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de jouir des lieux, les dispositions de l'art. 1166 du code civ. ; — Sans qu'il soit besoin, au surplus, de modifier les dispositions du jugement dont est appel par Goûtai, en ce qui touche les autres parties, lesquelles ne sont pas appelantes; — Met l'appelation et ce dont est appel à néant, en ce que les premiers juges ont condamné Goûtai directement, vis-à-vis des héritiers Blondé, au paiement de la somme de 2,550 fr., avec dommages-intérêts de résiliation et intérêts de droit ; — Déclare les héritiers et veuve Blondé non recevables en leurs demandes, fins et conclusions formulées contre Goûtai. » M. Bonnefoy des Aulnais, f. f. de pr.; M. Lefebvre de Viefville, subst.j MM. Arrighi et Da, avocats; MM. Gavignot et Levatix, avoués. N° 3947. BAIL. — LOCATAIRE PRINCIPAL. — SOUS-LOCATAIRE. — CESSIONNAIRE. — GARANTIE DE L'EXÉCUTION DU BAIL. — ACTE SOUS SEING PRIVÉ. — INTERPRÉTATION. — EXPULSION. — RELOCATION. — RÉSILIATION. — DOMMAGES-INTÉRÊTS. I. En principe, le preneur principal, même après la sous-location ou la cession de son bail, demeure tenu envers le bailleur, s'il n'y a une dérogation expresse ou implicite, écrite dans le bail, ou une novation. Cette dérogation ne peut résulter de la clause par laquelle le preneur principal est autorisé à céder le bail à son successeur industriel en restant garant de l'exécution. Le preneur principal, qui a cédé dans ces conditions, reste directement tenu, et ne peut prétendre être devenu une simple caution du cessionnaire. Il ne peut se plaindre de ce que le bailleur n'a pas fait de rigueur envers le cessionnaire et ne lui a point notamment appliqué sans retard la peine d'une clause résolutive stipulée pour le cas de défaut de paiement, alors qu'il a lui-même bénéficié de cette tolérance et qu'il a commis la faute lourde en ne surveillant pas l'exécution du bail. Une relocation faite après expulsion du locataire à défaut de paiement de loyers et acceptée par celui-ci, entraîne la résiliation du bail. Mais le locataire expulsé est comptable du préjudice causé au bailleur par la différence du prix de relocation. II. Pour l'interprétation des
clause par laquelle le preneur principal est autorisé à céder le bail à son successeur industriel en restant garant de l'exécution. Le preneur principal, qui a cédé dans ces conditions, reste directement tenu, et ne peut prétendre être devenu une simple caution du cessionnaire. Il ne peut se plaindre de ce que le bailleur n'a pas fait de rigueur envers le cessionnaire et ne lui a point notamment appliqué sans retard la peine d'une clause résolutive stipulée pour le cas de défaut de paiement, alors qu'il a lui-même bénéficié de cette tolérance et qu'il a commis la faute lourde en ne surveillant pas l'exécution du bail. Une relocation faite après expulsion du locataire à défaut de paiement de loyers et acceptée par celui-ci, entraîne la résiliation du bail. Mais le locataire expulsé est comptable du préjudice causé au bailleur par la différence du prix de relocation. II. Pour l'interprétation des actes sous seing privés, il faut tenir compte de cette circonstance que la propriété des termes juridiques peut n'y être pas rigoureusement observée comme dans les actes authentiques. Manguier c. Gabillot. 30 juillet 1875.— 3° chambre. 29 août 1873, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties qui les souscrivent ; — Que la cession du bail autorisée par l'art. 1717 du code civil est soumise à cette règle et ne crée de lien qu'entre le cédant et le cessionnaire ; — Que les termes des art. 1271 et 1273, la novation du débiteur ne peut s'opérer que par une volonté clairement exprimée et qu'autant que l'ancien débiteur est déchargé par le créancier; — Que la clause du bail de 1865 qui interdit aux époux Mangnier de sous-louer à d'autres que leur successeur, ne fait que restreindre la faculté accordée au locataire par l'art. 1717 et loin de décharger les époux Manguier stipule expressément au Contraire qu'ils resteront garants de l'exécution de leur bail ; — Que en droit dans l'acception juridique des mots la garantie ne peut pas se confondre avec le cautionnement; — Que en
