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grand nombre qui se trouvent dans des conditions déplorables au point de vue de l'hygiène. La crise continue donc à s'aggraver avec une singulière intensité, et il est à craindre que, à brève échéance, comme cela produisit à Buda-Pesth, il y a quelques années, le nombre des logements vacants soit réduit, pour une agglomération de près de 3 millions d'habitants, à un chiffre tellement infime, qu'il ne devienne très difficile de trouver un logement à moins que le jeu de la loi de l'offre et de la demande se trouve complètement faussé par le contraste de l'ensemble de la population,
complètement faussé par le contraste de l'ensemble de la population, particulièrement de la population ouvrière. Actuellement, les propriétaires sont en possession d'un véritable monopole de fait : ils sont maîtres du marché des loyers. Il leur est loisible de les augmenter sans avoir à craindre la résistance des locataires, ces derniers préférant subir une tentation plutôt que de supporter les frais d'un déménagement, sans avoir la certitude qu'ils pourront trouver à se loger ailleurs mieux ou à meilleur compte. Une situation aussi anormale devait nécessairement se traduire par la hausse agressive du prix des loyers. De 1890 à 1900, la
agressive du prix des loyers. De 1890 à 1900, la hausse générale des loyers avait atteint à peine 2 %, en moyenne, à Paris ; elle a été de près de 4 % de 1901 à 1910. Mais le mouvement de hausse ne commence à prendre un caractère inquiétant que depuis la fin de 1910, alors que les opérations de la révision décennale du revenu fiscal des propriétés bâties sont terminées. Beaucoup de propriétaires ont, en effet, attendu la fin des opérations pour augmenter les loyers de leurs locataires, de façon à échapper pendant dix ans aux conséquences fiscales de
façon à échapper pendant dix ans aux conséquences fiscales de cette augmentation, puisque les bases de la contribution foncière, de la taxe municipale foncière, de la taxe pour l'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe sur la valeur en capitaux des immeubles ne pourront plus légalement être revisées qu'en 1921. Jusqu'à ce moment, les propriétaires seront affranchis de toute taxe sur les augmentations de loyer imposées aux locataires. Et c'est là un préjudice considérable causé aux finances de la Ville : si la révision était effectuée à l'heure actuelle, au lieu des quelques millions et demi d'augmentation annuelle, qu'a
au lieu des quelques millions et demi d'augmentation annuelle, qu'a donné l'opération arrêtée en 1910, la Caisse municipale aurait sans doute à encaisser, pendant dix ans, chaque année, plusieurs centaines de mille francs de plus. Le mouvement de hausse, que nous signalons, n'a d'ailleurs pas encore atteint son point culminant. Il existe, en effet, beaucoup de baux en cours, surtout pour les paiements importants ; et l'augmentation ne pourra affecter ceux-ci qu'à l'expiration des baux. D'autre part, beaucoup de propriétaires attendent l'arrivée de nouveaux locataires pour augmenter le prix des loyers. Une enquête effectuée par les répartiteurs, au mois de
