Gericht: OGH
Geschäftszahl: 3Ob98/24v
ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2024:0030OB00098.24V.1028.000

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Hon.-Prof. Dr. Höllwerth als Vorsitzenden sowie den Hofrat Hon.-Prof. Dr. Brenn, die Hofrätinnen Dr. Weixelbraun-Mohr und Dr. Kodek und den Hofrat Dr. Stefula als weitere Richter in der Zwangsversteigerungssache der betreibenden Partei U* AG, *, vertreten durch Themmer, Toth & Partner Rechtsanwälte GmbH in Wien, gegen die verpflichtete Partei M* P*, wegen 70.000 EUR sA, über den Revisionsrekurs der Antragsteller 1) L* L*, 2) L* L*, ebendort, und 3) L* GmbH, *, alle vertreten durch Aigner Rechtsanwalts GmbH in Wiener Neustadt, gegen den Beschluss des Landesgerichts Eisenstadt als Rekursgericht vom 27. März 2024, GZ 13 R 279/23m-55, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Eisenstadt vom 3. Jänner 2023, GZ 5 E 21/20v-45, abgeändert wurde, den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Antragsteller haben die Kosten des Revisionsrekurses jeweils selbst zu tragen.

Text

Begründung:

[1] Mit Beschluss des Erstgerichts vom 13. 10. 2021, 5 E 21/20v, wurde die Liegenschaft EZ * GB * (Gst *) der Drittantragstellerin zugeschlagen. Mit Kaufvertrag vom 6. 5. 2022 veräußerte diese das im Teilungsplan des beauftragten Zivilgeometers ausgewiesene Gst */2 im Ausmaß von ca 604 m2 samt darauf errichtetem Einfamilienhaus an die Erst- und Zweitantragsteller.

[2] Am 11. 5. 2022 zeigte der Zivilgeometer die Grundstücksteilung der zuständigen Baubehörde (dem Bürgermeister der Marktgemeinde *) an. Mit Bescheid des Bürgermeisters vom 19. 10. 2022 wurde der Teilungsantrag abgewiesen; dieser Bescheid erging an den Zivilgeometer und wurde aus diesem Grund mit Berufungsvorentscheidung des Bürgermeisters vom 4. 1. 2023 wieder aufgehoben.

[3] In der Folge beantragten die Antragsteller beim Erstgericht die Einverleibung ihres Eigentumsrechts an den jeweiligen geteilten sowie ab- und zugeschriebenen Grundstücken.

[4] Das Erstgericht bewilligte das Grundbuchgesuch antragsgemäß. Die Zustellung dieses Beschlusses an den Bürgermeister erfolgte erst über Antrag am 27. 7. 2023. Bereits zuvor, nämlich mit Bescheid des Bürgermeisters vom 2. 5. 2023 wurde der Teilungsantrag (gegenüber der nunmehrigen Drittantragstellerin) abgewiesen. Gegen diese Entscheidung erhob die Drittantragstellerin Berufung an den Gemeinderat.

