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inscription: 1°. Au profit des mineurs et des interdits sur les immeubles appartenant à leur tuteur, à raison de sa gestion, du jour de l'acceptation de la tutelle; 2°. Au profit des femmes pour raison de leur dot." L'article se termine par cette disposition sur laquelle porte toute la question et tout l'intérêt du procès actuel: "Dans aucun cas, la disposition du présent article ne pourra préjudicer aux droits acquis à des tiers, avant la publication du présent titre". Nous appelons, Messieurs, votre attention sur ces derniers mots, avant la publication du présent titre. Il s'agit maintenant de savoir si Girardeau, acquéreur en l'an 12, ou pour mieux dire, en 1803, n'était pas un tiers au regard des mineurs Rouget, et si avant la publication du titre sur les hypothèques, il n'avait pas acquis des droits sur le domaine sur lequel ces mineurs veulent maintenant exercer le droit nouveau qui ne leur a été concédé par l'article 2135, qu'à la charge de respecter le droit précédemment acquis. Que le sieur Girardeau fût un tiers à l'égard des mineurs Rouget, cela ne peut pas être la matière d'un doute; il n'était point leur obligé; il était entièrement étranger à la dette pour laquelle ils veulent exercer l'action hypothécaire. Avait-il des droits acquis sur le domaine que ces mineurs poursuivent par cette action, avant la publication du titre du Code civil relatif aux hypothèques? il en était devenu acquéreur un an auparavant; mais tant qu'a duré le système adopté par la loi du 11 brumaire an 7, tant que son titre d'acquisition n'était pas accompagné de la formalité de la transcription, il était incomplet, insuffisant pour lui concéder une propriété incommutable. Le même bien pouvait encore être hypothéqué, être même vendu une seconde fois par le précédent propriétaire. Le créancier au moyen d'une inscription, le second propriétaire au moyen de la transcription, obtenaient une préférence incontestable sur le premier acquéreur qui n'avait plus que son recours à exercer contre son vendeur. Le Code civil a changé ce système. L'article 1583 porte que la vente est parfaite, et la propriété acquise de droit
pour laquelle ils veulent exercer l'action hypothécaire. Avait-il des droits acquis sur le domaine que ces mineurs poursuivent par cette action, avant la publication du titre du Code civil relatif aux hypothèques? il en était devenu acquéreur un an auparavant; mais tant qu'a duré le système adopté par la loi du 11 brumaire an 7, tant que son titre d'acquisition n'était pas accompagné de la formalité de la transcription, il était incomplet, insuffisant pour lui concéder une propriété incommutable. Le même bien pouvait encore être hypothéqué, être même vendu une seconde fois par le précédent propriétaire. Le créancier au moyen d'une inscription, le second propriétaire au moyen de la transcription, obtenaient une préférence incontestable sur le premier acquéreur qui n'avait plus que son recours à exercer contre son vendeur. Le Code civil a changé ce système. L'article 1583 porte que la vente est parfaite, et la propriété acquise de droit à l'acheteur par le seul consentement des parties. À compter de la publication du titre du Code civil dont cet article 1583 fait partie, la vente est parfaite dès que le vendeur et l'acquéreur sont convenus de la chose et du prix; le vendeur est dessaisi, l'acquéreur devient propriétaire à sa place de l'immeuble, et personne autre que lui ne peut désormais l'affecter, l'hypothéquer ou le vendre. L'art. 1583, en disant que la propriété est acquise de droit à l'acquéreur, ajoute à la vérité : à l'égard du vendeur, et l'on veut conclure de ces mots que l'article n'est pas applicable aux tiers. Nous en convenons, Messieurs, si par les tiers on entend ceux qui avaient précédemment acquis et conservé des droits sur l'immeuble vendu; il est certain que la vente ne les prive pas de ces droits, et que l'immeuble ne passe dans les mains de l'acquéreur que grevé des charges qui avaient pu y être légalement imposées, et qui ont été régulièrement maintenues par l'accomplissement des formalités prescrites; mais pour ceux qui ne tiennent leurs prétendus droits immobiliers que depuis que l'immeuble a cessé de faire partie des propriétés du vendeur, ce ne sont pas des tiers proprement
