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ce caractère et ne leur attribue la qualité de meubles, lorsqu'ils ont été construits sur le terrain d'autrui » (Civ. cass. 26 août 1844, Sirey, 41.708, l'accession ne peut produire ses effets, au point de vue fiscal, lorsqu'elle n'est pas la cause de l'acquisition, par le propriétaire, des constructions. Il en est ainsi toutes les fois que le propriétaire de l'immeuble a reconnu à celui qui a élevé les constructions, la qualité de propriétaire desdites constructions; il ne peut plus alors les acquérir lui-même par simple droit d'accession (Req., 15 novembre 1875, Rép. pér., art. 4271). Par la même raison, lorsqu'il résulte des conventions passées entre un bailleur et un preneur, que le premier a renoncé à son droit d'accession, sur les constructions que le preneur est tenu de faire édifier, l'acte ultérieur par lequel le preneur, après résiliation du bail, abandonne au bailleur les constructions qu'il a élevées moyennant un prix déterminé, présente, bien que qualifié de règlement d'indemnité effectué en vertu de l'art. 555, C. civ., tous les caractères d'une vente d'immeubles et donne ouverture au droit de 5 fr. 50 (Req., 27 juin 1893, S. 94.143). Cet arrêt constituait, relativement à l'espèce qui a donné lieu à l'arrêt du 19 février 1900, un précédent capital, en ce qui concerne les stipulations impliquant renonciation au droit d'accession: « Attendu, disait la Chambre des requêtes dans l'arrêt du 27 juin 1893, qu'il résulte du jugement attaqué et qu'il est constant en fait que la compagnie d'assurances « La Confiance-Vie et Accidents » a, par acte notarié du 2 mai 1882, donné en location, pour cinq années, à la Société générale de Constructions, quatre terrains A, B, C, D... avec obligation, pour celle-ci, de faire édifier à ses frais, risques et périls, sur lesdits terrains, des maisons d'habitation; que, pour faciliter à la société locataire l'exécution des travaux dont elle était tenue, elle s'est engagée à lui ouvrir un crédit, qui a été réalisé de novembre 1882 à octobre 1884, jusqu'à concurrence de 1.380.000 fr., la Société générale de Constructions devant, en garantie de cette ouverture de crédit, hypothéquer à
l'arrêt du 19 février 1900, un précédent capital, en ce qui concerne les stipulations impliquant renonciation au droit d'accession: « Attendu, disait la Chambre des requêtes dans l'arrêt du 27 juin 1893, qu'il résulte du jugement attaqué et qu'il est constant en fait que la compagnie d'assurances « La Confiance-Vie et Accidents » a, par acte notarié du 2 mai 1882, donné en location, pour cinq années, à la Société générale de Constructions, quatre terrains A, B, C, D... avec obligation, pour celle-ci, de faire édifier à ses frais, risques et périls, sur lesdits terrains, des maisons d'habitation; que, pour faciliter à la société locataire l'exécution des travaux dont elle était tenue, elle s'est engagée à lui ouvrir un crédit, qui a été réalisé de novembre 1882 à octobre 1884, jusqu'à concurrence de 1.380.000 fr., la Société générale de Constructions devant, en garantie de cette ouverture de crédit, hypothéquer à son profit les constructions élevées par elle, ce qui a été également réalisé; que le même acte a conféré à la société locataire la faculté d'acquérir, pendant la durée du bail, les terrains loués moyennant le prix de 450 fr. le mètre.... Attendu que, par ces clauses diverses, insérées dans l'acte du 2 mai 1882, et qui sont devenues la loi des parties, celles-ci ont elles-mêmes écarté l'application prévue et express des articles visés au pourvoi. » Dans l'espèce de l'arrêt du 19 février 1900, mutatis mutandis, la renonciation du vendeur à son droit, d'ailleurs purement éventuel, d'accession se manifestait par des clauses qui l'impliquaient avec non moins d'évidence. L'acquéreur était tenu d'achever des constructions. L'immeuble devait être hypothéqué à un bailleur de fonds et aux entrepreneurs chargés par l'acquéreur de construire jusqu'à concurrence de sommes se montant à plus du triple du prix d'acquisition (525.000 fr., le prix d'acquisition étant de 140.000 fr.). Le vendeur renonçait, en faveur de ces créanciers, tant à son privilège qu'à son action résolutoire. Il était donc juste et vrai de dire que l'acte des 12-15 janvier 1889 impliquait, par la nature de ses stipulations, renonciation du vendeur à son droit d'accession pour le
