Haklar: Adil yargılanma hakkı (Hukuk)-Mülkiyet Hakkı

Başvuru, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında depo edilen bedelin değer kaybına uğratılarak ödenmesi nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasına ilişkindir.  Başvuru 27/2/2017 tarihinde yapılmıştır. Başvuru, başvuru formu ve eklerinin idari yönden yapılan ön incelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur. Komisyonca başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm tarafından yapılmasına karar verilmiştir.  Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik ve esas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına (Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık, görüş bildirmemiştir.   Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle olaylar özetle şöyledir: Başvurucular, İzmir'in Menderes ilçesine bağlı Gölcükler Mahallesi'nde bulunan 302 parsel sayılı taşınmazın ayrı ayrı 23/64 hisselerini tapuda yapılan resmî satış ile 22/3/2011 tarihinde satın almış ve 2/11/2011 tarihli noter ihtarnamesiyle davacıya bildirimde bulunmuşlardır. Bu taşınmazda 3/160 hissesi olan paydaş R.Y. kanuni ön alım hakkına dayalı olarak başvurucular aleyhine 1/2/2012 tarihinde Menderes Asliye Hukuk Mahkemesinde (Mahkeme) tapu iptali ve tescil davası açmıştır. Mahkemece 25/9/2013 tarihinde davanın reddine karar verilmiştir. Kararın gerekçesinde; davacı R.Y.nin başvuruculara hisse satan maliklerden Ş.Y.nin vekili olarak satım sözleşmesi sırasında hazır bulunduğu açıklanarak satış sözleşmesinden haberdar olduğu, bu nedenle ön alım hakkının yasal süresi içinde ve iyi niyet kurallarına uygun kullanılmadığı belirtilmiştir. Davacı tarafından temyiz edilen karar, Yargıtay  Hukuk Dairesince (Daire) 29/4/2014 tarihinde bozulmuştur. Bozma kararının gerekçesinde; yasal ön alım hakkının kullanılması için öğrenme olgusunun değil noter bildiriminin gerektiği, ön alım hakkı sahibinin satışı başka bir şekilde öğrenmiş olmasının sürenin işlemesine yol açmayacağı açıklanarak kanunun verdiği hakkın kullanılması nedeniyle davacının kötü niyetli olduğunun söylenemeyeceği belirtilmiştir. Bozma kararından sonra 4/2/2015 tarihinde 000 TL ön alım bedeli mahkeme veznesine depo edilmiştir. Mahkemece bozma kararına uyularak 18/3/2015 tarihinde davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın gerekçesinde, davacının süresinde yasal ön alım hakkını kullandığı ve bu nedenle kötü niyetli sayılamayacağı belirtilmiştir. Başvurucular tarafından temyiz edilen karar Dairece 12/11/2015 tarihinde onanmıştır. Başvurucuların karar düzeltme istemi de aynı Daire tarafından 15/12/2016 reddedilmiştir. Nihai karar, başvurucular vekiline 27/1/2017 tarihinde tebliğ edilmiştir. Başvurucular 27/2/2017 tarihinde bireysel başvuruda bulunmuştur. A. Ulusal Hukuk Mevzuat Hükümleri 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun  maddesi şöyledir:"Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. " 4721 sayılı Kanun'un  maddesi şöyledir:"Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. " 4721 sayılı Kanun'un  maddesi şöyledir:"Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." Yargıtay İçtihatları  Dairenin 27/2/2018 tarihli ve E.2017/4874, K.2018/1459 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:"...Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ancak; davalı adına kayıtlı dava konusu payın satışı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden önce 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin yürürlükte olduğu dönemde yapılmış isesatış tarihiitibariyle aradan uzunca bir süre geçmiş ve bu uzun süre davalı alıcının kendisinden kaynaklanmamışsa aradan geçen sürede davalı, ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarak önalım bedelinin yeni duruma göre tespitini talep edebilir. Satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra, taşınmazın değerinde meydana gelen objektif ve enflasyon artışlarının, önalım bedeline dahil edilmesi yorumu, yasaya ve hukukun genel prensiplerine de ters düşmeyecektir, aksine bir uygulamanın hukukun amacı olan adaletin somutlaştırılmasını önleyeceği ve çıkarlar dengesini bozacağı açıktır, aksi halde; önalım hakkı sahibi sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşecektir, aradan geçen sürede ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarak önalım bedelinin yeniden belirlenmesi hakkaniyete uygun olacaktır,bu