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touche la jouissance exclusive de la cour : — Adoptant, etc.; — En ce qui touche le chef relatif à la démolition de la construction élevée par de Gerson : — Considérant que Sabattier avait droit, avec les autres locataires, à la jouissance en commun de la cour telle qu'elle existait lors du bail à lui consenti, et que le propriétaire ne pouvait porter atteinte à cette jouissance en élevant dans cette cour une construction qui en diminuait l'étendue et le privait d'une portion d'air et de jour pour les locaux par lui occupés ; que Sabattier était donc fondé à en demander la démolition; — En ce qui touche les dommages-intérêts : — Considérant que les premiers juges avaient alloué des dommages-intérêts pour le préjudice qui serait pour Sabattier la conséquence du maintien, ordonné par eux, de la construction élevée par le propriétaire, mais que cette construction devant disparaître, il ne peut être fondé à réclamer des dommages-intérêts que pour le préjudice qu'il a pu éprouver jusqu'à ce jour, et que la Cour a les éléments nécessaires pour en apprécier l'importance ; — Par ces motifs, infirme, — Ordonne que, dans le mois de la signification du présent arrêt, l'intimé sera tenu de démolir ladite construction et de rétablir la cour dans son état primitif et, faute par lui de ce faire, autorise l'appelant à faire procéder à cette démolition aux frais, risques et périls du dit intimé ; — Confirme le jugement dans ses autres dispositions et néanmoins réduit le chiffre des dommages-intérêts à la somme de 100 fr. » M. Bertrand, nr.; M. Choppin d'Arnouville, av. g.; MM. Weber et Hardouin, avocats; MM. Levaux et Rouget, avoués. N° 4126. 1° BAIL. — CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR LE LOCATAIRE. — OPTION RÉSERVÉE AU BAILLEUR. — SAISIE-EXÉCUTION. — COMPÉTENCE D'ASSIGNATION. — SIMPLES CONCLUSIONS. I. Au cas où le bailleur s'est engagé à prendre à la fin du bail une partie des constructions à élever par le locataire, le surplus devant être enlevé par celui-ci, toutes ces constructions restent immeubles jusqu'à ce que le bailleur ait choisi celles qu'il veut conserver.
l'intimé sera tenu de démolir ladite construction et de rétablir la cour dans son état primitif et, faute par lui de ce faire, autorise l'appelant à faire procéder à cette démolition aux frais, risques et périls du dit intimé ; — Confirme le jugement dans ses autres dispositions et néanmoins réduit le chiffre des dommages-intérêts à la somme de 100 fr. » M. Bertrand, nr.; M. Choppin d'Arnouville, av. g.; MM. Weber et Hardouin, avocats; MM. Levaux et Rouget, avoués. N° 4126. 1° BAIL. — CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR LE LOCATAIRE. — OPTION RÉSERVÉE AU BAILLEUR. — SAISIE-EXÉCUTION. — COMPÉTENCE D'ASSIGNATION. — SIMPLES CONCLUSIONS. I. Au cas où le bailleur s'est engagé à prendre à la fin du bail une partie des constructions à élever par le locataire, le surplus devant être enlevé par celui-ci, toutes ces constructions restent immeubles jusqu'à ce que le bailleur ait choisi celles qu'il veut conserver. En conséquence, elles ne peuvent être, au cours du bail, l'objet d'une saisie-exécution, de la part du bailleur, pour paiement des loyers. II. Le tribunal civil ayant plénitude de juridiction, est compétent pour statuer sur un litige que les deux parties lui soumettent incidemment par de simples conclusions. Toutes les constructions élevées par le locataire, même celles qu'il est tenu d'enlever à la fin de son bail, restent immeubles pendant toute la durée du bail et ne peuvent être, durant ce temps, l'objet d'une saisie-exécution ; telle est la doctrine de l'arrêt ci-dessus, conforme à une jurisprudence aujourd'hui à peu près constante. Le 27 mars 1858, la 3e ch. disait que les bâtiments sont immeubles par nature; que si on a pu considérer comme mobiliers des bâtiments construits sur le sol d'autrui, c'est lorsque les bâtiments sont destinés nécessairement à être démolis ou enlevés, et non lorsque la propriété du sol et des constructions, quoique divisée sur deux têtes doit se réunir un jour sur une seule en vertu d'une condition suspensive ou résolutoire prévue dans un contrat (voir Droit 2 avril et Gazette 17 avril 1858). Quelque temps après la Cour de cassation était appelée à trancher la question
