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civil, qu'on est responsable personnellement de sa négligence ou de son imprudence, et qu'on l'est en outre du dommage causé par le fait des personnes dont on doit répondre : que, spécialement, les commettants sont tenus du dommage causé par leurs préposés, dans les fonctions auxquelles ils les ont employés, sans qu'ils puissent être admis à prouver qu'ils n'ont pu empêcher le fait d'où naît le préjudice ; — Considérant qu'il est manifeste que Rameau était le préposé de Gramort, et que celui-ci en l'admettant dans les bureaux du Moniteur des tirages financiers, en le faisant concourir à l'expédition des affaires, en lui livrant la connaissance de secrets professionnels, a commis une imprudence manifeste, étant donné l'immoralité dudit Rameau, et qu'il a en outre assumé la responsabilité des actes dommageables se rattachant à l'exécution du mandat dont il l'avait investi ; — Qu'il suffit en effet que les actes dommageables, commis par le préposé, sans rentrer directement dans les limites de son mandat ou de sa fonction, s'y rattachent incidemment, ou qu'il se soient produits à leur occasion, pour que le commettant voie sa responsabilité engagée; — Considérant qu'il résulte des documents du procès que, s'il n'avait pas été le préposé de Gramort, Rameau se serait trouvé dans l'impuissance d'opérer le détournement par lui commis dans les bureaux du Moniteur, que la demoiselle Angot a suivi confiance à l'employé agissant pour le compte du Moniteur; qu'effet, le détournement dont elle est victime n'a été qu'une conséquence indirecte du mandat confié à Rameau; — Considérant que de Marc est nommé qu'il agisse ne peut se soustraire à la réparation civile du dommage, en soutenant qu'il serait le résultat d'un acte délibérément commis en dehors des fonctions du préposé; que le mandat de celui-ci ouvre civilement suffisait pour donner ouverture à une action en responsabilité, laquelle ne saurait être confondue avec l'action résultant de la poursuite criminelle dirigée contre Rameau personnellement; — Que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont déclaré de Marc est nommé responsable envers la demoiselle Angot, du préjudice que lui a causé le détournement des
préposé de Gramort, Rameau se serait trouvé dans l'impuissance d'opérer le détournement par lui commis dans les bureaux du Moniteur, que la demoiselle Angot a suivi confiance à l'employé agissant pour le compte du Moniteur; qu'effet, le détournement dont elle est victime n'a été qu'une conséquence indirecte du mandat confié à Rameau; — Considérant que de Marc est nommé qu'il agisse ne peut se soustraire à la réparation civile du dommage, en soutenant qu'il serait le résultat d'un acte délibérément commis en dehors des fonctions du préposé; que le mandat de celui-ci ouvre civilement suffisait pour donner ouverture à une action en responsabilité, laquelle ne saurait être confondue avec l'action résultant de la poursuite criminelle dirigée contre Rameau personnellement; — Que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont déclaré de Marc est nommé responsable envers la demoiselle Angot, du préjudice que lui a causé le détournement des quinze actions du Gaz général de Paris mentionné — 373 — données dans le jugement dont est appel ; — En ce qui touche l'appel incident de la demoiselle Angot ;— Considérant qu'il est régulier en la forme et qu'au fond il se trouve justifié ; — Considérant qu'il résulte en effet des documents du procès, que le 22 août 1871, date du détournement, les actions du Gaz général de Paris étaient cotées 125 fr. à la Bourse, qu'elles sont aujourd'hui tombées à 225 fr. et que, dans le cas où de Marc est nommé userait de l'option qui lui a été réservée, de se libérer par la remise de quinze actions, la demoiselle Angot en éprouverait un grave préjudice ; — Considérant que pour être équitable la réparation doit être entière, qu'il y a lieu dès lors de condamner de Marc est nommé à payer à la demoiselle Angot la somme principale de 6,375 fr. représentant, au 22 août 1871, à raison de 125 fr. l'une, la valeur des quinze actions détournées à son préjudice, et de le condamner en outre au paiement des intérêts de ladite somme, suivant la loi, à partir du jour de la demande ;
