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un but philanthropique ; vous avez eu des imitateurs dans la voie que vous avez tracée. La Société anonyme des habitations de Passy-Auteuil a construit 50 petites maisons indépendantes, pour les louer et les vendre par amortissement dans les conditions que vous connaissez. Vous dire toutes les difficultés que les fondateurs de cette grande œuvre ont eu à combattre, nous mènerait trop loin ; il est en outre inutile de vous rappeler avec quelle lenteur ont été vendues ces 50 maisons qui, en ce moment-ci, sont toutes payées par voie d'amortissement. Pendant ce temps, votre exemple fut partout suivi : À Amiens, 84 maisons furent construites, 228 à Orléans et 200 à Rouen ; un nombre analogue au Havre, etc. La Société bordelaise est la plus jeune ; venue au monde, il y a peu d'années, elle a commencé ses opérations par la construction de 4 maisons; aujourd'hui elle en possède déjà 28 qui sont toutes habitées et qui portent le nom de « Groupe Jean Dollfus ». Voilà l'action exercée par la Société bordelaise en 4 ans. À côté de ces sociétés, filles de la vôtre, il y a les sociétés de location où l'on s'est borné à louer. Le bureau de bienfaisance d'Anvers a construit 250 maisons, celui de Mons 130, qui ont été louées spécialement aux indigents moyennant fr. 130 par an ; après 3 années de location, on eut la satisfaction très vive de constater que ces familles s'étaient relevées et que les trois quarts d'entre elles avaient cessé d'être inscrites au bureau de bienfaisance. L'exemple de Mons ne peut pas, néanmoins, servir de base ; le bureau de Mons, qui avait construit à très bon marché, ne retenait que 4 ½, environ et avait été subventionné par la ville qui, de cette manière, a aidé ces familles à sortir de leur indigence. La plus grande œuvre de ce genre a été accomplie en Angleterre. C'est à Londres qu'a été fondée une grande société de construction qui, au lieu d'appeler ces groupes de maisons Cité, les appelle Parc. Elle a fait élever 6600 maisons entourées de
Le bureau de bienfaisance d'Anvers a construit 250 maisons, celui de Mons 130, qui ont été louées spécialement aux indigents moyennant fr. 130 par an ; après 3 années de location, on eut la satisfaction très vive de constater que ces familles s'étaient relevées et que les trois quarts d'entre elles avaient cessé d'être inscrites au bureau de bienfaisance. L'exemple de Mons ne peut pas, néanmoins, servir de base ; le bureau de Mons, qui avait construit à très bon marché, ne retenait que 4 ½, environ et avait été subventionné par la ville qui, de cette manière, a aidé ces familles à sortir de leur indigence. La plus grande œuvre de ce genre a été accomplie en Angleterre. C'est à Londres qu'a été fondée une grande société de construction qui, au lieu d'appeler ces groupes de maisons Cité, les appelle Parc. Elle a fait élever 6600 maisons entourées de jardins. Ces maisons ont toutes été louées très rapidement et quand l'une d'elles se trouve vacante, il y a vingt locataires pour la remplir; elles forment des quartiers entiers aux environs de la ville; les habitants employés dans Londres y viennent le matin par le chemin de fer. Toutes ces expériences ont été moins importantes que celles dont je vais vous entretenir. Dans l'intérieur des villes, le haut prix du terrain empêche absolument de procéder ainsi. La maison individuelle avec jardin, c'est le type normal de la maison ouvrière : cabane, chaumière ou petite maison à une seule famille ; c'est ce qu'on voit à la campagne où à l'entour d'une petite ville. En France, il y a plus de cinq millions d'habitants qui sont propriétaires de leurs maisons. Malheureusement, ce serait une folie de vouloir construire dans l'intérieur des grandes villes des maisons individuelles. Il a donc fallu se résoudre à construire des maisons collectives, c'est-à-dire des maisons à étages. Le système présente bien des inconvénients. Il n'y a rien de plus absurde que d'entasser des maisons sur d'autres maisons. On est arrivé en Amérique à 24 étages qui sont 24 maisons en hauteur ; ce sont là des
