LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
XIVème législature, 2014-03-26
Face à la dégradation des conditions d'accès au logement et l'exacerbation des tensions sur les marchés immobiliers, le présent projet de loi vise à mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l'accroissement de l'offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires.
Le logement est un bien de première nécessité et le droit à un logement décent est un objectif protégé par la Constitution.
Pour garantir ce droit, le titre Ier du présent projet de loi s'inscrit au cœur de l'action volontariste engagée par le Gouvernement pour réguler les excès du parc privé. Les dégâts causés par la dérive des prix de l'immobilier ont largement entamé le pouvoir d'achat des ménages et éloigné du logement les plus fragiles d'entre eux. Ce constat rend indispensable une réelle maîtrise des coûts du logement, au premier rang desquels figurent les loyers. Le projet de loi répond à ce besoin par l'affirmation du rôle de régulation de la puissance publique qui se concrétise par la création d'un nouveau mécanisme d'encadrement des loyers dans les zones tendues et dotées d'un observatoire local de loyers.
En mettant en place la garantie universelle des loyers, le projet de loi porte une réforme majeure qui bénéficiera aussi bien aux locataires qu'aux propriétaires. Pour le locataire, nouveau régime permettra, outre l'accès au logement, un signalement rapide de l'impayé et le déclenchement simultané d'un accompagnement lorsqu'il est nécessaire. Pour le bailleur, la garantie représentera une protection tangible contre le risque d'impayé et un allégement visible des procédures. 
Tarifs injustifiés et excessifs, non-respect des obligations, opacité, coûts de transaction trop élevés sont autant de mauvaises pratiques qui, tout en étant le fait d'une minorité, ont pu entacher et peser sur l'ensemble du secteur des professions immobilières. Le projet de loi entend donc moderniser en profondeur l'ensemble de ce secteur dont le rôle d'intermédiaire est essentiel au bon fonctionnement des marchés de l'immobilier. Il vise à réorganiser les professions, en définissant le cadre législatif de règles déontologiques et en améliorant le niveau des compétences et leurs conditions d'exercice. Ainsi, il permettra de restaurer la confiance des consommateurs en leur offrant davantage de garanties et en introduisant une plus grande transparence dans l'intermédiation immobilière. 
Le projet de loi concrétise également l'engagement du gouvernement en faveur des personnes sans domicile, qui résulte du plan pluriannuel de lutte contre la pauvreté et pour l'inclusion sociale adopté le 21 janvier 2013, en renforçant les outils de régulation et de gouvernance qui régissent le secteur de l'hébergement, en améliorant les conditions de mise en œuvre du droit au logement opposable, et en renforçant les dispositifs de prévention des expulsions. 
Enfin, donner une place à l'innovation est une priorité de ce projet de loi. Elle se matérialise par les dispositions visant à favoriser les nombreuses expérimentations citoyennes qui émergent sur l'ensemble du territoire et proposent de nouveaux modes d'habitat, regroupées autour du terme fédérateur d'habitat participatif. Elles permettront de créer un cadre juridique adapté à la diversité des projets et des attentes des Français, tout en accompagnant le développement de nouvelles formes d'habitat soucieuses d'un renouveau du vivre ensemble dans le respect de valeurs partagées telle que la mixité, le partage, la défense de l'environnement et de la biodiversité. 

Un deuxième titre est consacré à l'amélioration du parc existant, qui représente un enjeu d'autant plus central que près d'un million de personnes vivent encore en France dans des conditions présentant un risque pour leur santé ou leur sécurité.
Si une panoplie d'outils est aujourd'hui à la disposition de la puissance publique pour lutter contre cet habitat indigne, leur utilisation est parfois longue et complexe. Le Gouvernement entend améliorer l'efficacité de ces dispositifs afin de contraindre plus fortement les bailleurs à réaliser les travaux qui leur ont été prescrits et de donner un coup d'arrêt aux activités des marchands de sommeil qui prospèrent sur la misère d'autrui en extorquant des loyers indécents à des personnes qui n'ont pas d'autre choix.
Face à la spirale de la dette et de la dégradation qui touche un nombre croissant de copropriétés, il est nécessaire de repenser les règles de fonctionnement et de gouvernance de ces ensembles collectifs et d'enrichir les outils à la disposition de la puissance publique pour enrayer le phénomène. Le projet de loi poursuit à cette fin un double objectif : prévenir et guérir. La prévention doit constituer la priorité de l'action publique. Elle permet d'éviter aux copropriétés de sombrer dans le cercle vicieux de la dégradation dont elles ne pourront sortir qu'à la suite d'une action publique coûteuse. Le projet de loi vise ainsi à faciliter la connaissance et l'identification des ensembles en copropriété, à permettre une alerte précoce en cas de difficultés et à moderniser le fonctionnement des copropriétés pour qu'il constitue un frein plutôt qu'un facteur d'accélération de la dégradation. Lorsque la prévention échoue, la puissance publique doit alors jouer tout son rôle d'accompagnement et de tutelle de la copropriété sur la voie du redressement. Pour ce faire, les outils existants, procédure de désignation d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire, seront renforcés et améliorés. Un dispositif ambitieux d'opération de requalification des copropriétés très dégradées sera mis en place.

Un troisième titre porte des dispositions améliorant la lisibilité et l'efficacité des politiques du logement. 
La transparence doit structurer le processus d'attribution de logements sociaux, dont les règles de fonctionnement sont peu lisibles aujourd'hui. A travers la simplification de la demande et la consécration du droit à l'information des demandeurs, le projet de loi impulse deux axes de progrès en la matière. 
La cohérence que le projet de loi aspire à sauvegarder passe aussi par la modernisation et le renforcement des moyens de pilotage des politiques nationales et locales du logement. Du point de vue de la gouvernance, le projet de loi a pour objet de rétablir un mode de coopération contractuel entre l'Etat et les partenaires sociaux, membres d'Action logement, à élargir les délégations de compétence aux collectivités territoriales engagées en matière d'habitat et à améliorer la réglementation des organismes de logement social. 

Enfin, un quatrième et dernier titre porte réforme du droit de l'urbanisme. L'engagement de construire 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux, demeure l'un des objectifs prioritaires pour le Gouvernement. Pour assurer la transition écologique des territoires tout en donnant aux acteurs les moyens d'atteindre cet objectif, il est essentiel de travailler à la fois à l'aménagement et au développement du territoire, d'une part, mais aussi à la préservation des espaces naturels et agricoles, d'autre part. 
Le présent projet de loi propose à cet effet des mesures en matière d'urbanisme visant à accroître l'effort de construction de logements, tout en freinant l'artificialisation des sols et en luttant contre l'étalement urbain.
Il existe plusieurs leviers pour concilier ces deux objectifs prioritaires : la rénovation des règles d'urbanisme, une politique d'anticipation foncière, une planification stratégique et des procédures et outils d'aménagement modernisés. Ainsi, faciliter la construction de logements dans des zones déjà urbanisées permet de densifier la ville et d'éviter la consommation d'espace naturel et agricole.
Le Gouvernement souhaite mettre en place, par ce projet de loi, les conditions d'un urbanisme qui réponde aux besoins des habitants, tant en termes de logements, d'accès aux emplois et aux services, de qualité du cadre de vie et de préservation de l'environnement.
Article 1 
Article 1er
Le chapitre Ier du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifié :
1° Le troisième alinéa de l'article 1er est ainsi modifié :
a) Après les mots : « sexe, » sont insérés les mots : « son âge, » ;
b) Après les mots : « famille, » sont insérés les mots : « sa grossesse, » ;
c) Après les mots : « handicap, » sont insérés les mots : « ses caractéristiques génétiques, » ;
d) Les mots : « , une race » sont supprimés ;
2° L'article 2 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 2. - Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. 
« Les dispositions du présent titre s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale doit être entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le bénéficiaire ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
« Toutefois, elles ne s'appliquent pas :
« 1° Aux locations meublées touristiques définies comme des logements meublés offerts en location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, à l'exception du b de l'article 3-3 ;
« 2° Aux logements foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20 1 ;
« 3° Aux locaux meublés, régis par le titre Ier-bis de la présente loi ;
« 4° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1. » ;
3° L'article 3 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art 3. - Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
« Le contrat de location précise :
« 1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
« 2° Le nom ou la dénomination du locataire ;
« 3° La date de prise d'effet et la durée ;
« 4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, telle que définie dans le code de la construction et de l'habitation ;
« 5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, la description des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
« 6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
« 7° Le loyer médian de référence majoré correspondant aux caractéristiques du logement et défini par le préfet sur les territoires dotés d'un observatoire des loyers tels que mentionnés à l'article 17 ;
« 8° Le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
« 9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat ou depuis le dernier renouvellement ;
« 10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. 
« Une notice d'informations relative aux droits, obligations des locataires et bailleurs ainsi que les voies de conciliation et de recours qui leurs sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
« Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. 
« Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article. 
« Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
« En cas d'absence dans le contrat de location d'une des mentions relatives à la surface habitable, au loyer de référence et au dernier loyer acquitté par le locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de réponse négative de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. » ;
4° L'article 3-1 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 3-1. - Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. La demande en diminution du loyer par le locataire intervient dans un délai de six mois à compter de la prise d'effet du bail. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de la demande en diminution, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. » ;
5° L'article 3-2 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 3-2. - Un état des lieux est établi conformément au modèle type et aux modalités définis par décret en conseil d'Etat pris après avis de la commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement. Il doit être signé par les parties, ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat. 
« Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il l'est, sur l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
« A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte. 
« Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux dans la semaine qui suit son établissement.
« Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage. » ;
6° Après l'article 3-2, est inséré un article 3-3 ainsi rédigé :
« Art. 3-3. - Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
« a) Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;
« b) Le constat de risque d'exposition au plomb prévu à l'article L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique.
« Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement et à compter de la date fixée par le décret prévu au VI du même article, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.
« Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.
« Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. » ;
7° Au i de l'article 4, après le mot : « amendes » sont insérés les mots : « ou pénalités » ;
8° L'article 5 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 5. - La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des frais liés à la réalisation de l'état des lieux et à la rédaction du bail, qui sont partagés à parts égales entre le bailleur et le preneur. Toutefois, le montant maximal pouvant être imputé à ce dernier est fixé par décret en Conseil d'Etat.
« Aucune autre rémunération ne peut être mise à la charge du preneur, sauf si le mandataire intervient exclusivement au nom et pour le compte de celui-ci. Les termes des deux alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque mandat relatif aux opérations de location d'un logement. » ;
9° Au deuxième alinéa de l'article 6, le mot : « premier » est remplacé par le mot : « deuxième » et le mot : « deuxième » est remplacé par le mot : « troisième » ;
10° L'article 7 est ainsi modifié : 
a) Le a est complété par l'alinéa suivant :
« Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; »
b) Le d est complété par une phrase ainsi rédigée : « Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. » ;
c) Le e est remplacé par les dispositions suivantes : 
« e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués, ainsi que de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux. Toutefois, si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire, ou si leur exécution a pour effet de rendre leur utilisation impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. » ;
d) Le g est remplacé par les dispositions suivantes : 
« g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. 
« A défaut de la remise de cette attestation d'assurance et après un délai d'un mois suivant une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire récupérable auprès de celui-ci.
« Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire.
« Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
« Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
« Lorsque le locataire fournit au bailleur une attestation d'assurance, ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. » ;
11° Après l'article 7, il est inséré un article 7-1 ainsi rédigé :
« Art. 7-1. - Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
« Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. » ;
12° - Le premier alinéa de l'article 8 est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. »
Article 2 
Article 2
Le chapitre II du titre Ier de la même loi est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa du I de l'article 11-1, le mot : « dix » est remplacé par le mot : « cinq » ;
2° Après le cinquième alinéa de l'article 14, il est ajouté un alinéa ainsi rédigé : 
« L'abandon du logement est le départ brusque, imprévisible et définitif du locataire. » ;
3° Au troisième alinéa de l'article 14-1, les mots : « comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution pour constater » sont remplacés par les mots : « , dans les conditions prévues par les articles L. 142-1 et L. 142-2 du code de procédures civiles d'exécution, à la constatation de » ;
4° L'article 15 est ainsi modifié :
a) Le premier alinéa du I est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. » ;
b) Après le premier alinéa du I, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Une note d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire, définie par décret, est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. » ;
c) Le deuxième alinéa du I est remplacé par les dispositions suivantes : 
« Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Toutefois, ce délai est réduit à un mois dans les zones d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants telles que définies à l'article 232 du code général des impôts.
« Le délai de préavis est également d'un mois :
« 1° en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
« 2° pour le locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires de l'allocation de base du revenu de solidarité active.
« A peine de nullité, le locataire souhaitant bénéficier des délais réduis de préavis mentionnés à l'alinéa précédent doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé. » ;
d) Au premier alinéa du III, le mot : « soixante-dix » est remplacé par le mot : « soixante cinq » ;
e) Au deuxième alinéa du III, le mot : « soixante » est remplacé par le mot : « soixante cinq ».
Article 3 
Article 3
Le chapitre III du titre Ier de la même loi est ainsi modifié :
1° L'article 16 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 16. - Des observatoires locaux des loyers peuvent être créés à l'initiative des collectivités territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre et compétents en matière d'habitat ou de l'Etat. Ces observatoires ont notamment pour mission de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques représentatifs sur ces données.
« Ils sont agréés à cette fin par le ministre chargé du logement, dans des conditions fixées par décret, après avis du comité régional de l'habitat ou du conseil départemental de l'habitat mentionnés à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l'habitation et d'une instance scientifique indépendante chargée de conseiller le ministre chargé du logement dans des conditions définies par décret. L'agrément n'est accordé qu'aux observatoires dont les statuts assurent la représentation équitable des bailleurs, des locataires et des gestionnaires au sein de leurs organes dirigeants. L'Etat est représenté au sein des organes dirigeants des observatoires.
« Les observatoires locaux des loyers peuvent prendre la forme d'association ou de groupement d'intérêt public.
« Ils transmettent l'ensemble de leurs données à l'organisme mentionné au troisième alinéa de l'article L. 366-1 du code de la construction et de l'habitation. Un décret fixe les conditions dans lesquelles ces informations sont transmises et peuvent être communiquées à des tiers. » ;
2° L'article 17 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 17. - I. - Les zones d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social définies à l'article 232 du code général des impôts, sont dotées d'un observatoire local des loyers tel que défini à l'article 16. Les dispositions de cet article et de l'article 17-2 leur sont applicables.
« Le préfet de département fixe chaque année par arrêté un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré par type de logement et par secteur géographique. Les montants de ces loyers médians de référence, loyers médians de référence majorés et loyers médians de référence minorés sont déterminés, en fonction de la structuration du marché locatif, sur proposition de l'observatoire local des loyers.
« Le loyer médian de référence majoré ne peut être fixé à un montant supérieur au loyer médian de référence augmenté de 20 %.
« II. - 1° Sur les territoires soumis aux dispositions du I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer médian de référence majoré. 
« La valeur du loyer médian de référence majoré prise en compte correspond à celle qui est en vigueur à la date de signature du contrat ;
« 2° Un complément de loyer exceptionnel peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au 1° pour des logements présentant des caractéristiques, notamment de localisation ou de confort, le justifiant. 
« Le montant du complément de loyer exceptionnel et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
« Lorsqu'un complément de loyer exceptionnel est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
« Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer exceptionnel dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation.
« En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer exceptionnel, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
« En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis remis ou adressé par la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer exceptionnel. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation, prévue à l'article 20 de la présente loi, peut être soulevée d'office par le juge. 
« Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice prend effet à compter de la signature du bail. 
« III. - En dehors des territoires mentionnés au I, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.
« Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. » ;
3° Après l'article 17, sont insérés deux articles ainsi rédigés :
« Art. 17-1. - I. - La révision du loyer intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. 
« L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
« A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
« Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
« II. - Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.
« Art. 17-2. - Lors du renouvellement du contrat, le loyer peut donner lieu à une action en diminution de loyer s'il est supérieur au loyer médian de référence majoré.
« De la même manière, lors du renouvellement du contrat, le loyer peut donner lieu à une action en réévaluation dès lors qu'il est inférieur à un loyer médian de référence minoré tel que défini au I de l'article 17. 
« Dans ces deux cas, l'une ou l'autre des parties peut proposer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer. La valeur du loyer médian de référence majoré ou minoré prise en compte correspond à celle qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.
« Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent article, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
« La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent article et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer médian de référence majoré ou le loyer médian de référence minoré ayant servi à le déterminer.
« En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission de conciliation mentionnée à l'article 20.
