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rapport de l'expert, est inapplicable à l'insuffisance reconnue amicallement avant que la procédure d'expertise ait été entamée. A l'appui de cette thèse on a invoqué spécialement l'absence d'un texte légal édictant une pénalité pour ce dernier cas et l'interprétation restrictive que doivent comporter les lois fiscales, en particulier les dispositions législatives instituant les pénalités. Nous ne contestons pas que l'article 60 de la loi du 13 juillet 1923 édicte des sanctions « si l'expertise révèle une insuffisance ». Mais, malgré cette disposition, nous croyons qu'il faudrait, au contraire, un texte de loi pour exonérer de toute pénalité l'insuffisance reconnue avant toute requête ou expertise. En voici la raison : Sous l'empire des lois des 27 ventôse an IX, 27 février 1912 (mutations à titre onéreux) et 8 avril 1910 (mutations à titre gratuit), qui prévoyaient une pénalité dès que l'insuffisance dépassait une certaine quotité, l'Administration de l'Enregistrement a toujours considéré que cette pénalité était exigible, même si l'insuffisance faisait l'objet d'une réclamation amicale. Et pourtant les deux premières de ces lois ne visaient que les insuffisances constatées par voie d'expertise. Mais dans la théorie de la Régie, la soumission souscrite pour reconnaître l'insuffisance constitue un aveu extra-judiciaire, emportant acquiescement par le redevable à la demande de l'Administration et plaçant, par conséquent, la partie dans la situation où elle se serait trouvée à la suite d'une expertise dont le résultat aurait été conforme à la réclamation faite (Solution 6 novembre 1883, T. A., 2e édition, v° Insuffisance, n° 107, Instruction, n° 3563, p. 11). La soumission a évidemment alors pour effet d'entraîner l'exigibilité de la pénalité à laquelle aurait donné lieu l'expertise. Cette doctrine de l'Administration ne paraît pas avoir été sérieusement contestée, si ce n'est par quelques tribunaux secondaires; mais elle n'a jamais été soumise à la Cour de cassation. Toutefois, elle nous semble assez juridique et on ne comprendrait pas d'ailleurs que l'Administration pût faire dépendre l'exigibilité d'une pénalité du refus de la soumission. Il serait invraisemblable, en effet, qu'une insuffisance constatée par l'expertise fût susceptible de motiver l'application d'une pénalité, alors que la même insuffisance dont la reconnaissance
le redevable à la demande de l'Administration et plaçant, par conséquent, la partie dans la situation où elle se serait trouvée à la suite d'une expertise dont le résultat aurait été conforme à la réclamation faite (Solution 6 novembre 1883, T. A., 2e édition, v° Insuffisance, n° 107, Instruction, n° 3563, p. 11). La soumission a évidemment alors pour effet d'entraîner l'exigibilité de la pénalité à laquelle aurait donné lieu l'expertise. Cette doctrine de l'Administration ne paraît pas avoir été sérieusement contestée, si ce n'est par quelques tribunaux secondaires; mais elle n'a jamais été soumise à la Cour de cassation. Toutefois, elle nous semble assez juridique et on ne comprendrait pas d'ailleurs que l'Administration pût faire dépendre l'exigibilité d'une pénalité du refus de la soumission. Il serait invraisemblable, en effet, qu'une insuffisance constatée par l'expertise fût susceptible de motiver l'application d'une pénalité, alors que la même insuffisance dont la reconnaissance par soumission n'aurait pas été acceptée, se serait trouvée à l'abri de toute sanction, si la Régie en avait admis la reconnaissance amicale. Au surplus, il ne faut pas oublier que la contravention se produit dès le moment même où l'insuffisance a été commise et que, par suite, c'est à cet instant également que, d'après les principes généraux, la sanction prend naissance. En outre, l'argument tiré de l'absence, sous l'empire des lois des 22 frimaire an VII, 27 ventôse an IX et 27 février 1912, d'un texte légal prévoyant