Gericht: OGH
Geschäftszahl: 6Ob101/24g
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2024:0060OB00101.24G.1211.000

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Hon.-Prof. Dr. Gitschthaler als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Wurzer, Dr. Hofer-Zeni-Rennhofer, Mag. Pertmayr und Dr. Weber als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei L* GmbH, *, vertreten durch Dr. Harald Friedl, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei C*gesellschaft m.b.H., *, vertreten durch Grohs Hofer Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen Feststellung, über die außerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 29. April 2024, GZ 38 R 251/23b-18, womit das Urteil des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 24. Juli 2023, GZ 20 C 32/23s-11, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Revision wird Folge gegeben.

Das angefochtene Urteil wird abgeändert, dass die Entscheidung des Erstgerichts einschließlich der Kostenentscheidung wiederhergestellt wird.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit 4.070,90 EUR (darin enthalten 1.526 EUR an Baurauslagen und 424,15 EUR Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Verfahrens zweiter und dritter Instanz binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

[1] Die Beklagte ist Eigentümerin einer Liegenschaft mit einem darauf errichteten Stadtpalais (*). Die Klägerin ist Mieterin eines darin enthaltenen Objekts.

[2] Gegenstand des Revisionsverfahrens ist die Frage des Bestehens eines Vormietrechts der Klägerin „an allen Mietflächen des Gebäudes [...], die zur Vermietung anstehen“.

[3] Bei diesem Gebäude handelt es sich um ein sogenanntes „Mischhaus“. An der Liegenschaft wurde im Jahr 1963 – im Zusammenhang mit dem Erwerb von 2/100 Anteilen durch eine natürliche Person – teilweise Wohnungseigentum begründet (und zwar in Bezug auf diese 2/100 Anteile; in der Folge 3630/147550 Anteile, mit denen das Wohnungseigentum an [nur] einer Wohnung verbunden ist). Diese Person war in der Folge Wohnungseigentümerin (einer Wohnung) und Minderheitseigentümerin, der bisherige Alleineigentümer (schlichter) Mehrheitseigentümer aller übrigen Anteile (98/100 bzw später 143920/147550 Anteile).

[4] Der Mehrheitseigentümer schenkte seine (gesamten) Anteile einer anderen natürlichen Person (im Weiteren Geschenknehmerin oder Vermieterin). Die Geschenknehmerin schloss im Jahr 1996 mit einer Gesellschaft eine (nur) als „Mietvertrag“ titulierte Vereinbarung betreffend das „Bestandobjekt Tür Nr 7 + 8 (4) im 2. Stock“ ab, welche auszugsweise (vgl RS0121557 [T3, T11]) folgende Punkte enthält:

„6. Der Mieter erhält das Vormietrecht auf allen Mietflächen, die zur Vermietung anstehen. [Regelung über die Frist bezüglich Zu- oder Absage].

[…]

8. Dieser Vertrag geht beiderseits auf Einzel- und Gesamtrechtsnachfolger über. Die Bestimmungen des Punktes 4 [Anm: etwa betreffend das Anbringen von Geschäftsschildern durch den Mieter oder seinen Untermieter] bleiben jedoch davon unberührt.“

[5] Es steht nicht fest, dass die Minderheitseigentümerin (Wohnungseigentümerin) dieser Vereinbarung zustimmte.

[6] Hinsichtlich des Eigentums an der Liegenschaft kam es danach zu folgenden Veränderungen aufgrund von Kauf- (und Leibrenten-)verträgen, deren Bestimmungen im Folgenden auszugsweise – soweit für den Rechtsstreit wesentlich – angeführt sind (RS0121557 [T3, T11]).

[7] Die (beschenkte) Vermieterin übertrug ihre (Mehrheits-)Anteile mit Kauf- und Leibrentenvertrag vom 8. 4. 2009 an eine im Folgenden als „Erstkäufer“ bezeichnete Person. Dieser Vertrag enthielt unter anderem folgende Punkte:

„IV. Haftung und Gewährleistung

[…]

Dem Käufer ist bekannt, dass Teile des Gebäudes von der Verkäuferin vermietet sind und bestätigt die Verkäuferin, dass sonst keine außerbücherlichen Belastungen bestehen. Sowohl die Mietverträge als auch die Abrechnungen über die vermieteten Teile wurden dem Käufer von der Verkäuferin übergeben und erklärt der Käufer in die Mietverträge einzutreten. Für eventuelle Mietzinsrückstände bzw. Betriebskostenrückstände haftet die Verkäuferin nicht.

