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tout indivisible; — Que, d'après leur intention manifeste, le preneur pourrait se prévaloir de la promesse de vente tant qu'il demeurerait locataire; — Que l'arrêt constate que n'ayant reçu aucun congé, ayant justifié du paiement régulier de ses loyers et son maintien dans les lieux n'ayant jamais été contesté, Léon Mesnard était en droit le 22 avril 1920 de réclamer l'exécution de la promesse de vente; — Que si cette promesse devait, aux termes du contrat, être réalisée au plus tard le 31 décembre 1916, aucune forclusion ne pouvait, le 22 avril 1920, être opposée à Mesnard, par application de l'art. 8 du décret du 10 août 1914 disposant que cessaient de produire effet les clauses des contrats qui stipulaient une déchéance en cas d'inexécution dans un délai ou une date préfixe; — Que ce texte s'applique aux promesses de vente; — D'où il suit que l'arrêt attaqué n'a violé aucun des textes visés au moyen; Par ces motifs, Rejeté... Observations: — Les juges du fond ont un pouvoir souverain pour apprécier si le bail et la promesse de vente forment un tout indivisible ou constituent des conventions distinctes. La constatation de l'indivisibilité ayant eu lieu, la décision rapportée nous paraît exacte. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, vis. Dispositions légales nées de la guerre, n° 79 et Promesse de vente, n° 11. BAUX À LOYER. — Bail à long terme. — Loi du 6 juillet 1925. — Demande de révision. — Conditions. — Taux du loyer inférieur d'un quart à la valeur actuelle. — Prorogation constituant un bail nouveau. Le propriétaire d'un immeuble loué 3.300 fr. en 1910 pour dix ans et six mois, soit jusqu'au 1er novembre 1920, ladite location prorogée par la loi du 9 mars 1918 jusqu'au 23 janvier 1923 et prorogée conventionnellement le 25 juin 1919 pour six années à compter de l'expiration de la prolongation légale (soit à compter du 23 janvier 1926), moyennant un loyer de 3.500 fr., avec convention que le locataire supporterait l'impôt sur le revenu de l'immeuble, au cas de suppression de l'impôt foncier, loyer porté le 24 septembre 1924 à 3.750 fr. pour
paraît exacte. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, vis. Dispositions légales nées de la guerre, n° 79 et Promesse de vente, n° 11. BAUX À LOYER. — Bail à long terme. — Loi du 6 juillet 1925. — Demande de révision. — Conditions. — Taux du loyer inférieur d'un quart à la valeur actuelle. — Prorogation constituant un bail nouveau. Le propriétaire d'un immeuble loué 3.300 fr. en 1910 pour dix ans et six mois, soit jusqu'au 1er novembre 1920, ladite location prorogée par la loi du 9 mars 1918 jusqu'au 23 janvier 1923 et prorogée conventionnellement le 25 juin 1919 pour six années à compter de l'expiration de la prolongation légale (soit à compter du 23 janvier 1926), moyennant un loyer de 3.500 fr., avec convention que le locataire supporterait l'impôt sur le revenu de l'immeuble, au cas de suppression de l'impôt foncier, loyer porté le 24 septembre 1924 à 3.750 fr. pour les six ans à courir depuis le 1er janvier 1926 à raison de la sous-location faite moyennant 4.000 fr., avec convention que le nouveau loyer serait majoré au cas d'augmentation de la sous-location et proportionnellement à celle augmentation : 1° ne peut obtenir pour la période à courir jusqu'au 23 janvier 1926 la révision qu'il est recevable à demander, parce que le prix porté au contrat de 1910 (3.300 fr.) n'est pas inférieur du quart à celui que les parties ont fixé d'accord à 3.750 fr. à une date très voisine de celle de la demande (25 septembre 1924); 2° pour la période à compter du 23 janvier 1926, la demande en révision n'est pas recevable parce que la prorogation accordée le 25 juin 1919 n'a qu'une durée de six ans et qu'elle constitue un bail nouveau, le prix ayant été modifié et aussi la clause relative au paiement de l'impôt. C. de Douai (1re ch.), 19 mai 1926. LA COUR : — Attendu que, suivant bail du 19 mai 1910, Beudaert avait donné en location à de Quillac et Cie, et ce, moyennant un loyer annuel de 3.300 fr., un immeuble sis à Dunkerque, 8, place de la Gare,
