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joignant sans moyen à l'héritage d'autrui, ne peut pas obliger son voisin à lui en rembourser la moitié à la hauteur de clôture, tant que le voisin ne fait rien contre le mur » (Lois des bâtiments suivant la Coutume de Paris, art. 194, n. 11, édit. de 1748, p. 153). Bourjon en donne une raison très péremptoire et concluante, quand il dit : « IX. Chacun a donc action pour obliger son voisin à faire ce que dessus, et, s'il y a refus de la part de l'un d'eux, il doit être pris alignement par experts, lesquels désignent l'endroit où le mur doit être construit; cet alignement est un préalable nécessaire; la proposition suivante explique son effet pour le remboursement; il est à propos, d'abord, de se fixer à cette juste forme, l'alignement est la première base » (Droit commun de la France, liv. 4, tit. 1er, 2e part., chap. 3, n. 9, tome 2, p. 13, édit. de 1770). « Disposition très sage et répondant directement aux vues du législateur, le désir de maintenir les rapports de bon voisinage et de prévenir toute espèce de contestations. Les règles les plus élémentaires de bienséance sociale, de même que les égards qu'on se doit entre voisins, ne commandent-elles pas, en effet, de s'aboucher au préalable et de se concerter sur toutes les mesures d'intérêt commun? Le maître du fonds assujetti, car c'est d'une servitude qu'il s'agit, pourrait-il être laissé en dehors de ce travail qu'on prétend cependant lui imposer, sans être seulement consulté, ni sur le mode de son exécution, ni même sur le choix de l'époque à laquelle il y sera procédé ? Et si, d'aventure, son expérience ou ses connaissances personnelles, sa profession même peut-être de géomètre, d'architecte, ou d'entrepreneur, eussent pu être mises utilement à profit, tous ces avantages seraient-ils impunément méconnus? Que de fois n'arrivera-t-il pas encore qu'il ait là sous la main, à pied d'oeuvre, quelques vieux matériaux qui eussent été avantageusement employés ? « Bien plus, toutes les fois et ce sera le cas le plus fréquent que le mur aura été construit à
égards qu'on se doit entre voisins, ne commandent-elles pas, en effet, de s'aboucher au préalable et de se concerter sur toutes les mesures d'intérêt commun? Le maître du fonds assujetti, car c'est d'une servitude qu'il s'agit, pourrait-il être laissé en dehors de ce travail qu'on prétend cependant lui imposer, sans être seulement consulté, ni sur le mode de son exécution, ni même sur le choix de l'époque à laquelle il y sera procédé ? Et si, d'aventure, son expérience ou ses connaissances personnelles, sa profession même peut-être de géomètre, d'architecte, ou d'entrepreneur, eussent pu être mises utilement à profit, tous ces avantages seraient-ils impunément méconnus? Que de fois n'arrivera-t-il pas encore qu'il ait là sous la main, à pied d'oeuvre, quelques vieux matériaux qui eussent été avantageusement employés ? « Bien plus, toutes les fois et ce sera le cas le plus fréquent que le mur aura été construit à la limite extrême de son fonds, tout en respectant celui-ci, sa quote-part dans la contribution à la dépense s'étendra jusqu'à la moitié de la valeur du sol, et il deviendra acquéreur, mais acquéreur forcé, d'un fonds de terre, sans considération aucune pour ses convenances personnelles, lors même qu'il lui eût été préférable de céder tout le terrain nécessaire. « Il n'en saurait être ainsi ; les servitudes sont déjà par elles-mêmes une charge trop réelle de la propriété, pour n'en pas restreindre l'exercice à ce qui est de rigoureuse nécessité, d'après la nature des choses, et toutes les fois que le but de la loi peut être atteint par des voies concurrentes, c'est la moins onéreuse qui doit être suivie. Si donc le constructeur juge à propos de ne prendre conseil que de lui-même, n'est-ce pas un témoignage assuré qu'il n'entend gérer que son seul intérêt personnel ? C'est sur son propre fonds qu'il édifie, avec ses matériaux, c'est bien sa chose et son domaine, car au-delà il serait sans pouvoir; dès lors, la raison ne commande-t-elle pas que, ayant attiré à soi l'entreprise entière, alors qu'il lui était facultatif de prendre un associé, il se soit volontairement privé du