« A défaut d'accord constaté par la commission, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé sur le fondement de l'article 17-1. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
« Lorsque les parties s'accordent sur une hausse du loyer, ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
« Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
« La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie. » ;
4° Le premier alinéa de l'article 18 est ainsi modifié :
a) Les mots : « la zone géographique où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif » sont remplacés par les mots : « les zones d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, telles que définies à l'article 232 du code général des impôts » ;
b) Les mots : « définis au b de l'article 17» et les mots : « définis au c du même article » sont supprimés ;
c) Il est complété par un alinéa ainsi rédigé : « En cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. » ;
5° L'article 19 est abrogé ;
6° L'article 20 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 20. - Il est créé auprès du représentant de l'Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires en nombre égal.
« La compétence de la commission porte sur : 
« 1° Les litiges résultant de l'application des dispositions des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ; 
« 2° Les litiges relatifs aux caractéristiques du logement mentionnées aux premier et deuxième alinéas de l'article 6 ;
« 3° Les litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ;
« 4° Les litiges relatifs aux congés délivrés en vertu de l'article 15 de la présente loi ; 
« 5° Les difficultés résultant de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux prévus aux articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, de l'application du plan de concertation locative prévu à l'article 44 bis de la même loi et des modalités de fonctionnement de l'immeuble ou du groupe d'immeubles.
« Pour le règlement des litiges, la commission départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur ou le locataire. Pour le règlement des difficultés, elle peut être saisie par le bailleur, plusieurs locataires ou une association représentative de locataires.
« La commission établit un document de conciliation ou de non-conciliation entre les parties dans un délai de deux mois à compter de sa saisine. 
« Le secrétariat de la commission départementale de conciliation est assuré par les services compétents de l'Etat.
« La composition de la commission départementale de conciliation, le mode de désignation de ses membres, son organisation et ses règles de saisine et de fonctionnement sont fixés par décret. » ;
7° L'article 20-1 est ainsi modifié :
a) Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. » ;
b) Le deuxième alinéa est ainsi modifié :
- les mots : « rendre un avis » sont remplacés par les mots : « délivre un document de conciliation ou de non-conciliation » ;
- les mots : « la remise d'un avis » sont remplacés par les mots : « la délivrance du document de conciliation ou de non-conciliation » ;
8° L'article 21 est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa :
- après les mots : « Le bailleur », sont insérés les mots : « ou son mandataire » ;
- les mots : « le droit de bail » sont supprimés ;
b) Après le premier alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés : 
« Aucun frais lié à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peut être facturé au locataire. 
« Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. » ;
9° L'article 22 est ainsi modifié :
a) Au troisième alinéa : 
- les mots : « restitution des clés par le locataire » sont remplacés par les mots : « remise en main propre des clés au bailleur ou à son mandataire » ;
- il est complété par une phrase ainsi rédigée : « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. » ;
b) Après le troisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : 
« Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. » ;
c) Le cinquième alinéa est remplacé par les dispositions suivantes :
« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard. » ;
10° L'article 22-1 est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa :
- après les mots : « le cautionnement », sont insérés les mots : « , à peine de nullité, » ;
- après les mots : « souscrit une assurance, » sont insérés les mots : « ou toute autre forme de garantie, » ;
b) Il est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsqu'un ou plusieurs contrats de location est conclu avec plusieurs locataires pour un même logement, la solidarité d'un des preneurs et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui, résultant d'une clause expresse insérée dans le contrat, prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré, sous réserve que le bailleur ait donné son accord exprès à l'entrée dans les lieux du nouveau colocataire. A défaut d'accord du bailleur, la solidarité du locataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai d'un an après la date d'effet du congé. » ;
11° L'article 22-2 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 22-2. - La liste des pièces justificatives pouvant être exigées par le bailleur au candidat à la location préalable à l'établissement du contrat de location est définie par décret en Conseil d'Etat, après avis de la commission nationale de concertation. » ;
12° L'article 23 est ainsi modifié :
a) Au sixième alinéa, les mots : « au moins » sont supprimés ;
b) Après le septième alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés : 
« Ces pièces peuvent aussi être transmises, à la demande du locataire, par voie dématérialisée ou par courrier postal. La copie et l'envoi de ces pièces au locataire est de droit et peut faire l'objet d'une facturation à prix coutant.
« Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire peut être effectué par douzième. » ;
13° A l'article 24-1, les mots : « et agréée à cette fin » sont supprimés ;
14° L'article 25 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Les décrets pris en application des articles 7 et 18 abrogés et de l'article 29 modifié de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 restent en vigueur pour l'application de la présente loi, jusqu'à l'intervention des décrets correspondants pris en application de la présente loi. » ;
15° L'article 25-2 est abrogé.
Article 4 
Article 4
Après le titre Ier de la même loi, il est inséré un titre Ier bis ainsi rédigé :
« Titre Ier bis« Des rapports entre bailleurs et locataires dans« les logements meublés résidence principale
« Art. 25-2-1. - Les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire.
« Les dispositions des articles 1er, 3-2, 3-3, 4 à l'exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 20 1, 22 et 22-2 du titre Ier sont applicables. 
« Les dispositions du présent titre ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.
« Art. 25-2-2. - Un logement meublé est un logement équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. 
« Ce mobilier doit nécessairement comporter un lit, une table et des chaises, une cuisine équipée auxquels s'ajoutent des éléments de confort supplémentaires. 
« Art. 25-2-3. - Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaire que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de bail. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux. 
« Art. 25-2-4. - Par dérogation à l'article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. 
« Art. 25-2-5. - Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
« Il est conclu pour une durée d'au moins un an. 
« Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l'article 25 2-6, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an.
« Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au deuxième alinéa est inapplicable. 
« Art. 25-2-6. - Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
« Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
« Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
« A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
« Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
« A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. 
« Art. 25-2-7. - I. - Le préfet de département fixe chaque année par arrêté, dans les zones d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants telles que définies à l'article 232 du code général des impôts, un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré par type de logement et par secteur géographique. Ces loyers médians de référence, loyer médian de référence majoré et loyer médian de référence minoré peuvent être déterminés à partir d'une majoration unitaire par mètre carré en référence aux loyers médians de référence définis au I de l'article 17 du titre Ier. 
« Les dispositions du II de l'article 17 et de l'article 17-2 du titre Ier sont applicables aux logements meublés en tenant compte des loyers de référence définis à l'alinéa précédent. Pour l'application de ces articles, le complément de loyer exceptionnel tient notamment compte des équipements et services associés aux logements meublés.
« II. - Les dispositions de l'article 18 du titre Ier sont applicables aux logements meublés.
« III. - Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers mentionné à l'article 17-1.
« Lorsque les parties sont convenues par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d'acquisition d'équipements par le bailleur en sus de l'équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutives à ces opérations.
« Art. 25-2-8. - Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :
« - soit, dans les conditions prévues à l'article 23 lorsqu'il s'agit de provision pour charges ;
« - soit, sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définies dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou régularisation ultérieure.
« Art. 25-2-9. - La commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 est compétente pour les litiges résultant de l'application des dispositions relatives aux locations de logement meublé constituant la résidence principale du locataire. »
Article 5 
Article 5
Au titre II de la même loi, l'article 40 est ainsi modifié :
1° Le premier alinéa du I est ainsi modifié :
a) Après le mot : « dispositions » sont insérés les mots : « des sixième, neuvième, dixième, onzième et dix-septième alinéas de l'article 3, » ;
b) Après le mot : « articles » est insérée la mention : « 3-1, » ;
c) Le nombre : « 19 » est remplacé par le nombre : « 18 » ;
d) Les mots : « du premier alinéa de l'article 22, » sont supprimés ;
2° Au II, après les mots : « articles 3, » est insérée la mention : « 3-1, » ;
3° Le premier alinéa du III est ainsi modifié :
a) Après le mot : « dispositions » sont insérés les mots : « des sixième, neuvième, dixième, onzième et dix-septième alinéas de l'article 3, » ;
b) Après les mots : « des articles, » est insérée la mention : « 3-1, » ;
c) Après le nombre : « 15, » sont insérés les nombres : « 17, 17-2, 18 » ;
d) Les mots : « du paragraphe e de l'article 17 » sont remplacés par les mots : « du II de l'article 17-1 » ;
4° Au troisième alinéa du III, les mots : « deuxième et troisième » sont remplacés par les mots : « troisième à huitième » ;
5° Le quatrième alinéa du III est ainsi modifié : 
a) Les mots : « des paragraphes a, b, c et d de l'article 17 » sont remplacés par les mots : « du I de l'article 17 » ;
b) Les mots : « et 19 » sont supprimés ;
c) Après le mot : « premier » sont insérés les mots : « au troisième » ;
6° Le V est ainsi modifié :
a) Les mots : « de l'article 10 » sont remplacés par les mots : « des articles 10, 17, 17 2 » ;
b) Les mots : « troisième et quatrième » sont remplacés par les mots : « troisième à huitième » ;
c) Les mots : « et des paragraphes b et c de l'article 17 » sont supprimés ;
7° Au premier alinéa du VII, les mots : « à compter du 1er janvier 1997, » sont supprimés ;
8° Au deuxième alinéa du VII, les mots : « des a, b, c et d de l'article 17, des articles 18, 19 et du premier alinéa de l'article 20 » sont remplacés par les mots : « de l'article 17, du I de l'article 17-1, des articles 17-2, 18 et du premier au troisième alinéa de l'article 20 ».
Article 6 
Article 6
Les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.
Toutefois, pour les contrats en cours mentionnés au premier alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la présente loi :
- les dispositions des articles 7, 14, 17-1, 20-1, 21 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la présente loi sont applicables ;
- les dispositions de l'article 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée dans leur rédaction de la présente loi leurs sont applicables pour les congés délivrés après l'entrée en vigueur de la loi.
Pour les contrats en cours mentionnés au premier alinéa de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction antérieure à la présente loi, les dispositions des articles 6, 7 à l'exception du g, 20-1 et 25-2-9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la présente loi sont applicables.
Article 7 
Article 7
L'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 632-1 - Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise aux dispositions du titre Ier-bis de la loi n° 86-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
« Toutefois, lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.
« Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.
« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d' hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifié, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fond de solidarité pour le logement. »
Chapitre IIMettre en place une garantie universelle des loyers
Article 8 
Article 8
I. - Il est créé, pour les contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016, une garantie universelle des loyers ayant pour objet de couvrir les bailleurs personnes physiques ou morales contre les risques d'impayés de loyer et de favoriser l'accès au logement.
II. - Il est créé, sous la forme d'un établissement public administratif de l'Etat, à une date fixée par décret et au plus tard le 1er octobre 2014, une agence de la garantie universelle des loyers.
Cette agence est chargée : 
1° De préfigurer et de mettre en place la garantie prévue au I, selon le cahier des charges suivant :
- l'application au parc locatif privé ainsi qu'il est défini au VI du présent article ;
- la substitution, pour les propriétaires, du régime de garantie au régime de cautionnement mentionné à l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en particulier pour faciliter l'accès au logement des étudiants, des jeunes et des personnes aux revenus modestes ou précaires ;
- la définition de mesures d'accompagnement social pour les locataires dont les impayés de loyer sont couverts par la garantie ;
- l'instauration d'un régime d'encadrement financier reposant sur l'instauration de seuils de déclenchement et de plafonds fondés d'une part sur la localisation du logement et sa catégorie et relatifs d'autre part au montant ou à la durée d'octroi de la garantie ;
2° D'administrer, directement ou par l'intermédiaire d'opérateurs, ainsi que de contrôler le régime de garantie issu de cette préfiguration.
III. - L'agence est dirigée par un conseil d'administration composé de cinq représentants de l'Etat, de deux représentants de l'Union des entreprises et des salariés pour le logement mentionnée à l'article L. 313-17 du code de la construction et de l'habitation et de deux personnalités qualifiées nommées à raison de leur compétence en matière de logement.
Le président du conseil d'administration est nommé par décret pris sur le rapport du ministre chargé du logement.
Un comité d'orientation est chargé de faire toute proposition utile afin d'améliorer la gestion de la garantie universelle des loyers. 
IV. - Pour l'accomplissement de sa mission, l'agence de la garantie universelle des loyers peut disposer des ressources suivantes :
1° Les contributions et subventions de l'Etat et de ses établissements publics, de l'Union européenne, des collectivités territoriales, de leurs groupements et de leurs établissements publics, de la participation des employeurs à l'effort de construction, ainsi que de toute autre personne morale publique ou privée ;
2° Les recettes fiscales affectées par la loi ;
3° Les emprunts et le produit des placements financiers qu'elle est autorisée à faire ;
4° Le produit des dons et legs ;
5° Les recettes accessoires, notamment la rémunération des services rendus aux tiers, dans des conditions fixées par le conseil d'administration ;
6° Toutes les ressources dont elle peut disposer en vertu des lois et règlements.
V. - Le début du septième alinéa de l'article L. 313-3 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :
« g) Au financement du dispositif prévu à l'article 7 de la loi n° ..... du ..... et au versement de compensations... (le reste sans changement) ». 
Chapitre IIIRenforcer la formation, la déontologie et le contrôledes professions de l'immobilier
Article 9 
Article 9
I. - Le titre Ier de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce est ainsi modifié : 
1° L'article 1er est complété par un alinéa ainsi rédigé : 
« 9° L'exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. » ;
2° L'article 1-1 est ainsi modifié :
a) Au début de l'article, il est inséré deux alinéas ainsi rédigés :
« Pour l'application de la présente loi :
1° Est considérée comme relevant de l'activité de gestion immobilière, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu'elle constitue l'accessoire d'un mandat de gestion ; » ;
3° L'article 3 est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa, les mots : « par le préfet » sont remplacés par les mots : « , pour une durée fixée par décret en Conseil d'Etat, par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale » ;
b) Le premier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Lorsque le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale exerce une activité mentionnée à l'article 1er, la carte est délivrée par le vice-président dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. » ;
c) Le quatrième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Ce décret définit également les conditions dans lesquelles le garant exerce une mission de contrôle sur les fonds qu'il garantit en application du présent article ; »
4° Après l'article 3, il est inséré un article 3-1 ainsi rédigé :
« Art. 3-1. - Les personnes mentionnées à l'article 1er, au dernier alinéa de l'article 3 et à l'article 4, sont, à l'exception de celles visées à l'article 8-1, soumises à une obligation de formation continue. Leur carte professionnelle ne peut être renouvelée si elles ne justifient pas avoir rempli cette obligation.
« Un décret détermine la nature et la durée des activités susceptibles d'être validées au titre de obligation de formation continue, les modalités selon lesquelles elle s'accomplit, celles de son contrôle et celles de sa justification en cas de renouvellement de la carte professionnelle
5° L'article 4 est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa, après le mot : « justifie » sont insérés les mots : « d'une compétence professionnelle, » ;
b) Après la première phrase du deuxième alinéa, il est inséré la phrase ainsi rédigée : « Ces personnes doivent contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. » ;
c) Les deuxième et troisième phrases du deuxième alinéa et le troisième alinéa sont remplacés par cinq alinéas ainsi rédigés :
« En outre, elles ne peuvent :
« 1° Recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités visées à l'article 1er de la présente loi ;
« 2° Donner des consultations juridiques ni rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle mentionnée à l'article 3;
« 3° Assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau.
« Les personnes qui, à la date d'entrée en vigueur de la loi n° ....... du ..., disposent de l'habilitation mentionnée au premier alinéa sont réputées justifier de la compétence professionnelle mentionnée au présent article. » ;
6° L'article 4-1 est remplacé par un article ainsi rédigé :
« Art. 4-1. - Les personnes mentionnées à l'article 1er sont tenues d'informer leurs clients dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat des liens de nature capitalistique, directs ou indirects, ou juridique qu'elles pourraient avoir ou que les personnes mentionnées au dernier alinéa de l'article 3 et à l'article 4 pourraient avoir avec des établissements bancaires, des sociétés financières, ou des entreprises susceptibles d'intervenir au profit de leurs cocontractants dans l'exercice des opérations mentionnées à l'article 1er.» ;
7° A l'article 5, il est inséré après les mots : « des sommes d'argent » les mots : « ne constituant ni une rémunération ni une commission » ;
8° L'article 6 est ainsi modifié :
a) Après le quatrième alinéa, il est inséré deux alinéas ainsi rédigés :
« Les moyens employés par les personnes mentionnées à l'article 1er et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent, pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.
