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peut lui imposer le paiement des loyers en vertu d'une clause du bail lui refusant toute indemnité ou diminution de fermage pour cause de sécheresse, inondation, chômage et autres cas fortuits prévus ou imprévus. Cette clause suppose le preneur en jouissance et a pour unique objet de mettre à sa charge les cas fortuits qui, dans le cours habituel des choses, pourraient nuire à cette jouissance ou la rendre absolument infructueuse et même dommageable. Elle est inapplicable au cas où la jouissance a cessé par un fait violent, tel que l'occupation étrangère. Il y a lieu d'exonérer le locataire des loyers dus pour le temps courant durant l'occupation étrangère et les réparations exécutées par le propriétaire. Il y a lieu de compenser, d'ouvrir, les loyers dus par le locataire, la mine qu'il a payée à des ouvriers par ordre et pour le compte du propriétaire. Le locataire qui a quitté l'immuable loué où il ne pouvait résider sans s'exposer à un péril imminent et sérieux, n'est pas responsable des dégradations survenues durant le bail. Le locataire d'un moulin qui s'est engagé à entretenir le mécanisme de l'usine ne s'est pas obligé à rétablir le matériel détruit en tout ou en partie par suite d'un fait de force majeure. 385 25. (Immeubles. — Congé verbal. — Preuve.) — En matière de location d'immeubles, le congé donné par le bailleur au preneur n'est assujetti à aucune forme particulière. La preuve de l'existence de ce congé peut résulter de circonstances impliquant, de la part du preneur, l'aveu qu'il a été averti, en temps utile, de la cessation de sa jouissance locative. Spécialement, le fermier qui participe aux mesures destinées à préparer la mise en adjudication du domaine affermé; qui assiste à cette adjudication et qui se rend adjudicataire d'un lot pour le compte d'un tiers, avec indication d'une époque déterminée pour l'entrée en jouissance, et qui signe le procès-verbal d'adjudication, ne peut nier avoir reçu antérieurement, et en temps utile, un congé verbal pour cette époque. . . . 404 26. (Immeubles en Alsace. — Guerre. — Cession de l'Alsace. — Force majeure.
partie par suite d'un fait de force majeure. 385 25. (Immeubles. — Congé verbal. — Preuve.) — En matière de location d'immeubles, le congé donné par le bailleur au preneur n'est assujetti à aucune forme particulière. La preuve de l'existence de ce congé peut résulter de circonstances impliquant, de la part du preneur, l'aveu qu'il a été averti, en temps utile, de la cessation de sa jouissance locative. Spécialement, le fermier qui participe aux mesures destinées à préparer la mise en adjudication du domaine affermé; qui assiste à cette adjudication et qui se rend adjudicataire d'un lot pour le compte d'un tiers, avec indication d'une époque déterminée pour l'entrée en jouissance, et qui signe le procès-verbal d'adjudication, ne peut nier avoir reçu antérieurement, et en temps utile, un congé verbal pour cette époque. . . . 404 26. (Immeubles en Alsace. — Guerre. — Cession de l'Alsace. — Force majeure. — Résiliation. — Sous-location. — Intervenant. — Mineur non émancipé. — Tuteur.) — La cession de l'Alsace a été sans effets sur les contrats de droit civil, sauf dans les cas exceptés par les traités, spécialement, ces traités n'ont pas résilié les baux d'immeubles situés sur le territoire alsacien, passés entre Français et Alsaciens assujettis à une nouvelle souveraineté. La substitution d'une souveraineté à une autre n'a d'effet que dans les rapports des citoyens avec l'Etat et non dans les rapports civils des citoyens entre eux et avec les étrangers. La cession de l'Alsace ne rentrant pas dans la catégorie des faits qu'on pouvait prévoir, ne constitue pas un fait de force majeure. La sous-location suit le sort de la location principale. Est non recevable l'intervention d'une jeune fille mineure, non émancipée, dans une instance où elle est représentée par sa tutrice naturelle et légale. ... 214 — 27. (Immeuble grevé d'inscription. — Commandement. — Bail de dix-huit ans. — Fraude. — Nullité.) — Doit être annulé, comme fait en fraude des créanciers, le bail d'un immeuble grevé d'inscriptions d'hypothèques pour dettes exigibles et de séparation des patrimoines, après commandement tendant à saisie immobilière, consenti pour dix-huit années, avec faculté
