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vingt années moyennant 3,000 fr. par an, à la charge de supporter toutes les réparations et tous les cas fortuits. Il a été convenu que, à l'expiration des vingt années, la machine à vapeur appartiendrait exclusivement aux sieurs Sorel et Terrier, sans qu'ils soient obligés de rien payer à la société Lottin; qu'en cas de non-paiement de deux termes de loyer, les conventions seraient résiliées, et la société Lottin aurait droit au bail, moyennant 1,500 fr. par an, de la totalité de l'immeuble des sieurs Sorel et Terrier. Les sieurs Sorel et Terrier devaient assurer contre l'incendie l'immeuble et la machine. Enfin la dame Sorel a consenti, au profit de la société Lotlin, à ce que l'hypothèque conférée par son mari, pour sûreté des conventions précédentes, prime son hypothèque légale. Lors de l'enregistrement, le receveur a perçu le droit de bail sur le montant des années cumulées, et le droit de vente à 2 fr. par 100 fr. sur une somme de 2,000 fr., formant le prix ou plutôt la valeur, déclarée par le sieur Sorel, de la machine à la fin du bail. L'administration a soutenu que l'acte contenait vente de la machine, et déduisant les intérêts pendant vingt ans du prix payable par annuités, elle a demandé le droit de 2 pour 100 sur 40,000 fr. Le tribunal d'Abbeville a accueilli cette demande par jugement du 11 août 1846, ainsi conçu : « Attendu que les contrats tirent leur caractère et leur dénomination des conventions mêmes dont ils dérivent et de la nature de ces conventions ; que la qualification donnée par les parties aux actes qui ont pour objet de constater des contrats ne peut rien changer à leur essence ; — Attendu que le contrat de bail, qu'on peut à certains égards assimiler au contrat de vente, en ce que, comme celui-ci, il contient cession d'une chose, diffère néanmoins essentiellement de la vente dans son objet et dans ses fins, en ce qu'il porte sur la jouissance même de la chose, tandis que la vente porte sur la chose elle-même ;— Attendu que le contrat reçu
ans du prix payable par annuités, elle a demandé le droit de 2 pour 100 sur 40,000 fr. Le tribunal d'Abbeville a accueilli cette demande par jugement du 11 août 1846, ainsi conçu : « Attendu que les contrats tirent leur caractère et leur dénomination des conventions mêmes dont ils dérivent et de la nature de ces conventions ; que la qualification donnée par les parties aux actes qui ont pour objet de constater des contrats ne peut rien changer à leur essence ; — Attendu que le contrat de bail, qu'on peut à certains égards assimiler au contrat de vente, en ce que, comme celui-ci, il contient cession d'une chose, diffère néanmoins essentiellement de la vente dans son objet et dans ses fins, en ce qu'il porte sur la jouissance même de la chose, tandis que la vente porte sur la chose elle-même ;— Attendu que le contrat reçu par Me Lanier, notaire à Abbeville, le 20 déc. 1844, enregistré, bien que dénommé bail audit acte, transmet pourtant à Sorel et Terrier, non-seulement la jouissance pendant vingt années de la machine à vapeur, objet des conventions intervenues entre eux et les associés de la maison de commerce veuve Lottin et fils; mais qu'il transmet encore, après ce délai, la propriété entière de la machine elle-même auxdits Sorel et Terrier; Attendu que les clauses dans lesquelles les défendeurs puissent les motifs de leur opposition, si elles sont sérieuses entre les parties, n'entraînent pourtant moins impuissantes à porter la moindre atteinte au fond même de leurs conventions; que, de quelque manière et sous quelque point de vue que cet acte soit envisagé, on y retrouve toujours la cession de la machine à vapeur moyennant un prix qui se paie annuellement sous le déguisement d'un revenu, et qui est bien plutôt la représentation de la chose elle-même que la représentation de la jouissance; — Que d'ailleurs, à l'expiration des vingt années, la machine à vapeur, objet du contrat, ne devant pas faire retour à la société Lottin, et devant, au contraire, demeurer la propriété des sieurs Sorel et Terrier, on ne saurait
