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des tiers des délibérations de l'assemblée générale se font par des copies ou des extraits certifiés conformes par le syndic. Art. 21. — Si des modifications aux présents statuts paraissent utiles, l'assemblée générale remplissant les conditions de l'art. 15 ci-dessus est autorisée à les voter. De même, pareille assemblée générale pourra autoriser le transfert parmi les voies publiques de la Ville du passage en question. Dont acte. Fait et passé, etc. Enregistrement. — Droit fixe. — A annoter à l'Encyclopédie du Notariat (formules) sous le titre à créer : Syndicat entre propriétaires riverains d'une voie privée. UNE QUESTION DE DROIT
entre propriétaires riverains d'une voie privée. UNE QUESTION DE DROIT FISCAL ENREGISTREMENT. ---RÉSOLUTION DE VENTE POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU PRIX. CONSTRUCTIONS. AUGMENTATION DE VALEUR. RENONCIATION DU VENDEUR A SON DROIT D'ACCESSION. LIQUIDATION DU DROIT PROPORTIONNEL. Lorsqu'un jugement prononce la résolution, pour défaut de paiement du prix, de la vente d'un terrain sur lequel l'acquéreur a élevé des constructions dont l'établissement lui était imposé par l'acte de vente même, et met à la charge du vendeur l'obligation de payer à l'acquéreur la valeur de ces constructions, ce jugement donne ouverture au droit de mutation non sur le seul prix exprimé
au droit de mutation non sur le seul prix exprimé dans le contrat de vente résolu, mais sur la valeur vénale au jour de la résolution et du terrain et des constructions élevées par l'acquéreur évincé. C. de cass. (Ch. des req.). — 13 février 1900. (Société de reprise du solde de l'ancien Comptoir d'escompte de Paris c. Enregistrement.) I. Les faits de la cause étaient les suivants : Aux termes d'un acte notarié des 12 et 15 janvier 1889, l'ancien Comptoir d'escompte de Paris a vendu à la Société de Pauville et Cie trois lots de terrains situés à
de Pauville et Cie trois lots de terrains situés à la Turbie, moyennant le prix de 140,000 fr., payable à terme avec intérêts à 5 % par an. Aux termes de cet acte, la Société de Pauville et Cie s'engageait à achever sur ces terrains, dans le délai d'un an, la construction d'un hôtel et à y élever dix villas. Le Comptoir d'escompte déclarait consentir à ce que son privilège de vendeur fût primé par des inscriptions qui seraient prises au profit d'un bailleur de fonds et d'entrepreneurs, jusqu'à concurrence de sommes supérieures au prix de vente et renoncer également,
de sommes supérieures au prix de vente et renoncer également, en leur faveur, à son action résolutoire. La Société de Pauville et Cie, entrée en jouissance, a fait édifier en tout ou partie les constructions prévues, mais n'a pu se libérer de son prix d'acquisition. Sur la poursuite de l'ancien Comptoir d'escompte, le tribunal de Nice a, par jugement du 22 avril 1895, prononcé la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix et chargé des experts d'estimer les constructions exécutées par la Société de Pauville, le montant de cette estimation devant être payé par l'ancien Comptoir d'escompte
de cette estimation devant être payé par l'ancien Comptoir d'escompte à cette société ou à ses ayants droit. Lors de l'enregistrement, le droit de 4 % a été perçu sur la somme de 140.000 fr., prix de la vente des 12-15 janvier 1889. Mais ultérieurement, l'Administration a estimé que le droit devait être également perçu sur la valeur des constructions dont le montant devait être payé à l'acquéreur évincé. La réclamation qu'elle a faite, de ce chef, d'une somme de 22.500 fr. sauf à augmenter ou à diminuer, d'après les déclarations du redevable, a été admise par un jugement du
déclarations du redevable, a été admise par un jugement du tribunal de Nice du 19 juillet 1898 (Journ. Enreg., art. 25691). II. Le pourvoi formé contre ce jugement, fondé sur la fausse application de l'art. 69, § 7, no 1 de la loi du 22 frimaire an VII et la violation des art. 555, 1183 et 1184, C. civ., a été rejeté, le 13 février 1900, après un rapport de M. le conseiller Voisin, et sur les conclusions de M. l'avocat général Mérillon, par un arrêt ainsi conçu : LA COUR : — Attendu, en droit, d'une part qu'aux termes
