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cette convention peut, en effet, s’expliquer par la nature des produits du domaine, qui consistent presque exclusivement en vins. par l’incidence qui pesait encore au mois de juillet sur les résultats de la récolle ; sinon, par les frais considérables de culture pour des vignobles qui pouvaient ne rien produire ; — Attendu que les frères Bernard, contrairement aux énonciations formelles du contrat, soutiennent que Solar, ayant acheté le domaine de Château-Guiraud en 1858 et l’ayant payé 200,000 fr. aux propriétaires, qui l’avaient eux-mêmes acquis pour 142,000 fr. en 1856, n'a pu le revendre (en acceptant les mêmes bases pour la plus-value qu’il avait acquise entre ses mains) que 215,000 fr.; que, dès lors, le surplus du prix doit nécessairement représenter la récolle pendante au moment de l’aliénation ; — Attendu que cette distinction arbitraire, repoussée par les termes du contrat, l’est encore par toutes les circonstances de la cause ; qu’en admettant même que Solar n’ait rien dissimulé sur le prix qu’il payait en 1858, la différence signalée peut s’expliquer par la plus-value acquise par les immeubles et par des raisons de convenance ; qu’il est complètement invraisemblable que Schroeder, négociant expérimenté, ait pu, comme on le soutient (alors que la qualité exceptionnelle des vins semblables à ceux de Château-Giraud peut seule déterminer leur valeur commerciale), consentir à payer 85,000 fr. au mois de juillet, une récolte dont la quantité et la qualité étaient également incertaines; — Attendu enfin que, sur la demande de Schröder, un jugement du Tribunal de Bazas, en date du 4 juin 1862, modifia une clause du cahier des charges relative aux fruits perçus avant la notification du contrat et la surenchère : la clause modifiée énonçait qu’en fait Schröder avait perçu la récolte de 1861 et ajoutait que les adjudicataires pourraient revendiquer cette récolte à leurs risques et périls, sans aucun recours ni garantie ; qu’ensuite, les frères Bernard étaient avertis avant l’adjudication qu’on ne leur transmettait pas, quant aux fruits perçus, un droit certain, mais seulement une prétention à faire valoir à leurs risques et périls ; Attendu que de toutes ces circonstances
que la qualité exceptionnelle des vins semblables à ceux de Château-Giraud peut seule déterminer leur valeur commerciale), consentir à payer 85,000 fr. au mois de juillet, une récolte dont la quantité et la qualité étaient également incertaines; — Attendu enfin que, sur la demande de Schröder, un jugement du Tribunal de Bazas, en date du 4 juin 1862, modifia une clause du cahier des charges relative aux fruits perçus avant la notification du contrat et la surenchère : la clause modifiée énonçait qu’en fait Schröder avait perçu la récolte de 1861 et ajoutait que les adjudicataires pourraient revendiquer cette récolte à leurs risques et périls, sans aucun recours ni garantie ; qu’ensuite, les frères Bernard étaient avertis avant l’adjudication qu’on ne leur transmettait pas, quant aux fruits perçus, un droit certain, mais seulement une prétention à faire valoir à leurs risques et périls ; Attendu que de toutes ces circonstances il résulte que les clauses du contrat du 17 juillet, invoquées par les frères Bernard, n’ont pas la portée qu’ils leur attribuent ; que le contrat ne décide et ne pouvait rien décider sur le sort des fruits perçus avant la surenchère, et que c’est, donc dans les règles du droit qu’il faut chercher la solution de la difficulté ;— Attendu qu’il convient de remarquer d’abord que les créanciers hypothécaires sont complètement étrangers au débat qui s’agite entre l’adjudicataire et l’acquéreur; qu’ils ne réclament pas et n’auraient pu réclamer quant aux fruits, puisqu'ils n’ont employé aucun des moyens que la loi mettait à leur disposition pour les immobiliser ;— Qu’ainsi les frères Bernard revendiquent-ils la récolte de 1861 en vertu de leurs droits personnels; qu’ils soutiennent que Schröder, acquéreur d’un domaine grevé d’hypothèques, n’était devenu propriétaire que sous condition résolutoire; que cette condition s’étant réalisée par l’adjudication qui a suivi la surenchère, il est censé, aux termes de l’art. 1183 C. Nap., n’avoir jamais été propriétaire ; que la propriété des adjudicataires remonte au 17 juill. 1861, jour de l’aliénation consentie par les époux Solar, et que, dès lors, les fruits doivent leur appartenir à dater de cette époque ;
