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que les bénéficiaires, qui avaient acquis en commun les terrains de la ferme dite de la Verrière, n'ayant pas obtenu l'autorisation administrative exigée par la loi du 14 mars 1919, avaient ajouté au texte des affiches annonçant la mise en vente de ces terrains une indication faisant connaître qu'ils étaient exclusivement destinés à la culture et à la création de jardins et ne pouvaient recevoir de constructions ; et sur ce que les vendeurs avaient fait insérer dans les actes une clause suivant laquelle il était interdit aux acquéreurs de faire construire sur ces terrains ; Attendu que, dans ces
faire construire sur ces terrains ; Attendu que, dans ces circonstances de fait, la Cour a légalement justifié sa décision ; Attendu, en effet, qu'il ressort des diverses dispositions des lois de 1919 et de 1924 que le législateur n'a soumis à leurs prescriptions que les terrains mis en vente pour l'édification d'habitations ; que les seules mesures imposées aux entrepreneurs de lotissements ne concernent que l'hygiène, la salubrité et l'esthétique, mesures qui sont sans application lorsque, comme dans l'espèce, il est expressément stipulé dans les contrats de vente que les acheteurs ne pourront sous aucun prétexte élever sur les
les acheteurs ne pourront sous aucun prétexte élever sur les lots acquis des constructions propre à l'habitation, à moins de se soumettre aux conditions prescrites par les lois de 1919 et de 1924 ; D'où il suit que la Cour a pu décider que tel qu'il était organisé et entrepris, d'après ses propres constatations, le lotissement incriminé ne rentrait pas dans les prévisions des lois susvisées et qu'il n'y a pas eu violation des textes visés en moyen ; Par les motifs, Rejette... ; Observation : — Décision intéressante pour la pratique et qui vient utilement à l'appui des conseils
la pratique et qui vient utilement à l'appui des conseils donnés déjà par les commentateurs, (voy. notamment le n° 1 de l'étude de pratique notariale : « A propos de lotissements, Ternes en culture, J.&N. art., 34.933, p. 81). Le moyen invoqué par le pourvoi était tiré de la généralité des lois des 14 mars 1919 et du 19 juillet 1924 sur les lotissements, lesquelles, était-il allégué, « ne comportent aucune exception et s'étendent, par suite, à tous les morcellements de terrains en vue de la location ou de la vente, que les terrains soient ou non destinés à usage
vente, que les terrains soient ou non destinés à usage d'habitation ». La rédaction d'un tel motif ne laisse pas de surprendre quand on connaît l'économie et le but des lois sur les lotissements ; comme le remarque la circulaire interministérielle (des ministres de la Justice, de l'Intérieur, du Travail et de l'Hygiène) en date du 29 nov. 1924. (J. Off., du 30 nov. 1925, p. 59): « il convient de déterminer, d'après les obligations essentielles imposées aux lotisseurs, les caractères que doit revêtir, pour être régie par les lois précitées, toute opération consistant à diviser un terrain en vue
précitées, toute opération consistant à diviser un terrain en vue de la vente à des tiers des parcelles ainsi divisées : or, ces obligations essentielles sont les suivantes : création de voies d'accès aux parcelles loties, distribution d'eau potable, évacuation des eaux et matières usées », et l'on se rend immédiatement compte que ces obligations ne présentant aucun intérêt d'hygiène, de salubrité ou autre, pour des parcelles de terrain qui ne sont pas destinées à supporter des habitations, dès lors les lois qui les prescrivent ne sauraient s'imposer aux propriétaires qui les mettent en adjudication. Les incidents des travaux préparatoires
qui les mettent en adjudication. Les incidents des travaux préparatoires ne sont pas moins significatifs pour le sens et la portée de ces lois. (V. commentaire de la circulaire par G. M. dans Rec. gén. des lois et décr. 1924-1-297). Le rapporteur au Sénat de la loi de 1919 voulait expressément viser les terrains non offerts pour bâtir, sous le prétexte, d'ailleurs assez plausible, que leurs lotissements ne paraissant pas d'abord « destinés à des constructions, en recevaient plus tard sans qu'aucune mesure eût été prise pour l'assainissement, l'écoulement des eaux... » etc.; Mais le gouvernement s'y opposa, et la
