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déguisées ou bien qu'elles soient, en cas de deuxième mariage, la conséquence de l'adhésion à un régime matrimonial opérant la confusion de mobilier ou dérogeant au principe du partage de la communauté par moitié. L'imputation des libéralités en toute propriété doit se faire, selon une première opinion, d'après la valeur à laquelle s'élève le revenu du capital qu'elles représentent. D'après une seconde opinion, l'imputation, pour être exacte, doit se faire, au contraire, d'après la valeur totale des biens donnés. Par suite, il y a lieu de convertir en usufruit la pleine propriété desdits biens en prenant pour base les tables de mortalité de Deparcieux. Conversion de l'usufruit en rente viagère. — Jusqu'au partage définitif, les héritiers peuvent exiger, moyennant des sûretés suffisantes, que l'usufruit de l'époux survivant soit converti en une rente viagère équivalente ; s'ils sont en désaccord, la conversion est facultative pour les tribunaux. Le montant de la rente doit être égal aux revenus qu'aurait produits l'usufruit. Il doit être tenu compte dans les revenus de la croissance des arbres. Le tribunal compétent pour statuer est celui de l'ouverture de la succession. Exhérédation. — Le droit d'usufruit du conjoint survivant n'est pas intangible. On a vu plus haut que ce droit pouvait être réduit ou annihilé par suite de dispositions entre vifs ou testamentaires du défunt, il peut également faire l'objet d'un acte d'exhérédation expresse. Nouveau mariage du conjoint usufruitier légal. — La loi du 9 mars 1891, qui a conféré à l'époux survivant un droit d'usufruit sur la succession de son conjoint, stipulait qu'en cas de nouveau mariage, l'usufruit cessait s'il existait des descendants du défunt. La loi du 3 avril 1917 a aboli cette déchéance légale. PRATIQUE NOTARIALE 95 2° Et diverses valeurs mobilières toutes réalisées pendant ledit deuxième mariage pour 82.000 Ladite dame ne possédait aucun immeuble et n'a recueilli le bénéfice d'aucun don ou legs. La succession n'est grevée que des frais funéraires s'élevant à 4.000 fr. Etablir un aperçu liquidatif. Deuxième question. Donation par un mari ayant enfant d'un premier lit, de l'usufruit total de sa succession. M. Lucien Hervichon, ayant seulement un
que ce droit pouvait être réduit ou annihilé par suite de dispositions entre vifs ou testamentaires du défunt, il peut également faire l'objet d'un acte d'exhérédation expresse. Nouveau mariage du conjoint usufruitier légal. — La loi du 9 mars 1891, qui a conféré à l'époux survivant un droit d'usufruit sur la succession de son conjoint, stipulait qu'en cas de nouveau mariage, l'usufruit cessait s'il existait des descendants du défunt. La loi du 3 avril 1917 a aboli cette déchéance légale. PRATIQUE NOTARIALE 95 2° Et diverses valeurs mobilières toutes réalisées pendant ledit deuxième mariage pour 82.000 Ladite dame ne possédait aucun immeuble et n'a recueilli le bénéfice d'aucun don ou legs. La succession n'est grevée que des frais funéraires s'élevant à 4.000 fr. Etablir un aperçu liquidatif. Deuxième question. Donation par un mari ayant enfant d'un premier lit, de l'usufruit total de sa succession. M. Lucien Hervichon, ayant seulement un enfant majeur de son premier mariage, voudrait, si la loi l'autorisait, assurer à sa seconde femme, déjà âgée, l'usufruit total de sa succession, tout en prenant les mesures pour que le capital revienne à son enfant. Rédiger complètement • sans lacune l'acte de donation entre époux qui répondra le mieux au désir de M. Lucien Hervichon. CHAMBRE DE PARIS. — SESSION D'AVRIL 1923 Première question. Bénéfice d'inventaire. — Paiement par l'héritier de ses deniers. M. Leballif, célibataire, est décédé à Paris le 1er janvier 1923, laissant pour seul héritier M. Dubois, son neveu, qui a accepté sa succession sous bénéfice d'inventaire. La succession