Türkiye'de yapı kooperatiflerinde karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri
Problems and solution suggestions on building cooperative in Turkey
Yazar: ÖZLEM HIŞMAN
Danışman: PROF. DR. MEHMET EMİN ARAT
Marmara Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İşletme Bölümü / İşletme Ana Bilim Dalı / Kooperatifçilik Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2009
Konu: İşletme = Business Administration
Dizin: Konut = Dwelling house ; Konut sektörü = Housing sector ; Konut sorunu = Housing problem ; Kooperatifler = Cooperatives ; Yapı kooperatifleri = Building cooperatives

Özet:
Barınma gereksinimi, insanlık tarihinin başından beri vardır. İnsanoğlu yaratıldıktan ve kendisini tanıdıktan sonra bir taraftan çeşitli doğa olayları, diğer taraftan çeşitli yaratıkların acımasızca saldırılarından korunabilmek için başını sokabilecek, kendisini koruyabilecek bir sığınak aramıştır. Günümüzde ise hızla artan nüfus, gelişen ve değişen teknolojik koşullar, konut sorununa değişik boyutlar getirmiş ve konut üretimini insanlığın en önemli sorunlarından birisi haline getirmiştir. Tüm dünya ülkeleri bu sorunun çözümüne yönelik politika arayışı içindedirler.Ancak, sosyo-ekonomik gelişmenin hızlı olduğu ülkelerin konut sorunu, gelişme yolundaki ülkeler kadar değildir. Çağımızda, her alanda verilen uluslar arası rekabet, konut vb sosyal alanlarda da yaşanmaktadır uygarlık çağımızda milletler için gurur ve güven unsuru yapılmakta olup, her ülke vatandaşının normal gereksinimi sayılan konut, gelişme çizgisinin gerisindeki ülkelerin vatandaşlarının çoğu için hayal olarak görülmektedir. Bu denli önemli olan konut gereksiniminin daha iyi anlaşılması için devlet yapılarında ve görevlerinde ortaya çıkan yenilikleri de dikkate almak gerekir. Zira, kitlelerin toplumsal ve ekonomik sorunlarına yabancı kalmayacak olan toplumsal devlet ya da refah devleti, konuya ekonomik kalkınma ve toplumsal gelişme açısından bakmaya başlayınca, durum değişmiştir. Devlet anlayışındaki bu değişme sonucunda konut, bir kamu hizmeti niteliği kazanmıştır.Ülkemizde şehirleşme büyük ölçüde ?şehir yoksulluğunun kır yoksulluğuna ter­cih edildiği? göç olgusu olarak şekillenmiştir. 1950'lerde hızlanmaya başlayan şehirleşme olgusu, bü­yük şehirlerde yığılmalara sebep olmuş, dengeli bir şehirleşmeye fırsat vermemiştir. Bu durum ise ül­kemizde önemli sosyal ve ekonomik yapı değişikliği sorunlarına ve hızla artan kentsel yatırım ihtiyaçla­rına yol açmıştır.Türkiye'deki bu hızlı değişimin beraberinde getirdiği en önemli sorunlardan birisi de hiç şüp­hesiz barınma; yani konut sorunu olmuştur. Başka bir ifade ile bu değişim sürecinde yaşanan kırsal kesimden şehre göç ve hızlı nüfus artışı şehirlerde önemli miktarlarda konut açığı meydana getirmiş­tir. Bu açığı kapatmada, ne merkezi yönetimlerin ne de yerel yönetimlerin planları tutmamış, kaynakları yetersiz kalmıştır. Bunun sonucudur ki; İstanbul, Ankara ve İzmir başta olmak üzere gelişmekte olan büyük şehirlerimiz etrafında hızla gecekondulaşma, bugünkü moda tabirle ?varoşlar? meydana gelmiş­tir. Devlet, hızla büyüyen konut ihtiyacının karşılanması için en etkili yolun kooperatifçilik olduğunu anlamış ve bu konuda teşvik edici uygulama tedbirleri almaya başlamıştır. Ancak, arsa üretimi ve altyapı hizmetlerinde hızlı ve sağlıklı kararlar alıp uygula­makta talebe yetişemeyince, bu etkili mekanizma yine de yeterli olmamıştır.Konut inşaatı yüksek maliyet gerektiren bir iştir. Dolayısıyla konut üretmek için güçlü finansal olanaklara gereksinim vardır. Özellikle dar ve orta gelirli insanlar için bireysel çabalarla böyle bir finansmanın sağlanabilmesinin güçlüğü karşısında bireysel girişim yerine ortak girişme başvurmanın gereği ortaya çıkmıştır. Bu da konut kooperatiflerinin doğumuna yol açmıştır. Ayrıca iç göç ve kentleşme nedeniyle oluşan konut açığı, arsa ve konut fiyatlarının aşın yükselmesine yol açmış, bu da kentlerde yaşayan dar ve orta gelirli insanların, konut ihtiyaçlarının karşılanması konusunda büyük sıkıntılarla karşılaşmasına sebep olmuştur. Bu nedenle finansal gücü konut yapımına elvermeyen dar ve orta gelirli insanlara konut sahibi olabilmeleri için, uzun dönemli ve nispeten düşük faizli kredi sağlanması, kurumsal tasarruflardan yararlanabilmeleri ve de kişisel tasarruflarını konut yapımında yoğunlaştırabilmeleri için, bu olanakları sağlayacak olan örgütler, yani konut kooperatifleri doğmuştur.Konut Kooperatifleri bilindiği gibi 1934 yılında Bahçelievler Yapı Kooperatifiyle başlamıştır. Zamanla halkın kooperatifler vasıtasıyla ev sahibi olunabileceğine inanması ve uygulamaların genişlemesi, bu sahada önemli gelişmeler temin edilmesine yol açmıştır. Bu kooperatiflerin çoğalmasında ve gelişmesinde SSK'nın rolü büyüktür. 