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tu fais ? — Aujourd'hui rien ; mais j'ai beau coup beau coup beaucoup trop, je t'assure. Et toi ? — Moi, je fais toujours la même chose, et tel que tu me vois, je vais à mon bureau où j'ai usé huit paires de manches de lustrine et pas mal de fonds de culottes. Mais je ne me plains pas, au contraire. — Tu es bien heureux ! J'en voudrais pouvoir dire autant. Tu as, en effet, l'air soucieux, et si je ne craignais pas d'être indiscret, je te questionnerais davantage. — Ne me questionne pas, car je peux
questionnerais davantage. — Ne me questionne pas, car je peux te dire tout. Je suis bien embarrassé, quoiqu'il n'y ait rien dans mon affaire qui puisse me faire rougir. Depuis que nous nous sommes quittés, l'un aussi pauvre que l'autre, j'ai pu me croire riche à millions et, aujourd'hui, je cherche un usurier ; car je n'ai plus le sol. Plus rien. Ruiné complètement. — Ma foi, je ne comprends pas. Riche à millions et puis ruiné complètement, cela dépasse les bornes de mon intelligence. — C'est pourtant la vérité, et je vais t'expliquer le fait en te conduisant à
et je vais t'expliquer le fait en te conduisant à ton bureau. — Tu peux parler, j'ai le temps, car je prends toujours le plus long pour faire de l'exercice. En quittant la petite pension du père Raimbaud, où tu travaillais comme un boeuf, sans jamais arriver aux premières places et où j'étais assidu comme un oiseau, un jour premier, un jour dernier, je suis entré par faveur chez un coulissier. Là, si je n'ai pas pu moi-même m'occuper des calculs de changes et d'arbitrages, je me suis vite mis au courant des finesses et des roueries du courtage et
au courant des finesses et des roueries du courtage et je n'ai pas tardé à prendre la place du patron comme remisier. Ah! c'était le bon temps! Ce que j'ai gagné d'argent, tu ne peux pas te le figurer, tu as dû en mettre de côté, bien assuré à l'abri de tout événement. J'en gagnais trop pour en mettre de côté ! Comprends pas. Tu comprendras après. Laisse-moi finir. En 1867, mon patron me voyant tant de dispositions pour les affaires, me donne sa fille et m'associe à sa main. En 1870, je fais campagne jusqu'aux transports en qualité de
En 1870, je fais campagne jusqu'aux transports en qualité de capitaine d'état-major. La guerre ruine mon beau-père, mais je tire mon épingle du jeu et, à partir de 1872 jusqu'à la fin de 1881, je n'ai fait que gagner de l'argent, en dépenser et me figurer que cela ne pouvait pas finir. Mais à partir de 1882, ça a fini, et je n'ai fait que rendre ou perdre ce que j'avais gagné. Le krach a arrivé. Des valeurs sur lesquelles je gagnais, mille et quinze cents francs sont tombées à zéro. Les syndics, les hommes d'affaires et les juges d'instruction
zéro. Les syndics, les hommes d'affaires et les juges d'instruction ont mis le nez dans nos opérations, et cette loi de 1867, qui m'avait fait gagner tant d'argent, me ruine petit à petit depuis deux ans. Je suis sous le coup de poursuites correctionnelles et de responsabilités incessantes, ne sachant pas si je coucherai le soir dans mon lit ou dans celui du gouvernement. Et avec cela trois enfants, deux filles et un garçon, élevés grandement et dont j'ai dû cesser brusquement l'éducation, qui me coûtait trop cher. Mais tu as dû mettre à l'abri, pendant tes jours de prospérité,
as dû mettre à l'abri, pendant tes jours de prospérité, les dots de tes filles ? Tu as dû les faire assurer ? Comment voulais-tu que je fisse assurer, moi ou mes enfants, à une Compagnie qui me donnait 4 % de mon argent, quand je gagnais plus de 100 % en le travaillant ? Et puis, j'ai fondé et administré trop de Compagnies pour devenir leur client. Complètement, il y en a de bien bonnes et de bien riches. Il n'y avait rien à gagner avec elles. Et toi ? Qu'es-tu devenu depuis notre séparation ? Moi, j'ai travaillé
? Qu'es-tu devenu depuis notre séparation ? Moi, j'ai travaillé chez mon premier et seul patron comme petit commis. Ensuite j'ai voyagé comme représentant de sa maison. Après, j'ai épousé ma petite cousine et j'ai travaillé dur pour élever mes trois enfants, deux garçons et une fille. Je n'ai jamais gagné beaucoup d'argent, mais j'en ai toujours mis de côté. Bientôt, je vais marier ma fille avec le fils cadet de mon ancien patron dont je suis depuis dix ans voisin, et cela, grâce à une petite assurance que j'ai contractée, il y a dix-huit ans, et que j'ai toujours