COUR : — Attendu, en droit, d'une part qu'aux termes de l'art. 69, § 7, n° 1 de la loi du 22 frimaire an VII, les adjudications, ventes, reventes, cessions, rétrocessions et tous autres actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles à titre onéreux, sont assujettis au droit proportionnel de 4 0/0 ; que, d'autre part, aux termes de l'art. 12 de la loi du 27 ventôse an IX, les jugements portant résolution de contrats de vente pour défaut de paiement quelconque sur le prix de l'acquisition, lorsque l'acquéreur ne sera point entré en jouissance,
de l'acquisition, lorsque l'acquéreur ne sera point entré en jouissance, ne seront assujettis qu'au droit fixe, tel qu'il est réglé par l'art. 68 de la loi du 22 frimaire an VI, § 3, n° 7, pour les jugements portant résolution de contrats pour cause de nullité radicale ; Attendu qu'il résulte du jugement attaqué et qu'il est constant en fait que, par acte notarié des 12 et 15 janvier 1889, l'ancien Comptoir d'escompte de Paris a vendu à la Société baron de Pauville et Cie, trois lots de terrains situés sur le territoire de la Turbie, moyennant la somme de
sur le territoire de la Turbie, moyennant la somme de 140,000 fr., payable avec intérêts à 5 0/0 l'an, dans un délai de 5 années ; qu'il est dit dans l'acte que l'acquéreur sera tenu de terminer dans le délai d'une année les travaux déjà commencés sur le 1er lot, en vue de l'édification d'un grand hôtel, et de construire dans le même délai dix villas sur le 2e lot ; que, pour faciliter à MM. de Pauville et Cie l'exécution de ces travaux, le Comptoir d'escompte, vendeur, a consenti à ce que son inscription de privilège pour garantie du
à ce que son inscription de privilège pour garantie du paiement du prix fût primée par celles qui seraient prises au profit d'un sieur de Chabrillan pour sûreté d'une somme de 280.000 fr. que la Compagnie de Pauville se proposait de lui emprunter et au profit des entrepreneurs pour sûreté d'une autre somme de 245,000 fr. ; Attendu qu'il est constant en outre que l'acquéreur est entré immédiatement en jouissance des terrains vendus, y a fait édifier un grand hôtel, mais n'a pas payé le prix de la vente, dont la résolution a été prononcée par un jugement du tribunal
la résolution a été prononcée par un jugement du tribunal civil de Nice, du 22 avril 1895, qui a ordonné qu'il serait procédé par experts à l'estimation des travaux de constructions exécutés par la Société de Pauville, le montant devant en être payé par l'ancien Comptoir d'escompte de Paris à la dite société ou à ses ayants droit ; — D'où il suit que c'est à juste titre que le jugement attaqué a décidé que le droit de rétrocession de 4 0/0 devait être perçu, non sur le seul prix de 140,000 fr. exprimé dans le contrat de vente résolu,
de 140,000 fr. exprimé dans le contrat de vente résolu, mais sur la valeur vénale, au jour du jugement prononçant la résolution, et du terrain et des constructions élevées par l'acquéreur évincé, et à défaut de déclaration estimative faite au pied du jugement par l'ancien Comptoir d'escompte, a admis l'évaluation provisoire à 590,000 fr. de l'immeuble pris dans son ensemble, faite par la Régie ; Attendu que la société exposante soutient vainement que le droit de 4 0/0 est dû exclusivement sur le prix primitif des seuls terrains, les constructions élevées appartenant par droit d'accession à l'ancien Comptoir d'escompte de
élevées appartenant par droit d'accession à l'ancien Comptoir d'escompte de Paris, qui n'a jamais cessé, par l'effet de la résolution du contrat, d'être propriétaire des terrains ; — Qu'en effet, d'une part, l'art. 69, § 7, n° 1 pose ce principe spécial au droit fiscal que les reventes et les rétrocessions sont, comme les ventes et cessions, soumises au droit de 4 0/0, d'où la conséquence que le prix des immeubles pour les rétrocessions est indépendant du prix de leur vente et doit être fixé d'après leur valeur vénale au jour des contrats ou des jugements ; — Que, d'autre
