jeanflop/post-ocr-correction huggingface dataset:
Homestead varie suivant les États. Les uns déterminent par une certaine quantité, les autres par une certaine valeur, l'importance des biens qui peuvent être protégés par l'insaisissabilité. Des difficultés s'élèvent sur l'interprétation des statuts, particulièrement de ceux qui fixent une certaine quantité, dans les cas où la maison d'habitation du débiteur est en même temps affectée à une entreprise commerciale ou industrielle. Le comptoir, le magasin, le cabinet de travail sont-ils également protégés contre les voies d'exécution? Le Homestead s'étend-il aussi à la partie de la maison donnée à bail? Au Texas, dans le Mississippi, le Massachusetts, la Géorgie, le
Au Texas, dans le Mississippi, le Massachusetts, la Géorgie, le Michigan, le Wisconsin et la Californie, la jurisprudence se prononce dans le sens le plus favorable. Le Minnesota est plus libéral encore. En revanche, les Cours de l'Iowa se montrent plus sévères. Dans tous les cas et partout d'ailleurs, le privilège ne couvre pas les bâtiments employés uniquement à une exploitation commerciale ou industrielle. Une règle d'une excessive simplicité est suivie, lorsque les biens dépassent la quantité ou la valeur fixée par la loi : s'ils sont partageables, l'excédent peut en être saisi et vendu; sinon, il est procédé à
en être saisi et vendu; sinon, il est procédé à une sorte de licitation; la totalité est mise en vente, la partie du prix privilégiée reste au débiteur et les créanciers prennent le surplus. Plusieurs États, l'Iowa, le Wisconsin, le Kansas par exemple, en vue d'encourager tout particulièrement le défrichement et la mise en culture du sol, permettent de soustraire à la saisie une étendue de terrain plus considérable à la campagne que dans les villes, bourgs ou villages. C'est dans cet esprit qu'est conçu le § 15 de l'article 12 de la Constitution du Texas votée en 1869 :
12 de la Constitution du Texas votée en 1869 : « Le Homestead de la famille ne peut pas dépasser 200 acres de terre, hors des villes, bourgs ou villages; le lot ou les lots, situés dans une ville, un bourg ou un village, ne peuvent pas excéder la valeur de 5,000 dollars, estimation faite au moment de leur affectation au Homestead et sans tenir compte de la plus-value postérieure. Par suite de l'extension des villes et villages (et l'on sait si ces extensions sont fréquentes aux États-Unis), un Homestead rural peut devenir urbain. serait-elle, alors ramenée au taux maximum
rural peut devenir urbain. serait-elle, alors ramenée au taux maximum des propriétés urbaines? La Cour suprême du Texas, dont l'opinion est également suivie dans l'Iowa, ne le pense pas en se fondant, non sans raison, sur le principe que le Homestead, une fois établi d'une certaine façon, constitue un droit acquis. Cependant une solution contraire a prévalu dans le Wisconsin et le Kansas. Ajoutons, pour en finir avec ce qui concerne l'étendue du droit, que la récolte annuelle est insaisissable, comme l'immeuble lui-même; qu'un Homestead peut être échangé contre un autre de même importance; qu'un deuxième Homestead, acheté à titre
autre de même importance; qu'un deuxième Homestead, acheté à titre de remplacement, est subrogé au premier et que l'indemnité payée par une compagnie d'assurances, en cas de sinistre de la maison privilégiée, a été jugée insaisissable, comme l'était la maison, même dans le silence de la loi à cet égard. Si tous les États suivent uniformément la règle selon laquelle pour constituer un Homestead, les biens doivent être réellement occupés par la famille au moment de l'établissement du privilège, des divergences nombreuses se produisent sur la question de savoir quel doit être le droit du débiteur sur les immeubles, pour
doit être le droit du débiteur sur les immeubles, pour qu'ils puissent être rendus insaisissables. Il est évident que les propres du mari peuvent former un Homestead, de même que les biens communs acquis pendant le mariage. Aux termes des articles 1238-1239 du Code de Californie de 1873 revisé en 1874, il n'en est ainsi des propres de la femme qu'autant qu'elle a donné son adhésion par écrit à la déclaration de Homestead. Dans l'Alabama, par exception, ce privilège n'existe qu'autant que le débiteur est propriétaire des biens sur lesquels il réside avec sa famille. Mais il suffit, en droit
il réside avec sa famille. Mais il suffit, en droit commun, qu'il ait quelque titre sur l'immeuble, fût-il viager ou temporaire, comme l'usufruit, la jouissance, ou du moins qu'il soit en droit d'en réclamer un. Il a été décidé dans l'Illinois (et ce semble de toute évidence), qu'en tous cas le Homestead est subordonné à la durée de cette jouissance. Il en faut dire autant du bail à loyer ou à ferme et il a été jugé, en Iowa, que le locataire d'un terrain, qui y a élevé une maison où il réside, peut soustraire ce bâtiment à la saisie.