[5] Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Bürgermeisters Folge und änderte den angefochtenen Beschluss dahin ab, dass der Antrag 1.) ob der in Rede stehenden EZ die Teilung des Gst * und die lastenfreie Abschreibung und Zuschreibung des Gst */2 in die neu zu eröffnende EZ, 2.) auf Eröffnung einer neuen EZ bestehend aus dem Gst */2 und die Einverleibung des Eigentumsrechts je zur Hälfte für die Erst- und Zweitantragsteller, und 3.) ob der EZ * nunmehr bestehend aus dem Gst */1 die Einverleibung des Eigentumsrechts für die Drittantragstellerin zu bewilligen, abgewiesen wurde. Gleichzeitig sprach es aus, dass der Entscheidungsgegenstand 30.000 EUR übersteige und der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei. Gemäß § 237 EO sei zur Entscheidung über die Einverleibung des Eigentumsrechts des Erstehers das Exekutionsgericht zuständig, wobei die Entscheidung im Exekutionsverfahren zu ergehen habe (3 Ob 96/99k; vgl auch 3 Ob 226/07t). Nach 3 Ob 122/72 (EvBl 1973/93, 212) und 3 Ob 504/90 könne auch der Rechtsnachfolger des Erstehers die Einverleibung seines Eigentumsrechts beim Exekutionsgericht beantragen, das ebenfalls im Zwangsversteigerungsverfahren zu entscheiden habe (vgl Markowetz in Deixler-Hübner § 237 EO Rz 17), was jedenfalls bei einem gemeinsamen Antrag des Erstehers und des Liegenschaftserwerbers gelte. Bei einer Grundstücksteilung entgegen den Vorschriften der Bauordnung stehe der Baubehörde das Recht des Rekurses gegen den Beschluss des Exekutionsgerichts zu. Gemäß § 14 Abs 3 Bgld BauG seien Grundstücksteilungen von bereits bebauten Grundstücken im Bauland vor ihrer Durchführung im Grundbuch vom Bauwerber oder Grundeigentümer der Baubehörde anzuzeigen. Bei Nichtvorliegen der Voraussetzungen sei die Grundstücksteilung mit Bescheid zu untersagen. Halte die Baubehörde die Grundstücksteilung demgegenüber für unbedenklich, so sei nach Pallitsch/Pallitsch/Kleewein (Baurecht Burgenland § 14 Anm 18) dem Antragsteller diese Beurteilung schriftlich zu bestätigen. Diese Bestätigung sei Eintragungsvoraussetzung im Grundbuch. Würde nämlich die bloße Anzeige an die Baubehörde als Eintragungsvoraussetzung genügen, so wären die Prüfpflichten der Baubehörde sinnentleert, weil es der Antragsteller in der Hand hätte, sein Grundbuchsgesuch so zeitnah nach der Anzeige zu stellen, dass die Baubehörde ihren Prüfpflichten nicht nachkommen könne. Daraus folge, dass die Änderung der Grundstücksgrenzen im Bauland im Grundbuch nur durchgeführt werden dürfe, wenn dem Grundbuchsgesuch die Bestätigung der Nichtuntersagung durch die Baubehörde angeschlossen sei. Da die Antragsteller keine solche Bestätigung eingeholt hätten, sei das Grundbuchgesuch gemäß § 94 Abs 3 GBG abzuweisen gewesen. Der ordentliche Revisionsrekurs sei mangels erheblicher Rechtsfrage nicht zulässig.

[6] Gegen diese Entscheidung richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsteller, der auf die Wiederherstellung der Entscheidung des Erstgerichts abzielt.

Rechtliche Beurteilung

[7] Der Revisionsrekurs ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig, er ist aber nicht berechtigt (zur Einseitigkeit des Rechtsmittels vgl RS0118686; vgl auch 5 Ob 71/06m zu § 124 GBG).

[8] 1.1 Veränderungen im Gutsbestand eines Grundbuchkörpers durch Grundstücksteilungen unterliegen gewissen Einschränkungen durch diverse Landesgesetze. Solche Regelungen finden sich – wie hier – unter anderem im Zusammenhang mit der Änderung von Grundstücksgrenzen im Bauland in den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer (vgl K. Binder in Kodek, Grundbuchsrecht2 § 2 LiegTeilG Rz 8 und 10). Diese landesgesetzlichen Rechtsvorschriften sehen für Grundstücksteilungen entweder eine behördliche Bewilligungspflicht oder eine Anzeigepflicht vor. Damit soll der Baubehörde die Überwachung der Einhaltung der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne sowie der Bebauungsrichtlinien (zB Bebauungsweise und Abstände) und der bautechnischen Vorschriften ermöglicht werden (5 Ob 301/98w).

