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« ainsi que de tous autres éléments d'appréciation » a été employée à dessein pour laisser au juge la plus grande latitude possible pour la fixation du nouveau fermage dans la limite du maximum de majoration de 200 p, 100. Et l'interprète ne peut que rester à cet égard dans le vague où a voulu se placer le législateur. Les travaux parlementaires permettent cependant d'entrer dans quelques détails. 59. Tout d'abord, il faut noter que ces autres éléments d'appréciation pourront jouer selon les circonstances, tantôt contre le propriétaire et tantôt contre le fermier. 60. Il faudra avoir égard, par exemple,
contre le fermier. 60. Il faudra avoir égard, par exemple, aux travaux de réfection, opérés par les fermiers en sus de leur fermage, dans les fermes qui, se trouvant dans la zone de combat, leur ont été louées dans l'état de dévastation où la guerre les avait laissées. Les sommes dépensées pour ces travaux ne devront pas être comptées comme fermage susceptible de majoration. Elles constituent une prestation en nature admise une fois pour toutes. 61. Il serait injuste, dans ce cas comme dans l'hypothèse précédente, que ces améliorations, qui sont le fait du fermier, deviennent une cause d'augmentation de
sont le fait du fermier, deviennent une cause d'augmentation de son fermage. 62. Tel est le principe qui paraît devoir être dégagé de la discussion assez confuse qui s'est engagée au Parlement. Mais nous croyons faire des réserves et proposer une distinction. 63. Nous acceptons ce principe dans l'hypothèse où le fermier a effectué ces travaux et améliorations en vue d'accroître les revenus qu'il tire de la ferme. Rien alors de plus équitable que de l'appliquer intégralement. 64. Mais il n'en est pas généralement ainsi. Lorsque des travaux importants sont stipulés du fermier, ils ont, au contraire, une contre-partie, qui
stipulés du fermier, ils ont, au contraire, une contre-partie, qui est la diminution du montant du fermage en argent. De sorte qu'en réalité, et bien que ce soit le fermier qui les exécute, c'est le bailleur qui les supporte en définitive, puisqu'il se contente d'un fermage réduit, quelquefois même d'un fermage insignifiant, au cours des premières années du bail. Ne pas tenir compte de ce supplément de fermage qu'est au fond, la charge imposée au fermier serait, souverainement injuste. Il devra en être fait état pour la détermination de la valeur locative de base toutes les fois où l'on se
valeur locative de base toutes les fois où l'on se trouvera en présence d'un bail fait dans ces conditions et en cours au 2 août 1914. 65. L'arbitre ou le tribunal pourra, dans la limite du maximum de 200 p. 100, accorder des augmentations différentes selon la nature des biens loués. Il pourra aussi, d'après l'interprétation donnée au cours des débats par le Ministre de la Justice, tenir compte de l'existence ou non de mesures dans lesquelles il a pris la ferme et de la remise en état des fonds et des aménagements qu'il aura dû effectuer à son compte.
