లీజు
ఒక ఆస్తిని ఉపయోగించుకోడానికి గుత్తెదారుడు దాని యజమానికి డబ్బుచెల్లించే ఒప్పందమే లీజు . ప్రత్యక్ష ఆస్థుల పై కుదుర్చుకునే ఒప్పందాన్ని అద్దె ఒప్పందం అంటారు. ఇది కూడా లీజు కిందకే వస్తుంది. పరోక్ష ఆస్థుల పై కుదిరే లీజులు కంప్యూటర్ ప్రోగ్రాం పై కావచ్చు(ఇతర నిబంధనలతో కూడిన అనుమతి ఒప్పందం వంటిది), లైదా రేడియో ఫ్రీక్వెన్సీ వాడుకోవడం కావచ్చు(సెల్‌ ఫోన్ ప్రొవైడర్‌తో ఒప్పందం వంటిది). ఫ్లాట్‌కు కిరాయిదారుడు చెల్లించే అద్దె మొత్తం మరియు యజమానులకు తరుచూ వచ్చే ఆస్తి సంబంధ బిల్లులు( లాన్‌ మూవర్స్, వాషింగ్ మెషీన్స్ నుంచి చేతిబ్యాగులు, నగల వరకు ఏవైనా కావచ్చు) కలిపి గ్రాస్ లీజుగా పరిగణిస్తారు.
రద్దు చేయగల లీజు ఒప్పందాన్ని గుత్తె దారుడు కానీ యజమాని కానీ రద్దు చేసుకునే వీలుంటుంది. అయితే రద్దుకు వీలులేని లీజును మాత్రం అలా చేయలేరు. అంటే లీజును రద్దుకు వీలులేని లీజును అనవచ్చు. రద్దు చేయగల లీజును అద్దె ఒప్పందం అనవచ్చు.
లీజులో గుత్తెదారుడు, యజమాని బాధ్యతలు, హక్కులకు సంబంధించిన నిబంధనలు ఉండవచ్చు లేదా స్థానిక చట్టాలను అనుసరించి ఎప్పటికప్పుడు మారే నిబంధనలు ఉండవచ్చు. యజమానికి మాట్లాడుకున్న మొత్తాన్ని చెల్లించి, గుత్తెదారుడు(అద్దెదారుడు అనికూడా అంటారు) లీజు తీసుకున్న(అద్దె కు తీసుకున్న) ఆస్థులను ఉపయోగించుకోవచ్చు. అద్దెదారుడి అనుమతి ఉంటే తప్ప యజమాని వాటని వాడుకోరాదు. ఆస్తి లీజులకు చక్కని ఉదాహరణ యజమాని అద్దెదారుని మధ్య కుదిరే నివాస అద్దె ఒప్పందం. యజమాని, అద్దెదారుని మధ్య ఉండే సంబంధాన్ని అద్దె అంటారు. ఆస్థులను అద్దెదారుడు తన ఆధీనంలో ఉంచుకోడాన్ని గుత్తెదారుని ప్రయోజనాలు గా పరిగణిస్తారు. ఈ లీజు నిర్ణీత కాలపరిమితిని కలిగి ఉండొచ్చు(దీన్నే లీజు కాలం అంటారు) కానీ (లీజు నిబంధనల ఆధారంగా) దాన్ని ముందుగానే రద్దు కూడా చేసుకోవచ్చు.
లీజుకంటే లైసెన్సు భిన్నంగా ఉంటుంది. లైసెన్సుతో ఆస్తిని వాడుకోడానికి ఒక వ్యక్తికి (లైసెన్సీ ) అనుమతి లభిస్తుంది. అయితే ఆస్తిదారుని (లైసెన్సర్ ) ఇష్టానుసారం ఎప్పుడైనా దాన్ని రద్దు చేయవచ్చు. లైసెన్సర్/లైసెన్సీకి మధ్య ఉండే సంబంధం పార్కింగ్ స్థలంలో వాహనాన్ని నిలిపే వాడికి, పార్కింగ్ స్థల యజమానికి మధ్య ఉండే సంబంధం వంటిది. లైసెన్స్ అనునది బేస్ బాల్ ఆట చూసేందుకు ఇచ్చే టికెట్ గా పరిగణించవచ్చు. తేడా ఏంటంటే, చెల్లింపులను బట్టే దాన్ని పొందవచ్చు. సక్రమంగా లేకపోవడం, డబ్బు చెల్లించకపోవడం వంటి సందర్భాల్లో తప్ప దాన్నిరద్దు చేయలేము. దాన్నే లీజు అంటాము. ఒకరి ఆస్తి పొందడానికి ఒకేసారి చెల్లింపు చేసినట్లయితే దాన్ని లైసెన్స్ అనవచ్చు. లీజుకు లైసెన్సుకు మధ్య ఉన్న వైరుధ్యం ఏంటంటే, నిర్దారిత కాల పరిమితిలో సమయానుగుణంగా చెల్లింపులు చేయడం లీజు కిందకు వస్తుంది. ఒక ఒప్పందానికి ఎలాంటి కాల పరిమితి లేనట్లయితే తరుచుగా చెల్లింపులు సమయం మధ్య కాలంలో "నిరంతర లైసెన్సు" అంటారు.
మామూలు పరిస్థితుల్లో, యజమానులు తమ ఆస్తులను ఏమైనా(న్యాయబద్ధంగా) చేసుకోవచ్చు. దాంతో వ్యాపారం చేయవచ్చు లేదా అద్దె దారుడికి కాలపరిమితితో స్వాధీనం లో ఉన్నవాటిని అప్పగించవచ్చు. ఒకవేళ మరొకరికి (అద్దెదారుడు) ఆస్తిని అప్పగించినట్లయితే చట్టప్రకారం దాన్ని ఉపయోగించుకుంటున్న అద్దెదారుడి విషయంలో జోక్యం చేసుకోవడం చట్ట వ్యతిరేకం.
