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qu'Aubriet n'est pas fondé à invoquer la clause du bail aux termes de laquelle, en cas de non-paiement de deux termes de loyers à leur échéance, la location devra être résiliée de plein droit ; — Que cette stipulation est, comme le contrat l'indique, formellement subordonnée à la volonté du bailleur seul, qui n'en revendique pas le bénéfice ; — Que si Bertrand a, en vertu d'une ordonnance de référé, fait expulser le preneur, les lieux n'étant pas garnis de meubles en suffisante quantité, il n'en résulte pas qu'il ait entendu affranchir ce dernier des engagements par lui pris pour l'avenir ; — Par ces motifs, — Reçoit Aubriet opposant en la forme, le déclare mal fondé dans son opposition. » Appel par Aubriet. « La Cour, — Considérant qu'il résulte des termes exprès du procès-verbal d'expulsion du 7 décembre 1871, que Bertrand, bailleur, a repris possession des lieux loués à Aubriet, lui a fait défense de s'y présenter à nouveau et a reloué lesdits lieux ; — Que dès lors il y a eu résiliation du bail en droit et en fait à la même date ; — Par ces motifs, — Met ce dont est appel à néant en ce que les premiers juges ont à tort déclaré que le bail avait continué à courir après l'expulsion à la date du 7 décembre 1871, décharge l'appelant des dispositions et condamnations contre lui prononcées. » M. Alexandre, pr.; M. Isambert, av. péri.; MM. Fromager et Langlois, avocats; MMes Desrues et Beaume, avoués. N° 4012. 1° BAIL. — CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR LE LOCATAIRE. — REPRISE PAR LE BAILLEUR. — MITOYENNETÉ. — CESSIONNAIRE. — 5e APPEL. — DEMANDE NOUVELLE, LOYERS ÉCHUS DEPUIS LE JUGEMENT. I. La clause d'un bail aux termes de laquelle, à son expiration, le bailleur devra reprendre les constructions à dire d'experts, mais seulement jusqu'à concurrence d'une certaine somme, doit être entendue en ce sens qu'il reprendra les constructions dans l'état où elles se trouveront, mais que, quelle qu'en soit la valeur, il ne devra pas payer plus que la somme déterminée. Si le locataire s'est engagé à
en ce que les premiers juges ont à tort déclaré que le bail avait continué à courir après l'expulsion à la date du 7 décembre 1871, décharge l'appelant des dispositions et condamnations contre lui prononcées. » M. Alexandre, pr.; M. Isambert, av. péri.; MM. Fromager et Langlois, avocats; MMes Desrues et Beaume, avoués. N° 4012. 1° BAIL. — CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR LE LOCATAIRE. — REPRISE PAR LE BAILLEUR. — MITOYENNETÉ. — CESSIONNAIRE. — 5e APPEL. — DEMANDE NOUVELLE, LOYERS ÉCHUS DEPUIS LE JUGEMENT. I. La clause d'un bail aux termes de laquelle, à son expiration, le bailleur devra reprendre les constructions à dire d'experts, mais seulement jusqu'à concurrence d'une certaine somme, doit être entendue en ce sens qu'il reprendra les constructions dans l'état où elles se trouveront, mais que, quelle qu'en soit la valeur, il ne devra pas payer plus que la somme déterminée. Si le locataire s'est engagé à payer les droits de mitoyenneté et de surcharge dus à l'occasion des constructions par lui élevées, le bailleur ne peut obtenir une condamnation au paiement de ces droits que contre ce locataire. Il n'a pas d'action de ce chef contre le cessionnaire de son locataire. II. Constitue une demande nouvelle devant la Cour la demande en paiement de loyers échus depuis le jugement par un bailleur qui, devant le tribunal, n'a demandé qu'à reprendre toutes les constructions élevées sur son terrain par son locataire. Rosset c. Coquard. 24 août 1876. — 4e chambre. 19 juin 1875, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu que, par acte sous signatures privées du 14 Septembre 1857 enregistré, Coquard a donné à bail aux époux Orcel pour dix-huit ans devant finir le 1er octobre 1875, un terrain sis à Paris, rue des Terres-Fortes, 3 ; qu'il a été convenu audit acte que quand les preneurs quitteraient les lieux, à l'expiration des dix-huit ans, Coquard devrait reprendre les constructions à dire d'experts, mais seulement jusqu'à concurrence d'une somme de 10,000 fr; — Attendu que le sens de cette convention est que Coquard reprendra les constructions élevées par les époux
