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M. Jean Lerolle. Et surtout tant que l'on n'aura pas construit, car c'est un dilemme. M. Camille Cautru. On ne pourra pas construire d'une manière utile, mon cher collègue et vous verrez que je réponds à votre pensée — tant que la loi interviendra pour maintenir le prix des loyers des locataires prorogés à un taux nettement inférieur à sa valeur réelle. (Applaudissement.) sur divers bancs.) Et vous allez voir la démonstration que j'apporte à l'appui de cette affirmation. M. Alexandre Luquet. Mais les maisons nouvellement construites ne subissent aucune servitude ! M. Camille Cautru. Voulez-vous attendre que je formule mon observation ? Peut-être aurai-je la chance de vous convaincre. M. Alexandre Luquet. Le fait serait surprenant. M. le président. Veuillez écouter en silence, monsieur Luquet ; vous êtes inscrit, vous parlerez à votre tour. M. Camille Cautru. Avant la guerre, les ménages moyens changeaient, en général, trois fois de logement. Ils prenaient un petit appartement au moment de leur mariage, puis un plus grand lorsqu'ils avaient des enfants et enfin, de nouveau, un plus petit lorsque leurs enfants étaient mariés et lorsque l'âge de la retraite était venu. Aujourd'hui, que voyons-nous ? Nous voyons les locataires "s'incruster" dans les locaux qu'ils occupent, pourquoi ? Parce que la loi leur permet de s'y maintenir à un prix inférieur à celui qui leur serait imposé ailleurs. Les locataires, vous le comprenez, se sont très facilement habitués à ne consacrer qu'un vingtième de leur budget au prix d'un logement, alors qu'avant guerre ils y consacraient le cinquième, le sixième ou le septième. Ils restent donc là où ils sont, même s'ils ont plus de pièces qu'il n'est nécessaire. M. Louis Dupin. Ils restent là où ils sont parce qu'ils ne savent pas où trouver un autre local. M. Camille Cautru. Je pourrais vous citer, dans un immeuble du boulevard Raspail, trois appartements de 5 et 6 pièces occupés par des personnes seules. Elles y restent parce qu'elles payent seulement le double du prix d'avant guerre. Pourquoi voulez-vous qu'elles cherchent ailleurs un appartement ? Elles veulent bénéficier des lois de prorogation. Ces personnes
locaux qu'ils occupent, pourquoi ? Parce que la loi leur permet de s'y maintenir à un prix inférieur à celui qui leur serait imposé ailleurs. Les locataires, vous le comprenez, se sont très facilement habitués à ne consacrer qu'un vingtième de leur budget au prix d'un logement, alors qu'avant guerre ils y consacraient le cinquième, le sixième ou le septième. Ils restent donc là où ils sont, même s'ils ont plus de pièces qu'il n'est nécessaire. M. Louis Dupin. Ils restent là où ils sont parce qu'ils ne savent pas où trouver un autre local. M. Camille Cautru. Je pourrais vous citer, dans un immeuble du boulevard Raspail, trois appartements de 5 et 6 pièces occupés par des personnes seules. Elles y restent parce qu'elles payent seulement le double du prix d'avant guerre. Pourquoi voulez-vous qu'elles cherchent ailleurs un appartement ? Elles veulent bénéficier des lois de prorogation. Ces personnes ont à leur disposition six pièces. Etant seules, dans des conditions normales, elles se seraient certainement contentées de trois pièces qui auraient suffi à leur bonheur. Elles ont donc six pièces, alors que, dans des immeubles voisins, des familles nombreuses s'entassent dans deux ou trois pièces. Il est impossible de songer à faire des échanges : le locataire ne voit que son intérêt, il trouve commode d'être protégé par la loi. Nous assistons ainsi à ce triste spectacle de logements encombrés, alors qu'ils conviendraient à des familles nombreuses, par des gens dont ils dépassent les besoins. Il y a un autre aspect de la