jour des contrats ou des jugements ; — Que, d'autre part, le principe de l'accession n'étant ni absolu, ni d'ordre public, il est permis aux parties d'y déroger et que le propriétaire du sol peut renoncer audit droit expressément ou tacitement ; qu'en fait, l'ancien Comptoir d'escompte y a implicitement renoncé dans l'espèce actuelle, en imposant à la Société de Pauville et Cie l'obligation d'édifier sur les terrains achetés des constructions qui, dans le cas de résolution du contrat pour défaut de paiement du prix, devaient lui être abandonnées moyennant une indemnité ayant alors tous les caractères d'un prix de
une indemnité ayant alors tous les caractères d'un prix de vente d'immeubles, assujetti au droit de 4 0/0 ; que cette clause est exclusive de la rétention par le propriétaire du sol du droit d'accession ; Par ces motifs, rejette le pourvoi... III. Cette décision demande un commentaire. Dans l'ancien droit français, toute résolution d'une vente, faute de paiement du prix payable comptant, était considérée comme prononcée avant l'accomplissement de la condition suspensive, et, dès lors, ne donnait pas ouverture au droit de mutation. Au contraire, si le vendeur avait donné terme ou, de toute autre manière, avait suivi la
donné terme ou, de toute autre manière, avait suivi la foi de l'acquéreur, la résolution donnait nécessairement ouverture à de nouveaux droits (Championnière et Rigaud, Traité des droits d'Enreg., 26 édit., t. 1, n°481). L'application de la loi du 22 frimaire an VII (art. 69, § 7, n° 1) fit surgir des controverses rappelées par les mêmes auteurs (id., n° 482). Mais l’Administration appliqua dans toute sa rigueur la disposition de ce texte de loi, qui astreint au droit de 4 % « les adjudications, ventes, réventes, cessions, rétrocessions ou tous autres actes civils ou judiciaires translatifs de propriété ou
tous autres actes civils ou judiciaires translatifs de propriété ou d’usufruit de biens immeubles à titre onéreux ». Un arrêt de la Cour de cassation du 13 vendémiaire an X (statuant sur une perception antérieure à la loi du 27 ventôse an IX, dont nous allons parler) lui accorda gain de cause en cassant un jugement qui avait compris le défaut de paiement du prix au nombre des nullités radicales qui donnent lieu à la résolution du contrat soumise dans ce cas à un simple droit fixe (art. 68, § 3, n° 7 de la loi du 22 frimaire an
3, n° 7 de la loi du 22 frimaire an VII). On lit dans cet arrêt (dont MM. Championnière et Rigaud, n° 482, donnent le texte), qu'il est vrai, sans doute, qu'une des choses essentielles à la substance du contrat de vente « est la nécessité d'un prix convenu, en échange duquel la propriété se transfère à l’acquéreur, qui s'oblige à le payer dans le délai convenu, lorsqu’il n’a pas été payé lors du contrat ; mais que le défaut de paiement de ce prix n’empêche pas que cette propriété ne lui ait été transférée d’une manière irrévocable par la
ne lui ait été transférée d’une manière irrévocable par la seule obligation qu’il a contractée de le payer : que si, à défaut de ce paiement, les tribunaux autorisent la rentrée du vendeur dans sa propriété, ce n’est pas à raison de la nullité de la vente que cette rentrée a lieu, mais uniquement pour lui tenir lieu du prix qui lui est dû » (V. sur le caractère des nullités radicales dans les termes de l’art. 68, § 3, n° 7 de la loi du 22 frimaire an VII, Civ. cass., 24 décembre 1877, Journ. de l'Enreg., art. 20625
Civ. cass., 24 décembre 1877, Journ. de l'Enreg., art. 20625 et Req., 24 mai 1894, id., art. 24388). C’est pour tempérer la rigueur de l’art. 69, § 7, n° 1 de la loi du 22 frimaire an VII, dans son application aux jugements portant résolution de contrats de vente, que le législateur, s’inspirant de l’ancienne doctrine des distrats, a édicté la disposition de l’art. 12 de la loi du 27 ventôse an IX, qui est ainsi conçue : « Les jugements portant résolution de contrats de vente, pour défaut de paiement quelconque sur le prix de l’acquisition, lorsque l’acquéreur ne
