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doit-il les supporter pour partie ? L'article 45 de la loi du 13 juillet 1925 est ainsi conçu : « Est réputée, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu'à preuve contraire, de la succession de l'usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant pour l'usufruit au défunt et pour la nue-propriété à l'un de ses présomptifs héritiers ou descendant d'eux, même exclu par testament, ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu'il y ait eu donation régulière. » D'après cette disposition, dès lors qu'au moment du
régulière. » D'après cette disposition, dès lors qu'au moment du décès de l'usufruitier la nue-propriété des biens meubles ou immeubles soumis à l'usufruit était à l'une des personnes visées au texte, il est par là même établi, au point de vue de la perception de l'impôt, que ces biens font partie de et ce, et ce, de la pleine propriété, quelles qu'aient été d'ailleurs l'époque du démembrement et la forme sous laquelle il a été opéré : cession de nue-propriété par le défunt, acquisition conjointe, immatriculation de titres, etc.. (Inst. Régie, n° 3860). Par conséquent, à moins que les parties
Régie, n° 3860). Par conséquent, à moins que les parties n'apportent la preuve contraire, les biens faisant l'objet de l'usufruit doivent être ajoutés au total de l'hérédité pour la perception tant de la taxe successorale que des droits de mutation par décès. Et il appartient aux nu-propriétaires de faire spontanément, dans le délai légal et sous les peines ordinaires, la déclaration des biens visés par la loi. La question a été posée par un député au Ministre des Finances de savoir si la taxe successorale et les droits de mutation sont à la charge exclusive des nu-propriétaires, devenus pleins propriétaires
sont à la charge exclusive des nu-propriétaires, devenus pleins propriétaires par suite du décès de l'usufruitier, ou bien si ces taxe successorale et droits de mutation doivent être acquittés par les héritiers ou légataires comme ceux afférents aux autres biens composant réellement le patrimoine du défunt. Le Ministre a répondu : « Les nu-propriétaires visés par l'article 45 de la loi du 13 juillet 1925 doivent acquitter les droits de mutation par décès sur la valeur des biens dont le défunt avait l'usufruit, mais le paiement de la taxe successorale afférente à ces mêmes biens ne leur incombe que s'ils
afférente à ces mêmes biens ne leur incombe que s'ils rentrent dans les prévisions de l'article 29 de la loi du 25 juin 1920, lequel dispose que la taxe est à la charge des héritiers donnateurs ou légataires universels ou à titre universel » (J.O. du 20 janvier 1926). Au cas particulier, si les immeubles vendus en mars 1925 par Mme X..., sous réserve d'usufruit, à ses deux neveux, alors seuls présomptifs héritiers, devaient figurer pour la pleine propriété dans l'actif fiscal de la succession, la taxe successorale serait entièrement à la charge du neveu institué légataire universel, l'autre neveu
à la charge du neveu institué légataire universel, l'autre neveu ayant seulement à payer les droits de mutation par décès sur la moitié de la valeur desdits immeubles. Supposons que la valeur de ces immeubles, au moment du décès soit de 40.000 francs et que les biens héréditaires aient une valeur de 60.000 francs. La liquidation des droits et de la taxe s'effectuerait comme suit : Biens héréditaires 60.000 Immeubles jouis en usufruit par la défunte 40.000 Ensemble 100.000 Taxe successorale (incombant en entier au neveu légataire universel) 12.198 Différence à reporter 87.832 A déduire les immeubles dont la défunte
à reporter 87.832 A déduire les immeubles dont la défunte avait l'usufruit 40.000 Reste 47.832 Revenant au légataire universel qui doit, de plus, payer les droits sur la moitié de la valeur des immeubles dont la défunte avait l'usufruit 20.000 Au total sur 67.832 Tandis que l'autre neveu ne devra les droits que sur l'autre moitié des dits immeubles, soit sur 20.000 Mais une double question se pose : 1° L'article 45 de la loi du 13 juillet 1925 doit-il dans l'espèce recevoir son application ? 2° Dans l'affirmative, n'y a-t-il pas lieu d'imputer sur les droits de mutation par