devant la Cour la demande en paiement de loyers échus depuis le jugement par un bailleur qui, devant le tribunal, n'a demandé qu'à reprendre toutes les constructions élevées sur son terrain par son locataire. Rosset c. Coquard. 24 août 1876. — 4e chambre. 19 juin 1875, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu que, par acte sous signatures privées du 14 Septembre 1857 enregistré, Coquard a donné à bail aux époux Orcel pour dix-huit ans devant finir le 1er octobre 1875, un terrain sis à Paris, rue des Terres-Fortes, 3 ; qu'il a été convenu audit acte que quand les preneurs quitteraient les lieux, à l'expiration des dix-huit ans, Coquard devrait reprendre les constructions à dire d'experts, mais seulement jusqu'à concurrence d'une somme de 10,000 fr; — Attendu que le sens de cette convention est que Coquard reprendra les constructions élevées par les époux Orcel dans l'état où elles se trouveront à l'expiration du bail, mais que, quelle qu'en soit la valeur, il ne devra pas payer plus de 10,000 fr. aux époux Orcel; — Qu'en fixant ainsi cette somme, Coquard a simplement entendu fixer le maximum de ses engagements; — Qu'il n'a pas voulu être forcé de prendre, pour leur valeur, toutes les constructions, quelle qu'en fût l'importance, que les époux Orcel auraient construites sur ce terrain; — Qu'il y a donc lieu d'écarter l'interprétation donnée par les époux Orcel et Rosset, d'après laquelle Coquard serait tenu de reprendre seulement une portion des constructions élevées par les époux Orcel valant 10,000 fr., et que ceux-ci seraient en droit d'opérer la démolition du surplus et d'en emporter les matériaux; — Que même dans le premier sens, l'estimation par expert n'est pas inutile, puisqu'elle sert à fixer le prix à payer par Coquard dans le cas où la valeur des constructions serait en dessous de 10,000 fr.; — Attendu que, dans le bail susvisé, les époux Orcel se sont aussi engagés à acquitter leurs droits de mitoyenneté et de surcharge sans que Coquard soit en rien inquiété ni recherché; — Attendu qu'en vertu d'un jugement
voulu être forcé de prendre, pour leur valeur, toutes les constructions, quelle qu'en fût l'importance, que les époux Orcel auraient construites sur ce terrain; — Qu'il y a donc lieu d'écarter l'interprétation donnée par les époux Orcel et Rosset, d'après laquelle Coquard serait tenu de reprendre seulement une portion des constructions élevées par les époux Orcel valant 10,000 fr., et que ceux-ci seraient en droit d'opérer la démolition du surplus et d'en emporter les matériaux; — Que même dans le premier sens, l'estimation par expert n'est pas inutile, puisqu'elle sert à fixer le prix à payer par Coquard dans le cas où la valeur des constructions serait en dessous de 10,000 fr.; — Attendu que, dans le bail susvisé, les époux Orcel se sont aussi engagés à acquitter leurs droits de mitoyenneté et de surcharge sans que Coquard soit en rien inquiété ni recherché; — Attendu qu'en vertu d'un jugement rendu par le tribunal de la Seine le 17 janvier 1872 et auquel étaient parties Coquard et les époux Orcel, Mavré, expert commis par le tribunal pour estimer les droits de mitoyenneté réclamés par une veuve Hubert, a fixé à 358 fr. 59 c. les droits de mitoyenneté qui devaient lui être payés par Coquard; — Que Coquard demande dès à présent la condamnation de Rosset comme cessionnaire des époux Orcel au paiement de ladite somme ; — Que l'expert a fait une juste appréciation des droits des parties