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contrats similaires », le rapporteur a répondu : « Parfaitement. Etant donné que les bénéficiaires des amodiations minières ont bénéficié également des prorogations de la loi du 9 mars 1918, il est juste que, par réciprocité, ils soient astreints à la révision comme les titulaires d'autres baux ». La stipulation de fermage en nature est incontestablement licite, et personne n'a jamais mis en doute le principe, quand le bailleur est tenu de prendre et le preneur de livrer les produits qui constituent le prix du fermage. On sait avec quelle rapidité se sont répandues ces sortes de stipulations. Mais on
rapidité se sont répandues ces sortes de stipulations. Mais on sait également que la jurisprudence s'affirme de plus en plus dans le sens de leur nullité (Voy. J. du Droit, 1927 p. 276). On a prétendu que la loi nouvelle, en visant le cas d'un fermage stipulé payable en nature, avait, au moins implicitement, validé les clauses faisant varier le fermage avec le cours des merciales. Mais c'est une erreur certaine. En parlant de fermage payable en nature, l'article 5 de la loi a eu en vue les produits qui doivent être réellement livrés au bailleur et non ceux qui
doivent être réellement livrés au bailleur et non ceux qui doivent simplement servir de base à la fixation du montant du fermage en argent ; il n'y a pas véritablement, en ce dernier cas, de stipulation de fermage en nature. Le législateur de 1927 n'avait pas à trancher et n'a pas tranché une question de validité qui ne rentrait pas dans son objet. Celle-ci demeure entière ; c'est aux tribunaux qu'il appartient de la résoudre ; et, sauf revirement improbable, ils ont conséquemment décidé que le bailleur, mais il en reçoit d'autant plus que s'élève le cours des produits qui
reçoit d'autant plus que s'élève le cours des produits qui ont été pris pour base ; il n'éprouve donc aucun préjudice du fait des stipulations une jurisprudence que l'on peut considérer actuellement comme certaine dans le sens de la non-validité de ces clauses. Deux amendements, il est vrai, avaient été proposés d'où, s'ils avaient été adoptés, il eût peut-être été possible de déduire, le sentiment que l'on prête au législateur. L'un, de M. Alexandre Duval, était ainsi conçu : « Le nouveau fermage des biens ruraux stipulé autrement qu'en denrées pourra, à la demande du fermier, consister en un fermage
pourra, à la demande du fermier, consister en un fermage représentatif d'une quantité de denrées constituant le ou les principaux produits des biens affermés. Celle quantité sera égale à ce que représentait, en 1914, le fermage en dènrées précédant la campagne agricole d'avant le 2 août 1914. Sur le prix ainsi fixé, le fermier bénéficiera, en compensation de l'augmentation de ses charges, d'un abattement de 50 pour 100. Cet abattement sera porté à 55 p. 100 si le fermier supporte les impôts fonciers, à 10 p. 100 si, en outre, les grosses réparations ont été mises à sa charge. Pour
les grosses réparations ont été mises à sa charge. Pour obtenir ce mode de fermage, le fermier devra faire connaître sa décision dans le mois qui suivra la notification de la demande de révision. Passé ce délai, le nouveau prix sera établi à l'aide de tous les éléments (l'appréciation et en tenant compte des prix de fermages récents pratiques dans les exploitations de la même région et se trouvant dans des conditions culturelles comparables ». L'autre, émanant de M. Samon, était rédigé en ces termes : « Toutefois, le fermier aura la faculté, en faisant connaître sa décision au propriétaire
aura la faculté, en faisant connaître sa décision au propriétaire dans le mois de la demande en révision qui sera l'ailleurs par ce dernier, d'opter pour un fermage en argent représentatif d'une quantité de denrées constituant le principal produit ou les principaux produits des biens affermés; Celle quantité sera égale à celle que représentait le fermage en 1914 d'après le cours moyen des dites denrées pendant la campagne agricole précédant le 1er août 1914. Sur le prix ainsi fixé, le fermier bénéficiera, en compensation de l'augmentation de ses charges, d'un abattement de 40 pour 100. Cet abattement sera porté à
