저도 엄청난  관리비에 대해 너무 억울하고 답답해서 이곳에 여쭤봅니다.
분야: 기타
청원 기간: 2019-02-16 ~ 2019-03-18

너무 억울합니다. 제발도와주세요.. 제가 운영하는 회사가 스포츠센터 위탁운영계약을 하고도 위탁운영에대한 돈을 단돈10원도 받지 않고 직원들 월급및 스포츠센터의 모든 운영비를 제 돈으로 충당하였음에도 불구하고 왜 제가 왜 주민들이 스포츠센터를 이용한 수도, 전기, 난방 및 모든관리비까지 다 부담해야한다는 법원의 판결이 맞는 것인지 도대체 이해할 수가 없어 국민청원에 이렇게 여쮜 봅니다. 저는2014. 10. 29. 마포구 000000라는 노인복지주택 입주자대표회의와 계약기간 2014. 11. 12. ~2016. 10. 31.까지 2년 간, 아파트 지하 1층, 2층의 체육시설의 운영관리에 관하여 ‘체육시설 운영관리 계약’을 체결하였습니다. 체육시설의 관리를 제가 운영하는 회사에게 스포츠센터를 위탁하고 그 운영업무를 위임하는 내용의 계약으로 위탁계약은 원래 시설위탁관리를 목적으로 위탁수수료를 받으나 저희회사가 스포츠센터 해당 부분을 전부 사용하는 것이 아닌 입주민의 사용에 방해되지 않는 한도 내에서 외부인을 받아 운영 수입을 취득하고, 나머지 부분에 대하여는 입주민들의 무료 사용을 지원하는 관리업무로 위임계약과 임대차계약의 성격이 혼재되어 있었습니다. 앞서 언급한 바와 같이 이 계약은 그 명칭만을 보아도 알 수 있듯 ‘체육시설 운영관리 계약’, 즉 시설의 위탁관리를 목적으로 한 ‘위임계약’의 성격을 지니고 있습니다. 이 아파트는 노인복지법 제33조에 따른 ‘노인주거복지시설’로, 체육시설은 동법 제33조, 동법 시행규칙 제17조 제1항에 의하여 설치가 필수적으로 요구되는 복지시설에 해당하는바 영리를 목적으로 한 임대차계약의 대상이 될 수 없기 때문입니다. 특히 이아파트의 관리비에는 입주민이 사용하는 체육시설의 관리비가 포함되어 나오지 않습니다. 체육시설의 관리비는 스포츠센터에 모두 포함되어 나옵니다. 이 건물 입주 당시부터 이 체육시설에는 러닝머신, 사이클 등의 모든 운동기구와 운동설비가 자체적으로 설치되어 있었으며, 000000은 저희회사와의 이 계약 체결 당시에도 이 체육시설이 상업목적으로 이용되어서는 안 되는 ‘주민 복리시설’임을 명확히 하고 예외적으로 소극적 상업행위만을 허용하였던 것입니다. 이에 따라 000000은 저희회사에 대하여 별도의 차임 역시 요구하지 아니하였습니다. 사정이 이러한바 이 계약의 성격을 고려하여 다음과 같은 사항들이 계약서에 명시되어 있었던 것입니다. 또한 000000는 저희회사에게 ‘체육시설을 운영함에 있어 필요한 인원 및 운동장비, 시설물 등에 대한 전반적인 운영 관리’ 업무를 부과하고, 체육시설을 이용한 ‘프로그램의 운영’ 및 ‘셔틀버스’의 규모․운행대수, ‘목욕탕 온수’의 교체 주기, 수영장 ‘수질검사’ 시기, 어린이 이용객의 샤워장 이용 방법, 이 사건 체육시설의 운영시간까지 지정하여 업무를 부과하였습니다. 이에 더해 보통의 임대차계약과는 양립이 불가능한 위임인에 대한 ‘보고 의무’, ‘선량한 관리자의 주의의무’까지 규정하였는바, 이 같은 점들을 종합적으로 고려할 때 계약이 ‘위임계약’의 성격을 띠고 있음은 명백합니다. 이와 같은 이유로 저희회사는 위탁수수료 대신 외부인으로부터 취득하는 운영 수입을 취득하고, 나머지 부분에 대하여는 입주민들의 무료 사용을 지원하는 관리업무를 수행하였습니다. 전술한 것과 같이 이 체육시설은 이미 건물 입주 당시부터 모든 체육시설이 갖춰져 있는 상태로 저희회사에게 ‘관리운영’이 위탁되었는바, 이로 인해 000000는 저희회사에게 이 건물 지하 1층과 2층의 상당한 면적을 점유케 하면서도 차임을 요구하지 아니하였던 것입니다. 다만, 000000는 저희회사에게 별도의 위탁운영수수료를 지급하지 않는 대신 저희회사가 이 건물 입주민을 제외한 외부 회원을 유치하여 그로부터 비용을 보전하고 수익을 얻을 수 있도록 하였습니다. 이를 통하여 저희회사는 주된 업무인 위탁관리업무에 더하여 부수적으로 영업행위를 하게 되었던 것입니다. 이러한 이유로 이 계약서 제6조에 ‘운영수입으로’ 에너지 비용 및 공용관리비를 부담한다는 문구가 기재되고, 관리비 협상안에도 ‘일요일, 공휴일’ 개방에 따른 비용은 입주민이 부담한다는 내용이 포함되었던 것입니다 [일요일, 공휴일에는 외부 회원에 이 체육시설이 개방되지 아니하고 입주민들은 제한 없이 출입할 수 있었는바, 저희회사가 ‘운영수익’을 취득할 수 없었습니다. 