동일단지내 3주택보유 재건축조합원의 공급주택수 제한시, 공급주택수 제한규정(안) 적용기준일을 법시행일 이후 취득일로 변경을 요청
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2017-09-23 ~ 2017-10-23

Ⅰ. 공급주택수 제한규정(안) 개정내용 □ 현재의 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) ㅇ 동일단지내 3주택보유 재건축조합원이 3주택 분양을 신청하는 경우, 재건축조합은 3주택보유 재건축조합원에게 3주택을 분양 □ 신규 도시정비법 개정법률(안)＊ ㅇ 동일단지내 3주택보유 재건축조합원이 3주택을 법시행일 이전에 취득했을지라도 - 재건축조합이 사업시행 인가를 법시행일 이후에 신청할 경우, 국토교통부는 3주택보유 재건축조합원의 공급주택수를 1주택으로 제한 ㅇ 즉, 재건축조합원 1명이 9주택을 각각 다른 9개 단지에서 보유한 경우, 9개의 재건축조합은 1명의 재건축조합원에게 9주택을 분양 ＊국토교통부가 신규 도시정비법 개정법률(안)을 2017.6.19일에 보도자료로 발표(별첨2,3 참조) Ⅱ. 공급주택수 제한규정(안) 개정내용의 문제점 1. 헌법의 법률 불소급원칙을 파괴 □ 법질서 혼란을 초래 ㅇ 재건축조합원은 현재의 도시정비법을 깊이 신뢰하고, 3주택을 동일단지내에서 구매하였음 ㅇ 동일단지내 3주택보유 재건축조합원이 3주택을 법시행일 이전에 취득했음에도 불구하고, 국토교통부가 3주택보유 재건축조합원의 공급주택수를 1주택으로 제한할 경우 - 국토교통부는 헌법의 법률 불소급원칙＊을 파괴하여, 국민들에게 법적 생활 불안정을 초래하고, 국민들을 법질서 혼란에 빠뜨림 ＊헌법의 법률 불소급원칙 - (헌법 제13조 1항) 모든 국민은 행위시의 법률에 의하여 범죄를 구성하지 아니하는 행위로 소추되지 아니한다 - (형법 제1조 1항) 범죄의 성립과 처벌은 행위시의 법률에 의한다 □ 법제처 경제법제국 법제관실(국토교통부 담당) 의견 ㅇ 청원인이 법제처 경제법제국 법제관실(국토교통부 담당) 이동진 사무관님과 2017.7.7일 오후 4시 40분에 전화로 통화하였는 바, 이동진 사무관님이 말씀하시기를, ㅇ “국토교통부 주택정비과는 처음에는 정부 입법을 추진하였다. 그래서 국토교통부 주택정비과는 나(이동진 사무관)에게 전화로 질의하였는데, 동일단지내 3주택보유 재건축조합원의 공급주택수 제한시, 공급주택수 제한규정 적용기준일을 법시행일 이후 취득일로 결정하지 않고, 법시행일 이후 사업시행인가 신청일로 결정할 경우, 공급주택수 제한규정(안)이 헌법의 법률 불소급원칙을 위배하는지, 동일단지내 3주택보유 재건축조합원의 재산권리를 침해하는지를 나(이동진 사무관)에게 질의하였다. ㅇ 나(이동진 사무관)는 국토교통부 주택정비과에게 답하기를, ‘공급주택수 제한규정 적용기준일을 법시행일 이후 취득일로 결정하지 않고, 법시행일 이후 사업시행인가 신청일로 결정할 경우, 공급주택수 제한규정(안)이 헌법의 법률 불소급원칙을 위배할 소지, 동일단지내 3주택보유 재건축조합원의 재산권리를 침해할 소지를 가지고 있기 때문에, 예외조항＊을 부칙에 반드시 두어야 한다’라고 주택정비과에게 답하였다. ＊예외 조항 : 재건축조합원이 3주택을 