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preneurs à partir du 1er juillet 1869, divers lieux dépendant d'une maison sise à Versailles, rue des Chantiers, 73, sous diverses conditions, et notamment celle d’exercer dans les lieux la profession de débitants de vin, traiteur et logeur, et non d’autres, sans le consentement des bailleurs ; Que les termes précis de cette dernière clause ne permettent aucun doute sur son sens ; qu’ils imposent aux preneurs la double obligation d’exercer dans les lieux la profession de traiteurs et logeurs et de n’y exercer aucune autre profession, soit en remplacement de la précédente, soit concurremment avec elle ; — Oise,
de la précédente, soit concurremment avec elle ; — Oise, par ce moyen, Loutrel, propriétaire de l’immeuble qu’il habitait et où il exerçait la double profession d’aubergiste et de marchand de fourrages pour l’alimentation des chevaux de la garnison, assurait à l’immeuble le bénéfice de la conservation d’une auberge achalandée, tout en se déchargeant personnellement des soins de la direction de cette auberge, et en même temps prenait les mesures nécessaires pour que l’industrie de marchand de fourrages qu’il retenait entre ses mains n’eût pas de concurrence dans sa propre maison; — Attendu que Denise, marchand de fourrages, devenu principal
maison; — Attendu que Denise, marchand de fourrages, devenu principal locataire de la maison dont s’agit, aux termes d’un acte sous seing privé en date du 25 mars 1873, enregistré, et en conséquence se trouvant actuellement aux droits de Loutrel, prétend que Cauvin exerce dans les lieux l’industrie de marchand de fourrages pour l’alimentation des chevaux de troupe, et en conséquence demande à rencontre de ce dernier des dommages-intérêts pour le préjudice causé dans le passé et la résiliation du bail pour l’avenir ; — Qu’il y a lieu sur cette demande d’établir une distinction entre la période antérieure au
cette demande d’établir une distinction entre la période antérieure au 24 juillet 1873, et la période postérieure; — En ce qui concerne la période antérieure : — Attendu que Cauvin ne méconnaît pas avoir exercé dans les lieux le commerce de fourrages ; qu’il fait remarquer avec raison que son bail ne lui interdit pas d’une manière formelle toute profession autre que celle d’aubergiste, mais ne porte cette interdiction qu’à défaut de consentement de la part des bailleurs ; que ce consentement peut être donné tacitement; qu’en fait, il a exercé le commerce de fourrages dans les lieux loués de
exercé le commerce de fourrages dans les lieux loués de la façon la plus ostensible, ainsi que le constate d’ailleurs un procès-verbal dressé à la requête de Denise, le 16 juillet 1873 ; que Loutrel habitait la même maison que lui-même ; qu’il n’avait comme lui d’autre acheteur que l’intendance militaire; que la réunion de ces circonstances permet d’affirmer que Loutrel ou ses ayants droit ont eu connaissance du commerce exercé depuis longtemps par Cauvin ; que leur silence gardé sur ce point à l’égard de Cauvin, locataire et beau-frère de Loutrel, doit être considéré comme un consentement tacite ou
de Loutrel, doit être considéré comme un consentement tacite ou tout au moins comme une tolérance dont les effets se sont continués pendant la jouissance de Denise, jusqu’au 2 juillet 1873, jour où ce dernier a, pour la première fois, manifesté par acte extrajudiciaire, la volonté de rentrer dans l’exécution stricte des conventions ; — Que, sur ce point, la défense de Cauvin est bien fondée ; — Qu’en conséquence, il n’est dû aucun dommages-intérêts pour la période antérieure au 16 juillet 1873 ; — En ce qui touche la période postérieure : — Attendu que Cauvin prétend avoir donné
période postérieure : — Attendu que Cauvin prétend avoir donné satisfaction à Denise en transportant le siège de son commerce de fourrages dans une maison voisine sise au 79, de la rue des Chantiers ; — Qu’il s’agit d’apprécier le mérite de cette défense; — Attendu qu’à la vérité, le bail ne porte aucune interdiction contre Cauvin d’exercer un commerce quelconque hors des lieux loués; — Qu’en conséquence, usant de la liberté commune à tous, il avait eu le droit, tout en conservant son auberge au n° 73, d’installer une autre industrie au n° 79, sous la condition que cette
