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— Considérant qu'il n'y avait lieu à résiliation du bail dont M. et Mme Biauné sont cessionnaires ; — Qu'en effet, Carillon lui-même a contrevenu aux clauses du bail, en n'exécutant pas les travaux qui incombaient au propriétaire; — Que les travaux de consolidation devaient évidemment précéder les travaux d'exécution et de reprise en sous-œuvre à la charge des locataires; — Que la maison, se composant de quatre étages, en moellon et plâtres, hourdés en terre et en plâtre, sans jambe étoiture, et le sol sous le bâtiment, étant formé de remblais, qui ont amené un tassement dans les murs
de remblais, qui ont amené un tassement dans les murs et déversé les planchers, les travaux de consolidation étaient indispensables ; — Que les époux Biauné ont déclaré par acte extrajudiciaire à Carillon qu'ils étaient prêts à creuser les caves, lorsque la maison aurait été mise par le propriétaire en état de supporter sans péril, les fouilles qui étaient nécessaires ; — Par ces motifs, — Dit qu'il n'y a lieu à prononcer la résiliation du bail du fait des époux Biauné; — Leur donne acte de la déclaration qu'ils sont prêts à commencer les travaux de construction des caveaux
sont prêts à commencer les travaux de construction des caveaux dès que Carillon aura de son côté fait les travaux de consolidation nécessaires; — Reçoit les époux reconventionnellement demandeurs; — Condamne Carillon à exécuter immédiatement les travaux de consolidation et autres mis à sa charge par le rapport de l'expert. » M. Falconnet, pr., Mmes Durier et Milliard, avocats; Mmes Dunnont et Chauvin, avoués. N° 3970. BAIL. — VIGNES. — ABUS DE JOUISSANCE. — RÉSILIATION. RÉCOLTES. — DROIT DU FERMIER. Doit être résilié le bail de vignes que le locataire s'est engagé à cultiver en bon père de famille et
s'est engagé à cultiver en bon père de famille et que cependant il n'a, depuis nombreuses années, ni fumées, ni terrées, ni provignées, et dont il a surchargé la taille. La récolte de biens ruraux affermés appartient de droit au fermier qui les a cultivés sous la seule condition de payer le fermage. Salmon c. Chollet. 15 mars 1875. — 5e chambre. 17 juin 1876, jugement du tribunal civil de Joigny : « Le tribunal, — Attendu que Chollet est propriétaire de deux pièces de vigne, données à bail à Salmon, sous diverses charges, notamment de cultiver, fumer, terrer, tuilier
Salmon, sous diverses charges, notamment de cultiver, fumer, terrer, tuilier et provigner en temps et saisons convenables, comme doit le faire un bon père de famille, et ce selon les usages du pays;— Attendu qu'il demande la résiliation des deux baux, faute par le défendeur d'avoir exécuté les conditions qui lui étaient imposées par les deux baux, quant à la culture et à la sous-location ; — Attendu que des éléments de la cause, et principalement d'un rapport d'experts, nommés en conciliation devant le juge de paix, il résulte que les vignes louées ont été négligées et n'ont pas reçu
les vignes louées ont été négligées et n'ont pas reçu les façons nécessaires à la bonne culture ; que depuis nombreuses années elles n'ont pas été fumées, ni terrées, ni provignées, et que la présente année la taille a été surchargée ; — Attendu que ces faits, constatés au mois de mars dernier, impliquent un état général de dépérissement, que les circonstances actuelles ne peuvent modifier; — Attendu, d'ailleurs, que le changement de résidence des preneurs aujourd'hui à Paris, explique jusqu'à un certain point, l'abandon où ont été laissées lesdites vignes; — Attendu que de semblables contraventions au bail suffisent
vignes; — Attendu que de semblables contraventions au bail suffisent pour entraîner sa résiliation, sans qu'il y ait lieu d'examiner le moyen tiré de la sous-location ; — Attendu, sur les dommages-intérêts, que les vignes louées ne peuvent, de l'avis des experts, être remises en état qu'à l'aide de travaux et amendements assez coûteux, que le tribunal a les éléments nécessaires pour les évaluer; — Par ces motifs, — Déclare résiliés les baux sus-désignés ; — Autorise Chollet à reprendre la jouissance des vignes dont s'agit, et à en expulser les époux Salmon, et tous autres qui prétendraient tenir d'eux
