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immobilière et de la propriété commerciale. -- (Propriétaires d'immeubles et commerçants locataires) (suite). § III La propriété commerciale et la concurrence illicite ou déloyale. Ainsi, — pour les raisons précédemment exposées (V. J.-Cl., Rec. novar., 1922, pp. 237 et s.), — ni la proposition de loi votée par la Chambre des députés, le 13 mars 1919, ni celle votée par le Sénat, le 21 décembre 1920, ne résolvent la question de la propriété commerciale. Il n'y a rien là — nous le répétons — qui doive nous surprendre, la question ayant été mal posée, et fort inconsidérément, du reste, le droit commun et les règles qui régissent la concurrence illicite ou déloyale suffisant eux-mêmes à assurer protection au commerçant ou industriel dont le bail, à son expiration, n'est pas renouvelé. C'est ce qu'avaient compris certains parmi les intéressés et quelques parlementaires, dont MM. Lefas et Lerolle. Leur contre-proposition s'inspire, en effet, du droit commun. Nous allons l'examiner succinctement. Nous verrons ensuite comme nous n'avons eu cesse de le dire — que toute loi nouvelle est inutile en cette matière, qu'il suffit d'invoquer et d'appliquer des textes auxquels on se réfère à tout instant. I. — EXPOSÉ DE LA CONTRE-PROPOSITION DE LOI LEFAS-LEROLLE. — MM. Lefas et Lerolle ont porté la question sur son véritable terrain; il ne leur a pas échappé qu'elle n'impliquait pas conflit entre deux propriétés, — immobilière et commerciale, et qu'elle intéressait essentiellement deux commerçants : le locataire sortant et le nouveau locataire. Aussi demandaient-ils que « le locataire d'un magasin qui, à l'expiration normale de son bail, et après en avoir rempli les conditions, est évincé contre son gré, et remplacé par un autre commerçant, ait droit, de la part de ce dernier, à une indemnité en rapport avec le préjudice causé par le non-renouvellement du bail ». Du reste, aux termes de la contre-proposition de MM. Lefas et Lerolle, « est présumé avoir évincé le locataire et l'avoir remplacé tout commerçant qui occupe ledit magasin avant qu'une période de six années au moins ne soit écoulée depuis l'expiration du précédent bail ». Réparation par le
LOI LEFAS-LEROLLE. — MM. Lefas et Lerolle ont porté la question sur son véritable terrain; il ne leur a pas échappé qu'elle n'impliquait pas conflit entre deux propriétés, — immobilière et commerciale, et qu'elle intéressait essentiellement deux commerçants : le locataire sortant et le nouveau locataire. Aussi demandaient-ils que « le locataire d'un magasin qui, à l'expiration normale de son bail, et après en avoir rempli les conditions, est évincé contre son gré, et remplacé par un autre commerçant, ait droit, de la part de ce dernier, à une indemnité en rapport avec le préjudice causé par le non-renouvellement du bail ». Du reste, aux termes de la contre-proposition de MM. Lefas et Lerolle, « est présumé avoir évincé le locataire et l'avoir remplacé tout commerçant qui occupe ledit magasin avant qu'une période de six années au moins ne soit écoulée depuis l'expiration du précédent bail ». Réparation par le nouveau locataire du dommage occasionné au locataire sortant, tel avait été le système proposé également par M. Bureau, d'une part, et MM. Delhay et Oury, président et secrétaire général du Comité de défense de la propriété commerciale, d'autre part. Le texte proposé par MM. Delhay et Oury était particulièrement explicite : « Lorsqu'un commerçant arrivera à la fin de son contrat de location, nul, s'il n'a acquis le fonds, ne pourra installer dans les locaux devenus vacants, sans le consentement du locataire sortant, un commerce s'exerçant sur tout ou partie des mêmes articles avant l'expiration du délai fixé par un règlement d'administration publique, d'accord avec les syndicats professionnels, à peine d'être poursuivi pour concurrence déloyale. » — Le mot est en propres lettres dans le texte de MM. Delhay et Oury. Et c'est bien là qu'est la solution du problème. Quand un commerçant a installé son fonds en un immeuble situé en une rue très passagère, au coin d'un carrefour très fréquenté, et que là, son travail, son activité aidant, il a réuni toute une clientèle, comment ne pas admettre, s'il est évincé en fin de bail par un concurrent, qu'il doit avoir contre celui-ci action en réparation pour le
