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vente de la chicorée, ont pris à location, à l'effet d'y exercer leur industrie, une maison sise à Paris, rue Zangiacomi, 3, appartenant à la veuve Steenkiste, actuellement femme en secondes noces de Daubechies: ladite location ainsi consentie pour 3, 6 ou 9 années à partir du 1er avril 1873, et moyennant un loyer annuel de 800 fr.: — Que des difficultés s'étant bientôt élevées entre les deux associés, relativement tant à l'exercice de leur commerce qu'à la jouissance des lieux loués, que les époux Daubechies prétendaient affecter presque exclusivement à leur usage personnel, la nullité de l'association a été prononcée par jugement du tribunal de commerce de la Seine du 31 juillet 1873; qu'un liquidateur a été nommé; que ce liquidateur a établi la situation de chacun des associés, rendu lui-même ses comptes, et obtenu quitus et décharge de ses fonctions ; que les contestations soulevées par Daubechies à ce sujet, ont été réglées par un jugement du tribunal de commerce de la Seine en date du 20 février 1874, confirmé sur appel par arrêt de cette chambre en date de ce jour, et duquel il résulte que c'est à Daubechies, resté seul possesseur du fonds de commerce objet de la société dissoute, que le liquidateur devra remettre les papiers, le matériel et l'agencement dudit fonds, avec le solde en espèces qui lui revient; — Que, dans cet état des faits, la location consentie par la veuve Steenkiste, aujourd'hui femme Daubechies, à Daubechies et à Vavre conjointement, en vue de l'exploitation du fonds de commerce dans lequel Vavre n'a plus aucun intérêt, doit suivre le sort de l'association dissoute, et être considérée comme ayant cessé à partir du 31 juillet 1873, date de la dissolution ; — Que par suite, Vavre est en droit de réclamer 1° la restitution de la somme de 200 fr. qu'il a payée, pour sa part, à titre de loyers d'avance, et dont le bail porte quittance; 2° toutes les sommes qu'il a payées au cours du procès, comme contraint et forcé, sur les poursuites des époux Daubechies, pour loyers échus depuis le 31
de la société dissoute, que le liquidateur devra remettre les papiers, le matériel et l'agencement dudit fonds, avec le solde en espèces qui lui revient; — Que, dans cet état des faits, la location consentie par la veuve Steenkiste, aujourd'hui femme Daubechies, à Daubechies et à Vavre conjointement, en vue de l'exploitation du fonds de commerce dans lequel Vavre n'a plus aucun intérêt, doit suivre le sort de l'association dissoute, et être considérée comme ayant cessé à partir du 31 juillet 1873, date de la dissolution ; — Que par suite, Vavre est en droit de réclamer 1° la restitution de la somme de 200 fr. qu'il a payée, pour sa part, à titre de loyers d'avance, et dont le bail porte quittance; 2° toutes les sommes qu'il a payées au cours du procès, comme contraint et forcé, sur les poursuites des époux Daubechies, pour loyers échus depuis le 31 juillet 1873, avec remboursement des frais qui en ont été la conséquence ; — Par tous ces motifs, — Émendant (jugement du tribunal civil de la Seine du 27 juin 1874), — Déclare résilié, à partir du 31 juillet 1873, le bail passé le 17 avril précédent, devant Baron, notaire à Paris, etc. » M. de la Faulotte, pr.; M.Buffard, av. gén.; MMes Craquelin et Bogelot, avocats; MMes Second et Rouget, avoués. N° 4010. BAIL.— JOUISSANCE. — TROUBLE. — IMMEUBLE LOUÉ À DES INDUSTRIELS. — HABITUDES DE QUARTIER. — TOLÉRANCE. — USAGES. Pour apprécier le trouble dont se plaint un locataire établi dans un immeuble occupé par divers industriels, il convient de tenir compte des habitudes du quartier où se trouve la maison et des tolérances nécessitées par les exigences du commerce. Bellaud c. Dumas Descombes. 3 mai 1876. — 4e chambre. 27 février 1875, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu que Bellaud se plaint d'un trouble de jouissance et réclame des dommages-intérêts aux propriétaires de l'immeuble dont il est locataire; — Attendu que, pour apprécier le trouble dont se plaint le demandeur, il convient de tenir compte des habitudes du quartier où
