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avait été remise aux mains du sieur Paranque ; qu’aux termes du contrat, une période d’essai était fixée à deux mois, mais à cause des arrêts successifs dans le fonctionnement de la machine qui ne cessaient de se produire en arrêtant la fabrication, d’un commun accord, le commencement de la période d’essai fut fixé au 17 mai ; qu’elle se prolongea encore au-delà du 17 juillet, le sieur Paranque ayant signalé, dès la veille, les nombreuses réclamations qu’il formulait, et cette période n’était en réalité point terminée, lorsque le 29 août, vers midi ou une heure de l’après-midi, un incendie éclata et l’huilerie la Pauline fut en peu d’instants la proie des flammes ; Attendu que le sinistre a donné lieu à l’instance introduite devant le Tribunal contre le sieur Paranque par le sieur Verminck, qui a réclamé tout d’abord de son locataire la valeur de l’usine détruite ; Attendu que par son jugement du 10 octobre 1878, le Tribunal commit comme experts les sieurs Gabriel Clauzet, Bôle, l’un et l’autre architectes, et Stafer, ingénieur constructeur de machines ; Que les experts ont, dans leur rapport, fourni au Tribunal les lumières qu’ils ont pu obtenir, en face d’une usine dont les quatre murs et la cheminée étaient seuls debout ; Attendu qu’en vertu du même jugement il fut procédé à une enquête afin de rechercher la cause de l’incendie et d’en reconnaître les circonstances ; Que des reproches ont été, de part et d’autre, élevés contre divers témoins ; qu’à l’exception d’un seul, ils ne sauraient être admis ; Qu’en effet, les nombreux journaliers, les agents ou commis employés dans l’usine, soit par l’une, soit par l’autre des parties, ne sauraient être considérés comme des serviteurs ou des domestiques, dans l’acception des termes employés par l'article 283 du Code de procédure civile ; que les ouvriers ou préposés sont presque des témoins nécessaires dans les cas d’incendies, de fabriques, et plus d’une fois le Tribunal, dans des circonstances analogues, a dû conserver les moyens d’instruction indispensables, tout en tenant compte, dans son appréciation, des relations qui peuvent avoir quelque influence
les quatre murs et la cheminée étaient seuls debout ; Attendu qu’en vertu du même jugement il fut procédé à une enquête afin de rechercher la cause de l’incendie et d’en reconnaître les circonstances ; Que des reproches ont été, de part et d’autre, élevés contre divers témoins ; qu’à l’exception d’un seul, ils ne sauraient être admis ; Qu’en effet, les nombreux journaliers, les agents ou commis employés dans l’usine, soit par l’une, soit par l’autre des parties, ne sauraient être considérés comme des serviteurs ou des domestiques, dans l’acception des termes employés par l'article 283 du Code de procédure civile ; que les ouvriers ou préposés sont presque des témoins nécessaires dans les cas d’incendies, de fabriques, et plus d’une fois le Tribunal, dans des circonstances analogues, a dû conserver les moyens d’instruction indispensables, tout en tenant compte, dans son appréciation, des relations qui peuvent avoir quelque influence sur les dispositions morales des témoins ; Qu’on ne saurait pas davantage écarter les témoignages d’une famille de cultivateurs honorables, sur le prétexte qu’ils auraient eu un intérêt dans une cause depuis longtemps terminée, et dans laquelle le sieur Verminck fut condamné à des dommages-intérêts envers ses voisins ; mais qu’il n’en saurait être de même à l’égard du sieur Alexandre Jauffret, qui a lui-même construit les bâtiments de l’usine et qui, à ce titre, a un intérêt tout au moins indirect dans la contestation ; que le reproche contre ce témoin doit donc être admis et sa déposition tenue comme non avenue ; Attendu que l’ensemble des témoignages n’a pu produire des éléments suffisants pour former la conviction du Tribunal, sur la cause même ou l’origine de l’incendie ; Que si des témoins dignes de foi ont vu, sur la toiture elle-même et sur les débris de pailles ou de coques qui s’y étaient accumulés, des flammes apparaître et des flammes s’étendre, d’autres témoins attestent qu’ils ont vu en feu le dessous de la toiture, et la flamme dévorant l’intérieur du blutoir ; qu’on ne peut déterminer avec une certitude suffisante celui de ces faits qui s’est produit le
