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rédacteur du compromis ainsi interprété pouvait être exposé à une action en responsabilité, c'eût été, et uniquement, de la part de MM. de T... et H.; Eux seuls, en effet, auraient pu le taxer d'impudence pour les avoir liés définitivement sans avoir vérifié l'origine de la propriété. Qu'ont fait Mmes de D... et de F... ? Ont-elles exigé de MM. de T et H. l'exécution de la vente que le Tribunal affirme avoir été parfaite dès la signature du compromis ? Non ! Elles ont signé, d'accord avec ces derniers, un acte de résiliation de la vente. Et pourquoi ? Parce qu'elles ont reconnu qu'elles ne pouvaient procurer à MM. de T... et H... la possession, exempte de risque d'éviction, qu'elles leur avaient promise, parce que la vente était conditionnée par la justification de ce droit de propriété incommutable que crovaient avoir MM. de T... et H..., parce que, en un mot, la vente était soumise à la condition suspensive de cette justification. Elles ont donc interprété le compromis du 12 Mars 1924 dans le sens de convention sous condition suspensive. C'est cette interprétation que lui a donnée l'administration de l'enregistrement, comme elle a restitué à l'acte du 9 Juin 1925 son véritable caractère d'acte de constatation de non résiliation de condition suspensive. En effet : Si le compromis du 12 Mars 1924 n'avait pas contenu de clause suspensive et avait été une vente fermée, il aurait donné ouverture au droit proportionnel de vente ; Enregistré qu'il l'a été hors délai, un droit en sus eût été exigible à titre d'amende ; L'acte du 9 Juin 1925, qui aurait constitué une rétrocession, eût été lui-même enregistré au droit proportionnel de vente ; Et, comme il a été, lui aussi, enregistré hors délai, il aurait donné ouverture à un droit en sus à titre d'amende. Au total, l'enregistrement aurait réclamé quatre droits de vente, qui auraient été nécessairement avancés par Mmes de D... et de F... Ces droits n'ont pas été perçus; car, s'ils l'avaient été, Mmes de D. et de F. n'auraient pas manqué d'en réclamer, sous forme de dommages
1925 son véritable caractère d'acte de constatation de non résiliation de condition suspensive. En effet : Si le compromis du 12 Mars 1924 n'avait pas contenu de clause suspensive et avait été une vente fermée, il aurait donné ouverture au droit proportionnel de vente ; Enregistré qu'il l'a été hors délai, un droit en sus eût été exigible à titre d'amende ; L'acte du 9 Juin 1925, qui aurait constitué une rétrocession, eût été lui-même enregistré au droit proportionnel de vente ; Et, comme il a été, lui aussi, enregistré hors délai, il aurait donné ouverture à un droit en sus à titre d'amende. Au total, l'enregistrement aurait réclamé quatre droits de vente, qui auraient été nécessairement avancés par Mmes de D... et de F... Ces droits n'ont pas été perçus; car, s'ils l'avaient été, Mmes de D. et de F. n'auraient pas manqué d'en réclamer, sous forme de dommages et intérêts, la restitution à M. B... et elles ne l'ont pas fait. Ces actes ont été enregistrés au droit fixe, parce que l'administration a considéré qu'ils n'avaient opéré aucune transmission de propriété. Et c'est là vérité. Reprenons, les termes du compromis du 12 Mars 1924. Il y est dit que la vente sera réalisée en acte authentique aux frais des acquéreurs par ministère de MM. B. et R., notaires à Nice, à la première demande des acquéreurs et au plus tard dans les trois mois. Et retenons ces mots : à la première demande... de qui ? des acquéreurs. N'est-ce pas significatif ? Là, vente sera régularisée, réalisée, si MM. de T... et H... le demandent. L'acte ne dit pas que Mmes de D... et de F... pourront demander cette réalisation ; elles sont liées, mais MM. de T... et H... ne le sont pas. Ils le seront si l'acte authentique peut être dressé ; mais celui-ci ne pourra l'être que s'il est reconnu que Mmes de D... et de F... sont propriétaires incommutables de la villa. C'est alors seulement qu'ils demanderont la réalisation de la vente par acte authentique. Et l'acte de compromis leur accorde, pour faire cette
