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nombreuses acquisitions de propriétés rurales inspirées par le souci des capitalistes de consolider leurs billets de banque. C'est un fait commun à toutes les époques de trouble dans la valeur et dans la circulation de la monnaie fiduciaire. Et la question du montant du Voisinage n'entrait que pour une faible part dans la détermination du prix. La vérité de fait que n'a pas aperçue le législateur. Le motif tiré de l'absence de préjudice pour le propriétaire qui a acquis depuis le 31 décembre 1923 est donc inexistant. À supposer même que l'acquéreur se soit préoccupé et de la durée du
que l'acquéreur se soit préoccupé et de la durée du bail, et du modeste revenu que le fermage stipulé représentait, ne peut-on pas raisonnablement supposer qu'il a escompté que le législateur interviendrait pour autoriser la revision de ce fermage (comme beaucoup d'économistes agricoles le réclamaient depuis longtemps, bien que la première proposition parlementaire soit du 2 décembre 1925 seulement) et qu'en considération aussi de cette législation entrevue, il n'a pas demandé de diminution du montant du prix selon la valeur vénale normale, diminution à laquelle le vendeur n'aurait d'ailleurs vraisemblablement pas consenti et pour le même motif ? La loi
pas consenti et pour le même motif ? La loi aboutit, au surplus, à une conséquence bien singulière. Le fermier verra son fermage majoré si son propriétaire possède depuis une époque antérieure au 31 décembre 1923; il payera alors un fermage en rapport avec la valeur locative équitable de sa ferme; mais il continuera à ne payer que le loyer initial et à bénéficier de l'écart lorsque son propriétaire aura acquis la ferme postérieurement au 31 décembre 1923. Cela ne trouve-t-il pas la raison? Pourquoi cette différence de traitement? Et en quoi serait-elle justifiée? Parce que le propriétaire, ayant payé
en quoi serait-elle justifiée? Parce que le propriétaire, ayant payé la ferme moins cher qu'elle ne vaut, ne subit pas de préjudice du fait que le fermage n'est plus en rapport avec la valeur actuelle de la ferme et des choses ? Nous avons montré plus haut que, dans la plupart des cas, cet argument ne tient pas. Dès lors, on ne conçoit pas cette faveur accordée au fermier d'un domaine uniquement parce que ce domaine a changé de mains depuis le 31 décembre 1923. La loi de 1927, comme toutes les lois sur les loyers, constitue une atteinte grave
toutes les lois sur les loyers, constitue une atteinte grave à la pérennité des Contrats. Les circonstances exceptionnelles imposaient au législateur de déroger exceptionnellement aux principes. Nous n'en faisons pas grief au 544 : ÉTUDES DOCTRINALES 38. ACQUISITION À TITRE ONÉREUX. — L'exception résultant de l'article 1 ne concerne que les baux d'immeubles ruraux acquis à titre onéreux postérieurement au 31 décembre 1923. Par conséquent, le propriétaire qui a fait l'acquisition antérieurement peut demander la révision comme étant, de plein droit, en les lieu et place du bailleur primitif. 39. ACQUISITION PAR SUCCESSION ou À TITRE GRATUIT. — De même,
ACQUISITION PAR SUCCESSION ou À TITRE GRATUIT. — De même, peut demander la révision celui qui a recueilli l'immeuble loué par succession intestat ou testamentaire ou à qui cet immeuble a été donné ou légué à titre particulier même depuis le 1er janvier 1924. 40. LICITATION. — Lorsque son prix lui est attribué en totalité par le partage, l'acquéreur licitain, même si la licitation est postérieure au 31 décembre 1923, peut demander la révision du bail. Il est, en effet, censé avoir recueilli l'immeuble entier dans la succession de son auteur, en vertu de l'effet rétroactif attaché à la licitation
auteur, en vertu de l'effet rétroactif attaché à la licitation par l'art. 883 C. civ. (1). 41. CESSION DE DROITS SUCCESSIFS. — Ce que nous venons de dire s'applique de tous points, mutatis mutandis, au cas de cession de droits successifs. 42. ÉCHANGE. — Puisque le motif qui a inspiré l'article 4 est, à tort ou à raison, que celui qui a acquis l'immeuble à titre onéreux depuis le 31 décembre 1923 a basé son prix d'acquisition en tenant compte du montant du fermage (Voy. n° 37), il semble que le législateur aurait dû accorder le bénéfice de la révision