à Paris, etc. » M. de la Faulotte, pr.; M.Buffard, av. gén.; MMes Craquelin et Bogelot, avocats; MMes Second et Rouget, avoués. N° 4010. BAIL.— JOUISSANCE. — TROUBLE. — IMMEUBLE LOUÉ À DES INDUSTRIELS. — HABITUDES DE QUARTIER. — TOLÉRANCE. — USAGES. Pour apprécier le trouble dont se plaint un locataire établi dans un immeuble occupé par divers industriels, il convient de tenir compte des habitudes du quartier où se trouve la maison et des tolérances nécessitées par les exigences du commerce. Bellaud c. Dumas Descombes. 3 mai 1876. — 4e chambre. 27 février 1875, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu que Bellaud se plaint d'un trouble de jouissance et réclame des dommages-intérêts aux propriétaires de l'immeuble dont il est locataire; — Attendu que, pour apprécier le trouble dont se plaint le demandeur, il convient de tenir compte des habitudes du quartier où se trouve la maison et des tolérances nécessitées par les exigences du commerce; — Que le tribunal a des éléments d'appréciation pour déclarer que deux faits seulement parmi ceux qui sont signalés peuvent entraîner la responsabilité des propriétaires ; — Que ces faits résultent le premier du tapage fait par des enfants en jouant dans la cour de la maison, le second du bruit provenant des roues en fer d'un chariot dit diable appartenant à l'un des locataires; — Que les défendeurs devront à l'avenir prendre les mesures nécessaires pour empêcher le renouvellement de pareils troubles, — Attendu que le tribunal a des éléments d'appréciation suffisants pour fixer à 200 fr. les dommages-intérêts; — Par ces motifs, — Dit que dans la huitaine de la signification du présent jugement, les défendeurs seront tenus de faire cesser dans la cour commune les jeux bruyants des enfants et l'usage du chariot dit diable avec roues en fer non encastrées de cuir ou caoutchouc; — Condamne les défendeurs à payer à Bellaud 200 fr. à titre de dommages-intérêts; — Déclare le surplus des demandes de Bellaud mal fondé, l'en débiteur; — Fait masse des dépens qui seront supportées un dixième par les défendeurs,
des enfants en jouant dans la cour de la maison, le second du bruit provenant des roues en fer d'un chariot dit diable appartenant à l'un des locataires; — Que les défendeurs devront à l'avenir prendre les mesures nécessaires pour empêcher le renouvellement de pareils troubles, — Attendu que le tribunal a des éléments d'appréciation suffisants pour fixer à 200 fr. les dommages-intérêts; — Par ces motifs, — Dit que dans la huitaine de la signification du présent jugement, les défendeurs seront tenus de faire cesser dans la cour commune les jeux bruyants des enfants et l'usage du chariot dit diable avec roues en fer non encastrées de cuir ou caoutchouc; — Condamne les défendeurs à payer à Bellaud 200 fr. à titre de dommages-intérêts; — Déclare le surplus des demandes de Bellaud mal fondé, l'en débiteur; — Fait masse des dépens qui seront supportées un dixième par les défendeurs, neuf dixièmes par le demandeur. » Appel par Bellaud. « La Cour, — Considérant que les lieux occupés par Bellaud, dépendent d'un immeuble loué à divers locataires exerçant une profession industrielle; que ce genre de location présente nécessairement par les entrées et sorties continuelles de marchandises, par les chargements et les déchargements, des inconvénients qui sont la conséquence de ce genre de location ; — Considérant que, si des ballots et des caisses ont été déposés dans la cour, il n'est pas établi qu'ils y aient séjourné plus que le temps nécessaire pour opérer les chargements ou déchargements, et qu'il y ait eu des abus de jouissance à raison desquels Bellaud serait fondé à exercer une action en dommages-intérêts contre son propriétaire ; — Considérant en conséquence que les premiers juges ont fait une juste appréciation du préjudice qu'il a pu éprouver; — Par ces motifs et adoptant au surplus, etc.; — Confirme. » M. Bertrand, p.; MM. Durier et Hemonay, avocats; MM. Benichou et Pavie, avoués. N° 4011. BAILLOU LOYERS DUES.— LIEUX DÉGARNIS. — EXPULSION. — AUTORISATION DE RELOUER. — RÉSILIATION. Lorsque le président, en référé, a ordonné l'expulsion d'un locataire débiteur de loyers et a autorisé le bailleur
les déchargements, des inconvénients qui sont la conséquence de ce genre de location ; — Considérant que, si des ballots et des caisses ont été déposés dans la cour, il n'est pas établi qu'ils y aient séjourné plus que le temps nécessaire pour opérer les chargements ou déchargements, et qu'il y ait eu des abus de jouissance à raison desquels Bellaud serait fondé à exercer une action en dommages-intérêts contre son propriétaire ; — Considérant en conséquence que les premiers juges ont fait une juste appréciation du préjudice qu'il a pu éprouver; — Par ces motifs et adoptant au surplus, etc.; — Confirme. » M. Bertrand, p.; MM. Durier et Hemonay, avocats; MM. Benichou et Pavie, avoués. N° 4011. BAILLOU LOYERS DUES.— LIEUX DÉGARNIS. — EXPULSION. — AUTORISATION DE RELOUER. — RÉSILIATION. Lorsque le président, en référé, a ordonné l'expulsion d'un locataire débiteur de loyers et a autorisé le bailleur à relouer, aux risques et périls de qui il appartiendra, la reprise de possession effectuée dans les termes de l'ordonnance, n'entraîne pas la résiliation du bail (1re espèce). La résiliation du bail résulte des termes exprès du procès-verbal d'expulsion, dans lequel il est dit que le bailleur a repris possession des lieux loués, a défendu au locataire de s'y présenter et a reloué (2e espèce) (1). (1) L'expulsion du locataire ordonnée en référé et la reprise de possession par le bailleur entraînent-elles la résiliation du bail? Oui, dit la 3e chambre dans son arrêt du 17 mai 1876.— Non, dit la 4e chambre dans son arrêt du 4 août 1876. — La 3e chambre a déjà jugé le 10 juillet 1875 (voir ci-dessus, p. 145) que la relocation faite après expulsion du locataire à défaut de paiement de loyers et acceptée par celui-ci, entraîne la résiliation du bail. On peut invoquer, à l'appui de cette doctrine, un arrêt de la Cour de cassation (rejet 25 mai 1870; Dal., 1871, I, 14), aux termes duquel la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers peut résulter de circonstances de nature à prouver que le bailleur a considéré le bail comme
des lieux loués, a défendu au locataire de s'y présenter et a reloué (2e espèce) (1). (1) L'expulsion du locataire ordonnée en référé et la reprise de possession par le bailleur entraînent-elles la résiliation du bail? Oui, dit la 3e chambre dans son arrêt du 17 mai 1876.— Non, dit la 4e chambre dans son arrêt du 4 août 1876. — La 3e chambre a déjà jugé le 10 juillet 1875 (voir ci-dessus, p. 145) que la relocation faite après expulsion du locataire à défaut de paiement de loyers et acceptée par celui-ci, entraîne la résiliation du bail. On peut invoquer, à l'appui de cette doctrine, un arrêt de la Cour de cassation (rejet 25 mai 1870; Dal., 1871, I, 14), aux termes duquel la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers peut résulter de circonstances de nature à prouver que le bailleur a considéré le bail comme ayant pris fin, alors même qu'il a été