loyers. Une enquête effectuée par les répartiteurs, au mois de juin dernier, à la demande de l'Honorable M. Henri Hollsselle, et portant sur 7,000 logements, avait fait ressortir que, dans le 1er semestre de 1911, les loyers inférieurs à 500 francs avaient augmenté de 78 %, ceux de 500 à 999 francs de 3,46 et les loyers de 1,000 à 2,000 francs de 2,52 %. 45 répartiteurs viennent de procéder à une nouvelle enquête, qui a porté, dans les quartiers, sur les valeurs locatives de 2,127 logements considérés en décembre 1911. Le tableau, où sont consignés les résultats de cette
1911. Le tableau, où sont consignés les résultats de cette enquête, nous montre les progrès qu'a faits la crise des loyers en six mois. 140 3,070 20.37 3 3,300 41.50 2 5 41.50 3 51 25,070 29,190 4,120 16.43 4 4,700 50.00 Saint-Lambert 30 18,295 20,880 2,585 14.12 4 35,000 69,000 17,950 25.00 286 Pierre-Greneille 28 18,140 21,425 3,285 18.10 15 23,635 70.00 Auteuil 16 8,600 10,870 2,270 26.39 7 10,750 13,150 2,400 Muette (Ouest) 4 2,020 2,450 430 21.28 15 65,950 77,500 11,550 Porte-Dauphine 247,980 300,560 37,600 12.50 Chaillot (Ouest) 2 1,130 1,400 270 23.89 50 247,050 228,840 4,650
(Ouest) 2 1,130 1,400 270 23.89 50 247,050 228,840 4,650 7,150 Les Ternes 53 30,005 37,440 7,435 24.77 25 54,800 Athis-Monval 10 6,400 6,940 540 8.43 107 411,550 55,150 9,950 Batignolles 58 25,740 31,820 6,080 23.62 16 7300 8250 9,400 Grandes-Carrières 47 31,390 35,830 4,440 14.14 7 8,200 9,400 Clignancourt (Est) 22 12,210 12,700 1,490 13.29 8 8,900 9,360 La Goutte-d'Or 21 13,745 15,175 1,430 10.47 14 20,360 23,560 La Villette 18 7,760 8,565 805 10.37 6 9,500 Amérique 294 107,790 119,110 11,320 10.50 11 Combat 195 75,010 82,080 7,070 9.30 Saint-Fargeau 14 7,700 8,920 1,220 15.84 6 9,600 Charonne
9.30 Saint-Fargeau 14 7,700 8,920 1,220 15.84 6 9,600 Charonne 35 11,060 13,585 2,525 22.83 6 1,796,810 2,100,000 Totaux 497 758,720 876,215 117,495 15.48 630 1,796,810 2,100,000 Totaux 1,197 758,720 876,215 117,495 15.48 630 S'appréparer aux expropriations nécessaires pour l'assainissement des îlots insalubres en autorisant des réductions de prix pour cause d'insalubrité ou de surpeuplement, elle leur donne le droit de vendre ou de louer les terrains à des prix inférieurs à leur valeur réelle en imposant aux acquéreurs ou locataires un cahier des charges très strict; elle les autorise en outre à construire, même en régie, et sur tous
en outre à construire, même en régie, et sur tous terrains rendus libres par la destruction des îlots insalubres ou achetés de gré à gré, toutes les fois qu'elles le jugent nécessaire, des habitations pour les ouvriers; les autorités obtiennent également le droit d'acheter des maisons pour les aménager en logements ouvriers. Quant aux fonds, ils peuvent être fournis par des taxes ou par des taxes d'amélioration et par l'émission d'obligations remboursables en ou de 60 ans et gagées sur taxes spéciales. Un projet récemment déposé porte à sa durée des amortissements. L'Acte de 1890 autorise, en outre, les comités
des amortissements. L'Acte de 1890 autorise, en outre, les comités aux emprunts à faire des avances aux Compagnies de chemins de fer, de même à tout particulier, dans le but de construire des logements ouvriers. Les Conseils de comté ou municipalités d'Angleterre ont largement profité de leurs facultés, qui leur étaient accordées par la loi, et Londres, Glasgow, Liverpool, et d'autres villes, ont construit d'importants immeubles pour leur population ouvrière. Au cours des dernières années, on évaluait à 3 milliards le coût des opérations d'assainissement et de construction exécutées par les municipalités anglaises, par application de la loi de 1890.
