06/2019/TT-BXD

Circulars No. 06/2019/TT-BXD dated October 31, 2019 amendments to some Articles of Circulars relating to management and use of apartment buildings BỘ XÂY DỰNG ------- CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc --------------- Số: 06 / 2019/TT- BXD Hà Nội, ngày 31 tháng 10 năm 201 9 THÔNG TƯ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA CÁC THÔNG TƯ LIÊN QUAN ĐẾN QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Căn cứ Luật Nhà ở ngà y 25 th á ng 11 năm 2014; C ă n c ứ Nghị định s ố 81/2017/NĐ-CP ngà y 17 th á ng 7 năm 2017 của Chính ph ủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu t ổ chức của Bộ Xây dựng; Căn cứ Nghị định s ố 99/2015/NĐ-CP ngày 20 th á ng 10 năm 2015 của Ch í nh ph ủ quy định chi tiết và hư ớ ng dẫn thi hành một s ố điều của Luật Nhà ở; Theo đề nghị của Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường b ất động s ả n; Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư sửa đổi, bổ sung một s ố điều của các Thông tư liên quan đến qu ả n lý, s ử dụng nhà chung cư như sau: Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 như sau: 1. Khoản 1 Điều 1 được sửa đổi, bổ sung như sau: “1. Q uy chế này áp dụng đ ố i với nhà chung cư có mục đ ích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng h ỗ n hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác) theo quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/ QH 13 (sau đây gọi chung là Luật Nhà ở), bao gồm: a) Nhà chung cư thương mại; b) Nhà chung cư xã hội, tr ừ nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này; c) Nhà chung cư phục vụ tái định cư; d) Nhà chung cư c ũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại; đ) Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ.” 2. Khoản 2 Điều 4 được sửa đổi, bổ sung như sau: “2. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái pháp luật về nhà ở , pháp luật có liên quan và đạo đức xã hội”. 3. Bổ sung thêm Khoản 8 Điều 4 như sau: “8. Khuyến khích chủ đầu tư, Ban qu ả n trị, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư áp dụng khoa học k ỹ thuật, công nghệ thông tin trong quá trình qu ả n lý, s ử dụng, vận hành nhà chung cư.” 4. Điều 5 được sửa đổi, bổ sung như sau: “Điều 5. Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư 1. Chủ sở hữu nhà chung cư phải lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật Nhà ở . 2. Ch ủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với nhà chung cư không còn hồ sơ lưu tr ữ thì ph ả i lập lại hồ sơ hoàn công của công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật. 3. Việc lưu trữ và bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây: a) Ch ủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ quy định tại Khoản 2 Điều này; trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị nh à chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đ ối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị) có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ cô ng trình nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính cho Ban quản trị. Hồ sơ bàn giao cho Ban quản trị gồm: - Bản v ẽ hoàn công (có danh mục bản v ẽ kèm theo) theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình của nhà sản xuất. - Q uy trình vận hành, khai thác công trình; quy trình bảo trì công trình. - Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - B ả n v ẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực đ ể xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, ch ỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng; b) Sau khi nhận bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư quy định tại Điểm a Khoản này từ ch ủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm lưu trữ và qu ả n lý hồ sơ này tại nhà sinh hoạt cộng đồng hoặc văn phòng của Ban quản trị (nếu có) hoặc tại địa điểm mà Hội nghị nhà chung cư thống nhất; trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư phải cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao của chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành, tr ừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành không còn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì phải bàn giao lại hồ sơ này cho Ban quản trị; c) Trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm a Khoản này mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì Ban quản trị nhà chung cư có v ăn bản đề nghị Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải kiểm tra, n ế u chủ đầu tư chưa bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định thì phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ; trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà ở và buộc phải bàn giao hồ sơ công trình nh à chung cư cho Ban quản trị; d) Trường hợp chủ đầu tư bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo đú ng quy định mà Ban quản trị không nhận thì trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày