3661/CT-TTHT

Công văn 3661/CT-TTHT năm 2018 về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án khu nhà ở xã hội để bán, cho thuê do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành TỔNG CỤC THUẾ CỤC THUẾ TP HÀ NỘI ------- CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc --------------- Số: 3661 /CT-TTHT V/v thuế GTGT, thuế TNDN đối với dự án khu nhà ở xã hội để bán, cho thuê Hà Nội, ngày 23 tháng 01 năm 2018 Kính gửi: Công ty cổ phần Constremxim số 1 (CONFITECH) (Đ/c: Tòa nhà 102 Thái Thịnh, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, TP Hà Nội) MST: 0101615761 Trả lời công văn số 77/2017/CV/CN2-LD ngày 15/11/2017 của Công t y cổ ph ầ n Constremxim số 1 (CONEITECH) (sau đây gọi tắt là Công ty) hỏi về thuế GTGT, thuế TNDN đối với dự án khu nhà ở xã hội, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau: - Căn cứ Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, quy định về cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội: “1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn v ố n ngân sách được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở, cụ thể như sau: ...b) Được dành 20% t ổng diện tích đất đ ể xây d ựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dung nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử d ụng qu ỹ đất 20%) để đầu tư xây d ựng côn g trình kinh doanh thươn g m ại (kể cả nhà ở thương m ạ i cao tần g ho ặ c thấp t ầng ) nhằm bù đắp chi phí đ ầ u tư , góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đ ầ u tư; c) Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự á n do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng c ô ng trình kinh doanh thương mại trong phạm v i dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% t ổ ng diện tích sàn nhà ở của dự án đó đ ể bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại; Phần kinh doanh thương mại quy định tại Khoản này phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định tại Điều 21 của Nghị định này. ...2. Chủ đầu tư dự án được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở và pháp luật về thuế có li ên quan...” - Căn cứ Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng: + Tại Khoản 16 Điều 10 quy định về thuế suất thuế GTGT 5%: “16. B á n, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở. Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng và đáp ứng các tiêu chí về nhà ở, về giá bán nhà, về gi á cho thuê, về giá cho thuê mua, về đối tượng, điều kiện được mua, được thuê, được thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.” + Tại Điều 11 quy định về thuế suất thuế GTGT 10%: “Thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không được quy định tại Điều 4, Điều 9 và Điều 10 Thông tư này. …” - Căn cứ Khoản 3 Điều 1 Thông tư số 130/2016/TT-BTC ngày 12/8/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 100/2016/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2016 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Quản lý thuế và sửa đổi một số điều tại các Thông tư về thuế, quy định về hoàn thuế GTGT đối với dự án đầu tư: “3. Hoàn thuế GTGT đối với dự án đầu tư a) Cơ sở kinh doanh đang hoạt động thuộc đ ố i tượng nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ có dự án đầu tư (trừ trường hợp h ướ ng d ẫ n tại điểm c Khoản 3 Điều này và trừ dự án đầu tư xây d ựng nhà đ ể bán ho ặ c cho thuê mà không hình thành tài sản cố đ ị nh ) cùng tỉnh, thành phố, đang trong giai đoạn đầu tư thì cơ sở kinh doanh thực hiện kê khai riêng đối với dự án đầu tư và phải kết chuy ể n thuế GTGT đầu vào của dự án đầu tư đ ể bù trừ với việc kê khai thuế GTGT của hoạt động sản xuất kinh doanh đang thực hiện. S ố thu ế GTGT được kết chuy ể n của dự án đ ầ u tư tối đa bằng số thu ế GTGT phải nộp của hoạt động sản xuất kinh doanh trong kỳ của cơ sở kinh doanh. …” - Căn cứ Điểm c Khoản 3 Điều 11 