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traitement ou de ses ressources pendant une certaine période, lorsque l’importance de ses ressources antérieures ou postérieures lui permet d’acquitter sa dette ; qu’en pareil cas, il n’a droit à aucune réduction ; « Par ces motifs ; « Rejette... » Observations. — L’article 14 de la loi du 9 mars 1918 dispose, dans son paragraphe 3, que « dans « tous les cas, la commission arbitrale devra tenir « compte, tant pour admettre le droit à la réduction « que pour en déterminer l’étendue, de l’ensemble « des revenus du locataire ». Or, dans cette expression générale « ensemble des revenus », sont évidemment englobés, sans distinction d’origine ou de nature, tous les revenus quelconques dont le locataire a pu ou peut effectuer la perception. Par suite, en décidant qu’il importe peu qu’un locataire ait été privé de l’intégralité de son traitement de directeur d’usine pendant une certaine période, « lorsque l’importance de ses ressources antérieures « ou postérieures lui permet d’acquitter sa dette (de « loyers) », et « qu’en pareil cas, il n’a droit à aucune réduction », l’arrêt rapporté fait une exacte application de l’article 14 précité. La Chambre civile s’était déjà précédemment prononcée dans le même sens par plusieurs arrêts rendus dans des espèces analogues. Voir, notamment : C. de cassation (Ch. civ.), 23 février 1920 [deux arrêts de même date, mais publiés séparément] (/fcc. Gaz. des Tribunaux, 1920.1.66 et 91, avec notes). Addé : C. de cassation (Ch. civ.), 24 février 1920 (Idem., 1920.1.67, avec note). Nous avons, dans les notes qui accompagnent ces décisions, traité la question avec de longs développements, qu’il serait superflu de reproduire ici et auxquels il nous suffit de renvoyer nos lecteurs. Comparer : C. de cassation (Ch. civ.), 27 janvier 1920 (/fcc. Gaz. des Tribunaux, 1920.1.44). 30.4.1921 COUR DE CASSATION (Chambres réunies) Présidence de M. Sarrut, premier président. Audience du 8 avril 1921. RENTES A LOUER. -I. BAUX ET LOCATIONS VERBALES EN COURS AU 1er AOÛT 1914. PROROGATION LÉGALE (LOI DU 9 MARS 1918, ART. 50). ÉTENDUE. POINT DE DÉPART. ÉPOQUE OU LE BAIL OU LA LOCATION VERBALE
même sens par plusieurs arrêts rendus dans des espèces analogues. Voir, notamment : C. de cassation (Ch. civ.), 23 février 1920 [deux arrêts de même date, mais publiés séparément] (/fcc. Gaz. des Tribunaux, 1920.1.66 et 91, avec notes). Addé : C. de cassation (Ch. civ.), 24 février 1920 (Idem., 1920.1.67, avec note). Nous avons, dans les notes qui accompagnent ces décisions, traité la question avec de longs développements, qu’il serait superflu de reproduire ici et auxquels il nous suffit de renvoyer nos lecteurs. Comparer : C. de cassation (Ch. civ.), 27 janvier 1920 (/fcc. Gaz. des Tribunaux, 1920.1.44). 30.4.1921 COUR DE CASSATION (Chambres réunies) Présidence de M. Sarrut, premier président. Audience du 8 avril 1921. RENTES A LOUER. -I. BAUX ET LOCATIONS VERBALES EN COURS AU 1er AOÛT 1914. PROROGATION LÉGALE (LOI DU 9 MARS 1918, ART. 50). ÉTENDUE. POINT DE DÉPART. ÉPOQUE OU LE BAIL OU LA LOCATION VERBALE EXPIRE, SOIT À DATE FIXE, SOIT PAR L’EFFET D’UN CONGE, SOIT PAR L’ÉCHÉANCE D’UNE CONDITION STIPULÉE COMME CAUSE DE RÉSILIATION. — LA CLAUSE DE RÉSILIATION (VENTE DE L’IMMEUBLE LOUÉ). — LOCATION PRENANT FIN À L’effet de Cette clause. — droit du locataire à la PROROGATION. ARTICLES 2 ET 28, § 1er, DE LA LOI DU 9 MARS 1918, NON CONTRAIRES À L'EXERCICE DE CE DROIT. /. La prorogation de l'article 56 de la loi du 9 mars 1918 s'applique à tous les baux et locations verbales en cours au 1er août 1914, quelle que soit la date à laquelle ils doivent prendre fin, et la durée de cette prorogation, au sens même de ce mot, doit s'ajouter à celle de l'occupation des lieux loués. La prorogation ne peut commencer à courir que lorsque le bail ou la location verbale est arrivé à expiration, soit à date fixe, soit par l'expiration d'un congé, soit par l'avènement d'une condition stipulée comme cause de résiliation, telle que la vente de l'immeuble loué. II. Les articles 2 et 28, § 2 de la loi du 9 mars 1918 ne font pas obstacle à la prorogation, lorsqu'il a été stipulé au bail qu'au cas de