paraît mauvaise : elle comprend des éléments d'actif difficiles à réaliser et, parmi le passif, une dette de 10.000 fr. en principal, non productive d'intérêts, exigible, au profit de M. Jean Denis, garantie par une hypothèque sur un immeuble avenue de l'Opéra, n° 80, à Paris. M. Denis poursuit le recouvrement de sa créance et, pour éviter une liquidation onéreuse de l'actif, M. Dubois consent à payer cette dette de ses deniers, mais il entend conserver sa qualité d'héritier bénéficiaire et prendre toutes garanties. Rédiger l'acte qui réalisera ce paiement et indiquer les droits d'enregistrement et les
au désir de M. Lucien Hervichon. CHAMBRE DE PARIS. — SESSION D'AVRIL 1923 Première question. Bénéfice d'inventaire. — Paiement par l'héritier de ses deniers. M. Leballif, célibataire, est décédé à Paris le 1er janvier 1923, laissant pour seul héritier M. Dubois, son neveu, qui a accepté sa succession sous bénéfice d'inventaire. La succession paraît mauvaise : elle comprend des éléments d'actif difficiles à réaliser et, parmi le passif, une dette de 10.000 fr. en principal, non productive d'intérêts, exigible, au profit de M. Jean Denis, garantie par une hypothèque sur un immeuble avenue de l'Opéra, n° 80, à Paris. M. Denis poursuit le recouvrement de sa créance et, pour éviter une liquidation onéreuse de l'actif, M. Dubois consent à payer cette dette de ses deniers, mais il entend conserver sa qualité d'héritier bénéficiaire et prendre toutes garanties. Rédiger l'acte qui réalisera ce paiement et indiquer les droits d'enregistrement et les formalités. Deuxième question. Partage d'ascendant avec réserve d'usufruit. M. Jean Dupont, veuf non remarié; âgé de soixante et onze ans, a eu trois enfants légitimes : 1° M. Pierre Dupont, encore vivant; 2° M. Paul Dupont, décédé, laissant deux fils MM. Louis et Robert Dupont, actuellement vivants et majeurs; 3° M. Ernest Dupont, décédé à l'âge de dix-huit ans, sans enfant. Pour faciliter le règlement ultérieur de sa succession M. Jean Dupont désire, par donation entre vifs, répartir entre son fils et ses petits-fils, proportionnellement à leurs droits héréditaires et sans précédent, les biens suivants dont il se réserve l'usufruit : 1° Un immeuble à Paris, avenue de l'Opéra, 50, d'une valeur de 300.000 fr. Cet immeuble est loué par bail principal pour une durée expirant le 1er janvier 1930, moyennant un loyer de 20.000 fr. sur lequel il a été versé six mois de loyers d'avance imputables sur les six derniers mois de jouissance. 2° Un immeuble à Corbeil d'une valeur de 80.000 fr., non loué. 3° Une créance hypothécaire de 120.000 fr. contre M. Dubois, remboursable le 1er janvier 1929 avec intérêts à 6 p. 100. M. Jean Dupont désire que l'immeuble de Paris soit attribué à Pierre
M. Ernest Dupont, décédé à l'âge de dix-huit ans, sans enfant. Pour faciliter le règlement ultérieur de sa succession M. Jean Dupont désire, par donation entre vifs, répartir entre son fils et ses petits-fils, proportionnellement à leurs droits héréditaires et sans précédent, les biens suivants dont il se réserve l'usufruit : 1° Un immeuble à Paris, avenue de l'Opéra, 50, d'une valeur de 300.000 fr. Cet immeuble est loué par bail principal pour une durée expirant le 1er janvier 1930, moyennant un loyer de 20.000 fr. sur lequel il a été versé six mois de loyers d'avance imputables sur les six derniers mois de jouissance. 