et fils; mais qu'il transmet encore, après ce délai, la propriété entière de la machine elle-même auxdits Sorel et Terrier; Attendu que les clauses dans lesquelles les défendeurs puissent les motifs de leur opposition, si elles sont sérieuses entre les parties, n'entraînent pourtant moins impuissantes à porter la moindre atteinte au fond même de leurs conventions; que, de quelque manière et sous quelque point de vue que cet acte soit envisagé, on y retrouve toujours la cession de la machine à vapeur moyennant un prix qui se paie annuellement sous le déguisement d'un revenu, et qui est bien plutôt la représentation de la chose elle-même que la représentation de la jouissance; — Que d'ailleurs, à l'expiration des vingt années, la machine à vapeur, objet du contrat, ne devant pas faire retour à la société Lottin, et devant, au contraire, demeurer la propriété des sieurs Sorel et Terrier, on ne saurait considérer l'acte dont il s'agit comme un bail, mais comme un contrat translatif de propriété. Observations. Le tribunal d'Abbeville semble avoir voulu examiner l'acte litigieux, comme s'il s'agissait d'un débat sur sa nature entre les parties contractantes elles-mêmes, il remonte au principe des conditions constitutives des contrats, il compare la vente et le bail, il cherche ce qui est de l'essence de ces deux conventions, et après avoir trouvé que l'une transmet la propriété, l'autre la jouissance, il conclut que l'acte litigieux est une vente et non un bail. Cet examen a mal dissimulé l'influence qu'a exercée sur l'esprit du tribunal, la nature du débat purement fiscal avec la régie. L'interprétation de la convention aurait été autrement faite par le tribunal s'il avait supposé les parties contractantes plaidant l'une contre l'autre, dans l'hypothèse de la perte de la chose objet du contrat. Elles avaient déclaré vouloir faire un bail de vingt ans. Si après la première année, la machine louée avait péri par cas fortuit, le bailleur aurait-il pu dire au preneur : Je vous ai cédé la propriété et non la jouissance; la chose a péri pour vous, les dix-neuf annuités du prix stipulé me sont dues. Le tribunal
vente et le bail, il cherche ce qui est de l'essence de ces deux conventions, et après avoir trouvé que l'une transmet la propriété, l'autre la jouissance, il conclut que l'acte litigieux est une vente et non un bail. Cet examen a mal dissimulé l'influence qu'a exercée sur l'esprit du tribunal, la nature du débat purement fiscal avec la régie. L'interprétation de la convention aurait été autrement faite par le tribunal s'il avait supposé les parties contractantes plaidant l'une contre l'autre, dans l'hypothèse de la perte de la chose objet du contrat. Elles avaient déclaré vouloir faire un bail de vingt ans. Si après la première année, la machine louée avait péri par cas fortuit, le bailleur aurait-il pu dire au preneur : Je vous ai cédé la propriété et non la jouissance; la chose a péri pour vous, les dix-neuf annuités du prix stipulé me sont dues. Le tribunal assurément aurait mieux examiné avant d'adhérer à une telle demande. Il aurait vu que l'acte contenait deux conventions, l'une relative à une cession de jouissance, l'autre relative à une cession de propriété; la première actuelle, la deuxième future, éventuelle et, subordonnée à l'exécution de la première. Il n'aurait pas confondu la livraison quant au bail avec la livraison quant à la vente. Sans doute, les stipulations des parties ne peuvent pas être contraires à l'essence des contrats; mais quelle est la