Haklar: Adil yargılanma hakkı (Hukuk)-Mülkiyet Hakkı

Başvuru; kentsel dönüşüm projesi kapsamında hak kazanılan artan hisse bedelinin ödenmemesi nedeniyle mülkiyet hakkının, yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir.  Başvuru 17/8/2018 tarihinde yapılmıştır. Komisyonca başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm tarafından yapılmasına karar verilmiştir. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına gönderilmiştir. Başvurucu Mehmet İşyapan 23/10/2017 tarihinde, Fahrettin İşyapan ise 1/11/2021 tarihinde ölmüştür.  Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle ilgili olaylar özetle şöyledir: Başvurucu Sait Kaya İşyapan 1961 doğumlu olup Çanakkale'de ikamet etmektedir. Başvurucuların iştirak hâlinde malik olduğu ve Bursa ili Osmangazi ilçesi Doğanbey Mahallesi'nde bulunan 4430 ada 7 parsel numaralı 123,31 m² büyüklüğündeki taşınmaz Doğanbey Kentsel Dönüşüm Projesi alanında kalmaktadır. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), Osmangazi Belediye Başkanlığı (Belediye) ve başvurucular arasında taşınmazın kentsel dönüşüm projesinde kullanılmasına yönelik olarak muvafakat senedi imzalanmıştır. Söz konusu muvafakat senedine göre şu hususlarda anlaşmaya varılmıştır:"Konut Sözleşmesi Esasları Tapulu Arsalar İçin Hisse KarşılığıDoğanbey Kentsel Dönüşüm Projesi Alanı'nda bulunan tapulu arsaların her 2 m²'lik hissesine karşılık, aynı proje alanı içinde T.O.K.İ. tarafından üretilecek konutların brüt 3 m²'lik hissesi eşdeğer tutulacaktır ancak, T.O.K.İ. tarafından üretilecek konutlar için, yapılacak ihale sonucunda ortaya çıkacak yapı birim maliyeti dikkate alınarak borçlanma miktarı kesinleştirilecektir. ... Borçlanma EsaslarıKonut sözleşmelerinin gerçekleşmesi için; taşınmaz sahiplerinin  de ifade edilen, sözleşme yapılmaya hak kazanılmış konut hisseleri, konut tam büyüklüğüne tamamlanacağından; 'Toplam Konut Büyüklüğü'nden 'Hak Kazanılmış Konut' büyüklüğü () çıkarılır ve 'Borçlanılacak Konut Hissesi' ortaya çıkar.Taşınmaz sahiplerinin konut hisseleri (m²) T.O.K.İ. tarafından yapılacak ihale sonucunda kesinleşecek olan yapı birim m² maliyet bedeli ile çarpılarak; taşınmaz sahibinin 'borçlanma miktarı' hesaplanır.  e göre tüm taşınmaz sahiplerinin borçları/alacakları, T.O.K.İ ihalesi sonrası kesinleşecek bedele göre hesaplanacaktır. Taşınmaz sahibi bir adet konut için sözleşme yapıyor ise borcunu 72 ayda, birden fazla konut için sözleşme yapıyor ise ilave konutun borcunu defaten öder. Borçlanma bedeli, T.O.K.İ.ye bakiye borcun ve taksit tutarının vade süresince her altı ayda bir, bir önceki 6(altı) aylık dönemdeki memur maaş artış oranına göre artış uygulayarak taksitlerle ödenecektir. Taşınmaz sahipleri, taşınmazlarının toplam arsa büyüklüğünün bir kısmı ile borçlanmaksızın konut sözleşmesi yaparak, geri kalan kısmını nakti değer olarak talep edebilir ve artan hisselerinin karşılığını, arsa metrekaresi 000 YTL ye karşılık gelecek şekilde T.O.K.İ. tarafından belirlenecek takvime göre almaya hak kazanır.... Taşınmazların Devriİşbu mavafakat senedini imzalayan ve binasız olan tapulu hak sahipleri 15 gün içinde, mülkiyetlerinde bulunan arsa/arazileri üzerindeki her türlü takyidatın kaldırılmasını sağlayarak T.O.K.İ.ye devredecektir. Binalı olan arsa sahipleri, elektrik, su, doğalgaz ve emlak vergisi vb. Borçlarını kapatarak, yapı ve müştemilatı boş olarak Belediye'ye teslim edecekler ve tapularını T.O.K.İ.ye devredeceklerdir....... arsa hissesi - konut programı - toplam konut- ... - tesis bedeli - borçlanma... (m²) (m²) (m²) YTL YTL...31 1 ADET 90 9 985,38 295,38" Başvurucular 12/11/2007 tarihinde taşınmazı tapuda TOKİ'ye devretmiştir. TOKİ ile başvurucular arasında 26/9/2012 tarihinde gayrimenkul satış sözleşmesi imzalanmıştır. Anılan sözleşmeye göre B-6 blok  katta bulunan 67 numaralı ve 149,90 m² büyüklüğündeki daire katma değer vergisi hariç 813 TL'ye başvuruculara satılmıştır. Başvurucular 2/2/2012 tarihinde Bursa Tüketici Mahkemesinde (Tüketici Mahkemesi) Belediye ve TOKİ aleyhine tazminat davası açmıştır. Dava dilekçesinde, artan 35,065 m² hissesinin bedelinin taşınmazın TOKİ'ye devir tarihinden itibaren güncellenerek ödenmesi gerektiği belirtilmiştir. Dava dilekçesinde; taşınmazın m² birim fiyatının devir tarihinde 000 TL olduğu ifade edilmiş, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak şimdilik 000 TL tazminata hükmedilmesi talep edilmiştir. Tüketici Mahkemesi 7/2/2013 tarihinde davayı görev yönünden reddetmiş, talep hâlinde dosyanın Bursa Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar vermiştir. Başvurucuların talebi üzerine dosya Bursa  Asliye Hukuk Mahkemesine (Asliye Hukuk Mahkemesi) gönderilmiştir. Belediyenin cevap dilekçesinde 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun  maddesine atıfta bulunularak başvurucuların özel parselasyon sonucunda rızaen kamuya terk ettiği taşınmazları için tazminat talep etme haklarının olmadığı savunulmuştur.  TOKİ'nin cevap dilekçesinde ise muvafakat senedinin sözleşme olarak kabul edilemeyeceği ve muvafakat senedinde konutun teslim tarihiyle ilgili bir hükme yer verilmediği belirtilmiştir. TOKİ, konut teslimi gerçekleşmeden başvurucuların alacaklı olup olmadığının netleşemeyeceğini ifade etmiş; ayrıca arsa bedelinin güncellenmesinin de mümkün olmadığını ileri sürmüştür. Asliye Hukuk Mahkemesince bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Bilirkişi heyeti tarafından hazırlanan 13/1/2015 tarihli raporda, başvurucuların 35,065 m² artan hissesinin bulunduğu tespiti yapılmıştır. Raporda, muvafakat senedine göre artan hissenin m² bedelinin 000 TL olduğu, dolayısıyla başvurucuların artan hisse bedelinin 065 TL şeklinde hesaplandığı belirtilmiş ancak muvafakat senedinde bu tutarın 295,38 TL olarak belirlendiği vurgulanmıştır. Taşınmazın TOKİ'ye devredildiği 12/11/2007 tarihinin ödeme tarihi olarak kabulü gerektiği değerlendirilen raporda, 295,38 TL'nin dava tarihi itibarıyla ulaştığı değer denkleştirici adalet ilkesine göre 591 TL biçiminde hesaplanmıştır. Asliye Hukuk Mahkemesi 11/3/2015 tarihinde davayı reddetmiştir. Kararın gerekçesinde; borcun ödeme zamanının belli olmadığı, bu nedenle vadenin belirlenmesi için öncelikle borçluya ihtar çekilmesi gerektiği belirtilmiştir. Kararda, muvafakat senedinde herhangi bir ödeme takviminin tayin edilmediği ve ödeme zamanının TOKİ'nin tercihine bırakıldığı vurgulanmış; projenin kapsamının genişliğine de