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de loi portant protection de la propriété commerciale. » Elle est dite maintenant : « Proposition de loi réglant les rapports entre locataires et bailleurs, en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles à usage commercial ou industriel. » Votre Commission de Législation commerciale et industrielle n'a pas cru devoir se désintéresser d'une question aussi grave et elle n'a pas hésité à se livrer à une étude approfondie de la proposition de loi adoptée après modifications par la Chambre des Députés le 8 juin 1923, laquelle proposition de loi constitue un progrès très marqué dans le sens
de loi constitue un progrès très marqué dans le sens de l'équité sur la proposition primitive adoptée par la même Assemblée le 13 mars 1919. Aussi considérons-nous qu'il est possible d'en accepter le principe et les bases essentielles, mais en faisant certaines réserves qui nous paraissent nécessaires pour que les intérêts des uns ne soient pas sacrifiés pour le plus grand avantage des autres. Nous exprimons tout d'abord l'avis qu'il ne doit pas être porté atteinte à l'article 544 du Code civil dont nous rappelons ici le texte : « La propriété est le droit de jouir et de disposer
La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Cet article nous parait exprimer clairement que le propriétaire d'un immeuble doit user de son droit de propriété, mais non en abuser; si donc il commet un abus de ce droit, il cause préjudice à autrui et en doit réparation. Le principe fondamental inscrit dans la proposition de loi, objet de cette étude, est le droit de préférence, sur toutes autres personnes, accordé au locataire commerçant
de préférence, sur toutes autres personnes, accordé au locataire commerçant ou industriel dont le bail arrive à expiration et qui désire le renouveler, Ce principe, nous l'admettons, mais avec une restriction, et nous disons : Le locataire qui est à fin de bail aura droit de préférence sur tout autre locataire éventuel, à la condition toutefois que ce locataire éventuel doive exercer un commerce ou une industrie similaires ; à la condition aussi, comme le stipule la proposition de loi, que le bailleur n'ait pas, pour refuser un nouveau bail, des motifs graves et légitimes. Le locataire sortant déclarant vouloir
des motifs graves et légitimes. Le locataire sortant déclarant vouloir user de son droit de préférence, des difficultés peuvent se produire entre le bailleur et son locataire, Nous proposons que toutes les difficultés, tous les désaccords entre propriétaires et locataires soient réglés par voie d'arbitrage amiable. Dans le délai d'un mois à compter du jour où le locataire aura déclaré vouloir user de son droit de préférence, les deux parties choisiront chacune un arbitre et les deux arbitres choisis en désireront un troisième. En cas de désaccord entre eux pour le choix du troisième arbitre, ce dernier sera désigné par
le choix du troisième arbitre, ce dernier sera désigné par le Président du Tribunal civil, sur simple requête présentée par la partie la plus diligente sans ministère d'avoué. Le Tribunal arbitral ainsi constitué devra rendre sa sentence dans un délai de trois mois. Ainsi beaucoup de temps sera gagné et beaucoup de frais seront évités. Toutes les décisions des Tribunaux arbitraux seront susceptibles d'appel devant la Cour d'appel dans le ressort de laquelle se trouveront les lieux loués. Examinons maintenant les différents cas qui pourront se produire : Le locataire sortant avise le bailleur qu'en vertu de son droit de
sortant avise le bailleur qu'en vertu de son droit de préférence, il désire renouveler son bail. 1° Le bailleur y est consentant et propose un prix. A. — Le locataire trouvant ce prix trop élevé renonce à son droit de préférence : nous estimons qu'il pourra avoir droit à une indemnité; mais seulement s'il établit qu'il a, par son travail personnel, pendant l'occupation des lieux loués, donné à l'immeuble une plus-value dont le propriétaire a profité. Le Tribunal arbitral devra tenir compte, pour la fixation de l'indemnité, s'il juge qu'une indemnité est due, de toute considération de fait, et notamment