en effet des documents du procès, que le 22 août 1871, date du détournement, les actions du Gaz général de Paris étaient cotées 125 fr. à la Bourse, qu'elles sont aujourd'hui tombées à 225 fr. et que, dans le cas où de Marc est nommé userait de l'option qui lui a été réservée, de se libérer par la remise de quinze actions, la demoiselle Angot en éprouverait un grave préjudice ; — Considérant que pour être équitable la réparation doit être entière, qu'il y a lieu dès lors de condamner de Marc est nommé à payer à la demoiselle Angot la somme principale de 6,375 fr. représentant, au 22 août 1871, à raison de 125 fr. l'une, la valeur des quinze actions détournées à son préjudice, et de le condamner en outre au paiement des intérêts de ladite somme, suivant la loi, à partir du jour de la demande ; — En ce qui touche les conclusions subsidiaires de de Marc est nommé ; — Considérant qu'il ne rapporte pas, quant à présent, la preuve que Rameau dont il prétend exercer les droits, ait remis une somme de 1,200 francs à la demoiselle Angot, ni qu'il soit son créancier à un titre quelconque; — Par ces motifs et adoptant ceux des premiers juges, en ce qu'ils n'ont pas de contraire au présent arrêt; — Reçoit de Marc est nommé appelant au principal et la demoiselle Angot incidentellement appelante du jugement du tribunal civil de la Seine du 12 août 1874 ; — Met les appellations et ce dont est appel à néant, en ce que les premiers juges, par voie d'option, ont laissé la faculté à de Marc est nommé, de se libérer, en remettant à la demoiselle Angot, dans la huitaine de la signification, quinze actions du Gaz de Paris, avec leurs coupons depuis le 22 août 1871 ; Reçoit les appels principal et incident ; — Sur l'appel principal met l'appellation à néant, dit de Marc es noms mal fondé ; — Le déboute ; — Sur l'appel incident : — Dit que les premiers juges n'ont à
un titre quelconque; — Par ces motifs et adoptant ceux des premiers juges, en ce qu'ils n'ont pas de contraire au présent arrêt; — Reçoit de Marc est nommé appelant au principal et la demoiselle Angot incidentellement appelante du jugement du tribunal civil de la Seine du 12 août 1874 ; — Met les appellations et ce dont est appel à néant, en ce que les premiers juges, par voie d'option, ont laissé la faculté à de Marc est nommé, de se libérer, en remettant à la demoiselle Angot, dans la huitaine de la signification, quinze actions du Gaz de Paris, avec leurs coupons depuis le 22 août 1871 ; Reçoit les appels principal et incident ; — Sur l'appel principal met l'appellation à néant, dit de Marc es noms mal fondé ; — Le déboute ; — Sur l'appel incident : — Dit que les premiers juges n'ont à tort condamné de Marc es noms qu'à la simple restitution des titres ou au paiement de leur valeur au cours du 22 août 1871, faisant droit : décharge la demoiselle Angot de la disposition qui lui fait grief, — Emendant — Condamne de Marc es noms à payer à la demoiselle Angot en deniers ou quittances comptables la somme principale de 6,375 fr., pour lui tenir lieu des quinze actions du Gaz général de Paris, détournées à son préjudice, le condamne en outre à lui payer les intérêts de ladite somme, suivant la loi, à partir du jour de la demande ; le jugement au résidu sortant effet. — Alexandre, pr.; M. de Laborie, av. gén.; MM. Liouville et Lachât, av. déf.; Mmes Robert et Desrousseaux, av. — N° 4024. BAIL. — IMPOSSIBILITÉ D'HABITATION. — HÔTEL MEUBLÉ. — ÉTABLISSEMENT INDUSTRIEL. — INCONVÉNIENTS DU VOISINAGE. Celui qui a loué, pour en faire un hôtel meublé, une maison voisine d'une autre maison appartenant au même propriétaire et dans laquelle se trouve un établissement industriel en pleine activité, ne peut obtenir la résiliation de son bail par cela seul que des modifications ont été apportées à ses procédés de fabrication par le voisin,
demoiselle Angot en deniers ou quittances comptables la somme principale de 6,375 fr., pour lui tenir lieu des quinze actions du Gaz général de Paris, détournées à son préjudice, le condamne en outre à lui payer les intérêts de ladite somme, suivant la loi, à partir du jour de la demande ; le jugement au résidu sortant effet. — Alexandre, pr.; M. de Laborie, av. gén.; MM. Liouville et Lachât, av. déf.; Mmes Robert et Desrousseaux, av. — N° 4024. BAIL. — IMPOSSIBILITÉ D'HABITATION. — HÔTEL MEUBLÉ. — ÉTABLISSEMENT INDUSTRIEL. — INCONVÉNIENTS DU VOISINAGE. Celui qui a loué, pour en faire un hôtel meublé, une maison voisine d'une autre maison appartenant au même propriétaire et dans laquelle se trouve un établissement industriel en pleine activité, ne peut obtenir la résiliation de son bail par cela seul que des modifications ont été apportées à ses procédés de fabrication par le voisin, si celui-ci s'est conformé aux règlements de police et n'a pas aggravé d'une manière notable les inconvénients que peut présenter son établissement. Pour obtenir la résiliation, le locataire doit prouver des faits de nature à créer une impossibilité d'habitation, et, par suite, à amener une privation de jouissance équivalente à la destruction totale ou partielle de la chose louée (1). Petiet c. Limoneau. 