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les ouvriers la moralité et les bons rapports de voisinage. À la vérité, on a été contraint à se départir de cette condition dans quelques installations de grandes cités ouvrières; par exemple à celle des établissements Krupp, à Essen, lorsque la configuration du terrain ou son prix trop élevé, qui aurait amené un loyer disproportionné, sont venus s'y opposer. Au contraire, il était facile de s'y conformer à Leinhausen où le terrain était assez vaste et assez bon marché pour ne pas entraîner à des dépenses trop élevées. 2° Au point de vue de l'économie, il y a lieu d'adopter
point de vue de l'économie, il y a lieu d'adopter un petit nombre de types d'habitation pour en simplifier la construction et l'entretien. 3° Les plans de l'habitation doivent être étudiés en vue de répondre aux besoins de familles d'ouvriers comprenant un plus ou moins grand nombre de membres. On devra aussi prévoir des dispositions telles que le logement puisse être au besoin divisé en plusieurs, destinés à être loués à des ouvriers célibataires. De la condition précédente il découle la convenance de construire des maisons à un étage dont le rez-de-chaussée est approprié à un logement complet, mais de
le rez-de-chaussée est approprié à un logement complet, mais de peu d'étendue (famille sans enfants), tandis que l'étage peut être loué séparément, disposition qui se prête aussi à la location de la maison entière à une famille plus nombreuse. 4° Chaque famille doit avoir à sa disposition une cour ou jardin de 200 à 300 m2. 5° Les cabinets d'aisance doivent être en dehors de l'habitation. 6° Parmi les différents types d'habitations ouvrières les plus usités : maisons simples, maisons doubles, maisons à quatre familles, maisons bâties en file simple, maisons en file double, on doit préférer celui de la
maisons en file double, on doit préférer celui de la maison double comme présentant l'installation la plus salubre et la plus commode et permettant l'orientation la plus convenable. 7° Comme minimum des besoins d'une famille, les dimensions suivantes ont été indiquées : Une salle ou pièce commune de 20 m2 environ de superficie, une chambre à coucher de 12 m2 environ, une cuisine et un vestibule de 11 m2, soit en total un minimum de 43 m2. Sur ces données générales, il a été créé un certain nombre de types d'habitation que nous allons examiner. On trouvera dans le tableau
d'habitation que nous allons examiner. On trouvera dans le tableau récapitulatif à la fin de cet article les éléments comparatifs des dispositions et des prix des différents types d'habitation. Disposition primitive des maisons pour deux familles ouvrières avec toiture en tuiles. — Types A et B. — Les plans et coupes de ces types de maisons sont donnés en planches 14-15, fig. 1 à 11. Les murs, en briques apparentes, sont construits de façon à laisser un espace vide entre leurs deux faces. Ce mode de construction, sur lequel nous reviendrons plus loin, est recommandé pour s'opposer au refroidissement par
reviendrons plus loin, est recommandé pour s'opposer au refroidissement par les murs. Le comble, en charpente, est recouvert en tuiles. Les planchers sont en sapin ainsi que les plafonds. Dans la salle principale est un poêle en fayence à intérieur de fonte, la cuisine est munie d'un fourneau en fonte. En 1875 et 1876 on construisit sur ce type trente-sept maisons pour soixante-quatorze familles d'ouvriers. À chaque habitation est joint un petit jardin de 200 m2. Un puits commun pour quatre maisons a été creusé au croisement des murs de séparation des jardins. On a également adjoint à chaque logement
séparation des jardins. On a également adjoint à chaque logement un petit appentis où se trouvent les cabinets d'aisance et deux compartiments, l'un pour une vache, l'autre pour un cochon. Nous n'en donnerons pas les plans, attendu que ce type d'appentis a été plus tard abandonné pour un autre que nous décrirons plus loin. Concurremment avec le type A on construisit quelques maisons un peu plus spacieuses pour contre-maîtres, magasiniers, chefs d'équipe ou employés similaires. Ce type, désigné par la lettre B, est représenté planche 14-15 par les figures 8 à 11. Elles ne diffèrent de celles du type A