le cas d'insuffisance reconnue à l'amiable, en matière de mutations à titre onéreux, ne saurait être retenu que si le mode de constatation de l'insuffisance avait été le même dans le cas de mutations à titre onéreux et dans celui de mutations à titre gratuit. Pourquoi, en effet, l'article 39 de la loi de frimaire a-t-il infligé une pénalité aux insuffisances en général commises dans les mutations à titre gratuit? C'est simplement parce que ces insuffisances, qui portaient sur le revenu et non sur la valeur vénale, pouvaient être constatées autrement que par l'expertise (baux courants et autres actes, article 19 de la loi de frimaire). Pour le cas d'expertise, cet
cet instant également que, d'après les principes généraux, la sanction prend naissance. En outre, l'argument tiré de l'absence, sous l'empire des lois des 22 frimaire an VII, 27 ventôse an IX et 27 février 1912, d'un texte légal prévoyant le cas d'insuffisance reconnue à l'amiable, en matière de mutations à titre onéreux, ne saurait être retenu que si le mode de constatation de l'insuffisance avait été le même dans le cas de mutations à titre onéreux et dans celui de mutations à titre gratuit. Pourquoi, en effet, l'article 39 de la loi de frimaire a-t-il infligé une pénalité aux insuffisances en général commises dans les mutations à titre gratuit? C'est simplement parce que ces insuffisances, qui portaient sur le revenu et non sur la valeur vénale, pouvaient être constatées autrement que par l'expertise (baux courants et autres actes, article 19 de la loi de frimaire). Pour le cas d'expertise, cet article prévoyait, en outre, le paiement des frais par le contribuable. Au contraire, si l'article 17 de la loi de frimaire, complété par l'article 5 de la loi du 27 ventôse an IX, a puni, à l'égard des mutations à titre onéreux, les insuffisances résultant d'une expertise, c'est que celle-ci constituait le seul moyen de constater les insuffisances concernant ces mutations. ÉTUDES DOCTRINALES 723 Par conséquent, ce n'est pas seulement au résultat de l'expertise que le législateur a entendu infliger une pénalité, mais bien à l'insuffisance elle-même; En réalité, dans l'un et l'autre cas, il a eu pour but de réprimer la contravention elle-même. L'article 5 de la loi du 27 février 1912, qui ne vise aussi que l'expertise, n'a fait que maintenir cet état de choses. Ainsi, il est clairement démontré que sous l'ancienne législation, c'est bien l'insuffisance elle-même, indépendamment de toute expertise, qui donnait naissance à la pénalité, aussi bien en matière de mutation à titre onéreux que de mutations à titre gratuit et il est prouvé que, par suite et en raison même de son caractère juridique, la soumission entraînait l'exigibilité de cette pénalité. Il ne reste plus à examiner que ce qui s'est produit depuis. Tout
constituait le seul moyen de constater les insuffisances concernant ces mutations. ÉTUDES DOCTRINALES 723 Par conséquent, ce n'est pas seulement au résultat de l'expertise que le législateur a entendu infliger une pénalité, mais bien à l'insuffisance elle-même; En réalité, dans l'un et l'autre cas, il a eu pour but de réprimer la contravention elle-même. L'article 5 de la loi du 27 février 1912, qui ne vise aussi que l'expertise, n'a fait que maintenir cet état de choses. Ainsi, il est clairement démontré que sous l'ancienne législation, c'est bien l'insuffisance elle-même, indépendamment de toute expertise, qui donnait naissance à la pénalité, aussi bien en matière de mutation à titre onéreux que de mutations à titre gratuit et il est prouvé que, par suite et en raison même de son caractère juridique, la soumission entraînait l'exigibilité de cette pénalité. Il ne reste plus à examiner que ce qui s'est produit depuis. Tout d'abord, la valeur vénale ayant été substituée au revenu par la loi du 27 mai 1918, pour les estimations des immeubles compris dans les mutations à titre gratuit, le législateur a dû modifier