expériences ont été moins importantes que celles dont je vais vous entretenir. Dans l'intérieur des villes, le haut prix du terrain empêche absolument de procéder ainsi. La maison individuelle avec jardin, c'est le type normal de la maison ouvrière : cabane, chaumière ou petite maison à une seule famille ; c'est ce qu'on voit à la campagne où à l'entour d'une petite ville. En France, il y a plus de cinq millions d'habitants qui sont propriétaires de leurs maisons. Malheureusement, ce serait une folie de vouloir construire dans l'intérieur des grandes villes des maisons individuelles. Il a donc fallu se résoudre à construire des maisons collectives, c'est-à-dire des maisons à étages. Le système présente bien des inconvénients. Il n'y a rien de plus absurde que d'entasser des maisons sur d'autres maisons. On est arrivé en Amérique à 24 étages qui sont 24 maisons en hauteur ; ce sont là des chiffres tout à fait insensés. Ce système de construction a été imposé par les hauts prix du terrain. Ces maisons se comptent par centaines à Paris ; ce n'est que le bas prix qui attire les locataires dans ces habitations à longs corridors qui ressemblent à des ruches, et, comme dans toutes les ruches, vous y voyez une sorte de corridor sombre ainsi qu'un escalier sombre qui constituent des périls de toute nature. Il n'y a pas de plus grandes causes d'immoralité que ces longs corridors, à ce point que les familles préfèrent être logées plus mal encore dans des habitations humides et à rez-de-chaussée, plutôt que de vivre dans ces habitations à corridors. Ce sont les Anglais qui ont, les premiers, régénéré ce système en supprimant les corridors sombres, et dans l'histoire des maisons ouvrières en Angleterre, c'est au prince Albert que revient l'honneur de l'effort accompli à cette époque ; c'est lui qui en a été le promoteur. Sous l'inspiration du prince Albert, une société s'était formée en vue de faire un effort dans ce sens. En 1847/1848, on a inauguré les premières maisons à Londres. Pour remplacer les couloirs on a construit des balcons communiquant avec les
dans toutes les ruches, vous y voyez une sorte de corridor sombre ainsi qu'un escalier sombre qui constituent des périls de toute nature. Il n'y a pas de plus grandes causes d'immoralité que ces longs corridors, à ce point que les familles préfèrent être logées plus mal encore dans des habitations humides et à rez-de-chaussée, plutôt que de vivre dans ces habitations à corridors. Ce sont les Anglais qui ont, les premiers, régénéré ce système en supprimant les corridors sombres, et dans l'histoire des maisons ouvrières en Angleterre, c'est au prince Albert que revient l'honneur de l'effort accompli à cette époque ; c'est lui qui en a été le promoteur. Sous l'inspiration du prince Albert, une société s'était formée en vue de faire un effort dans ce sens. En 1847/1848, on a inauguré les premières maisons à Londres. Pour remplacer les couloirs on a construit des balcons communiquant avec les logements; ce système est très simple mais un peu plus coûteux. Puis on multiplia le nombre d'escaliers et à chaque palier on trouve 4 à 5 portes donnant dans ces logements, absolument indépendants les uns des autres. Le locataire trouve à l'intérieur de son logement tout ce qui lui est nécessaire, et, en tournant la clé de sa porte, il entre pour ainsi dire dans sa maison. C'est à cette installation qu'est dû le succès des maisons collectives en Angleterre. Et cependant, au début, la répugnance des ouvriers était telle qu'en 1857 a paru un récit de voyage (que j'ai entre les mains) qui, faisant allusion aux maisons ouvrières de Londres, assurait qu'il y avait grande répugnance de la part de la classe ouvrière à s'y loger. Les sociétés continuèrent à construire avec une grande persistance et leurs efforts en faveur des ouvriers ont été énormes. En réunissant les capitaux pour cette entreprise on s'attendait à un dividende insignifiant; c'était donc uniquement une œuvre de charité ou d'ordre philanthropique; elle pouvait donner des résultats curieux, mais ne dépassant pas l'intérêt d'une sorte d'expérience de laboratoire. Ce n'est pas ce qui est arrivé ; cette œuvre a été féconde et a