à 11. Elles ne diffèrent de celles du type A que par l'addition d'une seconde chambre et d'une seconde cave à chaque logement. L'escalier, au lieu d'être pris sur la cuisine, est placé dans un petit vestibule qui précède cette pièce. Ces habitations comprennent : une salle, deux chambres à coucher, une cuisine et un petit vestibule; plus une chambre dans le grenier, éclairée par le pignon et deux caves ou celliers. Le mode de construction est le même que celui des maisons d'ouvriers. En 1876 et 1877, il fut construit cinq maisons de ce type. Lorsque ces premières maisons
construit cinq maisons de ce type. Lorsque ces premières maisons se trouvèrent habitées, on reconnut les inconvénients suivants dans leur agencement. Type A. Dans les logements d'ouvriers, on se plaignit de ce que la pièce servant de cuisine en même temps que de vestibule est mal garantie contre la pluie et le vent. Plusieurs des habitants construisirent eux-mêmes des abris extérieurs. Il semble donc que des dispositions qui ont donné satisfaction ailleurs, par exemple dans les maisons ouvrières de Mulhouse, se prêtent mal au climat du nord de l'Allemagne. En outre l'emplacement de l'escalier prête à la critique comme enlevant
outre l'emplacement de l'escalier prête à la critique comme enlevant trop d'espace utile, tant au rez-de-chaussée que dans le grenier et les cloisons nécessitées par la chambre du grenier ne laissent pas que de coûter assez cher comme emploi de bois. La cave, non voûtée, mais simplement solivée en bois, est une disposition à abandonner, la pourriture devant détruire rapidement ces solives. Les lavages à l'eau chaude, qu'il est dans les habitudes allemandes de faire subir aux planchers au moins une fois par semaine, sont aussi une cause de destruction rapide pour les parquets du rez-de-chaussée. Enfin le prix de
rapide pour les parquets du rez-de-chaussée. Enfin le prix de ces logements, rapporté à l'espace réellement utilisable, ressort comme trop élevé, ce qui conduit à une rénumération insuffisante du capital immobilisé. Type B. Les maisons de contre-maîtres sont, à la vérité, mieux agencées que celles des ouvriers et ont été appréciées des locataires; cependant l'emplacement de l'escalier est peu commode. En outre, on signale la même disproportion que précédemment entre le prix de la construction et l'espace utilisable, le rez-de-chaussée surtout n'étant pas en rapport avec les besoins des ouvriers. Nouvelles maisons pour deux familles avec toiture en ciment. —
Nouvelles maisons pour deux familles avec toiture en ciment. — Types C et D. — Les considérations qui précèdent conduisirent à l'élaboration de deux types nouveaux C et D qui sont représentés planche 14-15, fig. 12 à 23. Pour supprimer le grenier, considéré comme utilisant mal l'espace au-dessus de l'étage, on eut l'idée d'adopter une toiture presque absolument plate, consistant en une couche de ciment posée sur un solivage en bois. On remania, d'autre part, la distribution des pièces composant l'habitation de façon à ne laisser au rez-de-chaussée que la salle principale et la cuisine, et à réunir les chambres
salle principale et la cuisine, et à réunir les chambres à coucher à l'étage supérieur. C'est à ce même étage que l'on convint de placer, avec une entrée spéciale sur le vestibule, la chambre qui pouvait être au besoin distraite du logement de la famille pour être louée à un ouvrier non marié. La superficie consacrée à la construction des premières maisons avait été reconnue comme suffisante ; on avait seulement trouvé un peu exiguës les dimensions de la cave servant d'abri aux provisions pour les familles qui élevaient un peu de bétail. En somme, on accepta, dans le nouveau
