분야: 행정
청원 기간: 2018-02-13 ~ 2018-03-15

1. 청원 사유 허위 과장 광고 부동산(아파트, 오피스텔 등등) 분양 사기로 인한 선량한 국민의 피해 원천 방지 추진. (☞ 아파트 분양 현장에서 분양계약서 체결한 적이 있으면 뭐가 문제인지, 어떻게 개선하여야 되는지를 알 수 있는 상식적인 내용입니다.) 2. 사기 분양 원천 봉쇄 방안(안) 불특정 다수인을 상대로 한 분양 계약서(아파트, 오피스텔 등등)의 특약 사항으로 「분양업체(= 시행사 + 시공사)의 홍보 광고 내용은 계약의 일부로서 그 내용에 대해 분양업체에서 책임을 진다.」 라는 조항이 분양계약서에 의무적으로 명기되도록 국토교통부의 조처가 있으면 큰 도움이 될 것으로 생각됩니다. 3. 분양계약서의 특약이 필요한 사유 기본적으로 사법부에서는 계약서에 없는 내용은 책임 인정하지 않는 것 같습니다. 부동산 매수는 분양업체의 홍보 광고에 의해 결정되며. 홍보 광고 내용의 대부분은 근본적으로 계약서에 명기될 수 없는 사항들인 바, 사법부의 입장은 현실과 괴리가 있습니다. 부동산 분양 사기를 당하면 공정거래위원회의 표시광고법으로 조금은 구제를 받을 수도 있으나, 이는 확실한 구제를 보장하지는 않는 것 같습니다. 「홍보 광고는 계약이다.」라고 계약서에 명기가 되어야 분양업체가 홍보 광고 내용에 대해 보다 더 신중하고, 선량한 국민의 분양 사기 피해를 줄게 될 것으로 생각합니다. 가. 부동산 허위 과장 광고 사기 분양이 가능한 이유 부동산 분양 허위 과장 광고에 의한 수분양자의 피해는 엄청 크나, 실제 구제받기는 쉽지 않습니다. 그 이유는 허위 과장 광고는 분양업체의 홍보 광고물과 구두 설명으로 이루어지며, 수분양자의 분양 여부는 이 홍보 광고에 의해 결정되나, 분양계약서에는 이러한 내용이 일절 들어가지 않기 때문입니다. 나. 사법부의 분양 계약서에 대한 비현실적 입장 불특정다수를 상대로 하는 계약서(아파트 분양 계약서, 자동차 매매계약서, 보험 계약서 등등)와 특정인들간의 계약서는 계약서 작성 과정과 방법이 완전히 상이합니다. 그런데 사법부는 모든 계약서를 동일시하는 비현실적인 입장을 취하고 있는 것 같습니다. 1) 불특정 다수를 상대로 한 계약서 체결 과정 아파트 분양 현장에서 아파트 분양 계약서 한 번이라도 체결한 경험이 있는 분들은 다 아는 상식적인 내용입니다. 개인이 아파트 분양 받을 때 어떻게 분양 결정 하나요? 분양업체의 홍보 광고에 의해 결정하나요 분양 계약서로 결정하나요? 분양업체의 홍보 광고에 의해 매수 의사가 결정됩니다. 분양계약서는 어떻게 만들어지고 어떻게 체결되나요? 분양계약서는 분양업체가 미리 작성한 인쇄된 계약서인 바, 수분양자는 계약서 문구에 대해 일절 관여하지 못합니다. 즉, 계약서 문구는 수분양자의 의사가 반영되어 있지 않습니다. 그냥 분양업체가 내미는 계약서에 소유권 이전에 필요한 사항 (동호수, 이름, 대출관계 등)만 명기하고 서명 날인합니다. 불특정 다수를 상대로 한 계약서는 모두 이렇게 체결됩니다. 어떻게 보면 소유권 이전을 위한 요식행위에 불과합니다. 자동차 매매계약서 마찬가지입니다. 자동차 매입할 때 자동차 계약서 보고 결정하나요? 아닙니다. 자동차 홍보 광고물 보고 결정합니다. 계약서는 자동차 회사에서 미리 만든 것이며, 이 계약서에 명기하는 것은 소유권 이전에 필요한 내용과 대금결제 사항뿐입니다. 