Faut-il une autorisation pour diviser un bâtiment en plusieurs logements ou lots ?
Thème : Logement

text: Pour diviser un bâtiment en plusieurs logements ou en plusieurs lots différents (logement, local commercial, local associatif...), vous devez parfois demander une autorisation d’urbanisme en mairie. Si l’immeuble est en copropriété, il vous faut aussi une autorisation de la copropriété . Enfin, dans certaines communes, si vous divisez un bâtiment en plusieurs logements , vous devez obtenir un permis de diviser de la mairie. Nous vous présentons la réglementation. Dans certains quartiers, une autorisation préalable de division, appelée communément permis de diviser, est obligatoire. Cette disposition est mise en place dans certaines communes pour lutter contre la multiplication de l’habitat dégradé.

Voici une liste de différentes questions ou thématiques relatives à ce sujet :
- Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?
- Faut-il l’autorisation de la copropriété pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?
- Quelles sont les divisions concernées par le permis de diviser un bâtiment en logements ?
- Quand faut-il demander un permis de diviser un bâtiment en logements ?
- Comment demander un permis de diviser ?
- Quelles sont les sanctions en l’absence de permis de diviser un bâtiment en logements ?
context: Cas général
Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?
text: En général, la division d'un bâtiment en plusieurs lots est dispensée de formalité d'urbanisme. Cependant, elle est soumise à autorisation d’urbanisme pour les travaux et opérations suivants :
- Aménagements extérieurs (changement de fenêtres ...)
- Aménagements intérieurs (modification, création, suppression de cloisons, d'escaliers intérieurs, de murs porteurs...) sur un bâtiment protégé pour son intérêt patrimonial
- Changement de destination (transformation intégrale ou en partie d'une habitation en local commercial, d'une grange en habitation...) avec ou sans aménagements intérieurs et/ou extérieurs.

Cas Travaux avec aménagement extérieur: Si vous modifiez l’aspect extérieur du bâtiment (création, agrandissement ou suppression de portes, de fenêtres, d'escaliers extérieurs, création de places de stationnement...), vos travaux sont soumis à déclaration préalable. La déclaration préalable doit être déposée à la mairie ou au Basu pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent. 
Cas Cas général: Le dossier doit être déposé en mairie : 
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)
- Par lettre RAR
- En main propre.
 
Cas Sur internet: Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :
Cas Formulaire: Vous devez utiliser le formulaire suivant :
Cas À Paris: Le dossier doit être déposé au Basu uniquement par voie dématérialisée :
Cas Travaux avec aménagements intérieurs et/ou extérieurs sur un bâtiment protégé: En réalisant une division, un élément protégé peut être modifié ou supprimé. Cela peut être une boiserie, une cheminée, une ferronnerie, une statue, une charpente ou encore une pièce voûtée. La modification de l'organisation, de la distribution ou de l'agencement intérieur est également concernée. La protection peut venir des documents suivants : 
- PSMV
- PLU de la commune
- Délibération du conseil municipal s’il n’existe pas de PLU .
 Dans ce cas, vos travaux sont soumis à déclaration préalable . Pour savoir s'il existe une protection particulière, il faut contacter l' UDAP ou le service d'urbanisme de la mairie (le Basu pour Paris). 
Cas Travaux sur un élément protégé par un PSMV: Si vous modifiez ou supprimez un élément d'architecture et de décoration d’un immeuble protégé par un PSMV en vigueur ou en phase de mise à l'étude vous devez faire une déclaration préalable . La déclaration préalable doit être déposée à la mairie ou au Basu pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent: 
Cas Cas général: Le dossier doit être déposé en mairie : 
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)
- Par lettre RAR
- En main propre.
 
Cas Sur internet: Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :
Cas Formulaire: Vous devez utiliser le formulaire suivant :
Cas À Paris: Le dossier doit être déposé au Basu uniquement par voie dématérialisée :
Cas Travaux sur un élément protégé par le PLU ou la carte communale: Des travaux peuvent modifier ou supprimer un élément que le PLU ou la carte communale de votre commune protège. Il s'agit d'éléments identifiés comme présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique . Dans ce cas, vous devez déposer une déclaration préalable à la mairie ou au Basu pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent : 
Cas Cas général: Le dossier doit être déposé en mairie : 
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)
- Par lettre RAR
- En main propre.
 
