임대차
임대차(賃貸借)는 당사자의 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 목적물을 사용·수익할 수 있게 약정하고, 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.(대한민국 민법 제618조) 임대차계약은 유상계약, 쌍무계약, 낙성계약, 계속적 계약에 속한다.
특히 임대차는 소비대차와는 달리 목적물의 소유권을 상대방에게 이전하는 것이 아니므로, 임대인이 임대물에 대한 소유권이나 또는 그것을 처분할 권한을 가지고 있어야 할 필요는 없다.(통설, 판례: 대법원 1991.3.27. 88다카30702)
사회생활을 하다 보면 타인의 물건을 빌려 쓰는 경우가 많이 발생하는데, 타인의 물건을 빌려 쓰는 관계 중에서도 가장 중요한 것이 임대차다. 왜냐하면 무상으로 빌려 쓰는 사용대차(使用貸借)는 특수한 경우를 제외하고는 드문 일이고, 그 목적물인 부동산에 관하여 권리자에게 강력한 지위를 부여하는 용익물권(用益物權)은 소유권자가 설정하기를 꺼리기 때문이다. 임대차는 동산이나 부동산 어느 것이나 그 목적물로 할 수 있는데, 특히 생산시설이나 부동산(농지는 제외)의 임대차는 사회경제적으로 매우 중요한 작용을 한다. 또한 한국의 현실은 가옥 또는 그 일부의 임대차가 임차인의 생활과 직결되는 주거제공의 역할을 하고 있다. 이에 민법은 전세권(專貰權)이라는 새로운 물권을 창설하여 물건 이용자의 보호를 꾀하는 한편, 임대차를 많이 규제하여 부동산 이용자의 보호를 도모한 바 있다. 그러나 부동산 임차인은 경제적 약자이기 때문에 대항요건인 전세권의 등기를 갖추지 못하는 불이익을 감수할 수밖에 없고, 목적물이 제3자에게 양도되면 집을 비워 주지 않을 수 없다. 살고 있는 주택이 제3자에게 양도되는 경우에 '매매는 임대차를 깨뜨린다'는 법리는 지켜지겠지만, 임차인은 목적물을 반환함으로써 살 곳을 잃게 되는 경우가 적지 않다. 이러한 사회적 폐단을 없애고 서민의 주거 안정을 도모하기 위하여 '주택임대차보호법'을 제정하여, 주택의 인도와 주민등록의 이전을 대항요건으로 하는(3조) 등 보호 조치를 강구하고 있다.
임대차는 계약의 종료시에 임차인이 임차물 자체를 반환해야 하므로 소유권을 취득하지 못한 점이 소비대차(消費貸借)와 다르고, 사용대차와 같으나 차임을 지급하여야 하는 점에서는 사용대차와도 다르다. 계약으로 기간을 정한 임대차의 존속기간은 최장기 20년이고, 이것을 넘는 기간을 약정할 때에는 20년으로 단축된다(민법 651조 1항). 한편 임대차의 최단기에 관한 제한은 없으므로, 당사자는 자유로이 정할 수 있다. 그러나 임대차를 한 목적에 비추어 약정기간이 지나치게 불합리하다고 인정되는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임대차의 최단기 존속기간은 차임을 지급하기로 정한 기간으로 해석하여야 한다는 것이 일반적인 견해이다. 다만 주택에 관한 경우 주택임대차보호법에 의해 최단기 존속기간이 2년으로 되어 있다(4조). 계약으로 기간을 정하지 않은 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지(契約解止)의 통고를 할 수 있다(635조 1항). 계약해지의 통고가 있으면 임대차 관계가 종료하게 되나, 이렇게 되면 해지통고를 받은 당사자는 예측하지 못한 손실을 입게 될 염려가 있으므로 이를 위하여 일정한 제한을 두고 있다(635조 2항). 즉 부동산의 임대차에서는 임대인이 해지통고를 한 경우에는 6월, 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1월이 경과한 후에 해지의 효력이 생기고, 동산의 임대차에서는 어느 당사자가 해지통고를 하든지 그 통고를 받은 날부터 5일이 경과한 다음에 해지의 효력이 생긴다. 이 해지통고의 효력 제한에 관한 규정은, 기간의 약정이 있는 임대차에서 당사자의 일방 또는 쌍방이 해지권을 보류한 때에도 준용된다(636조).
