jeanflop/post-ocr-correction huggingface dataset:
Ce principe est d'autant plus certain qu'il a été vivement contesté le 24 mai par M. Raynaldy, dans un contre-projet, d'après lequel le locataire sortant ne devait jamais avoir d'autre droit qu'une créance d'indemnité contre le propriétaire, lorsque celui-ci se refuserait à renouveler le bail. En fait, disait M. Raynaldy, le droit de préférence se ramènera toujours à des dommages-intérêts accordés au locataire ; ne vaudrait-il pas mieux le dire expressément ? Cette conception faillit un instant l'emporter : plusieurs députés et le garde des sceaux demandaient ce que devenait le droit de préférence, dans un système qui admet sa
le droit de préférence, dans un système qui admet sa transformation au gré du propriétaire en une simple indemnité. Néanmoins, la Commission de législation civile réussit à sauver le droit de préférence. Le droit de préférence ne peut évidemment fonctionner que si le locataire demande le renouvellement de son bail, dans un délai de trois ans au maximum et de deux ans au minimum avant la fin de son contrat, à peine de déchéance (art. 2). Si les deux parties ne peuvent se mettre d'accord, elles doivent se présenter en conciliation devant le président du tribunal civil de la situation
conciliation devant le président du tribunal civil de la situation de l'immeuble, qui a pour mission de les concilier, en vue du renouvellement sollicité. Il doit faire consigner sur son procès-verbal leurs prétentions respectives, et notamment les motifs de refus invoqués par le bailleur. La défaillance des parties est sévèrement sanctionnée par l'art. 2. Celle du locataire le prive, par voie de déchéance, du bénéfice de la loi nouvelle. Celle du propriétaire fait présumer son consentement au renouvellement du bail, dont le prix et la durée seront réglés par l'art. 3. Si les parties comparaissent, deux solutions sont possibles :
3. Si les parties comparaissent, deux solutions sont possibles : ou le bailleur consent à louer au locataire sortant, mais le désaccord subsiste entre eux sur les conditions du contrat, ou il refuse de renouveler le bail. (1) Ce préliminaire de conciliation offre cette particularité remarquable qu'il doit servir, dans la pensée du législateur, à entraîner la conclusion d'un contrat, et non pas nécessairement à éviter un procès. Il est vrai que le vœu de la Chambre est que ce préliminaire empêche les contestations qui suivraient nécessairement le désaccord absolu et prolongé des parties. Le prix sera déterminé en tenant
et prolongé des parties. Le prix sera déterminé en tenant compte des considérations de fait, et notamment de la situation économique (art. 3, §3). Si le propriétaire justifie d'une offre faite par un tiers, les arbitres en vérifieront la sincérité et la réalité (art. 3, § 4) Pour parer au danger des offres fictives, la proposition décide qu'en l'absence des arbitrés ne devront statuer que sur des offres vérifiées l'une des parties ne désigne point d'arbitre, dans les quinze jours qui suivent l'audience de conciliation ou l'expiration des délais d'opposition, il y est pourvu d'office par le président (art. 3,
il y est pourvu d'office par le président (art. 3, § 2). En cas de désaccord entre les arbitres, l'affaire revient, à la requête de la partie la plus diligente, devant le président du tribunal, qui, assisté des deux arbitres, ou au vu de leurs rapports, statue souverainement après audition des parties. Celles-ci peuvent se faire représenter et assister par un mandataire de leur choix (art. 3, § 1er) : la proposition n'en impose aucune. Cette fixation d'une durée de renouvellement invariable peut offrir des inconvénients dans certains cas, par exemple, lorsqu'un propriétaire veut pouvoir, à une date déterminée, récupérer
