4885/TCT-CS

Công văn 4885/TCT-CS năm 2015 tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp sang đất ở do Tổng cục Thuế ban hành BỘ TÀI CHÍNH TỔNG CỤC THUẾ ------- CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc --------------- Số: 4885/TCT-CS V/v: Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp sang đất ở. Hà Nội, ngày 19 tháng 1 1 năm 20 15 Kính gửi: Cục thuế thành phố Cần Thơ. Trả lời Công văn số 173/CT-TTHT ngày 24/8/2015 của Cục Thuế thành ph ố C ầ n Thơ về việc xác định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp sang đ ấ t ở, T ổ ng cục Thuế có ý kiến như sau: - Tại điểm b, điểm c, Khoản 3, Điều 3, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất: “Điều 3. Căn cứ t í nh tiền sử dụng đất 3. Giá đ ấ t tính thu tiền sử dụng đất: b) Giá đ ấ t cụ th ể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Ch í nh phủ về giá đất áp d ụng trong các trường hợp sau: - Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng gi á đ ấ t) từ 30 tỷ đ ồ ng trở lên đ ố i với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đ ồ ng trở lên đ ố i với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đ ố i với các tỉnh còn lại tr ong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đ ấ t, công nhận quy ề n sử dụng đất; hộ gia đình, c á nh â n được giao đất không thông qua hình thức đ ấ u giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử d ụ ng đất đ ố i với d iệ n tích đất ở vư ợ t h ạ n mức. - Xác định gi á khởi điểm đấu gi á quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đ ấ t có thu ti ề n sử dụng đ ấ t thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. c) Gi á đ ấ t cụ th ể được xác định theo phương pháp hệ s ố điều chỉnh gi á đ ấ t á p dụng đ ố i với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có gi á trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đ ố i với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đ ố i với các tỉnh mi ề n núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đ ồ ng đ ố i với các tỉnh còn lại áp dụng đ ể xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp: - T ổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá q uyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đ ấ t, cho phép chuy ể n mục đích sử dụng đất; - Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đ ấ u gi á quyền sử dụng đất; - Hộ gia đình, c á nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đ ố i với diện tích đất ở vượt hạn mức. Hàn g năm, Ủy ban nhân d â n cấp tỉnh quy đ ị nh h ệ số điều chỉnh giá đất đ ể áp dụng cho các trường h ợ p quy đ ị nh t ạ i Điểm này. ” - Tại điểm c, Khoản 2, Điều 5, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất: c) Chuyển mục đích từ đất ph i nông nghiệp không phải là đất ở sang đ ấ t ở thì thu tiền sử dụng đất như sau: - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổ n định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đ ấ t. - Trường hợp đang sử dụng đất ph i nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 th á ng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa ti ề n sử dụng đất tính theo gi á đất ở với tiền sử dụng đất t í nh theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuy ể n mục đích của cơ quan nhà nước có th ẩ m quy ề n. - Trường h ợ p được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuy ể n từ thuê đất sang giao đ ấ t thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đ ấ t t í nh theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo gi á đất ph i nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có th ẩ m quy ề n. - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đ ấ t ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất t rả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm c ó quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có th ẩ m quyền.” - Tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất: “Điều 3. Xác định tiền sử dụng đất kh i được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ th ể như sau: 1. T ổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu ti ề n sử dụng đất không thông qua hình thức đấu gi á thì tiền sử dụng đ ấ t phải nộp được xác định bằng gi á đất t í nh thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đ ấ t được giao tại thời điểm c ó quyết định giao đất nhân (x) với diện tích phải nộp ti ề n sử dụng đ ấ t, trong đ ó : 1.1. Về giá đất t í nh thu tiền sử dụng đất: a) Trường hợp được Nhà nước giao đất mà diện tích t í nh thu tiền sử dụng đ ấ t của thửa đ ấ t hoặc khu đ ấ t có gi á trị (tính theo gi á đất trong Bảng gi á đất) từ 30 tỷ đ ồ ng trở l ên đối với các thành ph ố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đ ố i với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá đất t í nh thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành ph ố t rực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy ế t định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất. b) Trường h ợ p được Nhà nước giao đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đ ấ t của thửa đất hoặc khu đất c ó gi á t rị (tính theo giá đất trong Bảng gi á đất) dưới 30 tỷ đ ồ ng đ ố i với các thành ph ố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đ ố i với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đ ố i với các tỉnh còn lại thì