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et du côté de l'avenue du cimetière, par un bâtiment de 9 m75 de long, appartenant au sieur Panier; — Considérant qu'aux termes de la loi, la clôture est obligatoire dans les villes et faubourgs ; qu'Isoré ayant usé de son droit, a imposé à la propriété une charge qui doit être supportée par le nu propriétaire et l'usufruitier, conformément à l'art. 609 du code civil ; que l'on ne peut être fondé à prétendre que cet article ne s'applique qu'aux charges publiques et impôts; qu'en effet, il ne fait aucune distinction ; qu'il doit conséquemment s'appliquer aux charges de toute nature dont la propriété peut être grevée; — Considérant que, par suite de l'établissement de la ligne séparative et du mur de clôture, il a fallu refaire le mur d'une fosse qui empiétait sur la propriété Isoré ; que ces travaux sont donc la conséquence et l'accessoire des travaux de clôture ; — En ce qui touche les dépens : Considérant, en ce qui concerne Isoré, que les conclusions de l'expert à son égard ont été acceptées par les premiers juges ; qu'aucun appel de ce chef n'a été formé par Panier ; qu'il doit donc supporter tous les moyens d'instance ; — En ce qui touche les frais d'expertise et de référé qui ont été mis à la charge de Panier pour trois quarts et d'Isoré pour un quart; — Considérant qu'il résulte des constatations de l'expert que les parties étaient tombées d'accord sur un règlement à l'amiable de leurs droits en ce qui touche la délimitation et l'établissement du mur de clôture; que l'expert avait même préparé un projet de convention, et que c'est Panier qui a refusé de l'accepter; — Considérant que ce refus a nécessité une nouvelle ordonnance de référé, un supplément de mission donnée à l'année. — L'expert qui a eu à s'expliquer sur les droits respectifs des parties en ce qui touchait la délimitation et la clôture ; que les frais qui en ont été la conséquence doivent rester à sa charge, et que le tribunal, de ce chef, a fait une juste
moyens d'instance ; — En ce qui touche les frais d'expertise et de référé qui ont été mis à la charge de Panier pour trois quarts et d'Isoré pour un quart; — Considérant qu'il résulte des constatations de l'expert que les parties étaient tombées d'accord sur un règlement à l'amiable de leurs droits en ce qui touche la délimitation et l'établissement du mur de clôture; que l'expert avait même préparé un projet de convention, et que c'est Panier qui a refusé de l'accepter; — Considérant que ce refus a nécessité une nouvelle ordonnance de référé, un supplément de mission donnée à l'année. — L'expert qui a eu à s'expliquer sur les droits respectifs des parties en ce qui touchait la délimitation et la clôture ; que les frais qui en ont été la conséquence doivent rester à sa charge, et que le tribunal, de ce chef, a fait une juste appréciation des droits des parties ; — En ce qui touche les conclusions subsidiaires de Panier tendant à ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'il offre de prouver, tant par titres que par témoins, que le sieur Noël a refusé de signer l'arrangement projeté entre Panier et Isoré; — Considérant que les constatations de l'expert suffisent pour apprécier ce qui s'est passé à cet égard entre les parties, et qu'il n'y a lieu de faire droit à ce chef de conclusions ; — Par ces motifs : — Infirme le jugement dont est appel en ce qu'il a mis Noël hors de cause et a débouté Panier de tous recours contre lui, à raison des travaux dont il s'agit ; émendant et statuant quant à ce, par décision nouvelle : — Dit que les travaux de délimitation de clôture et de réfection du mur de la fosse d'aisances sont la conséquence de la charge de clôture imposée par Isoré à la propriété Panier; — Condamne par suite Noël à tenir compte à Panier des intérêts de la somme par lui dépensée pour lesdits travaux sur le pied de 5 p. 100 par année, à partir du jour où
