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loi nouvelle ? Il faut, sous l'empire de ses dispositions, distinguer, au point de vue du transport de la propriété, deux époques différentes. La première est celle qui s'étend depuis le contrat jusqu'à la transcription ; la seconde est celle qui suit la transcription. Même après la vente, et tant qu'il n'y a pas eu transcription, le vendeur est censé, aux yeux des tiers, être resté propriétaire, il pourrait donc revendre à un second acquéreur, de bonne foi, qui deviendrait propriétaire à rencontre du premier acquéreur, s'il faisait transcrire avant lui. Il pourrait également conférer une hypothèque qui serait valable
lui. Il pourrait également conférer une hypothèque qui serait valable s'elle était inscrite avant la transcription. Mais, d'autre part, par le seul effet de l'acte de vente, l'acquéreur devient propriétaire à rencontre du vendeur. L'acquéreur peut donc opposer son contrat au vendeur, l'obliger à le maintenir, en réclamer le bénéfice, il peut revendre ce qu'il a acheté, rien ne s'oppose même à ce qu'il puisse conférer hypothèque, sauf les droits des tiers. Or, cette situation d'un vendeur qui n'est plus propriétaire, à vrai dire, mais qui continue à le paraître, d'un acquéreur qui a acquis la propriété, mais qui est
d'un acquéreur qui a acquis la propriété, mais qui est exposé à voir sans cesse un vendeur de mauvaise foi en profiter à son préjudice, ne peut se prolonger longtemps. Et le moyen de sortir de cette position fausse est clairement indiqué par la loi, c'est la transcription. Le bénéfice qu'il y a à transcrire, les conséquences dangereuses auxquelles on s'expose en ne le faisant pas, pouvaient paraître la meilleure sanction de la loi nouvelle. La vigilance de l'intérêt privé donnait la certitude que la transcription se ferait promptement. Mais la loi de 1855 s'est-elle bornée à dire aux contractants
la loi de 1855 s'est-elle bornée à dire aux contractants : Vous ferez transcrire, si vous voulez recueillir vis-à-vis des tiers les bénéfices du contrat de vente, et, par conséquent, conserver votre privilège? s'est-elle contentée de cette sanction : la vigilance de l'intérêt privé ? Non, elle ne le pouvait pas. L'intérêt du crédit immobilier l'obligeait à prendre des mesures, à prescrire des règles tutélaires. Ainsi, il est certain qu'au moins, à partir de la transcription de la revente, il n'est plus possible au premier vendeur d'inscrire son privilège. Il y a donc, par conséquent, abrogation du délai de quinze
y a donc, par conséquent, abrogation du délai de quinze jours accordé par les art. 834 et 835 du Code de procédure. Mais, est-ce à ce modeste changement que se borne toute la réforme ? Le vendeur pourra-t-il toujours inscrire son privilège jusqu'à la transcription de la revente ? En d'autres termes, n'y a-t-il pas de délai fixé pour cette inscription tant que l'immeuble est entre les mains de l'acquéreur? Est-il, en un mot, dans la même situation qu'avant la nouvelle loi? Il est certain, d'après l'art. 6, qu'il existe pour l'inscription du privilège un délai fatal de quarante-cinq jours,
pour l'inscription du privilège un délai fatal de quarante-cinq jours, et que ce délai court à partir de l'acte de vente. Mais ce délai n'est-il fixé que pour le cas spécial où il y a eu revente, par l'acquéreur, et transcription pendant ces quarante-cinq jours du second contrat avant le premier, ou bien, est-ce un délai appliquant d'une manière générale à toutes les hypothèses, même au cas où l'acquéreur est resté propriétaire? On s'étonne, au premier abord, qu'une semblable question puisse être posée. De plus, ceux-ci payèrent une dette hypothécaire de 1,500 francs grevant l'immeuble qui leur avait été cédé
de 1,500 francs grevant l'immeuble qui leur avait été cédé en contre-échange. Dès-lors les frères Métral se sont trouvés débiteurs, de Lugné et Chateauvieux, de la somme de 8,700 francs. Le premier alinéa de l'art. 6 accorde jusqu'à la transcription pour inscrire les privilèges ou hypothèques antérieurs, ce qui semble vouloir dire que le premier vendeur a, pour inscrire son privilège, jusqu'à la transcription de la revente. Et le second alinéa, bien loin de restreindre le bénéfice de cette règle, vient en élargir l'application pour le cas où la revente et sa transcription se feraient immédiatement après la première vente.