2° Un immeuble à Corbeil d'une valeur de 80.000 fr., non loué. 3° Une créance hypothécaire de 120.000 fr. contre M. Dubois, remboursable le 1er janvier 1929 avec intérêts à 6 p. 100. M. Jean Dupont désire que l'immeuble de Paris soit attribué à Pierre Dupont seul. Rédiger l'acte qui réalisera ces conventions. Indiquer les droits d'enregistrement et formalités. EXAMENS DE PREMIERS CLERCS CHAMBRE DE SAINT-BRIEUC. — SESSION DE JANVIER 1923 Première question. Résiliation de bail. M. Dubois a loué par acte notarié à M. Lambert, boulanger, une boutique à Paris, rue de Montreuil, n° 180, pour trois ans du 1er janvier 1922, moyennant un loyer annuel de 2.000 fr. sur lequel il a été versé six mois de loyers d'avance, imputables sur les six derniers mois de jouissance. MM. Dubois et Lambert sont d'accord pour résilier amiablement ce bail à compter du 1er mai 1923 sans indemnité. Rédiger l'acte de résiliation : indiquer les formalités et droits d'enregistrement. Deuxième question. Prêt : garanties diverses. M. Jean Lévy, célibataire majeur, négociant, emprunte à M. Paul Guérin une somme de 50.000 fr. remboursable dans un délai de dix ans avec intérêts à 8 p. 100. M. Jean Lévy possède dans son patrimoine : — Une prairie de 4 hectares à Pont-l'Évêque ; — Une créance chirographaire de 10.000 fr. en capital sur M. Girard; — Une créance de 10.000 fr. sur M. Bernard, garantie par hypothèque sur une maison à Juvisy ; — Un titre de
180, pour trois ans du 1er janvier 1922, moyennant un loyer annuel de 2.000 fr. sur lequel il a été versé six mois de loyers d'avance, imputables sur les six derniers mois de jouissance. MM. Dubois et Lambert sont d'accord pour résilier amiablement ce bail à compter du 1er mai 1923 sans indemnité. Rédiger l'acte de résiliation : indiquer les formalités et droits d'enregistrement. Deuxième question. Prêt : garanties diverses. M. Jean Lévy, célibataire majeur, négociant, emprunte à M. Paul Guérin une somme de 50.000 fr. remboursable dans un délai de dix ans avec intérêts à 8 p. 100. M. Jean Lévy possède dans son patrimoine : — Une prairie de 4 hectares à Pont-l'Évêque ; — Une créance chirographaire de 10.000 fr. en capital sur M. Girard; — Une créance de 10.000 fr. sur M. Bernard, garantie par hypothèque sur une maison à Juvisy ; — Un titre de 100 fr. de rente 3 p. 100 à son nom ; — Dix obligations Orléans anciennes au porteur. M. Guérin exige une garantie réelle sur tous les biens de M. Lévy, qui viennent d'être énoncés. Rédiger l'acte de prêt, indiquer les droits fiscaux qui seront dus et les formalités à remplir. ÉTUDES DOCTRINALES PROMESSE DE VENTE — CARACTERE NON TRANSLATIF TRANSCRIPTION INUTILE ET INOPÉRANTE Principes. — Les promesses de vente d'immeubles deviennent de plus en plus fréquentes dans la pratique, et il n'est pas douteux qu'elles rendent les plus grands services. Elles sont utilisées dans bien des circonstances, mais particulièrement en faveur des locataires d'immeubles à usage commercial et industriel. Les notaires sont très souvent appelés à donner leur avis au cours des pourparlers engagés, et c'est généralement eux qui sont chargés de la rédaction des conventions arrêtées. Il y a deux sortes de promesses de vente. On distingue d'abord la promesse non acceptée, qui prend le nom juridique de polliciation. Mais il existe aussi la promesse de vente acceptée par le bénéficiaire, sans qu'il y ait aucune contre-partie de la part de ce dernier, c'est-à dire aucun engagement d'acheter. Dans les deux cas, le vendeur seul est lié par
remplir. ÉTUDES DOCTRINALES PROMESSE DE VENTE — CARACTERE NON TRANSLATIF TRANSCRIPTION INUTILE ET INOPÉRANTE Principes. — Les promesses de vente d'immeubles deviennent de plus en plus fréquentes dans la pratique, et il n'est pas douteux qu'elles rendent les plus grands services. Elles sont utilisées dans bien des circonstances, mais particulièrement en faveur des locataires d'immeubles à usage commercial et industriel. Les notaires sont très souvent appelés à donner leur avis au cours des pourparlers engagés, et c'est généralement eux qui sont chargés de la rédaction des conventions arrêtées. Il y a deux sortes de promesses de vente. On distingue d'abord la promesse non acceptée, qui prend le nom juridique de polliciation. Mais il existe aussi la promesse de vente acceptée par le bénéficiaire, sans qu'il y ait aucune contre-partie de la part de ce dernier, c'est-à