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social, la dépopulation des campagnes rend le travail agricole plus difficile en élevant le prix de la main d’œuvre et contribue ainsi au renchérissement des denrées de première nécessité. Elle jette sur le pavé des grandes villes des individus mal préparés à la vie urbaine et industrielle, déclassés et déracinés à la fois, tombant, trop facilement à la charge de l’assistance publique. Rien n'est si tristement éloquent, à cet égard, que la statistique de la Maternité Michelet, à Paris, publiée par le Docteur Guérilhon. L'asile, qui reçoit principalement des filles-mères, a hospitalisé, de 1893 à 1900, 1,572 femmes nées à
a hospitalisé, de 1893 à 1900, 1,572 femmes nées à Paris et 7,516 femmes, soit 8 sur 10. nées en province, la plupart d'origine rurale. Quant à la désorganisation de la famille ouvrière, elle résulte, sans doute, du divorce et de l'union-libre de plus en plus fréquents dans les milieux ouvriers, mais aussi de ce que, de plus en plus souvent, les parents restent au pays, tandis que les enfants émigrent vers les régions minières et les villes industrielles. La famille se disperse, ses membres ne peuvent plus compter sur elle. Comme M. de Ramel le signalait à la Chambre
elle. Comme M. de Ramel le signalait à la Chambre en 1902, dans la première discussion des retraites ouvrières, ce phénomène social a nécessité la loi sur les retraites ouvrières elles-mêmes, celle sur l’assistance aux vieillards et aux infirmes et il contribue pour une large part au développement continu de l’assistance publique. Comment remédier à cette dépopulation des campagnes, à cette dissociation des familles avec leurs navrantes conséquences? Le remède était simple. Ne désertent leur village, en effet, que ceux qui n'ont point intérêt à y rester. Ceux qui possèdent une terre et surtout une maison demeurent au pays. Pour
une terre et surtout une maison demeurent au pays. Pour eux est particulièrement vraie la parole de Danton : « On n'emporte pas la patrie à la semelle de ses souliers. » De même, la grande cause de l'émiettement des familles ouvrières, c’est la misère. Si la famille est sans ressources, ses membres n'ont aucun intérêt à rester ensemble. Qu'elle possède un modeste pécule et, de suite, les enfants qui s’éloigneront resteront en rapports avec elle jusqu'au jour où ce pécule étant partagé, la solidarité cessera. Il faut donc, que la famille ouvrière possède quelque chose et que ce quelque
la famille ouvrière possède quelque chose et que ce quelque chose réunisse les deux conditions d’être difficilement partageable et que tous, parents et enfants, puissent en jouir à la fois. La propriété qui réunit ces deux conditions est la petite propriété immobilière, celle d’une maison ou d’un jardin. La voie était donc toute tracée au législateur. Il devait : 1° Défendre la petite propriété immobilière entre les mains de ceux qui en jouissent déjà, protéger le petit propriétaire contre les conséquences de sa malchance, de son imprévoyance et du désaccord de ses cohéritiers. Ce fut l’objet de la loi du
de ses cohéritiers. Ce fut l’objet de la loi du 12 juillet 1909 sur le bien de famille. 2° S’efforcer d’étendre l’inestimable bienfait de la petite propriété immobilière à ceux qui n’en jouissent pas encore. Ce fut l’objet de la loi du 12 avril 1906 sur les habitations à bon marché et de la loi Ribot. La France possède depuis longtemps un grand nombre de sociétés d'habitations à bon marché bénéficiant d’avantages accordés par la loi du 30 novembre 1894 et étendus par la loi de 1906. Ces sociétés construisent des groupes de maisons ouvrières qu'elles donnent à bail ou
des groupes de maisons ouvrières qu'elles donnent à bail ou vendent moyennant un prix payable par annuités. Si louable que soit le but de ces lois, les résultats en ont été médiocres. Les agglomérations urbaines seules ont été atteintes et seule en a bénéficié une (dite restreinte d’ouvriers et d’employés. En Belgique, au contraire, une loi remarquable, la loi Beernaert, appliquée depuis 1889, a permis de prêter 50 millions aux constructeurs d’habitations à bon marché et d’élever 55,000 maisons, — résultat merveilleux pour un pays qui ne compte que neuf millions d’habitants. Le législateur français a voulu imiter cet exemple,
