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serait subordonné à l'usage véritable que chacun des voisins peut faire de sa propriété, et pourrait être, soit par des appropriations plus ou moins somptueuses, soit par des installations locatives ou industrielles plus ou moins importantes, grevé de dépenses qui excèdent habituellement les frais de reconstruction et rendraient l'exercice du droit de reconstruction le plus souvent impossible ; — Que les raccords et réfections dont il s'agit sont entre les voisins une charge réciproque de la servitude de mitoyenneté ; — Que dans tous les cas où les textes de la loi donnent à la justice des règles précises, le juge ne peut pas y substituer des appréciations d'équité arbitraires ; — Attendu qu'en se conformant aux principes sus énoncés le travail modificatif de l'expert a fait une juste appréciation des droits des parties ; — Par ces motifs, — Condamne Derigou à payer aux demandeurs la somme de 10,974 fr. 42 c, Massignon celle de 665 fr 59 c., Chaligue celle de 7,263 fr. 47 c, le tout avec les intérêts de droit ; — Déboute respectivement les parties du surplus de leurs conclusions et fait masse des dépens, y compris les frais de référé et d'expertise et du travail modificatif, pour être supportés sept douzièmes par les demandeurs, deux douzièmes par Derigou, un douzième par Massignon et deux douzièmes par Chaligue. » 27 février 1874, second jugement : « Le tribunal, — En ce qui concerne la demande principale : — Attendu que Fouché, locataire d'une maison, rue Quincampoix, n° 41, appartenant à Chaligue, a été trouble dans la jouissance des lieux loués, par la démolition et la reconstruction d'un mur mitoyen, entre la maison Chaligue et la propriété voisine ; — Attendu que Chaligue ayant été lui-même obligé de subir l'exécution de ces travaux, à titre de servitude, et, sans aucune faute de sa part, ne saurait être tenu de payer des dommages-intérêts pour les causes dont il s'agit, mais que Fouché, qui a été privé en partie de la jouissance à laquelle son bail lui donnait droit, est fondé à obtenir la décharge de la portion
travail modificatif, pour être supportés sept douzièmes par les demandeurs, deux douzièmes par Derigou, un douzième par Massignon et deux douzièmes par Chaligue. » 27 février 1874, second jugement : « Le tribunal, — En ce qui concerne la demande principale : — Attendu que Fouché, locataire d'une maison, rue Quincampoix, n° 41, appartenant à Chaligue, a été trouble dans la jouissance des lieux loués, par la démolition et la reconstruction d'un mur mitoyen, entre la maison Chaligue et la propriété voisine ; — Attendu que Chaligue ayant été lui-même obligé de subir l'exécution de ces travaux, à titre de servitude, et, sans aucune faute de sa part, ne saurait être tenu de payer des dommages-intérêts pour les causes dont il s'agit, mais que Fouché, qui a été privé en partie de la jouissance à laquelle son bail lui donnait droit, est fondé à obtenir la décharge de la portion de ses loyers correspondante à cette jouissance ; — Attendu d'ailleurs, que la démolition du mur mitoyen avait été entreprise par le propriétaire voisin, dans son intérêt exclusif et n'était nullement nécessaire pour la maison de Chaligue ; qu'ainsi, elle ne constituait pas des travaux de réparation du genre de ceux qu'une clause du bail obligeait Fouché à supporter, sans indemnité, quelle qu'en fût la durée ; — Attendu qu'il résulte des documents de la cause, notamment du rapport de l'expert et des procès-verbaux de constat produits par Fouché, que celui-ci a été complètement privé, pendant quatre mois, de quatre chambres à coucher, d'un berceau de cave et d'une descente de cave; qu'en outre, pendant le temps qui s'est écoulé de juillet 1867 à mars 1868, il a été incommodé dans diverses parties de sa location, par l'exécution desdits travaux ou des réparations nécessaires qui en étaient la suite et qu'il a droit à une réduction de loyers que le tribunal, d'après les documents de la cause, a fixé à 1,200 fr.; — Sur la demande en garantie de Chaligue : — Attendu que Jardin et consorts n'ont fait qu'user de leurs droits en démolissant et en reconstruisant le mur
