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formalités de l'art. 501 seront régulièrement accomplies, car la responsabilité de l'avoué et du greffier est engagée; mais c'est au procureur de la République et au mari lui-même qu'incombe la mission de faire mentionner le jugement en marge de l'acte de mariage. Le procureur, comme tous les magistrats, est irresponsable civilement des erreurs et des oublis qu'il peut commettre. Le mari seul serait donc responsable de la nullité qu'entraînerait le défaut de mention ; au surplus, c'est dans son intérêt surtout qu'a été organisé le nouveau mode de publicité. Dans tous les cas, le notaire sera toujours couvert s'il a
tous les cas, le notaire sera toujours couvert s'il a pris soin de lever l'extrait à une date récente, à la condition toutefois que la situation ne lui ait pas été révélée par une notification faite à son étude dans les termes de l'art. 501. L'alinéa 2 de l'art. 2 de la loi du 8 juin prescrit que la publicité sera faite dans le mois de la prononciation du jugement. S'il y a dans le délai ordinaire un appel régulièrement formé, que se passera-t-il? Peut-on admettre que malgré l'emploi de cette formule, le législateur a voulu décider que la formalité
cette formule, le législateur a voulu décider que la formalité doit être remplie seulement quand il y a chose définitivement jugée? Il semble difficile de l'affirmer; mais il faut reconnaître que si le jugement publié dans le délai imparti était infirmé en appel, il devrait être refait une procédure calquée sur la première pour effacer les traces du jugement devenu sans effet. Comme on le voit, la loi de 1907, si elle a été améliorée, n'a pas été rendue parfaite. Elle laisse notamment incertaine la question de preuve relative à la consistance des biens réservés. Au surplus, la chose importe
la consistance des biens réservés. Au surplus, la chose importe peu : il n'est fait que rarement usage des droits conférés par la loi de 1907. Les gains des époux, qu'ils proviennent des efforts du mari ou du travail personnel de la femme, sont employés d'accord entre les époux, pour le bien de la famille, et surtout dans l'intérêt des enfants: c'est là une règle heureusement suivie. Dans les ménages mauvais ou simplement médiocres, il peut en être autrement : ceux-ci sont l'exception, et le plus souvent, ils ne sont pas intéressants, et les lois qui les concernent ne le
pas intéressants, et les lois qui les concernent ne le sont pas davantage. F. LICITATION. — Vente d'une maison par étages. Faculté de réunion. — Validité. La division de la propriété d'un immeuble par étages n'a rien qui soit contraire aux fins d'une demande en licitation ; il y a lieu d'ordonner la vente de l'immeuble par étages, avec ou sans faculté de réunion, quand ce mode de vente proposé par les parties est conforme à leurs intérêts. Cour de Paris (1ère chambre), 11 juillet 1923. À la date du 2 novembre 1922, le tribunal civil de Versailles avait rendu
2 novembre 1922, le tribunal civil de Versailles avait rendu le jugement suivant : LE TRIBUNAL : — Attendu que les époux G..., le sieur T... et la dame L... en qualité demandent au tribunal, par voie de requête collective, conformément aux art. 817 et 822 C. civ. modifiés par la loi du 15 décembre 1921 d'ordonner qu'il sera procédé à leur requête en présence ou après appel du subrogé tuteur de la mineure T... aux opérations de compte liquidation et partage de la communauté légale de biens ayant existé entre les époux T... et de la succession de ladite
entre les époux T... et de la succession de ladite dame T... et au préalable à la vente sur licitation en l'étude de M° B... en sept lots de chacun 10.000 fr. des différents étages d'une maison sise à A..., avec droits de passage et autres communs à tous les étages; — Que ce lotissement, loin de faire cesser l'indivision à raison de laquelle la vente de la propriété est demandée, tend à en créer une autre beaucoup plus onéreuse pour les futurs propriétaires, à raison des droits de passage communs, que celle actuellement existante entre les divers héritiers; —
communs, que celle actuellement existante entre les divers héritiers; — Qu'au surplus, le lotissement proposé, à raison même des inconvénients qu'il présente, n'est pas de nature à assurer la vente de l'immeuble dans les conditions les meilleures et les plus avantageuses et que le tribunal a le droit et le devoir, à raison des intérêts de la mineure qui est en cause, de prescrire la mise en vente présentant les meilleures garanties dans l'intérêt de tous; — Qu'à raison des intérêts bien entendus des parties et notamment de la mineure, il n'y a pas lieu d'ordonner le renvoi de la
