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10 mars 1914, la veuve Nolleval, propriétaire d'une maison à Paris, 8, rue du Mont-Thabor, a loué à la demoiselle Fabris, pour une durée de six ou neuf années, commençant à courir le 1er avril 1914 et finissant le 1er avril 1921 ou 1923 à la volonté réciproque des parties, un sous-sol, un rez-de-chaussée, sur rue un entresol, et une chambre de bonne, dépendant dudit immeuble ; Considérant qu'il est énoncé dans cet acte que « les lieux loués sont destinés à l'usage et à l'exploitation d'un commerce dit « tea-room » ; — Qu'il y est spécifié que la locataire ne pourra céder son droit au bail ni sous-louer sans le consentement exprès et par écrit de la bailleresse, si ce n'est en totalité et à son successeur exerçant le même commerce et à la condition que la cession ou la sous-location ait lieu moyennant un loyer non inférieur à celui stipulé ; — Qu'en outre, il est mentionné audit contrat « que toute cession ou sous-location, pour être valable, devra être faite par acte authentique passé à Paris, en présence de la bailleresse, ou elle dûment appelée, et dont une grosse lui sera remise sans frais » ; Considérant que ces clauses impératives, inspirées à la bailleresse par la nature de sa maison où n'existe aucune autre boutique et qui est occupée bourgeoisement et tranquillement, ont été transgressées par la demoiselle Fabris et par Robertson ; — Que le 1er février 1923, par acte sous-seings privés, et sous le masque d'un contrat de gérance, de louage de services, la demoiselle Fabris a cédé à Robertson son fonds de commerce et le bénéfice du bail, sans l'approbation de la dame veuve Nolleval, déménagé son mobilier et quitté les lieux ; Considérant que les tribunaux ont le pouvoir, à travers les apparences dont les parties ont revêtu leurs conventions, de restituer aux contrats leur caractère intrinsèque et véritable ; 732 JURISPRUDENCE Considérant que dans l'espèce le contrat intervenu entre la demoiselle Fabris et Robertson n'est autre, en réalité qu'un contrat de cession ; — Qu'il porte que le fonds de
Considérant que ces clauses impératives, inspirées à la bailleresse par la nature de sa maison où n'existe aucune autre boutique et qui est occupée bourgeoisement et tranquillement, ont été transgressées par la demoiselle Fabris et par Robertson ; — Que le 1er février 1923, par acte sous-seings privés, et sous le masque d'un contrat de gérance, de louage de services, la demoiselle Fabris a cédé à Robertson son fonds de commerce et le bénéfice du bail, sans l'approbation de la dame veuve Nolleval, déménagé son mobilier et quitté les lieux ; Considérant que les tribunaux ont le pouvoir, à travers les apparences dont les parties ont revêtu leurs conventions, de restituer aux contrats leur caractère intrinsèque et véritable ; 732 JURISPRUDENCE Considérant que dans l'espèce le contrat intervenu entre la demoiselle Fabris et Robertson n'est autre, en réalité qu'un contrat de cession ; — Qu'il porte que le fonds de commerce sera exploité, « aux risques et périls du seul gérant »; — Que celui-ci acquittera tous les frais afférents à l'exploitation du dit fonds, et notamment le loyer, les contributions, la patente ; — Qu'il continuera les contrats d'assurance ; — Qu'il fera son affaire personnelle des déclarations pour modifications de patente et de licence ; — Qu'il gérera comme bon il l'entendra et pourra se substituer dans la direction qui bon lui semblera ; Considérant, par surcroît, que ce contrat contient interdiction à la demoiselle Fabris « de se rétablir, créer, tenir, gérer directement ou indirectement un établissement similaire dans un rayon de 2.000 mètres » ; Considérant que de pareilles conditions sont exclusives d'un simple contrat de gérance, et que l'acte dont s'agit, malgré les artifices de sa rédaction, est bien, en réalité, un acte translatif de la propriété du fonds de commerce, avec cession du bail, sans le concours, cependant exigé, de la bailleresse ; Considérant qu'après avoir ainsi pris possession du fonds de commerce, « Robertson », a, contrairement encore aux clauses du bail, modifié la destination et le mode de jouissance des lieux loués, et transformé le salon de thé en un restaurant ;