« En outre, lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties. » ;
b) Le septième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d'Etat. » ;
c) Avant le neuvième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« La convention conclue entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er et le propriétaire du bien inscrit sur la liste ou le fichier, ou le titulaire de droits sur ce bien, comporte une clause d'exclusivité d'une durée limitée aux termes de laquelle ce dernier s'engage à ne pas confier la location ou la vente de son bien à une autre personne exerçant une activité mentionnée à l'article 1er. » ;
9° Après l'article 6, il est inséré un article 6-1 ainsi rédigé :
« Art. 6-1. - Toute publicité effectuée par une personne visée à l'article 1er et relative aux opérations mentionnées au 1° de cet article doit, quel que soit le support utilisé, mentionner le montant toutes taxes comprises de la rémunération de l'intermédiaire restant à la charge de chacune des parties. » ;
10° L'article 7 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les modalités de la non-reconduction des contrats définies par les deux premiers alinéas de l'article L. 136-1 du code de la consommation sont mentionnées de manière lisible et visible dans les conventions citées au premier alinéa de l'article 6. Lorsque ces conventions comportent une clause d'exclusivité, elles ne peuvent faire l'objet d'une reconduction tacite. » ;
11° A la première phrase de l'article 8-1, le mot : « préfet » est remplacé par les mots : « président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale » ;
12° Après l'article 8-2, il est inséré un article 8-3 ainsi rédigé :
« Art. 8-3. - I. - La commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières mentionnée à l'article 13-6 de la présente loi transmet à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation toute information relative à des infractions ou manquements mentionnés à l'article L. 141-1 du code de la consommation susceptibles d'être imputables à des personnes mentionnées à l'article 1er de la présente loi.
« II. - Les personnes mentionnées à l'article 1er de la présente loi sont soumises à des contrôles menés par l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation, conformément à l'article L. 141-1 du code de la consommation. »
II. - Il est inséré, après le titre II de la même loi, un titre II bis ainsi rédigé :
« Titre II bis« De l'encadrement et du contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières. »
« Chapitre Ier« Du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières.
« Art. 13-1. - Un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières exerce une fonction de conseil afin de concourir au bon exercice des activités des personnes mentionnées à l'article 1er.
« Le conseil propose au garde des sceaux, ministre de la justice les représentants des professionnels chargés de siéger aux commissions régionales et interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières.
« La composition, les modalités de constitution et de fonctionnement du conseil ainsi que ses missions sont fixées par décret.
« Chapitre II« Du contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières
« Art. 13-2. - Sous réserve des dispositions leur imposant la divulgation de certaines informations, les personnes mentionnées à l'article 1er respectent la confidentialité des données dont elles ont connaissance dans l'exercice de leurs activités. Ce principe ne fait pas obstacle à la communication aux copropriétaires de tout élément nécessaire au bon fonctionnement du syndicat.
« Art. 13-3. - Les règles constituant le code de déontologie des personnes exerçant les activités mentionnées à l'article 1er sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
« Chapitre III« De la discipline des personnes exerçant de manière habituelle« des activités de transaction et de gestion immobilières
« Art. 13-4. - Tout manquement aux lois, règlements et obligations fixées par le code de déontologie, toute négligence grave, tout manquement à la probité ou à l'honneur des personnes mentionnées à l'article 1er peut donner lieu à sanction disciplinaire.
« La cessation des activités des personnes mentionnées à l'alinéa précédent ne fait pas obstacle aux poursuites disciplinaires pour des faits commis pendant l'exercice de leurs fonctions.
« L'action disciplinaire se prescrit par cinq ans à compter de la commission des faits ou, lorsque les faits se rapportent à l'exercice professionnel, à compter de l'achèvement des activités à l'occasion desquelles ces faits ont été commis.
« Art. 13-5. - Il est créé des commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières qui connaissent de l'action disciplinaire exercée à raison de faits commis dans leur ressort par les personnes mentionnées à l'article 1er.
« Lorsque les faits ont été commis à l'étranger, l'action disciplinaire est portée devant la commission de contrôle dans le ressort de laquelle il a été procédé à la délivrance ou au renouvellement de la carte professionnelle.
« Art. 13-6. - Chaque commission régionale ou interrégionale de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières comprend :
« - le préfet de la région dans laquelle se trouve le siège de la commission, qui en assure la présidence, ou son représentant ;
« - un magistrat de l'ordre judiciaire ;
« - des représentants de l'Etat ;
« - un membre de professions juridiques ou judiciaires qualifié dans le domaine de l'immobilier ;
« - des personnes ayant cessé d'exercer les activités mentionnées à l'article 1er ;
« - le président ou, si celui-ci exerce une activité mentionnée à l'article 1er, le vice président, de la chambre de commerce et d'industrie de région dans laquelle se trouve le siège de la commission ;
« - des personnes représentant les cocontractants des personnes mentionnées à l'article 1er dans l'exercice des opérations citées au même article.
« La composition, les modalités de constitution, de saisine et de fonctionnement des commissions sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
« Art. 13-7. - Les commissions statuent par décision motivée dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat. Aucune sanction ne peut être prononcée sans que les griefs aient été communiqués à la personne poursuivie, que celle-ci ait été mise à même de prendre connaissance du dossier et qu'elle ait été entendue ou dûment appelée.
« Art. 13-8. - Les sanctions disciplinaires sont, compte tenu de la gravité des faits reprochés :
« 1° L'avertissement ;
« 2° Le blâme ;
« 3° L'interdiction temporaire d'exercer tout ou partie des activités mentionnées à l'article 1er pour une durée n'excédant pas trois ans ;
« 4° L'interdiction définitive d'exercer tout ou partie des activités mentionnées à l'article 1er.
« En cas d'urgence, et à titre conservatoire, le président de la commission peut prononcer la suspension provisoire de l'exercice de tout ou partie des activités d'une personne mentionnée à l'article 1er. Le président en informe sans délai la commission. Cette mesure peut être ordonnée pour une durée qui ne peut excéder un mois, sauf prolongation décidée par la commission pour une durée qui ne peut excéder trois mois. La suspension ne peut être prononcée sans que les griefs aient été communiqué à l'intéressé, qu'il ait été mis à même de prendre connaissance du dossier et qu'il ait été entendu ou dûment appelé par le président de la commission.
« L'interdiction temporaire et l'interdiction définitive peuvent être assorties du sursis. Si, dans le délai de cinq ans à compter du prononcé de la sanction disciplinaire, la personne sanctionnée a commis une infraction ou une faute ayant entrainé le prononcé d'une nouvelle sanction disciplinaire, celle-ci entraîne, sauf décision motivée, l'exécution de la première peine sans confusion possible avec la seconde.
« L'avertissement, le blâme, et l'interdiction temporaire peuvent être assortis de la sanction complémentaire de l'interdiction d'être membre d'une commission de contrôle pendant dix ans au plus.
« L'avertissement et le blâme peuvent être accompagnés, pendant le délai d'un an, de mesures de contrôle et de formation soumettant la personne sanctionnée à des obligations particulières fixées dans la décision de la commission. Ces obligations peuvent également être prescrites par la commission lorsque la personne ayant fait l'objet d'une interdiction temporaire reprend ses fonctions. Le coût de ces mesures est supporté par la personne sanctionnée, qui ne peut le mettre à la charge de son mandant.
« Lorsqu'elle prononce une sanction disciplinaire, la commission peut décider de mettre à la charge de la personne sanctionnée tout ou partie des frais occasionnés par l'action disciplinaire. 
« La commission communique ses décisions devenues définitives à la chambre de commerce et d'industrie territoriale ayant délivré la carte professionnelle de l'intéressé ou auprès de laquelle la déclaration préalable d'activité prévue à l'article 8-1 a été effectuée.
« Elle peut publier ses décisions dans les journaux ou supports qu'elle détermine. Les frais de publication sont à la charge des personnes sanctionnées.
« Art. 13-9 - Les décisions des commissions de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières et de leurs présidents sont susceptibles de recours de pleine juridiction devant la juridiction administrative.
« Art. 13-10. - Chaque commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières crée et tient à jour un répertoire des personnes sanctionnées avec l'indication des sanctions devenues définitives.
« Les modalités et le fonctionnement du répertoire sont déterminés par décret en Conseil d'Etat pris après avis de la Commission nationale de l'informatique et des libertés.
III. - Le titre III de la même loi est ainsi modifié :
1° L'intitulé du titre III est complété par les mots : « et administratives. » ;
2° Après le deuxième alinéa de l'article 14, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« a bis) De se livrer ou prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l'article 1er en méconnaissance d'une interdiction définitive ou temporaire d'exercer, définitivement prononcée en application de l'article 13-7 de la présente loi ; »
3° Après l'article 17, il est inséré un article 17-1 ainsi rédigé :
« Art. 17-1. - Est sanctionné par une amende administrative, prononcée par l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation, dont le montant ne peut être supérieur à 15 000 €, selon les modalités et la procédure prévues au VI de l'article L. 141-1 du code de la consommation le fait, pour une personne mentionnée à l'article 1er et exerçant l'activité visée au 1° de ce même article, de mettre en location un logement constituant un habitat indigne au sens de l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement ou un logement frappé d'un arrêté de péril assorti d'une interdiction d'habiter prévu aux articles L. 511-1, L. 511-1-1 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation. Le représentant de l'Etat ou le maire transmet à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation, à sa demande, les mesures de police arrêtées permettant de caractériser l'infraction. »
IV. - Le titre IV est ainsi modifié :
- avant l'article 19, il est inséré un article 18-1 ainsi rédigé :
« Art. 18-1 - Les personnes mentionnées à l'article 1er, qui se livrent ou prêtent leur concours à un acte de location d'un immeuble à usage d'habitation, communiquent à l'observatoire des loyers territorialement compétent des informations relatives à l'immeuble et au bail. 
« La nature de ces informations et les conditions dans lesquelles elles sont transmises à l'observatoire des loyers sont définies par décret en Conseil d'Etat. »
V. - Les dispositions du I du présent article ne s'appliquent qu'aux contrats conclus postérieurement à la publication de la présente loi au Journal officiel de la République française.
VI. - Les dispositions du 7° et du 8° du I du présent article entrent en vigueur le premier jour du quatrième mois suivant celui de la publication de la présente loi au Journal officiel de la République française.
Chapitre IVAméliorer la prévention des expulsions
 
Section 1Traiter les impayés le plus en amont possible
Article 10 
Article 10
I. - L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifié :
1° Au début du premier alinéa, est ajouté un : « I. - » ;
2° Après le premier alinéa, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :
« Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse de saisine est précisée.
« Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.
« II. - A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayé préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées aux articles L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, et L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. » ;
3° Le deuxième alinéa est ainsi modifié :
a) Au début, est ajouté un : « III. - » ;
b) A la première phrase, après les mots : « le Fonds de solidarité pour le logement, » sont insérés les mots : « la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » ;
c) Après la première phrase est ajoutée une phrase ainsi rédigée : « Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon les modalités fixées par décret. » ;
d) A la deuxième phrase, les mots : « une enquête financière et sociale » sont remplacés par les mots : « un diagnostic social et financier, », les mots : « de laquelle » sont remplacés par le mot : « duquel » et après les mots : « leurs observations » sont ajoutés les mots : « , et le transmettent au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » ;
e) A la dernière phrase, les mots : « à l'enquête » sont remplacés par les mots : « au diagnostic » ;
4° Après le deuxième alinéa, est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« IV. - Les dispositions des deux précédents alinéas sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur. » ;
5° Au début du troisième alinéa, est ajoutée un : « V. - » ;
6° Les sixième, septième et huitième alinéas sont abrogés.
II. - Les articles L. 353-15-1 et L. 442-6-1 du code de la construction et de l'habitation sont abrogés.
Section 2Renforcer le rôle des commissions de coordination des actions de préventiondes expulsions locatives et assurer une meilleure articulation avec lesfonds de solidarité pour le logement
Article 11 
Article 11
I. - L'article L. 412-5 du code des procédures civiles d'exécution est ainsi modifié :
1° Les mots : « en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. A défaut, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu.» sont remplacés par les mots : « afin que celui-ci informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu'il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable. A défaut de saisine par l'huissier, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu.» ;
2° Il est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Cette information peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. »
II. - La loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement est ainsi modifiée :
1° L'article 7-1 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Afin d'organiser le traitement coordonné des situations d'expulsions locatives, une charte pour la prévention de l'expulsion est élaborée dans chaque département avec l'ensemble des partenaires concernés.
« Cette charte est approuvée par le comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, et fait l'objet d'une évaluation annuelle devant ce même comité ainsi que devant la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
« Un décret fixe la liste des dispositions appelées à figurer dans la charte. » ; 
2°Après l'article 7-1, sont insérés deux articles 7-2 et 7-3 ainsi rédigés :
« Art. 7-2. - Une commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est créée dans chaque département. Cette commission a pour missions :
« - de coordonner, d'évaluer et d'orienter le dispositif de prévention des expulsions locatives défini par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées et la charte pour la prévention des expulsions ;
« - de délivrer des avis et des recommandations à tout organisme ou personne susceptible de participer à la prévention de l'expulsion, ainsi qu'aux bailleurs et aux locataires concernés par une situation d'impayé ou de menace d'expulsion.
« Pour l'exercice de cette deuxième mission, elle est informée par le préfet des situations faisant l'objet d'un commandement d'avoir à libérer les locaux lui ayant été signalés conformément à l'article L. 412-5 du code des procédures civiles d'exécution.
« Elle peut être saisie par un de ses membres, par le bailleur, par le locataire, et par toute institution ou personne y ayant intérêt ou vocation.
« Elle est alertée :
« - par la commission de médiation, pour tout recours amiable au titre du droit au logement opposable fondé sur le motif de la menace d'expulsion sans relogement ;
« - par les organismes payeurs des aides au logement, en vue de prévenir leurs éventuelles suspensions par une mobilisation coordonnée des outils de prévention ;
« - par le fonds de solidarité pour le logement lorsque son aide ne pourrait pas à elle seule permettre le maintien dans les lieux ou le relogement du locataire. 
« La commission émet également des avis et des recommandations en matière d'attribution d'aides financières sous forme de prêts ou de subventions, et d'accompagnement social lié au logement suivant la répartition des responsabilités prévue par la charte de prévention des expulsions locatives.
Le préfet informe la commission de toute demande de concours de la force publique mentionnée à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution en vue de procéder à l'expulsion. 
« La commission est informée des décisions prises à la suite de ses avis. Elle est destinataire du diagnostic social et financier prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
« Les membres de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et les personnes chargées de l'instruction des saisines sont soumis au secret professionnel dans les conditions prévues à l'article 226-13 du code pénal. Par dérogation aux dispositions du même article, les professionnels de l'action sociale et médico-sociale définie à l'article L. 116-1 du code de l'action sociale et des familles fournissent aux services instructeurs de la commission les informations confidentielles dont ils disposent et qui sont strictement nécessaires à l'évaluation de la situation du ménage au regard de la menace d'expulsion dont il fait l'objet. 
« La composition et les modalités de fonctionnement de la commission, notamment du système d'information qui en permet la gestion, sont fixées par décret en Conseil d'État. »
« Art. 7-3. - Par dérogation aux dispositions de l'article L. 351-14 du code de la construction et de l'habitation, les compétences de la commission prévue à cet article sont exercées par les organismes payeurs de l'aide personnalisée au logement. »
III. - L'article 121 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions est abrogé.
Chapitre VFaciliter les parcours de l'hébergement au logement
 
 
Section 1Accueil, hébergement, accompagnement vers le logement 
Sous-section 1Consacrer juridiquement les services intégrés d'accueil et d'orientation
Article 12 
Article 12
Le chapitre V du titre IV du livre III du code de l'action sociale et des familles est ainsi modifié : 
I. - L'article L.345-2 est ainsi modifié : 
1° Le premier alinéa est complété par la phrase suivante : « Cette orientation est assurée par un service intégré d'accueil et d'orientation, dans les conditions définies par la convention conclue avec le représentant de l'Etat dans le département prévue par l'article L. 345-2-5. » ;
2° Les deux derniers alinéas sont supprimés. 
II. - Après l'article L. 345-2-3, sont insérées les dispositions suivantes : 
« Art. L. 345-2-4.- Afin d'assurer le meilleur traitement de l'ensemble des demandes d'hébergement et de logement formées par les personnes ou familles sans domicile ou éprouvant des difficultés particulières, en raison de l'inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d'existence, pour accéder par leurs propres moyens à un logement et d'améliorer la fluidité entre ces deux secteurs, une convention est conclue dans chaque département entre l'Etat et une personne morale pour assurer un service intégré d'accueil et d'orientation qui a pour missions, sur le territoire départemental :
« 1° De recenser toutes les places d'hébergement, les logements en résidences sociales ainsi que les logements des organismes qui exercent les activités d'intermédiation locative ;
« 2° De gérer le service d'appel téléphonique pour les personnes ou familles mentionnées au premier alinéa ;
« 3° De veiller à la réalisation d'une évaluation sociale, médicale et psychique des personnes ou familles mentionnées au premier alinéa, de traiter équitablement leurs demandes et de leur faire des propositions d'orientation adaptées à leurs besoins transmises aux organismes susceptibles d'y satisfaire ; 
« 4° De suivre le parcours des personnes ou familles mentionnées au premier alinéa prises en charge, jusqu'à la stabilisation de leur situation ;
« 5° De contribuer à l'identification des personnes prêtes à accéder à un logement, si besoin avec un accompagnement ;
« 6° D'assurer la coordination des personnes concourant au dispositif de veille sociale prévu par l'article L. 345-2 ;
« 7° De produire les données statistiques d'activité, de suivi et de pilotage du dispositif d'accueil, d'hébergement et d'accompagnement vers l'insertion et le logement ;
« 8° De participer à l'observation sociale.
