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ET MEUBLES.—VENTE AU FRIX.— SURENCHÈRE.— FRAUDE.— FRIX PAVÉ AUX CRÉANCIERS INSCRITS.— PREUVE. Le créancier inscrit qui, sur la notification de la vente de l'immeuble hypothéqué, n'a pas surenchéri et a ainsi accepté l'offre de l'acquéreur, est encore recevable à contester la sincérité du prix indiqué et offert par celui-ci (art, 2183 code civ.). Lorsque la vente comprend un immeuble et le mobilier qu'il contient, avec ventilation du prix, les circonstances que le prix attribué au mobilier est exagéré, que la répartition du prix total n'est pas proportionnelle à la valeur relative de l'immeuble et du mobilier ne suffisent pas pour établir la dissimulation frauduleuse du prix réel de l'immeuble, si le prix indiqué pour cet immeuble n'est pas inférieur à sa valeur réelle. Pour que l'acquéreur soit autorisé à retenir partie de son prix payée à un créancier inscrit, il n'est pas nécessaire qu'il ait payé directement ce créancier, il suffit qu'il ait remis au vendeur les fonds que celui-ci a versés au créancier, à la condition de prouver la simultanéité et la corrélation des deux opérations. Il peut faire cette preuve par ses livres et ceux du vendeur et du créancier, et par la possession des billets représentant la créance. Stuttel c Boulard et Crédit foncier. 27 mars 1876. — 5e chambre. 22 janvier 1875, jugement du tribunal civil de Versailles : Le tribunal, — Attendu que suivant acte reçu par Hude, notaire à Argenteuil, le 30 juillet 1871, et transcrit au bureau des hypothèques de Versailles, le 30 août suivant, Devisme a vendu à Stuttel une propriété sise à Argenteuil avec le mobilier la garnissant, moyennant le prix de 200,000 fr., dont le contrat fait application aux meubles, jusqu'à concurrence de 41,603 fr. et à l'immeuble pour le surplus s'élevant à 158,397 fr. ; — Que la transcription a révélé l'existence à la charge dudit immeuble de cinq inscriptions dont deux ont été postérieurement rayées et dont les autres ont été prises, — Savoir : — La première à la date du 25 juin 1863, au profit du Crédit foncier de France, — La seconde à la date
créance. Stuttel c Boulard et Crédit foncier. 27 mars 1876. — 5e chambre. 22 janvier 1875, jugement du tribunal civil de Versailles : Le tribunal, — Attendu que suivant acte reçu par Hude, notaire à Argenteuil, le 30 juillet 1871, et transcrit au bureau des hypothèques de Versailles, le 30 août suivant, Devisme a vendu à Stuttel une propriété sise à Argenteuil avec le mobilier la garnissant, moyennant le prix de 200,000 fr., dont le contrat fait application aux meubles, jusqu'à concurrence de 41,603 fr. et à l'immeuble pour le surplus s'élevant à 158,397 fr. ; — Que la transcription a révélé l'existence à la charge dudit immeuble de cinq inscriptions dont deux ont été postérieurement rayées et dont les autres ont été prises, — Savoir : — La première à la date du 25 juin 1863, au profit du Crédit foncier de France, — La seconde à la date du 18 novembre 1864, au profit de Noël et Cie, — La troisième à la date du 15 novembre 1865, au profit de la dame Boulard ; — Qu'à l'égard des créanciers inscrits, le prix s'est trouvé fixé, par l'effet des notifications faites par exploit de Bertrand, huissier à Versailles, le 8 mars 1872, sans qu'aucune surenchère soit survenue dans le délai légal ; — Que les parties ayant échoué dans leur tentative de distribution amiable de la portion de prix afférente à l'immeuble devant le juge commis aux ordres, il y a lieu, à raison du nombre des créanciers inscrits, de procéder à cette distribution par jugement d'attribution ; — En ce qui touche la détermination de la somme à distribuer : — Attendu que, ainsi qu'il a été dit, la portion du prix applicable à l'immeuble a été fixée par la ventilation, insérée au contrat, à la somme de 158,397 fr.; — Attendu que les époux Boulard prétendent frauduleusement ladite ventilation et demandent la réduction du prix mobilier à 20,000 fr. et l'élévation de prix immobilière à 180,000 fr.;—Attendis que Stuttel est mal fondé à soutenir que, après avoir été mis en demeure de surenchérir et après avoir
