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Noël, usufruitier, le remboursement d'une part quelconque de cette somme, en capital ou en intérêts; — Qu'en effet, les travaux dont il s'agit ne peuvent être rangés que parmi les grosses réparations qui, aux termes de l'article 605 du code civil, sont à la charge du nu propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparation, d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit, ce qui n'est pas le cas présent; — Que, d'un autre côté, l'article 609 du code civil invoqué à tort par Panier, ne prévoit, comme l'article 608, que des charges publiques ou impôts auxquels ne peuvent
608, que des charges publiques ou impôts auxquels ne peuvent être assimilés, sous aucun rapport, les dépenses auxquelles Panier veut faire contribuer Noël; — Par ces motifs, — Condamne Panier à payer à Isoré la somme de 1,686 fr. 71 c, pour les causes sus-énoncées, avec les intérêts de droit. » Appel par Panier. « La Cour, — Considérant qu'aux termes d'une ordonnance de référé, en date du 25 octobre 1873, Petit de Villeneuve a été nommé expert avec la mission de constater l'état du mur séparatif des deux propriétés Panier et Isoré, et de constater s'il était suffisant pour
Panier et Isoré, et de constater s'il était suffisant pour les constructions existantes et pour celles projetées, s'il pouvait être consolidé ou s'il devait être réédifié ; — Considérant qu'en dehors de cette portion de mur sur lequel s'appuyaient des constructions, les parties ont cru nécessaire de confier à l'expert la mission de délimiter les propriétés respectives et faire élever un mur de clôture sur la ligne séparative, clôture qui n'existait que très imparfaitement, et qui, pour certaines parties, faisait complètement défaut ; — Considérant que l'expert a procédé à ces deux missions en présence d'Isoré, propriétaire de l'un des
ces deux missions en présence d'Isoré, propriétaire de l'un des immeubles, et de Panier propriétaire de l'autre immeuble, savoir : Panier en qualité de nu propriétaire, et Noël en qualité d'usufruitier ; qu'il a entendu les parties dans leurs dires et explications respectives, a fait procéder aux travaux comprenant : 1° la réfection totale du mur séparant les constructions, y compris la jambe étrière ; 2° et l'établissement du mur de clôture, y compris les travaux applicables à la réfection de la fosse d'aisances du sieur Panier qui, par suite de sa destination nouvelle, se trouvait en dehors de la
de sa destination nouvelle, se trouvait en dehors de la ligne séparative, et qu'il a donné son avis sur les difficultés qui divisaient les parties ; — Considérant qu'il a fixé le montant des travaux à la charge de Panier à 1,686 fr. 71 c, et qu'il a été d'avis que ces travaux, constituant de grosses réparations, devaient être supportés par Panier, nu propriétaire, sans recours contre Noël, qui n'était qu'usufruitier; — Considérant que le jugement dont est appelé a entériné ce rapport et a adopté sur tous les points l'avis de l'expert ; — Considérant que Panier n'a interjeté
l'avis de l'expert ; — Considérant que Panier n'a interjeté appel de ce jugement que sur deux chefs : 1° en ce que les premiers juges ont mis Noël hors de cause et n'ont admis le recours que Panier entendait exercer contre lui et qui avait pour objet de lui faire supporter en sa qualité d'usufruitier, les intérêts des sommes par lui dépensées; 2° en ce qu'il a été condamné aux dépens envers Isoré et Noël, sauf en ce qui touche les frais de référé ou d'expertise qui ont été mis à la charge d'Isoré pour un quart; — Sur
mis à la charge d'Isoré pour un quart; — Sur le premier point : — Considérant que les droits et les obligations respectives du nu propriétaire et de l'usufruitier ont été réglés par la loi; que l'usufruitier a la jouissance de la chose dans l'état où elle se trouve et qu'il ne peut contraindre le nu propriétaire à lui en assurer une jouissance plus utile et plus complète par des travaux, même de grosse réparation, qui pourraient devenir nécessaire pendant la durée de l'usufruit; — Considérant que les travaux auxquels il a été procédé en vertu de la première ordonnance
