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Y., VERGER D., 1986 Composition démographique et cycle de vie, Revue française de sociologie, XXVII. LEMEL Y., 1987 Les seuils de ruralité et d'urbanisation, Données sociales, Insee, 6e éd. LEMEL Y., ROY C. Les milieux sociaux influencent-ils différemment les hommes et les femmes, Économie et statistique, Insee, à paraître. LESOURNE J., 1988 : Éducation et société. Les défis de l'an 2000, Paris. La Découverte. LOLLIVIER S., VERGER D., 1989: Les actifs financiers des ménages en 1986, Archives et Documents, n° 281, Insee, février 1989. LOLLIVIER S., VERGER D., 1987 : Les différents actifs patrimoniaux. Qui possède quoi. Les comportements en matière d'épargne et de patrimoine, Economie et statistique, n° 202, Insee, septembre 1987. MANON N., 1989 Repas à l'extérieur et au domicile en 1983, Les collections de l'Insee, série M, n° 138, mai 1989. MORMICHE P., 1986: Consommation des familles. Les disparités sociales n'ont pas disparues, Économie et statistique, n° 189. Insee. Juin 1986. MOUTARDIER M., 1988 : L'évolution du coût des ménages. Le poids des dépenses de transport. Économie et statistique, n° 207, Insee, février 1988. ROY C., VERGER D., 1982 : Le point sur la vision. Economie et statistique, n° 143, Insee, juin 1982. ROY C., 1989 : Évolution des conditions de vie des citadins en France entre 1975 et 1985, Fondation européenne pour l'étude des conditions de vie et de travail. Voir aussi dans ce volume DESPLANQUES G., SABOULIN M., Familles aujourd'hui, chapitre 7. HERAN F. Trouver à qui parler. Les de nos interlocuteurs, chapitre 9. KESSLER D., MASSON A. : 84 Français. Faits et controverses, chapitre LAFERRÈRE A. La transmission du travail, chapitre 4. MOUTARDIER M. Vieillir. Le "point" sur la sphère domestique, chapitre 8. des loyers le loyer est par définition le prix du service correspondant au droit d'occuper un logement correspondant au droit d'occuper. Le niveau du loyer dépend notamment du secteur, de la localisation géographique, de la taille et du statut du logement, mais également des tensions pouvant exister entre l'offre et la demande, de l'ancienneté du locataire et surtout de la législation en vigueur. Bien que la loi de 1948 ait prévu
Évolution des conditions de vie des citadins en France entre 1975 et 1985, Fondation européenne pour l'étude des conditions de vie et de travail. Voir aussi dans ce volume DESPLANQUES G., SABOULIN M., Familles aujourd'hui, chapitre 7. HERAN F. Trouver à qui parler. Les de nos interlocuteurs, chapitre 9. KESSLER D., MASSON A. : 84 Français. Faits et controverses, chapitre LAFERRÈRE A. La transmission du travail, chapitre 4. MOUTARDIER M. Vieillir. Le "point" sur la sphère domestique, chapitre 8. des loyers le loyer est par définition le prix du service correspondant au droit d'occuper un logement correspondant au droit d'occuper. Le niveau du loyer dépend notamment du secteur, de la localisation géographique, de la taille et du statut du logement, mais également des tensions pouvant exister entre l'offre et la demande, de l'ancienneté du locataire et surtout de la législation en vigueur. Bien que la loi de 1948 ait prévu une mise à niveau progressive des loyers du parc ancien, des différences importantes se sont établies entre les loyers des logements construits avant cette date, strictement réglementés, et ceux des logements neufs qui étaient libres (figure 1). En raison des libérations successives et de l'évolution du parc locatif (rajeunissement, amélioration), les écarts observés entre les loyers moyens des logements anciens et ceux des logements neufs ont diminué au fil des années. Depuis 1978, les loyers des logements soumis à la loi de 1948 ont presque rattrapé ceux des HLM. Le prix de la qualité Sur la période 1961 à 1970, les loyers du secteur HLM ont été multipliés par 2,5, ceux qui sont soumis à la loi de 1948 par 3, ceux du secteur libre ancien par 4, ceux du secteur libre neuf (construit après 1948) par 2. Cette hausse se MOTS-CLÉS BUDGET FAMILIAL LOGEMENT LOYER PARC IMMOBILIER "----PRIX Figure 1 Loyers moyens selon le secteur Evolution de 1961 à 1984 Francs constants par an sur la base 100 en 1961 1961 1963 1967 1970 1973 1978 1984 1988 HLM 959 1 049 1 425 1 670 1 686 1 474 1 792 2 138 Loi de 1948 569 753
