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mais parfois aventuré. Cette affaire vient donc à point pour démontrer la portée trop restreinte des deux propositions actuellement soumises, l'une au Sénat par M. Milan et plusieurs de ses collègues, l'autre à la Chambre des députés par MM. Richard et Saget; toutes les deux ayant été l'objet d'une prise en considération. M. Milan propose de rendre la transcription obligatoire dans un certain délai (quatre mois), sous la sanction d'amendes à encourir tant pour retard dans la formalité de la transcription que pour "usage de l'acte non transcrit. MM. Richard et Saget proposent d'étendre la transcription aux actes déclaratifs de propriété immobilière et d'imposer la forme authentique à tous les actes présentés à la transcription. Nous rendons entièrement hommage à la haute compréhension des affaires dont M. Milan a toujours fait preuve, notamment en obtenant l'heureuse suppression du registre de forme, pour les transcriptions. Néanmoins, tout en applaudissant à son souci d'une réforme plus complète, nous nous demandons s'il ne reste pas à cet égard à minimin. En pareille matière, il ne faut pas de délais; il importe que la formalité soit accomplie au plus tôt. Ce qu'il faut, c'est plus de simplicité, de netteté et de force concrète dans la publicité foncière. En un mot, ce que nous désirons, c'est l'analyse, par conséquent la simplification des formalités, laquelle donnerait toute sa valeur à la vérification préalable effectuée par le notaire, c'est-à-dire au principe de légalité. Nous souhaitons donc le remplacement du mode absurde de la transcription par le procédé de l'inscription, renforcé par le principe absolu de cette inscription et par son corollaire le principe relatif; de manière à conférer l'automatisme à la publicité en l'intégrant en quelque sorte dans la transmission des droits réels; bref, l'abrogation du principe de l'art. 1138 C. civ., transférant la propriété par le seul effet du consentement. Certes, nous concevons que les honorables sénateurs hésitent à se mesurer avec un principe traditionnel du droit français, si longtemps accepté sans esprit critique, mais aujourd'hui ils auraient avec eux pour en proposer l'abrogation les plus remarquables interprètes du droit civil. Il ne faut d'ailleurs pas
la publicité foncière. En un mot, ce que nous désirons, c'est l'analyse, par conséquent la simplification des formalités, laquelle donnerait toute sa valeur à la vérification préalable effectuée par le notaire, c'est-à-dire au principe de légalité. Nous souhaitons donc le remplacement du mode absurde de la transcription par le procédé de l'inscription, renforcé par le principe absolu de cette inscription et par son corollaire le principe relatif; de manière à conférer l'automatisme à la publicité en l'intégrant en quelque sorte dans la transmission des droits réels; bref, l'abrogation du principe de l'art. 1138 C. civ., transférant la propriété par le seul effet du consentement. Certes, nous concevons que les honorables sénateurs hésitent à se mesurer avec un principe traditionnel du droit français, si longtemps accepté sans esprit critique, mais aujourd'hui ils auraient avec eux pour en proposer l'abrogation les plus remarquables interprètes du droit civil. Il ne faut d'ailleurs pas craindre de voir clair, en vue d'une réforme foncière cohérente, améliorant ce qui est, fortifiant le notariat, évitant les raccords maladroits de la loi belge de 1913, ainsi que la pâle et discutable imitation du régime allemand qu'est la législation d'Alsace Lorraine. C'est assez dire que nous sommes partisans de la proposition de MM. Richard et Saget dans son principe. Cependant nous doutons qu'elle soit réalisable dès à présent. En premier lieu, les Conservations d'hypothèques sont trop maladroitement organisées, du moins les Conservations importantes, pour supporter une extension quelconque de la publicité. Il faudrait au préalable commencer par réformer personnel et matériel. Cela fait, qui