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cambio del precio de 9.760 fr. Attendu que ce prix qui a servi de base à la perception du droit proportionnel de mutation a paru à l'Administration de l'enregistrement bien inférieur à la véritable valeur de l'immeuble, au jour de la vente. Attendu que pour faire constater l'insuffisance de la déclaration, le directeur général des Finances, en conformité des dispositions des articles 5 et 3/1° du décret du 19 avril 1912, a présenté à M. le Juge de paix de Grarbia "après l'avoir notifié à la Société « Les fils de Karila » une requête tendant à faire ordonner l'expertise de la valeur vénale au 6 décembre 1915, de la moitié indivise de l'immeuble ci-dessus désigné et commettre pour procéder à l'expertise l'expert par lui proposé M. Farina, entrepreneur à Nabeul. Attendu que par ordonnance du 23 octobre 1917 le Juge de paix a fait droit à la demande de l'Administration des Finances. Attendu que l'expert commis a régulièrement procédé à la mission qui lui a été confiée et qu'il a dressé procès-verbal de ses opérations – Attendu qu'il résulte de ce document que la valeur vénale de l'immeuble dont s'agit était de trente et un mille francs, soit de quinze mille cinq cents francs pour la moitié acquise par la société défenderesse. – Attendu que le directeur général des Finances demande l'homologation pure et simple du rapport et conclut à ce que ladite société soit condamnée au paiement de la somme de quatre cent soixante francs quatre-vingts centimes pour droits simples et en sus sur le supplément de valeur constaté par l'expert. Attendu que la défenderesse oppose aux prétentions de l'Administration les moyens suivants – 1° quelques mois avant l'instance actuelle l'expert Farina aurait été chargé par le receveur des Contributions diverses de Nabeul d'estimer l'immeuble en question et aurait donné son avis en évaluant la maison à trente-cinq mille francs – 2° le rapport sur lequel est fondée la demande de l'Administration ne contient aucun élément d'appréciation d'ordre technique, mais uniquement des affirmations et des allégations sans justifications; – Sur le premier moyen. – Attendu qu'il est constant
quinze mille cinq cents francs pour la moitié acquise par la société défenderesse. – Attendu que le directeur général des Finances demande l'homologation pure et simple du rapport et conclut à ce que ladite société soit condamnée au paiement de la somme de quatre cent soixante francs quatre-vingts centimes pour droits simples et en sus sur le supplément de valeur constaté par l'expert. Attendu que la défenderesse oppose aux prétentions de l'Administration les moyens suivants – 1° quelques mois avant l'instance actuelle l'expert Farina aurait été chargé par le receveur des Contributions diverses de Nabeul d'estimer l'immeuble en question et aurait donné son avis en évaluant la maison à trente-cinq mille francs – 2° le rapport sur lequel est fondée la demande de l'Administration ne contient aucun élément d'appréciation d'ordre technique, mais uniquement des affirmations et des allégations sans justifications; – Sur le premier moyen. – Attendu qu'il est constant que l'expert avait fait connaître au receveur des Contributions diverses qui l'en avait prié, son appréciation sur la valeur de l'immeuble litigieux et ce quelques mois avant l'ordonnance du Juge de paix le nommant expert sur la désignation de l'Administration des Finances Attendu en effet qu'il résulte d'un acte extra-judiciaire signifié à Farina que celui-ci, en réponse à la sommation à lui faite, a reconnu expressément l'exactitude des faits ci-dessus, déclarant avoir indiqué le prix de trente-cinq mille francs, comme étant la valeur réelle de l'immeuble; Attendu qu'il doit être observé qu'un expert nommé dans de telles conditions et circonstances ne peut avoir l'indépendance nécessaire pour procéder en pleine liberté et en complète impartialité – Attendu que Farina se trouvant lié dans une certaine mesure par l'avis officieux qu'il avait donné à l'Administration n'a pu faire table rase de son premier jugement ne serait-ce que pour ne pas être en contradiction avec lui-même par un écart trop grand entre sa première et sa deuxième estimation Attendu que c'est à bon droit que son rapport est critiqué par la défenderesse qu'étant vicié par les considérations ci-dessus, il ne saurait être entériné. Sur le second moyen – Attendu qu'il est vrai, de
