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principe que le preneur principal, même après la sous-location, ou cession de son bail, demeure tenu envers le bailleur, à moins d'une dérogation expresse ou implicite écrite dans le bail, ou d'une novation postérieurement consentie; — Considérant qu'au cas du procès les époux Mangnier prétendent faire sortir cette dérogation à la règle ordinaire de la clause de leur acte de bail principal dressé sous seing privé enregistré à la date du 17 juin 1865, laquelle clause autorise la cession à leur successeur dans leur industrie, mais en restant garants de l'exécution ; — Qu'ils prétendent qu'au cas prévu de cette
l'exécution ; — Qu'ils prétendent qu'au cas prévu de cette cession, laquelle s'est réalisée en octobre 1867 au profit des époux Marin, leurs successeurs, ils ne seraient plus tenus directement et immédiatement envers les intimés, et qu'ils seraient de simples cautions dans les termes des — 148 — art. 2011 et suivants du c. civ.; — Que, d'autre part, ils auraient été déchargés, le bailleur s'étant constitué en faute par sa négligence de poursuivre sur les époux Marin le recouvrement des loyers aux époques utiles; et l'insolvabilité de ceux-ci survenue depuis ayant eu pour effet de rendre impossible ou inefficace
depuis ayant eu pour effet de rendre impossible ou inefficace au profit des locataires principaux devenus simples cautions la subrogation légale dans les droits des bailleurs créanciers des loyers (art. 2037); — Considérant que, pour l'interprétation de la clause dite de garantie stipulée audit bail, il convient avant tout de rechercher quelle a été la commune intention des parties, et de s'y arrêter plutôt qu'au sens littéral des termes de la convention (1156 code civ.) ; — Que tout d'abord l'on constate que l'acte à interpréter ne consiste point en un instrument de bail authentique, mais en une simple convention
un instrument de bail authentique, mais en une simple convention écrite sous seing privé, où la propriété des termes juridiques a pu n'être pas rigoureusement observée; — Considérant, d'autre part, que la novation ou la renonciation à un droit acquis ne se présume pas, et qu'il paraît tout d'abord difficile d'admettre que Gabillot et Domage aient consenti, dès la passation même du bail, sans avantage ni profit, à se démunir de leur créance directe de loyers, et cela en prévision d'une cession ou d'une sous-location qu'ils n'autorisaient que dans l'intérêt exclusif des preneurs ; — Considérant que, dans la pratique
exclusif des preneurs ; — Considérant que, dans la pratique des baux et dans le langage usuel et vulgaire, la garantie de l'exécution promise par le preneur en cas de sous-location ou cession s'entend, ainsi que le déclare le premier juge, dans le sens d'un simple maintien des droits entiers du bailleur contre son principal locataire; — Qu'il en a été ainsi au cas du procès, et que, comme les parties contractantes avaient compris la clause, elles l'ont de même exécutée, excluant ainsi entre elles toute pensée d'une dérogation ayant pour conséquence de transformer le premier et direct débiteur en
pour conséquence de transformer le premier et direct débiteur en une simple caution ou en un débiteur de second ordre; — Considérant, en effet, qu'on voit les bailleurs, dès la fin d'avril 1871, procéder par voie de commandement tout à la fois contre les époux Marin cessionnaires du bail et chargés par les preneurs principaux du service des loyers en leur acquit, et contre lesdits preneurs eux-mêmes; — Qu'en juin suivant, après la saisie-galerie pratiquée, les bailleurs ont dénoncé celle saisie aux époux Mangnier, les assignant par même exploit en condamnation solidaire des termes échus et impayés; — Que les
condamnation solidaire des termes échus et impayés; — Que les époux Mangnier, loin de protéger, ont en fait acquiescé à cette prétention; — Que plus tard, en 1871 et devant le jury des loyers, sur la demande en remise des termes de guerre formée par les époux Marin, ou par le syndic de la faillite Marin, les époux Mangnier ont sollicité pareille remise contre Gabillot et Domage, et ont obtenu gain de cause partielle — Qu'enfin et sur le référé introduit par ces derniers le 13 juin 1872 à fins d'être autorisée à expulser les époux Marin, et à relouer