modifications de patente et de licence ; — Qu'il gérera comme bon il l'entendra et pourra se substituer dans la direction qui bon lui semblera ; Considérant, par surcroît, que ce contrat contient interdiction à la demoiselle Fabris « de se rétablir, créer, tenir, gérer directement ou indirectement un établissement similaire dans un rayon de 2.000 mètres » ; Considérant que de pareilles conditions sont exclusives d'un simple contrat de gérance, et que l'acte dont s'agit, malgré les artifices de sa rédaction, est bien, en réalité, un acte translatif de la propriété du fonds de commerce, avec cession du bail, sans le concours, cependant exigé, de la bailleresse ; Considérant qu'après avoir ainsi pris possession du fonds de commerce, « Robertson », a, contrairement encore aux clauses du bail, modifié la destination et le mode de jouissance des lieux loués, et transformé le salon de thé en un restaurant ; Considérant que, dès les premières heures de la matinée, les fourneaux de la cuisine, appropriés pour un usage intensif, sont allumés ; — Qu'aux heures du déjeuner et du dîner, des repas complets sont servis à de nombreux clients, et qu'à la porte les menus sont, placardés, tandis que, entre 4 et 6 heures de l'après-midi, les consommateurs ne se pressent pas dans l'établissement ; — Que Robertson allègue que, d'après les usages à Paris, rien ne différencie le salon de thé ou le tea-room du restaurant proprement dit, et que, par conséquent, le bail consenti pour l'exploitation d'un tea-room implique en lui-même la faculté de tenir un restaurant ; Considérant qu'une telle prétention est inexacte en tous points ; -Qu'un salon de thé ou tea-room est, comme l'indique cette appellation, un établissement dans lequel le tenancier débite du thé préparé, des boissons variées, les pâtisseries, petits fours ou gâteaux secs, que l'on a coutume de prendre avec le thé, voire même des sandwiches ou autres aliments légers et non pas des repas complets comportant des mets chauds et substantiels, servis sur des tables couvertes de nappes et garnies de tous les accessoires des déjeuners et dîners proprement dits ;
4 et 6 heures de l'après-midi, les consommateurs ne se pressent pas dans l'établissement ; — Que Robertson allègue que, d'après les usages à Paris, rien ne différencie le salon de thé ou le tea-room du restaurant proprement dit, et que, par conséquent, le bail consenti pour l'exploitation d'un tea-room implique en lui-même la faculté de tenir un restaurant ; Considérant qu'une telle prétention est inexacte en tous points ; -Qu'un salon de thé ou tea-room est, comme l'indique cette appellation, un établissement dans lequel le tenancier débite du thé préparé, des boissons variées, les pâtisseries, petits fours ou gâteaux secs, que l'on a coutume de prendre avec le thé, voire même des sandwiches ou autres aliments légers et non pas des repas complets comportant des mets chauds et substantiels, servis sur des tables couvertes de nappes et garnies de tous les accessoires des déjeuners et dîners proprement dits ; Considérant d'ailleurs que Robertson se rend compte si nettement de l'infraction qu'il commet aux stipulations du bail, qu'il a pris plusieurs fois des précautions, pour se soustraire à des constatations démonstratives ; — Que quand l'huissier, requis par la bailleresse à l'effet de dresser des constats, a essayé de se procurer les menus, Robertson les a subrepticement fait disparaître, et que, lorsqu'un photographe, chargé par la dame veuve Nolleval, s'est disposé à prendre