집합건물도 집합건물주택관리법을 재정하여 지방자치단체의 관리감독을 받을 수 있도록 새로운 법재정을 해 주시기 바랍니다.
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2018-02-03 ~ 2018-03-05

법의 사각지대인 상가와 오피스텔, 주상복합 건물이 아파트처럼 공동주택관리법같은 법이 적용되었으면 좋겠습니다. 집합건물도 집합건물주택관리법을 재정하여 지방자치단체의 관리감독을 받을 수 있도록 새로운 법재정을 해 주시기 바랍니다. 오피스텔이나 상가, 주상복합 건물은 관리비를 둘러싼 분쟁, 관리인의 부정과 비리의혹, 담합에 의한 수의계약, 관리단대표의 부정으로 뒷돈이 오가는 횡령의심등의 분쟁이 끊이지 않습니다. 그중에서도 관리비가 너무 높게 책정된 것 아니냐며 다투는 경우와 관리단대표들의 관리인과의 모종의 거래의심으로 인한 분쟁이 가장 많습니다. 다수의 입주민들이 모여사는 곳이다보니 굴리는 돈의 규모가 상당합니다. 그러다 보니 때때로, 혹은 종종 비리 의혹과 연관되기도 합니다. (실제로 범죄사실을 발견해도 범죄자를 규제할 수 없어서 더욱 비리가 극심해지고 있답니다.) 문제는 상가와 오피스텔, 주상복합 건물이 관리의 사각지대에 있기 때문에 발생합니다. 해당 건물들은 ‘1동의 건물 중 구조상 여러 개의 부분이 독립한 건물’을 가리키는 ‘집합건물’로 분류됩니다. 집합건물은 세대가 1080세대가 넘는 대형주상복합임에도 불구하고 300세대도 안되는 소형아파트도 보호받는 공동주택과 달리 공동주택관리법 적용대상이 아닙니다. 공동주택관리법을 적용받게 되면 어떤 의무를 지게 되는지 알아보면, 우선 지방자치단체의 관리감독을 받아야 합니다. 그리고 회계서류 보관과 공개 의무·회계감사의무 등을 부담해야 합니다. 공동주택관리법은 특히 관리비 집행·감독에 대해 면밀하게 규정하고 있습니다. 법을 위반하면 형사처벌과 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다. 어느 아파트에서 관리비문제 비리 담합, 횡령등, 위법사항이 상당히 많이 적발된 적이 있습니다. 현재 각 지자체는 공동주택 관리·감사뿐 아니라 입주자대표회의 운영교육과 윤리교육까지 실시하는 등 각종 문제에 적극 대응하고 있습니다. 따라서 아파트 관리비 문제는 점점 아무런 문제없이 살기좋은 곳으로 바로잡혀 가는 단계에 있습니다. 그런데 안양 평촌아크*타워와 같은 ‘집합건물’은 공동주택관리법이 적용되지 않습니다. 이것은 위의 아파트처럼 관리비문제, 비리, 담합, 횡령, 월권, 권한남용등의 여러 위법사항이 발견이 되어도 단순한 분쟁으로 여겨 법에서 규정한 지자체의 관리감독 의무·회계서류 보관 공개 의무·회계감사의무 등을 피해간다는 뜻입니다. 물론 법이 아주 없는 것은 아닙니다. 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)은 각 시·도에 분쟁조정위원회를 두고 관리비 관리·사용에 관한 분쟁을 조정하도록 하고 있습니다. 그러나 조정은 강제력이 없어 실효성이 높지 않습니다. 관리인이 공개입찰방식이 아닌 특정업체에 계약을 주는 수의계약을 일삼고 자신의 관리회사와 관리단대표와의 불공정 높은 금액의 계약을 체결하게 하는 구도를 법을 모르는 관리단대표들을 선동하여 눈가리고 계약하게하는 꼼수가 발생됩니다. 2년의 계약기간이 있음에도 1년마다 계약금액을 상향조정하여 재계약을 체결하는등 어처구니 없는 상황이 발생이되도 어디에 이런상황을 항의할 곳도 없습니다. 