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ou à colonat partiaire doit l'emporter, alors même que ce bail serait mitigé de prestations en espèces. Nous croyons cependant que cette solution est trop absolue. Et nous estimons que si les prestations auxquelles le métayer ou colon partiaire est tenu en argent sont de telle importance, par rapport aux fruits partagés, qu'elles puissent être considérées comme constituant un fermage en somme (ce qui donnerait au contrat un caractère mixte et ce qui est à apprécier d'après les circonstances), le montant de ces prestations serait sujet à révision. Ne sont pas révisables, non plus, le bail à domaine congéable puisque le propriétaire, pouvant dénoncer le bail chaque année, ne se trouve jamais lié, quelle que soit la durée qui ait été donnée au bail, pour le temps prévu par la loi du 9 juin 1927, le bail emphytéotique. Les baux, a dit le rapporteur à la Chambre des députés, peuvent, en effet, être conclus pour une durée fort longue. Mais leur durée n'est pas liée, comme les baux dont nous nous occupons, à l'échéance ferme. Le propriétaire peut tous les ans dénoncer le bail et donner congé. C'est de là que vient même le nom de « domaine congéable ». Mais le propriétaire ne peut donner congé à son domanier sans lui rembourser la valeur des édifices et superficies dont le domanier est, en effet, propriétaire aux termes du Code civil, puisque le droit de superficie lui appartient. (Séance de la Chambre des députés du 1er mars 1927). Ces baux sont consentis pour une longue durée à charge par le locataire d'édifier des constructions ou de faire des ouvrages qui demeureront la propriété du bailleur. La redevance en argent, quand il en est stipulé une, est toujours modique. Elle n'est jamais fixée, par conséquent, en considération des produits présumus du bien affermé et de la valeur probable de ces produits. C'est dans la valeur des édifices qu'y fera le locataire que consiste principalement les baux à complant, puisque le bailleur reçoit, non un fermage en argent, mais une partie de la récolte de la vigne que le fermier à complant
Mais le propriétaire ne peut donner congé à son domanier sans lui rembourser la valeur des édifices et superficies dont le domanier est, en effet, propriétaire aux termes du Code civil, puisque le droit de superficie lui appartient. (Séance de la Chambre des députés du 1er mars 1927). Ces baux sont consentis pour une longue durée à charge par le locataire d'édifier des constructions ou de faire des ouvrages qui demeureront la propriété du bailleur. La redevance en argent, quand il en est stipulé une, est toujours modique. Elle n'est jamais fixée, par conséquent, en considération des produits présumus du bien affermé et de la valeur probable de ces produits. C'est dans la valeur des édifices qu'y fera le locataire que consiste principalement les baux à complant, puisque le bailleur reçoit, non un fermage en argent, mais une partie de la récolte de la vigne que le fermier à complant s'oblige à planter, les baux de chasse et de pêche en eau courante, et peut-être (malgré l'avis contraire de la Commission de l'agriculture de la Chambre des députés), les baux des étangs. SECTION III. — EN RAISON DE LA DATE DE L'ACQUISITION, PAR LE PROPRIÉTARIÉ, DU BIEN FAISANT L'OBJET DU BAIL À FERME. Principe et applications. Aux termes de l'article 4, aucune majoration ne sera accordée au propriétaire qui a acquis à titre onéreux l'immeuble affermé après le 3 décembre 1923. MOTIFS. Cette disposition est une réminiscence de celle figurant dans l'article 1er de la loi du 6 juillet 1925 sur les baux à loyer, aux termes de laquelle «aucune majoration ne pourra être accordée au propriétaire qui a acquis à titre onéreux l'immeuble loué à une date postérieure au 24 octobre 1919». Même rédaction, sauf modification dans la date prise pour critérium. L'acquéreur de l'immeuble à une date postérieure au 31 décembre 1923, a-t-on dit au cours des débats, ne peut demander la majoration du fermage parce que, ayant payé l'immeuble à un prix d'autant moins élevé que cet immeuble était loué à un taux au-dessous de sa valeur locative réelle et pour une longue durée, il est impossible
