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devait s'assurer que les fonds à provenir du prix à payer completer pourraient par ses soins être expédiés aux vendeurs au plus tard le 20 juillet 1926, sans quoi il devrait expressément s'abstenir. Cette condition ne s'étant pas réalisée, disent les magistrats de Chaumont, il n'y a pas eu vente. Considérée isolément et abstraction faite des autres circonstances signalées par la Cour d'appel, le jugement du tribunal apparaît justifié. Il est évident qu'un contrat ne se forme que lorsque l'accord s'est fait sur toutes ses conditions. Mais le tribunal a oublié de signaler ces circonstances et n'a pas aperçu que cet accord de volontés, constitutif du contrat, était intervenu antérieurement à la procuration du 30 juin 1926. Dès 1925, M. et Mme Suignard avaient chargé Me Stéphan de négocier la vente de leurs immeubles. Par lettre du 5 juin 1925, ils avaient fixé à 30.000 francs le prix à en obtenir. Et, par lettre du 22 juin 1926, ils avaient maintenu jusqu'au 5 juillet 1926 inclus leur offre de vendre à ces conditions. Me Stéphan avait engagé des pourparlers, fait accepter par M. Beauffauchel les conditions stipulées par M. et Mme Suignard. Et, dès le 27 juin 1926, c'est-à-dire avant l'expiration du délai imparti, il avait porté cette acceptation à la connaissance de ces derniers. Dès lors, le contrat de vente s'était formé, il était parfait entre les parties puisqu'il y avait consentement réciproque sur la chose et sur le prix, c'est ce que n'a pas aperçu le tribunal et que la Cour constate avec raison en plein accord avec les principes (art. 1589 C. civ.). Le mandat donné à Me Stéphan n'était pas dénié, les conditions dans lesquelles il devait l'exécuter n'étaient pas contestées. Cette exécution est intervenue avant toute révocation du mandat donné et toute modification de la politique offerte par les vendeurs. La Cour devait condamner ce dernier à réaliser la vente. Elle n'avait pas à s'arrêter à l'exception de la condition introduite dans la procuration du 30 juin 1926 puisque cette condition avait été formulée postérieurement à la notification de l'accord, par l'acquéreur, des conditions initialement
l'expiration du délai imparti, il avait porté cette acceptation à la connaissance de ces derniers. Dès lors, le contrat de vente s'était formé, il était parfait entre les parties puisqu'il y avait consentement réciproque sur la chose et sur le prix, c'est ce que n'a pas aperçu le tribunal et que la Cour constate avec raison en plein accord avec les principes (art. 1589 C. civ.). Le mandat donné à Me Stéphan n'était pas dénié, les conditions dans lesquelles il devait l'exécuter n'étaient pas contestées. Cette exécution est intervenue avant toute révocation du mandat donné et toute modification de la politique offerte par les vendeurs. La Cour devait condamner ce dernier à réaliser la vente. Elle n'avait pas à s'arrêter à l'exception de la condition introduite dans la procuration du 30 juin 1926 puisque cette condition avait été formulée postérieurement à la notification de l'accord, par l'acquéreur, des conditions initialement imposées et par conséquent après que le contrat de vente était devenu définitif entre les parties. Sans doute, pour être opposable aux tiers, ce contrat devait-il être constaté par écrit, et transcrit. Et, sans doute était-il nécessaire, pour cela que les vendeurs signent l'acte authentique de vente ou constituent un mandataire à cet effet. Mais il ne leur appartenait plus de modifier les conditions dans lesquelles le contrat s'était formé et d'en introduire une nouvelle. Celle-ci, d'ailleurs, apparaissait singulièrement suspecte. L'immeuble était grevé d'un privilège de vendeur. De nombreuses oppositions avaient été pratiquées contre les vendeurs entre les mains de Me Stéphan. La Cour constate que l'exigence de ces derniers de recevoir le prix effectivement, et immédiatement constituait une tentative de fraude au préjudice de leurs créanciers. Si l'acquéreur l'avait acceptée, il se serait exposé, en tout cas, à payer deux fois son prix. Quel acquéreur l'aurait-il fait ? C'eût été une imprudence que le notaire n'aurait pu lui laisser commettre. La condamnation des vendeurs à des dommages-intérêts envers l'acquéreur se justifie par ces considérations de fait. Une conclusion de pratique notariale doit être tirée de cette instance, pour peu qu'il ait quelque raison, de douter de la bonne foi
