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se trouve la maison d'habitation dans laquelle la famille a fixé son domicile, y compris l'enfant qui s'y rattache directement; par opposition au lieu de travail, au centre des affaires. C'est le sanctuaire inviolable de la famille, non pas seulement du chef de la famille, mais de tous ses membres, qu'elle consiste en un mari, une femme et des enfants, ou qu'elle soit fermée de la réunion de personnes vivant ensemble, telles que frères et sœurs, mère, etc., et ayant une communauté de vues dans leurs actions et leurs occupations. L'idée de la pluralité de dommages ne se concevant pas en droit, il s'ensuit qu'une famille ne peut avoir qu'un Homestead, et cette règle ne souffre qu'une apparente exception dans le cas où, par suite du décès d'une veuve, il existe un double Homestead, l'un au profit des enfants du premier lit, l'autre dans l'intérêt du second mari et de sa famille. Le droit de Homestead a pour effet de soustraire à la saisie et à la vente forcée les immeubles sur lesquels il porte; mais il n'affecte et n'altère ni le titre, ni la nature, ni le mode d'exercice de la propriété, comme fait la substitution par exemple. Cette propriété reste à celui des époux qui en était investi avant l'établissement du Homestead; d'autre part, elle n'est pas démembrée. En un mot, le droit de Homestead ne constitue pas un droit réel, mais un simple privilège personnel, d'où il résulte naturellement qu'il est incessible. Si le chef de la famille (householder) n'est pas marié, il peut disposer des biens compris dans le Homestead. Gorage bon lui semble. S'il est marié, le droit de la femme à invoquer le bénéfice du Homestead n'est pas purement virtuel, possible ou éventuel; il est né, actuel et efficace. Il ne lui permet pas seulement de se prévaloir de ce privilège à l'encontre des créanciers, mais d'exiger, son mari en peut-il seul le titre légal, que le Homestead soit maintenu jusqu'au jour où il en serait acquis un autre en remplacement ou jusqu'au moment où elle donnerait son consentement soit à l'aliénation, soit à
propriété reste à celui des époux qui en était investi avant l'établissement du Homestead; d'autre part, elle n'est pas démembrée. En un mot, le droit de Homestead ne constitue pas un droit réel, mais un simple privilège personnel, d'où il résulte naturellement qu'il est incessible. Si le chef de la famille (householder) n'est pas marié, il peut disposer des biens compris dans le Homestead. Gorage bon lui semble. S'il est marié, le droit de la femme à invoquer le bénéfice du Homestead n'est pas purement virtuel, possible ou éventuel; il est né, actuel et efficace. Il ne lui permet pas seulement de se prévaloir de ce privilège à l'encontre des créanciers, mais d'exiger, son mari en peut-il seul le titre légal, que le Homestead soit maintenu jusqu'au jour où il en serait acquis un autre en remplacement ou jusqu'au moment où elle donnerait son consentement soit à l'aliénation, soit à la reprise. Elle est à l'abri des conséquences de la négligence, ou des omissions du mari. Par là, évidemment, il réagit sur le pouvoir d'administration de ce dernier, au cas où il se trouve être le propriétaire des biens insaisissables. Quant aux enfants du mariage, ils n'ont pas, à proprement parler, droit au Homestead; ils peuvent, cependant, en invoquer la protection contre les créanciers saisissants, jusqu'au jour de leur majorité. En Californie, contrairement à ce qui vient d'être dit, sous l'empire de l'acte de 1851, la jurisprudence avait admis que, par l'effet du Homestead, la nature des biens était altérée, que la propriété, personnelle à l'un des époux avant son établissement, leur devenait commune (joint tenancy), et qu'en outre elle y attachait (ce qui est la principale conséquence de la communauté suivant le common law) un droit de survie, au moins quant aux conjoints. Après certaines vicissitudes, cette opinion, consacrée par les actes de 1860, 1862 et 1868, a été repoussée par le Code de 1873. L'étendue du droit de Homestead varie suivant les États. Les uns déterminent par une certaine quantité, les autres par une certaine valeur, l'importance des biens qui peuvent être protégés par l'insaisissabilité. Des difficultés s'élèvent
