57/2011/QĐ-UBND

Quyết định 57/2011/QĐ-UBND về Quy chế quản lý sử dụng nhà ở xã hội thuộc nguồn vốn ngân sách nhà nước trên địa bàn tỉnh Bình Dương do Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương ban hành ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG ------- CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc --------------- Số: 57/2011/QĐ-UBND Thủ Dầu Một, ngày 19 tháng 12 năm 2011 QUYẾT ĐỊNH BAN HÀNH QUY CHẾ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI THUỘC NGUỒN VỐN NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân ngày 03 tháng 12 năm 2004; Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005; Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Căn cứ Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Căn cứ Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16 tháng 11 năm 2009 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; Căn cứ Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế sử dụng nhà chung cư; Theo đề nghị của Sở Xây dựng tại Tờ trình số 2266/TTr-SXD ngày 14/12/2011, QUYẾT ĐỊNH: Điều 1 . Ban hành kèm theo Quyết định này bản Quy chế quản lý sử dụng nhà ở xã hội thuộc nguồn vốn ngân sách nhà nước. Điều 2 . Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh, Giám đốc Sở Xây dựng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, thị; Thành viên Ban Chỉ đạo chính sách nhà ở cấp tỉnh và thị trường bất động sản, thủ trưởng Cơ quan, ban, ngành và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này. Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 10 ngày, kể từ ngày ký./. Nơi nhận: - Văn phòng Chính phủ; - Bộ Tư pháp, Cục kiểm tra văn bản; - Bộ Xây dựng, Cục QLN-TTBĐS; - TTTU-TT HĐND tỉnh; - CT, các PCT tỉnh; - Các Sở, Ban, Ngành tỉnh, Đoàn thể; - Trung tâm Công báo, Website BD; - LĐVP, Km, TH; - Lưu: VT. TM. ỦY BAN NHÂN DÂN KT. CHỦ TỊCH PHÓ CHỦ TỊCH Trần Thanh Liêm QUY CHẾ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI THUỘC NGUỒN VỐN NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG (Ban hành kèm theo Quyết định số 57/2011/QĐ-UBND ngày 19 tháng 12 năm 2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương) Chương 1. QUY ĐỊNH CHUNG Điều 1. Mục đích ban hành Quy chế 1. Nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự; tạo lập nếp sống văn minh đô thị trong các khu nhà ở xã hội; duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh - môi trường của nhà ở xã hội. 2. Quy định quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc quản lý sử dụng nhà ở xã hội. 3. Hướng dẫn thực hiện một số nội dung về tổ chức quản lý nhà ở xã hội; quản lý việc cho thuê; sử dụng nhà ở xã hội. Điều 2. Phạm vi và đối tượng áp dụng 1. Quy chế này được áp dụng đối với loại nhà ở xã hội thuộc nguồn vốn ngân sách nhà nước (sau đây gọi tắt là nhà ở xã hội). 2. Đối tượng áp dụng bao gồm tổ chức, cá nhân (cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang) có liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà ở xã hội. Điều 3. Nguyên tắc quản lý sử dụng nhà ở xã hội 1. Việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành và khai thác nhà ở xã hội do người quyết định đầu tư lựa chọn; trường hợp có từ hai đơn vị trở lên đăng ký tham gia thì việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành và khai thác nhà ở xã hội được thực hiện theo nguyên tắc đấu thầu; Đơn vị được giao quản lý vận hành và khai thác nhà ở xã hội phải đảm bảo nhà ở xã hội được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả, tránh thất thoát; phải phối hợp chặt chẽ với các đơn vị có liên quan; có sự phân công, giao trách nhiệm quản lý rõ ràng; đảm bảo duy trì nhà ở xã hội. 2. Việc huy động kinh phí quản lý sử dụng nhà ở xã hội và quản lý kinh phí này thực hiện theo nguyên tắc tự trang trải, công khai, minh bạch; mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành không vượt quá quy định mức thu tối đa (giá trần) theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Điều 4. Giải thích từ ngữ Trong Quy chế này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: 1. Nhà ở xã hội là nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại đô thị (nhà chung cư) để cho các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang thuê theo cơ chế do nhà nước quy định. 2. “ Phần sử dụng riêng ” trong nhà ở xã hội bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà ở xã hội được công nhận là sử dụng riêng theo quy định của pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sử dụng riêng. 