janvier 1926 la révision qu'il est recevable à demander, parce que le prix porté au contrat de 1910 (3.300 fr.) n'est pas inférieur du quart à celui que les parties ont fixé d'accord à 3.750 fr. à une date très voisine de celle de la demande (25 septembre 1924); 2° pour la période à compter du 23 janvier 1926, la demande en révision n'est pas recevable parce que la prorogation accordée le 25 juin 1919 n'a qu'une durée de six ans et qu'elle constitue un bail nouveau, le prix ayant été modifié et aussi la clause relative au paiement de l'impôt. C. de Douai (1re ch.), 19 mai 1926. LA COUR : — Attendu que, suivant bail du 19 mai 1910, Beudaert avait donné en location à de Quillac et Cie, et ce, moyennant un loyer annuel de 3.300 fr., un immeuble sis à Dunkerque, 8, place de la Gare, pour une durée de dix ans et six mois, ayant commencé à courir le 1er mai 1910 pour prendre fin le 1er novembre 1920; Attendu qu'en vertu des dispositions de l'art. 86 de la loi du 9 mars 1918, JURISPRUDENCE Ce bail s'est trouvé prorogé d'une durée égale à celle des hostilités, c'est-à-dire de cinq ans et quatre-vingt-quatre jours, jusqu'au 23 janvier 1926; Attendu que, suivant nouvelle convention intervenue entre les parties le 26 juin 1919, Beudaert a accordé à de Quillac et Cie la location du même immeuble pour une période de six ans qui devait prendre cours à l'expiration de la prorogation légale, c'est-à-dire au 23 janvier 1926, et ce, moyennant un loyer de 3.300 fr., les autres conditions de l'ancien bail restant les mêmes, sauf en ce qui concerne les impôts, le locataire devant supporter l'impôt sur le revenu de l'immeuble en cas de suppression de l'impôt foncier; Attendu, enfin, que le 26 septembre 1924, la société appelante consentit une majoration du loyer égale à la moitié de la différence entre ce loyer et celui de 4.000 fr., prix auquel elle avait sous-loué l'immeuble aux époux Dupont-Maes, de sorte qu'en définitive le loyer avait été porté successivement:
des hostilités, c'est-à-dire de cinq ans et quatre-vingt-quatre jours, jusqu'au 23 janvier 1926; Attendu que, suivant nouvelle convention intervenue entre les parties le 26 juin 1919, Beudaert a accordé à de Quillac et Cie la location du même immeuble pour une période de six ans qui devait prendre cours à l'expiration de la prorogation légale, c'est-à-dire au 23 janvier 1926, et ce, moyennant un loyer de 3.300 fr., les autres conditions de l'ancien bail restant les mêmes, sauf en ce qui concerne les impôts, le locataire devant supporter l'impôt sur le revenu de l'immeuble en cas de suppression de l'impôt foncier; Attendu, enfin, que le 26 septembre 1924, la société appelante consentit une majoration du loyer égale à la moitié de la différence entre ce loyer et celui de 4.000 fr., prix auquel elle avait sous-loué l'immeuble aux époux Dupont-Maes, de sorte qu'en définitive le loyer avait été porté successivement: 1° de 3.300 à 3.650 fr. pour la période de prorogation légale, avec effet rétroactif au 1er novembre 1920, point de départ de cette période; 2° de 3.800 à 3.750 fr. pour la durée de location de six ans accordée par la convention du 25 juin 1919, ayant commencé à courir le 23 janvier 1926, ce nouveau prix devant être lui-même majoré au cas d'augmentation de sous-location, en proportion de cette augmentation; Attendu que c'est dans ces conditions que Beudaert a introduit devant le tribunal de Dunkerque une demande en revision du loyer, en vertu des dispositions de la loi du 6 juillet 1925 et mis en cause le sous-locataire Dupont-Maes; — Que le jugement frappé d'appel a : 1° déclaré recevable cette demande et commis un expert à l'effet de déterminer la valeur locative de l'immeuble loué; 2° mis hors de cause le sous-locataire; Attendu, tout d'abord, sur ce dernier point, qu'aux termes de l'art. 3 de la loi du 6 juillet 1925, en cas de cession de bail ou de sous-location, même postérieure au 24 octobre 1919, le cessionnaire ou le sous-locataire doit être mis en cause et participer à la répartition de la majoration fixée; — Que
