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leur contrat d'achat puisqu'ils se voient enlever un droit inhérent à la propriété. Ces acquéreurs sont mis hors la loi. Au profit de qui ? Au profit d'un fermier qui n'a cependant rien fait pour mériter une telle aubaine. On aurait compris que, en équité, s'il était prouvé que l'acquéreur avait payé un prix infime, ce soit le vendeur qui bénéficie de la majoration et due si l'acquéreur avait payé un prix très élevé, comme cela est arrivé, dans la plupart des cas (Conf. supra, n° 37, note i), ce soit lui, acquéreur, qui bénéficie de la majoration. C'eût été de la justice. Nous ajoutons que, du moment où les circonstances l'obligeaient à remettre en question des contrats librement consentis et à transgresser ainsi un des principes les plus respectables. ÉTUDES DOCTRINALES 47. Le fermier ainsi actionné en révision par cet acquéreur pourrait-il être admis à prouver qu'en réalité, bien que fermier lui-même, celui-ci n'a pas acquis la ferme en vue de l'exploiter directement, mais bien pour faire un placement d'argent pur et simple ? Les arguments qui ont été présentés à l'appui de la disposition in fine de l'alinéa 1er de l'article 4 semblent autoriser une telle interprétation. Et nous la conçois exactement. Le texte dit formellement « l'acquéreur empêché de prendre possession par le bail en cours, et cette expression vise évidemment le cas où le locataire d'une ferme en achète une autre en vue de l'exploiter personnellement. Mais ceci admis, il est non moins évident qu'il sera extrêmement difficile, pour ne pas dire impossible, au fermier de prouver son allégation. De sorte que la question, sur laquelle nous ne croyons pas devoir insister davantage n'aura, en fait, qu'un intérêt de pur ordre théorique. § 3. — Atténuation du principe. Le second alinéa de l'article 4 apporte une atténuation à la règle d'après laquelle l'acquéreur postérieur au 31 décembre 1923 (et qui ne se trouve pas dans l'hypothèse visée aux numéros 44 à 47 qui précèdent) ne peut pas demander la révision du fermage. Mais, les droits limités qu'il accorde à cet acquéreur ne lui sont pas particuliers
nous la conçois exactement. Le texte dit formellement « l'acquéreur empêché de prendre possession par le bail en cours, et cette expression vise évidemment le cas où le locataire d'une ferme en achète une autre en vue de l'exploiter personnellement. Mais ceci admis, il est non moins évident qu'il sera extrêmement difficile, pour ne pas dire impossible, au fermier de prouver son allégation. De sorte que la question, sur laquelle nous ne croyons pas devoir insister davantage n'aura, en fait, qu'un intérêt de pur ordre théorique. § 3. — Atténuation du principe. Le second alinéa de l'article 4 apporte une atténuation à la règle d'après laquelle l'acquéreur postérieur au 31 décembre 1923 (et qui ne se trouve pas dans l'hypothèse visée aux numéros 44 à 47 qui précèdent) ne peut pas demander la révision du fermage. Mais, les droits limités qu'il accorde à cet acquéreur ne lui sont pas particuliers et appartiennent également, comme nous le verrons plus loin, à tous les propriétaires qui ne bénéficient pas du droit à la révision. Nous examinerons donc cette disposition, d'une façon générale, dans le chapitre 11. CHAPITRE IV. — Quantum et calcul de la majoration § 1. — Principe. Le législateur aurait pu songer à fixer le nouveau fermage d'après la valeur locative équitable au moment de la demande en révision, déterminée ainsi que le prescrit l'article 5 lorsqu'il s'agit d'examiner s'il y a un écart, d'un quart au moins, entre cette valeur locative et le loyer stipulé. Mais il a préféré fixer un coefficient de multiplication et cette conception l'a conduit à préciser également quel doit être le multiplicateur, en d'autres termes, quel chiffre de base doit être pris pour le calcul de la majoration. CHIFFRE DE BASE. — Ce chiffre de base peut être le montant du fermage même stipulé du fermier ou y correspondre, mais ce n'est pas nécessairement celui-là, et l'observation a son importance. Le nouveau prix, dit l'article 6, sera établi sur la base de la valeur locative en 1914, prix du bail ou valeur pratiquée dans la région à cette époque. Les débats parlementaires sont quelques
