105/2007/QĐ-UB

Quyết định 105/2007/QĐ-UB Phê duyệt Đề án phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò và các Khu công nghiệp tập trung trên địa bàn tỉnh Nghệ An do Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An ban hành ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN ***** CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ******* Số: 105/2007/QĐ-UB Vinh, ngày 20 tháng 09 năm 2007. QUYẾT ĐỊNH VỀ VIỆC PHÊ DUYỆT ĐỀ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ VINH, THỊ XÃ CỬA LÒ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003; Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26/11/2003; Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29/11/2005; Căn cứ Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Căn cứ Nghị định 61/CP ngày 03/8/1996 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Căn cứ định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 theo Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ; Căn cứ Quyết định số 101/2007/QĐ-UBND ngày 06/9/2007 của UBND tỉnh Nghệ An ban hành quy định về một số chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu tư trên địa bàn tỉnh Nghệ An; Căn cứ Nghị quyết số 188/NQ-HĐND ngày 25/7/2007 của Hội đồng nhân dân tỉnh Nghệ An khoá XV, kỳ họp thứ 9; Xét đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng tại Tờ trình số 1477/SXD-QLKT&N ngày 06/9/2007 V/v xin phê duyệt Đề án Phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò và các khu công nghiệp tập trung trên địa bàn tỉnh Nghệ An , QUYẾT ĐỊNH: Điều 1. Phê duyệt: “Đề án phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò và các khu công nghiệp tập trung trên địa bàn tỉnh Nghệ An” kèm theo Quyết định này. Điều 2. Trên cơ sở đề án đã được duyệt, giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với các cơ quan, các ngành liên quan tổ chức lập và chọn một số dự án để đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội tại thành phố Vinh và Khu Công nghiệp Nam Cấm. Điều 3. Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kể từ ngày ký. Các ông: Chánh Văn phòng UBND tỉnh; Giám đốc các Sở: Xây dựng, Tài chính, Tài nguyên & Môi trường, Kế hoạch và đầu tư, Lao động - Thương binh và Xã hội; Liên đoàn Lao động tỉnh; Cục Thuế Nghệ An; Giám đốc Kho bạc Nhà nước; Chủ tịch UBND thành phố Vinh, Chủ tịch UBND thị xã Cửa Lò; Trưởng Ban quản lý khu kinh tế Đông Nam; Thủ trưởng các đơn vị có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./. TM. UỶ BAN NHÂN DÂN KT. CHỦ TỊCH CHỦ TỊCH Hồ Đức Phớc ĐỀ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ VINH, THỊ XÃ CỬA LÒ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN (Ban hành kèm theo Quyết định số 105/2007/QĐ-UBND ngày 20/9/2007 của UBND tỉnh Nghệ An) Phần 1: SỰ CẦN THIẾT, CĂN CỨ, ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG VÀ PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH CỦA ĐỀ ÁN 1. Sự cần thiết phải xây dựng Đề án. Luật Nhà ở được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua; trong đó đã xác định rõ nội dung đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cán bộ, công chức (CBCC), viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp (KCN) và một số đối tượng có thu nhập thấp khác có khó khăn về nhà ở được thuê hoặc thuê mua. Đây là một giải pháp quan trọng bảo đảm để những người có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở có điều kiện được cải thiện chỗ ở; đồng thời Luật Nhà ở cũng yêu cầu đổi mới cơ bản công tác quản lý vận hành nhà ở xã hội bảo đảm được mục tiêu, yêu cầu của chủ trương xoá bao cấp và thực hiện có kết quả chính sách tạo điều kiện đối với những người thu nhập thấp trong việc cải thiện chỗ ở. Đầu tư xây dựng cũng như quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội theo cơ chế cho thuê, thuê mua là phương thức ưu việt, phù hợp với tình hình kinh tế xã hội (KTXH) của nước ta trong những năm sắp tới. Tuy nhiên, kinh nghiệm để