రాయితీ నగదు ప్రవాహం
ఆర్థికశాస్త్రంలో, రాయితీ నగదు ప్రవాహ (DCF ) (తగ్గింపు నగదు ప్రవాహం) విశ్లేషణ అనేది డబ్బు యొక్క కాలం విలువకు సంబంధించిన విధానాల ద్వారా ఒక ప్రాజెక్టు, కంపెనీ లేదా ఆస్తిని మదింపు వేసే ఒక పద్ధతి. అన్ని భవిష్యత్ నగదు ప్రవాహాల ప్రస్తుత విలువల (PVలు) ను లెక్కకట్టడానికి వాటిని మదింపు వేయడం మరియు తగ్గిస్తారు. అన్ని భవిష్యత్ నగదు ప్రవాహాల అంటే, లోపలికి వచ్చేవి మరియు బయటకు వెళ్లేవి రెండింటి మొత్తాన్నిPVలుగా పిలుస్తారు. దీనిని క్లుప్తంగా నికర ప్రస్తుత విలువ (NPV) అని అంటారు. దీనిని నగదు ప్రవాహాల యొక్క సంశయాస్పద విలువ లేదా వెలగా పరిగణిస్తారు.
NPVని గణించడానికి, DCF విశ్లేషణ ఇన్‌పుట్ నగదు ప్రవాహాలు మరియు రాయితీ రేటును తీసుకుని, అవుట్‌పుట్ (ఫలితం) గా ఒక వెలను ఇస్తుంది. దీనికి వ్యతిరేక ప్రక్రియ-నగదు ప్రవాహాలు మరియు ఒక వెలను తీసుకుని, ఒక రాయితీ రేటును హేతుబద్ధంగా రాబట్టడాన్ని రాబడి అని అంటారు.
రాయితీ నగదు ప్రవాహ విశ్లేషణను పెట్టుబడుల సంస్థలు, రియల్ ఎస్టేట్ అభివృద్ధి మరియు కార్పొరేట్ ఆర్థిక నిర్వహణల్లో విస్తృతంగా ఉపయోగిస్తారు.
విస్తృతంగా ఉపయోగించే రాయితీ విధానంగా ఘాతీయ రాయితీని చెప్పుకోవచ్చు. ఇది "నిర్దిష్ట రేటు కింద భవిష్యత్‌లో నగదు ప్రవాహ రాబడికి ఎంత డబ్బును ప్రస్తుతం పెట్టుబడి చేసి, ఉండాలి" అనే దానిని గుర్తించడం ద్వారా భవిష్యత్ నగదు ప్రవాహాలను మదింపు వేస్తుంది. ఆశ్చర్యకర రాయితీ వంటి ఇతర రాయితీ విధానాలు విజ్ఞాన ప్రపంచం (విద్యాసంస్థలు) లో అధ్యయనం చేయబడుతున్నాయి. ఇవి దృగ్గోచర నిర్థారణను ప్రతిబింబిస్తాయి. అయితే వీటిని సాధారణంగా పరిశ్రమలో ఉపయోగించడం లేదు.
సాధారణంగా ఉపయోగించే రాయితీ రేటు అనేది కచ్చితమైన వెయిటెడ్ యావరేజ్ కాస్ట్ ఆఫ్ కేపిటల్ (WACC) గా పిలవబడుతుంది. ఇది నగదు ప్రవాహాల సమస్యను ఎత్తి చూపుతుంది. రాయితీ రేటు రెండు విషయాలను ప్రతిబింబిస్తుంది:రాయితీ రేటులో ప్రమాదాన్ని చేర్చడానికి ఒక ప్రత్యామ్నాయం, ప్రమాదరహిత రేటును వినియోగించుకోవడం. అయితే భవిష్యత్ నగదు ప్రవాహాలను మదింపు వేసిన సంభావ్యత ద్వారా పెంచాలి (ఫలిత రేటు). మందుల అభివృద్ధిలో ఎక్కువగా ఉపయోగించబడుతున్న ఈ విధానాన్ని rNPV (ప్రమాద-సర్దుబాటు NPV) గా పేర్కొంటారు. ఇదే విధమైన విధానాలను CDS మదింపు యొక్క సంభవనీయ నమూనాలో రుణ ప్రమాదాన్ని సంస్థీకరించడానికి ఉపయోగిస్తున్నారు.