il n'y a pas lieu d'ordonner le renvoi de la vente devant notaire; — Que le lotissement proposé est inutile et même de nature à nuire gravement à la vente, la propriété différente des étages d'une maison étant absolument inconnue dans la région parisienne; — Qu'il convient de décider qu'il sera procédé à la vente en un seul lot à la barre du tribunal de la propriété sise à A... sur la mise à prix de 70.000 fr. sur le cahier de charges dressé par Me V..., avoué poursuivant. Par ces motifs... Rejette la requête. Ce jugement a été réformé
ces motifs... Rejette la requête. Ce jugement a été réformé par l'arrêt de la cour de Paris ainsi conçu : LA COUR : — Considérant que les premiers juges, en accueillant la requête collective des consorts G...-T..., tendant à la liquidation des communauté et succession T...-B..., ont refusé d'admettre le mode de vente proposé pour un des immeubles héréditaires et retenu la vente à la barre du tribunal, au lieu d'en ordonner le renvoi devant notaire ; Considérant qu'il s'agit d'un immeuble de rapport situé à Argenteuil ; — qu'il apparaît... (sans intérêt) ; Considérant, d'autre part, que le lotissement
apparaît... (sans intérêt) ; Considérant, d'autre part, que le lotissement de l'immeuble proposé par les parties a été, à tort, écarté par le tribunal; — Que la division de la propriété d'un immeuble par étage n'a rien qui soit contraire aux fins d'une demande en licitation; — Qu'elle est de nature à attirer un certain nombre d'amateurs qui ne pourraient enchérir au cas de vente de l'immeuble en un seul lot, sans cependant écarter les amateurs habituels, puisque les requérants se proposent de réunir les lots, après les premières enchères, pour remettre l'immeuble en vente en un seul lot; —
pour remettre l'immeuble en vente en un seul lot; — Qu'au surplus, ils proposent également l'insertion, dans le cahier des charges, d'un règlement propre à obvier aux difficultés que pourrait faire naître, entre les acquéreurs des divers lots, l'usage des parties de l'immeuble demeurées communes ; — Que, dans ces conditions de fait, le mode de vente proposé ne peut être que favorable aux intérêts des parties et qu'il est de l'intérêt de l'autoriser, contrairement à ce qu'ont pensé les premiers juges; Par ces motifs; Réforme le jugement entrepris en ce qui concerne la vente sur licitation de l'immeuble sis
ce qui concerne la vente sur licitation de l'immeuble sis à Argenteuil, 18, route de Sannois ; Dit, en conséquence, qu'il sera procédé en l'étude et par le ministère de Boutfol, commis à cet effet, lequel, en cas d'empêchement, sera remplacé par ordonnance de M. le Président de cette Chambre rendue sur simple requête, et sur le cahier des charges dressé par ledit notaire, à la vente sur licitation de l'immeuble sis à Argenteuil (Seine-et-Oise), 18, route de Sannois, en plusieurs lots ainsi composés : 1° lot... Le rez-de-chaussée et une cave plus droits de passage et autres communs avec
une cave plus droits de passage et autres communs avec les autres étages et le pavillon, sur mise à prix de 10.000 fr.; 2° lot. Le premier étage..., etc.; Dit que les lots 1 à 6 ci-dessus désignés seront ensuite remis en vente sur une mise à prix égale au montant des enchères obtenues ou, à défaut d'enchères, des mises à prix partielles; Dit que le cahier des charges devra contenir un règlement des droits des acquéreurs éventuels à l'usage des parties de l'immeuble demeurées communes sur lesquelles les adjudicataires n'ont pas un droit privatif; Dit que, pour le surplus,
n'ont pas un droit privatif; Dit que, pour le surplus, le jugement entrepris sortira effet; Ordonne l'emploi des dépens de première instance et d'appel en frais privilégiés de vente. Observations. — Nous enregistrons avec plaisir la décision de la cour d'appel de Paris qui ne fait, d'ailleurs, que confirmer la jurisprudence constante de la cour d'appel de Grenoble. La division des maisons par étages (ou même par appartements) est à l'ordre du jour, comme devant conjurer partiellement la crise des loyers. Depuis très longtemps, cette division est pratiquée à Grenoble avec le plus grand succès. Elle est utilisée également à
avec le plus grand succès. Elle est utilisée également à Rennes, à Lyon et dans quelques autres villes; mais, jusqu'en 1912, ce système était totalement inconnu à Paris et dans la banlieue parisienne. Ceci est d'autant plus surprenant que les immeubles de la capitale sont, en général, plus importants que ceux des villes de province et que le groupement de plusieurs personnes pour leur construction ou leur achat s'explique mieux qu'ailleurs. Divers articles parus dans Le Temps, en 1912, sous la signature d'un ancien notaire de Grenoble, attirèrent l'attention publique, et quelques essais pratiques furent alors tentés à Paris. Mais