[9] 1.2 In den Fällen einer Bewilligungspflicht halten baurechtliche Vorschriften fest, dass der Rechtserwerb nicht in das Grundbuch eingetragen werden darf, wenn dem Grundbuchsgesuch kein rechtskräftiger Genehmigungsbescheid bzw keine in der jeweiligen Vorschrift vorgesehene sonstige Entscheidung der Baubehörde (zB Negativbestätigung oder sonstige Erklärung der Behörde) über die Erfüllung der baurechtlichen Eintragungsvoraussetzungen beigeschlossen ist (vgl 5 Ob 60/94; 5 Ob 2223/96i). So sieht etwa § 10 Abs 1 NÖ BauO 2014 vor, dass Änderungen von Grundstücksgrenzen im Bauland vor ihrer Durchführung im Grundbuch einer Bewilligung der Baubehörde bedürfen und die Baubehörde erster Instanz über einen solchen Antrag binnen acht Wochen nach Einlangen zu entscheiden hat (Abs 5). Nach Abs 7 leg cit ist jeder Beschluss des Grundbuchsgerichts über die Durchführung einer Änderung von Grundstücksgrenzen im Bauland der Baubehörde zuzustellen. Gegen einen solchen Beschluss des Grundbuchsgerichts steht der Gemeinde das Rechtsmittel des Rekurses zu. Nach § 14 TBO 2022 bedürfen (unter anderem) die Teilung, die Vereinigung oder jede sonstige Änderung von als Bauland, Sonderflächen oder Vorbehaltsflächen gewidmeten Grundstücken der Bewilligung der Behörde (Abs 1). Nach § 17 leg cit darf das Grundbuchsgericht Eintragungen in das Grundbuch, die eine bewilligungspflichtige Änderung der Grundstücksgrenzen zum Inhalt haben, nur durchführen, wenn die Bewilligung nach § 14 Abs 1 leg cit vorliegt. Grundbuchbeschlüsse, mit denen eine solche Eintragung bewilligt wird, sind der Gemeinde zuzustellen. Die Gemeinde kann dagegen Rekurs erheben, wenn die Eintragung ohne die oder entgegen der Bewilligung nach § 14 Abs 1 leg cit bewilligt wurde.

[10] Die Entscheidung über die Frage, ob die Voraussetzungen für eine Bewilligung der Baubehörde gegeben sind, ist dieser Behörde vorbehalten. Dem Grundbuchsgericht ist insoweit die Entscheidungskompetenz entzogen (RS0060508). Eine in der jeweiligen Bauordnung vorgesehene Bewilligung oder sonstige Entscheidung der Behörde ist eine materiell-rechtliche Voraussetzung dafür, dass die Gutsbestandsänderung erfolgen darf (5 Ob 2223/96i). Die Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch ist daher nur zulässig, wenn die Bewilligung bzw sonstige Entscheidung dem Grundbuchsgericht bzw hier dem Exekutionsgericht vorgelegt wird (RS006508). Dieses Gericht hat die Bewilligung der begehrten Einverleibung gemäß § 94 Abs 1 Z 3 GBG daher vom Vorliegen der Bewilligung bzw sonstigen Entscheidung abhängig zu machen (5 Ob 301/98w).

[11] 2. Nicht zweifelhaft ist, dass dieselbe rechtliche Konsequenz auch für den Fall einer Anzeigepflicht an die Baubehörde gilt, wenn die anwendbaren landesgesetzlichen Vorschriften die Anzeigepflicht mit einem Entscheidungsvorbehalt der Behörde verknüpfen. Sieht daher das jeweilige Landesgesetz vor, dass die Grundstücksteilung entweder zu untersagen oder im Fall der Nichtuntersagung dem Antragsteller eine (Negativ-)Bestätigung oder sonstige Erklärung auszustellen ist, so muss auch im Fall einer Anzeigepflicht die vorgesehene Willensäußerung der Baubehörde dem Grundbuchsgesuch angeschlossen werden.

[12] 3.1 Gemäß § 14 Abs 3 des hier anwendbaren Bgld BauG 1997 sind Grundstücksteilungen von bereits bebauten Baugrundstücken im Bauland vor ihrer Durchführung im Grundbuch vom Bauwerber oder Grundeigentümer der Behörde anzuzeigen. Die Baubehörde hat sich davon zu überzeugen, ob 1.) durch die Grundstücksteilung bei bebauten Baugrundstücken kein Widerspruch zu bautechnischen Ausführungsbestimmungen dieses Gesetzes oder Verordnungen (zB über die Beschaffenheit an Wänden von Grundstücksgrenzen) neu entsteht, 2.) die Verbindung der neugeformten Grundstücke mit einer öffentlichen Verkehrsfläche unmittelbar oder durch die Möglichkeit eines Fahr- und Leitungsrechts gewährleistet ist und 3.) durch die nachträgliche Teilung von bereits bebauten Baugrundstücken kein Widerspruch zur bestehenden Bebauungsweise, zu geltenden Bebauungsplänen oder Teilbebauungsplänen sowie Bebauungsrichtlinien begründet wird. Der Meldung an die Behörde ist die Zustimmung aller von der Änderung betroffenen Grundstückseigentümer sowie ein von einem Vermessungsbefugten verfasster Teilungsplan anzuschließen. Bei Nichtvorliegen dieser Voraussetzungen ist die Grundstücksteilung zu untersagen.