n'ira pas tout seul en raison des résistances à prévoir, il faudrait obtenir l'abrogation du principe de l'art. 1138 précité afin d'intégrer l'acte notarié et la publicité dans la transmission même des immeubles. Cet article semble en effet l'obstacle décisif, mais que nous voulons croire passager, à la généralisation de l'acte authentique. Pour avoir une législation cohérente, il faut choisir : ou bien l'abrogation de l'art. 1138 ; ou bien le maintien du principe de la transmission par le seul effet du consentement, avec l'entière validité de l'acte sous seings privés comme conséquence inéluctable. La
la proposition de MM. Richard et Saget dans son principe. Cependant nous doutons qu'elle soit réalisable dès à présent. En premier lieu, les Conservations d'hypothèques sont trop maladroitement organisées, du moins les Conservations importantes, pour supporter une extension quelconque de la publicité. Il faudrait au préalable commencer par réformer personnel et matériel. Cela fait, qui n'ira pas tout seul en raison des résistances à prévoir, il faudrait obtenir l'abrogation du principe de l'art. 1138 précité afin d'intégrer l'acte notarié et la publicité dans la transmission même des immeubles. Cet article semble en effet l'obstacle décisif, mais que nous voulons croire passager, à la généralisation de l'acte authentique. Pour avoir une législation cohérente, il faut choisir : ou bien l'abrogation de l'art. 1138 ; ou bien le maintien du principe de la transmission par le seul effet du consentement, avec l'entière validité de l'acte sous seings privés comme conséquence inéluctable. La réforme, quoique généralement désirée, risque donc de se faire attendre; toutefois, ce qui ne saurait être retardé, c'est le rétablissement de l'équilibre entre l'acte sous seings privés et l'acte notarié quant aux frais. Pour réduire la marge bénéficiaire excessive du premier qui ne profite souvent qu'aux agents d'affaires, il suffirait d'augmenter le droit d'enregistrement sur l'acte sous seings privés par rapport à l'acte notarié, moyen de fortune tout provisoire qui n'engage aucun principe, qui serait favorable au Trésor public et qui peut être réalisé immédiatement. Les gros actes étant rarement rapportés en la forme sous seings privés, une différence de 5 p. 100 dans le tarif ne serait pas exagérée et elle ne serait pas non plus prohibitive. A 15 p. 100 au lieu de 10 p. 100 comme droit d'enregistrement, l'agent d'affaires peut encore se maintenir, mais sans le prodigieux avantage dont il jouit aujourd'hui. On objectera que les dissimulations de prix en seraient développées. C'est certain. Toutefois, le Trésor public recevrait d'abord une prime fort appréciable de 5 p. 100. Puis, il lui deviendrait plus facile, surtout avec les comparaisons que permettraient les actes notariés, de déceler des insuffisances ne se rapportant en définitive qu'à un nombre restreint
d'augmenter le droit d'enregistrement sur l'acte sous seings privés par rapport à l'acte notarié, moyen de fortune tout provisoire qui n'engage aucun principe, qui serait favorable au Trésor public et qui peut être réalisé immédiatement. Les gros actes étant rarement rapportés en la forme sous seings privés, une différence de 5 p. 100 dans le tarif ne serait pas exagérée et elle ne serait pas non plus prohibitive. A 15 p. 100 au lieu de 10 p. 100 comme droit d'enregistrement, l'agent d'affaires peut encore se maintenir, mais sans le prodigieux avantage dont il jouit aujourd'hui. On objectera que les dissimulations de prix en seraient développées. C'est certain. Toutefois, le Trésor public recevrait d'abord une prime fort appréciable de 5 p. 100. Puis, il lui deviendrait plus facile, surtout avec les comparaisons que permettraient les actes notariés, de déceler des insuffisances ne se rapportant en définitive qu'à un nombre restreint d'actes, déjà en suspicion d'après leur forme. FRANÇOIS ROGER, Docteur en droit, Conservateur des hypothèques. (3) Nous laissons de côté les inutiles complications dont nous avions précédemment encombré cette matière. Cf. François Roger. Les impôts sur le capital, p. 80. ÉTUDES DOCTRINALES. 