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ce droit de propriété, justification à faire dans un délai déterminé. « À mon avis, la condition suspensive doit avoir trait non pas à la justification de la propriété par le vendeur, mais à l'incommulabilité de cette propriété. Il est vrai que ce n'est plus là une condition suspensive, puisque la validité de la convention dépend d'un événement arrivé, mais ainsi faite celle convention prendra effet dès l'instant de la signature du sous-seing (art. 1181 C. civ., in fine), alors que dans l'autre hypothèse : 1° L'effet ne serait que du jour de la justification (même art. 1181, al. 2) Les risques restant notamment jusqu'à ce moment-là à la charge du vendeur, contrairement au désir des parties car dans la majorité des cas le sous-seing réalise immédiatement la vente; le vendeur pourrait aisément se dégager de la convention si elle ne lui agréait plus, puisqu'il lui suffirait de ne pas prouver son droit de propriété dans le délai fixé. Il me semble que la clause suivante insérée dans le sous-seing provisoire donnerait toute sécurité tant à l'acquéreur qu'au notaire rédacteur : FORMULE : Le vendeur n'ayant pas justifié à l'acquéreur de son droit de propriété sur l'immeuble ci-dessus désigné, s'oblige à le faire dans le délai d'un mois de ce jour, et en outre au plus tard au moment de la réalisation des présentes par acte authentique, et les parties déclarent que l'incommutabilité de ce droit de propriété est la condition essentielle de l'existence des présentes. En conséquence, à défaut de cette preuve dans le temps stipulé, l'acquéreur se trouvera, par le seul fait de l'expiration de ce délai, subrogé dans tous les droits du vendeur pour établir le droit de propriété de ce dernier, et notamment se faire délivrer tous extraits ou expéditions d'actes; à partir de cette même époque et jusqu'à... telle date... (2), passé laquelle les présentes seraient considérées comme nulles et non avenues, l'acquéreur s'il veut conserver le contrat, même malgré son caractère aléatoire, devra notifier son intention à cet égard au vendeur par acte extrajudiciaire qui lui coûtera le temps nécessaire pour prescrire, le droit
à le faire dans le délai d'un mois de ce jour, et en outre au plus tard au moment de la réalisation des présentes par acte authentique, et les parties déclarent que l'incommutabilité de ce droit de propriété est la condition essentielle de l'existence des présentes. En conséquence, à défaut de cette preuve dans le temps stipulé, l'acquéreur se trouvera, par le seul fait de l'expiration de ce délai, subrogé dans tous les droits du vendeur pour établir le droit de propriété de ce dernier, et notamment se faire délivrer tous extraits ou expéditions d'actes; à partir de cette même époque et jusqu'à... telle date... (2), passé laquelle les présentes seraient considérées comme nulles et non avenues, l'acquéreur s'il veut conserver le contrat, même malgré son caractère aléatoire, devra notifier son intention à cet égard au vendeur par acte extrajudiciaire qui lui coûtera le temps nécessaire pour prescrire, le droit à la propriété du dit immeuble est régulier et exempt de toute cause d'éviction ou de résolution. Et l'acquéreur, soulve la réalisation de la présente vente, ce qui est accepté par le vendeur, à la condition suspensive de cette justification et, en conséquence, à la signature de l'acte authentique dont il sera parlé plus loin. Le dit acquéreur, est d'ailleurs autorisé expressément par le vendeur à faire toutes recherches nécessaires des actes et pièces propres à établir, le cas échéant, que ce dernier est propriétaire incommensurable et à s'en faire délivrer tous extraits et expéditions aux frais du dit vendeur. Toutefois, il ne pourra user de cette faculté avant le..... S'il est justifié du droit de propriété incommensurable de M., M. acquéreur sera obligé de réaliser la vente, et il pourra en exiger la réalisation de la part de M. vendeur. La dite réalisation sera constatée par acte authentique dans le délai de..... de ce jour, auquel acte le dit M. devra faire intervenir Mme..... son épouse, avec laquelle il déclare être marié sous le régime de...., pour donner son concours solidaire à la dite vente et renoncer à son hypothèque légale en faveur de l'acquéreur. Pour suite de la