il a été procédé en vertu de la première ordonnance de référé étaient des travaux de grosse réparation que Panier ne pouvait être tenu d'exécuter au regard de l'usufruitier, mais auxquels il était tenu au regard du propriétaire voisin, si, comme le constate l'expertise, le mur séparant les propriétés respectives était insuffisant; — Que ces travaux à raison de leur nature étaient à sa charge, que l'usufruitier n'avait ni à les accepter ni à les contester ; — Considérant que si, dans l'intérêt de la conservation de son immeuble, le nu propriétaire croit devoir faire exécuter de grosses réparations sans
nu propriétaire croit devoir faire exécuter de grosses réparations sans qu'aucune demande lui ait été adressée à cet égard par l'usufruitier, ce dernier ne peut être tenu d'y contribuer ; que sa position est la même lorsque le nu propriétaire exécute ces travaux par suite de l'action d'un tiers dont il se défend à ses risques et périls, et à laquelle l'usufruitier doit rester étranger; — Considérant que dans l'espèce l'art. 609 du code civil ne peut recevoir son application ; que ce n'est pas une charge imposée sur la propriété pendant la durée de l'usufruit, mais la remise en
propriété pendant la durée de l'usufruit, mais la remise en état de constructions déjà existantes, qui nécessitent de grosses réparations, et dont le nu propriétaire doit seul être tenu ; — En ce qui touche les travaux de délimitation et l'établissement du mur de clôture : — Considérant qu'il a été constaté par l'expert que les parties n'étaient pas d'accord sur la ligne séparative de leurs propriétés respectives, qui dans la presque totalité étaient dépourvues de clôtures; que cette clôture n'existait qu'au fond par les constructions qui avaient été édifiées, et du côté de l'avenue du cimetière, par un bâtiment
et du côté de l'avenue du cimetière, par un bâtiment de 9 m75 de long, appartenant au sieur Panier; — Considérant qu'aux termes de la loi, la clôture est obligatoire dans les villes et faubourgs ; qu'Isoré ayant usé de son droit, a imposé à la propriété une charge qui doit être supportée par le nu propriétaire et l'usufruitier, conformément à l'art. 609 du code civil ; que l'on ne peut être fondé à prétendre que cet article ne s'applique qu'aux charges publiques et impôts; qu'en effet, il ne fait aucune distinction ; qu'il doit conséquemment s'appliquer aux charges de
aucune distinction ; qu'il doit conséquemment s'appliquer aux charges de toute nature dont la propriété peut être grevée; — Considérant que, par suite de l'établissement de la ligne séparative et du mur de clôture, il a fallu refaire le mur d'une fosse qui empiétait sur la propriété Isoré ; que ces travaux sont donc la conséquence et l'accessoire des travaux de clôture ; — En ce qui touche les dépens : Considérant, en ce qui concerne Isoré, que les conclusions de l'expert à son égard ont été acceptées par les premiers juges ; qu'aucun appel de ce chef n'a été
premiers juges ; qu'aucun appel de ce chef n'a été formé par Panier ; qu'il doit donc supporter tous les moyens d'instance ; — En ce qui touche les frais d'expertise et de référé qui ont été mis à la charge de Panier pour trois quarts et d'Isoré pour un quart; — Considérant qu'il résulte des constatations de l'expert que les parties étaient tombées d'accord sur un règlement à l'amiable de leurs droits en ce qui touche la délimitation et l'établissement du mur de clôture; que l'expert avait même préparé un projet de convention, et que c'est Panier qui a
un projet de convention, et que c'est Panier qui a refusé de l'accepter; — Considérant que ce refus a nécessité une nouvelle ordonnance de référé, un supplément de mission donnée à l'année. — L'expert qui a eu à s'expliquer sur les droits respectifs des parties en ce qui touchait la délimitation et la clôture ; que les frais qui en ont été la conséquence doivent rester à sa charge, et que le tribunal, de ce chef, a fait une juste appréciation des droits des parties ; — En ce qui touche les conclusions subsidiaires de Panier tendant à ce qu'il