et quelques essais pratiques furent alors tentés à Paris. Mais la guerre survint et arrêta tout. En 1919, la réforme fut reprise par le même auteur et développée notamment dans le Journal des Notaires (numéros des 5 mai et 5 novembre 1919, art. 32202 et 32352). Elle prit corps rapidement et les adeptes du système se font chaque jour plus nombreux dans tous les milieux de la région parisienne : la demande collective présentée par les consorts C...-T... en est une preuve. Cette demande fut mal accueillie par les juges de Versailles qui émaillèrent leur refus de considérants aussi étonnants
de Versailles qui émaillèrent leur refus de considérants aussi étonnants que peu juridiques. Ignorer l'art. 664 C. civ. et rester sourd aux échos répandus à profusion par la grande presse et par les journaux spéciaux est peu explicable de la part de magistrats siégeant aux portes de Paris. La cour d'appel de Paris, nous le savons, a été très intéressée par la cause qui lui fut soumise. Elle l'étudia attentivement et rendit son arrêt avec la conviction qu'il serait un guide pour les tribunaux du ressort. Elle s'était fait remettre des copies de jugements et arrêts de Grenoble et avait
des copies de jugements et arrêts de Grenoble et avait exigé la communication d'un projet de règlement de copropriété, car, la chose étant neuve pour elle, à juste titre elle se demandait quel serait le modus vivendi des divers acquéreurs d'étages. Bien que l'arrêt du 11 juillet 1923 n'en dise rien, c'est l'art. 664 C. civ. qui crée le principe de la propriété des maisons par étages. En conséquence, il n'existe aucun état d'indivision de droit commun (C. civ. 815) entre les divers propriétaires d'étages ou d'appartements d'une même maison. Chacun d'eux est propriétaire exclusif de la partie qu'il occupe
Chacun d'eux est propriétaire exclusif de la partie qu'il occupe et il a, en outre, un droit de copropriété (inséparable de la propriété de son étage ou appartement) dans les choses communes à tous, telles que : terrain, gros murs, toiture, conciergerie, cour, couloirs des caves, greniers, escaliers, conduites d'eau, etc. Un règlement de copropriété fixe la quote-part de chacun (en centièmes ou en millièmes) dans les choses communes. Les frais d'entretien de ces choses communes sont supportés par chacun dans la proportion de son droit de propriété. Le notaire commis devra donc insérer dans son cahier des charges le
commis devra donc insérer dans son cahier des charges le règlement de copropriété dont nous parlons. L'arrêt aurait peut-être dû fixer la fraction des choses communes applicable à chaque étage, mais il est probable que cette fixation a été faite dans le projet de règlement soumis à la cour. Aucun propriétaire d'étage ne peut demander la licitation des choses communes, pas plus que les propriétaires de maisons jouissant d'une cour commune ou d'un puits commun ne peuvent provoquer la licitation de cette cour ou de ce puits. Il subsiste entre les divers propriétaires d'étages une indivision forcée sans laquelle le
les divers propriétaires d'étages une indivision forcée sans laquelle le droit privatif de chacun d'eux sur son étage ne pourrait s'exercer. La jurisprudence de la Cour de cassation est établie dans ce sens (Cass.; 24 janvier 1912; S. 1912. 1. 208; 24 avril 1907. S. 1908. 1. 94). Les auteurs approuvent en grande majorité cette jurisprudence (voir notamment la préface de M. Capitant en tête de l'ouvrage de M. Julliot sur la division des immeubles par étages publié en 1922 par l'administration du Journal des Notaires). Le notariat doit se familiariser avec la méthode grenobloise qui va progresser dans les
familiariser avec la méthode grenobloise qui va progresser dans les grandes villes, soit sous forme de constructions en commun, soit sous forme de ventes par étages d'immeubles déjà construits. Pour terminer, nous indiquerons que le Crédit Foncier consent, à Grenoble, des prêts sur les étages et appartements avec la même facilité que sur les maisons entières. Ce grand établissement agira de même à Paris et partout ailleurs, dès lors que la division des maisons sera mise en pratique, et en tenant compte pour chaque localité du degré d'intensité de l'application du système. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Vente d'immeubles, n° 79. TESTAMENT.
