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la prochaine relève pour rétablir la paix et châtier les coupables. Sur cette situation, nous ne saurions mieux faire que de reproduire les conclusions d'un leader du Temps : « On justifie, dit-il, l'attitude adoptée en disant qu'elle est conforme aux désirs de Moulai Hafid, exprimés dans une interview récente où il s'est engagé à châtier les Zaer au plus tôt. L'explication serait plausible si nous avions fait le nécessaire pour mettre le sultan en état de tenir cette promesse. Mais ce n'est pas le cas. Le Temps a montré, à diverses reprises, avec quelle indolence ont été poursuivies les négociations relatives à l'organisation de l'armée chérifiennne. Depuis l'été dernier, Moulai Hafid sollicite de nous l'aide militaire et financière nécessaire à cette réorganisation. Or, actuellement rien n'est fait, et c'est avec moins de 3.000 hommes qu'on demande au sultan d'assurer la garde de Fès, de châtier les Cherarda, de punir les Zaer et de venger nos morts. Nul ne saurait être dupe de ce sophisme puéril. « En réalité, depuis six mois, nous avons laissé Moulai Hafid sans secours, et quiconque a suivi la question marocaine doit craindre que nous n'en venions à le traiter comme nous avons traité son frère. Quand on soutient quelqu'un, c'est aux heures difficiles qu'il faut surtout lui être fidèle. Or, on le sait, dès qu'Abd el Aziz a vu naître les difficultés, il a senti s'évanouir notre appui. On s'est rallié à la doctrine de « neutralité », et par là, on a préparé plus qu'aux trois quarts le succès de Moulai Hafid. De ce succès, grâce à l'habileté de notre ministre à Tanger, nous avons fini par nous accommoder, et le nouveau sultan s'est engagé, à son tour, dans la politique de collaboration. Allons-nous recommencer le même jeu, nous dérober, nous effacer, le laisser aux prises avec ses adversaires, sans lui accorder le soutien qu'il a le droit d'attendre de nous ? Cette question est posée depuis 1910. Elle est restée sans réponse pendant des mois. Aujourd'hui elle n'est plus entière par suite des fautes commises. On se prépare à aggraver ces fautes.
frère. Quand on soutient quelqu'un, c'est aux heures difficiles qu'il faut surtout lui être fidèle. Or, on le sait, dès qu'Abd el Aziz a vu naître les difficultés, il a senti s'évanouir notre appui. On s'est rallié à la doctrine de « neutralité », et par là, on a préparé plus qu'aux trois quarts le succès de Moulai Hafid. De ce succès, grâce à l'habileté de notre ministre à Tanger, nous avons fini par nous accommoder, et le nouveau sultan s'est engagé, à son tour, dans la politique de collaboration. Allons-nous recommencer le même jeu, nous dérober, nous effacer, le laisser aux prises avec ses adversaires, sans lui accorder le soutien qu'il a le droit d'attendre de nous ? Cette question est posée depuis 1910. Elle est restée sans réponse pendant des mois. Aujourd'hui elle n'est plus entière par suite des fautes commises. On se prépare à aggraver ces fautes. « Dire en effet que les agressions des Zaer contre nos troupes ne seront pas punies par nous est une première erreur. Mais dire cela en ajoutant que c'est le sultan qui se substituera à nous, alors que de notre fait, depuis des mois, Moulai Hafid est maintenu dans un état de faiblesse militaire qui s'éclaire aujourd'hui à tous les yeux, — c'est en vérité défier le bon sens et préparer sciemment, au lieu d'un progrès facile, une défaite certaine. » La presse allemande accusait récemment Moulai Hafid de « pactiser » avec la France. Il importe qu'il ne puisse la convaincre du contraire en lui montrant ses coffres vides et ses mains désarmées. Le Régime Hypothécaire en Turquie La réforme foncière en Turquie est l'une des plus importantes qui s'imposent à l'attention du nouveau régime ; mais elle est si complexe, elle touche tellement à la tradition et heurte tant d'intérêts, qu'elle ne peut être réalisée que graduellement. Le Directeur du Cadastre, Mahmoud Essad effendi, a préparé un projet de loi foncière, dont le vote et l'application tendront à simplifier et à moderniser le régime foncier en Turquie. Ce projet viendra peut-être en discussion à la session prochaine ;
