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en effet qu'un même immeuble puisse être vendu plusieurs fois par le même propriétaire. Il ne peut donc exister que des hypothèques en premier rang. C'est là une situation très pénible pour un débiteur, qui, s'il n'a contracté qu'un prêt de peu d'importance, garanti par un immeuble de grande valeur, ne peut plus le faire servir pour garantir de nouvelles avances. 7° Il est encore d'autres inconvénients qui tiennent aux principes généraux de la législation ottomane : la cession d'une créance exige en droit ottoman le consentement du débiteur cédé, du créancier cédant et du cessionnaire. Un créancier hypothécaire ne peut donc valablement céder sa créance et ses droits qu'avec le consentement du débiteur. 8° Toutes ces difficultés se compliquent encore singulièrement au cas de décès du débiteur, lorsque la succession s'ouvre par devant les tribunaux du Cherche. Le créancier qui veut faire valoir ses droits est exposé alors à tous les aléas d'une procédure longue et coûteuse. Ce sont là les principaux inconvénients auxquels donnent lieu les opérations hypothécaires en Turquie : la liste pourrait encore en être allongée, mais l'énumération que nous venons d'en faire montre combien est défectueux le système actuel et combien urgente est sa réforme. Mais à toutes ces difficultés il vient s'en ajouter une autre plus importante encore et qui enlève toute sécurité au créancier : le défaut d'un cadastre régulier ne lui permet pas en effet de se rendre compte d'une façon précise et incontestable des droits du débiteur sur la propriété à hypothéquer. Ces droits de propriété sont souvent l'objet de contestations de la part des propriétaires limitrophes, et en l'état actuel des registres du cadastre ces contestations sont inévitables et fort difficiles à résoudre. Les titres de propriété délivrés conformément aux mentions portées sur ces registres sont souvent erronés : erreur dans la désignation du terrain, erreur dans les limites indiquées, qui laissent toujours place à l'intervention d'un tiers. Mais il est encore d'autres cas où les risques du créancier hypothécaire sont beaucoup plus considérables. En voici un exemple. Une terre est considérée comme vacante ; une personne l'occupe depuis dix
Mais à toutes ces difficultés il vient s'en ajouter une autre plus importante encore et qui enlève toute sécurité au créancier : le défaut d'un cadastre régulier ne lui permet pas en effet de se rendre compte d'une façon précise et incontestable des droits du débiteur sur la propriété à hypothéquer. Ces droits de propriété sont souvent l'objet de contestations de la part des propriétaires limitrophes, et en l'état actuel des registres du cadastre ces contestations sont inévitables et fort difficiles à résoudre. Les titres de propriété délivrés conformément aux mentions portées sur ces registres sont souvent erronés : erreur dans la désignation du terrain, erreur dans les limites indiquées, qui laissent toujours place à l'intervention d'un tiers. Mais il est encore d'autres cas où les risques du créancier hypothécaire sont beaucoup plus considérables. En voici un exemple. Une terre est considérée comme vacante ; une personne l'occupe depuis dix ans et la cultive ; elle s'adresse à l'autorité cadastrale qui lui délivre un titre de propriété ; elle hypothèque cet immeuble. Or il se trouve que cette terre appartient à un tiers qui produit ultérieurement ses titres de propriété et qui fait valoir ses droits. Les titres donnés à l'occupant par l'autorité cadastrale sont considérés comme irrégulièrement délivrés et n'ayant aucune valeur légale. Le débiteur a hypothéqué une terre dont il n'était pas propriétaire et le créancier hypothécaire n'a aucun droit à faire valoir. D'ailleurs les inscriptions de transfert sont irrégulières, incomplètes et n'ont pas une force probante absolue. N'est-on pas allé jusqu'à considérer comme nuls des titres de propriété ou des titres d'hypothèque délivrés par l'autorité cadastrale et ce sur la base de documents non enregistrés au cadastre par lesquels les titulaires d'une propriété avaient reconnu à des tiers des droits sur l'immeuble antérieurement à la vente de cet immeuble ou à la constitution de l'hypothèque ? C'est la négation complète du principe absolu en matière immobilière qu'un acte sous seing privé ne peut valoir contre l'acte authentique accompli par devant l'autorité cadastrale. On le voit, les inconvénients sont aussi nombreux que graves. Les risques courus par le