« Art. L. 345-2-5. - La convention prévue à l'article L. 345-2-4 comporte notamment :
« - les engagements de la personne morale gérant le service intégré d'accueil et d'orientation en matière d'objectifs et d'information du représentant de l'Etat et de coopération avec les services intégrés d'accueil et d'orientation d'autres départements ;
« - les modalités de suivi de l'activité du service ;
« - les modalités de participation à la gouvernance du service des personnes prises en charge ou ayant été prises en charge dans le cadre du dispositif d'accueil, d'hébergement et d'accompagnement vers l'insertion et le logement ;
« - le cas échéant, les modalités d'organisation spécifiques du service eu égard aux caractéristiques et contraintes particulières propres au département ;
« - les financements accordés par l'Etat. 
« Art. L. 345-2-6. - Pour l'exercice de ses missions, le service intégré d'accueil et d'orientation peut passer des conventions avec : 
« 1° Les personnes morales de droit public ou de droit privé concourant au dispositif de veille sociale prévu par l'article L. 345-2 ;
« 2° Les personnes morales de droit public ou de droit privé assurant l'accueil, l'évaluation, le soutien, l'hébergement ou l'accompagnement des personnes ou familles mentionnées au premier alinéa de l'article L. 345-2-6 ;
« 3° Les organismes qui exercent les activités d'intermédiation et de gestion locative sociale prévus à l'article L. 365-4 du code de la construction et de l'habitation ;
« 4° Les logements-foyers mentionnés à l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation accueillant les personnes ou familles mentionnées au premier alinéa de l'article L. 345-2-6 du présent code ; 
« 5° Les résidences hôtelières à vocation sociale prévues à l'article L. 631-11 du code de la construction et de l'habitation accueillant les personnes ou familles mentionnées au premier alinéa de l'article L. 345-2-6 du présent code ;
« 6° Les dispositifs spécialisés d'hébergement et d'accompagnement ;
« 7° Les bailleurs sociaux ;
« 8° Les organismes agréés mentionnés aux 1° et 2° de l'article L. 365-1 du code de la construction et de l'habitation ;
« 9° Les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ;
«10° Les agences régionales de santé, les établissements de santé et les établissements médico-sociaux. 
« Art L. 345-2-7. - Lorsqu'elles bénéficient d'un financement de l'Etat, les personnes morales assurant un hébergement et les pensions de famille :
« 1° Mettent à disposition du service intégré d'accueil et d'orientation leurs places d'hébergement et l'informent de toutes les places vacantes ou susceptibles de l'être ;
« 2° Mettent en œuvre les propositions d'orientation du service intégré d'accueil et d'orientation et, si elles refusent l'admission proposée, en informent le service en justifiant les motifs retenus.
« Les personnes morales assurant un hébergement peuvent admettre, en urgence, les personnes en situation de détresse médicale, psychique et sociale sous réserve d'en informer le service intégré d'accueil et d'orientation.
« Art. L. 345-2-8. - Lorsqu'ils bénéficient d'un financement de l'Etat, les organismes qui exercent des activités d'intermédiation et de gestion locative sociale, prévus à l'article L. 365-4 du code de la construction et de l'habitation, les logements-foyers mentionnés à l'article L. 633-1 autres que les pensions de famille et les résidences hôtelières à vocation sociale prévues à l'article L. 631-11 du même code accueillant les personnes ou familles mentionnées au premier alinéa de l'article L. 345 2-4, autres que les pensions de famille :
« 1° Informent le service intégré d'accueil et d'orientation des places vacantes ou susceptibles de l'être ;
« 2° Examinent les propositions d'orientation du service intégré d'accueil et d'orientation et les mettent en œuvre selon les procédures qui leur sont propres. 
« Art. L. 345-2-9. - En Ile-de-France, le représentant de l'Etat dans la région, dans le cadre d'une conférence régionale, coordonne l'action des services intégrés d'accueil et d'orientation de chaque département. 
« Pour les autres régions métropolitaines, le représentant de l'Etat dans la région détermine les modalités de coordination des services intégrés d'accueil et d'orientation de chaque département. Cette coordination peut prendre la forme d'une conférence régionale.
III. - A l'article L. 345-4, les mots : « à l'article L. 345-3. » sont remplacés par les mots : « aux articles L. 345-2-4 et L. 345-3 ; » et il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« 3° Après avis de la Commission nationale de l'informatique et des libertés, les informations et données échangées entre l'Etat et les personnes morales participant à la prise en charge des personnes sans domicile. ».
Sous-section 2Renforcer la gouvernance au niveau régional et l'articulation entre le logement et l'hébergement
Article 13 
Article 13
Le code de la construction et de l'habitation est modifié comme suit :
1° A l'article L. 301-3, les mots : « comité régional de l'habitat » sont remplacés par les mots : « comité régional de l'habitat et de l'hébergement » et les mots : « conseil départemental de l'habitat » sont remplacés par les mots : « conseil départemental de l'habitat et de l'hébergement »;
2° Aux articles L. 302-2, L. 302-3, L. 302-9, L. 302-9-1, L. 302-12, L. 302-13, le titre du chapitre IV du titre VI du livre III, les articles L. 441-10 et L. 443-7, les mots : « comité régional de l'habitat » sont remplacés par les mots : « comité régional de l'habitat et de l'hébergement » ;
3° A l'article L.364-1, les mots : « comité régional de l'habitat » sont remplacés par les mots : « comité régional de l'habitat et de l'hébergement », les mots : « , à Mayotte et à Saint Martin » sont remplacés par les mots : « et à Mayotte », les mots : « conseil départemental de l'habitat » sont remplacés par les mots : « conseil départemental de l'habitat et de l'hébergement » et après les mots : « aux besoins en matière d'habitat » sont ajoutés les mots : « et d'hébergement ».
Article 14 
Article 14
I. - Les dispositions du I de l'article L. 312-5-3 du code de l'action sociale et des familles sont remplacées par les dispositions suivantes : 
« I. - Le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement définit, de manière territorialisée, les mesures destinées à répondre aux besoins en logement et en hébergement des personnes prises en charge par le dispositif d'accueil, d'hébergement et d'accompagnement vers l'insertion et le logement. » 
II. - La loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement est ainsi modifiée :
1° Après l'article 1er sont insérées les dispositions suivantes : 
« Art. 1-1. - Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.
« Sont constitutifs d'un habitat informel les locaux ou installations à usage d'habitation édifiés majoritairement sans droit ni titre sur le terrain d'assiette, dénués d'alimentation en eau potable ou de réseaux de collecte des eaux usées et des eaux pluviales ou de voiries ou équipements collectifs propres à en assurer la desserte, la salubrité et la sécurité dans des conditions satisfaisantes.
« Est en situation de précarité énergétique au titre de la présente loi une personne qui éprouve dans son logement des difficultés particulières à disposer de la fourniture d'énergie nécessaire à la satisfaction de ses besoins élémentaires en raison de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'habitat. » ;
2° L'intitulé du chapitre Ier est remplacé par l'intitulé suivant : « Des plans départementaux d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées » ;
3° Les articles 2 à 4 sont remplacés par les dispositions suivantes : 
« Art. 2. - Les mesures destinées à permettre aux personnes mentionnées au II de l'article L. 301-1 du code de la construction et de l'habitation d'accéder à un logement décent et indépendant ou de s'y maintenir et d'y disposer de la fourniture d'eau, d'énergie et de services téléphoniques font l'objet, dans chaque département, d'un plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. 
« Ce plan départemental inclut les mesures destinées à répondre aux besoins en logement et en hébergement des personnes prises en charge par le dispositif d'accueil, d'hébergement et d'accompagnement vers l'insertion et le logement, conformément aux dispositions de l'article L. 312-5-3 du code de l'action sociale et des familles ainsi que les besoins en logement des personnes et familles hébergées dans des établissements ou services relevant du schéma d'organisation sociale et médico-sociale prévu à l'article L. 312-4 du même code. Il comprend également des mesures destinées à lutter contre la précarité énergétique. 
« En Ile-de-France, une commission du comité régional de l'habitat et de l'hébergement prévu à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l'habitation est chargée d'assurer la coordination des plans départementaux d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Elle réunit, sous la présidence du représentant de l'Etat dans la région, le président du conseil régional, les représentants de l'Etat dans les départements et les présidents de conseils généraux.
« Art. 3. - Le plan départemental est élaboré et mis en œuvre par l'Etat et le département. Ils constituent à cette fin un comité responsable du plan, co-présidé par le représentant de l'Etat dans le département et le président du conseil général qui en nomment conjointement les membres. 
« Le comité responsable du plan associe à l'élaboration du plan les communes ou leurs groupements ainsi que les autres personnes morales concernées, notamment les associations dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées et les associations de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement, les organismes qui exercent des activités de maîtrise d'ouvrage, des activités d'ingénierie sociale, financière et technique et des activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale disposant des agréments définis aux articles L. 365-2 à L. 365-4 du code de la construction et de l'habitation, les caisses d'allocations familiales, les caisses de mutualité sociale agricole, les distributeurs d'eau et les fournisseurs d'énergie, les opérateurs de services téléphoniques, les bailleurs publics ou privés, les collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction et des personnes intéressées. Il peut également les associer à la mise en œuvre du plan et confier pour partie celle ci à des instances locales, en tenant compte du périmètre des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat.
« Le comité responsable du plan dispose de tous les éléments d'information relatifs aux demandes enregistrées dans le système national d'enregistrement prévu à l'article L. 441-2-1 du code de la construction et de l'habitation. 
« Les autorités publiques compétentes et les organismes payeurs des aides personnelles au logement transmettent au comité responsable du plan les mesures de police arrêtées et les constats de non-décence effectués ainsi que l'identification des logements, installations et locaux repérés comme indignes et non décents.
« Le comité responsable du plan met en place un observatoire des logements indignes et des locaux impropres à l'habitation, des logements considérés comme non décents à la suite d'un contrôle des organismes payeurs des aides personnelles au logement, ainsi que des terrains supportant un habitat informel et des secteurs d'habitat informel en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion, afin d'élaborer les actions de résorption correspondantes. Y figurent les noms des propriétaires.
« Afin de mettre en œuvre la politique de lutte contre l'habitat indigne, les comités transmettent chaque année au ministre chargé du logement et, pour la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, Mayotte et La Réunion, au ministre chargé de l'outre-mer, les données statistiques agrégées relatives au stock de locaux, installations ou logements figurant dans l'observatoire ainsi que le nombre de situations traitées au cours de l'année. 
« Le comité responsable du plan émet un avis sur les accords prévus aux articles L. 441 1-1 et L. 441-1-2 du code de la construction et de l'habitation. 
« Art. 4. - I. - Le plan départemental est établi pour une durée maximale de six ans. Il est révisé selon les modalités prévues pour son élaboration.
« II. - Le plan départemental est fondé sur une évaluation des besoins des personnes mentionnées à l'article 2, notamment celles, énumérées par l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation, au profit desquelles priorité doit être donnée pour l'attribution de logement. Il évalue également les besoins des personnes dont la difficulté d'accès ou de maintien dans un logement provient de difficultés financières ou du cumul de difficultés financières et de difficultés d'insertion sociale. Il prend également en compte les besoins des personnes victimes de violences au sein de leur couple ou de leur famille, menacées de mariages forcé ou contraintes de quitter leur logement après des menaces de violence ou des violences effectivement subies. Ces situations sont prises en compte sans que la circonstance que les personnes concernées bénéficient d'un contrat de location au titre du logement occupé par le couple ou qu'elles en soient propriétaires puisse y faire obstacle. 
« Cette évaluation est territorialisée et tient notamment compte du périmètre des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat.
« Sont en outre identifiés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion, les terrains supportant un habitat informel et les secteurs d'habitat informel. 
« III. - Le plan établit les priorités au niveau départemental, d'une part, en incluant les personnes reconnues prioritaires en application des dispositions des I et II de l'article L. 441 2 3 1 et des dispositions du II de l'article L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation et, d'autre part, en tenant compte des critères mentionnés à l'article L. 441-1 du même code.
« IV - Le plan fixe, de manière territorialisée, en tenant compte des programmes locaux de l'habitat et des bassins d'habitat, les objectifs à atteindre pour assurer aux personnes et familles visées par le plan la mise à disposition durable d'un logement et garantir la mixité sociale des villes et des quartiers, ainsi que les objectifs à atteindre en matière d'accueil, d'hébergement et d'accompagnement vers l'insertion et le logement des personnes sans domicile. A cette fin, il définit les mesures adaptées concernant :
« a) Le suivi des demandes de logement des personnes et familles visées par le plan ;
« b) La création ou la mobilisation d'une offre adaptée de logement et d'hébergement ;
« c) Les principes propres à améliorer la coordination des attributions prioritaires de logements ;
« d) La prévention des expulsions locatives, ainsi que les actions d'enquête, de diagnostic et d'accompagnement social correspondantes ;
« e) La contribution des fonds de solidarité pour le logement à la réalisation des objectifs du plan ;
« f) La résorption des logements indignes, des logements non décents, des locaux impropres à l'habitation et, s'il y a lieu, des secteurs d'habitat informel ; 
« g) La mobilisation de logements dans le parc privé, selon des modalités concertées et cohérentes, comprenant notamment le recours aux actions d'intermédiation locative ;
« h) Les objectifs de développement ou d'évolution de l'offre existante d'hébergement ou de logement relevant du secteur de l'accueil, de l'hébergement et de l'accompagnement vers l'insertion et le logement ;
« i) L'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement ainsi que les modalités de répartition entre les partenaires du plan de la réalisation et du financement des diagnostics sociaux et des actions d'accompagnement vers et dans le logement.
« Art. 4-1. - Le plan départemental est adopté conjointement par le président du conseil général et le représentant de l'Etat dans le département après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement et, dans les départements d'outre-mer, des conseils départementaux de l'habitat et de l'hébergement prévus à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que du conseil départemental d'insertion. Il est rendu public. 
« Art. 4-2. - Le président du conseil général présente annuellement au comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées le bilan d'activité du fonds de solidarité pour le logement ainsi que la contribution des services sociaux du Conseil général à l'accompagnement social lié au logement, aux enquêtes sociales et aux diagnostics sociaux. » 
III. - L'adoption du premier plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées intervient à la date à laquelle prend fin le plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées en cours à la date de publication de la présente loi, ou, si elle est plus proche, celle à laquelle prend fin le plan d'accueil, d'hébergement et d'insertion des personnes sans domicile, et, au plus tard, à l'expiration d'un délai de trois ans suivant la publication de la présente loi. »
Article 15 
Article 15
La loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement est ainsi modifiée :
1° Au dernier alinéa de l'article 5, les mots « à l'article 4 » sont remplacés par les mots « à l'article 3 » ;
2° L'article 6 est ainsi modifié :
a) Le troisième alinéa est remplacé par un alinéa ainsi rédigé : 
« Le fonds de solidarité pour le logement, dans les conditions définies par son règlement intérieur, accorde notamment des aides au titre des dettes de loyer et de facture d'énergie, d'eau et de téléphone, y compris dans le cadre de l'accès à un nouveau logement. » ;
b) Au septième alinéa, après les mots : « à la recherche d'un logement. », sont insérés les mots : « Ces mesures comprennent notamment l'accompagnement des ménages dans la recherche d'un logement et les diagnostics sociaux concernant les ménages menacés d'expulsion. » ;
c) Au huitième alinéa, les mots : « Ces aides » sont remplacés par les mots : « Les aides du fonds de solidarité » ;
d) Au neuvième alinéa, les mots : « à l'article 4 » sont remplacés par les mots : « à l'article 3 » ;
e) Au onzième alinéa, les mots : « peut également accorder une aide destinée à financer les suppléments » sont remplacés par les mots : « , dans les conditions définies par son règlement intérieur, accorde également une aide destinée à financer tout ou partie des suppléments » ;
3° Au premier alinéa de l'article 6-1, les mots : « définies à l'article 4 » sont remplacés par les mots : « définies au III de l'article 4 » et les mots : « du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées visé à l'article 4 » sont remplacés par les mots : « du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées prévu par les dispositions de l'article 3 » ;
4° Au premier alinéa de l'article 6-2, les mots : « la commission mentionnée à l'article L. 351-14 du code de la construction et de l'habitation » sont remplacés par les mots : « la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par toute instance du plan » ;
5° Au dernier alinéa de l'article 6-3, les mots : « au premier alinéa de l'article 3 » sont remplacés par les mots : « au deuxième alinéa de l'article 3 ».