été préférable de céder tout le terrain nécessaire. « Il n'en saurait être ainsi ; les servitudes sont déjà par elles-mêmes une charge trop réelle de la propriété, pour n'en pas restreindre l'exercice à ce qui est de rigoureuse nécessité, d'après la nature des choses, et toutes les fois que le but de la loi peut être atteint par des voies concurrentes, c'est la moins onéreuse qui doit être suivie. Si donc le constructeur juge à propos de ne prendre conseil que de lui-même, n'est-ce pas un témoignage assuré qu'il n'entend gérer que son seul intérêt personnel ? C'est sur son propre fonds qu'il édifie, avec ses matériaux, c'est bien sa chose et son domaine, car au-delà il serait sans pouvoir; dès lors, la raison ne commande-t-elle pas que, ayant attiré à soi l'entreprise entière, alors qu'il lui était facultatif de prendre un associé, il se soit volontairement privé du droit d'en répéter après coup la dépense ? Tel semble avoir été également l'esprit de la Coutume d'Orléans, quand, dans son art. 236, elle disposait : « Entre deux héritages joignant et contigus l'un de l'autre, assis en la ville d'Orléans..., le seigneur de l'un desdits héritages peut contraindre l'autre seigneur faire, à communs dépens, mur de clôture » (Pothier, Cout. d'Orléans, des servitudes réelles, tit. 13, art. 236, édit. Bugnet, t. 1er, p. 325.) Puis, au Traité du contrat de société (second appendice, n. 234, édit. Bugnet, t. 4, p. 329) le sage Pothier ajoute cette observation qui trouve ici son application directe : « Il nous reste à observer que la coutume me donne bien le droit d'obliger mon voisin à construire à frais communs un mur pour séparer nos maisons, lorsqu'il n'y a pas de mur qui les sépare. Mais, lorsqu'elles sont séparées par un mur que j'ai bâti en entier sur mon terrain et à mes frais, et qui, en conséquence, appartient à moi seul, je ne puis pas obliger mon voisin à en acquérir la moitié, tant qu'il ne veut pas s'en servir, quoiqu'il puisse m'obliger à la lui vendre ». Ces principes, le Code
seigneur faire, à communs dépens, mur de clôture » (Pothier, Cout. d'Orléans, des servitudes réelles, tit. 13, art. 236, édit. Bugnet, t. 1er, p. 325.) Puis, au Traité du contrat de société (second appendice, n. 234, édit. Bugnet, t. 4, p. 329) le sage Pothier ajoute cette observation qui trouve ici son application directe : « Il nous reste à observer que la coutume me donne bien le droit d'obliger mon voisin à construire à frais communs un mur pour séparer nos maisons, lorsqu'il n'y a pas de mur qui les sépare. Mais, lorsqu'elles sont séparées par un mur que j'ai bâti en entier sur mon terrain et à mes frais, et qui, en conséquence, appartient à moi seul, je ne puis pas obliger mon voisin à en acquérir la moitié, tant qu'il ne veut pas s'en servir, quoiqu'il puisse m'obliger à la lui vendre ». Ces principes, le Code civil a entendu les maintenir, au témoignage de Berlier, dans son exposé des motifs (Locré, Législ. civ., etc., t. 8, p. 371), où, après avoir déclaré que le droit romain est de peu d'autorité en cette matière, attendu que la mitoyenneté y était peu répandue, il ajoute : « Les nombreuses dispositions de nos coutumes sur le mur mitoyen, nées de nos besoins et de la forme même de nos habitations, nous