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de nouvelles diminutions dans les produits du réseau. Les recettes de la 41° semaine, allant du 8 au 15 octobre, comparées à celles de la période correspondante de 1884, permettent de constater une différence en moins dont le total s'élève à 953.713 fr. Les Chemins étrangers sont également atteints par les effets de la crise industrielle et commerciale, mais dans de moindres proportions, Les Chemins espagnols sont inégalement partagés sous le rapport des recettes. Le Nord de l'Espagne présente des diminutions, tandis que les produits du transit de Madrid à Saragosse ont augmenté. AUGUSTE VILLE, REVUE DES ASSURANCES Mais, si je ne me trompe, c'est bien Albert que je retrouve dans mon quartier flânant à huit heures du matin, à la recherche de quoi ? Je n'en sais rien. — Ah ! ce cher Boniface ! C'est bien moi, dans ce quinzième arrondissement, cherchant un certain Mardochée dont je ne connais pas bien l'adresse. Et comment vas-tu, depuis plus de trente ans que nous ne nous sommes vus ? — Comme on se perd et comme on se retrouve dans ce Paris ! Moi, je vais bien, Dieu merci ! et toi ? — Moi, je vais très mal ! Comment, très mal ? Tu paraît bien portant. Qu'est-ce que tu fais ? — Aujourd'hui rien ; mais j'ai beau coup beau coup beaucoup trop, je t'assure. Et toi ? — Moi, je fais toujours la même chose, et tel que tu me vois, je vais à mon bureau où j'ai usé huit paires de manches de lustrine et pas mal de fonds de culottes. Mais je ne me plains pas, au contraire. — Tu es bien heureux ! J'en voudrais pouvoir dire autant. Tu as, en effet, l'air soucieux, et si je ne craignais pas d'être indiscret, je te questionnerais davantage. — Ne me questionne pas, car je peux te dire tout. Je suis bien embarrassé, quoiqu'il n'y ait rien dans mon affaire qui puisse me faire rougir. Depuis que nous nous sommes quittés, l'un aussi pauvre que l'autre, j'ai pu me croire riche à millions et, aujourd'hui, je
Comment, très mal ? Tu paraît bien portant. Qu'est-ce que tu fais ? — Aujourd'hui rien ; mais j'ai beau coup beau coup beaucoup trop, je t'assure. Et toi ? — Moi, je fais toujours la même chose, et tel que tu me vois, je vais à mon bureau où j'ai usé huit paires de manches de lustrine et pas mal de fonds de culottes. Mais je ne me plains pas, au contraire. — Tu es bien heureux ! J'en voudrais pouvoir dire autant. Tu as, en effet, l'air soucieux, et si je ne craignais pas d'être indiscret, je te questionnerais davantage. — Ne me questionne pas, car je peux te dire tout. Je suis bien embarrassé, quoiqu'il n'y ait rien dans mon affaire qui puisse me faire rougir. Depuis que nous nous sommes quittés, l'un aussi pauvre que l'autre, j'ai pu me croire riche à millions et, aujourd'hui, je cherche un usurier ; car je n'ai plus le sol. Plus rien. Ruiné complètement. — Ma foi, je ne comprends pas. Riche à millions et puis ruiné complètement, cela dépasse les bornes de mon intelligence. — C'est pourtant la vérité, et je vais t'expliquer le fait en te conduisant à ton bureau. — Tu peux parler, j'ai le temps, car je prends toujours le plus long pour faire de l'exercice. En quittant la petite pension du père Raimbaud, où tu travaillais comme un boeuf, sans jamais arriver aux premières places et où j'étais assidu comme un oiseau, un jour premier, un jour dernier, je suis entré par faveur chez un coulissier. Là, si je n'ai pas pu moi-même m'occuper des calculs de changes et d'arbitrages, je me suis vite mis au courant des finesses et des roueries du courtage et je n'ai pas tardé à prendre la place du patron comme remisier. Ah! c'était le bon temps! Ce que j'ai gagné d'argent, tu ne peux pas te le figurer, tu as dû en mettre de côté, bien assuré à l'abri de tout événement. J'en gagnais trop pour en mettre de côté ! Comprends pas. Tu comprendras après. Laisse-moi finir. En
