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nouvelles prorogations me seraient plus nécessaires. Vous verrez le marché des locations reprendre toute sa liberté et, en même temps — l'expérience des pays étrangers nous l'indique — vous verrez refleurir l'industrie du bâtiment et de la construction et, sous l'égide de notre vieux droit civil, le respect des conventions librement consenties. À l'étranger, la crise des loyers a été résolue par les moyens que j'indique. À la vérité, l'on n'est pas encore revenu partout au droit commun. Mais en Belgique, en Allemagne, en Italie, on a bien compris l'importance de la question des prix. Alors que, dans la loi
de la question des prix. Alors que, dans la loi soumise à nos délibérations, on nous propose d'appliquer le coefficient 2,0 aux loyers d'avant guerre, outre les charges bien entendu, soit par conséquent 2,8, il y a longtemps déjà, dans les pays qui nous entourent, on a dépassé ce coefficient; l'on en est presque partout au coefficient 3,5. L'Italie est déjà arrivée au coefficient 4. Et au fur et à mesure que le prix des loyers prorogés s'élève, on voit refleurir l'industrie de la construction et la crise des logements se résoudre par elle-même. (Applaudissements.) C'est la voie dans laquelle
se résoudre par elle-même. (Applaudissements.) C'est la voie dans laquelle il faut entrer délibérément, résolument. Je ne prétends pas, je le répète, imposer une solution brutale. Je crois, au contraire, qu'il faudra, afin de ne pas créer de misère trop grande, ménager beaucoup les petites gens. Mais il n'est pas excessif de demander à ceux qui travaillent de consacrer au paiement de leur loyer, sur l'ensemble de leurs ressources, la part qu'ils lui réservaient avant la guerre. Pourquoi permettre que l'on y consacre maintenant moitié moins ? Si nous nous maintenons dans cette voie, nous fausserions complètement, et pour de
maintenons dans cette voie, nous fausserions complètement, et pour de très longues années, le problème de la construction et le marché du logement. Nous fausserions irrémédiablement les rapports qui doivent exister normalement, du point de vue économique et juridique, entre bailleurs et locataires. Je vous prie, messieurs, de réfléchir à tous ces problèmes. Nous ferons en sorte, dans la discussion des articles, de les aborder avec l'unique souci de trouver une solution équitable. Soyez sûrs, en tout cas, qu'en vous attachant à cette question des prix, dont je vous ai signalé l'importance, vous serez sur la voie qui, seule, peut-être,
signalé l'importance, vous serez sur la voie qui, seule, peut-être, permettra un jour, dans ce pays, le retour au droit commun. Et cette solution n'est pas désirable seulement, croyez-le bien, dans l'intérêt de la propriété bâtie de France, mais je le dis tout net, elle est désirable avant tout et surtout dans l'intérêt général du pays, car rien ne serait plus désastreux que de voir se perpétuer le régime arbitraire injuste et l'anarchie sous l'empire desquels nous vivons depuis la guerre. (Applaudissements.) M. le président. La parole est à M. le rapporteur. M. Alcide Delmont, rapporteur. Messieurs, en 1926, le
le rapporteur. M. Alcide Delmont, rapporteur. Messieurs, en 1926, le Parlement a adopté une loi réglant les rapports des propriétaires et des locataires de locaux d'habitation. Cette loi constituait, constitue encore comme la charte du logement. On peut la caractériser en disant que le législateur, ayant la certitude que dans un intérêt de paix sociale le marché du logement ne pouvait être rendu à la liberté, il était nécessaire de garantir aux occupants de bonne foi la possession de leur habitation. Pour atteindre ce but la loi du 1er avril 1926 a maintenu et prolongé le régime de prorogation de
1926 a maintenu et prolongé le régime de prorogation de jouissance institué par les lois antérieures. Mais, dans une pensée de retour au droit commun, qui dès lors existait et que tout à l'heure notait très justement notre honorable collègue M. Cautru, pensée qui avait inspiré le mécanisme même, l'économie même de la loi, des paliers étaient organisés. Suivant l'importance du loyer en 1914, les prorogations devaient se terminer à des dates échelonnées entre 1927 et 1931. C'était la pensée commune et c'était la pensée du Gouvernement. Voici, en effet, comment s'exprimait, à la séance du 26 mars 1926, M.