görüş Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 1993 gün 761-192 E-K , 1994 tarih 215-356 E-K 1994tarih343-625 E-K 1994 tarih 663-841 E-K sayılı Kararlarında da benimsenmiştir.Somut olaya gelince, 1996 tarihli resmi senet içeriğine göre, davalının davaya konu 5289 ada 3 parsel (eski 1545 ada 44 parsel) sayılı taşınmazın 3/16 payını davalı S.A.’den, 000,00 (seksenbeş milyar) TL bedelle satın aldığı, daha sonra satın aldığı payın kısmen davacıların miras payı oranında mahkeme kararı ile iptal edildiği ve tapuda infaz edildiği anlaşılmış; mahkemece, önalım bedeli olarak belirlenen 1996 tarihli resmi senetteki satış bedeli olan 000,00 TL'nin iptal edilen paya göre yarısı olan 540,00 TL depo ettirilerek, 5289 ada  parselde davalı A.O adına kayıtlı bulunan 3/32(12/128 payın) iptali ile, 3/128'er paydan her bir davacı adına tapuya kayıt ve tescili suretiyle 2017 tarihinde davanın kabulüne karar verilmiştir.Dava konusu payın satış tarihi 1996 (7768 yevmiye), dava tarihi 1997, karar tarihi ise 2017'dir. Davalı adına kayıtlı dava konusu payın satışı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden önce 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin yürürlükte olduğu dönemde yapılmış ve dava da bu dönemde açılmıştır. Kanuni önalım hakkının düzenlendiği K ‘nun  maddesinde yalnız önalım hakkının varlığından söz edilmiş, önalım bedeline ilişkin bir açıklamada bulunulmamıştır. Daha sonra uygulamada K  maddesinde sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı için getirilen koşulların kural olarak kanuni önalım hakkı için de uygulanması benimsenmiştir. Somut olayda aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ile enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Hakkın kullanılması hiç bir zaman davalının zararına olmamalıdır. Satış tarihi ile karar tarihi arasında 21 yıl gibi uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyıamacı dışında zenginleştirmemesi davalıyı da fakirleştirmemesi gerekir; bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağlaması K’nun  maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacaktır.Açıklamalar ışığında Mahkemece; dava konusu payın değerinin belirlenmesi bakımından, bilirkişiler marifeti ile taşınmaz başında keşif yapılarak, aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ile enflasyon olgusuda gözetilerekbilirkişilerdendenetime elverişli şekilde rapor alınması, günümüze uyarlanmış olan bedelin depo edildiktensonra sonucuna görebir hüküm kurulması gerekirkenyazılıolduğu üzere hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir."  Dairenin 26/12/2016 tarihli ve E.2015/6448, K.2016/10863 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:"...Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2015 gün ve 2014/6-324 – 2015/2787 sayılı onama ilamında da açıklandığı üzere; Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satmasıhalinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır.Öte yandan; şuf'alı payın ilişkin olduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin tasarrufunda ki yeri ve ona tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı şeklinde yapılan işlem nedeniyle önalım hakkını kullanması Medeni Kanunun  maddesinde yer alan objektif iyiniyet kuralı ile bağdaşmaz. Kötüye kullanılan bu hak kanunen himaye görmez. 1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bu hususun davanın her aşamasında ileri sürülmesi, hatta mahkemenin kendiliğinden nazara alınması gerekir. Savunmanın genişletilmesi bu gibi durumlarda söz konusu değildir.Dosya da mevcut 1995 gün ve 10038 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 2003 tarih07969 Yevmiye no'lu Satış Vaadi Sözleşmesi, 2007 tarihli Yüklenici Kooperatif ile arsa sahipleri arasında düzenlenen ve bağımsız bölümlerin paylaşımını gösteren protokol, inşaatın tamamlanması için yapılan birden fazla protokol, tapu kayıtları ve tüm dosya içeriği incelendiğinde;Öncelikle yapılan pay devrinin ne amaçla yapıldığının açıklığa kavuşturulması gerekir.Tarafların paydaş olduğu ve dava konusu edilen taşınmaz başında keşif yapılarak taşınmaz üzerindeki inşaatın hangi aşamada olduğu, bağımsız bölümlerin paylaşımı araştırılarak, satışın ne amaçla yapıldığı, sadece arsa payı satışı mı öngörüldüğü yoksa bağımsız bölüm maliki olmak amacıyla mı yapıldığı konusunda tarafların tüm delillerinin toplanması davalılara yapılmış