bàn giao, chủ đ ầ u tư báo cáo về việc Ban quản trị không nhận bàn giao và đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư tiếp nhận hồ sơ này. Ban quản trị phải chịu trách nhiệm về các vấn đề có liên quan xảy ra khi không nhận bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật. 4. Trước khi bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư phải thực hiện việc kiểm đếm trang thiết bị, phân định thực tế phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; việc bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư và bàn giao thực tế hiện trạng phải được lập thành biên bản có xác nhận của các bên. Trường hợp không thực hiện được việc ki ể m đếm trang thiết bị, phân định r õ phần sở hữu chung thì chủ đầu tư và Ban quản trị lập biên bản ghi nhận hiện trạng thiết bị, hiện trạng quản lý sử dụng phần diện tích sở hữu chung của nhà chung cư.” 5. Điều 13 được sửa đổi, bổ sung như sau: “Điều 13. Hội nghị nhà chung cư lần đầu 1. Điều kiện để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định như sau: a) Hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số c ă n hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua); trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm này mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% s ố căn hộ được bàn giao; b) Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao cho người mua, thu ê mua (không bao gồm s ố căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua) và có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư. 2. Điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định như sau: a) Đ ố i với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Trường hợp không đ ủ số người tham dự quy định tại Điểm này thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp, chủ đầu tư hoặc đ ại diện chủ sở h ữ u căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân x ã , phường, thị trấn nơi có nhà chung cư (sau đ ây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) tổ chức hội nghị nhà chung cư; b) Đối với hội nghị của cụm nhà chung cư thì phải đảm bảo s ố lượng đã đ ồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này tham dự; trường hợp không đ ủ số người tham dự theo quy định thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thôn g báo mời họp, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn b ả n đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã t ổ chức hội nghị nhà chun g cư, tr ừ trường hợp tòa nhà trong cụm tổ chức họp hội nghị nhà chung cư riêng theo quy định tại Điểm a Khoản này. 3. Chủ đầu tư (nếu là nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (nếu là nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung họp, thông báo thời gian, đ ịa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Ch ủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có th ể tổ chức họp tr ù bị để chuẩn bị các nội dung cho hội nghị nhà chung cư chính thức. Nội dung chuẩn bị tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu bao gồm các công việc sau đ ây: a) Kiểm tra, xác định tư cách đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự hội nghị; trường hợp ủ y quyền thì phải có văn bản ủy quyền bao gồm các nội dung sau: Họ, tên và s ố đ iện thoại liên hệ (nếu có) của người ủ y quyền và người được ủ y quyền, địa chỉ căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư của người ủy quyền, các nội dung ủy quyền liên quan đến hội nghị nhà chung cư, quyền và trách nhiệm của các bên ủy quyền và được ủy quyền, văn bản ủy quyền phải có đ ầy đ ủ ch ữ ký của người ủy quyền và người được ủy quyền; b) Dự thảo quy chế họp hội nghị nhà chung cư; c) Dự kiến đề xuất sửa đổ i, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (n ế u có); d) Dự thảo quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, đề xuất tên gọi của Ban quản trị theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 23 của Quy chế này, đề xuất danh sách, số lượng thành viên Ban quản trị, dự kiến Trưởng ban, Phó ban quản trị (nếu nhà chung cư thuộc diện phải có Ban quản trị); dự kiến kế hoạch bồi dư ỡ ng kiến thức chuy ê n môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho các thành viên Ban quản trị; đ ) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì cần chuẩn bị thêm các nội dung, bao gồm đề xuất mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, dự th ả o kế hoạch b ả o trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, đề xuất đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đ ơn vị quản lý vận hành nhưng chủ đầu tư không có chức năng, n ă ng lực quản lý vận hành hoặc có chức n ă ng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành và không ủy thác cho đơn vị khác quản lý vận hành; trường hợp nhà chung cư phải có Ban quản trị th ì phải đề xuất mô hình hoạt động của Ban quản trị, dự thảo quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính c ủa Ban quản trị; e) Thông báo giá dịch vụ phải trả