il sera parlé plus loin. Le dit acquéreur, est d'ailleurs autorisé expressément par le vendeur à faire toutes recherches nécessaires des actes et pièces propres à établir, le cas échéant, que ce dernier est propriétaire incommensurable et à s'en faire délivrer tous extraits et expéditions aux frais du dit vendeur. Toutefois, il ne pourra user de cette faculté avant le..... S'il est justifié du droit de propriété incommensurable de M., M. acquéreur sera obligé de réaliser la vente, et il pourra en exiger la réalisation de la part de M. vendeur. La dite réalisation sera constatée par acte authentique dans le délai de..... de ce jour, auquel acte le dit M. devra faire intervenir Mme..... son épouse, avec laquelle il déclare être marié sous le régime de...., pour donner son concours solidaire à la dite vente et renoncer à son hypothèque légale en faveur de l'acquéreur. Pour suite de la condition suspensive ci-dessus stipulée, la vente ne deviendra définitive qu'au moyen de la signature de cet acte authentique ou, pour le cas de refus de l'une des parties, d'une sommation de se présenter contenant en outre (offre de paiement et) sommation de réaliser, mais il demeure bien entendu que la présente convention n'aura pas pour effet de dégager le vendeur de la garantie de droit et de fait telle qu'elle se trouve résulter de ce qui précède, et qu'il ne pourra par suite invoquer l'article 1629 du Code Civil; Et seront supportés par le vendeur, qui s'y oblige — sans préjudice de tous dommages et intérêts au profit de l'acquéreur — tous les frais et dépens consécutifs du défaut de justification précité, ceux des présentes et le cas échéant de l'acte de réalisation et de leurs suites au cas où la vente serait non avenue ainsi qu'il a été expliqué ou si le droit de propriété du vendeur n'était pas incommensurable. CROCHARD MAXIME, Premier Clerc de notaire À Mareil en Champagne (Sarthe) "Ce que je veux dire les mots qui sont entre parenthèses si le prix est payable lors de la réalisation, mais non pas à une date ultérieure. Bien
présente convention n'aura pas pour effet de dégager le vendeur de la garantie de droit et de fait telle qu'elle se trouve résulter de ce qui précède, et qu'il ne pourra par suite invoquer l'article 1629 du Code Civil; Et seront supportés par le vendeur, qui s'y oblige — sans préjudice de tous dommages et intérêts au profit de l'acquéreur — tous les frais et dépens consécutifs du défaut de justification précité, ceux des présentes et le cas échéant de l'acte de réalisation et de leurs suites au cas où la vente serait non avenue ainsi qu'il a été expliqué ou si le droit de propriété du vendeur n'était pas incommensurable. CROCHARD MAXIME, Premier Clerc de notaire À Mareil en Champagne (Sarthe) "Ce que je veux dire les mots qui sont entre parenthèses si le prix est payable lors de la réalisation, mais non pas à une date ultérieure. Bien entendu le notaire qui établirait la vente authentique devrait se faire donner une réception sous signature privée au cas où le droit de propriété ne se serait connu qu'ultérieurement. Mais le plus grand souci de responsabilité ne sera pas engagé, car l'immobilier du vendeur sera presque toujours une conséquence de la réalisation, qui entraînera un simple dépôt pour mention du sous-seing provisoire à la requête de l'acquéreur." Il supportera les servitudes passives de toute nature qui peuvent grever le dit immeuble, sauf à profiter des servitudes actives, le tout, s'il en existe, à ses risques et périls et sans recours contre le vendeur. A cet égard, ce dernier déclare qu'il n'en a pas conféré et qu'à sa connaissance il n'en existe aucune. Il continuera l'assurance contre l'incendie contractée à raison du dit immeuble et en paiera les primes et cotisations à compter du jour de l'entrée en jouissance. Il acquittera à partir du même jour les impôts afférents au dit immeuble. Il paiera les frais occasionnés par la vente, y compris la taxe de première mutation, les frais de la grosse à délivrer au vendeur et les frais et honoraires de tout renouvellement d'inscriptions, s'il y a lieu. Si la
