주택재개발정비사업 시공사 공사도급계약의 독소조항은 개선되어야 합니다.
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2017-10-30 ~ 2017-11-29

[현황 및 문제점] 아래 예시한 주택재개발정비사업에 관한 지역은 서울의 강남권지역이 아닌 수도권 서민 밀집지역에서 과거 시행되었던 실제 재개발정비사업을 근거로 한 자료 분석이다. Ⅰ. 공사도급계약서 문제점 주택재개발정비사업 공사도급 (가)계약서 중 발췌한 계약서 예시문 입니다. 제5조(공사계약 금액) ① “갑”이 “을”에게 지급해야 하는 공사비 총액은 관할 지방자치단체장이 사업시행인가한 건축 연면적에 공사계약금액 3.3058㎡당 일금삼백이십만원정 (3,200,000원/3.3058㎡)을 곱한 금액으로 한다. 제6조 (계약금액의 기준 및 변경) ② 제5조의 공사계약금액은 2008년 03월 기준으로 산정한 금액으로서 “갑”의 귀책사유에 의해 착공일이 지연될 경우 동 기준일을 기점으로 실착공일까지 제5조의 공사금액에 기획재정부고시 소비자물가지수 변동률을 적용하여 공사계약금액을 조정한다. 단, 실착공일 이후부터 물가상승 등에 따른 공사비 인상은 없는 것으로 한다. 제7조 (공사기간) ① 공사기간은 건축법 제11조에 의한 실착공일로부터 30개월로 한다 1. 공사도급 (가)계약 체결 시 기준일을 시공사 선정일 또는 2-3개월 후로 정하고 있다. 이에 따른 물가연동 기준시점으로 정할 때 문제점을 제시한다. 첫째, 공사도급 (가)계약체결은 시공사 선정일과 동시에 (가)계약을 체결하지 않고 보통 6개월 후에 체결하거나 조합원간의 갈등 등으로 인해 수년 후 본 공사 도급계약을 체결하는 경우도 있다. 그럼에도 불구하고 시공사 선정 시점을 물가연동 기준일로 정하는 것은 부당하다. 이점에 대해 시공사는 선정 입찰공고 시점에서의 원가를 기준으로 입찰제안서를 작성하였기에 합당하다는 시공사의 반론을 예상해 볼 수 있다. 둘째, “단, 실착공일 이후부터 물가상승 등에 따른 공사비 인상은 없는 것으로 본다”는 특약문구와 관련하여 분석해 봅시다. 상기 예시 제7조의 공사기간은 “실착공일로부터 30개월로 한다.”라는 계약조항이 있다. 그럼 본 입찰제안서에 의해 공사도급 계약의 공사계약금액에는 실착공일로부터 30개월 공사기간 동안의 물가 상승분이 반영되었다고 봄이 타당하다. 그렇다고 보면, 첫째에서 시공사의 입찰제안 시점에서의 원가를 기준으로 산정했기 때문에 시공사 선정기일을 물가 연동의 기준일로 했다는 것은 거짓이라는 것이 입증된다. 셋째, 주택재개발정비사업 행정 절차과정 및 인허가 기간을 보면 시공사선정에서 공사 착공일까지 기본 3년의 기간이 필요하다는 것은 입찰제안에 참여한 건설사들도 이미 알고 있는 것이 현실이다. 그러므로 이러한 상황을 고려해볼 때 공사도급 계약서의 공사계약금은 주택재개발정비사업 행정 절차상 필요한 인허가 기간 기본 3년에 공사기간 30개월, 총 66개월간의 물가상승분을 고려하여 책정되었다 봄이 타당하다. 2. 