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devait devenir la première minute ». En l'absence de toute documentation, nous ne pouvons discerner si le notaire B..., dans ce projet (ou cette première minute selon l'expression du Tribunal), avait laissé les blancs nécessaires pour que son confrère y indiquât les énonciations complémentaires relatives à l'origine de propriété ; mais il nous est permis d'admettre qu'il en a été ainsi, parce qu'il ne pouvait, matériellement, en être autrement. Le Tribunal prend évidemment ce vocable dans l'acception d'accomplissement par Me R... de son devoir professionnel. Nous ne pouvons supposer qu'il l'ait employé par antithèse à la faute qu'il impute à tort à M. B... Et lui-même le 24 Octobre 1924, M. B... fait part à MM. de T... et H... du caractère résoluble du droit de propriété de Mme de F... et, par suite, de leur acquisition, s'ils donnaient suite à leur intention. Ceux-ci estiment, dans ces conditions, ne pas pouvoir donner suite à leur projet d'acquisition. Et M. B... écrit à son confrère : « J'ai donné connaissance à M. de T... des dispositions testamentaires de M. de D... dont vous m'avez envoyé récemment copie. Il estime que le legs éventuel fait à la ville de Nice ne permet pas à Mme de D... et à sa fille de transmettre la propriété de la villa sans risque d'éviction et que, dans ces conditions, l'acquisition qu'il devait en faire avec M. H... ne peut avoir lieu. Il est surpris que Mme de D... lui ait laissé ignorer l'existence de ces dispositions et fait toutes réserves quant au préjudice qui de ce fait a été causé. Vous voudrez bien avoir l'obligeance d'en faire part à votre cliente. Quelque temps se passe encore, et le 9 Juin 1925 « la vente est résiliée entre les parties d'un commun accord (résiliation mise à la suite du compromis) ». C'est dans ces conditions que Mmes de D... et de F... ont mis en cause la responsabilité de M. B..., à qui elles ont réclamé 80.000 francs de dommages et intérêts en réparation du grave préjudice qu'il leur avait causé par sa faute ou par
pas à Mme de D... et à sa fille de transmettre la propriété de la villa sans risque d'éviction et que, dans ces conditions, l'acquisition qu'il devait en faire avec M. H... ne peut avoir lieu. Il est surpris que Mme de D... lui ait laissé ignorer l'existence de ces dispositions et fait toutes réserves quant au préjudice qui de ce fait a été causé. Vous voudrez bien avoir l'obligeance d'en faire part à votre cliente. Quelque temps se passe encore, et le 9 Juin 1925 « la vente est résiliée entre les parties d'un commun accord (résiliation mise à la suite du compromis) ». C'est dans ces conditions que Mmes de D... et de F... ont mis en cause la responsabilité de M. B..., à qui elles ont réclamé 80.000 francs de dommages et intérêts en réparation du grave préjudice qu'il leur avait causé par sa faute ou par sa négligence en n'exigeant pas la remise du testament de M. de D... avant toute passation du compromis qui les liait (comme l'acte authentique lui-même), et en ne les renseignant pas sur l'existence de ces dispositions et l'impossibilité où elles se trouvaient de vendre l'immeuble. Quelle était la nature du préjudice invoqué ? Le jugement va nous le dire : « Attendu, y lisons-nous, que par suite de cette faute de M. B., (celle d’avoir rédigé le compromis sans avoir toutes les pièces en main), les demanderesses ont subi un préjudice consistant surtout dans le paiement d’une commission à l’intermédiaire, paiement qui n’aurait pas eu lieu certainement si, au moment de la passation du compromis, la vente avait été reconnue impossible, dont ce dernier leur doit réparation ; que le tribunal trouve en la cause les éléments pour déterminer l’importance de ce préjudice ». Le préjudice reconnu, c’est l’obligation où se sont trouvées Mmes de D... et de F..., de payer la commission promise par elles à l’intermédiaire, et les dommages-intérêts accordés (50.000 francs) sont du montant de cette commission. Et pourquoi, tout en ayant résilié la convention du 12 Mars 1924, Mmes de D... et de F... réclament-elles ces
