Arazi toplulaştırma sürecinde derecelendirmenin değerleme standartları açısından incelenmesi: Ankara ili Evren ilçesi örneği
Researching of land classicification in land consolidation process in terms of valuation standards: Example of Ankara province Evren district
Yazar: ŞENOL ÖZDEMİR
Danışman: PROF. ZEKİ BAYRAMOĞLU
Selçuk Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Tarım Ekonomisi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2021
Konu: Ziraat = Agriculture

Özet:
Bu çalışmada Ankara ili Evren ilçe merkezinde (Çıkınağıl) gerçekleştirilen Arazi Toplulaştırma Projesinden (AT)  etkilenen tarım işletmelerinin üretim ve işletme yapısı ile toplulaştırma, arazi derecelendirme ve değerlemeye bakış açıları analiz edilmiştir. Çalışmada ayrıca, arazi derecelendirme ve değerleme sonuçları karşılaştırılarak derecelendirme işleminin adaletli bir şekilde yapılıp yapılmadığı incelenmiştir. Bu amaçla, bölgede faaliyet gösteren 104 adet tarım işletmesi ile anket çalışması yapılmıştır.
Evren ilçe merkezinde 3.035 ha alanda gerçekleştirilen AT projesi sonrasında parsel sayısı 2.088 adetten 1.685 adede düşmüş, ortalama parsel büyüklüğü ise 14,54 hektardan 16,91 hektara yükselmiştir. Bölgede toplulaştırma oranı %19,30 olarak gerçekleşmiştir. AT öncesinde işletmelerin %58,65'inin AT konusunda %76,92'sinin ise arazi derecelendirme konusunda yeterli bilgiye sahip olmadığı tespit edilmiştir. AT ile parsellerin yola kavuşması dışında tarla içi geliştirme hizmetlerine yer verilmediği ve üretim girdilerinde %90'ın üzerinde bir oranla değişim görülmediği belirtilmiştir. AT'ye olumlu bakan işletmelerin oranı toplulaştırma sonrasında  %67,30'dan %19,23'e gerilemiştir. "Arazinin değersiz yerden verilmesi korkusu" (%26,83) AT öncesindeki memnuniyetsizlikte etkili olurken, AT sonrasında "arazilerin adaletli bir şekilde dağıtılmadığı düşüncesi" (%11,34) memnuniyetsizlik oranının artmasına neden olmuştur. AT öncesinde "Parsellerin birleştirilecek olması" AT sonrasında ise "parsellerin yola kavuşması" memnuniyeti artırmıştır. İşletmelerin %78,85'i derecelendirmede kullanılan faktörlerin yetersiz olduğunu belirtmişlerdir. İşletmeler adil bir derecelendirme için arazinin verimlilik durumu, toprak yapısı ve sulama olanaklarının ilk üç sırada dikkate alınması gerektiğini belirtmişlerdir. İşletmelerin tarım arazilerinin değerine etki eden faktörlere ilişkin olarak görüşleri Analitik Hiyerarşi Yöntemi kullanılarak analiz edilmiş ve faktör ağırlıkları arazinin sulama olanakları için 0,3038 arazi verimliliği için 0,1963 ve arazinin toprak yapısı için 0,1806 olarak hesaplanmıştır. Sonuçlardan işletmeler açısından "derece" ve "değer" kavramlarının aynı şekilde algılandığı sonucuna ulaşılmıştır. 
Çalışmada gelir yöntemi kullanılarak parsel bazlı değerleme yapılmıştır. Elde edilen değerler toplulaştırma idaresince aynı parseller için belirlenen derece puanları ile karşılaştırılmıştır. Değer ve derece karşılaştırmasında %18,31 oranında sapma olduğu tespit edilmiştir. Sonuç olarak AT uygulamalarında derecelendirme yerine arazi değerlemesi yapılmasının ortaya çıkaracağı olumlu ve olumsuz etkilerin araştırılmasının standartlar doğrultusunda adil ve şeffaf bir uygulama için faydalı olacağı belirlenmiştir.

Abstract:
In this study, the production and operation structures of the agricultural enterprises affected by the Land Consolidation Project (LC) carried out in Ankara province Evren district center (Çıkınağıl), and their perspectives on LC, land classification and land valuation were analyzed. In this study, it was also examined whether the LC process was done fairly by comparing the LC and land valuation results. For this purpose, a survey was conducted with 104 agricultural enterprises operating in the region. 
The number of parcels decreased from 2.088 to 1.685, and the average parcel size increased from 14.54 hectares to 16.91 hectares with the LC projects carried out in an area of 3.035 hectares in Evren district center. The consolidation rate in the region was realized as 19.30%. It was determined that 58.65% of the enterprises did not have enough information about LC and 76.92% of them about land classification before LC. It has been stated that in-field development services are not included except for the parcels to reach the road with LC and there is no change over 90% in production inputs. The rate of enterprises that favor LC declined from 67.30% to 19.23% after LC. While "the fear of giving the land to the worthless place" (26,83%) was effective in the dissatisfaction before the LC, "the thought that the lands were not distributed fairly" (11,34%) caused the dissatisfaction rate to increase. "parcels will be combined" before the LC and "parcels on the road" after the LC increased the satisfaction. 78.85% of the enterprises stated that the factors used in LC are insufficient. The enterprises stated that "the fertility status of the land", "soil structure" and "irrigation facilities" should be considered in the first three places for a fair land classification. The opinions of the enterprises regarding the factors affecting the value of the agricultural lands were analyzed using the Analytical Hierarchy Method and the factor weights were calculated as 0.3038 for the "irrigation possibilities of the land", 0.1963 for the "land productivity" and 0.1806 for the "soil structure of the land". It is concluded from the results that the concepts of "degree" and "value" are perceived in the same way in terms of enterprises.  
In the study, parcel-based land valuation has been made using the income method. The values obtained were compared with the land classification points determined for the same parcels by the consolidation administration. It was determined that there is a deviation of 18.31% in the comparison of values and degrees. As a result, it was determined that researching the positive and negative effects of land valuation instead of land classification in land consolidation practices would be beneficial for a fair and transparent application in line with the standards.