autre industrie au n° 79, sous la condition que cette industrie serait réellement pratiquée dans ce dernier local, ainsi qu’il arriverait, par exemple, pour un établissement de boulanger dont la gestion ne peut être facilement exercée en dehors du siège même de l’établissement ; — Mais qu’il en est autrement du commerce de fourrages pour l’alimentation des chevaux de troupe dont l’exercice peut être réduit à un simple rôle d’intermédiaire entre l’intendance militaire qui représente l’acheteur unique et les divers vendeurs; — Que les dépôts de fourrage et les magasins ne sont point indispensables à la pratique de cette industrie
ne sont point indispensables à la pratique de cette industrie ; — Qu’un simple carnet de poche peut représenter tout le matériel strictement nécessaire ; — Qu’en conséquence, il est permis de conclure que le siège de cette industrie est indépendant des localités et réside dans la personne même du commerçant; — Qu’en fait, Cauvin habitant le n° 73 et y tenant auberge, c’est au n° 73 que se trouve le siège principal du commerce de fourrages et que doivent se passer les principaux actes de ce commerce ; que le n° 79 contient seulement des magasins de dépôt qui
le n° 79 contient seulement des magasins de dépôt qui ne représentent qu’un accessoire de l’établissement; — Que ces présomptions, tirées de la nature des choses, sont confirmées par le contenu de deux pièces, la première émanée de l’administration des contributions directes et produite par Cauvin lui-même, la seconde consistant en un procès-verbal de constat, en date du 28 janvier 1875, dressé à la requête de Denise ; — Que, d’ailleurs, Cauvin ne justifie pas d’une manière suffisante d’un droit sérieux et durable à la jouissance des lieux sis au n° 79; — Attendu que, de ce qui précède, il
n° 79; — Attendu que, de ce qui précède, il résulte que Denise est bien fondé à demander la résiliation du bail à raison de l’inexécution par Cauvin d’une de ses clauses principales, ainsi que l’allocation de dommages-intérêts pour réparation du préjudice causé par cette inexécution à partir du 26 juillet 1873; — Attendu qu’en l’état le tribunal ne possède pas les éléments nécessaires à l’effet d’apprécier ce préjudice; — Par ces motifs, — Prononce la résiliation à partir de ce jour du bail consenti par Loutrel au profit des époux Cauvin; condamne Cauvin à payer à Denise des dommages-intérêts
époux Cauvin; condamne Cauvin à payer à Denise des dommages-intérêts à déterminer par état à raison du préjudice résultant de l’inexécution par Cauvin des conditions du bail à partir du 24 juillet 1873 ; — Dit Denise mal fondé dans le surplus de ses conclusions et l'en déboute. » Appel par Cauvin. « La Cour, — Considérant que les conventions font la loi des parties et doivent être entendues et exécutées de bonne foi; — Considérant que Lourd avait intérêt à concentrer dans son immeuble de la rue des Chantiers, 73, à Versailles, et l'auberge, ou fonds de marchand vin
73, à Versailles, et l'auberge, ou fonds de marchand vin traiteur par lui originairement louée à Cauvin son beau-frère, et le commerce de fourrages qu'il exerçait lui-même dans la même maison : que ces deux commerces se prêtaient appui réciproque, et appelaient un même personnel d'achalandage, qui profitait à la fois et au bailleur et au locataire; — Considérant qu'au contraire Cauvin, qui aux termes de son bail ne peut être autre chose que marchand de vin traiteur dans les lieux loués, y a pratiqué et y pratique la profession de fournisseur et marchand de fourrages: qu'en vain il soutient
