dette résultant d’un bail, payable à des époques périodiques généralement déterminées par l’usage, à une dette certaine, définitive, au moment même où elles sont contractées et soumises seulement à l'observation des délais de faveur stipulés au profit des débiteurs, ces articles n’auraient pas le propriétaire à exiger le paiement actuel de tous les loyers à échoir; qu’il n’aurait ce droit que dans le cas de l’art. 2102 Code Nap., sur le prix des meubles qui forment son gage, s’ils avaient été vendus, ce qui n’a pas eu lieu dans l’espèce; mais qu’en vertu des articles. 1188 et 444, il ne peut user de l’exigibilité qu'ils déclarent et qui prend sa source dans la faillite qu’en se soumettant à la loi commune à tous les créanciers ordinaires, c’est-à-dire par la voie du concours à la distribution, et en subissant le sort et les réductions que subissent les autres créances; qu’ainsi, ces articles ne lui donnant pas le droit d’exiger de la faillite le paiement actuel ou la consignation de tous les loyers à échoir, la résiliation du bail ne peut résulter de ce seul fait que ce paiement ou cette consignation n’aurait pas été effectuée; — Que cette solution n’est pas moins conforme à l’équité qu’à l'esprit de la loi; que la prétention du propriétaire, dans les termes où elle se produit,
prix des meubles qui forment son gage, s’ils avaient été vendus, ce qui n’a pas eu lieu dans l’espèce; mais qu’en vertu des articles. 1188 et 444, il ne peut user de l’exigibilité qu'ils déclarent et qui prend sa source dans la faillite qu’en se soumettant à la loi commune à tous les créanciers ordinaires, c’est-à-dire par la voie du concours à la distribution, et en subissant le sort et les réductions que subissent les autres créances; qu’ainsi, ces articles ne lui donnant pas le droit d’exiger de la faillite le paiement actuel ou la consignation de tous les loyers à échoir, la résiliation du bail ne peut résulter de ce seul fait que ce paiement ou cette consignation n’aurait pas été effectuée; — Que cette solution n’est pas moins conforme à l’équité qu’à l'esprit de la loi; que la prétention du propriétaire, dans les termes où elle se produit, placerait en effet la masse des créanciers dans cette alternative, ou d'être obligés d’abandonner la partie réalisée et la plus nette de l’actif, en supposant qu’elle pût suffire pour conserver le droit au bail et la valeur du fonds de commerce; ou, si l’état de la faillite ne permettait pas ce paiement intégral, de perdre ce droit au bail, cette valeur du fonds et les avantages qui pourraient résulter de son exploitation; qu’un droit aussi exorbitant sacrifierait les intérêts de tous à l’intérêt d’un seul, constituerait un privilège de plus au profit du propriétaire, qu’il rendrait les concordats impossibles, et pourrait même avoir pour résultat de placer le propriétaire dans une situation plus avantageuse que si la faillite n’avait pas eu lieu, en le faisant rentrer en possession d’un immeuble dont les produits avaient été, comme dans l’espèce, considérablement augmentés par les travaux exécutés, par les dépenses faites par le preneur, et dont le propriétaire profiterait seul et sans indemnité; — Que c’est dans le but de prévenir ces conséquences et de donner une égale protection aux intérêts de la masse et à ceux non moins légitimes du propriétaire que la doctrine et la jurisprudence ont admis, même pour le
ce paiement intégral, de perdre ce droit au bail, cette valeur du fonds et les avantages qui pourraient résulter de son exploitation; qu’un droit aussi exorbitant sacrifierait les intérêts de tous à l’intérêt d’un seul, constituerait un privilège de plus au profit du propriétaire, qu’il rendrait les concordats impossibles, et pourrait même avoir pour résultat de placer le propriétaire dans une situation plus avantageuse que si la faillite n’avait pas eu lieu, en le faisant rentrer en possession d’un immeuble dont les produits avaient été, comme dans l’espèce, considérablement augmentés par les travaux exécutés, par les dépenses faites par le preneur, et dont le propriétaire profiterait seul et sans indemnité; — Que c’est dans le but de prévenir ces conséquences et de donner une égale protection aux intérêts de la masse et à ceux non moins légitimes du propriétaire que la doctrine et la jurisprudence ont admis, même pour le cas de faillite persistante, et à plus forte raison dans le cas de concordat obtenu par le failli, que le maintien ou la résiliation du bail doivent dépendre du plus ou moins d’altération que l’état du failli a fait subir aux garanties sur lesquelles le bailleur a