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fois que le refus n'est pas un droit comme en cas de reprise par le bailleur, la conciliation devant le président s'impose et il y a lieu de suivre les règles auxquelles est soumis par la loi du 30 juin 1926 le renouvellement des baux commerciaux ; ces règles ne comportent pas l'expulsion par voie de référé. Trib. Civ. Seine (référés, 19 octobre 1926), Nous PRÉSIDENT : — Attendu qu'une ordonnance de référé du 27 juillet dernier a renvoyé au principal comme engageant le fond du droit l'examen de divers moyens invoqués par la Société anonyme de Paris et de l'Ile-de-France à rencontre de la Société des Automobiles Brasier, de la Société des Automobiles Ansaldo et de Launay, au besoin en son nom personnel, dont elle demandait l'expulsion de locaux commerciaux 23, avenue de la Grande Armée ; Que cette décision a de même déclaré, par la raison qu'aucune notification n'était intervenue du refus de renouvellement du bail expiré, n'y avait lieu en l'état de statuer sur cet autre moyen, verbalement invoqué, que ce refus suffisait à constituer le locataire en un occupant sans droit et, par suite, à justifier l'expulsion ; Attendu que cette notification a été signifiée le 12 août 1926 par exploit de Hachette, huissier à Paris et que la Société de Paris et de l'Ile-de-France, reprenant le moyen ci-dessus qui, pour la raison indiquée, n'avait pas été examiné, a de nouveau assigné la Société défenderesse aux fins d'expulsion. Attendu, pour apprécier le bien-fondé de cette demande, qu'il importe de préciser dans quelles conditions peut, aux termes de la loi du 30 juin dernier, intervenir le refus de renouvellement du bail commercial et quelles en doivent être les conséquences ; Qu'il convient tout d'abord d'observer que l'article 1er de ladite loi est formel : « Le renouvellement des baux à loyer des locaux et immeubles où s'exploite un fonds de commerce ou d'industrie est régi par les règles ci-après » ; Que ces termes sont impératifs ; que les règles prescrites doivent donc être rigoureusement observées ; Que le locataire, s'il veut obtenir le renouvellement, doit, dans
12 août 1926 par exploit de Hachette, huissier à Paris et que la Société de Paris et de l'Ile-de-France, reprenant le moyen ci-dessus qui, pour la raison indiquée, n'avait pas été examiné, a de nouveau assigné la Société défenderesse aux fins d'expulsion. Attendu, pour apprécier le bien-fondé de cette demande, qu'il importe de préciser dans quelles conditions peut, aux termes de la loi du 30 juin dernier, intervenir le refus de renouvellement du bail commercial et quelles en doivent être les conséquences ; Qu'il convient tout d'abord d'observer que l'article 1er de ladite loi est formel : « Le renouvellement des baux à loyer des locaux et immeubles où s'exploite un fonds de commerce ou d'industrie est régi par les règles ci-après » ; Que ces termes sont impératifs ; que les règles prescrites doivent donc être rigoureusement observées ; Que le locataire, s'il veut obtenir le renouvellement, doit, dans un délai déterminé, notifier au propriétaire la demande par laquelle il manifeste la volonté de le réclamer ; Que faute d'accord, c'est-à-dire si cette demande n'est pas admise, les parties comparaissent devant le président du Tribunal qui les conciliera, si faire se peut, et, le cas échéant, consignera leurs prétentions respectives et notamment les motifs du refus opposé par le bailleur ; Que s'il résulte du procès-verbal ainsi dressé que ce dernier consent, en principe, au renouvellement, le différend portant seulement sur les conditions auxquelles il aurait lieu, des arbitres seront chargés de déterminer lesdites conditions ; Que, toutefois, leur appréciation ne s'impose pas aux parties ; que le locataire peut, ces conditions connues, renoncer au renouvellement sollicité ; que, de même, le bailleur peut, bien qu'ayant consenti, en principe, au renouvellement, le refuser en raison des conditions fixées ; Que le refus, si les motifs allégués ne sont pas jugés graves et légitimes, donne droit au locataire à une indemnité qui sera décidée par le Tribunal ; Que la loi, dans l'article 4, paragraphe 2, précise le délai dans lequel l'assignation devra être donnée ; Que le point de départ de ce délai est ou bien le procès-verbal de
