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rachetant tout, ont permis que tout se restaurât. Et il convient que ce livre s'achève par un suprême hommage à ces martyrs, de même qu'aux funérailles des soldats tombés pour la patrie, les drapeaux, au moment où la fosse se ferme, s'abaissent respectueusement en un dernier salut. » Nous avons tenu à citer cette page, d'abord à cause de sa beauté, puis pour répondre à l'appréciation qu'un critique, d'ailleurs bienveillant, a formulée à propos d'une page semblable relatant la célébration en cachette par de pieuses femmes, de la fête de Pâques sous la Terreur. « Ce n'est plus une narration historique, a-t-il dit, c'est une homélie. » Loin de faire grief à M. de la Gorce de nous avoir dévoilé ses sentiments intimes dans cette circonstance, nous le féliciterions plutôt d'avoir, par cette initiative heureuse, et pour ce qui le concerne, délaissé l'histoire. Arnold MASCAREL. (1) M. de Lanzac de Laborie, dans le Correspondant. (2) Hist., relig. de la Révolution, p. 474. LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE (Suite) VIII "Le fonctionnement du droit de préférence a soulevé des discussions bien plus vives que l'étendue d'application de la loi nouvelle. L'idée essentielle du projet acceptée par la Chambre, c'est l'obligation imposée au propriétaire de renouveler le bail du locataire sortant, lorsqu'il accepte les mêmes conditions que le tiers qui lui offre le loyer le plus élevé. C'est une obligation de le faire, qui se résout en dommages-intérêts, en cas d'excécution de la part du bailleur, c'est-à-dire, lorsqu'il refuse de relouer, sans motifs graves et légitimes, et lorsque ce refus porte préjudice au locataire sortant. (1) Voir les nos de septembre-octobre 1923, p. 425, novembre-décembre 1923, p. 535 et janvier-février 1924, p. 59. (2) Ce principe est d'autant plus certain qu'il a été vivement contesté le 24 mai par M. Raynaldy, dans un contre-projet, d'après lequel le locataire sortant ne devait jamais avoir d'autre droit qu'une créance d'indemnité contre le propriétaire, lorsque celui-ci se refuserait à renouveler le bail. En fait, disait M. Raynaldy, le droit de préférence se ramènera toujours à des dommages-intérêts accordés au locataire ; ne vaudrait-il pas mieux le dire
de renouveler le bail du locataire sortant, lorsqu'il accepte les mêmes conditions que le tiers qui lui offre le loyer le plus élevé. C'est une obligation de le faire, qui se résout en dommages-intérêts, en cas d'excécution de la part du bailleur, c'est-à-dire, lorsqu'il refuse de relouer, sans motifs graves et légitimes, et lorsque ce refus porte préjudice au locataire sortant. (1) Voir les nos de septembre-octobre 1923, p. 425, novembre-décembre 1923, p. 535 et janvier-février 1924, p. 59. (2) Ce principe est d'autant plus certain qu'il a été vivement contesté le 24 mai par M. Raynaldy, dans un contre-projet, d'après lequel le locataire sortant ne devait jamais avoir d'autre droit qu'une créance d'indemnité contre le propriétaire, lorsque celui-ci se refuserait à renouveler le bail. En fait, disait M. Raynaldy, le droit de préférence se ramènera toujours à des dommages-intérêts accordés au locataire ; ne vaudrait-il pas mieux le dire expressément ? Cette conception faillit un instant l'emporter : plusieurs députés et le garde des sceaux demandaient ce que devenait le droit de préférence, dans un système qui admet sa transformation au gré du propriétaire en une simple indemnité. Néanmoins, la Commission de législation civile réussit à sauver le droit de préférence. Le droit de préférence ne peut évidemment fonctionner que si le locataire demande le renouvellement de son bail, dans un délai de trois ans au maximum et de deux ans au minimum avant la fin de son contrat, à peine de déchéance (art. 2). Si les deux parties ne peuvent se mettre d'accord, elles doivent se présenter en conciliation devant le président du tribunal civil de la situation de l'immeuble, qui a pour mission de les concilier, en vue du renouvellement sollicité. Il doit faire consigner sur son procès-verbal leurs prétentions respectives, et notamment les motifs de refus invoqués par le bailleur. La défaillance des parties est sévèrement sanctionnée par l'art. 2. Celle du locataire le prive, par voie de déchéance, du bénéfice de la loi nouvelle. Celle du propriétaire fait présumer son consentement au renouvellement du bail, dont le prix et la durée seront réglés par l'art.
