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bien faites pour être comprises du justiciable, sans attendre que les tribunaux leur aient donné leur sens définitif. Je comprends très bien que l'on interdise le même commerce ou la même industrie, mais un commerce similaire n'est pas le même commerce ou la même industrie et je voudrais savoir où commence et finit le commerce similaire. M. le président de la commission. Dans presque tous les actes qui portent cession ou vente de fonds de commerce, on trouve une clause par laquelle le vendeur s'interdit soit de se rétablir, soit de s'intéresser directement ou indirectement à un même commerce ou
de s'intéresser directement ou indirectement à un même commerce ou à un commerce similaire dans un rayon déterminé. Il y a sur ce point une jurisprudence à laquelle nous nous en sommes rapportés. « Même commerce » et commerce similaire, n'ont pas le même sens. Ce ne sont pas deux expressions synonymes. Les mots commerce ou « industrie similaire » ont une portée plus large. Mais nous restons dans les usages, dans la pratique constante en cette matière. La situation est différente lorsqu'il s'agit de celui qui vend son fonds de commerce. L'acheteur, c'est-à-dire celui qui, à l'issue de la
de commerce. L'acheteur, c'est-à-dire celui qui, à l'issue de la loi, a acquis le fonds, a le droit d'introduire tous moyens permettant même la concurrence la plus loyale de la part de son acquéreur. Mais il s'agit ici d'un propriétaire qui reprend la libre disposition de son immeuble ; il conviendrait seulement de limiter l'interdiction au même commerce et non à ce que dans des termes flous vous appelez un « commerce similaire ». Une boulangerie et une pâtisserie ne forment pas le même commerce, mais vous semblez vouloir les assimiler. Pourtant, quand on va acheter un gâteau on ne
assimiler. Pourtant, quand on va acheter un gâteau on ne va pas acheter du pain. Quand on va acheter du pain on ne va pas acheter un gâteau. Chez le pâtissier on va surtout satisfaire sa gourmandise, chez le boulanger plutôt sa faim. M. le rapporteur. Voici un boulanger pâtissier qui a une clientèle qui achète de la pâtisserie et du pain, à sa place on met un pâtissier. M. Leredu. C'est une branche du même commerce. Si, à la place du boulanger, vient un épicier, ce n'est pas du tout le même commerce. Peut-être trouverez-vous encore là une similitude
tout le même commerce. Peut-être trouverez-vous encore là une similitude ? M. Amiard. Voici une question analogue. Un terrain est loué à un marchand de charbon. On construit sur le terrain. Peut-on louer ensuite la boutique à un autre marchand charbonnier? Voici une autre question : Vous aménagez, sans la démolir complètement, une maison, comme cela se produit dans certains immeubles de la rue de Rivoli. Il y avait dans l'immeuble un restaurant ou un marchand de vins. Vous aménagez un hôtel, peut-on avoir dans l'hôtel un restaurant ou un commerce de vins ? M. le président de la commission.