constructions élevées par le locataire, même celles qu'il est tenu d'enlever à la fin de son bail, restent immeubles pendant toute la durée du bail et ne peuvent être, durant ce temps, l'objet d'une saisie-exécution ; telle est la doctrine de l'arrêt ci-dessus, conforme à une jurisprudence aujourd'hui à peu près constante. Le 27 mars 1858, la 3e ch. disait que les bâtiments sont immeubles par nature; que si on a pu considérer comme mobiliers des bâtiments construits sur le sol d'autrui, c'est lorsque les bâtiments sont destinés nécessairement à être démolis ou enlevés, et non lorsque la propriété du sol et des constructions, quoique divisée sur deux têtes doit se réunir un jour sur une seule en vertu d'une condition suspensive ou résolutoire prévue dans un contrat (voir Droit 2 avril et Gazette 17 avril 1858). Quelque temps après la Cour de cassation était appelée à trancher la question par suite d'un pourvoi dirigé contre un arrêt de la Cour de Rouen, du 20 avril 1859 (Gazette du 31 août). La loi, avait dit la Cour de Rouen, ne distingue pas entre les constructions élevées par un propriétaire sur son fonds et celles faites par un locataire sur le terrain d'autrui. Ce principe a été consacré par la Cour de cassation, lorsqu'elle a décidé que le droit de 5 p. 100 doit être perçu sur le prix des bâtiments aliénés de même que sur le prix des fonds de terre, soit que lesdits bâtiments appartiennent au propriétaire du fonds, soit qu'ils appartiennent à un tiers. On pourrait au besoin invoquer l'autorité doctrinale des lois Romaines qui reconnaissaient au superficiel, le domaine civil même contre le propriétaire du sol qui n'avait que le domaine direct. Le droit au bail est compris dans la saisie immobilière, car c'est le moyen et la base de la jouissance des bâtiments à transmettre par voie d'adjudication. Il n'en résulte aucun préjudice pour le propriétaire du fonds puisque la faculté de sous-louer et même de céder le bail est la règle et que les conventions dans l'espèce n'y ont mis aucune restriction. Telle était la
terrain d'autrui. Ce principe a été consacré par la Cour de cassation, lorsqu'elle a décidé que le droit de 5 p. 100 doit être perçu sur le prix des bâtiments aliénés de même que sur le prix des fonds de terre, soit que lesdits bâtiments appartiennent au propriétaire du fonds, soit qu'ils appartiennent à un tiers. On pourrait au besoin invoquer l'autorité doctrinale des lois Romaines qui reconnaissaient au superficiel, le domaine civil même contre le propriétaire du sol qui n'avait que le domaine direct. Le droit au bail est compris dans la saisie immobilière, car c'est le moyen et la base de la jouissance des bâtiments à transmettre par voie d'adjudication. Il n'en résulte aucun préjudice pour le propriétaire du fonds puisque la faculté de sous-louer et même de céder le bail est la règle et que les conventions dans l'espèce n'y ont mis aucune restriction. Telle était la doctrine de l'arrêt de la Cour de Rouen, contre lequel un pourvoi admis, le 21 mai 1874. — N° 258-259-260. 42 _ 630 — Latour c. Bruneau. 26 août 1876.