ceux qu'une clause du bail obligeait Fouché à supporter, sans indemnité, quelle qu'en fût la durée ; — Attendu qu'il résulte des documents de la cause, notamment du rapport de l'expert et des procès-verbaux de constat produits par Fouché, que celui-ci a été complètement privé, pendant quatre mois, de quatre chambres à coucher, d'un berceau de cave et d'une descente de cave; qu'en outre, pendant le temps qui s'est écoulé de juillet 1867 à mars 1868, il a été incommodé dans diverses parties de sa location, par l'exécution desdits travaux ou des réparations nécessaires qui en étaient la suite et qu'il a droit à une réduction de loyers que le tribunal, d'après les documents de la cause, a fixé à 1,200 fr.; — Sur la demande en garantie de Chaligue : — Attendu que Jardin et consorts n'ont fait qu'user de leurs droits en démolissant et en reconstruisant le mur mitoyen entre eux et Chaligue ; et qu'en l'absence de toute faute relevée à leur charge dans l'exécution desdits travaux, ils ne saurait être tenus de réparer le préjudice qu'ils ont pu causer à leur voisin ou à son locataire; — Par ces motifs : — Condamne Chaligue à restituer à Fouché sur ses loyers courus du 1er juillet 1867 au 1er avril 1868, la somme de 1,200 fr. et les intérêts à partir de la demande ; — Déclare Fouché mal fondé dans le surplus de sa demande et Chaligue mal fondé en sa demande en garantie, les en déboute ; — Condamne Chaligue aux dépens. » Appel de ces deux jugements par Derigou et Chaligue. La Cour, Sur le premier jugement : — Considérant que les premiers juges ont reconnu ce principe que le copropriétaire d'un mur mitoyen doit seul payer les frais de reconstruction et d'étalement lorsque ce mur, insuffisant pour les constructions nouvelles qu'il veut édifier, est néanmoins en état de durée pour supporter celles du copropriétaire voisin; mais qu'ils ont en même temps décidé que le propriétaire qui reconstruit ce mur, même dans son intérêt personnel, ne fait qu'user de son droit de propriété, et
à Fouché sur ses loyers courus du 1er juillet 1867 au 1er avril 1868, la somme de 1,200 fr. et les intérêts à partir de la demande ; — Déclare Fouché mal fondé dans le surplus de sa demande et Chaligue mal fondé en sa demande en garantie, les en déboute ; — Condamne Chaligue aux dépens. » Appel de ces deux jugements par Derigou et Chaligue. La Cour, Sur le premier jugement : — Considérant que les premiers juges ont reconnu ce principe que le copropriétaire d'un mur mitoyen doit seul payer les frais de reconstruction et d'étalement lorsque ce mur, insuffisant pour les constructions nouvelles qu'il veut édifier, est néanmoins en état de durée pour supporter celles du copropriétaire voisin; mais qu'ils ont en même temps décidé que le propriétaire qui reconstruit ce mur, même dans son intérêt personnel, ne fait qu'user de son droit de propriété, et qu'en dehors des frais d'étais, il ne saurait être tenu des raccords et réfections qui sont entre les voisins une charge réciproque de la servitude de mitoyenneté;— Considérant que les conséquences de la servitude de mitoyenneté s'appliquent à tout ce qui constitue la reconstruction du mur mitoyen; que l'on ne peut séparer la reconstruction proprement dite des travaux de raccord et de réfection, et que si le propriétaire qui, dans son intérêt personnel, reconstruit le mur mitoyen est tenu d'en payer les frais, il doit également supporter