3. “ Phần sử dụng chung ” trong nhà ở xã hội bao gồm: a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà ở xã hội (ngoài phần diện tích thuộc sử dụng riêng quy định tại khoản 2 Điều này); b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà ở xã hội, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sử dụng riêng của căn hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà ở xã hội đó. 4. “ Chủ đầu tư ” là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý sử dụng vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật; là người trực tiếp cho thuê các căn hộ trong nhà ở xã hội, đồng thời là chủ sở hữu nhà ở xã hội. 5. “ Người sử dụng nhà ở xã hội ” là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sử dụng riêng trong nhà ở xã hội. 6. “ Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà ở xã hội ” là doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà ở chung cư được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. 7. “ Đơn vị đang quản lý nhà ở xã hội ” là tổ chức đang được giao trách nhiệm trực tiếp quản lý nhà ở xã hội đó. Chương 2. QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI MỤC 1. NỘI DUNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI Điều 5. Quản lý vận hành nhà ở xã hội 1. Quản lý vận hành nhà ở xã hội bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sử dụng chung của nhà ở xã hội; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà ở xã hội hoạt động bình thường. 2. Việc quản lý vận hành nhà ở xã hội phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà ở chung cư thực hiện. Điều 6. Bảo trì nhà ở xã hội 1. Bảo trì nhà ở xã hội là tập hợp các công việc nhằm bảo đảm và duy trì sự làm việc bình thường, an toàn của nhà ở theo quy định của thiết kế trong suốt quá trình khai thác sử dụng. 2. Việc bảo trì nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 47 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật khác có liên quan. 3. Việc bảo trì nhà ở xã hội phải do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì. Điều 7. Cải tạo và phá dỡ nhà ở xã hội Việc cải tạo, phá dỡ nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và Điều 89 của Luật Nhà ở và Điều 47 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Điều 8. Lưu trữ hồ sơ nhà ở xã hội 1. Chủ đầu tư nhà ở có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều 66 của Luật Nhà ở cụ thể như sau: Chủ đầu tư nhà ở, tổ chức được giao quản lý quỹ nhà ở có trách nhiệm lập, lưu hồ sơ nhà ở và nộp một bộ cho Sở Xây dựng tỉnh để lưu trữ phục vụ yêu cầu quản lý nhà ở. 2. Hồ sơ nhà ở xã hội nộp cho Sở Xây dựng được quy định như sau: tên và địa chỉ chủ đầu tư; tên và địa chỉ đơn vị tư vấn, đơn vị thi công (nếu có); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy phép xây dựng (nếu có); bản vẽ thiết kế hoặc bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở (nếu có); bản vẽ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng và các hồ sơ khác liên quan đến quá trình bảo trì, vận hành của nhà ở xã hội. Điều 9. Bản nội quy quản lý sử dụng nhà ở xã hội 1. Mọi nhà ở xã hội đều phải có bản nội quy quản lý sử dụng nhà ở xã hội với những nội dung chính như sau: a) Trách nhiệm của các tổ chức (chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà ở xã hội, doanh nghiệp quản lý vận hành và ban quản trị) trong quản lý sử dụng nhà ở xã hội theo quy định của Quy chế này; b) Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư hoặc người sử dụng hợp pháp nhà ở xã hội; c) Các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà ở xã hội quy định tại Điều 10 và Điều 24 của Quy chế này; d) Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà ở xã hội và các loại phí hợp lý khác; đ) Xác định danh mục, vị trí, diện tích và quy mô các phần sử dụng riêng trong nhà ở xã hội; phần sử dụng chung trong và ngoài nhà ở xã hội; e) Quy định về việc sửa đổi, bổ sung bản nội quy quản lý sử dụng nhà ở xã hội và một số quy định khác. 2. Chủ đầu tư nhà ở xã hội phải căn cứ vào những nội dung quy định tại khoản 1 Điều này để xây dựng bản nội quy quản lý sử dụng nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện thực tế của nhà ở xã hội và thông báo công khai với người sử dụng nhà ở xã hội. Điều 10. Các hành vi nghiêm cấm trong quản lý nhà ở xã hội 1. Cho thuê nhà ở không đúng đối tượng và điều kiện quy định của pháp luật hiện hành. 2. Chuyển nhượng hợp đồng cho thuê nhà ở. 3. Sử dụng nhà ở không đúng mục đích. 4. Sử dụng tiền thuê nhà ở sai mục đích. 5. Sử dụng