Haklar: Adil yargılanma hakkı (Hukuk)-Mülkiyet Hakkı

Başvuru, riskli yapı olarak tespit edilen binanın bulunduğu ana taşınmazın bir kısmının yola terk edilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasına ilişkindir.  Başvuru 28/12/2017 tarihinde yapılmıştır. Başvuru, başvuru formu ve eklerinin idari yönden yapılan ön incelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur. Komisyonca başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm tarafından yapılmasına karar verilmiştir.  Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik ve esas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına (Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık görüşünü bildirmiştir. Başvurucular, Bakanlığın görüşüne karşı beyanda bulunmuştur.   Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle olaylar özetle şöyledir:A. Uyuşmazlığın Arka Planı İzmir'de ikamet eden başvurucular, Buca ilçesi Kocatepe Mahallesi'nde bulunan 32 bağımsız bölümlü Birlik Apartmanı'nda (bina) bağımsız bölüm malikidir. Binanın bulunduğu ana taşınmaz 179,24 m² yüz ölçümü ile tapuya kayıtlıdır. Bina, maliklerin talebi üzerine yapılan inceleme sonunda 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümleri uyarınca riskli yapı olarak tespit edilmiştir. 15/5/2013 tarihinde binanın tapu kaydındaki beyanlar hanesine riskli yapı olduğu işlenmiştir. Riskli yapı tespitine ilişkin yapılan itiraz 25/7/2013 tarihinde reddedilmiştir. 24/8/2013 tarihinde bina yönetimi tarafından yapılan olağanüstü genel kurul toplantısında binanın yıkılması ve kat karşılığı bir müteahhide verilmesi kararlaştırılmıştır. Aynı toplantıda binada bulunan yirmi bir daireyi satın alan A. Tekstil Turizm İnşaat Bilgisayar Elektronik Sanayi ve Ticaret Limitet Şirketi (Şirket) ile sözleşme yapılması oyçokluğu ile kabul edilmiştir. Bazı başvurucular yüklenicinin belirlenmesinin gündemde olmadığını belirterek bu kararı itirazlı olarak imzalamıştır. 7/10/2013 tarihinde Şirket tarafından Buca Belediyesine (Belediye) başvurulmuş ve yola terk işleminin yapılması istenmiştir.  Belediye tarafından İzmir Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne (İdare) yazılan 11/11/2013 tarihli yazıda, daha önce yapılan başvurularda 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun  maddesine göre oybirliği şartı arandığı ifade edilmiş ve 6306 sayılı Kanun ve 15/12/2012 tarihli ve 28498 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (Yönetmelik) hükümleri uyarınca 2/3 oranındaki çoğunluk ile yapılan mevcut başvuruda yola terk işleminin yapılıp yapılamayacağı sorulmuştur. İdarece verilen 14/11/2013 tarihli cevapta oybirliği sağlanamadığı hâllerde 6306 sayılı Kanun ile Yönetmelik hükümlerine göre 2/3 oranındaki çoğunluğun başvurusunun yeterli olduğu ifade edilmiştir. Belediye Encümeni tarafından alınan 19/11/2013 tarihli karar ile maliklerin 2/3 oranındaki çoğunluğunun başvurusunun 6306 sayılı Kanun ve Yönetmelik hükümlerine göre yeterli olduğu belirtilmiş, binanın bulunduğu parselden 1096,4 m²nin kamuya (yol) terk edilmesi işleminin onanmasına karar verilmiştir. Binanın yıkım işlemi gerçekleştirilmiş ve Şirket 27/10/2014 tarihinde İdareye başvurarak anlaşma sağlayamadığı başvurucuların hisselerinin satışını talep etmiştir. İdare tarafından verilen 5/11/2014 tarihi cevapta, bedel tespit işlemlerinin tamamlandığı belirtilmiş; 6306 sayılı Kanun ve Yönetmelik hükümleri uyarınca satışın 1/12/2014 tarihinde yapılması kararlaştırılmıştır. Başvurucuların binadaki hisseleri Yönetmelik'in  maddesine göre 1/12/2014 tarihinde yapılan açık artırma işlemi sonucunda Şirkete satılmıştır. Satışa ilişkin Komisyon kararında binanın bulunduğu ana taşınmazın yüz ölçümü 082,60 m² olarak belirtilmiştir. Başvuruculardan Ercan Karakoyun Çevre ve Şehircilik Bakanlığına 18/3/2015 tarihli dilekçeyle başvurmuş ve maliklerin tümünün katılımı olmadan veya muvafakati