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que les délais de réalisation de promesse de vente échus pendant la guerre. 10.7.1921 COUR DE CASSATION (Ch. civ.). Présidence de M. Sarrut, premier président. Audience du 19 juillet 1921. HAUT COU DE CAS SATION. — PROROGATION. — ARTICLE 56 DE LA LOI DU 9 MARS 1918 MODIFIÉ PAR LA LOI DU 23 OCTOBRE 1919. — DROIT DES CESSIONNAIRES DU RAIL ET DES HOUS-LOCATAIRES À LADITE PROROGATION (LOI DU 28 OCTOBRE 1919, ARTICLE 4). — BÉNÉFICE DE CE DROIT LIMITÉ AUX CESSIONS DE MAUX ET SOUS-LOCATIONS RELATIVES À DES LOCAUX À USAGE D’HABITATION, À L’EXCLUSION DES CESSIONS DE BAUX ET SOUS-LOCATIONS AFFÉRENTES À DES LOCAUX À USAGE COMMERCIAL OU INDUSTRIEL. La disposition finale de l'article 4 de la loi du 23 octobre 1919 a été introduite dans la loi dans l'intention expressément déclarée de réserver la question des droits respectifs du propriétaire et du locataire relativement au renouvellement des baux de locaux à usage commercial ou industriel arrivés à expiration jusqu’au vote de la loi sur « la propriété commerciale ». Voilà il suit, qu'une sentence de commission arbitrale, en rejetant la demande de prorogation formée par le cessionnaire du droit au bail d'un immeuble à usage commercial loin de violer l’article 4 de la loi du 23 octobre 1919, en a fait, au contraire, une exacte application. M. Chavanne a formé un pourvoi contre une sentence de la Commission arbitrale des loyers de Rouen, en date du 30 octobre 1919, rendue au profit de M. Dufay. La Chambre civile, après avoir entendu M. le conseiller Lombard en son rapport, M. Coutard, avocat, en ses observations et M. l'avocat général Blondel en ses conclusions, a statué en ces termes : « La Cour; Sur le moyen unique ; Attendu qu’il résulte de la sentence attaquée que, par acte du 24 décembre 1906, Dufay, propriétaire, a donné à bail à Lelarge, négociant en cuirs, pour une durée de neuf années devant prendre fin le jour de Noël 1915, un immeuble à usage commercial et qu’en novembre 1912, Lelarge a cédé son fonds de commerce et le droit au bail à Chavanne,
violer l’article 4 de la loi du 23 octobre 1919, en a fait, au contraire, une exacte application. M. Chavanne a formé un pourvoi contre une sentence de la Commission arbitrale des loyers de Rouen, en date du 30 octobre 1919, rendue au profit de M. Dufay. La Chambre civile, après avoir entendu M. le conseiller Lombard en son rapport, M. Coutard, avocat, en ses observations et M. l'avocat général Blondel en ses conclusions, a statué en ces termes : « La Cour; Sur le moyen unique ; Attendu qu’il résulte de la sentence attaquée que, par acte du 24 décembre 1906, Dufay, propriétaire, a donné à bail à Lelarge, négociant en cuirs, pour une durée de neuf années devant prendre fin le jour de Noël 1915, un immeuble à usage commercial et qu’en novembre 1912, Lelarge a cédé son fonds de commerce et le droit au bail à Chavanne, lequel, étant demeuré en possession des lieux, a, par acte extrajudiciaire du 3 avril 1919, signifié au bailleur une demande à fin de prorogation de bail ; Attendu, d’après le pourvoi, qu’en déclarant Chavanne mal fondé dans sa demande en prorogation par le motif qu’aux « termes de l’article 4 de la loi du « 23 octobre 1919, les cessionnaires n’ont droit à la « prorogation que s’il s’agit de locaux à usage d’habitation », la sentence attaquée aurait violé cet article par défaut d'application et faussement appliqué l'article 56 de la loi du 9 mars 1918 ; Mais attendu que cette disposition finale de l’article 4 de la loi du 23 Octobre 1919 a été introduite dans la loi dans l’intention expressément déclarée de réserver la question des droits respectifs du propriétaire et du locataire relativement au renouvellement des baux de locaux à usage commercial ou industriel arrivés à expiration jusqu’au vote de la loi sur la « propriété commerciale » ; Qu’elle est en conséquence volontairement restrictive des autres dispositions de cet article et exclusive de leur application aux baux et locations de locaux à usage commercial ou industriel, lesquels demeurent régis par l’article 56 de la loi
