Ekonomik ve finansal perspektifte gayrimenkul yatırımları: İstanbul konut piyasasının ekonometrik analizi (2008-2011)
Real estate investments in the economic and financial perspective: Econometric analysis of Istanbul housing market (2008-2011)
Yazar: CANSU ŞARKAYA İÇELLİOĞLU
Danışman: PROF. DR. HALİT TARGAN ÜNAL
İstanbul Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İktisat Ana Bilim Dalı / İktisat Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2012
Konu: Ekonomi = Economics
Dizin: Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation ; Gayrimenkul ekonomisi = Real estate economy ; Gayrimenkul sektörü = Real estates sector ; Gayrimenkuller = Real estates ; Kentleşme = Urbanization ; Kira geliri = Rental income ; Konut = Dwelling house ; Konut fiyatları = Housing prices ; Konut piyasası = Housing market ; Konut sektörü = Housing sector

Özet:
Konut piyasasında istikrarlı bir denge kurulabilmesi için, konut fiyatları ile kiraların benzer eğilimler göstermesi gereklidir. Konut fiyatları artarken kiraların artmıyor olması, konut yatırımının getirisini düşürmektedir. Ekonominin dinamikleri tarafından desteklenmeyen bir fiyat artışı suni bir artış olduğundan, fiyatların ulaştığı seviye uzun vadede sürdürülememektedir. Çalışmada, Türkiye nüfusu içinde en büyük paya ve en yüksek kentleşme oranına sahip olan İstanbul'un konut piyasası analiz edilmektedir. Konut yatırımının getirisi ve alternatif mevduat yatırımının getirisi karşılaştırılmış ve 2007 yılı haziran ayı ile 2011 yılı aralık ayı arasındaki dönem için İstanbul'da konut yatırımı yapmanın daha avantajlı olduğu sonucuna ulaşılmıştır. İstanbul sosyo-ekonomik özellikleri farklı olan birçok bölgeden oluştuğundan konut piyasası, daha homojen olan mahalleler bazında incelenmiştir. Her ilçeden temsili olarak seçilmiş birer mahallenin konut fiyat endeksi, kira endeksi ve getiri endeksi karşılaştırmalı olarak değerlendirilmiştir. Seçili mahallelerin konut fiyat endeksi ile kira endeksi arasındaki ilişki, panel veri analizi kullanılarak ortaya konulmuştur. Analiz sonunda, İstanbul'da konut fiyatlarındaki 1 birimlik artışın, kiralarda 0.68 birimlik artışa yol açtığı bulgusuna ulaşılmıştır. İstanbul'da konut fiyatları ve kiraları arasındaki ilişki mahallelere göre değişim göstermektedir. Bir grup mahallede, konut fiyatlarındaki artışın kiralarda da yükselişe neden olduğu, bir grup mahallede konut fiyatlarındaki artışa rağmen kiraların düştüğü görülmüştür. Bu durum gayrimenkul piyasasındaki eksik rekabet koşullarının ve fiyatlarda oluşan spekülatif baskının bir sonucudur.

Abstract:
In order to set up an efficient balance in the real-estate market, The values of the realties and their rent incomes have to show similar tendancies. The descent in the rent income while the value price of the realty increases, lowers the yield of the investment. Hence the increase for the value which not supported by the economical dynamics won?t be able to sustain the level which it has reached. In this case study; with its major rate in Turkey?s population and civilization, the city İstanbul is chosen to be analyised about its housing market. A real-estate investment and a deposit investment (alternatively) are both analysed and the yield of each are compared , consequently it is found out that investing on real-estate in İstanbul in the period between June -2007 and December-2011 is more profitable than investing on bank deposit. İstanbul consists of many districts which differ from each other by the socio-economical status. Hence for the districts of İstanbul, the ones which have the most homogenic real-estate markets are chosen to be analysed. One each distrcit chosen from every borough is reviewed relatively according to their value index, rent index and yield index. The relation between the house price index and the rent index of the chosen districts are revealed by using parallel-data analysis. As a result of this analysis it is found that; an increase of 1 unit-price for the house prices causes an increase of 0,68 unit-price for the rents. The relation between the house values and rents also depends to the district where they are built. In a group of districts it is researched that the the increase of the house values causes the rents to increase meanwhile in another group of district the rents decrease while the house values increase. This is the situation which occures by the effect of the speculated house values and conditions of imperfect competition in real estate markets.