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par le nombre d'années que comprend la location, mais d'après le montant du fermage en cours lors de la demande en révision. CHAPITRE X. — Qui le bailleur doit-il mettre en cause? Action récursoire du fermier occupant contre son cédant. Répartition de la majoration. Occupant actuel. Aux termes de l'article 3, al. 1, « le titulaire actuel d'un bail à loyer révisable en vertu de la présente loi sera seul mis en cause dans la procédure de révision, même si la cession du bail est postérieure au 24 octobre 1924 ». Mais ce titulaire peut, dans les conditions ci-après indiquées,
». Mais ce titulaire peut, dans les conditions ci-après indiquées, appeler son cédant en garantie, ce dernier peut de même appeler son propre cédant en sous-garantie, et ainsi de suite. § 2. — Actions récursoires. 95. PRINCIPE. — « Ce titulaire, continue l'alinéa 2 de l'article 3, aura le droit d'appeler son cédant en garantie et tout appelé en garantie pourra agir contre les cédants antérieurs, par la voie de l'action récursoire ». 96 CONDITION DE CESSION MOYENNANT UN PRIX. — L'exercice de l'action récursoire ne sera recevable, ou du moins ne devra être admise qu'autant que la cession du
moins ne devra être admise qu'autant que la cession du droit au bail aura eu lieu moyennant un prix. Aucun recours ne pourra par conséquent réussir si la cession a été faite purement et simplement et sans prix; le cessionnaire se trouvant alors substitué dans toutes les obligations et dans tous les droits du cédant à ses risques et périls. 97. DÉLAIS. — L'action récursoire du titulaire contre son cédant devra être exercée, à peine de forclusion, dit l'alinéa 3 de l'article 3, dans les délais prévus par l'article 175 du Code de procédure civile. Aux termes de cet article
du Code de procédure civile. Aux termes de cet article : « Selon qui prétendra avoir droit d'appeler en garantie, sera tenu de le faire dans la huitaine du jour de la demande originaire, outre un jour pour trois myriamètres. S'il y a plusieurs garants intéressés en la même garantie il n'y aura qu'un délai pour tous, qui sera réglé selon la distance du lieu de la demeure du garant le plus éloigné ». Deux observations s'imposent ici : Tout d'abord, l'article 175 ne pourra pas être appliqué à la lettre. Il serait matériellement impossible de faire courir le délai
lettre. Il serait matériellement impossible de faire courir le délai du jour de la demande en revision, car le fermier ne connaîtra cette demande que postérieurement. Ce délai ne partira nécessairement que du jour de la réception, constatée par l'avis de la poste, de la lettre recommandée que le greffier doit adresser au fermier dont le bail est l'objet d'une demande en revision (art. 8, al. 2). Ensuite, le délai de huitaine à dater du jour où le fermier actuel a connaissance de la demande en revision ne saurait être imposé à son cédant pour la mise en cause de
imposé à son cédant pour la mise en cause de son propre cédant et à plus forte raison aux précédents titulaires successifs du droit au bail. Et c'est le cas d'appliquer l'article 176 du Code de procédure civile d'après lequel « si le garant prétend avoir droit d'en appeler un autre en sous-garantie, il sera tenu de le faire dans le délai accordé pour la première action récursoire, c'est-à-dire dans le délai de huitaine, outre l'augmentation pour la distance, à compter du jour de la demande en garantie formée contre lui ; ce qui doit être également observé à l'égard
lui ; ce qui doit être également observé à l'égard du sous-garant ultérieur ». 98. FORMES. — L'article 3 est muet quant à la forme de l'exercice de l'action récursoire. Le droit commun semble donc devoir s'appliquer. Et par conséquent les garants seront appelés par voie d'assignation. 564 (ÉTUDES DOCTORALES § 3. — Jonction de l'action principale et des actions récursoires. 101. Portées devant le tribunal saisi de l'action principale, c'est-à-dire devant la juridiction de la situation de l'immeuble, les actions récursoires seront jointes à celle-ci et un même jugement statuera sur les unes et les autres (art. 3, al.