12 janvier 1875.— 5e chambre. 7 mars 1874, jugement du tribunal civil de la Seine: » Le tribunal, — Attendu que, suivant acte notarié reçu de Paris les 21 et 24 novembre 1866, Limoneau a pris à bail de Ardouin pour une durée de dix-huit années, à compter du 1er avril 1865, et moyennant un loyer annuel de 15,000 fr. une maison entière sise rue de Morny et consistant en un bâtiment sur la rue, un autre bâtiment sur la cour et un jardin séparant lesdits bâtiments ; — Que par ce bail il (1) Quand une maison est destinée à être habitée bourgeoisement, il faut que le commerce pour lequel a été réservée une localité en dépendant soit maintenu dans de certaines limites qu'il appartient aux tribunaux de déterminer, tout locataire est fondé à demander la
la destruction totale ou partielle de la chose louée (1). Petiet c. Limoneau. 12 janvier 1875.— 5e chambre. 7 mars 1874, jugement du tribunal civil de la Seine: » Le tribunal, — Attendu que, suivant acte notarié reçu de Paris les 21 et 24 novembre 1866, Limoneau a pris à bail de Ardouin pour une durée de dix-huit années, à compter du 1er avril 1865, et moyennant un loyer annuel de 15,000 fr. une maison entière sise rue de Morny et consistant en un bâtiment sur la rue, un autre bâtiment sur la cour et un jardin séparant lesdits bâtiments ; — Que par ce bail il (1) Quand une maison est destinée à être habitée bourgeoisement, il faut que le commerce pour lequel a été réservée une localité en dépendant soit maintenu dans de certaines limites qu'il appartient aux tribunaux de déterminer, tout locataire est fondé à demander la résiliation du bail avec dommages-intérêts quand, par suite de la location faite à un industriel, la tenue et l'aspect général de la maison ont été transformés d'une manière dommageable (Paris, 3e ch., 25 juin 1864; Bulletin, 4861, p. -158). L'exploitation d'une machine à vapeur de la troisième catégorie dans les lieux loués ne suffit pas, dans le silence du bail, pour autoriser le propriétaire à en demander la suppression, alors surtout que l'industrie du locataire suppose l'emploi possible de la vapeur — a été laissé au preneur la faculté la plus entière de faire des baux, locations et cessions totales ou partielles et que Limoneau, usant de son droit, s'empressa, dès le 8 février 1868, de sous-louer à une dame anglaise, du nom de Wooley, les mêmes lieux dont il était devenu principal locataire pour une durée de deux, quatre ou neuf années, moyennant le prix annuel de 16,500 fr.; — Attendu que l'immeuble pris en principale location dès 1866 par Limoneau est contigu à un autre terrain qui appartenait également à l'époque de la signature du bail au même Ardouin ; — Que ce terrain était loué à ce moment aux sieurs Binder frères, carrossiers, qui y avaient établi
lieux loués ne suffit pas, dans le silence du bail, pour autoriser le propriétaire à en demander la suppression, alors surtout que l'industrie du locataire suppose l'emploi possible de la vapeur — a été laissé au preneur la faculté la plus entière de faire des baux, locations et cessions totales ou partielles et que Limoneau, usant de son droit, s'empressa, dès le 8 février 1868, de sous-louer à une dame anglaise, du nom de Wooley, les mêmes lieux dont il était devenu principal locataire pour une durée de deux, quatre ou neuf années, moyennant le prix annuel de 16,500 fr.; — Attendu que l'immeuble pris en principale location dès 1866 par Limoneau est contigu à un autre terrain qui appartenait également à l'époque de la signature du bail au même Ardouin ; — Que ce terrain était loué à ce moment aux sieurs Binder frères, carrossiers, qui y avaient établi des ateliers de peu d'importance n'entraînant que de légers inconvénients de voisinage; — Attendu que le bail de Limoneau était en cours régulier d'exécution lorsque survint le décès du propriétaire Ardouin ; — Que peu après, soit le 1er mars 1869, les héritiers Ardouin vendirent, par acte notarié, aux frères Binder le terrain de la rue du Colisée moyennant 575,000 fr. de prix principal ; — Qu'enfin aujourd'hui à titre de partage l'immeuble loué à Limoneau est devenu la propriété exclusive de la dame Petiet; — Attendu qu'à la suite de leur acquisition, Binder frères élevèrent des constructions qui eurent pour résultat de supprimer des jours établis dans le mur de la maison louée par Limoneau, ce qui motiva, dès le 9 novembre 1869, une première instance afin de rétablissement des lieux dans leur état primitif, dirigée par Limoneau contre Petiet; — Que cette instance n'était pas encore vidée lorsqu'à la date du 27 septembre 1871 la dame Wooley, sous-locataire de Limoneau, lui signifia congé des lieux par elle occupés et exploités comme hôtel, à partir du 1er avril 1872; — Attendu qu'en date du 15 novembre 1871 Limoneau, dûment autorisé par une ordonnance présidentielle, assigna à nouveau les époux
