민간건설 "10년 공공임대주택"의 슬픈 자화상과 국토부 공무원들의 적폐 업무실태 고발
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2018-11-25 ~ 2018-12-25

국토부내 공공임대주택(이하 “공임”으로 표기) 관련 업무를 수행하는 공무원들의 타파해야 할 폐습적인 업무행태를 이해하기 위해서는 민간 임대사업자가 건설한 10년 ‘공임’의 현 실태에 대한 사전 지식이 요구되기에 그 실상을 먼저 설명드리겠습니다. (물론 임대사업자의 악질행위와 임차주택 행정을 담당하는 성남시에서 자행한 임대사업자 편향적인 행정관행도 있으나 관련 법령에 기인한 측면이 있는데다 지면 관계상 설명에서 제외) 예시할 사례는 판교 소재 某 임대주택으로 2006.3월 임차인 모집공고후 2009.1월 입주하였고 2019.1월 분양 전환이 예정된 임대아파트로 주택신축에 투입된 비용의 부담 주체는 누구였으며 임대사업자의 수익규모 등 그 실상은 아래와 같습니다. 1. 주택신축에 투입된 비용의 부담 주체 가. 임차인들은 입주하기 이전 입주금(청약금․계약금․중도금․잔금의 합계금액) 및 발코니 확장비로 605억여원을 임대사업자에게 지불 1) 24평 : 235억 2,280만원 - [1억 7,770만원(입주금) + 1,200만원(발코니)] * 124가구 2) 32평(A타입) : 370억 2,650만원 - [2억 4,675만원(입주금) + 1,400만원(발코니)] * 142가구 나. 임대사업자가 건축 완료후 분당구청에 신고한 취·등록세 자료를 확인한 결과, 주택신축비 총액은 570억 8,476만원이었고 그 중 택지비는 272억 9,842만원을 그리고 건축공사비로 297억 8,636만원을 각각 지출 다. 임차인들이 주택 신축에 투여된 비용 전액을 부담한 반면, 임대사업자는 자기자본 전혀 투입하지 않고도 35억여원의 순수익을 거두게 되었다는 사실을 관련자료에서 확인 * 임대사업자가 2006.3월 성남시에 제출한「주택가격내역」에 샷시설치비를 계상하고도 ‘발코니 확장비'를 임대차계약 체결시 별도로 청구하여 이중 수령하는 사례 고려한다면 취․등록세 등 신고자료 조차 신뢰하기 곤란(즉, 사실에 기초한 자료의 존부 자체에 의구심) 2. 입주후 임대사업자의 수익 규모 : 현재까지 순수익은 669억여원 상회하고 있는데다 분양전환시 예상 수익(600억) 까지 포함한다면 1,269억여원 초과 확실시 가. 임대사업자의 主 수입원은 임대보증금 인상분, 임대료, 조기분양전환금 및 만기분양 전환금으로 대별 * 임대보증금 타입으로는 ‘표준임대보증금’이 기준이나 임대사업자가 ‘전환임대보증금’ 타입으로만 임대차계약을 강요하였기에 본 청원서에는 ‘전환임대보증금’ 타입을 기초로 작성 * 물론 일부 임차인들은 계약 자체에 하자있다며 소송통해 보증금 타입을 ‘전환→표준’으로 변경하기도 했음 나. 임대보증금 인상분 : 최소 157억원 1) 24평형 : 60억 8,344만원 - [885만원(2010.5∼2011.4)+933만원(2011.5∼2012.4)+980만원(2012.5∼2013.4)+ 1,028만원 (2013.5∼2014.4)+1,080만원(2014.5∼2015.4)] * 124세대 2) 32평형 : 96억 7,730만원 - [1,233만원(2010.5∼2011.4)+1,295만원(2011.5∼2012.4)+1,360만원(2012.5∼2013.4) +1,428만원 (2013.5∼2014.4)+1,499만원(2014.5∼2015.4)] * 142세대 <고려 및 산정기준> 1. 