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pas bien ce qui peut être juridiquement reproché à l'acquéreur. Il faudrait qu'une véritable collusion fût établie pour entraîner la nullité de la vente. C'est ce qui a été décidé dans une affaire où se greffait une question de concurrence commerciale déloyale et où la vente fut le résultat d'un concert frauduleux ourdi entre le vendeur et l'acquéreur dans le but évident de nuire à l'industrie du bénéficiaire de la promesse (Nancy, 4 avril 1906, S. 1906. 2. 241; D. 1908. 2. 148). Cette annulation ne fut, en somme, que l'application de la maxime générale : Fraus omnia corrumpit (La fraude vicie tout). Mais le tiers qui se rend acquéreur d'un immeuble promis en vente à un autre ne commet aucun acte illégal, même s'il connaît l'existence de la promesse, dès lors qu'il n'agit pas dans le but évident de nuire aux intérêts particuliers du bénéficiaire. Ce tiers n'est pas plus reprochable que celui qui achète un immeuble déjà vendu à un autre. En résumé, la transcription de la promesse de vente est sans efficacité juridique, et il faut résolument cesser de remplir cette formalité onéreuse. Dans le cas où le bénéficiaire insisterait pour faire transcrire sa promesse de vente, le notaire devra exiger une réquisition expresse relatant les avertissements donnés. Garantie. — S'il est impossible de se garantir contre un manque de scrupule du promettant, on peut toutefois le contraindre à respecter son engagement par un moyen oblique. Depuis longtemps, à Paris surtout, on requiert du vendeur une hypothèque sur l'immeuble pour garantir les dommages-intérêts éventuellement dus au bénéficiaire en cas d'inexécution de la promesse et que les parties peuvent fixer d'avance. Cette hypothèque garantit souvent non seulement les dommages-intérêts dont nous parlons, mais aussi le remboursement de la somme réclamée au bénéficiaire de la promesse à titre d'arrhes, et qui doit lui être restituée si la vente ne se réalise pas. Parfois, les arrhes ne sont pas totalement restituables, une partie demeurant acquise au promettent pour le dédommager de la privation de son droit de vendre pendant le délai accordé au bénéficiaire défaillant, ce qui est de toute
le notaire devra exiger une réquisition expresse relatant les avertissements donnés. Garantie. — S'il est impossible de se garantir contre un manque de scrupule du promettant, on peut toutefois le contraindre à respecter son engagement par un moyen oblique. Depuis longtemps, à Paris surtout, on requiert du vendeur une hypothèque sur l'immeuble pour garantir les dommages-intérêts éventuellement dus au bénéficiaire en cas d'inexécution de la promesse et que les parties peuvent fixer d'avance. Cette hypothèque garantit souvent non seulement les dommages-intérêts dont nous parlons, mais aussi le remboursement de la somme réclamée au bénéficiaire de la promesse à titre d'arrhes, et qui doit lui être restituée si la vente ne se réalise pas. Parfois, les arrhes ne sont pas totalement restituables, une partie demeurant acquise au promettent pour le dédommager de la privation de son droit de vendre pendant le délai accordé au bénéficiaire défaillant, ce qui est de toute justice. Pacte de préférence. — Il ne faut pas confondre la promesse de vente avec le pacte de préférence. Le pacte de préférence est une convention par laquelle le propriétaire d'une chose s'engage, pour le cas où il se déciderait à aliéner cette chose, à la vendre à telle personne déterminée par préférence à toute autre, si celle-là offre un prix égal (Baudry-Lacantinerie et Saignat, n° 71). Ce pacte diffère de la promesse de vente ordinaire en ce qu'il n'indique pas le prix auquel le promettant s'engage à vendre; ce prix sera celui qui sera offert par une autre personne. Dès que le promettant est saisi d'une offre qui lui paraît suffisante, il doit en faire part au bénéficiaire du pacte de préférence et le mettre en demeure de se prononcer dans le délai fixé par le pacte. Pas plus que la promesse de vente, le pacte de préférence ne confère de droit réel sur l'immeuble qui en fait l'objet et n'est susceptible d'être transcrit. Louis MAGUET, Ancien notaire à Grenoble. JURISPRUDENCE CESSION DE DROITS SUCCESSELS, par un héritier à réserve, à un légataire universel. — Passif héréditaire mis à la charge du cessionnaire. — Cession mettant fin à l'indivision.