a-t-il pas lieu d'imputer sur les droits de mutation par décès, les droits perçus sur le contrat de vente ? I. — Si l'article 45 de la loi du 13 juillet 1925, réputé de plein droit faire partie de la succession à l'usufruitier tout bien appartenant pour l'usufruit au défunt et à ses héritiers ou ayants droit universels ou à titre universel pour la nue-propriété, cette présomption n'est cependant pas d'ordre public. Elle peut être détruite par la preuve contraire, administrée par les redevables dans la forme compatible avec la procédure écrite spéciale en matière d'enregistrement. Lors des travaux parlementaires,
procédure écrite spéciale en matière d'enregistrement. Lors des travaux parlementaires, le rapporteur a répondu ce qui suit aux observations qui lui étaient faites par un député au sujet des conséquences du texte en question : Je crois que notre texte n'offre aucun inconvénient; il réserve à l'héritier ou au légataire la preuve contraire. L'intéressé a la possibilité, s'il est de bonne foi, de faire cette preuve (Débats parlementaires, Chambre des députés, séance du 2 juillet 1925, p. 3082). Toutefois, pour l'admission de cette preuve, l'Administration se montre extrêmement et excessivement exigeante. M. Fillion, député, ayant demandé au Ministre des Finances
exigeante. M. Fillion, député, ayant demandé au Ministre des Finances si, lorsque le démembrement consiste en une vente moyennant une rente viagère, la preuve contraire peut être administrée par la production des reçus sous signature privée ou authentiques délivrés par le créancier rentier au débiteur, il lui a été répondu : « Le fait que des reçus sous signature privée ou authentiques ait été délivrés par le créancier rentier au débiteur ne serait pas nécessairement, à lui seul, la preuve contraire visée à l'article 45. Il peut, à la vérité, suivant les circonstances de chaque espèce, constituer une présomption plus
suivant les circonstances de chaque espèce, constituer une présomption plus ou moins sérieuse de la sincérité de l'acte de démembrement, mais cette présomption n'aura de valeur, suivant les cas, que si elle est corroborée par d'autres présomptions présentant le caractère de gravité, de précision et de concordance exigés par la loi civile » (J.O. du 27 mai 1926). L'Enregistrement écarte donc comme insuffisante, au point de vue de la preuve, la vente moyennant une rente viagère. L'Administration tient cette vente pour fictive et comme dissimulant une libéralité, même au cas où la rente ayant été payée pendant un temps plus
où la rente ayant été payée pendant un temps plus ou moins long, les parties produisent des quittances authentiques des arrérages. Elle exige outre chose, sans d'ailleurs préciser quoi. Mais, si tel est le sentiment de l'Administration, il est plus que douteux qu'elle parvienne à le faire partager par les tribunaux. Et il est au contraire certain que ceux-ci considéreront la preuve de la sincérité de la vente comme faite si les parties justifient du paiement des arrérages de la rente stipulée et surtout s'il résulte des circonstances que l'usufruitier était plus ou moins dans la nécessité d'augmenter ses ressources
était plus ou moins dans la nécessité d'augmenter ses ressources pour faire face aux difficultés de l'existence. II. — Quand la présomption de l'article 45 doit recevoir son application à défaut par les intéressés d'avoir fait la preuve contraire, les droits perçus sur l'acte de vente doivent-ils être imputés sur ceux dus à raison du décès ? décès ? L'affirmative ne paraissait pas douteuse et n'avait pas paru douteuse aux commentateurs de la loi de 1925, l'État ne pouvant, en même temps, considérer une vente comme inexistante et percevoir les droits de vente et à la fois considérer qu'un bien