disposition qui s'oppose à ce que le bail d'une chose précède la vente de cette même chose entre les mêmes parties; et si, comme le dit le tribunal, les stipulations sont sérieuses et doivent être supposées telles, pourquoi ne seraient-elles pas exécutées? Dans son dernier considérant, le tribunal a supposé que la machine louée devait demeurer après les vingt années la propriété des preneurs, ce mot demeurer n'était pas dans l'acte. Les parties avaient stipulé, au contraire, qu'à cette époque, les preneurs deviendraient propriétaires de la machine; et quoiqu'il n'y eût pas un prix exprimé, la promesse de vente n'était pas moins valable, les parties ayant sans doute considéré que les avantages du bail compensaient la valeur qu'aurait la
la livraison quant au bail avec la livraison quant à la vente. Sans doute, les stipulations des parties ne peuvent pas être contraires à l'essence des contrats; mais quelle est la disposition qui s'oppose à ce que le bail d'une chose précède la vente de cette même chose entre les mêmes parties; et si, comme le dit le tribunal, les stipulations sont sérieuses et doivent être supposées telles, pourquoi ne seraient-elles pas exécutées? Dans son dernier considérant, le tribunal a supposé que la machine louée devait demeurer après les vingt années la propriété des preneurs, ce mot demeurer n'était pas dans l'acte. Les parties avaient stipulé, au contraire, qu'à cette époque, les preneurs deviendraient propriétaires de la machine; et quoiqu'il n'y eût pas un prix exprimé, la promesse de vente n'était pas moins valable, les parties ayant sans doute considéré que les avantages du bail compensaient la valeur qu'aurait la machine après un si long usage. ART. 7640 La clause par laquelle des époux donateurs dans un partage anticipé, réservent au profit du survivant l'usufruit des immeubles propres et acquits de l'époux qui prédécèdera, est passible du droit de donation éventuelle; T. 2507. D. REVERSION, 11. Dans le partage anticipé de leurs immeubles tant propres qu'acquits fait par les sieur et dame Boulain au profit de leurs enfants, se trouve la clause suivante, au chapitre intitulé Conditions du partage. « Les donateurs se réservent pendant leur vie, même au survivant d'eux, l'usufruit et jouissance de la totalité des immeubles qu'ils viennent de partager, à charge de payer les impôts et d'entretenir lesdits biens, sans qu'ils puissent être inquiétés ni recherchés en aucune manière, ce touchant. » Le receveur a perçu le droit de donation éventuelle sur cette clause. Me Bienvenue, notaire à Uzel, en a demandé la restitution; mais le tribunal de Loudéac, par jugement du 14 août 1846, a repoussé cette demande dans les termes suivants : « Attendu que la clause de l'acte de partage du 30 déc. 1844, au rapport de Me Bienvenu, notaire à Uzel, par laquelle les époux Boulain réservent au survivant d'eux l'usufruit de
de leurs immeubles tant propres qu'acquits fait par les sieur et dame Boulain au profit de leurs enfants, se trouve la clause suivante, au chapitre intitulé Conditions du partage. « Les donateurs se réservent pendant leur vie, même au survivant d'eux, l'usufruit et jouissance de la totalité des immeubles qu'ils viennent de partager, à charge de payer les impôts et d'entretenir lesdits biens, sans qu'ils puissent être inquiétés ni recherchés en aucune manière, ce touchant. » Le receveur a perçu le droit de donation éventuelle sur cette clause. Me Bienvenue, notaire à Uzel, en a demandé la restitution; mais le tribunal de Loudéac, par jugement du 14 août 1846, a repoussé cette demande dans les termes suivants : « Attendu que la clause de l'acte de partage du 30 déc. 1844, au rapport de Me Bienvenu, notaire à Uzel, par laquelle les époux Boulain réservent au survivant d'eux l'usufruit de la totalité des immeubles qu'ils ont