— Attendu que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties qui les souscrivent ; — Que la cession du bail autorisée par l'art. 1717 du code civil est soumise à cette règle et ne crée de lien qu'entre le cédant et le cessionnaire ; — Que les termes des art. 1271 et 1273, la novation du débiteur ne peut s'opérer que par une volonté clairement exprimée et qu'autant que l'ancien débiteur est déchargé par le créancier; — Que la clause du bail de 1865 qui interdit aux époux Mangnier de sous-louer à d'autres que leur successeur, ne fait que restreindre la faculté accordée au locataire par l'art. 1717 et loin de décharger les époux Manguier stipule expressément au Contraire qu'ils resteront garants de l'exécution de leur bail ; — Que en droit dans l'acception juridique des mots la garantie ne peut pas se confondre avec le cautionnement; — Que en effet elle crée un lien direct entre le créancier et la caution, tandis que le lien de la garantie n'existe qu'entre le garant et le débiteur; — Que dans l'usage ces expressions « rester garants de l'exécution du bail » n'ont pas d'autre signification que de maintenir au profit du bailleur, tous ses droits et actions contre son locataire, et qu'il est impossible de leur attribuer le sens d'une novation qui ferait du cessionnaire l'obligé direct, et du locataire principal une simple caution ; — Attendu, en second lieu, que la clause qui, à défaut de paiement d'un terme, autorise le bailleur à faire prononcer la résiliation et l'expulsion, n'est qu'une faculté stipulée dans son intérêt et dont il est libre de ne pas faire usage; — Qu'enfin les époux Manguier avaient eux-mêmes dans leur acte de cession, chargé les époux Marin de payer exactement les loyers en leur nom et que les époux Marin n'étaient ainsi vis-à-vis de Gabillot que leur mandataire ; — Qu'il suit de là que les époux Manguier étaient résiduellement et personnellement, soumis à toutes les obligations de leur bail et qu'il leur incombait d'en surveiller l'exécution de la part de leur cessionnaire ; —
bailleur, tous ses droits et actions contre son locataire, et qu'il est impossible de leur attribuer le sens d'une novation qui ferait du cessionnaire l'obligé direct, et du locataire principal une simple caution ; — Attendu, en second lieu, que la clause qui, à défaut de paiement d'un terme, autorise le bailleur à faire prononcer la résiliation et l'expulsion, n'est qu'une faculté stipulée dans son intérêt et dont il est libre de ne pas faire usage; — Qu'enfin les époux Manguier avaient eux-mêmes dans leur acte de cession, chargé les époux Marin de payer exactement les loyers en leur nom et que les époux Marin n'étaient ainsi vis-à-vis de Gabillot que leur mandataire ; — Qu'il suit de là que les époux Manguier étaient résiduellement et personnellement, soumis à toutes les obligations de leur bail et qu'il leur incombait d'en surveiller l'exécution de la part de leur cessionnaire ; — Qu'en fait la cession stipulant à leur profit un excédent de loyer payable par trimestre entre leurs mains, ils ont su, dès le mois d'octobre 1869, que les époux Marin, ne payaient pas leurs termes; — Que dès le 25 avril 1870, ils ont été par commandement régulier mis en demeure d'acquitter les trois termes en souffrance et qu'ils ne peuvent pas faire un grief à Gabillot, d'avoir accordé à leurs représentants des délais et des facilités qui leur profitaient à eux-mêmes ; — Que ce n'est qu'à la date du 2 août suivant que la faillite des époux Marin a été déclarée; — Que ces derniers ont été promptement rétablis dans leurs affaires et n'ont pas cessé d'occuper les lieux jusqu'au jour de leur expulsion ; — Qu'en admettant que Gabillot ait produit sa créance à la faillite de Marin, ce qui n'est pas justifié, on ne pourrait pas en tirer contre lui l'induction d'une renonciation à ses droits envers les époux Manguier ; — Que dans ces circonstances les époux Manguier ne peuvent imputer qu'à eux-mêmes l'accumulation des loyers qui font l'objet de la demande ; — Sur le montant des loyers ; — Attendu que les époux
demeure d'acquitter les trois termes en souffrance et qu'ils ne peuvent pas faire un grief à Gabillot, d'avoir accordé à leurs représentants des délais et des facilités qui leur profitaient à eux-mêmes ; — Que ce n'est qu'à la date du 2 août suivant que la faillite des époux Marin a été déclarée; — Que ces derniers ont été promptement rétablis dans leurs affaires et n'ont pas cessé d'occuper les lieux jusqu'au jour de leur expulsion ; — Qu'en admettant que Gabillot ait produit sa créance à la faillite de Marin, ce qui n'est pas justifié, on ne pourrait pas en tirer contre lui l'induction d'une renonciation à ses droits envers les époux Manguier ; — Que dans ces circonstances les époux Manguier ne peuvent imputer qu'à eux-mêmes l'accumulation des loyers qui font l'objet de la demande ; — Sur le montant des loyers ; — Attendu que les époux Marin ont été expulsés du premier étage le 24 août 1872, et que Gabillot a repris dès lors possession des lieux; mais que par application de l'art. 1761, il est juste de lui allouer l'indemnité d'un terme; que pour le troisième étage Gabillot reconnaît en avoir repris la jouissance, à partir du 1er octobre 1871 ; — Qu'en conséquence les loyers du premier étage sont dus à partir du 1er octobre 1869, jusqu'au 1er janvier 1873, et ceux du troisième à partir de la même date jusqu'au 1er octobre 1871 ; — Sur les réparations locatives : — Attendu qu'il résulte des mémoires produits par Gabillot, notamment du mémoire de peinture qui s'élève à 1,800 fr.; — Que les travaux exécutés ne rentrent pas dans les réparations mises à la charge du locataire et que le tribunal a les éléments d'appréciation nécessaires pour évaluer à 500 fr. la part des époux Manguier ; — Sur les frais du bail : — Attendu que la somme de 58 fr. 65 c. déclarée de ce chef n'est pas contestée; — Attendu que les loyers et ces deux sommes forment ensemble celle de 25,525 fr. 15 c.; qu'il y a lieu d'en déduire
partir du 1er octobre 1871 ; — Qu'en conséquence les loyers du premier étage sont dus à partir du 1er octobre 1869, jusqu'au 1er janvier 1873, et ceux du troisième à partir de la même date jusqu'au 1er octobre 1871 ; — Sur les réparations locatives : — Attendu qu'il résulte des mémoires produits par Gabillot, notamment du mémoire de peinture qui s'élève à 1,800 fr.; — Que les travaux exécutés ne rentrent pas dans les réparations mises à la charge du locataire et que le tribunal a les éléments d'appréciation nécessaires pour évaluer à 500 fr. la part des époux Manguier ; — Sur les frais du bail : — Attendu que la somme de 58 fr. 65 c. déclarée de ce chef n'est pas contestée; — Attendu que les loyers et ces deux sommes forment ensemble celle de 25,525 fr. 15 c.; qu'il y a lieu d'en déduire 7,062 fr. 50 c, ce qui laisse à la charge des époux Manguier un reliquat de 18,662 fr. 65 c. ; — Sur la différence entre le prix du bail et la relocation,— Attendu que l'expulsion autorisée par l'art. 1752 pour le cas où les lieux ne sont pas garnis n'opère pas la résiliation du bail, que le preneur peut en reprendre possession en les garnissant ou en offrant des garanties équivalentes ; que dans cette situation les parties restent sous l'application des dispositions générales des art. 1184 et 1171, desquelles il résulte que la partie envers laquelle l'engagement n'est pas exécuté n'a pas le choix de contraindre l'autre à l'exécution de la convention ou d'en demander la résolution avec des dommages-intérêts; — Qu'il suit de là que la relocation qui a pour effet de déposséder définitivement le locataire expulsé ne peut être responsable d'un contrat plus ou moins onéreux qu'il n'a consenti; que c'est ainsi que l'a décidé un arrêt de la Cour de Douai, aux termes duquel la relocation aux risques et périls du locataire doit être dans tous les cas rejetée par le motif qu'aucune disposition de loi n'autorise ce moyen de contraindre un locataire à remplir
n'opère pas la résiliation du bail, que le preneur peut en reprendre possession en les garnissant ou en offrant des garanties équivalentes ; que dans cette situation les parties restent sous l'application des dispositions générales des art. 1184 et 1171, desquelles il résulte que la partie envers laquelle l'engagement n'est pas exécuté n'a pas le choix de contraindre l'autre à l'exécution de la convention ou d'en demander la résolution avec des dommages-intérêts; — Qu'il suit de là que la relocation qui a pour effet de déposséder définitivement le locataire expulsé ne peut être responsable d'un contrat plus ou moins onéreux qu'il n'a consenti; que c'est ainsi que l'a décidé un arrêt de la Cour de Douai, aux termes duquel la relocation aux risques et périls du locataire doit être dans tous les cas rejetée par le motif qu'aucune disposition de loi n'autorise ce moyen de contraindre un locataire à remplir ses engagements ; — En ce qui concerne les époux Marin ; — Attendu que le fait de la cessation d'un bail, même avec le consentement du bailleur, ne crée entre ce dernier et le cessionnaire aucun lien de droit; que ce lien ne pourrait résulter que d'une convention expresse intervenue entre eux, dont il n'est pas justifié, d'où il suit qu'il n'y a lieu de prononcer contre les époux Marin aucune condamnation ; — Par ces motifs, — Déclare Gabillot sans action contre les époux Marin ; — Condamne les époux Manguier solidairement à payer à Gabillot, la somme susfixée de 18,662 fr. 65 c. avec les intérêts de droit ; — Déclare les oppositions bonnes et valables; — Autorise Gabillot à toucher des mains des tiers saisis le montant de la créance en principal, intérêts et frais ; — Déclare Gabillot mal fondé dans le surplus de ses demandes et conclusions ; — Condamne Gabillot aux dépens de l'instance envers les époux Marin, et condamne les époux Mangnier au surplus des dépens. » Appel par les époux Mangnier. « La Cour, — Joint les causes, vu la connexité et statuant par un seul arrêt; — Sur l'appel principal