d'être autorisée à expulser les époux Marin, et à relouer les lieux aux risques et périls de qui de droit, ils ont été appelés en cause, et que l'ordonnance, eux présents, leur a été déclarée commune; — Considérant qu'il suit de ces faits généraux et non équivoques, la preuve manifeste que jamais dans l'esprit des bailleurs ils n'ont cessé d'être obligés directement; et qu'ils n'ont point pu un seul instant se regarder comme déchargés de leurs obligations; — Considérant que n'étant point simples cautions, mais demeurant locataires principaux directement tenus, les appelants sont mal fondés à se prévaloir de la
les appelants sont mal fondés à se prévaloir de la résiliation consentie en août 1871, par voie de transaction, entre Gabillot et Domage et les époux Marin, en ce qui touche le bail partiel de l'appartement du troisième étage, transaction et résiliation qui leur a d'ailleurs profité, en les déchargeant d'autant ; — Que de même ils ne peuvent imputer à tort aux bailleurs de n'avoir pas usé de rigueur envers les cessionnaires, et de ne leur avoir pas appliqué sans retard la peine de la clause résolutoire du droit à défaut de paiement d'un terme échu et après délai
à défaut de paiement d'un terme échu et après délai de deux mois; — Que les bailleurs auraient pu agir ainsi conformément à l'art. 2039 code civ. sans compromettre leurs droits même au regard d'une Caution; — Considérant d'autre part que les époux Mangnier trouvaient tout bénéfice pour eux-mêmes à la tolérance des bailleurs; qu'eux-mêmes se sont constitués eux-mêmes en lourde faute alors qu'ils n'ont pas surveillé, dans leur propre intérêt, l'exécution du bail, dont ils avaient à répondre conjointement, alors qu'ils n'ont point agi contre les cessionnaires en retard; — Adoptant au surplus les motifs des premiers juges en
— Adoptant au surplus les motifs des premiers juges en ce qu'ils n'ont pas de contraire à ceux qui précèdent; — Sur l'appel incident émis par les intimés, et sur les conclusions subsidiaires des époux Mangnier; — En ce qui touche les loyers dus : — Considérant que les loyers dus doivent se calculer comme il suit (suit le calcul). — Considérant qu'il suit de là que la somme nette des loyers dus et réclamés doit être fixée à 16,700 fr, 65 c.; — En ce qui touche l'indemnité réclamée pour différence sur la relocation après expulsion; — Considérant que
pour différence sur la relocation après expulsion; — Considérant que Gabillot et Domage sont fondés sans doute à réclamer une indemnité de ce chef puisqu'ils ont subi un grave préjudice; mais qu'il est constant que l'expulsion ayant été suivie d'une relocation contre laquelle les preneurs n'ont jamais protesté et qu'ils ont de fait acceptée depuis deux ans et plus, il est impossible de soutenir désormais qu'il n'y a point eu résiliation effective du bail originaire au bénéfice des premiers preneurs; — Considérant qu'il ressort de là que ceux-ci ne peuvent être tenus jusqu'au terme de mars 1883 assigné au bail
être tenus jusqu'au terme de mars 1883 assigné au bail de 1865; — Considérant qu'à raison des circonstances de la cause et aussi parce que les bailleurs ont mis une négligence à agir contre les époux Marin, après l'avertissement à eux donné par la dame Mangnier en septembre 1870; toutes choses de ce chef doivent se régler au moyen de dommages-intérêts alloués pour la résiliation dont s'agit; que la Cour a, par devers elle, les éléments nécessaires pour en arbitrer le montant; — En ce qui touche les réparations locatives réclamées par Gabillot: — Adoptant, etc.; — Sur l'appel principal,
