44738/CT-TTHT

Công văn 44738/CT-TTHT năm 2019 về nghĩa vụ nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành TỔNG CỤC THUẾ CỤC THUẾ TP HÀ NỘI ------- CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc --------------- Số: 44738/ CT-TTHT V/v nghĩa vụ nộp thuế GTGT, TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản Hà Nội , ngày 11 tháng 06 năm 2019 Kính gửi: Công ty Cổ phần Vật tư nông sản Địa chỉ: 14 Phố Ngô Tất Tố - P . Văn Miếu - Q. Đống Đa - TP Hà Nội MST- 0100104066 Cục Thuế TP Hà Nội nhận được Phiếu chuyển số 265/PC-TCT ngày 25/4/2019 kèm theo công v ă n hỏi số 116/VTNS/CV-KTTC ngày 23/4/20 1 9 của Công ty CP Vật tư nông sản về việc nghĩa vụ nộp thuế GTGT, TNDN đối v ớ i hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau: - Căn cứ Thông tư 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tà i chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ + Tại Điều 11 hướng dẫn về khai thuế GTGT: “Điều 1 1. Khai thuế gi á trị gia tăng 1. Trách nhiệm nộp hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng cho cơ quan thuế a) Người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp. … c) Trường hợp người nộp thuế có đơn vị trực thuộc kinh doanh ở địa phương cấp t ỉ nh khác nơi người nộp thuế c ó trụ sở chính thì đơn vị trực thuộc nộp hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp của đơn vị tr ự c thuộc; n ế u đơn vị trực thuộc không trực tiếp b án hàng, không phát sinh doanh thu thì thực hiện khai thuế tập trung tại trụ sở ch í nh của người nộp thuế. Đ ố i với trường hợp người nộp thu ế c ó dự án kinh doanh bất động sản ở đ ị a phương cấp tỉnh khác nơi người nộp thuế có trụ sở ch í nh, có thành l ập đơn vị trực thuộc (chi nhánh, Ban quản lý dự án...) thì người nộp thuế phải thực hiện đ ă ng k ý thuế và nộp thuế theo phương pháp khấu trừ đ ối với hoạt động kinh doanh bất động sản với cơ quan thuế địa phương nơi phát sinh hoạt động kinh doanh bất động sản.” + Tại Điều 12 hướng dẫn về khai thuế TNDN. - Căn cứ Khoản 1 Điều 2 Thông tư 26/2015/TT-BTC ngày 27/2/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Điều 11 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 của Bộ Tài chính như sau: “ 1. Sửa đổi, bổ sung Điều 11 (đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông t ư số 11 9/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính) như sau: a) S ử a đ ổ i điểm đ Khoản 1 Điều 11 như sau: “đ) Trư ờ ng hợp ng ư ời nộp thuế có hoạt động kinh doanh xây dựng, lắ p đặt, b á n hàng vãng lai ngoại tỉnh mà giá trị công trình xây dựng, l ắ p đặt, b á n hàng v ã ng lai ngoại t ỉ nh bao gồm cả thuế GTGT từ 1 tỷ đồng trở l ên, v à chuy ể n nhượng bất đ ộ ng s ả n ngo ạ i tỉnh khô ng thu ộ c trườ ng h ợ p qu y đ ị nh t ạ i điểm c khoản 1 Điều này, mà không thành l ập đơn vị trực thuộc tại địa phương cấp tỉnh khác nơi người nộp thu ế c ó trụ sở ch í nh (sau đây gọi là kinh doanh xây dựng, lắ p đặt, b á n hàng v ã ng l ai, ch u yển nhượng bất động sản ngoại tỉnh) thì người nộp thu ế phải nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quản lý tại địa phương có hoạt động xây dựng, lắ p đặt bán hàng v ã ng l ai và chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh. Căn cứ tình hình thực t ế trên địa bàn quản lý, giao Cục trưởng Cục Thuế địa phương quyết định về nơi kê khai thuế đối với hoạt động xây dựng, l ắ p đặt, b á n hàng vãng lai ngoại tỉnh và chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh. … Ví dụ 20: Công ty A có trụ sở tại Hà Nội mua 10 căn nhà thuộc 1 dự án của Công ty B tại thành phố Hồ Chí Minh. Sau đó Công ty A bán lại các c ă n nhà này và thực hiện xuất hóa đơn cho khách hàng C thì Công ty A phải thực hiện kê khai, nộp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh theo tỷ lệ % doanh thu với cơ quan thuế tại thành phố Hồ Chí Minh. … e) Sửa đổi Khoản 6 Điều 11 như sau: “ 6 . Khai thuế giá trị gia tăng đố i với hoạt động k i nh doanh xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai và chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh không thuộc trường hợp hư ớ ng d ẫ n tại điểm c khoản 1 Điều này. a) Người nộp thuế kinh doanh xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai, chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh thì khai thuế gi á trị gia tăng tạm tính theo tỷ lệ 2% đối với hàng hóa chịu thuế suất thuế giá trị gia tăng 10% hoặc theo tỷ lệ 1% đối với hàng h óa chịu thu ế suất thuế gi á trị gia tăng 5% trên doanh thu hàng hóa chưa có thuế giá trị gia tăng với cơ quan Thuế quản lý địa phương nơi có hoạt động xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai, chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh. b) Hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động kinh doanh xây dựng, l ắ p đặt, bán hàng vãng lai, chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh là Tờ khai thuế gi á trị gia tăng theo m ẫ u s ố 05/GTGT ban hành kèm theo Thông tư số 1 56/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính. c) Hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động kinh doanh xây dựng, lắp đặt, b án hàng vãng lai, chuy ể n nhượng bất động sản ngoại tỉnh được nộp theo từng lần phát sinh doanh thu. Trường hợp phát sinh nhiều lần nộp hồ sơ khai thu ế trong một tháng th ì người nộp