241 LA JURISPRUDENCE ET LE CARACTÈRE DES DOMMAGES DE GUERRE IMMOBILIERS En un jugement très clairement motivé, rendu le 12 avril 1923, dont le Journal du Notariat a reproduit, page 215, le texte intégral, le tribunal civil de Lille confirme, en la précisant, la jurisprudence déjà établie par le jugement du tribunal civil d'Arras du 4 mars 1922 (Journal du Notariat, 1922, p. 277), au sujet du caractère mobilier des droits à indemnités pour dommages de guerre immobiliers. Il concorde sur tous les points avec les principes que nous avions cru pouvoir dégager dans notre étude, parue dans ce journal (1922, p. 377). Il estime que la nature du droit à indemnité en matière immobilière doit se déterminer uniquement par son objet, et non par son origine; que le droit à indemnité ayant pour objet, même en matière immobilière, une « indemnité », c'est-à-dire une somme d'argent, constitue indubitablement une créance mobilière; que les formes de cession des
DE GUERRE IMMOBILIERS En un jugement très clairement motivé, rendu le 12 avril 1923, dont le Journal du Notariat a reproduit, page 215, le texte intégral, le tribunal civil de Lille confirme, en la précisant, la jurisprudence déjà établie par le jugement du tribunal civil d'Arras du 4 mars 1922 (Journal du Notariat, 1922, p. 277), au sujet du caractère mobilier des droits à indemnités pour dommages de guerre immobiliers. Il concorde sur tous les points avec les principes que nous avions cru pouvoir dégager dans notre étude, parue dans ce journal (1922, p. 377). Il estime que la nature du droit à indemnité en matière immobilière doit se déterminer uniquement par son objet, et non par son origine; que le droit à indemnité ayant pour objet, même en matière immobilière, une « indemnité », c'est-à-dire une somme d'argent, constitue indubitablement une créance mobilière; que les formes de cession des art. 49 et 43, comme la qualification de « titres de créances » donnée aux titres d'indemnités par la loi du 17 avril 1919, confirment cette interprétation. Il note très exactement que les dispositions de l'art. 10, § 5 et § 8, dont il rappelle la parenté avec les dispositions de la loi du 19 février 1889 en matière de primes d'assurances, loin de fournir un argument en faveur de la thèse qui voudrait reconnaître un caractère immobilier à l'indemnité, en sont, au contraire, la meilleure réfutation, puisqu'il a fallu un texte spécial pour faire revivre les droits des créanciers privilégiés sur la chose reconstituée, en cas de remploi, comme pour les transporter sur l'indemnité en cas de non-remploi. On ne saurait donc, comme le faisait M. Alessandri dans la Revue hypothécaire de France et de Belgique (août-septembre 1922), considérer l'indemnité en matière immobilière comme un immeuble en germé qui serait, par application de l'art. 526 C.civ., assimilable à une « action tendant à la revendication d'un immeuble ». Cette thèse aurait peut-être pu se soutenir dans la première rédaction de la loi, qui prévoyait le remploi obligatoire. Elle aurait même pu . trouver, dans ce cas, un appui dans
de la loi du 19 février 1889 en matière de primes d'assurances, loin de fournir un argument en faveur de la thèse qui voudrait reconnaître un caractère immobilier à l'indemnité, en sont, au contraire, la meilleure réfutation, puisqu'il a fallu un texte spécial pour faire revivre les droits des créanciers privilégiés sur la chose reconstituée, en cas de remploi, comme pour les transporter sur l'indemnité en cas de non-remploi. On ne saurait donc, comme le faisait M. Alessandri dans la Revue hypothécaire de France et de Belgique (août-septembre 1922), considérer l'indemnité en matière immobilière comme un immeuble en germé qui serait, par application de l'art. 526 C.civ., assimilable à une « action tendant à la revendication d'un immeuble ». Cette thèse aurait peut-être pu se soutenir dans la première rédaction de