abattement de 40 pour 100. Cet abattement sera porté à 45 p. 100 si le fermier supporte les impôts fonciers, à 30 p. 100 si, en outre, les grosses réparations ont été mises à sa charge ». Il est vrai encore que ces amendements avaient été pris en considération par la commission de l'agriculture de la Chambre des députés. Il est vrai, enfin, qu'au cours de la discussion à la Chambre, il a été déclaré : a) Par le président de la commission d'agriculture : « Il est exact que la majorité de la commission d'agriculture, à un moment donné,
la majorité de la commission d'agriculture, à un moment donné, a adopté le système de M. Duval parce qu'il lui a paru parfait. Puis, elle y a renoncé parce qu'elle lui a semblé trop parfait ». b) Par M. le Ministre de l'agriculture : « La procédure que nous envisageant prévoyant une tentative de conciliation, il sera possible, à ce moment, si le propriétaire et le fermier estiment qu'ils ont avantage à traiter de cette façon, d'admettre ce mode de libération pour le supplément de fermage, c'est-à-dire sous la forme d'un paiement en nature ». c) Et par le président
d'un paiement en nature ». c) Et par le président de la commission de législation : « M. le Ministre de l'agriculture vous a dit qu'il n'est pas impossible que cela se fasse, puisque dans les derniers articles, qui règlent la procédure, nous prévoyons le renvoi en conciliation ; or, la conciliation a pour but de favoriser un accord entre bailleur et fermier. La stipulation que vous proposez n'est pas contraire à l'ordre public. Si les parties veulent l'accepter, rien ne les en empêche ». Mais il n'est pas moins vrai que ces amendements n'ont pas été adoptés et n'ont
vrai que ces amendements n'ont pas été adoptés et n'ont pas passé dans la loi. Prétendra-t-on que c'est parce que la Chambre des députés, à la suite de ces déclarations, les a jugés inutiles ? Ce serait contraire aux règles les plus sûres qui président à l'interprétation des lois. Les stipulations qui ont pour objet de faire varier le fermage en espèces avec le cours des denrées ainsi dit le rapporteur de la commission de législation civile, n'ont rien de circonstanciel puisque le fermage varie en même temps qu'elles ; or, c'est aux conséquences de ces variations d'ordre économique dues
or, c'est aux conséquences de ces variations d'ordre économique dues aux événements de la guerre et de ses suites que la loi a voulu uniquement remédier. SECTION III. — NÉCESSITÉ D'UN ÉCART DE PLUS D'UN QUART ENTRE LA VALEUR LOCATIVE ET LE FERMAGE STIPULÉ. 19. La demande de majoration ne sera admise, dit l'article 5 de la loi, que si le prix porté au contrat est inférieur de plus d'un quart au prix arbitré comme représentant, au jour de la demande, la valeur locative équitable. 20. Ce sont les experts qui arbitreront quelle est la valeur locative équitable en s'entourant
qui arbitreront quelle est la valeur locative équitable en s'entourant de tous les éléments propres à guider leur appréciation et, en particulier, en prenant en considération les prix pratiqués, dans la région, pour des exploitations culturales comparables. 21. Si le bail est fait moyennant un fermage partie en nature et partie en espèces, on se rendra compte s'il existe ou non un écart, de plus d'un quart, entre la valeur locative en espèces et le fermage en espèces. Il semble, bien qu'il se soit produit un quiproquo dans la discussion, puisque, si les amendements repoussés tendaient à permettre au fermier
puisque, si les amendements repoussés tendaient à permettre au fermier d'opter pour un fermage en argent représentatif d'une certaine quantité de denrées, le ministre de la justice a parlé d'un fermage en nature, ce qui, pris à la lettre, est tout à fait différent. Si la fixation de ce fermage variable a été la condition déterminante du bail, le bailleur, s'armant de la jurisprudence qui semble s'être établie dans ce sens, pourra riposter à l'exception d'irrecevabilité de la demande en révision par une instance en nullité de bail (voy. J. du Not., 1927, p. 196). Ainsi cette jurisprudence apparaît-elle avec