[...]

XI. Hausverwaltung

Der Käufer ist berechtigt, den Hausverwalter, der den Vertragsgegenstand verwaltet, zu bestimmen. Der Käufer ist in der Auswahl der Mieter in keiner Weise beschränkt, verpflichtet sich aber gegenüber der Verkäuferin, die Vermietung der Räumlichkeiten des Vertragsgegenstandes mit Sorgfalt eines ordentlichen Unternehmers abzuwickeln bzw durchzuführen.“

[8] Der Erstkäufer verkaufte die (Mehrheits-)Anteile mit Kauf- und Leibrentenvertrag vom 9. 10. 2009 an die „Zweitkäuferin“ (eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung), wobei in diesem Vertrag einleitend festgehalten ist, dass der zuvor genannte Kauf- und Leibrentenvertrag des Erstkäufers dem Käufer „vollinhaltlich bekannt und diesem Vertrag in Kopie angeschlossen“ ist. Weiters wurde darin vereinbart:

„II. VERTRAGSGEGENSTAND und GEGENLEISTUNG

Der Verkäufer verkauft und übergibt an den Käufer und dieser kauft und übernimmt von dem Ersteren in sein volles und unwiderrufliches Eigentum die [...] Anteile an der Liegenschaft [...] samt dem darauf erbauten Palais mit allen Rechten und Pflichten, mit denen der Verkäufer diese bisher besessen und benützt hat oder zu besitzen und benützen berechtigt war, zu folgenden näher umschriebenen Gegenleistungen:

[...]

IV. HAFTUNG UND GEWÄHRLEISTUNG

[…]

Dem Käufer ist bekannt, dass Teile des Gebäudes vermietet sind. Sowohl die Mietverträge als auch die Abrechnungen über die vermieteten Teile werden dem Käufer vom Verkäufer übergeben und erklärt der Käufer in die Mietverträge einzutreten. Für eventuelle Mietzinsrückstände bzw. Betriebskostenrückstände haftet der Verkäufer nicht.“

[9] Im Jahr 2016 wurde die Zweitkäuferin Alleineigentümerin der ganzen Liegenschaft. Sie kaufte vom damaligen Wohnungseigentümer die restlichen Anteile (mit denen das Wohnungseigentum an der einen Wohnung verbunden ist).

[10] Die Zweitkäuferin verkaufte ihrerseits im Jahr 2020 wiederum die (ganze) Liegenschaft der Beklagten, wobei im Kaufvertrag unter anderem folgende Bestimmungen enthalten sind:

„II. KAUFGEGENSTAND

[...]

2. Die Verkäuferin verkauft und übergibt hiermit den Kaufgegenstand an die Käuferin, der [sic] diesen kauft und übernimmt, mit allem rechtlichen und faktischen Zubehör, mit allen Rechten, Befugnissen und Pflichten, mit denen die Verkäuferin diesen bisher besessen und genutzt hat oder zu besitzen und zu benützen berechtigt war.

[…]

III. ÜBERGABE/ÜBERNAHME

[…]

3. Die Käuferin ist in Kenntnis der Mietverhältnisse gem. Beilage ./1 (Mietzinsliste) und tritt in diese Mietverhältnisse als Vermieterin mit allen Rechten und Pflichten mit Wirksamkeit ab dem Stichtag ein. Der Käuferin ist die gesetzliche Eintrittsregelung hinsichtlich der bestehenden Mietverhältnisse bekannt. Weitere Bestandverhältnisse bestehen nicht.

