누구나 일할 의지와 의사만 있다면 자기 집에서 살 수 있는 ***집 프로젝트
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2019-08-22 ~ 2019-09-21

***집 프로젝트는 우리 사회의 구성원이면 누구나 일할 의지와 의사만 있다면 자기 집에서 살 수 있는 주거환경과 문화를 만들기 위해서 시작되었습니다. ***집 프로젝트는 크게 다음의 세 파트로 구성되어 있습니다. ▣ ***주택보증시스템 ▣ ***프로그램과 디지털주거권 ▣ 스마트리빙그리드 1. 무주택 서민들이 신용등급에 의한 이자의 차별이 없이 사회적 주택금융시스템을 이용하여 주거비 절감을 위한 ***주택보증시스템 이 ***주택보증시스템은 무주택서민들이 보증금이 부족해 은행에서 대출을 받으려 할 때 신용등급에 따라 각기 다른 이자율이 적용되는 차별을 없애기 위해 보증기관이 보증해줌으로써 임차인들의 신용등급에 상관없이 국가 신용등급과 동일한 이자율을 적용해 주거비용을 절감시키는 것입니다. 예를 들면 임차인 A B C가 있가 있다고 한다면 임차인 A의 신용등급은 4등급, 임차인 B의 신용등급이 7등급, 임차인 C의 신용등급이 9등급일 경우 은행에서 전세권을 설정한 임대차계약에 대해서만 제한적으로 전세자금대출이 가능했습니다. 이러한 상황을 바꾸기 위해 2012년에 3개의 보증기관에 ***주택보증시스템을 제안하였고, 제안을 토대로 2018년에 전세안심보증 전세반환보증(보증기관마다 서로 유사한 이름의 보증상품이 있습니다.)이란 보증상품이 만들어졌습니다. 지금 이 보증상품을 이용하면 신용등급 6등급까지의 세입자들은 누구나 신용등급 최상위자들과 동일한 이자로 임대보증금을 대출받을 수 있습니다. 하지만 아직 신용등급 7등급인 임차인 B는 은행이 선별적으로 보증기관에 보증발급신청을 하고 있고 신용등급 8 등급 이하인 임차인 C는 이러한 사회적 금융시스템의 이용이 불가합니다. 이는 명백히 민주주의 사회에서는 있어서는 안 될 차별입니다. 이것이 차별인 이유는 간단합니다. 은행은 '이자란 리스크 프리미엄이다.'라고 말합니다. 그러면서 빌리는 사람마다 이자율을 다르게 책정합니다. 쉽게 말해 신용등급이 다르면 위험도 다르니 이자도 다르다는 말입니다. 그렇다면 역으로 생각했을 때 다음의 말도 맞아야 합니다. '위험이 같으면 이자도 같아야 한다.‘ 임차인의 신용등급이 사람마다 다르다고 해도 국가 신용등급과 같은 보증기관의 보증서를 담보로 보증금 대출을 받는데 이자율이 다르면 안 된다는 겁니다. 그뿐만 아니라 신용등급에 따라 보증서를 발급해주고 안 해주는 것은 신분제 사회에서나 있을 수 있는 만행입니다. 보증기관에는 어떠한 위험도 없기 때문입니다. 예를 들어보겠습니다. 2.5억 원짜리 25평 아파트가 있습니다. 신용등급 9등급인 임차인 C가 보증금 1억 원에 월 50만 원에 임대차계약을 했습니다. 임차인 C가 보증금 7천만 원이 부족해 보증금 대출을 받으러 은행에 갔습니다. 앞서 말했듯이 임차인 C는 신용등급이 9등급이라 은행에서 보증서발급신청 자체를 인해줍니다. 반면 임차인 A는 신청하면 해줍니다. 여기에 무슨 차이가 있을까요? 있다면 신용등급의 차이만 있을 뿐입니다. 통상 임대차계약은 2년입니다. 만약 2년 동안 임차인 C가 월세를 안 낸다면 1,200만 원입니다. 집주인은 2년 후 임대차계약 해지 시 임차인 C에게 그 동안 안 낸 1,200만 원 제한 금액을 돌려주면 됩니다. 