et sa transcription se feraient immédiatement après la première vente. On évite ainsi toute surprise, et on donne au premier vendeur un délai suffisant pour qu'il ait le temps de prendre ses mesures. Et cependant il y a sur ce point controverse. M. Troplong, dans son nouveau Traité de la transcription, n°279, et MM. Rivière et Huguet, quest. de droit, n° 365, ne voient aucun changement dans le système du Code, pour le cas où l'immeuble est resté entre les mains de l'acquéreur. Il n'y a pas alors de délai fixé pour l'inscription du privilège, mais il faut qu'elle intervienne
fixé pour l'inscription du privilège, mais il faut qu'elle intervienne avant la transcription de la revente. Et c'est cette opinion qu'a consacré l'arrêt de Lyon. M. Flandin, conseiller à la Cour de Paris, dans son ouvrage sur la Transcription, t. 3, cb. 3, et M. Dalloz, Transcrip. hypoth., n° 350, cédant plus volontiers aux inspirations nouvelles qu'aux habitudes et aux souvenirs, prétendent que, dans tous les cas possibles, le vendeur n'a que quarante-cinq jours pour inscrire son privilège. Nous avons été vivement touchés des motifs donnés par ces deux derniers jurisconsultes, et nous ne faisons aucune difficulté de reconnaître que
jurisconsultes, et nous ne faisons aucune difficulté de reconnaître que nous serions heureux de voir la jurisprudence consacrer leur opinion. Les arguments qu'ils font valoir sont plutôt des arguments philosophiques que des arguments de texte. En voici le résumé : La loi de 1855 a voulu la publicité ; ne dit-elle pas dans chacune de ses dispositions que tous les droits qui affectent la propriété immobilière doivent être rendus et maintenus publics, et qu'ils ne peuvent, à aucun moment, rester cachés sans être perdus. Or, permettre à un vendeur de conserver son privilège sans être astreint à le publier tant
conserver son privilège sans être astreint à le publier tant qu'il plaira à l'acquéreur de garder la propriété achetée, c'est-à-dire pendant 10, 20 et 30 ans, n'est-ce pas rendre la loi de 1855 oublieuse du but qu'elle poursuivait, n'est-ce pas la faire inconséquente, illogique, peureuse d'elle-même et de ses principes ? Sans doute, elle est modeste et prudente dans ses innovations, mais il ne faut pas diminuer, outre mesure, les sages effets qu'elle est appelée à produire. Il est reconnu par eux qu'ils n'ont jamais payé cette somme en espèce. Le 9 septembre 1849, les frères Métrai ont revendu à
Le 9 septembre 1849, les frères Métrai ont revendu à M. Aubert cette fraction du domaine de Vallière acquise de Lugné et Chateauvieux. Toute interprétation qui tendrait à établir une clandestinité nuisible, doit donc être repoussée. En second lieu, pourquoi établir une distinction dans la fixation du délai pour l'inscription du privilège ? Que l'acquéreur soit resté propriétaire de l'immeuble ou qu'il ait revendu, est-ce que la négligence du vendeur n'est pas toujours la même ? Est-ce que l'intérêt public n'exige pas, dans les deux cas, la même promptitude de publicité. M. de Belleyme, rapporteur de la loi, s'est exprimé
publicité. M. de Belleyme, rapporteur de la loi, s'est exprimé ainsi : « Lorsqu'on accorde un délai pour inscrire le privilège et l'action résolutoire, on fait une chose grave. On confère un droit rétroactif qui remonte au premier jour et peut faire annuler tous les actes survenus dans l'intervalle. Il y a là des destructions de droits qui sont d'autant plus exorbitantes que le délai est plus prolongé. C'est pour cela que le conseil d'Etat n'avait d'abord voulu accorder qu'un délai de quinze jours, et que la commission s'est contentée d'un mois, ce qui, selon elle, restreint dans de justes