de fournisseur et marchand de fourrages: qu'en vain il soutient que ses magasins étant placés au dehors des lieux loués, au n° 79 de la même rue, il agirait dans les termes du droit commun et dans les conditions de la liberté industrielle; — Mais considérant que, loin qu'il en soit ainsi, il est constant que, par une manœuvre et une combinaison préjudiciable au bailleur, Cauvin a violé la clause prohibitive de son bail, et réuni abusivement dans sa main et son commerce de marchand vin traiteur, et un commerce de fournisseur de fourrage, en concurrence avec celui exercé par
de fournisseur de fourrage, en concurrence avec celui exercé par le bailleur, et que Denise ayant cause de celui-ci, a toujours entendu se réserver; — Considérant qu'en fait, il est établi au procès que, si Cauvin a ses magasins de fourrages, il a son domicile, son bureau et le siège de son industrie dans les lieux à lui loués au n° 73 ; — Que sa patente de fournisseur est prise avec indication de ce dernier et même numéro; — Adoptant au surplus, etc.; — Confirme. » M. Alexandre, pr.; M. de Sainlé, avocat général; Mmes A. Lloyds et Renard,
M. de Sainlé, avocat général; Mmes A. Lloyds et Renard, avocats; MM. de Bailly et Coeuré, avoués. N° 4014. BAIL. INDUSTRIES SIMILAIRES. — CONCURRENCE. — CLAUSES EXPRESSES DANS LES BAUX. Le locataire qui, aux termes de son bail, a le droit d'exiger qu'aucun autre locataire n'exerce le même commerce que lui dans les lieux loués, a le droit de demander au bailleur de faire cesser le trouble apporté à son commerce par un nouveau locataire, et peut se retourner contre le bailleur et le nouveau locataire lui-même en demande en dommages et intérêts. Variations et autres. 20 juillet 1870. —
dommages et intérêts. Variations et autres. 20 juillet 1870. — 6e chambre. 2 février 1875, jugé, du tribunal civil de la Seine : M. Audinot, ayant entendu de son côté et de la veuve F. de Lardin être en droit, d'exiger que le nouveau locataire de la maison des époux Guillocheau ne fasse le commerce de vins: — Ce cependant Varin, sous-locataire de Lardin qui est lui-même locataire principal des époux Guillocheau, fait concurrence à la demanderesse ; — Attendu que les époux Guillocheau sont tenus de faire cesser ce trouble et de réparer le préjudice causé, mais qu'ils sont
trouble et de réparer le préjudice causé, mais qu'ils sont en droit d'appeler en garantie Lardin auquel ils ont interdit la faculté de louer à un marchand de vin ; — Attendu que le préjudice causé à la défenderesse doit être évalué à 100 fr; — Attendu que Varia établit que c'est avec le consentement formel de Lardin qu'il fait le commerce de vins ; — Que Lardin ne pouvant tenir les engagements qu'il a pris avec son sous-locataire en demande la résiliation, et que Varin y consent ; — Attendu que cette résiliation motivée par la faute de Lardin
Attendu que cette résiliation motivée par la faute de Lardin a causé à Varin un préjudice qu'il y a lieu d'évaluer à 400 fr.; — Attendu que de plus Varin est en droit de réclamer 100 fr. qu'il a versés d'avance à Lardin à titre de loyers: — Par ces motifs, — Condamne les époux Guillocheau à payer à la demanderesse 100 fr. à titre de dommages-intérêts; — Dit que dans la quinzaine du présent jugement, les époux Guillocheau et Lardin feront cesser et Varin cessera le commerce dont se plaint la veuve Faleit; — Condamne les époux Guillocheau aux
plaint la veuve Faleit; — Condamne les époux Guillocheau aux dépenses envers la veuve Faleit; — Condamne Lardin à indemniser et garantir les époux Guillocheau des condamnations qui viennent d'être prononcées contre eux; — Condamne Lardin aux dépenses vis-à-vis des époux Guillocheau; — Déclare Lardin mal fondé dans sa demande en garantie contre Varin; — Déclare le bail fait par Lardin à Varin, résilié à partir du 1er avril prochain; — Condamne Lardin à payer à Varin 400 fr. à titre de dommages-intérêts et à lui restituer 100 fr. payés d'avance à titre de loyers, avec les intérêts du jour
d'avance à titre de loyers, avec les intérêts du jour de la demande; — Le condamne en outre aux dépenses envers Varin. » Appel par Varin. « La Cour, — Sur les conclusions prises par les époux Guillocheau et tendantes à ce que Varin soit déclaré non recevable dans l'appel par lui interjeté, en ce qui les concerne; — Considérant que l'appel de Varin portait sur le chef du jugement qui ordonnait la résiliation du bail à lui consenti et autorisait son expulsion, et subsidiairement seulement sur le chiffre des dommages-intérêts; — Qu'il y avait donc lieu de mettre en