préjudice invoqué ? Le jugement va nous le dire : « Attendu, y lisons-nous, que par suite de cette faute de M. B., (celle d’avoir rédigé le compromis sans avoir toutes les pièces en main), les demanderesses ont subi un préjudice consistant surtout dans le paiement d’une commission à l’intermédiaire, paiement qui n’aurait pas eu lieu certainement si, au moment de la passation du compromis, la vente avait été reconnue impossible, dont ce dernier leur doit réparation ; que le tribunal trouve en la cause les éléments pour déterminer l’importance de ce préjudice ». Le préjudice reconnu, c’est l’obligation où se sont trouvées Mmes de D... et de F..., de payer la commission promise par elles à l’intermédiaire, et les dommages-intérêts accordés (50.000 francs) sont du montant de cette commission. Et pourquoi, tout en ayant résilié la convention du 12 Mars 1924, Mmes de D... et de F... réclament-elles ces dommages-intérêts ? Ce n’est pas être grand clerc en psychologie que de répondre : En résiliant le compromis du 12 mars 1924, Mmes de D... et de F... ont cru être dispensées de payer la commission de l’intermédiaire : Celui-ci la leur a réclamée. Elles ont résisté. Mais il leur a objecté que, chargé par elles de trouver acquéreurs, et leur en ayant présenté qui offraient le prix demandé par elles, il avait, par cela même, accompli sa mission, et que la rémunération promise lui était acquise : Elles ont payé et elles le devaient. Elles ont payé, mais elles ont cru devoir demander à Me B... la restitution de la somme payée par elles. Et le Tribunal leur a donné gain de cause. Le dispositif — Il est aussi court que formel : « Par ces motifs, dit et juge que M. B... notaire a engagé sa responsabilité professionnelle en négligeant de relever dans le compromis de vente, intervenu entre les parties au procès, la clause du testament de de D... relative à la villa faisant l'objet du compromis de vente ; et, en réparation du préjudice causé, le condamne à payer aux demanderesses, à titre de dommages-intérêts, la
a objecté que, chargé par elles de trouver acquéreurs, et leur en ayant présenté qui offraient le prix demandé par elles, il avait, par cela même, accompli sa mission, et que la rémunération promise lui était acquise : Elles ont payé et elles le devaient. Elles ont payé, mais elles ont cru devoir demander à Me B... la restitution de la somme payée par elles. Et le Tribunal leur a donné gain de cause. Le dispositif — Il est aussi court que formel : « Par ces motifs, dit et juge que M. B... notaire a engagé sa responsabilité professionnelle en négligeant de relever dans le compromis de vente, intervenu entre les parties au procès, la clause du testament de de D... relative à la villa faisant l'objet du compromis de vente ; et, en réparation du préjudice causé, le condamne à payer aux demanderesses, à titre de dommages-intérêts, la somme de 50,000 francs, et dit que le préjudice n’est pas démontré pour le surplus de leur demande ; le condamne également aux dépenses ». Sur quels motifs le Tribunal a-t-il fait la condamnation qu’il a prononcée ? Il importe que nous les reproduisions, car nous y trouverons la preuve de l’erreur initiale et fondamentale dans laquelle