giá đất t í nh thu tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định t ạ i Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất. ” - Tại điểm 1.2, điểm 1.3, Khoản 1, Điều 4, Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất: “ Điều 4. Xác định tiền sử dụng đất kh i được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế Kh i chuyển mục đích sử dụng đất, tổ chức k i nh tế phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Khoản này được hướng dẫn cụ thể như sau: 1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất ph i nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất, giao đất c ó thu ti ề n sử dụng đất sang đất ở đ ể thực hiện dự á n đầu tư xây dựng nhà ở đ ể b á n hoặc nhà ở đ ể bán kết hợp với cho thuê thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau: 1.2. Trường hợp được Nhà nước giao đất c ó thu tiền sử dụng đất và đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, kh i được Nhà nước cho phép chuy ể n mục đích sử dụng đất sang đ ấ t ở thì t ổ chức kinh tế phải nộp số tiền bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đ ấ t theo mục đích của loại đất sau khi chuy ể n mục đích được xác định theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư này trừ (-) đi s ố tiền sử dụng đất t í nh theo giá đất của loại đất trước kh i chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước c ó thẩm quyền cho phép chuy ể n mục đích sử dụng đất. Số tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại quy định tại điểm này được xác định theo công thức sau: Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất của thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất x Số năm sử dụng đất còn lại Tổng thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất 1.3. Số tiền thuê đất nộp một lần cho thời gian thuê đ ấ t còn lại qu y định tại Điểm 1.1 Khoản này và tiền sử dụng đ ấ t của loại đ ấ t trước khi chuy ể n mục đích của thời hạn sử dụng đ ấ t còn lại quy định tại Điểm 1.2 Khoản n à y được xác định theo gi á đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; cụ th ể : a) Nếu gi á đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích của loại đất sau kh i chuyển mục đích thuộc trường hợp được xác định theo phương ph á p hệ số điều chỉnh gi á đất thì giá đất tính tiền thuê đất nộp một lần cho thời gian thuê đ ấ t còn lại hoặc giá đất t í nh tiền sử dụng đất của loại đ ấ t t rước khi chuy ể n mục đích cũng được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuy ể n mục đích sử dụng đất. b) Nếu giá đất t í nh thu tiền sử dụng đất theo mục đích của loại đ ấ t sau kh i chuyển mục đích thuộc trường hợp được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá đất tính tiền thuê đ ấ t nộp một l ầ n cho thời gian thuê đất còn lại hoặc giá đất tính tiền sử dụng đ ấ t của loại đ ấ t trước khi chuyển mục đích cũng là gi á đất cụ th ể được xác định theo các phương pháp nêu t r ên tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đ ấ t. Việc xác định t rường hợp xác định giá đất t í nh thu ti ề n sử dụng đ ấ t theo phương pháp hệ s ố điều chỉnh giá đ ấ t hoặc theo các phương pháp định giá khác được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư này.” - Tại điểm c, Khoản 2; điểm b, điểm c, Khoản 3, Điều 5, Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất: “2. Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn g ố c từ nhận chuy ể n nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đ ấ t ở thì thu ti ề n sử dụng đ ấ t như sau: c) Đất nhận chuyển nhượng c ó nguồn gốc là đất phi nông nghiệp c ó thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa ti ề n sử dụng đất tính theo gi á đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đ ấ t ph i nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại. Số tiền sử dụng đất ph i nông nghiệp của thời gian sử dụng đất còn lại quy định tại Điểm này được xác định theo công thức quy định tại Điểm 1.2 Khoản 1 Điều 4 Thông tư này.” “3. Gi á đất t í nh thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuy ể n mục đích của cơ quan nhà nước có th ẩ m quy ề n, cụ thể: … b) Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, gi á đất tính thu tiền sử dụng đ ấ t của mục đích trước và sau khi chuy ể n mục đích là gi á đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng c á c phương pháp định gi á đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này. c) Trường hợp chuyển mục đích từ đất ph i nông nghiệp không phải là đất ở (đang sử dụng hoặc có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng) sang đất ở thì giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích là giá đất của loại đất phi nông nghiệp tương ứng theo quy định của Ch í nh phủ về gi á đất (đất thương mại dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất thương mại dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh ph i nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị).” Căn cứ các quy định nêu trên, Tổng cục Thuế thống nhất với đề xuất của Cục Thuế thành phố Cần Thơ tại Công văn số 173/CT-TTHT ngày 24/8/2015. Tổng cục Thuế trả lời để Cục thuế thành phố Cần Thơ được biết./. Nơi nhận: - Như tr ê n; - Vụ CST- BTC; - Cục QLCS; - Vụ KK&KTT ( 01 b); - Vụ PC-TCT ( 01 b); - Lưu: VT, CS (03b). TL. TỔNG CỤC TRƯỞNG KT. VỤ TRƯỞNG VỤ CHÍNH SÁCH PHÓ VỤ TRƯỞNG Ngô Văn Độ