de préférence. Le droit de préférence ne peut évidemment fonctionner que si le locataire demande le renouvellement de son bail, dans un délai de trois ans au maximum et de deux ans au minimum avant la fin de son contrat, à peine de déchéance (art. 2). Si les deux parties ne peuvent se mettre d'accord, elles doivent se présenter en conciliation devant le président du tribunal civil de la situation de l'immeuble, qui a pour mission de les concilier, en vue du renouvellement sollicité. Il doit faire consigner sur son procès-verbal leurs prétentions respectives, et notamment les motifs de refus invoqués par le bailleur. La défaillance des parties est sévèrement sanctionnée par l'art. 2. Celle du locataire le prive, par voie de déchéance, du bénéfice de la loi nouvelle. Celle du propriétaire fait présumer son consentement au renouvellement du bail, dont le prix et la durée seront réglés par l'art. 3. Si les parties comparaissent, deux solutions sont possibles : ou le bailleur consent à louer au locataire sortant, mais le désaccord subsiste entre eux sur les conditions du contrat, ou il refuse de renouveler le bail. (1) Ce préliminaire de conciliation offre cette particularité remarquable qu'il doit servir, dans la pensée du législateur, à entraîner la conclusion d'un contrat, et non pas nécessairement à éviter un procès. Il est vrai que le vœu de la Chambre est que ce préliminaire empêche les contestations qui suivraient nécessairement le désaccord absolu et prolongé des parties. Le prix sera déterminé en tenant compte des considérations de fait, et notamment de la situation économique (art. 3, §3). Si le propriétaire justifie d'une offre faite par un tiers, les arbitres en vérifieront la sincérité et la réalité (art. 3, § 4) Pour parer au danger des offres fictives, la proposition décide qu'en l'absence des arbitrés ne devront statuer que sur des offres vérifiées l'une des parties ne désigne point d'arbitre, dans les quinze jours qui suivent l'audience de conciliation ou l'expiration des délais d'opposition, il y est pourvu d'office par le président (art. 3, § 2). En cas de désaccord entre les arbitres, l'affaire
la pensée du législateur, à entraîner la conclusion d'un contrat, et non pas nécessairement à éviter un procès. Il est vrai que le vœu de la Chambre est que ce préliminaire empêche les contestations qui suivraient nécessairement le désaccord absolu et prolongé des parties. Le prix sera déterminé en tenant compte des considérations de fait, et notamment de la situation économique (art. 3, §3). Si le propriétaire justifie d'une offre faite par un tiers, les arbitres en vérifieront la sincérité et la réalité (art. 3, § 4) Pour parer au danger des offres fictives, la proposition décide qu'en l'absence des arbitrés ne devront statuer que sur des offres vérifiées l'une des parties ne désigne point d'arbitre, dans les quinze jours qui suivent l'audience de conciliation ou l'expiration des délais d'opposition, il y est pourvu d'office par le président (art. 3, § 2). En cas de désaccord entre les arbitres, l'affaire revient, à la requête de la partie la plus diligente, devant le président du tribunal, qui, assisté des deux arbitres, ou au vu de leurs rapports, statue souverainement après audition des parties. Celles-ci peuvent se faire représenter et assister par un mandataire de leur choix (art. 3, § 1er) : la proposition n'en impose aucune. Cette fixation d'une durée de renouvellement invariable peut offrir des inconvénients dans certains cas, par exemple, lorsqu'un propriétaire veut pouvoir, à une date déterminée, récupérer la totalité d'un immeuble pour y installer un commerce ou une industrie importante. Avec le texte actuel, il lui sera impossible d'organiser ses baux de manière à ce que tous ses locaux soient libres le même jour, puisque chacun pourra être renouvelé pour une durée égale au bail qui s'achève. LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE 175fiées 3, §§ 4 et 6), le prix du loyer sera fixé au montant de l'offre la plus forte, à la condition qu'elle soit reconnue sincère et réelle art. 3, § 5). C'est donc seulement à égalité d'offre que le locataire sortant peut faire valoir son droit au renouvellement du bail. Il peut d'ailleurs arriver que certains préendants au bail, tels que les grandes sociétés ou les