phí như bể bơi, phòng tập, sân tennis, khu spa, siêu thị và các dịch vụ khác (nếu có); g) Các đề xuất khác có liên quan đ ến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cần báo cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu. 4. Hội nghị nhà chung cư lần đầu quyết định các nội dung sau đây: a) Q uy chế họp hội nghị nhà chung cư (bao gồm họp lần đầu, họp thường ni ê n và họp bất thường); b) Q uy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, tên gọi của Ban quản trị, s ố lượng, danh sách thành viên Ban quản trị, Trư ở ng ban, Phó ban quản trị (nếu nhà chung cư có thành lập Ban quản trị); kế hoạch bồi dư ỡ ng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho các thành viên Ban qu ả n trị; c) S ử a đ ổ i, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (nếu có); d) Các nội dung quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều này; đố i với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở quy định của Q uy chế này và thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành; đ) Các khoản kinh phí mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng góp trong quá trình sử dụng nhà chung cư; e) Các nội dung khác có liên quan. 5. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu khi có một trong các trường hợp sau đ ây: a) Nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư và có đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã t ổ chức hội nghị; b) Trường hợp không đủ s ố người tham dự theo quy định tại Khoản 2 Điều này; c) Chủ đầu tư chấm dứt hoạt động do bị giải thể hoặc phá sản theo quy định của pháp luật. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì kinh phí tổ chức hội nghị này do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đ óng góp. 6. Trong thời hạn 30 ngày làm việc, k ể từ ngày nhận được đơn của đ ại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư theo quy định tại Khoản 5 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu. K ế t quả của hội nghị nhà chung cư lần đầu do Ủy ban nhân dân cấp x ã tổ chức có giá trị áp dụng đối với các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư như hội nghị nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức.” 6. Điều 16 được sửa đổi, bổ sung như sau: “Điều 16. Thành phần tham dự và việc biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư 1. Đ ố i với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành ph ầ n tham dự hội nghị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp x ã nơi có nhà chung cư tham dự. 2. Đ ối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư được quy định như sau: a) Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì thành phần tham dự bao gồm đ ại diện chủ đầu tư, đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, đ ại diện đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có) và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp x ã ; b) Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường và hội nghị nhà chung cư thường niên thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ sở h ữu căn hộ đã nhận bàn giao, đại diện chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn sở h ữ u diện tích trong nhà chung cư), đại diện đơn vị quản lý vận hành (nếu nhà chung cư phải thuê đơn vị quản lý vận hành) và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã. 3. Q uyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1 m 2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 01 phiếu biểu quyết. 4. Chủ sở hữu căn hộ hoặc chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư được ủy quyền cho chủ sở hữu khác trong nhà chung cư đ ó hoặc người đang s ử dụng nhà chung cư đó tham dự họp và thay mặt chủ sở hữu biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư. Đ ối với các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước (bao gồm cả đối với căn hộ chưa có người sử dụng và căn hộ đã có người sử dụng) thì cơ quan đại diện chủ sở hữu dự họp và thực hiện quyền biểu quyết. Trường hợp các căn hộ đang có người sử dụng mà cơ quan đại diện chủ sở hữu ủy quyền cho người sử dụng tham gia dự họp thì người sử dụng căn hộ tham dự họp và thực hiện biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư đố i với phần diện tích căn hộ đ ang sử dụng. 5. Mọi quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu; nội dung cuộc họp phải được lập thành biên bản, có ch ữ k ý của các thành viên chủ trì và thư ký cuộc họp hội nghị nhà chung cư.” 7. Khoản 5 Điều 17 được sửa đổi, bổ sung như sau: “5. Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm thực hiện các công việc theo phân công tại q uy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.” 