contractée, il y a dix-huit ans, et que j'ai toujours augmentée depuis. Mes deux garçons sont, l'un dans le commerce et l'autre dans l'industrie. Ah ! par exemple nous avons bien souffert pendant la guerre ; mais nous n'en sommes pas morts. Tout cela ne me dit pas ce que tu viens chercher dans ce quartier désert. Je cherche un agent d'affaires qui me fait des misères et qu'il faut que je voie à tout prix. C'est un nommé Mardochee, usurier de la pire espèce. Mais c'est mon locataire. Il demeure dans une petite maison isolée que j'ai habitée au
demeure dans une petite maison isolée que j'ai habitée au commencement de mon ménage et que j'ai achetée depuis en souvenir des jours de jeunesse et de privations. Viens avec moi, je vais t'y conduire et je te recommanderai au père Mardochee. J'en aurai bien besoin, je t'assure. Vois-tu, mon pauvre Albert, je te plains bien sincèrement, et je comprends tout ce que tu dois souffrir, après avoir été si riche. Mais je ne peux pas m'empêcher de t'en vouloir de n'avoir pas pensé à tes filles, alors que tu remuas les millions à la pelle. Eh ! mon cher
remuas les millions à la pelle. Eh ! mon cher Boniface, tu me rappelles la première fable de La Fontaine que maman Raimbaud nous faisait réciter quand nous savions à peine lire : "La Cigale et la Fourmi". C'est vrai. À cette différence près que la Fourmi refuse tout à la Cigale, tandis que moi, je t'offre mon concours affectueux et désintéressé. Merci ! Allons d'abord chez Mardochée. E. LUCAS. BANQUE D'ANGLETERRE Le bilan hebdomadaire de la Banque de l'Angleterre donne les résultats suivants : Augmentation : Réserve des billets... 186.040 livres st. Diminution : Portefeuille 953.698 livres st. Comptes
186.040 livres st. Diminution : Portefeuille 953.698 livres st. Comptes du Trésor... 520.739 — Circulation des billets 317.515 — Encaisse métallique. 173.341 — Comptes particuliers. 2.618.184 — Proportion de l'encaisse aux engagements, 39 3/16 % Il est passé cette semaine par le Banker's Clearing-House pour 86 millions sterling de lettres de change et mandats. Pendant la semaine correspondante de l'année dernière, il en était passé pour 86 millions sterling. LES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES Le groupe des Sociétés immobilières n'a pas souffert, dans ces derniers temps, plus que celui des Sociétés de crédit. Nous ne parlons pas ici de ces nombreuses petites
crédit. Nous ne parlons pas ici de ces nombreuses petites Sociétés constituées par des entrepreneurs qui bâtissent en commun des maisons destinées à être mises en vente aussitôt après leur achèvement. La plupart de ces petites Sociétés ont fait de mauvaises affaires. Elles courent de gros risques même aux époques où la propriété immobilière est en pleine prospérité ; à plus forte raison, sont-elles condamnées à une liquidation désastreuse lorsque le marché des immeubles traverse une crise. Il est peu de Sociétés d'entrepreneurs qui aient résisté, depuis trois ou quatre ans, au malaise provoqué, à Paris, par l'excès d'activité que
ans, au malaise provoqué, à Paris, par l'excès d'activité que l'on aurait eu à constater, de 1878 à 1881, dans l'industrie du bâtiment. Mais en dehors de ces Sociétés, dont les actions ne sont jamais venues sur le marché, nous avons vu se fonder des Compagnies à gros capitaux qui se proposaient, ou d'exploiter ou de revendre des groupes d'immeubles, après les avoir mis en valeur. Nous citerons la Compagnie foncière de France, la Rente foncière et la Société des immeubles de France. La constitution de ces Sociétés ne remonte qu'à peu d'années. La Société des immeubles de France est
qu'à peu d'années. La Société des immeubles de France est du mois d'août 1879; la Rente foncière est du mois de septembre de la même année; la Foncière lyonnaise est du mois d'octobre de la même année. La plus jeune, c'est la Foncière de France, qui date du mois de septembre 1881. Jusqu'en 1882, les actions de ces diverses Sociétés ont fait bonne contenance. Leur prime variait de 50 à 100 fr. Mais nous sommes bien loin aujourd'hui de la prime originelle. Les 250 fr. versés sur la Foncière de France ne valent plus que 70 fr.; les 250 fr.
