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conflit entre le vendeur apparent et les ayants-cause de l'acheteur apparent, ils ont décidé volontiers, comme la Cour de cassation l'a fait dans l'hypothèse précédente, que la loi de 1855 suffit à protéger les tiers contre la contre-lettre, puisque celle-ci, le plus souvent, ne sera pas transcrite, et que, si elle était transcrite par extraordinaire, elle serait ainsi portée à leur connaissance et leur serait opposable. Nous trouvons, dans cette seconde hypothèse, plus de raisons encore de douter de l'exactitude de la solution proposée, et nous préférons considérer la loi de 1855 comme n'ayant ici aucune application à recevoir. C'est
de 1855 comme n'ayant ici aucune application à recevoir. C'est qu'en effet la contre-lettre, ne faisant ici que constater la simulation d'une vente fictive, n'est pas un acte contenant transmission de droit et soumis à la transcription. La transcription, si elle en a été faite, a été une formalité inutile et sans portée. Que si la contre-lettre n'a pas été transcrite, c'est seulement l'article 1321 qui permet de l'écarter; le défaut de transcription ne peut être invoqué du moment qu'il ne s'agit pas d'une aliénation, d'une rétrocession de propriété, mais d'un acte qui, loin de contenir transmission de droits, déclarait
d'un acte qui, loin de contenir transmission de droits, déclarait simulée une transmission apparente. Il s'agit de venir au secours d'un ayant-cause auquel on oppose que son auteur n'avait pas acquis de droits sur l'immeuble et n'a pu leur en transmettre; ce n'est pas la loi sur la transcription qui le protège; c'est l'article 1321. Code civil. Il est, dans tous les cas, bien certain que l'article 1321 continue, depuis la loi de 1855, à protéger contre les contre-lettres, même transcrites, les tiers qui ne sauraient invoquer le défaut de transcription. Un savant auteur a cependant émis cette opinion que
transcription. Un savant auteur a cependant émis cette opinion que les créanciers chirographaires ne peuvent, en cette matière, écarter la contre-lettre une fois transcrite, et que telle est, au fond, la portée de l'arrêt de la chambre civile que nous avons critiqué. Mais il est aisé de voir que cet arrêt statue seulement sur le cas d'acquéreurs successifs entre lesquels il faut établir la priorité. Dès qu'il s'agit de créanciers chirographaires, il n'y a plus à parler de transcription ou de non transcription; la loi de 1855 ne les concerne pas; le registre des transcriptions n'est pas destiné à leur
pas; le registre des transcriptions n'est pas destiné à leur faire connaître les contre-lettres que leur débiteur a pu passer; on ne peut leur reprocher de ne pas l'avoir consulté; on ne peut leur opposer la transcription d'un acte dans un cas où la loi les autorise à écarter cet acte parce qu'il leur a été dissimulé au moyen de la rédaction d'un autre acte purement fictif. Considérer comme publiée et devant produire effet en ce qui les concerne toute contre-lettre transcrite serait diminuer d'une façon peu équitable la protection que leur a donnée l'article 1321, Code civ. Mutation par
que leur a donnée l'article 1321, Code civ. Mutation par décès. — Non-publicité. — Saisie. — Omission d'un créancier sur l'état des inscriptions. — Adjudication. (Cass. 25 mai 1897, S. 98. 1. 321.) On est aujourd'hui à peu près unanimement d'accord pour demander que la publicité soit étendue aux mutations de propriétés d'immeubles à la suite de décès; et le projet de réforme hypothécaire déposé au Sénat en 1896 a été rédigé en ce sens. Le système actuel de notre législation est, en effet, manifestement insuffisant : quand il s'agit d'établir l'origine de propriété d'un immeuble et de rechercher les
d'établir l'origine de propriété d'un immeuble et de rechercher les droits réels qui peuvent le grever, il arrive souvent qu'on se trouve arrêté par cette circonstance que l'une des transcriptions, ayant eu lieu à la suite de décès, ne figure pas sur le registre des transcriptions, et que, la chaîne se trouvant ainsi interrompue, on ne puisse dresser d'une façon complète la liste des propriétaires successifs. C'est là un inconvénient capital de notre système de publicité. « Si l'on considère que tous les immeubles, à l'exception de ceux qui sont compris dans les partages d'ascendants, passent par la filière des
compris dans les partages d'ascendants, passent par la filière des successions, on peut dire, sans crainte d'exagérer, que la clandestinité de ce mode d'acquisition fait peser une incertitude générale sur la constitution de la propriété foncière. C'est là une grave lacune dans un système de publicité dont la valeur est purement documentaire et qui n'arrive à consolider la propriété qu'avec l'appui de la prescription. » On a souvent dit que, malgré ses lacunes et ses défauts, notre système foncier fonctionne sans trop de mal et que la publicité des droits réels immobiliers y est, en somme, réalisée d'une manière satisfaisante.