olmayanların payları satılmadan kamuya terk işlemi yapılıp yapılmayacağının bildirilmesini istemiştir. Bu başvuruya verilen 21/4/2015 tarihli cevapta 6306 sayılı Kanun ve Yönetmelik hükümlerine göre maliklerin 2/3 oranındaki çoğunluğu ile alınan karara istinaden yeni yapı yapılması ile alakalı iş ve işlemler için 1/3 oranında kalanların hisselerinin satışının yapılması gerektiği ifade edilmiştir.B. Bireysel Başvuru Konusu Dışındaki Talep ve Dava Süreçleri Yıkım Kararının İptali İstemiyle Açılan Dava Süreci Başvuruculardan Muharrem Demiralp, Nebahat Demiralp ve Safiye Demiralp tarafından 4/11/2013 tarihinde (E.2013/1485) İzmir  İdare Mahkemesinde ( İdare Mahkemesi) Belediye aleyhine dava açılmıştır. Bu davada binanın 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak tespit edilmesi nedeniyle 7/11/2013 tarihine kadar boşaltılıp yıktırılması gerektiğine ilişkin 23/10/2013 tarihli Belediye işleminin iptali istenilmiştir.  İdare Mahkemesi, binanın riskli yapı olarak belirlenmesinden sonra bu işleme yapılan itirazın reddedilmesi ve bu işleme karşı dava açılmaması sonucunda taşınmazın riskli yapı olarak belirlenmesine ilişkin işlemin kesinlik kazandığı ve Buca Tapu Müdürlüğünün 26/6/2013 tarihindeki tebligatından sonra mevzuat gereği yapı maliklerine riskli yapının yıkılması için verilen altmış gün içinde yapının yıkılmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Kararın temyizi üzerine Danıştay Ondördüncü Dairesi (Ondördüncü Daire) 16/2/2016 tarihinde, mevzuat gereği altmış günlük süreye ilişkin olarak belediyelerce veya il özel idaresince tebligat yapılması gerektiği hâlde ve Tapu Müdürlüğü tarafından gönderilen 26/6/2013 tarihli, içeriği belli olmayan tebligata göre işlem yapıldığı, ayrıca kanunda öngörülen sürelerden daha az bir süre verilerek 7/11/2013 tarihine kadar yapının boşaltılarak yıkılması gerektiğinin bildirildiği gerekçesiyle kararı bozmuştur. Yapılan karar düzeltme talebini 30/5/2017 tarihinde kabul eden Ondördüncü Daire, bu defa  İdare Mahkemesi kararını onamıştır. Dava açan başvurucular tarafından 16/8/2017 tarihinde Anayasa Mahkemesine bireysel başvuruda bulunulmuştur. Başvuruda, yeni bir eve taşınma ve ev kiralanması gibi zorlukları aşmak için yasal olarak süre verilmesinin istendiği ancak yasal düzenlemenin hatalı yorumlanması suretiyle işlem tesis edildiği gerekçesiyle adil yargılanma hakkı ve eşitlik ilkesinin ihlal edildiği ileri sürülmüştür. Anayasa Mahkemesi 12/11/2018 tarihli ve 2017/32728 sayılı kararı ile başvurunun adil yargılanma hakkının ihlal edildiği iddialarıyla ilgili kısımlarının açıkça dayanaktan yoksun olması, eşitlik ilkesinin ihlal edildiği iddiasıyla ilgili kısmının konu bakımından yetkisizlik nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar vermiştir. Soruşturma İzni Verilmemesine İlişkin Karara Karşı Açılan Dava Süreci Başvurucular Yaman Boyacıoğlu, Atanur Ekin, Nebahat Demiralp, Erdem Iyik, Ercan Karakoyun ve Fahri Baysan bilgileri dışında, binanın bulunduğu ana taşınmazdan 2/3 oranındaki çoğunluğun talebi ile yola terk işlemi yapıldığı ve terk işleminden sonra satış yapıldığından zarara uğradıklarını ileri sürmüş ve görevliler hakkında usulsüzlük yaptıkları gerekçesiyle şikâyette bulunmuştur. Valilik 18/11/2015 tarihinde yapılan işlemlerde usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle soruşturma izni verilmemesine karar vermiştir. Bu karara karşı yapılan itiraz İzmir Bölge İdare Mahkemesi  Kurulu tarafından 29/12/2015 (E.2015/448) tarihinde reddedilmiştir. Başvurucular Ercan Karakoyun ve Nebahat Demiralp 17/2/2016 tarihinde Anayasa Mahkemesine bireysel başvuruda bulunmuştur. Başvuruda, kamu görevlisi olan şüpheliler hakkında soruşturma izni verilmemesi üzerine açtıkları dava sonucunda verilen karar nedeniyle Anayasa'nın ,  ve  maddelerinde tanımlanan haklarının ihlal edildiğini ileri sürmüşlerdir. Anayasa Mahkemesi 14/4/2016 tarihli ve 2016/3453 sayılı kararı ile adil yargılanma hakkı kapsamında incelediği şikâyetin konu bakımından yetkisizlik nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar vermiştir. 