동일단지내에서 법시행일 이전에 취득한 경우, 국토교통부는 현재의 도시정비법을 적용하여, 재건축조합은 동일단지내 3주택보유 재건축조합원에게 3주택을 분양 ㅇ 국토교통부 주택정비과는 나(이동진 사무관)의 답변을 청취한 후에, 정부 입법을 포기하고 국회의원 입법으로 방향을 돌린 듯하다”라고 말씀하셨습니다. □ 국회 국토교통위원회 입법조사관실(도시정비법 담당) 의견 ㅇ 청원인이 국토교통위원회 입법조사관실(도시정비법 담당) 장태성 입법조사관님과 2017.8.14일 오후 3시 10분, 8.25일 오후 2시 20분 등 2회 전화로 통화하였는 바, 장태성 입법조사관님이 말씀하시기를, ㅇ “공급주택수 제한규정 적용기준일을 법시행일 이후 취득일로 결정하지 않고, 법시행일 이후 사업시행인가 신청일로 결정할 경우, 공급주택수 제한규정(안)이 헌법의 법률 불소급원칙을 위배하고, 동일단지내 3주택보유 재건축조합원의 재산권리를 침해하기 때문에, 예외조항＊을 부칙에 당연히, 반드시 두어야 한다. 공급주택수 제한규정(안)이 향후 국토교통위원회에 올라오면, 나(장태성 입법조사관)는 당연히 이렇게 수정할 것이다”라고 2회 말씀하셨습니다. ＊예외 조항 : 재건축조합원이 3주택을 동일단지내에서 법시행일 이전에 취득한 경우, 국토교통부는 현재의 도시정비법을 적용하여, 재건축조합은 동일단지내 3주택보유 재건축조합원에게 3주택을 분양 2. 소급 적용의 정책효과(주택가격 안정)가 존재하지 않음 □ 동일단지내 3주택보유 재건축조합원은 약 0.2%로서 극히 소수에 불과하기 때문에 ㅇ 공급주택수 제한규정 적용기준일을 법시행일 이후 취득일로 적용하지 않고, 법시행일 이후 사업시행인가 신청일로 소급하여 적용할지라도, 정책효과(주택가격 안정)가 전혀 존재하지 않음 □ 국토교통부 주택정비과 의견 ㅇ 청원인이 국토교통부 주택정비과 전인재 사무관님과 2017.6.23일 오후 4시 10분, 7.13일 오전 10시 30분 등 7회 이상 전화로 통화하였는 바, 전인재 사무관님이 말씀하시기를, ㅇ “나(전인재 사무관)도 동일단지내 3주택보유 재건축조합원의 공급주택수 제한규정이 주택가격을 안정시킬 것이라고 생각하지 않는다. ㅇ 재건축조합원 입장에서 보면, 억울하다고 생각할 수도 있을 듯하다. 그러나 이번 도시정비법 개정건은 정부가 정책적으로 추진하는 사항이기 때문에, 우리 주택정비과가 동일단지내 3주택보유 재건축조합원의 공급주택수 제한규정 적용기준일을 지금 변경해줄 수는 없다. ㅇ 그러나 언론이 동일단지내 3주택보유 재건축조합원의 공급주택수 제한규정 적용기준일에 대해 향후에 시끄럽게 떠들어대면, 우리 주택정비과가 3주택보유 재건축조합원의 공급주택수 제한규정 적용기준일을 그 때에 가서 변경해줄 수 있다. 그러므로 우리 주택정비과에게 제안하지 말고, 언론에게 제보해봐라”라고 말씀하셨습니다. 3. 3주택보유 재건축조합원에게 재산상 손해를 끼침 □ 동일단지내 3주택보유 재건축조합원이 1개 주택을 계속 보유하고 2개 주택을 현금으로 재건축조합과 청산할 경우, 3주택보유 재건축조합원의 손실은 약 19억원으로, 재산상 손해가 과도 ㅇ 동일단지내 3주택보유 재건축조합원의 손실 = (시세가격-분양가격)＊×2채 + 양도소득세＊＊ = (22억원-14억원)×2채 + 3억원 = 19억원 ＊시세가격-분양가격 : 서초구 반포동 아크로리버파크 34평 아파트의 경우, 시세가격(22억원)과 분양가격(14억원)간 약 8억원 차액 발생 ＊＊해당주택 재건축사업이 완료된 이후에도, 동일단지내 3주택보유 재건축조합원은 3주택을 매도하지 않고, 계속 보유하기를 희망하기 때문에, 2개 주택에 대한 양도소득세를 불필요하게 지불해야 함 4. 