1er, DE LA LOI DU 9 MARS 1918, NON CONTRAIRES À L'EXERCICE DE CE DROIT. /. La prorogation de l'article 56 de la loi du 9 mars 1918 s'applique à tous les baux et locations verbales en cours au 1er août 1914, quelle que soit la date à laquelle ils doivent prendre fin, et la durée de cette prorogation, au sens même de ce mot, doit s'ajouter à celle de l'occupation des lieux loués. La prorogation ne peut commencer à courir que lorsque le bail ou la location verbale est arrivé à expiration, soit à date fixe, soit par l'expiration d'un congé, soit par l'avènement d'une condition stipulée comme cause de résiliation, telle que la vente de l'immeuble loué. II. Les articles 2 et 28, § 2 de la loi du 9 mars 1918 ne font pas obstacle à la prorogation, lorsqu'il a été stipulé au bail qu'au cas de vente de l'immeuble loué, la location serait résiliée, à charge par le propriétaire de prévenir le locataire deux mois à l'avance. En effet, la clause de résiliation met fin à la location, conformément à la convention, et la prorogation a pour point de départ la date à laquelle le bail ou la location verbale devait prendre fin par l'effet de la résiliation. M. Fontaine a formé un pourvoi contre une sentence de la Commission arbitrale de Périgueux, en date du 19 juillet 1920, rendue au profit de M. Mentel, sur renvoi, après cassation. La Cour de cassation (toutes chambres réunies), après avoir entendu M. le conseiller Eugène Hival, en son rapport, et M. le procureur général Mulot, en ses conclusions, a statué en ces termes : « La Cour ; « Statuant sur le pourvoi de Fontaine, contre une sentence de la commission arbitrale des loyers de Périgueux, en date du 19 juillet 1920, laquelle commission arbitrale avait été désignée par arrêt de la Chambre civile, du 1er décembre 1919, comme juridiction de renvoi, après cassation ; . Vu l’arrêt de la même Chambre, du 13 décembre 1920, renvoyant la cause et les parties devant les Chambres réunies ; «
ou la location verbale devait prendre fin par l'effet de la résiliation. M. Fontaine a formé un pourvoi contre une sentence de la Commission arbitrale de Périgueux, en date du 19 juillet 1920, rendue au profit de M. Mentel, sur renvoi, après cassation. La Cour de cassation (toutes chambres réunies), après avoir entendu M. le conseiller Eugène Hival, en son rapport, et M. le procureur général Mulot, en ses conclusions, a statué en ces termes : « La Cour ; « Statuant sur le pourvoi de Fontaine, contre une sentence de la commission arbitrale des loyers de Périgueux, en date du 19 juillet 1920, laquelle commission arbitrale avait été désignée par arrêt de la Chambre civile, du 1er décembre 1919, comme juridiction de renvoi, après cassation ; . Vu l’arrêt de la même Chambre, du 13 décembre 1920, renvoyant la cause et les parties devant les Chambres réunies ; « Sur le moyen unique : « Vu l’article 56 de la loi du 9 mars 1918 ; « Attendu qu’aux termes de cet article, les baux et locations verbales, en cours au 4 août 1914, seront prorogés à la demande du locataire, aux conditions fixées au bail, et à compter du décret fixant la cessation des hostilités ; « Attendu que cette disposition a ou pour objet de mettre le locataire, pendant un certain temps, à l’abri de demandes exagérées d'augmentation de loyer, ainsi que de permettre aux commerçants et aux personnes pouvant leur être assimilées, de récupérer dans une certaine mesure les avantages que devait leur assurer la jouissance des lieux loués, dont ils étaient présumés avoir été privés, en tout ou en partie, par le fait de la guerre ; « Attendu que le bénéfice de la prorogation s’étend à tous les baux et locations verbales, en cours au 4 août 1914, quelle que soit la date à laquelle ils doivent prendre fin ; que la durée de la prorogation, au sens même de ce mot, doit s’ajouter à celle de l’occupation des lieux loués ; que la prorogation ne peut commencer à courir que lorsque le bail
