تراکم ساختمانی
تراکم ساختمانی (Floor area ratio) نسبت زیربنای سرپوشیدهٔ کل طبقات و ساختمان‌های موجود در یک قطعه زمین (زیربنای ناخالص)، به مساحت آن قطعه زمین را گویند.
بنابر این فرمول محاسبه کردن آن به‌شرح زیر است:
تراکم ساختمانی = زیربنای سرپوشیدهٔ کل طبقات و ساختمان‌های موجود در یک قطعه زمین (زیربنای ناخالص)/ مساحت آن قطعه زمین در نتیجه، برای مثال: تراکم ساختمانی ۲ (یا ۲۰۰٪) نشان‌دهندهٔ این است که متراژ کل زیربنای ناخالص کل ساختمان‌های موجود در قطعۀ زمین مربوطه، دو برابر مساحت ناخالص آن قطعۀ زمین است. البته در عرف امروز ساخت و ساز ایران، تراکم به نسبت درصد زیربنای خالص قابل ساخت (زیربنای یک طبقه بدون در نظر گرفتن مشاعات) به مساحت زمین ملک فاقد عقب نشینی و یا مساحت باقیمانده زمین ملک دارای عقب نشینی می گویند. مالکین باید توجه کنند که اگر ملک آنها عقب نشینی دارد، درصد تراکم ساخت و ساز آنها باید نسبت به مانده زمین محاسبه گردد چرا که در واقع مالکان، قسمت عقب نشینی ملک خود را به شهرداری می بخشند و در تصرف و مالکیت همیشگی شهرداری در می آورند.
تفاوت این اصطلاح در کشورهای گوناگون به‌ شرح زیر است:
در استرالیا از اصطلاح (floor space ratio (FSR برای این معنی استفاده می‌شود.
در هندوستان از اصطلاح (floor space ratio (FSR و (floor area ratio (FAR برای این معنی استفاده می‌شود.
در انگلستان و هنگ کنگ از اصطلاح plot ratio و site ratio برای این معنی استفاده می‌شود.
در سنگاپور از اصطلاح plot ratio و gross plot ratio برای این معنی استفاده می‌شود.
در آمریکا از اصطلاح (floor space ratio (FSR و (floor area ratio (FAR برای این معنی استفاده می‌شود. در فرم محاسبات عوارض شهرداریهای ایران چند نوع تراکم ساختمانی مختلف ذکر شده، که همگی آنها من درآوردی، غیرقانونی و بابت مفر درآمدی شهرداریها از زمان دفاع مقدس تا کنون به وجود آمده است. در صورت پیگیری مالکین در دادگاههای حقوقی ایران، اکثر وجوه پرداختی بابت محاسبه انواع تراکم، قابل اثبات و عودت پذیر می باشند.
انواع تراکم
(۱) تراکم مجاز
(۲) تراکم غیر مجاز
تراکم غیر مجاز خود به دو نوع تقسیم می شود:
الف) تراکم غیر مجاز بند الف
ب) تراکم غیر مجاز بند ب در هيچ كجاي دنيا در حال حاضر، فروش تراكم به روال ايران انجام نمي پذيرد،  ‏در ایران، تا اوایل انقلاب درآمدهای شهرداری از طریق کمک‌های دولت و عوارض نوسازی تامین می‌شد، اما همزمان با جنگ کمک‌های دولت به شهرداری‌ها قطع ‌شد و به شهرداری‌ها اجازه داده ‌شد به دنبال درآمدهای مستقل بروند. ‏ از آن زمان تأمین درآمد شهرداری با فروش تراکم و مازاد تراکم آغاز شد. متأسفانه از همان ابتدا پایه‌های درستی گذاشته نشد و ساده‌ترین راه‌ها برای تأمین درآمد انتخاب شد. ‏در شهرداری کشورهای اروپایی مالیات بر نقل‌و انتقال و مالیات بردرآمد زیاد است و این امور به معنای واقعی به مدیریت شهری کمک می‌کند، با این وجود در ایران تراکم مازاد به ‌فروش می‌رسد و هزینه مسکن را بالا می‌برد و به طبقات پایین فشار وارد می‌کند. ‏در