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civil de la Seine du 28 février 1873, il a été contradictoirement jugé que Ravaut avait été fondé à refuser de réaliser la cession du bail et de prendre possession des lieux loués parce que les époux Cognard avaient apporté des modifications à l'état des lieux qu'ils occupaient, que dès lors Ravaut est en droit d'exiger qu'avant la réalisation de nouveau réclamée par les époux Fontaine les lieux loués soient rétablis dans leur état primitif. primitif; — Attendu que Ravaut n'ayant pas été mis en possession des lieux par un fait qui lui est étranger, la cession de bail ne doit produire son effet qu'à partir du jour où l'acte notarié sera signé par les parties ; — Que Ravaut ne devra les loyers qu'à partir de cette date et que ceux antérieurs devront appartenir aux époux Fontaine ; — Attendu que Ravaut a été privé depuis le 1er janvier 1872, de la jouissance de la maison dont le bail lui avait été cédé, qu'il n'a pu par suite réaliser les bénéfices sur lesquels il pouvait compter, qu'il lui est donc dû de ce chef par les époux Fontaine une indemnité que le tribunal est en mesure de fixer à 2,000 fr.; — Attendu que ce sont les agissements des époux Cognard qui ont obligé Ravaut à ne pas prendre possession de la maison, qu'ils doivent donc non-seulement être déboutés de la demande en dommages-intérêts qu'ils ont formée contre les époux Fontaine et qui n'est pas justifiée, mais encore être condamnés à garantir de la condamnation à 2,000 fr. de dommages-intérêts prononcée contre eux au profit de Ravaut; — Attendu qu'une inscription d'hypothèque judiciaire a été prise le 24 mars 1873, par les époux Fontaine sur les immeubles de Ravaut en vertu du jugement du 28 février 1873, que ce jugement ayant été infirmé par la Cour, par arrêt du 12 mai 1874, l'inscription doit être déclarée nulle et radiée ; — Attendu que les époux Fontaine ont formé opposition entre les mains de Métivier, Bionnel, de Couon, de Bichling et Michot débiteurs de Ravaut; que les époux Fontaine n'étant
2,000 fr.; — Attendu que ce sont les agissements des époux Cognard qui ont obligé Ravaut à ne pas prendre possession de la maison, qu'ils doivent donc non-seulement être déboutés de la demande en dommages-intérêts qu'ils ont formée contre les époux Fontaine et qui n'est pas justifiée, mais encore être condamnés à garantir de la condamnation à 2,000 fr. de dommages-intérêts prononcée contre eux au profit de Ravaut; — Attendu qu'une inscription d'hypothèque judiciaire a été prise le 24 mars 1873, par les époux Fontaine sur les immeubles de Ravaut en vertu du jugement du 28 février 1873, que ce jugement ayant été infirmé par la Cour, par arrêt du 12 mai 1874, l'inscription doit être déclarée nulle et radiée ; — Attendu que les époux Fontaine ont formé opposition entre les mains de Métivier, Bionnel, de Couon, de Bichling et Michot débiteurs de Ravaut; que les époux Fontaine n'étant pas créanciers de ce dernier, ces oppositions doivent être déclarées nulles ; — Attendu que l'inscription d'hypothèque et les oppositions ont causé à Ravaut un préjudice dont les époux Fontaine lui doivent réparation et qu'il y a lieu de lui allouer de ce chef 500 fr. de dommages-intérêts; — Attendu que le dommage causé à Ravaut par l'inscription d'hypothèque et les oppositions est le fait personnel des époux Fontaine, qu'ils n'ont donc pas droit à être garantis par les époux Cognard de la condamnation prononcée contre eux à raison de ce dommage; — Attendu que les six mois de loyers d'avance dus par les époux Cognard s'élèvent à 3,000 fr. seulement, que les offres de cette somme faites par les époux Cognard aux époux Fontaine sont donc suffisantes ; — Par ces motifs, — Donne acte aux parties de ce qu'elles sont prêtes à réaliser par-devant notaire, la sous-localisation faite le 30 septembre 1871, aux époux Cognard et la cession du bail consentie le 11 octobre 1871 à Ravaut ; — Condamne les époux Cognard à faire dans la huitaine de la signification du présent jugement les travaux nécessaires pour rétablir les lieux conformément au bail lui consenti dans l'état