le 8 mars 1872, sans qu'aucune surenchère soit survenue dans le délai légal ; — Que les parties ayant échoué dans leur tentative de distribution amiable de la portion de prix afférente à l'immeuble devant le juge commis aux ordres, il y a lieu, à raison du nombre des créanciers inscrits, de procéder à cette distribution par jugement d'attribution ; — En ce qui touche la détermination de la somme à distribuer : — Attendu que, ainsi qu'il a été dit, la portion du prix applicable à l'immeuble a été fixée par la ventilation, insérée au contrat, à la somme de 158,397 fr.; — Attendu que les époux Boulard prétendent frauduleusement ladite ventilation et demandent la réduction du prix mobilier à 20,000 fr. et l'élévation de prix immobilière à 180,000 fr.;—Attendis que Stuttel est mal fondé à soutenir que, après avoir été mis en demeure de surenchérir et après avoir laissé s'écouler le temps fixé par la loi pour la surenchère, les époux Boulard sont réputés avoir accepté l'offre de l'acquéreur et non recevables à les critiquer ; — Qu'ils seraient non recevables en effet s'ils reconnaissaient la sincérité de l'offre ; — Mais qu'en prétendant le prix offert inférieur au prix réel ils prétendent par là même que la partie du prix réel qui n'a point été offerte ne se trouve pas purgée; — Que cette conséquence des principes se trouve d'accord avec les termes de l'art. 2183 du code civil, lequel prescrit à l'acquéreur de notifier le prix, ce qui ne saurait s'entendre que du prix réellement convenu entre le vendeur et l'acquéreur, et dont le vendeur ne peut recevoir une portion quelconque avant le désintéressement complet des créanciers inscrits; — Attendu que, après avoir ainsi repoussé la fin de non-recevoir proposée par Stuttel contre l'action des époux Boulard, il y a lieu de rechercher quelle peut être au fond la valeur de cette action ; — Attendu que, pour établir la fraude par eux prétendue, les époux Boulard invoquent : — En premier lieu : — L'exagération du prix attribué au mobilier; — En deuxième lieu :
au prix réel ils prétendent par là même que la partie du prix réel qui n'a point été offerte ne se trouve pas purgée; — Que cette conséquence des principes se trouve d'accord avec les termes de l'art. 2183 du code civil, lequel prescrit à l'acquéreur de notifier le prix, ce qui ne saurait s'entendre que du prix réellement convenu entre le vendeur et l'acquéreur, et dont le vendeur ne peut recevoir une portion quelconque avant le désintéressement complet des créanciers inscrits; — Attendu que, après avoir ainsi repoussé la fin de non-recevoir proposée par Stuttel contre l'action des époux Boulard, il y a lieu de rechercher quelle peut être au fond la valeur de cette action ; — Attendu que, pour établir la fraude par eux prétendue, les époux Boulard invoquent : — En premier lieu : — L'exagération du prix attribué au mobilier; — En deuxième lieu : — La circonstance que la répartition du prix total n'est pas proportionnelle à la valeur relative de l'immeuble et du mobilier; — Que l'exactitude de ces deux propositions paraît suffisamment établie, bien que la première doive être atténuée dans une certaine mesure par cette considération qu'un mobilier, qui est vendu avec l'immeuble qu'il garnit, acquiert de cette circonstance une valeur supérieure à celle qu'il aurait s'il était vendu séparément ; Que toutefois les deux faits dont s'agit sont insuffisants pour établir la dissimulation frauduleuse du prix réel de l'immeuble, si l'on n'y ajoute un troisième fait, plus important que les autres et consistant dans la fixation d'un prix immobilier inférieur à la valeur réelle; — Que, dans ce dernier cas, la preuve serait complète, et qu'on n'hésiterait pas à considérer comme concluante la concordance de l'exagération d'une partie du prix avec l'amoindrissement de l'autre partie alors que l'ensemble correspondrait à la valeur réelle du total de la chose vendue ; — Mais que cette circonstance ne paraît pas se rencontrer dans l'instance ; — Que des documents de la cause, Il résulte que la portion du prix attribué à l'immeuble par la ventilation ne paraît pas s'éloigner de la valeur