l'acte du 2 mai 1882, et qui sont devenues la loi des parties, celles-ci ont elles-mêmes écarté l'application prévue et express des articles visés au pourvoi. » Dans l'espèce de l'arrêt du 19 février 1900, mutatis mutandis, la renonciation du vendeur à son droit, d'ailleurs purement éventuel, d'accession se manifestait par des clauses qui l'impliquaient avec non moins d'évidence. L'acquéreur était tenu d'achever des constructions. L'immeuble devait être hypothéqué à un bailleur de fonds et aux entrepreneurs chargés par l'acquéreur de construire jusqu'à concurrence de sommes se montant à plus du triple du prix d'acquisition (525.000 fr., le prix d'acquisition étant de 140.000 fr.). Le vendeur renonçait, en faveur de ces créanciers, tant à son privilège qu'à son action résolutoire. Il était donc juste et vrai de dire que l'acte des 12-15 janvier 1889 impliquait, par la nature de ses stipulations, renonciation du vendeur à son droit d'accession pour le cas où éventuellement et par voie de résolution pour défaut de paiement du prix, il ferait prononcer la résolution de la vente et rentrerait en possession des immeubles vendus. Telle est la base de décision qui caractérise l'arrêt du 19 février 1900. On y voit poindre, il est vrai, la solution de la question générale de savoir, si, en l'absence de toute stipulation impliquant, de la part du vendeur, renonciation à son droit d'accession, la somme dont il doit faire compte à l'acquéreur, lorsque, faisant prononcer la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix, il conserve les constructions, doit être considérée comme partie intégrante du prix de la rétrocession et passible, comme telle, du droit proportionnel de 4 %. La Chambre des requêtes semble, non sans indécision, adopter l'affirmative ou tout au moins y incliner. Nous avons quelque peine, sous ce rapport, à croire que l'arrêt du 19 février 1900 soit le dernier mot de la jurisprudence, et nous attendrons que la Chambre civile qui a déjà, sur divers points, avec beaucoup d'opportunité, refoulé les exigences systématiques de la fiscalité, ait définitivement tranché la question. Quant à la question, du reste de pur droit civil, de savoir
solution de la question générale de savoir, si, en l'absence de toute stipulation impliquant, de la part du vendeur, renonciation à son droit d'accession, la somme dont il doit faire compte à l'acquéreur, lorsque, faisant prononcer la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix, il conserve les constructions, doit être considérée comme partie intégrante du prix de la rétrocession et passible, comme telle, du droit proportionnel de 4 %. La Chambre des requêtes semble, non sans indécision, adopter l'affirmative ou tout au moins y incliner. Nous avons quelque peine, sous ce rapport, à croire que l'arrêt du 19 février 1900 soit le dernier mot de la jurisprudence, et nous attendrons que la Chambre civile qui a déjà, sur divers points, avec beaucoup d'opportunité, refoulé les exigences systématiques de la fiscalité, ait définitivement tranché la question. Quant à la question, du reste de pur droit civil, de savoir si le constructeur dont le titre est résolu, peut être contraint d'enlever les constructions qu'il a faites, chose singulière! la solution définitive fait encore défaut (V. Aubry et Rau, 5e édit., t. 2, p. 397, note 18). Un arrêt de la Chambre des requêtes du 8 mars 1886 (S. 87.1.373) décide, sans doute, que l'acquéreur qui élève des constructions sur l'immeuble, après l'introduction par le vendeur d'une action en résolution pour inexécution des conditions, a agi comme un possesseur de mauvaise foi et que dès lors, le vendeur qui fait prononcer la résolution, a l'option entre la suppression des constructions et leur conservation moyennant indemnité. Mais cette décision, n'a qu'une portée restreinte et ne résout pas la question dans sa généralité et, ajoutons, dans sa difficulté; car il est aussi difficile d'ériger le défaut de paiement de tout ou partie du prix, dans tous les cas, en toute hypothèse, quelque accidentelles ou imprévues que puissent en être les causes, en présomption légale de mauvaise foi, sur le seul fondement de la clause résolutoire inhérente au contrat, que de refuser à ce défaut de paiement, dans nombre de cas, un tel caractère. Les circonstances particulières de chaque espèce nous semblent devoir