thuế c ó thể đăng ký với Cơ quan thuế nơi nộp hồ sơ khai thuế đ ể nộp hồ sơ khai thu ế giá trị gia tăng theo tháng. d) Kh i khai thuế với cơ quan thu ế quản lý trực tiếp, người nộp thuế phải tổng hợp doanh thu phát sinh và s ố thuế giá trị gia tăng đã nộp của doanh thu kinh doanh xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai, chuy ể n nhượng bất động sản ngoại tỉnh trong hồ sơ khai thuế tại trụ sở ch í nh . Số thuế đã nộp (theo chứng từ nộp tiền thuế) của doanh thu kinh doanh xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai, chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh được trừ vào số thuế giá trị gia tăng phải nộp theo tờ khai thuế giá trị gia tăng của người nộp thuế tại trụ sở ch í nh.” - Căn cứ Điều 16 Thông tư 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính sửa đổi Điều 12 Thông tư 156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 như sau: “Điều 16. Sửa đổi Đ i ều 12, Thông tư số 1 56/2013/TT-BTC như sau: “Điều 12. Khai thuế thu nhập doanh nghiệp 1. Trách nh i ệm nộp hồ sơ khai thuế thu nhập doanh nghiệp cho cơ quan thuế … Các trường hợp kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo từng lần phát sinh: - Khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo từng lần phát sinh đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản áp dụng đối với doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản nếu c ó nhu c ầ u. … 4. Khai thuế thu nhập doanh nghiệp đ ố i với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp a) Doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở cùng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương với nơi doanh nghiệp đóng trụ sở chính thì kê khai thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp (Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế). Trường hợp doanh nghiệp có trụ sở chính tại tỉnh, thành phố này nhưng có hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại t ỉ nh, thành phố khác thì nộp hồ sơ khai thuế tại Cục Thuế hoặc Ch i cục Thuế do Cục trưởng Cục Thuế nơi phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản quyết định. b) Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính theo từng l ầ n phát sinh chuyển nhượng bất động sản. Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản. Hồ sơ khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo từng lần chuyển nhượng bất động sản là Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư này. Kết thúc năm tính thuế khi lập tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp tại trụ sở ch í nh, trong đó phải quyết toán riêng số thuế thu nhập từ chuy ể n nhượng bất động sản. Tại trụ sở ch í nh, việc xử lý số thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau: Trường hợp số thuế đã nộp thấp hơn s ố thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải nộp đủ s ố t huế còn thi ế u vào ngân sách nhà nư ớc. Trường hợp số thuế đã nộp l ớn hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thì được tr ừ (-) số thuế nộp thừa vào s ố thuế thu nhập doanh nghiệp c ò n thiếu của hoạt động kinh doanh khác hoặc được trừ (-) vào s ố thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc dược hoàn thuế theo quy định. Trường hợp hoạt động chuy ể n nhượng bất động sản bị lỗ thì doanh nghiệp phải theo d õ i riêng, thực hiện bù tr ừ lỗ của hoạt động chuy ể n nhượng b ấ t động sản với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có (áp dụng từ n g ày 1 / 1 /2014) và chuyển l ỗ trong các n ă m sau theo quy định của pháp l uật về thuế thu nhập doanh nghiệp. …” - Căn cứ Thông tư 219/2013/TT-BTC ngày 31/3/2019 của Bộ Tài chính hướng hướng dẫn về thuế GTGT: + Tại Điều 6 hướng dẫn như sau: “Điều 6. Căn cứ tính thuế Căn cứ tính thuế giá trị gia t ă ng là giá tính thuế và thuế suất.” + Tại Khoản 10 Điều 7 hướng dẫn như sau: “ 10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế l à gi á chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. a) Giá đất được tr ừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau: … a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ đ ể tính thuế GTGT là giá đ ấ t tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả gi á trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã t í nh trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT. Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá t rị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa t í nh t rong giá trị quy ề n sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm k ý hợp đồng nhận chuyển nhượng.” + Tại Điều 11 hướng dẫn về thuế suất thuế GTGT 10%: "Điều 11. Thuế suất 10% Thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không được quy định tại Điều 4, Điều 9 và Điều 10 Thông tư này. …” - Căn cứ Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp hướng dẫn căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: “Điều 17. Căn cứ tính thuế Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng b ất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất. Thu nhập tính thuế bằng ( = ) thu nhập chịu thuế trừ ( - ) các khoản l ỗ của hoạt động chuyển nhượng b ất động sản của các năm trước (nếu có). 1. Thu nhập chịu thuế. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng b ất động s ả n được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuy ể n nhượng b ất động sản trừ giá v ố n của b ất động sản và các khoản chi phí được trừ li ên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản. a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. a. 1 ) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuy ể n nhượng, mua bán bất động sản ph ù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có). Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo gi á đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. … b) Chi phí chuyển nhượng bất động sản: b. 1 ) Nguyên t ắ c xác định chi phí: - Các khoản chi được tr ừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuy ể n nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để t í nh thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện quy định các khoản ch i được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 6 Thông tư này. … b.2) Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm: - Giá v ố n của đất chuy ể n quy ề n được xác định phù hợp với nguồn gốc quy ề n sử dụng đất, cụ thể như sau: … + Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp kh i nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủ y b an nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản. … - Chi ph í đền bù thiệt h ạ i về đất. - Chi ph í đền bù thiệt hại về hoa màu. - Chi ph í bồi thường, h ỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, h ỗ trợ, t á i định cư theo quy định của pháp luật. Các khoản chi ph í bồi thường, đền bù, h ỗ trợ, tái định cư và chi ph í tổ chức thực hiện bồi thường, h ỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có h ó a đơn thì được lập Bảng k ê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đ ề n bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được chính quy ề n phường, xã nơi có đất được đ ề n bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp l uật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất. - Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng. - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, b ưu chính vi ễ n thông... - Giá tr ị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất . - Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng. Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi ph í . Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân b ố theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với t ổ ng doanh thu của doanh nghiệp. Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn v ố n khác. 2. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động s ả n là 22% (từ ngày 0 1 /0 1 /2016 là 20%).” Căn cứ các quy định trên, trường hợp Công ty chuyển nhượng bất động sản (chuyển nhượng l ô đất) ngoại tỉnh không thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 11 Thông tư 156/2013/TT-BTC mà không thành lập đơn vị trực thuộc tại địa phương c ấp tỉnh khác nơi Công ty có trụ sở chính th ì thuế GTGT, TNDN của h o ạt động chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh thực hiện như sau: - V ề thuế GTGT: + Công ty phải khai thuế giá trị gia tăng tạm tính theo tỷ lệ 2% trên doanh thu chuyển nhượng chưa có thuế GTGT và nộp hồ sơ khai thuế GTGT tạm tính cho cơ quan thuế quản lý tại địa phương có hoạt động chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh theo hướng dẫn tại Tiết e Khoản 1 Điều 2 Thông tư 26/2015/TT-BTC nêu trên. Khi khai thuế với cơ quan thuế quản lý trực tiếp, Công ty phải tổng hợp doanh thu phát sinh và s ố thu ế GTGT đã nộp của doanh thu từ chuy ể n nhượng bất động sản ngoại tỉnh trong hồ sơ khai thuế tại trụ sở chính . S ố thuế đã nộp (theo chứng từ nộp tiền thuế) của hoạt động chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh được trừ vào số thuế GTGT phải nộp theo tờ khai thuế GTGT của Công ty tại trụ sở chính. + Giá tính thuế giá trị gia tăng được xác định bằng (=) Giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng. Trường hợp Công ty nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). - V ề thuế TNDN: + Công ty thực hiện khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính theo từng l ầ n phát sinh chuyển nhượng bất động sản và nộp hồ sơ khai thuế TNDN tạm tính tại Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế do Cục trưởng Cục Thuế nơi phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản quyết định. Kết thúc năm tính thuế khi lập tờ khai quyết toán thuế TNDN tại trụ sở chính, trong đó phải quyết toán riêng số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. + Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm n ế u có). Trường hợp giá chuy ể n quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. + Chi phí chuyển nhượng bất động sản được xác định theo hướng dẫn tại Tiết b Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC nêu trên. Đề nghị Công ty căn cứ tình hình thực tế tại đơn vị, đối chiếu với các quy định của pháp luật để thực hiện theo đúng quy định. Trường hợp còn vướng mắc đề nghị Công ty liên hệ Phòng Thanh tr a Kiểm tra thuế số 6 (Cục Thuế TP Hà Nội) để được hướng dẫn cụ thể. Cục Thuế TP Hà Nội trả lời để Công ty Cổ phần Vật tư nông sản được biết và thực hiện ./. Nơi nhận: - Như trên; - Tổng cục Thuế (để báo cáo) - Phòng TKT6; - Phòng DTPC; - Lưu: VT, TTHT(2). CỤC TRƯỞNG Mai Sơn