entre Français et Alsaciens assujettis à une nouvelle souveraineté. La substitution d'une souveraineté à une autre n'a d'effet que dans les rapports des citoyens avec l'Etat et non dans les rapports civils des citoyens entre eux et avec les étrangers. La cession de l'Alsace ne rentrant pas dans la catégorie des faits qu'on pouvait prévoir, ne constitue pas un fait de force majeure. La sous-location suit le sort de la location principale. Est non recevable l'intervention d'une jeune fille mineure, non émancipée, dans une instance où elle est représentée par sa tutrice naturelle et légale. ... 214 — 27. (Immeuble grevé d'inscription. — Commandement. — Bail de dix-huit ans. — Fraude. — Nullité.) — Doit être annulé, comme fait en fraude des créanciers, le bail d'un immeuble grevé d'inscriptions d'hypothèques pour dettes exigibles et de séparation des patrimoines, après commandement tendant à saisie immobilière, consenti pour dix-huit années, avec faculté pour le locataire de céder ses droits sans le consentement exprès du bailleur, d'élever des constructions que celui-ci s'engage à prendre à fin de bail à prix d'estimation, et de faire tous changements jugés par lui nécessaires, et alors qu'en outre le prix de ce bail est insuffisant, que le bailleur a reçu une certaine somme pour loyers d'avance, et que le locataire a été d'accord avec celui-ci pour frustrer les créanciers par la. confection de ce bail 397 — 28. (Immeuble saisi. — Date certaine. — Fraude. — Nullité.) — L’adjudicataire d’un immeuble saisi peut faire annuler un bail ayant date certaine avant la saisie, mais consenti en fraude des créanciers à un locataire ayant participé à cette fraude. 393 — 29. (Impossibilité d’habitation. — Hôtel meublé. — Etablissement industriel. — Inconvénients du voisinage.) — Celui qui a loué, pour en faire un hôtel meublé, une maison voisine d’une autre maison appartenant au même propriétaire et dans laquelle se trouve un établissement industriel en pleine activité, ne peut obtenir la résiliation de son bail par cela seul que des modifications ont été apportées à ses procédés de fabrication par le voisin, si celui-ci s’est conformé aux règlements de police
bailleur a reçu une certaine somme pour loyers d'avance, et que le locataire a été d'accord avec celui-ci pour frustrer les créanciers par la. confection de ce bail 397 — 28. (Immeuble saisi. — Date certaine. — Fraude. — Nullité.) — L’adjudicataire d’un immeuble saisi peut faire annuler un bail ayant date certaine avant la saisie, mais consenti en fraude des créanciers à un locataire ayant participé à cette fraude. 393 — 29. (Impossibilité d’habitation. — Hôtel meublé. — Etablissement industriel. — Inconvénients du voisinage.) — Celui qui a loué, pour en faire un hôtel meublé, une maison voisine d’une autre maison appartenant au même propriétaire et dans laquelle se trouve un établissement industriel en pleine activité, ne peut obtenir la résiliation de son bail par cela seul que des modifications ont été apportées à ses procédés de fabrication par le voisin, si celui-ci s’est conformé aux règlements de police et n’a pas aggravé d’une manière notable les inconvénients que peut présenter son établissement. Pour obtenir la résiliation, le locataire doit prouver des faits de nature à créer une impossibilité d’habitation, et, par suite, à amener une privation de jouissance équivalente à la destruction totale ou partielle de la chose louée . . . 