Kentsel dönüşüm sürecinde deprem riski altında gayrimenkul değerlemesi: Denizli örneği
Real estate appraisal in urban transformation process under the earthquake risk: The case of Deni̇zli̇
Yazar: FİLİZ DAŞKIRAN
Danışman: PROF. DR. CEM MEHMET BAYDUR
Muğla Sıtkı Koçman Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İktisat Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2016
Konu: Ekonomi = Economics
Dizin: Deprem = Earthquake ; Deprem riski = Earthquake risk ; Değerleme = Valuation ; Gayrimenkuller = Real estates ; Kentsel dönüşüm = Urban transformation ; Risk değerlendirmesi = Risk assesment

Özet:
Ekonomik büyüme ve kalkınmanın temelleri arasında yer alan gayrimenkul sektörünün birçok alt sektörü bulunmaktadır. Bu gayrimenkul türleri arasında yer alan, hanehalklarının barınmasını sağlayan ve araştırmalara daha çok konu olan sektör ise konut sektörü olmaktadır.
Nasıl bir piyasanın oluşabilmesi için arz ve talebin bir araya gelmesi gerekiyorsa konut piyasasının oluşabilmesi içinde konut arz ve talebinin bir araya gelmesi ve bu noktada konut fiyatlarının belirlenmesi gerekmektedir. Bu bağlamda konut arz ve talebine etki eden faktörlerin ayrı ayrı konut fiyatına etkisi bulunmaktadır. Konut fiyatına ve dolayısıyla gayrimenkul piyasasındaki fiyatlara etki eden değişkenler makro ekonomik ve mikro ekonomik değişkenler olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Makro ekonomik değişkenler arasında nüfus ve demografik faktörler, kentleşme, ulaşım imkanları, mortgage faizi ve krediler, enflasyon, yatırım imkanları ve beklentiler yer alırken, mikro ekonomik değişkenler arasında da gelir, faiz oranları, inşaat maliyetleri, altyapı, vergiler ve teşvik politikaları, arsa politikaları, sigorta olanakları, deprem riski, konut özellikleri ve hanehalklarının zevk ve tercihleri bulunmaktadır. 
Mikro ekonomik değişkenler arasında yer alan ve sektörün karşı karşıya kalabileceği riskler arasında bulunan deprem riski Türkiye'nin geçmişten günümüze kaçınılmaz bir gerçeği olmuştur. Deprem riski ve konut değeri arasındaki ilişkiye, konut değerini etkileyen olası bir değişken olarak bakılmalıdır. Deprem tarihi kesin bilinmese bile olası olarak bir deprem riski, konutun hem beklenen hem de gelecekteki faydasını etkilediği için konutun fiyatını da etkilemektedir. Bu çalışmada da konut fiyatları ile deprem riski arasındaki ilişkinin incelenmesi yanında kentsel dönüşüm veya yeniden imar sürecinin ekonomik mantığı da ortaya konulmaktadır. Kentler zamanla büyümekte, konutlar eskimekte ve değerleri de değişmektedir. Eski konutların arazileri zamanla değerli hale geldikçe kentler yeniden imar edilmektedir. Bu bağlamda bu çalışmada Denizli kentinde hem deprem riski hem de yeniden imar etkisi birlikte ele alınarak konut fiyatlarındaki değişim ve ortaya çıkan sorunlar incelenmektedir. 