que le dommage causé à Ravaut par l'inscription d'hypothèque et les oppositions est le fait personnel des époux Fontaine, qu'ils n'ont donc pas droit à être garantis par les époux Cognard de la condamnation prononcée contre eux à raison de ce dommage; — Attendu que les six mois de loyers d'avance dus par les époux Cognard s'élèvent à 3,000 fr. seulement, que les offres de cette somme faites par les époux Cognard aux époux Fontaine sont donc suffisantes ; — Par ces motifs, — Donne acte aux parties de ce qu'elles sont prêtes à réaliser par-devant notaire, la sous-localisation faite le 30 septembre 1871, aux époux Cognard et la cession du bail consentie le 11 octobre 1871 à Ravaut ; — Condamne les époux Cognard à faire dans la huitaine de la signification du présent jugement les travaux nécessaires pour rétablir les lieux conformément au bail lui consenti dans l'état où ils étaient au moment de la location notamment en ce qui concerne la suppression du cabinet d'aisance au fond de l'allée, l'apposition d'une partie de l'enseigne au-dessus de la porte d'entrée et les autres modifications apportées à l'immeuble par eux loués ; — Dit que la réalisation par acte notarié de la sous-location aux époux Cognard et de la cession de bail à Ravaut aura lieu dans la huitaine qui suivra l'exécution des travaux ordonnés par le tribunal ; — Dit que la cession ne produira son effet à l'égard de Ravaut qu'à partir du jour où l'acte notarié la constatant sera signé par les parties ; — Condamne les époux Fontaine à payer à Ravaut 2,000 fr. d'indemnité de dommages-intérêts pour privation de jouissance ; — Condamne les époux Cognard à garantir les époux Fontaine de cette condamnation; fait main-levee de l'inscription d'hypothèque prise sur les immeubles de Ravaut le 24 mars 1873, par les époux Fontaine; ordonne la radiation sur le vu du présent jugement ; — Fait main-levee des oppositions formées entre les mains de Métivier, Couon, Bichling et Michot et de Bionnel à la requête des époux Fontaine ; — Condamne les époux Fontaine à
notarié de la sous-location aux époux Cognard et de la cession de bail à Ravaut aura lieu dans la huitaine qui suivra l'exécution des travaux ordonnés par le tribunal ; — Dit que la cession ne produira son effet à l'égard de Ravaut qu'à partir du jour où l'acte notarié la constatant sera signé par les parties ; — Condamne les époux Fontaine à payer à Ravaut 2,000 fr. d'indemnité de dommages-intérêts pour privation de jouissance ; — Condamne les époux Cognard à garantir les époux Fontaine de cette condamnation; fait main-levee de l'inscription d'hypothèque prise sur les immeubles de Ravaut le 24 mars 1873, par les époux Fontaine; ordonne la radiation sur le vu du présent jugement ; — Fait main-levee des oppositions formées entre les mains de Métivier, Couon, Bichling et Michot et de Bionnel à la requête des époux Fontaine ; — Condamne les époux Fontaine à payer à Ravaut 500 fr. de dommages-intérêts pour préjudice causé par l'inscription hypothécaire et les oppositions; — Déclare les époux Fontaine mal fondés en leur demande en garantie contre les époux Cognard, en ce qui concerne cette dernière réclamation, les en déboute ; — Déclare bonnes et valables les offres des époux Cognard pour les 6 mois de loyers d'avance. » Appel par les époux Cognard. — Appels incidents par les époux Fontaine et Ravaut. « La Cour, — Sur la tierce opposition des époux Cognard contre l'arrêt du 12 mai 