qu’il n’en saurait être de même à l’égard du sieur Alexandre Jauffret, qui a lui-même construit les bâtiments de l’usine et qui, à ce titre, a un intérêt tout au moins indirect dans la contestation ; que le reproche contre ce témoin doit donc être admis et sa déposition tenue comme non avenue ; Attendu que l’ensemble des témoignages n’a pu produire des éléments suffisants pour former la conviction du Tribunal, sur la cause même ou l’origine de l’incendie ; Que si des témoins dignes de foi ont vu, sur la toiture elle-même et sur les débris de pailles ou de coques qui s’y étaient accumulés, des flammes apparaître et des flammes s’étendre, d’autres témoins attestent qu’ils ont vu en feu le dessous de la toiture, et la flamme dévorant l’intérieur du blutoir ; qu’on ne peut déterminer avec une certitude suffisante celui de ces faits qui s’est produit le premier ; Attendu qu’il n’est pas non plus nullement établi qu’il y ait eu, de la part du sieur Paranque, incurie ou négligence dans la surveillance de ses ouvriers ; que c’est un fabricant expérimenté, exerçant sa profession depuis longues années, ayant fait précédemment fonctionner d’autres usines où l’on a remarqué, au contraire, le bon ordre. et la discipline qu'il faisait observer parmi ses ouvriers ; que les dépositions des témoins se contredisent sur les habitudes où l'on aurait été de fumer ; que rien ne prouve, du reste, que le feu puisse être attribué à quelques parcelles de cigares ; Attendu qu'un malheureux exemple démontre que, quel que soit le soin qui préside à la direction d'une huilerie, le feu peut s'y produire sans qu'on puisse en découvrir la cause ; que, malgré l'exacte discipline et l'incessante vigilance que le sieur Verminck portait, comme il l'assure, dans la direction de sa propre fabrique, au boulevard de la Corderie, le feu y a récemment éclaté et l'incendie a dévoré usine et marchandises, sans qu'on ait même pu soupçonner le principe de ce désastre ; Attendu qu'il ne reste donc de l'enquête qu'un seul fait établi : c'est que, pour l'usine
remarqué, au contraire, le bon ordre. et la discipline qu'il faisait observer parmi ses ouvriers ; que les dépositions des témoins se contredisent sur les habitudes où l'on aurait été de fumer ; que rien ne prouve, du reste, que le feu puisse être attribué à quelques parcelles de cigares ; Attendu qu'un malheureux exemple démontre que, quel que soit le soin qui préside à la direction d'une huilerie, le feu peut s'y produire sans qu'on puisse en découvrir la cause ; que, malgré l'exacte discipline et l'incessante vigilance que le sieur Verminck portait, comme il l'assure, dans la direction de sa propre fabrique, au boulevard de la Corderie, le feu y a récemment éclaté et l'incendie a dévoré usine et marchandises, sans qu'on ait même pu soupçonner le principe de ce désastre ; Attendu qu'il ne reste donc de l'enquête qu'un seul fait établi : c'est que, pour l'usine la Pauline, le feu s'est prononcé et s'est développé dans les parties hautes de l'édifice ; Attendu que le premier moyen d'investigation se trouvant ainsi insuffisant, il y a lieu d'examiner la responsabilité du sieur Paran que, au point de vue du contrat qui le lie au sieur Verminck, et de l'article 1733 du Code civil qu'invoque contre lui le propriétaire ; Attendu que le Tribunal a dû, à cet égard, étudier en son entier et dans la corrélation de ses diverses dispositions, le contrat du 10 novembre 1876 ; Qu'il est nécessaire de rappeler ici seulement quelques-unes des clauses principales ; Qu'il y est dit que le sieur Verminck s'engage à faire construire et à outiller une huilerie à vapeur, que le sieur Fabricius Paranque s'engage, de son côté, à prendre en location pour 14 années, au prix de 42,000 francs par an, payable par semestre et d'avance ; que cette huilerie devra être livrée au sieur Paranque le 1er janvier 1878 ; Qu'elle sera construite suivant toutes les règles de l'art qui régissent les établissements de ce genre, et montée dans les dernières et meilleures conditions de solidité, de perfectionnement et d'outillage connues à ce jour ; qu'elle
de l'article 1733 du Code civil qu'invoque contre lui le propriétaire ; Attendu que le Tribunal a dû, à cet égard, étudier en son entier et dans la corrélation de ses diverses dispositions, le contrat du 10 novembre 1876 ; Qu'il est nécessaire de rappeler ici seulement quelques-unes des clauses principales ; Qu'il y est dit que le sieur Verminck s'engage à faire construire et à outiller une huilerie à vapeur, que le sieur Fabricius Paranque s'engage, de son côté, à prendre en location pour 14 années, au prix de 42,000 francs par an, payable par semestre et d'avance ; que cette huilerie devra être livrée au sieur Paranque le 1er janvier 1878 ; Qu'elle sera construite suivant toutes les règles de l'art qui régissent les établissements de ce genre, et montée dans les dernières et meilleures conditions de solidité, de perfectionnement et d'outillage connues