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janvier 1875, qui a modifié l'art. 2200, ne fournit aucun argument contre cette opinion; sans doute les auteurs de cette loi ont voulu que les registres des dépôts puissent aider, le cas échéant, à la reconstitution des registres. Mais cela veut seulement dire que, en cas de destruction des registres des formalités, on puiserait dans les registres des dépôts, des renseignements et des indications utiles. Il n'y aurait lieu de s'y reporter, dans le cas qui nous occupe, que si, comme cela arrive dans les grandes conservations d'hypothèques, plusieurs registres de transcriptions étaient tenus à la fois, et si les transcriptions faites le même jour figuraient sur des registres différents : la difficulté serait la même alors que dans les deux hypothèses déjà tranchées en jurisprudence et que nous avons rappelées ; la solution devrait être la même ; il faudrait s'en tenir aux indications du registre des dépôts, sauf preuve contraire résultant d'autres circonstances. Il reste un cas fort embarrassant, celui où les deux transcriptions ont été requises au même moment ; par exemple, les actes à transcrire sont arrivés par le même courrier (c'était l'hypothèse soumise à la Cour de cassation) ou bien les porteurs de ces actes étaient présents l'un et l'autre au bureau des hypothèques au moment de son ouverture. Comment ici trancher la difficulté ? Si le conservateur des hypothèques a, en fait, opéré les transcriptions l'une après l'autre, sur un même registre, c'est l'ordre des transcriptions, soit fortuit, soit intentionnel, qui fixera, à notre avis, la priorité : les registres font foi à l'égard des tiers sans qu'on puisse être admis à modifier l'ordre qu'ils indiquent. La chambre des requêtes a cependant décidé qu'il fallait accorder la priorité à l'acquéreur premier en date, son titre eût-il été transcrit le second. Cette solution, dont on ne donne pas de motifs, nous paraît peu exacte ; dès lors que le registre des transcriptions indique un ordre, on doit s'en rapporter à lui au point de vue de la transmission de propriété à l'égard des tiers. Si le conservateur n'avait voulu trancher lui-même la difficulté de transcription
étaient présents l'un et l'autre au bureau des hypothèques au moment de son ouverture. Comment ici trancher la difficulté ? Si le conservateur des hypothèques a, en fait, opéré les transcriptions l'une après l'autre, sur un même registre, c'est l'ordre des transcriptions, soit fortuit, soit intentionnel, qui fixera, à notre avis, la priorité : les registres font foi à l'égard des tiers sans qu'on puisse être admis à modifier l'ordre qu'ils indiquent. La chambre des requêtes a cependant décidé qu'il fallait accorder la priorité à l'acquéreur premier en date, son titre eût-il été transcrit le second. Cette solution, dont on ne donne pas de motifs, nous paraît peu exacte ; dès lors que le registre des transcriptions indique un ordre, on doit s'en rapporter à lui au point de vue de la transmission de propriété à l'égard des tiers. Si le conservateur n'avait voulu trancher lui-même la difficulté de transcription des deux aliénations présentées ensemble et avait provoqué une décision préalable du tribunal civil déterminant la priorité à établir entre elles, nous aurions compris que les juges, saisis du conflit, eussent donné la préférence à celui des deux acquéreurs dont le titre avait date certaine antérieure. Mais le conservateur avait transcrit sur son registre les deux aliénations l'une après l'autre ; la vente transcrite la première était ainsi devenue opposable aux tiers. On pourrait enfin supposer que les deux ventes soumises à la transcription et reçues par le même courrier ou présentées au même moment ont été transcrites sur des registres différents. Il devient impossible de déterminer l'antériorité d'une des deux formalités ; le registre des dépôts ne peut d'ailleurs être invoqué puisque nous supposons la preuve faite de la simultanéité des dépôts au conservateur ; il faut bien alors forcément donner la préférence à l'acquéreur premier en date. IV. Conservation des privilèges immobiliers — Privilège du constructeur — Inscription tardive. (Cass. 31 janv. 1898, S. 98. 1. 257.) On sait à quelles controverses, longues et obscures, hors de proportion avec l'intérêt pratique de la difficulté, a donné lieu la question de savoir si à défaut d'un délai fixé par