est tombé le Tribunal. « Attendu (dit le jugement après avoir rapporté les termes du compromis) qu’il convient de retenir de l’examen et de la lecture de ce document; qu’il réunissait toutes les conditions de régularité de forme, de fait et de droit pour constater la vente, et que la vente, elle-même eût été parfaite ; et régulièrement constatée si les vendeuresses avaient pu elles-mêmes disposer de l’immeuble vendu comme, en étant propriétaires incombances ». Attendu, lisons-nous plus loin, que si, en principe, un notaire ne peut être tenu qu’en vertu d’un mandat exprès, de la partie d’accomplir certaines formalités, de veiller à l’exécution de certaines opérations, de se faire produire certaines pièces relatives à la rédaction de l’acte qu’il reçoit, il en est autrement quand il s’agit de la vérification de faits et de conditions intrinsèques audit acte et sans lesquelles il
de l’erreur initiale et fondamentale dans laquelle est tombé le Tribunal. « Attendu (dit le jugement après avoir rapporté les termes du compromis) qu’il convient de retenir de l’examen et de la lecture de ce document; qu’il réunissait toutes les conditions de régularité de forme, de fait et de droit pour constater la vente, et que la vente, elle-même eût été parfaite ; et régulièrement constatée si les vendeuresses avaient pu elles-mêmes disposer de l’immeuble vendu comme, en étant propriétaires incombances ». Attendu, lisons-nous plus loin, que si, en principe, un notaire ne peut être tenu qu’en vertu d’un mandat exprès, de la partie d’accomplir certaines formalités, de veiller à l’exécution de certaines opérations, de se faire produire certaines pièces relatives à la rédaction de l’acte qu’il reçoit, il en est autrement quand il s’agit de la vérification de faits et de conditions intrinsèques audit acte et sans lesquelles il ne saurait valoir et avoir de raison d’être ; que la circonstance que le notaire n’est pas le mandataire des deux parties ou de l’une d’elles, qu’il n’est leur conseil ni habituel, ni occasionnel, ne saurait le dispenser de cette obligation ; qu’il ne peut même échapper à la responsabilité professionnelle qui en découle en insérant dans l’acte une clause portant qu’il n’est que le rédacteur des conventions des parties. Attendu, en l’espèce, que B..., rédigeant le compromis de vente à la demande des deux parties intéressées, compromis qui, en raison des circonstances, B... n’a pas fait cette mention parce qu’il n’avait pas le testament entre les mains. Plus haut, le Tribunal lui reproche de ne pas avoir exigé la remise de ce document. Si léger qu’il soit, il y a un manque de concordance entre ces deux variantes du même reproche. 2) Ce passage répond à l'un des arguments en défense de M. B... 12 ÉTUDES DOCTRINALES engagements pris par elles et des mentions y figurant devait avoir les mêmes conséquences que l'acte authentique lui-même, devait dès ce moment prendre toutes les précautions nécessaires et procéder à toutes les vérifications qu'il a prises et auxquelles il a procédé ultérieurement
professionnelle qui en découle en insérant dans l’acte une clause portant qu’il n’est que le rédacteur des conventions des parties. Attendu, en l’espèce, que B..., rédigeant le compromis de vente à la demande des deux parties intéressées, compromis qui, en raison des circonstances, B... n’a pas fait cette mention parce qu’il n’avait pas le testament entre les mains. Plus haut, le Tribunal lui reproche de ne pas avoir exigé la remise de ce document. Si léger qu’il soit, il y a un manque de concordance entre ces deux variantes du même reproche. 