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la somme qu'il a payée à des ouvriers par ordre et pour le compte du propriétaire. Le locataire qui a quitté l'immeuble loué où il ne pouvait rester sans s'exposer à un péril imminent et sérieux, n'est pas responsable des dégradations survenues durant le bail. Le locataire d'un moulin qui s'est engagé à entretenir le mécanisme de l'usine ne s'est pas obligé à rétablir le matériel détruit en tout ou en partie par suite d'un fait de force majeure (1 ). Leduc c. Lelièvre. 3 décembre 1875.— 3e chambre. 3 janvier 1874, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu que par acte passé devant M. Besnard, notaire à Saint-Denis, le 2 août 1870, Lelièvre a loué aux époux Leduc le moulin du Saulnier ou d'Étif, moyennant un loyer annuel de 4,000 fr., pour neuf années commençant à courir le 1er octobre 1870; — Qu'il est dès à présent constant que Leduc s'est obligé à payer 500 fr. pour loyers applicables à la jouissance qu'il a eue antérieurement à cette date; — Qu'en conséquence, il n'y a pas lieu de lui déférer le serment sur ce point ; Attendu que Leduc n'établit pas que l'occupation par l'armée allemande des lieux loués l'ait contraint à se retirer ; — Que par suite des faits de guerre le moulin a subi des dégradations qui, sans rendre impossible l'habitation personnelle du locataire, ont suspendu l'exercice de son industrie ; — Qu'il est justifié que ces dégradations résultant de la force majeure n'ont pu être empêchées par Leduc; — Que si l'une des clauses du bail interdit au preneur de réclamer aucune indemnité ni diminution de fermage pour cause de sécheresse, inondation, noyages, chômages, eaux ravinées et autres cas prévus et imprévus, il n'est pas établi que les parties aient eu en vue des faits analogues à ceux qui ont donné lieu à l'instance actuelle ; — Que, dans ces circonstances, il y a lieu de faire remise à Leduc d'une partie des loyers échus depuis le 1er janvier 1870, jusqu'à la remise en état de la chose louée
par l'armée allemande des lieux loués l'ait contraint à se retirer ; — Que par suite des faits de guerre le moulin a subi des dégradations qui, sans rendre impossible l'habitation personnelle du locataire, ont suspendu l'exercice de son industrie ; — Qu'il est justifié que ces dégradations résultant de la force majeure n'ont pu être empêchées par Leduc; — Que si l'une des clauses du bail interdit au preneur de réclamer aucune indemnité ni diminution de fermage pour cause de sécheresse, inondation, noyages, chômages, eaux ravinées et autres cas prévus et imprévus, il n'est pas établi que les parties aient eu en vue des faits analogues à ceux qui ont donné lieu à l'instance actuelle ; — Que, dans ces circonstances, il y a lieu de faire remise à Leduc d'une partie des loyers échus depuis le 1er janvier 1870, jusqu'à la remise en état de la chose louée ; — Attendu que ce dernier ne justifie pas avoir dépensé une somme de 3,000 fr en travaux et fournitures à la charge de Lelièvre;— Attendu que Lelièvre réclame à tort le remboursement de 23,893 fr. 33 c. payés pour réparation des dégâts causés au moulin ; que, sans qu'il y ait lieu d'examiner s'il serait fondé à réclamer une nouvelle estimation du matériel compris dans la location, Lelièvre ne justifie pas que la somme susmentionnée s'applique à des travaux autres que ceux à sa charge, ni qu'elle doive être mise à la charge des preneurs ; ■Attendu que pour le surplus les demandes du bailleur sont fondées sur des hypothèses dénuées de justifications suffisantes et doivent être rejetées; —Attendu qu'il n'est pas établi que la perte d'un matériel évalué à 630 fr. soit imputable à Leduc; — Attendu qu'à l'audience de ce jour Leduc a prêté le serment à lui déféré ; —Attendu qu'il en résulte qu'il ne s'est pas obligé à prendre pour son compte l'acquisition d'un lot de ferraille et boiserie faite par Lelièvre après la faillite de Garbet précédent locataire ; — Par ces motifs,— Condamne Leduc à payer à Lelièvre la somme de 500 fr.
