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s’en approprier le bénéfice au moyen de sous-locations simulées. L’un et l’autre de ces arguments nous paraissent également critiquables. D’une part, il ne suffisait pas d’alléguer que le locataire n’avait livré au sous-locataire que les murs nus d’une boutique, pour établir que l’objet du contrat ne pouvait être qu’une sous-location. En effet, il est possible d’admettre que, dans l'espèce, le cédant n’ait pas entendu vendre tous les éléments de son fonds de commerce, puisqu'il enlevait de la vente les marchandises, peut-être même l'enseigne. Mais il ne s’ensuit pas de là qu’il n’ait pas entendu céder le pas de porte. Qu’est-ce qu’on entend par pas de porte? Ni le jugement, ni l’arrêt n’en donnent de définition. C’est un des éléments de l’universalité juridique qui constitue le fonds de commerce, mais un des éléments dont les caractères propres ne sont pas nettement tranchés comme ceux de la clientèle, par exemple. C’est, en quelque sorte, l’achalandage considéré sous un aspect spécial ; car on entend par le mot achalandage non seulement la clientèle, mais l'aptitude d'un fonds de commerce à avoir des clients, ou égard à sa position, à son installation, à sa réputation. La clientèle, en effet, doit être groupée autour d'un établissement par le nom commercial et l'enseigne et aussi par les avantages divers de sa situation; c’est ce qu’on appelle le pas de porte : Dalloz (Hop. pratique, v° Fonds de commerce, n° 7). On conçoit par conséquent qu’un commerçant, en sous-louant sa boutique et en gardant pour lui les autres éléments de son fonds de commerce, cède au sous-locataire le pas de porte et stipule, en outre du loyer, le prix de l’avantage spécial, des bénéfices éventuels que procureront au sous-locataire la situation ou la notoriété de cette boutique. Cela est d’autant plus naturel et légitime lorsque le sous-locataire, comme c’était le cas dans l’espèce, se propose d’exercer le même commerce que le cédant. Dès lors, aucune règle de droit ne s'oppose à ce que celui-ci stipule un prix pour la cession de ce pas de porte. Qu’il n’y ait pas là une vente de fonds de commerce, c'est
établissement par le nom commercial et l'enseigne et aussi par les avantages divers de sa situation; c’est ce qu’on appelle le pas de porte : Dalloz (Hop. pratique, v° Fonds de commerce, n° 7). On conçoit par conséquent qu’un commerçant, en sous-louant sa boutique et en gardant pour lui les autres éléments de son fonds de commerce, cède au sous-locataire le pas de porte et stipule, en outre du loyer, le prix de l’avantage spécial, des bénéfices éventuels que procureront au sous-locataire la situation ou la notoriété de cette boutique. Cela est d’autant plus naturel et légitime lorsque le sous-locataire, comme c’était le cas dans l’espèce, se propose d’exercer le même commerce que le cédant. Dès lors, aucune règle de droit ne s'oppose à ce que celui-ci stipule un prix pour la cession de ce pas de porte. Qu’il n’y ait pas là une vente de fonds de commerce, c'est possible. Mais aucune loi ne porte (pièces différents éléments d'un fonds de commerce sont inséparables, et ne peuvent être aliénés qu'en ensemble : Dalloz (lop. pratique, v° Fonds de commerce, n° 66). D’autre part, le prix de cette cession, fût-il excessif, ne tomberait pas sous le coup de l’article 10 de la loi du 20 avril 1916, qui ne s’applique qu’aux denrées et marchandises utiles au ravitaillement de la population. Alors même qu'une telle opération présenterait les caractères d’une spéculation, il ne faut pas perdre de vue qu’elle est de nature commerciale, de même que la vente d’un fonds de commerce. Voir sur ce point: C. de cassation, 12 décembre 1911 (Dal., 1913.1.129), et qu’à moins de prouver qu’il a été trompé par des manœuvres frauduleuses sur la valeur de la chose vendue, l’acheteur d’un fonds de commerce ne peut invoquer aucun texte de droit commun pour se soustraire à ses engagements. Il est regrettable que le caractère délictueux de certaines spéculations, qualifiées d’illicites, ait conduit les meilleurs esprits à regarder comme condamnable toute spéculation, comme si le commerce dans son acception la plus large, n’avait pas toujours pour instrument ou pour but la spéculation. Dans l'espèce, la théorie édifiée
