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COMMERCIAL. — Bail expiré. — Expulsion du locataire poursuivie en référé. — Locataire se prévalant de la loi du 30 juin 1926. — Incompétence du juge des référés. — Saint-Etienne (référés), 25 octobre 1926, 32 BAIL DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL ou INDUSTRIEL. — Loi du 30 juin 1926. — Bail et prorogation légale expirés. — Propriétaire refusant de renouveler le bail et demandant l'expulsion ordonnée en référé. — Seine (référés), 31 juillet 1926, 32 SUPPLÉMENT FORMULES SIMPLIFIÉES ET EXPLIQUÉES ABANDON DE MOYENNETÉ. 1 — D'IMMEUBLE grevé de servitude. 2 — par l'héritier bénéficiaire. 4 — de la quotité disponible.
— par l'héritier bénéficiaire. 4 — de la quotité disponible. 6 — de bien à fond perdu. 7 — à un successible en ligne directe. 8 JOURNAL DU NOTARIAT NOUVELLE ÉDITÉ Notariat et Responsabilité Responsabilité notariale Acte sous séing privé préalable à la réalisation d'une vente par acte authentique Nous croyons utile de revenir sur le jugement rendu le 3 Mars 1926 par le Tribunal de Nice, que nous avons publié et qui a fortement ému le notariat. Notre éminent collaborateur M. Amiaud, se faisant une fois de plus le chaleureux défenseur des notaires, a très vivement critiqué cette décision.
chaleureux défenseur des notaires, a très vivement critiqué cette décision. Nous joindrons nos critiques aux siennes, en nous plaçant à un point de vue différent, mais convergent, et nous insisterons sur la conclusion pratique qu'il en a tirée, mais qu'il n'a pu qu'effleurer dans l'espace restreint mesuré aux observations de jurisprudence. Disons tout de suite que notre effort tendra principalement à démontrer que la clause de condition suspensive, que préconise M. Amiaud, que nous préconiserons aussi, et que nous avons toujours insérée dans les conventions préalables à un contrat ultérieur de vente par acte authentique, était, en réalité contenue, sinon
de vente par acte authentique, était, en réalité contenue, sinon expressément, du moins tacitement, dans le « compromis » dont la rédaction était reprochée au notaire ; et que l'incompréhension de la portée véritable de ce compromis a été la cause initiale de l'erreur dans laquelle est tombé le Tribunal de Nice. Par les affirmations de principe que contiennent ses attendus, le jugement de Nice dépasse l'affaire particulière à propos de laquelle il a été rendu. D'autres notaires peuvent se trouver dans la situation de fait qui était celle du notaire de Nice. Et, dans l'intérêt général, afin d'éviter que
notaire de Nice. Et, dans l'intérêt général, afin d'éviter que la décision des magistrats de Nice ne soit suivie et ne fasse jurisprudence, il importe de montrer, en la disséquant, quelle hérésie juridique est à sa base. Pour cela il nous faut, reprendre l'exposé des faits à propos desquels le Tribunal a été appelé à se prononcer. Quels sont ces faits ? Les voici, tels que nous les révèle le jugement : M. de D... meurt à Nice le 3 Janvier 1922, à la survivance de sa femme et d'une fille, Mme de F... Il laisse un testament. Ce testament
fille, Mme de F... Il laisse un testament. Ce testament contient une disposition relative à une villa sise à Nice, Boulevard de Carabace. « Si ma fille décédait sans enfant avant ma femme, dit le testateur, je désire que la villa... soit donnée, à la mort de ma femme, à la ville de Nice pour y installer... A cet effet, sous les conditions ci-dessus, je lègue en tant que de besoin la villa dont s'agira la ville de Nice; ce legs sera pris sur ma quotité disponible. » Ne nous attardons pas à examiner cette disposition testamentaire au point de
attardons pas à examiner cette disposition testamentaire au point de vue juridique ; elle le mériterait peut-être ; mais ce n'est pas notre sujet. Et bornons-nous à prendre les volontés de M. de D... telles qu'il les a exprimées : Mme de D... devait avoir la jouissance de la villa, et Mme de F... en était légataire à titre particulier, mais sous condition résolutoire pour le cas de son décès sans enfant, hypothèse qui, se réalisant, donnerait vie au legs subsidiaire fait à la ville de Nice. Malgré l'existence de cette stipulation, d'où il résultait qu'elles ne pouvaient transmettre qu'un
