Contrat de bail commercial
Thème : Baux (Fiche pratique)

Le bail commercial est un contrat de location d'un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. En signant un bail commercial, le locataire (preneur) et le bailleur (propriétaire) bénéficient automatiquement d'un ensemble de règles qu'on appelle le « statut des baux commerciaux ».

text: Le bail commercial est un contrat de location d'un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. En signant un bail commercial, le locataire (preneur) et le bailleur (propriétaire) bénéficient automatiquement d'un ensemble de règles qu'on appelle le « statut des baux commerciaux ».

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Statut des baux commerciaux : de quoi s'agit-il ?
- Le bail commercial doit-il être écrit ?
- Quel est le contenu du bail commercial ?
- Quels sont les documents à annexer au bail commercial ?

context: Statut des baux commerciaux : de quoi s'agit-il ?
text: Le statut des baux commerciaux est un ensemble de règles qui s'applique automatiquement au contrat de bail commercial. Il permet au locataire de bénéficier de différents avantages : le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans, le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement ou la révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d'une clause d'échelle mobile. Pour que le statut du bail commercial s'applique, les 4 conditions suivantes doivent être réunies :
- Existence d'un contrat de bail
- Contrat concernant un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel
- Exploitation d'un fonds de commerce dans le local
- Immatriculation du locataire du bail au RCS ou au RNE
Le statut des baux commerciaux s'applique aussi sous certaines conditions aux établissements d'enseignement, services communaux exploités en régie, aux entreprises publiques et Epic et à certaines sociétés coopératives.

context: Statut des baux commerciaux : de quoi s'agit-il ?

Contrat de bail
text: Le contrat prévoit l'obligation pour le bailleur de mettre à disposition du locataire un local à usage commercial. En contrepartie, le locataire paie un loyer. Il s'agit généralement d'un bail commercial. Il est possible d'exploiter une activité commerciale ou artisanale dans un contrat autre que le bail commercial. Ce peut être un contrat de location saisonnière ou un bail dérogatoire (ou bail de courte durée). (À savoir: En principe, les professions libérales signent un bail professionnel . Lorsque le bailleur et le locataire (qui est un professionnel libéral) sont d'accord, ils peuvent placer volontairement le bail professionnel sous le régime du bail commercial.)

context: Statut des baux commerciaux : de quoi s'agit-il ?

Immeuble ou local à usage commercial
text: Le contrat de bail doit porter sur un « immeuble » ou un « local », c'est-à-dire une construction présentant un caractère « stable et permanent ». Le locataire doit avoir l'assurance de pouvoir rester en possession des lieux loués pendant toute la durée du contrat, sans que le bailleur puisse le déplacer selon son bon vouloir. Les terrains nus ne sont pas concernés par le statut des baux commerciaux. En revanche, en cas de constructions sur ce terrain nu avec le consentement écrit du bailleur (par exemple : court de tennis avec vestiaires), ces constructions bénéficient du statut des baux commerciaux. Les boutiques à l’intérieur des centres commerciaux et des grandes surfaces bénéficient du statut des baux commerciaux. En revanche, les emplacements (par exemple un stand) doivent respecter les 2 conditions suivantes :
- Le stand ou l’espace alloué est considéré comme stable et permanent.
- L’exploitant bénéficie d’une clientèle propre.
Dans les locaux accessoires (par exemple : un dépôt ou un entrepôt) peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux s'ils respectent les conditions suivantes :
- Les locaux sont indispensables à l’exploitation du fonds de commerce
- Les locaux appartiennent au bailleur du local commercial
La conclusion d'un bail commercial est possible uniquement si le local est à usage commercial, c'est-à-dire affecté à l'exercice d'une activité commerciale, artisanale ou industrielle :
- L'activité commerciale correspond à l'accomplissement d'actes de commerce comme l'achat de biens pour les revendre. La vente de vêtements, de livres ou de produits alimentaires sont des activités commerciales.
- L'activité artisanale est une activité professionnelle indépendante de production, de transformation de réparation ou de prestations de services. Les métiers de coiffeur, chocolatier ou boucher sont des activités artisanales.
- L'activité industrielle se définit ici comme une activité de transformation de matières premières (par exemple, les métiers du bois, du papier, de l'électronique).
(À savoir: Un local d'habitation peut être loué à un commerçant à condition d'être transformé en local commercial . Pour cela , il faut demander une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie de la commune du lieu où est situé le local.)

context: Statut des baux commerciaux : de quoi s'agit-il ?