convenu que le bail ne serait résilié de plein droit, à défaut de paiement, que quinzaine après commandement de payer resté infructueux et énonçant l'intention du bailleur de se prévaloir de la résiliation; que, par exemple, le bail peut être considéré comme ayant pris fin par cela seul que le bailleur a saisi et fait vendre les meubles du locataire qui, tombé en déconfiture, avait abandonné les lieux et cessé son exploitation, bien que la demande en résiliation ne se soit produite que plus tard : en pareil cas, les loyers cessent d'être dus comme tels dès cette époque, et s'ils sont adjugés au bailleur comme indemnité de relocation, il ne peut réclamer rien de plus en vertu de l'art. 4760 code civ. Mais cet arrêt est critiqué par M. Dalloz dans les termes suivants : le principe contenu implicitement dans cet arrêt peut conduire à des conséquences assez graves. La Cour admet que les premiers juges ont pu considérer le bail comme résilié, bien que le bailleur n'eût pas fait, conformément aux termes du contrat, le commandement de payer resté infructueux et énonçant son intention de résilier. Il sera donc permis,
ayant pris fin par cela seul que le bailleur a saisi et fait vendre les meubles du locataire qui, tombé en déconfiture, avait abandonné les lieux et cessé son exploitation, bien que la demande en résiliation ne se soit produite que plus tard : en pareil cas, les loyers cessent d'être dus comme tels dès cette époque, et s'ils sont adjugés au bailleur comme indemnité de relocation, il ne peut réclamer rien de plus en vertu de l'art. 4760 code civ. Mais cet arrêt est critiqué par M. Dalloz dans les termes suivants : le principe contenu implicitement dans cet arrêt peut conduire à des conséquences assez graves. La Cour admet que les premiers juges ont pu considérer le bail comme résilié, bien que le bailleur n'eût pas fait, conformément aux termes du contrat, le commandement de payer resté infructueux et énonçant son intention de résilier. Il sera donc permis, en pareil cas, de prouver, par les circonstances du fait, que le bailleur a considéré le contrat comme dissous sans l'accomplissement de la formalité prescrite par le contrat, et les juges du fait, en tenant compte de ces circonstances, ne se livreraient qu'à des appréciations de faits et d'intentions pour lesquelles ils sont souverains. Cette solution est invoquée contre le bailleur, dans l'espèce, mais serait-il admis à s'en réclamer. N° 250251. 23 juillet 1876.— 4e chambre. Arméry locataire; de Cerveau Leal est tombé en faillite. Il avait été expulsé le 9 avril 1875. Cerveau Leal réclame à la faillite 3,700 fr. pour cinq termes de loyers échus au 5 juillet 1875. Le tribunal de commerce de la Seine, par jugement de 22 juillet 1875, ne veut l'admettre que pour 4,560 fr., complément des loyers échus au jour de l'expulsion « attendu que par suite d'un ordre de référé, il a expulsé son locataire à la date du 9 avril, qu'en agissant de la sorte, il a repris possession de la chose par lui louée, qu'il ne saurait donc avoir droit qu'aux loyers échus et nantis à ce jour de l'expulsion, sans que sa demande en paiement de loyers à éclater
lesquelles ils sont souverains. Cette solution est invoquée contre le bailleur, dans l'espèce, mais serait-il admis à s'en réclamer. N° 250251. 23 juillet 1876.