mandataire à cet effet. Mais il ne leur appartenait plus de modifier les conditions dans lesquelles le contrat s'était formé et d'en introduire une nouvelle. Celle-ci, d'ailleurs, apparaissait singulièrement suspecte. L'immeuble était grevé d'un privilège de vendeur. De nombreuses oppositions avaient été pratiquées contre les vendeurs entre les mains de Me Stéphan. La Cour constate que l'exigence de ces derniers de recevoir le prix effectivement, et immédiatement constituait une tentative de fraude au préjudice de leurs créanciers. Si l'acquéreur l'avait acceptée, il se serait exposé, en tout cas, à payer deux fois son prix. Quel acquéreur l'aurait-il fait ? C'eût été une imprudence que le notaire n'aurait pu lui laisser commettre. La condamnation des vendeurs à des dommages-intérêts envers l'acquéreur se justifie par ces considérations de fait. Une conclusion de pratique notariale doit être tirée de cette instance, pour peu qu'il ait quelque raison, de douter de la bonne foi de son commettant, le notaire chargé de négocier une vente d'immeubles ou d'autres biens, vagir apprudemment en exigeant, de suite et à la fois, une autorisation écrite de traiter à des conditions et dans un délai déterminés et une procuration à l'effet de régulariser éventuellement la vente. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, v° Vente d'immeubles, et vente en général, n° 2 et 3. REVUE ANALYTIQUE DE JURISPRUDENCE TRAITÉ A LOYER. — Loi du 10 avril 1925 (art. 3). — Prorogation. — Décès du locataire. — Concubine. — Droit de la concubine à la prorogation. — Existence du concubinage contestée. — Incompétence du juge des référés. Aux termes de l'article 3 de la loi du 10 avril 1926, le bénéfice de la prorogation doit rester acquis, "en cas d'abandon du domicile ou de décès du locataire et de l'occupant, aux personnes vivant habituellement avec lui, membres de sa famille ou à sa charge", La question de savoir si cette disposition peut être invoquée par la concubine d'un locataire décédé, que le propriétaire de la maison prétend faire expulser, excède la compétence du juge des référés, et ne peut être tranchée que par les juges du principal, alors que les parties ne sont pas d'accord
Vente d'immeubles, et vente en général, n° 2 et 3. REVUE ANALYTIQUE DE JURISPRUDENCE TRAITÉ A LOYER. — Loi du 10 avril 1925 (art. 3). — Prorogation. — Décès du locataire. — Concubine. — Droit de la concubine à la prorogation. — Existence du concubinage contestée. — Incompétence du juge des référés. Aux termes de l'article 3 de la loi du 10 avril 1926, le bénéfice de la prorogation doit rester acquis, "en cas d'abandon du domicile ou de décès du locataire et de l'occupant, aux personnes vivant habituellement avec lui, membres de sa famille ou à sa charge", La question de savoir si cette disposition peut être invoquée par la concubine d'un locataire décédé, que le propriétaire de la maison prétend faire expulser, excède la compétence du juge des référés, et ne peut être tranchée que par les juges du principal, alors que les parties ne sont pas d'accord sur la question de savoir si la femme dont l'expulsion est demandée menait ou non une existence commune avec le locataire. Paris, 22. novembre 1926; (Gaz. des trib. du juin 1927). TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, v° Dispositions légales nées de la guerre. I. p. 966 et t. V, p. 9. La jurisprudence décidait, sous l'empire de la loi du 9 mars 1918, que la concubine du locataire décédé ne pouvait se prévaloir de la prorogation légale instituée par l'article 56 de cette loi (Cass., 14 février 1921, Gaz. Pal. du 8 avril 1921). D'après la déclaration du rapporteur de la loi du 10 avril 1926 à la Chambre, des deniers, les expressions employées par l'article 3 de cette loi "personnes vivant habituellement avec lui ou à sa charge", signifient que le bénéfice de la prorogation appartient à la concubine "épouse de fait" et aux enfants naturels reconnus (voir La Loi du 10 avril 1926). Consulter Cass., 4 juin 1926, Gaz. des Trib., 1926, n° 4). L'imprévision est la base de la majoration visée par la loi du 6 juillet 1925. Lorsqu'un contrat de bail prévoit que les charges et notamment les impôts fonciers et les portes et fenêtres ainsi que les grosses