transcrit sur son registre les deux aliénations l'une après l'autre ; la vente transcrite la première était ainsi devenue opposable aux tiers. On pourrait enfin supposer que les deux ventes soumises à la transcription et reçues par le même courrier ou présentées au même moment ont été transcrites sur des registres différents. Il devient impossible de déterminer l'antériorité d'une des deux formalités ; le registre des dépôts ne peut d'ailleurs être invoqué puisque nous supposons la preuve faite de la simultanéité des dépôts au conservateur ; il faut bien alors forcément donner la préférence à l'acquéreur premier en date. IV. Conservation des privilèges immobiliers — Privilège du constructeur — Inscription tardive. (Cass. 31 janv. 1898, S. 98. 1. 257.) On sait à quelles controverses, longues et obscures, hors de proportion avec l'intérêt pratique de la difficulté, a donné lieu la question de savoir si à défaut d'un délai fixé par la loi, les créanciers privilégiés sur des immeubles, sont tenus, pour qu'ils produisent leur plein effet, de faire inscrire leurs privilèges à une époque déterminée ; on peut se montrer surpris que, dans l'étude de notre régime hypothécaire, on ait jadis attribué tant de place à l'explication des art. 2095 et 2106, C. civ. et à l'antinomie apparente de ces deux textes. La Cour de cassation vient de mettre fin à cette vieille querelle ; deux arrêts, l'un de la chambre civile d'abord, l'autre des chambres réunies, donnent une solution qu'on peut considérer comme définitive. Rappelons en deux mots la difficulté soulevée par la formule un peu énigmatique de l'art. 2106. Les privilèges, d'après ce texte, ne produisent d'effet qu'autant qu'ils ont été rendus publics par une inscription « et à compter de la date de cette inscription ». Comment concilier cette disposition avec les termes de l'art. 2095 : « Le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres créanciers même hypothécaires » ? Les premiers commentateurs du Code civil ont sacrifié, de ces deux textes qu'ils n'arrivaient pas à concilier, celui de l'art. 2106 ; ils ont soutenu
et 2106, C. civ. et à l'antinomie apparente de ces deux textes. La Cour de cassation vient de mettre fin à cette vieille querelle ; deux arrêts, l'un de la chambre civile d'abord, l'autre des chambres réunies, donnent une solution qu'on peut considérer comme définitive. Rappelons en deux mots la difficulté soulevée par la formule un peu énigmatique de l'art. 2106. Les privilèges, d'après ce texte, ne produisent d'effet qu'autant qu'ils ont été rendus publics par une inscription « et à compter de la date de cette inscription ». Comment concilier cette disposition avec les termes de l'art. 2095 : « Le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres créanciers même hypothécaires » ? Les premiers commentateurs du Code civil ont sacrifié, de ces deux textes qu'ils n'arrivaient pas à concilier, celui de l'art. 2106 ; ils ont soutenu qu'une fois inscrits, à quelque date que ce soit, le privilège est conservé avec tout son effet et est opposable à tous les créanciers hypothécaires antérieurs. Cette opinion a été reproduite par la Cour de Rouen dans l'arrêt que les Chambres réunies viennent de casser : elle était de plus en plus abandonnée depuis que l'éminent Valette, avec son esprit si judicieux et si clairvoyant, avait proposé une interprétation toute différente, conforme à la raison, et s'inspirant des précédents de la loi du 11 brumaire an VII ; d'après cette opinion, les privilèges, pour conserver tout leur effet, doivent être inscrits au moment de leur naissance ; sinon ils ne produisent d'effet et ne sont opposables aux créanciers hypothécaires qu'à la date de leur inscription. La chambre civile a admis cette solution dans son arrêt du 12 décembre 1893 : « Les privilèges sur les immeubles, pour pouvoir être opposés aux tiers, doivent généralement être portés à la connaissance de ceux-ci par une inscription sur le registre du conservateur des hypothèques au moment de la naissance du privilège. » L'arrêt des chambres réunies ne se prononce pas d'une façon aussi générale, mais applique le même système : « La Cour