les dépenses qui en sont la conséquence directe et nécessaire; — Considérant néanmoins que le propriétaire voisin ne peut réclamer que la remise des lieux dans l'état où il se trouvait au moment de la reconstruction, et que si des dépenses ont été faites pour donner à son immeuble soit une solidité en dehors de la reconstruction du mur mitoyen qu'il n'avait pas, soit une ornementation plus élégante et plus luxueuse qui seraient de nature à constituer une plus-value, ces dépenses doivent rester à sa charge puisqu'elles ont été faites dans son intérêt et de son consentement, et qu'il en tire profit; — Considérant que le montant total des travaux, en ce qui
peut séparer la reconstruction proprement dite des travaux de raccord et de réfection, et que si le propriétaire qui, dans son intérêt personnel, reconstruit le mur mitoyen est tenu d'en payer les frais, il doit également supporter les dépenses qui en sont la conséquence directe et nécessaire; — Considérant néanmoins que le propriétaire voisin ne peut réclamer que la remise des lieux dans l'état où il se trouvait au moment de la reconstruction, et que si des dépenses ont été faites pour donner à son immeuble soit une solidité en dehors de la reconstruction du mur mitoyen qu'il n'avait pas, soit une ornementation plus élégante et plus luxueuse qui seraient de nature à constituer une plus-value, ces dépenses doivent rester à sa charge puisqu'elles ont été faites dans son intérêt et de son consentement, et qu'il en tire profit; — Considérant que le montant total des travaux, en ce qui touche Derigou, s'élève à la somme de 32,028 fr. 71 c.; que cette somme est mise à sa charge jusqu'à concurrence de 10,974 fr. 42 c.; en ce qui touche Chaligue, à la somme totale de 29,165 fr. 82 c, et mise à sa charge jusqu'à concurrence de 7,263 fr. 47 c; — En ce qui touche les conclusions de Derigou et des héritiers Chaligue, en nullité du rapport dressé par Duchâtelet et de son rapport supplémentaire; — Considérant que Leblanc avait été commis dans le principe en qualité d'expert, pour faire toutes constatations et donner son avis sur les prétentions respectives des parties, mais qu'étant décédé, Duchâtelet a été commis pour continuer et mettre à fin son travail; qu'enfin un supplément de rapport a été par lui dressé sur la demande du tribunal; — Considérant que si ces rapports ont été faits par lui, non pas à la suite de visites et de constatations qui lui étaient personnelles, mais en se servant des notes et documents que pouvait lui fournir le travail préparatoire fait par le premier expert, le tribunal a été à même de donner à tous ces documents l'autorité qui pouvait leur appartenir et y avoir tel
47 c; — En ce qui touche les conclusions de Derigou et des héritiers Chaligue, en nullité du rapport dressé par Duchâtelet et de son rapport supplémentaire; — Considérant que Leblanc avait été commis dans le principe en qualité d'expert, pour faire toutes constatations et donner son avis sur les prétentions respectives des parties, mais qu'étant décédé, Duchâtelet a été commis pour continuer et mettre à fin son travail; qu'enfin un supplément de rapport a été par lui dressé sur la demande du tribunal; — Considérant que si ces rapports ont été faits par lui, non pas à la suite de visites et de constatations qui lui étaient personnelles, mais en se servant des notes et documents que pouvait lui fournir le travail préparatoire fait par le premier expert, le tribunal a été à même de donner à tous ces documents l'autorité qui pouvait leur appartenir et y avoir tel égard que de droit; qu'il n'y a donc lieu de s'arrêter aux conclusions prises à cet égard par Derigou et les héritiers Chaligue; — Sur le deuxième jugement: — Au fond, — Adoptant les motifs des premiers juges sur l'appel de Chaligue