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20 juillet 1920. BAIL A LOYER. BAIL D’IMMEUBLE SITUÉ DANS UNE RÉGION ENVAHIE OU ÉVACUÉE. — DEMANDE DE PROROGATION LÉGALE NOTIFIÉE AU BAILLEUR LE 9 MARS 1920. — BAIL PRENANT FIN LE 1er AVRIL 1920. — NOTIFICATION SOIDISANT TARDIVE. — FORCLUSION. — LOIS DU 9 MARS 1918 (art. 58) et du 25 octobre 1919 (art. 4). Aux termes des articles 58 de la loi du 9 mars 1918 et 4 de la loi du 25 octobre 1919, les locataires non mobilisés doivent faire connaître leur intention de proroger leur bail trois mois au plus tard avant son expiration. Par suite,
trois mois au plus tard avant son expiration. Par suite, s’agissant d’un bail en date du 1er août 1914 et à périodes successives de 3, 6 ou 9 années, pouvant prendre fin à l’expiration d’une des périodes autre que la dernière et au gré de chacune des deux parties, à la condition de se prévenir mutuellement trois mois à l’avance, condition accomplie, dans l’espèce, par le bailleur, qui avait donné congé à son locataire le 4 décembre 1919, pour la période devant expirer le 1er avril 1920, la notification de la demande en prorogation de bail faite par le locataire
la demande en prorogation de bail faite par le locataire le 9 mars 1920, c’est-à-dire moins de trois mois avant l’expiration du bail, est tardive. C’est à tort que, pour faire produire effet à cette notification, la sentence de la commission arbitrale se fonde sur l’article 4 de la loi du 25 octobre 1919, aux termes duquel, pour les immeubles situés dans les régions envahies ou évacuées les délais de forclusion prévus par la loi du 9 mars 1918 ne commencent à courir qu’à dater de sa promulgation, à moins que par l’effet de ladite loi, ils n’aient un point
que par l’effet de ladite loi, ils n’aient un point de départ postérieur à cette promulgation. Car le point de départ des délais, se plaçant, dans l’espèce, au 1er janvier 1920, était postérieur à la promulgation de la loi. M. Relabry a formé un pourvoi contre une sentence de la commission arbitrale de Béthune, en date du 14 mai 1920. La Chambre civile, après avoir entendu M. le conseiller Rouilléau, en son rapport, et M. l’avocat, général Eon, en ses conclusions, a rendu l’arrêt suivant : « La Cour ; « Vu les articles 58 de la loi du 9
« Vu les articles 58 de la loi du 9 mars 1918 et 4 de la loi du 25 octobre 1919 ; « Attendu qu’aux termes de ces dispositions légales, les locataires non mobilisés devront faire connaître leur intention de proroger leur bail trois mois au plus tard avant son expiration ; « Attendu que l'arrêt attaqué constate qu’Hellebois a pris à bail, par acte sous seings privés en date du 1er avril 1914, un immeuble sis à Béthune, pour une durée de 3, 6 ou 9 années pouvant prendre fin à l’expiration de chacune des périodes, à la charge
fin à l’expiration de chacune des périodes, à la charge de se prévenir mutuellement trois mois à l’avance ; que Pelabry, propriétaire, a donné congé à son locataire le 4 décembre 1919, pour la période prenant fin le 1er avril 1920 ; que celui-ci a notifié une demande en prorogation de bail par exploit d’huissier le 9 mars 1920 ; « Attendu que cette notification faite moins de trois mois avant l’expiration du bail était tardive ; que, pour lui faire produire effet, la sentence attaquée se fonde sur l’article 4 de la loi du 25 octobre 1919, aux termes
4 de la loi du 25 octobre 1919, aux termes duquel, pour les immeubles situés dans les régions envahies ou évacuées, les délais de forclusion prévus par la loi du 9 mars 1918 ne commencent à courir qu’à dater de sa promulgation, à moins que, par l’effet de ladite loi, ils n’ont un point de départ postérieur à cette promulgation ; « Mais attendu que le point de départ des délais de forclusion se place au 1er janvier 1920 ; qu’il était postérieur à la promulgation de la loi ; d’où il suit qu’en validant une demande de prorogation faite
