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à Rivière de contracter un emprunt hypothécaire; que l'acte était aussi clair que possible et que sa portée ne pouvait pas échapper aux mandants, même fussent-ils fort peu au courant des affaires; qu'il a été établi en la forme notariée uniquement en vertu du principe que la procuration donnée pour participer à un acte authentique (telle la constitution d'hypothèque) doit aussi être constatée par un acte authentique; qu'en l'espèce, aucune faute, si légère soit-elle, ne peut être relevée contre le notaire qui a reçu la procuration incriminée, en raison de la seule qualité de rédacteur de l'acte; Attendu que les époux Pillet allèguent qu'ils étaient des clients habituels de l'étude X... et que le notaire devait, à ce titre, appeler particulièrement leur attention sur les dangers de l'acte et les avertir de la réalisation ultérieure de l'emprunt hypothécaire; Mais, attendu qu'il n'est nullement établi que les époux Pillet fussent des clients habituels de Me X...; que celui-ci n'était donc point tenu, d'une façon plus rigoureuse que s'il s'agissait de tout autre client occasionnel, de les éclairer et de veiller à leurs intérêts; Attendu, au surplus, que les termes de la procuration n'étaient pas authentiques; qu'elle a été donnée en suite de l'accord du 14 août 1923; que les mandants ont commis la faute lourde de la consentir avant l'achèvement de la construction de leur maison et d'effectuer, malgré elle, le paiement d'acompte prévu, au seul cas où ils auraient exercé la première option laissée par l'accord sus-visé; Attendu, enfin, que les époux Pillet ne saurait prétendre que Me X... a agi, dans la conduite de l'affaire conclue entre Rivière et eux, comme étant leur mandataire; qu'il n'est pas établi qu'il ait joué un rôle quelconque dans l'élaboration de l'accord du 14 août 1923; qu'au contraire, la vraisemblance et les documents mêmes fournis au tribunal indiquent que si le notaire a eu sous les yeux le texte de l'accord, c'est uniquement pour dresser la procuration prévue au cas où les époux Pillet s'acquitteraient du solde de leur dette à l'égard de Rivière, en autorisant ce dernier à contracter un emprunt hypothécaire
de l'accord du 14 août 1923; que les mandants ont commis la faute lourde de la consentir avant l'achèvement de la construction de leur maison et d'effectuer, malgré elle, le paiement d'acompte prévu, au seul cas où ils auraient exercé la première option laissée par l'accord sus-visé; Attendu, enfin, que les époux Pillet ne saurait prétendre que Me X... a agi, dans la conduite de l'affaire conclue entre Rivière et eux, comme étant leur mandataire; qu'il n'est pas établi qu'il ait joué un rôle quelconque dans l'élaboration de l'accord du 14 août 1923; qu'au contraire, la vraisemblance et les documents mêmes fournis au tribunal indiquent que si le notaire a eu sous les yeux le texte de l'accord, c'est uniquement pour dresser la procuration prévue au cas où les époux Pillet s'acquitteraient du solde de leur dette à l'égard de Rivière, en autorisant ce dernier à contracter un emprunt hypothécaire en leur nom; Attendu, dans ces conditions, que non-seulement il n'est pas démontré que Me X... ait commis la moindre faute quasi-délictuelle ou contractuelle, mais encore qu'il ressort des explications ci-dessus, la preuve que sa conduite a été celle d'un officier public prudent et scrupuleux; que le préjudice dont se plaignent les demandeurs est la conséquence de la confiance injustifiée qu'ils ont accordée à l'entrepreneur Rivière, sans s'assurer de sa probité et de sa solvabilité. Observations. — Dans l'Exposé des Motifs de la loi organisatrice du notariat du 25 ventôse an XI, le Conseiller d'Etat Réal disait : « A côté des fonctionnaires qui concilient et qui jugent les différends, la tranquillité publique appelle d'autres fonctionnaires qui, conseils désintéressés des parties, aussi bien que rédacteurs impartiaux de leurs volontés, leur faisant connaître toute l'étendue des obligations qu'elles contractent, rédigeant les engagements avec clarté, leur donnant le caractère d'un acte authentique et la force d'un jugement en dernier ressort,... empêchant les différends de naître entre les hommes de bonne foi... Ces conseils désintéressés, ces rédacteurs impartiaux, cette espèce de juges volontaires... sont les notaires... » Comme on se peut constater par cette citation, il était bien dans l'intention du législateur français