[13] Diese Vorschriften normieren somit keine Bewilligungs-, sondern eine Anzeigepflicht. In § 14 Abs 3 letzter Satz Bgld BauG 1997 ist eine Entscheidung der Baubehörde nur bei Nichtvorliegen der gesetzlich normierten Voraussetzungen in Form einer Untersagung vorgesehen. Eine Anordnung dahin, dass auch die Nichtuntersagung durch eine Bestätigung oder sonstige Erklärung der Baubehörde zum Ausdruck zu bringen ist, findet sich in § 14 Abs 3 leg cit nicht (ausdrücklich).

[14] 3.2 Die Erläuterungen zur Bgld Baugesetznovelle 2019, LBGl 2019/29, halten zu § 14 Abs 3 Bgld BauG fest, dass für die Teilung von bereits bebauten Grundstücken im Bauland eine verpflichtende Meldung an die Baubehörde eingeführt werde, weil aus der Teilung von bereits bebauten Grundstücken im Bauland immer wieder schwerwiegende baurechtliche Probleme entstünden. Bei bebauten Grundstücken dürfe durch die Teilung zufolge Abs 3 Z 1 kein Widerspruch zu bautechnischen Ausführungsbestimmungen, insbesondere im Bereich des Brandschutzes entstehen. [...] Die Berücksichtigung der Anbindungsmöglichkeiten der neuen Grundstücke an die öffentliche Verkehrsfläche solle so früh wie möglich stattfinden. [...] Gleichzeitig sei bei der Grundstücksteilung auf bestehende Bebauungsweisen oder geltende Bebauungspläne sowie Bebauungsrichtlinien zu achten. Bei Nichtvorliegen einer dieser Voraussetzungen habe die Baubehörde die Grundstücksteilung zu untersagen.

[15] Auch die Gesetzesmaterialien sprechen somit nur von einer Meldung an die Baubehörde und halten fest, dass bei Nichtvorliegen einer der Voraussetzungen nach § 14 Abs 3 Z 1 bis 3 Bgld BauG 1997 die Baubehörde die Grundstücksteilung zu untersagen hat. Eine sonstige sich an die baurechtliche Prüfung anknüpfende Reaktion der Baubehörde wird nicht erwähnt.

[16] 3.3 § 14 Abs 4 Bgld BauG 1997 sieht vor, dass die Baubehörde über die ihr schriftlich bekanntgegebenen Grundstücksteilungen oder Grundstückszusammenlegungen im Bauland auf Verlangen für die Vorlage beim Grundsbuchsgericht eine Bestätigung darüber auszustellen hat, dass die betroffenen Grundstücke zur Gänze im Bauland liegen.

[17] Diese Bestimmung bezieht sich ausdrücklich auf Grundstücksteilungen und sieht eine Bestätigung der Baubehörde zur Vorlage beim Grundbuchsgericht vor, dass die von der Teilung betroffenen Grundstücke zur Gänze im Bauland liegen. Eine solche Bestätigung kann aber hier keine taugliche Grundlage für die Entscheidung des Grundbuchsgerichts und insbesondere für die Einverleibung des Eigentumsrechts bilden, weil sie keine Aussage über eine für die hier begehrte Eintragung relevante Entscheidung der Behörde enthält. Aus diesem Grund liegt der Schluss nahe, dass dem Landesgesetzgeber allenfalls ein Redaktionsversehen unterlaufen ist und dieser in Wirklichkeit auch eine Bestätigung der Baubehörde über die Nichtuntersagung der Grundstücksteilung für die Einverleibung des Eigentumsrechts nach erfolgter Grundstücksteilung vorsehen wollte. Jedenfalls ist in diesem Sinn ein Größenschluss gerechtfertigt und wären überdies auch die Voraussetzungen für einen Analogieschluss gegeben. Zudem ist dieses Auslegungsergebnis im Interesse der Rechtssicherheit geboten, weil ansonsten bereits erfolgte Eintragungen im Grundbuch nach Erlassung eines rechtskräftigen Untersagungsbescheids, wofür keine Frist vorgesehen ist, aufgrund eines Rekurses der Baubehörde wieder rückgängig gemacht werden müssten.

