도시 재개발 사업의 본질-그 처절함과 참혹함
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2017-12-10 ~ 2018-01-09

여러분 도와주세요 여러분이 도와주셔야 미친 망나니의 칼춤 같은 재개발 사업이 중단됩니다. 저는 중랑구 중화동에 살고 있는 소시민입니다. 중랑구는 2003년 서울시가 추진하는 뉴타운 사업에 발 맞춰 교통여건이 좋고 평지여서 아파트 분양이 잘 될 것 같은 중화역 인근의 중화동 일대를 중화뉴타운으로 지정하였습니다. 이곳은 노후도가 재개발 사업을 할 만큼 높지 않아 중랑구는 재개발 사업을 즉시 시행하지 못하고 거의 7-8년 동안을 미루어야 했습니다. 이러는 과정에서 재개발 지역으로 결정된 지역의 빌딩 소유주등 힘 있는 지역 유지들은 방송국 등을 통하여 중화뉴타운의 부당성을 알리며 당시의 구청장을 압박하여 중화역 인근 일대를 뉴타운 지역에서 해제시켜 그들의 재산권을 찾았습니다. 이렇게 되자 구청장은 위기감을 느꼈는지 중화뉴타운을 전면 재조정하였습니다. 구청이 처음 사업을 시작할 때 순서 상 세 번째로 개발하려던 3구역을 아주 작은 구역으로 잘라 갑자기 1구역으로 바꾸었습니다. 아마도 유력 인사도 별로 없고 주택 소유주도 420명밖에 안 되기 때문에 자기들의 사업 추진에 걸림돌이 없다고 판단한 듯 합니다. 그 후 구청장은 1구역의 재개발을 강력하게 밀어 붙이기 시작하였습니다. 1구역에 있는 동사무소에서 사업 설명회를 열어 1구역 주민들을 모아놓고 아파트 입주 시 부담할 추가 부담금을 낼 수 없는 사람은 떠나라는 말까지 하였습니다. 이 곳의 주택이 자기 것도 아니고 자기가 사준 것도 아니고 더군다나 재개발 지역으로 지정이 되어 집을 팔고 이사를 가고 싶어도 주택거래가 사실상 불가능하게 만들어 놓고 능력 없으면 나가라는 말을 하며 주민들 가슴에 대못질을 하며 재개발 사업을 밀어 붙이기 시작했습니다. 아파트 건축까지 거의 10년 이상이 걸리고 주택 소유주들을 거의 쫓아내다시피 하는 등 여기저기서 재개발 사업의 문제점이 서서히 알려지면서 더 이상 서울의 재개발 사업은 과거의 로또 당첨이 아니었습니다. 재개발 지역으로 지정이 되면 그 때부터 주택 거래가 거의 끊깁니다. 그리고 지역안의 모든 건물은 그때부터 건축행위가 중지됩니다. 일체의 건축행위도 못하게 하고 거래도 안 되고 재개발 지정이 되면 그 지역은 서서히 낙후 지역이 됩니다. 멀쩡하게 활기차게 돌아가던 지역도 재개발로 지정이 되면 지자체는 모든 법을 동원하여 그 지역을 재개발을 할 수 밖에 없는 노후 지역으로 만드는 것입니다. 또한 중랑구청은 2003년 중화지역이 재개발 지역으로 확정되면서부터 이지역의 공시지가를 거의 동결하다 시피 하였습니다. 확정되기 전에는 시가의 70-80% 수준의 공시지가를 2003년부터는 매년 공시지가 상승률이 거의 변동이 없어 현재는 시가의 절반도 되지 않게 만들었습니다. 2017년도 현재 4미터 도로에 접한 주택의 공시지가가 평당 830만원 밖에 안 됩니다. 서울의 역세권 내에 도심과 멀지도 않은 지역의 평당가격이 830만원이 말이 됩니까? 중랑구청이 이렇게 공시지가를 동결한 이유는 나중에 밝혀집니다. 한 편 구청장의 강력한 지원에 힘 얻어 조합 추진위원회는 조합설립을 위한 서면결의서 받기 위해 거의 모델급 OS요원들을 고용하여 집집마다 밤낮없이 주민들을 괴롭히면서 토지지분이 10평 안팎이지만 거주 공간 평수가 25평 34평정도 되는 연립주택 소유주들에게 같은 평수의 아파트에 추가분담금 없이 입주할 수 있다고 하며 서면결의서를 받기 시작하였습니다. 조합 설립 시 OS요원을 동원하는 것은 명백한 불법 행위입니다. 이런 여러 가지 불법을 동원하여 서면결의서를 받았지만 조합 설립하는데 필요한 75%의 결의서를 확보하지 못한 조합은 또 다른 방법을 동원합니다. 