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qui concerne les mulk, la loi les assimile aux biens meubles, en ce sens qu'il est possible à leur propriétaire de les donner en gage, conformément aux principes généraux du droit commun en matière de gage mobilier. Mais cette façon de procéder ne peut offrir aucune garantie pour le créancier gagiste, car aucune opération de transfert n'étant effectuée, aucune inscription n'étant faite, le propriétaire peut toujours vendre son immeuble à un tiers, à qui ne serait pas opposable le droit de gage du créancier. Quant aux terres mirié et vakouf, étant donnée leur nature, elles ne peuvent être données en
étant donnée leur nature, elles ne peuvent être données en gage. Mais le Code Civil prévoit une opération qui, appliquée aux immeubles de toutes catégories, a pu permettre de les affecter efficacement en garantie : c'est la vente à réméré. Celle opération, quel que soit le nom qu'on lui donne et les modalités de détail qu'elle comporte, s'effectue dans la pratique de la façon suivante : Lorsqu'un propriétaire veut affecter, en garantie d'un prêt qui lui est consenti, un immeuble lui appartenant, que cet immeuble soit mulk, mirié ou vakouf, il doit s'adresser à l'autorité cadastrale et faire une déclaration
il doit s'adresser à l'autorité cadastrale et faire une déclaration de vente à réméré. Quoique cette opération soit effectuée sous la forme de vente, elle revêt en réalité tous les caractères d'une avance hypothécaire, car à l'échéance du terme fixé pour le rachat de l'immeuble, comme à l'échéance du terme fixé pour le remboursement de l'avance, si le débiteur ne paie pas, le créancier peut procéder à la vente de l'immeuble et se rembourser de son avance. Aussi pour la commodité de l'exposé qui va suivre, désignerons-nous désormais cette opération sous le nom d'hypothèque. Au cas de non paiement à
sous le nom d'hypothèque. Au cas de non paiement à l'échéance, la vente de l'immeuble ne pouvant être faite que par voie de justice, il en résultait la nécessité de recourir à une procédure aussi longue que coûteuse. Pour obvier à cet inconvénient, il fut imaginé un procédé fort ingénieux : la vente à réméré avec procuration irrévocable ou vekialct-i-devrié. Au moment de la constitution de l'hypothèque, par devant l'autorité cadastrale, le débiteur déclare que, dans le cas de non-paiement de la dette à l'échéance, il nomme d'ores et déjà pour son mandataire telle personne dénommée, à l'effet de procéder
pour son mandataire telle personne dénommée, à l'effet de procéder à la vente de l'immeuble et de payer le créancier sur le prix de la vente. Souvent le mandataire ainsi nommé est le créancier lui-même. La procuration donnée est irrévocable et, contrairement aux règles du droit commun, produit son effet même après le décès du débiteur. Grâce à ce moyen le créancier n'a pas à recourir à la justice pour se faire autoriser à vendre, la vente de l'immeuble hypothéqué étant effectuée par le mandataire. Mais la question de savoir dans quelles formes le mandataire peut procéder à la vente
dans quelles formes le mandataire peut procéder à la vente et par quel moyen l'immeuble vendu peut être livré à l'acheteur n'a pas été sans soulever quelques difficultés. Elle a été l'objet de nombreuses discussions et elle a donné lieu à une décision du Conseil d'Etat, sanctionnée par iradé impérial. D'après cette décision le mandataire, après avoir adressé une mise en demeure au débiteur, peut procéder à la vente aux enchères de l'immeuble hypothéqué, qui aussitôt vendu sera remis par l'autorité entre les mains de l'acheteur. Cette procédure, très expéditive et de nature à sauvegarder les intérêts du créancier hypothécaire,
