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1717 du Code civil, le droit de sous-louer et de céder son bail à moins de conventions contraires; que cette liberté peut lui être retirée en tout ou en partie, mais seulement par une clause formelle de la convention; qu’en cas de location à un commerçant d'un local destiné à son exploitation commerciale, le droit au bail fait manifestement partie de la valeur vénale du fonds de commerce, de telle sorte que retirer au locataire le droit de sous-louer ou de céder son bail équivaut à le priver dans une large mesure de ses espoirs de propriété commerciale et d’augmentation de valeur de son fonds; qu’il est alors du devoir des tribunaux d’apprécier, en tenant compte de cette considération, les clauses restrictives du droit de cession ou de sous-location s’appliquant à un local commercial et de rechercher pour en fixer l’étendue et la portée juridique, le but que les parties se sont proposé et d’interpréter leur volonté, conformément aux dispositions de l’article 1150 du Code civil; « Or, considérant en fait que par baux des 6 et 11 avril 1911 et du 6 décembre 1911, la Compagnie des chemins de fer d’Orléans a loué à la Société des Marqueteurs réunis des terrains et des bâtiments destinés à l'aménagement d’ateliers et de dépôts de bois dépendant de son domaine privé; qu’en considération de l’exécution de ce projet, ces baux ont été conclus, le premier pour une durée de vingt années à partir du 1er avril 1911, le second pour une durée de trois années avec tacite reconduction, de façon à permettre à la Société locataire de développer son industrie; qu’ils contenaient toutefois les clauses restrictives suivantes relevées aux motifs du jugement. Article 6 du bail. des 0 et 9 avril 1911 : « Le locataire ne pourra céder son droit au présent bail, ni sous-louer, sans le consentement exprès et par écrit de la Compagnie. » Article 9 du bail du 6 décembre 1911 : « Le locataire ne pourra transmettre le présent bail à un tiers sans en avoir obtenu préalablement l’autorisation de la Compagnie » ; « Considérant qu'il
des terrains et des bâtiments destinés à l'aménagement d’ateliers et de dépôts de bois dépendant de son domaine privé; qu’en considération de l’exécution de ce projet, ces baux ont été conclus, le premier pour une durée de vingt années à partir du 1er avril 1911, le second pour une durée de trois années avec tacite reconduction, de façon à permettre à la Société locataire de développer son industrie; qu’ils contenaient toutefois les clauses restrictives suivantes relevées aux motifs du jugement. Article 6 du bail. des 0 et 9 avril 1911 : « Le locataire ne pourra céder son droit au présent bail, ni sous-louer, sans le consentement exprès et par écrit de la Compagnie. » Article 9 du bail du 6 décembre 1911 : « Le locataire ne pourra transmettre le présent bail à un tiers sans en avoir obtenu préalablement l’autorisation de la Compagnie » ; « Considérant qu'il résulte des termes non équivoques de ces clauses des conventions que la Compagnie d’Orléans accordait en principe à la Société des Parqueteurs réunis le droit de sous-louer et de céder sous la condition suspensive de son acceptation ou la condition résolutoire de son refus éventuel du futur cessionnaire ou sous-locataire; que telle était si bien l’intention des parties que la Compagnie d’Orléans a autorisé deux sous-locations, faites le 23 octobre 1917, à Fournier et à la maison William Mallisson & Son; qu’elle est intervenue aux actes pour approbation, reconnaissant ainsi nettement que son locataire avait bien, en principe, le droit de céder ou de sous-louer, sauf à elle de refuser ensuite d’accorder son autorisation; qu’il résulte de ces constatations de fait et de l’intention ainsi manifestée des parties que la Compagnie ne pouvait donc, sans commettre une faute engageant sa responsabilité et violer les clauses mêmes des baux, interdire à Hamot ses qualités, ainsi qu’elle l’a fait dans sa sommation du 21 novembre 1919, de faire usage du droit qu’il tenait de ses contrats et de mettre un cessionnaire en mesure de solliciter d’elle l’autorisation prévue; que l’intimé était donc fondé à joindre au nom commercial, clientèle, achalandage, matériel, marchandises,