comment s'exprimait, à la séance du 26 mars 1926, M. le haut commissaire à l'habitation : « Je me permets, au nom du Gouvernement, d'indiquer notre intime conviction que les paliers correspondent au retour probable au droit commun. Si nous n'avions pas eu cette opinion, nous ne nous serions pas prêts à une fantaisie qui aurait pour objet d'apporter au Parlement des dispositions dans lesquelles nous n'aurions pas confiance. » D'autre part, la loi de 1926, après avoir en quelque sorte réglé par ce régime, des paliers ce qu'au nom du Gouvernement on appelait le retour probable au droit commun,
du Gouvernement on appelait le retour probable au droit commun, confirmait le principe de la taxation des loyers en limitant les majorations des prix de 1914 au taux de 100 p. 100. Telles étaient les deux idées directrices de la législation de 1926: organisation du retour au droit commun par le régime des paliers, taxation des prix avec cette majoration de 100 p. 100. Mais, alors que le régime des prorogations était organisé pour jouer sur les cinq années allant de 1927 à 1931, la loi ne fixait les règles de la taxation que pour une période de trois années,
de la taxation que pour une période de trois années, prenant fin au 1er avril 1929. Les motifs — M. Cautru les a indiqués tout à l'heure en parlant d'une autre question — les motifs pour lesquels on ne taxait que pour une période limitée étaient tirés de la situation monétaire d'alors. Il était impossible de constituer un régime durable dans l'ignorance où l'on était de ce que serait le lendemain, alors que l'on vivait dans l'instabilité monétaire, en plein régime d'inflation, et que l'imprévision était la loi de l'année 1926. C'est ainsi que l'article 6 de cette loi portait
1926. C'est ainsi que l'article 6 de cette loi portait qu'une loi ultérieure fixerait le quantum des majorations à partir du 1er avril 1929. C'est là, messieurs, l'origine du projet de loi dont le Gouvernement nous a saisis. Il était indispensable, dès lors que la loi n'avait indiqué le régime de taxation et le quantum de majoration que jusqu'à la date que j'ai indiquée, qu'une loi nouvelle fût délibérée par le Parlement pour substituer un régime nouveau au régime qui allait disparaître. Il fallait qu'une législation nouvelle fixât le nouveau plafond des loyers, puisque la date du 1er avril 1929
plafond des loyers, puisque la date du 1er avril 1929 allait faire disparaître le plafond antérieurement institué. Le Gouvernement, conduit à examiner et à régler cette question, fut inévitablement entraîné à examiner d'autres problèmes qui se posent et, le Parlement examinés, il fut conduit également et d'un coup à insérer dans son projet de loi des dispositions commandées par les nécessités sociales de l'heure. Ces nécessités, elles sont évidentes; hélas! La situation, à l'heure même où nous délibérons, est exactement identique à celle devant laquelle le Parlement était placé en 1926: crise des logements incontestable. Je répondrai tout à l'heure
1926: crise des logements incontestable. Je répondrai tout à l'heure aux observations de M. Cautru et au sens peut-être un peu simpliste par lequel il considère ou que l'on ne peut pourtant considérer le redoutable problème avec lequel nous sommes aux prises en France. La situation actuelle, dis-je, est identique à celle de 1926: crise des logements, pénurie de logements, impossibilité pour les nombreux locataires de se loger. Ce qui est à vrai dire grave, c'est qu'il apparaît nettement à tous ceux qui se penchent sur ce problème que la situation de 1929, et même de 1931, à celle de
situation de 1929, et même de 1931, à celle de 1926, peut être considérée comme devant être encore la même en 1931, au moment envisagé par le Gouvernement comme celui où l'on pouvait espérer un retour normal au droit commun. Sans doute, messieurs, nous sommes présents à la présence de projets divers. Sans doute, des programmes sont déjà délibérés. Mais rien. n'avons aucune certitude de réalisation prochaine; nous avons même la conviction que rien ne sera suffisant en 1931 pour permettre ce que l'on appelait, au droit commun dont on avait parle des termes si solennels. 1931 est le retour
avait parle des termes si solennels. 1931 est le retour au droit commun en 1931 est impossible. L'uil et M. le garde des sceaux a déclaré, à l'occasion des réunions de la commission et Cautru n'a fait que reprendre ici les conclusions données par M. Barthou: le retour au droit commun, ce serait l'expulsion en masse, l'ordre social tournerait. Il y a donc impossibilité de rétablir la concurrence sur le marché du logement. Au surplus, tout le monde est d'accord sur cette conclusion. Dans tous les groupes de cette Assemblée, on a unanimement reconnu qu'il n'est pas possible de visager