déterminée par préférence à toute autre, si celle-là offre un prix égal (Baudry-Lacantinerie et Saignat, n° 71). Ce pacte diffère de la promesse de vente ordinaire en ce qu'il n'indique pas le prix auquel le promettant s'engage à vendre; ce prix sera celui qui sera offert par une autre personne. Dès que le promettant est saisi d'une offre qui lui paraît suffisante, il doit en faire part au bénéficiaire du pacte de préférence et le mettre en demeure de se prononcer dans le délai fixé par le pacte. Pas plus que la promesse de vente, le pacte de préférence ne confère de droit réel sur l'immeuble qui en fait l'objet et n'est susceptible d'être transcrit. Louis MAGUET, Ancien notaire à Grenoble. JURISPRUDENCE CESSION DE DROITS SUCCESSELS, par un héritier à réserve, à un légataire universel. — Passif héréditaire mis à la charge du cessionnaire. — Cession mettant fin à l'indivision. — Non-exigibilité du droit de transcription. Aux termes de l'art. 54 de la loi du 28 avril 1816, le droit de transcription n'est exigible que sur les actes dont la transcription peut avoir, en droit, un véritable intérêt. Cette formalité a pour but, soit de rendre opposables aux tiers, suivant la loi du 23 mars 1855, les actes translatifs de droits réels immobiliers, soit d'introduire, conformément à l'art. 2181 C. civ., la procédure de purge des hypothèques. L'acte constatant la cession, par un héritier à réserve à un légataire universel, de tous les droits de l'héritier à réserve dans la succession, moyennant un prix et l'engagement par le légataire universel d'acquitter la totalité du passif héréditaire, fait cesser entièrement l'indivision et produit un effet déclaratif. Il place, en outre, à l'égard des créanciers de la succession, le légataire universel, dans la même situation que l'héritier, tenu personnellement envers eux, au-delà de l'actif héréditaire, comme continuant la personne du défunt. Le légataire n'a, par suite, en droit, aucun intérêt à opérer une transcription qui ne peut ni lui permettre de procéder à une purge opposable aux créanciers hypothécaires du défunt, ni arrêter les inscriptions des hypothèques émanant des auteurs de celui-ci.
la loi du 23 mars 1855, les actes translatifs de droits réels immobiliers, soit d'introduire, conformément à l'art. 2181 C. civ., la procédure de purge des hypothèques. L'acte constatant la cession, par un héritier à réserve à un légataire universel, de tous les droits de l'héritier à réserve dans la succession, moyennant un prix et l'engagement par le légataire universel d'acquitter la totalité du passif héréditaire, fait cesser entièrement l'indivision et produit un effet déclaratif. Il place, en outre, à l'égard des créanciers de la succession, le légataire universel, dans la même situation que l'héritier, tenu personnellement envers eux, au-delà de l'actif héréditaire, comme continuant la personne du défunt. Le légataire n'a, par suite, en droit, aucun intérêt à opérer une transcription qui ne peut ni lui permettre de procéder à une purge opposable aux créanciers hypothécaires du défunt, ni arrêter les inscriptions des hypothèques émanant des auteurs de celui-ci. Il s'ensuit que le droit de transcription n'est pas exigible. Cass. (Ch. civ.), 26 décembre 1922. LA COUR : — Sur le moyen unique; Attendu qu'Adolphe Cerisier est décédé le 18 novembre 1910, laissant comme héritière réservataire, la dame Pinçon de Valpinçon, sa fille unique, et comme légataire de la quotité disponible, la dame Fanny-Marie Piron, sa veuve ; Que par acte notarié du 1er mai 1911, la dame Pinçon de Valpinçon a cédé à sa mère, la veuve Cerisier, pour le prix de 35.000 fr., tous ses droits dans la succession de son père, et que la veuve Cerisier a promis en retour, d'acquitter, à la décharge de l'héritière, toute la part de celle-ci dans les dettes de la succession, de manière que la cédante ne fût aucunement inquiétée ni recherchée; Que lors de l'enregistrement de cet acte, il a été perçu la somme de 2.800 fr. dans laquelle était compris le droit de transcription. Attendu que le jugement attaqué a ordonné, avec raison, la restitution de cette taxe; Attendu, en effet, qu'aux termes de l'art. 54 de la loi du 28 avril 1816, elle est exigible seulement sur les actes dont la transcription peut avoir, en droit, un
