Asuntomarkkinoiden romahdus Suomessa 1990
Asuntomarkkinoiden romahdus Suomessa vuonna 1990 oli tapahtumasarja, jossa asuntojen hinnat nousivat voimakkaasti 1980-luvun lopulla ja romahtivat muutamassa vuodessa taloudellisen laman myötä. Samalla romahti huipussaan vuonna 1990 ollut asuntotuotanto kuuden vuoden aikana runsaaseen neljännekseen. Suuri joukko kotitalouksia ylivelkaantui ja joutui vakaviin taloudellisiin vaikeuksiin. Rakennusalan työttömyys nousi huippulukuhin ja huomattava osa alan resursseja siirtyi muille aloille. Rakennusalan konkurssit lisääntyivät rajusti ja kohdistuivat myös kaikkein suurimpiin yrityksiin.
Suomen asuntomarkkinoiden peruspiirteitä 1980- ja 1990-luvuilla olivat asuntojen hintojen ja asuntotuotannon määrän voimakkaat vaihtelut. Niistä kehittyi 1980-luvun lopulla asuntojen "hintojen nopea nousu", nousun jälkeinen "hintaromahdus" ja laman jälkeinen "uusi nousu" vuosituhannen vaihteeseen tultaessa.
Suomessa koko 1980-luvun ajan tuotannon kasvu oli tasaista, noin 4 % vuodessa, ja työllisyys pysyi korkeana. 1980-luvun puolivälissä pitkään jatkuneesta asumiskulutuksen kasvusta huolimatta Suomessa asuttiin vielä ahtaasti verrattuna esimerkiksi muihin Pohjoismaihin. Kuluttajilla oli painetta kasvattaa asumisväljyyttä. Vuokrasääntely supisti saman aikaisesti vuokra-asuntotarjontaa, joka oli vielä pienasuntovaltaista. Vuokra-asunnoista siirtyi väestöä omistusasuntoihin.
Asteittainen rahamarkkinoiden vapautuminen helpotti huomattavasti kotitalouksien lainansaantia vuosikymmenen puolivälin jälkeen. Vuosina 1987–1989 reaalikorot laskivat ja korkojen verovähennysoikeus pysyi pääosin entisellään.
Samanaikaisesti kun asuntomarkkinoilla vuokra-asunnoista oli muuttopainetta omistusasumiseen ja asumisväljyyttä haluttiin parantaa, oli työllisyysaste hyvä ja talouden kasvu sekä kuluttajien tulo-odotukset olivat suotuisat. Kun korkotaso oli matala ja lainansaanti helpompaa, kysyntä aiheutti asuntolainamäärän nopean kasvun, mikä puolestaan kanavoitui hintojen rajuna nousuna.
Rahoitusmarkkinoiden vapauttamisella ja lainanannon nopealla kasvulla oli merkittävä vaikutus hintojen nousuun. Sen sijaan asuntojen hintakuplan rooli hintojen nousussa ja laskussa oli vähäinen.
Asuntojen hintojen nousu alkoi vuoden 1986 lopulla ja jatkui lähes vuoden 1989 puoliväliin asti. Vaikka nousun perusteet olivat reaalitaloudessa, odotukset nousun jatkumisesta ruokkivat nousuvauhtia.
Suomen talous kääntyi laskuun vuoden 1990 puolivälissä. Lasku jyrkkeni saavuttaen pohjan vuoden 1993 loppupuolella. Työttömyys kasvoi nopeasti ollen vuonna 1994 jo yli 18 %. Korot nousivat vuodesta 1989, ja korkotaso heitteli voimakkaasti vuoteen 1993. Kotitalouksien tulot supistuivat. Muuttoliike hiljeni.
Asuntojen hinnat kääntyivät laskuun jo vuoden 1989 puolivälissä. Vuonna 1989 rakennettiin 64 000 asuntoa. Kovan rahan asunnoille ei löytynyt ostajia, vaan ne jäivät myymättä ja tyhjinä grynderiyhtiöiden harteille. Vuonna 1990 aloitettiin 69 000 asunnon rakentaminen, kahden vuoden kuluttua 40 000:n, ja vuonna 1996 aloitettiin vain 19 000 asunnon rakentaminen. Suuria rakennusyhtiöitä, esimerkiksi Haka ja Polar, ajautui yrityssaneeraukseen tai konkurssiin.
Lama iski pahiten omistusasuntojen ylivelkaantuneisiin kotitalouksiin. Kun laina oli otettu korkean hinnan aikana, korkeiden korkojen ja tulojen supistumisen myötä monet kotitaloudet eivät kyenneet hoitamaan velkojaan. Asuntojen hintojen laskiessa myös vakuusarvot laskivat jopa alle velan arvon. Monet kotitaloudet olivat pakotettuja myymään asuntonsa alle aikoinaan maksamansa hinnan ja myös alle velan määrän.
Maan kokonaistuotanto kääntyi kasvuun vuoden 1993 puolivälissä ja reaalikorot kääntyivät laskuun. Työllisyystilanne kääntyi parempaan päin seuraavana vuonna ja muuttoliike kiihtyi jälleen. Asuntojen hinnat kääntyivät nousuun vuoden 1996 alussa. Asuntotuotanto kääntyi kasvuun saman vuoden lopulla.
Asuntomarkkinoiden tilanne ja reaktiot olivat 1980-luvun ylikuumenemisen aikaan varsin samankaltaisia kaikilla alueilla koko maassa. Laman jälkeen 1990-luvun jälkipuoliskolla asuntomarkkinoiden kehitys maan eri osissa alkoi selvästi eriytyä. Tilanne on näin 2000-luvun ensimmäisen vuosikymmenen lopulla oleellisesti erilainen.
Suomessa lyhyellä tähtäimellä asuntojen hintoihin on liittynyt voimakkaita vaihteluita. Pitkällä ajanjaksolla tarkasteltaessa asuntojen hintojen ja muiden kuluttajahintojen kasvu on kuitenkin samaa luokkaa.
Kaavoitetun, rakennuskelpoisen maan riittävä tarjonta on perusedellytys asuntomarkkinoiden vakaalle kehitykselle. Maantarjontakaan ei voi kuitenkaan estää yleisestä taloudellisesta kehityksestä seuraavia hinta- ja tuotantomäärävaihteluita. Suomessa asuntojen hintakehitykseen vaikuttavat voimakkaasti myös muun muassa yleinen kuluttajahintojen kehitys, inflaatio, korko- ja palkkataso sekä työttömyysaste.
Julkisessa keskustelussa on usein väläytelty uuden asuntokuplan syntymistä Suomeen. Asuntojen hinnat ovat nousseet tasaisesti, ja reaalinen keskihinta oli 2005 sama kuin huippuvuonna 1989. Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos ennusti 2005 asuntojen hinnan laskevan suurissa kaupungeissa keskimäärin 2–4 % vuodessa 2006–2008.
Tilanne on kuitenkin erilainen kuin 1990. Asuntomarkkinat eivät ole enää homogeeniset läpi maan vaan paikallisesti eriytyneet, ja talous on osa Euroopan talousaluetta. Asiaa kommentoi Rahoitustarkastuksen johtaja Kaarlo Jännäri helmikuussa 2007: