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en ce sens, qu'ils laissaient insérer contre eux seuls, la pénalité de la condition résolutoire, en restant désarmés vis-à-vis du bailleur en cas d'inexécution de son engagement ; — Qu'il ressort des stipulations du contrat à interpréter que, le locateur, propriétaire d'une maison en mauvais état et manquant de caveaux, a voulu imposer au locataire, la confection des caveaux, et qu'en la lui imposant, il l'obligeait aux travaux nécessaires à leur confection ; — Que le locataire n'a pu se méprendre sur la charge qu'il assumait en acceptant la clause, dont l'examen est soumis au tribunal ; — Qu'il ne saurait, en conséquence, pas plus que ces cessionnaires ne le peuvent faire, invoquer l'inaction du demandeur pour s'exonérer des effets de la clause dont l'examen est soumis au tribunal ; — Attendu que les époux Biauné ne sont pas mieux fondés à se retrancher derrière un empêchement qui résulte du manque d'autorisation de la voie; — Que la rue des Cinq-Diamants n'étant pas actuellement classée, les obstacles prétendus n'existent pas ; — Attendu que, la résolution des conventions de 1866 étant prononcée, il y a lieu, aux termes de la Clause neuvième du bail, de déclarer que les six mois de loyer payés d'avance, seront acquis au bailleur, à titre d'Indemnité; — Par ces motifs, — Déclare résilié purement et simplement le bail du 18 juillet 1866 ; — Dit, en conséquence, que les époux Biauné devront, dans la huitaine du présent jugement, rendre les lieux libres, et que, faute par eux de ce faire, dans le délai imparti, ils seront expulsés desdits lieux en la forme accoutumée, et, au besoin, avec l'assistance du commissaire de police; — Attribue à Carillon, à titre d'indemnité de résiliation, les six mois de loyer payés d'avance. » Appel par Biauné. « La Cour, — Considérant qu'il n'y avait lieu à résiliation du bail dont M. et Mme Biauné sont cessionnaires ; — Qu'en effet, Carillon lui-même a contrevenu aux clauses du bail, en n'exécutant pas les travaux qui incombaient au propriétaire; — Que les travaux de consolidation devaient évidemment précéder les travaux d'exécution
de loyer payés d'avance, seront acquis au bailleur, à titre d'Indemnité; — Par ces motifs, — Déclare résilié purement et simplement le bail du 18 juillet 1866 ; — Dit, en conséquence, que les époux Biauné devront, dans la huitaine du présent jugement, rendre les lieux libres, et que, faute par eux de ce faire, dans le délai imparti, ils seront expulsés desdits lieux en la forme accoutumée, et, au besoin, avec l'assistance du commissaire de police; — Attribue à Carillon, à titre d'indemnité de résiliation, les six mois de loyer payés d'avance. » Appel par Biauné. « La Cour, — Considérant qu'il n'y avait lieu à résiliation du bail dont M. et Mme Biauné sont cessionnaires ; — Qu'en effet, Carillon lui-même a contrevenu aux clauses du bail, en n'exécutant pas les travaux qui incombaient au propriétaire; — Que les travaux de consolidation devaient évidemment précéder les travaux d'exécution et de reprise en sous-œuvre à la charge des locataires; — Que la maison, se composant de quatre étages, en moellon et plâtres, hourdés en terre et en plâtre, sans jambe étoiture, et le sol sous le bâtiment, étant formé de remblais, qui ont amené un tassement dans les murs et déversé les planchers, les travaux de consolidation étaient indispensables ; — Que les époux Biauné ont déclaré par acte extrajudiciaire à Carillon qu'ils étaient prêts à creuser les caves, lorsque la maison aurait été mise par le propriétaire en état de supporter sans péril, les fouilles qui étaient nécessaires ; — Par ces motifs, — Dit qu'il n'y a lieu à prononcer la résiliation du bail du fait des époux Biauné; — Leur donne acte de la déclaration qu'ils sont prêts à commencer les travaux de construction des caveaux dès que Carillon aura de son côté fait les travaux de consolidation nécessaires; — Reçoit les époux reconventionnellement demandeurs; — Condamne Carillon à exécuter immédiatement les travaux de consolidation et autres mis à sa charge par le rapport de l'expert. » M. Falconnet, pr., Mmes Durier et Milliard, avocats; Mmes Dunnont et Chauvin, avoués. N° 3970. BAIL. — VIGNES. —