décide, sans doute, que l'acquéreur qui élève des constructions sur l'immeuble, après l'introduction par le vendeur d'une action en résolution pour inexécution des conditions, a agi comme un possesseur de mauvaise foi et que dès lors, le vendeur qui fait prononcer la résolution, a l'option entre la suppression des constructions et leur conservation moyennant indemnité. Mais cette décision, n'a qu'une portée restreinte et ne résout pas la question dans sa généralité et, ajoutons, dans sa difficulté; car il est aussi difficile d'ériger le défaut de paiement de tout ou partie du prix, dans tous les cas, en toute hypothèse, quelque accidentelles ou imprévues que puissent en être les causes, en présomption légale de mauvaise foi, sur le seul fondement de la clause résolutoire inhérente au contrat, que de refuser à ce défaut de paiement, dans nombre de cas, un tel caractère. Les circonstances particulières de chaque espèce nous semblent devoir être prises en considération. Ce système a l'inconvénient, sans doute, de ne pas résoudre la question par une formule simple, uniforme, applicable à tous les cas, et par conséquent d'en subordonner la solution à une appréciation spéciale du juge. Mais, comme l'a dit Mirabeau, le choix entre les inconvénients est la première des nécessités humaines. Et c'est surtout dans les situations complexes telles que celles que crée la résolution d'un contrat, que l'appréciation du juge, quoique comportant un certain arbitraire, vaut mieux qu'une règle commode, mais d'une simplicité trop brutale. EVARISTE LEPAGE. À annoter à l'Encycl. du Not., V° Résolution de contrat, n° 234. JURISPRUDENCE ENREGISTREMENT. — LICITATION SUIVIE DE PARTAGE. — ACTES DISTINCTS MAIS PRÉSENTÉS SIMULTANÉMENT À L'ENREGISTREMENT. INDIVISION. DROIT DE TRANSCRIPTION NON EXIGIBLE. G. de cass, (Ch. civ.). — 12 mars 1900. (Consorts Châtelain c. Enregistrement.) La licitation d'un immeuble héréditaire adjugé à plusieurs des cohéritiers et le partage définitif qui comprend le prix dudit immeuble forment, par leur réunion, une convention unique, laquelle, ayant un effet purement déclaratif, n'est pas de nature à être transcrite. Dès lors, si les deux actes de licitation et de partage sont présentés simultanément à la formalité de l'enregistrement, le droit de
la première des nécessités humaines. Et c'est surtout dans les situations complexes telles que celles que crée la résolution d'un contrat, que l'appréciation du juge, quoique comportant un certain arbitraire, vaut mieux qu'une règle commode, mais d'une simplicité trop brutale. EVARISTE LEPAGE. À annoter à l'Encycl. du Not., V° Résolution de contrat, n° 234. JURISPRUDENCE ENREGISTREMENT. — LICITATION SUIVIE DE PARTAGE. — ACTES DISTINCTS MAIS PRÉSENTÉS SIMULTANÉMENT À L'ENREGISTREMENT. INDIVISION. DROIT DE TRANSCRIPTION NON EXIGIBLE. G. de cass, (Ch. civ.). — 12 mars 1900. (Consorts Châtelain c. Enregistrement.) La licitation d'un immeuble héréditaire adjugé à plusieurs des cohéritiers et le partage définitif qui comprend le prix dudit immeuble forment, par leur réunion, une convention unique, laquelle, ayant un effet purement déclaratif, n'est pas de nature à être transcrite. Dès lors, si les deux actes de licitation et de partage sont présentés simultanément à la formalité de l'enregistrement, le droit de transcription n'est pas exigible. Et il en est ainsi, alors même que les héritiers adjudicataires, à qui le prix de l'immeuble licité a été attribué