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la commission de l'agriculture de la Chambre des députés. Il est vrai, enfin, qu'au cours de la discussion à la Chambre, il a été déclaré : a) Par le président de la commission d'agriculture : « Il est exact que la majorité de la commission d'agriculture, à un moment donné, a adopté le système de M. Duval parce qu'il lui a paru parfait. Puis, elle y a renoncé parce qu'elle lui a semblé trop parfait ». b) Par M. le Ministre de l'agriculture : « La procédure que nous envisageant prévoyant une tentative de conciliation, il sera possible, à ce moment, si le propriétaire et le fermier estiment qu'ils ont avantage à traiter de cette façon, d'admettre ce mode de libération pour le supplément de fermage, c'est-à-dire sous la forme d'un paiement en nature ». c) Et par le président de la commission de législation : « M. le Ministre de l'agriculture vous a dit qu'il n'est pas impossible que cela se fasse, puisque dans les derniers articles, qui règlent la procédure, nous prévoyons le renvoi en conciliation ; or, la conciliation a pour but de favoriser un accord entre bailleur et fermier. La stipulation que vous proposez n'est pas contraire à l'ordre public. Si les parties veulent l'accepter, rien ne les en empêche ». Mais il n'est pas moins vrai que ces amendements n'ont pas été adoptés et n'ont pas passé dans la loi. Prétendra-t-on que c'est parce que la Chambre des députés, à la suite de ces déclarations, les a jugés inutiles ? Ce serait contraire aux règles les plus sûres qui président à l'interprétation des lois. Les stipulations qui ont pour objet de faire varier le fermage en espèces avec le cours des denrées ainsi dit le rapporteur de la commission de législation civile, n'ont rien de circonstanciel puisque le fermage varie en même temps qu'elles ; or, c'est aux conséquences de ces variations d'ordre économique dues aux événements de la guerre et de ses suites que la loi a voulu uniquement remédier. SECTION III. — NÉCESSITÉ D'UN ÉCART DE PLUS D'UN QUART ENTRE LA VALEUR LOCATIVE
contraire à l'ordre public. Si les parties veulent l'accepter, rien ne les en empêche ». Mais il n'est pas moins vrai que ces amendements n'ont pas été adoptés et n'ont pas passé dans la loi. Prétendra-t-on que c'est parce que la Chambre des députés, à la suite de ces déclarations, les a jugés inutiles ? Ce serait contraire aux règles les plus sûres qui président à l'interprétation des lois. Les stipulations qui ont pour objet de faire varier le fermage en espèces avec le cours des denrées ainsi dit le rapporteur de la commission de législation civile, n'ont rien de circonstanciel puisque le fermage varie en même temps qu'elles ; or, c'est aux conséquences de ces variations d'ordre économique dues aux événements de la guerre et de ses suites que la loi a voulu uniquement remédier. SECTION III. — NÉCESSITÉ D'UN ÉCART DE PLUS D'UN QUART ENTRE LA VALEUR LOCATIVE ET LE FERMAGE STIPULÉ. 19. La demande de majoration ne sera admise, dit l'article 5 de la loi, que si le prix porté au contrat est inférieur de plus d'un quart au prix arbitré comme représentant, au jour de la demande, la valeur locative équitable. 20. Ce sont les experts qui arbitreront quelle est la valeur locative équitable en s'entourant de tous les éléments propres à guider leur appréciation et, en particulier, en prenant en considération les prix pratiqués, dans la région, pour des exploitations culturales comparables. 21. Si le bail est fait moyennant un fermage partie en nature et partie en espèces, on se rendra compte s'il existe ou non un écart, de plus d'un quart, entre la valeur locative en espèces et le fermage en espèces. Il semble, bien qu'il se soit produit un quiproquo dans la discussion, puisque, si les amendements repoussés tendaient à permettre au fermier d'opter pour un fermage en argent représentatif d'une certaine quantité de denrées, le ministre de la justice a parlé d'un fermage en nature, ce qui, pris à la lettre, est tout à fait différent. Si la fixation de ce fermage variable a été la condition déterminante du bail, le bailleur,
