Copropriété en graves difficultés : plan de sauvegarde
Thème : Logement

text: Le plan de sauvegarde est un dispositif administratif destiné au redressement des copropriétés en grande difficulté, lorsque la situation met en péril la conservation de l’immeuble et la sécurité des occupants. Nous vous présentons les informations à connaître.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Qu’est-ce qu’un plan de sauvegarde d’une copropriété en difficulté ?
- Quelles sont les conditions d’ouverture d’un plan de sauvegarde d’une copropriété en difficulté ?
- Qui peut demander la mise en place d'un plan de sauvegarde d’une copropriété en difficulté ?
- Comment est mis en place le plan de sauvegarde dans une copropriété en difficulté ?
- Quelle est la durée du plan de sauvegarde de la copropriété ?
context: Qu’est-ce qu’un plan de sauvegarde d’une copropriété en difficulté ?
text: Il s’agit d’un dispositif qui permet à l’État et aux collectivités territoriales de mettre en place un plan global de redressement (financier, technique, social, juridique) d’une copropriété en difficulté. Il s’accompagne de financements et de différentes actions comme la réalisation de travaux, un accompagnement social des occupants ou encore une restructuration juridique de la copropriété. L’objectif est de rétablir un fonctionnement normal de la copropriété en agissant sur plusieurs aspects, notamment la situation financière de la copropriété, l’état de l’immeuble, son organisation juridique et l’accompagnement des copropriétaires ou occupants en difficulté.
context: Quelles sont les conditions d’ouverture d’un plan de sauvegarde d’une copropriété en difficulté ?
Immeubles concernés
text: Le plan de sauvegarde peut viser :
- Un ensemble d’immeubles
- Ou un groupe d’immeubles
à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel, commercial et d’habitation. Ces immeubles doivent être en copropriété.
context: Quelles sont les conditions d’ouverture d’un plan de sauvegarde d’une copropriété en difficulté ?
Existence de graves difficultés
text: Pour qu'un plan de sauvegarde soit mis en place, le syndicat des copropriétaires doit être confronté à de graves difficultés sociales, techniques et financières qui risquent de menacer la conservation de la copropriété. En pratique, ces difficultés peuvent être :
- Un déséquilibre financier grave du syndicat de copropriétaires (impayés massifs, impossibilité de payer les charges et travaux nécessaires)
- Une incapacité à assurer la conservation de l’immeuble (dégradations importantes, risques pour la sécurité de l’immeuble, insalubrité)
- Des complexités juridiques qui rendent la gestion de la copropriété impossible (copropriété très morcelée, équipements collectifs mal définis ou règles de fonctionnement inadaptées)
- Des difficultés sociales (précarité des occupants, troubles de voisinage , dégradation du cadre de vie).
context: Qui peut demander la mise en place d'un plan de sauvegarde d’une copropriété en difficulté ?
text: L’initiative du plan de sauvegarde appartient au préfet. Le préfet peut agir d’office ou sur proposition de l'une des personnes (ou groupe de personnes) suivantes :
- Maire de la commune
- Président de l' EPCI compétent en matière d'habitat
- Associations d'habitants, associations de propriétaires ou de copropriétaires
- Administrateur provisoire s'il a été désigné.
context: Comment est mis en place le plan de sauvegarde dans une copropriété en difficulté ?
text: La mise en place d’un plan de sauvegarde suit plusieurs étapes.
context: Comment est mis en place le plan de sauvegarde dans une copropriété en difficulté ?
Constitution d’une commission
text: Le préfet qui a connaissance de graves difficultés rencontrées par une copropriété doit constituer une commission chargée d’élaborer un diagnostic de la situation et de proposer un plan de sauvegarde destiné à résoudre les difficultés identifiées. Cette commission est présidée par le préfet et inclut obligatoirement les personnes suivantes :
- Représentants des propriétaires et locataires de l'immeuble concerné
- Maire de la commune
- Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
- Président du conseil départemental (du département de l’immeuble)
- Président du conseil syndical ou un représentant des copropriétaires désigné par l’assemblée générale
- Administrateur provisoire s'il a été désigné.
(À savoir: Le préfet peut décider de confier au maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat la présidence de la commission lorsque l'une de ces autorités est à l'initiative du plan de sauvegarde.)