không đúng mục đích kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì nhà ở xã hội. 6. Các hành vi nghiêm cấm khác theo quy định của pháp luật. MỤC 2. CƠ CẤU, TỔ CHỨC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI Điều 11. Chủ đầu tư, người sử dụng nhà ở xã hội trong tổ chức quản lý sử dụng nhà ở xã hội Chủ đầu tư, người sử dụng nhà ở xã hội có quyền và trách nhiệm trong việc tổ chức quản lý nhà ở xã hội như sau: 1. Tham gia hội nghị nhà ở xã hội và biểu quyết những vấn đề thuộc thẩm quyền của hội nghị nhà ở xã hội quy định tại khoản 3 Điều 12 của Quy chế này. Quyền biểu quyết được tính theo đơn vị căn hộ. 2. Đóng góp ý kiến cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội hoặc ban quản trị trong việc quản lý sử dụng nhà ở xã hội. Điều 12. Hội nghị nhà ở xã hội 1. Hội nghị nhà ở xã hội là hội nghị giữa chủ đầu tư và người sử dụng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư có thể cử người đại diện tham dự, người sử dụng có thể cử người đại diện hoặc ủy quyền cho người khác tham dự hội nghị này. Hội nghị nhà ở xã hội phải đảm bảo có trên 50% tổng số người sử dụng nhà ở xã hội tham dự. Hội nghị nhà ở xã hội được tổ chức mỗi năm 01 lần, trong trường hợp cần thiết có thể tổ chức hội nghị bất thường khi có trên 50% tổng số người sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi ban quản trị đề nghị đồng thời có văn bản đề nghị của 30% người sử dụng nhà ở xã hội. 2. Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà ở xã hội được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được thuê trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà ở xã hội lần đầu. 3. Hội nghị nhà ở xã hội là cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý sử dụng nhà ở xã hội đó theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này. Hội nghị nhà ở xã hội quyết định các vấn đề sau: a) Đề cử và bầu ban quản trị; đề cử và bầu bổ sung, bãi miễn thành viên ban quản trị trong trường hợp tổ chức hội nghị nhà ở xã hội bất thường; thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi quy chế hoạt động của ban quản trị; thông qua mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của ban quản trị; b) Thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi bản nội quy sử dụng nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 9 của Quy chế này; c) Thông qua việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì nhà ở xã hội; d) Thông qua báo cáo công tác quản lý vận hành, bảo trì và báo cáo tài chính của các đơn vị được giao thực hiện; đ) Quyết định những nội dung khác có liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà ở xã hội. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư không nhất thiết phải thực hiện các nội dung quy định tại điểm c và d của khoản này. 4. Mọi quyết định của hội nghị nhà ở xã hội phải đảm bảo nguyên tắc theo đa số thông qua hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu và được xác lập bằng văn bản. Điều 13. Ban quản trị nhà ở xã hội (nhà chung cư) Ban quản trị nhà ở xã hội được áp dụng tương tự như Ban quản trị nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 71, Điều 72 của Luật Nhà ở và khoản 1 Điều 12 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. 1. Thành phần ban quản trị nhà ở xã hội được quy định như sau: Thành phần ban quản trị bao gồm chủ đầu tư và đại diện người sử dụng nhà ở xã hội, đại diện chính quyền cấp xã nơi đặt nhà ở xã hội. Ban quản trị nhà ở xã hội có thể được bầu từ 05 đến 15 thành viên, tùy theo điều kiện cụ thể của nhà ở xã hội, cụm nhà ở xã hội đó. Cơ cấu ban quản trị gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban, trong đó có 01 Phó ban là thành phần do chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà ở xã hội cử tham gia Ban quản trị. Khi chủ đầu tư sáp nhập hoặc chuyển quyền lợi và nghĩa vụ sang doanh nghiệp khác thì doanh nghiệp này có trách nhiệm cử người tham gia vào ban quản trị. Chủ đầu tư có thể rút khỏi ban quản trị khi ban quản trị nhà ở xã hội đã hoạt động tốt và công tác quản lý sử dụng nhà ở xã hội đã đi vào nề nếp và được hội nghị nhà ở xã hội, Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. 