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juin 1924, Gaz. Pal. 1924.2.292; Req. 10 février 1925, Gaz. Pal. 1925.2.14), décidé que l'art. 1384, § 1er, n'était pas applicable aux immeubles, et ne visait que les choses inanimées purement mobilières, l'art. 1386 édictant des dispositions spéciales qui doivent être strictement appliquées, et sont la raison même de cet article; que si, contrairement à ces arrêts de principe, un certain nombre de juridictions ont admis que l'art. 1384, § 1er, pouvait recevoir son application notamment en ce qui concerne les immeubles par destination et ceux qui le sont devenus par leur incorporation au bâtiment, ou en cas d'incendie, elles ont maintenu dans le champ d'application de l'art. 1386 les dommages causés par la ruine ou par l'écroulement de l'édifice ; Sur l'application de l'art. 1386 : Attendu que l'art. 1386 ne rend responsable le propriétaire d'un bâtiment du dommage causé par sa ruine, que lorsque celle-ci est arrivée par suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction ; qu'il appartient donc à Néel, pour voir sa demande prospérer, de prouver que l'accident survenu à sa fille est dû à l'une de ces deux causes, aucune présomption de faute n'étant établie par l'art. 1386 ; Attendu que, dans ce but, il s'offre à rapporter par témoins la preuve des faits suivants : 1° qu'il n'avait été procédé à aucune réparation de la façade de l'immeuble dont il s'agit, depuis un temps très long, lorsque l'accident s'est produit le 20 décembre 1925 ; 2° qu'il a été constaté après l'accident que la pierre dont s'agit s'était détachée par suite d'un défaut d'entretien ; 3° que cette chute ne peut s'expliquer par aucune autre cause, et que, ce jour-là, le vent soufflait avec une force normale ; Attendu que seuls les deux premiers faits sont pertinents et concluants; qu'en effet si le premier ne fait pas ressortir nettement qu'il était nécessaire de faire des réparations à l'immeuble, le second fait, suffisamment précis pour que la preuve contraire puisse en être rapportée, vient l'éclairer puisqu'il a pour but de prouver un défaut d'entretien indiquant que des réparations s'imposaient; Attendu que
dans ce but, il s'offre à rapporter par témoins la preuve des faits suivants : 1° qu'il n'avait été procédé à aucune réparation de la façade de l'immeuble dont il s'agit, depuis un temps très long, lorsque l'accident s'est produit le 20 décembre 1925 ; 2° qu'il a été constaté après l'accident que la pierre dont s'agit s'était détachée par suite d'un défaut d'entretien ; 3° que cette chute ne peut s'expliquer par aucune autre cause, et que, ce jour-là, le vent soufflait avec une force normale ; Attendu que seuls les deux premiers faits sont pertinents et concluants; qu'en effet si le premier ne fait pas ressortir nettement qu'il était nécessaire de faire des réparations à l'immeuble, le second fait, suffisamment précis pour que la preuve contraire puisse en être rapportée, vient l'éclairer puisqu'il a pour but de prouver un défaut d'entretien indiquant que des réparations s'imposaient; Attendu que le troisième articulé ne saurait être admis, qu'il tend en effet à faire apprécier des faits par des témoins, alors que ceux-ci ne peuvent que rapporter les constatations qu'ils ont pu faire ; qu'il est donc d'autoriser Néel à rapporter la preuve des deux premiers faits seulement qu'il a articulés; Par ces motifs, Avant faire droit, autorise Néel à rapporter en la forme des enquêtes ordinaires la preuve des faits suivants : 1° qu'il n'avait été procédé à aucune réparation de la façade de l'immeuble dont il s'agit, depuis un temps très long, lorsque l'accident s'est produit ; 2° qu'il a été constaté après l'accident que la pierre dont s'agit, s'était détachée par suite d'un défaut d'entretien ; Réserve à la dame Vve Haumont la preuve contraire... Réserve les dépens. Observations. — Décision exacte. Les dommages causés par l'écroulement d'un édifice sont visés par l'art. 1386 C. civ., ; l'art. 1384, qui établit à rencontre du propriétaire de la chose une présomption de faute ne s'applique aux immeubles que d'une manière exceptionnelle; notamment en cas d'incendie. La distinction est importante relativement à la preuve que doit administrer la victime de l'accident. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Contrats (Principes généraux), n° 110. RÉVISION