et qu'il y a lieu de condamner dès à présent les époux Orcel au paiement de ladite somme; — Que c'est contre eux seulement que la condamnation doit être prononcée, les diverses cessions et délégations faites par les époux Orcel, soit à la maison Leroy et Rosset, soit à Rosset personnellement, n'ayant pas eu pour effet de charger ces derniers du paiement de leurs dettes ; — Attendu que des difficultés paraissent exister avec le propriétaire voisin Schmitt, qui serait en droit, aux termes d'un jugement de la 5e chambre du tribunal, de faire supprimer en partie des constructions que les époux Orcel auraient fait avancer sur son terrain; — Attendu
lui être payés par Coquard; — Que Coquard demande dès à présent la condamnation de Rosset comme cessionnaire des époux Orcel au paiement de ladite somme ; — Que l'expert a fait une juste appréciation des droits des parties et qu'il y a lieu de condamner dès à présent les époux Orcel au paiement de ladite somme; — Que c'est contre eux seulement que la condamnation doit être prononcée, les diverses cessions et délégations faites par les époux Orcel, soit à la maison Leroy et Rosset, soit à Rosset personnellement, n'ayant pas eu pour effet de charger ces derniers du paiement de leurs dettes ; — Attendu que des difficultés paraissent exister avec le propriétaire voisin Schmitt, qui serait en droit, aux termes d'un jugement de la 5e chambre du tribunal, de faire supprimer en partie des constructions que les époux Orcel auraient fait avancer sur son terrain; — Attendu que le bail expirera le 1er octobre 1875, il y a lieu de régler avant cette époque les questions relatives aux réclamations de Schmitt et de tous autres qui pourraient se trouver dans la même situation eu égard aux droits de mitoyenneté à réclamer de Coquard; — Que l'autorisation de commencer les travaux avant l'expiration du bail équivaudrait à une réprise de possession par Coquard avant l'époque convenue ; — Qu'il n'y a donc pas lieu de l'accorder; Par ces motifs, — Dit que Coquard a le droit de reprendre pour 10,000 fr. toutes les constructions élevées par les époux Orcel sur le terrain à eux loué par ledit Coquard et lui donne acte de ce qu'il entend exercer ce droit; — Condamne dès à présent les époux Orcel à payer à Coquard 358 fr. 59 c, montant des frais susénoncés, avec les intérêts à partir du jour de la demande ; — Dit que, par Duverg, expert dispensé du serment du consentement des parties, les constructions élevées par les époux Orcel sur le terrain Coquard seront visitées à l'effet de reconnaître les droits de mitoyenneté et de surcharge dus aux propriétaires voisins par le fait des constructions dont s'agit,
commencer les travaux avant l'expiration du bail équivaudrait à une réprise de possession par Coquard avant l'époque convenue ; — Qu'il n'y a donc pas lieu de l'accorder; Par ces motifs, — Dit que Coquard a le droit de reprendre pour 10,000 fr. toutes les constructions élevées par les époux Orcel sur le terrain à eux loué par ledit Coquard et lui donne acte de ce qu'il entend exercer ce droit; — Condamne dès à présent les époux Orcel à payer à Coquard 358 fr. 59 c, montant des frais susénoncés, avec les intérêts à partir du jour de la demande ; — Dit que, par Duverg, expert dispensé du serment du consentement des parties, les constructions élevées par les époux Orcel sur le terrain Coquard seront visitées à l'effet de reconnaître les droits de mitoyenneté et de surcharge dus aux propriétaires voisins par le fait des constructions dont s'agit, d'en fixer le chiffre, de dresser l'état estimatif et le devis des dépenses à faire pour opérer le recul des constructions conformément aux droits reconnus à Schmitt ainsi que les raccords de toute nature pour mettre les bâtiments conservés en état d'habitation suivant leur destination ; — Dit qu'il n'y a lieu d'autoriser