— 4e chambre. Arméry locataire; de Cerveau Leal est tombé en faillite. Il avait été expulsé le 9 avril 1875. Cerveau Leal réclame à la faillite 3,700 fr. pour cinq termes de loyers échus au 5 juillet 1875. Le tribunal de commerce de la Seine, par jugement de 22 juillet 1875, ne veut l'admettre que pour 4,560 fr., complément des loyers échus au jour de l'expulsion « attendu que par suite d'un ordre de référé, il a expulsé son locataire à la date du 9 avril, qu'en agissant de la sorte, il a repris possession de la chose par lui louée, qu'il ne saurait donc avoir droit qu'aux loyers échus et nantis à ce jour de l'expulsion, sans que sa demande en paiement de loyers à éclater puisse être prise en considération. » Appel par Cerveau Leal. (La Cour, — Considérant qu'Arméry ayant été l'objet de poursuites et les lieux se trouvant dégarnis par suite de la vente des objets mobiliers qui les garnissaient, une ordonnance, du référé est intervenue à la date du 6 avril 1875, autorisant Cerveau Leal à procéder à l'expulsion, l'expulsion ayant pour but de dire s'il avait paié les loyers, le bail serait devenu résilié et se regarder comme déchargé de ses obligations de bailleur, permettant relouer la chose à un tiers sans avoir rempli la formalité du commandement et ayant attendu l'expiration du délai de quinzaine, conditions auxquelles il s'était cependant soumis. C'est faire bon marché du contrat, et il est en effet, sa contraire, que le bail dure tant contre le bailleur qu'à son profit jusqu'à ce que la résiliation en ait eu lieu conformément aux termes de la loi ou du contrat. Cela posé, les circonstances de fait (poursuites et acte de saisie et de vente du mobilier), d'où l'arrêt infère que le bailleur tenait le bail pour résilié, sont d'autant moins concluantes que l'art. 2102 4° code civ. dispose formellement que les poursuites du bailleur ne mènent pas
autorisant Cerveau Leal à procéder à l'expulsion, l'expulsion ayant pour but de dire s'il avait paié les loyers, le bail serait devenu résilié et se regarder comme déchargé de ses obligations de bailleur, permettant relouer la chose à un tiers sans avoir rempli la formalité du commandement et ayant attendu l'expiration du délai de quinzaine, conditions auxquelles il s'était cependant soumis. C'est faire bon marché du contrat, et il est en effet, sa contraire, que le bail dure tant contre le bailleur qu'à son profit jusqu'à ce que la résiliation en ait eu lieu conformément aux termes de la loi ou du contrat. Cela posé, les circonstances de fait (poursuites et acte de saisie et de vente du mobilier), d'où l'arrêt infère que le bailleur tenait le bail pour résilié, sont d'autant moins concluantes que l'art. 2102 4° code civ. dispose formellement que les poursuites du bailleur ne mènent pas à la jouissance du preneur. Après avoir disposé que le bailleur peut exercer son privilège à titre de pavement, non-seulement pour les loyers échus, mais encore pour les loyers à échoir, l'art. 2122 ajoute que « les autres créanciers ont le droit de relouer la maison ou la ferme pour le restant du bail ou de faire leur plein des baux et consentes, à leur charge de payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû. Si les créanciers du preneur peuvent ainsi réclamer la maison ou la ferme, cesquels les poursuites du bailleur n'ont point résilié le contrat. Il suit de là que la Cour aurait l'ait, ce semble, une application plus exacte de la loi en adjugeant au bailleur l'indemnité de réfection en vertu de l'art. 1701 code civ. — 339 — pulsion et à louer les lieux aux risques et périls de qui il appartiendrait, qu'en vertu de cette ordonnance à la date du 9 avril, il a été procédé à cette expulsion et qu'il y a eu de la part du propriétaire reprise de possession des lieux ; — Considérant que, quels que soient les termes employés par l'officier ministériel pour constater ce fait, ils