1874: — Considérant que l'instance sur laquelle est intervenu cet arrêt, avait pour objet la forme dans laquelle devaient être réalisées devant notaire des conventions intervenues seulement entre les époux Fontaine et Ravaut ; — Que par ce moyen l'arrêt qui a terminé cette instance, ne pouvait porter préjudice aux époux Cognard, qui ne devaient pas être et n'ont pas été appelés dans cette cause, et auxquels cet arrêt était complètement étranger; — Que, dès lors, les époux Cognard sont non-recevables dans leur tierce opposition qui doit être rejetée, et qu'ils doivent aux termes de l'art. 119 code proc civile être condamnés à l'amende de 50 fr.; — Sur
des époux Cognard pour les 6 mois de loyers d'avance. » Appel par les époux Cognard. — Appels incidents par les époux Fontaine et Ravaut. « La Cour, — Sur la tierce opposition des époux Cognard contre l'arrêt du 12 mai 1874: — Considérant que l'instance sur laquelle est intervenu cet arrêt, avait pour objet la forme dans laquelle devaient être réalisées devant notaire des conventions intervenues seulement entre les époux Fontaine et Ravaut ; — Que par ce moyen l'arrêt qui a terminé cette instance, ne pouvait porter préjudice aux époux Cognard, qui ne devaient pas être et n'ont pas été appelés dans cette cause, et auxquels cet arrêt était complètement étranger; — Que, dès lors, les époux Cognard sont non-recevables dans leur tierce opposition qui doit être rejetée, et qu'ils doivent aux termes de l'art. 119 code proc civile être condamnés à l'amende de 50 fr.; — Sur les appels principaux et incidents qui viennent d'être joints : — Adoptant, etc., et considérant en outre que c'est bon droit qu'ils ont décidé que les époux Cognard devaient exécuter les travaux nécessaires pour rétablir les localités louées dans l'état où elles étaient au moment du bail, mais que la disposition de leur jugement n'a pas suffisamment précisé ce qui est à faire pour arriver à ce résultat; — Que de l'état des faits de la cause, des conventions des parties, et des explications produites en leur nom devant la Cour, il résulte qu'il y a lieu d'ordonner que dans le délai qui va être fixé : 1° les époux Cognard seront tenus d'enlever le mécanisme moteur du store de leur boutique, du couloir de L'allée exclue de leur location; dans lequel couloir ils auront cependant, comme les autres locataires, la faculté de passer pour accéder à la partie de leur location au premier étage ; — 2° Que les époux Gognard seront tenus de rétablir, au rez-de-chaussée au fond de l'allée, l'emplacement du cabinet d'aisance exclu de leur location, non pas comme latrines privées, inutiles d'après la disposition générale actuelle de la maison, mais dans un état tel que
disposition de leur jugement n'a pas suffisamment précisé ce qui est à faire pour arriver à ce résultat; — Que de l'état des faits de la cause, des conventions des parties, et des explications produites en leur nom devant la Cour, il résulte qu'il y a lieu d'ordonner que dans le délai qui va être fixé : 1° les époux Cognard seront tenus d'enlever le mécanisme moteur du store de leur boutique, du couloir de L'allée exclue de leur location; dans lequel couloir ils auront cependant, comme les autres locataires, la faculté de passer pour accéder à la partie de leur location au premier étage ; — 2° Que les époux Gognard seront tenus de rétablir, au rez-de-chaussée au fond de l'allée, l'emplacement du cabinet d'aisance exclu de leur location, non pas comme latrines privées, inutiles d'après la disposition générale actuelle de la maison, mais dans un état tel que les héritiers Ravaut puissent exercer dans cet emplacement tel mode de jouissance qu'ils aviseront; — 3° Que les époux Cognard devront restreindre les dimensions de l'enseigne de leur boulangerie-pâtisserie, de