sa place de l'immeuble, et personne autre que lui ne peut désormais l'affecter, l'hypothéquer ou le vendre. L'art. 1583, en disant que la propriété est acquise de droit à l'acquéreur, ajoute à la vérité : à l'égard du vendeur, et l'on veut conclure de ces mots que l'article n'est pas applicable aux tiers. Nous en convenons, Messieurs, si par les tiers on entend ceux qui avaient précédemment acquis et conservé des droits sur l'immeuble vendu; il est certain que la vente ne les prive pas de ces droits, et que l'immeuble ne passe dans les mains de l'acquéreur que grevé des charges qui avaient pu y être légalement imposées, et qui ont été régulièrement maintenues par l'accomplissement des formalités prescrites; mais pour ceux qui ne tiennent leurs prétendus droits immobiliers que depuis que l'immeuble a cessé de faire partie des propriétés du vendeur, ce ne sont pas des tiers proprement dits, ils ne sont que le vendeur lui-même, ils ne peuvent que réclamer les droits qu'il leur a transmis; et, comme il n'en avait aucun lui-même à l'époque où il a contracté avec eux, comme il les avait sous-cédés à son acquéreur, il s'ensuit qu'il n'a pu en transmettre aucun. Les sieurs Rouget du Rouvré, nous en convenons encore, avaient, dans l'acte de tutelle de leur mère, et dans son administration, le principe d'une hypothèque qui pouvait frapper le bien vendu à Girardeau, puisque, quoiqu'on ne nous dise pas positivement à quelle époque a commencé la tutelle, tout porte à croire qu'elle a précédé la vente de l'an 12; mais aux termes de la loi du 11 brumaire an 7, cette hypothèque ne pouvait exister efficacement, ne pouvait frapper le domaine vendu par la dame Rouget du Rouvré, qu'autant qu'elle serait inscrite. L'hypothèque existait, mais à la charge de l'inscription, disait cette loi du 11 brumaire an 7. C'était dire assez qu'une hypothèque non inscrite était comme si elle n'avait pas existé, et cette condition irritante de l'inscription s'étendait à l'hypothèque légale des mineurs à raison de la tutelle comme aux hypothèques conventionnelles. Ce système a duré jusqu'à la promulgation
Les sieurs Rouget du Rouvré, nous en convenons encore, avaient, dans l'acte de tutelle de leur mère, et dans son administration, le principe d'une hypothèque qui pouvait frapper le bien vendu à Girardeau, puisque, quoiqu'on ne nous dise pas positivement à quelle époque a commencé la tutelle, tout porte à croire qu'elle a précédé la vente de l'an 12; mais aux termes de la loi du 11 brumaire an 7, cette hypothèque ne pouvait exister efficacement, ne pouvait frapper le domaine vendu par la dame Rouget du Rouvré, qu'autant qu'elle serait inscrite. L'hypothèque existait, mais à la charge de l'inscription, disait cette loi du 11 brumaire an 7. C'était dire assez qu'une hypothèque non inscrite était comme si elle n'avait pas existé, et cette condition irritante de l'inscription s'étendait à l'hypothèque légale des mineurs à raison de la tutelle comme aux hypothèques conventionnelles. Ce système a duré jusqu'à la promulgation du titre du Code civil, qui traite des privilèges et des hypothèques; ce n'est que par l'art. 2135 qu'il a été dit que l'hypothèque existait indépendamment de l'inscription au profit des mineurs, etc. La publication de ce titre n'a eu lieu que le 8 germinal an 12. Ce n'est qu'à compter de cette époque que l'hypothèque des mineurs Rouget du Rouvré a frappé, sans inscription, le bien appartenant à leur