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non soumise à inscription. Et pour cela ils soutinrent que leur créance légalement hypothécaire, remontait à l'époque où elle avait commencé d'être tutrice, sous l'empire de la loi du 11 brumaire an 7. Ils reconnurent que sous l'empire de la loi du 11 brumaire an 7, leur hypothèque légale avait été nulle ou sans effet, à défaut d'inscription. » Mais ils soutinrent que advenant le Code civil, titre des hypothèques, leur hypothèque légale n'avait plus eu besoin d'inscription, ou que le Code civil avait inscrit pour eux. » Ainsi leur hypothèque légale fut équivalemment inscrite le 29 mars 1804 (8
hypothèque légale fut équivalemment inscrite le 29 mars 1804 (8 germinal an 12), jour de la promulgation du Code civil, titre des hypothèques. » L'inscription expresse ou virtuelle de l'hypothèque légale des enfants Rouget, étant ainsi portée au 29 mars 1804 (8 germinal an 12), se trouvait antérieure à la transcription des exposants acquéreurs, faite seulement le 14 messidor an 12 (3 juillet 1804.). » Alors les exposants acquéreurs firent une double réponse. » 1°. Ils dirent qu'au 29 mars 1804, un seul des enfants Rouget était mineur; que le Code n'avait donc pas inscrit pour les autres; que ceux-là
Code n'avait donc pas inscrit pour les autres; que ceux-là étaient donc invinciblement repoussés, par la transcription, de la vente opérée par les exposants acquéreurs, le 14 messidor an 12 (3 juillet 1804.). » 2°. Ils soutinrent, contre le mineur, que sa prétendue inscription virtuelle d'une hypothèque légale était tardive et inefficace, en ce qu'elle avait pris naissance après la consolidation de la propriété sur leur tête, en ce que le Code avait aussi virtuellement transcrit pour les exposants acquéreurs, puisque le Code civil, au titre des ventes, avait été promulgué le 18 mars 1804 (7 ventôse an 12.). »
promulgué le 18 mars 1804 (7 ventôse an 12.). » 19 août 1814, jugement du tribunal de Jonzac. — Le tribunal déclare les trois frères Rouget ainés, mal fondés dans leurs poursuites, attendu leur majorité avant la promulgation du Code civil; » Quant au mineur, le jugement déclare qu'il est fondé à poursuivre la saisie immobilière sur la tête des acquéreurs de sa mère débitrice, attendu que son hypothèque avait été virtuellement inscrite avant que la propriété eût été consolidée sur la tête des acquéreurs. » Les majeurs Rouget reconnaissent le bien jugé. — Ainsi désormais il n'y a plus
le bien jugé. — Ainsi désormais il n'y a plus de procès qu'avec le mineur. » Relativement à la disposition favorable au mineur, il y eut appel le 23 septembre 1814. » Les exposants soutinrent, en leur appel, que l'hypothèque Légale du mineur Rouget, en la faisant remonter à la publication du Code civil (titre des privilèges et hypothèques), c'est-à-dire au 29 mars 1804 (8 germinal an 12), n'avait pu agir sur l'immeuble vendu par leur mère. » 1°. En ce que la vente avait été rendue parfaite, ou en ce qu'il y avait eu transcription virtuelle dès le 16
ce qu'il y avait eu transcription virtuelle dès le 16 mars 1804 (25 ventôse an 12.). » 2°. En ce qu'elle aurait été parfaite, et la propriété consolidée au moins par la publication du titre des hypothèques ou privilèges;—qu'ainsi la transcription et l'inscription virtuelle étant faites au même instant, l'inscription n'avait pas trouvé la vente en état d'imperfection, et la propriété des acquéreurs en état de non-consolidation. » 31 janvier 1815, arrêt qui démet de l'appel. » Voici le texte de l'arrêt: « Considérant que si le sieur Rouget avait négligé de faire inscrire sa créance sous l'empire de la
négligé de faire inscrire sa créance sous l'empire de la loi du 11 brumaire an 7, les sieurs Nesson et Girardeau avaient également négligé de faire transcrire leur contrat d'acquisition, et que c'est dans cette position que les parties sont arrivées sous l'empire du Code civil au titre des hypothèques; » Considérant que si par l'effet de cette dernière loi, les sieurs Nesson et Girardeau ont été dispensés de faire transcrire leur contrat pour consolider leur propriété, ils ne l'ont pas été pour purger les hypothèques, et que le sieur Rouget, mineur alors, s'est trouvé avoir, par les dispositions du