exemple, lorsqu'un propriétaire veut pouvoir, à une date déterminée, récupérer la totalité d'un immeuble pour y installer un commerce ou une industrie importante. Avec le texte actuel, il lui sera impossible d'organiser ses baux de manière à ce que tous ses locaux soient libres le même jour, puisque chacun pourra être renouvelé pour une durée égale au bail qui s'achève. LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE 175fiées 3, §§ 4 et 6), le prix du loyer sera fixé au montant de l'offre la plus forte, à la condition qu'elle soit reconnue sincère et réelle art. 3, § 5). C'est donc seulement à égalité
réelle art. 3, § 5). C'est donc seulement à égalité d'offre que le locataire sortant peut faire valoir son droit au renouvellement du bail. Il peut d'ailleurs arriver que certains préendants au bail, tels que les grandes sociétés ou les banques, abusent de leur situation pour offrir au bailleur des prix hors de proportion avec la valeur du loyer sur lequel il pouvait raisonnablement compter. En ce cas, si le locataire sortant renonce à louer devant ces prix exorbitants, l'art. 3, § 4, l'assimile au locataire injustement évincé, et lui donne droit à des dommages-intérêts. Ainsi que nous l'avons déjà
donne droit à des dommages-intérêts. Ainsi que nous l'avons déjà dit, cette question était une des celles qui préoccupaient la Chambre et qui ont le plus largement contribué au vote unanimement de la proposition de loi. C'est par ce procédé que ses auteurs ont entendu remédier aux dangers éventuels du droit de préférence, auquel certains députés reprochaient d'exposer le locataire sortant à des collusions frauduleuses entre le propriétaire et des tiers, pour lui imposer un renouvellement onéreux. Il est certain que tout le fonctionnement de la loi reposera sur l'indépendance et l'habileté des arbitres, qui auront à vérifier la sincérité
et l'habileté des arbitres, qui auront à vérifier la sincérité des offres. Quant aux conditions accessoires, les arbitres devront accepter toutes celles que réclamera le propriétaire, sous réserve d'en tenir compte dans la fixation du loyer. Lorsque la décision des arbitres ou celle du président est rendue, le bail ne peut être renouvelé que dans les conditions convenues et arbitrées : mais le locataire est toujours libre, s'il les trouve trop onéreuses, de renoncer à sa demande de renouvellement (art. 3, § 10). Les auteurs du projet ont tenu à s'expliquer sur ce point, pour éviter tout abus et toute
s'expliquer sur ce point, pour éviter tout abus et toute équivoque. D'ailleurs, la décision relative au prix n'est jamais définitive : elle peut être révisée tous les cinq ans, sur l'initiative d'une des parties (art. 3, § 11). L'instabilité actuelle des changes semble malheureusement de nature à justifier cette disposition. Si, au contraire, le bailleur refuse de louer au locataire sortant, le texte voté par la Chambre prévoit deux hypothèses, suivant que le propriétaire veut installer dans l'immeuble un nouveau locataire, ou en exercer la reprise pour lui-même ou pour ses enfants. Dans le premier cas, le propriétaire doit indemniser
ses enfants. Dans le premier cas, le propriétaire doit indemniser son ancien locataire du dommage qu'il lui cause, toutes les fois qu'il ne justifie pas, à son encontre, de motifs graves et légitimes pour ne pas renouveler le bail (art. 4). C'est le tribunal qui appréciera la valeur de ces motifs et fixera le montant de l'indemnité, qui doit être en rapport avec le préjudice causé par tel défaut de renouvellement. Lorsque le locataire renonce à sa demande avant toute séance arbitrale, à la suite d'une offre excessive, nous avons vu qu'il peut réclamer au bailleur une indemnité d'éviction, dans
vu qu'il peut réclamer au bailleur une indemnité d'éviction, dans les termes de l'art. 4, c'est-à-dire, une indemnité de rapport avec le préjudice que lui cause le défaut de renouvellement. Il ne doit, en pareil cas, supporter aucun frais. Mais s'il use de son droit de renonciation qu'après la sentence des arbitres ou l'ordonnance du président, l'art. 3, § 10, l'oblige à supporter tous les frais. Sa renonciation est tardive : il doit, en supporter la conséquence. LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE 177 défaut de renouvellement. Cette formule trop laconique de l'art. 4 risque de soulever des difficultés sans fin, car il