peu de bétail. En somme, on accepta, dans le nouveau projet, de conserver les dimensions des pièces de l'habitation, salle, cuisine, chambres à coucher, telles qu'elles avaient été exécutées dans les premiers types de maisons. Ceci parut d'autant plus admissible que l'on renonçait à la disposition primitive dans laquelle la cuisine servait également de vestibule, pour consacrer à la cuisine une pièce spéciale. Le type C, représenté par les figures 12 à 18 de la planche 14-15, répond aux conditions énoncées plus haut. Des deux habitations groupées dans la même maison, l'une prend son entrée par la cour ou jardin,
maison, l'une prend son entrée par la cour ou jardin, l'autre est en façade sur la rue. Le type D ne diffère du précédent que par quelques détails de la distribution. Les deux perrons étant juxtaposés, il s'ensuit que les logements ont tous deux leur entrée sur la rue : l'accès aux chambres du premier étage est rendu plus indépendant et la distribution se prête plus facilement à l'isolement éventuel d'une des pièces. Dans quelques-uns de ces logements, on a même réservé la possibilité d'établir ou de supprimer une cloison, figurée en traits pointillés fig. 22, qui peut diviser en
figurée en traits pointillés fig. 22, qui peut diviser en deux à volonté la plus grande chambre du premier étage. Quant au mode de construction, on s'est préoccupé d'une façon générale de réduire à leur dernière limite les échantillons de tous les matériaux employés dans le but d'atteindre à l'extrême économie dans la création des logements et, par suite, de diminuer autant que possible le prix du loyer à demander aux ouvriers. Cette considération, qui ne manque certainement pas d'importance, nous paraît cependant avoir prévalu avec excès, comme nous le verrons en ce qui regarde l'toiture. Pour la construction des
verrons en ce qui regarde l'toiture. Pour la construction des murs extérieurs ne supportant pas les poutres, les croquis ci-contre indiquent le mode d'emploi des briques qui forment deux cloisons laissant entre elles un espace. De distance en distance, toutefois, des briques sont posées dans le sens transversal de façon à relier les deux cloisons et à leur donner duraillant. L'échantillon des bois employés a été également aussi réduit que possible. Il n'a pas été établi de plafond sous les solives du premier plancher non, plus que sous les poutres-solives supportant la couverture. Ces bois restés apparents ont été dressés
supportant la couverture. Ces bois restés apparents ont été dressés avec soin et sont passés à une couleur à l'huile. Le trait le plus original de ce genre de construction est la suppression de toutes fermes et chevrons et leur remplacement par une sorte de terrasse en ciment ne présentant qu'une faible pente de 0,05 m environ par mètre. Sur les solives sont posées des voliges jointives que l'on recouvre d'abord d'une couche de carton bitumé. C'est sur le carton bitumé qu'est étendue une chape de ciment de faible épaisseur. Le prix de revient est de 3,80 francs mètre carré.
Le prix de revient est de 3,80 francs mètre carré. Il nous paraît que ce mode de couverture, en désaccord avec la tradition séculaire qui a fait adopter les combles aigus dans toute l'Europe septentrionale, est de nature à présenter des inconvénients multiples, surtout dans le climat de l'Allemagne du Nord, où les neiges persistant pendant fort longtemps doivent amener des infiltrations dans la couverture ; on doit remarquer aussi que la surcharge de neige sur ce toit en terrasse nécessite des solives beaucoup plus fortes que celles que l'on eût employées dans le cas d'un faux grenier surmonté d'un
eût employées dans le cas d'un faux grenier surmonté d'un comble ordinaire en charpente. Le refroidissement des pièces, qu'on a judicieusement cherché à éviter par la construction des murs à double paroi, doit se produire très énergiquement par cette surface de toiture directement exposée au rayonnement nocturne en même temps que la chaleur nous paraît devoir y devenir insupportable pendant l'été. Jusqu'ici cependant, au dire des ingénieurs du chemin de fer, il ne se serait produit qu'un petit nombre de plaintes portant principalement sur l'odeur du carton bitumé échauffé par les rayons du soleil et sur les condensations de buée