రాయితీ నగదు ప్రవాహ గణనలను పురాతన కాలంలో తొలిసారిగా డబ్బును వడ్డీకి ఇచ్చినప్పటి నుంచి ఉపయోగిస్తున్నారు. ఒక ఆస్తి మదింపు విధానంగా, ఇది తరచూ అస్తికి చెల్లించిన డబ్బు మొత్తంపై ఆధారపడిన విలువను (బ్యాలెన్స్ షీట్‌లోని ఆస్తి విలువ) ను లెక్కంచడంలో ప్రతికూలిస్తుంది. 1929లో స్టాక్ మార్కెట్ పతనం నేపథ్యంలో, రాయితీ నగదు ప్రవాహ విశ్లేషణ, స్టాకుల మదింపు విధానంగా ఆదరణ పొందింది. ఇర్వింగ్ ఫిషర్ అతని 1930 పుస్తకం, "ది థియరీ ఆఫ్ ఇంటరెస్ట్" మరియు జాన్ బుర్ విలియమ్స్ యొక్క 1938 పుస్తకం 'ది థియరీ ఆఫ్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ వ్యాల్యూ' తొలుత సూచనగా 
ఆధునిక ఆర్థశాస్త్ర వాక్యాల్లో DCF విధానం గురించి వెల్లడించాయి.
వివిక్త నగదు ప్రవాహ సూత్రం డబ్బు యొక్క కాలం విలువ మరియు సంయోగ రాబడులను గణించడానికి ఉపయోగించే భవిష్యత్ సూత్రం ద్వారా వచ్చింది.
కాబట్టి, రాయితీ ప్రస్తుత విలువ (ఒక భవిష్యత్ కాలంలో ఒక నగదు ప్రవాహం) దిగువ విధంగా తెలుపబడుతుంది:
వివరంగా...
రాబడిలో జాప్యానికి సర్దుబాటు చేయబడిన రాయితీ ప్రస్తుత విలువ
ఏడాది ముగింపులో సంకలనానికి బదులుగా, ఏడాది ఆరంభంలో నిగమనంగా తెలపబడిన వడ్డీరేటు.
బహుళ కాల వ్యవధుల్లో అనేక నగదు ప్రవాహాలు తగ్గించబడే పరిస్థితుల్లో, వాటిని దిగువ తెలిపిన విధంగా సంకలనం చేయాలి:
ప్రస్తుత కాలం నుంచి సంవత్సరాల్లో పేర్కొన్న ఏదైనా నిర్దిష్ట కాల వ్యవధి ("t" ) లో ప్రతి భవిష్యత్ నగదు ప్రవాహాన్ని ("FV" ) కనుగొనడానికి, సరాసరి కాల వ్యవధులను కూడుకోవాలి. ఈ మొత్తం ఒక నికర ప్రస్తుత విలువ అంకంగా ఉపయోగించుకోబడుతుంది. అన్ని భవిష్యత్ నగదు ప్రవాహాలకు 0 (ప్రస్తుతం) కాలం వద్ద చెల్లించాల్సిన మొత్తం తెలిసినప్పుడు, అది 
"DPV" కోసం భర్తీ చేయబడుతుంది. తద్వారా ఈ సమీకరణం ద్వారా "i", అంటే అంతర్గత రాబడి రేటు రాబట్టబడుతుంది.