재개발을 반대하는 비대위의 몇 몇 주민들과의 뒷거래로 부족한 숫자를 채워 결국 조합은 75%의 서면결의서를 확보하였습니다. 재개발을 반대하는 비대위의 간부였던 사람이 조합의 간부가 되는 사람도 있습니다. 수단방법을 가리지 않고 75%의 동의를 얻은 조합 추진위원회는 2011년도 7월 중랑구청과 합세하여 조합 설립을 위한 주민총회를 열었습니다. 검은 양복을 입은 많은 젊은 남자들을 동원하여 살벌한 분위기를 조성하며 진행된 주민총회로 결국 우리 동네는 재개발 조합이 설립되었습니다. 이렇게 조합이 설립이 되면서 이것을 지켜 본 중화뉴타운의 나머지 지역 주민들은 재개발을 막기 위해 구청과 싸웠고 서울시장도 바뀌면서 주민들 30% 이상의 반대가 있으면 재개발 지정을 취소할 수 있게 되었습니다. 그래서 결국 이미 조합이 설립된 1구역만 남기고 중화동의 모든 지역이 뉴타운 사업에서 해제가 되었습니다. 처음 중랑구청이 추진했던 15만평의 재개발 지역이 1구역 1만 4천 평도 안 되는 면적을 제외한 모든 면적이 재개발에서 완전히 벗어난 것입니다. 처음 중랑구청이 주장하던 뉴타운의 모든 의미가 없어진 것입니다. 그럼에도 불구하고 중랑구청은 1구역을 이미 조합이 설립되었다는 이유로 재개발 사업을 계속 추진하고 있습니다. 많은 편법 불법 행위를 동원하여 설립된 조합에 대하여 주민들은 아무런 대항을 할 수 없습니다. 만일 불법행위에 대하여 소송을 제기한다면 거의 일상을 포기해야 합니다. 소송에 대한 자료 준비와 수 십 차례의 재판 기일에 참석해야하고 일단 소송이 시작되면 보통 2-3년이 걸립니다. 1심, 2심, 3심까지 대부분은 거의 3년이라는 오랜 시간을 소송에 매달려야 하고 힘겹게 싸워서 승소를 한다고 하더라도 판결이 나오기 전에 이미 조합은 다음 단계로 넘어가 있기 때문에 승소의 의미가 없어집니다. 이런 것을 잘 알고 있는 조합은 자신들의 불법행위에 거의 신경 쓰지 않고 계속 각종 불법을 동원하여 사업을 계속합니다. 더군다나 사법부는 재개발 사업을 공익사업으로 분류하여 확실한 물증을 제시해도 거의 반대파 주민들의 손을 들어주지 않습니다. 이런 많은 어려움을 알기 때문에 섣불리 소송을 제기할 수도 없고 그냥 가슴앓이만 해야 합니다. 이런 과정을 거치면서 조합은 2015년도 8월에 결국은 구청으로부터 사업시행 인가를 받고 2017년 3월부터 조합원을 상대로 아파트 분양 신청를 받기 시작합니다. 이때부터 주민들은 자신들이 어떤 불행을 맞이할지 감지하기 시작합니다. 분양 신청을 받기 전에 조합원들이 소유하고 있는 주택에 대한 감정평가가 이루어지는데 이 감정평가 금액이 위에서 언급했던 바로 그 시세의 절반도 안 되는 공시지가를 기준으로 이루어지기 때문입니다. 2017년 12월 현재 서울의 거의 모든 지하철 역세권의 주택 매물이 없습니다. 왜냐하면 건설업자들이 건축이 가능한 거의 모든 주택을 사들여 연립주택을 지어서 판매하고 있기 때문입니다. 이렇게 지어 파는 연립주택들은 날개 돋친 듯이 팔리고 있습니다. 이런 현상은 서울에 주택을 지을 수 있는 토지가 거의 없기 때문입니다. 그래서 역세권의 주택가격은 현재 수직 상승을 하고 있고 중화역도 역시 재개발이 해제된 구역에는 한 집 걸러 한 채씩 연립주택이 건축되고 있고 주택업자들이 주택 매물을 싹쓸이를 하여 부동산 중개소에 주택 매물도 거의 실종 상태에 있습니다. 현실은 이런데 조합은 주민들의 주택 가격을 시세의 절반도 되지 않는 공시지가의 1.3배로 책정하여 통지하였습니다. 공시지가가 4미터 도로에 접한 주택이 평당 830만원이고 공시지가보다는 넉넉히 평가했다고 변명할 수 있도록 30%를 UP하여 평당 1,070만원 정도로 평가하여 통지하며 아파트 분양 신청을 하라고 합니다. 