partagés entre leurs enfants, présente les caractères d'une donation éventuelle d'usufruit entre époux, indépendante de la donation faite aux enfants de la propriété; — Qu'il en résulte que le droit de 5 fr. perçu par l'administration de l'enregistrement, en vertu des art. 11 de la loi du 22 frim. an 7, et 45 n° 4 de la loi du 28 avril 1816, était légalement dû. » ART. 2041. Lorsque les ustensiles sont vendus en même temps que l'usine sont-ils immeubles par destination, lors même qu'ils sont estimés article par article et que cette estimation forme un prix distinct? T. 3192. D. IMMEUBLES PAR DESTINATION, 25. Suivant acte notarié du 30 janvier 1845, les sieur et dame Forteau ont vendu au sieur Dujunquoy une maison dite la Fabrique, sise à Pussay, avec bâtiment et dépendances, plus 1 un calorifère, estimé 3,000 fr.; 2 un manège, 150 fr.; 3 une presse hydraulique, 200 fr.; 4 deux foulons, 50 fr.; 5 une chaudière et un fourneau, 100 fr.; 6 une grande noue, 2,000 fr.; — faisant un total de 5,500 fr. Cette vente a été faite moyennant 25,000 fr., dont 19,500 fr. pour les immeubles et 5,500
la loi du 22 frim. an 7, et 45 n° 4 de la loi du 28 avril 1816, était légalement dû. » ART. 2041. Lorsque les ustensiles sont vendus en même temps que l'usine sont-ils immeubles par destination, lors même qu'ils sont estimés article par article et que cette estimation forme un prix distinct? T. 3192. D. IMMEUBLES PAR DESTINATION, 25. Suivant acte notarié du 30 janvier 1845, les sieur et dame Forteau ont vendu au sieur Dujunquoy une maison dite la Fabrique, sise à Pussay, avec bâtiment et dépendances, plus 1 un calorifère, estimé 3,000 fr.; 2 un manège, 150 fr.; 3 une presse hydraulique, 200 fr.; 4 deux foulons, 50 fr.; 5 une chaudière et un fourneau, 100 fr.; 6 une grande noue, 2,000 fr.; — faisant un total de 5,500 fr. Cette vente a été faite moyennant 25,000 fr., dont 19,500 fr. pour les immeubles et 5,500 fr. pour les objets mobiliers. Le receveur, à Méréville, a perçu sur cet acte les droits à raison de 5 fr. 50 c. par 100 fr. sur 22,500 fr., et de 2 fr. par 100 fr. sur 2,500 fr. Mais un supplément a été demandé, par le motif que tous les objets, évalués 5,500 fr., étaient immeubles par destination, aux termes de l'art. 524 du Code civil, et une contrainte a été décernée le 7 mars 1846. Par jugement du 4 août 1846, le tribunal d'Étampes a validé la contrainte en ces termes : « Attendu, en droit, que les meubles constitués immeubles par destination conservent leur nature immobilière tant que le propriétaire ne manifeste pas et n'exécute pas la volonté contraire de les détacher de l'immeuble auquel ils étaient affectés; — Attendu, en fait, que le calorifère sur lequel le droit immobilier a été perçu, que le foulon, la noue et les autres objets mobiliers, sur lesquels ce droit est réclamé étaient de véritables immeubles par destination lorsqu'est intervenue la vente du 30 janvier 1845, faite par Forteau à Dujunquoy; — Attendu que rien, ni dans les termes ni dans les circonstances qui l'ont suivie, n'établit que l'intention de
les objets, évalués 5,500 fr., étaient immeubles par destination, aux termes de l'art. 524 du Code civil, et une contrainte a été décernée le 7 mars 1846. Par jugement du 4 août 1846, le tribunal d'Étampes a validé la contrainte en ces termes : « Attendu, en droit, que les meubles constitués immeubles par destination conservent leur nature immobilière tant que le propriétaire ne manifeste pas et n'exécute pas la volonté contraire de les détacher de l'immeuble auquel ils étaient affectés; — Attendu, en fait, que le calorifère sur lequel le droit immobilier a été perçu, que le foulon, la noue et les autres objets mobiliers, sur lesquels ce droit est réclamé étaient de véritables immeubles par destination lorsqu'est intervenue la vente du 30 janvier 