— Considérant que les constatations de l'expert suffisent pour apprécier ce qui s'est passé à cet égard entre les parties, et qu'il n'y a lieu de faire droit à ce chef de conclusions ; — Par ces motifs : — Infirme le jugement dont est appel en ce qu'il a mis Noël hors de cause et a débouté Panier de tous recours contre lui, à raison des travaux dont il s'agit ; émendant et statuant quant à ce, par décision nouvelle : — Dit que les travaux de délimitation de clôture et de réfection du mur de la fosse d'aisances sont la conséquence de la charge de clôture imposée par Isoré à la propriété Panier; — Condamne par suite Noël à tenir compte à Panier des intérêts de la somme par lui dépensée pour lesdits travaux sur le pied de 5 p. 100 par année, à partir du jour où le paiement a été effectué jusqu'à la fin de l'usufruit; — Déboute Panier de sa demande quant aux travaux applicables à la réfection du mur mitoyen y compris l'établissement de jambe de porte. M. Bertrand, pr.; M. Campenon, subst.; MM. Muller, Reboul et Delacourtie, avocats ; Mmes Mermilliod et Goirand, avoués. N° 4121. BAIL. — TERRAIN. — PROMESSE DE VENTE. — RÉALISATION. — PAIEMENT ULTÉRIEUR DE LOYERS. — INTÉRÊTS. — FIXATION ET EXIGIBILITÉ DU PRIX. Lorsque par le bail le preneur s'est formellement réservé la faculté d'acquérir le terrain in loué au cours des cinq premières années, à partir d'une époque déterminée et à raison d'un prix fixé par chaque mètre superficiel, la vente est parfaite dès que, dans le délai convenu, il a signifié au bailleur sa volonté d'acquérir. La renonciation à l'acquisition ne peut résulter du paiement ultérieur de loyers ou d'un pourvoi formé devant le jury des loyers en vertu de la loi de 1831, pour obtenir une réduction, alors surtout que tous les faits démontrent chez le preneur une volonté persistante d'acquérir. Les intérêts du prix sont dus à partir du jour où la vente a été parfaite, sous la seule déduction des sommes payées pour
avoués. N° 4121. BAIL. — TERRAIN. — PROMESSE DE VENTE. — RÉALISATION. — PAIEMENT ULTÉRIEUR DE LOYERS. — INTÉRÊTS. — FIXATION ET EXIGIBILITÉ DU PRIX. Lorsque par le bail le preneur s'est formellement réservé la faculté d'acquérir le terrain in loué au cours des cinq premières années, à partir d'une époque déterminée et à raison d'un prix fixé par chaque mètre superficiel, la vente est parfaite dès que, dans le délai convenu, il a signifié au bailleur sa volonté d'acquérir. La renonciation à l'acquisition ne peut résulter du paiement ultérieur de loyers ou d'un pourvoi formé devant le jury des loyers en vertu de la loi de 1831, pour obtenir une réduction, alors surtout que tous les faits démontrent chez le preneur une volonté persistante d'acquérir. Les intérêts du prix sont dus à partir du jour où la vente a été parfaite, sous la seule déduction des sommes payées pour loyers, sans qu'il y ait à déduire les termes dont remise a été obtenue du jury. Il y a lieu de retarder l'époque convenue pour l'exigibilité du prix lorsque le vendeur a rendu une instance nécessaire pour la réalisation de la vente. Sloan c. Barberousse. 11 février 1876. — 1ère chambre. 16 avril 1874, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — En ce qui touche la demande de Thomas Sloan, à fin de la réalisation de la promesse de vente contenue au bail du 1er mars 1861 ; — Attendu que par ledit bail à lui consenti par Louis-Antoine Barberousse, d'un terrain sis à Vincennes, le premier s'était formellement réservé la faculté d'acquérir ledit terrain au cours des cinq premières années, commençant du 1er avril 1861, et ce, à raison de 25 fr. le mètre superficiel ;— Attendu que, par exploit du 22 mars 1866 Thomas Sloan a fait signifier au bailleur sa volonté d'acquérir, dès lors dans le délai utile, la date de la promesse n'étant pas le point de départ des cinq années de bail ; — Attendu que Barberousse n'a pas protesté contre cette signification et que la vente du 22 mars