Exploitation d'un fonds de commerce
text: Le statut des baux commerciaux s'applique si un fonds de commerce est exploité dans les lieux. Le fonds doit appartenir à un commerçant ou à une entreprise immatriculée au RCS ou au RNE. Le fonds de commerce est composé à la fois d' éléments corporels (mobilier commercial, matériel et outillage servant à l’exploitation du fonds) et d'éléments incorporels (clientèle, nom commercial, enseigne, droit au bail, marques de fabrique, brevets d’inventions, licences ). L'existence d'une clientèle propre au fonds de commerce constitue l'élément fondamental. La clientèle est l'ensemble des personnes qui viennent se fournir chez un commerçant ou un artisan en raison de son habilité, de son savoir-faire, des produits ou marchandises qu'il vend. Le locataire peut cependant choisir d'exploiter son fonds de commerce en location-gérance. Dans ce cas, le locataire du bail garde le droit au renouvellement du bail commercial et le locataire-gérant n'en bénéficie pas. Le fonds doit être exploité de façon effective, c'est-à-dire de façon réelle, régulière et conforme à la destination du bail. Pour bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial, le fonds de commerce doit avoir été effectivement exploité au cours des 3 années qui précèdent la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.

context: Statut des baux commerciaux : de quoi s'agit-il ?

Immatriculation du locataire au RCS ou au RNE
text: Le locataire doit être immatriculé au RCS ou au RNE. Toutefois, cette condition est nécessaire pour obtenir le renouvellement du bail à l'échéance. L'inscription au registre du commerce et des sociétés ou au RNE doit être effectuée par toutes les personnes qui exercent une activité commerciale. L'inscription au RNE, secteur des métiers et de l'artisanat est obligatoire pour les personnes physiques ou les sociétés qui exercent une activité artisanale et qui n'emploient pas plus de 10 salariés. Si plusieurs locataires exploitent le fonds de commerce, chacun d'eux doit être immatriculé au RCS ou au RNE.

context: Le bail commercial doit-il être écrit ?
text: Il n'y a pas de forme obligatoire pour la conclusion d'un contrat de bail commercial. Le bail commercial peut être un bail verbal, un bail écrit (non enregistré auprès d'un notaire) ou un bail notarié. Le bail verbal, c'est-à-dire consenti oralement, est possible. Mais il ne permet pas de porter à la connaissance du locataire les informations d'ordre environnemental ni le montant ses charges respectives du bailleur et du locataire. En pratique, le bail commercial est donc le plus souvent établi par écrit afin d'apporter la preuve de l'existence du contrat. L'écrit permet de définir clairement les obligations de chacune des parties et de définir les charges que doivent supporter le bailleur et le locataire. Il permet aussi de porter à la connaissance du locataire les obligations environnementales. Le bail écrit est établi soit sur un support papier soit sur un support électronique. Le bail commercial est obligatoirement rédigé par un notaire (on parle d' acte authentique ) dans les 2 cas suivants :
- Lorsque la durée du bail dépasse 12 ans.
- Lorsque le bail concerne un débit de boissons, c'est-à-dire un bar, un restaurant, un supermarché, une épicerie ou un caviste.
(À savoir: Les frais d’établissement du contrat de bail et ses avenants sont généralement à la charge du locataire.)

context: Quel est le contenu du bail commercial ?
text: Avant la conclusion du contrat de bail, le bailleur a l'obligation d'informer le locataire sur l'état des risques de la zone où se situe le local. Dans l'annonce immobilière de location du bien, le bailleur indique au locataire qu'il peut avoir accès à l'état des risques de la zone concernée sur un site spécifique. Le bail commercial comporte des mentions obligatoires et des clauses qui peuvent être négociées entre le bailleur et le locataire.

context: Quel est le contenu du bail commercial ?