8. Khoản 7 Điều 17 được sửa đổi, bổ sung như sau: “7. Mức thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư do các chủ s ở hữu, người sử dụng nhà chung cư đ ó ng góp theo quyết định của hội nghị nhà chung cư. Hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo quy định của Nhà nước để xem xét, quyết định về mức thù lao tương xứng với trách nhiệm, nghĩa vụ của các thành viên Ban quản trị trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, tr ừ trường hợp thành viên Ban quản trị từ chối nhận thù lao. Trường hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này thì chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng thù lao qua đơn vị này đ ể chi trả cho các thành viên Ban quản trị; khoản tiền này không phải hạch toán vào hoạt động kinh doanh của đơn vị quản lý vận hành. N ế u nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở và Q uy chế này thì thù lao này do Ban quản trị nhà chung cư thu và chi trả cho từng thành viên.” 9. Khoản 2 Điều 19 được sửa đổi, bổ sung như sau: “2. Khuyến khích các thành viên Ban quản trị nhà chung cư tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư do các cơ sở đủ điều kiện thực hiện đ à o tạo, bồi dư ỡ ng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng công nhận theo quy định.” 10. Khoản 2 Điều 22 được sửa đổi, bổ sung như sau: “2. Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đ ủ hồ sơ đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm ki ể m tra và ban hành Quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư kiểm tra hồ sơ và ban hành Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư.” 11. Bổ sung thêm Điểm e Khoản 3 Điều 22 như sau: “e) Thay thế Quyết định công nhận trước đó (nếu có).” 12. Khoản 4 Điều 22 được sửa đổi, bổ sung như sau: “4. Sau khi có Quyết định công nhận Ban quản trị của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, Ban quản trị được công nhận có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động của Ban quản trị; trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị phải lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và đăng ký con dấu theo quy định của pháp luật về đăng ký quản lý con dấu (tên Ban quản trị nhà chung cư khắc trên con dấu phải trùng với tên Ban quản trị đã được công nhận), tr ừ trường hợp Ban quản trị đã có con dấu và có tài khoản được lập theo quy định.” 13. Khoản 5 Điều 22 được bổ sung như sau: " 5. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được hoạt đ ộng kể t ừ khi được Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã công nhận. Ban qu ả n trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được hoạt động kể từ khi có con dấu được đăng ký theo quy định của pháp luật và có các tài khoản được lập theo quy định của Quy chế này. Đối với Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu đã có con dấu, có tài khoản được lập theo quy định mà không thuộc trường hợp đổi tên Ban quản trị th ì phải có văn b ả n thông báo cho tổ chức tín dụng nơi đã mở tài khoản kèm theo bản sao có chứng thực quyết định công nhận Ban quản trị để thực hiện các giao dịch với tổ chức tín dụng theo qu y định.” 14. Điểm a Khoản 2 Điều 24 được sửa đổi, bổ sung như sau: “a) Mô hình hoạt động của Ban quản trị; mối quan hệ giữa các thành viên Ban quản trị, giữa Ban quản trị với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư và các cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư.” 15. Khoản 2 Điều 25 được sửa đổi như sau: “2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các đề xuất sau đây chỉ được thông qua khi có tối thiểu 50% tổng s ố thành viên của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư tán thành: a) Đ ề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành; b) Quyết định lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì; c) Đ ề xuất thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; d) Các đề xuất, y êu cầu của Ban quản trị đối với chủ đầu tư trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư; đ ) Các trường hợp khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.” 16. Khoản 3 Điều 25 được sửa đổi như sau: “3. Đ ố i với quyết định chi tiêu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định sau đây: a) Trường hợp Ban quản trị tòa nhà chung cư quyết định việc bảo tr ì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% t ổ ng số thành viên Ban quản trị đồng ý; b) Trường hợp Ban quản trị cụm nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của cả cụm nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư đồng ý; nếu chỉ bảo trì phần sở hữu chung của một hoặc một số tòa nhà trong cụm thì phải có tối thiểu 75% tổng s ố thành viên Ban quản trị là đại diện của một hoặc một s ố tòa nhà đó đồng ý.” 17. Điểm c Khoản 2 Điều 36 được sửa đổi, bổ sung như sau: “c) Ch ủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích để ở có thể do một thành viên Ban quản trị hoặc nhiều thành viên Ban quản trị đứng tên đ ồng chủ tài khoản. C hủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp có tối thiểu là 03 thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản, s ố lượng thành viên tối đa do hội nghị nhà chung cư quyết định. Các thành viên tham gia đồng chủ tài khoản này phải có ít nhất 01 đại diện chủ sở hữu khu căn hộ, 01 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 01 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định (nếu có). Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại Khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của Ban qu ả n trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua.” 18. Điểm b Khoản 4 Điều 36 được sửa đổi, bổ sung như sau: “b) Đ ố i với phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ đầu tư chuyển phần kinh phí theo tỷ lệ đã thống nhất với người mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ quy định tại Khoản 5 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị lập quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều này đ ể quản lý, bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà; đối với phần kinh phí còn lại thì chủ đầu tư được tự quản lý và sử dụng theo quy định tại Điểm c Khoản 3 Điều này. Việc thỏa thuận tỷ lệ đóng góp kinh phí b ả o trì nêu trên có thể tham khảo theo nguyên tắc bằng tỷ lệ phần trăm (%) diện tích sàn xây dựng của từng khu chức n ăng trong tòa nh à chung cư tính trên tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà chung cư đó .” 19. Khoản 2 Điều 37 được bổ sung như sau: “2. Ban quản trị nhà chung cư phải thông báo công khai tại hội nghị nhà chung cư thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập, không được thay đổi tài khoản này và định kỳ 06 tháng thông báo công khai trên b ả ng tin của nhà chung cư về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí b ả o trì (nếu có). Việc sử dụng kinh phí b ả o trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải theo đúng quy định của Luật Nhà ở , Quy chế này và phải có sổ sách, hóa đơn, chứng từ theo quy định đ ể theo dõi, quản lý.” 20. Điểm k Khoản 1 Điều 41 được sửa đổi, bổ sung như sau: “k) Ban quản trị có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư trong việc thực hiện các quyền và trách nhiệm của mình liên quan đ ến quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Q uy chế này; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có th ẩ m quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.” 21. Bổ sung Khoản 5 Điều 45 như sau: “5. K ể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thực hiện bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì thành phần hồ sơ công trình nhà chung cư đ ể bàn giao được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 5 của q uy ch ế này.” 22. Khoản 2 Điều 48 được bổ sung như sau: “2. Quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp x ã nơi có nhà chung cư công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Q uy chế này; nhận bàn giao hồ sơ công tr ì nh nhà chung cư theo quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều 5 của Quy chế này.” 23. Khoản 2 Điều 49 được bổ sung như sau: “2. Ph ố i hợp với Ban quản trị nhà chung cư trên địa bàn, theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng m ắ c phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư theo th ẩ m quyền hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, giải quyết.” 24. Khoản 4 Điều 49 được bổ sung như sau: “4. T ổ chức hội nghị nhà chung cư và tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.” 25. Thay thế cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp quận” tại Điểm c Khoản 4 Điều 21, Khoản 1 Điều 22 và Điều 48 bằng cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp huyện” và thay thế cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp phường” tại Khoản 5, Khoản 6 Điều 14, Khoản 5 Điều 15, Điểm b Khoản 1 Điều 39 và Điều 49 bằng cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp xã”. Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản và một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng như sau: 1. Khoản 1 được sửa đổi, bổ sung như sau: “2. Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc nhiều khối nh à có chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thống kỹ thuật công trình được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 3. Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.” 2. Khoản 3 được sửa đổi như sau: “c) Ch ủ đầu tư đã chấm dứt hoạt động do bị giải thể hoặc phá sản.” 3. Khoản 6 được bổ sung như sau: “1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải là chủ sở hữu và đang sử dụng nhà chung cư đó; trường hợp người đang sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là chủ sở hữu nếu được chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác đ ó ủy quyền tham dự hội nghị nhà chung cư thì có thể được bầu làm thành viên Ban qu ả n trị nhà chung cư. Khuyến khích những người có kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, điện, điện tử, phòng cháy ch ữa cháy, tài chính, luật tham gia Ban quản trị nhà chung cư. Đ ố i với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị nhà chung cư là đại diện chủ sở hữu và người đang sử dụng nhà chung cư.” 4. Khoản 7 được sửa đổi, bổ sung như sau: “1. Số lượn g , thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư quyết định theo nguyên tắc sau đây: a) Đối với tòa nhà ch ỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị; trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) quy định tại Khoản 2 Điều 3 của q uy ch ế này thì m ỗ i khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị; b) Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.” 