dire aucun engagement d'acheter. Dans les deux cas, le vendeur seul est lié par sa promesse, qui est, par conséquent, unilatérale. L'acceptation du bénéficiaire n'est nullement nécessaire pour la validité de la promesse; elle n'a d'autre but que de fixer, d'avance, toutes les conditions de la vente projetée, ainsi que son prix et les modalités de paiement, de telle sorte que la simple manifestation ultérieure de réaliser la vente promise suffit pour donner à la rédaction des conditions renfermées dans la promesse la force et l'ampleur d'un contrat de vente. Si le bénéficiaire ne se prononce pas dans le délai imparti, la promesse tombe et le vendeur reprend sa liberté. Si, au contraire, le bénéficiaire lève l'option avant l'expiration de ce délai, le contrat de vente se forme automatiquement à la date même où le vendeur est informé de la décision de l'acheteur. Ce principe est admis aussi bien en matière civile qu'en matière fiscale (Gass., 10 mars 1886, S. 87. L. 83; Cass., 20 janvier 1862, S. 62. L. 70S). Étant donné que l'acheteur ne devient propriétaire que du jour où il manifeste sa volonté de réaliser la vente, il faut en déduire que la propriété repose sur la tête du promettant jusqu'au jour de la levée de l'option. Contrairement à une opinion
ultérieure de réaliser la vente promise suffit pour donner à la rédaction des conditions renfermées dans la promesse la force et l'ampleur d'un contrat de vente. Si le bénéficiaire ne se prononce pas dans le délai imparti, la promesse tombe et le vendeur reprend sa liberté. Si, au contraire, le bénéficiaire lève l'option avant l'expiration de ce délai, le contrat de vente se forme automatiquement à la date même où le vendeur est informé de la décision de l'acheteur. Ce principe est admis aussi bien en matière civile qu'en matière fiscale (Gass., 10 mars 1886, S. 87. L. 83; Cass., 20 janvier 1862, S. 62. L. 70S). Étant donné que l'acheteur ne devient propriétaire que du jour où il manifeste sa volonté de réaliser la vente, il faut en déduire que la propriété repose sur la tête du promettant jusqu'au jour de la levée de l'option. Contrairement à une opinion qui fut soutenue autrefois, la promesse unilatérale de vente ne confère au bénéficiaire aucun droit réel sur l'immeuble promis en vente (Cass. req., 10 mars 1886 précité; P. 1887, L. 172 et la note; Pand. pér., 87. L. 78; Nancy, 2 mars 1889, S. 90. L. 127; Gass., 15 avril 1902, S. 1902. L. 316, Pand. pér., 1904. L. 305). En conséquence, le bénéficiaire de la promesse est tenu de subir l'effet des droits réels établis, ou conférés par le vendeur, entre la date de la promesse et celle de la réalisation de la vente. Et, ce qui est bien plus grave, il ne peut réaliser l'acquisition, si l'immeuble (ou l'objet) promis en vente a été aliéné pendant la même période (Planiol, t. 2, n° 1405; Cass. req., 26 mai 1908, S. 1909. L. 327 et la note). Caractère non translatif. — Puisque la promesse de vente unilatérale ne confère aucun droit réel et qu'elle n'a aucun caractère translatif, il faut en déduire qu'elle n'est pas de nature à être transcrite. En effet, la transcription hypothécaire n'est imposée par le Code civil et par la loi du 23 mars 1855 que pour consolider les droits réels en les rendant opposables
1902, S. 1902. L. 316, Pand. pér., 1904. L. 305). En conséquence, le bénéficiaire de la promesse est tenu de subir l'effet des droits réels établis, ou conférés par le vendeur, entre la date de la promesse et celle de la réalisation de la vente. Et, ce qui est bien plus grave, il ne peut réaliser l'acquisition, si l'immeuble (ou l'objet) promis en vente a été aliéné pendant la même période (Planiol, t. 2, n° 1405; Cass. req., 26 mai 1908, S. 1909. L. 327 et la note). Caractère non translatif. — Puisque la promesse de vente unilatérale ne confère aucun droit réel et qu'elle n'a aucun caractère translatif, il faut en déduire