avec l'immeuble qu'il garnit, acquiert de cette circonstance une valeur supérieure à celle qu'il aurait s'il était vendu séparément ; Que toutefois les deux faits dont s'agit sont insuffisants pour établir la dissimulation frauduleuse du prix réel de l'immeuble, si l'on n'y ajoute un troisième fait, plus important que les autres et consistant dans la fixation d'un prix immobilier inférieur à la valeur réelle; — Que, dans ce dernier cas, la preuve serait complète, et qu'on n'hésiterait pas à considérer comme concluante la concordance de l'exagération d'une partie du prix avec l'amoindrissement de l'autre partie alors que l'ensemble correspondrait à la valeur réelle du total de la chose vendue ; — Mais que cette circonstance ne paraît pas se rencontrer dans l'instance ; — Que des documents de la cause, Il résulte que la portion du prix attribué à l'immeuble par la ventilation ne paraît pas s'éloigner de la valeur réelle ; — Que les époux Boulard eux-mêmes n'ont pas osé alléguer le contraire ; — Que dès lors l'action des époux Boulard se trouve dépourvue d'un de ses éléments essentiels, le préjudice causé aux créanciers inscrits, lesquels n'ont pu compter que sur un prix conforme à la valeur de la chose ; — Que l'acquéreur est libre, d'un autre côté, de consentir à donner d'une chose un prix exagéré sans que la loi l'oblige à une semblable exagération du prix sur une chose différente et sans qu'elle confère aux créanciers le droit d'exiger une répartition proportionnelle de l'exagération sur les deux choses ; Que dans tous les cas on ne saurait trouver dans une répartition non proportionnelle une preuve suffisante de la dissimulation frauduleuse d'une partie du prix ; Attendu qu'en conséquence de ce qui vient d'être dit, l'action des époux Boulard est mal fondée sur ce chef, et que la portion du prix afférente à l'immeuble doit demeurer fixée à la somme de 158,397 fr. ; Attendu qu'aux termes de l'acte de vente, ladite somme produit les intérêts à 5 p. 100 par an, à partir du 1er août 1871, jour de l'entrée en jouissance de l'adjudicataire, à
la chose ; — Que l'acquéreur est libre, d'un autre côté, de consentir à donner d'une chose un prix exagéré sans que la loi l'oblige à une semblable exagération du prix sur une chose différente et sans qu'elle confère aux créanciers le droit d'exiger une répartition proportionnelle de l'exagération sur les deux choses ; Que dans tous les cas on ne saurait trouver dans une répartition non proportionnelle une preuve suffisante de la dissimulation frauduleuse d'une partie du prix ; Attendu qu'en conséquence de ce qui vient d'être dit, l'action des époux Boulard est mal fondée sur ce chef, et que la portion du prix afférente à l'immeuble doit demeurer fixée à la somme de 158,397 fr. ; Attendu qu'aux termes de l'acte de vente, ladite somme produit les intérêts à 5 p. 100 par an, à partir du 1er août 1871, jour de l'entrée en jouissance de l'adjudicataire, à l'exception toutefois de ce qui était nécessaire pour désintéresser le Crédit foncier à la date du 31 juillet 1871, ainsi qu'il sera ci-après expliqué ; En ce qui touche la créance garantie par l'inscription prise au profit du Crédit foncier, etc. : En ce qui touche la créance garantie par l'inscription prise au profit de Noël et Ce ; A l'égard de Noël et Ce : Attendu qu'aux termes d'un acte passé devant M. Guyon, notaire à Paris, les 6 et 7 novembre 1864, Noël et Ce ont ouvert à Devisme un crédit garanti par une inscription en date du 18 novembre 1864, lequel crédit a été réalisé postérieurement pour la plus grande partie de son montant ; Que, déduction faite de la somme de 30,000 fr. qui leur a été remboursée, ainsi qu'il sera dit ci-après, Noël et Ce demeurent créanciers d'un reliquat s'élevant à 8,926 fr. 32 c, suivant arrêté de compte en date du 30 juin 1873, ainsi que des intérêts de ladite somme à raison de 6 p. 100 à partir dudit jour, et des frais d'enregistrement de la résiliation du crédit ; Que ladite créance n'est pas contestée par les intéressés ; A l'égard de