quotité disponible, la dame Fanny-Marie Piron, sa veuve ; Que par acte notarié du 1er mai 1911, la dame Pinçon de Valpinçon a cédé à sa mère, la veuve Cerisier, pour le prix de 35.000 fr., tous ses droits dans la succession de son père, et que la veuve Cerisier a promis en retour, d'acquitter, à la décharge de l'héritière, toute la part de celle-ci dans les dettes de la succession, de manière que la cédante ne fût aucunement inquiétée ni recherchée; Que lors de l'enregistrement de cet acte, il a été perçu la somme de 2.800 fr. dans laquelle était compris le droit de transcription. Attendu que le jugement attaqué a ordonné, avec raison, la restitution de cette taxe; Attendu, en effet, qu'aux termes de l'art. 54 de la loi du 28 avril 1816, elle est exigible seulement sur les actes dont la transcription peut avoir, en droit, un véritable intérêt; Attendu que cette formalité a pour but, soit de rendre opposables aux tiers, suivant la loi du 23 mars 1855, les actes translatifs de droits réels immobiliers, soit d'introduire, conformément à l'art. 2181 C. civ. la procédure de purge des hypothèques ; Attendu que, d'une part, l'acte de cession dont il s'agit, ayant fait cesser entièrement l'indivision entre les ayant droit à la succession d'Adolphe Cerisier, était purement déclaratif, et que, d'autre part, la clause par laquelle cet acte mettait à la charge de la veuve Cerisier le paiement du passif incombant à la dame Pinçon de Valpinçon, avait pour conséquence de placer à l'égard des créanciers de la succession, la légatrice universelle dans la même situation que l'héritière, tenue personnellement envers eux, au-delà de l'actif héréditaire, comme continuant la personne du défunt ; Attendu dès lors que la veuve Cerisier n'avait, en droit, aucun intérêt à opérer une transcription qui ne pouvait ni lui permettre de procéder à une purge opposable aux créanciers hypothécaires du défunt, ni arrêter les inscriptions des hypothèques émanant des auteurs de celui-ci ; D'où il suit que le droit de transcription a été indûment perçu, et que, sans qu'il y ait lieu
cession dont il s'agit, ayant fait cesser entièrement l'indivision entre les ayant droit à la succession d'Adolphe Cerisier, était purement déclaratif, et que, d'autre part, la clause par laquelle cet acte mettait à la charge de la veuve Cerisier le paiement du passif incombant à la dame Pinçon de Valpinçon, avait pour conséquence de placer à l'égard des créanciers de la succession, la légatrice universelle dans la même situation que l'héritière, tenue personnellement envers eux, au-delà de l'actif héréditaire, comme continuant la personne du défunt ; Attendu dès lors que la veuve Cerisier n'avait, en droit, aucun intérêt à opérer une transcription qui ne pouvait ni lui permettre de procéder à une purge opposable aux créanciers hypothécaires du défunt, ni arrêter les inscriptions des hypothèques émanant des auteurs de celui-ci ; D'où il suit que le droit de transcription a été indûment perçu, et que, sans qu'il y ait lieu de s'arrêter à un motif inexact, le jugement attaqué n'a violé aucun des articles de loi visés au moyen. Par ces motifs... Rejette. Observations.