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pour résoudre le problème capital posé à ses contemporains par le généreux don Arturo de Marcoartu. Auguste Desmoulins. L'ÉPARGNE IMMOBILIÈRE Mon cher Monsieur Nus Le Bulletin du Mouvement social a publié plusieurs articles fort intéressants de notre ami M. Auguste Desmoulins sur les Building Societies (Sociétés de constructions) si répandues en Angleterre. Permettez-moi maintenant d’appeler votre attention sur une œuvre analogue qui existe à Paris, œuvre récente et bien modeste sans doute comparée à ce que l’on a fait de l’autre côté de la Manche, mais qui présente cependant, du moins à mon avis, un grand intérêt. Les démolitions, faites à Paris, des anciennes habitations qui contenaient un grand nombre de petits logements, et la cherté toujours croissante de ceux qui restaient, avaient, sur le déclin de l'empire, refoulé vers les quartiers excentriques, et même hors des fortifications, un nombre considérable de familles composées d’employés, d’ouvriers et même de petits industriels. Le petit logement, d’un prix modéré, devenait introuvable dans le centre de la ville ; et, quand on en rencontrait de disponibles, ce n’était ordinairement qu’au sixième étage des nouveaux immeubles, et sans aucune des commodités qu’on était en droit d’attendre dans ces luxueusement décorées au dehors. L’espace et la lumière y faisaient défaut. Si ceux qui souffraient de cet état de chose, impuissants à y apporter remède isolément, ils purent le faire en se groupant, en associant leurs fonds pour la construction d’immeubles réunissant les avantages de la grande propriété et pouvant des améliorations que des architectes avaient du talent si judicieusement dans les constructions de certains quartiers populeux. Il n’y avait, en un mot, qu’à faire application de l’association des capitaux pour consacrer la propriété actionnaire. Ce système devait en outre pour conséquence, si l’idée était accueillie, de mettre les petites économies du cheminement des entreprises à la propriété immobilière, la plus sûre et aussi agréable des propriétés. Cette idée fut comprise par un groupe de personnes intéressées aux œuvres de progrès, au nord desquelles se trouvaient des publicistes qui l’encouragèrent dans leurs écrits, et comme une idée juste fait son chemin quand elle se produit dans
la lumière y faisaient défaut. Si ceux qui souffraient de cet état de chose, impuissants à y apporter remède isolément, ils purent le faire en se groupant, en associant leurs fonds pour la construction d’immeubles réunissant les avantages de la grande propriété et pouvant des améliorations que des architectes avaient du talent si judicieusement dans les constructions de certains quartiers populeux. Il n’y avait, en un mot, qu’à faire application de l’association des capitaux pour consacrer la propriété actionnaire. Ce système devait en outre pour conséquence, si l’idée était accueillie, de mettre les petites économies du cheminement des entreprises à la propriété immobilière, la plus sûre et aussi agréable des propriétés. Cette idée fut comprise par un groupe de personnes intéressées aux œuvres de progrès, au nord desquelles se trouvaient des publicistes qui l’encouragèrent dans leurs écrits, et comme une idée juste fait son chemin quand elle se produit dans un favorable milieu, la liste des adhérences recueillit 500,000 francs de souscriptions. « Des réunions publiques eurent lieu d’abord en salle du Vieux-Colne sous la présidence de M. Labbonaye, qui expliqua le but de la Société de «ressortir les avantages que le travailleur pourrait de ses économies, en les plaçant sur l’immobilier, habité. » M. Jules Simon rappela quels inconvénients encore dans les grandes villes les logements ouvriers au point de vue physique et moral, et montra qu’il ne peut à Paris, comme dans d’autres, construire des quartiers où chaque famille en ait une maison pour elle seule. M. Emile Durier développa les avantages qu’ils ont les