5. Khoản 8 được sửa đổi, bổ sung như sau: “Điều 27. Đ ơ n vị thực hiện quản l ý vận hành nhà chung c ư 1. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện v ề chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở . 2. Khi chưa t ổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở thì phải thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện việc quản lý vận hành. 3. Sau khi tổ chức hội n g hị nhà chung cư lần đầu, việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây: a) Trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư tự quyết định việc quản lý vận hành theo hình thức tự quản hoặc thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành; b) Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư và chủ đ ầ u tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; c) Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có chức năng, năng lực hoặc có đủ chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các y êu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện quản lý vận hành. 4. Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành để quản lý vận hành phần sở hữu chung của tòa nhà. Đ ố i với cụm nhà chung cư thì có thể có một đơn vị quản lý vận hành chung hoặc có nhiều đơn vị để thực hiện quản lý vận hành riêng cho từng tòa nhà theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư. Trường hợp m ỗ i tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng thì Ban qu ả n trị cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản lý vận hành các công trình, hệ thống k ỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư. 5. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký kết h ợ p đồng với các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về chất lượng cung cấp dịch vụ theo nội dung hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.” 6. Khoản 9 được sửa đổi như sau: “Điều 28. Công khai thông tin về đ ơ n vị quản lý vận hành chung c ư 1. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có nhu cầu công khai thông tin của đơn vị trên Cổ ng thông tin điện tử của Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc của Cục Qu ả n lý nhà và thị trường bất đ ộng sản để cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan biết thì gửi thông tin cần công khai (tên đơn vị, họ tên người đại diện theo pháp luật, địa chỉ, số đ iện thoại liên lạc) tới S ở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất đ ộng sản để đăng t ả i. 2. Khi có thay đổi một trong các thông tin quy định tại Khoản 1 Điều này hoặc khi chấm dứt hoạt động, bị giải thể, phá sản, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thông báo đến S ở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành đặt trụ sở chính, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đ ể điều chỉnh hoặc xóa thông tin. 3. Trường hợp cơ quan đ ăng tải thông tin hoặc cơ quan có thẩm quyền khi tổ chức kiểm tra, thanh tra mà phát hiện đơn vị quản lý vận hành đã chấm dứt hoạt động hoặc đã giải thể, phá sản hoặc không còn đ ủ điều kiện đ ể quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định thì đơn vị đó bị xóa thông tin trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan nơi đã đăng tải thông tin.” 7. Bãi bỏ khoản 4 . Điều 3. Điều khoản thi hành 1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 0 1 tháng 0 1 năm 2020. 2. Trong quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng m ắ c, đề n g hị phản ánh kịp thời về Bộ Xây dựng để hướng d ẫ n hoặc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp ./. Nơi nhận: - Ban Bí thư Trung ương Đảng; - Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính ph ủ ; - Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc CP; - HĐND, UBND các t ỉ nh, thành phố trực thuộc TW; - Văn phòng Trung ương và các Ban của Đ ả ng; - Văn phòng Tổng Bí thư; - V ă n phòng Ch ủ tịch nước; - Hội đồng d â n tộc và các Ủy ban của Quốc hội; - Tòa án Nhân dân t ố i cao; - Viện Kiểm sát Nhân dân tối cao; - Kiểm toán Nh à nước; - Ngân hàng Chính sách xã hội; - Ngân hàng Phát triển Việt Nam; - Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam; - Cơ quan Trung ương của các đoàn thể; - Công b á o; Website Chính phủ; Cơ sở d ữ liệu quốc gia về VB Q PPL; Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng; - Cục Kiểm tra văn bản Q PPL - Bộ Tư pháp; - Bộ Xây dựng: Bộ trưởng, các Thứ trưởng, các đơn vị thuộc Bộ; - Sở Xây dựng các t ỉ nh, thành ph ố trực thuộc TW; - Lưu: VT, PC, Q LN (3b). KT. BỘ TRƯỞNG THỨ TRƯỞNG Nguyễn Văn Sinh