signifié à Farina que celui-ci, en réponse à la sommation à lui faite, a reconnu expressément l'exactitude des faits ci-dessus, déclarant avoir indiqué le prix de trente-cinq mille francs, comme étant la valeur réelle de l'immeuble; Attendu qu'il doit être observé qu'un expert nommé dans de telles conditions et circonstances ne peut avoir l'indépendance nécessaire pour procéder en pleine liberté et en complète impartialité – Attendu que Farina se trouvant lié dans une certaine mesure par l'avis officieux qu'il avait donné à l'Administration n'a pu faire table rase de son premier jugement ne serait-ce que pour ne pas être en contradiction avec lui-même par un écart trop grand entre sa première et sa deuxième estimation Attendu que c'est à bon droit que son rapport est critiqué par la défenderesse qu'étant vicié par les considérations ci-dessus, il ne saurait être entériné. Sur le second moyen – Attendu qu'il est vrai, de plus, qu'à l'appui de ses déclarations et affirmations l'expert n'a fourni aucune justification et que les éléments d'appréciation d'ordre technique font totalement défaut que par conséquent l'estimation manque de solidité et paraît avoir été faite un peu arbitrairement – Attendu qu'il est échéant de recourir à une nouvelle expertise attendu que les dépens doivent être réservés en fin de cause. Par ces motifs – Le tribunal statuant contradictoirement et en dernier ressort dit n'y avoir lieu d'homologuer le rapport de l'expert Farina et ordonne qu'il sera procédé de nouveau à l'expertise de l'immeuble litigieux commettant d'office à cet effet M. TDurel, lequel dispensé du serment, aura pour mission d'évaluer la moitié indivise de l'immeuble acquis suivant acte du 6 décembre 1915 par la Société « Les Fils de Karila » et dire quelle était sa valeur vénale à la date ci-dessus – Dit que l'expert pourra recourir à tous moyens d'information utiles, entendra tous témoins, consultera tous documents; conciliera les parties si faire se peut, sinon dressera rapport de ses opérations qu'il déposera au Greffe de ce tribunal pour être par les parties conclu et par le tribunal statué ce que de droit Dit qu'au cas d'empêchement ou de refus,
que les dépens doivent être réservés en fin de cause. Par ces motifs – Le tribunal statuant contradictoirement et en dernier ressort dit n'y avoir lieu d'homologuer le rapport de l'expert Farina et ordonne qu'il sera procédé de nouveau à l'expertise de l'immeuble litigieux commettant d'office à cet effet M. TDurel, lequel dispensé du serment, aura pour mission d'évaluer la moitié indivise de l'immeuble acquis suivant acte du 6 décembre 1915 par la Société « Les Fils de Karila » et dire quelle était sa valeur vénale à la date ci-dessus – Dit que l'expert pourra recourir à tous moyens d'information utiles, entendra tous témoins, consultera tous documents; conciliera les parties si faire se peut, sinon dressera rapport de ses opérations qu'il déposera au Greffe de ce tribunal pour être par les parties conclu et par le tribunal statué ce que de droit Dit qu'au cas d'empêchement ou de refus, l'expert nommé sera remplacé par ordonnance de M. le Président de cette chambre ou de son député, rendue sur requête présentée par la partie la plus diligente. Réserve les dépens. Drabiard, prés." – M° J.' Scemama, av. "̃ r.-" ¡..