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sans subterfuges. Nous prenons la loi de 1927, quant à nous, comme une loi de circonstances, utile, et dont l'adoption était fatale, en exprimant l'espoir que la théorie de l'imprévision, un peu aventurée, demeure une théorie exceptionnelle et que le principe de l'immutabilité des contrats n'en soit pas atteint dans l'avenir. 3. LE FERMAGE EST SEUL RÉVISABLE ET NON LES CONDITIONS. CARACTÈRE DÉFINITIF DE L'A REVISION. — Ce qui est révisable, c'est le fermage seul et non les conditions du bail. La revision du fermage ne s'entend que dans le sens d'une majoration et non d'une diminution. Une fois convenue ou ordonnée, la majoration est définitive quels que puissent être les événements économiques postérieurs. CHAPITRE II. — Baux sujets à revision. 4. Pour apprécier si un bail est révisable, il faut tenir compte : a). — De la nature des biens qui en font l'objet. b). — De la manière dont le bailleur est rémunéré. c). De l'écart existant entre la valeur locative équitable et le fermage stipulé. De la date du bail et de celle où il a commencé. De l'époque depuis laquelle le bailleur est le propriétaire du bien loué, s'il possède en vertu d'un acte à titre onéreux. SECTION III.— NATURE DES BIENS LOUÉS La loi autorise la révision : a). — Des baux à ferme (art. 171). Et des baux de mines, de carrières et d'établissements horticoles et de culture maraîchère (art. 11). § 1er. — Baux à ferme. 6. CARACTÉRISTIQUE JURIDIQUE DU BAIL À FERME. — Le bail à ferme, dit l'article 1711-du Code civil, est celui des héritages ruraux. Une première condition, pour que le bail soit révisable, est donc qu'il porte sur un héritage rural, productif de fruits naturels par suite de l'exploitation qu'en fait le fermier. 7. BAUX DE FERMES. — Il ne faut pas confondre les expressions baux à ferme et baux de fermes. Une ferme, c'est l'ensemble d'une propriété rurale, comprenant des terres de culture, prairies, pacages, quelquefois, selon les régions, des vignes, châtaigneraies, olivaies, bois, etc., avec des bâtiments d'exploitation et d'habitation. Le bail à ferme, considéré dans son
onéreux. SECTION III.— NATURE DES BIENS LOUÉS La loi autorise la révision : a). — Des baux à ferme (art. 171). Et des baux de mines, de carrières et d'établissements horticoles et de culture maraîchère (art. 11). § 1er. — Baux à ferme. 6. CARACTÉRISTIQUE JURIDIQUE DU BAIL À FERME. — Le bail à ferme, dit l'article 1711-du Code civil, est celui des héritages ruraux. Une première condition, pour que le bail soit révisable, est donc qu'il porte sur un héritage rural, productif de fruits naturels par suite de l'exploitation qu'en fait le fermier. 7. BAUX DE FERMES. — Il ne faut pas confondre les expressions baux à ferme et baux de fermes. Une ferme, c'est l'ensemble d'une propriété rurale, comprenant des terres de culture, prairies, pacages, quelquefois, selon les régions, des vignes, châtaigneraies, olivaies, bois, etc., avec des bâtiments d'exploitation et d'habitation. Le bail à ferme, considéré dans son sens général, s'entend, non seulement de la location d'une ferme, mais encore de celle de tout héritage rural quelconque. Les baux de fermes sont naturellement révisables. 8. PARCELLES ISOLÉES. — Mais les baux de parcelles isolées le sont aussi. Cela a été formellement reconnu au cours des débats parlementaires. Et, bien que dans ces débats on n'ait visé que les parcelles de terre isolées, il faut étendre cette solution, car il y a identité de motifs, aux prés, pâtures, jardins, vignes, osieries, châtaigneraies, olivaies, etc. Il faudrait même l'étendre aux étangs, dont la location à prix d'argent constitue juridiquement un bail à ferme. 9. EXPLOITATIONS FORESTIÈRES. — La loi s'applique également, malgré le silence de son texte, aux baux d'exploitations forestières. Ces baux constituent, en effet, des baux à ferme. 10. BAUX DE NATURE MIXTE, — DISCRIMINATION. — Les baux à loyer échappent naturellement à l'application de la loi du 9 juin 1927. Mais il peut arriver qu'un bail à loyer comprenne à la fois, moyennant un loyer unique, des locaux d'habitation et des terres cultivables. Inversement, un bail, qualifié bail à ferme, peut comprendre, sans distinction dans le chiffre du fermage, outre des terres cultivables, des locaux de pure