ton bureau. — Tu peux parler, j'ai le temps, car je prends toujours le plus long pour faire de l'exercice. En quittant la petite pension du père Raimbaud, où tu travaillais comme un boeuf, sans jamais arriver aux premières places et où j'étais assidu comme un oiseau, un jour premier, un jour dernier, je suis entré par faveur chez un coulissier. Là, si je n'ai pas pu moi-même m'occuper des calculs de changes et d'arbitrages, je me suis vite mis au courant des finesses et des roueries du courtage et je n'ai pas tardé à prendre la place du patron comme remisier. Ah! c'était le bon temps! Ce que j'ai gagné d'argent, tu ne peux pas te le figurer, tu as dû en mettre de côté, bien assuré à l'abri de tout événement. J'en gagnais trop pour en mettre de côté ! Comprends pas. Tu comprendras après. Laisse-moi finir. En 1867, mon patron me voyant tant de dispositions pour les affaires, me donne sa fille et m'associe à sa main. En 1870, je fais campagne jusqu'aux transports en qualité de capitaine d'état-major. La guerre ruine mon beau-père, mais je tire mon épingle du jeu et, à partir de 1872 jusqu'à la fin de 1881, je n'ai fait que gagner de l'argent, en dépenser et me figurer que cela ne pouvait pas finir. Mais à partir de 1882, ça a fini, et je n'ai fait que rendre ou perdre ce que j'avais gagné. Le krach a arrivé. Des valeurs sur lesquelles je gagnais, mille et quinze cents francs sont tombées à zéro. Les syndics, les hommes d'affaires et les juges d'instruction ont mis le nez dans nos opérations, et cette loi de 1867, qui m'avait fait gagner tant d'argent, me ruine petit à petit depuis deux ans. Je suis sous le coup de poursuites correctionnelles et de responsabilités incessantes, ne sachant pas si je coucherai le soir dans mon lit ou dans celui du gouvernement. Et avec cela trois enfants, deux filles et un garçon, élevés grandement et dont j'ai dû cesser brusquement l'éducation, qui me coûtait trop cher. Mais tu
la fin de 1881, je n'ai fait que gagner de l'argent, en dépenser et me figurer que cela ne pouvait pas finir. Mais à partir de 1882, ça a fini, et je n'ai fait que rendre ou perdre ce que j'avais gagné. Le krach a arrivé. Des valeurs sur lesquelles je gagnais, mille et quinze cents francs sont tombées à zéro. Les syndics, les hommes d'affaires et les juges d'instruction ont mis le nez dans nos opérations, et cette loi de 1867, qui m'avait fait gagner tant d'argent, me ruine petit à petit depuis deux ans. Je suis sous le coup de poursuites correctionnelles et de responsabilités incessantes, ne sachant pas si je coucherai le soir dans mon lit ou dans celui du gouvernement. Et avec cela trois enfants, deux filles et un garçon, élevés grandement et dont j'ai dû cesser brusquement l'éducation, qui me coûtait trop cher. Mais tu as dû mettre à l'abri, pendant tes jours de prospérité, les dots de tes filles ? Tu as dû les faire assurer ? Comment voulais-tu que je fisse assurer, moi ou mes enfants, à une Compagnie qui me donnait 4 % de mon argent, quand je gagnais plus de 100 % en le travaillant ? Et puis, j'ai fondé et administré trop de Compagnies pour devenir leur client. Complètement, il y en a de bien bonnes et de bien riches. Il n'y avait rien à gagner avec elles. Et toi ? Qu'es-tu devenu depuis notre séparation ? Moi, j'ai travaillé chez mon premier et seul patron comme petit commis. Ensuite j'ai voyagé comme représentant de sa maison. Après, j'ai épousé ma petite cousine et j'ai travaillé dur pour élever mes trois enfants, deux garçons et une fille. Je n'ai jamais gagné beaucoup d'argent, mais j'en ai toujours mis de côté. Bientôt, je vais marier ma fille avec le fils cadet de mon ancien patron dont je suis depuis dix ans voisin, et cela, grâce à une petite assurance que j'ai contractée, il y a dix-huit ans, et que j'ai toujours augmentée depuis. Mes deux garçons sont, l'un dans le commerce
