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du 10 novembre 1876 porte que pendant les deux mois d'essai, « les locataires feront fonctionner l'usine sous la surveillance et le contrôle d'un contre-maître mécanicien, ou de toute personne compétente qui sera désignée par le sieur Verminck ; » Que la liaison de ces termes démontre qu'il ne s'agit point d'un essai permis et abandonné au locataire seul, mais d'un essai commun fait avec le concours du sieur Verminck lui-même ; Qu'il s'agit donc, en réalité, d'une vérification prolongée, faite non seulement dans l'intérêt du locataire, mais aussi dans celui du propriétaire lui-même; que, si ces intérêts sont opposés, ils convergent cependant sur un même point, celui de reconnaître et d'établir, de part et d'autre, les véritables qualités de l'usine ou de l'instrument de travail qui a été créé; que, d'une part, le locataire doit s'éclairer par cet essai pour examiner si l'usine répond aux conditions promises, et, d'autre part, le propriétaire se livre à cet essai pour remédier aux défectuosités qui se produisent, et pour arriver à établir qu'il est en droit d'exiger la réception définitive qui lui assurera quatorze années de loyer très considérable ; Qu'en même temps l'essai est coopératif, et c'est pour cela qu'un contre-maître mécanicien est préposé par le sieur Verminck pour contrôler le travail, c'est-à-dire, le suivre à tout instant, dans toutes ses parties, et y apporter même ses redressements, ses admonitions, en un mot son concours ; Attendu que les faits mêmes ont donné la meilleure explication de la commune intention des parties sur la nature de cet essai ; que l'enquête établit d'une manière irrécusable la coopération effective, réelle et manuelle, des préposés du sieur Verminck dans cet essai, qu'ainsi le sieur Bassani dépose : « M. Verminck occupait continuellement dans la fabrique deux mécaniciens, les sieurs Oscar et Marius ; il y avait, en outre, un conducteur de nuit et un conducteur de jour pour faire marcher la machine; le contre-maître de M. Verminck, M. Carie, venait faire de fréquentes visites ; M. Verrier, constructeur de la machine, venait également de temps en temps vérifier son fonctionnement ; Que'un autre
mécanicien est préposé par le sieur Verminck pour contrôler le travail, c'est-à-dire, le suivre à tout instant, dans toutes ses parties, et y apporter même ses redressements, ses admonitions, en un mot son concours ; Attendu que les faits mêmes ont donné la meilleure explication de la commune intention des parties sur la nature de cet essai ; que l'enquête établit d'une manière irrécusable la coopération effective, réelle et manuelle, des préposés du sieur Verminck dans cet essai, qu'ainsi le sieur Bassani dépose : « M. Verminck occupait continuellement dans la fabrique deux mécaniciens, les sieurs Oscar et Marius ; il y avait, en outre, un conducteur de nuit et un conducteur de jour pour faire marcher la machine; le contre-maître de M. Verminck, M. Carie, venait faire de fréquentes visites ; M. Verrier, constructeur de la machine, venait également de temps en temps vérifier son fonctionnement ; Que'un autre témoin, le sieur Barlat, forgeron, fait cette déclaration : « M. Verminck avait quelques ouvriers à lui dans la Pauline; deux constructeurs pour la machine, Jules et Armand, l'un de quart pendant la nuit et l'autre de jour ; deux mécaniciens, Marius et Oscar; un menuisier au premier étage et un maçon au troisième. J'ai vu quelquefois dans la fabrique le pointeur de M. Verminck, nommé Hugues, et un de ses contre maîtres, nommé Pélissier; » Qu'à ces dépositions se joignent celles du sieur Marcellin, du sieur Muller, du sieur Erisman, du sieur Michel, du sieur Ardoin et autres ; Attendu qu'une pareille action si bien caractérisée, continue, interne, matérielle, n'a rien de commun avec cette surveillance générale et superficielle d'un concierge qu'un propriétaire peut employer pour maintenir le bon entretien de son immeuble et qui, ainsi que l'a reconnu la jurisprudence, ne diminue en rien la responsabilité du locataire, puisque c'est plutôt un aide qui lui eût donné pour assurer le bon ordre et écarter tout accident ; Qu'au contraire on ne peut que voir, dans la situation respective du sieur Paranque et du sieur Verminck, deux industriels liés à l'accomplissement d'une œuvre commune et d'un mutuel intérêt, ou