4 risque de soulever des difficultés sans fin, car il sera toujours malaisé de distinguer la plus-value qui tient au travail du locataire sortant de celle qui n'a pour cause que la situation de l'immeuble. C'est un des points les plus faibles de la dernière proposition. Il y a, d'ailleurs, un cas où l'indemnité est réduite : celui de l'art. 6, qui limite strictement à la plus-value procurée à la valeur locative de l'immeuble. Cette hypothèse est celle où il s'agit d'un immeuble spécialement affecté, par sa nature et ses dispositions, à un commerce ou à une industrie déterminée; comme
dispositions, à un commerce ou à une industrie déterminée; comme un hôtel, un théâtre, une usine hydraulique, etc. Si le juge déclare que la location a porté à la fois sur l'immeuble et sur le fonds de commerce, le propriétaire qui ne renouvellera pas le bail, sans motifs graves et légitimes, ne devra d'indemnité au locataire sortant que dans la mesure fixée à l'article 7, ce qui veut dire qu'il ne pourra être condamné à lui payer qu'une indemnité de plus-value. Cette disposition est souverainement équitable : il n'y a aucune raison, en effet, de donner au locataire sortant le
aucune raison, en effet, de donner au locataire sortant le droit de réclamer l'indemnité prévue par l'article 4 au propriétaire qui lui a procuré son instru(1) instru(1) 4 exige que l'assignation soit signifiée dans la quinzaine du procès-verbal de non conciliation devant le tribunal civil, qui statuera comme en matière sommaire et en dernier ressort (art. 4, § 2). Cette solution est regrettable : plusieurs députés en ont signalé le danger. Ces instances porteront quelquefois sur des indemnités égales à plusieurs centaines de mille francs. On sait qu'à Paris, dans les rues telles que l'avenue-de l'Opéra, la rue Auber, la
les rues telles que l'avenue-de l'Opéra, la rue Auber, la rue de la Paix, les loyers annuels des immeubles dépassent actuellement, leurs anciens prix d'achat (Déb. pari. Ch. des dép., 22 mai 1923, p. 2020). Néanmoins, pour ne pas prolonger la procédure, la Commission maintint son texte primitif, qui fut adopté par la Chambre (Déb. part Ch. des dép., 29 mai 1923, p. 2165). L'article 6 178 LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE ment de travail, c'est-à-dire, son fonds de commerce. Il ne peut avoir de droit à indemnité qu'en raison des améliorations qu'il a apportées au fonds lui-même. La règle de l'article
qu'il a apportées au fonds lui-même. La règle de l'article 6 est même très utile pour les baux passés antérieurement à la loi, et dans lesquels on a loué à la fois, sans le dire expressément, l'immeuble avec tous ses accessoires, et notamment avec le fonds de commerce. B. — Le propriétaire a toujours le droit de reprendre le local pour lui-même ou pour ses enfants, ou encore s'il veut reconstruire l'immeuble ou renoncer à toute location commerciale ou industrielle. Tous ces actes ne sont que l'exercice normal du droit de propriété, et ne donnent lieu, en principe, à aucune
de propriété, et ne donnent lieu, en principe, à aucune indemnité. L'article 5 l'affirme d'une manière encore plus précise que le projet voté par la Chambre en 1919. Il peut arriver cependant que cette reprise de l'immeuble procure au propriétaire un enrichissement sans cause ; il en sera ainsi toutes les fois que le locataire aura donné au local, par des travaux d'aménagement, par exemple, une plus-value dont le propriétaire doit profiter, indépendamment de tout exercice d'un commerce similaire. La proposition déclare, dans l'article 7, que le locataire sortant devra toucher une indemnité correspondant à cette plus-value. Cette nouvelle in(11
toucher une indemnité correspondant à cette plus-value. Cette nouvelle in(11 nouvelle in(11 de l'amendement qui est devenu l'article 6 est de M. Bellet, qui en a exposé les motifs à la Chambre, en citant certains exemples particulièrement impressionnants de location d'immeubles industriels. Un chef d'industrie, arrivé à la fin de sa carrière, veut prendre sa retraite et ne laisse que des fils trop jeunes pour continuer l'exploitation dont il est propriétaire. Il loue pour une longue durée (vingt ans, par exemple), son usine à un tiers, en attendant que ses enfants puissent la reprendre. Le locataire n'a pas créé le