పైన పేర్కొన్నవన్నీ మొత్తం కాల వ్యవధిలో వడ్డీరేటు స్థిరంగా ఉంటుందని తెలుపుతాయి.
నిరంతర నగదు ప్రవాహాలకు, పై సూత్రంలోని సంకలనం (కూడగా వచ్చిన మొత్తం) ఒక సమాకలనం ద్వారా మార్చబడుతుంది.
ఇక్కడ "FV" ("t" ) అనేది ఇప్పుడు నగదు ప్రవాహం యొక్క "రేటు", మరియు λ = log (1+"i" ).
రాయితీ నగదు ప్రవాహ విశ్లేషణ ఎలా పనిచేస్తుందని చూపించడానికి, దిగువ తెలిపిన సూక్ష్మీకృత ఉదాహరణను చూడండి.అలాంటి క్రయవిక్రయాలకు సంబంధించిన లావావేదీపై అతని లాభం యొక్క విలువను సాధారణ తీసివేత $150,000 − $100,000 = $50,000, లేదా 50% తెలుపుతుంది. ఒకవేళ ఆ $50,000 మూడేళ్ల కాలంలో వాయిదాల ద్వారా చెల్లించినట్లియితే, అతను ఊహించిన వార్షిక రాబడి (అంతర్గత రాబడి రేటుగా పిలుస్తారు) సుమారు 14.5% ఉంటుంది. దిగువ పేర్కొన్న లెక్కలను చూడండి, కొనుగోలు అనేది ఉత్తమ ఆలోచన అని అతను సమర్థించుకుంటాడు.
1.145 x 100000 = 150000 సుమారుగా.
అయితే, క్రయవిక్రయాల మధ్య మూడేళ్లు గడిచిపోవడంతో, పర్యవసానంగా, విక్రయం ద్వారా నగదు ప్రవాహం తగ్గించబడుతుంది. ఆ సమయంలో, జాన్ డో ఇంటిని కొన్నాడు. మూడేళ్ల US ట్రెజరీ నోట్ రేటు ఏడాదికి 5%. ట్రెజరీ నోట్లు సాధారణంగా రియల్ ఎస్టేట్ కంటే స్వభావసిద్ధంగా తక్కువ సమస్యాత్మకమైనవిగా పరిగణించబడుతాయి. అందుకు కారణం, నోటు విలువకు US ప్రభుత్వం హామీ ఇవ్వడం మరియు T-నోట్ల క్రయవిక్రయాలకు ద్రవ్య మార్కెట్ ఉండటం. ఒకవేళ అతను ఇంటి కొనుగోలుపై డబ్బును వెచ్చించకుంటే, అందుకు బదులుగా సాపేక్షకంగా భద్రతా 
T-నోట్లపై పెట్టుబడి పెట్టుండేవాడు. ఏడాదికి ఈ 5% రేటు సుసంగత కాలానికి (3 ఏళ్లు) ప్రమాదరహిత వడ్డీరేటుగా గుర్తించబడుతుంది.
పైన పేర్కొన్న DPV సూత్రం (FV=$150,000, i=0.05, n=3) ను ఉపయోగించి, అంటే, మూడేళ్లలో పుచ్చుకున్న $150,000 విలువ వాస్తవానికి, $129,576ల ప్రస్తుత విలువను కలిగి ఉంటుంది. మరో విధంగా చెప్పాలంటే, ఇబ్బంది లేకుండా మూడేళ్ల కాలంలో $150,000 పొందడానికి, మనం 
T-బాండులో $129,576 పెట్టుబడి పెట్టాల్సిన అవసరముంది. ఇది భవిష్యత్తులోని డబ్బు ప్రస్తుత డబ్బు (3 ఏళ్లలోని $150,000 ప్రస్తుత $150,000కి సమానమైన విలువను కలిగి ఉండదు. ప్రస్తుతం దాని విలువ $129,576) మాదిరిగా విలువను కలిగి ఉండదు అని చూపించే ఒక పరిమాణాత్మక పద్థతి.
