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2 août 1914 et qui autorisaient les locataires, sans payer leur loyer, à se maintenir dans les lieux qu'ils occupaient avant la guerre, autant de causes qui peu à peu doivent disparaître par la réalisation d'un programme d'encouragements à la construction. La crise des prix, au contraire, n'a pas été la conséquence de la guerre. Elle eût être évitée. Elle est tout entière due à l'imprévoyance du législateur. Lorsque la loi, en 1922, a maintenu le principe des prorogations obligatoires au profit des locataires, il est apparu qu'elle devait, en même temps, fixer les prix limites auxquels ces locataires seraient
même temps, fixer les prix limites auxquels ces locataires seraient assujettis, sans quoi la prorogation eût été une formule inefficace et sans portée pratique. Confiant dans le relèvement de notre monnaie, le Parlement, en 1923, fixa le prix limite à un taux peu élevé : 75 p. 100 de la valeur de 1914, plus 10 p. 100 pour les charges. À cette époque, le cours de la livre était aux environs de 80 fr. Le propriétaire était ainsi assuré de toucher la presque totalité de son revenu d'avant-guerre, tout en faisant face aux charges d'entretien, au paiement des impôts, à
faisant face aux charges d'entretien, au paiement des impôts, à certaines obligations que crée la guerre, d'obligations que crée la propriété bâtie. Sa situation se trouvait ainsi réglée d'une manière équitable. En 1926, le taux fut élevé à 100 p. 100, plus 15 p. 100 pour les charges. Mais, à ce moment, les charges qui grevaient la propriété bâtie s'étaient singulièrement accrues. Le cout des réparations, d'entretien de clos et couvert, qui sont nécessaires à la conservation de l'immeuble, les impôts d'État, les impôts locaux, les centimes additionnels surtout, avaient considérablement augmenté. M. Louis Dupin : C'est très exact. M.
considérablement augmenté. M. Louis Dupin : C'est très exact. M. Camille Cautru : J'ai recueilli dans certaines régions, et notamment dans celle que vous représentez, monsieur Dupin, des chiffres qui prouvent que la progression a été formidable. Le coefficient est, dans l'ensemble, de 10 à 15. La propriété bâtie succombe sous le poids des charges fiscales. Il serait temps que le Parlement y prit garde, car elle joue en France comme partout, un rôle social de première importance, en même temps qu'elle est l'un des éléments principaux de la richesse nationale. À ce double titre, nous avons le devoir de
nationale. À ce double titre, nous avons le devoir de la protéger efficacement contre les exagérations du fisc, qui la mettent véritablement en péril. Le 1er avril 1926, nous avons donc majoré de 100 p. 100 le taux des loyers prorogés. Qu'était-ce par rapport à la valeur réelle ? Le cours de la livre était à 140 fr. Etant donné toutes les charges que je viens d'indiquer, nous fixions la majoration des loyers à un taux nettement inférieur à la valeur réelle équitable. Movements divers. Que, pour assurer le maintien de l'ordre et de la paix publique, le Gouvernement demande
de l'ordre et de la paix publique, le Gouvernement demande et que le Parlement impose aux propriétaires le maintien des locataires dans les locaux qu'ils occupent, soit ! Mais quelles raisons invoquer pour fixer le prix de ces loyers au-dessous de leur valeur réelle ? Il s'agit là d'une question d'intérêts d'ordre purement privé. Le locataire doit une équitable rémunération pour la prestation dont il profite. Pourquoi cette rémunération serait-elle inférieure au service rendu ? Le législateur de 1920 n'a pas cru pouvoir déduire de ces propositions les conséquences qu'elles comportent. Devant l'accroissement des charges qui grevaient la propriété bâtie,
comportent. Devant l'accroissement des charges qui grevaient la propriété bâtie, le coût des grandes réparations dont l'augmentation atteint les coefficients 6, 7, 8, suivant les régions, devant l'aggravation des impôts, nous avons failli à notre devoir en affectant le taux des loyers du coefficient 2, alors qu'autour de lui le propriétaire voyait appliquer, à l'occasion de toutes les transactions, au moins le coefficient 5. M. Louis Dupin : Voilà une vérité qu'il ne faut pas perdre de vue. Certains diront, sans doute, qu'une augmentation de 100 p. 100, le double d'avant la guerre, n'est pas négligeable. L'illusion est dangereuse. Dans
