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d'évaluation du loyer, payable en francs papier, le cours du dollar, pour conserver au loyer toujours sa même puissance d'achat, quelle que soit la valeur du franc papier. Cette clause est licite. Aucun texte ne la prohibe. La clause résolutoire contenue au bail pour le cas d'inexécution des conditions doit recevoir son exécution si le locataire se refuse, après une mise en demeure, à payer le loyer majoré des deux tiers de la dépréciation du franc, par rapport au dollar, comme il a été convenu au bail. Trib. civ. de Dijon (2e ch.), 1er avril 1926. {Gaz. Pal., 15 mai 1926.) FAITS. — Le bail sous seing privé du 11 mai 1923, concernant un café-restaurant de Dijon, stipulait que si le franc venait à diminuer de valeur, comparé au cours du dollar à Paris au 1er mai 1923 (cours de 14,835), le loyer serait majoré des deux tiers de cette diminution, que le calcul pour l'ensemble des termes de chaque année en cours serait fait le 1er mai sur le change du dollar à Paris, que le paiement de cette majoration aurait lieu avec le dernier terme annuel, c'est-à-dire au 1er août de chaque année, enfin qu'aucune modification ne serait apportée au loyer en cas d'augmentation de la valeur du franc. Un cessionnaire du locataire primitif ayant refusé le paiement au 1er août 1925 de la majoration, le propriétaire lui fit commandement pour avoir paiement du terme échu et de la majoration annuelle, le locataire fit opposition au commandement en contestant la valeur de la stipulation et fit des offres réelles du terme échu sans majoration. C'est dans ces circonstances qu'est intervenue la décision du tribunal de Dijon dont nous reproduisons les motifs les plus intéressants. JUGEMENT. — Attendu qu'il a été stipulé au bail que, si le franc venait à diminuer de valeur, par rapport au cours du dollar à Paris au 1er mai 1923 (14,835), le loyer serait majoré des deux tiers de cette diminution; — Que le calcul, pour l'ensemble des termes de chaque année en cours, serait fait le 1er mai sur le change du dollar
apportée au loyer en cas d'augmentation de la valeur du franc. Un cessionnaire du locataire primitif ayant refusé le paiement au 1er août 1925 de la majoration, le propriétaire lui fit commandement pour avoir paiement du terme échu et de la majoration annuelle, le locataire fit opposition au commandement en contestant la valeur de la stipulation et fit des offres réelles du terme échu sans majoration. C'est dans ces circonstances qu'est intervenue la décision du tribunal de Dijon dont nous reproduisons les motifs les plus intéressants. JUGEMENT. — Attendu qu'il a été stipulé au bail que, si le franc venait à diminuer de valeur, par rapport au cours du dollar à Paris au 1er mai 1923 (14,835), le loyer serait majoré des deux tiers de cette diminution; — Que le calcul, pour l'ensemble des termes de chaque année en cours, serait fait le 1er mai sur le change du dollar à Paris; — Que le paiement de cette majoration se ferait avec le dernier terme annuel, c'est-à-dire au 1er août; Attendu que Maugé a refusé de payer de ce chef la somme de 662 fr. 95, sous prétexte que la stipulation précitée est illicite; — Qu'en effet les lois monétaires qui, dans les circonstances créées par l'état de guerre, décrètent le cours forcé des billets de banque, doivent être considérées comme des lois de police et de sûreté générale rentrant dans la catégorie de celles auxquelles l'art. 6 C. civ. interdit toutes dérogations par des conventions spéciales; — Qu'on doit tenir pour nulle et de nul effet toute clause portant que, quelles que soient les variations survenues dans le cours des monnaies entre l'époque du contrat et celle du paiement, il n'en sera pas tenu compte et que le créancier sera indemnisé de la perte qu'il pourrait en éprouver; — Que la règle portant que les paiements des sommes d'argent doivent être faits d'après la valeur des espèces à l'époque où ils sont effectués est fondée sur un intérêt d'ordre public; — Que, par suite, les parties ne peuvent ni directement, ni indirectement déroger par leurs conventions au principe consacré