la loi, qui prévoyait le remploi obligatoire. Elle aurait même pu . trouver, dans ce cas, un appui dans le rapport de M. Eymond à la Chambre, qui précisait comme suit la conception qui dominait alors la pensée du législateur (Ch., Annexe n° 5021, 27 septembre 1918) : Examinons successivement les différents arguments indiqués par le rapporteur du projet au Sénat contre le principe de l'obligation. Reynald c'est que l'obligation d'effectuer le remploi porte une atteinte au droit individuel de propriété. La thèse adoptée par le rapporteur du Sénat avait été formulée par M. Jèze. Elle repose sur une position de principe, car elle confond la réparation du dommage de guerre avec la réparation d'un préjudice causé dans les conditions du droit commun. Elle se contente d'affirmer que le droit du sinistré se résout, purement et simplement, en une indemnité — comme s'il s'agissait d'une simple application de l'art. 1382 C. civ. — et elle déduit de là que le droit individuel est méconnu du moment que l'on fait obstacle à la libre disposition de cette indemnité. Mais les choses ne se présentent pas sous cet aspect : la réparation des dommages de guerre n'est la conséquence ni d'un contrat d'assurance, ni d'un quasi-délit. Il ne saurait, évidemment, être question d'une assurance. Sans doute, répond-on, cette théorie serait exacte,
l'obligation d'effectuer le remploi porte une atteinte au droit individuel de propriété. La thèse adoptée par le rapporteur du Sénat avait été formulée par M. Jèze. Elle repose sur une position de principe, car elle confond la réparation du dommage de guerre avec la réparation d'un préjudice causé dans les conditions du droit commun. Elle se contente d'affirmer que le droit du sinistré se résout, purement et simplement, en une indemnité — comme s'il s'agissait d'une simple application de l'art. 1382 C. civ. — et elle déduit de là que le droit individuel est méconnu du moment que l'on fait obstacle à la libre disposition de cette indemnité. Mais les choses ne se présentent pas sous cet aspect : la réparation des dommages de guerre n'est la conséquence ni d'un contrat d'assurance, ni d'un quasi-délit. Il ne saurait, évidemment, être question d'une assurance. Sans doute, répond-on, cette théorie serait exacte, à la rigueur, si l'État donnait à l'individu sa maison reconstruite. Mais tel n'est pas le cas : il l'oblige à faire lui-même cette reconstruction, et voilà ce qui est contraire aux principes de notre droit. L'objection n'est pas sans portée, mais elle n'est nullement décisive. L'État doit à l'individu la chose détruite, et seulement cette chose. Il va la lui rendre, soit en lui donnant une chose semblable par la voie d'une délation en paiement, soit, le plus souvent, en le mettant à même de reconstituer lui-même cette chose. L'État, évidemment, ne peut assumer l'effroyable charge que serait la reconstruction par lui-même de tous les immeubles détruits par la guerre. Il s'adresse aux individus intéressés, à ceux-là même qui ont souffert, et qui vont devenir, en quelque sorte, les entrepreneurs de l'État pour la grande œuvre de reconstruction que celui-ci a jugé nécessaire d'entreprendre dans l'intérêt de tous. Il n'en reste pas moins que la seule obligation de l'État vis-à-vis de l'individu, c'est la restitution de la chose. En donnant à l'individu les moyens pour retrouver cette chose telle qu'elle était, et même améliorée, il n'est pas douteux que l'État s'est pleinement acquitté de l'obligation qui le liait au