en plus abandonnée depuis que l'éminent Valette, avec son esprit si judicieux et si clairvoyant, avait proposé une interprétation toute différente, conforme à la raison, et s'inspirant des précédents de la loi du 11 brumaire an VII ; d'après cette opinion, les privilèges, pour conserver tout leur effet, doivent être inscrits au moment de leur naissance ; sinon ils ne produisent d'effet et ne sont opposables aux créanciers hypothécaires qu'à la date de leur inscription. La chambre civile a admis cette solution dans son arrêt du 12 décembre 1893 : « Les privilèges sur les immeubles, pour pouvoir être opposés aux tiers, doivent généralement être portés à la connaissance de ceux-ci par une inscription sur le registre du conservateur des hypothèques au moment de la naissance du privilège. » L'arrêt des chambres réunies ne se prononce pas d'une façon aussi générale, mais applique le même système : « La Cour de Rouen a méconnu les principes posés dans les art. 2106 et 2110 C. civ. ; d'après le premier de ces articles, les privilèges sur les immeubles ne peuvent être opposés aux tiers que s'ils ont été portés à leur connaissance par une inscription sur les registres du conservateur des hypothèques ; de même, l'art. 2110 subordonne la conservation du privilège des entrepreneurs à la double inscription des procès-verbaux prescrits par l'art. 2103 § 4, et déclare, en termes formels, que le privilège sera conservé à la date de l'inscription du premier procès-verbal; c'est donc à cette date seulement que le privilège du constructeur peut s'exercer à l'encontre des autres créanciers antérieurement inscrits sur l'immeuble. Les formules sont moins précises que celles de l'arrêt de la chambre civile; la portée de la décision est la même, surtout si on lit les conclusions et le rapport qui l'ont précédée, et si on se rappelle que la controverse soulevée par l'article 2106 n'a d'intérêt pratique qu'en ce qui concerne le privilège des constructeurs et le privilège, assez analogue, de l'article 23 de la loi du 16 septembre 1807. Pour les autres privilèges, des textes précis déterminent dans quel délai l'inscription doit être
hypothèques ; de même, l'art. 2110 subordonne la conservation du privilège des entrepreneurs à la double inscription des procès-verbaux prescrits par l'art. 2103 § 4, et déclare, en termes formels, que le privilège sera conservé à la date de l'inscription du premier procès-verbal; c'est donc à cette date seulement que le privilège du constructeur peut s'exercer à l'encontre des autres créanciers antérieurement inscrits sur l'immeuble. Les formules sont moins précises que celles de l'arrêt de la chambre civile; la portée de la décision est la même, surtout si on lit les conclusions et le rapport qui l'ont précédée, et si on se rappelle que la controverse soulevée par l'article 2106 n'a d'intérêt pratique qu'en ce qui concerne le privilège des constructeurs et le privilège, assez analogue, de l'article 23 de la loi du 16 septembre 1807. Pour les autres privilèges, des textes précis déterminent dans quel délai l'inscription doit être prise pour que l'effet entier du privilège soit conservé : la question est notamment résolue pour le vendeur et le copartageant par les articles 2108 et 2109, C. civ., et par l'article 6 de la loi du 23 mars 1855. Le privilège du constructeur doit donc être conservé lors de sa naissance pour produire tout son effet; inscrit lors de sa naissance, il est opposable à tous les créanciers hypothécaires du débiteur; inscrit postérieurement, il ne produit d'effet qu'à sa date et ne peut plus être opposé aux créanciers hypothécaires antérieurement inscrits. Dans notre espèce, le constructeur n'avait fait inscrire son privilège que plusieurs mois après la confection du premier procès-verbal requis par l'article 2103; dans l'intervalle, un créancier hypothécaire s'était inscrit; on a décidé avec raison que le privilège ne pourrait lui être opposé; le résultat aurait été le même s'il s'était agi d'un créancier hypothécaire inscrit antérieurement aux travaux; les arrêts de la Cour de cassation écartent définitivement la solution proposée par plusieurs auteurs et d'après laquelle il faudrait distinguer entre les créanciers inscrits après les travaux et ceux inscrits auparavant et refuser à ces derniers le droit d'opposer au constructeur la tardiveté de son inscription. Les deux