-5e chambre. Latour a loué un terrain appartenant aux époux Guyot, sur lequel il a élevé des constructions. Il est dit dans ce bail : « Que le propriétaire devra garder à son choix pour 10,000 fr. des constructions à établir par le locataire et que le surplus devra être enlevé par le preneur. » Les contructions élevées ont une valeur de 6,000 fr. — Les époux Bruneau devenus propriétaire du terrain ont prétendu que le bail ne les obligeait pas à prendre une partie des constructions et ne leur donnait à cet égard qu'une simple faculté. Cette prétention, portée en 1860, était rejetée le 7 avril 1862 (Dev., 62, 1. 459) par la chambre civile sous la présidence de M. Troplong et sur les conclusions conformes de M. le premier avocat général de Marseille. La Cour de cassation jugeait que si aux termes des art. 546, 551 à 553 et 555 du code civil, les constructions édifiées sur le terrain d'autrui sont réputées appartenir au propriétaire de ce terrain, alors
dans ce bail : « Que le propriétaire devra garder à son choix pour 10,000 fr. des constructions à établir par le locataire et que le surplus devra être enlevé par le preneur. » Les contructions élevées ont une valeur de 6,000 fr. — Les époux Bruneau devenus propriétaire du terrain ont prétendu que le bail ne les obligeait pas à prendre une partie des constructions et ne leur donnait à cet égard qu'une simple faculté. Cette prétention, portée en 1860, était rejetée le 7 avril 1862 (Dev., 62, 1. 459) par la chambre civile sous la présidence de M. Troplong et sur les conclusions conformes de M. le premier avocat général de Marseille. La Cour de cassation jugeait que si aux termes des art. 546, 551 à 553 et 555 du code civil, les constructions édifiées sur le terrain d'autrui sont réputées appartenir au propriétaire de ce terrain, alors même qu'il est prouvé qu'elles ont été faites par un tiers et à ses frais, cette présomption qui n'est que l'application de la maxime oedificia solo cedunt n'est pas absolue; elle cède à la preuve contraire, et toutes les fois qu'à la suite des conventions intervenues entre les parties, il est démontlé que le maître du sol a entendu renoncer au bénéfice du droit d'accession sur les constructions, le tiers qui les a élevées, en reste propriétaire jusqu'à l'époque fixée pour leur démolition; ce qui est vrai du constructeur en général, l'est aussi et à plus forte raison du locataire qui, conformément aux clauses de son bail, bâtit sur le terrain objet de sa location. Enfin, la Cour de cassation pensait que la saisie des constructions comprend nécessairement le droit de jour du terrain sur lequel elles avaient été élevées. — La question s'est représentée en 1864, devant la Cour de Paris qui a jugé que les bâtiments, quel qu'en soit le constructeur, sont immeubles par nature, susceptibles d'hypothèque et à l'abri d'une saisie mobilière; que le droit au bail est un accessoire de ces constructions et ne peut être l'objet d'une saisie mobilière; que spécialement sous immeubles, les constructions
est démontlé que le maître du sol a entendu renoncer au bénéfice du droit d'accession sur les constructions, le tiers qui les a élevées, en reste propriétaire jusqu'à l'époque fixée pour leur démolition; ce qui est vrai du constructeur en général, l'est aussi et à plus forte raison du locataire qui, conformément aux clauses de son bail, bâtit sur le terrain objet de sa location. Enfin, la Cour de cassation pensait que la saisie des constructions comprend nécessairement le droit de jour du terrain sur lequel elles avaient été élevées. — La question s'est représentée en 1864, devant la Cour de Paris qui a jugé que les bâtiments, quel qu'en soit le constructeur, sont immeubles par nature, susceptibles d'hypothèque et à l'abri d'une saisie mobilière; que le droit au bail est un accessoire de ces constructions et ne peut être l'objet d'une saisie mobilière; que spécialement sous immeubles, les constructions élevées par un locataire avec l'autorisation du propriétaire qui s'est engagé à les reprendre à l'expiration du bail et qui les a lui-même grevées d'une inscription (5e ch., 30 mai 1864, Bulletin, 