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public, il est permis aux parties d'y déroger et que le propriétaire du sol peut renoncer audit droit expressément ou tacitement ; qu'en fait, l'ancien Comptoir d'escompte y a implicitement renoncé dans l'espèce actuelle, en imposant à la Société de Pauville et Cie l'obligation d'édifier sur les terrains achetés des constructions qui, dans le cas de résolution du contrat pour défaut de paiement du prix, devaient lui être abandonnées moyennant une indemnité ayant alors tous les caractères d'un prix de vente d'immeubles, assujetti au droit de 4 0/0 ; que cette clause est exclusive de la rétention par le propriétaire du sol du droit d'accession ; Par ces motifs, rejette le pourvoi... III. Cette décision demande un commentaire. Dans l'ancien droit français, toute résolution d'une vente, faute de paiement du prix payable comptant, était considérée comme prononcée avant l'accomplissement de la condition suspensive, et, dès lors, ne donnait pas ouverture au droit de mutation. Au contraire, si le vendeur avait donné terme ou, de toute autre manière, avait suivi la foi de l'acquéreur, la résolution donnait nécessairement ouverture à de nouveaux droits (Championnière et Rigaud, Traité des droits d'Enreg., 26 édit., t. 1, n°481). L'application de la loi du 22 frimaire an VII (art. 69, § 7, n° 1) fit surgir des controverses rappelées par les mêmes auteurs (id., n° 482). Mais l’Administration appliqua dans toute sa rigueur la disposition de ce texte de loi, qui astreint au droit de 4 % « les adjudications, ventes, réventes, cessions, rétrocessions ou tous autres actes civils ou judiciaires translatifs de propriété ou d’usufruit de biens immeubles à titre onéreux ». Un arrêt de la Cour de cassation du 13 vendémiaire an X (statuant sur une perception antérieure à la loi du 27 ventôse an IX, dont nous allons parler) lui accorda gain de cause en cassant un jugement qui avait compris le défaut de paiement du prix au nombre des nullités radicales qui donnent lieu à la résolution du contrat soumise dans ce cas à un simple droit fixe (art. 68, § 3, n° 7 de la loi du 22 frimaire an
frimaire an VII (art. 69, § 7, n° 1) fit surgir des controverses rappelées par les mêmes auteurs (id., n° 482). Mais l’Administration appliqua dans toute sa rigueur la disposition de ce texte de loi, qui astreint au droit de 4 % « les adjudications, ventes, réventes, cessions, rétrocessions ou tous autres actes civils ou judiciaires translatifs de propriété ou d’usufruit de biens immeubles à titre onéreux ». Un arrêt de la Cour de cassation du 13 vendémiaire an X (statuant sur une perception antérieure à la loi du 27 ventôse an IX, dont nous allons parler) lui accorda gain de cause en cassant un jugement qui avait compris le défaut de paiement du prix au nombre des nullités radicales qui donnent lieu à la résolution du contrat soumise dans ce cas à un simple droit fixe (art. 68, § 3, n° 7 de la loi du 22 frimaire an VII). On lit dans cet arrêt (dont MM. Championnière et Rigaud, n° 482, donnent le texte), qu'il est vrai, sans doute, qu'une des choses essentielles à la substance du contrat de vente « est la nécessité d'un prix convenu, en échange duquel la propriété se transfère à l’acquéreur, qui s'oblige à le payer dans le délai convenu, lorsqu’il n’a pas été payé lors du contrat ; mais que le défaut de paiement de ce prix n’empêche pas que cette propriété ne lui ait été transférée d’une manière irrévocable par la seule obligation qu’il a contractée de le payer : que si, à défaut de ce paiement, les tribunaux autorisent la rentrée du vendeur dans sa propriété, ce n’est pas à raison de la nullité de la vente que cette rentrée a lieu, mais uniquement pour lui tenir lieu du prix qui lui est dû » (V. sur le caractère des nullités radicales dans les termes de l’art. 68, § 3, n° 7 de la loi du 22 frimaire an VII, Civ. cass., 24 décembre 1877, Journ. de l'Enreg., art. 20625 et Req., 24 mai 1894, id., art. 24388). C’est pour tempérer la rigueur de l’art. 69, § 7, n° 1