Cas Sur internet: Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :
Cas Formulaire: Vous devez utiliser le formulaire suivant :
Cas À Paris: Le dossier doit être déposé au Basu uniquement par voie dématérialisée :
Cas Travaux sur un élément protégé par une délibération du conseil municipal: Des travaux peuvent modifier ou supprimer un élément qu'une délibération du conseil municipal protège. Il s'agit d'éléments identifiés comme présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique . Dans ce cas, vous devez déposer une déclaration préalable de travaux à la mairie ou au Basu pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent : 
Cas Cas général: Le dossier doit être déposé en mairie : 
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)
- Par lettre RAR
- En main propre.
 
Cas Sur internet: Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :
Cas Formulaire: Vous devez utiliser le formulaire suivant :
Cas À Paris: Le dossier doit être déposé au Basu uniquement par voie dématérialisée :
Cas Travaux avec changement de destination: En divisant le bien immobilier, la destination de tout ou partie du bien peut être modifiée. Une grange agricole ou une église peuvent, par exemple, être transformées en une ou plusieurs habitations. 
Cas Sans modification des structures porteuses ou de la façade: En principe, vous n'avez pas à demander d'autorisation d'urbanisme. Cependant, des éléments intérieurs protégés peuvent être modifiés ou supprimés. Dans ce cas, vos travaux sont soumis à déclaration préalable . Cette protection peut venir des documents suivants : 
- PSMV
- PLU de la commune
- Délibération du conseil municipal s’il n’existe pas de PLU
 Pour savoir s'il existe une protection particulière, il faut contacter l' UDAP , le service d'urbanisme de la mairie ou le Basu pour Paris. La déclaration préalable doit être déposée à la mairie ou au Basu pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent. 
Cas Cas général: Le dossier doit être déposé en mairie : 
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)
- Par lettre RAR
- En main propre.
 
Cas Sur internet: Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :
Cas Formulaire: Vous devez utiliser le formulaire suivant :
Cas À Paris: Le dossier doit être déposé au Basu uniquement par voie dématérialisée :
Cas Avec modification des structures porteuses et/ou de la façade: Un changement de destination accompagné de modifications des structures porteuses et/ou de la façade est soumis à permis de construire . La modification des structures porteuses peut consister en la modification ou la suppression d'un mur porteur, d'une dalle ou d'une poutre par exemple. La modification de la façade peut consister en l'installation, la modification ou la suppression d'une porte d'entrée ou de garage, d'une fenêtre ou d'un escalier extérieur. Le permis de construire doit être déposé à la mairie ou au Basu pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent. 
Cas Cas général: Le dossier doit être déposé en mairie : 
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place)
- Par lettre RAR
- En main propre
 