de la loi du 20 avril 1916, qui ne s’applique qu’aux denrées et marchandises utiles au ravitaillement de la population. Alors même qu'une telle opération présenterait les caractères d’une spéculation, il ne faut pas perdre de vue qu’elle est de nature commerciale, de même que la vente d’un fonds de commerce. Voir sur ce point: C. de cassation, 12 décembre 1911 (Dal., 1913.1.129), et qu’à moins de prouver qu’il a été trompé par des manœuvres frauduleuses sur la valeur de la chose vendue, l’acheteur d’un fonds de commerce ne peut invoquer aucun texte de droit commun pour se soustraire à ses engagements. Il est regrettable que le caractère délictueux de certaines spéculations, qualifiées d’illicites, ait conduit les meilleurs esprits à regarder comme condamnable toute spéculation, comme si le commerce dans son acception la plus large, n’avait pas toujours pour instrument ou pour but la spéculation. Dans l'espèce, la théorie édifiée par les premiers arrêts sur la nature juridique du pas de porte, qui serait la propriété du bailleur, est évidemment dépourvue de tout fondement juridique. Et, à supposer qu’au point de vue économique, elle contienne une part de vérité, il est certain que le propriétaire de l’immeuble peut toujours, et a pu notamment dans l’espèce, se protéger contre les atteintes portées à son droit, au moyen de la clause du bail qui interdit au preneur le droit de sous-louer sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Si l’on admettait, contrairement à ce qu’a décidé l’arrêt reproduit, que l’objet unique du contrat était la sous-location, il pourrait être intéressant de remarquer que ce cas serait à distinguer de celui où, comme cela arrive le plus souvent en matière de vente de fonds de commerce, le vendeur, au lieu de sous-louer les locaux où ce fonds est exploité, cède son droit au bail; dans ce dernier cas, il est douteux que la loi du 23 octobre 1919 ne s'applique pas. En effet, le prix stipulé pour la cession est absolument distinct du loyer que le nouveau locataire aura à payer au bailleur, loyer qui reste invariable. De même que le
a pu notamment dans l’espèce, se protéger contre les atteintes portées à son droit, au moyen de la clause du bail qui interdit au preneur le droit de sous-louer sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Si l’on admettait, contrairement à ce qu’a décidé l’arrêt reproduit, que l’objet unique du contrat était la sous-location, il pourrait être intéressant de remarquer que ce cas serait à distinguer de celui où, comme cela arrive le plus souvent en matière de vente de fonds de commerce, le vendeur, au lieu de sous-louer les locaux où ce fonds est exploité, cède son droit au bail; dans ce dernier cas, il est douteux que la loi du 23 octobre 1919 ne s'applique pas. En effet, le prix stipulé pour la cession est absolument distinct du loyer que le nouveau locataire aura à payer au bailleur, loyer qui reste invariable. De même que le pas de porte est un bien susceptible de cession, le « droit au bail » est un avantage que le vendeur du fonds peut faire payer à son acheteur. Cette distinction est faite couramment par l’Administration de l’Enregistrement, à l’occasion de la perception des droits établis par l'article 7 de la loi du 28 février 1872. Il est à cet égard de jurisprudence que la cession du droit au bail, qu’il ne faut pas confondre avec la cession du bail, est une véritable vente d’un droit