[…]

5. Die Verkäuferin verpflichtet sich weiters, der Käuferin sämtliche den Kaufgegenstand betreffende und die Verwaltung und Bewirtschaftung des Kaufgegenstands erforderlichen Unterlagen [sic], Verträge, Abrechnungen, Vorschreibungen, Pläne, Gutachten etc. spätestens am Stichtag, dem 1. August 2020, zu übergeben. Soweit diese Unterlagen und Informationen bei der Hausverwaltung erliegen, hat die Verkäuferin diese Hausverwaltung angewiesen, sämtliche Unterlagen, Verträge, Abrechnungen, Vorschreibungen, Pläne, Gutachten etc. umgehend an die Käuferin zu übergeben.

[...]

VII. HAFTUNG UND GEWÄHRLEISTUNG

[…]

4. Die Verkäuferin gewährleistet und sichert der Käuferin zu,

a) Dass die der Käuferin vorliegenden und inhaltlich bekannten Mietverträge samt Nebenvereinbarungen gemäß Beilage ./1 (Mietzinsliste) rechtsgültig abgeschlossen wurden und […] darüber hinaus keine wie auch immer gearteten Nebenabreden in Bezug auf die Bestandverhältnisse getroffen wurden, [...] und dass den Mietern außerhalb des Mietvertrages keine Sonderrechte, wie insbesondere Untervermiet- und Weitergabe, oder Leerstehungsrechte und […] existieren.

[…].“

[11] Die Mietzinsliste Beilage ./1 enthielt die Auflistung der Objekte samt „Aufschlüsselung der vereinbarten Hauptmietzinse, Betriebskosten, USt. etc“.

[12] Keiner der Kauf- (und Leibrenten-)verträge (und auch nicht die im zuletzt erwähnten Vertrag enthaltenen Mietzinslisten) enthielt(en) einen Hinweis auf ein Vormietrecht.

[13] Auf Seiten der Mieterin kam es zu Umgründungsvorgängen mit Gesamtrechtsnachfolge, und zwar zuerst zu einer Verschmelzung und danach zu einer Abspaltung zur Aufnahme.

[14] Die ursprünglich anmietende Gesellschaft wurde als übertragende Gesellschaft per 22. 9. 1997 mit einer anderen GmbH als aufnehmende Gesellschaft verschmolzen. Anlässlich der Abspaltung von Vermögen zur Aufnahme mit Spaltungs- und Übernahmevertrag vom 3. 5. 2007 wurden unstrittig „Mietrechte, Kaufoptionen und alle sonstigen liegenschaftsbezogenen Rechten, insbesondere sämtliche Mietrechte, an den Büros [am Standort des Bestandobjekts]“ von dieser (verschmolzenen) Gesellschaft auf die Klägerin als aufnehmende Gesellschaft übertragen.

[15] Die Klägerin begehrt die Feststellung des aufrechten Bestehens eines Vormietrechts an allen zur Vermietung anstehenden Flächen im Gebäude. Dieses Vormietrecht sei in dem im Jahr 1996 abgeschlossenen Mietvertrag über ein bestimmtes Bestandobjekt (Top 7 und 8) eingeräumt worden und auf sie im Wege der Gesamtrechtsnachfolge übergegangen. Die Mieterin sei im Jahr 1997 als übertragende Gesellschaft mit einer anderen Gesellschaft als aufnehmende Gesellschaft verschmolzen worden. Aufgrund der im Jahr 2007 erfolgten Abspaltung zur Aufnahme (auch) dieses Rechts aus der aus der Verschmelzung hervorgegangenen Gesellschaft auf sie als aufnehmende Gesellschaft sei nun sie die aus diesem Vormietrecht Berechtigte. Die Beklagte bestreite dessen aufrechten Bestand, obwohl sie ihrerseits Rechtsnachfolgerin der Verpflichteten sei. Die Verpflichtung zur Einräumung des Vormietrechts sei nämlich im Wege der Einzelrechtsnachfolge auf die jeweiligen Käufer der Anteile an der Liegenschaft, somit zuletzt auf die Beklagte, übergegangen.