du Not., 1927, p. 196). Ainsi cette jurisprudence apparaît-elle avec un caractère inattendu : celui de protéger le bailleur par le moyen d'une action indirecte. Ce texte est identique à celui de l'article 1er de la loi du 6 juillet 1925. Mêmes motifs l'ont inspiré. Dérogeant aux conventions privées en raison des circonstances exceptionnelles, le législateur se devait de respecter le principe supérieur que la convention fait la loi des parties dans l'hypothèse où ces circonstances n'ont affecté les intérêts du bailleur que dans une faible mesure. Rapport de la commission de législation civile du Sénat : « Il faut
commission de législation civile du Sénat : « Il faut commencer par déterminer le prix normal de fermage dans la région, puis examiner si le prix du bail est inférieur aux trois quarts de ce prix normal. Par exemple, si le prix dû bail est de 200 francs l'hectare et que le prix pratiqué dans la région soit de 260 francs, il n'y aura pas lieu à révision. Il faudrait que le prix normal soit au moins de 276 francs l'hectare. Dans ce cas, le quart étant de 68 francs, il y aurait une différence de plus d'un quart entre
il y aurait une différence de plus d'un quart entre le prix du bail, 200 francs, et le prix normal, 275 francs ». ÉTUDES DOCTRINALES 537 Le calcul de la manière suivante. On considérera d'abord quel devrait être le fermage normal d'après les règles d'appréciation exposées au numéro précédent. D'autre part, on fera le total du fermage en argent et de la valeur des redevances d'après le cours des marchandises du moment où elles doivent être livrées. Il y aura lieu à révision si l'écart excède 25 pour 100 ; la révision ne pourra pas être demandée dans le cas
la révision ne pourra pas être demandée dans le cas contraire. SECTION IV — CONDITIONS DE DURÉE ET D'ANCIENNETÉ DU BAIL Pour que le prix d'un bail à ferme puisse être révisé, il faut (art. 1er) : a. Qu'il ait pris cours ou qu'il ait été conclu avant le 1er janvier 1924. b. Qu'il ait été fait pour une durée d'au moins neuf années. § 2. — Date de la location. Aucune difficulté ne pourra se poser à l'égard d'un bail consenti et constaté avant le 1er janvier 1924 par acte notarié ou par acte sous séing privé. Si les
acte notarié ou par acte sous séing privé. Si les autres conditions requises sont réunies, ce bail sera révisable alors même que la prise de possession du fermier aurait été placée à une date postérieure à celle du 1er janvier 1924. Il ne sera même pas indispensable que l'acte de bail, authentique ou sous séing privé, porte une date antérieure au 1er janvier 1924 si le fermier a pris possession du bien affermé auparavant, ce qui résultera : a. Ou des constatations de l'acte. b. Ou de l'aveu du fermier. c. Ou, à défaut, de la preuve qu'en administrera le
c. Ou, à défaut, de la preuve qu'en administrera le bailleur et qui pourra être faite par témoins (arg. a contrario de l'art. 1715, C. civ). Même encore y aura-t-il lieu à révision lorsque, l'acte notarié ou sous séing privé portant une date postérieure au 1er janvier 1924 et la jouissance du fermier devant suivre seulement, de quelque délai que ce soit, la signature de cet acte, il est reconnu formellement par le fermier ou justifié par le bailleur, que cet acte n'a fait que constater par écrit une convention conclue en réalité antérieurement au 1er janvier 1924. Mais comment,
conclue en réalité antérieurement au 1er janvier 1924. Mais comment, en cas de contestation de la part du fermier, le bailleur pourra-t-il, en cette hypothèse, faire la preuve de l'antériorité de la convention ? S'il y a eu échange de lettres, et s'il en résulte pour le juge la certitude que l'accord s'était fait entre les parties avant le 1er janvier 1924 et que, par conséquent, l'acte postérieur n'a fait que régulariser cet accord, il devra admettre le droit du propriétaire à la révision. L'antériorité devra être tenue pour certaine si le fermier refuse de prêter le serment déféré par