[18] 3.4 Der Oberste Gerichtshof gelangt damit zum Ergebnis, dass nach § 14 Abs 4 Bgld BauG 1997 die Baubehörde über eine ihr schriftlich angezeigte Grundstücksteilung (oder Grundstückszusammenlegung) im Bauland dem Bauwerber oder Grundstückseigentümer auf Verlangen eine Bestätigung über die Nichtuntersagung der Grundstücksteilung für die Vorlage beim Grundbuchsgericht auszustellen hat und die Vorlage dieser Bestätigung eine Voraussetzung für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch ist.

[19] 3.5 Die Bedenken der Antragsteller, dass die Baubehörde die Einverleibung des Eigentumsrechts unangemessen lange hinauszögern könnte, sind nicht zu teilen, weil Verzögerungen bei der Erlassung des Untersagungsbescheids oder der Ausstellung der Bestätigung über die Nichtuntersagung mit den im Gemeindeaufsichtsrecht vorgesehenen Rechtsbehelfen abgestellt werden können. Für die von den Antragstellern argumentierte Zustimmungsfiktion für den Fall, dass die Baubehörde innerhalb einer Frist von sechst Monaten die Grundstücksteilung nicht untersagt, findet sich im Bgld BauG 1997 keine Grundlage.

[20] 4.1 Entgegen der Ansicht der Antragsteller ist die Rechtsmittellegitimation des Bürgermeisters gegen den erstinstanzlichen Bewilligungsbeschluss gegeben.

[21] Nach ständiger Rechtsprechung sind zum Rekurs im Exekutionsverfahren neben den Parteien auch sogenannte Beteiligte, wie insbesondere Drittschuldner und Ersteher legitimiert, denen ein rechtliches Interesse an einzelnen Schritten im Exekutionsverfahren zuzubilligen ist (3 Ob 226/21p). Im Allgemeinen sind als Beteiligte jene Personen zu verstehen, die von den Wirkungen der Zwangsvollstreckung unmittelbar in ihren Rechten betroffen sind und durch den Exekutionsbeschluss bzw durch ungerechtfertigte Aufträge gesetzwidrig belastet werden (RS0002134). In Grundbuchsachen, die hier der Sache nach betroffen sind (vgl Markowetz in Deixler/Hübner § 237 EO Rz 26a), hat der Oberste Gerichtshof ausdrücklich ausgesprochen, dass auch einer Behörde Rechtsmittellegitimation zur Wahrung öffentlicher Interessen zukommen kann (5 Ob 21/14w). In diesem Sinn ist anerkannt, dass die Gemeinde im Grundbuchsverfahren als Baubehörde erster Instanz rekurslegitimiert ist (RS0006691).

[22] 4.2 Im vorliegenden Fall hat der Bürgermeister als Baubehörde erster Instanz die gesetzliche Pflicht, bei Grundstücksteilungen im Bauland die Einhaltung der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne sowie der Bebauungsrichtlinien und baurechtlichen Vorschriften zu überwachen. Dabei handelt es sich evident um öffentliche Interessen, wobei die Entscheidung darüber, ob diese Interessen eingehalten werden, allein der Baubehörde zukommt. Die Entscheidung der Baubehörde kann dabei die grundbücherliche Durchführung des der Grundstücksteilung zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts verhindern. Damit sind die Interessen der Baubehörde von den Wirkungen der gerichtlichen Entscheidung über die Durchführung der Grundstücksteilung berührt. Die von ihr zu verfolgenden öffentlichen Interessen begründen damit die Rechtsmittellegitimation der Baubehörde im Verfahren über die Einverleibung des Eigentumsrechts des Erstehers bzw dessen Rechtsnachfolgers nach § 237 EO.

[23] 5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Rekursgericht die Bewilligung des Antrags auf Einverleibung des Eigentumsrechts der Antragsteller zutreffend von der Vorlage einer Negativbestätigung der Baubehörde im Sinn des § 14 Abs 4 Bgld BauG 1997 abhängig gemacht und das Grundbuchsgesuch mangels Vorlage einer solchen Bestätigung zu Recht abgewiesen hat. Dem Revisionsrekurs der Antragsteller war daher der Erfolg zu versagen.

[24] Die Kostenentscheidung gründet sich auf §§ 74, 78 EO iVm §§ 40, 50 ZPO (vgl auch Markowetz in Deixler/Hübner § 237 EO Rz 26a).