un maçon au troisième. J'ai vu quelquefois dans la fabrique le pointeur de M. Verminck, nommé Hugues, et un de ses contre maîtres, nommé Pélissier; » Qu'à ces dépositions se joignent celles du sieur Marcellin, du sieur Muller, du sieur Erisman, du sieur Michel, du sieur Ardoin et autres ; Attendu qu'une pareille action si bien caractérisée, continue, interne, matérielle, n'a rien de commun avec cette surveillance générale et superficielle d'un concierge qu'un propriétaire peut employer pour maintenir le bon entretien de son immeuble et qui, ainsi que l'a reconnu la jurisprudence, ne diminue en rien la responsabilité du locataire, puisque c'est plutôt un aide qui lui eût donné pour assurer le bon ordre et écarter tout accident ; Qu'au contraire on ne peut que voir, dans la situation respective du sieur Paranque et du sieur Verminck, deux industriels liés à l'accomplissement d'une œuvre commune et d'un mutuel intérêt, ou deux débiteurs respectifs d'un corps certain, selon les termes de l'article 1302, c'est-à-dire d'une usine que le sieur Paranque avait reçue provisoirement à charge de restitution, soit à défaut d'agrément justifié, soit à l'expiration définitive du bail, et que le sieur Verminck était encore tenu au moment de l'incendie de mettre en état de livraison définitive ; Que cela se concilie fort bien avec un fait qui a été relevé et qui se passa un jour que le contre-maître du sieur Verminck jugea qu'il y avait lieu d'arrêter la machine ; qu'il en parla au contremaître du sieur Paranque, lequel, avant de donner son consentement, voulut en référer à son patron ; que rien n'était plus naturel, car l'arrêt de la machine entraîne l'interruption de tout travail dans l'usine; c'était donc une circonstance d'un intérêt sérieux, et il arrive journellement que lorsqu'il faut prendre une décision de ce genre, un usinier s'abstient de rien entreprendre sans le consentement de son coparticipant ; Attendu que telle était donc la position du sieur Verminck et du sieur Paranque vis-à-vis l'un de l'autre ; qu'elle n'a pas d'analogie avec diverses espèces mentionnées dans la jurisprudence ; qu'elle doit, dès lors, avoir les conséquences
mettre en état de livraison définitive ; Que cela se concilie fort bien avec un fait qui a été relevé et qui se passa un jour que le contre-maître du sieur Verminck jugea qu'il y avait lieu d'arrêter la machine ; qu'il en parla au contremaître du sieur Paranque, lequel, avant de donner son consentement, voulut en référer à son patron ; que rien n'était plus naturel, car l'arrêt de la machine entraîne l'interruption de tout travail dans l'usine; c'était donc une circonstance d'un intérêt sérieux, et il arrive journellement que lorsqu'il faut prendre une décision de ce genre, un usinier s'abstient de rien entreprendre sans le consentement de son coparticipant ; Attendu que telle était donc la position du sieur Verminck et du sieur Paranque vis-à-vis l'un de l'autre ; qu'elle n'a pas d'analogie avec diverses espèces mentionnées dans la jurisprudence ; qu'elle doit, dès lors, avoir les conséquences en rapport avec ce caractère particulier et s'écartant des solutions qu'on rencontre dans les arrêts ; Que si le sieur Paranque est sous le poids de l'article 1733, le sieur Verminck doit en supporter une partie comme occupant, en une certaine mesure, l'immeuble en toutes ses parties et comme mêlé à