locataires à posséder des fractions de propriété transmissibles. MM. Villain, Vavasseur, Lefebvre, Blaise (des Cohadon et d’autres orateurs prirent successivement la parole pour appuyer le projet généralement adopté seulement dans son application. Les uns demandaient une Société civile, d’autres une Société commerciale. La forme coopérative anonyme, avec un capital réduit à 500 francs, afin de pouvoir émettre des actions de conformément à la loi du 24 juillet 1867. La Société fut constituée, et M. Cohadon, gérant de la célèbre association des ouvriers métallurgistes, avait pu acquérir dans la direction de cette entreprise des
sur l’immobilier, habité. » M. Jules Simon rappela quels inconvénients encore dans les grandes villes les logements ouvriers au point de vue physique et moral, et montra qu’il ne peut à Paris, comme dans d’autres, construire des quartiers où chaque famille en ait une maison pour elle seule. M. Emile Durier développa les avantages qu’ils ont les locataires à posséder des fractions de propriété transmissibles. MM. Villain, Vavasseur, Lefebvre, Blaise (des Cohadon et d’autres orateurs prirent successivement la parole pour appuyer le projet généralement adopté seulement dans son application. Les uns demandaient une Société civile, d’autres une Société commerciale. La forme coopérative anonyme, avec un capital réduit à 500 francs, afin de pouvoir émettre des actions de conformément à la loi du 24 juillet 1867. La Société fut constituée, et M. Cohadon, gérant de la célèbre association des ouvriers métallurgistes, avait pu acquérir dans la direction de cette entreprise des connaissances étendues dans la construction, en fut nommé directeur. Son nom beaucoup dans le succès de la souscription. Les opérations de la Société allaient suivre un rapide cours, lorsque les événements politiques de vinrent les arrêter. Les constructions commencées, comme gros-œuvre, rue d’Arras, furent suspendues forcément, puisque, pendant près de neuf mois, tout travail de bâtiment fut arrêté à Paris; puis, dans le deuxième semestre de 1871, il fut richesment possible de continuer ces constructions, leur achèvement fut encore retardé par des difficultés administratives résultant de la situation financière générale; et n'est pas encore entièrement terminé, que tous les logements étaient déjà loués, et, depuis cette époque, on a constaté qu’il ne s’est produit dans ces locations aucune non-valeur importante. — Les prix en sont peu élevés, le chiffre maximum est de 400 fr. ; et leur distribution commode, leur aération parfaite, les aménagements nouveaux tels que : système particulier de chauffage et d’éclairage au gaz ; eau de la Ville à tous les étages avec cuvette pour lavage, ont contribué particulièrement à les faire rechercher. Le problème qu’avaient en vue les fondateurs de la société est donc résolu maintenant, malgré les difficultés si nombreuses que le projet a dû
neuf mois, tout travail de bâtiment fut arrêté à Paris; puis, dans le deuxième semestre de 1871, il fut richesment possible de continuer ces constructions, leur achèvement fut encore retardé par des difficultés administratives résultant de la situation financière générale; et n'est pas encore entièrement terminé, que tous les logements étaient déjà loués, et, depuis cette époque, on a constaté qu’il ne s’est produit dans ces locations aucune non-valeur importante. — Les prix en sont peu élevés, le chiffre maximum est de 400 fr. ; et leur distribution commode, leur aération parfaite, les aménagements nouveaux tels que : système particulier de chauffage et d’éclairage au gaz ; eau de la Ville à tous les étages avec cuvette pour lavage, ont contribué particulièrement à les faire rechercher. Le problème qu’avaient en vue les fondateurs de la société est donc résolu maintenant, malgré les difficultés si nombreuses que le projet a dû surmonter en dépit des désastres du pays; et l’on peut en montrer par là que la grande propriété, accessible seulement jusqu’alors