et de nature à sauvegarder les intérêts du créancier hypothécaire, n'est pas toujours d'une exécution facile. Elle n'offre plus qu'une garantie dérisoire si le mandataire vient à décéder ou se refuse à remplir le mandat qui lui a été confié. Dans ce cas, la vente ne peut être effectuée que par jugement, et tous les inconvénients d'une procédure judiciaire pour la réalisation de l'immeuble hypothéqué subsistent. D'autre part, la décision précitée du Conseil d'État porte que la vente pourra être suspendue si le débiteur, s'opposant à la vente, obtient du Tribunal saisi de celle opposition, un ordre de suspension. Cet
Tribunal saisi de celle opposition, un ordre de suspension. Cet ordre suspensif est d'ailleurs obtenu fort aisément, et la procédure expéditive qui devait permettre la formalité du vejetalet-i-devrié devient également illusoire. Les difficultés que rencontre le créancier hypothécaire pour la réalisation de l'immeuble au cas de non-paiement et l'insuffisance du vejetalet-i-devrié ou procuration irrévocable, ne sont pas les seuls inconvénients du régime hypothécaire en Turquie : il en est d'autres fort nombreux que nous allons essayer de résumer. 1° Comme il existe plusieurs catégories différentes d'immeubles, il arrive que le terrain appartient à une catégorie, alors que les constructions qui
terrain appartient à une catégorie, alors que les constructions qui y sont élevées appartiennent à une autre : c'est ainsi que très souvent sur des terrains vacoufs, les constructions sont mulks. Pour que le créancier ait des droits tant sur l'un que sur les autres, il est indispensable qu'ils soient explicitement et distinctement visés dans la déclaration par devant l'autorité cadastrale. D'ailleurs, par le fait que l'hypothèque ne peut être consentie que par devant l'autorité cadastrale, les constructions qui ont pu être élevées postérieurement à la formalité de l'hypothèque ne sont pas considérées comme hypothéquées avec le terrain. Dans le
sont pas considérées comme hypothéquées avec le terrain. Dans le cas où le créancier est obligé de procéder à la vente de l'immeuble, il se heurte à cette difficulté insoluble que s'il a le droit de vendre le terrain, il ne peut en aucune façon disposer des constructions qui y ont été élevées : or il est bien difficile de concevoir la vente d'un terrain indépendamment des constructions qui en font partie intégrante. 2° La forme de la vente à réméré, qui tient lieu d'hypothèque, exige que l'immeuble soit mis effectivement en la possession de l'acheteur-créancier. Il est donc nécessaire,
effectivement en la possession de l'acheteur-créancier. Il est donc nécessaire, pour que le vendeur-débiteur ne soit pas privé de la jouissance de l'immeuble qu'il ne fait en réalité qu'hypothéquer, que l'acheteur créancier consente formellement à lui en rétrocéder la jouissance. Cela donne lieu à une formalité spéciale qui accompagne la constitution de l'hypothèque. 3° En règle générale et dans toutes les législations, en matière de gage, comme en matière d'hypothèque, les risques de la chose mise en gage ou de l'immeuble hypothéqué sont à la charge du débiteur. Or en droit ottoman il est formulé un principe absolument opposé :
droit ottoman il est formulé un principe absolument opposé : le gage périt pour compte du créancier. Et il en est de même lorsqu'il s'agit d'immeubles mulks, que la loi assimile de façon complète aux biens meubles : la perte fortuite de l'immeuble servant de garantie entraîne l'extinction de la dette garantie par cet immeuble jusqu'à concurrence de sa valeur. 4° Si l'immeuble hypothéqué appartient à la catégorie des vacoufs et que le propriétaire décède sans héritiers appelés d'après la loi à la succession des biens de cette catégorie, l'immeuble, au lieu de servir au paiement de la créance hypothéquée,
au lieu de servir au paiement de la créance hypothéquée, tombe en déshérence et revient à l'administration des vacoufs, qui en a déjà le domaine éminent. Il est vrai que les droits de l'administration des vacoufs sont sur ce point légalement très contestables, mais il est certain que les droits du créancier hypothécaire ne sont pas à l'abri de tout risque. Aussi la constitution d'une hypothèque sur un bien vacouf exige-t-elle souvent, pour éviter ce risque, qu'il soit procédé à une formalité spéciale et assez coûteuse qui a pour but d'élargir les droits d'hérédité. 5° En cas de vente de