qui, dans les circonstances créées par l'état de guerre, décrètent le cours forcé des billets de banque, doivent être considérées comme des lois de police et de sûreté générale rentrant dans la catégorie de celles auxquelles l'art. 6 C. civ. interdit toutes dérogations par des conventions spéciales; — Qu'on doit tenir pour nulle et de nul effet toute clause portant que, quelles que soient les variations survenues dans le cours des monnaies entre l'époque du contrat et celle du paiement, il n'en sera pas tenu compte et que le créancier sera indemnisé de la perte qu'il pourrait en éprouver; — Que la règle portant que les paiements des sommes d'argent doivent être faits d'après la valeur des espèces à l'époque où ils sont effectués est fondée sur un intérêt d'ordre public; — Que, par suite, les parties ne peuvent ni directement, ni indirectement déroger par leurs conventions au principe consacré par l'art. 1895 C. civ. Attendu, aux termes des lois en vigueur des 12 août 1870 et 5 août 1914, que les billets de la Banque de France ont tout à la fois cours légal et cours forcé, c'est-à-dire que suivant les expressions mêmes de la loi du 12 août 1870 « les billets de banque seront reçus comme monnaie légale par les caisses publiques et par les particuliers » et aussi, aux termes de la loi du 5 août 1914, que les porteurs de billets de banque ne peuvent exiger que la Banque de France leur remette en or la contre-valeur des billets présentés à ses guichets; Attendu qu'il résulte de ces deux textes législatifs et de la jurisprudence que depuis la loi du 5 août 1914, qui a institué le cours forcé des billets de banque, les paiements en or ou en argent sont et demeurent interdits entre Français et à l'intérieur de la France ou des colonies françaises; — Que, par suite, il est impossible de stipuler en France ou aux colonies françaises des paiements en or ou en argent français ou encore en monnaies d'or ou d'argent étrangères; — Que ces lois, en interdisant les paiements
1870 « les billets de banque seront reçus comme monnaie légale par les caisses publiques et par les particuliers » et aussi, aux termes de la loi du 5 août 1914, que les porteurs de billets de banque ne peuvent exiger que la Banque de France leur remette en or la contre-valeur des billets présentés à ses guichets; Attendu qu'il résulte de ces deux textes législatifs et de la jurisprudence que depuis la loi du 5 août 1914, qui a institué le cours forcé des billets de banque, les paiements en or ou en argent sont et demeurent interdits entre Français et à l'intérieur de la France ou des colonies françaises; — Que, par suite, il est impossible de stipuler en France ou aux colonies françaises des paiements en or ou en argent français ou encore en monnaies d'or ou d'argent étrangères; — Que ces lois, en interdisant les paiements en or ou en argent, prohibent indirectement les stipulations de paiement en or; — Qu'il ne saurait être dérogé par des conventions particulières à ces lois qui sont essentiellement d'ordre public; Attendu que s'il est interdit de faire ou de stipuler des paiements en or ou même en argent, aucun texte ne défend d'envisager le franc-or comme monnaie de compte par rapport au franc-papier en raison même de la différence de valeur existant entre ces deux sortes de franc; — Que, dans ce cas, le franc-or joue, le rôle non pas de paiement, mais de base d'évaluation; — Que une telle stipulation n'est nullement contraire aux lois des 12 août 1870 et 5 août 1914; — Que, elle ne prive pas la Banque de France de l'encaisse or garantissant la circulation fiduciaire; — Que, elle n'empêche pas, au profit de la Banque de France, la mobilisation financière à quoi tend surtout le cours forcé; — Que, elle n'oblige pas les contractants à se procurer des monnaies d'or et d'argent qu'ils ne pourraient avoir qu'en échangeant à l'étranger une certaine quantité de billets de banque, c'est-à-dire en accomplissant une opération interdite et même délictuelle aux termes de la loi du 3
texte ne défend d'envisager le franc-or comme monnaie de compte par rapport au franc-papier en raison même de la différence de valeur existant entre ces deux sortes de franc; — Que, dans ce cas, le franc-or joue, le rôle non pas de paiement, mais de base d'évaluation; — Que une telle stipulation n'est nullement contraire aux lois des 12 août 1870 et 5 août 1914; — Que, elle ne prive pas la Banque de France de l'encaisse or garantissant la circulation fiduciaire; — Que, elle n'empêche pas, au profit de la Banque de France, la mobilisation financière à quoi tend surtout le cours forcé; — Que, elle n'oblige pas les contractants à se procurer des monnaies d'or et d'argent qu'ils ne pourraient avoir qu'en échangeant à l'étranger une certaine quantité de billets de banque, c'est-à-dire en accomplissant une opération interdite et même délictuelle aux termes de la loi du 3 avril 1918 interdisant d'exporter des capitaux; Attendu que les parties, en édictant la clause attaquée, n'ont pas entendu faire autre chose que de prendre non plus le franc-or, mais le