réels immobiliers y est, en somme, réalisée d'une manière satisfaisante. Mais si on arrive, moyennant des recherches et des formalités compliquées et coûteuses, à une sécurité relative, il reste des cas dans lesquels le défaut de publicité des mutations par décès entraîne des lésions injustes qu'une bonne législation devrait éviter. C'est ainsi que la Cour de Cassation vient récemment de statuer sur un cas de nature à se présenter assez fréquemment, celui où le créancier qui poursuit la vente de l'immeuble saisi sur son débiteur ne parvient pas à établir l'origine de propriété de cet immeuble, parce que, d'une part,
l'origine de propriété de cet immeuble, parce que, d'une part, son titre est un jugement qui ne contient aucun renseignement sur ce point, et que, d'autre part, l'immeuble ayant été recueilli par le saisi dans une succession, les registres des transcriptions ne permettent pas de connaître les noms des précédents propriétaires. Le créancier poursuivant se trouve ainsi dans l'impossibilité de remplir les formalités, protectrices pour les créanciers inscrits, de l'article 692, C. pr. civ. les créanciers hypothécaires, inscrits du chef des précédents propriétaires, les anciens vendeurs eux-mêmes ayant à faire valoir leurs privilèges et ayant le droit d'agir en résolution,
valoir leurs privilèges et ayant le droit d'agir en résolution, ne seront pas prévenus de la saisie, de l'adjudication, de la distribution du prix. Faut-il admettre qu'ils sont privés de toute espèce de recours, et doit-on leur faire subir les conséquences du défaut de publicité des mutations par décès qui a empêché de les connaître? On sait que, lorsque l'omission d'un créancier hypothécaire est due à la faute du conservateur, l'art. 2198, C. civ. décide que les créanciers omis peuvent faire valoir leur droit sur le prix tant qu'il n'y a pas eu paiement ou homologation de l'ordre; si le
a pas eu paiement ou homologation de l'ordre; si le prix a été payé ou si l'ordre est clos et homologué, il n'y a de recours que contre le conservateur responsable. Si l'omission est due à la faute du créancier poursuivant la saisie, on admet généralement que la procédure est nulle et que le créancier inscrit a conservé tous ses droits. Dans notre hypothèse où il n'y a ni faute du conservateur, ni faute du créancier poursuivant la vente, où c'est la faute du système défectueux de notre loi foncière, quelle solution doit-on donner? Sur qui va-t-on faire retomber les
quelle solution doit-on donner? Sur qui va-t-on faire retomber les effets de ce système? Sur le créancier omis qui se trouvera définitivement évincé? Sur l'adjudicataire qui restera en butte aux poursuites du créancier? Sur les créanciers colloqués en l'absence des créanciers omis et qui ont touché un prix qui n'aurait pas dû leur être attribué? La Cour de cassation n'a pas eu l'occasion de statuer sur la question du recours des créanciers inscrits restés inconnus contre les créanciers colloqués à leur place lors de la distribution du prix. Les auteurs qui ont examiné la question paraissent admettre que, lorsque l'ordre
qui ont examiné la question paraissent admettre que, lorsque l'ordre a été clos et le prix payé conformément aux collocations faites par le juge, les créanciers qui ont touché le montant des bordereaux sont à l'abri de tout recours. Cependant, la solution contraire a été nettement admise par un arrêt de la Cour d'Aix (1). Mais l'arrêt que nous avons cité de la Chambre civile se prononce nettement sur le recours contre l'adjudicataire et décide que le vendeur non payé, omis sur les états délivrés au créancier poursuivant la saisie, ne peut agir en résiliation contre l'adjudicataire; la procédure a