le législateur aurait dû accorder le bénéfice de la révision au propriétaire qui est devenu le possesseur de l'immeuble par voie d'échange depuis le 1er janvier 1924, puisque l'échange est un troc et ne comporte pas de prix. Un amendement, voté par le Sénat (1), avait modifié l'article 4 en ce sens. Mais il a été rejeté par la Chambre des députés et n'a pas été repris dans la suite de la discussion. L'échange étant un contrat à titre onéreux, l'échangiste ne peut donc, si l'échange est postérieur au 31 décembre 1923, demander la révision du bail. 43. TRANSCRIPTION DE
décembre 1923, demander la révision du bail. 43. TRANSCRIPTION DE L'ACTE D'ACQUISITION À TITRE ONÉREUX. — La date de la transcription de l'acte d'acquisition à titre onéreux est indifférente pour l'application de la loi du 9 juin 1927. Elle n'est à considérer, aux termes mêmes de la loi du 23 mars 1855, qu'au point de vue du rapport de l'acquéreur avec les tiers. Ici, le fermier n'est pas un tiers puisqu'il ne peut revendiquer aucun droit réel et qu'il n'a qu'un droit à la jouissance de l'immeuble. Il suffit donc, pour que le droit à la révision soit écarté, que
pour que le droit à la révision soit écarté, que la date de l'acquisition soit postérieure au 31 décembre 1923. 44. VENTE DE L'IMMEUBLE APRÈS RÉVISION DU BAIL. — Le propriétaire a demandé et obtenu la révision du bail. Puis, il vend l'immeuble affermé. Le fermier pourra-t-il, arguant des dispositions de l'article 4 de la loi du 9 juin 1927, prétendre que le fermage doit être ramené au chiffre antérieur, sous le prétexte que son nouveau bailleur est devenu propriétaire depuis le 31 décembre 1923? La négative ne fait pour nous aucun doute (2). Ce que la loi a proscrit,
nous aucun doute (2). Ce que la loi a proscrit, c'est le droit pour l'acquéreur postérieur au 1er janvier 1924 de demander la révision ; le vendeur n'avait pu valablement le subroger dans ses droits à cet égard. Mais quand le vendeur a demandé et obtenu la révision, la majoration du fermage est un fait accompli ; elle constitue un droit, acquis définitif ; et ce droit se transmet à l'acquéreur par le fait même de la vente. Décider le contraire serait méconnaître tous les principes, outre que ce serait accorder une prime gratuite aux fermiers de mauvaise foi. Puisque
accorder une prime gratuite aux fermiers de mauvaise foi. Puisque le législateur a refusé la révision à l'acquéreur sous le prétexte qu'il avait fixé un prix en fonction du fermage stipulé, la logique veut qu'on refuse, pour le même motif, le droit pour le fermier de faire modifier ultérieurement la révision à laquelle il a été condamné ou qu'il a acceptée. Séance du 26 novembre 1926. Conf. Laurent, op. cit. n° 20. J. DUN. ÉTUDES DOCTRINALES §2. — Exception. ACQUÉREUR LUI-MÊME FERMIER, — Après avoir posé le principe que la révision ne peut être accordée à l'acquéreur à titre onéreux
révision ne peut être accordée à l'acquéreur à titre onéreux depuis le 31 décembre 1923, l'article 4 tempère cette disposition en ajoutant : « à moins que l'acquéreur, empêché de prendre possession par le bail en cours, subisse lui-même une majoration résultant de la présente loi, dans la ferme qu'il occupe à titre de locataire. » Cette exception, qui accorde à l'acquéreur postérieurement au 31 décembre 1923 le droit à la révision, est subordonnée à la réunion des trois conditions suivantes. Il faut : a) que l'acquéreur soit un fermier ; b) que la ferme par lui acquise soit louée
; b) que la ferme par lui acquise soit louée ; c) et qu'il subisse, comme fermier, la révision et la majoration du fermage de son propre bail. Deux motifs ont inspiré le législateur : a) le cultivateur, qui n'avait pas prévu que son fermage serait augmenté, a pu, précisément en raison de la modicité de ce fermage, être incité à acquérir et à payer d'un prix plus élevé, la ferme dont il s'est rendu acquéreur. L'imprévision joue donc pour lui ; b) il serait injuste, alors qu'il subit la majoration de son propre fermage, de lui refuser le droit