2) Ce passage répond à l'un des arguments en défense de M. B... 12 ÉTUDES DOCTRINALES engagements pris par elles et des mentions y figurant devait avoir les mêmes conséquences que l'acte authentique lui-même, devait dès ce moment prendre toutes les précautions nécessaires et procéder à toutes les vérifications qu'il a prises et auxquelles il a procédé ultérieurement pour l'établissement de l'acte authentique; que sa qualité de notaire en premier; qu'il se retranche, il est vrai, derrière cette circonstance que les dames de D... et de F... avaient pour notaire habituel Me R..., et que, dans l'espèce, elles devaient être représentées à l'acte authentique par le clerc de ce dernier; mais que ces particularités ne sont pas de nature à faire disparaître la responsabilité de M. B... qui devait, du moment où toutes les indications lui étaient données, ainsi que le compromis le prouve, se faire représenter le testament de M. de D...; que les mêmes conséquences pour les parties devant résulter aussi bien du compromis que de l'acte authentique, les mêmes précautions devraient être prises pour l'un comme pour l'autre. Ainsi, tout le jugement du Tribunal de Nice est échafaudé sur cette pétition de principe que le compromis du 12 Mars 1924 a valu venté, et que, partant, le notaire qui l'a rédigé aurait dû, quant à la vérification du droit de propriété, y apporter les mêmes soins que s'il s'était agi de rédiger la vente par acte authentique. Or, il est inexact que ce compromis fût une vente parfaite. C'était, nous l'avons dit et nous le
ce dernier; mais que ces particularités ne sont pas de nature à faire disparaître la responsabilité de M. B... qui devait, du moment où toutes les indications lui étaient données, ainsi que le compromis le prouve, se faire représenter le testament de M. de D...; que les mêmes conséquences pour les parties devant résulter aussi bien du compromis que de l'acte authentique, les mêmes précautions devraient être prises pour l'un comme pour l'autre. Ainsi, tout le jugement du Tribunal de Nice est échafaudé sur cette pétition de principe que le compromis du 12 Mars 1924 a valu venté, et que, partant, le notaire qui l'a rédigé aurait dû, quant à la vérification du droit de propriété, y apporter les mêmes soins que s'il s'était agi de rédiger la vente par acte authentique. Or, il est inexact que ce compromis fût une vente parfaite. C'était, nous l'avons dit et nous le démontrerons, une vente sous condition suspensive. Mais auparavant, nous tenons à faire à propos des termes dont s'est servi le Tribunal, certaines remarques qui montreront à quel point ils sont anti-juridiques. Nous pourrions faire observer, tout d'abord, si ce n'était une critique par trop facile, que, s'agissant d'une vente définitivement conclue (comme cela aurait été, d'après le Tribunal, le cas dans l'espèce), le risque d'éviction n'empêche pas la vente de recevoir son exécution, sauf résolution si l'éviction vient à se produire; que si cette éviction arrive, il en résulte une action de l'acquéreur contre son vendeur, et, le cas échéant, contre le notaire; mais que cette éviction ne saurait comporter aucune action au profit du vendeur puisque celui-ci est précisément responsable des conséquences du vice dont était entaché son droit de propriété. N'insistons pas, et passons aux autres remarques. Le compromis du 12 Mars 1924, pour le Tribunal, réunissait toutes les conditions de régularité de forme, de fait et de droit pour constater la vente; pour le Tribunal encore, la vente elle-même eût été parfaite et régulièrement constatée si les vendeuses avaient pu elles-mêmes disposer de l'immeuble vendu comme étant propriétaires incommutables. Qu'a voulu dire par là le Tribunal ?