Mentions obligatoires
text: Lorsque le contrat de bail commercial est écrit, il doit obligatoirement contenir certains éléments : c'est ce qu'on appelle les dispositions impératives du statut des baux commerciaux. Il s'agit des mentions suivantes :
- Identité et capacité du bailleur et du locataire : si le bailleur est une société commerciale, il faut vérifier que le dirigeant ou le gérant a la capacité de signer le bail
- Désignation des locaux : locaux décrits de façon précise avec adresse exacte. Les conditions d'accès aux locaux peuvent être précisées (pour la livraison des marchandises). Les issues de secours, dépendances et locaux annexes (greniers, caves et garages) doivent être mentionnés et décrits précisément.
- Durée du bail
- Type de commerce ou d'activités que le locataire est autorisé à exercer dans le local : on parle de « clause de destination ». Cette destination des lieux doit être respectée pendant toute la durée du bail. Si le locataire souhaite changer d'activité, il doit utiliser une procédure particulière appelée déspécialisation .
- Montant du loyer et date de paiement du loyer (mensuel ou trimestriel). Il faut aussi préciser le mode de révision du loyer : soit triennale soit en fonction d'une clause d'indexation
- Si un dépôt de garantie est prévu, il faut préciser son montant et la date de son encaissement. Pour un bail signé ou renouvelé à compter du 28 mai 2026, le montant du dépôt de garantie est obligatoirement plafonné à un trimestre de loyers (3 mois)
- Répartition des charges, impôts, taxes entre le locataire et le bailleur
- Conditions pour donner congé et mettre fin au bail commercial

context: Quel est le contenu du bail commercial ?

Clauses ou éléments négociés entre le bailleur et le locataire
text: Le bailleur et le locataire peuvent s'entendre sur certains éléments. Il s'agit notamment des éléménts suivants :
- Sous-location : le bailleur peut autoriser la sous-location à certaines conditions.
- Cession du bail : le bailleur peut interdire au locataire de céder son bail seul. En revanche, il ne peut pas interdire cette cession lorsque le locataire vend son fonds de commerce.
- Clause d'exclusivité : elle interdit au bailleur de louer d’autres locaux, dans le même bâtiment ou ensemble commercial, à des entreprises exerçant une activité concurrente de celle du locataire.

context: Quels sont les documents à annexer au bail commercial ?
text: Le bailleur doit annexer au contrat de bail commercial les documents suivants :
- État des lieux
- Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances fourni par le propriétaire lié au bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014
- Liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Diagnostic de l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) également appelé diagnostic de l'état des risques et pollutions (ERP). Ce document doit être daté de moins de 6 mois
- Déclaration et suivi des consommations d'énergie des bâtiments dédiés aux activités tertiaires de plus de 1 000 m 2
- Annexe environnementale pour les surfaces supérieures ou égales à 2 000 m 2
(À savoir: Le diagnostic technique amiante n'est pas obligatoirement annexé mais il doit être tenu à jour par le bailleur et mis à disposition du locataire.)

context: Quels sont les documents à annexer au bail commercial ?

État des lieux
text: Un état des lieux doit être établi par le bailleur et le locataire lors de la prise de possession des locaux par le locataire. Il peut aussi être établi par un tiers mandaté par l'une ou les deux parties. Il doit présenter avec précision l'état de chaque pièce et les équipements contenus dans le local commercial. Si les parties ne sont pas d'accord, un commissaire de justice (ex huissier de justice) peut l'établir. Dans ce cas, le bailleur et le locataire paient chacun la moitié des frais d'établissement de l'état des lieux. Le contrat de bail est généralement signé avant l'entrée dans les lieux. De son côté, l'état des lieux est obligatoirement établi lors de l'entrée dans les locaux. Il est donc joint au contrat de bail qui a été signé. Un état des lieux de sortie est rédigé lors de la restitution des locaux, lors de la cession du droit au bail commercial, de la cession ou de la transmission à titre gratuit du fonds de commerce dans le cadre d'une donation ou d'une succession. Lorsqu'un état des lieux n'a pas été fait lors de l'entrée dans les lieux, on considère les lieux étaient en bon état de réparations locatives. Le bailleur doit cependant prouver qu'il a tout fait pour réaliser un état des lieux. (À savoir: pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi lors de la restitution du local uniquement si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession.)

context: Quels sont les documents à annexer au bail commercial ?

Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances fourni par le propriétaire
text: Un inventaire des charges, des impôts, des taxes et redevances doit être réalisé. La loi ne précise pas l'emplacement de cet inventaire. Il peut donc figurer dans le contrat de bail ou faire l'objet d'une annexe distincte. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter la fiche sur la répartition des charges entre le bailleur et le locataire.

context: Quels sont les documents à annexer au bail commercial ?

Liste des travaux réalisés et à venir
text: Le bailleur doit annexer au contrat de bail les éléments suivants :
- Exposé des travaux qu'il envisage de réaliser au cours des 3 prochaines années, avec un budget prévisionnel
- État récapitulatif des travaux qu'il a réalisés au cours des 3 années précédentes en précisant leurs montants
Le bailleur doit également informer le locataire tous les 3 ans sur ces éléments.

context: Quels sont les documents à annexer au bail commercial ?

Diagnostic de performance énergétique (DPE)
text: Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé au contrat de bail commercial. Il comporte les éléments suivants :
- Quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée
- Émissions de gaz à effet de serre pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment
- Information sur les conditions d'aération ou de ventilation.
Certains locaux ne sont pas concernés par le DPE. Il s'agit des locaux suivants :
- Certains bâtiments indépendants d'une surface inférieure à 50 m2
- Locaux à usage artisanal ou industriel, dans lesquels le système de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine consomme une faible quantité d’énergie
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre fiche d'information sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

context: Quels sont les documents à annexer au bail commercial ?

Diagnostic de l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ou diagnostic de l'état des risques et pollutions (ERP)
text: Le diagnostic de l'ERNMT ou diagnostic de l'état des risques et pollutions (ERP) n'est pas obligatoire pour tous les locaux. Il concerne uniquement les locaux situés dans une zone spécifique. Il s'agit d'une des zones suivantes :
- Zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques
- Zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles
- Zone de sismicité
- Zone à potentiel radon (gaz radioactif) significatif
- Zone exposée au recul du trait de côte
- Zone concernée par les obligations de débroussaillement et de maintien en l'état débroussaillé.
Lorsque le local est situé dans une zone spécifique, ce document doit être annexé au bail commercial et dater de moins de 6 mois. Pour plus de détails, vous pouvez consulter la fiche d'information sur l'état des risques (diagnostic immobilier). (À savoir: Lorsqu'il existe un risque de pollution des sols , le propriétaire du terrain doit informer le locataire par écrit. Une information sur les risques de pollution des sols doit être annexée au contrat de bail.)

context: Quels sont les documents à annexer au bail commercial ?

Déclaration et suivi des consommations d'énergie des bâtiments dédiés aux activités tertiaires et de plus de 1 000 m2
text: Les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments dépassant 1 000 m 2 et dédiés aux activités tertiaires doivent transmettre annuellement leurs consommations d'énergie via la plateforme OPERAT. Cette plateforme permet de générer une attestation numérique annuelle. En cas de location d'un local commercial, le propriétaire doit annexer au contrat de bail, à titre d'information, la dernière attestation numérique annuelle. Pour en savoir plus, vous pouvez notre fiche sur la réduction de la consommation d'énergie dans les bâtiments à usage tertiaire.

context: Quels sont les documents à annexer au bail commercial ?

Annexe environnementale (ou annexe verte) pour un local de plus de 2 000 m2
text: Un bail commercial qui porte sur un local de plus de 2 000 m 2 à usage de bureaux ou de commerces doit comporter une annexe environnementale. Elle doit être annexée au contrat de bail par le bailleur. L'annexe environnementale (dite annexe verte ) contient les informations suivantes :
- Descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...)
- Consommation annuelle d'eau et d'énergie de ces équipements et systèmes
- Quantité annuelle de déchets générée
Cette annexe peut prévoir des obligations pour limiter la consommation énergétique des locaux. Plusieurs objectifs peuvent figurer dans l'annexe verte. Par exemple : travaux d'entretien, plan de réduction de la consommation d'eau, réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Questions liées :
question: Bail commercial et bail professionnel : quel indice de référence utiliser ?

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question: Que devient le bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ?

question: Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?