Résilier un bail commercial
Thème : Baux (Fiche pratique)

Le locataire (appelé preneur) et le propriétaire (appelé bailleur) ont chacun la possibilité de mettre un terme au bail commercial à la fin de chaque période triennale (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans) ou en dehors de ces périodes, dans des conditions particulières. Ils ont également la possibilité de résilier le bail d'un commun accord.

text: Le locataire (appelé preneur) et le propriétaire (appelé bailleur) ont chacun la possibilité de mettre un terme au bail commercial à la fin de chaque période triennale (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans) ou en dehors de ces périodes, dans des conditions particulières. Ils ont également la possibilité de résilier le bail d'un commun accord.

context: Locataire
text: Le locataire peut résilier sans motif particulier le bail à l'expiration de chaque période de 3 ans (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans). On parle de résiliation triennale. Il peut également résilier le bail, en dehors de ces périodes triennales dans certaines situations : lorsqu'il a demandé ses droits à la retraite, ou lorsqu'il perçoit une pension d'invalidité. En cas de décès du locataire, ses ayant-droits peuvent aussi résilier le bail.  Les parties peuvent également mettre un terme au bail d'un commun accord.
Cas À chaque période triennale (3 ans): Le locataire peut résilier le contrat de bail commercial à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier. Il doit donner congé par l'un des moyens suivants : 
- Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Soit par lettre recommandée avec avis de réception.
 Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l'expiration de la période triennale en cours. Le non-respect de ce délai de 6 mois reporte les effets du congé à la prochaine période triennale. Exemple: L'échéance triennale d'un bail commercial intervient le 30 septembre. Le congé doit donc être envoyé par le locataire au propriétaire au plus tard le 31 mars. Le bailleur et le preneur peuvent décider d'exclure la possibilité d'une résiliation triennale dans les contrats de baux suivants : 
- Baux de plus de 9 ans (par exemple, baux passés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme )
- Baux de locaux destinés à l'exercice d'une seule activité
- Baux de locaux à usage exclusif de bureaux
- Baux de locaux de stockage (c'est à dire les entrepôts).
 (À savoir: Le locataire n'a pas à indiquer dans le congé les raisons pour lesquelles il souhaite mettre fin au bail.)
Cas En dehors des périodes triennales (3 ans): Il est possible de résilier le contrat de bail dans les situations suivantes : 
Cas Résiliation par le locataire admis à la retraite ou bénéficiant d'une pension d'invalidité: Le locataire peut résilié le bail commercial sans attendre l'échéance de la période triennale uniquement s'il a des statuts suivants : 
- Commerçant (entrepreneur individuel)
- Gérant majoritaire depuis au moins 2 ans de la SARL titulaire du bail
- Associé unique d'une EURL .
 Il doit être dans l'une des situations suivantes : 
- Soit avoir demandé à bénéficier de ses droits à la retraite .
- Soit avoir été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité au cours du bail.
 Si le locataire remplit ces conditions, il peut alors donner congé au bailleur . Le congé est délivré au moins 6 mois à l'avance , par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).
Cas Résiliation par le locataire en cas de non-respect des obligations du bail par le bailleur: Le locataire peut demander la résiliation judiciaire du bail dans les situations suivantes : 
- Non-respect par le bailleur des obligations liées au bail commercial : par exemple le bailleur n'a pas pris en charge des grosses réparations comme les travaux de gros œuvre
- Délivrance d'un local qui n'est pas conforme à sa destination puisqu'il ne respecte pas les normes de sécurité en matière d'incendie
 Celle-ci doit être demandée au tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation et prononce la résiliation lorsque le manquement présente une certaine gravité.
Cas Résiliation des héritiers en cas de décès du locataire: En cas de décès du locataire , le bail n'est pas automatiquement résilié (sauf si une clause du contrat le prévoit). Le bail est transmis aux héritiers. Ceux-ci peuvent résilier le bail sans attendre l'échéance triennale en envoyant un congé par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice.
Cas Résiliation d'un commun accord avec le bailleur: Le locataire peut se mettre d'accord avec le propriétaire pour mettre fin au bail à tout moment . On parle alors de résiliation amiable du contrat de bail. La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière. Il faut simplement que le propriétaire accepte l'offre de résiliation amiable du locataire. Cependant, il faut pouvoir rapporter la preuve de cet accord. En pratique, il est conseillé au propriétaire et au locataire de signer un acte qui prévoit la date de libération des locaux et qui fixe le solde du loyer, les charges et le sort du dépôt de garantie. De plus, le bailleur en accord avec le locataire doit vérifier auprès du greffe du tribunal de commerce s'il existe des inscriptions sur le fonds de commerce (privilège, nantissement ). Si c'est le cas, le propriétaire doit informer (par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice) les créanciers inscrits sur le fonds (qui ont un privilège sur le fonds de commerce ou un nantissement) de la résiliation amiable du bail . La résiliation amiable ne deviendra définitive qu' 1 mois après la notification effectuée aux créanciers inscrits.
Référence : Code de commerce : articles L145-4 à L145-7-1:

context: Bailleur
text: Le bailleur peut mettre fin au bail commercial après chaque période de 3 ans (« triennale ») à certaines conditions. En dehors de ces périodes triennales, il peut résilier le bail en cas de faute du locataire ou si cette possibilité est prévue dans le contrat (clause résolutoire). Les parties peuvent également mettre un terme au bail d'un commun accord.
Cas À chaque période triennale (3 ans): À la fin d'une période triennale, le bailleur a le droit de reprendre le local loué. Il doit alors donner congé au locataire 6 mois avant l'échéance triennale par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) . La résiliation est possible dans les cas suivants : 
- Reprise pour construire ou démolir et reconstruire l'immeuble dans lequel se trouve le local loué. Le bailleur qui construit ou reconstruit un nouvel immeuble doit offrir un local de remplacement au locataire ou lui verser une indemnité d'éviction .
- Reprise pour travaux de restauration immobilière dans des sites patrimoniaux remarquables nécessitant l'évacuation des locaux. Pour faciliter les travaux de restauration immobilière, le bailleur peut récupérer le bail à l'échéance d'une période triennale en versant une indemnité d'éviction si l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé.
- Reprise d'un local d'habitation loué accessoirement au local commercial et qui n'est pas occupé . Les 3 conditions suivantes doivent être réunies : 
- Le local d'habitation est divisible du local commercial.
- Le local repris n'est pas affecté à l'usage d'hôtel, de location en meublé, à usage hospitalier ou d'enseignement.
- La privation de jouissance ne doit pas causer un trouble grave à l'exploitation du fonds de commerce.
 La reprise n'est possible que si le locataire n'occupe toujours pas le local d'habitation pendant un délai de 6 moissite après le congé délivré par le bailleur.
- Transformation d'un immeuble existant en immeuble à usage principal d'habitation par reconstruction, rénovation ou réhabilitation. Le bailleur récupère le local commercial pour effectuer des travaux et verse une indemnité d'éviction au locataire.
Cas En dehors des périodes triennales (3 ans): Le bailleur peut demander la résiliation du bail devant le tribunal judiciaire en cas de faute du locataire ou utiliser la clause résolutoire. 
Cas Résiliation demandée au tribunal judiciaire: Le bailleur a la possibilité de réclamer la résiliation du bail commercial auprès du tribunal judiciaire en cas de faute du locataire . Il s'agit par exemple des faits suivants : 
- Absence d'assurance
- Sous-location des locaux sans autorisation du propriétaire
- Absence d'exploitation du commerce
- Non-paiement des loyers
 Le tribunal judiciaire apprécie l'importance de la faute du locataire pour accepter ou refuser la demande de résiliation du bailleur.
Cas Résiliation prévue par le contrat de bail (dans une clause résolutoire): Le contrat peut prévoir que l'inexécution d'une obligation précisée entraînera la résiliation du bail : on parle alors de clause résolutoire . En pratique, le bailleur utilise cette clause en cas de retard ou de défaut de paiement des loyers. Pour mettre en œuvre la résiliation, le propriétaire doit envoyer, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), un commandement qui informe le locataire qu'il va utiliser la clause résolutoire. Le commandement doit mentionner les éléments suivants : 
- Agissements reprochés au locataire (par exemple, locataire qui n'exploite pas le fonds de commerce)
- Commandement à cesser le non-respect du bail
- Mention d'un délai de 1mois pour que le locataire exécute ce que lui demande le propriétaire et respecte ses obligations.
 Si le locataire exécute ce qui est demandé dans le commandement, le bail n'est pas résilié. En revanche, si le locataire n'exécute pas ce qui est demandé, la résiliation du bail est automatique. Elle est effective 1 mois après l'envoi du commandement de payer ou de la sommation d'exécuter. Le locataire peut demander en justice un délai de paiement pour échapper à la résiliation du bail . (Attention: Depuis le 28 mai 2026, le juge tient compte des 2 éléments suivants pour accorder ce délai : La capacité du locataire à régler la dette locative passée dans les délais demandés La reprise du paiement du loyer courant par le locataire avant la première audience.)
 (À savoir: Dans le cas d'un commandement de payer de loyers, le locataire peut demander en justice des délais de paiement dans la limite de 2 années.)
Cas Résiliation d'un commun accord entre le locataire et le bailleur: Le bailleur et le locataire peuvent décider d'un commun accord de mettre fin au bail à tout moment . On parle alors de résiliation amiable du contrat de bail. La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière . Il faut simplement que le locataire accepte l'offre de résiliation amiable du bailleur. En pratique, il est conseillé au bailleur et au locataire de signer un acte qui prévoit la date de libération des locaux et qui fixe le solde du loyer, les charges et le sort du dépôt de garantie: De plus, le bailleur en accord avec le locataire doit vérifier auprès du greffe du tribunal de commerce s'il existe des inscriptions sur le fonds de commerce (privilège, nantissement , etc. ). Si c'est le cas, le bailleur doit informer (par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice) les créanciers inscrits sur le fonds de la résiliation amiable du bail. La résiliation amiable ne deviendra définitive qu' 1 mois après la notification effectuée aux créanciers inscrits.
Référence : Code de commerce : articles L145-4 à L145-7-1: Référence : Code de commerce : article L145-41: Référence : Code civil : article 1343-5:

Questions liées :
question: En cas de vente d'un local commercial, le locataire est-il prioritaire pour le racheter ?

question: Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?