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machine à vapeur à l'immeuble pris en location, non plus que le bruit sourd, continu et insupportable résultant de la chute de deux marteaux-pilon; — Que ces inconvénients multiples et de date récente ont eu pour effet de paralyser et de supprimer la destination bourgeoise de la propriété de la rue de Morny; — Que cette destination était celle d'une location meublée en pleine exploitation dans les lieux depuis 1860, à la connaissance du propriétaire Ardouin; — Que cette exploitation ancienne et fructueuse avait été en 1866 la cause déterminante du bail sollicité et obtenu par Limoneau qui, depuis le 1er avril 1872, se trouve empêché de jouir et de tirer aucun parti des lieux par lui loués comme il le faisait auparavant ; — Attendu que de l'ensemble et de l'exposé des faits ci-dessus relatés il résulte, en premier lieu, que le défunt Ardouin avait originairement la double propriété des deux immeubles dont l'un a été loué à Limoneau et l'autre a été plus tard vendu à Binder frères ; — Que par suite de cette double propriété reposant entre ses mains, Ardouin ou ses héritiers devaient non-seulement assurer à leur preneur la paisible jouissance de la chose louée pendant la durée du bail, mais encore qu'ils sont en faute et responsables pour n'avoir pas, en vendant plus tard l'un de ces immeubles à un tiers, imposé à l'acquéreur des conditions restrictives, de nature à continuer et maintenir cette jouissance paisible pour le preneur Limoneau ; qu'en second lieu, Ardouin ou mieux les époux Petiet prétendent en vain n'être pas tenus de garantir Limoneau du trouble apporté par Binder, sous le prétexte que ce trouble à la jouissance proviendrait non de leur fait direct, mais d'un tiers ; — Que vis-à-vis Ardouin les sieurs Binder ne sont pas des tiers, de simples voisins, mais ses ayants cause et les continuateurs de son droit de propriété; — Qu'enfin Binder frères dont l'établissement industriel cause à Limoneau un dommage excédant les limites des obligations ordinaires du voisinage sont incontestablement tenus de réparer le préjudice qui provient de leurs voies de fait
pendant la durée du bail, mais encore qu'ils sont en faute et responsables pour n'avoir pas, en vendant plus tard l'un de ces immeubles à un tiers, imposé à l'acquéreur des conditions restrictives, de nature à continuer et maintenir cette jouissance paisible pour le preneur Limoneau ; qu'en second lieu, Ardouin ou mieux les époux Petiet prétendent en vain n'être pas tenus de garantir Limoneau du trouble apporté par Binder, sous le prétexte que ce trouble à la jouissance proviendrait non de leur fait direct, mais d'un tiers ; — Que vis-à-vis Ardouin les sieurs Binder ne sont pas des tiers, de simples voisins, mais ses ayants cause et les continuateurs de son droit de propriété; — Qu'enfin Binder frères dont l'établissement industriel cause à Limoneau un dommage excédant les limites des obligations ordinaires du voisinage sont incontestablement tenus de réparer le préjudice qui provient de leurs voies de fait abusives ; — En ce qui concerne Pétiet : — En droit; — Attendu, en effet, que des obligations imposées au bailleur par l'art. 1719 du code civil de faire jouir paisiblement le preneur et par l'art. 1723 du même code de ne pas changer pendant la durée du bail la forme de la chose louée, résulte pour le bailleur obligation de conserver à la chose louée tous les avantages qui y sont attachés ; — Que, si les expressions de l'art. 1723 ne se doivent pas entendre d'une entrave au droit qu'a le bailleur de disposer dans une mesure convenable du surplus de sa propriété, on ne saurait non plus les restreindre à l'unique interdiction de changer la — 378 — forme intérieure des lieux loués ; — Qu'elles impliquent encore que le bailleur ne peut, par des modifications apportées dans les autres parties de sa propriété, nuire à la jouissance du preneur en détruisant ou diminuant des avantages inhérents à la location et dont la considération a dû le déterminer à accepter le bail ; — Que de ce chef les ayants droit de Ardouin n'ayant pas rempli leur obligation de bailleur doivent être déclarés responsables vis-à-vis de