— Le tribunal civil de Mayenne, appelé à se prononcer en premier lieu sur la difficulté, avait conclu, comme la Cour suprême, dans le sens de la non-exigibilité du droit de transcription. L'Administration déférant ce jugement à la Cour de cassation, pour violation de l'art. 54 de la loi du 28 avril 1816, des art. 1004, 1009, 1012, 1121, 1165 et 2181 C. civ., « en ce que le jugement attaqué avait décidé que l'acte par lequel la fille et unique héritière à réserve d'une personne défunte cède à sa mère, légatrice de la quotité disponible la plus étendue, tous ses droits successuels mobiliers et immobiliers moyennant un prix en argent et la charge d'acquitter la part dont elle peut être tenue dans les dettes et charges grevant la succession, n'est pas de nature à être transcrit et n'est pas, dès lors, passible du droit de 1.50 p. 100 en principal sur l'ensemble du prix et de la charge stipulée, sous l'unique prétexte que l'engagement pris par la cessionnaire d'acquitter la part de la cédente dans les
non-exigibilité du droit de transcription. L'Administration déférant ce jugement à la Cour de cassation, pour violation de l'art. 54 de la loi du 28 avril 1816, des art. 1004, 1009, 1012, 1121, 1165 et 2181 C. civ., « en ce que le jugement attaqué avait décidé que l'acte par lequel la fille et unique héritière à réserve d'une personne défunte cède à sa mère, légatrice de la quotité disponible la plus étendue, tous ses droits successuels mobiliers et immobiliers moyennant un prix en argent et la charge d'acquitter la part dont elle peut être tenue dans les dettes et charges grevant la succession, n'est pas de nature à être transcrit et n'est pas, dès lors, passible du droit de 1.50 p. 100 en principal sur l'ensemble du prix et de la charge stipulée, sous l'unique prétexte que l'engagement pris par la cessionnaire d'acquitter la part de la cédente dans les dettes et charges héréditaires enlève toute raison d'être à la transcription de l'acte de cession. » JURISPRUDENCE 263 Ce pourvoi, admis par la Chambre des requêtes le 26 janvier 1921, fut finalement rejeté par l'arrêt que nous rapportons. La question soumise à la Cour était celle de savoir si un légataire universel en concours avec un héritier à réserve a intérêt à faire transcrire l'acte par lequel l'héritier à réserve lui cède tous ses droits successuels mobiliers et immobiliers, à charge d'acquitter sa part dans le passif héréditaire. L'Administration soutenait que la purge conservait toute son utilité au point de vue des hypothèques pouvant exister du chef des anciens propriétaires des immeubles de la succession, qu'à cet égard l'acte était de nature à être transcrit. La Cour de cassation, à juste titre, croyons-nous, a repoussé cette prétention. La légatrice universelle, devenue, du fait de la cession, débitrice de la totalité du passif héréditaire ultra vires successionis, n'avait aucun intérêt à purger. L'Administration a décidé de prendre cet arrêt pour règle de perception. « à la condition, toutefois, d'en limiter l'application aux espèces rigoureusement semblables à celles sur laquelle la Cour a statué » (Inst. Régie, n° 3764, §2); A cet
légataire universel en concours avec un héritier à réserve a intérêt à faire transcrire l'acte par lequel l'héritier à réserve lui cède tous ses droits successuels mobiliers et immobiliers, à charge d'acquitter sa part dans le passif héréditaire. L'Administration soutenait que la purge conservait toute son utilité au point de vue des hypothèques pouvant exister du chef des anciens propriétaires des immeubles de la succession, qu'à cet égard l'acte était de nature à être transcrit. La Cour de cassation, à juste titre, croyons-nous, a repoussé cette prétention. La légatrice universelle, devenue, du fait de la cession, débitrice de la totalité du passif héréditaire ultra vires successionis, n'avait aucun intérêt à purger. L'Administration a décidé de prendre cet arrêt pour règle de perception. « à la condition, toutefois, d'en limiter l'application aux espèces rigoureusement semblables à celles sur laquelle la Cour a statué » (Inst. Régie, n° 3764, §2); A cet égard, elle fait remarquer, notamment, que