ఇంటి యొక్క కొనుగోలు ధర ($100,000) ను ప్రస్తుత విలువ నుంచి తీసివేయడం ద్వారా మొత్తం లావాదేవీకి సంబంధించిన నికర ప్రస్తుత విలువ వస్తుంది. అంటే $29,576 లేదా కొనుగోలు ధరకు 29% ఎక్కువని తెలుస్తుంది.
ఈ డీల్‌కు సంబంధించిన మరో పద్ధతి ప్రకారం, సాధించిన అదనపు రాబడి (ప్రమాదరహిత రేటు ద్వారా) (14.5%-5.0%) / (100%+5%) లేదా సుమారుగా 9.0% (ఇప్పటికి ఇది చాలా మాననీయమైనది). (పరిశీలనగా, 1.050 x 1.090 = 1.145 సుమారుగా.)
అయితే ప్రమాదం మాటేంటి?
$150,000 అనేది జాన్ కొనుగోలు ధర యొక్క అత్యుత్తమ మదింపు అని మనం అనుకుంటాం. ఈ మొత్తాన్ని అతను మూడేళ్ల కాలంలో (బహుశా, అన్ని ఖర్చులను తీసివేసిన తర్వాత) సాధించగలడు. మరోవైపు ఇంటి ధరల గురించి చాలా అనిశ్చితి ఉంది. అందువల్ల, ఫలితం అనేది ఈ మదింపు కంటే ఎక్కువగా గానీ లేదా తక్కువగా గానీ ఉండొచ్చు.
(జాన్ కొంటున్న ఇల్లు "అత్యుత్తమ జనావాసం కలిగినదే", అయితే మార్కెట్ విలువలు కొంత ఆలస్యంగా పెరుగుతున్నాయి మరియు రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ నిపుణులు మీడియాలో సంక్షోభం మరియు అత్యధిక వడ్డీరేట్ల గురించి మాట్లాడుతున్నారు. మదింపు ధర తగ్గుతుండటం లేదా రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌లో ద్రవ్య నష్టం కారణంగా, మూడేళ్ల కాలంలో జాన్ పొందాలని భావిస్తున్న మొత్తం $150,000ను అతను పొందలేక పోవచ్చు. అంతేకాక ఇంటిని విక్రయించడం అతనికి అత్యంత క్లిష్టతరం కావొచ్చు).
సాధారణ పరిస్థితుల్లో, వ్యక్తులు చేపట్టే అలాంటి లావాదేవీలు ప్రమాదాన్ని అధిగమించే విధంగా ఉంటాయి. అంటే, ప్రమాదాన్ని దూరం చేయడానికి తక్కువగా అంచనా వేసిన రాబడిని పొందేందుకు వారు సన్నద్ధమవుతారు. దీనిపై మరింత విశ్లేషణకు, మూలధన ఆస్తి ధర నమూనాను చూడండి. ఈ ఉదాహరణ కోసం, (మరియు ఇదొక స్థూల సూక్ష్మీకరణ), అతను ఈ ప్రత్యేక ప్రమాదాన్ని ఏడాదికి (ప్రమాదానికి సంబంధించి మనం అత్యంత కచ్చితమైన సంభవనీయమైన విశ్లేషణను అనుసరిస్తాం)
5%గా మదింపు వేశాడని అనుకోండి. అందువల్ల, ఈ ప్రమాదాన్ని అనుమతించడం ద్వారా అతను మదింపు వేసిన రాబడి ప్రస్తుతం ఏడాది (ఈ అంకగణితం పైన పేర్కొన్న దాని మాదిరిగానే ఉంటుంది) కి 9.0%.
ప్రమాదరహిత రేటు ద్వారా అదనపు రాబడి ప్రస్తుతం (9.0%-5.0%) / (100% + 5%) సుమారుగా ఏడాదికి 3.8% ఉంటుంది.