les rayons du soleil et sur les condensations de buée qui se produisent entre les solives lors des variations rapides de température et d'humidité. Par contre, la suppression des plafonds rend partout la visite des bois facile et s'oppose à la pourriture des chevrons que l'on a souvent constatée dans les combles en bois et ciment insuffisamment aérés. Le sol du rez-de-chaussée, pour la partie placée au-dessus des caves, est formé de rails réformés employés comme solives et hourdé, sur une épaisseur de 0,10 m, en béton formé d'une partie de ciment contre cinq de cailloux. Le tout est ensuite
de ciment contre cinq de cailloux. Le tout est ensuite recouvert d'un mortier composé d'une partie de sable et d'une partie de ciment. Cette disposition, qui offre de plus grandes chances de durée et n'est pas beaucoup plus coûteuse qu'un plancher en bois, est très convenable pour les pièces situées au-dessus des caves, c'est-à-dire la cuisine et le vestibule qui ont besoin de fréquents lavages à l'eau chaude. Le surplus du rez-de-chaussée est parqueté en sapin sur lambourdes. En résumé, ces types d'habitation C et D, malgré la forme critiquable de la toiture et les quelques inconvénients qui en résultent,
de la toiture et les quelques inconvénients qui en résultent, semblent avoir donné satisfaction à la population ouvrière et ont été seuls multipliés, tandis que les types A et B à toiture en tuiles étaient abandonnés. C'est surtout au type D qu'on a donné la préférence pour les maisons renfermant deux logements d'ouvriers. Maisons de contremaîtres pour deux familles, toitures bois et ciment. — Type E. — Sur les mêmes données et avec quelques changements dans la distribution et un agrandissement dans les dimensions des pièces, dont les figures 24 à 27 permettent de se rendre compte, on a étudié
à 27 permettent de se rendre compte, on a étudié un type d'habitation pour deux familles. Ce type E sera particulièrement réservé à des contremaîtres ou aux ouvriers d'état assez aisés pour pouvoir payer un loyer plus élevé. Nous n'avons pas à nous étendre sur les particularités de ces habitations. Maisons pour quatre familles avec toiture bois et ciment. — Types F et G planche 16. Quoique les types précédemment décrits semblent devoir satisfaire à la plupart des besoins exprimés, comme il est certain que le groupement d'un plus grand nombre d'habitants par maison diminue d'une façon assez sensible les
nombre d'habitants par maison diminue d'une façon assez sensible les frais de construction, on a étudié également un type de maison pour quatre familles. Dans cet ordre d'idée, l'on a maintenu comme principe que les entrées des diverses habitations doivent être complètement distinctes, de même que pour les caves dépendantes de chaque maison. Cette condition paraît s'imposer pour éviter des querelles entre les habitants. De plus l'on a dû admettre, dans la disposition, que deux logements dans chacune des maisons seront situés au rez-de-chaussée et les deux autres au premier étage. L'on ne peut méconnaître que si, dans les maisons
étage. L'on ne peut méconnaître que si, dans les maisons pour deux familles dans lesquelles chaque logement occupe deux étages, il n'est pas résulté de cette disposition d'inconvénients appréciables dans la pratique, cependant un logement de plein pied doit offrir des avantages pour la commodité d'habitation, en particulier dans les conditions d'un ménage ouvrier. En outre, cette disposition ne nécessite qu'un seul escalier par groupe de deux logements. La dimension des pièces de chacun des logements dans le type F est, à peu de chose près, celle des types C et D pour maisons à deux familles. Le logement comprend:
et D pour maisons à deux familles. Le logement comprend: une pièce principale, deux chambres à coucher, une cuisine et une cave. La maison présente quatre entrées distinctes. On accède aux caves des habitations de l'étage supérieur par l'escalier de la maison et aux caves des logements du rez-de-chaussée par le palier. En établissant le projet G pour une maison à quatre familles (fig. 9 à 13, planche 16) l'on est parti de cette considération que les habitations sont demandées parfois par des familles d'ouvriers sans enfants ou qui n'en ont qu'un nombre restreint. Pour ces familles, un logement comprenant