que telle était si bien l’intention des parties que la Compagnie d’Orléans a autorisé deux sous-locations, faites le 23 octobre 1917, à Fournier et à la maison William Mallisson & Son; qu’elle est intervenue aux actes pour approbation, reconnaissant ainsi nettement que son locataire avait bien, en principe, le droit de céder ou de sous-louer, sauf à elle de refuser ensuite d’accorder son autorisation; qu’il résulte de ces constatations de fait et de l’intention ainsi manifestée des parties que la Compagnie ne pouvait donc, sans commettre une faute engageant sa responsabilité et violer les clauses mêmes des baux, interdire à Hamot ses qualités, ainsi qu’elle l’a fait dans sa sommation du 21 novembre 1919, de faire usage du droit qu’il tenait de ses contrats et de mettre un cessionnaire en mesure de solliciter d’elle l’autorisation prévue; que l’intimé était donc fondé à joindre au nom commercial, clientèle, achalandage, matériel, marchandises, etc., le droit aux baux constituant un élément incorporel important de son fonds de commerce et à le comprendre dans l’adjudication dudit fonds préparée devant M e Hue, notaire à Paris, pour le 1er décembre 1919; a Considérant que les droits de la Compagnie d’Orléans se trouvaient d’autant moins compromis ou lésés par les résultats de cette adjudication à laquelle elle avait été sommée d’assister par acte extrajudiciaire du 15 novembre 1919, qu’il avait été inséré au cahier des charges que l’adjudicataire devait faire son affaire personnelle d’obtenir son agrément, et ce conformément aux clauses précitées des baux qu’elle pouvait toujours faire respecter et qui étaient également transcrites au cahier des charges; « Considérant que la Compagnie appelée se base ensuite, pour soutenir ses prétentions, sur ce fait que le 20 octobre 1919 Hamot ses qualités a résilié de sa propre autorité les sous-locations des terrains qu’il avait passées le 28 octobre 1917 aux sieurs Fournier et à la maison William Mallisson & Son, et ce d’accord avec elle ; qu’elle était alors fondée à reprendre tous ses droits, l’intimé ayant ainsi manqué à ses obligations envers elle; « Mais considérant que si la Compagnie d’Orléans avait accepté des sous-locations,
ou lésés par les résultats de cette adjudication à laquelle elle avait été sommée d’assister par acte extrajudiciaire du 15 novembre 1919, qu’il avait été inséré au cahier des charges que l’adjudicataire devait faire son affaire personnelle d’obtenir son agrément, et ce conformément aux clauses précitées des baux qu’elle pouvait toujours faire respecter et qui étaient également transcrites au cahier des charges; « Considérant que la Compagnie appelée se base ensuite, pour soutenir ses prétentions, sur ce fait que le 20 octobre 1919 Hamot ses qualités a résilié de sa propre autorité les sous-locations des terrains qu’il avait passées le 28 octobre 1917 aux sieurs Fournier et à la maison William Mallisson & Son, et ce d’accord avec elle ; qu’elle était alors fondée à reprendre tous ses droits, l’intimé ayant ainsi manqué à ses obligations envers elle; « Mais considérant que si la Compagnie d’Orléans avait accepté des sous-locations, d’ailleurs très avantageuses pour elle, elle n’avait point été partie principale aux actes qui avaient été conclus entre Morin et Lapeyroulle ses qualités, d’une part, et Fournier et William Mallisson & Son, d’autre part; qu’elle n’y était intervenue que pour autoriser les sous-locations et régler la quote-part des loyers dont elle devait bénéficier en compte; que Hamot ses qualités pouvait donc légitimement, dans l’intérêt de la