incorporel dont le prix doit servir de base à la perception (Instr. Adm. Enr., 2.433); que le droit est perçu sur la somme d'argent que le cédant reçoit du cessionnaire comme indemnité ou comme prix de son abandon du bail : Trib. civ. Seine, 2 mars 1883 (Journ. Jur., 22.200) : 31 juillet 1883 (Ibid., 22.327): 23 octobre 1883 (Dal., 1887.3.196): 10 mars 1893 (Rev. Jur., 438), et indépendamment de celui de 0 fr. 20 0/0 exigible sur le montant des loyers que l’acheteur doit payer au propriétaire de l'immeuble, en vertu du contrat de bail auquel il est subrogé : Trib. civ. Pontoise, 13 décembre 1899 (Journ. Jur., 2.297); Trib. civ. Cherbourg, 19
la loi du 28 février 1872. Il est à cet égard de jurisprudence que la cession du droit au bail, qu’il ne faut pas confondre avec la cession du bail, est une véritable vente d’un droit incorporel dont le prix doit servir de base à la perception (Instr. Adm. Enr., 2.433); que le droit est perçu sur la somme d'argent que le cédant reçoit du cessionnaire comme indemnité ou comme prix de son abandon du bail : Trib. civ. Seine, 2 mars 1883 (Journ. Jur., 22.200) : 31 juillet 1883 (Ibid., 22.327): 23 octobre 1883 (Dal., 1887.3.196): 10 mars 1893 (Rev. Jur., 438), et indépendamment de celui de 0 fr. 20 0/0 exigible sur le montant des loyers que l’acheteur doit payer au propriétaire de l'immeuble, en vertu du contrat de bail auquel il est subrogé : Trib. civ. Pontoise, 13 décembre 1899 (Journ. Jur., 2.297); Trib. civ. Cherbourg, 19 mai 1904 (Ibid, 3.636). Rapprocher: Trib. civ. Seine (2 e Ch.), 4 décembre 1920 (Gaz. des tribunaux, 23 juin 1921). Enfin, il est tellement vrai que la loi du 23 octobre 1919 n'interdit pas le contrat dénommé « cession du droit au bail », qu’il est demeuré de pratique courante et qu’il y est procédé fréquemment au moyen d’adjudication par-devant notaire. Consulter, sur la question : Alexandre Chemin : Etude sur le « Pas de porte » (Gaz. des tribunaux, 19 et 20 août 1921). 20.8.1921 CONSEIL D’ÉTAT (section spéciale du Contentieux). Présidence de M. Gervais de Rouville. Séance du 15 juillet 1921. IMPÔT SUR LE REVENU. — IMPÔT SUR LE REVENU DES VALEURS MOBILIÈRES. — IMPÔT SUR LES INTÉRÊTS DES CRÉANCES. — ARTICLES 38, 89 ET 40 DE LA LOI DU 31 JUILLET 1917. — EMPRUNT HYPOTHÉCAIRE. — SOCIÉTÉ DE CRÉDIT FONCIER. — DÉDUCTION DE L’IMPÔT AU PROFIT DU DÉBITEUR SUR LE MONTANT DE L’IMPÔT FONCIER. — CONDITION. — APPOSITION DES TIMBRES MOBILES NON EXIGÉE. Aux termes de l’article 42, 1°, de la loi du 31 juillet 1917, le propriétaire d’un immeuble affecté hypothécairement à la garantie d’une créance a le droit d’obtenir le dégrèvement de l’impôt foncier (part
et qu’il y est procédé fréquemment au moyen d’adjudication par-devant notaire. Consulter, sur la question : Alexandre Chemin : Etude sur le « Pas de porte » (Gaz. des tribunaux, 19 et 20 août 1921). 20.8.1921 CONSEIL D’ÉTAT (section spéciale du Contentieux). Présidence de M. Gervais de Rouville. Séance du 15 juillet 1921. IMPÔT SUR LE REVENU. — IMPÔT SUR LE REVENU DES VALEURS MOBILIÈRES. — IMPÔT SUR LES INTÉRÊTS DES CRÉANCES. — ARTICLES 38, 89 ET 40 DE LA LOI DU 31 JUILLET 1917. — EMPRUNT HYPOTHÉCAIRE. — SOCIÉTÉ DE CRÉDIT FONCIER. — DÉDUCTION DE L’IMPÔT AU PROFIT DU DÉBITEUR SUR LE MONTANT DE L’IMPÔT FONCIER. — CONDITION. — APPOSITION DES TIMBRES MOBILES NON EXIGÉE. Aux termes de l’article 42, 1°, de la loi du 31 juillet 1917, le propriétaire d’un immeuble affecté hypothécairement à la garantie d’une créance a le droit d’obtenir le dégrèvement de l’impôt foncier (part de l’Etat) allant à cet immeuble jusqu’à concurrence de la fraction de cet impôt frappant un revenu égal aux intérêts de ladite créance, et la demande de dégrèvement doit, d’après le paragraphe du même article, être appuyée de la quittance ou de l’écrit libératoire revêtu des timbres mobiles apposés conformément à l’article 40 