Article 16 
Article 16
I. - Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1°Aux articles L. 302-1, L. 441-1-2 et L. 441-2-3, les mots : « plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées » sont remplacés par les mots : « plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées » ;
2° Au cinquième alinéa de l'article L. 302-1, les mots : « du troisième alinéa de l'article 4 » sont remplacés par les mots : « de l'article 1-1 » ; 
3° Au troisième alinéa de l'article L. 441-1-1 et au deuxième alinéa de l'article L. 441 1 2, les mots : « au deuxième alinéa de l'article 4 » sont remplacés par les mots : « à l'article 4 » ;
4° Au troisième alinéa du VII de l'article L. 441-2-3, les mots : « quinzième alinéa de l'article 4 » sont remplacés par les mots :« cinquième alinéa de l'article 3 » ;
II. - Au premier alinéa du I de l'article L. 851-1 du code de la sécurité sociale et au deuxième alinéa de l'article L. 261-5 du code de l'action sociale et des familles, les mots : « au deuxième alinéa de l'article 4 » sont remplacés par les mots « à l'article 4 ».
III - A l'article L. 124 B du livre des procédures fiscales, la référence à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 est remplacée par la référence à l'article 3 de cette même loi.
IV. - Au I de l'article 9 de la loi n° 2011-725 du 23 juin 2011 portant dispositions particulières relatives aux quartiers d'habitat informel et à la lutte contre l'habitat indigne dans les départements et régions d'outre-mer, les mots : « au deuxième alinéa du g de l'article 4 » sont remplacés par les mots : « à l'article 1-1 ». 
Sous-section 3Développer la participation des personnes accueillies ou accompagnées
Article 17 
Article 17
Le code de l'action sociale et des familles est ainsi modifié :
I. - Au chapitre Ier du titre Ier du livre Ier, après l'article L. 115-2, est inséré un article L. 115-2-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 115-2-1. - La définition, le suivi et l'évaluation du dispositif d'accueil, d'hébergement et d'accompagnement vers l'insertion et le logement des personnes sans domicile sont réalisés selon des modalités qui assurent une participation des personnes prises en charge par le dispositif ou l'ayant été.
« Les instances de concertation permettant d'assurer cette participation ainsi que leurs modalités d'organisation sont précisées par décret. »
II. - Au chapitre Ier du titre Ier du livre III, après le premier alinéa de l'article L. 311 6, est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Les dispositions du présent article s'appliquent également aux établissements et services assurant l'accueil, l'évaluation, le soutien, l'hébergement et l'accompagnement des personnes ou familles mentionnées au premier alinéa de l'article L. 345-2-4 et ne relevant pas du régime du 8° du I de l'article L. 312-1. »
Section 2Améliorer les dispositifs relatifs au droit au logement opposable
Article 18 
Article 18
Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
I. - L'article L. 441-2-3 est ainsi modifié :
1° Au huitième alinéa du II, après les mots : « dans les conditions prévues à l'article L. 321-10 » sont insérés les mots : «, ou un logement appartenant aux organismes définis à l'article L. 411-2 loué à une personne morale aux fins d'être sous-loué à titre transitoire dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article L. 442-8-3 » ;
2° Le dixième alinéa du II est complété par une phrase ainsi rédigée : « En cas de refus de l'organisme de signer un bail à son nom avec un sous-locataire occupant le logement dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article L. 442-8-3 au terme de la période transitoire, le représentant de l'Etat dans le département peut procéder à l'attribution du logement à l'occupant qui devient locataire en titre en lieu et place de la personne morale locataire. »
II. - Le quatrième alinéa de l'article L. 442-8-2 est complété par une phrase ainsi rédigée : « L'offre de logement définitif peut consister en l'attribution du logement occupé au sous locataire aux fins de signature d'un bail à son nom. »
III. - Les dispositions de l'article L. 442-8-3 sont remplacées par les dispositions suivantes :
« Lorsque des logements appartenant aux organismes définis à l'article L. 411-2 sont loués à une personne morale aux fins d'être sous-loués à titre transitoire aux personnes reconnues prioritaires et auxquelles un logement doit être attribué en urgence en application de l'article L. 441-2-3 ou aux personnes mentionnées au II de l'article L. 301-1, une convention annexée au contrat de sous-location est conclue entre l'organisme défini à l'article L. 411-2, la personne morale locataire et le sous-locataire. 
« Cette convention règle les conditions dans lesquelles le sous-locataire pourra conclure un bail avec l'organisme défini à l'article L. 411-2, dans le respect des obligations locatives définies à l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et des dispositions de l'article R. 441-1. 
« Elle prévoit également l'organisation d'un examen périodique contradictoire de la situation du sous-locataire afin d'évaluer sa capacité à assumer les obligations résultant d'un bail à son nom, selon des modalités déterminées par décret. Deux mois avant l'échéance de cette période d'examen dont la durée est fixée dans la convention, l'organisme défini à l'article L. 411-2 fait savoir au représentant de l'Etat dans le département où est situé le logement s'il proposera un bail au sous-locataire et, dans la négative, les motifs de cette décision. »
Article 19 
Article 19
Le deuxième alinéa du III de l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :
« Le représentant de l'Etat dans le département désigne chaque demandeur au service intégré d'accueil et d'orientation prévu par l'article L. 345-2-4 du code de l'action sociale et des familles aux fins de l'orienter vers un organisme disposant de places d'hébergement, de logements de transition ou de logements dans un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale correspondant à ses besoins et qui sera chargé de l'accueillir dans le délai fixé par le représentant de l'Etat. L'organisme donne suite à la proposition d'orientation dans les conditions prévues aux articles L. 345-2-6 et L. 345 2-7 du code de l'action sociale et des familles. En cas d'absence d'accueil dans le délai fixé, le préfet désigne le demandeur à un tel organisme aux fins de l'héberger ou de le loger. Au cas où l'organisme vers lequel la personne a été orientée ou à qui elle a été désignée refuse de l'héberger ou de la loger, le représentant de l'Etat dans le département procède à l'attribution d'une place d'hébergement ou d'un logement de transition ou d'un logement dans un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale correspondant à ses besoins. Le cas échéant, cette attribution s'impute sur les droits à réservation du représentant de l'Etat. En Ile-de-France, il peut aussi demander au représentant de l'Etat d'un autre département d'effectuer une telle proposition ; en cas de désaccord, la proposition est faite par le représentant de l'Etat au niveau régional. »
Article 20 
Article 20
Le IV de l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation est complété par un second alinéa ainsi rédigé :
« Lorsque la commission de médiation, saisie d'une demande d'hébergement ou de logement dans un établissement ou un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale dans les conditions prévues au III, estime qu'un tel accueil n'est pas adapté et qu'une offre de logement doit être faite, elle peut, si le demandeur remplit les conditions fixées par les deux premiers alinéas du II, le désigner comme prioritaire pour l'attribution d'un logement en urgence et transmettre au représentant de l'Etat dans le département cette demande aux fins de logement, dans le délai fixé au cinquième alinéa du II. »
Section 3Simplifier les règles de domiciliation
Article 21 
Article 21
I. - Le code de l'action sociale et des familles est ainsi modifié : 
1° A l'article L. 252-2, les mots : « soit auprès d'un organisme agréé à cet effet par le représentant de l'Etat dans le département soit auprès d'un centre communal ou intercommunal d'action sociale. » sont remplacés par les mots : « dans les conditions prévues au chapitre IV du titre VI du livre II du présent code. » ;
2° Le premier alinéa de l'article L. 264-1 est ainsi modifié :
a) Les mots : « à l'exception de l'aide médicale de l'Etat mentionnée à l'article L. 251-1 » sont remplacés par les mots : « à l'exercice des droits civils, à l'admission au séjour au titre de l'asile en application de l'article L. 741-1 du code de l'entrée et du séjour des étrangers et du droit d'asile, » ;
b) Les mots : « aide juridique » sont remplacés par les mots : « aide juridictionnelle ». 
3° Au troisième alinéa de l'article L. 264-2, après les mots : « du droit d'asile », sont insérés les mots : « , à moins qu'elle sollicite l'aide médicale de l'Etat mentionnée à l'article L. 251-1, ou son admission au séjour au titre de l'asile en application de l'article L. 741 1 du code de l'entrée et du séjour des étrangers et du droit d'asile ou l'aide juridictionnelle sur le fondement du troisième ou du quatrième alinéa de l'article 3 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique » ;
4° L'article L. 264-10 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. L. 264-10. - Les conditions d'application du présent chapitre sont déterminées par décret, à l'exception de celles relatives à la domiciliation des personnes qui sollicitent leur admission au séjour au titre de l'asile en application de l'article L. 741-1 du code de l'entrée et du séjour des étrangers et du droit d'asile ainsi que celles de l'article L. 264-4, qui sont déterminées par décret en Conseil d'Etat. » 
II. - A l'article 102 du code civil, il est inséré après le premier alinéa un alinéa ainsi rédigé :
« Le lieu d'exercice des droits civils d'une personne sans domicile stable est celui où elle a fait élection de domicile dans les conditions prévues par l'article L. 264-1 du code de l'action sociale et des familles. »

Chapitre VICréer de nouvelles formes d'accès au logement par l'habitat participatif
Article 22 
Article 22
Au livre II du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un titre préliminaire ainsi rédigé :
« Titre PRELIMINAIRE« Les sociétés d'habitat participatif
« Art. L. 200-1. - Les sociétés d'habitat participatif sont des sociétés qui permettent à leurs associés de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d'acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d'assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis.
« Elles peuvent prendre la forme d'une coopérative d'habitants ou d'une société d'autopromotion prévues aux chapitres Ier et II du présent titre.
« Chapitre Ier« Les coopératives d'habitants
« Art. L. 201-1. - Les sociétés coopératives d'habitants sont des sociétés à capital variable régies, sous réserve des dispositions du présent chapitre, par les dispositions des articles L. 231-1 à L. 231-8 du code de commerce et des titres Ier, II, II ter, III et IV de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 modifiée portant statut de la coopération. Elles peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi.
« Art. L. 201-2. - Elles ont pour objet de fournir à leurs associés personnes physiques la jouissance d'un logement à titre de résidence principale et de contribuer au développement de leur vie collective dans les conditions prévues au présent article. Pour cela elles peuvent :
« 1° Acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire ;
« 2° Construire ou acquérir des immeubles à usage principal d'habitation destinés à leurs associés ; 
« 3° Attribuer la jouissance de ces logements à leurs associés personnes physiques au moyen du contrat coopératif mentionné à l'article L. 201-8 ;
« 4° Gérer, entretenir et améliorer lesdits immeubles ;
« 5° Entretenir et animer des lieux de vie collective ;
« 6° Offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés.
« Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions dans lesquelles il peut être dérogé à l'obligation d'établir sa résidence principale dans l'immeuble de la société coopérative régie par l'article L. 201-1.
« Art. L. 201-3. - Les statuts peuvent prévoir que la coopérative d'habitants admette des tiers non associés à bénéficier de ses services selon des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces opérations font l'objet d'une comptabilité spéciale permettant de connaître le résultat de cette activité. 
« Le chiffre d'affaires correspondant ne peut excéder un pourcentage du capital social ou du chiffre d'affaires de la société déterminé par décret en Conseil d'Etat.
« Art. L. 201-4. - Les statuts prévoient que les parts sociales ne peuvent être cédées ou remboursées avant l'attribution en jouissance des logements. Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions permettant de déroger à cette durée.
« Art. L. 201-5. - I. - Le prix maximum de cession des parts sociales des sociétés coopératives est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d'une majoration qui, dans la limite d'un plafond prévu par les statuts, est notamment indexée sur le taux d'intérêt servi au détenteur d'un livret A. Toute modification de cette clause nécessite une décision à l'unanimité des associés.
« Toute cession de parts sociales intervenue en violation d'une telle clause est nulle.
« Un associé coopérateur peut se retirer de la société après autorisation de l'assemblée générale des associés. 
« Toutefois, si l'associé démissionnaire présente un nouvel associé solvable et acceptant, cette autorisation ne peut être refusée que pour un motif sérieux et légitime. L'assemblée générale n'est pas tenue d'accepter comme associé la personne proposée par le démissionnaire et peut accepter sa démission en agréant une autre personne sans avoir à motiver sa décision. En cas de refus injustifié, la démission peut être autorisée par le juge saisi dans le délai d'un mois à compter de la notification du refus. 
« II. - Le prix maximum de remboursement des parts sociales des sociétés coopératives, en cas de retrait, est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d'une majoration qui, dans la limite d'un plafond prévu par les statuts, est notamment indexée sur le taux d'intérêt servi au détenteur d'un livret A. Ce montant ne peut excéder le prix maximum de cession des parts sociales défini au premier alinéa du présent article.
« III. - L'exclusion d'un associé ne peut être prononcée par l'assemblée générale que pour un motif sérieux et légitime. La valeur de remboursement des parts sociales de l'associé exclu est limitée au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d'une majoration, qui, dans la limite d'un plafond prévu par les statuts, est indexée sur le taux d'intérêt servi au détenteur d'un livret A. L'associé exclu dispose d'un recours devant le juge saisi dans le délai d'un mois à compter du jour où il a reçu notification de cette décision.
« IV. - L'associé démissionnaire, exclu ou qui cède ses parts sociales ne supporte pas la quote-part des pertes afférentes aux amortissements de l'ensemble immobilier.
« Les sommes versées par l'associé démissionnaire ou l'associé exclu, au titre de la libération de ses parts sociales sont remboursées à cet associé, après déduction des charges et frais occasionnés à la société par la démission ou l'exclusion de l'associé. L'appréciation du montant de ces charges et frais peut faire l'objet d'une évaluation forfaitaire faite par les statuts dans les limites fixées par décret en Conseil d'Etat.
« Art. L. 201-6. - La société coopérative d'habitants constitue des provisions pour gros travaux d'entretien et de réparation, pour vacance des logements et pour impayés de la redevance, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat.
« Art. L. 201-7. - Les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun. Un règlement est adopté par l'assemblée générale des associés avant toute entrée dans les lieux et prévoit notamment les modalités de répartition de ces charges entre les associés. Ce règlement est annexé au contrat coopératif prévu à l'article L. 201-8.
« Art. L. 201-8. - Un contrat coopératif est conclu entre la société coopérative d'habitants et chaque associé coopérateur avant l'entrée en jouissance de ce dernier. Ce contrat confère à l'associé coopérateur un droit de jouissance sur un logement et mentionne notamment :
« 1° La désignation et la description du logement dont l'associé coopérateur a la jouissance et des espaces destinés à un usage commun des associés coopérateurs ;
« 2° Les modalités d'utilisation des espaces mentionnés au 1° du présent article ;
« 3° La date d'entrée en jouissance ;
« 4° L'absence de maintien de plein droit dans les lieux prévue à l'article L. 201-9 ;
« 5° Une estimation du montant de la quote-part des charges mentionnées à l'article L. 201-7 que l'associé coopérateur devra acquitter pour la première année d'exécution du contrat ;
« 6° Le montant de la redevance mise à la charge de l'associé coopérateur, sa périodicité et, le cas échéant, ses modalités de révision. Le contrat coopératif précise à ce titre : 
« a) La valeur de la partie correspondant à la jouissance du logement, appelée fraction locative ;
« b) La valeur de la partie correspondant à l'acquisition de parts sociales, appelée fraction acquisitive. 
« Art. L. 201-9. - I. - En cas de décès d'un associé coopérateur, ses héritiers ou légataires disposent d'un délai de deux ans pour signer un contrat coopératif.
« II. La perte de la qualité d'associé coopérateur pour quelque cause que ce soit entraîne la cessation du contrat coopératif mentionné à l'article L. 201-8 et emporte de plein droit la perte du droit de jouissance.
« Art. L. 201-10. - La société coopérative d'habitants fait procéder périodiquement, sous le nom de révision coopérative, à l'examen de sa situation technique et financière et de sa gestion dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
« Art. L. 201-11. - Par dérogation à l'article 19 de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 modifiée portant statut de la coopération, en cas de dissolution, l'actif net subsistant après extinction du passif et remboursement du capital effectivement versé sous réserve de l'application des dispositions des articles 16 et 18 de ladite loi, est dévolu par décision de l'assemblée générale à d'autres coopératives d'habitants régies par les dispositions du présent code ou à une union les fédérant ou à tout organisme d'intérêt général destiné à aider à leur financement initial ou à garantir l'achèvement de la production de logement.