millions d’habitants. Le législateur français a voulu imiter cet exemple, organiser un vaste système de prêts afin de propager la petite propriété. « Trouver le moyen de rendre propriétaires, tout au moins de leur foyer et d’un jardin, tous les travailleurs qui n'ont, en se mariant, d’autre fortune que leurs bras et leur bonne volonté » (1) Tel est le but de la loi Ribot. (1) Exposé des motifs de la proposition Ribot. Au moyen d’avances de la Caisse nationale des retraites pour la vieillesse, une ouverture de crédit de 100 millions à 2 0/0 est faite à des sociétés
100 millions à 2 0/0 est faite à des sociétés régionales de crédit immobilier constituées, conformément à la loi, au capital minimum de 200,000 fr. avec versement immédiat du quart. La société apporte donc 50,000 fr. et reçoit de la Caisse nationale 350,000 fr. à 2 0/0. Ces sociétés, à leur tour, prêtent, à un taux d’intérêt légèrement supérieur (2,50 à 3,50 0/0), aux sociétés locales d'habitations à bon marché ou de crédit immobilier, aux personnes qui désirent construire ou acquérir de petites maisons, acheter un champ ou un jardin. A noter cette faculté d’emprunter pour acheter du terrain cultivable
A noter cette faculté d’emprunter pour acheter du terrain cultivable sans habitation, innovation heureuse dans le mouvement législatif français en faveur de la petite propriété. Evidemment ce prêt ne peut être consenti à une personne fortunée. Comment déterminer la situation de l’emprunteur ? On prend comme base la valeur locative de son habitation actuelle et la population de la commune. Par exemple dans une commune de 1,800 habitants, ne peuvent réclamer le bénéfice de la loi que ceux dont le logement actuel n’excède pas une valeur locative de 160 francs. Ceux-là seuls sont considérés comme ayant un intérêt pressant à
Ceux-là seuls sont considérés comme ayant un intérêt pressant à acquérir une habitation plus confortable. De même, la loi n’a pas pour but de permettre l'acquisition de demeures opulentes ou de vastes superficies de terrain. Dans la commune de 1,800 habitants que nous prenons comme exemple, s’il s'agit d’une maison à construire, le prix total du terrain et de la construction ne doit pas dépasser 4,315 francs, et s’il s’agit d’acheter une maison toute bâtie, sa valeur locative ne doit pas excéder 240 francs. Quant à l'acquisition de champs ou de jardins, le maximum est invariable quelle que soit la
de jardins, le maximum est invariable quelle que soit la population de la commune: 1,200 francs comme prix, l'hectare comme étendue. Le prêt ne doit pas favoriser un but de spéculation, de là les règles suivantes : La maison doit être habitée effectivement par l’emprunteur et le jardin, cultivé par lui ou sa famille directe. L’emprunteur ne doit pas être déjà propriétaire d’un autre immeuble. En aucun cas, la maison ne peut servir à la vente de boissons alcooliques. La loi Ribot, il faut l’en féliciter, n'a pas voulu aider à la multiplication des cabarets. L'emprunteur doit posséder déjà le
à la multiplication des cabarets. L'emprunteur doit posséder déjà le cinquième de la somme qui lui est nécessaire. Il doit être muni d'un certificat administratif, délivré par le préfet, attestant qu’il réunit les conditions précitées et que la maison présente des qualités de salubrité reconnues suffisantes par le Comité départemental de patronage des habitations à bon marché. Le remboursement du prêt est garanti vis-à-vis de la Société de crédit immobilier par une hypothèque sur l'immeuble acheté ou construit avec les fonds prêtés. De plus, l’emprunteur doit contracter avec la Caisse nationale d’assurances une assurance-vie au profit de la société créancière.