indemnité est due, de toute considération de fait, et notamment de la situation économique. BAUX A LOYER D'IMMEUBLES La sentence une fois rendue, le bailleur reprendra la liberté, qu'il y ait lieu ou non à indemnité, de louer les lieux à qui bon lui semblera, même à un locataire exerçant le même commerce ou la même industrie que le locataire sortant. B. — Le locataire est en désaccord avec le bailleur sur le prix, la durée d'un nouveau bail, les conditions accessoires ou sur l'ensemble de ces éléments; il maintient son droit de préférence: le Tribunal arbitral devra tenir compte,
son droit de préférence: le Tribunal arbitral devra tenir compte, dans sa sentence, des mêmes considérations que ci-dessus; 2° Le bailleur refuse de renouveler le bail. Ai -— Il déclare vouloir louer les lieux à un nouveau locataire exerçant le même commerce ou la même industrie que le locataire sortant ou vouloir occuper les lieux personnellement ou les faire occuper par ses enfants, en spécifiant que lui ou ses enfants exerceront le même commerce ou la même industrie que le locataire sortant: il y aura lieu à indemnité à fixer par le Tribunal arbitral. B. — Il entend conserver le
par le Tribunal arbitral. B. — Il entend conserver le droit de relouer les lieux à un commerce ou à une industrie similaires, lesdits lieux étant spécialement affectés, par leur nature et leurs dispositions, à un commerce ou une industrie nettement déterminés. Dans ce cas, il y aura lieu à indemnité, laquelle portera uniquement sur les aménagements exécutés par le locataire sortant, à moins que le bail expiré n'indique que ces aménagements doivent rester la propriété du bailleur, mais le locataire pourra toujours user de la faculté, dont il est parlé plus loin, de remettre les lieux en l'état dans
parlé plus loin, de remettre les lieux en l'état dans lequel il les a trouvés lors de son entrée en jouissance. C. — Le bailleur refuse le renouvellement du bail pour des motifs graves ou légitimes. Si ces motifs sont jugés tels par le Tribunal arbitral, il n'y aura lieu à aucune indemnité et le bailleur conservera la liberté de louer à qui bon lui semblera. D. — Il refuse le renouvellement du bail, parce qu'il entend reconstruire son immeuble ou renoncer à la location des lieux en vue d'une utilisation commerciale ou industrielle, du louer à un locataire exerçant
utilisation commerciale ou industrielle, du louer à un locataire exerçant un commerce ou une industrie autres que le commerce ou l'industrie du locataire sortant, ou occuper lui-même ou faire occuper par ses enfants les lieux en vue d'y exercer un commerce ou une industrie autres que ceux exercés par le locataire sortant. Dans ces différents cas, il n'y aura lieu à aucune indemnité. Nous estimons que la loi à intervenir doit spécifier que dans tous les cas où le bail porte que les aménagements faits par le locataire sortant doivent rester la propriété du bailleur, le locataire aura toujours la
rester la propriété du bailleur, le locataire aura toujours la faculté, nonobstant cette clause, de rentrer en possession desdits aménagements, à la condition toutefois qu'il remette les lieux dans l'état où il les a trouvés lors de son entrée en jouissance. Nous sommes d'avis que, si la proposition de loi présentée au Sénat est amendée dans le sens que nous indiquons, la loi nouvelle aura établi un statut équitable pour le règlement des rapports entre locataires et bailleurs, en ce qui concerne le renouvelement des baux commerciaux et industriels. En conséquence, votre Commission de Législation commerciale et industrielle vous propose,