dû compter, ou de l’appréciation des sûretés équivalentes qui lui sont offertes; — Qu’il ne reste donc plus qu’à examiner si, dans l’espèce, ces garanties ont disparu, si elles ont été diminuées, et s'il y a lieu pour le propriétaire de craindre que les loyers ne soient pas exactement payés; — Considérant à cet égard que tous les loyers échus jusqu’à ce jour ont été exactement payés ou déposés à la caisse des consignations, au refus par Delavarde d'accepter les offres à lui régulièrement faites; — Qu’il a reçu six mois de loyer d’avance; que les lieux loués sont toujours garnis des objets mobiliers qui y avaient été placés et des marchandises nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce; — Qu’il a été exécuté dans l’immeuble des travaux considérables qui l’ont beaucoup amélioré et qui ont augmenté les produits d’une manière notable; — Que le propriétaire trouve encore un surcroît de garantie dans
de l’appréciation des sûretés équivalentes qui lui sont offertes; — Qu’il ne reste donc plus qu’à examiner si, dans l’espèce, ces garanties ont disparu, si elles ont été diminuées, et s'il y a lieu pour le propriétaire de craindre que les loyers ne soient pas exactement payés; — Considérant à cet égard que tous les loyers échus jusqu’à ce jour ont été exactement payés ou déposés à la caisse des consignations, au refus par Delavarde d'accepter les offres à lui régulièrement faites; — Qu’il a reçu six mois de loyer d’avance; que les lieux loués sont toujours garnis des objets mobiliers qui y avaient été placés et des marchandises nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce; — Qu’il a été exécuté dans l’immeuble des travaux considérables qui l’ont beaucoup amélioré et qui ont augmenté les produits d’une manière notable; — Que le propriétaire trouve encore un surcroît de garantie dans les meubles qui garnissent les logements qui ont été créés, disposés et sous-loués par le principal locataire; — Que la situation de Delavarde telle qu’elle résulte du rapport du syndic, et les conditions du concordat obtenu le 11 juin dernier et homologué depuis, concourent avec les circonstances ci-dessus à établir que les garanties dues au propriétaire n’ont éprouvé aucune diminution; Que ces motifs justifient donc le jugement dont est appel, qui a rejeté la demande en résiliation du bail; — Confirme. Mais sur le pourvoi: La Cour; — Donne défaut contre Pluzanski non comparant, et statuant sur le moyen unique du pourvoi; — Vu les art. 1188, 2102 Code Nap. et 444 Code Comm.; — Attendu que, d’après l’art. 1188 Code Nap., le débiteur ne peut réclamer, en cas de faillite, le bénéfice du terme; que l’art. 444 Code Com., d'accord avec ce principe, dispose que le jugement déclaratif de faillite rend exigibles à l’égard du failli les dettes passives non échues; qu’il résulte de ces textes que le propriétaire bailleur a droit d'exiger de son locataire failli tous les loyers échus et à échoir; que c’est ce que décide expressément l’art. 2102, n° 1, Code Nap., qui n’est qu’un
que les garanties dues au propriétaire n’ont éprouvé aucune diminution; Que ces motifs justifient donc le jugement dont est appel, qui a rejeté la demande en résiliation du bail; — Confirme. Mais sur le pourvoi: La Cour; — Donne défaut contre Pluzanski non comparant, et statuant sur le moyen unique du pourvoi; — Vu les art. 1188, 2102 Code Nap. et 444 Code Comm.; — Attendu que, d’après l’art. 1188 Code Nap., le débiteur ne peut réclamer, en cas de faillite, le bénéfice du terme; que l’art. 444 Code Com., d'accord avec ce principe, dispose que le jugement déclaratif de faillite rend exigibles à l’égard du failli les dettes passives non échues; qu’il résulte de ces textes que le propriétaire bailleur a droit d'exiger de son locataire failli tous les loyers échus et à échoir; que c’est ce que décide expressément l’art. 2102, n° 1, Code Nap., qui n’est qu’un corollaire des art. 1188 et 444 précités; que si le propriétaire bailleur n’est pas payé de ses loyers, il a le droit, ou de se prévaloir du privilège constitué par l’art. 2102, ou de demander la résiliation du contrat conformément à l’art. 1184 Code Nap.; que, dans l’espèce, le propriétaire bailleur a sommé Delavarde failli et le syndic de celui-ci de lui payer la totalité des loyers à échoir; que, sur leur refus, il a demandé la résolution du contrat; qu’en le déclarant non recevable la Cour impériale de Paris a violé les articles ci-dessus visés; — Casse. DEUXIÈME ESPÈCE. Le Tribunal de commerce de la Seine avait rendu, le 18 fév1862, un jugement ainsi conçu: Attendu que, suivant actes sous signatures privées, Deschamps a loué à Dalifard, pour une durée ayant encore dix-huit années et demie à courir, un terrain et un bâtiment attenant audit terrain, moyennant un prix annuel de 1,200 fr.; — Attendu que ce bail a été consenti pour l’exploitation d’un lavoir public, à la condition que le preneur ferait élever à ses frais, sur ce terrain, toutes les constructions nécessaires à l’établissement de ce lavoir, et que lesdites constructions appartiendraient au bailleur si Dalifard, avant
