Asuntojen hinnat Suomessa
Asuntojen hinnat Suomessa ovat nousseet pitkällä aikavälillä sekä nimellisesti että reaalisesti. Vanhojen kerrostaloasuntojen reaalihinnat olivat vuonna 2014 lähellä pitkän aikavälin huippua. Tässä artikkelissa on suhteutettu hintoja pitkien ajanjaksojen tilastoihin sekä käsitelty hintatason määrääviä syitä ja seurauksia.
Asuntojen hintakehitys on viime vuosikymmeninä vaihdellut suuresti. Suomessa asuntojen hinnat nousivat voimakkaasti 1980-luvulla. 1988 lopulla asuntojen hinnat nousivat yli 40 % edelliseen vuoteen verrattuna. 1990-luvun alun lama-aikana asuntojen hinnat romahtivat. Tämän jälkeen hinnat kääntyivät jälleen nousuun, joka jatkui vuoden 2001 poikkeusta lukuun ottamatta 2008 Finanssikriisin puhkeamiseen saakka. Vanhojen kerrostaloasuntojen reaalihinnat ovat nousseet 1990-luvun jälkipuoliskolta alkaen koko maassa.
Asuntojen hinnoissa ja hintojen kehityksessä on suuria vaihteluja eri kaupunkien ja alueiden välillä, myös pääkaupunkiseudun sisällä. Pääsääntöisesti asuntohintojen kehitys on ollut voimakkaampaa pääkaupunkiseudulla kuin muualla Suomessa. Pääkaupunkiseudulla reaalihinnat yli kaksinkertaistuivat vuoteen 2014 mennessä. Helsingin keskustan läheisyydessä asunnoista on ollut jatkuvasti ylikysyntää, ja sekä asuntojen hinnat että vuokrat ovat eriytyneet todellisista rakennuskustannuksista.
Vuosia 2005–2014 tarkastellessa hintakehitys eroaa vanhojen ja uusien osakeasuntojen kesken. Uusien osakeasuntojen hinnat ovat nousseet vanhoja voimakkaammin.
Kansainvälisen valuuttarahaston World Economic Outlook -raportissa asuntojen hintakehityksen yhtenä selittävänä tekijänä on käytetty palkansaajien ansiotasoa.
Asuntojen hintoja nostavat kysyntää lisäävät tekijät, jollaisiksi on esitetty alueen taloudellinen menestys, väestön vaurastuminen, oman asunnon myyntivoiton verottomuus (tietyin ehdoin), asuntolainojen korkojen verovähennysoikeus sekä asuntolainojen tarjonnan parantuminen, mm. korkojen lasku ja laina-aikojen piteneminen. Vastaavasti kiinteistövero laskee asuntojen hintoja.
Asuntojen hintoja nostavat myös tarjontaa vähentävät tekijät. Kaavoitus on Suomessa kuntien monopoli, ja mikäli tonttivarantoa ei saada kaavoitettua markkinoille riittävästi, markkinamekanismit nostavat asuntojen hintaa.
Rakennusmääräysten on esitetty nostavan asuntojen hintoja. Hintoja nostaviksi määräyksiksi on mainittu mm. velvoitteet rakentaa autopaikkoja, väestönsuoja ja esteettömiä asuntoja.
Kansantaloustieteen professori Niku Määttäsen mukaan kaupunkien alihintaan myymät tontit lisäävät kysyntää, koska osa alihintaisten tonttien ostajista olisi muuten tyytynyt pienempään tonttiin ja asuntoon. Tällöin markkinat pikemminkin nostavat kuin laskevat asuntojen hintoja.
Tilastollisella analyysilla on osoitettu, että vuoden päästä tapahtuvasta asuntojen hintojen vaihtelusta noin puolta ei pysty ennustamaan.
On esitetty teoria, että psykologialla on merkittävä osuus hintojen vaihtelussa; hintojen nousu innostaa ostamaan. Alamäessä lasku on taas hintoja pudottava voima. Psykologisiin tekijöihin liittyy termi järjetön innostuneisuus, jolla selitetään hintakuplien muodostumista.
Asuntojen hintakehitys näkyy asuntokuntien kasvavassa velkaantuneisuudessa. Asuntolainojen osuus kotitalouksien kaikista veloista oli vuonna 2016 noin 71 prosenttia, eli yhteensä noin 85,5 miljardia euroa. Asuntojen hinnat ovat 2000-luvulla nousseet nopeammin kuin asuntokuntien palkkatulot. Asuntoja rahoitetaan pääasiassa velkarahalla, ja viimeisen 20 vuoden aikana keskimääräisen velan määrä on yli kaksinkertaistuinut. Kotitalouksien velkaantumisaste oli vuoden 2017 lopussa 128,2 %. Vuonna 2016 asuntovelallisten kotitalouksien velkaantumisaste oli keskimäärin 220 % ja keskimääräinen asuntovelka 97 220 euroa. Ennätyssuurten asuntolainojen lisäksi myös taloyhtiövelkojen kokonaismäärä on kasvanut, mikä Suomen pankin mukaan lisää kotitalouksien ja kansantalouden haavoittuvuutta ja taloudellisia riskejä.
Finanssivalvonta (Fiva) muutti lainan myöntämisen ehtoja 1.7.2016 siten, että asuntolainan määrä saa olla enintään 90 % (ensiasunnon ostajilla 95%) vakuuksien käyvästä arvosta asuntolainaa myönnettäessä. Ehtoja kiristetään 1.8.2018 alkaen siten, että uudet asuntolainat saavat olla enintään 85 % asunnon arvosta (ensiasunnon ostajilla 95 %). Enimmäisluototussuhteen eli lainakaton on tarkoitus rajoittaa myönnettevän lainan enimmäismäärää ja hillitä kotitalouksien liiallista velkaantumista.
Velkaantumisen taustalla ovat pitkien asuntolainojen yleistyminen, matalat korot ja pankkien kilpailu uusista asiakkaista. Myös asenteet ovat muuttuneet; asunto voidaan hankkia pienellä omarahoitusosuudella, tai hankitaan suoraan suurempi asunto vähittäisen säästämisen ja suurempaan vaihtamisen sijaan.
Yalen yliopiston kansantalouden professori Robert Shiller on osoittanut todella pitkien ajanjaksojen asuntojen hintaindekseillä, että hintojen reaalinen tuotto on ollut erittäin pieni. Yhdysvalloissa ajanjaksolla 1890–2004 keskimäärin 0,4 % vuodessa (sisältäen vuoden 1997 jälkeen tapahtuneen 52 % nousun) ja Amsterdamin Herengracht-kanaalin varrella ajanjaksolla 1628–1973 keskimäärin 0,2 % vuodessa.
Shillerin Yhdysvalloissa tekemien havaintojen mukaan asuntojen hintojen reaalinen muutos alitti ansiotason reaalisen muutoksen, joka oli Yhdysvalloissa keskimäärin 2 % vuodesta 1929 vuoteen 2003. Shiller selittää asuntojen hintojen ansiotasoa pienempää reaalista kehitystä rakennusteollisuuden teknologian kehittymisellä ja rakentamattoman maan paljoudella.