eaux... » etc.; Mais le gouvernement s'y opposa, et la circulaire précitée explique qu'en étendant jusque-là le champ d'application de la loi, on entraverait les œuvres tendant à l'accession des petits cultivateurs à la propriété rurale, par la création de jardins ouvriers, ou l'aménagement de parcelles propres à la culture maraîchère. Le danger signalé par le rapporteur n'en subsiste pas moins ; aussi une des notes jointes à la circulaire, la note 2, conseille-t-elle fort adroitement : « À notre avis, si les lotisseurs de terrains non destinés à l'habitation veulent se mettre sûrement à l'abri des sanctions prévues par
veulent se mettre sûrement à l'abri des sanctions prévues par la loi de 1924, (on peut, en effet, éprouver ce souci, mais les rédacteurs devraient avoir plutôt en vue d'empêcher de tourner la loi), ils doivent insérer dans les actes de vente une clause stipulant que les acquéreurs des diverses parcelles comprises dans le lotissement, ne pourront y édifier de constructions propres à l'habitation ». Cette note fait la matière de la réponse (rapportée J. N. art. 34933, p. 82) de ce préfet -meilleur informé que le demandeur ou pourvoi -au notaire qui l'interrogeait avant de procéder à une adjudication
-au notaire qui l'interrogeait avant de procéder à une adjudication par lots, de terrains sur lesquels il ne doit pas être édifié d'habitations : il lui déclare qu'une telle adjudication « échappe à la réglementation des lotissements institués par les lois du 14 mars 1919 et du 19 juillet 1924. Mais, « ajoute-t-il, il est indispensable, suivant les instructions ministérielles, d'insérer dans les actes de vente une clause stipulant que les acquéreurs des diverses parcelles comprises dans le lotissement ne pourront y édifier de construction propre à l'habitation. Les vendeurs devront donc, s'ils veulent se mettre à l'abri des sanctions
devront donc, s'ils veulent se mettre à l'abri des sanctions prévues par la loi de 1924, insérer une clause de cette nature dans le cahier des charges ». La mesure suggérée par voie d'avis, dans une simple note en marge d'une circulaire ministérielle est présentée comme indispensable par l'autorité préfectorale ; le conseil sera suivi comme un ordre par les officiers ministériels et respecté de même par leurs clients ; il se transforme en une obligation ajoutée par la pratique à la loi qui ne la contenait pas. Elle s'impose en une formule qui assure sa transmission aux acquéreurs successifs
en une formule qui assure sa transmission aux acquéreurs successifs et garantit son observation indéfinie ; conséquences qui iraient au-delà des prescriptions ministérielles (Voy. J.N. art. 34933, p. 82) et qui auraient été prévues — pour être écartées — d'une rédaction ayant fait l'objet d'un débat régulier. Les défendeurs au recours paraissent avoir été mieux inspirés en insérant à la suite de l'interdiction, cette réserve : « à moins de se soumettre aux conditions prescrites par les lois de 1919 et de 1924 ». Ainsi la liberté des propriétaires futurs est dégagée, en même temps qu'est assurée l'observation des prescriptions
est dégagée, en même temps qu'est assurée l'observation des prescriptions réglementaires ; il n'y a plus à craindre qu'on essaie de tourner la loi en présentant les terrains comme ne devant pas recevoir d'habitations. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Vente d'immeubles par voie de lotissement, n° 1 ; TRAITÉ et FORMULAIRE MAGUET, (Additions) n° 1031. ÉTUDES DOCTRINALES 737 ÉTUDES DOCTRINALES DONATION PAR CONTRAT DE MARIAGE. — Stipulation du droit de retour. — Refus légal et retour conventionnel. Le 22 juillet 1927, le Tribunal de Lille a rendu une décision que nous rapportons ci-après (1) et qui s'analyse ainsi : 1° Les père