[16] Die Beklagte räumte zwar ein, dass im Mietvertrag aus dem Jahr 1996 und zwischen den damaligen Vertragsparteien ein Vormietrecht vereinbart worden war. Allerdings seien weder daraus entspringende Rechte auf die Klägerin noch daraus ableitbare Verpflichtungen auf die Beklagte übergegangen. Es fehle sowohl an einer rechtswirksamen Begründung dieses Rechts als auch an einer rechtsgeschäftlichen Übertragung des behaupteten Vormietrechts auf Eigentümer/Vermieterseite. Zudem sei das behauptete Recht anlässlich der Spaltung, bei der es zu einer Übertragung von einer vor der Umgründung bestandenen und nach der Umgründung weiter bestehenden Gesellschaft, folglich zur Übertragung an einen Dritten, gekommen sei, „erloschen“. Jedenfalls könne es nicht die in Wohnungseigentum befindlichen Flächen umfassen.

[17] Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Das Vormietrecht sei eine selbständige Vereinbarung und keine Nebenabrede zum Mietvertrag. Für die Wirksamkeit dieser selbständigen Vereinbarung hätte es der Zustimmung der dadurch belasteten Miteigentümerin bedurft. Darüber hinaus sei ein Vormietrecht (schon) auf den Erstkäufer nicht überbunden worden und habe daher auch in der Folge von der Beklagten nicht (im Wege einer Einzelrechtsnachfolge) übernommen werden können. Bei der Veräußerung im April 2009 habe der (Erst-)Käufer (der schlichten Miteigentumsanteile bloß) jene Erklärung abgegeben, zu der er nach § 2 Abs 1 Satz 4 bis 5 MRG ohnehin verpflichtet gewesen sei. Die festgestellte Übernahme der Mietverträge ohne jeden Hinweis auf ein eingeräumtes Vormietrecht reiche nicht aus, um diesen Käufer an das Vormietrecht zu binden. Darüber hätte es einer Zustimmung der berechtigten Mieterin im dreiseitigen Schuldverhältnis bedurft.

[18] Das Berufungsgericht gab der Klage statt. Sekundäre Feststellungsmängel verneinte es unter Hinweis auf den Inhalt der von der Klägerin vorgelegten und ihrem Wortlaut nach nicht bestrittenen Vertragsurkunden. In deren rechtlicher Beurteilung ging es für beide Seiten von wirksamer Rechtsnachfolge bis hin zu den Prozessparteien aus. Die berechtigte Mieterin habe in Punkt 8. des Mietvertrags die Vorabzustimmung zur Vertragsübernahme erteilt. Nach der zu 5 Ob 136/19i ergangenen Rechtsprechung seien im Zuge der Verschmelzung sämtliche Rechte, somit auch das Vormietrecht, von der übertragenden auf die übernehmende Gesellschaft übergegangen. Zur Abspaltung zur Aufnahme zitierte das Berufungsgericht auszugsweise Punkt 7.2.12. des Spaltungsvertrags und schloss daran an, dass die Klägerin „dadurch“ in das in Punkt 6. des Mietvertrags vereinbarte Vormietrecht und auch in die in Punkt 8. getroffene Vereinbarung eingetreten sei. Auf Seiten der Vermieterin ging es von Einzelrechtsnachfolge aus. Es erachtete die Verpflichtung aus der Vereinbarung des Vormietrechts durch den jeweiligen Kaufvertrag von den Käufern in einer durchgehenden Kette bis zur Beklagten als übernommen und legte damit den Vertrag des Erstkäufers anders aus als das Erstgericht. Dazu berief es sich darauf, dass hier entgegen dem zu 1 Ob 168/13g entschiedenen Fall die Mietverträge nach den Kaufverträgen den Käufern jeweils ausgefolgt worden seien. Der Mietvertrag (aus dem Jahr 1996) samt Nebenvereinbarungen sei damit bekannt gewesen. Zu diesen Nebenvereinbarungen gehöre „zweifelsohne“ das im Mietvertrag in Punkt 6. angeführte Vormietrecht. Die Käufer hätten im Kaufvertrag erklärt, in die Mietverträge einzutreten. Auch aus dem mit der Beklagten geschlossenen Vertrag lasse sich (aus Punkt VII. 4a) deren Kenntnis vom Inhalt des Mietvertrags ableiten. Bei der nach den Verträgen erfolgten Übernahme des Kaufobjekts „mit allen Rechten und Pflichten“ habe es sich daher nicht um eine „klassische Lehrformel ohne Aussagekraft“ gehandelt. Zweifelsohne habe die Beklagte mit dem Eintritt in die Mietverhältnisse auch in das in Punkt 6. des Mietvertrags eingeräumte Vormietrecht eintreten sollen.

