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De celui où il examine en détail les étranges théories émises par le célèbre jurisconsulte von Ihering sur les Indo-Européens avant l'histoire jusqu'au récit des luttes soutenues en France dans le milieu du XIXe siècle pour conquérir la liberté de l'enseignement, il y a une grande distance ; mais dans ce longue chaîne où se mêlent l'ancien droit attique, la loi Gombette, le droit civil sous la féodalité, la condition particulière de certains serfs au moyen âge, les mœurs de la Provence et des institutions locales à la fin du XVe siècle, les réformes financières entreprises par l'Assemblée constituante de 1789, les relations de l'Église et de l'État en France depuis cette dernière date, on peut aisément reconnaître que M. H. Beaune s'est uniquement préoccupé de rechercher et de découvrir à travers les textes, les opinions et les systèmes, la vérité juridique et historique, celle qui doit défier les vieux préjugés ou les sentences parfois hâtives des contemporains. On remarquera notamment dans le volume un mémoire original écrit à la demande d'un savant jurisconsulte de l'Université de Cambridge sur la responsabilité des maîtres à l'égard des faits de leurs serviteurs dans le droit barbare et le droit coutumier français, et dont les principaux passages ont été déjà traduits en anglais. On doit également une mention spéciale au curieuxes négociations diplomatiques poursuivies en 1846 à la Cour romaine par M. Rossi, alors professeur de droit constitutionnel et pair de France, pour obtenir la fermeture des établissements d'éducation et la dispersion des Jésuites sur le territoire français. Cette relation, appuyée sur des correspondances et des documents inédits, a un intérêt non seulement rétrospectif, mais encore actuel, à raison des projets de loi déposés en ces derniers temps à la Chambre au sujet de l'enseignement. Il y a là des portraits historiques bien vivants. Un concours pour l'agrégation (section des Sciences économiques), ouvert le 2 octobre 1899, s'est terminé le 31 du même mois. Ont été admis dans l'ordre suivant : MM. BROUILHET, docteur de la Faculté de Lyon. RENOUD, Grenoble. GUEBNIER, Rennes. RIST, Paris. BABLON, Paris. VIGNES, Paris. Un concours pour l'agrégation
dont les principaux passages ont été déjà traduits en anglais. On doit également une mention spéciale au curieuxes négociations diplomatiques poursuivies en 1846 à la Cour romaine par M. Rossi, alors professeur de droit constitutionnel et pair de France, pour obtenir la fermeture des établissements d'éducation et la dispersion des Jésuites sur le territoire français. Cette relation, appuyée sur des correspondances et des documents inédits, a un intérêt non seulement rétrospectif, mais encore actuel, à raison des projets de loi déposés en ces derniers temps à la Chambre au sujet de l'enseignement. Il y a là des portraits historiques bien vivants. Un concours pour l'agrégation (section des Sciences économiques), ouvert le 2 octobre 1899, s'est terminé le 31 du même mois. Ont été admis dans l'ordre suivant : MM. BROUILHET, docteur de la Faculté de Lyon. RENOUD, Grenoble. GUEBNIER, Rennes. RIST, Paris. BABLON, Paris. VIGNES, Paris. Un concours pour l'agrégation (section de Droit public), ouvert le 9 octobre 1899, s'est terminé le 26 novembre suivant. Ont été admis dans l'ordre suivant : MM. MOUY, docteur de la Faculté de Bordeaux. MESTRE, Paris. Un concours pour l'agrégation (section d'Histoire du Droit), ouvert le 9 octobre 1899, s'est terminé le 15 novembre suivant. Ont été admis dans l'ordre suivant : MM. HUVELIN, docteur de la Faculté de Paris. DUQUESNE, Paris. Éditeur-Gérant : F. PICHON. EXAMEN DOCTRINAL JURISPRUDENCE CIVILE PUBLICITÉ EN MATIÈRE DE TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE ET EN MATIÈRE DE PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES (DÉCISIONS PUBLIÉES en 1898) Par M. Albert TISSIER, professeur à la Faculté de droit de Dijon. 1. Vente d'immeuble. Contre-lettre. -Transcription. (Cass. 18 mai 1897, S. 98. 1. 225.) C'est une idée assez communément admise que celle d'après laquelle l'art. 1321, C. civ., relatif aux contre-lettres, a été très restreint, quant à sa portée d'application en matière de transmission de propriété immobilière ou de constitution de droits réels immobiliers, par la loi sur la transcription du 23 mars 1855. On dit que les tiers qui ont acquis des droits sur la foi d'une transmission apparente de propriété n'ont, en général, pour écarter la contre-lettre, si on la leur oppose,