droit qu’il faut chercher la solution de la difficulté ;— Attendu qu’il convient de remarquer d’abord que les créanciers hypothécaires sont complètement étrangers au débat qui s’agite entre l’adjudicataire et l’acquéreur; qu’ils ne réclament pas et n’auraient pu réclamer quant aux fruits, puisqu'ils n’ont employé aucun des moyens que la loi mettait à leur disposition pour les immobiliser ;— Qu’ainsi les frères Bernard revendiquent-ils la récolte de 1861 en vertu de leurs droits personnels; qu’ils soutiennent que Schröder, acquéreur d’un domaine grevé d’hypothèques, n’était devenu propriétaire que sous condition résolutoire; que cette condition s’étant réalisée par l’adjudication qui a suivi la surenchère, il est censé, aux termes de l’art. 1183 C. Nap., n’avoir jamais été propriétaire ; que la propriété des adjudicataires remonte au 17 juill. 1861, jour de l’aliénation consentie par les époux Solar, et que, dès lors, les fruits doivent leur appartenir à dater de cette époque ; Attendu que quelques différences essentielles existent réellement entre l’effet ordinaire de la condition résolutoire définie par l’art. 1183 C. Nap. et l’effet de l'adjudication à la suite de l’enchère ; que, d’abord, et quant à la surenchère elle-même, simple promesse d’acheter sous la condition suspensive qu’il ne se produira pas d’enchère plus forte, il est certain qu’elle ne résout pas le contrat d’aliénation ; que la chose reste aux risques de l’acquéreur ; que, si l’immeuble périt ou subit une détérioration considérable, le surenchérisseur est dégagé; que ces principes sont certains et ont été consacrés par un arrêt de la Cour de cassation du 12 février 1828; — Attendu, quant au jugement d’adjudication lui-même, qu’il n’opère pas absolument comme la condition résolutoire; que le vendeur primitif ne recouvre pas sa propriété, qui reste définitivement vendue ; qu’à ce point de vue, les choses ne sont pas remises au même état que si l’obligation n’avait pas existé, comme cela arrive dans le cas prévu par l’art. 1183 C. Nap.; que, dans l’hypothèse d’une rétroactivité complète, supprimant, pour n’en tenir aucun compte, les actes intervenus et les faits accomplis avant l’adjudication à la suite de surenchère, l’adjudicataire devra les intérêts de son
d’enchère plus forte, il est certain qu’elle ne résout pas le contrat d’aliénation ; que la chose reste aux risques de l’acquéreur ; que, si l’immeuble périt ou subit une détérioration considérable, le surenchérisseur est dégagé; que ces principes sont certains et ont été consacrés par un arrêt de la Cour de cassation du 12 février 1828; — Attendu, quant au jugement d’adjudication lui-même, qu’il n’opère pas absolument comme la condition résolutoire; que le vendeur primitif ne recouvre pas sa propriété, qui reste définitivement vendue ; qu’à ce point de vue, les choses ne sont pas remises au même état que si l’obligation n’avait pas existé, comme cela arrive dans le cas prévu par l’art. 1183 C. Nap.; que, dans l’hypothèse d’une rétroactivité complète, supprimant, pour n’en tenir aucun compte, les actes intervenus et les faits accomplis avant l’adjudication à la suite de surenchère, l’adjudicataire devra les intérêts de son prix à compter du jour du premier contrat; qu’il les devrait surtout, si on lui attribuait, par l’effet de la rétroactivité, les fruits perçus, puisque les intérêts sont la représentation des fruits ; que, cependant, il est certain que l’adjudicataire ne doit les intérêts qu’à partir du jour de