2. Trách nhiệm và quyền hạn của ban quản trị nhà ở xã hội a) Phối hợp với chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà ở xã hội trong những lần tiếp theo; b) Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người sử dụng nhà ở xã hội trong việc sử dụng nhà ở xã hội; kiểm tra đôn đốc người sử dụng nhà ở xã hội thực hiện đúng bản nội quy quản lý sử dụng và các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở xã hội; tạo điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà ở xã hội hoàn thành tốt nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng đã ký kết; c) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành, các cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết; d) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà ở xã hội được giao quản lý; đ) Thực hiện các công việc khác do hội nghị nhà ở xã hội giao; e) Được hưởng phụ cấp trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của ban quản trị. 3. Ban quản trị nhà ở xã hội hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số. 4. Trong vòng 15 ngày kể từ khi hội nghị nhà ở xã hội bầu ban quản trị, ban quản trị có trách nhiệm đăng ký với Ủy ban nhân dân cấp huyện để được công nhận. Trong vòng 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản đăng ký của ban quản trị nhà ở xã hội, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải ra quyết định công nhận ban quản trị nhà ở xã hội. Nhiệm kỳ hoạt động của ban quản trị tối đa là 03 năm kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện ký quyết định công nhận. Điều 14. Chủ đầu tư trong quản lý sử dụng nhà ở xã hội 1. Lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản lý vận hành, bảo trì nhà ở xã hội (kể cả doanh nghiệp trực thuộc chủ đầu tư). Thông qua việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì nhà ở xã hội tại hội nghị nhà ở xã hội lần thứ nhất. 2. Thực hiện quản lý kinh phí bảo trì nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 21 của Quy chế này. 3. Bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài nhà ở xã hội cho cơ quan quản lý chuyên ngành ở địa phương theo quy định. 4. Hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trong nhà ở xã hội cho người sử dụng nhà ở xã hội. 5. Chủ trì tổ chức hội nghị nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 12 của Quy chế này. 6. Cử người tham gia ban quản trị theo quy định tại Điều 13 của Quy chế này. Điều 15. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà ở xã hội 1. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà ở xã hội là đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Doanh nghiệp này có thể trực tiếp thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các phần việc quản lý vận hành nhà ở xã hội. 2. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng các chế độ như đối với dịch vụ công ích trong hoạt động cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư theo quy định của pháp luật. MỤC 3. QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ Ở XÃ HỘI Điều 16. Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà ở xã hội và nghiệm thu, thanh toán, thanh lý hợp đồng dịch vụ 1. Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà ở xã hội bao gồm những nội dung chính sau: a) Tên, địa chỉ, người đại diện các bên ký hợp đồng; b) Quy mô, diện tích các bộ phận trong và ngoài nhà ở xã hội thuộc phần sử dụng chung cần phải quản lý vận hành; c) Nội dung và yêu cầu về chất lượng, số lượng, thời gian, địa điểm cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà ở xã hội; d) Các khoản phí, mức phí dịch vụ vận hành nhà ở xã hội; đ) Thời gian thực hiện hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà ở xã hội; e) Trách nhiệm, quyền hạn của các bên tham gia hợp đồng; g) Những thỏa thuận khác có liên quan. 2. Thời gian thực hiện hợp đồng nêu tại khoản 1 Điều này tối thiểu là 02 năm. Trong trường hợp được gia hạn thì thời gian gia hạn không quá 02 năm. 3. Hủy bỏ và chấm dứt hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà ở xã hội: a) Hợp đồng bị đơn phương hủy bỏ khi một trong hai bên vi phạm cam kết hợp đồng; b) Hợp đồng được chấm dứt khi hết thời hạn hoặc hai bên cùng thỏa thuận thống nhất chấm dứt hợp đồng. 4. Việc nghiệm thu, thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà ở xã hội được thực hiện theo các quy định của pháp luật. Điều 17. Trách nhiệm và quyền hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà ở xã hội 1. Thực hiện cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà ở xã hội theo hợp đồng đã ký, đảm bảo an toàn, tiêu chuẩn, quy phạm quy định. 2. Ký kết hợp đồng phụ với các doanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ cho nhà ở xã hội (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nhà ở xã hội đối với các doanh nghiệp nêu trên để đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đã ký. 3. Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho người sử dụng khi bắt đầu sử dụng nhà ở xã hội; hướng dẫn việc lắp đặt các trang thiết bị thuộc phần sử dụng riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung trong nhà ở xã hội. 4. Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ phận của nhà ở xã hội để thực hiện việc quản lý vận hành nhà ở xã hội. 5. Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho người sử dụng nhà ở xã hội và sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của phần sử dụng chung hoặc trang thiết bị dùng chung trong nhà ở xã hội bị hư hỏng đảm bảo cho nhà ở xã hội hoạt động được bình thường. 6. Thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà ở xã hội hàng tháng theo quy định tại khoản 2 Điều 18 của Quy chế này khi được chủ đầu tư ủy quyền, việc thu kinh phí quản lý vận hành theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng. 7. Phối hợp với ban quản trị đề nghị các cơ quan cấp điện, nước, dịch vụ khác ngừng cung cấp, nếu người sử dụng nhà ở xã hội không thực hiện đóng góp đầy đủ đúng hạn chi phí quản lý vận hành nhà ở xã hội và vi phạm các quy định tại Điều 24 của Quy chế này mà không khắc phục. 8. Định kỳ 6 tháng một lần, báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà ở xã hội với ban quản trị và phối hợp với ban quản trị lấy ý kiến của người sử dụng nhà ở xã hội về việc cung cấp dịch vụ cho nhà ở xã hội. 9. Phối hợp với ban quản trị, tổ dân phố trong việc bảo vệ an ninh, trật tự và các vấn đề có liên quan khác trong quá trình quản lý vận hành nhà ở xã hội. Điều 18. Kinh phí quản lý vận hành nhà ở xã hội 1. Kinh phí quản lý vận hành nhà ở xã hội bao gồm: a) Chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà ở xã hội; điều khiển hoạt động của hệ thống trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà ở xã hội; các chi phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên và các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang máy, máy bơm và máy móc, thiết bị khác) thuộc phần sử dụng chung trong nhà ở xã hội; b) Chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của ban quản trị. Phí trông giữ ô tô, xe đạp, xe máy được hạch toán riêng và được bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà ở xã hội. 2. Việc huy động kinh phí quản lý vận hành nhà ở xã hội a) Kinh phí quản lý vận hành đã được tính trong đơn giá cho thuê của từng hộ gia đình, từng người sử dụng nhà ở xã hội, mỗi tháng một lần. Trường hợp kinh phí quản lý vận hành đã được tính trong đơn giá cho thuê mà không đủ để thực hiện quản lý vận hành thì các chủ sử dụng nhà ở xã hội có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí trên nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư với người sử dụng và được phân bổ theo diện tích sử dụng riêng của người sử dụng nhưng không vượt quá quy định mức thu tối đa (giá trần) theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng; b) Đối với dự án nhà ở xã hội có sử dụng dịch vụ gia tăng (như tắm hơi, bể bơi sử dụng riêng cho từng nhà hoặc các dịch vụ gia tăng khác) ngoài các dịch vụ quy định tại khoản 1 Điều 5 của Quy chế này mà chủ đầu tư có thỏa thuận mức phí dịch vụ với người thuê bằng văn bản khi ký hợp đồng thuê nhà thì mức thu thực hiện theo thỏa thuận đó; c) Chủ đầu tư có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà ở xã hội theo các quy định nêu tại điểm a khoản này đối với những căn hộ mà Chủ đầu tư chưa cho thuê hoặc Chủ đầu tư không sử dụng. 3. Các chi phí về sử dụng nhiên liệu, năng lượng, cấp, thoát nước, điện thoại, công nghệ thông tin, thu gom rác thải và các chi phí khác mà có hợp đồng riêng đối với từng người sử dụng nhà ở xã hội thì do người sử dụng trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ đó. Trường hợp sử dụng nước, điện mà không có hợp đồng riêng từng căn hộ thì người sử dụng chi trả theo khối lượng tiêu thụ, trong đó có cộng thêm phần hao hụt. MỤC 4. BẢO TRÌ NHÀ Ở XÃ HỘI Điều 19. Nguyên tắc bảo trì nhà ở xã hội 1. Chủ sử dụng có trách nhiệm đóng góp đầy đủ khoản kinh phí về bảo trì theo quy định tại Điều 20 của Quy chế này. 2. Việc bảo trì đối với diện tích sử dụng riêng, diện tích sử dụng chung, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng chung do doanh nghiệp quản lý vận hành nhà ở xã hội hoặc tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Quy chế này thực hiện và phải tuân thủ các chỉ dẫn của nhà thiết kế, chế tạo, quy trình, quy phạm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. 