réclamées par Gabillot: — Adoptant, etc.; — Sur l'appel principal, — Confirme; — Sur l'appel incident: — Met ce dont est appel à néant, en ce que les premiers juges n'ont condamné les époux Mangnier envers Gabillot et Domage qu'en une somme de 18,462 fr. 65 c.; — Condamne en conséquence les époux Mangnier à payer, pour loyers, enregistrement et autres accessoires, aux intimés, ladite somme de 16,700 fr. avec les intérêts de droit; — Les condamne en outre en une somme de 5,000 fr. à titre de dommages-intérêts de la résiliation et relocation, sans intérêts; — Le jugement au
la résiliation et relocation, sans intérêts; — Le jugement au résidu sortant effet, notamment en ce qui touche la somme de 500 fr. allouée par les premiers juges pour les réparations locatives; — Règle en conséquence la condamnation totale à la somme de 20,200 fr. » M. Alexandre, pr.; M. de Laborie, av. gén.; MM. Gressier et O. de Vallée avocats; MMes Bethemont et Coeuré, avoués. N° 3948. BAIL. — PAYEMENT DES LOYERS. — CLAUSE PÉNALE. — RÉSILIATION FACULTATIVE. — DÉLAIS. — DOMMAGES-INTÉRÊTS. — EXÉCUTION PROVISOIRE. La faculté pour les tribunaux d'accorder des délais au débiteur pour sa libération, cesse
tribunaux d'accorder des délais au débiteur pour sa libération, cesse au cas où il y a stipulation contraire entre les parties. Cette stipulation résulte de la clause insérée dans un bail qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance, le bail peut être résilié à la volonté du bailleur quinze jours après un commandement resté infructueux. Les juges ne peuvent méconnaître l'autorité de cette clause pénale, licite, formelle, faisant la loi des parties, et ne peuvent en modifier l'exécution par des concessions subséquentes de délais. Il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement qui prononce la résiliation
lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement qui prononce la résiliation du bail en exécution de cette clause pénale. Il y a lieu de condamner en appel, à des dommages-intérêts supplémentaires, le locataire qui n'a interjeté appel que pour se maintenir en possession des lieux et recueillir le bénéfice de sous-locations. L'art. 1760 code civ., qui limite la quotité des dommages-intérêts à la charge du locataire qui a encouru la résiliation du bail, n'est applicable qu'en l'absence de conventions spéciales sur ce point. Dessaignes c. Delamarnière. 21 avril 1875.—2e chambre. 8 juillet 1874, jugement du tribunal civil de la Seine :
juillet 1874, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le Tribunal, — Attendu qu'il est stipulé au bail en date du 30 septembre 1862, enregistré, que, faute de paiement d'un seul terme et quinze jours après un commandement resté infructueux, le bail serait résilié de plein droit; — Attendu que, pour le terme de janvier 1874, il a été fait commandement; — Que ce commandement est resté sans résultat jusqu'au 7 avril, époque où les offres ont été faites; — Que ces offres sont tardives et doivent être déclarées nulles;— Attendu qu'il y a lieu de prononcer la
déclarées nulles;— Attendu qu'il y a lieu de prononcer la résiliation, la clause du bail étant de rigueur : — Attendu que le terme de janvier est dû et qu'il y a lieu de ce chef de condamner à 1,500 fr.; — Attendu sur ces points qu'il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire; — Attendu sur les dommages-intérêts qu'il y a lieu d'autoriser les demandeurs à retenir la somme de 3,000 fr. montant de deux termes de loyers d'avance; — Attendu sur la demande reconventionnelle en validité d'offres, qu'il y a lieu de la déclarer mal fondée; — Par ces
a lieu de la déclarer mal fondée; — Par ces motifs, — Déclare les offres nulles comme tardives; — Condamne les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 1,500 fr. pour le terme de janvier dernier; — Déclare résilié le bail du 30 septembre 1862; — Autorise les demandeurs à reprendre possession des lieux loués; — Ordonne l'exécution provisoire sur ces derniers chefs; — Autorise les héritiers Delamarnière à conserver les 3,000 fr., et ce, à titre de dommages-intérêts; Et condamne Tessier et consorts aux dépens. » ' Appel par Dessaignes. La Cour, considérant que la faculté pour les