triển khai chính sách nhà ở xã hội của cả nước trong thời gian qua cũng chưa có nhiều; việc triển khai một bước thí điểm nhà ở xã hội ở Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Bình Dương đến nay cũng mới hoàn thành ở bước thông qua Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh. Để thực hiện xây dựng bước đầu 3.000 căn hộ nhà ở xã hội cho đến năm 2010, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh xây dựng đề án trong đó đã kiến nghị Chính phủ cho thành phố HCM vay 400 tỷ đồng thời hạn 15 năm và vay vốn ưu đãi từ quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, ngoài ra Sở Xây dựng còn đề xuất phương thức huy động vốn bằng bán đấu giá một số khu đất nhằm tháo gỡ vướng mắc về vốn. Trong điều kiện của Nghệ An một tỉnh còn có nhiều khó khăn về kinh tế, thu nhập của CBCC, viên chức, sỹ quan quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các KCN còn thấp. Việc xây dựng nhà ở xã hội; tạo điều kiện cho các đối tượng thu nhập thấp theo quy định của Luật Nhà ở có chỗ ở phù hợp là cần thiết và có ý nghĩa quan trọng nhằm góp phần an cư lạc nghiệp, phát huy nguồn lực vào sự nghiệp xây dựng phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh ngày càng vững mạnh. 2. Các căn cứ để xây dựng Đề án: - Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29/11/2005; - Căn cứ Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Căn cứ Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ về Quy chế khu đô thị mới; - Căn cứ Quyết định số 239/2005/QĐ-TTg ngày 30/9/2005 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án xây dựng thành phố Vinh trở thành Trung tâm kinh tế văn hoá vùng Bắc Trung bộ; - Căn cứ Chỉ thị số 34/2006/CT-TTg ngày 26/9/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Nhà ở; - Căn cứ Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội tỉnh Nghệ An đến 2020; - Căn cứ Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh Nghệ An khoá XVI nhiệm kỳ 2006 - 2010; - Căn cứ tình hình thực tế về thực trạng nhà ở và nhu cầu nhà ở xã hội của các đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang và công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung và một số đối tượng công nhân viên có thu nhập thấp hiện nay trên địa bàn thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò và các Khu công nghiệp tập trung trên địa bàn tỉnh Nghệ An. 3. Đối tượng và phạm vi điều chỉnh của Đề án. 3.1. Đối tượng áp dụng: Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 53 và Điều 54 Luật Nhà ở. 3.1.1. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội theo Điều 53 Luật Nhà ở quy định: a) Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là CBCC, viên chức, sĩ quan quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ (Điều 24 Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06/9/2006). b) Người được quy định tại khoản a mục này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: - Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; - Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m 2 sàn /người; - Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. 3.1.2. Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội: Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật Nhà ở. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua. 3.2. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội: 3.2.1. Nhà ở xã hội tại đô thị phải là chung cư được thiết kế đảm bảo những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây: a) Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà 5 hoặc 6 tầng; b) Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá 6 tầng; 3.2.2. Diện tích mỗi căn hộ không quá 60 m 2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30 m 2 sàn. 3.2.3. Nhà ở xã hội phải đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị. 3.2.4. Ngoài các khu vực quy định tại khoản 3.2.1 mục này, khu vực khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ, nhưng