mère tutrice; mais, dès le 25 ventôse de la même année, c'est-à-dire, treize à quatorze jours après avait été promulgué le titre du Code civil relatif à la nature, à la forme de la vente et à ses effets, et l'art. 1583, qui fait partie de ce titre, avait rendu les sieurs Girardeau et Nesson propriétaires incommutables du domaine sur lequel les sieurs Rouget du Rouvré ont prétendu depuis que l'art. 2135 leur confirme des droits hypothécaires. Dès cette époque, 25 ventôse an 12, la dame Rouget du Rouvré n'a pu, ni par vente ni par obligation, frapper le domaine. Il a cessé de faire partie de ses propriétés non-seulement au regard d'elle veuve, mais vis-à-vis des tiers qui ne pouvaient leurs prétendus droits que dans des titres postérieurs à
compter de cette époque que l'hypothèque des mineurs Rouget du Rouvré a frappé, sans inscription, le bien appartenant à leur mère tutrice; mais, dès le 25 ventôse de la même année, c'est-à-dire, treize à quatorze jours après avait été promulgué le titre du Code civil relatif à la nature, à la forme de la vente et à ses effets, et l'art. 1583, qui fait partie de ce titre, avait rendu les sieurs Girardeau et Nesson propriétaires incommutables du domaine sur lequel les sieurs Rouget du Rouvré ont prétendu depuis que l'art. 2135 leur confirme des droits hypothécaires. Dès cette époque, 25 ventôse an 12, la dame Rouget du Rouvré n'a pu, ni par vente ni par obligation, frapper le domaine. Il a cessé de faire partie de ses propriétés non-seulement au regard d'elle veuve, mais vis-à-vis des tiers qui ne pouvaient leurs prétendus droits que dans des titres postérieurs à cette époque du 25 ventôse. Les sieurs Girardeau et Nesson ont acquis des droits exclusifs de propriété sur ce domaine, sans autres charges que celles qui l'avaient utilement et légalement frappé avant le 25 ventôse. Telle n'était pas l'hypothèque légale des mineurs Rouget du Rouvré. Avant le 25 ventôse an 12, et même jusqu'au 8 germinal, cette hypothèque ne pouvait exister complètement, ne pouvait frapper le bien qu'au moyen d'une inscription qui n'a jamais été prise; l'art. 2135 du Code civil a, à la vérité, dispensé de cette formalité; il a décidé que l'hypothèque légale existerait désormais, indépendamment de toute inscription, au profit des mineurs pour raison de la tutelle, mais sans préjudice des droits acquis à des tiers avant la publication du titre dont cet article fait partie. Nous croyons avoir prouvé qu'avant le 8 germinal, époque de la promulgation de ce titre, les sieurs Girardeau qui étaient bien réellement des tiers entre les sieurs Rouget du Rouvré et leur mère, avaient acquis des droits de propriété exclusive et incommutable sur le domaine auquel les sieurs Rouget du Rouvré ont voulu s'adresser depuis; que ce domaine ayant cessé de faire partie des propriétés de la dame du Rouvré, dès
12, et même jusqu'au 8 germinal, cette hypothèque ne pouvait exister complètement, ne pouvait frapper le bien qu'au moyen d'une inscription qui n'a jamais été prise; l'art. 2135 du Code civil a, à la vérité, dispensé de cette formalité; il a décidé que l'hypothèque légale existerait désormais, indépendamment de toute inscription, au profit des mineurs pour raison de la tutelle, mais sans préjudice des droits acquis à des tiers avant la publication du titre dont cet article fait partie. Nous croyons avoir prouvé qu'avant le 8 germinal, époque de la promulgation de ce titre, les sieurs Girardeau qui étaient bien réellement des tiers entre les sieurs Rouget du Rouvré et leur mère, avaient acquis des droits de propriété exclusive et incommutable sur le domaine auquel les sieurs Rouget du Rouvré ont voulu s'adresser depuis; que ce domaine ayant cessé de faire partie des propriétés de la dame du Rouvré, dès le 25 ventôse, la dame du Rouget ayant perdu dès ce moment la possibilité légale d'affecter et hypothéquer ce domaine ou