paiement quelconque sur le prix de l’acquisition, lorsque l’acquéreur ne sera point entré en jouissance, ne seront assujettis qu’au droit fixe d’enregistrement, tel qu’il est réglé par l’art. 68 de la loi du 22 frimaire an VII, § 3, n° 7, pour les jugements portant résolution de contrats pour cause de nullité radicale. » Ainsi, à l’exception des cas où l’acheteur n’est pas entré en jouissance et n’a payé aucune fraction du prix, le jugement est passible du droit proportionnel ; ce n’est qu’au cas où ces deux circonstances, entrée en jouissance et paiement quelconque sur le prix, font défaut
en jouissance et paiement quelconque sur le prix, font défaut que le jugement n’est soumis qu’au droit fixe (7 fr. 50 s’il s’agit des jugements des tribunaux, 25 fr. s’il s’agit d’une décision des Cours d’appel; V. Naquet, Traité des droits d’Enregistrement, 2e édition, t. V, n° 105). L’entrée en jouissance n’est autre chose que la mise en possession de fait, l’occupation matérielle de l’immeuble vendu. Le paiement quelconque du prix comprend tout acompte, un paiement d’intérêts, ou bien une extinction totale ou partielle de la dette du prix par un mode équipollent à paiement, tel que la novation ou
un mode équipollent à paiement, tel que la novation ou la compensation (Naquet, id.). IV. Les jugements portant résolution d’une vente ne sont pas, d’ailleurs, soumis au droit de transcription. C’est là un point incontesté (Dictionnaire des droits d’Enreg., V° Résolution, n° 333 ; Naquet, n° 106) ; mais il n’en est ainsi que lorsque la résolution a lieu au profit du vendeur lui-même et non lorsqu’elle a lieu au profit d’un cessionnaire ou d’un créancier du vendeur. À Attendu, dit un arrêt de la Chambre civile du 26 août 1839 (Journ. de l'Enreg., art. 12373 et Sirey, 31.1.709), que
1839 (Journ. de l'Enreg., art. 12373 et Sirey, 31.1.709), que les actes ou jugements qui opèrent une mutation de propriété sont seuls assujettis à la formalité de la transcription ; qu’il suit de là qu’un jugement qui prononce, en faveur du vendeur, la résolution d’une vente d’immeubles, faute de paiement du prix, n’est point sujet à la transcription, parce que ce jugement n’opère point, en faveur du vendeur, une translation de propriété, et ne fait que le rétablir dans les droits de propriété qui lui appartenaient avant la vente résolue; mais qu’il n’en saurait être de même lorsque la résolution
mais qu’il n’en saurait être de même lorsque la résolution est prononcée, non au profit du vendeur, mais au profit des créanciers ou cessionnaires ou subrogés au droit du vendeur, parce que l'effet de la résolution est de faire passer l’immeuble des mains du vendeur dans celles des tiers subrogés à ces droits, ce qui est une véritable translation de propriété, qui rend le jugement de résolution sujet à transcription. » (Id. Civ. cass., 6 mars 1855, S. 55.1.379). V. sur ce point, Diet. des droits d’Enreg., V° Résolution, nos 342 et suiv. V. La liquidation du droit proportionnel applicable
342 et suiv. V. La liquidation du droit proportionnel applicable aux jugements portant résolution d’une vente pour défaut de paiement du prix a donné lieu à des difficultés dans deux cas opposés : celui où le prix de la résolution est inférieur au prix de la vente (lorsque par exemple, la chose en possession de laquelle rentre le vendeur ayant diminué de valeur, le jugement de résolution fixe cette valeur au jour où la résolution est prononcée, à une somme inférieure à celle qui était originairement stipulée), et celui où la résolution a lieu pour un prix supérieur au prix
la résolution a lieu pour un prix supérieur au prix stipulé dans l’acte résolu. Dans le premier, l’Administration refuse absolument de tenir compte de la dépréciation du bien vendu. Le droit à 4 % doit être calculé, dans cette hypothèse, sur la somme dont l’acquéreur est déchargé ou remboursé en échange de l’objet vendu (Solution du 5 juillet 1878, Dict., V° Résolution, n° 319). « Aux termes de l’art. 1183, dit-elle, quand la condition résolutoire, expresse ou tacite s'accomplit, les choses sont remises au même et semblable état que si le contrat n'avait pas existé. Le vendeur reprend sa chose,