ne peut agir en résiliation contre l'adjudicataire; la procédure a été régulière du moment que le créancier poursuivant a convoqué les créanciers inscrits qu'il a pu connaître; l'adjudication a donc été régulièrement prononcée et l'immeuble s'est trouvé purgé des privilèges et hypothèques (art. 717, C. pr. civ.) (2). À lire le rapport de M. le conseiller Durand, il semble même que ce point n'ait pas été discuté devant la Cour de cassation ; il n'y a eu débat que sur la question de savoir si, dans l'espèce à juger, le créancier poursuivant avait ou non commis une faute. Cependant, la
créancier poursuivant avait ou non commis une faute. Cependant, la solution donnée par la Cour de cassation, bien qu'elle ne paraisse pas avoir été contestée dans son principe, nous paraît bien douteuse. Qu'on dise, si l'on veut, que la procédure de saisie a été régulière lorsque le créancier poursuivant a signifié les sommations de l'art. 692, C. pr. civ. à tous ceux qu'il a pu connaître, nous le comprenons; mais cela n'implique pas que les droits des créanciers omis se trouvent purgés sans qu'ils aient été à même de les faire valoir. La procédure est régulière à l'égard des créanciers
faire valoir. La procédure est régulière à l'égard des créanciers sommés et du saisi. Mais à l'égard des créanciers privilégiés ou hypothécaires non compris dans l'état délivré par le conservateur, il n'y a pas eu de procédure, il n'y a pas eu de purge. Peut-on admettre qu'un créancier qui a conservé régulièrement son droit en soit dépouillé à la suite d'une adjudication et d'une distribution qu'il n'a pas connues? Nous croyons, quant à nous, qu'il conserve son droit. La Chambre civile, dans un arrêt du 25 avril 1888, a posé en règle générale que « la purge ne saurait préjudicier
en règle générale que « la purge ne saurait préjudicier au créancier qui n'a pas été mis régulièrement en demeure d'exercer ses droits ». C'est là un principe auquel on ne saurait apporter d'exception sans un texte précis; ce texte n'existe pas dans notre hypothèse, l'art. 717 C. pr. civ. se rattachant nettement aux dispositions de l'art. 692 et ne prononçant la purge des hypothèques que comme conséquence des sommations faites aux créanciers inscrits. C'est à l'adjudicataire à vérifier si tous les créanciers inscrits ont bien été prévenus, si la purge est complète; il doit compléter, au besoin, les recherches
purge est complète; il doit compléter, au besoin, les recherches qu'a faites le créancier poursuivant; s'il ne peut rétablir l'origine de propriété d'une manière complète et s'il craint à cet égard qu'il n'y ait des créanciers omis, qu'il n'achète pas ou qu'il achète en tenant compte de cette incertitude. On dit, il est vrai, qu'il faut assurer la sécurité des adjudicataires, qu'il faut sacrifier les créanciers omis dans l'intérêt de la stabilité des droits de l'acquéreur. C'est là la question. En l'absence d'un texte de loi consacrant cette injustice de frapper, sans recours et sans indemnité, des créanciers qui ont
frapper, sans recours et sans indemnité, des créanciers qui ont été diligents et soucieux de leurs intérêts, nous préférons nous en tenir à l'idée générale : il n'y a purge que des droits qui ont pu être exercés, dont les titulaires ont été prévenus. C'est la solution à laquelle s'était rallié l'éminent M. Labbé. « Le jugement d'adjudication qui, transcrit, opère une purge virtuelle, est, en conséquence, uniquement celui qui a été précédé d'une procédure régulière, d'une mise en cause des créanciers inscrits. L'adjudicataire doit procéder à une vérification détaillée de l'observation de la loi, notamment de l'art. 692, par