l'occupant par l'autorité cadastrale sont considérés comme irrégulièrement délivrés et n'ayant aucune valeur légale. Le débiteur a hypothéqué une terre dont il n'était pas propriétaire et le créancier hypothécaire n'a aucun droit à faire valoir. D'ailleurs les inscriptions de transfert sont irrégulières, incomplètes et n'ont pas une force probante absolue. N'est-on pas allé jusqu'à considérer comme nuls des titres de propriété ou des titres d'hypothèque délivrés par l'autorité cadastrale et ce sur la base de documents non enregistrés au cadastre par lesquels les titulaires d'une propriété avaient reconnu à des tiers des droits sur l'immeuble antérieurement à la vente de cet immeuble ou à la constitution de l'hypothèque ? C'est la négation complète du principe absolu en matière immobilière qu'un acte sous seing privé ne peut valoir contre l'acte authentique accompli par devant l'autorité cadastrale. On le voit, les inconvénients sont aussi nombreux que graves. Les risques courus par le créancier hypothécaire viennent grever d'autant les conditions imposées au débiteur. Dans ces conditions, la constitution d'une hypothèque ne peut être que difficile et dangereuse : l'établissement d'un Crédit Foncier était dès lors impossible, en dehors même des autres obstacles qui s'opposent à son fonctionnement, comme par exemple, le fait que la législation ottomane ne reconnaît pas à une société le droit de posséder des immeubles à son nom. Le projet de Mahmoud Essad effendi a précisément pour objet de remédier aux divers inconvénients du régime hypothécaire actuel. Ainsi que nous l'avons déjà dit, il ne s'agit que de quelques articles extraits du grand projet de loi sur la réforme de la propriété foncière élaboré par le directeur du Cadastre. Voici la traduction de ce projet avec quelques commentaires. Article premier. — Les biens de pleine propriété (Mulk), les Vakouf à double arréret et à redevance fixe, les immeubles domaniaux (Miri) appartenant à un débiteur qui se refuse de payer ses dettes établies, peuvent être saisis et vendus pour assurer le règlement de ses dettes. Toutefois, si le débiteur est un cultivateur, ses terres Miri ou Vakouf, en quantité suffisante pour l'entretien de sa famille, ne peuvent être vendues, sauf les
la législation ottomane ne reconnaît pas à une société le droit de posséder des immeubles à son nom. Le projet de Mahmoud Essad effendi a précisément pour objet de remédier aux divers inconvénients du régime hypothécaire actuel. Ainsi que nous l'avons déjà dit, il ne s'agit que de quelques articles extraits du grand projet de loi sur la réforme de la propriété foncière élaboré par le directeur du Cadastre. Voici la traduction de ce projet avec quelques commentaires. Article premier. — Les biens de pleine propriété (Mulk), les Vakouf à double arréret et à redevance fixe, les immeubles domaniaux (Miri) appartenant à un débiteur qui se refuse de payer ses dettes établies, peuvent être saisis et vendus pour assurer le règlement de ses dettes. Toutefois, si le débiteur est un cultivateur, ses terres Miri ou Vakouf, en quantité suffisante pour l'entretien de sa famille, ne peuvent être vendues, sauf les cas où ces terres auraient été cédées à réméré ou sous forme d'Istiglal ou bien si la dette provient du coût desdits biens. Si, à la mort du débiteur, ses héritiers ayant droit à la succession remboursent immédiatement les dettes du