les écarts observés entre les loyers moyens des logements anciens et ceux des logements neufs ont diminué au fil des années. Depuis 1978, les loyers des logements soumis à la loi de 1948 ont presque rattrapé ceux des HLM. Le prix de la qualité Sur la période 1961 à 1970, les loyers du secteur HLM ont été multipliés par 2,5, ceux qui sont soumis à la loi de 1948 par 3, ceux du secteur libre ancien par 4, ceux du secteur libre neuf (construit après 1948) par 2. Cette hausse se MOTS-CLÉS BUDGET FAMILIAL LOGEMENT LOYER PARC IMMOBILIER "----PRIX Figure 1 Loyers moyens selon le secteur Evolution de 1961 à 1984 Francs constants par an sur la base 100 en 1961 1961 1963 1967 1970 1973 1978 1984 1988 HLM 959 1 049 1 425 1 670 1 686 1 474 1 792 2 138 Loi de 1948 569 753 952 1 197 1 408 1 404 1 748 2 352 Libre avant 1949 460 737 1 032 1 294 1 634 1 700 2 173 2 916 Libre après 1948 2 140 2 040 2 746 2 916 2 949 2 756 3076 3 576 Ensemble 640 917 1 346 1 656 1 906 1 854 2 234 2 740 Résultats provisoires. Source : Insee, enquêtes Logement. Champ : Ensemble des logements loués vides. Lire ainsi : En 1961, un ménage locataire en HLM payait 959 F par an. DONNÉES SOCIALES 1990 Décompose en un « effet qualité » et un « effet prix ». « L'effet qualité » mesure l'incidence des transformations physiques du parc : renouvellement, amélioration, agrandissement, il a été très fort jusqu'en 1970. Au cours de cette décennie, (1961-1970), les loyers du parc ancien (libre ou soumis à la loi de 1948) s'accroissent entre une fois et demie et deux fois plus vite que l'indice général des loyers, tandis que les loyers du parc libre récent et des HLM en suivent à peu près la croissance. Le rajeunissement du parc et la libération des loyers sont deux facteurs qui ont contribué à cette hausse considérable
346 1 656 1 906 1 854 2 234 2 740 Résultats provisoires. Source : Insee, enquêtes Logement. Champ : Ensemble des logements loués vides. Lire ainsi : En 1961, un ménage locataire en HLM payait 959 F par an. DONNÉES SOCIALES 1990 Décompose en un « effet qualité » et un « effet prix ». « L'effet qualité » mesure l'incidence des transformations physiques du parc : renouvellement, amélioration, agrandissement, il a été très fort jusqu'en 1970. Au cours de cette décennie, (1961-1970), les loyers du parc ancien (libre ou soumis à la loi de 1948) s'accroissent entre une fois et demie et deux fois plus vite que l'indice général des loyers, tandis que les loyers du parc libre récent et des HLM en suivent à peu près la croissance. Le rajeunissement du parc et la libération des loyers sont deux facteurs qui ont contribué à cette hausse considérable des loyers dans le parc ancien. Les logements du parc construit après 1948, ceux du secteur libre et ceux du secteur HLM dont le développement s'est fait après cette date, disposent généralement de tous les éléments de confort et l'effet « qualité » est donc moins important. Sur la période suivante, entre 1970 et 1984, les loyers du secteur HLM sont multipliés par 4, ceux qui sont soumis à la loi de 1948 par 5,5, ceux du secteur libre ancien par 6,3, ceux du secteur libre neuf par 4,5. Pendant cette période, l'indice des prix est multiplié par 3,8, celui du coût à la construction par 3,6 et celui des loyers par 3,3. Là aussi les loyers du parc récent ne s'accroissent pas beaucoup plus vite que l'indice des loyers. Au contraire, dans le parc ancien, les variations de loyer restent nettement plus importantes que celles de l'indice. De 1970 à 1988 les loyers ont progressé moins vite que l'inflation De 1961 à 1970, l'indice des loyers progresse beaucoup plus rapidement que celui du coût de la construction. Entre 1971 et 1981 cette tendance s'est inversée. Depuis 1982, la progression des loyers s'accélère (figure 2). S'il ne faut pas accorder