par portions égales, conservent la propriété indivise de cet immeuble. Par un précédent arrêt, rendu en matière civile, le 21 mai 1895 (Rev. Not., no 9570), la Chambre civile a décidé que les effets déclaratifs du partage doivent être reconnus à la licitation d'un immeuble héréditaire prononcée indivisément au profit de deux des cohéritiers, lorsqu'elle est suivie d'un partage qui, tout en maintenant les deux adjudicataires, par une attribution de leur prix, dans la propriété indivise de l'immeuble licité, liquide les droits de tous les héritiers sur le prix de cet immeuble, en attribuant définitivement d'autres valeurs héréditaires à chacun des autres héritiers. Dans ce cas, en effet, porte ledit arrêt, les cohéritiers non adjudicataires de l'immeuble licité sont réputés n'avoir jamais eu aucun droit sur celui-ci, et les hypothèques qu'ils ont pu consentir sur cet immeuble, pendant qu'ils en étaient copropriétaires indivis, sont rétroactivement anéanties (V. note sous cet arrêt, Rev. Not., ibid.; adde, Civ., 26 juin 1895, S. 96.1..481). La décision que nous recueillons aujourd'hui applique, en matière fiscale, la doctrine de ces
9570), la Chambre civile a décidé que les effets déclaratifs du partage doivent être reconnus à la licitation d'un immeuble héréditaire prononcée indivisément au profit de deux des cohéritiers, lorsqu'elle est suivie d'un partage qui, tout en maintenant les deux adjudicataires, par une attribution de leur prix, dans la propriété indivise de l'immeuble licité, liquide les droits de tous les héritiers sur le prix de cet immeuble, en attribuant définitivement d'autres valeurs héréditaires à chacun des autres héritiers. Dans ce cas, en effet, porte ledit arrêt, les cohéritiers non adjudicataires de l'immeuble licité sont réputés n'avoir jamais eu aucun droit sur celui-ci, et les hypothèques qu'ils ont pu consentir sur cet immeuble, pendant qu'ils en étaient copropriétaires indivis, sont rétroactivement anéanties (V. note sous cet arrêt, Rev. Not., ibid.; adde, Civ., 26 juin 1895, S. 96.1..481). La décision que nous recueillons aujourd'hui applique, en matière fiscale, la doctrine de ces deux arrêts. Elle n'apporte pas seulement une modification à la jurisprudence fiscale antérieure de la Cour suprême; elle marque un véritable revirement que ces arrêts faisaient, d'ailleurs, prévoir. La perception du droit de transcription étant subordonnée à la solution de la question de savoir si l'acte présenté à la formalité est, ou non, de nature à être transcrit, la législation civile domine ici, nécessairement, la législation fiscale. L'arrêt du 12 mars dernier, rendu conformément aux remarquables conclusions de M. le conseiller Fabreguettes, faisant fonctions d'avocat général, conclusions dont nous publions les principaux passages (v. au texte), ne peut qu'être approuvé. Comme l'a fait remarquer l'éminent magistrat, jusqu'à ce jour, tout en décidant que le droit de transcription devait être exigé sur la licitation, même lorsqu'elle était soumise à la formalité de l'enregistrement simultanément avec un partage définitif, la Cour de cassation reconnaissait, en même temps, que le droit de mutation n'était pas dû, dans le cas où le prix d'acquisition était attribué, dans ce partage, au candidat acquéreur, pour le remplir de ses droits. Dans ce système, les deux opérations (la licitation et le partage) se confondaient, ou tout au moins, selon l'expression de M. Fabreguettes, se complétaient l'une par