d’où il suit qu’en validant une demande de prorogation faite postérieurement à cette date, la sentence attaquée a violé les textes de loi sus visés ; « Par ces motifs ; « Casse... » Observations. — L’arrêt qui précède méconnaît formellement le sens et la portée des deux textes (art. 58, loi du 9 mars 1918, et 4, loi du 25 octobre 1919), sur lesquels il s’appuie pour justifier la cassation prononcée par lui. Une lecture attentive de ces deux textes en est l’évidente démonstration. Lisons, d’abord, l’article 4 de la loi du 25 octobre 1919 « réglant les droits
la loi du 25 octobre 1919 « réglant les droits et obligations résultant des baux d’immeubles atteints par faits de guerre ou situés dans les localités évacuées ou envahies ». Cette disposition est ainsi conçue : Art. 4. Les délais de forclusion prévus par les lois du 17 août 1917, du 9 mars 1918 et du 4 janvier 1919 ne commencent à courir qu’à dater de la promulgation de la présente loi, à moins que, par l'effet desdites lois, ils n’ont un point de départ postérieur à cette promulgation. Ce premier texte ne comporte aucune difficulté d’interprétation, car il précise
premier texte ne comporte aucune difficulté d’interprétation, car il précise en termes littéralement clairs son objet, en disposant que le point de départ ou dies a quo des délais de forclusion prévus par les lois du 17 août 1917 (baux à ferme), du 9 mars 1918 (baux à loyer) et du 4 janvier 1919 (locations verbales) sera — lorsqu’il s’agira de baux afférents à des immeubles atteints par faits de guerre ou situés dans les localités évacuées ou envahies — la date même de la promulgation de la loi du 25 octobre 1919, c’est-à-dire, par conséquent, la date du 26
25 octobre 1919, c’est-à-dire, par conséquent, la date du 26 octobre 1919, jour où cette loi a été publiée au Journal officiel et, par suite, constitutionnellement promulguée (voir, à ce sujet, la partie finale de la note accompagnant l’arrêt du 21 juillet 1920 publié infra). A celle règle nettement posée, l’article 4 apporte une exception pour le cas où les lois (celles des 17 août 1917, 9 mars 1918 et 4 janvier 1919) visées par lui auraient fixé, pour la supputation desdits délais de forclusion, un point de départ postérieur à la promulgation de la loi du 25 octobre 1919.
à la promulgation de la loi du 25 octobre 1919. Pratiquement et pris dans son ensemble (règle et exception), cet article 4 signifie que, pour appliquer au règlement des droits et obligations résultant des baux d’immeubles « allemandisés par faits de guerre ou situés dans les localités évacuées ou envahies », les différentes forclusions édictées par les lois des 17 août 1917, 9 mars 1918 et 4 janvier 1919, il faut considérer les dispositions légales qui les ont insinuées comme entrées seulement en vigueur à la date de la promulgation de la loi du 25 octobre 1919 (soit à la
de la loi du 25 octobre 1919 (soit à la date du 26 du même mois). En un mot, et plus simplement encore, l’article 4 se résume en celle seule prescription que, lorsque les lois des 17 août 1917, 9 mars 1918 ou 4 janvier 1919 donnent, pour point de départ aux délais de forclusion prévus par elles, la date de leur promulgation, on doit — dans le cas spécial qui nous occupe — substituer à cette date celle de la promulgation de la loi du 25 octobre 1919 (soit la date du 26 octobre 1919). Voilà bien le sens
la date du 26 octobre 1919). Voilà bien le sens exact et le but certain dudit article, intervenu pour plier — si l’on peut dire — à la nécessité de circonstances inéluctables les délais de forclusion dont s’agit. Il y a, en effet, une raison majeure de ne pas assimiler, au point de vue de l'observation de ces délais, les populations que la ruée allemande avait, dans toute la brutale et la pire acception du mot, délogées de leurs loyers, aux habitants des contrées qui — pour reprendre l’heureuse expression de M. Krançois-Marsal, ministre des finances (discours prononcé à Strasbourg