nationale d’assurances une assurance-vie au profit de la société créancière. Le montant du prêt et des frais, y compris la prime unique d’assurance, sont remboursés par annuités en un délai fixé d'un commun accord entre la société de crédit et l'emprunteur. Si celui-ci décède avant de s’être entièrement libéré, l’indemnité d’assurance rembourse à la société les annuités non encore échues au moment du décès et les héritiers deviennent, par le fait même, propriétaires définitifs. Par conséquent, il est permis de dire que avec la loi Ribot le moyen le plus rapide de devenir propriétaire est de mourir ! Par une
rapide de devenir propriétaire est de mourir ! Par une disposition qui diffère de celle de la loi sur le bien de famille insaisissable, tout en tendant au même but, la maison ou le champ ainsi achetés sont soustraits, au décès du propriétaire, au régime du partage forcé. L’indivision peut être prolongée entre la femme et les enfants et, le jour où elle cesse, l'un d’eux peut reprendre au prix d’estimation, à sa valeur actuelle et réelle, la petite propriété familiale. Enfin les propriétés ainsi acquises sont exemptes pendant dix ans de l'impôt foncier et de l'impôt des portes et
ans de l'impôt foncier et de l'impôt des portes et fenêtres. (1) Il faut que l’emprunteur ait achevé de se libérer à 65 ans. âge auquel l’assurance sur la vie ne couvre plus le prêteur. Dans quelle mesure cette loi qui peut être bienfaisante est-elle appliquée ? Pour un premier essai d'application, M. Ribot songea, chose naturelle, à son département, au Pas-de-Calais. Au cours d’une réunion tenue à l’hôtel de ville d’Arras en août 1908, pendant la session du Conseil général, la création d’une société départementale de crédit immobilier fut décidée. Le capital fut souscrit en peu de temps et
décidée. Le capital fut souscrit en peu de temps et l’assemblée générale constitutive eut lieu le 24 octobre 1908. Le taux des prêts fut fixé à 2,75 % au maximum, à 2,50 % au minimum. La société étant prête à fonctionner, M. Ribot se chargea de la faire connaître par la diffusion d’une brochure de propagande intitulée : « Simples propos au sujet de la loi du 10 avril 1908 sur la petite propriété » et rédigée sous la forme d’un dialogue entre deux ouvriers. C’est ici que les promoteurs de l’œuvre nouvelle éprouvèrent une déception ; les demandes de
de l’œuvre nouvelle éprouvèrent une déception ; les demandes de renseignements affluèrent, mais les opérations menées à bien et réalisées malgré le nombre exagéré des formalités à remplir, furent très rares. La Société anonyme de crédit immobilier du Pas-de-Calais, placée trop loin de ses clients, d’allures trop formalistes et trop officielles décourageait les intéressés qui s’adressaient à elle, au lieu d’accomplir pour eux les formalités nécessaires et de les guider en aplanissant les difficultés. M. Ribot, en présence de cet échec, chargea un de ses amis de Saint-Omer, M. Lardeur-Becquerelle, d’étudier les moyens d’appliquer sa loi. M. Lardeur, après une
d’étudier les moyens d’appliquer sa loi. M. Lardeur, après une enquête en Belgique, créa la Société d’encouragement à la petite propriété de Saint-Omer, dotée par un généreux anonyme d’un premier capital de 25.000 francs. Des sociétés semblables furent ensuite constituées à Saint-Pol et à Boulogne-sur-Mer. Dans chaque société un homme dévoué assure toute la besogne, cherche les emprunteurs possibles et les guide à travers toutes les formalités. Ainsi appliquée, la loi Ribot dépouille aux yeux des intéressés son formalisme administratif. Ceci explique le succès des sociétés locales sans lesquelles la société départementale eût certainement abouti à un échec. A ces