de ladite loi, et représentant l’impôt sur le revenu des valeurs mobilières auquel sont assujettis les intérêts des créances hypothécaires. Mais d’autre part sont dispensés de cet impôt, aux termes de l’article 39, 2°, de la loi du 31 juillet 1917, les intérêts des créances hypothécaires en remplacement desquelles les Sociétés et Compagnies autorisées par le gouvernement à faire des opérations de crédit foncier ont émis des obligations ou titres soumis eux-mêmes à l’impôt sur le revenu des valeurs mobilières. Si, en raison de cette exemption d’impôt, les quittances que ces Sociétés délivrent à leurs emprunteurs hypothécaires ne sont pas revêtues des timbres mobiles prescrits par l’article 40, les emprunteurs ne sont pas privés pour cela du droit de réclamer la déduction prévue par l’article 42, 1°. En effet l'apposition des timbres mobiles sur les quittances n’est prescrite qu’en vue de constater le paiement de l’impôt lorsqu’il
à l’article 40 de ladite loi, et représentant l’impôt sur le revenu des valeurs mobilières auquel sont assujettis les intérêts des créances hypothécaires. Mais d’autre part sont dispensés de cet impôt, aux termes de l’article 39, 2°, de la loi du 31 juillet 1917, les intérêts des créances hypothécaires en remplacement desquelles les Sociétés et Compagnies autorisées par le gouvernement à faire des opérations de crédit foncier ont émis des obligations ou titres soumis eux-mêmes à l’impôt sur le revenu des valeurs mobilières. Si, en raison de cette exemption d’impôt, les quittances que ces Sociétés délivrent à leurs emprunteurs hypothécaires ne sont pas revêtues des timbres mobiles prescrits par l’article 40, les emprunteurs ne sont pas privés pour cela du droit de réclamer la déduction prévue par l’article 42, 1°. En effet l'apposition des timbres mobiles sur les quittances n’est prescrite qu’en vue de constater le paiement de l’impôt lorsqu’il est dû, et par suite les emprunteurs des Sociétés de crédit foncier, dont les dettes ne sont pas assujetties à cet impôt, ne peuvent pas se trouver placés, au point de vue du dégrèvement auquel ils ont droit, dans une situation moins favorable que les autres emprunteurs. Cette solution résulte de l’arrêt suivant, qui a été rendu sur la plaidoirie de M. Mellet, avocat à la Cour de cassation, et les conclusions de M. Tardier, commissaire du gouvernement ; Séance du 28 juillet 1921. « Le Conseil d’Etat ; « Considérant que la loi du 31 juillet 1917, dans son article 38, assujettit les intérêts des créances hypothécaires à l’impôt sur le revenu des capitaux mobiliers, le droit étant mis, par l’article 40, § 8, à la charge exclusive du créancier, nonobstant toute clause contraire ; mais que, par exception, sont affranchis de cet impôt, aux termes de l’article 39, §2, les intérêts des créances hypothécaires en remplacement desquelles les Sociétés ou Compagnies autorisées par le gouvernement à faire des opérations de crédit foncier ont émis des obligations ou titres soumis eux-mêmes à l’impôt sur le revenu des valeurs mobilières; qu’il est spécifié, d’autre part, à l’article 40, § 2,
de l’arrêt suivant, qui a été rendu sur la plaidoirie de M. Mellet, avocat à la Cour de cassation, et les conclusions de M. Tardier, commissaire du gouvernement ; Séance du 28 juillet 1921. « Le Conseil d’Etat ; « Considérant que la loi du 31 juillet 1917, dans son article 38, assujettit les intérêts des créances hypothécaires à l’impôt sur le revenu des capitaux mobiliers, le droit étant mis, par l’article 40, § 8, à la charge exclusive du créancier, nonobstant toute clause contraire ; mais que, par exception, sont affranchis de cet impôt, aux termes de l’article 39, §2, les intérêts des créances hypothécaires en remplacement desquelles les Sociétés ou Compagnies autorisées par le gouvernement à faire des opérations de crédit foncier ont émis des