Coquard à faire commencer lesdits travaux avant l'expiration du bail. Appel par Rosset, etc. « La Cour, — En ce qui touche les conclusions principales : — Adoptant, etc, — Confirme; — En ce qui touche les conclusions additionnelles de l'intimé : — Considérant que sa demande avait pour objet de reprendre toutes les constructions élevées sur son terrain par ses locataires appelants au prix de 10,000 fr. : qu'il n'a conclu devant les premiers juges à aucune condamnation au paiement des loyers qui lui auraient été dus ; que ses conclusions additionnelles en paiement de loyers échus depuis le jugement ne sont donc pas présentées dans les termes de l'article 525 du code de procédure civile; qu'elles constituent une demande nouvelle; — Confirme: — Déclare non recevables les conclusions additionnelles de Coquard. » M. Benoit-d'Ambroise, p.; M. Choppin et Anjouville, av. 2e; Melle Rosset et Colombari,
a lieu d'autoriser Coquard à faire commencer lesdits travaux avant l'expiration du bail. Appel par Rosset, etc. « La Cour, — En ce qui touche les conclusions principales : — Adoptant, etc, — Confirme; — En ce qui touche les conclusions additionnelles de l'intimé : — Considérant que sa demande avait pour objet de reprendre toutes les constructions élevées sur son terrain par ses locataires appelants au prix de 10,000 fr. : qu'il n'a conclu devant les premiers juges à aucune condamnation au paiement des loyers qui lui auraient été dus ; que ses conclusions additionnelles en paiement de loyers échus depuis le jugement ne sont donc pas présentées dans les termes de l'article 525 du code de procédure civile; qu'elles constituent une demande nouvelle; — Confirme: — Déclare non recevables les conclusions additionnelles de Coquard. » M. Benoit-d'Ambroise, p.; M. Choppin et Anjouville, av. 2e; Melle Rosset et Colombari, avoués; MM. Opinel et Lahlou, avoués. N° 4013. BAIL. — INDUSTRIES SIMILAIRE. — CONCURRENCE. — CONSENTEMENT TACITE. — TOLÉRANCE. — MANOEUVRES. — RÉSOLUTION. — DOMMAGES-INTÉRÊTS. Le locataire auquel le bail interdit d'exercer, sans le consentement du bailleur, une autre industrie que celle qui est limitativement déterminée, peut trouver, dans l'exercice ostensible d'une industrie, la preuve du consentement tacite ou de la tolérance du bailleur. Mais du jour où le bailleur manifeste, par un acte extrajudiciaire, la volonté de rentrer dans l'exécution stricte des conventions, le locataire doit se conformer aux prohibitions du bail et ne peut s'y soustraire en établissant, d'une manière fictive, le siège de l'industrie prohibée dans un immeuble voisin (art. 1134 code civ.). Le bailleur est en droit de demander la résolution du bail et des dommages-intérêts à raison de l'inexécution de cette clause du bail. Cauvin c. Denise. 21 août 1875. — 3e chambre. 5 février 1875, jugement du tribunal civil de Versailles : « Le tribunal, — Attendu que, suivant acte sous seings privés, en date du 12 mai 1869, enregistré, Loutrel a donné en location aux époux Cauvin, qualifiés débitants de vin, traiteurs et logeurs, pour trois, six ou neuf années, au choix des
ostensible d'une industrie, la preuve du consentement tacite ou de la tolérance du bailleur. Mais du jour où le bailleur manifeste, par un acte extrajudiciaire, la volonté de rentrer dans l'exécution stricte des conventions, le locataire doit se conformer aux prohibitions du bail et ne peut s'y soustraire en établissant, d'une manière fictive, le siège de l'industrie prohibée dans un immeuble voisin (art. 1134 code civ.). Le bailleur est en droit de demander la résolution du bail et des dommages-intérêts à raison de l'inexécution de cette clause du bail. Cauvin c. Denise. 21 août 1875. — 3e chambre. 