aux riches seulement, peut être affectée favorablement avec avantage aux petits capitaux. Auguste Desmoulins. Les fondateurs de la Société ont compris aussi dans leur Projet la construction d’ateliers coopératifs, de locaux pour les Sociétés de tous genres : secours mutuels, salles syndicales, cercles, bibliothèques populaires, salles diverses pour les conférences, les cours professionnels, et tout ce qui a rapport à l’enseignement utilisé dont les États-Unis nous offrent un si remarquable exemple. Il ne reste à présent qu’à poursuivre l’œuvre si laborieusement commencée, en reprenant les études interrompues pour les appliquer, dans des conditions meilleures, à ce qu’il y a d’immédiatement réalisable. Il est bien entendu que le plan des maisons à construire à louer n’a rien de commun avec des cités ouvrières. Ce ne sont de ces bâtiments qui tiennent de la caserne et du puritain, et qui semblent combinés pour isoler l’ouvrier du reste de la population. L'autre procédé qui s'explique à bâtir des maisonnettes, dont l’occupant devient propriétaire par des annuités locatives, n’est pas praticable dans les localités où le terrain est à peu près sans valeur
de locaux pour les Sociétés de tous genres : secours mutuels, salles syndicales, cercles, bibliothèques populaires, salles diverses pour les conférences, les cours professionnels, et tout ce qui a rapport à l’enseignement utilisé dont les États-Unis nous offrent un si remarquable exemple. Il ne reste à présent qu’à poursuivre l’œuvre si laborieusement commencée, en reprenant les études interrompues pour les appliquer, dans des conditions meilleures, à ce qu’il y a d’immédiatement réalisable. Il est bien entendu que le plan des maisons à construire à louer n’a rien de commun avec des cités ouvrières. Ce ne sont de ces bâtiments qui tiennent de la caserne et du puritain, et qui semblent combinés pour isoler l’ouvrier du reste de la population. L'autre procédé qui s'explique à bâtir des maisonnettes, dont l’occupant devient propriétaire par des annuités locatives, n’est pas praticable dans les localités où le terrain est à peu près sans valeur ! encore a-t-il, dans ce cas, l’inconvénient de rapporter les serfs de la glebe, si l’on veut que l’ouvrier vive avec tout le monde. Il s’adonde seulement, pour l’Épargne Immobilière, de construire, ainsi qu’à la rue d’Arras, dans des quartiers ne soit pas excentriques, des maisons comme les autres, avec cette différence, qu’elles renfermeront, en plus grand nombre qu’ordinairement, des appartements confortables à des prix accessibles. Dans ces entreprises, qui ont une arrière-pensée de forme sociale, moins on s’éloigne des usages consacrés, plus on a de chance de réussir. On a compris cela en Angleterre : ce qui a fait le succès des spéculations qui ont pour objet l'établissement des logements à bon marché. Les Building Societies ont pris, depuis un quart de siècle, un développement considérable, et on les regarde maintenant comme un des principaux moyens de concevoir des conceptions sociales qui ont le plus de chances d’apporter au bien-être, à la liberté et à la dignité personnelle des ouvriers. En Angleterre, du reste, les classes que l'on convient d’appeler dirigeantes, cherchent à faciliter le développement du bien-être dans les classes laborieuses, parce qu’elles sont plus convaincues qu’en France. Ce c’est un moyen sérieux d’assurer et de conserver la