pu songer à fixer le nouveau fermage d'après la valeur locative équitable au moment de la demande en révision, déterminée ainsi que le prescrit l'article 5 lorsqu'il s'agit d'examiner s'il y a un écart, d'un quart au moins, entre cette valeur locative et le loyer stipulé. Mais il a préféré fixer un coefficient de multiplication et cette conception l'a conduit à préciser également quel doit être le multiplicateur, en d'autres termes, quel chiffre de base doit être pris pour le calcul de la majoration. CHIFFRE DE BASE. — Ce chiffre de base peut être le montant du fermage même stipulé du fermier ou y correspondre, mais ce n'est pas nécessairement celui-là, et l'observation a son importance. Le nouveau prix, dit l'article 6, sera établi sur la base de la valeur locative en 1914, prix du bail ou valeur pratiquée dans la région à cette époque. Les débats parlementaires sont quelques peu contradictoires sur le sens à donner aux expressions dont s'est servi le législateur. En cas de divergences entre le propriétaire et le fermier, le juge aura-t-il le choix, pour la fixation du chiffre de base, entre le montant du fermage stipulé en 1914 ou la valeur locative, à cette époque, des immeubles de même importance et de même qualité situés dans la région ? Ou bien sera-t-il lié par le chiffre porté au bail quel qu'il soit ? Nous croyons que la disposition de l'article 6 doit s'entendre comme suit : L'immeuble était-il affecté en 1914 ? (1). C'est le montant du fermage qu'il y a lieu de considérer sans que l'on soit admis à vérifier s'il correspondait ou non, à cette époque, à la valeur locative normale des immeubles de même nature et bonté dans la région (2). Cet immeuble était-il, en 1914, exploité directement par son propriétaire ? Alors, mais alors seulement, il y a lieu de reconstituer quelle était en 1914 sa valeur locative équitable et normale (3). (1) Insistons sur ce point. Peu importe quel était, alors, le fermier. C'est le bail en cours en 1914 qui est toujours à prendre pour base. (2) D'après
époque, des immeubles de même importance et de même qualité situés dans la région ? Ou bien sera-t-il lié par le chiffre porté au bail quel qu'il soit ? Nous croyons que la disposition de l'article 6 doit s'entendre comme suit : L'immeuble était-il affecté en 1914 ? (1). C'est le montant du fermage qu'il y a lieu de considérer sans que l'on soit admis à vérifier s'il correspondait ou non, à cette époque, à la valeur locative normale des immeubles de même nature et bonté dans la région (2). Cet immeuble était-il, en 1914, exploité directement par son propriétaire ? Alors, mais alors seulement, il y a lieu de reconstituer quelle était en 1914 sa valeur locative équitable et normale (3). (1) Insistons sur ce point. Peu importe quel était, alors, le fermier. C'est le bail en cours en 1914 qui est toujours à prendre pour base. (2) D'après les procédés implicitement visés par l'article 5 et que nous avons énumérés sous les n° 191 et 192. (3) Un amendement, proposé par M. le député Reynaud tendait à introduire dans l'article 6 le principe que la majoration serait exclusivement calculée sur le prix du bail et non sur la valeur locative. Cet amendement, a été rejeté par la Chambre des députés (Séance du 8 mars 1927). Il semblerait en résulter que, dans l'esprit de la Chambre, le magistrat a le droit d'opter, selon les circonstances, entre le prix du bail et la valeur locative. Mais les explications échangées au Sénat (Séance du 8 avril 1927) ont été fermement orientées dans le sens de la solution que nous proposons. M. le sénateur Lamy avait posé cette question : « Si le bail qui a été contracté en 1914 comprenait un fermage notablement inférieur à la valeur locative, permettez-vous au propriétaire d'en faire la preuve et d'adopter comme base la valeur normale des fermages de la région ? Prenons l'hypothèse suivante qui se présente, d'ailleurs, fréquemment dans les pays où les terres sont pauvres ; un bail de dix-huit années a été consenti, le fermier ne paye qu'un prix modique pendant