Rechtliche Beurteilung

[19] Gegen diese Entscheidung richtet sich die außerordentliche Revision der Beklagten, mit der sie die Wiederherstellung des Ersturteils anstrebt. Die von der Klägerin beantwortete Revision ist zulässig und berechtigt.

[20] 1. Beim Vormiet- und Vorpachtrecht verpflichtet sich der Eigentümer des Bestandobjekts, dieses vor (Weiter-)Vermietung/Verpachtung an einen Dritten dem Berechtigten anzubieten.

[21] Es handelt sich um ein vertraglich eingeräumtes Gestaltungsrecht, wobei auf Vorbestandsrechte (grundsätzlich) die §§ 1072 ff ABGB analog angewendet werden (3 Ob 3126/96f vom 27. 3. 1996; 3 Ob 199/02i; zur Unübertragbarkeit siehe insbesondere 1 Ob 726/52; 6 Ob 905/95; RS0008938; Mader in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, ABGB³ § 1072 ABGB Rz 10; vgl auch Apathy/Perner in KBB7 § 1074 ABGB Rz 1; Schurr in Schwimann/Neumayr, ABGB-Takomm6 § 1072 ABGB Rz 1, 7). Allerdings erlischt das Vormietrecht nach der Rechtsprechung nicht, wenn es bei einer an sich möglichen Gelegenheit nicht ausgeübt worden ist (4 Ob 237/15d), und es ist anders als das Vorkaufsrecht nicht verbücherungsfähig (2 Ob 775/30 SZ 12/179; so auch Verschraegen in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.08 § 1073 Rz 5; Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1095 Rz 1; Rassi in Kodek, Grundbuchsrecht2 § 19 GBG Rz 1).

[22] Der (höchst-)persönlich Berechtigte kann damit ein Vormietrecht weder einem Dritten abtreten noch kann es auf die Erben des Berechtigten übertragen werden (§ 1074 ABGB; „zwingendes Recht“ 1 Ob 259/01x). Die Position des daraus Verpflichteten ist dagegen vererblich und kann im Wege der Einzelrechtsnachfolge bei Einigung im Dreiparteienverhältnis auf einen Dritten überbunden werden (1 Ob 259/01x; Binder/Spitzer in Schwimann/Kodek4 § 1074 Rz 7).

[23] 2. Zur Gesamtrechtsnachfolge infolge einer Verschmelzung hat der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass zugunsten der übertragenden Gesellschaft bestehende Wiederkaufs- oder Vorkaufsrechte auf die aufnehmende Gesellschaft übergehen (RS0132979). Diese Rechtsprechung kann – was von den Parteien zu Recht nicht bezweifelt wird – auch auf die Berechtigung aufgrund von Vorbestandrechten, wie Vormiet- oder Vorpachtrechten, übertragen werden.

[24] Die Revision zeigt aber nicht unbeachtliche Unterschiede zwischen den Umgründungsmaßnahmen einer Verschmelzung und einer Abspaltung zur Aufnahme auf. Die Revisionsbeantwortung hält dagegen die vom Obersten Gerichtshof anlässlich der Verschmelzung angestellten Überlegungen auch auf den Umgründungsfall der Spaltung für übertragbar und meint, es erfordere eine richtlinenkonforme Auslegung der Bestimmungen des ABGB entsprechend der SpaltungsRL (82/891/EWG) die Aufrechterhaltung von standortsichernden Rechten.