du système. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Vente d'immeubles, n° 79. TESTAMENT. — Clause d'inaliénabilité temporaire. — Validité. — Nullité de la cession contrevenant à cette clause. Est licite la clause du testament d'un oncle disposant que ses neveux et nièces ne seront mis en possession des sommes qu'il leur laisse qu'à l'âge de trente ans révolus ou après un mariage ayant l'approbation des grands-parents ou, à leur défaut, d'un conseil de famille, et que les capitaux et revenus soient jusqu'à cette époque incessibles et insaisissables. Est nulle par suite la cession, à titre de gage et de nantissement, de 7.500 fr.
à titre de gage et de nantissement, de 7.500 fr. de rente 3 p. 100 faite par la légataire âgée de vingt-quatre ans autorisée de son mari, pour sûreté d'un emprunt à eux consenti, étant fait observer que le mariage de ladite légataire avait eu lieu du seul consentement de ses père et mère, et que le testament stipulait que les légataires ne seraient mis en possession des capitaux qu'après l'âge de 30 ans ou après un mariage ayant l'approbation des grands-parents, ou à leur défaut, d'un conseil de famille. G. de cass. (Ch. req.), 16 janvier 1923. LA COUH
G. de cass. (Ch. req.), 16 janvier 1923. LA COUH : — Sur le moyen unique du pourvoi, pris de la violation des art. 900, 406 et. s. 1134 C. civ. excès de pouvoir et violation de l'art. 7 de la loi du 20 avril 1810, pour défaut, de motifs, manque de base légale : Attendu qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que, par son testament du 10 mars 1888, Jean-Baptiste Calvet a institué légataires universels ses neveux et nièces, alors mineurs, en exprimant la volonté que le reliquat net de sa fortune soit placé en rente 3 p.
