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élève de l'École des Beaux-Arts et collaborateur de ce dernier, aurait, dans les lieux loués, un bureau personnel, à côté de celui de son frère, n'enlève nullement à la profession exercée par le locataire sou carat 1ère libérale, si la commission arbitrale en décidé ainsi, par une appréciation souveraine des faits et de l'intention commune des parties, non contredite par le bail. V. Lorsqu'un bail écrit, expiré le 1er octobre 1916, s'est continué par une location verbale à durée indéterminée, qui a pris fin par le congé donné par le propriétaire au preneur, pour le 1er janvier 1920, c'est à
propriétaire au preneur, pour le 1er janvier 1920, c'est à cette dernière date que doit se placer le point de départ de la prorogation de cinq ans et quatre-vingt-quatre jours accordée au locataire, et c'est au 25 mars 1925 que cette prorogation devrait, en conséquence, légalement expirer. Mais si, par un motif erroné, la commission arbitrale a fixé au 15 janvier 1925 la date où le locataire devra quitter les lieux, le bailleur est sans intérêt, et, par suite, non fondé à attaquer de ce chef, une décision qui, loin de lui préjudicier, lui est, au contraire, favorable. A la
de lui préjudicier, lui est, au contraire, favorable. A la date du 3 mars 1920, la commission arbitrale des loyers du VIe arrondissement de Paris, présidée par M. Gruny, a rendu la sentence suivante, qui expose les circonstances de la cause : « La Commission arbitrale ; « Attendu que Joseph de Guirard de Montarnat, architecte, a loué en cette qualité d’architecte qui figure dans l’intitulé de son bail en date à Paris du 17 septembre 1904, une maison en totalité avec jardin et hangar d’une contenance d’environ 110 mètres, et situé rue de l'Université, n° 813, où, pendant toute
et situé rue de l'Université, n° 813, où, pendant toute la durée du contrat, il a habité avec sa femme et ses huit enfants, dont un mort pendant la guerre, et où il a exercé sa profession ; « Attendu que de Montarnat était, en effet, dans cet hôtel particulier, à l'exception de terrains du quai d’Orsay, dont il a surveillé le lotissement ; « Attendu que son bail a pris effet le 15 octobre 1910 ; qu’il s’est renouvelé par une occupation de fait, déduite des décrets moratoires, puis de la menace d’une prorogation suspendue sur la tête du
de la menace d’une prorogation suspendue sur la tête du bailleur et consacrée par la loi du 23 octobre 1919 ; « Attendu que le locataire a été mobilisé du 2 août 1914 au 15 juillet 1919 ; qu’il a signifié, par exploit de Saget, huissier, du 15 mai 1919, son intention de bénéficier de l’article 56 de la loi du 9 mars 1918 ; « Attendu que la dame veuve Defosse reconnaît que la demande de prorogation du sieur de Montarnat est recevable mais prétend qu’elle n’est pas fondée pour plus de deux ans ; « Attendu qu’elle invoque
pour plus de deux ans ; « Attendu qu’elle invoque à cet égard deux passages du bail, savoir : le paragraphe 2 qui consacre l’obligation « de ne pouvoir faire servir la maison « qu’à l’usage d’habitation bourgeoise » et, au milieu, la clause codée 6, relative aux sous-locations et cessions de bail, les mots suivants : « Toutefois, en cas « de décès du preneur, il sera loisible à sa veuve de « céder le bail, pourvu que ce soit pour occupation « bourgeoise » ; Attendu qu’il a pris les dénuements de Littré, bourgeois est la personne appartenant
pris les dénuements de Littré, bourgeois est la personne appartenant à la classe moyenne d’une ville, et la maison bourgeoise est la maison simple, bien tenue, mais sans luxe ; bourgeoisement signifiant, d’après Larousse, avec une simplicité bourgeoise ; « Attendu qu’opposer bourgeoisement à professionnellement, comme le font les conclusions de la bailleur, serait méconnaître la nécessité qui s’impose à la classe moyenne de travailler pour vivre bourgeoisement ou, dans les conditions économiques actuelles, pour vivre tout court ; « Attendu qu’assumer l'obligation de donner à un Hôtel particulier, comme celui loué aux de Montarny, le caractère d’habitation bourgeoise, ce