suivant. Ont été admis dans l'ordre suivant : MM. HUVELIN, docteur de la Faculté de Paris. DUQUESNE, Paris. Éditeur-Gérant : F. PICHON. EXAMEN DOCTRINAL JURISPRUDENCE CIVILE PUBLICITÉ EN MATIÈRE DE TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE ET EN MATIÈRE DE PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES (DÉCISIONS PUBLIÉES en 1898) Par M. Albert TISSIER, professeur à la Faculté de droit de Dijon. 1. Vente d'immeuble. Contre-lettre. -Transcription. (Cass. 18 mai 1897, S. 98. 1. 225.) C'est une idée assez communément admise que celle d'après laquelle l'art. 1321, C. civ., relatif aux contre-lettres, a été très restreint, quant à sa portée d'application en matière de transmission de propriété immobilière ou de constitution de droits réels immobiliers, par la loi sur la transcription du 23 mars 1855. On dit que les tiers qui ont acquis des droits sur la foi d'une transmission apparente de propriété n'ont, en général, pour écarter la contre-lettre, si on la leur oppose, qu'à invoquer son défaut de publicité : le plus souvent, en effet, la contre-lettre, constituant une convention qu'on veut dissimuler, n'a pas été transcrite ; il suffit donc aux tiers de se prévaloir de son défaut de transcription. D'un autre côté, si la contre-lettre a été transcrite, elle a été, par cela même, portée à la connaissance des tiers et soustraite, en conséquence, à l'application de l'art. 1321, C. civ. Ce texte est donc bien devenu, dit-on, tout au moins quand il est invoqué par des tiers vis-à-vis desquels la transcription est requise par la loi de 1855, soit inutile, soit inapplicable. Il y a, dans cette manière de voir, nous semble-t-il, une assez grande part d'erreur. Nous reconnaissons bien que, lorsqu'une transmission de droits réels résulte d'une contre-lettre non transcrite, les tiers visés par l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855 se trouvent doublement protégés et peuvent, pour écarter la contre-lettre, invoquer soit l'art. 1321, C. civ., soit simplement, avec la loi de 1855, le défaut de transcription. Mais, cette observation une fois faite, nous croyons que, en bonne théorie, il est exact de penser que la protection accordée aux tiers par l'article 1321 n'a pas été
par cela même, portée à la connaissance des tiers et soustraite, en conséquence, à l'application de l'art. 1321, C. civ. Ce texte est donc bien devenu, dit-on, tout au moins quand il est invoqué par des tiers vis-à-vis desquels la transcription est requise par la loi de 1855, soit inutile, soit inapplicable. Il y a, dans cette manière de voir, nous semble-t-il, une assez grande part d'erreur. Nous reconnaissons bien que, lorsqu'une transmission de droits réels résulte d'une contre-lettre non transcrite, les tiers visés par l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855 se trouvent doublement protégés et peuvent, pour écarter la contre-lettre, invoquer soit l'art. 1321, C. civ., soit simplement, avec la loi de 1855, le défaut de transcription. Mais, cette observation une fois faite, nous croyons que, en bonne théorie, il est exact de penser que la protection accordée aux tiers par l'article 1321 n'a pas été diminuée par la loi de 1855 ; et nous considérons comme susceptible de critique la solution admise par la Cour de cassation dans son arrêt du 18 mai 1897, aux termes duquel, par suite de la combinaison de l'article 1321 et de la loi de 1855, le tiers acquéreur d'un immeuble ne