qu'elle n'est pas de nature à être transcrite. En effet, la transcription hypothécaire n'est imposée par le Code civil et par la loi du 23 mars 1855 que pour consolider les droits réels en les rendant opposables aux tiers. Or, les art. 1, 2 et 3 de cette loi, qui énumèrent tous les actes et jugements devant être transcrits, ne parlent nullement des promesses de vente. Il est donc parfaitement inutile de faire transcrire une promesse de vente, tant qu'elle n'a pas été transformée en vente ferme par l'acceptation de l'acheteur (Gass. req., 26 mai 1908 précité, Nancy, 4 avril 1906, S. 1906. L. 241, et la note de M. Bourcart; Pand. pér., 1907. L. 237; Paris, 26 juin 1907, S. 1908. L. 97 et la note; Pand. pér., 1908. L. 97). Et si, en fait, la promesse de vente a été transcrite, cette transcription n'implique pas, à elle seule, l'acceptation par le bénéficiaire (Cass., 26 mai 1908 précité; Cass., 12 décembre 1898, S. 99. L. 88 et la note; Pand. pér., 99. L. 467). D'ailleurs, s'il était admis que la simple transcription de la promesse vaut acceptation, le bénéficiaire se trouverait, ipso facto, engagé. Or, c'est en conservant le bénéfice de l'option que la transcription s'est toujours opérée dans la pratique. De cette jurisprudence, définitivement établie, il résulte péremptoirement que le promettant conserve le droit absolu d'hypothéquer son immeuble, de le grever de servitudes et même
par l'acceptation de l'acheteur (Gass. req., 26 mai 1908 précité, Nancy, 4 avril 1906, S. 1906. L. 241, et la note de M. Bourcart; Pand. pér., 1907. L. 237; Paris, 26 juin 1907, S. 1908. L. 97 et la note; Pand. pér., 1908. L. 97). Et si, en fait, la promesse de vente a été transcrite, cette transcription n'implique pas, à elle seule, l'acceptation par le bénéficiaire (Cass., 26 mai 1908 précité; Cass., 12 décembre 1898, S. 99. L. 88 et la note; Pand. pér., 99. L. 467). D'ailleurs, s'il était admis que la simple transcription de la promesse vaut acceptation, le bénéficiaire se trouverait, ipso facto, engagé. Or, c'est en conservant le bénéfice de l'option que la transcription s'est toujours opérée dans la pratique. De cette jurisprudence, définitivement établie, il résulte péremptoirement que le promettant conserve le droit absolu d'hypothéquer son immeuble, de le grever de servitudes et même de l'aliéner, en dépit de la promesse de vente (Planiol, t. 2, n° 1402). Responsabilité notariale. — Néanmoins, beaucoup de notaires, en vertu d'une tradition qui remonte à l'époque où la question de savoir si la promesse de vente conférait un droit réel, était encore discutée en doctrine et en jurisprudence, continuent à faire transcrire les promesses unilatérales de vente. Ils doivent désormais s'abstenir de remplir cette formalité coûteuse et inopérante. Le conservateur des hypothèques perçoit le droit de 2 p. 100 sur le prix indiqué dans la promesse de vente (article 25 de la loi du 25 juin 1920). ETUDES DOCTRINALES 259 Et comme le droit de vente de 10 p. 100 ne se divise plus comme autrefois en deux parties (le droit de mutation et le droit de transcription), l'Administration de l'Enregistrement se refuse à l'imputation du droit de 2 p. 100 perçu sur la transcription de la promesse de vente, si la vente se réalise. Par conséquent, un notaire engage sa responsabilité en faisant transcrire un acte sans la moindre utilité juridique. La jurisprudence a mis souvent à la charge d'un notaire les droits fiscaux exposés à tort, sans la réquisition expresse des parties (Cass., 8 janvier