respectives et notamment les motifs du refus opposé par le bailleur ; Que s'il résulte du procès-verbal ainsi dressé que ce dernier consent, en principe, au renouvellement, le différend portant seulement sur les conditions auxquelles il aurait lieu, des arbitres seront chargés de déterminer lesdites conditions ; Que, toutefois, leur appréciation ne s'impose pas aux parties ; que le locataire peut, ces conditions connues, renoncer au renouvellement sollicité ; que, de même, le bailleur peut, bien qu'ayant consenti, en principe, au renouvellement, le refuser en raison des conditions fixées ; Que le refus, si les motifs allégués ne sont pas jugés graves et légitimes, donne droit au locataire à une indemnité qui sera décidée par le Tribunal ; Que la loi, dans l'article 4, paragraphe 2, précise le délai dans lequel l'assignation devra être donnée ; Que le point de départ de ce délai est ou bien le procès-verbal de non conciliation, ou bien la notification par lettre recommandée du refus ; Que le même article 4 réserve d'ailleurs au bailleur le droit, après jugement, de revenir sur sa décision et de consentir au renouvellement antérieurement refusé ; Que la procédure ainsi analysée, qui, d'ailleurs, selon toute apparence, doit se terminer avant l'expiration du bail, ne prévoit ni même ne suppose l'expulsion par voie de référé. JURISPRUDENCE, 426 Attendu que l'article 15, pour les baux normogés, ne fait que modifier le délai dans lequel la demande de renouvellement doit être introduite ; Que l'article 16 vise spécialement les baux expirés ; qu'aucune dérogation n'est apportée par lui, non plus que l'article 15, à la procédure instituée, laquelle, comme il a été plus haut rétabli par cette analyse même, ne laisse pas place à l'expulsion par voie de référé et implique, au contraire, que le locataire est resté en possession, puisque le droit de conserver au renouvellement, même après le jugement, est réservé au bailleur ; Que, enfin, la loi. renonciation par avance à ce droit ne saurait être admise, sans se placer à l'aveugle et ruiner toute l'économie de la loi dont l'objet a été de réaliser autant qu'il se
terminer avant l'expiration du bail, ne prévoit ni même ne suppose l'expulsion par voie de référé. JURISPRUDENCE, 426 Attendu que l'article 15, pour les baux normogés, ne fait que modifier le délai dans lequel la demande de renouvellement doit être introduite ; Que l'article 16 vise spécialement les baux expirés ; qu'aucune dérogation n'est apportée par lui, non plus que l'article 15, à la procédure instituée, laquelle, comme il a été plus haut rétabli par cette analyse même, ne laisse pas place à l'expulsion par voie de référé et implique, au contraire, que le locataire est resté en possession, puisque le droit de conserver au renouvellement, même après le jugement, est réservé au bailleur ; Que, enfin, la loi. renonciation par avance à ce droit ne saurait être admise, sans se placer à l'aveugle et ruiner toute l'économie de la loi dont l'objet a été de réaliser autant qu'il se pourrait, la conciliation et l'accord des parties. Qu'il ne peut être tiré argument des dispositions de l'article 48 § 2, lequel prévoit le refus de renouvellement notifié par lettre recommandée, pour soutenir que les règles ci-dessus ne sont pas impératives et que le refus, sous cette forme, intervenant au début même du différend, peut les rendre inutiles et sans objet. Attendu que la phase de la procédure dans laquelle est prévu ce refus par lettre recommandée, comme aussi le rapprochement des deux premiers paragraphes de l'article A, ne permettent pas cette