phải đảm bảo chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp 3 trở lên và các quy định tại khoản 3.2.2 và khoản 3.2.3 mục này. 3.3. Phạm vi điều chỉnh: Tại thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò và các KCN tập trung trên địa bàn tỉnh Nghệ An. Thời hạn tính đến năm 2010 và định hướng đến năm 2015. Phần 2: THỰC TRẠNG VÀ NHU CẦU VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, THỊ XÃ CỬA LÒ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG 1. Khái quát tình hình thực trạng nhà ở tại TP Vinh, TX Cửa Lò và các khu công nghiệp tập trung hiện nay. 1.1. Nhà ở dân tự xây: - Theo số liệu báo cáo tổng hợp điều tra, khảo sát đối tượng có khó khăn về nhà ở trên toàn tỉnh Nghệ An tính đến ngày 31/12/2003 có 61.514 hộ đang phải ở nhà dạng đơn sơ cần được nâng cấp cải tạo (chiếm 20% trong tổng số hộ gia đình có nhà ở đất ở). Trong đó: tại khu vực thành phố Vinh và thị xã Cửa Lò có 6.843 hộ đang phải ở nhà dạng không kiên cố và dạng đơn sơ cần được nâng cấp cải tạo (chiếm 11% trong tổng số hộ gia đình có nhà ở đất ở). (Các số liệu thống kê tổng hợp đối tượng khó khăn về nhà ở có tham khảo báo cáo điều tra của Sở LĐ - TB & XH và báo cáo của UBND thành phố Vinh) Những hộ gia đình trên do mức sống thấp, thua so với cộng đồng xã hội khả năng tích luỹ là rất ít nên không có điều kiện để cải thiện chỗ ở cho mình kịp với yêu cầu cuộc sống. 1.2. Nhà ở tập thể: 1.2.1. Tại thành phố Vinh: Theo số liệu điều tra, thống kê trên địa bàn 15 phường và 5 xã tại địa bàn thành phố Vinh có: 142 khu nhà ở tập thể (riêng 3 xã Hưng Hoà, Vinh Tân, Hưng Đông không có khu nhà ở tập thể). Qua điều tra cho thấy, hiện nay diện tích đất tại các đơn vị đang bố trí nhà tập thể trên địa bàn thành phố Vinh là: 26,8 ha (chiếm 11,16 % tổng số diện tích giao cho các đơn vị sử dụng ổn định). Trong đó: - Tổng số hộ: 3.171 hộ. - Tổng diện tích xây dựng: 12,7 ha. - Tổng diện tích sử dụng đất : 26,8 ha - Mật độ xây dựng khu vực : 47,3 %. (Xem chi tiết tại Phụ lục 1). 1.2.2. Tại thị xã Cửa Lò: Trên địa bàn thị xã Cửa lò hiện tại có khu tập thể của cán bộ công nhân Cảng Cửa Lò ở phường Nghi Tân, trên diện tích khu đất khoảng hơn 2 ha, với 2 dãy nhà tập thể, 100 hộ gia đình tương ứng 212 nhân khẩu, chủ yếu là gia đình công nhân của Cảng Cửa Lò. Ngoài ra còn có một số dãy nhà tập thể trong các cơ quan chính quyền thị xã, trong các khách sạn. Chủ yếu là để cho cán bộ công nhân viên chức nhà ở xa như thành phố Vinh và các huyện lân cận đến làm việc và ở lại trong tuần. Những dãy nhà này chủ yếu là nhà tạm, cấp 4 được xây dựng từ những năm 90. 1.2.3. Tình hình quản lý: a) Quy hoạch sử dụng đất: - Số khu tập thể đã đ­ược phê duyệt quy hoạch: Bao gồm 30 khu tập thể, trong đó: có 2 khu tập thể tại phư­ờng Hồng Sơn (Xí nghiệp May Việt Đức và Công ty Kinh doanh tổng hợp) - do Công ty Đầu tư­ & phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư­, đã được phê duyệt dự án đầu tư xây dựng chung cư­ năm 2005, nh­ng đến nay vẫn chưa thực hiện được. Số còn lại đã đã đư­ợc phê duyệt quy hoạch chia lô đất ở dân cư tự xây, đang triển khai xét duyệt đối tượng để giao đất. - Số khu tập thể ch­ưa đ­ược quy hoạch: có 100 khu tập thể hiện nay ch­ưa được quy hoạch, phần lớn các cơ quan, đơn vị đã bán hóa giá nhà trên đất cho cán bộ CNV, số còn lại do cơ quan trực tiếp quản lý. - Số khu tập thể phải giải tỏa nằm trong phạm vi các dự án đã được quy hoạch, gồm: 12 khu, trong đó: + 11 khu tại ph­ường Cửa Nam nằm trong quy hoạch Thành cổ + 01 khu tại ph­ường Bến Thủy nằm trong quy hoạch Lâm viên núi Quyết b) Tình hình quản lý: - Số khu tập thể hiện do UBND các ph­ường, xã quản lý: 33 khu - Số khu tập thể hiện đang do các cơ quan, đơn vị trực tiếp quản lý: 102 khu. - Số khu tập thể của các cơ quan, đơn vị hiện tại đang đóng trên địa bàn thành phố Vinh như­ng thuộc sự quản lý của ngành dọc: 07 khu, trong đó: + Thuộc sự quản lý của Tổng cục Hậu cần: 02 khu + Thuộc sự quản lý của