BGE 135 III 248 (2009) — civil law and debt enforcement and bankruptcy law

135 III 248

Sachverhalt ab Seite 248

A. 

A.a Par contrat du 13 août 1981, A. SA a remis à bail à Z. dès le 1er septembre 1981 le café-restaurant-bar-pizzeria à l'enseigne "V.", sis à la rue W., à Lausanne; le bail, conclu pour 15 ans, était par la suite renouvelable aux mêmes conditions de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné au moins une année à l'avance pour la prochaine échéance. A teneur de l'art. 27 du contrat, le propriétaire autorisait l'annotation du bail au registre foncier. Le 21 février 1983, le bail a été annoté au Registre foncier du district de Lausanne jusqu'à sa première échéance, soit le 1er septembre 1996. Lors de la reconduction du contrat, aucune réquisition de prolongation d'annotation n'a été déposée au registre foncier, si bien que le conservateur a procédé d'office à la radiation de cette inscription le 30 mai 1997.

Le 15 juin 1989, Y. est devenu propriétaire du bâtiment lausannois érigé à la rue W.

Y. ayant fait l'objet d'une poursuite en réalisation d'un gage immobilier constitué sur ce bien-fonds, une gérance légale de l'immeuble (art. 102 al. 3 LP) a été instaurée par l'Office des poursuites de l'arrondissement de Lausanne-Ouest depuis le 1er novembre 2002 (ci-après: OP), lequel l'a confiée à X. SA, en application de l'art. 16 al. 3 de l'Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI; RS 281.42).

A.b Le 25 mars 2003, le locataire Z. a adressé au Tribunal des baux du canton de Vaud une requête de mesures provisionnelles tendant à la réannotation provisoire au registre foncier, sur la parcelle dont Y. est propriétaire, du bail conclu le 13 août 1981. La Présidente du Tribunal des baux, faisant droit à cette requête, a ordonné le 11 avril 2003 à titre provisoire la réinscription requise.

Par demande du 16 juin 2003, le locataire a validé les mesures provisionnelles en ouvrant action contre Y. devant le Tribunal des baux. Il a conclu à ce que l'annotation provisoire au registre foncier du bail passé le 13 août 1981 soit définitivement maintenue jusqu'à l'échéance dudit contrat.

Par courrier recommandé du 16 juillet 2003, X. SA, en qualité de gérante légale de l'immeuble de Y., a résilié pour le 31 août 2006, au moyen d'une formule officielle, le bail des locaux remis à Z.

Le 22 février 2004, Y. a pris à l'encontre de Z. devant le Tribunal des baux des conclusions tendant à ce qu'il soit constaté que le congé du 16 juillet 2003 est valide.

Par acte du 1er juillet 2004, Z. a confirmé sa demande du 16 juin 2003 et conclu au rejet des conclusions prises par Y. le 22 février 2004. 

Par jugement du 6 septembre 2007, le Tribunal des baux a annulé toutes les résiliations de bail notifiées par la gérance légale du défendeur Y. au demandeur Z. pour les locaux commerciaux lausannois sis à la rue W. Le Tribunal des baux a aussi autorisé le demandeur à requérir du conservateur du Registre foncier du district de Lausanne, sur la parcelle de la Commune de Lausanne dont Y. est propriétaire, l'annotation, pour une période échéant le 1er septembre 2011, du bail passé le 13 août 1981 ayant pour objet les locaux commerciaux susnommés.

Saisie par Y. d'un recours contre ce jugement, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 16 juin 2008, l'a rejeté, la décision attaquée étant confirmée.

B. L'OP, X. SA et Y. forment conjointement un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt cantonal. Les recourants concluent notamment au rejet de la conclusion de l'intimé prise le 16 juin 2003, tendant au maintien définitif jusqu'à l'échéance du bail de l'annotation provisoire au registre foncier du contrat en vigueur entre Y. et Z.

Le Tribunal fédéral a déclaré irrecevables les recours formés par l'OP et par X. SA et a rejeté dans la mesure où il était recevable le recours exercé par Y.

Erwägungen

Extrait des considérants:

4. Le recourant soutient enfin que le locataire, qui n'a pas demandé la prolongation de l'annotation de son bail au registre foncier avant la radiation de l'annotation, est forclos dans sa demande d'une nouvelle annotation déposée le 25 mars 2003. Le bailleur allègue que l'annotation d'un bail doit suivre les mêmes règles que celles s'appliquant aux droits de préemption, d'emption et de réméré, dont la protection conférée par l'annotation cesse après dix ans, sans pouvoir plus ressusciter. Dans ces circonstances, aucune réannotation du bail n'entrerait en ligne de compte. Le recourant reproche encore au Tribunal des baux, et implicitement à la cour cantonale, d'avoir méconnu l' ATF 125 III 123, qui détermine le sort des baux annotés après la double mise à prix prévue à l'art. 142 LP. Il ajoute que l'intimé n'a aucun intérêt effectif à requérir la réannotation litigieuse.

4.1 Il est constant que le 13 août 1981, A. SA et Z. ont conclu un contrat de bail portant sur un établissement public et ses annexes. 