పదప్రయోగం తేడాగా ఉన్నప్పటికీ వ్యక్తిగత ఆస్తులకు, రియల్ ఆస్తులకు ఇవే నిబంధనలు వర్తిస్తాయి. లీజులో మరో లీజుకు (అంటే అద్దెదారుడు మరొకరికి అద్దెకివ్వడం) కూడా ఇవే నిబంధనలు వర్తిస్తాయి. సబ్ లీజు ఇచ్చే హక్కును ప్రధాన లీజు (దీన్నేకొన్నిసార్లు మాస్టర్ లీజ్ అని కూడా అంటారు) ద్వారా తొలగించవచ్చు.
శతబ్దాలుగా చాలా పనులకు లీజులను ఉపయోగించేవారు. కాలమాన పరిస్థితులను బట్టి ఆ పనులకు సంబంధించిన నియమ నింబంధనలు మారుతూ ఉండేవి. 18వ శతాబ్దం చివరి వరకు లీజులను ప్రధానంగా వ్యవసాయ సంబంధిత విషయాల్లో వాడేవారు. 19వ శతాబ్దం మొదట్లో ఎప్పుడైతే పారిశ్రామిక దేశాల్లో నగరాలు అభివృద్ధి చెందడం మొదలైందో పట్టణ ప్రాంతాల్లో భూస్వామ్య హక్కుల కోసం లీజులు ప్రాధాన్యం సంతరించుకున్నాయి.
సాధారణ న్యాయశాస్త్ర్రంలో ఆధునిక భూస్వామ్య చట్టం మరియు అద్దెదారుడి చట్టం సాధారణ న్యాయ ప్రభావాన్ని కలిగి ఉంది. ముఖ్యంగా 19వ శతాబ్దంలో ఒప్పంద చట్టాలు, ఆస్తి చట్టాలను ప్రభావితం చేసిన "లైసెజ్ - ఫెయిరీ" సిద్ధాంతం కూడా కొనసాగింది. వినియోగం పెరిగిన కొద్దీ సాధారణ న్యాయ సూత్రాలు ఒప్పందంలోని ఇరువర్గాలకి సమాన హక్కులుంటాయని చెబుతాయి. ఆ భావన సరైనది కానప్పుడు అడ్డంకులు ఎదురవుతాయని వినియోగదారుల రక్షణ చట్టం గుర్తించింది. తదనుగుణంగా అద్దెదారులకు కల్పించే రక్షణ ఆధారంగా నివాస అద్దె చట్టాలను ఏర్పాటు చేయడం పై సంస్కరణకర్తలు దృష్టి సారించారు. దాని ఫలితమే అద్దెదారులకు రక్షణగా ప్రస్తుతం చట్టాలు ఉండటం సాధారణమైంది.
లీజు ఒక చట్టబద్ధమైన ఒప్పందం, అందువల్ల న్యాయానుసారంగా ఒప్పంద చట్టాల ప్రకారం అన్ని వర్గాలూ దాన్ని పాటించాలి. కానీ, ఇది రియల్ ఎస్టేట్ లో స్వాధీన హక్కులను కూడా సూచిస్తుంది కాబట్టి ఇది ఒక హైబ్రిడ్ రకం ఒప్పందం. ఇందులో ఒప్పంద నాణ్యత కూడా భాగంగా ఉంటుంది.
కొన్ని ప్రత్యేక రకాల లీజులు ప్రత్యేక భాగాలను కలిగి ఉంటాయి. లీజులోకి వస్తున్న ఆస్తులను బట్టి లేదా ఏ అధికారానికి లోబడి ఒప్పందం చేసుకున్నారు లేదా ఆ వర్గాల నివాసాన్ని బట్టి వీటి అవసరం ఉంటుంది.
సాధారణంగా లీజులో ఉండే అంశాలు:అన్ని రకాల వ్యక్తిగత ఆస్తులు (ఉదా: కార్లు, సామాను...) లేదా రియల్ ఆస్తులు (భూమి, అపార్ట్ మెంట్లు, ఒకే కుటుంబ ఇళ్లు మరియు వ్యాపార సంబంధిత ఆస్తులు(టోకు మరియు చిల్లర) లీజులో ఉండవచ్చు లీజు ఫలితంగా పేర్కొన్న ఆస్తిని వినియోగించుకోడానికి గుత్తెదారునికి యజమాని అనుమతినిస్తాడు.
స్థిర అద్దె, లేదా ఏళ్ల తరబడి అద్దె నియమిత కాలం దాకా అమల్లో ఉంటుంది. దానికి నిర్దిష్టమైన ప్రారంభ, ముగింపు తేదీలుంటాయి. 'ఏళ్ల తరబడి అద్దె' అనే పేరున్నా నిజానికి ఈ తరహా అద్దె ఎంత కాలం వరకైనా కొనసాగవచ్చు. ఒక్కోసారి కేవలం వారం రోజుల పాటు మాత్రమే కొనసాగే అద్దెను కూడా ఏళ్ల తరబడి అద్దెగా చెప్పవచ్చు. సాధారణ చట్టం ప్రకారం ఈ కాలావధి ఇంత అని ఏమీ ఉండదు. కాకపోతే ఏదైనా సంఘటన జరిగే సావకాశాలకు సంబంధించిన షరతులు మాత్రం విధించవచ్చు (ఉదాహరణకు "పంట సిద్ధమయ్యేదాకా", లేదా "యుద్ధం ముగిసే దాకా" అని ఉండవచ్చు). అయితే పలు న్యాయ పరిధుల్లో ఇలాంటి సావకాశాలను పాక్షికంగానో, పూర్తిగానో రద్దు చేశారు.