cette différence, qu’elles renfermeront, en plus grand nombre qu’ordinairement, des appartements confortables à des prix accessibles. Dans ces entreprises, qui ont une arrière-pensée de forme sociale, moins on s’éloigne des usages consacrés, plus on a de chance de réussir. On a compris cela en Angleterre : ce qui a fait le succès des spéculations qui ont pour objet l'établissement des logements à bon marché. Les Building Societies ont pris, depuis un quart de siècle, un développement considérable, et on les regarde maintenant comme un des principaux moyens de concevoir des conceptions sociales qui ont le plus de chances d’apporter au bien-être, à la liberté et à la dignité personnelle des ouvriers. En Angleterre, du reste, les classes que l'on convient d’appeler dirigeantes, cherchent à faciliter le développement du bien-être dans les classes laborieuses, parce qu’elles sont plus convaincues qu’en France. Ce c’est un moyen sérieux d’assurer et de conserver la paix publique. L’Épargne Immobilière est donc une Société d’ordre moral, dans la juste acception du mot, et qui, sans s’écarter de la pratique ordinaire de l’industrie, répond à des besoins généralement sensibles. Le cadre dans lequel la Société entend circonscrire ses opérations, comprend : l’acquisition, par voie d’achats, ou d’apports à des conditions débattues, de terrains à bâtir ou de maisons à renouveler, la location des logements, et quelquefois la cession des immeubles à des sociétaires. Les promoteurs de l’Épargne Immobilière sont convaincus qu’on peut offrir, à Paris, des logements à des prix relativement abaissés, et ménager en même temps un revenu assez élevé, avec la sécurité inhérente à l’hypothèque immobilière. Ainsi, travail procuré à de nombreuses catégories d’ouvriers, avantage et sécurité pour le placement parcellaire des économies, forte impulsion donnée dans le sens de l’abaissement des loyers et de l’amélioration des petits logements, tel est l’idéal poursuivi par les fondateurs de la Société. Aussi, quand on aura pu s’assurer qu’elle est profitable à tous ceux qui y auront pris part à quelque titre que ce soit, peut-être cette conception, si modeste à son début, sera-t-elle destinée à avoir un succès égal aux Building Societies d’Angleterre avec lesquels elle a
à des conditions débattues, de terrains à bâtir ou de maisons à renouveler, la location des logements, et quelquefois la cession des immeubles à des sociétaires. Les promoteurs de l’Épargne Immobilière sont convaincus qu’on peut offrir, à Paris, des logements à des prix relativement abaissés, et ménager en même temps un revenu assez élevé, avec la sécurité inhérente à l’hypothèque immobilière. Ainsi, travail procuré à de nombreuses catégories d’ouvriers, avantage et sécurité pour le placement parcellaire des économies, forte impulsion donnée dans le sens de l’abaissement des loyers et de l’amélioration des petits logements, tel est l’idéal poursuivi par les fondateurs de la Société. Aussi, quand on aura pu s’assurer qu’elle est profitable à tous ceux qui y auront pris part à quelque titre que ce soit, peut-être cette conception, si modeste à son début, sera-t-elle destinée à avoir un succès égal aux Building Societies d’Angleterre avec lesquels elle a beaucoup de rapports, et qui possèdent à Manchester des quartiers entiers. En prenant alors la proportion d’un fait d’intérêt général de nature à lui gagner l’épargne petite et grande, elle attirera peut-être aussi une partie des capitaux qui, trop souvent aujourd’hui, se laissent séduire par l’attrait des spéculations hasardées. Cyrille Lamy. DE LA DÉSERTION DES CAMPAGNES III Que l’on veuille bien le remarquer, la situation du paysan propriétaire, en présence de la misère imminente, est bien pire que celle du fermier. La propriété s’attache à lui comme une tunique de Nessus ; il voudrait la rejeter qu’il ne le pourrait pas, et, du reste, il n’a garde de le vouloir. S’il a torturé sa vie pour acheter de la terre, ce n’est pas pour la revendre un jour. Il l’a, il la garde, dût-il y mourir à la peine. C’est ce qu’a fort bien constaté M. Hyppolyte Passy dans son livre Des Systèmes de culture en France (p. 71): «Des fermiers s’en vont, dit-il, quand leurs capitaux cessent de rapporter les profits accoutumés; des propriétaires n’en peuvent faire autant. Cloués au sol qui leur appartient, ils persistent à lui demander leur subsistance ; leurs ressources s’épuisent peu à peu ;