Rouget, mineur alors, s'est trouvé avoir, par les dispositions du Code civil, une hypothèque légale exempte d'inscription sur les biens précédemment vendus par la mère tutrice; » Considérant que c'est en vain que les sieurs Nesson et Girardeau veulent se prévaloir des dispositions de l'art. 1583 du Code civil, pour prétendre que par l'effet de cette loi, la vente qui avait été consentie par la mère tutrice du sieur Rouget, s'est trouvée parfaite et dispensée de transcription pour purger les hypothèques; parce qu'il est évident que l'art. 1583 n'est relatif qu'au vendeur et à l'acheteur, sans intéresser les tiers; que
qu'au vendeur et à l'acheteur, sans intéresser les tiers; que cela résulte de plusieurs autres articles du Code, notamment de l'art 1140, et des discussions qui ont eu lieu au conseil d'État sur le titre des hypothèques. » POURVOI en cassation contre cet arrêt, pour violation des articles 1583 et 2182, Code civil, et 834, Code procéd. civ. » L'article 1583 du Code civil a été violé, en ce qu'il a été décidé que cet article devait être entendu en un sens tel, qu'il ne suffisait pas que la vente fût parfaite entre le vendeur et l'acquéreur, pour qu'elle soit
fût parfaite entre le vendeur et l'acquéreur, pour qu'elle soit parfaite, relativement aux tiers, et que nonobstant l'article 1583, il faut la formalité de la transcription, du moins pour arrêter le cours des inscriptions d'hypothèques antérieures. » L'article 2182, Code civil, a été violé, en ce que, si c'est lui qui rend la vente parfaite, et qui consolide la propriété sur la tête des acquéreurs, même relativement aux tiers, il a l'effet d'une transcription; d'où la conséquence que l'inscription virtuelle, au même instant d'une hypothèque antérieure, ne trouverait plus rien à atteindre dans l'immeuble dont il y a eu vente
à atteindre dans l'immeuble dont il y a eu vente antérieure et transcription simultanée avec l'inscription; évidemment la consolidation de la propriété serait opérée par la transcription à l'instant même de l'inscription, et avant qu'elle eût opéré un effet quelconque d'affectation hypothécaire: prius est esse, quam operari. Enfin il a été contrevenu à l'article 834 du Code de procédure civile, qui, en disposant que la transcription ne consolide pas à l'instant même la propriété sur la tête des acquéreurs, et laisse aux créanciers un délai pour inscrire, ne dispose que pour l'avenir, par forme d'innovation législative, et point du tout
pour l'avenir, par forme d'innovation législative, et point du tout par forme d'interprétation des dispositions antérieures du Code civil. Avant le Code civil, et sous l'empire de la loi du 11 brumaire an 7, la vente, pour être parfaite à l'égard du tiers, avait besoin d'être transcrite; l'hypothèque légale, pour être valable, devait être inscrite: cela n'est pas contesté. Depuis la promulgation du titre des hypothèques au Code civil, l'hypothèque légale a existé sans inscription: cela n'est pas non plus contesté. Ce qui est contesté, c'est que depuis le Code, la transcription ait été nécessaire pour rendre la vente parfaite
la transcription ait été nécessaire pour rendre la vente parfaite à l'égard des tiers, et qu'elle ait été nécessaire pour arrêter le cours des inscriptions d'hypothèques antérieures à la vente. Si l'on en croit l'arrêt dénoncé, cette transcription a été nécessaire, l'acquéreur n'aurait été nullement dispensé de cette formalité par le Code. Les demandeurs soutiennent au contraire que depuis la promulgation du titre de la vente au Code, nul ne peut réclamer l'effet d'une hypothèque non inscrite à cette époque, quoique conférée antérieurement; que par cette Loi, leur propriété devenue parfaite a été à l'abri de toute attaque de la