statuera sur les unes et les autres (art. 3, al. 3). § 4. — Répartition de la majoration. 102. Et le juge fera, s'il y a lieu, entre les parties en cause, la répartition de la majoration que le titulaire actuel aura été condamné à payer, (art. 3, al. 3). CHAPITRE IX. — Procédure, arbitrage et jugement § 1. — Tentative de conciliation. 103. CONVOCATION DES PARTIES.— Le juge de paix, le président du tribunal ou le juge délégué, selon les règles de compétence déterminées par l'article 9 (Voy. supra n° 92) convoquera les parties par lettre recommandée avec avis
n° 92) convoquera les parties par lettre recommandée avec avis de réception (art. 8, al. 2). 104. COMPARUTION DES PARTIES. — Les parties comparaissent en personne ou se font régulièrement représenter ou assister. Elles pourront se faire représenter ou assister : a) Devant le tribunal, par un avoué ou un avocat régulièrement inscrit (art. 8, al. 7). b) Devant le juge de paix, par un avoué, un avocat régulièrement inscrit, ou tout officier ministériel du ressort (3) (art. 8, al. 7). L'avoué et l'avocat sont dispensés de la représentation d'un mandat, écrit (ibid). 105. CONCILIATION. — CONSTATATION DE LA CONCILIATION.
mandat, écrit (ibid). 105. CONCILIATION. — CONSTATATION DE LA CONCILIATION. — Le juge tentera de rapprocher les parties, et, s'il y parvient, il dressera procès-verbal de cette conciliation et des modalités de l'accord intervenu. Le débat sera ainsi terminé (art. 8, al. 3). (T) La loi est muette quant au délai de comparution. Le magistrat a donc toute latitude pour le fixer. (a) L'assistance de l'avoué n'est donc pas indispensable. (3) Notaire ou huissier. La loi déroge ici au droit commun et proscrit la représentation par tout autre mandataire à rencontre de ce qu'avait autorisé la loi du 24 avril
rencontre de ce qu'avait autorisé la loi du 24 avril 1926. ÉTUDES DOCTORALES 565 § 2. — Procédure à défaut de conciliation et jugement. 106. A défaut de conciliation, la procédure peut suivre l'une ou l'autre de ces deux formes : arbitrage ou procédure ordinaire. La voie de l'arbitrage ne sera suivie que si les deux parties sont d'accord pour l'employer. Le débat sera tranché dans les formes de la procédure ordinaire dans le cas contraire, c'est-à-dire si les parties ne décident pas d'un commun accord de recourir à l'arbitrage ou si l'une d'elles ne comparaît pas en conciliation. I.
ou si l'une d'elles ne comparaît pas en conciliation. I. — ARBITRAGE 107. NOMINATION DES ARBITRES. — Les parties peuvent choisir les arbitres elles-mêmes. Si elles ne s'entendent pas sur le choix de ces arbitres, ceux-ci seront nommés par le juge (art. 8, al. 3). 108. TIERS-ARBITRE. — À défaut d'accord entre les arbitres, il sera procédé, à la requête de la partie la plus diligente, à la désignation d'un tiers arbitre (2) (art. 8, al. 4). 109. DÉLAI DE LA DÉCISION. — Les arbitres, dit l'article 8, al. 4, doivent statuer dans le délai de deux mois de leur
doivent statuer dans le délai de deux mois de leur nomination. Mais ce délai ne s'applique qu'aux premiers arbitres. La loi ne fixe aucun délai pour la décision du tiers arbitre. D'ailleurs celui-ci ne peut être nommé qu'après l'expiration du délai de deux mois à dater de la nomination des premiers arbitres (art. 8, al. 4). 110. ORDONNANCE D'EXÉCUTION DE LA SENTEENCE ARBITRALE. — Aux termes de l'article 1020 du Code de procédure civile, le jugement arbitral doit être rendu exécutoire par ordonnance du président du tribunal dans le ressort duquel il a été rendu. L'article 8 ne rappelle pas
duquel il a été rendu. L'article 8 ne rappelle pas cette disposition, (1) Les parties pourraient, d'accord, désigner le tiers arbitre comme elles peuvent désigner les arbitres (Laurent, op. cit., n° 365). La loi de 1927 n'imposant pas à ce tiers arbitre l'obligation de se ranger à l'un ou l'autre des avis exprimés par les premiers arbitres, il semble qu'il a toute liberté pour adopter, s'il y échet, une solution intermédiaire. (3) Il y a lieu de remarquer toutefois que la loi ne prévoit aucune sanction. À l'encontre de ce qui se passe dans la procédure ordinaire d'arbitrage, tout au
qui se passe dans la procédure ordinaire d'arbitrage, tout au moins de ce que décide la jurisprudence à propos de l'article 1007 du Code de procédure civile, la sentence arbitrale rendue postérieurement au délai de dix mois demeurerait valable. Mais les parties, quand les arbitres n'ont pas rendu leur sentence dans le délai, peuvent, l'une ou l'autre, recourir à la nomination du tiers arbitre, ce qui a pour résultat de dessaisir les deux premiers arbitres. (4) (ÉTUDES DOCTORALES mais il semble bien que le droit commun impose cette solution dans la matière de la loi du 9 juin 1927 (1).