intervenue entre eux, dont il n'est pas justifié, d'où il suit qu'il n'y a lieu de prononcer contre les époux Marin aucune condamnation ; — Par ces motifs, — Déclare Gabillot sans action contre les époux Marin ; — Condamne les époux Manguier solidairement à payer à Gabillot, la somme susfixée de 18,662 fr. 65 c. avec les intérêts de droit ; — Déclare les oppositions bonnes et valables; — Autorise Gabillot à toucher des mains des tiers saisis le montant de la créance en principal, intérêts et frais ; — Déclare Gabillot mal fondé dans le surplus de ses demandes et conclusions ; — Condamne Gabillot aux dépens de l'instance envers les époux Marin, et condamne les époux Mangnier au surplus des dépens. » Appel par les époux Mangnier. « La Cour, — Joint les causes, vu la connexité et statuant par un seul arrêt; — Sur l'appel principal émis par les époux Mangnier; — Considérant qu'il est de principe que le preneur principal, même après la sous-location, ou cession de son bail, demeure tenu envers le bailleur, à moins d'une dérogation expresse ou implicite écrite dans le bail, ou d'une novation postérieurement consentie; — Considérant qu'au cas du procès les époux Mangnier prétendent faire sortir cette dérogation à la règle ordinaire de la clause de leur acte de bail principal dressé sous seing privé enregistré à la date du 17 juin 1865, laquelle clause autorise la cession à leur successeur dans leur industrie, mais en restant garants de l'exécution ; — Qu'ils prétendent qu'au cas prévu de cette cession, laquelle s'est réalisée en octobre 1867 au profit des époux Marin, leurs successeurs, ils ne seraient plus tenus directement et immédiatement envers les intimés, et qu'ils seraient de simples cautions dans les termes des — 148 — art. 2011 et suivants du c. civ.; — Que, d'autre part, ils auraient été déchargés, le bailleur s'étant constitué en faute par sa négligence de poursuivre sur les époux Marin le recouvrement des loyers aux époques utiles; et l'insolvabilité de ceux-ci survenue depuis ayant eu pour effet de rendre impossible ou inefficace
procès les époux Mangnier prétendent faire sortir cette dérogation à la règle ordinaire de la clause de leur acte de bail principal dressé sous seing privé enregistré à la date du 17 juin 1865, laquelle clause autorise la cession à leur successeur dans leur industrie, mais en restant garants de l'exécution ; — Qu'ils prétendent qu'au cas prévu de cette cession, laquelle s'est réalisée en octobre 1867 au profit des époux Marin, leurs successeurs, ils ne seraient plus tenus directement et immédiatement envers les intimés, et qu'ils seraient de simples cautions dans les termes des — 148 — art. 2011 et suivants du c. civ.; — Que, d'autre part, ils auraient été déchargés, le bailleur s'étant constitué en faute par sa négligence de poursuivre sur les époux Marin le recouvrement des loyers aux époques utiles; et l'insolvabilité de ceux-ci survenue depuis ayant eu pour effet de rendre impossible ou inefficace au profit des locataires principaux devenus simples cautions la subrogation légale dans les droits des bailleurs créanciers des loyers (art. 2037); — Considérant que, pour l'interprétation de la clause dite de garantie stipulée audit bail, il convient avant tout de rechercher quelle a été la commune intention des parties, et de s'y arrêter plutôt qu'au sens littéral des termes de la convention (1156 code civ.) ; — Que tout d'abord l'on constate que l'acte à interpréter ne consiste point en un instrument de bail authentique, mais en une simple convention écrite sous seing privé, où la propriété des termes juridiques a pu n'être pas rigoureusement observée; — Considérant, d'autre part, que la novation ou la renonciation à un droit acquis ne se présume pas, et qu'il paraît tout d'abord difficile d'admettre que Gabillot et Domage aient consenti, dès la passation même du bail, sans avantage ni profit, à se démunir de leur créance directe de loyers, et cela en prévision d'une cession ou d'une sous-location qu'ils n'autorisaient que dans l'intérêt exclusif des preneurs ; — Considérant que, dans la pratique des baux et dans le langage usuel et vulgaire, la garantie de l'exécution promise par le preneur en cas de