du décret fixant la cessation des hostilités ; « Attendu que cette disposition a ou pour objet de mettre le locataire, pendant un certain temps, à l’abri de demandes exagérées d'augmentation de loyer, ainsi que de permettre aux commerçants et aux personnes pouvant leur être assimilées, de récupérer dans une certaine mesure les avantages que devait leur assurer la jouissance des lieux loués, dont ils étaient présumés avoir été privés, en tout ou en partie, par le fait de la guerre ; « Attendu que le bénéfice de la prorogation s’étend à tous les baux et locations verbales, en cours au 4 août 1914, quelle que soit la date à laquelle ils doivent prendre fin ; que la durée de la prorogation, au sens même de ce mot, doit s’ajouter à celle de l’occupation des lieux loués ; que la prorogation ne peut commencer à courir que lorsque le bail ou la location verbale, est arrivé à expiration ; « Attendu que ces motifs s’appliquent aussi bien aux baux et locations verbales dont l’expiration arrive à date fixe, ou après expiration d’un congé, qu’à ceux qui prennent fin par l'échéance d’une condition stipulée comme cause de résiliation, telle que la vente de l’immeuble loué ; « Attendu que les articles 2 et 28, § 1er, de la loi précitée ne font pas obstacle à la prorogation ; qu’en effet, la clause de résiliation met fin à la location, conformément à la convention, et que la prorogation a pour point de départ la date à laquelle le bail ou la location verbale devait prendre fin par l’effet de la résiliation ; « Attendu qu’il résulte de la décision attaquée, que, dans le courant de l'année 1909, et suivant conventions verbales, le sieur Centaine a loué un local, dans une maison, située à Montpon, dont la dame veuve Juge était propriétaire ; « Qu’il a été formellement convenu, qu’au cas de vente de l'immeuble, la location serait résiliée, à charge par le propriétaire de prévenir le sieur Fontaine, deux mois à l’avance ; « Que l’immeuble a été vendu, le 20 février
vente de l’immeuble loué ; « Attendu que les articles 2 et 28, § 1er, de la loi précitée ne font pas obstacle à la prorogation ; qu’en effet, la clause de résiliation met fin à la location, conformément à la convention, et que la prorogation a pour point de départ la date à laquelle le bail ou la location verbale devait prendre fin par l’effet de la résiliation ; « Attendu qu’il résulte de la décision attaquée, que, dans le courant de l'année 1909, et suivant conventions verbales, le sieur Centaine a loué un local, dans une maison, située à Montpon, dont la dame veuve Juge était propriétaire ; « Qu’il a été formellement convenu, qu’au cas de vente de l'immeuble, la location serait résiliée, à charge par le propriétaire de prévenir le sieur Fontaine, deux mois à l’avance ; « Que l’immeuble a été vendu, le 20 février 1918, par la dame veuve Juge au sieur Mentet ; que celui-ci a donné congé à Fontaine, à la date du 27 mars 1918 ; que le 27 mars 1918, Fontaine a notifié à Mentet la demande de prorogation ; « Attendu, dès lors, qu’en refusant à Fontaine le bénéfice de la prorogation, la décision attaquée a violé l’article 56 susvisé ; « Par ces motifs ; « Casse et annule la décision de la commission arbitrale de Périgueux, en date du 19 juillet 1920 ; remet, en conséquence la cause et les parties au même et semblable état où elles étaient avant ladite sentence, et, pour être fait droit, les renvoie devant la Commission arbitrale de Bergerac. » DECISION. I. Sur le principe que le bénéfice de la prorogation instituée par l’article 56 de la loi du 9 mars 1918 s’applique à tous les baux et locations verbales en cours au 4 août 1914, quelle que soit la date à laquelle ils doivent prendre fin, et sur l’objet même de cette prorogation, dont (au sens même de ce mot) la durée doit s’ajouter à l’occupation des lieux loués, telle qu’elle a été stipulée par le contrat, sans pouvoir, en