la matière de la loi du 9 juin 1927 (1). L'ordonnance sera rendue, selon le cas, par le juge de paix ou par le président du tribunal civil. 111. CARACTÈRE DÉFINITIF DE LA SENTEENCE ARBITRALE. — Le tiers arbitre, dit l'article 8, al. 4, statuera en dernier ressort sans que sa décision prise donne lieu à une voie de recours quelconque. Ce caractère définitif appartient également à la décision des premiers arbitres (2). 112. SAUF DROIT DE RÉSILIATION DU FERMIER. — Toutefois, le fermier conservera le droit qui lui est accordé par l'article 7, de faire résilier le bail (Voy.
accordé par l'article 7, de faire résilier le bail (Voy. Infra, n° 123). II. — PROCÉDURE ORDINAIRE ET JUGEMENT. 113. Lorsque les parties n'auront pas voulu se soumettre à l'arbitrage ou lorsqu'une d'elles aura fait défaut en conciliation, il sera procédé comme suit 114. L'affaire est portée devant le tribunal compétent (3), et ce, sans acte de procédure et par les soins du greffier. 115. APPEL DES PARTIES. -Les parties sont avisées du jour de l'audience, huit jours au moins à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception (art. 8, al. 6). 116. COMPARUTION OU REPRÉSENTATION DES PARTIES. Elles
8, al. 6). 116. COMPARUTION OU REPRÉSENTATION DES PARTIES. Elles comparaissent soit en personne, seules ou assistées, soit par représentants de la même manière qu'il est indiqué ci-dessus (n° 104) pour la tentative de conciliation (art. 8, al. 7). 117. EXPERTISE. — Le tribunal peut ordonner une expertise (art. 8, al. 5) et ce sera sans doute le cas le plus fréquent. 118. JUGEMENT. — OPPOSITION DU JUGEMENT PAR DÉFAUT. — APPEL DU JUGEMENT CONTRADICTOIRE. — Qu'il soit rendu par le juge de paix ou par le tribunal, le jugement est porté à la connaissance de la partie défaillante ou
est porté à la connaissance de la partie défaillante ou de la partie condamnée, savoir : a) s'il est par défaut, et dans les trois jours du prononcé, par voie de notification, par lettre recommandée du greffier, avec avis de réception. b) et s'il est contradictoire, par le moyen ordinaire de la signification par exploit d'huissier (art. 8, al. 8 et 9). 119. L'opposition au jugement par défaut (rendu par le juge de paix ou par le tribunal, peu importe) doit être faite dans la quinzaine de la notification, par voie de déclaration au greffe (art. 8, al. 8). 120.