de M. Krançois-Marsal, ministre des finances (discours prononcé à Strasbourg le 20 octobre 1920) — « n’ont point connu l’étreinte de l’envahisseur et où la guerre a semé des deuils, mais point de ruines ni de cendres ». Aux malheureuses victimes des régions dévastées on ne pouvait raisonnablement imposer l’obligation d’exercer les droits résultant pour elles de baux à ferme ou à loyer, avant que la fin des hostilités ne leur eût permis de réintégrer les lieux loués, supposé que ceux-ci fussent encore debout et n’aient pas été emportés dans le tourbillon chaotique de la grande guerre : d’où la
le tourbillon chaotique de la grande guerre : d’où la nécessité de faire subir à une législation qui n’avait pas, à son origine, envisagé ces calamiteuses éventualités, une transposition chronologique pour mettre en correspondance avec l’époque présumée du retour des intéressés dans les localités évacuées ou envahies. Tel est précisément l’objet de la disposition légale que nous venons d’analycher. Lisons maintenant le second article visé par l’arrêt dont nous critiquons, c’est-à-dire l’article 58, § 2, de la loi du 9 mars 1918, mais lisons-le à la lumière des explications qui précèdent et en nous rappelant bien que, lorsque cet article
précèdent et en nous rappelant bien que, lorsque cet article parle de promulgation de la loi, c’est, dans l’espèce et par application de l’article 1 de la loi du 25 octobre 1919, la promulgation de cette dernière loi qu’il faut entendre et non pas celle de la loi du 9 mars 1918. Voici la teneur de l’article 58, § 2, de la loi du 9 mars 1918 : Art. 58, § 2. Les locataires non mobilisés devront faire connaître leur intention au plus tard trois mois avant l’expiration du bail. Si le bail est expiré au moment de la promulgation
Si le bail est expiré au moment de la promulgation de la loi ou s'il doit expirer moins de six mois après cette promulgation, ils devront faire connaître leur intention six mois après cette promulgation. Cette seconde disposition légale n’exige pas, non plus, pour être comprise, un long commentaire exégétique. Elle divise en deux catégories bien distinctes les baux à loyer écrits (les locations verbales étant aujourd’hui régies par la loi du 2 janvier 1919, qui a complété, sur ce point spécial, l’article 58 dont s’agit) : d’une part, les baux qui ne devaient expirer que plus de six mois
baux qui ne devaient expirer que plus de six mois après la promulgation de la loi (de la loi du 25 octobre 1919, dans l’espèce) ; d’autre part, les baux déjà expirés au moment de la promulgation de la même loi ou qui devaient expirer moins de six mois après cette promulgation. Puis, elle impartit aux locataires, pour exercer leur droit à prorogation, des délais dont le point de départ est différent suivant que leurs baux appartiennent à l’une ou à l’autre de ces deux catégories. Pour les baux de la première catégorie (ceux ne devant expirer que plus de
la première catégorie (ceux ne devant expirer que plus de six mois après la promulgation de la loi), les locataires jouissent d’un délai dont le point de départ est essentiellement variable et subordonné, dans sa détermination, au terme extinctif de leur bail, puisqu’ils ont la faculté de notifier au bailleur leur demande de prorogation trois mois — au plus tard avant l'expiration dudit bail. Au contraire, pour les baux de la seconde catégorie (ceux déjà expirés au moment de la promulgation de la loi ou qui devaient expirer moins de six mois après cette promulgation), le délai à observer par
six mois après cette promulgation), le délai à observer par les locataires, à peine de forclusion du droit à la prorogation, est de six mois et a un point de départ unique et invariable : la date même de la promulgation de la loi. Or, c’est précisément à cette seconde catégorie qu’appartenait, sans contestation possible, le bail litigieux qui, par l’effet du congé donné par le propriétaire, devait prendre fin le 1er avril 1920, c’est-à-dire moins de six mois après la promulgation de la loi du 25 octobre 1919. Dans ces conditions, le locataire avait donc un délai prévu de