offraient un guide plus sûr et plus adapté à notre situation. Le projet les a donc suivies et les a puisées surtout dans la Coutume de Paris, avec laquelle la plupart des autres s'accordent, et qui même est devenue en plusieurs points la base de la jurisprudence des pays de droit écrit ». « Invoquer ces anciennes traditions, c'est condamner la jurisprudence consacrée par les jugements attaqués; c'est pourquoi nous vous en proposons la cassation ». ARRÊT. LA COUR;— Sur le premier moyen de cassation, déduit de la violation des art. 661 et 663 combinés, C. civ., en ce que le tribunal de Namur a décidé, par son jugement du 13 févr., que celui qui a construit de sa propre autorité un mur de séparation peut, après sa
nombreuses dispositions de nos coutumes sur le mur mitoyen, nées de nos besoins et de la forme même de nos habitations, nous offraient un guide plus sûr et plus adapté à notre situation. Le projet les a donc suivies et les a puisées surtout dans la Coutume de Paris, avec laquelle la plupart des autres s'accordent, et qui même est devenue en plusieurs points la base de la jurisprudence des pays de droit écrit ». « Invoquer ces anciennes traditions, c'est condamner la jurisprudence consacrée par les jugements attaqués; c'est pourquoi nous vous en proposons la cassation ». ARRÊT. LA COUR;— Sur le premier moyen de cassation, déduit de la violation des art. 661 et 663 combinés, C. civ., en ce que le tribunal de Namur a décidé, par son jugement du 13 févr., que celui qui a construit de sa propre autorité un mur de séparation peut, après sa construction, forcer son voisin à en acquérir la mitoyenneté ; — Attendu que, si l'article 663 permet à celui qui veut clôturer sa propriété de contraindre son voisin à contribuer à la dépense, il résulte du texte même de cet article que ce droit doit être exercé avant la construction du mur séparatif ; — Attendu que cette interprétation est confirmée par les travaux préparatoires et par l'origine de l'art. 663; — Attendu que les dispositions du Code civil sur la mitoyenneté des murs ont été puisées dans les coutumes, et notamment dans celle de Paris; que le rapport de Berlier le dit en termes exprès; — Attendu que l'on décidait, sous l'ancien droit, dans les pays qui admettaient la clôture forcée, que celui qui avait bâti sur son terrain et à ses frais ne pouvait rien exiger de son voisin tant que celui-ci ne faisait pas usage du mur; — Attendu que l'article 663 constitue une exception au principe de la liberté des propriétés territoriales; qu'il doit donc être restrictivement interprété, comme toute dérogation au droit commun ; — Attendu qu'il suit de ce qui précède que les jugements attaqués ont contrevenu aux dispositions légales visées par le premier
du mur séparatif ; — Attendu que cette interprétation est confirmée par les travaux préparatoires et par l'origine de l'art. 663; — Attendu que les dispositions du Code civil sur la mitoyenneté des murs ont été puisées dans les coutumes, et notamment dans celle de Paris; que le rapport de Berlier le dit en termes exprès; — Attendu que l'on décidait, sous l'ancien droit, dans les pays qui admettaient la clôture forcée, que celui qui avait bâti sur son terrain et à ses frais ne pouvait rien exiger de son voisin tant que celui-ci ne faisait pas usage du mur; — Attendu que l'article 663 constitue une exception au principe de la liberté des propriétés territoriales; qu'il doit donc être restrictivement interprété, comme toute dérogation au droit commun ; — Attendu qu'il suit de ce qui précède que les jugements attaqués ont contrevenu aux dispositions légales visées par le premier moyen de cassation — Cassé, etc. Du 5 nov. 1885. — Cass. Belgique, 1re ch. — M. De Longé, 1er