décidait, sous l'empire de la loi du 9 mars 1918, que la concubine du locataire décédé ne pouvait se prévaloir de la prorogation légale instituée par l'article 56 de cette loi (Cass., 14 février 1921, Gaz. Pal. du 8 avril 1921). D'après la déclaration du rapporteur de la loi du 10 avril 1926 à la Chambre, des deniers, les expressions employées par l'article 3 de cette loi "personnes vivant habituellement avec lui ou à sa charge", signifient que le bénéfice de la prorogation appartient à la concubine "épouse de fait" et aux enfants naturels reconnus (voir La Loi du 10 avril 1926). Consulter Cass., 4 juin 1926, Gaz. des Trib., 1926, n° 4). L'imprévision est la base de la majoration visée par la loi du 6 juillet 1925. Lorsqu'un contrat de bail prévoit que les charges et notamment les impôts fonciers et les portes et fenêtres ainsi que les grosses réparations et les frais de publicité destinés à garder à l'immeuble sa valeur locative exceptionnelle sont à la charge du preneur, et que, à la fin du bail, les améliorations profiteront sans indemnité au bailleur, il n'y a pas lieu d'appliquer la majoration de loyer, puisque, quelles que soient les circonstances économiques, il n'y a pas en fait imprévision pour le bailleur, bien au contraire. Trib. civ. de Perpignan, 27 décembre 1926, (Gaz. des trib. du 4 juin 1927). TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Dispositions légales nées de la guerre, t. I, p. 966 et t. V, p. 9. CHEPTEL À MOITIÉ. — Société chepielière. — Durée. — Administration du troupeau. — Ce n'est qu'à défaut de conventions contraires que les contractants de cheptel, aux termes de l'article 1803 Cciv., sont visés par les dispositions de Code civil. Ainsi, une société chepielière, contrairement à ce que prévoit l'article 1818 C. civ., peut être formée entre plus de deux personnes, pourvu que la répartition des profits soit proportionnelle aux mises des associés. Il n'est pas interdit non plus aux contractants d'alléger les charges du preneur en stipulant qu'il pourra nourrir les animaux sur les terres des autres associés. C'est à bon droit que
circonstances économiques, il n'y a pas en fait imprévision pour le bailleur, bien au contraire. Trib. civ. de Perpignan, 27 décembre 1926, (Gaz. des trib. du 4 juin 1927). TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Dispositions légales nées de la guerre, t. I, p. 966 et t. V, p. 9. CHEPTEL À MOITIÉ. — Société chepielière. — Durée. — Administration du troupeau. — Ce n'est qu'à défaut de conventions contraires que les contractants de cheptel, aux termes de l'article 1803 Cciv., sont visés par les dispositions de Code civil. Ainsi, une société chepielière, contrairement à ce que prévoit l'article 1818 C. civ., peut être formée entre plus de deux personnes, pourvu que la répartition des profits soit proportionnelle aux mises des associés. Il n'est pas interdit non plus aux contractants d'alléger les charges du preneur en stipulant qu'il pourra nourrir les animaux sur les terres des autres associés. C'est à bon droit que le juge décide par lui-même qu'à défaut d'une autre convention des parties ce contrat est fait pour trois ans en vertu des articles 1815 et 1820 combinés du Code civil et refuse d'ordonner la dissolution de la société chepielière demandée par deux des associés seulement. C'est justement encore, pour le même motif, qu'il refuse de désigner un séquestre pour administrer le troupeau, cette administration devant continuer à s'effectuer conformément à ce qui a été réglé au début de la société chepielière. Cass. civ., 10 janvier 1927, (Gaz. Pal., 15 mars 1927). TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Bail, n° 159; TRAITÉ et FORMULAIRE MAGUET, n° 1154; TRAITÉ-FORMULAIRE DEFRÉNOIS, n° 8138. FORMULES EXPLIQUÉES FORMULES EXPLIQUÉES APPLICATION DE LA LOI DU 8 JUIN 1927 SUR LA REVISION DES BAUX A FERME. I. — MAJORATION INTERVENANT ENTRE LE PROPRIÉTAIRE ET SON PRENEUR DIRECT. Devant M... notaire à... soussigné. Ont comparu : M. Léon Buisson, propriétaire, demeurant à... Et M. Jacques Barulel, fermier, demeurant au lieu dit la Roche, commune de... Lesquels, préalablement à la révision de fermage qui fait l'objet des présentes ont exposé ce qui suit : EXPOSÉ Suivant acte reçu par le notaire soussigné, le 6 mai 1921, M. Buisson a affermi à M.