dommages-intérêts; — Qu'il y avait donc lieu de mettre en cause les époux Guillocheau, propriétaires de l'immeuble et la veuve Faleit sa locataire, qui se plaignait du trouble apporté à sa jouissance, pour que l'arrêt à intervenir fût déclaré commun avec toutes les parties; — Au fond; — En ce qui touche la résiliation du bail : — Considérant que Lardin, bailleur au regard de Varin, ne pouvait que lui céder les droits qui lui appartenaient à lui-même, et que des documents produits il résulte qu'il lui était interdit d'autoriser la vente de vin dans la boutique faisant l'objet de
la vente de vin dans la boutique faisant l'objet de la location, que c'est donc à bon droit que la résiliation a été prononcée au regard des époux Guillocheau et de la veuve Faleit. et que les conclusions de Varin n'ont été admises par les premiers juges que quant aux dommages-intérêts qu'il était fondé à réclamer contre Lardin à raison du préjudice par lui éprouvé; — En ce qui touche le chiffre des dommages-intérêts : — Considérant que la somme de 400 fr. allouée est insuffisante, que le bail consenti moyennant un loyer annuel de 400 fr. avait encore près
moyennant un loyer annuel de 400 fr. avait encore près de huit années à courir, que s'il n'est pas justifié de travaux d'installation, des dépenses ont dû être nécessairement faites pour approprier les lieux aux besoins du commerce de Varin, et que la Cour a les éléments nécessaires pour déterminer, à raison de l'importance du préjudice par lui éprouvé, les dommages-intérêts qui peuvent lui être légitimement dus ; — En ce qui touche les dépens faits devant la Cour: — Considérant que si, d'après ce qui a été dit ci-dessus, l'appel au regard des époux Guillocheau et de la veuve
l'appel au regard des époux Guillocheau et de la veuve Faleit n'est pas fondé, il y a lieu néanmoins, à titre de supplément de dommages-intérêts, de faire supporter à Lardin les frais de cette mise en cause; — Par ces motifs, — Reçoit Varin appelant du jugement rendu par le tribunal civil de la Seine à la date du 4 février 1875, au regard de toutes les parties en cause et statuant sur ledit appel ; — Infirme ledit jugement en ce qu'il a condamné Lardin à payer seulement à Varin la somme de 400 fr. à titre de dommages-intérêts;
Varin la somme de 400 fr. à titre de dommages-intérêts; — Émendant quant à ce, le condamne à payer à Varin, en sus des condamnations, une somme de 400 fr.; — Confirme le jugement dont est appel dans toutes ses autres dispositions; — Déclare le présent arrêt commun avec toutes les parties en cause; — Condamne Lardin aux dépens envers toutes les parties. » M. Bertrand, pr.; M. Isambert, av. gén.; MM. Bertrand-Taillei, Colmant d'Aage, Binoche et Salzac, avocats; MM. Gallois, Fabignon, Defontaine et Millet, avoués. N° 4015. 1° BAIL. — TRAVAUX URGENTS ET IMPRÉVUS. — DURÉE. — FAUTE. —
— TRAVAUX URGENTS ET IMPRÉVUS. — DURÉE. — FAUTE. — PRÉJUDICE. — 2° EXPERTISE. — FRAIS. I. Le bailleur qui a mis toute la diligence possible dans l'exécution de travaux urgents et imprévus, ne doit pas de dommages-intérêts au locataire qui ne justifie d'ailleurs d'aucun préjudice à raison de la durée des travaux. II. Les frais d'une expertise qui a profité aux deux parties doivent être répartis entre elles. Renoult c. Colin. 30 janvier 1875. — En chambre. 11 juin 1873, jugement du tribunal civil de Fontainebleau : « Le tribunal, — Attendu que Colin a pris à bail par
tribunal, — Attendu que Colin a pris à bail par acte authentique du 23 octobre 1871, le moulin appartenant aux époux Renoult ; — Qu'aux termes dudit acte, les bailleurs étaient tenus solidairement de faire exécuter du 1er avril au 1er juillet 1872, différents travaux, notamment la réparation des vannes de décharge; — Qu'il résulte d'un rapport d'expert déposé au greffe le 5 novembre 1872, que ces vannes ont été enlevées par une crue, le 1er mars précédent, que leur reconstruction n'a été terminée que le 10 août 1872, et que les autres réparations et améliorations n'ont pas été exécutées