Tổng cục Đường sắt: 05 khu. c) Tình hình dân c­ư: Qua số liệu điều tra khảo sát, tình hình dân cư­ đang sinh sống trong các khu tập thể phần lớn là cán bộ, công nhân viên chức (đã nghỉ hư­u), thu nhập thấp không có điều kiện để mua đất, làm nhà riêng. Một số là các đối tượng khác ngoài xã hội do mua hoặc thuê lại các gian nhà ở tập thể đã hóa giá. 1.3. Nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước: Hiện nay chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò chỉ duy nhất là khu Quang Trung. Khu chung cư Quang Trung - thành phố Vinh được CHDC Đức giúp xây dựng từ những năm 1975 gồm có 24 căn nhà 5 tầng và một số công trình phụ trợ khác như trường học, nhà trẻ, mẫu giáo và hệ thống sân vườn, cây xanh. Khu Quang Trung có 1.350 căn hộ chủ yếu là các hộ gia đình CBCC, viên chức và công nhân, phần lớn các hộ gia đình thuộc đối tượng thu nhập thấp, không có khả năng mua nhà ở theo Nghị định 61/CP. Hơn nữa, chất lượng nhà ở có bộ phận kết cấu đã xuống cấp nghiêm trọng không đảm bảo an toàn cho người đang sử dụng, mặc dù trong thời gian qua UBND thành phố Vinh đã có nhiều cố gắng trong việc bảo vệ giữ gìn và tổ chức Quốc tế Nhà ở Habitat đã có các dự án nghiên cứu để cải tạo nhưng chưa được bao nhiêu và hiện tại khu Quang Trung vấn tiếp tục xuống cấp. Năm 2004, UBND tỉnh đã chấp thuận cho công ty TECCO Sài Gòn lập Dự án đầu tư xây dựng lại nhà C1; đến nay Công ty đã xây dựng được 2 nhà cao 17 tầng với 202 căn hộ đã đưa vào sử dụng và đang xây ngôi nhà thứ 3. Tiếp theo qua công tác thi tuyển kiến trúc - quy hoạch, UBND tỉnh đã có quyết định chấp thuận cho Tổng Công ty Đầu tư & Phát triển nhà Hà Nội, đơn vị trúng giải nhất được lập phương án cải tạo lại toàn bộ khu chung cư Quang Trung theo quy hoạch mới được duyệt và hiện nay Công ty đang triển khai xây dựng ngôi nhà…. tại khu vực sân C7. Hiện tại, khu chung cư Quang Trung đang cần một cơ chế chính sách tạo điều kiện đồng bộ nhằm giải quyết nhà ở tái định cư tại chỗ cho các hộ đang ở trong khu chung cư Quang Trung và xây dựng các công trình khác thì Dự án trên mới tháo gỡ được khó khăn để thực hiện hiệu quả. 2. Nhu cầu nhà ở xã hội: 2.1. Tình hình thu nhập: - Theo số liệu điều tra khảo sát của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân của cả nước năm 2001 đạt 465.000 đ/người/tháng (27.084.000 đ/hộ/năm). Trong đó, khu vực đô thị 1.079.910 đ/người/tháng (58.574.000 đ/hộ/năm). Mức chi tiêu bình quân tại đô thị là 51.056.000 đ/hộ/năm, mức tích luỹ bình quân của 1 hộ gia đình đô thị là 7.500.000 đ/năm. Kết quả điều tra về tình hình thu nhập của cán bộ công chức, viên chức tại các cơ quan Trung ương cho thấy hầu hết cán bộ, công chức viên chức đều có nguồn thu nhập chủ yếu từ tiền lương. Khả năng tích luỹ của các hộ gia đình công chức, viên chức nhà nước là rất thấp. Mức thu nhập bình quân chung hàng tháng là 1.086.000 đ/tháng. - Tại khu công nghiệp Bắc Vinh: Mức thu nhập bình quân hiện nay của công nhân trong khoảng từ 600.000đ đến 800.000đ/người/tháng (Theo số liệu báo cáo của BQL các khu công nghiệp Nghệ An). Với mức thu nhập trên, đại bộ phận những người lao động, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước đều rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở cho mình và gia đình nếu không có chính sách nhà ở phù hợp của Nhà nước. 2.2. Nhu cầu của các đối tượng về nhà ở xã hội: a) Cán bộ công chức, viên chức: - Theo số liệu điều tra khảo sát của Cục quản lý Nhà - Bộ Xây dựng cho thấy có tới 31% cán bộ công chức viên chức (tính trung bình cả nước), trong đó các hộ gia đình trẻ chưa có nhà ở chiếm tỷ lệ lớn, phải ở nhờ hoặc thuê nhà ở tạm của tư nhân để ở. - Hiện nay dân số tại khu vực thành phố Vinh và thị xã Cửa Lò là: 339.955 người; bao gồm: thành phố Vinh có 292.000 người, thị xã Cửa Lò có 47.955 người . Trong đó, hiện tại có 60.096 CBCC, viên chức (bao gồm Vinh, Cửa Lò và vùng phụ cận Nghi Lộc, Hưng Nguyên); dự tính 10% trong số này có nhu cầu