qui arbitreront quelle est la valeur locative équitable en s'entourant de tous les éléments propres à guider leur appréciation et, en particulier, en prenant en considération les prix pratiqués, dans la région, pour des exploitations culturales comparables. 21. Si le bail est fait moyennant un fermage partie en nature et partie en espèces, on se rendra compte s'il existe ou non un écart, de plus d'un quart, entre la valeur locative en espèces et le fermage en espèces. Il semble, bien qu'il se soit produit un quiproquo dans la discussion, puisque, si les amendements repoussés tendaient à permettre au fermier d'opter pour un fermage en argent représentatif d'une certaine quantité de denrées, le ministre de la justice a parlé d'un fermage en nature, ce qui, pris à la lettre, est tout à fait différent. Si la fixation de ce fermage variable a été la condition déterminante du bail, le bailleur, s'armant de la jurisprudence qui semble s'être établie dans ce sens, pourra riposter à l'exception d'irrecevabilité de la demande en révision par une instance en nullité de bail (voy. J. du Not., 1927, p. 196). Ainsi cette jurisprudence apparaît-elle avec un caractère inattendu : celui de protéger le bailleur par le moyen d'une action indirecte. Ce texte est identique à celui de l'article 1er de la loi du 6 juillet 1925. Mêmes motifs l'ont inspiré. Dérogeant aux conventions privées en raison des circonstances exceptionnelles, le législateur se devait de respecter le principe supérieur que la convention fait la loi des parties dans l'hypothèse où ces circonstances n'ont affecté les intérêts du bailleur que dans une faible mesure. Rapport de la commission de législation civile du Sénat : « Il faut commencer par déterminer le prix normal de fermage dans la région, puis examiner si le prix du bail est inférieur aux trois quarts de ce prix normal. Par exemple, si le prix dû bail est de 200 francs l'hectare et que le prix pratiqué dans la région soit de 260 francs, il n'y aura pas lieu à révision. Il faudrait que le prix normal soit au moins de 276 francs
le moyen d'une action indirecte. Ce texte est identique à celui de l'article 1er de la loi du 6 juillet 1925. Mêmes motifs l'ont inspiré. Dérogeant aux conventions privées en raison des circonstances exceptionnelles, le législateur se devait de respecter le principe supérieur que la convention fait la loi des parties dans l'hypothèse où ces circonstances n'ont affecté les intérêts du bailleur que dans une faible mesure. Rapport de la commission de législation civile du Sénat : « Il faut commencer par déterminer le prix normal de fermage dans la région, puis examiner si le prix du bail est inférieur aux trois quarts de ce prix normal. Par exemple, si le prix dû bail est de 200 francs l'hectare et que le prix pratiqué dans la région soit de 260 francs, il n'y aura pas lieu à révision. Il faudrait que le prix normal soit au moins de 276 francs l'hectare. Dans ce cas, le quart étant de 68 francs, il y aurait une différence de plus d'un quart entre le prix du bail, 200 francs, et le prix normal, 275 francs ». ÉTUDES DOCTRINALES 537 Le calcul de la manière suivante. On considérera d'abord quel devrait être le fermage normal d'après les règles d'appréciation exposées au numéro précédent. D'autre part, on fera le total du fermage en argent et de la valeur des redevances d'après le cours des marchandises du moment où elles doivent être livrées. Il y aura lieu à révision si l'écart excède 25 pour 100 ; la révision ne pourra pas être demandée dans le cas contraire. SECTION IV — CONDITIONS DE DURÉE ET D'ANCIENNETÉ DU BAIL Pour que le prix d'un bail à ferme puisse être révisé, il faut (art. 1er) : a. Qu'il ait pris cours ou qu'il ait été conclu avant le 1er janvier 1924. b. Qu'il ait été fait pour une durée d'au moins neuf années. § 2. — Date de la location. Aucune difficulté ne pourra se poser à l'égard d'un bail consenti et constaté avant le 1er janvier 1924 par acte notarié ou par acte sous séing privé. Si les