bien que dans ces débats on n'ait visé que les parcelles de terre isolées, il faut étendre cette solution, car il y a identité de motifs, aux prés, pâtures, jardins, vignes, osieries, châtaigneraies, olivaies, etc. Il faudrait même l'étendre aux étangs, dont la location à prix d'argent constitue juridiquement un bail à ferme. 9. EXPLOITATIONS FORESTIÈRES. — La loi s'applique également, malgré le silence de son texte, aux baux d'exploitations forestières. Ces baux constituent, en effet, des baux à ferme. 10. BAUX DE NATURE MIXTE, — DISCRIMINATION. — Les baux à loyer échappent naturellement à l'application de la loi du 9 juin 1927. Mais il peut arriver qu'un bail à loyer comprenne à la fois, moyennant un loyer unique, des locaux d'habitation et des terres cultivables. Inversement, un bail, qualifié bail à ferme, peut comprendre, sans distinction dans le chiffre du fermage, outre des terres cultivables, des locaux de pure habitation. Que doit-on décider dans ces hypothèses? Un tel bail sera-t-il ou non révisable en vertu de la loi de 1927 ? En principe, il faudra s'attacher à déterminer quel est l'élément qui domine. Est-ce l'habitation ? Le bail ne sera pas révisable. Sont-ce les terres ? Le bail sera soumis à révision sans qu'il y ait lieu de faire une ventilation du loyer. L'application de la théorie de l'accessoire conduit à cette solution. Par conséquent, et par exemple, on décidera que le bail d'une maison d'habitation, alors même qu'il comprendrait, outre le jardin, une parcelle de terre de minime importance, n'est pas révisable en vertu de la loi de 1927, mais que par contre un bail de terres l'est, alors même qu'il porterait accessoirement sur un petit local de pure habitation. Toutefois ce principe de l'accessoire nous paraît devoir être appliqué avec quelque discernement. Nous trouverions excessif soit de refuser le droit à la révision, soit de soumettre le loyer total à la révision, s'il s'agissait d'une location portant sur une maison de pure habitation et sur des terres labourables ou autres biens-fonds dont l'importance locative respective serait assez sensiblement la même pour qu'il ne soit pas possible de
soumis à révision sans qu'il y ait lieu de faire une ventilation du loyer. L'application de la théorie de l'accessoire conduit à cette solution. Par conséquent, et par exemple, on décidera que le bail d'une maison d'habitation, alors même qu'il comprendrait, outre le jardin, une parcelle de terre de minime importance, n'est pas révisable en vertu de la loi de 1927, mais que par contre un bail de terres l'est, alors même qu'il porterait accessoirement sur un petit local de pure habitation. Toutefois ce principe de l'accessoire nous paraît devoir être appliqué avec quelque discernement. Nous trouverions excessif soit de refuser le droit à la révision, soit de soumettre le loyer total à la révision, s'il s'agissait d'une location portant sur une maison de pure habitation et sur des terres labourables ou autres biens-fonds dont l'importance locative respective serait assez sensiblement la même pour qu'il ne soit pas possible de dire que l'un des éléments du bail est l'accessoire de l'autre. Et nous croyons qu'alors, il faudrait faire déterminer, au moyen d'une ventilation, le loyer afférent à l'un et l'autre de ces éléments, et soumettre à la révision, mais seule, la fraction de ce loyer reconnue appliquer à des biens ruraux. 