les époux Salmon, et tous autres qui prétendraient tenir d'eux leur droit, même par l'emploi de la force publique, — Condamne les époux Salmon à payer à Chollet la somme de 300 fr. à titre de dommages-intérêts. » Appel par les époux Salmon. La Cour, — Considérant que Chollet demande la résiliation de deux baux sous seing privé enregistrés, par lui consentis aux époux Salmon, pour cause d'inexécution des conditions insérées auxdits baux et qu'il demande en outre des dommages et intérêts pour le préjudice que lui aurait causé cette inexécution. — En ce qui touche la résiliation : —
inexécution. — En ce qui touche la résiliation : — Adoptant, etc. — En ce qui touche les dommages et intérêts : Considérant que l'appréciation faite par les premiers juges du préjudice résultant pour Chollet de l'inexécution des clauses du bail, est trop élevée, et que le préjudice ne doit pas donner lieu à une réparation supérieure à 50 fr.; — Sur les conclusions de Salmon tendant à ce qu'il lui soit rendu compte du prix de la récolte de 1874 ; — Considérant que, depuis le jugement dont est appel, Chollet a fait nommer un séquestre pour prendre possession
appel, Chollet a fait nommer un séquestre pour prendre possession de la récolte des pièces de vigne en litige et en opérer la vente ; — Considérant qu'en matière de location de biens ruraux, la récolte appartient de droit au fermier qui a cultivé la terre et lui a fait produire ses fruits sous la seule condition de payer les loyers dus au bailleur, que Salmon est donc fondé à réclamer le prix provenant de la vente de la dernière récolte sous réserve des droits de Chollet pour les fermages restant dus au jour de la résiliation, et des dommages
restant dus au jour de la résiliation, et des dommages et intérêts ci-dessus fixés, — Sur la demande en dommages et intérêts formée par les appelants; — Considérant que les époux Salmon ayant par leur fait donné lieu à la résiliation, cette demande n'est en aucun point justifiée. — Sur les conclusions très-subsidiaires des appelants à fin d'expertise nouvelle : — Considérant que les constations faites par des experts que les parties avaient elles-mêmes désignées sont suffisantes pour déterminer la conviction de la Cour sans qu'il y ait lieu de recourir à une seconde expertise. — Par ces motifs :
recourir à une seconde expertise. — Par ces motifs : — Modifiant en ce que les premiers juges ont alloué à Chollet une somme de 300 fr. à titre de dommages et intérêts, réduit la condamnation prononcée de ce chef à la somme de 50 fr. — Dit que le séquestre sera tenu de rendre compte aux époux Salmon du prix de la récolte de 1874, déduction faite des fermages que Chollet justifierait lui être dus au jour de la résiliation, et de la somme de 50 fr. ci-dessus fixée pour dommages et intérêts; — Déclare les époux Salmon mal
pour dommages et intérêts; — Déclare les époux Salmon mal fondés en leurs conclusions à fin de dommages et intérêts, et en leurs conclusions très-subsidiaires à fin de nouvelle expertise, les en déboute. » M. de la Faulotte, pr.; M. Buffard, av. gén.; MM. Martini et Pignon, avocats; MM. Porchet et Piallat, avoués. N° 3971. BAILOU.— IMMEUBLES EN ALSACE.— GUERRE.— CESSION DE L'ALSACE. FORCE MAJEURE.—RÉSILIATION.— SOUS-LOCATION.— INTERVENTION. MINEUR NON ÉMANCIPÉ.— TUTEUR. La cession de l'Alsace a été sans effets sur les contrats de droit civil, sauf dans les cas exceptés par les traités. Spécialement, ces traités n'ont pas résilié les
par les traités. Spécialement, ces traités n'ont pas résilié les baux d'immeubles situés sur le territoire alsacien, passés entre Français et Alsaciens assujettis à une nouvelle souveraineté. La substitution d'une souveraineté à une autre n'a d'effet que dans les rapports des citoyens avec l'Etat et non dans les rapports civils des citoyens entre eux et avec les étrangers. La cession de l'Alsace ne rentrant pas dans la catégorie des faits qu'on pouvait prévoir, ne constitue pas un fait de force majeure. La sous-location suit le sort de la location principale. Est non recevable l'intervention d'une jeune fille mineure, non émancipée,
