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ou obtenu des versements; qu'aucun de ces deux délits ne peut donc être retenu contre lui; — Par ces motifs; — Statuant en exécution de l'arrêt de la Cour de cassation du 15 févr. 1884; — Prononce défaut contre Hugon et Duquesne-Stopin, faute par eux de comparaître; — Au fond: — Dit que Gindre-Malherbe n'a commis aucun des délits prévus par les art. 13, 14 et 15 de la loi du 24 juill. 1867, etc. Du 10 mai 1884. — C. Rouen, 3e ch. — MM. Letellier, prés.; Reynaud, av. gén.; Marais, av. DOUAI 19 janvier 1884. QUALITÉS DE JUGEMENT, RÈGLEMENT, VACANCES, CHAMBRE DES VACATIONS. Le président de la chambre des vacations a pouvoir de régler les qualités d'un jugement ou d'un arrêt, alors même qu'il n'y a pas concouru, ce règlement étant de sa nature une matière urgente (1) (C. proc, 145). (Despinois C. Hartog-Cahen). — ARRÊT. LA COUR;— Attendu que les qualités du jugement rendu le 28 août 1883 par la deuxième chambre civile du tribunal civil de Lille ont été compétement réglées le 7 sept, suivant par le président de la chambre des vacations, bien que ce magistrat n'ait pas concouru au jugement; que le règlement des qualités est urgent de sa nature; que la chambre des vacations et son président sont, pour toutes les affaires urgentes, investis des pouvoirs de juridiction pour les actes qui, pendant l'année judiciaire, sont de la compétence exclusive des autres membres du tribunal, et auxquels ces derniers, par le fait même des vacances, sont empêchés de procéder; que, s'il n'en était pas ainsi, le cours de la justice serait chaque année interrompu pendant les mois de sept, et oct.; qu'il n'échet dès lors de prononcer la nullité du jugement dont est appel; — Par ces motifs, etc. Du 19 janv. 1884. — C. Douai, 2e ch. — M. Duhem, prés. (1) Sic, Cass. 24 août 1881 (S. 1882.1.64, — P. 1882.1.138), et la note. COURS D'APPEL, TRIBUNAUX, ETC. 163 MONTPELLIER 8 novembre 1881. PRESCRIPTION, JUSTE TITRE, VENTE NON TRANSCRITE. Une vente a non domino, même non transcrite, constitue un juste titre
qualités est urgent de sa nature; que la chambre des vacations et son président sont, pour toutes les affaires urgentes, investis des pouvoirs de juridiction pour les actes qui, pendant l'année judiciaire, sont de la compétence exclusive des autres membres du tribunal, et auxquels ces derniers, par le fait même des vacances, sont empêchés de procéder; que, s'il n'en était pas ainsi, le cours de la justice serait chaque année interrompu pendant les mois de sept, et oct.; qu'il n'échet dès lors de prononcer la nullité du jugement dont est appel; — Par ces motifs, etc. Du 19 janv. 1884. — C. Douai, 2e ch. — M. Duhem, prés. (1) Sic, Cass. 24 août 1881 (S. 1882.1.64, — P. 1882.1.138), et la note. COURS D'APPEL, TRIBUNAUX, ETC. 163 MONTPELLIER 8 novembre 1881. PRESCRIPTION, JUSTE TITRE, VENTE NON TRANSCRITE. Une vente a non domino, même non transcrite, constitue un juste titre pouvant servir de base à la prescription décennale contre le véritable propriétaire (1) (C. civ., 2265). (Périer C. Périer). Le tribunal civil de Rodez a rendu le jugement: — « Le Tribunal; — Attendu que l'action intentée par Denis Périer a pour objet de faire condamner Joseph Périer à lui délaisser la cave et la partie de jardin vendus à ce dernier par Françoise Fualdès, veuve de Pierre Périer, par acte du 20 déc (1) I. Dans l'espèce du présent arrêt, l'immeuble revendiqué avait été vendu par un non dominus à un tiers qui n'avait pas fait transcrire son titre d'acquisition. Ce défaut de transcription laissait-il au contrat de vente consenti par un non dominus le caractère de juste titre, permettant à l'acquéreur de bonne foi de prescrire par dix ou vingt ans la propriété de l'immeuble à l'encontre du véritable propriétaire? La Cour de Montpellier se prononce pour l'affirmative. La question est très controversée dans la doctrine. Deux systèmes sont en présence (A et B). A. Un premier système décide que la vente non transcrite ne peut pas servir de point de départ à la prescription décennale au profit du possesseur contre le véritable propriétaire. À l'appui de ce