à ce jour ; qu'elle devra être, lors de la prise de possession définitive par les locataires, en parfait état de fonctionnement ; que le loyer partira du jour de l'entrée en jouissance du locataire, mais la prise en possession définitive de l'usine n'aura lieu qu'au moment de son agrément, c'est-à-dire après deux mois d'une marche reconnue régulière et complète ; que pendant ces deux mois d'essai, les locataires feront fonctionner l'usine sous la surveillance et le contrôle d'un contre-maître mécanicien ou de toute autre personne compétente, qui sera désignée par le sieur Verminck ; qu'enfin, à la prise de possession définitive, il sera dressé un inventaire de tous les objets qui devront être représentés à l'expiration du bail ; Attendu que le rapprochement de diverses clauses de la convention, la remise de l'usine au locataire, le fonctionnement auquel il procède, le point de départ du loyer, le titre même que les parties donnent à leurs accords, impriment au contrat le caractère du louage d'immeuble ; Qu'à la vérité, une période d'essai est déterminée, car le locataire ne prenait point un local et des engins qu'il eût pu vérifier et visiter, mais il devait recevoir des objets dont il aurait à répondre et qui, au
marche reconnue régulière et complète ; que pendant ces deux mois d'essai, les locataires feront fonctionner l'usine sous la surveillance et le contrôle d'un contre-maître mécanicien ou de toute autre personne compétente, qui sera désignée par le sieur Verminck ; qu'enfin, à la prise de possession définitive, il sera dressé un inventaire de tous les objets qui devront être représentés à l'expiration du bail ; Attendu que le rapprochement de diverses clauses de la convention, la remise de l'usine au locataire, le fonctionnement auquel il procède, le point de départ du loyer, le titre même que les parties donnent à leurs accords, impriment au contrat le caractère du louage d'immeuble ; Qu'à la vérité, une période d'essai est déterminée, car le locataire ne prenait point un local et des engins qu'il eût pu vérifier et visiter, mais il devait recevoir des objets dont il aurait à répondre et qui, au moment de la convention, n'existaient point encore, qui lui étaient du reste promis dans les dernières et meilleures conditions connues de perfectionnement; Que cet essai et l'adjonction, dans le fonctionnement de la surveillance et du contrôle, d'un contre-maître mécanicien, proposé par le sieur Verminck, dont il doit être certainement tenu compte, ne peut suffire néanmoins pour enlever au contrat son caractère qui est celui d'un bail, même pendant cette période ; Attendu qu'assurément la possession définitive était subordonnée à l'agrément du locataire, mais cet agrément n'était point purement facultatif; que des arbitres ou plus correctement le Tribunal, en cas de désaccord des parties, au moment de la prise de possession définitive, devaient prononcer sur les difficultés qui pouvaient surgir ; Qu'un débat s'est élevé sur le point de savoir si la condition ainsi formulée était suspensive ou bien plutôt résolutoire; que si le législateur, en traitant du contrat d'achat, a exprimé que la vente faite à l'essai était présumée faite sous une condition suspensive, le terme même qu'il emploie indique que le juge peut apprécier si elle est vraiment suspensive, ou si d'après les circonstances elle est résolutoire ; que l'article 1588 n'énonce qu'une simple présomption générale et il serait
compte, ne peut suffire néanmoins pour enlever au contrat son caractère qui est celui d'un bail, même pendant cette période ; Attendu qu'assurément la possession définitive était subordonnée à l'agrément du locataire, mais cet agrément n'était point purement facultatif; que des arbitres ou plus correctement le Tribunal, en cas de désaccord des parties, au moment de la prise de possession définitive, devaient prononcer sur les difficultés qui pouvaient surgir ; Qu'un débat s'est élevé sur le point de savoir si la condition ainsi formulée était suspensive ou bien plutôt résolutoire; que si le législateur, en traitant du contrat d'achat, a exprimé que la vente faite à l'essai était présumée faite sous une condition suspensive, le terme même qu'il emploie indique que le juge peut apprécier si elle est vraiment suspensive, ou si d'après les circonstances elle est résolutoire ; que l'article 1588 n'énonce qu'une simple présomption générale et il serait superflu de s'arrêter à une discussion sur ce point, puisque la décision sur cette question ne saurait avoir d'influence sur la résolution du litige ; Attendu, en effet, que le sieur Paranque, le 16 juillet 1878, en élevant ses