parler, droit au Homestead; ils peuvent, cependant, en invoquer la protection contre les créanciers saisissants, jusqu'au jour de leur majorité. En Californie, contrairement à ce qui vient d'être dit, sous l'empire de l'acte de 1851, la jurisprudence avait admis que, par l'effet du Homestead, la nature des biens était altérée, que la propriété, personnelle à l'un des époux avant son établissement, leur devenait commune (joint tenancy), et qu'en outre elle y attachait (ce qui est la principale conséquence de la communauté suivant le common law) un droit de survie, au moins quant aux conjoints. Après certaines vicissitudes, cette opinion, consacrée par les actes de 1860, 1862 et 1868, a été repoussée par le Code de 1873. L'étendue du droit de Homestead varie suivant les États. Les uns déterminent par une certaine quantité, les autres par une certaine valeur, l'importance des biens qui peuvent être protégés par l'insaisissabilité. Des difficultés s'élèvent sur l'interprétation des statuts, particulièrement de ceux qui fixent une certaine quantité, dans les cas où la maison d'habitation du débiteur est en même temps affectée à une entreprise commerciale ou industrielle. Le comptoir, le magasin, le cabinet de travail sont-ils également protégés contre les voies d'exécution? Le Homestead s'étend-il aussi à la partie de la maison donnée à bail? Au Texas, dans le Mississippi, le Massachusetts, la Géorgie, le Michigan, le Wisconsin et la Californie, la jurisprudence se prononce dans le sens le plus favorable. Le Minnesota est plus libéral encore. En revanche, les Cours de l'Iowa se montrent plus sévères. Dans tous les cas et partout d'ailleurs, le privilège ne couvre pas les bâtiments employés uniquement à une exploitation commerciale ou industrielle. Une règle d'une excessive simplicité est suivie, lorsque les biens dépassent la quantité ou la valeur fixée par la loi : s'ils sont partageables, l'excédent peut en être saisi et vendu; sinon, il est procédé à une sorte de licitation; la totalité est mise en vente, la partie du prix privilégiée reste au débiteur et les créanciers prennent le surplus. Plusieurs États, l'Iowa, le Wisconsin, le Kansas par exemple, en vue d'encourager tout particulièrement le défrichement
aussi à la partie de la maison donnée à bail? Au Texas, dans le Mississippi, le Massachusetts, la Géorgie, le Michigan, le Wisconsin et la Californie, la jurisprudence se prononce dans le sens le plus favorable. Le Minnesota est plus libéral encore. En revanche, les Cours de l'Iowa se montrent plus sévères. Dans tous les cas et partout d'ailleurs, le privilège ne couvre pas les bâtiments employés uniquement à une exploitation commerciale ou industrielle. Une règle d'une excessive simplicité est suivie, lorsque les biens dépassent la quantité ou la valeur fixée par la loi : s'ils sont partageables, l'excédent peut en être saisi et vendu; sinon, il est procédé à une sorte de licitation; la totalité est mise en vente, la partie du prix privilégiée reste au débiteur et les créanciers prennent le surplus. Plusieurs États, l'Iowa, le Wisconsin, le Kansas par exemple, en vue d'encourager tout particulièrement le défrichement et la mise en culture du sol, permettent de soustraire à la saisie une étendue de terrain plus considérable à la campagne que dans les villes, bourgs ou villages. C'est dans cet esprit qu'est conçu le § 15 de l'article 12 de la Constitution du Texas votée en 1869 : « Le Homestead de la famille ne peut pas dépasser 200 acres de terre, hors des villes, bourgs ou villages; le lot ou les lots, situés dans une ville, un bourg ou un village, ne peuvent pas excéder la valeur de 