la réalisation, qui entraînera un simple dépôt pour mention du sous-seing provisoire à la requête de l'acquéreur." Il supportera les servitudes passives de toute nature qui peuvent grever le dit immeuble, sauf à profiter des servitudes actives, le tout, s'il en existe, à ses risques et périls et sans recours contre le vendeur. A cet égard, ce dernier déclare qu'il n'en a pas conféré et qu'à sa connaissance il n'en existe aucune. Il continuera l'assurance contre l'incendie contractée à raison du dit immeuble et en paiera les primes et cotisations à compter du jour de l'entrée en jouissance. Il acquittera à partir du même jour les impôts afférents au dit immeuble. Il paiera les frais occasionnés par la vente, y compris la taxe de première mutation, les frais de la grosse à délivrer au vendeur et les frais et honoraires de tout renouvellement d'inscriptions, s'il y a lieu. Si la transcription du contrat de vente ou du jugement révèle des inscriptions et changements grevant l'immeuble vendu, le vendeur sera tenu d'en rapporter mainlevée et radiation, à l'acquéreur dans le mois de la dénonciation qui lui en sera faite au domicile ci-après élu. A cet égard, il déclare que l'immeuble vendu est libre de toute inscription ou charge hypothécaire et qu'il n'est et n'a jamais été tuteur de mineurs ou interdits. Pour l'exécution des présentes, les parties élisent domicile, savoir le vendeur à... et l'acquéreur à.... Cette élection de domicile sera maintenue et réitérée dans l'acte authentique à intervenir, si la condition prévue se réalise. Fait en triple exemplaire, dont un pour l'enregistrement, à... le... (Signatures précédées des mots : « Lu et approuvé » et affirmations de sincérité du prix). FRANCK DEYZAG. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, n° 46, et Sous-seing privé, formules ; TRAITÉ et FORMULAIRE MAGNET, n° 2,292 ; TRAITÉ-FORMULAIRE DEFRÉNOIS, n° 420. SOLUTIONS PRATIQUES CERTIFICAT DE PROPRIÉTÉ. — Effets, papiers, valeurs et espèces laissés par les soldats morts pour la France sur les théâtres d'opérations, exceptionnelles. — Timbres enregistrement. En l'état actuel de la législation, les successions des militaires tués sur les théâtres d'opérations extérieures (en l'espèce au Maroc) sont
est libre de toute inscription ou charge hypothécaire et qu'il n'est et n'a jamais été tuteur de mineurs ou interdits. Pour l'exécution des présentes, les parties élisent domicile, savoir le vendeur à... et l'acquéreur à.... Cette élection de domicile sera maintenue et réitérée dans l'acte authentique à intervenir, si la condition prévue se réalise. Fait en triple exemplaire, dont un pour l'enregistrement, à... le... (Signatures précédées des mots : « Lu et approuvé » et affirmations de sincérité du prix). FRANCK DEYZAG. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, n° 46, et Sous-seing privé, formules ; TRAITÉ et FORMULAIRE MAGNET, n° 2,292 ; TRAITÉ-FORMULAIRE DEFRÉNOIS, n° 420. SOLUTIONS PRATIQUES CERTIFICAT DE PROPRIÉTÉ. — Effets, papiers, valeurs et espèces laissés par les soldats morts pour la France sur les théâtres d'opérations, exceptionnelles. — Timbres enregistrement. En l'état actuel de la législation, les successions des militaires tués sur les théâtres d'opérations extérieures (en l'espèce au Maroc) sont placées, au point de vue fiscal, sous le régime du droit commun. Dès lors, les