que la vente sera réalisée en acte authentique aux frais des acquéreurs par ministère de MM. B. et R., notaires à Nice, à la première demande des acquéreurs et au plus tard dans les trois mois. Et retenons ces mots : à la première demande... de qui ? des acquéreurs. N'est-ce pas significatif ? Là, vente sera régularisée, réalisée, si MM. de T... et H... le demandent. L'acte ne dit pas que Mmes de D... et de F... pourront demander cette réalisation ; elles sont liées, mais MM. de T... et H... ne le sont pas. Ils le seront si l'acte authentique peut être dressé ; mais celui-ci ne pourra l'être que s'il est reconnu que Mmes de D... et de F... sont propriétaires incommutables de la villa. C'est alors seulement qu'ils demanderont la réalisation de la vente par acte authentique. Et l'acte de compromis leur accorde, pour faire cette demande, un délai de trois mois. Voilà, en pleine lumière, la convention intervenue le 12 mars 1924. Certes, il n'y est pas parlé, en toutes lettres, de condition suspensive. Mais elle y est sous-entendue, car elle ressort manifestement de tout le contenu de l'acte. La vente est faite sous la condition suspensive que MM. de T... et H... pourront devenir propriétaires incommutables et que, vérification faite des titres de propriété, pour laquelle un délai de trois mois est accordé, l'acte de vente pourra être dressé en la forme authentique. Le compromis, dira-t-on (nous ne voulons négliger aucune objection possible) parle de vendeuses, d'acquéreurs ; il porte de leurs mains, tout comme dans une vente, les affirmations de sincérité. Mais de quel poids pourraient bien être ces objections ; à supposer qu'elles puissent véritablement constituer des objections ? Faut-il donc, attacher tant d'importance aux expressions grammaticales d'un écrit provisoire ? Il a qualifié Mmes de D... et de F... de vendeuses, et MM. de T... et H... d'acquéreurs ? Mais ne le pouvaient-ils pas devenir ? Ne l'étaient-ils même pas sous condition suspensive ? Et ne devaient-ils pas, régulièrement, y être qualifiés ainsi, puisque la condition suspensive se réalisant, la vente
condition suspensive que MM. de T... et H... pourront devenir propriétaires incommutables et que, vérification faite des titres de propriété, pour laquelle un délai de trois mois est accordé, l'acte de vente pourra être dressé en la forme authentique. Le compromis, dira-t-on (nous ne voulons négliger aucune objection possible) parle de vendeuses, d'acquéreurs ; il porte de leurs mains, tout comme dans une vente, les affirmations de sincérité. Mais de quel poids pourraient bien être ces objections ; à supposer qu'elles puissent véritablement constituer des objections ? Faut-il donc, attacher tant d'importance aux expressions grammaticales d'un écrit provisoire ? Il a qualifié Mmes de D... et de F... de vendeuses, et MM. de T... et H... d'acquéreurs ? Mais ne le pouvaient-ils pas devenir ? Ne l'étaient-ils même pas sous condition suspensive ? Et ne devaient-ils pas, régulièrement, y être qualifiés ainsi, puisque la condition suspensive se réalisant, la vente devait intervenir forcément à la date du compromis ? Le notaire ne serait-il pas tenu d'apposer par les parties les mentions d'affirmation de sincérité du prix ? Mais cela, n'est-il donc pas indispensable, en raison du principe de rétractivité même dans une vente sous condition suspensive ? C'est donc par méconnaissance de l'art. 618 G. Civ. et de l'article 7 de la loi du 18 Avril 1918 que le Tribunal semble faire siennes ces objections en disant « qu'en raison des engagements pris par les parties et