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pas tenu davantage comme détenteur, c'est le troisième acquéreur qui possède, et c'est contre ce dernier seul qu'on peut exercer le droit de venir dire : Payez ou délaissez. La question de subrogation légale, jugée par la Cour, nous parait donc très-grave et la controverse encore possible, malgré l’autorité de la décision. 2° - Extinction du privilège de vendeur. La propriété est le plus sûr de tous les gages. Mais c'est à la condition qu'il n'y aura rien, dans sa situation juridique, d'indéfini, de précaire, d'incertain, que son état civil sera facile à établir, en un mot qu'elle sera sûre d'elle-même. Or, pour arriver à ce résultat, il n'y a qu'un moyen bien connu, la publicité. L'intérêt public exige donc que toute mutation du droit de propriété, toute modification ou amoindrissement de ce droit puisse être connus de tous. Mais si le moyen est depuis longtemps trouvé, il est loin d'avoir toujours été en usage. C'est aux législateurs de brumaire an IV, que revient l'honneur d'avoir posé les véritables bases d'un système de crédit immobilier. La publicité était exigée par eux, sans exception, et pour le droit lui-même, et pour chacun de ses démembrements. Le même principe se trouvait écrit dans le projet du Code civil et toutes les dispositions avaient été faites en vue de cette règle générale, mais on sait qu'il disparut tout-à-coup à la suite d'une discussion confuse, par suite ou d'un malentendu ou d'un escamotage. Et cependant la publicité ne fut pas entièrement repoussée, elle ne pouvait pas l'être. Longtemps la jurisprudence indécise, incertaine, en présence de cette disparition subite et inexpliquée, ne sut quel parti prendre à l'égard du droit en lui-même. Fallait-il ou ne fallait-il pas la transcription? Il y eut de vives controverses, et la publicité finit par succomber. Mais si elle parut inutile pour faire preuve de l'existence du droit lui-même et maintenir la conservation, elle fut regardée comme indispensable pour assurer le sort de la plupart des démembrements du droit. 107 Obligés solidaires, vis-à-vis des vendeurs, les acquéreurs se divisèrent entre eux les bénéfices de l'opération. Suivant acte de partage du
dans le projet du Code civil et toutes les dispositions avaient été faites en vue de cette règle générale, mais on sait qu'il disparut tout-à-coup à la suite d'une discussion confuse, par suite ou d'un malentendu ou d'un escamotage. Et cependant la publicité ne fut pas entièrement repoussée, elle ne pouvait pas l'être. Longtemps la jurisprudence indécise, incertaine, en présence de cette disparition subite et inexpliquée, ne sut quel parti prendre à l'égard du droit en lui-même. Fallait-il ou ne fallait-il pas la transcription? Il y eut de vives controverses, et la publicité finit par succomber. Mais si elle parut inutile pour faire preuve de l'existence du droit lui-même et maintenir la conservation, elle fut regardée comme indispensable pour assurer le sort de la plupart des démembrements du droit. 107 Obligés solidaires, vis-à-vis des vendeurs, les acquéreurs se divisèrent entre eux les bénéfices de l'opération. Suivant acte de partage du 4 mai 1845, moitié du domaine fut attribuée à Guignard, à la condition de payer moitié du prix, et moitié fut allouée à la même condition. La publicité fut admise comme la base du système hypothécaire. Toute hypothèque en principe dut être inscrite, mais on accorda une exception, en faveur des hypothèques légales, qui restèrent occultes, et l'exception avait au moins autant d'importance que la règle elle-même. On décréta également la nécessité de la publicité pour la conservation des privilèges, mais cette fois encore l'exception vint paralyser la règle. Les privilèges généraux de l’art. 2101 ont été dispensés de toute inscription, et ceux des art. 2108 et 2109 avaient le pouvoir de rester occultes longtemps. Ce n'est pas tout : Le vendeur en se dépouillant de sa propriété, se retient et le privilège, c'est-à-dire le droit d'être payé le premier sur le prix de la revente, et l'action résolutoire, c'est-à-dire le droit de faire annuler le dépouillement auquel il a consenti s'il n'est pas payé. Or, la publicité exigée dans une certaine mesure pour le privilège ne l'était nullement pour l'action résolutoire. De graves difficultés et d'énormes abus ont été la conséquence de ce système incohérent. De toutes parts, on