enfants puissent la reprendre. Le locataire n'a pas créé le fonds de commerce. Si un jour les fils de l'ancien patron reprennent l'usine à la fin du bail, il serait injuste de leur en faire payer la valeur ; ils ne devront équitablement au locataire qu'une seule indemnité, celle de plus-value, comme le propriétaire qui reprend son local (Déb. pari. Ch. des dép., 31 mai 1923, p. 2333). LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE 179 démontité n'est plus fondée sur l'idée de l'abus du droit, mais seulement sur celle de l'enrichissement injuste et sans cause. L'article 7 n'en impose le paiement au propriétaire
sans cause. L'article 7 n'en impose le paiement au propriétaire que si, en exerçant son droit de reprise, il retire réellement un profit de la plus-value apportée par le locataire à la valeur locative de l'immeuble, par suite de la création ou du développement de son industrie ou de son commerce ou des aménagements qu'il a effectués, si, par ailleurs, après le bail, ces derniers ne sont pas la propriété du bailleur (1). L'article 5 organise, en outre, une indemnité spéciale pour le cas où le propriétaire qui exerce cette reprise n'a acquis l'immeuble que pour se substituer au locataire
reprise n'a acquis l'immeuble que pour se substituer au locataire sortant. Afin que ce but soit clairement révélé, l'article 5 ajoute que l'acquisition sera présumée faite eu vue de ce but, sauf preuve contraire, si elle n'a pas eue date certaine avant les cinq ans qui précèdent l'expiration du bail. Ainsi tout propriétaire qui veut exercer ce droit de reprise dans les cinq ans qui suivent son acquisition doit faire la preuve qu'il n'a pas acheté l'immeuble pour se livrer à cet exercice ; s'il ne peut la faire, il devra payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice
devra payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice qu'il lui a causé. Telles sont les indemnités que le locataire sortant, injustement évincé, peut réclamer au propriétaire. Mais il a, en outre, le droit d'en demander une au nouvel occupant, au second locataire qui lui succède et s'enrichit du fruit de son travail. Cette disposition est juste, surtout si l'on se rappelle qu'en pratique, ce second locataire est souvent le principal auteur de la (1) La procédure des instances fondées sur l'application de l'article 7 est la procédure ordinaire : elles sont portées devant le tribunal civile de l'immeuble.
: elles sont portées devant le tribunal civile de l'immeuble. À l'contraire, les autres instances, celles que soulève l'application des articles 3 et 4, sont formées devant le même tribunal, mais suivant une procédure abrégée et spéciale, ou jugées comme en matière sommaire (art. 9). 180 LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE dépossession du premier, par les offres exagérées qu'il a faites au propriétaire. L'article 8 décide que si, dans les cinq ans qui suivent l'expiration du bail, l'immeuble est occupé par un commerce ou une industrie similaire. et si le nouvel occupant retire un avantage appréciable de l'accroissement de clientèle ou d'achalandage
retire un avantage appréciable de l'accroissement de clientèle ou d'achalandage créé ou acquis par le locataire sortant, celui-ci peut agir contre le nouvel occupant en indemnité, jusqu'à concurrence de son enrichissement. C'est à l'aide de dispositions semblables que la proposition récente, plus complète et plus équitable que celle de 1919, arrivera, peut-être à atténuer les excès de la concurrence. Cette indemnité de l'art. 5, égale à l'enrichissement réalisé par le deuxième locataire, sera toujours due quelles que soient les causes du renvoi, et se cumulera avec les autres indemnités, au cas où le locataire sortant aurait été congédié sans justes