chambre. 16 avril 1874, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — En ce qui touche la demande de Thomas Sloan, à fin de la réalisation de la promesse de vente contenue au bail du 1er mars 1861 ; — Attendu que par ledit bail à lui consenti par Louis-Antoine Barberousse, d'un terrain sis à Vincennes, le premier s'était formellement réservé la faculté d'acquérir ledit terrain au cours des cinq premières années, commençant du 1er avril 1861, et ce, à raison de 25 fr. le mètre superficiel ;— Attendu que, par exploit du 22 mars 1866 Thomas Sloan a fait signifier au bailleur sa volonté d'acquérir, dès lors dans le délai utile, la date de la promesse n'étant pas le point de départ des cinq années de bail ; — Attendu que Barberousse n'a pas protesté contre cette signification et que la vente du 22 mars 1866 a été parfaite, son objet et le prix étant déterminés par la promesse du 1er mars 1861 ; — Attendu que les faits qui ont suivi n'ont pas détruit le contrat caractérisé vente par l'effet légal de ladite déclaration ; — Que sans doute Sloan n'a provoqué la réalisation de la vente que le 16 octobre 1871, mais qu'il appartient à Barberousse de faire régulariser la situation, et s'il pensait que cette temporisation tenait à des embarras financiers qui mettaient Sloan dans l'impossibilité d'exécuter les conditions de la vente, de le forcer à renoncer au droit acquis par son option, mais qu'il s'est volontairement maintenu dans l'équivoque ; — Attendu que la renonciation ne peut résulter du paiement par Sloan des loyers depuis 1866, ce paiement ayant été pour lui le seul moyen de se soustraire aux poursuites dirigées contre lui par le défendeur en vertu d'un titre apparent exécutoire; — Que cette même appréciation s'applique au pourvoi devant le jury des loyers et à la remise des deux termes obtenus par Sloan ; — Qu'il y a lieu d'écarter ces fins de non-recevoir ; — Attendu que l'importance des constructions élevées par le demandeur sur le terrain démontre
de la vente que le 16 octobre 1871, mais qu'il appartient à Barberousse de faire régulariser la situation, et s'il pensait que cette temporisation tenait à des embarras financiers qui mettaient Sloan dans l'impossibilité d'exécuter les conditions de la vente, de le forcer à renoncer au droit acquis par son option, mais qu'il s'est volontairement maintenu dans l'équivoque ; — Attendu que la renonciation ne peut résulter du paiement par Sloan des loyers depuis 1866, ce paiement ayant été pour lui le seul moyen de se soustraire aux poursuites dirigées contre lui par le défendeur en vertu d'un titre apparent exécutoire; — Que cette même appréciation s'applique au pourvoi devant le jury des loyers et à la remise des deux termes obtenus par Sloan ; — Qu'il y a lieu d'écarter ces fins de non-recevoir ; — Attendu que l'importance des constructions élevées par le demandeur sur le terrain démontre qu'il a eu la volonté persistante d'acquérir et de rester propriétaire après sa manifestation en 1866 ; — En ce qui touche le prix de vente : — Attendu qu'à défaut d'un prix fixé en argent par l'acte du 1er mars 1861, la base de ce prix est nettement précisée; — Que le terrain devait être payé à raison de 25 fr. le mètre superficiel sur une contenance approximative de 108 mètres superficiels; — Que ce n'était pas un corps certain qui était vendu pour une somme d'argent convenue, encore bien que le terrain fût clos de murs; — Que c'était un certain nombre de mètres, qui devait être ultérieurement vérifié par le mesurage contradictoire, puisque les parties n'étaient pas d'accord sur la contenance exacte du terrain; — Attendu que le vendeur prétend qu'elle serait de 1880 mètres ; — Qu'il y a donc lieu d'ordonner l'arpentage ; — Sur le moyen de déchéance tiré de l'art. 1622 du Code civil : — Attendu qu'il ne s'agit pas là d'une action en supplément de prix, qui, aux termes de l'art. 1622 du code civil, aurait dû être intentée dans l'année de la vente ; — Qu'il s'agit seulement de préciser