valeur locative. Cet amendement, a été rejeté par la Chambre des députés (Séance du 8 mars 1927). Il semblerait en résulter que, dans l'esprit de la Chambre, le magistrat a le droit d'opter, selon les circonstances, entre le prix du bail et la valeur locative. Mais les explications échangées au Sénat (Séance du 8 avril 1927) ont été fermement orientées dans le sens de la solution que nous proposons. M. le sénateur Lamy avait posé cette question : « Si le bail qui a été contracté en 1914 comprenait un fermage notablement inférieur à la valeur locative, permettez-vous au propriétaire d'en faire la preuve et d'adopter comme base la valeur normale des fermages de la région ? Prenons l'hypothèse suivante qui se présente, d'ailleurs, fréquemment dans les pays où les terres sont pauvres ; un bail de dix-huit années a été consenti, le fermier ne paye qu'un prix modique pendant quelques années et souvent il ne paye rien, et, pendant les neuf années qui suivent, il paye un fermage modique, au-dessous de la valeur réelle de son exploitation. Sur quelle base sera calculée la majoration spécialement dans le cas où il ne payait rien en 1914 ? Le propriétaire n'aura-t-il pas le droit de prouver que le prix du fermage était inférieur à la valeur locative et devra-t-on calculer la majoration sur le taux normal pratiqué dans la région au moment où il a été fixé ? » A cette question, M. le rapporteur Morand a répondu : « Si le prix du bail a été nettement déterminé, le nouveau prix majoré ne pourra être supérieur à 200 % du prix fixé dans le bail, alors même que le propriétaire prétendrait qu'il a loué trop bon marché à cette époque. J'en donne deux raisons, d'abord, le texte de la loi est très précis. D'autre part, dans les lois relatives à la révision des baux urbains, nous avons admis que le propriétaire pouvait être autorisé à prouver que la location a été faite en 1914 à un prix inférieur à la valeur réelle, et cette disposition, à l'expérience, s'est révélée néfaste,
pas le droit de prouver que le prix du fermage était inférieur à la valeur locative et devra-t-on calculer la majoration sur le taux normal pratiqué dans la région au moment où il a été fixé ? » A cette question, M. le rapporteur Morand a répondu : « Si le prix du bail a été nettement déterminé, le nouveau prix majoré ne pourra être supérieur à 200 % du prix fixé dans le bail, alors même que le propriétaire prétendrait qu'il a loué trop bon marché à cette époque. J'en donne deux raisons, d'abord, le texte de la loi est très précis. D'autre part, dans les lois relatives à la révision des baux urbains, nous avons admis que le propriétaire pouvait être autorisé à prouver que la location a été faite en 1914 à un prix inférieur à la valeur réelle, et cette disposition, à l'expérience, s'est révélée néfaste, parce que tous les propriétaires ont voulu prouver qu'en 1914, ils avaient loué à un prix inférieur à la valeur locative du moment ; il en est résulté des procès sans nombre. Il vaut beaucoup mieux s'en tenir à une règle fixe, qui ne permet aucune contestation. ÉTUDES DOCTRINALES Si le bail en cours en 1914 comportait des fermages progressant avec chaque période de jouissance, le chiffre de base à prendre pour la majoration est obtenu en totalisant tous les fermages pendant toute la durée du bail et en divisant le total par le nombre d'années du bail. Telle est l'interprétation de M. le rapporteur Morand au Sénat (1). Même solution pour identité de motifs, doit être donnée à l'hypothèse où le bail en cours en 1914 avait été fait moyennant un prix global pendant toute sa durée et payé comptant et par avance. On diviserait également ce prix global par le nombre d'années du bail et c'est le quotient, c'est-à-dire la moyenne, qui serait pris pour base du calcul de la majoration. Autorisé à prouver que la location a été faite en 1914 à un prix inférieur à la valeur réelle, et cette disposition, à l'expérience, s'est révélée néfaste,