d'élargir les droits d'hérédité. 5° En cas de vente de l'immeuble hypothéqué, si le produit de la vente ne suffit pas à payer le créancier, on conteste à celui-ci le droit d'avoir recours pour le solde qui reste dû contre les autres biens du débiteur : c'est encore là une des conséquences de l'opération fictive de la vente à réméré et une application des principes admis en droit ottoman en matière de gage. 6° Une autre conséquence très gênante de la forme de vente à réméré c'est qu'il n'est pas possible à un débiteur de consentir une deuxième, une troisième
possible à un débiteur de consentir une deuxième, une troisième hypothèque sur un même immeuble : on ne conçoit pas en effet qu'un même immeuble puisse être vendu plusieurs fois par le même propriétaire. Il ne peut donc exister que des hypothèques en premier rang. C'est là une situation très pénible pour un débiteur, qui, s'il n'a contracté qu'un prêt de peu d'importance, garanti par un immeuble de grande valeur, ne peut plus le faire servir pour garantir de nouvelles avances. 7° Il est encore d'autres inconvénients qui tiennent aux principes généraux de la législation ottomane : la cession d'une
principes généraux de la législation ottomane : la cession d'une créance exige en droit ottoman le consentement du débiteur cédé, du créancier cédant et du cessionnaire. Un créancier hypothécaire ne peut donc valablement céder sa créance et ses droits qu'avec le consentement du débiteur. 8° Toutes ces difficultés se compliquent encore singulièrement au cas de décès du débiteur, lorsque la succession s'ouvre par devant les tribunaux du Cherche. Le créancier qui veut faire valoir ses droits est exposé alors à tous les aléas d'une procédure longue et coûteuse. Ce sont là les principaux inconvénients auxquels donnent lieu les opérations hypothécaires
là les principaux inconvénients auxquels donnent lieu les opérations hypothécaires en Turquie : la liste pourrait encore en être allongée, mais l'énumération que nous venons d'en faire montre combien est défectueux le système actuel et combien urgente est sa réforme. Mais à toutes ces difficultés il vient s'en ajouter une autre plus importante encore et qui enlève toute sécurité au créancier : le défaut d'un cadastre régulier ne lui permet pas en effet de se rendre compte d'une façon précise et incontestable des droits du débiteur sur la propriété à hypothéquer. Ces droits de propriété sont souvent l'objet de contestations
hypothéquer. Ces droits de propriété sont souvent l'objet de contestations de la part des propriétaires limitrophes, et en l'état actuel des registres du cadastre ces contestations sont inévitables et fort difficiles à résoudre. Les titres de propriété délivrés conformément aux mentions portées sur ces registres sont souvent erronés : erreur dans la désignation du terrain, erreur dans les limites indiquées, qui laissent toujours place à l'intervention d'un tiers. Mais il est encore d'autres cas où les risques du créancier hypothécaire sont beaucoup plus considérables. En voici un exemple. Une terre est considérée comme vacante ; une personne l'occupe depuis dix
est considérée comme vacante ; une personne l'occupe depuis dix ans et la cultive ; elle s'adresse à l'autorité cadastrale qui lui délivre un titre de propriété ; elle hypothèque cet immeuble. Or il se trouve que cette terre appartient à un tiers qui produit ultérieurement ses titres de propriété et qui fait valoir ses droits. Les titres donnés à l'occupant par l'autorité cadastrale sont considérés comme irrégulièrement délivrés et n'ayant aucune valeur légale. Le débiteur a hypothéqué une terre dont il n'était pas propriétaire et le créancier hypothécaire n'a aucun droit à faire valoir. D'ailleurs les inscriptions de transfert