peut écarter, si elle a été transcrite la première, une contre-lettre constatant le caractère pur et simple d'une précédente aliénation du même immeuble consentie à un autre acquéreur et présentée, dans l'acte apparent, comme conditionnelle. Il est à observer que cette hypothèse n'est pas celle que les auteurs ont, en général, prévue lorsqu'ils se sont demandé si la loi de 1855 avait modifié la portée de l'article 1321, C. civ. Ils ont supposé le cas d'une aliénation apparente et fictive, démentie par une contre-lettre concomitante, et suivie d'une constitution de droits réels par l'acquéreur, et ils ont recherché comment doit être réglé le conflit qui peut s'élever entre le vendeur apparent et les ayants-cause de l'acheteur apparent. Dans l'espèce de notre arrêt, les choses se présentaient tout autrement. Un immeuble avait été vendu sous condition suspensive par acte notarié; un acte sous-seing privé du même jour avait constaté
immeuble ne peut écarter, si elle a été transcrite la première, une contre-lettre constatant le caractère pur et simple d'une précédente aliénation du même immeuble consentie à un autre acquéreur et présentée, dans l'acte apparent, comme conditionnelle. Il est à observer que cette hypothèse n'est pas celle que les auteurs ont, en général, prévue lorsqu'ils se sont demandé si la loi de 1855 avait modifié la portée de l'article 1321, C. civ. Ils ont supposé le cas d'une aliénation apparente et fictive, démentie par une contre-lettre concomitante, et suivie d'une constitution de droits réels par l'acquéreur, et ils ont recherché comment doit être réglé le conflit qui peut s'élever entre le vendeur apparent et les ayants-cause de l'acheteur apparent. Dans l'espèce de notre arrêt, les choses se présentaient tout autrement. Un immeuble avait été vendu sous condition suspensive par acte notarié; un acte sous-seing privé du même jour avait constaté que la vente était, en réalité, pure et simple; plus tard, la condition en apparence apposée à la vente ne s'étant pas réalisée et la vente ayant pu, par suite, être considérée comme non avenue par les tiers auxquels la contre-lettre avait été dissimulée, un nouvel acheteur avait acquis l'immeuble; enfin, après cette seconde vente, mais avant sa transcription, la contre-lettre avait été transcrite au bureau des hypothèques. Le conflit se trouvait ainsi établi entre deux acquéreurs successifs, dont le premier tenait son droit d'une contre-lettre, mais avait transcrit cette contre-lettre avant la transcription de la seconde vente. La chambre civile a décidé que l'antériorité de la transcription de la contre-lettre la rendait opposable au second acquéreur; non transcrit, elle ne pouvait, conformément à l'article 1321, C. civ., produire d'effet qu'entre les parties : une fois transcrite, elle produirait effet vis-à-vis des tiers. Nous hésitons à admettre cette solution comme exacte. Il nous semble que la règle de l'article 1321, C. civ., déclarant la contre-lettre non opposable aux tiers, est applicable à une contre-lettre même transcrite; la loi du 23 mars 1855, protectrice des tiers, n'a pas diminué la protection déjà accordée à ceux-ci par le Code civil, et c'est
enfin, après cette seconde vente, mais avant sa transcription, la contre-lettre avait été transcrite au bureau des hypothèques. Le conflit se trouvait ainsi établi entre deux acquéreurs successifs, dont le premier tenait son droit d'une contre-lettre, mais avait transcrit cette contre-lettre avant la transcription de la seconde vente. La chambre civile a décidé que l'antériorité de la transcription de la contre-lettre la rendait opposable au second acquéreur; non transcrit, elle ne pouvait, conformément à l'article 1321, C. civ., produire d'effet qu'entre les parties : une fois transcrite, elle produirait effet vis-à-vis des tiers. Nous hésitons à admettre cette solution comme exacte. Il nous semble que la règle de l'article 1321, C. civ., déclarant la contre-lettre non opposable aux tiers, est