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Diminution du loyer 10 et s. Eau 2. Evacuation pour cause d'insalubrité 10 et s., 50, 51. Exercice d'un commerce 5 et s. Expiration du terme 40 et s. Fièvre typhoïde 2. Fin du bail 40 et s. Garantie 1 et s. Incendie 28 et s., 52, 53. Jouissance de la chose 10 et s. Législation belge 61, 62. Législation italienne 63 et s. Location de sacs 58 et s. Paiement du loyer 19 et s. Perte de la chose 47 et s. Promesse de bail 16 et s. Puits 2. Réparations locatives 27, 40 et s. Résiliation 12, 61, 62. Responsabilité civile 32. Restitution de la chose 63 et s. Sous-location. 14. Trouble 1 et s. Usage de la chose 25. Vente de la chose louée 16 et s., 51. SECT. I. — Du BAIL EN GÉNÉRAL (n. 1). § I. — Obligations du bailleur (n. 1). § II. — Droits du preneur (n. 10). § III. — Obligations du preneur (n. 19). § IV. Fin du bail (n. 40). SECT. II. — Du BAIL A FERME (n. 52). SECT. III. — Du BAIL A CHEPTEL (n. 54). SECT. IV. — Du BAIL ORDINAIRE DE MEUBLES (n. 58). SECT. V. — LÉGISLATIONS ÉTRANGÈRES (n. 61). SECTE I. — Du BAIL EN GÉNÉRAL. § I. — Obligations du bailleur. 1. — OBLIGATION DE FAIRE JOUIR PAISIBLEMENT LE PRENEUR ET D'ENTRETENIR LA CHOSE. — GARANTIE. — TROUBLE. — Le bailleur est responsable, vis-à-vis de son locataire, des dommages produits par la rupture du tampon d'un regard d'écoutille et par l'inondation des locaux qui en a été la suite, bien qu'il ait été impossible de déterminer la cause de l'accident ; il en est ainsi alors qu'ils est tout au moins constant que le dommage a eu pour cause initiale des dégradations survenues à un appareil faisant partie intégrante de l'immeuble et dont l'entretien incombait au bailleur, non seulement en vertu des art. 1710 et 1720 C. civ., mais encore en conséquence des stipulations expresses du bail. Paris 9 novembre 1910. Gaz. Pat. 1911.1.489, Gaz. Trib. 22 janvier 1911. Loi 10 février
V. — LÉGISLATIONS ÉTRANGÈRES (n. 61). SECTE I. — Du BAIL EN GÉNÉRAL. § I. — Obligations du bailleur. 1. — OBLIGATION DE FAIRE JOUIR PAISIBLEMENT LE PRENEUR ET D'ENTRETENIR LA CHOSE. — GARANTIE. — TROUBLE. — Le bailleur est responsable, vis-à-vis de son locataire, des dommages produits par la rupture du tampon d'un regard d'écoutille et par l'inondation des locaux qui en a été la suite, bien qu'il ait été impossible de déterminer la cause de l'accident ; il en est ainsi alors qu'ils est tout au moins constant que le dommage a eu pour cause initiale des dégradations survenues à un appareil faisant partie intégrante de l'immeuble et dont l'entretien incombait au bailleur, non seulement en vertu des art. 1710 et 1720 C. civ., mais encore en conséquence des stipulations expresses du bail. Paris 9 novembre 1910. Gaz. Pat. 1911.1.489, Gaz. Trib. 22 janvier 1911. Loi 10 février 1911, Mon, jud. Lyon 3 février 1911. 2. — Le propriétaire d'un immeuble dont le puits a pu être souillé par suite de faits qu'il n'a ni connus ni pu prévoir ou empêcher, ne saurait être déclaré responsable des conséquences dommageables résultant pour ses locataires d'un fièvre typhoïde contractée par eux en utilisant l'eau de ce puits. Rouen 4 juin 1910, D. 1911.2.65. 3. — L'installation d'un moteur à gaz dans des locaux contigus à ceux loués à un autre locataire par un bail antérieur, si elle a pour effet d'augmenter le taux des primes d'assurances payées par ce locataire et de lui imposer ainsi une charge en dehors des prévisions de son contrat de bail, constitue un fait imputable du bailleur qui l'a rendu possible par la location qu'il a faite à l'industriel qui a établi le moteur. Le bailleur doit donc, par application de l'art. 1719 C. civ., supporter la majoration imposée à son locataire. Paris 23 décembre 1910. Gaz. Pal 1911.1.606, Loi 2 juin 1911, Mon, jud. Lyon 15 juin 1911, Rec Assur. 1911.293. 4. — Et. en l'absence d'une clause prohibitive dans le bail consenti à l'industriel qui a établi le moteur à gaz, le propriétaire
