Asunto-osakeyhtiö
Asunto-osakeyhtiö (lyhennettynä as.oy tai as.oy. ) on Suomessa osakeyhtiön erityismuoto, josta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Asunto-osakeyhtiöstä käytetään myös nimitystä "taloyhtiö". Asunto-osakeyhtiön toiminnan olennainen sisältö on rakennuksen tai rakennusten pitäminen osakkaiden asumistarpeen tyydyttämiseksi. Asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys määrittelevät yhtiön ja sen osakkaan väliset oikeudet, velvollisuudet ja vastuut. Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan 1. heinäkuuta 2010. Sitä ennen asunto-osakeyhtiöihin sovellettiin sekä vuodelta 1991 peräisin ollutta asunto-osakeyhtiölakia (kumottu) että osakeyhtiölakia.
Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.
Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä. Tällaisia huoneistoja ovat mm. asuinhuoneistot, yhtiössä olevat liikehuoneistot tai esimerkiksi varastot tai autotallit. Kukin osake tai osakeryhmä oikeuttaa aina määrätyn huoneiston hallintaan. Asunto-osakeyhtiössä ei voi olla osakkeita, jotka eivät tuota lainkaan hallintaoikeutta. Huoneiston hallintaoikeus vastaa suurelta osin omistusoikeutta. Yhtiön osakkaista on pidettävä osakasluetteloa.
Yhtiö on asunto-osakeyhtiö, mikäli yli puolet pinta-alasta on määritelty asuinhuoneistoiksi, muussa tapauksessa kysymyksessä on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö (lyhennettynä kiint.oy, kiint.oy. tai KOY).
Asunto-osakeyhtiön hallinnoimat asuinrakennukset voivat olla kerrostaloja, rivitaloja, paritaloja tai yhden asunnon taloja eli erillistaloja. Asunto-osakeyhtiön voi perustaa hallinnoimaan myös yhtä omakotitaloa. Suomen asuntokannasta noin neljännes on asunto-osakeyhtiöissä (vuonna 2006 26,4 %, 712 413 kpl).
Asunto-osakeyhtiön nimeä koskevat tiukemmat vaatimukset kuin muita osakeyhtiöitä. Kuten muillakin osakeyhtiöillä, yhtiön nimessä tulee olla sana "osakeyhtiö" tai lyhenne "oy", ruotsiksi "aktiebolag" tai "ab". Nimestä tulee lisäksi ilmetä yhtiön kotipaikka sekä se, että kyseessä on asunto-osakeyhtiö. Kaupparekisterin mukaan selviä ilmaisuja ovat esimerkiksi "asunto-osakeyhtiö", "Asunto Oy", "As Oy" tai ruotsiksi "bostadsaktiebolag", "Bostads Ab" tai "Bost. Ab".
Suomessa asunto-osakeyhtiö on yleinen asuntojen hallintamuoto, mutta muualla maailmassa esimerkiksi kerrostalot ovat usein julkisen hallinnon vuokraamia. Kerrostalojen hallinta voi myös muistuttaa osuuskuntaa tai yhdistysmuotoista hallintoa. On myös järjestelyjä, joissa jokainen asukas omistaa oman huoneistonsa, mutta vastuuta koko talosta ei ole määritelty kenelläkään. Suomalainen asunto-osakeyhtiöjärjestely pitää huolen siitä, että koko kiinteistön ylläpito peruskorjauksineen saadaan rahoitettua, ja yhteiset tilat, kuten porrashuoneet ja hissit saadaan hoidettua ja huollettua asianmukaisesti.
Asunto-osakeyhtiön ylin päätösvalta on yhtiökokouksella. Varsinainen yhtiökokous on järjestettävä vuosittain, lisäksi voidaan tarpeen mukaan järjestää ylimääräisiä yhtiökokouksia. Joissakin asunto-osakeyhtiöissä yhtiöjärjestys määrää että on pidettävä kaksi yhtiökokousta, yksi keväällä ja toinen syksyllä.
Varsinainen yhtiökokous kokoontuu vuosittain asunto-osakeyhtiölaissa määrättynä aikana. Yhtiökokouksen tehtävät on määritelty asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä. Yhtiökokous hyväksyy asunto-osakeyhtiön seuraavan kauden talousarvion ja päättää yhtiön keräämistä vastikkeista. Se valitsee seuraavalle kaudelle hallituksen jäsenet, myös tilitarkastaja ja toiminnantarkastaja voidaan valita yhtiökokouksessa. Yhtiökokous hyväksyy myös edellisen kauden tilinpäätöksen ja päättää edellisen toimikauden hallituksen vastuuvapaudesta. Se päättää suuremmista korjauksista tai hankinnoista asunto-osakeyhtiön hallituksen esityksestä.
Yhtiökokouksella on asunto-osakeyhtiössä ns. yleistoimivalta: yhtiökokous päättää kaikki ne asiat, joita ei ole erikseen laissa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty hallituksen tehtäviksi. Hallitus ja isännöitsijä voivat ryhtyä epätavallisiin tai laajakantoisiin, taikka asumiseen tai asumiskustannuksiin olennaisesti vaikuttaviin toimiin vain yhtiökokouksen päätöksen nojalla.