Est non recevable l'intervention d'une jeune fille mineure, non émancipée, dans une instance où elle est représentée par sa tutrice naturelle et légale. Veuve Heyl c Boissi, etc. 4 juin 1875. — 5e chambre. 17 juin 1872, jugement du tribunal civil de la Seine : ci Le tribunal, En ce qui concerne l'intervention de Pauline Heyl; — Attendu qu'elle est représentée dans la cause par sa tutrice naturelle et légale; qu'elle ne justifie ni de son émancipation, ni de sa majorité; qu'elle se borne à reprendre l'instance en son nom et à se joindre aux conclusions mises par sa mère;
et à se joindre aux conclusions mises par sa mère; qu'en conséquence son intervention est faite sans qualité et sans utilité; — En ce qui concerne la demande principale en résiliation du bail consenti par les époux Haren et la veuve Heyl à Gourlay et à Boissi de la petite filature de Saverne; Attendu que la cession de l'Alsace par le gouvernement français au gouvernement prussien est sans effet sur les contrats du droit civil sauf les cas exceptés par les traités; — Attendu que Gourlay et Boissi n'excilent d'aucune exception stipulée dans le dernier traité de paix qui résilie
exception stipulée dans le dernier traité de paix qui résilie les baux, d'immeubles situés sur le territoire alsacien passé entre Français et Alsaciens assujettis à une nouvelle souveraineté; qu'ils invoquent à tort comme cause de résiliation la cession dont s'agissent qu'ils regardent comme un cas de force majeure puisque le bail, n'entre pas dans la catégorie de ceux que l'on pouvait prévoir, et que la substitution d'une souveraineté à une autre n'a d'effet qu'au regard des rapports des citoyens avec l'Etat et non au regard de leurs rapports civils entre eux, et les étrangers avec lesquels ils ont contracté et
eux, et les étrangers avec lesquels ils ont contracté et réciproquement; — Mais attendu que la dame Heyl a, par acte sous signatures privées en date du 26 janvier 1872, consenti à Gourlay et à Boissi la résiliation du bail de la petite filature de Saverne qu'elle leur avait louée pour une période de cinq ou dix années à partir du 1er janvier 1869, concurremment avec Haren, et qu'elle a reconnu dans le même acte que ses locataires ne lui devaient plus rien; qu'elle excipe, il est vrai, d'un acte sous signatures privées du même jour, par lequel Gourlay et
sous signatures privées du même jour, par lequel Gourlay et Boissi se sont engagés à lui remettre pour paiement de loyers le tiers de toutes les sommes qu'ils pourront recouvrer d'un sieur Darlon, sur les soies que ce dernier aurait retirées de la filature pendant une année pour prétendre que son consentement a été surpris par les signataires de ces actes au moyen de manœuvres dolosives, et pour conclure reconnaissantuellement au maintien du bail dont s'agit et au paiement de 5,100 fr., montant des loyers convenus jusqu'en janvier 1873; — Mais attendu que le dol ne se présume pas et
Mais attendu que le dol ne se présume pas et doit être prouvé, que les actes du 26 janvier 1872 sont approuvés, signés et reconnus par les parties; que si le second de ces actes n'a pas été fait en double, les engagements qu'il contient sont unilatéraux; que Gourlay et Boissi en reconnaissent les obligations qu'ils y ont contractées au profit de la veuve Heyl; qu'au fond ils ont été conclus entre les parties pour régler le sort d'une entreprise de filature dont la fabrication avait été suspendue par la guerre, et entravée pour l'avenir par l'absorption de Saverne dans
guerre, et entravée pour l'avenir par l'absorption de Saverne dans la ligne de la douane allemande; qu'il s'ensuit qu'aujourd'hui la veuve Heyl est non recevable à contester la résiliation du bail qu'elle a consenti et le règlement d'intérêts ou de loyers qu'elle a accepté sous la forme d'une contre-lettre; — En ce qui concerne Haren; — Attendu que ce dernier n'a pas constitué avoué, qu'il a été donné contre lui défaut, profit joint; qu'en sa qualité de co-bailleur des lieux loués, il n'a pris aucune conclusions; qu'en celle de sous-locataire des mêmes lieux qu'il avait sous-loués à Gourlay et à