Par ces motifs, Avant faire droit, autorise Néel à rapporter en la forme des enquêtes ordinaires la preuve des faits suivants : 1° qu'il n'avait été procédé à aucune réparation de la façade de l'immeuble dont il s'agit, depuis un temps très long, lorsque l'accident s'est produit ; 2° qu'il a été constaté après l'accident que la pierre dont s'agit, s'était détachée par suite d'un défaut d'entretien ; Réserve à la dame Vve Haumont la preuve contraire... Réserve les dépens. Observations. — Décision exacte. Les dommages causés par l'écroulement d'un édifice sont visés par l'art. 1386 C. civ., ; l'art. 1384, qui établit à rencontre du propriétaire de la chose une présomption de faute ne s'applique aux immeubles que d'une manière exceptionnelle; notamment en cas d'incendie. La distinction est importante relativement à la preuve que doit administrer la victime de l'accident. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Contrats (Principes généraux), n° 110. RÉVISION DES BAUX À LOYER. — Bail de 12 ans par périodesTriangle ne donnant lieu ni à résiliation ni à révision. — Bail de 12 années, les trois premières à la faculté du preneur seul, la dernière à la volonté réciproque des parties. — Révision irrecevable. Pour qu'un propriétaire puisse utilement demander la révision d'un bail à périodes souscrit ou ayant pris cours avant le 24 octobre 1919, il faut qu'il ait été stipulé dans le contrat que le bail a été fait pour 3, 6, 9 12 années au gré du preneur seul, parce que c'est seulement dans cette hypothèse que le propriétaire se trouverait lié pour plus de 9 ans. Ne peut donc être sujet à révision un bail de 3, 6, 9, 12 années si la volonté du preneur seul ne s'exerce que pour la seconde et la troisième période et si la quatrième période a été laissée au choix respectif des parties. Peu importe que cette quatrième période fût commencée lors du vu de la loi de 1925, autorisant la révision. Cour de Paris, 2° chambre, 14 janvier 1927 La Cour ; Statuant sur l'appel interjeté par Milhiet d'un jugement rendu par le Tribunal civil de la
demander la révision d'un bail à périodes souscrit ou ayant pris cours avant le 24 octobre 1919, il faut qu'il ait été stipulé dans le contrat que le bail a été fait pour 3, 6, 9 12 années au gré du preneur seul, parce que c'est seulement dans cette hypothèse que le propriétaire se trouverait lié pour plus de 9 ans. Ne peut donc être sujet à révision un bail de 3, 6, 9, 12 années si la volonté du preneur seul ne s'exerce que pour la seconde et la troisième période et si la quatrième période a été laissée au choix respectif des parties. Peu importe que cette quatrième période fût commencée lors du vu de la loi de 1925, autorisant la révision. Cour de Paris, 2° chambre, 14 janvier 1927 La Cour ; Statuant sur l'appel interjeté par Milhiet d'un jugement rendu par le Tribunal civil de la Seine le 10 mai 1926, déclarant recevable la demande en révision formée par Foucher, fixant le nouveau loyer annuel à 75 francs. 500 "francs et répartissant la majoration entre les différents cessionnaires du fonds de commerce et du droit au bail ; Déclare l'appel régulier en la forme et recevable ; Au fond : Considérant que, par bail des 30 mai et 20 juin 1914, Foucher a donné en location à Ballet, constructeur de cycles et motocyclettes, une boutique et un appartement lui faisant suite ; que ce bail fut consenti moyennant un loyer annuel de 3.000 francs pour trois, six, neuf, douze années entières et conséquences à courir du 1er juillet 1914 pour finir à pareille époque des années 1917, 1920, 1923, 1926, à la volonté des propriétaires seuls pour les trois premières périodes et à la volonté réciproque des parties pour la dernière période; Considérant que Milhiet plaide l'irrecevabilité de la demande, le bail dont il s'agit n'ayant pas été contracté pour plus de neuf ans le 24 octobre 1919, et la loi du 6 juillet 1925 n'ayant prévu comme susceptibles de revision que les seuls baux conclus avant cette date pour une durée contractuelle supérieure à neuf
; Au fond : Considérant que, par bail des 30 mai et 20 juin 1914, Foucher a donné en location à Ballet, constructeur de cycles et motocyclettes, une boutique et un appartement lui faisant suite ; que ce bail fut consenti moyennant un loyer annuel de 3.000 francs pour trois, six, neuf, douze années entières et conséquences à courir du 1er juillet 1914 pour finir à pareille époque des années 1917, 1920, 1923, 1926, à la volonté des propriétaires seuls pour les trois premières périodes et à la volonté réciproque des parties pour la dernière période; Considérant que Milhiet plaide l'irrecevabilité de la demande, le bail dont il s'agit n'ayant pas été contracté pour plus de neuf ans le 24 octobre 1919, et la loi du 6 juillet 1925 n'ayant prévu comme susceptibles de revision que les seuls baux conclus avant