Selon l'art. 27 de ce contrat, le propriétaire autorisait l'annotation du bail au registre foncier. Conformément à cette clause, le bail a été annoté dès le 21 février 1983, cela jusqu'à sa première échéance, laquelle avait été fixée contractuellement au 1er septembre 1996. D'après la jurisprudence en effet, un contrat de bail à loyer prévoyant, comme le bail susrappelé, une reconduction tacite n'est susceptible d'être annoté au registre foncier que pour le laps de temps devant s'écouler jusqu'au premier terme fixe convenu (ATF 81 I 75 consid. 2 p. 77). Ce précédent a été critiqué récemment par un auteur, au motif que dès l'instant où l'art. 261 CO, contrairement à l'ancien droit (cf. ancien art. 259 CO), a posé le principe que la vente ne rompt pas le bail, on ne voit pas pourquoi, eu égard au but de protection conféré à l'annotation du bail, les parties ne pourraient pas convenir que la durée de ladite annotation dépasse le premier terme de résiliation du contrat (BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, 2008, p. 320 ss).

La question peut toutefois demeurer indécise, car, dans le cas présent, le bail a bien été annoté au registre foncier jusqu'à sa première échéance du 1er septembre 1996, avant que l'annotation en soit radiée d'office le 30 mai 1997.

4.2 Le 15 juin 1989, Y. a acquis l'immeuble où est sis l'établissement public, si bien que tous les droits et les obligations qui se rattachent au bail sont passés au prénommé (cf. art. 261 al. 1 CO; ATF 127 III 273 consid. 4c/aa).

Il a été établi (art. 105 al. 1 LTF) qu'aucune réquisition de prolongation de l'annotation n'a été déposée avant la première échéance susrappelée du bail. Le conservateur, en vertu de l'art. 72 al. 1 de l'ordonnance du 22 février 1910 sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1), a alors procédé d'office à la radiation de l'inscription le 30 mai 1997.

Il reste donc à examiner si le bail peut être annoté à nouveau au registre foncier après radiation de l'annotation initiale, comme l'a admis l'autorité cantonale.

4.3 Dans l' ATF 81 I 75 consid. 2 p. 77 déjà cité, le Tribunal fédéral a retenu que l'annotation d'un bail à loyer ou à ferme stipulant une reconduction tacite doit, pour pouvoir subsister au-delà de la première échéance contractuelle, faire l'objet d'une nouvelle réquisition.

Pour ROGER WEBER (in Commentaire bâlois, CO, vol. I, 4e éd. 2007, n° 2 ad art. 261b CO), si la durée de l'annotation au registre foncier d'un bail doit être déterminée (art. 71 al. 2 ORF), elle n'est pas limitée au point de vue temporel. DAVID LACHAT (in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, n° 3 ad art. 261b CO) affirme que si le bail est renouvelé, l'annotation doit être derechef requise. Cet auteur a confirmé récemment cette opinion en ajoutant que le renouvellement tacite du bail ne prolonge pas ipso facto la validité de l'annotation (Le bail à loyer, 2008, p. 184 ch. 4.3.5). Quant à URS FASEL (Grundbuchverordnung [GBV], Kommentar [...], 2008, n° 14 ad art. 71 ORF), il écrit que les droits personnels, dont la durée d'annotation est écoulée, peuvent être annotés à nouveau au registre foncier.

Il convient de déduire du précédent susmentionné et de ces opinions doctrinales qu'un contrat de bail prévu initialement pour une certaine durée et reconductible, sauf congé donné par l'une des parties, doit pouvoir être réinscrit au registre foncier après que l'annotation du contrat eut été radiée d'office, faute de requête de prolongation de l'annotation formulée avant le premier terme contractuel.

On cherche vainement quel intérêt public commanderait d'instaurer une péremption du droit du locataire, accordé par convention, de faire annoter son bail au registre foncier s'il n'a pas requis une prolongation de l'annotation avant la fin de la durée initiale du bail telle qu'elle a été arrêtée par le contrat.

L'analogie opérée par le recourant avec les droits de préemption, de réméré et d'emption est dénuée de pertinence, du moment que la loi elle-même limite la durée de l'annotation de ces droits personnels à 25 ans pour les droits de préemption et de réméré et à 10 ans pour le droit d'emption (art. 216a CO; cf. BÉNÉDICT FOËX, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, nos 13 et 14 ad art. 216a CO). Le droit fédéral ne fixe en revanche nullement la durée maximale de l'annotation d'un bail à loyer ou à ferme.

La référence du recourant à l' ATF 125 III 123 pour nier l'intérêt de l'intimé à obtenir une nouvelle annotation de son bail n'a pas de consistance. Premièrement, les juges cantonaux n'ont pas ignoré cette jurisprudence rendue dans le cadre d'enchères avec double mise à prix, qu'ils ont citée au considérant 5 de l'arrêt déféré. Secondement, ce précédent n'a de portée que si un immeuble a été grevé de droits personnels annotés sans le consentement du créancier gagiste de rang antérieur; dans un tel cas, celui-ci a le droit d'exiger une double mise à prix, soit la mise aux enchères de l'immeuble successivement avec ou sans la charge (cf. art. 142 LP). Les circonstances de cette jurisprudence sont totalement étrangères à celles de l'espèce.

C'est ainsi sans enfreindre le droit fédéral que la cour cantonale a autorisé l'intimé à requérir l'annotation de son bail pour une période échéant le 1er septembre 2011, date d'échéance du contrat. Le moyen est infondé.

Regeste:
Bail à loyer; nouvelle annotation au registre foncier; art. 71 al. 2 et art. 72 al. 1 ORF.  Un contrat de bail prévu initialement pour une certaine durée et reconductible tacitement doit pouvoir être réinscrit au registre foncier après que l'annotation du contrat eut été radiée d'office, faute de requête de prolongation de l'annotation formulée avant le premier terme contractuel (consid. 4).