: « Lorsqu'un commerçant arrivera à la fin de son contrat de location, nul, s'il n'a acquis le fonds, ne pourra installer dans les locaux devenus vacants, sans le consentement du locataire sortant, un commerce s'exerçant sur tout ou partie des mêmes articles avant l'expiration du délai fixé par un règlement d'administration publique, d'accord avec les syndicats professionnels, à peine d'être poursuivi pour concurrence déloyale. » — Le mot est en propres lettres dans le texte de MM. Delhay et Oury. Et c'est bien là qu'est la solution du problème. Quand un commerçant a installé son fonds en un immeuble situé en une rue très passagère, au coin d'un carrefour très fréquenté, et que là, son travail, son activité aidant, il a réuni toute une clientèle, comment ne pas admettre, s'il est évincé en fin de bail par un concurrent, qu'il doit avoir contre celui-ci action en réparation pour le dommage qu'il va lui occasionner du coup, quel que soit, au surplus, le nom que vous donnez à cette action : action en réparation, action en concurrence déloyale, — action en concurrence illicite? La loi, nous l'avons dit, protège le nom commercial; les tribunaux interdisent étroitement l'usage par un concurrent de telle enseigne qui pourrait amener une confusion entre deux maisons rivales. Et il serait permis à un commerçant d'évincer, de « déloger » à impunément un confrère pour, désormais, bénéficiant de la situation acquise par ce dernier, en tirer lui-même le profit ! On ne peut usurper un nom, une enseigne; on pourrait usurper, sur place, une clientèle ! C'est là chose impossible : semblable usurpation ne peut être tolérée. Un recours doit donc être ouvert au profit du locataire sortant contre le nouveau locataire. (Cf. RIGAUD, Le conflit de deux propriétés : Propriété immobilière et « propriété commerciale », Ann. Dr. com., 1921, pp. 127 s.). Mais une loi est-elle nécessaire pour sanctionner un tel droit au bénéfice du locataire sortant? Le droit commun, encore une fois, ne suffit-il pas ici? II. — LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE ET LE DROIT COMMUN. — Puisqu'il s'agit pour le locataire sortant d'intenter,
de telle enseigne qui pourrait amener une confusion entre deux maisons rivales. Et il serait permis à un commerçant d'évincer, de « déloger » à impunément un confrère pour, désormais, bénéficiant de la situation acquise par ce dernier, en tirer lui-même le profit ! On ne peut usurper un nom, une enseigne; on pourrait usurper, sur place, une clientèle ! C'est là chose impossible : semblable usurpation ne peut être tolérée. Un recours doit donc être ouvert au profit du locataire sortant contre le nouveau locataire. (Cf. RIGAUD, Le conflit de deux propriétés : Propriété immobilière et « propriété commerciale », Ann. Dr. com., 1921, pp. 127 s.). Mais une loi est-elle nécessaire pour sanctionner un tel droit au bénéfice du locataire sortant? Le droit commun, encore une fois, ne suffit-il pas ici? II. — LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE ET LE DROIT COMMUN. — Puisqu'il s'agit pour le locataire sortant d'intenter, contre le nouveau locataire, une action en concurrence déloyale ou illicite, point n'est besoin d'un texte pour le lui permettre. Dès que les conditions de cette action se trouveront réunies, le locataire sortant pourra utilement agir. Or, elles sont suffisamment réalisées dans l'espèce. Que faut-il, en effet, pour qu'il y ait concurrence déloyale? 