cette date pour une durée contractuelle supérieure à neuf années; Considérant qu'il résulte manifestement des travaux préparatoires de la loi du 6 juillet 1925 que le législateur n'a voulu protéger le propriétaire qu'autant que celui-ci se trouverait lié par un bail conclu ou en cours d'exécution antérieurement à la date du 24 octobre 1919, ayant une durée contractuelle de plus de neuf années ; que la circonstance que l'engagement du propriétaire vis-à-vis de son locataire doit se prolonger au-delà de neuf années constitue une condition essentielle au droit de revision ; que dès lors un bail consenti pour neuf années seulement ne donne plus au propriétaire ouverture à l'exercice du droit susmentionné ; Considérant que, dans la pratique, un bail est souvent consenti pour une durée déterminée, mais par périodes triennales ; que le caractère d'un contrat de cette nature, au point de vue de la recevabilité de l'action en revision, diffère essentiellement selon que la faculté de bénéficier des diverses périodes successives a été laissée par le contrat au choix de l'une ou de l'autre des parties ; qu'il est bien évident que, lorsque seul le preneur a la faculté de se prévaloir des périodes triennales, le propriétaire se trouve pendant toute la durée de ces périodes engagé
plus de neuf années ; que la circonstance que l'engagement du propriétaire vis-à-vis de son locataire doit se prolonger au-delà de neuf années constitue une condition essentielle au droit de revision ; que dès lors un bail consenti pour neuf années seulement ne donne plus au propriétaire ouverture à l'exercice du droit susmentionné ; Considérant que, dans la pratique, un bail est souvent consenti pour une durée déterminée, mais par périodes triennales ; que le caractère d'un contrat de cette nature, au point de vue de la recevabilité de l'action en revision, diffère essentiellement selon que la faculté de bénéficier des diverses périodes successives a été laissée par le contrat au choix de l'une ou de l'autre des parties ; qu'il est bien évident que, lorsque seul le preneur a la faculté de se prévaloir des périodes triennales, le propriétaire se trouve pendant toute la durée de ces périodes engagé vis-à-vis de son locataire, qu'il est obligé de conserver aux mêmes conditions que celles stipulées au contrat signé par les parties ; qu'il en est autrement lorsque le bail est fait par périodes au choix respectif tant du bailleur que du preneur, puisque le propriétaire a ainsi la faculté, à des périodes déterminées, de dénoncer le contrat ; qu'il se trouve de la sorte dégagé de la convention qui le liait à son locataire ; Qu'il s'ensuit que, pour qu'un propriétaire puisse utilement demander la revision d'un bail à périodes, et en admettant que ce bail ait été souscrit ou ait pris cours avant le 24 octobre 1919, il faut que dans le contrat, il ait été stipulé que le bail a été fait pour trois, six, neuf ou douze années au gré du preneur seul ; que c'est seulement dans cette hypothèse que le propriétaire se trouverait lié pour plus de neuf ans ; Que, si le preneur ne pouvait exercer son choix exclusif que pour les deuxième et troisième périodes du bail, celui-ci n'aurait au regard du propriétaire et au point de vue spécial de la loi du 6 juillet 1925 qu'une durée maxima de neuf années ;
des périodes déterminées, de dénoncer le contrat ; qu'il se trouve de la sorte dégagé de la convention qui le liait à son locataire ; Qu'il s'ensuit que, pour qu'un propriétaire puisse utilement demander la revision d'un bail à périodes, et en admettant que ce bail ait été souscrit ou ait pris cours avant le 24 octobre 1919, il faut que dans le contrat, il ait été stipulé que le bail a été fait pour trois, six, neuf ou douze années au gré du preneur seul ; que c'est seulement dans cette hypothèse que le propriétaire se trouverait lié pour plus de neuf ans ; Que, si le preneur ne pouvait exercer son choix exclusif que pour les deuxième et troisième périodes du bail, celui-ci n'aurait au regard du propriétaire et au point de vue spécial de la loi du 6 juillet 1925 qu'une durée maxima de neuf années ; qu'un bail fait dans ces conditions ne peut être sujet à revision ; Qu'il importe peu qu'une quatrième période de trois années ait été stipulée au contrat, dès l'instant que cette quatrième période avait été laissée au choix respectif des parties ; qu'en effet, ainsi qu'il a été dit plus haut, le propriétaire ne se trouvait lié que pendant neuf ans et avait le loisir au bout de ce temps de faire cesser le bail si cela lui avait convenu ; que ce principe ressort à l'évidence de l'esprit de la loi et de la volonté du législateur ; Que sans doute, lors de la discussion du projet de loi au Sénat le rapporteur, répondant à une question qui lui était posée, a laissé entendre que, si la quatrième période susvisée était effectivement commencée, la loi devait recevoir son application ; mais que la réponse brève et que peu ambiguë faite par le rapporteur ne peut être considérée comme une interprétation de nature à faire échec au texte même de la loi qui prévoit uniquement la durée contractuelle ; Considérant, en fait, que le bail consenti les 30 mai et 20 juin 1914 par Foucher au sieur Ballet a été