complètement les règles posées par la législation antérieure en matière d'insuffisance, puisque désormais l'insuffisance commise dans l'estimation de la valeur vénale ne pouvait plus être constatée, comme en matière de mutation à titre onéreux, qu'au moyen de l'expertise. Il ne pouvait plus être question, en effet, de retirer les baux courants ou autres actes susceptibles de faire connaître le véritable revenu (article 19 de la loi de frimaire). La loi du 27 mai 1918, rectifiée par la loi du 29 juin 1918, a, en conséquence, modifié le régime de répression des insuffisances, en réglementant les sanctions d'une façon différente et surtout en établissant, antérieurement à l'expertise, entre l'Administration et le contribuable, un débat amiable dont le résultat, d'après l'intention du législateur, ne devait plus motiver l'application d'une pénalité. La reconnaissance de l'insuffisance n'avait plus, en effet, pour objet de soustraire le redevable à une expertise dont il aurait supporté les frais. En d'autres termes, cette reconnaissance résultait d'une procédure légale de conciliation, au sujet de laquelle le
de la valeur vénale ne pouvait plus être constatée, comme en matière de mutation à titre onéreux, qu'au moyen de l'expertise. Il ne pouvait plus être question, en effet, de retirer les baux courants ou autres actes susceptibles de faire connaître le véritable revenu (article 19 de la loi de frimaire). La loi du 27 mai 1918, rectifiée par la loi du 29 juin 1918, a, en conséquence, modifié le régime de répression des insuffisances, en réglementant les sanctions d'une façon différente et surtout en établissant, antérieurement à l'expertise, entre l'Administration et le contribuable, un débat amiable dont le résultat, d'après l'intention du législateur, ne devait plus motiver l'application d'une pénalité. La reconnaissance de l'insuffisance n'avait plus, en effet, pour objet de soustraire le redevable à une expertise dont il aurait supporté les frais. En d'autres termes, cette reconnaissance résultait d'une procédure légale de conciliation, au sujet de laquelle le législateur n'avait édicté aucune sanction (Instruction n° 3563, p. 11). Bien plus, lorsqu'il a été décidé de supprimer cette procédure légale de conciliation, il a paru indispensable, pour exempter de sanctions les insuffisances qui seraient reconnues à l'amiable, d'insérer une disposition de cette nature dans un texte formel, ce qui prouve qu'il y avait là une dérogation au droit commun. Tel a été, en partie, l'objet de l'art. 29 de la loi du 22 mars 1924, qui a exonéré expressément de toute pénalité l'insuffisance commise en matière de mutations à titre gratuit, lorsqu'elle est reconnue avant la requête en expertise. Il résulte donc de cet exposé que, sans une disposition législative, la reconnaissance amiable de l'insuffisance aurait motivé encore sous le régime des lois des 27 mai 1918 et 22 mars 1924, l'application d'une pénalité. Or, quel a été l'objet de la loi du 13 juillet 1925 (art. 57 à 61) ? Comme l'indique l'exposé des motifs, le but poursuivi par le législateur a été d'étendre la faculté de recourir à l'expertise, de simplifier les règles de la procédure et d'unifier les sanctions. En outre, l'art. 61 de la nouvelle loi a expressément abrogé les dispositions des lois antérieures, en
prouve qu'il y avait là une dérogation au droit commun. Tel a été, en partie, l'objet de l'art. 29 de la loi du 22 mars 1924, qui a exonéré expressément de toute pénalité l'insuffisance commise en matière de mutations à titre gratuit, lorsqu'elle est reconnue avant la requête en expertise. Il résulte donc de cet exposé que, sans une disposition législative, la reconnaissance amiable de l'insuffisance aurait motivé encore sous le régime des lois des 27 mai 1918 et 22 mars 1924, l'application d'une pénalité. Or, quel a été l'objet de la loi du 13 juillet 1925 (art. 57 à 61) ? Comme l'indique l'exposé des motifs, le but poursuivi