conséquence, votre Commission de Législation commerciale et industrielle vous propose, Messieurs, d'adopter les conclusions suivantes : La Chambre de Commerce de Paris, Considérant qu'il est désirable que les rapports entre locataires et bailleurs, en ce qui concerne les baux à loyer d'immeubles à usage commercial ou industriel, soient dans le plus bref délai possible réglés par une loi donnant satisfaction à tous, Exprime le vœu que la proposition de loi n° 447 (année 1923), en instance devant le Sénat, soit amendée en tenant compte des conditions suivantes : 1° Le locataire aura, en fin de bail, un droit de préférence
locataire aura, en fin de bail, un droit de préférence sur tout autre locataire éventuel, dans le cas seulement où ce locataire éventuel devra exercer un commerce ou une industrie similaires; et à la condition que le bailleur n'ait pas, pour refuser le renouvellement du bail, de motifs jugés graves ou légitimes ; 2° Dans le cas où le locataire sortant déclarerait vouloir user de son droit de préférence, les difficultés qui viendraient à se produire entre lui et le bailleur seront réglées par voie d'arbitrage amiable; Les deux parties choisiront chacune un arbitre et les deux arbitres choisis en
choisiront chacune un arbitre et les deux arbitres choisis en désigneront un troisième dans le délai d'un mois, à compter du jour où le locataire aura déclaré vouloir user de son droit de préférence. En cas de désaccord entre eux pour la désignation du troisième arbitre, ce dernier sera désigné par le Président du Tribunal civil sur simple requête présentée par la partie la plus diligente, sans ministère d'avoué et le Tribunal arbitral ainsi constitué devra rendre sa sentence dans le délai de trois mois. Toutes les décisions des Tribunaux arbitraux seront susceptibles d'appel devant la Cour d'appel, dans le
arbitraux seront susceptibles d'appel devant la Cour d'appel, dans le ressort de laquelle se trouvent les lieux loués ; 3° Le locataire, en désaccord avec le bailleur sur le prix du nouveau bail et renonçant à son droit de préférence pourra avoir droit à une indemnité à fixer par le tribunal arbitral, à charge par lui d'établir qu'il a, par son travail personnel, pendant l'occupation des lieux loués, donné à l'immeuble une plus-value dont le propriétaire a profité. La sentence une fois rendue, le bailleur reprendra le droit qu'il y ait ou non lieu à indemnité, de louer les lieux
ait ou non lieu à indemnité, de louer les lieux à qui bon lui semblera. Mais, si le locataire, en désaccord avec le bailleur sur le prix, la durée du nouveau bail, les conditions accessoires ou sur l'ensemble de ces éléments, maintient son droit de préférence, le différend sera réglé par le Tribunal arbitral. 4° Si le bailleur refuse le renouvellement du bail et déclare vouloir louer les lieux à un nouveau locataire exerçant le même commerce ou la même industrie que le locataire sortant, ou vouloir occuper les lieux personnellement ou les faire occuper par ses enfants, en spécifiant
personnellement ou les faire occuper par ses enfants, en spécifiant que lui ou ses enfants exerceront le même commerce ou la même industrie que le locataire sortant, il y aura lieu à indemnité à fixer par le tribunal arbitral; Si le bailleur refuse le renouvelement du bail, mais entend conserver le droit de relouer les lieux à un commerce ou à une industrie similaires, les lieux étant spécialement affectés par leur nature et leurs dispositions à un commerce ou à une industrie nettement déterminés, il y aura lieu à indemnité, portant uniquement sur les aménagements. exécutés; par le locataire sortant,
portant uniquement sur les aménagements. exécutés; par le locataire sortant, que si le bail expiré n'indique pas que ces aménagements doivent rester la propriété du bailleur; mais dans tous les cas où le bail portera cette clause, le locataire aura toujours la faculté de rentrer en possession desdits aménagements, à la condition de remettre les lieux en l'état dans lequel ils étaient lors de l'entrée en jouissance; Si le bailleur refuse le renouvellement du bail pour des motifs jugés graves ou légitimes par les arbitres, il n'y aura lieu à aucune indemnité, ledit bailleur conservant la liberté de louer les