임대보증금 타입을 변경한 세대가 상당한데다 조기분양에 참여한 세대도 146가구(연합뉴스 2018. 10. 8자 기사 참조)가 됨에따라 최소 기준으로 산출하기 위해 조기분양 실시 이전까지만 임차인 전원이 인상분을 지급한 것으로 산정 2. 24평 : 885만원(=최초 전환임대보증금 177,700천원＊5%), 32평 : 1,233만원(=최초 전환 임대보증금 246,759천원 * 5%) 다. 임대료 : 최소 88억원 1) 24평형 : 34억 454만원 - (338,000+354,000+371,000+389,000+408,000+428,000)*124가구*12개월 2) 32평형 : 54억 1.190만원 - (468,000+491,000+515,000+540,000+567,000+595,000)*142가구*12개월 <산정기준> 1. 임대료중 실제 납입하거나 사내 유보해야하는 화재보험료․제세공과금․수선유지비 등을 제외하고 자기자금이자 및 감가상각비의 합계액이 임대료에서 차지하는 비율을 반영하되 일부세대가 조기분양 참여 및 인상요구 불응한 점 감안시 2. 입주후 6년차까지만 모든 임차세대가 전액 납부한 것으로 산정(차기년도 계산시 천단위 이하는 절사) 3. 24평형 338,000원 : 전환임대보증금의 임대료 총액 424,000 * (표준임대보증금의 자기자금이자와 감가상각비의 합계액 520,482 * 총 임대료에서 차지하는 비율 79.9%) 4. 32평형 468,000원 : 전환임대보증금의 임대료 총액 593,000 * (표준임대보증금의 자기자금이자와 감가상각비의 합계액 717,457 * 총 임대료에서 차지하는 비율 78.9%) 라. 조기분양 전환수익 : 최소 424억원 1) 전체 입주민의 55%에 해당하는 146세대가 임대기간의 1/2 경과시점부터 2018. 10월초까지 조기분양에 개별 참여하였고 전환금액는 시기에 따라 상의한 금액으로 합의하였으나 계산 단순화를 위해 최초 전환금액의 평형별 평균액으로 설정 가) 24평형 : 180억 7,100만원 - [443,450천원-177,700천원(최초 전환임대보증금)]*68가구(총 가구의 평형별 비율 46.6%) 나. 32평형 : 243억 2,945만원 - [558,675천원-246,759천원(최초 전환임대보증금)]*78가구(총 가구의 평형별 비율 53.4%) 마. 만기분양 전환금 : 최소 600여억원 * 만약 정부에서 특별한 조치를 취하지 않아 현행법으로 만기 분양전환시 잔여 세대로부터 최소 600억원 (120세대 * 5억원)의 추가 수익도 가능 3. 임차인들은 주택 신축비 전액에다 임대사업자에게 영업이익까지 바쳤다면 자기 집에서 거주해야 하는 것이 당연하나 임대업자의 편익만을 위한 ‘공임’제도로 인해 가. ‘자기 집에 임차해서 거주해야’하고 나. 임대사업자에게 10년간 폭리를 취할 수 있는 법적 희생양일 뿐만아니라 다. 내년 초 분양전환금을 마련하지 못한다면 가족 모두가 거리로 내 몰리는 가련한 처지의 저소득층 이제부터는 10년 ‘공임’ 업무를 수행하는 국토부 담당 공무원들(이하 “그들”로 표기)의 적폐 업무수행 실태를 고발하겠습니다. 1. 그들은 임대사업자가 임대아파트 신축에 자기자본 한 푼도 투자하지 않는다는 사실을 몰랐을까요 가. 몰랐다면?, 업무 전문성이 아예 없다고 단정할 수 있을 것이며 제도 시행 이후 빗발치는 민원(불만)의 사실관계 확인을 위해 최소 2건의 자료(취등록세 신고자료 및 입주자모집공고문) 조차 검토하지 않는 무책임한 공무원 나. 