d'un mois, ce qui, selon elle, restreint dans de justes limites, les conséquences possibles de la rétroactivité. » Or, ces conséquences ne sont-elles pas également à redouter, même pendant que l'acquéreur reste propriétaire ? Voici un autre résultat : L'acquéreur a, je suppose, consenti des hypothèques sur l'immeuble acheté. Avec le système qui préconise l'absence de toute fixation de délai, le sort de ces hypothèques dépendra du fait de la revente. S'il y a revente, en effet, et non inscription du privilège dans les 45 jours, elles ne seront préremplies par ce privilège. Mais s'il n'y a pas revente, le
par ce privilège. Mais s'il n'y a pas revente, le privilège pourra toujours, quand bon lui semblera, se procurer la satisfaction de préremplir les hypothèques, alors même qu'on ne l'inscrirait qu'après 10, 20 et 30 ans. Est-ce possible ? Peut-on faire dépendre l'existence d'un droit appartenant au vendeur des faits et gestes de l'acquéreur ? Ne serait-ce pas le renversement des principes les plus élémentaires et un encouragement à la spoliation par la revente ? Il faut se défier de l'argument à contraire. On comprend très bien qu'il n'y ait pas, en ce qui concerne l'hypothèque, d'autre limite que la
pas, en ce qui concerne l'hypothèque, d'autre limite que la transcription. L'hypothèque, en effet, ne prend rang qu'à partir de son inscription; les tiers, qui ne la voient pas sur les registres, n'ont pas à la redouter. Mais le privilège se fait inscrire avec la prétention de primer des inscriptions hypothécaires antérieures, il ne peut donc, comme le déclare le rapporteur de la loi, longtemps rester secret. On lui a accordé un délai de quarante-cinq jours. Ainsi, le premier alinéa de l'art. 6 s'occupe des privilèges ou hypothèques qui peuvent être inscrits jusqu'à la transcription; le second s'occupe du privilège
être inscrits jusqu'à la transcription; le second s'occupe du privilège du vendeur et du copartageant, auquel il n'est accordé qu'un délai de quarante-cinq jours. Il faut observer enfin que si le délai de l'art. 6 ne s'appliquait pas à l'hypothèse où l'immeuble est resté entre les mains de l'acquéreur, on ne comprendrait pas le motif de l'abrogation de l'art. 834 du Code de procédure. Il était, en effet, dans ce système, infiniment plus logique, car il faisait courir contre le vendeur le délai octroyé pour l'inscription du privilège, non pas de la première vente, mais de la transcription de la
de la première vente, mais de la transcription de la seconde, permettant ainsi au vendeur privilégié d'avoir la possibilité de connaître la revente et de s'en garantir, avant de le rendre victime d'une déchéance par le fait d'un autre. Tandis que, au contraire, le système de la loi de 1855 paraîtra certainement préférable, si l'on ne donne qu'un délai de quarante-cinq jours dans tous les cas possibles. Le vendeur n'a plus de recherches à faire, de surveillance à exercer, il n'a plus qu'une formalité à remplir dans un délai déterminé, et s'il perd son droit, il ne sera victime que
et s'il perd son droit, il ne sera victime que de sa propre négligence. Comprendrait-on, d'ailleurs, qu'on eût si vivement et si longuement insisté dans la discussion sur cette question de délai, s'il s'était agi purement et simplement de le fixer pour le cas assez fréquent d'une revente avant quarante-cinq jours ? Aurait-on avec tant de persistance demandé son augmentation de quelques jours et le débat n'aurait-il pas éclairci ce point resté assez obscur ? Les législateurs qui tenaient tant à l'accroissement du délai et qui n'ont pu voir leurs vœux complètement satisfaits, n'auraient-ils pas pris soin de préciser mieux
vœux complètement satisfaits, n'auraient-ils pas pris soin de préciser mieux qu'ils ne l'ont fait, que ce délai de 45 jours ne s'appliquait qu'au cas de revente ? La pratique, qui est souvent le meilleur interprète des lois, ne s'y est pas trompée. Elle s'impose toujours l'obligation d'inscrire le privilège dans les 45 jours. Ces raisons sont puissantes, et on rendrait un véritable service au crédit foncier en adoptant ce délai unique de 40 jours. Mais nous avons peine à espérer que la jurisprudence aura cette hardiesse. La loi est inconséquente, dangereuse, elle n'obtient pas la publication TOME XXXX. 8 Un
