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des difficultés s'étant bientôt élevées entre les deux associés, relativement tant à l'exercice de leur commerce qu'à la jouissance des lieux loués, que les époux Daubechies prétendaient affecter presque exclusivement à leur usage personnel, la nullité de l'association a été prononcée par jugement du tribunal de commerce de la Seine du 31 juillet 1873; qu'un liquidateur a été nommé; que ce liquidateur a établi la situation de chacun des associés, rendu lui-même ses comptes, et obtenu quitus et décharge de ses fonctions ; que les contestations soulevées par Daubechies à ce sujet, ont été réglées par un jugement du tribunal
ce sujet, ont été réglées par un jugement du tribunal de commerce de la Seine en date du 20 février 1874, confirmé sur appel par arrêt de cette chambre en date de ce jour, et duquel il résulte que c'est à Daubechies, resté seul possesseur du fonds de commerce objet de la société dissoute, que le liquidateur devra remettre les papiers, le matériel et l'agencement dudit fonds, avec le solde en espèces qui lui revient; — Que, dans cet état des faits, la location consentie par la veuve Steenkiste, aujourd'hui femme Daubechies, à Daubechies et à Vavre conjointement, en vue
femme Daubechies, à Daubechies et à Vavre conjointement, en vue de l'exploitation du fonds de commerce dans lequel Vavre n'a plus aucun intérêt, doit suivre le sort de l'association dissoute, et être considérée comme ayant cessé à partir du 31 juillet 1873, date de la dissolution ; — Que par suite, Vavre est en droit de réclamer 1° la restitution de la somme de 200 fr. qu'il a payée, pour sa part, à titre de loyers d'avance, et dont le bail porte quittance; 2° toutes les sommes qu'il a payées au cours du procès, comme contraint et forcé, sur les
au cours du procès, comme contraint et forcé, sur les poursuites des époux Daubechies, pour loyers échus depuis le 31 juillet 1873, avec remboursement des frais qui en ont été la conséquence ; — Par tous ces motifs, — Émendant (jugement du tribunal civil de la Seine du 27 juin 1874), — Déclare résilié, à partir du 31 juillet 1873, le bail passé le 17 avril précédent, devant Baron, notaire à Paris, etc. » M. de la Faulotte, pr.; M.Buffard, av. gén.; MMes Craquelin et Bogelot, avocats; MMes Second et Rouget, avoués. N° 4010. BAIL.— JOUISSANCE. — TROUBLE. — IMMEUBLE
Rouget, avoués. N° 4010. BAIL.— JOUISSANCE. — TROUBLE. — IMMEUBLE LOUÉ À DES INDUSTRIELS. — HABITUDES DE QUARTIER. — TOLÉRANCE. — USAGES. Pour apprécier le trouble dont se plaint un locataire établi dans un immeuble occupé par divers industriels, il convient de tenir compte des habitudes du quartier où se trouve la maison et des tolérances nécessitées par les exigences du commerce. Bellaud c. Dumas Descombes. 3 mai 1876. — 4e chambre. 27 février 1875, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu que Bellaud se plaint d'un trouble de jouissance et réclame des dommages-intérêts
se plaint d'un trouble de jouissance et réclame des dommages-intérêts aux propriétaires de l'immeuble dont il est locataire; — Attendu que, pour apprécier le trouble dont se plaint le demandeur, il convient de tenir compte des habitudes du quartier où se trouve la maison et des tolérances nécessitées par les exigences du commerce; — Que le tribunal a des éléments d'appréciation pour déclarer que deux faits seulement parmi ceux qui sont signalés peuvent entraîner la responsabilité des propriétaires ; — Que ces faits résultent le premier du tapage fait par des enfants en jouant dans la cour de la maison,
des enfants en jouant dans la cour de la maison, le second du bruit provenant des roues en fer d'un chariot dit diable appartenant à l'un des locataires; — Que les défendeurs devront à l'avenir prendre les mesures nécessaires pour empêcher le renouvellement de pareils troubles, — Attendu que le tribunal a des éléments d'appréciation suffisants pour fixer à 200 fr. les dommages-intérêts; — Par ces motifs, — Dit que dans la huitaine de la signification du présent jugement, les défendeurs seront tenus de faire cesser dans la cour commune les jeux bruyants des enfants et l'usage du chariot dit