రాబడి రేటు తక్కువగా ఉండొచ్చు. అయితే మన తగ్గింపు ఉన్నప్పటికీ, ఇది ఇప్పటికీ సానుకూలంగానే ఉంటుంది. అందువల్ల పెట్టుబడి నిర్ణయం సంభవనీయంగా మంచిదే. మూలధనం మరియు ఏర్పడే ప్రమాదాన్ని విడిచిపెట్టబడిన అదనపు భాగంతో కలపడంలో ఇది తగినంత లాభాన్ని కలిగిస్తుంది. పెట్టుబడిదారులు మరియు మేనేజర్లు DCF విశ్లేషణ చేసినప్పుడు, ముఖ్యమైన విషయంగా, అన్ని భవిష్యత్ నగదు ప్రవాహాలను తగ్గించిన తర్వాత నిర్ణయం యొక్క నికర ప్రస్తుత విలువ కనీసం ఆశావహం (అంటే సున్నా కంటే ఎక్కువ) గా ఉండాలి. ఒకవేళ అది ప్రతికూలమైతే, అంటే, పెట్టుబడి నిర్ణయం హేతుబద్ధ లాభాన్ని కలిగించినట్లు కన్పించినా, వాస్తవంగా, డబ్బు "నష్టం" జరుగుతుంది. ఉదాహరణకు, పైన పేర్కొన్న ఉదాహరణలో జాన్ డో ఇంటి యొక్క మదింపు వేసిన విక్రయ ధర మూడేళ్లలో $150,000 కాదు. అది మూడేళ్లలో "$130,000" లేదా "ఐదు" ఏళ్లలో $150,000. పైన పేర్కొన్న అంచనాల్లో, ఇంటిని కొనుగోలు చేయడం ప్రస్తుత విలువ పరిస్థితుల పరంగా జాన్‌కు డబ్బు నష్టం జరుగుతుంది (మొదటి సందర్భంలో సుమారు $3,000 మరియు రెండో సందర్భంలో సుమారు $8,000). అదే విధంగా, ఒకవేళ ఇల్లు గనుక జనావాసం పెద్దగా లేని ప్రాంతంలో ఉండటం మరియు ఫెడరల్ రిజర్వు బ్యాంకు వడ్డీరేట్లను సుమారు ఐదు శాతం పెంచితే, ప్రమాదం 5% కంటే అధికంగా ఉండొచ్చు. మూడేళ్లలో ఇంటిని "$200,000"కు విక్రయించగలనని అతను భావించినప్పటికీ, తగ్గింపు పరిస్థితుల్లో, లాభాన్ని ఊహించడం అతనికి సాధ్యపడకపోవచ్చు.
ఈ ఉదాహరణలో, ఏకైక భవిష్యత్ నగదు ప్రవాహం మాత్రమే పరిగణించబడుతుంది. బహుళ కాల వ్యవధుల్లో అనేక నగదు ప్రవాహాలను ఉత్పత్తి చేసే నిర్ణయం, అన్ని నగదు ప్రవాహాలు తప్పక తగ్గించబడటం మరియు తర్వాత ఏకరూప నికర ప్రస్తుత విలువగా సంకలనం చేయబడుతుంది.
ఇది అవసరమైన ఒక సంక్లిష్ట అంశం యొక్క సాధారణ చర్చ: మరింత వివరణ ఈ కథనం పరిధికి ఆవల ఉంది.
ఈ మదింపు పనులకు, అసంఖ్యాక DCF పద్ధతులు నేడు వివరించబడ్డాయి. వాటిలో కొన్నింటిని దిగువ పేర్కొనడం జరిగింది. ఈ వివరాలు కంపెనీ యొక్క మూలధన నిర్మాణంపై ఆధారపడి, మారే అవకాశముంది. అయితే, మదింపులో ఉపయోగించిన అంచనాలు (ప్రత్యేకంగా ఈక్విటీ రాయితీ రేటు మరియు లక్ష్య నగదు ప్రవాహాల అంచనా) కనీసం ఉపయోగించిన కచ్చితమైన నమూనా మాదిరిగా ముఖ్యమైనవి.