10/9/2014 Tarihinde Yapılmasına Karar Verilen Satışa İlişkin İdare İşleminin İptali İstemiyle Açılan Davanın Süreci Başvurucular ve bir kısım bina maliki tarafından 27/8/2014 tarihinde(E.2014/1250) İzmir  İdare Mahkemesinde ( İdare Mahkemesi) İdare aleyhine dava açılmıştır. Bu davada, hisselerinin çoğunluk sağlayan diğer hissedarlara 6306 sayılı Kanun ve Yönetmelik uyarınca açık arttırma usulü ile satışına ve satışın 10/9/2014 tarihi saat 00'de yapılmasına ilişkin 19/8/2014 tarihli İdare işleminin iptali istenmiştir. Başvurucular ve diğer davacılar, bu davada 6306 sayılı Kanun ve Yönetmelik'te öngörülen 2/3 çoğunluğun sağlanmadığını, karara inşaatı yapacak şirketin temsilcisinin katılmasının mümkün olmadığını, malik olmayan kişinin oy kullandığını, dava konusu işlemde A.K.nın hisse oranı gösterilerek satış kararı verilmesi gerekirken hissesine düşen 20,34 m²nin satışına karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, noter ihtarnamesinin tebliğinin içerik ve şekil olarak usulüne uygun yapılmadığını ileri sürmüşlerdir.  İdare Mahkemesi 15/1/2015 tarihinde davayı reddetmiştir. Mahkeme ret gerekçesinde, en az üçte iki çoğunluğu sağlayacak şekilde yirmi bir bağımsız bölüm malikinin hisseleri oranında evet oyuyla binanın kat karşılığı yapım işinin Şirkete verilmesine karar verildiğini, karara katılmayan ve ihtarnamede ismi bulunan kat maliklerine Yönetmelik'in 15/ maddesinin a ve b bentlerinde yer alan bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı bilgisini içeren ve bu nedenle 25/10/2013 tarihinde yapılacak toplantıya katılmaları gerektiğine ilişkin 8/10/2013 tarihli ihtarnamenin noter vasıtasıyla tebliğ edildiğini, bu nedenle işlemde hukuka aykırılık bulunmadığını ifade etmiştir. Yapılan temyiz istemi Ondördüncü Daire tarafından 4/7/2017 tarihinde kabul edilmiş ve karar bozulmuştur. Bozma gerekçesinde satışın Komisyonca ertelenmesi sonrasında anılan işlemin uygulanma olanağı kalmadığı, anlaşma sağlanamayan paydaşların hisselerinin 1/12/2014 tarihinde tekrar satışa çıkarılmasına ilişkin olarak İdarenin 5/11/2014 tarihli işleminin tesis edildiği, bu işlemin de ayrıca dava konusu edildiği ifade edilmiş ve konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Başvuru dosyası ekleri ile Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi'nden (UYAP) yargılamanın neticesi hakkında başka bir bilgi ve belge temin edilememiştir. Değer Tespit Komisyonu ile Satış Komisyonu Kararlarının İptali İstemiyle Açılan Davanın Süreci Başvurucular 26/12/2014 tarihinde (E.2014/2055) İzmir  İdare Mahkemesinde ( İdare Mahkemesi) İdare aleyhine dava açmıştır. Bu davada başvurucular, hisselerinin çoğunluk sağlayan diğer hissedarlara Yönetmelik'in 15/A maddesine göre açık arttırma usulü ile satışına ve satışın 1/12/2014 tarihi saat 30'da yapılmasına ilişkin İdare işlemi ile satışı yapılacak bağımsız bölümlere ilişkin Değer Tespit Komisyonu raporunun ve Satış Komisyonu kararının iptalini istemişlerdir. Ayrıca başvurucular 2/3 oranında çoğunluk sağlanmadan mülkiyet haklarını ortadan kaldıracak şekilde karar alındığını, hisseleri satın alan Şirket tarafından Belediyeye müracaat edilerek haberleri olmadan alınan Encümen kararı ile 1096 m²nin kamuya terk yapılarak hisselerinin küçüldüğünü ve küçülen hisseleri üzerinden satış yapıldığını, satıştan önce satış değeri ve Değer Tespit Komisyonu raporunun tebliğ edilmediğini iddia etmiştir.  İdare Mahkemesi 30/3/2016 tarihinde davayı reddetmiştir.  