les jeux bruyants des enfants et l'usage du chariot dit diable avec roues en fer non encastrées de cuir ou caoutchouc; — Condamne les défendeurs à payer à Bellaud 200 fr. à titre de dommages-intérêts; — Déclare le surplus des demandes de Bellaud mal fondé, l'en débiteur; — Fait masse des dépens qui seront supportées un dixième par les défendeurs, neuf dixièmes par le demandeur. » Appel par Bellaud. « La Cour, — Considérant que les lieux occupés par Bellaud, dépendent d'un immeuble loué à divers locataires exerçant une profession industrielle; que ce genre de location présente nécessairement par les
industrielle; que ce genre de location présente nécessairement par les entrées et sorties continuelles de marchandises, par les chargements et les déchargements, des inconvénients qui sont la conséquence de ce genre de location ; — Considérant que, si des ballots et des caisses ont été déposés dans la cour, il n'est pas établi qu'ils y aient séjourné plus que le temps nécessaire pour opérer les chargements ou déchargements, et qu'il y ait eu des abus de jouissance à raison desquels Bellaud serait fondé à exercer une action en dommages-intérêts contre son propriétaire ; — Considérant en conséquence que les premiers
son propriétaire ; — Considérant en conséquence que les premiers juges ont fait une juste appréciation du préjudice qu'il a pu éprouver; — Par ces motifs et adoptant au surplus, etc.; — Confirme. » M. Bertrand, p.; MM. Durier et Hemonay, avocats; MM. Benichou et Pavie, avoués. N° 4011. BAILLOU LOYERS DUES.— LIEUX DÉGARNIS. — EXPULSION. — AUTORISATION DE RELOUER. — RÉSILIATION. Lorsque le président, en référé, a ordonné l'expulsion d'un locataire débiteur de loyers et a autorisé le bailleur à relouer, aux risques et périls de qui il appartiendra, la reprise de possession effectuée dans les termes de l'ordonnance,
la reprise de possession effectuée dans les termes de l'ordonnance, n'entraîne pas la résiliation du bail (1re espèce). La résiliation du bail résulte des termes exprès du procès-verbal d'expulsion, dans lequel il est dit que le bailleur a repris possession des lieux loués, a défendu au locataire de s'y présenter et a reloué (2e espèce) (1). (1) L'expulsion du locataire ordonnée en référé et la reprise de possession par le bailleur entraînent-elles la résiliation du bail? Oui, dit la 3e chambre dans son arrêt du 17 mai 1876.— Non, dit la 4e chambre dans son arrêt du 4 août 1876.
la 4e chambre dans son arrêt du 4 août 1876. — La 3e chambre a déjà jugé le 10 juillet 1875 (voir ci-dessus, p. 145) que la relocation faite après expulsion du locataire à défaut de paiement de loyers et acceptée par celui-ci, entraîne la résiliation du bail. On peut invoquer, à l'appui de cette doctrine, un arrêt de la Cour de cassation (rejet 25 mai 1870; Dal., 1871, I, 14), aux termes duquel la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers peut résulter de circonstances de nature à prouver que le bailleur a considéré le bail comme
à prouver que le bailleur a considéré le bail comme ayant pris fin, alors même qu'il a été convenu que le bail ne serait résilié de plein droit, à défaut de paiement, que quinzaine après commandement de payer resté infructueux et énonçant l'intention du bailleur de se prévaloir de la résiliation; que, par exemple, le bail peut être considéré comme ayant pris fin par cela seul que le bailleur a saisi et fait vendre les meubles du locataire qui, tombé en déconfiture, avait abandonné les lieux et cessé son exploitation, bien que la demande en résiliation ne se soit produite
bien que la demande en résiliation ne se soit produite que plus tard : en pareil cas, les loyers cessent d'être dus comme tels dès cette époque, et s'ils sont adjugés au bailleur comme indemnité de relocation, il ne peut réclamer rien de plus en vertu de l'art. 4760 code civ. Mais cet arrêt est critiqué par M. Dalloz dans les termes suivants : le principe contenu implicitement dans cet arrêt peut conduire à des conséquences assez graves. La Cour admet que les premiers juges ont pu considérer le bail comme résilié, bien que le bailleur n'eût pas fait, conformément