స్థిర కాల పరిమితి అద్దె ఆ స్థిర కాల పరిమితి ముగింపుకు వచ్చినప్పుడు దానంతటదే రద్దయిపోతుంది. లేదంటే ఏదైన సంఘటన జరిగినప్పుడు అద్దె కాల పరిమితి కూడా ముగుస్తుంది. ఒకవేళ అద్దెదారు ఆ తర్వాత కూడా అందులోనే కొనసాగితే అతను అతను 'టెనెంట్‌ ఎట్‌ సఫరన్స్‌' అవుతాడు. ఎందుకంటే సొంతదారు అతన్ని ఖాళీ చేయించడానికి బదులు అందులోనే ఉండేందుకు అనుమతిస్తాడు. ఇలా సాధారణంగా "ఇష్టానుసారం" జరుగుతుంది. అంటే ఇక ఆ తర్వాత నుంచీ సొంతదారు గానీ, అద్దెదారు గానీ అద్దె ఒప్పందాన్ని ఎప్పుడైనా రద్దు చేసుకోవచ్చు. కాకపోతే అందుకు నిర్ధారిత కాలం ముందుగా చట్టబద్ధమైన నోటీసు ఇవ్వాల్సి ఉంటుంది.
కాలానుగత అద్దె ఒప్పందమంటే ఏడాది నుంచి ఏడాదికి, నెల నుంచి నెలకు, వారం నుంచి వారానికి గానీ ఉండే ఒప్పందం. ఒప్పందంలో పేర్కొన్న మేరకు కొంత కాలావధి దాకా ఇది అమల్లో ఉంటుంది. ఏళ్ల తరబడి అద్దెకు సంబంధించిన మౌఖిక లీజు ఒకవేళ రాతపూర్వకంగా ఏమీ లేకుండా అద్దె కాలావధిని ఏడాదికి పైగా పెంచేస్తే (న్యాయ పరిధిని బట్టి), అది మోసాల నిరోధక చట్టంను కూడా ఉల్లంఘించడమే అవుతుంది. లీజుకిచ్చిన ప్రాంగణం ఎక్కడుందన్న దాన్ని బట్టి అందుకు సంబంధిత న్యాయ పరిధుల లోపల వాస్తవిక కాలానుగత అద్దె ఒప్పందాన్ని చేసుకుంటారు. చాలా న్యాయ పరిధుల్లో "డీఫాల్ట్‌" అద్దె ఒప్పందం అమల్లో ఉంటుంది. ఇందులో ఇరువురు పార్టీలూ నిర్దిష్టమైన ఒప్పందమేదీ బహిర్గతంగా పెట్టుకోరు. స్థానిక, వ్యాపార సంప్రదాయాల ప్రకారం కూడా అలాంటిదేదీ ఉండదు. ఇది నెల నుంచి నెలకు ఉండే అద్దె ఒప్పందం.
సొంతదారు గానీ, లేదా అద్దెదారు గానీ ఈ కాలానుగత అద్దె ఒప్పందాన్ని దాని కాల పరిమితి, లేదా ఒప్పందం ముగింపుకు వచ్చినప్పుడు దాన్ని ముగించుకోవచ్చు. అందుకోసం ఎదిరి పార్టీకి నిబంధనల ప్రకారం నోటీసివ్వాల్సి ఉంటుంది. లేదంటే న్యాయ పరిధి ప్రకారం కేసు పెట్టచ్చు. కాకపోతే కాలావధి ముగియకుండానే ఒప్పందాన్ని రద్దు చేసుకోవాలనుకుంటే మిగతా కాలానికి ఎదిరి పక్షానికి అద్దెను పూర్తిగా చెల్లించి తప్ప సొంతదారు గానీ, అద్దెదారు గానీ ఆ పని చేయలేరు. ఏడాది నుంచి ఏడాదికి లీజును రద్దు చేసుకోవాలనుకుంటే అద్దెదారు గానీ సొంతదారు గానీ ఇందుకోసం ముందుగా విధిగా నోటీసు ఇవ్వాల్సి ఉంటుంది. ఈ నోటీసు కాలావధి ఒప్పందంలో పేర్కొన్న మాదిరిగా గానీ, లేదా చట్ట నిబంధనలకు అనుగుణంగా గానీ ఉండాలి. సాధారణంగా (అన్నిసార్లూ మాత్రం కాదు) ఏడాది నుంచి ఏడాదికి నోటీసుకు కనీసం నెల రోజుల నోటీసు వ్యవధి ఇవ్వాల్సి ఉంటుంది. ఇక ఏడాది కంటే తక్కువ కాఆవధి ఉండే అద్దె ఒప్పందాలకు నోటీసులు అద్దె ఒప్పందానికి సమాన గడువుతో ఇవ్వాల్సి ఉంటుంది. ఉదాహరణకు సొంతదారు అయితే నెల నుంచి నెలకు ఒప్పందాన్ని రద్దు చేసుకోవడానికి కచ్చితంగా నెల రోజుల నోటీసు ఇవ్వాల్సిందే. కాకపోతే చాలా న్యాయ పరిధుల్లో ఈ నోటీసు కాలావధిని బాగా పెంచేశారు. కొన్ని చోట్లనేమో సొంతదారులు వాటిని అమలు చేయగల సామర్థ్యాన్ని చాలా మేరకు తగ్గించేశారు. స్థానిక అద్దె నియంత్రణ చట్టాలుండే న్యాయ పరిధులకు నివాస అద్దె ఒప్పందాలను రద్దు చేసుకోవడానికి సొంతదారులకుండే సావకాశాలను దాదాపుగా తగ్గించేశారు. ఉదాహరణకు కాలిఫోర్నియాలో లాస్‌ ఏంజెలెస్‌, శాంతా మోనికా, వెస్ట్‌ హాలివుడ్‌, శాన్‌ఫ్రాన్సిస్కో, ఆక్లండ్‌ వంటి పట్టణాల్లో 'అద్దె స్థిరీకరణ ఉత్తర్వులు" అమల్లో ఉన్నాయి. ఇవన్నీ సొంతదారు అద్దె ఒప్పందాన్ని రద్దు చేసుకునే సామర్థ్యాన్ని బాగా తగ్గించేశాయి. వీటితో పాటు పలు ఇతర నియంత్రణలను కూడా విధించాయి.