de la loi du « 23 octobre 1919, les cessionnaires n’ont droit à la « prorogation que s’il s’agit de locaux à usage d’habitation », la sentence attaquée aurait violé cet article par défaut d'application et faussement appliqué l'article 56 de la loi du 9 mars 1918 ; Mais attendu que cette disposition finale de l’article 4 de la loi du 23 Octobre 1919 a été introduite dans la loi dans l’intention expressément déclarée de réserver la question des droits respectifs du propriétaire et du locataire relativement au renouvellement des baux de locaux à usage commercial ou industriel arrivés à expiration jusqu’au vote de la loi sur la « propriété commerciale » ; Qu’elle est en conséquence volontairement restrictive des autres dispositions de cet article et exclusive de leur application aux baux et locations de locaux à usage commercial ou industriel, lesquels demeurent régis par l’article 56 de la loi du 9 mars 1918 non modifié à cet égard par la loi du 23 octobre 1919; d’où il suit qu’en rejetant la demande de prorogation formée par Chavanne, cessionnaire du droit au bail d’un immeuble à usage commercial, la sentence attaquée, loin d’avoir violé les textes visés au moyen, en a fait, au contraire, une exacte application; Par ces motifs ; Rejeté. » Observation. — Dans l'arrêt reproduit ci-dessus, la Chambre civile de la Cour de cassation confirme sa jurisprudence intérieure relative à l'interprétation de l’article 1 de la loi du 23 octobre 1919. Voir: C. de cassation, 6 janvier 1920 (Rec. Gaz. des Tribunaux. 1920.1.28, avec dissertation de M. Houël). Toutefois dit arrêt rendu par elle le 8 juin 1920 (Rec. Gaz. des Tribunaux, 1921.1. 01) semblait constituer un revirement partiel mais notable de cette jurisprudence, car il avait décidé « qu'une Société commerciale, devenue cessionnaire, en juillet 1919, du droit au bail de locaux à usage industriel et d’habitation donnés en location à ses cédants, avant la guerre, a qualité pour exercer le droit à prorogation institué par l’article 56 de la loi du 9 mars 1918 et qu’il était loisible aux cédants de transmettre à titre d'accessoire
a fait, au contraire, une exacte application; Par ces motifs ; Rejeté. » Observation. — Dans l'arrêt reproduit ci-dessus, la Chambre civile de la Cour de cassation confirme sa jurisprudence intérieure relative à l'interprétation de l’article 1 de la loi du 23 octobre 1919. Voir: C. de cassation, 6 janvier 1920 (Rec. Gaz. des Tribunaux. 1920.1.28, avec dissertation de M. Houël). Toutefois dit arrêt rendu par elle le 8 juin 1920 (Rec. Gaz. des Tribunaux, 1921.1. 01) semblait constituer un revirement partiel mais notable de cette jurisprudence, car il avait décidé « qu'une Société commerciale, devenue cessionnaire, en juillet 1919, du droit au bail de locaux à usage industriel et d’habitation donnés en location à ses cédants, avant la guerre, a qualité pour exercer le droit à prorogation institué par l’article 56 de la loi du 9 mars 1918 et qu’il était loisible aux cédants de transmettre à titre d'accessoire de la jouissance des lieux loués, à la Société cessionnaire, un droit à la prorogation qui leur appartenait à la date où est intervenu le contrat de cession ». C’est non seulement sur le texte de l’article 1 de la loi du 23 octobre 1919, que se fonde la Cour de cassation ; c'est encore sur les travaux préparatoires de cette loi (voir : Dalloz 1919. i. 260), et notamment