net de sa fortune soit placé en rente 3 p. 100 sur l'Etat français, et que les revenus en soient employés aux besoins de l'entretien, de l'éducation et de l'établissement desdits neveux et nièces, mais que ceux-ci ne soient mis en possession des capitaux leur revenant qu'à l'âge de trente ans révolus ou après un mariage ayant l'approbation des grands-parents ou, à leur défaut, d'un conseil de famille, et que les capitaux et revenus soient, jusqu'à cette époque, incessibles et insaisissables ; — Que Frédérique-Jeanne Calvet, nièce et légataire universelle du testateur, a épousé, le 29 octobre 1908, Jean-Gaston Mabon
du testateur, a épousé, le 29 octobre 1908, Jean-Gaston Mabon avec le seul consentement de ses père et mère; — Que, par actes passés les 7 août et 4 octobre 1909, les époux Mabon ont emprunté de l'argent deux sommes de 5.000 fr. et 8.000 fr.; — Que la dame Mabon, alors âgée de vingt-quatre ans seulement et son mari ont cédé, à titre de gage et de nantissement, pour sûreté du remboursement du prêt à eux fait, 7.500 fr. de rente 3 p. 100 à prendre sur un titre de 10.000 fr. de rente immatriculé au nom de Frédérique
de 10.000 fr. de rente immatriculé au nom de Frédérique Calvet; Attendu que l'arrêt attaqué a prononcé sur la demande de la veuve Mabon, devenue dame Paries, la nullité de la cession faite par les époux Mabon en violation de la clause d'inaliénabilité contenue dans le testament de Jean-Baptiste Calvet; — Que le pourvoi soutient que ladite clause est nulle comme contraire à la loi et à l'ordre public, en ce qu'elle impose à la légataire, ayant ses père et mère, l'obligation de demander pour son mariage, même après sa majorité, le consentement de ses grands-parents, ou, à défaut de
majorité, le consentement de ses grands-parents, ou, à défaut de ceux-ci, d'un conseil de famille; Mais attendu que Jean-Baptiste Calvet n'a pas subordonné le legs par lui fait à sa nièce à des conditions restreignant pour celle-ci la liberté de se marier ; — Qu'il a seulement voulu que les biens légués soient incessibles et insaisissables jusqu'à ce que sa légataire atteigne l'âge de trente ans ou ait contracté mariage avec l'approbation de ses grands-parents ou, à défaut de ceux-ci, d'un conseil de famille; — Que, suivant les constatations souveraines de l'arrêt attaqué, cette clause a été inspirée par un
de l'arrêt attaqué, cette clause a été inspirée par un sentiment de bienveillant intérêt pour la légataire, en vue de la protéger contre les prodigalités auxquelles elle aurait pu se laisser entraîner sous l'influence de son père, dont le testateur connaissait si bien l'esprit de dissipation qu'il l'avait privé de tout droit de jouissance légale sur les biens légués; Attendu que la clause d'inaliénabilité temporaire, ainsi établie par le testament de Jean-Baptiste Calvet, dans l'intérêt de la légataire et pour des motifs de sage prévoyance, doit être considérée comme licite ; — Qu'il suit de là que c'est à bon
; — Qu'il suit de là que c'est à bon droit que l'arrêt attaqué a déclaré nulle la cession consentie par les époux Mabon à Fauqueur, en garantie des prêts consentis par celui-ci ; — Qu'en statuant ainsi, la Cour de Paris, dont l'arrêt est régulièrement motivé, n'a violé aucun des textes visés au pourvoi; — Qu'il n'y a lieu, d'ailleurs, de s'arrêter aux critiques dirigées par le pourvoi contre d'autres motifs de l'arrêt qui, en les supposant erronés, peuvent être tenus pour surabondants; Par ces motifs, Rejette... Observations. — L'arrêt rapporté nous paraît irréprochable. D'une part, il constate très
L'arrêt rapporté nous paraît irréprochable. D'une part, il constate très exactement que le testateur ne restreint en rien la liberté pour les légataires de se marier, il n'y a donc en cause que la restriction de la faculté d'aliéner. Une jurisprudence constante décide que cette restriction n'est pas en elle-même illicite lorsqu'elle est relative et temporaire (Cour de Rouen, 10 février 1902, J. N., art. 27581; Cour de Paris, 9 juillet 1902, J. N., art. 27781 et 9 mars 1903, J. N., art. 28001). Comp. égal. : Demolombe, 1.18, n°294; Aubry et Rau, 4° édit., t. 7, § 692, p.