comme résilié, bien que le bailleur n'eût pas fait, conformément aux termes du contrat, le commandement de payer resté infructueux et énonçant son intention de résilier. Il sera donc permis, en pareil cas, de prouver, par les circonstances du fait, que le bailleur a considéré le contrat comme dissous sans l'accomplissement de la formalité prescrite par le contrat, et les juges du fait, en tenant compte de ces circonstances, ne se livreraient qu'à des appréciations de faits et d'intentions pour lesquelles ils sont souverains. Cette solution est invoquée contre le bailleur, dans l'espèce, mais serait-il admis à s'en réclamer. N°
bailleur, dans l'espèce, mais serait-il admis à s'en réclamer. N° 250251. 23 juillet 1876.— 4e chambre. Arméry locataire; de Cerveau Leal est tombé en faillite. Il avait été expulsé le 9 avril 1875. Cerveau Leal réclame à la faillite 3,700 fr. pour cinq termes de loyers échus au 5 juillet 1875. Le tribunal de commerce de la Seine, par jugement de 22 juillet 1875, ne veut l'admettre que pour 4,560 fr., complément des loyers échus au jour de l'expulsion « attendu que par suite d'un ordre de référé, il a expulsé son locataire à la date du 9 avril, qu'en
expulsé son locataire à la date du 9 avril, qu'en agissant de la sorte, il a repris possession de la chose par lui louée, qu'il ne saurait donc avoir droit qu'aux loyers échus et nantis à ce jour de l'expulsion, sans que sa demande en paiement de loyers à éclater puisse être prise en considération. » Appel par Cerveau Leal. (La Cour, — Considérant qu'Arméry ayant été l'objet de poursuites et les lieux se trouvant dégarnis par suite de la vente des objets mobiliers qui les garnissaient, une ordonnance, du référé est intervenue à la date du 6 avril 1875,
référé est intervenue à la date du 6 avril 1875, autorisant Cerveau Leal à procéder à l'expulsion, l'expulsion ayant pour but de dire s'il avait paié les loyers, le bail serait devenu résilié et se regarder comme déchargé de ses obligations de bailleur, permettant relouer la chose à un tiers sans avoir rempli la formalité du commandement et ayant attendu l'expiration du délai de quinzaine, conditions auxquelles il s'était cependant soumis. C'est faire bon marché du contrat, et il est en effet, sa contraire, que le bail dure tant contre le bailleur qu'à son profit jusqu'à ce que la résiliation
le bailleur qu'à son profit jusqu'à ce que la résiliation en ait eu lieu conformément aux termes de la loi ou du contrat. Cela posé, les circonstances de fait (poursuites et acte de saisie et de vente du mobilier), d'où l'arrêt infère que le bailleur tenait le bail pour résilié, sont d'autant moins concluantes que l'art. 2102 4° code civ. dispose formellement que les poursuites du bailleur ne mènent pas à la jouissance du preneur. Après avoir disposé que le bailleur peut exercer son privilège à titre de pavement, non-seulement pour les loyers échus, mais encore pour les loyers à
pour les loyers échus, mais encore pour les loyers à échoir, l'art. 2122 ajoute que « les autres créanciers ont le droit de relouer la maison ou la ferme pour le restant du bail ou de faire leur plein des baux et consentes, à leur charge de payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû. Si les créanciers du preneur peuvent ainsi réclamer la maison ou la ferme, cesquels les poursuites du bailleur n'ont point résilié le contrat. Il suit de là que la Cour aurait l'ait, ce semble, une application plus exacte de la loi en adjugeant
semble, une application plus exacte de la loi en adjugeant au bailleur l'indemnité de réfection en vertu de l'art. 1701 code civ. — 339 — pulsion et à louer les lieux aux risques et périls de qui il appartiendrait, qu'en vertu de cette ordonnance à la date du 9 avril, il a été procédé à cette expulsion et qu'il y a eu de la part du propriétaire reprise de possession des lieux ; — Considérant que, quels que soient les termes employés par l'officier ministériel pour constater ce fait, ils ne peuvent être de nature à modifier la position des