sur les déclarations très formelles de M. le sénateur Cuillier, à la séance du 1er septembre 1919. Ce sénateur avait en effet demandé que la location des baux commerciaux fût réservée jusqu'à la discussion toute prochaine de la loi sur la liberté commerciale, et il avait proposé un amendement qui fut adopté et (puis est devenu le dernier paragraphe de l’article 1 de la loi. En le commentant il avait dit que son texte réservait la question des baux commerciaux et ne visait que les baux à usage d'habitation (Dal. Ibid,). Toutefois, M. le sénateur Guillier a donné récemment de ses déclarations une interprétation qui donnerait lieu à penser qu’on les a mal comprises. En effet, une proposition de loi accordant le bénéfice de la prorogation légale à tous les
de cassation ; c'est encore sur les travaux préparatoires de cette loi (voir : Dalloz 1919. i. 260), et notamment sur les déclarations très formelles de M. le sénateur Cuillier, à la séance du 1er septembre 1919. Ce sénateur avait en effet demandé que la location des baux commerciaux fût réservée jusqu'à la discussion toute prochaine de la loi sur la liberté commerciale, et il avait proposé un amendement qui fut adopté et (puis est devenu le dernier paragraphe de l’article 1 de la loi. En le commentant il avait dit que son texte réservait la question des baux commerciaux et ne visait que les baux à usage d'habitation (Dal. Ibid,). Toutefois, M. le sénateur Guillier a donné récemment de ses déclarations une interprétation qui donnerait lieu à penser qu’on les a mal comprises. En effet, une proposition de loi accordant le bénéfice de la prorogation légale à tous les cessionnaires de baux commerciaux ou industriels en cours au 1er août 1914 a été adoptée par la Chambre des députés le 29 avril 1920, et elle est actuellement pendante devant le Sénat, qui en a renvoyé pour la seconde fois le texte à sa commission de législation civile. Dans cette délibération, M. Guiller est intervenu pour expliquer la portée des déclarations par lui faites lors de l’élaboration de la loi du 23 octobre 1949, et il a fait remarquer que jamais il n’avait eu l’idée de réserver la question des locaux à usage commercial ou industriel jusqu'au vote de la loi « sur la propriété commerciale ». 28.1921 COUR DE CASSATION (Ch. des req.) Présidence de M. Mérillon, président. Audience du 20 avril 1921. bail à LOYER. BAILLEUR. INEXÉCUTION des prestations. PRENEUR. LOYERS. PAIEMENT. — SUSPENSION. Si la réclamation du preneur qu'il ne reçoit pas les prestations dues par le bailleur (dans l’espèce, l’exécution de travaux de réparations dont la nécessité remontait à plus de 6 ans) doit être établie, pour qu'il soit autorisé à se soustraire à l’exécution de son obligation de payer les loyers exigibles aux termes des conventions, ce droit lui appartient à plus forte raison lorsque
délibération, M. Guiller est intervenu pour expliquer la portée des déclarations par lui faites lors de l’élaboration de la loi du 23 octobre 1949, et il a fait remarquer que jamais il n’avait eu l’idée de réserver la question des locaux à usage commercial ou industriel jusqu'au vote de la loi « sur la propriété commerciale ». 28.1921 COUR DE CASSATION (Ch. des req.) Présidence de M. Mérillon, président. Audience du 20 avril 1921. bail à LOYER. BAILLEUR. INEXÉCUTION des prestations. PRENEUR. LOYERS. PAIEMENT. — SUSPENSION. Si la réclamation du preneur qu'il ne reçoit pas les prestations dues par le bailleur (dans l’espèce, l’exécution de travaux de réparations dont la nécessité remontait à plus de 6 ans) doit être établie, pour qu'il soit autorisé à se soustraire à l’exécution de son obligation de payer les loyers exigibles aux termes des conventions, ce droit lui appartient à plus forte raison