dangereuse, elle n'obtient pas la publication TOME XXXX. 8 Un ordre fut ouvert pour la distribution du prix. Trois catégories de créanciers ont produit: 1° Les héritiers Vachat, vendeurs primitifs, premiers créanciers privilégiés ; 2° Lugné et Chateauvieux, deuxièmes vendeurs, deuxième désir, mais il paraît impossible d'échapper à une disposition très claire. Il a été dit et répété plus d'un fois dans le cours de la discussion qu'elle projet primitif ne contenait que le premier alinéa de l'art. 6, c'est-à-dire qu'il n'y avait pas d'autre délai accordé au vendeur pour publier son privilège que celui de la transcription. Or, on
publier son privilège que celui de la transcription. Or, on n'a pas voulu changer de fond en comble le système de la loi, on s'est contenté d'y apporter, dans une hypothèse. donnée, une modification qu'on a cru très sage, mais qui a l'avantage de faire naître toutes les critiques que nous venons d'exposer. Rassurons-nous cependant, car, par la force même des choses, ce délai de 45 jours sera rarement dépassé. Il suffit qu'on se trouve en présence d'un danger possible pour qu'on s'efforce de se mettre à l'abri. Une vente imprévue pouvant survenir, on s'empressera de faire transcrire pour ne
imprévue pouvant survenir, on s'empressera de faire transcrire pour ne pas perdre son privilège, c'est ce que la pratique a très bien compris. Ainsi, suivant nous, c'est la transcription qui détermine le délai pour inscrire le privilège, à moins qu'il n'y ait eu revente et transcription du second acte. Auquel cas le délai s'étend jusqu'à l'expiration des 45 jours qui ont suivi le premier acte. Mais il faut bien s'entendre. L'art. 6 ne dit pas que c'est la transcription de la revente qui détermine le délai pour l'inscription du privilège. C'est la première transcription qui se produit — soit celle
C'est la première transcription qui se produit — soit celle de la vente, soit celle de la revente, à partir de la transcription, dit la loi. Il ne peut donc y avoir doute sur ce point, les termes sont très clairs. Et d'ailleurs le privilège n'est-il pas mis au point de vue du délai sur la même ligne que l'hypothèque ? Or, il est certain que la transcription de la vente, tout aussi bien que celle de la revente, empêche à l'hypothèque conférée par le vendeur de se produire. Cette remarque, que les auteurs ont oublié de faire, a son
remarque, que les auteurs ont oublié de faire, a son importance comme nous allons le voir. Et il ne faut pas croire qu'elle compromet le privilège du vendeur. Tant que la vente ne sera pas transcrite, le vendeur conservera le droit d'inscrire son privilège jusqu'à la transcription de la revente; et si la vente est transcrite, le privilège se trouve par là même inscrit et conservé, le vendeur n'a dès lors plus besoin d'un délai jusqu'à la transcription de la revente. Reste une dernière question, qui est précisément celle que la Cour a eu à résoudre. 1° Les créanciers privilégiés,
la Cour a eu à résoudre. 1° Les créanciers privilégiés, et les créanciers de ces seconds vendeurs exerçant leurs droits; 2° Les frères Métrai, troisièmes vendeurs, troisièmes créanciers privilégiés et leurs créanciers exerçant leurs droits. La transcription qui conserve le privilège produit-elle, une fois faite, un effet indéfini, ou bien n'est-il que temporaire; en d'autres termes, doit-elle être renouvelée au bout d'un certain temps ? Il suffit de lire l'art. 2108 pour rester convaincu de la nécessité du renouvellement, au bout de 10 années. La transcription qui, d'ailleurs, est toujours intimement liée à l'inscription d'office quand il y a privilège,