y ait lieu d'examiner s'il serait fondé à réclamer une nouvelle estimation du matériel compris dans la location, Lelièvre ne justifie pas que la somme susmentionnée s'applique à des travaux autres que ceux à sa charge, ni qu'elle doive être mise à la charge des preneurs ; ■Attendu que pour le surplus les demandes du bailleur sont fondées sur des hypothèses dénuées de justifications suffisantes et doivent être rejetées; —Attendu qu'il n'est pas établi que la perte d'un matériel évalué à 630 fr. soit imputable à Leduc; — Attendu qu'à l'audience de ce jour Leduc a prêté le serment à lui déféré ; —Attendu qu'il en résulte qu'il ne s'est pas obligé à prendre pour son compte l'acquisition d'un lot de ferraille et boiserie faite par Lelièvre après la faillite de Garbet précédent locataire ; — Par ces motifs,— Condamne Leduc à payer à Lelièvre la somme de 500 fr. pour prix de la jouissance antérieure au 1er octobre 1870, avec les intérêts à 5 pour 100 du jour de la demande ; — Ordonne la continuation des poursuites exercées en vertu du bail authentique pour loyers échus jusqu'au 1er avril 1872, mais seulement jusqu'à concurrence de 3,000 fr.; — Ordonne de ce dernier chef l'exécution provisoire du présent jugement. » Appel par Leduc. « La Cour, — En ce qui touche le paiement des loyers ; Considérant qu'il est constant en fait que, dans le courant du mois de septembre 1870, les autorités locales et les habitants de la commune de Gonesse se sont, à l'approche de l'armée allemande, repliés sur Paris, en vertu des avis et injonctions du Gouvernement de la défense nationale qui, pour priver l'ennemi des moyens locaux de subsistance, avait fait incendier les meules de blé, ainsi que plusieurs fermes situées sur le territoire de ladite commune; que celle-ci à cette époque, entièrement occupée par des troupes bavaroises et placée sous le feu des batteries de Bonneuil, était devenue inhabitable; — Que dans ces circonstances les époux Leduc, locataires de Lelièvre d'un moulin sis à Gonesse, ont dû, pour se soustraire au danger réel qui
Ordonne de ce dernier chef l'exécution provisoire du présent jugement. » Appel par Leduc. « La Cour, — En ce qui touche le paiement des loyers ; Considérant qu'il est constant en fait que, dans le courant du mois de septembre 1870, les autorités locales et les habitants de la commune de Gonesse se sont, à l'approche de l'armée allemande, repliés sur Paris, en vertu des avis et injonctions du Gouvernement de la défense nationale qui, pour priver l'ennemi des moyens locaux de subsistance, avait fait incendier les meules de blé, ainsi que plusieurs fermes situées sur le territoire de ladite commune; que celle-ci à cette époque, entièrement occupée par des troupes bavaroises et placée sous le feu des batteries de Bonneuil, était devenue inhabitable; — Que dans ces circonstances les époux Leduc, locataires de Lelièvre d'un moulin sis à Gonesse, ont dû, pour se soustraire au danger réel qui les menaçait et rendait impossible l'habitation et l'exploitation de leur usine, se réfugier à Saint-Denis, sous la protection des forts français ; — Que, vainement, pour exiger d'eux le paiement de leurs loyers, Lelièvre leur oppose la clause du bail à eux consenti en août 1870, et qui leur dénie toute indemnité ou diminution de fermage pour cause de sécheresse, inondations, chômages et autres cas fortuits prévus ou imprévus ; — Qu'en effet la clause dont s'agit, supposant les preneurs en jouissance, a pour but unique de mettre à leur charge les cas fortuits qui dans le cours habituel ou extraordinaire des choses, pourraient nuire à cette jouissance ou la rendre absolument infructueuse et même dommageable; mais qu'elle ne saurait s'appliquer à un cas où, comme dans l'espèce, la jouissance même a cessé par un fait violent tel que l'occupation étrangère; — Qu'il n'y a lieu ici à appliquer la disposition de l'article 573 écrite pour un tout autre cas ; — Qu'il suit de là, qu'il y a lieu de déduire du montant des loyers dus la somme de 3,000 fr., représentant les termes échus en janvier, avril et juillet 1871, temps pendant lequel les époux Leduc n'ont pu