la proposition n'en impose aucune. Cette fixation d'une durée de renouvellement invariable peut offrir des inconvénients dans certains cas, par exemple, lorsqu'un propriétaire veut pouvoir, à une date déterminée, récupérer la totalité d'un immeuble pour y installer un commerce ou une industrie importante. Avec le texte actuel, il lui sera impossible d'organiser ses baux de manière à ce que tous ses locaux soient libres le même jour, puisque chacun pourra être renouvelé pour une durée égale au bail qui s'achève. LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE 175fiées 3, §§ 4 et 6), le prix du loyer sera fixé au montant de l'offre la plus forte, à la condition qu'elle soit reconnue sincère et réelle art. 3, § 5). C'est donc seulement à égalité d'offre que le locataire sortant peut faire valoir son droit au renouvellement du bail. Il peut d'ailleurs arriver que certains préendants au bail, tels que les grandes sociétés ou les banques, abusent de leur situation pour offrir au bailleur des prix hors de proportion avec la valeur du loyer sur lequel il pouvait raisonnablement compter. En ce cas, si le locataire sortant renonce à louer devant ces prix exorbitants, l'art. 3, § 4, l'assimile au locataire injustement évincé, et lui donne droit à des dommages-intérêts. Ainsi que nous l'avons déjà dit, cette question était une des celles qui préoccupaient la Chambre et qui ont le plus largement contribué au vote unanimement de la proposition de loi. C'est par ce procédé que ses auteurs ont entendu remédier aux dangers éventuels du droit de préférence, auquel certains députés reprochaient d'exposer le locataire sortant à des collusions frauduleuses entre le propriétaire et des tiers, pour lui imposer un renouvellement onéreux. Il est certain que tout le fonctionnement de la loi reposera sur l'indépendance et l'habileté des arbitres, qui auront à vérifier la sincérité des offres. Quant aux conditions accessoires, les arbitres devront accepter toutes celles que réclamera le propriétaire, sous réserve d'en tenir compte dans la fixation du loyer. Lorsque la décision des arbitres ou celle du président est rendue, le bail ne peut être renouvelé que dans les conditions convenues et arbitrées
donne droit à des dommages-intérêts. Ainsi que nous l'avons déjà dit, cette question était une des celles qui préoccupaient la Chambre et qui ont le plus largement contribué au vote unanimement de la proposition de loi. C'est par ce procédé que ses auteurs ont entendu remédier aux dangers éventuels du droit de préférence, auquel certains députés reprochaient d'exposer le locataire sortant à des collusions frauduleuses entre le propriétaire et des tiers, pour lui imposer un renouvellement onéreux. Il est certain que tout le fonctionnement de la loi reposera sur l'indépendance et l'habileté des arbitres, qui auront à vérifier la sincérité des offres. Quant aux conditions accessoires, les arbitres devront accepter toutes celles que réclamera le propriétaire, sous réserve d'en tenir compte dans la fixation du loyer. Lorsque la décision des arbitres ou celle du président est rendue, le bail ne peut être renouvelé que dans les conditions convenues et arbitrées : mais le locataire est toujours libre, s'il les trouve trop onéreuses, de renoncer à sa demande de renouvellement (art. 3, § 10). Les auteurs du projet ont tenu à s'expliquer sur ce point, pour éviter tout abus et toute équivoque. D'ailleurs, la décision