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Trente-neuvième armée. — S* 203, (Afrique) Vendredi, 24 Novembre 1899* À L'ASSEMBLÉE Rapport de Monsieur Alfred CHAPIGOGNE sur la mise en application en Algérie du système foncier de l'Act-Torrens. Séance du 14 Octobre 1899 MESSIEURS, C'est dans le sol, dans sa fertilité que réside la richesse publique, mais il faut des capitaux pour l'en faire sortir et c'est ce qui a malheureusement manqué dans une grande mesure à l'Algérie. La cause en est bien connue ; seuls, les moyens employés n'ont qu'à ce qu'État encourage les acquéreurs de terre n'ayant pas été suffisamment protégés par une procédure économique, se sont toujours trouvés en butte à des revendications plus ou moins justifiées, qui ont paralysé leurs efforts. Il est hors de doute que les mécomptes éprouvés par eux, ont été une entrave considérable à l'essor de la colonisation. Certaines formalités à remplir, ruineuses pour la petite propriété surtout, sont abandonnées ; le colon jouit du sol qu'il détient des indigènes, comme il peut, ne trouvant que bien difficilement à vendre ou à emprunter, car le capital, Français surtout, métropolitain dirai-je plutôt, ne voyant pas de garanties suffisantes dans de pareils placements, se tient prudemment à l'écart. Une organisation appropriée aux exigences et aux besoins économiques du pays est donc nécessaire, elle est demandée depuis nombre d'années. Bien d'autres en effet avant moi se sont préoccupés avec raison de l'application de l'Act Torrens à l'Algérie avec les modifications qu'il comporte, il assurerait la propriété dans des conditions abordables pour tous. C'est pourquoi, Messieurs, je suis heureux d'être appelé à revenir sur cette question si intéressante, à tous les points de vue, pour notre chère colonie. L'act-Torrens est appliqué avec grand succès dans certaines colonies Anglaises : introduit en 1858 dans l'Australie du Sud par Robert Torrens et révisé en 1860 après une expérience de 3 années, il présente de tels avantages qu'il a été répandu dans toutes les colonies australiennes et s'est étendu à la Colombie Britannique et à l'État d'Iowa, dans l'Amérique du Nord. L'Act-Torrens est une loi facultative, chacun peut donc se soumettre à la législation nouvelle ou rester sous
et aux besoins économiques du pays est donc nécessaire, elle est demandée depuis nombre d'années. Bien d'autres en effet avant moi se sont préoccupés avec raison de l'application de l'Act Torrens à l'Algérie avec les modifications qu'il comporte, il assurerait la propriété dans des conditions abordables pour tous. C'est pourquoi, Messieurs, je suis heureux d'être appelé à revenir sur cette question si intéressante, à tous les points de vue, pour notre chère colonie. L'act-Torrens est appliqué avec grand succès dans certaines colonies Anglaises : introduit en 1858 dans l'Australie du Sud par Robert Torrens et révisé en 1860 après une expérience de 3 années, il présente de tels avantages qu'il a été répandu dans toutes les colonies australiennes et s'est étendu à la Colombie Britannique et à l'État d'Iowa, dans l'Amérique du Nord. L'Act-Torrens est une loi facultative, chacun peut donc se soumettre à la législation nouvelle ou rester sous l'empire de la loi ancienne ; il assure à la propriété et aux créances hypothécaires les plus larges facilités de crédit et de circulation, et il résulte des enquêtes faites partout où il est appliqué, que la plupart des propriétaires s'empressent d'accepter ce régime ; il est à peu près sans exemple, en Australie, qu'un immeuble échappe à l'application de ce système. C'est en un mot un besoin pour les pays neufs. Les tiers qui ont contracté avec des personnes inscrites sur les registres ouverts à cet effet, sont à l'abri de toutes revendications, la foi la plus absolue étant due aux inscriptions portées à la fois sur le titre et sur les registres. Tout cela fait l'objet de formalités restreintes qui permettent d'asseoir solidement la propriété et de la mettre à l'abri de toutes revendications. La loi du 1er Juillet 1885 a eu pour but de doter la Tunisie d'un système semblable avec les modifications que le pays exigeait. Elle est toutefois facultative comme l'Act Torrens. Il suffit pour le propriétaire qui veut profiter de l'avantage de cette loi, de demander l'immatriculation de son immeuble à la conservation de la propriété foncière ; elle est effectuée par le conservateur