et déversé les planchers, les travaux de consolidation étaient indispensables ; — Que les époux Biauné ont déclaré par acte extrajudiciaire à Carillon qu'ils étaient prêts à creuser les caves, lorsque la maison aurait été mise par le propriétaire en état de supporter sans péril, les fouilles qui étaient nécessaires ; — Par ces motifs, — Dit qu'il n'y a lieu à prononcer la résiliation du bail du fait des époux Biauné; — Leur donne acte de la déclaration qu'ils sont prêts à commencer les travaux de construction des caveaux dès que Carillon aura de son côté fait les travaux de consolidation nécessaires; — Reçoit les époux reconventionnellement demandeurs; — Condamne Carillon à exécuter immédiatement les travaux de consolidation et autres mis à sa charge par le rapport de l'expert. » M. Falconnet, pr., Mmes Durier et Milliard, avocats; Mmes Dunnont et Chauvin, avoués. N° 3970. BAIL. — VIGNES. — ABUS DE JOUISSANCE. — RÉSILIATION. RÉCOLTES. — DROIT DU FERMIER. Doit être résilié le bail de vignes que le locataire s'est engagé à cultiver en bon père de famille et que cependant il n'a, depuis nombreuses années, ni fumées, ni terrées, ni provignées, et dont il a surchargé la taille. La récolte de biens ruraux affermés appartient de droit au fermier qui les a cultivés sous la seule condition de payer le fermage. Salmon c. Chollet. 15 mars 1875. — 5e chambre. 17 juin 1876, jugement du tribunal civil de Joigny : « Le tribunal, — Attendu que Chollet est propriétaire de deux pièces de vigne, données à bail à Salmon, sous diverses charges, notamment de cultiver, fumer, terrer, tuilier et provigner en temps et saisons convenables, comme doit le faire un bon père de famille, et ce selon les usages du pays;— Attendu qu'il demande la résiliation des deux baux, faute par le défendeur d'avoir exécuté les conditions qui lui étaient imposées par les deux baux, quant à la culture et à la sous-location ; — Attendu que des éléments de la cause, et principalement d'un rapport d'experts, nommés en conciliation devant le juge de paix, il résulte que
La récolte de biens ruraux affermés appartient de droit au fermier qui les a cultivés sous la seule condition de payer le fermage. Salmon c. Chollet. 15 mars 1875. — 5e chambre. 17 juin 1876, jugement du tribunal civil de Joigny : « Le tribunal, — Attendu que Chollet est propriétaire de deux pièces de vigne, données à bail à Salmon, sous diverses charges, notamment de cultiver, fumer, terrer, tuilier et provigner en temps et saisons convenables, comme doit le faire un bon père de famille, et ce selon les usages du pays;— Attendu qu'il demande la résiliation des deux baux, faute par le défendeur d'avoir exécuté les conditions qui lui étaient imposées par les deux baux, quant à la culture et à la sous-location ; — Attendu que des éléments de la cause, et principalement d'un rapport d'experts, nommés en conciliation devant le juge de paix, il résulte que les vignes louées ont été négligées et n'ont pas reçu les façons nécessaires à la bonne culture ; que depuis nombreuses années elles n'ont pas été fumées, ni terrées, ni provignées, et que la présente année la taille a été surchargée ; — Attendu que ces faits, constatés au mois de mars dernier, impliquent un état général de dépérissement, que les circonstances actuelles ne peuvent modifier; — Attendu, d'ailleurs, que le changement de résidence