cas où le locataire sortant aurait été congédié sans justes motifs. L'art. 11 proclame la nullité de toutes clauses et stipulations contraires au droit de renouvellement. La Chambre n'a pas voulu que la loi future pût être éludée par une renonciation anticipée, qui aurait pu devenir une clause de style dans certains contrats. Mais le texte voté soulève bien des difficultés. Comment l'interdiction des clauses contraires au droit de préférence va-telle se concilier avec certaines stipulations classiques en matière de baux ? Le propriétaire pourra-t-il encore stipuler, comme le lui permet aujourd'hui l'art. 1743 C. civ., que le bail cessera
permet aujourd'hui l'art. 1743 C. civ., que le bail cessera en cas de vente de l'immeuble ? D'autre part, dans les baux de durée variable (trois, six et neuf ans, par exemple), le bailleur aura-t-il toujours le droit de congédier son locataire commerçant au bout de trois ou de six ans ? L'art. 11 ne le dit pas, et risque de soulever de nombreux procès. M. Bellet prévoyait ces dangers, et c'est pour ce motif qu'il voulait permettre aux locataires dont le bail est supérieur à douze ans de renoncer à l'application de la loi. La Chambre a repoussé son
à l'application de la loi. La Chambre a repoussé son amendement : il est à craindre que ce rejet ne fasse évanouir ou n'empêche de naître, dans certains cas, cette propriété commerciale que le législateur a tant voulu protéger. La présence de textes aussi rigides, les propriétaires seront souvent tentés de ne plus consentir aux commerçants de baux écrits, d'une certaine durée. L'amendement Bellet, au contraire, les aurait encouragés à conclure ces locations à long terme qui sont indispensables pour que la propriété des fonds de commerce puisse prendre naissance et se développer. Il est fâcheux que la Chambre ne
et se développer. Il est fâcheux que la Chambre ne l'ait pas adopté ; il est à souhaiter que son texte soit simplifié le jour où la proposition reviendra devant le Sénat, sur ce point et sur d'autres, afin de ne pas soulever, entre propriétaires et locataires commerçants, des contestations sans fin (À suivre). Paul MAGNIN, Professeur aux Facultés Catholiques de Lyon. CHRONIQUE La liquidation parlementaire. — Malgré la résistance du Sénat, dont la commission des finances commence par rejeter le principe des décrets-lois, le Parlement, après deux mois de discussions aussi vaines que tumultueuses, vote l'ensemble des nouvelles ressources
discussions aussi vaines que tumultueuses, vote l'ensemble des nouvelles ressources fiscales, la suppression du monopole des allumettes, et accorde au gouvernement l'autorisation de procéder, pendant trois mois à des réformes administratives destinées à procurer un milliard d'économies, sous réserve de la ratification ultérieure du Parlement. Mais, maintenant qu'il l'a obtenu, le gouvernement ne semble guère pressé d'en user ce droit ; attend-il que les élections soient passées, pour ne pas donner un aliment de plus aux polémiques électorales et s'attirer l'hostilité des fonctionnaires menacés dans leurs prébendes, ou le péril d'un effondrement financier provisoirement écarté, abandonne-t-il déjà toute velléité d'économies
d'un effondrement financier provisoirement écarté, abandonne-t-il déjà toute velléité d'économies ? Le Parlement, en tout cas, à la veille de retourner devant les électeurs, ne peut résister à la nécessité de leur jeter de la poudre aux yeux et de leur faire quelques cadeaux coûteux ; en trois jours, la Chambre vote le projet de loi sur les assurances sociales, dont nul ne peut calculer quelle charge exacte il ferait peser sur l'industrie et sur les finances publiques ; une loi est bâculée qui relève le taux des pensions civiles et en cette occasion c'est, contrairement à ses habitudes, le