question. Des personnes conservent à Paris des locaux leur servant de pied-à-terre, alors qu'elles habitent la campagne. Elles ont un entresol dans lequel elles viennent passer trois mois d'hiver. Je ne vois à cela aucun inconvénient. Seulement, je sais qu'un grand nombre des locataires qui sont dans ces conditions, renonceraient vite à leur entresol s'il leur fallait le payer à sa valeur réelle. Ainsi, messieurs, vous favorisez, avec les lois de prorogation qui durent et dont on ne voit pas la fin, et des prix inconsidérés, la paralysie du marché des logements. Pendant le même temps,
songer à faire des échanges : le locataire ne voit que son intérêt, il trouve commode d'être protégé par la loi. Nous assistons ainsi à ce triste spectacle de logements encombrés, alors qu'ils conviendraient à des familles nombreuses, par des gens dont ils dépassent les besoins. Il y a un autre aspect de la question. Des personnes conservent à Paris des locaux leur servant de pied-à-terre, alors qu'elles habitent la campagne. Elles ont un entresol dans lequel elles viennent passer trois mois d'hiver. Je ne vois à cela aucun inconvénient. Seulement, je sais qu'un grand nombre des locataires qui sont dans ces conditions, renonceraient vite à leur entresol s'il leur fallait le payer à sa valeur réelle. Ainsi, messieurs, vous favorisez, avec les lois de prorogation qui durent et dont on ne voit pas la fin, et des prix inconsidérés, la paralysie du marché des logements. Pendant le même temps, des familles nombreuses ne savent où se caser, des jeunes ménages sont obligés de s'installer au prix fort dans les immeubles neufs, et de ces inégalités créées par la loi résulte un maximum d'injustice. Les répercussions de cette situation sont très graves, d'abord pour les raisons que je viens de dire, parce qu'elle paralyse le marché du logement, mais aussi parce qu'elle empêche la construction. Je connais un quartier de Paris où il y a actuellement quinze logements au moins à louer à partir de 11.000 et 15.000 fr. mais on ne loue pas ces logements-là. Ils sont à louer depuis six mois. Pourquoi ? Parce que les candidats locataires qui, avant la guerre, auraient consacré 3.000 fr. à la location d'un logement, préfèrent y mettre beaucoup moins, puisque nous leur en donnons le moyen. Ils vont en banlieue, ils s'y installent provisoirement et guettent une occasion. Ils attendent qu'il leur en soit libre. Ils acceptent alors toutes les conditions du propriétaire, sauf à dénoncer ensuite la convention qu'ils ont librement acceptée dans les six mois, et s'installent à Paris. Croyez-vous que cette concurrence faite par la loi aux locaux neufs soit de nature à inciter les gens à construire
dire, parce qu'elle paralyse le marché du logement, mais aussi parce qu'elle empêche la construction. Je connais un quartier de Paris où il y a actuellement quinze logements au moins à louer à partir de 11.000 et 15.000 fr. mais on ne loue pas ces logements-là. Ils sont à louer depuis six mois. Pourquoi ? Parce que les candidats locataires qui, avant la guerre, auraient consacré 3.000 fr. à la location d'un logement, préfèrent y mettre beaucoup moins, puisque nous leur en donnons le moyen. Ils vont en banlieue, ils s'y installent provisoirement et guettent une occasion. Ils attendent qu'il leur en soit libre. Ils acceptent alors toutes les conditions du propriétaire, sauf à dénoncer ensuite la convention qu'ils ont librement acceptée dans les six mois, et s'installent à Paris. Croyez-vous que cette concurrence faite par la loi aux locaux neufs soit de nature à inciter les gens à construire ? Les locaux neufs se louent à leur valeur réelle en francs papier, mais les logements construits avant la guerre, même s'ils sont plus confortables et plus spacieux, vont, par