si le fermier refuse de prêter le serment déféré par le bailleur ou d'office par le juge (art. 1381 et 1366 C. civ.). Il en sera de même en cas d'aveu judiciaire (art. 1356, C. civ.) Mais le bailleur ne pourra être admis à faire la. preuve par témoins de l'antériorité de la convention (art. 1715, C. civ.). Et le juge ne pourra avoir égard à l'allégation d'un aveu extra-judiciaire purement verbal (art. 1355, C. civ.). § 2. — Durée du bail. PRÉSENCE D'UN RÉE' MINIMUM DE 9 ANS. — Il n'est pas nécessaire, à peine est-il besoin de le
Il n'est pas nécessaire, à peine est-il besoin de le dire, que le bail ait encore 9 ans à courir au moment de la demande en révision. Il faut, mais il suffit, qu'il ait été conclu pour 9 ans au moins. Il s'agira alors d'un bail conclu, avant le 1er janvier 1924. La jurisprudence, d'une façon unanime, admet que les lettres échangées à propos d'un bail constituent un bail véritable, qu'elles obéissent aux prescriptions de la preuve littérale exigée pour les baux. Par conséquent, bien qu'il s'agisse de lettres, nous nous trouvons en réalité en présence d'un bail, véritable au
nous trouvons en réalité en présence d'un bail, véritable au point de vue de la jurisprudence, et l'article 1718 est certainement applicable (Débats parlementaires, séance du Sénat du 26 novembre 1926). La loi du 6 juillet 1926 subordonnait la révision du bail à loyer à la condition qu'il ait une durée de plus de 9 ans; si cette condition pouvait se justifier en ce qui concerne les baux commerciaux, généralement conclus pour plus de 9 ans, il eût été plus qu'excessif de l'introduire dans la loi relative aux baux à ferme! C'eût été, en fait, reprendre d'une main ce que
ferme! C'eût été, en fait, reprendre d'une main ce que l'on accordait de l'autre et aboutir pratiquement à une inapplication presque complète de la loi. Les baux à ferme, en effet, sont très généralement faits pour une durée de 9 ans, quelquefois pour un temps plus court, rarement pour un temps plus long. D'autre part (mais cette considération aurait pu également être invoquée à propos des baux à loyer), c'eût été exclure du bénéfice de la révision les mineurs et autres incapables, dont les immeubles ne peuvent être loués, par leurs tuteurs ou administrateurs, pour une durée supérieure. ETUDES DOCTRINALES
leurs tuteurs ou administrateurs, pour une durée supérieure. ETUDES DOCTRINALES 1928. 1928. PAR PÉRIODES, Là. loi est muette sur le cas où le bail a été fait par périodes. Et cependant l'hypothèse est fréquente. La question a été soulevée, tant à la Chambre des Députés qu'au Sénat et il a été entendu que les mots «Baux à ferme ayant pris cours ou conclus avant le 1er janvier 1924 pour une durée d'au moins neuf années» signifiaient «Baux à ferme ayant pris cours ou conclus avant le 1er janvier 1924 et aux termes desquels le bailleur s'était lié pour une durée
aux termes desquels le bailleur s'était lié pour une durée d'au moins neuf années» (1). Il faudra donc, pour décider s'il y a lieu ou non à révision, vérifier qui, du propriétaire ou du fermier, bénéficie du droit de mettre fin au bail à l'une des périodes stipulées. Est-ce le fermier seul ? Le propriétaire pourra demander la révision. Ce droit a-t-il été accordé au bailleur seul ou l'a-t-il été à chacun du bailleur et du preneur ? La demande de révision sera irrecevable. CAS OÙ LA LOCATION RÉSULTE DE LA PROROGATION CONSENTIE AVANT LE 1er JANVIER 1924 D'UN BAIL
LA PROROGATION CONSENTIE AVANT LE 1er JANVIER 1924 D'UN BAIL ANTÉRIEUR. — Il est encore très fréquent qu'un même fermier exploite une ferme pendant de longues années en vertu de locations se renouvelant l'une l'autre. Il est encore très fréquent qu'un même fermier exploite une ferme pendant de longues années en vertu de locations se renouvelant l'une l'autre. C'est ainsi que dans beaucoup de parties de la France, en Bretagne notamment, l'exploitation d'un domaine est confiée à la même famille, de génération en génération. Il peut se faire que l'on se trouve en présence d'une location consentie antérieurement au 1er
