Ranta-asemakaava
Ranta-asemakaava, joka aikaisemmin tunnettiin nimellä rantakaava, on yksityiskohtainen suunnitelma alueen maankäytöstä ja rakentamisen järjestämisestä. Ranta-asemakaava on ainoa kaava jonka myös maanomistaja voi laatia. Ranta-asemakaava laaditaan usein loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueella
Ranta-asemakaava toimii rakennusoikeuden perusteena, jolloin esim. erillistä suunnittelutarveratkaisua ei enää tarvita. Ranta-asemakaava siis selkeyttää alueen rakentamismahdollisuuksia ja sitä kautta tuo varmuutta kiinteistön markkina-arvon määrittelyyn.
Maanomistaja voi huolehtia ranta-asemakaavaa koskevan ehdotuksen laatimisesta omistamalleen ranta-alueelle. Ennen laatimiseen ryhtymistä on oltava yhteydessä kuntaan ja toimitettava kunnalle MRL 63 §:ssä tarkoitettu osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Ranta-asemakaavoihin sovelletaan asemakaavaa koskevien säännösten lisäksi eräitä erityissäännöksiä. Lisävaatimuksena asemakaavaan vaaditaan, että suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön; luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan muutoinkin huomioon; sekä ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta.
Maankäyttö- ja rakennuslain 72 §:n mukaan: "Meren tai vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena."
Näin ollen kunnanvaltuuston hyväksymässä oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai mahdollisesti laaditussa asemakaavassa tulee olla ehto, jonka mukaan rakennusluvan myöntämisperusteena on oikeusvaikutteisen yleiskaavan tai asemakaavan olemassaolo rakentamispaikkaan liittyen. Lisäksi määräys koskee myös ranta-aluetta, jolla rakentamisen ja muun käytön suunnitteleminen pääasiassa rantaan tukeutuvan loma-asutuksen järjestämiseksi on tarpeen alueella odotettavissa olevan rakentamisen vuoksi, jolloin myös suurehkojen loma-alueiden vaikutusalue rannalla tulee säännellyksi.
Helpotuksina yleismääräykseen on säädetty, että se ei koske maa- ja metsätalouden tai kalatalouden harjoittamista varten tarpeellista rakentamista; maanpuolustuksen tai rajavalvonnan tarpeisiin tapahtuvaa rakentamista; merenkulun tarpeisiin tapahtuvaa rakentamista; olemassa olevan asuinrakennuksen kanssa samaan pihapiiriin kuuluvan talousrakennuksen rakentamista; eikä olemassa olevan asuinrakennuksen korjaamista tai vähäistä laajentamista. Oikeuskäytännössä on ennakkotapauksia helpotusten tulkinnasta.
Kunnan rakennusjärjestyksellä voidaan säätää poikkeus, jonka mukaan vapaudutaan oikeusvaikeutteisen yleiskaavan tai asemakaavan sitomisesta rakennusluvan ehdoksi. Tämän kunta voi tehdä vain kuultuaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskusta ettei alueella ole sen sijainnin vuoksi odotettavissa suunnittelua edellyttävää rakentamista eikä alueella ole erityisiä luonnon- ja maisema-arvoja tai virkistyskäytön tarpeita.
Rakennusjärjestyksen poikkeusmääräys voi olla voimassa enintään kuusi vuotta kerrallaan, kuitenkin enintään niin kauan kuin määräyksen perusteena olleissa olosuhteissa ei ole tapahtunut sellaisia muutoksia, joiden vuoksi edellytyksiä määräykselle ei enää ole.
Ranta-asemakaavalla ei kuitenkaan ole maankäyttö- ja rakennuslaki 60 §:n velvoitetta asemakaavan ajanmukaisuuden arvioinnista:
"Kunnan tulee seurata asemakaavojen ajanmukaisuutta ja tarvittaessa ryhtyä toimenpiteisiin vanhentuneiden asemakaavojen uudistamiseksi."
"Sellaisen asemakaavan alueella, joka on ollut voimassa yli 13 vuotta ja joka merkittävältä osalta on edelleen toteuttamatta, rakennuslupaa ei saa myöntää sellaisen uuden rakennuksen rakentamiseen, jolla on alueiden käytön tai ympäristökuvan kannalta olennaista merkitystä, ennen kuin kunta on arvioinut asemakaavan ajanmukaisuuden. Arviointi ei kuitenkaan ole tarpeen, jos kaavan ajanmukaisuus on arvioitu viimeksi kuluneiden viiden vuoden aikana. Asemakaavan ajanmukaisuuden arviointi voidaan samalla kertaa suorittaa alueella, joka muodostaa arvioinnin kannalta tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden. Kunnan päätökseen, jolla asemakaavan on todettu olevan ajanmukainen, ei saa valittamalla hakea muutosta."
"Edellä 2 momentissa säädettyä 13 vuoden määräaikaa voidaan erityisestä syystä asemakaavassa lyhentää tai pidentää. Määräaika ei kuitenkaan saa olla lyhyempi kuin viisi vuotta eikä pitempi kuin 20 vuotta."
"Edellä 2 momentissa tarkoitettua 13 vuoden määräaikaa laskettaessa ei oteta huomioon sitä aikaa, jolloin alueella on voimassa 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan muuttamiseksi tai 58 §:n 5 momentin mukainen kielto. (30.12.2008/1129)"
"Tarkemmat säännökset asemakaavan ajanmukaisuuden arvioinnista annetaan asetuksella."
Ranta-alueet ovat kuuluneet perinteisesti monilla paikkaunnilla loma-asutuksen ja maa- sekä metsätalouden piiriin, minkä vuoksi niiden rakentamista ei oltu säädelty varsinkaan maalaiskunnissa taajamien keskustoihin usein rajoittuvien asemakaavojen tapaan. Tämän seurauksena pyrittiin rakentamaan vapaa-ajanasuntoja ja rantasaunoja miltei rantaviivalle, jolloin järvien maisemista muodostui sekalaisen tuntuisia.
Ennen rantarakentamisen säätelyä varsinaisella lailla rakennuslain perusteella vuoden 1969 alusta, rantarakentamista pyrittiin ohjaamaan palstoitussuunnitelmilla. Rakennuslain lisäksi palstoitukseen vaikuttivat sisäsasiainministeriön ohjeet ja lääninhallitusten virkamiesten kannat. Ennen kuin sisäasiainministeriön kuntaosasto siirrettiin valtiovarainministeriölle, vastasi se sisäasiainministeriön osana aluekehityksestä. 1980-luvulla sääntely täydentyi maakuntaliittoja edeltäneiden seutukaavaliittojen seutukaavoin, jotka vastasivat aluetasolla nykyisiä maakuntakaavoja. Myös kunnat ryhtyivät laatimaan yleiskaavoja tai osayleiskaavoja ranta-alueille.
1990-luvulla ohjeistus yhdenmukaistui, kun ympäristöministeriö ja Suomen ympäristökeskuksen alueelliset ympäristökeskukset alkoivat vaikuttaa asiaan. Vapaahkoa rakentamista kuitenkin toimeenpantiin edelleen poikkeusluvin.
Ranta-asemakaavan tekeminen voi kestää jollekin alueelle miltei vajaasta vuodesta puoleentoista vuoteen.