nhà ở xã hội là 6.010 người. - Dự báo đến năm 2010 có khoảng 64.100 người, dự tính 10% trong số này thì có khoảng 6.410 người có nhu cầu nhà ở xã hội. b) Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp: hiện tại 801 người có nhu cầu nhà ở xã hội. Trong đó quân đội: 580 người; công an: 221 người. c) Công nhân làm việc tại các KCN và trong các nhà máy, xí nghiệp: Số công nhân lao động hiện nay có 14.366 người. Trong đó, tại hai khu KCN Bắc Vinh và KCN Nam Cấm là: 2002 người; trong các nhà máy, xí nghiệp là 12.364 người. Dự tính 10% trong số này thì có khoảng 1.436 người có nhu cầu nhà ở xã hội. - Dự báo đến năm 2010 phát triển lên khoảng 52.680 lao động tại các KCN trên địa bàn toàn tỉnh. Theo tính toán thì có khoảng 9.099 người có nhu cầu nhà ở xã hội. Trong đó hiện tại có 1.436 người và khoảng 7.663 người của 20% số lao động mới phát triển theo dự báo. - Tổng số người có nhu cầu nhà ở xã hội thuộc các đối tượng nói trên hiện nay là 8.427 người và dự báo đến 2010 là 16.310 người. - Như vậy, dự báo đến năm 2010 nhu cầu nhà ở xã hội cần ít nhất là 2.160 căn hộ để giải quyết cho các đối tượng hiện tại có nhu cầu nhà ở xã hội và cho các đối tượng trên tính đến năm 2020 là 4.160 căn hộ. Trong đó có 70% là căn hộ cho thuê và 30% căn hộ cho thuê mua. Phần 3: MỤC TIÊU VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ VINH, THỊ XÃ CỬA LÒ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG 1. Mục tiêu: 1.1. Mục tiêu chung: Thực hiện có hiệu quả chính sách nhà ở xã hội, góp phần thực hiện thành công phương hướng nhiệm vụ phát triển nhà ở đã được Đại hội Đại biểu Đảng toàn quốc lần thứ X xác định là: "Huy động các nguồn lực (Nhà nước, doanh nghiệp, nhân dân, cộng đồng) để xoá nhà ở dột nát, nhà ở tạm bợ cho người nghèo; phát triển nhanh quỹ nhà ở để đáp ứng cơ bản nhu cầu nhà ở cho công chức, viên chức, người lao động, sinh viên, nhất là công nhân các khu công nghiệp, khu chế xuất”. Tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị, nông thôn Nghệ An theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. 1.2. Mục tiêu cụ thể: - Thực hiện có hiệu quả chính sách nhà ở xã hội, góp phần thực hiện thành công phương hướng nhiệm vụ phát triển nhà ở đã được Đại hội Đại biểu Đảng toàn quốc lần thứ X xác định là: " Huy động các nguồn lực (Nhà nước, doanh nghiệp, nhân dân, cộng đồng) để xoá nhà ở dột nát, nhà ở tạm bợ cho người nghèo; phát triển nhanh quỹ nhà ở để đáp ứng cơ bản nhu cầu nhà ở cho công chức, viên chức, người lao động, sinh viên, nhất là công nhân các khu công nghiệp, khu chế xuất ”. Tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị, nông thôn Nghệ An theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. - Mục tiêu cụ thể trước mắt của đề án là: triển khai thí điểm Đề án nhà ở xã hội phù hợp với khả năng huy động các nguồn vốn trong xã hội để bảo đảm tính khả thi và rút kinh nghiệm để nhân ra diện rộng, cụ thể là: + Thông qua Đề án thí điểm để xây dựng cơ chế, chính sách xã hội hoá nhằm thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò và các KCN trên địa bàn tỉnh Nghệ An. + Xây dựng mô hình quản lý và vận hành có hiệu quả Đề án thí điểm nhà ở xã hội. Rút kinh nghiệm để triển khai nhân rộng lên theo yêu cầu, theo quy hoạch và kế hoạch được duyệt. 2. Các giải pháp thực hiện: 2.1. Về quy hoạch, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật: 2.1.1. Về quy hoạch: - Trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của tỉnh đã được phê duyệt từ nay đến năm 2010 và tính đến năm 2020. Căn cứ quy hoạch chung của thành phố Vinh và thị xã Cửa Lò cần nghiên cứu điều chỉnh quy hoach bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội (gồm khu vực đô thị cũ cải tạo và khu vực đô thị mới mở rộng). Lập quy hoạch chi tiết các KĐTM, các khu nhà ở cho phù hợp với các mục tiêu phát triển KTXH trước mắt và lâu dài. - Tại các dự án quy hoạch xây dựng KĐTM đã được duyệt, cần nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch xây dựng và giành khoảng 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Việc quy hoạch gắn nhà ở xã hội vào các khu đô thị mới nhằm thực hiện đồng bộ về công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phúc lợi công cộng, tạo điều kiện cho các đối tượng nhà ở xã hội được thụ hưởng các phúc lợi như các đối tượng nhà ở khác một cách hài hoà. 2.1.2. Về thiết kế kiến trúc: Về kiến trúc và chất lượng nhà ở xã hội cần được quan tâm từ khâu quy hoạch tổng mặt bằng đến kiến trúc công trình, kết cấu nội thất bảo đảm nhà ở xã hội đẹp và ấm cúng. Số tầng nhà ở theo quy định từ 3¸6 tầng. 2.1.3. Về hạ tầng kỹ thuật - Bảo đảm sự kết nối giữa giao thông của Dự án với hệ thống giao thông của đô thị. Bố trí hệ thống giao thông nội bộ hợp lý và tiết kiệm. - Hệ thống cấp, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc phải phù hợp với quy chuẩn tương ứng với đô thị nơi có dự án. - Các dự án phải có các công trình công cộng tối thiểu bảo đảm cho sinh hoạt cộng đồng (nơi để xe, mẫu giáo, sinh hoạt chung, giải trí, dịch vụ cơ bản…). - Diện tích cây xanh, thảm cỏ hợp lý đảm bảo chất lượng môi trường nhà ở xã hội trong các khu dân cư, khu đô thị mới. 2.2. Nhu cầu, cơ cấu và quy mô xây dựng nhà ở xã hội tính đến năm 2010 và định hướng đến năm 2015: a) Cơ cấu của một chung cư 80 căn hộ: (Bảng 1) Quy mô chung cư Cơ cấu Số căn hộ Diện tích sàn (m 2 ) Dân số (Người) 30 m 2 sàn (2 - 3 người) 30% 24 720 72 45 m 2 sàn (3 - 4 người) 60% 48 2160 192 60 m 2 sàn (3 - 4 người) 10% 8 480 48 Tổng 80 3360 312 b) Quy mô Dự án nhà ở xã hội : - Một chung cư dự tính 80 căn hộ, diện tích sàn sử dụng là 3.360 m 2 và có 312 người sống trong chung cư (Bảng 1). - Nhu cầu dân số trong dự án (theo mục 2.2 của Đề án) đến năm 2010 là 16.310 người (trong đó hiện tại là: 8.427 người) - xem Bảng 2. (Bảng 2). TT Quy mô xây dựng Quy mô dân số (người) Số chung cư Các loại căn hộ Tổng số căn hộ Diện tích sử dụng m 2 sàn Diện tích xây dựng m 2 sàn 30 m 2 45 m 2 60 m 2 1 - Nhu cầu hiện tại: 8.427 27 648 1296 216 2160 90.720 106.729 2 - Dự báo đến 2010: 16.310 52 1248 2496 416 4160 174.720 205.553 2.3. Đề án thí điểm nhà ở xã hội: (xem Bảng 3) - Theo hướng dẫn của Cục QL Nhà Bộ Xây dựng Đề án thí điểm có quy mô từ 800 đến 1.000 căn hộ, dân số của Đề án khoảng 3.200 đến 4.000 người. - Đề án thí điểm đề nghị : + Tại thành phố Vinh xây dựng 3 nhà chung cư, mỗi nhà chung cư có quy mô 240 căn hộ, dân số của Dự án là 936 người. + Tại Khu Công nghiệp Nam cấm đề nghị xây dựng 01 chung cư với 80 căn hộ, dân số của Dự án là 312 người. (Bảng 3) . TT Quy mô xây dựng Quy mô dân số (người) Số chung cư Các loại căn hộ Tổng số căn hộ Diện tích sử dụng m 2 sàn Diện tích xây dựng m 2 sàn 1 Tại thành phố Vinh: 936 người 3 72 114 24 240 10.080 11.859 3 Tại khu CN Nam Cấm: 312 1 24 48 8 80 3.360 3.953 2.4. Vốn đầu tư thí điểm nhà ở xã hội: - Diện tích đất đề án: 1,4 ha. - Số căn hộ chung cư: 320 căn; tổng diện tích sử dụng các căn hộ: 13.440 m2. - Số chung cư xây dựng: 4 chung cư, kiến trúc 5 tầng. - Dân số: 1.248 người. Trong đó: thực hiện thí điểm tại thành phố Vinh 240 căn hộ, với 936 hộ; tại khu công nghiệp Nam Cấm 80 căn hộ, với 320 hộ sinh sống. (Bảng 4) TT Tên hạng mục công trình Khối lượng (m2) Đơn giá (1000 Đ) Thành tiền (1000 Đ) I Đền bù giải phóng mặt bằng 14.000 150 2.100.000 II Chi phí sử dụng đất III Chi phí hạ tầng 14.000 200 2.800.000 IV Chi phí xây nhà 38.758.000 1 Nhà chung cư 15.812 2.350 37.158.000 2 Công trình phụ 1.600 1000 1.600.000 V Chi phí khác 10% 3.875.800 Tổng 47.533.800 2.5. Về giá cho thuê, thuê mua và thời gian thu hồi vốn: Theo khoản 1 Điều 56 của Luật Nhà ở có quy định : "giá thuê và thuê mua nhà ở xã hội bảo đảm nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp các chi phí duy tu bảo dưỡng, bảo trì trong thời gian cho thuê hoặc thuê mua". Theo quy định các chi phí này là rất thấp (chiếm 3 - 5% giá trị xây lắp cho suốt thời gian