l'arrêt laisse intact le principe général d'après lequel, lorsqu'un légataire universel en concours avec un héritier à réserve se rend acquéreur d'immeubles de la succession, l'acte d'acquisition doit être assujetti au droit de transcription (Cass., 12 mai 1897, Inst., n° 3004, g 1). Sur ce dernier point, nous ne pouvons que nous rallier à la manière de voir de l'Administration, étant observé toutefois qu'il en serait différemment dans tous les cas où la cession des biens héréditaires fait cesser entièrement l'indivision, en mettant à la charge du légataire universel la totalité du passif héréditaire. Pour reprendre les termes mêmes employés par l'Administration, ces espèces seraient rigoureusement semblables à celles sur lesquelles la Cour a statué. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Transcription, n° 32. DICT. NOT. et SUPPL., (4e édit.), v° Droits de transmission, n° 50 ; DELARNOIS, Traité Form., v. Droits proportionnels, n° d-1805. 264 JURISPRUDENCE TESTAMENT. — Substitution fidéicommissaire. — Droits du grève — Domaine agricole. — Ouverture et exploitation de carrières. Excede ses droits le grève de substitution qui concède au fermier d'un domaine agricole, ayant toujours été exploité comme tel par la testatrice, la faculté d'ouvrir et d'exploiter des carrières de plâtre; l'exécution
ce dernier point, nous ne pouvons que nous rallier à la manière de voir de l'Administration, étant observé toutefois qu'il en serait différemment dans tous les cas où la cession des biens héréditaires fait cesser entièrement l'indivision, en mettant à la charge du légataire universel la totalité du passif héréditaire. Pour reprendre les termes mêmes employés par l'Administration, ces espèces seraient rigoureusement semblables à celles sur lesquelles la Cour a statué. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Transcription, n° 32. DICT. NOT. et SUPPL., (4e édit.), v° Droits de transmission, n° 50 ; DELARNOIS, Traité Form., v. Droits proportionnels, n° d-1805. 264 JURISPRUDENCE TESTAMENT. — Substitution fidéicommissaire. — Droits du grève — Domaine agricole. — Ouverture et exploitation de carrières. Excede ses droits le grève de substitution qui concède au fermier d'un domaine agricole, ayant toujours été exploité comme tel par la testatrice, la faculté d'ouvrir et d'exploiter des carrières de plâtre; l'exécution de cette entreprise, comportant des extractions sur un vaste espace, entraîne inévitablement une transformation de l'immeuble qu'il est impossible d'assimiler à l'exploitation normale d'un domaine agricole. Les tribunaux sont donc fondés à faire défense au fermier de continuer l'exploitation des carrières et à ordonner une expertise à l'effet de déterminer l'importance des extractions effectuées. Cass. civ., 28 février 1923. LA COUR : Sur le moyen unique ; Attendu que, par testament olographe du 22 décembre 1878, la dame veuve Babin a légué à son fils Ernest une partie de la quotité disponible de ses biens, sous la condition expresse qu'il serait tenu de les conserver et de les rendre à ses enfants à naître, conformément à l'art. 1048 C. civ. Qu'elle est décédée en 1894, et que, par l'effet du partage, le domaine de Champblanc a été attribué à Ernest Babin et affecté à la substitution ; — Que celui-ci n'a eu qu'un enfant, Léo Babin, seul appelé au bénéfice de la substitution ; Attendu que, par actes sous seings privés du 27 juin 1911 et du 17 avril 1912, Ernest Babin a affermé le domaine de Champblanc et conféré au preneur la faculté d'exploiter les carrières de plâtre qui