jurisprudence, continuent à faire transcrire les promesses unilatérales de vente. Ils doivent désormais s'abstenir de remplir cette formalité coûteuse et inopérante. Le conservateur des hypothèques perçoit le droit de 2 p. 100 sur le prix indiqué dans la promesse de vente (article 25 de la loi du 25 juin 1920). ETUDES DOCTRINALES 259 Et comme le droit de vente de 10 p. 100 ne se divise plus comme autrefois en deux parties (le droit de mutation et le droit de transcription), l'Administration de l'Enregistrement se refuse à l'imputation du droit de 2 p. 100 perçu sur la transcription de la promesse de vente, si la vente se réalise. Par conséquent, un notaire engage sa responsabilité en faisant transcrire un acte sans la moindre utilité juridique. La jurisprudence a mis souvent à la charge d'un notaire les droits fiscaux exposés à tort, sans la réquisition expresse des parties (Cass., 8 janvier 1866, S. 66, L. 8; P. 1866. L. 10; Paris, 26 juin 1907 précité). Le point de vue pécuniaire n'est d'ailleurs pas le seul à considérer. Ne peut-on pas craindre une action en dommages-intérêts de la part du vendeur si la transcription de la promesse a induit en erreur une personne avec laquelle il vient à traiter pendant le délai d'option, notamment un prêteur se refusant à la délivrance des fonds prêtés? En raison de la conviction, demeurée tenace, que la promesse de vente confère un droit réel, les tiers, qui ne voudront pas tenir la transcription pour négligeable, seront admis à s'émouvoir s'ils la rencontrent sur leur chemin. Concert frauduleux. — Certains praticiens croient encore, cependant, que la transcription produit un effet et est utile sur les tiers désireux d'acquérir l'immeuble promis en vente au mépris de la promesse transcrite. D'après eux, l'acquéreur qui ne respecte pas « l'écriteau » planté dans le bureau des hypothèques est présumé de mauvaise foi. Est-ce bien vrai? Nous ne le pensons pas. D'abord, sauf dans les cas exceptionnels, il est de pratique constante que les états de transcription et d'inscriptions ne sont levés qu'au moment de la transcription des ventes; par conséquent,
personne avec laquelle il vient à traiter pendant le délai d'option, notamment un prêteur se refusant à la délivrance des fonds prêtés? En raison de la conviction, demeurée tenace, que la promesse de vente confère un droit réel, les tiers, qui ne voudront pas tenir la transcription pour négligeable, seront admis à s'émouvoir s'ils la rencontrent sur leur chemin. Concert frauduleux. — Certains praticiens croient encore, cependant, que la transcription produit un effet et est utile sur les tiers désireux d'acquérir l'immeuble promis en vente au mépris de la promesse transcrite. D'après eux, l'acquéreur qui ne respecte pas « l'écriteau » planté dans le bureau des hypothèques est présumé de mauvaise foi. Est-ce bien vrai? Nous ne le pensons pas. D'abord, sauf dans les cas exceptionnels, il est de pratique constante que les états de transcription et d'inscriptions ne sont levés qu'au moment de la transcription des ventes; par conséquent, l'acquéreur n'est réellement averti qu'après avoir traité : il n'est donc pas répréhensible. D'autre part, si la promesse de vente n'a d'autre valeur qu'une obligation personnelle du promettant, susceptible de se traduire en dommages-intérêts en cas d'inexécution (Cass., 26 mai 1908 précité, Planiol, t. 2, n° 1402), on ne voit pas bien ce qui peut être juridiquement reproché à l'acquéreur. Il faudrait qu'une véritable collusion fût établie pour entraîner la nullité de la vente. C'est ce qui a été décidé dans une affaire où se greffait une question de concurrence commerciale déloyale et où la vente fut le résultat d'un concert frauduleux ourdi entre le vendeur et l'acquéreur dans le but évident de nuire à l'industrie du bénéficiaire de la promesse (Nancy, 4 avril 1906, S. 1906. 2. 241; D. 1908. 2. 148). Cette annulation ne fut, en somme, que l'application de la maxime générale : Fraus omnia corrumpit (La fraude vicie tout). Mais le tiers qui se rend acquéreur d'un immeuble promis en vente à un autre ne commet aucun acte illégal, même s'il connaît l'existence de la promesse, dès lors qu'il n'agit pas dans le but évident de nuire aux intérêts particuliers du bénéficiaire. Ce tiers n'est pas