이뿐아니라 관리인이 건물보수용으로 창고에 보관하고있던 타일자재 및 건축자재를 관리인개인소유의 집을 건축하는 곳에 가져다 쓰는 절도행위를 하는 상황이 나옴에도 불구하고 절도, 업무상횡령을 저지른 관리인을 해임이나 고소고발을 하지 못하는 상황이 발생하였습니다. 이런 관리감독을 하여야 하는 관리단대표들은 관리인으로부터 어떤 댓가성 뒷돈을 받았는지 절도, 업무상횡령을 저지른 관리인을 해임하기보단 제보자들을 무고죄로 고소한다는등의 협박을 하고 있어도 아무것도 할수 있는 것이 없습니다. 관리단대표들은 관리규약에 있는 문서열람의 기회마져 박탈하고 있어서 조사할 수 있는 상황도 안됩니다. 관리인중 자신보다 직급이나 직책이 낮은 관리인을 관리단 대표들의 회의에 의해 해임이 결정되어야 함에도 불구하고 본인의 맘에 안드는 경우가 나오면 직권남용하여 평사원으로 모욕감을 준다거나 사퇴를 압박하는 등의 칼을 휘두르고 있습니다. 그런데도 그 관리인의 범죄를 그냥 지켜보는 것 뿐 아무것도 할 수 있는게 없습니다. 관리인으로서 의무를 다하기는커녕 근무시간에 하루종일 주식을 하느라 업무는 보지도 못하는상황이 나오고 조경계약업체에 묘목을 요구하며, 재활용품 수거 업체에 리베이트를 요구하고, 이중견적서를 요구하며 일정금액 상납을 요구하는 기가막히는 일이 버젓이 행해져도 아무도 제제를 하지 않고 있습니다. 그러다 보니 의도적으로 범죄를 저지르는 관리인을 막을수 있는 방법이 없습니다. 아래와같이 안양의 어느 주상복합건물에 사는 입주민과 구분소유주가 나름 조사를 해봤으나 수사할 권한이 없다보니 막막하기 그지없습니다. 1. 엘리베이터 이중계약에 따른 리베이트 400만원 건 2. 관리실장의 근무시간에 주식투자 건 3. 파지수거에 대한 계약을 성사하는 조건에서 리베이트 300만원 건 4. 건물 유지 보수용 타일 반출 건 5. 관리용으로 구입한 꽃 묘목을 추가로 주문하여 반출한 건 6. ****회사의 소속이며 관리실장이라는 사람이 타업체**** 소속직원에 대해 관리단대표회의 징계절차 없이 인사권을 행사함. 7. 주차관제 시스템 일방적 시설교체 건 8. 보안, 미화, 주차를 담당하는 업체의 소속직원인 미화 직원과의 불화 건 9. 과장 회의시 대화를 거부하고 일방적인 업무집행 10. 휘트니스 운영에 관한 불공정계약건 11. 관리단 대표와의 연임을 보장하는 조건으로 부정사실을 조용히 덮는다. 12. 이중견적서를 작성하여 차액만큼 돌려받는 행위를 하고 있다. 13. 주차관제시스템을 변경하면서 몇 천만원이 관리실장에게 들어 갔다. 14. 휘트니스에서 관리실장또는 관리단대표들에게 매달 상납금이 많다. 또 집합건물법상 입주자가 경기도와 안양시에 민원을 제기한다고 해도 행정기관이 강제로 조사할 권한이 없습니다. 집합건물에 대해 행정기관이 사실상 아무런 조치도 취할 수 없는 셈입니다. 그렇다고 손을 놓고 있을 수는 없는 노릇입니다. 관리비가 제대로 징수·집행되고 있는지 살피려면 회계자료를 먼저 확보해야 합니다. 하지만 관리단대표가 관리규약을 무시하고 입주민의 회계자료를 확보하지 못하게 손을 써놔서 어떤 자료도 볼수 없는 상황이 발생하였습니다. 확보가 어렵다면 법원에 회계자료 열람·등사 가처분을 신청하는 방법이 있다는 것을 이번계기로 알게되었습니다. 집합건물법은 이해관계인은 일부 서류를 열람·등사하게 해달라고 요구할 권리가 있다고 규정하고 있습니다. 하지만 공동주택관리법처럼 법으로 제정되어 있다면 이런 번거로움이나 소모되는 에너지가 없으리라 봅니다. 