nécessaire, et, en tournant la clé de sa porte, il entre pour ainsi dire dans sa maison. C'est à cette installation qu'est dû le succès des maisons collectives en Angleterre. Et cependant, au début, la répugnance des ouvriers était telle qu'en 1857 a paru un récit de voyage (que j'ai entre les mains) qui, faisant allusion aux maisons ouvrières de Londres, assurait qu'il y avait grande répugnance de la part de la classe ouvrière à s'y loger. Les sociétés continuèrent à construire avec une grande persistance et leurs efforts en faveur des ouvriers ont été énormes. En réunissant les capitaux pour cette entreprise on s'attendait à un dividende insignifiant; c'était donc uniquement une œuvre de charité ou d'ordre philanthropique; elle pouvait donner des résultats curieux, mais ne dépassant pas l'intérêt d'une sorte d'expérience de laboratoire. Ce n'est pas ce qui est arrivé ; cette œuvre a été féconde et a eu un réel succès. Une excellente administration, basée sur des principes commerciaux, réussit à produire 4 à 5 % de dividende. Dès cette époque, quatre sociétés poursuivaient cette grande œuvre d'amélioration des logements de la classe ouvrière. Vers ce temps, un américain, M. Peabody, qui avait été un petit commis de maison de banque anglaise, était arrivé à devenir associé, puis chef d'une maison de banque dans laquelle il se fit une fortune considérable, a eu l'idée de la consacrer à de grandes œuvres. Je ne vous parlerai pas des grands bienfaits dont il a comblé sa ville natale, à laquelle il a légué une somme de 50 millions. M. Peabody qui habitait Londres, était très préoccupé de la question des habitations ouvrières. Il consacra à cette œuvre la somme de 3 à 4 millions et à sa mort 12 millions et demi, à la condition que cette somme fût employée à la construction d'habitations ouvrières sur les types nouveaux. Il prédisait qu'en accumulant les intérêts composés de cette somme, un siècle après sa mort, toute la population ouvrière de Londres serait bien logée. Depuis 1861, cette somme s'est accumulée : elle atteint 35 millions, qui ont été transformés en
de maison de banque anglaise, était arrivé à devenir associé, puis chef d'une maison de banque dans laquelle il se fit une fortune considérable, a eu l'idée de la consacrer à de grandes œuvres. Je ne vous parlerai pas des grands bienfaits dont il a comblé sa ville natale, à laquelle il a légué une somme de 50 millions. M. Peabody qui habitait Londres, était très préoccupé de la question des habitations ouvrières. Il consacra à cette œuvre la somme de 3 à 4 millions et à sa mort 12 millions et demi, à la condition que cette somme fût employée à la construction d'habitations ouvrières sur les types nouveaux. Il prédisait qu'en accumulant les intérêts composés de cette somme, un siècle après sa mort, toute la population ouvrière de Londres serait bien logée. Depuis 1861, cette somme s'est accumulée : elle atteint 35 millions, qui ont été transformés en maisons d'habitations, de telle sorte que la prédiction de M. Peabody n'est pas invraisemblable. À Londres, une somme de 150 millions de francs a déjà été consacrée par les sociétés de constructions à l'amélioration des logements, et dans cette ville, une part notable des ouvriers est bien logée. Il me reste maintenant à vous parler de la distribution intérieure de ces logements. La communication entre les étages est établie par de grands escaliers de pierre qui aboutissent aux paliers où l'on trouve un intérieur qui est très bien tenu, composé de 3 pièces qui permettent la séparation des sexes et d'une petite cuisine, le tout sous la même clé. Ces logements sont loués à un prix que je dois signaler et qui est celui d'un tarif établi d'une manière originale. Quand l'ouvrier désire voir un logement, on commence par lui demander : « Combien gagnez-vous? » Il répond : « Je gagne 5 sh. par jour ». On lui montre alors un logement dont le prix est 5 sh. par semaine. Suivant ce calcul le salaire d'un jour doit payer le loyer d'une semaine. L'expérience a prouvé que cette proportion est tellement juste, que si un ouvrier demandait à voir