des mentions y figurant, le compromis devait avoir les mêmes conséquences que l'acte au ÉTUDES DOCTRINALES *17 Au surplus, quoique involontairement et sans s'en douter, le Tribunal a consacré notre thèse : Nous avons relevé plus haut qu'il s'exprime ainsi : « et que la vente elle-même eût été parfaite et régulièrement constatée si les vendeuses avaient pu elles-mêmes disposer de l'immeuble vendu comme étant propriétaires incommutables ». Et nous nous sommes refusé (comment décemment l'aurions-nous pu ?) à prêter au Tribunal l'hérésie juridique qui consisterait à affirmer qu'un propriétaire sous condition résolutoire ne peut nullement vendre. Mais alors, quel sens reste-t-il à attribuer à ces expressions si ce n'est celui-ci : La
méconnaissance de l'art. 618 G. Civ. et de l'article 7 de la loi du 18 Avril 1918 que le Tribunal semble faire siennes ces objections en disant « qu'en raison des engagements pris par les parties et des mentions y figurant, le compromis devait avoir les mêmes conséquences que l'acte au ÉTUDES DOCTRINALES *17 Au surplus, quoique involontairement et sans s'en douter, le Tribunal a consacré notre thèse : Nous avons relevé plus haut qu'il s'exprime ainsi : « et que la vente elle-même eût été parfaite et régulièrement constatée si les vendeuses avaient pu elles-mêmes disposer de l'immeuble vendu comme étant propriétaires incommutables ». Et nous nous sommes refusé (comment décemment l'aurions-nous pu ?) à prêter au Tribunal l'hérésie juridique qui consisterait à affirmer qu'un propriétaire sous condition résolutoire ne peut nullement vendre. Mais alors, quel sens reste-t-il à attribuer à ces expressions si ce n'est celui-ci : La vente n'a pu se réaliser parce que Mmes de D... et de F... devaient justifier qu'elles étaient propriétaires incommutables, et que, ne l'étant pas, elles n'ont pu faire cette justification ? N'est-ce pas, que le Tribunal le veuille ou non, la constatation même de l'existence de la condition suspensive que nous prétendons avoir été attachée à l'acte du 12 mars 1924 ? Car la thèse du Tribunal se trouve devant un dilemme dont les magistrats de Nice n'auraient pu sortir si la discussion avait été posée sur ce terrain : Ou le compromis du 12 Mars 1924 était une vente ferme, et pourquoi Mmes de D... et de F... en ont-elles abandonné le bénéfice ? Ou il ne valait que comme vente sous condition suspensive, et, alors, comment pourrait-on rendre le notaire responsable de ce que la condition n'a pu se réaliser ? La vente était donc faite sous condition suspensive ; le jugement lui-même en contient, la preuve. Où relever, dans ces conditions, une faute quelconque à rencontre du notaire qui a rédigé le compromis ? Est-ce lui qui s'est mis en rapport avec les agences pour la négociation de la vente ? Est-ce lui qui a promis une
nous prétendons avoir été attachée à l'acte du 12 mars 1924 ? Car la thèse du Tribunal se trouve devant un dilemme dont les magistrats de Nice n'auraient pu sortir si la discussion avait été posée sur ce terrain : Ou le compromis du 12 Mars 1924 était une vente ferme, et pourquoi Mmes de D... et de F... en ont-elles abandonné le bénéfice ? Ou il ne valait que comme vente sous condition suspensive, et, alors, comment pourrait-on rendre le notaire responsable de ce que la condition n'a pu se réaliser ? La vente était donc faite sous condition suspensive ; le jugement lui-même en contient, la preuve. Où relever, dans ces conditions, une faute quelconque à rencontre du notaire qui a rédigé le compromis ? Est-ce lui qui s'est mis en rapport avec les agences pour la négociation de la vente ? Est-ce lui qui a promis une commission à ces agences pour le cas où elles procureraient un acquéreur ? Est-ce lui qui ne les a pas avisées de la précarité du droit de propriété de Mme de F... ? Non ! Le jugement le constate lui-même. Mmes