Le syndic a l’obligation de mettre à disposition du préfet et de la commission tous les documents nécessaires à l’élaboration, la mise en œuvre et l’évaluation du plan de sauvegarde. Les documents sont remis à la demande de la commission, sans frais. L’absence de communication des documents engage la responsabilité du syndic de copropriété 1 mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse.
context: Comment est mis en place le plan de sauvegarde dans une copropriété en difficulté ?
Élaboration du plan de sauvegarde
text: La commission doit réaliser un projet de plan de sauvegarde. Ce plan a pour objet de fixer, dans un délai de 5 ans, les mesures nécessaires pour :
- Redresser la situation financière de la copropriété
- Clarifier et simplifier les règles de structure et d’administration du groupe d’immeubles ou de l’ensemble immobilier (par exemple, scission d’une copropriété trop importante, réorganisation des syndicats)
- Clarifier et adapter le statut des biens et équipements collectifs à usage public (par exemple, voies à usage public traversant la copropriété, équipements partagés avec la commune)
- Réaliser ou faire réaliser par un tiers des travaux de conservation de l’immeuble ou permettant la réduction des charges de fonctionnement (ravalement, étanchéité, réhabilitation des réseaux, renégociation des contrats d’entretien, etc.)
- Assurer l’information et la formation des occupants de l’immeuble afin de restaurer les relations sociales (permanences juridiques et sociales, actions de sensibilisation, etc.)
- Organiser la mise en place de mesures d’accompagnement (accompagnement social, relogement temporaire, médiation, etc.).
Le projet de plan de sauvegarde doit être approuvé par le préfet. Les intervenants suivants doivent également donner leur avis sur le projet de plan de sauvegarde :
- Maire de la commune
- Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
- Président du conseil départemental ayant signé une convention d'attribution d'aides publiques au profit de la copropriété.
(À savoir: Le projet de plan de sauvegarde, puis le plan définitif réalisé par la commission sont envoyés par lettre recommandée avec avis de réception au syndic de copropriété (ou à l'administrateur provisoire s'il en existe un).)
context: Comment est mis en place le plan de sauvegarde dans une copropriété en difficulté ?
Convention de mise en oeuvre du plan de sauvegarde
text: La plan de sauvegarde doit ensuite faire l’objet d’une convention de mise en œuvre entre :
- Les personnes de droit public compétentes (État, collectivités, EPCI)
- L’ administrateur provisoire s’il a été désigné
- Les personnes privées intéressées (par exemple, copropriétaires ).
Cette convention précise notamment l’échéancier des mesures de redressement prévues par le plan, les conditions de leur financement (subventions, prêts, participation des copropriétaires, etc.) et les conditions d’intervention des différents opérateurs mandatés.
context: Comment est mis en place le plan de sauvegarde dans une copropriété en difficulté ?
Désignation d'un coordonnateur
text: Le préfet désigne, parmi les membres de la commission ou hors de celle-ci, un coordonnateur qui est chargé de :
- Veiller à la bonne exécution du plan
- Adresser des mises en demeure aux parties qui ne respectent pas leurs engagements
- En cas de procédure judiciaire (administration provisoire), veiller à l’articulation entre le plan et la mission de l’administrateur provisoire
- Établir un rapport de mission.
context: Comment est mis en place le plan de sauvegarde dans une copropriété en difficulté ?
Inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires
text: Le syndic de copropriété doit organiser le vote des mesures préconisées du plan de sauvegarde. Pour cela, dès réception du plan définitif de sauvegarde, le syndic doit inscrire à l’ ordre du jour de la prochaine assemblée générale les mesures préconisées par le plan. Si la prochaine assemblée générale n'intervient pas dans les 6 mois à partir de l'approbation du plan, le syndic doit convoquer une assemblée générale extraordinaire. (Attention: Si l’assemblée générale n’est pas réunie dans le délai requis ou si le syndicat des copropriétaires rejette les mesures proposées par le plan et que les difficultés compromettent la conservation de l'immeuble, le maire ou le président de l’EPCI peuvent saisir saisir le tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour solliciter la désignation d’un administrateur provisoire ou demander que l’ état de carence soit déclaré.)
context: Quelle est la durée du plan de sauvegarde de la copropriété ?
text: Le plan de sauvegarde proposé par la commission est fixé pour 5 ans. (À savoir: Le préfet peut, après évaluation et consultation de la commission, modifier le plan de sauvegarde initial lors de la nomination d'un administrateur provisoire ou prolonger le plan de sauvegarde, par période de 2 ans, si le redressement de la copropriété le nécessite.)

Questions connexes :