les municipalités anglaises, par application de la loi de 1890. Si l'on ajoute à ce chiffre le montant du capital des sociétés, qui atteint 1 milliard et demi, il n'est pas douteux que l'effort d'Angleterre pour l'amélioration du logement populaire dépasse très notablement ce qui a été fait en Europe dans le même ordre d'idées. On nous permettra, en raison de la similité des situations, de la hardiesse de conception et d'exécution, avec laquelle le problème a été envisagé et abordé et de la portée sociale de l'expérience instituée, de retenir l'attention du Conseil sur l'œuvre accomplie, en cette matière,
retenir l'attention du Conseil sur l'œuvre accomplie, en cette matière, par le London County Council. La hausse des petits loyers à Londres a été considérable depuis 25 à 30 ans, une enquête faite en 1908 et portant sur environ 550 maisons de différentes rues, demeurées intactes depuis 30 ans, il résulte que l'augmentation varie de 8 à 40 et que, pour les loyers de moins de £ 20, elle est en moyenne de 25 %. Ce chiffre est certainement au-dessous de la vérité, car la hausse des loyers frappe toujours plus directement les immeubles de construction récente. Cette hausse est
plus directement les immeubles de construction récente. Cette hausse est surtout due à l'augmentation de la demande et à la raréfaction des locaux vacants et elle s'est fait sentir avec le plus de force à la fin du XIXe siècle (jusqu'en 1902 et 1903). La population du comté de Londres s'était en effet accrue constamment jusqu'en 1901, quoique l'exode vers la banlieue ait commencé bien avant cette date. De plus, par suite des prix élevés demandés par les trade-unions, l'activité de la construction s'était ralentie, car le coût par chambre était monté de £ 70 en 1891 à £ 108
était monté de £ 70 en 1891 à £ 108 en 1901. Comme à Paris, la demande augmentait donc, tandis que l'offre diminuait. À cette époque, c'est-à-dire aux environs de 1901, il y eut à Londres un afflux extraordinaire de familles rurales, chassées des campagnes par la crise de l'agriculture; de plus, l'immigration étrangère apportait aussi son contingent chaque année. Il fut alors impossible de trouver des maisons vacantes. Dans certains quartiers, on ne pouvait obtenir un logement sans payer une prime appelée « key money » (c'était un droit d'entrée, un pas de porte versé au propriétaire ou au
d'entrée, un pas de porte versé au propriétaire ou au précédent locataire). L' « overcrowding », c'est-à-dire le surpeuplement, l'entassement de familles entières dans une même chambre, était inimaginable, on poussait le Conseil du comté de Londres à user du pouvoir de l'article 3 de l'Acte, de 1890, et à fournir des habitations ouvrières. En même temps, l'industrie de la construction s'éprenait son activité et tandis qu'en 1902, dans le comté de Londres, les bâtiments nouvellement créés contenaient 17,777 chambres, ce nombre, en 1903, avait augmenté à 21,475 chambres. Une détente se produisit alors, que diverses mesures telles que l'électrification
détente se produisit alors, que diverses mesures telles que l'électrification des chemins suburbains à partir de 1901, l'exode vers la banlieue et l'arrêt de 1905, qui restreignit l'immigration en Angleterre, ne tardèrent pas à faire. Ces circonstances, diminuant la demande, eurent une répercussion sur le loyer, qui resta d'abord stationnaire. Puis le mouvement vers la banlieue, où les loyers, même augmentés des frais de déplacement supplémentaires, restent inférieurs à ceux du centre de Londres de 4 d. à 1 s. 6 par semaine, se généralisa. Il détermina des vacances de plus en plus nombreuses jusque vers 1908, au moment où
plus en plus nombreuses jusque vers 1908, au moment où la population de Londres diminuait, tandis que celle de la banlieue s'accroissait dans une proportion énorme. Edmonton, qui est situé à 8 milles 3/4 de Londres, a vu sa population tripler en 20 ans. Aussi, de 1902 à 1910, constate-t-on une baisse, peu importante sans doute, des loyers à Londres : un loyer hebdomadaire à 3 s. 10 1/2 en 1902 tombe à 2 s. 7 1/4 en 1909, et l' « overcrowding » tend à disparaître. Ainsi donc se trouve vérifié dans les faits ce principe, que le prix