dollar comme base d'évaluation du prix du bail; — Que Rémy, en stipulant le prix du bail non pas payable en or, mais suivant la valeur du dollar au terme du 1er mai 1923, a voulu, en raison de l'instabilité du franc, se garantir contre les variations du cours de la monnaie; — Que le bailleur a cherché à recevoir, toujours et pendant tout le cours du bail, un loyer équivalant à 3.500 ou 4.000 fr. quelles que soient les fluctuations du franc-papier constituant incontestablement le seul mode légal de paiement permis aux parties; — Que, il a voulu conserver son loyer toujours sa même puissance d'achat quelle que soit la valeur du franc-papier; Attendu qu'une telle clause est incontestablement licite; Attendu, en effet, que, tout d'abord, il n'existe aucun texte prohibant de telles clauses et conditions; — Qu'il en est si bien ainsi qu'à la date du 26 janvier 1924, le Gouvernement a cru devoir présenter à la Chambre des députés un projet de loi qui n'a été ni
en or, mais suivant la valeur du dollar au terme du 1er mai 1923, a voulu, en raison de l'instabilité du franc, se garantir contre les variations du cours de la monnaie; — Que le bailleur a cherché à recevoir, toujours et pendant tout le cours du bail, un loyer équivalant à 3.500 ou 4.000 fr. quelles que soient les fluctuations du franc-papier constituant incontestablement le seul mode légal de paiement permis aux parties; — Que, il a voulu conserver son loyer toujours sa même puissance d'achat quelle que soit la valeur du franc-papier; Attendu qu'une telle clause est incontestablement licite; Attendu, en effet, que, tout d'abord, il n'existe aucun texte prohibant de telles clauses et conditions; — Qu'il en est si bien ainsi qu'à la date du 26 janvier 1924, le Gouvernement a cru devoir présenter à la Chambre des députés un projet de loi qui n'a été ni discuté, ni voté, tendant à interdire de telles dispositions; — Que, il y était notamment dit : « Est nulle toute clause d'un contrat qui fait état pour le calcul d'une somme payable en monnaie légale, des variations pouvant affecter la valeur de ladite monnaie eu égard au cours des devises étrangères »; Attendu, ensuite, qu'une telle stipulation a été même admise par l'Etat lui-même et considérée comme parfaitement valable; — Que, en effet, au moment de l'émission de l'emprunt or 4 p. 100 1925, il a été nettement affirmé par le Gouvernement aux souscripteurs à l'emprunt que, dans tous les contrats, notamment dans les baux, on pourra convenir que le loyer sera payable au cours de la rente 4 p. 100 or 1925; Attendu, de plus, que l'Etat français a si bien considéré une telle clause comme parfaitement licite, que, lorsqu'il a procédé à la mise en paiement du coupon de l'emprunt or 4 p. 100 1925, il a pris soin d'indiquer qu'en raison de son évaluation en or et par rapport au franc-papier, ce coupon recevrait une majoration de 2 fr. 50; Attendu, en outre, que la validité d'une telle clause ressort encore nettement de la discussion à
devises étrangères »; Attendu, ensuite, qu'une telle stipulation a été même admise par l'Etat lui-même et considérée comme parfaitement valable; — Que, en effet, au moment de l'émission de l'emprunt or 4 p. 100 1925, il a été nettement affirmé par le Gouvernement aux souscripteurs à l'emprunt que, dans tous les contrats, notamment dans les baux, on pourra convenir que le loyer sera payable au cours de la rente 4 p. 100 or 1925; Attendu, de plus, que l'Etat français a si bien considéré une telle clause comme parfaitement licite, que, lorsqu'il a procédé à la mise en paiement du coupon de l'emprunt or 4 p. 100 1925, il a pris soin d'indiquer qu'en raison de son évaluation en or et par rapport au franc-papier, ce coupon recevrait une majoration de 2 fr. 50; Attendu, en outre, que la validité d'une telle clause ressort encore nettement de la discussion à la Chambre des députés de l'article 14 du projet de loi ayant pour objet de régler les rapports des bailleurs et des locataires; — Que les déclarations très nettes et très précises de M. le député Georges Pernot ne laissent aucun doute à cet égard; Attendu, enfin, que, si une telle stipulation n'était pas licite, il en résulterait une conséquence économique très grave; — Que, en effet, le bailleur pour se garantir contre l'instabilité monétaire et obtenir le véritable prix du loyer qu'il désire percevoir, réclamerait un loyer extrêmement élevé; — Que le prix des loyers subirait de ce chef un renchérissement qui pèserait lourdement sur tous les locataires; — Que les prétentions des bailleurs seraient seulement et uniquement restreintes par le prix-limite; Attendu, dans ces conditions, qu'il est donc de décider que la stipulation du bail relative à la diminution de valeur du franc est valable; — Que, par suite, l'opposition à commandement de Maugé, basée sur la nullité de cette clause, est mal fondée, etc., etc. Observations. Ce jugement marque probablement une étape dans l'évolution de la jurisprudence, en ce qui concerne les clauses et conventions par lesquelles les particuliers essaient de se prémunir contre les effets de