[25] Anders als bei der Verschmelzung, bei der das Erlöschen des übertragenden Rechtsträgers ohne Liquidation erfolgt und die einzelnen verschmolzenen selbständigen Gesellschaften zu einer einzigen Rechtsperson werden, führt die Abspaltung zur Aufnahme nicht zum Untergang der übertragenden Gesellschaft. Wie die Revision berechtigt aufzeigt, wird bei der (verhältniswahrenden) Abspaltung zur Aufnahme (nur) bestimmtes Vermögen aus einer weiterhin bestehen bleibenden Gesellschaft auf eine schon zuvor bestandene Gesellschaft übertragen, also – betrachtet aus dieser Sicht – auf einen „anderen“ (Dritten). Insoweit moniert die Beklagte auch zutreffend, dass Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur Frage fehlt, ob anlässlich der Umgründungsmaßnahme einer Abspaltung zur Aufnahme nach § 1074 ABGB analog nicht auf Dritte übertragbare „höchstpersönliche“ Rechte wie das Vormietrecht (wie sie meint) untergehen oder ob sie zugunsten der aufnehmenden Gesellschaft erhalten bleiben (wovon die Klägerin ausgeht).

[26] 3. Anlässlich der ordentlichen Erledigung der Revision erweist sich diese aber schon aus einem anderen Grund als berechtigt, sodass es auf diese Frage nicht ankommt:

[27] 3.1. Bei der Vereinbarung eines Vormietrechts handelt es sich entgegen den Ausführungen des Berufungsgerichts nicht um eine Nebenabrede des Mietvertrags, sondern um eine selbständige, mit dem Bestandvertrag nur äußerlich verbundene Vereinbarung (wie die Vereinbarung einer Kaufoption [RS0111289]; zum Vormietrecht 1 Ob 168/13g). Eine Nebenabrede zum Mietvertrag muss nämlich mit dessen Inhalt zusammenhängen und das betreffende Bestandverhältnis selbst, nicht aber andere, von diesem Mietverhältnis nicht mehr umfasste Umstände regeln (5 Ob 117/98; 1 Ob 168/13g; RS0069589). Die Vereinbarung eines Vormietrechts kann außerhalb eines Bestandvertrags und genauso gut mit einem „Nichtmieter“ vereinbart werden (Spitzer/Told in Schwimann/Kodek, ABGB5 § 1072 ABGB Rz 8; Kothbauer, Nebenabreden zum Mietvertrag, immolex 2015, 196; ders, Mietrecht Österreich Praxishandbuch [2021] Kap III.2, Rz 390).

[28] 3.2. Die Vereinbarung eines Vormietrechts stellt also eine eigene Vereinbarung dar, wobei die aus dem vertraglich vereinbarten Vormietrecht folgende Rechtsbeziehung (nur) zwischen den Beteiligten dieses Rechtsgeschäfts besteht. Wie bereits erwähnt kann die Stellung des aus einem Vormietrecht Verpflichteten bei Einigung im Dreiparteienverhältnis auf einen Dritten überbunden werden (1 Ob 259/01x). Ohne Vereinbarung einer Übernahme trifft aber ein solches persönliches Gestaltungsrecht den (hier in Rede stehenden) rechtsgeschäftlichen Nachfolger im Eigentum des Vormietrechtsverpflichteten nicht (vgl Aicher in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1073 Rz 2 zum Vorkaufsrecht).

[29] 3.3. Eine rechtsgeschäftliche Überbindung der Verpflichtung war daher möglich. Diese folgt aber nicht schon daraus, dass die Beklagte als Käuferin der Liegenschaft mit dem Bestandobjekt das Bestandverhältnis gegen sich gelten lässt. Wie dargestellt handelt es sich bei der Vereinbarung eines Vormietrechts um eine eigenständige Vereinbarung, zu welcher die Beklagte hier das Vorliegen eines auf die Übertragung eines Vormietrechts gerichteten rechtsgeschäftlichen Willens auf Seiten der Vermieter verneint. An der Klägerin lag es, für einen Erfolg der Klage die Einzelrechtsnachfolge in diese Verpflichtung für alle Eigentümer in einer Kette bis hin zur Beklagten (wie sie dies auch behauptete) nachzuweisen. Dazu stützte sie sich allein (und ohne einen etwaigen davon abweichenden übereinstimmenden Parteiwillen zu behaupten) auf den Erklärungswert der Vertragsurkunden. Bei der im Rahmen der Vertragsauslegung gebotenen Erfassung des Sinngehalts der gesamten dieser von der Klägerin selbst vorgelegten Urkunden (vgl 2 Ob 36/14d; 8 ObA 62/16z) lässt sich, wie das Erstgericht zutreffend erkannte, eine Übernahme dieser rechtlich selbständigen Verpflichtung durch den Erstkäufer aber nicht ableiten.