trouve vérifié dans les faits ce principe, que le prix des loyers est régi presque exclusivement par la loi économique de l'offre et de la demande. À Londres, comme à Paris, les loyers montent ou baissent suivant les modifications d'équilibre, qui se produisent entre le nombre des logements à louer et le nombre de ceux qui les recherchent. Dans cette évolution des conditions de l'habitation à Londres, le Conseil de Comté a eu, certes, une part d'influence très notable, non pas seulement par l'effet des moyens de transport, mais aussi par les constructions qu'il a édifiées. Sur 331,624 chambres aménagées
par les constructions qu'il a édifiées. Sur 331,624 chambres aménagées de 1902 à 1907, dans Londres, 2,167 ont été par ses soins, soit 7 %; le surplus étant dû à l'action des particuliers et de sociétés de constructions, telles que les Peabody Trustees, Guinness Trustees, l'œuvre de Miss Octavia Hill, qui édifient des logements, soit sur des terrains leur appartenant, soit sur l'emplacement des immeubles abattus pour insalubrité. L'œuvre du London County Council peut être résumée en quelques chiffres. Voici l'état des logements aménagés par ses soins de 1893 à 1910 : NOMBRE DE PERS. ANNÉES LOGEMENTS CONSTR. AMÉNAG. 1893
1910 : NOMBRE DE PERS. ANNÉES LOGEMENTS CONSTR. AMÉNAG. 1893 56 87 1898. 1,263 3,261 1900. 1,523 3,966 1901 2,346 5,936 1904. 4,666 11,661 1907. 7,474 19,879 1910 8,539 23,578 Au 31 mars 1910, le capital total dépensé par le London County Council, pour l'achat des terrains et la construction, s'élevait à £ 2,792,856. Les logements produisaient annuellement un loyer de £ 172,037 et, après déduction des dépenses, soit : Entretien, impôts, etc £ 76,070 intérêts des emprunts. £ 78,499 Fond de £ 1,361 Fonds d'amortissement £ 16,361 £ 170,930 £ 170,930 Il était un léger excédent de recettes de
£ 170,930 Il était un léger excédent de recettes de £ 1,107 Le capital dépensé se répartit sur les trois parties de l'Acte de 1890; mais les dépenses afférentes à la 3e partie, qui concède aux autorités locales le droit d'acheter et de louer des maisons ou des terrains, en dehors de toute cause d'insalubrité, pour les aménager en logements ouvriers, ont augmenté de façon très considérable depuis 1900 : la dette qui se rapporte à cette partie s'élevait, en 1902, à £ 471,725, et en 1910, à £ 1,034,715. Les maisons ouvrières construites par le Conseil de Comté se
Les maisons ouvrières construites par le Conseil de Comté se composent, d'une part, de grands immeubles divisés en petits appartements et, d'autre part, de cottages entourés de jardins. Le Conseil de Comté possède, en outre, de grands hotels, contenant des chambres meublées. Au 1er septembre 1911, on comptait 8,997 logements situés dans de grands immeubles, représentant 10,538 chambres, d'un loyer hebdomadaire variant de 2 s, à 10 et 13 s. suivant le nombre de chambres. A la même date, on comptait 2,268 cottages d'un loyer hebdomadaire variant de 6 s. 6 d. à 13 s. 6 d. Le London County
6 d. à 13 s. 6 d. Le London County Council dispose encore de terrains en cours d'aménagement pour permettre de loger 60,000 personnes. L'œuvre accomplie par le Conseil de Comté de Londres est donc considérable et serait particulièrement intéressant, si la Ville de Paris doit quelque jour faire une tentative de cet ordre, de procéder à une étude attentive du mécanisme financier de ces opérations. En Italie, où, d'ailleurs, de nombreuses municipalités avaient déjà entrepris la construction directe, une loi du 31 mai 1903 autorise les communes à construire des maisons pour le logement des familles, dont le revenu
des maisons pour le logement des familles, dont le revenu ne dépasse pas 1,500 lires au total ou 300 lires par membre et leur confère le droit d'exproprier les terrains nécessaires. La loi du 29 mars 1903 a créé un organisme nouveau, et qui pourrait retenir particulièrement notre attention, sous la forme d'instituts autonomes administrés par un conseil de 12 membres nommés par le Conseil municipal et ayant pour mission, sous son contrôle direct, la construction, l'entretien, la location et au besoin la vente aux locataires de maisons bâties sur des terrains, qui sont presque toujours donnés par la commune.