celui loué aux de Montarny, le caractère d’habitation bourgeoise, ce n’est pas s’engager à y vivre en simple rentier avec sept ou huit enfants, c’est ou bien y faire cela, si les biens héréditaires le permettent, ou bien y exercer une profession ne se révélant pas à l’extérieur ou y apparaissant d'une manière discrète ; « Attendu qu’il n’est pas excipé par la bailleur d’enseignes apparentes, de panneaux contenant des affiches ou des publications spéciales, ni même d'un va-et-vient d’entrepreneurs, tâcherons et ouvriers, de voitures, de fardiers qui pourraient donner au pas de la porte une allure commerciale, auquel cas
au pas de la porte une allure commerciale, auquel cas la responsabilité de réprimer une infraction à l'obligation d'habiter bourgeoisement ne relèverait d'ailleurs pas de la Commission arbitrale ; « Attendu que les annuaires mondains représentent de Montarny comme ayant toujours habité avec sa femme, dont les jours de réception sont donnés, l’hôtel de la rue de l’Université et comme y exerçant la profession d’architecte ; « Attendu que les annuaires commerciaux, comme le Bottin ou Sageret, indiquent que Joseph de Montarny, architecte diplômé par le gouvernement, a, dans les lieux loués, comme collaborateur ou associé, son frère Jean de
lieux loués, comme collaborateur ou associé, son frère Jean de Montarny, élève de l'École des Beaux-Arts ; c’est à cela qu’il faut reconnaître l'installation de bureaux au pluriel stigmatisée par les conclusions de la bailleur, car chacun frère doit avoir le sien ; « Attendu qu’il y a là un état de fait qui a toujours été toléré par Edgar Defosse, le bailleur, et qui n’est devenu intolérable à sa veuve, défenderesse au procès-verbal, que le jour où elle a été privée par la loi du droit de reprendre sa maison pour, dit-elle, y habiter ; « Attendu qu’il n’est
maison pour, dit-elle, y habiter ; « Attendu qu’il n’est pas plaidé en son nom que le 15 octobre 1914, quand elle a vu se perpétuer, malgré elle, l’occupation des de Montarny, elle se trouvait privée du logement qu’elle habitait selon les termes de l’article 1er de la loi du 23 octobre 1919 ; « Attendu que la fin du bail prorogé se place cinq ans et quatre-vingt-quatre jours à partir de la fin des hostilités et que, suivant une idée dont il y a plusieurs applications dans le Code civil (art. 1745, 1748, art. 1159), il est expédient de
civil (art. 1745, 1748, art. 1159), il est expédient de faire coïncider le départ des de Montarny avec l’époque habituelle du terme à Paris ; « Par ces motifs ; « Dit que, jusqu’au 15 janvier 1925, de Montarny est autorisé à se proroger, au prix de 4.400 francs par an, en principal, dans la maison à lui louée en totalité, 213 rue de l’Université, y habitant avec sa famille et y exerçant bourgeoisement la profession d’architecte ; « Condamne la dame veuve Defosse aux dépens. » Mme veuve Defosse a formé un pourvoi contre cette sentence. La Chambre civile,
a formé un pourvoi contre cette sentence. La Chambre civile, après avoir entendu M. le conseiller Canace, en son rapport, M. Morillo avocat, en ses observations, et M. l’avocat général Trouin Dolie, en ses conclusions, a statué en ces termes : « La Cour ; « Statuant sur le pourvoi de la veuve Defosse contre une sentence de la Commission arbitrale des loyers de Paris (7e), en date du 3 mars 1920 ; « Attendu qu’il résulte de la sentence que la veuve Defosse a donné à bail le 6 septembre 1904 à de Montarny, architecte, une maison avec jardin
septembre 1904 à de Montarny, architecte, une maison avec jardin sise à Paris ; que le bail, expiré le 1er octobre 1914, s’est continué par location verbale ; que de Montarny, ayant reçu congé le 10 mai 1919, a notifié le 15 mai suivant une demande de prorogation en vertu des dispositions de l’article 50, § 2, de la loi du 9 mars 1918 visant les baux afférents aux locaux à usage professionnel ; que la veuve Défesse demandait à la Commission arbitrale de déclarer que de Montarny ne peut prétendre qu’à une prorogation de deux ans, la maison n'ayant