majoration de son propre fermage, de lui refuser le droit de faire augmenter celui du cultivateur qui est devenu son fermier. Cette disposition est due à l'adoption d'un amendement de M. de Mončan, député : « Envisageons, a dit M. de Mončan en présentant cet amendement, le cas d'un fermier qui subit, dans la ferme qu'il occupe, une augmentation du prix du bail comme conséquence de cette loi. Il a acheté récemment une autre ferme où il a l'intention de se retirer, mais dont le bail n'est pas expiré ; le prix de ce dernier bail, est peut-être inférieur à
le prix de ce dernier bail, est peut-être inférieur à la normale ; il n'en a pas tenu compte dans le prix d'acquisition parce qu'il escomptait le rendement une fois entre ses mains et qu'en attendant il pouvait se contenter d'un loyer médiocre, ne payant lui-même que sur d'anciennes bases. Il est, me semble-t-il, d'élémentaire équité de faire une exception pour cette catégorie très importante de cultivateurs » (Séance de la Chambre des députés du 16 mars 1927). Cet argument est assez impressionnant, mais toutes les lois d'exception et de circonstances s'appuient sur des raisonnements de même nature et apparemment
circonstances s'appuient sur des raisonnements de même nature et apparemment également justifiés et celui-ci était-il si péremptoire au fond qu'avait bien voulu le croire l'honorable député ? Il est permis d'en douter. Les autres acquéreurs qui sont cependant les ayants cause de leur vendeur, écrit justement M. de Ferneville de Boumonville (loc. cit., p. 18), voient pour ainsi dire reviser leur contrat d'achat puisqu'ils se voient enlever un droit inhérent à la propriété. Ces acquéreurs sont mis hors la loi. Au profit de qui ? Au profit d'un fermier qui n'a cependant rien fait pour mériter une telle aubaine. On
n'a cependant rien fait pour mériter une telle aubaine. On aurait compris que, en équité, s'il était prouvé que l'acquéreur avait payé un prix infime, ce soit le vendeur qui bénéficie de la majoration et due si l'acquéreur avait payé un prix très élevé, comme cela est arrivé, dans la plupart des cas (Conf. supra, n° 37, note i), ce soit lui, acquéreur, qui bénéficie de la majoration. C'eût été de la justice. Nous ajoutons que, du moment où les circonstances l'obligeaient à remettre en question des contrats librement consentis et à transgresser ainsi un des principes les plus respectables.
et à transgresser ainsi un des principes les plus respectables. ÉTUDES DOCTRINALES 47. Le fermier ainsi actionné en révision par cet acquéreur pourrait-il être admis à prouver qu'en réalité, bien que fermier lui-même, celui-ci n'a pas acquis la ferme en vue de l'exploiter directement, mais bien pour faire un placement d'argent pur et simple ? Les arguments qui ont été présentés à l'appui de la disposition in fine de l'alinéa 1er de l'article 4 semblent autoriser une telle interprétation. Et nous la conçois exactement. Le texte dit formellement « l'acquéreur empêché de prendre possession par le bail en cours, et
empêché de prendre possession par le bail en cours, et cette expression vise évidemment le cas où le locataire d'une ferme en achète une autre en vue de l'exploiter personnellement. Mais ceci admis, il est non moins évident qu'il sera extrêmement difficile, pour ne pas dire impossible, au fermier de prouver son allégation. De sorte que la question, sur laquelle nous ne croyons pas devoir insister davantage n'aura, en fait, qu'un intérêt de pur ordre théorique. § 3. — Atténuation du principe. Le second alinéa de l'article 4 apporte une atténuation à la règle d'après laquelle l'acquéreur postérieur au 31
atténuation à la règle d'après laquelle l'acquéreur postérieur au 31 décembre 1923 (et qui ne se trouve pas dans l'hypothèse visée aux numéros 44 à 47 qui précèdent) ne peut pas demander la révision du fermage. Mais, les droits limités qu'il accorde à cet acquéreur ne lui sont pas particuliers et appartiennent également, comme nous le verrons plus loin, à tous les propriétaires qui ne bénéficient pas du droit à la révision. Nous examinerons donc cette disposition, d'une façon générale, dans le chapitre 11. CHAPITRE IV. — Quantum et calcul de la majoration § 1. — Principe. Le législateur aurait