eux en utilisant l'eau de ce puits. Rouen 4 juin 1910, D. 1911.2.65. 3. — L'installation d'un moteur à gaz dans des locaux contigus à ceux loués à un autre locataire par un bail antérieur, si elle a pour effet d'augmenter le taux des primes d'assurances payées par ce locataire et de lui imposer ainsi une charge en dehors des prévisions de son contrat de bail, constitue un fait imputable du bailleur qui l'a rendu possible par la location qu'il a faite à l'industriel qui a établi le moteur. Le bailleur doit donc, par application de l'art. 1719 C. civ., supporter la majoration imposée à son locataire. Paris 23 décembre 1910. Gaz. Pal 1911.1.606, Loi 2 juin 1911, Mon, jud. Lyon 15 juin 1911, Rec Assur. 1911.293. 4. — Et. en l'absence d'une clause prohibitive dans le bail consenti à l'industriel qui a établi le moteur à gaz, le propriétaire ne peut exercer de recours contre ce dernier, auteur du trouble, qui jouit des lieux loués en bon père de famille et suivant leur destination. Ibid. 5. — Le propriétaire qui s'est interdit, par une clause du bail passé à un commerçant, de louer aucune boutique dans son immeuble à un autre commerçant vendant les mêmes produits, est responsable de la concurrence faite au locataire primitif par un locataire postérieur. Cass. 19 novembre 1906. D. 1910. 1.534. 6. — Il en est ainsi, alors surtout que le fonds de commerce exploité par le dernier locataire lui a été vendu par le bailleur, et que celui-ci a omis de lui faire connaître, lors de la vente, son obligation vis-à-vis du locataire primitif. Ibid. 7. — La responsabilité personnelle du bailleur est engagée, même en présence d'une clause du bail passé avec le premier locataire, aux termes de laquelle les boutiquiers devront faire leur affaire personnelle, des difficultés survenues entre eux « pour cause que l'un vend des marchandises qu'il ne doit pas vendre ». Ibid, 8. — En l'absence de délit et de quasi-délit, il n'y a pas de lien de droit entre les colocataires d'un même propriétaire ; par suite
un autre commerçant vendant les mêmes produits, est responsable de la concurrence faite au locataire primitif par un locataire postérieur. Cass. 19 novembre 1906. D. 1910. 1.534. 6. — Il en est ainsi, alors surtout que le fonds de commerce exploité par le dernier locataire lui a été vendu par le bailleur, et que celui-ci a omis de lui faire connaître, lors de la vente, son obligation vis-à-vis du locataire primitif. Ibid. 7. — La responsabilité personnelle du bailleur est engagée, même en présence d'une clause du bail passé avec le premier locataire, aux termes de laquelle les boutiquiers devront faire leur affaire personnelle, des difficultés survenues entre eux « pour cause que l'un vend des marchandises qu'il ne doit pas vendre ». Ibid, 8. — En l'absence de délit et de quasi-délit, il n'y a pas de lien de droit entre les colocataires d'un même propriétaire ; par suite est irrecevable l'action formée par l'un d'eux contre un autre, à raison de l'exécution de son bail. Trib. civ. Seine 23 décembre 1910, Gaz. Trib. 10 février 1911, Mon. jud. Lyon 17 juillet 1911. 9. — L'art. 1725 C. civ., qui dispense le bailleur de la garantie des troubles subis par le preneur de la part des tiers, ne peut être invoqué dès lors que l'auteur du trouble prétend un droit sur la chose. Trib. civ. Draguignan 17 mai 1910, D. 1911.2.133. § II. — Droits du preneur. 10. — A. JOUISSANCE DE LA CHOSE LOUÉE. — Lorsqu'il résulte des termes d'un bail qu'avant de le signer le preneur a vu et visité les lieux loués, si postérieurement à l'entrée en jouissance, une chambre de bonne comprise dans la location est déclarée impropre à son usage par le Bureau d'hygiène de la localité, ce preneur ne peut se prévaloir de cette décision pour exiger une autre chambre de domestique, alors que celle qui lui est offerte est bien celle qu'il a vue avant de souscrire le bail. laquelle les parties étaient d'accord au moment où le contrat a été signé. Trib. civ. Seine 30 novembre 1910, Gaz. Pal. 1911.1.257. Gaz.