reste maintenant à vous parler de la distribution intérieure de ces logements. La communication entre les étages est établie par de grands escaliers de pierre qui aboutissent aux paliers où l'on trouve un intérieur qui est très bien tenu, composé de 3 pièces qui permettent la séparation des sexes et d'une petite cuisine, le tout sous la même clé. Ces logements sont loués à un prix que je dois signaler et qui est celui d'un tarif établi d'une manière originale. Quand l'ouvrier désire voir un logement, on commence par lui demander : « Combien gagnez-vous? » Il répond : « Je gagne 5 sh. par jour ». On lui montre alors un logement dont le prix est 5 sh. par semaine. Suivant ce calcul le salaire d'un jour doit payer le loyer d'une semaine. L'expérience a prouvé que cette proportion est tellement juste, que si un ouvrier demandait à voir un logement d'un loyer plus élevé, on lui répondrait : « On ne vous le montrera pas, vous ne pourriez pas payer plus de 5 shellings ». Cette proportion est à peu près semblable à celle de Paris. À Londres, il n'y a pas de logement au-dessous de 3 shellings par semaine. L'ouvrier des docks, ne gagnant que 2 shellings par jour, ne peut, par conséquent, entrer dans les maisons dont je viens de parler. M. Guinness, qui était alarmé de cette lacune, a donné à une société qui porte son nom 6 millions en lui disant : « Je vous charge de résoudre le problème pour les ouvriers des docks, auxquels leur salaire ne permet pas de payer le tarif des loyers de la fondation Peabody ». La fondation Guinness est arrivée à baisser ses prix à 160-170 francs par an; elle donne à ses locataires des logements très salubres. Voici la progression du nombre des ouvriers logés par les sociétés de constructions à Londres : Je passe la période de 1841/1855. En 1866 il y avait 843 logements logeant 4500 personnes » 1876 » 6300 » » 24,000 » 1885 » 15,000 » » 70,000 » » 1895
par semaine. L'ouvrier des docks, ne gagnant que 2 shellings par jour, ne peut, par conséquent, entrer dans les maisons dont je viens de parler. M. Guinness, qui était alarmé de cette lacune, a donné à une société qui porte son nom 6 millions en lui disant : « Je vous charge de résoudre le problème pour les ouvriers des docks, auxquels leur salaire ne permet pas de payer le tarif des loyers de la fondation Peabody ». La fondation Guinness est arrivée à baisser ses prix à 160-170 francs par an; elle donne à ses locataires des logements très salubres. Voici la progression du nombre des ouvriers logés par les sociétés de constructions à Londres : Je passe la période de 1841/1855. En 1866 il y avait 843 logements logeant 4500 personnes » 1876 » 6300 » » 24,000 » 1885 » 15,000 » » 70,000 » » 1895 » 25,000 » » 120,000 » Tel est le résultat de ce qui a été fait par 4 sociétés dont le capital réuni forme 150 millions. Il est intéressant de voir chez nos voisins, à côté de cette grande industrie, le mouvement de la concurrence privée. Dans ce pays, où l'intérêt des capitaux est si bas, les spéculateurs ont été attirés par le succès des grandes sociétés. Nous devons donc ajouter aux chiffres que je viens de vous dire, et qui sont ceux des grandes sociétés, le montant des spéculations privées. Il est permis de dire que les sommes employées à la construction de maisons ouvrières ne se chiffrent plus au total par 150 millions, mais par 5 à 700 millions; depuis un certain nombre d'années, elles ont dépassé toutes prévisions, et il n'y a pas de ville industrielle qui n'ait ses habitations ouvrières. Quand on se reporte en France, on voit, à côté des résultats obtenus en Angleterre, des efforts très pénibles et méritoires, mais qui sont restés au début cachés et stériles. Lorsqu'en 1885 ont été rapportés de Londres les plans et le détail des chiffres que je viens de vous dire, on a rencontré une incrédulité complète.