işaret edilerek davanın sübut bulmadığı açıklanmıştır. Başvurucular bu karara karşı temyiz yoluna başvurmuştur. Temyiz dilekçesinde, sözleşmeye göre devir tarihinin aynı zamanda idarenin borcu bakımından vade tarihi olduğu ve bu vadenin kesin nitelikte bulunduğu savunulmuştur. Yargıtay  Hukuk Dairesi (Daire) 21/6/2018 tarihinde gerekçesini değiştirmek suretiyle kararı onamıştır. Daire kararında, muvafakat senedinin  maddesine değinilerek konutlar için yapılacak ihale sonucunda ortaya çıkacak yapı birim maliyeti dikkate alınarak borçlanma miktarının kesinleştirileceği belirtilmiş; buna göre muvafakat senedinin gereğinin yerine getirilmesi için borçlanma miktarının kesinleştirilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Taraflar arasında 26/9/2012 tarihinde imzalanan sözleşme ile başvuruculara kaç metrekare daire verileceğinin kesinleştiği vurgulanan kararda, sözleşme tarihinin dava tarihinden sonraki bir tarih olduğu gözetilerek davanın henüz tarafların alacak-borç durumunun kesinleşmediği bir tarihte açıldığı gerekçesiyle reddi gerektiği sonucuna varılmıştır. Nihai karar 27/7/2018 tarihinde başvuruculara tebliğ edilmiştir. A. Ulusal Hukuk 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun'un ek  maddesinin birinci ve ikinci fıkraları şöyledir: "Başkanlık gecekondu bölgelerinin tasfiyesine veya iyileştirilerek yeniden kazanımına yönelik olarak gecekondu dönüşüm projeleri geliştirebilir, inşaat uygulamaları ve finansman düzenlemeleri yapabilir. Bu amaçla gecekondu bölgelerinde, gerçek kişilerin ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan gayrimenkuller ile 1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna göre hak sahibi olan kişilerin haklarına konu gayrimenkullerin değeri Başkanlık tarafından tespit edilir ve Başkanlık bu kişilerle proje çerçevesinde anlaşmalar yapabilir. Bu anlaşmaların usul ve esaslarını belirlemeye Başkanlık yetkilidir.Gecekondu Dönüşüm Projesi çerçevesinde idare tarafından yapımı gerçekleştirilen konutların bedelleri proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, doğal afetler, konut rayiç bedelleri ve gecekondu bölgesindeki kişilerin gelir durumu göz önünde bulundurularak gerekli görüldüğünde kamuoyuna ilân edilerek yapım maliyetlerinin altında tespit edilebilir. Bu madde uyarınca konut bedellerini, ödeme şeklini ve süresini belirlemeye Toplu Konut İdaresi Başkanının önerisi üzerine Başkanlığın bağlı bulunduğu Bakan yetkilidir."B. Uluslararası Hukuk Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) özellikle bir kişinin taşınmazının kamulaştırmaya tabi tutulduğu hâllerde, ilgili yargılama sürecinin kamulaştırılan mülkün değeriyle uyumlu bir bedel verilmesi, bedelden yararlanma hakkına sahip olanların belirlenmesi ve kamulaştırma ile ilgili bütün konular ile kamulaştırmanın sonuçlarının kapsamlı bir değerlendirilmesini içermesi gerektiğini belirtmektedir (Alfa Glass Anonymi Emboriki Etairia Yalopinakon/Yunanistan, B. No. 74515/13, 28/1/2021, §§ 36-44). AİHM'e göre bu gibi durumlarda ilgili davaya taraf olan başvuruculardan yeni bir dava açması istenemez (Bistrović/Hırvatistan, B. No. 25774/05, 31/5/2007, § 28; Yel ve diğerleri/Türkiye, B. No: 28241/18, 13/7/2021, § 72).