le cliché, reproduisant une carte des plats affichée à la porte, l'appelé s'est hâté de la faire enlever par un de ses employés ; Considérant que toutes ces circonstances attestent à l'évidence la violation persistente et réfléchie des clauses du bail et sans aucun doute, donnent lieu à la rupture du contrat en exécution de l'art. 1729 G. civ. aux termes duquel, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, le bailleur peut faire résilier le bail; Considérant, en ce qui concerne la défense à l'exécution, provisoire, que l'incident est devenu sans objet, la Cour venant de statuer au fond; JURISPRUDENCE 733 Par ces motifs, Et ceux des premiers juges, En la forme: joint au fond l'incident
procurer les menus, Robertson les a subrepticement fait disparaître, et que, lorsqu'un photographe, chargé par la dame veuve Nolleval, s'est disposé à prendre le cliché, reproduisant une carte des plats affichée à la porte, l'appelé s'est hâté de la faire enlever par un de ses employés ; Considérant que toutes ces circonstances attestent à l'évidence la violation persistente et réfléchie des clauses du bail et sans aucun doute, donnent lieu à la rupture du contrat en exécution de l'art. 1729 G. civ. aux termes duquel, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, le bailleur peut faire résilier le bail; Considérant, en ce qui concerne la défense à l'exécution, provisoire, que l'incident est devenu sans objet, la Cour venant de statuer au fond; JURISPRUDENCE 733 Par ces motifs, Et ceux des premiers juges, En la forme: joint au fond l'incident afin de défense; Dit n'y avoir lieu de statuer sur cet incident; Au fond: dit les appelants mal fondés dans leurs demandes, fins et conclusions, les en débouté; Confirme le jugement attaqué pour recevoir effet à l'expiration d'un délai de trois mois à dater du jour de la signification du présent arrêt; Condamne la demoiselle Fabris et Robertson à l'amende de 100 francs d'appel et en tous les dépens. Observations. — I. — Décision très exacte. L'arrêt relève en effet l'intérêt certain pour le propriétaire d'empêcher la transformation des lieux loués en restaurant. Ce qu'il convient de signaler aux rédacteurs des baux c'est l'utilité de spécifier très clairement la nature et l'élendue du commerce qui peut être exercé dans les lieux loués; particulièrement s'il s'agit de débit de comestibles: pâtisserie, charcuterie, crémerie chaude ou froide, salon de thé, comme dans l'espèce. II. — La simulation du contrat de gérance est bien établie par toutes les circonstances de l'affaire. Il est très prudent de stipuler comme dans l'espèce que toute cession ou sous-location pour être valable à l'égard de la propriétaire doit être réalisée par acte authentique auquel la propriétaire doit être appelée et dont une grosse doit lui être remise.
présent arrêt; Condamne la demoiselle Fabris et Robertson à l'amende de 100 francs d'appel et en tous les dépens. Observations. — I. — Décision très exacte. L'arrêt relève en effet l'intérêt certain pour le propriétaire d'empêcher la transformation des lieux loués en restaurant. Ce qu'il convient de signaler aux rédacteurs des baux c'est l'utilité de spécifier très clairement la nature et l'élendue du commerce qui peut être exercé dans les lieux loués; particulièrement s'il s'agit de débit de comestibles: pâtisserie, charcuterie, crémerie chaude ou froide, salon de thé, comme dans l'espèce. II. — La simulation du contrat de gérance est bien établie par toutes les circonstances de l'affaire. Il est très prudent de stipuler comme dans l'espèce que toute cession ou sous-location pour être valable à l'égard de la propriétaire doit être réalisée par acte authentique auquel la propriétaire doit être appelée et dont une grosse doit lui être remise. La loi de 1928 relative à la révision des baux à longue durée apporte une preuve des difficultés qui attendent les propriétaires lorsqu'ils négligent d'imposer une pareille clause. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Bail, n° 69; TRAITÉ ET FORMULAIRE MAGNET, n° 712; TRAITÉ-FORMULAIRE DEFRÉNOIS, n° 7970. BAIL A FERME. — Cheptel. — Augmentation de valeur. — Evaluation de l'indemnité due par le bailleur en fin de jouissance. — Valeur culturale ou valeur vénale des animaux. La clause d'un bail à ferme ainsi conçue: « Au moment de la prise de possession, il sera fait un inventaire des bestiaux, instruments divers et récoltes, que les preneurs trouveront sur la propriété et qu'ils devront rendre à la sortie en même nature, valeur et bonté » est claire et précise; on ne peut la considérer comme ayant eu pour objet de faire retrouver au propriétaire, en fin de bail, trois paires de vaches ayant une valeur culturale égale à celles qui avaient été remises en 1906; la plus-value du bétail dont le 734 JURISPRUDENCE bailleur doit tenir compte au fermier s'apprécie donc d'après le cours du bétail à la sortie, malgré la dépréciation de l'unité monétaire. C. de cass. (ch. civ.), 15 juin 1926. LA
Augmentation de valeur. — Evaluation de l'indemnité due par le bailleur en fin de jouissance. — Valeur culturale ou valeur vénale des animaux. La clause d'un bail à ferme ainsi conçue: « Au moment de la prise de possession, il sera fait un inventaire des bestiaux, instruments divers et récoltes, que les preneurs trouveront sur la propriété et qu'ils devront rendre à la sortie en même nature, valeur et bonté » est claire et précise; on ne peut la considérer comme ayant eu pour objet de faire retrouver au propriétaire, en fin de bail, trois paires de vaches ayant une valeur culturale égale à celles qui avaient été remises en 1906; la plus-value du bétail dont le 734 JURISPRUDENCE bailleur doit tenir compte au fermier s'apprécie donc d'après le cours du bétail à la sortie, malgré la dépréciation de l'unité monétaire. C. de cass. (ch. civ.), 15 juin 1926. LA COUR: Sur le moyen unique: Vu l'art. 1134 C. civ.; Attendu qu'aucune considération d'équité n'autorise le juge, lorsque les conventions sont claires et précises, à modifier les stipulations qu'elles contiennent, sous prétexte de les interpréter; Attendu que le bail à ferme, passé le 27 octobre 1906, entre Petit, auteur de l'abbaye, et Aussenac, contenait la clause suivante: « Au moment de la prise de possession, il sera fait un inventaire des bestiaux, instruments divers et récoltes que les preneurs trouveront sur la propriété et qu'ils devront rendre à la sortie en même nature, valeur et bonté »; — Qu'il était, en outre, convenu que, pour les cas non prévus, ainsi que pour leurs obligations respectives, les parties s'en rapportaient à l'usage des lieux et à la loi; Attendu que l'inventaire établi le 1er novembre 1906 constate l'existence d'un cheptel de 3 paires de vaches prisées 1.230 fr., et d'un matériel agricole prisé 345 fr.; Attendu que, le 1er novembre 1920, jour de la sortie du fermier, il a été reconnu que les 3 paires de vaches, constituant le cheptel, étaient d'une qualité supérieure à celles qui avaient été trouvées à l'entrée; — Qu'elles ont été évaluées à 14.100 fr. au
l'abbaye, et Aussenac, contenait la clause suivante: « Au moment de la prise de possession, il sera fait un inventaire des bestiaux, instruments divers et récoltes que les preneurs trouveront sur la propriété et qu'ils devront rendre à la sortie en même nature, valeur et bonté »; — Qu'il était, en outre, convenu que, pour les cas non prévus, ainsi que pour leurs obligations respectives, les parties s'en rapportaient à l'usage des lieux et à la loi; Attendu que l'inventaire établi le 1er novembre 1906 constate l'existence d'un cheptel de 3 paires de vaches prisées 1.230 fr., et d'un matériel agricole prisé 345 fr.; Attendu que, le 1er novembre 1920, jour de la sortie du fermier, il a été reconnu que les 