— Que le terrain devait être payé à raison de 25 fr. le mètre superficiel sur une contenance approximative de 108 mètres superficiels; — Que ce n'était pas un corps certain qui était vendu pour une somme d'argent convenue, encore bien que le terrain fût clos de murs; — Que c'était un certain nombre de mètres, qui devait être ultérieurement vérifié par le mesurage contradictoire, puisque les parties n'étaient pas d'accord sur la contenance exacte du terrain; — Attendu que le vendeur prétend qu'elle serait de 1880 mètres ; — Qu'il y a donc lieu d'ordonner l'arpentage ; — Sur le moyen de déchéance tiré de l'art. 1622 du Code civil : — Attendu qu'il ne s'agit pas là d'une action en supplément de prix, qui, aux termes de l'art. 1622 du code civil, aurait dû être intentée dans l'année de la vente ; — Qu'il s'agit seulement de préciser le chiffre auquel s'élève le prix d'après des bases prévues, mais qui sont litigieuses; — Que la difficulté d'interprétation de la promesse de vente, sur ce point, paraît même avoir été l'une des causes de la non-réalisation de la vente jusqu'aux derniers jours du délai; — En ce qui touche l'exigibilité du prix : — Attendu qu'il a été stipulé par l'acte contenant promesse de vente que le prix du terrain vendu serait payable dans le délai de dix ans, à partir du jour de l'acquisition ; — Que ce jour était dans l'esprit des Contractants celui de l'option formant le contrat de vente à quelque époque qu'il serait réalisé devant le notaire indiqué ; — Qu'ainsi l'échéance du terme doit être fixée au 22 mars 1876; — Attendu que les intérêts du prix principal sont dus à partir de la vente consommée, remontant au 22 mars 1866 ; — Que de ces intérêts il ne doit pas évidemment être déduits des termes de loyers dont la remise a été obtenue du jury ; — Que cette remise doit être considérée comme non avenue, ces décisions spéciales ne pouvant être d'aucune influence sur un prix de vente ; — Qu'il
l'exigibilité du prix : — Attendu qu'il a été stipulé par l'acte contenant promesse de vente que le prix du terrain vendu serait payable dans le délai de dix ans, à partir du jour de l'acquisition ; — Que ce jour était dans l'esprit des Contractants celui de l'option formant le contrat de vente à quelque époque qu'il serait réalisé devant le notaire indiqué ; — Qu'ainsi l'échéance du terme doit être fixée au 22 mars 1876; — Attendu que les intérêts du prix principal sont dus à partir de la vente consommée, remontant au 22 mars 1866 ; — Que de ces intérêts il ne doit pas évidemment être déduits des termes de loyers dont la remise a été obtenue du jury ; — Que cette remise doit être considérée comme non avenue, ces décisions spéciales ne pouvant être d'aucune influence sur un prix de vente ; — Qu'il n'y aura dès lors d'autre imputation à opérer sur les intérêts dus que le montant effectif des sommes versées pour loyers ; — Attendu que Barberousse demande expressément que le compte desdits intérêts soit fait, et que préalablement à l'acte de réalisation de vente, ils soient consignés ; — Que cette demande est légitime; — En ce qui touche les dommages-intérêts réclamés par Sloan pour refus de réalisation : — Attendu qu'il doit pour partie s'imputer à faute, par le peu d'insistance qu'il aurait apportée depuis 1866, la résistance qu'il a éprouvée en 1871 pour la réalisation de l'acte de vente, et qu'au surplus il ne justifie pas d'un préjudice résultant du retard; — Qu'il y a lieu de condamner Barberousse en tous les dépens pour dommages-intérêts; — Par ces motifs, Déclare parfaite du 22 mars 1866 la vente du terrain, objet de la promesse du 31 mars 1861, au profit de Thon et Sloan; — Dit qu'il sera réalisé devant Saulnier, notaire à Vincennes, et préalablement ordonne l'arpentage dudit terrain pour le prix de la vente être payé par l'acquéreur sur le pied de 25 fr. le mètre superficiel ; — Ordonne que le compte sera mis par le