법 적용의 형평성을 파괴 □ 재건축조합원간 법적 형평성을 파괴 ㅇ 개포 주공1단지 재건축조합이 사업시행 인가를 법시행일 이전에 신청하는 경우, 동일단지내 3주택보유 재건축조합원은 3주택을 분양받으나 ㅇ 잠실 주공5단지 재건축조합이 사업시행 인가를 법시행일 이후에 신청하는 경우, 동일단지내 3주택보유 재건축조합원은 1주택을 분양받음 □ 재개발조합원과 재건축조합원간 법적 형평성을 파괴 ㅇ 재개발조합이 사업시행 인가를 법시행일 이후에 신청하는 경우, 동일단지내 3주택보유 재개발조합원은 3주택을 분양받으나 ㅇ 재건축조합이 사업시행 인가를 법시행일 이후에 신청하는 경우, 동일단지내 3주택보유 재건축조합원은 1주택을 분양받음 □ 도시정비법 타규정과의 형평성을 파괴 ㅇ 국토교통부는 2017년 6.19일 주택가격 안정화대책, 8.2일 주택가격 안정화대책에서 모든 개정규정(안)의 적용기준일을 법시행일 이후 취득일로 적용하였으나 ㅇ 공급주택수 제한규정(안)의 적용기준일은 법시행일 이후 사업시행인가 신청일로 적용 5. 3주택보유 재건축조합원의 선택기회를 박탈 □ 재건축조합원 개인은 사업시행인가 신청일을 선택할 수 없고, 재건축조합이 사업시행인가 신청일을 결정함 □ 동일단지내 3주택보유 재건축조합원이 사업시행 인가를 법시행일 이전에 신청하기를 희망할지라도, 3주택보유 재건축조합원은 사업시행인가 신청일을 선택할 수 없음 6. 글로벌 스텐다드를 파괴 □ 팔길이 원칙을 위배 ㅇ 팔길이 원칙(Arm's length principle)은 공공지원정책 시행시 시행기준의 하나로서, ‘팔길이만큼 거리를 둔다’는 의미임 - 즉, 정부가 지원은 하되 간섭은 하지 않는다는 의미로서, 정부가 지원은 하지만, 민간의 자율성을 최대한 보장한다는 취지임 - 팔길이 원칙은 영국이 1945년에 처음 고안한 개념으로서, 정부가 예술평의회를 설립하면서 예술․시장과 정치 사이에 거리를 두기 위해 만들었음 □ 일본, 영국, 대만 등 외국의 경우, 국토교통부가 동일단지내 3주택보유 재건축조합원의 공급주택수를 제한한 사례 없음 □ 국토교통부는 글로벌 스텐다드를 파괴하고 자산시장(부동산시장)에 불필요하게 개입·규제함으로써, 자산시장(부동산시장)을 파괴 Ⅲ. 개선방안(국민들의 요청내용) □ 동일단지내 3주택보유 재건축조합원의 공급주택수 제한시, 공급주택수 제한규정 적용기준일을 법시행일 이후 취득일로 변경 ㅇ 재건축조합원이 3주택을 동일단지내에서 법시행일 이후에 취득한 경우, 재건축조합은 동일단지내 3주택보유 재건축조합원에게 신규 도시정비법을 적용하여, 1주택을 분양 ㅇ 재건축조합원이 3주택을 동일단지내에서 법시행일 이전에 취득한 경우, 재건축조합은 동일단지내 3주택보유 재건축조합원에게 현재의 도시정비법을 적용하여, 3주택을 분양 Ⅳ. 국토교통부 주택정비과의 판단 오류 1. 