réclamations, n'a point exprimé qu'il entendît résilier la convention, mais « il déclarait que différents vices, très préjudiciables à ses intérêts, avaient été reconnus ; qu'ainsi des modifications très importantes étaient indispensables » ; Qu'à la veille de l'incendie, le 25 août, il invitait le sieur Verminck à lui faire connaître catégoriquement ce qu'il consentait ou contestait, en annonçant que, sur cette réponse, il prendreait lui-même une décision par la voie amiable ou à défaut par la voie judiciaire ; Attendu que c'était donc un véritable bail en exercice ; Que le sieur Paranque se trouve, par conséquent, sous l'application de l'article 1733 du Code civil, lequel fait peser sur le locataire la responsabilité de l'incendie, dès qu'il n'en peut démontrer la cause ou l'origine ; Attendu, toutefois, qu'à raison des circonstances existant dans ce litige, il n'a pas à subir seul cette charge, et, sous plus d'un point de vue, le sieur Verminck doit en supporter une partie; Attendu, en
il déclarait que différents vices, très préjudiciables à ses intérêts, avaient été reconnus ; qu'ainsi des modifications très importantes étaient indispensables » ; Qu'à la veille de l'incendie, le 25 août, il invitait le sieur Verminck à lui faire connaître catégoriquement ce qu'il consentait ou contestait, en annonçant que, sur cette réponse, il prendreait lui-même une décision par la voie amiable ou à défaut par la voie judiciaire ; Attendu que c'était donc un véritable bail en exercice ; Que le sieur Paranque se trouve, par conséquent, sous l'application de l'article 1733 du Code civil, lequel fait peser sur le locataire la responsabilité de l'incendie, dès qu'il n'en peut démontrer la cause ou l'origine ; Attendu, toutefois, qu'à raison des circonstances existant dans ce litige, il n'a pas à subir seul cette charge, et, sous plus d'un point de vue, le sieur Verminck doit en supporter une partie; Attendu, en effet, que, si les articles 1302 et 1732 du Code civil se reflètent dans l'article 1733, ce dernier n'en est point la reproduction, car, dans ce cas, ils auraient suffi par eux-mêmes à produire leur effet ; Que l'article 1733 est donc une disposition particulière et spéciale ; Qu'en l'étudiant dans son origine, on a en découvre le principe dans la loi V du Digeste, au titre des fonctions du préfet des vigiles ; qu'il ne s'agit nullement de location, mais d'une loi de police qui, dans le cas d'incendie dont la cause est inconnue, frappe de peine l'habitant de la maison parce que, dit le jurisconsulte Paul, les incendies arrivent le plus souvent par la faute de ceux qui habitent la maison : quia incendia plerumque fiunt culpa inhabitantium. Attendu que, du droit romain, ce principe passe dans le droit français ; mais il n'y arrive pas sous la rubrique : Du bail. Domat, si exact dans sa méthode, forme un titre spécial des incendies, et c'est là qu'il reproduit cet adage, en l'exprimant dans les termes même de la loi romaine ; Attendu que c'est Pothier qui place enfin cette présomption au titre de louage, et lui aussi
dans son origine, on a en découvre le principe dans la loi V du Digeste, au titre des fonctions du préfet des vigiles ; qu'il ne s'agit nullement de location, mais d'une loi de police qui, dans le cas d'incendie dont la cause est inconnue, frappe de peine l'habitant de la maison parce que, dit le jurisconsulte Paul, les incendies arrivent le plus souvent par la faute de ceux qui habitent la maison : quia incendia plerumque fiunt culpa inhabitantium. Attendu que, du droit romain, ce principe passe dans le droit français ; mais il n'y arrive pas sous la rubrique : Du bail. Domat, si exact dans sa méthode, forme un titre spécial des incendies, et c'est là qu'il reproduit cet adage, en l'exprimant dans les termes même de la loi romaine ; Attendu que c'est Pothier qui place enfin cette présomption au titre de louage, et lui aussi la formule en ces termes : « Comme les incendies arrivent ordinairement par la faute des personnes qui habitent dans la maison, l'incendie est facilement présumé arrivé par la faute du locataire ; » Qu'il répète encore, au titre du bail à rente, cette présomption que son commentateur, M. Bugnet, qualifie d'une peu exorbitante ; Attendu que Merlin, dans son Répertoire, au mot Bail, répète encore le même adage : On présume, en pareil cas, que l'incendie n'a eu lieu que par la faute des personnes qui habitent la maison ; Attendu qu'enfin le législateur du Code civil va dire lui-même à quel point de vue il porte la règle contenue dans l'article 1733, et dans l'exposé des motifs du titre de la location, le tribun Jaubert s'exprime ainsi : « La présomption devait être établie contre le preneur parce que, d'une part, le bailleur n'avait aucun moyen de prévenir ou d'éviter l'accident, et que, de l'autre, les incendies arrivent ordinairement par la faute de ceux qui habitent dans la maison ; » Attendu qu'on voit donc naître cette disposition de la présomption attachée à la faute ordinaire de ceux qui habitent dans la maison, sans qu'elle se rattache par