l’adjudication, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation, par arrêt du 14 août 1833 ; — Attendu que, si le jugement d'adjudication, par une rétroactivité nécessaire, remonte, quant à l’attribution de propriété, au jour du contrat d’aliénation volontaire, et fait disparaître les droits conférés par ce contrat, ainsi que les actes de disposition qui ne pourraient exister avec les droits nouveaux, ce jugement n’efface pas les simples actes d’administration faits par l’acquéreur évincé, alors que la propriété reposait sur sa tête ; que cette distinction rationnelle a été nettement consacrée, le 30 mars 1842, par arrêt de la Cour suprême, qui a maintenu des baux consentis par l’acquéreur évincé à la suite de surenchère; que les auteurs les plus accrédités, anciens et modernes, et notamment Furgole et Domat, enseignent également que la résolution d’un contrat, lorsqu’elle provient de la réalisation d'une condition résolutoire en dehors de l’inexécution de ce contrat
ainsi que l’a jugé la Cour de cassation, par arrêt du 14 août 1833 ; — Attendu que, si le jugement d'adjudication, par une rétroactivité nécessaire, remonte, quant à l’attribution de propriété, au jour du contrat d’aliénation volontaire, et fait disparaître les droits conférés par ce contrat, ainsi que les actes de disposition qui ne pourraient exister avec les droits nouveaux, ce jugement n’efface pas les simples actes d’administration faits par l’acquéreur évincé, alors que la propriété reposait sur sa tête ; que cette distinction rationnelle a été nettement consacrée, le 30 mars 1842, par arrêt de la Cour suprême, qui a maintenu des baux consentis par l’acquéreur évincé à la suite de surenchère; que les auteurs les plus accrédités, anciens et modernes, et notamment Furgole et Domat, enseignent également que la résolution d’un contrat, lorsqu’elle provient de la réalisation d'une condition résolutoire en dehors de l’inexécution de ce contrat et de toute faute imputable au possesseur, ne l’oblige pas à rendre les fruits perçus; Attendu que l’on trouve dans la loi elle-même la consécration de ces principes ; qu’en effet, il est certain qu’au cas où la rescission d’une vente est prononcée pour cause de lésion de plus de sept douzièmes, cette rescision a un effet rétroactif qui remonte au jour de la vente, et fait évanouir les aliénations consenties ou les droits réels constitués par l'acquéreur, et cependant, aux termes de l’art. 1682 C. Nap., cet acquéreur peu favorable n’en conserve pas moins les fruits perçus jusqu’au jour de la demande, alors qu’il opte pour la remise de l’immeuble qui lui avait été vendu ; — Attendu encore qu’à un autre point de vue, l’acquéreur évincé à la suite d’une surenchère profite des fruits par lui perçus; qu’il est, en effet, impossible de ne pas considérer comme un possesseur de bonne foi faisant les fruits siens aux termes de l’art. 549 C. Nap., l’acquéreur qui possède en vertu d’un titre authentique translatif de propriété et consenti par le véritable propriétaire ; — Attendu que l’on a vainement soutenu que l’acquéreur d’un immeuble grevé d’hypothèques ne peut être de
sept douzièmes, cette rescision a un effet rétroactif qui remonte au jour de la vente, et fait évanouir les aliénations consenties ou les droits réels constitués par l'acquéreur, et cependant, aux termes de l’art. 1682 C. Nap., cet acquéreur peu favorable n’en conserve pas moins les fruits perçus jusqu’au jour de la demande, alors qu’il opte pour la remise de l’immeuble qui lui avait été vendu ; — Attendu encore qu’à un autre point de vue, l’acquéreur évincé à la suite d’une surenchère profite des fruits par lui perçus; qu’il est, en effet, impossible de ne pas considérer comme un possesseur de bonne foi faisant les fruits siens aux termes de l’art. 549 C. Nap., l’acquéreur qui possède en vertu d’un titre authentique translatif de propriété et consenti par le véritable propriétaire ; — Attendu que l’on a vainement soutenu que l’acquéreur d’un immeuble grevé d’hypothèques ne peut