obligations ou titres soumis eux-mêmes à l’impôt sur le revenu des valeurs mobilières; qu’il est spécifié, d’autre part, à l’article 40, § 2, que la retenue de l’impôt est opérée au moyen de l’apposition de timbres mobiles sur la quittance ou tout autre écrit constatant le paiement ou l’inscription au crédit d’un compte des intérêts, arrérages ou tous autres produits; « Considérant que la même loi dispose, à l’article 42, | I er , que le propriétaire d’un immeuble affecté par hypothèque à la garantie d’une créance a le droit d'obtenir, sur sa demande, le dégrèvement de l’impôt foncier (part de l’Etat) afférent à cet immeuble jusqu’à concurrence de la fraction de cet impôt frappant un revenu égal aux intérêts de ladite créance, la demande devant, d’après le paragraphe 3 du même article, être appuyée de la quittance ou de l’écrit libératoire dûment revêtu des timbres mobiles apposés en conformité de l’article 40 ; « Considérant que si, en raison de l’exemption exceptionnelle d’impôts édictée par le paragraphe 2 de l’article 89 en faveur des Sociétés visées à ce paragraphe, les quittances que ces Sociétés délivrent à leurs emprunteurs hypothécaires ne sont pas revêtues des timbres mobiles prévus à l’article 40, § 2, et si, par suite, ces emprunteurs sont ainsi mis hors d’état de produire, à l’appui de la demande en dégrèvement
, que le propriétaire d’un immeuble affecté par hypothèque à la garantie d’une créance a le droit d'obtenir, sur sa demande, le dégrèvement de l’impôt foncier (part de l’Etat) afférent à cet immeuble jusqu’à concurrence de la fraction de cet impôt frappant un revenu égal aux intérêts de ladite créance, la demande devant, d’après le paragraphe 3 du même article, être appuyée de la quittance ou de l’écrit libératoire dûment revêtu des timbres mobiles apposés en conformité de l’article 40 ; « Considérant que si, en raison de l’exemption exceptionnelle d’impôts édictée par le paragraphe 2 de l’article 89 en faveur des Sociétés visées à ce paragraphe, les quittances que ces Sociétés délivrent à leurs emprunteurs hypothécaires ne sont pas revêtues des timbres mobiles prévus à l’article 40, § 2, et si, par suite, ces emprunteurs sont ainsi mis hors d’état de produire, à l’appui de la demande en dégrèvement présentée en exécution de l’article 42, des quittances remplissant la condition relative à l’apposition des timbres mentionnés au paragraphe 8 dudit article, cette circonstance n’est pas de nature, dans le cas où le montant de la créance et où le paiement des intérêts de celle-ci ne sont pas contestés, à faire perdre aux intéressés le bénéfice de la déduction qui leur est accordée par l’article 42, § 1 er ; qu’en effet, l’exonération inscrite dans l’article 39, § 2, ayant été prononcée en faveur des Sociétés de crédit foncier, ainsi qu’il résulte tant des termes de cette disposition législative que des travaux préparatoires de la loi du 31 juillet 1917, en vue d’éviter un double emploi avec les droits qui, au titre du même impôt sur le revenu des capitaux mobiliers, frappent, en vertu des lois sur la matière, les obligations émises par ces Sociétés pour se procurer les fonds prêtés et l’apposition de timbres mobiles sur les quittances n’ayant été prescrite par la loi précitée que comme mode de constatation du paiement de l’impôt sur les intérêts des créances hypothécaires, lorsque cet impôt est dû, l’inaccomplissement de cette formalité, du fait de la loi elle-même, dans les conditions ci-dessus