de l'observation de la loi, notamment de l'art. 692, par l'avoué du créancier saisissant ou poursuivant. L'adjudicataire est passible des conséquences d'omissions qui ne sont pas son fait (1). Le vote, que nous espérons prochain, du projet de réforme hypothécaire de 1896 supprimera pour l'avenir la difficulté que nous venons d'examiner ; il constituera un progrès législatif sérieux. Faisons remarquer seulement que, dans ce projet, la sanction du défaut de publicité des mutations par suite de successions ab intestat est indiquée en termes très obscurs et qui ne sauraient être maintenus ; après avoir ordonné en principe la publicité des
maintenus ; après avoir ordonné en principe la publicité des mutations par décès, le texte ajoute, dans son art. 4 : « Aucune aliénation ou constitution de droits réels ne peut être opposée aux tiers avant la transcription prescrite par l'article précédent. » Quels sont les tiers auxquels ce texte fait allusion? L'exposé des motifs n'en dit rien et on le cherche vainement. Il ne semble pas qu'il puisse s'agir de tiers ayant acquis des droits du défunt ou de l'héritier; entre eux la priorité est fixée par l'ordre des inscriptions ou transcriptions des actes qui ont créé leurs droits,
inscriptions ou transcriptions des actes qui ont créé leurs droits, sans qu'il y ait à distinguer s'ils ont ou non publié ces actes avant la publicité de la mutation par décès. A-t-on pensé aux droits qui pourraient être consentis par un héritier apparent? Veut-on dire que la transcription ou inscription de la déclaration de succession est nécessaire pour que la qualité d'héritier apparent soit opposable à l'héritier véritable ou à ses ayants-cause ? C'est à ce point de vue que s'est placée la commission extra-parlementaire du cadastre. Si telle a été l'intention des rédacteurs du projet de loi, ils se
été l'intention des rédacteurs du projet de loi, ils se sont bien mal exprimés et leur texte doit être profondément modifié. Conflit entre acheteurs successifs ayant transcrit le même jour. (Cass. 11 mars 1896, S. 98. 1. 92; Orléans, 4 mars 1896, S. 98. 2. 25.) La jurisprudence n'avait pas eu encore, depuis la mise en vigueur de la loi du 23 mars 1855, à se prononcer sur le cas de deux ventes successives soumises le même jour à la formalité de la transcription ; cette hypothèse qui a fait l'objet de deux décisions intéressantes de la Cour de cassation
l'objet de deux décisions intéressantes de la Cour de cassation et de la Cour d'Orléans n'avait été examinée que par quelques auteurs fort divisés d'ailleurs quant à la solution à donner. On a bien, en jurisprudence, statué sur deux difficultés voisines, d'une part, celle relative à la transcription faite le même jour d'une vente et d'une saisie immobilière poursuivie par un créancier hypothécaire du vendeur, d'autre part, celle qui s'élève au cas où le même jour ont eu lieu la transcription d'une vente et une inscription hypothécaire requise du chef du vendeur sur l'immeuble vendu ; et, dans ces deux
du vendeur sur l'immeuble vendu ; et, dans ces deux hypothèses, étant donné l'impossibilité de trouver dans les énonciations des registres de transcriptions, d'inscriptions et de transcriptions de saisies, la preuve de l'antériorité d'une des formalités remplies le même jour, on a bien admis que cette preuve peut être cherchée en dehors des registres et peut résulter notamment des indications du registre des dépôts dont l'art. 2200 C. civ. impose la tenue au conservateur des hypothèques, et qui, d'après la loi, fixe au conservateur l'ordre à suivre pour les transcriptions et inscriptions. La Cour de cassation a même jugé que
et inscriptions. La Cour de cassation a même jugé que des énonciations de ce registre résulte une présomption légale dont l'effet ne peut être détruit que par la preuve contraire. Mais ces solutions, qu'on peut accepter comme très raisonnables, ne doivent pas être étendues à notre hypothèse. Il ne saurait plus être question ici, bien que la plupart des auteurs le soutiennent, de consulter le registre des dépôts ou toutes autres circonstances extérieures; on ne saurait non plus, comme certains l'ont proposé, se reporter aux dates respectives des aliénations. Dans notre cas, c'est le registre des transcriptions qui détermine lui-même