délaisser la cave et la partie de jardin vendus à ce dernier par Françoise Fualdès, veuve de Pierre Périer, par acte du 20 déc (1) I. Dans l'espèce du présent arrêt, l'immeuble revendiqué avait été vendu par un non dominus à un tiers qui n'avait pas fait transcrire son titre d'acquisition. Ce défaut de transcription laissait-il au contrat de vente consenti par un non dominus le caractère de juste titre, permettant à l'acquéreur de bonne foi de prescrire par dix ou vingt ans la propriété de l'immeuble à l'encontre du véritable propriétaire? La Cour de Montpellier se prononce pour l'affirmative. La question est très controversée dans la doctrine. Deux systèmes sont en présence (A et B). A. Un premier système décide que la vente non transcrite ne peut pas servir de point de départ à la prescription décennale au profit du possesseur contre le véritable propriétaire. À l'appui de ce système, on a fait valoir les arguments suivants (a, b, c); a) La possession fondée sur un titre non transcrit ne satisfait pas aux conditions exigées par l'art. 2265, pour la prescription décennale. Le point de départ de cette prescription doit être un juste titre, c'est-à-dire un titre de nature à transférer la propriété, s'il émanait du véritable propriétaire. Or, le titre non transcrit, depuis la loi du 23 mars 1855, comme sous l'empire de la loi du 11 brum. an 7, abrogée par le Code civil, est inefficace pour opérer le transfert de la propriété vis-à-vis des tiers. La seconde condition exigée par l'art. 2265, est la bonne foi de l'acquéreur, et la bonne foi consiste dans l'erreur de l'acquéreur sur le vice de la transmission. Or l'acquéreur n'a pu ignorer qu'un contrat non transcrit était insuffisant pour lui conférer une propriété incommutable vis-à-vis des tiers. b) On invoque en outre les termes de l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855, d'après lesquels le défaut de transcription peut être opposé par tous ceux qui ont des droits sur l'immeuble. Or, il paraît difficile de ne pas ranger le véritable propriétaire au nombre de ceux qui ont des
à transférer la propriété, s'il émanait du véritable propriétaire. Or, le titre non transcrit, depuis la loi du 23 mars 1855, comme sous l'empire de la loi du 11 brum. an 7, abrogée par le Code civil, est inefficace pour opérer le transfert de la propriété vis-à-vis des tiers. La seconde condition exigée par l'art. 2265, est la bonne foi de l'acquéreur, et la bonne foi consiste dans l'erreur de l'acquéreur sur le vice de la transmission. Or l'acquéreur n'a pu ignorer qu'un contrat non transcrit était insuffisant pour lui conférer une propriété incommutable vis-à-vis des tiers. b) On invoque en outre les termes de l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855, d'après lesquels le défaut de transcription peut être opposé par tous ceux qui ont des droits sur l'immeuble. Or, il paraît difficile de ne pas ranger le véritable propriétaire au nombre de ceux qui ont des droits sur l'immeuble, et auxquels, par suite, tout acte d'aliénation non transcrit est inopposable. c) Enfin, on tire un argument d'analogie des dispositions de l'art. 2180, 4°, C. civ. Cet article, qui organise la prescription décennale au profit du tiers détenteur et à rencontre des créanciers hypothécaires, exige que le titre qui sert de point de départ à la prescription soit transcrit, et il dispose que la prescription ne pourra courir que du jour de la transcription. Peut-on raisonnablement donner à la prescription décennale une base et un point de départ différents, suivant qu'elle sera opposée au véritable propriétaire ou aux créanciers hypothécaires? — V. en ce sens Troplong, Comm. de la loi du 23 mars 1855, n. 177 et suiv. ; MM. Colmet de Santerre (contin. de A.