sa naissance pour produire tout son effet; inscrit lors de sa naissance, il est opposable à tous les créanciers hypothécaires du débiteur; inscrit postérieurement, il ne produit d'effet qu'à sa date et ne peut plus être opposé aux créanciers hypothécaires antérieurement inscrits. Dans notre espèce, le constructeur n'avait fait inscrire son privilège que plusieurs mois après la confection du premier procès-verbal requis par l'article 2103; dans l'intervalle, un créancier hypothécaire s'était inscrit; on a décidé avec raison que le privilège ne pourrait lui être opposé; le résultat aurait été le même s'il s'était agi d'un créancier hypothécaire inscrit antérieurement aux travaux; les arrêts de la Cour de cassation écartent définitivement la solution proposée par plusieurs auteurs et d'après laquelle il faudrait distinguer entre les créanciers inscrits après les travaux et ceux inscrits auparavant et refuser à ces derniers le droit d'opposer au constructeur la tardiveté de son inscription. Les deux arrêts de la Chambre civile et des Chambres réunies contiennent d'ailleurs, sur un point plus spécial, une formule, à notre avis, inexacte. D'après le premier « la distinction et la séparation de la valeur antérieure de l'immeuble et de la plus-value qui doit résulter des constructions ne se produit qu'à la date de l'inscription du procès-verbal constatant l'état des lieux. Le privilège du constructeur ne pouvait s'exercer qu'à la date de l'inscription, c'est-à-dire sur la plus-value résultant des travaux exécutés postérieurement ». De même, le second arrêt décide que c'est à la date de l'inscription que « la valeur de l'immeuble doit être constatée afin que la plus-value résultant des constructions, ainsi réservée et mise à part, puisse être attribuée au constructeur », et ajoute que « le privilège réclamé ne pourrait s'exercer que sur la plus-value résultant des travaux exécutés postérieurement à l'époque où ce privilège était opposable aux autres créanciers. D'après ces arrêts, lorsque le privilège du constructeur est inscrit au cours des travaux, il ne perd son effet de privilège que quant aux travaux déjà faits, il le garde quant aux autres; il ne porte plus que sur la plus-value postérieure à son inscription; mais, en ce
la date de l'inscription du procès-verbal constatant l'état des lieux. Le privilège du constructeur ne pouvait s'exercer qu'à la date de l'inscription, c'est-à-dire sur la plus-value résultant des travaux exécutés postérieurement ». De même, le second arrêt décide que c'est à la date de l'inscription que « la valeur de l'immeuble doit être constatée afin que la plus-value résultant des constructions, ainsi réservée et mise à part, puisse être attribuée au constructeur », et ajoute que « le privilège réclamé ne pourrait s'exercer que sur la plus-value résultant des travaux exécutés postérieurement à l'époque où ce privilège était opposable aux autres créanciers. D'après ces arrêts, lorsque le privilège du constructeur est inscrit au cours des travaux, il ne perd son effet de privilège que quant aux travaux déjà faits, il le garde quant aux autres; il ne porte plus que sur la plus-value postérieure à son inscription; mais, en ce qui concerne cette plus-value, il produit son effet même à l'égard des créanciers antérieurement inscrits. C'est là, croyons-nous, une erreur. La plus-value sur laquelle le privilège peut porter ne peut être que celle déterminée par les procès-verbaux, celle, par suite, résultant de l'ensemble des travaux exécutés après le premier procès-verbal; si le privilège est inscrit tardivement, il dégénère en hypothèque, ne produit d'effet qu'à sa date, mais à cette date porte sur la plus-value entière. À l'égard des créanciers inscrits avant lui, le constructeur n'a aucun privilège à faire valoir même sur la plus-value résultant des travaux postérieurs à son inscription. À l'égard des créanciers postérieurs, le constructeur a un privilège dégénéré qui porte sur la plus-value entière, même celle résultant des travaux antérieurs. La séparation de la valeur antérieure et de la plus-value ne peut se faire qu'à la date du premier procès-verbal et non à la date de l'inscription tardivement prise; l'inscription n'a d'effet que quant au rang du droit du constructeur sur la plus-value, non quant à la détermination de cette plus-value. On ne voit pas d'ailleurs pratiquement comment on pourrait calculer la plus-value résultant des travaux postérieurs à l'inscription. Hypothèque légale du mineur. — Défaut d'inscription.