pièces à produire pour le retrait, dès mains de l'autorité militaire, des effets, papiers, valeurs et espèces laissés par le militaire, et par conséquent le certificat de propriété, sont, le cas échéant, soumis au timbre et à l'enregistrement, suivant les règles ordinaires de la matière; (Rép. sem. J. O. du 30 juin 1926). TRAITÉ-FORMATURAL AMIAUD, n° 403 ; TRAITÉ et FORMULAIRE MAGNET, n° 2229. HONORAIRES — Contrat de mariage. — Apports non déclarés. J'ai reçu le contrat de mariage de M. et Mme A... Ce contrat, qui contient l'adoption du régime de séparation de biens et établit une présomption de propriété au profit du mari, ne fait mention d'apports que de la part de la femme, et encore les immeubles appartenant à celle-ci n'ont-ils pas été indiqués. N'est-il pas équitable, et légitime, que je reçoive l'honoraire, non seulement sur les apports déclarés, qui sont minimes, mais encore sur les immeubles de la femme qui sont importants et sur la fortune du mari, qui est considérable ? Nous généralisons la question : Le notaire rédacteur d'un contrat de mariage a-t-il droit à l'honoraire proportionnel sur le
et à l'enregistrement, suivant les règles ordinaires de la matière; (Rép. sem. J. O. du 30 juin 1926). TRAITÉ-FORMATURAL AMIAUD, n° 403 ; TRAITÉ et FORMULAIRE MAGNET, n° 2229. HONORAIRES — Contrat de mariage. — Apports non déclarés. J'ai reçu le contrat de mariage de M. et Mme A... Ce contrat, qui contient l'adoption du régime de séparation de biens et établit une présomption de propriété au profit du mari, ne fait mention d'apports que de la part de la femme, et encore les immeubles appartenant à celle-ci n'ont-ils pas été indiqués. N'est-il pas équitable, et légitime, que je reçoive l'honoraire, non seulement sur les apports déclarés, qui sont minimes, mais encore sur les immeubles de la femme qui sont importants et sur la fortune du mari, qui est considérable ? Nous généralisons la question : Le notaire rédacteur d'un contrat de mariage a-t-il droit à l'honoraire proportionnel sur le montant réel de la fortune des époux, ou bien cet honoraire doit-il être exclusivement calculé sur le montant des apports déclarés ? Ce n'est pas seulement dans les contrats de séparation de biens, en effet, que les futurs époux ne font pas constater tous leurs apports, c'est aussi sous le régime de la communauté d'acqûets. Même avant la loi du 29 avril 1924, nombreux étaient ceux qui n'y faisaient pas figurer leurs immeubles, et depuis cette loi, une réelle tendance se manifeste à ne constater aucun apport. Les particuliers y sont d'ailleurs incités par des théoriciens considérables. Et c'est extrêmement regrettable car, avec la meilleure bonne foi du monde, mais aussi avec une méconnaissance flagrante des contingences et des nécessités comme des possibilités pratiques, on expose les particuliers, tentés par l'appât immédiat d'une économie, à des difficultés insurmontables, ainsi qu'il nous serait facile de le démontrer. Mais le fait est là : Jamais tous les apports des futurs époux ne sont constatés dans leur contrat de mariage lorsque celui-ci contient l'adoption du régime de la séparation de biens ; les immeubles sont souvent passés sous silence dans les contrats de communauté réduite aux acquêts ; et, depuis la loi du
régime de la communauté d'acqûets. Même avant la loi du 29 avril 1924, nombreux étaient ceux qui n'y faisaient pas figurer leurs immeubles, et depuis cette loi, une réelle tendance se manifeste à ne constater aucun apport. Les particuliers y sont d'ailleurs incités par des théoriciens considérables. Et c'est extrêmement regrettable car, avec la meilleure bonne foi du monde, mais aussi avec une méconnaissance flagrante des contingences et des nécessités comme des possibilités pratiques, on expose les particuliers, tentés par l'appât immédiat d'une économie, à des difficultés insurmontables, ainsi qu'il nous serait facile de le démontrer. Mais le fait est là : Jamais tous les apports des futurs époux ne sont constatés dans leur contrat de mariage lorsque celui-ci contient l'adoption du régime de la séparation de biens ; les immeubles sont souvent passés sous silence dans les contrats de communauté réduite aux acquêts ; et, depuis la loi du 29 avril 1924, beaucoup de futurs époux jugent inutile de faire aucune constatation de leurs apports respectifs. L'honoraire est-il dû sur les apports non déclarés ? Si l'on se place au triple point de vue de la logique, de l'équité et de la tradition, l'affirmative ne paraît pas douteuse. Et tel est bien l'esprit dans lequel ont été établis les tarifs. C'est ce qu'expriment MM. Amiaud et Voland dans leur Traité général des honoraires des notaires avec l'autorité tirée de leur caractère de membre et de secrétaire de la commission du tarif légal : « L'honoraire doit, en principe, être proportionné à la responsabilité, écrivent-ils (n° 321). Par suite, pour le contrat de mariage, il devrait porter sur la fortune entière des époux ; mais, comme il est matériellement impossible d'atteindre des biens éventuels, on ne le perçoit que sur les apports, c'est-à-dire sur les biens présents, dont l'existence est certaine. C'est ce que les tarifs expriment en ces termes : honoraires sur les apports cumulés, déduction faite des charges. Mais (n° 322) renonciation des apports est rendue inutile par l'adoption de divers régimes, comme, par exemple, la séparation de biens. En pareil cas, le notaire devra-t-il se contenter de
tel est bien l'esprit dans lequel ont été établis les tarifs. C'est ce qu'expriment MM. Amiaud et Voland dans leur Traité général des honoraires des notaires avec l'autorité tirée de leur caractère de membre et de secrétaire de la commission du tarif légal : « L'honoraire doit, en principe, être proportionné à la responsabilité, écrivent-ils (n° 321). Par suite, pour le contrat de mariage, il devrait porter sur la fortune entière des époux ; mais, comme il est matériellement impossible d'atteindre des biens éventuels, on ne le perçoit que sur les apports, c'est-à-dire sur les biens présents, dont l'existence est certaine. C'est ce que les tarifs expriment en ces termes : honoraires sur les apports cumulés, déduction faite des charges. Mais (n° 322) renonciation des apports est rendue inutile par l'adoption de divers régimes, comme, par exemple, la séparation de biens. En pareil cas, le notaire devra-t-il se contenter de percevoir l'honoraire minimum ? Assurément non, car l'utilité du contrat et la responsabilité qu'il entraîne ne sont pas moins proportionnés à l'importance des apports : bien qu'il ait été inutile de les déclarer, l'honoraire proportionnel doit porter sur l'estimation de ces apports. La commission du tarif avait été unanime à le reconnaître et elle avait proposé d'introduire dans tous les tarifs la disposition suivante : A défaut de déclaration d'apports des époux ou de l'un d'eux, les honoraires seraient soumis au règlement amiable, cantonnement à l'article 2 de la loi du 20 juin 1896. Le Conseil d'Etat, étudiant à son tour la même question, a expressément reconnu le droit des notaires, mais il a été d'avis que la disposition libellée par la commission était superflue « parce qu'il n'y a pas lieu de prévoir dans un tarif un honoraire qui reste sous l'empire du règlement amiable ». Les décrets ont été rédigés conformément à l'avis de la haute assemblée ; mais on voit que son silence ne doit plus être interprété comme retirant aux notaires un droit qui leur appartient en toute équité et que des décisions judiciaires leur ont reconnu (Niort, 4 février 1898, Rev. not., n° 10.022). Comme