haut, le propriétaire ne se trouvait lié que pendant neuf ans et avait le loisir au bout de ce temps de faire cesser le bail si cela lui avait convenu ; que ce principe ressort à l'évidence de l'esprit de la loi et de la volonté du législateur ; Que sans doute, lors de la discussion du projet de loi au Sénat le rapporteur, répondant à une question qui lui était posée, a laissé entendre que, si la quatrième période susvisée était effectivement commencée, la loi devait recevoir son application ; mais que la réponse brève et que peu ambiguë faite par le rapporteur ne peut être considérée comme une interprétation de nature à faire échec au texte même de la loi qui prévoit uniquement la durée contractuelle ; Considérant, en fait, que le bail consenti les 30 mai et 20 juin 1914 par Foucher au sieur Ballet a été fait pour une durée de douze ans, mais par périodes successives de trois années dont les trois premières étaient au choix exclusif du preneur, alors que la dernière, de neuf à douze ans, était au choix réciproque des parties contractantes ; qu'ainsi donc, jusqu'au 30 juillet 1923, le propriétaire était lié, mais que son engagement ne dépassait pas les neuf années impérieusement exigées par la loi ; qu'il lui était facile, s'il l'eût voulu, à l'expiration de la troisième période et dans les délais prévus au bail, de mettre fin à ce bail ; que s'il ne l'a pas fait, il n'a qu'à s'en prendre à lui-même ; Qu'en conséquence, il est mal venu aujourd'hui à demander la révision d'un bail qui, vis-à-vis de lui, n'était pas d'une durée contractuelle de plus de neuf années ; Considérant que Foucher ne peut arguer des termes de la cession du bail par M. Ballet, preneur primitif, à Milhiet, dans laquelle il est déclaré : « Que les propriétaires ont fait bail à loyer pour trois, six, neuf ou douze années entières et consécutives... à la volonté du preneur « seul » ; Que cette déclaration passée par le cédant ne pouvait modifier
lié, mais que son engagement ne dépassait pas les neuf années impérieusement exigées par la loi ; qu'il lui était facile, s'il l'eût voulu, à l'expiration de la troisième période et dans les délais prévus au bail, de mettre fin à ce bail ; que s'il ne l'a pas fait, il n'a qu'à s'en prendre à lui-même ; Qu'en conséquence, il est mal venu aujourd'hui à demander la révision d'un bail qui, vis-à-vis de lui, n'était pas d'une durée contractuelle de plus de neuf années ; Considérant que Foucher ne peut arguer des termes de la cession du bail par M. Ballet, preneur primitif, à Milhiet, dans laquelle il est déclaré : « Que les propriétaires ont fait bail à loyer pour trois, six, neuf ou douze années entières et consécutives... à la volonté du preneur « seul » ; Que cette déclaration passée par le cédant ne pouvait modifier les termes d'un contrat intervenu entre Foucher et Ballet et annuler une clause essentielle de ce contrat ; Que le bailleur, les consorts Foucher ont, il est vrai comparu à l'acte de cession ; mais que leur présence n'avait d'autre but que de valoir signification de la cession à leur égard et autorisation d'icelle, en leur donnant en même temps la possibilité de se faire délivrer une grosse de cette cession pour leur servir de titre exécutoire contre le cessionnaire; qu'au surplus il est expressément stipulé par les consorts Foucher que leur acceptation n'apporte aucune novation ni dérogation à leurs droits pour l'exécution du bail ; Par ces motifs ; Dit irrecevable la demande en révision du bail des 30 mai et 20 juin 1914 formulée par Foucher ; Infirme le jugement entrepris, décharge Milhiet des condamnations et. dispositions lui faisant grief ; Déboute Foucher de ses demandes, fins et conclusions et le condamne aux dépens de l'instance et d'appel ; Dit n'y avoir lieu à amende d'appel. Observations. — La solution admise parait exacte puisque le bailleur a eu la faculté de se dégager du bail. Il convient cependant de songer au jeu des prorogations possibles. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V°