où il réside, peut soustraire ce bâtiment à la saisie. Le possesseur de bonne ou même de mauvaise foi (ce dernier à rencontre seulement de tout autre que le légitimé ayant droit), peuvent également invoquer le Homestead. Enfin, le Michigan, l'Ohio, le New-Hampshire, le Massachusetts, le Wisconsin, le Minnesota, le Nebraska, l'Iowa et d'autres États comprennent dans les termes de la loi sur l'insaisissabilité toute personne ayant sur le sol un intérêt quelconque qui, étant dans le commerce, soit susceptible de vente sur saisie. Quant aux droits qui sont uniquement fondés sur l'équité (équitable inte rest), il y a désaccord.
fondés sur l'équité (équitable inte rest), il y a désaccord. Tandis qu'en Illinois, dans le Michigan, en Iowa et au Texas, celui qui a obtenu une promesse de vente peut se prévaloir du privilège, on tient, dans le Massachusetts, qu'il ne peut le faire que le jour où il est muni d'un titre de propriété, sans que ce titre, même conforme aux clauses de la promesse, soit censé rétroagir à la date de ce dernier acte. D'autre part, il est incontestable que le droit de Homestead ne peut être acquis ni sur un immeuble confié à titre précaire, ni sur
ni sur un immeuble confié à titre précaire, ni sur les biens d'une société, ni enfin sur ceux compris dans un legs, au moins en ce qui concerne les créanciers héréditaires. Que décider en cas de copropriété? Chacun des copropriétaires, des cohéritiers dans l'indivision par exemple, peut-il acquérir un Homestead sur les biens communs? Ce droit lui est concédé dans plusieurs États, entre autres le Texas, l'Arkansas, l'Iowa, Indiana et Vermont; il lui est refusé, notamment, par la Californie, l'Indiana, le Massachusetts, le New-Hampshire et le Wisconsin. La loi dit, pour justifier cette dernière opinion, ne permet pas l'exercice de
pour justifier cette dernière opinion, ne permet pas l'exercice de ce privilège dans cette hypothèse, parce qu'elle n'a pas indiqué comment le Homestead de chacun des copropriétaires serait distinct et séparé de celui des autres. En Californie même, on étend l'application jusqu'à déclarer non susceptibles d'insaisissabilité les biens communs entre le mari, la femme et les enfants. Cette jurisprudence paraît contestable et peu compatible avec le but poursuivi par le législateur. Il est bien plus raisonnable de décider, comme on le fait au Texas, que l'on peut acquérir sur le bien commun, avec le consentement du copropriétaire, un privilège opposable
bien commun, avec le consentement du copropriétaire, un privilège opposable à tout le monde, excepté ce dernier. Une grande divergence s'est également produite sur le point de savoir si le Homestead ne peut embrasser qu'un seul et même ensemble de terrain, comme dans l'Illinois et le Minnesota, ou s'il peut porter sur des parcelles séparées, comme au Texas, en Californie, dans le New-Hampshire, le Vermont, l'Alabama, la Caroline du Nord (sous l'empire de l'article 10 de la Constitution et de l'Acte de 1868-9), le Massachusetts et l'Iowa. Le Wisconsin suit aussi cette dernière règle: peu importe que le domaine soit
aussi cette dernière règle: peu importe que le domaine soit traversé par une ligne de chemin de fer, une grande route ou un cours d'eau, pourvu que les différentes pièces de terre ne soient pas éloignées de plus d'un mille de la maison d'habitation. Que l'on ne pense pas, d'ailleurs, qu'il y ait contradiction entre cette solution et la définition donnée précédemment; il faut, en tous cas, qu'il existe un rapport entre les parcelles ainsi isolées, de ce que toutes doivent être occupées et exploitées à titre de Homestead. Après avoir étudié la nature de ce droit et les immeubles