ఈ నోటీసులో ఒప్పందం ఏ తేదీ నుంచి రద్దవుతుందో "విధి" గా పేర్కొనాల్సి ఉంటుంది. కొన్ని న్యాయ పరిధుల్లో అది కచ్చితంగా అద్దె చెల్లింపు తాలూకు "చివరి తేదీ" అయ్యుంటుంది. మరోలా చెప్పాలంటే నెల నుంచి నెలకు అద్దె ఒప్పదం ఒక నెలలో 15వ తేదీన మొదలైందనుకుంటే, ఆ న్యాయ పరిధిలో "'చివరి రోజు" ' నిబంధన ఉంటే మరుసటి నెల 20త తేదీన ఒప్పందాన్ని రద్దు చేసుకోవాలనుకుంటే అది కుదరని పని. ఫలితంగా అద్దెదారుకు కనీసావసరమైన నెల రోజుల కంటే ఎక్కువ నోటీసు వ్యవధిని ఇచ్చినట్టు అవుతుంది.
"ఇచ్ఛాపూర్వక అద్దె ఒప్పందం" సొంతదారు గానీ, అద్దెదారు గానీ తమ అద్దె ఒప్పందాన్ని సమంజసమైన నోటీసు ఇవ్వడం ద్వారా ఏ సమయంలోనైనా రద్దు చేసుకోగల ఒప్పందం. కాలానుగత అద్దె ఒప్పందంలో మాదిరిగా కాకుండా ఇందులో కాలావధి ఏమీ ఉండదు. ఇది చాలా ఏళ్ల దాకా అమల్లో ఉండవచ్చు. లేదంటే ఏ సమయం కావాలనుకుంటే ఆ సమయంలో ముగిసిపోవచ్చు. ఏ కారణంతోనైనా అద్దెదారు గానీ, సొంతదారు గనీ ఈ పని చేయవచ్చు. లేదంటే ఏ కారణమూ లేకుండా కూడా ఈ పని చేయవచ్చు. అయితే ఎప్పట్లాగే అద్దెదారు/సొంతదారు ఒప్పందం ప్రకారం సరైన నోటీసును మాత్రం విధిగా ఇవ్వాల్సి ఉంటుంది. లేదంటే ఇందుకోసం అమల్లో ఉన్న నిబంధనలనైనా అనుసరించాలి. నిర్దిష్టమైన అద్దె ఒప్పందమేదీ ఒకవేళ లేకపోతే స్వేచ్ఛాయుత అద్దె ఒప్పందం ఎలా చేసుకుంటే అలా ఉంటుంది. అరుదైన కొన్ని సందర్భాల్లో అసలు అద్దె ఒప్పందమంటూ ఏదీ అమల్లోనే ఉండకపోవచ్చు. కానీ ఆధునిక సాధారణ చట్టం ప్రకారం పరిహారం లేని అద్దె ఒప్పందాలు చాలా చాలా అరుదు. అద్దె ఒప్పందం అద్దె కోసం చేసుకున్నది కాదని ఇరువర్గాలూ బహాటంగా అంగీకరించాల్సి ఉండటం ఇందుకు కొంతవరకు కారణం. సాధారణంగా కుటుంబ సభ్యలను ఉండేందుకు అనుమతించే సందర్భాల్లో ఇలాంటి పరిస్థితి తలెత్తుతుంది (కొన్నిసార్లు ఇందుకు కూడా నామమాత్ర అద్దె అవసరం కావచ్చు). సాధారణ ఒప్పందపు లాంఛనాలు వేటినీ ఈ విషయంలో పరిగణించబోరు. స్థిర కాలావధితో ఉండే చాలా నివాస అద్దె ఒప్పందాల్లో అద్దెదారును అద్దె ఇవ్వకపోతే తప్ప ఇంకే కారణంగా కూడా సొంతదారు ఖాళీ చేయించలేడు. అందుకోసం లిఖితపూర్వక అద్దె ఒప్పందమేదీ లేకపోయినా సరే ఇది వర్తిస్తుంది. (అయితే మోసాలకు సంబంధించిన చట్టంలో 12 నెలలకు పైబడిన అద్దెలను చేర్చి ఉంటే 12 నెలలకు మించి మౌఖిక ఒప్పందాన్ని అమలు చేయడం సాధ్యపడదు). 30 రోజుల నోటీసుతో చాలా నివాస అద్దె ఒప్పందాలు ఇష్టానుసార ఒప్పందాలుగా మారిపోతుంటాయి. దీనికి ప్రత్యామ్నాయంగా ఇష్టానుసార ఒప్పందం (నిర్ణీత కాలావధి ఏదీ లేకపోతే) తాత్కాలిక కాలానికి అమల్లో ఉండవచ్చు. ఇలాంటి సందర్భాల్లో అద్దెదారు ఇంట్లో ఉండేందుకు ఇష్టపడతాడు, సొంతదారు అందుకు అంగీకరిస్తాడు. కానీ అందుకు సంబంధించి కొత్త అద్దె ఒప్పందాన్ని చేసుకోవడానికి సరిపయేంత సమయం వారికి అందుబాటులో ఉండదు. ఇలాంటి సందర్భాల్లో ఇష్టానుసార అద్దె ఒప్పందం అమల్లోకి వచ్చినా వారిద్దరూ కొత్త అద్దె ఒప్పందాన్ని కుదుర్చుకుని దాని పై సంతకం చేసిన వెంటనే ఇష్టానుసార ఒప్పందం రద్దయిపోతుంది. పైగా నిర్ణీత కాలంలోపు ఇరు వర్గాలూ కొత్త అద్దె ఒప్పందం చేసుకోవడంలో విఫలమైతే ఇష్టానుసార ఒప్పందంతో నిమిత్తం లేకుండా అద్దెదారు విధిగా ఖాళీ చేయాల్సిందేనన్న ఒప్పందానికి కూడా వారు ముందే వచ్చి ఉండొచ్చు.