¿; a · 'j. ..y~:1; "t1 ;(off" La direction générale des Finances a déféré ce jugement à la Cour de cassation qui a rendu l'arrêt suivant : LA COUR, Vu les articles 5 et 3/1° du décret beylical du 19 avril 1912 organique de l'enregistrement en Tunisie, lesquels sont ainsi conçus – Art. 5. – « Lorsque les prix ou évaluations ayant servi de base à la perception des droits paraissent inférieurs à la valeur vénale à l'époque de la transmission et que l'insuffisance ne peut être établie par des actes qui puissent faire connaître la véritable valeur des biens, l'Administration peut requérir l'expertise le délai est de trois mois pour les fonds de commerce et de clientèle, et de 3 ans dans tous les autres cas à compter du jour de l'enregistrement ». – Art. 3/1. – « L'expertise prévue à l'art. 5 du présent décret a lieu par les formes et conditions déterminées par l'art. 6 du décret du
Finances a déféré ce jugement à la Cour de cassation qui a rendu l'arrêt suivant : LA COUR, Vu les articles 5 et 3/1° du décret beylical du 19 avril 1912 organique de l'enregistrement en Tunisie, lesquels sont ainsi conçus – Art. 5. – « Lorsque les prix ou évaluations ayant servi de base à la perception des droits paraissent inférieurs à la valeur vénale à l'époque de la transmission et que l'insuffisance ne peut être établie par des actes qui puissent faire connaître la véritable valeur des biens, l'Administration peut requérir l'expertise le délai est de trois mois pour les fonds de commerce et de clientèle, et de 3 ans dans tous les autres cas à compter du jour de l'enregistrement ». – Art. 3/1. – « L'expertise prévue à l'art. 5 du présent décret a lieu par les formes et conditions déterminées par l'art. 6 du décret du 1/1 juin 1886, modifié par l'art. 6 du décret du 16 mars 1891, l'expert désigné est dispensé de prêter serment ». Attendu que ces articles disposent que, lorsque les prix ou évaluations ayant servi de base à la perception des droits de mutation paraissent inférieurs à la valeur vénale à l'époque de la transmission et que l'insuffisance ne peut être établie par des actes qui puissent faire connaître la véritable valeur des biens, l'Administration peut requérir une expertise qui a lieu dans les formes et conditions déterminées par l'article 26 du décret du 1er juin 1886 modifié par l'article 6 du décret du 16 mars 1892, mais avec dispense de serment pour l'expert. – Attendu que d'après ce dernier texte la requête indiquant le nom d'un expert est adressée par l'Administration au juge de paix de la situation des biens et notifiée à la partie adverse avec invitation à faire connaître si elle accepte l'expert proposé, et qu'en cas de désaccord l'expert est nommé par le Juge de paix dans les huit jours de la demande. – Attendu qu'en l'absence de dispositions contraires des décrets, la même procédure doit être suivie pour la désignation de l'expert lorsque le tribunal faisant
l'époque de la transmission et que l'insuffisance ne peut être établie par des actes qui puissent faire connaître la véritable valeur des biens, l'Administration peut requérir une expertise qui a lieu dans les formes et conditions déterminées par l'article 26 du décret du 1er juin 1886 modifié par l'article 6 du décret du 16 mars 1892, mais avec dispense de serment pour l'expert. – Attendu que d'après ce dernier texte la requête indiquant le nom d'un expert est adressée par l'Administration au juge de paix de la situation des biens et notifiée à la partie adverse avec invitation à faire connaître si elle accepte l'expert proposé, et qu'en cas de désaccord l'expert est nommé par le Juge de paix dans les huit jours de la demande. – Attendu qu'en l'absence de dispositions contraires des décrets, la même procédure doit être suivie pour la désignation de l'expert lorsque le tribunal faisant du litige ordonne une seconde expertise pour cause de nullité ou d'insuffisance de la première. – Attendu que par acte sous seing privé en date du 8 décembre 1915 enregistré à