prés. ; Demeure, rapp. ; Mesdach de ter Kiele, 1er av. gén. (concl. conf.) ; De Mot et Van Dievoort, av. CASS. BELGIQUE 27 mars 1884. ENREGISTREMENT, VALEURS INDÉTERMINÉES, ÉVALUATION, NOTAIRE, DÉLAI, AMENDE. Les dispositions de la loi fiscale qui obligent le notaire à faire enregistrer ses actes dans un délai déterminé, et le constituent débiteur direct et personnel des droits d'enregistrement envers la Régie, lui confèrent virtuellement la qualité nécessaire pour souscrire à la place des contractants, au moment de la formalité, la déclaration estimative des sommes et valeurs non exprimées dans l'acte, et qui doivent être déterminées pour la liquidation des droits (1) (L. 22 frim. an 7, art. 16, 20, 29, 28, 33). Lorsque l'acte a été présenté à l'enregistrement dans le délai légal, avec offre par le notaire de la somme nécessaire pour en acquitter les droits, d'après la déclaration (1) L'article 16 de la loi du 22 frim. an 7, porte : « Si les sommes et valeurs ne sont pas déterminées dans un acte ou un jugement donnant lieu au droit proportionnel, les parties
NOTAIRE, DÉLAI, AMENDE. Les dispositions de la loi fiscale qui obligent le notaire à faire enregistrer ses actes dans un délai déterminé, et le constituent débiteur direct et personnel des droits d'enregistrement envers la Régie, lui confèrent virtuellement la qualité nécessaire pour souscrire à la place des contractants, au moment de la formalité, la déclaration estimative des sommes et valeurs non exprimées dans l'acte, et qui doivent être déterminées pour la liquidation des droits (1) (L. 22 frim. an 7, art. 16, 20, 29, 28, 33). Lorsque l'acte a été présenté à l'enregistrement dans le délai légal, avec offre par le notaire de la somme nécessaire pour en acquitter les droits, d'après la déclaration (1) L'article 16 de la loi du 22 frim. an 7, porte : « Si les sommes et valeurs ne sont pas déterminées dans un acte ou un jugement donnant lieu au droit proportionnel, les parties seront tenues d'y suppléer, avant l’enregistrement, par une déclaration estimative, certifiée et signée au pied de l’acte. Le sens de l’expression « parties » est bien défini. Est partie celui qui figure dans un acte en son nom personnel, qui stipule ou qui promet. Le notaire, institué pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique (L. 25 vent, an 11, art. 1er), reste nécessairement étranger aux conventions des parties, et ne saurait être considéré lui-même comme partie dans l’acte qu’il rédige. Il est, dès lors, évident que le notaire ne peut pas de la disposition de l’art. 16 de la loi du 22 frim. an 7, qui parle des parties, le pouvoir de souscrire, avant l’enregistrement de son acte, la déclaration estimative nécessaire pour déterminer les sommes et valeurs sur lesquelles les droits proportionnels d’enregistrement doivent être liquidés. C’est par d’autres considérations que la question doit être résolue. La raison de décider se trouve dans les dispositions de la loi du 22 frim. an 7, relatives au paiement des droits d’enregistrement. Elle a été fort bien indiquée, devant la Cour de cassation de Belgique,
les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique (L. 25 vent, an 11, art. 1er), reste nécessairement étranger aux conventions des parties, et ne saurait être considéré lui-même comme partie dans l’acte qu’il rédige. Il est, dès lors, évident que le notaire ne peut pas de la disposition de l’art. 16 de la loi du 22 frim. an 7, qui parle des parties, le pouvoir de souscrire, avant l’enregistrement de son acte, la déclaration estimative nécessaire pour déterminer les sommes et valeurs sur lesquelles les droits proportionnels d’enregistrement doivent être liquidés. C’est par d’autres considérations que la question