des terrains, qui sont presque toujours donnés par la commune. Rome, Milan, Venise, et un très grand nombre de municipalités italiennes ont constitué des organismes de cette sorte tandis que d'autres villes manifestaient leurs préférences pour le système de la construction directe. En Allemagne, plus peut-être que partout ailleurs, en raison de la forte natalité et du développement rapide de l'industrie, la question de l'habitation, la Wohnungsfrage, a pris une importance capitale. Il n'existe pas de législation générale sur matière, mais les Gouvernements des États confédérés sont intervenus de la façon la plus pressante auprès des autorités communales pour les
façon la plus pressante auprès des autorités communales pour les inviter à se préparer à la solution du problème. En raison de l'absence d'une réglementation générale, l'intervention des communes s'est produite sous les formes les plus diverses : construction directe d'habitations soit pour le personnel des services soit pour l'ensemble de la population, à Düsseldorf, Mulhouse, Ulm, Tubingen, etc. ; construction d'hôtels meublés municipaux pour célibataires ou personnes seules à Düsseldorf et Ulm; prêts aux sociétés de construction d'habitations sur le marché par les caisses régionales d'assurances contre l'invalidité et dont le fonds atteignait déjà, au 31 décembre 1902, 130
dont le fonds atteignait déjà, au 31 décembre 1902, 130 millions ; cautionnement par les organismes de prêts consentis aux sociétés, comme à Düsseldorf ; prêts directs à ces sociétés envers des particuliers acquéreurs de terrains comme à Magdebourg, Hambourg et Munich ; souscription d'actions et abandon des dividendes ; création d'instituts spéciaux de crédit hypothécaire à Dresde et Düsseldorf ; acquisition de domaines destinés à être cédés ultérieurement à des sociétés d'habitations ; subvention d'arche pour un prix inférieur à leur valeur réelle ou dont le paiement est gradué selon la modalité pratiquée à Mannheim et dans les provinces
selon la modalité pratiquée à Mannheim et dans les provinces rhénanes de terrains, avec droit de reprise à une date déterminée avec ou sans indemnité ; dégrèvement de frais de viabilité ; collaboration des architectes municipaux gracieusement prêtée aux sociétés ; dispense de l'observation de certaines des règlements de police ; diminution ou suspension de certains impôts, et autres mesures prises en Allemagne présentent donc une extrême variété et se prêtent remarquablement à la satisfaction de tous les besoins. 1) L'Etat prussien a de même construit des logements pour un très grand nombre de ses employés, il a consenti des
très grand nombre de ses employés, il a consenti des avances : le montant total des dépenses dépasse 80 millions. L'initiative privée s'en est trouvée stimulée : des habitations salubres et confortables se sont élevées dans un très grand nombre de communes et les propriétaires ont été contraints de participer au mouvement et d'améliorer les conditions de logement. Il faut, d'ailleurs, de noter que les municipalités allemandes contrôlent étroitement le caractère d'intérêt général des œuvres, auxquelles elles donnent leur concours, elles exigent une représentation dans le conseil d'administration des sociétés et les faveurs qu'elles accordent, peuvent toujours être retirées, si
et les faveurs qu'elles accordent, peuvent toujours être retirées, si les œuvres bénéficiaires viennent à perdre leur caractère initial. Ajoutons aussi qu'un grand nombre de chefs d'industrie ont secondé très efficacement l'action des pouvoirs publics, en donnant, à l'usage exclusif du personnel de leurs usines, d'importants groupes d'habitations, dans lesquelles le loyer est extrêmement réduit. En Belgique, bien que ne possédant pas une législation qui ait l'ampleur de celle de l'Angleterre ou de l'Italie, n'en a pas moins donné un développement très admirable à l'habitation populaire. De nombreuses villes, à l'imitation de Gand et de Bruxelles, ont participé à la
l'imitation de Gand et de Bruxelles, ont participé à la constitution de sociétés, auxquelles elles ont fournir une très forte partie de leur capital ; d'autres pratiquent la construction directe et la Municipalité de Bruxelles prépare en ce moment la réalisation d'un projet, qui marquera un progrès important dans l'histoire de l'habitation ouvrière. Mais l'œuvre la plus féconde, qui ait été accomplie en Belgique, est certes celle de la caisse générale d'épargne et de prêts, qui a consenti pour 87,360,280 francs d'avances et permis ainsi la construction de plus de 40,000 maisons ouvrières sur la surface du royaume. En égard