société départementale eût certainement abouti à un échec. A ces sociétés locales, la société départementale du Pas-de-Calais accorde le monopole des prêts à faire dans leurs arrondissements respectifs. Elle leur prête à 2,50 % à la condition que ces sociétés instruiront les demandes, visiteront les immeubles offerts en garantie des prêts, en feront l'expertise et assureront l'encaissement des mensualités. Les sociétés locales prêtent elles-mêmes à 3 % . D’intéressants exemples des résultats acquis ont été présentés au public par M. Lardeur-Becquerelle dans un article du Nord Illustré accompagné de photographies des maisons construites ou acquises grâce aux prêts consentis par
des maisons construites ou acquises grâce aux prêts consentis par la Société de Saint-Omer. De ces exemples, il résulte qu’avec l’argent que l’ouvrier consacre par mois à son loyer, il pourrait presque toujours, en vingt ou vingt-cinq ans, devenir propriétaire de son habitation. L’expérience du Pas-de-Calais a profité aux départements voisins. Désormais on évitera de constituer des sociétés départementales et on s’efforcera de multiplier les sociétés locales. Le 19 novembre 1910, à la suite d'une conférence de M. Ribot appelé par les chambres de commerce de Lille, Roubaix et Tourcoing, la fondation d'une société de crédit immobilier fut décidée pour
la fondation d'une société de crédit immobilier fut décidée pour l'arrondissement de Lille. L'assemblée constitutive s’est réunie en mars 1911, sous la présidence de M. Thoyez, directeur honoraire de la Banque de France, pour approuver les statuts et nommer le premier conseil d’administration. En peu de temps, un capital de 500.000 fr. avait été souscrit. POUR LA PETITE PROPRIÉTÉ 739 Une société a été créée récemment à Amiens. D'autres sont en formation à Dunkerque et à Valenciennes. Ces premiers résultats, pour encourageants qu'ils soient, ne doivent pas nous faire oublier les obstacles que rencontre l'application de la loi Ribot. Ses
les obstacles que rencontre l'application de la loi Ribot. Ses avantages sont incontestables : L'ouvrier peut emprunter à 3 %, tandis que, dans notre région, le taux des obligations hypothécaires varie de 4 à 5 %; il rembourse, par mensualités plus faibles qu'un loyer, le capital, les intérêts, la prime d’assurance et les frais, tandis que, dans un emprunt ordinaire, le capital presque toujours et les frais toujours sont remboursables en une fois; l'ouvrier peut encore se libérer par anticipation; à sa mort sa femme et ses enfants sont immédiatement déchargés par l'assurance des annuités non encore échues. Mais ces
déchargés par l'assurance des annuités non encore échues. Mais ces avantages ne ressortent pas du texte de la loi et du règlement qui l’a suivie. Pourquoi avoir chargé ce texte destiné à l'usage populaire de détails et de complications ? Puisqu'il faut évidemment un maximum à la fortune de l'emprunteur et à la valeur de l'immeuble à acheter, pourquoi, au lieu d'un maximum fixe, ce maximum basé sur la valeur locative et variant de commune à commune, auquel la plupart des ouvriers ne comprendront rien? Il en résulte que la loi Ribot ne sera connue et surtout comprise du public
loi Ribot ne sera connue et surtout comprise du public qu’avec le concours de propagateurs et de commentateurs volontaires dont la tâche ne sera pas toujours aisée. Avant d’aboutir, la demande d’un emprunteur doit triompher d'un nombre d'épreuves vraiment exagéré. Qu’on en juge par l'instruction que la Société anonyme de crédit immobilier du Pas-de-Calais fait subir aux demandes qui lui parviennent : les hommes de toutes nuances s'occupant de questions sociales. Voir la liste des administrateurs dans la Dépêche du 3 mars 1911. M. le Comte d’Hespel, président de la Fédération agricole du Nord de la France ayant essayé de
Fédération agricole du Nord de la France ayant essayé de fonder, de son côté, une société de crédit s’étendant au Nord et au Pas de Calais et s’appuyant sur les syndicats de sa fédération, s’est heurté au mauvais vouloir administratif. Le ministère du travail ne veut qu’une caisse pour une circonscription donnée. On lit le compte rendu de l'assemblée générale de la Société du Pas-de-Calais, du 22 janvier 1910, Arras, imprimerie Bouvry. La demande arrive. Il faut se renseigner sur les ressources, les moyens de travail, la probité, l'honorabilité du pétitionnaire. La société du Pas-de-Calais a un caractère officiel et