5 février 1875, jugement du tribunal civil de Versailles : « Le tribunal, — Attendu que, suivant acte sous seings privés, en date du 12 mai 1869, enregistré, Loutrel a donné en location aux époux Cauvin, qualifiés débitants de vin, traiteurs et logeurs, pour trois, six ou neuf années, au choix des preneurs à partir du 1er juillet 1869, divers lieux dépendant d'une maison sise à Versailles, rue des Chantiers, 73, sous diverses conditions, et notamment celle d’exercer dans les lieux la profession de débitants de vin, traiteur et logeur, et non d’autres, sans le consentement des bailleurs ; Que les termes précis de cette dernière clause ne permettent aucun doute sur son sens ; qu’ils imposent aux preneurs la double obligation d’exercer dans les lieux la profession de traiteurs et logeurs et de n’y exercer aucune autre profession, soit en remplacement de la précédente, soit concurremment avec elle ; — Oise, par ce moyen, Loutrel, propriétaire de l’immeuble qu’il habitait et où il exerçait la double profession d’aubergiste et de marchand de fourrages pour l’alimentation des chevaux de la garnison, assurait à l’immeuble le bénéfice de la conservation d’une auberge achalandée, tout en se déchargeant personnellement des soins de la direction de cette auberge, et en même temps prenait les mesures nécessaires pour que l’industrie de marchand de fourrages qu’il retenait entre ses mains n’eût pas de concurrence dans sa propre maison; — Attendu que Denise, marchand de fourrages, devenu principal locataire de la maison dont s’agit, aux termes d’un acte
précis de cette dernière clause ne permettent aucun doute sur son sens ; qu’ils imposent aux preneurs la double obligation d’exercer dans les lieux la profession de traiteurs et logeurs et de n’y exercer aucune autre profession, soit en remplacement de la précédente, soit concurremment avec elle ; — Oise, par ce moyen, Loutrel, propriétaire de l’immeuble qu’il habitait et où il exerçait la double profession d’aubergiste et de marchand de fourrages pour l’alimentation des chevaux de la garnison, assurait à l’immeuble le bénéfice de la conservation d’une auberge achalandée, tout en se déchargeant personnellement des soins de la direction de cette auberge, et en même temps prenait les mesures nécessaires pour que l’industrie de marchand de fourrages qu’il retenait entre ses mains n’eût pas de concurrence dans sa propre maison; — Attendu que Denise, marchand de fourrages, devenu principal locataire de la maison dont s’agit, aux termes d’un acte sous seing privé en date du 25 mars 1873, enregistré, et en conséquence se trouvant actuellement aux droits de Loutrel, prétend que Cauvin exerce dans les lieux l’industrie de marchand de fourrages pour l’alimentation des chevaux de troupe, et en conséquence demande à rencontre de ce dernier des dommages-intérêts pour le préjudice causé dans le passé et la résiliation du bail pour l’avenir ; — Qu’il y a lieu sur cette demande d’établir une distinction entre la période antérieure au 24 juillet 1873, et la période postérieure; — En ce qui concerne la période antérieure : — Attendu que Cauvin ne méconnaît pas avoir exercé dans les lieux le commerce de fourrages ; qu’il fait remarquer avec raison que son bail ne lui interdit pas d’une manière formelle toute profession autre que celle d’aubergiste, mais ne porte cette interdiction qu’à défaut de consentement de la part des bailleurs ; que ce consentement peut être donné tacitement; qu’en fait, il a exercé le commerce de fourrages dans les lieux loués de la façon la plus ostensible, ainsi que le constate d’ailleurs un procès-verbal dressé à la requête de Denise, le 16 juillet 1873 ; que Loutrel habitait la même maison que