de la majoration § 1. — Principe. Le législateur aurait pu songer à fixer le nouveau fermage d'après la valeur locative équitable au moment de la demande en révision, déterminée ainsi que le prescrit l'article 5 lorsqu'il s'agit d'examiner s'il y a un écart, d'un quart au moins, entre cette valeur locative et le loyer stipulé. Mais il a préféré fixer un coefficient de multiplication et cette conception l'a conduit à préciser également quel doit être le multiplicateur, en d'autres termes, quel chiffre de base doit être pris pour le calcul de la majoration. CHIFFRE DE BASE. — Ce chiffre
calcul de la majoration. CHIFFRE DE BASE. — Ce chiffre de base peut être le montant du fermage même stipulé du fermier ou y correspondre, mais ce n'est pas nécessairement celui-là, et l'observation a son importance. Le nouveau prix, dit l'article 6, sera établi sur la base de la valeur locative en 1914, prix du bail ou valeur pratiquée dans la région à cette époque. Les débats parlementaires sont quelques peu contradictoires sur le sens à donner aux expressions dont s'est servi le législateur. En cas de divergences entre le propriétaire et le fermier, le juge aura-t-il le choix, pour
propriétaire et le fermier, le juge aura-t-il le choix, pour la fixation du chiffre de base, entre le montant du fermage stipulé en 1914 ou la valeur locative, à cette époque, des immeubles de même importance et de même qualité situés dans la région ? Ou bien sera-t-il lié par le chiffre porté au bail quel qu'il soit ? Nous croyons que la disposition de l'article 6 doit s'entendre comme suit : L'immeuble était-il affecté en 1914 ? (1). C'est le montant du fermage qu'il y a lieu de considérer sans que l'on soit admis à vérifier s'il correspondait ou
sans que l'on soit admis à vérifier s'il correspondait ou non, à cette époque, à la valeur locative normale des immeubles de même nature et bonté dans la région (2). Cet immeuble était-il, en 1914, exploité directement par son propriétaire ? Alors, mais alors seulement, il y a lieu de reconstituer quelle était en 1914 sa valeur locative équitable et normale (3). (1) Insistons sur ce point. Peu importe quel était, alors, le fermier. C'est le bail en cours en 1914 qui est toujours à prendre pour base. (2) D'après les procédés implicitement visés par l'article 5 et que nous
les procédés implicitement visés par l'article 5 et que nous avons énumérés sous les n° 191 et 192. (3) Un amendement, proposé par M. le député Reynaud tendait à introduire dans l'article 6 le principe que la majoration serait exclusivement calculée sur le prix du bail et non sur la valeur locative. Cet amendement, a été rejeté par la Chambre des députés (Séance du 8 mars 1927). Il semblerait en résulter que, dans l'esprit de la Chambre, le magistrat a le droit d'opter, selon les circonstances, entre le prix du bail et la valeur locative. Mais les explications échangées au
bail et la valeur locative. Mais les explications échangées au Sénat (Séance du 8 avril 1927) ont été fermement orientées dans le sens de la solution que nous proposons. M. le sénateur Lamy avait posé cette question : « Si le bail qui a été contracté en 1914 comprenait un fermage notablement inférieur à la valeur locative, permettez-vous au propriétaire d'en faire la preuve et d'adopter comme base la valeur normale des fermages de la région ? Prenons l'hypothèse suivante qui se présente, d'ailleurs, fréquemment dans les pays où les terres sont pauvres ; un bail de dix-huit années a
terres sont pauvres ; un bail de dix-huit années a été consenti, le fermier ne paye qu'un prix modique pendant quelques années et souvent il ne paye rien, et, pendant les neuf années qui suivent, il paye un fermage modique, au-dessous de la valeur réelle de son exploitation. Sur quelle base sera calculée la majoration spécialement dans le cas où il ne payait rien en 1914 ? Le propriétaire n'aura-t-il pas le droit de prouver que le prix du fermage était inférieur à la valeur locative et devra-t-on calculer la majoration sur le taux normal pratiqué dans la région au