plaignent les demandeurs est la conséquence de la confiance injustifiée qu'ils ont accordée à l'entrepreneur Rivière, sans s'assurer de sa probité et de sa solvabilité. Observations. — Dans l'Exposé des Motifs de la loi organisatrice du notariat du 25 ventôse an XI, le Conseiller d'Etat Réal disait : « A côté des fonctionnaires qui concilient et qui jugent les différends, la tranquillité publique appelle d'autres fonctionnaires qui, conseils désintéressés des parties, aussi bien que rédacteurs impartiaux de leurs volontés, leur faisant connaître toute l'étendue des obligations qu'elles contractent, rédigeant les engagements avec clarté, leur donnant le caractère d'un acte authentique et la force d'un jugement en dernier ressort,... empêchant les différends de naître entre les hommes de bonne foi... Ces conseils désintéressés, ces rédacteurs impartiaux, cette espèce de juges volontaires... sont les notaires... » Comme on se peut constater par cette citation, il était bien dans l'intention du législateur français de ne pas faire des notaires des rédacteurs passifs des actes qu'ils pouvaient être appelés à dresser, et, sans doute faut-il voir dans les termes de l'Exposé des Motifs de la loi de Ventôse, l'origine de ce devoir de conseil, qui est actuellement l'une des obligations des notaires. Mais cette obligation qui fut longtemps considérée par les tribunaux et par les interprètes de la loi organisatrice du Notariat, comme une simple obligation morale, s'est peu à peu transformée et est devenue finalement une obligation professionnelle, à laquelle chaque notaire est de plus en plus rigoureusement soumis. Une jurisprudence, à peu près constante, décide que le notaire, mandataire légal des parties, est chargé, non seulement de donner l'authenticité à leurs conventions, mais encore de leur faire connaître l'étendue des obligations qui en dérivent et de les éclairer sur les conséquences de l'acte qu'elles passent devant lui. Elle juge, par suite, qu'il est du devoir professionnel des notaires de vérifier, par exemple en matière de propriété, l'origine et les conditions de la propriété des biens vendus, — en matière d'obligation, l'importance des charges hypothécaires qui grèvent les biens donnés en garantie; — et ce devoir est d'autant plus rigoureux que les contractants
obligation qui fut longtemps considérée par les tribunaux et par les interprètes de la loi organisatrice du Notariat, comme une simple obligation morale, s'est peu à peu transformée et est devenue finalement une obligation professionnelle, à laquelle chaque notaire est de plus en plus rigoureusement soumis. Une jurisprudence, à peu près constante, décide que le notaire, mandataire légal des parties, est chargé, non seulement de donner l'authenticité à leurs conventions, mais encore de leur faire connaître l'étendue des obligations qui en dérivent et de les éclairer sur les conséquences de l'acte qu'elles passent devant lui. Elle juge, par suite, qu'il est du devoir professionnel des notaires de vérifier, par exemple en matière de propriété, l'origine et les conditions de la propriété des biens vendus, — en matière d'obligation, l'importance des charges hypothécaires qui grèvent les biens donnés en garantie; — et ce devoir est d'autant plus rigoureux que les contractants sont des personnes ignorantes ou illettrées qui accordent à l'officier public toute leur confiance. — Cass. 