Coğrafi bilgi sistemi (CBS) yardımı ile taşınmaz değer haritalarının oluşturulması ve Eskişehir örneği
Creating real estate assets maps with the help of geographical information system (GIS) and the case of Eskişehir
Yazar: SELÇUK ÜNLÜ
Danışman: YRD. DOÇ. DR. ALİ ERDİ
Selçuk Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Harita Mühendisliği Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2010
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry
Dizin: Değerleme = Valuation

Özet:
Türkiye'de, özellikle 2004 yılının son çeyreğinden itibaren ekonomideki istikrarın devam edeceği kanaatinin oluşması, bankaların konut kredisi faiz oranlarını düşürmesi ve vadelerini arttırması konut kredilerine olan talebi önemli ölçüde arttırmış ve buna bağlı olarak da gayrimenkul sektörü hareketlenmiştir. Gayrimenkul sektörünün gelişmesi taşınmaz değerinin ekonomi içerisinde önemli bir yer tutmasına sebebiyet vermiş olup, gerçek değer arayışı, alım- satım devir ve takaslarda bedel tespiti ile finansal sektörde yeniden yapılandırmaya bağlı olarak banka aktiflerinin objektif kriterlere göre analizi gibi etkenler; konusunda uzman, tarafsız, güvenilir firmalar ve uzmanlar tarafından hazırlanan ve varlıkların gerçek değerini yansıtan raporların önemini arttırmıştır. Bilişim teknolojilerindeki gelişmelere paralel olarak CBS kavramı da diğer birçok ülkelerde olduğu gibi ülkemizde de son yıllar içerisinde taşınmaz mal değerlemesinde kullanılmaya başlanmıştır.Günümüzde bilişim teknolojileri özellikle CBS teknolojileri ve uygulama alanları önemli ölçüde gelişme göstermiştir. Bu gelişmeyle birlikte CBS teknolojisinin taşınmaz değerlemesinde kullanımı ortaya çıkmıştır. Taşınmaz değerleme yöntemlerinde, taşınmaza ilişkin veri tabanının oluşturulması ve bu veri tabanında konumsal bilginin ağırlıklı olması CBS' nin taşınmaz değerlemesindeki rolünü arttırmıştır.Konuma bağımlı mekansal analiz yapılabilmesi doğrultusunda coğrafi bilgi sistemi tekniğinden yararlanılarak hazırlanan bu çalışmada; model olarak belirlenen alanda, taşınmazların üzerinde var olan, medeni kanundan kaynaklanan haklar, taşınmazın öznitelik bilgileri (imarlı olup olmaması, cinsi vs.), imarlı ise imar özellikleri, taşınmazın konumsal özellikleri (yerleşim yerine yada kent merkezine uzaklığı gibi) daha birçok parametre dikkate alınarak bir model geliştirilmiş olup vergiye esas rayiç değerlerin yeniden hesaplanması ve buna bağlı olarak belediyelerin gelir vergilerinin arttırılması ve değerleme raporlarına altlık oluşturacak materyallerin temin edilerek taşınmaz değerleme çalışması vasıtasıyla taşınmaz değer haritalarının oluşturulması ve taşınmazların değerlerinin tespitinde CBS'nin kullanımı hakkında bilgi verilmiştir.Bununla birlikte Eskişehir İli Tepebaşı ilçe merkezinde, 26 mahallede yapılan anket çalışmalarında mahallede ikamet eden kişilere parselin değerine etki eden faktörlere yönelik sorular yöneltilmiş, verilen cevaplar kullanılarak faktörler ağırlıklandırılmış ve her taşınmaza ait puanlama yapılmıştır. Bütün ağırlık katsayıları ve parsellerin rayiç değerleri belirlendikten sonra Nominal Değerleme Yöntemi tablosu hazırlanmıştır. Taşınmazlara ait puanlar ve katsayıların çarpımı ile nominal birim değeri hesaplanmıştır. Sisworld yazılımında yapılan bu işlem daha sonra dış ortama aktarılarak mapinfo programında sokak rayiç değerleri ile ilişkilendirilerek yeni rayiç değerler elde edilmiştir, böylece cbs yazılımı ile yeni rayiç değerler ve buna bağlı olarak piyasa değeri rayiç değerlerin örtüşmesi sağlanmış ve nominal değerleme yöntemi kullanılarak elde edilen sonuçlar anlatılmıştır.

Abstract:
In Turkey, especially from the beginning of the last quarter of the year 2004, ?having the belief that the economic stability will continue, decreasing the interest rate and increasing the interest terms by banks? have significantly increased the demand on housing credits and depending on this the sector of real estate has brisked. Developments in real estate sector, resulted in looming large place in economy; therefore, such factors ?searching real value, price setting in commerce, transfers and barters, analysis of banking assets according to objective criteria in relation to the restructuring in finance? have increased the importance of the reports that are prepared by specialized (in their fields), equitable and reliable companies or experts and that reflect the real values of assets. Parallel to the improvements in Information Technologies, the concept of GIS has begun to be used in real estate valuation in recent years also in Turkey like other countries.At the present day, Information Technologies, especially GIS technologies and its implementations have improved gradually. Through this improvement, using GIS in real estate valuation emerged. Creating the data base of real estates and the importance of spatial data in this data base has increased the emphasis of the role of CBS in real estate valuation methods.In accordance with making location based spatial analysis, in this study which is prepared with the help of the technique of Geographic Information System, in the study field a model is developed considering many parameters such as the rights that the real estates have and grow out of ?Civil Law?, attributes of real estates (planned in plans or not, etc.), planning features of them if they are planned, location properties of them (proximity to the settlements and city-center), etc. In this study information about following issues are given: evaluating the current value that is based on taxation, depending on this increasing the income taxes of municipalities and creating the real estate assets maps with the help of the study of real estate valuation through obtaining the material for the basement of valuation reports and using GIS in real estate valuation.Nonetheless, questionnaire type of survey has been performed in 26 neighborhoods of Tepebaşı District of Eskişehir Province, and the residents of these neighborhoods have been asked about the factors that affect their parcel value. Using the answers of this questionnaire, the factors are given different coefficients and each real estate has been graded through their factor coefficients. After assessing all factor coefficients and current value of parcels, the table of Nominal Valuation Method is prepared. Nominal module value is calculated by multiplying grades of real estates and coefficients. After that, this process which performed through Sisworld software exported to the Mapinfo and new current values are obtained through relating these exported values with current value of streets. Therefore, through GIS software new current values are obtained, and depending on this overlapping of market values and current values is maintained; and the results that are obtained by nominal valuation method are described in this study.