masse, dénoncer ces contrats, et sans que la Compagnie d’Orléans pût s’y opposer, les droits qu’elle tenait de ces baux avec la Société des Parqueteurs Réunis ne se trouvaient nullement modifiés ou diminués par ces résiliations; qu’en outre les sous-locations portant à la fois sur le matériel, l’outillage et les terrains, le syndic pouvait le droit de les dénoncer dans l’obligation stricte qui lui était imposée, à la suite de la mise en état d’union des créanciers, de leur délibération et de l’ordonnance du juge, de vendre immédiatement le fonds de commerce afin de rendre libre le fonds entier, y compris le droit au bail qui devait être postérieurement mis en adjudication; que ces résiliations ne sauraient donc lui être reprochées; « Considérant que c’est vainement encore que la Compagnie d’Orléans réclame l’application des
elle devait bénéficier en compte; que Hamot ses qualités pouvait donc légitimement, dans l’intérêt de la masse, dénoncer ces contrats, et sans que la Compagnie d’Orléans pût s’y opposer, les droits qu’elle tenait de ces baux avec la Société des Parqueteurs Réunis ne se trouvaient nullement modifiés ou diminués par ces résiliations; qu’en outre les sous-locations portant à la fois sur le matériel, l’outillage et les terrains, le syndic pouvait le droit de les dénoncer dans l’obligation stricte qui lui était imposée, à la suite de la mise en état d’union des créanciers, de leur délibération et de l’ordonnance du juge, de vendre immédiatement le fonds de commerce afin de rendre libre le fonds entier, y compris le droit au bail qui devait être postérieurement mis en adjudication; que ces résiliations ne sauraient donc lui être reprochées; « Considérant que c’est vainement encore que la Compagnie d’Orléans réclame l’application des dispositions de l’article 1752 du Code civil, en vertu duquel le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants peut être expulsé, à moins qu’il ne donne des garanties capables de répondre du loyer ; « Considérant, en effet, que la vente du matériel et des marchandises a été publique, après affiches; qu’elle n’a point été dissimulée à la Compagnie appelée ; qu’elle a été réalisée seulement les 9 et 10 janvier 1920 et qu’elle se trouvait justifiée à la fois par l’état d’union des créanciers ainsi qu’il vient d’être dit ci-dessus et par l’opposition que la Compagnie d’Orléans avait faite à la mise en adjudication du droit aux baux ; qu’elle n’a qu’à s’en prendre à elle d’avoir par son fait provoqué cette liquidation ; que de plus, dans sa sommation du 21 novembre 1919 relative à l’interdiction du droit de vendre le droit au bail, elle n'avait fait que de simples réserves concernant l’enlèvement du matériel et des marchandises, réserves qui n’ont été suivies d’aucun acte extrajudiciaire quelconque; que le fait que le cédant était en état de faillite lors de la vente ne pouvait en aucune façon diminuer les sûretés de la Compagnie appelée qui
été publique, après affiches; qu’elle n’a point été dissimulée à la Compagnie appelée ; qu’elle a été réalisée seulement les 9 et 10 janvier 1920 et qu’elle se trouvait justifiée à la fois par l’état d’union des créanciers ainsi qu’il vient d’être dit ci-dessus et par l’opposition que la Compagnie d’Orléans avait faite à la mise en adjudication du droit aux baux ; qu’elle n’a qu’à s’en prendre à elle d’avoir par son fait provoqué cette liquidation ; que de plus, dans sa sommation du 21 novembre 1919 relative à l’interdiction du droit de vendre le droit au bail, elle n'avait fait que de simples réserves concernant l’enlèvement du matériel et des marchandises, réserves qui n’ont été suivies d’aucun acte extrajudiciaire quelconque; que le fait que le cédant était en état de faillite lors de la vente ne pouvait en aucune façon diminuer les sûretés de la Compagnie appelée qui aurait rencontré dans la personne du cessionnaire in bonis un supplément de garantie; qu’au