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légalement, à déterminer par là-même la partie du patrimoine qui reste affectée au passif, et à prévenir ainsi d'inévitables procès entre le débiteur et ses créanciers. Cette législation paraît préférable, en ce qu'elle laisse moins prise aux difficultés et surtout en ce qu'elle est plus favorable au crédit public. Il serait sans grand intérêt de passer en revue les différentes formalités, avec leurs détails qui varient d'État à État. Qu'il suffise de savoir qu'en général les lois se bornent à exiger une déclaration, faite par le chef de la famille, le mari et la femme ou l'un d'eux, contenant une description exacte des biens, déclaration qui doit être inscrite sur un registre tenu à cet effet au greffe du comté ou de la Cour de la situation des immeubles. Suivant quelques statuts, le mot Homestead doit être écrit en marge du titre enregistré. Ailleurs, à New-York et dans le Massachusetts, par exemple, indépendamment de l'enregistrement, il suffit que le titre d'acquisition révèle l'intention du propriétaire de rendre ses biens insaisissables. Dans le Dakota, outre l'inscription de la déclaration descriptive dans le livre du Homestead (Homeslead-book), nous trouvons l'application d'une idée primitive en droit, en ce que le privilège doit se révéler aux yeux par des signes fixes et visibles placés sur l'immeuble; mais ces formalités sont purement comminatoires. Il n'y a que trois États : le Delaware, l'Oregon et l'Île de Rhode-Island, et un seul territoire, celui du Nouveau-Mexique, qui n'auraient pas accepté la nouvelle institution du Homestead. Une question connexe à celle qui précède consiste à déterminer les personnes qui peuvent se prévaloir du privilège, en remplissant les conditions auxquelles il est subordonné. À cet égard, on peut poser en thèse générale que ce droit n'appartient pas seulement au père ou au mari, mais au chef de la famille. Or, ce chef peut être une femme aussi bien qu'un homme. Certaines lois, le Code civil de Californie notamment, donnent de ce terme une définition précise; d'autres s'en remettent à l'appréciation des Cours. Cette expression comprend, par exemple, le célibataire qui vit avec sa mère et ses sœurs, même majeures,
révéler aux yeux par des signes fixes et visibles placés sur l'immeuble; mais ces formalités sont purement comminatoires. Il n'y a que trois États : le Delaware, l'Oregon et l'Île de Rhode-Island, et un seul territoire, celui du Nouveau-Mexique, qui n'auraient pas accepté la nouvelle institution du Homestead. Une question connexe à celle qui précède consiste à déterminer les personnes qui peuvent se prévaloir du privilège, en remplissant les conditions auxquelles il est subordonné. À cet égard, on peut poser en thèse générale que ce droit n'appartient pas seulement au père ou au mari, mais au chef de la famille. Or, ce chef peut être une femme aussi bien qu'un homme. Certaines lois, le Code civil de Californie notamment, donnent de ce terme une définition précise; d'autres s'en remettent à l'appréciation des Cours. Cette expression comprend, par exemple, le célibataire qui vit avec sa mère et ses sœurs, même majeures, ou bien le veuf, sans enfants, qui habite avec sa mère; elle ne s'applique pas, à l'inverse, au célibataire seul. Le mari, dont la femme résiderait dans un État voisin, ne pourrait pas avoir de Homestead. Une femme, quoique non mariée, pourrait au contraire en avoir un, si elle se trouvait à la tête d'une famille, d'une réunion de personnes vivant avec elle, même d'enfants naturels; il en faut dire autant d'une femme mariée qui, abandonnée par son mari, prend la direction de la maison, de même que si elle n'était pas sous la puissance de celui-ci (femme seule). À plus forte raison en est-il de même de la veuve. À l'égard des règles suivies après la mort de l'un des époux, quelques explications sont nécessaires. Dans la majorité des États, notamment l'Iowa, le Minnesota, le Texas et le New-Hampshire, la propriété reste, dans ce cas, ce qu'elle était pendant le mariage, soit commune aux conjoints, soit propre à l'un d'eux ou à ses héritiers; elle se trouve seulement grevée de la jouissance du survivant et des enfants mineurs. Au contraire, dans quelques États, par exemple la Californie, le Vermont, le Missouri, la propriété absolue du Homestead passe à l'époux