1845, faite par Forteau à Dujunquoy; — Attendu que rien, ni dans les termes ni dans les circonstances qui l'ont suivie, n'établit que l'intention de l'acquéreur ait été de détacher lesdits objets de la fabrique à laquelle ils étaient adhérents; qu'aujourd'hui même il ne paraît pas que ces objets aient repris leur nature mobilière par leur distraction de l'usine. » Observations. Pour obtenir ce jugement, la régie a invoqué un arrêt de la Cour de cassation du 20 juin 1832 (Contr., 2514). Le tribunal d'Étampes n'a sans doute pas vu que cet arrêt était de la chambre des requêtes, et que la chambre civile, par un arrêt postérieur du 23 avril 1833 (Contr., 2711), avait décidé que « la volonté du propriétaire de restituer aux effets réputés immeubles par destination, leur nature de meubles peut paraître suffisamment établie, dans le cas même où il est fait la vente par le même acte qui contient la vente de l'immeuble, lorsqu'ainsi que le prescrit la loi du 22 frimaire an 7 (qui ne fait aucune distinction entre les effets mobiliers qui ont conservé la nature de meubles et ceux qui avaient été immeubles par destination), il y est relativement à ceux des meubles que le propriétaire juge convenable à ses intérêts de séparer de l'immeuble, stipulé un prix distinct, et qu'ils y sont désignés article par article.
cassation du 20 juin 1832 (Contr., 2514). Le tribunal d'Étampes n'a sans doute pas vu que cet arrêt était de la chambre des requêtes, et que la chambre civile, par un arrêt postérieur du 23 avril 1833 (Contr., 2711), avait décidé que « la volonté du propriétaire de restituer aux effets réputés immeubles par destination, leur nature de meubles peut paraître suffisamment établie, dans le cas même où il est fait la vente par le même acte qui contient la vente de l'immeuble, lorsqu'ainsi que le prescrit la loi du 22 frimaire an 7 (qui ne fait aucune distinction entre les effets mobiliers qui ont conservé la nature de meubles et ceux qui avaient été immeubles par destination), il y est relativement à ceux des meubles que le propriétaire juge convenable à ses intérêts de séparer de l'immeuble, stipulé un prix distinct, et qu'ils y sont désignés article par article. » Cet arrêt est conforme à un autre du 19 novembre 1823 d'après lequel « la désunion entre l'immeuble par nature et les immeubles par destination, s'opère par la vente séparée que le propriétaire fait de l'immeuble par nature et des immeubles par destination, soit au même acquéreur, soit à des acquéreurs différents sans que la circonstance de l'identité des acquéreurs, ni celle de la simultanéité des deux ventes séparées, puissent être considérées par elles-mêmes comme un obstacle à la mobilisation qui, relativement aux immeubles par destination, est l'effet de cette opération. » (Contr., 622.) ART. 9 642. L'adjudication sur licitation au profit d'un héritier mineur donne ouverture au droit de transcription sur le prix total, lors même qu'il n'a pas été fait pour lui au greffe un acte d'acceptation sous bénéfice d'inventaire. T. 4030. D. TRANSCRIPTION, 27. Les immeubles dépendant de la succession de Charles Langlois et d'Anne Renou ont été adjugés par licitation, moyennant 57,375 fr. La demoiselle Leballeur, héritière mineure, ayant droit à un douzième, s'est rendue adjudicataire de différents biens, moyennant 7,178 fr. 94 c. Lors de l'enregistrement de l'adjudication, le receveur n'avait pas perçu le droit de transcription sur cette dernière somme. Une contrainte ayant