surplus, elle trouvait dans les dispositions de l’article 2102 du Code civil le pouvoir, non seulement de saisir le mobilier industriel garnissant les lieux loués, mais encore de le revendre en cas d’enlèvement ; que ses conclusions sur ce point doivent donc être déclarées mal fondées ; « Considérant enfin que la Compagnie d’Orléans ne saurait reprocher à bon droit à Hamot ses qualités de n’avoir point payé les loyers à leur échéance, de lui avoir fait des offres insuffisantes et non satisfactoires et d’avoir ainsi encouru la résiliation des baux à ses torts et griefs ; « Considérant, en effet, qu’il résulte des pièces communiquées à la Cour, que Hamot ses qualités lui a réglé intégralement le 26 juillet 1920 le montant de l’indemnité de location fixée par la Commission arbitrale des loyers dans la sentence du 21 janvier 1920; que par lettres des 30 octobre, 13 novembre, 20 décembre 1919, il lui a fait offre de payer les loyers encourus ; que la Compagnie d’Orléans n’a répondu à ses propositions que d’une façon évasive, en manifestant son évidente mauvaise volonté ; que le 24
conclusions sur ce point doivent donc être déclarées mal fondées ; « Considérant enfin que la Compagnie d’Orléans ne saurait reprocher à bon droit à Hamot ses qualités de n’avoir point payé les loyers à leur échéance, de lui avoir fait des offres insuffisantes et non satisfactoires et d’avoir ainsi encouru la résiliation des baux à ses torts et griefs ; « Considérant, en effet, qu’il résulte des pièces communiquées à la Cour, que Hamot ses qualités lui a réglé intégralement le 26 juillet 1920 le montant de l’indemnité de location fixée par la Commission arbitrale des loyers dans la sentence du 21 janvier 1920; que par lettres des 30 octobre, 13 novembre, 20 décembre 1919, il lui a fait offre de payer les loyers encourus ; que la Compagnie d’Orléans n’a répondu à ses propositions que d’une façon évasive, en manifestant son évidente mauvaise volonté ; que le 24 mars 1920, l’intimé ès qualités a fait consigner une somme de 8,727 fr. 20 à la Caisse des dépôts et consignations; que dans ces conditions, la créance de la Compagnie appelante n’était pas liquidée, les parties ne se trouvant pas d’accord sur le montant des loyers dus, les offres ont un caractère litigieux et ne peuvent être en l’état déclarées insuffisantes par la Cour; « Sur l’appel incident de Hamot ès qualités : « Considérant que le Tribunal de commerce a déclaré avec raison que la Compagnie d’Orléans avait, en agissant ainsi qu’elle l’a fait, outrepassé son droit et commis une faute préjudiciable aux créanciers de la faillite et qu’en signifiant à Hamot ès qualités défense de comprendre le droit au bail dans l’adjudication du fonds de commerce, elle a écarté les acquéreurs, ainsi qu’il est démontré par les circonstances de la cause ; que les premiers juges ont sainement apprécié le montant des dommages-intérêts dus à l’heure de leur jugement; « Mais considérant qu'il est établi par un procès-verbal de constat du 22 mars 1920 que la Compagnie intimée sur l’appel incident a fait d’office procéder à la démolition d’un séchoir compris dans la location; qu’elle a même mis
un caractère litigieux et ne peuvent être en l’état déclarées insuffisantes par la Cour; « Sur l’appel incident de Hamot ès qualités : « Considérant que le Tribunal de commerce a déclaré avec raison que la Compagnie d’Orléans avait, en agissant ainsi qu’elle l’a fait, outrepassé son droit et commis une faute préjudiciable aux créanciers de la faillite et qu’en signifiant à Hamot ès qualités défense de comprendre le droit au bail dans l’adjudication du fonds de commerce, elle a écarté les acquéreurs, ainsi qu’il est démontré par les circonstances de la cause ; que les premiers juges ont sainement apprécié le montant des dommages-intérêts dus à l’heure de leur jugement; « Mais considérant qu'il est établi par un procès-verbal de constat du 22 mars 1920 