courir le 23 janvier 1926, ce nouveau prix devant être lui-même majoré au cas d'augmentation de sous-location, en proportion de cette augmentation; Attendu que c'est dans ces conditions que Beudaert a introduit devant le tribunal de Dunkerque une demande en revision du loyer, en vertu des dispositions de la loi du 6 juillet 1925 et mis en cause le sous-locataire Dupont-Maes; — Que le jugement frappé d'appel a : 1° déclaré recevable cette demande et commis un expert à l'effet de déterminer la valeur locative de l'immeuble loué; 2° mis hors de cause le sous-locataire; Attendu, tout d'abord, sur ce dernier point, qu'aux termes de l'art. 3 de la loi du 6 juillet 1925, en cas de cession de bail ou de sous-location, même postérieure au 24 octobre 1919, le cessionnaire ou le sous-locataire doit être mis en cause et participer à la répartition de la majoration fixée; — Que c'est à tort que, dans ces conditions, les premiers juges ont, sous prétexte que la sous-location ne remonterait qu'au 1er mars 1923, mis les époux Maes hors de cause, et que leur décision, basée sur une interprétation erronée de la loi, doit donc être déjà, sur ce chef des conclusions, réformée; Sur la recevabilité de la demande de revision : Attendu qu'il doit en être de même en ce qui concerne la demande de même en revision; Attendu, en effet, qu'aux termes de l'art. 10 § 1er de la loi du 6 juillet 1925, les prix des baux à loyer normaux ou prorogés par application de l'art. 56 de la loi du 9 mars 1918, ayant pris cours ou conclus avant le 24 octobre 1919 et d'une durée contractuelle de plus de neuf ans, pourront être majorés à partir du terme d'usage qui suivra la promulgation de la loi; — Que le paragraphe 3 du même article ajoute que « la demande de majoration ne sera admise que si le prix porté au contrat est inférieur de plus d'un quart au prix arbitré comme représentant au jour de la demande la valeur locative équitable »; Attendu, en fait, que dans
réformée; Sur la recevabilité de la demande de revision : Attendu qu'il doit en être de même en ce qui concerne la demande de même en revision; Attendu, en effet, qu'aux termes de l'art. 10 § 1er de la loi du 6 juillet 1925, les prix des baux à loyer normaux ou prorogés par application de l'art. 56 de la loi du 9 mars 1918, ayant pris cours ou conclus avant le 24 octobre 1919 et d'une durée contractuelle de plus de neuf ans, pourront être majorés à partir du terme d'usage qui suivra la promulgation de la loi; — Que le paragraphe 3 du même article ajoute que « la demande de majoration ne sera admise que si le prix porté au contrat est inférieur de plus d'un quart au prix arbitré comme représentant au jour de la demande la valeur locative équitable »; Attendu, en fait, que dans les rapports entre le propriétaire et le locataire deux périodes sont à envisager : 1° celle qui a commencé à courir le 1er mai 1910, pour expirer le 23 janvier 1926; 2° celle qui a commencé le 23 janvier 1926, pour finir à pareille date de l'année 1932; Attendu sur la première période : Attendu qu'il n'est pas douteux qu'en ce qui concerne cette première période qui a une durée conventionnelle de plus de neuf ans, la demande en révision est recevable; en principe, à partir du premier terme de loyers échus après la promulgation de la loi, c'est-à-dire, en l'espèce, à partir du 1er novembre 1925, et ce, jusqu'au 23 janvier 1926, date de l'expiration de la prorogation légale; Mais attendu que si l'on considère qu'à la date du 25 septembre 1924 une convention est intervenue entre les parties, aux termes de laquelle le propriétaire a accepté, pour la prorogation conventionnelle de six ans, un loyer de 3.750 fr., supérieur seulement de 250 fr. à celui que de Quillac et Cie payaient alors, il est de toute évidence que Beudaert ne se trouve pas dans les conditions requises par le paragraphe 3 de l'art. 1er de la loi, le