voie de déclaration au greffe (art. 8, al. 8). 120. La décision du juge de paix n'est susceptible d'appel que si le prix annuel du fermage ou la partie de ce prix payable en espèces est supérieur à 1000 francs (art. 9, al. 2). Celle du tribunal, dit l'article 9, al. 3, sera soumise à appel dans les termes du droit commun. L'appel, dit le neuvième alinéa de l'article 8, sera interjeté dans les délais ordinaires et dans la forme habituelle. 121. DROIT DE RÉSILIATION DU FERMIER. — Mais, malgré le jugement, le fermier peut opter pour la résiliation du
le jugement, le fermier peut opter pour la résiliation du bail (voy. supra n° 112 et infra n° 123 et suivants). III. — EMOLUMENTS DU GREFFIER. 122. Le greffier a droit aux émoluments fixés par le tarif général (art. 8, al. 10). CHAPITRE X. — Droit de résiliation du fermier actionné en revision. § 1. — Principe. 123. Le fermier aura le droit, s'il ne veut pas accepter la majoration, dit l'article 7, al. 1, de résilier son bail. Et il pourra user de ce droit soit dès la demande faite par le propriétaire, soit après la décision arbitrale, soit
faite par le propriétaire, soit après la décision arbitrale, soit après le jugement du tribunal. § 2. — Exception. 124. Toutefois, pour que le fermier puisse résilier le bail, il faut que celui-ci ait encore une durée de plus de deux ans à courir après la promulgation de la loi (art. 7, al. 5). § 3. — Délai pour demander la résiliation. 125. Le fermier doit faire connaître son intention de résilier le bail dans le délai de deux mois (art. 7, al. 2): a) à partir du jour de la demande de majoration qui lui sera faite (ibid.), pratiquement,
la demande de majoration qui lui sera faite (ibid.), pratiquement, à partir du jour de la réception de la lettre recommandée à lui adressée conformément à l'article 8, alinéa 2. b) ou à partir du jour de la notification de la décision exécutoire intervenue (1) (ibid.). § 4. — Forme. 126. Il manifestera cette intention par lettre recommandée adressée au bailleur (art. 7, al. 2). § 5. Hypothèses. Majoration ou non-majoration 127. Si le fermier fait connaître sa décision de résilier le bail dans les deux mois de la demande de majoration, c'est-à-dire avant toute décision sur le fond, il
de majoration, c'est-à-dire avant toute décision sur le fond, il n'aura à supporter aucune majoration pour la jouissance qui continuera comme il sera dit au numéro 12e (art. 7, al. 3). S'il attend qu'une décision judiciaire ou par arbitres ait été rendue, il devra subir la majoration à complaire de la demande (ibid.). § 6. — Époque de la résiliation. 128. Dans l'un et l'autre cas, la résiliation ne produira effet qu'après l'expiration de l'année culturelle (2) qui suivra, soit la notification de la décision prise par le fermier de résilier son bail, soit la notification à lui faite de
résilier son bail, soit la notification à lui faite de la décision fixant la majoration (art. 7, al. 4). CHAPITRE XI. — Droits du bailleur et du fermier quand le bail n'est pas révisable. § 1. — Droits du bailleur. 129. Après avoir posé le principe que le bailleur n'a droit à aucune majoration s'il a acquis l'immeuble affermé à titre onéreux depuis le 31 décembre 1923, à moins qu'il ne soit lui-même fermier subissant la majoration de son bail, l'article 4 ajoute, dans son alinéa 2 : « Toutefois, tout bailleur n'ayant pas droit à révision et dont le
tout bailleur n'ayant pas droit à révision et dont le fermage stipulé en argent n'aura pas subi une augmentation de plus de 100 p. 100 sur le prix de 1914 pourra réclamer à son fermier, à forfait, une majoration de 10 p. 100 pour l'augmentation des charges et le supplément d'impôts qu'il a à subir à partir du 1er janvier 1927 ou à partir de son acquisition si elle est postérieure à cette date. La place qu'occupe cette disposition pourrait faire supposer qu'elle concerne seulement le propriétaire dont il est parlé au paragraphe premier de l'article 4, c'est-à-dire à celui
parlé au paragraphe premier de l'article 4, c'est-à-dire à celui qui a fait, à titre onéreux, depuis le 31 décembre 1923, l'acquisition de l'immeuble loué et qui ne subit pas de majoration du bail dont, comme fermier, il est lui-même titulaire. Il n'en est cependant pas ainsi. Et il a été entendu au cours des discussions parlementaires que les bailleurs pouvant réclamer 10 p. 100 de majoration sont, non seulement ceux qui ont pu acheter à titre onéreux après le 31 décembre 1923, mais aussi tous les bailleurs dont le fermage n'est pas supérieur à 100 p. 100 sur le