France ne valent plus que 70 fr.; les 250 fr. versés sur la Foncière lyonnaise ne valent plus que 65 fr.; les 500 fr. versés sur la Rente foncière ne valent plus que 100 fr., et les 250 fr. versés sur les Immeubles de France ne valent plus que 120 fr. Ainsi, voilà des titres dont la dépréciation varie de 60 à 80 %. Est-ce que l'argent des souscripteurs a été dilapidé ? Non. Il a bien réellement servi à l'acquisition de maisons et de terrains. Mais, alors, si les cours actuels ne sont pas trop dépréciables, il faut en
cours actuels ne sont pas trop dépréciables, il faut en conclure logiquement, dira-t-on, que terrains et maisons ont perdu de 60 à 80 % de leur valeur depuis le jour où les Sociétés en sont devenues propriétaires. Cette conclusion ne s'imposerait pas si rigoureusement. Nous ne voulons pas rechercher si la baisse est allée trop loin, si l'on peut compter sur une reprise, ou craindre un nouveau recul. Aussi bien, on ne dispose pas d'éléments de calcul suffisants pour appréparer la situation ; mais la baisse de 60 à 80 % fût-elle justifiée que cela n'impliquerait nullement une baisse aussi
% fût-elle justifiée que cela n'impliquerait nullement une baisse aussi importante de la valeur du domaine des Compagnies. Il ne faut pas oublier que nos Sociétés immobilières ont fait entrer dans leurs opérations, à côté de leur propre capital, un capital d'emprunt. Voici, par exemple, la Compagnie foncière de France qui possède un domaine acquis au prix de 40 millions et qui n'a consacré que 23 millions de son capital propre à cette acquisition, le surplus ayant été demandé à l'emprunt. Les capitaux d'emprunt restant toujours dus intégralement, quel que soit le sort des entreprises auxquelles ils ont été consacrés,
soit le sort des entreprises auxquelles ils ont été consacrés, il s'ensuit que, si ces entreprises viennent à péricler, le capital des actionnaires en subit un amoindrissement d'autant plus sensible que le capital auxiliaire fourni par les prêteurs a joué un plus grand rôle. Telle Société peut avoir ses actionnaires complètement ruinés à la suite de circonstances qui déprécient son actif de 25 % seulement, tandis que telle autres, avec une dépréciation de 50 %, sauvegarde encore la moitié du capital de ses actionnaires. Cela est facile à comprendre. Si l'on paie 100,000 fr. à une maison à laquelle on
l'on paie 100,000 fr. à une maison à laquelle on consacre 25,000 fr. de son propre argent et 75,000 fr. provenant d'emprunts, on n'en retire absolument rien pour soi-même en la revendant à 75,000 fr. seulement, tandis qu'on rentrerait dans les trois quarts de ses dépens, avec ce même prix de vente, si l'on avait tout payé avec son propre argent. Les Compagnies immobilières ont fait, au lendemain de leur constitution, un faux raisonnement. Elles se sont dites : Nous serions bien habiles si nous ne retirions pas à 5 1/2 % ou 6 % de nos immeubles et si
1/2 % ou 6 % de nos immeubles et si nous ne pouvions pas revendre un peu plus cher qu'ils ne nous coûtent tels ou tels lots de maisons ou de terrains. Partant de là, elles ont fait le calcul suivant : On trouve à emprunter hypothécairement au taux de 4 3/4 % ou 5 % au plus, tous frais compris. Consacrer de l'argent coûtant la 5 % à des opérations qui doivent rapporter 6 %, c'est fort bien opérer. La différence de 1 % entre ce que l'on nous paiera et ce que nous paierons profitera à nos actionnaires