ఎంపిక చేసిన ఆదాయ ప్రవాహం మరియు సంఘటిత మూలధన వ్యయ నమూనా రెండూ ప్రతి పద్ధతి ద్వారా సాధించిన మదింపు ఫలితాన్ని నిర్ణయిస్తాయి.
ఈ మదింపు పద్ధతులను లాంఛనంగా రాయితీ భవిష్యత్ ఆర్థిక ఆదాయ పద్ధతులుగా సూచించడానికి ఇదొక కారణం.
ఈక్విటీ కేపిటల్‌ హోల్డర్లకు అందుబాటులోని నగదు ప్రవాహాలను సర్వీసింగ్ డెబిట్ కేపిటల్ వ్యయాన్ని అనుమతించిన తర్వాత తగ్గించడం.
ప్రయోజనాలు: రుణ కేపిటల్ యొక్క వ్యయానికి స్పష్టమైన తగ్గింపును కలిగిస్తుంది.
అననుకూలతలు: రాయితీ రేటు ఎంపికపై తీర్పు అవసరమవుతుంది
రుణ కేపిటల్‌ను తగ్గించడానికి ముందు నగదు ప్రవాహాలను తగ్గించడం (అయితే రుణ కేపిటల్‌పై పొందిన పన్ను తగ్గింపును అనుమతించాలి)
ప్రయోజనాలు: ఏదైనా కేటాయించిన రుణ మూలధన ఫైనాన్స్ లేని ఒక ప్రత్యేక ప్రాజెక్టు మదింపు వేయబడితే, అనువర్తించడం చాలా సులువు.
అననుకూలతలు: రాయితీ రేటు ఎంపికపై తీర్పు అవసరమవుతుంది. రుణ మూలధన వ్యయానికి కచ్చితమైన తగ్గింపు ఉండదు. ఇది "ప్రమాదరహిత" రేటు కంటే చాలా ఎక్కువగా ఉంటుంది.
ఒక వెయిటెడ్ కాస్ట్ ఆఫ్ ది కేపిటల్‌ను వివిధ వనరుల నుంచి రాబట్టడం మరియు ఆ రాయితీ రేటును ప్రాజెక్టుకు సంబంధించిన నగదు ప్రవాహాలను తగ్గించడానికి ఉపయోగించాలి.
ప్రయోజనాలు: ప్రత్యేకమైన ప్రాజెక్టులకు కేటాయించే రుణ మూలధన ఫైనాన్స్ అవసరం అధిగమించబడుతుంది.
అననుకూలతలు: కచ్చితమైన ఆదాయ ప్రవాహ ఎంపికలో అప్రమత్తంగా వ్యవహరించాల్సి ఉంటుంది. పెట్టుబడి చేసిన మొత్తం మూలధనానికి సంబంధించిన నికర నగదు ప్రవాహం అనేది సాధారణంగా ఆమోదిత ప్రత్యామ్నాయం.
ఈ విలక్షణత తగ్గింపు నగదు ప్రవాహ పద్ధతి అనేక వ్యాపార యాజమాన్య ప్రయోజనాలను నిర్ణయించడానికి ఉపయోగించబడుతుందనే విషయాన్ని వివరిస్తుంది. వీటిలో ఈక్విటీ లేదా రుణ గ్రహీతలు ఉంటారు.