현재 주택시장 상황이 헌법의 법률 불소급원칙을 파괴할만한 상황이 아닌 증거 (= 현재 주택가격이 경상수지 흑자규모에 비해, 과열상태이지 않고 저평가상태인 증거) □ 서울 주요지역의 2017년 아파트가격은 11년전(2006년)보다 하락 < 2006년 대비 2017년 아파트 가격 > 지역 아파트명 ‘06년 가격 ‘17년 가격 순손실액 강남구 도곡동 타워팰리스1차(57평) 23억원 18억원 △5억원 용산구 동부이촌동 동부센트레빌(40평) 16억원 10억원 △6억원 □ 강남 4개구 등 서울 주요지역의 2017년 아파트 가격은 토쿄, 런던, 뉴욕 등의 주요지역에 비해 저평가 ㅇ 34평 아파트 가격 : 홍콩 150억원, 토쿄 70억원, 런던 70억원(주요지역) □ 최근 신문기사 ㅇ 한국은행 이주열 총재가 말하기를, 한국의 현재 주택시장은 과열이 아니다 (2017.6.22일 한국경제신문, 출입기자 오찬간담회에서 발표) ㅇ 거시경제의 대표적 권위자인 조동철 한국은행 금융통화위원이 말하기를, 한국 주택가격에는 거품(과열)이 존재하지 않는다 (2017.9.7일 이데일리신문) - 한국 주택가격은 과거 20년동안 소비자물가 상승율만큼만 상승했다 ㅇ 유안타증권 정원일 연구원이 말하기를, (한국의 경상수지 흑자규모는 세계 4위인 반면에,) 서울의 주택가격은 세계 34위에 불과하여 과도하게 높지 않다 (2017.8.27일 뉴시스신문) - 한국은행 조동철 금융통화위원이 말하기를, 한국에는 다행히 부동산 버블(과열)이 존재하지 않는다 ㅇ 유진투자증권 이상우 연구위원이 말하기를, 한국 부동산 가격은 해외와 비교해서 매우 저평가되어 있다 (2017.7.20일 한국경제신문) ㅇ 한국자산관리연구원 고종완 원장이 말하기를, 서울의 소득 대비 집값(PIR)은 런던, 뉴욕 등 세계 주요도시들의 절반수준이다 (2017.6.30일 매일경제신문) ㅇ KB국민은행 임채우 부동산전문위원이 말하기를, 한국의 현재 주택가격은 상당히 저평가되어 있다 (2017.6.25일 매일경제신문) ㅇ 동북아정치경제연구소 하승주 소장이 말하기를, 흘러넘치는 유동성 자금 때문에 그 시기에는 스페인 집값이 100%, 미국이 80% 올랐다. 그러나 한국의 집값 상승률은 20%로서, 스페인의 1/5, 미국의 1/4 수준이었다 (2017.7.15일 조선일보) - 2000년대 이후 한국 부동산가격 상승률은 소득 증가율보다 낮다 ㅇ 연합뉴스가 말하기를, 홍콩 주택가격은 대출금리 하락 때문에 10년간 3배 상승하여, 2015년 홍콩의 34평 아파트는 187억원으로 1평당 약 5억5천만원 (2015.12.25일 연합뉴스) ㅇ 워런 버핏 회장이 말하기를, 부동산시장을 최근 3년간 지켜보았으나, 거품(과열)이 부동산시장에 존재하지 않는다고 확신했기 때문에, 부동산 투자를 최근에 시작했다 (2017.6.27일 이데일리신문) ㅇ 워런 버핏이 회장이 말하기를, 부동산 거품(과열)은 전세계적으로 존재하지 않으며, 지금이 주택 구매의 적기이다 (2017.6.27일 중앙일보) ㅇ 워런 버핏 회장이 말하기를, 주택시장의 회복은 불가피하다 (2017.7.7일 연합뉴스) 2. 