paiera et ce que nous paierons profitera à nos actionnaires qui recevront ainsi, en plus de ce que leur argent propre aura produit, une fraction de ce qu'aura produit l'argent des autres. Rien à objecter à ce raisonnement, sinon qu'il péchait par la base, en ce sens qu'on ne voyait qu'un côté de la situation, le beau côté, et qu'on négligeait de supputer les conséquences d'un mécompte. On devait se dire : Ce que rend exactement un immeuble, on ne le sait jamais, attendu que la location, facile à certaines époques, est très difficile à d'autres moments, attendu, aussi, en
époques, est très difficile à d'autres moments, attendu, aussi, en qui concerne les immeubles neufs, qu'à leur prix de revient il faut ajouter le montant des non-locations pendant la période de mise en valeur pour savoir ce qu'ils coûtent réellement. La période de mise en valeur peut durer un an tout comme elle peut durer plusieurs années. Le propriétaire d'un immeuble neuf attend donc quelquefois très longtemps avant de savoir ce qu'il doit compter en plus de l'argent versé pour intérêts non perçus, c'est-à-dire avant d'être fixé sur tous les éléments du prix d'établissement. Dans ces conditions, affirmer a priori
éléments du prix d'établissement. Dans ces conditions, affirmer a priori que l'on aura fait un placement au taux de 6 %, c'est de la témérité. On ne retirera peut-être que 4 % de son argent. Et si cela était, quel serait le cas des actionnaires? Il faudrait payer 5 % au capital d'emprunt, et alors les 4 % acquis avec l'argent des actionnaires se réduiraient à 3 %, à 2 % ou moins, selon l'importance des prélèvements dont ils seraient l'objet pour compléter la somme due aux prêteurs. Le tort des Compagnies immobilières a été de négliger de retourner la
des Compagnies immobilières a été de négliger de retourner la médaille pour en examiner le revers. Du moment où elle emprunte, une Société immobilière spécule. Ses actions, qui eussent invariablement produit un dividende au taux de 4 à 5 %, si le rendement des immeubles concorde avec ce taux, peuvent devenir, selon les circonstances, ou complètement improductives, ou bien donner 50 ou même 100 % de plus que ne produit le domaine social. L'action d'une Société immobilière qui met en mouvement deux capitaux, le capital social et le capital d'emprunt, ne saurait donc jamais être considérée comme une valeur de
ne saurait donc jamais être considérée comme une valeur de placement. C'est un titre fort aléatoire dont le rendement sera supérieur ou inférieur à la moyenne normale, selon que les intérêts du capital-emprunt seront inférieurs ou supérieurs au rendement des opérations auxquelles ledit capital aura été consacré. Aujourd'hui les capitaux n'ont plus aucun penchant pour les valeurs de spéculation, qui leur ont fait éprouver des déceptions sur des déceptions. Ils ne veulent plus entendre parler que de la valeur de placement. Les dispositions nouvelles dans lesquelles nous les voyons vont sûrement persister. Cela étant, les Compagnies immobilières que nous venons
sûrement persister. Cela étant, les Compagnies immobilières que nous venons de désigner attendront peut-être bien longtemps encore le relèvement de leurs titres. Ne feraient-elles pas acte de sagesse en cherchant, par une combinaison quelconque, à transformer leurs actions? Ce serait le seul moyen d'y faire revenir les capitaux. De quelle manière la transformation pourrait-elle s'opérer? C'est une question à étudier. Il nous semble que le Crédit foncier pourrait en devenir l'instrument. Sous ses auspices, il serait peut-être possible d'arriver à une combinaison de fusion, de faire une Société unique, s'administrant économiquement, des différentes Compagnies qui sont devenues ses communes débitrices.