Cas Sur internet: Le dossier de demande de PC peut être rempli sur internet :
Cas Formulaire: Le formulaire est différent si les aménagements portent sur une maison individuelle ou un autre type de construction. 
Cas Maison individuelle: 
Cas Autre construction:
Cas À Paris: Le dossier doit être déposé au Basu uniquement par voie dématérialisée :
Le PLU de la commune peut conditionner la création de plusieurs logements à la conception de places de stationnement pour voitures et vélos. Pour savoir si cette obligation existe, il faut contacter le service d'urbanisme de la mairie ou le Basu pour Paris : Une division soumise à autorisation d'urbanisme peut être refusée par la mairie si elle implique des travaux sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité alors que la capacité de ces réseaux est insuffisante. (À savoir: Si après la division d'un bâtiment, au moins 2 lots appartiennent à des propriétaires différents, une copropriété doit être créée. Ce n'est pas le cas pour la division d'un bâtiment en plusieurs lots qui appartiennent au final à un seul et même propriétaire.)
context: Cas général
Faut-il l’autorisation de la copropriété pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?
text: Si les travaux ont un impact sur les parties communes ou sur l'aspect extérieur de l'immeuble (façade, toiture), vous devez demander une autorisation à l’assemblée générale (AG) des copropriétaires. Pour cela, il faut adresser une lettre au syndic en lui demandant de porter le point de ces travaux à l' ordre du jour de la prochaine AG. Ce point sera voté à la majorité absolue, c’est à dire la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble présents, représentés et absents à l’AG. (Attention: Tout immeuble comportant une installation centrale de chauffage ou de froid, ou alimenté par un réseau de chaleur ou de froid, doit avoir des compteurs individuels.)
context: Quartiers concernés par l'autorisation préalable de division
Quelles sont les divisions concernées par le permis de diviser un bâtiment en logements ?
text: Le permis de diviser concerne uniquement les projets de division d'immeubles créant plusieurs locaux destinés à l'habitation.
context: Quartiers concernés par l'autorisation préalable de division
Quand faut-il demander un permis de diviser un bâtiment en logements ?
text: Vous devez demander un permis de diviser dans les communes qui l’ont mis en place dans certains secteurs de leur territoire. En effet, l' Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou le conseil municipal peut mettre en place ce permis dans les secteurs suivants :
- Secteur présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou un risque de voir l'habitat dégradé se développer
- Secteur où le PLU fixe les proportions et une taille minimale pour les logements.
Vous pouvez vous renseigner auprès de votre mairie.
context: Quartiers concernés par l'autorisation préalable de division
Comment demander un permis de diviser ?
text: Vous devez contacter votre mairie pour vous procurer son formulaire de permis de diviser. (À savoir: Quand vos travaux sont soumis à permis de construire ou à déclaration préalable , il n'est pas nécessaire de demander un permis de diviser. L' autorisation d'urbanisme tient lieu d'autorisation de division .)
context: Quartiers concernés par l'autorisation préalable de division
Comment demander un permis de diviser ?
Constituer le dossier de permis de diviser un bâtiment en logements
text: Vous devez fournir les renseignements suivants :
- Identité et adresse du ou des demandeurs, numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une personne morale et date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique
- Nom du ou des propriétaires s'il ne s'agit pas du demandeur
- Localisation et désignation de l'immeuble s'il est soumis au statut de la copropriété et s'il s'agit d'un immeuble collectif
- Nature et consistance des travaux pour lesquels l'autorisation est demandée
- Surface de plancher des futurs logements, hauteur sous plafond et volume habitable, surface des baies
- Plan côté faisant apparaitre la situation avant et après travaux
- Dossier technique amiante mentionné à l'article R. 1334-29-5 du code de la santé publique
- Constat de risque d'exposition au plomb mentionné à l'article R. 1334-12 du code de la santé publique
- Attestation sur l'honneur du demandeur de l'exactitude des renseignements contenus dans la demande d'autorisation.
context: Quartiers concernés par l'autorisation préalable de division
Comment demander un permis de diviser ?
Envoyer votre demande de permis de diviser un bâtiment en logements
text: Vous devez envoyer le dossier de permis de diviser en 3 exemplaires par lettre RAR au président de l' EPCI ou au maire de votre commune. Vous devez vous renseigner auprès de votre mairie.
context: Quartiers concernés par l'autorisation préalable de division
Comment demander un permis de diviser ?
Connaître le délai de réponse à votre demande de permis de diviser un bâtiment en logements
text: Le président de l' EPCI ou le maire, notifie sa décision dans le mois de la réception de votre demande. L'absence de réponse dans ce délai d'1 mois, vaut acceptation de votre demande.
context: Quartiers concernés par l'autorisation préalable de division
Comment demander un permis de diviser ?
Connaitre les motifs de refus d'un permis de division un bâtiment en logements
text: Le président de l'EPCI ou le maire refuse le permis de diviser notamment dans les cas suivants :
- Appartements créés présentant un danger pour la sécurité des occupants et la salubrité publique
- Division d'un immeuble frappé d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou déclaré insalubre
- Appartements créés ne respectant pas les proportions et la taille requise par le PLU .
context: Quartiers concernés par l'autorisation préalable de division
Quelles sont les sanctions en l’absence de permis de diviser un bâtiment en logements ?
text: Il existe 2 types de sanction en l’absence de demande d’autorisation de division : des sanctions administratives et des sanctions pénales.
context: Quartiers concernés par l'autorisation préalable de division
Quelles sont les sanctions en l’absence de permis de diviser un bâtiment en logements ?
Sanctions administratives
text: Le préfet peut ordonner le paiement d’une amende. Avant toute décision, la personne concernée peut être invitée à présenter ses observations. L'amende peut atteindre 15 000 €. En cas de nouvelle infraction dans un délai de 3 ans, son montant peut être porté jusqu'à 25 000 €. Les sommes sont intégralement reversées à l' Anah.
context: Quartiers concernés par l'autorisation préalable de division
Quelles sont les sanctions en l’absence de permis de diviser un bâtiment en logements ?
Sanctions pénales
text: Lorsqu'une personne vend, loue ou met à disposition des logements issus d'une division réalisée sans autorisation, elle s'expose à des sanctions pénales. Ces faits sont passibles de 2 ans d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende. (À savoir: L’absence d'autorisation de division est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire qui occupe de bonne foi le logement né d'une division.)

Questions connexes :
question: Quelle autorisation déposer pour faire un changement de destination ou d’usage d’un bâtiment ?
question: Création d'une ouverture ou d'un aménagement avec vue chez le voisin : quelles sont les règles ?