cette stipulation, d'où il résultait qu'elles ne pouvaient transmettre qu'un droit de propriété résoluble et par conséquent précaire, stipulation qu'elles connaissaient forcément, dont elles ne comprenaient peut-être pas la portée, mais sur l'effet de laquelle elles auraient pu, tout au moins, se renseigner auprès de leur notaire habituel, Mmes de D... et de F... se mettent en rapports, pour trouver acquéreur de la villa, avec plusieurs agences foncières de la région et notamment avec l'agence métropole. Le 5 Mars 1924, l'agence « Métropole » leur présente deux amateurs, MM. de T... et H... et elles tombent, d'accord avec ces derniers
T... et H... et elles tombent, d'accord avec ces derniers sur le prix de la villa. Le 12 Mars 1924, Mmes de D... et de F... et MM. de T... et H... se présentent à l'étude de Me B..., notaire de ces derniers, et, séance tenante, ce notaire établit le compromis dont la rédaction est relevée par le Tribunal comme élément de sa responsabilité envers Mmes de D... et de F... On lit dans ce compromis : que les dames veuve de D... et de F... « vendent aux sieurs de T... et H..., qui acceptent, un immeuble situé à
de T... et H..., qui acceptent, un immeuble situé à « Nice, Boulevard de Carabacel, connu sous le nom de villa D... ; que les dites dames sont propriétaires de cet immeuble comme leur provenant « de la succession du sieur de D..., leur mari et père, décédé à Nice le 3 « Janvier 1922, en l'état d'un testament olographe en date à Nice du 26 « Mai 1919, judiciairement déposé aux minutes de M0 R..., notaire à Nice « le 12 Janvier 1922, et duquel les dames de D... et de F... ont été les « seules héritières ou
et de F... ont été les « seules héritières ou ayants droit ainsi que le constate un acte de notaire « reçu par M°.R..., notaire à Nice le 12 Janvier 1922 à défaut d'inventaire. » Sachant que Mesdames de D... et de F... ont un notaire, Me B..., avec la correction notariale qui devrait bien ne jamais être perdue de vue et qui, regrettons-le, n'est pas observée partout, prend soin d'ajouter la disposition suivante (que nous reproduisons textuellement d'après le jugement parce que nous aurons à insister sur cette rédaction) : « Que la « vente ainsi faite serait réalisée
: « Que la « vente ainsi faite serait réalisée en acte authentique aux frais des acquéreurs, par ministère de Me B... et R..., notaires à Nice (Me B... étant « chargé de la première minute), à la première demande des acquéreurs, « et au plus tard, dans les trois mois de ce jour (12 Mars 1924) ». tableau renseignées. Et on peut dire, pour le moins, qu'elles ont fait montre d'une fâcheuse défaillance de mémoire en ne signalant, cette clause, ni aux agences intermédiaires de la négociation de vente, ni aux amateurs, ni au notaire appelé à rédiger le
ni aux amateurs, ni au notaire appelé à rédiger le compromis. Nous en reproduisons les termes puisque le Tribunal s'en est emparé pour, en faire ressortir la responsabilité du notaire. Expressions d'où est absente la précision habituelle et qui montrent que le notaire, comme cela arrive forcément presque toujours en pareille occurrence, a été placé par les dames de D... et de F... (ce que reconnaît d'ailleurs le Tribunal), dans la nécessité d'établir impromptu, en l'absence de toutes pièces et sur simples notes, le compromis destiné, en attendant la signature de l'acte authentique, à fixer par écrit ce qu'avaient convenu
de l'acte authentique, à fixer par écrit ce qu'avaient convenu les parties. Ce n'est pas sans quelque étonnement que nous lisons dans le jugement : Que se passe-t-il ensuite ? Pour une raison, que nous ignorons et que ne nous dit pas le Tribunal, la réalisation de la vente est successivement remise, et (vraisemblablement dans le courant de septembre 1924), Me B... est invité à préparer l'acte authentique. Il établit, le projet de cet acte et il le communique à son confrère, notaire de Mmes de D... et de F... pour, dit le jugement « faire conformer la minute devant