par le législateur a été d'étendre la faculté de recourir à l'expertise, de simplifier les règles de la procédure et d'unifier les sanctions. En outre, l'art. 61 de la nouvelle loi a expressément abrogé les dispositions des lois antérieures, en ce qu'elles ont de contraire aux art. 57 à 60. Cela étant, il faut, tout d'abord, écarter l'argument d'après lequel la loi ne vise que les insuffisances résultant d'une expertise. Celle-ci constituant, actuellement, le seul mode de constatation des insuffisances de toute nature, cet argument n'est pas pertinent, puisqu'on se trouve exactement dans la situation créée par les lois des 22 frimaire an VII, 27 ventôse an IX et 27 février 1912 concernant les mutations à titre onéreux : en punissant l'insuffisance reconnue par l'expertise, on a entendu punir la contravention régulièrement constatée et, par suite, la contravention avouée. Du moment donc où l'art. 60 de la loi du 13 juillet 1925 inflige un droit en sus au contrevenant, lorsque l'insuffisance est reconnue amiablement avant le dépôt du rapport de l'expert, la soumission souscrite par le contrevenant entraîne l'exigibilité de cette pénalité. En second lieu, dira-t-on que l'art. 58 de la nouvelle loi commençant par ces mots : « Lorsque l'accord sur l'estimation ne s'est pas fait à l'amiable... », la procédure de conciliation est maintenue et ne saurait donner lieu à des sanctions; en d'autres termes, qu'à cet égard, le régime institué par les lois des 27 mai, 29
trouve exactement dans la situation créée par les lois des 22 frimaire an VII, 27 ventôse an IX et 27 février 1912 concernant les mutations à titre onéreux : en punissant l'insuffisance reconnue par l'expertise, on a entendu punir la contravention régulièrement constatée et, par suite, la contravention avouée. Du moment donc où l'art. 60 de la loi du 13 juillet 1925 inflige un droit en sus au contrevenant, lorsque l'insuffisance est reconnue amiablement avant le dépôt du rapport de l'expert, la soumission souscrite par le contrevenant entraîne l'exigibilité de cette pénalité. En second lieu, dira-t-on que l'art. 58 de la nouvelle loi commençant par ces mots : « Lorsque l'accord sur l'estimation ne s'est pas fait à l'amiable... », la procédure de conciliation est maintenue et ne saurait donner lieu à des sanctions; en d'autres termes, qu'à cet égard, le régime institué par les lois des 27 mai, 29 juin 1918 et 22 mars 1924 reste en vigueur ? Mais il convient d'observer, tout d'abord, que la procédure consistant dans l'envoi de lettres recommandées (loi du 27 mai 1918), et que l'Administration avait considérée comme étant exclusive de sanctions, a été abrogée expressément par la loi du 22 mars 1924, art. 29. En outre, si sous l'empire de la loi du 22 mars 1924 les insuffisances reconnues par soumission n'étaient assujetties à aucune pénalité, c'est parce que cette loi exemptait de sanctions les insuffisances reconnues avant la notification de la requête en expertise. Or, la loi nouvelle infligeant un droit en sus à l'insuffisance reconnue amiablement avant le dépôt du rapport de l'expert, la disposition précitée de la loi du 22 mars 1924 est contraire au nouveau texte et elle se trouve, par conséquent, abrogée en vertu de l'art. 61 de la loi du 13 juillet 1925. Cette loi n'a donc pas étendu aux insuffisances de toute nature l'exemption de pénalité prévue par la loi du 22 mars 1924 pour les insuffisances dans les mutations à titre gratuit reconnues amiablement. En définitive, la loi du 13 juillet 1925 replace exactement les contribuables dans la situation où ils se trouvaient