par ses obligations ou même par son fait, l'hypothèque créée sans inscription par l'art. 2135, et qui n'avait pu frapper que les immeubles encore appartenant à la dame du Rouvré, ou dont elle ne s'était pas complètement dessaisie, n'avait pas pu atteindre le domaine vendu au sieur Girardeau. On objecte vainement, selon nous, que la même loi qui soumettait l'hypothèque des mineurs du Rouvré, à la formalité de l'inscription, soumettait le contrat de vente des sieurs Girardeau à la formalité de l'inscription, et que c'est dans cet état de négligence réciproque, qui n'a pu faire acquérir de droits à l'une des parties sur l'autre, qu'elles sont arrivées sous l'empire du Code civil, au titre des hypothèques. Avant le titre des hypothèques, existait le titre relatif à la nature et à la forme de la vente. Ce titre n'a plus exigé, pour que la vente fût complète et parfaite, pour que le vendeur ne pût pas concéder à d'autres les droits dont il s'était dépouillé, la formalité de la transcription ; le consentement valablement constaté du vendeur et de l'acquéreur,
Rouvré, ou dont elle ne s'était pas complètement dessaisie, n'avait pas pu atteindre le domaine vendu au sieur Girardeau. On objecte vainement, selon nous, que la même loi qui soumettait l'hypothèque des mineurs du Rouvré, à la formalité de l'inscription, soumettait le contrat de vente des sieurs Girardeau à la formalité de l'inscription, et que c'est dans cet état de négligence réciproque, qui n'a pu faire acquérir de droits à l'une des parties sur l'autre, qu'elles sont arrivées sous l'empire du Code civil, au titre des hypothèques. Avant le titre des hypothèques, existait le titre relatif à la nature et à la forme de la vente. Ce titre n'a plus exigé, pour que la vente fût complète et parfaite, pour que le vendeur ne pût pas concéder à d'autres les droits dont il s'était dépouillé, la formalité de la transcription ; le consentement valablement constaté du vendeur et de l'acquéreur, a suffi pour rendre ce dernier irrévocablement propriétaire, et vis-à-vis du vendeur et vis-à-vis de tous ceux qui, avant la vente, n'avaient pas acquis des droits sur l'immeuble. Il y a eu à cet égard innovation à la loi du 11 brumaire an 7, qui, jusqu'à la transcription, rendait en quelque sorte la vente résoluble. Il n'a plus été possible au vendeur de concéder aucun droit sur l'immeuble; tous ont appartenu à l'acquéreur, moyennant les charges stipulées au contrat ou imposées par les lois lors existantes, au profit des créanciers hypothécaires. Les sieurs Rouget du Rouvré ne sont pas arrivés, sous l'empire du Code civil, au titre des hypothèques, avec les droits et les charges qui leur avaient été reconnus ou imposés par la loi du 11 brumaire an 7. Ces droits ont été étendus quant au sieur Girardeau ; les charges ont été modifiées et restreintes par le titre du Code civil, relatif à la vente : de propriétaire exposé à se voir dépouiller par un acquéreur subséquent qui aurait rempli la formalité de la transcription, il est devenu propriétaire incommutable ; d'acquéreur incertain des charges qu'il aurait à supporter, puisque son vendeur pouvait, tant qu'il n'aurait pas transcrit,
quelque sorte la vente résoluble. Il n'a plus été possible au vendeur de concéder aucun droit sur l'immeuble; tous ont appartenu à l'acquéreur, moyennant les charges stipulées au contrat ou imposées par les lois lors existantes, au profit des créanciers hypothécaires. Les sieurs Rouget du Rouvré ne sont pas arrivés, sous l'empire du Code civil, au titre des hypothèques, avec les droits et les charges qui leur avaient été reconnus ou imposés par la loi du 11 brumaire an 7. Ces droits ont été étendus quant au sieur Girardeau ; les charges ont été modifiées et restreintes par le titre du Code civil, relatif à la vente : de propriétaire exposé à se voir dépouiller par un acquéreur subséquent qui aurait rempli