임대인은 계약이 존속하는 동안 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 그것을 인도하고, 그에 필요한 상태를 유지해 주어야 하며(623조), 임차인이 목적물에 관하여 지출한 필요비(必要費)는 곧 상환하여야 하고, 유익비(有益費)도 일정한 조건 아래 상환하게 되어 있다(626조). 또한 임대차는 유상계약이므로 임대인은 목적물의 홈결에 관하여 매도인과 같은 담보책임을 부담한다(567조). 임차인은 계약 또는 그 성질에 의하여 정해진 용법으로 임차물을 사용·수익하고(654·610조 1항) 약정된 차임을 지급하여야 하며(618조), 임대차 관계의 종료로 임대인에게 반환할 때까지 목적물을 선량한 관리자의 주의를 기울여 보관하여야 한다(374조). 임대차는 존속기간의 만료, 계약해지의 통고(635조 1항·652·636·637조 1항) 및 일정한 경우의 해지(625조, 627조 2항, 629조 2항, 640·641조)에 의하여 종료한다.
부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.(제621조 제1항) 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. (제621조 제2항) 그러나, 전세권의 경우 우선변제권이 인정되는 것과는 달리, 등기된 임차권의 경우에는 우선변제권이 인정되지 아니한다.
물건을 관리할 수는 있어도 처분하는 능력이나 권한이 없는 자가 *임대차를 하는 경우에는 일정한 기간 이상의 장기(長期)의 것은 허용되지 않는다(619조). 이러한 임대차를 단기임대차(短期賃貸借)라고 부르고 있다. 처분의 능력이나 권한이 없는 자란 부재자의 재산 관리인, 권한이 정해지지 않은 대리인, 후견감독인이 있는 후견인 등으로서 관리능력이나 권한이 없는 미성년자나 한정치산자는 여기에 포함되지 않는다. 그리고 단기임대차의 내용에는 식목·채염 또는 석조·석회조·연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년, 기타의 토지 5년, 건물 기타 공작물은 3년, 동산의 임대차는 6월 이내의 기간에 한정된다. 이 기간은 기간이 만료하기 전 토지에 대하여는 1년, 건물 기타 공작물에 대하여는 3월, 동산에 대하여는 1월 내에 갱신할 수 있다(620조). 619조의 기간을 넘는 임대차에서 이 기간을 초과한 부분은, 만일 그러한 단기라면 임차인 쪽에서 계약을 하지 않았으리라고 인정될 만한 사정이 없는 한 619조의 기간으로 단축된다(137조 참조). 그리고 계약 그 자체의 효과에 관해서는 무권대리가 되는 것이 보통이다.
공장 임대차 계약서 작성시에는 계약의 목적물인 공장과 기계설비와 그 부속품 등에 대해서 후일 다툼이 없도록 주소, 면적, 기계의 종류 및 수량 등을 최대한 자세하게 기재하도록 하고 보증금 이외에 차임의 액수뿐만 아니라 그 지급방법 및 지급시기 등을 사전에 명확하게 규정하여 두며 지급방법은 당사자간의 합의로 결정할 사항이나, 별도로 규정하지 않을 경우 임차인은 당월 분의 차임을 매월 말일에 지급하면 된다.
중화인민공화국에서 임대계약(租赁合同)은 임대인(出租人)이 임차목적물(租赁物)을 임차인(承租人)이 사용수익하도록 교부하고 임차인은 그에 대해 차임(租金)을 지급하는 계약이다.() 임차목적물을 상대방에게 인도하여 사용수익하게 하고 차임을 얻는 자를 임대인이라 하고, 계약에 따라 임차목적물을 사용수익하는 자를 임차인이라 한다.