అద్దె ఒప్పందం పూర్తిగా సొంతదారు విచక్షణపైనే ఆధారపడి ఉంటే సొంతదారు కూడా ప్రతిస్పందనాత్మక రీతిలో తన ఇష్టానుసారం అద్దె ఒప్పందాన్ని రద్దు చేసుకునే హక్కు కలిగి ఉంటాడని ఆ న్యాయ పరిధికి చెందిన అమల్లో ఉండే చట్టాలు చెబుతాయి. అయితే అద్దెదారు అంగీకారంతో బహిర్గతంగా ఉండే ఒప్పందం విషయంలో (ఉదాహరణకు "అద్దెదారు ఈ నివాసంలో ఉండేందుకు ఇష్టపడ్డంత కాలం" అని) సదరు అద్దె ఒప్పందాన్ని సొంతదారు తన ఇష్టం వచ్చినపుపడు రద్దు చేసుకునే వీలుండదనే చెపాపలి. పైగా ఇలాంటి భాషాజాలం ఒప్పందంలో ఉంటే అద్దెదారుకు జీవిత కాల నివాస అర్హతను, పైగా ఫీ సింపుల్ కల్పించినట్టుగా దాన్ని వ్యాఖ్యానించుకోవచ్చు.
ఈ కింది సందర్భాల్లో ఇష్టానుసార అద్దె ఒప్పందం చట్టం అమలు ద్వారా దానంతటదే రద్దయిపోతుంది:
ఈ నిబంధనలు ఒక్కో న్యాయ పరిధిలో ఒకోలా ఉంటాయి.
అద్దె ఒప్పందం విషయంలో అద్దెదారు గానీ, సొంతదారు గానీ అస్థిర చిత్తంతో వ్యవహరిస్తే ఇష్టానుసార అద్దె ఒప్పందం కూడా చట్టం ప్రకారం అవసరమైన నోటీసు ఇచ్చిన అనంతరం ముగింపుకు వస్తుంది. ఉదాహరణకు తాళాలను మార్చేస్తే అద్దె ఒప్పందం ముగిసిపోయిందనేందుకు అది సూచిక. అలాగే ఆస్తి పరిసరాలను అద్దెదారు ఖాళీ చేసినా అదే జరిగినట్టు భావించాలి. అయితే కొన్ని న్యాయ పరిధుల్లో (కాలిఫోర్నియా ఇందుకు ఉదాహరణ) సొంతదారును ఇష్టానుసార ఒప్పందాన్ని రద్దు చేసేందుకు ఇలా తాళాలు మార్చడం (ముఖ్యంగా నివాస అద్దెల విషయంలో) వంటి "స్వీయ సాయం" అవకాశాలను వాడుకోకుండా నిషేధించారు. అలా చేయడం వ్యూహం ప్రకారం అద్దెదారును వెళ్లగొట్టం కిందికే వస్తుందని, అది సొంతదారును సివిల్‌, క్రిమినల్‌ కేసులకు బాధ్యునిగా చేస్తుందని కొందరు వాదిస్తారు.
"టెనాన్సీ ఎట్‌ సఫరెన్స్‌" (కొన్నిసార్లు దీన్ని "హెల్డోవర్‌ టెనెన్సీ" అని కూడా పిలుస్తారు) అద్దె ఒప్పందం ముగిసిన తర్వాత కూడా నివాసంలో అలాగే కొనసాగుతుంటే అమల్లోకి వస్తుంది. అద్దెదారును అక్కడి నుంచి సొంతదారు ఖాళీ చేయించేదాకా ఇది అమల్లోనే ఉంటుంది. సాంకేతికంగా చూస్తే ఈ సందర్భంలో అద్దెదారు ఆ నివాసంలో చొరబాటుదారే. పైగా ఇలాంటి ఆవాసం చట్టపరమైన గుర్తింపున్నది కాదు. అయినా ఇలా ఉంటే ఆ కాలానికి కూడా అద్దె చెల్లించాల్సిన బాధ్యత అద్దెదారుపై ఉంటుందని అధికార వర్గాలు నిర్ధారించాయి. పైగా నోటీసు కూడా ఇవ్వకుండా అతన్ని సొంతదారు ఏ సమయంలోనైనా ఖాళీ చేయించవచ్చు.
పైగా ఇలాంటి హెల్డోవర్‌ అద్దెదారు పై సొంతదారు కొత్త అద్దె ఒప్పందాన్ని కూడా రుద్దవచ్చు. నివాస అద్దె ఒప్పందం విషయంలో అయితే ఈ కొత్త ఒప్పందం నెల నుంచి నెలకు ఉంటుంది. అదే వాణిజ్య ఒప్పందమైతే ఏడాది నుంచి ఏడాదికి, ఇతర సందర్భాల్లో ముగిసిపోయిన ఒప్పందంలో ఉండే కాల పరిమితే మళ్లీ అమల్లోకి వస్తుంది. ఏ సందర్భంలో అయినా సొంతదారుకు అద్దె వసూలు అధికారం పూర్తిగా ఉంటుంది. వాస్తవ అద్దె ఒప్పందం ముగియక ముందు అద్దె పెంపు గురించి సొంతదారు అద్దెదారుకు చెప్పి ఉన్న పక్షంలో అతను నిరభ్యంతరంగా హెచ్చు అద్దెనే వసూలు చేయవచ్చు.