11. FERMIERS PRINCIPAUX. — SOUS-FÉRMIERS. — Un fermier peut avoir des sous-fermiers, qu'il paie un sous-fermage en argent, mais des sous-fermes qui doivent être exploités par le fermier — en ce qui concerne les coupes normales — et aménagés en bois taillis dans le but de lui procurer des moyens de chauffage. Il ne serait pas équitable de ne pas consentir une majoration, en raison de l'augmentation du prix des moyens de chauffage. Ils ont fait, quant à leur révision, l'objet de dispositions spéciales (loi du 6 juillet 1926). Si il y avait stipulation de loyers distincts, on se trouverait en fait, en présence de deux baux différents quoique constatés par le même acte : un bail au loyer soumis aux règles particulières aux baux de cette nature, et un bail à ferme auquel serait applicable la loi du 9 juin 1927. ETUDES DOCTRINALES métayers, avec lesquels il partage
ruraux. 11. FERMIERS PRINCIPAUX. — SOUS-FÉRMIERS. — Un fermier peut avoir des sous-fermiers, qu'il paie un sous-fermage en argent, mais des sous-fermes qui doivent être exploités par le fermier — en ce qui concerne les coupes normales — et aménagés en bois taillis dans le but de lui procurer des moyens de chauffage. Il ne serait pas équitable de ne pas consentir une majoration, en raison de l'augmentation du prix des moyens de chauffage. Ils ont fait, quant à leur révision, l'objet de dispositions spéciales (loi du 6 juillet 1926). Si il y avait stipulation de loyers distincts, on se trouverait en fait, en présence de deux baux différents quoique constatés par le même acte : un bail au loyer soumis aux règles particulières aux baux de cette nature, et un bail à ferme auquel serait applicable la loi du 9 juin 1927. ETUDES DOCTRINALES métayers, avec lesquels il partage les produits de la partie du domaine cultivé par eux. Fermier dans les rapports avec le propriétaire, il est bailleur par rapport avec ses sous-fermiers et sous-métayers qui cultivent directement le domaine. Il est ainsi une sorte d'entrepreneur de culture, un fermier général selon la qualification en usage dans le département de l'Allier où ce genre de locations est assez fréquent. Cette circonstance que le fermier général n'exploite pas lui-même et fait exploiter ne modifie pas la nature de son bail. C'est toujours un bail à ferme. Et ce bail est révisable dans les conditions de la loi du 9 juin 1927. Subissant la revision, le fermier pourra, à son tour, si les conditions requises par la loi sont réunies, demander la revision des sous-baux consentis par lui à prix d'argent puisqu'il est un bailleur au regard de ses sous-fermiers. Mais, pas plus que ne pourrait le faire le propriétaire bailleur direct, il ne pourra demander la revision des baux à métayage ou à colonat partiaire faits par lui à des colons ou métayers. § 2. — Baux de mines, de carrières, d'établissements horticoles et de culture maraîchère. Tous ces baux sont soumis expressément à l'application des dispositions nouvelles par
département de l'Allier où ce genre de locations est assez fréquent. Cette circonstance que le fermier général n'exploite pas lui-même et fait exploiter ne modifie pas la nature de son bail. C'est toujours un bail à ferme. Et ce bail est révisable dans les conditions de la loi du 9 juin 1927. Subissant la revision, le fermier pourra, à son tour, si les conditions requises par la loi sont réunies, demander la revision des sous-baux consentis par lui à prix d'argent puisqu'il est un bailleur au regard de ses sous-fermiers. Mais, pas plus que ne pourrait le faire le propriétaire bailleur direct, il ne pourra demander la revision des baux à métayage ou à colonat partiaire faits par lui à des colons ou métayers. § 2. — Baux de mines, de carrières, d'établissements horticoles et de culture maraîchère. Tous ces baux sont soumis expressément à l'application des dispositions nouvelles par l'article 11 de la