interprétation; Que c'est après la conciliation devant le président (article 2), après qu'est accomplie l'œuvre des arbitres (article 3), que l'article 4 prévoit, pour ouvrir le droit à une indemnité, ou bien le refus, en principe, du renouvellement ou bien le refus de renouvellement aux conditions déterminées par les arbitres, ces conditions étant la raison même et le motif du refus; Que le paragraphe 2 ne fait qu'envisager ces deux éventualités : le refus en principe du renouvellement étant constaté par le procès-verbal de non conciliation; le refus de renouvellement aux conditions déterminées par les arbitres, intervenu postérieurement au procès-verbal de non conciliation, ne pouvant résulter que d'une manifestation
même du différend, peut les rendre inutiles et sans objet. Attendu que la phase de la procédure dans laquelle est prévu ce refus par lettre recommandée, comme aussi le rapprochement des deux premiers paragraphes de l'article A, ne permettent pas cette interprétation; Que c'est après la conciliation devant le président (article 2), après qu'est accomplie l'œuvre des arbitres (article 3), que l'article 4 prévoit, pour ouvrir le droit à une indemnité, ou bien le refus, en principe, du renouvellement ou bien le refus de renouvellement aux conditions déterminées par les arbitres, ces conditions étant la raison même et le motif du refus; Que le paragraphe 2 ne fait qu'envisager ces deux éventualités : le refus en principe du renouvellement étant constaté par le procès-verbal de non conciliation; le refus de renouvellement aux conditions déterminées par les arbitres, intervenu postérieurement au procès-verbal de non conciliation, ne pouvant résulter que d'une manifestation nouvelle de la volonté du bailleur qui sera précisément la notification par lettre recommandée; Que cette modification ne saurait donc être entendue comme une dérogation aux prescriptions plus haut rappelées, puisqu'un contraire, elle est l'un des éléments de la procédure prescrite. Que pas davantage il ne saurait être argué des paragraphes 5 et 6 de l'article 3 instituant une indemnité spéciale qui doit être payée avant l'entrée en jouissance par le nouveau locataire, et auquel ne pourrait s'acquitter, la mettant à la charge du propriétaire. Qu'il convient, au contraire, d'observer que légalement, de cette indemnité est bien prescrite avant l'entrée en jouissance du nouveau locataire, c'est-à-dire avant le départ du locataire sortant, et qu'il n'apparaît pas nécessairement qu'au cas où ce serait le propriétaire qui réglerait cette indemnité, les exigences de la loi doivent être abandonnées; Que, d'ailleurs, le cas ainsi visé est celui où le locataire sortant renonce au renouvellement et est d'accord, par conséquent, pour quitter les lieux; Que ce qui pourrait se comprendre en ce cas ne saurait être étendu à la situation diamétralement opposée; Attendu que les termes de la loi, comme son esprit, ne laissent aucun doute; que, toutes les fois que le refus n'est
paragraphes 5 et 6 de l'article 3 instituant une indemnité spéciale qui doit être payée avant l'entrée en jouissance par le nouveau locataire, et auquel ne pourrait s'acquitter, la mettant à la charge du propriétaire. Qu'il convient, au contraire, d'observer que légalement, de cette indemnité est bien prescrite avant l'entrée en jouissance du nouveau locataire, c'est-à-dire avant le départ du locataire sortant, et qu'il n'apparaît pas nécessairement qu'au cas où ce serait le propriétaire qui réglerait cette indemnité, les exigences de la loi doivent être abandonnées; Que, d'ailleurs, le cas ainsi visé est celui où le locataire sortant renonce au renouvellement et est d'accord, par conséquent, pour quitter les lieux; Que ce qui pourrait se comprendre en ce cas ne saurait être étendu à la situation diamétralement opposée; Attendu que les termes de la loi, comme son esprit, ne laissent aucun doute; que, toutes les fois que le refus n'est pas un droit comme