avoir étudié la nature de ce droit et les immeubles qu'il peut protéger, il faut rechercher à quelles conditions est subordonnée son existence. Dans une législation si variée, si mobile, nous rencontrons enfin un principe général, proclamé sur toute la surface de l'Union. Deux conditions sont imposées partout, dans tous les États, à l'établissement du Homestead: le vœu et le corpus. Le vœu consiste dans l'intention du chef de fixer, sur un point déterminé du sol, sa résidence, d'y avoir le foyer de sa famille. Le corpus, c'est la résidence elle-même, réelle et effective. Chacune de ces conditions, réalisée seule,
elle-même, réelle et effective. Chacune de ces conditions, réalisée seule, ne donnerait pas le droit d'insaisissabilité; leur réunion est nécessaire. D'ailleurs, il importe peu que l'occupation remonte à peu de temps ou même qu'elle soit provisoire, sous la tente par exemple, pourvu qu'elle soit suivie d'une habitation définitive; peu importe également qu'elle soit interrompue par une absence ou par un voyage momentané. Ces deux conditions, dont il appartient aux Cours d'examiner en fait la réalisation, sont nécessaires et suffisantes dans les États et territoires suivants : l'Arizona (lois, chap. 37, art. 1), l'Arkansas (art. 481, Code), le Connecticut (statuts de
art. 1), l'Arkansas (art. 481, Code), le Connecticut (statuts de 1869-73), le Dakota (loi 14 janvier 1875), la Floride (Const. 1868, art. 10; lois 1866, 1869-71-72), l'Illinois, l'Iowa, le Kansas (Const., art. 15; loi de 1868), la Louisiane (statuts revisés 1870, art. 644-645), le Maryland (Code 1861-7 et 1870, sect. 6), le Minnesota, le Montana (statuts 1871-2, 84), le Mississippi (lois de 1865), le Missouri (statuts de 1870), le Nebraska (lois de 1873), le New-Hampshire, les deux Caroline (Caroline du Nord, Const., art. 10, sect. 2; lois de 1868-9), l'Ohio (Const. 1868, art. 2), la Pennsylvanie (acte 23 mars 1850),
(Const. 1868, art. 2), la Pennsylvanie (acte 23 mars 1850), le Tennessee, le Texas (1870), l'Utah (1870) le Vermont, le Wyoming (1869) et le Wisconsin (statuts révisés, 1858). Ce sont les pays où le Homestead a été accueilli avec le plus d'empressement et où toutes facilités lui ont été données. Mais, dans d'autres États et territoires plus formalistes, l'Alabama, la Californie (Code, art. 1262-64), le Colorado, (10 janvier 1868), la Géorgie (Const. 1868, Code 2013), l'Idaho (lois du 2 février 1864), l'Indiana, le Kentucky, le Maine, le Massachusetts (Code 104), le Michigan (statuts 1848, Const. 1850, statuts 1861), le Nevada,
le Michigan (statuts 1848, Const. 1850, statuts 1861), le Nevada, le New-Jersey (1868), New-York, la Virginie (actes de 1866-7, 69-70, 71-72), le territoire de Washington (1870-71) et la Virginie de l'Ouest (1872-73), outre les deux conditions indiquées plus haut, l'établissement du Homestead est subordonné à l'accomplissement de formalités destinées à préciser avec soin les immeubles insaisissables, à les faire connaître légalement, à déterminer par là-même la partie du patrimoine qui reste affectée au passif, et à prévenir ainsi d'inévitables procès entre le débiteur et ses créanciers. Cette législation paraît préférable, en ce qu'elle laisse moins prise aux difficultés et surtout
en ce qu'elle laisse moins prise aux difficultés et surtout en ce qu'elle est plus favorable au crédit public. Il serait sans grand intérêt de passer en revue les différentes formalités, avec leurs détails qui varient d'État à État. Qu'il suffise de savoir qu'en général les lois se bornent à exiger une déclaration, faite par le chef de la famille, le mari et la femme ou l'un d'eux, contenant une description exacte des biens, déclaration qui doit être inscrite sur un registre tenu à cet effet au greffe du comté ou de la Cour de la situation des immeubles. Suivant