défunt ou bien s'ils font la preuve que les revenus nets de trois années desdits immeubles sont suffisants pour payer les dettes établies, y compris tous frais, et qu'ils s'engagent à rembourser avec des délais la dette, en transférant au créancier le soin de recouvrer lesdits revenus, les immeubles susvisés ne sont pas vendus. Cet article s'occupe des terres sur lesquelles le créancier n'a aucun privilège à faire valoir, c'est-à-dire qui n'ont pas été affectées spécialement en garantie de la créance. Il reconnaît au créancier le droit de faire saisir et vendre les immeubles de son débiteur, de quelque nature que soient ces immeubles. Cependant s'il s'agit de terres miri ou vakoufs (qui n'ont pas été affectées en garantie de la créance) et que le débiteur soit un cultivateur, le créancier ne peut pas faire vendre la portion de terrain nécessaire à l'entretien de la famille de son débiteur. Il y a dans ce texte, qui est inspiré d'ailleurs
revenus nets de trois années desdits immeubles sont suffisants pour payer les dettes établies, y compris tous frais, et qu'ils s'engagent à rembourser avec des délais la dette, en transférant au créancier le soin de recouvrer lesdits revenus, les immeubles susvisés ne sont pas vendus. Cet article s'occupe des terres sur lesquelles le créancier n'a aucun privilège à faire valoir, c'est-à-dire qui n'ont pas été affectées spécialement en garantie de la créance. Il reconnaît au créancier le droit de faire saisir et vendre les immeubles de son débiteur, de quelque nature que soient ces immeubles. Cependant s'il s'agit de terres miri ou vakoufs (qui n'ont pas été affectées en garantie de la créance) et que le débiteur soit un cultivateur, le créancier ne peut pas faire vendre la portion de terrain nécessaire à l'entretien de la famille de son débiteur. Il y a dans ce texte, qui est inspiré d'ailleurs d'une idée fort équitable : celle de ne pas enlever au paysan ses moyens de subsistance, matière à beaucoup d'abus. Il faudrait apporter un peu plus de précision, de peur de rendre tout à fait illusoire l'exercice des droits du créancier. La fin de l'article premier vise le cas de décès du débiteur : il apporte un tempérament au droit du créancier de faire vendre les immeubles, en précisant que la vente sera suspendue si leurs revenus peuvent suffire à rembourser le créancier en trois ans et que celui-ci soit chargé d'encaisser ces revenus. Art. 2. — Quiconque, suivant titres de propriété en due forme, est possesseur, en totalité ou en partie, d'immeubles Mulk, peut les donner en gage ; il peut de même vendre à réméré avec droit d'obtenir restitution contre paiement de sa dette ou sous forme d'istiglal, comportant la prise en location mensuelle ou annuelle du créancier, lesdits immeubles Mulk et les propriétés bâties et non bâties Vakouf ainsi que les terres domaniales se trouvant en sa possession en vertu d'actes cadastraux ou celles soumises à des doubles arrérets ou à des redevances fixes ou à des redevances ab antiquo, et opérer la cession par le canal
décès du débiteur : il apporte un tempérament au droit du créancier de faire vendre les immeubles, en précisant que la vente sera suspendue si leurs revenus peuvent suffire à rembourser le créancier en trois ans et que celui-ci soit chargé d'encaisser ces revenus. Art. 2. — Quiconque, suivant titres de propriété en due forme, est possesseur, en totalité ou en partie, d'immeubles Mulk, peut les donner en gage ; il peut de même vendre à réméré avec droit d'obtenir restitution contre paiement de sa dette ou sous forme d'istiglal, comportant la prise en location mensuelle ou annuelle du créancier, lesdits immeubles Mulk et les propriétés bâties et non bâties Vakouf ainsi que les terres domaniales se trouvant en sa possession en vertu d'actes cadastraux ou celles soumises à des doubles arrérets ou à des redevances fixes ou à des redevances ab antiquo, et opérer la cession par le canal du fonctionnaire compétent. De même, il