374 — 30. (Incendie. — Locataires occupant la maison. — Principal locataire. — Solidarité. — Recours.) -~ Le propriétaire, en cas d’incendie, peut exercer une action contre tous les locataires occupant son immeuble, lors même qu’il n’aurait pas directement traité avec eux et qu’ils tiendraient leur droit d’un locataire principal. Un locataire principal assigné par le propriétaire, non en sa qualité de locataire principal, mais comme occupant partie des lieux, en vertu des art. 1733 et 1734 code civ., et à raison de la responsabilité solidaire pesant sur lui et les autres locataires occupant la maison, est recevable dans son recours contre ces locataires (art. 1213 et 1214 code civ.) . . 429 — 31. (Industries similaires. — Concurrence. — Consentement tacite. — Tolérance. — Manœuvres. — Résolution. — Dommages-intérêts.) — Le locataire auquel le bail interdit d’exercer, sans le consentement du bailleur, une autre industrie
louée . . . 374 — 30. (Incendie. — Locataires occupant la maison. — Principal locataire. — Solidarité. — Recours.) -~ Le propriétaire, en cas d’incendie, peut exercer une action contre tous les locataires occupant son immeuble, lors même qu’il n’aurait pas directement traité avec eux et qu’ils tiendraient leur droit d’un locataire principal. Un locataire principal assigné par le propriétaire, non en sa qualité de locataire principal, mais comme occupant partie des lieux, en vertu des art. 1733 et 1734 code civ., et à raison de la responsabilité solidaire pesant sur lui et les autres locataires occupant la maison, est recevable dans son recours contre ces locataires (art. 1213 et 1214 code civ.) . . 429 — 31. (Industries similaires. — Concurrence. — Consentement tacite. — Tolérance. — Manœuvres. — Résolution. — Dommages-intérêts.) — Le locataire auquel le bail interdit d’exercer, sans le consentement du bailleur, une autre industrie que celle qui est limitativement déterminée, peut trouver, dans l’exercice ostensible d’une industrie, la preuve du consentement tacite ou de la tolérance du bailleur. Mais du jour où le bailleur manifeste, par un acte extrajudiciaire, la volonté de rentrer dans l’exécution stricte des conventions, le locataire doit se conformer aux prohibitions du bail et ne peut s’y soustraire en établissant, d’une manière fictive, le siège de l’industrie prohibée dans un immeuble voisin (art. 1134 code civ.). Le bailleur est en droit de demander la résolution du bail et des dommages-intérêts à raison de l’inexécution de cette clause du bail, . 343 — 32. (Industries similaires. — Concurrence. — Clauses expresses dans les baux.) — Le locataire qui, aux termes de son bail, a le droit d’exiger qu’aucun autre locataire n’exerce le même commerce que lui dans la maison, a le droit de demander au bailleur de faire cesser le trouble apporté à son commerce par un autre locataire, sauf le recours du bailleur contre ce dernier locataire auquel cette concurrence a été expressément interdite 346 — 33. [Interdiction de sous-louer. — Sous-locataire. — Expulsion.) — V. Référé. — 34. (Jouissance. — Trouble. — Immeuble loué à des industriels. — Habitudes
prohibitions du bail et ne peut s’y soustraire en établissant, d’une manière fictive, le siège de l’industrie prohibée dans un immeuble voisin (art. 1134 code civ.). Le bailleur est en droit de demander la résolution du bail et des dommages-intérêts à raison de l’inexécution de cette clause du bail, . 343 — 32. (Industries similaires. — Concurrence. — Clauses expresses dans les baux.) — Le locataire qui, aux termes de son bail, a le droit d’exiger qu’aucun autre locataire n’exerce le même commerce que lui dans la maison, a le droit de demander au bailleur de faire cesser le trouble apporté à son commerce par un autre locataire, sauf le recours du bailleur contre ce dernier locataire auquel cette concurrence a été expressément interdite 346 — 33. [Interdiction de sous-louer. — Sous-locataire. — Expulsion.) — V. Référé. — 34. (Jouissance. — Trouble. — Immeuble loué à des industriels. — Habitudes de juarlier. — Tolérance. — Usages.) — Pour apprécier le trouble que se plaint un locataire établi dans un immeuble occupé par divers industriels, il convient de tenir