par Dessaignes. La Cour, considérant que la faculté pour les tribunaux d'accorder des délais au débiteur pour sa libération cesse au cas où il y a stipulation contraire entre les parties, et que cette stipulation résulte de la clause insérée au bail qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance, le bail peut être résilié à la volonté du bailleur 15 jours après un commandement resté infructueux ; que décider autrement ce serait méconnaître l'autorité d'une clause pénale licite, formelle, faisant la loi des parties et dont les juges ne peuvent modifier l'exécution par des concessions subséquentes de
juges ne peuvent modifier l'exécution par des concessions subséquentes de délai ; que c'est donc à bon droit que toutes les conditions exigées par le bail étant réalisées et sans s'arrêter aux offres tardives faites par les appelants, les premiers juges ont prononcé la résiliation encourue et la condamnation à la somme fixée par le bail dont s'agit ; que les appelants prétendent en vain que les dommages-intérêts doivent, aux termes de l'article 1760 du code civil, être limités au temps nécessaire à la rélocation, l'article 1760 ne disposant que pour les cas où les dommages-intérêts n'ont pas été déterminés
pour les cas où les dommages-intérêts n'ont pas été déterminés par une stipulation formelle ; que, sur les conclusions additionnelles de Delamarnière et des époux Bomblanc, que par leur appel mal à propos interjeté, les appelants se sont maintenus en possession des lieux afin de recueillir le bénéfice de la sous-location, et que c'est à bon droit que les intimés demandent qu'à raison de cette occupation irrégulière, il leur soit attribué à titre de dommages-intérêts supplémentaires une somme équivalente au bénéfice de la sous-location ; que'il convient de fixer ladite somme à 500 fr. ; que la Cour, faisant droit
somme à 500 fr. ; que la Cour, faisant droit aux conclusions additionnelles de Delamarnière et des époux Bomblanc, condamne les appelants à payer à Delamarnière et aux époux Bomblanc la somme de 7,500 fr. pour les clauses susvisées et les condamne sous la même solidarité à payer 500 fr. à titre de dommages-intérêts. M. Pugét, pr., M. Choppin d'Arnouville, av. g.; MM. Maugras et H. Berlin, avocats ; MM. Lesage et Giossi, avoués. N° 3949. MUR MITOYEN. — MUR INSUFFISANT. — RECONSTRUCTION. — ÉTAIS. — RACCORDS. — SUBSTROCTIONS. — FAUTE. — DOMMAGES-INTÉRÊTS. — DIMINUTION DE LOYER. — EXPERT. —
FAUTE. — DOMMAGES-INTÉRÊTS. — DIMINUTION DE LOYER. — EXPERT. — ENTREPRENEURS. — ACTION. Le mur mitoyen insuffisant pour sa destination actuelle et pour la construction nouvelle qu'un des voisins veut élever, doit être reconstruit à frais communs. Les substructions nécessitées par la nature du sol doivent aussi être supportées par égale portion. Les frais d'étais et de raccords doivent aussi, en ce cas, être supportés par moitié. Le reconstructeur du mur mitoyen est tenu d'indemniser le voisin du préjudice qu'il lui a causé par une trop longue durée des travaux. Il y a lieu de tenir compte, pour la fixation
Il y a lieu de tenir compte, pour la fixation de cette indemnité, de la diminution de loyer que le voisin a été obligé de subir vis-à-vis d'un locataire. Lorsque la reconstruction du mur mitoyen a lieu sous la direction d'un expert, les deux voisins sont tenus vis-à-vis des entrepreneurs mis en œuvre par celui-ci. 12 janvier 1875, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Sur la demande de Parson : Attendu que l'expert commis en référé a été chargé par une première ordonnance de constater l'état du mur mitoyen entre Guillin et Parson, de
constater l'état du mur mitoyen entre Guillin et Parson, de dire s'il était insuffisant pour les deux propriétaires ou seulement à cause de la nouvelle construction de Guillin, puis par une deuxième ordonnance de procéder à la démolition et à la reconstruction du mur, et de dire dans quelle proportion ces dépenses doivent être supportées ; — Attendu qu'il résulte du rapport de l'expert que le mur, objet du litige, était construit en mauvais moellons et lourd en terre, et que cette partie du mur était tout à fait insuffisante pour la construction neuve et pour la construction ancienne ;