la formalité de la transcription, il est devenu propriétaire incommutable ; d'acquéreur incertain des charges qu'il aurait à supporter, puisque son vendeur pouvait, tant qu'il n'aurait pas transcrit, en créer de postérieures à son titre, il est devenu acquéreur aux seules charges concédées par le précédent avant que l'immeuble eût passé dans ses mains. Dès le 25 ventôse an 12, quatorze jours avant la publication du titre du Code civil sur les hypothèques, les sieurs Girardeau et Nesson ont acquis la certitude que ce serait vainement que leur vendeur disposerait de son immeuble en faveur d'autres acquéreurs; vainement qu'il voudrait l'affecter ou hypothéquer à ses obligations ; ils ont acquis la certitude légale que leur titre, quoique non transcrit, serait respecté et par le vendeur et par tous ceux de ses ayant-cause, dont le titre efficace serait postérieur au 25 ventôse an 12. Maintenant examinons quel est le titre que font valoir les sieurs Rouget du Rouvré; ce titre a son principe, prend son origine dans la tutelle de leur mère ; mais ce qui le rend complet et exécutoire sur les immeubles, l'art. 2135 du Code civil, qui, par une dérogation à la loi du 11 brumaire an 7, leur accorde une hypothèque sur ces immeubles, indépendamment de toute inscription. Jusque-là la loi de brumaire avait dit que cette hypothèque ne pouvait exister, ne pouvait frapper le
ont acquis la certitude que ce serait vainement que leur vendeur disposerait de son immeuble en faveur d'autres acquéreurs; vainement qu'il voudrait l'affecter ou hypothéquer à ses obligations ; ils ont acquis la certitude légale que leur titre, quoique non transcrit, serait respecté et par le vendeur et par tous ceux de ses ayant-cause, dont le titre efficace serait postérieur au 25 ventôse an 12. Maintenant examinons quel est le titre que font valoir les sieurs Rouget du Rouvré; ce titre a son principe, prend son origine dans la tutelle de leur mère ; mais ce qui le rend complet et exécutoire sur les immeubles, l'art. 2135 du Code civil, qui, par une dérogation à la loi du 11 brumaire an 7, leur accorde une hypothèque sur ces immeubles, indépendamment de toute inscription. Jusque-là la loi de brumaire avait dit que cette hypothèque ne pouvait exister, ne pouvait frapper le domaine qu'au moyen d'une inscription bien et dûment requise. Ce n'est donc qu'à compter de la publication de cette disposition de l'art. 2135, c'est-à-dire du 8 germinal an 12, que l'hypothèque aurait frappé l'immeuble s'il avait été encore dans les mains de la dame du Rouvré. Mais, dès le 25 ventôse, ce domaine était devenu entièrement étranger à la dame du Rouvré; elle avait perdu tout droit, toute possibilité de l'aliéner à d'autres, de l'affecter ou l'hypothéquer en aucune manière quelconque. Les droits que le contrat du 27 vendémiaire an 12 avait stipulés en faveur des acquéreurs, et qui jusqu'ici étaient précaires et résolubles, étaient devenus irrévocablement acquis aux sieurs Nesson et Girardeau. Et lorsque cet art. 2135 dit, de la manière la plus précise, que l'hypothèque légale n'est indépendante de l'inscription que par une dérogation formelle à la loi, jusqu'alors existante, cet article créé au profit des mineurs, ne pourra préjudicier aux droits acquis à des tiers avant la publication, non pas du Code civil, mais du titre relatif aux hypothèques, mais de cet art. 2135. On veut que ce titre, cet article, dépouillent les sieurs Nesson et Girardeau de ce droit irrévocablement acquis deux semaines auparavant; on veut,