toute indemnité ou diminution de fermage pour cause de sécheresse, inondations, chômages et autres cas fortuits prévus ou imprévus ; — Qu'en effet la clause dont s'agit, supposant les preneurs en jouissance, a pour but unique de mettre à leur charge les cas fortuits qui dans le cours habituel ou extraordinaire des choses, pourraient nuire à cette jouissance ou la rendre absolument infructueuse et même dommageable; mais qu'elle ne saurait s'appliquer à un cas où, comme dans l'espèce, la jouissance même a cessé par un fait violent tel que l'occupation étrangère; — Qu'il n'y a lieu ici à appliquer la disposition de l'article 573 écrite pour un tout autre cas ; — Qu'il suit de là, qu'il y a lieu de déduire du montant des loyers dus la somme de 3,000 fr., représentant les termes échus en janvier, avril et juillet 1871, temps pendant lequel les époux Leduc n'ont pu se servir de l'usine à eux louée, soit par le fait de l'ennemi, soit à raison des réparations que leur propriétaire a été dans la nécessité de faire exécuter dans cette usine; ~ Considérant d'un autre côté, que les époux Leduc justifient avoir payé, par ordre et pour le compte de Lelièvre, à divers ouvriers, une somme de 3,000 fr., et qu'il est juste d'établir une compensation entre cette somme et celle restant due pour loyers échus: que c'est donc à tort que les premiers juges n'ont pas admis cette compensation pour la totalité des loyers afférents aux trimestres de 1871 ; — En ce qui touche la somme de 23,893 fr. 33 c. payée par Lelièvre pour réparation des dégradations faites à son usine par l'ennemi; — Considérant que les époux Leduc, en quittant Gonesse où ils ne pouvaient rester sans s'exposer à un péril imminent et sérieux, ne sauraient être considérés comme ayant commis une faute de nature à les rendre responsables, aux termes de l'art. 1732 du code civil, des dégradations survenues pendant la durée de leur bail à l'immeuble à eux loué; qu'ils ne sont pas tenus, en conséquence, d'indemniser de ce chef leur bailleur; —
de Lelièvre, à divers ouvriers, une somme de 3,000 fr., et qu'il est juste d'établir une compensation entre cette somme et celle restant due pour loyers échus: que c'est donc à tort que les premiers juges n'ont pas admis cette compensation pour la totalité des loyers afférents aux trimestres de 1871 ; — En ce qui touche la somme de 23,893 fr. 33 c. payée par Lelièvre pour réparation des dégradations faites à son usine par l'ennemi; — Considérant que les époux Leduc, en quittant Gonesse où ils ne pouvaient rester sans s'exposer à un péril imminent et sérieux, ne sauraient être considérés comme ayant commis une faute de nature à les rendre responsables, aux termes de l'art. 1732 du code civil, des dégradations survenues pendant la durée de leur bail à l'immeuble à eux loué; qu'ils ne sont pas tenus, en conséquence, d'indemniser de ce chef leur bailleur; — En ce qui touche les dépenses faites par Lelièvre pour mettre en bon état le matériel du moulin : — Considérant qu'aux termes de leur bail, les époux Leduc s'étaient seulement engagés à entretenir le mécanisme de l'usine de Lelièvre, et les différentes parties qui le composaient, ainsi que les ustensiles qui en dépendaient; mais qu'ils n'avaient point pris l'obligation de rétablir ce matériel en cas de destruction