ప్రత్యామ్నాయంగా, ఈ పద్ధతి కంపెనీ యొక్క విలువను మొత్తం పెట్టుబడి పెట్టిన మూలధనం ఆధారంగా మదింపు వేయడానికి ఉపయోగించబడుతుంది. ప్రతి సందర్భంలో, వ్యత్యాసాలు అనేవి ఆదాయ ప్రవాహం మరియు రాయితీ రేటు ఎంపికపై ఆధారపడి ఉంటాయి. ఉదాహరణకు,
మొత్తం పెట్టుబడి చేసిన మూలధనం యొక్క నికర నగదు ప్రవాహం మరియు WACC అనేవి పెట్టుబడి పెట్టిన మొత్తం మూలధనం యొక్క మార్కెట్ విలువ ఆధారంగా ఒక కంపెనీని మదింపు వేసేటప్పుడు కచ్చితంగా ఉంటాయి.
వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ నిర్మాణ ప్రాజెక్టుల మదింపుకు రాయితీ నగదు ప్రవాహాలను వాణిజ్య బ్యాంకులు ఒక పద్ధతిగా విస్తృతంగా వినియోగించాయి. అయితే ఈ పద్ధతి రెండు విశిష్టమైన లోపాలు కలిగి ఉంది. 1) రాయితీ రేటు అంచనా విశ్లేషణ సమయంలో పోటీయుత పెట్టుబడులకు సంబంధించిన మార్కెట్‌పై ఆధారపడి ఉంటుంది. కాలక్రమంలో ఇది మారే అవకాశం ఉంది. కొన్ని సందర్భాల్లో నాటకీయంగా కూడా మారవచ్చు. మరియు 2) పదేళ్ల కాలంలో పెరిగే ఆదాయానికి సంబంధించిన సరళ రేఖ అంచనాలు సాధారణంగా మార్కెట్ అద్దెలో చారిత్రక పెరుగుదలలపై ఆధారపడి ఉంటాయి. అయితే అనేక రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ల యొక్క చక్రీయ పంథా అంశాలపై ఎన్నడూ ఆధారపడదు. రుణాలు ఎక్కువగా రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లు అభివృద్ధి దశలో ఉన్నప్పుడు ఇవ్వబడుతుంటాయి మరియు ఈ మార్కెట్లు సాధారణంగా పదేళ్ల లోపే వైఫల్యం చెందుతాయి. ఏదైనా లేదా మార్కెట్ అభివృద్ధి దశ ప్రారంభ సంవత్సరాల్లో వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్‌ విశ్లేషణకు DCFను ఉపయోగించడం ఆస్తి అతిమూల్యీకరణకు దారితీస్తుంది.
రాయితీ నగదు ప్రవాహాలు శక్తివంతమైనవి. అయితే అవి కూడా లోపాలను కలిగి ఉంటాయి. DCF కేవలం ఒక యాంత్రికమైన మదింపు పరికరం వంటిది. జగద్విదిత సిద్ధాంతం, "గార్బేజ్ ఇన్, గార్బేజ్ అవుట్"ను అనుసరించి, ఇది పనిచేస్తుంది. ఇన్‌పుట్‌లలోని చిన్న మార్పులు ఒక కంపెనీ మదింపు పరంగా అతిపెద్ద మార్పులకు కారణమవుతాయి. నగదు ప్రవహాలను అనంతానికి ప్రణాళిక వేసే ప్రయత్నం చేయడానికి బదులు, అంత్య మదింపు మెలకువలు తరచూ ఉపయోగించబడుతున్నాయి. ఉదాహరణకు, గడచిన పదేళ్ల కాలంలోని అంత్య విలువను మదింపు వేయడానికి ఒక మామూలు వార్షికం ఉపయోగించబడుతుంది. దీనిని చేయడానికి కారణం, కాలం గడుస్తున్న కొద్దీ, నగదు ప్రవాహాల యొక్క వాస్తవిక మదింపు మరింత క్లిష్టమవడం. బహుశా ప్రాథమిక పెట్టుబడిని భర్తీ చేసుకునేందుకు కాల వ్యవధిని గణించడానికి  ప్రయత్నిస్తుంది.