tồn tại công trình, không đủ để hoạt đông duy tu sữa chữa, bảo trì có hiệu quả). Do đó, Đề án vận dụng định mức chi phí này theo đề án thí điểm của Cục Nhà Bộ Xây dựng là 0,14% giá trị xây lắp/1 năm . Ngoài ra, để tổ chức quản lý có hiệu quả việc thu tiền nhà hàng tháng, cần phải có tổ chức hoạt động và kinh phí để hoạt động. Do đó, tất cả các chi phí sẽ được phân bổ vào giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội. a). Giá thuê, có 2 phương án: - Phương án 1: (Xem chi tiết phụ lục: 3; 4; 5; 6; 7; 8) Dựa trên thu nhập bình quân và khả năng chi trả của các đối tượng thuê nhà theo như Luật Nhà ở quy định, cơ cấu giá thuê được tính theo mức bảo toàn vốn đầu tư khấu hao theo thời hạn thuê từ 25 - 40 năm. Lãi suất bảo toàn vốn đối với nguồn vốn Nhà nước đầu tư từ ngân sách là 3%/năm và đối với nhà đầu tư bỏ vốn ra thi công và khai thác là 12%/năm. Sau thời gian thuê, phần đất và phần nhà vẫn thuộc quyền sử dụng của Nhà nước. Do đó trong cơ cấu giá thành căn hộ để tính giá thuê nhà không tính đến giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và giá trị đầu tư hạ tầng đến chân hàng rào của dự án nhà ở xã hội. Ngoài ra, để giảm giá thuê, Đề án kiến nghị miễn thuế giá trị gia tăng trên giá trị xây lắp, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp… - Phương án 2 : Cơ cấu giá thành căn hộ để tính giá thuê nhà có tính đến giá trị bồi thương giải phóng mặt bằng và chi phí hạ tầng kỹ thuật của Dự án (không tính thuế VAT và tiền sử dụng đất . Xem các phụ lục 3-B, 4-B, 5-B, 6-B, 7-B, 8-B ). Để giảm giá thuê nhà, Đề án đề xuất chọn phương án 1 để thực hiện. b) Giá thuê mua: (Xem các phụ lục số 09, 10, 11, 12, 13, 14 ). Điều 54 Luật Nhà ở có quy định "..Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua” .Sau khi trả hết tiền người được thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư. Do đó, trong cơ cấu giá thuê mua sẽ tính các chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí hạ tầng kỹ thuật của Dự án (không tính thuế VAT và tiền sử dụng đất). Lãi vốn đối với nguồn vốn ngân sách là 3%/năm và nguồn vốn xã hội hoá là 12%/năm. 2.6. Khả năng thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Theo tính toán tất cả các chi phí quản lý, duy tu, sửa chữa và lãi bảo toàn vốn bình quân 3%/năm, giá thuê và thuê mua bình quân một căn hộ 45 m 2 là: - Giá thuê theo phương án 1 (PA chọn ) trong thời hạn khấu hao 30 năm là: 663.555 đ/tháng. - Giá thuê mua trong thời hạn khấu hao 20 năm là: 761.063 đ/tháng (sau khi trả 20% giá trị căn hộ thuê mua ban đầu). Với mức lương bình quân hiện nay theo lương mới của CBCC, viên chức 1.500.000 đ/tháng ( hệ số 3,5 mức lương tối thiểu 450.000đ ), của đơn vị sự nghiệp là 1.200.000 đ/tháng, của doanh nghiệp là 1.100.000 đ/tháng thì gía thuê trên chiếm khoảng 16% lương hàng tháng của 4 người thuê 1 căn hộ , chiếm 25% lương hàng tháng của 2 người thuê mua 1 căn hộ cho gia đình 4 - 5 người ở và sau 20 năm CBCC, viên chức … có thể trả được căn hộ thuê mua để được sở hữu nhà ở. 2.7. Về cơ chế chính sách: 2.7.1. Về chính sách đất đai: Nhà nước thực hiện miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đất đối với các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở. 2.7.2. Về chính sách bồi thường GPMB: Nhà nước hỗ trợ đền bù, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội. 2.7.3. Về vốn đầu tư xây dưng nhà ở để cho thuê, thuê mua được sử dụng từ quỹ nhà ở xã hội. Theo Điều 52 Luật nhà ở: Nguồn vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn sau đây: a) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn; c) Ngân sách Nhà nước đầu tư; d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; đ) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. 