aucun droit à faire valoir. D'ailleurs les inscriptions de transfert sont irrégulières, incomplètes et n'ont pas une force probante absolue. N'est-on pas allé jusqu'à considérer comme nuls des titres de propriété ou des titres d'hypothèque délivrés par l'autorité cadastrale et ce sur la base de documents non enregistrés au cadastre par lesquels les titulaires d'une propriété avaient reconnu à des tiers des droits sur l'immeuble antérieurement à la vente de cet immeuble ou à la constitution de l'hypothèque ? C'est la négation complète du principe absolu en matière immobilière qu'un acte sous seing privé ne peut valoir contre l'acte authentique
acte sous seing privé ne peut valoir contre l'acte authentique accompli par devant l'autorité cadastrale. On le voit, les inconvénients sont aussi nombreux que graves. Les risques courus par le créancier hypothécaire viennent grever d'autant les conditions imposées au débiteur. Dans ces conditions, la constitution d'une hypothèque ne peut être que difficile et dangereuse : l'établissement d'un Crédit Foncier était dès lors impossible, en dehors même des autres obstacles qui s'opposent à son fonctionnement, comme par exemple, le fait que la législation ottomane ne reconnaît pas à une société le droit de posséder des immeubles à son nom. Le projet
droit de posséder des immeubles à son nom. Le projet de Mahmoud Essad effendi a précisément pour objet de remédier aux divers inconvénients du régime hypothécaire actuel. Ainsi que nous l'avons déjà dit, il ne s'agit que de quelques articles extraits du grand projet de loi sur la réforme de la propriété foncière élaboré par le directeur du Cadastre. Voici la traduction de ce projet avec quelques commentaires. Article premier. — Les biens de pleine propriété (Mulk), les Vakouf à double arréret et à redevance fixe, les immeubles domaniaux (Miri) appartenant à un débiteur qui se refuse de payer ses
appartenant à un débiteur qui se refuse de payer ses dettes établies, peuvent être saisis et vendus pour assurer le règlement de ses dettes. Toutefois, si le débiteur est un cultivateur, ses terres Miri ou Vakouf, en quantité suffisante pour l'entretien de sa famille, ne peuvent être vendues, sauf les cas où ces terres auraient été cédées à réméré ou sous forme d'Istiglal ou bien si la dette provient du coût desdits biens. Si, à la mort du débiteur, ses héritiers ayant droit à la succession remboursent immédiatement les dettes du défunt ou bien s'ils font la preuve que les
du défunt ou bien s'ils font la preuve que les revenus nets de trois années desdits immeubles sont suffisants pour payer les dettes établies, y compris tous frais, et qu'ils s'engagent à rembourser avec des délais la dette, en transférant au créancier le soin de recouvrer lesdits revenus, les immeubles susvisés ne sont pas vendus. Cet article s'occupe des terres sur lesquelles le créancier n'a aucun privilège à faire valoir, c'est-à-dire qui n'ont pas été affectées spécialement en garantie de la créance. Il reconnaît au créancier le droit de faire saisir et vendre les immeubles de son débiteur, de quelque
saisir et vendre les immeubles de son débiteur, de quelque nature que soient ces immeubles. Cependant s'il s'agit de terres miri ou vakoufs (qui n'ont pas été affectées en garantie de la créance) et que le débiteur soit un cultivateur, le créancier ne peut pas faire vendre la portion de terrain nécessaire à l'entretien de la famille de son débiteur. Il y a dans ce texte, qui est inspiré d'ailleurs d'une idée fort équitable : celle de ne pas enlever au paysan ses moyens de subsistance, matière à beaucoup d'abus. Il faudrait apporter un peu plus de précision, de peur
Il faudrait apporter un peu plus de précision, de peur de rendre tout à fait illusoire l'exercice des droits du créancier. La fin de l'article premier vise le cas de décès du débiteur : il apporte un tempérament au droit du créancier de faire vendre les immeubles, en précisant que la vente sera suspendue si leurs revenus peuvent suffire à rembourser le créancier en trois ans et que celui-ci soit chargé d'encaisser ces revenus. Art. 2. — Quiconque, suivant titres de propriété en due forme, est possesseur, en totalité ou en partie, d'immeubles Mulk, peut les donner en gage ;