l'inscription prise au profit de Noël et Ce ; A l'égard de Noël et Ce : Attendu qu'aux termes d'un acte passé devant M. Guyon, notaire à Paris, les 6 et 7 novembre 1864, Noël et Ce ont ouvert à Devisme un crédit garanti par une inscription en date du 18 novembre 1864, lequel crédit a été réalisé postérieurement pour la plus grande partie de son montant ; Que, déduction faite de la somme de 30,000 fr. qui leur a été remboursée, ainsi qu'il sera dit ci-après, Noël et Ce demeurent créanciers d'un reliquat s'élevant à 8,926 fr. 32 c, suivant arrêté de compte en date du 30 juin 1873, ainsi que des intérêts de ladite somme à raison de 6 p. 100 à partir dudit jour, et des frais d'enregistrement de la résiliation du crédit ; Que ladite créance n'est pas contestée par les intéressés ; A l'égard de Stuttel : Attendu qu'il soutient avoir acquitté de ses deniers propres la somme de 30,000 fr. reçue à compte par Noël et Ce et qu'il prétend la retenir sur son prix, soit comme subrogé aux droits du créancier qu'il a soldé et dont l'hypothèque venait en rang utile, soit comme ayant valablement payé son prix jusqu'à due concurrence entre les mains de ce créancier ; Que il y a lieu d'examiner cette demande, laquelle est contestée par les époux Boulard ; Attendu que Stuttel reconnaît qu'il n'a point déposé directement les fonds entre les mains de Noël et Co mais qu'il les a seulement remis au vendeur Devisme, lequel les a, à son tour, versés dans la caisse du créancier ; Que'il est incontestable que cette double opération suffit pour justifier la prétention de Stuttel, sous la condition qu'il sera établi en fait et constant pour le tribunal, que les fonds de Stuttel ont réellement servi à l'acquittement de la créance hypothécaire, ce qui ne peut exister sans la simultanéité des paiements faits par l'acquéreur au vendeur, et par le vendeur au créancier, et sans la corrélation entre les preuves et ces deux paiements ; Attendu que Stuttel ne peut
ayant valablement payé son prix jusqu'à due concurrence entre les mains de ce créancier ; Que il y a lieu d'examiner cette demande, laquelle est contestée par les époux Boulard ; Attendu que Stuttel reconnaît qu'il n'a point déposé directement les fonds entre les mains de Noël et Co mais qu'il les a seulement remis au vendeur Devisme, lequel les a, à son tour, versés dans la caisse du créancier ; Que'il est incontestable que cette double opération suffit pour justifier la prétention de Stuttel, sous la condition qu'il sera établi en fait et constant pour le tribunal, que les fonds de Stuttel ont réellement servi à l'acquittement de la créance hypothécaire, ce qui ne peut exister sans la simultanéité des paiements faits par l'acquéreur au vendeur, et par le vendeur au créancier, et sans la corrélation entre les preuves et ces deux paiements ; Attendu que Stuttel ne peut invoquer aucune quittance émanée, soit du vendeur à son profit, soit du créancier au profit du vendeur ; Que les seuls titres par lui produits à l'appui de sa thèse sont : 1° Les écritures de Devisme ; 2° Celles de Noël et Ce ; 3° La possession par lui-même de sept billets, chacun de 5,000 fr., écrits par Devisme à l'ordre de Noël et Co, aux échéances du 5 octobre 1871 pour les deux premiers, du 10 du même mois pour les troisième et quatrième, du 15 janvier 1872 pour les cinquième et sixième, et du 5 avril suivant pour le dernier, lesquels billets seront enregistrés avec le présent jugement, et à cet effet déposés aux mains du greffier; Attendu que de la possession des billets par Stuttel peut résulter la présomption, mais non pas la preuve, que les billets ont été payés avec les fonds de Stuttel, puisque de cette possession actuelle on ne saurait induire avec certitude ni la date de la remise, ni celle du paiement par Stuttel à Devisme, ni celle du paiement par Devisme à Noël et Co, ni la simultanéité de ces deux paiements; Attendu que les écritures de Noël et Co établissent