Lamy. DE LA DÉSERTION DES CAMPAGNES III Que l’on veuille bien le remarquer, la situation du paysan propriétaire, en présence de la misère imminente, est bien pire que celle du fermier. La propriété s’attache à lui comme une tunique de Nessus ; il voudrait la rejeter qu’il ne le pourrait pas, et, du reste, il n’a garde de le vouloir. S’il a torturé sa vie pour acheter de la terre, ce n’est pas pour la revendre un jour. Il l’a, il la garde, dût-il y mourir à la peine. C’est ce qu’a fort bien constaté M. Hyppolyte Passy dans son livre Des Systèmes de culture en France (p. 71): «Des fermiers s’en vont, dit-il, quand leurs capitaux cessent de rapporter les profits accoutumés; des propriétaires n’en peuvent faire autant. Cloués au sol qui leur appartient, ils persistent à lui demander leur subsistance ; leurs ressources s’épuisent peu à peu ; avec leur détresse s’accroît la désorganisation du travail et la misère s’appesantit par degrés sur des familles dignes d’un meilleur sort.» Le paysan a sa terre à lui, bien à lui seul, comme il la désire, mais, pareil au Savetier de La Fontaine, il y a enterré sa joie et sa vie. Il n’a plus l’abri de cette large et fraternelle demeure d’autrefois, pour l’érection de laquelle on prenait des matériaux dans toutes les verrières (carrières), et en passant sur tous les héritages. Cette maison qu’il possède seul et sans partage, il faut aussi l’élever seul, sans aide, et à ses frais. Ces rudes travaux des champs, il ne les exécute plus en réunion nombreuse et joyeuse par suite, et lorsqu’il rentre au logis après son pénible labeur, l’isolement, l’ennui y entrent en même temps et pèsent sur lui de tout leur poids. Mathieu de Dombasle disait avec raison qu’il n’y avait plus de culture possible, quand le sol était payé au-delà d’un certain prix, qu’il fixait entre mille et deux mille francs l’hectare. Ce qui n’empêche pas que je vois chaque jour des paysans acheter d’imperceptibles parcelles à des prix qui portent celui de l’hectare à six mille francs,
sa vie. Il n’a plus l’abri de cette large et fraternelle demeure d’autrefois, pour l’érection de laquelle on prenait des matériaux dans toutes les verrières (carrières), et en passant sur tous les héritages. Cette maison qu’il possède seul et sans partage, il faut aussi l’élever seul, sans aide, et à ses frais. Ces rudes travaux des champs, il ne les exécute plus en réunion nombreuse et joyeuse par suite, et lorsqu’il rentre au logis après son pénible labeur, l’isolement, l’ennui y entrent en même temps et pèsent sur lui de tout leur poids. Mathieu de Dombasle disait avec raison qu’il n’y avait plus de culture possible, quand le sol était payé au-delà d’un certain prix, qu’il fixait entre mille et deux mille francs l’hectare. Ce qui n’empêche pas que je vois chaque jour des paysans acheter d’imperceptibles parcelles à des prix qui portent celui de l’hectare à six mille francs, trois fois le maximum fixé par le célèbre agronome. Ces mêmes terres, aux mains d’un bourgeois, d’un homme qui n’en tire profit qu’en les louant, s’affermenent entre soixante-quinze et quatre-vingts francs, si bien qu’il place son argent à un et demi pour cent. Je n’ignore pas qu’elles rapportent bien davantage au paysan qui les cultive lui-même. Toujours est-il qu’il s’exténuera à retourner des champs qui, au bout de l'année, lui auront rapporté à peu près la moitié de ce que la même somme, pladée avantageusement dans l’industrie, lui eût donné, lui se croisant les bras, ou plutôt travaillant à gagner d’un autre côté. Mais le paysan ne connaît rien, que la terre ; la caisse d’épargne même dépasse les limites de ses connaissances, et d’ailleurs elle n’existe que dans les cités. C’est ce qu’a très-justement observé Villermé dans son excellent Tableau de l'état physique et moral des ouvriers (t. xi, p. 170) : « Les agriculteurs, dit-il, ignorent encore, pour la plupart, l’existence des caisses d’épargne, ou bien ils se refusent à y porter leur argent; ils préfèrent le tenir caché, l’enfouir, le garder improductif, ou bien en acquérir, à un prix exorbitant, un coin de terre ou une masure.