pour la construction neuve et pour la construction ancienne ; — Attendu que le tribunal n'a pas tenu compte du prétendu consentement de Parson à partager toutes les dépenses de construction du mur, ce consentement n'étant pas légalement constaté ; — Attendu néanmoins quant aux substructions qu'elles ont été la conséquence, non pas des caves faites par Guillin, mais de la nature du sol sur lequel les immeubles sont assis ; qu'elles doivent donc être supportées, comme le mur lui-même par égale portion ; — Attendu que, dans ces conditions, c'est avec raison que l'expert met par moitié à la
c'est avec raison que l'expert met par moitié à la charge des deux parties toutes les dépenses de reconstruction et même de raccordement ; — Que Parson ne pourrait être fondé à prétendre que la démolition et la reconstruction étant dans l'intérêt exclusif de Guillin, les dépenses de toute nature doivent rester à la charge de ce dernier ; — Attendu, d'autre part, qu'il n'est pas établi que des travaux particuliers à Parson aient été exécutés par l'expert et soient compris dans son règlement; — Attendu que les dépenses pour le raccord et les étais doivent également être supportées dans
le raccord et les étais doivent également être supportées dans les mêmes proportions ; — Attendu, toutefois, qu'il est constant que les travaux ont été commis avant tout accord entre les parties et toutes ordonnances de justice; — Attendu qu'il est également constant que les premiers travaux mal exécutés par Guillin ont été refaits par l'expert; qu'il en résulte pour le tribunal la preuve que la durée des travaux en a été augmentée et a duré un temps plus considérable qu'il n'eût été nécessaire ; — Attendu que, de ce chef, il est dû des dommages-intérêts à Parson, et qu'il
chef, il est dû des dommages-intérêts à Parson, et qu'il y a lieu de prendre en considération la diminution de loyer, que lui-même a été obligé de subir vis-à-vis de Cabrol son sous-locataire ; — Attendu que Parson, tenu vis-à-vis des entrepreneurs mis en œuvre par l'expert, — 155 — est en droit de répéter contre Guillin la moitié du règlement de leur mémoire ; — Attendu, toutefois, qu'étant tenu vis-à-vis d'eux, les dépens auxquels il a pu être condamné alors qu'il leur opposait une résistance non justifiée doivent rester à sa charge ; — Attendu que Parson ne justifie
à sa charge ; — Attendu que Parson ne justifie pas avoir payé les mémoires de Legeard, Ferry, Trouvé et Rousseau; qu'il n'y a donc pas à en tenir compte dans les condamnations à intervenir ; — Par ces motifs, — Entérine, en tant que de besoin, le rapport de l'expert; condamne Guillin à payer à Parson la somme de 1,295 fr. plus celle de 287 fr. 50 c. pour la moitié du règlement des mémoires de Beauvais et Gonnot que Parson justifie avoir acquittés; condamne Guillin à payer à Parson la somme de 600 fr. à titre de dommages-intérêts.
Parson la somme de 600 fr. à titre de dommages-intérêts. — Donne acte à Guillin de ce qu'il déclare être prêt à payer la moitié des autres mémoires ; — Dit n'y avoir lieu à condamner Guillin quant à ce chef, Parson ne fournissant pas de justification suffisante ; — Déboute respectivement les parties comme non recevables et mal fondées de tous autres chefs de demande et conclusions ; — Condamne Guillin aux dépens sauf ceux de référé et d'expertise qui seront supportés par moitié. » Appel par Guillin. « La Cour, — Adoptant, etc., — Confirme. » M. Bertrand,
La Cour, — Adoptant, etc., — Confirme. » M. Bertrand, pr.; M. Isambert, subst.; Mmes Delacourtie et Limet, avocats; Mmes Delastre et Bordeaux, avoués. N° 3950. MUR MITOYEN. — RECONSTRUCTION. — INTÉRÊT EXCLUSIF DU RECONSTRUCTEUR. — TRAVAUX VICIEUX. — DÉMOLITION. La démolition du mur mitoyen, reconstruit contrairement aux règles de l'art et d'une manière vicieuse, ne veut être ordonnée s'il peut être conservé au moyen de certains travaux prescrits par l'expert. La reconstruction du mur mitoyen suffisant pour sa destination actuelle, mais trop faible pour la destination nouvelle que veut lui donner le reconstructeur, est à la charge exclusive de