normal d'après les règles d'appréciation exposées au numéro précédent. D'autre part, on fera le total du fermage en argent et de la valeur des redevances d'après le cours des marchandises du moment où elles doivent être livrées. Il y aura lieu à révision si l'écart excède 25 pour 100 ; la révision ne pourra pas être demandée dans le cas contraire. SECTION IV — CONDITIONS DE DURÉE ET D'ANCIENNETÉ DU BAIL Pour que le prix d'un bail à ferme puisse être révisé, il faut (art. 1er) : a. Qu'il ait pris cours ou qu'il ait été conclu avant le 1er janvier 1924. b. Qu'il ait été fait pour une durée d'au moins neuf années. § 2. — Date de la location. Aucune difficulté ne pourra se poser à l'égard d'un bail consenti et constaté avant le 1er janvier 1924 par acte notarié ou par acte sous séing privé. Si les autres conditions requises sont réunies, ce bail sera révisable alors même que la prise de possession du fermier aurait été placée à une date postérieure à celle du 1er janvier 1924. Il ne sera même pas indispensable que l'acte de bail, authentique ou sous séing privé, porte une date antérieure au 1er janvier 1924 si le fermier a pris possession du bien affermé auparavant, ce qui résultera : a. Ou des constatations de l'acte. b. Ou de l'aveu du fermier. c. Ou, à défaut, de la preuve qu'en administrera le bailleur et qui pourra être faite par témoins (arg. a contrario de l'art. 1715, C. civ). Même encore y aura-t-il lieu à révision lorsque, l'acte notarié ou sous séing privé portant une date postérieure au 1er janvier 1924 et la jouissance du fermier devant suivre seulement, de quelque délai que ce soit, la signature de cet acte, il est reconnu formellement par le fermier ou justifié par le bailleur, que cet acte n'a fait que constater par écrit une convention conclue en réalité antérieurement au 1er janvier 1924. Mais comment, en cas de contestation de la part du fermier, le bailleur pourra-t-il, en cette hypothèse, faire la preuve de l'antériorité
au 1er janvier 1924 si le fermier a pris possession du bien affermé auparavant, ce qui résultera : a. Ou des constatations de l'acte. b. Ou de l'aveu du fermier. c. Ou, à défaut, de la preuve qu'en administrera le bailleur et qui pourra être faite par témoins (arg. a contrario de l'art. 1715, C. civ). Même encore y aura-t-il lieu à révision lorsque, l'acte notarié ou sous séing privé portant une date postérieure au 1er janvier 1924 et la jouissance du fermier devant suivre seulement, de quelque délai que ce soit, la signature de cet acte, il est reconnu formellement par le fermier ou justifié par le bailleur, que cet acte n'a fait que constater par écrit une convention conclue en réalité antérieurement au 1er janvier 1924. Mais comment, en cas de contestation de la part du fermier, le bailleur pourra-t-il, en cette hypothèse, faire la preuve de l'antériorité de la convention ? S'il y a eu échange de lettres, et s'il en résulte pour le juge la certitude que l'accord s'était fait entre les parties avant le 1er janvier 1924 et que, par conséquent, l'acte postérieur n'a fait que régulariser cet accord, il devra admettre le droit du propriétaire à la révision. L'antériorité devra être tenue pour certaine si le fermier refuse de prêter le serment déféré par le bailleur ou d'office par le juge (art. 1381 et 1366 C. civ.). Il en sera de même en cas d'aveu judiciaire (art. 1356, C. civ.) Mais le bailleur ne pourra être admis à faire la. preuve par témoins de l'antériorité de la convention (art. 1715, C. civ.). Et le juge ne pourra avoir égard à l'allégation d'un aveu extra-judiciaire purement verbal (art. 1355, C. civ.). § 2. — Durée du bail. PRÉSENCE D'UN RÉE' MINIMUM DE 9 ANS. — Il n'est pas nécessaire, à peine est-il besoin de le dire, que le bail ait encore 9 ans à courir au moment de la demande en révision. Il faut, mais il suffit, qu'il ait été conclu pour 9 ans au moins. Il s'agira alors d'un bail conclu, avant le 1er
