Gericht: OGH
Geschäftszahl: 5Ob139/24p
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2024:0050OB00139.24P.1008.000

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Hofrat Mag. Painsi als Vorsitzenden sowie den Hofrat Mag. Wurzer, die Hofrätin Dr. Weixelbraun-Mohr und die Hofräte Dr. Steger und Dr. Weber als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache des Antragstellers A* M*, geboren am *, vertreten durch Senad Albani, M.A., Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegnerin G* GmbH, *, vertreten durch Dr. Horst Auer, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 iVm § 16 MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 5. Juni 2024, GZ 39 R 17/24z-16, den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.

Text

Begründung:

[1] Der Antragsteller war seit 12. 5. 2011 Hauptmieter einer Wohnung, die bis 20. 7. 2022 im Wohnungseigentum der Antragsgegnerin stand. Das auf drei Jahre befristete Mietverhältnis wurde einmal stillschweigend, danach zweimal ausdrücklich um jeweils drei Jahre verlängert. Es endete am 12. 5. 2023.

[2] Mit Antrag an die Schlichtungsstelle vom 10. 5. 2023 begehrte der Antragsteller die Überprüfung des ihm vorgeschriebenen Hauptmietzinses.

[3] Das Erstgericht stellte die Überschreitung des gesetzlich zulässigen monatlichen Hauptmietzinses in näher bezeichneter Höhe für den Zeitraum vom Mai 2011 bis einschließlich Juli 2022 fest.

[4] Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin nur für den Zeitraum Mai 2011 bis Mai 2013 Folge und wies den Sachantrag insoweit – im Revisionsrekursverfahren unbekämpft – ab. Im Übrigen bestätigte es den erstgerichtlichen Sachbeschluss, sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR übersteige und ließ den Revisionsrekurs nicht zu.

Rechtliche Beurteilung

[5] Der gegen den bestätigenden Teil der Rekursentscheidung gerichtete außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf.

[6] 1. Die Vorinstanzen verwiesen zutreffend zur Frage der Präklusion des Mietzinsüberprüfungsantrags des Antragstellers auf § 16 Abs 8 MRG. Danach sind Mietzinsvereinbarungen insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach Abs 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39 MRG) geltend zu machen. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG) endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis; die Verjährungsfrist beträgt in diesem Fall zehn Jahre.

[7] 2. Die Auffassung der Vorinstanzen, diese Bestimmung enthalte zwei verschiedene Fristen in Bezug auf unterschiedliche Rechte, ist nicht zu beanstanden. Während sie einerseits die Präklusion des Mietzinsüberprüfungsantrags – grundsätzlich – binnen drei Jahren anordnet, wobei diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des befristeten Mietverhältnisses (oder seiner Umwandlung in unbefristetes Mietverhältnis) endet, sieht sie andererseits – systematisch zu § 27 Abs 3 MRG gehörig – für diesen Fall eine zehnjährige Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche vor. Diese Unterscheidung lässt die Antragsgegnerin außer Acht.

[8] 3. Diese schon aus dem Gesetzeswortlaut abzuleitende Auslegung der Vorinstanzen entspricht auch der eindeutigen Absicht des Gesetzgebers der WRN 1997 (ErläutRV 555 BlgNR 20. GP 18), wo es heißt: „Im Einklang mit der Verlängerung der Anfechtungsmöglichkeit für Mietzinsvereinbarungen im Befristungsfall soll der Zeitraum, für den der zu viel gezahlte Mietzins zurückgefordert werden kann, nunmehr zehn Jahre betragen. Demgemäß wird die Verjährungsfrist also auf zehn Jahre verlängert; insoweit geht die Neuregelung des § 16 Abs 8 als lex specialis dem § 27 Abs 3 MRG vor.“

[9] 4. Der Zweck dieser Regelung liegt auch nach der Rechtsprechung des Fachsenats, die von einem klaren Gesetzeswortlaut ausging (5 Ob 38/09p), darin, dem Wohnungsmieter für die gesamte Dauer des befristeten Vertrags Rückforderungsansprüche zu wahren; diese Regelung sie ist verfassungsrechtlich unbedenklich (5 Ob 42/15k). Sie änderte allerdings nichts daran, dass nach der ständigen Rechtsprechung (RS0119647) die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG auch im Fall des Aneinanderreihens befristeter Mietverträge solange nicht abläuft, als nicht sechs Monate nach der zusammengerechnet vereinbarten Befristungszeit abgelaufen sind oder aber ein unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen wird.

[10] 5. Dass sich der letzte Satz des § 16 Abs 8 MRG nicht auf die Präklusion der Anfechtung unzulässiger Mietzinsvereinbarungen, sondern nur auf die Verjährungsfrist für die Rückforderung überhöhter Zinszahlungen bezieht, es sich dabei daher um eine systematisch zu § 27 Abs 3 MRG gehörende Bestimmung handelt, entspricht auch der einhelligen Literatur (Lovrek/Stabentheiner in GeKo Wohnrecht I § 16 MRG Rz 112; E. M. Hausmann/M. Reithofer in Hausmann/Vonkilch Österreichisches Wohnrecht4 § 16 MRG Rz 85; Würth/Zingher/Kovanyi Miet- und Wohnrecht I23 § 16 MRG Rz 9).

[11] 6. Der Revisionsrekurs ist daher zurückzuweisen, ohne dass dies einer weiteren Begründung bedürfte (§ 71 Abs 3 AußStrG).