[30] Das Berufungsgericht schloss aus der Passage über die Ausfolgung „der Mietverträge und Abrechnungen“ auf eine (von der Klägerin gar nicht ausdrücklich behauptete) Kenntnis des Erstkäufers von dieser eigenständigen Vereinbarung über das Vormietrecht, die äußerlich in den allein als „Mietvertrag“ titulierten Vertrag einbezogen war. Einzuräumen ist aber sicherlich, dass zumindest die Einsichtsmöglichkeit in diese „Mietverträge“, also auch in die konkrete Vertragsunterlage, anlässlich der Unterfertigung bestanden hatte.

[31] Die Formulierung „[…] erklärt der Käufer in die Mietverträge einzutreten“ ist hinsichtlich ihres objektiven Erklärungswerts über die Übernahme auch einer Verpflichtung, die nicht das Bestandverhältnis selbst betrifft, aber in einer Urkunde enthalten ist, die als „Mietvertrag“ betitelt ist, nicht eindeutig. Diese Wendung kann zwar denkmöglich – insbesondere bei unterstellter Kenntnis des Wortlauts des konkret in Rede stehenden „Mietvertrags“ (oder jedenfalls gegebener Einsichtsmöglichkeit) – isoliert betrachtet dahin ausgelegt werden, dass damit alle in als „Mietvertrag“ titulierten Verträgen enthaltenen Verpflichtungen übernommen wurden. Gegen diese Auslegung sprechen im vorliegenden Fall aber mehrere Gründe. Dafür, dass sich diese Erklärung des Käufers (bloß) – wie vom Erstgericht angenommen – auf seine gesetzliche Pflicht zum Eintritt in alle Mietverhältnisse bezog, wäre etwa schon ins Treffen zu führen, dass diese Erklärung ganz pauschal für alle „Mietverträge“ abgegeben und sie in jenen Punkt (IV.) aufgenommen wurde, der die Haftung und Gewährleistung des Verkäufers, nicht aber die Pflichten des Käufers regelt. So schließt direkt daran eine Regelung über die (fehlende) Haftung des Verkäufers bezüglich eventueller Mietzinsrückstände an. Das – hier sehr weitreichende – Vormietrecht („an allen Mietflächen des Gebäudes, die zur Vermietung anstehen“) wird mit keinem Wort im gesamten Vertrag erwähnt. Die in den späteren Kaufverträgen enthaltene Klausel über die Übernahme des Kaufobjekts „mit allen Rechten und Pflichten“ ist im Vertrag des Erstkäufers nicht enthalten. Ganz deutlich steht einer Auslegung im Sinne einer Übernahme der Verpflichtung aus dem Vormietrecht entgegen, dass im Kaufvertrag vereinbart wurde, dass der Erstkäufer „in der Auswahl der Mieter in keiner Weise beschränkt“ ist, was bei Bestehen eines Vormietrechts aber eben gerade nicht der Fall ist, dürfte er doch dann – primär und abhängig allein vom Willen des Vormietberechtigten – diesen als Mieter „auswählen“, also in Wahrheit keine Wahl treffen.

[32] 3.4. Ist nun aber der Klägerin der – für ihren Rechtsstandpunkt notwendige – Nachweis der Überbindung der aus der Vereinbarung über das Vormietrecht entspringenden Pflichten auf den Erstkäufer nicht gelungen, ist auch der Nachweis der von ihr behaupteten Rechtsnachfolge in einer Kette bis hin zur Beklagten gescheitert. Das klageabweisende Urteil des Erstgerichts ist folglich wiederherzustellen.

[33] 4. Die Kostenentscheidung gründet auf §§ 41, 50 ZPO. Für die Berufungsbeantwortung wurden keine Kosten verzeichnet.