-M. Demante), Cours anal, de C. civ., t. 5, n. 56 bis; Demolombe, Contrats, t. 1er, n. 462; Flandin, Transcription, t. 2, n. 905 ; Berger, Ibid., n. 152; Verdier, Ibid., t. 1er, n. 372 et s.; Laurent, Princ de dr. civ., t. 32, n. 395: V. aussi dans le même sens un arrêt de Lyon, 17 févr. 1834 (S. 1835.2.18. — P. chr.), rendu par application de la loi du 11
titre qui sert de point de départ à la prescription soit transcrit, et il dispose que la prescription ne pourra courir que du jour de la transcription. Peut-on raisonnablement donner à la prescription décennale une base et un point de départ différents, suivant qu'elle sera opposée au véritable propriétaire ou aux créanciers hypothécaires? — V. en ce sens Troplong, Comm. de la loi du 23 mars 1855, n. 177 et suiv. ; MM. Colmet de Santerre (contin. de A.-M. Demante), Cours anal, de C. civ., t. 5, n. 56 bis; Demolombe, Contrats, t. 1er, n. 462; Flandin, Transcription, t. 2, n. 905 ; Berger, Ibid., n. 152; Verdier, Ibid., t. 1er, n. 372 et s.; Laurent, Princ de dr. civ., t. 32, n. 395: V. aussi dans le même sens un arrêt de Lyon, 17 févr. 1834 (S. 1835.2.18. — P. chr.), rendu par application de la loi du 11 brum, an 7. B. Le second système, qui est celui du présent arrêt, décide au contraire que la vente non transcrite peut servir de point de départ à la prescription décennale à l'encontre du véritable propriétaire. La prescription décennale, dit-on dans ce système, repose bien moins sur le contrat de vente consenti par le non dominus que sur la possession, à laquelle cette vente a servi de point de départ. La prescription est, aux termes de l'art. 2219, C. civ. « un mode d'acquérir par un certain laps de temps ». La possession, prolongée pendant le temps déterminé par la loi, est donc la cause de la consolidation de la propriété dans les mains du détenteur. Le titre n'est nécessaire et n'intervient que pour colorer la possession et en abréger le délai, qui, à défaut de titre, serait de trente ans (C. civ. 2262). Exiger que le titre, pour servir de point de départ à la prescription, soit transcrit, c'est méconnaître le but et les effets de la formalité de la transcription. La transcription a pour but de rendre efficace vis-à-vis des tiers la transmission de propriété qui s'est effectuée inter partes, entre le vendeur et l'acheteur, et aussi d'avertir
vente consenti par le non dominus que sur la possession, à laquelle cette vente a servi de point de départ. La prescription est, aux termes de l'art. 2219, C. civ. « un mode d'acquérir par un certain laps de temps ». La possession, prolongée pendant le temps déterminé par la loi, est donc la cause de la consolidation de la propriété dans les mains du détenteur. Le titre n'est nécessaire et n'intervient que pour colorer la possession et en abréger le délai, qui, à défaut de titre, serait de trente ans (C. civ. 2262). Exiger que le titre, pour servir de point de départ à la prescription, soit transcrit, c'est méconnaître le but et les effets de la formalité de la transcription. La transcription a pour but de rendre efficace vis-à-vis des tiers la transmission de propriété qui s'est effectuée inter partes, entre le vendeur et l'acheteur, et aussi d'avertir les tiers auxquels le vendeur pourrait ultérieurement concéder des droits réels sur l'immeuble dont il s'est régulièrement dessaisi. Or, il est bien certain, d'une part, que la transcription du titre émané d'un non dominus ne peut