par le preneur de la part des tiers, ne peut être invoqué dès lors que l'auteur du trouble prétend un droit sur la chose. Trib. civ. Draguignan 17 mai 1910, D. 1911.2.133. § II. — Droits du preneur. 10. — A. JOUISSANCE DE LA CHOSE LOUÉE. — Lorsqu'il résulte des termes d'un bail qu'avant de le signer le preneur a vu et visité les lieux loués, si postérieurement à l'entrée en jouissance, une chambre de bonne comprise dans la location est déclarée impropre à son usage par le Bureau d'hygiène de la localité, ce preneur ne peut se prévaloir de cette décision pour exiger une autre chambre de domestique, alors que celle qui lui est offerte est bien celle qu'il a vue avant de souscrire le bail. laquelle les parties étaient d'accord au moment où le contrat a été signé. Trib. civ. Seine 30 novembre 1910, Gaz. Pal. 1911.1.257. Gaz. Trib. 7 mai 1911, Loi 20 mars 1911. — Il ne peut davantage réclamer à titre de dommages-intérêts, à raison de la non-jouissance, une diminution sur le prix du loyer puisque l'impossibilité d'utiliser la chambre pour l'usage prévu résulte, non d'une faute du bailleur pouvant engager sa responsabilité dans les conditions prévues par l'art. 1382 C. civ., mais d'une décision administrative indépendante de sa volonté. Ibid. — De son côté, le bailleur n'est pas fondé à demander la résiliation du bail, sous prétexte que l'objet de ses conventions avec le preneur ayant été mis hors du commerce par un cas fortuit, son obligation est éteinte, puisqu'en fait tous les locaux loués existent comme au jour du contrat. Ibid. — Mais, en pareil cas, si l'erreur des parties sur la destination qui pouvait être donnée au local dont elles pensaient pouvoir faire une chambre de domestique ne saurait suffire à entraîner l'annulation du contrat, dans son ensemble, il est, par contre, d'exclure ledit local des lieux donnés à bail et de réduire en proportion de sa valeur locative dans l'ensemble du prix de loyer, le montant de celui-ci. Ibid. — Lorsque l'immeuble est loué à un locataire unique, c'est à ce
conditions prévues par l'art. 1382 C. civ., mais d'une décision administrative indépendante de sa volonté. Ibid. — De son côté, le bailleur n'est pas fondé à demander la résiliation du bail, sous prétexte que l'objet de ses conventions avec le preneur ayant été mis hors du commerce par un cas fortuit, son obligation est éteinte, puisqu'en fait tous les locaux loués existent comme au jour du contrat. Ibid. — Mais, en pareil cas, si l'erreur des parties sur la destination qui pouvait être donnée au local dont elles pensaient pouvoir faire une chambre de domestique ne saurait suffire à entraîner l'annulation du contrat, dans son ensemble, il est, par contre, d'exclure ledit local des lieux donnés à bail et de réduire en proportion de sa valeur locative dans l'ensemble du prix de loyer, le montant de celui-ci. Ibid. — Lorsque l'immeuble est loué à un locataire unique, c'est à ce dernier qu'appartient le droit d'affichage sur les murs extérieurs, et, à moins que son bail ne lui refuse la faculté de sous-louer le locataire a le droit de sous-louer ces murs à des tiers. Just, paix Rouen. 12 juillet 1910, Gaz. Trib. 25 février 1911, Mon. jud. Lyon 2 juin 1911. — Il en est ainsi à plus forte raison lorsque le locataire peut se prévaloir du consentement tacite du propriétaire résultant de ce fait que le droit d'affichage a été exercé au vu et au su de ce dernier pendant plusieurs années et sans protestations de sa part. Ibid. — B. VENTE AU COURS DU BAIL DE LA CHOSE LOUÉE. — Le bail est un contrat synallagmatique engendrant des obligations réciproques, et, pour le reconnaître existant il est nécessaire de constater, d'une part, que le propriétaire a consenti à donner à bail la chose lui appartenant et, d'autre part que le bénéficiaire de ce consentement, non seulement en a pris acte en l'acceptant, mais s'est de son côté, engagé à devenir locataire de la chose aux conditions proposées et, par suite, à exécuter les obligations qui en sont la conséquence. trib. civ. Seine 7 février 1911, Gaz. Trib. 15