on a unanimement reconnu qu'il n'est pas possible de visager le retour immédiat et pur au droit commun. Des propositions. M. Alexandre Luquet, La plupart des propriétaires en conviennent, d'ailleurs même des déclarations de M. le rapporteur. C'est ce que je croyais, cher collègue. Et quand je parle de l'impossibilité d'un retour immédiat au droit commun, je n'envisage pas seulement l'instance; mais encore l'échéance ou la possibilité. Vous l'avez d'ailleurs déclaré vous-même, en juillet dernier, en nous montrant lecture d'un discours prononcé par M. Trutic de Vareux, président de la chambre syndicale des propriétaires, devant une assemblée générale de ce
chambre syndicale des propriétaires, devant une assemblée générale de ce groupement, au mois de mars 1928. M. le rapporteur. C'est à cette réunion à laquelle cet orateur que je faisais allusion tout à l'heure. M. Clamamus. Les propriétaires déclarent qu'il est possible de revenir immédiatement au droit commun. M. Alexandre Luquet. Non! Ce n'est pas cela que M. Trutic de Vareux a dit. M. le rapporteur. Je crois que M. Clamamus commet une erreur. M. Clamamus. Je citerai des textes, si le rapporteur en disant que, dans leur majorité et par la voix autorisée de ceux qui parlent en leur
par la voix autorisée de ceux qui parlent en leur nom, les chambres syndicales de propriétaires préconisent le retour immédiat au droit commun. M. Luquet a rectifié cette erreur par la phrase en rappelant qu'au cours de la réunion du mois de mars 1928, le président de la chambre syndicale des propriétaires avait déclaré, au nom de ce groupement, qu'il n'était pas possible de revenir au droit commun n'était pas possible immédiatement et ne le serait pas en 1931. Étant donné ces réalités, le projet du gouvernement ne pouvait être différent de celui qu'il est. Il ne pouvait que reprendre
différent de celui qu'il est. Il ne pouvait que reprendre et développer les idées directrices de la loi de 1926 et, en particulier, le régime des prorogations et des prix. Bien qu'il fût conduit à considérer quelques autres problèmes accessoires, sur ces deux questions que je viens de rappeler, le Gouvernement devait obligatoirement, en raison de l'état des circonstances, prendre la position que le législateur de 1926 avait eu à leur prendre; nous devons rendre hommage à la sagesse du projet de loi déposé par M. le garde des Sceaux. Le Gouvernement a voulu, non point faire une loi nouvelle,
Le Gouvernement a voulu, non point faire une loi nouvelle, mais incorporer, dans la charte du logement, des dispositions commandées par les circonstances de l'heure présente. Ainsi, le projet se présente sous la forme d'un article unique comportant un certain nombre de dispositions s'intégrant dans les limites de la loi de 1926. Les dispositions principales proposées par le Gouvernement visent les procédures de jouissance et les prix limites. Je ne propose de borner mon intervention qu'à poser très brièvement le mécanisme du projet du Gouvernement (Et de la commission), afin de faciliter l'exposé et de mettre ainsi en acte nos
de faciliter l'exposé et de mettre ainsi en acte nos résolutions. Le gouvernement a proposé une majoration passive, uniforme et fixe, jusqu'au 1er avril 1935. M. Georges Scapini. C'est le danger. Le rapporteur, Un seul délai: tous les locataires en possession d'un local le 1er janvier 1931 auront droit à une prorogation de jouissance allant jusqu'au 1er avril 1935. En ce qui concerne les prix, le Gouvernement a adopté deux mesures: d'abord, une majoration immédiate égale à 50 p. 100 de la valeur locative de 1914, le loyer étant multiplié par 150 p. 100 de sa valeur moyenne. Puis, s'ajoutant
par 150 p. 100 de sa valeur moyenne. Puis, s'ajoutant à la première majoration immédiate qui doit être appliquée dès le 1er avril 1931, des majorations successives qui doivent être appliquées, la première le 1er avril 1931, et la seconde le 1er avril 1933. Tel est, sur ces deux points principaux, le mécanisme qui a été jugé par la commission comme constituant la raison même du projet de loi déposé par le Gouvernement. Sur le premier point, la commission a suivi les suggestions du Gouvernement; elle a reconnu la nécessité de la prorogation et a accepté le système proposé. M.
