Tüketim kültürü değişimi bağlamında işlevini yitiren/ölü alışveriş merkezlerinin değerlendirilmesi
Evaluation of dead malls in the context of consumption cultural change
Yazar: EDA VELİBAŞOĞLU
Danışman: PROF. DR. GÜLÇİN PULAT GÖKMEN
İstanbul Teknik Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Mimarlık Ana Bilim Dalı / Mimari Tasarım Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2022
Konu: Mimarlık = Architecture
Dizin: Alışveriş merkezleri = Shopping centers ; Kapalı alışveriş merkezleri = Interior shopping mall ; Mekansal değişim = Spatial change ; Sanal alışveriş = Virtual shopping

Özet:
Kentsel mekânlarda yaşanan değişimlerle beraber zaman içinde mekanlar işlevlerini yitirmekte, bazan boş kalmakta, bazen yerel yönetimler ya da sahipleri tarafından yeniden işlevlendirilerek kente ve topluma kazandırma yoluna gidilmektedir. Bu gelişmeler mimari literatürde yeni kavramların ortaya çıkmasına neden olmakta, kuramcılar tarafından yer ile mekân arasındaki kavramsal farklılıklar ile "kayıp mekân (lost space)", "yok-yer(non-place)" ve "a(r)tıkmekân(junkspace)" gibi yeni kavramlar ortaya atılmaktadır. Örneğin Trancik (1986) "kayıp mekân" kavramını geliştirmiştir, çevrelerine ve kullanıcılarına olumlu yönde katkı sağlamayan ve zamanla kent ve kentsel yaşantı için sorunlu alanlara dönüşebilecek tercih edilmeyen, toplumsal anlamlarını ve kullanım değerleri ile işlevselliklerini yitirmiş, yeniden tasarlanması gereken diğer bir ifade ile karşıt (anti) mekânlar için kullanmaktadır. Auge (2016) "Yok-yer (non-place)" kavramını insanın yerle olan ilişkisini yok olması üzerinden ifade etmektedir. 1990'lı yıllardan sonra mimar Koolhaas tarafından kullanılan "a(r)tıkmekân(junkspace)" kavramı sürekli değişmektedir ve her zaman bir oluş halindedir. Burada belirtilmek istenen bu eski binalara yapılan ekler değil, yerinde yeniden inşa etme düşüncesi, aynı mekân içinde yapılan değişikliklerdir. Bunun yanında Koolhaas bütün dünyayı içinde sıkışıp kaldığımız bir alışveriş merkezine benzetmekte ve mekânsal sürekliliği bu yapılardaki yapısal değişiklikler üzerinden ele almaktadır. 
Alışveriş merkezleri 2007-2008 yıllarındaki küresel kriz öncesinde belirli bir doygunluğa ulaşmıştır, bu durumun bir nedeni de sanal alışveriş miktarının artmasıdır. Dünyada yaşanan teknolojik gelişmeler, cep telefonu ve bilgisayarın yaygınlaşması, internet kullanımının hızla artmasıyla gündelik yaşamda alışverişin internet üzerinden yapılması gündeme gelmiş ve hızla yayılmıştır. Şirketler sanal alışveriş yapmanın kira, su, elektrik, eleman vb. giderleri minimize ettiğini fark ederek bu yönde yatırım yapmaya ve gelişmeye başlamışlardır. Kullanıcı da zaman kaybetmeden ihtiyaç duyduğu ürünleri internet üzerinden araştırmakta, en uygun fiyatlı ürünü sipariş vermektedir. Bu durumda her iki taraf için de kazanç söz konusu olmaktadır. Bugün dünyada alışverişin %20,4' ü internet üzerinden yapılmaktadır. Ancak bu durum alışveriş merkezlerindeki günlük satış miktarını olumsuz etkilemiş, bu yapıların işlerliğinin azalmasına yol açmıştır. Bu süreçte işlevini yitirmeye başlayan ve "ölü alışveriş merkezi (deadmall)" olarak adlandırılan alışveriş merkezlerinin geleceği bir süredir tüm dünyada tartışılmakta ve bu yapıların canlandırılarak yeniden kullanıma kazandırılması için çalışmalar yapılmaktadır. 