droits de vente et à la fois considérer qu'un bien est vendu tout en restant dans la succession du vendeur pour supporter le droit de succession : Cependant, dès la mise en vigueur de la loi du 13 juillet 1925, l'Administration avait posé cette règle « qu'aucune imputation ne peut être faite des droits qui auront été perçus sur l'acte de démembrement » (Inst na 3860). Corrigeant cette décision que rien ne justifiait et que la plus simple logique comme la plus élémentaire équité condamnent, la loi du 19 décembre 1926 (art. 18) a complété comme suit les dispositions de
1926 (art. 18) a complété comme suit les dispositions de l'article 45 de la loi du 13 juillet 1925 : « Toutefois, si la nue-propriété provient à l'héritier, au donataire, au légataire ou à la personne interposée d'une vente à lui consentie par le défunt, les droits de mutation à titre onéreux acquittés par le nu-propriétaire et dont il est justifié sont imputés sur l'impôt de transmission par décès exigible à raison de l'incorporation des biens dans la succession. » Malgré cette indication très nette de la pensée du législateur, et malgré le caractère interprétatif qui appartient certainement à l'article
et malgré le caractère interprétatif qui appartient certainement à l'article 18 de la loi du 19 décembre 1926, la Régie refuse de faire l'imputation sur les déclarations de successions ouvertes antérieurement au 1er janvier 1927. Nous estimons que son refus est injustifié et nous pensons que la prétention de l'Administration ne serait pas admise par les tribunaux si la question leur était soumise. TRAITÉ-FORMATIÈRE AMIAUD, V° Mutation par décès, nos 37, 38, 39, 89 ; TRAITÉ ET FORMULAIRE MAGUET, n° 2186. MUTATION PAR DÉCÈS. — Succession de l'usufruitier. — Déduction des sommes soumises à l'usufruit. — Immeuble vendu par l'usufruitier
des sommes soumises à l'usufruit. — Immeuble vendu par l'usufruitier et levé nu-propriétaire. — Absence de preuve que l'usufruit ait été reporté sur le prix. — Non déduction. M. X... resté en possession, en qualité d'usufruitier avec dispense de caution et d'emploi des biens mobiliers et immobiliers dépendant de la succession de sa femme, a vendu : a) diverses valeurs au porteur à des dates et à des cours qu'il est impossible de préciser ; b) et, conjointement avec ses enfants, un immeuble ayant dépendu de la communauté moyennant un prix payé comptant et dont les vendeurs ont donné conjointement
prix payé comptant et dont les vendeurs ont donné conjointement quittance à l'acquéreur. En fait le montant intégral de ce prix, de même que celui des valeurs au porteur, a été encaissé par M. X... seul. Peut-on en opérer la déduction dans la déclaration de succession après le décès de M. X...? Les biens ou valeurs dont le défunt n'était que le détenteur précaire, ne dépendant pas de sa succession, ne sont pas soumis au droit de mutation par décès. Aucune difficulté ne peut se présenter quand ces biens ou valeurs se retrouvent en nature ; ne faisant pas partie
valeurs se retrouvent en nature ; ne faisant pas partie de l'hérédité, ils ne doivent pas être compris dans la masse établie pour la perception de l'impôt. Quand les biens détenus à titre précaire consistent en des choses tangibles (numéraire, valeurs au porteur) aliénées au cours de l'usufruit, l'Administration en admet la déduction si des valeurs équivalentes, quoique d'une espèce différente, existent dans la succession (Traité Alphabétique, v° Succession, n° 1026). Cette décision admet que, par une sorte de fiction, les biens personnels de l'usufruitier, et fongibles, doivent être considérés comme étant la représentation, à due concurrence, de ceux dont
comme étant la représentation, à due concurrence, de ceux dont le défunt avait l'usufruit et qui étaient à restituer aux nu-propriétaires. Elle est conforme à la jurisprudence (Seine, 8 juillet 1921, R.E. 7409). À l'égard des valeurs au porteur dont M. X... avait l'usufruit et qui ne se retrouvent pas, il y a présomption que le prix en a été touché par lui puisqu'il a pu en opérer seul la vente : Il est responsable de ce prix comme il l'était des valeurs elles-mêmes. Et il en résulte contre sa succession une créance incontestablement déductible. À défaut de justification du