1924, art. 29. En outre, si sous l'empire de la loi du 22 mars 1924 les insuffisances reconnues par soumission n'étaient assujetties à aucune pénalité, c'est parce que cette loi exemptait de sanctions les insuffisances reconnues avant la notification de la requête en expertise. Or, la loi nouvelle infligeant un droit en sus à l'insuffisance reconnue amiablement avant le dépôt du rapport de l'expert, la disposition précitée de la loi du 22 mars 1924 est contraire au nouveau texte et elle se trouve, par conséquent, abrogée en vertu de l'art. 61 de la loi du 13 juillet 1925. Cette loi n'a donc pas étendu aux insuffisances de toute nature l'exemption de pénalité prévue par la loi du 22 mars 1924 pour les insuffisances dans les mutations à titre gratuit reconnues amiablement. En définitive, la loi du 13 juillet 1925 replace exactement les contribuables dans la situation où ils se trouvaient sous le régime des lois des 22 frimaire an VII, 27 ventôse an IX et 27 février 1912, régime sous lequel la soumission, comme nous l'avons établi, n'était pas de nature à faire disparaître la pénalité. L'exposé des motifs de la loi du 13 juillet 1925 et celui d'une proposition de M. Dauthu, député, tendant à modifier le régime de répression des insuffisances (n° 2373, annexe au procès-verbal de la séance du 14 janvier 1926), confirment notre opinion. Par conséquent, pour contester actuellement l'exigibilité d'une pénalité, au cas d'insuffisance reconnue à l'amiable, il faudrait, à notre avis, critiquer le caractère juridique d'aveu extrajudiciaire que l'Administration attribue à la soumission et nous doutons fort qu'une instance de cette nature puisse recevoir une solution favorable, tout au moins devant la Cour suprême. X. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Enregistrement, n° 61 bis; TRAITÉ ET FORMULAIRE MAGUET, n° 2069; TRAITÉ-FORMULAIRE DEFRÉNOIS, n° 10470. JURISPRUDENCE BAIL AVEC PROMESSE DE VENTE. — Guerre. — Prorogation du bail. — Demande de réalisation de la promesse de vente postérieure au terme primitif du bail. — Indivisibilité des conventions. Si les juges du fond constatent qu'un bail et la promesse de vente au profit du preneur qui y est contenue
de M. Dauthu, député, tendant à modifier le régime de répression des insuffisances (n° 2373, annexe au procès-verbal de la séance du 14 janvier 1926), confirment notre opinion. Par conséquent, pour contester actuellement l'exigibilité d'une pénalité, au cas d'insuffisance reconnue à l'amiable, il faudrait, à notre avis, critiquer le caractère juridique d'aveu extrajudiciaire que l'Administration attribue à la soumission et nous doutons fort qu'une instance de cette nature puisse recevoir une solution favorable, tout au moins devant la Cour suprême. X. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Enregistrement, n° 61 bis; TRAITÉ ET FORMULAIRE MAGUET, n° 2069; TRAITÉ-FORMULAIRE DEFRÉNOIS, n° 10470. JURISPRUDENCE BAIL AVEC PROMESSE DE VENTE. — Guerre. — Prorogation du bail. — Demande de réalisation de la promesse de vente postérieure au terme primitif du bail. — Indivisibilité des conventions. Si les juges du fond constatent qu'un bail et la promesse de vente au profit du preneur qui y est contenue pour la durée du bail forment un tout indivisible et que, d'après l'intention manifeste des parties, le preneur peut se prévaloir de la promesse de vente tant qu'il demeure locataire, ils ordonnent à bon droit l'exécution de la promesse de vente — réclamée le 22 avril 1920, alors que le bail devait prendre fin le 31 décembre 1916 —, si le locataire est demeuré dans les lieux après cette époque avec le consentement du propriétaire, s'il n'a reçu aucun congé, s'il a continué à payer les loyers et s'il a demandé la prorogation le 10 septembre 1918. D'autre part, l'art. 5 D. 10 août 1914, disposant que cessaient de produire effet les clauses des contrats stipulant une déchéance en cas d'inexécution dans un délai préfixe, s'applique aux promesses de vente. Cour de cassation (ch. des req.), 27 avril 1926. LA COUR : — Sur le moyen unique pris de la violation des art. 1134, 1185, 1889 G. civ., 8 du décret du 10 août 1914, de la loi du 4 juillet 1915, du décret du 23 octobre 1919 et 7 de la loi du 20 avril 1810 : Attendu que, par actes du 14 février 1899, Leroy-Dupré, aux droits duquel