de D... et de F... ont dû payer une commission à l'agence métropolitaine. Pourquoi ? Parce que cette agence, dans la croyance, due au silence de celles-ci, que la vente était réalisable, a fait les démarches qui lui étaient demandées (sans doute aussi de la publicité), qu'elle a trouvé des acquéreurs acceptant de payer le prix demandé, et que ce n'est pas de sa faute si, Mmes de D... et de F..., ne pouvant fournir à ces acquéreurs la sécurité voulue par eux, la vente n'a pu se réaliser. Allons plus loin, parce que c'est la vérité. L'agence « Métropole » aurait eu droit à la rémunération promise, alors même que Mmes de D... et de F... ayant exhibé le testament de M. de D..., MM. de T... et H... se seraient retirés avant toute signature du compromis. Ce n'est donc pas la rédaction de ce compromis qui a été la cause de l'obligation où ont été Mmes de
commission à l'agence métropolitaine. Pourquoi ? Parce que cette agence, dans la croyance, due au silence de celles-ci, que la vente était réalisable, a fait les démarches qui lui étaient demandées (sans doute aussi de la publicité), qu'elle a trouvé des acquéreurs acceptant de payer le prix demandé, et que ce n'est pas de sa faute si, Mmes de D... et de F..., ne pouvant fournir à ces acquéreurs la sécurité voulue par eux, la vente n'a pu se réaliser. Allons plus loin, parce que c'est la vérité. L'agence « Métropole » aurait eu droit à la rémunération promise, alors même que Mmes de D... et de F... ayant exhibé le testament de M. de D..., MM. de T... et H... se seraient retirés avant toute signature du compromis. Ce n'est donc pas la rédaction de ce compromis qui a été la cause de l'obligation où ont été Mmes de D... et de F... de payer à l'agence métropole la commission dont, sous forme de dommages-intérêts, elles ont réclamé et obtenu la restitution du notaire B... C'est le fait par elles, se croyant propriétaires incommutables ou ayant oublié qu'elles ne l'étaient pas, d'avoir imprudemment mis l'agence en mouvement en ne l'avertissant pas (sans que l'agence n'aurait pas accepté de s'occuper d'une négociation qui pratiquement ne pouvait aboutir) qu'elles n'étaient propriétaires que sous condition résolutoire. Appelé impromptu à rédiger le compromis constatant la négociation menée à bien par l'agence, le notaire B..., en l'absence de pièces en la possession des vendeuses, a établi ce compromis de manière crue la vente fut subordonnée à la production des justifications du droit de propriété nécessaires pour l'établissement de l'acte authentique. En quoi, pouvait-il, de ce chef, être incriminé par Mmes de D... et de F...? Ne fallait-il pas, pour éviter d'engager sa responsabilité envers MM. de T... et H..., qu'il introduisît dans la rédaction la clause suspensive que nous y avons trouvée ? Quand son confrère lui a donné connaissance du texte des dispositions de M. de D., il a tenu à s'assurer, au vu du testament lui-même, que l'étude de son confrère lui
l'avertissant pas (sans que l'agence n'aurait pas accepté de s'occuper d'une négociation qui pratiquement ne pouvait aboutir) qu'elles n'étaient propriétaires que sous condition résolutoire. Appelé impromptu à rédiger le compromis constatant la négociation menée à bien par l'agence, le notaire B..., en l'absence de pièces en la possession des vendeuses, a établi ce compromis de manière crue la vente fut subordonnée à la production des justifications du droit de propriété nécessaires pour l'établissement de l'acte authentique. En quoi, pouvait-il, de ce chef, être incriminé par Mmes de D... et de F...? Ne fallait-il pas, pour éviter d'engager sa responsabilité envers MM. de T... et H..., qu'il introduisît dans la rédaction la clause suspensive que nous y avons trouvée ? Quand son confrère lui a donné connaissance du texte des dispositions de M. de D., il a tenu à s'assurer, au vu du