à le payer dans le délai convenu, lorsqu’il n’a pas été payé lors du contrat ; mais que le défaut de paiement de ce prix n’empêche pas que cette propriété ne lui ait été transférée d’une manière irrévocable par la seule obligation qu’il a contractée de le payer : que si, à défaut de ce paiement, les tribunaux autorisent la rentrée du vendeur dans sa propriété, ce n’est pas à raison de la nullité de la vente que cette rentrée a lieu, mais uniquement pour lui tenir lieu du prix qui lui est dû » (V. sur le caractère des nullités radicales dans les termes de l’art. 68, § 3, n° 7 de la loi du 22 frimaire an VII, Civ. cass., 24 décembre 1877, Journ. de l'Enreg., art. 20625 et Req., 24 mai 1894, id., art. 24388). C’est pour tempérer la rigueur de l’art. 69, § 7, n° 1 de la loi du 22 frimaire an VII, dans son application aux jugements portant résolution de contrats de vente, que le législateur, s’inspirant de l’ancienne doctrine des distrats, a édicté la disposition de l’art. 12 de la loi du 27 ventôse an IX, qui est ainsi conçue : « Les jugements portant résolution de contrats de vente, pour défaut de paiement quelconque sur le prix de l’acquisition, lorsque l’acquéreur ne sera point entré en jouissance, ne seront assujettis qu’au droit fixe d’enregistrement, tel qu’il est réglé par l’art. 68 de la loi du 22 frimaire an VII, § 3, n° 7, pour les jugements portant résolution de contrats pour cause de nullité radicale. » Ainsi, à l’exception des cas où l’acheteur n’est pas entré en jouissance et n’a payé aucune fraction du prix, le jugement est passible du droit proportionnel ; ce n’est qu’au cas où ces deux circonstances, entrée en jouissance et paiement quelconque sur le prix, font défaut que le jugement n’est soumis qu’au droit fixe (7 fr. 50 s’il s’agit des jugements des tribunaux, 25 fr. s’il s’agit d’une décision des Cours d’appel; V. Naquet, Traité des droits d’Enregistrement, 2e édition, t. V, n° 105). L’entrée en
jugements portant résolution de contrats de vente, pour défaut de paiement quelconque sur le prix de l’acquisition, lorsque l’acquéreur ne sera point entré en jouissance, ne seront assujettis qu’au droit fixe d’enregistrement, tel qu’il est réglé par l’art. 68 de la loi du 22 frimaire an VII, § 3, n° 7, pour les jugements portant résolution de contrats pour cause de nullité radicale. » Ainsi, à l’exception des cas où l’acheteur n’est pas entré en jouissance et n’a payé aucune fraction du prix, le jugement est passible du droit proportionnel ; ce n’est qu’au cas où ces deux circonstances, entrée en jouissance et paiement quelconque sur le prix, font défaut que le jugement n’est soumis qu’au droit fixe (7 fr. 50 s’il s’agit des jugements des tribunaux, 25 fr. s’il s’agit d’une décision des Cours d’appel; V. Naquet, Traité des droits d’Enregistrement, 2e édition, t. V, n° 105). L’entrée en jouissance n’est autre chose que la mise en possession de fait, l’occupation matérielle de l’immeuble vendu. Le paiement quelconque du prix comprend tout acompte, un paiement d’intérêts, ou bien une extinction totale ou partielle de la dette du prix par un mode équipollent à paiement, tel que la novation ou la compensation (Naquet, id.). IV. Les jugements portant résolution d’une vente ne sont pas, d’ailleurs, soumis au droit de transcription. C’est là un point incontesté (Dictionnaire des droits d’Enreg., V° Résolution, n° 333 ; Naquet, n° 106) ; mais il n’en est ainsi que lorsque la résolution a lieu au profit du vendeur lui-même et non lorsqu’elle a lieu au profit d’un cessionnaire ou d’un créancier du vendeur. À Attendu, dit un arrêt de la Chambre civile du 26 août 1839 (Journ. de l'Enreg., art. 12373 et Sirey, 31.1.709), que les actes ou jugements qui opèrent une mutation de propriété sont seuls assujettis à la formalité de la transcription ; qu’il suit de là qu’un jugement qui prononce, en faveur du vendeur, la résolution d’une vente d’immeubles, faute de paiement du prix, n’est point sujet à la transcription, parce que ce jugement n’opère point, en faveur du vendeur, une translation