contre Fauché; — Mais en ce qui touche l'appel de Chaligue contre Jardin et consorts, en ce que les premiers juges l'auraient débouté de la demande en garantie par lui formée; — Considérant que la copropriété d'un mur mitoyen établit à la charge et au profit de chaque propriétaire une servitude de voisinage; que chacun a le droit de le reconstruire, et qu'il peut en user, sauf l'opposition de l'art. 669 du code civil, dans le cas où cette reconstruction est dans l'intérêt exclusif de l'un d'eux; — Considérant que l'exercice de ce droit, soit que la reconstruction soit faite à frais communs, si le mur mitoyen est en mauvais état, soit qu'elle reste à la charge de l'un d'eux, au cas de l'art. 659, occasionne nécessairement un trouble dans la jouissance de chaque propriétaire; mais que ce trouble doit être supporté par chacun d'eux sans recours contre l'autre, comme étant la conséquence de l'exercice d'un droit et
l'appel de Chaligue contre Jardin et consorts, en ce que les premiers juges l'auraient débouté de la demande en garantie par lui formée; — Considérant que la copropriété d'un mur mitoyen établit à la charge et au profit de chaque propriétaire une servitude de voisinage; que chacun a le droit de le reconstruire, et qu'il peut en user, sauf l'opposition de l'art. 669 du code civil, dans le cas où cette reconstruction est dans l'intérêt exclusif de l'un d'eux; — Considérant que l'exercice de ce droit, soit que la reconstruction soit faite à frais communs, si le mur mitoyen est en mauvais état, soit qu'elle reste à la charge de l'un d'eux, au cas de l'art. 659, occasionne nécessairement un trouble dans la jouissance de chaque propriétaire; mais que ce trouble doit être supporté par chacun d'eux sans recours contre l'autre, comme étant la conséquence de l'exercice d'un droit et d'une servitude de voisinage; — Considérant néanmoins que si des retards avaient eu lieu dans la reconstruction du mur, et que par un fait de négligence imputable à l'un des propriétaires, la servitude ait été aggravée, ce propriétaire serait évidemment responsable de son fait personnel, et qu'une action en réparation du préjudice causé pourrait être intentée contre lui dans les termes du droit commun et en vertu de l'art. 1382 du code civil;— Considérant que dans l'espèce il résulte des documents produits que, par le fait de Jardin et consorts, le trouble dans la jouissance du locataire de Chaligue a été aggravé et prolongé par suite de retards apportés dans la reconstruction du mur mitoyen; que dans une certaine proportion ils doivent être tenus de garantir les héritiers Chaligue des condamnations contre eux prononcées; — Considérant que de ce chef la Cour a des éléments suffisants d'appréciation, — Réjette la demande en nullité du rapport d'expert; — Infirme le premier jugement en ce qu'il n'a pas admis la demande de Chaligue et Derigou à fin d'être indemnes à raison des frais de raccords et autres travaux intérieurs; — Réduit à 7,106 fr. 82 c. les condamnations contre eux prononcées; —
du préjudice causé pourrait être intentée contre lui dans les termes du droit commun et en vertu de l'art. 1382 du code civil;— Considérant que dans l'espèce il résulte des documents produits que, par le fait de Jardin et consorts, le trouble dans la jouissance du locataire de Chaligue a été aggravé et prolongé par suite de retards apportés dans la reconstruction du mur mitoyen; que dans une certaine proportion ils doivent être tenus de garantir les héritiers Chaligue des condamnations contre eux prononcées; — Considérant que de ce chef la Cour a des éléments suffisants d'appréciation, — Réjette la demande en nullité du rapport d'expert; — Infirme le premier jugement en ce qu'il n'a pas admis la demande de Chaligue et Derigou à fin d'être indemnes à