19 mai 1914 ; (J. du Not, p. 490) ; Limoges, 24 février 1902, (J. du Not., 1903, p. 567). Toutefois, la mission du notaire, comme son devoir, sont différents, selon qu'il s'est renfermé strictement dans son rôle d'officier public et de simple rédacteur des conventions arrêtées entre les parties, ou qu'il s'est constitué gestionnaire de ses clients. Cass. 23 juin 1904 ; 25 octobre 1905 ; 16 mai 1911 (J. du Not., 1904, p. 618; — 1905, p. 777 ; — 1911, p. 556). Dans tous les cas, le notaire doit toujours vérifier la capacité des parties qui contractent devant lui, s'assurer de leurs droits, de leurs pouvoirs, si elles agissent pour autrui. Cass. 14 mai 1868 ; 19 mai 1872. L'application de l'obligation professionnelle constitue donc une faute de droit, de laquelle la condamnation par le notaire à réparer le préjudice que cette faute a pu causer, est une conséquence inévitable. Toutefois, l'appréciation des circonstances dans lesquelles cette faute s'est produite, du préjudice qu'elle a causé, est essentiellement du ressort des magistrats, et la Cour de Cassation reconnaît en principe au juge
strictement dans son rôle d'officier public et de simple rédacteur des conventions arrêtées entre les parties, ou qu'il s'est constitué gestionnaire de ses clients. Cass. 23 juin 1904 ; 25 octobre 1905 ; 16 mai 1911 (J. du Not., 1904, p. 618; — 1905, p. 777 ; — 1911, p. 556). Dans tous les cas, le notaire doit toujours vérifier la capacité des parties qui contractent devant lui, s'assurer de leurs droits, de leurs pouvoirs, si elles agissent pour autrui. Cass. 14 mai 1868 ; 19 mai 1872. L'application de l'obligation professionnelle constitue donc une faute de droit, de laquelle la condamnation par le notaire à réparer le préjudice que cette faute a pu causer, est une conséquence inévitable. Toutefois, l'appréciation des circonstances dans lesquelles cette faute s'est produite, du préjudice qu'elle a causé, est essentiellement du ressort des magistrats, et la Cour de Cassation reconnaît en principe au juge du fond le droit souverain d'une telle appréciation. Cass. 28 juin 1899 (D., 1901-1-458). Mais, pour que la faute soit sanctionnée civilement, et le notaire condamné comme responsable, il faut nécessairement qu'il y ait préjudice et que du préjudice provienne directement, soit du mauvais conseil donné, soit de l'absence de conseil, c'est-à-dire de la violation du devoir professionnel du notaire. Il ne saurait, au contraire, y avoir responsabilité si le préjudice provenait des suites de l'acte des parties, ou de circonstances impossibles à prévoir, ou de l'imprudence même des parties. Ce sont ces principes, qui aiment en application au jugement du tribunal de la Rhône, que nous publions aujourd'hui. Dans l'espèce, soumise au tribunal, le notaire, qui était étranger aux accords formés entre les parties, s'était uniquement assuré de la validité des documents qu'il était appelé à transmettre, il avait rempli correctement son rôle d'officier public chargé de conférer l'authenticité aux conventions. Formulaires avaient été rédigés avec soin et à la portée de tous. Le préjudice subi par le mandant n'était point une conséquence du défaut d'essor, mais de l'imprudence des parties. Le mandataire ne pouvait donc être rendu responsable de cette imprudence. Nous ne pouvons qu'approuver la solution donnée
conseil, c'est-à-dire de la violation du devoir professionnel du notaire. Il ne saurait, au contraire, y avoir responsabilité si le préjudice provenait des suites de l'acte des parties, ou de circonstances impossibles à prévoir, ou de l'imprudence même des parties. Ce sont ces principes, qui aiment en application au jugement du tribunal de la Rhône, que nous publions aujourd'hui. Dans l'espèce, soumise au tribunal, le notaire, qui était étranger aux accords formés entre les parties, s'était uniquement assuré de la validité des documents qu'il était appelé à transmettre, il avait rempli