le fait de la loi, se louer un prix sensiblement moindre, et, tout naturellement, les candidats locataires préfèrent les locaux anciens aux locaux neufs. Je dis que cette situation n'est pas faite pour encourager la construction. Crise de logements, nécessité de construire, crise de prix. Toutes ces questions se tiennent, toutes ces questions s'enchaînent et je serais heureux de vous avoir convaincus que la prorogation à des prix trop inférieurs à la valeur réelle est l'ennemie de la construction pour les raisons que je viens d'indiquer. Applaudissements à droite et au centre.) Par conséquent, messieurs, réfléchissons à ces problèmes. Nous voici au seuil d'une nouvelle loi des loyers. Nous allons discuter le texte de la commission, n'oublions pas, je vous en rappelle, certaines lois économiques qui nous dominent tous et auxquelles nous ne pouvons par des textes songer à nous soustraire. Que nous le voulions ou que nous ne le voulions pas, nous devons les subir et nous devons en tenir compte. Messieurs, je résume mes observations. La question des
anciens aux locaux neufs. Je dis que cette situation n'est pas faite pour encourager la construction. Crise de logements, nécessité de construire, crise de prix. Toutes ces questions se tiennent, toutes ces questions s'enchaînent et je serais heureux de vous avoir convaincus que la prorogation à des prix trop inférieurs à la valeur réelle est l'ennemie de la construction pour les raisons que je viens d'indiquer. Applaudissements à droite et au centre.) Par conséquent, messieurs, réfléchissons à ces problèmes. Nous voici au seuil d'une nouvelle loi des loyers. Nous allons discuter le texte de la commission, n'oublions pas, je vous en rappelle, certaines lois économiques qui nous dominent tous et auxquelles nous ne pouvons par des textes songer à nous soustraire. Que nous le voulions ou que nous ne le voulions pas, nous devons les subir et nous devons en tenir compte. Messieurs, je résume mes observations. La question des loyers m'a toujours beaucoup préoccupé par ses aspects juridiques et ses répercussions sociales. J'ai suivi le développement de la crise dans toutes ses phases. Je suis arrivé à cette conviction profonde que la question des loyers est surtout une question de prix. Accordez aux locataires la sécurité du lendemain, en les faisant bénéficier de prorogations, soit, mais exigez d'eux un prix de loyer correspondant sensiblement à la valeur réelle et vous verrez promptement se rétablir la souplesse et l'élasticité du marché du logement. Il ne faut pas que les locataires prorogés aient intérêt à voir se prolonger la crise. La loi nouvelle devra, s'inspirer de ces observations. À partir du moment où, sans brusquerie, ni brutalité, ce serait opportun et dangereux, mais peu à peu, par des paliers de prix raisonnables, le prix des loyers se sera rapproché de leur valeur réelle, la question sera bien près d'être résolue. De nouvelles prorogations me seraient plus nécessaires. Vous verrez le marché des locations reprendre toute sa liberté et, en même temps — l'expérience des pays étrangers nous l'indique — vous verrez refleurir l'industrie du bâtiment et de la construction et, sous l'égide de notre vieux droit civil, le respect des conventions
