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juin 1890 et du 7 juillet 1891 facilitent la vente et le morcellement des grands domaines. L’intervention des banques d'amortissement permet, d’autre part, de concilier la possibilité pour l’acquéreur de se libérer par de simples annuités avec le désir chez le vendeur de toucher immédiatement le prix de l’immeuble vendu. Cette opération est facilitée par l’intervention des commissions générales, primitivement instituées pour faciliter l’application de lois agraires. Chaque commission générale, composée de juristes, de géomètres et de grands propriétaires fonciers, sert d’intermédiaire entre le propriétaire qui veut vendre son domaine et les cultivateurs ou les journaliers agricoles, qui sont disposés à s’en rendre acquéreurs. Elle paye au vendeur les trois quarts de la valeur du bien dont il veut se défaire, et impose aux acheteurs le paiement de rentes annuelles comprenant une prime d’amortissement. Dans son rôle d’intermédiaire, la commission générale cherche à favoriser l’établissement sur les domaines démembrés de paysans originaires de la région, connaissant la nature du sol et les modes de culture en usage dans la contrée. Du 7 juillet 1891 jusqu’à la fin de l’année 1898, les commissions générales qui fonctionnent à Kœnigsberg, Bromberg, Breslau, Francfort-sur-l’Oder, Mersebourg, Munster, Cassel, Hanovre et Dusseldorf, ont constitué, avec le concours de l’Etat, plus de 7,000 nouvelles propriétés rurales, à valeur amortissable. En 1883, le comte de Bismarck saisissait la Chambre des députés prussienne d’une proposition relative au bien de famille. M. Schneider, juge provincial à Cassel, et M. de Rieupenhausen présentèrent, dix ans plus tard, deux projets très étudiés sur le régime du bien de famille. M. de Rieupenhausen a su grouper autour de lui un grand nombre de partisans qui ont présenté, depuis l’année 1894, sa proposition de loi à chaque législature. Lors de la discussion du budget de la justice, en février 1904, on a réclamé le vote d’une résolution invitant les gouvernements confédérés de l’Empire à déposer, dans la prochaine session du Reichstag, un projet de loi sur les biens de famille. Après une longue discussion, la résolution a été votée. Le projet présenté au Reichstag autorise tout sujet allemand, âgé de vingt-quatre ans accomplis, à
concours de l’Etat, plus de 7,000 nouvelles propriétés rurales, à valeur amortissable. En 1883, le comte de Bismarck saisissait la Chambre des députés prussienne d’une proposition relative au bien de famille. M. Schneider, juge provincial à Cassel, et M. de Rieupenhausen présentèrent, dix ans plus tard, deux projets très étudiés sur le régime du bien de famille. M. de Rieupenhausen a su grouper autour de lui un grand nombre de partisans qui ont présenté, depuis l’année 1894, sa proposition de loi à chaque législature. Lors de la discussion du budget de la justice, en février 1904, on a réclamé le vote d’une résolution invitant les gouvernements confédérés de l’Empire à déposer, dans la prochaine session du Reichstag, un projet de loi sur les biens de famille. Après une longue discussion, la résolution a été votée. Le projet présenté au Reichstag autorise tout sujet allemand, âgé de vingt-quatre ans accomplis, à constituer un heimstœtte. La seule formalité à accomplir consiste dans l’inscription sur un registre spécial, le Heinutœttenbuch. La propriété transformée en heimstâtte ne peut être grevée de dettes que pour la moitié de sa valeur, et ces dettes ne peuvent être que des rentes ou des annuités qui devront s’éteindre par amortissement. La constitution du heimstâtte présume la conversion des hypothèques et des dettes chirographaires en rentes amortissables ou en annuités. Autriche. — Une commission extraparlementaire a étudié la question du homestead, et préparé un projet de loi relatif qui présente une certaine analogie avec le texte élaboré par M. de Rieupenhausen. La loi du 1er avril 1889 a organisé en Autriche, pour les biens ruraux de petite étendue, un système de conservation intégrale, en cas de décès ab intestat. Angleterre. — Un certain nombre de mesures ont été adoptées, dans la Grande-Bretagne, en vue de favoriser le développement de la petite propriété rurale et d’accroître le chiffre de la population agricole. La législation des allotments fut la première tentative faite en faveur de la petite culture. La loi de 1887 (modifiée en 1890 et 1894) a pour objet de procurer à l’ouvrier rural ou urbain une parcelle de terre