correctement son rôle d'officier public chargé de conférer l'authenticité aux conventions. Formulaires avaient été rédigés avec soin et à la portée de tous. Le préjudice subi par le mandant n'était point une conséquence du défaut d'essor, mais de l'imprudence des parties. Le mandataire ne pouvait donc être rendu responsable de cette imprudence. Nous ne pouvons qu'approuver la solution donnée par les magistrats au conflit qui leur était soumis. TRAITÉ FORMEL AMIABLES, n° 192. VENTE PAR ADJUDICATION D'IMMEUBLE. — Renvoi devant notaire. Les tribunaux, saisis d'une demande des parties pour réclamer le renvoi de la vente d'immeubles devant notaire, ne peuvent retenir la vente à la barre, alors surtout que les biens à vendre sont de peu de valeur et se trouvent éloignés du chef-lieu judiciaire et de la gare la plus proche. Contrairement à la requête collective des parties, dont trois minorités le tribunal de la Creuse avait, par jugement du 24 mars 1927, retenu à la barre la vente de divers immeubles successoraux, consistant en la moitié d'un vieux bâtiment inhabité et d'un terrain de 25 ares, le tout situé à 35 kilomètres du chef-lieu judiciaire et à 7 kilomètres de la gare la plus voisine. La Cour de Limoges, saisie d'une demande de renvoi de la vente devant notaire, a rendu l'arrêt suivant : C. de Limoges, 21 juin 1927 « Attendu que, dans un jugement en date du 21 mars 1927, le tribunal civil de la Creuse, faisant droit à la requête des consorts T..., a ordonné le partage et la liquidation de la communauté ayant
les biens à vendre sont de peu de valeur et se trouvent éloignés du chef-lieu judiciaire et de la gare la plus proche. Contrairement à la requête collective des parties, dont trois minorités le tribunal de la Creuse avait, par jugement du 24 mars 1927, retenu à la barre la vente de divers immeubles successoraux, consistant en la moitié d'un vieux bâtiment inhabité et d'un terrain de 25 ares, le tout situé à 35 kilomètres du chef-lieu judiciaire et à 7 kilomètres de la gare la plus voisine. La Cour de Limoges, saisie d'une demande de renvoi de la vente devant notaire, a rendu l'arrêt suivant : C. de Limoges, 21 juin 1927 « Attendu que, dans un jugement en date du 21 mars 1927, le tribunal civil de la Creuse, faisant droit à la requête des consorts T..., a ordonné le partage et la liquidation de la communauté ayant existé entre M. et Mme T..., ainsi que de la succession du dit sieur T... ; que le dit jugement a ordonné l'adjudication préalable des immeubles dépendant desdites communauté et succession en un seul lot et sur la mise à prix de 6.000 francs, mais a retenu à la barre du tribunal la vente dont s'agit, alors que les requérants en sollicitaient le renvoi devant M. Naboudel, notaire à Ceyroux ; « Attendu que les consorts T... ont interjeté appel de ce jugement, mais civi seulement qu'il a retenu à la barre du tribunal la vente des immeubles indivis ; « Attendu que cet appel est recevable en la forme et justifié, audit reçu ; qu'en effet, l'intérêt bien compris des mineurs exige que la vente des immeubles indivis ait lieu sur place : 3° Parce que ces immeubles qui ont une superficie totale de 33 ares, 28 centiares et qui ont été acquis en 1919 par les époux T... moyennant le prix de 2.100 francs, ne peuvent être convoqués que par des voisins ; — 4° Parce que ces immeubles se trouvent à 35 kilomètres de Guéret et à 7 kilomètres de la gare la plus proche, circonstances de