sans exemple, en Australie, qu'un immeuble échappe à l'application de ce système. C'est en un mot un besoin pour les pays neufs. Les tiers qui ont contracté avec des personnes inscrites sur les registres ouverts à cet effet, sont à l'abri de toutes revendications, la foi la plus absolue étant due aux inscriptions portées à la fois sur le titre et sur les registres. Tout cela fait l'objet de formalités restreintes qui permettent d'asseoir solidement la propriété et de la mettre à l'abri de toutes revendications. La loi du 1er Juillet 1885 a eu pour but de doter la Tunisie d'un système semblable avec les modifications que le pays exigeait. Elle est toutefois facultative comme l'Act Torrens. Il suffit pour le propriétaire qui veut profiter de l'avantage de cette loi, de demander l'immatriculation de son immeuble à la conservation de la propriété foncière ; elle est effectuée par le conservateur de la propriété foncière, chargé de l'application de la loi, de la rédaction des titres de propriété, et de la tenue des registres fonciers. L'immatriculation a un effet considérable, l'immeuble se trouve par ce fait purgé de tous droits réels et charges occultes qui n'ont pas été révélés en temps utile et ne se trouvent pas inscrits sur le registre des titres de propriété. Aucun recours ne peut plus être exercé contre l'immeuble. Une large publicité avertit naturellement à l'avance que la demande d'immatriculation est formée ; elle consiste en annonces dans les journaux et en publications dans les marchés indigènes. Si des difficultés sont soulevées par la demande d'immatriculation, un Tribunal mixte est appelé à se prononcer ; il statue en dernier ressort et décide s'il y a lieu d'admettre ou de rejeter la demande. Un géomètre officiel borne l'immeuble, ce qui offre le double avantage de prévenir les voisins et d'attirer l'attention des tiers. Le plan est ensuite annexé au titre de propriété dont il fixe l'étendue d'une manière irrévocable. La loi du 1er Juillet 1885 rend les transactions immobilières plus faciles et moins coûteuses ; le conseil des officiers ministériels en a été nécessaire puisque tous les
utile et ne se trouvent pas inscrits sur le registre des titres de propriété. Aucun recours ne peut plus être exercé contre l'immeuble. Une large publicité avertit naturellement à l'avance que la demande d'immatriculation est formée ; elle consiste en annonces dans les journaux et en publications dans les marchés indigènes. Si des difficultés sont soulevées par la demande d'immatriculation, un Tribunal mixte est appelé à se prononcer ; il statue en dernier ressort et décide s'il y a lieu d'admettre ou de rejeter la demande. Un géomètre officiel borne l'immeuble, ce qui offre le double avantage de prévenir les voisins et d'attirer l'attention des tiers. Le plan est ensuite annexé au titre de propriété dont il fixe l'étendue d'une manière irrévocable. La loi du 1er Juillet 1885 rend les transactions immobilières plus faciles et moins coûteuses ; le conseil des officiers ministériels en a été nécessaire puisque tous les contrats, même celui d'hypothèque, peuvent être rédigés en la forme sous seing privé. Le propriétaire dont l'immeuble est immatriculé reçoit une copie de son titre, conforme à l'original conservé sur le registre de la conservation. Comme dans le système Torrens aucune mention ne peut être faite sur le titre, sans être également portée sur la copie ; le titre consigné sur le registre de la conservation est toujours la représentation exacte de la situation de l'immeuble, et la copie qui le reproduit textuellement se trouve entre les mains du propriétaire de l'immeuble. Les mutations sont effectuées par une simple inscription sur le titre et sur la copie. Rien de ce qui n'est mentionné sur le registre de la conservation existe aujourd'hui. Cette conception permet aux tiers qui veulent être assurés sur le titre de connaître, sur demandes en consultant le registre foncier et en exigeant la communion de la copie du titre qui en est la reproduction exacte. La sécurité qu'un pareil système donne aux propriétaires est complète. L'immeuble immatriculé a une personnalité propre, indépendante, et dont l'état civil est tenu par le conservateur de la propriété foncière. L'immatriculation a pour effet d'effacer entièrement le passé de l'immeuble et de