des preneurs aujourd'hui à Paris, explique jusqu'à un certain point, l'abandon où ont été laissées lesdites vignes; — Attendu que de semblables contraventions au bail suffisent pour entraîner sa résiliation, sans qu'il y ait lieu d'examiner le moyen tiré de la sous-location ; — Attendu, sur les dommages-intérêts, que les vignes louées ne peuvent, de l'avis des experts, être remises en état qu'à l'aide de travaux et amendements assez coûteux, que le tribunal a les éléments nécessaires pour les évaluer; — Par ces motifs, — Déclare résiliés les baux sus-désignés ; — Autorise Chollet à reprendre la jouissance des vignes dont s'agit, et à en expulser les époux Salmon, et tous autres qui prétendraient tenir d'eux leur droit, même par l'emploi de la force publique, —
de mars dernier, impliquent un état général de dépérissement, que les circonstances actuelles ne peuvent modifier; — Attendu, d'ailleurs, que le changement de résidence des preneurs aujourd'hui à Paris, explique jusqu'à un certain point, l'abandon où ont été laissées lesdites vignes; — Attendu que de semblables contraventions au bail suffisent pour entraîner sa résiliation, sans qu'il y ait lieu d'examiner le moyen tiré de la sous-location ; — Attendu, sur les dommages-intérêts, que les vignes louées ne peuvent, de l'avis des experts, être remises en état qu'à l'aide de travaux et amendements assez coûteux, que le tribunal a les éléments nécessaires pour les évaluer; — Par ces motifs, — Déclare résiliés les baux sus-désignés ; — Autorise Chollet à reprendre la jouissance des vignes dont s'agit, et à en expulser les époux Salmon, et tous autres qui prétendraient tenir d'eux leur droit, même par l'emploi de la force publique, — Condamne les époux Salmon à payer à Chollet la somme de 300 fr. à titre de dommages-intérêts. » Appel par les époux Salmon. La Cour, — Considérant que Chollet demande la résiliation de deux baux sous seing privé enregistrés, par lui consentis aux époux Salmon, pour cause d'inexécution des conditions insérées auxdits baux et qu'il demande en outre des dommages et intérêts pour le préjudice que lui aurait causé cette inexécution. — En ce qui touche la résiliation : — Adoptant, etc. — En ce qui touche les dommages et intérêts : Considérant que l'appréciation faite par les premiers juges du préjudice résultant pour Chollet de l'inexécution des clauses du bail, est trop élevée, et que le préjudice ne doit pas donner lieu à une réparation supérieure à 50 fr.; — Sur les conclusions de Salmon tendant à ce qu'il lui soit rendu compte du prix de la récolte de 1874 ; — Considérant que, depuis le jugement dont est appel, Chollet a fait nommer un séquestre pour prendre possession de la récolte des pièces de vigne en litige et en opérer la vente ; — Considérant qu'en matière de location de biens ruraux, la récolte appartient de droit au
insérées auxdits baux et qu'il demande en outre des dommages et intérêts pour le préjudice que lui aurait causé cette inexécution. — En ce qui touche la résiliation : — Adoptant, etc. — En ce qui touche les dommages et intérêts : Considérant que l'appréciation faite par les premiers juges du préjudice résultant pour Chollet de l'inexécution des clauses du bail, est trop élevée, et que le préjudice ne doit pas donner lieu à une réparation supérieure à 50 fr.; — Sur les conclusions de Salmon tendant à ce qu'il lui soit rendu compte du prix de la récolte de 1874 ; — Considérant que, depuis le jugement dont est appel, Chollet a fait nommer un séquestre pour prendre possession de la récolte des pièces de vigne en litige et en opérer la vente ; — Considérant qu'en matière de location de biens ruraux, la récolte appartient de droit au fermier qui a cultivé la terre et lui a fait produire ses fruits sous la seule condition de payer