d'avant la guerre, n'est pas négligeable. L'illusion est dangereuse. Dans le loyer qu'un propriétaire reçoit — je m'excuse de rappeler cette vérité première — une part correspond à des charges. La loi a fixé cette part à 25 p. 100 du loyer brut. Cette proportion ne correspond plus à la réalité, à cause de l'exagération des centimes additionnels notamment. Je l'ai entendu fixer à 33 p. 100, par des gens particulièrement qualifiés et compétents. M. Alexandre Lefas : 33 p. 100 du montant des loyers d'avant guerre. M. Camille Cautru : Evidemment. Mais raisonnons sur le pourcentage légal. Si nous
: Evidemment. Mais raisonnons sur le pourcentage légal. Si nous le multiplions par le coefficient 6 ou 7, qui est celui des impôts et des charges d'entretien, et je parle seulement des clos et couverts, nous constatons qu'au lieu de 200 p. 100, le propriétaire n'aurait touche que la moitié ou le tiers de son revenu d'avant guerre, et en francs papier. Très bien ! très bien ! à droite et au centre. Je livre à vos méditations les résultats de ce petit calcul, dont chacun peut vérifier les détails et la base. Par suite de l'application de ce pourcentage,
et la base. Par suite de l'application de ce pourcentage, nous avons vu, et rien n'était plus douloureux, de petites gens qui avaient mis dans l'acquisition d'une petite maison toutes leurs économies, afin de s'assurer un revenu qu'ils croyaient sur pour leurs vieux jours, empêchés de reprendre leur maison pour l'habiter, obligés de supporter ailleurs des loyers onéreux et de recevoir un loyer infime, et ainsi une vie misérable de privations et de souffrances, pendant que leur locataire s'enrichissait de leurs dépouilles. Tous, nous connaissons des cas de ce genre. Rien ne révèle mieux la maladresse de certaines lois que
Rien ne révèle mieux la maladresse de certaines lois que nous votons ici, qui prétendent établir dans la société plus de justice et qui, trop souvent, n'engendrent que déceptions et ruines. (Applaudissements sur de nombreux bancs). André Hesse, président de la commission. Me permettez-vous une observation ? M. Camille Cautru. Certainement. M. le président de la commission. Je vous demande de vouloir bien indiquer à la Chambre que cette situation a été une des grandes préoccupations de la commission de la législation civile, que M. le garde des sceaux s'y est vivement intéressé, et que nous avons mis à l'étude
est vivement intéressé, et que nous avons mis à l'étude les moyens de dédommager les petits propriétaires. (Très bien! très bien!) J'attache beaucoup d'importance à cette question, et vous aussi, j'en suis sûr. M. Camille Cautru. Mon cher président, je vous remercie de l'occasion que vous me donnez de rendre hommage aux efforts de la commission de la législation civile. M. le président de la commission. Et, j'insiste, de M. le garde des sceaux, qui a admis notre manière de voir. M. Camille Cautru. et de M. le garde des sceaux, bien entendu. M. Louis Barthou, garde des sceaux, ministre
sceaux, bien entendu. M. Louis Barthou, garde des sceaux, ministre de la justice. Je suis tout à fait d'accord avec la commission sur ce point, et je l'aurais dit si, dans ce débat, je ne m'étais imposé la règle que je me suis efforcé d'observer dans un débat précédent, celle de ne pas interrompre. M. le président de la commission. J'ai simplement tenu à rappeler que vous aviez partagé cette préoccupation de la commission. M. le garde des sceaux. Je vous prie de ne pas voir un reproche, là où il n'y a qu'un remerciement. M. Louis Dupin. Voulez-vous me
il n'y a qu'un remerciement. M. Louis Dupin. Voulez-vous me permettre une observation ? M. Camille Cautru. Volontiers. M. Louis Dupin. Vous disiez avec raison que nous connaissions tous de nombreux exemples de petits propriétaires très malheureux. Je voudrais citer un cas particulièrement typique et qui montrera à la Chambre à quel point il est nécessaire que la commission trouve une solution équitable pour ces petits propriétaires, si intéressants. Un vieillard de 78 ans, est propriétaire d'une petite maison, dans laquelle un locataire s'est installé de force de la loi et pour l'occupation de laquelle il paye un loyer minime,
et pour l'occupation de laquelle il paye un loyer minime, 1.600 ou 1.700 fr. Père de dix enfants, il a perdu un fils à la guerre et deux de ses gendres ont été gravement blessés. Il reste maintenant, avec quelques-unes de ses filles. Sa famille, actuellement réduite, pourrait très facilement se loger dans la maison qui lui appartient. Or, en vertu des lois en vigueur, il va, lui, être expulsé de celle qu'il avait dû louer 4.500 fr., alors que le locataire de la maison qui lui appartient, continuera d'occuper celle-ci pendant plusieurs années encore, en payant un loyer modeste.