des hypothèques légales, qui restèrent occultes, et l'exception avait au moins autant d'importance que la règle elle-même. On décréta également la nécessité de la publicité pour la conservation des privilèges, mais cette fois encore l'exception vint paralyser la règle. Les privilèges généraux de l’art. 2101 ont été dispensés de toute inscription, et ceux des art. 2108 et 2109 avaient le pouvoir de rester occultes longtemps. Ce n'est pas tout : Le vendeur en se dépouillant de sa propriété, se retient et le privilège, c'est-à-dire le droit d'être payé le premier sur le prix de la revente, et l'action résolutoire, c'est-à-dire le droit de faire annuler le dépouillement auquel il a consenti s'il n'est pas payé. Or, la publicité exigée dans une certaine mesure pour le privilège ne l'était nullement pour l'action résolutoire. De graves difficultés et d'énormes abus ont été la conséquence de ce système incohérent. De toutes parts, on réclamait une réforme et un retour au principe de la loi de brumaire, comme le plus sûr moyen de consolider la propriété et de favoriser le crédit en empêchant au gage de servir d'embûches. Des commissions furent nommées en 1841 et 1849 pour préparer une loi nouvelle. Toutes les cours, les facultés de droit, les corporations des notaires furent consultées. En 1851, un projet de loi, qui contenait une réforme radicale du système, avait obtenu les honneurs d'un premier vote. La Belgique et la Suisse, restées tributaires du Code Napoléon, ont fait entendre les mêmes plaintes et n'ont qu'à se féliciter d'avoir réalisé ce que nous avons si souvent entrepris. En 1855, on a repris l'œuvre que la dispersion de l'assemblée législative avait fait disparaître, mais sur des bases beaucoup plus modestes et certainement incomplètes et trop prudentes. Le principe de la publicité, admis par la loi de brumaire, a été une fois de plus proclamé comme le meilleur, et dès lors la nécessité de transcrire tout acte translatif d'un droit immobilier, pour qu'il puisse produire son effet à l'égard des tiers, est devenu un article de loi. Mais nos timides législateurs de 1855, privés du droit d'amendement, n'ont pas
les facultés de droit, les corporations des notaires furent consultées. En 1851, un projet de loi, qui contenait une réforme radicale du système, avait obtenu les honneurs d'un premier vote. La Belgique et la Suisse, restées tributaires du Code Napoléon, ont fait entendre les mêmes plaintes et n'ont qu'à se féliciter d'avoir réalisé ce que nous avons si souvent entrepris. En 1855, on a repris l'œuvre que la dispersion de l'assemblée législative avait fait disparaître, mais sur des bases beaucoup plus modestes et certainement incomplètes et trop prudentes. Le principe de la publicité, admis par la loi de brumaire, a été une fois de plus proclamé comme le meilleur, et dès lors la nécessité de transcrire tout acte translatif d'un droit immobilier, pour qu'il puisse produire son effet à l'égard des tiers, est devenu un article de loi. Mais nos timides législateurs de 1855, privés du droit d'amendement, n'ont pas su résoudre toutes les difficultés existantes. Nous avons à Lugné et Ghateauvieux, qui en restèrent propriétaires indivis. La vente fut transcrite, et par suite, l'inscription fut prise d'office pour la conservation du privilège de vendeur. Il y eut même, le premier octobre 1846, une seconde... nous avons à le faire ressortir en ce qui concerne le privilège du vendeur. La loi nouvelle a bien supprimé la clandestinité de l'action résolutoire, en