et des aménagements qu'il aura dû effectuer à son compte. Je serais reconnaissant à la commission de me confirmer que son point de vue est bien le même. Le rapporteur a répondu : « La réponse est dans le second alinéa de l'article 6 ». 3) La charge de travaux extraordinaires ne sera pas à considérer quand elle aura été stipulée dans un bail postérieur au 2 août 1914, puisque d'après l'article 6 al. 1, c'est la valeur locative de 1914 qui constitue le chiffre de base (voy. ci-dessus, nos 50 et suivants). Il ne serait pas équitable, a dit
50 et suivants). Il ne serait pas équitable, a dit M. Duval au nom de la Commission de l'Agriculture de la Chambre des députés (avis n° 354/i), de ne pas consentir une majoration pour les baux des exploitations forestières, en raison de l'augmentation des prix des moyens de chauffage, mais il serait exagéré d'accorder une majoration égale à celle des terres cultivables. ÉTUDES DOCTRINALES 553 non de bâtiments. Il pourra encore tenir compte de la clause, assez fréquente, aux termes de laquelle le fermier s'interdit de réclamer aucune indemnité à raison de dégâts occasionnés à ses récoltes par le gibier
raison de dégâts occasionnés à ses récoltes par le gibier de la chasse réservée par le bailleur. § 2. — Application du principe. 66. Si le principe, malgré le caractère nécessairement vague et par conséquent un peu arbitraire des éléments qui concourent à son application, ne soulève pas de grandes difficultés quant à sa compréhension et à son exposition, son application pratique laisse place à des divergences et a fait naître des controverses sérieuses. 67. Cela tient à cette expression de l'article 6 : « Il sera tenu compte pour la fixation de cette majoration, des suppléments d'impôts et charges
la fixation de cette majoration, des suppléments d'impôts et charges incombant légalement au bailleur et payés par le fermier ». Doit-on, pour opérer la multiplication par 3, ajouter au fermage ou à la valeur locative de 1914 le montant des impôts et charges imposés au fermier en l'acquit du propriétaire, puis, pour déterminer le montant du nouveau fermage en argent, défalquer du total ainsi obtenu le montant des impôts et la valeur des charges au moment de la demande en revision ? Doit-on, au contraire, de ce même total ainsi composé, ne défalquer que la différence entre le montant des
composé, ne défalquer que la différence entre le montant des charges en 1914 et celui des charges en 1927 ? Doit-on, pour fixer le chiffre de base, ne tenir compte que du fermage en argent sans se préoccuper des charges et, du résultat de la multiplication par le coefficient, adopté, défalquer la somme qui représente la différence des charges de 1927 par rapport à 1914 ? Doit-on, le chiffre de base étant constitué par le fermage de 1914 multiplié par le coefficient jugé équitable, en défalquer non pas la différence entre les impôts de 1914 et ceux de 1927, mais
entre les impôts de 1914 et ceux de 1927, mais bien l'augmentation de 75 p. 100 résultant de l'article 23 de la loi du 3. août 1926 ? Doit-on, le chiffre de base étant constitué par le fermage de 1914 multiplié par le coefficient que le juge déclarera applicable (avec le maximum de 3) après examen des éléments accessoires d'appréciation visés par l'article 6 in fine et que nous avons énumérés sous les numéros 58 à 65, du résultat de cette multiplication, on défalquera le montant des impôts de 1927 et des charges valeur 1927, et la différence constituera le
et des charges valeur 1927, et la différence constituera le nouveau fermage en argent. 68. Aucune des difficultés que nous avons signalées ne se présentera dans l'hypothèse où en 1914 la ferme était louée moyennant un fermage en argent, sans aucune charge d'impôts ou autres pour le preneur, et où en 1927 cette ferme est également louée moyennant un simple fermage en argent sans aucune charge. C'est ce fermage qui sera à multiplier par le coefficient adopté. Si ce fermage était de 4.000 francs en 1914, et si le coefficient maximum 3 est adopté, le nouveau fermage sera porté à