est, ou non, de nature à être transcrit, la législation civile domine ici, nécessairement, la législation fiscale. L'arrêt du 12 mars dernier, rendu conformément aux remarquables conclusions de M. le conseiller Fabreguettes, faisant fonctions d'avocat général, conclusions dont nous publions les principaux passages (v. au texte), ne peut qu'être approuvé. Comme l'a fait remarquer l'éminent magistrat, jusqu'à ce jour, tout en décidant que le droit de transcription devait être exigé sur la licitation, même lorsqu'elle était soumise à la formalité de l'enregistrement simultanément avec un partage définitif, la Cour de cassation reconnaissait, en même temps, que le droit de mutation n'était pas dû, dans le cas où le prix d'acquisition était attribué, dans ce partage, au candidat acquéreur, pour le remplir de ses droits. Dans ce système, les deux opérations (la licitation et le partage) se confondaient, ou tout au moins, selon l'expression de M. Fabreguettes, se complétaient l'une par l'autre, de façon à établir une unité d'actes, lorsqu'il s'agissait de la perception du droit de mutation. Elles restaient, au contraire, absolument distinctes et indépendantes, l'une de 1894, Edouard Châtelain et les dames Ferry et Fourcart s'en sont reçus acquéreurs au prix de 620,000 fr.; que la succession a été partagée entre ces quatre héritiers aux termes d'un acte reçu par le même notaire le 16 juin suivant, et que le prix de l'immeuble a été compris dans la masse et attribué par tiers à chacun des acquéreurs; que les deux actes d'adjudication et de partage ayant été présentés simultanément à la formalité de l'enregistrement, le receveur a perçu sur le premier le droit de transcription, liquidé sur la totalité du prix, soit, en principal et décimes, 11,642 fr. 63; l'autre, en ce qui concernait l'exigibilité du droit de transcription. Cette contradiction disparaît aujourd'hui. Dès maintenant, la licitation d'un immeuble dépendant d'une succession et adjugé à plusieurs des cohéritiers, ne constitue qu'une opération du partage lui-même, avec lequel elle se confond, si du moins elle est présentée à la formalité de l'enregistrement, simultanément avec l'acte de partage et que cet acte comprenne, dans la masse partageable, le prix dudit immeuble,
partagée entre ces quatre héritiers aux termes d'un acte reçu par le même notaire le 16 juin suivant, et que le prix de l'immeuble a été compris dans la masse et attribué par tiers à chacun des acquéreurs; que les deux actes d'adjudication et de partage ayant été présentés simultanément à la formalité de l'enregistrement, le receveur a perçu sur le premier le droit de transcription, liquidé sur la totalité du prix, soit, en principal et décimes, 11,642 fr. 63; l'autre, en ce qui concernait l'exigibilité du droit de transcription. Cette contradiction disparaît aujourd'hui. Dès maintenant, la licitation d'un immeuble dépendant d'une succession et adjugé à plusieurs des cohéritiers, ne constitue qu'une opération du partage lui-même, avec lequel elle se confond, si du moins elle est présentée à la formalité de l'enregistrement, simultanément avec l'acte de partage et que cet acte comprenne, dans la masse partageable, le prix dudit immeuble, et règle, d'une manière définitive, les droits de tous les héritiers. Et ces deux actes formant, par leur réunion, une convention unique à laquelle est attaché l'effet déclaratif, la licitation n'est pas de nature à être transcrite et ne saurait, par suite, donner ouverture au droit de transcription. Par conséquent, lorsqu'une licitation, même ne faisant pas cesser l'indivision, sera présentée à l'enregistrement en même temps que l'acte de partage, comprenant dans la masse le prix de l'immeuble licité et réglant définitivement les droits de tous les héritiers, le droit de transcription ne devra plus être exigé. D'autre part, si tout ou partie du prix est attribué à des cohéritiers autres que les candidats acquéreurs, l'opération devra être considérée comme un partage avec soulte, et le droit de 4 % sera exigible sur le montant de la soulte. Mais si le prix est attribué aux candidats acquéreurs eux-mêmes, il ne sera dû aucun droit, pas plus celui de mutation, que celui de transcription. J. B. P. À annoter à l'Encycl. du Not., Vu Partage, n° 1022 bis. Attendu que les adjudicataires assignent l'Administration devant le tribunal à l'effet d'obtenir restitution de cette somme ; qu'ils prétendent que le partage qui met