de la prorogation et a accepté le système proposé. M. Cautru a dit en son nom personnel et je crois pouvoir déclarer au nom de la commission que celle-ci a accepté sans enthousiasme ce système de prorogations. En élaborant, cette législation restrictive du droit commun pour une nouvelle période, elle a eu le sentiment que ses délibérations étaient dominées par une raison de force majeure: la crise du logement, toujours aiguë, qui ne permet pas de rendre la liberté au marché des loyers. Si la commission a accepté sans enthousiasme ce régime nouveau de prorogation et de restriction, c'est qu'il
ce régime nouveau de prorogation et de restriction, c'est qu'il ne lui échappait pas que la cristallisation des loyers, le maintien dans les lieux loués des locataires bénéficiant de la prorogation arrêtent toute vie, provoquent la stagnation. Ces mesures empêchent, en effet, l'échange des logements, la constitution de nouveaux foyers, en maintenant indéfiniment les mêmes locataires dans les mêmes immeubles. C'est pourquoi la commission a voté la mort dans l'âme la prorogation jusqu'en 1935. Mais elle a un peu modifié les propositions de M. le garde des sceaux. Au lieu d'une prorogation uniforme, à terme fixe et unique finissant en
d'une prorogation uniforme, à terme fixe et unique finissant en 1935, elle a repris un système qui, dans son principe, ne pouvait être jugé mauvais: le système des paliers. C'est ainsi qu'elle a décidé, amendant légèrement le projet de M. le garde des sceaux — sinon avec l'approbation de celui-ci, du moins sans qu'il s'y fût opposé formellement — de proroger de cinq années les prorogations de la loi de 1926. De telle sorte que, sans parler des logements qui sont revenus au droit commun en 1927 et 1928 et qui y restent, les loyers qui vont venir à expiration
qui y restent, les loyers qui vont venir à expiration en 1929, 1930 et 1931 seront prorogés, aux termes du projet de la commission, jusqu'en 1934, 1935 et 1936. Tels sont, messieurs, les deux systèmes, celui du Gouvernement et celui de la commission. Vous voyez qu'ils sont très proches et que, sur ce point, il ne saurait y avoir aucune difficulté sérieuse. Nous espérons que la confrontation des deux méthodes amènera l'Assemblée à accepter les propositions présentées par la commission de la législation civile et Criminelle. La seconde question est celle des majorations. Ici encore, le système de la commission
celle des majorations. Ici encore, le système de la commission se rapproche singulièrement de celui du Gouvernement. Sur les 50 p. 100 de majoration immédiate, l'accord s'est fait immédiatement. La commission accepte les 50 p. 100 applicables à partir du 1er avril 1929 et les majorations supplémentaires que successivement proposée par le Gouvernement. Ici, une légère modification : la commission a substitué au régime de majoration bisannuelle de 25 p. 100 en 1931 et de 25 p. 100 en 1933 un régime de majorations annuelles de 10 p. 100 en 1931, 1932, 1933, 1934 et 1935. De telle sorte que
1931, 1932, 1933, 1934 et 1935. De telle sorte que les 200 p. 100 de majoration prévus par le Gouvernement se pourraient atteindre en 1935 avec un retard de deux années sur le rythme prévu par le projet gouvernemental. Il nous est apparu qu'il valait mieux adopter cette formule, car elle est plus souple, peut-être aussi moins brutale et conduit au même résultat tout en permettant aux locataires de s'adapter graduellement, et par conséquent plus facilement, aux prix nouveaux. Ainsi, sur ce point encore, l'accord s'est établi entre les deux méthodes. Certes, j'imagine que ni M. le garde des sceaux