maximum 3 est adopté, le nouveau fermage sera porté à 12.000 francs. Ou, à défaut de location, la valeur locative arbitrée par comparaison dans les conditions indiquées au n° 51. Nous nous rallions au premier. Et c'est celui que nous allons exposer, en soulignant, en note, les différences qu'il présente par rapport aux autres. 69. Avant tout, il faut déterminer quelle était exactement la valeur locative de 1914. En quoi doit-en entendre par valeur locative, sinon ce que le fermier paie au bailleur dans l'hypothèse où les parties sont restées dans le droit commun quant aux impôts et quant aux
dans le droit commun quant aux impôts et quant aux charges ? Ce n'est donc pas le fermage seul qui constitue le chiffre de base, c'est tout ce que le fermier déboursait en 1914, tant comme fermage que comme impôts payés ou charges exécutées en l'acquit du propriétaire, en un mot, tout ce que le fermier aurait dû payer au bailleur si celui-ci avait conservé à sa charge les impôts et charges qui lui incombent normalement. 70. Et c'est le total de ces fermages, impôts et charges, valeur de 1914, qui sera, multiplié par le coefficient que le juge déclarera
qui sera, multiplié par le coefficient que le juge déclarera applicable (avec le maximum de 3) après examen des éléments accessoires d'appréciation visés par l'article 6 in fine et que nous avons énumérés sous les numéros 58 à 65. 71. Du résultat de cette multiplication, on défalquera le montant des impôts de 1927 et des charges valeur 1927, et la différence constituera le nouveau fermage en argent. 72. Aucune des difficultés que nous avons signalées ne se présentera dans l'hypothèse où en 1914 la ferme était louée moyennant un fermage en argent, sans aucune charge d'impôts ou autres pour le
en argent, sans aucune charge d'impôts ou autres pour le preneur, et où en 1927 cette ferme est également louée moyennant un simple fermage en argent sans aucune charge. C'est ce fermage qui sera à multiplier par le coefficient adopté. Si ce fermage était de 4.000 francs en 1914, et si le coefficient maximum 3 est adopté, le nouveau fermage sera porté à 12.000 francs. Ou, à défaut de location, la valeur locative arbitrée par comparaison dans les conditions indiquées au n° 51. n'avons pas besoin de rappeler qu'il pourra être inférieur selon que l'arbitre appréciera ou que le juge
être inférieur selon que l'arbitre appréciera ou que le juge décidera. ÉTUDES DOCTRINALES. 73. Prenons l'hypothèse où, en 1914, le propriétaire avait stipulé un fermage en argent sans aucune charge extraordinaire imposée au fermier et où le bail révisable met à la charge du fermier les impôts fonciers, la prime de l'assurance contre l'incendie et le gros entretien des bâtiments. Du montant, du fermage de 1914, pris comme chiffre de base; supposé être de 4.000 francs et multiplié par le coefficient (maximum) de 3, ce qui donne 12.000. On déduira : a) Le montant des impôts fonciers de 1927, étant,
: a) Le montant des impôts fonciers de 1927, étant, par exemple, de 1.500 francs 1.500. b) Le montant de la prime d'assurance contre l'incendie, et la somme arbitrée comme représentant le montant annuel de la charge extraordinaire de l'entretien des bâtiments de la ferme, le tout se montant, par hypothèse, à 1.000 francs 1.000. Soit au total 2.500 2.500. Et la différence constituera le montant du fermage nouveau payable en argent 9.500. 74. Supposons qu'en 1914 comme en 1927, ces impôts fonciers (étant en 1914 de 500 francs et en 1927 de 1.500 francs), la prime de l'assurance contre
en 1927 de 1.500 francs), la prime de l'assurance contre l'incendie et les réparations de gros entretien (300 francs en 1914 et 1.000 francs en 1927) aient constitué une charge supplémentaire du bail et que le bail de 1914 ait été fait moyennant un fermage en espèces de 3.200 francs. Le chiffre de base, qui correspondra à la valeur locative de 1914, sera déterminé comme suit : a) Fermage en espèces : 3.200. b) Impôt foncier 500. à reporter 3.700. Il n'y a pas à tenir compte des impôts et charges pour la détermination du chiffre de base puisque ces
charges pour la détermination du chiffre de base puisque ces impôts et charges étaient, en 1914, demeurés au compte personnel du bailleur selon le droit commun. Report 3.700. c) Prime d'assurance et charge de gros entretien 300. Total 4.000. Majoration de 200 pour 100 (ou coefficient 3 maximum 12.000 12.000. À déduire : a) Impôt foncier de 1927 1.500. b) Prime d'assurance et valeur des travaux de gros entretien en 1927 1.000. Total 2.500. Montant du nouveau fermage en espèces 9.500. La justification de cette fixation est dans la considération suivante : Si le bailleur, en 1914, n'avait pas mis