1911. — Il en est ainsi à plus forte raison lorsque le locataire peut se prévaloir du consentement tacite du propriétaire résultant de ce fait que le droit d'affichage a été exercé au vu et au su de ce dernier pendant plusieurs années et sans protestations de sa part. Ibid. — B. VENTE AU COURS DU BAIL DE LA CHOSE LOUÉE. — Le bail est un contrat synallagmatique engendrant des obligations réciproques, et, pour le reconnaître existant il est nécessaire de constater, d'une part, que le propriétaire a consenti à donner à bail la chose lui appartenant et, d'autre part que le bénéficiaire de ce consentement, non seulement en a pris acte en l'acceptant, mais s'est de son côté, engagé à devenir locataire de la chose aux conditions proposées et, par suite, à exécuter les obligations qui en sont la conséquence. trib. civ. Seine 7 février 1911, Gaz. Trib. 15 avril 1911, Loi 2 mai 1911, Mon. jud. Lyon 12 mai 1911. — Il s'ensuit que, pour qu'une promesse de bail soit assimilée à un bail, il ne suffit pas qu'elle ait été acceptée par celui à qui elle est faite, mais qu'il est nécessaire, en outre, que celui-ci ait pris l'engagement corrélatif de devenir preneur de la chose aux conditions proposées. Ibid. — D'autre part, une simple promesse de bail faite par l'ancien propriétaire d'un immeuble n'est pas opposable, comme un bail même, à l'acquéreur dans les termes de l'art. 1743 C. civ. Ibid. § III. — Obligations du preneur. — A. PAIEMENT DU PRIX DU LOI. — CHARGES ACCESSOIRES. — Le locataire qui, à la suite d'un arrêté municipal ordonnant pour cause d'insalubrité l'évacuation de l'immeuble loué, continue à rester dans les lieux loués ne doit plus au propriétaire le loyer stipulé, mais seulement une indemnité d'occupation qu'il appartient aux tribunaux d'arbitrer. Trib. civ. Seine 20 février 1911, Gaz. Trib. 14 mars 1911. — Par compagnie d'assurance notoirement solvable il faut entendre toutes celles qui, notoirement, ont jusqu'ici rempli leurs obligations en payant aux ayants-droit l'indemnité prévue aux conditions générales et spéciales du contrat. Toulouse 10 avril 1911,
pris l'engagement corrélatif de devenir preneur de la chose aux conditions proposées. Ibid. — D'autre part, une simple promesse de bail faite par l'ancien propriétaire d'un immeuble n'est pas opposable, comme un bail même, à l'acquéreur dans les termes de l'art. 1743 C. civ. Ibid. § III. — Obligations du preneur. — A. PAIEMENT DU PRIX DU LOI. — CHARGES ACCESSOIRES. — Le locataire qui, à la suite d'un arrêté municipal ordonnant pour cause d'insalubrité l'évacuation de l'immeuble loué, continue à rester dans les lieux loués ne doit plus au propriétaire le loyer stipulé, mais seulement une indemnité d'occupation qu'il appartient aux tribunaux d'arbitrer. Trib. civ. Seine 20 février 1911, Gaz. Trib. 14 mars 1911. — Par compagnie d'assurance notoirement solvable il faut entendre toutes celles qui, notoirement, ont jusqu'ici rempli leurs obligations en payant aux ayants-droit l'indemnité prévue aux conditions générales et spéciales du contrat. Toulouse 10 avril 1911, Gaz. Trib. 5 août 1911. Gaz. Trib. Midi 28 mai 1911. — Une compagnie d'assurances mutuelles peut remplir de telles obligations ; mais si, en raison de l'insuffisance de son fonds de garantie et de son fonds de