3 paires de vaches, constituant le cheptel, étaient d'une qualité supérieure à celles qui avaient été trouvées à l'entrée; — Qu'elles ont été évaluées à 14.100 fr. au cours du jour et 2.675 fr. au cours d'avant-guerre, ce qui représentait, à ce dernier cours, une plus-value de 1.446 fr.; Attendu que l'arrêt attaqué a décidé, par une interprétation souveraine, que la clause du bail, dont le sens est ambigu, avait eu pour objet de faire retrouver au bailleur 3 paires de vaches ayant une valeur culturale égale à celles qui avaient été remises en 1906; Mais attendu qu'après avoir constaté que, comme il a été dit ci-dessus, la valeur culturale du cheptel avait augmenté, l'arrêt a disposé que cette plus-value devait être appréciée, non d'après le cours du bétail à la date de la sortie, mais d'après les plus hauts cours d'avant-guerre; Qu'il a fondé cette décision, tant dans ses motifs propres, que dans ceux du jugement, qu'il adopte, sur ce qu'il a été dans l'intention des parties contractantes de déterminer l'excédent de la valeur culturale à la sortie en prenant pour base la valeur du franc à la date du bail, et non la valeur actuelle de l'unité monétaire faussée dans des conditions imprévisibles et que les parties n'ont pas pu envisager; Qu'il a, en conséquence, ordonné qu'Aussenac serait tenu de délaisser le cheptel et le matériel
3 paires de vaches ayant une valeur culturale égale à celles qui avaient été remises en 1906; Mais attendu qu'après avoir constaté que, comme il a été dit ci-dessus, la valeur culturale du cheptel avait augmenté, l'arrêt a disposé que cette plus-value devait être appréciée, non d'après le cours du bétail à la date de la sortie, mais d'après les plus hauts cours d'avant-guerre; Qu'il a fondé cette décision, tant dans ses motifs propres, que dans ceux du jugement, qu'il adopte, sur ce qu'il a été dans l'intention des parties contractantes de déterminer l'excédent de la valeur culturale à la sortie en prenant pour base la valeur du franc à la date du bail, et non la valeur actuelle de l'unité monétaire faussée dans des conditions imprévisibles et que les parties n'ont pas pu envisager; Qu'il a, en conséquence, ordonné qu'Aussenac serait tenu de délaisser le cheptel et le matériel agricole contre le paiement d'une certaine somme dans la détermination de laquelle la représentation de la plus-value culturale entre pour le montant ci-dessus précisé de 1.446 fr.; Mais attendu qu'aucune des clauses du contrat ne restreignait l'engagement du bailleur, au cas de fluctuation du pouvoir d'achat de la monnaie; Qu'en déduisant cette restriction de circonstances sur lesquelles le bail n'était pas expliqué, l'arrêt a substitué une convention supposée à la convention exprimée par les contractants; En quoi, il a violé le texte ci-dessus visé; JURISPRUDENCE 730 Et attendu que la cassation doit être totale à raison de l'indivisibilité du dispositif; Par ces motifs : Casse et annule l'arrêt rendu entre les parties par la cour d'appel de Toulouse le 19 janvier 1922; Renvoie devant la cour d'appel d'Agen. Observations. — La cour de Toulouse avait tranché deux points : elle avait jugé qu'en l'espèce, par interprétation des clauses du bail, le fermier était tenu, au moment de la sortie, de délaisser au propriétaire un cheptel composé d'animaux en même nombre et qualité que ceux faisant partie du corps de domaine au moment de l'entrée en jouissance. Ce point, qui était en somme l'objet principal du débat, étant tranché, une question
