현행 ,재개발지역 부동산감정평가방식의 문제점 개선
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2018-11-16 ~ 2018-12-16

호 소 문 본인은 재개발정비사업구역에 자산을 소유하고 있는 조합원입니다. 금번, 조합에서 보낸 조합원 분양신청 안내서에 적힌 본인 자산에 대한 감정평가액이 터무니없이 저평가되어 있는 것을 보고, 억울함과 놀라움으로 인하여 감정평가내용에 대해 상세히 알아본 결과, 하기와 같은 항목에 대한 문제점이 이 있는 것을 알게 되었습니다. 이러한 감정평가방식이 그동안 오랜기간 적용되어, 수많은 재개발 구역의 조합원 혹은 국민들이 억울한 일을 당하였으나, 이를 알지 못하고, 조합측과 건설사, 감정평가사 및 감독 관청의 담합에 이용되고, 재개발지역에서 개인의 자산을 헐값에 빼앗기다시피 하며, 낮게 감정된 자산과 함께 높은 분담금 때문에 분양을 받지 못하고 살던곳에서 쫓겨나는 사회문제를 야기하고 있었습니다. 이에, 본인은 이에 대한 문제를 조합측과, 감정평가사, 관계관청 담당자, 감정평가사협회등에 호소하였으나, 별다른 관심을 주지 않고 있으며, 혼자 힘으로는 도저히 할 수 없어서, 언제나 국민들의 억울한 일을 앞장서서 밝혀내고, 이를 시정하여, 올바른 길로 인도하여 주는 국민청원 홈페이지에 호소를 하게 되었습니다. 부디, 이에 대하여 상세한 조사를 통해 본인의 억울함을 해소 함과 동시에, 향 후, 수많은 국민들의 피해를 방지할 수 있도록 협조를 부탁드립니다. 1, 구분건물 산출근거 중 공용면적에 대한 누락 현행, 재개발지역의 감정평가방식은 거래사례비교법에 의한 평가방식을 적용하고 있으며, 감정평가사들은, 등기부등본상 조합원들의 자산 총면적 (본인의 예를 들어, 187.52㎡ = 전용면적 162.68㎡ + 공용면적24.84㎡) 에 대해, 감정평가서의 산출근거는 비교표준지의 거래사례금액 / 거래사례전용면적 으로 나눈 값을 단가로 하여 본인자산의 전용면적으로 곱하였습니다. 감정사와 전화로 통화시, 이 금액에 사례단가에 모두 포함되었다고 주장하나, 하기와 같은 간단한 예를 들어도 맞지 않는 것으로 생각하며, 납득할 수가 없습니다. 표준지A : 전용면적10㎡+공용면적20㎡ 거래금액 600원일 경우 1) 감정사주장 : 600원/10㎡=60원/㎡ 이 단가 가 되며 2) 실제단가 : 600원/30㎡=20원/㎡ 가 실제 단가 입니다. 표준지B : 전용면적20㎡+공용면적10㎡ 거래금액 600원일 경우 1) 감정사주장 : 600원/20㎡=30원/㎡ 이 단가 가 되며 2) 실제단가 : 600원/30㎡=20원/㎡ 가 실제 단가 입니다. 상기와 같이, 전체가 동일한 면적과 거래금액이지만 전용면적과 공용면적이 다를 경우, 감정사가 주장하는 단가의 차이는 그 비율에 따라 각기 다르며, 실제단가는 동일하여 객관성을 가집니다. 이러한 단가를 하기와 같이 조합원C (전용면적10㎡+공용면적20㎡)로서 표준지 A와 동일한면적의 감정가를 구해보면 1) 감정사주장에 따르면 표준지A적용시 60원/㎡ ×10㎡=감정가 600원 이 되며. 2) 표준지B에 따르면 30원/㎡×10㎡=감정가300원이 되어 동일한 면적에 감정가가 2배 차이나는 모순된 결과가 나오며, 2) 실제단가를 적용하면 20원/㎡×전체면적30㎡=감정가 600원이라는 동일한 결과가 산출 됩니다. 