4371/TCT-TNCN

Công văn 4371/TCT-TNCN năm 2018 về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản do Tổng cục Thuế ban hành BỘ TÀI CHÍNH TỔNG CỤC THUẾ ------- CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc --------------- Số: 4371 /TCT-TNCN V/v thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS . Hà Nội, ngày 08 tháng 11 năm 2018 Kính gửi: Cục thuế tỉnh Nghệ An Tổng cục Thuế nhận được công văn số 2492/CT-THNVDT ngày 11/7/2018 của Cục thuế tỉnh Nghệ An về vướng mắc khi xác định thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng nhà ở chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu. V ề vấn đề này, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau: Tại Khoản 1 Điều 168, Khoản 3 Điều 186, Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: “Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất 1 . Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp v ố n quy ề n sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đ ố i với trường hợp chuy ể n đ ổ i quy ề n sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quy ề n sau khi c ó quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quy ề n sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quy ề n sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g ắ n liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền” . “Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quy ề n sử dụng đất ở tại Việt Nam ...3. Trường hợp t ấ t cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đ ố i tượng được mua nhà ở g ắ n liền với quy ề n sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quy ề n sử dụng đất, quy ề n sở hữu nhà ở và tài sản khác g ắ n liền với đất nhưng được chuy ể n nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:…” “Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, th ế ch ấ p quy ề n sử dụng đ ấ t; góp v ố n bằng quyền sử dụng đất 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đ ổ i, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp v ố n b ằ ng quy ề n sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất....” Tại Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hướng dẫn các khoản thu nhập được miễn thuế TNCN: “b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. b. 1 ) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1 , Điều này phải đ ồ ng thời đáp ứng các điều kiện sau: b. 1 . 1 ) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp c ó nhà ở hoặc công trình xây dựng g ắ n liền với thửa đ ấ t đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau: b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy ề n sở hữu nhà ở và tài sản khác g ắ n liề n với đ ấ t. …… b.1.2) C ó quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở t í nh đến thời điểm chuyển nhượng t ố i thiểu là 183 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày c ấ p Giấy chứng nhận quy ề n sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được mi ễ n thu ế cho phần chuy ể n nhượng đó ” . Căn cứ các quy định và hướng dẫn nêu trên và vướng mắc theo giải trình tại công văn của Cục thuế tỉnh Nghệ an thì cá nhân chuyển nhượng toàn bộ đất ở gắn liền với nhà ở trên đất nhưng trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ được Ủy ban nhân dân cấp xác lập về quyền sử dụng đất, không có quyền sở hữu nhà trên đất do việc xây dựng nhà của cá nhân vi phạm quy định của Ủy ban nhân dân Nghệ an. Do vậy, đề nghị Cục Thuế phối hợp với Cơ quan Tài nguyên và Môi trường trên địa bàn báo cáo UBND tỉnh Nghệ An về việc xác lập quyền sở hữu nhà ở trên đất của người nộp thuế để giải quyết miễn thuế theo quy định. Tổng cục Thuế trả lời để Cục thuế tỉnh Nghệ An được biết./. Nơi nhận: - Như trên; - Phó TCT Cao Anh Tuấn (để báo cáo); - Vụ Pháp chế; - Website TCT; - Lưu: VT, TNCN. TL. TỔNG CỤC TRƯỞNG KT. VỤ TRƯỞNG VỤ QLT THU NHẬP CÁ NHÂN PHÓ VỤ TRƯỞNG Lý Thị Hoài Hương