qualifie d'une peu exorbitante ; Attendu que Merlin, dans son Répertoire, au mot Bail, répète encore le même adage : On présume, en pareil cas, que l'incendie n'a eu lieu que par la faute des personnes qui habitent la maison ; Attendu qu'enfin le législateur du Code civil va dire lui-même à quel point de vue il porte la règle contenue dans l'article 1733, et dans l'exposé des motifs du titre de la location, le tribun Jaubert s'exprime ainsi : « La présomption devait être établie contre le preneur parce que, d'une part, le bailleur n'avait aucun moyen de prévenir ou d'éviter l'accident, et que, de l'autre, les incendies arrivent ordinairement par la faute de ceux qui habitent dans la maison ; » Attendu qu'on voit donc naître cette disposition de la présomption attachée à la faute ordinaire de ceux qui habitent dans la maison, sans qu'elle se rattache par un lien unique au titre du locataire ; Qu'aussi les jurisconsultes qui se montrent les plus rigoureux dans l'application de cette règle au locataire, quand le propriétaire occupe une portion de la maison, n'hésitent point cependant à faire peser la même charge sur l'usufruitier, sur l'ancien propriétaire, sur celui qui jouit du droit d'habitation ; Qu'il serait, du reste, superflu de faire observer que par l'expression « habitant de la maison », on ne doit point seulement entendre celui qui l'habite personnellement, mais aussi celui qui l'occupe en tout ou partie par ses préposés, ses agents ou ses domestiques ; Attendu qu'on objecte que si la présomption s'attache à l'habitant de la maison, il s'ensuivrait que les voisins eux-mêmes, atteints par la communication du feu, pourraient s'en prévaloir, exiger la réparation du préjudice, sans être tenus de fournir une preuve positive de la faute ; mais il ne faut pas perdre de vue que la présomption qu'a admise le Code, est déjà par elle-même d'une rigueur extrême, et puisque, comme l'a remarqué Bugnet, elle est presque exorbitante, la jurisprudence l'a sagement cantonnée dans le titre où elle est placée, en la retenant dans les limites des relations entre le bailleur
jouit du droit d'habitation ; Qu'il serait, du reste, superflu de faire observer que par l'expression « habitant de la maison », on ne doit point seulement entendre celui qui l'habite personnellement, mais aussi celui qui l'occupe en tout ou partie par ses préposés, ses agents ou ses domestiques ; Attendu qu'on objecte que si la présomption s'attache à l'habitant de la maison, il s'ensuivrait que les voisins eux-mêmes, atteints par la communication du feu, pourraient s'en prévaloir, exiger la réparation du préjudice, sans être tenus de fournir une preuve positive de la faute ; mais il ne faut pas perdre de vue que la présomption qu'a admise le Code, est déjà par elle-même d'une rigueur extrême, et puisque, comme l'a remarqué Bugnet, elle est presque exorbitante, la jurisprudence l'a sagement cantonnée dans le titre où elle est placée, en la retenant dans les limites des relations entre le bailleur et le locataire ; Attendu que c'est en s'éclairant de ces considérations qu'on doit apprécier la situation du sieur Verminck et du sieur Paranque, soit dans les termes de la convention, soit dans les faits de son exécution ; Attendu qu'ainsi qu'il a été dit tantôt, l'article 9 du contrat du 10 novembre 1876 porte que pendant les deux mois d'essai, « les locataires feront fonctionner l'usine sous la surveillance et le contrôle d'un contre-maître mécanicien, ou de toute personne compétente qui sera désignée par le sieur Verminck ; » Que la liaison de ces termes démontre qu'il ne s'agit point d'un essai permis et abandonné au locataire seul, mais d'un essai commun fait avec le concours du sieur Verminck lui-même ; Qu'il s'agit donc, en réalité, d'une vérification prolongée, faite non seulement dans l'intérêt du locataire, mais aussi dans celui du propriétaire lui-même; que, si ces intérêts sont opposés, ils convergent cependant sur un même point, celui de reconnaître et d'établir, de part et d'autre, les véritables qualités de l'usine ou de l'instrument de travail qui a été créé; que, d'une part, le locataire doit s'éclairer par cet essai pour examiner si l'usine répond aux conditions promises, et, d'autre