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apportées dans les autres parties de sa propriété, nuire à la jouissance du preneur en détruisant ou diminuant des avantages inhérents à la location et dont la considération a dû le déterminer à accepter le bail ; — Que de ce chef les ayants droit de Ardouin n'ayant pas rempli leur obligation de bailleur doivent être déclarés responsables vis-à-vis de Limoneau de la dépréciation absolue dont se trouve atteinte la propriété à lui louée ; — En ce qui concerne les frères Binder : — Attendu que si l'art. 5kk du code civil donne à chacun le droit de jouir
du code civil donne à chacun le droit de jouir et disposer de sa chose de la manière la plus absolue, ce droit est tempéré par l'obligation naturelle et légale de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage; — Que si chacun a le droit d'exercer librement son industrie, ce n'est qu'en remplissant le devoir de ne pas nuire aux droits et à la propriété des tiers ; — Que manquer à ce devoir constitue une faute grave, et qu'aux termes des art. 1382 et 1383 du code civil, tout fait et toute négligence de l'homme qui cause à
tout fait et toute négligence de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer; — Attendu que les frères Binder ont commis une faute de ce genre en établissant une usine avec machine à vapeur, cheminée et marteaux-pilon, sans avoir pris des précautions suffisantes et fait les constructions nécessaires pour que la fumée, la poussière du charbon et le bruit n'occasionnent pas à Limoneau incommodité et préjudice ; Attendu en résumé qu'il ressort des documents versés au procès que Limoneau, en prenant comme principal locataire la propriété de la
Limoneau, en prenant comme principal locataire la propriété de la rue de Morny, n'a consenti à contracter un bail onéreux par le prix et par la durée qu'en vue du caractère et de la destination spéciale de l'immeuble par lui loué; — Que cet immeuble, par sa construction et sa consistance, devait, dans les prévisions du preneur et pour toute la durée du bail, être affecté à une habitation bourgeoise ou mieux destiné à une exploitation d'hôtel dans le sein le plus élevé; — Or, il a été loti dans ces conditions toutes particulières et que, par suite de l'exploitation
ces conditions toutes particulières et que, par suite de l'exploitation de l'usine Binder, il est devenu impossible de lui conserver sa destination première; — Que Ardouin doit s'imputer à tort, lors de la vente par lui faite à Binder, de n'avoir pas sauvegardé et maintenu la destination de sa propriété dont Limoneau devait demeurer locataire jusqu'en 1836, que par conséquent c'est à bon droit que Limoneau réclame tout à la fois la résiliation de son bail et des dommages-intérêts ; — Attendu, qu'aux dommages-intérêts, que Limoneau demande qu'il lui soit accordé 16,500 IV. par an à partir du jour de
accordé 16,500 IV. par an à partir du jour de son instance, soit à partir du 15 novembre 1871 ; Qu'il est certain que la dame anglaise, soi-disant locataire, n'a quitté l'immeuble et n'a cessé de payer ses loyers — 379 — qu'à compter du 1er avril 1872, et que c'est donc à dater de cette époque seulement que Limoneau s'est trouvé privé du bénéfice de sa location qui n'a pu être ni exploitée ni même utilisée; — Attendu que suffisante réparation sera donnée au principal locataire Limoneau en lui accordant à titre d'indemnité la restitution des sommes qu'il a
accordant à titre d'indemnité la restitution des sommes qu'il a dû verser sans cause depuis le 1er avril 1872 jusqu'au 15 mars 1874, pendant un an, deux mois et 15 jours, c'est-à-dire la somme de 32,312 fr. qui devra lui être payée par Petiet ; Qu'il y a donc lieu à l'effet Contré de Petiet de déclarer le bail résilié à partir du 1er avril 1872 et de les condamner à la somme de 32,312 fr. de dommages-intérêts; — Sur la demande en garantie : — Attendu que la responsabilité encourue par Ardouin provient du fait dommageable des frères Binder,