보험 계약 마찬가지입니다. 불특정 다수를 상대를 한 계약 체결 과정을 보면, ◼ 매수자의 매수 결정은 매도자의 홍보 광고물에 의해 결정되며 ◼ 매매계약서는 매도자가 일방적으로 작성하고, 매수자는 소유권 이전과 대금 결제 내용만 명기하고 계약서 체결합니다. ◼ 그래서, 근본적으로 불특정 다수를 상대로 한 계약은 「매도자의 홍보 광고물 + 매매 계약서」가 계약서 인 것이 현실입니다. 2) 특정인 갑/을 간의 계약서 체결 과정 그런데, 불특정 다수가 아니라 특정인 두 사람, 갑, 을이 매매계약을 체결하는 것은 상황이 다릅니다. 갑과 을이 협의, 합의하여 권리 책임 의무 관계를 확정하고 계약서 문구 만들어 계약서 작성 합니다. 즉, 갑, 을 상호간에 계약서 내용을 합의 수정할 수 있습니다. 따라서, 이러한 계약 관계는 계약서에 명기되지 않은 내용은 갑, 을의 책임, 권리, 의무가 없습니다. 예를 들면 갑이 을에게 주택 한 채를 짓게 한다. 갑이 을로부터 농구공을 십만 개를 매입한다. 등등의 경우입니다. 이 같은 경우는 서로 합의하에 거래 조건을 정해서 계약서를 작성하는 바, 계약서에 있는 내용만이 계약입니다. 이유를 모르겠으나, 사법부는 불특정 다수인을 상대로 한 인쇄된 계약서 (아파트 분양 계약서, 자동차 매매 계약서, 보험 계약서 등등) 와 갑/을 계약 당사자간의 협의/합의에 의해 작성된 계약서를 동일 시하나, 이는 현실에 부함되지 않습니다. 즉, 계약서에 명기되지 않으면 책임, 권리, 의무가 없다고 간주하는 것 같습니다. 문서상 으로는 맞는 얘기이나 불특정 다수인을 상대로 한 계약서 체결 과정과는 현실적인 괴리가 상당히 있습니다. 부동산 허위 과장 광고 사기 분양 사건의 판결문에 등장하는 문구가, 「청약의 유인 - 청약 - 계약」의 단계를 거쳐 분양계약서가 체결되는 바, 즉, 홍보/광고는 청약의 유인에 불과하고 계약이 아니라고 합니다. 사법부는 계약서에 있다 없다 를 근간으로 계약 여부를 판단하나 이는 비현실적으로 생각됩니다. 현실적으로, 청약은 청약의 유인을 전제로 이루어집니다. 만약, 청약의 유인이 계약의 일부로 인정될 수 없다면, 그 계약서에 분양업체들이 청약을 유인하기 위해 홍보 광고한 내용들을 부정하거나 상반된 내용이 계약서에 명기되어야 합니다. 이러한 경우는 그 홍보 광고 내용이 계약의 일부가 아닌 것입니다. 하지만 홍보 광고한 내용에 대해 계약서에 아무런 언급이 없다면 즉, 계약 당시 홍보 광고 내용을 변경한 것이 없었는 바, 그건 홍보 광고한 내용이 청약의 전제 조건이 확실히 된 것인 바, 청약을 유인한 홍보 광고 내용은 당연히 계약의 일부로 간주되어야 한다고 생각합니다. 다시 정리하면, 홍보 광고는 청약의 유인이자 계약입니다. 왜냐하면 홍보 광고에 의해 분양 의사가 확정되고, 홍보 광고 내용은 기본적으로 계약서에 명기될 수 없는 내용들이라 홍보 광고로 설명하는 것이며, 분양업자는 분양계약서 체결시 분양 계약서에 홍보 광고한 내용을 부정한 적이 없습니다. 또한, 부동산 수분양자들은 분양계약서 문구 작성에 관여한 적이 없습니다. 아니 계약서 문구 작성에 참여할 기회 조차도 없습니다. 아파트 분양 현장에서 분양계약서가 어떻게 체결되는지를 생각하면 현실 파악이 됩니다. 우리가 TV 광고를 보고 전자제품을 사는 것도 마찬가지 입니다. 홍보 광고 내용을 사실로 간주하고 상품을 구매하는 것입니다. 