1° Un fait tendant à amener la confusion entre deux maisons; 2° une intention dolosive. C'est lorsque cette intention fait défaut qu'on parle de concurrence simplement illicite. Mais est-ce qu'ici le fait tendant à amener la confusion ne se rencontre pas au premier chef? S'installer là même où j'ai recruté ma clientèle, se l'approprier sans faire le sacrifice nécessaire à mon égard, cela n'est-ce pas plus grave encore que d'employer l'un des signes distinctifs de ma maison? Que si j'établis votre intention dolosive, il y aura concurrence déloyale, et ce sera le cas le plus fréquent; sans quoi j'agirai contre vous en concurrence illicite. Vous encourrez seulement des dommages-intérêts moins élevés. Point n'est donc besoin de légiférer, nous semble-t-il, pour déclarer que l'usurpation de clientèle en fin de bail peut constituer un cas de concurrence illicite ou déloyale. Le droit commun paraît suffire. Bien entendu, il ne
ait concurrence déloyale? 1° Un fait tendant à amener la confusion entre deux maisons; 2° une intention dolosive. C'est lorsque cette intention fait défaut qu'on parle de concurrence simplement illicite. Mais est-ce qu'ici le fait tendant à amener la confusion ne se rencontre pas au premier chef? S'installer là même où j'ai recruté ma clientèle, se l'approprier sans faire le sacrifice nécessaire à mon égard, cela n'est-ce pas plus grave encore que d'employer l'un des signes distinctifs de ma maison? Que si j'établis votre intention dolosive, il y aura concurrence déloyale, et ce sera le cas le plus fréquent; sans quoi j'agirai contre vous en concurrence illicite. Vous encourrez seulement des dommages-intérêts moins élevés. Point n'est donc besoin de légiférer, nous semble-t-il, pour déclarer que l'usurpation de clientèle en fin de bail peut constituer un cas de concurrence illicite ou déloyale. Le droit commun paraît suffire. Bien entendu, il ne saurait suffire si — avec MM. Lefas et Lerolle — on veut édicter une présomption de fraude à l'encontre du nouveau preneur : une loi seule peut édicter pareille présomption. Mais il peut paraître très rigoureux de l'édicter. Présumer que tout commerçant qui en remplace un autre dans les lieux loués et cela pendant une longue période de six années à dater de l'expiration du précédent bail — a évincé le locataire sortant, est vraiment exorbitant. Mieux vaut laisser la preuve s'administrer et les tribunaux décider ex cognita causa. Une loi est également nécessaire en notre matière si, comme MM. Lefas et Lerolle, on veut protéger le commerçant arrivé en fin de bail même contre ceux qui n'exercent pas le même commerce ou un commerce similaire (J. Off., 12 mars 1919, Chambre des députés, Déb. parlem., p. 1090). Car on ne saurait alors invoquer la concurrence déloyale ou illicite, telle qu'on l'entend d'ordinaire. Comment prétendre qu'un chapelier ou une modiste qui succède à un restaurateur lui fait semblable concurrence? (Cf. J. Off., 20 nov. 1920, Sénat, Déb. parlem., p. 1774, 2e col.). La contre-proposition de MM. Lefas et Lerolle est allée jusque-là cependant, désireuse qu'elle était de protéger les détaillants
loués et cela pendant une longue période de six années à dater de l'expiration du précédent bail — a évincé le locataire sortant, est vraiment exorbitant. Mieux vaut laisser la preuve s'administrer et les tribunaux décider ex cognita causa. Une loi est également nécessaire en notre matière si, comme MM. Lefas et Lerolle, on veut protéger le commerçant arrivé en fin de bail même contre ceux qui n'exercent pas le même commerce ou un commerce similaire (J. Off., 12 mars 1919, Chambre des députés, Déb. parlem., p. 1090). Car on ne saurait alors invoquer la concurrence déloyale ou illicite, telle qu'on l'entend d'ordinaire. Comment prétendre qu'un chapelier ou une modiste qui succède à un restaurateur lui fait semblable concurrence? (Cf. J. Off., 20 nov. 1920, Sénat, Déb. parlem., p. 1774, 2e col.). La contre-proposition de MM. Lefas et Lerolle est allée jusque-là cependant, désireuse qu'elle était de protéger les détaillants contre les grands magasins qui cherchent à les évincer pour y installer leurs succursales. Mais