Binder le terrain de la rue du Colisée moyennant 575,000 fr. de prix principal ; — Qu'enfin aujourd'hui à titre de partage l'immeuble loué à Limoneau est devenu la propriété exclusive de la dame Petiet; — Attendu qu'à la suite de leur acquisition, Binder frères élevèrent des constructions qui eurent pour résultat de supprimer des jours établis dans le mur de la maison louée par Limoneau, ce qui motiva, dès le 9 novembre 1869, une première instance afin de rétablissement des lieux dans leur état primitif, dirigée par Limoneau contre Petiet; — Que cette instance n'était pas encore vidée lorsqu'à la date du 27 septembre 1871 la dame Wooley, sous-locataire de Limoneau, lui signifia congé des lieux par elle occupés et exploités comme hôtel, à partir du 1er avril 1872; — Attendu qu'en date du 15 novembre 1871 Limoneau, dûment autorisé par une ordonnance présidentielle, assigna à nouveau les époux Petiet pour faire statuer sur leur première demande en rétablissement des jours et en diminution de loyers et aussi sur une demande nouvelle tendant à la résiliation complète du bail de 1866 et dommages-intérêts; — Attendu que, pour. Cette suppression ne peut être demandée que si la machine offre des inconvénients ou des dangers pour les locataires ou la maison (Paris, 2e ch., 8 novembre 1866 ; Bulletin, 1866, p. 710). La clause par laquelle un industriel s'engage à n'incommoder en aucune façon ses locataires, ne peut s'interpréter de façon à rendre impossible l'exercice de son industrie. Elle n'a d'autre but que de prévenir des abus de jouissance dommageables aux locataires. En conséquence, le locataire industriel ne doit garantir le propriétaire que des abus de jouissance, mais non des faits même dommageables aux locataires qui sont la conséquence directe de l'exercice de son industrie (Paris, 3e chambre, 25 juin 1864 ; Bulletin, 1864, p, 468). 376 — suivant jugement rendu par la 6e chambre, le 16 novembre 1872, un expert a été commis à l'effet de visiter les lieux, d'en constater l'état, de dire si les jours existant dans le mur séparatif des propriétés avaient été modifiés dans des conditions
inconvénients ou des dangers pour les locataires ou la maison (Paris, 2e ch., 8 novembre 1866 ; Bulletin, 1866, p. 710). La clause par laquelle un industriel s'engage à n'incommoder en aucune façon ses locataires, ne peut s'interpréter de façon à rendre impossible l'exercice de son industrie. Elle n'a d'autre but que de prévenir des abus de jouissance dommageables aux locataires. En conséquence, le locataire industriel ne doit garantir le propriétaire que des abus de jouissance, mais non des faits même dommageables aux locataires qui sont la conséquence directe de l'exercice de son industrie (Paris, 3e chambre, 25 juin 1864 ; Bulletin, 1864, p, 468). 376 — suivant jugement rendu par la 6e chambre, le 16 novembre 1872, un expert a été commis à l'effet de visiter les lieux, d'en constater l'état, de dire si les jours existant dans le mur séparatif des propriétés avaient été modifiés dans des conditions nuisibles à Limoneau, dire si la machine à vapeur établie par Binder causait dans la propriété occupée par Limoneau un bruit et un ébranlement dommageables à la jouissance; — Attendu que l'expert, dans son rapport déposé le 15 août 1873, constate qu'il a été donné satisfaction à Limoneau relativement aux jours supprimés, mais que cette satisfaction était postérieure à la demande et n'en avait été que la conséquence ; — Que du rapport il résulte que Binder frères ont établi dans leurs ateliers, transformés en une véritable usine, une cheminée à vapeur et un marteau-pilon, et qu'il y existe des cheminées répandant au dehors une grande quantité de fumée qui entraîne avec elle de nombreuses scories produisant une poussière noire qui retombe en partie sur la couverture des bâtiments de Binder, mais en partie aussi sur les bâtiments ou dans les cours des propriétés voisines; — Qu'il est également établi que le bruit assourdissant des marteaux est une cause incessante d'ennuis et de gêne pour les voisins ; — Attendu que, s'appuyant sur les conclusions de l'expert, les époux Petiet et le sieur Binder soutiennent au fond : — 1° Que les inconvénients signalés ne sont que la conséquence nécessaire