et en cette occasion c'est, contrairement à ses habitudes, le Sénat qui surenchérit sur la Chambre. Crise ministérielle.— La discussion de la réforme du régime des pensions provoque même à l'improviste, le 26 mars, une crise ministérielle : à une séance du matin, en posant maladroitement la question de confiance, M. de La Fonte se fait mettre en minorité ; le ministère donne sa démission et, à la surprise générale, M. Poincaré transforme complètement son ministère ; non seulement il ne garde de ses anciens collaborateurs que MM. Maginot et le Trocsier, mais il fait appel à quelques-uns de ceux
le Trocsier, mais il fait appel à quelques-uns de ceux qui depuis des mois combattent, le plus âprement sa politique, notamment à MM. Loucheur et de Jouvenel, désorienté par cette étrange volte-face, le Parlement fait un accueil assez froid à la déclaration ministérielle, d'ailleurs nébuleuse, mais la Chambre renouvelle finalement sa confiance au Président du Conseil par 458 voix contre 151. La campagne électorale s'ouvre dans une confusion qui rend malaisé tout pronostic ; la multiplicité des listes semble du moins devoir assurer à peu près partout le jeu de la proportionnelle et atténuer ainsi les graves dangers d'un mode
la proportionnelle et atténuer ainsi les graves dangers d'un mode de scrutin que la majorité de 1919 n'a même pas su corriger. La crise des changes. La baisse ininterrompue du franc, accentuée par les manœuvres spéculatives de l'Allemagne, décide enfin le gouvernement à agir ; au milieu de mars, il se fait ouvrir des crédits par des banquiers anglais et américains, la Banque de France rachète ostensiblement du franc et, en deux ou trois jours, la livre redescend de 125 à 95, puis, continuant de descendre, retombe aux environs de 70 ; ces écarts énormes ne vont pas sans troubler
70 ; ces écarts énormes ne vont pas sans troubler la production française, mais il n'est pas encore impossible que le franc ait subi aux spéculateurs de telles pertes que la campagne à la baisse semble enrayée pour un certain temps. Reste à savoir de quelles concessions politiques le gouvernement a pu être définitivement le gouvernement a payé le secours temporaire que lui a fourni la finance internationale. Le rapport des experts. Il est permis de le craindre en voyant l'accueil fait par le gouvernement français aux rapports des experts internationaux chargés par la Commission des Réparations d'estimer la situation
internationaux chargés par la Commission des Réparations d'estimer la situation économique et financière de l'Allemagne. Sans doute les experts reconnaissent-ils que l'Allemagne serait, à bref délai, en mesure de payer des annuités, élevées pour les réparations, qu'elle a jusqu'ici éludé volontairement ses obligations, que par la dépréciation provoquée de sa monnaie elle a escroqué aux étrangers de 6 à 7 milliards de marks or. Mais leurs conclusions sont basées sur ce postulat que la restauration de son crédit extérieur et intérieur implique le rétablissement de son unité fiscale et économique, c'est-à-dire l'abandon par la France et la Belgique du gage
c'est-à-dire l'abandon par la France et la Belgique du gage économique de la Ruhr ; pour permettre à l'Allemagne de stabiliser sa monnaie par la création d'une nouvelle banque d'émission, ils proposent à ses créanciers de lui conseiller d'abord un emprunt de 800 millions de marks or ; ils prévoient que les annuités à verser par elle au titre des réparations proviendraient : 1° des excédents de recettes des chemins de fer allemands, à constituer en société anonyme ; 2° d'une contribution hypothécaire sur l'ensemble de l'industrie allemande, mobilisée sous forme de bons amortissables et portant intérêt ; 3° de
forme de bons amortissables et portant intérêt ; 3° de divers revenus du budget allemand, douanes, monopole des alcools, impôt sur la bière, le tabac et le sucre ; mais, s'ils admettent que les créanciers de l'Allemagne peuvent juger désirables des garanties et des sanctions politiques, ils s'abstiennent de les examiner et estiment qu'il suffit d'intéresser les Allemands à l'exécution des réparations pour les y décider. Ces rapports, aussi utopiques que le traité de Versailles en ce qu'ils supposent de parti pris la bonne foi de l'Allemagne, sont remis solennellement le 9 avril à la Commission des Réparations ; dès