pour, dit le jugement « faire conformer la minute devant rester dans son étude, aux termes des accords des parties ». « Quelque temps après, dit le jugement, Me R... renvoie à Me B... les deux minutes sur lesquelles il avait pris soin de mentionner les termes mêmes du testament de M. de D..., relativement à la villa et au legs éventuel qui en était fait à la ville de Nice ». Après avoir reçu ces documents et s'être fait communiquer le texte que sa qualité de notaire en premier devait retenir la première minute et bénéficier des avantages que
devait retenir la première minute et bénéficier des avantages que cette situation particulière lui créait, lui faisait un devoir de vérifier lui-même, et sans compter à cet effet sur le concours de son collègue, tous les actes dont pouvait dépendre la validité de la vente. Sans le concours de son collègue. Que signifie cela ? Comment cela pourrait-il se faire quand les clients de ce collègue ne ont pas entre leurs mains ou ne produisent pas leurs titres de propriété ? N'est-ce pas précisément le notaire des vendeurs qui, seul, est à même de fournir les justifications nécessaires ? Le
est à même de fournir les justifications nécessaires ? Le Tribunal irait-il jusqu'à dire que, lorsque deux notaires, celui de l'acquéreur et celui du vendeur, concourent à la rédaction du contrat de vente, et quand la propriété de l'immeuble, par suite d'un vice existant dans les titres, n'a pu être régulièrement transmise, c'est le notaire en premier, le notaire de l'acquéreur, qui est le seul responsable, parce qu'il tient la plume et parce qu'il bénéficie ainsi (par le droit exclusif aux rôles de l'expédition et de la grosse) de sa situation de notaire en premier ? Jusqu'ici nous avions toujours
situation de notaire en premier ? Jusqu'ici nous avions toujours cru que les deux notaires étaient, dans ce cas, tous les deux (et solidairement) responsables de la faute commise en commun. Nous entendons bien que nous prêterions ainsi au Tribunal un sentiment qui ne peut être le sien ; qu'il s'est placé dans l'hypothèse de l'article 1588 C. Civ. ; qu'il a considéré que le compromis du 12 Mars 1924 valait vente, et que, s'il a incriminé le notaire B... seul, c'est parce que seul, il avait établi le compromis. Et c'est là, précisément, qu'est l'erreur du Tribunal, erreur qui,
Et c'est là, précisément, qu'est l'erreur du Tribunal, erreur qui, si nous parvenons à la démontrer, fait crouler son jugement indépendamment de toute autre considération. Le Tribunal dit : la première minute, ce qu'il faut traduire par « l'original qui devait devenir la première minute ». En l'absence de toute documentation, nous ne pouvons discerner si le notaire B..., dans ce projet (ou cette première minute selon l'expression du Tribunal), avait laissé les blancs nécessaires pour que son confrère y indiquât les énonciations complémentaires relatives à l'origine de propriété ; mais il nous est permis d'admettre qu'il en a été
mais il nous est permis d'admettre qu'il en a été ainsi, parce qu'il ne pouvait, matériellement, en être autrement. Le Tribunal prend évidemment ce vocable dans l'acception d'accomplissement par Me R... de son devoir professionnel. Nous ne pouvons supposer qu'il l'ait employé par antithèse à la faute qu'il impute à tort à M. B... Et lui-même le 24 Octobre 1924, M. B... fait part à MM. de T... et H... du caractère résoluble du droit de propriété de Mme de F... et, par suite, de leur acquisition, s'ils donnaient suite à leur intention. Ceux-ci estiment, dans ces conditions, ne pas
à leur intention. Ceux-ci estiment, dans ces conditions, ne pas pouvoir donner suite à leur projet d'acquisition. Et M. B... écrit à son confrère : « J'ai donné connaissance à M. de T... des dispositions testamentaires de M. de D... dont vous m'avez envoyé récemment copie. Il estime que le legs éventuel fait à la ville de Nice ne permet pas à Mme de D... et à sa fille de transmettre la propriété de la villa sans risque d'éviction et que, dans ces conditions, l'acquisition qu'il devait en faire avec M. H... ne peut avoir lieu. Il est surpris que