ont qu'un nombre restreint. Pour ces familles, un logement comprenant une salle, une chambre à coucher et une cuisine est, dans tous les cas, suffisant. Le mode de construction des maisons pour quatre familles est le même que celui décrit pour les maisons à deux familles (C, D et E), la couverture est également faite en bois et ciment. L'on a toutefois disposé sous le toit, à l'étage supérieur, un plafond fait de planches rabotées, tandis que dans les maisons pour deux familles l'on a laissé simplement le toit lui-même former le plafond. Cette modification paraît justifiée par suite de
former le plafond. Cette modification paraît justifiée par suite de ce que, dans les maisons pour deux familles, il ne se trouve à l'étage supérieur que des chambres à coucher, tandis que dans les maisons pour quatre familles il y a sous le toit deux logements tout entiers. Les plafonds des caves, dans les maisons pour quatre familles, sont également construits en béton. Comme les caves se trouvent en partie sous des espaces habités, c'est-à-dire sous des chambres pour lesquelles un plancher de ciment ne répondrait pas au but, l'on a dans ce cas, pour établir les planchers, encastré des
a dans ce cas, pour établir les planchers, encastré des lambourges dans le béton dans un sens perpendiculaire aux rails de chemins de fer; c'est sur ces lambourges qu'on cloue le plancher en bois de sapin. Il a été reconnu par l'expérience que, entre les types E et B, le bâtiment le plus spacieux était préféré par les ouvriers, d'autant plus que ces habitations peuvent être données en location à un prix légèrement inférieur à celui des types C et D. En effet, le coût par logement, dans le type F, ressort au chiffre rond de 3 050 fr, tandis
F, ressort au chiffre rond de 3 050 fr, tandis que ceux des types C et D ressortent à 3 320 et 3 570 fr. Quant aux habitations du type L, le besoin dans les conditions ordinaires des ouvriers paraît devoir en être assez limité. Les logements, dans ce type de construction dont les frais s'élèvent à 2 600 fr par logement, se sont loués plus difficilement, malgré le bas prix de la location. La conséquence, il est douteux que l'on exécute à nouveau des constructions de ce type en présence d'un développement ultérieur de la colonie. En résumé, lorsqu'on
présence d'un développement ultérieur de la colonie. En résumé, lorsqu'on se trouve, comme à Leinhausen, en présence d'un terrain suffisamment vaste, il est certainement préférable de s'en tenir au groupement des habitations pour deux familles, l'état sanitaire et les rapports du voisinage n'ayant rien à gagner au rapprochement de quatre ménages. Quant aux bâtiments annexés servant aux cabinets d'aisance et aux étables, il a été reconnu qu'il était plus économique de les grouper pour quatre logements, les figures 28 à 30, planches 14-15, rendent compte de la disposition actuellement adoptée. Si les dimensions en sont un peu moindres qu'elles ne
Si les dimensions en sont un peu moindres qu'elles ne l'étaient dans les plans primitifs, cette circonstance ne présente pas d'inconvénients, car l'on avait, tout d'abord, prévu la grandeur de l'étable pour y loger une vache ; mais il a été constaté que les ouvriers se bornent à l'élevage d'une chèvre et d'un cochon. Au début, l'on avait cru devoir creuser un puits par groupe de quatre habitations; mais depuis on y a renoncé et il a été établi dans la rue des puits desservant un plus grand nombre de maisons, la dépense en a été ainsi diminuée; d'autre part,