économiquement, des différentes Compagnies qui sont devenues ses communes débitrices. Le fonds est bon. Il y a des immeubles dont le produit, dès qu'il aura atteint son plein, sera rémunérateur. Ce qui éloigne le public des valeurs immobilières, c'est une certaine obscurité qu'on laisse planer sur la situation. Si l'on avait en face de soi une Société unique, avec une dette unique, et se trouvant en mesure d'établir un bilan avec trois chiffres : celui des annuités dues au prêteur, celui du rendement du domaine dans le présent et celui du rendement prévu dans l'avenir, on saurait à quoi s'en
du rendement prévu dans l'avenir, on saurait à quoi s'en tenir et on négligeraient moins les actions parce qu'on pourrait dire à peu près ce qu'elles valent intrinsèquement. Nos Sociétés immobilières ont donc quelque chose à faire pour simplifier leur situation. Elles songent moins en ce moment à entreprendre des opérations nouvelles qu'à liquider les anciennes et elles ont raison. Tous leurs efforts doivent tendre désormais à dégager complètement leur situation et à se présenter devant le public avec ce simple bilan en trois chapitres dont nous avons parlé plus haut. LE BUDGET AUTRICHIEN Le ministre des finances autrichien a
haut. LE BUDGET AUTRICHIEN Le ministre des finances autrichien a déposé le budget pour l'exercice 1886 sur le bureau de la Chambre. Le déficit, qui s'ouvrait en 1885, à 15 millions de florins, n'est plus que de 6,640,000 fl. Il ne donnera lieu à aucune nouvelle émission de Rentes et sera couvert, d'après les prévisions budgétaires, par le remboursement des créances de l'Etat sur les anciennes caisses de secours de l'Etat (Staatsvorshusskassen) et par les disponibilités des caisses publiques. Le ministre des finances possède en outre une réserve non émise de 8 millions de florins rente-papier provenant du budget précédent.
de 8 millions de florins rente-papier provenant du budget précédent. Il ne sera émis pendant l'exercice prochain que 10 millions 420,000 fl. rente commune papier et 730,000 fl. rente commune argent pour le service de l'amortissement. Ce montant est égal à celui qui fut émis à cet effet pendant l'année courante. Il résulte des détails des comptes que le budget ordinaire se solde par une plus-value de plus d'un quart de million et que le déficit ne provient que des crédits extraordinaires pour diverses constructions. L'exposé du ministre des finances a produit une très bonne impression sur la spéculation, et
a produit une très bonne impression sur la spéculation, et l'effet aurait été plus sensible si l'attention n'avait été entièrement absorbée par les troubles en Roumélie et en Serbie. BANQUE DE LYON ET DE LA LOIRE D'après le concordat voté par l'assemblée générale des actionnaires, le 11 août 1883 et homologué par la Cour d'appel le 18 mars 1884, la situation active et passive de la Banque de Lyon et de la Loire serait la suivante : Passif privilégié 1.716.833,60 Passif chirographaire 45.053.441 Créanciers contestés 2.815.939,86 Total 49.586.214,46 Par contre, l'actif se composant de deux chapitres, l'actif réalisé et celui
l'actif se composant de deux chapitres, l'actif réalisé et celui à réaliser, se chiffrait par une somme totale de 60,329,404 francs, laquelle, déduction faite des sommes dues par les administrateurs, les actionnaires, les créances à recouvrer, se trouvait ramenée à un total de 28,806,006 fr. La faillite de la Banque de Lyon et de la Loire est du mois de juillet 1883. En janvier 1884, le tribunal de commerce de Lyon a rendu un jugement prononçant l'annulation de toutes les opérations traitées sur les actions de la Société, comme conséquence de la nullité dont était frappée sa constitution. Un concordat,
de la nullité dont était frappée sa constitution. Un concordat, fixant à 125 fr. par action le maximum des versements restant à effectuer, a été voté par la majorité des créanciers, mais l'annulation de la Société a donné lieu à deux procès. La Cour de cassation a maintenu la validité contestée des opérations et des transactions; mais, sur l'appel d'un groupe de créanciers, relativement au concordat, elle n'a pas encore rendu son arrêt. Les appelants soutiennent que la nullité ne permet pas une transaction de la nature d'un concordat; s'ils obtiennent gain de cause, les actionnaires redeviendront passibles de la