propriétaire à la révision. L'antériorité devra être tenue pour certaine si le fermier refuse de prêter le serment déféré par le bailleur ou d'office par le juge (art. 1381 et 1366 C. civ.). Il en sera de même en cas d'aveu judiciaire (art. 1356, C. civ.) Mais le bailleur ne pourra être admis à faire la. preuve par témoins de l'antériorité de la convention (art. 1715, C. civ.). Et le juge ne pourra avoir égard à l'allégation d'un aveu extra-judiciaire purement verbal (art. 1355, C. civ.). § 2. — Durée du bail. PRÉSENCE D'UN RÉE' MINIMUM DE 9 ANS. — Il n'est pas nécessaire, à peine est-il besoin de le dire, que le bail ait encore 9 ans à courir au moment de la demande en révision. Il faut, mais il suffit, qu'il ait été conclu pour 9 ans au moins. Il s'agira alors d'un bail conclu, avant le 1er janvier 1924. La jurisprudence, d'une façon unanime, admet que les lettres échangées à propos d'un bail constituent un bail véritable, qu'elles obéissent aux prescriptions de la preuve littérale exigée pour les baux. Par conséquent, bien qu'il s'agisse de lettres, nous nous trouvons en réalité en présence d'un bail, véritable au point de vue de la jurisprudence, et l'article 1718 est certainement applicable (Débats parlementaires, séance du Sénat du 26 novembre 1926). La loi du 6 juillet 1926 subordonnait la révision du bail à loyer à la condition qu'il ait une durée de plus de 9 ans; si cette condition pouvait se justifier en ce qui concerne les baux commerciaux, généralement conclus pour plus de 9 ans, il eût été plus qu'excessif de l'introduire dans la loi relative aux baux à ferme! C'eût été, en fait, reprendre d'une main ce que l'on accordait de l'autre et aboutir pratiquement à une inapplication presque complète de la loi. Les baux à ferme, en effet, sont très généralement faits pour une durée de 9 ans, quelquefois pour un temps plus court, rarement pour un temps plus long. D'autre part (mais cette considération aurait pu également être invoquée à propos des baux à loyer), c'eût
point de vue de la jurisprudence, et l'article 1718 est certainement applicable (Débats parlementaires, séance du Sénat du 26 novembre 1926). La loi du 6 juillet 1926 subordonnait la révision du bail à loyer à la condition qu'il ait une durée de plus de 9 ans; si cette condition pouvait se justifier en ce qui concerne les baux commerciaux, généralement conclus pour plus de 9 ans, il eût été plus qu'excessif de l'introduire dans la loi relative aux baux à ferme! C'eût été, en fait, reprendre d'une main ce que l'on accordait de l'autre et aboutir pratiquement à une inapplication presque complète de la loi. Les baux à ferme, en effet, sont très généralement faits pour une durée de 9 ans, quelquefois pour un temps plus court, rarement pour un temps plus long. D'autre part (mais cette considération aurait pu également être invoquée à propos des baux à loyer), c'eût été exclure du bénéfice de la révision les mineurs et autres incapables, dont les immeubles ne peuvent être loués, par leurs tuteurs ou administrateurs, pour une durée supérieure. ETUDES DOCTRINALES 1928. 1928. PAR PÉRIODES, Là. loi est muette sur le cas où le bail a été fait par périodes. Et cependant l'hypothèse est fréquente. La question a été soulevée, tant à la Chambre des Députés qu'au Sénat et il a été entendu que les mots «Baux à ferme ayant pris cours ou conclus avant le 1er janvier 1924 pour une durée d'au moins neuf années» signifiaient «Baux à ferme ayant pris cours ou conclus avant le 1er janvier 1924 et aux termes desquels le bailleur s'était lié pour une durée d'au moins neuf années» (1). Il faudra donc, pour décider s'il y a lieu ou non à révision, vérifier qui, du propriétaire ou du fermier, bénéficie du droit de mettre fin au bail à l'une des périodes stipulées. Est-ce le fermier seul ? Le propriétaire pourra demander la révision. Ce droit a-t-il été accordé au bailleur seul ou l'a-t-il été à chacun du bailleur et du preneur ? La demande de révision sera irrecevable. CAS OÙ LA LOCATION RÉSULTE DE