Tunis le 22 du même mois la Société « les Fils de Karila » a acquis d'Abraham un immeuble situé à Nabeul pour le prix de 9.750 francs qui a servi de base à la perception du droit de mutation; que considérant ce prix comme inférieur à la valeur vénale de l'immeuble à l'époque de la transmission; l'Administration tunisienne a fait procéder à l'expertise suivant les formes prescrites, et qu'elle a demandé l'homologation du rapport de l'expert au tribunal de Tunis qui n'ayant pas trouvé dans ce rapport des éléments suffisants d'appréciation a commis un nouvel expert à l'effet de procéder à l'évaluation de l'immeuble. Attendu qu'en désignant l'expert au lieu de renvoyer la partie la plus diligente à se pourvoir à cet effet suivant la procédure spéciale à la matière, le jugement attaqué a violé les textes ci-dessus visés. Par ces motifs, casse – Renvoie devant le tribunal civil de Sousse à ce désigné par délibération spéciale – Ordonne la restitution de l'amende consignée, condamne la Société défenderesse
situé à Nabeul pour le prix de 9.750 francs qui a servi de base à la perception du droit de mutation; que considérant ce prix comme inférieur à la valeur vénale de l'immeuble à l'époque de la transmission; l'Administration tunisienne a fait procéder à l'expertise suivant les formes prescrites, et qu'elle a demandé l'homologation du rapport de l'expert au tribunal de Tunis qui n'ayant pas trouvé dans ce rapport des éléments suffisants d'appréciation a commis un nouvel expert à l'effet de procéder à l'évaluation de l'immeuble. Attendu qu'en désignant l'expert au lieu de renvoyer la partie la plus diligente à se pourvoir à cet effet suivant la procédure spéciale à la matière, le jugement attaqué a violé les textes ci-dessus visés. Par ces motifs, casse – Renvoie devant le tribunal civil de Sousse à ce désigné par délibération spéciale – Ordonne la restitution de l'amende consignée, condamne la Société défenderesse aux dépenses liquidés à la somme de 199 fr. 70. MM. X. prés. FAIVRE, cons.-rap. MOBIEN, av. gén. – MOUSSET, av. COUR DE CASSATION (chambre civile) 3 décembre 1919 Tunisie, enregistrement, bail à vie, mandat, droits d'enregistrement. La nature des contrats se détermine, non par les termes dans lesquels ils sont conçus, la forme dont ils sont revêtus ou les qualifications que les parties leur donnent, mais par l'objet des conventions qu'ils renferment. (Direction générale des Finances Tunisiennes c. Consorts Karila) – 2.1 Le tribunal de Tunis avait été saisi par les consorts Karila d'une opposition à une contrainte décernée contre eux par la Direction générale des Finances Tunisiennes pour paiement d'un droit proportionnel de 4 qu'ils devaient à l'occasion d'un bail à vie à eux consenti par leur père Abraham, par contrat passé devant notaires tunisiens le 12 août 1912. Les consorts Karila prétendaient qu'il n'y avait pas bail à vie, mais simple mandat et qu'ils ne devaient être taxés qu'au droit fixe. Le Tribunal de Tunis a rendu le jugement suivant, dans lequel se trouve reproduit l'acte en litige. Le TRIBUNAL – Vu les mémoires respectivement signifiés, – Où le Président de cette chambre en son rapport fait
sont conçus, la forme dont ils sont revêtus ou les qualifications que les parties leur donnent, mais par l'objet des conventions qu'ils renferment. (Direction générale des Finances Tunisiennes c. Consorts Karila) – 2.1 Le tribunal de Tunis avait été saisi par les consorts Karila d'une opposition à une contrainte décernée contre eux par la Direction générale des Finances Tunisiennes pour paiement d'un droit proportionnel de 4 qu'ils devaient à l'occasion d'un bail à vie à eux consenti par leur père Abraham, par contrat passé devant notaires tunisiens le 12 août 1912. Les consorts Karila prétendaient qu'il n'y avait pas bail à vie, mais simple mandat et qu'ils ne devaient être taxés qu'au droit fixe. Le Tribunal de Tunis a rendu le