obtiennent gain de cause, les actionnaires redeviendront passibles de la totalité des sommes versées, puisque le concordat, qui limitait à 125 fr. le maximum de leur redevance, aura cessé d'exister. ORLÉANS À CHALONS On lit dans la Revue universelle des Chemins de fer : "Le procès en responsabilité contre les administrateurs de cette Compagnie en faillite, et contre la Société financière et consorts, viendra probablement devant le tribunal de commerce de Paris, dans le courant de novembre ou les premiers jours de décembre. Il a été retardé jusqu'à ce jour par un motif très légitime. Intenté par le syndicat des
par un motif très légitime. Intenté par le syndicat des obligataires, soutenu en même temps par des groupes de créanciers distincts, il a été reçu par le syndic de la faillite, M. Chevillot, qui, avant de formuler ses conclusions définitives, a voulu rechercher à fond tous les antécédents de la cause, et compulser à cet effet un ensemble fort étendu de documents et d'archives embrassant douze à quinze années de gestion. Il en est résulté une énorme surabondance de preuves; de telle sorte que l'action en responsabilité intentée par le syndic, aux mêmes fins d'ailleurs que l'action des obligataires, comprendra
syndic, aux mêmes fins d'ailleurs que l'action des obligataires, comprendra un bien plus grand nombre de personnes que celles qui ont été assignées en premier lieu. Ce sera un élément de plus en faveur des obligataires. Les négociations se suivent toujours avec l'Etat et avec la Compagnie de l'Ouest pour la rétrocession des lignes de l'Eure, qui représentent une valeur considérable. Cette valeur fait incontestablement partie de l'actif de la Compagnie Orléans-Châlons, et la thèse des quelques personnes qui avaient pensé l'en détacher, n'avait rien de sérieux. Le syndic a obtenu du chef des lignes de l'Eure un premier résultat
obtenu du chef des lignes de l'Eure un premier résultat qui a son importance. Les cahiers des charges primitifs avaient stipulé, dans l'exploitation du réseau, certains avantages au profit des départements de l'Eure et de la Sarthe, ce dernier étant intéressé dans le réseau pour la section de Mamers à Saint-Calais. Le syndic a fait des démarches afin que les départements en question consentissent à renoncer en faveur de l'Etat, et en vue de préparer une transaction avec celui-ci, aux avantages précités. Les conseils généraux de l'Eure et de la Sarthe ont accordé ces renonciations, qui faciliteront la rétrocession du
Sarthe ont accordé ces renonciations, qui faciliteront la rétrocession du réseau de l'Eure à l'Etat. GRANDE SOCIÉTÉ DES CHEMINS DE FER RUSSES L'assemblée générale de cette Société a eu lieu à Saint-Pétersbourg le 14/26 mai derniers. Il résulte du rapport présenté à cette réunion, que les recettes de l'exercice 1884 se sont élevées à la somme totale de 42,823,232 roubles, inférieures de 1,597,262 roubles à celles de 1883, et de 266,008 à celles de 1882, mais supérieures de 1,685,341 roubles au produit de 1881. Voici comment se décompose, entre les différentes lignes du réseau, la recette totale de 1884: Ligne
différentes lignes du réseau, la recette totale de 1884: Ligne de Varsovie R. 11,251,620 Ligne de Moscou-Nijni 8,649,215 Chemin de fer Nicolas 22,922,397 Total égal R. 42,823,232 Le rapport de la dépense à la recette a été le suivant pour les deux dernières années: 1883 1884 Ligne de Varsovie 61.67 % 60.63 % Ligne de Moscou-Nijni. 38.46 40.14 Chemin de fer Nicolas.. 38.19 38.70 L'excédent des recettes sur les dépenses d'exploitation a été, pour les lignes de Varsovie et de Nijni réunies, de 9,547,959 roubles et en y ajoutant le solde du compte des intérêts et du change, de 9,624,011;
solde du compte des intérêts et du change, de 9,624,011; cette somme est inférieure à celle de 1883 de 192,726 r. Sur le chemin Nicolas le même excédent représente une somme de 13,880,292 roubles, inférieur de 599,027 à celle de 1883. Le revenu net des lignes de Varsovie et de Nijni est destiné avant tout au service des coupons et à l'amortissement des actions et obligations des trois émissions, ce qui exige, avec la perte au change, une somme de 9 millions 548,094 roubles; il y a lieu de prélever, en outre, 4,037 roubles formant le solde des intérêts dus