10년 공공임대 분양전환
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2018-11-09 ~ 2018-12-09

영국, 홍콩, 싱가포르는 공공임대주택의 매각을 통해 자가주택보유율 향상 및 공공의 재정적자 부담완화를 꾀하고 있음 ○ 영국의 경우, 대처정부의 재정적자 해소 및 자가소유 촉진을 위한 정책으로 1979년부터 RTB, RTA 및 홈바이(HomeBuy) 정책을 시행 중임 ○ 홍콩의 경우, 1998년부터 공공임대주택을 거주 임차인에게 매각하는 TPS 사업을 실시해 오고 있음 ○ 싱가포르의 경우, 공공주택의 재고의 거래 활성화를 통한 시장규모 확대를 위해 1971년부터 공공주택의 재판매(resale)를 허용하고 있음 공공임대주택 분양전환가격의 산정방법은 감정평가에 의한 방법을 활용하되, 산정된 분양전환가격에서 일정비율의 할인율을 적용하고 있음 영국의 경우, 분양전환가격은 국가기관인 감정평가청에서 거래사례비교법을 이용하여 산정하되, 감정평가금액에 주택유형 및 지역별로 상이한 할인율을 적용하고 있음(단 최소 5년간 해당 임대주택에 의무적으로 거주해야 함) - RTB를 통해 단독주택 형태의 공공임대주택을 매입하려는 사람은 기본 35%에서 최대 60%까지 할인 받을 수 있음 - RTB를 통해 아파트 형태의 공공임대주택을 매입하려는 사람은 기본 50%에서 최대 70%까지 할인 받을 수 있음 홍콩의 경우, 분양전환가격의 산정은 원가법의 일종인 재조달 조정원가 법(ARC)를 이용하여 산정하되, 분양전환 결정 후 1차년도에 주택을 구❘ 45 Ⅴ. 외국의 공공임대주택 분양전환 사례 입할 경우 소정의 할인 비율이 100% 적용되며, 2차년도 구입시 1차년도 할인비율의 50%만 적용됨 ○ 싱가포르의 경우, 주택재판매가격의 산정은 국가기관인 HDB에서 주택의 상태 및 입지 등을 종합적으로 감안하여 산출하며, 저소득층에게 분양가의 30%까지 할인하여 판매함 공공임대주택의 분양전환정책은 저소득층의 자가소유를 증진시키기 위한것일 뿐 아니라, 공공임대주택 매입자에게 납세자들이 낸 세금을 보조금으로 지원하는 것이므로 외국에서는 공공임대주택의 매입자가 해당 주택을 타인에게 매각할 경우, 애초에 지원받은 할인금액을 일정비율 회수하는 체계를 가지고 있음 영국의 경우, 공공임대주택을 구입한지 5년 이내에 타인에게 매각하는 경우 할인받은 금액의 20~100%를 해당 주택을 구입한 지자체에 반납해야함 ○ 홍콩의 경우, 주택구입승인을 받은 날로부터 2년 이내에 주택 소유자는현재가격(list price)으로 HA에 주택을 되팔 수 있으나, 이때 주택구입 당시 할인받은 실제 금액(the actual amount of the special credit)도 HA에 반납해야 함 ○ 싱가포르의 경우, 의무거주기간 이내에 분양주택을 매각하려면 분양가격 그대로 HDB에 환매하여야 하며, 생애 두 번째로 분양받은 HDB주택은 5년 이상 거주한 이후에 매각하는 경우에도 HD가 지정한 가격(동일한 규모 주택의 현재 분양가)으로 HDB에 환매해야 함 국토해양부 주거복지기획과 담당자에 따르면, 10년임대주택(2004년 도입)의 분양전환가격 산정시 감정평가금액을 적용하도록 한 것은 임대주택사업이 장기화 될수록 사업의 수익성이 떨어지기 때문에 민간임대건설사업자의 참여를 유도하기 위한 것이라고 함. 개발이익의 사유화 방지방안 영국, 홍콩, 싱가포르에서는 공공임대주택의 매각을 통해 자가주택보유율 향상 및 공공의 재정적자 부담완화를 꾀하고 있음. 공공임대주택을 할인된 가격으로 분양전환을 받은 경우, 일정 기간 내 타인에게 전매할 경우 할인받은 금액의 일부를 주택분양기관에 반납하는 제도를 가지고 있으나, 우리나라의 5년임대주택에 대해서는 전매를 제한하는 별다른 규정이 없음 5년임대주택을 통해 발생할 수 있는 개발이익의 사유화 문제를 방지하기위해서는 외국 사례에서 제시된 바와 같이 일정기간 이내에 분양받은 5년임대주택을 전매하는 경우에는 할인받은 금액의 일정 비율을 반납하도록 하는 제도를 마련할 필요가 있을 것으로 보임 5년임대주택사업자는 다음과 같이 국민주택기금 등에서 임대주택건설에 따른 비용을 지원을 받고 있으므로 반환금의 귀속처를 국민주택기금으로 정하는 방안을 검토해 볼 수 있을 것임 선진국의 임대주택 분양전환 사례를 보면 영국, 홍콩, 싱가포르는 공공임대주택의 매각을 통해 자가주택보유율 향상 및 공공의 재정적자 부담완화를 꾀하고 있음. ○ 영국의 경우, 대처정부의 재정적자 해소 및 자가소유 촉진을 위한 정책으로 1979년부터 RTB, RTA 및 홈바이(HomeBuy) 정책을 시행 중임 ○ 홍콩의 경우, 1998년부터 공공임대주택을 거주 임차인에게 매각하는TPS 사업을 실시해 오고 있음 ○ 