avoir pour résultat de rendre opposable aux tiers une transmission nulle ab initio, et qui ne pourra avoir effet qu'après l'expiration du délai de la prescription acquisitive. D'autre part, la transcription de ce même titre est inutile pour avertir le véritable propriétaire, que la perte de la possession a mis suffisamment en demeure de faire valoir ses droits. En outre, il ressort des dispositions des art. 3 et 6 de la loi du 23 mars 1855 que la transcription doit produire immédiatement et par elle-même l'effet que la loi y attache, tandis que, si l'efficacité du titre émané d'un non dominus était subordonnée à la transcription, cette formalité serait en elle-même dénuée de tout effet, et n'emprunterait sa force qu'à l'accomplissement de l'usucapion. — Ceci établi, le second système passé à la réfutation des arguments et objections du premier système (a, b, c). a) Et d'abord, le second système démontre, à l'encontre du premier, que la prescription, fondée sur un titre non transcrit, satisfait
qui ne pourra avoir effet qu'après l'expiration du délai de la prescription acquisitive. D'autre part, la transcription de ce même titre est inutile pour avertir le véritable propriétaire, que la perte de la possession a mis suffisamment en demeure de faire valoir ses droits. En outre, il ressort des dispositions des art. 3 et 6 de la loi du 23 mars 1855 que la transcription doit produire immédiatement et par elle-même l'effet que la loi y attache, tandis que, si l'efficacité du titre émané d'un non dominus était subordonnée à la transcription, cette formalité serait en elle-même dénuée de tout effet, et n'emprunterait sa force qu'à l'accomplissement de l'usucapion. — Ceci établi, le second système passé à la réfutation des arguments et objections du premier système (a, b, c). a) Et d'abord, le second système démontre, à l'encontre du premier, que la prescription, fondée sur un titre non transcrit, satisfait aux conditions exigées par l'art. 2265, le juste titre et la bonne foi. Le juste titre, d'après la définition généralement acceptée, est le titre qui, émané du véritable propriétaire, eût transféré la propriété. Or, il n'est pas douteux que la vente, si elle est émanée du véritable propriétaire, opère transmission de propriété entre le vendeur et l'acheteur; elle peut par suite, si le vendeur est un non dominus, servir de point de départ à la prescription. En ce qui concerne la bonne foi, c'est au moment du contrat que cette condition doit se rencontrer chez l'acquéreur (Leroux de Bretagne, Prescription, t. 2, n. 923, et suiv., n. 936; MM. Aubry et Rau, t. 2, p. 384, § 218, note 31), et l'imprudence qu'il commet en ne faisant pas transcrire son titre n'empêche pas qu'au moment de l'acquisition, il ait été de bonne foi, c'est-à-dire qu'il ait cru à ce moment acheter du véritable propriétaire. A l'argument tiré des termes de l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855, qui autorise à opposer le défaut de transcription tous ceux qui ont des droits sur l'immeuble, le second système répond qu'il faut restreindre l'application de la loi de 1855 aux situations
de propriété entre le vendeur et l'acheteur; elle peut par suite, si le vendeur est un non dominus, servir de point de départ à la prescription. En ce qui concerne la bonne foi, c'est au moment du contrat que cette condition doit se rencontrer chez l'acquéreur (Leroux de Bretagne, Prescription, t. 2, n. 923, et suiv., n. 936; MM. Aubry et Rau, t. 2, p. 384, § 218, note 31), et l'imprudence qu'il commet en ne faisant pas transcrire son titre n'empêche pas qu'au moment de l'acquisition, il ait été de bonne foi, c'est-à-dire qu'il ait cru à ce moment acheter du véritable propriétaire. A l'argument tiré des termes de l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855, qui