« Art. L. 201-12. - Les troisième et quatrième alinéas de l'article 16, l'article 17 et le deuxième alinéa de l'article 18 de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 modifiée portant statut de la coopération ne sont pas applicables aux sociétés régies par le présent chapitre.
« Chapitre II« Les sociétés d'autopromotion
« Art. L. 202-1. - Les sociétés d'autopromotion sont des sociétés à capital variable régies, sous réserve des dispositions du présent chapitre, par les dispositions des articles L. 231-1 à L. 231-8 du code de commerce. Elles peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi.
« Art. L. 202-2. - Elles ont pour objet d'attribuer aux associés personnes physiques la propriété ou la jouissance d'un logement à titre de résidence principale et d'entretenir et animer les lieux de vie collective qui y sont attachés. Pour cela elles peuvent :
« 1° Acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire ;
« 2° Acquérir ou construire des immeubles à usage d'habitation en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à titre de résidence principale ;
« 3° Gérer, entretenir et améliorer les immeubles leur appartenant ainsi que les lieux de vie collective qu'ils comportent.
« Dès la constitution de la société, les statuts optent pour l'attribution en jouissance ou pour l'attribution en propriété.
« Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions dans lesquelles il peut être dérogé à l'obligation d'établir sa résidence principale dans l'immeuble de la société régie par l'article L. 202-1.
« Art. L. 202-3. - Un état descriptif de division annexé aux statuts délimite les lots et diverses parties de l'immeuble en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. S'il y a lieu, il fixe la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot. Les statuts divisent les droits composant le capital social en groupes et affectent à chacun d'eux l'un des lots définis par l'état descriptif de division pour être attribué au titulaire du groupe considéré.
« En cas d'attribution en propriété, un règlement précise la destination des parties réservées à l'usage privatif des associés et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux.
« Si l'attribution en propriété d'une ou plusieurs fractions de l'immeuble doit emporter l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement est établi en conformité de cette loi et est annexé aux statuts de la société.
« En cas d'attribution en jouissance, un règlement en jouissance délimite les diverses parties de l'immeuble en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. Il précise la destination des parties destinées à un usage privatif et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux. Ce règlement en jouissance est annexé aux statuts.
« L'état descriptif de division et les règlements mentionnés au présent article ainsi que les dispositions corrélatives des statuts sont adoptés avant tout commencement des travaux de construction.
« Art. L. 202-4. - Les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par la construction de l'immeuble en proportion de leurs droits dans le capital.
« Art. L. 202-5. - L'associé qui ne satisfait pas aux obligations auxquelles il est tenu envers la société en vertu de l'article L. 202-4 ne peut prétendre ni à entrer en jouissance de la fraction de l'immeuble à laquelle il a vocation, ni à se maintenir dans cette jouissance, ni à obtenir l'attribution en propriété de ladite fraction.
« Les droits sociaux appartenant à l'associé défaillant peuvent, un mois après une sommation de payer restée sans effet, être mis en vente publique sur autorisation de l'assemblée générale prise à la majorité des deux tiers des droits sociaux et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés. Nonobstant toute disposition contraire des statuts, les parts ou actions détenues par les associés à l'encontre desquels la mise en vente est à l'ordre du jour de l'assemblée ne sont pas prises en compte pour le calcul des majorités requises.
« Cette mise en vente est notifiée à l'associé défaillant et publiée dans un des journaux d'annonces légales du lieu du siège social. Si l'associé est titulaire de plusieurs groupes de droits sociaux donnant vocation à des parties différentes de l'immeuble, chacun de ces groupes pourra être mis en vente séparément.
« La vente a lieu pour le compte et aux risques de l'associé défaillant, qui sera tenu, vis-à-vis de la société, des appels de fonds mis en recouvrement antérieurement à la vente. Les sommes produites par l'adjudication seront affectées par privilège au paiement des sommes dont cet associé sera redevable à la société. Ce privilège l'emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles grevant les droits sociaux du défaillant. Si des nantissements ont été constitués sur les parts ou actions vendues en application du présent article, le droit de rétention des créanciers nantis n'est opposable ni à la société ni à l'adjudicataire des droits sociaux.
« Art. L. 202-6. - Les droits des associés dans le capital social doivent être proportionnels à la valeur des biens auxquels ils ont vocation par rapport à la valeur de l'ensemble telles que lesdites valeurs résultent de la consistance, de la superficie, de la situation et des possibilités d'utilisation des biens appréciées au jour de l'affectation à des groupes de droits sociaux déterminés.
« Art. L. 202-7. - Les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité relative que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot mentionné à l'article L. 202-3. 
« Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et des espaces communs proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots.
« Le règlement de copropriété ou le règlement de jouissance prévu à l'article L. 202-3 fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.
« Les dispositions de l'article L. 202-5 sont applicables à l'exécution par les associés des obligations dont ils sont tenus envers la société en vertu du présent article.
« Un associé peut demander au juge la révision, pour l'avenir, de la répartition des charges visées au présent article si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart ou si la part correspondant à un autre lot est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme à l'alinéa premier ci-dessus. Si l'action est reconnue fondée, le juge procède à la nouvelle répartition.
« Pour les décisions concernant la gestion ou l'entretien de l'immeuble, les associés votent avec un nombre de voix proportionnel à leur participation dans les dépenses qu'entraînera l'exécution de la décision, nonobstant toute disposition contraire. En outre, lorsque le règlement prévu à l'article L. 202-3 met à la charge de certains associés seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, seuls ces associés prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
« Art. L. 202-8. - Chaque associé dispose d'un nombre de voix qui est ainsi déterminé dans les statuts :
« 1° Soit chaque associé dispose d'un nombre de voix proportionnel au nombre de parts qu'il détient dans le capital social ;
« 2° Soit chaque associé dispose d'une voix.
« Art. L. 202-9. - I. - Lorsque les statuts de la société prévoient des attributions en jouissance, nonobstant toute clause contraire des statuts, un associé peut se retirer d'une société d'autopromotion après autorisation de l'assemblée générale des associés. 
« Toutefois, si l'associé démissionnaire présente un nouvel associé solvable et acceptant, cette autorisation ne peut être refusée que pour un motif sérieux et légitime. L'assemblée générale n'est pas tenue d'accepter comme associé la personne proposée par le démissionnaire et peut accepter sa démission en agréant une autre personne sans avoir à motiver sa décision. En cas de refus injustifié, la démission peut être autorisée par le juge saisi dans le délai d'un mois à compter de la notification du refus.
« Le retrait d'un associé n'entraîne pas l'annulation de ses parts ou actions.
« II. - Lorsque les statuts de la société prévoient des attributions en propriété, un associé peut se retirer de la société dès qu'une assemblée générale ordinaire a constaté l'achèvement de l'immeuble, sa conformité avec les énonciations de l'état descriptif et a décidé des comptes définitifs de l'opération de construction. A défaut de vote de l'assemblée générale, tout associé peut demander au juge de procéder aux constatations et décisions susmentionnées.
« Le retrait est constaté par acte authentique signé par l'associé qui se retire et un représentant de l'organe de gestion ou, en cas de refus de ce dernier, par ordonnance rendue en référé. 
« Les retraits entraînent de plein droit l'annulation des parts ou actions correspondant aux lots attribués en propriété et la réduction corrélative du capital social. L'organe de gestion constate la réduction du capital et apporte aux statuts les modifications nécessaires.
« Les dispositions de l'alinéa précédent demeurent applicables après dissolution de la société. Les pouvoirs dévolus par ledit alinéa à l'organe de gestion sont alors exercés par le ou les liquidateurs.
« III. - Pour l'application des dispositions du présent article, tout associé est réputé avoir fait élection de domicile en l'immeuble social, à moins qu'il n'ait notifié à la société une autre élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance du lieu de la situation de l'immeuble.
« Sauf l'effet des sûretés réelles dont ils seraient bénéficiaires, les créanciers de la société ne peuvent exercer leurs droits, ni contre un ancien associé attributaire par voie de retrait ou de partage, ni à l'encontre de ses ayants cause, qu'après discussion préalable des biens restant appartenir à la société.
« IV. - L'exclusion d'un associé ne peut être prononcée par l'assemblée générale que pour un motif sérieux et légitime. L'associé exclu dispose d'un recours devant le juge dans le délai d'un mois à compter du jour où il a reçu notification de cette décision. Le jugement sera exécutoire par provision. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 202-5.
« Les sommes versées par l'associé démissionnaire ou l'associé exclu, tant au titre de la libération de ses parts sociales qu'au titre du contrat de vente de l'immeuble à construire si ce contrat a été passé, sont remboursées à cet associé, après déduction des charges et frais occasionnés à la société par la démission ou l'exclusion de l'associé. L'appréciation du montant de ces charges et frais peut faire l'objet d'une évaluation forfaitaire faite par les statuts dans les limites fixées par décret en Conseil d'Etat.
« Art. L. 202-10. - La dissolution de la société peut, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et même si ceux-ci prévoient des attributions en jouissance, être décidée par l'assemblée générale statuant à la double majorité des deux tiers des associés et des deux tiers des voix.
« L'assemblée générale désigne un ou plusieurs liquidateurs chargés de gérer pendant la période de liquidation et de procéder au partage.
« Ce partage ne peut intervenir qu'après décision définitive sur les comptes de l'opération de construction dans les conditions prévues au sixième alinéa du présent article. Il doit comporter des attributions de fractions d'immeubles et une répartition du passif conformes aux dispositions statutaires et à l'état descriptif de division.
« Dans le cas où la succession d'un associé n'est pas encore liquidée, les droits et les charges propres au défunt sont attribués indivisément au nom de ses ayants-droit et cette attribution n'entraîne pas de leur part acceptation de la succession ou de la donation.
« Les associés qui n'ont pas satisfait aux obligations auxquelles ils sont tenus envers la société ne peuvent, conformément à l'article L. 202-5, prétendre à aucune attribution tant qu'ils ne se sont pas acquittés. Dans ce cas, le partage est limité aux associés dont la situation est régulière.
« Le liquidateur fait établir le projet de partage en la forme authentique. Les associés sont invités, au besoin par sommation du liquidateur, à prendre connaissance du projet de partage et à l'approuver ou le contester en la forme authentique.
« Les associés qui contestent alors le partage disposent d'un délai de quinze jours pour assigner le liquidateur en rectification devant le tribunal compétent. Les attributions devenues définitives sont opposables aux associés non présents ou représentés, absents ou incapables.
« La publication au fichier immobilier est faite à la diligence du liquidateur.
« Chapitre III« Dispositions communes
« Art. L. 203-1. - En plus des associés personnes physiques, les sociétés régies par le présent titre peuvent admettre comme associés, dans les conditions fixées par leurs statuts, des personnes morales qui entendent participer financièrement au capital de la société.
« Ensemble, les personnes morales ne peuvent détenir plus de 30 % du capital social et des droits de vote.
« Art. L. 203-2. - Par dérogation aux articles L. 201-2 et L. 202-2, lorsqu'un organisme d'habitation à loyer modéré, une société d'économie mixte mentionnée à l'article L. 481-1 ou un organisme agréé mentionné à l'article L. 365-2 ou L. 365-4 est admis comme associé d'une société d'habitat participatif, il lui est alors attribué en jouissance ou en propriété un nombre de logements fixé à proportion de sa participation dans le capital de la société.
« Art. L. 203-3. - La qualité d'associé s'acquiert par la souscription ou l'acquisition de parts sociales dans les conditions prévues par les statuts.
« Art. L. 203-4. - Les statuts des sociétés d'habitat participatif prévoient la possibilité de consulter les locataires de leurs associés préalablement aux assemblées générales des associés pour recueillir leur avis sur les points portés à l'ordre du jour. Ils peuvent aussi prévoir la possibilité pour les locataires d'assister à ces assemblées générales.
« Art. L. 203-5. - Par dérogation à l'article 1857 du code civil, les associés des sociétés régies par le présent titre et constituées sous la forme de société civile ne répondent des dettes sociales à l'égard des tiers qu'à concurrence de leurs apports.
« Art. L. 203-6. - La décision régulièrement prise par toute société, quelle qu'en soit la forme, de modifier ses statuts pour les adapter aux dispositions du présent titre n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle.
« Art. L. 203-7. - Avant tout commencement de travaux de construction, les sociétés régies par le présent titre ayant pour objet la construction d'un immeuble justifient d'une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble définie par décret en Conseil d'Etat.
« Art. L. 203-8. - Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent titre. »
TITRE IILutte contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées
Chapitre IerRepérer et prévenir l'endettement et la dégradation des copropriétés

Section 1Créer un registre d'immatriculation des copropriétés
Article 23 
Article 23
Après le livre VI du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un livre VII ainsi rédigé :
« Livre VII« Statut des immeubles relevant de la copropriété
« Titre Ier« Identification des immeubles relevant « du statut de la copropriété
« Chapitre unique« De l'immatriculation des copropriétés
« Art. L. 711-1. - I. - Afin d'adapter les politiques publiques en matière de logement visant, notamment à améliorer la qualité des logements et à prévenir la dégradation des copropriétés, et de faciliter leur mise en œuvre, il est tenu un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l'article 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
« Figurent au registre des informations permettant d'identifier le syndicat, de préciser son mode de gestion et de connaître les caractéristiques financières et techniques de la copropriété et de son bâti, notamment le nom, l'adresse et la date de création du syndicat, le cas échéant, le nom du syndic et le nombre et la nature des lots. 
« Si le syndicat est concerné par les procédures menées sur le fondement de l'article 29 1A et de l'article 29-1 de loi du 10 juillet 1965 mentionnée au premier alinéa et de l'article L. 615-6 du présent code, ces informations figurent au registre.
« II. - L'obligation d'immatriculation n'est applicable qu'aux syndicats administrant les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation.
« L'obligation de transmission de données financières fait l'objet d'une adaptation à la situation particulière des syndicats mentionnés au deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, selon des modalités prévues par décret en Conseil d'Etat.
« Art. L. 711-2. - I. - Les copropriétaires ont un droit d'accès aux données relatives au syndicat dont ils font partie et peuvent solliciter le syndic aux fins de rectification des données erronées. Les modalités d'exercice de ce droit d'accès et de rectification sont précisées par décret en Conseil d'Etat.
« II. - A leur demande, l'Etat, ses services ainsi que ses opérateurs, les communes, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, les départements et les régions obtiennent du teneur du registre communication des informations du répertoire relatives à chaque copropriété située sur leur territoire. 
« III. - A condition que cette communication soit conforme aux finalités du registre précisées à l'article L. 711-1, les informations qu'il contient peuvent être communiquées à des tiers selon des conditions précisées par décret en Conseil d'Etat après avis de la Commission nationale de l'informatique et des libertés en application du 4° de l'article 11 de la loi n° 78 17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique aux fichiers et aux libertés.
« Art. L. 711-3. - Le registre des syndicats de copropriétaires est tenu par un établissement public de l'Etat, ci-après désigné teneur du registre.
« Le dépôt du dossier et les modifications qui y sont apportées sont dématérialisées. 
« Art. L. 711-4. - I. - Les syndicats de copropriétaires sont tenus de déclarer toute modification dans les données mentionnées à l'article L. 711-1 et de transmettre à l'issue de chaque exercice comptable les données financières actualisées prévues par décret en Conseil d'Etat.
L'obligation d'actualisation des données financières fait l'objet d'une adaptation à la situation particulière des syndicats mentionnés au deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, selon des modalités prévues par décret en Conseil d'Etat.
« A l'exception du cas mentionné au II de l'article L. 711-5, la réalisation des démarches d'immatriculation du syndicat des copropriétaires ainsi que la transmission des modifications dans les données incombent au syndic.
« II. - Lorsque le syndicat n'est pas immatriculé, un ou plusieurs copropriétaires peuvent mettre en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception, le syndic de conduire les démarches d'immatriculation.
« Art. L. 711-5. - I. - Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comporte la mention du numéro d'immatriculation de la copropriété dans le registre mentionné à l'article L. 711-1.
« En l'absence de syndic désigné ou lorsque la mise en demeure mentionnée au II de l'article L. 711-4 est restée sans effet plus d'un mois, le notaire chargé de l'établissement de l'acte de vente procède d'office à l'immatriculation du syndicat. 
« Le notaire informe le teneur du registre de toute information erronée figurant au registre.
« II. - Pour les immeubles neufs et les immeubles mis en copropriété, les démarches d'immatriculation sont conduites par le notaire chargé de publier au fichier immobilier et au livre foncier l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. 