touche les conclusions subsidiaires de Panier tendant à ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'il offre de prouver, tant par titres que par témoins, que le sieur Noël a refusé de signer l'arrangement projeté entre Panier et Isoré; — Considérant que les constatations de l'expert suffisent pour apprécier ce qui s'est passé à cet égard entre les parties, et qu'il n'y a lieu de faire droit à ce chef de conclusions ; — Par ces motifs : — Infirme le jugement dont est appel en ce qu'il a mis Noël hors de cause et a débouté Panier de
mis Noël hors de cause et a débouté Panier de tous recours contre lui, à raison des travaux dont il s'agit ; émendant et statuant quant à ce, par décision nouvelle : — Dit que les travaux de délimitation de clôture et de réfection du mur de la fosse d'aisances sont la conséquence de la charge de clôture imposée par Isoré à la propriété Panier; — Condamne par suite Noël à tenir compte à Panier des intérêts de la somme par lui dépensée pour lesdits travaux sur le pied de 5 p. 100 par année, à partir du jour où
5 p. 100 par année, à partir du jour où le paiement a été effectué jusqu'à la fin de l'usufruit; — Déboute Panier de sa demande quant aux travaux applicables à la réfection du mur mitoyen y compris l'établissement de jambe de porte. M. Bertrand, pr.; M. Campenon, subst.; MM. Muller, Reboul et Delacourtie, avocats ; Mmes Mermilliod et Goirand, avoués. N° 4121. BAIL. — TERRAIN. — PROMESSE DE VENTE. — RÉALISATION. — PAIEMENT ULTÉRIEUR DE LOYERS. — INTÉRÊTS. — FIXATION ET EXIGIBILITÉ DU PRIX. Lorsque par le bail le preneur s'est formellement réservé la faculté d'acquérir le terrain in
preneur s'est formellement réservé la faculté d'acquérir le terrain in loué au cours des cinq premières années, à partir d'une époque déterminée et à raison d'un prix fixé par chaque mètre superficiel, la vente est parfaite dès que, dans le délai convenu, il a signifié au bailleur sa volonté d'acquérir. La renonciation à l'acquisition ne peut résulter du paiement ultérieur de loyers ou d'un pourvoi formé devant le jury des loyers en vertu de la loi de 1831, pour obtenir une réduction, alors surtout que tous les faits démontrent chez le preneur une volonté persistante d'acquérir. Les intérêts du prix
le preneur une volonté persistante d'acquérir. Les intérêts du prix sont dus à partir du jour où la vente a été parfaite, sous la seule déduction des sommes payées pour loyers, sans qu'il y ait à déduire les termes dont remise a été obtenue du jury. Il y a lieu de retarder l'époque convenue pour l'exigibilité du prix lorsque le vendeur a rendu une instance nécessaire pour la réalisation de la vente. Sloan c. Barberousse. 11 février 1876. — 1ère chambre. 16 avril 1874, jugement du tribunal civil de la Seine : « Le tribunal, — En ce qui touche
Seine : « Le tribunal, — En ce qui touche la demande de Thomas Sloan, à fin de la réalisation de la promesse de vente contenue au bail du 1er mars 1861 ; — Attendu que par ledit bail à lui consenti par Louis-Antoine Barberousse, d'un terrain sis à Vincennes, le premier s'était formellement réservé la faculté d'acquérir ledit terrain au cours des cinq premières années, commençant du 1er avril 1861, et ce, à raison de 25 fr. le mètre superficiel ;— Attendu que, par exploit du 22 mars 1866 Thomas Sloan a fait signifier au bailleur sa volonté d'acquérir,
Thomas Sloan a fait signifier au bailleur sa volonté d'acquérir, dès lors dans le délai utile, la date de la promesse n'étant pas le point de départ des cinq années de bail ; — Attendu que Barberousse n'a pas protesté contre cette signification et que la vente du 22 mars 1866 a été parfaite, son objet et le prix étant déterminés par la promesse du 1er mars 1861 ; — Attendu que les faits qui ont suivi n'ont pas détruit le contrat caractérisé vente par l'effet légal de ladite déclaration ; — Que sans doute Sloan n'a provoqué la réalisation