totale ou partielle, par suite d'un fait de force majeure ; qu'ils ne peuvent, dès lors, être contraints de payer au bailleur la valeur dudit matériel, brisé par l'ennemi pendant leur séjour à Gonesse; — Adoptant au surplus, etc.;— En ce qui touche la perte du matériel mobile évaluée à 630 fr.; — Adoptant également, etc.; — Met l'appelation et ce dont est appelé au néant, en ce que les Premiers juges n'ont pas admis en compensation des loyers dus, la somme de 3,000 fr. payée par les époux Leduc, en l'acte de Lelièvre, et ont ordonné la continuation des poursuites commencées; — L'audience de ce chef; — Dit que la somme de 3,000 fr. payée par les époux Leduc, pour le compte de Lelièvre, sera compensée jusqu'à due concurrence avec les
ustensiles qui en dépendaient; mais qu'ils n'avaient point pris l'obligation de rétablir ce matériel en cas de destruction totale ou partielle, par suite d'un fait de force majeure ; qu'ils ne peuvent, dès lors, être contraints de payer au bailleur la valeur dudit matériel, brisé par l'ennemi pendant leur séjour à Gonesse; — Adoptant au surplus, etc.;— En ce qui touche la perte du matériel mobile évaluée à 630 fr.; — Adoptant également, etc.; — Met l'appelation et ce dont est appelé au néant, en ce que les Premiers juges n'ont pas admis en compensation des loyers dus, la somme de 3,000 fr. payée par les époux Leduc, en l'acte de Lelièvre, et ont ordonné la continuation des poursuites commencées; — L'audience de ce chef; — Dit que la somme de 3,000 fr. payée par les époux Leduc, pour le compte de Lelièvre, sera compensée jusqu'à due concurrence avec les loyers pouvant être dus à ce dernier; et, sous le mérite de cette compensation, déclare nul le commandement du 30 avril 1872; ordonne, en conséquence, la discontinuation de toutes poursuites; — Le jugement au résidu sortant effet. » M. Alexandre, pr.; M. Hémar, av. gén.; MMes Langlois et Da, avocats; MM. Houdard et Claveau, avoués. N° 4026. BAIL. — CESSION.— ACTE SOUS SEING PRIVÉ.— RÉALISATION PAR ACTE NOTARIÉ.— PRIVATION DE JOUISSANCE.— TIERCE OPPOSITION.— BOUTIQUE.— ENSEIGNE. Le cessionnaire qui, par un fait auquel il est étranger, n'a pas été mis en possession d'un bail cédé par acte sous seing privé, avec stipulation qu'il serait tenu de réaliser cette cession dans la huitaine par acte notarié, ne doit les loyers qu'à partir du jour où cet acte est réalisé, et il a droit à des dommages-intérêts pour privation de jouissance. Est non recevable une tierce opposition à un arrêt ayant pour objet la forme dans laquelle doivent être réalisées devant notaire des conventions entre un locataire et son cessionnaire, auxquelles l'opposant n'a pas été partie. Le locataire d'une boutique doit disposer son enseigne de manière à laisser au propriétaire ou principal locataire la libre jouissance de l'encadrement de la porte d'allée et
MM. Houdard et Claveau, avoués. N° 4026. BAIL. — CESSION.— ACTE SOUS SEING PRIVÉ.— RÉALISATION PAR ACTE NOTARIÉ.— PRIVATION DE JOUISSANCE.— TIERCE OPPOSITION.— BOUTIQUE.— ENSEIGNE. Le cessionnaire qui, par un fait auquel il est étranger, n'a pas été mis en possession d'un bail cédé par acte sous seing privé, avec stipulation qu'il serait tenu de réaliser cette cession dans la huitaine par acte notarié, ne doit les loyers qu'à partir du jour où cet acte est réalisé, et il a droit à des dommages-intérêts pour privation de jouissance. Est non recevable une tierce opposition à un arrêt ayant pour objet la forme dans laquelle doivent être réalisées devant notaire des conventions entre un locataire et son cessionnaire, auxquelles l'opposant n'a pas été partie. Le locataire d'une boutique doit disposer son enseigne de manière à laisser au propriétaire ou principal locataire la libre jouissance de l'encadrement de la porte d'allée et d'un certain espace sur le mur de face de la maison. Fontaine c. Ravaut. 