Bu amaç doğrultusunda çalışma dört bölümden oluşmaktadır. Birinci bölümde, öncelikli olarak gayrimenkul sektörü ile ilgili kavramlar üzerinde durulurken, ardından gayrimenkul ve emlak piyasası arasındaki ilişkiler ele alınmıştır. Bölümün devamında ise gayrimenkul ve dolayısıyla konut piyasasında arz-talep dengesi, piyasa fiyatının belirlenmesi ve bu fiyata etki eden makro ekonomik ve mikro ekonomik değişkenler ortaya konmaya çalışılmıştır. Çalışmanın ikinci bölümünde, son yıllarda önemi giderek artan ve sürekli gündemde olan kentsel dönüşüm konusu incelenmiştir. Konut sektörünün deprem riskinden korunması için dönüşümün hangi konutlara uygulanacağı, ne şekilde ve kimler tarafından hangi yasalara dayandırılarak yapılacağı bu bölümde ele alınmıştır. Bu çalışmanın üçüncü bölümünde ise, gayrimenkul değerleme yöntemleri üzerinde durulmuştur. Gayrimenkul değerini tespit etmede bu yöntemler arasında yer alan emsal karşılaştırma, maliyet, gelir indirgeme yöntemleri ve hedonik model ayrı ayrı ele alınarak incelenmiştir. Çalışmanın dördüncü ve son bölümü mekânsal bir uygulamayı içermektedir. Bu bağlamda birinci derece deprem kuşağında yer alan Denizli kentinden rassal olarak seçilen İstiklal, Sümer ve Servergazi mahallelerindeki konutların taşıdığı deprem riski ve bu deprem riskinin bina değerlerine etkisi ele alınmıştır. 
Son olarak çalışma, elde edilen bulguların karşılaştırmalı olarak değerlendirildiği ve tartışıldığı sonuç bölümü ile sona ermektedir.

Abstract:
There are a great deal of sub-sector of real estate sector as one of the fundamentals of economic growth and development. Housing sector among these real estate types is the sector which enables household to be accommodated and is most focused by the studies. 
Like the requirement of co-occurrence of supply and demand so that market can be created it is necessary to have co-occurrence of supply and demand so that housing market can be established and it is necessary to determine the prices of housing at this point. In this context, factors affecting the supply and demand of housing individually have effects on the housing price. Variables affecting the prices of housing and therefore the prices in the real estate are divided into two groups, namely macro-economic and micro economic variables. Among the macro economic variables are population and demographical factors, urbanization, means of transportation, mortgage interests and loans, inflation, investment opportunities and expectations, whereas micro economies include income, interest rates, construction costs, infrastructure, taxes and incentive policies, field policies, insurance opportunities, earthquake risk, housing features and likes and preferences of household people. 
	Among the micro economic variables, earthquake risk which is one of the risks to which the sector encounters has become an inevitable fact of our days from past to present in Turkey.  The relationship between earthquake risk and house value should be regarded as a possible variable affecting house value. Even if the earthquake date cannot be known for sure, a contingent earthquake risk affects the price of the house because it affects the expected and future benefit of the housing. This study reveals the economic logics of urban transformation or re-zoning process besides examination of the relation between the housing prices and the earthquake risk. Cities become larger, older or subject to change in values as the times go by. The more valuable the fields of the older houses become, the more the cities are re-zoned. In this context, both earthquake risk and re-zoning effect are dealt with and the change in the housing prices and the problems arising are examined in Denizli city.
To this end, the study consists of four chapters. First chapter focuses on concepts related to the real estate sector before all, which is followed by dealing with the relations between real estate and real estate agency. In subsequence to the chapter, the aim is to determine supply-and-demand balance in real estate and thus housing market as well as revealing macroeconomic and micro economic values affecting this price. In the second chapter, the subject matter of urban transformation which is gradually increasing for the latest years and becomes the focus of item of agenda constantly is examined. The houses which shall be subject to application of transformation for protecting housing sector against earthquake, the ways and by whom and on what bases of laws it shall be applied are handled in this chapter. In the third chapter of this study, methods employed for real estate evaluation are focused. Peer comparison, hedonic model, cost and income reduction methods among these methods of determining the values of real estates are individually examined in the third chapter of this study. Fourth chapter as the last chapter of the study includes a spatial application. In this context, the earthquake risk of the houses in İstiklal, Sümer and Servergazi quarters which are randomly selected in Denizli, a city located in the first degree earthquake zone as well as the effects of this earthquake risk on the building values are concentrated. 
Finally, the study is concluded with a conclusion part where findings obtained are comparatively evaluated and discussed.