la chose détruite, et seulement cette chose. Il va la lui rendre, soit en lui donnant une chose semblable par la voie d'une délation en paiement, soit, le plus souvent, en le mettant à même de reconstituer lui-même cette chose. L'État, évidemment, ne peut assumer l'effroyable charge que serait la reconstruction par lui-même de tous les immeubles détruits par la guerre. Il s'adresse aux individus intéressés, à ceux-là même qui ont souffert, et qui vont devenir, en quelque sorte, les entrepreneurs de l'État pour la grande œuvre de reconstruction que celui-ci a jugé nécessaire d'entreprendre dans l'intérêt de tous. Il n'en reste pas moins que la seule obligation de l'État vis-à-vis de l'individu, c'est la restitution de la chose. En donnant à l'individu les moyens pour retrouver cette chose telle qu'elle était, et même améliorée, il n'est pas douteux que l'État s'est pleinement acquitté de l'obligation qui le liait au sinistré. Mais le Sénat a écarté cette conception aventureuse qui transformait les sinistrés en des « entrepreneurs de l'État »! La Haute Assemblée a sauvégarde, avec le principe fondamental de propriété, la liberté du remploi, qui est désormais facultatif, le sinistré ayant même un délai de deux ans à partir de la décision fixant définitivement l'indemnité pour s'y décider (art. 9, loi du 17 avril 1919). Ce caractère facultatif du remploi a été encore confirmé par la loi du 18 juillet 1922 en matière de cession par la suppression des mots « en cas de remploi ou de réinvestissement », qui figuraient dans le texte de l'art. 49. « Nous disions, déclarait M. le sous-secrétaire d'État (Sénat, 14 juin 1921, p. 1362) : Le droit à indemnité peut être cédé... « Le droit, c'est-à-dire le droit dans son intégralité; on le cède tel qu'il existe. Si le cessionnaire réinvestit, il reçoit seulement la perte subie ; s'il remploie, il a les frais supplémentaires. C'est lui-même qui en décide. » Ce serait donc aujourd'hui dépasser les bornes de la fiction permise que de considérer que l'État rend des immeubles aux sinistrés. Et le remploi, simple condition mise par la loi au
de la décision fixant définitivement l'indemnité pour s'y décider (art. 9, loi du 17 avril 1919). Ce caractère facultatif du remploi a été encore confirmé par la loi du 18 juillet 1922 en matière de cession par la suppression des mots « en cas de remploi ou de réinvestissement », qui figuraient dans le texte de l'art. 49. « Nous disions, déclarait M. le sous-secrétaire d'État (Sénat, 14 juin 1921, p. 1362) : Le droit à indemnité peut être cédé... « Le droit, c'est-à-dire le droit dans son intégralité; on le cède tel qu'il existe. Si le cessionnaire réinvestit, il reçoit seulement la perte subie ; s'il remploie, il a les frais supplémentaires. C'est lui-même qui en décide. » Ce serait donc aujourd'hui dépasser les bornes de la fiction permise que de considérer que l'État rend des immeubles aux sinistrés. Et le remploi, simple condition mise par la loi au paiement des frais supplémentaires, est, dès lors, comme le déclare le jugement de Lille, sans influence sur la nature de la créance qui conserve son caractère mobilier. Le jugement du tribunal civil de Lille est d'autant plus intéressant qu'il a eu l'occasion de trancher la question de la nature juridique du droit à indemnité en matière immobilière dans une espèce où la nature de ce droit devait servir à déterminer les rapports des époux dans la communauté. A cet égard, l'espèce soumise à l'appréciation du tribunal civil de Lille était même assez curieuse. M. M..., décédé sans postérité, en 1916, en laissant comme légataires universels ses deux sœurs, avait contracté un mariage la veille de sa mort. Elle la veuve, aujourd'hui remariée, invoquait sa qualité de commune en biens pour faire valoir ses droits sur les dommages de guerre afférents à des immeubles qui appartenaient, avant le mariage, à son mari. Les héritiers du défunt cherchaient à s'opposer à cette conséquence inattendue d'une régularisation de situation survenue in extremis en prétendant que les dommages devaient suivre le sort des immeubles qu'ils représentaient et devaient être assimilés à des propres qui ne sauraient tomber en communauté. Nous avons indiqué, dans notre