faire perdre aux intéressés le bénéfice de la déduction qui leur est accordée par l’article 42, § 1 er ; qu’en effet, l’exonération inscrite dans l’article 39, § 2, ayant été prononcée en faveur des Sociétés de crédit foncier, ainsi qu’il résulte tant des termes de cette disposition législative que des travaux préparatoires de la loi du 31 juillet 1917, en vue d’éviter un double emploi avec les droits qui, au titre du même impôt sur le revenu des capitaux mobiliers, frappent, en vertu des lois sur la matière, les obligations émises par ces Sociétés pour se procurer les fonds prêtés et l’apposition de timbres mobiles sur les quittances n’ayant été prescrite par la loi précitée que comme mode de constatation du paiement de l’impôt sur les intérêts des créances hypothécaires, lorsque cet impôt est dû, l’inaccomplissement de cette formalité, du fait de la loi elle-même, dans les conditions ci-dessus précitées, ne peut avoir pour conséquence, au regard des droits que les propriétaires d’immeubles grevés d’hypothèques tiennent de l’article 42, de créer au préjudice des emprunteurs des Sociétés de crédit foncier, pour des créances dont les intérêts sont affranchis par la loi de l’impôt sur le revenu des valeurs mobilières, une situation d’inégalité par rapport aux autres débiteurs hypothécaires pour lesquels il s’agit de créances dont les intérêts sont soumis à cet impôt; a Considérant qu’il résulte de l’instruction que la Société anonyme Mobilière et Immobilière des Facultés libres de l’Ouest, propriétaire d’immeubles à raison desquels elle a été assujettie, pour l’année 1918, à la contribution foncière des propriétés bâties sur les rôles de la ville d’Angers et qui sont affectés à la garantie d’un prêt hypothécaire dont elle est débitrice envers le Crédit Foncier de France, a, devant le Conseil de préfecture, à l’appui de sa demande en réduction de la contribution foncière afférente à ces immeubles, justifié, par la production des quittances du paiement au Crédit Foncier des intérêts de sa dette; que, dès lors, c’est à bon droit que ledit Conseil lui a accordé, par application de l’article 42 de la loi du 31 juillet 1917, sur
une situation d’inégalité par rapport aux autres débiteurs hypothécaires pour lesquels il s’agit de créances dont les intérêts sont soumis à cet impôt; a Considérant qu’il résulte de l’instruction que la Société anonyme Mobilière et Immobilière des Facultés libres de l’Ouest, propriétaire d’immeubles à raison desquels elle a été assujettie, pour l’année 1918, à la contribution foncière des propriétés bâties sur les rôles de la ville d’Angers et qui sont affectés à la garantie d’un prêt hypothécaire dont elle est débitrice envers le Crédit Foncier de France, a, devant le Conseil de préfecture, à l’appui de sa demande en réduction de la contribution foncière afférente à ces immeubles, justifié, par la production des quittances du paiement au Crédit Foncier des intérêts de sa dette; que, dès lors, c’est à bon droit que ledit Conseil lui a accordé, par application de l’article 42 de la loi du 31 juillet 1917, sur son imposition de l’année 1918, un dégrèvement de 580 fr. 90, correspondant à la fraction de l’impôt foncier frappant un revenu égal à la somme de 10,618 fr. 80 montant, pour ladite année, des intérêts de la créance du Crédit Foncier ; « Décide ; « Article premier. — Le recours susvisé du ministre des finances est rejeté ; « Art. 2. — Les frais de timbre exposés devant le Conseil d’Etat par la Société Mobilière et Immobilière des Facultés libres de l’Ouest et se montant à la somme de 8 francs lui seront remboursés. » Observation. — Le dégrèvement de l'impôt foncier dont l’arrêt reproduit a déterminé les conditions ne se rattache qu’indirectement aux dispositions qui font l’objet essentiel de la loi du 31 juillet 1917. Cette loi en effet a organisé l’impôt sur le revenu et certains impôts cédulaires ; elle a notamment, dans ses articles 38 et suivants, étendu aux intérêts des créances hypothécaires l’impôt sur le revenu des valeurs mobilières établi par les lois des 29 mars 1911 et 30 décembre 1916. Mais, dans l’élaboration de la loi de 1917, on s’est trouvé amené à reconnaître qu’il n’était pas équitable que ces intérêts qu’on frappait du