M. H... ne peut avoir lieu. Il est surpris que Mme de D... lui ait laissé ignorer l'existence de ces dispositions et fait toutes réserves quant au préjudice qui de ce fait a été causé. Vous voudrez bien avoir l'obligeance d'en faire part à votre cliente. Quelque temps se passe encore, et le 9 Juin 1925 « la vente est résiliée entre les parties d'un commun accord (résiliation mise à la suite du compromis) ». C'est dans ces conditions que Mmes de D... et de F... ont mis en cause la responsabilité de M. B..., à qui elles ont réclamé
la responsabilité de M. B..., à qui elles ont réclamé 80.000 francs de dommages et intérêts en réparation du grave préjudice qu'il leur avait causé par sa faute ou par sa négligence en n'exigeant pas la remise du testament de M. de D... avant toute passation du compromis qui les liait (comme l'acte authentique lui-même), et en ne les renseignant pas sur l'existence de ces dispositions et l'impossibilité où elles se trouvaient de vendre l'immeuble. Quelle était la nature du préjudice invoqué ? Le jugement va nous le dire : « Attendu, y lisons-nous, que par suite de cette faute
« Attendu, y lisons-nous, que par suite de cette faute de M. B., (celle d’avoir rédigé le compromis sans avoir toutes les pièces en main), les demanderesses ont subi un préjudice consistant surtout dans le paiement d’une commission à l’intermédiaire, paiement qui n’aurait pas eu lieu certainement si, au moment de la passation du compromis, la vente avait été reconnue impossible, dont ce dernier leur doit réparation ; que le tribunal trouve en la cause les éléments pour déterminer l’importance de ce préjudice ». Le préjudice reconnu, c’est l’obligation où se sont trouvées Mmes de D... et de F..., de
se sont trouvées Mmes de D... et de F..., de payer la commission promise par elles à l’intermédiaire, et les dommages-intérêts accordés (50.000 francs) sont du montant de cette commission. Et pourquoi, tout en ayant résilié la convention du 12 Mars 1924, Mmes de D... et de F... réclament-elles ces dommages-intérêts ? Ce n’est pas être grand clerc en psychologie que de répondre : En résiliant le compromis du 12 mars 1924, Mmes de D... et de F... ont cru être dispensées de payer la commission de l’intermédiaire : Celui-ci la leur a réclamée. Elles ont résisté. Mais il leur
la leur a réclamée. Elles ont résisté. Mais il leur a objecté que, chargé par elles de trouver acquéreurs, et leur en ayant présenté qui offraient le prix demandé par elles, il avait, par cela même, accompli sa mission, et que la rémunération promise lui était acquise : Elles ont payé et elles le devaient. Elles ont payé, mais elles ont cru devoir demander à Me B... la restitution de la somme payée par elles. Et le Tribunal leur a donné gain de cause. Le dispositif — Il est aussi court que formel : « Par ces motifs, dit et
court que formel : « Par ces motifs, dit et juge que M. B... notaire a engagé sa responsabilité professionnelle en négligeant de relever dans le compromis de vente, intervenu entre les parties au procès, la clause du testament de de D... relative à la villa faisant l'objet du compromis de vente ; et, en réparation du préjudice causé, le condamne à payer aux demanderesses, à titre de dommages-intérêts, la somme de 50,000 francs, et dit que le préjudice n’est pas démontré pour le surplus de leur demande ; le condamne également aux dépenses ». Sur quels motifs le Tribunal
condamne également aux dépenses ». Sur quels motifs le Tribunal a-t-il fait la condamnation qu’il a prononcée ? Il importe que nous les reproduisions, car nous y trouverons la preuve de l’erreur initiale et fondamentale dans laquelle est tombé le Tribunal. « Attendu (dit le jugement après avoir rapporté les termes du compromis) qu’il convient de retenir de l’examen et de la lecture de ce document; qu’il réunissait toutes les conditions de régularité de forme, de fait et de droit pour constater la vente, et que la vente, elle-même eût été parfaite ; et régulièrement constatée si les vendeuresses avaient