trouvait à la tête d'une famille, d'une réunion de personnes vivant avec elle, même d'enfants naturels; il en faut dire autant d'une femme mariée qui, abandonnée par son mari, prend la direction de la maison, de même que si elle n'était pas sous la puissance de celui-ci (femme seule). À plus forte raison en est-il de même de la veuve. À l'égard des règles suivies après la mort de l'un des époux, quelques explications sont nécessaires. Dans la majorité des États, notamment l'Iowa, le Minnesota, le Texas et le New-Hampshire, la propriété reste, dans ce cas, ce qu'elle était pendant le mariage, soit commune aux conjoints, soit propre à l'un d'eux ou à ses héritiers; elle se trouve seulement grevée de la jouissance du survivant et des enfants mineurs. Au contraire, dans quelques États, par exemple la Californie, le Vermont, le Missouri, la propriété absolue du Homestead passe à l'époux survivant; ailleurs, elle appartient conjointement à la veuve et aux enfants, s'il en existe, sinon à la veuve seule et, après sa mort, à ses héritiers directs ou collatéraux et nullement aux héritiers du mari. En Louisiane, la veuve sans postérité est propriétaire du Homestead; si elle a des enfants, ceux-ci en ont la nue-propriété et elle n'en a plus que l'usufruit. Lors même qu'aucun Homestead n'a été acquis du vivant du mari, la veuve est recevable à solliciter de la « Probate Court » qu'il en soit créé un sur les immeubles du défunt (Code de Californie, art. 1481). On décide, au Texas et en Louisiane, qu'alors même que la succession de ce dernier est mauvaise, le privilège de la femme (il s'agit de la femme légitime, qui seule peut s'en prévaloir) prime les privilèges créés par le mari sur ses biens, à l'exception de celui du vendeur. Bien plus, dans la Caroline du Nord, la veuve ne peut invoquer ce droit qu'autant que la succession de son conjoint est insolvable : pas de dettes, dit-on, pas de Homestead. Dans le New-Hampshire, la séparation volontaire des époux ne prive pas la veuve de son privilège. En Pensylvanie, au contraire,
ceux-ci en ont la nue-propriété et elle n'en a plus que l'usufruit. Lors même qu'aucun Homestead n'a été acquis du vivant du mari, la veuve est recevable à solliciter de la « Probate Court » qu'il en soit créé un sur les immeubles du défunt (Code de Californie, art. 1481). On décide, au Texas et en Louisiane, qu'alors même que la succession de ce dernier est mauvaise, le privilège de la femme (il s'agit de la femme légitime, qui seule peut s'en prévaloir) prime les privilèges créés par le mari sur ses biens, à l'exception de celui du vendeur. Bien plus, dans la Caroline du Nord, la veuve ne peut invoquer ce droit qu'autant que la succession de son conjoint est insolvable : pas de dettes, dit-on, pas de Homestead. Dans le New-Hampshire, la séparation volontaire des époux ne prive pas la veuve de son privilège. En Pensylvanie, au contraire, la déchéance en est encourue, lorsque les conjoints sont restés un temps considérable (douze années) sans vivre ensemble. D'ailleurs, la veuve peut être valablement privée de ce droit par contrat de mariage. Par ce qui précède on comprend facilement que le Homestead de la femme ne peut jamais porter que sur les immeubles dont son mari était propriétaire à son décès, et dont (faut-il peut-être ajouter) le titre n'était pas litigieux. Les enfants mineurs ayant également droit à ce privilège, il en résulte en général que l'aliénation ou la renonciation, que leur mère en aurait pu consentir, ne leur est pas opposable. Le Homestead et le douaire (qui est en droit commun du tiers des immeubles du mari) peuvent-ils être cumulés? Dans la Caroline du Nord et l'Iowa par exemple, on tient que la pensée du législateur n'a pas été que la veuve pût jouir de ce double privilège sur les immeubles de son mari. L'opinion contraire, suivie notamment dans l'Illinois et l'Alabama, paraît préférable; elle est plus conforme au principe que le douaire est de droit commun et favorable au point que, suivant lord Bacon, « c'est un adage de droit que la loi favorise trois choses : la
