帝国大厦 建築設計
根據原始設計，帝國大廈的尖塔本計劃作為飛艇停靠站。小約翰·拉斯科布與艾爾弗雷德·E·史密斯曾提議在第86層設置飛艇售票處與乘客候機室，而飛艇則預定繫留於相當於第106層位置的尖塔上，乘客在第86層完成報到後，搭乘電梯至第101層，再經由陡峭梯子登上飛艇，然而此構想因不切實際且危險而取消。建築物產生的強烈上升氣流、橫越曼哈頓的風流、以及鄰近摩天大樓尖塔，均構成重大風險。即使飛艇能避開這些障礙，機組人員仍需投放壓艙水至地面以維持穩定，並將艇首繫於尖塔，但艇尾無法繫留。
1931年9月15日，一艘美國海軍小型商用飛艇，在45-英里每小時（72-每小時）風速下繞行帝國大廈25圈。該飛艇嘗試與尖塔對接，但過程中壓艙水灑落、氣流不穩定，且遭遇難以預測的渦流。此次幾近災難的試驗終結了帝國大廈尖塔作為飛艇終點站的計劃，儘管稍後仍有飛艇成功投遞報紙。
截至1940年代，帝國大廈的出租率已達98%。該建築在1950年代首度達成損益平衡。當時，大樓周邊的大眾運輸設施尚不如今日便利，儘管如此，帝國大廈仍因其聲譽逐漸吸引租戶。 自1950年起，大樓頂部開始加設高222-英尺（68-）的無線電天線，使區內的電視台得以自此地進行播送。
儘管財務情況逐漸好轉，拉斯科布仍於1951年將大樓掛牌出售，開價為5,000萬美元。購買者為羅傑·L·史蒂文斯（Roger L. Stevens）、亨利·克朗（Henry Crown）、阿爾弗雷德·R·格蘭西（Alfred R. Glancy）與本·托賓（Ben Tobin）等人所組成的投資團體。此筆由查爾斯·F·諾伊斯公司促成的交易總額為5,100萬美元，創下當時單一建築物最高交易金額紀錄。 根據《Cortland Standard》報導，此時帝國大廈早已全數出租，並有租戶候補名單等候進駐。同年，六家新聞機構合組財團，以年租60萬美元的價格承租大樓天線，天線工程於1953年完工。1954年，克朗買下其他合夥人的持股，成為唯一業主。隔年，美國土木工程師學會將該建築列為「七大現代土木工程奇蹟」之一。
1961年，勞倫斯·A·溫恩以6,500萬美元簽約收購帝國大廈，並與哈利·B·赫爾姆斯利共同參與建築營運租約。此交易再度刷新單一建築交易紀錄。超過3,000位投資人各以1萬美元購得「帝國大廈合夥企業」（Empire State Building Associates）一股股份。該公司再將建築物轉租給由赫爾姆斯利與溫恩主導的另一家公司，籌得3,300萬美元用於支付購價。另有一項獨立交易中，大樓所在土地以2,900萬美元售予保德信金融。赫爾姆斯利、溫恩與彼得·馬金（Peter Malkin）隨後展開小規模改善計畫，包括1962年進行大樓史上首次全棟立面清洗工程，1964年於第72層安裝新型泛光照明系統，以及1966年將手動電梯全面換為自動系統。大樓西側二樓原本用作儲藏空間，1964年透過安裝通往一樓的手扶梯，改造為熱門零售區。
1961年，正值赫爾姆斯利、溫恩與彼得·馬金購入帝國大廈的同一年，紐約與新澤西港務局正式支持在曼哈頓下城興建世界貿易中心計畫。該計畫最初規劃興建兩座66層雙子塔，採用無柱開放空間設計。帝國大廈的所有者與地產投資者憂慮雙塔約7.6 × 106平方英尺（710,000平方）的辦公空間將造成曼哈頓辦公室供過於求，並可能侵蝕帝國大廈租戶的利潤，後續修訂計畫使雙塔高度達1,370英尺（420），共110層，超越帝國大廈。反對該計畫者包括知名房地產開發商羅伯特·提施曼及溫恩組成的「合理世界貿易中心委員會」。對此，港務局執行董事奧斯汀·托賓回應，溫恩反對是因為新建築將使帝國大廈失去「世界最高樓」的地位。
世界貿易中心於1966年開始興建。隔年，奧斯坦金諾電視塔取代帝國大廈成為世界最高的自由立式結構。1970年10月19日，尚在施工中的世界貿易中心北塔超越帝國大廈，奪下世界最高樓稱號，並於12月23日達到最高點封頂。
1975年12月，雙塔110樓開放觀景台，明顯高於帝國大廈86樓的觀景台。該期間帝國大廈觀景台收入下降，部分原因是1971年多家廣播電台遷至世界貿易中心；港務局則持續支付帝國大廈的廣播租約直到1984年。然而，帝國大廈仍具象徵地位，並於1971年3月迎來第四千萬名遊客。
至1980年，帝國大廈每年遊客數接近兩百萬人次，，高於建築官員先前估計的一百五十萬至一百七十五萬人次之間。1980年5月，帝國大廈獲得專屬郵遞區號，這是當時曼哈頓新增63個郵區號計畫中的一環。當時，帝國大廈租戶每日共接收約三萬五千件郵件。1981年5月1日，帝國大廈慶祝落成五十週年，舉辦廣受宣傳但評價不佳的雷射燈光秀，並舉辦持續至5月8日的「帝國大廈週」。 紐約市地標保護委員會於1981年5月19日投票，將建築本體及大廳指定為市地標。