notez bien que ces grands magasins exerçant pour partie le même commerce pourront être poursuivis en dommages-intérêts, pour concurrence déloyale ou illicite, sans qu'il soit nécessaire de prononcer un texte aussi général que celui préconisé par MM. Lefas et Lerolle. Il est grave de déclarer que je ne pourrai pas louer à un commerçant exerçant un commerce différent du vôtre, alors que votre bail est venu à expiration. La Chambre des députés, qui a consacré le système du droit de priorité au profit du locataire sortant, ne l'a admis qu'à l'égard de commerçants exerçant le même commerce ou un commerce similaire. De même, le Sénat, qui a consacré « le système du droit à indemnité fondé sur l'enrichissement sans cause », en faveur du locataire sortant, n'a autorisé celui-ci à intenter l'action en rem verso que contre le bailleur ou le nouveau locataire qui exerce « un commerce ou une industrie similaire ». Décider autrement, n'est-ce pas porter atteinte au droit de propriété et à la liberté des conventions dont, à leur honneur, MM. Lefas et Lerolle notamment se sont faits à la Chambre les
par MM. Lefas et Lerolle. Il est grave de déclarer que je ne pourrai pas louer à un commerçant exerçant un commerce différent du vôtre, alors que votre bail est venu à expiration. La Chambre des députés, qui a consacré le système du droit de priorité au profit du locataire sortant, ne l'a admis qu'à l'égard de commerçants exerçant le même commerce ou un commerce similaire. De même, le Sénat, qui a consacré « le système du droit à indemnité fondé sur l'enrichissement sans cause », en faveur du locataire sortant, n'a autorisé celui-ci à intenter l'action en rem verso que contre le bailleur ou le nouveau locataire qui exerce « un commerce ou une industrie similaire ». Décider autrement, n'est-ce pas porter atteinte au droit de propriété et à la liberté des conventions dont, à leur honneur, MM. Lefas et Lerolle notamment se sont faits à la Chambre les champions? Cela est à voir, et de très près. Pour nous résumer, nous pensons que la question de la propriété commerciale n'est sur son véritable terrain que posée entre commerçants ou industriels, et à propos de concurrence déloyale ou illicite. Une loi n'était peut-être pas nécessaire pour la solutionner; mais, aujourd'hui, après tous les débats, les polémiques auxquelles elle a donné lieu, les deux propositions votées par les Chambres, tout le bruit fait autour de cette « affaire », le courant ne saurait être remonté : qu'une loi intervienne donc enfin, faisant application, en notre matière, des principes de la concurrence déloyale et illicite. C'est là, croyons-nous, le moyen de résoudre encore au mieux cette délicate question. A cet effet, les propositions de MM. Bureau, Delhay et Oury, Lefas et Lerolle, pourraient être utilement reprises et, au bénéfice des discussions de ces dernières années, amendées le cas échéant. Souhaitons que les Commissions compétentes qui tentent en ce moment une mise au point de notre sujet ne perdent pas de vue leurs propositions dont elles peuvent tirer le meilleur profit. Al. G.-MARTINI, Ancien chargé de cours des Facultés de Droit. REVUE DES BULLETINS NOTARIAUX ET JUDICIAIRES 1 III. NOTAIRE ; vente
aujourd'hui, après tous les débats, les polémiques auxquelles elle a donné lieu, les deux propositions votées par les Chambres, tout le bruit fait autour de cette « affaire », le courant ne saurait être remonté : qu'une loi intervienne donc enfin, faisant application, en notre matière, des principes de la concurrence déloyale et illicite. C'est là, croyons-nous, le moyen de résoudre encore au mieux cette délicate question. A cet effet, les propositions de MM. Bureau, Delhay et Oury, Lefas et Lerolle, pourraient être utilement reprises et, au bénéfice des discussions de ces dernières années, amendées le cas échéant. Souhaitons que les Commissions compétentes qui tentent en ce moment une mise au point de notre sujet ne perdent pas de vue leurs propositions dont elles peuvent tirer le meilleur profit. Al. G.