état de faiblesse militaire qui s'éclaire aujourd'hui à tous les yeux, — c'est en vérité défier le bon sens et préparer sciemment, au lieu d'un progrès facile, une défaite certaine. » La presse allemande accusait récemment Moulai Hafid de « pactiser » avec la France. Il importe qu'il ne puisse la convaincre du contraire en lui montrant ses coffres vides et ses mains désarmées. Le Régime Hypothécaire en Turquie La réforme foncière en Turquie est l'une des plus importantes qui s'imposent à l'attention du nouveau régime ; mais elle est si complexe, elle touche tellement à la tradition et heurte tant d'intérêts, qu'elle ne peut être réalisée que graduellement. Le Directeur du Cadastre, Mahmoud Essad effendi, a préparé un projet de loi foncière, dont le vote et l'application tendront à simplifier et à moderniser le régime foncier en Turquie. Ce projet viendra peut-être en discussion à la session prochaine ; mais comme l'examen pourrait s'en trouver relardé pour un motif quelconque, il en a été extrait quelques articles qui feront l'objet d'une loi spéciale votée le plus tôt possible : nous voulons parler de la partie de ce projet qui a trait au régime hypothécaire et dont l'application doit permettre le fonctionnement d'un Crédit Foncier, établissement appelé à rendre à notre pays les plus grands services. Afin de mieux faire comprendre la nécessité de la réforme projetée en matière hypothécaire, de mieux apprécier la valeur des modifications proposées sur ce point par Mahmoud Essad effendi et de mieux juger le projet de loi sur les hypothèques, il est indispensable de rappeler quel est le régime hypothécaire aujourd'hui en vigueur en Turquie et les inconvénients qu'il présente. Nous ne voulons pas faire ici une étude détaillée qui compterait des volumes, mais passer simplement en une revue rapide les obstacles qui rendent, en l'état actuel des choses, difficile pour le débiteur et dangereuse pour le créancier, la conclusion de prêts garantis par des propriétés immobilières. Sans entrer dans les détails de l'organisation foncière en Turquie, ni rechercher les qualités attachées aux diverses catégories de biens immeubles, il suffit, pour l'intelligence de ce
le fonctionnement d'un Crédit Foncier, établissement appelé à rendre à notre pays les plus grands services. Afin de mieux faire comprendre la nécessité de la réforme projetée en matière hypothécaire, de mieux apprécier la valeur des modifications proposées sur ce point par Mahmoud Essad effendi et de mieux juger le projet de loi sur les hypothèques, il est indispensable de rappeler quel est le régime hypothécaire aujourd'hui en vigueur en Turquie et les inconvénients qu'il présente. Nous ne voulons pas faire ici une étude détaillée qui compterait des volumes, mais passer simplement en une revue rapide les obstacles qui rendent, en l'état actuel des choses, difficile pour le débiteur et dangereuse pour le créancier, la conclusion de prêts garantis par des propriétés immobilières. Sans entrer dans les détails de l'organisation foncière en Turquie, ni rechercher les qualités attachées aux diverses catégories de biens immeubles, il suffit, pour l'intelligence de ce qui va suivre, de ranger les immeubles en trois grandes classes : Les mulk ou propriétés dites libres, Les erazi mirié ou terres domaniales, Les vakouf ou terres dédiées. Comment le propriétaire d'une terre de ces trois catégories peut-il les affecter en garantie d'une dette qu'il contracte ? Dans tous les pays modernes la loi a prévu d'une façon spéciale et très détaillée la constitution d'hypothèques : les législations peuvent varier dans les détails d'un pays à un autre, mais toutes consacrent