devirlerin gerçek satış olup olmadığı konusunda TMK’nun2 ve  madde hükümleri uyarınca herkes haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu ilkesi gözetilerek bir değerlendirme yapılması ve oluşacak sonuç çerçevesinde bir hüküm kurulması gerekir.Eksik inceleme ile yazılı şekil de hüküm kurulması bozma nedenidir.Kabule göre de; Dava konusu edilen paylar öncelikle 2003 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 000 TL bedelle satın alındığı, bedelin ödendiği ve zilyetliğin teslim edildiği ve sözleşmenin 2003 tarih 4495 Yevmiye numarası ile tapuya şerh edildiği, yukarıda açıklanan sözleşmeler gereği tapu ferağının ise ancak 2014 tarihinde verildiği ve her payın satış değerinin ayrı ayrı gösterildiği görülmüştür.Mahkemece, 2014 tarihli resmi akit tablosunda yer alan tüm pay satışlarına ilişkin bedeller ve masrafları dikkate alarak 52 TL için depo kararı verilmiş ve bu meblağ üzerinden önalım hakkı kabul edilerek yazılı şekilde hüküm kurulmuştur. Uyuşmazlık; önalım hakkına konu edilen payın satış bedelinin hangi tarih itibariyle tespit edilmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır.Kural olarak önalım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.Somut olayda şuf’alı pay 2003 tarihinde 000 TL bedelle satışı vaat edilmiş olup yukarıda açıklanan sözleşmeler, protokoller ve iştirakın çözülmesi gibi nedenlerle tapu ferağı ancak 2014 yılında verilmiştir. Önalım hakkı pay satışından 11 yıl sonra kullanılmıştır. Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlarla enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Bu hakkın şu veya bu nedenle geç kullanılmasından (somut olayda satışından 11 yıl sonra ferağ verilmesi) dolayı davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. (HGK’nun 1994 – 6 – 663/841 ve 1994 tarih 6-673/898)Hukuk Genel Kurulu kararlarında detaylı biçimde açıklandığı üzere önalım konusu payın, dava tarihine göre belirlenen değerinin depo edilmesi halinde dava kabul edilmelidir. Aksine düşüncelerle gerçek satış bedelini yansıtıp yansıtmadığı araştırılmadan, bu konuda ki savunma üzerinde durulmadan yazılı şekilde depo kararı verilerek hüküm kurulması da usul ve yasaya aykırı olup kabul biçimine göre de bozma nedenidir."  Yargıtay  Hukuk Dairesinin 19/12/2006 tarihli ve E.2006/11355, K.2006/13150 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:"...Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin dava konusu payın ilişkin bulunduğun 5 No’lu parselin paydaşlarından olup taşınmazın diğer paydaşlarının paylarını 4/6/2004 tarihinde kendisinden habersiz davalıya sattıklarından yeni haberdar olduğunu, yapılan satışın noter aracılığı ile davacıya bildirilmediğini, öte yandan payın 000 TL bedelle satın alınmasına karşın tapuda önalım hakkının kullanılmasını engellemek için muvazaalı olarak 000 TL gösterildiğini, davacının gerçek bedel üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın haksız ve kötü niyetle açıldığını,bedelde muvazaa yapıldığı iddiasının gerçek dışı olduğunu, payın 000 TL’ye satın alındığının satış akdinden görülebileceği gibi,bilirkişi incelemesi ile de ortaya çıkacağını, davacının pay satışını satışın bütün aşamalarında bildiğini, payın öncelikle kendisine teklif edilmesine rağmen davacının almayacağını söylemesi üzerine davalının satın aldığını, payın 4/6/2004 tarihinde alındığını, davanın 14/10/2004 tarihinde açıldığını, ne zaman sonuçlanacağının da belli olmadığını, alım gücündeki sürekli değer kaybı ve enflasyon nazara alındığında tapudaki bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasının davalının zararına yol açacağını, bu nedenle satış tarihinden karar tarihine kadar önalım bedeline reeskont faizinin de eklenmesini, bu koşulla davayı kabul ettiklerini belirtmiştir....Olayımıza gelince; önalım hakkına konu edilen pay 4/6/2004 tarihinde 000 TL bedelle davalıya satılmış davacı 14/10/2004 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Uyuşmazlığın satış tarihi itibariyle 1/1/2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 Sayılı Medeni Kanun hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Anılan yasanın  maddesinde yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Bu yükümlülük yerine getirilmediğinden öğrenme tarihine göre 14/10/2004 tarihinde açılan davasüresindedir.Davalı alıcı satışı noter aracılığı ile davacıya bildirmediğine göre satış tarihi ile dava tarihi