été parfaite ; et régulièrement constatée si les vendeuresses avaient pu elles-mêmes disposer de l’immeuble vendu comme, en étant propriétaires incombances ». Attendu, lisons-nous plus loin, que si, en principe, un notaire ne peut être tenu qu’en vertu d’un mandat exprès, de la partie d’accomplir certaines formalités, de veiller à l’exécution de certaines opérations, de se faire produire certaines pièces relatives à la rédaction de l’acte qu’il reçoit, il en est autrement quand il s’agit de la vérification de faits et de conditions intrinsèques audit acte et sans lesquelles il ne saurait valoir et avoir de raison d’être ; que
ne saurait valoir et avoir de raison d’être ; que la circonstance que le notaire n’est pas le mandataire des deux parties ou de l’une d’elles, qu’il n’est leur conseil ni habituel, ni occasionnel, ne saurait le dispenser de cette obligation ; qu’il ne peut même échapper à la responsabilité professionnelle qui en découle en insérant dans l’acte une clause portant qu’il n’est que le rédacteur des conventions des parties. Attendu, en l’espèce, que B..., rédigeant le compromis de vente à la demande des deux parties intéressées, compromis qui, en raison des circonstances, B... n’a pas fait cette mention parce
raison des circonstances, B... n’a pas fait cette mention parce qu’il n’avait pas le testament entre les mains. Plus haut, le Tribunal lui reproche de ne pas avoir exigé la remise de ce document. Si léger qu’il soit, il y a un manque de concordance entre ces deux variantes du même reproche. 2) Ce passage répond à l'un des arguments en défense de M. B... 12 ÉTUDES DOCTRINALES engagements pris par elles et des mentions y figurant devait avoir les mêmes conséquences que l'acte authentique lui-même, devait dès ce moment prendre toutes les précautions nécessaires et procéder à toutes les
prendre toutes les précautions nécessaires et procéder à toutes les vérifications qu'il a prises et auxquelles il a procédé ultérieurement pour l'établissement de l'acte authentique; que sa qualité de notaire en premier; qu'il se retranche, il est vrai, derrière cette circonstance que les dames de D... et de F... avaient pour notaire habituel Me R..., et que, dans l'espèce, elles devaient être représentées à l'acte authentique par le clerc de ce dernier; mais que ces particularités ne sont pas de nature à faire disparaître la responsabilité de M. B... qui devait, du moment où toutes les indications lui étaient données,
devait, du moment où toutes les indications lui étaient données, ainsi que le compromis le prouve, se faire représenter le testament de M. de D...; que les mêmes conséquences pour les parties devant résulter aussi bien du compromis que de l'acte authentique, les mêmes précautions devraient être prises pour l'un comme pour l'autre. Ainsi, tout le jugement du Tribunal de Nice est échafaudé sur cette pétition de principe que le compromis du 12 Mars 1924 a valu venté, et que, partant, le notaire qui l'a rédigé aurait dû, quant à la vérification du droit de propriété, y apporter les mêmes
la vérification du droit de propriété, y apporter les mêmes soins que s'il s'était agi de rédiger la vente par acte authentique. Or, il est inexact que ce compromis fût une vente parfaite. C'était, nous l'avons dit et nous le démontrerons, une vente sous condition suspensive. Mais auparavant, nous tenons à faire à propos des termes dont s'est servi le Tribunal, certaines remarques qui montreront à quel point ils sont anti-juridiques. Nous pourrions faire observer, tout d'abord, si ce n'était une critique par trop facile, que, s'agissant d'une vente définitivement conclue (comme cela aurait été, d'après le Tribunal, le cas