telle stipulation n'était pas licite, il en résulterait une conséquence économique très grave; — Que, en effet, le bailleur pour se garantir contre l'instabilité monétaire et obtenir le véritable prix du loyer qu'il désire percevoir, réclamerait un loyer extrêmement élevé; — Que le prix des loyers subirait de ce chef un renchérissement qui pèserait lourdement sur tous les locataires; — Que les prétentions des bailleurs seraient seulement et uniquement restreintes par le prix-limite; Attendu, dans ces conditions, qu'il est donc de décider que la stipulation du bail relative à la diminution de valeur du franc est valable; — Que, par suite, l'opposition à commandement de Maugé, basée sur la nullité de cette clause, est mal fondée, etc., etc. Observations. Ce jugement marque probablement une étape dans l'évolution de la jurisprudence, en ce qui concerne les clauses et conventions par lesquelles les particuliers essaient de se prémunir contre les effets de la dépréciation de la monnaie de papier. Nous avons publié de nombreux articles sur cette question (J. N. 1923, p. 97, 634; 1924, p. 71, 229, 257; 1925, p. 779, 805, 811; 1926, p. 146). Jusqu'ici, le jugement de Nice du 30 décembre 1925 était seul dans le sens de la validité de la clause de variation du loyer en fonction de la dépréciation du franc-papier. Toute la jurisprudence antérieure était contraire. Il ne faut accueillir, dans la pratique des affaires, ce jugement qu'avec prudence et réserve ; la controverse n'est pas tranchée définitivement ; mais le respect de la liberté des conventions gagne du terrain. FOIRET. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, vis-à-vis Bail, n° 83, et Quittance, n° 47 ; TRAITÉ ET FORMULAIRE MAGUET, n° 1122 ; TRAITÉ-FORMULAIRE DEFRÉKOLS, n° 5565. CONCIERGE. — Versement de prétendus loyers d'avance. — Absence de responsabilité civile du propriétaire. — Limites du mandat tacite du concierge. Si un concierge doit être considéré comme le mandataire tacite du propriétaire pour faire visiter les appartements vacants, indiquer le prix demandé par le propriétaire, et percevoir les loyers sur quittances signées par le propriétaire, le mandat tacite ne saurait être étendu au-delà des limites prévues par l'usage des lieux.
la validité de la clause de variation du loyer en fonction de la dépréciation du franc-papier. Toute la jurisprudence antérieure était contraire. Il ne faut accueillir, dans la pratique des affaires, ce jugement qu'avec prudence et réserve ; la controverse n'est pas tranchée définitivement ; mais le respect de la liberté des conventions gagne du terrain. FOIRET. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, vis-à-vis Bail, n° 83, et Quittance, n° 47 ; TRAITÉ ET FORMULAIRE MAGUET, n° 1122 ; TRAITÉ-FORMULAIRE DEFRÉKOLS, n° 5565. CONCIERGE. — Versement de prétendus loyers d'avance. — Absence de responsabilité civile du propriétaire. — Limites du mandat tacite du concierge. Si un concierge doit être considéré comme le mandataire tacite du propriétaire pour faire visiter les appartements vacants, indiquer le prix demandé par le propriétaire, et percevoir les loyers sur quittances signées par le propriétaire, le mandat tacite ne saurait être étendu au-delà des limites prévues par l'usage des lieux. Si donc une concierge, indiquant faussement à un candidat locataire qu'un appartement de l'immeuble qu'elle dessert se trouvera vacant, reçoit une somme de 1.300 fr. équivalant à quatre termes de loyers d'avance et s'approprie celle somme, le propriétaire ne saurait être condamné comme civilement responsable à la restituer. La partie qui l'a versée a commis en le faisant de graves imprudences, n'ayant fait aucune démarche auprès du propriétaire et n'ayant pas exigé, avant le versement des 1.300 fr., la remise d'un engagement de location signé du propriétaire ou au moins du concierge pour le propriétaire. C. de Paris, 2e ch., 26 juin 1926. LA COUR : — Considérant qu'il est essentiel de rechercher si le fait dommageable dont se plaint Rémus et qui a été commis par dame Mollin, concierge de Bouteiller, a été exécuté par cette préposée dans l'accomplissement du service dont elle était chargée ou par un abus qui ne se rattache pas à l'exercice de son mandat ; Considérant que si une concierge doit être considérée comme la mandataire tacite du propriétaire pour faire visiter les appartements vacants, indiquer le prix demandé par le propriétaire et percevoir les loyers sur quittances signées par le propriétaire, ce mandat