BAIL À FERME. Principe et applications. Aux termes de l'article 4, aucune majoration ne sera accordée au propriétaire qui a acquis à titre onéreux l'immeuble affermé après le 3 décembre 1923. MOTIFS. Cette disposition est une réminiscence de celle figurant dans l'article 1er de la loi du 6 juillet 1925 sur les baux à loyer, aux termes de laquelle «aucune majoration ne pourra être accordée au propriétaire qui a acquis à titre onéreux l'immeuble loué à une date postérieure au 24 octobre 1919». Même rédaction, sauf modification dans la date prise pour critérium. L'acquéreur de l'immeuble à une date postérieure au 31 décembre 1923, a-t-on dit au cours des débats, ne peut demander la majoration du fermage parce que, ayant payé l'immeuble à un prix d'autant moins élevé que cet immeuble était loué à un taux au-dessous de sa valeur locative réelle et pour une longue durée, il est impossible de dire qu'il est soumis à la loi de l'imprévision. En d'autres termes, il ne subit aucun préjudice du fait que le loyer n'est pas le loyer actuellement en vigueur. À raison, le législateur a estimé que c'est à partir seulement du 31 décembre 1923 que les circonstances économiques ont eu une réelle influence sur le prix des immeubles ruraux. Conf. l'exposé des motifs. N'est-ce pas un raisonnement trop absolu ? Est-ce bien toujours ainsi que le prix de vente d'une ferme est fixé ? Sans doute le montant du fermage et la durée du bail sont-ils pris en considération. Mais d'autres éléments président à la fixation du prix, et cette fixation est fonction, surtout de la valeur vénale. Or, la valeur vénale des propriétés rurales s'est accrue, quoique dans une moins grande proportion, au fur et à mesure que se dépréciait le franc. On a assisté à de très nombreuses acquisitions de propriétés rurales inspirées par le souci des capitalistes de consolider leurs billets de banque. C'est un fait commun à toutes les époques de trouble dans la valeur et dans la circulation de la monnaie fiduciaire. Et la question du montant du Voisinage n'entrait que pour une faible
eu une réelle influence sur le prix des immeubles ruraux. Conf. l'exposé des motifs. N'est-ce pas un raisonnement trop absolu ? Est-ce bien toujours ainsi que le prix de vente d'une ferme est fixé ? Sans doute le montant du fermage et la durée du bail sont-ils pris en considération. Mais d'autres éléments président à la fixation du prix, et cette fixation est fonction, surtout de la valeur vénale. Or, la valeur vénale des propriétés rurales s'est accrue, quoique dans une moins grande proportion, au fur et à mesure que se dépréciait le franc. On a assisté à de très nombreuses acquisitions de propriétés rurales inspirées par le souci des capitalistes de consolider leurs billets de banque. C'est un fait commun à toutes les époques de trouble dans la valeur et dans la circulation de la monnaie fiduciaire. Et la question du montant du Voisinage n'entrait que pour une faible part dans la détermination du prix. La vérité de fait que n'a pas aperçue le législateur. Le motif tiré de l'absence de préjudice pour le propriétaire qui a acquis depuis le 31 décembre 1923 est donc inexistant. À supposer même que l'acquéreur se soit préoccupé et de la durée du bail, et du modeste revenu que le fermage stipulé représentait, ne peut-on pas raisonnablement supposer qu'il a escompté que le législateur interviendrait pour autoriser la revision de ce fermage (comme beaucoup d'économistes agricoles le réclamaient depuis longtemps, bien que la première proposition parlementaire soit du 2 décembre 1925 seulement) et qu'en considération aussi de cette législation entrevue, il n'a pas demandé de diminution du montant du prix selon la valeur vénale normale, diminution à laquelle le vendeur n'aurait d'ailleurs vraisemblablement pas consenti et pour le même motif ? La loi aboutit, au surplus, à une conséquence bien singulière. Le fermier verra son fermage majoré si son propriétaire possède depuis une époque antérieure au 31 décembre 1923; il payera alors un fermage en rapport avec la valeur locative équitable de sa ferme; mais il continuera à ne payer que le loyer initial et à bénéficier de l'écart lorsque son propriétaire aura
bail, et du modeste revenu que le fermage stipulé représentait, ne peut-on pas raisonnablement supposer qu'il a escompté que le législateur interviendrait pour autoriser la revision de ce fermage (comme beaucoup d'économistes agricoles le réclamaient depuis longtemps, bien que la première proposition parlementaire soit du 2 décembre 1925 seulement) et qu'en considération aussi de cette législation entrevue, il n'a pas demandé de diminution du montant du prix selon la valeur vénale normale, diminution à laquelle le vendeur n'aurait d'ailleurs vraisemblablement pas consenti et pour le même motif ? La loi aboutit, au surplus, à une conséquence bien singulière. Le fermier verra son fermage majoré si son propriétaire possède depuis une époque antérieure au 31 décembre 1923; il payera alors un fermage en rapport avec la valeur locative équitable de sa ferme; mais il continuera à ne payer que le loyer initial et à bénéficier de l'écart lorsque son propriétaire aura acquis la ferme postérieurement au 31 décembre 1923. Cela ne trouve-t-il pas la raison? Pourquoi cette différence de traitement? Et en quoi serait-elle justifiée? Parce que le propriétaire, ayant payé la ferme moins cher qu'elle ne vaut, ne subit pas de préjudice du fait que le fermage n'est plus en rapport avec la valeur actuelle de la ferme et des choses ? Nous avons montré plus haut que, dans la plupart des cas, cet argument ne tient pas. Dès lors, on ne conçoit pas cette faveur accordée au fermier d'un domaine uniquement parce que ce domaine a changé de mains depuis le 31 décembre 1923. La loi de 1927, comme toutes les lois sur les loyers, constitue une atteinte grave à la pérennité des Contrats. Les circonstances exceptionnelles imposaient au législateur de déroger exceptionnellement aux principes. Nous n'en faisons pas grief au 544 : ÉTUDES DOCTRINALES 38. ACQUISITION À TITRE ONÉREUX. — L'exception résultant de l'article 1 ne concerne que les baux d'immeubles ruraux acquis à titre onéreux postérieurement au 31 décembre 1923. Par conséquent, le propriétaire qui a fait l'acquisition antérieurement peut demander la révision comme étant, de plein droit, en les lieu et place du bailleur primitif. 39.
rapport avec la valeur actuelle de la ferme et des choses ? Nous avons montré plus haut que, dans la plupart des cas, cet argument ne tient pas. Dès lors, on ne conçoit pas cette faveur accordée au fermier d'un domaine uniquement parce que ce domaine a changé de mains depuis le 31 décembre 1923. La loi de 1927, comme toutes les lois sur les loyers, constitue une atteinte grave à la pérennité des Contrats. Les circonstances exceptionnelles imposaient au législateur de déroger exceptionnellement aux principes. Nous n'en faisons pas grief au 544 : ÉTUDES DOCTRINALES 38. ACQUISITION À TITRE ONÉREUX. — L'exception résultant de l'article 1 ne concerne que les baux d'immeubles ruraux acquis à titre onéreux postérieurement au 31 décembre 1923. Par conséquent, le propriétaire qui a fait l'acquisition antérieurement peut demander la révision comme étant, de plein droit, en les lieu et place du bailleur primitif. 