parfaite a été à l'abri de toute attaque de la part du tiers; qu'ainsi le mineur Rouget n'ayant acquis d'hypothèque valable que postérieurement à la publication de cette loi, ne pouvait réclamer son utilité; qu'ils ne pourraient la réclamer quand même le droit des acquéreurs n'eût été fixé que par la promulgation du titre des privilèges et hypothèques. De suite, après la promulgation du Code, la transcription des contrats de vente fut la cause de vifs débats, et donna lieu à beaucoup de controverses. On soutint d'abord qu'elle était nécessaire pour empêcher l'effet d'une revente au préjudice de l'acquéreur. On
pour empêcher l'effet d'une revente au préjudice de l'acquéreur. On disait que, selon l'article 1583, la vente n'était déclarée parfaite qu'entre le vendeur et l'acquéreur, que cela ne touchait pas au droit des tiers. On répondit par l'article même 1583 du Code, qui consacre le principe général que toute vente est parfaite par le consentement des parties, sur la chose et le prix. On dit que le principe sur la nécessité de la transcription, consacré par l'article 26 de la loi du 11 brumaire an 7, avait été reproduit dans le projet du Code, et avait été, supprimé à dessein,
le projet du Code, et avait été, supprimé à dessein, et sans doute pour introduire un principe contraire; qu'on ne pouvait, par des conjectures, suppléer une disposition législative aussi importante que celle qui établit la nécessité de la transcription des ventes pour les rendre opposables aux tiers. Cette doctrine fut confirmée par deux arrêts, le premier de la Cour d'appel de Trèves, le second de la Cour de Poitiers. (V. tome 12, deuxième partie, page 374, et tome 11, deuxième partie, page 374.) On soutint aussi que la transcription était nécessaire pour empêcher le vendeur d'établir de nouvelles hypothèques après
nécessaire pour empêcher le vendeur d'établir de nouvelles hypothèques après la vente et divers arrêts, tous sanctionnés par la Cour de cassation, ont repoussé ce système. Donc, première vérité reconnue, que sous le Code civil la transcription n'était pas nécessaire pour rendre la vente parfaite, même vis-à-vis de tiers... et quoique la vente eût été passée sous l'empire de la loi du 11 brumaire an 7, car les arrêts eurent à statuer sur de pareilles espèces. Enfin, on a soutenu (et c'est la question qui nous occupe), que la transcription était nécessaire pour arrêter le cours des inscriptions de toute
était nécessaire pour arrêter le cours des inscriptions de toute hypothèque antérieure à la vente. On se fondait sur les dispositions des articles 2181 et 2182 du Code civil. On répondait que ces deux articles avaient pour unique objet de fournir à l'acquéreur le moyen de purger sa propriété, de la débarrasser des créances inscrites, d'où l'on concluait qu'il était inutile de songer à purger une propriété sur laquelle aucune hypothèque n'était inscrite lors de la vente. Alors parut l'article 834 du Code de procédure, et la discussion législative sur cet article, et les termes dans lesquels il est conçu
cet article, et les termes dans lesquels il est conçu vont résoudre la difficulté. En nous apprenant que cet arrêt est une innovation législative et non une interprétation, les discussions législatives vont nous apprendre qu'il était, à l'égard de la question dont s'agit, le droit consacré par le Code civil. Cet article porte ce qui suit: «Les créanciers qui, ayant une hypothèque aux termes des articles 2126, 2127 et 2128 du Code civil, n'auront pas fait inscrire leurs titres antérieurement aux aliénations, qui seront faites à l'avenir des immeubles hypothéqués, ne seront reçus à requérir la mise aux enchères, conformément
ne seront reçus à requérir la mise aux enchères, conformément aux dispositions du chapitre 8, titre 18 du livre 3 du Code civil, qu'en justifiant de l'inscription qu'ils auront prise, depuis l'acte translatif de propriété, et au plus tard dans la quinzaine de la transcription de cet acte.» Quoique cet article 834 ne dispose que relativement à la faculté de requérir la mise aux enchères, on est convenu que d'après cet article les créanciers hypothécaires sont autorisés à prendre inscription sur les biens vendus, tant que la vente n'a pas été transcrite, et même pendant la quinzaine après la transcription.