façon à laisser aux consorts Ravaut la libre jouissance de l'encadrement de la porte d'allée et sur le mur de face de la maison d'un espace quadrangulaire qui, exactement de la largeur de la porte d'entrée, ne dépassera pas en hauteur une ligne qui, tirée du niveau inférieur des croisées du premier étage, aboutira au mur séparatif de la maison n° 132; — Que les époux Cognard ne pourront occuper aucune partie des caves creusées depuis l'époque de leur location ; — Considérant que les dommages-intérêts alloués à Ravaut pour privation de jouissance antérieure au jugement doivent être modérés à 1,000 fr., et que l'indemnité pour semblable cause depuis le jugement sera équitablement fixée à 300 fr.; — Considérant que l'intégralité du préjudice qui est résulté pour Ravaut des saisies-arrêts et inscriptions hypothécaires indûment pratiquées par les époux Fontaine, sera suffisamment réparée par une somme de 500 fr.; — Met les appellations principales et incidentes, et le jugement dont est appel au néant en ce qu'il a fixé à 2,000
face de la maison d'un espace quadrangulaire qui, exactement de la largeur de la porte d'entrée, ne dépassera pas en hauteur une ligne qui, tirée du niveau inférieur des croisées du premier étage, aboutira au mur séparatif de la maison n° 132; — Que les époux Cognard ne pourront occuper aucune partie des caves creusées depuis l'époque de leur location ; — Considérant que les dommages-intérêts alloués à Ravaut pour privation de jouissance antérieure au jugement doivent être modérés à 1,000 fr., et que l'indemnité pour semblable cause depuis le jugement sera équitablement fixée à 300 fr.; — Considérant que l'intégralité du préjudice qui est résulté pour Ravaut des saisies-arrêts et inscriptions hypothécaires indûment pratiquées par les époux Fontaine, sera suffisamment réparée par une somme de 500 fr.; — Met les appellations principales et incidentes, et le jugement dont est appel au néant en ce qu'il a fixé à 2,000 fr. les dommages-intérêts dus à Ravaut pour défaut de quittance, et en ce qu'il n'a pas suffisamment précisé les travaux à faire pour rétablir les localités dans l'état où elles étaient au moment du bail ; — En remettant, réduit à 1,000 fr. l'indemnité due par les époux Fontaine à Ravaut, pour indemnité de jouissance antérieure au jugement, et fixe à 300 fr. celle due pour le temps écoulé depuis le jugement ; — Condamne les époux Cognard à garantir les époux Fontaine de cette condamnation; — Ordonne que, dans la huitaine de la signification du présent arrêt, les époux Cognard seront tenus d'exécuter les travaux qui sont spécifiés dans les motifs ci-dessus; — Ordonne que le jugement dont est appel sortira pour le surplus son entier effet; — Déclare les époux Cognard non-recevables dans leur tierce opposition, les condamne à l'amende de 50 fr. et aux dépens faits sur cette tierce opposition ; — Fait masse des autres dépens d'appel qui seront supportés trois quarts par les époux Cognard, et un quart par les époux Fontaine. » M. Falconnet, pr.; M. Ducreux, av. géu.; MM. Magnier, Josseau et Rivolet, avocats; MM. Bernheim, Lesage et Bailly, avoués. N° 4027. BAIL
Ravaut, pour indemnité de jouissance antérieure au jugement, et fixe à 300 fr. celle due pour le temps écoulé depuis le jugement ; — Condamne les époux Cognard à garantir les époux Fontaine de cette condamnation; — Ordonne que, dans la huitaine de la signification du présent arrêt, les époux Cognard seront tenus d'exécuter les travaux qui sont spécifiés dans les motifs ci-dessus; — Ordonne que le jugement dont est appel sortira pour le surplus son entier effet; — Déclare les époux Cognard non-recevables dans leur tierce opposition, les condamne à l'amende de 50 fr. et aux dépens faits sur cette tierce opposition ; — Fait