거기에 임차인 C가 은행에서 빌린 7천만 원에 대한 이자가 연 3%라고 했을 때 2년 동안의 이자가 더해진 1,620만 원을 제하더라도 집주인은 임차인 C에게 1,380만 원을 돌려줘야 합니다. 물론 연체이자가 발생할 수도 있습니다. 금융기관에서는 이자를 제때 못 받아 불편해질 수도 있습니다. 하지만 어떤 임차인이 손해를 감수하면서 고의적으로 이자를 연체할까요? 이렇게 보증기관에 어떠한 손해도 없는데 왜 신용등급이 낮다는 이유로 사회적으로 더 배려를 받아야 할 사회적 약자들이 사회적 금융시스템에서 소외당하여야 할까요? 이러한 사회적 주택금융시스템은 후진적이며 야만적인 사회에서나 있을 수 있습니다. 이러한 차별을 혁신적 사회적 시스템으로 해결하려는 것이 ***집 프로젝트 내 *** 주택보증시스템입니다. 2. *** 프로그램과 디지털주거권 누구나 집값의 10%만 있으면 자기 집에서 살 수 있는 *** 프로그램이 두 번째 파트입니다. 현재 우리 사회의 유주택자 비율과 무주택자 비율을 보면 약 54 대 46 정도입니다. 그럼 1979년도 유주택자들과 무주택자들 비율은 얼마나 될 것 같습니까? 40년 전인 1979년의 비율도 비슷합니다. 51 대 49로. 그간 주택 공급 순증가율은 얼마나 될까요? 1979년 총가구 수가 약 1,100만 가구가 조금 넘었고 2019년 지금 총가구수가 약 2천만 호 정도니까 약 900만 호가 늘어나 순증가율이 약 82% 정도 됩니다. 그런데도 무주택자 비율이 고작 3%밖에 오르지 않았다는 것은 자가 주택 비중을 높이려 한 우리 주택정책에 문제가 많다는 것을 보여주고 있습니다. 주택공급에 관한 규칙을 보면 주택을 공급할 때 무주택자들에게 우선 공급하도록 법에서 규정하고 있습니다. 그런데 어떻게 그렇게 많은 주택이 늘어났음에도 유주택자 비율이 고작 3%밖에 늘지 않았을까요? 간단합니다. 우리 사회의 구성원 중 40%는 내 집을 마련하기 위해 최소한 필요한 돈이 없기 때문입니다. 현재 우리 주택금융시스템에서는 LTV, DTI, DSR 등을 통해 자기 집을 사려면 최소한 집값의 50%는 있어야 하는데 무주택 서민들에게는 그러한 돈이 없습니다. 그러니 집을 살 수가 없습니다. 그들이 가지고 있는 돈은 고작 20% 내외뿐입니다. 이러한 현실 상황에서 어떻게 하면 그 돈만으로도 자기 집을 살 수 있게 할 수 있을까를 고민한 끝에 집값의 10%만 있어도 자기 집을 살 수 있는 *** 프로그램을 고안하게 되었습니다. *** 프로그램은 집값의 10%로 언제든지 최초의 분양가로 집을 살 수 있는 권리와 거주할 수 있는 권리를 갖는 것입니다. 그러면 굳이 집을 사놓을 필요가 없습니다. 무리해서라도 빚을 내 집을 사놓으려는 이유는 집값이 오를 거라고 믿기 때문입니다. 지금까지 시간이 흐르면 집값이 눈덩이 불어나듯 올랐기 때문입니다. 예를 들면 지금 사회적 문제가 되는 10년 공공임대아파트 분양가를 보면 쉽게 이해할 수 있습니다. 판교에 가면 공공임대아파트 담벼락에 붙어 있는 현수막들을 볼 수 있습니다. 거기에 쓰인 문구들은 분양가 산정이 불공정하고 부당하다는 것입니다. 10년 전 분양 당시 평당 가격은 천만 원이 채 안 됐습니다. 10년이란 세월이 흐른 지금, 평당 가격은 약 3천만 원 정도 됩니다. 그럼 30평형 아파트라면 세대 당 약 6억 원의 매매 차익이 발생하는데 그 이익을 전부 시행사가 독식합니다. 집값의 모든 비용을 임차인들이 부담했는데 이익은 모두 시행사가 가져가게 되어 있는 것이 현재 임대아파트 분양 전환 시스템입니다. 