compte des habitudes du quartier où se trouve la maison et des tolérances nécessitées par les exigences du commerce. , 335 — 35. (Locataire. — Expulsion. — Meubles insuffisants.) — V. Référé. — 36. (Locataire principal. — Sous-locataire. — Gestionnaire. — Garantie de l’exécution du bail. — Acte sous seing privé. — Interprétation. — Expulsion. — Rélocalisation. — Résiliation. — Dommages-intérêts.) — En principe, le preneur principal, même après la sous-location ou la cession de son bail, demeure tenu envers le bailleur, s’il n’y a une dérogation expresse ou implicite, écrite dans le bail, ou une novation. Cette dérogation ne peut résulter de la clause par laquelle le preneur principal est autorisé à céder le bail à son successeur industriel en restant garant de l’exécution. Le preneur principal, qui a cédé dans ces conditions, reste directement tenu, et ne peut prétendre être devenu une simple caution du cessionnaire. Il ne peut se plaindre de ce que le bailleur n’a pas usé de rigueur envers le cessionnaire et ne lui a point notamment
35. (Locataire. — Expulsion. — Meubles insuffisants.) — V. Référé. — 36. (Locataire principal. — Sous-locataire. — Gestionnaire. — Garantie de l’exécution du bail. — Acte sous seing privé. — Interprétation. — Expulsion. — Rélocalisation. — Résiliation. — Dommages-intérêts.) — En principe, le preneur principal, même après la sous-location ou la cession de son bail, demeure tenu envers le bailleur, s’il n’y a une dérogation expresse ou implicite, écrite dans le bail, ou une novation. Cette dérogation ne peut résulter de la clause par laquelle le preneur principal est autorisé à céder le bail à son successeur industriel en restant garant de l’exécution. Le preneur principal, qui a cédé dans ces conditions, reste directement tenu, et ne peut prétendre être devenu une simple caution du cessionnaire. Il ne peut se plaindre de ce que le bailleur n’a pas usé de rigueur envers le cessionnaire et ne lui a point notamment appliqué sans retard la peine d’une clause résolutoire stipulée pour le cas de défaut de paiement, alors qu’il a lui-même bénéficié de cette tolérance et qu’il a commis une faute lourde en ne surveillant pas l’exécution du bail. Une relocalisation faite après expulsion du locataire à défaut de paiement de loyers et acceptée par celui-ci, entraîne la résiliation du bail. En cette qualité, le locataire expulsé est comptable du préjudice causé au bailleur par la différence du prix de relocalisation. Pour l’interprétation des actes sous seings privés, il faut tenir compte de cette circonstance que la propriété des termes juridiques peut n’y être pas rigoureusement observée comme dans les actes authentiques 144 — 37. (Location de deux boutiques. — Indivisibilité. — Congé.) — Celui qui, déjà locataire d’une boutique, en loue une aune dans la même maison, à des conditions qui en font de ces deux locations une location indivisible, ne peut donner congé de l’une en se réservant l’autre 409 38. (Loyers. — Diminutions.) — V. Mur mitoyen. 39. (Loyers. — Résiliation facultative. — Paiement au cours de l’instance. — Une clause de résiliation expresse et formelle, aux termes de laquelle le bail sera résilié à la volonté du
loyers et acceptée par celui-ci, entraîne la résiliation du bail. En cette qualité, le locataire expulsé est comptable du préjudice causé au bailleur par la différence du prix de relocalisation. Pour l’interprétation des actes sous seings privés, il faut tenir compte de cette circonstance que la propriété des termes juridiques peut n’y être pas rigoureusement observée comme dans les actes authentiques 144 — 37. (Location de deux boutiques. — Indivisibilité. — Congé.) — Celui qui, déjà locataire d’une boutique, en loue une aune dans la même maison, à des conditions qui en font de ces deux locations une location indivisible, ne peut donner congé de l’une en se réservant l’autre 409 38. (Loyers. — Diminutions.) — V. Mur mitoyen. 