le bail en cours en 1914 comportait des fermages progressant avec chaque période de jouissance, le chiffre de base à prendre pour la majoration est obtenu en totalisant tous les fermages pendant toute la durée du bail et en divisant le total par le nombre d'années du bail. Telle est l'interprétation de M. le rapporteur Morand au Sénat (1). Même solution pour identité de motifs, doit être donnée à l'hypothèse où le bail en cours en 1914 avait été fait moyennant un prix global pendant toute sa durée et payé comptant et par avance. On diviserait également ce prix global par le nombre d'années du bail et c'est le quotient, c'est-à-dire la moyenne, qui serait pris pour base du calcul de la majoration. Autorisé à prouver que la location a été faite en 1914 à un prix inférieur à la valeur réelle, et cette disposition, à l'expérience, s'est révélée néfaste, parce que tous les propriétaires ont voulu prouver qu'en 1914, ils avaient loué à un prix inférieur à la valeur locative du moment ; il en est résulté des procès sans nombre. Il vaut beaucoup mieux s'en tenir à une règle fixe, qui ne permet aucune contestation. C'est pourquoi, si le prix a été nettement déterminé dans un contrat en 1914, le prix nouveau ne pourra pas être de plus de 200 p. 100 supérieur à ce prix fixé. Mais toutefois que, dans l'appréciation, le magistrat tiendra compte, pour se rapprocher de ce plafond de 200 p. 100, ou même pour l'atteindre à l'occasion, de la valeur locative des terres au moment présent et de l'infériorité du prix en 1914. C'est donc une question que nous remettons à l'appréciation du juge, qui tiendra certainement compte des circonstances de l'acte pour se rapprocher du plafond de 200 p. 100 et, même, pour l'atteindre dans certains cas. Mais il serait déplorable, à mon sens, d'adopter une rédaction qui permettrait à tous les propriétaires d'essayer de prouver qu'en 1914 ils ont loué trop, bien marché. L'expérience nous a montré, je le répète, que, pour les baux urbains, cette autorisation que nous avons accordée
le prix a été nettement déterminé dans un contrat en 1914, le prix nouveau ne pourra pas être de plus de 200 p. 100 supérieur à ce prix fixé. Mais toutefois que, dans l'appréciation, le magistrat tiendra compte, pour se rapprocher de ce plafond de 200 p. 100, ou même pour l'atteindre à l'occasion, de la valeur locative des terres au moment présent et de l'infériorité du prix en 1914. C'est donc une question que nous remettons à l'appréciation du juge, qui tiendra certainement compte des circonstances de l'acte pour se rapprocher du plafond de 200 p. 100 et, même, pour l'atteindre dans certains cas. Mais il serait déplorable, à mon sens, d'adopter une rédaction qui permettrait à tous les propriétaires d'essayer de prouver qu'en 1914 ils ont loué trop, bien marché. L'expérience nous a montré, je le répète, que, pour les baux urbains, cette autorisation que nous avons accordée a suscité des procès qu'il faut éviter. Dans la séance du 8 avril 1927, M. le sénateur Brager de la Ville de Moysans avait dit : « Voici une hypothèse qui se présente assez souvent, lorsqu'il s'agit de baux à longue durée. Le propriétaire stipule un prix de bail de X francs pendant les six premières années par exemple, un prix plus considérable pour les six années qui suivent, et, si le bail est, par exemple, de dix-huit ans, un prix encore plus élevé pour la dernière période. Supposons qu'en 1914 un propriétaire ait passé un bail de dix-huit ans, en stipulant que le prix du bail sera de 1000 francs pour la première période de six ans, de 1500 francs par an pour la seconde période de six ans et de 2000 francs pour la dernière période, et que nous soyons, à l'heure présente, appelés à reviser le prix de ce bail. Quelle somme prendra-t-on pour base du prix de révision ? 1000 francs, 1500 francs, ou, si l'on est dans la dernière période, 2000 francs ? ». M. le rapporteur Morand a répondu : « La question ne soulève aucune difficulté. C'est évidemment le prix du bail tel