être de bonne foi, parce qu’il connaît le péril qui peut amener la résolution de son titre Attendu qu’il est certain que, d’une part, la connaissance de la condition résolutoire, même stipulée, n’empêche pas celui qui a possédé en vertu d’un titre résolu de faire les fruits siens, et que, d’autre part, l’acquéreur qui a dû espérer que le vendeur ferait cesser le trouble en indemnisant les créanciers hypothécaires était de bonne foi. Troplong, Traité des hypothèques, n°967; — Attendu que, si l’acquéreur avait possédé pendant plusieurs années, on ne comprendrait pas qu’il dût être obligé de restituer les fruits perçus à l’adjudicataire sur surenchère qui pourrait, en ce cas, acquérir l’immeuble et le payer avec la valeur des fruits gagnés par les soins et le travail d’un possesseur qui s'en verrait dépouillé au moment où les hypothèques allaient être éteintes à son profit par la prescription de l’art. 2180 C. Nap.; — Attendu que ces conséquences si contraires au droit et à l’équité montrent encore le vice du système admis par les premiers juges; — Attendu que si l’acquéreur, après plusieurs années d’une paisible possession, recevait des créanciers inscrits la sommation de payer ou de délaisser, il ne devrait les fruits,
l’acquéreur qui a dû espérer que le vendeur ferait cesser le trouble en indemnisant les créanciers hypothécaires était de bonne foi. Troplong, Traité des hypothèques, n°967; — Attendu que, si l’acquéreur avait possédé pendant plusieurs années, on ne comprendrait pas qu’il dût être obligé de restituer les fruits perçus à l’adjudicataire sur surenchère qui pourrait, en ce cas, acquérir l’immeuble et le payer avec la valeur des fruits gagnés par les soins et le travail d’un possesseur qui s'en verrait dépouillé au moment où les hypothèques allaient être éteintes à son profit par la prescription de l’art. 2180 C. Nap.; — Attendu que ces conséquences si contraires au droit et à l’équité montrent encore le vice du système admis par les premiers juges; — Attendu que si l’acquéreur, après plusieurs années d’une paisible possession, recevait des créanciers inscrits la sommation de payer ou de délaisser, il ne devrait les fruits, aux termes de l’art. 2176 G. Nap., qu’à compter du jour de cette sommation. Que l’on ne comprendrait pas pourquoi cet acquéreur serait moins favorablement traité, lorsqu’il notifie lui-même son contrat sans attendre les poursuites des créanciers; — Attendu, enfin, que la chose restant, comme il vient d’être dit, aux risques et périls de l’acheteur jusqu’à l’adjudication qui suit la surenchère et que cette situation l’exposant à de graves et sérieux dangers, puisque la chose peut périr pour son compte, il est juste de lui attribuer les avantages là où il doit supporter les charges; — Par ces motifs, faisant droit de l’appel interjeté par Schröder du jugement rendu le 25 août 1862 par le Tribunal de première instance de Bazas, réformant et faisant ce que les premiers juges auraient dû faire, déclare les frères Bernard mal fondés dans leurs demandes, fins et conclusions; les en déboute, etc. Pourvoi en cassation des frères Bernard; mais: La Cour, — Sur le moyen unique tiré de la violation des arts. 1183, 1184, 1654, 2187, 2188 G. Nap., et de la fausse application des arts. 549 et 550 même Code: — Attendu que, pour réclamer contre l’acquéreur évincé par voie de surenchère, les
risques et périls de l’acheteur jusqu’à l’adjudication qui suit la surenchère et que cette situation l’exposant à de graves et sérieux dangers, puisque la chose peut périr pour son compte, il est juste de lui attribuer les avantages là où il doit supporter les charges; — Par ces motifs, faisant droit de l’appel interjeté par Schröder du jugement rendu le 25 août 1862 par le Tribunal de première instance de Bazas, réformant et faisant ce que les premiers juges auraient dû faire, déclare les frères Bernard mal fondés dans leurs demandes, fins et conclusions; les en déboute, etc. Pourvoi en cassation des frères Bernard; mais: La Cour, — Sur le moyen unique tiré de la violation des arts. 1183, 1184, 1654, 2187, 2188 G. Nap., et de la fausse application des arts. 549 et 550 même Code: — Attendu que, pour réclamer contre l’acquéreur évincé par voie de surenchère, les fruits échus avant l’adjudication, B... ne pouvait invoquer que les droits des créanciers hypothécaires ou son droit personnel comme adjudicataire; — Attendu que si l’hypothèque greve réellement l'immeuble et le suit dans quelques mains qu’il passe, elle n’en ôte pas la propriété au débiteur, qui conserve le droit d’en jouir, d’en percevoir les fruits et même de le vendre volontairement; qu’après la vente, à moins d’empêchement légal, il touche les intérêts du prix, intérêts représentant les fruits perçus en son lieu et place par l’acquéreur, possesseur de bonne foi, en vertu d'un titre régulier qui, pour être soumis à certaines éventualités, ne lui a pas moins transmis tous les droits d’un véritable propriétaire; — Que cette jouissance se continue tant que, par l'immobilisation, les fruits ne sont pas devenus, comme l’immeuble lui-même, le gage exclusif des créanciers hypothécaires; que jusque-là ces fruits, détachés de l’immeuble, entrent dans le patrimoine mobilier du propriétaire, deviennent le gage commun de ses créanciers sans distinction; qu’à l’égard du tiers détenteur, ces fruits cessent d’être soumis au droit de suite et aux périls d’éviction qui pourraient en naître plus tard; — que ces principes, consacrés par les arts. 682 C. proc. civ., 2176 C. Nap.,
d’en percevoir les fruits et même de le vendre volontairement; qu’après la vente, à moins d’empêchement légal, il touche les intérêts du prix, intérêts représentant les fruits perçus en son lieu et place par l’acquéreur, possesseur de bonne foi, en vertu d'un titre régulier qui, pour être soumis à certaines éventualités, ne lui a pas moins transmis tous les droits d’un véritable propriétaire; — Que cette jouissance se continue tant que, par l'immobilisation, les fruits ne sont pas devenus, comme l’immeuble lui-même, le gage exclusif des créanciers hypothécaires; que jusque-là ces fruits, détachés de l’immeuble, entrent dans le patrimoine mobilier du propriétaire, deviennent le gage commun de ses créanciers sans distinction; qu’à l’égard du tiers détenteur, ces fruits cessent d’être soumis au droit de suite et aux périls d’éviction qui pourraient en naître plus tard; — que ces principes, consacrés par les arts. 682 C. proc. civ., 2176 C. Nap., dérivant de la nature de l’hypothèque, restent nécessairement les mêmes, quelle que soit la forme de l’action qui la met en mouvement; qu’ils s’appliquent notamment au cas où, par la voie de la surenchère, à la suite d’une aliénation volontaire, les créanciers font revendre l’immeuble aux enchères publiques dans les formes prescrites pour l'expropriation forcée; que cette expropriation, comme celle consommée sur le débiteur encore en possession ou après délaissement du tiers détenteur, ne peut s’adresser évidemment qu’au gage immobilier dont elle est la réalisation et non aux fruits qui en ont été séparés et qui ne participent plus de sa nature; — que si l’action des créanciers hypothécaires sur les fruits de l’immeuble grevé à leur profit a été ainsi restreinte par respect pour des droits acquis et dans l’intérêt du crédit de la propriété foncière, à plus forte raison doit-il en être de même à l’égard de l’adjudicataire; que celui-ci n’a sur l'immeuble aucun droit antérieur à l’adjudication, qu’il n’entre en jouissance, ne paie les intérêts de son prix, et, par une conséquence nécessaire, ne peut réclamer les fruits que du jour de l’adjudication, que si elle résout le contrat volontaire, cette résolution ne porte que sur l’immeuble