qui l'a versée a commis en le faisant de graves imprudences, n'ayant fait aucune démarche auprès du propriétaire et n'ayant pas exigé, avant le versement des 1.300 fr., la remise d'un engagement de location signé du propriétaire ou au moins du concierge pour le propriétaire. C. de Paris, 2e ch., 26 juin 1926. LA COUR : — Considérant qu'il est essentiel de rechercher si le fait dommageable dont se plaint Rémus et qui a été commis par dame Mollin, concierge de Bouteiller, a été exécuté par cette préposée dans l'accomplissement du service dont elle était chargée ou par un abus qui ne se rattache pas à l'exercice de son mandat ; Considérant que si une concierge doit être considérée comme la mandataire tacite du propriétaire pour faire visiter les appartements vacants, indiquer le prix demandé par le propriétaire et percevoir les loyers sur quittances signées par le propriétaire, ce mandat tacite ne saurait être étendu au-delà des limites prévues par l'usage des lieux ; Considérant qu'en l'espèce, dame Mollin, concierge de Bouteiller, a, le 3 mars 1919, faussement indiqué à Rémus qu'un appartement serait vacant le 15 avril dans l'immeuble sis à Paris, 17, boulevard Arago ; Qu'elle a exigé de lui le versement d'une somme de 1.300 fr., représentant quatre termes de loyers d'avance dont elle lui a aduelivré reçu ; — Qu'elle s'est approprié ladite somme et a été condamnée, de ce chef, pour escroquerie et pour d'autres agissements analogues à une année d'emprisonnement et 500 fr. d'amende ; Considérant que le versement de quatre termes de loyers d'avance est tout à fait anormal et contraire aux usages de Paris en matière de location bourgeoise ; — Que Rémus a consenti à l'effectuer sans exiger la remise d'un bail ou d'un engagement de location signé par le propriétaire, ou tout au moins par la concierge pour le propriétaire ; — Qu'à ladate du 15 avril, alors qu'il tentait d'emménager et que la concierge lui déclarait que l'appartement n'était pas encore libre, il n'a fait aucune démarche auprès du propriétaire, pas plus qu'il n'en avait fait lors du versement
de lui le versement d'une somme de 1.300 fr., représentant quatre termes de loyers d'avance dont elle lui a aduelivré reçu ; — Qu'elle s'est approprié ladite somme et a été condamnée, de ce chef, pour escroquerie et pour d'autres agissements analogues à une année d'emprisonnement et 500 fr. d'amende ; Considérant que le versement de quatre termes de loyers d'avance est tout à fait anormal et contraire aux usages de Paris en matière de location bourgeoise ; — Que Rémus a consenti à l'effectuer sans exiger la remise d'un bail ou d'un engagement de location signé par le propriétaire, ou tout au moins par la concierge pour le propriétaire ; — Qu'à ladate du 15 avril, alors qu'il tentait d'emménager et que la concierge lui déclarait que l'appartement n'était pas encore libre, il n'a fait aucune démarche auprès du propriétaire, pas plus qu'il n'en avait fait lors du versement des loyers d'avance; — Qu'il ne saurait arguer que la concierge aurait refusé de lui donner l'adresse du propriétaire; — Qu'il lui appartenait de la rechercher, et qu'il l'a si bien compris que, ne pouvant arriver à prendre possession de l'appartement, il s'est décidé, mais seulement le 23 mai, à s'enquérir de cette adresse et aller demander des explications à dame Bouteiller; Considérant qu'en agissant ainsi, Rémus a commis de graves imprudences et ne saurait s'en prendre qu'à lui-même des conséquences dommageables qui en sont résultées pour lui; Considérant, d'autre part, qu'il importe peu que Bouteiller n'ait pas un gérant pour son immeuble; — Que Rémus ne rapporte la preuve que des fonctions de gérant aient été confiées par le propriétaire à sa concierge; — Que, loin de donner mandat à cette-ci de louer l'appartement dont il s'agit, Bouteiller avait avisé sa concierge que l'ancien locataire avait reçu un nouvel engagement de location pour continuer à occuper les lieux après le 15 avril; Considérant que le fait Paribère, relevé par les premiers juges, est sans influence en l'espèce, la location consentie à ladite dame n'ayant été ratifiée par le propriétaire que dans des conditions mal précisées et dans tous les