; — Que sans doute Sloan n'a provoqué la réalisation de la vente que le 16 octobre 1871, mais qu'il appartient à Barberousse de faire régulariser la situation, et s'il pensait que cette temporisation tenait à des embarras financiers qui mettaient Sloan dans l'impossibilité d'exécuter les conditions de la vente, de le forcer à renoncer au droit acquis par son option, mais qu'il s'est volontairement maintenu dans l'équivoque ; — Attendu que la renonciation ne peut résulter du paiement par Sloan des loyers depuis 1866, ce paiement ayant été pour lui le seul moyen de se soustraire aux poursuites dirigées
lui le seul moyen de se soustraire aux poursuites dirigées contre lui par le défendeur en vertu d'un titre apparent exécutoire; — Que cette même appréciation s'applique au pourvoi devant le jury des loyers et à la remise des deux termes obtenus par Sloan ; — Qu'il y a lieu d'écarter ces fins de non-recevoir ; — Attendu que l'importance des constructions élevées par le demandeur sur le terrain démontre qu'il a eu la volonté persistante d'acquérir et de rester propriétaire après sa manifestation en 1866 ; — En ce qui touche le prix de vente : — Attendu qu'à
qui touche le prix de vente : — Attendu qu'à défaut d'un prix fixé en argent par l'acte du 1er mars 1861, la base de ce prix est nettement précisée; — Que le terrain devait être payé à raison de 25 fr. le mètre superficiel sur une contenance approximative de 108 mètres superficiels; — Que ce n'était pas un corps certain qui était vendu pour une somme d'argent convenue, encore bien que le terrain fût clos de murs; — Que c'était un certain nombre de mètres, qui devait être ultérieurement vérifié par le mesurage contradictoire, puisque les parties n'étaient pas
vérifié par le mesurage contradictoire, puisque les parties n'étaient pas d'accord sur la contenance exacte du terrain; — Attendu que le vendeur prétend qu'elle serait de 1880 mètres ; — Qu'il y a donc lieu d'ordonner l'arpentage ; — Sur le moyen de déchéance tiré de l'art. 1622 du Code civil : — Attendu qu'il ne s'agit pas là d'une action en supplément de prix, qui, aux termes de l'art. 1622 du code civil, aurait dû être intentée dans l'année de la vente ; — Qu'il s'agit seulement de préciser le chiffre auquel s'élève le prix d'après des bases prévues,
le chiffre auquel s'élève le prix d'après des bases prévues, mais qui sont litigieuses; — Que la difficulté d'interprétation de la promesse de vente, sur ce point, paraît même avoir été l'une des causes de la non-réalisation de la vente jusqu'aux derniers jours du délai; — En ce qui touche l'exigibilité du prix : — Attendu qu'il a été stipulé par l'acte contenant promesse de vente que le prix du terrain vendu serait payable dans le délai de dix ans, à partir du jour de l'acquisition ; — Que ce jour était dans l'esprit des Contractants celui de l'option formant
jour était dans l'esprit des Contractants celui de l'option formant le contrat de vente à quelque époque qu'il serait réalisé devant le notaire indiqué ; — Qu'ainsi l'échéance du terme doit être fixée au 22 mars 1876; — Attendu que les intérêts du prix principal sont dus à partir de la vente consommée, remontant au 22 mars 1866 ; — Que de ces intérêts il ne doit pas évidemment être déduits des termes de loyers dont la remise a été obtenue du jury ; — Que cette remise doit être considérée comme non avenue, ces décisions spéciales ne pouvant être
considérée comme non avenue, ces décisions spéciales ne pouvant être d'aucune influence sur un prix de vente ; — Qu'il n'y aura dès lors d'autre imputation à opérer sur les intérêts dus que le montant effectif des sommes versées pour loyers ; — Attendu que Barberousse demande expressément que le compte desdits intérêts soit fait, et que préalablement à l'acte de réalisation de vente, ils soient consignés ; — Que cette demande est légitime; — En ce qui touche les dommages-intérêts réclamés par Sloan pour refus de réalisation : — Attendu qu'il doit pour partie s'imputer à faute, par le