liant son existence à celle du privilège, de telle sorte qu'elle se conserve, s'éteint et disparaît avec lui. Mais quelle modification a-t-elle apportée à la publicité du privilège ? Chose étrange !... c'est sur ce point que la discussion a paru un peu animée et le changement qui effrayait tant certains orateurs, est tout ce qu'il y a de plus modeste, je dirais presque de plus inoffensif. Et d'abord, nous avons toujours le même mode de publicité. La loi nouvelle est muette sur ce point. Il faut donc forcément revenir à l'art 2108 du Code. La transcription pour la conservation du privilège, dit cet article, vaudra inscription et le conservateur des hypothèques sera tenu de prendre inscription d'office au profit du vendeur. Or, l'application de cet article a donné
ressortir en ce qui concerne le privilège du vendeur. La loi nouvelle a bien supprimé la clandestinité de l'action résolutoire, en liant son existence à celle du privilège, de telle sorte qu'elle se conserve, s'éteint et disparaît avec lui. Mais quelle modification a-t-elle apportée à la publicité du privilège ? Chose étrange !... c'est sur ce point que la discussion a paru un peu animée et le changement qui effrayait tant certains orateurs, est tout ce qu'il y a de plus modeste, je dirais presque de plus inoffensif. Et d'abord, nous avons toujours le même mode de publicité. La loi nouvelle est muette sur ce point. Il faut donc forcément revenir à l'art 2108 du Code. La transcription pour la conservation du privilège, dit cet article, vaudra inscription et le conservateur des hypothèques sera tenu de prendre inscription d'office au profit du vendeur. Or, l'application de cet article a donné lieu à plusieurs difficultés que la loi de 1855 se garde bien de trancher. La première question qui se présente est celle de savoir quel est celui de ces deux actes de publicité qui concerne le privilège. Est-ce la transcription qui produit cet effet par elle-même et par elle seule, est-ce l'inscription d'office, ou faut-il le concours des deux ? Les termes de l'art. 2108 ont obligé à reconnaître que c'est la transcription qui conserve le privilège, mais que l'inscription d'office est intimement liée à la transcription, de telle sorte qu'il ne peut exister de privilège transcrit sans que l'inscription d'office ne soit là pour en faire mention. Et cette transcription n'a plus d'effet qu'une inscription. Néanmoins, il était généralement admis que l'on pouvait conserver le privilège par une inscription directe, prise au nom du vendeur, en dehors de toute transcription. En sera-t-il de même aujourd'hui ? Non, la transcription est forcément indispensable ; c'est elle qui dessaisit le vendeur à l'égard des tiers, et qui, en même temps, conserve à leur encontre son privilège. Or, le vendeur ne peut avoir de privilège vis-à-vis des tiers qu'autant qu'il cesse d'être propriétaire vis-à-vis d'eux, jusqu'à ce moment le privilège n'a pas
est-ce l'inscription d'office, ou faut-il le concours des deux ? Les termes de l'art. 2108 ont obligé à reconnaître que c'est la transcription qui conserve le privilège, mais que l'inscription d'office est intimement liée à la transcription, de telle sorte qu'il ne peut exister de privilège transcrit sans que l'inscription d'office ne soit là pour en faire mention. Et cette transcription n'a plus d'effet qu'une inscription. Néanmoins, il était généralement admis que l'on pouvait conserver le privilège par une inscription directe, prise au nom du vendeur, en dehors de toute transcription. En sera-t-il de même aujourd'hui ? Non, la transcription est forcément indispensable ; c'est elle qui dessaisit le vendeur à l'égard des tiers, et qui, en même temps, conserve à leur encontre son privilège. Or, le vendeur ne peut avoir de privilège vis-à-vis des tiers qu'autant qu'il cesse d'être propriétaire vis-à-vis d'eux, jusqu'à ce moment le privilège n'a pas de raison d'être. (Voir MM. Pont et Dalloz, Privilèges et Hypothèques, n° 