doit être résolue. La raison de décider se trouve dans les dispositions de la loi du 22 frim. an 7, relatives au paiement des droits d’enregistrement. Elle a été fort bien indiquée, devant la Cour de cassation de Belgique, dans les conclusions ci-dessus reproduites de M. l’avocat général Mesdach de Ter Kiele sur l’affaire qui a donné lieu au présent arrêt : le notaire, obligé de faire enregistrer les actes dans un délai déterminé, et constitué débiteur direct et personnel des droits, a par cela même qualité pour souscrire la déclaration estimative. La plupart des auteurs qui traitent des questions d’enregistrement (à l’exception du Dictionnaire des droits d’enregistrement, t. 2, v° Déclaration en mat. d’enregist., n. 74 et suiv., qui JURISPRUDENCE ÉTRANGÈRE. 21 estimative certifiée et signée par lui, et que, par suite du refus du receveur d’accepter cette déclaration, l’acte n’a pu être enregistré en temps utile, ce défaut d’enregistrement, imputable à l’agent de la Régie, ne saurait entraîner l’exigibilité d’une amende ou d’un droit en sus à la charge du notaire (1) (L. 22 frim. an 7, art. 33). (Enregistrement de Belgique C. de Coorebyter). M. le 1er avocat général, Mesdach de Ter Kiele, a donné, dans cette affaire, des conclusions dont nous extrayons ce qui suit : « ...L’abstention par les parties de la déclaration ne fera pas, a dit ce magistrat, que l’acte ne soit enregistré et le droit acquitté; c’est l’objet du titre 5
la déclaration estimative. La plupart des auteurs qui traitent des questions d’enregistrement (à l’exception du Dictionnaire des droits d’enregistrement, t. 2, v° Déclaration en mat. d’enregist., n. 74 et suiv., qui JURISPRUDENCE ÉTRANGÈRE. 21 estimative certifiée et signée par lui, et que, par suite du refus du receveur d’accepter cette déclaration, l’acte n’a pu être enregistré en temps utile, ce défaut d’enregistrement, imputable à l’agent de la Régie, ne saurait entraîner l’exigibilité d’une amende ou d’un droit en sus à la charge du notaire (1) (L. 22 frim. an 7, art. 33). (Enregistrement de Belgique C. de Coorebyter). M. le 1er avocat général, Mesdach de Ter Kiele, a donné, dans cette affaire, des conclusions dont nous extrayons ce qui suit : « ...L’abstention par les parties de la déclaration ne fera pas, a dit ce magistrat, que l’acte ne soit enregistré et le droit acquitté; c’est l’objet du titre 5 de la loi du 22 frim. an 7, dont l’intitulé porte : " Du paiement des droits et de ceux qui doivent les acquitter. » Puis, immédiatement, l’art. 28 formule avec une grande netteté le principe fondamental du paiement des droits avant l’enregistrement. D’abord payer, la formalité viendra ensuite ; c’est encore là un des caractères inhérents aux taxes publiques, d’emporter toujours au profit du Trésor. Pas de paiement du droit, pas d’enregistrement. L’art. 28 prend soin d’ajouter, ce qui n’est pas moins essentiel « aux taux et quotités réglés par la présente » ; et, comme le droit est assis sur les valeurs (art. 4), il faut de toute nécessité, à peine de n’être pas, que cette valeur soit déterminée. Ici, la déclaration s’impose par la volonté impérative de la loi : « Nul ne pourra en atténuer ni différer le paiement... pour quelque... motif que ce soit » (art. 28). Et si jamais la maxime « Qui veut la fin veut les moyens », a quelque force et valeur en bonne logique, il faut le reconnaître, c’est bien dans le cas présent. Nous ne saurions, en conséquence, partager le sentiment de la Cour de cassation de la Haye,