de s'y arrêter plutôt qu'au sens littéral des termes de la convention (1156 code civ.) ; — Que tout d'abord l'on constate que l'acte à interpréter ne consiste point en un instrument de bail authentique, mais en une simple convention écrite sous seing privé, où la propriété des termes juridiques a pu n'être pas rigoureusement observée; — Considérant, d'autre part, que la novation ou la renonciation à un droit acquis ne se présume pas, et qu'il paraît tout d'abord difficile d'admettre que Gabillot et Domage aient consenti, dès la passation même du bail, sans avantage ni profit, à se démunir de leur créance directe de loyers, et cela en prévision d'une cession ou d'une sous-location qu'ils n'autorisaient que dans l'intérêt exclusif des preneurs ; — Considérant que, dans la pratique des baux et dans le langage usuel et vulgaire, la garantie de l'exécution promise par le preneur en cas de sous-location ou cession s'entend, ainsi que le déclare le premier juge, dans le sens d'un simple maintien des droits entiers du bailleur contre son principal locataire; — Qu'il en a été ainsi au cas du procès, et que, comme les parties contractantes avaient compris la clause, elles l'ont de même exécutée, excluant ainsi entre elles toute pensée d'une dérogation ayant pour conséquence de transformer le premier et direct débiteur en une simple caution ou en un débiteur de second ordre; — Considérant, en effet, qu'on voit les bailleurs, dès la fin d'avril 1871, procéder par voie de commandement tout à la fois contre les époux Marin cessionnaires du bail et chargés par les preneurs principaux du service des loyers en leur acquit, et contre lesdits preneurs eux-mêmes; — Qu'en juin suivant, après la saisie-galerie pratiquée, les bailleurs ont dénoncé celle saisie aux époux Mangnier, les assignant par même exploit en condamnation solidaire des termes échus et impayés; — Que les époux Mangnier, loin de protéger, ont en fait acquiescé à cette prétention; — Que plus tard, en 1871 et devant le jury des loyers, sur la demande en remise des termes de guerre formée par les époux Marin, ou par
exécutée, excluant ainsi entre elles toute pensée d'une dérogation ayant pour conséquence de transformer le premier et direct débiteur en une simple caution ou en un débiteur de second ordre; — Considérant, en effet, qu'on voit les bailleurs, dès la fin d'avril 1871, procéder par voie de commandement tout à la fois contre les époux Marin cessionnaires du bail et chargés par les preneurs principaux du service des loyers en leur acquit, et contre lesdits preneurs eux-mêmes; — Qu'en juin suivant, après la saisie-galerie pratiquée, les bailleurs ont dénoncé celle saisie aux époux Mangnier, les assignant par même exploit en condamnation solidaire des termes échus et impayés; — Que les époux Mangnier, loin de protéger, ont en fait acquiescé à cette prétention; — Que plus tard, en 1871 et devant le jury des loyers, sur la demande en remise des termes de guerre formée par les époux Marin, ou par le syndic de la faillite Marin, les époux Mangnier ont sollicité pareille remise contre Gabillot et Domage, et ont obtenu gain de cause partielle — Qu'enfin et sur le référé introduit par ces derniers le 13 juin 1872 à fins d'être autorisée à expulser les époux Marin, et à relouer les lieux aux risques et périls de qui de droit, ils ont été appelés en cause, et que l'ordonnance, eux présents, leur a été déclarée commune; — Considérant qu'il suit de ces faits généraux et non équivoques, la preuve manifeste que jamais dans l'esprit des bailleurs ils n'ont cessé d'être obligés directement; et qu'ils n'ont point pu un seul instant se regarder comme déchargés de leurs obligations; — Considérant que n'étant point simples cautions, mais demeurant locataires principaux directement tenus, les appelants sont mal fondés à se prévaloir de la résiliation consentie en août 1871, par voie de transaction, entre Gabillot et Domage et les époux Marin, en ce qui touche le bail partiel de l'appartement du troisième étage, transaction et résiliation qui leur a d'ailleurs profité, en les déchargeant d'autant ; — Que de même ils ne peuvent imputer à tort aux bailleurs de n'avoir pas usé de rigueur