être également portée sur la copie ; le titre consigné sur le registre de la conservation est toujours la représentation exacte de la situation de l'immeuble, et la copie qui le reproduit textuellement se trouve entre les mains du propriétaire de l'immeuble. Les mutations sont effectuées par une simple inscription sur le titre et sur la copie. Rien de ce qui n'est mentionné sur le registre de la conservation existe aujourd'hui. Cette conception permet aux tiers qui veulent être assurés sur le titre de connaître, sur demandes en consultant le registre foncier et en exigeant la communion de la copie du titre qui en est la reproduction exacte. La sécurité qu'un pareil système donne aux propriétaires est complète. L'immeuble immatriculé a une personnalité propre, indépendante, et dont l'état civil est tenu par le conservateur de la propriété foncière. L'immatriculation a pour effet d'effacer entièrement le passé de l'immeuble et de lui donner une vie nouvelle. Cette page du registre foncier, porte le nom de titre de propriété ; copie intégrale de chaque page. remise au propriétaire de l'immeuble qui se trouve ainsi pourvu d'un document susceptible d'être négocié ou engagé à peu près dans les mêmes termes qu'une action nominative ; les immeubles mobilisés par suite, pour ainsi dire, mobilisés et trouvent facilement acquéreurs dans ces conditions. La simplicité, le bon marché et la rapidité de la procédure du sème inaugurée en Tunisie puis soon aidé, au développement de la Régence. Les indigènes trouvent des acquéreurs et les colons européens qui ont en main un instrument de crédit facilement négociable ne craignent pas d'immobiliser leurs ressources. Cette méthode de colonisation qui proscrit toute apparence d'arbitraire, donne aussi toute sécurité aux capitaux et au travail Français, sans troubler en aucune façon les populations Indigènes. Lorsque le propriétaire veut vendre, il dresse un acte de transport qu'il remet à l'acquéreur en même temps que son titre, la transmission de la propriété est effectuée sans qu'il soit besoin d'actes et d'intermédiaires coûteux. Le sol est donc véritablement mobilisé, puisqu'il circule aussi facilement qu'une valeur mobilière. Le propriétaire désirant faire un prêt à court
; les immeubles mobilisés par suite, pour ainsi dire, mobilisés et trouvent facilement acquéreurs dans ces conditions. La simplicité, le bon marché et la rapidité de la procédure du sème inaugurée en Tunisie puis soon aidé, au développement de la Régence. Les indigènes trouvent des acquéreurs et les colons européens qui ont en main un instrument de crédit facilement négociable ne craignent pas d'immobiliser leurs ressources. Cette méthode de colonisation qui proscrit toute apparence d'arbitraire, donne aussi toute sécurité aux capitaux et au travail Français, sans troubler en aucune façon les populations Indigènes. Lorsque le propriétaire veut vendre, il dresse un acte de transport qu'il remet à l'acquéreur en même temps que son titre, la transmission de la propriété est effectuée sans qu'il soit besoin d'actes et d'intermédiaires coûteux. Le sol est donc véritablement mobilisé, puisqu'il circule aussi facilement qu'une valeur mobilière. Le propriétaire désirant faire un prêt à court terme dépose son titre chez un banquier, sans qu'il soit nécessaire d'en laisser trace sur les registres fonciers. Celui-ci s'en contente pour un prêt à courte durée, car le propriétaire étant dessaisi de son titre, perd naturellement la libre