encourue par Ardouin provient du fait dommageable des frères Binder, que toutefois, ainsi qu'il a été rappelé plus haut, si le recours en garantie de Ardouin est fondé, Ardouin ou ses représentants actuels sont responsables de leur propre négligence qui a consisté à ne pas imposer aux frères Binder, en leur vendant en 1869 le terrain où ils ont fondé une usine, l'obligation de ne pas entraver la paisible jouissance de leur locataire Limoneau; — Qu'il est donc juste, tout en accueillant la demande en garantie, de déclarer que cette garantie sera seulement partielle et ne portera que sur la
garantie sera seulement partielle et ne portera que sur la moitié des dommages-intérêts, mis à la charge de Ardouin, jusqu'à concurrence de 16,156 fr.; — Par ces motifs, — Déboute Petiet et Binder de leurs diverses demandes, fins et conclusions; — Déclare résilié à compter du 1er avril le bail consenti à Limoneau par feu Ardouin, à la date des 21 et 24 novembre 1866; — Condamne les époux Petiet à payer à Limoneau la somme de 32,312 fr. à titre de dommages-intérêts et de restitution des loyers payés sans cause à partir du 1er avril 1872 ; — Dit
cause à partir du 1er avril 1872 ; — Dit que les frères Binder seront tenus de garantir et indemniser les époux Petiet jusqu'à concurrence de la moitié des condamnations prononcées à leur encontre; — Les condamne en conséquence à payer à Petiet la somme de 16,156 fr.; — Quant aux dépens, y compris ceux de l'expertise, dit qu'ils seront supportés par Petiet; — Dit en outre que les frères Binder, reconnus garants, seront tenus de la moitié de ces mêmes dépens. » « La Cour, — Considérant que Limoneau demande la résiliation, avec dommages-intérêts, du bail qui lui a
demande la résiliation, avec dommages-intérêts, du bail qui lui a été consenti par Ardouin, auteur des époux Petiet, d'une propriété sise à Paris, rue de Morny, 130; qu'il fonde sa demande sur le trouble et la gêne apportés à sa jouissance par le voisinage de l'établissement des frères Binder, fabricants de voitures, situé rue du Collège, 31, prétendant que ce trouble et cette gêne auraient atteint des proportions telles que les lieux à lui loués seraient devenus inhabitables, ou, du moins, impropres à la destination de maison meublée pour laquelle ils lui auraient été donnés à bail ; que les
ils lui auraient été donnés à bail ; que les principaux griefs articulés par Limoneau consistent dans le bruit et la trépidation occasionnés par la machine à vapeur et deux marteaux-pilon, récemment établis par les frères Binder dans leurs ateliers, et dans la fumée et les scories que projette au dehors la cheminée de la machine à vapeur, et qui, retombant dans la propriété occupée par Limoneau, répandent dans la cour et le jardin y attenant, et font pénétrer jusque dans les appartements, une poussière noire et désagréable; que Limoneau attribue à ces inconvénients l'impossibilité, où il prétend avoir été
attribue à ces inconvénients l'impossibilité, où il prétend avoir été depuis plus de deux années, de trouver un locataire pour la propriété dont il s'agit; — Mais considérant qu'il résulte des documents du procès et notamment des constatations de l'expert commis par les premiers juges, que les inconvénients allégués par Limoneau sont loin d'avoir la gravité qu'il leur attribue ; — Qu'en premier lieu, il est constant qu'en 1866, époque à laquelle Limoneau a contracté la location dont il s'agit, et en 1868, date de son entrée en jouissance, l'établissement des frères Binder était en pleine activité; que les modifications
des frères Binder était en pleine activité; que les modifications que ceux-ci ont apportées à leurs procédés de fabrication, en se conformant d'ailleurs aux règlements de police en cette matière, n'ont point aggravé d'une manière notable les inconvénients que peut présenter pour les propriétés voisines la proximité d'un établissement de ce genre; qu'en ce qui concerne la trépidation et le bruit résultant du fonctionnement de la machine à vapeur et des marteaux-pilon, il a été reconnu que leur intensité n'était pas assez forte pour causer aux voisins un dommage sérieux et appréciable; que, quant à la chute des menues scories,
