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la preuve que la maladie et la mort du cheval sont les conséquences de la castration « mal faite, » dont Lemanissier avait formellement garanti le résultat; — Qu'il ne saurait se soustraire aux conséquences de cette garantie, qu'il allègue vainement que Pille Domboy aurait perdu tout droit à cette garantie, en ne le prévenant pas de la maladie de son cheval et en le faisant à son insu soigner par un vétérinaire de son choix; — Qu'en effet, Lemanissier savait en livrant son cheval qu'il était encore malade et que sa guérison était incertaine; qu'il lui était loisible, sans y être sollicité par Pille Domboy, de surveiller l'état de l'animal et le traitement auquel il devait être soumis; — Qu'il n'apparaît pas que Pille Domboy ait commis une imprudence quelconque dans ce traitement; — Que les deux opérations successives nécessitées par l'état du cheval n'ont pas été faites par son propre vétérinaire, mais, à l'école d'Alfort, par le professeur même que Lemanissier avait chargé de la castration quelques mois auparavant; — Que depuis le 29 juin, jour de la livraison, jusqu'au 22 novembre jour de la mort, le cheval a été presque constamment entre les mains et sous la surveillance soit du professeur de l'école d'Alfort, soit de l'expert commis par justice; — Que dans ces circonstances Pille Domboy doit être garanti par Lemanissier de la perte du cheval qui lui a été vendu et que le marché du 19 juin doit être résilié; — Considérant qu'en conséquence de cette résiliation il y a lieu de décharger Pille Domboy de payer à Lemanissier la soulte de 750 fr. réclamée par lui; — Considérant en ce qui touche la demande reconventionnelle de Pille Domboy qu'à raison de la résiliation qui va être prononcée il y a lieu d'ordonner la remise par Lemanissier du cheval qu'il a reçu à titre d'échange à valoir sur le prix du marché, et à défaut de ce cheval le paiement de 600 fr. pour en tenir lieu, que d'autre part Pille Domboy justifie avoir payé pour soins donnés au cheval pendant sa maladie une somme
surveillance soit du professeur de l'école d'Alfort, soit de l'expert commis par justice; — Que dans ces circonstances Pille Domboy doit être garanti par Lemanissier de la perte du cheval qui lui a été vendu et que le marché du 19 juin doit être résilié; — Considérant qu'en conséquence de cette résiliation il y a lieu de décharger Pille Domboy de payer à Lemanissier la soulte de 750 fr. réclamée par lui; — Considérant en ce qui touche la demande reconventionnelle de Pille Domboy qu'à raison de la résiliation qui va être prononcée il y a lieu d'ordonner la remise par Lemanissier du cheval qu'il a reçu à titre d'échange à valoir sur le prix du marché, et à défaut de ce cheval le paiement de 600 fr. pour en tenir lieu, que d'autre part Pille Domboy justifie avoir payé pour soins donnés au cheval pendant sa maladie une somme de 573 fr. et qu'il lui est dû réparation de ce chef; — En ce qui touche les dépenses faites par Pille Domboy pour remplacer le cheval pendant sa maladie et les dommages-intérêts réclamés par lui; — Considérant qu'en achetant un cheval encore malade il a dû prévoir l'incapacité du service dont il se plaint, que la restitution du prix d'achat et des dépenses occasionnées par le traitement du cheval sera une indemnité suffisante du préjudice qui lui a été causé; — Par ces motifs, — Infirme, — Déclare résilié le marché intervenu le 27 juin 1875 entre Lemanissier et Pille Domboy; — Décharge Pille Domboy de l'obligation de payer à Lemanissier la somme de 750 fr. réclamée à titre de soulte; — Ordonne que dans la huitaine de la signification du présent arrêt, Lemanissier restituera à Pille Domboy le cheval qui lui a été remis à titre d'échange à valoir sur le prix du marché, et pour le cas où le cheval ne pourrait être rendu en l'état où il a été livré, condamne Lemanissier à payer à Pille Domboy la somme de 600 fr. pour en tenir lieu; — Condamne Lemanissier à payer à Pille Domboy la somme