conclue (comme cela aurait été, d'après le Tribunal, le cas dans l'espèce), le risque d'éviction n'empêche pas la vente de recevoir son exécution, sauf résolution si l'éviction vient à se produire; que si cette éviction arrive, il en résulte une action de l'acquéreur contre son vendeur, et, le cas échéant, contre le notaire; mais que cette éviction ne saurait comporter aucune action au profit du vendeur puisque celui-ci est précisément responsable des conséquences du vice dont était entaché son droit de propriété. N'insistons pas, et passons aux autres remarques. Le compromis du 12 Mars 1924, pour le Tribunal, réunissait toutes
compromis du 12 Mars 1924, pour le Tribunal, réunissait toutes les conditions de régularité de forme, de fait et de droit pour constater la vente; pour le Tribunal encore, la vente elle-même eût été parfaite et régulièrement constatée si les vendeuses avaient pu elles-mêmes disposer de l'immeuble vendu comme étant propriétaires incommutables. Qu'a voulu dire par là le Tribunal ? Serait-ce que dans sa pensée le contrat de vente ne pourrait se former quand le possesseur n'est pas propriétaire à titre incommutable ? Qu'un acquéreur qui est encore débiteur de son prix et qui se trouve ainsi exposé à une
son prix et qui se trouve ainsi exposé à une résolution pour défaut de paiement de ce prix ne pourrait pas vendre ? Que l'attributaire d'un immeuble provenant d'un partage anticipé ne pourrait pas le vendre tant que vit l'ascendant et jusqu'à l'expiration du délai de rescision ? Que ne pourrait pas vendre le légataire sous condition résolutoire comme l'est précisément Mme de F... ? Nous ne pouvons prêter cette pensée au Tribunal. Il sait trop bien que toutes ces personnes peuvent vendre, et que, si leur acquéreur est exposé aux mêmes risques d'éviction qu'elles-mêmes, il n'en devient pas moins
aux mêmes risques d'éviction qu'elles-mêmes, il n'en devient pas moins propriétaire, et le demeure tant que l'éviction ne s'est pas produite. Que doit-on donc conclure de ces expressions du Tribunal, sinon que le compromis du 12 Mars 1924 n'était qu'une vente sous condition suspensive ? Si, reconnaît le Tribunal, le notaire n'est tenu de se faire produire certaines pièces relatives à la rédaction de l'acte qu'il reçoit qu'autant qu'il en a le mandat exprès, il en est autrement quand il s'agit de la vérification de faits et de conditions intrinsèques au dit acte et sans lesquelles cet acte lui-même ne
au dit acte et sans lesquelles cet acte lui-même ne saurait valoir et avoir de raison d'être. Que signifient ces expressions « conditions intrinsèques au dit acte et sans lesquelles cet acte lui-même ne saurait valoir et avoir de raison d'être » ? En quoi la vente que Mmes de D... et de F... auraient faite à MM. de T... et H..., si ceux-ci avaient, malgré le vice résultant du testament, accepté de réaliser, n'aurait-elle pas eu « raison d'être » ? En quoi l'acte qui l'aurait constatée n'aurait-il « su valoir » ? Est-ce que MM. de T... et
su valoir » ? Est-ce que MM. de T... et H... ne seraient pas devenus propriétaires de la villa ? Est-ce qu'ils n'en seraient pas demeurés propriétaires tant que, Mme de F... vivant, le terme apposé par le testament à la condition du legs ne serait pas arrivé ? Est-ce qu'ils n'en resteraient pas propriétaires définitifs si, en mourant, Mme de F... laissait des enfants ? Et c'est la situation juridique dans laquelle se seraient respectivement trouvés Mme de D... et Mme de F... d'une part, et MM. de T... et H... d'autre part, s'il était exact, comme le dit
et H... d'autre part, s'il était exact, comme le dit le Tribunal, « que le compromis du 12 Mars 1924 réunissait toutes les conditions de régularité de forme, de fait et de droit pour constater la vente, que les mêmes conséquences pour les parties devaient en résulter aussi bien que de l'acte authentique même ». Mmes de D... et de F... auraient été juridiquement vendeurs et MM. de T... et H... juridiquement acquéreurs. Mais alors, qu'auraient donc dû faire Mmes de D... et de F...? Ne pouvaient-elles pas, ne devaient-elles pas faire enregistrer l'acte du 12 Mars 1924, le faire