sur les immeubles dont son mari était propriétaire à son décès, et dont (faut-il peut-être ajouter) le titre n'était pas litigieux. Les enfants mineurs ayant également droit à ce privilège, il en résulte en général que l'aliénation ou la renonciation, que leur mère en aurait pu consentir, ne leur est pas opposable. Le Homestead et le douaire (qui est en droit commun du tiers des immeubles du mari) peuvent-ils être cumulés? Dans la Caroline du Nord et l'Iowa par exemple, on tient que la pensée du législateur n'a pas été que la veuve pût jouir de ce double privilège sur les immeubles de son mari. L'opinion contraire, suivie notamment dans l'Illinois et l'Alabama, paraît préférable; elle est plus conforme au principe que le douaire est de droit commun et favorable au point que, suivant lord Bacon, « c'est un adage de droit que la loi favorise trois choses : la vie, la liberté et le douaire ». Quant aux enfants, il est à remarquer qu'ils ne sont protégés par le Homestead qu'aussi longtemps qu'ils sont en minorité. Les Cours du Texas n'admettaient pas cette distinction à l'origine; mais elles ont aujourd'hui changé de sentiment et consacré l'opinion du Chief Justice Morrill, ainsi conçue : « Quand les enfants arrivent à leur majorité et particulièrement quand ils quittent la famille de leurs père et mère, ils forment une famille distincte et ne font plus désormais partie de l'ancienne. Ils peuvent dès lors acquérir un Homestead de leur propre chef. » S'il existe à la fois, au décès du père, des enfants majeurs et mineurs, il a été jugé que les droits de la veuve et des mineurs sur les immeubles du défunt ne devaient pas priver les majeurs de leur part légitime dans cette succession. Supposons maintenant le Homestead légalement établi par une personne qui a le droit de s'en prévaloir : dans quelle mesure fait-il obstacle à la saisie des biens qu'il protège? Dans la plupart des États, l'immeuble insaisissable est exempt même du droit réel dont tout jugement affecte les biens du débiteur condamné. Le Texas va même jusqu'à
Morrill, ainsi conçue : « Quand les enfants arrivent à leur majorité et particulièrement quand ils quittent la famille de leurs père et mère, ils forment une famille distincte et ne font plus désormais partie de l'ancienne. Ils peuvent dès lors acquérir un Homestead de leur propre chef. » S'il existe à la fois, au décès du père, des enfants majeurs et mineurs, il a été jugé que les droits de la veuve et des mineurs sur les immeubles du défunt ne devaient pas priver les majeurs de leur part légitime dans cette succession. Supposons maintenant le Homestead légalement établi par une personne qui a le droit de s'en prévaloir : dans quelle mesure fait-il obstacle à la saisie des biens qu'il protège? Dans la plupart des États, l'immeuble insaisissable est exempt même du droit réel dont tout jugement affecte les biens du débiteur condamné. Le Texas va même jusqu'à admettre, que la personne qui n'a pas de Homestead peut en acquérir uni l'abri de tous jugements, soit antérieurs, soit postérieurs. Dans l'Iowa, l'Illinois, la Californie, on pense, contrairement à l'opinion du Minnesota, que l'immeuble placé sous la sauvegarde du Homestead ne tombe pas sous le coup de ces jugements, lors même qu'il sort du patrimoine du débiteur soit par vente, soit autrement, à moins que la renonciation au privilège n'eût