les loyers dus au bailleur, que Salmon est donc fondé à réclamer le prix provenant de la vente de la dernière récolte sous réserve des droits de Chollet pour les fermages restant dus au jour de la résiliation, et des dommages et intérêts ci-dessus fixés, — Sur la demande en dommages et intérêts formée par les appelants; — Considérant que les époux Salmon ayant par leur fait donné lieu à la résiliation, cette demande n'est en aucun point justifiée. — Sur les conclusions très-subsidiaires des appelants à fin d'expertise nouvelle : — Considérant que les constations faites par des experts que les parties avaient elles-mêmes désignées sont suffisantes pour déterminer la conviction de la Cour sans qu'il y ait lieu de recourir à une seconde expertise. — Par ces motifs : — Modifiant en ce que les premiers juges ont alloué à Chollet une somme de 300 fr. à titre de dommages et intérêts, réduit la condamnation prononcée de ce chef à la somme de 50 fr. — Dit que le séquestre sera tenu de rendre compte aux époux Salmon du
restant dus au jour de la résiliation, et des dommages et intérêts ci-dessus fixés, — Sur la demande en dommages et intérêts formée par les appelants; — Considérant que les époux Salmon ayant par leur fait donné lieu à la résiliation, cette demande n'est en aucun point justifiée. — Sur les conclusions très-subsidiaires des appelants à fin d'expertise nouvelle : — Considérant que les constations faites par des experts que les parties avaient elles-mêmes désignées sont suffisantes pour déterminer la conviction de la Cour sans qu'il y ait lieu de recourir à une seconde expertise. — Par ces motifs : — Modifiant en ce que les premiers juges ont alloué à Chollet une somme de 300 fr. à titre de dommages et intérêts, réduit la condamnation prononcée de ce chef à la somme de 50 fr. — Dit que le séquestre sera tenu de rendre compte aux époux Salmon du prix de la récolte de 1874, déduction faite des fermages que Chollet justifierait lui être dus au jour de la résiliation, et de la somme de 50 fr. ci-dessus fixée pour dommages et intérêts; — Déclare les époux Salmon mal fondés en leurs conclusions à fin de dommages et intérêts, et en leurs conclusions très-subsidiaires à fin de nouvelle expertise, les en déboute. » M. de la Faulotte, pr.; M. Buffard, av. gén.; MM. Martini et Pignon, avocats; MM. Porchet et Piallat, avoués. N° 3971. BAILOU.— IMMEUBLES EN ALSACE.— GUERRE.— CESSION DE L'ALSACE. FORCE MAJEURE.—RÉSILIATION.— SOUS-LOCATION.— INTERVENTION. MINEUR NON ÉMANCIPÉ.— TUTEUR. La cession de l'Alsace a été sans effets sur les contrats de droit civil, sauf dans les cas exceptés par les traités. Spécialement, ces traités n'ont pas résilié les baux d'immeubles situés sur le territoire alsacien, passés entre Français et Alsaciens assujettis à une nouvelle souveraineté. La substitution d'une souveraineté à une autre n'a d'effet que dans les rapports des citoyens avec l'Etat et non dans les rapports civils des citoyens entre eux et avec les étrangers. La cession de l'Alsace ne rentrant pas dans la catégorie des faits qu'on pouvait prévoir, ne constitue pas un fait de force
et en leurs conclusions très-subsidiaires à fin de nouvelle expertise, les en déboute. » M. de la Faulotte, pr.; M. Buffard, av. gén.; MM. Martini et Pignon, avocats; MM. Porchet et Piallat, avoués. N° 3971. BAILOU.— IMMEUBLES EN ALSACE.— GUERRE.— CESSION DE L'ALSACE. FORCE MAJEURE.—RÉSILIATION.— SOUS-LOCATION.— INTERVENTION. MINEUR NON ÉMANCIPÉ.