service dont il se plaint, que la restitution du prix d'achat et des dépenses occasionnées par le traitement du cheval sera une indemnité suffisante du préjudice qui lui a été causé; — Par ces motifs, — Infirme, — Déclare résilié le marché intervenu le 27 juin 1875 entre Lemanissier et Pille Domboy; — Décharge Pille Domboy de l'obligation de payer à Lemanissier la somme de 750 fr. réclamée à titre de soulte; — Ordonne que dans la huitaine de la signification du présent arrêt, Lemanissier restituera à Pille Domboy le cheval qui lui a été remis à titre d'échange à valoir sur le prix du marché, et pour le cas où le cheval ne pourrait être rendu en l'état où il a été livré, condamne Lemanissier à payer à Pille Domboy la somme de 600 fr. pour en tenir lieu; — Condamne Lemanissier à payer à Pille Domboy la somme de 573 fr. représentant les dépenses occasionnées par la maladie du cheval; — Lesdites sommes de 600 fr. et de 573 fr. avec intérêts du jour de la demande; — Dit qu'il n'y a lieu à exécution provisoire. M. Descoulides, pr.; M. Chevrier, av. g.; MM. Gaillard et Mavré, avocats; MM. Giot et Beaume, avoués. N° 4069. VENTE.— IMMEUBLE. — VICE CACHÉ. — MATÉRIAUX DEFECTUEUX. — PIERRE TENDRE. La clause par laquelle l'acheteur s'engage à prendre la maison vendue dans l'état où elle se trouve et renonce à tout recours contre le vendeur à raison du mauvais état de l'immeuble n'affranchit pas le vendeur de la responsabilité des vices cachés dans les termes du droit commun. Mais elle protège le vendeur contre toute réclamation ayant pour but de lui imposer des travaux et des réfections de nature à mettre la maison dans un parfait état de solidité. Spécialement, le vendeur ne peut être recherché à raison de la mauvaise qualité de la pierre employée pour la construction des piles, et ne peut être obligé de payer le prix de la pierre dure que l'acheteur a substituée à la pierre tendre pour la réfection de ces piles. Jollivet c. Ruffel. 2
MM. Giot et Beaume, avoués. N° 4069. VENTE.— IMMEUBLE. — VICE CACHÉ. — MATÉRIAUX DEFECTUEUX. — PIERRE TENDRE. La clause par laquelle l'acheteur s'engage à prendre la maison vendue dans l'état où elle se trouve et renonce à tout recours contre le vendeur à raison du mauvais état de l'immeuble n'affranchit pas le vendeur de la responsabilité des vices cachés dans les termes du droit commun. Mais elle protège le vendeur contre toute réclamation ayant pour but de lui imposer des travaux et des réfections de nature à mettre la maison dans un parfait état de solidité. Spécialement, le vendeur ne peut être recherché à raison de la mauvaise qualité de la pierre employée pour la construction des piles, et ne peut être obligé de payer le prix de la pierre dure que l'acheteur a substituée à la pierre tendre pour la réfection de ces piles. Jollivet c. Ruffel. 2 juin 1876. — 5e chambre. 21 juillet 1875, jugement du tribunal civil de la Seine : «Le tribunal, — Attendu que par sa demande originaire Ruffel concluait à la résiliation de la vente de la maison rue Vauvillers, n° 12, et rue Berger n° 35, que lui avait faite par acte authentique, la veuve Jollivet, et à 20,000 fr. de dommages-intérêts, puis, subsidiairement, à une réduction de prix de 80,000 fr. et à 40,000 fr. de dommages-intérêts; — Que par des conclusions rectificatives il a déclaré que les conclusions subsidiaires ci-dessus devenaient ses conclusions principales et qu'il en demandait l'adjudication; qu'il y a lieu de donner acte aux parties de cette déclaration; — En ce qui touche la réduction de prix : — Attendu que Ruffel base cette demande sur l'existence de vices dans la maison rue Berger n° 35; — Qu'il fait, avec (La garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue s'applique aux ventes d'immeubles aussi bien qu'aux ventes de meubles. La clause de garantie ordinaire pour les causes apparentes n'affranchit pas le vendeur de la garantie particulière à raison des vices cachés. Constituent des vices cachés de construction, l'édification des poêles et cheminées avec des
acte authentique, la veuve Jollivet, et à 20,000 fr. de dommages-intérêts, puis, subsidiairement, à une réduction de prix de 80,000 fr. et à 40,000 fr. de dommages-intérêts; — Que par des conclusions rectificatives il a déclaré que les conclusions subsidiaires ci-dessus devenaient ses conclusions principales et qu'il en demandait l'adjudication; qu'il y a lieu de donner acte aux parties de cette déclaration; — En ce qui touche la réduction de prix : — Attendu que Ruffel base cette demande sur l'existence de vices dans la maison rue Berger n° 35; — Qu'il fait, avec (La garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue s'applique aux ventes d'immeubles aussi bien qu'aux ventes de meubles. La clause de garantie ordinaire pour les causes apparentes n'affranchit pas le vendeur de la garantie particulière à raison des vices cachés. Constituent des vices cachés de construction, l'édification des poêles et cheminées avec des foyers assis sur des poutres, l'encastrement des cheminées à des pans de bois