이런, 모순된 이론이 그동안 적용되어 왔으며, 감정평가에 관한 규칙 제16조 및 감정평가실무기준 3.1.3 에는 구분소유 부동산의 감정시 전유부분과 공유부분을 일체로 하여 거래사례비교법에 의한 감정을 하도록 되어 있으나, 이 의미는 거래금액(전유부분,공유부분,대지권 등 일체의 금액)을 일체로 하여 감정하라는 내용일뿐, 그 방법에 대해 거래금액일체를 전유부분 만으로 나누어야 한다는 상세한 규정이 없으며 (관련법이나, 감정평가사 업무기준의 개정을 통해 상세한 계산식까지 적시해야 한다고 사료됨), 상기의 모순된 방식이 아닌, 일체의 거래금액을 일체의 면적(전유+공유면적)으로 나누고 산출된 단가를 감정대상지의 전체면적에 곱해서 감정가를 산출하여야 공정하고 올바른 계산법이라고 사료 됩니다. 또한 동 조항에는 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다. 고 되어 있습니다. 그런데, 현행 감정평가사들은 토지가액은 건물가액에 포함되어 있다고 만 적시하고 있습니다. 만약, 법률이나 지침에 표준지의 전유부분만으로 나눈값에 감정 대상지의 전유부분만으로 계산한 값이 감정가라는 식으로 산출토록 되어 있다면 법에 모순이 있다고 생각되며, 만약, 그렇지 않고 법의 해석을 임의로 하여, 상기와 같이 모순된 계산을 하였다면, 명백한 법률 위반 인 것으로 생각합니다. 이에 대해, 상세한 취재를 통해, 관련 학회에 문의하고 법해석상의 오류, 계산식의 정당성,이에 대한 피해자들을 찾아 올바른 길로 인도하고, 더 이상 다른 피해자 가 생기지 않도록 협조 부탁드립니다. 2, 개별부동산의 가치형성요인의 항목 평가에 대한 불공정 현행 감정평가방식(거례사례비교법)은 표준지를 선정, 거례사례를 수집하고 이에 대해 사정보정,시점보정,을 거쳐 개별부동산의 가치형성요인을 비교하여 개별화,구체화 하여야 한다고 되어 있습니다.(감정평가사 실무기준 400.3.3.1) 이러한 3가지 요인은 비교수치로 환산하여(0~1까지) 곱하여 산정하고 있으며, 이 3가지 요인은 사례부동산의 기준이 있고, 사정과,시점과 개별요인의 비교라는데 이견이 없어 곱하는 것은 문제가 없지만, 개별부동산의 가치형성요인값을 산출하는 데 있어서, 가치형성요인의 비교항목으로 4가지(단지외부요인, 단지내부요인, 호별요인, 기타요인)로 분류되며, 이러한 비교항목은 또다시 각 항목별 4~6 가지의 세부항목으로 나뉘어져 비교를 하게 되어 있습니다. (별첨-가치형성요인의 비교항목 그림파일), 그리고, 현행 감정평가사들의 산출방법은 이런 세부항목까지 곱하여 산출하고 있으며, 이 경우 곱하는 방식으로 결과를 정하는 것은, 4~6가지 항목중 어느 한가지만 판정액이 낮게 정하여 지면, 모든항목이 동일한 판정결과가 되어 불합리 하고 공정하지 못한 판정법이라고 사료되며, 그 이유는 법령에 상세한 규정이 없을 경우 사회통념상 (스포츠 및 다른 모든 공정한 판정법은 판정치를 곱하는 것이 아니고 산술평균의 방법을 사용) 의 방법으로 해야 한다고 사료 됩니다. 본인의 예를 들어본, 가치형성요인 중 단지내부요인 1.0 단지외부요인 1.0 호별요인 0.2 기타요인1.0 일 경우 곱하면 결과값은 0.2 며 산술평균은 3.2/4 = 0.8입니다. 이 결과에 따르면, 별첨된 가치형성의 세부 요인들을 볼 때, 어느 한가지만 0.2를 받으면 모든항목의 비교치는 무시되고 0.2가 되어 버리는 모순에 빠집니다. 이런 억울한 일이 반복되지 않도록 해야 할것이며, 이또한, 감정평가사 실무기준 등에 평가항목별 세분내용에 대해 객관적이고 공정한 방법이 기술되거나 상세한 계산식으로 표현토록 개정해야 할 필요성이 있으며, 그렇지 못할 경우 감정평가사들과, 조합,건설회사등 관계자들의 담합이나 감정평가사의 개인적이고 주관적인 방법으로 평가 되어, 재산권에 막대한 피해를 입히고 있으며, 많은 사회문제를 야기하는 원인으로 작용되고 있습니다.