été transcrite, et même pendant la quinzaine après la transcription. Cet article est-il une interprétation ou bien une innovation législative? De là dépend la solution de la question. Si c'est une innovation, et s'il ne se rapporte qu'aux aliénations qui seront faites à l'avenir, il faut en conclure nécessairement que, sous la législation antérieure, la transcription de la vente n'était pas nécessaire pour arrêter le cours des inscriptions ; pour qu'il fût une interprétation, il faudrait qu'avant sa publication il existât quelque doute sur la nécessité de la transcription. Si donc nous prouvons qu'avant la publication de cet article, l'opinion
donc nous prouvons qu'avant la publication de cet article, l'opinion reçue était contre la nécessité de la transcription, il sera démontré que l'article n'est pas interprétatif, mais bien innovant. Il suffit à cet égard de lire les discussions législatives sur l'article 834, Code de procédure, « Un objet plus grave (dit M. Berlier, orateur du gouvernement sur cet article), s'est offert à la discussion : ç'a été la question de savoir si des créanciers, ayant un titre hypothécaire antérieur à la vente, mais non inscrit à cette époque, pouvaient, comme les créanciers inscrits ou ayant des hypothèques légales, requérir la
les créanciers inscrits ou ayant des hypothèques légales, requérir la mise aux enchères des fonds vendus par leurs débiteurs. » Pour l'affirmative, on se prévalait des expressions générales de l'article 2182 du Code civil; on ajoutait que le créancier ne pourrait perdre son hypothèque et les droits en résultant, par le seul fait de son débiteur vendant à son insu. » Pour la négative, on opposait principalement l'article 2166 du Code civil, qui n'accorde le droit de suivre l'immeuble qu'aux créanciers ayant privilège ou hypothèque inscrits; l'on niait que le tiers-acquéreur eût besoin de transcrire son acte pour mettre son
tiers-acquéreur eût besoin de transcrire son acte pour mettre son acquisition à l'abri des hypothèques non inscrites, et l'on observait, à l'appui de cette opinion, que la formalité de la transcription consacrée par la loi du 11 brumaire an 7, et reproduite dans le projet du Code civil, en avait été formellement retranchée; d'où l'on concluait que la volonté du législateur s'était prononcée contre la transcription, en ce sens qu'elle n'était pas utile pour purger les hypothèques NON INSCRITES ou pour empêcher qu'il n'en fût établi de nouvelles. » Il était difficile de ne point reconnaître cette dernière opinion comme
était difficile de ne point reconnaître cette dernière opinion comme la plus conforme au Code civil; mais il était aisé de sentir que la première avait un but juste et utile, et présentait une modification qu'il était bon de recueillir. » Dans cette conjoncture, on a adopté, pour le passé et l'avenir, un parti qui respecte les droits de l'un et de l'autre temps. » Comme la disposition nouvelle n'atteindra que les aliénations qui seront faites à l'avenir, les tiers-acquéreurs qui auront contracté sous l'empire de la loi qui nous régit en ce moment, n'en recevront aucun dommage. » À
régit en ce moment, n'en recevront aucun dommage. » À l'égard des créanciers, ils conserveront désormais la faculté de s'inscrire jusqu'à l'expiration de la quinzaine qui suivra la transcription de l'acte d'aliénation. Dès que les dispositions nouvelles ne doivent atteindre que les aliénations qui seront faites à l'avenir; dès qu'on a adopté un parti qui respecte les droits de l'un et de l'autre temps; dès que l'opinion qui niait que le tiers-acquéreur eût besoin de transcrire son acte, pour mettre son acquisition à l'abri des hypothèques, est la plus conforme au Code civil, concluons que c'est pour modifier cette opinion