% en le travaillant ? Et puis, j'ai fondé et administré trop de Compagnies pour devenir leur client. Complètement, il y en a de bien bonnes et de bien riches. Il n'y avait rien à gagner avec elles. Et toi ? Qu'es-tu devenu depuis notre séparation ? Moi, j'ai travaillé chez mon premier et seul patron comme petit commis. Ensuite j'ai voyagé comme représentant de sa maison. Après, j'ai épousé ma petite cousine et j'ai travaillé dur pour élever mes trois enfants, deux garçons et une fille. Je n'ai jamais gagné beaucoup d'argent, mais j'en ai toujours mis de côté. Bientôt, je vais marier ma fille avec le fils cadet de mon ancien patron dont je suis depuis dix ans voisin, et cela, grâce à une petite assurance que j'ai contractée, il y a dix-huit ans, et que j'ai toujours augmentée depuis. Mes deux garçons sont, l'un dans le commerce et l'autre dans l'industrie. Ah ! par exemple nous avons bien souffert pendant la guerre ; mais nous n'en sommes pas morts. Tout cela ne me dit pas ce que tu viens chercher dans ce quartier désert. Je cherche un agent d'affaires qui me fait des misères et qu'il faut que je voie à tout prix. C'est un nommé Mardochee, usurier de la pire espèce. Mais c'est mon locataire. Il demeure dans une petite maison isolée que j'ai habitée au commencement de mon ménage et que j'ai achetée depuis en souvenir des jours de jeunesse et de privations. Viens avec moi, je vais t'y conduire et je te recommanderai au père Mardochee. J'en aurai bien besoin, je t'assure. Vois-tu, mon pauvre Albert, je te plains bien sincèrement, et je comprends tout ce que tu dois souffrir, après avoir été si riche. Mais je ne peux pas m'empêcher de t'en vouloir de n'avoir pas pensé à tes filles, alors que tu remuas les millions à la pelle. Eh ! mon cher Boniface, tu me rappelles la première fable de La Fontaine que maman Raimbaud nous faisait réciter quand nous savions à peine lire : "La Cigale et la Fourmi". C'est vrai.
que je voie à tout prix. C'est un nommé Mardochee, usurier de la pire espèce. Mais c'est mon locataire. Il demeure dans une petite maison isolée que j'ai habitée au commencement de mon ménage et que j'ai achetée depuis en souvenir des jours de jeunesse et de privations. Viens avec moi, je vais t'y conduire et je te recommanderai au père Mardochee. J'en aurai bien besoin, je t'assure. Vois-tu, mon pauvre Albert, je te plains bien sincèrement, et je comprends tout ce que tu dois souffrir, après avoir été si riche. Mais je ne peux pas m'empêcher de t'en vouloir de n'avoir pas pensé à tes filles, alors que tu remuas les millions à la pelle. Eh ! mon cher Boniface, tu me rappelles la première fable de La Fontaine que maman Raimbaud nous faisait réciter quand nous savions à peine lire : "La Cigale et la Fourmi". C'est vrai. À cette différence près que la Fourmi refuse tout à la Cigale, tandis que moi, je t'offre mon concours affectueux et désintéressé. Merci ! Allons d'abord chez Mardochée. E. LUCAS. BANQUE D'ANGLETERRE Le bilan hebdomadaire de la Banque de l'Angleterre donne les résultats suivants : Augmentation : Réserve des billets... 186.040 livres st. Diminution : Portefeuille 953.698 livres st. Comptes du Trésor... 520.739 — Circulation des billets 317.515 — Encaisse métallique. 173.341 — Comptes particuliers. 2.618.184 — Proportion de l'encaisse aux engagements, 39 3/16 % Il est passé cette semaine par le Banker's Clearing-House pour 86 millions sterling de lettres de change et mandats. Pendant la semaine correspondante de l'année dernière, il en était passé pour 86 millions sterling. LES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES Le groupe des Sociétés immobilières n'a pas souffert, dans ces derniers temps, plus que celui des Sociétés de crédit. Nous ne parlons pas ici de ces nombreuses petites Sociétés constituées par des entrepreneurs qui bâtissent en commun des maisons destinées à être mises en vente aussitôt après leur achèvement. La plupart de ces petites Sociétés ont fait de mauvaises affaires. Elles courent de gros risques même aux époques où la propriété immobilière est en pleine prospérité ; à