İdare Mahkemesi ret gerekçesinde,  İdare Mahkemesinin E.2014/1250 sayılı dosyasında satış işleminde ve satışın 10/9/2014 tarihinde saat 00'de yapılması yönündeki İdare işleminde hukuka aykırılık bulunmadığının tespit edildiğini, aynı Mahkemenin E.2014/1996 sayılı dosyasında ise Belediye Encümeni kararının onaylanması işleminin iptali istemiyle açılan davanın reddedildiğini ifade etmiştir. Gerekçede ayrıca mevzuatın öngördüğü tüm şekil şartlarının yerine getirilmiş olduğuna, Yönetmelik hükmü uyarınca en az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değerinin tespit edildiğine ve Satış Komisyonunca yapılan açık artırmada belirlenen bedelin altında olmayan teklifleri sunan istekliye satışın yapıldığına vurgu yapılmıştır. Yapılan temyiz istemi Ondördüncü Daire tarafından 4/7/2017 tarihinde reddedilmiş ve karar onanmıştır. Karar düzeltme talebi ise 8/11/2017 tarihinde reddedilmiştir. Başvurucular tarafından karar nedeniyle adil yargılanma ve mülkiyet haklarının ihlal edildiği gerekçesiyle 28/12/2017 tarihinde Anayasa Mahkemesine bireysel başvuruda bulunulmuştur.  Anayasa Mahkemesi 23/5/2018 tarihli ve 2018/259 sayılı kararı ile adil yargılanma hakkı kapsamında hakkaniyete uygun yargılanma ve mülkiyet haklarının ihlal edildiği iddialarının açıkça dayanaktan yoksun olması nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar vermiştir. Bireysel Başvuru Konusu Yargılama Süreci Başvurucular 24/12/2014 tarihinde (E.2014/1996)  İdare Mahkemesinde Belediye aleyhine dava açmıştır. Bu davada başvurucular, ana taşınmazdan bedelsiz olarak 1096,64 m²nin kamuya (yol) terk olması işleminin mevzuata aykırı olduğunu ve muvafakatları dışında gerçekleştirildiğini ifade ederek işlemin onanmasına ilişkin Belediye Encümeninin 19/11/2013 tarihli kararının iptalini istemiştir. İdare, davaya Belediye yanında müdahil olmuştur.  İdare Mahkemesi 23/3/2016 tarihinde davayı reddetmiştir. Mahkeme ret gerekçesinde özetle;i. Taşınmazın riskli yapı ilan edildiği, yıkım işlemi tamamlandıktan sonra 2/8/2013 tarihli Yönetim Kurulu kararıyla 6306 sayılı Kanun uyarınca müteahhit şirkete yetki verilmesi hususunun görüşülmesi için kat maliklerinin olağanüstü genel kurul toplantısına çağrılmasına ve bunun için noterden ihtarname çekilmesine karar verildiği, 24/8/2013 tarihinde yapılan olağanüstü genel kurul toplantısında 32 bağımsız bölüm malikinin sahip olduğu hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğu sağlayacak şekilde 21 bağımsız bölüm malikinin evet oyuyla binanın kat karşılığı yapım işinin Şirkete verilmesine karar verildiği belirtilmiştir. Şirketin 7/10/2013 tarihli dilekçe ile Belediye Etüd ve Proje Müdürlüğüne başvuruda bulunarak ana taşınmazın yola terk dosyasının hazırlanarak gerekli encümen kararının alınması talebinde bulunması üzerine davaya konu encümen kararı ile söz konusu parselden bedelsiz olarak 1096,64 m²nin kamuya (yol) terk olması işleminin Yönetmelik'in 6/1ve 15/2 maddelerine istinaden onandığı ifade edilmiştir.ii. Başvurucular tarafından arsa üzerinde kendilerine ait hisselerin çoğunluk sağlayan diğer hissedarlara 6306 sayılı Kanun ve Yönetmelik uyarınca açık arttırma usulü ile satışına ve satışın 10/9/2014 tarihinde saat 00'de yapılmasına ilişkin 19/8/2014 tarihli İdare işleminin iptali istemiyle E.2014/1250 sayılı dosyada açılan davanın reddedildiğine değinilmiştir.iii. Yönetmelik'te müteahhit firma olan Şirketin taşınmaz üzerindeki hissesinin diğer malikler gibi üçte iki çoğunluk hesabına dâhil edilmeyeceğine ilişkin bir kurala yer verilmediğine işaret edilmiş ve 24/8/2013 tarihinde yapılan olağanüstü genel kurul toplantısında toplam 32 bağımsız bölüm malikinin sahip olduğu hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğu sağlayacak şekilde yirmi bir bağımsız bölüm malikinin hisseleri oranında evet oyuyla binanın kat karşılığı yapım işinin Şirkete verildiğine ve başvurucuların taşınmaz üzerinde tasarruf yetkilerinin bulunmadığına vurgu yapılmıştır.iv. Ana taşınmazdaki yapım işini usule uygun bir şekilde üstlenen Şirket tarafından yola terk dosyasının hazırlanarak gerekli encümen