l'action dirigeante du fabricant lui-même ; Attendu, dans tous les cas, que d'autres raisons motivent encore cette répartition des charges ; Attendu, en effet, que le vice de construction exonère le locataire, aux termes de l'article 1733, lorsqu'il est la cause même de l'incendie, par exemple quand les poutres prennent feu parce qu'elles ont été mal à propos placées sous un foyer, mais que le vice de construction est toujours une faute quand il a influence sur l'exécution du bail, et s'il n'emporte point l'exemption complète, lorsqu'il n'est point l'origine du feu, il en modifie nécessairement la responsabilité quand il contribue à développer et activer l'incendie ; Attendu, à cet égard, qu'il y a à relever en premier lieu la déficientté de la toiture en écailles employée par Verminck ; Que les experts Bôle, Stapfer et Clauzel signalent dans leur rapport (5e question), les inconvénients de ce genre de
à l'action dirigeante du fabricant lui-même ; Attendu, dans tous les cas, que d'autres raisons motivent encore cette répartition des charges ; Attendu, en effet, que le vice de construction exonère le locataire, aux termes de l'article 1733, lorsqu'il est la cause même de l'incendie, par exemple quand les poutres prennent feu parce qu'elles ont été mal à propos placées sous un foyer, mais que le vice de construction est toujours une faute quand il a influence sur l'exécution du bail, et s'il n'emporte point l'exemption complète, lorsqu'il n'est point l'origine du feu, il en modifie nécessairement la responsabilité quand il contribue à développer et activer l'incendie ; Attendu, à cet égard, qu'il y a à relever en premier lieu la déficientté de la toiture en écailles employée par Verminck ; Que les experts Bôle, Stapfer et Clauzel signalent dans leur rapport (5e question), les inconvénients de ce genre de toiture et concluent ainsi leurs observations sur ce sujet : « Ces sortes de toitures garantissent bien moins de la chaleur en été et du froid en hiver, du vent et de la pluie en toute saison, que les toitures dites à la Marseillaise, et laissent passer la poussière à travers les tuiles »; Attendu que ces experts sont en parfait accord avec ceux qui avaient été nommés précédemment pour l'examen des usines la Madeleine et la Rose ; que les membres de cette expertise, les sieurs Bernard, ingénieur en chef, Orsel et Jules Chaponnière, s'expriment ainsi dans leur rapport sur la Madeleine: « La couverture en tuiles plates est sujette à de trop nombreuses fuites; elle laisse passer la poussière venant de l'extérieur » ; et dans le rapport sur la Rose : « Cette couverture laisse passer la poussière et produit dans les temps froids la condensation des vapeurs qui se dépose sur la façade intérieure des tuiles. Il faudrait tout au moins que les tuiles fussent posées sur un lambris en planches assemblées à languette » ; Qu'ils indiquent ainsi la différence caractéristique existant entre la toiture à tuiles plates et celle dite à la Marseillaise ;
travers les tuiles »; Attendu que ces experts sont en parfait accord avec ceux qui avaient été nommés précédemment pour l'examen des usines la Madeleine et la Rose ; que les membres de cette expertise, les sieurs Bernard, ingénieur en chef, Orsel et Jules Chaponnière, s'expriment ainsi dans leur rapport sur la Madeleine: « La couverture en tuiles plates est sujette à de trop nombreuses fuites; elle laisse passer la poussière venant de l'extérieur » ; et dans le rapport sur la Rose : « Cette couverture laisse passer la poussière et produit dans les temps froids la condensation des vapeurs qui se dépose sur la façade intérieure des tuiles. Il faudrait tout au moins que les tuiles fussent posées sur un lambris en planches assemblées à languette » ; Qu'ils indiquent ainsi la différence caractéristique existant entre la toiture à tuiles plates et celle dite à la Marseillaise ; que