celle-ci pendant plusieurs années encore, en payant un loyer modeste. (Mouvements divers.) Je comprends que les locataires doivent être protégés, et qu'ils doivent l'être dans certains cas déterminés. Mais il faut aussi avoir pitié de petits propriétaires qui se trouvent dans la situation lamentable que je viens de décrire, et je souhaite vivement que la Chambre et le Gouvernement trouvent et proposent la solution équitable qui sauvegarde leur triste situation. (Très bien! très bien!) M. Fernand Brun. Ce n'est pas un cas isolé. J'ai reçu plus de 3.000 lettres, par lesquelles un grand nombre me signale des cas identiques. M.
lesquelles un grand nombre me signale des cas identiques. M. François Bourgot. Nous en avons tous reçu. Mais il y a aussi la contre-partie. M. Camille Cautru. Je ne sais vraisemblablement pas, sur les points que je viens de vous quereller, quelle contre-partie il peut y avoir. Je me suis borné à signaler une situation douloureuse que j'avais indiquée, la commission de la législation civile a vu et elle n'avait pas échappé et qui s'efforce de remédier en étudiant le fonctionnement d'une caisse de compensation destinée à venir en aide aux petits propriétaires. Nous serions heureux de pouvoir annoncer, à
aux petits propriétaires. Nous serions heureux de pouvoir annoncer, à l'issue de ces débats, que ses travaux aboutiront. Après avoir accusé le Parlement d'insuffisance voyante, je vais me faire un peu de l'éloquence de mon état. Pourquoi tout cela ? Parce qu'en 1923, comme en 1926, nous n'étions pas sûrs de ce que serait le lendemain. Notre monnaie était très discutée sur le marché international, mais elle était capable de reprendre peu à peu de valeur. De très bonne foi, on pouvait espérer la revalorisation du franc. En réponse aux plaintes des propriétaires, nous étions fondés à dire : "Allez,
plaintes des propriétaires, nous étions fondés à dire : "Allez, tout, la situation présente n'est qu'exceptionnelle et temporaire. Dans un avenir prochain, le coût de la vie va diminuer, les coefficients qui affectent vos loyers vont se rapprocher de la norme connue des jours meilleurs." Ce raisonnement était plausible en fait. Mais, depuis, il s'est produit un malheur d'une importance capitale. Nous avons voté, en 1928, une loi de stabilisation et consacré officiellement la valeur de notre monnaie. Tout espoir de revalorisation du franc nous échappe. Les coefficients qui pèsent sur les prix en France vont demeurer; peut-être vont-ils s'élever
sur les prix en France vont demeurer; peut-être vont-ils s'élever encore. Ne soyons donc pas surpris que, dans la lettre des petits propriétaires dont je vous parle aujourd'hui, la Chambre des députés demande de fixer les loyers à valeur réelle. Ici, je me permets de répondre ici une objection que j'ai entendue qui dit ainsi : "Les propriétaires d'immeubles, eux, sont des rentiers. S'ils avaient placé leur argent en rentes sur l'Etat, ils pourraient en francs-papier le revenu qu'ils percevaient avant la guerre en francs, c'est-à-dire rien de "las." Or donc, par devoir, si une loi intervient pour le raiser
donc, par devoir, si une loi intervient pour le raiser de leurs immeubles au taux d'avant guerre. Ils seront dans une situation douloureuse dans laquelle se trouvent les porteurs de rentes, qui ont fait confiance à l'Etat, nous sommes tous d'accord. J'ai de grand cœur, la semaine dernière, une proposition de loi déposée par l'od-Audiffr e t-Pascal et dont l'objet est de revaloriser les rentes, dans la valeur plus ou moins éloignée, par des procédés qui ont été très étudiés et qui aspirent de la prudence nécessaire en pareille matière. Mais l'assimilation qu'on veut établir entre le porteur de titres