raison des frais de raccords et autres travaux intérieurs; — Réduit à 7,106 fr. 82 c. les condamnations contre eux prononcées; — Ordonne que pour le surplus il sortira son plein et entier effet; — Infirme le deuxième jugement sur ce qu'il a rejeté en entier le recours de Chaligue contre Jardin et consorts, à l'occasion des condamnations prononcées contre lui au profit de Fauché; — Condamne Jardin et consorts à garantir Chaligue desdites condamnations jusqu'à concurrence de moitié; — Le jugement sortant effet à l'égard de Fauché. M. Bertrand, pr.; M. Choppin d'Arnouville, av. gén.; MM. Pataille, Léon Lesage, Lyon-Caen et Cartier, avocats; MM. Bonnin, Dumont, de Montfleury, Second, avoués. N° 3953. 1° MUR MITOYEN. — RECONSTRUCTION. — INTÉRÊT COMMUN. — INTÉRÊT EXCLUSIF DU RECONSTRUCTEUR. — RACCORDS. — ÉTAIEMENTS. CONTRE-MUR. — LOCATAIRES. — TROUBLE. — DOMMAGES-INTÉRÊTS. GARANTIE. — VOIE DE FAIT. — 2° CAHIER DES CHARGES. — ADJUDICATAIRE. — TIERS. — PROCÈS. I. La reconstruction du mur mitoyen, faite dans un intérêt commun, doit être exécutée à frais communs. Mais lorsque la reconstruction a lieu dans l'intérêt particulier ou exclusif d'un des copropriétaires et pour donner au mur une solidité que les projets de réédification de celui-ci rendent seuls actuellement nécessaire, l'équité et la loi exigent que les frais de reconstruction, ainsi que tous les travaux accessoires de raccords et d'étalements
Chaligue desdites condamnations jusqu'à concurrence de moitié; — Le jugement sortant effet à l'égard de Fauché. M. Bertrand, pr.; M. Choppin d'Arnouville, av. gén.; MM. Pataille, Léon Lesage, Lyon-Caen et Cartier, avocats; MM. Bonnin, Dumont, de Montfleury, Second, avoués. N° 3953. 1° MUR MITOYEN. — RECONSTRUCTION. — INTÉRÊT COMMUN. — INTÉRÊT EXCLUSIF DU RECONSTRUCTEUR. — RACCORDS. — ÉTAIEMENTS. CONTRE-MUR. — LOCATAIRES. — TROUBLE. — DOMMAGES-INTÉRÊTS. GARANTIE. — VOIE DE FAIT. — 2° CAHIER DES CHARGES. — ADJUDICATAIRE. — TIERS. — PROCÈS. I. La reconstruction du mur mitoyen, faite dans un intérêt commun, doit être exécutée à frais communs. Mais lorsque la reconstruction a lieu dans l'intérêt particulier ou exclusif d'un des copropriétaires et pour donner au mur une solidité que les projets de réédification de celui-ci rendent seuls actuellement nécessaire, l'équité et la loi exigent que les frais de reconstruction, ainsi que tous les travaux accessoires de raccords et d'étalements nécessités chez le voisin par cette reconstruction, restent entièrement à la charge de celui qui y a donné lieu. Cependant il convient de laisser en ce cas, à la charge du voisin, les frais de construction d'un contre-mur nécessité chez lui par l'exercice de son industrie. Il ne suffit pas de constater que le mur est construit en mauvais matériaux, mal fondé, en surplomb et non conforme aux règles de l'art, pour conclure que ce mur, jusque-là accepté par les deux voisins comme suffisant et de durée, doit être immédiatement reconstruit dans leur intérêt commun. Le locataire, troublé dans l'exercice de son industrie par la reconstruction du mur mitoyen opérée par le voisin, a contre son bailleur une action en dommages-intérêts. Son bailleur a de ce chef une action en garantie contre le voisin reconstructeur, si celui-ci s'est constitué en faute par la lenteur de ses travaux. II. La clause d'un cahier des charges, aux termes de laquelle l'adjudicataire devra prendre fait et cause des vendeurs et sera tenu de défendre à ses frais, risques et périls à un procès, n'est pas opposable à l'auteur de ce procès qui conserve le droit de mettre les vendeurs en cause, sauf la