que la Compagnie intimée sur l’appel incident a fait d’office procéder à la démolition d’un séchoir compris dans la location; qu’elle a même mis en vente les matériaux provenant de cette démolition; qu’elle a ainsi, depuis le jugement, augmenté dans une certaine mesure le préjudice antérieurement subi par les créanciers; que la Cour possède les éléments nécessaires et suffisants pour évaluer le montant de supplément de dommages intérêts que Hamot ès qualités réclame en vertu des dispositions de l’article 464 du Code de procédure civile; qu'elle le fixe à 1,000 francs, faisant droit dans cette juste limite à l’appel incident; « Par ces motifs; « Reçoit la Compagnie des chemins de fer d’Orléans et Hamot ès qualités en leurs appels tant principal qu’incident ; « Déclare l’appel de la Compagnie d’Orléans mal fondé, l'en déboute ; « Et adoptant les motifs non contraires des premiers juges : « Confirme le jugement entrepris, lequel sortira effet; « Dit, l’appel incident de Hamot fondé et y faisant droit, dit qu’il est élevé à 11,000 francs le montant des dommages-intérêts que la Compagnie des chemins de fer d’Orléans devra payer à Hamot ès qualités ; « En conséquence, l’y condamne; « Dit non justifié et mal fondé le surplus des demandes, fins et conclusions des parties ; en conséquence, les en déboute; « Condamne la Compagnie des
vertu des dispositions de l’article 464 du Code de procédure civile; qu'elle le fixe à 1,000 francs, faisant droit dans cette juste limite à l’appel incident; « Par ces motifs; « Reçoit la Compagnie des chemins de fer d’Orléans et Hamot ès qualités en leurs appels tant principal qu’incident ; « Déclare l’appel de la Compagnie d’Orléans mal fondé, l'en déboute ; « Et adoptant les motifs non contraires des premiers juges : « Confirme le jugement entrepris, lequel sortira effet; « Dit, l’appel incident de Hamot fondé et y faisant droit, dit qu’il est élevé à 11,000 francs le montant des dommages-intérêts que la Compagnie des chemins de fer d’Orléans devra payer à Hamot ès qualités ; « En conséquence, l’y condamne; « Dit non justifié et mal fondé le surplus des demandes, fins et conclusions des parties ; en conséquence, les en déboute; « Condamne la Compagnie des chemins de fer d’Orléans à l’amende de son appel et en tous les dépens d’appels principal et incident. » Observations. — I. Ainsi que l’indique l'arrêt rapporté, l’article 14 de la loi du 17 mars 1909 a eu pour but d'empêcher « le propriétaire et le locataire, peut-être par une collusion contre les créanciers inscrits, de résilier le bail, soit par une sorte de comédie judiciaire, soit par une résiliation amiable» : Déclarations de M. Cordelet, rapporteur au Sénat (Journal officiel, débats parlementaires, Sénat, 3 mars 1909, p. 166; Dalloz, 1909. 1.53). Il exige que les créanciers soient prévenus et mis à même d’intervenir, s’ils le jugent utile, Cette prescription est établie dans leur seul intérêt et ne saurait être observée à peine de nullité à l'égard du syndic du locataire failli. II. — Lorsqu’il s’agit d’interpréter les clauses restrictives de la faculté de sous-louer ou de céder le bail, il ne faut pas s’en référer exclusivement aux expressions employées ; les circonstances de la cause sont susceptibles de déterminer l’intention des parties mieux que la formule employée par elles: Dissertation de M. Planiol (Dalloz, 1894.2.521, note 1-2); Comparer: Rouen, 24 janvier 1881 (Dalloz, 1883.2.71); C. de cassation (req.), 7