au cas de reprise, la conciliation devant le président s'impose et que doivent être suivies les règles auxquelles est soumis par la loi du 30 juin 1926 le renouvellement des baux commerciaux; Que ces règles ne comportent pas l'expulsion par voie de référé; PAR CES MOTIFS : — Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et disons n'y avoir lieu à référé. Observations. — On peut critiquer l'ordonnance rapportée en faisant remarquer que le locataire dont le bail n'est pas renouvelé, n'a aucun droit réel sur l'immeuble, mais une simple créance à une indemnité et qu'en l'absence d'un texte formel contraire, le bail étant expiré, l'expulsion peut être ordonnée en référé. En tout cas, remarquons que le référé serait possible si le propriétaire exerçait la reprise pour lui-même (comp. les motifs de l'ordonnance) ou si le renouvellement était vendu impossible par un bail antérieur ayant date certaine, consenti à un tiers. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Dispositions légales nées de la guerre, n° 74, BAIL À LOYER. — Location pour l'exercice de la profession de sellier-harnacheur. — Location d'une autre boutique de la même maison où un sellier emballeur. — Absence de fraude. — Refus de dommages
: — Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et disons n'y avoir lieu à référé. Observations. — On peut critiquer l'ordonnance rapportée en faisant remarquer que le locataire dont le bail n'est pas renouvelé, n'a aucun droit réel sur l'immeuble, mais une simple créance à une indemnité et qu'en l'absence d'un texte formel contraire, le bail étant expiré, l'expulsion peut être ordonnée en référé. En tout cas, remarquons que le référé serait possible si le propriétaire exerçait la reprise pour lui-même (comp. les motifs de l'ordonnance) ou si le renouvellement était vendu impossible par un bail antérieur ayant date certaine, consenti à un tiers. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Dispositions légales nées de la guerre, n° 74, BAIL À LOYER. — Location pour l'exercice de la profession de sellier-harnacheur. — Location d'une autre boutique de la même maison où un sellier emballeur. — Absence de fraude. — Refus de dommages intérêts. La condition imposée au locataire d'une boutique d'y exercer le commerce de layetier-emballeur et articles de voyage présente le caractère d'une obligation unilatérale à la charge du prévenu seul; elle n'emporte pas interdiction pour le bailleur de louer dans l'immeuble à d'autres personnes, se livrant au même commerce. Demande de dommages-intérêts du preneur contre le bailleur ne serait fondée que s'il était prouvé que le bailleur a loué à un autre commerçant dans le dessein de favoriser une concurrence déloyale. Paris, 11 janvier 1927. LA COUR : — Considérant que Turquety est locataire, aux droits de Robillard, en vertu d'un bail du 11 mai 1884, renouvelé et prorogé, d'une boutique dépendant de l'immeuble sis à Paris, 41, rue de Berri, et 153, rue du Faubourg-Saint-Honoré, dont London et Cie sont principaux locataires; Considérant qu'à ce bail il est stipulé que, dans ladite boutique sera exercé « le commerce de layetier-emballeur et articles de voyage »; Considérant, que, suivant acte s.s.p. du 1er octobre 1889, un autre magasin de la même maison a été loué par les consorts Delanne et Boin, propriétaires, à un sieur Schutterlé, sous la condition de ne pratiquer dans les lieux que la profession de sellier-harnacheur;