서울의 역세권 내에 있는 주택(토지와 건물 합산)이 평당 1,100만원도 안 됩니다. 중화역이면 강남과 7호선과 직접 연결되어 있고 강북 도심과도 가까운 정말 교통이 좋은 지역인데 어떻게 이런 터무니없는 평가액이 나왔는지 주민들은 억장이 무너집니다. 이 때 비로소 주민들은 왜 중랑구청이 지난 15년 동안 공시지가를 거의 동결 시켰는지 깨닫게 됩니다. 6억이 넘는 30평대 주택을 제공하면 조합은 이 주택을 약 3억 2천만 원으로 평가하고 34평 아파트 조합원 분양가 4억 8천만 원과의 차액 1억 4천만 원을 추가 분담금으로 받아내고 34평 일반 분양가 5억 3천만 원짜리 아파트를 분양 받으라고 합니다. 그냥 팔면 6억을 받을 수 있는 주택을 제공하고 5억 3천만 원짜리 아파트를 분양 받는 것도 억울한데 여기에 1억 4천만 원을 추가로 내놓으라는 얘기입니다. 당연히 토지 지분이 많은 주택 소유자들은 반발을 합니다. 그래서 주민들은 왜 감정 평가 금액이 시세대로 나오지 않느냐고 항의하기 시작하고 정말 납득할 수 없는 사실을 알게 됩니다. 재개발 사업은 공익사업으로 간주 되어 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]과 감정평가법에 따라 주택의 감정 평가 금액이 나오는데 이 감정평가법이라는 것이 정말 기가 막힙니다. 이 법의 3조에 의하면 감정평가금액을 산정할 때 [부동산 가격 공시에 관한 법률]에 따라 표준지공시지가를 기준으로 평가하라고 명시하고 있습니다. 그러면서 옆에 “다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다”라고 덧붙여 놓았습니다. 다시 말하면 공시지가를 기준으로 할 수도 있고 실거래가를 기준으로 할 수도 있다는 얘기입니다. 다시 말해서 주민들이 정부나 지자체에 강력하게 저항하거나 대응하면 시가로 평가하고 그냥 조용히 있으면 시세의 절반도 안 되는 지자체가 조작한 공시지가를 기준으로 감정평가 금액을 결정할 수 있다는 것입니다. 이 법은 토지 보상 받을 때 국민들이 조직적으로 정부와 지자체에 대항하라고 부추기는 그런 법이 아니고 뭐겠습니까? 열심히 저항하고 싸워야 제대로 보상 받을 수 있다는 것입니다. 또한 정부와 지자체는 재개발 사업을 공익사업으로 간주하고 사업이 시작되기도 전에 허가를 빌미로 각종 조건을 걸어서 엄청난 공적 비용을 부담 시킵니다. 중화동의 경우 용적율 상승을 이유로 1만 4천 평도 안 되는 작은 토지를 양 옆 도로 확장에 편입되는 토지와 임대사업에 필요한 토지를 시세로 따지면 평당 몇 천만 원씩 하는 토지를 공짜로 기부체납할 것을 요구하고 중화2동 주민들이 모두 사용하는 동사무소 건축비를 재개발 사업비로 충당하라고 합니다. 이 건축비만 1백 수십억에 달합니다. 거기에 조합은 무려 15년이 넘는 긴 세월 동안을 사무실을 차리고 많은 시간을 잡담으로 소일하며 보내는 여러 명의 종업원을 고용하며 조합을 방만하게 운영하고 또 재개발 사업의 단계마다 수십명의 OS요원들을 동원하여 이들에게 엄청난 비용을 지불합니다. 이렇게 발생하는 엄청난 조합 사용 비용과 지자체에서 지불해야 할 엄청난 공적비용을 겨우 420명밖에 안 되는 주민들에게 뒤집어씌웁니다. 조합과 중랑구청은 주민들이 원하지도 않고 노후지역도 아닌 중화동에 억지로 재개발 사업을 하면서 아무 죄도 없는 420명의 주민들에게 니들 집으로 비용 충당할테니 살고 있는 집 내놓고 나가라는 것과 무엇이 다릅니까? 또 기가 막힌 사실이 더 있습니다. 요즘 재개발 사업에서 자주 발생하는 조합장이나 조합 간부가 조합의 많은 돈을 빼돌리거나 갖고 도주하는 사고가 자주 발생하는데 이런 범죄 사고로 조합이 엎어지고 또 엎어지고 하면서 많은 비용이 발생합니다. 