prétendre qu’à une prorogation de deux ans, la maison n'ayant pas été louée « pour un usage professionnel », et, subsidiairement, de surseoir à statuer pour le cas où de Montarny alléguerait qu’il a loué la maison pour y installer des bureaux à l’usage de sa profession d’architecte et soulèverait ainsi une contestation relative à l'interprétation du bail et portant sur le fond du droit ; « Que la Commission arbitrale a déclaré de Montarny fondé à réclamer une prorogation égale à la durée des hostilités : « Sur le premier moyen : « Attendu que le pourvoi prétend que
premier moyen : « Attendu que le pourvoi prétend que la sentence serait nulle, comme « émanant d’une Commission « arbitrale dont la composition est indiquée seulement par le nom du président, sans que soit indiquée sa qualité de magistrat » ; « Mais attendu qu’il n’est produit aucun document duquel résulterait que M. Gruffy, indiqué, par l’extrait de la sentence attaquée, comme président de la Commission arbitrale, ne soit pas le magistrat désigné par le premier président de la Cour d’appel, ou qu’il ait été choisi en dehors des catégories visées par l’article 34 de la loi du 9
catégories visées par l’article 34 de la loi du 9 mars 1919 ; qu’il y a lieu, par suite, de rejeter le moyen ; Sur le deuxième moyen ; « Attendu que le pourvoi reproche à la sentence d’avoir violé les articles 1er, 2, 34, 49 et suivants de la loi du 9 mars 1918 « en ce qu’elle a statué sur une « question d’interprétation contractuelle qui était « de la compétence des tribunaux de droit commun » ; « Mais attendu qu’il résulte de la sentence que de Montarnal ne contestait pas l’obligation inscrite dans le bail et
Montarnal ne contestait pas l’obligation inscrite dans le bail et invoquée par la propriétaire d’occuper bourgeoisement les lieux loués ; que la Commission arbitrale n’avait pas, en conséquence, à interpréter le contrat, mais à décider si, en fait, le locataire y avait contrevenu ; « D’où il suit qu’en statuant au fond la sentence n’a pas violé les textes visés au pourvoi ; « Sur le troisième moyen : « Attendu que, d’après le pourvoi, la sentence attaquée « aurait violé et faussement appliqué les articles 56 et 58 de la loi du 9 mars 1918, la loi du «
la loi du 9 mars 1918, la loi du « 23 octobre 1919, l’article 7, loi du 20 avril 1810, « par défaut de motifs et manque de base légale, en « ce que, d’une part, elle a admis la validité d’une « demande de prorogation faite en dehors des délais « prescrits à peine de nullité ; en ce que, d’autre « part, elle a accordé une prorogation de la durée « d’une prorogation commerciale à un locataire qui, « aux termes du bail, devait occuper bourgeois« ment ; en ce qu’entinellement elle a arbitrairement reporté « l’expiration du
en ce qu’entinellement elle a arbitrairement reporté « l’expiration du délai de prorogation à une date « arbitraire qui ne repose sur aucune base juridi« que » ; « Sur la première branche du moyen : « Attendu que la sentence constate que de Montarnal a été mobilisé du 2 août 1914 au 15 juillet 1919 ; « Attendu que les locataires mobilisés doivent, aux termes de l’article 58, § 1er, faire connaître leur volonté au bailleur au plus tard dans les trois mois qui suivent la loi fixant la date de cessation des hostilités ; que de Montarnal a
date de cessation des hostilités ; que de Montarnal a notifié sa demande de prorogation par acte extrajudiciaire du 15 mai 1919 ; que, par suite, en déclarant cette demande valable, la sentence attaquée n’a pas violé les textes visés au pourvoi ; « Sur la deuxième branche : « Attendu que la clause imposée au locataire d'habiter bourgeoisement les lieux loués n’implique que la défense d’y exercer une industrie ou un commerce et non celle d’y exercer une profession libérale ; qu’au surplus, la sentence déclare que de Montarnal a pris dans le bail la qualité d’architecte ; qu’il