lorsque l’inexécution de ses obligations par le bailleur est déjà constatée par une décision de justice. Les époux Brière ont formé un pourvoi en cassation contre un arrêt de la Cour d’Orléans rendu le 29 janvier 1920 au profit de Mme veuve Audébert. La Chambre des requêtes, après avoir entendu le rapport de M. le conseiller Delrieu, la plaidoirie de M. Lussan et les conclusions conformes de M. Lava cal général Péan, a statué en ces termes : « Du Conseil ; « Sur le premier moyen pris de la violation des articles 402, 403 du Code de procédure civile, de la règle que « nul n’est présumé avoir renoncé à son droit » et de l’article 7 de la loi du 20 avril 1810, pour défaut de haste légale : « Attendu que le pourvoi reproche à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré n’y avoir lieu à statuer sur rappel interjeté par les exposants le 6 juin 1916 contre un jugement du 19 avril 1910, sous prétexte qu’ils auraient renoncé à ce jugement, et par suite à leur appel, en formant une seconde demande où étaient comprises les causes de la première demande, alors que les juges du fond ne sont arrivés
rapport de M. le conseiller Delrieu, la plaidoirie de M. Lussan et les conclusions conformes de M. Lava cal général Péan, a statué en ces termes : « Du Conseil ; « Sur le premier moyen pris de la violation des articles 402, 403 du Code de procédure civile, de la règle que « nul n’est présumé avoir renoncé à son droit » et de l’article 7 de la loi du 20 avril 1810, pour défaut de haste légale : « Attendu que le pourvoi reproche à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré n’y avoir lieu à statuer sur rappel interjeté par les exposants le 6 juin 1916 contre un jugement du 19 avril 1910, sous prétexte qu’ils auraient renoncé à ce jugement, et par suite à leur appel, en formant une seconde demande où étaient comprises les causes de la première demande, alors que les juges du fond ne sont arrivés à cette conclusion que par une dénaturation évidente des actes de la procédure ; « Mais attendu qu’il résulte des constatations de l'arrêt attaqué, que par un premier jugement du 19 avril 1916, le Tribunal civil d’Orléans avait statué sur la validité de trois commandements des 21 avril, 5 décembre 1915, et 5 janvier 1916, faits par les époux Thierrée à la veuve Audebert, et tendant au paiement des loyers échus le 24 décembre 1915 ; « Que les époux Thierrée ayant fait appel de ce jugement à la date du 6 juin 1916, ont, avant que ledit appel fût venu devant la Cour, fait délivrer à la dame Audebert, les 5 janvier et 11 avril 1919, deux nouveaux commandements d’avoir à payer tous les loyers échus et dus au 24 mars 1910 ; que la procédure a été suivie sur ces nouveaux commandements ; qu’il est intervenu, à la date du 4 juin 1910, un jugement également frappé d’appel, et que ce dernier appel a été soumis à la Cour en même temps que l’appel du jugement du 10 avril 1916 ; « Attendu, dans ces conditions, que la Cour, après avoir joint les causes et statuant sur les
1915, et 5 janvier 1916, faits par les époux Thierrée à la veuve Audebert, et tendant au paiement des loyers échus le 24 décembre 1915 ; « Que les époux Thierrée ayant fait appel de ce jugement à la date du 6 juin 1916, ont, avant que ledit appel fût venu devant la Cour, fait délivrer à la dame Audebert, les 5 janvier et 11 avril 1919, deux nouveaux commandements d’avoir à payer tous les loyers échus et dus au 24 mars 1910 ; que la procédure a été suivie sur ces nouveaux commandements ; qu’il est intervenu, à la date du 4 juin 1910, un jugement également frappé d’appel, et que ce dernier appel a été soumis à la Cour en même temps que l’appel du jugement du 10 avril 1916 ; « Attendu, dans ces conditions, que la Cour, après avoir joint