653, contra M. Flandin). La seconde question que l'art. 2108 a fait naître, est relative au délai fixé pour la publicité, du privilège. L'inscription de ce privilège prise à la requête directe des vendeurs. Mais ces deux inscriptions n'ont été renouvelées ni l'une ni l'autre dans les dix ans. Les 60,000 francs, prix de la vente, ont bien été payés intégralement aux vendeurs; mais par qui et comment ? La transcription doit-elle s'accomplir dans un temps déterminé sous peine de déchéance ? On comprend tout ce que le silence du Code de 1804 devait faire naître d'incertitudes sur ce point essentiel ? Laisserait-on le vendeur venir indéfiniment prémier, par l'inscription d'un privilège, longtemps peut-être resté occulte, les droits réels acquis par d'autres et régulièrement publiés ? n'était-ce pas détruire le crédit immobilier, laisser planer sur la propriété le doute et l'incertitude ? D'autre part, lorsque la propriété de l'immeuble pouvait à chaque instant se modifier, changer de mains sans laisser de traces, devait-on accorder à ces ventes successives et occultes le pouvoir de priver immédiatement les précédents propriétaires non avertis du droit d'inscrire leur privilège ? Or, sous
n'ont été renouvelées ni l'une ni l'autre dans les dix ans. Les 60,000 francs, prix de la vente, ont bien été payés intégralement aux vendeurs; mais par qui et comment ? La transcription doit-elle s'accomplir dans un temps déterminé sous peine de déchéance ? On comprend tout ce que le silence du Code de 1804 devait faire naître d'incertitudes sur ce point essentiel ? Laisserait-on le vendeur venir indéfiniment prémier, par l'inscription d'un privilège, longtemps peut-être resté occulte, les droits réels acquis par d'autres et régulièrement publiés ? n'était-ce pas détruire le crédit immobilier, laisser planer sur la propriété le doute et l'incertitude ? D'autre part, lorsque la propriété de l'immeuble pouvait à chaque instant se modifier, changer de mains sans laisser de traces, devait-on accorder à ces ventes successives et occultes le pouvoir de priver immédiatement les précédents propriétaires non avertis du droit d'inscrire leur privilège ? Or, sous l'empire du Code, la vente valable à l'égard des tiers par le seul consentement, produisait cet effet immédiat. On sentit bientôt le besoin de remédier à cet inconvénient, et les art. 834 et 835 du Code de procédure imposèrent à l'acquéreur, comme première condition de la purge, la transcription du contrat de vente en fixant un délai de quinzaine pour l'inscription de tous les droits réels grevant l'immeuble du chef des anciens propriétaires. Il fut dès lors admis qu'il n'y avait pas de délai fixé pour l'inscription du privilège de vendeur, tant que l'immeuble restait entre les mains de l'acquéreur, mais qu'il y avait un délai déterminé et emportant déchéance pour le cas de revente ; que ce délai était celui de quinze jours après la transcription. Qu'a fait la loi nouvelle ? Il faut, sous l'empire de ses dispositions, distinguer, au point de vue du transport de la propriété, deux époques différentes. La première est celle qui s'étend depuis le contrat jusqu'à la transcription ; la seconde est celle qui suit la transcription. Même après la vente, et tant qu'il n'y a pas eu transcription, le vendeur est censé, aux yeux des tiers, être resté propriétaire, il pourrait donc
contrat de vente en fixant un délai de quinzaine pour l'inscription de tous les droits réels grevant l'immeuble du chef des anciens propriétaires. Il fut dès lors admis qu'il n'y avait pas de délai fixé pour l'inscription du privilège de vendeur, tant que l'immeuble restait entre les mains de l'acquéreur, mais qu'il y avait un délai déterminé et emportant déchéance pour le cas de revente ; que ce délai était celui de quinze jours après la transcription. Qu'a fait la loi nouvelle ? Il faut, sous l'empire de ses dispositions, distinguer, au point de vue du transport de la propriété, deux époques