le contrat n'avait pas existé. Le vendeur reprend sa chose, l'acquéreur est libéré de sa dette du prix, et c'est le prix fixé au contrat de vente qui est le prix exprimé de la résolution et sur lequel le droit proportionnel auquel elle donne lieu doit être liquidé, quelle que soit la valeur réelle de l'objet rétrocédé. » Dans la seconde hypothèse, c'est-à-dire si la résolution a lieu pour un prix supérieur au prix stipulé dans l'acte, l'Administration liquide le droit de rétrocession sur ce prix supérieur (Id. et no 321), conformément d'ailleurs à un arrêt de la Cour de
321), conformément d'ailleurs à un arrêt de la Cour de cassation du 14 brumaire an X (cité sous ce dernier numéro). Tel est le principe théoriquement inattaquable dont l'application a donné lieu à la difficulté tranchée par le tribunal de Nice et sur laquelle la Chambre des requêtes s'est à son tour prononcée. Examinons cette difficulté. VI. Si l'immeuble a augmenté de valeur parce que l'acheteur a élevé des constructions et que la résolution ait été prononcée à la charge, par le vendeur, de lui rembourser le montant de cette augmentation, comment le droit de rétrocession doit-il être liquidé? Deux
augmentation, comment le droit de rétrocession doit-il être liquidé? Deux thèses opposées se trouvent en présence. Selon l'Administration, le droit de rétrocession doit être liquidé tant sur le prix originaire que sur la valeur des constructions. C'est, à ses yeux, « la conséquence nécessaire du principe qui considère la résolution comme une revente volontaire, lorsqu'elle n'a pas dû profiter du droit fixe, conformément aux règles exceptionnelles des lois de frimaire et de ventôse » (Dict., nos 322 e et 323). Deux jugements du tribunal de la Seine du 1er février 1860 (Journ. Enreg., art. 17093) et du tribunal de Narbonne
1860 (Journ. Enreg., art. 17093) et du tribunal de Narbonne du 7 novembre 1874 (Id., art. 20079) ont admis ce système. « Considérant, dit ce dernier jugement, que ces améliorations, reconnues en principe, ont un caractère immobilier augmentant la valeur des immeubles rétrocédés et doivent, par suite, donner lieu au paiement d'un droit de mutation. » L'autre thèse est la suivante : lorsqu'une vente est résolue, la condition résolutoire produit son effet, qui est de remettre les choses au même et semblable état où elles étaient auparavant. Le fait même de la vente étant anéanti ab initio par une sorte
de la vente étant anéanti ab initio par une sorte de fiction légale, les droits réels que le vendeur a constitués sur l'immeuble s'évanouissent ; il est censé n'avoir jamais été propriétaire. Dès lors, le droit proportionnel afférent à la valeur des constructions élevées par l'acquéreur est régi par les principes en matière d'accession. Or, lorsque le propriétaire profite des constructions en vertu de son droit d'accession, il n'y a pas lieu de percevoir le droit proportionnel de mutation à 5 fr. 50 0/0, mais seulement le droit spécial d'indemnité de 0 fr. 50 0/0. C'est, en effet, un point
de 0 fr. 50 0/0. C'est, en effet, un point incontestable que toutes les fois que le propriétaire ne fait qu'exercer son droit d'accession, il profite du principe sedificium solo cedit, il ne s'opère pas de transmission immobilière. Il en est ainsi, en matière de bail, même lorsque le bailleur s'est réservé le droit de conserver les constructions à la fin du bail. Une délibération de l'Administration du 7 octobre 1871 (Dict., V° Constructions, n° 168) fait très bien ressortir, dans ces termes, la raison d'être juridique de cette solution : Lorsque le propriétaire du sol n'a pas renoncé au
: Lorsque le propriétaire du sol n'a pas renoncé au bénéfice du droit de rétention que lui accorde l'art. 555, C. civ., le preneur n'a et ne peut avoir sur les bâtiments dont il a couvert le terrain qu'un droit précaire et temporaire. S'il a construit sans le consentement du bailleur, le sort de la construction est subordonné à la volonté de ce dernier; si la convention l'autorise à bâtir avec la clause que la construction restera au propriétaire du sol, cette clause équivaut à une option anticipée du maître du fonds pour le maintien des travaux à son profit.