ne peuvent être de nature à modifier la position des parties, qu'il ne pouvait faire et n'a fait qu'une seule chose, exécuter l'ordonnance de référé qui avait été rendue ; — Considérant qu'aucune résiliation du bail n'avait été ordonnée, qu'il y a eu seulement reprise de possession dans les termes de l'ordonnance avec autorisation de relouer aux risques et périls de qui il appartiendrait; — Par ces motifs, — Infirme, etc. » M. Bertrand, pr.; M. Choppin d'Arnouville, av. gén.; MMes G. Fabre et Lesage, avocats; MM. Desrousseaux et Josias, avoués. 2e espèce.— Aubriet c. Bertrand. 17 mai 1876. —
avoués. 2e espèce.— Aubriet c. Bertrand. 17 mai 1876. — 3e chambre. Bertrand a stipulé dans le bail consenti à Aubriet qu'à défaut de paiement de deux termes à leur échéance, le bail serait résilié de droit, si bon lui semblait, un mois après commandement resté infructueux et sans autre formalité judiciaire. Le 26 juillet 1871, il a fait commandement de payer quatre termes arriérés, et le 28 octobre suivant, il a assigné Aubriet en référé pour se faire autoriser à l'expulser des lieux insuffisamment garnis. Autorisé par ordonnance du 11 novembre 1871, il a fait procéder à l'expulsion le
11 novembre 1871, il a fait procéder à l'expulsion le 7 décembre, par un exploit dans lequel il est dit qu'au nom de Bertrand possession des lieux a été reprise. Bertrand demande le paiement des termes postérieurs à l'expulsion, Aubriet répond que la reprise de possession qui a suivi l'expulsion implique nécessairement la résiliation. 26 juin 1873, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu qu'Aubriet n'est pas fondé à invoquer la clause du bail aux termes de laquelle, en cas de non-paiement de deux termes de loyers à leur échéance, la location devra être
termes de loyers à leur échéance, la location devra être résiliée de plein droit ; — Que cette stipulation est, comme le contrat l'indique, formellement subordonnée à la volonté du bailleur seul, qui n'en revendique pas le bénéfice ; — Que si Bertrand a, en vertu d'une ordonnance de référé, fait expulser le preneur, les lieux n'étant pas garnis de meubles en suffisante quantité, il n'en résulte pas qu'il ait entendu affranchir ce dernier des engagements par lui pris pour l'avenir ; — Par ces motifs, — Reçoit Aubriet opposant en la forme, le déclare mal fondé dans son opposition.
en la forme, le déclare mal fondé dans son opposition. » Appel par Aubriet. « La Cour, — Considérant qu'il résulte des termes exprès du procès-verbal d'expulsion du 7 décembre 1871, que Bertrand, bailleur, a repris possession des lieux loués à Aubriet, lui a fait défense de s'y présenter à nouveau et a reloué lesdits lieux ; — Que dès lors il y a eu résiliation du bail en droit et en fait à la même date ; — Par ces motifs, — Met ce dont est appel à néant en ce que les premiers juges ont à tort déclaré
en ce que les premiers juges ont à tort déclaré que le bail avait continué à courir après l'expulsion à la date du 7 décembre 1871, décharge l'appelant des dispositions et condamnations contre lui prononcées. » M. Alexandre, pr.; M. Isambert, av. péri.; MM. Fromager et Langlois, avocats; MMes Desrues et Beaume, avoués. N° 4012. 1° BAIL. — CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR LE LOCATAIRE. — REPRISE PAR LE BAILLEUR. — MITOYENNETÉ. — CESSIONNAIRE. — 5e APPEL. — DEMANDE NOUVELLE, LOYERS ÉCHUS DEPUIS LE JUGEMENT. I. La clause d'un bail aux termes de laquelle, à son expiration, le bailleur devra reprendre les