40,000 maisons ouvrières sur la surface du royaume. En égard à la population comparée de la Belgique et de la France, un effort correspondant exigerait, de la part des Caisses d'épargne belges, un total d'avances se montant à 600 millions. En Suisse, les grandes municipalités paraissent avoir préféré le système de la construction directe : Berne, Neuchâtel, Lausanne, Genève et surtout Zurich sont entrées dans cette voie. En Autriche-Hongrie, il y a lieu de signaler particulièrement la Fondation jubilée de l'empereur François-Joseph, à Vienne, qui abrite 7,000 personnes environ, de vastes projets, en voie de réalisation, élaborés tout récemment par
vastes projets, en voie de réalisation, élaborés tout récemment par le Gouvernement Hongrois et la municipalité de Budapest, et qui constitueront l'une des plus grandes expériences, qui aient été instituées. En Hollande, le Danemark, la Suède et la Norvège se sont également préoccupés de ce problème de l'habitation ouvrière. Aux Etats-Unis, au contraire de celle-ci, nous avons constaté dans la plupart des pays d'Europe, les pouvoirs publics ne se sont entièrement remis à la libre initiative des coopératives de crédit et de construction (building and loan societies), dont le capital atteint trois milliards et dont l'effort a permis la construction
atteint trois milliards et dont l'effort a permis la construction de 350,000 immeubles. Tels sont les résultats essentiels, qui ont été obtenus à l'étranger soit par les pouvoirs publics, soit par l'action concordante ou concertée des pouvoirs publics et de l'initiative privée, soit, aux Etats-Unis, par la seule force de l'association. En France, l'œuvre accomplie en France est loin d'avoir la même envergure. Pour la plupart, elle ne remonte pas au-delà des lois des 30 novembre 1894 et 12 avril 1906 sur les habitations à bon marché. La loi du 30 novembre 1894 s'était efforcée de favoriser la construction d'habitations
30 novembre 1894 s'était efforcée de favoriser la construction d'habitations à bon marché, en instituant des comités locaux, en conférant certaines immunités fiscales aux particuliers ou sociétés, qui construiraient des immeubles répondant au vœu de la loi et en autorisant diverses personnes morales, tel que les bureaux de bienfaisance, hospices, hôpitaux et caisses d'épargne à faire des avances pour la construction d'habitations de cette nature. On ne tarda pas à constater que cette loi n'avait eu que des résultats tout à fait insuffisants : la plupart des comités n'eurent qu'une existence non-finie ; le total des immunités fiscales attribuées fut
existence non-finie ; le total des immunités fiscales attribuées fut infime et les bureaux de bienfaisance, caisses d'épargne, etc., n'usèrent que très parcimonieusement de la faculté qui avait été conférée. A la fin de l'année 1905, les prêts consentis par les caisses d'épargne restaient inférieurs à 4,200,000 francs. C'est alors que la loi du 12 avril 1906, sans toucher à l'essence même de l'institution établie par la loi de 1894, tenta de provoquer un nouvel essor des institutions privées et publiques, en étendant les faveurs accordées en 1894 et en facilitant leur obtention. L'exemption des contributions foncières et des portes
facilitant leur obtention. L'exemption des contributions foncières et des portes et fenêtres fut portée de 5 à 12 ans et les maxima de valeur locative relevés ; l'action des bureaux de bienfaisance, hospices et hôpitaux fut accrue, et les communes et départements autorisés à donner un concours pécuniaire à la construction d'habitations à bon marché. En ce qui concerne la Ville de Paris, le maximum de valeur locative, au-delà duquel un immeuble ne peut bénéficier des avantages concédés par la loi, fut fixé à 550 francs par logement pour les habitations collectives et 660 francs pour les habitations individuelles. D'ailleurs,
habitations collectives et 660 francs pour les habitations individuelles. D'ailleurs, aux termes de l'art. 6 de la loi de 1906, les bureaux de bienfaisance et l'assistance, les hospices et hôpitaux peuvent, jusqu'à concurrence d'un cinquième de leur patrimoine, construire des habitations à bon marché, et donner leurs apports à des sociétés de construction soit en leur faisant des prêts, soit en souscrivant, dans certaines conditions, des obligations ou actions. Quatre modes d'intervention sont ouverts aux communes et départements : 1° Prêts ou souscription d'obligations; 2° garantie du dividende des actions ou de l'intérêt des obligations, pendant une durée de 10