et appréciable; que, quant à la chute des menues scories, des poussières noires entraînées par la fumée s'échappant tant de la cheminée de la chaudière à vapeur, que de celles des forges, il a été constaté également que ce fait ne se produisait que dans des proportions minimes ordinaires, et non dans des proportions excessives, pouvant être considérées comme une aggravation de l'état de choses préexistant; qu'en résumé, il n'a été signalé par Limoneau, ou observé par l'expert, soit à la charge des frères Binder, soit à la charge des époux Peliet, aucun fait qui fût de nature à créer
époux Peliet, aucun fait qui fût de nature à créer une impossibilité d'habitation, et par suite à amener une privation de jouissance équivalente — 381 — à la destruction totale ou partielle de la chose louée, et suffisante pour motiver la résiliation du bail; que dès lors, la demande de Limoneau n'est pas fondée, et que c'est à tort que les premiers juges l'ont accueillie ; que par suite du rejet de la demande principale en résiliation, la demande accessoire en dommages-intérêts devient sans cause, et le recours en garantie des époux Peliet contre les frères Binder, sans objet ;
des époux Peliet contre les frères Binder, sans objet ; — Par tous ces motifs, — En émettant, au principal; — Déclare Limoneau mal fondé dans sa demande, fins et conclusions, l'en déboute; — Dit qu'il n'y a lieu à statuer sur le recours en garantie des époux Peliet contre les frères Binder. » M. de la Faulotte, pr.; M. Buffard, av, gén.; MM. Pérorme, Bertout et Devin, avocats; Mmes Beaumé, Lesage et Desrousseaux, avoués. N° 4025. BAIL. — GUERRE.— MOULIN.— ABANDON.— FORCE MAJEURE. — LOYERS. — DÉGRADATIONS. — RESPONSABILITÉ. — COMPENSATIONS. — CAS PRÉVUS ET IMPRÉVUS. Doit être exonéré
— COMPENSATIONS. — CAS PRÉVUS ET IMPRÉVUS. Doit être exonéré du paiement de loyers le fermier d'un moulin qui, pour se soustraire à un danger réel rendant impossible l'habitation et l'exploitation de l'usine, se réfugie, à l'approche de l'ennemi, dans une ville voisine sous la protection de l'armée française. On ne peut lui imposer le paiement des loyers en vertu d'une clause du bail lui refusant toute indemnité ou diminution de fermage pour cause de sécheresse, inondation, chômage et autres cas fortuits prévus ou imprévus. Cette clause suppose le preneur en jouissance et a pour but unique de mettre à
en jouissance et a pour but unique de mettre à sa charge les cas fortuits qui, dans le cours habituel des choses, pourraient nuire à cette jouissance ou la rendre absolument infructueuse et même dommageable. Elle est inapplicable au cas où la jouissance a cessé par un fait violent, tel que l'occupation étrangère. Il y a lieu d'exonérer le locataire des loyers dus pour le temps couru durant l'occupation étrangère et les réparations exécutées par le propriétaire. Il y a lieu de compenser, avec les loyers dus par le locataire, la somme qu'il a payée à des ouvriers par ordre
la somme qu'il a payée à des ouvriers par ordre et pour le compte du propriétaire. Le locataire qui a quitté l'immeuble loué où il ne pouvait rester sans s'exposer à un péril imminent et sérieux, n'est pas responsable des dégradations survenues durant le bail. Le locataire d'un moulin qui s'est engagé à entretenir le mécanisme de l'usine ne s'est pas obligé à rétablir le matériel détruit en tout ou en partie par suite d'un fait de force majeure (1 ). Leduc c. Lelièvre. 3 décembre 1875.— 3e chambre. 3 janvier 1874, jugement du tribunal civil de la Seine :