applicable à une contre-lettre même transcrite; la loi du 23 mars 1855, protectrice des tiers, n'a pas diminué la protection déjà accordée à ceux-ci par le Code civil, et c'est la diminuer que d'admettre qu'il suffise de transcrire une contre-lettre pour qu'elle ait effet à l'égard des tiers. La contre-lettre ne peut être assimilée à un acte régulier auquel il ne manque que d'être transcrit pour être opposable aux tiers : elle est entachée d'une dissimulation toute particulière, d'une véritable fraude consistant dans la rédaction d'un acte apparent, simulé, destiné à masquer l'acte véritable; elle présente un danger spécial pour les tiers qui peuvent être amenés à traiter sur la foi de l'acte apparent, danger bien différent de celui auquel a voulu porter remède la loi de 1855. Celle-ci n'a voulu protéger les tiers que contre des actes restés occultes et inconnus d'eux, mais réguliers d'ailleurs; elle ne s'est pas occupée de la fraude consistant à créer un acte apparent pour tromper la confiance de ceux avec qui on va traiter : le Code civil y avait pourvu. Nous avons là deux règles de protection distinctes, établies à des points de vue différents; à défaut de l'article 3 de la loi du 23 mars 1855, le tiers, lésé par la contre-lettre qui lui a été cachée lorsqu'il a traité sur la foi de l'acte apparent, peut toujours invoquer l'article 1321.
fraude consistant dans la rédaction d'un acte apparent, simulé, destiné à masquer l'acte véritable; elle présente un danger spécial pour les tiers qui peuvent être amenés à traiter sur la foi de l'acte apparent, danger bien différent de celui auquel a voulu porter remède la loi de 1855. Celle-ci n'a voulu protéger les tiers que contre des actes restés occultes et inconnus d'eux, mais réguliers d'ailleurs; elle ne s'est pas occupée de la fraude consistant à créer un acte apparent pour tromper la confiance de ceux avec qui on va traiter : le Code civil y avait pourvu. Nous avons là deux règles de protection distinctes, établies à des points de vue différents; à défaut de l'article 3 de la loi du 23 mars 1855, le tiers, lésé par la contre-lettre qui lui a été cachée lorsqu'il a traité sur la foi de l'acte apparent, peut toujours invoquer l'article 1321. On a dit, il est vrai, que la contre-lettre, une fois transcrite, n'est plus une véritable contre-lettre; elle n'est plus secrète, elle est connue des tiers; la transcription lui donne une publicité qui la purge du vice dont elle était entachée. Mais n'est-ce pas là une affirmation erronée, reposant encore sur une confusion entre deux théories qui doivent rester séparées ? La transcription a pour objet de publier et de rendre opposables aux tiers désignés par la loi de 1855 les aliénations d'immeubles et les constitutions de droits réels immobiliers. Mais elle n'a pas pour but et ne peut avoir pour effet de rendre opposables aux tiers que protège l'article 1321, les contre-lettres qui leur ont été dissimulées quand ils ont contracté; elle ne purge pas ces contre-lettres du vice de fraude, de dissimulation, qui les empêche, d'après la loi, de produire effet contre les tiers. Ce vice ne peut disparaître que si on donne connaissance de la contre-lettre au tiers au moment où il traite. Sinon celui-ci, ayant eu confiance dans l'acte apparent, peut se prévaloir de l'article 1321. C'est vainement qu'on oppose la transcription de la contre-lettre, du moment qu'il ne s'agit plus seulement d'établir le rang de