des acquéreurs différents sans que la circonstance de l'identité des acquéreurs, ni celle de la simultanéité des deux ventes séparées, puissent être considérées par elles-mêmes comme un obstacle à la mobilisation qui, relativement aux immeubles par destination, est l'effet de cette opération. » (Contr., 622.) ART. 9 642. L'adjudication sur licitation au profit d'un héritier mineur donne ouverture au droit de transcription sur le prix total, lors même qu'il n'a pas été fait pour lui au greffe un acte d'acceptation sous bénéfice d'inventaire. T. 4030. D. TRANSCRIPTION, 27. Les immeubles dépendant de la succession de Charles Langlois et d'Anne Renou ont été adjugés par licitation, moyennant 57,375 fr. La demoiselle Leballeur, héritière mineure, ayant droit à un douzième, s'est rendue adjudicataire de différents biens, moyennant 7,178 fr. 94 c. Lors de l'enregistrement de l'adjudication, le receveur n'avait pas perçu le droit de transcription sur cette dernière somme. Une contrainte ayant été signifiée, le tuteur a opposé que la déclaration d'acceptation sous bénéfice d'inventaire n'avait pas été faite. Mais le 7 février 1846, le tribunal du Mans a rendu le jugement suivant : « Considérant que, suivant l'art. 54 de la loi du 28 avril 1816, tous les actes qui sont de nature à être transcrits, sans en excepter ceux dont la transcription ne serait pas requise par les parties, sont assujettis au paiement d'un et demi pour cent, par addition aux droits d'enregistrement fixes ou proportionnels ; — Considérant que, aux termes des art. 401 et 776 du Code civil, les successions échues à des mineurs ne peuvent être acceptées en leur nom que sous bénéfice d'inventaire ; — Que c'est un privilège créé par la loi en faveur des mineurs, dont ils ne peuvent être privés par le fait de leur tuteur et qui ne permet pas de leur appliquer les dispositions de l'art. 793 du même Code sur la déclaration à faire au greffe de l'acceptation d'une succession sous bénéfice d'inventaire ; que dès lors Leballeur ne peut pas à bon droit exciper de ce que sa pupille n'est pas héritière bénéficiaire ; — Considérant qu'il n'est pas
de nature à être transcrits, sans en excepter ceux dont la transcription ne serait pas requise par les parties, sont assujettis au paiement d'un et demi pour cent, par addition aux droits d'enregistrement fixes ou proportionnels ; — Considérant que, aux termes des art. 401 et 776 du Code civil, les successions échues à des mineurs ne peuvent être acceptées en leur nom que sous bénéfice d'inventaire ; — Que c'est un privilège créé par la loi en faveur des mineurs, dont ils ne peuvent être privés par le fait de leur tuteur et qui ne permet pas de leur appliquer les dispositions de l'art. 793 du même Code sur la déclaration à faire au greffe de l'acceptation d'une succession sous bénéfice d'inventaire ; que dès lors Leballeur ne peut pas à bon droit exciper de ce que sa pupille n'est pas héritière bénéficiaire ; — Considérant qu'il n'est pas mieux fondé dans le moyen qu'il veut tirer de l'art. 883 du Code civil, parce que, si la fiction de droit établie par cet article permet à l'héritier bénéficiaire, comme à l'héritier pur et simple, de prétendre qu'il continue le défunt, et que la licitation ou le partage ne lui a conféré qu'un simple titre déclaratif de propriété, qu'on ne peut qualifier d'attributif, il n'en est pas moins constant que l'héritier bénéficiaire qui s'est rendu adjudicataire d'un immeuble de la succession, demeurant comptable du prix, a besoin de faire transcrire son titre d'adjudication, d'abord dans son propre intérêt, afin de purger les hypothèques et privilèges inscrits ou à inscrire dans les délais de la loi, puis encore pour la fixation même du prix, s'il ne veut pas être exposé à payer des créances hypothécaires au-delà de ce prix ; enfin que cette transcription doit aussi avoir lieu dans l'intérêt et vis-à-vis des créanciers, qu'il ne peut priver des droits que leur confèrent les art. 2183 et suivants du Code civil. » NOTA. Ce jugement est conforme à un arrêt de la Cour de cassation du 10 mai 1841 (Contr.) 6040) qui a aussi appelé privilège pour le mineur la charge