masse des autres dépens d'appel qui seront supportés trois quarts par les époux Cognard, et un quart par les époux Fontaine. » M. Falconnet, pr.; M. Ducreux, av. géu.; MM. Magnier, Josseau et Rivolet, avocats; MM. Bernheim, Lesage et Bailly, avoués. N° 4027. BAIL — FRAUDE. — CRÉANCIER INSCRIT. — NULLITÉ. — EXÉCUTION PROVISOIRE. Le créancier inscrit sur un immeuble est recevable à contester la validité d'un bail dont l'effet serait de déprécier notablement la valeur vénale de cet immeuble et qui d'ailleurs est frauduleux. Les juges, en autorisant l'expulsion du locataire dont ils résilient le bail pour fraude aux droits des créanciers du propriétaire, ne peuvent ordonner l'exécution provisoire de leur jugement. Michaud c. Breuil et Normand. 18 février 1875.— 3e chambre. 28 juillet 1874, jugeaient du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu que la demande de Breuil tend à faire déclarer nul pour cause de fraude le bail de la maison appartenant aux époux Guinepain, sise à Paris, boulevard Pere, 52, consenti par lesdits époux Guinepain à Michaud, par acte sous signatures privées en date du 2 octobre 1873, enregistré; — Attendu que Breuil est créancier des époux Guinepain, au terme du même acte reçu les 21 et 24 février 1870, par Baron et son collègue, notaires à Paris, contenant un prêt de 25,000 fr., dont en partie fait par Breuil à eux, et des intérêts à 5 p. 100 de ladite somme payables de trois mois
résilient le bail pour fraude aux droits des créanciers du propriétaire, ne peuvent ordonner l'exécution provisoire de leur jugement. Michaud c. Breuil et Normand. 18 février 1875.— 3e chambre. 28 juillet 1874, jugeaient du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu que la demande de Breuil tend à faire déclarer nul pour cause de fraude le bail de la maison appartenant aux époux Guinepain, sise à Paris, boulevard Pere, 52, consenti par lesdits époux Guinepain à Michaud, par acte sous signatures privées en date du 2 octobre 1873, enregistré; — Attendu que Breuil est créancier des époux Guinepain, au terme du même acte reçu les 21 et 24 février 1870, par Baron et son collègue, notaires à Paris, contenant un prêt de 25,000 fr., dont en partie fait par Breuil à eux, et des intérêts à 5 p. 100 de ladite somme payables de trois mois en trois mois à compter du 20 janvier 1870, ledit acte portant affectation hypothécaire sur l'immeuble ci-dessus désigné et stipulation formelle que, à défaut de paiement d'un seul trimestre d'intérêts et un mois après un simple commandement de payer, resté infructueux, la dette pour le paiement de laquelle délai devait être accordé jusqu'au 21 février 1876, deviendrait immédiatement et de plein droit exigible; — Attendu qu'il est constant en fait que Guinepain a été déclaré en faillite, par jugement du tribunal de commerce de la Seine du 15 novembre 1873, et d'un autre côté qu'il n'a été payé à Breuil par les époux Guinepain aucuns intérêts échus depuis le 20 janvier 1871, nonobstant les poursuites exercées contre eux, spécialement nonobstant le commandement à eux fait à Sa requête de Breuil, suivant exploit de Levasseur, huissier à Paris, en date du 27 septembre 1873, et la saisie-exécution pratiquée à la suite par ledit huissier par exploit du 29 du même mois; — Attendu que, comme créancier inscrit sur l'immeuble donné à bail par les époux Guinepain, ses débiteurs, à Michaud, Breuil a évidemment intérêt à contester la validité d'un bail dont l'effet serait de déprécier notablement la valeur vénale de l'immeuble