du droit à indemnité en matière immobilière dans une espèce où la nature de ce droit devait servir à déterminer les rapports des époux dans la communauté. A cet égard, l'espèce soumise à l'appréciation du tribunal civil de Lille était même assez curieuse. M. M..., décédé sans postérité, en 1916, en laissant comme légataires universels ses deux sœurs, avait contracté un mariage la veille de sa mort. Elle la veuve, aujourd'hui remariée, invoquait sa qualité de commune en biens pour faire valoir ses droits sur les dommages de guerre afférents à des immeubles qui appartenaient, avant le mariage, à son mari. Les héritiers du défunt cherchaient à s'opposer à cette conséquence inattendue d'une régularisation de situation survenue in extremis en prétendant que les dommages devaient suivre le sort des immeubles qu'ils représentaient et devaient être assimilés à des propres qui ne sauraient tomber en communauté. Nous avons indiqué, dans notre étude précitée (Journal du Notariat, 10 décembre 1922), que l'indemnité de dommages de guerre, représentative d'un propre, devait donner lieu à récompense au profit de l'époux propriétaire de l'immeuble sinistré au même titre que le prix de vente d'un bien propre aliéné au cours de la communauté. Le jugement du tribunal de Lille reconnaît que cette solution serait, en effet, admissible si « les immeubles avaient existé à l'époque du mariage, c'est-à-dire à l'époque où la communauté a pris naissance ». Mais tel n'était pas le cas en l'espèce où, le mariage étant postérieur au sinistre, M. M... n'avait pu « apporter comme propres des immeubles qui n'existaient plus », et n'était, au moment du mariage, titulaire que d'une indemnité qui ne pouvait, dès lors, que tomber en communauté. On ne pouvait davantage tirer objection du fait qu'au moment du mariage, survenu en 1916, la loi du 17 avril 1919 n'existait pas encore. L'objection, de toute manière, ne changeait en rien le problème, puisque, si les droits aux indemnités n'étaient pas encore nés, les immeubles étaient déjà détruits, et la difficulté de savoir à qui devaient revenir les indemnités posthumes restait la même. Mais le tribunal rappelle opportunément que la
tribunal de Lille reconnaît que cette solution serait, en effet, admissible si « les immeubles avaient existé à l'époque du mariage, c'est-à-dire à l'époque où la communauté a pris naissance ». Mais tel n'était pas le cas en l'espèce où, le mariage étant postérieur au sinistre, M. M... n'avait pu « apporter comme propres des immeubles qui n'existaient plus », et n'était, au moment du mariage, titulaire que d'une indemnité qui ne pouvait, dès lors, que tomber en communauté. On ne pouvait davantage tirer objection du fait qu'au moment du mariage, survenu en 1916, la loi du 17 avril 1919 n'existait pas encore. L'objection, de toute manière, ne changeait en rien le problème, puisque, si les droits aux indemnités n'étaient pas encore nés, les immeubles étaient déjà détruits, et la difficulté de savoir à qui devaient revenir les indemnités posthumes restait la même. Mais le tribunal rappelle opportunément que la loi du 17 avril 1919 n'a fait que réglementer le droit à la réparation déjà reconnu aux sinistrés par la loi du 26 décembre 1914, ce qui achève de dissiper l'objection. Du caractère mobilier ainsi nettement reconnu au droit à indemnité en matière immobilière, il résulte : 1° Que l'inscription d'office ne saurait être formalisée au profit du vendeur pour le montant du prix de cession des droits à indemnités en cas de vente d'un immeuble sinistré avec les indemnités y afférentes; 2° Que la cession des mêmes indemnités ne saurait être assujettie à la formalité de la transcription; 3° Qu'elles ne sont, dès lors, pas susceptibles des formalités de la purge des hypothèques légales, comme voulait les y astreindre la circulaire du ministre des Régions libérées du 27 avril 1922, en cas de cession à des communes ou établissements publics, circulaire heureusement rapportée à l'heure actuelle [Journal du Notariat, p. 230] (2). L'État ne se rend sans doute pas compte des périls auxquels l'exposerait, tout le premier, une semblable interprétation, car si les cessions des droits à indemnités immobilières qui se sont faites jusqu'à ce jour dans les pays dévastés n'étaient pas opposables aux tiers faute d'avoir (2) Le