par amortissement. La constitution du heimstâtte présume la conversion des hypothèques et des dettes chirographaires en rentes amortissables ou en annuités. Autriche. — Une commission extraparlementaire a étudié la question du homestead, et préparé un projet de loi relatif qui présente une certaine analogie avec le texte élaboré par M. de Rieupenhausen. La loi du 1er avril 1889 a organisé en Autriche, pour les biens ruraux de petite étendue, un système de conservation intégrale, en cas de décès ab intestat. Angleterre. — Un certain nombre de mesures ont été adoptées, dans la Grande-Bretagne, en vue de favoriser le développement de la petite propriété rurale et d’accroître le chiffre de la population agricole. La législation des allotments fut la première tentative faite en faveur de la petite culture. La loi de 1887 (modifiée en 1890 et 1894) a pour objet de procurer à l’ouvrier rural ou urbain une parcelle de terre destinée à lui permettre d’utiliser les loisirs que lui laisse son travail quotidien et à lui fournir, en même temps, un supplément de salaire en nature. Faciliter les conditions d’existence de l’ouvrier et développer en lui le goût de la vie rurale, par la concession d’allotments, tel était déjà le but poursuivi par certains landlords et par diverses sociétés privées qui devancèrent, dans cette voie, l’œuvre du législateur. La loi de 1887 prévoit la concession dans les campagnes ou dans la banlieue des villes de lots de 1 acre (40 ares), au maximum, surface qui répond à la définition généralement donnée de l’allotment : « une petite quantité de terre arable ou une étendue de prairie suffisante pour nourrir une vache, sans compter le jardin attenant au cottage ». L’autorité municipale (conseil de cité ou conseil rural) est chargée de donner ces petites tenures à bail aux journaliers ou ouvriers moyennant un fermage perpétuel (quit rent). Le système du bail perpétuel est conforme aux théories économiques anglaises. Mais l’intervention des conseils électifs locaux ainsi que les encouragements donnés à la petite culture sont significatifs dans un pays comme l’Angleterre, où tout est de tradition et où les idées sur le
but poursuivi par certains landlords et par diverses sociétés privées qui devancèrent, dans cette voie, l’œuvre du législateur. La loi de 1887 prévoit la concession dans les campagnes ou dans la banlieue des villes de lots de 1 acre (40 ares), au maximum, surface qui répond à la définition généralement donnée de l’allotment : « une petite quantité de terre arable ou une étendue de prairie suffisante pour nourrir une vache, sans compter le jardin attenant au cottage ». L’autorité municipale (conseil de cité ou conseil rural) est chargée de donner ces petites tenures à bail aux journaliers ou ouvriers moyennant un fermage perpétuel (quit rent). Le système du bail perpétuel est conforme aux théories économiques anglaises. Mais l’intervention des conseils électifs locaux ainsi que les encouragements donnés à la petite culture sont significatifs dans un pays comme l’Angleterre, où tout est de tradition et où les idées sur le droit de propriété sont si différentes des nôtres. Le but de la législation des « Small holdings » est la création d’une classe de petits propriétaires ou de petits cultivateurs indépendants, par la concession de terres d’étendue suffisante pour occuper et nourrir une famille agricole. La loi de 1892 attribue au « Small holding » une superficie minima de 1 acre, maxima de 50 acres, ou un revenu maximum de 1,250 