réserve elle n'a pu payer les indemnités de sinistres que diminuées au centime le franc, elle n'offre pas les garanties de solvabilité que les parties avaient en vue au contrat de bail. Ibid. — Il n'appartient pas au Tribunal, avant toute contestation, de se faire juge de la solvabilité d'une compagnie d'assurances et d'imposer son choix aux parties. Ibid. — En conséquence l'offre de contracter une autre assurance à telle autre compagnie qu'il plaira au tribunal de désigner n'est pas recevable. Ibid. — Ne remplit pas son obligation « d'être assuré » celui qui étant locataire produit une police d'assurance souscritte non pour lui mais pour sa femme, propriétaire des objets compris dans l'assurance. Ibid. — B. USAGE DE LA CHOSE SUIVANT SA DESTINATION. — Ne contrevient pas aux dispositions d'un bail lui interdisant l'établissement d'un café-concert ou spectacle, le locataire qui installe un café-restaurant et y donne, de cinq heures à sept heures et de huit heures à minuit, des concerts
centime le franc, elle n'offre pas les garanties de solvabilité que les parties avaient en vue au contrat de bail. Ibid. — Il n'appartient pas au Tribunal, avant toute contestation, de se faire juge de la solvabilité d'une compagnie d'assurances et d'imposer son choix aux parties. Ibid. — En conséquence l'offre de contracter une autre assurance à telle autre compagnie qu'il plaira au tribunal de désigner n'est pas recevable. Ibid. — Ne remplit pas son obligation « d'être assuré » celui qui étant locataire produit une police d'assurance souscritte non pour lui mais pour sa femme, propriétaire des objets compris dans l'assurance. Ibid. — B. USAGE DE LA CHOSE SUIVANT SA DESTINATION. — Ne contrevient pas aux dispositions d'un bail lui interdisant l'établissement d'un café-concert ou spectacle, le locataire qui installe un café-restaurant et y donne, de cinq heures à sept heures et de huit heures à minuit, des concerts symphoniques. Trib. civ. Seine. 23 décembre 1910. Gaz. Trib. 10 février 1911, Mon. jud. Lyon 17 juillet 1911. — C. OBLIGATION DE FAIRE LES RÉPARATIONS LOCATIVES OU D'ENTRETIEN. — Le locataire qui a quitté les lieux loués sans que le propriétaire ait fait constater contradictoirement l'état de l'appartement, refuse à bon droit de payer une note de réparations locatives dressée par l'architecte du bailleur. Trib. civ. Seine 2 mars 1911. Gaz. Trib 8 juin 1911. — Il en est ainsi, alors même que, dans un acte de résiliation amiable antérieur, le locataire a pris l'engagement de payer les réparations si, d'ailleurs, aucun chiffre n'a été indiqué. Ibid. — D. OBLIGATION DE VEILLER A LA CONSERVATION DE LA CHOSE. — DU CAS OU LA CHOSE LOUÉE A ÉTÉ INCENDIÉE. — C'est au locataire d'un immeuble incendié, demandeur de dommages-intérêts contre le propriétaire, qu'il incombe d'établir non seulement l'existence de vices de construction, mais encore la relation de cause à effet. entre ces vices et l'incendie. Lyon 28 octobre 1910. Mon. jud. Lyon 31 décembre 1910, Rec. Assur. 1911.203. 29. — Il ne suffit pas au locataire, pour échapper à la responsabilité édictée par l’art. 1733 C. civ. de prouver qu’il n’a