ou de la Cour de la situation des immeubles. Suivant quelques statuts, le mot Homestead doit être écrit en marge du titre enregistré. Ailleurs, à New-York et dans le Massachusetts, par exemple, indépendamment de l'enregistrement, il suffit que le titre d'acquisition révèle l'intention du propriétaire de rendre ses biens insaisissables. Dans le Dakota, outre l'inscription de la déclaration descriptive dans le livre du Homestead (Homeslead-book), nous trouvons l'application d'une idée primitive en droit, en ce que le privilège doit se révéler aux yeux par des signes fixes et visibles placés sur l'immeuble; mais ces formalités sont purement comminatoires. Il n'y
sur l'immeuble; mais ces formalités sont purement comminatoires. Il n'y a que trois États : le Delaware, l'Oregon et l'Île de Rhode-Island, et un seul territoire, celui du Nouveau-Mexique, qui n'auraient pas accepté la nouvelle institution du Homestead. Une question connexe à celle qui précède consiste à déterminer les personnes qui peuvent se prévaloir du privilège, en remplissant les conditions auxquelles il est subordonné. À cet égard, on peut poser en thèse générale que ce droit n'appartient pas seulement au père ou au mari, mais au chef de la famille. Or, ce chef peut être une femme aussi bien qu'un
Or, ce chef peut être une femme aussi bien qu'un homme. Certaines lois, le Code civil de Californie notamment, donnent de ce terme une définition précise; d'autres s'en remettent à l'appréciation des Cours. Cette expression comprend, par exemple, le célibataire qui vit avec sa mère et ses sœurs, même majeures, ou bien le veuf, sans enfants, qui habite avec sa mère; elle ne s'applique pas, à l'inverse, au célibataire seul. Le mari, dont la femme résiderait dans un État voisin, ne pourrait pas avoir de Homestead. Une femme, quoique non mariée, pourrait au contraire en avoir un, si elle se
mariée, pourrait au contraire en avoir un, si elle se trouvait à la tête d'une famille, d'une réunion de personnes vivant avec elle, même d'enfants naturels; il en faut dire autant d'une femme mariée qui, abandonnée par son mari, prend la direction de la maison, de même que si elle n'était pas sous la puissance de celui-ci (femme seule). À plus forte raison en est-il de même de la veuve. À l'égard des règles suivies après la mort de l'un des époux, quelques explications sont nécessaires. Dans la majorité des États, notamment l'Iowa, le Minnesota, le Texas et le New-Hampshire,
États, notamment l'Iowa, le Minnesota, le Texas et le New-Hampshire, la propriété reste, dans ce cas, ce qu'elle était pendant le mariage, soit commune aux conjoints, soit propre à l'un d'eux ou à ses héritiers; elle se trouve seulement grevée de la jouissance du survivant et des enfants mineurs. Au contraire, dans quelques États, par exemple la Californie, le Vermont, le Missouri, la propriété absolue du Homestead passe à l'époux survivant; ailleurs, elle appartient conjointement à la veuve et aux enfants, s'il en existe, sinon à la veuve seule et, après sa mort, à ses héritiers directs ou collatéraux et
après sa mort, à ses héritiers directs ou collatéraux et nullement aux héritiers du mari. En Louisiane, la veuve sans postérité est propriétaire du Homestead; si elle a des enfants, ceux-ci en ont la nue-propriété et elle n'en a plus que l'usufruit. Lors même qu'aucun Homestead n'a été acquis du vivant du mari, la veuve est recevable à solliciter de la « Probate Court » qu'il en soit créé un sur les immeubles du défunt (Code de Californie, art. 1481). On décide, au Texas et en Louisiane, qu'alors même que la succession de ce dernier est mauvaise, le privilège de
la succession de ce dernier est mauvaise, le privilège de la femme (il s'agit de la femme légitime, qui seule peut s'en prévaloir) prime les privilèges créés par le mari sur ses biens, à l'exception de celui du vendeur. Bien plus, dans la Caroline du Nord, la veuve ne peut invoquer ce droit qu'autant que la succession de son conjoint est insolvable : pas de dettes, dit-on, pas de Homestead. Dans le New-Hampshire, la séparation volontaire des époux ne prive pas la veuve de son privilège. En Pensylvanie, au contraire, la déchéance en est encourue, lorsque les conjoints sont restés