fermage n'est pas supérieur à 100 p. 100 sur le prix de 1914. On a prétendu que le bailleur pouvait, en vertu de l'alinéa 2 de l'article 4, réclamer 10 p. 100 pour les charges, et, en plus, le supplément d'impôts, supplément qui aurait ainsi pu varier chaque année. Cette interprétation ne nous paraît pas conforme au texte et nous croyons que le forfait de 10 p. 100 comprend à la fois l'augmentation des charges et le supplément d'impôts et doit demeurer invariable. D'autre part, tout fermier qui s'est engagé à acquitter des impôts et charges incombant légalement au bailleur,
à acquitter des impôts et charges incombant légalement au bailleur, dit l'article 10, pourra, s'il s'agit d'un bail non sujet à revision, réclamer à forfait une diminution de 10 p. 100 pour l'augmentation des charges et le supplément d'impôts qu'il a à subir à partir du 1er janvier 1927. Pour que ce paragraphe soit applicable, il faut que le fermage soit payable en espèces. Il y a lieu d'appliquer ici les discriminations indiquées aux numéros 15 et suivants. La majoration de 10 p. 100 s'applique au fermage stipulé et non à la valeur locative de 1914. Il n'y a lieu
à la valeur locative de 1914. Il n'y a lieu de se préoccuper de celle-ci que pour savoir si le fermage payé par le fermier est ou non supérieur de 100 p. 100 à cette valeur locative. Par conséquent, le bailleur qui a acquis après le 31 décembre 1923, par celui qui a loué depuis la même date, par celui qui a consenti un bail de moins de neuf ans, par celui encore qui a stipulé un fermage qui n'est pas inférieur de plus du quart à la valeur équitable actuelle, peut, en effet, indemniser le bailleur de l'accroissement de
actuelle, peut, en effet, indemniser le bailleur de l'accroissement de ses charges. On a voulu indemniser le bailleur de l'accroissement de ses charges. Cette disposition étant le corollaire, la contre-partie de l'alinéa 2 de l'article 4, tout ce que nous avons dit au-dessus des n° 129 à 131 est de tous points applicable. CHAPITRE XII, — Application de la loi à l'Algérie et aux départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle. L'article 12 porte que la loi est applicable à l'Algérie. Elle l'est également aux départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle comme à tous les
du Bas-Rhin et de la Moselle comme à tous les départements de la France continentale, bien que contrairement aux lois antérieures sur les loyers, la loi du 9 juin 1927 ait gardé le silence à cet égard. Franck DEYZAC, Rédacteur en Chef. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Dispositions légales nées de la guerre. REVUE ANALYTIQUE DE JURISPRUDENCE ARCHITECTE. — (Garantie de l'article 1792 du Code civil. — Prescription de l'article 2270 du Code civil. — Décret du 10 août 1914. — Inapplicabilité. — Le délai de l'article 1792 du Code civil (responsabilité des architectes pendant dix ans après la réception des travaux)
des architectes pendant dix ans après la réception des travaux) constitue un simple temps d'épreuve de la solidité de l'immeuble et de la bonne exécution des travaux. On ne saurait voir une prescription proprement dite dans l'article 2270 du Code civil, qui est simplement le corollaire de l'article 1792, et il n'y a pas lieu à la mise en mouvement de l'action du propriétaire, si les causes de responsabilité pouvant la légitimer ne se sont pas manifestées dans le délai préfixe de dix ans. Le délai de l'article 2270 et celui de l'article 1792 n'étant pas des délais de prescription
celui de l'article 1792 n'étant pas des délais de prescription n'ont pu être prorogés par le décret du 10 août 1914. C. d'Aix, 14 mars 1927 (Gaz. des trib. du 11 juin 1927). TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Marché (Devis et), n° 13; TRAITÉ et FORMULAIRE MAGUET, n° 1150. ASTREINTE. — Mesure décisive ou comminatoire. — Interprétation. Pouvoirs du tribunal quant au maintien, à la réduction ou à la suppression de l'astreinte. — Quand l'astreinte est prononcée à titre définitif, elle a les caractères d'une mesure décisoire; quand elle n'est prononcée qu'à titre comminatoire, elle est essentiellement sujette à révision et le