au Code civil, concluons que c'est pour modifier cette opinion que le législateur a fait l'innovation, et qu'il n'est pas vrai que cet article 834 offre une simple interprétation. Écoutons encore M. Tarrible, orateur du tribunat. Après avoir rappelé tous les arguments pour et contre la nécessité de la transcription, il s'exprime ainsi : « Nous dirons, comme l'orateur du gouvernement, qu'il était difficile de ne pas reconnaître la seconde opinion comme la plus conforme au Code civil; mais, de cela seul que la question avait paru problématique, vous regarderez la décision que vous offre le projet, comme un bienfait
la décision que vous offre le projet, comme un bienfait signalé. Oui, le projet l'a décidée cette question importante, non par des interprétations qui n'auraient peut-être abouti qu'à l'obscurcir, mais par une disposition nouvelle qui modifie celle du Code civil sur le même point, qui tranchera clairement pour l'avenir le nœud de toutes difficultés. Par ces expressions, on ne peut résister à la conviction que la loi dont il est orateur a pour but d'établir pour l'avenir la nécessité de la transcription, et de l'établir en innovant par une disposition nouvelle. Et, depuis la publication du Code de procédure, tous
nouvelle. Et, depuis la publication du Code de procédure, tous les auteurs qui ont écrit sur la matière de l'hypothèque ont été d'avis qu'avant la publication du Code de procédure, la transcription des contrats de vente n'était pas nécessaire pour arrêter le cours des inscriptions antérieures. M. Chabot de l'Allier, en ses Questions transitoires, v°. Hypothèques, § 4, s'exprime ainsi : « Le Code civil établit que l'acquéreur était propriétaire dès le moment de la vente : il ne prescrivit la transcription que comme un mode de purger les hypothèques inscrites ; et il en résulta que les créanciers du
inscrites ; et il en résulta que les créanciers du vendeur ne purent plus faire inscrire leurs hypothèques sur des biens qui étaient vendus. » De ce que nous venons de dire, il résulte donc évidemment que, par la publication de la loi sur la vente, où se trouve l'article 1583, la vente a été parfaite, même vis-à-vis des tiers, en telle sorte qu'aucune hypothèque non inscrite à cette époque, quoique acquise antérieurement, n'a pu depuis lors opérer aucun effet, quoique l'acquéreur n'ait point fait transcrire son acte d'acquisition. C'est la conséquence du principe, que sous le Code civil la
la conséquence du principe, que sous le Code civil la transcription n'est requise que pour purger les hypothèques inscrites lors de la vente. Et, faisant l'application de ces principes à notre espèce, il en résulte que la vente a été parfaite vis-à-vis de Nesson et Girardeau, acquéreurs, le 25 ventôse au 12, jour de la publication de la loi sur la vente; que depuis lors aucune hypothèque n'a pu valablement être inscrite sur les biens acquis; que conséquemment le mineur Rouget, dont l'hypothèque n'a existé sans inscription que le 8 germinal an 12, n'a pu poursuivre des biens sur lesquels
germinal an 12, n'a pu poursuivre des biens sur lesquels il ne pouvait avoir aucun droit. Ces principes au surplus sont consacrés par nombre d'arrêts. Cela a été ainsi jugé par la Cour de Paris, dans l'espèce suivante. Il s'agissait d'une hypothèque, ou plutôt d'un privilège acquis sous la loi du 11 brumaire an 7. Cette hypothèque était en conflit avec une vente, faite sous le Code civil, après la vente de l'immeuble, hypothéqué. Mais avant la transcription, inscription, demande en nullité de l'inscription, attendu sa tardivité. Jugement de première instance qui annulle l'inscription comme faite après la vente. Sur
instance qui annulle l'inscription comme faite après la vente. Sur l'appel, arrêt confirmatif (V. tom. 10, 2e. partie, pag. 192.) Pareil arrêt a été rendu par la Cour d'appel de Turin (V. tom. 2, 2e. partie, pag. 284.) Ainsi, dès la publication du Code civil, la transcription a cessé d'être nécessaire, même pour arrêter le cours des inscriptions; la disposition du Code a équivalu transcription, et tout acquéreur dès lors a eu les mêmes droits que s'il avait fait transcrire son contrat. Cela s'évince de cette idée, qu'un contrat de vente est parfait de sa nature par le consentement des