janvier 1874, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu que par acte passé devant M. Besnard, notaire à Saint-Denis, le 2 août 1870, Lelièvre a loué aux époux Leduc le moulin du Saulnier ou d'Étif, moyennant un loyer annuel de 4,000 fr., pour neuf années commençant à courir le 1er octobre 1870; — Qu'il est dès à présent constant que Leduc s'est obligé à payer 500 fr. pour loyers applicables à la jouissance qu'il a eue antérieurement à cette date; — Qu'en conséquence, il n'y a pas lieu de lui déférer le serment sur
n'y a pas lieu de lui déférer le serment sur ce point ; Attendu que Leduc n'établit pas que l'occupation par l'armée allemande des lieux loués l'ait contraint à se retirer ; — Que par suite des faits de guerre le moulin a subi des dégradations qui, sans rendre impossible l'habitation personnelle du locataire, ont suspendu l'exercice de son industrie ; — Qu'il est justifié que ces dégradations résultant de la force majeure n'ont pu être empêchées par Leduc; — Que si l'une des clauses du bail interdit au preneur de réclamer aucune indemnité ni diminution de fermage pour cause
de réclamer aucune indemnité ni diminution de fermage pour cause de sécheresse, inondation, noyages, chômages, eaux ravinées et autres cas prévus et imprévus, il n'est pas établi que les parties aient eu en vue des faits analogues à ceux qui ont donné lieu à l'instance actuelle ; — Que, dans ces circonstances, il y a lieu de faire remise à Leduc d'une partie des loyers échus depuis le 1er janvier 1870, jusqu'à la remise en état de la chose louée ; — Attendu que ce dernier ne justifie pas avoir dépensé une somme de 3,000 fr en travaux et fournitures
dépensé une somme de 3,000 fr en travaux et fournitures à la charge de Lelièvre;— Attendu que Lelièvre réclame à tort le remboursement de 23,893 fr. 33 c. payés pour réparation des dégâts causés au moulin ; que, sans qu'il y ait lieu d'examiner s'il serait fondé à réclamer une nouvelle estimation du matériel compris dans la location, Lelièvre ne justifie pas que la somme susmentionnée s'applique à des travaux autres que ceux à sa charge, ni qu'elle doive être mise à la charge des preneurs ; ■Attendu que pour le surplus les demandes du bailleur sont fondées sur des
le surplus les demandes du bailleur sont fondées sur des hypothèses dénuées de justifications suffisantes et doivent être rejetées; —Attendu qu'il n'est pas établi que la perte d'un matériel évalué à 630 fr. soit imputable à Leduc; — Attendu qu'à l'audience de ce jour Leduc a prêté le serment à lui déféré ; —Attendu qu'il en résulte qu'il ne s'est pas obligé à prendre pour son compte l'acquisition d'un lot de ferraille et boiserie faite par Lelièvre après la faillite de Garbet précédent locataire ; — Par ces motifs,— Condamne Leduc à payer à Lelièvre la somme de 500 fr.
Leduc à payer à Lelièvre la somme de 500 fr. pour prix de la jouissance antérieure au 1er octobre 1870, avec les intérêts à 5 pour 100 du jour de la demande ; — Ordonne la continuation des poursuites exercées en vertu du bail authentique pour loyers échus jusqu'au 1er avril 1872, mais seulement jusqu'à concurrence de 3,000 fr.; — Ordonne de ce dernier chef l'exécution provisoire du présent jugement. » Appel par Leduc. « La Cour, — En ce qui touche le paiement des loyers ; Considérant qu'il est constant en fait que, dans le courant du mois de
constant en fait que, dans le courant du mois de septembre 1870, les autorités locales et les habitants de la commune de Gonesse se sont, à l'approche de l'armée allemande, repliés sur Paris, en vertu des avis et injonctions du Gouvernement de la défense nationale qui, pour priver l'ennemi des moyens locaux de subsistance, avait fait incendier les meules de blé, ainsi que plusieurs fermes situées sur le territoire de ladite commune; que celle-ci à cette époque, entièrement occupée par des troupes bavaroises et placée sous le feu des batteries de Bonneuil, était devenue inhabitable; — Que dans ces circonstances