la première période : Attendu qu'il n'est pas douteux qu'en ce qui concerne cette première période qui a une durée conventionnelle de plus de neuf ans, la demande en révision est recevable; en principe, à partir du premier terme de loyers échus après la promulgation de la loi, c'est-à-dire, en l'espèce, à partir du 1er novembre 1925, et ce, jusqu'au 23 janvier 1926, date de l'expiration de la prorogation légale; Mais attendu que si l'on considère qu'à la date du 25 septembre 1924 une convention est intervenue entre les parties, aux termes de laquelle le propriétaire a accepté, pour la prorogation conventionnelle de six ans, un loyer de 3.750 fr., supérieur seulement de 250 fr. à celui que de Quillac et Cie payaient alors, il est de toute évidence que Beudaert ne se trouve pas dans les conditions requises par le paragraphe 3 de l'art. 1er de la loi, le prix porté au contrat originaire n'étant pas inférieur d'un quart à celui qui représente à une époque très voisine de celle du jour de la demande la valeur locative équitable de l'immeuble loué; — Que, dès lors, pour cette période la demande n'est pas fondée; Sur la deuxième période: Attendu que la location accordée le 26 juin 1919 par Beudaert à partir du 23 janvier 1926 n'a, en réalité, qu'une durée de six ans; — Qu'en vain le propriétaire vient prétendre que ce bail ne serait que la prorogation conventionnelle par lui consentie comme suite à l'acte du 19 mai 1910 augmenté de la durée de la prorogation légale;— Que peu importent les termes de « bail » ou de « prorogation », dont les parties se sont servies pour qualifier leur convention du 25 juin 1919; — Qu'il est constant que si la plupart des conditions sont restées identiques à celles du bail précédent, deux d'entre elles et non des moindres ont cependant été changées : celle relative au prix et celle qui concerne l'impôt sur le revenu de l'immeuble, que de Quillac et Cle seraient tenus de payer dans le cas où l'impôt foncier viendrait à être supprimé;
que la location accordée le 26 juin 1919 par Beudaert à partir du 23 janvier 1926 n'a, en réalité, qu'une durée de six ans; — Qu'en vain le propriétaire vient prétendre que ce bail ne serait que la prorogation conventionnelle par lui consentie comme suite à l'acte du 19 mai 1910 augmenté de la durée de la prorogation légale;— Que peu importent les termes de « bail » ou de « prorogation », dont les parties se sont servies pour qualifier leur convention du 25 juin 1919; — Qu'il est constant que si la plupart des conditions sont restées identiques à celles du bail précédent, deux d'entre elles et non des moindres ont cependant été changées : celle relative au prix et celle qui concerne l'impôt sur le revenu de l'immeuble, que de Quillac et Cle seraient tenus de payer dans le cas où l'impôt foncier viendrait à être supprimé; — Qu'ainsi, si l'on recherche quelle a été la commune intention des parties contractantes, et si l'on retient que le 26 septembre 1924 le prix a été de nouveau modifié, il apparaît que c'est bien un bail nouveau qu'elles ont entendu contracter et non pas seulement une simple prorogation conventionnelle que Beudaert a voulu concéder à de Quillac et O; Attendu, au surplus, qu'il ressort de l'exposé des motifs et des débats parlementaires qui ont précédé le vote de la loi du 6 juillet 1925 que celle-ci, dérogatoire aux principes de l'art. 1134 C. civ., est une loi de circonstance mise à la disposition du propriétaire qui, lié par un long bail, consenti à une époque où il lui était impossible de prévoir les perturbations économiques actuelles, se trouve dans l'obligation de subir le sort d'une location trop avantageuse pour le locataire et trop désavantageuse pour lui; — Qu'il s'ensuit que si, pendant le bail en cours, il s'est trouvé dans la possibilité de modifier à son profit les conditions pécuniaires premières, cette loi cesse de recevoir son application; Attendu que tel est bien le cas en l'espèce puisqu'en effet les conventions des 26 juin 1919 et 26 septembre 1924