précédé l'acte d'aliénation. À plus forte raison le Homestead est-il à l'abri de l'exécution préliminaire appelée attachment, aussi bien que de la saisie proprement dite. En Illinois, les Cours jugent, à l'inverse de celles du Kentucky, que les États ne sont pas dans une situation meilleure que les créanciers ordinaires et qu'ils ne peuvent pas plus que ces derniers, éditer des jugements de condamnation sur le Homestead d'un comptable de deniers publics un jugement de condamnation relatif à sa gestion financière. Une faut pas croire, toutefois, que l'insaisissabilité du bien privilégié, soit absolue; tout au contraire, elle subit d'importantes restrictions. Elle ne prévaut, pas toutes les fois qu'un droit réel plus ancien affecte l'immeuble, quand il existe par exemple (dans certains États du moins), un jugement antérieur à la
lors même qu'il sort du patrimoine du débiteur soit par vente, soit autrement, à moins que la renonciation au privilège n'eût précédé l'acte d'aliénation. À plus forte raison le Homestead est-il à l'abri de l'exécution préliminaire appelée attachment, aussi bien que de la saisie proprement dite. En Illinois, les Cours jugent, à l'inverse de celles du Kentucky, que les États ne sont pas dans une situation meilleure que les créanciers ordinaires et qu'ils ne peuvent pas plus que ces derniers, éditer des jugements de condamnation sur le Homestead d'un comptable de deniers publics un jugement de condamnation relatif à sa gestion financière. Une faut pas croire, toutefois, que l'insaisissabilité du bien privilégié, soit absolue; tout au contraire, elle subit d'importantes restrictions. Elle ne prévaut, pas toutes les fois qu'un droit réel plus ancien affecte l'immeuble, quand il existe par exemple (dans certains États du moins), un jugement antérieur à la déclaration de Homestead, pourvu que la transcription au greffe de la décision judiciaire ait été, s'il y avait lien, préalablement faite. Le créancier conserverait son droit intact, eût-il laissé son débiteur vendre tous ses biens, à l'exception du Homestead, fût-ce même dans les États où, par une sorte de bénéfice de discussion, le créancier ne peut s'attaquer à ce Homestead qu'après avoir épuisé les autres biens. En tous cas, le droit réel, dont, aux termes de certains statuts, les jugements frappent le patrimoine immobilier, ne s'étend pas, comme notre hypothèque judiciaire, aux immeubles postérieurement acquis par le débiteur. Il existe aussi certaines obligations dont l'exécution peut être poursuivie sur les biens compris dans le Homestead. Telle est, en Pensylvanie et à New-York, l'action endommagements-intérêts fondée sur le délit ou le quasi-délit civil (action of tort). Il est vrai que cette solution n'est pas reçue dans la Caroline du Nord, l'Illinois et le Wisconsin, où elle est considérée comme contraire à la pensée du législateur, qui a entendu protéger la famille du débiteur tout autant que ce dernier lui-même. En outre, dans certains États, le New-Hampshire, le Kentucky, le Mississippi, les créances antérieures à la nouvelle loi continuent à avoir pour
de discussion, le créancier ne peut s'attaquer à ce Homestead qu'après avoir épuisé les autres biens. En tous cas, le droit réel, dont, aux termes de certains statuts, les jugements frappent le patrimoine immobilier, ne s'étend pas, comme notre hypothèque judiciaire, aux immeubles postérieurement acquis par le débiteur. Il existe aussi certaines obligations dont l'exécution peut être poursuivie sur les biens compris dans le Homestead. Telle est, en Pensylvanie et à New-York, l'action endommagements-intérêts fondée sur le délit ou le quasi-délit civil (action of tort). Il est vrai que cette solution n'est pas reçue dans la Caroline du Nord, l'Illinois et le Wisconsin, où elle est considérée comme contraire à la pensée du législateur, qui a entendu protéger la famille du débiteur tout autant que ce dernier lui-même. En outre, dans