싱가포르의 경우, 공공주택의 재고의 거래 활성화를 통한 시장규모 확대를 위해 1971년부터 공공주택의 재판매(resale)를 허용하고 있음 공공임대주택 분양전환가격의 산정방법은 감정평가에 의한 방법을 활용하되, 산정된 분양전환가격에서 일정비율의 할인율을 적용하고 있음 ○ 영국의 경우, 분양전환가격은 국가기관인 감정평가청에서 거래사례비교법을 이용하여 산정하되, 감정평가금액에 주택유형 및 지역별로 상이한 할인율을 적용하고 있음(단 최소 5년간 해당 임대주택에 의무적으로 거주해야 함) - RTB를 통해 단독주택 형태의 공공임대주택을 매입하려는 사람은 기본35%에서 최대 60%까지 할인 받을 수 있음 - RTB를 통해 아파트 형태의 공공임대주택을 매입하려는 사람은 기본50%에서 최대 70%까지 할인 받을 수 있음 ○ 홍콩의 경우, 분양전환가격의 산정은 원가법의 일종인 재조달 조정원가법(ARC)를 이용하여 산정하되, 분양전환 결정 후 1차년도에 주택을 구입할 경우 소정의 할인 비율이 100% 적용되며, 2차년도 구입시 1차년도 할인비율의 50%만 적용됨 ○ 싱가포르의 경우, 주택재판매가격의 산정은 국가기관인 HDB에서 주택의 상태 및 입지 등을 종합적으로 감안하여 산출하며, 저소득층에게 분양가의 30%까지 할인하여 판매함 공공임대주택의 분양전환정책은 저소득층의 자가소유를 증진시키기 위한 것일 뿐 아니라, 공공임대주택 매입자에게 납세자들이 낸 세금을 보조금으로 지원하는 것이므로 외국에서는 공공임대주택의 매입자가 해당 주택을 타인에게 매각할 경우, 애초에 지원받은 할인금액을 일정비율 회수하는 체계를 가지고 있음 ○ 영국의 경우, 공공임대주택을 구입한지 5년 이내에 타인에게 매각하는 경우 할인받은 금액의 20~100%를 해당 주택을 구입한 지자체에 반납해야함 ○ 홍콩의 경우, 주택구입승인을 받은 날로부터 2년 이내에 주택 소유자는 현재가격(list price)으로 HA에 주택을 되팔 수 있으나, 이때 주택구입 당시 할인받은 실제 금액(the actual amount of the special credit)도 HA에 반납해야 함 ○ 싱가포르의 경우, 의무거주기간 이내에 분양주택을 매각하려면 분양가격 그대로 HDB에 환매하여야 하며, 생애 두 번째로 분양받은 HDB주택은 5년 이상 거주한 이후에 매각하는 경우에도 HD가 지정한 가격(동일한 규모 주택의 현재 분양가)으로 HDB에 환매해야 함 개발이익의 사유화 방지방안 선진국(영국, 홍콩, 싱가포르)에서는 공공임대주택을 할인된 가격으로 분양받은 경우, 일정 기간 내 타인에게 전매할 경우 할인받은 금액의 일부를 주택분양기관에 반납하는 제도를 가지고 있으나, 우리나라의 임대주택에 대해서는 전매를 제한하는 별다른 규정이 없음 임대주택 분양전환을 통해 발생할 수 있는 개발이익의 사유화 문제를 방지하기위해서는 외국 사례에서 제시된 바와 같이 일정기간 이내에 분양받은 임대주택을 전매하는 경우에는 할인받은 금액의 일정 비율을 반납하거나 시세대비 양도소득액을 반납 하도록 하는 제도를 마련할 필요가 있을 것으로 보임 위의 선진국의 사례를 볼 때, 현재의 10년공공임대의 분양전환 산정방식은 시세대로 분양함으로써 임대사업자의 이익을 극대화한 반면, 저소득층의 무주택 서민은 분양전환가격을 감당하지 못하고 퇴거하는 등의 주거안정성과 임대주택정책의 궁극적인 목적을 해치고 있어 공공임대주택 정책의 개선이 시급히 요구됨. 저소득층의 자가 마련을 촉진하면서 사업시행자와 주택구입자간의 갈등을 최소화하기 위해서는 분양전환가격 산정 시 자격을 갖춘 감정평가기관이 산정한 ‘감정평가금액’을 기준으로 건설원가와 산술평균하되(기존 5년공공임대 산정방법과 동일), 개발이익의 사유화를 방지하기 위한 정책적 검토가 추가되어야 할 것임 구분산정방식비고5년공공임대건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 금액5년거주자 비과세 폐지10년 공공임대 단, 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택 가격에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정)를 뺀 금액 초과 불가 ○ 분양전환후, 1년차 매매하는 경우 - 양도차익 100% 반환 ○ 분양전환후, 2년차 매매하는 경우 - 양도차익 80% 반환 ○ 분양전환후, 3년차 매매하는 경우 - 양도차익 60% 반환 ○ 분양전환후, 4년차 매매하는 경우 - 양도차익 40% 반환 ○ 분양전환후, 5년차 매매하는 경우 - 양도차익 20% 반환 임대주택사업자는 다음과 같이 주택도시기금 등에서 임대주택건설에 따른 비용을 지원을 받고 있으므로 반환금의 귀속처를 주택도시기금으로 정하는 방안을 검토해 볼 수 있을 것임