— TUTEUR. La cession de l'Alsace a été sans effets sur les contrats de droit civil, sauf dans les cas exceptés par les traités. Spécialement, ces traités n'ont pas résilié les baux d'immeubles situés sur le territoire alsacien, passés entre Français et Alsaciens assujettis à une nouvelle souveraineté. La substitution d'une souveraineté à une autre n'a d'effet que dans les rapports des citoyens avec l'Etat et non dans les rapports civils des citoyens entre eux et avec les étrangers. La cession de l'Alsace ne rentrant pas dans la catégorie des faits qu'on pouvait prévoir, ne constitue pas un fait de force majeure. La sous-location suit le sort de la location principale. Est non recevable l'intervention d'une jeune fille mineure, non émancipée, dans une instance où elle est représentée par sa tutrice naturelle et légale. Veuve Heyl c Boissi, etc. 4 juin 1875. — 5e chambre. 17 juin 1872, jugement du tribunal civil de la Seine : ci Le tribunal, En ce qui concerne l'intervention de Pauline Heyl; — Attendu qu'elle est représentée dans la cause par sa tutrice naturelle et légale; qu'elle ne justifie ni de son émancipation, ni de sa majorité; qu'elle se borne à reprendre l'instance en son nom et à se joindre aux conclusions mises par sa mère; qu'en conséquence son intervention est faite sans qualité et sans utilité; — En ce qui concerne la demande principale en résiliation du bail consenti par les époux Haren et la veuve Heyl à Gourlay et à Boissi de la petite filature de Saverne; Attendu que la cession de l'Alsace par le gouvernement français au gouvernement prussien est sans effet sur les contrats du droit civil sauf les cas exceptés par les traités; — Attendu que Gourlay et Boissi n'excilent d'aucune exception stipulée dans le dernier traité de paix qui résilie
civil de la Seine : ci Le tribunal, En ce qui concerne l'intervention de Pauline Heyl; — Attendu qu'elle est représentée dans la cause par sa tutrice naturelle et légale; qu'elle ne justifie ni de son émancipation, ni de sa majorité; qu'elle se borne à reprendre l'instance en son nom et à se joindre aux conclusions mises par sa mère; qu'en conséquence son intervention est faite sans qualité et sans utilité; — En ce qui concerne la demande principale en résiliation du bail consenti par les époux Haren et la veuve Heyl à Gourlay et à Boissi de la petite filature de Saverne; Attendu que la cession de l'Alsace par le gouvernement français au gouvernement prussien est sans effet sur les contrats du droit civil sauf les cas exceptés par les traités; — Attendu que Gourlay et Boissi n'excilent d'aucune exception stipulée dans le dernier traité de paix qui résilie les baux, d'immeubles situés sur le territoire alsacien passé entre Français et Alsaciens assujettis à une nouvelle souveraineté; qu'ils invoquent à tort comme cause de résiliation la cession dont s'agissent qu'ils regardent comme un cas de force majeure puisque le bail, n'entre pas dans la catégorie de ceux que l'on pouvait prévoir, et que la substitution d'une souveraineté à une autre n'a d'effet qu'au regard des rapports des citoyens avec l'Etat et non au regard de leurs rapports civils entre eux, et les étrangers avec lesquels ils ont contracté et réciproquement; — Mais attendu que la dame Heyl a, par acte sous signatures privées en date du 26 janvier 1872, consenti à Gourlay et à Boissi la résiliation du bail de la petite filature de Saverne qu'elle leur avait louée pour une période de cinq ou dix années à partir du 1er janvier 1869, concurremment avec Haren, et qu'elle a reconnu dans le même acte que ses locataires ne lui devaient plus rien; qu'elle excipe, il est vrai, d'un acte sous signatures privées du même jour, par lequel Gourlay et Boissi se sont engagés à lui remettre pour paiement de loyers le tiers de toutes les sommes qu'ils pourront recouvrer