lui donner le reconstructeur, est à la charge exclusive de celui-ci, sauf convention contraire. Poussié c. Mazier. 30 novembre 1876. — 4° chambre, 19 février 1875, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — En ce qui touche la reconstruction du mur : — 453 J. 56 tendu que Poussié a exécuté dès avant les constatations de Demelz, expert commis par ordonnance de référé du 25 juin 1870, certains travaux consistant dans la construction du mur mitoyen en sous-sol, en contrebas du sol ; que ces travaux ont été faits contrairement aux règles de l'art, en
travaux ont été faits contrairement aux règles de l'art, en ce que la retombée des voûtes était pratiquée dans l'épaisseur du mur; que, au cours de l'expertise et en dehors de l'expert, Poussié a opéré la reconstruction du surplus du mur ; que l'expert constate que cette reconstruction était vicieuse ; que néanmoins, il a reconnu dans son rapport déposé au greffe le 28 décembre 1872, que moyennant certaines réfections, ledit mur peut être conservé ; que pourvoyant au plus pressé, l'expert a reconstruit la jambe étrière qui était insuffisante, et refait les travaux en contrebas du sol ; Qu'en
et refait les travaux en contrebas du sol ; Qu'en cet état, la demande de Mazier en démolition et en réédification du mur dont s'agit, ne saurait être admise ; Qu'il y a lieu seulement de dire que par l'expert déjà commis, les travaux par lui jugés nécessaires, et spécialement mentionnés dans son rapport, seront repris et refaits, et que, conformément à la mission déjà à lui donnée par l'ordonnance de référé, les mémoires seront par lui réglés ; En ce qui concerne les cheminées : Attendu que si elles doivent être refaites, il est constant que, quant à leur
doivent être refaites, il est constant que, quant à leur nombre, Poussié n'a pas outrepassé les droits qu'il pise dans son acte d'acquisition ; En ce qui concerne le mur le long du jardin ; Attendu que l'expert établit que les détériorations proviennent du fait de Mazier; que ce chef de demande doit être repoussé, qu'aucune justification n'est produite quant aux travaux à faire pour obvier à la poussée des terres; En ce qui concerne les dommages-intérêts; Attendu qu'il est constant qu'un préjudice est résulté pour Mazier de la mauvaise exécution des travaux, de leur lenteur et des réfections mêmes
exécution des travaux, de leur lenteur et des réfections mêmes que l'expert a été obligé de leur faire subir ; qu'il y a lieu d'allouer des dommages-intérêts pour le préjudice à ce jour; que le tribunal trouve dans la cause les éléments pour en apprécier l'importance qui doit être fixée à 1,500 fr.; En ce qui concerne l'exception de la chose jugée: Attendu que cette exception n'est pas admissible; qu'en effet, le jugement du 11 janvier 1873, se borne à donner acte du désistement de Poussié, lequel est donné, parce que, y est-il dit, le mur ancien dont la démolition
que, y est-il dit, le mur ancien dont la démolition était demandée, a été démoli et reconstruit ; En ce qui concerne la demande en paiement de mitoyenneté; Attendu que, suivant acte dressé par Bénard, notaire à Saint-Denis, les époux Mazier ont vendu à Poussié la maison sise à Aubervilliers, n° 22 ; qu'aux termes du contrat, est comprise dans la vente la mitoyenneté dans toute la hauteur et l'épaisseur des murs qui séparent la propriété vendue de celle restant aux vendeurs; Attendu qu'il est constant, que ledit mur trop faible pour soutenir les constructions édifiées par Poussié, était suffisant
faible pour soutenir les constructions édifiées par Poussié, était suffisant pour le bâtiment dans leur ancien état; qu'en conséquence les frais de sa reconstruction doivent rester à la charge de Poussié seul ; Mais attendu qu'il résulte d'une lettre écrite par Mazier, et qui sera enregistrée, que ce dernier a consenti à concourir pour moitié à la réédification de la jambe étrière, jusqu'à la hauteur du plancher du premier étage ; que de ce chef, il doit prendre à sa charge une somme de 220 fr.; qu'en déduisant cette somme des dommages-intérêts ci-dessus fixés, il reste créancier de 1,280 fr.;