-MARTINI, Ancien chargé de cours des Facultés de Droit. REVUE DES BULLETINS NOTARIAUX ET JUDICIAIRES 1 III. NOTAIRE ; vente de fonds de commerce ; notaire commis; responsabilité. (M. AMIAUD, note sous Lyon, 12 nov. 1920; Journ. Nol., 33091.) M. Amiaud fait suivre d'une note très substantielle l'arrêt rendu, en audience solennelle, par la Cour de Lyon, le 12 novembre 1920, dans les circonstances suivantes : un notaire, Me J. M., avait été régulièrement commis par justice pour procéder à la vente d'un fonds de commerce, qui comprenait, outre les éléments incorporels, des marchandises en magasin d'une valeur considérable. Il procéda, en conséquence, à cette vente aux enchères publiques. Postérieurement à l'accomplissement de cette opération, les commissaires-priseurs, estimant qu'il y avait eu empiètement sur leurs attributions, assignèrent le notaire devant le Tribunal civil de Grenoble qui rejeta leur demande. Sur appel, la Cour de Grenoble réforma ce jugement, déclara l'incompétence du notaire et condamna celui-ci à 1.200 francs de dommages-intérêts et aux frais. Pourvoi fut formé par Me J. M. devant la Cour de cassation, laquelle reconnut l'arrêt bien fondé en ce qui concernait la compétence, mais insuffisamment motivé sur le point de la condamnation à dommages-intérêts, le cassa donc de ce chef et renvoya la cause devant la Cour de Lyon. Cette dernière Cour a déchargé le notaire de
M., avait été régulièrement commis par justice pour procéder à la vente d'un fonds de commerce, qui comprenait, outre les éléments incorporels, des marchandises en magasin d'une valeur considérable. Il procéda, en conséquence, à cette vente aux enchères publiques. Postérieurement à l'accomplissement de cette opération, les commissaires-priseurs, estimant qu'il y avait eu empiètement sur leurs attributions, assignèrent le notaire devant le Tribunal civil de Grenoble qui rejeta leur demande. Sur appel, la Cour de Grenoble réforma ce jugement, déclara l'incompétence du notaire et condamna celui-ci à 1.200 francs de dommages-intérêts et aux frais. Pourvoi fut formé par Me J. M. devant la Cour de cassation, laquelle reconnut l'arrêt bien fondé en ce qui concernait la compétence, mais insuffisamment motivé sur le point de la condamnation à dommages-intérêts, le cassa donc de ce chef et renvoya la cause devant la Cour de Lyon. Cette dernière Cour a déchargé le notaire de toute responsabilité. Ces diverses décisions évoquent plusieurs difficultés que M. Amiaud met justement en lumière. I. — Le notaire était-il incompétent pour procéder à la vente dans les conditions qui se présentaient? C'est là une question fort délicate sur laquelle la Cour de cassation elle-même n'a pris position qu'après longues hésitations, et l'on ne saurait dire que la jurisprudence soit encore fixée à ce sujet. Les 15 février 1826 et 23 mars 1836, la Cour suprême jugeait que la vente des fonds de commerce relevait exclusivement du ministère des notaires; le 27 mai 1878, elle adoptait une distinction suivant que les éléments corporels du fonds avaient une valeur supérieure ou inférieure à celle des éléments incorporels, attribuant la vente aux commissaires-priseurs dans le premier cas, aux notaires dans le second. Mais les tribunaux n'acceptaient pas cette théorie sans résistance et continuaient à affirmer que le fonds de commerce est composé d'éléments indivisibles, et ne peut donc être vendu que par ministère des notaires (Riom, 30 mars 1892; Paris, 26 février 1895; Rouen, 28 décembre 1904; Amiens, 6 mai 1907; Limoges, 19 février 1913); c'était encore, dans notre espèce, l'opinion du Tribunal de Grenoble. La Cour de Grenoble, en revanche, se