ces conditions, le locataire avait donc un délai prévu de six mois, à compter de ladite promulgation — soit jusqu'au 20 avril 1920 inclus — pour faire connaître au bailleur son intention de proroger le bail. Et l’arrêt rapporté comme une erreur inconcevable en affirmant que, dans l’espèce, « le point de départ des délais de forclusion se place au 1er janvier 1920 » et « qu’il était postérieur à la promulgation de la loi ». En effet, le délai de forclusion prévu par l’article 58, § 2, de la loi du 9 mars 1918 ne peut — par l’effet
loi du 9 mars 1918 ne peut — par l’effet de cette disposition entendue avec le correctif de l’article 1 de la loi du 25 octobre 1919, c’est-à-dire en se plaçant, pour en appliquer les prescriptions, à l’époque de la promulgation de celle dernière loi — avoir un point de départ postérieur à ladite promulgation que pour les baux devant expirer plus de six mois après celle promulgation. Ce sont les baux de la première catégorie visée par la première phrase du paragraphe 2 de l’article 58 ; et l’injonction adressée par la même phrase aux locataires d’avoir à «
adressée par la même phrase aux locataires d’avoir à « faire connaître leur intention trois mois au plus tard avant l’expiration du bail » ne leur est donc pas cdvait d’être obéie dans l’espèce, et c’est bien à tort que l’arrêt du 20 juillet dernier a cassé la sentence de la commission arbitrale de Béthune, en date du 28 mai 1920, en lui reprochant d’avoir violé les textes que nous venons de commenter, car, au contraire, c’est l’arrêt de cassation qui encourt légitimement ce reproche. Notre critique est tellement fondée que, vingt-quatre heures plus tard (le 21 juillet 1920), un
que, vingt-quatre heures plus tard (le 21 juillet 1920), un second arrêt, qu’on lira plus bas, tendu dans des circonstances de fait identiquement semblables, n’est pas tombé dans la méprise de son aîné d’un jour et a interprété les textes en discussion comme nous les interprétons nous-même. Il s'agissait également, dans cette seconde espèce, d’un bail afférent à un immeuble sis à Béthune, localité évacuée par ordre de l’autorité militaire en date du 12 mars 1918. Le locataire, qui n’était pas non plus mobilisé (il avait été démobilisé dès le 11 mars 1919) — et dont le bail devait finir
11 mars 1919) — et dont le bail devait finir le 11 mars 1920, avait notifié au propriétaire sa déclaration à fin de prorogation à la date du 7 février 1920. Si, dans ce deuxième litige, la Chambre civile avait maintenu sa conception juridique de la veille, elle eût encore déclaré tardive « la notification faite moins de trois mois avant l’expiration du bail », en disant que « le point de départ des délais de forclusion se plaçait au 1er décembre 1919 et qu’il était postérieur à la promulgation de la loi ». Mais, cette fois, mieux avisée, elle
de la loi ». Mais, cette fois, mieux avisée, elle n’a point répété son erreur et, au lieu de casser la sentence attaquée, elle a rejeté le pourvoi, en jugeant « qu’aux termes de l’article 58, § 2, de la loi du 9 mars 1918, le locataire non mobilisé, dont le bail expire moins de six mois après la promulgation de cette loi, a droit, à un délai de six mois après celle promulgation pour notifier sa déclaration de prolongation ; que Cleenwerk ne pouvait être privé de ce délai, et que, pour lui en assurer le bénéfice, la sentence
et que, pour lui en assurer le bénéfice, la sentence ne pouvait que décider que ce délai n’avait pu courir contre lui qu’à partir de la promulgation de la loi du 20 octobre 1919 ». Et, voilà comment la même question juridique a été dans l'espace de deux jours consécutifs — diversément résolue par la Cour de cassation, qui a pour fonction d’obliger les tribunaux à observer la loi, et comment la même solution, la veille, taxée d’erreur, est devenue, le lendemain, une jurisprudence. L’issue de la contradiction est, du reste, très heureuse, et il y a lieu de s’en
reste, très heureuse, et il y a lieu de s’en féliciter. Mais les choses peuvent n’en pas rester là et de nouvelles complications sont à prévoir, si comme il est à souhaiter la commission arbitrale, désignée comme juridiction de renvoi par l’arrêt de cassation du 20 juillet, répudie la doctrine de cet arrêt et s’inspire de celle de l’arrêt de rejet du 21 juillet, pour statuer dans le même sens que la commission de Béthune. A s’en tenir aux errements ordinaires de la procédure suivie en pareille occurrence, il ne faudra alors rien moins que l’intervention des Chambres réunies pour