des mêmes lieux qu'il avait sous-loués à Gourlay et à Boissi, pour l'exploitation sur place, pour le compte de ces derniers de la petite filature de Saverne, sa sous-location suit le sort de la location principale: — Sur ces motifs, — Déclare la demoiselle Pauline Heyl mal fondée dans son intervention, l'en déboute et la met hors de cause; — Déclare résilié le bail du 30 octobre 1868; — Déclare résilié le sous-bail consenti par Gourlay et Boissi à Haren; — Déclare la veuve Heyl mal fondée dans sa demande reconnaissantuellement. Appel par la veuve Heyl. "La Cour, — Adoptant,
reconnaissantuellement. Appel par la veuve Heyl. "La Cour, — Adoptant, etc., — Confirme." M. Rolland de Villargues, conseiller d'eau, f. f. de pr.; M. Dubard, subst.; MM. Josias et Fabignon, avoués. N° 3972. "BAIL. — CHASSE. — DÉCRET DU 15 SEPTEMBRE 1870. — ART. 1722 DU CODE CIVIL, — LAPINS. — DOMMAGES.— RÉSILIATION." Le décret du 15 septembre 1870 a suspendu l'exercice du droit de chasse pendant une année. Par application de ce décret, le fermier d'un droit de chasse a droit à une diminution de loyer correspondante au temps pendant lequel la chasse a été supprimée. Mais ce décret,
pendant lequel la chasse a été supprimée. Mais ce décret, en supprimant la chasse et la vente du gibier, n'a pas interdit la destruction des lapins. L'existence des lapins et les dégâts qu'ils commettent sont des faits permanents; les indemnités dues à ce sujet ne sont pas subordonnées à l'exercice plus ou moins étendu du droit de chasse. Les dommages causés par les lapins, annuellement réglés par expertises ou sentences arbitrales, ne peuvent servir de base à une demande en résiliation du bail. Aguado c. de Béarn-Viana. 1er mai 1875. — 1re chambre. La marquise de Calvière a loué à
— 1re chambre. La marquise de Calvière a loué à Place le droit de chasse sur ses terres situées dans l'arrondissement de Melun pour vingt années, du 25 août 1857, au 25 août 1877. Place est tenu « d'empêcher (et ce à titre de condition de rigueur et à peine de résiliation), la trop grande multiplication des lapins et autre gibier nuisible, et de les détruire au besoin en tant que faire se peut, de manière à ce qu'ils ne commettent aucun dommage sur les biens loués, » et de garantir madame de Calvière contre toutes réclamations à ce sujet.
garantir madame de Calvière contre toutes réclamations à ce sujet. Place a cédé ses droits au vicomte Aguado. Madame de Calvière prétend que celui-ci ne s'est pas conformé au bail, qu'il a laissé se multiplier les lapins d'une façon préjudiciable, et elle demande la résiliation du bail, diverses indemnités et le loyer couru pendant l'année 1870 à 1871. 1er août 1873, jugement du tribunal civil de la Seine ; « Le tribunal, — En ce qui touche la résiliation ; — Attendu que les dommages causés par les lapins ont été annuellement réglés jusqu'en 1872 inclusivement, par des expertises et
été annuellement réglés jusqu'en 1872 inclusivement, par des expertises et sentences arbitrales, et que — les mêmes faits ne peuvent pas servir de base à une demande en résiliation ; — Attendu d'ailleurs que la clause de résiliation stipulée par l'article 3 du bail ne s'applique qu'au cas où les bailleurs seraient obligés de payer des indemnités pour les dégâts dont il s'agit ; — Attendu que la demanderesse ne justifie ni de ce fait, ni d'aucune instance poursuivie contre elle par ses fermiers ; — Qu'enfin, les indemnités réglées pour 1871 et 1872 n'excèdent pas, en moyenne, celles des
pour 1871 et 1872 n'excèdent pas, en moyenne, celles des années précédentes ; qu'en conséquence, il n'est pas établi que l'état de choses antérieur se soit aggravé, et qu'il n'y a lieu de prononcer la résiliation ; — En ce qui touche les loyers : — Attendu qu'aux termes de l'article 1er du bail, Aguado est tenu de se conformer aux lois et règlements sur la chasse; — Attendu que le décret du 15 septembre 1870, qui a déclaré la chasse close à partir du 25 du même mois, a été rendu dans les mêmes termes et soumis à la