14 juin 1875.— 4 e chambre. 11 août 1874, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu que par acte du 30 septembre 1871 enregistré, les époux Fontaine ont loué moyennant 6,000 fr. par an aux époux Cognard une boutique et ses dépendances dans une maison sise à Paris, rue Montmartre, 134, dont le bailleur est principal locataire et pris l'obligation de réaliser le bail devant notaire au mois de novembre 1871; — Attendu que les époux Fontaine ayant fait le 28 mars 1873, commandement aux époux Cognard d'avoir à leur payer 5,500 fr. pour six mois de loyers d'avance, ces derniers leur ont fait offre de 3,000 fr. ; que les époux Fontaine ont reconnu que ces offres étaient suffisantes et déclaré ne pas vouloir donner suite à leur commandement mais faire défense aux époux Cognard de payer à Ravaut les loyers qu'ils pouvaient devoir; — Attendu que les époux Cognard demandent que les offres réelles par eux faites soient validées, que les époux Fontaine soient tenus de remettre le bail en la forme notariée et qu'ils soient condamnés à
6,000 fr. par an aux époux Cognard une boutique et ses dépendances dans une maison sise à Paris, rue Montmartre, 134, dont le bailleur est principal locataire et pris l'obligation de réaliser le bail devant notaire au mois de novembre 1871; — Attendu que les époux Fontaine ayant fait le 28 mars 1873, commandement aux époux Cognard d'avoir à leur payer 5,500 fr. pour six mois de loyers d'avance, ces derniers leur ont fait offre de 3,000 fr. ; que les époux Fontaine ont reconnu que ces offres étaient suffisantes et déclaré ne pas vouloir donner suite à leur commandement mais faire défense aux époux Cognard de payer à Ravaut les loyers qu'ils pouvaient devoir; — Attendu que les époux Cognard demandent que les offres réelles par eux faites soient validées, que les époux Fontaine soient tenus de remettre le bail en la forme notariée et qu'ils soient condamnés à leur payer 5,000 fr. à titre de dommages-intérêts; — Attendu que le 11 octobre 1871, par actes sous séins privés enregistrés, les époux Fontaine ont cédé à Ravaut la principale location de leur maison rue Montmartre, 134, avec stipulation qu'il serait tenu de ratifier le bail fait aux époux Cognard et que la cession de bail à lui consentie serait réalisée dans la huitaine par acte notarié; — Attendu que les époux Fontaine demandent que Ravaut soit condamné à réaliser la cession de bail par acte authentique, ce qui n'a pas été effectué jusqu'à présent, à leur payer des dommages-intérêts à donner par état et à les garantir de toutes condamnations, qui pourraient intervenir contre eux au profit des époux Cognard, qu'ils demandent en outre qu'il leur soit donné acte de ce qu'ils sont prêts à réaliser par acte notarié à défaut de Ravaut le bail consenti aux époux Cognard, que ces derniers soient condamnés à faire les travaux nécessaires pour rétablir les lieux en leur état primitif, est démontré qu'ils les ont modifiés et qu'ils soient en outre condamnés à leur payer des dommages-intérêts par état; — Attendu que Ravaut déclare également être prêt à réaliser par acte notarié