les causes et statuant sur les deux appels, a constaté avec raison que le premier appel était devenu sans objet et, que les époux Thierrée, en soumettant toutes leurs demandes à la décision des juges par la seconde procédure, avaient nécessairement renoncé à la première qui se confondait avec l’autre ; « D’où il suit que l’arrêt attaqué, qui est régulièrement motivé, n’a ni dénaturé les actes de la procédure, ni violé aucune des dispositions légales visées au moyen ; « Sur le deuxième moyen pris de la violation par fausse application des articles 1709, 1719 et 1720 du Code civil, de la violation des articles 1721, 1722, 1728 ainsi que des articles 1184, 1134, 1244 du même Code et de l’article 7 de la loi du 20 avril 1810, pour manque de haste légale : « Attendu que le pourvoi reproche à l’arrêt d’avoir décidé que les exposants devraient suspendre toute poursuite en paiement des loyers contre Mme. Audebert, jusqu’à ce qu’ils aient exécuté les travaux réclamés par celle-ci, alors qu’un locataire n’est autorisé par aucune loi à retenir ses loyers échus, parce que le bailleur n’exécute pas ses propres obligations, et qu'il peut seulement, en ce cas, demander la résiliation du bail ou une
l’arrêt attaqué, qui est régulièrement motivé, n’a ni dénaturé les actes de la procédure, ni violé aucune des dispositions légales visées au moyen ; « Sur le deuxième moyen pris de la violation par fausse application des articles 1709, 1719 et 1720 du Code civil, de la violation des articles 1721, 1722, 1728 ainsi que des articles 1184, 1134, 1244 du même Code et de l’article 7 de la loi du 20 avril 1810, pour manque de haste légale : « Attendu que le pourvoi reproche à l’arrêt d’avoir décidé que les exposants devraient suspendre toute poursuite en paiement des loyers contre Mme. Audebert, jusqu’à ce qu’ils aient exécuté les travaux réclamés par celle-ci, alors qu’un locataire n’est autorisé par aucune loi à retenir ses loyers échus, parce que le bailleur n’exécute pas ses propres obligations, et qu'il peut seulement, en ce cas, demander la résiliation du bail ou une diminution du prix, et alors d’autre part que dans l’espèce Mme Audebert ne pourrait obtenir un délai de grâce, cette mesure étant exclue par une clause expresse du bail ; « Mais attendu que si l’allégation du preneur qu’il ne reçoit pas les prestations dues par le bailleur doit être établie, pour qu’il soit autorisé à se soustraire à l’exécution de son obligation de payer les loyers exigibles aux termes échus, ce droit lui appartient à plus forte raison lorsque l’inexécution de ses obligations par le bailleur est déjà constatée par une décision de justice ; « Or, attendu qu’il résulte de la décision attaquée que, au lieu de s’incliner devant les injonctions d’un arrêt définitif de la Cour d’appel de Paris leur prescrivant d’exécuter dans l’immeuble loué à la dame Audebert divers travaux énumérés dans un rapport d’expert entériné, les époux Thierrée ont laissé s’accroître les troubles de jouissance dont se plaignait le preneur ; « Que de nouveaux faits de trouble ont été effectivement relevés par une autre expertise à laquelle il a été procédé en vertu d’une ordonnance du président du Tribunal civil d’Orléans du 14 mars 1919 confirmée par un arrêt de cette Cour du 26