et le passage des poutres à travers les cheminées de cuisine, rendus imperceptibles par des travaux de maçonnerie ci. autres, la pourriture et la décomposition des bois non apparents. L'acquéreur qui exerce contre le vendeur pour vices cachés d'un Imprime — 191 — L'expert de Metz, résultat de ces vices: Premièrement de ce que les quatorze piles qui soutiennent la maison sont en pierres tendres d'une résistance insuffisante et s'écrasant sous la charge; deuxièmement de ce qu'elles n'ont pas de fondation et reposent sur le sol même; — Troisièmement de ce qu'il n'existe aucun pli les reliant entre elles; — Quatrièmement, enfin, de ce que les colonnes établies sur les piles réposant directement dessus sans semelle ni calfeutrement, il en est résulté une charge excessive concentrée sur un seul point, ce qui a occasionné les crevasses et les déchirures relevées dans le rapport de l'expert; — Attendu que la veuve Jollivet prétend que ces faits ne constituent pas des vices cachés, mais une construction économique dont Ruffel a pu se rendre compte quand il a acheté, particulièrement en ce qui concerne l'emploi de pierres tendres dans les
cachés d'un Imprime — 191 — L'expert de Metz, résultat de ces vices: Premièrement de ce que les quatorze piles qui soutiennent la maison sont en pierres tendres d'une résistance insuffisante et s'écrasant sous la charge; deuxièmement de ce qu'elles n'ont pas de fondation et reposent sur le sol même; — Troisièmement de ce qu'il n'existe aucun pli les reliant entre elles; — Quatrièmement, enfin, de ce que les colonnes établies sur les piles réposant directement dessus sans semelle ni calfeutrement, il en est résulté une charge excessive concentrée sur un seul point, ce qui a occasionné les crevasses et les déchirures relevées dans le rapport de l'expert; — Attendu que la veuve Jollivet prétend que ces faits ne constituent pas des vices cachés, mais une construction économique dont Ruffel a pu se rendre compte quand il a acheté, particulièrement en ce qui concerne l'emploi de pierres tendres dans les constructions des piles, alors surtout que cet état de choses était révélé par l'existence des crevasses apparentes au jour de la vente et qu'aucun enduit n'empêchait de constater la nature de la pierre entrée dans la construction des piles; — Attendu qu'il convient d'écarter des griefs relevés par Ruffel, ceux qui se rattachent au mode de construction suivi par Jollivet dans un but économique et signalés par l'expert comme étant critiquables en tant qu'il consiste à faire reposer purement et simplement sur des piles des constructions élevées à toute hauteur; — Qu'en effet en supposant même qu'il y ait là un vice, il concernerait uniquement la construction, et qu'étant très apparent d'ailleurs, il ne saurait constituer le vice caché qui est le fondement de la demande de Ruffel; mais qu'il en est autrement de l'emploi de la pierre tendre dans les colonnes; — Qu'en effet, si Ruffel a pu se rendre compte de la qualité de la pierre et de certains désordres apparents, il résulte du rapport de l'expert qu'il n'aurait pu connaître que par l'enlèvement des planchers et la démolition même des piles, les effets d'écrasement constatés ultérieurement; — Qu'ainsi le fait de cet écrasement constitue dans les termes
qui se rattachent au mode de construction suivi par Jollivet dans un but économique et signalés par l'expert comme étant critiquables en tant qu'il consiste à faire reposer purement et simplement sur des piles des constructions élevées à toute hauteur; — Qu'en effet en supposant même qu'il y ait là un vice, il concernerait uniquement la construction, et qu'étant très apparent d'ailleurs, il ne saurait constituer le vice caché qui est le fondement de la demande de Ruffel; mais qu'il en est autrement de l'emploi de la pierre tendre dans les colonnes; — Qu'en effet, si Ruffel a pu se rendre compte de la qualité de la pierre et de certains désordres apparents, il résulte du rapport de l'expert qu'il n'aurait pu connaître que par l'enlèvement des planchers et la démolition même des piles, les effets d'écrasement constatés ultérieurement; — Qu'ainsi le fait de cet écrasement constitue dans les termes de l'art. 1641 du code civil, un vice caché dont la veuve Jollivet doit garantir Ruffel sous forme de restitution d'une partie du prix; — Attendu qu'en l'absence de toute meuble vendu l'action autorisée par l'art. 1641 code civil, procède bien en demandant d'abord une expertise (Paris, 2e ch., 31 décembre 1863; 1er ch., 30 juillet 