X francs pendant les six premières années par exemple, un prix plus considérable pour les six années qui suivent, et, si le bail est, par exemple, de dix-huit ans, un prix encore plus élevé pour la dernière période. Supposons qu'en 1914 un propriétaire ait passé un bail de dix-huit ans, en stipulant que le prix du bail sera de 1000 francs pour la première période de six ans, de 1500 francs par an pour la seconde période de six ans et de 2000 francs pour la dernière période, et que nous soyons, à l'heure présente, appelés à reviser le prix de ce bail. Quelle somme prendra-t-on pour base du prix de révision ? 1000 francs, 1500 francs, ou, si l'on est dans la dernière période, 2000 francs ? ». M. le rapporteur Morand a répondu : « La question ne soulève aucune difficulté. C'est évidemment le prix du bail tel qu'il a été fixé par le bail en vigueur au 1er août 1914. Si des prix différents ont été fixés par périodes, c'est le prix moyen qui servira de base. Supposez, par exemple, un bail conclu pour dix ans en 1913, bail dont le prix a été fixé à 2000 francs pour les cinq premières années et à 3000 francs pour les cinq autres. Le prix de base sera de 2500 francs, car le prix global du bail pour les dix années est de 25,000 francs, ce qui donne, dans l'intention des parties, un prix annuel de 2500 francs. Ainsi on respecte l'esprit du contrat et on est d'accord avec l'équité. Le texte de la loi ne dit pas « prix payé en 1914 » mais « prix fixé », ce qui implique qu'il faut s'en rapporter à la commune intention des parties ». ÉTUDES DOCTRINALES PRIX DE REVISION Aux termes de l'article 6, le nouveau prix sera établi sur le chiffre de base majoré de 200 p. 100. C'est-à-dire qu'aux 100 p. 100 de base, il pourra être ajouté 200 p. 100, d'où il suit que le chiffre de base pourra être triplé. CARACTÈRE DE MAXIMUM Si le fermage
francs pour les cinq premières années et à 3000 francs pour les cinq autres. Le prix de base sera de 2500 francs, car le prix global du bail pour les dix années est de 25,000 francs, ce qui donne, dans l'intention des parties, un prix annuel de 2500 francs. Ainsi on respecte l'esprit du contrat et on est d'accord avec l'équité. Le texte de la loi ne dit pas « prix payé en 1914 » mais « prix fixé », ce qui implique qu'il faut s'en rapporter à la commune intention des parties ». ÉTUDES DOCTRINALES PRIX DE REVISION Aux termes de l'article 6, le nouveau prix sera établi sur le chiffre de base majoré de 200 p. 100. C'est-à-dire qu'aux 100 p. 100 de base, il pourra être ajouté 200 p. 100, d'où il suit que le chiffre de base pourra être triplé. CARACTÈRE DE MAXIMUM Si le fermage initial peut être triplé, il s'agit d'un maximum qui peut n'être pas atteint. Le magistrat appréciera alors les circonstances. ÉLÉMENTS D'APPRÉCIATION Après avoir fixé le montant maximum de la majoration par rapport à la valeur locative en 1914, l'article 6 ajoute : « Il sera tenu compte pour la fixation de cette majoration, des suppléments d'impôts et charges incombant légalement au bailleur et payés par le fermier, ainsi que de tous autres éléments d'appréciation ». Déclaration de M. Cautru, vice-président de la Commission, séance de la Chambre des députés du 9 mars 1927, La modification suggérée n'a pas été apportée au texte, mais celui-ci a néanmoins été voté avec cette interprétation. Au cours de la séance du Sénat du 8 avril 1927 le Ministre de la justice ayant déclaré « L'alinéa premier de l'article 6 établit une majoration de 200 p, 100. Je me permets de dire à la Commission qu'il est nécessaire, sinon de mettre dans le texte, du moins de marquer notre accord sur ce que les 200 p. 100 constituent un maximum », le président de la Commission a répondu, avec l'assentiment du Sénat : « Parfaitement ». ETUDES DOCTRINALES 57. IMPÔTS ET CHARGES. — Par «