ci-après (1) et qui s'analyse ainsi : 1° Les père et mère qui, dans le contrat de mariage d'un de leurs enfants, ont constitué une dot à ce dernier en stipulant à leur profit le droit de retour conventionnel, sous réserve que ce droit ne ferait pas obstacle à l'effet de la donation d'usufruit universel consentie par les futurs époux au profit du survivant d'eux, ne peuvent réclamer le bénéfice de ce retour conventionnel qu'en respectant la donation d'usufruit faite au conjoint survivant. 2° Mais ils ont droit au retour légal accordé par l'article 747 du Code civil et, par
légal accordé par l'article 747 du Code civil et, par suite, ils peuvent reprendre la dot par eux constituée, si elle se retrouve en nature dans la succession, sauf à subir l'effet de la donation d'usufruit, dans la limite où elle ne porte pas atteinte à leur réserve; on ne saurait leur opposer une renonciation anticipée à ce droit, renonciation qui serait nulle comme constituant un pacte sur succession future (2). C'est l'application de principes de droit incontestés et il est surprenant que des plaideurs mal avisés aient pu contraindre un Tribunal à les leur rappeler. Une autre surprise, et
un Tribunal à les leur rappeler. Une autre surprise, et non des moindres, est de voir formuler ainsi le Recueil Civil et Notarial des Juris-Classeurs (N° 11 du 5 novembre 1927), à l'article qui précède et à la note qui suit le texte de ce jugement, une appréciation qui nous paraît aussi erronée que fâcheuse des formules contenues dans les ouvrages de pratique notariale et du rôle des notaires. Les notaires, y est-il dit en substance : « ont une telle confiance en leur formule qu'ils ne la relisent plus, ou plus exactement, ne prennent plus la peine de l'analyser
ou plus exactement, ne prennent plus la peine de l'analyser chaque fois qu'ils en font usage... et la reproduisent servilement. Cependant, dans bien des cas, les principes les plus élémentaires et les moins contestés du code, sont violés par elle. Lentement, la jurisprudence signale et souligne les vices des formules les plus couramment usitées. Bien souvent, les notaires paraissent n'y prendre pas garde et conservent ces dernières (1). Les formules stéréotypées de contrat de mariage contiennent presque invariablement la clause, aux termes de laquelle le donateur ascendant stipule la réserve du retour légal, tout en déclarant que ce retour ne
du retour légal, tout en déclarant que ce retour ne fera pas obstacle à l'usufruit du conjoint survivant, ce qui revient à y renoncer d'avance dans cette mesure. » « En l'espèce, la donataire précédée avait fait à son mari donation de l'usufruit de tous ses biens, et le retour ne pouvait donc, ainsi que la reconnu le jugement, s'exercer que sur la nue-propriété des biens provenant du donateur ; en sorte que tout se passa comme si la clause n'avait pas été écrite et qu'il n'y eût ni réserve ni renonciation. Et l'on dira peut-être qu'il en est arrivé
ni renonciation. Et l'on dira peut-être qu'il en est arrivé ainsi parce que la donation faite par l'enfant gratifiait à son mari, faute de quoi le retour se serait exercé en pleine propriété contrairement à ce que le mari croyait certainement devoir résulter du contrat ; d'autre part, si la clause n'avait pas été écrite, le procès n'aurait pas eu lieu, ce qui aurait épargné aux parties des ennuis, des lenteurs et des frais. Enfin, il n'est sans doute pas indifférent que le notaire, rédacteur de l'acte, paraît avoir ignoré, oublié ou négligé, des principes élémentaires du droit. La formule
oublié ou négligé, des principes élémentaires du droit. La formule malheureuse adoptée par lui prélève d'autant mieux à cette dernière supposition qu'elle réunit bizarrement le retour légal et le retour conventionnel et fait, relativement aux deux, la même stipulation de réserve, inutile pour l'un et nécessaire pour l'autre, la même renonciation anticipée que l'un n'admet pas et que l'autre peut comporter. Elle embrouille ainsi et confond, sans paraître en apercevoir la différence fondamentale, deux situations juridiques toutes dissemblables, celle-ci née de la loi, celle-là de la convention, la succession et la condition résolutoire. Il est bien à désirer, pour l'honneur