été rendu dans les mêmes termes et soumis à la même condition de publication que les arrêtés ordinaires de clôture ; que ce décret n'a fait ainsi que réglementer l'exercice du droit de chasse dans une mesure plus ou moins rigoureuse, et rentre dans les actes de l'autorité auxquels le locataire reste soumis à ses risques et périls; qu'il n'est même pas justifié qu'il ait été publié dans le département de Seine-et-Marne ; qu'enfin, il résulte du préambule du décret que la suspension de la chasse n'était que momentanée, et, qu'en fait, l'exercice en est redevenu libre au mois de
qu'en fait, l'exercice en est redevenu libre au mois de février ; — En ce qui touche les indemnités de 1871 ; — Attendu que les motifs qui précèdent s'appliquent à ces indemnités comme aux loyers; — Attendu d'ailleurs que l'existence des lapins et les dégâts qu'ils commettent sont des faits permanents; que les indemnités qui en sont la conséquence ne sont pas subordonnées à l'exercice plus ou moins étendu du fait de chasse; — Qu'enfin le décret du 15 septembre, en supprimant la chasse et la vente du gibier, n'a pas interdit la destruction des lapins, et que les
n'a pas interdit la destruction des lapins, et que les dégâts commis en 1871, n'ont pas été supérieurs à ceux des années antérieures ; d'où il suit que de ces deux derniers chefs, la demande est justifiée; Par ces motifs, — Déclare la demanderesse mal fondée en sa demande en résiliation et l'en déboute ; — Condamne Aguado à payer à la dame de Calvière la somme de 9,738 fr. 80 c., et le condamne en outre aux dépens. La Cour, — Sur l'appel principal : — En ce qui touche les loyers : — Considérant que le décret du
touche les loyers : — Considérant que le décret du 15 septembre 1870 a eu pour effet de suspendre l'exercice du droit de chasse pendant une année; — Que l'exercice de ce droit était l'objet essentiel du bail passé entre le vicomte Aguado et la marquise de Calvière, et constituait pour eux la chose louée elle-même ; — Que, par suite du décret susdit, l'appelant s'est trouvé privé d'une partie de la chose louée; — Que, aux termes de l'art. 1722 code civil, il est fondé en conséquence à réclamer une diminution de loyer correspondante au temps pendant lequel la
une diminution de loyer correspondante au temps pendant lequel la chasse a été supprimée, c'est-à-dire des deux termes échus en février et en août 1871 ; — En ce qui touche les indemnités de 1871 : — Adoptant, etc.; — Sur l'appel incident : — Adoptant, etc.; — Par ces motifs, — Infirme le jugement, en ce que le vicomte Aguado a été condamné au paiement des termes de loyers échus en février et en août 1871 ; — Confirme quant au surplus ; — Fait masse des dépens d'appel pour être supportées par moitié par chacune des parties, le
pour être supportées par moitié par chacune des parties, le coût de l'arrêt restant à la charge d'Aguado. N° 3973. BAIL.— ZONE MILITAIRE.— MAISON RASÉE.— CULTURE IMPOSSIBLE.— RÉSILIATION. Le locataire d'une maison et d'un terrain dans la zone des fortifications de Paris, a le droit de demander la résiliation de son bail, lorsque la maison a été rasée, pour les besoins de la défense, par le génie militaire, et que la mise en culture du terrain est devenue impossible (art. 1722 code civ.). La clause par laquelle le locataire s'est obligé à supporter les inconvénients de la zone militaire ne
obligé à supporter les inconvénients de la zone militaire ne peut être étendue au cas de destruction complète de la maison louée et de la privation prolongée de jouissance du terrain. Champdavoine c. Sauson. 26 janvier 1876. — 2e chambre. 2 mai 1874, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu que, par bail sous scellés privés en date du 5 mars 1867, Champdavoine a pris en location de Sanson une propriété sise à Ivry, route de Choisy, n° 1, d'une contenance de 7,500 mètres; — Attendu que par une des clauses du bail, le