du tribunal la vente dont s'agit, alors que les requérants en sollicitaient le renvoi devant M. Naboudel, notaire à Ceyroux ; « Attendu que les consorts T... ont interjeté appel de ce jugement, mais civi seulement qu'il a retenu à la barre du tribunal la vente des immeubles indivis ; « Attendu que cet appel est recevable en la forme et justifié, audit reçu ; qu'en effet, l'intérêt bien compris des mineurs exige que la vente des immeubles indivis ait lieu sur place : 3° Parce que ces immeubles qui ont une superficie totale de 33 ares, 28 centiares et qui ont été acquis en 1919 par les époux T... moyennant le prix de 2.100 francs, ne peuvent être convoqués que par des voisins ; — 4° Parce que ces immeubles se trouvent à 35 kilomètres de Guéret et à 7 kilomètres de la gare la plus proche, circonstances de nature à rebuter les acheteurs éventuels ; « Par ces motifs : « La Cour, déclare l'appel recevable en la forme et faisant droit au fond ; réforme le jugement rendu par le tribunal civil de la Creuse le 21 mars 1927, mais en tant seulement qu'il prescrit que la vente des immeubles aura lieu à la barre du tribunal ; « Dit que cette vente aura lieu sur place, en la Mairie d'Augères, par le ministère de M. Naboudel, notaire à Ceyroux, que la Cour commet à cet effet. Observations : L'intérêt des parties devant toujours être la raison essentielle qui décide les tribunaux à retenir les ventes à la barre ou à les renvoyer devant notaire, on s'explique difficilement la persistance avec laquelle certains tribunaux refusent le renvoi devant notaire, alors que les parties demandent unanimement ce renvoi et que toutes les circonstances de l'affaire concourent à établir que la vente au tribunal ne peut être que préjudiciable aux co-liquidants. Heureusement, les Cours sont, dans tous les ressorts, d'accord pour réformer ces jugements qui ne se justifient, ni en fait, ni en droit. Chaque année, nous avons l'occasion de citer des arrêts dans ce genre. Ajoutons, pour justifier
vente des immeubles aura lieu à la barre du tribunal ; « Dit que cette vente aura lieu sur place, en la Mairie d'Augères, par le ministère de M. Naboudel, notaire à Ceyroux, que la Cour commet à cet effet. Observations : L'intérêt des parties devant toujours être la raison essentielle qui décide les tribunaux à retenir les ventes à la barre ou à les renvoyer devant notaire, on s'explique difficilement la persistance avec laquelle certains tribunaux refusent le renvoi devant notaire, alors que les parties demandent unanimement ce renvoi et que toutes les circonstances de l'affaire concourent à établir que la vente au tribunal ne peut être que préjudiciable aux co-liquidants. Heureusement, les Cours sont, dans tous les ressorts, d'accord pour réformer ces jugements qui ne se justifient, ni en fait, ni en droit. Chaque année, nous avons l'occasion de citer des arrêts dans ce genre. Ajoutons, pour justifier les observations qui précèdent et l'inexplicable parti-pris de certains tribunaux, qu'au cours des années 1926 et 1927, la même Cour de Limoges a dû réformer, le 19 mai 1926, un jugement du tribunal de Guéret du 18 mars précédent, et le 1er mars 1927, un autre jugement du tribunal de la Creuse. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Vente d'immeubles par adjudication, hos 57 et suiv. VILLE DE PARIS. — Servitude de l'avenue de l'Impératrice — Clôture de grille. — Parterre d'agrément. — Interdiction aux propriétaires de blinder les grilles au moyen de tôles. L'obligation imposée à un propriétaire par la Ville de Paris de se conformer aux mêmes obligations que celles imposées aux propriétaires riverains de l'avenue de l'Impératrice comprend l'établissement de grilles de clôture d'un modèle déterminé. Ni dans la loi du 22 juin 1854, ni dans le décret du 13 août suivant, il n'est précisé que les grilles ne pourront être obstruées par des volets ou autrement. Il ressort cependant, tant des fins d'esthétique que recherchait l'administration, que du dessin des grilles annexé aux actes de vente, lequel ne comporte ni volets, ni persiennes, ni blindage, que les propriétaires ne peuvent blinder ces grilles au moyen de tôles. Seine (Cour