알면서도 엉터리 제도를 도입하고 운용한다면?, 그들은 ‘간 큰’ 철밥통이며 임차인 입장은 전혀 안중에도 없는 안하무인식 태도가 체질화된 행정관료라고 규정 가능 다. 더더욱 어처구니 없는 태도는 10년 ‘공임’제도를 도입한 배경과 주택가격 폭등에 따른 분양전환가격 개정을 요구한 다양한 목소리(임차인·국회의원·언론 등)에 ‘임대사업자의 장기간 자금 회수가 곤란’하다는 괴변만 되풀이 * 국토교통부의 “판교 임대아파트 날벼락 보도 관련 해명자료(2018. 6. 1) : 임대사업자에게는 공적의무 (매각금지, 임대료 인상 제한)가 부과되는 반면, 조기 자금회수 곤란 등 참여유인이 낮고 장기임대에 따른 수익성 악화를 보전하기 위한 조치라고 억지 주장 2. 10년 ‘공임’제도의 핵심인 분양전환가격의 설계는 어떨까요? 가. 그들은 주택가격의 등락을 고려했다고 강변할 것이나 도입 시점(2004년 3월) 기준에서 그 이전 10년간 전국 주택매매가격 추이를 보면 ‘97년 한 해를 제외한 全 기간 상승하였다는 사실에서 이론적 근거가 크게 미약 나. 게다가, 주택가격이 상승한다면 그 수익은 오로지 임대사업자가 독식하는 구조라는 점을 이해하고 있었음에도 ‘분양가 자율’ 또는 ‘감정평가액 이하’라는 허울좋은 외피로 포장시키는 탁월한 행정기술자로서 진면목을 과시 * “감정평가 금액을 초과할 수 없다”는 분양전환가격 조항은 감정평가금액으로 한다는 의미이므로 주택가격 상승분은 고스란히 임대사업자에게로 귀속(민간 및 LH 등 공기업 구분없이 감정평가금액을 분양전환가격 으로 명시) * 2003.10.23 당시 장관이 결재한 “장기임대 150만호 확보를 위한 임대주택법시행령 등 개정 추진”제하 기안문서에 의하면 분양전환가격을 “분양가 자율”로 기재 다. 한편, 통상 임대차계약의 체결 관행은 임대사업자의 최대한 이익을 반영한 부동문자로 작성한 계약서에 임차인들이 수동적으로 날인하는 형태로 이루어지기에 계약 당사자 일방인 임차인 의견은 원천 봉쇄 * 행정관청인 성남시청 확인 결과, 분양전환가격과 관련한 시청의 내부 검토자료를 미 발견 3. 이제부터는 다소 경미한 사항에 대해 설명하겠습니다. 가. 임대보증금 타입중 전환임대보증금의 상한선을 왜 90%(수도권)로 설정하였을까요 * 「임대주택법 시행령」(2005.12.14.시행) 제12조 제3항 제2호 1) 그들은 임대사업자의 실제로 투입한 건축비가 ‘표준건축비’의 90% 수준이면 충분하다는 판단에 기초하였을 것이고 (이에 부응한 임대사업자들도 임차인들로 하여금 표준임대보증금 선택 기회를 배제한 채 계약서 체결을 강요) * LH 등 공기업과 달리 민간 임대사업자들은 (표준건축비의 90%에 해당하는 입주금만으로도 임대주택을 신축할 수 있으므로) ❶ ‘국민주택기금’(현재는 ‘주택도시기금’으로 용어 변경) 활용할 필요성 없으며 ❷ 임차인들에게 표준임대보증금을 선택할 수 없도록 교묘한 조치만 할 수 있다면 자기자본투입이 불요 하다는 사실을 ‘공임’제도에서 간파 2) 달리 표현하자면 당초 그들은 임대사업자에게 ‘자기자본 한 푼도 투입하지 않아도 임대주택을 신축할 수 있다’는 내밀한 의사를 전달하기 위한 법적 채널로 활용하였다는 의미 나. 