le préjudice causé dans le passé et la résiliation du bail pour l’avenir ; — Qu’il y a lieu sur cette demande d’établir une distinction entre la période antérieure au 24 juillet 1873, et la période postérieure; — En ce qui concerne la période antérieure : — Attendu que Cauvin ne méconnaît pas avoir exercé dans les lieux le commerce de fourrages ; qu’il fait remarquer avec raison que son bail ne lui interdit pas d’une manière formelle toute profession autre que celle d’aubergiste, mais ne porte cette interdiction qu’à défaut de consentement de la part des bailleurs ; que ce consentement peut être donné tacitement; qu’en fait, il a exercé le commerce de fourrages dans les lieux loués de la façon la plus ostensible, ainsi que le constate d’ailleurs un procès-verbal dressé à la requête de Denise, le 16 juillet 1873 ; que Loutrel habitait la même maison que lui-même ; qu’il n’avait comme lui d’autre acheteur que l’intendance militaire; que la réunion de ces circonstances permet d’affirmer que Loutrel ou ses ayants droit ont eu connaissance du commerce exercé depuis longtemps par Cauvin ; que leur silence gardé sur ce point à l’égard de Cauvin, locataire et beau-frère de Loutrel, doit être considéré comme un consentement tacite ou tout au moins comme une tolérance dont les effets se sont continués pendant la jouissance de Denise, jusqu’au 2 juillet 1873, jour où ce dernier a, pour la première fois, manifesté par acte extrajudiciaire, la volonté de rentrer dans l’exécution stricte des conventions ; — Que, sur ce point, la défense de Cauvin est bien fondée ; — Qu’en conséquence, il n’est dû aucun dommages-intérêts pour la période antérieure au 16 juillet 1873 ; — En ce qui touche la période postérieure : — Attendu que Cauvin prétend avoir donné satisfaction à Denise en transportant le siège de son commerce de fourrages dans une maison voisine sise au 79, de la rue des Chantiers ; — Qu’il s’agit d’apprécier le mérite de cette défense; — Attendu qu’à la vérité, le bail ne porte aucune interdiction contre Cauvin d’exercer un commerce
de Loutrel, doit être considéré comme un consentement tacite ou tout au moins comme une tolérance dont les effets se sont continués pendant la jouissance de Denise, jusqu’au 2 juillet 1873, jour où ce dernier a, pour la première fois, manifesté par acte extrajudiciaire, la volonté de rentrer dans l’exécution stricte des conventions ; — Que, sur ce point, la défense de Cauvin est bien fondée ; — Qu’en conséquence, il n’est dû aucun dommages-intérêts pour la période antérieure au 16 juillet 1873 ; — En ce qui touche la période postérieure : — Attendu que Cauvin prétend avoir donné satisfaction à Denise en transportant le siège de son commerce de fourrages dans une maison voisine sise au 79, de la rue des Chantiers ; — Qu’il s’agit d’apprécier le mérite de cette défense; — Attendu qu’à la vérité, le bail ne porte aucune interdiction contre Cauvin d’exercer un commerce quelconque hors des lieux loués; — Qu’en conséquence, usant de la liberté commune à tous, il avait eu le droit, tout en conservant son auberge au n° 73, d’installer une autre industrie au n° 79, sous la condition que cette industrie serait réellement pratiquée dans ce dernier local, ainsi qu’il arriverait, par exemple, pour un établissement de boulanger dont la gestion ne peut être facilement exercée en dehors du siège même de l’établissement ; — Mais qu’il en est autrement du commerce de fourrages pour l’alimentation des chevaux de troupe dont l’exercice peut être réduit à un simple rôle d’intermédiaire entre l’intendance militaire qui représente l’acheteur unique et les divers vendeurs; — Que les dépôts de fourrage et les magasins ne sont point indispensables à la pratique de cette industrie ; — Qu’un simple carnet de poche peut représenter tout le matériel strictement nécessaire ; — Qu’en conséquence, il est permis de conclure que le siège de cette industrie est indépendant des localités et réside dans la personne même du commerçant; — Qu’en fait, Cauvin habitant le n° 73 et y tenant auberge, c’est au n° 73 que se trouve le siège principal du commerce de fourrages et que doivent