la condition résolutoire. Il est bien à désirer, pour l'honneur de la corporation, comme dans l'intérêt des parties, que les rédacteurs de contrats cessent d'accorder une confiance irréfléchie à des formules qui contiennent de semblables inexactitudes juridiques. » La formule critiquée est la suivante : « Monsieur... et Madame... se réservent expressément, chacun en ce qui le concerne, le droit de retour, etc. » Il est une profession libérale qui se tient au courant des fluctuations de la jurisprudence, c'est bien la profession notariale. Et s'il en est une qui suggère les modifications législatives que l'expérience démontre comme nécessaires, c'est
suggère les modifications législatives que l'expérience démontre comme nécessaires, c'est bien encore la profession notariale. Le Notariat n'est point le vil esclave d'un vieil et archaïque langage que l'on se plaît à dire. Il adapte ses formules aux besoins nouveaux. Seulement, il ne cède pas aux impulsions irraisonnées. Il réfléchit. Il apprécie les mouvements de la jurisprudence. Il dissèque les décisions. Il en extrait la substance, il est prudent. Et de cela il faut le louer et non le blâmer. Cette réserve du droit de retour ne fera pas obstacle, à l'effet de toutes libéralités en usufruit que la future
à l'effet de toutes libéralités en usufruit que la future épouse pourrait faire au profit du futur époux, même avec dispense, de caution et d'emploi, ni, si le retour a lieu hors des cas prévus par l'article 747 du Code civil, à l'exercice des droits d'usufruit auxquels, en cas de prédécès de la future épouse, le futur époux aura droit en vertu de la loi, sur les biens de ladite future épouse. L'annoteur du Recueil civil et notarial termine en conseillant « de supprimer ces clauses de réserve du retour légal puisque le dernier est de droit, ainsi que toutes
légal puisque le dernier est de droit, ainsi que toutes stipulations de non opposabilité du retour légal aux avantages viagers ou en usufruit puisqu'elles constituent une renonciation anticipée à l'exercice du retour légal, prohibée ainsi que nous venons de l'expliquer. » Il nous semble que c'est l'annotateur, et non le formulaire qui confond ici le retour conventionnel et le retour légal. Le droit réservé au profit du donateur par la formule critiquée est, en effet, celui de retour conventionnel et le second paragraphe contient une renonciation partielle non pas au droit de retour légal, mais au droit de retour conventionnel.
droit de retour légal, mais au droit de retour conventionnel. Cette renonciation est parfaitement licite. Le donateur peut valablement, même avant l'ouverture du droit de retour, renoncer à l'exercice de ce droit (Aubry et Rau, T. 7 § 700, p. 373). Il ne s'agit pas ici d'un droit de succession et il ne peut être question d'appliquer, la règle qui défend de renoncer à une succession non ouverte (Baudry-Lacantinerie et Colin, T. I, n° 1534). La formule critiquée a même soin de préciser que ce droit de retour ne fera pas obstacle à l'exercice de l'usufruit accordé à l'époux survivant
pas obstacle à l'exercice de l'usufruit accordé à l'époux survivant par l'article 767, du Code civil si toutefois le retour a lieu « hors des cas prévus par l'article 747 du Code civil », c'est-à-dire hors des cas de retour légal. Nous croyons donc que les notaires peuvent continuer à insérer cette formule toutes les fois — et c'est le cas le plus fréquent — où l'intention des donateurs sera de respecter les dispositions d'usufruit que les futurs époux peuvent faire au survivant d'eux. Pour éviter toute confusion, la rédaction pourrait être complétée comme suit : "On se rappelle, disait-il
pourrait être complétée comme suit : "On se rappelle, disait-il (page 238.) l'émotion ressentie par la pratique à la suite de l'arrêt des Chambres réunies de la Cour de cassation du 2 juillet 1903 J. civ. 1903 p. 773) refusant ainsi, lorsque, indépendamment du retour conventionnel, il y avait lieu au retour légal, à la modalité que, depuis la loi de 1891, le notariat avait apportée à la stipulation du retour conventionnel, tant en ces termes : « toutefois, cette réserve du droit de retour ne fera pas obstacle à l'exécution de toutes dispositions en dons... 740 ÉTUDES DOCTRINALES M.