du fonds pour le maintien des travaux à son profit. Soit donc que le preneur ait fait ces travaux spontanément, soit qu'il les ait exécutés en vertu de son contrat, il n'est toujours qu'un simple détenteur précaire de la chose construite, et son droit se borne à en répéter le prix au propriétaire du sol. Il n'importe qu'aux termes de la loi de frimaire an VII, la rétrocession soit passible du droit de 4 0/0. Ordonnée par jugement pour défaut de paiement du prix, elle replace les parties à leur point de départ, au jour même de la vente, elle
point de départ, au jour même de la vente, elle imprime aux constructions élevées par l'acquéreur le même caractère de spontanéité que si elles l'avaient été par un preneur, avec ou sans autorisation du bailleur. Le fait juridique de l'accession, si le vendeur, rentrant dans la propriété de l'immeuble, conserve les constructions, vient se juxtaposer à la rétrocession, tout en en restant indépendant. Il y a donc là, forcément au point de vue fiscal, une opération distincte, qui doit, pour la détermination du droit proportionnel applicable, être considérée dans ses éléments propres, par conséquent traitée comme une obligation d'indemnité. Telle
éléments propres, par conséquent traitée comme une obligation d'indemnité. Telle est en substance la thèse que le pourvoi formé contre le jugement du tribunal de Nice développait. VII. L'arrêt du 19 février 1900 a-t-il donné une solution générale et définitive de la question ? Il est permis d'en douter. Avec cette prudence, parfois excessive, qui caractérise la Cour de cassation et qui lui fait préférer les motifs spéciaux, les considérations d'espèce, aux motifs abstraits, plus larges, plus compréhensifs, la Chambre des requêtes semble avoir pris comme base de solution surtout la renonciation du vendeur, par l'acte de vente même, à
la renonciation du vendeur, par l'acte de vente même, à son droit d'accession. Celle renonciation résultant avec nécessité, quoique implicitement, de l'acte de vente, avait l'avantage de placer la question à résoudre dans une voie toute frayée. En effet, les bâtiments élevés sur un terrain étant immeubles par nature, parce « qu'aucune détermination de la loi ne leur fait perdre ce caractère et ne leur attribue la qualité de meubles, lorsqu'ils ont été construits sur le terrain d'autrui » (Civ. cass. 26 août 1844, Sirey, 41.708, l'accession ne peut produire ses effets, au point de vue fiscal, lorsqu'elle n'est pas
ses effets, au point de vue fiscal, lorsqu'elle n'est pas la cause de l'acquisition, par le propriétaire, des constructions. Il en est ainsi toutes les fois que le propriétaire de l'immeuble a reconnu à celui qui a élevé les constructions, la qualité de propriétaire desdites constructions; il ne peut plus alors les acquérir lui-même par simple droit d'accession (Req., 15 novembre 1875, Rép. pér., art. 4271). Par la même raison, lorsqu'il résulte des conventions passées entre un bailleur et un preneur, que le premier a renoncé à son droit d'accession, sur les constructions que le preneur est tenu de faire
sur les constructions que le preneur est tenu de faire édifier, l'acte ultérieur par lequel le preneur, après résiliation du bail, abandonne au bailleur les constructions qu'il a élevées moyennant un prix déterminé, présente, bien que qualifié de règlement d'indemnité effectué en vertu de l'art. 555, C. civ., tous les caractères d'une vente d'immeubles et donne ouverture au droit de 5 fr. 50 (Req., 27 juin 1893, S. 94.143). Cet arrêt constituait, relativement à l'espèce qui a donné lieu à l'arrêt du 19 février 1900, un précédent capital, en ce qui concerne les stipulations impliquant renonciation au droit d'accession: «