pétitionnaire. La société du Pas-de-Calais a un caractère officiel et préfectoral. Ses renseignements, elle les prend donc auprès du maire quand il est lui-même de nuance préfectorale, sinon auprès de l'instituteur. C’est ouvrir la porte à la politique de village, aux rancœurs qu'elle fait naître. C'est souvent écarter du bénéfice de la loi d’excellents travailleurs sur de mauvaises notes fournies par un adversaire. Si les renseignements sont favorables, l’intéressé est admis à remplir une formule qu’on adresse à la caisse des Dépôts en vue de la visite médicale, préliminaire obligatoire du contrat d’assurance. La caisse des Dépôts y répond en
du contrat d’assurance. La caisse des Dépôts y répond en faisant connaître le nom du médecin assermenté qu'elle désigne pour cette visite. Au début, cette visite devait avoir lieu au chef-lieu de département. Un arrêté du préfet du Pas-de-Calais ayant désigné un médecin assermenté dans chaque canton, c’est celui-ci qui est maintenant désigné. Un arrêté semblable a fixé à cinq francs le prix de cette visite. Le médecin adresse directement son rapport à la caisse des Dépôts et celle-ci, avec une sage lenteur, fait connaître si le candidat est refusé ou admis à l’assurance. Dans le premier cas, la loi
ou admis à l’assurance. Dans le premier cas, la loi Ribot n’est pas faite pour lui. Dans le second, l’instruction de la demande continue et il faut que la proposition définitive soit transmise à la caisse des Dépôts dans un délai de trois mois. Le rapport présenté à la société du Pas-de-Calais le 22 janvier 1910 ajoutait : « L'examen des premières affaires nous a prouvé qu’il fallait se bâtir pour y arriver mais nous avons le ferme espoir de pouvoir, dans l’avenir, réduire ce délai dans la majeure partie des cas. » Une chose est donc absolument certaine, il
des cas. » Une chose est donc absolument certaine, il faut plusieurs mois pour réaliser un prêt. Il faut que la condition de valeur locative maximum de l'habitation actuelle du pétitionnaire et de la maison à acheter soit respectée. Un certificat est demandé par la société de crédit au service des contributions directes. S’il s’agit d’une maison à acheter, il faut apprécier si sa valeur suffira à garantir la société. S’il s'agit d’une maison à édifier, il faut contrôler le montant du devis. Pour cela, on s’adresse aux conducteurs des Ponts et Chaussées. C’est également à eux que s'adresse le
Ponts et Chaussées. C’est également à eux que s'adresse le Comité de patronage avant de délivrer le certificat de salubrité prévu par la loi. Dans le Pas-de-Calais, on exige pour chaque pièce un minimum de 25 mètres cubes et une hauteur de 2 mètres 80. La maison doit être sur cave ou sur sol surélevé, etc... Quand toutes les conditions exigées par la loi sont remplies, le Préfet délivre le certificat administratif prévu par l'article 3. Le dossier est alors adressé à la caisse des dépôts. Celle-ci fait connaître le montant de la prime unique d'assurance qu'il est souvent difficile
montant de la prime unique d'assurance qu'il est souvent difficile de calculer à l’avance. L’acte notarié est passé et signé par l'emprunteur et par un délégué du conseil d’administration. Il ne reste plus qu'à faire établir par la société d’assurance-incendie un avenant de créance hypothécaire au profit de la société de crédit. Le dossier comprend au moins dix-sept pièces. Que tout cela est bien administratif et bien français ! Et combien le législateur de 1908 a-t-il ignoré quelles difficultés l’on rencontre à appliquer les lois sociales ! Sans doute les sociétés de crédit immobilier usent de fonds publics et l’Etat