méthodes. Certes, j'imagine que ni M. le garde des sceaux — qui nous a déclaré, à diverses reprises, agir au nom du Gouvernement, tout entier après délibération du conseil des ministres — ni nous-mêmes, n'avons eu le sentiment qu'en fixant ces majorations, nous prenions une décision absolument juste. M. Cautru a dit avec grace parle qu'il n'était pas juste de taxer ainsi une marchandise particulière, tandis que, pour toutes les autres, les prix sont librement fixés. La liberté des transactions est dans tous les domaines. Il en reste un sur lequel la taxation s'applique : celui des logements. Il n'y
lequel la taxation s'applique : celui des logements. Il n'y a pas de raison philosophique, ni de raison économique profonde, qui justifie cette tarification, sinon la crise aiguë des logements, l'impossibilité de faire payer aux locataires, par un amélioration immédiat auquel ils ne sont pas préparés, des loyers qui seraient hors de proportion avec leurs ressources actuelles, l'impossibilité de leur imposer une dépense nouvelle qui serait surtout supportée par les ménages de travailleurs au détriment de leur santé, au détriment des nécessités vitales de leur famille. C'est donc une nécessité absolue qui nous a obligés à adopter cette tarification qui,
absolue qui nous a obligés à adopter cette tarification qui, nous le reconnaissons, n'est pas tout à fait juste. Nous avons le sentiment d'avoir fait une sorte de transaction entre des injustices. Vous sentez combien nous sommes loin de la justice! Et d'ailleurs, l'injustice de ces lois dont la crise impose le vote éclate de toutes parts. Tandis que vous maintenez, à l'encontre des propriétaires d'anciens immeubles, les limitations de prix, tandis que vous restrenez l'exercice de ce vieux droit de propriété qui est le fond de la législation du code civil sous l'empire duquel nous vivons, tandis que vous
code civil sous l'empire duquel nous vivons, tandis que vous limitez le droit du propriétaire au profit du locataire vous accordez, par ailleurs, une liberté qu'impose la nécessité, mais qui constitue une sorte de provocation en face des restrictions dont je viens de parler : vous accordez, en effet, aux propriétaires d'immeubles construits après 1914 une liberté complète, puisque vous leur permettez de louer leurs immeubles à n'importe quel prix, sans aucune fixation, sans aucune taxe de tarification. Vous faites plus, vous améliorez la situation de ces propriétaires. En effet, par la loi de 1926 — et nous vous proposons
par la loi de 1926 — et nous vous proposons d'y maintenir cette disposition, en la prolongeant, dans la loi que nous discutons — a exonéré d'impôts, pendant une période de quinze années après la fin de la construction, les immeubles nouvellement bâtis. En sorte que le propriétaire d'un immeuble construit depuis la guerre peut louer au prix qu'il veut. Aucune restriction ni quant aux prix, ni quant à la prorogation ne lui est imposée. Au contraire, l'exonération d'impôts dont il bénéficie lui assure une situation exceptionnellement avantageuse, en comparaison à celle du propriétaire de l'immeuble ancien. Il faut donc
à celle du propriétaire de l'immeuble ancien. Il faut donc que nous ayons le courage de dire et de proclamer que si cette législation nous est imposée par une nécessité impérieuse, vitale, une nécessité sociale, elle ne satisfait pas notre désir de justice, elle heurte, au contraire, notre sens de l'équité. Il faut cependant la voter, messieurs, sinon, en raison de la pénurie des logements, dont je dirai quelques mots, nous verrions éclater la redoutable crise que nous avons réussi à éviter, jusqu'à présent et qui serait définitivement ouverte si la pleine liberté était rendue au marché des loyers. Malgré