intimement liée à l'inscription d'office quand il y a privilège, ne vaut, au point de vue de sa conservation, que comme inscription; elle n'a pas d'autre caractère. Or, toute inscription, même l'inscription d'office, est soumise au renouvellement après 10 années. Les exigences de publicité d'une bonne loi sur les privilèges n'exigent pas moins impérieusement ce renouvellement décennal. La jurisprudence paraît se fixer de plus en plus dans ce sens. Cassation 1860. — Rapport de M. Bayle-Mouillard. Arrêt de Paris du 19 décembre 1860. Arrêt de la deuxième chambre de la Cour de Lyon, du 23 février 1861. La conséquence logique
Cour de Lyon, du 23 février 1861. La conséquence logique qui semblerait résulter du principe que le privilège de vendeur est conservé par la transcription pendant dix années, serait le renouvellement de la transcription qui serait suivie d'un renouvellement d'inscription d'office. Cependant, il est généralement admis qu'il suffit de renouveler l'inscription en faisant mention de la transcription faite. Cette première question résolue, surgit une nouvelle difficulté, conséquence de la solution admise. Quel est l'effet du défaut de renouvellement ? Fait-il disparaître le privilège ou le laisse-t-il subsister, et dans quelle limite ? Le défaut de renouvellement n'entraînerait pas toujours le
limite ? Le défaut de renouvellement n'entraînerait pas toujours le droit inscrit. Le créancier hypothécaire qui a laissé périmer son inscription, peut en prendre une nouvelle, si l'immeuble est encore dans les mains de son débiteur... seulement elle ne prend rang que du jour de sa réinscription. En est-il de même pour le privilège ? a-t-on le droit de le réinscrire tant que l'immeuble est entre les mains de l'acquéreur ? Le droit à la réinscription du privilège dans le cas indiqué, n'a jamais été contesté, mais la controverse s'est élevée sur l'effet que devait produire cette réinscription. Certains auteurs
élevée sur l'effet que devait produire cette réinscription. Certains auteurs ont affirmé qu'à l'égard du privilège comme pour l'hypothèque, il fallait tenir compte des droits acquis, des inscriptions antérieures au renouvellement; que le privilège ne pourrait plus être dès lors qu'une hypothèque prenant rang à la date de la réinscription, hypothèse prévue par l'art. 2113. Mais un seul bordereau absorbant la totalité du prix a été délivré aux héritiers Vachat, premiers créanciers privilégiés, qui se sont ainsi trouvés intégralement payés du prix de la première vente. Or, les frères Métrai et leurs créanciers ont été amenés. Mais la jurisprudence avait
et leurs créanciers ont été amenés. Mais la jurisprudence avait admis avant la loi de 1855 sur la transcription, que la réinscription faisait revivre le privilège avec tous ses avantages; qu'il primait toutes les créances hypothécaires, même antérieures à la réinscription. Pour le soutenir, on a surtout fait valoir que l'effet du privilège est de primer les hypothèques; — que si l'on n'en faisait pas remonter l'effet à la date de la vente ou de la transcription, il perdrait l'avantage qui le distingue des créances hypothécaires; — qu'on ne peut faire naître une déchéance de cette nature, puisque la loi
faire naître une déchéance de cette nature, puisque la loi n'a fixé aucun délai pour l'inscription de ce privilège, — qu'il serait peu raisonnable de placer le vendeur ayant fait inscrire son privilège, mais ayant ensuite laissé périmer l'inscription, dans une position plus fâcheuse que celui qui ne se serait jamais inscrit. Et on en a conclu que cette réinscription, comme une inscription première, pouvait être utilement prise, non seulement pendant tout le temps que l'immeuble restait entre les mains de l'acquéreur, mais encore tant qu'il ne s'était pas écoulé 15 jours depuis la transcription de la revente, en vertu