le privilège spécial reconnu par un débiteur à un créancier par la procédure de l'hypothèque. En Turquie, il n'y a pas de régime hypothécaire analogue à ceux qui fonctionnent dans les autres pays ; mais, comme dans les limites des lois existantes et des droits de propriété qui lui sont reconnus, le propriétaire d'un immeuble ne pouvait pas être empêché d'en disposer à titre de garantie, il s'est créé peu à peu des procédures spéciales qui tendent à avoir des effets identiques à ceux de l'hypothèque. En ce qui concerne les mulk, la loi les assimile aux biens meubles, en ce sens qu'il est possible à leur propriétaire de les donner en gage, conformément aux principes généraux du
les pays modernes la loi a prévu d'une façon spéciale et très détaillée la constitution d'hypothèques : les législations peuvent varier dans les détails d'un pays à un autre, mais toutes consacrent le privilège spécial reconnu par un débiteur à un créancier par la procédure de l'hypothèque. En Turquie, il n'y a pas de régime hypothécaire analogue à ceux qui fonctionnent dans les autres pays ; mais, comme dans les limites des lois existantes et des droits de propriété qui lui sont reconnus, le propriétaire d'un immeuble ne pouvait pas être empêché d'en disposer à titre de garantie, il s'est créé peu à peu des procédures spéciales qui tendent à avoir des effets identiques à ceux de l'hypothèque. En ce qui concerne les mulk, la loi les assimile aux biens meubles, en ce sens qu'il est possible à leur propriétaire de les donner en gage, conformément aux principes généraux du droit commun en matière de gage mobilier. Mais cette façon de procéder ne peut offrir aucune garantie pour le créancier gagiste, car aucune opération de transfert n'étant effectuée, aucune inscription n'étant faite, le propriétaire peut toujours vendre son immeuble à un tiers, à qui ne serait pas opposable le droit de gage du créancier. Quant aux terres mirié et vakouf, étant donnée leur nature, elles ne peuvent être données en gage. Mais le Code Civil prévoit une opération qui, appliquée aux immeubles de toutes catégories, a pu permettre de les affecter efficacement en garantie : c'est la vente à réméré. Celle opération, quel que soit le nom qu'on lui donne et les modalités de détail qu'elle comporte, s'effectue dans la pratique de la façon suivante : Lorsqu'un propriétaire veut affecter, en garantie d'un prêt qui lui est consenti, un immeuble lui appartenant, que cet immeuble soit mulk, mirié ou vakouf, il doit s'adresser à l'autorité cadastrale et faire une déclaration de vente à réméré. Quoique cette opération soit effectuée sous la forme de vente, elle revêt en réalité tous les caractères d'une avance hypothécaire, car à l'échéance du terme fixé pour le rachat de l'immeuble, comme à l'échéance du terme
de gage du créancier. Quant aux terres mirié et vakouf, étant donnée leur nature, elles ne peuvent être données en gage. Mais le Code Civil prévoit une opération qui, appliquée aux immeubles de toutes catégories, a pu permettre de les affecter efficacement en garantie : c'est la vente à réméré. Celle opération, quel que soit le nom qu'on lui donne et les modalités de détail qu'elle comporte, s'effectue dans la pratique de la façon suivante : Lorsqu'un propriétaire veut affecter, en garantie d'un prêt qui lui est consenti, un immeuble lui appartenant, que cet immeuble soit mulk, mirié ou vakouf, il doit s'adresser à l'autorité cadastrale et faire une déclaration de vente à réméré. Quoique cette opération soit effectuée sous la forme de vente, elle revêt en réalité tous les caractères d'une avance hypothécaire, car à l'échéance du terme fixé pour le rachat de l'immeuble, comme à l'échéance du terme fixé pour le remboursement de l'avance, si le débiteur ne paie pas, le créancier peut procéder à la vente de l'immeuble et se rembourser de son avance. Aussi pour la commodité de l'exposé qui va suivre, désignerons-nous