les faisant bénéficier de prorogations, soit, mais exigez d'eux un prix de loyer correspondant sensiblement à la valeur réelle et vous verrez promptement se rétablir la souplesse et l'élasticité du marché du logement. Il ne faut pas que les locataires prorogés aient intérêt à voir se prolonger la crise. La loi nouvelle devra, s'inspirer de ces observations. À partir du moment où, sans brusquerie, ni brutalité, ce serait opportun et dangereux, mais peu à peu, par des paliers de prix raisonnables, le prix des loyers se sera rapproché de leur valeur réelle, la question sera bien près d'être résolue. De nouvelles prorogations me seraient plus nécessaires. Vous verrez le marché des locations reprendre toute sa liberté et, en même temps — l'expérience des pays étrangers nous l'indique — vous verrez refleurir l'industrie du bâtiment et de la construction et, sous l'égide de notre vieux droit civil, le respect des conventions librement consenties. À l'étranger, la crise des loyers a été résolue par les moyens que j'indique. À la vérité, l'on n'est pas encore revenu partout au droit commun. Mais en Belgique, en Allemagne, en Italie, on a bien compris l'importance de la question des prix. Alors que, dans la loi soumise à nos délibérations, on nous propose d'appliquer le coefficient 2,0 aux loyers d'avant guerre, outre les charges bien entendu, soit par conséquent 2,8, il y a longtemps déjà, dans les pays qui nous entourent, on a dépassé ce coefficient; l'on en est presque partout au coefficient 3,5. L'Italie est déjà arrivée au coefficient 4. Et au fur et à mesure que le prix des loyers prorogés s'élève, on voit refleurir l'industrie de la construction et la crise des logements se résoudre par elle-même. (Applaudissements.) C'est la voie dans laquelle il faut entrer délibérément, résolument. Je ne prétends pas, je le répète, imposer une solution brutale. Je crois, au contraire, qu'il faudra, afin de ne pas créer de misère trop grande, ménager beaucoup les petites gens. Mais il n'est pas excessif de demander à ceux qui travaillent de consacrer au paiement de leur loyer, sur l'ensemble de leurs ressources, la
soumise à nos délibérations, on nous propose d'appliquer le coefficient 2,0 aux loyers d'avant guerre, outre les charges bien entendu, soit par conséquent 2,8, il y a longtemps déjà, dans les pays qui nous entourent, on a dépassé ce coefficient; l'on en est presque partout au coefficient 3,5. L'Italie est déjà arrivée au coefficient 4. Et au fur et à mesure que le prix des loyers prorogés s'élève, on voit refleurir l'industrie de la construction et la crise des logements se résoudre par elle-même. (Applaudissements.) C'est la voie dans laquelle il faut entrer délibérément, résolument. Je ne prétends pas, je le répète, imposer une solution brutale. Je crois, au contraire, qu'il faudra, afin de ne pas créer de misère trop grande, ménager beaucoup les petites gens. Mais il n'est pas excessif de demander à ceux qui travaillent de consacrer au paiement de leur loyer, sur l'ensemble de leurs ressources, la part qu'ils lui réservaient avant la guerre. Pourquoi permettre que l'on y consacre maintenant moitié moins ? Si nous nous maintenons dans cette voie, nous fausserions complètement, et pour de très longues années, le problème de la construction et le marché du logement. Nous fausserions irrémédiablement les rapports qui doivent exister normalement, du point de vue économique et juridique, entre bailleurs et locataires. Je vous prie, messieurs, de réfléchir à tous ces problèmes. Nous ferons en sorte, dans la discussion des articles, de les aborder avec l'unique souci de trouver une solution équitable. Soyez sûrs, en tout cas, qu'en vous attachant à cette question des prix, dont je vous ai signalé l'importance, vous serez sur la voie qui, seule, peut-être, permettra un jour, dans ce pays, le retour au droit commun. Et cette solution n'est pas désirable seulement, croyez-le bien, dans l'intérêt de la propriété bâtie de France, mais je le dis tout net, elle est désirable avant tout et surtout dans l'intérêt général du pays, car rien ne serait plus désastreux que de voir se perpétuer le régime arbitraire injuste et l'anarchie sous l'empire desquels nous vivons depuis la guerre. (Applaudissements.) M. le président. La parole est à M.