pouvait prévoir, et que la substitution d'une souveraineté à une autre n'a d'effet qu'au regard des rapports des citoyens avec l'Etat et non au regard de leurs rapports civils entre eux, et les étrangers avec lesquels ils ont contracté et réciproquement; — Mais attendu que la dame Heyl a, par acte sous signatures privées en date du 26 janvier 1872, consenti à Gourlay et à Boissi la résiliation du bail de la petite filature de Saverne qu'elle leur avait louée pour une période de cinq ou dix années à partir du 1er janvier 1869, concurremment avec Haren, et qu'elle a reconnu dans le même acte que ses locataires ne lui devaient plus rien; qu'elle excipe, il est vrai, d'un acte sous signatures privées du même jour, par lequel Gourlay et Boissi se sont engagés à lui remettre pour paiement de loyers le tiers de toutes les sommes qu'ils pourront recouvrer d'un sieur Darlon, sur les soies que ce dernier aurait retirées de la filature pendant une année pour prétendre que son consentement a été surpris par les signataires de ces actes au moyen de manœuvres dolosives, et pour conclure reconnaissantuellement au maintien du bail dont s'agit et au paiement de 5,100 fr., montant des loyers convenus jusqu'en janvier 1873; — Mais attendu que le dol ne se présume pas et doit être prouvé, que les actes du 26 janvier 1872 sont approuvés, signés et reconnus par les parties; que si le second de ces actes n'a pas été fait en double, les engagements qu'il contient sont unilatéraux; que Gourlay et Boissi en reconnaissent les obligations qu'ils y ont contractées au profit de la veuve Heyl; qu'au fond ils ont été conclus entre les parties pour régler le sort d'une entreprise de filature dont la fabrication avait été suspendue par la guerre, et entravée pour l'avenir par l'absorption de Saverne dans la ligne de la douane allemande; qu'il s'ensuit qu'aujourd'hui la veuve Heyl est non recevable à contester la résiliation du bail qu'elle a consenti et le règlement d'intérêts ou de loyers qu'elle a accepté sous la forme d'une contre-lettre; —
5,100 fr., montant des loyers convenus jusqu'en janvier 1873; — Mais attendu que le dol ne se présume pas et doit être prouvé, que les actes du 26 janvier 1872 sont approuvés, signés et reconnus par les parties; que si le second de ces actes n'a pas été fait en double, les engagements qu'il contient sont unilatéraux; que Gourlay et Boissi en reconnaissent les obligations qu'ils y ont contractées au profit de la veuve Heyl; qu'au fond ils ont été conclus entre les parties pour régler le sort d'une entreprise de filature dont la fabrication avait été suspendue par la guerre, et entravée pour l'avenir par l'absorption de Saverne dans la ligne de la douane allemande; qu'il s'ensuit qu'aujourd'hui la veuve Heyl est non recevable à contester la résiliation du bail qu'elle a consenti et le règlement d'intérêts ou de loyers qu'elle a accepté sous la forme d'une contre-lettre; — En ce qui concerne Haren; — Attendu que ce dernier n'a pas constitué avoué, qu'il a été donné contre lui défaut, profit joint; qu'en sa qualité de co-bailleur des lieux loués, il n'a pris aucune conclusions; qu'en celle de sous-locataire des mêmes lieux qu'il avait sous-loués à Gourlay et à Boissi, pour l'exploitation sur place, pour le compte de ces derniers de la petite filature de Saverne, sa sous-location suit le sort de la location principale: — Sur ces motifs, — Déclare la demoiselle Pauline Heyl mal fondée dans son intervention, l'en déboute et la met hors de cause; — Déclare résilié le bail du 30 octobre 1868; — Déclare résilié le sous-bail consenti par Gourlay et Boissi à Haren; — Déclare la veuve Heyl mal fondée dans sa demande reconnaissantuellement. Appel par la veuve Heyl. "La Cour, — Adoptant, etc., — Confirme." M. Rolland de Villargues, conseiller d'eau, f. f. de pr.; M. Dubard, subst.; MM. Josias et Fabignon, avoués. N° 3972. "BAIL. — CHASSE. — DÉCRET DU 15 SEPTEMBRE 1870. — ART. 1722 DU CODE CIVIL, — LAPINS. — DOMMAGES.— RÉSILIATION." Le décret du 15 septembre 1870 a suspendu l'exercice du droit de chasse pendant une année. Par