de dommages-intérêts du preneur contre le bailleur ne serait fondée que s'il était prouvé que le bailleur a loué à un autre commerçant dans le dessein de favoriser une concurrence déloyale. Paris, 11 janvier 1927. LA COUR : — Considérant que Turquety est locataire, aux droits de Robillard, en vertu d'un bail du 11 mai 1884, renouvelé et prorogé, d'une boutique dépendant de l'immeuble sis à Paris, 41, rue de Berri, et 153, rue du Faubourg-Saint-Honoré, dont London et Cie sont principaux locataires; Considérant qu'à ce bail il est stipulé que, dans ladite boutique sera exercé « le commerce de layetier-emballeur et articles de voyage »; Considérant, que, suivant acte s.s.p. du 1er octobre 1889, un autre magasin de la même maison a été loué par les consorts Delanne et Boin, propriétaires, à un sieur Schutterlé, sous la condition de ne pratiquer dans les lieux que la profession de sellier-harnacheur; que le 8 mai 1907, par acte reçu Lindel, notaire à Paris, la dame Vve Auger et les consorts Boin, alors propriétaires de l'immeuble, ont loué aux époux Bernard un appartement et ont prorogé à leur profit le bail commercial Schutterlé pour 3, 6, 9, 12 ou 15 ans, sous les clauses et charges insérées au contrat antérieur du 1er octobre 1889 ; Considérant que Bernard, successeur de Schutterlé dans son commerce, a élargi le cercle de ses affaires, et, en outre des fabrications, ventes et réparations de selles et harnachements, a vendu et continue à vendre des articles de voyage ; que ceci est attesté par le fait qu'à l'entrée du magasin Bernard au coin des rues de Berri et du faubourg Saint-Honoré, sont disposés deux panneaux-supports mobiles, sur l'un desquels on lit l'inscription « Trunks and Bags », et, sur l'autre, l'inscription « Tout pour le voyage » ; Considérant que Turquety, se prévalant de la plaisance du bail dont il est bénéficiaire, et selon laquelle la boutique qu'il occupe a été louée pour « le commerce de layetier-emballeur et articles de voyage » ; a introduit contre London et Cie, ses bailleurs, une action tendant à faire
les clauses et charges insérées au contrat antérieur du 1er octobre 1889 ; Considérant que Bernard, successeur de Schutterlé dans son commerce, a élargi le cercle de ses affaires, et, en outre des fabrications, ventes et réparations de selles et harnachements, a vendu et continue à vendre des articles de voyage ; que ceci est attesté par le fait qu'à l'entrée du magasin Bernard au coin des rues de Berri et du faubourg Saint-Honoré, sont disposés deux panneaux-supports mobiles, sur l'un desquels on lit l'inscription « Trunks and Bags », et, sur l'autre, l'inscription « Tout pour le voyage » ; Considérant que Turquety, se prévalant de la plaisance du bail dont il est bénéficiaire, et selon laquelle la boutique qu'il occupe a été louée pour « le commerce de layetier-emballeur et articles de voyage » ; a introduit contre London et Cie, ses bailleurs, une action tendant à faire cesser la concurrence illégale et à une allocation de dommages-intérêts ; que London et Cie ont recouru en garantie contre Bernard ; Considérant que le tribunal, par le jugement dont est appel, a rejeté la demande de Turquety, motif pris notamment de ce que la vente des articles de voyage par les selliers-harnacheurs est d'un usage constant et immémorial ; Considérant qu'en l'espèce, il ne s'agit pas pour le juge de "rechercher et de dire si les selliers-harnacheurs peuvent, dans le principe de la liberté du commerce, et de l'industrie, ainsi que dans l'usage, le droit d'annexer à leur commerce principal les articles de voyage, mais uniquement d'interpréter une clause particulière d'un contrat passé entre bailleur et locataire ; Considérant que la condition écrite au bail du 11 Mai 1884, d'exercer dans les lieux le commerce susmentionné, présente le caractère d'une obligation unilatérale à la charge du preneur seul ; que ce contrat ne porte pas interdiction au bailleur de louer dans l'immeuble à d'autres personnes servant au même commerce ; qu'en l'absence de toute convention prohibitive ou restrictive, le bailleur qui loue une partie de sa maison pour l'exercice d'un commerce déterminé, conserve le droit de louer une autre