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật quản lý thu ế ; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế và Nghị định số 83/20 1 3/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ, quy định về khai thuế giá trị gia tăng: “ c) Trường hợp người nộp thuế thuộc đối tượng nộp thuế GTGT theo phương pháp kh ấ u tr ừ có dự án đầu tư tại địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng nơi đóng trụ sở chính, đang trong giai đoạn đầu tư thì l ập hồ sơ khai thuế riêng cho dự án đầu tư và phải bù trừ s ố thu ế giá trị gia tăng của hàng h ó a, dịch vụ mua vào sử dụng cho dự án đầu tư với thu ế giá trị gia tăng của hoạt động sản xuất kinh doanh đang thực hiện. Sau khi bù trừ n ế u có s ố thu ế giá trị gia tăng của hàng h ó a, dịch vụ mua vào sử dụng cho dự án đầu tư m à chưa được bù trừ hết theo mức quy định của pháp luật về thuế GTGT thì được hoàn thuế giá trị gia tăng cho dự án đầu tư. ...Ví dụ 29: Doanh nghiệp A hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp A có dự án xây dựng nhà chung cư để bán thì đây là hoạt động sản xuất kinh doanh ch í nh của doanh nghiệp, không thuộc trường hợp được hoàn thuế GTGT theo dự á n đầu tư. …” - Căn cứ Khoản 1 Điều 1 Thông tư số 147/2016/TT-BTC ngày 13/10/2016 của Bộ Tài chính, quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25 tháng 4 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định: “Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 45/2 01 3/TT-BTC ngày 25 tháng 4 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định như sau: 1. Bổ sung vào cuối Điểm đ Khoản 2 Điều 4 như sau: “Đối với các tà i sản là nhà hỗn hợp vừa sử dụng làm tài sản hoạt động của doanh nghiệp vừa đ ể bán, đ ể cho thuê theo quy định của pháp luật thì doanh nghiệp phả i xác định, tách riêng phần tài sản (diện tích) tài sản đ ể bán, đ ể cho thuê và không được h ạ ch toán là tài sản cố đ ị nh và không được trích khấu hao. Trường hợp không xác định, tách riêng được phần tài sản để bán, đ ể cho thuê thì doanh nghiệp không hạch toán toàn bộ tài sản là tài sản cố định và không được trích khấu hao.” - Căn cứ Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp: + Tại Điểm n Khoản 3 Điều 5 quy định về doanh thu để tính thu nhập chịu thuế TNDN trong một số trường hợp: “n) Đối với hoạt động kinh doanh dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh: ... - Trường hợp các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh p hân ch i a kết quả kinh doanh b ằ n g l ợ i nhuận sau thuế thu nh ập doanh n g hi ệp thì doanh thu đ ể xác định thu nhập chịu thuế là số tiền bán hàng hóa, dịch vụ theo hợp đồng. Các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh phải cử ra m ộ t bên làm đ ạ i di ệ n có trách nhiệm xuất hóa đơn, ghi nh ậ n doanh thu, chi phí và kê khai n ộ p thuế thu nh ậ p doanh nghi ệp thay cho các bên còn l ạ i tham gia hợp đồng h ợp tác kinh doanh .” + Tại Điểm a 1 Khoản 1 Điều 17 quy định về căn cứ tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản: “Điều 1 7. Căn cứ tính thuế ...1. Thu nhập chịu thuế ...a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. a. 1 )....- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nh ượ ng ho ặ c cho thuê, có thu tiền ứn g trước của khách hàng theo tiến đ ộ dưới m ọ i hình thức thì thời điểm xác đ ị nh doanh thu tính thuế thu nh ậ p doanh n g hi ệ p t ạ m n ộ p là thời điểm thu tiền của khách hàng , cụ thể: + Trường hợp doanh nghiệp c ó thu tiền của khách hàng mà xác đ ị nh được chi phí tươn g ứng với doanh thu đã g hi nh ậ n (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai n ộp thuế thu nh ậ p doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí . + Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứn g với doanh thu thì doanh ngh iệp kê khai t ạ m n ộ p thuế thu nh ậ p doanh nghiệp theo tỷ lệ 1 % trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải t í