부동산 보유세 강화를 통한 주택가격 안정화 및 공급물량 확대효과
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2018-08-28 ~ 2018-09-27

서울 아파트가격이 다시한번 요동치며 다시한번 내집마련을 꿈꾸는 젊고 건전한 근로자들의 사기를 꺾고 있습니다. 매매가 상승은 결국 전세가 상승과도 앞서거니 뒷서거니 맞물리기 때문에, 집을 사려고 바짝 허리띠를 졸라맨 잠재 구매수요자들은 물론이고 이미 너무 올라 집사는 것을 포기한 전세 수요자들에게도 더 많은 은행빚을, 월급의 더 많은 부분을 집에 묶어두어야하는 부담으로 작용합니다. 이는 자연스레 근로자들의 소비여력의 감소로 이어지고 궁극적으로 경제적측면에서는 내수시장 위축, 간접적으로 소득주도 경제성장 정책을 갉아먹는 효과, 사회적측면에서는 극단적인 지출최소화의 하나로 저출산 풍토까지 이어지는 악의 고리를 만들고 있습니다. 최근 대한민국이 안고 있는 고질적이고 중장기적인 심각한 문제들이 일부는 한국의 부동산 시장에 책임이 있음을 부인하지 못합니다. 대한민국 젊은이들, 특히 수도권의 젊은이들의 행복권이 아파트에 저당 잡혀있는 것입니다. 정부는 이러한 악의 고리를 정확히 인지하고 그 심각성을 통감하면서도 왜 이에 대해 과감한 칼날을 대지 못하는지 딱하기만 합니다. 국토부에서 갖고 있는 부동산 대책중 보유세를 대폭 늘리는 정책은 현재 수도권의 기이한 주택시장구도와 주택심리에 대응할 수 있는 현재로서 가장 효과적인 안입니다. 더 늦기전에 시급히 그리고 과감하게 용단을 내려해야 합니다. 너무 파격적이라 부작용이 걱정된다고 합리화할 수 있습니다만, 사실 정확히 말하면 부작용이 아니라 이미 보유한 자들의 강렬한 저항을 두려워하는 것이겠지요. 저항이 강렬할수록 그만큼 효과가 크다는 반증이 아닐까요? 강력한 보유세가 필요한 이유를 살펴보겠습니다. 수도권 부동산시장 왜곡을 주도하는 강남등의 아파트시세는 아파트를 기보유중인 공급자에게 유리한 시장으로 짜여져 있습니다. 부동산 투자에 일찍 뛰어들 수 있었던 선배 세대들은 지금과 비교해서 비교적 저렴한 가격과 유리한 조건으로 요충지의 아파트를 매수하였고 이를 보유해오는데도 별다른 부담이 없었습니다. 오래 보유하고 있으면 있을수록, 팔려는 마음을 거두면 거둘수록 한정된 지역에 대한 공급물량이 오히려 줄어드는 효과로 시세는 더욱더 올라가니 별다른 투자계획이나 긴급한 자금이 필요하지 않는한 계속 묶어놓는 것이 가장 현명한 투자 방법입니다. 말하자면, 워렌버펫식 장기투자가 가장 잘 통하는 마켓이고 공급자, 즉 기보유자가 키를 쥐고 있는 왜곡된 시장입니다. 이에 한국민의 강남에 주택을 보유해야 한다는 심리까지 더해져서 주택수요자들에게는 프리미엄시장으로 떠받들여지니 더욱도 매도심리는 줄고 매수심리는 커져 매도자가 시장을 갖고 흔들기 좋습니다. 이러한 왜곡된 시장은 정책적인 뒷받침으로 강제로 시장을 정상적으로 만들어놔야하는데 주택보유자들에게 중과세를 하거나 시세차익을 거둬들이는 것은 한시적으로 매매를 활성화시킬 수는 있으나 자칫하면 오히려 더욱 장기투자로 가져갈 수 있는 리스크가 있습니다. 게다가 기회를 놓친 매도자는 보상심리에서 오히려 아파트 가격을 더욱 올려버리는 작업을 할 수 있습니다. 즉, 반짝 효과후에는 장기적으로는 시장을 더욱 왜곡시킬 수 있습니다. 요충지에 더욱 많은 아파트를 지어 공급을 늘리겠다는 원론적인 정책은 새로 지어지는 아파트가 오히려 기존 인근 주택가격 상승을 부추기는 부작용으로 작용하고 있습니다. 