1990年代初至中期，帝國大廈進行資本改善計畫，耗資5500萬美元。因為同時更換所有窗戶，地標委員會要求進行窗戶顏色測試，結果顯示帝國大廈原本的窗框為紅色。改善工程也包含警報系統、電梯、空調更換，使觀景台符合《美國殘障者法》（ADA）；並重新修復石灰石外牆。觀景台改造計畫源於殘障權益團體與美國司法部於1992年針對帝國大廈提起的訴訟，這是該法案下首起由組織發起的訴訟。 1994年達成和解，帝國大廈管理方同意在整修中增設符合ADA標準的設施，如新電梯、坡道及自動門。
保誠於1991年以4200萬美元將帝國大廈所處土地出售給當時因涉東京新日本酒店火灾而入獄的飯店經營者橫井英樹。1994年，唐納·川普與橫井締結合資協議，雙方的目標是解除帝國大廈的土地租賃權，進而取得完全所有權，以整合土地與建築所有權並獲利。
獲得土地半數所有權後，川普計畫取得建築本身的所有權以進行翻修，儘管海姆斯利與馬爾金已啟動改造工程。1995年2月，川普控告帝國大廈協會管理不善，稱該建築已成為「高層貧民窟」及「二流、老鼠橫行」的辦公樓。他原本希望藉由租約違約將帝國大廈協會驅逐出境，但遭法庭駁回。此後，海姆斯利公司於同年5月對川普提起反訴。這一系列訴訟和反訴持續數年，部分原因是川普欲藉此奪取帝國大廈主租約。海姆斯利於1997年過世後，馬爾金起訴海姆斯利遺孀莉奧娜·赫姆斯利以爭奪建築控制權。
九一一襲擊事件摧毀世界貿易中心後，帝國大廈再次成為紐約市最高建築，但在美洲地區僅次於芝加哥威利斯大廈，為第二高樓。因襲擊事件，紐約市幾乎所有商業電視台和FM廣播電台的訊號皆重新從帝國大廈發射。 同時，由於針對紐約重要地點的持續恐怖威脅，建築物的安全措施也因此提升。
2002年，川普與橫井將帝國大廈土地權益以5750萬美元出售給由馬爾金領導的帝國大廈協會（Empire State Building Associates）。這筆交易使建築物所有權與土地租約半個世紀以來首次合併。
儘管九一一襲擊事件的威脅尚未解除，2004年帝國大廈觀景台仍吸引約350萬名遊客，較2003年約280萬人有所增加。莉奧娜·赫姆斯利持有帝國大廈股份直到2013年10月合併公開上市前，她已於2006年將日常營運交由彼得·馬爾金的公司負責。
2008年，《紐約每日新聞》模擬「竊取」帝國大廈，揭露紐約市不要求市府職員核實物業產權資料的漏洞，並示範如何用虛假產權文件取得龐大貸款後捲款潛逃。提交給市府的文件中甚至包含著名影星費·芮與銀行劫匪威利·薩頓的名字。該報導後將產權歸還正當所有人，即帝國大廈土地協會（Empire State Land Associates）。
自2009年起，帝國大廈公共區域進行5.5億美元翻新，改善空調與防水系統，翻新觀景台與大廳，並將禮品店移至80樓。約1.2億美元用於提升能源效率，目標是在五年內減少38%能源排放。例如，全部窗戶在現場重新加工成隔熱膜「超級窗戶」，阻隔熱量但允許光線通過。炎熱天氣下空調運作成本降低，立刻節省約1700萬美元，部分資金用於其他改造工程。帝國大廈於2011年9月獲得能源與環境設計領導力認證金級，並於2010年榮獲世界大塔聯盟環保卓越獎。 LEED認證考量了能源減量、大量購買碳權抵換，以及低流量衛浴設備、環保清潔用品和回收紙製品的使用。
2012年4月30日，世界貿易中心一號大樓封頂，高度超越帝國大廈，成為紐約最高摩天大樓。到2014年，帝國大廈由帝國大廈房地產信託公司持有，董事長兼執行長為安東尼·馬爾金（Anthony Malkin）。該信託公司為公開上市公司，於前年（2013年）在紐約證券交易所掛牌交易。
2016年8月，卡達投資局獲發行新股，持股比例達9.9%，成為帝國大廈房地產信託公司投資組合的部分所有權人，因此部分持有帝國大廈。 該信託公司總裁約翰·凱斯勒（John Kessler）稱此投資是對公司無可取代資產的認可。《The Real Deal》地產雜誌評價卡達此舉「對主權財富基金而言相當罕見」，因此類基金一般直接買樓宇所有權而非房地產公司股份。其他持有信託股份的外國投資者包括挪威、日本與澳洲。
2010年代開始，帝國大廈展開整體翻新工程，進一步提升能源效率、大眾空間與設施品質。2018年8月，為改善訪客流動動線，主要訪客入口搬遷至西34街20號，作為觀景台大廳重大翻修計畫的一部分。新大廳導入多項科技設備，包括大型LED顯示屏、支援九種語言的數位售票機，以及一座兩層樓高的建築模型，兩側環繞著金屬樓梯。該翻修第一階段於2019年完成，特色為更新外牆照明系統與設置數位接待員。新大廳也提供免費Wi-Fi，供訪客候位時使用。
2019年7月，開設了一個約10,000-平方英尺（930-平方）、包含九個展館的新展覽空間。第三階段的102樓觀景台於2019年10月12日重新開放，該部分包括安裝從地板到天花板的玻璃窗及全新玻璃電梯。整體翻修最後完成的是80樓的新觀景台，於2019年12月2日開放。此次翻修總花費約1億6千萬美元或1億6千5百萬美元，歷時四年完成。