de sept billets, chacun de 5,000 fr., écrits par Devisme à l'ordre de Noël et Co, aux échéances du 5 octobre 1871 pour les deux premiers, du 10 du même mois pour les troisième et quatrième, du 15 janvier 1872 pour les cinquième et sixième, et du 5 avril suivant pour le dernier, lesquels billets seront enregistrés avec le présent jugement, et à cet effet déposés aux mains du greffier; Attendu que de la possession des billets par Stuttel peut résulter la présomption, mais non pas la preuve, que les billets ont été payés avec les fonds de Stuttel, puisque de cette possession actuelle on ne saurait induire avec certitude ni la date de la remise, ni celle du paiement par Stuttel à Devisme, ni celle du paiement par Devisme à Noël et Co, ni la simultanéité de ces deux paiements; Attendu que les écritures de Noël et Co établissent que, le 30 septembre 1871, Devisme a déposé dans leur caisse, en garantie du paiement des billets échéant en octobre, une somme de 20,000 fr., qu'il a retirée les 6, 10 et 11 octobre pour effectuer ce paiement; que, le 5 janvier 1872, il a déposé une nouvelle somme de 5,000 fr. par lui reprise le 15 pour acquitter le cinquième billet; Enfin que le dernier billet a été renouvelé à l'échéance du 5 avril et payé ledit jour; Que les livres de Devisme portent, à la date du 10 janvier 1872, la mention d'un versement de 5,000 francs applicable à la créance de Noël et Ce et à la date du 31 mars suivant, le remboursement de 25,000 fr. restant du montant des billets garantis par hypothèque sur la propriété et avec les 5,000 francs déjà versés, formant le total de l'hypothèque; Attendu que des faits qui précèdent, résulte la démonstration que les deux derniers versements ont été effectués au moyen de fonds appartenant à Stuttel; Qu'elle présente le caractère de l'évidence pour le versement du 5 avril; Qu'elle est suffisamment faite pour le versement de janvier, bien que ce versement soit porté à la date du 10 sur
5,000 fr. par lui reprise le 15 pour acquitter le cinquième billet; Enfin que le dernier billet a été renouvelé à l'échéance du 5 avril et payé ledit jour; Que les livres de Devisme portent, à la date du 10 janvier 1872, la mention d'un versement de 5,000 francs applicable à la créance de Noël et Ce et à la date du 31 mars suivant, le remboursement de 25,000 fr. restant du montant des billets garantis par hypothèque sur la propriété et avec les 5,000 francs déjà versés, formant le total de l'hypothèque; Attendu que des faits qui précèdent, résulte la démonstration que les deux derniers versements ont été effectués au moyen de fonds appartenant à Stuttel; Qu'elle présente le caractère de l'évidence pour le versement du 5 avril; Qu'elle est suffisamment faite pour le versement de janvier, bien que ce versement soit porté à la date du 10 sur les registres de Devisme, et à celle du 5 sur ceux de Noël; Que cette différence de quelques jours offre peu d'importance et peut s'expliquer soit par une erreur de la part de Devisme, soit par cette circonstance que Devisme aurait pu attendre la fin de l'opération pour en inscrire la mention ; Qu'en conséquence il y a lieu d'autoriser Stuttel à retenir sur son prix en principal et intérêts, à la date du 15 janvier 1872. la somme de 10,000 fr., composée de 5,000 fr. versés par lui en deniers et d'un billet de même somme acquitté postérieurement, mais renouvelé à ses frais à ladite date du 15 janvier ; — Attendu qu'au contraire, en ce qui concerne les versements de 20,000 fr. effectués en octobre entre les mains de Noël et C®, il est manifeste qu'ils n'ont pu provenir de fonds remis par Stuttel à Devisme le 31 mars, c'est-à-dire près de six mois plus tard ; — Que le versement fait en octobre au créancier a eu pour conséquence naturelle d'éteindre immédiatement et définitivement la dette jusqu'à due concurrence; — Que un paiement du prix opéré plus tard par l'acquéreur entre les mains du vendeur, et la