1867; rejet, 23 août 1865; Bulletin, 1865, p. 944; fit 1867, p. 589. Voir aussi Bulletin, 1869, p. 672). Quel est le point de départ du bref délai accordé à l'acquéreur pour l'exercice de son action en garantie? Sur ce point l'accord n'existe pas entre les chambres de la Cour de Paris. Lesunes font courir ce délai du jour de la découverte du vice; selon les autres, il court du jour de l'entrée en jouissance. Voir sur ce point Bulletin, 1867, p. 590, note. — Évaluation à cet effet par l'expert de Metz Ruffel porte l'importance de cette restitution à 80,000 fr. en prenant pour base, d'une part, le nombre des piles (14) et le prix qu'a coûté la réfection de deux d'entre elles, soit 10,369 fr. 84 c; qu'il se prévaut de ce que l'expert a émis l'avis que toutes les autres piles
décembre 1863; 1er ch., 30 juillet 1867; rejet, 23 août 1865; Bulletin, 1865, p. 944; fit 1867, p. 589. Voir aussi Bulletin, 1869, p. 672). Quel est le point de départ du bref délai accordé à l'acquéreur pour l'exercice de son action en garantie? Sur ce point l'accord n'existe pas entre les chambres de la Cour de Paris. Lesunes font courir ce délai du jour de la découverte du vice; selon les autres, il court du jour de l'entrée en jouissance. Voir sur ce point Bulletin, 1867, p. 590, note. — Évaluation à cet effet par l'expert de Metz Ruffel porte l'importance de cette restitution à 80,000 fr. en prenant pour base, d'une part, le nombre des piles (14) et le prix qu'a coûté la réfection de deux d'entre elles, soit 10,369 fr. 84 c; qu'il se prévaut de ce que l'expert a émis l'avis que toutes les autres piles en raison de leur nature devraient, ainsi que les deux premières, être démolies et ensuite rétablies dans des conditions en rapport avec leur destination; — Mais attendu que l'expert n'a constaté de lézardes que dans les deux piles refaites; qu'il n'y a donc pas lieu d'accorder quant à présent pour les douze autres piles une réduction de prix; — Attendu, en ce qui concerne les deux plus défectueuses, que le tribunal a les éléments suffisants pour fixer la réduction de prix et l'allocation à laquelle elles donnent lieu; que la somme de 15,000 fr. sera suffisante; — En ce qui touche la demande en 40,000 fr. de dommages-intérêts pour dépréciation de l'immeuble et indemnité de trouble de jouissance: — Attendu qu'au cas de l'article 1644 du code civil, l'acheteur n'a droit à des dommages-intérêts que si le vendeur a connu les vices cachés (art. 1645 du code civil); qu'il n'est pas prouvé que la veuve Jollivet ait connu leur existence dans la maison, rue Berger, n° 35; que c'est à Ruffel à opter pour la résolution de la vente et la restitution du prix, ainsi qu'il en avait le droit (art. 1644) s'il ne se trouvait pas suffisamment indemnisé des
les douze autres piles une réduction de prix; — Attendu, en ce qui concerne les deux plus défectueuses, que le tribunal a les éléments suffisants pour fixer la réduction de prix et l'allocation à laquelle elles donnent lieu; que la somme de 15,000 fr. sera suffisante; — En ce qui touche la demande en 40,000 fr. de dommages-intérêts pour dépréciation de l'immeuble et indemnité de trouble de jouissance: — Attendu qu'au cas de l'article 1644 du code civil, l'acheteur n'a droit à des dommages-intérêts que si le vendeur a connu les vices cachés (art. 1645 du code civil); qu'il n'est pas prouvé que la veuve Jollivet ait connu leur existence dans la maison, rue Berger, n° 35; que c'est à Ruffel à opter pour la résolution de la vente et la restitution du prix, ainsi qu'il en avait le droit (art. 1644) s'il ne se trouvait pas suffisamment indemnisé des vices cachés par une réduction de son prix; qu'il n'est donc pas fondé dans son chef de demande; — Par ces motifs: — Donne acte aux parties de la déclaration contenue dans les conclusions rectificatives de Ruffel; — Condamne la veuve Jollivet à restituer audit Ruffel la somme de 15,000 fr. pour les causes susénoncées avec les intérêts à partir du 1er octobre 1872, jour de l'entrée en jouissance; — Dit que jusqu'à ce jour, Ruffel est autorisé à se rembourser de cette somme par voie de rétention des arrérages annuels de la rente viagère de 30,000 fr. formant le complément du prix de vente; — Déclare Ruffel non-recevable quant à présent dans le surplus de ses demandes; l'en déboute; — Lui réserve toutefois l'exercice de son action pour une nouvelle réduction de prix, pour le cas où des désordres semblables à ceux qui ont été constatés sur les deux piles réparées par l'expert viendraient à se manifester plus tard. égard sous l'empire du droit commun, elle doit néanmoins la protéger contre toute réclamation dont le but serait de lui imposer des travaux et des réfections qui transformeraient l'immeuble vendu et substitueraient, à une maison vendue en mauvais état, une