différentes. La première est celle qui s'étend depuis le contrat jusqu'à la transcription ; la seconde est celle qui suit la transcription. Même après la vente, et tant qu'il n'y a pas eu transcription, le vendeur est censé, aux yeux des tiers, être resté propriétaire, il pourrait donc revendre à un second acquéreur, de bonne foi, qui deviendrait propriétaire à rencontre du premier acquéreur, s'il faisait transcrire avant lui. Il pourrait également conférer une hypothèque qui serait valable s'elle était inscrite avant la transcription. Mais, d'autre part, par le seul effet de l'acte de vente, l'acquéreur devient propriétaire à rencontre du vendeur. L'acquéreur peut donc opposer son contrat au vendeur, l'obliger à le maintenir, en réclamer le bénéfice, il peut revendre ce qu'il a acheté, rien ne s'oppose même à ce qu'il puisse conférer hypothèque, sauf les droits des tiers. Or, cette situation d'un vendeur qui n'est plus propriétaire, à vrai dire, mais qui continue à le paraître, d'un acquéreur qui a acquis la propriété, mais qui est exposé à voir sans cesse un vendeur de mauvaise foi en profiter à son préjudice, ne peut se prolonger longtemps. Et le moyen de sortir de cette position fausse est clairement indiqué par la loi, c'est la transcription. Le bénéfice qu'il y a à transcrire, les conséquences dangereuses auxquelles on s'expose en ne le faisant pas, pouvaient paraître la meilleure sanction de la loi nouvelle. La vigilance de l'intérêt privé donnait la certitude que la transcription se ferait promptement. Mais
à rencontre du vendeur. L'acquéreur peut donc opposer son contrat au vendeur, l'obliger à le maintenir, en réclamer le bénéfice, il peut revendre ce qu'il a acheté, rien ne s'oppose même à ce qu'il puisse conférer hypothèque, sauf les droits des tiers. Or, cette situation d'un vendeur qui n'est plus propriétaire, à vrai dire, mais qui continue à le paraître, d'un acquéreur qui a acquis la propriété, mais qui est exposé à voir sans cesse un vendeur de mauvaise foi en profiter à son préjudice, ne peut se prolonger longtemps. Et le moyen de sortir de cette position fausse est clairement indiqué par la loi, c'est la transcription. Le bénéfice qu'il y a à transcrire, les conséquences dangereuses auxquelles on s'expose en ne le faisant pas, pouvaient paraître la meilleure sanction de la loi nouvelle. La vigilance de l'intérêt privé donnait la certitude que la transcription se ferait promptement. Mais la loi de 1855 s'est-elle bornée à dire aux contractants : Vous ferez transcrire, si vous voulez recueillir vis-à-vis des tiers les bénéfices du contrat de vente, et, par conséquent, conserver votre privilège? s'est-elle contentée de cette sanction : la vigilance de l'intérêt privé ? Non, elle ne le pouvait pas. L'intérêt du crédit immobilier l'obligeait à prendre des mesures, à prescrire des règles tutélaires. Ainsi, il est certain qu'au moins, à partir de la transcription de la revente, il n'est plus possible au premier vendeur d'inscrire son privilège. Il y a donc, par conséquent, abrogation du délai de quinze jours accordé par les art. 834 et 835 du Code de procédure. Mais, est-ce à ce modeste changement que se borne toute la réforme ? Le vendeur pourra-t-il toujours inscrire son privilège jusqu'à la transcription de la revente ? En d'autres termes, n'y a-t-il pas de délai fixé pour cette inscription tant que l'immeuble est entre les mains de l'acquéreur? Est-il, en un mot, dans la même situation qu'avant la nouvelle loi? Il est certain, d'après l'art. 6, qu'il existe pour l'inscription du privilège un délai fatal de quarante-cinq jours, et que ce délai court à partir de l'acte de