— Attendu que par une des clauses du bail, le preneur s'est obligé à supporter les inconvénients de la servitude militaire qui grève la propriété; — Attendu qu'en 1870, le génie militaire a fait raser une construction élevée sur le terrain loué à Champdavoine; que, depuis cette époque, ce dernier refuse de payer les loyers échus, — Mais attendu que le preneur s'est obligé à supporter les inconvénients de la servitude militaire; que c'est par suite de l'existence de cette servitude que la maison dont s'agit a été rasée; qu'il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail;
n'y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail; — Attendu que le propriétaire offre de réduire à 800 fr. par an le loyer fixé primitivement par le bail à 1,200 francs; qu'il y a lieu de donner acte aux parties de cette offre; — Attendu qu'il est constant que le terme échu en juillet 1870 a été acquitté par le preneur: qu'il ne reste dû que les termes échus depuis cette époque jusqu'au 1er avril 1874; qu'il y a lieu de condamner le preneur au paiement d'une somme de 3,000 fr. pour solde des loyers échus au 1er
de 3,000 fr. pour solde des loyers échus au 1er avril 1874; de laquelle il y a lieu de déduire celle de 370 fr. touchée par le propriétaire pour le compte de Champdavoine; — Par ces motifs. — Déclare les conclusions de Champdavoine mal fondées, l'en déboute; — Condamne Champdavoine à payer au demandeur la somme de 2,630 fr. avec les intérêts de droit, pour solde de loyers au 1er avril 1874; — Donne acte aux parties de l'offre faite par le demandeur de réduire pour l'avenir le loyer à 800 fr. par an. » Appel par Champdavoine. « La
800 fr. par an. » Appel par Champdavoine. « La Cour, — Considérant que, par bail en date du 5 mars 1867, Sanson a loué à Champdavoine une propriété contenant une maison bordant la route de Choisy, avec petit jardin y attenant et un grand terrain autrefois exploité en carrière, avec faculté pour le preneur de remblayer à hauteur du sol naturel les vides provenant de l'ancienne exploitation; — Considérant que la maison, située dans la zone des fortifications a été rasée en 1870, pour les besoins de la défense, par le génie militaire et que la circulation se trouvant
par le génie militaire et que la circulation se trouvant interdite dans le périmètre de la zone militaire, la mise en culture du terrain est devenue également impossible pendant le temps du siège et de l'insurrection; — Que cet état de choses constitue le cas de destruction partielle de l'immeuble loué, d'où résulte pour le preneur le droit de demander, aux termes de l'article 1722 du code civil, ou une diminution de prix ou la résiliation même du bail; — Considérant que, pour retenir le preneur dans les liens du contrat, les premiers juges ont abusivement interprété la clause du
contrat, les premiers juges ont abusivement interprété la clause du bail par laquelle Champdavoine s'obligeait à supporter les inconvénients de la zone militaire, une telle clause ne pouvant s'étendre au cas de destruction complète de la maison louée et de la privation prolongée de jouissance du terrain; — Considérant que les parties ont elles-mêmes donné pour sanction aux faits accomplis la résiliation du bail; qu'en effet, Champdavoine établit qu'en vertu d'une transaction verbale intervenue en 1872, au cours d'une instance en paiement de loyers, Sanson reprenait possession du terrain loué à Champdavoine et mis en culture de luzerne, et relouait
à Champdavoine et mis en culture de luzerne, et relouait ledit terrain à un sieur Cartier, qui, en 1872 et en 1873, a payé à Sanson et à sa veuve le prix de sa location; — Considérant qu'en agissant ainsi, sans mise en demeure préalable et sans autorisation de justice, Sanson ou ses héritiers ont fait acte de propriétaires, et non de mandataires tacitement autorisés à gérer les affaires du preneur; — Qu'il y a donc lieu d'accueillir la demande formée par Champdavoine, en résiliation du bail et en décharge de loyers; — Par ces motifs, — Infirme; — Déclare