désormais cette opération sous le nom d'hypothèque. Au cas de non paiement à l'échéance, la vente de l'immeuble ne pouvant être faite que par voie de justice, il en résultait la nécessité de recourir à une procédure aussi longue que coûteuse. Pour obvier à cet inconvénient, il fut imaginé un procédé fort ingénieux : la vente à réméré avec procuration irrévocable ou vekialct-i-devrié. Au moment de la constitution de l'hypothèque, par devant l'autorité cadastrale, le débiteur déclare que, dans le cas de non-paiement de la dette à l'échéance, il nomme d'ores et déjà pour son mandataire telle personne dénommée, à l'effet de procéder à la vente de l'immeuble et de payer le créancier sur le prix de la vente. Souvent le mandataire ainsi nommé est le créancier lui-même. La procuration donnée est irrévocable et, contrairement aux règles du droit commun, produit son effet même après le décès du débiteur. Grâce à ce moyen le créancier n'a pas à recourir à la justice pour
l'échéance, la vente de l'immeuble ne pouvant être faite que par voie de justice, il en résultait la nécessité de recourir à une procédure aussi longue que coûteuse. Pour obvier à cet inconvénient, il fut imaginé un procédé fort ingénieux : la vente à réméré avec procuration irrévocable ou vekialct-i-devrié. Au moment de la constitution de l'hypothèque, par devant l'autorité cadastrale, le débiteur déclare que, dans le cas de non-paiement de la dette à l'échéance, il nomme d'ores et déjà pour son mandataire telle personne dénommée, à l'effet de procéder à la vente de l'immeuble et de payer le créancier sur le prix de la vente. Souvent le mandataire ainsi nommé est le créancier lui-même. La procuration donnée est irrévocable et, contrairement aux règles du droit commun, produit son effet même après le décès du débiteur. Grâce à ce moyen le créancier n'a pas à recourir à la justice pour se faire autoriser à vendre, la vente de l'immeuble hypothéqué étant effectuée par le mandataire. Mais la question de savoir dans quelles formes le mandataire peut procéder à la vente et par quel moyen l'immeuble vendu peut être livré à l'acheteur n'a pas été sans soulever quelques difficultés. Elle a été l'objet de nombreuses discussions et elle a donné lieu à une décision du Conseil d'Etat, sanctionnée par iradé impérial. D'après cette décision le mandataire, après avoir adressé une mise en demeure au débiteur, peut procéder à la vente aux enchères de l'immeuble hypothéqué, qui aussitôt vendu sera remis par l'autorité entre les mains de l'acheteur. Cette procédure, très expéditive et de nature à sauvegarder les intérêts du créancier hypothécaire, n'est pas toujours d'une exécution facile. Elle n'offre plus qu'une garantie dérisoire si le mandataire vient à décéder ou se refuse à remplir le mandat qui lui a été confié. Dans ce cas, la vente ne peut être effectuée que par jugement, et tous les inconvénients d'une procédure judiciaire pour la réalisation de l'immeuble hypothéqué subsistent. D'autre part, la décision précitée du Conseil d'État porte que la vente pourra être suspendue si le débiteur, s'opposant à la vente, obtient du
été l'objet de nombreuses discussions et elle a donné lieu à une décision du Conseil d'Etat, sanctionnée par iradé impérial. D'après cette décision le mandataire, après avoir adressé une mise en demeure au débiteur, peut procéder à la vente aux enchères de l'immeuble hypothéqué, qui aussitôt vendu sera remis par l'autorité entre les mains de l'acheteur. Cette procédure, très expéditive et de nature à sauvegarder les intérêts du créancier hypothécaire, n'est pas toujours d'une exécution facile. Elle n'offre plus qu'une garantie dérisoire si le mandataire vient à décéder ou se refuse à remplir le mandat qui lui a été confié. Dans ce cas, la vente ne peut être effectuée que par jugement, et tous les inconvénients d'une procédure judiciaire pour la réalisation de l'immeuble hypothéqué subsistent. D'autre