le restant du bail ou de faire leur plein des baux et consentes, à leur charge de payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû. Si les créanciers du preneur peuvent ainsi réclamer la maison ou la ferme, cesquels les poursuites du bailleur n'ont point résilié le contrat. Il suit de là que la Cour aurait l'ait, ce semble, une application plus exacte de la loi en adjugeant au bailleur l'indemnité de réfection en vertu de l'art. 1701 code civ. — 339 — pulsion et à louer les lieux aux risques et périls de qui il appartiendrait, qu'en vertu de cette ordonnance à la date du 9 avril, il a été procédé à cette expulsion et qu'il y a eu de la part du propriétaire reprise de possession des lieux ; — Considérant que, quels que soient les termes employés par l'officier ministériel pour constater ce fait, ils ne peuvent être de nature à modifier la position des parties, qu'il ne pouvait faire et n'a fait qu'une seule chose, exécuter l'ordonnance de référé qui avait été rendue ; — Considérant qu'aucune résiliation du bail n'avait été ordonnée, qu'il y a eu seulement reprise de possession dans les termes de l'ordonnance avec autorisation de relouer aux risques et périls de qui il appartiendrait; — Par ces motifs, — Infirme, etc. » M. Bertrand, pr.; M. Choppin d'Arnouville, av. gén.; MMes G. Fabre et Lesage, avocats; MM. Desrousseaux et Josias, avoués. 2e espèce.— Aubriet c. Bertrand. 17 mai 1876. — 3e chambre. Bertrand a stipulé dans le bail consenti à Aubriet qu'à défaut de paiement de deux termes à leur échéance, le bail serait résilié de droit, si bon lui semblait, un mois après commandement resté infructueux et sans autre formalité judiciaire. Le 26 juillet 1871, il a fait commandement de payer quatre termes arriérés, et le 28 octobre suivant, il a assigné Aubriet en référé pour se faire autoriser à l'expulser des lieux insuffisamment garnis. Autorisé par ordonnance du 11 novembre 1871, il a fait procéder à l'expulsion le 7 décembre, par un exploit dans lequel il est dit
de l'ordonnance avec autorisation de relouer aux risques et périls de qui il appartiendrait; — Par ces motifs, — Infirme, etc. » M. Bertrand, pr.; M. Choppin d'Arnouville, av. gén.; MMes G. Fabre et Lesage, avocats; MM. Desrousseaux et Josias, avoués. 2e espèce.— Aubriet c. Bertrand. 17 mai 1876. — 3e chambre. Bertrand a stipulé dans le bail consenti à Aubriet qu'à défaut de paiement de deux termes à leur échéance, le bail serait résilié de droit, si bon lui semblait, un mois après commandement resté infructueux et sans autre formalité judiciaire. Le 26 juillet 1871, il a fait commandement de payer quatre termes arriérés, et le 28 octobre suivant, il a assigné Aubriet en référé pour se faire autoriser à l'expulser des lieux insuffisamment garnis. Autorisé par ordonnance du 11 novembre 1871, il a fait procéder à l'expulsion le 7 décembre, par un exploit dans lequel il est dit qu'au nom de Bertrand possession des lieux a été reprise. Bertrand demande le paiement des termes postérieurs à l'expulsion, Aubriet répond que la reprise de possession qui a suivi l'expulsion implique nécessairement la résiliation. 26 juin 1873, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu qu'Aubriet n'est pas fondé à invoquer la clause du bail aux termes de laquelle, en cas de non-paiement de deux termes de loyers à leur échéance, la location devra être résiliée de plein droit ; — Que cette stipulation est, comme le contrat l'indique, formellement subordonnée à la volonté du bailleur seul, qui n'en revendique pas le bénéfice ; — Que si Bertrand a, en vertu d'une ordonnance de référé, fait expulser le preneur, les lieux n'étant pas garnis de meubles en suffisante quantité, il n'en résulte pas qu'il ait entendu affranchir ce dernier des engagements par lui pris pour l'avenir ; — Par ces motifs, — Reçoit Aubriet opposant en la forme, le déclare mal fondé dans son opposition. » Appel par Aubriet. « La Cour, — Considérant qu'il résulte des termes exprès du procès-verbal d'expulsion du 7 décembre 1871, que Bertrand, bailleur, a repris possession des lieux loués