1864 p. 720) ; que la qualité mobilière ou immobilière d'une chose doit s'apprécier d'après son état actuel; que sont immeubles des bâtiments élevés par un locataire, alors surtout que le bail lui en réserve la propriété et qu'ils ont une véritable importance; que la vente judiciaire de ces bâtiments doit avoir lieu à l'audience des criées avec faculté de surenchère du sixième (3e ch, 27 août 1861 ; Bulletin, 1864, p. 720). Le 18 février 1871 (Dev. 71, 2, 81), il était jugé par la Cour de Lyon que l'édifice construit par le locataire à ses frais sur le terrain loué, du consentement du propriétaire du sol, est un immeuble qui appartient au locataire jusqu'à l'expiration du bail; que le droit de propriété du locataire étant immobilier, tant — 631 — devant le tribunal civil de la Seine, y a été rejetée par un jugement du 15 avril 1874, confirmé le 26 avril 1875. Au cours du bail, les époux Bruneau, devenus propriétaires du terrain, ont demandé
que sont immeubles des bâtiments élevés par un locataire, alors surtout que le bail lui en réserve la propriété et qu'ils ont une véritable importance; que la vente judiciaire de ces bâtiments doit avoir lieu à l'audience des criées avec faculté de surenchère du sixième (3e ch, 27 août 1861 ; Bulletin, 1864, p. 720). Le 18 février 1871 (Dev. 71, 2, 81), il était jugé par la Cour de Lyon que l'édifice construit par le locataire à ses frais sur le terrain loué, du consentement du propriétaire du sol, est un immeuble qui appartient au locataire jusqu'à l'expiration du bail; que le droit de propriété du locataire étant immobilier, tant — 631 — devant le tribunal civil de la Seine, y a été rejetée par un jugement du 15 avril 1874, confirmé le 26 avril 1875. Au cours du bail, les époux Bruneau, devenus propriétaires du terrain, ont demandé la résiliation à défaut de paiement de loyers échus, et ont fait, au cours de l'instance, procéder à la saisie-exécution des constructions et ils ont en même temps conclu devant le tribunal à la résiliation du bail et à la validité de la saisie. Latour, par de simples conclusions, a demandé la nullité de cette saisie. 16 juin 1875, jugement du tribunal civil de la Seine qui prononce la résiliation et valide en ces termes la saisie : « Attendu que, sans avoir à rechercher si cette partie des conclusions qu'existe la construction, peut être frappé d'hypothèque, spécialement d'une hypothèque légale, sous la condition résolutoire qui affecte la durée de cette construction comme bâtiment; qu'en conséquence, le prix provenant de la vente de ces constructions pendant le cours du bail doit être distribué par voie d'ordre et non par voie de contribution. — Cependant la cour de Paris (2e chambre) rendait le 18 décembre 1871 (Bulletin 1873, p. 397) un arrêt contraire à toute cette jurisprudence. Elle jugeait que le bail d'un terrain est un droit incorporel purement mobilier et non susceptible d'hypothèque ; que la faculté ou l'obligation pour le locataire d'élever des constructions, sur le terrain loué, ne
demandé la nullité de cette saisie. 16 juin 1875, jugement du tribunal civil de la Seine qui prononce la résiliation et valide en ces termes la saisie : « Attendu que, sans avoir à rechercher si cette partie des conclusions qu'existe la construction, peut être frappé d'hypothèque, spécialement d'une hypothèque légale, sous la condition résolutoire qui affecte la durée de cette construction comme bâtiment; qu'en conséquence, le prix provenant de la vente de ces constructions pendant le cours du bail doit être distribué par voie d'ordre et non par voie de contribution. — Cependant la cour de Paris (2e chambre) rendait le 18 décembre 1871 (Bulletin 1873, p. 397) un arrêt contraire à toute cette jurisprudence. Elle jugeait que le bail d'un terrain est un droit incorporel purement mobilier et non susceptible d'hypothèque ; que la faculté ou l'obligation pour le locataire d'élever des constructions, sur le terrain loué, ne changent pas la nature de ce droit; que spécialement ne sont susceptibles d'hypothèque que des constructions imposées à celui-ci et devant, à la fin du bail, demeurer la propriété exclusive du bailleur ; que le locataire n'a sur ces constructions qu'un droit mobilier. Mais cet arrêt est resté isolé. Dès le 23 février 1872, la Cour de Paris (3e chambre, Bulletin 1872, p. 99) jugeait que sont immeubles tous les bâtiments, sans distinction entre ceux établis par le propriétaire du fonds et ceux édifiés par un locataire n'ayant sur ce fonds qu'un droit de jouissance; que spécialement les constructions élevées par le locataire sont susceptibles d'hypothèque; que quand il a été dit dans le bail que les constructions élevées par le locataire demeureraient sa propriété, celui-ci peut les hypothéquer durant le bail ; que le bail qui règle en ce cas l'exercice du droit de propriété, attribué par la convention au locataire constructeur, est nécessairement compris dans l'affectation hypothécaire comme accessoire des constructions ; que l'hypothèque consentie par le locataire constructeur n'est pas nulle par cela seul que celui-ci a excédé son droit en paraissant hypothéquer la totalité de l'immeuble. — La 4e chambre, le 15 juillet 1872 (Bulletin 1872,
le 23 février 1872, la Cour de Paris (3e chambre, Bulletin 1872, p. 99) jugeait que sont immeubles tous les bâtiments, sans distinction entre ceux établis par le propriétaire du fonds et ceux édifiés par un locataire n'ayant sur ce fonds qu'un droit de jouissance; que spécialement les constructions élevées par le locataire sont susceptibles d'hypothèque; que quand il a été dit dans le bail que les constructions élevées par le locataire demeureraient sa propriété, celui-ci peut les hypothéquer durant le bail ; que le bail qui règle en ce cas l'exercice du droit de propriété, attribué par la convention au locataire constructeur, est nécessairement compris dans l'affectation hypothécaire comme accessoire des constructions ; que l'hypothèque consentie par le locataire constructeur n'est pas nulle par cela seul que celui-ci a excédé son droit en paraissant hypothéquer la totalité de l'immeuble. — La 4e chambre, le 15 juillet 1872 (Bulletin 1872, p. 106), jugeait aussi que l'édifice élevé par un locataire, à ses frais, sur le terrain loué avec le consentement du propriétaire du sol, est un immeuble appartenant au locataire jusqu'à l'expiration du bail ; que spécialement cet immeuble peut être l'objet d'une saisie immobilière, au préjudice du locataire ainsi que le droit au bail sans lequel l'exploitation de l'immeuble ne saurait avoir utilement lieu. — Voir aussi Bulletin 1868, p. 825 et 834 ; 1868, p. 42 ; 1870-71, p. 814 ; 1872, p. 707 ; 1874, p. 768 ; et ci-dessous, p. 633. — Des défendeurs ne constitue pas une demande principale qui devrait être introduite par assignation et non par simples conclusions, il est constant que la saisie frappe sur les constructions que, par suite de la résiliation des baux, les locataires doivent démolir; que la saisie et la vente qui doivent la suivre ne peuvent donc avoir pour objet que les matériaux provenant de la démolition ; que ces matériaux étant des objets purement mobiliers et la saisie étant régulière en la forme, les défendeurs ne sont pas fondés à en faire prononcer la nullité, ni même à demander subsidiairement l'autorisation de faire procéder à l'adjudication