conclue (comme cela aurait été, d'après le Tribunal, le cas dans l'espèce), le risque d'éviction n'empêche pas la vente de recevoir son exécution, sauf résolution si l'éviction vient à se produire; que si cette éviction arrive, il en résulte une action de l'acquéreur contre son vendeur, et, le cas échéant, contre le notaire; mais que cette éviction ne saurait comporter aucune action au profit du vendeur puisque celui-ci est précisément responsable des conséquences du vice dont était entaché son droit de propriété. N'insistons pas, et passons aux autres remarques. Le compromis du 12 Mars 1924, pour le Tribunal, réunissait toutes les conditions de régularité de forme, de fait et de droit pour constater la vente; pour le Tribunal encore, la vente elle-même eût été parfaite et régulièrement constatée si les vendeuses avaient pu elles-mêmes disposer de l'immeuble vendu comme étant propriétaires incommutables. Qu'a voulu dire par là le Tribunal ? Serait-ce que dans sa pensée le contrat de vente ne pourrait se former quand le possesseur n'est pas propriétaire à titre incommutable ? Qu'un acquéreur qui est encore débiteur de son prix et qui se trouve ainsi exposé à une résolution pour défaut de paiement de ce prix ne pourrait pas vendre ? Que l'attributaire d'un immeuble provenant d'un partage anticipé ne pourrait pas le vendre tant que vit l'ascendant et jusqu'à l'expiration du délai de rescision ? Que ne pourrait pas vendre le légataire sous condition résolutoire comme l'est précisément Mme de F... ? Nous ne pouvons prêter cette pensée au Tribunal. Il sait trop bien que toutes ces personnes peuvent vendre, et que, si leur acquéreur est exposé aux mêmes risques d'éviction qu'elles-mêmes, il n'en devient pas moins propriétaire, et le demeure tant que l'éviction ne s'est pas produite. Que doit-on donc conclure de ces expressions du Tribunal, sinon que le compromis du 12 Mars 1924 n'était qu'une vente sous condition suspensive ? Si, reconnaît le Tribunal, le notaire n'est tenu de se faire produire certaines pièces relatives à la rédaction de l'acte qu'il reçoit qu'autant qu'il en a le mandat exprès, il en est autrement quand il
pas vendre ? Que l'attributaire d'un immeuble provenant d'un partage anticipé ne pourrait pas le vendre tant que vit l'ascendant et jusqu'à l'expiration du délai de rescision ? Que ne pourrait pas vendre le légataire sous condition résolutoire comme l'est précisément Mme de F... ? Nous ne pouvons prêter cette pensée au Tribunal. Il sait trop bien que toutes ces personnes peuvent vendre, et que, si leur acquéreur est exposé aux mêmes risques d'éviction qu'elles-mêmes, il n'en devient pas moins propriétaire, et le demeure tant que l'éviction ne s'est pas produite. Que doit-on donc conclure de ces expressions du Tribunal, sinon que le compromis du 12 Mars 1924 n'était qu'une vente sous condition suspensive ? Si, reconnaît le Tribunal, le notaire n'est tenu de se faire produire certaines pièces relatives à la rédaction de l'acte qu'il reçoit qu'autant qu'il en a le mandat exprès, il en est autrement quand il s'agit de la vérification de faits et de conditions intrinsèques au dit acte et sans lesquelles cet acte lui-même ne saurait valoir et avoir de raison d'être. Que signifient ces expressions « conditions intrinsèques au dit acte et sans lesquelles cet acte lui-même ne saurait valoir et avoir de raison d'être » ? En quoi la vente que Mmes de D... et de F... auraient faite à MM. de T... et H..., si ceux-ci avaient, malgré le vice résultant du testament, accepté de réaliser, n'aurait-elle pas eu « raison d'être » ? En quoi l'acte qui l'aurait constatée n'aurait-il « su valoir » ? Est-ce que MM. de T... et H... ne seraient pas devenus propriétaires de la villa ? Est-ce qu'ils n'en seraient pas demeurés propriétaires tant que, Mme de F... vivant, le terme apposé par le testament à la condition du legs ne serait pas arrivé ? Est-ce qu'ils n'en resteraient pas propriétaires définitifs si, en mourant, Mme de F... laissait des enfants ? Et c'est la situation juridique dans laquelle se seraient respectivement trouvés Mme de D... et Mme de F... d'une part, et MM. de T... et H... d'autre part, s'il était exact, comme le dit
