서울 고가 아파트 적정가에  도달하려면 한참 멀었습니다.
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2019-02-02 ~ 2019-03-04

서울 아파트 적정가를 계산하는 방법에 대해 합리적 방법을 나름 제시합니다 적정가를 알면 서울 고가 아파트가 적정가에서 매우 많이 벗어나 있다는 점을 알게 될 것입니다. 그리고 투기억제 정책에도 큰 도움이 될 것입니다. 아파트 값은 대지 지분 땅값 + 건축물 등 부대시설 값의 합계입니다. 재개발 재건축 뉴타운의 방법으로 아파트를 새로 지었을 경우 새 아파트의 땅값은 신축하기 전의 주변 일반 주거지역의 토지 중 재개발 재건축 뉴타운 등과 관련 없는 보통 주거지역의 8미터이상 골목 도로변 주택과 3미터 좁은 도로변 주택 땅값의 평균값을 A라고 하면 ( 보통은 A의 값은 다세대주택 건축업자들이 신축 다세대주택을 짓기 위해 매입하는 평당 땅값에 0.9를 곱해 주면 적당하다고 봅니다. 다세대주택은 보통 노폭이 6미터 도로 이상에서 짓게 되므로 노폭이 작은 도로가 섞여 있는 안 동네의 평당 가격보다는 높기 때문입니다 ) 서울의 단지형 아파트의 경우 A 곱하기 1.8배가 적당한 수치라고 봅니다. 다만 새 아파트가 동간 거리가 넓고 햇빛이 오전 오후 모두 잘 들어오는 구조라면 새 아파트의 땅값은 최대치인 2.0배를 곱해 주어도 무방하다고 봅니다 곱해 주는 이유는 단지형 아파트의 경우 단독주택이나 다세대주택의 경우보다 토지 효용도와 편의성이 그만큼 높아졌기 때문이라고 봅니다. 예컨대 새아파트 주변의 보통 주거지역 중 위에서 말한 A의 값이 4천만원이라고 가정하고 새아파트의 토지 지분이 11평이라고 가정하고, 동간 거리도 넓고 오전 오후 해가 잘 들어오는 구조라고 한다면 아파트의 땅값은 4천만원 곱하기 2배 곱하기 11평 = 8.8억원이라고 할 수 있고요......B의 경우 동간 거리가 좁거나 햇빛이 만족할만큼 잘 들어오지 않는 구조라면 1.8배를 곱해 약 8억원이라고 보면 합리적이라 하겠습니다.....c의 경우 그러면 B의 경우 아파트가 전용 면적이 25평이고 대지 지분이 11평이라고 가정한다면 적정가는 얼마일까요? ( 적정가 : 비싸지도 싸지도 않은 적당한 가격을 말함) 대지지분 8.8억원 + 건축물값 2.8억 = 11.6억원이 적정가이고 합리적인 가격이라고 봅니다. 오래된 구형 건축물은 새 아파트보다 쾌적도나 편의성, 보건위생적 만족도에서 낮으므로 곱해 주는 비율도 낮아야 하고 건축물은 경과 연수와 관리 상태에 따라 감가상각을 해서 잔존가치를 평가해야 할 것입니다. 새 아파트에 대한 수요는 많은데 공급이 달릴 경우 가격이 적정가를 엄청 웃도는 거품이 나타나게 되므로 재개발 재건축에 총력을 다 해야 하는 것이 집값을 안정시키는 해법입니다.