pas. L'intérêt du crédit immobilier l'obligeait à prendre des mesures, à prescrire des règles tutélaires. Ainsi, il est certain qu'au moins, à partir de la transcription de la revente, il n'est plus possible au premier vendeur d'inscrire son privilège. Il y a donc, par conséquent, abrogation du délai de quinze jours accordé par les art. 834 et 835 du Code de procédure. Mais, est-ce à ce modeste changement que se borne toute la réforme ? Le vendeur pourra-t-il toujours inscrire son privilège jusqu'à la transcription de la revente ? En d'autres termes, n'y a-t-il pas de délai fixé pour cette inscription tant que l'immeuble est entre les mains de l'acquéreur? Est-il, en un mot, dans la même situation qu'avant la nouvelle loi? Il est certain, d'après l'art. 6, qu'il existe pour l'inscription du privilège un délai fatal de quarante-cinq jours, et que ce délai court à partir de l'acte de vente. Mais ce délai n'est-il fixé que pour le cas spécial où il y a eu revente, par l'acquéreur, et transcription pendant ces quarante-cinq jours du second contrat avant le premier, ou bien, est-ce un délai appliquant d'une manière générale à toutes les hypothèses, même au cas où l'acquéreur est resté propriétaire? On s'étonne, au premier abord, qu'une semblable question puisse être posée. De plus, ceux-ci payèrent une dette hypothécaire de 1,500 francs grevant l'immeuble qui leur avait été cédé en contre-échange. Dès-lors les frères Métral se sont trouvés débiteurs, de Lugné et Chateauvieux, de la somme de 8,700 francs. Le premier alinéa de l'art. 6 accorde jusqu'à la transcription pour inscrire les privilèges ou hypothèques antérieurs, ce qui semble vouloir dire que le premier vendeur a, pour inscrire son privilège, jusqu'à la transcription de la revente. Et le second alinéa, bien loin de restreindre le bénéfice de cette règle, vient en élargir l'application pour le cas où la revente et sa transcription se feraient immédiatement après la première vente. On évite ainsi toute surprise, et on donne au premier vendeur un délai suffisant pour qu'il ait le temps de prendre ses mesures. Et cependant il y a sur ce
resté propriétaire? On s'étonne, au premier abord, qu'une semblable question puisse être posée. De plus, ceux-ci payèrent une dette hypothécaire de 1,500 francs grevant l'immeuble qui leur avait été cédé en contre-échange. Dès-lors les frères Métral se sont trouvés débiteurs, de Lugné et Chateauvieux, de la somme de 8,700 francs. Le premier alinéa de l'art. 6 accorde jusqu'à la transcription pour inscrire les privilèges ou hypothèques antérieurs, ce qui semble vouloir dire que le premier vendeur a, pour inscrire son privilège, jusqu'à la transcription de la revente. Et le second alinéa, bien loin de restreindre le bénéfice de cette règle, vient en élargir l'application pour le cas où la revente et sa transcription se feraient immédiatement après la première vente. On évite ainsi toute surprise, et on donne au premier vendeur un délai suffisant pour qu'il ait le temps de prendre ses mesures. Et cependant il y a sur ce point controverse. M. Troplong, dans son nouveau Traité de la transcription, n°279, et MM. Rivière et Huguet, quest. de droit, n° 365, ne voient aucun changement dans le système du Code, pour le cas où l'immeuble est resté entre les mains de l'acquéreur. Il n'y a pas alors de délai fixé pour l'inscription du privilège, mais il faut qu'elle intervienne avant la transcription de la revente. Et c'est cette opinion qu'a consacré l'arrêt de Lyon. M. Flandin, conseiller à la Cour de Paris, dans son ouvrage sur la Transcription, t. 3, cb. 3, et M. Dalloz, Transcrip. hypoth., n° 350, cédant plus volontiers aux inspirations nouvelles qu'aux habitudes et aux souvenirs, prétendent que, dans tous les cas possibles, le vendeur n'a que quarante-cinq jours pour inscrire son privilège. Nous avons été vivement touchés des motifs donnés par ces deux derniers jurisconsultes, et nous ne faisons aucune difficulté de reconnaître que nous serions heureux de voir la jurisprudence consacrer leur opinion. Les arguments qu'ils font valoir sont plutôt des arguments philosophiques que des arguments de texte. En voici le résumé : La loi de 1855 a voulu la publicité ; ne dit-elle pas dans chacune de ses dispositions que tous les