Attendu qu'il doit pour partie s'imputer à faute, par le peu d'insistance qu'il aurait apportée depuis 1866, la résistance qu'il a éprouvée en 1871 pour la réalisation de l'acte de vente, et qu'au surplus il ne justifie pas d'un préjudice résultant du retard; — Qu'il y a lieu de condamner Barberousse en tous les dépens pour dommages-intérêts; — Par ces motifs, Déclare parfaite du 22 mars 1866 la vente du terrain, objet de la promesse du 31 mars 1861, au profit de Thon et Sloan; — Dit qu'il sera réalisé devant Saulnier, notaire à Vincennes, et préalablement ordonne l'arpentage dudit
devant Saulnier, notaire à Vincennes, et préalablement ordonne l'arpentage dudit terrain pour le prix de la vente être payé par l'acquéreur sur le pied de 25 fr. le mètre superficiel ; — Ordonne que le compte sera mis par le notaire, des intérêts à 5 pour cent du prix ainsi fixé depuis le 22 mars 1866, jusqu'à la délivrance légale, en déduisant du montant desdits intérêts les sommes versées à titre de loyer ; dit que jusqu'à l'établissement du prix principal les intérêts continueront à être payés à raison de 2,000 francs par an 5 — Condamne Barberousse en tous
2,000 francs par an 5 — Condamne Barberousse en tous les dépens, sous l'affirmation de droit Appel par Sloan. « La Cour, — Sur les griefs d'appel relevés par ledit Sloan, en ce qui touche 1° le prix de vente, et la mesure préparatoire d'arpentage et de règlement de compte ordonnée par le tribunal ; 2° le moyen de déchéance tiré des dispositions de l'art. 1622 code civil; 3° le mode d'imputation aux intérêts du prix de vente à payer par Sloan, du montant des loyers versés par lui, et, en outre, la somme de 1,370 fr. pour frais de
en outre, la somme de 1,370 fr. pour frais de pavage réclamée par Barberousse; 4° les dommages-intérêts démandés par Sloan; — Adoptant sur tous ces chefs, etc.; — Sur le Chef relatif à l'exigibilité du prix, — Considérant que, par suite de la résistance apportée par Barberousse à la réalisation de la promesse de vente par lui consentie à Sloan, ce dernier s'est trouvé dans l'impossibilité de réunir les ressources qui lui étaient nécessaires pour se libérer envers son vendeur; Qu'en effet, le refus persistant de celui-ci de reconnaître le droit de propriété de son vendeur, et l'instance judiciaire qui
droit de propriété de son vendeur, et l'instance judiciaire qui s'en est suivie ont eu pour conséquence de laisser ce droit en suspens, jusqu'au jour où la sentence du tribunal qui a statué sur le litige a acquis, en cette partie, l'autorité de la chose jugée; que Sloan ne pouvait utilement prendre ses dispositions pour payer immédiatement le prix de son acquisition, alors que son droit était contesté; que, d'un autre côté, il ne lui a pas été permis, pendant un long espace de temps, d'user de la chose à lui vendue pour en retirer les bénéfices à provenir de
lui vendue pour en retirer les bénéfices à provenir de son exploitation ; qu'il devait les employer, dans une certaine mesure, à sa libération, et que, suivant les prévisions des parties, c'était là surtout la cause du délai de dix années qui lui avait été primitivement accordé; que, de plus, le chiffre de son prix d'acquisition s'est inopinément augmenté de près d'un tiers, en raison de l'erreur sur la contenance du terrain vendu, introduite dans le contrat du 31 mars 1861 par les indications inexactes de Barberousse lui-même; qu'il serait contraire à l'équité de contraindre l'acquéreur à payer son prix
contraire à l'équité de contraindre l'acquéreur à payer son prix à l'échéance précise fixée par un contrat que le vendeur s'est injustement refusé à exécuter, en se refusant à consommer la vente, et en faisant par là obstacle à l'exercice des droits de l'acquéreur à titre de propriétaire; qu'il est donc juste d'interrompre à Sloan un délai, en le proportionnant à la durée du temps pendant lequel il a été privé de la pleine jouissance de ce droit; mais qu'il y a lieu de tenir compte également de cette circonstance que le jugement qui l'a consacré étant devenu définitif depuis