testament lui-même, que l'étude de son confrère lui en avait exactement transmis la substance. N'était-ce pas prudence louable ? Lorsqu'il a ainsi connu le risque d'éviction éventuelle, il l'a signalé à ses clients. N'était-ce pas son devoir ? Il les a sans doute engagés à ne pas donner suite à leur projet d'acquisition. Ne le devait-il pas ? Il a peut-être, avec son confrère, participé à la rédaction de l'acte du 9 juin 1925, improprement qualifié de résiliation. N'était-ce pas encore son devoir ? Sauf telles circonstances de fait exceptionnelles que rien, dans le texte du jugement, ne permet de supposer être à sa charge, nous n'apercevons donc aucune faute de la part de M. B... et, au contraire, dans tout ce que le Tribunal lui a imputé, nous voyons le pur accomplissement de devoir professionnel. Et le Tribunal l'a néanmoins condamné. Nous nous joignons à notre éminent ami M. Amiaud pour dire, de la façon la plus ferme, que le jugement du 3 Mars 1926 a été mal rendu. En terminant, M. Amiaud donne aux notaires le conseil d'examiner les titres de propriété avant de rédiger même un sous-seing privé de vente, et, quand ceux-ci ne seront pas produits, d'introduire dans le compromis de vente, si les
Il a peut-être, avec son confrère, participé à la rédaction de l'acte du 9 juin 1925, improprement qualifié de résiliation. N'était-ce pas encore son devoir ? Sauf telles circonstances de fait exceptionnelles que rien, dans le texte du jugement, ne permet de supposer être à sa charge, nous n'apercevons donc aucune faute de la part de M. B... et, au contraire, dans tout ce que le Tribunal lui a imputé, nous voyons le pur accomplissement de devoir professionnel. Et le Tribunal l'a néanmoins condamné. Nous nous joignons à notre éminent ami M. Amiaud pour dire, de la façon la plus ferme, que le jugement du 3 Mars 1926 a été mal rendu. En terminant, M. Amiaud donne aux notaires le conseil d'examiner les titres de propriété avant de rédiger même un sous-seing privé de vente, et, quand ceux-ci ne seront pas produits, d'introduire dans le compromis de vente, si les parties ne veulent pas attendre que ces pièces soient apportées et vérifiées, une clause portant que la vente a lieu sous la condition suspensive de la justification par les vendeurs, dans un délai déterminé, de leur droit régulier à la propriété de l'immeuble vendu. Nous accentuerons ce conseil. Quand vendeur et acheteur, s'étant mis d'accord sur le prix, se présentent devant le notaire et demandent à celui-ci de rédiger un acte sous seing privé provisoire constatant leur accord, elles désirent toujours que ce sous-seing privé soit établi séance tenante. Et même si, par aventure, le vendeur représente les titres de propriété, il est matériellement impossible que le notaire en fasse immédiatement l'examen. Si complet que l'on suppose être le dossier remis par le vendeur, toujours l'expérience le démontre, il contient quelque lacune nécessitant une justification complémentaire. Nous dirons donc qu'en toute circonstance, et sans exception, il sera prudent de stipuler que l'acquéreur soumet la réalisation de la vente à la condition suspensive que l'origine de la propriété sera reconnue régulière. Et nous ajouterons qu'il sera prudent encore que la clause de condition suspensive vise, non seulement la nécessité d'un droit de propriété certain, mais encore d'un droit de propriété exempt