nh vào doanh thu tính thuế thu nh ậ p doanh ngh iệp trong năm . Khi bàn giao bất đ ộ ng sản doanh ngh iệp phải thực hiện quyết toán thuế thu nh ậ p doanh ngh iệp và quyết toán l ạ i số thuế thu nh ập doanh nghiệp phải n ộ p . Trường hợp s ố thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp thấp hơn số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp l ớ n h ơ n số thuế phải nộp thì doanh nghiệp được trừ s ố thu ế nộp thừa vào s ố thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lạ i số thuế đã nộp thừa. …” + Tại Điểm d Khoản 3 Điều 19 quy định về áp dụng thuế suất ưu đãi 10% trong suốt thời gian hoạt động: “3. Thuế suất ưu đãi 10% trong suốt thời gian hoạt động áp dụng đối với: ...d) Phần thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đ ố i tượng quy định tại Điều 53 Luật nhà ở. Nhà ở xã hội quy định tại điểm này là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành ph ầ n kinh tế đầu tư xây dựng và đáp ứ ng các tiêu chí về nhà ở; về giá bán nh à , về gi á cho thuê, về giá cho thuê mua, về đ ố i tượng, điều kiện được mua, được thuê, được thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở và việc xác định thu nhập được áp dụng thuế suất 10% quy định tại đ i ể m này không phụ thuộc vào thời đ i ể m ký hợp đồng bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở xã hội. ...Thu nhập từ đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội được áp dụng thuế suất 10% tại kho ả n này là thu nhập từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua phát sinh từ ngày 01 tháng 0 1 năm 2014. Trường hợp doanh nghiệp không hạch toán riêng được phần thu nhập từ b án, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phát sinh từ ngày 01 tháng 01 năm 2014 thì thu nhập được áp dụng thuế suất 10% được xác định theo tỷ lệ giữa doanh thu hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội trên tổng doanh thu trong thời gian tương ứng của doanh nghiệp.” - Căn cứ Khoản 4 Điều 16 Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2014 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Nghị định quy định về thuế, quy định sửa đổi Điều 12 Thông tư số 156/2013/TT-BTC về khai thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản: “...4. Khai thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp a) Doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở cùng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương với nơi doanh nghiệp đ ó ng trụ sở chính thì kê khai thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp (Cục Thuế hoặc Ch i cục Thuế). ...d) Doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến đ ộ dưới m ọi hình thức thì: - Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã gh i nh ậ n (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã gh i nhận) thì doanh nghiệp n ộ p thuế thu nh ậ p doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí . - Trường h ợp doanh ngh iệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được ch i p hí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp t ạ m n ộp thuế thu nh ậ p doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được t i ền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nh ậ p doanh nghiệp trong năm . Kh i bàn giao bất động sản, doanh nghiệp phải quyết toán ch í nh thức số thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuy ể n nhượng bất động sản.” - Căn cứ Điều 33 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính, quy định về xử lý số tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt nộp. Căn cứ quy định trên, trường hợp Công ty cổ phần Constremxim số 1 (CONFITECH) (trụ sở chính tại Hà Nội) và Công ty TNHH in và thương mại Thái Hà hợp tác đầu tư theo hợp đồng số 01/2015/TT-HTĐT ngày 05/02/2015 để thực hiện dự án khu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an tại địa điểm phường C ổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm và TP Hà Nội, theo hợp đồng hợp tác đầu tư các bên phân chia lợi nhuận ròng (sau thuế) theo tỷ lệ vốn góp và cử ra Công ty cổ phần Constremxim số 1 là đại diện có trách nhiệm k ê khai nộp các loại thuế thay cho bên còn lại tham gia hợp đồng hợp tác đầu tư, dự án đầu tư đã được phê duyệt theo Quyết định chủ trương đầu tư số 4446/QĐ-UBND ngày 16/8/2016 của UBND TP Hà Nội, theo phương án tiêu thụ sản phẩm được phê duyệt: bán (khoảng 80%), cho thuê (khoảng 20%) căn hộ chung cư tại Dự án cho cán bộ chiến sỹ Bộ công an theo quy định về nhà ở xã hội, đối với diện tích quỹ đất 20% của Dự án quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ để đầu tư xây dựng nhà ở để bán cho Thành phố thì: 1. V ề thuế GTGT: - Thuế suất thuế GTGT áp dụng đối với bán, cho thuê nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở là 5%; đối với phần công trình kinh doanh thương mại là 10%. - Trường hợp Công ty cổ phần Constremxim số 1 (CONFITECH) hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê không hình thành tài sản cố định thì công ty kê khai thuế GTGT của dự án đầu tư cùng với kê khai thuế GTGT của hoạt động sản xuất kinh doanh chính và không thuộc trường hợp được hoàn thuế GTGT đối với dự án đầu tư theo quy định tại Khoản 3 Điều 1 Thông tư số 130/2016/TT-BTC ngày 12/8/2016 của Bộ Tài chính nêu trên. 2. V ề thuế TNDN: - Công ty cổ phần Constremxim số 1 thực hiện kê khai, nộp thuế TNDN đối với hợp đồng hợp tác đầu tư phân chia kết quả kinh doanh bằng lợi nhuận sau thuế theo quy định tại Điểm n Khoản 3 Điều 5 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính nêu trên. - Trường hợp Công ty thực hiện dự án khu nhà ở xã hội để bán, cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ thì thực hiện kê khai thuế TNDN theo quy định tại Khoản 4d Điều 16 Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính: + Trường hợp công ty xác định được chi phí tương ứ ng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì công ty kê khai, nộp thuế TNDN theo doanh thu trừ chi phí. + Trường hợp Công ty có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì Công ty kê khai tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế TNDN trong năm. Khi bàn giao bất động sản, Công ty phải thực hiện quyết toán thuế TNDN và quyết toán lại số thuế TNDN phải nộp. Công t y chỉ được bù trừ phần thuế TNDN đã tạm nộp (theo tỷ lệ 1%) tương ứng với phần bất động sản đã bàn giao. Trường hợp số thuế TNDN đã tạm nộp thấp hơn số thuế TNDN phải nộp thì Công ty phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. Trường hợp số thuế TNDN đã tạm nộp l ớn hơn số thuế TNDN phải nộp được xác định là nộp thừa, công ty có quyền giải quyết số tiền thuế TNDN nộp thừa theo thứ tự quy định tại Khoản 2 Điều 33 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của B ộ Tài chính. - V ề ưu đãi thuế TNDN: + Đối với thu nhập của Công ty từ thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê đáp ứng các tiêu chí về nhà ở, về giá bán nhà, về giá cho thuê, về giá cho thuê mua, về đối tượng, điều kiện được mua, được thuê nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở thì được hưởng ưu đãi thuế suất thuế TNDN 10% theo q u y đ ị nh tại Điểm d Khoản 3 Điều 19 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính. + Đối với thu nhập của Công ty từ đầ u tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại từ diện tích quỹ đất 20% của Dự án quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, Cục Thuế TP Hà Nội đang có công văn xin ý kiến chỉ đạo của Tổng cục Thuế. Khi có văn bản hướng dẫn của Tổng cục Thuế, Cục Thuế TP Hà Nội sẽ thông báo công ty biết và thực hiện. Cục thuế TP Hà Nội trả lời để Công ty cổ phần Constremxim số 1 (CONFITECH) biết và thực hiện. /. Nơi nhận: - Như trên; - Phòng kiểm tra thuế số 6; - Phòng KK&KTT; - Phòng Pháp chế; - Lưu: VT, TTHT(2). (7, 3) KT. CỤC TRƯỞNG PHÓ CỤC TRƯỞNG Mai Sơn