faudra alors rien moins que l’intervention des Chambres réunies pour redresser solennellement et définitivement l'erreur éphémère de l’arrêt du 20 juillet 1920. A. H. Audience du 21 juillet 1920. MAISON A LOVER. BAIL D’IMMEUBLE SITUÉ DANS UNE LOCALITÉ ÉVACUÉE PAR L'ORDRE DE L'AUTHORITÉ MILITAIRE. — DEMANDE DE POURVOIATION LÉGALE. DÉLAIS POUR FORMER CETTE DEMANDE. POINT DE DÉPART. — LOI DU 25 OCTOBRE 1919 (ART. 4). — APPLICATION. L'article 4 de la loi du 25 octobre 1919 porte que les délais de forclusion prévus par la loi du 9 mars 1918 et celle du 4 janvier 1920 « ne commencent à
et celle du 4 janvier 1920 « ne commencent à courir qu'à dater de la promulgation de la présente loi, à moins que, par l'effet desdites lois, ils n'aient un point de départ postérieur à cette promulgation ». Il suit de cette disposition que le point de départ des forclusions prévues par la loi du 9 mars 1918 n'est plus, pour les locataires d'immeubles situés en pays envahis (ou évacués), la date de la promulgation de celle loi, mais la date de la promulgation de la loi du 25 octobre 1919, sauf l'exception spécifiée au dernier alinéa de l'article 4.
1919, sauf l'exception spécifiée au dernier alinéa de l'article 4. Par suite, la demande de prorogation d'un bail afférent à un immeuble sis à Béthune, ville évacuée par ordre de l'autorité militaire en date du 12 avril 1918, a été régulièrement notifiée au propriétaire, à la date du 7 février 1920, alors que ledit bail devant expirer le 8 mars 1920, c'est-à-dire moins de six mois après la promulgation de la loi du 25 octobre 1919, le locataire avait droit à un délai de six mois, à partir de cette promulgation, pour notifier sa déclaration de prorogation (art. 58, §
promulgation, pour notifier sa déclaration de prorogation (art. 58, § 2, de la loi du 9 mars 1918 et article 4 de la loi du 25 octobre 1919 combinés). M. Dubuisson a formé un pourvoi contre une sentence de la commission arbitrale de Béthune en date du 12 mars 1920, rendue au profit de M. Cleenewerk. La Chambre civile, après avoir entendu M. le conseiller Guiral, en son rapport, M. Coutard, avocat, en ses observations, et M. l’avocat général Bon, en ses conclusions, a statué en ces termes : « La Cour ; « Attendu que l’article 4 de la
La Cour ; « Attendu que l’article 4 de la loi du 25 octobre 1919 porte que les délais de forclusion prévus par la loi du 9 mars 1918 et celle du 4 janvier 1920 ne commencent à courir qu’à dater de la promulgation de la présente loi, à moins que, par l’effet desdites lois, ils n’aient un point de départ postérieur à cette promulgation ; qu’il suit de cette disposition que le point de départ des forclusions prévues par la loi du 9 mars 1918 n’est plus, pour les locataires d’immeubles situés en pays envahis, la date de la
locataires d’immeubles situés en pays envahis, la date de la promulgation de celle loi, mais la date de la promulgation de la loi du 25 octobre 1919, sauf l’exception spécifiée au dernier alinéa de l’article 4 ; « Attendu qu’il résulte de la sentence attaquée que Cleenewerk a loué de Dubuisson, à la date du 2 février 1911, une maison sis à Béthune, pour une durée de neuf années devant finir le 1er mars 1920 ; que la ville de Béthune a été évacuée par ordre de l’autorité militaire, en date du 12 avril 1918 ; « Attendu que la
date du 12 avril 1918 ; « Attendu que la sentence constate que Cleenewerk a été démobilisé le 8 mars 1919 et qu’il a notifié au propriétaire sa déclaration, à fin de prorogation à la date du 7 février 1920 ; qu’elle prononce la prorogation par le motif : « que le bail de Cleenewerk expire moins de six mois après la promulgation de la loi du 25 octobre, le locataire avait jusqu’au 25 avril 1920, pour faire sa déclaration de prorogation et qu’en faisant connaître son intention au propriétaire, le 7 février 1920, il se trouvait dans le délai