de cette majoration, des suppléments d'impôts et charges incombant légalement au bailleur et payés par le fermier, ainsi que de tous autres éléments d'appréciation ». Déclaration de M. Cautru, vice-président de la Commission, séance de la Chambre des députés du 9 mars 1927, La modification suggérée n'a pas été apportée au texte, mais celui-ci a néanmoins été voté avec cette interprétation. Au cours de la séance du Sénat du 8 avril 1927 le Ministre de la justice ayant déclaré « L'alinéa premier de l'article 6 établit une majoration de 200 p, 100. Je me permets de dire à la Commission qu'il est nécessaire, sinon de mettre dans le texte, du moins de marquer notre accord sur ce que les 200 p. 100 constituent un maximum », le président de la Commission a répondu, avec l'assentiment du Sénat : « Parfaitement ». ETUDES DOCTRINALES 57. IMPÔTS ET CHARGES. — Par « supplément d'impôts et charges », il faut entendre, non pas tous ceux qu'acquitte le fermier, mais seulement ceux que la convention lui impose en sus des charges normales, c'est-à-dire ceux qui ne lui incomberaient pas normalement et qui constituent ce que l'on qualifie, en droit civil comme en droit fiscal, de charges extraordinaires. Ces charges ne sauraient évidemment entrer dans le calcul de la majoration. En l'absence de stipulation, le propriétaire les aurait supportées. Le fermage réel s'entend donc défalcation faite du montant de ces charges. Et c'est ce fermage, ainsi reconstitué, qui peut être triplé, le fermier continuant bien entendu à acquitter les impôts et à supporter les charges supplémentaires selon leur montant pendant le cours de la location. 58. AUTRES ÉLÉMENTS D'APPRÉCIATION. — La formule de l'article 6 « ainsi que de tous autres éléments d'appréciation » a été employée à dessein pour laisser au juge la plus grande latitude possible pour la fixation du nouveau fermage dans la limite du maximum de majoration de 200 p, 100. Et l'interprète ne peut que rester à cet égard dans le vague où a voulu se placer le législateur. Les travaux parlementaires permettent cependant d'entrer dans quelques détails. 59. Tout
de charges extraordinaires. Ces charges ne sauraient évidemment entrer dans le calcul de la majoration. En l'absence de stipulation, le propriétaire les aurait supportées. Le fermage réel s'entend donc défalcation faite du montant de ces charges. Et c'est ce fermage, ainsi reconstitué, qui peut être triplé, le fermier continuant bien entendu à acquitter les impôts et à supporter les charges supplémentaires selon leur montant pendant le cours de la location. 58. AUTRES ÉLÉMENTS D'APPRÉCIATION. — La formule de l'article 6 « ainsi que de tous autres éléments d'appréciation » a été employée à dessein pour laisser au juge la plus grande latitude possible pour la fixation du nouveau fermage dans la limite du maximum de majoration de 200 p, 100. Et l'interprète ne peut que rester à cet égard dans le vague où a voulu se placer le législateur. Les travaux parlementaires permettent cependant d'entrer dans quelques détails. 59. Tout d'abord, il faut noter que ces autres éléments d'appréciation pourront jouer selon les circonstances, tantôt contre le propriétaire et tantôt contre le fermier. 60. Il faudra avoir égard, par exemple, aux travaux de réfection, opérés par les fermiers en sus de leur fermage, dans les fermes qui, se trouvant dans la zone de combat, leur ont été louées dans l'état de dévastation où la guerre les avait laissées. Les sommes dépensées pour ces travaux ne devront pas être comptées comme fermage susceptible de majoration. Elles constituent une prestation en nature admise une fois pour toutes. 61. Il serait injuste, dans ce cas comme dans l'hypothèse précédente, que ces améliorations, qui sont le fait du fermier, deviennent une cause d'augmentation de son fermage. 62. Tel est le principe qui paraît devoir être dégagé de la discussion assez confuse qui s'est engagée au Parlement. Mais nous croyons faire des réserves et proposer une distinction. 63. Nous acceptons ce principe dans l'hypothèse où le fermier a effectué ces travaux et améliorations en vue d'accroître les revenus qu'il tire de la ferme. Rien alors de plus équitable que de l'appliquer intégralement. 64. Mais il n'en est pas généralement ainsi. Lorsque des travaux importants sont