la déchéance en est encourue, lorsque les conjoints sont restés un temps considérable (douze années) sans vivre ensemble. D'ailleurs, la veuve peut être valablement privée de ce droit par contrat de mariage. Par ce qui précède on comprend facilement que le Homestead de la femme ne peut jamais porter que sur les immeubles dont son mari était propriétaire à son décès, et dont (faut-il peut-être ajouter) le titre n'était pas litigieux. Les enfants mineurs ayant également droit à ce privilège, il en résulte en général que l'aliénation ou la renonciation, que leur mère en aurait pu consentir, ne leur est
que leur mère en aurait pu consentir, ne leur est pas opposable. Le Homestead et le douaire (qui est en droit commun du tiers des immeubles du mari) peuvent-ils être cumulés? Dans la Caroline du Nord et l'Iowa par exemple, on tient que la pensée du législateur n'a pas été que la veuve pût jouir de ce double privilège sur les immeubles de son mari. L'opinion contraire, suivie notamment dans l'Illinois et l'Alabama, paraît préférable; elle est plus conforme au principe que le douaire est de droit commun et favorable au point que, suivant lord Bacon, « c'est un adage
au point que, suivant lord Bacon, « c'est un adage de droit que la loi favorise trois choses : la vie, la liberté et le douaire ». Quant aux enfants, il est à remarquer qu'ils ne sont protégés par le Homestead qu'aussi longtemps qu'ils sont en minorité. Les Cours du Texas n'admettaient pas cette distinction à l'origine; mais elles ont aujourd'hui changé de sentiment et consacré l'opinion du Chief Justice Morrill, ainsi conçue : « Quand les enfants arrivent à leur majorité et particulièrement quand ils quittent la famille de leurs père et mère, ils forment une famille distincte et
leurs père et mère, ils forment une famille distincte et ne font plus désormais partie de l'ancienne. Ils peuvent dès lors acquérir un Homestead de leur propre chef. » S'il existe à la fois, au décès du père, des enfants majeurs et mineurs, il a été jugé que les droits de la veuve et des mineurs sur les immeubles du défunt ne devaient pas priver les majeurs de leur part légitime dans cette succession. Supposons maintenant le Homestead légalement établi par une personne qui a le droit de s'en prévaloir : dans quelle mesure fait-il obstacle à la saisie des
: dans quelle mesure fait-il obstacle à la saisie des biens qu'il protège? Dans la plupart des États, l'immeuble insaisissable est exempt même du droit réel dont tout jugement affecte les biens du débiteur condamné. Le Texas va même jusqu'à admettre, que la personne qui n'a pas de Homestead peut en acquérir uni l'abri de tous jugements, soit antérieurs, soit postérieurs. Dans l'Iowa, l'Illinois, la Californie, on pense, contrairement à l'opinion du Minnesota, que l'immeuble placé sous la sauvegarde du Homestead ne tombe pas sous le coup de ces jugements, lors même qu'il sort du patrimoine du débiteur soit par
lors même qu'il sort du patrimoine du débiteur soit par vente, soit autrement, à moins que la renonciation au privilège n'eût précédé l'acte d'aliénation. À plus forte raison le Homestead est-il à l'abri de l'exécution préliminaire appelée attachment, aussi bien que de la saisie proprement dite. En Illinois, les Cours jugent, à l'inverse de celles du Kentucky, que les États ne sont pas dans une situation meilleure que les créanciers ordinaires et qu'ils ne peuvent pas plus que ces derniers, éditer des jugements de condamnation sur le Homestead d'un comptable de deniers publics un jugement de condamnation relatif à sa