c’est encore là un des caractères inhérents aux taxes publiques, d’emporter toujours au profit du Trésor. Pas de paiement du droit, pas d’enregistrement. L’art. 28 prend soin d’ajouter, ce qui n’est pas moins essentiel « aux taux et quotités réglés par la présente » ; et, comme le droit est assis sur les valeurs (art. 4), il faut de toute nécessité, à peine de n’être pas, que cette valeur soit déterminée. Ici, la déclaration s’impose par la volonté impérative de la loi : « Nul ne pourra en atténuer ni différer le paiement... pour quelque... motif que ce soit » (art. 28). Et si jamais la maxime « Qui veut la fin veut les moyens », a quelque force et valeur en bonne logique, il faut le reconnaître, c’est bien dans le cas présent. Nous ne saurions, en conséquence, partager le sentiment de la Cour de cassation de la Haye, dans ses arrêts des 17 janv. et 11 avril 1827 (Jurisprudence des Pays-Bas, t. 7, p 25 et 128), où elle décide que la déclaration estimative ne peut être exigée du notaire. Elle ne peut l’être assurément de par l’art. 16 de la loi du 22 frim. an 7, qui impose la déclaration aux parties (V. ad notam) ; mais elle doit l’être incontestablement de par les art. 28 et 29. Cet art. 29 commande, en effet, que « les droits des actes à enregistrer seront acquittés... par les notaires, pour les actes passés devant eux ». Ici la loi, laissant de côté les parties, ne veut plus connaître que le notaire ; c’est à lui qu’elle s’en prend, c’est lui qu’elle tient pour obligé. Les fonds sont versés directement de ses mains dans celles du receveur; le droit est dû sur l’acte, c’est cet acte qu’il faut présenter à la formalité, et, comme le notaire est un détenteur, qu’il lui est même interdit de s’en dessaisir, l’intervention des parties est rendue impossible. La loi se fait ainsi du notaire un auxiliaire dont elle réclame l’assistance pour l’accomplissement de ses fins ; c’est là une des mesures visées par le
impose la déclaration aux parties (V. ad notam) ; mais elle doit l’être incontestablement de par les art. 28 et 29. Cet art. 29 commande, en effet, que « les droits des actes à enregistrer seront acquittés... par les notaires, pour les actes passés devant eux ». Ici la loi, laissant de côté les parties, ne veut plus connaître que le notaire ; c’est à lui qu’elle s’en prend, c’est lui qu’elle tient pour obligé. Les fonds sont versés directement de ses mains dans celles du receveur; le droit est dû sur l’acte, c’est cet acte qu’il faut présenter à la formalité, et, comme le notaire est un détenteur, qu’il lui est même interdit de s’en dessaisir, l’intervention des parties est rendue impossible. La loi se fait ainsi du notaire un auxiliaire dont elle réclame l’assistance pour l’accomplissement de ses fins ; c’est là une des mesures visées par le considérant qui la précède, et déclarées par elle propres à assurer la perception des revenus du Trésor. Fonctionnaire public, il concourt à l’exécution de la loi, et les intéressés ne sauraient se faire un grief d’une déclaration donnée en dehors d’eux et sans eux, dès lors qu’ils sont en faute; mis en demeure, ils n’ont pu ignorer que la loi n’en suivrait pas moins son cours, et que, à leur défaut, l’officier public, investi de leur confiance et commis par eux, ne pourrait se dispenser (V. doctrine de la Régie) enseignent aussi que le notaire a qualité pour fournir, au pied de son acte, la déclaration estimative des sommes et valeurs passibles de l’impôt. V. Dict. du notariat, 4e éd., t. 4, v° Déclaration en mat. d’enregist., n° 16, et t. 12, v° Vente, n° 514; Championnaire et Rigaud, Tr. des droits d’enregist., t. 4, n° 3267 ; Garnier, Rép. gén., 5° éd., t. 2, v° Déclaration pour la perception, n° 5928. Mais ils admettent, contrairement à la déclaration contenue dans notre arrêt, que le notaire est, pour cet objet, le mandataire légal des parties. L'interprétation de la plupart des auteurs, au moyen de laquelle toute difficulté disparait, est, à