Mais l'assimilation qu'on veut établir entre le porteur de titres à revenu fixe et le propriétaire d'immeuble bâti n'est plus fondée et, j'ajoute, n'est pas défendable. In 1918, le placement à ses avantages et ses inconvénients. Le placement en fonds de l'Etat offrait et offre encore des avantages comparables de simplicité et de facilité. Le seul souci du porteur de rentes était de se présenter au guichet tous les trois mois et là d'une manière certaine — sa conscience n'était jamais trompée — très régulièrement, il touchait son dû. Le propriétaire d'une maison, au contraire, reconnaît avec moi, doit gérer,
propriétaire d'une maison, au contraire, reconnaît avec moi, doit gérer, administrer, entretenir. Il a les aléas des bons et mauvais locataires. Il y a ceux qui ne paient pas et ceux qui détruisent ou détériorent. Il a les aléas des sinistres. S'agit-il là, par conséquent, de deux ordres de placement, aussi utiles l'un que l'autre au pays, je le reconnais volontiers, étant donné une égale protection, mais différents par leur caractère et par leur nature. Être Propriétaire d'un immeuble bâti peut se comparer au propriétaire d'une ferme; actionnaire d'une société. Avez-vous jamais vu d'actions à réduire les revenus que les
Avez-vous jamais vu d'actions à réduire les revenus que les premiers et les autres retirent de leur propre et de leurs actions ? Il n'y a doute, les porteurs de rente ont les plus hautement atteints par la guerre et par les événements qui ont suivi. Parce qu'ils sont malheureux, devons-nous, par la loi, leur faire subir une perte supplémentaire ? On reconnaît malheur des petits propriétaires C'est ce que je monnonce la situation malheureuse, en fait de la loi. Alexandre Luquet. C'est aussi le fait de la guerre. M. Paul Lerolle. C'est évident. M. Camille Cautru. C'est le fait
Paul Lerolle. C'est évident. M. Camille Cautru. C'est le fait des lois successives à la guerre, mais, venant du Parlement, que c'est la loi qui est intervenue pour fixer le prix des loyers à un moment inférieur à la valeur réelle. Le malheur des petits propriétaires est florissant, le fait de la loi. Mme Jeanne Belloche. La stabilisation légale est aussi intervenue pour fixer le taux de la rente. M. Camille Cautru. Oui, la stabilisation légale est intervenue pour fixer le taux de la rente. Mais en conclurez-vous que vous avez droit d'intervenir, au sujet des baux de la ferme,
avez droit d'intervenir, au sujet des baux de la ferme, par exemple, pour limiter la façon que le propriétaire pourra exiger ? M. François Bourgot. Ce serait nécessaire. M. Camille Cautru. Allez-vous tenir condamné que vous avez le droit d'intervenir lors des assemblées générales de toutes les sociétés commerciales et industrielles pour fixer à un taux qui ne pourra pas être inférieur au dividende mis en distribution, passé le dividende mis en distribution des profits des porteurs d'actions pendant des périodes antérieures à la guerre. Bien sûr Bellocq. Le Parlement est mâle en ce qui concerne les lois. M. Camille
est mâle en ce qui concerne les lois. M. Camille Cautru. Ne parlez pas de la loi sur les fermages, elle n'a aucun rapport avec la loi sur les loyers. M. Léopold Bellocq. Pour les fermages, une loi est, cependant, bien intervenue. M. Camille Cautru. La loi de 1927 portant revision du prix des baux à ferme n'a rien de commun avec la loi sur les loyers qui ne vise que les locaux d'habitation pour établir des prorogations légales en l'absence de baux. Ne comparons que ce qui est comparable et ne nous écartons pas de notre sujet. L'argument que
et ne nous écartons pas de notre sujet. L'argument que je viens de donner a, je crois, sa valeur. Nous devrons nous en souvenir lorsque nous aurons à fixer le prix limite. Un autre argument, d'ordre économique, vient à l'appui de ma thèse. J'affirme que nous ne résoudrons jamais la crise du logement tant que nous maintiendrons les prix des loyers à un taux nettement inférieur à la valeur réelle. M. Jean Lerolle. Et surtout tant que l'on n'aura pas construit, car c'est un dilemme. M. Camille Cautru. On ne pourra pas construire d'une manière utile, mon cher collègue et
