재개발 현금청산 시 개발이익 배제하지 말아주세요.
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2018-11-26 ~ 2018-12-26

재개발 현금청산 시 개발이익 배제하지 말아주세요. 주택재개발사업을 시행함에 있어서 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 되면 조합은 수용권을 행사하여 소유권을 강제로 취득합니다. 이때 보상가격을 산정함에 있어서 개발이익을 배제하고 평가합니다. 그러나 주택재건축사업에서는 현금청산을 할 때 개발이익을 반영하여 평가합니다(주택재건축사업의 매도청구권 행사의 기준인 ‘시가’는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 참조)). 사견은 이런 원칙이 주택재개발사업에 적용된다면 위헌이라고 생각합니다. 공익사업을 시행함에 있어서 부동산을 강제로 취득하면서 보상을 함에 있어서 개발이익을 배제하는 것은 대규모 신도시 개발 사업 등에서 그 필요성이 제기되었고, 어느 정도 그 필요성에 대해서는 인정합니다. 그런데 “도시 및 주거환경정비법”에 의한 주택재개발사업에서는 현금청산대상자에 대하여 개발이익을 배제하는 것은 옳지 않다고 봅니다. 시대가 완전히 변하였기 때문입니다. 지금은 재개발사업을 하여도 부동산 가격이 무조건 상승하는 것이 아니고, 오히려 재개발구역이 해제 되면 부동산 가격이 하락하는 것이 아니라 상승하는 경우도 있는 실정입니다. 그리고 무엇보다도 재개발사업에서 개발이익을 배제하면 안되는 이유는 개발이익을 배제할 경우 그 이익을 누리는 것은 공공이 아니라 개발에 찬성한 자들인 것입니다. 즉, 사익을 위하여 개발이익을 배제한다면 이는 위헌입니다. 특히 개발에 반대하는 자들까지도 강제로 조합원으로 의제하여 수용권을 발동하면서 개발이익을 배제하여야 한다는 논리로 사인(私人)이 시장가격을 보상가격으로 주지 않는다면 이는 재산권보장 원칙을 설명할 길이 없습니다. 대규모 개발사업에서 개발이익을 배제하는 가장 큰 논리는 사업자가 공공이기 때문입니다. 그런데 재개발사업에서는 그 이익을 누리는 것은 공공이 아님은 명백합니다. 또한 재개발사업은 이미 토지에 대해서는 개발이 완료된 곳의 주택이 낙후되어 아파트를 짓는 사업입니다. 따라서 개발이익이 토지에서 생기는 점을 고려하면 원천적으로 재개발사업에서는 개발이익이 발생하지 않습니다. 따라서 재개발사업에서 현금청산을 하는 경우에는 개발이익을 배제하지 말 것을 도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조에 특칙을 신설하여 줄 것을 청원합니다.