2.7.4. Phương thức xây dựng: Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Phần 4: TỔ CHỨC THỰC HIỆN 1. Kế hoạch thực hiện trong giai đoạn đầu: 1.1. Trong giai đoạn hiên nay và những năm sắp tới cùng với sự phát triển của nền kinh tế theo hướng CNH, HĐH, nhu cầu về nhà ở xã hội ngày càng lớn, trong khi đó nguồn cung cấp nhà ở tại đô thị và các KCN còn hạn chế. Do đó việc thực hiện chủ trương Nhà nước đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để cho các đối tượng chính sách xã hội thuê là rất cần thiết. 1.2. Triển khai thí điểm nhà ở xã hội tại thành phố Vinh và Khu công nghiệp Nam Cấm: Tổng vốn đầu tư: 47,533 tỷ đồng. - Tại thành phố Vinh: xây dựng 3 nhà 5 tầng; 240 căn hộ các loại; với 10.080 m 2 sàn, có 936 người sống trong dự án. - Tại Khu công nghiệp Nam Cấm: xây dựng 1 nhà 5 tầng; 80 căn hộ; với 3.360 m 2 sàn, có 312 người sống trong dự án. 1.3. Ưu tiên bố trí vốn đầu tư từ ngân sách để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, kết hợp một số nguồn vốn của các doanh nghiệp theo yêu cầu đầu tư. Trong giai đoạn 2007 đến 2010 hàng năm UBND tỉnh sẽ có kế hoạch trích một khoản kinh phí để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhằm giải quyết nhà ở cho một số đối tượng chính sách xã hội và áp dụng các biện pháp huy động vốn như đề án đề xuất. Trước mắt trong năm 2007 - 2008 UBND tỉnh sẽ có kế hoạch bố trí 20 tỷ đồng từ vốn ngân sách để triển khai thực hiện đề án thí điểm nhà ở xã hội. 2. Trách nhiệm của các ngành, chính quyền địa phương các cấp: 2 .1. UBND tỉnh: Thành lập Ban chỉ đạo nhà ở cấp tỉnh do một Phó Chủ tịch tỉnh làm trưởng ban và Giám đốc Sở Xây dựng làm uỷ viên thường trực cùng một số thành phần khác để chỉ đạo triển khai Đề án nhà ở được duyệt. 2.2. Sở Xây dựng: - Chủ trì phối hợp với Sở Nội vụ và các ngành có trách nhiệm soạn thảo các quy định liên quan tới việc thành lập và tổ chức hoạt động của doanh nghiệp công ích, đơn vị sự nghiệp có thu thực hiện chức năng quản lý đầu tư xây dựng và quản lý sử dụng quỹ nhà ở xã hội. - Tổng hợp tình hình và đề xuất các biện pháp triển khai thực hiện Đề án nhà ở xã hội báo cáo UBND tỉnh về tình hình thực hiện theo định kỳ. - Nghiên cứu đề xuất thiết kế mẫu chung cư nhà ở xã hội phù hợp với yêu cầu của người sử dụng trước mắt và lâu dài, với khả năng tài chính của các đối tượng nhà ở xã hội. 2.3. Sở Kế hoạch và Đầu tư: - Chủ trì phối hợp với các ngành liên quan xây dựng cơ chế chính hỗ trợ và huy động các nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. - Phối hợp với Sở Tài chính lập kế hoạch hỗ trợ vốn từ ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội giai đoạn 2007 - 2010. 2.4. Sở Tài chính: - Chủ trì phối hợp Cục Thuế Nghệ An và các ngành có liên quan nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách tài chính và thuế liên quan tới hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện. - Phối hợp với Sở Xây dựng đề xuất chi phí thực hiện đề án nhà ở xã hội trình UBND tỉnh phê duyệt. - Xây dựng quy chế tổ chức và hoạt động quỹ phát triển nhà ở xã hội. - Xây dựng quy chế thuê, thuê mua nhà ở xã hội. 2.5. Sở Tài nguyên và Môi trường: - Chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng, Ban quản lý các khu công nghiệp, UBND thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò và các huyện lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phục vụ nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội. - Phối hợp với các ngành có liên quan hướng dẫn việc tổ chức khai thác quỹ đất để phục vụ nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội. 2.6. Liên đoàn Lao động tỉnh: Chủ trì và phối hợp với các ngành liên quan xây dựng quy trình xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua nhà ở xã hội 2.7. UBND thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò, các huyện và phường, xã: - Đề xuất quy hoạch cụ thể các khu vực xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê và thuê mua . - Chủ trì phối hợp với các ngành liên quan xây dựng cơ chế đền bù, tổ chức giải phóng mặt bằng. Tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện dự án nhà ở xã hội có hiệu quả./. UBND tỉnh Nghệ An