67068/CT-TTHT

Công văn 67068/CT-TTHT năm 2019 về nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành TỔNG CỤC THUẾ CỤC THUẾ TP HÀ NỘI ------- CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc --------------- Số: 67068/ CT-TTHT V/v nghĩa vụ thuế TNCN đối với thu nhập t ừ chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai Hà Nội , ngày 26 tháng 8 năm 2019 K í nh gửi: Tập đoàn Vingr o up - Công ty CP (Đ/c: Số 7, Đường Bằng Lăng 1, Khu Đô thị S i nh thái V i nhomes Riverside; Quận Long Biên, Hà Nội MST: 0101245486) Trả lời công văn số 452/2019/CV-VINGRO U P ngày 19/7/2019 bổ sung thông tin cho công văn số 380/2019/CV-VINGROUP ngày 24/6/2019 của Tập đoàn Vingroup - Công ty CP (sau đây gọi l à Công ty) hỏi v ề cách kê khai thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng bất động sản thương mại dịch vụ hình thành trong tương lai (được sử dụng cho mục đích thương mại), Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau: - Căn cứ Luật Kinh doanh Bất đ ộng sản: + Tại Điều 3 hướng dẫn về giải thích từ ngữ: “ Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hi ể u như sau: 1. K i nh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. 2. Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. 3. Nhà, công trình xây dựng c ó s ẵ n là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng. 4. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương la i là nhà, công trình xây dựng đang trong qu á trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào s ử dụng...” + Tại Điều 59 quy định về chuyển nhượng h ợ p đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: “ 1 . Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuy ể n nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn b ả n chuy ể n nhượng. 2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo đi ề u kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu b ấ t kỳ khoản chi ph í nào liên quan đến việc chuy ể n nhượng hợp đ ồ ng. 3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có th ẩ m quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy ề n sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất the o quy định của pháp luật v ề đất đai. 4. Việc chuyển nhượng hợp đ ồ ng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội . 5. Ch í nh phủ q u y định ch i tiết Điều này” - Căn cứ Khoản 5 Điều 2 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân quy định về thu nhập về chuyển nhượng bất động s ả n: “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nh ập nh ậ n đư ợ c từ v iệ c chuy ể n nhượng bất động sản bao gồm: a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm: b.1) Nhà ở , kể cả nhà ở hình thành trong tương lai. b.2) Kết cấu hạ tầng và các côn g trình xây dựng gắn liền với đất kể cả côn g trình xây d ự n g hình thành trong tư ơ n g lai. ...c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai. ...g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng b ất động sản dưới mọi hình thức. Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.” - Căn cứ Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngà y 15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng d ẫ n thực hiện một s ố nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số đi ề u của các luật về th uế số 71/2014/QH13 và nghị định s ố 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế: + Tại Điều 17 Sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau: “C ă n cứ t í nh thuế đ ối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuy ể n nhượng t ừn g lần và thuế suất . 1. Giá chuyển nhượng ...b) Giá chuyển như ợ ng đố i với chuyển như ợ ng quyền sử d ụ ng đất g ắn với công trình xây d ự ng trên đất, kể cả công trình xây d ự ng hình thành trong tương lai l à giá ghi trên h ợp đồng chuy ể n như ợ ng t ại thời điể m chuyển như ợ ng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đ ồ ng chuy ể n nhượng thấp hơn gi á do Ủ y ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuy ể n nhượng đất là giá do Ủ y ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời đi ể m chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần g i á trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định c ă n cứ theo g i á t í nh lệ phí trước bạ nhà do Ủy b a n nhân dân c ấ p tỉnh quy định Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định gi á tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây d ựn g về phân loại nhà, về tiêu chu ẩ n, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất. Đ ố i với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuy ể n nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên t ổ ng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ ph í trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên t ổ ng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủ y ban nh â n dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuy ể n nhượng. … 2. Thuế suất Thuế suất đ ố i với chuyển như ợ ng bất đ ộ ng sản là 2% trên giá chuyển như ợ ng ho ặ c giá cho thuê l ạ i . 