jours supprimés, mais que cette satisfaction était postérieure à la demande et n'en avait été que la conséquence ; — Que du rapport il résulte que Binder frères ont établi dans leurs ateliers, transformés en une véritable usine, une cheminée à vapeur et un marteau-pilon, et qu'il y existe des cheminées répandant au dehors une grande quantité de fumée qui entraîne avec elle de nombreuses scories produisant une poussière noire qui retombe en partie sur la couverture des bâtiments de Binder, mais en partie aussi sur les bâtiments ou dans les cours des propriétés voisines; — Qu'il est également établi que le bruit assourdissant des marteaux est une cause incessante d'ennuis et de gêne pour les voisins ; — Attendu que, s'appuyant sur les conclusions de l'expert, les époux Petiet et le sieur Binder soutiennent au fond : — 1° Que les inconvénients signalés ne sont que la conséquence nécessaire et ordinaire du voisinage d'une fabrique importante;—2° La propriété louée par Limoneau n'est pas devenue inhabitable; —Que, dans les villes industrielles, les populations doivent se résigner à vivre au milieu de ces désagréments ; — 3° En ce qui concerne spécialement le marteau-pilon et la machine à vapeur avec son tuyau à échappement et sa cheminée ; — Que ces innovations industrielles ont bien pu augmenter la quantité de fumée et de vapeur désagréables aux voisins, mais que, somme toute, cette augmentation ne saurait être considérée comme un changement dans l'état de choses préexistant et comme pouvant constituer une aggravation de dommages appréciables; — Attendu, au contraire, qu'il est dès à présent établi pour le tribunal que les inconvénients sans importance réelle, conséquence de l'établissement des ateliers de Binder, tels qu'ils existaient en 1866 et 1868, époque de location faite par Limoneau, sont devenus excessifs et intolérables, depuis le changement de ces ateliers en usine;— Que dans cette importante usine installée sur un nouveau pied, on voit établis et installés au mur mitoyen sur lequel est élevé le pavillon du fond loué à Limoneau : — 1° Une machine à vapeur de grande puissance desservant tous les ateliers;— 2° Deux
tuyau à échappement et sa cheminée ; — Que ces innovations industrielles ont bien pu augmenter la quantité de fumée et de vapeur désagréables aux voisins, mais que, somme toute, cette augmentation ne saurait être considérée comme un changement dans l'état de choses préexistant et comme pouvant constituer une aggravation de dommages appréciables; — Attendu, au contraire, qu'il est dès à présent établi pour le tribunal que les inconvénients sans importance réelle, conséquence de l'établissement des ateliers de Binder, tels qu'ils existaient en 1866 et 1868, époque de location faite par Limoneau, sont devenus excessifs et intolérables, depuis le changement de ces ateliers en usine;— Que dans cette importante usine installée sur un nouveau pied, on voit établis et installés au mur mitoyen sur lequel est élevé le pavillon du fond loué à Limoneau : — 1° Une machine à vapeur de grande puissance desservant tous les ateliers;— 2° Deux marteaux-pilon pour battre les pièces de fer rougies à la forge ; — 3° Une cheminée à toute hauteur couronnant la chaudière à vapeur et vomissant — 377 — une pluie de poussière noire ; — Qu'on ne saurait considérer comme des nécessités de voisinage la trépidation communiquée par la machine à vapeur à l'immeuble pris en location, non plus que le bruit sourd, continu et insupportable résultant de la chute de deux marteaux-pilon; — Que ces inconvénients multiples et de date récente ont eu pour effet de paralyser et de supprimer la destination bourgeoise de la propriété de la rue de Morny; — Que cette destination était celle d'une location meublée en pleine exploitation dans les lieux depuis 1860, à la connaissance du propriétaire Ardouin; — Que cette exploitation ancienne et fructueuse avait été en 1866 la cause déterminante du bail sollicité et obtenu par Limoneau qui, depuis le 1er avril 1872, se trouve empêché de jouir et de tirer aucun parti des lieux par lui loués comme il le faisait auparavant ; — Attendu que de l'ensemble et de l'exposé des faits ci-dessus relatés il résulte, en premier lieu, que le défunt Ardouin avait originairement la double propriété