3. Việc bảo trì nhà ở xã hội phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản, vệ sinh môi trường, cảnh quan, kiến trúc của nhà ở xã hội. Điều 20. Mức kinh phí đóng góp để bảo trì nhà ở xã hội được quy định như sau: Kinh phí bảo trì đã được tính trong đơn giá cho thuê của từng hộ gia đình, từng người sử dụng nhà ở xã hội, mỗi tháng một lần. Trường hợp kinh phí bảo trì đã được tính trong đơn giá cho thuê mà không đủ để thực hiện bảo trì thì các chủ sử dụng nhà ở xã hội có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí trên nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng nhưng không vượt quá quy định mức thu tối đa (giá trần) theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh. Điều 21. Quản lý kinh phí bảo trì nhà ở xã hội 1. Đối với kinh phí bảo trì quy định tại Điều 20 của Quy chế này, chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho nhà ở xã hội tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà ở xã hội vào sử dụng. Quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính. Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì. 2. Việc nghiệm thu, thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng bảo trì được thực hiện theo các quy định của pháp luật về xây dựng và hợp đồng dân sự. 3. Đơn vị quản lý kinh phí bảo trì nhà ở xã hội phải lập sổ theo dõi thu chi đối với kinh phí bảo trì và phối hợp thực hiện kiểm tra việc quyết toán và quản lý thu chi theo quy định pháp luật về tài chính; công khai các khoản thu, chi kinh phí thực hiện việc bảo trì nhà ở xã hội với người sử dụng nhà ở xã hội tại hội nghị nhà ở xã hội hàng năm. MỤC 5. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ, NGƯỜI SỬ DỤNG TRONG SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI; NHỮNG HÀNH VI BỊ NGHIÊM CẤM TRONG SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI Điều 22. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong sử dụng nhà ở xã hội 1. Lập và lưu hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 8 của Quy chế này. 2. Thực hiện các quy định về sử dụng nhà ở; giữ gìn, bảo quản nhà ở, thực hiện đúng các quy định về phòng chống cháy nổ, chữa cháy, vệ sinh môi trường, an ninh trật tự; thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật. 3. Tạo điều kiện để các bên có liên quan và người có trách nhiệm thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích sử dụng của nhà ở. 4. Ngoài những quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này chủ đầu tư còn được kinh doanh các loại hàng hóa, dịch vụ trừ một số ngành nghề và các loại hàng hóa dễ gây cháy nổ (hàng ga, vật liệu nổ, dịch vụ gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường, sửa chữa xe máy, ô tô và các dịch vụ, ngành nghề gây ô nhiễm môi trường và nguy hiểm khác) để tạo nguồn bù đắp chi phí quản lý vận hành, bảo trì nhằm giảm giá cho thuê nhà ở. Điều 23. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà ở xã hội 1. Được sử dụng hợp pháp phần sử dụng riêng và giám sát việc thực hiện các quy định tại Điều 22 của Quy chế này. 2. Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp Bản nội quy quản lý sử dụng và các thông tin liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà ở xã hội. 3. Tham gia Hội nghị nhà ở xã hội, đóng góp chi phí vận hành, bảo trì nhà ở xã hội trong trường hợp có thỏa thuận khác với chủ đầu tư. 4. Chấp hành đầy đủ những quyết định của Hội nghị nhà ở xã hội. Điều 24. Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà ở xã hội 1. Chuyển nhượng lại việc thuê nhà ở cho người khác dưới bất kỳ hình thức nào trong thời gian thuê nhà ở xã hội. 2. Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sử dụng riêng hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà ở xã hội; 3. Phân chia, chuyển đổi phần sử dụng riêng hoặc phần sử dụng chung trái quy định; 4. Gây tiếng ồn quá mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà ở xã hội; 5. Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sử dụng chung. 6. Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệu hoặc màu sắc trên mặt ngoài căn hộ, nhà ở xã hội trái với quy định; thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sử dụng riêng hoặc phần sử dụng chung (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sử dụng chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức). 7. Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sử dụng chung hoặc phần sử dụng riêng trái với mục đích quy định. 8. Nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sử dụng riêng hoặc phần sử dụng riêng làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các hộ khác và khu vực công cộng (nếu nuôi vật cảnh thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật). 9. Các hộ gia đình, cá nhân thuê nhà ở xã hội không được kinh doanh dưới mọi hình thức trong nhà ở xã hội. Điều 25 . Những hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Điều 24 của Quy chế này phải được ban quản trị, chủ đầu tư nhà ở xã hội thông báo trực tiếp và công khai đến tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan để biết và thực hiện. Chương 3. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ XỬ LÝ VI PHẠM Điều 26. Giải quyết tranh chấp 1. Các tranh chấp về quyền sử dụng trong nhà ở xã hội được giải quyết trên cơ sở hòa giải nhưng phải đảm bảo các quy định của Quy chế này. Nếu không hòa giải được thì chuyển Tòa án giải quyết. 2. Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản lý sử dụng nhà ở xã hội theo quy định của Quy chế này thì xử lý theo quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự. Điều 27. Xử lý vi phạm 1. Xử lý các hành vi vi phạm Quy chế này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà. 2. Người lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái các quy định về quản lý sử dụng nhà ở xã hội thì tùy theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Người có hành vi vi phạm nếu gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường. Chương 4. TỔ CHỨC THỰC HIỆN Điều 28. Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh Sở Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh có trách nhiệm tham mưu giúp Ủy ban nhân dân tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về quản lý nhà ở xã hội trên địa bàn và tham mưu giúp Ủy ban nhân dân tỉnh thực hiện những nội dung sau: 1. Quy định mức thu tối đa (giá trần) kinh phí bảo trì nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 20 của Quy chế này. 2. Chỉ đạo các cơ quan chức năng có liên quan triển khai việc tiếp nhận hệ thống kết cấu hạ tầng trong các dự án nhà ở, khu đô thị mới theo đúng nội dung được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 3. Xem xét, phân giao trách nhiệm quản lý hành chính nhà ở xã hội trên từng địa bàn. 4. Ban hành cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp quản lý vận hành nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu quản lý vận hành và cung cấp các dịch vụ nhà ở xã hội trên địa bàn; hàng năm có tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện quản lý sử dụng nhà ở xã hội trên địa bàn và báo cáo Bộ Xây dựng. 5. Khen thưởng và xử lý vi phạm theo thẩm quyền. Điều 29. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp huyện 1. Ủy ban nhân dân cấp huyện phối hợp với Sở Xây dựng tham mưu trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt việc phân giao trách nhiệm quản lý hành chính khu vực có nhà ở xã hội (trường hợp có điều chỉnh địa giới hành chính hoặc quản lý địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã). 2. Ra quyết định công nhận kết quả bầu ban quản trị nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 4 Điều 13 của Quy chế này. 3. Kiểm tra công tác quản lý sử dụng nhà ở xã hội; xử lý theo thẩm quyền hoặc báo cáo Sở Xây dựng và Ủy ban nhân dân tỉnh. 4. Khen thưởng và xử lý vi phạm theo thẩm quyền. Điều 30. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã 1. Tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân hiểu và chấp hành các quy định của Quy chế này và pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở xã hội; thực hiện các quy định về văn hóa, xã hội, quốc phòng, an ninh tại địa bàn. 2. Theo dõi, kiểm tra và giải quyết những vấn đề vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý sử dụng nhà ở xã hội theo thẩm quyền hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, giải quyết. 3. Phối hợp với chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp quản lý nhà ở xã hội và ban quản trị giải quyết các vấn đề liên quan bảo trì, quản lý vận hành nhà ở xã hội trên địa bàn. 4. Tạo điều kiện cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà ở xã hội hoặc cung cấp các dịch vụ nhà ở xã hội trên địa bàn. 5. Khen thưởng và xử lý các vi phạm theo thẩm quyền. Điều 31. Điều khoản thi hành Trong quá trình thực hiện Quy chế nếu có khó khăn vướng mắc, tổ chức, cá nhân có liên quan báo cáo Sở Xây dựng để tổng hợp trình Ủy ban nhân dân tỉnh có ý kiến chỉ đạo./.