même motif, qu'il refuse de désigner un séquestre pour administrer le troupeau, cette administration devant continuer à s'effectuer conformément à ce qui a été réglé au début de la société chepielière. Cass. civ., 10 janvier 1927, (Gaz. Pal., 15 mars 1927). TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Bail, n° 159; TRAITÉ et FORMULAIRE MAGUET, n° 1154; TRAITÉ-FORMULAIRE DEFRÉNOIS, n° 8138. FORMULES EXPLIQUÉES FORMULES EXPLIQUÉES APPLICATION DE LA LOI DU 8 JUIN 1927 SUR LA REVISION DES BAUX A FERME. I. — MAJORATION INTERVENANT ENTRE LE PROPRIÉTAIRE ET SON PRENEUR DIRECT. Devant M... notaire à... soussigné. Ont comparu : M. Léon Buisson, propriétaire, demeurant à... Et M. Jacques Barulel, fermier, demeurant au lieu dit la Roche, commune de... Lesquels, préalablement à la révision de fermage qui fait l'objet des présentes ont exposé ce qui suit : EXPOSÉ Suivant acte reçu par le notaire soussigné, le 6 mai 1921, M. Buisson a affermi à M. Barulel, pour 3, 6, 9 ou 12 années à la volonté seule de M. Barulel (S) à partir du 11 novembre 1921 (6) et moyennant un fermage annuel de 10.000 francs, payable en deux termes égaux les 25 décembre et 25 juin suivant chaque année de récolte et pour la première fois le 28 décembre 1921, le domaine dit de la Roche, sis au lieu dit la Roche, commune de..., comprenant bâtiments d'habitation et d'exploitation, cour, jardin, prés, pâtures, terres labourables, bois taillis et vignes, le tout d'une superficie d'environ... hectares... ares... centiares et cadastré section... n°... En vertu de l'article 8 de la loi du 9 juin 1927, M. Buisson a fait une demande en revision de fermage du dit bail au greffe du tribunal départemental de..., section de... à la date du 12 septembre 1927 (2). Les comparants étaient convoqués en conciliation devant M. le président du dit tribunal pour le 20 septembre 1927 en conformité des dispositions du dit article (4). REVISION ET MAJORATION (5), DU FERMAGE Dans cette situation de fait, lesdits comparants se sont rapprochés et, abandonnant toute procédure (C), ils ont convenu ce qui suit : Etant donné qu'il est reconnu par eux, après
première fois le 28 décembre 1921, le domaine dit de la Roche, sis au lieu dit la Roche, commune de..., comprenant bâtiments d'habitation et d'exploitation, cour, jardin, prés, pâtures, terres labourables, bois taillis et vignes, le tout d'une superficie d'environ... hectares... ares... centiares et cadastré section... n°... En vertu de l'article 8 de la loi du 9 juin 1927, M. Buisson a fait une demande en revision de fermage du dit bail au greffe du tribunal départemental de..., section de... à la date du 12 septembre 1927 (2). Les comparants étaient convoqués en conciliation devant M. le président du dit tribunal pour le 20 septembre 1927 en conformité des dispositions du dit article (4). REVISION ET MAJORATION (5), DU FERMAGE Dans cette situation de fait, lesdits comparants se sont rapprochés et, abandonnant toute procédure (C), ils ont convenu ce qui suit : Etant donné qu'il est reconnu par eux, après vérification, que la valeur locative de 391/2 du domaine de la Roche, alors exploité directement par M. Buisson, était de 6000 francs (7), le nouveau fermage, pour la jouissance (8) courant du 12 septembre 1927, date de la demande en révision faite par ce dernier (9) est porté à la somme de 19000 francs par an. En conséquence : Le fermage représentatif de l'année culturelle en cours, ayant