suivante : Si le bailleur, en 1914, n'avait pas mis à la charge du fermier l'impôt foncier, la prime d'assurance et le gros entretien, il aurait nécessairement stipulé (pour recevoir un fermage de 3.200 francs) un supplément de fermage égal au montant des charges par lui imposées à son fermier (800 francs) et par conséquent, le fermage aurait été fixé à 4.000 francs. La majoration de 200 p. 100 porterait ce fermage à 12.000. Or, le nouveau fermage en espèces étant de 9.500. Et le fermier devant acquitter en plus : L'impôt foncier qui est actuellement de 1.500. Et la
: L'impôt foncier qui est actuellement de 1.500. Et la prime d'assurance et les frais de gros entretien 1.000. Le total s'élève exactement à ce chiffre de 12.000 francs 12.000. 75. Remarquons d'ailleurs que, si le procédé de calcul que nous recommandons se rapproche le plus des intentions, sainement reconstituées, du législateur, celui-ci ne semble pas l'avoir matériellement imposé à l'arbitre ou au juge, qui ont toute latitude pour se mouvoir dans leur appréciation, à la condition de ne pas imposer au fermier, charges comprises, un fermage supérieur au triple du fermage et des charges de 1914. CHAPITRE V. —
du fermage et des charges de 1914. CHAPITRE V. — Point de départ de la majoration. 76. La majoration, dit l'article 2, produira effet à compter du jour de la demande en revision. Mais il nous paraît léser considérablement les intérêts du propriétaire au profit de ceux du fermier et contraire à l'esprit comme à la lettre de la loi. Le fermier va payer en espèces 7.900. Et supporter des charges s'élevant à 2.500. Ce qui fait un total de 10.100. Or, si le bail avait laissé ces charges au compte du propriétaire, celui-ci aurait élevé le montant de son
compte du propriétaire, celui-ci aurait élevé le montant de son fermage (3.200) de celui auquel s'élevaient ces mêmes charges en 1914 (800) et l'aurait fixé à 4.000 francs. La majoration de ce fermage (qui aurait correspondu à la valeur locative de 1914) l'aurait porté à 12.000. Il existe, une différence de 1.600. Et ceci démontre la fausseté de ce système. 20 D'après un troisième système, proposé par M. Xavier d'Haucourt (p. 55 et 50 de son commentaire, il faudrait dire : Fermage espèces de 191/1 3.200 » Impôts et charges de 191/1 • 800 » Total 4.000 » Majoration de
de 191/1 • 800 » Total 4.000 » Majoration de 200 p. 100 12.000 » À déduire, la différence entre les charges de 191/1 (800 francs) et celles de 1927 (2600 francs), soit 1.700 » Reste 10.300 » Constituant le nouveau fermage en argent. Ce mode de calcul a ce côté séduisant qu'il semble à première vue, être le plus en conformité avec le texte. Mais il ne peut, à la réflexion, être accepté. En effet, si on réunit au montant du nouveau fermage en argent celui des impôts et des charges extraordinaires incombant au fermier 3.500 » On voit
des charges extraordinaires incombant au fermier 3.500 » On voit que le total 5.800 » Est supérieur au maximum (4.000 x 3 = 12.000) autorisé par la loi. Un quatrième système veut que le chiffre de base, à multiplier par le coefficient, soit le montant du fermage en espèces seul et que la déduction pour supplément d'impôts porte seulement sur l'augmentation de 75 p. 100 édictée par l'article 28 de la loi du 3 août 1926. Mais il n'a aucune base sérieuse dans le texte de la loi du 9 juin 1927 et il lui est même contraire. L'article 6
juin 1927 et il lui est même contraire. L'article 6 vise évidemment tous les suppléments d'impôts par rapport à ceux de 1914 15ËS, ETUDES DOCTRINALES • 77. Clair en apparence, ce texte soulève une grave difficulté d'interprétation. Et pour en discerner le sens exact, il est nécessaire de recourir aux travaux parlementaires et notamment de constater qu'il a été substitué à une rédaction différente d'abord adoptée par le Sénat. 78. Cette rédaction portait : « La majoration produira effet à partir du terme d'usage qui suivra la promulgation de la loi. — Le terme d'usage au paragraphe précédent est le