peut donner en hypothèque les terres Miri ou Vakouf dont il est possesseur en vertu d'actes cadastraux. Pour les immeubles à donner en gage ou à céder sous forme de réméré ou d'istiglal, ainsi que pour les terres Miri et Vakouf à fournir en hypothèque, il est nécessaire de se munir d'un certificat de la Municipalité attestant que lesdits biens ne sont pas loués à autrui pour une période dépassant la durée du prêt. Dans le cas où le débiteur les aurait loués pour une période plus longue, il y aura lieu, si le locataire donne son adhésion à ce que pour le cas où la dette ne serait pas payée à l'échéance, la vente en ait lieu sur la demande du créancier, d'en obtenir une déclaration portant qu'il ne sera entamé aucune poursuite jusqu'au terme de la location ; la durée de la location devra être mentionnée dans cette déclaration. Après que la teneur des actes spéciaux échangés entre le créancier et le débiteur et contenant la forme et les conditions du prêt aura été transcrite sur un registre ad hoc qui sera tenu à l'Administration du cadastre et que ledit registre aura
hypothèque, il est nécessaire de se munir d'un certificat de la Municipalité attestant que lesdits biens ne sont pas loués à autrui pour une période dépassant la durée du prêt. Dans le cas où le débiteur les aurait loués pour une période plus longue, il y aura lieu, si le locataire donne son adhésion à ce que pour le cas où la dette ne serait pas payée à l'échéance, la vente en ait lieu sur la demande du créancier, d'en obtenir une déclaration portant qu'il ne sera entamé aucune poursuite jusqu'au terme de la location ; la durée de la location devra être mentionnée dans cette déclaration. Après que la teneur des actes spéciaux échangés entre le créancier et le débiteur et contenant la forme et les conditions du prêt aura été transcrite sur un registre ad hoc qui sera tenu à l'Administration du cadastre et que ledit registre aura été signé, pour approbation, par le débiteur et le créancier, les actes ci-dessus désignés seront munis de l'approbation de l'Administration du cadastre et une expédition en sera délivrée au créancier et une autre au débiteur ; l'opération devra ensuite être transcrite et mentionnée sur les registres originaux du cadastre et dans la colonne des observations sur les titres de propriété. Le fonctionnaire compétent aussi devra apposer son cachet au bas de ces inscriptions. La rédaction de cet article, qui est destiné en somme à poser le principe de l'hypothèque, laisse beaucoup à désirer : il y est question de la constitution en gage des biens mulks ; de la vente à réméré simple ou sous forme d'istiglal des terres vacoufs et miri ; de l'hypothèque des vacoufs et des miri. En réalité toutes ces opérations, désignées sous des noms différents suivant les catégories d'immeubles auxquels elles s'appliquent, sont destinées à produire les mêmes effets, c'est-à-dire à donner au créancier un droit réel d'hypothèque sur une propriété immobilière. Pourquoi dès lors s'être arrêté à des mots, pour sauver des apparences et maintenir des distinctions qui ne doivent plus correspondre à la réalité ? Il peut y avoir là matière à confusion
dans la colonne des observations sur les titres de propriété. Le fonctionnaire compétent aussi devra apposer son cachet au bas de ces inscriptions. La rédaction de cet article, qui est destiné en somme à poser le principe de l'hypothèque, laisse beaucoup à désirer : il y est question de la constitution en gage des biens mulks ; de la vente à réméré simple ou sous forme d'istiglal des terres vacoufs et miri ; de l'hypothèque des vacoufs et des miri. En réalité toutes ces opérations, désignées sous des noms différents suivant les catégories d'immeubles auxquels elles s'appliquent, sont destinées à produire les mêmes effets, c'est-à-dire à donner au créancier un droit réel d'hypothèque sur une propriété immobilière. Pourquoi dès lors s'être arrêté à des mots, pour sauver des apparences et