물가상승을 반영한 공사계약금변동액 산출 상기 예시 공사도급(가)계약서에 의한 물가 상승분을 알아보기 위해 본 주택재개발정비사업 일정을 아래와 같이 설정하고 추가로 증가하는 공사계약금액 증가분을 산출해 보겠습니다. <주택재개발정비사업 추진 일정> 2006년 9월 정비구역지정고시 2007년 12월 시공사 선정 입찰공고 2008년 3월 시공사 선정 2008년 12월 사업시행인가 2010년 10월 공사 도급 계약 체결 2011년 11월 관리처분인가 2011년 12월 이주시작 2014년 1월 이주완료 2014년 3월 본공사 착공 2016년 10월 공사 완료 공시 <기획재정부 소비자물가지수 상승률> 2008년 2.7%, 2009년 2.2%, 2010년 0.8%, 2011년 6.1%, 2012년 5.3%, 2013년 4.0%, 2014년 2.9% <건축 연면적: 182,000㎡, 최초 공사계약금액: 5,824억원> (1). 시공사 선정시점 물가연동 기준일 지정 시 공사계약금액 변동액: 1,057억원 (2). 주택재개발정비사업 행정 절차상 필요 인허가 기간 기본 3년 반영 공사계약금액 변동액은 733억원 이다. 그러므로 개성안에 따른 절감액은 324억원(1,057억원-733억원) 정도 추정 된다. Ⅱ. 예시한 주택재개발사업 구역의 시행 추진 상황 및 정상 추진 시 절감액 1. 상기 제시한 주택재개발정비사업 추진 일정을 분석하면, 시공사 선정에서 공사도급 계약 체결까지 2년 7개월, 사업시행인가에서 관리처분고시일까지 약 3년, 이주시작에서 종료까지 2년으로 순탄한 개발사업이 진행되었다고 볼 수 없다. 2. 주택재개발정비사업이 비교적 정상적으로 추진되어 2012년에 공사 착공되었다면 물가 연동 증가분(2011년 소비자물가지수 6.1%, 살인적 인플레이션 때임)은 348억원으로 709억원(1,057억원-348억원)을 절감되어 조합원들의 수익금이 되었을 것이다. [개선방안] 과거 적폐 청산이란 현재 매스컴 및 정치권에서 요란하게 진행되고 있는 정치적 사항만이 아닙니다. 서민들이 경제적으로 직접 겪고 있지만 관례라는 미명하에 진행되는 불합리한 제도 및 사항 등을 시정 조치하고 정상화 하는 것이 더욱 시급한 일이라 생각됩니다. 입찰 제안 초기부터 공사도급계약서안에 숨어 있는 불공정한 조항들을 없애고 신뢰성이 있는 입찰제안서를 제출하도록 개선해야 할 것 입니다. 따라서, ① 물가상승에 따른 연동 기준일을 시공사 선정 시점이 아닌 시공사 선정일부터 주택재개발정비사업 추진 행정절차 및 인허가 기본 소요기간 약 3년을 감안해야 하고 ② 시공사 선정 시점 또는 공사 도급 본 계약 체결 시점으로부터 약 3년 후로 법제화 하여야 한다고 제안합니다. 공사도급계약은 주택정비사업조합과 시공사간 사적 계약이라 정부와 무관하다는 답변은 사양합니다. 주택재개발정비사업은 “도시 및 주거환경정비법” 및 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법”에 따라 추진되는 사업차원에서 제안한 현황, 문제점 및 개선방안을 검토하고, 관련 행정부의 현실 인지 여부 및 실질적 개선 방안 등을 제시해 주시기 바랍니다. [기대효과] 주택재개발정비사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다. 구역 주민들은 주택정비사업의 추진으로 조합과 시행사가 내놓은 청사진에 처음엔 꿈에 부풀어 있다가 부실한 정비사업비 등 내용면에서 불합리한 사항으로 지역 주민 갈등 및 대립을 야기하고 그로 인한 사업지연으로 막대한 추가 비용 부담을 지게 된다. 이를 알았을 때는 이미 늦어 사업포기도 어렵고 마지못해 사업추진을 함으로써 막대한 손실을 입게 되기 때문에 사전에 실질적인 계약조항들을 명문화하여 올바른 정비사업을 유도함으로써 공익사업에 대한 신뢰성을 회복하고 처음 취지대로 국민들은 쾌적한 환경 속에서 주거생활을 누릴 수 있게 돨 것이다.