« Art. L. 711-6. - I. - Le défaut d'immatriculation signalé par toute personne intéressée auprès du teneur du registre donne lieu, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, à l'application d'une amende à l'encontre du syndic ainsi qu'à l'application d'une astreinte qui court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu'à l'immatriculation du syndicat. 
« L'immatriculation effectuée par le notaire en application du I de l'article L. 711 5 donne lieu à l'application d'une amende à l'encontre du syndic.
« II. - L'absence de transmission de données ou d'actualisation des données constatée par le teneur du registre ou signalée par toute personne intéressée auprès du teneur du registre ou par le notaire donne lieu, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, à l'application d'une astreinte à l'encontre du syndic. L'astreinte court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu'à la complète actualisation des données.
« III. - Le montant des amendes et astreintes prévues au I et au II ne peut être facturé par le syndic aux copropriétaires sauf si le syndic n'est pas rémunéré pour l'exercice de son mandat.
« Les amendes et astreintes prévues aux I et II sont recouvrées comme en matière de contributions directes au profit du teneur du registre selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat.
« Le montant de l'amende ne peut être supérieur à 20 euros par lot et est proportionné à la gravité du manquement constaté.
« Le montant de l'astreinte ne peut être supérieur à 20 euros par lot et par semaine.
« IV. - Les syndicats de copropriétaires ne peuvent bénéficier de subventions de l'Etat, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics qu'à la condition d'être immatriculés au registre et que les données soient actualisées.
« Art. L. 711-7. - Les conditions d'application du présent chapitre sont définies par décret en Conseil d'Etat. »
Article 24 
Article 24
I. - Les syndicats de copropriétaires sont immatriculés selon les modalités prévues aux articles L. 711-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation : 
- avant le 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ; 
- avant le 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
- avant le 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires. 
II. - Après le 31 décembre 2016, les syndicats de copropriétaires des immeubles neufs ou des immeubles mis en copropriété sont immatriculés dès publication du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division au fichier immobilier et au livre foncier quel que soit le nombre de lots que comporte la copropriété.
III. - Les dispositions des articles L. 711-4 à L. 711-6 du code de la construction et l'habitation sont applicables à compter du :
- 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
- 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ; 
- 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.
Section 2Mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété
Article 25 
Article 25
Après le titre Ier du livre VII du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un titre II ainsi rédigé :
« Titre II« Information des acquéreurs
« Chapitre unique« Dispositions particulières relatives à la vente d'un immeuble soumis au statut de la copropriété »
« Art. L. 721-1. - Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent : 
« - le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
« - le nombre de lots et le nombre de copropriétaires constituant le syndicat de copropriété de l'immeuble ;
« - le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel de la copropriété payée par le vendeur calculé sur les deux exercices comptables précédant la publication de l'annonce ;
« L'annonce immobilière précise également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement de l'article 29-1A de loi du 10 juillet 1965, de l'article 29-1 de la même loi et de l'article L. 615-6 du présent code. 
« Art. L. 721-2. - En cas de vente d'un lot, de la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot, ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti à destination partielle ou totale d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4, les documents suivants : 
« 1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble : 
« - la fiche synthétique de la copropriété prévue par l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
« - le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
« - les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années si le vendeur en dispose ;
« 2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire :
« - le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
« - les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire cédant au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues par l'acquéreur au syndicat ;
« - l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
« 3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
« 4° Une attestation comportant la mention de la superficie des parties privatives prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
« En cas de vente publique, ces documents sont annexés au cahier des charges. 
« Art. L. 721-3. - Lorsque les documents mentionnés aux 1°, 2° et 4° de l'article L. 721-2 ne sont pas annexés à l'acte notifié conformément aux dispositions de l'article L. 271-1, le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce même article, ne court qu'à compter de la communication de ces documents à l'acquéreur. Cette communication est réalisée selon les modalités de notification de l'acte prévues à l'article L. 271-1. »
Section 3Améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement
Article 26 
Article 26
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée : 
1° L'article 17 est ainsi modifié :
a) Au deuxième alinéa, après les mots : « la réunion de la première assemblée générale » sont insérés les mots : « suivant la mise en copropriété » et après les mots : « un syndic » est inséré le mot : « provisoire » ;
b) Au même alinéa, les mots : « cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale » sont remplacés par les mots : « ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le syndic provisoire. » ;
c) Au troisième alinéa, le mot : « copropriétaires. » est remplacé par les mots : « copropriétaires, ou du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble. » ;
2° L'article 18 est ainsi modifié :
a) Au début du premier alinéa, est ajouté un : « I. - » ;
b) Après le troisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« - de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ; »
c) Au quatrième alinéa, après les mots : « tenir à jour » sont insérés les mots : « et à disposition des copropriétaires » ;
d) Après le quatrième alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« - de réaliser les démarches prévues par les articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l'habitation, relatifs à l'immatriculation des syndicats de copropriétaires, sous peine de l'amende prévue à l'article L. 711-6 du même code ; 
« II. - Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : » ;
e) Au cinquième alinéa, après les mots : « budget prévisionnel, » sont insérés les mots : « en concertation avec le conseil syndical, » ;
f) Les septième et huitième alinéas sont supprimés ;
g) Après le huitième alinéa, il est inséré trois alinéas ainsi rédigés :
« - d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l'article 25-1, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du président du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.
« A l'exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires. 
« III. - Le syndic est également chargé : » ;
h) Au début du onzième alinéa, il est ajouté un : « IV. - » ;
i) Après le douzième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un préavis. » ;
3° L'article 18-1 A est ainsi modifié :
a) Au début de l'article 18-1 A, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières. » ;
b) Les mots : « Seuls les » sont remplacés par le mot : « Les » ;
4° L'article 18-1 est ainsi modifié :
a) Les mots : « au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale» sont supprimés ;
b) La dernière phrase est supprimée ;
5° L'article 19-1 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu par l'article 2374 du code civil : l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens. » ;
6° Après le troisième alinéa de l'article 19-2, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Si l'assemblée générale doit autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix du copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité. » ;
7° L'article 20 est ainsi modifié :
a) Au début du premier alinéa est ajouté un : « I. - » ;
b) Il est complété par six alinéas ainsi rédigés :
« II. - Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le notaire est tenu de notifier au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des dirigeants sociaux et des associés de la société se portant acquéreur. 
« Le syndic est alors tenu de délivrer au notaire un certificat ayant moins d'un mois de date attestant : 
« - soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation ;
« - soit si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.
« Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges au sens de l'alinéa précédent, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente. 
« Dans l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, disposent d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur. » ;
8° L'article 21 est ainsi modifié :
a) Au deuxième alinéa, après les mots : « A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats » sont insérés les mots : « autres que celui de syndic » ;
b) Après le deuxième alinéa, il est inséré quatre alinéas ainsi rédigés : 
« En cas de révocation ou de non-renouvellement, la désignation du syndic est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrats de syndics qu'ils communiquent à cet effet. 
« Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée à l'alinéa précédent lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrats de syndic qu'ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
« Le conseil syndical donne son avis sur tous les projets de contrats de syndic qui lui sont communiqués, avant qu'ils ne fassent l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
« Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire. » ;
c) Le troisième alinéa est supprimé ;
d) Au début du quatrième alinéa, le mot : « Il » est remplacé par les mots : « Le conseil syndical » ;
9° L'article 22 est ainsi modifié : 
a) Au début du premier alinéa est inséré un : « I. - » ; 
b) Au troisième alinéa, après les mots : « membre du syndicat », sont insérés les mots : « , sous réserve de désigner expressément ledit mandataire par son nom ou, s'il est membre du conseil syndical, par son nom ou sa fonction au sein de cet organe. » ;
c) Il est complété par les dispositions suivantes :
« II. - L'assemblée générale d'un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l'article 25 peut mandater le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l'assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation aux dispositions du I, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant des articles 24 et 25. 
« Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée à l'article 26 ou l'unanimité, le mandataire ne peut prendre part au vote que s'il dispose d'une délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi. 
« La limitation des droits de vote prévue au I ne s'applique pas à ce mandataire lors de l'assemblée générale du syndicat principal.
« Le mandataire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
« III. - Les dispositions du II sont applicables pour la représentation du syndicat des copropriétaires au sein de l'assemblée générale des associations syndicales libres dont le syndicat fait partie. »
Section 4Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles
Article 27 
Article 27
Après l'article 8-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 8-2 ainsi rédigé :
« Art. 8-2. - Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti dont le contenu est défini par décret. 
« Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires et de chaque nouvel acquéreur, conformément à l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation. »
Article 28 
Article 28
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée : 
1° L'article 9 est ainsi modifié :
a) Au deuxième alinéa, les mots : « e, g, h, i et n » sont remplacés par les mots : « a et b de l'article 24, des f, g et o », et les mots : « du d de l'article 26 » sont supprimés ;
b) Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : 
« Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux. » ;
c) Au cinquième alinéa, les mots : « e, g, h, et i » sont remplacés par les mots : « a et b de l'article 24, des f, g et o », et les mots : « du d de l'article 26 » sont supprimés ;
2° L'article 10-1 est ainsi modifié : 
a) Au deuxième alinéa, après les mots : « à compter de la mise en demeure, » sont insérés les mots : « les honoraires d'avocat, » ;
b) Au sixième alinéa, les mots : « en application du g de l'article 25 » sont remplacés par les mots : « notamment en application du c de l'article 24 et du g de l'article 25 » ;
3° L'article 24 est ainsi modifié : 
a) Au début du premier alinéa est ajouté un : « I. -» ; 
b) Les deuxième et troisième alinéas sont abrogés ;
c) Après le I, il est inséré un II ainsi rédigé : 
« II. - Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I : 
« a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants qui incluent notamment les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert, les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ; 
« b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;
« c) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux prescrits en vertu des dispositions de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné ;
« d) Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
« e) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
« f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe. » ;
d) Au début du quatrième alinéa, est ajouté un : « III. -» ;
4° L'article 25 est ainsi modifié : 
a) Le e est supprimé ;
b) Le f devient le e ;
c) Au g, les mots : « Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux; » sont supprimés et la référence au g est remplacée par une référence au f ;
d) Le g modifié devient le f ;
e) Le h est supprimé ;
f) Le i devient le g ;
g) Le j devient le h ;
h) Le k devient le i ;
i) Le l devient le j ;
j) Le m devient le k ;
k) Le n est supprimé ; 
l) Le o devient le l ;
m) Le p devient le m ;
n) Après le m, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés : 
« n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
« o) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation. » ;
5° Après le deuxième alinéa de l'article 25-1, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : 
« Le présent article n'est pas applicable aux décisions visées aux n et o de l'article 25 » ;
6° L'article 26 est ainsi modifié : 
a) Le c et le d sont supprimés ;
b) Au e, les mots : « La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante. » sont supprimés ;
c) Le e modifié devient le c et le f devient le d ;
d) Le dernier alinéa est supprimé ;
7° L'article 28 est ainsi modifié : 
a) Après le deuxième alinéa du II, sont insérés les alinéas suivants : 
« La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants : 
« - les créances du syndicat d'origine sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat d'origine sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché en application du 3° de l'article 1251 du code civil ;
« - les dettes du syndicat d'origine sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat d'origine sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division. » ;
b) Au début du troisième alinéa du II est ajouté un : « III. - » ; 
c) Il est complété par quatre alinéas ainsi rédigés : 
« IV. - Après avis du maire de la commune de situation de l'immeuble et autorisation du représentant de l'Etat dans le département, la procédure prévue à l'article 28 peut également être utilisée pour la division en volumes d'un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents pour autant que chacune de ces entités permettent une gestion autonome.
« Elle ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d'un bâtiment unique. 
« Dans l'hypothèse de division en volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements à usage collectif est prise à la majorité de l'article 25. 
« De même, par dérogation aux dispositions du troisième alinéa de l'article 29 de la présente loi, les statuts de l'union peuvent interdire à ses membres de s'en retirer. » ;
8° Au premier alinéa de l'article 30, le mot : « double » est supprimé et la référence à l'article 26 est remplacée par la référence à l'article 25.
Chapitre IIRedresser efficacement les copropriétés dégradées
Section 1Améliorer la procédure du mandataire ad hoc
Article 29 
Article 29
 
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :
1° L'article 29-1 A est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa, les mots : « président du tribunal de grande instance » sont remplacés par le mot : « juge » ; 
b) A la fin du premier alinéa, il est inséré la phrase suivante : « Pour les copropriétés de plus de 200 lots, le seuil de déclenchement est fixé à 15 %. » ;
c) Le deuxième alinéa est remplacé par les dispositions suivantes :
« En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d'une même demande : 
« - par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;
« - par un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;
« - par le représentant de l'Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal de grande instance ;
« - par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ;
« - par le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble. » ;
d) Le troisième alinéa est supprimé ;
e) Au quatrième alinéa, les mots : « trois alinéas précédents » sont remplacés par les mots : « troisième et quatrième alinéas » et les mots : « , le cas échéant, » sont supprimés ;
2° L'article 29-1 B est ainsi modifié :
a) Aux premier, deuxième et troisième alinéas, les mots : « président du tribunal de grande instance » sont remplacés par le mot : « juge » ;
b) Au premier alinéa, après le mot : « mission », sont ajoutés les mots : « et la rémunération. Les modalités d'intervention des mandataires ad hoc sont fixées par décret. » ;
c) Le deuxième alinéa est remplacé par les dispositions suivantes :
« Le juge précise et motive spécialement dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et les autres parties à la procédure, ou le partage des frais entre eux. Lorsque le syndic ou les créanciers sont à l'origine de la saisine, les frais ne leur sont pas imputables sauf si le rapport démontre que la situation d'endettement de la copropriété résulte d'un manquement du syndic à ses obligations professionnelles ou d'un litige en cours entre les créanciers et le syndicat des copropriétaires. » ;
d) Le troisième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Lorsqu'il constate d'importantes difficultés financières ou de gestion, il saisit le juge aux fins de désignation d'un administrateur provisoire en application des dispositions de l'article 29-1. » ;
e) Après le troisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : 
« Le syndic est tenu de fournir au mandataire ad hoc tous les documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission dans un délai de quinze jours suivant sa nomination. Le mandataire ad hoc peut saisir le juge des difficultés dans l'exercice de sa mission. Pour l'accomplissement de sa mission, le mandataire ad hoc peut obtenir de l'autorité publique compétente les pièces relatives aux procédures de police engagées à l'encontre du syndicat. » ;
f) Au quatrième alinéa les mots : « le cas échéant » sont supprimés ;
g) Le cinquième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Si la prochaine assemblée générale n'intervient pas dans les six mois à compter de la remise du rapport, le syndic convoque alors une assemblée générale extraordinaire. Si le rapport du mandataire ad hoc préconise des mesures d'urgence, ce délai est ramené à trois mois. » ;
h) Après le cinquième alinéa, sont ajoutés trois alinéas ainsi rédigés : 
« Le procès-verbal de l'assemblée générale statuant sur les résolutions mettant en œuvre le rapport du mandataire est notifié par le syndic aux parties à l'origine de la procédure, au juge, et au mandataire ad hoc. En l'absence de notification dans le délai de six mois prévu par l'alinéa précédent, le mandataire ad hoc ou les parties à l'origine de la procédure peuvent saisir le juge aux fins : 
« - d'obtenir une ordonnance enjoignant au syndic de convoquer sans délai l'assemblée générale ;
« - de désignation d'un administrateur provisoire si les parties à l'origine de la procédure sont habilitées à le faire par l'article 29-1. » ;
3° Après l'article 29-1B, il est inséré un article 29-1C ainsi rédigé : 
« Art. 29-1C. - I.- Pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc prévues par l'article 29-1 A, le juge peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l'article L. 811-2 du code de commerce.
« II. - Le juge peut également désigner une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions définies par décret.
« III.- Les mandataires ad hoc désignés en application du II du présent article ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes : 
« - avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l'origine de la procédure, ni d'une personne qui détient le contrôle du syndic ou d'un de ses créanciers au sens des II et III de l'article L. 233-16 du code de commerce ; 
« - s'être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernées ou de subordination par rapport à eux ;
« - avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ;
« - être au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l'objet d'une décision de radiation ou de retrait des listes en application des articles L. 811-6, L. 811-12 et L. 812-4 du code de commerce. 