l'exécution de toutes dispositions en dons... 740 ÉTUDES DOCTRINALES M. et Mme... se réservent, chacun pour ce qui le concerne, le droit de retour conventionnel sur la dot etc... Sans doute les donateurs auront-ils le droit, au décès du donataire, d'exercer, s'ils le jugent plus avantageux, le retour légal au lieu du retour conventionnel. Mais il en sera rarement ainsi. En effet, le retour légal "oblige l'ascendant à contribuer par le physique, au paiement des dettes de la succession, même ultra vires s'il n'a pas accepté sous bénéfice d'inventaire. Il l'oblige à respecter toutes les aliénations et constitutions de droits
l'oblige à respecter toutes les aliénations et constitutions de droits réels soit à titre onéreux, soit à titre gratuit, que la disposition résulte d'une donation entre vifs ou d'un testament, qu'elle soit d'un droit viager ou d'usufruit ou de la pleine propriété. Enfin, l'ascendant qui exerce le retour légal doit payer le droit proportionnel de mutation par décès, alors qu'il en est dispensé s'il reprend les biens donnés en vertu du retour conventionnel. VICTOR GABET, Docteur en droit, Notaire à Morez (Jura) TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, v° Donations entre vifs, n° 95. donations et dispositions en usufruit, même avec dispense de caution
donations et dispositions en usufruit, même avec dispense de caution et d'emploi, que les époux pourraient se faire pendant le cours du mariage, ni à l'effet de tous autres avantages et dispositions qui pourraient résulter au profit des dits futurs époux soit du présent contrat de mariage soit, de la loi. » (Texte de la clause de l'espèce soumise à la Cour de cassation), tant en ceux-ci : « Toutefois... elle ne fera pas obstacle, non plus, à ce que les biens donnés entrent en ligne de compte pour le calcul et l'exercice des droits d'usufruit accordés à l'époux survivant
calcul et l'exercice des droits d'usufruit accordés à l'époux survivant par la loi du 9 mars 1891. Cette importante question a été examinée ici à différentes reprises par M. Félix Bonnet J. du Not. 1899, page 289 ; 1901 p. 737; 1903 p. 689 et 1904 p. 417) et notre rédacteur en chef a montré que l'arrêt de la Cour n'a pas la portée que tout d'abord on lui avait prêtée exagérément et qu'il doit être renfermé dans les limites qu'une lecture attentive de son texte permet de fixer exactement. Cependant l'effet produit par cet arrêt a été tel, que
Cependant l'effet produit par cet arrêt a été tel, que la pratique notariale a cru devoir abandonner en général, comme pouvant être qualifiée, dans tous les cas, de pacte sur succession future, la clause qui a motivé l'instance portée devant la cour suprême et encouru sa censure. Nous estimons qu'un discernement s'impose. » Et M. Deyzac proposait, comme étant en parfaite concordance avec l'arrêt de la Cour de cassation, la formule suivante, qui est à peu de choses près, celle que préconise et avec raison M. Gabet : « M. et Mme... se réservent expressément, chacun en ce qui le
et Mme... se réservent expressément, chacun en ce qui le concerne, le droit de retour sur les biens et valeurs par eux constitués en dot à la future épouse leur fille, pour le cas où celle-ci viendrait à mourir avant eux sans postérité. Toutefois cette réserve du droit de retour n'empêchera pas la future épouse de disposer librement, avec l'autorisation de son mari... etc.. Elle ne sera pas obstacle à l'exécution de toutes donations... etc.. Elle ne sera pas obstacle non plus à ce que les biens donnés entrent en ligne de compte pour le calcul et l'exercice de l'usufruit
ligne de compte pour le calcul et l'exercice de l'usufruit accordé à l'époux survivant par l'article 767 du Code civil, sauf les effets du retour légal, s'il y a lieu ». SOLUTIONS PRATIQUES CONTRAT DE MARIAGE DES COMMERÇANTS. —.. Futur époux associé dans une société à responsabilité limitée. Dans son contrat de mariage portant adoption du régime de la séparation de biens, la future épouse a fait l'apport de ses droits dans une société à responsabilité limitée. Ce contrat doit-il être publié ? Le contrat de mariage dont il s'agit n'est susceptible, ni de la publicité prescrite par l'article 67