de deniers publics un jugement de condamnation relatif à sa gestion financière. Une faut pas croire, toutefois, que l'insaisissabilité du bien privilégié, soit absolue; tout au contraire, elle subit d'importantes restrictions. Elle ne prévaut, pas toutes les fois qu'un droit réel plus ancien affecte l'immeuble, quand il existe par exemple (dans certains États du moins), un jugement antérieur à la déclaration de Homestead, pourvu que la transcription au greffe de la décision judiciaire ait été, s'il y avait lien, préalablement faite. Le créancier conserverait son droit intact, eût-il laissé son débiteur vendre tous ses biens, à l'exception du Homestead, fût-ce
débiteur vendre tous ses biens, à l'exception du Homestead, fût-ce même dans les États où, par une sorte de bénéfice de discussion, le créancier ne peut s'attaquer à ce Homestead qu'après avoir épuisé les autres biens. En tous cas, le droit réel, dont, aux termes de certains statuts, les jugements frappent le patrimoine immobilier, ne s'étend pas, comme notre hypothèque judiciaire, aux immeubles postérieurement acquis par le débiteur. Il existe aussi certaines obligations dont l'exécution peut être poursuivie sur les biens compris dans le Homestead. Telle est, en Pensylvanie et à New-York, l'action endommagements-intérêts fondée sur le délit ou le
à New-York, l'action endommagements-intérêts fondée sur le délit ou le quasi-délit civil (action of tort). Il est vrai que cette solution n'est pas reçue dans la Caroline du Nord, l'Illinois et le Wisconsin, où elle est considérée comme contraire à la pensée du législateur, qui a entendu protéger la famille du débiteur tout autant que ce dernier lui-même. En outre, dans certains États, le New-Hampshire, le Kentucky, le Mississippi, les créances antérieures à la nouvelle loi continuent à avoir pour gage tous les immeubles sans exception. En Iowa, même, contrairement au droit suivi au Texas et en Californie, le Homestead
au droit suivi au Texas et en Californie, le Homestead n'est pas affranchi de la vente forcée pour le paiement des dettes antérieures à son acquisition. Enfin, dans presque. tous les États, certaines créances privilégiées, celle du vendeur, celle de l’ouvrier qui a réparé ou amélioré les biens, insaisissables, celle de l’État (l’impôt) ont le pas sur le droit d’Homestead. C'est ainsi que, même au Texas, où les Constitutions de 1845 et 1860 n’avaient fait aucune réserve, la jurisprudence d'abord, la Constitution de 1869 ensuite, ont fini par consacrer formellement ces exceptions. On considère avec raison que l’immeuble ne peut
ces exceptions. On considère avec raison que l’immeuble ne peut pas être rendu insaisissable au regard du vendeur impayé, et que l'acheteur n’en a, à son égard, que la possession, précaire. On déclare même subrogé au privilège du vendeur, le bailleur de fonds, qui verse directement aux mains de ce dernier le prix de vente pour le compte de l’acquéreur, pourvu que l'emprunt et la libération constituent qu’un seul et même acte. Il ne faut pas oublier, d’ailleurs, que la fraude, en ces matières comme en toute autre, fait exception aux règles, et qu'en pareil cas les créanciers ne sont
aux règles, et qu'en pareil cas les créanciers ne sont pas désarmés. Il existe, il est vrai; quelques divergences entre les différents statuts sur les effets de ce que nous appellerions l’action Paulienne. Nous pouvons dire toutefois que, pour qu’il y eût fraude, il ne suffirait pas que le débiteur eût acquis et constitué un Homestead avec de l’argent qu’il aurait pu employer à se libérer. De même, en appliquant ici la doctrine anglaise, suivant laquelle une aliénation volontaire, à titre gratuit ou onéreux, n’est frauduleuse à l’égard des créanciers présents ou à venir qu’autant que le bien qui en