collusion contre les créanciers inscrits, de résilier le bail, soit par une sorte de comédie judiciaire, soit par une résiliation amiable» : Déclarations de M. Cordelet, rapporteur au Sénat (Journal officiel, débats parlementaires, Sénat, 3 mars 1909, p. 166; Dalloz, 1909. 1.53). Il exige que les créanciers soient prévenus et mis à même d’intervenir, s’ils le jugent utile, Cette prescription est établie dans leur seul intérêt et ne saurait être observée à peine de nullité à l'égard du syndic du locataire failli. II. — Lorsqu’il s’agit d’interpréter les clauses restrictives de la faculté de sous-louer ou de céder le bail, il ne faut pas s’en référer exclusivement aux expressions employées ; les circonstances de la cause sont susceptibles de déterminer l’intention des parties mieux que la formule employée par elles: Dissertation de M. Planiol (Dalloz, 1894.2.521, note 1-2); Comparer: Rouen, 24 janvier 1881 (Dalloz, 1883.2.71); C. de cassation (req.), 7 février 1888 (Dalloz, 1888.1.164). D’autre part, de telles clauses, dérogeant aux effets naturels du contrat de louage, doivent être interprétées restrictiveement : Dissertation de M. Planiol, précitée. Enfin, l’interprétation de ces clauses est une question de fait, sujette à des solutions diverses suivant les circonstances, à la condition de ne pas en dénaturer les termes du bail : Dalloz (Nouveau Code civil annoté, art. 1717, n° 158, et les nombreux auteurs cités). Ces principes peuvent conduire à justifier la décision rapportée ci-dessus, malgré les termes employés par le propriétaire dans les baux dont l’interprétation était soumise aux tribunaux. Au surplus, la question de savoir quelle est la portée des clauses portant que le preneur ne pourra sous-louer qu’à des personnes agréées par le bailleur est controversée. Certaines décisions se sont prononcées, à juste titre, semble-t-il, contre le propriétaire qui, sans motif avouable, se refuserait, arbitrairement et contre tout droit, à accepter un sous-locataire, présentant, d’ailleurs, toutes les garanties désirables. En ce sens : Gr d'Orient Paris, 6 août 1817 (Dalloz, 1847.2.174); C. de Colmar, 12 avril 1864 (Dalloz, 1865.2.32); C. de Grenoble, 7 août 1866: Dalloz (Jurisprudence générale. Supplément, v° Louage, n° 267 in fine). En ce sens : Aubry
pas en dénaturer les termes du bail : Dalloz (Nouveau Code civil annoté, art. 1717, n° 158, et les nombreux auteurs cités). Ces principes peuvent conduire à justifier la décision rapportée ci-dessus, malgré les termes employés par le propriétaire dans les baux dont l’interprétation était soumise aux tribunaux. Au surplus, la question de savoir quelle est la portée des clauses portant que le preneur ne pourra sous-louer qu’à des personnes agréées par le bailleur est controversée. Certaines décisions se sont prononcées, à juste titre, semble-t-il, contre le propriétaire qui, sans motif avouable, se refuserait, arbitrairement et contre tout droit, à accepter un sous-locataire, présentant, d’ailleurs, toutes les garanties désirables. En ce sens : Gr d'Orient Paris, 6 août 1817 (Dalloz, 1847.2.174); C. de Colmar, 12 avril 1864 (Dalloz, 1865.2.32); C. de Grenoble, 7 août 1866: Dalloz (Jurisprudence générale. Supplément, v° Louage, n° 267 in fine). En ce sens : Aubry et Rau (Cours de droit civil, 4e édit., t. IV, S 368, n° 491). Spécialement il a été jugé, dans le sens de l’arrêt ci-dessus, que la clause portant que le preneur aura le droit de rétroceder le bail, à la condition de présenter le sous-locataire au bailleur et de le faire agréer par lui, ne permet pas au bailleur de repousser le sous locataire sans motifs sérieux et légitimes, alors du moins que l’intention des parties a été de ne pas laisser au bailleur cette faculté et alors que les lieux donnés à bail servent à l’exploitation d’un fonds de commerce (dans l’espèce, un café) qui ne peut être utilement cédé sans le droit au bail : C. de Rouen, 24 janvier 1881 (Dalloz, 1883.2.71). Mais cette opinion est combattue en doctrine et en jurisprudence et suivant un autre système le droit du bailleur est absolu et il peut refuser un sous-locataire sans donner aucun motif : Guillouard (Traité de louage, 3e édit., t. I, n° 326); Baudry-Lacantinerie et Wahl (Du contrat de louage, 2e édit., t. 1, n° 305). En ce sens : C. de cassation (req.), 7 février 1888 (Dal., 1888.1.168); C. de Douai, 7 décembre 1881