39. (Loyers. — Résiliation facultative. — Paiement au cours de l’instance. — Une clause de résiliation expresse et formelle, aux termes de laquelle le bail sera résilié à la volonté du bailleur à défaut de paiement de loyers échus quinzaine après une mise en demeure, ne peut être paralysée par des paiements faits au cours de l’instance en résiliation. 208 40. (Loyers dus. — Lieux dégarnis. — Expulsion. — Autorisation de relever. — Résiliation.) — Lorsque le président, en référé, a ordonné l’expulsion d’un locataire débiteur de loyers et a autorisé le bailleur à relever, aux risques et périls de qui il appartiendra, la reprise de Possession effectuée dans les termes de l'ordonnance, n'entraîne pas la résiliation du bail. La résiliation du bail résulte des termes exprès du procès-verbal d'expulsion, dans lequel il est dit que le bailleur a repris possession des lieux loués, a défendu au locataire de s'y présenter et a reloué. Il. (Loyers échus depuis le jugement.) V. Appel. (Maison de campagne.— Guerre. — Termes d'octobre 1870 à avril 1871. — Jury des Loyers. — Réduction.— Chose jugée.— Résolution du bail. — Maison dégradée par l'ennemi. — Fuite du locataire. — Responsabilité.) — Le locataire d'une maison de campagne qui a obtenu, devant le jury des loyers, la remise de deux termes échus pendant la guerre, et a exécuté sur ce point la décision du jury, n'est plus
ordonné l’expulsion d’un locataire débiteur de loyers et a autorisé le bailleur à relever, aux risques et périls de qui il appartiendra, la reprise de Possession effectuée dans les termes de l'ordonnance, n'entraîne pas la résiliation du bail. La résiliation du bail résulte des termes exprès du procès-verbal d'expulsion, dans lequel il est dit que le bailleur a repris possession des lieux loués, a défendu au locataire de s'y présenter et a reloué. Il. (Loyers échus depuis le jugement.) V. Appel. (Maison de campagne.— Guerre. — Termes d'octobre 1870 à avril 1871. — Jury des Loyers. — Réduction.— Chose jugée.— Résolution du bail. — Maison dégradée par l'ennemi. — Fuite du locataire. — Responsabilité.) — Le locataire d'une maison de campagne qui a obtenu, devant le jury des loyers, la remise de deux termes échus pendant la guerre, et a exécuté sur ce point la décision du jury, n'est plus fondé à demander la résolution du bail pour défaut de jouissance pendant la guerre. Mais il peut à bon droit refuser, après la guerre, de reprendre possession de cette maison rendue inhabitable par l'occupation militaire. Il ne peut être responsable des dégradations, parce qu'il aurait abandonné cette maison en septembre 1870, sur l'avis de l'autorité militaire, en présence d'un péril imminent. (Marchand de vins.— Autorisation administrative.— Erreur sur son étendue.) — Celui qui loue un fonds de marchand de vins tel qu'il en jouit lui-même, et qui cependant n'était autorisé à tenir qu'un débit de café, bière et liqueurs, ne cède pas le droit de jouir du fonds de commerce avec une autorisation plus étendue qu'il n'était pas maître d'obtenir. Si le locataire a pu croire au droit d'exploiter un débit de vins à consommer sur place, il doit s'imputer de ne s'être pas assuré, avant de traiter, de l'étendue de l'autorisation. (Payement des loyers.— Cessionnaires successifs.— Action directe.— Art. 1166 code civil. — Solidarité. — Action in solidum.) — Le bailleur a-t-il une action non-seulement contre son locataire direct et le dernier locataire occupant les lieux, mais en outre contre tous les locataires intermédiaires? En tous cas, le locataire