39. ACQUISITION PAR SUCCESSION ou À TITRE GRATUIT. — De même, peut demander la révision celui qui a recueilli l'immeuble loué par succession intestat ou testamentaire ou à qui cet immeuble a été donné ou légué à titre particulier même depuis le 1er janvier 1924. 40. LICITATION. — Lorsque son prix lui est attribué en totalité par le partage, l'acquéreur licitain, même si la licitation est postérieure au 31 décembre 1923, peut demander la révision du bail. Il est, en effet, censé avoir recueilli l'immeuble entier dans la succession de son auteur, en vertu de l'effet rétroactif attaché à la licitation par l'art. 883 C. civ. (1). 41. CESSION DE DROITS SUCCESSIFS. — Ce que nous venons de dire s'applique de tous points, mutatis mutandis, au cas de cession de droits successifs. 42. ÉCHANGE. — Puisque le motif qui a inspiré l'article 4 est, à tort ou à raison, que celui qui a acquis l'immeuble à titre onéreux depuis le 31 décembre 1923 a basé son prix d'acquisition en tenant compte du montant du fermage (Voy. n° 37), il semble que le législateur aurait dû accorder le bénéfice de la révision au propriétaire qui est devenu le possesseur de l'immeuble par
lui est attribué en totalité par le partage, l'acquéreur licitain, même si la licitation est postérieure au 31 décembre 1923, peut demander la révision du bail. Il est, en effet, censé avoir recueilli l'immeuble entier dans la succession de son auteur, en vertu de l'effet rétroactif attaché à la licitation par l'art. 883 C. civ. (1). 41. CESSION DE DROITS SUCCESSIFS. — Ce que nous venons de dire s'applique de tous points, mutatis mutandis, au cas de cession de droits successifs. 42. ÉCHANGE. — Puisque le motif qui a inspiré l'article 4 est, à tort ou à raison, que celui qui a acquis l'immeuble à titre onéreux depuis le 31 décembre 1923 a basé son prix d'acquisition en tenant compte du montant du fermage (Voy. n° 37), il semble que le législateur aurait dû accorder le bénéfice de la révision au propriétaire qui est devenu le possesseur de l'immeuble par voie d'échange depuis le 1er janvier 1924, puisque l'échange est un troc et ne comporte pas de prix. Un amendement, voté par le Sénat (1), avait modifié l'article 4 en ce sens. Mais il a été rejeté par la Chambre des députés et n'a pas été repris dans la suite de la discussion. L'échange étant un contrat à titre onéreux, l'échangiste ne peut donc, si l'échange est postérieur au 31 décembre 1923, demander la révision du bail. 43. TRANSCRIPTION DE L'ACTE D'ACQUISITION À TITRE ONÉREUX. — La date de la transcription de l'acte d'acquisition à titre onéreux est indifférente pour l'application de la loi du 9 juin 1927. Elle n'est à considérer, aux termes mêmes de la loi du 23 mars 1855, qu'au point de vue du rapport de l'acquéreur avec les tiers. Ici, le fermier n'est pas un tiers puisqu'il ne peut revendiquer aucun droit réel et qu'il n'a qu'un droit à la jouissance de l'immeuble. Il suffit donc, pour que le droit à la révision soit écarté, que la date de l'acquisition soit postérieure au 31 décembre 1923. 44. VENTE DE L'IMMEUBLE APRÈS RÉVISION DU BAIL. — Le propriétaire a demandé et obtenu la révision du bail. Puis,