que les autres réparations et améliorations n'ont pas été exécutées dans le délai fixé par le bail ; qu'elles étaient encore inachevées en octobre;— Attendu, dès lors, que les bailleurs n'ont pas satisfait aux conditions du bail, et spécialement en ce qui concerne la reconstruction des vannes de décharge ; que la clause 4 du contrat, et l'art. 1724 du code civil sont inapplicables à la cause ; — Qu'en effet, il ne s'agit pas de grosses réparations urgentes, et imprévues devant être souffertes sans indemnité par le preneur pendant une durée fixée soit par le bail, soit par la
une durée fixée soit par le bail, soit par la loi ; — Que l'inexécution des travaux de reconstruction des vannes pendant une durée d'au moins six mois, alors que l'exécution était possible, a constitué les bailleurs en faute vis-à-vis de Colin, dont le moulin a complètement manqué de ces engins absolument nécessaires à son mouvement, qu'ils ont aussi causé un dommage au preneur, qu'ils sont tenus de réparer, et que l'expert en a équitablement fixé la réparation à la somme de 1,010 fr.; — Attendu que Colin ne justifie pas d'un préjudice plus considérable; qu'en outre il réclame aux
pas d'un préjudice plus considérable; qu'en outre il réclame aux bailleurs la construction d'un four, et de lieux d'aisances ; — Que le bail ne contient aucune convention relative à ces constructions; — Attendu, sur le surplus de ses conclusions, qu'il lui a été donné satisfaction, ou qu'il ne les justifie pas ; — Sur la demande reconventionnelle des époux Renoult ; — Attendu que l'expert constate que la destruction des vannes est due à leur vétusté, et à leur mauvais état d'entretien, et qu'elle n'est nullement imputable au preneur ; — Par ces motifs, — Entérine le rapport de
; — Par ces motifs, — Entérine le rapport de l'expert Collinet; — Condamne, en conséquence, solidairement les époux Renoult à payer à Colin, la somme de 1,010 fr., avec les intérêts du jour de la demande. » Appel par les époux Renoult. « La Cour, — Considérant; qu'aux termes du bail authentique et enregistré du 23 octobre 1871, les époux Renoult ne devaient commencer les réparations des vannes de décharge du moulin, dont Colin est preneur, qu'à la date du 1er avril 1872 ;— Considérant que, dès le 1er mars, la crue subite des eaux a emporté le vannage
mars, la crue subite des eaux a emporté le vannage entier, et a nécessité sa reconstruction; — Considérant que ces travaux étaient tout à la fois urgents et imprévus, et que par leur nature et leur caractère, ils rentraient, non dans les réparations stipulées au bail et que les bailleurs n'étaient point encore tenus d'entreprendre, mais bien dans les réparations visées en l'art. 1724 du code civil et que le preneur est tenu de souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, sans diminution du prix du loyer, si elles ne durent pas plus de quarante jours ; et pas plus de
pas plus de quarante jours ; et pas plus de trente jours selon les prévisions du bail ; — Considérant qu'il ressort des faits, que les époux Renoult n'ont point été en faute; qu'ils ont mis toute la diligence possible dans l'exécution des travaux dont l'obligation s'imposait; que si ces travaux n'étaient point terminés au 1er juillet, il est constant que Colin ne justifie d'aucun préjudice subi, soit antérieur, soit depuis à raison de la durée des travaux, lesquels n'ont pu être entrepris que le 15 juillet et étaient parachevés le 10 août, soit pendant vingt-six jours; — Que d'autre
le 10 août, soit pendant vingt-six jours; — Que d'autre part n'ayant à s'imputer aucune faute ou aucun retard qui aurait entraîné une perte appréciable pour l'industrie de Colin, ils ne lui doivent non plus aucuns dommages-intérêts à ce titre; — Met ce dont est appel à néant, en ce que les premiers juges ont, à tort, entériné le rapport de l'expert, commis, et condamné solidairement les époux Renoult en une somme de 1,010 fr. à titre de dommages-intérêts envers l'intimé, avec dépens de l'instance ; — Statuant à nouveau : — Dit Colin mal fondé dans ses conclusions; —