loi. — Le terme d'usage au paragraphe précédent est le premier terme de paiement concernant des fermages échus après la promulgation de la loi ». 79. Elle visait, non la période de jouissance du fermier et les fermages correspondant à cette jouissance, mais bien et seulement les fermages à échoir postérieurement à la promulgation de la loi. Si elle avait été adoptée, le point de départ de la majoration aurait été déterminé comme suit dans l'hypothèse, très fréquente, où les fermages sont payables après la récolte, par exemple à la Noël et à la Saint-Jean qui suivent l'année culturale terminée
Noël et à la Saint-Jean qui suivent l'année culturale terminée le 11 novembre. Soit, un bail dont le fermage, 4.000 francs, a été stipulé payable, moitié ou 2.000 francs le jour de Noël et moitié ou 2.000 francs le jour de Saint-Jean. Le fermage afférent à l'année culturale du 11 novembre 1926 sera ainsi exigible : 2.000 francs le 25 décembre 1926 et 2.000 francs le 24 juin 1927, Le texte du Sénat aurait fait partir la majoration du 24 juin 1927. Le terme, échu à cette date aurait été payé d'après l'ancien taux, mais le terme à échéance du
payé d'après l'ancien taux, mais le terme à échéance du 25 décembre 1927 aurait été entièrement majoré. 80. Mais ce texte, fut l'objet de protestations de la part des fermiers. Ils firent observer qu'il donnait à la loi un caractère rétroactif puisqu'il appliquait la majoration à des termes de fermages qui, quoique payables après la promulgation de la loi, représentaient la rémunération d'une jouissance antérieure. Et l'observation était exacte, comme on l'a vu au numéro précédent. 81. C'est dans ces conditions que, se basant sur le principe d'après lequel les fruits civils s'acquièrent jour par jour, la Chambre des Députés
fruits civils s'acquièrent jour par jour, la Chambre des Députés substitua à la rédaction du Sénat celle qui a passé définitivement dans la loi : « à compter du jour de la demande. ». 82. Mais des interprétations divergentes de ce membre de phrase ont surgi. Une fois déterminée, on a dit par exemple, la majoration globale à toute l'année, il y aura lieu de calculer le prorata de la majoration depuis le jour de la demande jusqu'au premier terme à payer après la fixation du nouveau fermage ; pour ce terme, le propriétaire ne recevra ainsi d'ordinaire qu'une majoration
ce terme, le propriétaire ne recevra ainsi d'ordinaire qu'une majoration incomplète ; la majoration s'appliquera, au contraire, intégralement aux termes suivants. 83. En reprenant l'hypothèse examinée au n° 79, on dirait, dans cette opinion (la demande de révision étant supposée faite avant l'échéance du terme échu le 24 juin 1927, le 20 juin, par exemple) : Le terme échu le 24 juin 1927 comprendra six mois de fermage au taux initial et le prorata de la majoration afférent au temps écoulé du 20 au 24 juin ; celui du 25 décembre 1927 sera majoré en entier. 84. Mais ce serait
décembre 1927 sera majoré en entier. 84. Mais ce serait non seulement reprendre la théorie qui avait d'abord prévalu au Sénat et qui avait motivé les protestations devant lesquelles le Parlement s'est incliné, mais même en exagérer considérablement les effets. Pour la même espèce, la théorie du Sénat n'aurait nullement majoré le terme échu le 24 juin 1927 et celle opinion le majore en partie. Elle est donc inacceptable. 85. C'est le résultat d'une fausse interprétation de ce qu'il faut entendre par fruits civils. Strictement, l'usufruitier d'un domaine affermé dans les conditions que nous venons d'indiquer et dont la jouissance
les conditions que nous venons d'indiquer et dont la jouissance se placerait au 20 juin 1927, n'aurait aucun droit aux fermages échus le 24 juin et le 25 décembre 1927, puisque ceux-ci représentent, le premier, le solde du fermage applicable à l'année culturale du 11 novembre 1925 au 11 novembre 1926, et le second, le fermage applicable au temps couru du 11 novembre 1926 au 11 mai 1927 ; il n'aurait même pas droit à la totalité du terme à échoir le 24 juin 1928, puisque celui-ci s'applique au temps compris entre le 11 mai 1927 et le 11 novembre
compris entre le 11 mai 1927 et le 11 novembre 1927 ; et ce terme ne lui appartiendrait que pour le prorata afférent à la période comprise entre le 20 juin 1927 et le 11 novembre 1927. 86. C'est dans cet esprit que l'article 2 doit être interprété. La majoration prendra effet du jour de la demande en révision. Elle s'appliquera aux termes à échoir qui seront le prix de la jouissance courant à partir de cette demande. Si nous supposons la demande faite le 20 juin 1927 et en nous plaçant toujours dans l'hypothèse examinée au n° 79, nous