la compensation (Naquet, id.). IV. Les jugements portant résolution d’une vente ne sont pas, d’ailleurs, soumis au droit de transcription. C’est là un point incontesté (Dictionnaire des droits d’Enreg., V° Résolution, n° 333 ; Naquet, n° 106) ; mais il n’en est ainsi que lorsque la résolution a lieu au profit du vendeur lui-même et non lorsqu’elle a lieu au profit d’un cessionnaire ou d’un créancier du vendeur. À Attendu, dit un arrêt de la Chambre civile du 26 août 1839 (Journ. de l'Enreg., art. 12373 et Sirey, 31.1.709), que les actes ou jugements qui opèrent une mutation de propriété sont seuls assujettis à la formalité de la transcription ; qu’il suit de là qu’un jugement qui prononce, en faveur du vendeur, la résolution d’une vente d’immeubles, faute de paiement du prix, n’est point sujet à la transcription, parce que ce jugement n’opère point, en faveur du vendeur, une translation de propriété, et ne fait que le rétablir dans les droits de propriété qui lui appartenaient avant la vente résolue; mais qu’il n’en saurait être de même lorsque la résolution est prononcée, non au profit du vendeur, mais au profit des créanciers ou cessionnaires ou subrogés au droit du vendeur, parce que l'effet de la résolution est de faire passer l’immeuble des mains du vendeur dans celles des tiers subrogés à ces droits, ce qui est une véritable translation de propriété, qui rend le jugement de résolution sujet à transcription. » (Id. Civ. cass., 6 mars 1855, S. 55.1.379). V. sur ce point, Diet. des droits d’Enreg., V° Résolution, nos 342 et suiv. V. La liquidation du droit proportionnel applicable aux jugements portant résolution d’une vente pour défaut de paiement du prix a donné lieu à des difficultés dans deux cas opposés : celui où le prix de la résolution est inférieur au prix de la vente (lorsque par exemple, la chose en possession de laquelle rentre le vendeur ayant diminué de valeur, le jugement de résolution fixe cette valeur au jour où la résolution est prononcée, à une somme inférieure à celle qui était originairement stipulée), et celui où
parce que l'effet de la résolution est de faire passer l’immeuble des mains du vendeur dans celles des tiers subrogés à ces droits, ce qui est une véritable translation de propriété, qui rend le jugement de résolution sujet à transcription. » (Id. Civ. cass., 6 mars 1855, S. 55.1.379). V. sur ce point, Diet. des droits d’Enreg., V° Résolution, nos 342 et suiv. V. La liquidation du droit proportionnel applicable aux jugements portant résolution d’une vente pour défaut de paiement du prix a donné lieu à des difficultés dans deux cas opposés : celui où le prix de la résolution est inférieur au prix de la vente (lorsque par exemple, la chose en possession de laquelle rentre le vendeur ayant diminué de valeur, le jugement de résolution fixe cette valeur au jour où la résolution est prononcée, à une somme inférieure à celle qui était originairement stipulée), et celui où la résolution a lieu pour un prix supérieur au prix stipulé dans l’acte résolu. Dans le premier, l’Administration refuse absolument de tenir compte de la dépréciation du bien vendu. Le droit à 4 % doit être calculé, dans cette hypothèse, sur la somme dont l’acquéreur est déchargé ou remboursé en échange de l’objet vendu (Solution du 5 juillet 1878, Dict., V° Résolution, n° 319). « Aux