commerce de vins ? M. le président de la commission. Ce sont des questions d'espèce que nous ne pouvons pas trancher ici. M. Amiard. C'est la porte ouverte à des procès. M. le président de la commission. Lorsque la maison est démolie et reconstruite ce n'est plus le même immeuble, les mêmes locaux. Nous croyons pouvoir dire qu'il n'y a dans ce cas aucune difficulté. Il n'y a pas lieu à renouvellement de droit. S'il s'agit, au contraire, d'une maison restaurée plus ou moins, par exemple, par réfection du mur mitoyen après réparation des suites d'un accident, c'est toujours la
mitoyen après réparation des suites d'un accident, c'est toujours la même maison, la loi nouvelle s'appliquera. C'est toujours le même local. Mais je répète qu'il y a ici une série de cas d'espèce dans le détail desquels nous nous perdrions et pour lesquels nous ne pouvons pas donner des consultations d'ordre juridique. Les tribunaux seront appelés à les résoudre après discussion contradictoire et avec, sous les yeux, tous les éléments qui peuvent servir à donner une juste décision. M. le président. La parole est à M. Bon. M. Jean Bon. La question est délicate, mais pourtant nous ne manquons pas
La question est délicate, mais pourtant nous ne manquons pas de lumière dans cette matière, monsieur le président de la commission. Nous n'avons qu'à revoir dans notre arsenal de jurisprudence. Il y a eu — ce n'est pas d'aujourd'hui devant le Parlement de Paris et devant d'autres cours souveraines du royaume de France un certain nombre de procès qui portaient sur le même point qui ont duré trente ans, cent ans, cent cinquante ans. Disons tout simplement que par la présente loi on veut rétablir l'ancien régime en ce qui concerne les jurandes et les maîtrises. M. le président de
concerne les jurandes et les maîtrises. M. le président de la commission. M. Bon exagère quelque peu ; il paraît aimer le paradoxe. M. Jean Bon. Ce n'est pas un paradoxe. Vous parliez de boulangers et de pâtissiers. Un procès a duré cent ans entre les pâtissiers de la ville de Paris et les boulangers, les uns voulant vendre des petits gâteaux et les autres leur interdire d'en vendre. Nous revenons à la jurisprudence que le Parlement de Paris a mis cent ans à établir. Supprimons alors les textes révolutionnaires de 1791 et 1793 sur la liberté du commerce. J'en
de 1791 et 1793 sur la liberté du commerce. J'en suis. Je ne suis pas, moi, pour la liberté du commerce. Mais vous, vous dites que vous en êtes partisan, per mettez-moi de vous dire qu'en ce moment vous errez fortement. M. le président. La parole est à M. Sibille. M. Maurice Sibille. Je crois qu'il conviendrait de supprimer dans l'article en discussion les mots « ou la même industrie ». Nous avons reconnu que le mot « commerce » comprenait le commerce proprement dit et l'industrie. M. le président. La parole est à M. le président de la commission.
La parole est à M. le président de la commission. M. le président de la commission. Le mot « industrie » n'est pas inutile. Il s'agit de l'hypothèse sur laquelle tout le monde est tombé d'accord. Le propriétaire reprend les lieux loués et il prend la suite du commerce ou de l'industrie du locataire par lui évincé. C'est là une concurrence d'un caractère particulièrement odieux et contre laquelle tout le monde ici s'est révolté. Or cette concurrence peut s'exercer en matière d'industrie comme en matière de commerce. Notre rédaction est très modérée et peut être acceptée par tous. M. Maurice
très modérée et peut être acceptée par tous. M. Maurice Sibille. Je vous ferai remarquer qu'à l'article 1er vous avez maintenu le mot « bail commercial ». M. le président de la commission. Dans l'article 1er la situation n'est pas la même. Le bail commercial comprend le bail industriel, parce que l'industriel est un commerçant. Il n'y avait donc aucun inconvénient à simplifier et à mettre le mot « commercial », avec son sens le plus étendu. Ici, il s'agit de concurrence; le mot industriel est utile. Le propriétaire pouvait prétendre que cette suppression le libère de l'obligation de ne
prétendre que cette suppression le libère de l'obligation de ne pas faire concurrence dès qu'il s'agit d'une industrie. Cette concurrence a le même caractère et causerait le même préjudice qu'en matière commerciale. M. Maurice Sibille. Je n'insiste pas. M. le président. M. Magniaud é propose de modifier comme suit le paragraphe 4 de l'article 1er : « Le bailleur peut refuser de renouveler le bail. Dans ce cas le preneur a le droit de réclamer des dommages-intérêts, qui ne pourront pas être inférieurs à la moitié de la totalité des bénéfices nets réalisés par lui pendant la durée de la