de Bonneuil, était devenue inhabitable; — Que dans ces circonstances les époux Leduc, locataires de Lelièvre d'un moulin sis à Gonesse, ont dû, pour se soustraire au danger réel qui les menaçait et rendait impossible l'habitation et l'exploitation de leur usine, se réfugier à Saint-Denis, sous la protection des forts français ; — Que, vainement, pour exiger d'eux le paiement de leurs loyers, Lelièvre leur oppose la clause du bail à eux consenti en août 1870, et qui leur dénie toute indemnité ou diminution de fermage pour cause de sécheresse, inondations, chômages et autres cas fortuits prévus ou imprévus ;
inondations, chômages et autres cas fortuits prévus ou imprévus ; — Qu'en effet la clause dont s'agit, supposant les preneurs en jouissance, a pour but unique de mettre à leur charge les cas fortuits qui dans le cours habituel ou extraordinaire des choses, pourraient nuire à cette jouissance ou la rendre absolument infructueuse et même dommageable; mais qu'elle ne saurait s'appliquer à un cas où, comme dans l'espèce, la jouissance même a cessé par un fait violent tel que l'occupation étrangère; — Qu'il n'y a lieu ici à appliquer la disposition de l'article 573 écrite pour un tout autre cas
disposition de l'article 573 écrite pour un tout autre cas ; — Qu'il suit de là, qu'il y a lieu de déduire du montant des loyers dus la somme de 3,000 fr., représentant les termes échus en janvier, avril et juillet 1871, temps pendant lequel les époux Leduc n'ont pu se servir de l'usine à eux louée, soit par le fait de l'ennemi, soit à raison des réparations que leur propriétaire a été dans la nécessité de faire exécuter dans cette usine; ~ Considérant d'un autre côté, que les époux Leduc justifient avoir payé, par ordre et pour le compte
Leduc justifient avoir payé, par ordre et pour le compte de Lelièvre, à divers ouvriers, une somme de 3,000 fr., et qu'il est juste d'établir une compensation entre cette somme et celle restant due pour loyers échus: que c'est donc à tort que les premiers juges n'ont pas admis cette compensation pour la totalité des loyers afférents aux trimestres de 1871 ; — En ce qui touche la somme de 23,893 fr. 33 c. payée par Lelièvre pour réparation des dégradations faites à son usine par l'ennemi; — Considérant que les époux Leduc, en quittant Gonesse où ils ne pouvaient
les époux Leduc, en quittant Gonesse où ils ne pouvaient rester sans s'exposer à un péril imminent et sérieux, ne sauraient être considérés comme ayant commis une faute de nature à les rendre responsables, aux termes de l'art. 1732 du code civil, des dégradations survenues pendant la durée de leur bail à l'immeuble à eux loué; qu'ils ne sont pas tenus, en conséquence, d'indemniser de ce chef leur bailleur; — En ce qui touche les dépenses faites par Lelièvre pour mettre en bon état le matériel du moulin : — Considérant qu'aux termes de leur bail, les époux Leduc s'étaient
Considérant qu'aux termes de leur bail, les époux Leduc s'étaient seulement engagés à entretenir le mécanisme de l'usine de Lelièvre, et les différentes parties qui le composaient, ainsi que les ustensiles qui en dépendaient; mais qu'ils n'avaient point pris l'obligation de rétablir ce matériel en cas de destruction totale ou partielle, par suite d'un fait de force majeure ; qu'ils ne peuvent, dès lors, être contraints de payer au bailleur la valeur dudit matériel, brisé par l'ennemi pendant leur séjour à Gonesse; — Adoptant au surplus, etc.;— En ce qui touche la perte du matériel mobile évaluée à 630 fr.;
touche la perte du matériel mobile évaluée à 630 fr.; — Adoptant également, etc.; — Met l'appelation et ce dont est appelé au néant, en ce que les Premiers juges n'ont pas admis en compensation des loyers dus, la somme de 3,000 fr. payée par les époux Leduc, en l'acte de Lelièvre, et ont ordonné la continuation des poursuites commencées; — L'audience de ce chef; — Dit que la somme de 3,000 fr. payée par les époux Leduc, pour le compte de Lelièvre, sera compensée jusqu'à due concurrence avec les loyers pouvant être dus à ce dernier; et, sous le