5,000 dollars, estimation faite au moment de leur affectation au Homestead et sans tenir compte de la plus-value postérieure. Par suite de l'extension des villes et villages (et l'on sait si ces extensions sont fréquentes aux États-Unis), un Homestead rural peut devenir urbain. serait-elle, alors ramenée au taux maximum des propriétés urbaines? La Cour suprême du Texas, dont l'opinion est également suivie dans l'Iowa, ne le pense pas en se fondant, non sans raison, sur le principe que le Homestead, une fois établi d'une certaine façon, constitue un droit acquis. Cependant une solution contraire a prévalu dans le Wisconsin et le Kansas. Ajoutons, pour en finir avec ce qui
« Le Homestead de la famille ne peut pas dépasser 200 acres de terre, hors des villes, bourgs ou villages; le lot ou les lots, situés dans une ville, un bourg ou un village, ne peuvent pas excéder la valeur de 5,000 dollars, estimation faite au moment de leur affectation au Homestead et sans tenir compte de la plus-value postérieure. Par suite de l'extension des villes et villages (et l'on sait si ces extensions sont fréquentes aux États-Unis), un Homestead rural peut devenir urbain. serait-elle, alors ramenée au taux maximum des propriétés urbaines? La Cour suprême du Texas, dont l'opinion est également suivie dans l'Iowa, ne le pense pas en se fondant, non sans raison, sur le principe que le Homestead, une fois établi d'une certaine façon, constitue un droit acquis. Cependant une solution contraire a prévalu dans le Wisconsin et le Kansas. Ajoutons, pour en finir avec ce qui concerne l'étendue du droit, que la récolte annuelle est insaisissable, comme l'immeuble lui-même; qu'un Homestead peut être échangé contre un autre de même importance; qu'un deuxième Homestead, acheté à titre de remplacement, est subrogé au premier et que l'indemnité payée par une compagnie d'assurances, en cas de sinistre de la maison privilégiée, a été jugée insaisissable, comme l'était la maison, même dans le silence de la loi à cet égard. Si tous les États suivent uniformément la règle selon laquelle pour constituer un Homestead, les biens doivent être réellement occupés par la famille au moment de l'établissement du privilège, des divergences nombreuses se produisent sur la question de savoir quel doit être le droit du débiteur sur les immeubles, pour qu'ils puissent être rendus insaisissables. Il est évident que les propres du mari peuvent former un Homestead, de même que les biens communs acquis pendant le mariage. Aux termes des articles 1238-1239 du Code de Californie de 1873 revisé en 1874, il n'en est ainsi des propres de la femme qu'autant qu'elle a donné son adhésion par écrit à la déclaration de Homestead. Dans l'Alabama, par exception, ce privilège n'existe qu'autant que le débiteur est propriétaire des biens sur lesquels
maison privilégiée, a été jugée insaisissable, comme l'était la maison, même dans le silence de la loi à cet égard. Si tous les États suivent uniformément la règle selon laquelle pour constituer un Homestead, les biens doivent être réellement occupés par la famille au moment de l'établissement du privilège, des divergences nombreuses se produisent sur la question de savoir quel doit être le droit du débiteur sur les immeubles, pour qu'ils puissent être rendus insaisissables. Il est évident que les propres du mari peuvent former un Homestead, de même que les biens communs acquis pendant le mariage. Aux termes des articles 1238-1239 du Code de Californie de 1873 revisé en 1874, il n'en est ainsi des propres de la femme qu'autant qu'elle a donné son adhésion par écrit à la déclaration de Homestead. Dans l'Alabama, par exception, ce privilège n'existe qu'autant que le débiteur est propriétaire des biens sur lesquels il réside avec sa famille. Mais il suffit, en droit commun, qu'il ait quelque titre sur l'immeuble, fût-il viager ou temporaire, comme l'usufruit, la jouissance, ou du moins qu'il soit en droit d'en