formes prescrites pour l'expropriation forcée; que cette expropriation, comme celle consommée sur le débiteur encore en possession ou après délaissement du tiers détenteur, ne peut s’adresser évidemment qu’au gage immobilier dont elle est la réalisation et non aux fruits qui en ont été séparés et qui ne participent plus de sa nature; — que si l’action des créanciers hypothécaires sur les fruits de l’immeuble grevé à leur profit a été ainsi restreinte par respect pour des droits acquis et dans l’intérêt du crédit de la propriété foncière, à plus forte raison doit-il en être de même à l’égard de l’adjudicataire; que celui-ci n’a sur l'immeuble aucun droit antérieur à l’adjudication, qu’il n’entre en jouissance, ne paie les intérêts de son prix, et, par une conséquence nécessaire, ne peut réclamer les fruits que du jour de l’adjudication, que si elle résout le contrat volontaire, cette résolution ne porte que sur l’immeuble et n’atteint pas les fruits mobilisés au fur et à mesure de leur perception; que, sans doute, la propriété du tiers détenteur s’évanouit devant l’exercice du droit hypothécaire; que l’adjudicataire succède directement et sans intermédiaire au débiteur; mais que cet adjudicataire ne saurait faire remonter à la date d’un contrat qui est censé n’avoir jamais existé, et avant toute mainmise hypothécaire, les effets d’une adjudication désormais son seul titre, qui n’a pu comprendre d’autres biens et d’autres droits que ceux placés sous cette mainmise dont elle n’est que la conséquence et le résultat final, — d’où il suit qu’à aucun titre, la demande de B... n’était fondée, et qu’en l’en déboutant, la Cour impériale de Bordeaux n'a violé aucune loi; — Rejette le pourvoi, etc. Observation. — Notre Répertoire, v° Surenchère, n° 160, enseigne que l’adjudicataire ne doit aux créanciers, à moins de clause expresse contraire, les intérêts du montant de l’adjudication, qu’à compter de la date de cette adjudication, parce que ce n’est que de ce jour qu’il a droit aux fruits. — L’arrêt qui précède confirme cette doctrine en décidant que l’adjudicataire n’a pas le droit de demander compte, à l’acquéreur évincé, des fruits qu’il a perçus. Par
qui est censé n’avoir jamais existé, et avant toute mainmise hypothécaire, les effets d’une adjudication désormais son seul titre, qui n’a pu comprendre d’autres biens et d’autres droits que ceux placés sous cette mainmise dont elle n’est que la conséquence et le résultat final, — d’où il suit qu’à aucun titre, la demande de B... n’était fondée, et qu’en l’en déboutant, la Cour impériale de Bordeaux n'a violé aucune loi; — Rejette le pourvoi, etc. Observation. — Notre Répertoire, v° Surenchère, n° 160, enseigne que l’adjudicataire ne doit aux créanciers, à moins de clause expresse contraire, les intérêts du montant de l’adjudication, qu’à compter de la date de cette adjudication, parce que ce n’est que de ce jour qu’il a droit aux fruits. — L’arrêt qui précède confirme cette doctrine en décidant que l’adjudicataire n’a pas le droit de demander compte, à l’acquéreur évincé, des fruits qu’il a perçus. Par arrêt du 10 avril 1848, la Cour de cassation a jugé que l’acquéreur évincé par la surenchère, ne doit pas compte des intérêts qui ont couru avant l’adjudication, mais qu’il doit tenir compte aux créanciers des fruits par lui perçus. L’arrêt qui précède ne contredit pas cette doctrine; il décide que l’acquéreur ne doit pas compte des fruits à l’adjudicataire, mais il ne décide pas qu’il n’en doit pas compte aux créanciers. Ceux-ci ont droit aux intérêts depuis le jour de notification qui leur a été faite. Sans doute, l’acquéreur évincé ne leur doit plus des intérêts, mais il leur doit, à partir de la même époque, les fruits qu’il a perçus. A noter, v° Surenchère, n° 190. Art. 12,805. Hypothèque (cession).—Inscription. L'inscription de l’hypothèque légale de la femme prise par un créancier subrogé à ses droits seule pour le montant de sa créance ne profite ni à la femme ni aux autres créanciers subrogés. Arrêt de la C. de Dijon, du 2 janv. 1865, conforme à un arrêt de la C. de cassation, du 5 fév. 1861, supra, art. 11755, et Archives, n° 3625. La Cour;—Considérant que les premiers juges n’ont attribué à la dame Chamblanc, dans l’ordre, le