de la prorogation, la décision attaquée a violé l’article 56 susvisé ; « Par ces motifs ; « Casse et annule la décision de la commission arbitrale de Périgueux, en date du 19 juillet 1920 ; remet, en conséquence la cause et les parties au même et semblable état où elles étaient avant ladite sentence, et, pour être fait droit, les renvoie devant la Commission arbitrale de Bergerac. » DECISION. I. Sur le principe que le bénéfice de la prorogation instituée par l’article 56 de la loi du 9 mars 1918 s’applique à tous les baux et locations verbales en cours au 4 août 1914, quelle que soit la date à laquelle ils doivent prendre fin, et sur l’objet même de cette prorogation, dont (au sens même de ce mot) la durée doit s’ajouter à l’occupation des lieux loués, telle qu’elle a été stipulée par le contrat, sans pouvoir, en aucun cas, se confondre avec elle, voir, dans le même sens : C. de cassation (Ch. civ.), 25 mars 1919 et 5 mai 1920 (Rec. Gaz. des Tribunaux, 1919.1.49, et 1920.1.114, avec miles) ; Idem (Ch. réun.), 24 novembre 1920 [Rec. Gaz. des Tribunaux, 1921.1.44, avec note). Nous n’avons aujourd’hui rien à ajouter aux commentaires très explicites dont nous avons fait suivre ces précédentes décisions. II. L’article 2 de la loi du 9 mars 1918 maintient, en principe, l’application éventuelle des clauses de résiliation « résultant du droit commun ou des conventions », sauf pourtant de celles qui seraient incompatibles avec les dispositions spéciales de la législation de guerre des baux à loyer, conclus avant le 4 août 1914, ainsi que le déclare formellement l’article 28, § 1er, de la même loi. L’arrêt rapporté décide que ces deux dispositions (art. 2 et 28, § 1er, précités) « ne font pas obstacle à la prorogation », en expliquant que la clause du bail qui stipulait, dans l’espèce, qu’au cas de vente de l’immeuble, ce bail serait résilié, dans certaines conditions « met fin à la location, conformément à la convention », et que « la prorogation a pour point de départ
rien à ajouter aux commentaires très explicites dont nous avons fait suivre ces précédentes décisions. II. L’article 2 de la loi du 9 mars 1918 maintient, en principe, l’application éventuelle des clauses de résiliation « résultant du droit commun ou des conventions », sauf pourtant de celles qui seraient incompatibles avec les dispositions spéciales de la législation de guerre des baux à loyer, conclus avant le 4 août 1914, ainsi que le déclare formellement l’article 28, § 1er, de la même loi. L’arrêt rapporté décide que ces deux dispositions (art. 2 et 28, § 1er, précités) « ne font pas obstacle à la prorogation », en expliquant que la clause du bail qui stipulait, dans l’espèce, qu’au cas de vente de l’immeuble, ce bail serait résilié, dans certaines conditions « met fin à la location, conformément à la convention », et que « la prorogation a pour point de départ la date à laquelle le bail ou la location verbale devait prendre fin par l’effet de la résiliation ». Il est parfaitement exact que la manière dont un bail à loyer arrive à expiration importe peu au point de vue de l’application de l’article 56 de la loi du 9 mars 1918, qui a entendu protéger, dans tous les cas, le locataire resté en possession des lieux loués et apporter, par cela même, une restriction légale au droit du propriétaire de l’immeuble de se prévaloir de l’extinction du contrat de bail. Et, spécialement, en cas de vente de l’immeuble, l’acquéreur est subrogé de plein droit à l’obligation légale ainsi imposée au bailleur et tenu d’entretenir le bail, dont la prorogation est régulièrement demandée par le preneur. C’est une transmission passive d’obligation qui s’opère par l’effet de la loi. Consulter, à ce sujet, la note que nous avons publiée, sous C. de cassation (Ch. civ.), 25 décembre 1918 [Rec. Gaz. des Tribunaux, 1919.1.37]. Ce dernier arrêt avait justement décidé que l’article 56 précité vient en échec l’exercice du droit d’expulsion conféré à l’acquéreur de l’immeuble loué par l’article 1743 du Code civil. Voir, dans le sens de l’arrêt rapporté : C.
