大阪経済に関する調査事業 | 公益財団法人 大阪産業局

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# 地価下落に転じた基準地価の今後の動向を探る！

平成21年9月29日

国土交通省から2009年の都道府県地価調査（基準地価、各年7月1日時点）が9月18日に発表された。結果は予想通り、世界同時不況のあおりを受けて、商業地・住宅地の区別を問わず、また、大都市圏・地方圏のエリア別を問わず、ほぼ全地点で下落となった。
以下では、大阪市を中心に、東京や名古屋と比較しつつ、その動向を分析・考察する。

（１）2009年までの動向

大阪市の基準地価動向は、2009年に至るまで、商業地では2006年から３年続けて上昇しており、住宅地でも2007年から上昇していた。しかし、世界金融危機のあおりを受けて国内の実体経済にまで影響が及び始めていた2008年の地価上昇率は勢いを無くしつつあり、実体経済の悪化が鮮明となった今年の地価は一気に下落に転じた。しかも、下落率をみると、商業地ではＩＴバブル崩壊後の2002年以来の２桁となっており、住宅
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地でも５、６年前の下落率となっている。

しかし、今年の地価下落は大阪市と同様な状況が東京都区部や名古屋市でも生じており、少しの差ではあるが、大阪市の下落率の方が商業地・住宅地ともに両エリアよりも緩やかとなっている。実は大阪市の地価が相対的な意味で堅調な傾向は特に商業地において近年顕著になっている。例えば、東京都区部と大阪市の商業地の地価上昇率の差は2000～2004年の平均で７ポイント近くもあったのに対して、2008、2009年では逆に大阪市の方が上位に位置している。このことが何を意味するかは定かではないが、大阪経済の復活を願う我々にとって、好ましい現象であることは間違いなかろう。

大阪市の基準地価の推移

（２）2010年の見通し

それでは、2010年の見通しはどのように展望されるのかについて考察してみよう。

国土交通省では、都道府県地価調査以外に、２年前から主要都市の高度利用地等の地区について、四半期毎に地価動向を把握している（「地価LOOKレポート」）。最新の2009年の第２四半期（4／1～7／1）までの最近の動向をもとに、大阪市内の14調査地点の傾向を総括すると、2008年第４四半期（10／1～1／1）の下落率が最大となる地点が５地点と最多であり、その後は下落率が緩やかになる傾向が８地点で確認できる。

したがって、マクロ的な経済環境が2009年第１四半期を底にして、最悪期を脱しつつあると見られる大阪経済が今後とも回復軌道をたどるとすれば、少なくとも平均地価下落率が2010年にさらに大きくなることは無いと断言できる。

見極めが困難なのは、下落率が改善するとしても、上昇にまで転ずるかどうかである。地価指標は経済動向よりは遅れて上下する遅行指標であると言われているが、実際に大都市の地価動向と景気動向を対比すると、東京都区部ですら、平均地価が上昇に転じたのは2005年以降であることから、経済動向よりも２年程度の遅れが確認できる。このことを前提とすれば、2009年の４月以降に景気が回復軌道に戻りつつあるとしても、平均的な地価が上昇にまで一気に転ずることは殆ど期待できないことになる。無論、一部の特殊要因が関わるエリアでは特異な動きをするケースはあるとは考えられるものの、一年間を通してみれば、「地価LOOKレポート」の区分で言えば－３～－６％に属する地点が商業地では最も多くなるような展望が描けそうな気配である。