l'importance des extractions effectuées. Cass. civ., 28 février 1923. LA COUR : Sur le moyen unique ; Attendu que, par testament olographe du 22 décembre 1878, la dame veuve Babin a légué à son fils Ernest une partie de la quotité disponible de ses biens, sous la condition expresse qu'il serait tenu de les conserver et de les rendre à ses enfants à naître, conformément à l'art. 1048 C. civ. Qu'elle est décédée en 1894, et que, par l'effet du partage, le domaine de Champblanc a été attribué à Ernest Babin et affecté à la substitution ; — Que celui-ci n'a eu qu'un enfant, Léo Babin, seul appelé au bénéfice de la substitution ; Attendu que, par actes sous seings privés du 27 juin 1911 et du 17 avril 1912, Ernest Babin a affermé le domaine de Champblanc et conféré au preneur la faculté d'exploiter les carrières de plâtre qui y sont renfermées ; — Mais que Daunizeau, ayant acheté ce domaine avec les droits de Léo Babin dans la substitution, a introduit une action tendant à obtenir la cessation de l'exploitation des carrières de plâtre et la réparation du dommage causé par les travaux entrepris ; — Que l'arrêt attaqué, par confirmation du jugement, fait défense au preneur de continuer l'exploitation des carrières et ordonne une expertise à l'effet de déterminer l'importance des extractions effectuées ; Attendu que l'arrêt attaqué déclare que la veuve Babin n'a jamais joui du domaine que par la culture des terres et la perception des fruits ; — Que Ernest Babin a dépassé la mesure de ses droits en consentant un bail aux termes duquel le preneur avait la faculté d'ouvrir et d'exploiter les carrières de plâtre ; — Que l'exécution de cette entreprise, comportant des extractions sur un vaste espace, entraînait inévitablement une transformation de l'immeuble; — Qu'il est impossible de l'assimiler à l'exploitation normale d'un domaine agricole ; — Que le domaine est diminué et déprécié, de telle sorte qu'il ne peut pas être rendu intégralement à l'appelé au jour de l'ouverture de la substitution ; Attendu que si le grevé doit
attaqué, par confirmation du jugement, fait défense au preneur de continuer l'exploitation des carrières et ordonne une expertise à l'effet de déterminer l'importance des extractions effectuées ; Attendu que l'arrêt attaqué déclare que la veuve Babin n'a jamais joui du domaine que par la culture des terres et la perception des fruits ; — Que Ernest Babin a dépassé la mesure de ses droits en consentant un bail aux termes duquel le preneur avait la faculté d'ouvrir et d'exploiter les carrières de plâtre ; — Que l'exécution de cette entreprise, comportant des extractions sur un vaste espace, entraînait inévitablement une transformation de l'immeuble; — Qu'il est impossible de l'assimiler à l'exploitation normale d'un domaine agricole ; — Que le domaine est diminué et déprécié, de telle sorte qu'il ne peut pas être rendu intégralement à l'appelé au jour de l'ouverture de la substitution ; Attendu que si le grevé doit être considéré comme propriétaire des biens jusqu'à l'ouverture de la substitution, s'il a un droit de jouissance plus étendu que celui de l'usufruitier, il est néanmoins tenu de conserver et de rendre les biens ; — Qu'il porte atteinte aux droits de l'appelé, lorsque, comme dans l'espèce, il concède l'exploitation de carrières dans des conditions qui constituent un véritable abus de jouissance ; D'où il suit que l'arrêt attaqué, loin de violer les articles visés au pourvoi, en a fait une exacte application ; Par ces motifs... Rejette. Observations. — La décision rapportée mérite incontestablement l'approbation. Deux principes dominent la matière et peuvent se trouver en conflit. D'une part, le grevé étant propriétaire, même sous condition résolutoire, doit avoir plus de latitude que l'usufruitier (Gomp. Aubry et Rau, 5° éd., t. 11, § 696, note 77, p. 275). D'autre part, le grevé de substitution est tenu de conserver et de rendre (Conf. art. 1073 C. civ.) : il ne peut donc détruire la substance du bien compris dans la substitution; il est même tenu d'apporter à la conservation et à l'entretien des biens substitués les soins d'un père de famille (Aubry et Rau, op. cit., p. 274). Ce serait changer