dans cette dernière, en effet, les tuiles reposent sur un lit de planches assemblées ; elles sont, de plus, cimentées au mortier, ce qui empêche toute communication entre l'intérieur et l'atmosphère, tandis que les tuiles plates, disposées sur de simples lattes et reposant seulement les unes sur les autres, laissent nécessairement exister entre elles de nombreux interstices ; Attendu que, si à travers ces interstices, cette toiture laisse passer les poussières et l'eau, à plus forte raison donne-t-elle passage à l'air, et surtout au vent ; Attendu que c'est un effet bien connu des propriétés de l'air que, si au-dessus d'un foyer à peine allumé, on interpose une surface percée d'étroites ouvertures, il s'établit aussitôt un courant qui développe et active la combustion, et cette action s'accroît encore si le vent y joint son souffle ; Attendu qu'il résulte de l'enquête qu'on aperçut, dès son début, le feu qui avait pris à la Pauline, puisque on en vit poindre les premières fumées ; que l'état de la toiture a donc contribué, sinon à la naissance, au moins au développement de l'incendie qui, par l'effet même du courant d'air, a bientôt pris un développement excluant tout secours ; Qu'il faut
laissent nécessairement exister entre elles de nombreux interstices ; Attendu que, si à travers ces interstices, cette toiture laisse passer les poussières et l'eau, à plus forte raison donne-t-elle passage à l'air, et surtout au vent ; Attendu que c'est un effet bien connu des propriétés de l'air que, si au-dessus d'un foyer à peine allumé, on interpose une surface percée d'étroites ouvertures, il s'établit aussitôt un courant qui développe et active la combustion, et cette action s'accroît encore si le vent y joint son souffle ; Attendu qu'il résulte de l'enquête qu'on aperçut, dès son début, le feu qui avait pris à la Pauline, puisque on en vit poindre les premières fumées ; que l'état de la toiture a donc contribué, sinon à la naissance, au moins au développement de l'incendie qui, par l'effet même du courant d'air, a bientôt pris un développement excluant tout secours ; Qu'il faut même remarquer que le 29 août 1878, le vent du désert ou sirocco dirigé son souffle sur la partie de la toiture où apparut le feu ; Attendu qu'en second lieu, les experts Bôle, Stapfer et Clauzel signalent un défaut de construction ayant encore une relation directe avec le développement de l'incendie : « On peut regretter aussi, disent-ils, l'absence d'un escalier à demeure, d'accès facile, pour monter sur les toits en cas de sinistre; il n'est pas douteux qu'un pareil escalier aurait permis d'attaquer promptement l'incendie à ses débuts, et aurait facilité au personnel de M. Paranque, au cours de l'exploitation, le nettoyage incessant des toitures, qui est une charge locative ; Qu'ainsi les experts signalent eux-mêmes la corrélation entre l'incendie et l'absence d'un pareil escalier, qui aurait permis d'attaquer le feu dès son début, escalier qui, en outre, en facilitant l'accès du toit, aurait antérieurement permis de nettoyer fréquemment la toiture et d'écarter ainsi l'accumulation des débris de pellicules qui ont tout au moins accéléré le développement des flammes : que, du reste, cette appréciation des experts est entièrement en accord avec les faits, car, au moment du sinistre, le maçon Bonnet monta sur la toiture, mais son