a pris dans le bail la qualité d’architecte ; qu’il a toujours exercé sa profession dans les lieux loués et qu’il y a là un état de fait qui a toujours été toléré par le bailleur ; « Attendu que le pourvoi soutient que si l'occupation bourgeoise peut ne pas exclure l’exercice d’une profession libérale, c’est à la condition que la profession libérale ne comporte pas l'installation matérielle de bureaux comme le locataire en a installé en l’espèce dans les lieux loués ; « Mais attendu que la sentence constate que l’installation de bureaux alléguée par la propriétaire se borne
que l’installation de bureaux alléguée par la propriétaire se borne à cette circonstance qu’elle déclare inopérante, que le frère du locataire, élève de l’Ecole des Beaux Arts, collaborant avec lui, chacun d’eux aurait le sien ; « Attendu qu’en décidant par cette appréciation des faits et de l’intention commune des parties, non contredite par le bail, que la location est afférente à un usage professionnel, la sentence attaquée est légalement justifiée ; « Sur la troisième branche : « Attendu que le bail écrit expiré le 15 octobre 1916 s’est continué par location verbale à durée indéterminée qui a pris
continué par location verbale à durée indéterminée qui a pris fin par le congé signifié par la veuve Defosse à de Montarnal pour le 1er janvier 1920 ; que c’est à cette date que doit se placer le point de départ de la prorogation de cinq ans et quatre-vingt-quatre jours accordée par la sentence au locataire ; et au 25 mars 1925 l’expiration de cette prorogation ; que si, par un motif erroné, la Commission arbitrale a fixé au 15 janvier 1925 la date où de Montarnal devra quitter les lieux, la veuve Defosse est sans intérêt et, par suite,
lieux, la veuve Defosse est sans intérêt et, par suite, non fondée à se faire un moyen d’une décision qui, loin de lui préjudicier, lui est, au contraire, favorable ; « Par ces motifs ; « Rejette le pourvoi. » Observations. — I. Une commission arbitrale doit être présumée légalement constituée, si le demandeur au pourvoi qui conteste la régularité de sa composition notamment le défaut de qualité de son président — n’apporte aucune justification de l’irrégularité alléguée par lui. Voir en ce sens et en conformité de l’arrêt rapporté : C. de cassation (Ch. civ.), 20 décembre 1920 [décision
: C. de cassation (Ch. civ.), 20 décembre 1920 [décision rendue dans une espèce similaire] (Rec. Gaz. des Tribunaux, 1921.1.71, avec note et références). II. L’article 49, 2* alinéa, de la loi du 9 mars 1918, n’enjoint à la commission arbitrale de surseoir à statuer sur les questions déférées par cette loi à son examen que « s’il y a litige sur le fond du droit ou sur la qualité du réclamant ». Dans l’espèce actuelle, il n’y avait pas litige sur le fond du droit, car la clause du bail, invoquée par le propriétaire et qui imposait au preneur
bail, invoquée par le propriétaire et qui imposait au preneur « d’occuper bourgeoisement les lieux loués », n’était point contestée par ce dernier, le débat portant exclusivement sur le point de savoir s’il y avait eu de sa part violation de cette clause. En décidant que la commission arbitrale avait, dès lors, pu statuer de plein au fond, sans renvoi préalable à la juridiction ordinaire, la Chambre civile s’est au surplus inspirée d’un principe appliqué communément par elle, lorsqu’elle vérifie — dans des cas similaires — la compétence d’un juge d’exception. C’est ainsi notamment que, d’après sa jurisprudence constante, le