Osakkaalla on oikeus saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Edellytyksenä on, että asia kuuluu yhtiökokouksen toimivaltaan ja että osakas tekee pyyntönsä riittävän ajoissa, jotta asia saadaan kokouskutsuun. Yhtiökokous ei voi tehdä päätöstä asioissa, joita ei mainita kokouskutsussa tai eivät kuulu yhtiöjärjestyksessä määrättyihin yhtiökokousasioihin.
Osakas saa pyytää yhtiökokouksessa kokousasioiden arviointiin liittyviä tarkempia tietoja, jotka on hänelle annettava. Jos kysymykseen ei voida vastata kokouksessa, osakkaalle on vastattava kirjallisesti, kun asia on voitu selvittää. Vastausaikaa on kaksi viikkoa.
Yhtiön hallituksen on esitettävä yhtiökokoukselle kirjallisesti selvitys sellaisesta seuraavan viiden vuoden korjaus- ja kunnostustarpeesta, joka vaikuttaa oleellisesti huoneistojen käyttöön tai asumiskuluihin. Selvitys on hallituksen näkemys ja annetaan tiedoksi. Hallitus selvittää yhtiökokoukselle myös jo tehdyt huomattavat korjaus- ja muutostyöt.
Jos viiden vuoden aikana ei ole tarvetta edellä mainitun kaltaisille korjaustoimenpiteille, riittää, että tilanne todetaan selvityksessä. Taloyhtiön hallituksen voi olla tarpeen hankkia selvityksen tueksi asiantuntijalausunto, kuten kuntoarvio, kuntotutkimus tai pitkän tähtäimen suunnitelma. Selvityksen tarkoituksena on kiinnittää taloyhtiön hallinnossa toimivien henkilöiden (hallituksen jäsenet, isännöinti, tilin- tai toiminnantarkastaja sekä osakkeenomistajat) huomio pitkäjännitteiseen kiinteistönpitoon ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen. Kunnossapitotarveselvityksen ansiosta kiinteistön kunnon seuranta ja hoito on järjestäytyneempää ja määrätietoisempaa. Samalla myös osakas saa ajankohtaista tietoa omaisuutensa kunnosta ja voi varautua tuleviin menoihin.
Asunto-osakeyhtiöllä pitää olla hallitus, joka huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.
Taloyhtiön hallitus valitaan vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa. Yleensä hallituksen jäsenet valitaan yhtiön osakkaista, mutta osakkuus ei ole välttämätön edellytys. Aiemmin asunto-osakeyhtiön hallitukseen voitiin valita vain Suomen kansalaisia, mutta nykyään riittää, että yhtiön vastuuhenkilöt asuvat ETA-alueella. Hallituksen yleisin kokoonpano on puheenjohtaja, kahdesta viiteen varsinaista jäsentä ja yhdestä kahteen varajäsentä. Isännöitsijä osallistuu hallituksen kokouksiin yleensä pöytäkirjanpitäjänä ja asioiden valmistelijana ja hänellä on kokouksissa puheoikeus. Isännöitsijä voi olla hallituksen varsinainen jäsen,mutta ei hallituksen puheenjohtaja.
Varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen vastavalittu hallitus pitää yleensä "järjestäytymiskokouksen", jossa hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan sekä mahdollisen varapuheenjohtajan ja muut erityisjäsenet seuraavaksi toimintakaudeksi eli seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen loppuun saakka. Asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtävänä on myös ilmoittaa hallitusten jäsenten tiedot Maistraatille, jonka kautta taloyhtiön yhtiöjärjestystiedot päivittyvät kaupparekisteriin.
Taloyhtiön hallitus valitsee ja tarvittaessa myös erottaa isännöitsijän. Isännöitsijä yhdessä hallituksen kanssa huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa taloyhtiön päivittäistä hallintoa taloyhtiön hallituksen ohjeiden mukaisesti. Tavallisesti taloyhtiön hallitus tekee isännöintipalvelusta sopimuksen isännöintiyrityksen kanssa, mutta se ei ole välttämätöntä.
Isännöintialan koulutuksesta löytyy kattavasti tietoa muun muassa Isännöintiliiton sivuilta. Alan järjestöt ovat perustaneet auktorisointijärjestelmän, jota hoitaa Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA ry. Auktorisoidut isännöintiyritykset käyttävät ISA-tunnusta.
Asunto-osakeyhtiön tilintarkastuksen tarkoituksena on yhtiön kirjanpidon ja tilinpäätöksen tarkastaminen sen varmistamiseksi, että ne ovat asunto-osakeyhtiölain, kirjanpitolain ja -asetuksen sekä hyvän kirjanpitotavan mukaisia. Hallinnon tarkastamisessa varmistetaan, että yhtiön johdon toiminta on asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaista.