d'être » ? En quoi la vente que Mmes de D... et de F... auraient faite à MM. de T... et H..., si ceux-ci avaient, malgré le vice résultant du testament, accepté de réaliser, n'aurait-elle pas eu « raison d'être » ? En quoi l'acte qui l'aurait constatée n'aurait-il « su valoir » ? Est-ce que MM. de T... et H... ne seraient pas devenus propriétaires de la villa ? Est-ce qu'ils n'en seraient pas demeurés propriétaires tant que, Mme de F... vivant, le terme apposé par le testament à la condition du legs ne serait pas arrivé ? Est-ce qu'ils n'en resteraient pas propriétaires définitifs si, en mourant, Mme de F... laissait des enfants ? Et c'est la situation juridique dans laquelle se seraient respectivement trouvés Mme de D... et Mme de F... d'une part, et MM. de T... et H... d'autre part, s'il était exact, comme le dit le Tribunal, « que le compromis du 12 Mars 1924 réunissait toutes les conditions de régularité de forme, de fait et de droit pour constater la vente, que les mêmes conséquences pour les parties devaient en résulter aussi bien que de l'acte authentique même ». Mmes de D... et de F... auraient été juridiquement vendeurs et MM. de T... et H... juridiquement acquéreurs. Mais alors, qu'auraient donc dû faire Mmes de D... et de F...? Ne pouvaient-elles pas, ne devaient-elles pas faire enregistrer l'acte du 12 Mars 1924, le faire transcrire, et réclamer à MM. de T... et H...? considérés comme acquéreurs, le paiement du prix stipulé et le remboursement des droits d'enregistrement et de transcription déboursés par elles ? MM. de T... et H... auraient-ils pu s'y soustraire ? Evidemment non ! Ils y auraient été condamnés. Ils y auraient été condamnés, parce qu'ils n'auraient pu exciper du danger d'éviction, apparemment éventuel, qu'ils couraient, parce que leur action à cet égard ne pouvait prendre naissance que si l'éviction venait à se produire et au moment seulement de cette éviction : Ils auraient été désarmés jusque-là, car on leur aurait victorieusement objecté qu'il se pourrait que l'éviction ne se produisit
F... auraient été juridiquement vendeurs et MM. de T... et H... juridiquement acquéreurs. Mais alors, qu'auraient donc dû faire Mmes de D... et de F...? Ne pouvaient-elles pas, ne devaient-elles pas faire enregistrer l'acte du 12 Mars 1924, le faire transcrire, et réclamer à MM. de T... et H...? considérés comme acquéreurs, le paiement du prix stipulé et le remboursement des droits d'enregistrement et de transcription déboursés par elles ? MM. de T... et H... auraient-ils pu s'y soustraire ? Evidemment non ! Ils y auraient été condamnés. Ils y auraient été condamnés, parce qu'ils n'auraient pu exciper du danger d'éviction, apparemment éventuel, qu'ils couraient, parce que leur action à cet égard ne pouvait prendre naissance que si l'éviction venait à se produire et au moment seulement de cette éviction : Ils auraient été désarmés jusque-là, car on leur aurait victorieusement objecté qu'il se pourrait que l'éviction ne se produisit pas. Nul préjudice ne serait donc résulté pour Mmes de D... et de F... du fait du compromis, puisque celui-ci aurait produit les effets d'une vente, et que ces dames auraient trouvé, dans ce compromis lui-même, le droit d'exiger des acquéreurs le paiement de leur prix. Et si le notaire rédacteur du compromis ainsi interprété pouvait être exposé à une action en responsabilité, c'eût été, et uniquement, de la part de MM. de T... et H.; Eux seuls, en effet, auraient pu le taxer d'impudence pour les avoir liés définitivement sans avoir vérifié l'origine de la propriété. Qu'ont fait Mmes de D... et de F... ? Ont-elles exigé de MM. de T et H. l'exécution de la vente que le Tribunal affirme avoir été parfaite dès la signature du compromis ? Non ! Elles ont signé, d'accord avec ces derniers, un acte de résiliation de la vente. Et pourquoi ? Parce qu'elles ont reconnu qu'elles ne pouvaient procurer à MM. de T... et H... la possession, exempte de risque d'éviction, qu'elles leur avaient promise, parce que la vente était conditionnée par la justification de ce droit de propriété incommutable que crovaient avoir MM. de T... et H..., parce que, en