certains États, le New-Hampshire, le Kentucky, le Mississippi, les créances antérieures à la nouvelle loi continuent à avoir pour gage tous les immeubles sans exception. En Iowa, même, contrairement au droit suivi au Texas et en Californie, le Homestead n'est pas affranchi de la vente forcée pour le paiement des dettes antérieures à son acquisition. Enfin, dans presque. tous les États, certaines créances privilégiées, celle du vendeur, celle de l’ouvrier qui a réparé ou amélioré les biens, insaisissables, celle de l’État (l’impôt) ont le pas sur le droit d’Homestead. C'est ainsi que, même au Texas, où les Constitutions de 1845 et 1860 n’avaient fait aucune réserve, la jurisprudence d'abord, la Constitution de 1869 ensuite, ont fini par consacrer formellement ces exceptions. On considère avec raison que l’immeuble ne peut pas être rendu insaisissable au regard du vendeur impayé, et que l'acheteur n’en a, à son égard, que la possession, précaire. On déclare même subrogé au privilège du vendeur, le bailleur de fonds, qui verse directement aux mains de ce dernier le prix de vente pour le compte de l’acquéreur, pourvu que l'emprunt et la libération constituent qu’un seul et même acte. Il ne faut pas oublier, d’ailleurs, que la fraude, en ces matières comme en toute autre, fait exception aux règles, et qu'en pareil cas les créanciers ne sont
l’ouvrier qui a réparé ou amélioré les biens, insaisissables, celle de l’État (l’impôt) ont le pas sur le droit d’Homestead. C'est ainsi que, même au Texas, où les Constitutions de 1845 et 1860 n’avaient fait aucune réserve, la jurisprudence d'abord, la Constitution de 1869 ensuite, ont fini par consacrer formellement ces exceptions. On considère avec raison que l’immeuble ne peut pas être rendu insaisissable au regard du vendeur impayé, et que l'acheteur n’en a, à son égard, que la possession, précaire. On déclare même subrogé au privilège du vendeur, le bailleur de fonds, qui verse directement aux mains de ce dernier le prix de vente pour le compte de l’acquéreur, pourvu que l'emprunt et la libération constituent qu’un seul et même acte. Il ne faut pas oublier, d’ailleurs, que la fraude, en ces matières comme en toute autre, fait exception aux règles, et qu'en pareil cas les créanciers ne sont pas désarmés. Il existe, il est vrai; quelques divergences entre les différents statuts sur les effets de ce que nous appellerions l’action Paulienne. Nous pouvons dire toutefois que, pour qu’il y eût fraude, il ne suffirait pas que le débiteur eût acquis et constitué un Homestead avec de l’argent qu’il aurait pu employer à se libérer. De même, en appliquant ici la doctrine anglaise, suivant laquelle une aliénation volontaire, à titre gratuit ou onéreux, n’est frauduleuse à l’égard des créanciers présents ou à venir qu’autant que le bien qui en est l’objet eût pu répondre de leurs créances, il en faut conclure que l’aliénation d’un Homestead n’est entachée d’aucune fraude. Il a même été jugé que le vendeur, qui aurait garanti son immeuble franc et quitte de toutes charges, ne serait pas déchu de son droit au Homestead, dont il n’aurait pas révélé l’existence, le Homestead ne constituant ni un droit réel ni une charge. Comment s’éteint ce privilège? 1° En premier lieu, par l’aliénation. S’il a, en effet, pour conséquence de rendre insaisissable l’immeuble qu’ils sauvegardent, il ne le rend pas pour cela inaliénable. Mais chacun des époux ayant personnellement droit au Homestead, l’acte d’aliénation des biens insaisissables ne