3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời đi ể m tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật; - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm t í nh thuế là thời điểm làm thủ tục đăng k ý quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương la i , quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai l à thời điểm cá nhân nộp h ồ sơ khai thuế với cơ quan thuế. 4. Cách tính thuế a) Thuế thu nhập cá nhân đ ố i với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% …” + Tại Điều 21 Sửa đổi, bổ sung Điều 16 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ (sau đây gọi là Thông tư số 156/2013/TT-BTC) như sau: “4. Sửa đổi, bổ sung tiết b. 1 điểm b khoản 3 Điều 16: b. 1 ) Hồ sơ k h a i thuế đ ố i với thu nhập từ chuyển nh ư ợng bất động sản bao gồm: - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu s ố 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/20 1 5/TT-BTC. - Bản chụp giấy chứng nhận quy ề n sử dụng đất; giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân k ý cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương l ai thì nộp bản sao hợp đồng mua b á n nhà, công trình xây dựng hình thành trong t ư ơng la i k ý với chủ dự án cấp I, c ấ p II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua n ề n nhà, căn hộ ký trước thời đi ể m có hiệu lực của Nghị định s ố 71/2010/NĐ-CP ngày 26/3/20 10 của Chính phủ quy định chi ti ết thi hành Luật nhà ở. - Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Tr ư ờng hợp chuyển nhượng hợp đ ồ ng mua b á n nhà, công trình xây dựng hình thành trong tư ơng lai thì nộp Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng; hoặc Hợp đồng chuy ể n nhượng hợp đ ồ ng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được công chứng. N ế u chuyển nhượng hợp đồng mua b á n nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuy ể n nhượng lần trước liền kề. Trường hợp ủy quyền bất động sản thì nộp Hợp đ ồ ng ủy quyền bất động sản. - Các giấy tờ l àm căn cứ xác định thuộc đ ố i tượng được miễn thuế theo hư ớ ng dẫn tại điểm b.2 , khoản này (trong trường hợp chuy ể n nhượng b ấ t động sản được miễn thuế thu nhập c á nhân). - Các tài li ệu l àm căn cứ chứng m i nh việc góp vốn theo quy định của pháp luật (trong trường hợp chuy ể n nhượng bất động sản do góp vốn vào doanh nghiệp thuộc diện t ạ m thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân). Cơ quan thuế thông báo số thuế phải nộp theo mẫu số 03/TBT-BĐS-TNCN ban hành k è m theo Thông tư s ố 92/2015/TT-BTC cho cá nhân.” “5. Sửa đổi, bổ sung điểm c và điể m d khoản 3 Điều 16: c) Nơi nộp h ồ sơ khai thuế Cá nhân nộp h ồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa li ên thông hoặc Ch i cục Thuế nơ i c ó bất động sản chuy ể n nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế , nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương l ai hoặc t ổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu. d) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế - Trường hợp hợp đồng chuy ể n nhượng không có thỏa thuận bên mua l à người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất l à ngày thứ 10 (mười) kể từ thời đi ể m hợp đồng chuy ể n nhượng có hiệu l ực theo quy định của pháp luật. - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua l à người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất l à thời điểm l àm thủ tục đ ă ng ký quyền sở hữu, quy ề n sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai l à thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.” Căn cứ các quy định trên và nội dung tại công văn, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau: Trường hợp cá nhân chuyển nhượng lại quyền và nghĩa vụ trong H ợ p đồng mua bán b ấ t động sản hình thành trong trong tương lai (được sử dụng cho mục đích thương mại dịch vụ; nhà ở...) trước khi bất động sản hoàn thành và việc chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật thì cá nhân có nghĩa vụ kê khai nộp thuế TNCN như đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định. Cá nhân xác định thuế TNCN phải nộp theo quy định tại Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC v ớ i thuế suất 2%. Cá nhân thực hiện nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC nêu trên. Trong quá trình thực hiện, nếu còn vướng mắc, đề nghị Công ty liên hệ Phòng Thanh tra Kiểm tra thuế số 5 để được hư ớ ng d ẫn cụ thể. Cục Thuế TP Hà Nội trả lời để Công ty được biết và thực hiện ./. Nơi nhận: - Như trên; - T ổng cục Thuế (để báo cáo); - Phòn g TKT5; CNTK; DTPC; QLĐ; - L ư u: VT, TTHT(2). CỤC TRƯỞNG Mai Sơn