part, la décision précitée du Conseil d'État porte que la vente pourra être suspendue si le débiteur, s'opposant à la vente, obtient du Tribunal saisi de celle opposition, un ordre de suspension. Cet ordre suspensif est d'ailleurs obtenu fort aisément, et la procédure expéditive qui devait permettre la formalité du vejetalet-i-devrié devient également illusoire. Les difficultés que rencontre le créancier hypothécaire pour la réalisation de l'immeuble au cas de non-paiement et l'insuffisance du vejetalet-i-devrié ou procuration irrévocable, ne sont pas les seuls inconvénients du régime hypothécaire en Turquie : il en est d'autres fort nombreux que nous allons essayer de résumer. 1° Comme il existe plusieurs catégories différentes d'immeubles, il arrive que le terrain appartient à une catégorie, alors que les constructions qui y sont élevées appartiennent à une autre : c'est ainsi que très souvent sur des terrains vacoufs, les constructions sont mulks. Pour que le créancier ait des droits tant sur l'un que sur les autres, il est indispensable qu'ils soient explicitement et distinctement visés dans la déclaration par devant l'autorité cadastrale. D'ailleurs, par le fait que l'hypothèque ne peut être consentie que par devant l'autorité cadastrale, les constructions qui ont pu être élevées postérieurement à la formalité de l'hypothèque ne sont pas considérées comme hypothéquées avec le terrain. Dans le cas où le créancier est obligé de procéder à la
vejetalet-i-devrié ou procuration irrévocable, ne sont pas les seuls inconvénients du régime hypothécaire en Turquie : il en est d'autres fort nombreux que nous allons essayer de résumer. 1° Comme il existe plusieurs catégories différentes d'immeubles, il arrive que le terrain appartient à une catégorie, alors que les constructions qui y sont élevées appartiennent à une autre : c'est ainsi que très souvent sur des terrains vacoufs, les constructions sont mulks. Pour que le créancier ait des droits tant sur l'un que sur les autres, il est indispensable qu'ils soient explicitement et distinctement visés dans la déclaration par devant l'autorité cadastrale. D'ailleurs, par le fait que l'hypothèque ne peut être consentie que par devant l'autorité cadastrale, les constructions qui ont pu être élevées postérieurement à la formalité de l'hypothèque ne sont pas considérées comme hypothéquées avec le terrain. Dans le cas où le créancier est obligé de procéder à la vente de l'immeuble, il se heurte à cette difficulté insoluble que s'il a le droit de vendre le terrain, il ne peut en aucune façon disposer des constructions qui y ont été élevées : or il est bien difficile de concevoir la vente d'un terrain indépendamment des constructions qui en font partie intégrante. 2° La forme de la vente à réméré, qui tient lieu d'hypothèque, exige que l'immeuble soit mis effectivement en la possession de l'acheteur-créancier. Il est donc nécessaire, pour que le vendeur-débiteur ne soit pas privé de la jouissance de l'immeuble qu'il ne fait en réalité qu'hypothéquer, que l'acheteur créancier consente formellement à lui en rétrocéder la jouissance. Cela donne lieu à une formalité spéciale qui accompagne la constitution de l'hypothèque. 3° En règle générale et dans toutes les législations, en matière de gage, comme en matière d'hypothèque, les risques de la chose mise en gage ou de l'immeuble hypothéqué sont à la charge du débiteur. Or en droit ottoman il est formulé un principe absolument opposé : le gage périt pour compte du créancier. Et il en est de même lorsqu'il s'agit d'immeubles mulks, que la loi assimile de façon complète aux biens meubles : la perte