notre cas, c'est le registre des transcriptions qui détermine lui-même le rang à établir entre les deux acheteurs, qu'il soit ou non d'accord avec le registre des dépôts. Cette solution, admise par la Cour d'Orléans, n'est que l'application pure et simple de l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855; les tiers n'ont à consulter que le registre des transcriptions et non celui des dépôts; si l'ordre déterminé par ce dernier n'a pas été suivi, cela n'engage que la responsabilité du conservateur et n'empêche pas que l'aliénation transcrite la première doive être opposable à l'acheteur dont le titre n'a
première doive être opposable à l'acheteur dont le titre n'a été transcrit que le second. La loi ne distingue pas suivant qu'il s'agit de transcriptions faites le même jour ou de transcriptions faites à des jours différents. Tels sont les motifs décisifs qui conduisent à s'en tenir au rang des transcriptions sur le registre. La Cour d'Orléans ajoute avec raison qu'autrement « la stabilité du régime hypothécaire et la sécurité qui naît pour les tiers des états de transcription délivrés par les conservateurs des hypothèques pourraient être ébranlées par la reconnaissance ou la démonstration postérieure d'une erreur dans l'ordre des
reconnaissance ou la démonstration postérieure d'une erreur dans l'ordre des transcriptions ». Le registre des transcriptions fera donc pleine foi : le registre des dépôts ne peut servir qu'à donner des renseignements dans les cas où les registres de formalités ne fixent pas le rang d'antériorité. La loi du 5 janvier 1875, qui a modifié l'art. 2200, ne fournit aucun argument contre cette opinion; sans doute les auteurs de cette loi ont voulu que les registres des dépôts puissent aider, le cas échéant, à la reconstitution des registres. Mais cela veut seulement dire que, en cas de destruction des registres
veut seulement dire que, en cas de destruction des registres des formalités, on puiserait dans les registres des dépôts, des renseignements et des indications utiles. Il n'y aurait lieu de s'y reporter, dans le cas qui nous occupe, que si, comme cela arrive dans les grandes conservations d'hypothèques, plusieurs registres de transcriptions étaient tenus à la fois, et si les transcriptions faites le même jour figuraient sur des registres différents : la difficulté serait la même alors que dans les deux hypothèses déjà tranchées en jurisprudence et que nous avons rappelées ; la solution devrait être la même ; il
rappelées ; la solution devrait être la même ; il faudrait s'en tenir aux indications du registre des dépôts, sauf preuve contraire résultant d'autres circonstances. Il reste un cas fort embarrassant, celui où les deux transcriptions ont été requises au même moment ; par exemple, les actes à transcrire sont arrivés par le même courrier (c'était l'hypothèse soumise à la Cour de cassation) ou bien les porteurs de ces actes étaient présents l'un et l'autre au bureau des hypothèques au moment de son ouverture. Comment ici trancher la difficulté ? Si le conservateur des hypothèques a, en fait, opéré les
Si le conservateur des hypothèques a, en fait, opéré les transcriptions l'une après l'autre, sur un même registre, c'est l'ordre des transcriptions, soit fortuit, soit intentionnel, qui fixera, à notre avis, la priorité : les registres font foi à l'égard des tiers sans qu'on puisse être admis à modifier l'ordre qu'ils indiquent. La chambre des requêtes a cependant décidé qu'il fallait accorder la priorité à l'acquéreur premier en date, son titre eût-il été transcrit le second. Cette solution, dont on ne donne pas de motifs, nous paraît peu exacte ; dès lors que le registre des transcriptions indique un ordre,