l'intérêt des capitaux est si bas, les spéculateurs ont été attirés par le succès des grandes sociétés. Nous devons donc ajouter aux chiffres que je viens de vous dire, et qui sont ceux des grandes sociétés, le montant des spéculations privées. Il est permis de dire que les sommes employées à la construction de maisons ouvrières ne se chiffrent plus au total par 150 millions, mais par 5 à 700 millions; depuis un certain nombre d'années, elles ont dépassé toutes prévisions, et il n'y a pas de ville industrielle qui n'ait ses habitations ouvrières. Quand on se reporte en France, on voit, à côté des résultats obtenus en Angleterre, des efforts très pénibles et méritoires, mais qui sont restés au début cachés et stériles. Lorsqu'en 1885 ont été rapportés de Londres les plans et le détail des chiffres que je viens de vous dire, on a rencontré une incrédulité complète. Comment était-ce possible? Comment ajouter foi à de tels chiffres? Cependant, il se trouva des hommes de cœur et d'initiative qui voulurent tenter l'expérience, en deux villes de France: à Rouen et à Lyon. À Rouen, où l'on a réuni 500,000 francs, on a construit une maison de cent logements. À Lyon, on a eu la chance rare de trouver trois hommes énergiques (MM. Mangini, Aynard et Gillet) qui, frappés des résultats obtenus à Londres, ont voulu voir s'ils étaient exacts; leur première tentative, faite en 1886, fut couronnée de succès. Ils ont réussi à tirer 5 % de leur argent, mais d'après les termes de leurs statuts, le dividende qu'ils avaient le droit de distribuer était limité à 4 %. Ce résultat trouva la même incrédulité complète qu'à Londres en 1855, et si la caisse d'épargne de Lyon n'avait placé une somme de 500,000 francs dans l'entreprise, on en serait resté à la première expérience. Les constructions se multiplièrent, le succès n'était pas douteux et l'opinion se prononça en faveur de cette œuvre. On émit des actions, puis des obligations pour une somme de 2, 3, 4 millions qu'on convertit en immeubles, et le chiffre des dividendes distribués prouve
À Lyon, on a eu la chance rare de trouver trois hommes énergiques (MM. Mangini, Aynard et Gillet) qui, frappés des résultats obtenus à Londres, ont voulu voir s'ils étaient exacts; leur première tentative, faite en 1886, fut couronnée de succès. Ils ont réussi à tirer 5 % de leur argent, mais d'après les termes de leurs statuts, le dividende qu'ils avaient le droit de distribuer était limité à 4 %. Ce résultat trouva la même incrédulité complète qu'à Londres en 1855, et si la caisse d'épargne de Lyon n'avait placé une somme de 500,000 francs dans l'entreprise, on en serait resté à la première expérience. Les constructions se multiplièrent, le succès n'était pas douteux et l'opinion se prononça en faveur de cette œuvre. On émit des actions, puis des obligations pour une somme de 2, 3, 4 millions qu'on convertit en immeubles, et le chiffre des dividendes distribués prouve que ce capital n'a pas été stérile. Les fondateurs ne songent pas à s'arrêter et il est certain qu'ils trouveront désormais un crédit illimité. Malgré le succès obtenu, il y avait, comme jadis à Mulhouse, des voix incrédules qui disaient : « Que faites-vous là ! Vous n'arriverez jamais au but, même si vous aviez des centaines de millions à votre disposition ! » Les résultats obtenus à Lyon ainsi qu'à Paris, où nous avons fait l'œuvre nous-mêmes, ont donné un démenti complet à ces paroles de mauvais augure. Pour une maison élevée par nos sociétés de construction économique, la spéculation, à la vue de notre succès, en élève dix. Le bienfait est donc décuplé, au grand profit des ouvriers. Nous avons rencontré, à Paris, de grandes difficultés. Grâce au don que M. Michel Heine a fait en 1887 à la Société philanthropique qui s'occupe des fourneaux alimentaires, ainsi que des dispensaires de tous les quartiers de Paris, l'œuvre a pu être commencée. 765,000 francs ont été convertis en 3 immeubles contenant ensemble 140 logements, qui ont été construits d'après le nouveau type en supprimant les corridors sombres et en construisant des escaliers clairs. Dans chaque logement il y a