francs, si la superficie est supérieure à 50 acres. C’est le conseil du comté qui est l'agent d’exécution : il est chargé de vendre en pleine propriété aux cultivateurs les lots de terrain dont il a acquis la disposition. La loi de 1892 a édicté des conditions de paiement particulièrement favorables à l’acheteur : le cinquième du prix d’achat est payé comptant; le surplus, garanti par une hypothèque inscrite au bénéfice du comté, est payé par annuités semestrielles réparties sur cinquante années. Le conseil du comté peut décider qu’un quart de ce surplus sera converti en rente perpétuelle, afin de diminuer la charge de l’amortissement. Enfin, il est toujours loisible à l’acquéreur de se libérer par anticipation. Belgique. — Le premier effort du législateur belge, en vue d’assurer un
au « Small holding » une superficie minima de 1 acre, maxima de 50 acres, ou un revenu maximum de 1,250 francs, si la superficie est supérieure à 50 acres. C’est le conseil du comté qui est l'agent d’exécution : il est chargé de vendre en pleine propriété aux cultivateurs les lots de terrain dont il a acquis la disposition. La loi de 1892 a édicté des conditions de paiement particulièrement favorables à l’acheteur : le cinquième du prix d’achat est payé comptant; le surplus, garanti par une hypothèque inscrite au bénéfice du comté, est payé par annuités semestrielles réparties sur cinquante années. Le conseil du comté peut décider qu’un quart de ce surplus sera converti en rente perpétuelle, afin de diminuer la charge de l’amortissement. Enfin, il est toujours loisible à l’acquéreur de se libérer par anticipation. Belgique. — Le premier effort du législateur belge, en vue d’assurer un foyer à chaque famille, a porté sur la question des logements ouvriers ; les lois de 1889 et de 1893 sur les habitations ouvrières ont devancé notre loi de 1894 sur les habitations à bon marché et lui ont, en partie, servi de base et de modèle. Dans le but de faciliter la constitution entre les mains du cultivateur et de l’ouvrier agricole d’un petit domaine suffisant pour former le fonds d’une petite exploitation agricole, la loi du 21 mai 1897 porte réduction des droits d’enregistrement et do transcription pour les acquisitions de petites propriétés rurales. Le Gouvernement belge a présenté aux Chambres un projet de loi contenant une série de réformes de nature à favoriser la diffusion ou la conservation de la petite propriété, principalement au moyen de réductions ou de modifications des droits d’enregistrement. La réforme, proposée en 1904, consiste aussi à faciliter le dégrèvement de la propriété immobilière par la substitution d’une dette amortissable à une dette hypothécaire remboursable en une fois. A cet effet, le projet présenté à la Chambre des représentants exempte du droit proportionnel d’enregistrement les paiements avec subrogation ayant pour objet de substituer à une dette à terme fixe une dette amortissable. La
de faciliter la constitution entre les mains du cultivateur et de l’ouvrier agricole d’un petit domaine suffisant pour former le fonds d’une petite exploitation agricole, la loi du 21 mai 1897 porte réduction des droits d’enregistrement et do transcription pour les acquisitions de petites propriétés rurales. Le Gouvernement belge a présenté aux Chambres un projet de loi contenant une série de réformes de nature à favoriser la diffusion ou la conservation de la petite propriété, principalement au moyen de réductions ou de modifications des droits d’enregistrement. La réforme, proposée en 1904, consiste aussi à faciliter le dégrèvement de la propriété immobilière par la substitution d’une dette amortissable à une dette hypothécaire remboursable en une fois. A cet effet, le projet présenté à la Chambre des représentants exempte du droit proportionnel d’enregistrement les paiements avec subrogation ayant pour objet de substituer à une dette à terme fixe une dette amortissable. La loi du 16 mai 1900 sur le régime successoral des petits héritages apporte les dérogations