dès lors que le registre des transcriptions indique un ordre, on doit s'en rapporter à lui au point de vue de la transmission de propriété à l'égard des tiers. Si le conservateur n'avait voulu trancher lui-même la difficulté de transcription des deux aliénations présentées ensemble et avait provoqué une décision préalable du tribunal civil déterminant la priorité à établir entre elles, nous aurions compris que les juges, saisis du conflit, eussent donné la préférence à celui des deux acquéreurs dont le titre avait date certaine antérieure. Mais le conservateur avait transcrit sur son registre les deux aliénations l'une après l'autre
transcrit sur son registre les deux aliénations l'une après l'autre ; la vente transcrite la première était ainsi devenue opposable aux tiers. On pourrait enfin supposer que les deux ventes soumises à la transcription et reçues par le même courrier ou présentées au même moment ont été transcrites sur des registres différents. Il devient impossible de déterminer l'antériorité d'une des deux formalités ; le registre des dépôts ne peut d'ailleurs être invoqué puisque nous supposons la preuve faite de la simultanéité des dépôts au conservateur ; il faut bien alors forcément donner la préférence à l'acquéreur premier en date. IV.
forcément donner la préférence à l'acquéreur premier en date. IV. Conservation des privilèges immobiliers — Privilège du constructeur — Inscription tardive. (Cass. 31 janv. 1898, S. 98. 1. 257.) On sait à quelles controverses, longues et obscures, hors de proportion avec l'intérêt pratique de la difficulté, a donné lieu la question de savoir si à défaut d'un délai fixé par la loi, les créanciers privilégiés sur des immeubles, sont tenus, pour qu'ils produisent leur plein effet, de faire inscrire leurs privilèges à une époque déterminée ; on peut se montrer surpris que, dans l'étude de notre régime hypothécaire, on ait
surpris que, dans l'étude de notre régime hypothécaire, on ait jadis attribué tant de place à l'explication des art. 2095 et 2106, C. civ. et à l'antinomie apparente de ces deux textes. La Cour de cassation vient de mettre fin à cette vieille querelle ; deux arrêts, l'un de la chambre civile d'abord, l'autre des chambres réunies, donnent une solution qu'on peut considérer comme définitive. Rappelons en deux mots la difficulté soulevée par la formule un peu énigmatique de l'art. 2106. Les privilèges, d'après ce texte, ne produisent d'effet qu'autant qu'ils ont été rendus publics par une inscription « et
qu'ils ont été rendus publics par une inscription « et à compter de la date de cette inscription ». Comment concilier cette disposition avec les termes de l'art. 2095 : « Le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres créanciers même hypothécaires » ? Les premiers commentateurs du Code civil ont sacrifié, de ces deux textes qu'ils n'arrivaient pas à concilier, celui de l'art. 2106 ; ils ont soutenu qu'une fois inscrits, à quelque date que ce soit, le privilège est conservé avec tout son effet et est opposable
privilège est conservé avec tout son effet et est opposable à tous les créanciers hypothécaires antérieurs. Cette opinion a été reproduite par la Cour de Rouen dans l'arrêt que les Chambres réunies viennent de casser : elle était de plus en plus abandonnée depuis que l'éminent Valette, avec son esprit si judicieux et si clairvoyant, avait proposé une interprétation toute différente, conforme à la raison, et s'inspirant des précédents de la loi du 11 brumaire an VII ; d'après cette opinion, les privilèges, pour conserver tout leur effet, doivent être inscrits au moment de leur naissance ; sinon ils ne