aucune indemnité, ledit bailleur conservant la liberté de louer les lieux à qui bon lui semblera; Si le bailleur refuse le renouvellement du bail parce qu'il entend reconstruire son immeuble ou renoncer à la location des lieux en vue d'une utilisation commerciale ou industrielle ou louer à un commerce ou à une industrie autres que le commerce ou l'industrie exercés par le locataire sortant, ou occuper lui-même, ou faire occuper par ses enfants les lieux, en vue d'y exercer un commerce ou une industrie autres que ceux exercés par le locataire sortant, il n'y aura lieu à aucune indemnités. PROPOSITION
locataire sortant, il n'y aura lieu à aucune indemnités. PROPOSITION DE LOI Réglant les rapports entre locataires et bailleurs en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles à usage commercial, ou industriel. Adoptée par la Chambre des Députés le 8 juin 1923; Sénat n° 447 : 14 juin 1923. ARTICLE PREMIER: — Lorsque le bail d'un local où s'exploite un fonds de commerce ou une industrie arrive à expiration et que le locataire ou ses ayants cause en demandent le renouvellement, le bailleur doit, en l'absence de motifs graves et légitimes, lui donner la préférence sur toutes
motifs graves et légitimes, lui donner la préférence sur toutes autres personnes, dans les conditions ci-après. ART. 2. — Dans le délai maximum de trois ans et minimum de deux ans avant la fin du bail, à peine de déchéance, le locataire notifiera sa demande par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception. Faute d'accord entre les parties dans les deux mois de cette notification, le bailleur et le locataire comparaîtront à la requête de la partie la plus diligente, devant le président du Tribunal civil de la situation de l'immeuble, lequel aura pour mission de concilier
la situation de l'immeuble, lequel aura pour mission de concilier les parties en vue du renouvellement sollicité et de faire consigner, le cas échéant, leurs prétentions respectives, et notamment les motifs de refus opposés par le bailleur. Si l'une des parties ne comparaît pas, le juge pourra ordonner sa réassignment, avant de prononcer défaut. Le locataire défautant sera déchu du bénéfice de la présente loi. Le propriétaire défaillant sera présumé consentir au renouvellement du bail dont le prix et la durée seront réglés dans les conditions prévues à l'article 3. La partie défaillante aura le droit de faire opposition dans
La partie défaillante aura le droit de faire opposition dans le délai de quinzaine de la signification de l'ordonnance rendue contre elle. ART. 3. — Lorsqu'il résultera du procès-verbal dressé par le juge que le bailleur consent en principe au renouvellement et si le différend porte sur le prix, la durée, les conditions accessoires ou sur l'ensemble de ces éléments, chacune des parties désignera un arbitre. Faute par l'une des parties d'avoir procédé à cette désignation dans les quinze jours qui suivront l'audience de conciliation ou l'expiration des délais d'opposition, il y aura pourvu d'office par le président. Pour la
il y aura pourvu d'office par le président. Pour la fixation des prix, les arbitres devront tenir compte de toutes considérations de fait, et notamment de la situation économique. Si le propriétaire justifie d'une offre faite par un tiers, les arbitres en vérifieront la sincérité et la réalité. Le prix du loyer sera alors fixé au montant de l'offre reconnue sincère et réelle. Les arbitres devront, en outre, examiner si cette offre est hors de proportion avec la valeur du loyer sur lequel le propriétaire pouvait raisonnablement compter. Dans ce cas, le locataire qui renoncera au renouvellement du bail en
cas, le locataire qui renoncera au renouvellement du bail en raison du prix excessif du loyer imposé par l'offre pourra réclamer une indemnité d'éviction dans les termes de l'article 4 ci-après. La durée du nouveau bail imposé par les arbitres sera égale à celle du bail en cours, sans toutefois dépasser douze ans, le tout sauf accord contraire des parties. Les autres conditions proposées par le propriétaire dans un intérêt légitime seront homologuées par les arbitres, sauf à en tenir compte dans la fixation du prix. En cas de désaccord entre les arbitres, l'affaire reviendra, à la requête de la