que Beudaert a voulu concéder à de Quillac et O; Attendu, au surplus, qu'il ressort de l'exposé des motifs et des débats parlementaires qui ont précédé le vote de la loi du 6 juillet 1925 que celle-ci, dérogatoire aux principes de l'art. 1134 C. civ., est une loi de circonstance mise à la disposition du propriétaire qui, lié par un long bail, consenti à une époque où il lui était impossible de prévoir les perturbations économiques actuelles, se trouve dans l'obligation de subir le sort d'une location trop avantageuse pour le locataire et trop désavantageuse pour lui; — Qu'il s'ensuit que si, pendant le bail en cours, il s'est trouvé dans la possibilité de modifier à son profit les conditions pécuniaires premières, cette loi cesse de recevoir son application; Attendu que tel est bien le cas en l'espèce puisqu'en effet les conventions des 26 juin 1919 et 26 septembre 1924 ont porté le prix du bail à 3.750 fr. à partir du 23 janvier 1926, avec stipulation que ce prix devrait être de nouveau majoré en cas d'augmentation de la sous-location; — Qu'ainsi, en admettant même que le bail actuellement en cours ne soit que la prolongation de celui qui a pris fin à l'expiration de la prorogation légale, Beudaert s'étant trouvé d'accord avec son locataire pour reviser le prix du bail, non seulement pour le présent, mais pour l'avenir, n'est pas fondé à invoquer le bénéfice d'une loi qui ne lui est pas applicable; — Qu'ainsi et à tous égards sa demande doit être rejetée; Sur la mise en cause du sous-locataire Dupont-Maes: Attendu que si cette mise en cause est recevable en principe, elle n'est pas justifiée au fond, les fins de non-recevoir admises par la Cour en ce qui concerne le locataire principal rendant sans intérêt l'action en revision dirigée contre le sous-locataire; Par ces motifs, Réforme, etc. Observations. — Les faits de l'espèce sont assez complexes. L'arrêt tranche deux difficultés. Sur ces deux chefs, nous avons des réserves à présenter. I. — Nous ne saurions admettre que la majoration minime acceptée par le bailleur le 25
a pris fin à l'expiration de la prorogation légale, Beudaert s'étant trouvé d'accord avec son locataire pour reviser le prix du bail, non seulement pour le présent, mais pour l'avenir, n'est pas fondé à invoquer le bénéfice d'une loi qui ne lui est pas applicable; — Qu'ainsi et à tous égards sa demande doit être rejetée; Sur la mise en cause du sous-locataire Dupont-Maes: Attendu que si cette mise en cause est recevable en principe, elle n'est pas justifiée au fond, les fins de non-recevoir admises par la Cour en ce qui concerne le locataire principal rendant sans intérêt l'action en revision dirigée contre le sous-locataire; Par ces motifs, Réforme, etc. Observations. — Les faits de l'espèce sont assez complexes. L'arrêt tranche deux difficultés. Sur ces deux chefs, nous avons des réserves à présenter. I. — Nous ne saurions admettre que la majoration minime acceptée par le bailleur le 25 septembre 1924 représente la valeur locative de l'immeuble, même approximativement. A cette époque, le vote de la loi de revision était incertain, surtout quant à l'époque où il interviendrait, et le bailleur a pu se contenter d'une majoration très insuffisante. Pour donner une base certaine à sa décision, la Cour aurait dû apprécier la valeur locative de l'immeuble. II. — Quant à attribuer à la convention de 1919 le caractère d'un bail nouveau à raison d'une augmentation très légère et d'une modification insignifiante, nous estimons également que cette appréciation n'est pas fondée. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Dispositions légales nées de la guerre, tome I, n° 79. BAIL COMMERCIAL. — I. Location pour l'exploitation exclusive d'un salon de thé. — Transformation en restaurant. — Résiliation. — II. Contrat apparent de gérance de fonds de commerce. — Simulation. — Cession. — Contravention au bail. I. — Un salon de thé ou tea-room est un établissement dans lequel le tenancier débite du thé préparé, des boissons variées, les pâtisseries, petits fours et gâteaux secs que l'on a coutume de prendre avec le thé, voire même des sandwiches et autres aliments légers. Contrevient donc à la clause de son bail spécifiant que les lieux loués