font partie intégrante. 2° La forme de la vente à réméré, qui tient lieu d'hypothèque, exige que l'immeuble soit mis effectivement en la possession de l'acheteur-créancier. Il est donc nécessaire, pour que le vendeur-débiteur ne soit pas privé de la jouissance de l'immeuble qu'il ne fait en réalité qu'hypothéquer, que l'acheteur créancier consente formellement à lui en rétrocéder la jouissance. Cela donne lieu à une formalité spéciale qui accompagne la constitution de l'hypothèque. 3° En règle générale et dans toutes les législations, en matière de gage, comme en matière d'hypothèque, les risques de la chose mise en gage ou de l'immeuble hypothéqué sont à la charge du débiteur. Or en droit ottoman il est formulé un principe absolument opposé : le gage périt pour compte du créancier. Et il en est de même lorsqu'il s'agit d'immeubles mulks, que la loi assimile de façon complète aux biens meubles : la perte fortuite de l'immeuble servant de garantie entraîne l'extinction de la dette garantie par cet immeuble jusqu'à concurrence de sa valeur. 4° Si l'immeuble hypothéqué appartient à la catégorie des vacoufs et que le propriétaire décède sans héritiers appelés d'après la loi à la succession des biens de cette catégorie, l'immeuble, au lieu de servir au paiement de la créance hypothéquée, tombe en déshérence et revient à l'administration des vacoufs, qui en a déjà le domaine éminent. Il est vrai que les droits de l'administration des vacoufs sont sur ce point légalement très contestables, mais il est certain que les droits du créancier hypothécaire ne sont pas à l'abri de tout risque. Aussi la constitution d'une hypothèque sur un bien vacouf exige-t-elle souvent, pour éviter ce risque, qu'il soit procédé à une formalité spéciale et assez coûteuse qui a pour but d'élargir les droits d'hérédité. 5° En cas de vente de l'immeuble hypothéqué, si le produit de la vente ne suffit pas à payer le créancier, on conteste à celui-ci le droit d'avoir recours pour le solde qui reste dû contre les autres biens du débiteur : c'est encore là une des conséquences de l'opération fictive de la vente à réméré
au lieu de servir au paiement de la créance hypothéquée, tombe en déshérence et revient à l'administration des vacoufs, qui en a déjà le domaine éminent. Il est vrai que les droits de l'administration des vacoufs sont sur ce point légalement très contestables, mais il est certain que les droits du créancier hypothécaire ne sont pas à l'abri de tout risque. Aussi la constitution d'une hypothèque sur un bien vacouf exige-t-elle souvent, pour éviter ce risque, qu'il soit procédé à une formalité spéciale et assez coûteuse qui a pour but d'élargir les droits d'hérédité. 5° En cas de vente de l'immeuble hypothéqué, si le produit de la vente ne suffit pas à payer le créancier, on conteste à celui-ci le droit d'avoir recours pour le solde qui reste dû contre les autres biens du débiteur : c'est encore là une des conséquences de l'opération fictive de la vente à réméré et une application des principes admis en droit ottoman en matière de gage. 6° Une autre conséquence très gênante de la forme de vente à réméré c'est qu'il n'est pas possible à un débiteur de consentir une deuxième, une troisième hypothèque sur un même immeuble : on ne conçoit pas en effet qu'un même immeuble puisse être vendu plusieurs fois par le même propriétaire. Il ne peut donc exister que des hypothèques en premier rang. C'est là une situation très pénible pour un débiteur, qui, s'il n'a contracté qu'un prêt de peu d'importance, garanti par un immeuble de grande valeur, ne peut plus le faire servir pour garantir de nouvelles avances. 7° Il est encore d'autres inconvénients qui tiennent aux principes généraux de la législation ottomane : la cession d'une créance exige en droit ottoman le consentement du débiteur cédé, du créancier cédant et du cessionnaire. Un créancier hypothécaire ne peut donc valablement céder sa créance et ses droits qu'avec le consentement du débiteur. 8° Toutes ces difficultés se compliquent encore singulièrement au cas de décès du débiteur, lorsque la succession s'ouvre par devant les tribunaux du Cherche. Le créancier qui veut faire valoir ses droits est exposé alors à