entre les arbitres, l'affaire reviendra, à la requête de la partie la plus diligente, devant le président du Tribunal, lequel, assisté de deux arbitres ou au vu de leurs rapports, statuera souverainement après audition des parties. Celles-ci pourront se faire représenter et assister par un mandataire de leur choix. Dans les quinze jours qui suivront la sentence arbitrale ou l'ordonnance du président, les parties dresseront le nouveau bail dans les conditions convenues et arbitrées, si mieux n'aime le locataire renoncer à sa demande de renouvellement, à charge par lui de supporter tous les frais. Les décisions ainsi rendues pourront être
supporter tous les frais. Les décisions ainsi rendues pourront être révisées tous les cinq ans, ou si les circonstances économiques sont considérablement modifiées, en ce qui concerne le prix du bail, à la demande de l'une des parties et dans les conditions de procédure prévues au présent article. ART. 4. — Si le bailleur refuse de renouveler le bail du locataire sortant ou s'il n'offre de relouer que pour une durée inférieure à celle prévue aux paragraphes de l'article précédent et si les motifs allégués par lui ne sont pas jugés graves et légitimes à l'encontre du locataire sortant, celui-ci
jugés graves et légitimes à l'encontre du locataire sortant, celui-ci aura droit à une indemnité en rapport avec le préjudice causé par le défaut de renouvellement. L'assignation devra être signifiée dans la quinzaine du procès-verbal de non-soumission devant le Tribunal civil qui statuera comme en matière sommaire et en dernier ressort. Le propriétaire qui aura succombé pourra néanmoins, dans la quinzaine de la signification du jugement, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, seront fixées conformément aux
les conditions, en cas de désaccord, seront fixées conformément aux règles de l'article 3. ART. 5. — Le propriétaire aura le droit d'exercer la reprise de son immeuble, tout ou en partie; pour l'occuper personnellement et effectivement ou y établir ses enfants, le reconstruire ou, s'il renonce à toute location, en vue d'une utilisation commerciale ou industrielle. Toutefois, l'indemnité prévue à l'article 4 sera due par le propriétaire de l'immeuble qui refuse le renouvellement pour y exercer lui-même un commerce ou une industrie, s'il a acquis cet immeuble en vue de se substituer au locataire sortant. L'acquisition sera présumée faite
de se substituer au locataire sortant. L'acquisition sera présumée faite dans ce but, sauf preuve contraire, si elle n'a pas daté certainement avant les cinq ans qui précèdent l'expiration du bail. Au cas où il viendrait à être établi à la charge du propriétaire qu'il n'a exercé la reprise du local qu'à titre provisoire et dans le but de faire fraude au droit du locataire, celui-ci aura droit à des dommages-intérêts. Lorsqu'il s'agit d'un immeuble spécialement affecté, par sa nature et ses dispositions, à un commerce ou à une industrie nettement déterminés et que la location sera déclarée par le
nettement déterminés et que la location sera déclarée par le juge porter à la fois sur l'immeuble et sur le fonds de commerce, le propriétaire, en cas de non-renouvellement du bail, ne devra une indemnité au locataire qui aura conservé le commerce déjà existant que dans la mesure fixée à l'article 6. ART. 6. — Dans le cas où le propriétaire exerce la reprise des locaux loués pour un usage commercial ou industriel sans être tenu à l'indemnité prévue à l'article 4, il devra toutefois payer une indemnité au locataire sortant, jusqu'à concurrence du profit qu'il aura retiré de la