1950 yılından sonra Türkiye'de başlayan çarpık kentleşme yoğun bir konut sıkıntısına yol açınca, konut gereksinimini karşılamak amacıyla kurulan konut kooperatifleri hızla çoğaldı. 1969 yılına kadar kooperatifler için ayrı ve genel nitelikli bir yasa bulunmamaktaydı. Bu tarihte çıkarılan Kooperatifler Yasası, ne yazık ki başlangıçta olduğu gibi bugünde kooperatiflerin gereksinimlerini karşılayamamakta ve kooperatiflere yasal etkinlikler sağlayamamaktadır.Türkiye'de ilk konut kooperatifi 1934 yılında kurulmuşsa da, 1969 yılında Kooperatifler Yasası'nın yürürlüğe girmesinden sonra yaygınlaşmaya başlamıştır. 1981 ve özellikle 1984'te toplu konut yasalarının işletilmeye başlaması ile konut kooperatiflerinin sayısal gelişimi tırmanışa geçmiştirKooperatifçiliğimizin genel olarak sorunlarının neler olduğu konusunda bir uzlaşma sağlandığı rahatlıkla söylenebilir. Ülkemiz kooperatifçiliğinin ge­lişmesini engelleyen sorunları; 1- Finansman ve İşletme, 2- Eğitim ve Araştırma, 3- Denetim, 4- Mevzuat, 5- Örgütlenme başlıkları altında toplanır. Dolayısıyla ülkemiz kooperatifçiliğinin bu başlıklar altında toplanan sorunları, aşolması çözüme kavuşturulması gereken sorunlar olarak ortaya çıkmaktadır.

Abstract:
The need for sheltering lasts since the beginning of humanity.After being created and having self-identity , mankind searched for a shelter to protect himself from the damage of the natural disasters and the attacks of the wild creatures.But today increasing population,developing and changing technological conditions have given different dimensions to housing and have made the building of dwellings become one of the most important problems of mankind.So that all countries are looking for a solution policy to that problem.However, sheltering problems of countries that have a quicker socio economical improvement ,are less than the slower improving countries.In our age,there is a rivalry in sheltering and in social fields as the international rivalry in all fields.Dwelling which is the proud and the trust component for nations ,is a normal need for every country but imaginary for countries that are far from the line of development.As the need for sheltering is that much important ,in order to be understood better, improvements in the structures of states and their duties must be taken in to account.For the situation has changed, as communal or prosperity states that are not indifferent to nations communal and economical problems,have a vision of economical wellfare and national development.For the change in the states consideration, sheltering gained the quality of a public service.Urbanization in our country is highly shaped by the immigration fact which is considered as preferring ? being poor in the city to being poor in the village.? Urbanization fact , started to speedup in 1950s, caused overpopulation in big cities and didn?t give chance to a balanced urbanization. This situation has lead to important changing problems in social and economical construction and caused quickly increasing urban investments.The result of this quick change in Turkey is sheltering ,which means dwelling problem.In other words, over population and immigration that happened during this changing period caused great absence of dwelling in cities.Neither local managements nor central managements plans were able to succeed in order to afford this need,and their funds were insufficient.As a result of this, ` ghettos? settled around big cities likeİstanbul,Ankara and İzmir.Government realised that co-operativing is the most efficient way to afford this quickly increasing need of dwelling and started to take inspiring practical cautions. However ,when the government couldn?t make quick and healthy decissions on field production and under-construction services,this efficient system couldn?t succeed.Construction is a high costing work.So, powerful financial possibilities are needed to construct buildings.Especially for person with modest regular income or middle income classes it is hard to afford this with personal attempts,so the need for co-operatives become visible.And that situation gave a birth to co-operatives.Also the need for dwelling caused by inner immigration and urbanization,raised the prices of land and dwelling, that made person with modest or middle income , face more problems while affording their need for dwelling.Thats why ,these organizations called co-operatives were born to afford these people house with long term and low interest credits.