광고 홍보한 내용이 계약의 일부이기 때문에 공급업자가 제품에 책임을 지는 것입니다. 계약서는 없지만 그 상품 내용에 책임을 집니다. 부동산 분양과 상품 상거래의 현실은 이렇습니다. 홍보 광고가 계약의 일부라는 것이 부동산 분양 계약서에 명기되면 허위 과장 광고는 상당히 위축될 것입니다. 4. 분양 계약서에 들어 갈 수 있는 내용 vs. 없는 내용 상술한 바와 같이, 분양계약서에는 거래 상품, 등기 이전에 필요한 내용(수분양자 이름, 동호수) 과 분양금 납입 일정 등만 명기됩니다. 예를 들어, 계약서에 거래 품목은 그냥 아파트 라고 명기하지. ◼ 이마트 입점 예정 아파트 ◼ 50만평 공원 건설 예정 아파트 ◼ 지하철 개통 예정 아파트 ◼ 골프장 조망 아파트 등등, 이런 식으로 명기하지 않습니다. 위의 내용들은 홍보 광고물에 들어 가는 내용이지, 계약서에 명기될 수 있는 내용이 아닙니다. 그런데, 이런 내용으로 청약 의사가 결정되며, 그 내용으로 인해 부동산 분양 피해를 입게 됩니다. 이런 피해로 인해 소송이 제기되면, 재판부는 일단 계약서에 이런 내용이 있니 없니 합니다. 내용상 계약서에 명기될 수 없는 내용을 갖고 계약서에 있니 없니를 따지는 것 같습니다. 어느 계약서에 지하철 개통 아파트라고 명기하고 골프장 조망 아파트라고 하는지요? 이러한 내용은 아파트 매수 결정에 큰 영향을 주는 요소이나, 계약서에 명기를 할 수 없어 홍보 광고하는 것입니다. 즉, 아파트 매수 결정은 이런 광고 문고로 결정되는 것인데, 사법부는 계약서에 들어 갈 수 없는 내용을 계약서에 있다 없다하고 하고 있으니 현실감이 없는 것이 아닌가 합니다. 매수자의 매수 의사를 결정하는 것은 분양업체의 홍보 광고 내용이지 계약서가 아닙니다. 제 소견은, 현실적으로 청약의 유인에 사용된 홍보 광고 내용 자체가 계약입니다. 계약서에 명기 여부로 판단할 사안이 아니라는 것입니다. 특히, 아파트의 경우, 홍보 광고에 의해 분양 여부가 결정됩니다. 계약서 문구로 아파트 분양 여부 결정하는 사람은 대한민국에 아무도 없습니다. 아파트 분양 받아 분양계약서 체결하신 분은 다 공감할 것입니다. 5. 결론 - 국토교통부의 분양 계약서 관리 필요 홍보 광고에 대한 책임 여부는 계약서가 불특정 다수를 상대로 한 것인지, 특정인 간의 계약인지에 의해 결정된다는 것입니다. 요약하면, ◼ 불특정 다수를 대상으로 하는 계약 = 계약서 + 판매/공급/분양 업체의 홍보/광고 내용 ☞ 매수자/수분양자는 계약서 문구에 일절 관여한 적이 없음. ◼ 특정인 간의 계약 = 계약서 ☞ 매도자/매수자가 상호 협의 합의하에 계약서 문구 작성 불특정 다수를 상대로 한 계약은, 즉, 홍보 광고를 하는 계약은 홍보 광고 내용을 계약으로 간주하여야 한다는 것입니다. 책임지지 못할 내용이나 사실과 다른 내용을 광고한다면, 즉 허위 과장 광고로 분양하고 경제적 이득을 취한다면 사기가 아닐련지요. 계약서에 있다 없다 를 따질 사안이 아니고 무조건 사기라는 것입니다. 이러한 현실적인 상황에 맞게, ◼ 국토교통부에서 부동산 분양 계약서에 특약 조항(= 광고 홍보는 계약의 일부)을 의무화 시킨다면, ◼ 그래서 홍보 광고가 계약의 일부라는 것을 사법부에서 당연시 한다면 ◼ 부동산 허위 과장 광고에 의한 분양 사기는 상당히 감소될 것으로 생각합니다. 현재의 표시광고법만으로는 국민의 피해를 확실히 방지하기는 쉽지 않을 것으로 생각합니다. 감사합니다.