Asunto-osakeyhtiössä on valittava tilintarkastaja, jos:
Ennen vuotta 2007 perustetuissa yhtiöissä voitiin käyttää maallikkotilintarkastajia tilikausille, jotka päättyivät viimeistään vuoden 2010 loppuun mennessä. Vuoden 2011 alusta, jos yhtiössä on oltava tilintarkastaja, tilintarkastajan pitää olla HTM- tai KHT-tilintarkastaja.
Heinäkuussa 2010 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölaki sallii tilintarkastajan korvaamisen maallikkotarkastajalla, jonka nimitys on "toiminnantarkastaja". Toiminnantarkastaja ei ole tilintarkastuslain tarkoittama tilintarkastaja eikä häneltä vaadita tilintarkastuslaissa säädettyä kelpoisuutta eivätkä hänen tehtävänsä rinnastu tilintarkastukseen. Toiminnantarkastuksesta säädetään asunto-osakeyhtiölain 9. luvun 6–12 §:issä.
Asunto-osakeyhtiössä on valittava toiminnantarkastaja, jos:
Erityisesti niissä pienissä alle 30 huoneiston taloyhtiöissä, joissa harkitaan pelkän toiminnantarkastajan valitsemista tilintarkastajan asemesta on otettava huomioon seuraavat seikat:
Ylin päätösvalta asunto-osakeyhtiössä on yhtiökokouksella, jossa päätösvaltaa käyttävät yhtiön osakkaat. Yksi osake tuottaa yhden äänen. Yhtiöjärjestyksessä voidaan myös määrätä, että yksi "osakeryhmä" tuottaa yhden äänen.
Yhtiöjärjestyksessä on säädetty yhtiövastikkeen määräytymisen perusteet ja myös se, kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan. Kustannusten jakosuhde voi perustua osakemäärään tai huoneistoalaan. Ennen vuotta 1992 rakennetuissa yhtiöissä yhtiöjärjestykseen voi olla huoneistoille merkitty alaksi niin sanottu jyvitetty pinta-ala, jota sitten käytetään osakemäärän ja kustannusjaon perustana. Jyvitetyn pinta-alan tarkoitus on korjata keskenään samankokoisten huoneistojen eroja esimerkiksi asunnon sijainnin ja kerroksen mukaan. Jyvityksen avulla yhtiön osakepääoma ja osakkeet jaetaan halutulla tavalla yhtiön huoneistojen kesken. Usein esimerkiksi yhtiön mahdollisille liikehuoneistoille on jyvitetty asuinhuoneistoja suurempi osuus kustannuksista erillisellä kertoimella. Yhtiöjärjestykseen pinta-alat merkitään nykyisin suoraan huoneistoaloina, ja jokaiselle huoneistolle merkitään sen saama osakemäärä, "osakeryhmä".
Kulujen jakotapa ilmenee yhtiöjärjestyksestä: eri menoja varten voi olla eri maksuperuste, kuten huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä tai veden, sähkön tai muun hyödykkeen todellinen kulutus.
Osakkaat maksavat yhtiölle "yhtiövastiketta", jolla katetaan yhtiön menot. Yhtiövastike voi sisältää hoito- ja rahoitusvastikkeen. "Hoitovastike" kattaa rakennuksen ylläpidon, pienet ennakoimattomat korjaukset ja juoksevat kulut. "Pääomavastike" kattaa vieraan pääoman kuten yhtiön ottaman lainan kulut. Yhtiössä voidaan myös periä "korjausvastiketta" johonkin suurempaan korjaukseen. Tavallisesti annetaan osakkaalle mahdollisuus maksaa pois oman huoneistonsa osuus yhtiölainasta yhdellä kertaa, jolloin hänen ei tarvitse maksaa kuukausittaista rahoitusvastiketta, johon sisältyy pääoman lyhennyksen lisäksi lainan korkokulut.
Usein yhtiö perii yhtiökokouksen tai esimerkiksi hallituksen päätöksellä myös erillisiä kulutusperusteisia vastikkeita kuten vesimaksun tai erilaisia käyttökorvauksia, joista yleisimpiä ovat maksu autopaikasta, saunamaksu ja internet-yhteyden maksu.
Asunto-osakkeet ovat irtainta omaisuutta, joten niiden kauppaa eivät koske kiinteistökaupan muotosäännökset. Asunto-osakekauppaa säätelee asuntokauppalaki. Asunto-osakkeiden myynnistä peritään varainsiirtovero, jonka maksuvelvollisuus on ostajalla. Maaliskuusta 2013 alkaen vero on 2,0 % osakkeiden kauppahinnasta. Varainsiirtoveroa ei peritä ensiasunnonostajalta, joka on 18–39-vuotias ostohetkellä. Asunto-osakeyhtiön osakekirjoja voidaan käyttää lainan vakuutena. Asunto-osakkeita ei kiinnitetä kuten kiinteistöjä, vaan ne annetaan pantiksi. Asuntoa ja asunto-osakeyhtiötä koskevat tärkeät tiedot käyvät ilmi isännöitsijäntodistuksesta.