Aubry et Rau, 4° édit., t. 7, § 692, p. 296). — D'anciens arrêts de Cours d'appel avaient décidé au contraire que la prohibition d'aliéner serait nulle, même si elle n'avait été imposée que pour un temps limité (Comp. Cour de Douai, 29 décembre 1847, D. P. 48. 2. 68. En ce sens : Hue, t. 6, n° 85 ; Laurent, t. 18, n°s 460 à 470). Dès lors que la validité de la clause d'inaliénabilité est admise il faut reconnaître le droit, pour la partie qu'elle est destinée à protéger, de demander l'annulation de l'acte passé en contravention de
protéger, de demander l'annulation de l'acte passé en contravention de cette clause, laquelle opère, comme une incapacité, génératrice de nullité relative. TRAITÉ-FORMULAIRE AMIAUD, V° Testament, n° 51. DICT.-NOT. et SUII'L. (4e éd. Testament, nos 623 et suivants. ENREGISTREMENT. — Vente de meubles et immeubles. — Prix unique. — Défaut d'estimation. — Application de l'article 9 de la loi du 22 frimaire an VII. — Tarif immobilier sur la totalité du prix. Aux termes de l'art. 9 de la loi du 22 frimaire an VII lorsqu'un acte translatif de propriété comprend des meubles et des immeubles, le droit d'enregistrement est perçu
des meubles et des immeubles, le droit d'enregistrement est perçu sur la totalité du prix, au taux réglé par les immeubles, à moins qu'il ne soit stipulé un prix particulier pour les objets mobiliers, et que ceux-ci ne soient désignés et estimés article par article dans le contrat, qu'il s'agisse de contrats judiciaires ou de contrats amiables. L'adjudication de meubles et immeubles moyennant un prix unique ne réunit pas les conditions exigées par le texte susvisé, et doit être, par suite, soumise au tarif immobilier sur la totalité du prix, dès lors que ni le cahier des charges, ni le
dès lors que ni le cahier des charges, ni le jugement fixant la mise à prix n'ont prévu que le prix principal se répartirait entre les divers éléments des biens cédés, dans la proportion des estimations faites par le tribunal, et que l'on ne trouve dans le titre de vente, ni stipulation d'un prix particulier pour les objets mobiliers, ni désignation de ces objets article par article. Il importe peu, en présence des termes impératifs de la loi, qu'une ventilation, d'ailleurs incomplète, ait été ultérieurement insérée dans le procès-verbal d'adjudication. C. de cass. (Gh. req.), 29 novembre 1922. LA COUR
C. de cass. (Gh. req.), 29 novembre 1922. LA COUR : — Sur l'unique moyen pris de la violation par fausse application de l'art. 9 de la loi du 22 frimaire an VII, application illégale de droit d'enregistrement en matière de vente par licitation de biens mobiliers et immobiliers, comme aussi la dénaturation de la substance des actes de la cause, notamment du jugement ordonnant la mise en adjudication des biens licites, violation des art. 1134 et suivants C. civ. et 7 de la loi du 20 avril 1810, défaut de motifs et manque de base légale ; Attendu que
de motifs et manque de base légale ; Attendu que le pourvoi reproche au jugement d'avoir condamné les consorts Rougeault à payer des droits d'enregistrement au tarif immobilier sur l'ensemble du prix de l'adjudication à leur profit d'un établissement, sous le prétexte que, dans le prix global de l'adjudication, la distinction entre la portion afférente aux biens mobiliers et celle relative aux biens immobiliers n'était pas suffisamment indiquée dans le procès-verbal d'adjudication; alors qu'il résulte des énonciations dudit acte et d'un jugement ordonnant la mise en adjudication, que la ventilation du prix entre les éléments mobiliers et immobiliers de l'établissement
du prix entre les éléments mobiliers et immobiliers de l'établissement se trouvait établie conformément aux exigences de la loi ; Mais attendu qu'aux termes de l'art. 9 de la loi du 22 frimaire an VII, lorsqu'un acte translatif de propriété comprend des meubles et des immeubles, le droit d'enregistrement est perçu sur la totalité du prix, au taux réglé pour les immeubles, à moins qu'il ne soit stipulé un prix particulier pour les objets mobiliers, et que ceux-ci ne soient désignés et estimés article par article dans le contrat, qu'il s'agisse de contrats judiciaires ou de contrats amiables; Et attendu
s'agisse de contrats judiciaires ou de contrats amiables; Et attendu qu'il résulte des constatations du jugement, et qu'il est constant en fait que l'adjudication prononcée au profit des consorts Rougeault comprenait à la fois des immeubles et des meubles; qu'elle a été prononcée moyennant un prix unique; — Que ni le cahier des charges, ni le jugement fixant la mise à prix n'avaient prévu que le prix principal se répartirait entre les divers éléments des biens cédés dans la proportion des estimations faites par le tribunal; — Qu'on ne trouve dans le titre de vente ni stipulation d'un prix particulier