주택가격 상승의 원인은 동일단지내 3주택보유 재건축조합원이 아니라, ① 기업들의 훌륭한 경영실적(순이익) 창조＊, ② 경상수지 흑자 달성, ③ 대출금리 하락임 ＊기업들이 우량종업원 임금을 인상→우량종업원들이 새 아파트를 선호 ㅇ IMF 위기가 발생 ⇨ 기업들이 경영방법을 효율화 ⇨ 기업들이 훌륭한 경영실적(순이익)을 창조＊ ⇨ 경상수지 흑자를 달성 ⇨ 우량종업원들, 우량기업들, 중국인들이 잉여자금을 한국의 은행에 저축 ⇨ 대출금리가 하락 ⇨ 주택수요가 증가 ⇨ 주택가격이 상승 ＊기업들이 우량종업원 임금을 인상 → 우량종업원들이 새 아파트를 선호 □ 한국 기업들이 훌륭한 경영실적(순이익)을 창조 ㅇ 한국의 2017년 2분기 수출액은 1,472억달러로서, 세계 6위 차지(세계무역기구) - 수출증가율은 1.8%(‘16년 4분기)→14.9%(‘17년 1분기)→16.8%(‘17년 2분기) ㅇ 한국의 2017년 6월 수출은 전년동월 대비 13.5% 증가(한국은행) ㅇ KOSPI 상장기업의 2017년 순이익이 35~40% 증가 예상(하나금융투자) ㅇ KOSPI 지수는 2017년 7월 24일 2,451.5p로서 사상 최고치 갱신중 – KOSPI 지수는 실물경제를 약 1년 선행하여 반영(한국거래소) ㅇ 한국의 2017년, 2018년 경상수지는 각각 750억달러, 730억달러 흑자 예상(한국은행) ㅇ 한국의 2017년 경제성장률을 2.6%에서 2.8%로 상향 조정(한국은행) □ 20년동안 경상수지 흑자 달성이 주택가격을 상승시킴 ㅇ 한국 기업들이 IMF를 겪으면서 경영방법을 효율화하여, 수출이 증가하고 훌륭한 경영실적(순이익)을 창조 - 우량기업들의 경영실적 창조에 의해, 한국은 경상수지 흑자를 1998년부터 20년동안 연속하여 큰 폭＊으로 달성 ＊2015년 세계 경상수지 흑자 순위 (1위) 중국 약 450조원, (2위) 독일 약 370조원, (3위) 일본 약 160조원, (4위) 한국 약 130조원, (5위) 네덜란드 약 90조원 - 우량기업들이 훌륭한 경영실적(순이익)을 창조하여 우량종업원들의 임금을 인상하였고, 우량종업원들(가계)이 저축을 증가시키고 새 아파트를 선호 ㅇ 우량기업들이 돈을 은행으로부터 빌리지 않기 때문에, 은행들은 예금고객의 자금(예금)을 운용(대출)할 대상을 잃어버렸으며, 대출고객의 대출수요가 감소하여 대출금리가 하락 - 우량기업들이 시설투자자금을 은행으로부터 빌리지 않고 잉여자금(사내 유보이익)으로 투자하며, 투자 후 여유자금을 은행에 저축 - 우량종업원들·우량기업들이 돈을 은행에 저축하고, 중국인 등 외국인들이 한국 국채를 사서 저축하고, 은행들도 한국 국채를 사서 저축하기 때문에, 자금공급이 증가하여 대출금리가 하락 ㅇ 정부가 부동산담보 대출금액을 제한했기 때문에, 은행들은 예금고객의 자금(예금)을 운용(대출)할 대상을 잃어버렸으며, 대출고객의 대출수요가 감소하여 대출금리가 하락 ㅇ 대출금리가 하락하여 주택 구매희망자의 주택 구매부담이 대폭 감소했기 때문에, 주택수요가 증가하고 주택가격이 상승 □ 경상수지 흑자 vs 잠실 주공5단지 아파트가격 연도 경상수지 대출금리 아파트 가격 1997년말 적자(103억달러) 30.0% 1.7억원 2016년말 흑자(1998년~2016년 연속) 2.5% 14억원 2024년말 흑자(지속) 0.5% 50억원 □ 경상수지 흑자 vs 금리 < 경상수지 흑자 vs 금리 > (단위 : 억달러) 1991년 1992년 1993년 1994년 