Gayrimenkul değerlemesinde geleneksel yöntemler
Traditional methods in in real estate valuation
Yazar: Çelik, Kemal
Dergi: Gümüşhane Üniversitesi Fen Bilimleri Dergisi, Vol. 12 No. 1, 2021
Anahtar kelimeler: Engineering ; Mühendislik ; Arsa,Değer,Değerleme,Değerleme yöntemleri,Gayrimenkul ; Land,Value,Valuation,Valuation methods,Real estate

Gayrimenkul değerlemesi, gayrimenkul veya ilişik hakların belirlenen zaman periyodunda muhtemel değerinin gerçeğe yakın olarak belirlenmesidir. Gayrimenkul piyasasının güvenli işleyebilmesi, gayrimenkullerin güncel ve gelecekteki rayiç değerlerinin bilinmesine bağlıdır. Gayrimenkullerin gerçek değerlerinin bilinmemesi, alım-satım işlemleri, emlak vergisi, kentsel dönüşüm uygulamaları vb. işlemlerde sorun oluşturmaktadır. Gayrimenkullerden güncel değere göre vergi alınmaması ekonomik kayıplara neden olmaktadır. Günümüzde nominal değerleme, çoklu regresyon ve yapay sinir ağları, bulut CBS vb. farklı birçok kitlesel değerleme yöntemleri taşınmaz değerleme işlemlerinde kullanılmaktadır. Ülkemizde geleneksel tekil değerleme yöntemi olarak kullanılmakta olan maliyet yöntemi, gelir yöntemi ve emsal karşılaştırma yöntemleri bu çalışmada örnek değerleme çalışması eşliğinde tartışılmıştır. Yapılan bu örnek değerleme çalışmasında arazi, arsa tanımları üzerinde durularak, esasen konut alanı ve sanayi alanına isabet eden alanlarda karşılaştırma yöntemi kullanılarak değerleme yapılmıştır. Samsun İli, Atakum İlçesi, Büyükkolpınar Mahallesi ve Gümüşhane İli, Merkez, Bağlarbaşı Mahallesi sırasıyla konut ve sanayi alanı değerlemesi çalışması için pilot bölge seçilmiş ve buna uygun olarak parsel alanı, imar hakkı, satış tarihi, satış değeri verileri elde edilmiştir. Kentteki konut alanına isabet eden arsalar ile sanayi alanı tanımlı arsaların değerlerinin değerleme birimleri (alan/hacim) açısından farklı olduğu tartışılmıştır.

Real estate valuation is the determination of the possible value of the real estate or attached rights as close to the truth in the determined time period. The safe operation of the real estate market depends on knowing the current and future market values of real estates. Not knowing the real values of real estates causes problems in such market actions as buying and selling transactions, real estate tax, urban transformation applications, etc. Failure to collect taxes in accordance with the currrent real value causes economic losses. Currently, a variety of mass valuation methods such as naminal valuation, multiple regression, artificial neural networks, cloud GIS etc. are used in the process of real estate valuation. Cost, income and peer comparison methods which are used as conventional single valuation methods in Turkey are discussed in this study in accordance with sample valuation study. In this sample valuation study, after clarifying rural and urban land, valuation study for residential and industrial urban land are carried out by basically using the comparison approach. Büyükkolpınar district in Atakum county of Samsun province and Bağlarbaşı district in central county of Gümüşhane province are selected as the pilot areas for residential and industrial land valuation studies respectively, and plot area, zoning rights, transaction time and value information are collected accordingly. That the value of land corresponding residential and industrial areas is different in accordance with the valuation units (square meters; cubic meters) are discussed.