suivantes aux dispositions du Code civil : extension des droits de l’époux survivant, maintien de l’indivision, droit de reprise. La réforme consacrée par cette loi était indispensable pour combler la lacune laissée par la loi de 1889 sur les habitations ouvrières. Généralisée et étendue à tous les petits héritages, elle constitue une innovation considérable, une modification profonde des principes du Code civil, qui était réclamée de longue date par les juristes consultes et les économistes. Le projet de loi belge relatif à l’insaisissabilité de la petite propriété familiale, dont l’initiative du dépôt paraît revenir à M. Carton de Wiart, a beaucoup d’analogie avec le projet français. En Belgique également, l’usage inconsidéré de l’emprunt hypothécaire, le taux excessif de l'intérêt, la difficulté pour le propriétaire rural de recomposer le capital emprunté en vue du remboursement ont eu pour conséquences de nombreuses évictions. M. de Smet de Naeyer, ministre des finances, a présenté en 1904 à la Chambre des représentants un projet contenant une série de réformes de nature à favoriser la diffusion et la conservation de la petite propriété, principalement au moyen de réductions ou de
de 1889 sur les habitations ouvrières. Généralisée et étendue à tous les petits héritages, elle constitue une innovation considérable, une modification profonde des principes du Code civil, qui était réclamée de longue date par les juristes consultes et les économistes. Le projet de loi belge relatif à l’insaisissabilité de la petite propriété familiale, dont l’initiative du dépôt paraît revenir à M. Carton de Wiart, a beaucoup d’analogie avec le projet français. En Belgique également, l’usage inconsidéré de l’emprunt hypothécaire, le taux excessif de l'intérêt, la difficulté pour le propriétaire rural de recomposer le capital emprunté en vue du remboursement ont eu pour conséquences de nombreuses évictions. M. de Smet de Naeyer, ministre des finances, a présenté en 1904 à la Chambre des représentants un projet contenant une série de réformes de nature à favoriser la diffusion et la conservation de la petite propriété, principalement au moyen de réductions ou de modifications des droits d’enregistrement et de transcription. La Chambre des représentants a adopté, dans la séance du 6 mai 1904, le titre portant modification des droits d’enregistrement sur les actes de partage. La nouvelle loi substitue un droit proportionnel de 0 fr. 25 0/0 sur les actes mettant fin à une indivision aux droits de mutation et de transcription qui frappent actuellement les soultes de partage et les licitations ou cessions de parts indivises entre copropriétaires. Danemark. — Plusieurs lois ont été votées par le Parlement danois pour la conservation et la reconstitution de la propriété rurale. La loi du 26 mars 1898 autorise le Gouvernement danois à avancer une somme de 5 millions de couronnes (environ 6,650,000 francs) à des sociétés de prêts à l’agriculture constituées suivant les principes des unions ou caisses Raiffeisen ; elle a pour but de permettre aux propriétaires ruraux d’emprunter dans des conditions peu onéreuses le capital qui leur est nécessaire. La loi du 24 mars 1899 tend à donner au ouvrier le moyen d’acquérir une petite exploitation rurale. Elle a autorisé le Gouvernement à consacrer pendant cinq années une somme de 2 millions 300,000 francs à des prêts en faveur d’ouvriers agricoles, économes