arasındaki süreningeçmesine kendi davranışı ile sebebiyet verdiğinden objektif değer artışı esasına göre yeniden önalım bedelinin belirlenmesini isteyemez.Davacının bedelde muvazaa iddiası da kanıtlanamadığına göre önalım hakkının tapuda gösterilen satış bedeli, harç ve masraflar tutarı üzerinden tanınması gerekir.Tapuda gösterilen satış bedeli, harçve masrafları da 2006 tarihinde 650 YTL olarak depo edildiğinden bu bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar vermek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir...."B. Uluslararası Hukuk  Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne (Sözleşme) ek 1 No.lu Protokol'ün  maddesi şöyledir:"Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez." Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) Köksal/Türkiye ((k.k.), B. No: 30253/06, 26/11/2013) kararına konu olayda başvurucu, özel bir banka aleyhine kredi sözleşmesi çerçevesinde asliye ticaret mahkemesinde tazminat davası açmıştır. İlk derece mahkemesi davayı kabul ederek tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte ödenmesine karar vermiştir. Yargıtayca hüküm onandıktan sonra banka tarafından başvurucuya ödeme yapılmıştır. Başvurucu 22/4/1926 tarihli ve 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'nun  maddesine dayalı olarak munzam zararın tazmini için ayrı bir dava daha açmıştır. Dava dilekçesinde, alacağının enflasyon karşısında değer kaybettiğinden yakınmıştır. İlk derece mahkemesi yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüne karar vermiştir. Başvurucuya bu mahkeme kararı doğrultusunda reeskont faiziyle birlikte hükmedilen munzam zarara ilişkin tazminat tutarı da ödenmiştir. Başvurucu ek tazminat miktarı yönünden ikinci bir munzam zararın tazmini davası daha açmıştır. İlk derece mahkemesinin davanın kabulüne ilişkin kararı bu defa Yargıtay tarafından bozulmuştur. Yargıtay 818 sayılı mülga Kanun'un  maddesinin ana borcu, alacaklının uğradığı munzam zarar ile birlikte usulüne uygun olarak ödeyen bir borçluyu başka herhangi bir yükümlülük altına sokmadığını belirtmiştir. İlk derece mahkemesi bozma kararına uymuş ve davanın reddine karar vermiştir (Köksal/Türkiye, §§ 3-25). AİHM olayda özel kişiler arası bir uyuşmazlığın söz konusu olduğunu ve dolayısıyla müdahalenin devletin yetkisinin doğrudan kullanımının bir sonucu olmadığını açıklamıştır. Bu sebeple pozitif yükümlülükler çerçevesinde incelenen kararda, başvurucunun banka aleyhindeki taleplerini sunabileceği usule ilişkin güvenceleri içeren, etkili ve adil bir şekilde hüküm kurulabilmesine imkân veren adli bir mekanizmanın mevcut olduğuna dikkat çekilmiştir. Nitekim bu adli mekanizma başvurucuya uğradığı zarar için bu tür ihtilaflarda uygulanan en yüksek faizin işletilmesini sağlamıştır. AİHM’e göre dolayısıyla taraf devletin bu bağlamdaki asli yükümlülüklerini yerine getirdiği kabul edilmelidir. AİHM mülkiyet hakkı kural olarak özel bir tazminat talebinin piyasa etkenleri çerçevesinde değer kaybetmesini önleme hususunda devletleri genel bir yükümlülük altına sokmamakla birlikte somut olayda paranın değer kaybetmesinden kaynaklanan munzam zararın 818 sayılı mülga Kanun'un  maddesine göre tazmin edilebilmesi suretiyle ayrı bir güvence sağladığını vurgulamıştır. Nitekim başvurucuya asıl alacağı ve faiz ödemesi yanında faizi aşan munzam zarar da ödenmiştir. Ancak başvurucu bu ek tazminatın da değer kaybettiğini ileri sürmüştür (Köksal/Türkiye, §§ 29-33).  AİHM gecikmeli ödemelere nispeten yüksek seviyede faiz ödenmesine ve yüksek enflasyondan kaynaklanan diğer tüm zararları telafi etmeye yönelik bir hukuk yolu sağlamayı içeren adli mekanizmayı dikkate almıştır. Bununla birlikte belirtilen özel nitelikteki taleplere enflasyondan etkilenmeyen bir temerrüt faizi uygulama hususunda mülkiyet hakkı kapsamında herhangi bir yükümlülük bulunmadığını açıklamış, somut davada başvurucunun ek tazminat yönünden uğradığı munzam zararın, mülkiyet hakkı uyarınca devletin sorumluluğunu gerektirmediğini belirtmiştir. AİHM ayrıca başvurucuya verilen tazminatın değer kaybına uğramasına kamu makamları tarafından başka herhangi bir şekilde katkıda bulunulduğuna ilişkin herhangi bir emare de olmadığını belirlemiştir. AİHM yaklaşık dört yıl süren yargılamanın da karmaşıklığına işaret ederek netice itibarıyla başvurunun açıkça dayanaktan yoksun olduğu sonucuna varmıştır (Köksal/Türkiye, §§ 34-39).