disposition de son immeuble. On réalise par ce moyen des avances sur titres de propriété foncière. Si l'emprunt est contracté à longue échéance et garanti par une hypothèque, les parties rédigent un acte sous seing privé qu'on inscrit sur le registre et sur le titre ; cette opération accomplie, la créance hypothécaire devient transmissible par voie d'endossement sous la seule condition d'inscrire les cessions dont elle sera l'objet. Cette organisation donne beaucoup d'élasticité au crédit. Les décrets des 15 et 16 Mars 1892, tout en apportant des modifications heureuses et nouvelles à la loi de 1885, ont considérablement diminué les frais d'immatriculation, ce qui a augmenté les demandes dans des proportions véritablement inespérées : Ainsi au 31 Décembre 1892, il y avait eu depuis l'origine de la loi de 1885, soit dans 7 ans, 193 demandes comprenant 95976 hectares d'une valeur déclarée de 6,438,094 francs. Au 31 Décembre 1897, c'est-à-dire 5 ans après, on se trouva en présence de 3215 demandes
sur titres de propriété foncière. Si l'emprunt est contracté à longue échéance et garanti par une hypothèque, les parties rédigent un acte sous seing privé qu'on inscrit sur le registre et sur le titre ; cette opération accomplie, la créance hypothécaire devient transmissible par voie d'endossement sous la seule condition d'inscrire les cessions dont elle sera l'objet. Cette organisation donne beaucoup d'élasticité au crédit. Les décrets des 15 et 16 Mars 1892, tout en apportant des modifications heureuses et nouvelles à la loi de 1885, ont considérablement diminué les frais d'immatriculation, ce qui a augmenté les demandes dans des proportions véritablement inespérées : Ainsi au 31 Décembre 1892, il y avait eu depuis l'origine de la loi de 1885, soit dans 7 ans, 193 demandes comprenant 95976 hectares d'une valeur déclarée de 6,438,094 francs. Au 31 Décembre 1897, c'est-à-dire 5 ans après, on se trouva en présence de 3215 demandes représentant 749605 hectares, d'une valeur déclarée de 73,524,859 fr. La progression est énorme. Or, il est à remarquer que nombre d'indigènes ont demandé l'immatriculation. Ils forment la majorité après les Français, viennent ensuite les Italiens, Anglo-Maltais, Grecs, Allemands, Suisses, Espagnols, Belges, Hollandais, Autrichiens et autres. C'est dire qu'en Algérie on ne rencontrerait certainement pas d'opposition systématique. Le succès de la nouvelle loi foncière Tunisienne est d'ailleurs attesté hautement par ce fait que le Gouvernement français l'a promulguée à Madagascar. J'ai puisé la plus grande partie de mes renseignements sur les remarquables rapports de Messieurs Paul Cambon et Massicault, Résidents généraux de la République française en Tunisie, Juillet 1885 et Mai 1892, dont la compétence en cette matière, si bien étudiée sur les lieux mêmes, mérite d'être prise en sérieuse considération. Les résultats obtenus en Tunisie sont merveilleux, c'est indiscutable, et c'est grâce à ce système foncier qu'elle a été si grandement ouverte à la colonisation ; on peut maintenant acheter sans crainte ; on peut aussi prêter dans les mêmes conditions. Les propriétés ont augmenté de valeur et le taux de l'intérêt a baissé considérablement. En Algérie beaucoup refusent de faire enquêter devant la grandeur du sacrifice et la lenteur
ne rencontrerait certainement pas d'opposition systématique. Le succès de la nouvelle loi foncière Tunisienne est d'ailleurs attesté hautement par ce fait que le Gouvernement français l'a promulguée à Madagascar. J'ai puisé la plus grande partie de mes renseignements sur les remarquables rapports de Messieurs Paul Cambon et Massicault, Résidents généraux de la République française en Tunisie, Juillet 1885 et Mai 1892, dont la compétence en cette matière, si bien étudiée sur les lieux mêmes, mérite d'être prise en sérieuse considération. Les résultats obtenus en Tunisie sont merveilleux, c'est indiscutable, et c'est grâce à ce système foncier qu'elle a été si grandement ouverte à la colonisation ; on peut maintenant acheter sans crainte ; on peut aussi prêter dans