sociétés de crédit immobilier usent de fonds publics et l’Etat est parfaitement fondé à prendre à leur égard ses précautions. Mais celles-ci ne sont-elles pas excessives ? Les sociétés doivent recevoir l'approbation du ministre du travail après approbation du ministre des finances. Le placement de leurs disponibilités est réglé par un décret du 24 août 1908. Chaque année, elles doivent adresser leur bilan au ministère du travail. L’approbation peut leur être retirée par arrêté ministériel. Pourquoi à toutes ces garanties ajouter l’ingérence du préfet et la nécessité de son certificat administratif qui ne garantit en rien l’honnêteté et la solvabilité
administratif qui ne garantit en rien l’honnêteté et la solvabilité de l’emprunteur. N’eut-il pas mieux valu édicter que les administrateurs des sociétés seraient personnellement et solidairement responsables des prêts par eux consentis. Cette responsabilité, semblable à celle des caisses rurales Raiffeisen-Durand, n’eut pas été un obstacle à la constitution des sociétés de crédit. Elle eut permis de supprimer le certificat administratif et de ne conserver comme formalités exigées que le certificat de salubrité, la production de la valeur locative et du devis. Enfin - dernière critique - les sociétés de crédit immobilier ne peuvent achever leur œuvre par elles-mêmes. Elles
crédit immobilier ne peuvent achever leur œuvre par elles-mêmes. Elles appellent des institutions et des œuvres sociales qui complètent leur action. La loi de 1908 prévoit et exige l’assurance-vie qui soldera les annuités non payées à la mort de l’emprunteur, mais elle a omis de prévoir une autre assurance pour payer les mensualités en cas de maladie ou de chômage. Il y a là un champ d'action réservé à la mutualité. L'idéal serait de former, pour chaque société de crédit, une société de secours mutuels entre acquéreurs de petites propriétés. La société de crédit immobilier de Lille, dès la première
La société de crédit immobilier de Lille, dès la première réunion de ses administrateurs, a institué dans le même but une caisse de secours dotée par de généreux donateurs d’un fond de caisse important. Tandis que la loi belge demande seulement que l'emprunteur possède déjà le dixième de la somme qui lui est nécessaire, la loi Ribot exige qu’il justifie en avoir en mains le cinquième. Peu d’ouvriers sont dans ce cas. Comment remédier à cet inconvénient ? Nous entrevoyons de suite le rôle à jouer en pareil cas par la caisse rurale ou la caisse ouvrière ou par la
la caisse rurale ou la caisse ouvrière ou par la caisse syndicale modèle de 1894, qui avancera le cinquième exigé. Le même résultat peut être atteint au moyen du jardin ouvrier en faisant économiser à l’ouvrier le prix de ses légumes pour acheter son jardin qui représentera le cinquième de la somme nécessaire quand il voudra bâtir sur ce terrain. Une œuvre de jardins ouvriers prendrait un jeune homme sortant du régiment, venu de se marier, économe, travailleur et de bonne moralité, mais ne possédant rien. Elle lui fournirait un jardin de 300 mètres carrés. L’expérience a permis de constater
jardin de 300 mètres carrés. L’expérience a permis de constater que, bien entretenu, un jardin de cette superficie procure annuellement 100 francs de légumes et exigerait de l’ouvrier qu’il économisât par an cette somme. Au bout de trois ans, il disposerait de 300 francs. Cet ouvrier achèterait alors un terrain de 800 francs, il emprunterait à une société de crédit immobilier, la somme nécessaire qui, avec les frais, s’élèverait à 923 francs. Ce serait donc 623 francs à emprunter, remboursables en sept ans, plus 26 francs de prime d’assurance, soit 104 francs à payer par an. L’ouvrier payerait cette somme,
104 francs à payer par an. L’ouvrier payerait cette somme, sans toucher, pour ainsi dire, à son salaire, avec le produit de son jardin. A 33 ans, l’ouvrier en question serait définitivement propriétaire d’un terrain de 800 francs. Il pourrait alors emprunter à la société de crédit immobilier 3600 francs pour construire une maison. La somme à emprunter serait exactement de 3600 fr. + 450 fr. prime d’assurance + 100 fr. pour frais, soit 4050 francs. Il rembourserait en 25 ans à raison de 19 fr. 37 par mois, prix ordinaire d’un loyer. A 58 ans il serait propriétaire. Le