de laquelle, à son expiration, le bailleur devra reprendre les constructions à dire d'experts, mais seulement jusqu'à concurrence d'une certaine somme, doit être entendue en ce sens qu'il reprendra les constructions dans l'état où elles se trouveront, mais que, quelle qu'en soit la valeur, il ne devra pas payer plus que la somme déterminée. Si le locataire s'est engagé à payer les droits de mitoyenneté et de surcharge dus à l'occasion des constructions par lui élevées, le bailleur ne peut obtenir une condamnation au paiement de ces droits que contre ce locataire. Il n'a pas d'action de ce chef contre
ce locataire. Il n'a pas d'action de ce chef contre le cessionnaire de son locataire. II. Constitue une demande nouvelle devant la Cour la demande en paiement de loyers échus depuis le jugement par un bailleur qui, devant le tribunal, n'a demandé qu'à reprendre toutes les constructions élevées sur son terrain par son locataire. Rosset c. Coquard. 24 août 1876. — 4e chambre. 19 juin 1875, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu que, par acte sous signatures privées du 14 Septembre 1857 enregistré, Coquard a donné à bail aux époux Orcel pour dix-huit
Coquard a donné à bail aux époux Orcel pour dix-huit ans devant finir le 1er octobre 1875, un terrain sis à Paris, rue des Terres-Fortes, 3 ; qu'il a été convenu audit acte que quand les preneurs quitteraient les lieux, à l'expiration des dix-huit ans, Coquard devrait reprendre les constructions à dire d'experts, mais seulement jusqu'à concurrence d'une somme de 10,000 fr; — Attendu que le sens de cette convention est que Coquard reprendra les constructions élevées par les époux Orcel dans l'état où elles se trouveront à l'expiration du bail, mais que, quelle qu'en soit la valeur, il ne
bail, mais que, quelle qu'en soit la valeur, il ne devra pas payer plus de 10,000 fr. aux époux Orcel; — Qu'en fixant ainsi cette somme, Coquard a simplement entendu fixer le maximum de ses engagements; — Qu'il n'a pas voulu être forcé de prendre, pour leur valeur, toutes les constructions, quelle qu'en fût l'importance, que les époux Orcel auraient construites sur ce terrain; — Qu'il y a donc lieu d'écarter l'interprétation donnée par les époux Orcel et Rosset, d'après laquelle Coquard serait tenu de reprendre seulement une portion des constructions élevées par les époux Orcel valant 10,000 fr., et
constructions élevées par les époux Orcel valant 10,000 fr., et que ceux-ci seraient en droit d'opérer la démolition du surplus et d'en emporter les matériaux; — Que même dans le premier sens, l'estimation par expert n'est pas inutile, puisqu'elle sert à fixer le prix à payer par Coquard dans le cas où la valeur des constructions serait en dessous de 10,000 fr.; — Attendu que, dans le bail susvisé, les époux Orcel se sont aussi engagés à acquitter leurs droits de mitoyenneté et de surcharge sans que Coquard soit en rien inquiété ni recherché; — Attendu qu'en vertu d'un jugement
rien inquiété ni recherché; — Attendu qu'en vertu d'un jugement rendu par le tribunal de la Seine le 17 janvier 1872 et auquel étaient parties Coquard et les époux Orcel, Mavré, expert commis par le tribunal pour estimer les droits de mitoyenneté réclamés par une veuve Hubert, a fixé à 358 fr. 59 c. les droits de mitoyenneté qui devaient lui être payés par Coquard; — Que Coquard demande dès à présent la condamnation de Rosset comme cessionnaire des époux Orcel au paiement de ladite somme ; — Que l'expert a fait une juste appréciation des droits des parties et
a fait une juste appréciation des droits des parties et qu'il y a lieu de condamner dès à présent les époux Orcel au paiement de ladite somme; — Que c'est contre eux seulement que la condamnation doit être prononcée, les diverses cessions et délégations faites par les époux Orcel, soit à la maison Leroy et Rosset, soit à Rosset personnellement, n'ayant pas eu pour effet de charger ces derniers du paiement de leurs dettes ; — Attendu que des difficultés paraissent exister avec le propriétaire voisin Schmitt, qui serait en droit, aux termes d'un jugement de la 5e chambre du