n'est susceptible, ni de la publicité prescrite par l'article 67 du Code de commerce ni de celle prescrite par l'article 3 de la loi du 17 mars 1909. La publication ordonnée par l'article 67 du Code de commerce ne concerne que les contrats de mariage des commerçants. L'associé, dans quelque société que ce soit, n'est pas personnellement commerçant puisque c'est la société, être moral se superposant aux associés, qui exploite le commerce. Si on publie le contrat de mariage de l'associé en nom collectif et celui de l'associé commandité, c'est parce que d'un et l'autre sont personnellement tenus, sur leurs
parce que d'un et l'autre sont personnellement tenus, sur leurs biens personnels et in infinitum, des dettes sociales, et que la faillite de la société entraîne leur faillite personnelle. Pas plus que le contrat de mariage de l'administrateur d'une société anonyme, ou de l'associé commanditaire, le contrat de mariage d'un membre d'une société à responsabilité limitée n'a à recevoir la publication de l'article 67 du Code de commerce, son engagement social étant limité à sa mise dans la société et la faillite de celle-ci ne pouvant, par elle-même, entraîner sa faillite personnelle. Et cette solution n'est pas modifiée par le
faillite personnelle. Et cette solution n'est pas modifiée par le fait que le futur époux serait le gérant ou le cogérant de la société à responsabilité limitée dont il fait partie, car il n'exerce ces fonctions qu'à titre de mandataire. Pour ces mêmes motifs, un tel apport en mariage n'est pas assujetti à la publicité prescrite par l'article 3 de la loi du 17 mars 1909, puisqu'il n'existe pas de fonds de commerce dans le patrimoine de l'époux apporteur de ses droits dans la société à responsabilité limitée. D'ailleurs, alors même que l'apport de la femme consisterait en un fonds
même que l'apport de la femme consisterait en un fonds de commerce exploité par elle, cette publicité suppose une transmission soit de la communauté soit de la propriété, soit de la jouissance du fonds, et il n'y a transmission d'aucune sorte de la part de la femme qui se marie sous le régime pur et simple de la séparation de biens. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Contrat de mariage des commerçants, n° 9 ; TRAITÉ ET FORMULAIRE MAGUET, n° 1826. MUTATION PAR DÉOICS. — Vente sous réserve d'usufruit et à charge de rente viagère à deux neveux présomptifs héritiers. — Succession de
rente viagère à deux neveux présomptifs héritiers. — Succession de l'usufruitier laissant un de ses neveux légataire universel. — Justification du paiement des arrérages de la rente viagère. — Art. 45, loi du 13 juillet 1925. Mme X... a vendu en mars 1925, moyennant un prix converti en une rente viagère, à ses deux neveux et présomptifs héritiers, deux immeubles dont elle s'est réservée l'usufruit. La vente était sincère, le prix était en concordance avec la valeur des immeubles, et les arrérages de la rente viagère ont toujours été effectivement et régulièrement payés. Mme X... est décédée en décembre 1925
et régulièrement payés. Mme X... est décédée en décembre 1925 laissant l'un de ses deux neveux pour légataire-universel. Les immeubles ayant fait l'objet de la vente de mars 1925 n'ont pas été compris dans la déclaration de sa succession. Le receveur de l'enregistrement réclame les droits de mutation sur ces immeubles et les droits en sus pour omission sans imputation du montant des frais de la vente. Sa réclamation est-elle fondée? En l'affirmative, ces droits, simples et en sus, sont-ils dus entièrement par le légataire universel ou le neveu exclu doit-il les supporter pour partie ? L'article 45 de la