maisons, la dépense en a été ainsi diminuée; d'autre part, les puits communs situés dans le milieu du jardin étaient une cause de querelles entre les divers intéressés. Coût de la construction. Nous nous bornerons à donner le détail des dépenses de la construction pour un seul des types de maison à couverture en ciment. Type D Terrassements (73 m3) 45,50 fr Béton 2 90,00 Maçonnerie 3170,00 Charpente 1215,00 Couverture, 103,81 m2 revêtement en ciment posé sur papier goudronné 395,00 Plomberie et zinguerie 172,50 Menuiserie 650,00 Serrurerie 307,00 Peinture et vitrerie 300,00 Fumisterie, 2 poêles en faïence et 2 fourneaux
vitrerie 300,00 Fumisterie, 2 poêles en faïence et 2 fourneaux de cuisine 350,00 Frais divers, nettoyages, etc. 245,00 Total 7,140,00 Soit pour un logement 3 570 fr. Pour rendre possible une comparaison du prix de revient des différentes maisons d'habitation qui ont été exécutées, nous avons réuni, dans le tableau ci-annexe, tout ce qui concerne la dépense de construction rapportée aux surfaces des logements. L'ensemble des projets est ramené à une unité, qui est le logement pour une famille. Afin de faciliter encore d'autres comparaisons, des données égales sont fournies sur deux maisons d'ouvriers très bien distribuées, maisons couvertes en
sur deux maisons d'ouvriers très bien distribuées, maisons couvertes en tuiles et en carton, dont la description se trouve dans une publication intitulée : La maison d'habitation ouvrière, de J. Schmoelke. Il ressort tout d'abord de l'exposé relatif aux maisons à Leinhausen ce qui suit : La dépense par mètre carré, rapportée à la surface des pièces servant à l'habitation proprement dite, salle, chambres à coucher, cuisine, se trouve la moindre pour la maison d'habitation du contremaître, avec toiture bois et ciment du type E ; à la suite viennent les maisons d'habitation pour quatre familles ; puis les maisons
les maisons d'habitation pour quatre familles ; puis les maisons d'habitation pour deux familles avec toiture bois et ciment C et D ; après vient la maison de contremaître, type B, recouverte en tuiles et enfin l'ancienne maison ouvrière A avec toit en tuiles. Si au contraire, on compare le prix de revient à la superficie totale du logement, compris caves, escaliers, vestibule, etc., le prix unitaire ressort au meilleur marché pour la maison ouvrière d'habitation B, après celle-ci viennent les maisons pour quatre familles F et G, la maison la plus grande pour deux familles E, l'ancienne maison avec
la plus grande pour deux familles E, l'ancienne maison avec toit en tuiles A et enfin les maisons pour deux familles C et D. Il y a lieu de remarquer, en ce qui concerne les maisons du type Schmoelke que la comparaison de leurs prix avec ceux des maisons construites à Leinhausen n'est pas bien exacte en ce que l'épaisseur des murs extérieurs est un peu moindre. Rémunération du capital employé. — Pour se rendre compte du prix total d'une habitation, il y a lieu d'ajouter encore aux dépenses de construction des bâtiments et dépendances, les frais d'acquisition du sol,
construction des bâtiments et dépendances, les frais d'acquisition du sol, ceux de voirie, de canalisation et d'évacuation des eaux, de même que les dépenses pour les puits et celles d'établissement des jardins. Les dépenses d'achat du sol pour une maison avec jardin et y compris la part contributive à la voirie atteignent 750 fr, celles du puits sur la voie publique et de canalisation s'élèvent en chiffres ronds à 560 fr. Les loyers, par chaque type d'habitation, sont indiqués au tableau ci-dessus. Ils représentent environ 5 % des dépenses de construction de la maison et 4 % seulement du capital
construction de la maison et 4 % seulement du capital engagé en faisant entrer en ligne de compte le coût du terrain et les dépenses générales de voirie et autres. Si, d'une façon générale, l'intérêt du capital employé paraît modéré (surtout en considérant les dépenses d'entretien qui ne laisseront pas que d'être assez considérables d'ici à peu d'années), il est certain d'autre part que la création de ce centre d'agglomération ouvrière offre indirectement à l'administration du chemin de fer du Hanovre de grands avantages. En effet, les ouvriers qui habitent dans un rayon immédiat de leur lieu d'occupation, sont immédiatement