mars 1918, qui a entendu protéger, dans tous les cas, le locataire resté en possession des lieux loués et apporter, par cela même, une restriction légale au droit du propriétaire de l’immeuble de se prévaloir de l’extinction du contrat de bail. Et, spécialement, en cas de vente de l’immeuble, l’acquéreur est subrogé de plein droit à l’obligation légale ainsi imposée au bailleur et tenu d’entretenir le bail, dont la prorogation est régulièrement demandée par le preneur. C’est une transmission passive d’obligation qui s’opère par l’effet de la loi. Consulter, à ce sujet, la note que nous avons publiée, sous C. de cassation (Ch. civ.), 25 décembre 1918 [Rec. Gaz. des Tribunaux, 1919.1.37]. Ce dernier arrêt avait justement décidé que l’article 56 précité vient en échec l’exercice du droit d’expulsion conféré à l’acquéreur de l’immeuble loué par l’article 1743 du Code civil. Voir, dans le sens de l’arrêt rapporté : C. de cassation (Ch. civ.), 18 février 1920 (Dalloz, 1920.1.38 [4° espèce]). Contrarié : C. de cassation (Ch. civ.), 9 février 1920 (Dal., 1920.1.38 [3° espèce]). Comparer : C. de cassation (Ch. civ.), 15 décembre 1919 (Dal., 1920.1.38 ([1° espèce]). Toutefois, il importe de faire remarquer — ne fût-ce que pour préserver d’une méprise possible les esprits légers ou superficiels que les termes, dans lesquels l’arrêt rapporté pose en principe que « la prorogation a pour point de départ la date à laquelle le bail ou la location verbale devait prendre fin par l’effet de la résiliation », ne sont peut-être pas ceux qui convenaient à la circonstance pour laquelle ils sont employés. Dans l’espèce, en effet, il s’agissait d’un bail, qui par application de la clause conventionnelle de résiliation devait expirer le 28 mai 1918 (deux mois après le congé donné au locataire le 27 mars précédent, à la suite de la vente de l’immeuble loué, c'est-à-dire au cours même et pendant l’une des périodes les plus graves de la guerre. Or, si l’on entendait ici les mots « point de départ » dans leur sens juridiquement usuel de dès a quo ou de point fixe d’où l’on commence à
préserver d’une méprise possible les esprits légers ou superficiels que les termes, dans lesquels l’arrêt rapporté pose en principe que « la prorogation a pour point de départ la date à laquelle le bail ou la location verbale devait prendre fin par l’effet de la résiliation », ne sont peut-être pas ceux qui convenaient à la circonstance pour laquelle ils sont employés. Dans l’espèce, en effet, il s’agissait d’un bail, qui par application de la clause conventionnelle de résiliation devait expirer le 28 mai 1918 (deux mois après le congé donné au locataire le 27 mars précédent, à la suite de la vente de l’immeuble loué, c'est-à-dire au cours même et pendant l’une des périodes les plus graves de la guerre. Or, si l’on entendait ici les mots « point de départ » dans leur sens juridiquement usuel de dès a quo ou de point fixe d’où l’on commence à compter un délai chronologique quelconque, on arriverait ainsi à faire courir, de la date même où le bail a pris fin, la durée de la prorogation et à en confondre partiellement les années avec celles de la guerre. Une pareille interprétation serait cependant la violation formelle de la loi et ne méconnaîtrait pas moins, croyons-nous, l’idée que la Cour de cassation a voulu exprimer. La loi du 9 mars 1918, d’abord, est fort claire et énonce d’une façon précise que la durée de la prorogation ne peut jamais être incluse, même pour partie, dans celle des hostilités. Elle le dit littéralement dans son article 56,alinéa : Les baux et locations verbales en cours au 1er août 1914 seront prorogés, aux conditions fixées au bail et à compter du décret fixant la cessation des hostilités. Par cette déclaration de principe, l’article 56 n'a sans doute pas entendu fixer un point de départ uniformément aux prorogations édictées par lui — ce qui serait en contradiction manifeste avec l'article 58 de la même loi et l'article 1er de la loi du 4 janvier 1919, ainsi que nous l’avons expliqué sous les arrêts précités des 25 mars et 3 mai 1920 de la Chambre