nous plaçant toujours dans l'hypothèse examinée au n° 79, nous dirons : Le premier terme à échoir est celui du 24 juin 1927 ; il représente le solde du fermage de l'année culturelle du 11 novembre 1925 au 10 novembre 1926. Le second terme est celui à échéance du 25 décembre 1927 ; il représente six mois de fermage du 11 novembre 1926 au 10 mai 1927. Aucun de ces deux termes ne subira de majoration. Le troisième terme est celui devant échoir le 24 juin 1928 ; il représente six mois de fermage du 11 mai 1927 au 11
six mois de fermage du 11 mai 1927 au 11 novembre 1927 ; il sera majoré partiellement et comprendra : 1° six mois de fermage d'après l'ancien taux ; 2° et le prorata de la majoration applicable au temps écoulé du 20 juin 1927 au 10 novembre 1927. Les termes suivants seront, seuls, intégralement, majorés. CHAPITRE VIII — Délai pour demander la révision. La demande en revision devra être faite, à peine de forclusion, dit l'article 2, dans le délai de six mois après la promulgation de la loi. Tous les commentateurs sont d'accord pour décider qu'il s'agit d'un délai
les commentateurs sont d'accord pour décider qu'il s'agit d'un délai de déchéance et non d'un délai de prescription. Par conséquent : a) Ce délai n'est susceptible ni d'interruption ni de suspension et court contre les incapables. b) L'article 2246 C. civ. lui est inapplicable ; la citation en justice devant un juge incompétent, n'aurait aucun effet suspensif et le propriétaire serait forcéux s'il ne s'apercevait de l'irrégularité de sa citation qu'après l'expiration du délai de six mois. Pour que le propriétaire conserve le bénéfice du droit à la révision, il faut qu'il fasse sa demande dans les formes prescrites par
faut qu'il fasse sa demande dans les formes prescrites par la loi. Il ne pourrait arguer, après le délai, de l'existence d'une lettre adressée par lui à son fermier ni même de pourparlers qui auraient suivi sans être traduits par une reconnaissance formelle de la part de celui-ci du droit à la révision. Le délai court du jour de la promulgation, c'est-à-dire du décret de promulgation, et non celui de l'insertion au Journal Officiel ; il est uniforme pour toute la France. Il expirera donc le 9 décembre 1927, puisque le décret de promulgation est du 9 juin 1927. CHAPITRE
le décret de promulgation est du 9 juin 1927. CHAPITRE IX. — Comment est faite la demande en révision. La demande en révision est introduite par déclaration faite au greffe de la juridiction compétente (art. 8, al. 1). La loi est muette sur la forme de cette déclaration. Le propriétaire devra-t-il se présenter au greffe pour la signer ou bien suffira-t-il que, par analogie aux autres lois sur les loyers, il adresse au greffier une lettre recommandée avec avis de réception ? Dans le premier état de la loi, cette lettre recommandée était prévue. Il n'en est pas question dans
lettre recommandée était prévue. Il n'en est pas question dans le texte définitif. En faut-il conclure que cette demande est prohibée ? D'accord avec tous les commentateurs, nous ne le pensons pas. Et nous croyons que le propriétaire qui demande la révision en pourra faire usage. En tout cas, il ne peut être question d'une citation par l'une des parties à l'autre. TRIBUNAL COMPÉTENT. — C'est devant le juge de la situation de l'immeuble que l'affaire doit être portée et c'est par conséquent au greffe de son tribunal que la demande doit être faite ou adressée dans la forme indiquée
demande doit être faite ou adressée dans la forme indiquée au numéro précédent. Ce juge sera ou le juge de paix ou le tribunal selon l'importance du fermage annuel payable en espèces. Ce sera le juge de paix si ce fermage ne dépasse pas 3.000 francs. Ce sera le tribunal s'il excède ce chiffre. Il arrive souvent que le fermage est stipulé progressif. La compétence sera basée alors, non sur la moyenne du fermage annuel calculé sur le total des loyers à payer pendant toute la durée du bail divisé par le nombre d'années que comprend la location, mais d'après