et que la cession de bail à lui consentie serait réalisée dans la huitaine par acte notarié; — Attendu que les époux Fontaine demandent que Ravaut soit condamné à réaliser la cession de bail par acte authentique, ce qui n'a pas été effectué jusqu'à présent, à leur payer des dommages-intérêts à donner par état et à les garantir de toutes condamnations, qui pourraient intervenir contre eux au profit des époux Cognard, qu'ils demandent en outre qu'il leur soit donné acte de ce qu'ils sont prêts à réaliser par acte notarié à défaut de Ravaut le bail consenti aux époux Cognard, que ces derniers soient condamnés à faire les travaux nécessaires pour rétablir les lieux en leur état primitif, est démontré qu'ils les ont modifiés et qu'ils soient en outre condamnés à leur payer des dommages-intérêts par état; — Attendu que Ravaut déclare également être prêt à réaliser par acte notarié la cession de bail à lui consentie et la sous-location faite aux époux Cognard, mais qu'il demande que les époux Fontaine fassent probabilité rétablissement des lieux dans l'état où ils étaient lors de la sous-location faite aux époux Cognard, que la cession du bail ne produise son effet qu'à partir de la mise en possession effective de la maison louée, que les époux Fontaine soient condamnés à leur payer 10,000 fr. de dommages-intérêts pour la privation de jouissance qu'il a dû subir depuis le 1er janvier 1872, qu'il soit fait mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire prise par les époux Fontaine sur les immeubles de Ravaut et des oppositions pratiquées à leur requête entre les mains des débiteurs de ce dernier et enfin qu'à raison du préjudice causé par cette inscription et ces oppositions les époux Fontaine soient condamnés à lui payer 2,000 fr. de dommages-intérêts; — Attendu que les époux Fontaine, sur la demande de Ravaut, ont appelé en garantie les époux Cognard à qui ils imputent d'avoir empêché la mise en possession de Ravaut, parce qu'ils avaient apporté à l'immeuble à eux loué des modifications que Ravaut ne voulait pas accepter; — Attendu que toutes les parties sont d'accord
de la mise en possession effective de la maison louée, que les époux Fontaine soient condamnés à leur payer 10,000 fr. de dommages-intérêts pour la privation de jouissance qu'il a dû subir depuis le 1er janvier 1872, qu'il soit fait mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire prise par les époux Fontaine sur les immeubles de Ravaut et des oppositions pratiquées à leur requête entre les mains des débiteurs de ce dernier et enfin qu'à raison du préjudice causé par cette inscription et ces oppositions les époux Fontaine soient condamnés à lui payer 2,000 fr. de dommages-intérêts; — Attendu que les époux Fontaine, sur la demande de Ravaut, ont appelé en garantie les époux Cognard à qui ils imputent d'avoir empêché la mise en possession de Ravaut, parce qu'ils avaient apporté à l'immeuble à eux loué des modifications que Ravaut ne voulait pas accepter; — Attendu que toutes les parties sont d'accord pour reconnaître qu'il y a lieu de réaliser par-devant notaire la sous-location faite le 30 septembre 1871 aux époux Cognard, et la cession consentie le 11 octobre 1871 à Ravaut; — Attendu que, par arrêt de la cour d'appel à Paris du 12 mai 1873, infirmant un jugement du tribunal civil de la Seine du 28 février 1873, il a été contradictoirement jugé que Ravaut avait été fondé à refuser de réaliser la cession du bail et de prendre possession des lieux loués parce que les époux Cognard avaient apporté des modifications à l'état des lieux qu'ils occupaient, que dès lors Ravaut est en droit d'exiger qu'avant la réalisation de nouveau réclamée par les époux Fontaine les lieux loués soient rétablis dans leur état primitif. primitif; — Attendu que Ravaut n'ayant pas été mis en possession des lieux par un fait qui lui est étranger, la cession de bail ne doit produire son effet qu'à partir du jour où l'acte notarié sera signé par les parties ; — Que Ravaut ne devra les loyers qu'à partir de cette date et que ceux antérieurs devront appartenir aux époux Fontaine ; — Attendu que Ravaut a été privé depuis le 1er janvier