ne méconnaîtrait pas moins, croyons-nous, l’idée que la Cour de cassation a voulu exprimer. La loi du 9 mars 1918, d’abord, est fort claire et énonce d’une façon précise que la durée de la prorogation ne peut jamais être incluse, même pour partie, dans celle des hostilités. Elle le dit littéralement dans son article 56,alinéa : Les baux et locations verbales en cours au 1er août 1914 seront prorogés, aux conditions fixées au bail et à compter du décret fixant la cessation des hostilités. Par cette déclaration de principe, l’article 56 n'a sans doute pas entendu fixer un point de départ uniformément aux prorogations édictées par lui — ce qui serait en contradiction manifeste avec l'article 58 de la même loi et l'article 1er de la loi du 4 janvier 1919, ainsi que nous l’avons expliqué sous les arrêts précités des 25 mars et 3 mai 1920 de la Chambre civile et du 24 novembre 1920 des Chambres réunies et en plein accord avec ces décisions, — mais il a incontestablement voulu dire que, quelle que soit la date d’expiration des baux ou locations verbales admis au bénéfice de la prorogation, la durée de celle-ci ne devait jamais se confondre, même pour partie, avec celle de la guerre et que la date initiale à partir de laquelle on commencerait à supputer les années de prorogation accordées aux preneurs ne serait jamais antérieure à la date légalement fixée de la cessation des hostilités. L’alinéa suivant et numéroté 1° de l’article 50 n’est pas moins explicite à cet égard, car, en disposant que les baux afférents « à des locaux à usage commercial, industriel ou professionnel » seront prorogés « d’une durée égale au temps écoulé entre le décret de mobilisation et le décret fixant la cessation des hostilités », il précise nettement que la durée de la prorogation ne peut, au plus tôt, commencer à courir qu’à compter de la cessation légalement constatée des hostilités. Les travaux préparatoires, en ce qui concerne les locations à usage d'habitation, sont tout aussi probants. Pendant la séance de la Chambre du 21 février 1918,
même pour partie, avec celle de la guerre et que la date initiale à partir de laquelle on commencerait à supputer les années de prorogation accordées aux preneurs ne serait jamais antérieure à la date légalement fixée de la cessation des hostilités. L’alinéa suivant et numéroté 1° de l’article 50 n’est pas moins explicite à cet égard, car, en disposant que les baux afférents « à des locaux à usage commercial, industriel ou professionnel » seront prorogés « d’une durée égale au temps écoulé entre le décret de mobilisation et le décret fixant la cessation des hostilités », il précise nettement que la durée de la prorogation ne peut, au plus tôt, commencer à courir qu’à compter de la cessation légalement constatée des hostilités. Les travaux préparatoires, en ce qui concerne les locations à usage d'habitation, sont tout aussi probants. Pendant la séance de la Chambre du 21 février 1918, M. Jean Lemoine avait, en effet, proposé de porter de deux à trois années la durée de la prorogation prévue pour ce genre de locations, parce qu’il était, suivant lui, impossible que la vie normale pût reprendre en deux années de paix. L’amendement fut combattu par la commission, dont le rapporteur fit observer que le délai de deux années, s'ajoutant déjà à la durée de la guerre, paraissait suffisant pour les locations ordinaires, et la Chambre le rejeta (Journal officiel, 22 février 1918, débats de la Chambre, p. 545). Donc, dans la pensée du législateur, que le rejet de cet amendement met pleinement en lumière, la durée de la prorogation s'ajoute toujours à la durée de la guerre, sans confusion avec celle-ci. D’autre part, la raison objective de l’article 56 de la loi du 9 mars 1918 confirme cette argumentation de texte, puisque, de l’aveu même de la Cour suprême, la prorogation instituée au profit des locataires a eu principalement pour but de leur permettre « de récupérer, dans une certaine mesure, les avantages que devait leur assurer la jouissance normale des lieux loués et dont ils étaient persuadés avoir été privés, en tout ou en partie, par l’état de