46402/CT-TTHT

Công văn 46402/CT-TTHT năm 2017 về chính sách thuế khi chuyển nhượng bất động sản do Cục Thuế Thành phố Hà Nội ban hành TỔNG CỤC THUẾ CỤC THUẾ TP HÀ NỘI ------- CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc --------------- S ố: 46402 /CT-TTHT V/v trả lời chính sách thuế. Hà Nội, ngày 10 tháng 07 năm 2017 Kính gửi: Công ty TNHH Hoàng Tử (Đ/c: s ố 20 Cát Linh, Q. Đống Đa, TP Hà Nội) MST: 0100229851 Trả lời công văn số 28/TCKT-QBLDA ngày 22/03/2017 và hồ sơ bổ sung tài liệu của Công ty TNHH Hoàng Tử hỏi về chính sách thuế, Cục Thuế Thành phố Hà Nội có ý kiến như sau: - Căn cứ Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân. + Tại khoản 5 Điều 2 quy định về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: “ 5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động s ả n Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm: a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm. b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai. b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai. b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi). c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai....” + Tại tiết n khoản 1 Điều 3 quy định về khoản thu nhập được miễn thuế TNCN: “ n.3) Thu nhập từ bồi thường, h ỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ tr ợ , tái định cư là tiền bồi thường, h ỗ trợ do Nhà nước thu hồi đất, kể cả các khoản thu nhập do các tổ chức kinh tế bồi thường, h ỗ trợ khi thực hiện thu hồi đất theo quy định. Căn cứ để xác định thu nhập từ bồi thường, h ỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tá i định cư là quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc thu hồi đất, bồi thường tái định cư và chứng từ chi tiền bồi thường.” - Căn cứ Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế GTGT, thuế TNCN đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; h ướ ng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế TNCN quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều củ a các Luật về thuế và s ử a đổi, bổ sung một số điều các Nghị định về thuế + Tại Điều 17 sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định về cách tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản: “ 1 . Gi á chuy ể n nhượng a) Giá chuy ể n nhượng đối với chuy ể n nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xâ y dựng t r ên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuy ể n nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn gi á đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời đ iể m chuy ể n nhượng thì giá chuy ể n nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương l a i là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi gi á đất hoặc giá đất trên hợp đ ồ ng chuyển nhượng th ấ p hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là gi á do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuy ể n nhượ n g theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp chuy ể n nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá t í nh lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân c ấ p t ỉ nh không có quy định g i á tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây d ựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về gi á trị còn lại thực tế của công trình trên đất... 2. Thuế suất Thuê su ất đối với chuy ể n nhượng bất động s ả n là 2% trên gi á chuy ể n nhượng hoặc gi á cho thuê lại. 2. Thời đ i ể m t í nh thuế từ chuy ể n nhượng bất động sản được xác định như sau: … - Trườ n g hợp hợp đ ồ ng chuy ể n nhượng có thỏa thuận b ê n mua là người nộp thu ế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đ ăng ký quyền s ở h ữu , quy ề n sử dụng b ấ t động s ả n. Trường hợp cá nhân nhận chuy ể n nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quy ề n sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương l a i là thời đ i ể m cá nhân n ộ p h ồ sơ khai thu ế với cơ quan t huế. 4. Cách tính thuế a) Thu ế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuy ể n nhượng bất động sản đ ược xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% b) Trường hợp chuy ể n nhượng bất s ả n là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riê ng cho từng ng ười nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp v ố n ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân ch i a của t òa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thu ế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.” + Tại khoản 4, 5 Điều 21 sửa đổi Điều 16 Thông tư số 156/2013/TT-BTC về hồ sơ khai và nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản: 4. Sửa đổi, bổ sung tiết b. 1 điểm b khoản 3 Điều 16 “b.1) Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu s ố 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC. - Bản chụp gi ấ y chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng m i nh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân k ý cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng mua bán nhà ở; công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ k ý trước thời điểm có hiệu lực của Nghị định số 7 1 /2010/NĐ-CP ngày 26/3/2010 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật nhà ở. - Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp chuyển nhượng hợp đ ồ ng mua b á n nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp Hợp đ ồ ng chuy ể n nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng; hoặc Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp v ố n để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được công chứng. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương la i từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề. Trường hợp ủy quyền bất động sản thì nộp Hợp đồng ủy quyền bất động sản. - Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo hướng d ẫ n tại điểm b.2, khoản này (trong trường hợp chuy ể n nhượng bất động sản đượ c mi ễ n thu ế thu nhập cá nhân). - Các tài liệu làm căn cứ chứng minh việc góp vốn theo quy định của ph á p luật (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản do góp v ố n vào doanh nghiệp thuộc diện tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân). Cơ quan thuế thông báo số thuế phải nộp theo mẫu số 03/TBT-BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC cho cá nhân. 5. Sửa đổi, b ổ sung điểm c và điểm d khoản 3 Điều 16 “c) Nơi nộp hồ sơ khai thuế Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Ch i cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp cá nhân ch uyển nhượng nhà ở hình thành trong tương l a i , công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà ở hình thành trong tương la i , công trình xây dự n g hình thành trong tương l ai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thu ế ủy nhiệm thu. d) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là ng ười nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 1 0 (mười) ngà y kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là ngườ i nộp thuế t ha y cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quy ề n sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuy ể n nhượ n g nhà hình thành t rong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xâ y dự n g tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.” - Căn cứ công văn số 2903/TCT-TNCN ngày 29/06/2017 của Tổng cục Thuế hướng dẫn thu ế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng đất nông nghiệp. Căn cứ vào các quy định trên, trường hợp Công ty TNHH Hoàng Tử ký h ợ p đồng đ ể chuy ể n nhượng đất nông nghiệp đối với các hộ gia đình để thực hiện dự án “ khu nhà ở đ ể bán và dịch vụ thương mại” tại Quận Bắc Từ Liêm - dự án đã được UBND TP Hà Nội đồng ý về chủ trương, trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ụng đất giữa Công ty với các hộ gia đình thỏa thuận trách nhiệm của Công ty (bên nh ậ n chuy ể n nhượng) khai, nộp tất cả các loại thuế, phí, lệ phí và các chi phí phát sinh liên quan đến chuyển nhượng thì khi Công ty làm thủ tục đ ăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải khai, nộp thuế TNCN thay cho hộ gia đình, cá nhân đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Việc kê khai, tính nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 17, Điều 21 Thông tư s ố 92/20 1 5/TT-BTC n ê u trên. Cục Thuế TP Hà Nội trả lời để Công ty TNHH Hoàng Tử đ ược biết và thực hiện./. Nơi nhận: - Như trên; - Phòng Kiểm tra t hu ế s ố 4; - CCT B ắ c Từ Liêm - Phòng Pháp ch ế ; - Lưu: VT, TTHT (2). KT. CỤC TRƯỞNG PHÓ CỤC TRƯỞNG Mai Sơn