commencé le 1er novembre 1926 et devant se terminer le 10 novembre 1927, comprendra : (0 Voy. Commentaire, nos 92 et 93. (2) Cette date doit être rappelée avec soin puisqu'elle détermine le point de départ de la majoration (Commentaire, nos 76 et suivants). (3) Commentaire, nos 103 et suivants. (4) Si la convention intervient après la sentence arbitrale (Commentaire, nos 307 et suivants) mais avant l'ordonnance d'exécution de cette sentence (Commentaire, n° no)-on remplacera cet alinéa par la rédaction suivante : « Les comparants, appelés en conciliation devant M. le président, du tribunal, ne se sont mis d'accord mais ont désigné pour arbitres M... et M... ainsi que le constate le procès-verbal dressé par ce magistrat, assisté de son greffier, à la fin du... et lesdits arbitres, avant de rédiger leur
somme de 19000 francs par an. En conséquence : Le fermage représentatif de l'année culturelle en cours, ayant commencé le 1er novembre 1926 et devant se terminer le 10 novembre 1927, comprendra : (0 Voy. Commentaire, nos 92 et 93. (2) Cette date doit être rappelée avec soin puisqu'elle détermine le point de départ de la majoration (Commentaire, nos 76 et suivants). (3) Commentaire, nos 103 et suivants. (4) Si la convention intervient après la sentence arbitrale (Commentaire, nos 307 et suivants) mais avant l'ordonnance d'exécution de cette sentence (Commentaire, n° no)-on remplacera cet alinéa par la rédaction suivante : « Les comparants, appelés en conciliation devant M. le président, du tribunal, ne se sont mis d'accord mais ont désigné pour arbitres M... et M... ainsi que le constate le procès-verbal dressé par ce magistrat, assisté de son greffier, à la fin du... et lesdits arbitres, avant de rédiger leur sentence, ont déclaré. i 'officieusement aux comparants qu'après s'être renseignés sur la valeur locale du dit domaine en 1914, ils ont son d.'avis que celle valeur locative était de 600 francs et, qu'il y a lieu, étant donné la nature et la qualité des terres comprenant le dit domaine et sa valeur locative équitable actuelle, de majorer le fermage dans la mesure permise par l'article 6 de la loi du 9 juin 1927 et de le porter, en conséquence, à la somme de 18000 francs par an. Commentaire, n° 3. Ajouter, dans le cas où la convention intervient en conformité de l'avis exprimé par les arbitres : « et approuvant la conclusion des arbitres ». Dans l'hypothèse envisagée par la note qui précède, on supprimera toute cette première partie de l'alinéa; qui commencera par ces mots :« Le nouveau fermage.... Commentaire, n° 76. Rappelons que le coefficient 3, supposé admis dans la formule, est un maximum qui peut n'être pas atteint et que, par conséquent, les arbitres, le juge ou les parties peuvent adopter un chiffre inférieur, de majoration (Commentaire, n° 55). FORMULES EXPLIQUÉES 1° le montant du fermage initial étant de 11000 francs ; 2° Et celui de la
sa valeur locative équitable actuelle, de majorer le fermage dans la mesure permise par l'article 6 de la loi du 9 juin 1927 et de le porter, en conséquence, à la somme de 18000 francs par an. Commentaire, n° 3. Ajouter, dans le cas où la convention intervient en conformité de l'avis exprimé par les arbitres : « et approuvant la conclusion des arbitres ». Dans l'hypothèse envisagée par la note qui précède, on supprimera toute cette première partie de l'alinéa; qui commencera par ces mots :« Le nouveau fermage.... Commentaire, n° 