అద్దె ఒప్పందానికి లాంఛన అవసరాలను సంబంధిత న్యాయ పరిధికి చెందిన చట్టాలు నిర్ధారిస్తాయి. వ్యక్తిగత ఆస్తుల విషయంలోనైతే దాన్ని అద్దె ఒప్పందం తయారైన న్యాయ పరిధికి చెందిన చట్టాలు, పద్ధతులు నిర్ధారిస్తాయి.
ఏడాదికి మించిన కాల పరిమితి ఉండే అద్దె ఒప్పందం విధిగా మోసాల నియంత్రణ చట్టం నిబంధనలకు అనుగుణంగా లిఖితపూర్వకంగా ఉండి తీరాల్సిందే.
అద్దె ఒప్పందం కాలావధి స్థిరంగా, కాలానుగుతంగా, నిరవధిక కాలావధికి గానీ ఉండవచ్చు. నిర్ధారిత కాల పరిమితి ఉంటే అది తీరిపోగానే ఒప్పందం కూడా దానంతటదే రద్దవుతుంది. నోటీసు ఇవ్వాల్సిన అవసరం కూడా ఉండదు. అయితే న్యాయపరమైన అవసరాలు లేకపోతే మాత్రమే ఇది వర్తిస్తుంది. ఈ కాలావధి షరతులతో కూడినదిగా ఉండవచ్చు. అలాంటప్పుడు అవి జరిగే/జరగనంత వరకు మాత్రమే ఒప్పందం అమల్లో ఉంటుంది. అది నిర్ధారిత వ్యక్తి మరణమో, మరొకటోకావచ్చు. కాలానుగత అద్దె ఒప్పందం సాధారణంగా నెలకోసారో, వారానికోసారో దానంతటదే పునరుద్ధరణ జరిగేది అయుంటుంది. ఇక ఇష్టానుసార అద్దె ఒప్పందం ఇరు వర్గాలకు ఇష్టమైనంత కాలం అమల్లో ఉంటుంది. జరిమానాలేవీ లేకుండా ఇద్దరిలో ఎవరైనా దాన్ని రద్దు చేసుకోవచ్చు.
అయితే అద్దె ఒప్పందాలను హెల్డింగ్‌ ఓవర్‌ పద్ధతిలో పొడిగించుకోవడం పరిపాటి. ఇది ఒప్పందాలను కాలానుగత ఒప్పందాలుగా మారుస్తుంది. బాహాటంగా గానీ, అంతర్గతంగా గానీ అద్దె ఒప్పందాన్ని సొంతదారుకు అద్దెదారు అప్పగించడం కూడా సాధ్యమే. ఈ ప్రక్రియను అద్దె ఒప్పందం 'అప్పగింత' అంటారు.
ఉమ్మడి న్యాయ పరిధిలో లీజుకు కనీసావసరం అద్దె. కానీ ఇది సివిల్‌ న్యాయ పరిధిలోని అంశం కాదు. అయితే అద్దె అనేది లీజుకు కనీసావసరం కాదని ఇంగ్లండ్‌లో "యాష్‌బర్న్‌ ఆన్‌స్టాల్ట్‌ వర్సెస్‌ ఆర్నాల్డ్‌" కేసులో ఇది నిరూపణైంది. అయితే అద్దె ఏమీ లేదంటూ ఒప్పందంలో ఒకవేళ ఉన్నా, దానిన న్యాయపరంగా సంబంధానికి ఎలాంటి సాక్ష్యమూ వదలరాదనే ఉద్దేశంగా కోర్టులు చాలాసార్లు పరిగణిస్తుంటాయి. ఈ అద్దె వాణిజ్యపరమైన మొత్తమే అయ్యుండాల్సిన అవసరమేమీ లేదు. "పెప్పర్‌ కార్న్‌" అద్దె, లేదా నామమాత్రపు మొత్తపు అద్దె వంటివి కూడా సరిపోతాయి.
పైన చెప్పిన వాటికి అదనంగా కారు అద్దె ఒప్పందానికి పలు పరిమితులు ఉండవచ్చు. ఇవన్నీ కారు వాడకం, దాన్ని ఏ కండీషన్‌లో తిరిగి అప్పగించాలి వంటి రీతులపైనే ఉంటాయి. ఉదాహరణకు కొన్ని అద్దె ఒప్పందాల ప్రకారం కారును రోడ్డు పై తప్ప నడపకూడదని ఉండవచ్చు. లేదంటే దేశం దాటరాదని ఉండవచ్చు. లేదంటే ముందస్తు అనుమతి లేకుండా ట్రెయిలర్‌ను టో చేయొద్దని ఉండొచ్చు. న్యూజిలాండ్‌లో అయితే కారును నైంటీ మైల్‌ బీచ్‌లో నడపబోమని ముందస్తుగానే హామీ ఇవ్వాల్సి ఉంటుంది కూడా (ఎందుకంటే అక్కడి ప్రమాదకరమైన అలలే ఇందుకు కారణం).