maintenir des distinctions qui ne doivent plus correspondre à la réalité ? Il peut y avoir là matière à confusion et à difficultés. La constitution en gage proprement dite des biens mulk ne peut guère être employée efficacement si elle n'est pas accompagnée d'une formalité d'inscription au Cadastre, seul moyen pour le créancier de sauvegarder ses droits à l'égard des tiers ; mais alors il ne s'agit plus d'un gage, mais d'une véritable hypothèque. De même, la forme de la vente à réméré, qu'il s'agisse de vacoufs ou de miri, n'a été inventée que pour tenir le lieu et la place de l'hypothèque. Puisqu'il s'agit de modifier la législation existante, pourquoi ne pas ramener toutes ces opérations, dont l'origine n'est due qu'à la nécessité dans laquelle on s'est trouvé de tourner la loi, à un type unique qui serait désigné sous le nom d'hypothèque ? Ce terme essentiellement juridique et dont le sens et la portée ne peuvent laisser place à aucun doute, simplifierait singulièrement la rédaction du projet de loi dont nous nous occupons et expliquerait ainsi que toutes ces opérations, que l'on désigne de façon différente, sont cependant soumises aux mêmes formalités. Il y a dans la façon de procéder que nous critiquons le souci d'un vain formalisme, qui ne saurait cadrer avec les qualités essentielles d'une législation
mais d'une véritable hypothèque. De même, la forme de la vente à réméré, qu'il s'agisse de vacoufs ou de miri, n'a été inventée que pour tenir le lieu et la place de l'hypothèque. Puisqu'il s'agit de modifier la législation existante, pourquoi ne pas ramener toutes ces opérations, dont l'origine n'est due qu'à la nécessité dans laquelle on s'est trouvé de tourner la loi, à un type unique qui serait désigné sous le nom d'hypothèque ? Ce terme essentiellement juridique et dont le sens et la portée ne peuvent laisser place à aucun doute, simplifierait singulièrement la rédaction du projet de loi dont nous nous occupons et expliquerait ainsi que toutes ces opérations, que l'on désigne de façon différente, sont cependant soumises aux mêmes formalités. Il y a dans la façon de procéder que nous critiquons le souci d'un vain formalisme, qui ne saurait cadrer avec les qualités essentielles d'une législation moderne. Aussi, pour la commodité et la clarté des commentaires qui vont suivre, désignons-nous toutes les opérations de gage, de vente à réméré ou d'hypothèque, par un seul et même terme, celui d'hypothèque, sauf lorsqu'il sera nécessaire de remonter à l'origine pour expliquer certaines dispositions. C'est ainsi que l'article 2 autorise à affecter en garantie une partie indivise d'un bien mulk. À la lecture de ce texte on pourrait croire qu'il ne s'agit que d'une tolérance pour le mulk et qu'on ne pourrait pas affecter en garantie la partie indivise d'un immeuble miri ou vacouf. En réalité la loi nouvelle a pour objet de trancher la question discutée jusqu'ici de savoir s'il était possible d'affecter en garantie la part indivise d'un mulk, alors qu'elle n'a pas à s'occuper de la possibilité d'affecter en garantie la part indivise d'un vakouf ou d'un miri, car cette possibilité ne peut être contestée. Et cette différence tient au fait que l'affectation en garantie d'un immeuble vakouf ou miri, prenant la forme d'une vente, rien ne s'opposait à ce que le débiteur-vendeur, conformément aux principes généraux de la vente, disposât de la part indivise d'un immeuble de cette catégorie lui appartenant. Pour les mulks au