loi. Etablissements horticoles et de culture maraîchère. — À la vérité point n'était besoin d'un texte exprès pour soumettre à la revision les baux d'établissements horticoles et de culture maraîchère. Ce sont essentiellement des baux à ferme, et on a vu plus haut (n° 8) que le législateur a entendu que la loi soit applicable aux baux de parcelles séparées. Même si la loi avait gardé le silence, les baux d'établissements horticoles, et de culture maraîchère auraient donc été révisables. Au contraire, un doute aurait pu se produire à l'égard des baux de mines et de carrières. Il est admis, en effet, que tout au moins au point de vue fiscal, ils constituent, non des baux, mais de véritables ventes mobilières. Une précision était donc nécessaire. SECTION II. — CONDITION DE PAIEMENT EN ESPÈCES DE TOUT OU PARTIE DU FERMAGE, Fermage payable en totalité en nature. — Le bail ne saurait être revisé lorsque le fermage est stipulé payable en totalité en nature (art. 5in fine). Le bailleur se trouve alors recevoir, en produits qu'il vendra au cours, l'équivalent du montant de la valeur locative équitable. Fermage payable partie en nature et partie en espèces. —
le législateur a entendu que la loi soit applicable aux baux de parcelles séparées. Même si la loi avait gardé le silence, les baux d'établissements horticoles, et de culture maraîchère auraient donc été révisables. Au contraire, un doute aurait pu se produire à l'égard des baux de mines et de carrières. Il est admis, en effet, que tout au moins au point de vue fiscal, ils constituent, non des baux, mais de véritables ventes mobilières. Une précision était donc nécessaire. SECTION II. — CONDITION DE PAIEMENT EN ESPÈCES DE TOUT OU PARTIE DU FERMAGE, Fermage payable en totalité en nature. — Le bail ne saurait être revisé lorsque le fermage est stipulé payable en totalité en nature (art. 5in fine). Le bailleur se trouve alors recevoir, en produits qu'il vendra au cours, l'équivalent du montant de la valeur locative équitable. Fermage payable partie en nature et partie en espèces. — Le bail sera au contraire révisable si le fermage est stipulé payable, partie en nature et partie en espèces. Mais il ne le sera qu'en ce qui concerne la fraction de fermage convenue en numéraire. C'est à celle-ci seule qu'est applicable, en effet, la théorie de l'imprévision c'est la base de la loi nouvelle. Pour apprécier, dans ce cas, dans quelle mesure le fermage en argent devra être augmenté, il faudra, après avoir déterminé quelle est la valeur locative équitable actuelle, en défalquer la valeur, d'après les cours des dernières mercuriales, des produits composant le fermage en nature, et c'est sur la différence que sera calculée la majoration. Fermage stipulé en espèces d'après le cours des merciales des certains produits. — Le bail ne sera pas révisable lorsqu'il aura été stipulé moyennant un fermage variable d'après le cours de certains produits, c'est des espèces, des billets de banque, il est vrai, que recevait M. Marin-Binachon en ces termes : « Les baux de mines s'entendent bien des amodiations minières et contrats similaires », le rapporteur a répondu : « Parfaitement. Etant donné que les bénéficiaires des amodiations minières ont bénéficié également des prorogations de la loi du 9 mars 1918,