le reconnaître et elle avait proposé d'introduire dans tous les tarifs la disposition suivante : A défaut de déclaration d'apports des époux ou de l'un d'eux, les honoraires seraient soumis au règlement amiable, cantonnement à l'article 2 de la loi du 20 juin 1896. Le Conseil d'Etat, étudiant à son tour la même question, a expressément reconnu le droit des notaires, mais il a été d'avis que la disposition libellée par la commission était superflue « parce qu'il n'y a pas lieu de prévoir dans un tarif un honoraire qui reste sous l'empire du règlement amiable ». Les décrets ont été rédigés conformément à l'avis de la haute assemblée ; mais on voit que son silence ne doit plus être interprété comme retirant aux notaires un droit qui leur appartient en toute équité et que des décisions judiciaires leur ont reconnu (Niort, 4 février 1898, Rev. not., n° 10.022). Comme par le passé, les honoraires proportionnels doivent donc être calculés sur les apports non déclarés, dont l'existence est certaine, aussi bien que sur ceux qui figurent au contrat de mariage. C'est ainsi, d'ailleurs, qu'en matière de testament, les honoraires proportionnels atteignent les biens qui se trouvent compris dans un legs universel ou à titre universel, sans que cependant, il y ait indication des objets légués dans le testament. Dans l'un et l'autre cas, les intéressés, contractants ou légataires, ont le devoir moral de faire connaître au notaire l'importance nette des biens auxquels s'applique l'acte qu'il s'agit de rétribuer, et le notaire peut être admis à prouver l'existence de ces biens. Inutile aussi d'insister sur la discrétion qui doit présider à la recherche et à l'évaluation des biens composant les apports : elle est de règle dans la corporation. Malheureusement, cette interprétation n'a pas trouvé grâce devant la jurisprudence. Elle n'admet la perception de l'honoraire que sur les apports déclarés (Seine, 30 mai 1902 ; Seine, 19 janvier 1906, Rép. gén. du not.. 14.762 ; Paris, 24 février 1905, Rép. gén. du not., 14.185,; Aix, 16 janvier 1906, J. du not.; 1907, p. 216 ; Cass. civ., 6 mars 1906; J.
universel ou à titre universel, sans que cependant, il y ait indication des objets légués dans le testament. Dans l'un et l'autre cas, les intéressés, contractants ou légataires, ont le devoir moral de faire connaître au notaire l'importance nette des biens auxquels s'applique l'acte qu'il s'agit de rétribuer, et le notaire peut être admis à prouver l'existence de ces biens. Inutile aussi d'insister sur la discrétion qui doit présider à la recherche et à l'évaluation des biens composant les apports : elle est de règle dans la corporation. Malheureusement, cette interprétation n'a pas trouvé grâce devant la jurisprudence. Elle n'admet la perception de l'honoraire que sur les apports déclarés (Seine, 30 mai 1902 ; Seine, 19 janvier 1906, Rép. gén. du not.. 14.762 ; Paris, 24 février 1905, Rép. gén. du not., 14.185,; Aix, 16 janvier 1906, J. du not.; 1907, p. 216 ; Cass. civ., 6 mars 1906; J. du not., 1906, p. 216). Un seul tribunal, depuis les décrets, a admis l'application de l'honoraire aux apports non déclarés (Toulon, 13 juillet 1905, J. du not. 1906; p. 214) et encore son jugement a-t-il été infirmé par l'arrêt précité de la cour d'Aix. "Attendu, dit la Cour de cassation dans l'arrêt du 6 mars 1906; que vainement le pourvoi soutient que cette expression « apports cumulés » des époux désigne et comprend tous les biens de ces derniers et non pas seulement ceux qui ont été énumérés dans leur contrat de mariage. Attendu, en effet, que l'article 14 précité s'applique dans la généralité de ses termes aux seuls apports cumulés inscrits dans le contrat litigieux. Attendu que le droit réservé aux tribunaux, par l'article 2 de la loi du 20 juin 1896, de statuer exercutoirement sur les honoraires dus aux notaires ne peut s'exercer, suivant le texte formel de la dite loi; que lorsque l'acte au sujet duquel s'élève une question d'honoraires n'est l'objet d'aucune tarification; que tel n'est pas le cas dans l'espèce, puisque les contrats de mariage sont expressément compris dans le tarif. Attendu que rien dans le texte de la loi ne justifie la distinction proposée