succession une créance incontestablement déductible. À défaut de justification du montant de la vente, la déduction se fait du montant du cours de ces valeurs au jour du décès, puisque c'est à ce moment qu'a cessé l'usufruit et qu'a pris effet la créance de restitution. Mais il en va autrement en ce qui concerne le prix de la vente de l'immeuble, d'après les règles suivies par la Régie. Elle prétend que la déduction du prix de la vente d'un immeuble consentie par l'usufruitier et le nu-propriétaire n'est déductible qu'autant que, par une stipulation formelle, ou prouvée dans les formes admises
par une stipulation formelle, ou prouvée dans les formes admises en matière d'enregistrement, l'usufruit a été reporté sur le prix de la vente. À défaut, elle considère qu'il doit être présumé que le prix de la vente comprenait à la fois, et distinctement, le prix de la nue-propriété et celui de l'usufruit, et que chacun du nu-propriétaire et de l'usufruitier a encaissé la portion de ce prix qui lui appartenait. En l'espèce, l'immeuble vendu était un bien de la communauté ; l'Administration soutiendra que le prix de cet immeuble a été partagé entre les ayants droit, que M. X... n'en
été partagé entre les ayants droit, que M. X... n'en a reçu, outre sa part comme commun des biens, que la portion de ce prix qui représentait la valeur de son usufruit. Rien n'établissant que M. X... a personnellement encaissé la totalité de ce prix, sur lequel, en tant qu'il revenait à la succession de Mme X..., aurait été reporté son usufruit, et la quittance conjointe donnée par M. X... et ses enfants renfermant au contraire une présomption opposée, aucune déduction ne paraît possible à raison du prix de cette vente. TRAITÉ-FORMATIÈRE AMIAUD, V° Mutation par décès, n° 351; TRAITÉ
vente. TRAITÉ-FORMATIÈRE AMIAUD, V° Mutation par décès, n° 351; TRAITÉ ET FORMULAIRE MAGUET, nos 2164 et 2186. MUTATION PAR DÉCÈS. — Adoption. — Jugement d'homologation postérieur au décès de l'adoptant. — Taxe successorale. — Droits de mutation. — Taux de ces droits. M. X... a déclaré adopter M. Y., le 19 juillet. La requête afin d'homologation a été présentée au tribunal le 22 du même mois. M. X... est décédé le surlendemain 24. Le tribunal a homologué l'acte d'adoption par jugement en date du 26, c'est-à-dire deux jours après la mort de M. X... Comment doit être calculée la taxe
mort de M. X... Comment doit être calculée la taxe successorale ? Le taux des droits de mutation est-il celui en ligne directe ou celui entre étrangers ? L'ancien article 360 C. civ. portait : « Si l'adoptant venait à mourir après que l'acte constatant la volonté de former le contrat d'adoption a été reçu par le juge de paix et porté devant les tribunaux, et avant que ceux-ci eussent définitivement prononcé, l'instruction sera continuée et l'adoption admise, s'il y a lieu ». L'article 369 nouveau, qui remplace cette disposition dans la rédaction de la loi du 19 juin 1923,
dans la rédaction de la loi du 19 juin 1923, s'exprime à peu près en pareils termes : « Si l'adoptant vient à mourir, dit-il, après que l'acte constatant la volonté de former le contrat d'adoption a été reçu et que la requête à fin d'homologation a été présentée au tribunal civil, l'instruction est continuée et l'adoption admise, s'il y a lieu ». Mais la loi de 1923 a introduit, dans l'article 368 nouveau, les dispositions suivantes qui ne se trouvaient pas dans le texte ancien : « L'adoption ne produit ses effets entre les parties qu'à partir du jugement
produit ses effets entre les parties qu'à partir du jugement ou de l'arrêt d'homologation. Les parties sont liées, dès l'acte d'adoption. — L'adoption n'est opposable aux tiers qu'à partir de la transcription du jugement ou de l'arrêt d'homologation ». Ces nouvelles dispositions, et en particulier la dernière, peuvent-elles être invoquées par la Régie ? Et celle-ci, se considérant comme un tiers, peut-elle prétendre que l'homologation de l'adoption et, par conséquent, la transcription de l'adoption, étant postérieures au décès, l'adopté recueillant la succession de l'adoptant doit être considéré comme étranger et non comme enfant adoptif quant au calcul de la taxe