de la loi nouvelle. Pour apprécier, dans ce cas, dans quelle mesure le fermage en argent devra être augmenté, il faudra, après avoir déterminé quelle est la valeur locative équitable actuelle, en défalquer la valeur, d'après les cours des dernières mercuriales, des produits composant le fermage en nature, et c'est sur la différence que sera calculée la majoration. Fermage stipulé en espèces d'après le cours des merciales des certains produits. — Le bail ne sera pas révisable lorsqu'il aura été stipulé moyennant un fermage variable d'après le cours de certains produits, c'est des espèces, des billets de banque, il est vrai, que recevait M. Marin-Binachon en ces termes : « Les baux de mines s'entendent bien des amodiations minières et contrats similaires », le rapporteur a répondu : « Parfaitement. Etant donné que les bénéficiaires des amodiations minières ont bénéficié également des prorogations de la loi du 9 mars 1918, il est juste que, par réciprocité, ils soient astreints à la révision comme les titulaires d'autres baux ». La stipulation de fermage en nature est incontestablement licite, et personne n'a jamais mis en doute le principe, quand le bailleur est tenu de prendre et le preneur de livrer les produits qui constituent le prix du fermage. On sait avec quelle rapidité se sont répandues ces sortes de stipulations. Mais on sait également que la jurisprudence s'affirme de plus en plus dans le sens de leur nullité (Voy. J. du Droit, 1927 p. 276). On a prétendu que la loi nouvelle, en visant le cas d'un fermage stipulé payable en nature, avait, au moins implicitement, validé les clauses faisant varier le fermage avec le cours des merciales. Mais c'est une erreur certaine. En parlant de fermage payable en nature, l'article 5 de la loi a eu en vue les produits qui doivent être réellement livrés au bailleur et non ceux qui doivent simplement servir de base à la fixation du montant du fermage en argent ; il n'y a pas véritablement, en ce dernier cas, de stipulation de fermage en nature. Le législateur de 1927 n'avait pas à trancher et n'a
qui constituent le prix du fermage. On sait avec quelle rapidité se sont répandues ces sortes de stipulations. Mais on sait également que la jurisprudence s'affirme de plus en plus dans le sens de leur nullité (Voy. J. du Droit, 1927 p. 276). On a prétendu que la loi nouvelle, en visant le cas d'un fermage stipulé payable en nature, avait, au moins implicitement, validé les clauses faisant varier le fermage avec le cours des merciales. Mais c'est une erreur certaine. En parlant de fermage payable en nature, l'article 5 de la loi a eu en vue les produits qui doivent être réellement livrés au bailleur et non ceux qui doivent simplement servir de base à la fixation du montant du fermage en argent ; il n'y a pas véritablement, en ce dernier cas, de stipulation de fermage en nature. Le législateur de 1927 n'avait pas à trancher et n'a pas tranché une question de validité qui ne rentrait pas dans son objet. Celle-ci demeure entière ; c'est aux tribunaux qu'il appartient de la résoudre ; et, sauf revirement improbable, ils ont conséquemment décidé que le bailleur, mais il en reçoit d'autant plus que s'élève le cours des produits qui ont été pris pour base ; il n'éprouve donc aucun préjudice du fait des stipulations une jurisprudence que l'on peut considérer actuellement comme certaine dans le sens de la non-validité de ces clauses. Deux amendements, il est vrai, avaient été proposés d'où, s'ils avaient été adoptés, il eût peut-être été possible de déduire, le sentiment que l'on prête au législateur. L'un, de M. Alexandre Duval, était ainsi conçu : « Le nouveau fermage des biens ruraux stipulé autrement qu'en denrées pourra, à la demande du fermier, consister en un fermage représentatif d'une quantité de denrées constituant le ou les principaux produits des biens affermés. Celle quantité sera égale à ce que représentait, en 1914, le fermage en dènrées précédant la campagne agricole d'avant le 2 août 1914. Sur le prix ainsi fixé, le fermier bénéficiera, en compensation de l'augmentation de ses charges, d'un abattement de 50 pour 100. Cet abattement