la Creuse. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Vente d'immeubles par adjudication, hos 57 et suiv. VILLE DE PARIS. — Servitude de l'avenue de l'Impératrice — Clôture de grille. — Parterre d'agrément. — Interdiction aux propriétaires de blinder les grilles au moyen de tôles. L'obligation imposée à un propriétaire par la Ville de Paris de se conformer aux mêmes obligations que celles imposées aux propriétaires riverains de l'avenue de l'Impératrice comprend l'établissement de grilles de clôture d'un modèle déterminé. Ni dans la loi du 22 juin 1854, ni dans le décret du 13 août suivant, il n'est précisé que les grilles ne pourront être obstruées par des volets ou autrement. Il ressort cependant, tant des fins d'esthétique que recherchait l'administration, que du dessin des grilles annexé aux actes de vente, lequel ne comporte ni volets, ni persiennes, ni blindage, que les propriétaires ne peuvent blinder ces grilles au moyen de tôles. Seine (Cour de cassation), 8 mars 1927 Le Tribunal, Attendu que, suivant acte reçu Delapalme, notaire à Paris, le 30 juin 1856, la Ville de Paris a vendu à un sieur Millaud divers lots de terrains boisés ayant fait partie du Bois de Boulogne et sis aux communes de Boulogne et d'Auteuil, au lieu dit « Le fond des Princes »; Qu'aux termes de cet acte, il a été expressément convenu que les lots ayant façade sur le boulevard de ceinture et ceux ayant façade tout à la fois sur le boulevard et sur l'avenue des Princes demeureraient soumis, sur ces deux voies publiques « aux mêmes obligations que celles imposées aux propriétaires riverains de l'avenue de l'Impératrice » et que l'acquéreur devrait se conformer pour l'établissement des grilles et des parterres d'agrément, sur la zone de dix mètres et pour les constructions qui seraient élevées en arrière de cette zone à toutes les dispositions, clauses et prohibitions contenues dans la loi du 22 juin 1854 et au décret du 13 août suivant; Attendu que des amplifications de ces lois et décrets, ainsi qu'un exemplaire du dessin des grilles à construire ont été annexés audit acte; Attendu que, suivant autre acte, Michelet,
au lieu dit « Le fond des Princes »; Qu'aux termes de cet acte, il a été expressément convenu que les lots ayant façade sur le boulevard de ceinture et ceux ayant façade tout à la fois sur le boulevard et sur l'avenue des Princes demeureraient soumis, sur ces deux voies publiques « aux mêmes obligations que celles imposées aux propriétaires riverains de l'avenue de l'Impératrice » et que l'acquéreur devrait se conformer pour l'établissement des grilles et des parterres d'agrément, sur la zone de dix mètres et pour les constructions qui seraient élevées en arrière de cette zone à toutes les dispositions, clauses et prohibitions contenues dans la loi du 22 juin 1854 et au décret du 13 août suivant; Attendu que des amplifications de ces lois et décrets, ainsi qu'un exemplaire du dessin des grilles à construire ont été annexés audit acte; Attendu que, suivant autre acte, Michelet, notaire à Paris, le 24 mars 1921, de Pélleport s'est rendu acquéreur de l'un des lots susvisés sis au Parc des Princes, 10, boulevard d'Auteuil et 11, rue de Paris, à Boulogne; Attendu qu'en bordure de ces voies, il a établi, après sa prise de possession, des grilles dont la conformité avec le modèle n'est pas contestée; Mais que la Ville de Paris lui reproche d'avoir fait blinder ces grilles et poursuit l'enlèvement des tôles constituant le blindage. Attendu qu'il est de l'intérêt de rechercher quelle est, sur le point particulier soumis au tribunal, l'étendue de la servitude résultant pour le défendeur de l'acte de vente du 30 juin 1856; Attendu à la vérité, que, ni dans la loi du 22 juin 1854, ni dans le décret du 13 août suivant, il n'est précisé que les grilles de clôture ne pourront être obstruées par des volets ou autrement; Qu'il y est simplement indiqué qu'elles devront être en fer et d'un modèle uniforme; Mais, attendu qu'il convient de ne pas perdre de vue que le but poursuivi par le législateur et par l'autorité administrative en 1854 était un but d'esthétique générale; Que c'est évidemment dans ce but et non dans l'intérêt