réclamer un. Il a été décidé dans l'Illinois (et ce semble de toute évidence), qu'en tous cas le Homestead est subordonné à la durée de cette jouissance. Il en faut dire autant du bail à loyer ou à ferme et il a été jugé, en Iowa, que le locataire d'un terrain, qui y a élevé une maison où il réside, peut soustraire ce bâtiment à la saisie. Le possesseur de bonne ou même de mauvaise foi (ce dernier à rencontre seulement de tout autre que le légitimé ayant droit), peuvent également invoquer le Homestead. Enfin, le Michigan, l'Ohio, le New-Hampshire, le Massachusetts, le Wisconsin, le Minnesota, le Nebraska, l'Iowa et d'autres États comprennent dans les termes de la loi sur l'insaisissabilité toute personne ayant sur le sol un intérêt quelconque qui, étant dans le commerce, soit susceptible de vente sur saisie. Quant aux droits qui sont uniquement fondés sur l'équité (équitable inte rest), il y a désaccord. Tandis qu'en Illinois, dans le Michigan, en Iowa et au
le Homestead est subordonné à la durée de cette jouissance. Il en faut dire autant du bail à loyer ou à ferme et il a été jugé, en Iowa, que le locataire d'un terrain, qui y a élevé une maison où il réside, peut soustraire ce bâtiment à la saisie. Le possesseur de bonne ou même de mauvaise foi (ce dernier à rencontre seulement de tout autre que le légitimé ayant droit), peuvent également invoquer le Homestead. Enfin, le Michigan, l'Ohio, le New-Hampshire, le Massachusetts, le Wisconsin, le Minnesota, le Nebraska, l'Iowa et d'autres États comprennent dans les termes de la loi sur l'insaisissabilité toute personne ayant sur le sol un intérêt quelconque qui, étant dans le commerce, soit susceptible de vente sur saisie. Quant aux droits qui sont uniquement fondés sur l'équité (équitable inte rest), il y a désaccord. Tandis qu'en Illinois, dans le Michigan, en Iowa et au Texas, celui qui a obtenu une promesse de vente peut se prévaloir du privilège, on tient, dans le Massachusetts, qu'il ne peut le faire que le jour où il est muni d'un titre de propriété, sans que ce titre, même conforme aux clauses de la promesse, soit censé rétroagir à la date de ce dernier acte. D'autre part, il est incontestable que le droit de Homestead ne peut être acquis ni sur un immeuble confié à titre précaire, ni sur les biens d'une société, ni enfin sur ceux compris dans un legs, au moins en ce qui concerne les créanciers héréditaires. Que décider en cas de copropriété? Chacun des copropriétaires, des cohéritiers dans l'indivision par exemple, peut-il acquérir un Homestead sur les biens communs? Ce droit lui est concédé dans plusieurs États, entre autres le Texas, l'Arkansas, l'Iowa, Indiana et Vermont; il lui est refusé, notamment, par la Californie, l'Indiana, le Massachusetts, le New-Hampshire et le Wisconsin. La loi dit, pour justifier cette dernière opinion, ne permet pas l'exercice de ce privilège dans cette hypothèse, parce qu'elle n'a pas indiqué comment le Homestead de chacun des copropriétaires serait distinct et séparé de celui des autres. En Californie même, on étend
la date de ce dernier acte. D'autre part, il est incontestable que le droit de Homestead ne peut être acquis ni sur un immeuble confié à titre précaire, ni sur les biens d'une société, ni enfin sur ceux compris dans un legs, au moins en ce qui concerne les créanciers héréditaires. Que décider en cas de copropriété? Chacun des copropriétaires, des cohéritiers dans l'indivision par exemple, peut-il acquérir un Homestead sur les biens communs? Ce droit lui est concédé dans plusieurs États, entre autres le Texas, l'Arkansas, l'Iowa, Indiana et Vermont; il lui est refusé, notamment, par la Californie, l'Indiana, le Massachusetts, le New-Hampshire et le Wisconsin. La loi dit, pour justifier cette dernière opinion, ne permet pas l'exercice de ce privilège dans cette hypothèse, parce qu'elle n'a pas indiqué comment le Homestead de chacun des copropriétaires serait distinct et séparé de