cette demande est légitime; — En ce qui touche les dommages-intérêts réclamés par Sloan pour refus de réalisation : — Attendu qu'il doit pour partie s'imputer à faute, par le peu d'insistance qu'il aurait apportée depuis 1866, la résistance qu'il a éprouvée en 1871 pour la réalisation de l'acte de vente, et qu'au surplus il ne justifie pas d'un préjudice résultant du retard; — Qu'il y a lieu de condamner Barberousse en tous les dépens pour dommages-intérêts; — Par ces motifs, Déclare parfaite du 22 mars 1866 la vente du terrain, objet de la promesse du 31 mars 1861, au profit de Thon et Sloan; — Dit qu'il sera réalisé devant Saulnier, notaire à Vincennes, et préalablement ordonne l'arpentage dudit terrain pour le prix de la vente être payé par l'acquéreur sur le pied de 25 fr. le mètre superficiel ; — Ordonne que le compte sera mis par le notaire, des intérêts à 5 pour cent du prix ainsi fixé depuis le 22 mars 1866, jusqu'à la délivrance légale, en déduisant du montant desdits intérêts les sommes versées à titre de loyer ; dit que jusqu'à l'établissement du prix principal les intérêts continueront à être payés à raison de 2,000 francs par an 5 — Condamne Barberousse en tous les dépens, sous l'affirmation de droit Appel par Sloan. « La Cour, — Sur les griefs d'appel relevés par ledit Sloan, en ce qui touche 1° le prix de vente, et la mesure préparatoire d'arpentage et de règlement de compte ordonnée par le tribunal ; 2° le moyen de déchéance tiré des dispositions de l'art. 1622 code civil; 3° le mode d'imputation aux intérêts du prix de vente à payer par Sloan, du montant des loyers versés par lui, et, en outre, la somme de 1,370 fr. pour frais de pavage réclamée par Barberousse; 4° les dommages-intérêts démandés par Sloan; — Adoptant sur tous ces chefs, etc.; — Sur le Chef relatif à l'exigibilité du prix, — Considérant que, par suite de la résistance apportée par Barberousse à la réalisation de la promesse de vente par lui consentie à Sloan,
2,000 francs par an 5 — Condamne Barberousse en tous les dépens, sous l'affirmation de droit Appel par Sloan. « La Cour, — Sur les griefs d'appel relevés par ledit Sloan, en ce qui touche 1° le prix de vente, et la mesure préparatoire d'arpentage et de règlement de compte ordonnée par le tribunal ; 2° le moyen de déchéance tiré des dispositions de l'art. 1622 code civil; 3° le mode d'imputation aux intérêts du prix de vente à payer par Sloan, du montant des loyers versés par lui, et, en outre, la somme de 1,370 fr. pour frais de pavage réclamée par Barberousse; 4° les dommages-intérêts démandés par Sloan; — Adoptant sur tous ces chefs, etc.; — Sur le Chef relatif à l'exigibilité du prix, — Considérant que, par suite de la résistance apportée par Barberousse à la réalisation de la promesse de vente par lui consentie à Sloan, ce dernier s'est trouvé dans l'impossibilité de réunir les ressources qui lui étaient nécessaires pour se libérer envers son vendeur; Qu'en effet, le refus persistant de celui-ci de reconnaître le droit de propriété de son vendeur, et l'instance judiciaire qui s'en est suivie ont eu pour conséquence de laisser ce droit en suspens, jusqu'au jour où la sentence du tribunal qui a statué sur le litige a acquis, en cette partie, l'autorité de la chose jugée; que Sloan ne pouvait utilement prendre ses dispositions pour payer immédiatement le prix de son acquisition, alors que son droit était contesté; que, d'un autre côté, il ne lui a pas été permis, pendant un long espace de temps, d'user de la chose à lui vendue pour en retirer les bénéfices à provenir de son exploitation ; qu'il devait les employer, dans une certaine mesure, à sa libération, et que, suivant les prévisions des parties, c'était là surtout la cause du délai de dix années qui lui avait été primitivement accordé; que, de plus, le chiffre de son prix d'acquisition s'est inopinément augmenté de près d'un tiers, en raison de l'erreur sur la contenance du terrain vendu, introduite dans le contrat du 31 mars