vente est parfait de sa nature par le consentement des parties; que son opposabilité aux tiers est subordonnée à de simples formalités; qu'une loi nouvelle peut très bien dispenser un acquéreur de la formalité de transcription, ou de tout autre précédemment imposée. Inutile de s'appesantir sur cette discussion, lorsque nous avons à opposer des arrêts de la Cour de cassation. Mais d'abord, rappelons un arrêt de la Cour d'appel de Bruxelles. Dans l'espèce de cet arrêt, un particulier avait acquis, sur les biens du sieur Verbeck, une hypothèque générale, antérieurement au Code; ensuite, et toujours sous la loi du 11
au Code; ensuite, et toujours sous la loi du 11 brumaire an 7, avant que l'hypothèque soit inscrite, les débiteurs vendent les immeubles hypothéqués. L'acquéreur ne fait pas transcrire. Alors, mais postérieurement au Code civil, le créancier prend inscription. L'acheteur prétend que la vente à lui faite a arrêté de plein droit le cours des inscriptions, aux termes des articles 1583 et 2182 du Code civil. — Le créancier réplique, que s'agissant d'une vente faite sous la loi du 11 brumaire an 7, qui exigeait la transcription, l'article 76 de cette loi devait seul servir de règle, et que, d'après
cette loi devait seul servir de règle, et que, d'après cet article, la vente non transcrite était réputée non existente à l'égard des créanciers du vendeur. Considérant (porte l'arrêt) qu'il résulte de la combinaison des articles 1138, 1583 et 2182 du Code civil, rapprochés des motifs de ces dispositions législatives, que la transcription n'est plus nécessaire pour que la propriété de la chose vendue soit transmise à l'acquéreur à l'égard des tiers; mais qu'elle est irrévocablement acquise dès l'instant que le contrat de vente est parfait, encore que la chose n'ait pas été livrée, ni le prix payé; que cette
n'ait pas été livrée, ni le prix payé; que cette disposition doit exercer son empire sur les contrats d'achat et de vente, dont l'existence est antérieure à son émanation, puisque dès le moment qu'elle a reçu l'être, la propriété de la chose vendue a été incommutablement transmise à l'acheteur par l'effet de la puissance de la loi qui a anéanti la formalité de la transcription, eu égard à ce que ne portant par-là aucune atteinte à des droits acquis, elle ne peut pas être considérée comme entachée du vice de rétroactivité; qu'il résulte de ce qui précède, que l'inscription générale
rétroactivité; qu'il résulte de ce qui précède, que l'inscription générale prise par l'intimé sur les biens Verbeck, qui est postérieure à la publication du Code civil, n'a pu lui conférer le droit réel d'hypothèque sur les biens dont s'agit, qui, à l'époque de ladite inscription, avaient déjà passé dans le domaine de l'appelant. (V. tom. 12, 2e. partie, p. 232.) Mais voici un arrêt de la Cour de cassation, qui décide à la fois que sous le Code civil, et avant le Code de procédure, on n'a pas pu réclamer le bénéfice d'une inscription prise postérieurement à l'aliénation des immeubles,
le bénéfice d'une inscription prise postérieurement à l'aliénation des immeubles, que l'art. 834 est une innovation législative, et qu'à cet égard, le contrat de vente passé sous la loi du 11 brumaire an 7, doit être régi par les dispositions du Code. La Cour de cassation, dans l'arrêt que nous allons rapporter, ne laisse rien à désirer sur les difficultés qui peuvent s'élever par rapport à la transcription. Le dispositif annonce que la Cour a été si fort pénétrée des principes que nous venons de développer, qu'elle les a appliqués surabondamment comme pour annoncer d'avance sa doctrine. Le 11 fructidor
surabondamment comme pour annoncer d'avance sa doctrine. Le 11 fructidor de l'an 3, vente du domaine Laverne par Ailhaud au sieur Faure — Le prix n'ayant été payé qu'en partie, l'immeuble resta grevé du privilège au profit du vendeur. Revente du domaine de Laverne, d'abord le 18 brumaire an 4, par Faure aux sieurs Joannin père, Portal et Bilbon, qui par ceux-ci à nombre d'acquéreurs partiels, les 27 frimaire an 4, 24 frimaire et 17 pluviose an 5, 26 et 27 fructidor an 7, 18 nivôse et 12 pluviose an 8, 21 frimaire an 9 et 11 brumaire an 12.