అయితే డ్రైవర్‌ లైసెన్సును చూపడం కూడా ఓ అవసరమే కావచ్చు. అలా ఒప్పందం పై పేర్కొనే డ్రైవర్లు మాత్రమే కారును నడపాల్సి ఉండవచ్చు కూడా. దీంతోపాటు ఆటో బీమాను (ఇంగ్లండ్‌లో అయితే మోటార్‌ బీమా) కొనుగోలు చేయాల్సి కూడా ఉంటుంది. సొంతదారుకు అప్పటికే అద్దెలను కవర్‌ చేసేందుకు బీమా పాలసీ లేకుంటే ఇది తప్పనిసరి. ఒకరికి మించిన డ్రైవర్లన్నది మరో ప్రత్యామ్నాయం. కారును సరైన కండిషన్‌లో తిరిగివ్వకపోతే చెల్లించేలా కొన్ని సంస్థలు బాండ్ను కూడా అట్టిపెట్టుకుంటుంటాయి. వీటిని తరచూ క్రెడిట్‌కార్డ్‌ ఆథరైజేషన్‌ రూపంలో ఉంచుకుంటాయి. కారును ఒప్పందం మేరకు తిరిగిస్తే అది దానంతటదే రద్దవుతుంది. అయితే ఒప్పందం సమయంలో పార్కింగ్‌, ట్రాఫిక్‌ ఉల్లంఘణలు తలెత్తితే అందుకు అద్దెదారుదే బాధ్యతని సొంతదారు ముందుగానే స్పష్టంగా చెప్సాల్సి ఉంటుంది. చోరీలు, ప్రమాదాలు, బ్రేక్‌ డౌన్లు, టోయింగ్‌ వంటి సమస్యలు కూడా అద్దెదారువేనని చెప్పాలి.
ఆలస్యపు అప్పగింతలు, వేరే ప్రాంతాల్లో వదిలేయడాలు, అప్పగింతకు ముందు ఉండాల్సిన పరిమాణంలో పెట్రోలు కొట్టించడంలో వైఫల్యం వంటి వాటికి అదనపు ఫీజులు కూడా వసూలు చేయవచ్చు.
అంతిమంగా, బుకింగ్‌, తొలినాళ్లలో చెల్లింపు నిబంధనలు (డిస్కౌంట్లు, వోచర్ల వంటి వాటివి), పొడిగింపు కాల పరిమితులు, ఏవైనా డ్యామేజీలు, అప్పగింతకు ముందు చెల్లించాల్సి వచ్చే ఏవైనా ఇతర ఫీజుల వంటి వాటికి తిరిగి చెల్లించని రీతిలో డిపాజిట్లు కూడా చేయాల్సి రావచ్చు.
ముఖ్యంగా రియల్‌ ఎస్టేట్‌ను అద్దెకిచ్చినప్పుడు అద్దె ఒప్పందాన్ని తరచూ లీజుగా పిలుస్తారు. పైగా అద్దె ప్రాథమికాలకు (ఎవరు, ఎప్పుడు, ఏమిటి, ఎంత వంటివి), అదనంగా రియల్‌ ఎస్టేట్‌ అద్దె ఇలాంటి వివరాల్లోకి మరింత లోతుగా కూడా వెళ్లవచ్చు. రియల్‌ ఎస్టేట్‌ను నివాసానికో వాహనాల పార్కింగుకో, నిల్వకో, వ్యాపారానికో, సాగుకో, సంస్థలకో, ప్రభుత్వ వాడకానికో, ఇతర కారణాలకో అద్దెకు ఇవ్వవచ్చు. సెక్యూరిటీ డిపాజిట్‌ను తరచూ ఎస్క్రూ డిపాజిట్‌గా ఉంచుతారు. దీనికి అద్దెదారే యజమాని. కానీ ప్రాంగణాన్ని సజావుగా, యథాతథ స్థితిలో తిరిగి అప్పగించే దాకా అది సొంతదారు అధీనంలో ఉంటుంది (సాధారణంమైన ఇబ్బందులు సహజం). కొన్ని రాష్ట్రాల్లో సొంతదారు ఈ సెక్యూరిటీ డిపాజిట్‌ను ఉంచేందుకు బ్యాంకు ఖాతాను, పేరును అద్దెదారుకు కచ్చితంగా సూచించాల్సి ఉంటుంది. దానిపై అద్దెదారుకు వచ్చే వార్షిక వడ్డీ మొత్తాన్ని కూడా సూచించాలి. ఆస్తికి ముందు నుంచీ ఉన్న డ్యామేజీని యజమాని ముందుగానే సూచించాలన్నవి, ఇతర నిబంధనలు కూడా ఉంటాయి. లేదంటే సెక్యూరిటీ డిపాజిట్‌ను వదులుకోవాల్సి ఉంటుంది (ఎందుకంటే ముందున్న అద్దెదారు అందుకు కాణమని కచ్చితంగా నిర్ధారించే అవకాశమేమీ ఉండదు).
పలు అపార్ట్‌మెంట్లు, భవనాలను లీజుకిచ్చేందుకు అద్దెదారు (లేస్సీ గా కూడా పిలుస్తారు) అద్దె ఒప్పందం పై సంతకం చేసేముందే తన అద్దెదారు బీమాను చూపించాల్సి ఉంటుంది. ఇందుకోసం అమెరికాలో ఓ ప్రత్యేక తరహా హెమ్‌ ఓనర్స్‌ ఇన్సూరెన్స్‌ ఉంది. దాన్ని HO-4 గా పిలుస్తారు. దీన్నే సాధారణంగా అద్దెదారు బీమా, లేదా అద్దెదారు కవరేజీ అంటారు. ఇది కండోమినియం కవరేజీ (HO-6 గా పిలుస్తారు) మాదిరిగానే ఉంటుంది. అపార్ట్‌మెంట్‌లోని పలు విషయాలు, దాని వస్తువుల వంటివాటిని, ముఖ్యంగా బ్లాంకెట్‌ పాలసీలో కవరేజీ లేనివాటిని ఈ అద్దెదారు బీమా పాలసీ కవర్‌ చేస్తుంది. ఈ పాలసీ ప్రమాదాలతో పాటు అతిథులకు, వచ్చీపోయే వారికి కావాలని జరిగే గాయాల వంటివాటిని కూడా కవర్‌ చేస్తుంది. ఇది 150 శాతం దాకా కూడా ఉండవచ్చు. "నేమ్డ్‌ పెరిల్‌" కవరేజీని కూడా అద్దెదారు పాలసీలు కొన్నిసార్లు అందిస్తాయి. అంటే దేనిదేనికి బీమా సదుపాయం ఉంటుందో ఇందులో స్పష్టంగా ఉంటుంది. సాధారణంగా ఉండే కవరేజీలు ఇలా ఉంటాయి...