중화동의 경우는 아직 발생하지 않았지만 앞으로 무슨 일이 일어날지 아무도 모릅니다. 그런 사고가 발생하지 않는다고 해도 위에서 언급한 재개발 사업 조건의 노후도를 맞추기 위해 구청이 사업을 질질 끌면서 보낸 15년이 넘는 기간 동안 발생한 엄청난 비용과 중랑구청에서 요구하는 각종 공적 비용으로 적자가 크게 나면 나중에 조합이 해산할 때 추가로 적자만큼의 분담금을 또 내야합니다. 아파트 분양 신청을 한 주민들은 지금 현재 조합이 요구하는 추가 분담금 1억 4천만 원이 끝이 아닐 수 있다는 얘기입니다. 이런 위험에 대해 공익사업이라는 명목 하에 엄청난 이익금을 미리 환수한 중랑구청은 아무런 책임을 지지 않습니다. 재개발 사업이 정말 공익사업이라면 이런 사고에 대한 책임도 중랑구청이 져야 하는 것 아닙니까? 그리고 재개발 사업을 공익사업이라며 현금 청산자들에게 시세의 절반도 안 되는 돈을 지불하면서 내쫓고 그들의 삶을 파괴하는 것이 진짜 공익사업일까요? 더욱이 현재 중화동의 현금 청산자들의 대부분은 적당한 돈벌이가 없는 노인들입니다. 스트레스에 약한 노인들은 조합이 설립되면서 한 분 한 분 세상을 등지고 있고 세입자에게 보증금 지불하고 남는 돈으로 어디 이사 갈 데도 마련할 수 없는 현실을 마주하며 언제 쫓겨날지 몰라 하루하루를 지옥 속에서 보내고 있습니다. 국가가 노후를 책임지지 못하는 이 나라에서 적당한 직업도 없는 150여명 노인들의 노후를 짓밟으면서 진행되고 있는 재개발 사업이 과연 공익사업일까요? 여러분 강남의 아파트 한 채에 20억 30억 하는 재건축 사업은 주택 감정평가 할 때 공익사업법이 적용되지 않는다는 사실을 아십니까? 저도 이 사실을 알고 깜짝 놀랐습니다. 정작 적용되어야 할 강남의 엄청난 이익이 발생하는 재건축 사업은 그냥 개인들의 사업으로 정부에서 전혀 이익을 환수하지 않으면서 감정평가에 의하면 겨우 집 한 채에 3억 4억 안팎의 소시민들이 소유하고 있는 넉넉하지 못한 지역의 주민들을 대상으로 하는 재개발 사업은 공익사업이라며 엄청난 공적비용을 주민들에게 전가하면서 수 십 년을 살고 있던 삶의 터전에서 쫓아내고 있다는 놀라운 사실을 어떻게 생각하십니까? 아파트를 분양 받는다고 해도 자신이 제공하는 주택보다 훨씬 싼 아파트를 제공 받으면서 수억의 추가 분담금과 조합이 일으키는 많은 범죄 사고에 대한 무한대의 위험을 고스란히 떠안아야 하는 재개발 사업을 어떻게 생각하십니까? 서울 강남이나 도심을 제외한 서울 변두리와 경기도 일대에서 이루어지고 있는 재개발 사업은 지역 주민들에게 절대 도움이 되는 사업이 아닙니다. 지역주민들의 삶을 통째로 파괴하는 이런 재개발 사업의 본질은 지자체장의 업적 쌓기 사업 내지는 재벌 건설회사의 일감 만들어주기 위한 사업 그 이상도 이하도 아닙니다. 정말 지역 노후화를 막고 지역 발전을 원한다면 지역 주민들의 이익이 보장될 수 있는 개발 방안 마련과 재개발을 원하지 않는 주민들의 주택을 현실에 맞게 정당한 돈을 지불하고 구입하여 진행해야 할 것입니다. 아니면 주민들이 스스로 자신의 주택을 고쳐서 살 수 있도록 도와주는 것이 올바른 국민들을 위한 재개발 사업이 아닐까요? 여러분 도와주세요. 여러분들이 도와 주셔야 이해할 수 없는 많은 모순과 불법, 부당함의 집합체인 마치 미친 망나니가 추는 칼춤 같은 도시 재개발 사업이 중단 됩니다. 재개발에 대항하기 위해 국민들이 목숨 걸고 정부와 지자체에 싸워야 하는 이런 재개발 사업을 멈출 수 있습니다. 아무런 합당한 이유 없이 무려 15년이 넘는 결코 짧지 않은 세월을 오도 가도 못하고 노예와 같은 고통 속에서 살아야 하는 많은 국민들을 구할 수 있습니다. 20만명 이상이 동의하면 정부에서 해결책을 마련한다고 합니다. 주위의 아는 분들에게 알려서 20만명을 넘겨 주세요. 꼭 도와주세요. 부탁드립니다.