186.040 livres st. Diminution : Portefeuille 953.698 livres st. Comptes du Trésor... 520.739 — Circulation des billets 317.515 — Encaisse métallique. 173.341 — Comptes particuliers. 2.618.184 — Proportion de l'encaisse aux engagements, 39 3/16 % Il est passé cette semaine par le Banker's Clearing-House pour 86 millions sterling de lettres de change et mandats. Pendant la semaine correspondante de l'année dernière, il en était passé pour 86 millions sterling. LES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES Le groupe des Sociétés immobilières n'a pas souffert, dans ces derniers temps, plus que celui des Sociétés de crédit. Nous ne parlons pas ici de ces nombreuses petites Sociétés constituées par des entrepreneurs qui bâtissent en commun des maisons destinées à être mises en vente aussitôt après leur achèvement. La plupart de ces petites Sociétés ont fait de mauvaises affaires. Elles courent de gros risques même aux époques où la propriété immobilière est en pleine prospérité ; à plus forte raison, sont-elles condamnées à une liquidation désastreuse lorsque le marché des immeubles traverse une crise. Il est peu de Sociétés d'entrepreneurs qui aient résisté, depuis trois ou quatre ans, au malaise provoqué, à Paris, par l'excès d'activité que l'on aurait eu à constater, de 1878 à 1881, dans l'industrie du bâtiment. Mais en dehors de ces Sociétés, dont les actions ne sont jamais venues sur le marché, nous avons vu se fonder des Compagnies à gros capitaux qui se proposaient, ou d'exploiter ou de revendre des groupes d'immeubles, après les avoir mis en valeur. Nous citerons la Compagnie foncière de France, la Rente foncière et la Société des immeubles de France. La constitution de ces Sociétés ne remonte qu'à peu d'années. La Société des immeubles de France est du mois d'août 1879; la Rente foncière est du mois de septembre de la même année; la Foncière lyonnaise est du mois d'octobre de la même année. La plus jeune, c'est la Foncière de France, qui date du mois de septembre 1881. Jusqu'en 1882, les actions de ces diverses Sociétés ont fait bonne contenance. Leur prime variait de 50 à 100 fr. Mais nous sommes bien loin aujourd'hui de la
l'industrie du bâtiment. Mais en dehors de ces Sociétés, dont les actions ne sont jamais venues sur le marché, nous avons vu se fonder des Compagnies à gros capitaux qui se proposaient, ou d'exploiter ou de revendre des groupes d'immeubles, après les avoir mis en valeur. Nous citerons la Compagnie foncière de France, la Rente foncière et la Société des immeubles de France. La constitution de ces Sociétés ne remonte qu'à peu d'années. La Société des immeubles de France est du mois d'août 1879; la Rente foncière est du mois de septembre de la même année; la Foncière lyonnaise est du mois d'octobre de la même année. La plus jeune, c'est la Foncière de France, qui date du mois de septembre 1881. Jusqu'en 1882, les actions de ces diverses Sociétés ont fait bonne contenance. Leur prime variait de 50 à 100 fr. Mais nous sommes bien loin aujourd'hui de la prime originelle. Les 250 fr. versés sur la Foncière de France ne valent plus que 70 fr.; les 250 fr. versés sur la Foncière lyonnaise ne valent plus que 65 fr.; les 500 fr. versés sur la Rente foncière ne valent plus que 100 fr., et les 250 fr. versés sur les Immeubles de France ne valent plus que 120 fr. Ainsi, voilà des titres dont la dépréciation varie de 60 à 80 %. Est-ce que l'argent des souscripteurs a été dilapidé ? Non. Il a bien réellement servi à l'acquisition de maisons et de terrains. Mais, alors, si les cours actuels ne sont pas trop dépréciables, il faut en conclure logiquement, dira-t-on, que terrains et maisons ont perdu de 60 à 80 % de leur valeur depuis le jour où les Sociétés en sont devenues propriétaires. Cette conclusion ne s'imposerait pas si rigoureusement. Nous ne voulons pas rechercher si la baisse est allée trop loin, si l'on peut compter sur une reprise, ou craindre un nouveau recul. Aussi bien, on ne dispose pas d'éléments de calcul suffisants pour appréparer la situation ; mais la baisse de 60 à 80 % fût-elle justifiée que cela n'impliquerait nullement une baisse aussi