la pleine liberté était rendue au marché des loyers. Malgré l'injustice qui résulte de la loi, dans les parties que je viens d'analyser, cette loi est une nécessité. C'est pourquoi le Gouvernement a eu entièrement raison de la présenter dans les termes où il l'a fait et c'est pourquoi la commission s'est trouvée d'accord avec lui pour en adopter les dispositions, dans le but et dans la pensée que je viens d'analyser. Messieurs, en dehors de ces deux dispositions fondamentales, le projet de loi délibéré par la commission en contient un certain nombre d'importance secondaire et dont je ne veux
un certain nombre d'importance secondaire et dont je ne veux dire que quelques mots. Je n'en citerai que quelques-unes, à titre indicatif, pour jalonner en quelque sorte la discussion de demain, et sans y insister aujourd'hui. En premier lieu, je dois énoncer la disposition relative aux étrangers. L'article 4 de la loi de 1926 refusait, dans son alinéa 11er, le bénéfice des prorogations aux étrangers. Cette disposition a été violemment critiquée. Elle a fait l'objet de délibérations et de votes, notamment du conseil municipal de Paris. Elle a été considérée comme portant atteinte aux droits de nos nationaux, parce que
comme portant atteinte aux droits de nos nationaux, parce que les propriétaires préféraient louer à des étrangers, qui sans doute étaient protégés par les tarifications, mais qui, en réalité, ne les invoquaient pas, parce que, n'ayant pas droit à la prorogation, ils pouvaient être expulsés du jour au lendemain s'ils n'acceptaient pas les prix qui leur étaient imposés. Il en résultait que cette disposition de la loi de 1926, qui avait été votée dans la pensée de protéger les Français, avait des effets tout à fait différents de ceux qu'on attendait. La commission, par un premier vote, a maintenu le
attendait. La commission, par un premier vote, a maintenu le texte de 1926, en rejetant la proposition du Gouvernement. M. le garde des sceaux nous a exposé de nouveau l'argument que je viens de résumer rapidement et qu'il a, vous l'imaginez bien, énoncé avec infiniment plus de séduction et d'éloquence que je ne saurais le faire à cette tribune. M. le garde des sceaux. Vous êtes injuste pour nous deux. M. le rapporteur. Vous savez, monsieur le garde des sceaux, que ce que je dis est parfaitement l'expression de ma pensée. M. le garde des sceaux a repris sa proposition.
pensée. M. le garde des sceaux a repris sa proposition. Il l'a défendue de nouveau et la Commission s'est enfin résolue à la voté. À droite. C'est un scandale. M. le rapporteur. Cela, prouve que la commission n'a pas de parti pris et qu'elle sait, lorsqu'elle est mieux informée, émettre un vote différent de celui qui avait pu être le résultat d'un malentendu. À la commission de la législation civile et criminelle, nous ne faisons pas de politique. Nous n'avons jamais d'arrière-pensée. Nous nous penchons sur les problèmes en techniciens, nous les regardons sous leurs différentes faces et nous savons
nous les regardons sous leurs différentes faces et nous savons que les délibérations les plus fructueuses sont souvent les plus prolongées. Nous avons prolongé cette étude et nous avons entendu un avocat éloquent, qui nous a ralliés à sa cause, par son argumentation précise. M. Ciamamus. La commission fait comme M. Jourdain. M. le rapporteur. D'ailleurs, un autre motif militait en faveur de la solution proposée par M. le garde des sceaux. C'est que le Gouvernement, le ministre des affaires étrangères, en particulier, avait eu de nombreuses difficultés avec des gouvernements étrangers, qui avaient protesté. (Interruptions à droite.) Lorsque l'article