bail devait prendre fin le 31 décembre 1916 —, si le locataire est demeuré dans les lieux après cette époque avec le consentement du propriétaire, s'il n'a reçu aucun congé, s'il a continué à payer les loyers et s'il a demandé la prorogation le 10 septembre 1918. D'autre part, l'art. 5 D. 10 août 1914, disposant que cessaient de produire effet les clauses des contrats stipulant une déchéance en cas d'inexécution dans un délai préfixe, s'applique aux promesses de vente. Cour de cassation (ch. des req.), 27 avril 1926. LA COUR : — Sur le moyen unique pris de la violation des art. 1134, 1185, 1889 G. civ., 8 du décret du 10 août 1914, de la loi du 4 juillet 1915, du décret du 23 octobre 1919 et 7 de la loi du 20 avril 1810 : Attendu que, par actes du 14 février 1899, Leroy-Dupré, aux droits duquel se présente la dame Leroy-Dupré, sa veuve, a donné à bail à Roulier et Mesnard, dont Léon Mesnard est l'ayant droit, des immeubles sis à Paris pour des périodes successives dont la dernière venait à expiration le 31 décembre 1916; — Qu'il était stipulé que le bailleur, soit au cours de la location, soit à son échéance, serait tenu de les vendre aux preneurs, au prix fixé dans les actes, à la condition que ceux-ci le prévinaient six mois à l'avance; Attendu que Léon Mesnard étant demeuré dans les lieux après le 31 décembre 1916, avec le consentement de la dame Leroy-Dupré, demanda le 10 septembre 1918 la prorogation, demande sur laquelle la Commission arbitrale n'a pas statué et que, le 22 avril 1920, il fit sommation à la dame Leroy-Dupré de réaliser la promesse de vente; — Que le tribunal de la Seine fit droit à sa demande et que, sur appel, la cour de Paris, confirmant la décision entreprise, ordonna la réalisation de la vente en en faisant remonter les effets au 22 avril 1920; Attendu que le pourvoi fait grief à l'arrêt de n'avoir pas recherché en quelle qualité Mesnard occupait les lieux après l'expiration du bail;
de la location, soit à son échéance, serait tenu de les vendre aux preneurs, au prix fixé dans les actes, à la condition que ceux-ci le prévinaient six mois à l'avance; Attendu que Léon Mesnard étant demeuré dans les lieux après le 31 décembre 1916, avec le consentement de la dame Leroy-Dupré, demanda le 10 septembre 1918 la prorogation, demande sur laquelle la Commission arbitrale n'a pas statué et que, le 22 avril 1920, il fit sommation à la dame Leroy-Dupré de réaliser la promesse de vente; — Que le tribunal de la Seine fit droit à sa demande et que, sur appel, la cour de Paris, confirmant la décision entreprise, ordonna la réalisation de la vente en en faisant remonter les effets au 22 avril 1920; Attendu que le pourvoi fait grief à l'arrêt de n'avoir pas recherché en quelle qualité Mesnard occupait les lieux après l'expiration du bail; — Qu'il soutient que la promesse de vente ne pouvait survivre au bail et que dès lors Mesnard, à la date ci-dessus, était déchu pour en exiger la réalisation; Mais attendu que l'arrêt attaqué déclare que les parties ont voulu faire du bail et de la promesse de vente un tout indivisible; — Que, d'après leur intention manifeste, le preneur pourrait se prévaloir de la promesse de vente tant qu'il demeurerait locataire; — Que l'arrêt constate que n'ayant reçu aucun congé, ayant justifié du paiement régulier de ses loyers et son maintien dans les lieux n'ayant jamais été contesté, Léon Mesnard était en droit le 22 avril 1920 de réclamer l'exécution de la promesse de vente; — Que si cette promesse devait, aux termes du contrat, être réalisée au plus tard le 31 décembre 1916, aucune forclusion ne pouvait, le 22 avril 1920, être opposée à Mesnard, par application de l'art. 8 du décret du 10 août 1914 disposant que cessaient de produire effet les clauses des contrats qui stipulaient une déchéance en cas d'inexécution dans un délai ou une date préfixe; — Que ce texte s'applique aux promesses de vente; — D'où il suit que l'arrêt attaqué n'a violé