d’exception. C’est ainsi notamment que, d’après sa jurisprudence constante, le juge de paix — qui ne connaît des indemnités réclamées par le fermier pour non jouissance provenant du fait du propriétaire que lorsque le droit à une indemnité n'est pas contesté (ancien art. 4 de la loi du 25 mai 1838 et nouvel art. 4 de la loi du 12 juillet 1905) — ne cesse pas d’être compétent s’il y a simplement contestation sur l’existence du trouble allégué par le fermier et la preuve du dommage causé. Consulter, sur ce point : Dalloz (Nouveau Code de proc. civ. annoté, appendice
point : Dalloz (Nouveau Code de proc. civ. annoté, appendice au titre 1er, compétence des juges de paix [Un du 12 juillet 1905, art. 4, n° 50 et suiv.]). III. Dans l’espèce de l’arrêt rapporté, le bail étant expiré le 1er octobre 1916 et, par suite, antérieurement à la promulgation de la loi du 9 mars 1918, le locataire eût dû normalement notifier au bailleur son intention de proroger son bail, « six mois au plus tard après ladite promulgation » (loi du 9 mars 1918, art. 58, alinéa 2 in fine). Mais, comme à l'époque ainsi prescrite pour l’accomplissement
in fine). Mais, comme à l'époque ainsi prescrite pour l’accomplissement de cette formalité, le locataire était mobilisé, situation qui a duré, constate l’arrêt, « du 2 août 1911 au 15 juillet 1919 », — il jouissait du délai exceptionnel édicté en sa faveur par l’alinéa 1er de l’article 58 précité, aux termes duquel il pouvait encore faire connaître au bailleur sa volonté dans les trois mois qui ont suivi la date légalement fixée de la cessation des hostilités. C’est, en effet, au moment où la notification de la demande de prorogation aurait dû, en principe, être faite au bailleur que
prorogation aurait dû, en principe, être faite au bailleur que l'état de mobilisation ou de non mobilisation du locataire doit être envisagé, pour l’application de l’une ou de l’autre des deux dispositions distinctes de l’article 58 de la loi du 9 mars 1918. Voir, en ce sens : C. de cassation (Ch. civ.), 3 et 4 juin février, 1er et 2 mars 1920 [quatre arrêts] (Bec. Gaz. des Tribunaux, 1920.1.80 et suiv., avec note, contenant l’étude complète de la question). Or, en fait, le locataire qui aurait pu — en sa qualité de mobilisé et en usant jusqu’à l’extrême limite
sa qualité de mobilisé et en usant jusqu’à l’extrême limite de son droit notifier encore valablement sa demande de prorogation le 21 janvier 1920 (dans les trois mois à compter du 21 octobre 1919, date intégralement constatée de la cessation des hostilités), avait accompli cette formalité, dès le 15 mai 1919, et avant même d’avoir été démobilisé. La recevabilité de sa demande de prorogation n’était donc pas contestable. IV. L’exercice d'une profession libérale celle d’architecte, dans l’espèce --et l’obligation pour le locataire, d’habiter bourgeoisement les lieux loués n’ont point de caractères discordants, et la solution consacrée par l'arrêt rapporté nous
caractères discordants, et la solution consacrée par l'arrêt rapporté nous paraît pleinement justifiée, d’autant plus que cet arrêt constate, en outre, que le locataire avait pris, dans le bail, la qualité d'architecte et avait toujours, depuis lors, exercé sa profession dans les locaux occupés par lui. Cette dernière circonstance était, en effet, de nature à établir la destination donnée par le bail à la chose louée, et les conditions d’usage ou de jouissance dont celle-ci était affectée (art. 1728, 3°, du Code civil). Sur le sens et la portée de la clause d’un bail imposant au locataire d’habiter bourgeoisement les
la clause d’un bail imposant au locataire d’habiter bourgeoisement les lieux loués, ainsi que sur la possibilité, pour le preneur, d’exercer une profession libérale, sans contrevenir à cette clause, consulter la note très étendue dont nous avons fait suivre un précédent arrêt de la Cour de cassation (Ch. civ.), du 22 juin 1920 (Bec. Gaz. des Tribunaux, 1920.1.136), rendu dans une espèce analogue et consacrant une solution identique au profit d’un locataire exerçant la profession d’arbitre-rapporteur au tribunal de commerce. Rapprocher également de l’arrêt rapporté et dans le même sens : C. de cassation (Ch. civ.), 20 juillet 1920 (Bec.