ont été pris pour base ; il n'éprouve donc aucun préjudice du fait des stipulations une jurisprudence que l'on peut considérer actuellement comme certaine dans le sens de la non-validité de ces clauses. Deux amendements, il est vrai, avaient été proposés d'où, s'ils avaient été adoptés, il eût peut-être été possible de déduire, le sentiment que l'on prête au législateur. L'un, de M. Alexandre Duval, était ainsi conçu : « Le nouveau fermage des biens ruraux stipulé autrement qu'en denrées pourra, à la demande du fermier, consister en un fermage représentatif d'une quantité de denrées constituant le ou les principaux produits des biens affermés. Celle quantité sera égale à ce que représentait, en 1914, le fermage en dènrées précédant la campagne agricole d'avant le 2 août 1914. Sur le prix ainsi fixé, le fermier bénéficiera, en compensation de l'augmentation de ses charges, d'un abattement de 50 pour 100. Cet abattement sera porté à 55 p. 100 si le fermier supporte les impôts fonciers, à 10 p. 100 si, en outre, les grosses réparations ont été mises à sa charge. Pour obtenir ce mode de fermage, le fermier devra faire connaître sa décision dans le mois qui suivra la notification de la demande de révision. Passé ce délai, le nouveau prix sera établi à l'aide de tous les éléments (l'appréciation et en tenant compte des prix de fermages récents pratiques dans les exploitations de la même région et se trouvant dans des conditions culturelles comparables ». L'autre, émanant de M. Samon, était rédigé en ces termes : « Toutefois, le fermier aura la faculté, en faisant connaître sa décision au propriétaire dans le mois de la demande en révision qui sera l'ailleurs par ce dernier, d'opter pour un fermage en argent représentatif d'une quantité de denrées constituant le principal produit ou les principaux produits des biens affermés; Celle quantité sera égale à celle que représentait le fermage en 1914 d'après le cours moyen des dites denrées pendant la campagne agricole précédant le 1er août 1914. Sur le prix ainsi fixé, le fermier bénéficiera, en compensation de l'augmentation de ses charges, d'un
la demande de révision. Passé ce délai, le nouveau prix sera établi à l'aide de tous les éléments (l'appréciation et en tenant compte des prix de fermages récents pratiques dans les exploitations de la même région et se trouvant dans des conditions culturelles comparables ». L'autre, émanant de M. Samon, était rédigé en ces termes : « Toutefois, le fermier aura la faculté, en faisant connaître sa décision au propriétaire dans le mois de la demande en révision qui sera l'ailleurs par ce dernier, d'opter pour un fermage en argent représentatif d'une quantité de denrées constituant le principal produit ou les principaux produits des biens affermés; Celle quantité sera égale à celle que représentait le fermage en 1914 d'après le cours moyen des dites denrées pendant la campagne agricole précédant le 1er août 1914. Sur le prix ainsi fixé, le fermier bénéficiera, en compensation de l'augmentation de ses charges, d'un abattement de 40 pour 100. Cet abattement sera porté à 45 p. 100 si le fermier supporte les impôts fonciers, à 30 p. 100 si, en outre, les grosses réparations ont été mises à sa charge ». Il est vrai encore que ces amendements avaient été pris en considération par la commission de l'agriculture de la Chambre des députés. Il est vrai, enfin, qu'au cours de la discussion à la Chambre, il a été déclaré : a) Par le président de la commission d'agriculture : « Il est exact que la majorité de la commission d'agriculture, à un moment donné, a adopté le système de M. Duval parce qu'il lui a paru parfait. Puis, elle y a renoncé parce qu'elle lui a semblé trop parfait ». b) Par M. le Ministre de l'agriculture : « La procédure que nous envisageant prévoyant une tentative de conciliation, il sera possible, à ce moment, si le propriétaire et le fermier estiment qu'ils ont avantage à traiter de cette façon, d'admettre ce mode de libération pour le supplément de fermage, c'est-à-dire sous la forme d'un paiement en nature ». c) Et par le président de la commission de législation : « M. le Ministre