celui des autres. En Californie même, on étend l'application jusqu'à déclarer non susceptibles d'insaisissabilité les biens communs entre le mari, la femme et les enfants. Cette jurisprudence paraît contestable et peu compatible avec le but poursuivi par le législateur. Il est bien plus raisonnable de décider, comme on le fait au Texas, que l'on peut acquérir sur le bien commun, avec le consentement du copropriétaire, un privilège opposable à tout le monde, excepté ce dernier. Une grande divergence s'est également produite sur le point de savoir si le Homestead ne peut embrasser qu'un seul et même ensemble de terrain, comme dans l'Illinois et le Minnesota, ou s'il peut porter sur des parcelles séparées, comme au Texas, en Californie, dans le New-Hampshire, le Vermont, l'Alabama, la Caroline du Nord (sous l'empire de l'article 10 de la Constitution et de l'Acte de 1868-9), le Massachusetts et l'Iowa. Le Wisconsin suit aussi cette dernière règle: peu importe que le domaine soit traversé par une ligne de chemin de fer, une grande route ou un cours d'eau, pourvu que les différentes pièces de terre ne soient pas éloignées de plus d'un mille de la maison d'habitation. Que l'on ne pense pas, d'ailleurs, qu'il y ait contradiction entre cette solution et la définition
bien commun, avec le consentement du copropriétaire, un privilège opposable à tout le monde, excepté ce dernier. Une grande divergence s'est également produite sur le point de savoir si le Homestead ne peut embrasser qu'un seul et même ensemble de terrain, comme dans l'Illinois et le Minnesota, ou s'il peut porter sur des parcelles séparées, comme au Texas, en Californie, dans le New-Hampshire, le Vermont, l'Alabama, la Caroline du Nord (sous l'empire de l'article 10 de la Constitution et de l'Acte de 1868-9), le Massachusetts et l'Iowa. Le Wisconsin suit aussi cette dernière règle: peu importe que le domaine soit traversé par une ligne de chemin de fer, une grande route ou un cours d'eau, pourvu que les différentes pièces de terre ne soient pas éloignées de plus d'un mille de la maison d'habitation. Que l'on ne pense pas, d'ailleurs, qu'il y ait contradiction entre cette solution et la définition donnée précédemment; il faut, en tous cas, qu'il existe un rapport entre les parcelles ainsi isolées, de ce que toutes doivent être occupées et exploitées à titre de Homestead. Après avoir étudié la nature de ce droit et les immeubles qu'il peut protéger, il faut rechercher à quelles conditions est subordonnée son existence. Dans une législation si variée, si mobile, nous rencontrons enfin un principe général, proclamé sur toute la surface de l'Union. Deux conditions sont imposées partout, dans tous les États, à l'établissement du Homestead: le vœu et le corpus. Le vœu consiste dans l'intention du chef de fixer, sur un point déterminé du sol, sa résidence, d'y avoir le foyer de sa famille. Le corpus, c'est la résidence elle-même, réelle et effective. Chacune de ces conditions, réalisée seule, ne donnerait pas le droit d'insaisissabilité; leur réunion est nécessaire. D'ailleurs, il importe peu que l'occupation remonte à peu de temps ou même qu'elle soit provisoire, sous la tente par exemple, pourvu qu'elle soit suivie d'une habitation définitive; peu importe également qu'elle soit interrompue par une absence ou par un voyage momentané. Ces deux conditions, dont il appartient aux Cours d'examiner en fait la réalisation, sont nécessaires et suffisantes dans