sur une confusion entre deux théories qui doivent rester séparées ? La transcription a pour objet de publier et de rendre opposables aux tiers désignés par la loi de 1855 les aliénations d'immeubles et les constitutions de droits réels immobiliers. Mais elle n'a pas pour but et ne peut avoir pour effet de rendre opposables aux tiers que protège l'article 1321, les contre-lettres qui leur ont été dissimulées quand ils ont contracté; elle ne purge pas ces contre-lettres du vice de fraude, de dissimulation, qui les empêche, d'après la loi, de produire effet contre les tiers. Ce vice ne peut disparaître que si on donne connaissance de la contre-lettre au tiers au moment où il traite. Sinon celui-ci, ayant eu confiance dans l'acte apparent, peut se prévaloir de l'article 1321. C'est vainement qu'on oppose la transcription de la contre-lettre, du moment qu'il ne s'agit plus seulement d'établir le rang de priorité entre deux acquéreurs successifs, mais de protéger un acquéreur dont la bonne foi a été surprise par la production d'un acte apparent destiné à manquer le véritable contrat qu'on voulait tenir secret. En résumé, le vice résultant de l'emploi d'une contre-lettre n'est pas purgé par la transcription; l'article 1321 assure aux tiers lésés par les contre-lettres une protection indépendante de toute antériorité de transcription; la loi de 1855 n'a eu pour objet que de rendre publics des actes qui, avant elle et sous le Code civil, étaient opposables aux tiers sans publicité : depuis cette loi comme auparavant il reste vrai de dire, que, d'une façon générale, les tiers peuvent écarter la contre-lettre qu'on leur oppose, « alors que l'on ne prouve pas d'ailleurs qu'ils l'aient connue quand ils ont traité avec leur débiteur ». Nous avons dit que les auteurs ont, en général, en étudié la combinaison de l'article 1321, Code civ. et de la loi de 1855, prévu une hypothèse différente, celle d'une vente apparente, accompagnée d'une contre-lettre indiquant qu'en réalité il n'y a pas eu aliénation et que la vente est fictive ; et dans le conflit entre le vendeur apparent et les ayants-cause de l'acheteur
assure aux tiers lésés par les contre-lettres une protection indépendante de toute antériorité de transcription; la loi de 1855 n'a eu pour objet que de rendre publics des actes qui, avant elle et sous le Code civil, étaient opposables aux tiers sans publicité : depuis cette loi comme auparavant il reste vrai de dire, que, d'une façon générale, les tiers peuvent écarter la contre-lettre qu'on leur oppose, « alors que l'on ne prouve pas d'ailleurs qu'ils l'aient connue quand ils ont traité avec leur débiteur ». Nous avons dit que les auteurs ont, en général, en étudié la combinaison de l'article 1321, Code civ. et de la loi de 1855, prévu une hypothèse différente, celle d'une vente apparente, accompagnée d'une contre-lettre indiquant qu'en réalité il n'y a pas eu aliénation et que la vente est fictive ; et dans le conflit entre le vendeur apparent et les ayants-cause de l'acheteur apparent, ils ont décidé volontiers, comme la Cour de cassation l'a fait dans l'hypothèse précédente, que la loi de 1855 suffit à protéger les tiers contre la contre-lettre, puisque celle-ci, le plus souvent, ne sera pas transcrite, et que, si elle était transcrite par extraordinaire, elle serait ainsi portée à leur connaissance et leur serait opposable. Nous trouvons, dans cette seconde hypothèse, plus de raisons encore de douter de l'exactitude de la solution proposée, et nous préférons considérer la loi de 1855 comme n'ayant ici aucune application à recevoir. C'est qu'en effet la contre-lettre, ne faisant ici que constater la simulation d'une vente fictive, n'est pas un acte contenant transmission de droit et soumis à la transcription. La transcription, si elle en a été faite, a été une formalité inutile et sans portée. Que si la contre-lettre n'a pas été transcrite, c'est seulement l'article 1321 qui permet de l'écarter; le défaut de transcription ne peut être invoqué du moment qu'il ne s'agit pas d'une aliénation, d'une rétrocession de propriété, mais d'un acte qui, loin de contenir transmission de droits, déclarait simulée une transmission apparente. Il s'agit de venir au secours d'un ayant-cause auquel on oppose que son auteur n'avait pas