être accordé jusqu'au 21 février 1876, deviendrait immédiatement et de plein droit exigible; — Attendu qu'il est constant en fait que Guinepain a été déclaré en faillite, par jugement du tribunal de commerce de la Seine du 15 novembre 1873, et d'un autre côté qu'il n'a été payé à Breuil par les époux Guinepain aucuns intérêts échus depuis le 20 janvier 1871, nonobstant les poursuites exercées contre eux, spécialement nonobstant le commandement à eux fait à Sa requête de Breuil, suivant exploit de Levasseur, huissier à Paris, en date du 27 septembre 1873, et la saisie-exécution pratiquée à la suite par ledit huissier par exploit du 29 du même mois; — Attendu que, comme créancier inscrit sur l'immeuble donné à bail par les époux Guinepain, ses débiteurs, à Michaud, Breuil a évidemment intérêt à contester la validité d'un bail dont l'effet serait de déprécier notablement la valeur vénale de l'immeuble qui forme son gage et qu'en l'état des faits ci-dessus spécifiés la recevabilité de sa demande ne saurait à aucun point de vue être mise en question ; — Attendu, d'un autre côté, que Normand, syndic de la faillite Guinepain, en se fondant sur ce que le bail dont s'agit serait manifestement frauduleux, déclare adhérer à la demande en nullité dudit bail formée par Breuil; — Attendu que cette demande de nullité est pleinement justifiée par les faits de la cause; — Attendu que, si l'on considère l'importance relative du prix d'acquisition du terrain sur lequel les époux Guinepain ont construit la maison dont il s'agit au procès, et des dépenses de constructions de ladite maison, prix et dépenses qui se sont élevés ensemble à plus de 86,000 fr.; si l'on considère la consistance de la maison louée, la nature lucrative du commerce qui y était exercé par les époux Guinepain avant le 2 octobre 1873, ce fait qu'en dehors du prix du bail, les époux Guinepain n'auraient, du moins en apparence, rien obtenu de Michaud pour prix de la cession de leur fonds établi dans les lieux qui lui étaient loués, et enfin la valeur locative réelle, aussi bien
serait manifestement frauduleux, déclare adhérer à la demande en nullité dudit bail formée par Breuil; — Attendu que cette demande de nullité est pleinement justifiée par les faits de la cause; — Attendu que, si l'on considère l'importance relative du prix d'acquisition du terrain sur lequel les époux Guinepain ont construit la maison dont il s'agit au procès, et des dépenses de constructions de ladite maison, prix et dépenses qui se sont élevés ensemble à plus de 86,000 fr.; si l'on considère la consistance de la maison louée, la nature lucrative du commerce qui y était exercé par les époux Guinepain avant le 2 octobre 1873, ce fait qu'en dehors du prix du bail, les époux Guinepain n'auraient, du moins en apparence, rien obtenu de Michaud pour prix de la cession de leur fonds établi dans les lieux qui lui étaient loués, et enfin la valeur locative réelle, aussi bien à la date du bail qu'à la date de ce jour, de la maison louée, il n'est pas possible de méconnaître la vileté du prix du loyer fixé audit bail du 2 octobre 1873, à 1,500 fr. par an seulement, même en tenant pour sincère la remise de dette de 3,000 fr. consentie par Michaud aux époux Guinepain à titre de pot-de-vin ; — Attendu que cette vileté du prix de la location apparaît d'autant plus certaine que la durée exceptionnelle du bail, lui — 392 — pour dix-huit années consécutives sans fractionnement, met en pleine évidence les avantages excessifs concédés à Michaud par ledit bail;— Attendu que la preuve de fraude est complétée par la date même de ce bail consenti entre Michaud et les époux Guinepain, déjà en butte aux poursuites de leurs créanciers, et dès lors en état de cessation de paiement, le 2 octobre 1873, c'est-à-dire au lendemain du commandement du 26 septembre et à la saisie du 29 du même mois, et à la veille de la faillite Guinepain déclarée ainsi qu'il a été dit précédemment le 15 novembre 1873; — Attendu enfin que Michaud invoque en vain sa bonne foi, alors que tous les