une indivision aux droits de mutation et de transcription qui frappent actuellement les soultes de partage et les licitations ou cessions de parts indivises entre copropriétaires. Danemark. — Plusieurs lois ont été votées par le Parlement danois pour la conservation et la reconstitution de la propriété rurale. La loi du 26 mars 1898 autorise le Gouvernement danois à avancer une somme de 5 millions de couronnes (environ 6,650,000 francs) à des sociétés de prêts à l’agriculture constituées suivant les principes des unions ou caisses Raiffeisen ; elle a pour but de permettre aux propriétaires ruraux d’emprunter dans des conditions peu onéreuses le capital qui leur est nécessaire. La loi du 24 mars 1899 tend à donner au ouvrier le moyen d’acquérir une petite exploitation rurale. Elle a autorisé le Gouvernement à consacrer pendant cinq années une somme de 2 millions 300,000 francs à des prêts en faveur d’ouvriers agricoles, économes et sobres, qui désirent acheter de petites propriétés d’une contenance de 1 à 5 hectares, d’une valeur maximum de 5,600 francs ; l’emprunteur doit être possesseur d’une somme représentant le dixième de la valeur totale de la propriété. Une loi plus récente, du 22 avril 1904, vient de supprimer toute limitation du chiffre total des prêts consentis par le Gouvernement. Etats-Unis. — La protection du foyer familial est assurée aux Etats-Unis par la législation du Homestead qui constitue le type le plus expressif du genre. Le privilège de l’insaisissabilité du foyer, Homestead exemption, introduit d’abord au Texas, puis indépendant, s’étendit ensuite dans la plupart des différents Etats de l’Union, qui ont chacun leur législation particulière. Les règles générales pour la constitution d’un homestead sont : 1° d’être chef de famille, c’est-à-dire d’avoir une femme ou des enfants mineurs, quelquefois une sœur, des ascendants, un pupille vivant au foyer ; plusieurs Etats admettent l’enfant naturel ; 2° d’être propriétaire, usufruitier, usager, locataire de la propriété, d’avoir un simple droit de jouissance ; 3° d’habiter en personne la maison ; 4° d’être citoyen américain. Mais cette dernière condition n’a rien d’absolu : à l’exception des Chinois, on admet la constitution d’un homestead
limitation du chiffre total des prêts consentis par le Gouvernement. Etats-Unis. — La protection du foyer familial est assurée aux Etats-Unis par la législation du Homestead qui constitue le type le plus expressif du genre. Le privilège de l’insaisissabilité du foyer, Homestead exemption, introduit d’abord au Texas, puis indépendant, s’étendit ensuite dans la plupart des différents Etats de l’Union, qui ont chacun leur législation particulière. Les règles générales pour la constitution d’un homestead sont : 1° d’être chef de famille, c’est-à-dire d’avoir une femme ou des enfants mineurs, quelquefois une sœur, des ascendants, un pupille vivant au foyer ; plusieurs Etats admettent l’enfant naturel ; 2° d’être propriétaire, usufruitier, usager, locataire de la propriété, d’avoir un simple droit de jouissance ; 3° d’habiter en personne la maison ; 4° d’être citoyen américain. Mais cette dernière condition n’a rien d’absolu : à l’exception des Chinois, on admet la constitution d’un homestead par les étrangers, par les Européens. La publicité de l’occupation vaut généralement, par elle seule, constitution du homestead. Dans plusieurs Etats, une déclaration préalable doit être faite devant un officier public ou ministériel. L’étendue et la valeur du bien, jouissant du privilège de l’insaisissabilité, varient suivant les Etats. Le maximum de valeur est de 25,500 francs en Californie ; la limite maximale en étendue est de 240 acres dans le Mississipi. Le mari ne peut disposer de l’immeuble, rendu insaisissable, par vente, donation ou engagement hypothécaire, qu’avec le consentement de la femme, donné librement et par écrit. La nécessité du concours exprès de la femme est une des causes de la popularité du homestead aux Etats-Unis, où les femmes n’ont, en principe, ni dot ni profession. Le bien peut être saisi, pour le paiement des impôts, par le vendeur de l’immeuble, par les entrepreneurs et par les ouvriers employés à l’amélioration du fonds, par les créanciers privilégiés en un mot. Le homestead s’éteint par la mort du chef de famille, de la veuve ou à la cessation de la minorité des enfants ; il s’éteint encore par la constitution d’une hypothèque, par la vente, par la renonciation au privilège de
