BGE 117 II 449 (1991) — civil law

117 II 449

Sachverhalt ab Seite 449

A.- En 1988, A et B conclurent une promesse de vente immobilière, doublée d'un pacte d'emption en faveur du promettant-acquéreur B, convenu cessible et soumis aux mêmes clauses et conditions que la vente, notamment au prix de 274'500 fr.

B s'engagea à se substituer C dans cette promesse. C s'obligeait, pour lui et ses nommables, à acheter la parcelle pour le prix de 274'500 fr. Dans le même contrat, B cédait à C, moyennant une indemnité de 325'000 fr., le droit d'emption concédé par A.

Puis C s'obligea à se substituer T. N. dans la promesse conclue avec A. T. N. s'obligeait à acquérir l'immeuble pour le prix de 274'500 fr. et s'engageait à payer à C, en sus du prix dû à A, une indemnité de 640'000 fr. sur laquelle 325'000 fr. étaient destinés à B et le solde de 315'000 fr. à C. T. N. devenait ainsi cessionnaire du droit d'emption.

En 1989, A vendit l'immeuble à B, qui en paya le prix et le revendit immédiatement à T. N. C intervint à l'acte de revente pour l'approuver. B reçut  599'500 fr. correspondant au prix versé à A (274'500 fr.) et à l'indemnité de cession du droit d'emption en faveur de C (325'000 fr.). C reçut 315'000 fr. à  titre d'indemnité de cession du droit d'emption en faveur de T. N. qui paya au total 914'500 fr.

B.- En 1990, T. N. requit l'autorisation de vendre l'immeuble avant l'expiration du délai d'interdiction prévu par l'art. 1 al. 1 AFIR.

Le conservateur du registre foncier autorisa l'aliénation anticipée au prix de 655'860 fr., correspondant au prix de vente, à l'indemnité payée à B, aux frais de notaire et à l'indexation de 3%. L'autorité cantonale de surveillance du registre foncier a rejeté le recours formé contre la décision du conservateur.

C.- T. N. exerce un recours de droit administratif.

Erwägungen

Extrait des considérants:

5. L'autorité cantonale a refusé d'inclure le montant de 315'000 fr. dans le prix de l'acquisition. Le recourant soutient qu'il n'y a pas de raison de l'exclure.

a) Il faut tout d'abord constater que les termes employés par le législateur - "coût de production", "prix de l'acquisition", "frais accessoires" - n'excluent pas une interprétation large.

Ensuite, selon le message du Conseil fédéral, l'aliénation anticipée sans bénéfice peut être exceptée de l'interdiction parce qu'elle ne manifeste pas un dessein de spéculation (FF 1989 III 197), contre lequel le législateur voulait lutter en empêchant la revente à court terme d'immeubles n'ayant acquis entre-temps aucune plus-value (Message, p. 182 et 184). Peu importe en revanche le prix accepté par le requérant avant l'entrée en vigueur de l'arrêté urgent, qui ne déploie pas d'effet rétroactif (art. 9 AFIR). Au demeurant, les sols utilisables pour la construction, tant par leur raréfaction qu'en raison de la conjoncture favorable et des faibles taux hypothécaires, avaient très fortement augmenté de valeur ces dernières années (Message, p. 170), en l'espèce de 1986 à 1989. Lors des débats parlementaires, la commission du Conseil national proposa de définir le bénéfice, au sens de l'art. 4 al. 1 let. a, comme la différence entre le produit de l'aliénation et la valeur d'investissement (BO 1989 CN 1343). Ainsi, vu le but visé par le législateur et la teneur du texte légal, on peut admettre que le coût de production au sens de l'art. 4 al. 2 AFIR correspond à l'ensemble des investissements consentis, notamment pour acquérir l'immeuble.

Cette interprétation n'est pas contredite par les auteurs, qui ne sont guère explicites sur la notion de prix de l'acquisition, litigieuse en l'espèce  (GAJA, Il divieto temporaneo di alienazione di fondi, in Repertorio di giurisprudenza Patria, 122/1989, p. 315; ZULLIGER, Verbot der Veräusserung nicht landwirtschaftlicher Grundstücke, in RNRF 70/1989, p. 338/339; RICHARD, in Les arrêts fédéraux urgents contre la spéculation foncière, Lausanne 1991, p. 51/52; TRAUFFER et DECURTINS, Praxis der Bewilligungsbehörde zum Bundesbeschluss über eine Sperrfrist für die Veräusserung nicht landwirtschaftlicher Grundstücke, in ZGRG, p. 56/57; GREGORC et JEANRENAUD, L'arrêté fédéral concernant un délai d'interdiction de revente des immeubles non agricoles: quelques problèmes particuliers d'interprétation et d'application, in SJ 112/1990, p. 348/349; BISANG, Welche sind die Bewilligungsgründe für eine vorzeitige Veräusserung? in Dringliches Bodenrecht, Zürich 1990, p. 61). Un auteur souligne toutefois que l'art. 4 al. 2 AFIR ne permet pas de se demander si le prix de l'acquisition était normal ou non: on doit admettre même un prix manifestement surfait; quant à l'indemnité concédée pour un droit d'emption, de préemption ou de réméré, elle n'est prise en compte que si et dans la mesure où les parties l'ont imputée sur le prix, comme une partie de celui-ci (SCHÖBI, Erläuterungen zur Sperrfrist, Bern et Stuttgart  1990, p. 91).

En l'espèce, l'indemnité de 315'000 fr. versée par le recourant est un  élément de l'investissement total consenti, comme partie du prix, pour l'acquisition de la parcelle: elle doit donc être incluse dans le prix de l'acquisition au sens de l'art. 4 al. 2 AFIR.

b) L'autorité cantonale de surveillance a objecté que l'indemnité de 315'000  fr. ne peut être englobée dans le prix de l'acquisition, car les parties à  l'acte de vente - B et le recourant - ont expressément déclaré dans l'acte que le prix de 599'500 fr. (274'500 fr. + 325'000 fr.) constituait l'intégralité du prix et que celui-ci n'était modifié par aucun autre arrangement quelconque.

Cet argument, purement formel, n'est pas déterminant. En effet, si le prix versé à B était bien de 599'500 fr., C intervint à l'acte pour libérer le recourant de tout engagement à son égard, moyennant le versement, nullement contesté, d'une indemnité de 315'000 fr. Pour acquérir la parcelle, le recourant devait s'assurer que C n'exercerait pas son droit d'emption. La cession (onéreuse) du droit d'emption de C était donc le moyen d'obtenir la propriété de la parcelle. L'indemnité  versée pour cette cession est donc bien une part de l'investissement concédé  pour l'acquisition.

Regeste:
Art. 4 al. 2 AFIR. Prix de l'acquisition.  Le prix de l'acquisition comprend l'ensemble des investissements consentis pour acquérir l'immeuble (consid. 5a). 
Il comprend notamment le montant de l'indemnité versée à un tiers pour qu'il cède son droit d'emption (consid. 5b).