que le droit au bail sans lequel l'exploitation de l'immeuble ne saurait avoir utilement lieu. — Voir aussi Bulletin 1868, p. 825 et 834 ; 1868, p. 42 ; 1870-71, p. 814 ; 1872, p. 707 ; 1874, p. 768 ; et ci-dessous, p. 633. — Des défendeurs ne constitue pas une demande principale qui devrait être introduite par assignation et non par simples conclusions, il est constant que la saisie frappe sur les constructions que, par suite de la résiliation des baux, les locataires doivent démolir; que la saisie et la vente qui doivent la suivre ne peuvent donc avoir pour objet que les matériaux provenant de la démolition ; que ces matériaux étant des objets purement mobiliers et la saisie étant régulière en la forme, les défendeurs ne sont pas fondés à en faire prononcer la nullité, ni même à demander subsidiairement l'autorisation de faire procéder à l'adjudication des objets saisis, en réservant les effets de la saisie sur le prix à provenir de la vente. Appel par Latour. « La Cour, — En ce qui touche la saisie-exécution pratiquée par les intimés : — Considérant que si les parties ont déféré au tribunal, déjà saisi de l'instance en résiliation, par voie de simples conclusions, la question de la validité de cette saisie, il est constant, d'une part, qu'aucune exception ni fin de non-recevoir n'a été proposée contre cette forme de procéder ; que, d'autre part, le tribunal avait la plénitude de juridiction en pareille matière; que, par ce double motif, il a pu complètement statuer sur le litige qui lui était soumis par l'une et l'autre des parties; — Considérant, au fond, qu'aux termes de l'arrêt précité (du 26 avril 1875), les constructions que doivent conserver les intimés, jusqu'à concurrence d'une valeur de 10,000 fr., sont, indépendamment de leur nature propre, immeubles en vertu de la convention interprétée et consacrée par cet arrêt; qu'il y a, sur ce point, chose définitivement jugée, et que la partie de ces constructions qui ne doit pas être détruite en fin de bail, mais être au contraire réservée à l'état de
en résiliation, par voie de simples conclusions, la question de la validité de cette saisie, il est constant, d'une part, qu'aucune exception ni fin de non-recevoir n'a été proposée contre cette forme de procéder ; que, d'autre part, le tribunal avait la plénitude de juridiction en pareille matière; que, par ce double motif, il a pu complètement statuer sur le litige qui lui était soumis par l'une et l'autre des parties; — Considérant, au fond, qu'aux termes de l'arrêt précité (du 26 avril 1875), les constructions que doivent conserver les intimés, jusqu'à concurrence d'une valeur de 10,000 fr., sont, indépendamment de leur nature propre, immeubles en vertu de la convention interprétée et consacrée par cet arrêt; qu'il y a, sur ce point, chose définitivement jugée, et que la partie de ces constructions qui ne doit pas être détruite en fin de bail, mais être au contraire réservée à l'état de bâtiment aux bailleurs, a conservé son caractère exclusivement immobilier et ne pouvait dès lors faire l'objet d'une saisie-exécution, applicable seulement à des objets mobiliers; que, d'autre part, les bailleurs n'ayant pas fait le choix qu'ils ont le droit de faire, conformément à l'acte du 5 mars 1860 et à l'arrêt, l'ensemble des constructions dont s'agit est resté immeuble, tant que, par l'effet de ce choix, il n'a pas été définitivement établi de distinction entre celles qui devront subsister et celles qui devront être détruites; que jusque-là elles restent ce qu'elles sont par nature, c'est-à-dire des immeubles; que si l'on admettait que les bailleurs pussent ainsi les confondre dans la même destination, on leur donnerait implicitement par là le moyen d'éluder une convention formelle et de se soustraire à l'exécution de la chose jugée; qu'il y a lieu, par suite, d'annuler la saisie-exécution pratiquée à leur requête le 24 novembre 1874; — Confirme la sentence dont est appel, en ce qu'elle a déclaré résilier les baux des 29 avril 1858 et 5 mars 1860, et condamne les appelants à laisser aux mains des intimés, à titre de dommages-intérêts, la somme représentant les six mois de loyers payés d'avance; ordonne qu'elle sera,