fr. pour les causes susénoncées avec les intérêts à partir du 1er octobre 1872, jour de l'entrée en jouissance; — Dit que jusqu'à ce jour, Ruffel est autorisé à se rembourser de cette somme par voie de rétention des arrérages annuels de la rente viagère de 30,000 fr. formant le complément du prix de vente; — Déclare Ruffel non-recevable quant à présent dans le surplus de ses demandes; l'en déboute; — Lui réserve toutefois l'exercice de son action pour une nouvelle réduction de prix, pour le cas où des désordres semblables à ceux qui ont été constatés sur les deux piles réparées par l'expert viendraient à se manifester plus tard. égard sous l'empire du droit commun, elle doit néanmoins la protéger contre toute réclamation dont le but serait de lui imposer des travaux et des réfections qui transformeraient l'immeuble vendu et substitueraient, à une maison vendue en mauvais état, une maison dans un parfait état de solidité ; — Considérant qu'il résulte du rapport de l'expert de Metz commis par ordonnance du référé, que les piles qui supportent la maison dont s'agit sont construites contre toutes les règles de l'art; qu'elles reposent, sans fondation, sur le sol; qu'elles sont en pierre tendre, d'une résistance insuffisante; qu'elles ne sont pas reliées entre elles par un poitrail; qu'elles sont encore affaiblies par des entailles destinées à recevoir les solives en fer des planchers; qu'enfin elles servent de point d'appui à des colonnes de fonte établies sans semelles ni calfeutrement, dont la charge écrase la pierre tendre ; — Considérant que l'expert rapporte à ces diverses causes l'écrasement qui s'est produit dans quelques-unes des piles ; — Considérant que si, parmi les vices de construction ainsi signalés, il en est qui devaient échapper à l'attention de l'acquéreur, tels que l'absence de fondation sous les piles, l'absence de semelle sous les colonnes, et des poitrails, il en est d'autres, au contraire, qui étaient suffisamment apparents; — Qu'au nombre de ceux-ci on doit comprendre la mauvaise qualité de la pierre qui a servi à la construction des piles et à laquelle l'expert attribue principalement les
pierre tendre, d'une résistance insuffisante; qu'elles ne sont pas reliées entre elles par un poitrail; qu'elles sont encore affaiblies par des entailles destinées à recevoir les solives en fer des planchers; qu'enfin elles servent de point d'appui à des colonnes de fonte établies sans semelles ni calfeutrement, dont la charge écrase la pierre tendre ; — Considérant que l'expert rapporte à ces diverses causes l'écrasement qui s'est produit dans quelques-unes des piles ; — Considérant que si, parmi les vices de construction ainsi signalés, il en est qui devaient échapper à l'attention de l'acquéreur, tels que l'absence de fondation sous les piles, l'absence de semelle sous les colonnes, et des poitrails, il en est d'autres, au contraire, qui étaient suffisamment apparents; — Qu'au nombre de ceux-ci on doit comprendre la mauvaise qualité de la pierre qui a servi à la construction des piles et à laquelle l'expert attribue principalement les désordres qui se sont produits; — Considérant qu'en présence des faits ainsi constatés, il y a lieu de faire la part de la responsabilité qui peut incomber à la veuve Jollivet à raison des vices de construction non apparents, mais qu'on ne saurait, sans méconnaître les conditions dans lesquelles la vente s'est accomplie, mettre à sa charge tous les travaux effectués ou à effectuer pour l'entière consolidation de l'immeuble vendu, qu'on ne saurait notamment l'obliger à payer le prix de la pierre dure qui a été substituée à la pierre tendre dont l'emploi ne peut être considéré dans l'espèce comme constituant un vice caché;— Considérant que la Cour a des éléments suffisants pour apprécier la diminution de valeur que doit subir l'immeuble dans le présent et dans l'avenir, par suite des vices cachés dont la veuve Jollivet doit être responsable, qu'il y a lieu de la fixer à la somme de 15,000 fr.; — Infirme le jugement dont est appel, en ce qu'il a réservé à Ruffel son action pour une nouvelle réduction de prix au cas où de nouveaux désordres viendraient à se manifester et en ce qu'il a mis à la charge de la veuve Jollivet la somme