bénéfices nets réalisés par lui pendant la durée de la location arrivant à terme. « Les bénéfices devront être établis par une comptabilité régulièrement tenue. » M. Magniaud é propose, en même temps, de supprimer les paragraphes 5, 6, 7. La parole est à M. Magniaud é. M. Magniaud é. Mon amendement a pour but de permettre au propriétaire de disposer de son immeuble et de ne pas renouveler le bail. La deuxième partie a pour but de ne pas permettre au propriétaire de ravir le fonds de commerce créé, développé par son locataire. Dans le cas où le bail
développé par son locataire. Dans le cas où le bail n'est pas renouvelé, le propriétaire est tenu à des dommages-intérêts dont j'ai tenu à définir le minimum, sachant par expérience qu'en cette matière les tribunaux se prononcent en général avec une parcimonie extraordinaire. M. Leredu. Je crains que l'amendement de M. Magniaudé n'aille à rencontre de son but, parce que les tribunaux auront le droit d'apprécier s'il y a des motifs graves et légitimes de refuser le bail. Et quand il sera en présence d'un minimum qu'il trouvera peut-être injuste, il déclarera le refus du propriétaire légitime et grave et
il déclarera le refus du propriétaire légitime et grave et le locataire n'aura rien du tout. Tandis que si vous laissez au tribunal la possibilité d'apprécier, le locataire obtiendra au moins quelques dommages-intérêts. (Très bien ! très bien !) M. Magniaudé. Si j'avais confiance dans les décisions des tribunaux, en ce qui concerne les dommages-intérêts, je serais d'accord avec vous. Mais tous les jours nous sommes, nous commerçants et industriels, à même de constater que, lorsque nous réclamons 100,000 ou 200,000 fr. de dommages-intérêts, pour préjudice causé, la plupart du temps on nous accorde quelques milliers de francs. Les dommages
temps on nous accorde quelques milliers de francs. Les dommages alloués sont toujours insuffisants ; je prévois un minimum. M. Leredu. Mais on ne vous accordera rien. M. Magniaudé. Si on ne doit obtenir qu'une indemnité insignifiante, autant ne rien avoir. Mais je crois que les tribunaux ne pourront se targuer que le dommage n'a pas été grave pour ne accorder aucune indemnité. M. le président. La parole est à M. le rapporteur. M. le rapporteur. Après les très judicieuses observations de M. Leredu, auxquelles je me rallie, il ne nous apparaît pas possible d'accepter l'amendement présenté par M. Magniaudé,
nous apparaît pas possible d'accepter l'amendement présenté par M. Magniaudé, malgré le souci qu'il a des intérêts des commerçants et des industriels qu'il vise. Nous ne voyons pas comment cet amendement peut venir à l'article 3 et comment il pourrait s'adapter à d'autres articles, puisque tous les articles, sans exception, parlent de dommages-intérêts. Enfin, les observations présentées par M. Leredu déterminent la commission à demander à la Chambre de ne pas accepter l'amendement de M. Magniaudé qui, pratiquement, est inapplicable pour les raisons que l'on vient d'indiquer. M. Magniaudé. Devant les observations de la commission, je retire mon amendement. L'amendement
les observations de la commission, je retire mon amendement. L'amendement est retiré. Personne ne demande plus la parole sur l'article 3. Je le mets aux voix. (L'article 3, mis aux voix, est adopté.) Nous arrivons à l'article 4 qui est ainsi conçu : « Art. 4. — Si le bailleur, sans vouloir reprendre l'immeuble pour l'occuper lui-même, refuse de renouveler le bail, et s'il ne justifie pas son refus par des motifs graves et légitimes, le locataire peut demander des dommages-intérêts. Il est de plus, interdit en ce cas au bailleur, pendant un délai de six ans, à peine de
bailleur, pendant un délai de six ans, à peine de dommages-intérêts, de louer l'immeuble à un nouveau locataire exerçant le même commerce ou la même industrie ou un commerce ou une industrie similaire. » M. Magniaudé demande la suppression des articles 4, 5 et 6. La parole est à M. le rapporteur. M. le rapporteur. La commission, d'accord avec le Gouvernement, demande le maintien de ces articles. M. Magniaudé. Dans ces conditions, je n'insiste pas. M. le président. Personne ne demande la parole sur l'article 4. Je le mets aux voix. (L'article 4, mis aux voix, est adopté.) Art. 5.