jugement suivant, dans lequel se trouve reproduit l'acte en litige. Le TRIBUNAL – Vu les mémoires respectivement signifiés, – Où le Président de cette chambre en son rapport fait à l'audience publique et le Ministère Public en ses conclusions, – Après en avoir délibéré conformément à la loi Attendu que suivant acte passé devant les notaires indigènes Hassen Elouif et Kacem El Marzouti de Nabeul le 12 août 1912 (traduction Fernand Goury, interprète judiciaire à Grombalia, n° 269) Abraham, fils de Youcef Karila, a conféré à ses fils, Mardochée, Sion, Elie et Fraidji « procuration aux fins de prendre soin de ses immeubles (et aussi de ceux lui appartenant en copropriété avec Jacob, fils d'Isaac Mamou) avec pouvoir d'agir collectivement ou individuellement, de les louer à qui ils voudront, pour tel loyer qui bon leur semblera, de telle manière qu'ils jugeront convenable et pour telle durée qu'il leur plaira, de toucher les montants des loyers, de poursuivre en paiement devant les tribunaux tous locataires en tant que de besoin, de faire toutes réparations et améliorations utiles dans ledits immeubles, de payer tous impôts grevant ceux-ci, avec faculté de se substituer si besoin est un tiers par procuration identique ou avec des pouvoirs moindres sous leur propre responsabilité et après commun accord » Attendu qu'on lit encore dans le même acte « les mandataires sus-nommés ont comparu, ont accepté le
fils de Youcef Karila, a conféré à ses fils, Mardochée, Sion, Elie et Fraidji « procuration aux fins de prendre soin de ses immeubles (et aussi de ceux lui appartenant en copropriété avec Jacob, fils d'Isaac Mamou) avec pouvoir d'agir collectivement ou individuellement, de les louer à qui ils voudront, pour tel loyer qui bon leur semblera, de telle manière qu'ils jugeront convenable et pour telle durée qu'il leur plaira, de toucher les montants des loyers, de poursuivre en paiement devant les tribunaux tous locataires en tant que de besoin, de faire toutes réparations et améliorations utiles dans ledits immeubles, de payer tous impôts grevant ceux-ci, avec faculté de se substituer si besoin est un tiers par procuration identique ou avec des pouvoirs moindres sous leur propre responsabilité et après commun accord » Attendu qu'on lit encore dans le même acte « les mandataires sus-nommés ont comparu, ont accepté le mandat dont il s'agit et se sont obligés à agir conformément à ses clauses. Ils se sont obligés en outre à lui envoyer sa vie durant, chaque mois et d'avance durant son absence en la ville sainte de Jérusalem, la somme de cent cinquante francs qu'ils prélèveront sur le montant du loyer des immeubles susvisés, en prenant au surplus l'engagement pour le cas où les loyers encaissés n'atteindraient pas cette somme de parfaire chaque mois celle-ci de leur denier personnels, étant bien entendu que l'appoint provenant de leurs dits deniers constituerait à leur profit une créance sur leur père et qu'ils récupéreront le montant de celle-ci après sa mort sur le prix à provenir de la vente des immeubles dont il s'agit » Attendu que cet écrit a été enregistré au droit fixe de un franc cinquante. Attendu que, postérieurement, l'administration attribuant au contrat susvisé le caractère d'un bail à vie assujetti, d'après le n° 28 du tarif annexé au décret du 19 avril 1912, au droit proportionnel de quatre pour cent a réclamé aux consorts Karjla un supplément de droit liquidé à sept cent quatre-vingt-trois francs cinquante centimes – Attendu que sur le refus des consorts Karjla d'acquitter cette