la mention ; Qu'en conséquence il y a lieu d'autoriser Stuttel à retenir sur son prix en principal et intérêts, à la date du 15 janvier 1872. la somme de 10,000 fr., composée de 5,000 fr. versés par lui en deniers et d'un billet de même somme acquitté postérieurement, mais renouvelé à ses frais à ladite date du 15 janvier ; — Attendu qu'au contraire, en ce qui concerne les versements de 20,000 fr. effectués en octobre entre les mains de Noël et C®, il est manifeste qu'ils n'ont pu provenir de fonds remis par Stuttel à Devisme le 31 mars, c'est-à-dire près de six mois plus tard ; — Que le versement fait en octobre au créancier a eu pour conséquence naturelle d'éteindre immédiatement et définitivement la dette jusqu'à due concurrence; — Que un paiement du prix opéré plus tard par l'acquéreur entre les mains du vendeur, et la remise effectuée par ce dernier, entre les mains du premier des titres de la dette éteinte à la même date sans doute que ce paiement, n'ont pu avoir pour effet de faire revivre cette dette ; — Que d'un autre côté le paiement d'une partie du prix par l'acquéreur entre les mains et au profit du vendeur, alors que l'immeuble est grevé de charges hypothécaires supérieures au prix, est sans valeur au regard des créanciers ; — Que en conséquence, il n'y a lieu d'autoriser Stuttel à retenir sur son prix la somme de 20,000 fr., faisant partie de celle de 25,000 fr. par lui versée le 31 mars ; — Attendu que Stuttel fait de vains efforts pour rendre suspecte cette date mentionnée sur les registres de Devisme; — Que si l'on peut admettre comme possible une erreur de date qui ne porte que sur une différence de quelques jours, cette erreur devient invraisemblable, quand elle comprend un écart de six mois; — Que en outre les termes ci-dessus relatés de la mention inscrite sur les registres, sont d'une précision qui exclut toute supposition d'erreur; — Qu'enfin Stuttel est mal fondé à repousser comme preuve de la date de
les mains et au profit du vendeur, alors que l'immeuble est grevé de charges hypothécaires supérieures au prix, est sans valeur au regard des créanciers ; — Que en conséquence, il n'y a lieu d'autoriser Stuttel à retenir sur son prix la somme de 20,000 fr., faisant partie de celle de 25,000 fr. par lui versée le 31 mars ; — Attendu que Stuttel fait de vains efforts pour rendre suspecte cette date mentionnée sur les registres de Devisme; — Que si l'on peut admettre comme possible une erreur de date qui ne porte que sur une différence de quelques jours, cette erreur devient invraisemblable, quand elle comprend un écart de six mois; — Que en outre les termes ci-dessus relatés de la mention inscrite sur les registres, sont d'une précision qui exclut toute supposition d'erreur; — Qu'enfin Stuttel est mal fondé à repousser comme preuve de la date de son versement la pièce qu'il produit lui-même comme preuve de ce versement ; — Que d'ailleurs il se borne sur ce point à une pure allégation qu'il n'appuie d'aucune preuve matérielle; — Qu'on est même en droit de s'étonner qu'il n'ait ni produit, ni même offert de produire ses propres livres, qui sont naturellement indiqués comme devant contenir le contrôle des mentions portées sur les livres de Devisme ; — Attendu que Stuttel invoque en vain, à titre de présomption grave, l'engagement qu'il a pris de verser 30,000 fr. entre les mains de Noël et C® non sans doute dans le contrat de vente notarié, mais dans un acte secret, en date du même jour, qui sera enregistré avec le présent jugement et à cet effet déposé aux mains du greffier; — Qu'il faut d'abord remarquer que si Stuttel était tenu hypothécairement du paiement de cette somme, Devisme en était tenu personnellement; qu'en opérant le paiement de ses deniers, le dernier ne faisait donc que complier son obligation ; — Que l'urgence du paiement était bien plus pressante pour Devisme que pour Stuttel ; — Qu'en effet la réalisation du crédit ouvert pour Noël et C constituait, à l'égard de