déduisant cette restriction de circonstances sur lesquelles le bail n'était pas expliqué, l'arrêt a substitué une convention supposée à la convention exprimée par les contractants; En quoi, il a violé le texte ci-dessus visé; JURISPRUDENCE 730 Et attendu que la cassation doit être totale à raison de l'indivisibilité du dispositif; Par ces motifs : Casse et annule l'arrêt rendu entre les parties par la cour d'appel de Toulouse le 19 janvier 1922; Renvoie devant la cour d'appel d'Agen. Observations. — La cour de Toulouse avait tranché deux points : elle avait jugé qu'en l'espèce, par interprétation des clauses du bail, le fermier était tenu, au moment de la sortie, de délaisser au propriétaire un cheptel composé d'animaux en même nombre et qualité que ceux faisant partie du corps de domaine au moment de l'entrée en jouissance. Ce point, qui était en somme l'objet principal du débat, étant tranché, une question subsidiaire venait ensuite se poser. Les experts nommés aux fins de récolement du bétail avaient constaté que les animaux rendus par le fermier étaient d'une qualité supérieure à ceux auxquels avait droit le propriétaire à titre de restitution en fin de bail; une évaluation établie sur les mêmes bases et à l'aide des mêmes cours que ceux pratiqués lors de la prise en charge faisait apparaître une différence en plus, comparativement avec l'estimation d'entrée. Nous sommes d'un avis opposé à la Cour suprême ; il nous paraît que la cour de Toulouse avait sainement interprété l'intention des parties : les mots valeur et bonté font apparaître la volonté de considérer l'importance des bestiaux pour la culture du fonds et l'équité se trouvait ainsi satisfaite sans que les juges eussent à se prononcer sur la délicate question de l'influence de la dépréciation monétaire sur l'exécution d'obligations antérieures à cette dépréciation. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Bail, n° 160; TRAITÉ ET FORMULAIRE MAGUET, n° 1158; TRAITÉ-FORMULAIRE DEFRÉNOIS, n° 8131. BAIL. — Loyer variant avec le cours du dollar. — Clause licite. Il résulte des lois du 12 août 1870 et du 5 août 1914 et de la jurisprudence que les paiements en or et
à l'aide des mêmes cours que ceux pratiqués lors de la prise en charge faisait apparaître une différence en plus, comparativement avec l'estimation d'entrée. Nous sommes d'un avis opposé à la Cour suprême ; il nous paraît que la cour de Toulouse avait sainement interprété l'intention des parties : les mots valeur et bonté font apparaître la volonté de considérer l'importance des bestiaux pour la culture du fonds et l'équité se trouvait ainsi satisfaite sans que les juges eussent à se prononcer sur la délicate question de l'influence de la dépréciation monétaire sur l'exécution d'obligations antérieures à cette dépréciation. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Bail, n° 160; TRAITÉ ET FORMULAIRE MAGUET, n° 1158; TRAITÉ-FORMULAIRE DEFRÉNOIS, n° 8131. BAIL. — Loyer variant avec le cours du dollar. — Clause licite. Il résulte des lois du 12 août 1870 et du 5 août 1914 et de la jurisprudence que les paiements en or et en argent sont interdits en France entre Français, ainsi que les paiements en monnaies d'or ou d'argent étrangères, et toutes stipulations de paiement en or. Il ne saurait être dérogé par des conventions particulières à ces lois qui sont essentiellement d'ordre public. Mais il est permis de prendre comme base d'évaluation du loyer, payable en francs papier, le cours du dollar, pour conserver au loyer toujours sa même puissance d'achat, quelle que soit la valeur du franc papier. Cette clause est licite. Aucun texte ne la prohibe. La clause résolutoire contenue au bail pour le cas d'inexécution des conditions doit recevoir son exécution si le locataire se refuse, après une mise en demeure, à payer le loyer majoré des deux tiers de la dépréciation du franc, par rapport au dollar, comme il a été convenu au bail. Trib. civ. de Dijon (2e ch.), 1er avril 1926. {Gaz. Pal., 15 mai 1926.) FAITS. — Le bail sous seing privé du 11 mai 1923, concernant un café-restaurant de Dijon, stipulait que si le franc venait à diminuer de valeur, comparé au cours du dollar à Paris au 1er mai 1923 (cours de 14,835), le loyer serait majoré des deux tiers de cette