majoration sur le taux normal pratiqué dans la région au moment où il a été fixé ? » A cette question, M. le rapporteur Morand a répondu : « Si le prix du bail a été nettement déterminé, le nouveau prix majoré ne pourra être supérieur à 200 % du prix fixé dans le bail, alors même que le propriétaire prétendrait qu'il a loué trop bon marché à cette époque. J'en donne deux raisons, d'abord, le texte de la loi est très précis. D'autre part, dans les lois relatives à la révision des baux urbains, nous avons admis que le
la révision des baux urbains, nous avons admis que le propriétaire pouvait être autorisé à prouver que la location a été faite en 1914 à un prix inférieur à la valeur réelle, et cette disposition, à l'expérience, s'est révélée néfaste, parce que tous les propriétaires ont voulu prouver qu'en 1914, ils avaient loué à un prix inférieur à la valeur locative du moment ; il en est résulté des procès sans nombre. Il vaut beaucoup mieux s'en tenir à une règle fixe, qui ne permet aucune contestation. ÉTUDES DOCTRINALES Si le bail en cours en 1914 comportait des fermages progressant
le bail en cours en 1914 comportait des fermages progressant avec chaque période de jouissance, le chiffre de base à prendre pour la majoration est obtenu en totalisant tous les fermages pendant toute la durée du bail et en divisant le total par le nombre d'années du bail. Telle est l'interprétation de M. le rapporteur Morand au Sénat (1). Même solution pour identité de motifs, doit être donnée à l'hypothèse où le bail en cours en 1914 avait été fait moyennant un prix global pendant toute sa durée et payé comptant et par avance. On diviserait également ce prix global
comptant et par avance. On diviserait également ce prix global par le nombre d'années du bail et c'est le quotient, c'est-à-dire la moyenne, qui serait pris pour base du calcul de la majoration. Autorisé à prouver que la location a été faite en 1914 à un prix inférieur à la valeur réelle, et cette disposition, à l'expérience, s'est révélée néfaste, parce que tous les propriétaires ont voulu prouver qu'en 1914, ils avaient loué à un prix inférieur à la valeur locative du moment ; il en est résulté des procès sans nombre. Il vaut beaucoup mieux s'en tenir à une
sans nombre. Il vaut beaucoup mieux s'en tenir à une règle fixe, qui ne permet aucune contestation. C'est pourquoi, si le prix a été nettement déterminé dans un contrat en 1914, le prix nouveau ne pourra pas être de plus de 200 p. 100 supérieur à ce prix fixé. Mais toutefois que, dans l'appréciation, le magistrat tiendra compte, pour se rapprocher de ce plafond de 200 p. 100, ou même pour l'atteindre à l'occasion, de la valeur locative des terres au moment présent et de l'infériorité du prix en 1914. C'est donc une question que nous remettons à l'appréciation du
C'est donc une question que nous remettons à l'appréciation du juge, qui tiendra certainement compte des circonstances de l'acte pour se rapprocher du plafond de 200 p. 100 et, même, pour l'atteindre dans certains cas. Mais il serait déplorable, à mon sens, d'adopter une rédaction qui permettrait à tous les propriétaires d'essayer de prouver qu'en 1914 ils ont loué trop, bien marché. L'expérience nous a montré, je le répète, que, pour les baux urbains, cette autorisation que nous avons accordée a suscité des procès qu'il faut éviter. Dans la séance du 8 avril 1927, M. le sénateur Brager de la
du 8 avril 1927, M. le sénateur Brager de la Ville de Moysans avait dit : « Voici une hypothèse qui se présente assez souvent, lorsqu'il s'agit de baux à longue durée. Le propriétaire stipule un prix de bail de X francs pendant les six premières années par exemple, un prix plus considérable pour les six années qui suivent, et, si le bail est, par exemple, de dix-huit ans, un prix encore plus élevé pour la dernière période. Supposons qu'en 1914 un propriétaire ait passé un bail de dix-huit ans, en stipulant que le prix du bail sera de 1000