de la discussion. L'échange étant un contrat à titre onéreux, l'échangiste ne peut donc, si l'échange est postérieur au 31 décembre 1923, demander la révision du bail. 43. TRANSCRIPTION DE L'ACTE D'ACQUISITION À TITRE ONÉREUX. — La date de la transcription de l'acte d'acquisition à titre onéreux est indifférente pour l'application de la loi du 9 juin 1927. Elle n'est à considérer, aux termes mêmes de la loi du 23 mars 1855, qu'au point de vue du rapport de l'acquéreur avec les tiers. Ici, le fermier n'est pas un tiers puisqu'il ne peut revendiquer aucun droit réel et qu'il n'a qu'un droit à la jouissance de l'immeuble. Il suffit donc, pour que le droit à la révision soit écarté, que la date de l'acquisition soit postérieure au 31 décembre 1923. 44. VENTE DE L'IMMEUBLE APRÈS RÉVISION DU BAIL. — Le propriétaire a demandé et obtenu la révision du bail. Puis, il vend l'immeuble affermé. Le fermier pourra-t-il, arguant des dispositions de l'article 4 de la loi du 9 juin 1927, prétendre que le fermage doit être ramené au chiffre antérieur, sous le prétexte que son nouveau bailleur est devenu propriétaire depuis le 31 décembre 1923? La négative ne fait pour nous aucun doute (2). Ce que la loi a proscrit, c'est le droit pour l'acquéreur postérieur au 1er janvier 1924 de demander la révision ; le vendeur n'avait pu valablement le subroger dans ses droits à cet égard. Mais quand le vendeur a demandé et obtenu la révision, la majoration du fermage est un fait accompli ; elle constitue un droit, acquis définitif ; et ce droit se transmet à l'acquéreur par le fait même de la vente. Décider le contraire serait méconnaître tous les principes, outre que ce serait accorder une prime gratuite aux fermiers de mauvaise foi. Puisque le législateur a refusé la révision à l'acquéreur sous le prétexte qu'il avait fixé un prix en fonction du fermage stipulé, la logique veut qu'on refuse, pour le même motif, le droit pour le fermier de faire modifier ultérieurement la révision à laquelle il a été condamné ou qu'il a
nous aucun doute (2). Ce que la loi a proscrit, c'est le droit pour l'acquéreur postérieur au 1er janvier 1924 de demander la révision ; le vendeur n'avait pu valablement le subroger dans ses droits à cet égard. Mais quand le vendeur a demandé et obtenu la révision, la majoration du fermage est un fait accompli ; elle constitue un droit, acquis définitif ; et ce droit se transmet à l'acquéreur par le fait même de la vente. Décider le contraire serait méconnaître tous les principes, outre que ce serait accorder une prime gratuite aux fermiers de mauvaise foi. Puisque le législateur a refusé la révision à l'acquéreur sous le prétexte qu'il avait fixé un prix en fonction du fermage stipulé, la logique veut qu'on refuse, pour le même motif, le droit pour le fermier de faire modifier ultérieurement la révision à laquelle il a été condamné ou qu'il a acceptée. Séance du 26 novembre 1926. Conf. Laurent, op. cit. n° 20. J. DUN. ÉTUDES DOCTRINALES §2. — Exception. ACQUÉREUR LUI-MÊME FERMIER, — Après avoir posé le principe que la révision ne peut être accordée à l'acquéreur à titre onéreux depuis le 31 décembre 1923, l'article 4 tempère cette disposition en ajoutant : « à moins que l'acquéreur, empêché de prendre possession par le bail en cours, subisse lui-même une majoration résultant de la présente loi, dans la ferme qu'il occupe à titre de locataire. » Cette exception, qui accorde à l'acquéreur postérieurement au 31 décembre 1923 le droit à la révision, est subordonnée à la réunion des trois conditions suivantes. Il faut : a) que l'acquéreur soit un fermier ; b) que la ferme par lui acquise soit louée ; c) et qu'il subisse, comme fermier, la révision et la majoration du fermage de son propre bail. Deux motifs ont inspiré le législateur : a) le cultivateur, qui n'avait pas prévu que son fermage serait augmenté, a pu, précisément en raison de la modicité de ce fermage, être incité à acquérir et à payer d'un prix plus élevé, la ferme dont il s'est rendu acquéreur. L'imprévision joue donc pour