les mêmes conditions. Les propriétés ont augmenté de valeur et le taux de l'intérêt a baissé considérablement. En Algérie beaucoup refusent de faire enquêter devant la grandeur du sacrifice et la lenteur de la procédure. Pourquoi deux poids, deux mesures ? Pourquoi le colon Algérien ne serait-il pas traité comme le colon Tunisien, sa sueur ne vautelle pas celle de l'autre ? Monsieur le Gouverneur Général Tirman, dont le souvenir est loin d'être effacé de la mémoire des Algériens, l'avait si bien compris, qu'en même temps que la loi de 1885 commençait à répandre ses bienfaits en Tunisie, il songeait à en étendre le bénéfice à notre chère colonie, cela résulte du discours qu'il prononçait le 15 Novembre 1886, à l'ouverture de la session du Conseil Supérieur. Il rappelait, en effet, qu'un an avant il avait annoncé sa intention de faire étudier, en vue de son application à l'Algérie, un projet de réforme hypothécaire conçu dans l'ordre des idées qui avait inspiré la loi australienne connue sous le nom d'Act Torrens. Cette étude, faite par une commission placée sous la direction éclairée de Monsieur le premier Président de la cour d'Appel d'Alger, se trouva résumée dans un projet de loi qui fut alors soumis au Conseil Supérieur. Les parties du discours relatives au dépôt de ce projet ont paru surtout impressionner favorablement l'assemblée. Treize ans se sont écoulés depuis ! Qu'est devenu
compris, qu'en même temps que la loi de 1885 commençait à répandre ses bienfaits en Tunisie, il songeait à en étendre le bénéfice à notre chère colonie, cela résulte du discours qu'il prononçait le 15 Novembre 1886, à l'ouverture de la session du Conseil Supérieur. Il rappelait, en effet, qu'un an avant il avait annoncé sa intention de faire étudier, en vue de son application à l'Algérie, un projet de réforme hypothécaire conçu dans l'ordre des idées qui avait inspiré la loi australienne connue sous le nom d'Act Torrens. Cette étude, faite par une commission placée sous la direction éclairée de Monsieur le premier Président de la cour d'Appel d'Alger, se trouva résumée dans un projet de loi qui fut alors soumis au Conseil Supérieur. Les parties du discours relatives au dépôt de ce projet ont paru surtout impressionner favorablement l'assemblée. Treize ans se sont écoulés depuis ! Qu'est devenu le projet ? S'il eût été réalisé à cette époque notre colonisation aurait déjà fait un immense pas en avant. Beaucoup s'en sont encore occupés après, mais sans plus de succès malheureusement. J'estime, Messieurs, qu'il est du devoir des Délégations Financières, de revenir sur cette question qui intéresse l'Algérie à un si haut degré. Pour ouvrir largement nos portes à la colonisation, un système analogue à celui appliqué en Tunisie et à Madagascar s'impose : Mobilisation de la propriété. Rapidité et bon marché de la procédure. Titres de propriétés inattaquables et susceptibles d'être cédés à peu de frais, sans le concours d'intermédiaires coûteux. Créances hypothécaires transmissibles, à peu de frais également, par voie d'endossement et sous seing privé. Sécurité complète pour les acquéreurs et prêteurs. Avec un système pareil, l'Algérie renaîtra à l'espérance, les capitaux se montreront, la propriété définitivement assise augmentera de valeur et trouvera facilement acquéreur, le taux de l'intérêt baissera et la colonisation se développera dans des proportions considérables. Je vous prie donc, Messieurs, de vouloir bien émettre avec moi le vœu : 1° Que le Gouvernement Français mette sans retard à l'étude cette question si vitale pour l'Algérie de l'application de l'Act Torrens, avec les modifications