si le privilège est inscrit tardivement, il dégénère en hypothèque, ne produit d'effet qu'à sa date, mais à cette date porte sur la plus-value entière. À l'égard des créanciers inscrits avant lui, le constructeur n'a aucun privilège à faire valoir même sur la plus-value résultant des travaux postérieurs à son inscription. À l'égard des créanciers postérieurs, le constructeur a un privilège dégénéré qui porte sur la plus-value entière, même celle résultant des travaux antérieurs. La séparation de la valeur antérieure et de la plus-value ne peut se faire qu'à la date du premier procès-verbal et non à la date de l'inscription tardivement prise; l'inscription n'a d'effet que quant au rang du droit du constructeur sur la plus-value, non quant à la détermination de cette plus-value. On ne voit pas d'ailleurs pratiquement comment on pourrait calculer la plus-value résultant des travaux postérieurs à l'inscription. Hypothèque légale du mineur. — Défaut d'inscription. — Responsabilité du subrogé-tuteur. (Cass. 12 déc. 1898.) Les tribunaux ont eu fréquemment, depuis quelques années, à statuer sur des actions intentées par des tiers, créanciers inscrits ou acquéreurs, évincés par suite de l'existence de l'hypothèque légale d'un mineur restée inconnue d'eux, contre le subrogé tuteur de ce mineur tenu, aux termes de l'article 2137, C. civ., « sur sa responsabilité personnelle et sous peine de tous dommages-intérêts se veiller à ce que les inscriptions soient prises sans délai sur les biens du tuteur, pour raison de sa gestion, même de faire faire les dites inscriptions. Il semble bien que, pendant longtemps, ce texte n'a guère reçu d'application; jusqu'en 1892, on ne le voit mentionné que par deux arrêts des Cours de Douai et de Nancy qui y font allusion incidemment; et lors de l'enquête sur le régime hypothécaire entreprise en 1841 et dont les résultats ont été publiés en 1844, bien des rapports ont constaté que l'art. 2137, aussi bien que les deux textes suivants, était sans effet et restait sans exécution; les subrogés-tuteurs ne veillaient guère à l'inscription de l'hypothèque légale et on ne songeait guère à les inquiéter. Mais ce texte qui paraissait tomber en désuétude a
aux termes de l'article 2137, C. civ., « sur sa responsabilité personnelle et sous peine de tous dommages-intérêts se veiller à ce que les inscriptions soient prises sans délai sur les biens du tuteur, pour raison de sa gestion, même de faire faire les dites inscriptions. Il semble bien que, pendant longtemps, ce texte n'a guère reçu d'application; jusqu'en 1892, on ne le voit mentionné que par deux arrêts des Cours de Douai et de Nancy qui y font allusion incidemment; et lors de l'enquête sur le régime hypothécaire entreprise en 1841 et dont les résultats ont été publiés en 1844, bien des rapports ont constaté que l'art. 2137, aussi bien que les deux textes suivants, était sans effet et restait sans exécution; les subrogés-tuteurs ne veillaient guère à l'inscription de l'hypothèque légale et on ne songeait guère à les inquiéter. Mais ce texte qui paraissait tomber en désuétude a été, en quelque sorte, remis en vigueur. Dans un intervalle de six ans, la Cour de cassation qui, jusque-là, n'avait jamais eu à s'en occuper, a eu par trois fois à en faire l'application, à rappeler qu'il rend les