pourra pas construire d'une manière utile, mon cher collègue et vous verrez que je réponds à votre pensée — tant que la loi interviendra pour maintenir le prix des loyers des locataires prorogés à un taux nettement inférieur à sa valeur réelle. (Applaudissement.) sur divers bancs.) Et vous allez voir la démonstration que j'apporte à l'appui de cette affirmation. M. Alexandre Luquet. Mais les maisons nouvellement construites ne subissent aucune servitude ! M. Camille Cautru. Voulez-vous attendre que je formule mon observation ? Peut-être aurai-je la chance de vous convaincre. M. Alexandre Luquet. Le fait serait surprenant. M. le président.
M. Alexandre Luquet. Le fait serait surprenant. M. le président. Veuillez écouter en silence, monsieur Luquet ; vous êtes inscrit, vous parlerez à votre tour. M. Camille Cautru. Avant la guerre, les ménages moyens changeaient, en général, trois fois de logement. Ils prenaient un petit appartement au moment de leur mariage, puis un plus grand lorsqu'ils avaient des enfants et enfin, de nouveau, un plus petit lorsque leurs enfants étaient mariés et lorsque l'âge de la retraite était venu. Aujourd'hui, que voyons-nous ? Nous voyons les locataires "s'incruster" dans les locaux qu'ils occupent, pourquoi ? Parce que la loi leur
locaux qu'ils occupent, pourquoi ? Parce que la loi leur permet de s'y maintenir à un prix inférieur à celui qui leur serait imposé ailleurs. Les locataires, vous le comprenez, se sont très facilement habitués à ne consacrer qu'un vingtième de leur budget au prix d'un logement, alors qu'avant guerre ils y consacraient le cinquième, le sixième ou le septième. Ils restent donc là où ils sont, même s'ils ont plus de pièces qu'il n'est nécessaire. M. Louis Dupin. Ils restent là où ils sont parce qu'ils ne savent pas où trouver un autre local. M. Camille Cautru. Je pourrais
où trouver un autre local. M. Camille Cautru. Je pourrais vous citer, dans un immeuble du boulevard Raspail, trois appartements de 5 et 6 pièces occupés par des personnes seules. Elles y restent parce qu'elles payent seulement le double du prix d'avant guerre. Pourquoi voulez-vous qu'elles cherchent ailleurs un appartement ? Elles veulent bénéficier des lois de prorogation. Ces personnes ont à leur disposition six pièces. Etant seules, dans des conditions normales, elles se seraient certainement contentées de trois pièces qui auraient suffi à leur bonheur. Elles ont donc six pièces, alors que, dans des immeubles voisins, des familles nombreuses
pièces, alors que, dans des immeubles voisins, des familles nombreuses s'entassent dans deux ou trois pièces. Il est impossible de songer à faire des échanges : le locataire ne voit que son intérêt, il trouve commode d'être protégé par la loi. Nous assistons ainsi à ce triste spectacle de logements encombrés, alors qu'ils conviendraient à des familles nombreuses, par des gens dont ils dépassent les besoins. Il y a un autre aspect de la question. Des personnes conservent à Paris des locaux leur servant de pied-à-terre, alors qu'elles habitent la campagne. Elles ont un entresol dans lequel elles viennent passer
campagne. Elles ont un entresol dans lequel elles viennent passer trois mois d'hiver. Je ne vois à cela aucun inconvénient. Seulement, je sais qu'un grand nombre des locataires qui sont dans ces conditions, renonceraient vite à leur entresol s'il leur fallait le payer à sa valeur réelle. Ainsi, messieurs, vous favorisez, avec les lois de prorogation qui durent et dont on ne voit pas la fin, et des prix inconsidérés, la paralysie du marché des logements. Pendant le même temps, des familles nombreuses ne savent où se caser, des jeunes ménages sont obligés de s'installer au prix fort dans les