un si haut degré. Pour ouvrir largement nos portes à la colonisation, un système analogue à celui appliqué en Tunisie et à Madagascar s'impose : Mobilisation de la propriété. Rapidité et bon marché de la procédure. Titres de propriétés inattaquables et susceptibles d'être cédés à peu de frais, sans le concours d'intermédiaires coûteux. Créances hypothécaires transmissibles, à peu de frais également, par voie d'endossement et sous seing privé. Sécurité complète pour les acquéreurs et prêteurs. Avec un système pareil, l'Algérie renaîtra à l'espérance, les capitaux se montreront, la propriété définitivement assise augmentera de valeur et trouvera facilement acquéreur, le taux de l'intérêt baissera et la colonisation se développera dans des proportions considérables. Je vous prie donc, Messieurs, de vouloir bien émettre avec moi le vœu : 1° Que le Gouvernement Français mette sans retard à l'étude cette question si vitale pour l'Algérie de l'application de l'Act Torrens, avec les modifications jugées nécessaires. 2° Et qu'il en fasse l'application le plus rapidement possible à notre chère colonie. Il y va de son avenir, aussi ne puis-je m'empêcher d'espérer une solution prochaine, si désirable pour tous. Le Rapporteur Alfred Chan Cogne. La Flore des Prairies Naturelles et les Engrais Chimiques. Améliorer une prairie ne consiste pas seulement à augmenter la quantité de foin qu'elle produit: C'est aussi, c'est même avant tout, augmenter la qualité de ce foin. Tous les foins n'ont pas en effet la même valeur nutritive, étant composés de plantes différentes, possédant elles-mêmes des valeurs alimentaires diverses. Les légumineuses constituent un aliment excellent, riche en albumine, en matières amylacées et en matières grasses. Par contre les herbes aigres constituent une nourriture pauvre en ces principes et peu digestive. Quant aux graminées, sans avoir la valeur nutritive des légumineuses, elles constituent un aliment sain et de bonne composition. Un bon foin devrait contenir seulement des légumineuses et des graminées avec abondance des premières. Or, il est possible à tout agriculteur d'amener ses prairies, si mauvaises fussent-elles, à présenter cette composition botanique. Certains engrais chimiques jouissent en effet de la précieuse propriété de faire disparaître les herbes aigres, en même temps que
prairie ne consiste pas seulement à augmenter la quantité de foin qu'elle produit: C'est aussi, c'est même avant tout, augmenter la qualité de ce foin. Tous les foins n'ont pas en effet la même valeur nutritive, étant composés de plantes différentes, possédant elles-mêmes des valeurs alimentaires diverses. Les légumineuses constituent un aliment excellent, riche en albumine, en matières amylacées et en matières grasses. Par contre les herbes aigres constituent une nourriture pauvre en ces principes et peu digestive. Quant aux graminées, sans avoir la valeur nutritive des légumineuses, elles constituent un aliment sain et de bonne composition. Un bon foin devrait contenir seulement des légumineuses et des graminées avec abondance des premières. Or, il est possible à tout agriculteur d'amener ses prairies, si mauvaises fussent-elles, à présenter cette composition botanique. Certains engrais chimiques jouissent en effet de la précieuse propriété de faire disparaître les herbes aigres, en même temps que de pousser au développement des légumineuses. Les Scories et les Sels potassiques sont surtout avantageux à ce point de vue : On ne saurait donc trop les recommander. Si la prairie présente une prédominance marquée des herbes aigres et de graminées avec absence presque complète de légumineuses, on fournira la première année 1000 kilos de Scories Thomas et 600 kilos de Kaïnite. Au cas où la flore serait moins mauvaise on pourra se contenter de la dose d'entrée de 600 kilos de Scories Thomas et de 400 kilos de Kaïnite. C'est à l'automne de préférence qu'on répandra ces engrais ; mais les Scories peuvent sans aucun inconvénient être mises à toutes les époques de l'année, non seulement à l'automne, mais encore en hiver (même la neige), au printemps (aux premiers beaux jours) et en été (après la première coupe). Dans tous les cas il sera bon de donner sitôt après l'épandage un vigoureux coup de houe dont la végétation de la prairie profitera largement. Sage-femme depuis 50 ans. Métier pénible entre tous et peu rémunérateur, surtout dans les campagnes. Jour et nuit, il faut être sur pied au premier appel et accourir près de la femme qui va donner le