cependant l'hypothèse est fréquente. La question a été soulevée, tant à la Chambre des Députés qu'au Sénat et il a été entendu que les mots «Baux à ferme ayant pris cours ou conclus avant le 1er janvier 1924 pour une durée d'au moins neuf années» signifiaient «Baux à ferme ayant pris cours ou conclus avant le 1er janvier 1924 et aux termes desquels le bailleur s'était lié pour une durée d'au moins neuf années» (1). Il faudra donc, pour décider s'il y a lieu ou non à révision, vérifier qui, du propriétaire ou du fermier, bénéficie du droit de mettre fin au bail à l'une des périodes stipulées. Est-ce le fermier seul ? Le propriétaire pourra demander la révision. Ce droit a-t-il été accordé au bailleur seul ou l'a-t-il été à chacun du bailleur et du preneur ? La demande de révision sera irrecevable. CAS OÙ LA LOCATION RÉSULTE DE LA PROROGATION CONSENTIE AVANT LE 1er JANVIER 1924 D'UN BAIL ANTÉRIEUR. — Il est encore très fréquent qu'un même fermier exploite une ferme pendant de longues années en vertu de locations se renouvelant l'une l'autre. Il est encore très fréquent qu'un même fermier exploite une ferme pendant de longues années en vertu de locations se renouvelant l'une l'autre. C'est ainsi que dans beaucoup de parties de la France, en Bretagne notamment, l'exploitation d'un domaine est confiée à la même famille, de génération en génération. Il peut se faire que l'on se trouve en présence d'une location consentie antérieurement au 1er janvier 1924 pour un temps ne devant se terminer que postérieurement à cette date, et renouvelée avant le 1er janvier 1914, par exemple d'un bail fait pour 9 ans à partir du 11 novembre 1905 et d'une prorogation de ce bail faite le 11 novembre 1911 jusqu'au 11 novembre 1920, c'est-à-dire pour 6 ans à dater de l'expiration de la location initiale. L'hypothèse est normale, pour la raison que les baux à ferme sont nécessairement renouvelés longtemps avant la date fixée pour leur expiration, et par celle encore que les administrateurs des biens ruraux de mineurs ou interdits, comme le
en vertu de locations se renouvelant l'une l'autre. C'est ainsi que dans beaucoup de parties de la France, en Bretagne notamment, l'exploitation d'un domaine est confiée à la même famille, de génération en génération. Il peut se faire que l'on se trouve en présence d'une location consentie antérieurement au 1er janvier 1924 pour un temps ne devant se terminer que postérieurement à cette date, et renouvelée avant le 1er janvier 1914, par exemple d'un bail fait pour 9 ans à partir du 11 novembre 1905 et d'une prorogation de ce bail faite le 11 novembre 1911 jusqu'au 11 novembre 1920, c'est-à-dire pour 6 ans à dater de l'expiration de la location initiale. L'hypothèse est normale, pour la raison que les baux à ferme sont nécessairement renouvelés longtemps avant la date fixée pour leur expiration, et par celle encore que les administrateurs des biens ruraux de mineurs ou interdits, comme le mari pour les biens ruraux de sa femme dont il a l'administration, peuvent renouveler trois ans avant, leur expiration les baux dont ces biens sont l'objet. Si l'on ne considérait que la durée de la prorogation, on devrait dire qu'il n'y a pas lieu à révision. Mais ce serait une erreur à nos yeux. La prorogation fait corps avec le bail ; au moment, où elle a eu lieu, le bailleur se trouvait se lier pour 9 ans (3 ans restant à courir du bail initial et 6 ans de prorogation). Il peut donc invoquer la loi de 1927. Notre solution devrait s'appliquer même dans le cas où, au lieu de qualifier le dernier acte de prorogation on lui aurait donné le nom et la forme d'un bail, car c'est le fond des choses qu'il faut considérer ; qu'importe le qualificatif, puisqu'on réalité le nouveau contrat ne fait que continuer le précédent. Pour qu'il en soit autrement, il faudrait qu'il résultât des termes du nouvel acte que les parties ont entendu faire un bail absolument distinct et séparé de celui qui le liait initialement. Ce sera une hypothèse rare. SECTION V. — EXCEPTION. Alors même qu'ils rempliraient les conditions ci-dessus