voix. (L'article 4, mis aux voix, est adopté.) Art. 5. — « Les dispositions des deux articles qui précèdent ne s'appliquent pas, en ce qui concerne l'interdiction d'exploiter ou de laisser exploiter, dans l'immeuble dont le bail n'est pas renouvelé, le même commerce ou la même industrie ou un commerce ou une industrie similaire, dans les cas où l'immeuble, à raison de sa construction ou de son emplacement, ne peut être affecté à un autre commerce ou à une autre industrie. Mais, dans ce cas, si le propriétaire ou le nouveau locataire tirent un avantage appréciable de l'accroissement de clientèle
nouveau locataire tirent un avantage appréciable de l'accroissement de clientèle ou d'achalandage créé par le locataire sortant, celui-ci peut agir contre eux en indemnité à concurrence de leur enrichissement. » — (Adopté.) « Art. 6. — Si le bailleur, sans vouloir reprendre l'immeuble pour l'occuper lui-même, justifie, par des motifs graves et légitimes, son refus de consentir au locataire le renouvelement du bail, il conserve le droit de louer son immeuble librement, même à un nouveau locataire exerçant le même commerce ou la même industrie ou un commerce ou une industrie similaire. Mais si le propriétaire ou le nouveau locataire
industrie similaire. Mais si le propriétaire ou le nouveau locataire tirent un avantage appréciable de l'accroissement de clientèle ou d'achalandage créé par le locataire sortant, celui-ci peut agir contre eux en indemnité à concurrence de leur enrichissement. » — (Adopté.) M. le président. « Art. 7. — Les demandes en dommages-intérêts ou en indemnité prévues par la présente loi sont portées devant le tribunal de la situation de l'immeuble qui statue comme en matière sommaire. « Elles se prescrivent par le délai de deux ans à partir de l'expiration du bail. » M. Deshayes demande la suppression des mots :
bail. » M. Deshayes demande la suppression des mots : « qui statue comme en matière sommaire ». La parole est à M. Deshayes. M. Deshayes. Je voudrais savoir quelles raisons ont motivé l'insertion de cette mention « qui statue comme en matière sommaire ». Quel but s'est-on proposé ? Est-ce pour obtenir une procédure plus expéditive et un jugement plus rapide? C'est pure illusion. La procédure de la matière sommaire n'est pas plus expéditive que l'autre. Mais un résultat certain sera une diminution sensible des émoluments des officiers ministériels qui prêteront leur concours à la procédure et des perceptions
qui prêteront leur concours à la procédure et des perceptions fiscales au profit de l'Etat. Autant il y a lieu de s'efforcer de réduire les frais de justice lorsqu'il s'agit de lois sociales, autant il faut s'en garder lorsqu'il s'agit d'intérêts pécuniaires importants. Nous sommes en présence de litiges qui vont rouler sur des sommes considérables et je ne vois pas quel intérêt il y aurait pour le locataire, propriétaire d'un fonds de commerce, d'une part, et le propriétaire d'un immeuble, d'autre part, débattant en justice des intérêts pécuniaires considérables, à être soustraits aux règles des frais de justice et
à être soustraits aux règles des frais de justice et aux perceptions fiscales qui s'appliquent en matière ordinaire. Il ne faut pas oublier, quelque délicate que soit la thèse que je plaide, que nos officiers ministériels sont encore soumis aux tarifs de 1808. Si on diminue, à chaque loi nouvelle que le Parlement vote, les revenus officiels qui leur sont attribués par les tarifs de 1808 nous les mettrons dans une situation plus fâcheuse encore que celle où ils se trouvent, alors que les frais généraux augmentent tous les jours et qu'ils sont les premiers à réclamer une augmentation des
et qu'ils sont les premiers à réclamer une augmentation des tarifs. Au point de vue des perceptions fiscales, nous nous trouvons dans la même situation. Nous sommes en présence de parties qui peuvent payer. Appliquons donc une maxime qui a été souvent répétée au cours de cette législature : « Qui peut payer doit payer. » Les parties en cause peuvent payer. Faisons-les payer. Je demande la suppression des mots : « qui statue comme en matière sommaire ». M. le président. Je mets aux voix l'amendement, repoussé par la commission, de M. Deshayes, tendant à la suppression des mots