suivante, entre 1970 et 1984, les loyers du secteur HLM sont multipliés par 4, ceux qui sont soumis à la loi de 1948 par 5,5, ceux du secteur libre ancien par 6,3, ceux du secteur libre neuf par 4,5. Pendant cette période, l'indice des prix est multiplié par 3,8, celui du coût à la construction par 3,6 et celui des loyers par 3,3. Là aussi les loyers du parc récent ne s'accroissent pas beaucoup plus vite que l'indice des loyers. Au contraire, dans le parc ancien, les variations de loyer restent nettement plus importantes que celles de l'indice. De 1970 à 1988 les loyers ont progressé moins vite que l'inflation De 1961 à 1970, l'indice des loyers progresse beaucoup plus rapidement que celui du coût de la construction. Entre 1971 et 1981 cette tendance s'est inversée. Depuis 1982, la progression des loyers s'accélère (figure 2). S'il ne faut pas accorder une trop grande importance aux disparités d'évolution sur courte période entre les loyers et le coût de la construction, des écarts aussi nets révèlent des modifications de fond du marché du logement. La hausse rapide des loyers jusqu'en 1970 relève essentiellement de trois causes : le déblocage progressif des loyers régis par la loi de 1948, qui a entraîné une hausse souvent considérable des loyers, une fois ceux-ci libérés ; la part croissante des logements de construction récente avec des loyers plus élevés que les logements anciens même libres à niveau de confort identique ; enfin la persistance jusqu'au début des années 1960, d'une situation de pénurie ou du moins de forte demande avec l'arrivée massive des rapatriés. A partir de 1971 à l'inverse, l'indice des loyers progresse moins vite que celui du coût de la construction. Une grande partie des logements anciens ont déjà été libérés et les déblocages qui interviennent encore ont une incidence plus diffuse en raison de l'accroissement du parc locatif. De même, l'effet de hausse des loyers dû à la construction neuve, sensible quand la quasi-totalité du parc était d'origine ancienne, se dilue en raison même du poids croissant de la construction récente au sein
régis par la loi de 1948, qui a entraîné une hausse souvent considérable des loyers, une fois ceux-ci libérés ; la part croissante des logements de construction récente avec des loyers plus élevés que les logements anciens même libres à niveau de confort identique ; enfin la persistance jusqu'au début des années 1960, d'une situation de pénurie ou du moins de forte demande avec l'arrivée massive des rapatriés. A partir de 1971 à l'inverse, l'indice des loyers progresse moins vite que celui du coût de la construction. Une grande partie des logements anciens ont déjà été libérés et les déblocages qui interviennent encore ont une incidence plus diffuse en raison de l'accroissement du parc locatif. De même, l'effet de hausse des loyers dû à la construction neuve, sensible quand la quasi-totalité du parc était d'origine ancienne, se dilue en raison même du poids croissant de la construction récente au sein du parc. Enfin, le développement massif du parc social HLM durant les années 1970 réduit les hausses de loyers en période de forte inflation, les loyers dans ce secteur étant généralement les plus faibles. Il est également intervenu le blocage des loyers du secteur privé au cours du quatrième trimestre 1976, les hausses ayant ensuite été limitées en 1977 à 6,5 %, puis jusqu'en juillet 1979 à 85 de la progression de l'indice du coût de la construction. Après cette date, les accords de modération conclus avec les professionnels prévoyaient que les hausses ne pourraient dépasser certains seuils, sauf dérogation. Après le blocage du troisième trimestre 1982, les augmentations de loyers ont de nouveau été limitées jusqu'en décembre 1984 à 80% de la variation de l'indice du coût de la construction et après cette date à 100%. À la sortie de ce blocage, le rythme de l'indice des loyers s'accélère de nouveau, sans pour autant dépasser l'inflation si l'on prend comme base l'année 1970 (figure 3). C'est seulement sur la période récente que l'indice des loyers a augmenté plus vite que l'indice général des prix : ainsi sur la base 100 en 1980 le premier atteint 185,1 en 1988, le