erreur à nos yeux. La prorogation fait corps avec le bail ; au moment, où elle a eu lieu, le bailleur se trouvait se lier pour 9 ans (3 ans restant à courir du bail initial et 6 ans de prorogation). Il peut donc invoquer la loi de 1927. Notre solution devrait s'appliquer même dans le cas où, au lieu de qualifier le dernier acte de prorogation on lui aurait donné le nom et la forme d'un bail, car c'est le fond des choses qu'il faut considérer ; qu'importe le qualificatif, puisqu'on réalité le nouveau contrat ne fait que continuer le précédent. Pour qu'il en soit autrement, il faudrait qu'il résultât des termes du nouvel acte que les parties ont entendu faire un bail absolument distinct et séparé de celui qui le liait initialement. Ce sera une hypothèse rare. SECTION V. — EXCEPTION. Alors même qu'ils rempliraient les conditions ci-dessus énumérées, les baux ne seraient pas révisables si leur propriétaire les avait acquis à titre onéreux depuis le 31 décembre 1923. Voy. infra, n° 36 et suivants. CHAPITRE III. — Baux ne pouvant être revisés. SECTION 1re.—EN RAISON DE LEUR NATURE Il résulte déjà de ce qui précède que ne peuvent être l'objet d'une demande en révision les baux à métayage ou à colonat paritaire. Ces contrats participent de la société autant que du louage. De plus, c'est à des produits du bien affermé qu'a droit le bailleur. Ces produits, il les réalise au cours. Il retire donc de ce bien le profit normal qu'il pouvait en espérer. Indépendamment de la moitié des fruits, le métayer ou colon partiaire est souvent tenu, en certaines régions, de fournir au bailleur une redevance en argent qualifiée tantôt de prestation colonique, et tantôt d'impôt, de droit de cour, de belle main ou de menues façances, et il arrive parfois que cette redevance a une certaine importance. Cette prestation indépendante du partage des produits de la ferme sera-t-elle révisable ? La question a été posée au cours des débats et la commission de l'agriculture de la Chambre des députés a donné une réponse négative.
peuvent être l'objet d'une demande en révision les baux à métayage ou à colonat paritaire. Ces contrats participent de la société autant que du louage. De plus, c'est à des produits du bien affermé qu'a droit le bailleur. Ces produits, il les réalise au cours. Il retire donc de ce bien le profit normal qu'il pouvait en espérer. Indépendamment de la moitié des fruits, le métayer ou colon partiaire est souvent tenu, en certaines régions, de fournir au bailleur une redevance en argent qualifiée tantôt de prestation colonique, et tantôt d'impôt, de droit de cour, de belle main ou de menues façances, et il arrive parfois que cette redevance a une certaine importance. Cette prestation indépendante du partage des produits de la ferme sera-t-elle révisable ? La question a été posée au cours des débats et la commission de l'agriculture de la Chambre des députés a donné une réponse négative. L'article 1er de la loi, a-t-elle dit, parle exclusivement du prix des baux à ferme, il faut qu'il s'agisse d'un bail dont la rémunération de base soit stipulée en argent (arg. art. 5 in fine), et le caractère de partage de fruits qui est de l'essence du bail à métayage ou à colonat partiaire doit l'emporter, alors même que ce bail serait mitigé de prestations en espèces. Nous croyons cependant que cette solution est trop absolue. Et nous estimons que si les prestations auxquelles le métayer ou colon partiaire est tenu en argent sont de telle importance, par rapport aux fruits partagés, qu'elles puissent être considérées comme constituant un fermage en somme (ce qui donnerait au contrat un caractère mixte et ce qui est à apprécier d'après les circonstances), le montant de ces prestations serait sujet à révision. Ne sont pas révisables, non plus, le bail à domaine congéable puisque le propriétaire, pouvant dénoncer le bail chaque année, ne se trouve jamais lié, quelle que soit la durée qui ait été donnée au bail, pour le temps prévu par la loi du 9 juin 1927, le bail emphytéotique. Les baux, a dit le rapporteur à la Chambre des députés, peuvent,