subrogés-tuteurs responsables vis-à-vis des tiers du défaut d'inscription et à déterminer les conditions de cette responsabilité. On ne saurait guère, étant donné le texte de l'art. 2137 qui édicte d'une façon générale la responsabilité du subrogé-tuteur, contester l'exactitude de cette solution. Il est seulement permis de penser que, si elle s'impose en présence de la disposition légale, elle est rigoureuse jusqu'à l'injustice et fait peser sur le subrogé-tuteur une responsabilité peu rationnelle. Le subrogé-tuteur est essentiellement chargé de veiller aux intérêts du mineur; on le charge, ici, de veiller aux intérêts des tiers. Il y a là quelque chose d'assez choquant. Si le législateur voulait donner à quelqu'un mission de faire inscrire, dans l'intérêt général, l'hypothèque du mineur, il devait choisir quelque officier public, quelque fonctionnaire ou magistrat, mais non le subrogé-tuteur souvent ignorant, que personne n'est tenu de prévenir de l'obligation mise à sa charge par l'art. 2137. Dans le premier des trois arrêts qu'elle a rendus, la Cour de
les conditions de cette responsabilité. On ne saurait guère, étant donné le texte de l'art. 2137 qui édicte d'une façon générale la responsabilité du subrogé-tuteur, contester l'exactitude de cette solution. Il est seulement permis de penser que, si elle s'impose en présence de la disposition légale, elle est rigoureuse jusqu'à l'injustice et fait peser sur le subrogé-tuteur une responsabilité peu rationnelle. Le subrogé-tuteur est essentiellement chargé de veiller aux intérêts du mineur; on le charge, ici, de veiller aux intérêts des tiers. Il y a là quelque chose d'assez choquant. Si le législateur voulait donner à quelqu'un mission de faire inscrire, dans l'intérêt général, l'hypothèque du mineur, il devait choisir quelque officier public, quelque fonctionnaire ou magistrat, mais non le subrogé-tuteur souvent ignorant, que personne n'est tenu de prévenir de l'obligation mise à sa charge par l'art. 2137. Dans le premier des trois arrêts qu'elle a rendus, la Cour de cassation avait posé, en termes généraux, la règle de la responsabilité du subrogé-tuteur; elle avait décidé que l'art. 2137 « accorde nécessairement l'action en dommages-intérêts aux créanciers hypothécaires auxquels le subrogé-tuteur a causé un préjudice en ne remplissant pas l'obligation qui lui était imposée »; on n'avait discuté devant elle que la question de principe; elle n'avait pas eu à se prononcer sur les conditions précises de la responsabilité. Les deux arrêts de 1896 et 1899 lui ont permis de le faire avec quelque précision. Appliquant les règles qu'elle suit d'ordinaire en matière de responsabilité quasi-délictuelle, elle a décidé, d'une part, qu'il doit y avoir faute du subrogé-tuteur pour qu'il puisse être tenu d'indemniser le tiers évincé par le mineur; d'autre part, que sa responsabilité, s'il a été négligent, peut être diminuée par suite de l'existence d'une imprudence ou d'une négligence des tiers ou du mandataire de ces tiers. Tout d'abord, le subrogé-tuteur ne peut être considéré comme responsable du préjudice résultant du défaut d'inscription de l'hypothèque légale du mineur, que s'il a su que le tuteur avait des immeubles, ou s'il a pu le savoir et s'il ne l'a ignoré que par suite de sa négligence à s'enquérir de