établie, pour qu’il soit autorisé à se soustraire à l’exécution de son obligation de payer les loyers exigibles aux termes échus, ce droit lui appartient à plus forte raison lorsque l’inexécution de ses obligations par le bailleur est déjà constatée par une décision de justice ; « Or, attendu qu’il résulte de la décision attaquée que, au lieu de s’incliner devant les injonctions d’un arrêt définitif de la Cour d’appel de Paris leur prescrivant d’exécuter dans l’immeuble loué à la dame Audebert divers travaux énumérés dans un rapport d’expert entériné, les époux Thierrée ont laissé s’accroître les troubles de jouissance dont se plaignait le preneur ; « Que de nouveaux faits de trouble ont été effectivement relevés par une autre expertise à laquelle il a été procédé en vertu d’une ordonnance du président du Tribunal civil d’Orléans du 14 mars 1919 confirmée par un arrêt de cette Cour du 26 juin suivant ; « Attendu qu’en s’appuyant sur des circonstances de fait souverainement constatées pour décider que la privation continue de jouissance et le refus persistant des propriétaires de faire des réparations dont la nécessité remonte à plus de dix ans, autorisaient la dame Audebert à résister à la demande en paiement de loyers qui n’étaient que la contre-partie de la jouissance de l’immeuble loué, et en ordonnant qu’il serait sursis à toute poursuite contre elle, l’arrêt attaqué a suffisamment justifié sa décision, sans violer ni méconnaître aucun des articles de loi visés au moyen ; « Sur le troisième moyen pris de la violation des articles 1315 du Code civil, 321 et 323 du Code de procédure civile, 7 de la loi du 20 avril 1810, manque de base légale : « Attendu que le pourvoi reproche à l’arrêt de s’être, pour établir le défaut de jouissance d’un locataire, principalement, appuyé sur un rapport d’expert non homologué qui, n’ayant qu’un caractère provisoire, ne saurait constituer une preuve ; en tout cas, sur des motifs contradictoires, impuissants à justifier une décision de justice ; « Mais attendu que l’arrêt attaqué, pour établir le défaut de jouissance d’un locataire, ne s’est
en paiement de loyers qui n’étaient que la contre-partie de la jouissance de l’immeuble loué, et en ordonnant qu’il serait sursis à toute poursuite contre elle, l’arrêt attaqué a suffisamment justifié sa décision, sans violer ni méconnaître aucun des articles de loi visés au moyen ; « Sur le troisième moyen pris de la violation des articles 1315 du Code civil, 321 et 323 du Code de procédure civile, 7 de la loi du 20 avril 1810, manque de base légale : « Attendu que le pourvoi reproche à l’arrêt de s’être, pour établir le défaut de jouissance d’un locataire, principalement, appuyé sur un rapport d’expert non homologué qui, n’ayant qu’un caractère provisoire, ne saurait constituer une preuve ; en tout cas, sur des motifs contradictoires, impuissants à justifier une décision de justice ; « Mais attendu que l’arrêt attaqué, pour établir le défaut de jouissance d’un locataire, ne s’est pas uniquement appuyé sur un rapport d’expert non homologué ; qu’il a d’abord rappelé les termes d’un précédent arrêt de la Cour d’appel de Paris, du 29 octobre 1917, signifié et définitif, confirmant le jugement du Tribunal civil de la Seine du 23 janvier 1913, et condamnant les époux Thierrée à faire exécuter divers travaux énumérés dans un rapport d’expert entériné ; « Attendu que l’arrêt attaqué constate, au surplus, que depuis l’expertise ayant servi de base à la décision de la Cour de Paris, les troubles de jouissance dont se plaignait la dame Audebert n’ayant fait que s’accroître, celle-ci devait être admise à invoquer des faits nouveaux à l’appui d’une nouvelle demande en dommages-intérêts ; « Qu’après avoir déclaré que si le rapport d’experts dressé en 1919 et non encore homologué n’avait pas à connaître de ses conséquences, pour dire si l’hôtel de la Boule d’Or était actuellement presque inexploitable, l’arrêt ajoute qu’il était cependant loisible à la Cour saisie de puiser des éléments de décision dans un rapport dont une copie non contestée par les parties avait été versée aux débats ; « Attendu que de pareilles constatations, rentrant dans les pouvoirs d’appréciation des juges du fond, ne