subordonnée son existence. Dans une législation si variée, si mobile, nous rencontrons enfin un principe général, proclamé sur toute la surface de l'Union. Deux conditions sont imposées partout, dans tous les États, à l'établissement du Homestead: le vœu et le corpus. Le vœu consiste dans l'intention du chef de fixer, sur un point déterminé du sol, sa résidence, d'y avoir le foyer de sa famille. Le corpus, c'est la résidence elle-même, réelle et effective. Chacune de ces conditions, réalisée seule, ne donnerait pas le droit d'insaisissabilité; leur réunion est nécessaire. D'ailleurs, il importe peu que l'occupation remonte à peu de temps ou même qu'elle soit provisoire, sous la tente par exemple, pourvu qu'elle soit suivie d'une habitation définitive; peu importe également qu'elle soit interrompue par une absence ou par un voyage momentané. Ces deux conditions, dont il appartient aux Cours d'examiner en fait la réalisation, sont nécessaires et suffisantes dans les États et territoires suivants : l'Arizona (lois, chap. 37, art. 1), l'Arkansas (art. 481, Code), le Connecticut (statuts de 1869-73), le Dakota (loi 14 janvier 1875), la Floride (Const. 1868, art. 10; lois 1866, 1869-71-72), l'Illinois, l'Iowa, le Kansas (Const., art. 15; loi de 1868), la Louisiane (statuts revisés 1870, art. 644-645), le Maryland (Code 1861-7 et 1870, sect. 6), le Minnesota, le Montana (statuts 1871-2, 84), le Mississippi (lois de 1865), le Missouri (statuts de 1870), le Nebraska (lois de 1873), le New-Hampshire, les deux Caroline (Caroline du Nord, Const., art. 10, sect. 2; lois de 1868-9), l'Ohio (Const. 1868, art. 2), la Pennsylvanie (acte 23 mars 1850), le Tennessee, le Texas (1870), l'Utah (1870) le Vermont, le Wyoming (1869) et le Wisconsin (statuts révisés, 1858). Ce sont les pays où le Homestead a été accueilli avec le plus d'empressement et où toutes facilités lui ont été données. Mais, dans d'autres États et territoires plus formalistes, l'Alabama, la Californie (Code, art. 1262-64), le Colorado, (10 janvier 1868), la Géorgie (Const. 1868, Code 2013), l'Idaho (lois du 2 février 1864), l'Indiana, le Kentucky, le Maine, le Massachusetts (Code 104), le Michigan (statuts 1848, Const. 1850, statuts 1861), le Nevada,
1870, art. 644-645), le Maryland (Code 1861-7 et 1870, sect. 6), le Minnesota, le Montana (statuts 1871-2, 84), le Mississippi (lois de 1865), le Missouri (statuts de 1870), le Nebraska (lois de 1873), le New-Hampshire, les deux Caroline (Caroline du Nord, Const., art. 10, sect. 2; lois de 1868-9), l'Ohio (Const. 1868, art. 2), la Pennsylvanie (acte 23 mars 1850), le Tennessee, le Texas (1870), l'Utah (1870) le Vermont, le Wyoming (1869) et le Wisconsin (statuts révisés, 1858). Ce sont les pays où le Homestead a été accueilli avec le plus d'empressement et où toutes facilités lui ont été données. Mais, dans d'autres États et territoires plus formalistes, l'Alabama, la Californie (Code, art. 1262-64), le Colorado, (10 janvier 1868), la Géorgie (Const. 1868, Code 2013), l'Idaho (lois du 2 février 1864), l'Indiana, le Kentucky, le Maine, le Massachusetts (Code 104), le Michigan (statuts 1848, Const. 1850, statuts 1861), le Nevada, le New-Jersey (1868), New-York, la Virginie (actes de 1866-7, 69-70, 71-72), le territoire de Washington (1870-71) et la Virginie de l'Ouest (1872-73), outre les deux conditions indiquées plus haut, l'établissement du Homestead est subordonné à l'accomplissement de formalités destinées à préciser avec soin les immeubles insaisissables, à les faire connaître légalement, à déterminer par là-même la partie du patrimoine qui reste affectée au passif, et à prévenir ainsi d'inévitables procès entre le débiteur et ses créanciers. Cette législation paraît préférable, en ce qu'elle laisse moins prise aux difficultés et surtout en ce qu'elle est plus favorable au crédit public. Il serait sans grand intérêt de passer en revue les différentes formalités, avec leurs détails qui varient d'État à État. Qu'il suffise de savoir qu'en général les lois se bornent à exiger une déclaration, faite par le chef de la famille, le mari et la femme ou l'un d'eux, contenant une description exacte des biens, déclaration qui doit être inscrite sur un registre tenu à cet effet au greffe du comté ou de la Cour de la situation des immeubles. Suivant quelques statuts, le mot Homestead doit être écrit en marge du titre enregistré. Ailleurs, à New-York et dans le Massachusetts,