le 7 février 1920, il se trouvait dans le délai de la loi ». Attendu qu’en statuant ainsi, la sentence a externement appliqué la disposition précitée de l’article 4; que en effet, aux termes de l’article 58, § 2, de la loi du 9 mars 1918, le locataire non mobilisé, dont le bail expire moins de six mois après la promulgation de cette loi, a droit à un délai de six mois après cette promulgation pour notifier sa déclaration de prorogation; que Cleenewerk ne pouvait être privé de ce délai, et que, pour lui en assurer le bénéfice, la sentence
et que, pour lui en assurer le bénéfice, la sentence ne pouvait que décider que ce délai n’avait pu courir contre lui qu’à partir de la promulgation de la loi du 25 octobre 1919; « Par ces motifs; » Rejette... Observations. — La solution consacrée par l’arrêt rapporté est commandée par le rapprochement et la combinaison des articles 4 de la loi du 25 octobre 1919 et 58, § 2, de la loi du 9 mars 1918. Il en résulte, en effet, que le délai de six mois qui était imparti, par l’article 58, § 2, de la loi du
imparti, par l’article 58, § 2, de la loi du 9 mars 1918, au locataire (non mobilisé) pour faire connaître au bailleur son intention de proroger un bail devant expirer moins de six mois après la promulgation de cette loi, est également accordé aux bénéficiaires de baux d’immeubles atteints par faits de guerre ou situés dans les localités évacuées ou envahies, avec cette différence capitale que, dans ce dernier cas, le point de départ de ce délai semestriel n’est plus la promulgation de la loi du 9 mars 1918, mais bien celle de la loi du 25 octobre 1919 (art.
bien celle de la loi du 25 octobre 1919 (art. 4 de cette loi). Mais la supposition de ce point de départ, telle qu’elle a été faite, dans l’espèce, par la commission arbitrale de Béthune, provoque une remarque qui peut avoir éventuellement son importance pratique. Ce n’est pas, en effet, le décret du chef de l’Etat ordonnant la promulgation d’une loi qui réalise cette promulgation. Celle-ci ne résulte que de la publication effectuée de la loi au Journal officiel (le mot promulgation ne signifie pas autre chose que l’action de publier une loi dans les formes constitutionnellement requises pour qu’elle
publier une loi dans les formes constitutionnellement requises pour qu’elle devienne exécutoire). Nous avons eu précédemment l’occasion d’établir juridiquement ici l’identité absolue de la promulgation et de la publication d’une loi. Voir, à ce sujet, notre article publié à propos de « l’apposition des nouveaux timbres sur les quittances de loyers » (Gaz. des Tribunaux, 14 avril 1918). Aussi bien, l’identité de la promulgation et de la publication n’est pas, comme le dit excellemment M. Planiol (7e ed. de droit civil, 1. Ier, n° 173) « une opinion; c’est une constatation. Elle est écrite dans tous les textes ». Voir
constatation. Elle est écrite dans tous les textes ». Voir l’analyse détaillée de ces textes faite par ce savant jurisconsulte (op. et loc. cit.). Cela étant, le délai de six mois imparti, à compter de la promulgation de la loi du 25 octobre 1919, au locataire non mobilisé pour demander la prorogation du bail d’un immeuble atteint par fait de guerre ou situé dans une localité évacuée ou envahie, au cas où ce bail devait expirer moins de six mois après ladite promulgation, a eu pour point de départ ou dies a quo, non pas la date du 25 octobre,
dies a quo, non pas la date du 25 octobre, mais bien celle du 26 octobre 1919, à laquelle la loi dont s’agit a été publiée au Journal officiel. Dans l’espèce soumise à la commission arbitrale de Béthune, le locataire avait donc, non pas seulement « jusqu'au 25 avril 1920 », comme le proclame à tort la sentence de cette commission, mais jusqu’au lendemain 26 avril 1920 inclus — qui était le dies ad quem du délai de six mois précité, — pour faire connaître au bailleur son intention de proroger le bail. A. H. 4.11.1920 COUR DE CASSATION (Ch.