aurait dû apprécier la valeur locative de l'immeuble. II. — Quant à attribuer à la convention de 1919 le caractère d'un bail nouveau à raison d'une augmentation très légère et d'une modification insignifiante, nous estimons également que cette appréciation n'est pas fondée. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Dispositions légales nées de la guerre, tome I, n° 79. BAIL COMMERCIAL. — I. Location pour l'exploitation exclusive d'un salon de thé. — Transformation en restaurant. — Résiliation. — II. Contrat apparent de gérance de fonds de commerce. — Simulation. — Cession. — Contravention au bail. I. — Un salon de thé ou tea-room est un établissement dans lequel le tenancier débite du thé préparé, des boissons variées, les pâtisseries, petits fours et gâteaux secs que l'on a coutume de prendre avec le thé, voire même des sandwiches et autres aliments légers. Contrevient donc à la clause de son bail spécifiant que les lieux loués sont destinés à l'exploitation d'un tea-room et encourt la résiliation, le locataire qui les emploie à servir des repas complets comportant des mets chauds et subsidiaux, servir sur des tables couvertes de nappes et garnies de tous les accessoires des déjeuners et dîners proprement dits. JURISPRUDENCE 731 II. — D'autre part, les juges peuvent reconnaître le caractère de cession de fonds de commerce à une convention apparente de gérance dudit fonds, portant que celui-ci serait exploité aux risques et périls du seul gérant qui acquitterait tous les frais afférents à l'exploitation dudit fonds et notamment le loyer, les contributions, la patente qu'il continuerait, les contrats d'assurances, ferait son affaire personnelle des déclarations pour modifications de patente et de licence, qu'il gérerait comme bon il entendrait et pourrait se substituer dans la direction qui bon lui semblerait, avec interdiction pour la cédente de se rétablir, créer, tenir, gérer directement ou indirectement un établissement similaire dans un rayon de 2.000 mètres. Ledit acte, translatif de la propriété du fonds de commerce avec cession du bail, est nul au regard de la bailleresse s'il a eu lieu sans son concours, au mépris de la clause du bail exigant que toute cession ou sous-location
part, les juges peuvent reconnaître le caractère de cession de fonds de commerce à une convention apparente de gérance dudit fonds, portant que celui-ci serait exploité aux risques et périls du seul gérant qui acquitterait tous les frais afférents à l'exploitation dudit fonds et notamment le loyer, les contributions, la patente qu'il continuerait, les contrats d'assurances, ferait son affaire personnelle des déclarations pour modifications de patente et de licence, qu'il gérerait comme bon il entendrait et pourrait se substituer dans la direction qui bon lui semblerait, avec interdiction pour la cédente de se rétablir, créer, tenir, gérer directement ou indirectement un établissement similaire dans un rayon de 2.000 mètres. Ledit acte, translatif de la propriété du fonds de commerce avec cession du bail, est nul au regard de la bailleresse s'il a eu lieu sans son concours, au mépris de la clause du bail exigant que toute cession ou sous-location pour être valable serait faite par acte authentique passé à Paris, en présence de la bailleresse ou elle dûment appelée, et dont une grosse lui serait remise sans frais. G. de Paris, 2e ch., 24 mars 1926. LA Goun : — Considérant par acte reçu Laverne, notaire à Paris, le 10 mars 1914, la veuve Nolleval, propriétaire d'une maison à Paris, 8, rue du Mont-Thabor, a loué à la demoiselle Fabris, pour une durée de six ou neuf années, commençant à courir le 1er avril 1914 et finissant le 1er avril 1921 ou 1923 à la volonté réciproque des parties, un sous-sol, un rez-de-chaussée, sur rue un entresol, et une chambre de bonne, dépendant dudit immeuble ; Considérant qu'il est énoncé dans cet acte que « les lieux loués sont destinés à l'usage et à l'exploitation d'un commerce dit « tea-room » ; — Qu'il y est spécifié que la locataire ne pourra céder son droit au bail ni sous-louer sans le consentement exprès et par écrit de la bailleresse, si ce n'est en totalité et à son successeur exerçant le même commerce et à la condition que la cession ou la sous-location ait lieu moyennant un loyer non inférieur