exister normalement, du point de vue économique et juridique, entre bailleurs et locataires. Je vous prie, messieurs, de réfléchir à tous ces problèmes. Nous ferons en sorte, dans la discussion des articles, de les aborder avec l'unique souci de trouver une solution équitable. Soyez sûrs, en tout cas, qu'en vous attachant à cette question des prix, dont je vous ai signalé l'importance, vous serez sur la voie qui, seule, peut-être, permettra un jour, dans ce pays, le retour au droit commun. Et cette solution n'est pas désirable seulement, croyez-le bien, dans l'intérêt de la propriété bâtie de France, mais je le dis tout net, elle est désirable avant tout et surtout dans l'intérêt général du pays, car rien ne serait plus désastreux que de voir se perpétuer le régime arbitraire injuste et l'anarchie sous l'empire desquels nous vivons depuis la guerre. (Applaudissements.) M. le président. La parole est à M. le rapporteur. M. Alcide Delmont, rapporteur. Messieurs, en 1926, le Parlement a adopté une loi réglant les rapports des propriétaires et des locataires de locaux d'habitation. Cette loi constituait, constitue encore comme la charte du logement. On peut la caractériser en disant que le législateur, ayant la certitude que dans un intérêt de paix sociale le marché du logement ne pouvait être rendu à la liberté, il était nécessaire de garantir aux occupants de bonne foi la possession de leur habitation. Pour atteindre ce but la loi du 1er avril 1926 a maintenu et prolongé le régime de prorogation de jouissance institué par les lois antérieures. Mais, dans une pensée de retour au droit commun, qui dès lors existait et que tout à l'heure notait très justement notre honorable collègue M. Cautru, pensée qui avait inspiré le mécanisme même, l'économie même de la loi, des paliers étaient organisés. Suivant l'importance du loyer en 1914, les prorogations devaient se terminer à des dates échelonnées entre 1927 et 1931. C'était la pensée commune et c'était la pensée du Gouvernement. Voici, en effet, comment s'exprimait, à la séance du 26 mars 1926, M. le haut commissaire à l'habitation : « Je me permets,
un intérêt de paix sociale le marché du logement ne pouvait être rendu à la liberté, il était nécessaire de garantir aux occupants de bonne foi la possession de leur habitation. Pour atteindre ce but la loi du 1er avril 1926 a maintenu et prolongé le régime de prorogation de jouissance institué par les lois antérieures. Mais, dans une pensée de retour au droit commun, qui dès lors existait et que tout à l'heure notait très justement notre honorable collègue M. Cautru, pensée qui avait inspiré le mécanisme même, l'économie même de la loi, des paliers étaient organisés. Suivant l'importance du loyer en 1914, les prorogations devaient se terminer à des dates échelonnées entre 1927 et 1931. C'était la pensée commune et c'était la pensée du Gouvernement. Voici, en effet, comment s'exprimait, à la séance du 26 mars 1926, M. le haut commissaire à l'habitation : « Je me permets, au nom du Gouvernement, d'indiquer notre intime conviction que les paliers correspondent au retour probable au droit commun. Si nous n'avions pas eu cette opinion, nous ne nous serions pas prêts à une fantaisie qui aurait pour objet d'apporter au Parlement des dispositions dans lesquelles nous n'aurions pas confiance. » D'autre part, la loi de 1926, après avoir en quelque sorte réglé par ce régime, des paliers ce qu'au nom du Gouvernement on appelait le retour probable au droit commun, confirmait le principe de la taxation des loyers en limitant les majorations des prix de 1914 au taux de 100 p. 100. Telles étaient les deux idées directrices de la législation de 1926: organisation du retour au droit commun par le régime des paliers, taxation des prix avec cette majoration de 100 p. 100. Mais, alors que le régime des prorogations était organisé pour jouer sur les cinq années allant de 1927 à 1931, la loi ne fixait les règles de la taxation que pour une période de trois années, prenant fin au 1er avril 1929. Les motifs — M. Cautru les a indiqués tout à l'heure en parlant d'une autre question — les motifs pour lesquels on ne taxait