relative au prix n'est jamais définitive : elle peut être révisée tous les cinq ans, sur l'initiative d'une des parties (art. 3, § 11). L'instabilité actuelle des changes semble malheureusement de nature à justifier cette disposition. Si, au contraire, le bailleur refuse de louer au locataire sortant, le texte voté par la Chambre prévoit deux hypothèses, suivant que le propriétaire veut installer dans l'immeuble un nouveau locataire, ou en exercer la reprise pour lui-même ou pour ses enfants. Dans le premier cas, le propriétaire doit indemniser son ancien locataire du dommage qu'il lui cause, toutes les fois qu'il ne justifie pas, à son encontre, de motifs graves et légitimes pour ne pas renouveler le bail (art. 4). C'est le tribunal qui appréciera la valeur de ces motifs et fixera le montant de l'indemnité, qui doit être en rapport avec le préjudice causé par tel défaut de renouvellement. Lorsque le locataire renonce à sa demande avant toute
: elle peut être révisée tous les cinq ans, sur l'initiative d'une des parties (art. 3, § 11). L'instabilité actuelle des changes semble malheureusement de nature à justifier cette disposition. Si, au contraire, le bailleur refuse de louer au locataire sortant, le texte voté par la Chambre prévoit deux hypothèses, suivant que le propriétaire veut installer dans l'immeuble un nouveau locataire, ou en exercer la reprise pour lui-même ou pour ses enfants. Dans le premier cas, le propriétaire doit indemniser son ancien locataire du dommage qu'il lui cause, toutes les fois qu'il ne justifie pas, à son encontre, de motifs graves et légitimes pour ne pas renouveler le bail (art. 4). C'est le tribunal qui appréciera la valeur de ces motifs et fixera le montant de l'indemnité, qui doit être en rapport avec le préjudice causé par tel défaut de renouvellement. Lorsque le locataire renonce à sa demande avant toute séance arbitrale, à la suite d'une offre excessive, nous avons vu qu'il peut réclamer au bailleur une indemnité d'éviction, dans les termes de l'art. 4, c'est-à-dire, une indemnité de rapport avec le préjudice que lui cause le défaut de renouvellement. Il ne doit, en pareil cas, supporter aucun frais. Mais s'il use de son droit de renonciation qu'après la sentence des arbitres ou l'ordonnance du président, l'art. 3, § 10, l'oblige à supporter tous les frais. Sa renonciation est tardive : il doit, en supporter la conséquence. LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE 177 défaut de renouvellement. Cette formule trop laconique de l'art. 4 risque de soulever des difficultés sans fin, car il sera toujours malaisé de distinguer la plus-value qui tient au travail du locataire sortant de celle qui n'a pour cause que la situation de l'immeuble. C'est un des points les plus faibles de la dernière proposition. Il y a, d'ailleurs, un cas où l'indemnité est réduite : celui de l'art. 6, qui limite strictement à la plus-value procurée à la valeur locative de l'immeuble. Cette hypothèse est celle où il s'agit d'un immeuble spécialement affecté, par sa nature et ses dispositions, à un commerce ou à une industrie déterminée; comme
s'il use de son droit de renonciation qu'après la sentence des arbitres ou l'ordonnance du président, l'art. 3, § 10, l'oblige à supporter tous les frais. Sa renonciation est tardive : il doit, en supporter la conséquence. LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE 177 défaut de renouvellement. Cette formule trop laconique de l'art. 4 risque de soulever des difficultés sans fin, car il sera toujours malaisé de distinguer la plus-value qui tient au travail du locataire sortant de celle qui n'a pour cause que la situation de l'immeuble. C'est un des points les plus faibles de la dernière proposition. Il y a, d'ailleurs, un cas où l'indemnité est réduite : celui de l'art. 6, qui limite strictement à la plus-value procurée à la valeur locative