sur les Immeubles de France ne valent plus que 120 fr. Ainsi, voilà des titres dont la dépréciation varie de 60 à 80 %. Est-ce que l'argent des souscripteurs a été dilapidé ? Non. Il a bien réellement servi à l'acquisition de maisons et de terrains. Mais, alors, si les cours actuels ne sont pas trop dépréciables, il faut en conclure logiquement, dira-t-on, que terrains et maisons ont perdu de 60 à 80 % de leur valeur depuis le jour où les Sociétés en sont devenues propriétaires. Cette conclusion ne s'imposerait pas si rigoureusement. Nous ne voulons pas rechercher si la baisse est allée trop loin, si l'on peut compter sur une reprise, ou craindre un nouveau recul. Aussi bien, on ne dispose pas d'éléments de calcul suffisants pour appréparer la situation ; mais la baisse de 60 à 80 % fût-elle justifiée que cela n'impliquerait nullement une baisse aussi importante de la valeur du domaine des Compagnies. Il ne faut pas oublier que nos Sociétés immobilières ont fait entrer dans leurs opérations, à côté de leur propre capital, un capital d'emprunt. Voici, par exemple, la Compagnie foncière de France qui possède un domaine acquis au prix de 40 millions et qui n'a consacré que 23 millions de son capital propre à cette acquisition, le surplus ayant été demandé à l'emprunt. Les capitaux d'emprunt restant toujours dus intégralement, quel que soit le sort des entreprises auxquelles ils ont été consacrés, il s'ensuit que, si ces entreprises viennent à péricler, le capital des actionnaires en subit un amoindrissement d'autant plus sensible que le capital auxiliaire fourni par les prêteurs a joué un plus grand rôle. Telle Société peut avoir ses actionnaires complètement ruinés à la suite de circonstances qui déprécient son actif de 25 % seulement, tandis que telle autres, avec une dépréciation de 50 %, sauvegarde encore la moitié du capital de ses actionnaires. Cela est facile à comprendre. Si l'on paie 100,000 fr. à une maison à laquelle on consacre 25,000 fr. de son propre argent et 75,000 fr. provenant d'emprunts, on n'en retire absolument rien pour soi-même en
et qui n'a consacré que 23 millions de son capital propre à cette acquisition, le surplus ayant été demandé à l'emprunt. Les capitaux d'emprunt restant toujours dus intégralement, quel que soit le sort des entreprises auxquelles ils ont été consacrés, il s'ensuit que, si ces entreprises viennent à péricler, le capital des actionnaires en subit un amoindrissement d'autant plus sensible que le capital auxiliaire fourni par les prêteurs a joué un plus grand rôle. Telle Société peut avoir ses actionnaires complètement ruinés à la suite de circonstances qui déprécient son actif de 25 % seulement, tandis que telle autres, avec une dépréciation de 50 %, sauvegarde encore la moitié du capital de ses actionnaires. Cela est facile à comprendre. Si l'on paie 100,000 fr. à une maison à laquelle on consacre 25,000 fr. de son propre argent et 75,000 fr. provenant d'emprunts, on n'en retire absolument rien pour soi-même en la revendant à 75,000 fr. seulement, tandis qu'on rentrerait dans les trois quarts de ses dépens, avec ce même prix de vente, si l'on avait tout payé avec son propre argent. Les Compagnies immobilières ont fait, au lendemain de leur constitution, un faux raisonnement. Elles se sont dites : Nous serions bien habiles si nous ne retirions pas à 5 1/2 % ou 6 % de nos immeubles et si nous ne pouvions pas revendre un peu plus cher qu'ils ne nous coûtent tels ou tels lots de maisons ou de terrains. Partant de là, elles ont fait le calcul suivant : On trouve à emprunter hypothécairement au taux de 4 3/4 % ou 5 % au plus, tous frais compris. Consacrer de l'argent coûtant la 5 % à des opérations qui doivent rapporter 6 %, c'est fort bien opérer. La différence de 1 % entre ce que l'on nous paiera et ce que nous paierons profitera à nos actionnaires qui recevront ainsi, en plus de ce que leur argent propre aura produit, une fraction de ce qu'aura produit l'argent des autres. Rien à objecter à ce raisonnement, sinon qu'il péchait par la base, en ce sens qu'on ne voyait