droit, aux termes d'un jugement de la 5e chambre du tribunal, de faire supprimer en partie des constructions que les époux Orcel auraient fait avancer sur son terrain; — Attendu que le bail expirera le 1er octobre 1875, il y a lieu de régler avant cette époque les questions relatives aux réclamations de Schmitt et de tous autres qui pourraient se trouver dans la même situation eu égard aux droits de mitoyenneté à réclamer de Coquard; — Que l'autorisation de commencer les travaux avant l'expiration du bail équivaudrait à une réprise de possession par Coquard avant l'époque convenue ; —
réprise de possession par Coquard avant l'époque convenue ; — Qu'il n'y a donc pas lieu de l'accorder; Par ces motifs, — Dit que Coquard a le droit de reprendre pour 10,000 fr. toutes les constructions élevées par les époux Orcel sur le terrain à eux loué par ledit Coquard et lui donne acte de ce qu'il entend exercer ce droit; — Condamne dès à présent les époux Orcel à payer à Coquard 358 fr. 59 c, montant des frais susénoncés, avec les intérêts à partir du jour de la demande ; — Dit que, par Duverg, expert dispensé du
demande ; — Dit que, par Duverg, expert dispensé du serment du consentement des parties, les constructions élevées par les époux Orcel sur le terrain Coquard seront visitées à l'effet de reconnaître les droits de mitoyenneté et de surcharge dus aux propriétaires voisins par le fait des constructions dont s'agit, d'en fixer le chiffre, de dresser l'état estimatif et le devis des dépenses à faire pour opérer le recul des constructions conformément aux droits reconnus à Schmitt ainsi que les raccords de toute nature pour mettre les bâtiments conservés en état d'habitation suivant leur destination ; — Dit qu'il n'y
état d'habitation suivant leur destination ; — Dit qu'il n'y a lieu d'autoriser Coquard à faire commencer lesdits travaux avant l'expiration du bail. Appel par Rosset, etc. « La Cour, — En ce qui touche les conclusions principales : — Adoptant, etc, — Confirme; — En ce qui touche les conclusions additionnelles de l'intimé : — Considérant que sa demande avait pour objet de reprendre toutes les constructions élevées sur son terrain par ses locataires appelants au prix de 10,000 fr. : qu'il n'a conclu devant les premiers juges à aucune condamnation au paiement des loyers qui lui auraient été
aucune condamnation au paiement des loyers qui lui auraient été dus ; que ses conclusions additionnelles en paiement de loyers échus depuis le jugement ne sont donc pas présentées dans les termes de l'article 525 du code de procédure civile; qu'elles constituent une demande nouvelle; — Confirme: — Déclare non recevables les conclusions additionnelles de Coquard. » M. Benoit-d'Ambroise, p.; M. Choppin et Anjouville, av. 2e; Melle Rosset et Colombari, avoués; MM. Opinel et Lahlou, avoués. N° 4013. BAIL. — INDUSTRIES SIMILAIRE. — CONCURRENCE. — CONSENTEMENT TACITE. — TOLÉRANCE. — MANOEUVRES. — RÉSOLUTION. — DOMMAGES-INTÉRÊTS. Le locataire auquel le bail
MANOEUVRES. — RÉSOLUTION. — DOMMAGES-INTÉRÊTS. Le locataire auquel le bail interdit d'exercer, sans le consentement du bailleur, une autre industrie que celle qui est limitativement déterminée, peut trouver, dans l'exercice ostensible d'une industrie, la preuve du consentement tacite ou de la tolérance du bailleur. Mais du jour où le bailleur manifeste, par un acte extrajudiciaire, la volonté de rentrer dans l'exécution stricte des conventions, le locataire doit se conformer aux prohibitions du bail et ne peut s'y soustraire en établissant, d'une manière fictive, le siège de l'industrie prohibée dans un immeuble voisin (art. 1134 code civ.). Le bailleur est en
immeuble voisin (art. 1134 code civ.). Le bailleur est en droit de demander la résolution du bail et des dommages-intérêts à raison de l'inexécution de cette clause du bail. Cauvin c. Denise. 21 août 1875. — 3e chambre. 5 février 1875, jugement du tribunal civil de Versailles : « Le tribunal, — Attendu que, suivant acte sous seings privés, en date du 12 mai 1869, enregistré, Loutrel a donné en location aux époux Cauvin, qualifiés débitants de vin, traiteurs et logeurs, pour trois, six ou neuf années, au choix des preneurs à partir du 1er juillet 1869, divers lieux dépendant