la forme de la chose louée, résulte pour le bailleur obligation de conserver à la chose louée tous les avantages qui y sont attachés ; — Que, si les expressions de l'art. 1723 ne se doivent pas entendre d'une entrave au droit qu'a le bailleur de disposer dans une mesure convenable du surplus de sa propriété, on ne saurait non plus les restreindre à l'unique interdiction de changer la — 378 — forme intérieure des lieux loués ; — Qu'elles impliquent encore que le bailleur ne peut, par des modifications apportées dans les autres parties de sa propriété, nuire à la jouissance du preneur en détruisant ou diminuant des avantages inhérents à la location et dont la considération a dû le déterminer à accepter le bail ; — Que de ce chef les ayants droit de Ardouin n'ayant pas rempli leur obligation de bailleur doivent être déclarés responsables vis-à-vis de Limoneau de la dépréciation absolue dont se trouve atteinte la propriété à lui louée ; — En ce qui concerne les frères Binder : — Attendu que si l'art. 5kk du code civil donne à chacun le droit de jouir et disposer de sa chose de la manière la plus absolue, ce droit est tempéré par l'obligation naturelle et légale de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage; — Que si chacun a le droit d'exercer librement son industrie, ce n'est qu'en remplissant le devoir de ne pas nuire aux droits et à la propriété des tiers ; — Que manquer à ce devoir constitue une faute grave, et qu'aux termes des art. 1382 et 1383 du code civil, tout fait et toute négligence de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer; — Attendu que les frères Binder ont commis une faute de ce genre en établissant une usine avec machine à vapeur, cheminée et marteaux-pilon, sans avoir pris des précautions suffisantes et fait les constructions nécessaires pour que la fumée, la poussière du charbon et le bruit n'occasionnent pas à Limoneau incommodité et préjudice ; Attendu
absolue, ce droit est tempéré par l'obligation naturelle et légale de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage; — Que si chacun a le droit d'exercer librement son industrie, ce n'est qu'en remplissant le devoir de ne pas nuire aux droits et à la propriété des tiers ; — Que manquer à ce devoir constitue une faute grave, et qu'aux termes des art. 1382 et 1383 du code civil, tout fait et toute négligence de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer; — Attendu que les frères Binder ont commis une faute de ce genre en établissant une usine avec machine à vapeur, cheminée et marteaux-pilon, sans avoir pris des précautions suffisantes et fait les constructions nécessaires pour que la fumée, la poussière du charbon et le bruit n'occasionnent pas à Limoneau incommodité et préjudice ; Attendu en résumé qu'il ressort des documents versés au procès que Limoneau, en prenant comme principal locataire la propriété de la rue de Morny, n'a consenti à contracter un bail onéreux par le prix et par la durée qu'en vue du caractère et de la destination spéciale de l'immeuble par lui loué; — Que cet immeuble, par sa construction et sa consistance, devait, dans les prévisions du preneur et pour toute la durée du bail, être affecté à une habitation bourgeoise ou mieux destiné à une exploitation d'hôtel dans le sein le plus élevé; — Or, il a été loti dans ces conditions toutes particulières et que, par suite de l'exploitation de l'usine Binder, il est devenu impossible de lui conserver sa destination première; — Que Ardouin doit s'imputer à tort, lors de la vente par lui faite à Binder, de n'avoir pas sauvegardé et maintenu la destination de sa propriété dont Limoneau devait demeurer locataire jusqu'en 1836, que par conséquent c'est à bon droit que Limoneau réclame tout à la fois la résiliation de son bail et des dommages-intérêts ; — Attendu, qu'aux dommages-intérêts, que Limoneau demande qu'il lui soit accordé 16,500 IV. par an à partir du jour de
loué; — Que cet immeuble, par sa construction et sa consistance, devait, dans les prévisions du preneur et pour toute la durée du bail, être affecté à une habitation bourgeoise ou mieux destiné à une exploitation d'hôtel dans le sein le plus élevé; — Or, il a été loti dans ces conditions toutes particulières et que, par suite de l'exploitation de l'usine Binder, il est devenu impossible de lui conserver sa destination première; — Que Ardouin doit s'imputer à tort, lors de la vente par lui faite à Binder, de n'avoir pas sauvegardé et maintenu la destination de sa propriété dont Limoneau devait demeurer locataire jusqu'en 1836, que par conséquent c'est à bon droit que Limoneau réclame tout à la fois la résiliation de son bail et des dommages-intérêts ; — Attendu, qu'aux dommages-intérêts, que Limoneau demande qu'il lui soit accordé 16,500 IV. par an à partir du jour de son instance, soit à partir du 15 novembre 