ménages sont obligés de s'installer au prix fort dans les immeubles neufs, et de ces inégalités créées par la loi résulte un maximum d'injustice. Les répercussions de cette situation sont très graves, d'abord pour les raisons que je viens de dire, parce qu'elle paralyse le marché du logement, mais aussi parce qu'elle empêche la construction. Je connais un quartier de Paris où il y a actuellement quinze logements au moins à louer à partir de 11.000 et 15.000 fr. mais on ne loue pas ces logements-là. Ils sont à louer depuis six mois. Pourquoi ? Parce que les candidats locataires
depuis six mois. Pourquoi ? Parce que les candidats locataires qui, avant la guerre, auraient consacré 3.000 fr. à la location d'un logement, préfèrent y mettre beaucoup moins, puisque nous leur en donnons le moyen. Ils vont en banlieue, ils s'y installent provisoirement et guettent une occasion. Ils attendent qu'il leur en soit libre. Ils acceptent alors toutes les conditions du propriétaire, sauf à dénoncer ensuite la convention qu'ils ont librement acceptée dans les six mois, et s'installent à Paris. Croyez-vous que cette concurrence faite par la loi aux locaux neufs soit de nature à inciter les gens à construire
neufs soit de nature à inciter les gens à construire ? Les locaux neufs se louent à leur valeur réelle en francs papier, mais les logements construits avant la guerre, même s'ils sont plus confortables et plus spacieux, vont, par le fait de la loi, se louer un prix sensiblement moindre, et, tout naturellement, les candidats locataires préfèrent les locaux anciens aux locaux neufs. Je dis que cette situation n'est pas faite pour encourager la construction. Crise de logements, nécessité de construire, crise de prix. Toutes ces questions se tiennent, toutes ces questions s'enchaînent et je serais heureux de vous
toutes ces questions s'enchaînent et je serais heureux de vous avoir convaincus que la prorogation à des prix trop inférieurs à la valeur réelle est l'ennemie de la construction pour les raisons que je viens d'indiquer. Applaudissements à droite et au centre.) Par conséquent, messieurs, réfléchissons à ces problèmes. Nous voici au seuil d'une nouvelle loi des loyers. Nous allons discuter le texte de la commission, n'oublions pas, je vous en rappelle, certaines lois économiques qui nous dominent tous et auxquelles nous ne pouvons par des textes songer à nous soustraire. Que nous le voulions ou que nous ne le
soustraire. Que nous le voulions ou que nous ne le voulions pas, nous devons les subir et nous devons en tenir compte. Messieurs, je résume mes observations. La question des loyers m'a toujours beaucoup préoccupé par ses aspects juridiques et ses répercussions sociales. J'ai suivi le développement de la crise dans toutes ses phases. Je suis arrivé à cette conviction profonde que la question des loyers est surtout une question de prix. Accordez aux locataires la sécurité du lendemain, en les faisant bénéficier de prorogations, soit, mais exigez d'eux un prix de loyer correspondant sensiblement à la valeur réelle et
prix de loyer correspondant sensiblement à la valeur réelle et vous verrez promptement se rétablir la souplesse et l'élasticité du marché du logement. Il ne faut pas que les locataires prorogés aient intérêt à voir se prolonger la crise. La loi nouvelle devra, s'inspirer de ces observations. À partir du moment où, sans brusquerie, ni brutalité, ce serait opportun et dangereux, mais peu à peu, par des paliers de prix raisonnables, le prix des loyers se sera rapproché de leur valeur réelle, la question sera bien près d'être résolue. De nouvelles prorogations me seraient plus nécessaires. Vous verrez le marché