autorise à affecter en garantie une partie indivise d'un bien mulk. À la lecture de ce texte on pourrait croire qu'il ne s'agit que d'une tolérance pour le mulk et qu'on ne pourrait pas affecter en garantie la partie indivise d'un immeuble miri ou vacouf. En réalité la loi nouvelle a pour objet de trancher la question discutée jusqu'ici de savoir s'il était possible d'affecter en garantie la part indivise d'un mulk, alors qu'elle n'a pas à s'occuper de la possibilité d'affecter en garantie la part indivise d'un vakouf ou d'un miri, car cette possibilité ne peut être contestée. Et cette différence tient au fait que l'affectation en garantie d'un immeuble vakouf ou miri, prenant la forme d'une vente, rien ne s'opposait à ce que le débiteur-vendeur, conformément aux principes généraux de la vente, disposât de la part indivise d'un immeuble de cette catégorie lui appartenant. Pour les mulks au contraire, l'affectation en garantie revêtant la forme du gage, il était assez difficile d'admettre juridiquement la mise en gage d'une part indivise d'un immeuble. La loi nouvelle l'autorise, mais comme elle continue à parler de gage pour les immeubles mulks, il y a là une sorte de contradiction qu'il serait facile de faire disparaître en employant, comme nous le préconisons, le terme unique d'hypothèque. L'article 2, dans son paragraphe 2, exige que, lors de la constitution de l'hypothèque, il soit constaté que l'immeuble n'est pas déjà loué pour une période qui dépasse le délai pour lequel la dette est contractée. Cette constatation sera faite au moyen d'un certificat délivré par la Municipalité. On sait en effet que d'après une disposition, qui est d'ailleurs assez peu observée, tout contrat de location doit être enregistré à la Municipalité du lieu où est situé l'immeuble loué. La constatation qu'exige l'article 2 est nécessaire, car le créancier hypothécaire devant respecter toute location antérieure à la constitution de l'hypothèque, pourrait, par l'existence d'un tel contrat de location, être lésé dans ses droits et empêché de réaliser l'immeuble à l'échéance de la dette. Etant donnés l'importance qu'il y a pour le créancier à être parfaitement édifié
facile de faire disparaître en employant, comme nous le préconisons, le terme unique d'hypothèque. L'article 2, dans son paragraphe 2, exige que, lors de la constitution de l'hypothèque, il soit constaté que l'immeuble n'est pas déjà loué pour une période qui dépasse le délai pour lequel la dette est contractée. Cette constatation sera faite au moyen d'un certificat délivré par la Municipalité. On sait en effet que d'après une disposition, qui est d'ailleurs assez peu observée, tout contrat de location doit être enregistré à la Municipalité du lieu où est situé l'immeuble loué. La constatation qu'exige l'article 2 est nécessaire, car le créancier hypothécaire devant respecter toute location antérieure à la constitution de l'hypothèque, pourrait, par l'existence d'un tel contrat de location, être lésé dans ses droits et empêché de réaliser l'immeuble à l'échéance de la dette. Etant donnés l'importance qu'il y a pour le créancier à être parfaitement édifié sur ce point au moment de la constitution de l'hypothèque et le fait que nous avons signalé que beaucoup de contrats ne sont pas légalisés par la Municipalité, il semble qu'il y aurait intérêt à spécifier de façon expresse que seuls les contrats revêtus de cette légalisation, qui leur donnent date certaine, pourraient être opposés au créancier hypothécaire. L'article 2 in fine s'occupe enfin des formalités de la constitution de l'hypothèque par-devant les autorités cadastrales et de la question de la publicité à donner à l'hypothèque. Les actes relatifs à l'opération, échangés entre les deux parties, figureront sur un registre spécial. L'opération sera transcrite et mentionnée sur les registres du Cadastre, où figurent les originaux des titres de propriété, et mention en sera faite sur les titres délivrés aux intéressés. La procédure adoptée répond de façon satisfaisante à la nécessité essentielle en matière d'hypothèque d'en assurer la publicité afin de sauvegarder les droits des tiers. Art. 3. — L'augmentation du montant du prêt ou la prorogation du délai de remboursement des dettes garanties par des immeubles ou moyennant vente à réméré ou istiglal peuvent être effectués avec l'autorisation du créancier et par l'entremise de l'Agent compétent de l'Administration. Cet article