1871 ; Qu'il est certain que la dame anglaise, soi-disant locataire, n'a quitté l'immeuble et n'a cessé de payer ses loyers — 379 — qu'à compter du 1er avril 1872, et que c'est donc à dater de cette époque seulement que Limoneau s'est trouvé privé du bénéfice de sa location qui n'a pu être ni exploitée ni même utilisée; — Attendu que suffisante réparation sera donnée au principal locataire Limoneau en lui accordant à titre d'indemnité la restitution des sommes qu'il a dû verser sans cause depuis le 1er avril 1872 jusqu'au 15 mars 1874, pendant un an, deux mois et 15 jours, c'est-à-dire la somme de 32,312 fr. qui devra lui être payée par Petiet ; Qu'il y a donc lieu à l'effet Contré de Petiet de déclarer le bail résilié à partir du 1er avril 1872 et de les condamner à la somme de 32,312 fr. de dommages-intérêts; — Sur la demande en garantie : — Attendu que la responsabilité encourue par Ardouin provient du fait dommageable des frères Binder, que toutefois, ainsi qu'il a été rappelé plus haut, si le recours en garantie de Ardouin est fondé, Ardouin ou
s'est trouvé privé du bénéfice de sa location qui n'a pu être ni exploitée ni même utilisée; — Attendu que suffisante réparation sera donnée au principal locataire Limoneau en lui accordant à titre d'indemnité la restitution des sommes qu'il a dû verser sans cause depuis le 1er avril 1872 jusqu'au 15 mars 1874, pendant un an, deux mois et 15 jours, c'est-à-dire la somme de 32,312 fr. qui devra lui être payée par Petiet ; Qu'il y a donc lieu à l'effet Contré de Petiet de déclarer le bail résilié à partir du 1er avril 1872 et de les condamner à la somme de 32,312 fr. de dommages-intérêts; — Sur la demande en garantie : — Attendu que la responsabilité encourue par Ardouin provient du fait dommageable des frères Binder, que toutefois, ainsi qu'il a été rappelé plus haut, si le recours en garantie de Ardouin est fondé, Ardouin ou ses représentants actuels sont responsables de leur propre négligence qui a consisté à ne pas imposer aux frères Binder, en leur vendant en 1869 le terrain où ils ont fondé une usine, l'obligation de ne pas entraver la paisible jouissance de leur locataire Limoneau; — Qu'il est donc juste, tout en accueillant la demande en garantie, de déclarer que cette garantie sera seulement partielle et ne portera que sur la moitié des dommages-intérêts, mis à la charge de Ardouin, jusqu'à concurrence de 16,156 fr.; — Par ces motifs, — Déboute Petiet et Binder de leurs diverses demandes, fins et conclusions; — Déclare résilié à compter du 1er avril le bail consenti à Limoneau par feu Ardouin, à la date des 21 et 24 novembre 1866; — Condamne les époux Petiet à payer à Limoneau la somme de 32,312 fr. à titre de dommages-intérêts et de restitution des loyers payés sans cause à partir du 1er avril 1872 ; — Dit que les frères Binder seront tenus de garantir et indemniser les époux Petiet jusqu'à concurrence de la moitié des condamnations prononcées à leur encontre; — Les condamne en conséquence à payer à Petiet la somme de 16,156 fr.; — Quant
en accueillant la demande en garantie, de déclarer que cette garantie sera seulement partielle et ne portera que sur la moitié des dommages-intérêts, mis à la charge de Ardouin, jusqu'à concurrence de 16,156 fr.; — Par ces motifs, — Déboute Petiet et Binder de leurs diverses demandes, fins et conclusions; — Déclare résilié à compter du 1er avril le bail consenti à Limoneau par feu Ardouin, à la date des 21 et 24 novembre 1866; — Condamne les époux Petiet à payer à Limoneau la somme de 32,312 fr. à titre de dommages-intérêts et de restitution des loyers payés sans cause à partir du 1er avril 1872 ; — Dit que les frères Binder seront tenus de garantir et indemniser les époux Petiet jusqu'à concurrence de la moitié des condamnations prononcées à leur encontre; — Les condamne en conséquence à payer à Petiet la somme de 16,156 fr.; — Quant aux dépens, y compris ceux de l'expertise, dit qu'ils seront supportés par Petiet; — Dit en outre que les frères Binder, reconnus garants, seront tenus de la moitié de ces mêmes dépens. » « La Cour, — Considérant que Limoneau demande la résiliation, avec dommages-intérêts, du bail qui lui a été consenti par Ardouin, auteur des époux Petiet, d'une propriété sise à Paris, rue de Morny, 130; qu'il fonde sa demande sur le trouble et la gêne apportés à sa jouissance par le voisinage de l'établissement des frères Binder, fabricants de voitures, situé rue du Collège, 31, prétendant que ce trouble et cette gêne auraient atteint des proportions telles que les lieux à lui loués seraient devenus inhabitables, ou, du moins, impropres à la destination de maison meublée pour laquelle ils lui auraient été donnés à bail ; que les principaux griefs articulés par Limoneau consistent dans le bruit et la trépidation occasionnés par la machine à vapeur et deux marteaux-pilon, récemment établis par les frères Binder dans leurs ateliers, et dans la fumée et les scories que projette au dehors la cheminée de la machine à vapeur, et qui, retombant dans la propriété occupée par Limoneau, répandent dans la