1976, les hausses ayant ensuite été limitées en 1977 à 6,5 %, puis jusqu'en juillet 1979 à 85 de la progression de l'indice du coût de la construction. Après cette date, les accords de modération conclus avec les professionnels prévoyaient que les hausses ne pourraient dépasser certains seuils, sauf dérogation. Après le blocage du troisième trimestre 1982, les augmentations de loyers ont de nouveau été limitées jusqu'en décembre 1984 à 80% de la variation de l'indice du coût de la construction et après cette date à 100%. À la sortie de ce blocage, le rythme de l'indice des loyers s'accélère de nouveau, sans pour autant dépasser l'inflation si l'on prend comme base l'année 1970 (figure 3). C'est seulement sur la période récente que l'indice des loyers a augmenté plus vite que l'indice général des prix : ainsi sur la base 100 en 1980 le premier atteint 185,1 en 1988, le second 171,8. Toutefois sur la même période, l'ensemble des services sans les loyers arrive à l'indice 186,0. Le confort, élément essentiel de la détermination du niveau des loyers des logements anciens Les loyers des logements anciens dépendent étroitement de leur niveau de confort : ceux qui disposent de tout le confort ont des loyers comparables à ceux des logements récents (figure 4), quels que soient le nombre de pièces et la taille de la commune dans laquelle ils sont situés, à l'exception des communes rurales. Plus la location d'un logement y est onéreuse. Cependant ces disparités sont plus accentuées lorsqu'il s'agit de logements anciens : les loyers moyens doublent en passant du rural à l'agglomération Parisienne. Le rapport n'est que de 1,5 pour les logements récents. En effet, les logements neufs disposent tous d'un certain confort, celui-ci demeure un élément essentiel du niveau des loyers et les logements ruraux en sont plus souvent privés de confort, particulièrement dans le secteur rural. Les grands logements anciens, bien équipés, sont même plus chers que les récents, car ils sont mieux construits. Parmi les logements anciens, les plus chers sont également les plus confortables et le loyer en est d'autant plus élevé. Situation
confort ont des loyers comparables à ceux des logements récents (figure 4), quels que soient le nombre de pièces et la taille de la commune dans laquelle ils sont situés, à l'exception des communes rurales. Plus la location d'un logement y est onéreuse. Cependant ces disparités sont plus accentuées lorsqu'il s'agit de logements anciens : les loyers moyens doublent en passant du rural à l'agglomération Parisienne. Le rapport n'est que de 1,5 pour les logements récents. En effet, les logements neufs disposent tous d'un certain confort, celui-ci demeure un élément essentiel du niveau des loyers et les logements ruraux en sont plus souvent privés de confort, particulièrement dans le secteur rural. Les grands logements anciens, bien équipés, sont même plus chers que les récents, car ils sont mieux construits. Parmi les logements anciens, les plus chers sont également les plus confortables et le loyer en est d'autant plus élevé. Situation géographique et portée identiques, le loyer moyen par mètre carré des petits logements est plus élevé que celui des grands. Dans l'agglomération parisienne, le petit logement coûte en 1988 dans le secteur libre 66 F au mètre carré et celui de 5 pièces et plus en moyenne 39 F. En plus d'un loyer, les petits logements font l'objet d'une rotation plus forte que les autres et permettent des ajustements plus fréquents. Cette tendance semble s'être pourtant inversée, du moins à Paris où pour cause de pénurie de grands logements vaut ainsi qu'en témoignent les travaux de l'Observatoire des Loyers. Peine et efforts pour se loger Partie ———————————— Part du revenu réservée au loyer a quelles proportions augmentées depuis 1961, excepté dans le secteur locatif, si on excepte la période 1973 à 1978 pendant laquelle plus que les revenus avaient augmenté plus que les loyers. En raison de l'aide personnelle au logement (APL) intervenue entre 1978 et 1984, le taux d'effort brut a davantage augmenté au cours de la période 1961-1984 de 6,6 en 1961 à 12,4 en 1984 que le taux d'effort net qui passe de 6,2 en 1961 à 10,2 en 1984. Taux d'effort brut des ménages Rapport entre