« Les mandataires ad hoc ne peuvent être désignés syndic à l'issue de leur mission. »
Section 2Réformer la procédure d'administration provisoire et mettre en place de nouveaux outils à disposition de l'administrateur provisoire
Article 30 
Article 30
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :
1° L'article 29-1 est ainsi modifié :
a) Aux premier, deuxième et troisième alinéas, les mots : « président du tribunal de grande instance » sont remplacés par le mot : « juge » ;
b) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. - » ; 
c) Au premier alinéa, les mots : « par le procureur de la République. » sont remplacés par les mots : « par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ou par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou par le représentant de l'Etat dans le département ou par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc » ;
d) Au troisième alinéa, après les mots : « représentant de l'Etat dans le département, » sont insérés les mots : « du maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, de l'administrateur provisoire désigné sur le fondement de l'article 47 du décret n° 67 223 du 17 mars 1967, » ;
e) Après le troisième alinéa, sont ajoutées les dispositions suivantes : 
« II. - Les modalités de rémunération des administrateurs provisoires sont fixées par décret.
« III. - Pour exercer les fonctions d'administrateur provisoire prévues au I, le juge peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l'article L. 811-2 du code de commerce.
« Le juge peut également désigner une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions définies par décret. 
« Si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, le mandataire ad hoc peut être désigné comme administrateur provisoire sur décision motivée du juge et après avoir entendu le conseil syndical. A l'exception de cette situation, les administrateurs provisoires désignés dans les conditions de l'alinéa précédent ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes : 
« - avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l'origine de la procédure, ni d'une personne qui détient le contrôle du syndic ou d'un des créanciers au sens des II et III de l'article L. 233-16 du code de commerce ; 
« - s'être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernées ou de subordination par rapport à eux ;
« - avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ;
« Ils sont tenus d'exécuter les mandats qui leur sont confiés en se conformant, dans l'accomplissement de leurs diligences professionnelles, aux mêmes obligations que celles qui s'imposent aux administrateurs judiciaires. » ;
2° Les articles 29-2 à 29-6 sont remplacés par les dispositions suivantes : 
« Art. 29-2. - Une copie de l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire ainsi que les rapports établis par celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires.
« Une copie de l'ordonnance de désignation est également adressée par le greffe du tribunal de grande instance au procureur de la République, au représentant de l'Etat dans le département, au maire de la commune et au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation des immeubles concernés. A leur demande, les rapports établis par l'administrateur provisoire leur sont communiqués par le greffe du tribunal de grande instance.
« Art. 29-3. - I. - L'ordonnance de désignation d'un administrateur provisoire prévue à l'article 29-1 emporte suspension de l'exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois. 
« Elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant :
« - à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
« - à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
« Elle arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant cette décision.
« L'ordonnance de désignation vaut également suspension des mécanismes contractuels tendant à l'application de majorations ou de pénalités de retard ainsi qu'à la résolution de plein droit du contrat.
« II. - Le juge, statuant en la forme des référés, peut, sur demande de l'administrateur provisoire, proroger la suspension prévue au I jusqu'à trente mois. 
« III. - Le juge, statuant en la forme des référés, peut, sur demande de l'administrateur provisoire, prononcer la résiliation d'un contrat ou ordonner la poursuite de l'exécution du contrat.
« IV. - Les actions en justice et les voies d'exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées dans les conditions prévues par le présent article sont poursuivies à l'encontre du syndicat après mise en cause de l'administrateur provisoire.
« Art. 29-4. - I. - Dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, l'administrateur provisoire procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l'évaluation de leur créance.
« II. - A partir de la publication de l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire, les créanciers du syndicat doivent déclarer leurs créances dans un délai fixé par décret en Conseil d'Etat 
« Après vérification des créances déclarées, l'administrateur provisoire établit et publie la liste des créances déclarées dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. 
« Après vérification des créances déclarées et à l'issue d'un délai fixé par décret en Conseil d'Etat, l'administrateur provisoire établit et publie la liste des créances déclarées. 
« Les créanciers disposent d'un délai de deux mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du tribunal de grande instance. 
« III. - Les créances non déclarées régulièrement dans les délais prévus par le présent article sont inopposables à la procédure.
« Art. 29-5. - I. - L'administrateur provisoire établit un plan d'apurement des dettes.
« Ce plan d'une durée maximale de cinq ans comporte un échéancier de versements auprès des créanciers du syndicat.
« II. - Le projet d'échéancier est établi par l'administrateur provisoire et notifié aux créanciers figurant dans la liste prévue au deuxième alinéa du II de l'article 29-4.
« Les créanciers disposent d'un délai de deux mois à compter de cette notification pour faire part de leurs observations. Les créanciers peuvent formuler individuellement des propositions de remise de dettes. 
« L'administrateur provisoire notifie le plan définitif aux créanciers et au conseil syndical. Les créanciers disposent d'un délai de deux mois à compter de cette notification pour saisir le juge d'une contestation. 
« A défaut de contestation dans ce délai, le juge homologue le plan à la demande de l'administrateur. L'ordonnance d'homologation est notifiée aux créanciers et au conseil syndical avec le plan d'apurement définitif. 
« III. - La notification de l'ordonnance ou du jugement entraîne, tant que le plan d'apurement est respecté, le maintien des dispositions prévues au I et au II de l'article 29-3. 
« Ce plan d'apurement est mis en œuvre par le syndic à l'achèvement de la mission de l'administrateur provisoire.
« IV. - Si la situation financière du syndicat évolue, ce plan d'apurement peut être prorogé ou modifié par décision du président du tribunal de grande instance saisi par le syndicat des copropriétaires, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, les créanciers, le syndic ou l'administrateur provisoire. 
« V. - Dès lors qu'ils ne compromettent pas la réalisation du plan d'apurement, l'administrateur provisoire peut conclure avec les copropriétaires de bonne foi des échéanciers individualisés de remboursement de leurs dettes vis-à-vis du syndicat. 
« Art. 29-6. - Si le syndicat des copropriétaires dispose d'actifs cessibles, notamment des locaux ou du foncier non bâti, de nature à apurer les dettes du syndicat, l'administrateur provisoire peut demander au juge l'autorisation de réaliser les cessions par dérogation aux dispositions du a de l'article 26 et du deuxième alinéa de l'article 29-1 et de modifier en conséquence le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
« A l'appui de cette demande, l'administrateur provisoire produit un rapport faisant état de l'évaluation des biens cessibles et consignant l'avis du conseil syndical. 
« La durée de l'autorisation fixée par le juge peut atteindre cinq ans. Si la cession des actifs est réalisée dans ce délai, elle conduit à la modification de l'échéancier des appels de fonds auprès des copropriétaires prévu par le plan d'apurement des dettes selon la procédure définie au II de l'article 29-5. » ;
3° Après l'article 29-6, sont insérés les articles 29-7 à 29-14 ainsi rédigés : 
« Art 29-7. - L'administrateur provisoire évalue dans le cadre de l'élaboration du plan d'apurement soumis au juge la somme des créances irrécouvrables du syndicat sur les copropriétaires. 
« En l'absence d'actifs du syndicat des copropriétaires pouvant être cédés dans les conditions définies par l'article 29-6 ou si les cessions n'ont pas trouvé preneur, l'administrateur provisoire peut demander au juge d'effacer partiellement les dettes du syndicat équivalent au montant des créances irrécouvrables.
« Le juge peut effacer tout ou partie des dettes. Le montant effacé est réparti entre les créanciers du syndicat proportionnellement au montant de leur créance et intégré par l'administrateur provisoire au plan d'apurement des dettes qui est ensuite homologué par le juge dans les conditions prévues par le II de l'article 29-4. Le jugement ordonne également mainlevée des éventuelles inscriptions hypothécaires relatives à ces dettes inscrites sur les locaux appartenant au syndicat des copropriétaires. 
« Art. 29-8. - I. - Si la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis autrement, le juge, peut prononcer aux conditions qu'il fixe et sur demande de l'administrateur provisoire : 
« - la constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires ;
« - la division du syndicat.
« Lorsque l'administrateur provisoire demande une division en volumes, le juge statue au vu des conclusions du rapport d'un expert désigné par ses soins, aux frais de la copropriété, établissant que l'immeuble ou l'ensemble immobilier peuvent être scindés en volumes sans parties communes indivises et fonctionnant de façon autonome, et après consultation du maire de la commune d'implantation et de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat.
« A l'appui de ces demandes, l'administrateur provisoire établit un rapport faisant état de l'avis du conseil syndical et précisant les conditions matérielles, juridiques et financières de division du syndicat ou de constitution d'un syndicat secondaire. Il établit notamment la répartition des parties communes du syndicat d'origine, les projets de règlement de copropriété et les états descriptifs de division des nouvelles entités, dresse un état des créances et des dettes du syndicat et en établit la répartition selon les principes définis au II de l'article 28. 
« L'administrateur provisoire établit concomitamment à l'état des créances et des dettes un plan d'apurement des dettes transmises pour chacun des syndicats créés par la division. Ces plans sont validés et s'imposent aux syndicats crées à l'issue de la scission qui le mettent en œuvre selon les modalités définies à l'article 29-5.
« La répartition validée des dettes entre les syndicats est notifiée individuellement à chacun des créanciers connus du syndicat.
« II. - Si des travaux préalables pour réaliser la constitution d'un syndicat secondaire ou les divisions prévues par le présent article sont nécessaires, le juge peut autoriser l'administrateur provisoire à faire réaliser les travaux aux frais des copropriétaires.
« III. - Le jugement autorisant la division ou la constitution d'un syndicat secondaire homologue également les nouveaux règlements de copropriété et états descriptifs de division des syndicats issus de la division ainsi que les modifications du règlement de copropriété résultant de la constitution de syndicats secondaires. 
« Le jugement prononçant la division du syndicat emporte dissolution du syndicat.
« Le juge désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires né des divisions prévues par le présent article et chaque syndicat secondaire constitué en application du présent article, la personne chargée de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.
« Art. 29-9. - Sur saisine motivée de l'administrateur provisoire et si le rétablissement financier de la copropriété le nécessite, le juge peut l'autoriser à modifier le règlement de copropriété afin de tenir compte de travaux concourant au redressement de la copropriété et modifiant la répartition des charges.
« Sur saisine motivée de l'administrateur provisoire et si leurs coûts d'entretien, de gestion ou de remise à niveau compromettent de façon irrémédiable l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires, le juge peut autoriser l'administrateur provisoire à céder à titre gracieux à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat les parcelles de terrain non bâti d'intérêt public ou des locaux ou équipements communs pouvant relever d'une gestion publique et modifier en conséquence le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. 
« Art. 29-10. - L'administrateur provisoire peut proposer au représentant de l'Etat dans le département d'initier un plan de sauvegarde en application de l'article L. 615-1 du code de la construction et de l'habitation. 
« Lorsque la démarche d'élaboration d'un plan de sauvegarde est engagée, l'administrateur provisoire est membre de plein droit de la commission d'élaboration. 
« Si lors de l'élaboration du plan de sauvegarde ou en présence d'un plan de sauvegarde en vigueur, l'administrateur provisoire constate que des mesures du plan de sauvegarde sont en contradiction avec la mission qui lui est confiée par le juge, il en informe le représentant de l'Etat dans le département, le maire et le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat qui peuvent soit modifier le plan de sauvegarde soit demander au juge de modifier le contenu de la mission de l'administrateur provisoire.
« L'administrateur provisoire peut signer toute convention financière avec les personnes publiques en vue de l'attribution de subventions au syndicat des copropriétaires dès lors qu'elle n'est pas contradictoire avec la mission qui lui est confiée.
« Art 29-11. - I. - Si la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires pour la conservation et la mise en sécurité de l'immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier, le juge peut placer l'immeuble sous administration provisoire renforcée :
« - sur saisine du maire de la commune d'implantation, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou du représentant de l'Etat dans le département ;
« - ou sur saisine de l'administrateur provisoire déjà désigné en vertu de l'article 29-1.
« II. - Dans le cadre du placement sous administration provisoire renforcée, le juge autorise l'administrateur provisoire, désigné en vertu de l'article 29-1, à conclure une convention à durée déterminée, au nom du syndicat des copropriétaires, avec un ou plusieurs opérateurs compétents en matière de maîtrise d'ouvrage de travaux et de mise au point de financement d'opération de travaux qui peut être notamment l'un des organismes mentionnés aux articles L. 321-14, L. 321-29, L. 326-1 et L. 327-1 du code de l'urbanisme et L. 411-2 et L. 481-1 du code de la construction de l'habitation.
« La décision du juge est notifiée aux parties intéressées ainsi qu'au maire de la commune d'implantation, au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat et au représentant de l'Etat dans le département.
« III. - L'administrateur provisoire peut confier à l'opérateur par cette convention toutes les missions concourant au redressement de la copropriété, notamment la maîtrise d'ouvrage d'un programme de travaux et la mise au point du financement de l'opération. Un décret précise les modalités de rémunération de l'opérateur à la charge des copropriétaires.
« Le juge homologue la convention conclue entre l'opérateur et l'administrateur provisoire.
« L'exécution de la convention peut se poursuivre même si la mission de l'administrateur provisoire est terminée. La convention prend fin à l'expiration du terme fixé par elle. 
« IV. - Le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat peuvent engager à tout moment la procédure prévue à l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation. La conclusion de la convention visée au II du présent article est alors suspendue dans l'attente de la décision du juge mais la mission de l'administrateur provisoire se poursuit dans les conditions prévues par l'article 29-1.
« Art 29-12. - I. - Lorsque la mission de l'opérateur prévoit la réalisation d'une division du syndicat dans les conditions prévues par l'article 29-8, la convention mentionnée à l'article 29-11 prévoit la répartition de la rémunération de l'opérateur entre les syndicats ainsi créés. Chaque syndicat issu de cette division est subrogé, chacun pour ce qui le concerne, dans les droits et obligations conventionnelles du syndicat dissous selon les modalités prévues par la convention.
« II. - La mission de l'opérateur ne peut prendre fin de façon anticipée que sur décision du juge. La convention prévoit obligatoirement les modalités d'indemnisation de l'opérateur qui a engagé des fonds pour la réalisation des travaux prévus par la convention en cas de résiliation anticipée prononcée par le juge.
« III. - Le président du tribunal de grande instance saisi par des copropriétaires représentant 15 % des voix peut autoriser l'administrateur provisoire à inclure dans le contrat de l'opérateur la réalisation de travaux d'amélioration. 
« IV. - Si la mission de l'administrateur provisoire est terminée et la copropriété financièrement redressée, le président du tribunal de grande instance peut autoriser le syndic à conclure un avenant au contrat en cours après approbation des travaux supplémentaires par l'assemblée générale des copropriétaires statuant dans les conditions de majorité prévues par la présente loi. 
« Art. 29-13. - Pour les propriétaires occupants, la rémunération de l'opérateur prévue à l'article 29-11 est assimilée à un loyer pour l'attribution des allocations de logement prévues aux articles L. 542-1 et suivants et L. 831-1 et suivants du code de la sécurité sociale et ouvre droit à ces allocations dans les conditions définies par ces articles. 
« Art. 29-14. - Les procédures du livre VI du code de commerce ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. » 
Section 3Permettre la requalification des copropriétés très dégradées
Article 31 
Article 31
Après le titre II du livre VII du code de la construction et de l'habitation, il est créé un titre III ainsi rédigé :
« Titre III« Traitement des difficultés des copropriétés dégradées
« Chapitre unique« Opérations de requalification des copropriétés dégradées
« Art. L. 731-1. - Des opérations de requalification des copropriétés dégradées peuvent être mises en place par l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements pour lutter contre l'indignité et la dégradation des immeubles en copropriété. 
« Les opérations de requalification des copropriétés dégradées sont menées sur un périmètre défini par l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements dans le cadre d'un projet urbain et social pour le territoire concerné ou d'une politique locale de l'habitat.
« Cette opération fait l'objet d'une convention entre personnes publiques qui prévoit tout ou partie des actions suivantes : 
« - un dispositif d'intervention immobilière et foncière incluant des actions d'acquisitions et de portage de lots de copropriété ;
« - un accompagnement social des occupants ;
« - la mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l'habitat indigne ;
« - la mise en œuvre des actions prévues à l'article L. 303-1;
« - le cas échéant, la mise en œuvre de l'opération prévue à l'article L. 615-1 ainsi que de la procédure d'administration renforcée prévue à l'article 29-11 de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
« L'opération de requalification de copropriétés peut donner lieu : 
« - à la mise en œuvre d'actions ou d'opérations d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme intégrant les objectifs de l'opération ;
« - à l'instauration du droit de préemption urbain renforcé prévu à l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme. 
« Art. L. 731-2. - L'Etat peut déclarer d'intérêt national une opération de requalification de copropriétés dégradées dont il définit le périmètre par décret en Conseil d'Etat, si l'opération de requalification du site ne peut être menée par les collectivités territoriales ou leurs groupements selon les modalités de l'article L. 731-1 et si le site comporte une ou plusieurs copropriétés bénéficiant d'un plan de sauvegarde, tel que défini à l'article L. 615-1. »