termes de l’art. 1183, dit-elle, quand la condition résolutoire, expresse ou tacite s'accomplit, les choses sont remises au même et semblable état que si le contrat n'avait pas existé. Le vendeur reprend sa chose, l'acquéreur est libéré de sa dette du prix, et c'est le prix fixé au contrat de vente qui est le prix exprimé de la résolution et sur lequel le droit proportionnel auquel elle donne lieu doit être liquidé, quelle que soit la valeur réelle de l'objet rétrocédé. » Dans la seconde hypothèse, c'est-à-dire si la résolution a lieu pour un prix supérieur au prix stipulé dans l'acte, l'Administration liquide le droit de rétrocession sur ce prix supérieur (Id. et no 321), conformément d'ailleurs à un arrêt de la Cour de cassation du 14 brumaire an X (cité sous ce dernier
échange de l’objet vendu (Solution du 5 juillet 1878, Dict., V° Résolution, n° 319). « Aux termes de l’art. 1183, dit-elle, quand la condition résolutoire, expresse ou tacite s'accomplit, les choses sont remises au même et semblable état que si le contrat n'avait pas existé. Le vendeur reprend sa chose, l'acquéreur est libéré de sa dette du prix, et c'est le prix fixé au contrat de vente qui est le prix exprimé de la résolution et sur lequel le droit proportionnel auquel elle donne lieu doit être liquidé, quelle que soit la valeur réelle de l'objet rétrocédé. » Dans la seconde hypothèse, c'est-à-dire si la résolution a lieu pour un prix supérieur au prix stipulé dans l'acte, l'Administration liquide le droit de rétrocession sur ce prix supérieur (Id. et no 321), conformément d'ailleurs à un arrêt de la Cour de cassation du 14 brumaire an X (cité sous ce dernier numéro). Tel est le principe théoriquement inattaquable dont l'application a donné lieu à la difficulté tranchée par le tribunal de Nice et sur laquelle la Chambre des requêtes s'est à son tour prononcée. Examinons cette difficulté. VI. Si l'immeuble a augmenté de valeur parce que l'acheteur a élevé des constructions et que la résolution ait été prononcée à la charge, par le vendeur, de lui rembourser le montant de cette augmentation, comment le droit de rétrocession doit-il être liquidé? Deux thèses opposées se trouvent en présence. Selon l'Administration, le droit de rétrocession doit être liquidé tant sur le prix originaire que sur la valeur des constructions. C'est, à ses yeux, « la conséquence nécessaire du principe qui considère la résolution comme une revente volontaire, lorsqu'elle n'a pas dû profiter du droit fixe, conformément aux règles exceptionnelles des lois de frimaire et de ventôse » (Dict., nos 322 e et 323). Deux jugements du tribunal de la Seine du 1er février 1860 (Journ. Enreg., art. 17093) et du tribunal de Narbonne du 7 novembre 1874 (Id., art. 20079) ont admis ce système. « Considérant, dit ce dernier jugement, que ces améliorations, reconnues en principe, ont un caractère immobilier augmentant la valeur
et que la résolution ait été prononcée à la charge, par le vendeur, de lui rembourser le montant de cette augmentation, comment le droit de rétrocession doit-il être liquidé? Deux thèses opposées se trouvent en présence. Selon l'Administration, le droit de rétrocession doit être liquidé tant sur le prix originaire que sur la valeur des constructions. C'est, à ses yeux, « la conséquence nécessaire du principe qui considère la résolution comme une revente volontaire, lorsqu'elle n'a pas dû profiter du droit fixe, conformément aux règles exceptionnelles des lois de frimaire et de ventôse » (Dict., nos 322 e et 323). Deux jugements du tribunal de la Seine du 1er février 1860 (Journ. Enreg., art. 17093) et du tribunal de Narbonne du 7 novembre 1874 (Id., art. 20079) ont admis ce système. « Considérant, dit ce dernier jugement, que ces améliorations, reconnues en principe, ont un caractère immobilier