autorise à opposer le défaut de transcription tous ceux qui ont des droits sur l'immeuble, le second système répond qu'il faut restreindre l'application de la loi de 1855 aux situations qu'elle a eu pour but de régler. Si cette loi organise un système de publicité des transactions immobilières, c'est uniquement dans le but de réglementer les conflits qui peuvent s'élever entre les différents ayants droit, acquéreurs, donataires ou créanciers hypothécaires, qui tiennent leur titre du véritable propriétaire ; mais elle n'a aucunement pour objet de venir en aide au propriétaire dépossédé dans sa revendication contre le tiers détenteur. À l'objection déduite des dispositions de l'art. 2180, 4° C. civ., aux termes duquel la prescription décennale de l'hypothèque ne court au profit du tiers détenteur que du jour de la transcription de son titre, le second système fait une double réponse. En premier lieu, l'art. 2180, 4° est spécial à la matière des hypothèques, et la loi de 1855 n'en a pas reproduit les exigences. D'un autre côté, la disposition de l'art. 2180, 4°, se justifie vis-à-vis du créancier hypothécaire par un motif qui n'existe pas vis-à-vis du propriétaire dépossédé : c'est que la substitution de personnes dans la détention de l'immeuble hypothéqué n'est pas pour le créancier un indice certain de la mutation de propriété, et peut l'induire dans une fausse sécurité à l'endroit de la conservation de son droit
n'a aucunement pour objet de venir en aide au propriétaire dépossédé dans sa revendication contre le tiers détenteur. À l'objection déduite des dispositions de l'art. 2180, 4° C. civ., aux termes duquel la prescription décennale de l'hypothèque ne court au profit du tiers détenteur que du jour de la transcription de son titre, le second système fait une double réponse. En premier lieu, l'art. 2180, 4° est spécial à la matière des hypothèques, et la loi de 1855 n'en a pas reproduit les exigences. D'un autre côté, la disposition de l'art. 2180, 4°, se justifie vis-à-vis du créancier hypothécaire par un motif qui n'existe pas vis-à-vis du propriétaire dépossédé : c'est que la substitution de personnes dans la détention de l'immeuble hypothéqué n'est pas pour le créancier un indice certain de la mutation de propriété, et peut l'induire dans une fausse sécurité à l'endroit de la conservation de son droit hypothécaire. Peu importe au contraire à celui qui revendique la propriété, dans quelles mains se trouve actuellement l'immeuble dont il a été dépossédé. — V. en ce sens, MM. Rivière et François, Explic. de la loi du 23 mars 1855, n. 39; Rivière et Huguet, Quest. sur la transcr., n. 238 ets.; Lesenne, Ibid., n. 40; Mourlon, Transcription, t. 2, n. 512; Leroux de Bretagne, Prescription, t. 2, n. 907; Aubry et Rau, t. 2, p. 319, § 209, note 106. V. aussi dans le même sens, mais en matière de donation, Agen, 24 nov. 1842 (S. 1843.2.177.— P. 1843.1.748); Montpellier. 18 févr. 1866, sous Cass. 16 juin 1869 (S. 1870.1.163. — P. 1870. 384), et la note. II. L'hypothèse que nous venons d'examiner doit être soigneusement distinguée de celle où l'acquéreur, ayant acquis du véritable propriétaire, mais n'ayant pas transcrit son titre, voudrait opposer la prescription décennale à un autre acquéreur tenant ses droits du même auteur, mais qui aurait rempli la formalité de la transcription. Dans cette hypothèse, on s'accorde généralement à reconnaître que la prescription ne peut se fonder sur un titre non transcrit. MM. Aubry et Rau, t. 2, p. 320, § 209, note 107, justifient