1995년 1996년 1997년 1998년 1999년 2000년 △76 △24 20 △45 △98 △238 △103 401 216 104 18.5% 16.4% 13.0% 13.3% 14.1% 12.6% 13.4% 15.2% 6.8% 7.1% 2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 27 47 119 297 127 36 118 32 336 289 5.3% 4.8% 4.3% 3.8% 3.7% 4.5% 5.2% 5.5% 2.6% 2.7% 2011년 2012년 2013년 2014년 2015년 2016년 연도 187 508 811 844 1,059 987 경상수지 3.4% 3.3% 2.7% 2.5% 1.8% 1.5% 금리 ＊경상수지 : 경상수지 흑자를 1998년부터 20년 연속 달성 ＊금리 : CD 유통수익률 ＊출처 : 한국은행 경제통계시스템 □ 자산의 본질가치(value) vs 교환가격(price) ㅇ 경영학과 3학년 수업 중 ‘재무관리’ 교과서에 의하면, 부동산, 예금·채권, 주식 등 모든 자산의 본질가치(value)는 순이익을 대출금리(자본 조달비용)로 할인＊하여 측정․계산되며 ㅇ 모든 자산의 교환가격(price)은 수요·공급에 의해 본질가치(value)로 수렴하여 본질가치와 일치 ＊자산의 본질가치 = 순이익 = 임대수익, 이자수익, 배당수익 대출금리 대출금리 ⇦ ⇦ ⇦ 교환가격 ㅇ 대출금리가 하락할 경우, 부동산자산의 본질가치가 상승하여 교환가격(price)이 본질가치(value) 대비 저렴하기 때문에, 주택 구매희망자의 수요․매수가 증가하여 부동산자산의 교환가격이 상승 ＊본질가치 > 교환가격 ⇒ 수요(매수)가 증가 ⇒ 교환가격이 상승 ＊본질가치 < 교환가격 ⇒ 공급(매도)가 증가 ⇒ 교환가격이 하락 3. 동일단지내 3주택보유 재건축조합원은 주택 청약시장 실수요자(구매희망자)의 주택 구매기회를 박탈하지 않음 □ 동일단지내 3주택보유 재건축조합원은 극히 소수에 불과 ㅇ 동일단지내 3주택보유 재건축조합원은 약 0.2%로서 극히 소수에 불과하기 때문에 - 동일단지내 3주택보유 재건축조합원이 현재의 도시정비법에 의해 3주택을 분양받더라도 주택 실수요자(구매희망자)의 주택 구매기회를 박탈하지 않음 □ 주택 청약시장의 실수요자(구매희망자)는 재건축추진 아파트를 재건축상품 시장(자산시장)에서 무한대로 구매할 수 있음 ㅇ 주택 청약시장의 실수요자(구매희망자)는 은행에게 재건축추진 아파트를 담보로 제공하고 자금을 은행 등으로부터 2.5%로 조달·차입하여, 재건축추진 아파트를 무한대로 구매할 수 있음 - 주택 실수요자(구매희망자)가 현금 3억원을 보유시, 임차인의 전세보증금 5억원, 은행 등으로부터 조달·차입 2억원, 자기자본 3억원을 활용하여, 10억원의 재건축추진 아파트를 구매할 수 있음 - 이 경우, 주택 실수요자(구매희망자)의 월간 이자비용 부담액은 42만원＊에 불과함 ＊2억원(차입금) × 2.5% ÷ 12개월 = 월간 42만원 □ 주택 청약시장의 실수요자(구매희망자)는 재건축추진 아파트를 재건축상품 시장(자산시장)에서 현재의 가격으로 구매하지 않기를 선택하였음 ㅇ 주택 청약시장의 실수요자(구매희망자)는 ① 재건축추진 아파트의 가격이 현재 고평가되어 