par les selliers-harnacheurs est d'un usage constant et immémorial ; Considérant qu'en l'espèce, il ne s'agit pas pour le juge de "rechercher et de dire si les selliers-harnacheurs peuvent, dans le principe de la liberté du commerce, et de l'industrie, ainsi que dans l'usage, le droit d'annexer à leur commerce principal les articles de voyage, mais uniquement d'interpréter une clause particulière d'un contrat passé entre bailleur et locataire ; Considérant que la condition écrite au bail du 11 Mai 1884, d'exercer dans les lieux le commerce susmentionné, présente le caractère d'une obligation unilatérale à la charge du preneur seul ; que ce contrat ne porte pas interdiction au bailleur de louer dans l'immeuble à d'autres personnes servant au même commerce ; qu'en l'absence de toute convention prohibitive ou restrictive, le bailleur qui loue une partie de sa maison pour l'exercice d'un commerce déterminé, conserve le droit de louer une autre partie de cet immeuble pour l'exercice d'un commerce identique ou similaire ; Considérant, d'autre part, que l'article 1719 C. civ. a pour but d'assurer au preneur la paisible jouissance de la chose louée, mais non point de le prémunir contre la concurrence que lui ferait un colocataire ; que l'action du preneur contre le bailleur ne serait fondée que dans le cas de fraude, s'il était prouvé que le bailleur a loué à un autre commerçant dans le dessein de favoriser une concurrence déloyale ; que, dans l'espèce, cette hypothèse n'est ni émise, ni vraisemblable ; Considérant que vainement Turquety allègue qu'un arrêt de cette Chambre du 17 décembre 1923 a décidé que les différents locataires de l'immeuble dont il est question ne pouvaient se faire concurrence, et qu'ainsi, il y a déjà chose jugée ; Considérant, en effet, qu'aux termes de l'article 1351 C. civ., pour que l'autorité de la chose jugée par une première sentence puisse être invoquée dans un litige ultérieur, il faut qu'il y ait, entre les deux demandes, identité d'objet, identité de cause, identité de parties et de qualités ; que l'ensemble de ces conditions nécessaires ne se rencontre pas dans le procès actuel ;
du preneur contre le bailleur ne serait fondée que dans le cas de fraude, s'il était prouvé que le bailleur a loué à un autre commerçant dans le dessein de favoriser une concurrence déloyale ; que, dans l'espèce, cette hypothèse n'est ni émise, ni vraisemblable ; Considérant que vainement Turquety allègue qu'un arrêt de cette Chambre du 17 décembre 1923 a décidé que les différents locataires de l'immeuble dont il est question ne pouvaient se faire concurrence, et qu'ainsi, il y a déjà chose jugée ; Considérant, en effet, qu'aux termes de l'article 1351 C. civ., pour que l'autorité de la chose jugée par une première sentence puisse être invoquée dans un litige ultérieur, il faut qu'il y ait, entre les deux demandes, identité d'objet, identité de cause, identité de parties et de qualités ; que l'ensemble de ces conditions nécessaires ne se rencontre pas dans le procès actuel ; Par ces motifs, mais non tous ceux des premiers juges, Déclare Turquety mal fondé dans ses fins et demandes, l'en déboute, Confirme le jugement déféré ; Dit sans objet l'appel éventuel formé par London et Cie contre Bernard, l'appel de Turquety étant repoussé ; Rejette comme inutiles ou non justifiées toutes autres conclusions des parties ; Condamne Turquety à l'amende et aux dépens de l'instance et de l'appel éventuel. de droit ; qu'il-est établi, en effet, que le droit de reprise, ne répond à aucune nécessité réelle pour la dame veuve Terquem-qui, habitant avec son père, 140, avenue Victor-Hugo; un vaste et luxueux appartement, écrivait, le 20 mars 1926 que la dame veuve Besnier de vruit, pour être maintenue dans les lieux, accepter un loyer de 12.000 francs en principal, du 1er avril 1926 au 1er avril 1927 ; que par cette proposition, moyennant l'acceptation de laquelle elle aurait renoncé à invoquer le droit de reprise, elle exerçait une pression manifeste sur sa locataire; que cette proposition était d'ailleurs inacceptable et contraire à la loi du 1er avril 1926, le prix en vigueur au 1er août 1914 étant de 3.900 francs et le loyer majoré, ne pouvait, en conséquence, dépasser