de valeur est de 25,500 francs en Californie ; la limite maximale en étendue est de 240 acres dans le Mississipi. Le mari ne peut disposer de l’immeuble, rendu insaisissable, par vente, donation ou engagement hypothécaire, qu’avec le consentement de la femme, donné librement et par écrit. La nécessité du concours exprès de la femme est une des causes de la popularité du homestead aux Etats-Unis, où les femmes n’ont, en principe, ni dot ni profession. Le bien peut être saisi, pour le paiement des impôts, par le vendeur de l’immeuble, par les entrepreneurs et par les ouvriers employés à l’amélioration du fonds, par les créanciers privilégiés en un mot. Le homestead s’éteint par la mort du chef de famille, de la veuve ou à la cessation de la minorité des enfants ; il s’éteint encore par la constitution d’une hypothèque, par la vente, par la renonciation au privilège de l’insaisissabilité. Italie. — MM. Santangelo Spoto, se faisant les propagateurs des théories de Le Play, préconisent l’institution des biens de famille insaisissables et transmissibles intégralement. En 1894, M. Pandolfi déposa à la Chambre italienne un projet de loi relatif à la constitution du bien de famille. Aucune disposition analogue n’a été proposée par le Gouvernement. L’article 25 de la loi du 31 mai 1893 sur les habitations ouvrières donne au conjoint survivant pendant sa vie entière et aux enfants mineurs jusqu’à leur majorité un droit d’habitation dans la maison familiale. Tandis que l’article 836 du Code civil français exige le tirage au sort des parts héréditaires, toutes les fois qu’il n’y a pas accord pour l’attribution de ces parts entre les héritiers, l’article 996 du code italien admet que, dans les cas où les héritiers ne concourent pas pour des parts égales, l’autorité judiciaire décide s’il doit être procédé par voie de tirage au sort ou par voie d’attribution. Roumanie. — Le prince Jean Couza, en supprimant le servage par la lege rurale de 1864 et en élevant au rang de propriétaires fonciers la plupart des serfs qu’il émancipait, crut devoir empêcher les Roumains de s’endetter et de vendre leurs
été proposée par le Gouvernement. L’article 25 de la loi du 31 mai 1893 sur les habitations ouvrières donne au conjoint survivant pendant sa vie entière et aux enfants mineurs jusqu’à leur majorité un droit d’habitation dans la maison familiale. Tandis que l’article 836 du Code civil français exige le tirage au sort des parts héréditaires, toutes les fois qu’il n’y a pas accord pour l’attribution de ces parts entre les héritiers, l’article 996 du code italien admet que, dans les cas où les héritiers ne concourent pas pour des parts égales, l’autorité judiciaire décide s’il doit être procédé par voie de tirage au sort ou par voie d’attribution. Roumanie. — Le prince Jean Couza, en supprimant le servage par la lege rurale de 1864 et en élevant au rang de propriétaires fonciers la plupart des serfs qu’il émancipait, crut devoir empêcher les Roumains de s’endetter et de vendre leurs terres à des étrangers. En vertu des articles 5 et 7 de la loi, la terre concédée gratuitement au paysan ne peut, pendant trente ans, ni être hypothéquée, ni être aliénée, si ce n’est au profit d’un habitant du village. A l’expiration de ce délai de trente ans, la libre aliénation est possible ; mais le village conserve un droit de préemption. Serbie. — La loi serbe de 1864, inspirée par les mêmes considérations que la loi roumaine de la même année, a déclaré insaisissable et inaliénable tout bien rural jusqu’à concurrence de deux journées de terre arable. La loi du 24 décembre 1873 exempte de la saisie, dans tous les cas où le débiteur, vivant à la ville ou à la campagne, fait de l’agriculture son occupation principale : 1° Un bien rural comprenant cinq journées de terre arable ou une superficie équivalente de terre plantée en vignes, en arbres fruitiers, en bois ; 2° la récolte de l’année ; 3° la maison d’habitation avec un terrain attenant ; 4° différents animaux et des instruments aratoires ; 5° La quantité de blé ou de maïs nécessaire pour la nourriture de la famille et des animaux domestiques jusqu’à la prochaine