serions bien habiles si nous ne retirions pas à 5 1/2 % ou 6 % de nos immeubles et si nous ne pouvions pas revendre un peu plus cher qu'ils ne nous coûtent tels ou tels lots de maisons ou de terrains. Partant de là, elles ont fait le calcul suivant : On trouve à emprunter hypothécairement au taux de 4 3/4 % ou 5 % au plus, tous frais compris. Consacrer de l'argent coûtant la 5 % à des opérations qui doivent rapporter 6 %, c'est fort bien opérer. La différence de 1 % entre ce que l'on nous paiera et ce que nous paierons profitera à nos actionnaires qui recevront ainsi, en plus de ce que leur argent propre aura produit, une fraction de ce qu'aura produit l'argent des autres. Rien à objecter à ce raisonnement, sinon qu'il péchait par la base, en ce sens qu'on ne voyait qu'un côté de la situation, le beau côté, et qu'on négligeait de supputer les conséquences d'un mécompte. On devait se dire : Ce que rend exactement un immeuble, on ne le sait jamais, attendu que la location, facile à certaines époques, est très difficile à d'autres moments, attendu, aussi, en qui concerne les immeubles neufs, qu'à leur prix de revient il faut ajouter le montant des non-locations pendant la période de mise en valeur pour savoir ce qu'ils coûtent réellement. La période de mise en valeur peut durer un an tout comme elle peut durer plusieurs années. Le propriétaire d'un immeuble neuf attend donc quelquefois très longtemps avant de savoir ce qu'il doit compter en plus de l'argent versé pour intérêts non perçus, c'est-à-dire avant d'être fixé sur tous les éléments du prix d'établissement. Dans ces conditions, affirmer a priori que l'on aura fait un placement au taux de 6 %, c'est de la témérité. On ne retirera peut-être que 4 % de son argent. Et si cela était, quel serait le cas des actionnaires? Il faudrait payer 5 % au capital d'emprunt, et alors les 4 % acquis avec l'argent des actionnaires se réduiraient à 3 %, à 2
qui concerne les immeubles neufs, qu'à leur prix de revient il faut ajouter le montant des non-locations pendant la période de mise en valeur pour savoir ce qu'ils coûtent réellement. La période de mise en valeur peut durer un an tout comme elle peut durer plusieurs années. Le propriétaire d'un immeuble neuf attend donc quelquefois très longtemps avant de savoir ce qu'il doit compter en plus de l'argent versé pour intérêts non perçus, c'est-à-dire avant d'être fixé sur tous les éléments du prix d'établissement. Dans ces conditions, affirmer a priori que l'on aura fait un placement au taux de 6 %, c'est de la témérité. On ne retirera peut-être que 4 % de son argent. Et si cela était, quel serait le cas des actionnaires? Il faudrait payer 5 % au capital d'emprunt, et alors les 4 % acquis avec l'argent des actionnaires se réduiraient à 3 %, à 2 % ou moins, selon l'importance des prélèvements dont ils seraient l'objet pour compléter la somme due aux prêteurs. Le tort des Compagnies immobilières a été de négliger de retourner la médaille pour en examiner le revers. Du moment où elle emprunte, une Société immobilière spécule. Ses actions, qui eussent invariablement produit un dividende au taux de 4 à 5 %, si le rendement des immeubles concorde avec ce taux, peuvent devenir, selon les circonstances, ou complètement improductives, ou bien donner 50 ou même 100 % de plus que ne produit le domaine social. L'action d'une Société immobilière qui met en mouvement deux capitaux, le capital social et le capital d'emprunt, ne saurait donc jamais être considérée comme une valeur de placement. C'est un titre fort aléatoire dont le rendement sera supérieur ou inférieur à la moyenne normale, selon que les intérêts du capital-emprunt seront inférieurs ou supérieurs au rendement des opérations auxquelles ledit capital aura été consacré. Aujourd'hui les capitaux n'ont plus aucun penchant pour les valeurs de spéculation, qui leur ont fait éprouver des déceptions sur des déceptions. Ils ne veulent plus entendre parler que de la valeur de placement. Les dispositions nouvelles dans lesquelles nous les voyons vont