commission, de M. Deshayes, tendant à la suppression des mots : « qui statue comme en matière sommaire ». (L'amendement, mis aux voix, est adopté.) M. le président. Il y avait également sur cet article un amendement de M. Leboucq qui a, je crois, satisfaction. M. Charles Leboucq. Oui, monsieur le président, et je retire mon amendement. M. le président. L'amendement est retiré. Je mets aux voix l'article 7, avec la modification résultant de l'adoption de l'amendement de M. Deshayes. (L'article 7, ainsi modifié, est mis aux voix et adopté.) M. le président. « Art. 8. Les dispositions ci-dessus ne
M. le président. « Art. 8. Les dispositions ci-dessus ne s'appliquent pas aux baux emphytéotiques. Elles peuvent être invoquées par les sous-locataires lorsque le propriétaire a connu, et approuvé la sous-location. M. Leredu propose d'ajouter à cet article la disposition suivante : « Au cas où, le bail étant renouvelé, le locataire sous-louerait à un prix qui, directement ou indirectement, serait supérieur à celui du bail, le propriétaire deviendrait bénéficiaire de ce prix. » La parole est à M. Leredu. M. Leredu. Il serait préférable que cette disposition fût l'objet d'un article spécial 8 bis. M. le président de la
d'un article spécial 8 bis. M. le président de la commission. Parfaitement. M. Leredu. J'ai déposé cet amendement parce qu'on peut bien concevoir un locataire qui, ayant renouvelé son bail avec le propriétaire, s'empresserait de spéculer sur le bail ainsi consenti. Dans ce cas, c'est le propriétaire qui bénéficiera du prix qui aura été obtenu du sous-locataire. M. le président. La commission me fait savoir qu'elle est d'accord avec l'auteur de l'amendement. M. le président de la commission. La commission a déjà délibéré sur l'amendement et quoiqu'il ne soit pas encore inclus dans le texte, elle l'a accepté. M. Magniaudé.
encore inclus dans le texte, elle l'a accepté. M. Magniaudé. Je suis tout à fait d'accord avec M. Leredu, mais à la condition que le bénéfice résultant de la sous-location profite non seulement au propriétaire, mais aussi au locataire. S'il y a une bonification sur la sous-location, elle est incontestablement due au premier locataire. Il n'est donc pas juste que seul le propriétaire en bénéficie. M. Leredu. Je ne peux pas entrer dans les vues de M. Magniaudé, et voici pourquoi : Supposons un locataire qui, en même temps qu'il vend son établissement, cède le bail qu'il avait. Le vendeur
vend son établissement, cède le bail qu'il avait. Le vendeur prendra, la plupart du temps, ses précautions pour que la majoration ne soit pas dans le bail, mais dans le prix du fonds. Par conséquent, le propriétaire ne touchera rien. C'est le locataire qui en bénéficiera. Mais il y a des locataires boutiquiers qui vont sous-louer, le bail obtenu de leur propriété, à un commerçant exerçant un autre négoce que le leur. Par exemple, un marchand de vin remplacera demain un épicier. Ces titulaires de l'acte de location chercheront à tirer un bénéfice du bail qu'ils ont ainsi obtenu et
tirer un bénéfice du bail qu'ils ont ainsi obtenu et y parviendront, alors qu'ils auraient refusé au propriétaire l'augmentation que celui-ci leur avait demandée. Ce dernier, soit pour éviter d'aller devant les arbitres, soit dans la crainte de responsabilités que la loi que nous élaborons peut entraîner à son égard, consentira à accorder à son locataire, un prix de bail égal au prix précédent. Ce locataire armé d'un bail de neuf ou douze ans, va spéculer sur le prix de ce bail ; il trouvera un sous-locataire qui accepte un prix plus élevé, et ainsi il aura bien ce qu'il