en ajoutant : « à moins que l'acquéreur, empêché de prendre possession par le bail en cours, subisse lui-même une majoration résultant de la présente loi, dans la ferme qu'il occupe à titre de locataire. » Cette exception, qui accorde à l'acquéreur postérieurement au 31 décembre 1923 le droit à la révision, est subordonnée à la réunion des trois conditions suivantes. Il faut : a) que l'acquéreur soit un fermier ; b) que la ferme par lui acquise soit louée ; c) et qu'il subisse, comme fermier, la révision et la majoration du fermage de son propre bail. Deux motifs ont inspiré le législateur : a) le cultivateur, qui n'avait pas prévu que son fermage serait augmenté, a pu, précisément en raison de la modicité de ce fermage, être incité à acquérir et à payer d'un prix plus élevé, la ferme dont il s'est rendu acquéreur. L'imprévision joue donc pour lui ; b) il serait injuste, alors qu'il subit la majoration de son propre fermage, de lui refuser le droit de faire augmenter celui du cultivateur qui est devenu son fermier. Cette disposition est due à l'adoption d'un amendement de M. de Mončan, député : « Envisageons, a dit M. de Mončan en présentant cet amendement, le cas d'un fermier qui subit, dans la ferme qu'il occupe, une augmentation du prix du bail comme conséquence de cette loi. Il a acheté récemment une autre ferme où il a l'intention de se retirer, mais dont le bail n'est pas expiré ; le prix de ce dernier bail, est peut-être inférieur à la normale ; il n'en a pas tenu compte dans le prix d'acquisition parce qu'il escomptait le rendement une fois entre ses mains et qu'en attendant il pouvait se contenter d'un loyer médiocre, ne payant lui-même que sur d'anciennes bases. Il est, me semble-t-il, d'élémentaire équité de faire une exception pour cette catégorie très importante de cultivateurs » (Séance de la Chambre des députés du 16 mars 1927). Cet argument est assez impressionnant, mais toutes les lois d'exception et de circonstances s'appuient sur des raisonnements de même nature et apparemment
de Mončan en présentant cet amendement, le cas d'un fermier qui subit, dans la ferme qu'il occupe, une augmentation du prix du bail comme conséquence de cette loi. Il a acheté récemment une autre ferme où il a l'intention de se retirer, mais dont le bail n'est pas expiré ; le prix de ce dernier bail, est peut-être inférieur à la normale ; il n'en a pas tenu compte dans le prix d'acquisition parce qu'il escomptait le rendement une fois entre ses mains et qu'en attendant il pouvait se contenter d'un loyer médiocre, ne payant lui-même que sur d'anciennes bases. Il est, me semble-t-il, d'élémentaire équité de faire une exception pour cette catégorie très importante de cultivateurs » (Séance de la Chambre des députés du 16 mars 1927). Cet argument est assez impressionnant, mais toutes les lois d'exception et de circonstances s'appuient sur des raisonnements de même nature et apparemment également justifiés et celui-ci était-il si péremptoire au fond qu'avait bien voulu le croire l'honorable député ? Il est permis d'en douter. Les autres acquéreurs qui sont cependant les ayants cause de leur vendeur, écrit justement M. de Ferneville de Boumonville (loc. cit., p. 18), voient pour ainsi dire reviser leur contrat d'achat puisqu'ils se voient enlever un droit inhérent à la propriété. Ces acquéreurs sont mis hors la loi. Au profit de qui ? Au profit d'un fermier qui n'a cependant rien fait pour mériter une telle aubaine. On aurait compris que, en équité, s'il était prouvé que l'acquéreur avait payé un prix infime, ce soit le vendeur qui bénéficie de la majoration et due si l'acquéreur avait payé un prix très élevé, comme cela est arrivé, dans la plupart des cas (Conf. supra, n° 37, note i), ce soit lui, acquéreur, qui bénéficie de la majoration. C'eût été de la justice. Nous ajoutons que, du moment où les circonstances l'obligeaient à remettre en question des contrats librement consentis et à transgresser ainsi un des principes les plus respectables. ÉTUDES DOCTRINALES 47. Le fermier ainsi actionné en révision par cet acquéreur pourrait-il être admis à prouver qu'en réalité, bien