: C. de cassation (Ch. civ.), 20 juillet 1920 (Bec. Gaz. des Tribunaux, 1921.1.32). V. Dans l’espèce de l’arrêt rapporté, le locataire avait droit à une prorogation d'une durée égale à la durée légalement fixée des hostilités, soit de cinq ans et quatre-vingt-quatre jours; son bail étant affecté à des locaux à usage professionnel : loi du 9 mars 1918, art. 56, 1°, cette prorogation qui a eu, en fait, comme point de départ, la date du 11 janvier 1920, n’aurait dû légalement expirer que le 25 mars 1925. Mais la commission arbitrale du VIIe arrondissement avait écourté de deux
la commission arbitrale du VIIe arrondissement avait écourté de deux mois et dix jours la durée légale de ladite prorogation, en lui assignant, comme terme extinctif, la date du 15 janvier 1925, motif pris de ce qu’il était « expédient de faire coïncider le départ [du locataire] avec l’époque habituelle du terme à Paris ». Et il n’est pas douteux que le locataire aurait pu, de ce chef, se pourvoir en cassation de la sentence qui diminuait ainsi, à son préjudice, la durée de la prorogation à laquelle il avait incontestablement droit. Mais, comme le locataire avait accepté la sentence
incontestablement droit. Mais, comme le locataire avait accepté la sentence et que le demandeur au pourvoi était le bailleur, celui-ci ne pouvait tirer grief d’un chef de décision qui, — comme le déclare fort justement l’arrêt rapporté, « loin de lui préjudicier, lui est, au contraire, favorable », puisqu'il abrège, à son profit, la durée de la prorogation légale du bail. C’est un principe constant, en effet, que le pourvoi en cassation ne peut être admis, par cela seul qu’un jugement contient une erreur théorique : il faut encore qu’il cause au demandeur en cassation un préjudice réel. Consulter, sur
cause au demandeur en cassation un préjudice réel. Consulter, sur ce point : Raye (La Cour de cassation, n° 15) ; Dalloz (Nouveau Code de proc. civ, annoté, tome III, appendice au livre IV, pourvoi en cassation en matière civile, p. 138, n° 620 et suiv., 627 et suiv., 652 et suiv. Il a été spécialement jugé, en ce sens, que « doit être déclaré non recevable, pour défaut d’intérêt, le moyen de cassation qui, s’il était admis, ne pourrait aboutir qu’à l’annulation d’un chef qui a prononcé au profit du demandeur en cassation : Ch. civ., 13 janvier 1911
du demandeur en cassation : Ch. civ., 13 janvier 1911 (Dal., 1911.1.239). Adde, dans le même sens : C. de cassation (Ch. civ.), 4 avril 1882 (Dal., 1883,1.404). Il n’est pas sans intérêt de signaler en terminant que le projet de loi déposé le 5 mars dernier, sur le bureau de la Chambre des députés, par M. Bonnevieu, garde des sceaux, ministre de la justice, pour régler définitivement le régime des baux à loyer, projet dont nous avons rendu compte dans la Gazette des Tribunaux du 6 mars 1921, contient, dans son titre I, un article qui dispose que, «
dans son titre I, un article qui dispose que, « sauf accord ou décision de justice, toutes les prorogations, dont l'expiration ne coïncidera pas avec l’arrivée d’un terme d'usage, seront majorées du temps nécessaire pour atteindre, suivant le cas, la fin du mois, du trimestre ou du semestre en cours ». 26.6.1921 COMMISSION SUPÉRIEURE DE CASSATION Présidence de M. Fabreguettes. Audience du 10 juin 1921. RENTRE A LOUER. «— PROROGATION. — ARTICLE 56 DE LA LOI DIT 9 MARS 1918. — APPARTAMENT LOUÉ À UN HOMME DE LETTRES JOURNALISTE. — DROIT À LA PROROGATION. — CONDITIONS. — CONNAISSANCE DONNÉE AU
DROIT À LA PROROGATION. — CONDITIONS. — CONNAISSANCE DONNÉE AU BAÎLEUR de LA PROFESSION. — ABSENCE DE CONSTATATION — cassation. La prorogation de bail jusqu'à la durée des hostilités est accordée par l'article 56 de la loi du 9 mars 1918 à toutes les professions, de quelque nature qu’elles soient, que les locataires exercent dans les lieux loués. La profession d'homme de lettres n'est pas exclue de cette prorogation. Toutefois la nature des travaux que comportent la préparation et la réduction des œuvres de l'homme de lettres ne suffit pas à distinguer les locaux où s’exerce cette profession de ceux
à distinguer les locaux où s’exerce cette profession de ceux qui sont simplement affectés à l’habitation, il faut ou que ces locaux soient aménagés d’une façon spéciale pour l'exercice de la profession, ou que l'homme de lettres y entretienne avec le public des rapports que pourrait troubler un changement de résidence. Il faut en outre que la destination des lieux à l'exercice de cette profession résulte de la commune intention des parties, soit qu’elle ait été prévue par le bail, soit qu’en dehors du bail, le propriétaire y ait consenti. Doit donc être cassée la décision de la commission arbitrale