238 ets.; Lesenne, Ibid., n. 40; Mourlon, Transcription, t. 2, n. 512; Leroux de Bretagne, Prescription, t. 2, n. 907; Aubry et Rau, t. 2, p. 319, § 209, note 106. V. aussi dans le même sens, mais en matière de donation, Agen, 24 nov. 1842 (S. 1843.2.177.— P. 1843.1.748); Montpellier. 18 févr. 1866, sous Cass. 16 juin 1869 (S. 1870.1.163. — P. 1870. 384), et la note. II. L'hypothèse que nous venons d'examiner doit être soigneusement distinguée de celle où l'acquéreur, ayant acquis du véritable propriétaire, mais n'ayant pas transcrit son titre, voudrait opposer la prescription décennale à un autre acquéreur tenant ses droits du même auteur, mais qui aurait rempli la formalité de la transcription. Dans cette hypothèse, on s'accorde généralement à reconnaître que la prescription ne peut se fonder sur un titre non transcrit. MM. Aubry et Rau, t. 2, p. 320, § 209, note 107, justifient la distinction de la manière suivante : « Vainement dit-on qu'il serait bizarre d'admettre l'usucapion par dix et vingt ans en faveur de celui qui a acquis à non domino, et d'en refuser le bénéfice à celui qui tient ses droits du véritable propriétaire. En faisant cette objection, on perd de vue qu'il y a là deux situations toutes différentes : l'une relative à un conflit entre un légitime propriétaire et l'acquéreur à non domino, doit se régler par la prescription 11° PART. — 22 IIe PARTIE. 1856, Cazotte, notaire ; — Attendu que Joseph Périer reconnaît que les immeubles revendiqués dépendaient de la succession de Pierre Périer et n'étaient point la propriété de Françoise Fualdès ; — Mais qu'il soutient que plus de dix années s'étant écoulées, du 20 déc. 1856, date de la vente, au 9 févr. 1867, date de la citation en conciliation à lui donnée, à la requête de Denis Périer, la propriété des immeubles dont s'agit lui a été acquise par l'effet de la prescription décennale; — Mais attendu que Denis Périer soutient que la vente du 20 déc 1856 n'a pu lui être opposée, conformément à l'art. 3 de la loi du 23 mars
de vue qu'il y a là deux situations toutes différentes : l'une relative à un conflit entre un légitime propriétaire et l'acquéreur à non domino, doit se régler par la prescription 11° PART. — 22 IIe PARTIE. 1856, Cazotte, notaire ; — Attendu que Joseph Périer reconnaît que les immeubles revendiqués dépendaient de la succession de Pierre Périer et n'étaient point la propriété de Françoise Fualdès ; — Mais qu'il soutient que plus de dix années s'étant écoulées, du 20 déc. 1856, date de la vente, au 9 févr. 1867, date de la citation en conciliation à lui donnée, à la requête de Denis Périer, la propriété des immeubles dont s'agit lui a été acquise par l'effet de la prescription décennale; — Mais attendu que Denis Périer soutient que la vente du 20 déc 1856 n'a pu lui être opposée, conformément à l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855, qu'à partir du jour où elle a été transcrite, et que la transcription ayant eu lieu le 18 mars 1857, le délai de dix ans, nécessaire pour prescrire, n'était pas encore expiré quand la citation en conciliation a été donnée; que toute la question du procès consiste dans le point de savoir, quel est, dans le cas d'acquisition, par juste titre et bonne foi, d'un immeuble à non domino, le point de départ de la possession utile pour prescrire, si elle commencera à courir à partir du jour même de l'acquisition, ou seulement du jour de la transcription du titre : en d'autres termes, si la transcription du titre est nécessaire pour la prescription de dix ou vingt ans ; — Attendu que la loi du 23 mars 1855 n'assujettit à la formalité de la transcription que les actes qui sont par eux-mêmes et indépendamment de toute autre cause translatifs de la propriété ; — Attendu que la propriété de celui qui a acquis un immeuble par la prescription de dix ans, en vertu de l'art. 2265, repose bien moins sur la vente qui lui a été consentie que sur cette prescription même; qu'en effet, le titre n'est exigé,