au paysan qui les cultive lui-même. Toujours est-il qu’il s’exténuera à retourner des champs qui, au bout de l'année, lui auront rapporté à peu près la moitié de ce que la même somme, pladée avantageusement dans l’industrie, lui eût donné, lui se croisant les bras, ou plutôt travaillant à gagner d’un autre côté. Mais le paysan ne connaît rien, que la terre ; la caisse d’épargne même dépasse les limites de ses connaissances, et d’ailleurs elle n’existe que dans les cités. C’est ce qu’a très-justement observé Villermé dans son excellent Tableau de l'état physique et moral des ouvriers (t. xi, p. 170) : « Les agriculteurs, dit-il, ignorent encore, pour la plupart, l’existence des caisses d’épargne, ou bien ils se refusent à y porter leur argent; ils préfèrent le tenir caché, l’enfouir, le garder improductif, ou bien en acquérir, à un prix exorbitant, un coin de terre ou une masure. » Quant à ceux qui savent le parti que l’on peut tirer de son argent, ils vendent, désertent la campagne et gagnent la ville. « Plus l’instruction se répandra, dit P. Léssi, et plus diminuera le nombre de ces petits acquéreurs achetant à un prix démesuré et conservant avec un incurable entêtement. On peut bien dire que toute école primaire enlève quelque dupe aux bandes noires. Quand tout paysan saura lire et chiffrer, il fera probablement quelque usage de son arithmétique. » (Cours d’Econ. Pol., t. 2, p. 84.) Il faut donc opter : ou bien le paysan demeurera attaché à la glèbe par les liens pesants de l’ignorance et de la misère, ou bien il désertera les campagnes pour aller chercher ailleurs un emploi plus avantageux de son argent, de son travail et de son intelligence. Gardez-vous de ne voir dans cette désertion des campagnes, qu’un simple déplacement de force productive. Le cultivateur produisait, l’ouvrier des villes consomme. Pour que ce dernier transforme en tissus le fil, la soie ou la laine, il faut que le paysan élève le troupeau, sème le chanvre et le lin, plante le mûrier, nourrisse le ver. Tous les travaux des arts, des sciences
incurable entêtement. On peut bien dire que toute école primaire enlève quelque dupe aux bandes noires. Quand tout paysan saura lire et chiffrer, il fera probablement quelque usage de son arithmétique. » (Cours d’Econ. Pol., t. 2, p. 84.) Il faut donc opter : ou bien le paysan demeurera attaché à la glèbe par les liens pesants de l’ignorance et de la misère, ou bien il désertera les campagnes pour aller chercher ailleurs un emploi plus avantageux de son argent, de son travail et de son intelligence. Gardez-vous de ne voir dans cette désertion des campagnes, qu’un simple déplacement de force productive. Le cultivateur produisait, l’ouvrier des villes consomme. Pour que ce dernier transforme en tissus le fil, la soie ou la laine, il faut que le paysan élève le troupeau, sème le chanvre et le lin, plante le mûrier, nourrisse le ver. Tous les travaux des arts, des sciences et de l’industrie comptent pour peu de chose, si avant tout le paysan n’a pas multiplié le blé, la pomme de terre, la fève, le maïs, le vin, le cidre, les fruits, les plantes textiles qui nous habillent, les plantes oléagineuses qui nous éclairent, les animaux qui nous nourrissent, nous chaussent, nous donnent nos plus chauds vêtements. Les arts, les sciences, l’industrie, élèvent, raffinent, ennoblissent l’existence, mais encore faut-il qu’elle soit assurée par l’agriculture. Primo vivereli... Ventre affamé n’a point d’oreilles ni d’yeux, ni de sentiments, et les hommes se mangent là où il n’y a point d’agriculture. Certes, ce serait un immense malheur si, tout d’un coup, disparaissaient les peintres, les astronomes, voire les historiens et les publicistes. Mais enfin, on pourrait vivre sur le passé, en attendant qu’il s’en forme des. Tandis que si la forte race des laboureurs disparaissait fût-ce que pendant une année, le monde serait un terrible spectacle. Un des plus grands bienfaits de la Révolution a été de mettre en vente les biens nationaux, de les rendre ainsi accessible à ceux qui peuvent produire. Seulement, la loi sur les héritages a eu tort de permettre le partage indéfini des biens entre les cohéritiers. La