lorsqu'une licitation, même ne faisant pas cesser l'indivision, sera présentée à l'enregistrement en même temps que l'acte de partage, comprenant dans la masse le prix de l'immeuble licité et réglant définitivement les droits de tous les héritiers, le droit de transcription ne devra plus être exigé. D'autre part, si tout ou partie du prix est attribué à des cohéritiers autres que les candidats acquéreurs, l'opération devra être considérée comme un partage avec soulte, et le droit de 4 % sera exigible sur le montant de la soulte. Mais si le prix est attribué aux candidats acquéreurs eux-mêmes, il ne sera dû aucun droit, pas plus celui de mutation, que celui de transcription. J. B. P. À annoter à l'Encycl. du Not., Vu Partage, n° 1022 bis. Attendu que les adjudicataires assignent l'Administration devant le tribunal à l'effet d'obtenir restitution de cette somme ; qu'ils prétendent que le partage qui met fin à l'indivision à l'égard de quelques-uns seulement des communisateurs a le caractère déclaratif ; que la licitation et le partage présentés simultanément à l'enregistrement doivent être considérés comme une convention unique ; qu'en conséquence, la licitation du 12 juin 1894 n'étant pas de nature à être transcrite, ne pouvait donner ouverture au droit proportionnel de transcription ; Attendu que les moyens des parties ont été développés dans des mémoires respectivement signifiés ; Attendu que la licitation ou le partage d'un immeuble dépendant d'une succession ne fait cesser l'indivision des cohéritiers que si l'un des cohéritiers est devenu seul propriétaire de l'immeuble indivis ; que ce n'est que dans ce cas qu'il est censé avoir succédé seul et immédiatement à cet immeuble conformément à l'art. 883, C. civ. ; mais que l'indivision ne cesse pas lorsque, par l'effet de la licitation ou du partage, l'immeuble est resté indivis entre deux ou plusieurs cohéritiers ; que, dans ce cas, les hypothèques qui peuvent exister subsistent et que, dès lors, le contrat est de nature à être transcrit ; Attendu qu'il est indifférent que l'acte de partage et l'acte de licitation aient été présentés ensemble à l'enregistrement ; qu'il en résulte seulement
donner ouverture au droit proportionnel de transcription ; Attendu que les moyens des parties ont été développés dans des mémoires respectivement signifiés ; Attendu que la licitation ou le partage d'un immeuble dépendant d'une succession ne fait cesser l'indivision des cohéritiers que si l'un des cohéritiers est devenu seul propriétaire de l'immeuble indivis ; que ce n'est que dans ce cas qu'il est censé avoir succédé seul et immédiatement à cet immeuble conformément à l'art. 883, C. civ. ; mais que l'indivision ne cesse pas lorsque, par l'effet de la licitation ou du partage, l'immeuble est resté indivis entre deux ou plusieurs cohéritiers ; que, dans ce cas, les hypothèques qui peuvent exister subsistent et que, dès lors, le contrat est de nature à être transcrit ; Attendu qu'il est indifférent que l'acte de partage et l'acte de licitation aient été présentés ensemble à l'enregistrement ; qu'il en résulte seulement que le partage détermine la part revenant dans l'immeuble au contribuant acquéreur et fixe la portion du prix passible du droit de mutation ; mais que la licitation n'en reste pas moins, à raison de l'indivision subsistante, soumise au droit de transcription, droit distinct du premier et qui doit être perçu sur le prix intégral de la licitation ; Par ces motifs, débouté les consorts Châtelain de leur demande en restitution, les condamne aux dépenses. Les consorts Châtelain ont déféré ce jugement à la Cour de cassation pour : Violation de l'art. 883, C. civ., de l'art. 68, § 3-20 de la loi du 2 frimaire an VII et fausse application de l'art. 54 de la loi du 28 avril 1816, — en ce que le jugement attaqué a décidé que le droit de transcription était dû sur un acte de licitation qui, sans faire cesser complètement l'indivision, restreignait le nombre des indivisaires et était présenté à l'enregistrement simultanément avec le partage attribuant le prix aux adjudicataires dans la proportion même où ils en étaient débiteurs. Devant la Chambre civile, après audition du rapport de M. le conseiller Maillet et des plaidoiries de Mes Devin et Moutard-Martin, M. le conseiller