bon droit de payer une note de réparations locatives dressée par l'architecte du bailleur. Trib. civ. Seine 2 mars 1911. Gaz. Trib 8 juin 1911. — Il en est ainsi, alors même que, dans un acte de résiliation amiable antérieur, le locataire a pris l'engagement de payer les réparations si, d'ailleurs, aucun chiffre n'a été indiqué. Ibid. — D. OBLIGATION DE VEILLER A LA CONSERVATION DE LA CHOSE. — DU CAS OU LA CHOSE LOUÉE A ÉTÉ INCENDIÉE. — C'est au locataire d'un immeuble incendié, demandeur de dommages-intérêts contre le propriétaire, qu'il incombe d'établir non seulement l'existence de vices de construction, mais encore la relation de cause à effet. entre ces vices et l'incendie. Lyon 28 octobre 1910. Mon. jud. Lyon 31 décembre 1910, Rec. Assur. 1911.203. 29. — Il ne suffit pas au locataire, pour échapper à la responsabilité édictée par l’art. 1733 C. civ. de prouver qu’il n’a pas commis de faute ; il faut encore qu’il établisse qu’il se trouve dans l’un des cas énumérés par ledit article ; spécialement, pour établir le cas fortuit en ce qui le concerne, il doit en rapporter la preuve complète et irréfragable, et démontrer l’impossibilité absolue d’attribuer l’incendie à une cause qui lui soit imputable. Trib. civ. Seine 31 octobre 1910. Loi 22 février 1911, Mon. jud. Lyon 16 mars 1911, Rec. Assur. 1911.200. 30. — Lorsqu’une usine (dans l’espèce, une usine de produits chimiques) a été envahie par les eaux d’un fleuve débordé, et qu’elle a été complètement abandonnée par le personnel, il y a lieu de considérer comme arrivé par cas fortuit l’incendie survenu pendant la période d’abandon, et dû presque certainement à l’inflammation d’un produit au contact de l’eau. Trib. paix Ivry-sur-Seine 21 février 1911, Loi 11 mai 1911. Mon. jud, Lyon 31 mai 1911. Rec. Assur. 1911.295. 31. — Le contrat de louage peut, encore être considéré comme ayant été suspendu pendant toute la durée de l’inondation et de l’évacuation; dès lors, les lieux loués n’étant plus sous la garde du locataire, il semble que la présomption légale de faute ne puisse plus être invoquée contre
cause qui lui soit imputable. Trib. civ. Seine 31 octobre 1910. Loi 22 février 1911, Mon. jud. Lyon 16 mars 1911, Rec. Assur. 1911.200. 30. — Lorsqu’une usine (dans l’espèce, une usine de produits chimiques) a été envahie par les eaux d’un fleuve débordé, et qu’elle a été complètement abandonnée par le personnel, il y a lieu de considérer comme arrivé par cas fortuit l’incendie survenu pendant la période d’abandon, et dû presque certainement à l’inflammation d’un produit au contact de l’eau. Trib. paix Ivry-sur-Seine 21 février 1911, Loi 11 mai 1911. Mon. jud, Lyon 31 mai 1911. Rec. Assur. 1911.295. 31. — Le contrat de louage peut, encore être considéré comme ayant été suspendu pendant toute la durée de l’inondation et de l’évacuation; dès lors, les lieux loués n’étant plus sous la garde du locataire, il semble que la présomption légale de faute ne puisse plus être invoquée contre lui. Ibid. 32. — On ne saurait, d’autre part, par analogie avec les dispositions de l’art. 1386 C. civ., fonder la responsabilité du locataire, en l’absence de toute faute de sa part, sur la nature inflammable des produits enfermés dans l’usine. Le Code civil n’a nulle part établi une responsabilité réelle des choses mobilières ; par suite, la responsabilité du dommage causé par une chose ne peut être considérée comme une suite nécessaire du droit de propriété ou du simple usage de la chose. Ibid. 33. — Le propriétaire qui occupe, par lui-même ou par un préposé, partie de l’immeuble, n’est responsable envers son locataire des conséquences d’un incendie que si cet incendie est dû à sa faute. Lyon 21 octobre 1910, Rec. Assur. 1911.19. 34. — Le fait par le propriétaire d’avoir établi une forge trop rapprochée de l’écurie de l’immeuble ne suffit pas à engager sa responsabilité dès lors qu’il n’est pas possible d’affirmer que cette forge a été la cause certaine de l’incendie, quelque vraisemblable que soit cette hypothèse. Ibid. 35. — Ne saurait être considérée comme une co-occupation telle qu’on puisse en inférer une communauté d’habitation permettant d’écarter la présomption de l’art. 1733, le fait par