임대보증금 및 임대료의 인상폭과 조건은 관련 법령에 명시했으나 결정권한 보유자를 왜 명시하지 않았을까요 1) 그들도 인상폭에 대해 임대사업자와 임차인간 다툼이 많다는 사실을 알고 있었을 것이나 가능한 임대사업자에게 법정 한도액 만큼의 수익 보장을 위해 애써 왜면했을 개연성 농후 2) 그들의 저급한 술수로 인해 임차인들은 상당 시일을 요하고 변호사 선임료/성공보수를 제외하면 금전적 실익이 없는 법적 구제수단(소송)을 강구하지 못하고 임대사업자의 일방적 강요를 당하는 처지 * 행정관청에서도 임차인 목소리에 마지못해 행정조치(벌금) 취하나 미봉책에 불과 * 임대사업자가 조기분양 임차인들에게 인상분 미납시 분양자격 없다는 강요에 못이겨 임대 보증금 및 임대료 인상액 전부를 지불하고서야 조기분양전환계약을 체결 다. 건축공사비 세부항목중 설비덕트 등을 표준건축비에 산입하라는 조항은 있으나 건축공사에 차지하는 비중이 훨씬 큰 금융이자는 왜 누락시켰을까요 * 청원인 임대주택의 경우, 설비덕트 공사비는 총 2억원에 불과한 반면 건축공사에 포함시킨 금융이자는 36억원을 상회하였고 건축당시의 기준 이자(3.45%)의 2～3배 수준인 6.51～9.5%의 고율로 차임 1) 이는 그들이 30년 이상 임대제도를 운용하고 있음에도 현장 확인을 한 번도 하지 않았다는 사실의 방증이며 임대사업자의 하이에나식 이윤추구 본능을 애써 무시하는 태도에 기인 2) 만약, 그들이 묵인(또는 무관심)하지 않고 적용 이자를「임대주택법 시행규칙」에 반영하였다면 민간 임대 사업자들도 LH 등 공기업과 동일하게 ‘국민주택기금’ 차입을 강요받아 임대료 하향으로 귀결 라. 임대료 항목에 ‘자기자금이자’를 그들은 ‘기회비용’이라고 설명하는데 맞을까요 앞서 ‘슬픈 현실’에서 설명한 바와 같이 임대사업자는 자기자본 한 푼 투자하지 않았기에 ‘기회비용’이란 용어 자체가 성립 불가능 마. 임대료 구성항목에 화재보험료․재산세․통합토지세․도시계획세 등을 왜 포함하였을까요 등기부상 임대주택의 소유자인 임대사업자에게 부동산 보유에 따라 수반되는 그 어떠한 비용도 부담시킬 수 없다는 선의가 작용 * 역설적으로 ‘제세 공과금 부과는 임대주택이 임차인 소유’라는 사실을 자인한다는 의미 바. 그 외에도 임대사업자 편향적인 관련법령 개정 사례로는 1) 표준건축비는 기회 있을 때마다 상향 조정하였고 2) 5년 조기분양제도 신설(「임대주택법 시행령」제13조 제2항 제3호, 2009.6.25 시행) 3) 벽지․장판, 전등기구 등 소모성 자재 교체주기(6→10년) 확대 * 전등기구 : 「임대주택법 시행규칙」(2009.12.16 시행) 별지20호 서식 제9조 * 벽지․장판 : 「임대주택법 시행규칙」(2012.4.27 시행) 별지20호 서식 제9조 등이 있으며 임차인 입장을 고려한 제도적 보완사항은 ‘공임’ 도입부터 현재까지 전무한 현실 사. 한편, 10년 ‘공임’ 제도가 분양주택 대비 건설업체에 엄청난 폭리를 가져다주는 악법이라는 사실은 국토부 홈페이지내 “분양가 상한제 피하기 꼼수 분양 안된다(2018.2.21)”제하 보도자료 참조 청원인 주장이 타당하다면 VIP께서 지난 10.1 2019년도 예산안 시정연설에서 “공공임대주택은 10년후 내 집이 될 수 있다”는 천명을 현실화 시킬 수 있을 것으로 확신하오며 BH(사정비서관), 감사원 또는 국민권익위 등 관계기관에서 국토부내 10년 ‘공임’ 제도에 대한 실태 조사후 관련자 징계 및 조속한 개선책 마련을 건의드리며 * 청원인 거주 주택의 임대사업자는 제도 개선 이전 분양전환 마무리위해 분양전환절차 가속화 中 박지원․김병관의원 등이 발의한 「민간임대주택특별법」개정안은 임대주택 실상에 부합하지 않고 현재의 악법을 연장시키는데 불과한 임시 방편으로 사료됩니다. 끝.