non comme enfant adoptif quant au calcul de la taxe successorale et des droits de mutation ? Nous ne pensons pas que cette prétention puisse être formulée et nous n'avons pas connaissance qu'elle l'ait été par la Régie. Les dispositions dont il s'agit visent de tous autres points. Et ce qu'il faut retenir quant au calcul des droits de mutation et au taux à leur appliquer, c'est que, dans les termes mêmes du nouvel article 369 comme dans ceux de l'art. 360 ancien, l'adoption, une fois homologuée et transcrite, réagit, quant au titre de présomptif héritier résultant de l'article 357,
quant au titre de présomptif héritier résultant de l'article 357, au jour même où a été conclu le contrat d'adoption, et quant au titre d'héritier à l'instant même du décès. Sans quoi, on se trouverait en présence de cette singularité que l'Administration réclamerait des droits à l'enfant adoptif à raison même de son adoption, et que, cependant, pour le calcul de ces droits, elle se réserverait à le considérer comme enfant adoptif. Illogisme qui à lui seul suffirait à condamner cette prétention si elle venait à se produire. Etant admis, et cela ne peut pas l'être, que M. Y... doit,
et cela ne peut pas l'être, que M. Y... doit, dans la déclaration de succession, être considéré comme l'enfant adoptif de M. X..., il ne saurait faire difficulté que le taux à lui appliquer est celui en ligne directe au premier degré. La Régie a toujours considéré, en effet, que l'enfant adoptif doit, quant aux droits de mutation ordinaires, être assimilé à l'enfant du sang. La seule difficulté qu'elle ait soulevée est celle relative à la taxe successorale. Elle prétendait que l'enfant adoptif ne devait pas être compté et que la taxe successorale devait être calculée comme si le défunt
la taxe successorale devait être calculée comme si le défunt ne laissait pas d'enfant. Mais sa prétention a été repoussée par un arrêt de la chambre civile de la Cour de cassation en date du 26 juin 1924 : » Attendu, dit cet arrêt, que sous le nom d'enfants, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1917 comprend, par la généralité de ses termes, tous les enfants auxquels la loi accorde une vocation successorale, et que le sens de ce mot ne saurait être différent dans cet article et dans les dispositions de la même loi relatives aux droits
dans les dispositions de la même loi relatives aux droits de mutation ; que si l'enfant adoptif bénéficie des mêmes tarifs que l'enfant né en mariage pour le droit de mutation, il ne peut pas se trouver, en l'absence d'une disposition contraire de la loi, dans une situation moins favorable en ce qui concerne la taxe successorale ; qu'en effet, d'après le dernier paragraphe de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1917, cette taxe est payée par les héritiers, donataires ou légataires universels ou à titre universel, dans les mêmes délais que les droits de mutation, par décès,
les mêmes délais que les droits de mutation, par décès, et qu'elle est liquidée et recouvrée suivant les mêmes règles ; qu'elle présente donc, comme les droits de mutation, le caractère d'une dette prenant naissance au profit du Trésor public avec l'ouverture de la succession et inhérente, dès ce moment, à tous les biens qui la composent ; que dès lors, conformément au principe rappelé ci-dessus, elle ne peut pas lapper plus lourdement l'enfant adoptif que l'enfant né en mariage ». Et s'inclinant, l'Administration a pris cet arrêt pour base de perception dans son instruction n° 3839. Par conséquent, tant