égard et autorisation d'icelle, en leur donnant en même temps la possibilité de se faire délivrer une grosse de cette cession pour leur servir de titre exécutoire contre le cessionnaire; qu'au surplus il est expressément stipulé par les consorts Foucher que leur acceptation n'apporte aucune novation ni dérogation à leurs droits pour l'exécution du bail ; Par ces motifs ; Dit irrecevable la demande en révision du bail des 30 mai et 20 juin 1914 formulée par Foucher ; Infirme le jugement entrepris, décharge Milhiet des condamnations et. dispositions lui faisant grief ; Déboute Foucher de ses demandes, fins et conclusions et le condamne aux dépens de l'instance et d'appel ; Dit n'y avoir lieu à amende d'appel. Observations. — La solution admise parait exacte puisque le bailleur a eu la faculté de se dégager du bail. Il convient cependant de songer au jeu des prorogations possibles. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Dispositions légales nées de la guerre, Appendice au tome V, p. 10. DOCUMENTS OFFICIELS 761 DOCUMENTS OFFICIELS Proposition de résolution tendant à inviter le Gouvernement à préparer la réforme de l'institution notariale, présentée par M. Eugène Fournier, député, et renvoyée à la Commission de législation civile et criminelle de la Chambre des députés. EXPOSÉ DES MOTIFS Messieurs, Le Conseil d'Etat a récemment exposé dans une note qu'il a fait parvenir au Gouvernement, la nécessité d'apporter à l'organisation du notarial un certain nombre de modifications. De leur côté, les clercs s'agitent beaucoup. Ils estiment qu'aucune amélioration de leurs conditions ne peut être envisagée dans le cadre de l'organisation actuelle attardée aux conceptions de l'an XI. Ils demandent une réforme du notarial s'inspirant des réalités de la société moderne et prévoyant l'organisation : i° D'un statut corporatif réglant les questions de congédiement, de vacances annuelles, de paiement des jours de maladie, de repos dominical, etc. ; 2° Des œuvres sociales d'assistance et de prévoyance qui sont encore inexistantes dans le notariat. Il importe de considérer que les clercs sont les collaborateurs indispensables des notaires. Ils assurent avec leurs patrons, le fonctionnement d'un des plus importants services publics. Dès lors, il apparaît équitable
Chambre des députés. EXPOSÉ DES MOTIFS Messieurs, Le Conseil d'Etat a récemment exposé dans une note qu'il a fait parvenir au Gouvernement, la nécessité d'apporter à l'organisation du notarial un certain nombre de modifications. De leur côté, les clercs s'agitent beaucoup. Ils estiment qu'aucune amélioration de leurs conditions ne peut être envisagée dans le cadre de l'organisation actuelle attardée aux conceptions de l'an XI. Ils demandent une réforme du notarial s'inspirant des réalités de la société moderne et prévoyant l'organisation : i° D'un statut corporatif réglant les questions de congédiement, de vacances annuelles, de paiement des jours de maladie, de repos dominical, etc. ; 2° Des œuvres sociales d'assistance et de prévoyance qui sont encore inexistantes dans le notariat. Il importe de considérer que les clercs sont les collaborateurs indispensables des notaires. Ils assurent avec leurs patrons, le fonctionnement d'un des plus importants services publics. Dès lors, il apparaît équitable qu'ils aient un statut et le droit à la retraite dans les mêmes conditions que les fonctionnaires et le personnel des administrations chargées d'un service public (chemin de fer, eaux, gaz, transports), d'autant qu'un service public comme le notarial exige un personnel de clercs qui doivent posséder une somme de connaissances juridiques et pratiques de plus en plus grande, vu l'étendue et la complexité des lois civiles et fiscales. Or, le recrutement de la cléricature devient de plus en plus difficile. D'autres professions moins difficiles et mieux rétribuées attirent les jeunes ; les cabinets d'affaires et les contentieux de grosses sociétés font aux clercs expérimentés des situations plus brillantes. Il y a là une question qui intéresse l'ordre public puisque les notaires se recrutent parmi les clercs et que, sans la cléricature professionnelle, un important service public serait arrêté. Ce grave problème peut être résolu si on donne aux clercs professionnels, pour le présent des appointements en rapport avec leur valeur professionnelle et le coût de la vie, et, pour l'avenir, une retraite convenable. De plus, il importe que les conflits soient réglés par des commissions paritaires ou par la juridiction prud'hommale. Le Conseil d'Etat comme les clercs sont d'accord