augmentant la valeur des immeubles rétrocédés et doivent, par suite, donner lieu au paiement d'un droit de mutation. » L'autre thèse est la suivante : lorsqu'une vente est résolue, la condition résolutoire produit son effet, qui est de remettre les choses au même et semblable état où elles étaient auparavant. Le fait même de la vente étant anéanti ab initio par une sorte de fiction légale, les droits réels que le vendeur a constitués sur l'immeuble s'évanouissent ; il est censé n'avoir jamais été propriétaire. Dès lors, le droit proportionnel afférent à la valeur des constructions élevées par l'acquéreur est régi par les principes en matière d'accession. Or, lorsque le propriétaire profite des constructions en vertu de son droit d'accession, il n'y a pas lieu de percevoir le droit proportionnel de mutation à 5 fr. 50 0/0, mais seulement le droit spécial d'indemnité de 0 fr. 50 0/0. C'est, en effet, un point incontestable que toutes les fois que le propriétaire ne fait qu'exercer son droit d'accession, il profite du principe sedificium solo cedit, il ne s'opère pas de transmission immobilière. Il en est ainsi, en matière de bail, même lorsque le bailleur s'est réservé le droit de conserver les constructions à la
de la vente étant anéanti ab initio par une sorte de fiction légale, les droits réels que le vendeur a constitués sur l'immeuble s'évanouissent ; il est censé n'avoir jamais été propriétaire. Dès lors, le droit proportionnel afférent à la valeur des constructions élevées par l'acquéreur est régi par les principes en matière d'accession. Or, lorsque le propriétaire profite des constructions en vertu de son droit d'accession, il n'y a pas lieu de percevoir le droit proportionnel de mutation à 5 fr. 50 0/0, mais seulement le droit spécial d'indemnité de 0 fr. 50 0/0. C'est, en effet, un point incontestable que toutes les fois que le propriétaire ne fait qu'exercer son droit d'accession, il profite du principe sedificium solo cedit, il ne s'opère pas de transmission immobilière. Il en est ainsi, en matière de bail, même lorsque le bailleur s'est réservé le droit de conserver les constructions à la fin du bail. Une délibération de l'Administration du 7 octobre 1871 (Dict., V° Constructions, n° 168) fait très bien ressortir, dans ces termes, la raison d'être juridique de cette solution : Lorsque le propriétaire du sol n'a pas renoncé au bénéfice du droit de rétention que lui accorde l'art. 555, C. civ., le preneur n'a et ne peut avoir sur les bâtiments dont il a couvert le terrain qu'un droit précaire et temporaire. S'il a construit sans le consentement du bailleur, le sort de la construction est subordonné à la volonté de ce dernier; si la convention l'autorise à bâtir avec la clause que la construction restera au propriétaire du sol, cette clause équivaut à une option anticipée du maître du fonds pour le maintien des travaux à son profit. Soit donc que le preneur ait fait ces travaux spontanément, soit qu'il les ait exécutés en vertu de son contrat, il n'est toujours qu'un simple détenteur précaire de la chose construite, et son droit se borne à en répéter le prix au propriétaire du sol. Il n'importe qu'aux termes de la loi de frimaire an VII, la rétrocession soit passible du droit de 4 0/0. Ordonnée par jugement pour défaut