de perception dans son instruction n° 3839. Par conséquent, tant au point de vue de la taxe successorale qu'au point de vue du taux des droits de mutation, M. Y... doit être traité comme enfant adoptif du défunctif. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, n° 353; TRAITÉ ET FORMULAIRE MAGUET, n° 2163. la résiliation du bail et l'expulsion du cessionnaire de son locataire et de ses occupants des lieux, en cas de contravention à la clause ci-après du contrat de location : « Le preneur ne pourra sous-louer tout ou partie des lieux loués, ni transporter son droit au bail qu'à une personne qui
ni transporter son droit au bail qu'à une personne qui devra être agréée par le propriétaire, en restant, garant et répondant solidaire avec ses cessionnaires et sous-locataires du paiement de loyers et de l'entière exécution de toutes les charges et conditions du présent bail, étant bien entendu que toutes ces cessions ou sous-locations ne seront valablement faites que par acte notarié dont une grosse sera remise au propriétaire sans frais pour lui », si le locataire, marchand d'antiquités, étant décédé, les meubles et marchandises garnissant les lieux ayant été réalisés à l'hôtel des ventes, sa veuve s'est retirée des affaires
à l'hôtel des ventes, sa veuve s'est retirée des affaires et a cédé subrepticement son droit au bail à une personne dont le nom figure sur la devanture de la boutique, la cession ayant été opérée sans l'agrément du propriétaire et sans la déclaration d'un acte notarié. L'absence de protestation du propriétaire pendant quelque temps ne doit pas être regardée comme une renonciation tacite aux exigences des contrats de location. Cour de Paris, 2e Ch. 24 novembre 1926 Lorsque le bail stipule une résiliation de plein droit en cas de non paiement des loyers ou d'inexécution d'une des clauses du
non paiement des loyers ou d'inexécution d'une des clauses du bail et ce, un mois après un commandement de payer ou une sommation de s'y conformer restés sans effet, le juge des référés est compétent pour ordonner l'expulsion d'une sous-locataire indûment prétendue occupant à titre bénévole, alors qu'aucune autorisation n'a été demandée au bailleur, nonobstant la clause exigeant pour une sous-location l'autorisation écrite du bailleur. JURISPRUDENCE: 751 Cour de Paris, 2e ch., 18 décembre 1926 1er arrêt, 24 novembre 1926 La Cour : Statuant sur l'appel interjeté par Victor Tricot, d'un jugement du Tribunal civil de la Seine du 3
d'un jugement du Tribunal civil de la Seine du 3 décembre 1923 ; En la forme : Vu la connexité et ainsi qu'il est requis, joint les causes pour être statué par unique arrêt ; Considérant, que Tricot, propriétaire d'une maison sise à Paris, 39 bis rue de Châteaudun, a donné en location à Friedel, marchand d'antiquités, aujourd'hui décédé, une boutique et divers locaux annexes, dépendant de cet immeuble ; que lesdites locations résultent d'actes sous-seings privés en dates des 22 mai 1903, 12 décembre 1903 et 22 juin 1912 ; Que Tricot a saisi le Tribunal civil de la
; Que Tricot a saisi le Tribunal civil de la Seine d'une action à fin de résiliation et d'expulsion de la veuve Friedel et de Rosenau, ce dernier occupant en vertu d'une cession de bail à lui consentie par ladite dame ; Considérant que le Tribunal a débouté Tricot de son action, motif pris de ce qu'il a connu la cession et qu'il l'a couverte et approuvée tacitement. ; Considérant que la sentence attaquée fait, des circonstances de la cause, une inexacte appréciation ; Considérant, en effet, que, dans le bail authentique passé le 18 octobre 1894 entre Rueff, précédent
bail authentique passé le 18 octobre 1894 entre Rueff, précédent propriétaire de l'immeuble et Friedel, on relève que le preneur « ne pourra sous-louer tout ou partie des lieux loués, ni transporter son droit au bail qu'à une personne qui devra être agréée par le propriétaire, en restant garant et répondant solidaire avec tous les cessionnaires ou sous-locataires du paiement des loyers et de l'entière exécution de toutes les charges et conditions du présent bail, étant bien entendu que toutes ces cessions ou sous-locations ne seront valablement faites que par acte notarié, dont une grosse sera remise à M. Rueff,