de l'immeuble. Cette hypothèse est celle où il s'agit d'un immeuble spécialement affecté, par sa nature et ses dispositions, à un commerce ou à une industrie déterminée; comme un hôtel, un théâtre, une usine hydraulique, etc. Si le juge déclare que la location a porté à la fois sur l'immeuble et sur le fonds de commerce, le propriétaire qui ne renouvellera pas le bail, sans motifs graves et légitimes, ne devra d'indemnité au locataire sortant que dans la mesure fixée à l'article 7, ce qui veut dire qu'il ne pourra être condamné à lui payer qu'une indemnité de plus-value. Cette disposition est souverainement équitable : il n'y a aucune raison, en effet, de donner au locataire sortant le droit de réclamer l'indemnité prévue par l'article 4 au propriétaire qui lui a procuré son instru(1) instru(1) 4 exige que l'assignation soit signifiée dans la quinzaine du procès-verbal de non conciliation devant le tribunal civil, qui statuera comme en matière sommaire et en dernier ressort (art. 4, § 2). Cette solution est regrettable : plusieurs députés en ont signalé le danger. Ces instances porteront quelquefois sur des indemnités égales à plusieurs centaines de mille francs. On sait qu'à Paris, dans les rues telles que l'avenue-de l'Opéra, la rue Auber, la rue de la Paix, les loyers annuels des immeubles dépassent actuellement, leurs anciens prix d'achat (Déb. pari. Ch. des dép.,
mesure fixée à l'article 7, ce qui veut dire qu'il ne pourra être condamné à lui payer qu'une indemnité de plus-value. Cette disposition est souverainement équitable : il n'y a aucune raison, en effet, de donner au locataire sortant le droit de réclamer l'indemnité prévue par l'article 4 au propriétaire qui lui a procuré son instru(1) instru(1) 4 exige que l'assignation soit signifiée dans la quinzaine du procès-verbal de non conciliation devant le tribunal civil, qui statuera comme en matière sommaire et en dernier ressort (art. 4, § 2). Cette solution est regrettable : plusieurs députés en ont signalé le danger. Ces instances porteront quelquefois sur des indemnités égales à plusieurs centaines de mille francs. On sait qu'à Paris, dans les rues telles que l'avenue-de l'Opéra, la rue Auber, la rue de la Paix, les loyers annuels des immeubles dépassent actuellement, leurs anciens prix d'achat (Déb. pari. Ch. des dép., 22 mai 1923, p. 2020). Néanmoins, pour ne pas prolonger la procédure, la Commission maintint son texte primitif, qui fut adopté par la Chambre (Déb. part Ch. des dép., 29 mai 1923, p. 2165). L'article 6 178 LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE ment de travail, c'est-à-dire, son fonds de commerce. Il ne peut avoir de droit à indemnité qu'en raison des améliorations qu'il a apportées au fonds lui-même. La règle de l'article 6 est même très utile pour les baux passés antérieurement à la loi, et dans lesquels on a loué à la fois, sans le dire expressément, l'immeuble avec tous ses accessoires, et notamment avec le fonds de commerce. B. — Le propriétaire a toujours le droit de reprendre le local pour lui-même ou pour ses enfants, ou encore s'il veut reconstruire l'immeuble ou renoncer à toute location commerciale ou industrielle. Tous ces actes ne sont que l'exercice normal du droit de propriété, et ne donnent lieu, en principe, à aucune indemnité. L'article 5 l'affirme d'une manière encore plus précise que le projet voté par la Chambre en 1919. Il peut arriver cependant que cette reprise de l'immeuble procure au propriétaire un enrichissement sans cause ; il en sera ainsi toutes