bailleur a sommé Delavarde failli et le syndic de celui-ci de lui payer la totalité des loyers à échoir; que, sur leur refus, il a demandé la résolution du contrat; qu’en le déclarant non recevable la Cour impériale de Paris a violé les articles ci-dessus visés; — Casse. DEUXIÈME ESPÈCE. Le Tribunal de commerce de la Seine avait rendu, le 18 fév1862, un jugement ainsi conçu: Attendu que, suivant actes sous signatures privées, Deschamps a loué à Dalifard, pour une durée ayant encore dix-huit années et demie à courir, un terrain et un bâtiment attenant audit terrain, moyennant un prix annuel de 1,200 fr.; — Attendu que ce bail a été consenti pour l’exploitation d’un lavoir public, à la condition que le preneur ferait élever à ses frais, sur ce terrain, toutes les constructions nécessaires à l’établissement de ce lavoir, et que lesdites constructions appartiendraient au bailleur si Dalifard, avant l’expiration du bail, ne profitait de la promesse de vente de la propriété à lui faite par Deschamps, suivant un prix déterminé; — Attendu que l’art. 2102, sur laquelle la demande est appuyée, n'est applicable qu’au cas où le propriétaire serait dépossédé de son gage; — Attendu que, dans l’espèce, la cession faite à un tiers par Lacoste, syndic, aux enchères publiques, des droits concédés à Dalifard, ne changent en rien les garanties du propriétaire ; que les lieux loués sont toujours garnis des objets servant à l’exploitation du lavoir; — Que les constructions élevées sur l’immeuble lui ont donné une plus-value considérable qui subsiste ; que le propriétaire trouve un surcroît de garantie par les meubles garnissant le bâtiment occupé par les sous-locataires ; — Qu’il suit dès lors que la demande doit être rejetée ; — Par ces motifs, déclare Deschamps non recevable en sa demande en admission au passif de la faillite pour les loyers à échoir, et le condamne aux dépens. Appel par le sieur Deschamps ; mais : La Cour, — Considérant, sur l’appel principal, que, dans le cas où la créance du propriétaire pour ses loyers devrait être considérée comme exigible en cas de
la cession faite à un tiers par Lacoste, syndic, aux enchères publiques, des droits concédés à Dalifard, ne changent en rien les garanties du propriétaire ; que les lieux loués sont toujours garnis des objets servant à l’exploitation du lavoir; — Que les constructions élevées sur l’immeuble lui ont donné une plus-value considérable qui subsiste ; que le propriétaire trouve un surcroît de garantie par les meubles garnissant le bâtiment occupé par les sous-locataires ; — Qu’il suit dès lors que la demande doit être rejetée ; — Par ces motifs, déclare Deschamps non recevable en sa demande en admission au passif de la faillite pour les loyers à échoir, et le condamne aux dépens. Appel par le sieur Deschamps ; mais : La Cour, — Considérant, sur l’appel principal, que, dans le cas où la créance du propriétaire pour ses loyers devrait être considérée comme exigible en cas de faillite du débiteur, il ne s’ensuivrait pas pour cela même qu’elle dût dans tous ces cas être payée par privilège, aux termes de l’art. 2102 C. Nap. ; — Qu’en effet, en se reportant à la pensée du législateur, on demeure convaincu qu’en édictant l’art. 2102, il n’a pas eu l’intention de créer en faveur du propriétaire une double garantie qui consisterait à lui donner un privilège pour la totalité de ses loyers échus et à échoir sur le prix des meubles, qui, après avoir été vendus, garniraient cependant encore les lieux par lui loués ; — Qu’une telle prétention, venant à se formuler dans la pratique, devrait donc être pour cela même écartée, comme ne rentrant pas dans la pensée du législateur ; — Considérant, d’un autre côté, qu’elle est contraire au texte même de la loi, puisqu’il est dit dans l’art. 2102 précité que le propriétaire exerce son privilège sur le prix des meubles; ce qui implique virtuellement que, pour qu’il y ait lieu à l’exercice du privilège, il faut que les meubles aient été vendus, en ce sens que, par la vente, le propriétaire ait vu disparaître son gage, dont il ne reste plus que le prix