en partie, d'immeubles Mulk, peut les donner en gage ; il peut de même vendre à réméré avec droit d'obtenir restitution contre paiement de sa dette ou sous forme d'istiglal, comportant la prise en location mensuelle ou annuelle du créancier, lesdits immeubles Mulk et les propriétés bâties et non bâties Vakouf ainsi que les terres domaniales se trouvant en sa possession en vertu d'actes cadastraux ou celles soumises à des doubles arrérets ou à des redevances fixes ou à des redevances ab antiquo, et opérer la cession par le canal du fonctionnaire compétent. De même, il peut donner en hypothèque
du fonctionnaire compétent. De même, il peut donner en hypothèque les terres Miri ou Vakouf dont il est possesseur en vertu d'actes cadastraux. Pour les immeubles à donner en gage ou à céder sous forme de réméré ou d'istiglal, ainsi que pour les terres Miri et Vakouf à fournir en hypothèque, il est nécessaire de se munir d'un certificat de la Municipalité attestant que lesdits biens ne sont pas loués à autrui pour une période dépassant la durée du prêt. Dans le cas où le débiteur les aurait loués pour une période plus longue, il y aura lieu, si le
une période plus longue, il y aura lieu, si le locataire donne son adhésion à ce que pour le cas où la dette ne serait pas payée à l'échéance, la vente en ait lieu sur la demande du créancier, d'en obtenir une déclaration portant qu'il ne sera entamé aucune poursuite jusqu'au terme de la location ; la durée de la location devra être mentionnée dans cette déclaration. Après que la teneur des actes spéciaux échangés entre le créancier et le débiteur et contenant la forme et les conditions du prêt aura été transcrite sur un registre ad hoc qui sera
aura été transcrite sur un registre ad hoc qui sera tenu à l'Administration du cadastre et que ledit registre aura été signé, pour approbation, par le débiteur et le créancier, les actes ci-dessus désignés seront munis de l'approbation de l'Administration du cadastre et une expédition en sera délivrée au créancier et une autre au débiteur ; l'opération devra ensuite être transcrite et mentionnée sur les registres originaux du cadastre et dans la colonne des observations sur les titres de propriété. Le fonctionnaire compétent aussi devra apposer son cachet au bas de ces inscriptions. La rédaction de cet article, qui est
de ces inscriptions. La rédaction de cet article, qui est destiné en somme à poser le principe de l'hypothèque, laisse beaucoup à désirer : il y est question de la constitution en gage des biens mulks ; de la vente à réméré simple ou sous forme d'istiglal des terres vacoufs et miri ; de l'hypothèque des vacoufs et des miri. En réalité toutes ces opérations, désignées sous des noms différents suivant les catégories d'immeubles auxquels elles s'appliquent, sont destinées à produire les mêmes effets, c'est-à-dire à donner au créancier un droit réel d'hypothèque sur une propriété immobilière. Pourquoi dès lors
droit réel d'hypothèque sur une propriété immobilière. Pourquoi dès lors s'être arrêté à des mots, pour sauver des apparences et maintenir des distinctions qui ne doivent plus correspondre à la réalité ? Il peut y avoir là matière à confusion et à difficultés. La constitution en gage proprement dite des biens mulk ne peut guère être employée efficacement si elle n'est pas accompagnée d'une formalité d'inscription au Cadastre, seul moyen pour le créancier de sauvegarder ses droits à l'égard des tiers ; mais alors il ne s'agit plus d'un gage, mais d'une véritable hypothèque. De même, la forme de la
mais d'une véritable hypothèque. De même, la forme de la vente à réméré, qu'il s'agisse de vacoufs ou de miri, n'a été inventée que pour tenir le lieu et la place de l'hypothèque. Puisqu'il s'agit de modifier la législation existante, pourquoi ne pas ramener toutes ces opérations, dont l'origine n'est due qu'à la nécessité dans laquelle on s'est trouvé de tourner la loi, à un type unique qui serait désigné sous le nom d'hypothèque ? Ce terme essentiellement juridique et dont le sens et la portée ne peuvent laisser place à aucun doute, simplifierait singulièrement la rédaction du projet de