1870, sur l'avis de l'autorité militaire, en présence d'un péril imminent. (Marchand de vins.— Autorisation administrative.— Erreur sur son étendue.) — Celui qui loue un fonds de marchand de vins tel qu'il en jouit lui-même, et qui cependant n'était autorisé à tenir qu'un débit de café, bière et liqueurs, ne cède pas le droit de jouir du fonds de commerce avec une autorisation plus étendue qu'il n'était pas maître d'obtenir. Si le locataire a pu croire au droit d'exploiter un débit de vins à consommer sur place, il doit s'imputer de ne s'être pas assuré, avant de traiter, de l'étendue de l'autorisation. (Payement des loyers.— Cessionnaires successifs.— Action directe.— Art. 1166 code civil. — Solidarité. — Action in solidum.) — Le bailleur a-t-il une action non-seulement contre son locataire direct et le dernier locataire occupant les lieux, mais en outre contre tous les locataires intermédiaires? En tous cas, le locataire qui a payé des loyers au bailleur en l'acquit de son cessionnaire tenu de le garantir, a contre celui-ci une action en remboursement et a aussi contre le cessionnaire de son cessionnaire une action en vertu de l'article 1166 code civil. Il a contre ces deux débiteurs non une action solidaire, mais seulement une action in solidum ayant les mêmes conséquences. (Payement des loyers. — Clause pénale. — Résiliation facultative. — Délais.— Dommages-intérêts.— Exécution provisoire.) — La faculté pour les tribunaux d'accorder des délais au débiteur pour sa libération, cesse au cas où il y a stipulation contraire entre les parties. Cette stipulation résulte de la clause insérée dans un bail qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance, le bail peut être résilié à la volonté du bailleur quinze jours après un commandement resté infructueux. Les juges ne peuvent méconnaître l'autorité de cette clause pénale, licite, formelle, faisant la loi des parties, et ne peuvent en modifier l'exécution par des concessions subséquentes de délais. Il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement qui prononce la résiliation du bail en exécution de cette clause pénale. Il y a lieu de condamner en appel, à des dommages-intérêts supplémentaires,
solidaire, mais seulement une action in solidum ayant les mêmes conséquences. (Payement des loyers. — Clause pénale. — Résiliation facultative. — Délais.— Dommages-intérêts.— Exécution provisoire.) — La faculté pour les tribunaux d'accorder des délais au débiteur pour sa libération, cesse au cas où il y a stipulation contraire entre les parties. Cette stipulation résulte de la clause insérée dans un bail qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance, le bail peut être résilié à la volonté du bailleur quinze jours après un commandement resté infructueux. Les juges ne peuvent méconnaître l'autorité de cette clause pénale, licite, formelle, faisant la loi des parties, et ne peuvent en modifier l'exécution par des concessions subséquentes de délais. Il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement qui prononce la résiliation du bail en exécution de cette clause pénale. Il y a lieu de condamner en appel, à des dommages-intérêts supplémentaires, le locataire qui n'a interjeté appel que pour se maintenir en possession des lieux et recueillir le bénéfice de toutes locations. L'article 170 code civil, qui limite la quotité des dommages-intérêts à la charge du locataire qui a encouru la résiliation du bail, n'est applicable qu'en l'absence de conventions spéciales sur ce point. (Privilège du bailleur. — Meubles de pensionnaires. — Référé.) — Le juge des référés est incompétent pour statuer sur l'existence du privilège du bailleur sur le mobilier revendiqué par un pensionnaire du locataire. (Prorogation éventuelle.— Prorogation expresse. — Congé.) Une clause de prorogation éventuelle, énoncée au bail originaire, est annulée par une prorogation expressément convenue quelque temps après ce bail. (Réduction de fermages. — Réquisition.) V. Guerre. (Résiliation. — Expulsion. — Exécution provisoire.) — La loi n'autorise pas l'exécution provisoire, relativement à l'expulsion ordonnée par suite de résiliation d'un bail. (Résiliation de plein droit. — Travaux à exécuter par le locataire. — Faute du bailleur.) — La résiliation de plein droit, stipulée dans un bail, à la charge du locataire pour le cas d'inexécution de certains travaux, n'est pas encourue, lorsque le bailleur a lui-même contrevenu aux clauses du bail en n'exécutant pas d'autres travaux qui devaient