sortant, jusqu'à concurrence du profit qu'il aura retiré de la plus-value apportée par lui à la valeur locative de l'immeuble, par suite de la création ou du développement de son industrie, ou de son commerce, ou des aménagements qu'il aurait effectués si, d'après le bail, ceux-ci ne sont pas la propriété du bailleur. ART. 7. — Si, dans les cinq ans qui suivront l'expiration du bail, l'immeuble est occupé par un commerce ou une industrie similaire et que le nouvel occupant tire un avantage appréciable de l'accroissement de clientèle ou d'achalandage créés ou acquis par le locataire sortant, celui-ci pourra
d'achalandage créés ou acquis par le locataire sortant, celui-ci pourra agir contre le nouvel occupant à concurrence de son enrichissement. ART. 8. — Toutes les instances occasionnées par l'application de la présente loi seront portées devant le Tribunal de la situation de l'immeuble, celles de l'article 3 et de l'article 4 dans les conditions prévues à ces articles, celles de l'article 6 selon la procédure ordinaire. Elles se prescrivent par une durée de trois ans. ART. 9. — Les dispositions ci-dessus ne s'appliquent pas aux baux emphytéotiques, mais les baux consentis par l'emphytéote bénéficient des dispositions ci-dessus sans que la
consentis par l'emphytéote bénéficient des dispositions ci-dessus sans que la durée du renouvellement puisse dépasser la durée du bail emphytéotique. ART. 10. — Sont nulles et de nul effet les clauses et stipulations contraires au droit au renouvellement consacré par la présente loi. Les promesses de location faites à des tiers pour la période qui doit suivre les baux en cours sont valables si elles ont date certaine avant le 13 mars 1919 (date à laquelle la Chambre des Députés avait voté une première fois la loi sur la propriété commerciale). Toutefois, lesdites promesses de location à des tiers ne
commerciale). Toutefois, lesdites promesses de location à des tiers ne seront valables que si elles ont date certaine antérieure au 1er août 1914, quand elles seront contraires aux intérêts de locataires anciens combattants et mutilés n'ayant pu défendre leurs intérêts. ART. 10 bis. — A titre transitoire, le délai minimum de deux ans, précédemment prévu pour la notification de la demande de renouvelement, ne sera pas opposable aux locataires dont les baux auront moins de deux ans à courir à la date de la promulgation de la loi. ART. 11. — Pendant les six mois qui suivront la promulgation de
— Pendant les six mois qui suivront la promulgation de la présente loi, la demande de renouvellement pourra être faite : 1° Par tout locataire qui pourra exciper, à l'origine de sa possession, d'un bail écrit, soit que ce bail soit encore en cours, soit qu'il ait été renouvelé par tacite reconduction, ou prorogé amiablement par l'effet de la loi ou par décision de justice ; 2° Par tout locataire qui ne pourra exciper d'un bail écrit, mais dont la possession aura, à la date de la promulgation de la loi, une durée égale ou supérieure à quinze ans. Toutefois,
loi, une durée égale ou supérieure à quinze ans. Toutefois, ce délai de quinze ans sera réduit à cinq ans pour les locataires commerçants démobilisés qui ont installé leurs fonds de commerce dans les lieux loués depuis leur démobilisation. Dans ce dernier cas, la durée de la prorogation sera fixée par le juge et ne pourra être inférieure à trois ans. ART. 11 bis. — Les locataires qui pourront invoquer, en vertu d'un bail verbal, une jouissance consécutive d'au moins cinq ans, à partir de la promulgation de la loi, pourront demander un renouvellement de bail d'une durée de trois
pourront demander un renouvellement de bail d'une durée de trois années dans les conditions de l'article 3. Cette demande de renouvelement devra être formée par acte extra judiciaire dans le mois qui suivra le congé donné par le propriétaire. (Article additionnel). — Les mêmes règles seront applicables aux locations faites soit sous forme d'adjudications par l'Etat, les départements, les communes et les établissements publics. (Article additionnel). — La présente loi ne pourra être invoquée par les commerçants ou industriels de nationalité étrangère en possession, au 1er janvier 1923, des locaux et appartenant à des pays où n'existe pas, au profit