집합건물법에서 규정된 것 외의 서류를 열람하려면 관리규약을 활용해야 합니다. 관리규약에는 통상 회계장부의 보고의무 등이 규정되어 있습니다. 이를 근거로 열람을 요청하고, 관리인이 불응하는 경우 법원에 가처분 신청을 제기할 수 있습니다. 또 ‘사무 처리를 위임받은 수임인은 위임인에 대한 보고 의무가 있다’는 민법 규정에 따라 회계서류 열람을 요구하는 방법도 있습니다. 이런 규정들을 근거로 회계서류부터 열람하는 게 문제 해결의 시작인 것입니다. 실제 사례를 소개하면, 건물 관리단에 ‘회계서류를 열람·등사하게 해달라’고 요청한 사건에서 법원은 “신청인들은 집합건물법 제26조 및 민법 제683조의 취지에 따라 피신청인인 관리단에 대해 집합건물의 회계장부나 서류에 대한 열람·등사를 구할 권리가 있다”, “가처분에 의해 열람·등사를 허용할 필요가 있다”고 판시한 적이 있다(서울고법 2012라342 결정, 서울중앙지법 2013가합74290 판결) 만약 자료에서 횡령 등 부정행위가 있었다는 정황이 나오면 형사고소나 고발이 가능합니다. 소송이나 가처분 신청을 통해 관리인을 해임하거나 직무를 정지시키는 방법도 있습니다. 집합건물법 제24조 제5항은 ‘관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 직무를 수행하기 적합하지 아니한 사정이 있는 경우 관리인 해임을 법원에 청구할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 하지만 전문 법조인이 아닌 일반인인 입주민과 구분소유주는 범죄를 저지르는 관리인을 고소고발을 하려해도 각자의 일터에서 일해야 하기에 생업을 포기하고 뛰어들어 이 고소고발을 진행하기가 상당히 어렵고 힘이 듭니다. 또한 맞고소를 한다는 관리인과 법정싸움을 해야 하는 부담감이 매우큽니다. 변호사를 선임하여 진행하는 것도 힘이 듭니다. 변호사에게 이러한 모든 정황을 설명하는것부터 자료전달과 선임비용등의 부담을 누가 하는지 누구 이름으로 고소고발을 할 것인지등의 부담이 엄청납니다. 이런 모든 상황이 공동주택관리법처럼 집합건물관리법이 제정되어 각 지자체는 집합건물 관리·감사뿐 아니라 관리단대표회의 운영교육과 윤리교육까지 실시하는 등 각종 문제에 적극 대응하여야 한다고 생각하고 있습니다. 따라서 주상복합건물의 관리비 문제, 비리, 절도, 업무상횡령, 직권남용등의 모든 문제는 점점 아무런 문제없이 살기좋은 곳으로 바로잡혀 간다고 기대하고 있습니다. 대한민국 헌법 1조(2항) “대한민국의 주권은 국민에게 있고, 모든 권력은 국민으로부터 나온다”며 국민주권 원리를 규정하고 있습니다. 이 표현은 국민이 주인이란 얘기 입니다. 국민 1명이라도 억울하고 이치에 맞지 않는 상황이라면 바로잡혀야 한다고 생각되며 집합건물관리를 지자체에서 핑퐁치치 않고 타부서 핑계를 대는 상황이 나와서는 안된다고 생각합니다. 부디 집합건물의 소유및 관리에 관한 법률로 인해 법의 허점을 이용해서 관리인과 관리단대표들의 공모로인해 오피스텔 비리가 극도에 달하는 상황이 발생하지 않도록 부탁드립니다. 이법개정사항이 국회에서도 계류중에 있는 것으로 알고있습니다. 저 뿐만 아니라 많은 다른 분들도 집합건물법의 사각지대에서 고통받고 있습니다. 집합건물도 아파트와 같이 국가가 비리를 조사할수 있는 법안과 외부감사를 받도록 하는 법안을 추가로 제정하여 억울하게 관리비 비리, 관리인의 부정, 관리인의 비리, 절도, 업무상횡령등에 시달리는 국민이 없도록 조속히 법을 제정해 주실 것을 간절히 바랍니다.