à aucun doute, simplifierait singulièrement la rédaction du projet de loi dont nous nous occupons et expliquerait ainsi que toutes ces opérations, que l'on désigne de façon différente, sont cependant soumises aux mêmes formalités. Il y a dans la façon de procéder que nous critiquons le souci d'un vain formalisme, qui ne saurait cadrer avec les qualités essentielles d'une législation moderne. Aussi, pour la commodité et la clarté des commentaires qui vont suivre, désignons-nous toutes les opérations de gage, de vente à réméré ou d'hypothèque, par un seul et même terme, celui d'hypothèque, sauf lorsqu'il sera nécessaire de remonter à
terme, celui d'hypothèque, sauf lorsqu'il sera nécessaire de remonter à l'origine pour expliquer certaines dispositions. C'est ainsi que l'article 2 autorise à affecter en garantie une partie indivise d'un bien mulk. À la lecture de ce texte on pourrait croire qu'il ne s'agit que d'une tolérance pour le mulk et qu'on ne pourrait pas affecter en garantie la partie indivise d'un immeuble miri ou vacouf. En réalité la loi nouvelle a pour objet de trancher la question discutée jusqu'ici de savoir s'il était possible d'affecter en garantie la part indivise d'un mulk, alors qu'elle n'a pas à s'occuper de la
d'un mulk, alors qu'elle n'a pas à s'occuper de la possibilité d'affecter en garantie la part indivise d'un vakouf ou d'un miri, car cette possibilité ne peut être contestée. Et cette différence tient au fait que l'affectation en garantie d'un immeuble vakouf ou miri, prenant la forme d'une vente, rien ne s'opposait à ce que le débiteur-vendeur, conformément aux principes généraux de la vente, disposât de la part indivise d'un immeuble de cette catégorie lui appartenant. Pour les mulks au contraire, l'affectation en garantie revêtant la forme du gage, il était assez difficile d'admettre juridiquement la mise en gage d'une
était assez difficile d'admettre juridiquement la mise en gage d'une part indivise d'un immeuble. La loi nouvelle l'autorise, mais comme elle continue à parler de gage pour les immeubles mulks, il y a là une sorte de contradiction qu'il serait facile de faire disparaître en employant, comme nous le préconisons, le terme unique d'hypothèque. L'article 2, dans son paragraphe 2, exige que, lors de la constitution de l'hypothèque, il soit constaté que l'immeuble n'est pas déjà loué pour une période qui dépasse le délai pour lequel la dette est contractée. Cette constatation sera faite au moyen d'un certificat délivré par
Cette constatation sera faite au moyen d'un certificat délivré par la Municipalité. On sait en effet que d'après une disposition, qui est d'ailleurs assez peu observée, tout contrat de location doit être enregistré à la Municipalité du lieu où est situé l'immeuble loué. La constatation qu'exige l'article 2 est nécessaire, car le créancier hypothécaire devant respecter toute location antérieure à la constitution de l'hypothèque, pourrait, par l'existence d'un tel contrat de location, être lésé dans ses droits et empêché de réaliser l'immeuble à l'échéance de la dette. Etant donnés l'importance qu'il y a pour le créancier à être parfaitement édifié
qu'il y a pour le créancier à être parfaitement édifié sur ce point au moment de la constitution de l'hypothèque et le fait que nous avons signalé que beaucoup de contrats ne sont pas légalisés par la Municipalité, il semble qu'il y aurait intérêt à spécifier de façon expresse que seuls les contrats revêtus de cette légalisation, qui leur donnent date certaine, pourraient être opposés au créancier hypothécaire. L'article 2 in fine s'occupe enfin des formalités de la constitution de l'hypothèque par-devant les autorités cadastrales et de la question de la publicité à donner à l'hypothèque. Les actes relatifs à