été consenti par Ardouin, auteur des époux Petiet, d'une propriété sise à Paris, rue de Morny, 130; qu'il fonde sa demande sur le trouble et la gêne apportés à sa jouissance par le voisinage de l'établissement des frères Binder, fabricants de voitures, situé rue du Collège, 31, prétendant que ce trouble et cette gêne auraient atteint des proportions telles que les lieux à lui loués seraient devenus inhabitables, ou, du moins, impropres à la destination de maison meublée pour laquelle ils lui auraient été donnés à bail ; que les principaux griefs articulés par Limoneau consistent dans le bruit et la trépidation occasionnés par la machine à vapeur et deux marteaux-pilon, récemment établis par les frères Binder dans leurs ateliers, et dans la fumée et les scories que projette au dehors la cheminée de la machine à vapeur, et qui, retombant dans la propriété occupée par Limoneau, répandent dans la cour et le jardin y attenant, et font pénétrer jusque dans les appartements, une poussière noire et désagréable; que Limoneau attribue à ces inconvénients l'impossibilité, où il prétend avoir été depuis plus de deux années, de trouver un locataire pour la propriété dont il s'agit; — Mais considérant qu'il résulte des documents du procès et notamment des constatations de l'expert commis par les premiers juges, que les inconvénients allégués par Limoneau sont loin d'avoir la gravité qu'il leur attribue ; — Qu'en premier lieu, il est constant qu'en 1866, époque à laquelle Limoneau a contracté la location dont il s'agit, et en 1868, date de son entrée en jouissance, l'établissement des frères Binder était en pleine activité; que les modifications que ceux-ci ont apportées à leurs procédés de fabrication, en se conformant d'ailleurs aux règlements de police en cette matière, n'ont point aggravé d'une manière notable les inconvénients que peut présenter pour les propriétés voisines la proximité d'un établissement de ce genre; qu'en ce qui concerne la trépidation et le bruit résultant du fonctionnement de la machine à vapeur et des marteaux-pilon, il a été reconnu que leur intensité n'était pas assez forte pour causer aux voisins un dommage sérieux
des documents du procès et notamment des constatations de l'expert commis par les premiers juges, que les inconvénients allégués par Limoneau sont loin d'avoir la gravité qu'il leur attribue ; — Qu'en premier lieu, il est constant qu'en 1866, époque à laquelle Limoneau a contracté la location dont il s'agit, et en 1868, date de son entrée en jouissance, l'établissement des frères Binder était en pleine activité; que les modifications que ceux-ci ont apportées à leurs procédés de fabrication, en se conformant d'ailleurs aux règlements de police en cette matière, n'ont point aggravé d'une manière notable les inconvénients que peut présenter pour les propriétés voisines la proximité d'un établissement de ce genre; qu'en ce qui concerne la trépidation et le bruit résultant du fonctionnement de la machine à vapeur et des marteaux-pilon, il a été reconnu que leur intensité n'était pas assez forte pour causer aux voisins un dommage sérieux et appréciable; que, quant à la chute des menues scories, des poussières noires entraînées par la fumée s'échappant tant de la cheminée de la chaudière à vapeur, que de celles des forges, il a été constaté également que ce fait ne se produisait que dans des proportions minimes ordinaires, et non dans des proportions excessives, pouvant être considérées comme une aggravation de l'état de choses préexistant; qu'en résumé, il n'a été signalé par Limoneau, ou observé par l'expert, soit à la charge des frères Binder, soit à la charge des époux Peliet, aucun fait qui fût de nature à créer une impossibilité d'habitation, et par suite à amener une privation de jouissance équivalente — 381 — à la destruction totale ou partielle de la chose louée, et suffisante pour motiver la résiliation du bail; que dès lors, la demande de Limoneau n'est pas fondée, et que c'est à tort que les premiers juges l'ont accueillie ; que par suite du rejet de la demande principale en résiliation, la demande accessoire en dommages-intérêts devient sans cause, et le recours en garantie des époux Peliet contre les frères Binder, sans objet ; — Par tous ces motifs, — En émettant, au principal;