C. civ., le preneur n'a et ne peut avoir sur les bâtiments dont il a couvert le terrain qu'un droit précaire et temporaire. S'il a construit sans le consentement du bailleur, le sort de la construction est subordonné à la volonté de ce dernier; si la convention l'autorise à bâtir avec la clause que la construction restera au propriétaire du sol, cette clause équivaut à une option anticipée du maître du fonds pour le maintien des travaux à son profit. Soit donc que le preneur ait fait ces travaux spontanément, soit qu'il les ait exécutés en vertu de son contrat, il n'est toujours qu'un simple détenteur précaire de la chose construite, et son droit se borne à en répéter le prix au propriétaire du sol. Il n'importe qu'aux termes de la loi de frimaire an VII, la rétrocession soit passible du droit de 4 0/0. Ordonnée par jugement pour défaut de paiement du prix, elle replace les parties à leur point de départ, au jour même de la vente, elle imprime aux constructions élevées par l'acquéreur le même caractère de spontanéité que si elles l'avaient été par un preneur, avec ou sans autorisation du bailleur. Le fait juridique de l'accession, si le vendeur, rentrant dans la propriété de l'immeuble, conserve les constructions, vient se juxtaposer à la rétrocession, tout en en restant indépendant. Il y a donc là, forcément au point de vue fiscal, une opération distincte, qui doit, pour la détermination du droit proportionnel applicable, être considérée dans ses éléments propres, par conséquent traitée comme une obligation d'indemnité. Telle est en substance la thèse que le pourvoi formé contre le jugement du tribunal de Nice développait. VII. L'arrêt du 19 février 1900 a-t-il donné une solution générale et définitive de la question ? Il est permis d'en douter. Avec cette prudence, parfois excessive, qui caractérise la Cour de cassation et qui lui fait préférer les motifs spéciaux, les considérations d'espèce, aux motifs abstraits, plus larges, plus compréhensifs, la Chambre des requêtes semble avoir pris comme base de solution surtout la renonciation du vendeur, par l'acte de vente même, à
si le vendeur, rentrant dans la propriété de l'immeuble, conserve les constructions, vient se juxtaposer à la rétrocession, tout en en restant indépendant. Il y a donc là, forcément au point de vue fiscal, une opération distincte, qui doit, pour la détermination du droit proportionnel applicable, être considérée dans ses éléments propres, par conséquent traitée comme une obligation d'indemnité. Telle est en substance la thèse que le pourvoi formé contre le jugement du tribunal de Nice développait. VII. L'arrêt du 19 février 1900 a-t-il donné une solution générale et définitive de la question ? Il est permis d'en douter. Avec cette prudence, parfois excessive, qui caractérise la Cour de cassation et qui lui fait préférer les motifs spéciaux, les considérations d'espèce, aux motifs abstraits, plus larges, plus compréhensifs, la Chambre des requêtes semble avoir pris comme base de solution surtout la renonciation du vendeur, par l'acte de vente même, à son droit d'accession. Celle renonciation résultant avec nécessité, quoique implicitement, de l'acte de vente, avait l'avantage de placer la question à résoudre dans une voie toute frayée. En effet, les bâtiments élevés sur un terrain étant immeubles par nature, parce « qu'aucune détermination de la loi ne leur fait perdre ce caractère et ne leur attribue la qualité de meubles, lorsqu'ils ont été construits sur le terrain d'autrui » (Civ. cass. 26 août 1844, Sirey, 41.708, l'accession ne peut produire ses effets, au point de vue fiscal, lorsqu'elle n'est pas la cause de l'acquisition, par le propriétaire, des constructions. Il en est ainsi toutes les fois que le propriétaire de l'immeuble a reconnu à celui qui a élevé les constructions, la qualité de propriétaire desdites constructions; il ne peut plus alors les acquérir lui-même par simple droit d'accession (Req., 15 novembre 1875, Rép. pér., art. 4271). Par la même raison, lorsqu'il résulte des conventions passées entre un bailleur et un preneur, que le premier a renoncé à son droit d'accession, sur les constructions que le preneur est tenu de faire édifier, l'acte ultérieur par lequel le preneur, après résiliation du bail, abandonne au bailleur les constructions qu'il a élevées moyennant