그래서 이러한 문제점들을 보완해 2013년에 ***집 프로젝트를 인천시에 제안하고 대한주택보증에 제안해 2014년 6월 2일에 인천 도화 4BL에서 처음으로 ***집을 선보이게 됐습니다. 물론 이때도 집값의 10%를 내고 디지털주거권을 가지면 최초의 분양가로 분양 전환 시 살 수 있는 권리를 주자고 했으나 시공사인 서희 건설의 반대로 시행하지 못했습니다. ***집 프로젝트 내 *** 프로그램은 소유는 집합적 소유를 하고. 거주권은 각 디지털주거권을 갖는 사람이 갖되, 디지털주거권을 가진 사람이 거주할 수 없는 경우에는 그 권리를 관리 운영하는 집합적 소유자에게 권리를 위임합니다. 이렇게 집값의 10%로 언제든지 최초의 분양가로 집을 살 수 있는 권리를 갖는 디지털주거권과 그 집에서 살 수 있는 거주권을 갖는 것이 가능하면 집값의 50%씩을 내고 집을 사놓을 필요가 없습니다. 집은 사람이 사는 곳이지 사는 것이 아닙니다. 누구나 일할 의지와 의사만 있다면 자기 집에서 살 수 있는 주거환경과 문화를 만드는 것 그것이 ***집의 핵심입니다. 집을 망으로 묶고 그 망에 주거 운영 플랫폼을 깔아 가사를 산업으로 전환할 수 있는 생산의 기지이며 소비의 포탈로 만들면 일자리가 창출돼 일하는 시간으로 주거비용을 낼 수 있는 새로운 형태의 주거환경이 만들어집니다. 이렇게 말하면 그럼 집을 짓는데 들어가는 돈은 어떻게 구하느냐고 궁금해합니다. 간단합니다. 국민주택기금에서 기금 대출과 HUG의 임대 PF 그리고 금융기관의 펀드 상품 중 하나를 베이스로 집값의 약 40% 자금을 조달하고, ***주택보증시스템을 이용해 집값의 40%를 조달하며, 사업 시행 이익을 출자하고, 시행사 및 부가서비스 업체들로부터 출자를 받아 주택을 건설하는 방식으로 되어 있습니다. 쉽게 말하면 집을 짓는 데 참여하는 다양한 이해관계자들이 협업을 통해서 짓는 RSS 방식입니다. 지금 문제가 되고 있는 유사 ***집 프로젝트의 문제점들은 이러한 이해가 부족한 데서 오는 문제점들입니다. 예를 들어 평택 지제 *** 집 같은 경우는 이미 기존의 시행사가 시공사인 **과의 계약을 파기하고 ***건설과 MOU를 체결한 후, 일반 분양방식으로 사업을 진행하려고 하고 있음에도 불구하고 아직까지 ***집을 표방하고 있습니다. 이는 ***집의 방식이 아닙니다. 만약, 시행사와 시공사인 ***건설이 ***집으로 사업을 진행하려고 했다면 ***집의 상표권을 가진 인천도시공사와 ***집 프로젝트의 특허권을 보유한 시너지시티와 재계약을 체결했어야 합니다. 그러나 평택 지제의 시행사는 ***와 MOU를 체결하는 것도 시너지시티에 통보하지 않았고 시공사인 **건설과도 시행계약 파기를 하지 않은 채, 독자적으로 ***와 계약을 맺고 조합원들에게 ***집을 하지 않겠다고 이미 공표하였습니다. 또 한 가지 여기서 짚고 넘어갈 것은 협동조합과 조합원은 ***집 프로젝트 내 주거 운영 플랫폼에서 운영하는 프로그램에 자발적인 참여를 하겠다는 사람들의 집합체입니다. 그 조합원들이 집값의 10%를 내고 디지털 주거권을 산 것은 앞서 말한 바와 같이 최초의 분양가로 주택을 살 수 있는 권리를 갖는 것과 준공 후 언제든지 그 집에서 살 수 있는 권리를 갖는 것입니다. 그 집의 관리 운영 또한 조합원들의 자발적 참여로 이뤄집니다. 이러한 자발적 참여에 의한 계약은 해약할 수 있는 게 아닙니다. 만약, 조합원이 탈퇴를 원한다면 디지털주거권 거래소에서 자신의 디지털주거권을 교환 또는 양도하면 됩니다. 