ventôse, ce domaine était devenu entièrement étranger à la dame du Rouvré; elle avait perdu tout droit, toute possibilité de l'aliéner à d'autres, de l'affecter ou l'hypothéquer en aucune manière quelconque. Les droits que le contrat du 27 vendémiaire an 12 avait stipulés en faveur des acquéreurs, et qui jusqu'ici étaient précaires et résolubles, étaient devenus irrévocablement acquis aux sieurs Nesson et Girardeau. Et lorsque cet art. 2135 dit, de la manière la plus précise, que l'hypothèque légale n'est indépendante de l'inscription que par une dérogation formelle à la loi, jusqu'alors existante, cet article créé au profit des mineurs, ne pourra préjudicier aux droits acquis à des tiers avant la publication, non pas du Code civil, mais du titre relatif aux hypothèques, mais de cet art. 2135. On veut que ce titre, cet article, dépouillent les sieurs Nesson et Girardeau de ce droit irrévocablement acquis deux semaines auparavant; on veut, contre le droit et même contre le texte formel de la disposition qu'on applique, lui donner un effet rétroactif, le faire remonter à une époque où non-seulement il n'existait pas encore, mais contre une disposition toute contraire. Il nous semble, Messieurs, que c'est violer ouvertement et cet art. 2135 et l'art. 2 du Code civil, qui dit que les lois ne disposent que pour l'avenir. Ici, Messieurs, il ne faut pas chercher, comme dans l'affaire Cottu, l'article du Code que l'arrêt dénoncé peut avoir violé; cet article se présente de lui-même; c'est celui que l'arrêt invoque et applique à la question qui nous occupe. L'arrêt n'a vu que le commencement de cet article; il a fermé les yeux sur la disposition qui le termine, et qui était cependant d'autant plus remarquable, d'autant plus importante à conserver, que c'est sur elle que repose la sécurité d'un grand nombre de propriétaires. Dans aucun cas, la disposition du présent article ne pourra préjudicier aux droits acquis à des tiers avant la publication du présent titre. Avant le 8 germinal an 12, les sieurs Nesson et Girardeau avaient acquis des droits incontestables sur le domaine qui leur avait été vendu le 27 vendémiaire. Ces
l'art. 2 du Code civil, qui dit que les lois ne disposent que pour l'avenir. Ici, Messieurs, il ne faut pas chercher, comme dans l'affaire Cottu, l'article du Code que l'arrêt dénoncé peut avoir violé; cet article se présente de lui-même; c'est celui que l'arrêt invoque et applique à la question qui nous occupe. L'arrêt n'a vu que le commencement de cet article; il a fermé les yeux sur la disposition qui le termine, et qui était cependant d'autant plus remarquable, d'autant plus importante à conserver, que c'est sur elle que repose la sécurité d'un grand nombre de propriétaires. Dans aucun cas, la disposition du présent article ne pourra préjudicier aux droits acquis à des tiers avant la publication du présent titre. Avant le 8 germinal an 12, les sieurs Nesson et Girardeau avaient acquis des droits incontestables sur le domaine qui leur avait été vendu le 27 vendémiaire. Ces droits, à compter du 25 ventôse, étaient devenus irrévocables, opposables à tous ceux qui ne pouvaient en invoquer que depuis des titres ou depuis une loi postérieure. Le véritable titre des sieurs Rouget du Rouvré est l'art. 2135 du Code civil. Cet article est postérieur au titre irrévocable des sieurs Nesson et Girardeau. L'arrêt dénoncé qui leur a cependant donné la préférence sur ce contrat, nous paraît donc en contravention formelle à cet art. 2135. Par ces considérations, nous estimons qu'il y a lieu de casser et annuller. ARRÊT. LA COUR, — Attendu que le défendeur avait sur les biens de sa mère tutrice, et dès le moment de la tutelle, un droit d'hypothèque, sauf à le conserver à l'égard des tiers, par des inscriptions ; que les demandeurs qui ont acheté ces biens depuis la tutelle, ne pouvaient empêcher l'exercice du droit acquis au défendeur, qu'en remplissant les formalités prescrites pour arrêter le cours des inscriptions, et que, jusqu'après l'observation de ces formalités, le défendeur pouvait toujours conserver son hypothèque, en la faisant inscrire ; Attendu que les demandeurs n'ont pas rempli ces formalités pendant l'existence de la loi du 11 brumaire an 7 ; qu'ils les ont bien