se trouve en présence d'une location consentie antérieurement au 1er janvier 1924 pour un temps ne devant se terminer que postérieurement à cette date, et renouvelée avant le 1er janvier 1914, par exemple d'un bail fait pour 9 ans à partir du 11 novembre 1905 et d'une prorogation de ce bail faite le 11 novembre 1911 jusqu'au 11 novembre 1920, c'est-à-dire pour 6 ans à dater de l'expiration de la location initiale. L'hypothèse est normale, pour la raison que les baux à ferme sont nécessairement renouvelés longtemps avant la date fixée pour leur expiration, et par celle encore que les
fixée pour leur expiration, et par celle encore que les administrateurs des biens ruraux de mineurs ou interdits, comme le mari pour les biens ruraux de sa femme dont il a l'administration, peuvent renouveler trois ans avant, leur expiration les baux dont ces biens sont l'objet. Si l'on ne considérait que la durée de la prorogation, on devrait dire qu'il n'y a pas lieu à révision. Mais ce serait une erreur à nos yeux. La prorogation fait corps avec le bail ; au moment, où elle a eu lieu, le bailleur se trouvait se lier pour 9 ans (3 ans
bailleur se trouvait se lier pour 9 ans (3 ans restant à courir du bail initial et 6 ans de prorogation). Il peut donc invoquer la loi de 1927. Notre solution devrait s'appliquer même dans le cas où, au lieu de qualifier le dernier acte de prorogation on lui aurait donné le nom et la forme d'un bail, car c'est le fond des choses qu'il faut considérer ; qu'importe le qualificatif, puisqu'on réalité le nouveau contrat ne fait que continuer le précédent. Pour qu'il en soit autrement, il faudrait qu'il résultât des termes du nouvel acte que les parties ont
résultât des termes du nouvel acte que les parties ont entendu faire un bail absolument distinct et séparé de celui qui le liait initialement. Ce sera une hypothèse rare. SECTION V. — EXCEPTION. Alors même qu'ils rempliraient les conditions ci-dessus énumérées, les baux ne seraient pas révisables si leur propriétaire les avait acquis à titre onéreux depuis le 31 décembre 1923. Voy. infra, n° 36 et suivants. CHAPITRE III. — Baux ne pouvant être revisés. SECTION 1re.—EN RAISON DE LEUR NATURE Il résulte déjà de ce qui précède que ne peuvent être l'objet d'une demande en révision les baux à
peuvent être l'objet d'une demande en révision les baux à métayage ou à colonat paritaire. Ces contrats participent de la société autant que du louage. De plus, c'est à des produits du bien affermé qu'a droit le bailleur. Ces produits, il les réalise au cours. Il retire donc de ce bien le profit normal qu'il pouvait en espérer. Indépendamment de la moitié des fruits, le métayer ou colon partiaire est souvent tenu, en certaines régions, de fournir au bailleur une redevance en argent qualifiée tantôt de prestation colonique, et tantôt d'impôt, de droit de cour, de belle main ou de
d'impôt, de droit de cour, de belle main ou de menues façances, et il arrive parfois que cette redevance a une certaine importance. Cette prestation indépendante du partage des produits de la ferme sera-t-elle révisable ? La question a été posée au cours des débats et la commission de l'agriculture de la Chambre des députés a donné une réponse négative. L'article 1er de la loi, a-t-elle dit, parle exclusivement du prix des baux à ferme, il faut qu'il s'agisse d'un bail dont la rémunération de base soit stipulée en argent (arg. art. 5 in fine), et le caractère de partage
(arg. art. 5 in fine), et le caractère de partage de fruits qui est de l'essence du bail à métayage ou à colonat partiaire doit l'emporter, alors même que ce bail serait mitigé de prestations en espèces. Nous croyons cependant que cette solution est trop absolue. Et nous estimons que si les prestations auxquelles le métayer ou colon partiaire est tenu en argent sont de telle importance, par rapport aux fruits partagés, qu'elles puissent être considérées comme constituant un fermage en somme (ce qui donnerait au contrat un caractère mixte et ce qui est à apprécier d'après les circonstances), le