76. Rappelons que le coefficient 3, supposé admis dans la formule, est un maximum qui peut n'être pas atteint et que, par conséquent, les arbitres, le juge ou les parties peuvent adopter un chiffre inférieur, de majoration (Commentaire, n° 55). FORMULES EXPLIQUÉES 1° le montant du fermage initial étant de 11000 francs ; 2° Et celui de la majoration de 8000 francs par an applicable au temps couru du 12 septembre 1927 jusqu'au 10 novembre 1927, soit 6350 francs ; Total égal : 11365 francs ; Payable : 1° À concurrence de 5000 francs (représentant les six premiers mois de l'année culturelle courus du 11 novembre 1926 au 10 mai 1927, le 26 décembre 1927 : 5.000 francs ; 2° Et de 6315 francs (représentant les six mois de la dite année culturelle courus du 11 mai au 10 novembre 1927 et le prorata de la majoration applicable au temps couru du 12 septembre 1927 au 10 novembre 1927 (1) le 24 juin 1928 : 6.315 francs ; Et s'élèvera à la somme totale de 11.315 francs ; Les fermages postérieurs seront de 9.000 francs par terme. Aucune autre modification n'est apportée aux conditions du bail. Les parties requièrent l'enregistrement des présentes pour le temps à courir du 12 septembre 1927 au 10 novembre 1930. Les frais des présentes en ce compris ceux d'une grosse pour M. Buisson (2) seront supportés par M. Barulel qui s'y oblige (3). Dont acte. Enregistrement. — Droit de 0.72 p. 100, décimes compris, sur le supplément de fermages (sauf fractionnement comme il
10 mai 1927, le 26 décembre 1927 : 5.000 francs ; 2° Et de 6315 francs (représentant les six mois de la dite année culturelle courus du 11 mai au 10 novembre 1927 et le prorata de la majoration applicable au temps couru du 12 septembre 1927 au 10 novembre 1927 (1) le 24 juin 1928 : 6.315 francs ; Et s'élèvera à la somme totale de 11.315 francs ; Les fermages postérieurs seront de 9.000 francs par terme. Aucune autre modification n'est apportée aux conditions du bail. Les parties requièrent l'enregistrement des présentes pour le temps à courir du 12 septembre 1927 au 10 novembre 1930. Les frais des présentes en ce compris ceux d'une grosse pour M. Buisson (2) seront supportés par M. Barulel qui s'y oblige (3). Dont acte. Enregistrement. — Droit de 0.72 p. 100, décimes compris, sur le supplément de fermages (sauf fractionnement comme il est indiqué en la formule). Honoraires. — Comme en matière de bail. (1) Il est évident que, le terme ayant échoir le 25 décembre 1927 doit être payé au taux ancien, puisqu'il représente une jouissance antérieure à la demande de revision et que, par conséquent, c'est au terme à échoir le 24 juin 1928 que doit être ajouté le prorata de la majoration applicable à l'année culturelle en cours. (2) Ajouter le cas échéant : « ceux de la procédure à laquelle la présente convention met fin »... (3) Les frais, droits et honoraires de l'acte amiable de revision incombent de droit commun au fermier, de même que lui incombent les frais de la procédure qui aboutit à la révision de son fermage. Une observation doit néanmoins être faite pour le cas où le bail revisé a été fait sous simple privé. Autant on conçoit que le bailleur ait le droit d'imposer la forme authentique quand le bail a été établi sous cette forme, autant il serait excessif de sa part d'exiger que l'acte de revision soit passé devant notaire, si le bail a été constaté par acte sous simple privé. Dans cette hypothèse, le bailleur aura intérêt, pour obtenir