aurait pu employer à se libérer. De même, en appliquant ici la doctrine anglaise, suivant laquelle une aliénation volontaire, à titre gratuit ou onéreux, n’est frauduleuse à l’égard des créanciers présents ou à venir qu’autant que le bien qui en est l’objet eût pu répondre de leurs créances, il en faut conclure que l’aliénation d’un Homestead n’est entachée d’aucune fraude. Il a même été jugé que le vendeur, qui aurait garanti son immeuble franc et quitte de toutes charges, ne serait pas déchu de son droit au Homestead, dont il n’aurait pas révélé l’existence, le Homestead ne constituant ni un droit réel ni une charge. Comment s’éteint ce privilège? 1° En premier lieu, par l’aliénation. S’il a, en effet, pour conséquence de rendre insaisissable l’immeuble qu’ils sauvegardent, il ne le rend pas pour cela inaliénable. Mais chacun des époux ayant personnellement droit au Homestead, l’acte d’aliénation des biens insaisissables ne produit son effet extinctif qu’autant qu’ils y concourent l’un et l’autre; Quelle serait sa valeur s’il était passé par le mari seul? À l’origine, son effet translatif, quoique réel, était suspendu jusqu’à l’extinction du mariage; aujourd’hui et partout, à l’exception du Mississippi où il est considéré comme absolument valable, l’acte est radicalement nul. Il a été jugé qu’au contraire le mari peut seul concéder sur le Homestead le passage d’une route ou d’une voie ferrée, de même qu’il peut l’affrîmer; car par là il ne dispose pas de l’immeuble lui-même! Dans quelques États, il doit être en outre spécifié, dans le contrat d’aliénation, que les biens sont insaisissables, pour ne laisser aucun doute sur la volonté des parties. 2° Il existe une deuxième cause d’extinction du Homestead, quand par contrat les deux époux s’obligent à transférer les biens sur lesquels porte le privilège. 3° Nous trouvons une troisième cause dans le cas où un mortgage est consenti à un tiers par les conjoints sur leurs immeubles insaisissables; à cet égard, les règles sont analogues à celles qui régissent l’hypothèse de l’aliénation. 4° Le Homestead cesse encore par suite du décès de l’un des époux. On sait qu’il exige une occupation
est radicalement nul. Il a été jugé qu’au contraire le mari peut seul concéder sur le Homestead le passage d’une route ou d’une voie ferrée, de même qu’il peut l’affrîmer; car par là il ne dispose pas de l’immeuble lui-même! Dans quelques États, il doit être en outre spécifié, dans le contrat d’aliénation, que les biens sont insaisissables, pour ne laisser aucun doute sur la volonté des parties. 2° Il existe une deuxième cause d’extinction du Homestead, quand par contrat les deux époux s’obligent à transférer les biens sur lesquels porte le privilège. 3° Nous trouvons une troisième cause dans le cas où un mortgage est consenti à un tiers par les conjoints sur leurs immeubles insaisissables; à cet égard, les règles sont analogues à celles qui régissent l’hypothèse de l’aliénation. 4° Le Homestead cesse encore par suite du décès de l’un des époux. On sait qu’il exige une occupation réelle et effective par le débiteur et sa famille; il en résulte qu’il s’éteint quand l’occupation fait défaut. Faut-il dire, comme pour le domicile, que le premier Homestead n’est abandonné que lorsqu’il en existe un second? Non, par cette simple raison qu’on ne comprend pas une personne sans domicile, tandis qu’on la conçoit facilement sans Homestead. Mais, pour qu’il soit perdu, il est nécessaire que les faits, d’où l’on induit l’abandon, ne soient pas susceptibles d’équivoque ou de doutes. Il s’agit d’un privilège favorable, dont la déchéance ne doit être prononcée qu’avec une extrême réserve. Les circonstances du délaissement sans esprit de retour se présentent multiples et variées à l’appréciation des Cours, qui tiennent grand compte des nécessités de déplacement et de voyages commandés par les affaires, l’étude ou le plaisir, dont s’accommode si volontiers d’ailleurs le tempérament américain. 5° Le Homestead peut s’éteindre aussi par une renonciation expresse des deux conjoints. Un grand nombre d’États exigent que cette abdication ait lieu par écrit. 6° Enfin, un arrêt (décision) de Cour prononçant le divorce met un terme à ce privilège; mais la simple séparation de corps, soit volontaire, soit même judiciaire, ne produit pas cet effet. S’il existe des enfants