과도하게 비싸다고 판단하고, ② 재건축추진 아파트의 가격이 향후에 하락할 것으로 판단하고, ③ 한국이 향후에 경상수지 적자로 전환될 것으로 판단하고, ④ 대출금리가 향후에 상승할 것으로 판단하고, 하기 때문에, 재건축추진 아파트를 구매하지 않기를 선택하였음 ㅇ 주택 청약시장의 실수요자(구매희망자)는 ① 재건축사업의 10년이상 장기화 지연위험, ② 재건축 추가분담금 증액위험, ③ 조합원간 분쟁위험, ④ 재건축조합의 재건축사업 포기위험, ⑤ 재건축 완료후 주택가격 하락위험, ⑥ 대출금리 상승위험, ⑦ 은행 등에게 조달비용·차입이자 지불로 인한 생활수준 하락 등 어떠한 위험도 부담·감수하기를 싫어하기 때문에, 주택 청약시장에서 청약(투자)하기를 선택하였음 □ 관련 신문기사 ㅇ 한양대 도시공학과 이창무 교수가 말하기를, 다주택자 규제시행 이후 10여년동안 분석한 결과, 국토교통부가 다주택자를 규제해도, 무주택자들은 집을 사지 않기를 선택한다 (2017.8.25일 이뉴스투데이신문) 4. 동일단지내 3주택보유 재건축조합원은 주택 실수요자(임차인)에게 주거환경을 제공 □ 관련 신문기사 ㅇ 카이스트 경영대학 이병태 교수가 말하기를, 다주택 보유자는 전세·월세 주택물량을 시장(임차인)에 대량으로 공급하기 때문에, 다주택 보유자는 주택가격을 하락시킨다 (2017.7.8일 중앙일보) - 부동산 가격을 결정하는 것은 누가 소유했느냐가 아니다. 부동산가격 상승의 원인은 다주택 보유자가 아니라, 새아파트에 대한 국민들의 결핍·필요(수요)이다 ㅇ 매일경제신문 임상균 부동산부장이 말하기를, 다주택 보유자는 국민(임차인)들에게 주거공간을 제공·공급하는 순기능을 수행한다 (2017.7.13일 매일경제신문) - 착한 다주택자를 나쁜 투기꾼으로부터 구분해야, 정부는 임대주택 공급을 늘릴 수 있다 5. 동일단지내 3주택보유 재건축조합원은 투기꾼이 아니라, 주택 실수요자임 □ 3주택보유 재건축조합원은 모험적 기업가, 부동산시장 정비사업 개인기업가로서, 부동산시장 정비사업에 참여 ㅇ 3주택보유 재건축조합원은 ① 재건축사업의 10년이상 장기화 지연위험, ② 재건축 추가분담금 증액위험, ③ 조합원간 분쟁위험, ④ 재건축조합의 재건축사업 포기위험, ⑤ 재건축 완료후 주택가격 하락위험, ⑥ 대출금리 상승위험, ⑦ 은행 등에게 조달비용·차입이자 지불로 인한 생활수준 하락 등 수많은 위험들을 13년동안 부담·감수하면서 국가의 주거환경 정비사업에 기여 ㅇ 3주택보유 재건축조합원은 자금을 은행 등으로부터 연평균 10%로 13년 전에 조달·차입하여, 은행 등에게 연평균 10%의 조달비용·차입이자를 13년동안 지불하면서, 오랜시간을 간신히 버텨왔음 - 재건축조합원은 먹고 싶은 음식 안먹고, 입고 싶은 옷 안입고, 여행가고 싶은 것 안가고 13년동안 간신히 버텨왔음 □ 재건축조합원의 순손익 ㅇ 재건축조합원이 10억원을 2006년에 연평균 10% 금리로 조달·차입하여 재건축추진 아파트를 구매하였고, 재건축 추가분담금이 3억원이고, 11년이 경과하여 재건축이 2017년에 완료되었고, 완료된 새아파트의 2017년 현재가격이 28.3억원이고, 양도소득세(30%)를 납부한 경우, 재건축조합원의 순이익은 0원에 불과함 ※ 재건축조합원의 순손익 = 시세가격 - (취득금액 + 11년간 차입이자 + 재건축 추가분담금 + 양도소득세) = 28.3억원 - (10억원+11억원+3억원+4.3억원) = 0원 ＊11년간 차입이자 : 10억원×10%×11년 = 11억원 ＊양도소득세 : {28.3억원 - (10억원+3억원)} × 30% = 4.3억원 □ 동일단지내 3주택보유 재건축조합원은 투기꾼이 아니라 주택 실수요자로서, 3주택을 임대사업에 활용하여, 국가에게 임대소득세를 성실히 납부하고, 국민들(임차인)에게 주거효용을 제공하기를 희망함 ㅇ 3주택보유 재건축조합원은 회사에서 해고된 후에 치킨집 등을 운영하다가 망했기 때문에, 재건축후 임대사업이라도 수행해서 생계 유지하기를 희망함 - 현재 예금금리는 연간 1%이기 때문에, 국민들은 20억원을 은행에 예금하더라도 연간 이자소득이 2천만원에 불과하여 생계를 유지할 수 없음 6. 경상수지 흑자가 국민경제에 미치는 영향 □ 경상수지 흑자 vs 금융시장․주택시장 ㅇ 한국은 기업들의 훌륭한 경영실적(순이익) 창조로 인해 경상수지 흑자를 향후 지속적으로 달성＊할 것으로 경영경제전문가들은 예측 ＊한국의 수출증가율은 1.8%(‘16년 4분기)→14.9%(‘17년 1분기)→16.8%(‘17년 2분기)로 증가추세 형성(세계무역기구) ＊한국의 2017년 6월 수출은 전년동월 대비 13.5% 증가(한국은행) ＊KOSPI 상장기업의 2017년 순이익이 35～40% 증가 예상(하나금융투자) ＊KOSPI 지수는 2017년 7월 24일 2,451.5p로서 사상 최고치 갱신중 - KOSPI 지수는 실물경제를 약 1년 선행하여 반영(한국거래소) ＊한국의 2017년, 2018년 경상수지는 각각 750억달러, 730억달러 흑자 예상(한국은행) ㅇ 한국은 경상수지 흑자로 인해 금리가 독일, 일본 수준까지 하락하여, 주택 구매희망자의 주택 구매부담이 대폭 감소할 것으로 경영경제전문가들은 예측 - 매일경제신문이 말하기를, 일본의 2016년 예금금리는 0.001%, 독일·일본의 국채금리는 (-) 금리를 달성했으며, 일본 소니은행의 2016년 대출금리는 0.5%에 불과하다 (2016.2.2일 매일경제신문) ㅇ 한국의 지속적인 경상수지 흑자는 주택시장의 변동성을 감소시키고, 주택경기를 안정화시키고, 금리변동 등 경제여건 변화에 대한 적응력을 강화시킴 - 금융감독원이 말하기를, 2016년 주택담보 대출, 아파트 중도금·잔금 집단대출의 연체율은 각각 0.2%, 0.3%에 불과하다 (2017.6.5일 한국경제신문) □ 경상수지 흑자가 국민들의 주거비 부담을 대폭 감소시킴 ㅇ 잠실 주공5단지 34평 아파트의 경우 월간 주거비 부담액은 1997년말 월간 300만원에서 2024년말 월간 25만원으로 대폭 감소 < 경상수지 vs 주거비 부담액 > 연도 경상수지 대출금리 월간 주거비 부담액 1997년말 적자(103억달러) 30% 300만원 2016년말 흑자(1998년~2016년 연속) 2.5% 84만원 2024년말 흑자(지속) 0.5% 25만원 ＊잠실 주공5단지 34평 아파트 전세금 1.2억원×30%÷12개월 = 월간 300만원 ＊잠실 주공5단지 34평 아파트 전세금 4억원×2.5%÷12개월 = 월간 84만원 ＊잠실 주공5단지 34평 아파트 전세금 6억원×0.5%÷12개월 = 월간 25만원