누군가가 해약을 할 수 있다고 했다면 그것은 ***집 프로젝트를 제대로 이해하지 못한 것입니다. ***집 프로젝트는 사람들의 자발적 참여에 의한 약속과 계약으로 이루어지는데 그것을 이해하지 못했다면 심각한 오류이고 잘못입니다. 만약 평택 지제 사업장에서 분양주택 수만큼 협동조합의 조합원들이 100% 디지털주거권 매입 계약을 하고 그 약속을 지켰다면 사업을 못 할 이유가 없습니다. 여기에서 ***집 주거운영 플랫폼에 대한 설명을 하는 것은 이해를 더 복잡하게 할 수 있으니 생략하겠습니다. 자세한 내용은 저희 홈페이지에 들어오시면 보실 수 있으니 더 알고 싶으시면 방문해주십시오. ▶ http://*******.kr 3. 스마트리빙그리드 *** 집 프로젝트의 세 번째 파트는 주택을 망으로 연결하는 스마트 리빙 그리드입니다. LH공사가 보유하고 있는 임대주택이 약 110만 호 정도고 SH공사가 보유하고 있는 임대주택이 약 22만 호 정도입니다. 이 LH공사와 SH공사의 수입구조는 오직 하나입니다. 임차인들에게서 받는 임대수입. 그 외의 부가서비스는 찾아볼 수 없습니다. 임대관리도 공사에서 위탁한 업체들이 함으로써 입주민들과 공사 사이에는 항상 임대관리비로 인한 갈등과 긴장이 가득합니다. 그뿐만 아니라 임대료를 인상하려면 전쟁을 치르는 것만큼 피가 튀기는 싸움을 해야 합니다. LH공사와 SH공사에서 관리하는 임대주택의 전‧월세 전환율은 약 6% 정도입니다. 예를 들면 LH공사에서 운영하는 임대아파트의 보증금이 1억 원이고 월 임대료가 50만 원이라면 1년 동안 내는 돈은 600만 원입니다. 이 600만 원을 전‧월세 전환율 6%로 계산하면 1억 원입니다. 통상 LH공사와 SH공사에서는 임대료 중에서 보증금을 50%, 월세를 50%로 구성하여 받고 있습니다. 주택 임대가격이 2억 원일 경우 보증금이 1억 원, 나머지 1억 원에 대한 월세가 연 6%인 50만 원입니다. 이러한 경우에 월세로 전환된 1억 원을 임차인이 ***주택보증시스템을 이용해 금융기관으로부터 자금을 조달해서 LH공사에 납부한다면 연 3% 이자로 자금을 조달할 수 있으니 연 300만 원만 내면 됩니다. 그러면 이 임대주택에 살던 임차인은 이전에 연 600만 원을 부담했던 주거비가 연 300만 원으로 줄어들어 가처분소득이 300만 원이 늘고 실질소득 또한 연 300만 원이 증가하게 됩니다. 아주 간단한 금융시스템 하나를 바꿨을 뿐인데 사회적 약자인 임차인들에게 주거비를 50%나 낮추는 혁신적인 소득증가가 이루어진 것입니다. 그래도 임차인들은 그 이자를 내야 합니다. 여기에 주택을 망으로 연결해 가사를 산업으로 전환해 다양한 부가서비스들 제공하는 일자리를 창출하면 더 많은 새로운 가치들을 창출할 수 있고, 이 창출된 가치들을 ***와 *** 프로그램을 통해 참여하는 주체들에게 형평에 맞게 분배한다면 그 돈으로 이자를 지급할 수 있어 주거비 걱정은 줄어들고 *** 일하는 시간으로 주거비를 낼 수 있는 새로운 주거환경에서 삶은 더욱더 풍요로울 것입니다. 이에 대한 자세한 설명 또한 저희 홈페이지에 방문하시면 보실 수 있습니다. ▶ http://********.kr 간략하게나마 *** 집 프로젝트에 대한 정리를 해봤습니다. ***집 프로젝트는 무주택자 서민들의 주거안정을 위해 만들어졌습니다. ***집 프로젝트가 성공하여 전국 방방곡곡에 무주택자들을 위한 ***집이 지어질 수 있도록 많은 분들의 관심과 지지 부탁드립니다.