droit en suspens, jusqu'au jour où la sentence du tribunal qui a statué sur le litige a acquis, en cette partie, l'autorité de la chose jugée; que Sloan ne pouvait utilement prendre ses dispositions pour payer immédiatement le prix de son acquisition, alors que son droit était contesté; que, d'un autre côté, il ne lui a pas été permis, pendant un long espace de temps, d'user de la chose à lui vendue pour en retirer les bénéfices à provenir de son exploitation ; qu'il devait les employer, dans une certaine mesure, à sa libération, et que, suivant les prévisions des parties, c'était là surtout la cause du délai de dix années qui lui avait été primitivement accordé; que, de plus, le chiffre de son prix d'acquisition s'est inopinément augmenté de près d'un tiers, en raison de l'erreur sur la contenance du terrain vendu, introduite dans le contrat du 31 mars 1861 par les indications inexactes de Barberousse lui-même; qu'il serait contraire à l'équité de contraindre l'acquéreur à payer son prix à l'échéance précise fixée par un contrat que le vendeur s'est injustement refusé à exécuter, en se refusant à consommer la vente, et en faisant par là obstacle à l'exercice des droits de l'acquéreur à titre de propriétaire; qu'il est donc juste d'interrompre à Sloan un délai, en le proportionnant à la durée du temps pendant lequel il a été privé de la pleine jouissance de ce droit; mais qu'il y a lieu de tenir compte également de cette circonstance que le jugement qui l'a consacré étant devenu définitif depuis près de deux ans, il a été loisible à Sloan, pendant ce temps, de pourvoir aux éventualités de sa libération; qu'en considération de cet ensemble de circonstances, il convient de réduire à dix-huit mois le délai demandé par lui, et d'en fixer le point de départ au 1er mars de la présente année; — Confirme la sentence dont est appelée; ordonne qu'elle sera exécutée suivant sa forme et teneur; dit néanmoins que Sloan ne sera tenu de payer son prix d'acquisition, tel qu'il sera fixé par l'arpentage auquel il doit
des droits de l'acquéreur à titre de propriétaire; qu'il est donc juste d'interrompre à Sloan un délai, en le proportionnant à la durée du temps pendant lequel il a été privé de la pleine jouissance de ce droit; mais qu'il y a lieu de tenir compte également de cette circonstance que le jugement qui l'a consacré étant devenu définitif depuis près de deux ans, il a été loisible à Sloan, pendant ce temps, de pourvoir aux éventualités de sa libération; qu'en considération de cet ensemble de circonstances, il convient de réduire à dix-huit mois le délai demandé par lui, et d'en fixer le point de départ au 1er mars de la présente année; — Confirme la sentence dont est appelée; ordonne qu'elle sera exécutée suivant sa forme et teneur; dit néanmoins que Sloan ne sera tenu de payer son prix d'acquisition, tel qu'il sera fixé par l'arpentage auquel il doit être procédé en exécution de la sentence, qu'à l'expiration d'un délai de dix-huit mois qui ne commencera à courir que le 1er mars 1876. » M. Descoutures, pr.; M. Chevrier, av. gén.; MM. de Montfleury et Poullet, avoués. N° 4122. BAIL." — CESSION.~ PENSION ALIMENTAIRE. — PRÉFÉRENCE. — ANTICHRÈSE. Celui qui, pour prix de la cession d'un droit au bail, s'engage à payer au cédant une pension alimentaire par préférence à tous autres créanciers, et qui sait, au moment de la cession, que les loyers sont l'objet d'une antichrèse, prend manifestement à sa charge la créance garantie par l'antichrèse. Vitle c. Pélissier. 14 juillet 1876. — 5e chambre. 28 janvier 1876, jugement du tribunal civil de la Seine : a Le tribunal, — Attendu qu'aux termes de l'acte sous signatures privées, en date du 22 janvier 1874, enregistré le 2 mai, Ville s'est obligé à payer à Pélissier, pendant dix années, une rente de 1,000 fr. en échange de la cession faite par Pélissier à son profit de son droit au bail de la maison de la rue des Filles de la cité appartenant à Baron, et — 623 — de la promesse d'obtenir de son bailleur une prolongation de