: — Dit Colin mal fondé dans ses conclusions; — Le déboute, — Le condamne aux dépens de première instance et d'appel ; — Dit toutefois que l'expertise ayant profité aux époux Renoult, le coût en sera partagé par moitié entre les parties. » M. Alexanian, pr.; M. des Guise, conseil; M. Yburs et M. Kaii, avoués : MM. ca Millet et Dumont, avoués. — 351 — N° 4016. BAIL. — MAISON DE CAMPAGNE. — GUERRE. — TERMES D'OCTOBRE 1870 À AVRIL 1871. — JURY DES LOYERS. — REDUCTION. — CHOSE JUGÉE. — RÉSOLUTION DU BAIL. — MAISON DÉGRADÉE PAR
CHOSE JUGÉE. — RÉSOLUTION DU BAIL. — MAISON DÉGRADÉE PAR L'ENNEMI. — FUITE DU LOCATAIRE. — RESPONSABILITÉ. Le locataire d'une maison de campagne qui a obtenu, devant le jury des loyers, la remise de deux termes échus pendant la guerre, et a exécuté sur ce point la décision du jury, n'est plus fondé à demander la résolution du bail pour défaut de jouissance pendant la guerre. Mais il peut à bon droit refuser, après la guerre, de reprendre possession de cette maison rendue inhabitable par l'occupation militaire. Il ne peut être responsable des dégradations, parce qu'il aurait abandonné cette maison
être responsable des dégradations, parce qu'il aurait abandonné cette maison en septembre 1870, sur l'avis de l'autorité militaire, en présence d'un péril imminent. Miseryc. Norbert Estibah 3 avril 1875. — 3e chambre. 13 septembre 1872, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — Attendu qu'il est constant que la dame Mizery doit au demandeur une somme de 1250 fr. pour loyers échus, le 1er juillet 1870, et 1er octobre 1871, 1er janvier et 1er avril 1872; — Attendu en outre qu'il résulte des faits et documents de la cause que la dame Mizery a causé un
de la cause que la dame Mizery a causé un préjudice au demandeur notamment en coupant les arbres bordant des voies publiques qu'il a créées pour le morcellement de ses terrains, que le tribunal a des éléments suffisants d'appréciation pour fixer à 200 fr. les dommages-intérêts dus par la dame Mizery ; — Par ces motifs, — Déclare l'opposition de la dame Mizery mal fondée. » Appel par la dame Mizery. « La Cour, — Considérant que la dame Misery reconnaît qu'elle est débitrice du terme de loyer échu le 1er avril 1870; — Considérant en fait qu'elle n'a pas
1er avril 1870; — Considérant en fait qu'elle n'a pas non plus nié sa dette en ce qui touche les loyers échus pendant la guerre; que même par son exploit du 21 novembre 1871, elle a traduit Norbert Estibal devant le jury des loyers, et que sur sa demande elle a obtenu la remise de trois termes, le jury, par sa décision du 11 du même mois, l'a dispensée du paiement de deux termes seulement; — Qu'elle a exécuté ladite décision par la notification signifiée à sa requête le 23 mars 1872 ; — Qu'il y a chose jugée et
mars 1872 ; — Qu'il y a chose jugée et qu'elle ne serait plus fondée à demander la résolution du bail pour non-jouissance des lieux au cours des événements de guerre ; — Mais considérant qu'au procès actuel elle soutient qu'à dater d'avril 1871, il lui aurait été impossible de continuer sa jouissance à titre de preneur ; que les lieux, durant leur occupation et leur réoccupation successives par l'ennemi ou par la garde mobile, auraient subi des dégradations telles qu'ils seraient devenus dès lors inhabitables, eu égard surtout à leur destination de maison de campagne, que par suite elle
leur destination de maison de campagne, que par suite elle n'aurait point été tenue à satisfaire à la mise en demeure notifiée à requête de l'intimé, le 23 juin 1871, et à garnir et occuper à nouveau les lieux; — Considérant en effet qu'il ressort des constats dressés à la requête de l'une et de l'autre des parties, qu'en suite des dégâts imputables à son occupation par les troupes, la maison de campagne qui fait l'objet du litige était inhabitable, à l'époque susdite, et que Norbert Estibal n'y a fait les réparations nécessaires qu'au cours de 1872, c'est-à-dire après l'époque