loyers pouvant être dus à ce dernier; et, sous le mérite de cette compensation, déclare nul le commandement du 30 avril 1872; ordonne, en conséquence, la discontinuation de toutes poursuites; — Le jugement au résidu sortant effet. » M. Alexandre, pr.; M. Hémar, av. gén.; MMes Langlois et Da, avocats; MM. Houdard et Claveau, avoués. N° 4026. BAIL. — CESSION.— ACTE SOUS SEING PRIVÉ.— RÉALISATION PAR ACTE NOTARIÉ.— PRIVATION DE JOUISSANCE.— TIERCE OPPOSITION.— BOUTIQUE.— ENSEIGNE. Le cessionnaire qui, par un fait auquel il est étranger, n'a pas été mis en possession d'un bail cédé par acte sous seing privé, avec
possession d'un bail cédé par acte sous seing privé, avec stipulation qu'il serait tenu de réaliser cette cession dans la huitaine par acte notarié, ne doit les loyers qu'à partir du jour où cet acte est réalisé, et il a droit à des dommages-intérêts pour privation de jouissance. Est non recevable une tierce opposition à un arrêt ayant pour objet la forme dans laquelle doivent être réalisées devant notaire des conventions entre un locataire et son cessionnaire, auxquelles l'opposant n'a pas été partie. Le locataire d'une boutique doit disposer son enseigne de manière à laisser au propriétaire ou principal locataire
enseigne de manière à laisser au propriétaire ou principal locataire la libre jouissance de l'encadrement de la porte d'allée et d'un certain espace sur le mur de face de la maison. Fontaine c. Ravaut. 14 juin 1875.— 4 e chambre. 11 août 1874, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu que par acte du 30 septembre 1871 enregistré, les époux Fontaine ont loué moyennant 6,000 fr. par an aux époux Cognard une boutique et ses dépendances dans une maison sise à Paris, rue Montmartre, 134, dont le bailleur est principal locataire et pris l'obligation
134, dont le bailleur est principal locataire et pris l'obligation de réaliser le bail devant notaire au mois de novembre 1871; — Attendu que les époux Fontaine ayant fait le 28 mars 1873, commandement aux époux Cognard d'avoir à leur payer 5,500 fr. pour six mois de loyers d'avance, ces derniers leur ont fait offre de 3,000 fr. ; que les époux Fontaine ont reconnu que ces offres étaient suffisantes et déclaré ne pas vouloir donner suite à leur commandement mais faire défense aux époux Cognard de payer à Ravaut les loyers qu'ils pouvaient devoir; — Attendu que les époux
les loyers qu'ils pouvaient devoir; — Attendu que les époux Cognard demandent que les offres réelles par eux faites soient validées, que les époux Fontaine soient tenus de remettre le bail en la forme notariée et qu'ils soient condamnés à leur payer 5,000 fr. à titre de dommages-intérêts; — Attendu que le 11 octobre 1871, par actes sous séins privés enregistrés, les époux Fontaine ont cédé à Ravaut la principale location de leur maison rue Montmartre, 134, avec stipulation qu'il serait tenu de ratifier le bail fait aux époux Cognard et que la cession de bail à lui consentie serait
et que la cession de bail à lui consentie serait réalisée dans la huitaine par acte notarié; — Attendu que les époux Fontaine demandent que Ravaut soit condamné à réaliser la cession de bail par acte authentique, ce qui n'a pas été effectué jusqu'à présent, à leur payer des dommages-intérêts à donner par état et à les garantir de toutes condamnations, qui pourraient intervenir contre eux au profit des époux Cognard, qu'ils demandent en outre qu'il leur soit donné acte de ce qu'ils sont prêts à réaliser par acte notarié à défaut de Ravaut le bail consenti aux époux Cognard,
à défaut de Ravaut le bail consenti aux époux Cognard, que ces derniers soient condamnés à faire les travaux nécessaires pour rétablir les lieux en leur état primitif, est démontré qu'ils les ont modifiés et qu'ils soient en outre condamnés à leur payer des dommages-intérêts par état; — Attendu que Ravaut déclare également être prêt à réaliser par acte notarié la cession de bail à lui consentie et la sous-location faite aux époux Cognard, mais qu'il demande que les époux Fontaine fassent probabilité rétablissement des lieux dans l'état où ils étaient lors de la sous-location faite aux époux Cognard, que