అల్లర్లు, విమాన ప్రమాదం, పేలుడు, పొగలు, మండలు, వస్తువులు పడటం, అగ్నిప్రమాదాల విస్ఫోటనం, మంచు విస్ఫోటనం, మంచు పడటం వంటివాటికి కూడా కవరేజీ ఉంటుంది.
భూమి, లేదా ప్రాంతాన్ని అద్దెదారు అద్దెకు తీసుకుని వాడుకుంటాడు. కానీ దానిపై ఉన్న తాత్కాలిక, శాశ్వత నిర్మాణాలను, ఇతరత్రాలను కూడా అధీనంలోకి తీసుకుంటాడు.
రియల్‌ ఎస్టేట్‌ చట్టంలో సబ్‌ లీజులు (సాధారణంగా సబ్‌ లెట్‌) అనేదాంట్లో లీజుకు తీసుకున్న లేస్సీ మూడో వ్యక్తికి దాన్ని తిరిగి లీజుకిస్తాడు. తద్వారా అతన్ని సబ్‌ లెస్సర్‌గా, లేదా సబ్‌ టెనెంట్‌గా మారుస్తాడు. అంటే ఒకే స్థలంపై అతను ఒకవైపు అద్దె కడుతూ, మరోవైపు అద్దెను స్వీకరిస్తున్నాడన్నమాట. ఉదాహరణకు ఒక ఆఫీసు భవనం యజమాని దాన్ని మొత్తం ఓ కంపెనీకి అద్దెకిచ్చాడు. ఆ కంపెనీ తిరిగి అందులోని కొన్ని భాగాలను ఇతరులకు మళ్లీ అద్దెకు ఇవ్వవచ్చు. ఈ మేనేజ్మెంట్ కంపనీ సబ్ లీజ్ ద్వారా వ్యక్తిగత అద్దెదారులకు ఆ ఆస్తిని "సబ్లెట్" కు ఇచ్చింది అన్నమాట. ఇలాంటపుపడు సదరు కంపెనీ (అది గతంలో అద్దెదారుగా ఉన్నది) సబ్‌ లెస్సర్‌ అవుతుంది. దాని నుంచి అద్దెకు తీసుకున్న వారు సబ్‌ లెస్సీలు అవుతారు.
సబ్‌ లెస్సర్‌ ఆ ఆస్తికి చేసే ఎలాంటి నష్టానికైనా అసలు లెస్సర్‌కే బాధ్యత వహిస్తాడు. అలాగే అద్దె చెల్లింపుకు కూడా బాధ్యత వహిస్తాడు. తరచూ అసలు అద్దెదారే తాను సబ్‌ అద్దెదారు నుంచి అతను వాస్తవంగా కట్టాల్సిన దానికంటే తక్కువ మొత్తంలో అద్దెను వసూలు చేస్తుంటాడు. అందులో కొంత మొత్తాన్ని అసలైన యజమానికి అట్టిపెడతాడు. అయితే కొన్నిసార్లు అద్దెదారు సబ్‌ అద్దెదారు నుంచి సబ్‌ అద్దె చట్టంలో ఉన్నదాని కంటే వసూలు చేయడం చట్ట విరుద్ధం కావచ్చు (ఉదాహరణకు అద్దె నియంత్రణ పరిస్థితుల్లో అక్కడి అద్దె మొత్తంపై స్థానిక చట్టం ప్రకారం ఉండే నియంత్రణకు ఇది లోబడుతుంది).
సబ్‌ లీజు వాహనాలకు కూడా వర్తిస్తుంది. ఇది వాటికి ప్రత్యామ్నాయ కారు రెంటల్‌గా వర్తిస్తుంది. వాహనాల సబ్‌ లీజులో సొంతదారు ఈ లీజును ప్రత్యేకించిన తేదీల కోసం మూడో వ్యక్తికి కాంట్రాక్టు ఒప్పందం ద్వారా సబ్‌ లీజుకు ఇవ్వవచ్చు. ఇది అంతగా ప్రాచుర్యంలో లేని పద్ధతే. అయినా ఈ ధోరణి ఇటీవలి కాలంలో పర్యాటక పరిశ్రమలో బాగా పుంజుకుంటోంది. ఎందుకంట పర్యాటకులకు, స్థానికులకు కూడా ఇది తక్కువ ఖర్చులో అయిపోయే వ్యవహారం.
హెడ్‌ లీజు అద్దెదారు, సొంతదారుల మధ్య లీజు. ఇందులో మొత్తం కాంట్రాక్టు బాధ్యతలను ఒక గుర్తించదగిన అద్దెదారుకు ఇస్తారు. అదే హెడ్‌ లీజు. ఈ తరహా అద్దె ఒప్పందం సహజంగా పూర్తి భవనానికి వర్తిస్తుంది. దాన్ని పలువురికి ఇవ్వవచ్చు. లేదంటే లేదంటే సబ్‌ లీజుకు కూడా ఇవ్వవచ్చు. దీన్ని సాధారణంగా సబ్‌ లీజుల కంటే కూడా దీర్ఘకాలాలకు అద్దెకిస్తుంటారు.