du loyer des immeubles susvisés, en prenant au surplus l'engagement pour le cas où les loyers encaissés n'atteindraient pas cette somme de parfaire chaque mois celle-ci de leur denier personnels, étant bien entendu que l'appoint provenant de leurs dits deniers constituerait à leur profit une créance sur leur père et qu'ils récupéreront le montant de celle-ci après sa mort sur le prix à provenir de la vente des immeubles dont il s'agit » Attendu que cet écrit a été enregistré au droit fixe de un franc cinquante. Attendu que, postérieurement, l'administration attribuant au contrat susvisé le caractère d'un bail à vie assujetti, d'après le n° 28 du tarif annexé au décret du 19 avril 1912, au droit proportionnel de quatre pour cent a réclamé aux consorts Karjla un supplément de droit liquidé à sept cent quatre-vingt-trois francs cinquante centimes – Attendu que sur le refus des consorts Karjla d'acquitter cette somme une contrainte a été décernée contre eux le 13 janvier 1911, visée et rendue exécutoire le 26 janvier et signifiée le 13 février suivant – Attendu que suivant exploit du 20 février 1914, les consorts Karjla ont formé opposition à ladite contrainte – Attendu que cette opposition est régulière et recevable en la forme – Attendu qu'elle est d'autre part, justifiée au fond – Attendu en effet, qu'il est indéniable que l'acte envisagé a tous les caractères d'un mandat assujetti au droit fixe et nullement à ceux d'un bail – Attendu, tout d'abord, que même abstraction faite des termes « procuration », « mandat », « mandants », « mandataires », employés par les parties pour exprimer leur commune intention et caractériser les liens juridiques créés entre elles par le contrat, la spécialisation et la limitation des pouvoirs conférés par Abraham Karjla à ses fils, lesquels ont seulement mission de louer les immeubles, de toucher le montant des loyers, d'en poursuivre au besoin le recouvrement, de faire à ces immeubles des réparations et améliorations avec faculté de se substituer un tiers par procuration identique sont manifestément caractéristiques d'un mandat plutôt que d'un bail, lequel a, par nature et en
et recevable en la forme – Attendu qu'elle est d'autre part, justifiée au fond – Attendu en effet, qu'il est indéniable que l'acte envisagé a tous les caractères d'un mandat assujetti au droit fixe et nullement à ceux d'un bail – Attendu, tout d'abord, que même abstraction faite des termes « procuration », « mandat », « mandants », « mandataires », employés par les parties pour exprimer leur commune intention et caractériser les liens juridiques créés entre elles par le contrat, la spécialisation et la limitation des pouvoirs conférés par Abraham Karjla à ses fils, lesquels ont seulement mission de louer les immeubles, de toucher le montant des loyers, d'en poursuivre au besoin le recouvrement, de faire à ces immeubles des réparations et améliorations avec faculté de se substituer un tiers par procuration identique sont manifestément caractéristiques d'un mandat plutôt que d'un bail, lequel a, par nature et en principe pour effet de remettre en la jouissance des preneurs toutes les utilités de la chose et ne saurait au surplus, que difficilement se concilier avec la clause autorisant la substitution des mandataires par un tiers de leur choix – Attendu qu'il résulte d'autre part, de nombreux jugements et actes postérieurs au contrat dont s'agit et produits par les opposants que ces derniers ont constamment appliqué ce contrat dans le sens d'un mandat et non d'un bail Que c'est ainsi que la location des immeubles d'Abraham Karjla a été consentie à des tiers en son nom et a fait l'objet en justice de plusieurs instances engagées par lui ayant comme mandataires ses co-propriétaires ou ses fils – Attendu qu'aussi l'intention des parties de ne se lier que par un mandat ne peut être sérieusement mise en doute – Attendu qu'en soutien de sa prétention l'Administration fait remarquer en premier lieu que par la stipulation d'un versement fixe et annuel de cent cinquante francs le mandant a implicitement dispensé les mandataires de tendre compte alors que l'obligation de rendre compte est inhérente à tout mandat (art. 1993 du code civil) Mais attendu que cette obligation n'est pas en réalité de l'essence