신규 아파트의 분양가를 통제하지 못하는 한 오히려 강남 주택가는 상향 평준화되어가는 기현상으로 이어지지 착하게 수요-공급곡선을 따라갈 것이라고 생각하면 순진한 생각입니다. 반면, 보유세를 미국의 일부 주와 같이 시세대비 연 3.5%~5%까지 올리면 무슨 일이 발생할까요? 시세 10억짜리 아파트를 보유한 사람은 연 3천5백만원에서 5천만원, 월 3~4백만원을 세금으로 내야합니다. 이러면 무슨 일이 일어날까요? 일차적으로 집소유자들, 특히 해당 주택에 직접 살고 있거나 살아야하는 주택보유자들은 시세상승을 달가와하지 않을 것입니다. 별다른 수입없이 집만 보유하고 있는 비경제인구들은 보유세를 감당하지 못해 집을 매도하고 본인 수입에 맞는 집으로 옮겨야하거나 보유세 이상의 월세를 받고 임대를 해야할 겁니다. 즉, 일차적으로 주택시장을 쥐락펴락하며 한결같이 가격이 오르기만을 바라는 주택보유자들의 결집된 심리가 분산되게되고 건전하고 안정된 소득을 영위할 수 있는 경제 인구들이 경제활동의 중심지에서 거주하고, 집만 덩그라니 갖고 자리를 차지하고 있는 비경제 인구들은 그곳을 떠나는 물갈이 효과, 즉 매도든 임대든 간에 주택공급량이 늘어나는 효과와 주택보유자가 실경제인구 중심으로 재편되는 현상이 서서히 진행되어갈 것입니다. 과거 한국 산업을 이끌었던 은퇴한 세대들에게는 미안한 일이지만 후배들을 위해 자리를 내어주고 주택가격이 낮은 변두리로 지방으로 내려가는 배려가 필요합니다. 한번 서울로 올라오면 내려가지 못해 더욱 가중되는 수도권 과밀화도 억제하는 효과도 있을 수 있겠네요. 이들이 지방으로 가지고 내려가는 자금은 지방경제를 활성화하는 효과도 기대해볼 수 있고요. 미국에서는 높은 보유세 때문에 당장 아무리 많은 현금(은행 모기지 포함)을 끌어모을 수 있다해도 무리해서 크고 비싼 집을 구매하려하지 않습니다. 현재 벌어들이는 안정된 수입 형편에 맞춰 집을 구매하지 않으면 이를 보유할 수 없기 때문입니다. 반면, 한국은 무리를 해서라도 돈을 빌릴 수만 있다면 이자만 버티면 시세차익을 통해 한방에 이자비용도 뽑고 큰 돈을 모을 수 있다는 투자적 심리이기 때문에 부동산으로 나가는 돈이 지출의 우선순위(미래를 위한 저축이나 투자를 당장의 소비보다 중시하는 미래지향적 국민성)가 되고 이에 맞춰 다른 소비력이 위축되는 것을 감수하는 것과 달리, 미국은 소득에서 가족의 생계비 지출이 먼저이고 보유세 즉 세금은 투자가 아닌 소멸성으로 받아들이기 때문에 가능한 세금을 최소화하려는 심리가 작용하여 다운사이징 주택을 구매하려는 경향을 보입니다. 한마디로 가랭이 찢어지는 일은 접고 당장의 실질적인 행복에 투자하겠다는 현재지향적 소비경향인 것이지요. 물론 미국도 집값 상승률이 높은 곳은 시세차익을 노리는 투자가 있습니다. 하지만, 보유세가 그에 맞쳐 매년 올라가기 때문에 말도 안되는 폭등은 서로가 감당할 수 없겠지요. 현재의 부동산세제는 시세차익에 세금을 부과하는 방식으로 그 밑바탕에는 부동산을 투자의 수단으로 본다는 전제가 깔려있습니다. 그러면서 과도한 시세차익을 유발하는 부동산 가격상승을 잡겠다는 것은 정책적 모순이 아닐 수 없습니다. 부동산을 미래의 개념이 아닌 현재의 개념으로 인식 전환하여 지금 현재 좋은 집의 가치를 누리는 자에게 그 가치에 상응한 세금을 당장 지불하도록 하는 것이 공평하고 합리적인 조세정책입니다.