그럼에도 불구하고 일요일 공휴일 사용요금까지도 저희에게 부담케 하였습니다. 본래 사용자 부담의 원칙에 따라 관리비는 ‘임차인’이 부담하는 것이 맞으나, 저희회사와 000000가 체결한 이 운영 계약은 ‘위임계약’과 ‘임대차계약’의 성질을 모두 내포하고 있고 실제로 이 체육시설의 사용 비율 역시 외부 회원(저희회사가 수익을 창출하는 회원)과 입주민( 무료로 사용하는 부분)의 비율이 3:7에 불과해 입주민 측의 사용비율이 압도적으로 높았으므로, 관리비 산정에 있어 이 같은 실질이 반드시 고려되어야 하였습니다. 앞서 살펴본 것과 같이 저희회사는 000000로부터 위탁운영수수료를 지급 받는 대신 외부 회원을 유치하여 운영수익을 취득하고 그것으로 위탁관리업무 수행에 필요한 비용을 보전하여 왔습니다. 이 체육시설은 저희와000000간의 계약내용을 통하여 알 수 있듯 건물 입주민들의 체력증진 및 복리후생을 위하여 마련된 것이었으며, 실제로도 외부 회원과 입주민 간의 이용 비율이 약 3 : 7에 달하여 유료외부회원에 비해 입주민들의 이용률이 압도적으로 높았습니다. 그럼에도 000000는 매달 수천만 원에 이르는 이 체육시설의 관리비 일체를 저희회사에게 부과하였는바, 이미 전체 회원 중 일부에 지나지 않는 유료회원들의 운영수익으로 위탁수수료를 충당하고 있는 저희로서는 업무 수행으로 인한 수익을 기대하기는커녕 거액의 관리비조차 충당하기 어려운 정도였습니다. 그럼에도 법원은 위와 같은 사정을 고려하지 아니한 채 만연히 저희에 대한 000000의 관리비 부과행위가 정당하다고 판단하였는바, 원심에 따르면 저희회사는 위탁관리계약에 따라 이 체육시설을 관리하며 전체 이용객 중 약 70%에 해당하는 입주민들에게 무료로 시설을 이용케 하면서도 업무 수행에 따른 수익은커녕 개인의 비용까지 투입하여 시설 관리비를 부담하라는 납득하기 어려운 상황에 처하게 되는 것입니다. 또한 이 계약은 앞서 살펴본 것과 같이 ‘위임계약’의 성격을 분명히 포함하고 있는바, 이 체육시설의 관리비 전액은 아니라 하더라도 적어도 저희가 000000의 체육시설 이용을 목적으로 위탁관리업무를 수행하고 있는 부분’ 즉, 전체 이용 현황 중 70%에 상응하는 관리비는 위임인의 이익을 위하여 소요된 비용에 해당하는바 위임인인 000000입주자대표회의가 부담하여야(민법 제687조, 제688조3))하는 것입니다. 이는 아파트 등을 관리하는 위탁관리업체가 관리업무를 위해 관리사무소 및 아파트 건물을 점유․사용하더라도 위탁관리업체에 관리비 등을 청구할 수 없는 것과 동 일한 이유인바, 저희회사가 입주민의 사용상 편의를 위한 체육시설 관리업무와 임대차계약 에 기한 사용․수익행위를 동시에 영위하고 있는 이상 입주민의 사용분에 해당하는 금액까지 저희회사에게 청구할 수는 없다고 할 것입니다. 이 같은 관리비 부담 양태는 일반적인 위임계약 외에도 본 사안과 밀접한 ‘집합건물 또는 공동주택의 위탁관리계약’에서 역시 동일하며, 위탁관리업체가 관리업무 수행을 위하여 관리사무소 및 아파트 건물을 점유․사용하더라도 위탁관리업체에 해당 부분 의 관리비, 수도료, 전기세 등을 청구하지 않는 것이 가장 대표적인 예라고 할 것입니다. 이는 시설의 위탁관리 또는 운영 업무를 부여받은 위탁관리업체가 ‘위임계약’의 특성을 지닌 해당 계약에 기하여 위임인인 건물 관리단 또는 입주자대표회의의 이익을 위하여 위임사무를 처리하기 위해 해당 공간을 점유․사용한 것이므로 수임인으로서 해당 비용을 부담할 의무를 지지 않기 때문입니다. 더욱이 저희와 000000는 000000스스로도 인정한 것과 같이 이 체육시설 운영수입을 저희회사에게 귀속케 하여 위탁관리수수료의 지급에 갈음하였는바, 시설운영업무를 수행하는 저희회사가 운영수입을 초과할 정도로 과다한 매달 몇 천만 원의 관리비를 모두 부담한다는 것은 결국 저희회사가 000000를 위하여 아무런 대가 없이, 또는 개인의 비용을 추가로 투입하여 이 체육시설의 운영을 대신하겠다는 것으로 일반 상식에도 배치되는 것입니다. 그러므로 000000가 이 체육시설의 관리비를 저희에게 모두 부담케 하는 것이 현저히 불공정한 계약에 해당한다고 하겠습니다. 정말 제 개인 재산까지 모두 털어서 주민들이 사용한 관리비를 모두 부담하는 게 법적으로 맞는 건가요? 제가 모두 부담하는게 맞는건가요? 정말 맞는지 꼭 듣고 싶습니다.