et ce qui est à apprécier d'après les circonstances), le montant de ces prestations serait sujet à révision. Ne sont pas révisables, non plus, le bail à domaine congéable puisque le propriétaire, pouvant dénoncer le bail chaque année, ne se trouve jamais lié, quelle que soit la durée qui ait été donnée au bail, pour le temps prévu par la loi du 9 juin 1927, le bail emphytéotique. Les baux, a dit le rapporteur à la Chambre des députés, peuvent, en effet, être conclus pour une durée fort longue. Mais leur durée n'est pas liée, comme les baux dont nous
leur durée n'est pas liée, comme les baux dont nous nous occupons, à l'échéance ferme. Le propriétaire peut tous les ans dénoncer le bail et donner congé. C'est de là que vient même le nom de « domaine congéable ». Mais le propriétaire ne peut donner congé à son domanier sans lui rembourser la valeur des édifices et superficies dont le domanier est, en effet, propriétaire aux termes du Code civil, puisque le droit de superficie lui appartient. (Séance de la Chambre des députés du 1er mars 1927). Ces baux sont consentis pour une longue durée à charge par le
sont consentis pour une longue durée à charge par le locataire d'édifier des constructions ou de faire des ouvrages qui demeureront la propriété du bailleur. La redevance en argent, quand il en est stipulé une, est toujours modique. Elle n'est jamais fixée, par conséquent, en considération des produits présumus du bien affermé et de la valeur probable de ces produits. C'est dans la valeur des édifices qu'y fera le locataire que consiste principalement les baux à complant, puisque le bailleur reçoit, non un fermage en argent, mais une partie de la récolte de la vigne que le fermier à complant
la récolte de la vigne que le fermier à complant s'oblige à planter, les baux de chasse et de pêche en eau courante, et peut-être (malgré l'avis contraire de la Commission de l'agriculture de la Chambre des députés), les baux des étangs. SECTION III. — EN RAISON DE LA DATE DE L'ACQUISITION, PAR LE PROPRIÉTARIÉ, DU BIEN FAISANT L'OBJET DU BAIL À FERME. Principe et applications. Aux termes de l'article 4, aucune majoration ne sera accordée au propriétaire qui a acquis à titre onéreux l'immeuble affermé après le 3 décembre 1923. MOTIFS. Cette disposition est une réminiscence de celle figurant
1923. MOTIFS. Cette disposition est une réminiscence de celle figurant dans l'article 1er de la loi du 6 juillet 1925 sur les baux à loyer, aux termes de laquelle «aucune majoration ne pourra être accordée au propriétaire qui a acquis à titre onéreux l'immeuble loué à une date postérieure au 24 octobre 1919». Même rédaction, sauf modification dans la date prise pour critérium. L'acquéreur de l'immeuble à une date postérieure au 31 décembre 1923, a-t-on dit au cours des débats, ne peut demander la majoration du fermage parce que, ayant payé l'immeuble à un prix d'autant moins élevé que cet
payé l'immeuble à un prix d'autant moins élevé que cet immeuble était loué à un taux au-dessous de sa valeur locative réelle et pour une longue durée, il est impossible de dire qu'il est soumis à la loi de l'imprévision. En d'autres termes, il ne subit aucun préjudice du fait que le loyer n'est pas le loyer actuellement en vigueur. À raison, le législateur a estimé que c'est à partir seulement du 31 décembre 1923 que les circonstances économiques ont eu une réelle influence sur le prix des immeubles ruraux. Conf. l'exposé des motifs. N'est-ce pas un raisonnement trop absolu
Conf. l'exposé des motifs. N'est-ce pas un raisonnement trop absolu ? Est-ce bien toujours ainsi que le prix de vente d'une ferme est fixé ? Sans doute le montant du fermage et la durée du bail sont-ils pris en considération. Mais d'autres éléments président à la fixation du prix, et cette fixation est fonction, surtout de la valeur vénale. Or, la valeur vénale des propriétés rurales s'est accrue, quoique dans une moins grande proportion, au fur et à mesure que se dépréciait le franc. On a assisté à de très nombreuses acquisitions de propriétés rurales inspirées par le souci des