non dans des proportions excessives, pouvant être considérées comme une aggravation de l'état de choses préexistant; qu'en résumé, il n'a été signalé par Limoneau, ou observé par l'expert, soit à la charge des frères Binder, soit à la charge des époux Peliet, aucun fait qui fût de nature à créer une impossibilité d'habitation, et par suite à amener une privation de jouissance équivalente — 381 — à la destruction totale ou partielle de la chose louée, et suffisante pour motiver la résiliation du bail; que dès lors, la demande de Limoneau n'est pas fondée, et que c'est à tort que les premiers juges l'ont accueillie ; que par suite du rejet de la demande principale en résiliation, la demande accessoire en dommages-intérêts devient sans cause, et le recours en garantie des époux Peliet contre les frères Binder, sans objet ; — Par tous ces motifs, — En émettant, au principal; — Déclare Limoneau mal fondé dans sa demande, fins et conclusions, l'en déboute; — Dit qu'il n'y a lieu à statuer sur le recours en garantie des époux Peliet contre les frères Binder. » M. de la Faulotte, pr.; M. Buffard, av, gén.; MM. Pérorme, Bertout et Devin, avocats; Mmes Beaumé, Lesage et Desrousseaux, avoués. N° 4025. BAIL. — GUERRE.— MOULIN.— ABANDON.— FORCE MAJEURE. — LOYERS. — DÉGRADATIONS. — RESPONSABILITÉ. — COMPENSATIONS. — CAS PRÉVUS ET IMPRÉVUS. Doit être exonéré du paiement de loyers le fermier d'un moulin qui, pour se soustraire à un danger réel rendant impossible l'habitation et l'exploitation de l'usine, se réfugie, à l'approche de l'ennemi, dans une ville voisine sous la protection de l'armée française. On ne peut lui imposer le paiement des loyers en vertu d'une clause du bail lui refusant toute indemnité ou diminution de fermage pour cause de sécheresse, inondation, chômage et autres cas fortuits prévus ou imprévus. Cette clause suppose le preneur en jouissance et a pour but unique de mettre à sa charge les cas fortuits qui, dans le cours habituel des choses, pourraient nuire à cette jouissance ou la rendre absolument infructueuse et même dommageable. Elle est inapplicable au cas
Beaumé, Lesage et Desrousseaux, avoués. N° 4025. BAIL. — GUERRE.— MOULIN.— ABANDON.— FORCE MAJEURE. — LOYERS. — DÉGRADATIONS. — RESPONSABILITÉ. — COMPENSATIONS. — CAS PRÉVUS ET IMPRÉVUS. Doit être exonéré du paiement de loyers le fermier d'un moulin qui, pour se soustraire à un danger réel rendant impossible l'habitation et l'exploitation de l'usine, se réfugie, à l'approche de l'ennemi, dans une ville voisine sous la protection de l'armée française. On ne peut lui imposer le paiement des loyers en vertu d'une clause du bail lui refusant toute indemnité ou diminution de fermage pour cause de sécheresse, inondation, chômage et autres cas fortuits prévus ou imprévus. Cette clause suppose le preneur en jouissance et a pour but unique de mettre à sa charge les cas fortuits qui, dans le cours habituel des choses, pourraient nuire à cette jouissance ou la rendre absolument infructueuse et même dommageable. Elle est inapplicable au cas où la jouissance a cessé par un fait violent, tel que l'occupation étrangère. Il y a lieu d'exonérer le locataire des loyers dus pour le temps couru durant l'occupation étrangère et les réparations exécutées par le propriétaire. Il y a lieu de compenser, avec les loyers dus par le locataire, la somme qu'il a payée à des ouvriers par ordre et pour le compte du propriétaire. Le locataire qui a quitté l'immeuble loué où il ne pouvait rester sans s'exposer à un péril imminent et sérieux, n'est pas responsable des dégradations survenues durant le bail. Le locataire d'un moulin qui s'est engagé à entretenir le mécanisme de l'usine ne s'est pas obligé à rétablir le matériel détruit en tout ou en partie par suite d'un fait de force majeure (1 ). Leduc c. Lelièvre. 3 décembre 1875.— 3e chambre. 3 janvier 1874, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu que par acte passé devant M. Besnard, notaire à Saint-Denis, le 2 août 1870, Lelièvre a loué aux époux Leduc le moulin du Saulnier ou d'Étif, moyennant un loyer annuel de 4,000 fr., pour neuf années commençant à courir le 1er octobre 1870; — Qu'il