شهرداري مشهد كه پتانسيل درآمدزايي از بخش توريست و زيارت دارد، ٩٤ درصد درآمد شهرداري از محل صدور مجوزهاي ساخت و ساز است! تصور كنيد در شهرهايي كه جاذبه توريستي و زيارتي ندارند اين نرخ احتمالا بالاتر از اين مي باشد بي اغراق نيست اگر بگوييم بعضي از شهرهاي ايران بالاترين نرخ عوارض پروانه نوسازي در كل جهان را دارند. به گفته شهردار تهران در بهار سال ١٤٠٠ هزينه صدور جواز شهرداري تهران دو درصد فروش ناخالص آن ساختمان است. بالفرض شما ميخواهيد ساختماني بسازيد كه شامل ١٠ واحد پنج ميليارد توماني است. نرخ صدور جواز آن يك ميليارد تومان مي شود كه نقدا در ابتداي كار مي پردازيد در باب صحت و سقم اين ادعا بحث فراوان است و خيليها رقم جواز را بسيار بالاتر مي دانند. در بسياري از شهرستانهاي ايران هزينه صدور جواز حتي تا چندين برابر تهران مي باشد طوري كه در بعضي موارد تا ٢٥ درصد ارزش فروش كل ساختمان بابت صدور جواز، نقدا اخذ گرديده است
بنابر منابع زیادی (از جمله Edward Ptacek, 2009) هرچه میزان تراکم ساختمانی در یک قطعه زمین بیشتر باشد، قیمت هر مترمربع آن زمین گران‌تر است.
آن دسته از کسانی که تصمیم به ساخت خانه در فضاهای شهری می‌گیرند، باید طرح و نقشه خود را با شهرداری آن شهر و منطقه هماهنگ نمایند. شهرداری‌ها که وظیفه‌ی مدیریت کلان شهری را بر عهده داشته و برای جهت پیشروی شهر و نوع خانه های احداثی در هر منطقه سیاست‌های کلی دارند. البته در حال حاضر، این سیاستهای کلی در مواجهه با بحرانهای اقتصادی ناشی از جنگ و تحریم اساسا تغییر کرده و با تصویب تبصره های تو در تو از یک طرف و صدور مصوبه های متناقض جهت آبروداری رسانه ای، از طرف دیگر، شهرسازی در ایران را متفاوت از روال حاکم دیگر نقاط دنیا کرده است.
این سیاست‌ها توسط کارشناسان به عدد و رقم تبدیل شده و در قالب طرح تفصیلی منتشر می‌شود. کسانی که قصد ساختن یک ملک را دارند با بررسی دقیق این طرح و با توجه به کاربری مورد نظرشان (مسکونی، تجاری یا مختلط) اقدام به خرید زمین یا تجمیع زمین خود با ملک‌های مجاور کرده و سپس جهت اخذ پروانه‌ی ساخت اقدام می‌کنند.
متولی اصلی صدور طرحهای تفصیلی در ایران، شورای عالی شهرسازی است و این شورا در باب طرح تفصیلی خود را مرجع دانسته و به شوراهای اسلامی شهر اجازه دخل و تصرف این طرحها را نمی دهد. بزرگترین معضل ساخت و ساز در ایران، نگاه صرفا آکادمیک شهرسازی بر اساس منابع و الگوهای قدیمی، و از همه مهمتر بی اعتنایی به ذائقه های جدید شهرنشینی و آثار اقتصادی توسعه شهری، توسط شورای عالی شهرسازی می باشد. این شورا با نگاه ایده آلیستی سنتی شهرسازی، طرحهای تفصیلی را تهیه و برای اجرا به شهرداری ها ابلاغ می کند. طرح تفصیلی برای شهرداری ها به منزله اصلی ترین منبع درآمدی می باشد و برعکس اینکه گفته می شود مالکان از منفذهای طرح برای بالابردن سود حاصل از ساخت و ساز تلاش می کنند این شهرداری ها هستند که از لابلای تبصره های طرح تفصیلی، در تکاپوی فروش تراکم برای جبران کسری بودجه اندنحوه محاسبه تعداد طبقات مجاز ساخت در شهر تهران