de l'incendie : « On peut regretter aussi, disent-ils, l'absence d'un escalier à demeure, d'accès facile, pour monter sur les toits en cas de sinistre; il n'est pas douteux qu'un pareil escalier aurait permis d'attaquer promptement l'incendie à ses débuts, et aurait facilité au personnel de M. Paranque, au cours de l'exploitation, le nettoyage incessant des toitures, qui est une charge locative ; Qu'ainsi les experts signalent eux-mêmes la corrélation entre l'incendie et l'absence d'un pareil escalier, qui aurait permis d'attaquer le feu dès son début, escalier qui, en outre, en facilitant l'accès du toit, aurait antérieurement permis de nettoyer fréquemment la toiture et d'écarter ainsi l'accumulation des débris de pellicules qui ont tout au moins accéléré le développement des flammes : que, du reste, cette appréciation des experts est entièrement en accord avec les faits, car, au moment du sinistre, le maçon Bonnet monta sur la toiture, mais son action isolée demeura impuissante ; Attendu, en troisième lieu, que dans le contrat de bail, le sieur Verminck avait promis au sieur Paranque une « usine dans les meilleures conditions de perfectionnement connues à ce jour ; » Qu'au nombre de ces perfectionnements dont la pensée a été suggérée à plusieurs industriels par la nécessité de parer à des accidents devenus si fréquents, se trouve l'établissement, au faîte de l'édifice, de bassins ou réservoirs d'eau qui, lorsque le feu se produit, donnent le moyen de l'éteindre aussitôt : Qu'un exemple tout récent permet de juger l'utilité pratique et manifeste d'une pareille disposition, par rapport à l'incendie; que dans les premiers jours du mois de mai courant, le feu se manifesta dans une usine de soufre, rue de la Loubière, 74, à Marseille; mais les réservoirs placés au-dessus de l'atelier de trituration permirent aux ouvriers de conjurer presque aussitôt tout danger, en sorte qu'il ne résulta, d'après les journaux qui rendirent compte de cet accident, qu'un simple dommage de 50 francs, d'un accident qui aurait pu entraîner des pertes fort considérables ; Que l'enquête a même rendu manifeste l'influence qu'a eue sur le développement de l'incendie de la Pauline, le manque
plusieurs industriels par la nécessité de parer à des accidents devenus si fréquents, se trouve l'établissement, au faîte de l'édifice, de bassins ou réservoirs d'eau qui, lorsque le feu se produit, donnent le moyen de l'éteindre aussitôt : Qu'un exemple tout récent permet de juger l'utilité pratique et manifeste d'une pareille disposition, par rapport à l'incendie; que dans les premiers jours du mois de mai courant, le feu se manifesta dans une usine de soufre, rue de la Loubière, 74, à Marseille; mais les réservoirs placés au-dessus de l'atelier de trituration permirent aux ouvriers de conjurer presque aussitôt tout danger, en sorte qu'il ne résulta, d'après les journaux qui rendirent compte de cet accident, qu'un simple dommage de 50 francs, d'un accident qui aurait pu entraîner des pertes fort considérables ; Que l'enquête a même rendu manifeste l'influence qu'a eue sur le développement de l'incendie de la Pauline, le manque d'eau à la hauteur des toitures, car sur le cri au feu des ouvriers accoururent avec des seaux d'eau, mais la charpente de la toiture était trop élevée pour que l'eau qu'on lança pût y atteindre, et quelques minutes après les flammes étaient devenues telles qu'il fallut précipitamment s'éloigner ; Attendu que le sieur Verminck est ainsi responsable, dans une certaine mesure, des vices de construction qui ont facilité le développement de l'incendie et y ont ainsi concouru ; Que, soit sa situation particulière dans l'immeuble, à raison de sa participation à l'essai de l'usine, soit le concours des vices de construction au développement de l'incendie, motivent une juste répartition du dommage entre le sieur Paranque et lui ; Attendu qu'il réclame contre le sieur Paranque le montant des réparations faites à l'usine de la Madeleine, à raison de la communication de l'incendie de la Pauline, mais pour qu'il fût en droit d'obtenir cette indemnité, il faudrait qu'il prouve que c'est par la faute du sieur Paranque que l'incendie a eu lieu, et il ne fournit nullement cette preuve ; que le sieur Paranque n'est tenu à des dommages-intérêts qu'en vertu de l'article 1733, inapplicable pour le feu communiqué aux