plus d'un loyer, les petits logements font l'objet d'une rotation plus forte que les autres et permettent des ajustements plus fréquents. Cette tendance semble s'être pourtant inversée, du moins à Paris où pour cause de pénurie de grands logements vaut ainsi qu'en témoignent les travaux de l'Observatoire des Loyers. Peine et efforts pour se loger Partie ———————————— Part du revenu réservée au loyer a quelles proportions augmentées depuis 1961, excepté dans le secteur locatif, si on excepte la période 1973 à 1978 pendant laquelle plus que les revenus avaient augmenté plus que les loyers. En raison de l'aide personnelle au logement (APL) intervenue entre 1978 et 1984, le taux d'effort brut a davantage augmenté au cours de la période 1961-1984 de 6,6 en 1961 à 12,4 en 1984 que le taux d'effort net qui passe de 6,2 en 1961 à 10,2 en 1984. Taux d'effort brut des ménages Rapport entre le loyer moyen (hors charges) et le revenu moyen des ménages. Taux d'effort net des ménages Rapport entre le loyer moyen (hors charges) déduction faite des aides et le revenu moyen des ménages. Figure 4 Loyers selon le confort et l'ancienneté Évolution de 1963 à 1984 Francs constants par mois sur la base 100 en 1963 — 1963 1967 1973 1978 1984 1988 (P) Logements construits avant 1949 Sans eau ou eau seulement 42 54 78 69 79 88 Avec eau, WC ou installation sanitaire 64 81 124 104 119 147 Avec eau, WC et installation sanitaire sans chauffage central 112 136 178 162 171 215 Avec eau, WC, installation sanitaire et chauffage central 170 211 319 274 275 328 Ensemble 69 90 141 146 185 249 Logements construits après 1948 139 193 210 189 216 251 Ensemble des logements 84 122 174 169 204 250 Ensemble des logements 69 90 141 146 185 249 Résultats provisoires. Source : Insee, enquêtes Logement. Champ : Ensemble des logements loués vides. Lire ainsi : En 1963, un ménage locataire d'un logement construit avant 1948 sans eau ou avec eau seulement payait 42 F. En 1988, il en payait 88 avec les mêmes
sur la base 100 en 1963 — 1963 1967 1973 1978 1984 1988 (P) Logements construits avant 1949 Sans eau ou eau seulement 42 54 78 69 79 88 Avec eau, WC ou installation sanitaire 64 81 124 104 119 147 Avec eau, WC et installation sanitaire sans chauffage central 112 136 178 162 171 215 Avec eau, WC, installation sanitaire et chauffage central 170 211 319 274 275 328 Ensemble 69 90 141 146 185 249 Logements construits après 1948 139 193 210 189 216 251 Ensemble des logements 84 122 174 169 204 250 Ensemble des logements 69 90 141 146 185 249 Résultats provisoires. Source : Insee, enquêtes Logement. Champ : Ensemble des logements loués vides. Lire ainsi : En 1963, un ménage locataire d'un logement construit avant 1948 sans eau ou avec eau seulement payait 42 F. En 1988, il en payait 88 avec les mêmes francs. DONNÉES SOCIALES 1990 Pour en savoir plus BERTAUD M., 1957 : Une enquête par sondage sur le logement (octobre 1955), Etudes statistiques, n° 2. CURCI G., 1988 : La vocation sociale des HLM, Économie et statistique, n° 206, Insee, janvier 1988. CURCI G., 1989 Trente ans de locatif, Insee résultats, à paraître. DURIF P., ALLAIRE E., 1968 : Le niveau des loyers en 1967 et leur évolution depuis 1963, Études et conjoncture, n° 9, Insee, septembre 1968. DUTAILLY J.-C., BURLAN D., 1973 : Les conditions de logement des ménages en 1970, Les collections de l'Insee, série M, n° 28, novembre 1973. EENSCHOOTEN M., LEROY G., 1988 : Les conditions de logement des ménages en 1984, Les collections de l'Insee, série M, n° 133, juillet 1988. FABRE F., 1980 : Les locataires et leur logement. Économie et statistique, n° 128. Insee, décembre 1980. MARCHAND O., FELDER C., 1975: Les conditions de logement des ménages en 1973, Les collections de l'Insee, série M, n° 42. décembre 1975. POHL R., 1987 Le parc locatif et ses occupants. Loyer et charges locatives : près de 14% du revenu. Economie et statistique, n° 202, Insee, septembre 1987. REMPP J.-M., EUVRARD F., 1962 : Quelques