et acheteur, s'étant mis d'accord sur le prix, se présentent devant le notaire et demandent à celui-ci de rédiger un acte sous seing privé provisoire constatant leur accord, elles désirent toujours que ce sous-seing privé soit établi séance tenante. Et même si, par aventure, le vendeur représente les titres de propriété, il est matériellement impossible que le notaire en fasse immédiatement l'examen. Si complet que l'on suppose être le dossier remis par le vendeur, toujours l'expérience le démontre, il contient quelque lacune nécessitant une justification complémentaire. Nous dirons donc qu'en toute circonstance, et sans exception, il sera prudent de stipuler que l'acquéreur soumet la réalisation de la vente à la condition suspensive que l'origine de la propriété sera reconnue régulière. Et nous ajouterons qu'il sera prudent encore que la clause de condition suspensive vise, non seulement la nécessité d'un droit de propriété certain, mais encore d'un droit de propriété exempt de causes de résolution. La formule du compromis pourra être celle-ci : FORMULE (1). Entre les soussignés ; 1. Le vendeur. 2. L'acheteur. Et sous la condition suspensive ci-après, il est intervenu les conventions suivantes : (x) Nous devons à l'un de nos abonnés les observations suivantes accompagnées d'une formule expliquée. Elles intéresseront nos lecteurs et nous leur donnons avec plaisir l'hospitalité : « Dans la note dont il fait suivre l'énoncé d'un jugement du Tribunal civil de Nice du 3 mars 1926 (T. du Not. p. 645), M. Amiaud engage les notaires à insérer dans les actes sous seings privés préalables aux ventes authentiques, lorsque le droit de propriété n'est pas alors connu, une condition moyenne : M... vend à M qui accepte, mais sous la dite condition suspensive... (tel immeuble) situé à le dit immeuble de contenance superficielle de... environ, cadastré section... n°... et tenant, d'un côté Moyennant le prix de qui sera payable à concurrence de comptant, le jour même de la signature de l'acte authentique dont il sera parlé ci-après, sauf remise de la dite somme entre les mains d'un séquestre pendant l'accomplissement des formalités hypothécaires, et quant au surplus, dans le délai de à compter
expliquée. Elles intéresseront nos lecteurs et nous leur donnons avec plaisir l'hospitalité : « Dans la note dont il fait suivre l'énoncé d'un jugement du Tribunal civil de Nice du 3 mars 1926 (T. du Not. p. 645), M. Amiaud engage les notaires à insérer dans les actes sous seings privés préalables aux ventes authentiques, lorsque le droit de propriété n'est pas alors connu, une condition moyenne : M... vend à M qui accepte, mais sous la dite condition suspensive... (tel immeuble) situé à le dit immeuble de contenance superficielle de... environ, cadastré section... n°... et tenant, d'un côté Moyennant le prix de qui sera payable à concurrence de comptant, le jour même de la signature de l'acte authentique dont il sera parlé ci-après, sauf remise de la dite somme entre les mains d'un séquestre pendant l'accomplissement des formalités hypothécaires, et quant au surplus, dans le délai de à compter du même jour, avec intérêts au taux de... à partir du jour de l'entrée en jouissance. M s'oblige à justifier dans le délai de à dater d'aujourd'hui que, tant de son chef que du chef des précédents propriétaires, et depuis le clition suspensive de la justification par le vendeur de ce droit de propriété, justification à faire dans un délai déterminé. « À mon avis, la condition suspensive doit avoir trait non pas à la justification de la propriété par le vendeur, mais à l'incommulabilité de cette propriété. Il est vrai que ce n'est plus là une condition suspensive, puisque la validité de la convention dépend d'un événement arrivé, mais ainsi faite celle convention prendra effet dès l'instant de la signature du sous-seing (art. 1181 C. civ., in fine), alors que dans l'autre hypothèse : 1° L'effet ne serait que du jour de la justification (même art. 1181, al. 2) Les risques restant notamment jusqu'à ce moment-là à la charge du vendeur, contrairement au désir des parties car dans la majorité des cas le sous-seing réalise immédiatement la vente; le vendeur pourrait aisément se dégager de la convention si elle ne lui agréait plus, puisqu'il lui suffirait de ne pas