peut avoir de droit à indemnité qu'en raison des améliorations qu'il a apportées au fonds lui-même. La règle de l'article 6 est même très utile pour les baux passés antérieurement à la loi, et dans lesquels on a loué à la fois, sans le dire expressément, l'immeuble avec tous ses accessoires, et notamment avec le fonds de commerce. B. — Le propriétaire a toujours le droit de reprendre le local pour lui-même ou pour ses enfants, ou encore s'il veut reconstruire l'immeuble ou renoncer à toute location commerciale ou industrielle. Tous ces actes ne sont que l'exercice normal du droit de propriété, et ne donnent lieu, en principe, à aucune indemnité. L'article 5 l'affirme d'une manière encore plus précise que le projet voté par la Chambre en 1919. Il peut arriver cependant que cette reprise de l'immeuble procure au propriétaire un enrichissement sans cause ; il en sera ainsi toutes les fois que le locataire aura donné au local, par des travaux d'aménagement, par exemple, une plus-value dont le propriétaire doit profiter, indépendamment de tout exercice d'un commerce similaire. La proposition déclare, dans l'article 7, que le locataire sortant devra toucher une indemnité correspondant à cette plus-value. Cette nouvelle in(11 nouvelle in(11 de l'amendement qui est devenu l'article 6 est de M. Bellet, qui en a exposé les motifs à la Chambre, en citant certains exemples particulièrement impressionnants de location d'immeubles industriels. Un chef d'industrie, arrivé à la fin de sa carrière, veut prendre sa retraite et ne laisse que des fils trop jeunes pour continuer l'exploitation dont il est propriétaire. Il loue pour une longue durée (vingt ans, par exemple), son usine à un tiers, en attendant que ses enfants puissent la reprendre. Le locataire n'a pas créé le fonds de commerce. Si un jour les fils de l'ancien patron reprennent l'usine à la fin du bail, il serait injuste de leur en faire payer la valeur ; ils ne devront équitablement au locataire qu'une seule indemnité, celle de plus-value, comme le propriétaire qui reprend son local (Déb. pari. Ch. des dép., 31 mai 1923, p. 2333). LA PROPRIÉTÉ
nouvelle in(11 de l'amendement qui est devenu l'article 6 est de M. Bellet, qui en a exposé les motifs à la Chambre, en citant certains exemples particulièrement impressionnants de location d'immeubles industriels. Un chef d'industrie, arrivé à la fin de sa carrière, veut prendre sa retraite et ne laisse que des fils trop jeunes pour continuer l'exploitation dont il est propriétaire. Il loue pour une longue durée (vingt ans, par exemple), son usine à un tiers, en attendant que ses enfants puissent la reprendre. Le locataire n'a pas créé le fonds de commerce. Si un jour les fils de l'ancien patron reprennent l'usine à la fin du bail, il serait injuste de leur en faire payer la valeur ; ils ne devront équitablement au locataire qu'une seule indemnité, celle de plus-value, comme le propriétaire qui reprend son local (Déb. pari. Ch. des dép., 31 mai 1923, p. 2333). LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE 179 démontité n'est plus fondée sur l'idée de l'abus du droit, mais seulement sur celle de l'enrichissement injuste et sans cause. L'article 7 n'en impose le paiement au propriétaire que si, en exerçant son droit de reprise, il retire réellement un profit de la plus-value apportée par le locataire à la valeur locative de l'immeuble, par suite de la création ou du développement de son industrie ou de son commerce ou des aménagements qu'il a effectués, si, par ailleurs, après le bail, ces derniers ne sont pas la propriété du bailleur (1). L'article 5 organise, en outre, une indemnité spéciale pour le cas où le propriétaire qui exerce cette reprise n'a acquis l'immeuble que pour se substituer au locataire sortant. Afin que ce but soit clairement révélé, l'article 5 ajoute que l'acquisition sera présumée faite eu vue de ce but, sauf preuve contraire, si elle n'a pas eue date certaine avant les cinq ans qui précèdent l'expiration du bail. Ainsi tout propriétaire qui veut exercer ce droit de reprise dans les cinq ans qui suivent son acquisition doit faire la preuve qu'il n'a pas acheté l'immeuble pour se livrer à cet exercice ; s'il ne peut la faire, il