15 jours depuis la transcription de la revente, en vertu des dispositions de l'art. 834 du Code de procédure. Mais en présence de la loi de 1855, qui a fait revivre le système de brumaire et proclamé la nécessité de la publicité de tout changement, de toute modification dans le droit de propriété, peut-on encore admettre que la réinscription qui surgit après plus de dix années, alors qu'on a commis l'énorme négligence d'un défaut de renouvellement, suffit à la conservation du privilège et de tous les attributs? L'arrêt que nous rapportons se prononce pour l'affirmative. La loi nouvelle, dit-il, n'a
rapportons se prononce pour l'affirmative. La loi nouvelle, dit-il, n'a pas plus que le Code Napoléon imposé au vendeur un délai pour s'inscrire tant que l'immeuble vendu reste entre les mains du premier acquéreur, elle a seulement abrégé de quinze jours le délai qui lui était accordé pour prendre inscription après la vente; au lieu de permettre l'inscription du privilège dans la quinzaine de la transcription de cette vente, elle exige qu'elle soit antérieure à la transcription. D'où il conclut qu'il n'y a pas non plus d'autre modification à faire à la jurisprudence que de supprimer ce délai de quinze
à la jurisprudence que de supprimer ce délai de quinze jours; mais qu'il n'y a rien à changer aux conséquences de la réinscription faite en temps utile. Si cette théorie a pour elle l'influence du passé et la logique apparente des déductions, elle n'en est pas moins, croyons-nous, formellement condamnée, et par la lettre, et par l'esprit de la loi nouvelle. Il est certain, d'abord, que pour tous ceux qui prétendent que l'inscription du privilège de vendeur ne peut, dans tous les cas possibles, s'inscrire que dans les quarante-cinq jours de l'acte de vente, opinion que nous avons examinée, il
de l'acte de vente, opinion que nous avons examinée, il ne peut y avoir possibilité d'admettre le droit à la réinscription après plus de dix années. Mais la même solution doit être consacrée, dans l'hypothèse que nous avons acceptée, du droit d'inscrire le privilège même après quarante-cinq jours, jusqu'à la transcription. C'est ici qu'il faut rappeler la remarque que nous avons faite, qu'il ne s'agit pas, dans l'art. 6, de la transcription de la revente, mais de la transcription du premier acte opérant dessaisissement à l'égard des tiers, et par conséquent de la première vente. Or, s'il en est ainsi,
conséquent de la première vente. Or, s'il en est ainsi, et il nous paraît impossible de le contester, il n'est pas exact de dire, comme le fait l'arrêt, que la loi nouvelle n'a imposé aucun délai au vendeur pour inscrire son privilège, tant que l'immeuble reste entre les mains de l'acquéreur. Le délai est au contraire formel. Il s'étend jusqu'à la transcription. En d'autres termes, le privilège s'inscrit au moment même où le vendeur cesse d'être propriétaire, et cette inscription prise, le délai pour se faire est épuisé. Ce qui conduit à cette conséquence nécessaire qu'il n'y a pas de
conduit à cette conséquence nécessaire qu'il n'y a pas de réinscription possible. Décider autrement d'ailleurs ne serait-ce pas faire perdre à la loi de 1853 toute sa valeur, et s'éloigner de son esprit par une habitude nuisible de clandestinité hypothécaire ? Sans doute l'inscription tombée, tout droit n'est pas éteint, mais le privilège est devenu hypothèque (art. 2113), et il ne peut plus primer les créanciers inscrits antérieurement. C'est d'ailleurs l'opinion de M. le premier avocat-général dont les conclusions sur ce point ont été diamétralement contraires à la décision de la Cour. Après avoir fait connaître que la loi belge,
la Cour. Après avoir fait connaître que la loi belge, qui s'est inspirée des mêmes idées que la loi française, a prévu la réinscription, et ne l'a plus admise que comme hypothèque, il s'est écrié : « Je suis certain que tôt ou tard la jurisprudence adoptera ce système et mettra un terme à l'existence des privilèges occultes. Je conseille vivement à la Cour d'avoir la hardiesse de le faire. » Et la Cour éclairée par les paroles du ministère public ne semble pas regretter de ne pouvoir le suivre sur le terrain où il s'est placé ? C'est donc