Attendu que le sieur Verminck est ainsi responsable, dans une certaine mesure, des vices de construction qui ont facilité le développement de l'incendie et y ont ainsi concouru ; Que, soit sa situation particulière dans l'immeuble, à raison de sa participation à l'essai de l'usine, soit le concours des vices de construction au développement de l'incendie, motivent une juste répartition du dommage entre le sieur Paranque et lui ; Attendu qu'il réclame contre le sieur Paranque le montant des réparations faites à l'usine de la Madeleine, à raison de la communication de l'incendie de la Pauline, mais pour qu'il fût en droit d'obtenir cette indemnité, il faudrait qu'il prouve que c'est par la faute du sieur Paranque que l'incendie a eu lieu, et il ne fournit nullement cette preuve ; que le sieur Paranque n'est tenu à des dommages-intérêts qu'en vertu de l'article 1733, inapplicable pour le feu communiqué aux voisins ; Attendu que le sieur Verminck réclame encore les loyers de la Pauline, à partir du 1er avril 1878, jour de l'entrée en jouissance du sieur Paranque, jusqu'à l'expiration d'un délai de dix-huit mois après que la décision judiciaire aura passé en force de chose définitivement jugée ; Attendu que le sieur Paranque doit son loyer, non point à partir du 1er avril, puisque dans les premiers temps l'état incomplet de l'usine ne permit même de donner cours au délai stipulé pour l'essai à opérer, mais il les doit à partir du 17 mai, jour où l'essai a commencé, jusqu'au 28 août, veille de l'incendie ; Que le cours du loyer s'arrête à ce jour, puisque, aux termes de l'art. 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée ; Attendu que le sieur Verminck réclame encore des dommages-intérêts ; Qu'à cet égard, il est à considérer que la somme mise à la charge du sieur Paranque représente la valeur de la perte subie dans la proportion que le sieur Paranque doit supporter ; que cette somme sera allouée avec intérêts tels que de droit, c'est-à-dire à dater du jour de
que le sieur Paranque doit son loyer, non point à partir du 1er avril, puisque dans les premiers temps l'état incomplet de l'usine ne permit même de donner cours au délai stipulé pour l'essai à opérer, mais il les doit à partir du 17 mai, jour où l'essai a commencé, jusqu'au 28 août, veille de l'incendie ; Que le cours du loyer s'arrête à ce jour, puisque, aux termes de l'art. 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée ; Attendu que le sieur Verminck réclame encore des dommages-intérêts ; Qu'à cet égard, il est à considérer que la somme mise à la charge du sieur Paranque représente la valeur de la perte subie dans la proportion que le sieur Paranque doit supporter ; que cette somme sera allouée avec intérêts tels que de droit, c'est-à-dire à dater du jour de la demande qui fut faite presque au lendemain de l'incendie, à la date du 7 septembre 1878; Qu'en outre, dans la répartition que fait le Tribunal entre le sieur Paranque et le sieur Verminck, sont pris en considération les divers préjudices que peut ou pourra avoir à subir le sieur Verminck, à raison de l'incendie, sauf, toutefois, le dommage éprouvé par l'usine la Madeleine, dont le sieur Paranque n'est nullement responsable : Que, d'autre part, le sieur Paranque ne saurait prétendre à des dommages-intérêts de la part du sieur Verminck, même pour une partie de chômage de son industrie, à la suite de la destruction de la Pauline, car la loi prononçant elle-même que le bail se résout par la perte de la chose louée, il ne tenait qu'à lui de se mettre aussitôt en quête d'une autre usine ; Attendu que c'est à raison de ces diverses considérations que, sur la perte de la Pauline, évaluée par les experts à la somme de 231,180 fr. 45 cent., le Tribunal met à la charge du sieur Paranque les trois quarts, soit la somme de 173,385 fr. 54 cent., le sieur Verminck ayant à supporter lui-même le dernier quart, soit 57,795