de constater que le mur est construit en mauvais matériaux, mal fondé, en surplomb et non conforme aux règles de l'art, pour conclure que ce mur, jusque-là accepté par les deux voisins comme suffisant et de durée, doit être immédiatement reconstruit dans leur intérêt commun. Le locataire, troublé dans l'exercice de son industrie par la reconstruction du mur mitoyen opérée par le voisin, a contre son bailleur une action en dommages-intérêts. Son bailleur a de ce chef une action en garantie contre le voisin reconstructeur, si celui-ci s'est constitué en faute par la lenteur de ses travaux. II. La clause d'un cahier des charges, aux termes de laquelle l'adjudicataire devra prendre fait et cause des vendeurs et sera tenu de défendre à ses frais, risques et périls à un procès, n'est pas opposable à l'auteur de ce procès qui conserve le droit de mettre les vendeurs en cause, sauf la garantie de ceux-ci contre l'adjudicataire. Gaillarde. Mongin. 14 juin 1875. — 3e chambre. 3 décembre 1873, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — En ce qui touche la demande de Pavard, locataire du lavoir, contre la veuve Gaillard et les noms, Louise Gaillard et Philomène Gaillard, en paiement de 1° 1,500 fr. à titre de dommages-intérêts; 2° d'une somme de 100 fr. pour supplément d'eau payé à la ville; 3° en réduction d'une somme de 360 fr. par an sur le prix de la location du lavoir, à partir du terme de janvier 1873; 4° et en exécution des travaux de réfection au matériel du lavoir; — Sur la demande de Philomène Gaillard afin d'être mise hors de cause; — Attendu que Philomène Gaillard, propriétaire pour moitié des lieux dont s'agit comme héritière du feu sieur Gaillard, base sa demande de mise hors de cause, sur le dire inséré dans le cahier des charges dressé pour arriver à la licitation de l'immeuble dont s'agit; — Attendu qu'aux termes de cette clause il était stipulé que l'adjudicataire de ce lot, prendrait les fait et cause des vendeurs et serait tenu de défendre à ses frais, risques
Gaillard, en paiement de 1° 1,500 fr. à titre de dommages-intérêts; 2° d'une somme de 100 fr. pour supplément d'eau payé à la ville; 3° en réduction d'une somme de 360 fr. par an sur le prix de la location du lavoir, à partir du terme de janvier 1873; 4° et en exécution des travaux de réfection au matériel du lavoir; — Sur la demande de Philomène Gaillard afin d'être mise hors de cause; — Attendu que Philomène Gaillard, propriétaire pour moitié des lieux dont s'agit comme héritière du feu sieur Gaillard, base sa demande de mise hors de cause, sur le dire inséré dans le cahier des charges dressé pour arriver à la licitation de l'immeuble dont s'agit; — Attendu qu'aux termes de cette clause il était stipulé que l'adjudicataire de ce lot, prendrait les fait et cause des vendeurs et serait tenu de défendre à ses frais, risques et périls à la demande de Pavard; — Mais attendu que cette clause, qui ne saurait avoir d'effet qu'au regard de l'adjudicataire, n'est pas opposable à Pavard qui y est resté étranger, et que ce dernier avait droit de mettre en cause la demoiselle Philomène Gaillard; — Sur la demande en 1,500 fr. de dommages-intérêts; — Attendu que cette somme serait la représentation du préjudice que Pavard aurait éprouvé dans l'exploitation de son lavoir par la démolition et la reconstruction du mur mitoyen auxquelles il a été procédé à la requête de la veuve Mongin, propriétaire voisine; — Attendu que, s'il est constant que Pavard a éprouvé quelque gêne dans son commerce par suite des travaux dont s'agit, il ne justifie qu'il ait été empêché ni gravement entravé dans l'exploitation de son lavoir; — que le préjudice allégué par Pavard est exagéré, et que le tribunal a les éléments nécessaires pour en fixer le chiffre à 200 fr.; — Sur la somme de 100 fr. pour supplément d'eau; — Attendu que Pavard ne justifie avoir payé qu'une seule fois de 100 fr. seulement; — Sur la réduction d'une somme de 60 fr. par an sur le prix du bail; —