en stipulant que le prix du bail sera de 1000 francs pour la première période de six ans, de 1500 francs par an pour la seconde période de six ans et de 2000 francs pour la dernière période, et que nous soyons, à l'heure présente, appelés à reviser le prix de ce bail. Quelle somme prendra-t-on pour base du prix de révision ? 1000 francs, 1500 francs, ou, si l'on est dans la dernière période, 2000 francs ? ». M. le rapporteur Morand a répondu : « La question ne soulève aucune difficulté. C'est évidemment le prix du bail tel
soulève aucune difficulté. C'est évidemment le prix du bail tel qu'il a été fixé par le bail en vigueur au 1er août 1914. Si des prix différents ont été fixés par périodes, c'est le prix moyen qui servira de base. Supposez, par exemple, un bail conclu pour dix ans en 1913, bail dont le prix a été fixé à 2000 francs pour les cinq premières années et à 3000 francs pour les cinq autres. Le prix de base sera de 2500 francs, car le prix global du bail pour les dix années est de 25,000 francs, ce qui donne, dans
dix années est de 25,000 francs, ce qui donne, dans l'intention des parties, un prix annuel de 2500 francs. Ainsi on respecte l'esprit du contrat et on est d'accord avec l'équité. Le texte de la loi ne dit pas « prix payé en 1914 » mais « prix fixé », ce qui implique qu'il faut s'en rapporter à la commune intention des parties ». ÉTUDES DOCTRINALES PRIX DE REVISION Aux termes de l'article 6, le nouveau prix sera établi sur le chiffre de base majoré de 200 p. 100. C'est-à-dire qu'aux 100 p. 100 de base, il pourra être ajouté
qu'aux 100 p. 100 de base, il pourra être ajouté 200 p. 100, d'où il suit que le chiffre de base pourra être triplé. CARACTÈRE DE MAXIMUM Si le fermage initial peut être triplé, il s'agit d'un maximum qui peut n'être pas atteint. Le magistrat appréciera alors les circonstances. ÉLÉMENTS D'APPRÉCIATION Après avoir fixé le montant maximum de la majoration par rapport à la valeur locative en 1914, l'article 6 ajoute : « Il sera tenu compte pour la fixation de cette majoration, des suppléments d'impôts et charges incombant légalement au bailleur et payés par le fermier, ainsi que de
au bailleur et payés par le fermier, ainsi que de tous autres éléments d'appréciation ». Déclaration de M. Cautru, vice-président de la Commission, séance de la Chambre des députés du 9 mars 1927, La modification suggérée n'a pas été apportée au texte, mais celui-ci a néanmoins été voté avec cette interprétation. Au cours de la séance du Sénat du 8 avril 1927 le Ministre de la justice ayant déclaré « L'alinéa premier de l'article 6 établit une majoration de 200 p, 100. Je me permets de dire à la Commission qu'il est nécessaire, sinon de mettre dans le texte, du
qu'il est nécessaire, sinon de mettre dans le texte, du moins de marquer notre accord sur ce que les 200 p. 100 constituent un maximum », le président de la Commission a répondu, avec l'assentiment du Sénat : « Parfaitement ». ETUDES DOCTRINALES 57. IMPÔTS ET CHARGES. — Par « supplément d'impôts et charges », il faut entendre, non pas tous ceux qu'acquitte le fermier, mais seulement ceux que la convention lui impose en sus des charges normales, c'est-à-dire ceux qui ne lui incomberaient pas normalement et qui constituent ce que l'on qualifie, en droit civil comme en droit fiscal,
que l'on qualifie, en droit civil comme en droit fiscal, de charges extraordinaires. Ces charges ne sauraient évidemment entrer dans le calcul de la majoration. En l'absence de stipulation, le propriétaire les aurait supportées. Le fermage réel s'entend donc défalcation faite du montant de ces charges. Et c'est ce fermage, ainsi reconstitué, qui peut être triplé, le fermier continuant bien entendu à acquitter les impôts et à supporter les charges supplémentaires selon leur montant pendant le cours de la location. 58. AUTRES ÉLÉMENTS D'APPRÉCIATION. — La formule de l'article 6 « ainsi que de tous autres éléments d'appréciation » a