prix plus élevé, et ainsi il aura bien ce qu'il avait refusé à son propriétaire. Je ne suis pas là dans le domaine des hypothèses. M. le président de la commission. Cela se passe très souvent. M. Leredu. J'estime que c'est là une spéculation faite au détriment du propriétaire et qu'il faut empêcher. Mon amendement consiste à faire du propriétaire le bénéficiaire de ce prix. M. le président. La parole est à M. le président de la commission. M. le président de la commission. Le cas prévu par M. Leredu est loin d'être sans exemple dans le passé. La commission
est loin d'être sans exemple dans le passé. La commission accepte, à la condition expresse, toutefois, que la disposition n'ait aucun caractère de rétroactivité et n'atteinte pas les conventions déjà existantes. M. le président. La parole est à M. Leredu. M. Leredu. Dans l'intérêt de la loi même que nous discutons, pour bien montrer que personne ici n'a l'intention d'en faire une arme contre les propriétaires, il convient d'affirmer d'une manière explicite l'esprit qui nous anime tous. Il est certain que tous les locataires ne méritent pas une admiration sans bornes. (Sourires.) Certains même méritent de justes critiques. L'amendement que
bornes. (Sourires.) Certains même méritent de justes critiques. L'amendement que j'ai eu l'honneur de présenter a précisément pour but d'établir une balance égale entre propriétaires et locataires. Sur le premier paragraphe de l'article 8, je désire poser une question à M. le président de la commission. Je voudrais lui demander quel sort il entend faire subir aux baux consentis par les administrateurs de biens d'incapables. Les juristes, et notamment M. le président de la commission du commerce et de l'industrie, savent que les administrateurs de biens d'incapables, de même que les usufruitiers, ne peuvent consentir des baux supérieurs à neuf
les usufruitiers, ne peuvent consentir des baux supérieurs à neuf années ; on estime qu'un bail de durée supérieure équivaut à une aliénation, et le législateur a voulu qu'en cas de cessation de l'incapacité ou de l'usufruit le propriétaire retrouve la plénitude de son droit de propriété. Si vous laissez jouer la loi à leur égard ou contre eux, ils n'auront pas la liberté de disposer de leurs biens. Supposez qu'il y ait eu dans un immeuble, à un moment donné, un commerce d'épicerie. L'épicier meurt. Le commerce périclite, tombe en faillite, disparaît. Et puis, voici que l'immeuble a été
en faillite, disparaît. Et puis, voici que l'immeuble a été recueilli par un mineur. Le tuteur de ce mineur a consenti un bail de neuf ans à n'importe quel commerçant. Le mineur, arrivé à sa majorité, désire reprendre possession de son immeuble et recréer le commerce que son père avait autrefois. Tout au moins il désire, devenu majeur, se mettre au travail. Il a là, dans son immeuble, la possibilité de constituer un fonds de commerce. Son tuteur n'a pu consentir qu'un bail de neuf ans à un commerçant et par votre loi le propriétaire, maintenant majeur, ne pourra pas
par votre loi le propriétaire, maintenant majeur, ne pourra pas reprendre possession de son immeuble. Vous direz : Nous sommes obligés, à l'égard de ces situations, de demander le même respect de la loi nouvelle. Ce serait, pour les locataires commerçants qui ont ainsi passé des baux avec des administrateurs de biens d'incapables, les mettre dans une situation inférieure à celle des autres locataires. Cette objection que je résume n'est pas acceptable un instant. En effet, un locataire commerçant qui s'est adressé à un bailleur de cette sorte, qui a su que celui qui lui consentait un bail agissait «
su que celui qui lui consentait un bail agissait « ès qualités » comme nous disons au Palais, c'est-à-dire comme administrateur de biens d'incapables, n'a qu'à s'en prendre à lui-même de l'état de précarité dans lequel il peut se trouver. Il ne peut s'en plaindre ni à l'état de choses, ni à la loi nouvelle. Il a su en traitant ainsi qu'il risquait quelque chose. Par conséquent, il n'y a pas de surprise pour lui. La loi que nous faisons, bien qu'elle ne soit plus incorporée dans le code civil lui-même à la suite des observations judicieuses de M. Bender,