leur connaissance et leur serait opposable. Nous trouvons, dans cette seconde hypothèse, plus de raisons encore de douter de l'exactitude de la solution proposée, et nous préférons considérer la loi de 1855 comme n'ayant ici aucune application à recevoir. C'est qu'en effet la contre-lettre, ne faisant ici que constater la simulation d'une vente fictive, n'est pas un acte contenant transmission de droit et soumis à la transcription. La transcription, si elle en a été faite, a été une formalité inutile et sans portée. Que si la contre-lettre n'a pas été transcrite, c'est seulement l'article 1321 qui permet de l'écarter; le défaut de transcription ne peut être invoqué du moment qu'il ne s'agit pas d'une aliénation, d'une rétrocession de propriété, mais d'un acte qui, loin de contenir transmission de droits, déclarait simulée une transmission apparente. Il s'agit de venir au secours d'un ayant-cause auquel on oppose que son auteur n'avait pas acquis de droits sur l'immeuble et n'a pu leur en transmettre; ce n'est pas la loi sur la transcription qui le protège; c'est l'article 1321. Code civil. Il est, dans tous les cas, bien certain que l'article 1321 continue, depuis la loi de 1855, à protéger contre les contre-lettres, même transcrites, les tiers qui ne sauraient invoquer le défaut de transcription. Un savant auteur a cependant émis cette opinion que les créanciers chirographaires ne peuvent, en cette matière, écarter la contre-lettre une fois transcrite, et que telle est, au fond, la portée de l'arrêt de la chambre civile que nous avons critiqué. Mais il est aisé de voir que cet arrêt statue seulement sur le cas d'acquéreurs successifs entre lesquels il faut établir la priorité. Dès qu'il s'agit de créanciers chirographaires, il n'y a plus à parler de transcription ou de non transcription; la loi de 1855 ne les concerne pas; le registre des transcriptions n'est pas destiné à leur faire connaître les contre-lettres que leur débiteur a pu passer; on ne peut leur reprocher de ne pas l'avoir consulté; on ne peut leur opposer la transcription d'un acte dans un cas où la loi les autorise à écarter cet
transcrites, les tiers qui ne sauraient invoquer le défaut de transcription. Un savant auteur a cependant émis cette opinion que les créanciers chirographaires ne peuvent, en cette matière, écarter la contre-lettre une fois transcrite, et que telle est, au fond, la portée de l'arrêt de la chambre civile que nous avons critiqué. Mais il est aisé de voir que cet arrêt statue seulement sur le cas d'acquéreurs successifs entre lesquels il faut établir la priorité. Dès qu'il s'agit de créanciers chirographaires, il n'y a plus à parler de transcription ou de non transcription; la loi de 1855 ne les concerne pas; le registre des transcriptions n'est pas destiné à leur faire connaître les contre-lettres que leur débiteur a pu passer; on ne peut leur reprocher de ne pas l'avoir consulté; on ne peut leur opposer la transcription d'un acte dans un cas où la loi les autorise à écarter cet acte parce qu'il leur a été dissimulé au moyen de la rédaction d'un autre acte purement fictif. Considérer comme publiée et devant produire effet en ce qui les concerne toute contre-lettre transcrite serait diminuer d'une façon peu équitable la protection que leur a donnée l'article 1321, Code civ. Mutation par décès. — Non-publicité. — Saisie. — Omission d'un créancier sur l'état des inscriptions. — Adjudication. (Cass. 25 mai 1897, S. 98. 1. 321.) On est aujourd'hui à peu près unanimement d'accord pour demander que la publicité soit étendue aux mutations de propriétés d'immeubles à la suite de décès; et le projet de réforme hypothécaire déposé au Sénat en 1896 a été rédigé en ce sens. Le système actuel de notre législation est, en effet, manifestement insuffisant : quand il s'agit d'établir l'origine de propriété d'un immeuble et de rechercher les droits réels qui peuvent le grever, il arrive souvent qu'on se trouve arrêté par cette circonstance que l'une des transcriptions, ayant eu lieu à la suite de décès, ne figure pas sur le registre des transcriptions, et que, la chaîne se trouvant ainsi interrompue, on ne puisse dresser d'une façon complète la liste des propriétaires successifs. C'est là un inconvénient