titre comminatoire, elle est essentiellement sujette à révision et le tribunal conserve tout pouvoir pour apprécier, en raison de la manière dont a été exécuté le fait ordonné, si elle doit être maintenue intégralement, augmentée, réduite, ou supprimée. Présente le caractère d'une mesure purement comminatoire et par suite sujette à révision la condamnation à l'astreinte ne devant avoir pour point de départ que la date de la signification du jugement. Et le tribunal peut décharger de l'astreinte la partie qui s'est conformée à l'ordre donné par le jugement, malgré qu'elle ne l'ait fait qu'incomplètement, si le défaut d'exécution totale est
ne l'ait fait qu'incomplètement, si le défaut d'exécution totale est dû à une méprise compréhensible en présence des termes imprécis du jugement. Seine, 30 juin 1926 (Gaz. des trib. du 26 mai 1927). Dans l'espèce, à la suite d'agissements dolosifs du concierge de l'immeuble dont le locataire occupait un appartement, un locataire avait obtenu contre son propriétaire une condamnation à des dommages-intérêts et le jugement portait en outre que le bailleur serait astreint de congédier son concierge dans le mois de la signification du jugement sous astreinte de 100 francs par jour de retard pendant un mois, passé lequel délai
par jour de retard pendant un mois, passé lequel délai il serait fait droit. Le bailleur avait bien congédié le concierge dans le mois de la signification du jugement, mais, se méprenant sur la portée de celui-ci, il avait autorisé le concierge à demeurer dans l'immeuble comme locataire, verbal d'un logement au 4ème étage. Il lui avait d'ailleurs donné ensuite congé de ce logement. Dans ces conditions et s'agissant d'une astreinte purement comminatoire, le tribunal a estimé que le bailleur devait en être déchargé. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, v° Bail, n° 50; TRAITÉ et FORMULAIRE MAGUET, n° 1118. BAIL À LOYER. —
TRAITÉ et FORMULAIRE MAGUET, n° 1118. BAIL À LOYER. — Obligations du bailleur. — Action en dommages-intérêts de la part du locataire. — Nécessité d'une mise en demeure préalable. — Par application de l'article 1146 C. civ., il ne peut être alloué de dommages-intérêts au locataire qui se plaint de l'inexécution d'un bail, tant qu'il n'a pas mis le bailleur en demeure de remplir son obligation. La circonstance que le bailleur aurait promis d'exécuter les travaux nécessaires ne change rien à cette situation juridique. Trib. du Rhône, 25 novembre 1926 (Gaz. des trib. du 23 juin 1927). TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V°
(Gaz. des trib. du 23 juin 1927). TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Bail, n° 50; TRAITÉ et FORMULAIRE MAGUET, n° 1118; TRAITÉ-FORMULAIRE DEFRÉNOIS, n° 7954. BAIL À LOYER. — Clause prohibant les sous-loueurs. — Effet de cette clause quant à la cession du bail. — Maintenant sa jurisprudence, la Cour de Paris a décidé, par arrêt du 25 mars 1927 (Gaz. des trib. du 14 juin 1927), que la clause d'un bail portant « que le preneur ne pourra sous-louer en tout ou en partie sans le consentement exprès et par écrit du bailleur » n'est pas prohibitive du droit pour le
du bailleur » n'est pas prohibitive du droit pour le preneur de céder son droit au bail, alors surtout qu'il exploite un fonds de commerce dans les lieux loués et que ce droit au bail est l'accessoire de ce fonds de commerce sans lequel celui-ci ne pourrait être cédé et serait sans valeur. La Cour de Paris considère que la sous-location et la cession diffèrent par leur essence, l'une étant un contrat de la même nature que le contrat primitif, l'autre étant une vente de droit au bail, une cession de créance, ayant chacune des conséquences propres quant à la
de créance, ayant chacune des conséquences propres quant à la preuve, aux droits respectifs des parties, et à l'exercice du privilège de l'article 2102 C. civ. Et elle en déduit que les effets d'une stipulation s'appliquant à l'un de ces contrats ne peuvent être étendus à l'autre sans une clause formelle les visant tous les deux. La solution contraire est plus généralement adoptée. La cession du droit au bail, dit-on, est une opération plus radicale que la sous-location et c'est l'idée qu'exprime l'article 1717 C. civ., lorsqu'il dit que « le preneur a le droit de sous-louer et même de