kararının alınması istemiyle yapılan başvuru üzerine tesis edilen işlemin mevzuat hükümlerine uygun olduğu belirtilmiştir. Başvurucular bu karara karşı sundukları temyiz dilekçesinde, taşınmazın 179,26 m² olan yüz ölçümünün 082,6 m²ye düşürüldüğünü, 6306 sayılı Kanun ve 3194 sayılı Kanun'da maliklerin bir kısmının izni ile mülkiyet hakkının ortadan kaldırılmasına ilişkin bir düzenleme bulunmadığını, 6306 sayılı Kanun'un  maddesine göre öncelikle karara katılmayan maliklerin paylarının satılması ve bundan sonra diğer işlemlerin yapılması gerektiğine ilişkin düzenleme bulunduğunu, 22/11/2001 tarihli 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nda da paylı mülkiyete tabi maldaki tasarruf işlemlerinin bütün paydaşların kabulü ile yapılabileceğinin ifade edildiğini belirtmiştir. Yapılan temyiz istemi Ondördüncü Daire tarafından 4/7/2017 tarihinde reddedilmiş ve karar onanmıştır. Başvurucular tarafından karar düzeltme talebinde bulunulmuştur. Başvurucular karar düzeltme dilekçesinde önceki iddialarını tekrar etmiş ve bunun yanında daha evvel parsele ilişkin düzenleme ortaklık payı kesintileri yapılmış olduğu hâlde Şirketin komşu parselde yaptığı yapının yol mesafesi ile ilgili sorunu çözmek için ilave kamuya terk işlemi yaptırdığını iddia etmişlerdir. Karar düzeltme talebi Ondördüncü Daire tarafından 8/11/2017 tarihinde reddedilmiştir. Nihai karar 5/12/2017 tarihinde başvurucular vekiline tebliğ edilmiştir.  Başvurucular 28/12/2017 tarihinde bireysel başvuruda bulunmuşlardır.  4721 sayılı Kanun'un "Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar" kenar başlıklı  maddesi şöyledir:"Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır...." 3194 sayılı Kanun'un "İfraz ve tevhid" kenar başlıklı  maddesinin ilgili kısmı şöyledir:"... (Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır.... (Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.... " 3194 sayılı Kanun'un "Tescil ve şüyuun izalesi" kenar başlıklı  maddesi şöyledir:"Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir.Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir.Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir. " 6306 sayılı Kanun'un işlem sırasında yürürlükte bulunan ''Tanımlar'' kenar başlıklı  maddesinin ilgili kısmı şöyledir:"(1) Bu Kanunun uygulanmasında;a) Bakanlık: Çevre ve Şehircilik Bakanlığını,b) İdare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini,...d) Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı,...ifade eder. " 6306 sayılı Kanun'un işlem sırasında yürürlükte bulunan ''Uygulama işlemleri'' kenar başlıklı  maddesinin ilgili kısmı şöyledir:"(1) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. (2) Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde Bakanlık, TOKİ veya İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerekiyorsa tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilir. Kamulaştırma için anlaşma sağlanması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare ile ilgililer arasında taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de ihtiva eden sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın resen tapu siciline işlenmesi sağlanır...." 14/4/2016 tarihli ve 6704 sayılı Kanun ile değişik 6306 sayılı Kanun'un ''Uygulama işlemleri'' kenar başlıklı  maddesinin ilgili kısmı şöyledir:"(1) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir...." Yürürlükte olan 6306 sayılı Kanun'un ''Uygulama işlemleri'' kenar başlıklı  maddesinin ilgili kısmı şöyledir:"(1) (Değişik: 14/4/2016-6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. (Ek cümle:4/7/2019- 7181/24 md.) Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. (Değişik cümleler:29/11/2018-7153/23 md.) Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. (Ek cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir..." Yönetmelik'in işlem sırasında yürürlükte bulunan ''Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar'' kenar başlıklı  maddesinin ilgili kısmı şöyledir: "(1) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür. (2) Riskli yapılarda, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve maliklerden birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve karara katılan maliklerce imzalanır. Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir. (3) Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.... (10) Riskli alanlarda;a) Malikler tarafından yürütülecek uygulamalarda parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine,b) Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak projeye,sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir...."  Yönetmelik'in işlem sırasında yürürlükte bulunan ''Açık artırma usulü ile satış'' kenar başlıklı 15/A maddesinin ilgili kısmı şöyledir: "(1) Riskli binaların yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazların yeniden değerlendirilmesi konusunda, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karar, anlaşmanın şartları ve riskli yapının Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değeri Müdürlüğe bildirilir. (2) En az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti ve Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen riskli yapının değeri de gözetilerek bu Komisyonca belirlenir. (3) Müdürlük, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, bütün maliklere elden veya maliklerin adrese dayalı nüfus kayıt sistemindeki adreslerine taahhütlü posta yoluyla tebliğ eder. Taahhütlü posta yoluyla yapılan tebliğde, tebliğ evrakının postaya verildiği tarihi izleyen onuncu günün sonunda tebligat yapılmış sayılır. Açık artırma ile satış tarihi, tebliğ tarihinden itibaren en az yedi gün sonra olacak şekilde belirlenir. (4) Açık artırma ile satışa ilişkin tebliğ ile birlikte, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenilir. (5) Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek bulunması, satış işlemine engel teşkil etmez, ancak, satış işleminden önce ipotek alacaklısına haber verilmesi zorunludur. (6) Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların açık artırmaya müdahale etmesine müsaade edilmez. Açık artırma için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz. (7) Açık artırmaya katılan paydaşların kimliği kontrol edilerek bir tutanak ile kayıt altına alınır. Katılımcı durumunu gösteren tutanağın tanziminden sonra, Komisyon Başkanınca, satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgilerin satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır. Komisyon Başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister. Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır. Arttırma işlemine devam etmeyecek taliplerin, keyfiyeti arttırma tutanağına yazması ve imzalaması zorunludur. (8) Komisyon, yedinci fıkrada belirtilen şekilde yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden paydaşa satış yapılmasını karara bağlar ve bu paydaştan satış bedelinin yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırılması istenilir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise, ikinci en yüksek teklif sahibine satış yapılır. (9) Açık arttırma ile satışa iştirak eden tek bir paydaş olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu paydaşın vereceği teklif geçerli kabul edilir. (10) Satış bedelinin yatırılmasından sonra, satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere, Müdürlükçe ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. İlgili tapu müdürlüğünce tescil işlemi tamamlandıktan sonra, payı satılan ilgiliye durum bildirilir. (11) Satış işlemi tamamlanıp Komisyonca karara bağlanmadan evvel, üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin, üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul etmeleri halinde, açık artırma ile satış işlemi geçersiz sayılır."