D'autre part, la loi de 1926, après avoir en quelque sorte réglé par ce régime, des paliers ce qu'au nom du Gouvernement on appelait le retour probable au droit commun, confirmait le principe de la taxation des loyers en limitant les majorations des prix de 1914 au taux de 100 p. 100. Telles étaient les deux idées directrices de la législation de 1926: organisation du retour au droit commun par le régime des paliers, taxation des prix avec cette majoration de 100 p. 100. Mais, alors que le régime des prorogations était organisé pour jouer sur les cinq années allant de 1927 à 1931, la loi ne fixait les règles de la taxation que pour une période de trois années, prenant fin au 1er avril 1929. Les motifs — M. Cautru les a indiqués tout à l'heure en parlant d'une autre question — les motifs pour lesquels on ne taxait que pour une période limitée étaient tirés de la situation monétaire d'alors. Il était impossible de constituer un régime durable dans l'ignorance où l'on était de ce que serait le lendemain, alors que l'on vivait dans l'instabilité monétaire, en plein régime d'inflation, et que l'imprévision était la loi de l'année 1926. C'est ainsi que l'article 6 de cette loi portait qu'une loi ultérieure fixerait le quantum des majorations à partir du 1er avril 1929. C'est là, messieurs, l'origine du projet de loi dont le Gouvernement nous a saisis. Il était indispensable, dès lors que la loi n'avait indiqué le régime de taxation et le quantum de majoration que jusqu'à la date que j'ai indiquée, qu'une loi nouvelle fût délibérée par le Parlement pour substituer un régime nouveau au régime qui allait disparaître. Il fallait qu'une législation nouvelle fixât le nouveau plafond des loyers, puisque la date du 1er avril 1929 allait faire disparaître le plafond antérieurement institué. Le Gouvernement, conduit à examiner et à régler cette question, fut inévitablement entraîné à examiner d'autres problèmes qui se posent et, le Parlement examinés, il fut conduit également et d'un coup à insérer dans son projet de loi des dispositions commandées par les
1926. C'est ainsi que l'article 6 de cette loi portait qu'une loi ultérieure fixerait le quantum des majorations à partir du 1er avril 1929. C'est là, messieurs, l'origine du projet de loi dont le Gouvernement nous a saisis. Il était indispensable, dès lors que la loi n'avait indiqué le régime de taxation et le quantum de majoration que jusqu'à la date que j'ai indiquée, qu'une loi nouvelle fût délibérée par le Parlement pour substituer un régime nouveau au régime qui allait disparaître. Il fallait qu'une législation nouvelle fixât le nouveau plafond des loyers, puisque la date du 1er avril 1929 allait faire disparaître le plafond antérieurement institué. Le Gouvernement, conduit à examiner et à régler cette question, fut inévitablement entraîné à examiner d'autres problèmes qui se posent et, le Parlement examinés, il fut conduit également et d'un coup à insérer dans son projet de loi des dispositions commandées par les nécessités sociales de l'heure. Ces nécessités, elles sont évidentes; hélas! La situation, à l'heure même où nous délibérons, est exactement identique à celle devant laquelle le Parlement était placé en 1926: crise des logements incontestable. Je répondrai tout à l'heure aux observations de M. Cautru et au sens peut-être un peu simpliste par lequel il considère ou que l'on ne peut pourtant considérer le redoutable problème avec lequel nous sommes aux prises en France. La situation actuelle, dis-je, est identique à celle de 1926: crise des logements, pénurie de logements, impossibilité pour les nombreux locataires de se loger. Ce qui est à vrai dire grave, c'est qu'il apparaît nettement à tous ceux qui se penchent sur ce problème que la situation de 1929, et même de 1931, à celle de 1926, peut être considérée comme devant être encore la même en 1931, au moment envisagé par le Gouvernement comme celui où l'on pouvait espérer un retour normal au droit commun. Sans doute, messieurs, nous sommes présents à la présence de projets divers. Sans doute, des programmes sont déjà délibérés. Mais rien. n'avons aucune certitude de réalisation prochaine; nous avons même la conviction que rien ne sera suffisant en 1931 pour