que le jugement qui l'a consacré étant devenu définitif depuis près de deux ans, il a été loisible à Sloan, pendant ce temps, de pourvoir aux éventualités de sa libération; qu'en considération de cet ensemble de circonstances, il convient de réduire à dix-huit mois le délai demandé par lui, et d'en fixer le point de départ au 1er mars de la présente année; — Confirme la sentence dont est appelée; ordonne qu'elle sera exécutée suivant sa forme et teneur; dit néanmoins que Sloan ne sera tenu de payer son prix d'acquisition, tel qu'il sera fixé par l'arpentage auquel il doit
d'acquisition, tel qu'il sera fixé par l'arpentage auquel il doit être procédé en exécution de la sentence, qu'à l'expiration d'un délai de dix-huit mois qui ne commencera à courir que le 1er mars 1876. » M. Descoutures, pr.; M. Chevrier, av. gén.; MM. de Montfleury et Poullet, avoués. N° 4122. BAIL." — CESSION.~ PENSION ALIMENTAIRE. — PRÉFÉRENCE. — ANTICHRÈSE. Celui qui, pour prix de la cession d'un droit au bail, s'engage à payer au cédant une pension alimentaire par préférence à tous autres créanciers, et qui sait, au moment de la cession, que les loyers sont l'objet d'une antichrèse, prend
la cession, que les loyers sont l'objet d'une antichrèse, prend manifestement à sa charge la créance garantie par l'antichrèse. Vitle c. Pélissier. 14 juillet 1876. — 5e chambre. 28 janvier 1876, jugement du tribunal civil de la Seine : a Le tribunal, — Attendu qu'aux termes de l'acte sous signatures privées, en date du 22 janvier 1874, enregistré le 2 mai, Ville s'est obligé à payer à Pélissier, pendant dix années, une rente de 1,000 fr. en échange de la cession faite par Pélissier à son profit de son droit au bail de la maison de la rue des Filles
au bail de la maison de la rue des Filles de la cité appartenant à Baron, et — 623 — de la promesse d'obtenir de son bailleur une prolongation de bail de seize années, ce qui assurait à Vitte la jouissance des locations de cette maison pendant vingt années; — Qu'il a été convenu entre les parties que la rente due à Pélissier serait payée en premier; Que nul engagement postérieur ne pourrait être payé qu'après les termes de la rente viagère primant de droit tous les autres créanciers; — Qu'en stipulant ainsi, Pélissier a entendu que le paiement de
Qu'en stipulant ainsi, Pélissier a entendu que le paiement de sa rente, cause des droits de Vitte, aurait lieu par préférence à tous autres créanciers et ce, dans tous les cas, c'est-à-dire avant la créance de la dame Villette, créancière antichrésiste, et avant la créance du propriétaire et toutes autres créances pouvant ultérieurement provenir du chef de Vitte; — Que cette interprétation est si bien celle des parties que l'acte constitutif de la rente dont s'agit avait été précédé de deux actes reçus par Baudrier et son collègue, en date des 9 et 18 avril 1873, neuf mois avant, par
des 9 et 18 avril 1873, neuf mois avant, par lequel Baron avait loué directement et personnellement la maison pour 19 années consécutives, à partir du 1er avril 1873, réduites ensuite à seize années par l'acte modificateur du 16 du même mois, bien que Pélissier en eût encore la jouissance pour quatre années; — Qu'il en résulte que cet acte qui contenait implicitement la résiliation du bail Pélissier dont la location n'expirait que le 15 mai 1878, avait été passée entre les parties avec son accord, bien qu'il ne figurât pas dans cet acte; qu'il le libérait vis-à-vis de Baron,
pas dans cet acte; qu'il le libérait vis-à-vis de Baron, et substituait Vitte dans ses droits et dans ses obligations; — Attendu que l'acte de constitution de la rente du 22 janvier 1874, fait entre Pélissier et Vitte, non opposable aux tiers, est obligatoire entre les parties contractantes; — Qu'imaginé entre eux pour compléter l'acte des 9 et 16 avril 1873 dans le but d'éviter les frais de la transcription, Pélissier a entendu et Vitte a consenti à servir la rente constituée au profit de ce dernier avant tout créancier postérieur ou antérieur sans désignation effective, il est vrai, du