but, même si vous aviez des centaines de millions à votre disposition ! » Les résultats obtenus à Lyon ainsi qu'à Paris, où nous avons fait l'œuvre nous-mêmes, ont donné un démenti complet à ces paroles de mauvais augure. Pour une maison élevée par nos sociétés de construction économique, la spéculation, à la vue de notre succès, en élève dix. Le bienfait est donc décuplé, au grand profit des ouvriers. Nous avons rencontré, à Paris, de grandes difficultés. Grâce au don que M. Michel Heine a fait en 1887 à la Société philanthropique qui s'occupe des fourneaux alimentaires, ainsi que des dispensaires de tous les quartiers de Paris, l'œuvre a pu être commencée. 765,000 francs ont été convertis en 3 immeubles contenant ensemble 140 logements, qui ont été construits d'après le nouveau type en supprimant les corridors sombres et en construisant des escaliers clairs. Dans chaque logement il y a de l'eau de source et de l'eau de Seine. Le succès n'a pas été tel qu'à Lyon ; nous ne sommes pas arrivés à retirer 5 % : nous n'avons pas dépassé fr. 3.60 à fr. 3.70 % Mais, en ce moment, notre fonds d'accumulation a atteint un chiffre tellement élevé qu'il y a deux jours, je donnais les derniers ordres relatifs à la construction de la quatrième maison faite à l'aide de l'accumulation des capitaux. Il y a donc lieu d'espérer de l'avenir. Nous avons fait deux observations très intéressantes : la première, c'est que nous ne perdons presque rien comme loyer non payé et comme vacance, car, quand il y a une vacance, 20 personnes viennent nous demander le petit logement vide. La non-valeur ne compte pas. La deuxième, c'est que nous constatons que nos logements sont à la satisfaction des ouvriers ; nous avons multiplié les conditions de salubrité qui leur étaient tout à fait inconnues. C'est, je peux le dire, notre plus grande satisfaction. Vous voyez donc, Messieurs, que l'œuvre est réalisable, même dans les plus grandes villes, grâce à l'émulation de la concurrence privée. Je n'ai pas parlé avec détails de ce qu'ont fait la
élevé qu'il y a deux jours, je donnais les derniers ordres relatifs à la construction de la quatrième maison faite à l'aide de l'accumulation des capitaux. Il y a donc lieu d'espérer de l'avenir. Nous avons fait deux observations très intéressantes : la première, c'est que nous ne perdons presque rien comme loyer non payé et comme vacance, car, quand il y a une vacance, 20 personnes viennent nous demander le petit logement vide. La non-valeur ne compte pas. La deuxième, c'est que nous constatons que nos logements sont à la satisfaction des ouvriers ; nous avons multiplié les conditions de salubrité qui leur étaient tout à fait inconnues. C'est, je peux le dire, notre plus grande satisfaction. Vous voyez donc, Messieurs, que l'œuvre est réalisable, même dans les plus grandes villes, grâce à l'émulation de la concurrence privée. Je n'ai pas parlé avec détails de ce qu'ont fait la Belgique et l'Italie dans le même ordre d'idées, en obéissant aux mêmes principes. Ce sont, surtout en Lombardie, les caisses d'épargne où il y a accumulation considérable de capitaux et les banques populaires qui ont avancé les fonds nécessaires à la construction des meilleurs types et qui ont fondé les sociétés d'habitation. En Belgique, où la situation était très lamentable, on a voté en 1889, à la suite d'une enquête, une loi qui devint un bienfait en réveillant les industriels de leur assoupissement, en les faisant voir le mal et en déterminant une action. Dans beaucoup de contrées, comme à Liège, Namur, Anvers, on avait fait très peu jusqu'alors, mais depuis 5 à 6 ans on a réalisé des efforts considérables pour réparer le temps perdu. Messieurs, tout ce que nous venons de voir c'est ce que peuvent faire des capitaux; voyons maintenant ce que peuvent faire les ouvriers, Il y a là une œuvre très intéressante à observer et qui contient une grande part d'enseignement. En Angleterre, il y a eu un mouvement considérable de la part des ouvriers qui ont formé des « Building Societies », nom qui répond mal à la notion de « Société de construction