hésitations, et l'on ne saurait dire que la jurisprudence soit encore fixée à ce sujet. Les 15 février 1826 et 23 mars 1836, la Cour suprême jugeait que la vente des fonds de commerce relevait exclusivement du ministère des notaires; le 27 mai 1878, elle adoptait une distinction suivant que les éléments corporels du fonds avaient une valeur supérieure ou inférieure à celle des éléments incorporels, attribuant la vente aux commissaires-priseurs dans le premier cas, aux notaires dans le second. Mais les tribunaux n'acceptaient pas cette théorie sans résistance et continuaient à affirmer que le fonds de commerce est composé d'éléments indivisibles, et ne peut donc être vendu que par ministère des notaires (Riom, 30 mars 1892; Paris, 26 février 1895; Rouen, 28 décembre 1904; Amiens, 6 mai 1907; Limoges, 19 février 1913); c'était encore, dans notre espèce, l'opinion du Tribunal de Grenoble. La Cour de Grenoble, en revanche, se rangait, le 30 décembre 1911, à l'avis de la Cour de cassation qui, elle-même, maintenait, dans son arrêt du 17 décembre 1919, sa jurisprudence de 1878. La Cour de Lyon n'avait pas à se prononcer sur cette question puisque l'arrêt de Grenoble ne lui était renvoyé que sur le point de la responsabilité; elle se borne donc à constater que « l'incompétence du notaire est souverainement proclamée ». — La solution du problème reste ainsi douteuse en droit; mais on peut, en fait, considérer que la jurisprudence de la Cour suprême est aujourd'hui fixée, et que la compétence du notaire, en matière de ventes de fonds de commerce, dépend de la valeur respective des éléments corporels et incorporels du fonds. II. — Cela posé, Me J. M. encourait-il une responsabilité pour avoir procédé à la vente malgré son incompétence? En dehors des fautes professionnelles proprement dites, le notaire, dans l'exercice de ses fonctions, répond des erreurs de droit qu'il a commises, et c'était de ce chef que les commissaires-priseurs attaquaient Me J. M. Mais, d'abord, y avait-il erreur de droit dans le sens voulu pour engendrer la responsabilité? Tous les auteurs, tous les tribunaux sont d'accord pour reconnaître, avec la
de la responsabilité; elle se borne donc à constater que « l'incompétence du notaire est souverainement proclamée ». — La solution du problème reste ainsi douteuse en droit; mais on peut, en fait, considérer que la jurisprudence de la Cour suprême est aujourd'hui fixée, et que la compétence du notaire, en matière de ventes de fonds de commerce, dépend de la valeur respective des éléments corporels et incorporels du fonds. II. — Cela posé, Me J. M. encourait-il une responsabilité pour avoir procédé à la vente malgré son incompétence? En dehors des fautes professionnelles proprement dites, le notaire, dans l'exercice de ses fonctions, répond des erreurs de droit qu'il a commises, et c'était de ce chef que les commissaires-priseurs attaquaient Me J. M. Mais, d'abord, y avait-il erreur de droit dans le sens voulu pour engendrer la responsabilité? Tous les auteurs, tous les tribunaux sont d'accord pour reconnaître, avec la Cour de cassation (arrêt du 18 juin 1918), que « si les notaires peuvent être déclarés responsables d'une erreur sur un fond de droit, il faut, pour que cette erreur constitue une faute engageant leur responsabilité, qu'elle ne porte pas sur un point douteux et controversé ». C'est d'ailleurs l'évidence même; tant qu'une question prête à doute et demeure dans le domaine de la controverse, qui peut dire avec assurance où se trouve l'erreur, et qui peut être incriminé pour avoir adopté l'un des deux avis soutenus par des autorités équivalentes? Il reste, il est vrai, difficile de préciser le moment où une question débattue cesse d'être douteuse; il en est si peu sur lesquelles l'accord a fini par se faire de façon absolue ! La Cour de cassation considère bien que ce moment est venu quand elle a prononcé, et, théoriquement, elle a peut-être elle a prononcé, il faut bien en finir; mais ce critère raison, parce qu'il faut bien en finir; mais ce critère n'a pourtant rien de bien positif, car enfin la Cour, si suprême qu'elle soit, peut se tromper, et, en fait, elle reconnaît parfois l'avoir fait puisque, parfois, elle modifie elle-même sa jurisprudence. Quoi qu'il