2020 yılında tüm dünyada yaşanan Covid 19 pandemi salgını kişilerin davranış ve yaşam biçimlerinde ciddi değişikliklere neden olmuştur. Yaşanan toplumsal, sosyal, ticari ve mekânsal değişimler alışveriş merkezlerini de etkilemiş, getirilen kısıtlamalar ve kapanma süreçleri alışveriş merkezlerinin işlevini yitirme/ölme hızını da arttırmıştır. 
Bu tezin amacı günümüzün ana tüketim mekânlarından olan alışveriş merkezlerinin işlevini yitirmeye/ölmeye başlamaları sorununu toplumda yaşanan değişimler üzerinden inceleyerek, bu yapıların zaman içinde geçirdiği mekânsal ve işlevsel değişimleri analiz etmek ve bu mekânların geleceğe yönelik olası potansiyellerini değerlendirmektir. 
Çalışmanın ikinci bölümünü oluşturan kavramsal çerçevede işlevini yitirme/ölüm kavramları ele alınmakta, alışveriş mekânlarını ortaya çıkaran tüketim kültürü ve tüketim ile değişen mekân kavramları ile alışveriş merkezlerinde yaşanan değişimler ekonomik, sosyal ve mekânsal dinamikler üzerinden irdelenmektedir. Oldenburg (1999) Aries'in 1977 yılında kullandığı "üçüncü yer" kavramını kişilerin sosyalleştiği, enformel kamusal yaşamın temel ortamları olarak ifade etmektedir. Kentsel dinamiklerin ve değişimlerin toplumda alışveriş davranışlarına ve alışveriş mekânlarına yansımaları değerlendirilmektedir. 
Tezin üçüncü bölümünde tüm dünyada alışveriş merkezleri için kullanılan değerlendirme kriterleri ele alınmaktadır. Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi (ICSC) değerlendirme kriterlerini dört ana etken üzerinden belirlemektedir. Bu etkenler; alışveriş merkezlerindeki mağazaların boşluk oranına göre değerlendirilmesi, alışveriş merkezlerinin ziyaretçi sayılarına göre değerlendirilmesi, tüketim alışkanlıklarında yaşanan değişimler üzerinden ve tüketici deneyimi olarak sıralanmaktadır. Bu kriterlere göre, alışveriş merkezlerindeki mağazaların boşluk oranları %40 veya daha yüksek oranlara sahip olanlar "işlevini yitiren/ölü" olarak kabul edilmektedir. Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi (ICSC) ise mağaza kullanım oranlarına bakarak, yüksek boş mağaza oranına veya düşük tüketici trafik/ziyaret düzeyine sahip olan, belirli bir biçimde zaman içinde köhneleşen alışveriş merkezlerini "ölü alışveriş merkezi" olarak tanımlamaktadır. Tezde ölü alışveriş merkezi olarak sınıflandırılan yapılarda uygulanan projeler dünyada ve Türkiye'de yapılan örnek çalışmalar üzerinden incelenmekte ve detaylandırılmaktadır. 
Tezin dördüncü bölümünde, alan çalışması kapsamında, İstanbul 'da halen faaliyet gösteren dört alışveriş merkezi incelenmiştir. Tez sürecinde bu dört alışveriş merkezi ile ilgili 2007, 2018 ve 2022 yıllarında alanda gözlem ve tespitler yapılmış, bu tarihlerde gerçekleştirilen mekânsal değişimler incelenmiş, mağaza karmalarındaki farklılıklar kaydedilmiştir. Mağaza birim gruplarındaki değişiklik oranları sayısal verilerle ortaya konmuş, mağaza boşluk oranlarına göre sınıflandırmaları yapılmıştır. Bu analizler kapsamında ve alışveriş merkezinin açılışından günümüze devam eden süreçte nasıl kullanılamaz hale geldiği tespit edilmeye çalışılmış, eski canlılığına kavuşturmak üzere yönetimlerince yapılan değişimlere ve ek işlevlendirmelere bakarak toplumun gündelik yaşamındaki davranışlarında ortaya çıkan değişimler tartışılmıştır. 
Tüm toplumlarda ve kültürlerde yaşam ve ölüm kavramı birlikte ele alınır, genellikle din faktörünün etkisiyle, ölümün farklı bir başlangıç içerdiği düşüncesi hakimdir. Kentlerde de işlevlerini yitiren, boşaltılan ve ölüme/yıkıma terkedilen yapıların kente yeniden kazandırılması amacıyla farklı yaklaşımlar sergilendiği görülür. Bu yaklaşımların amacı kent ve ülke için ekonomik bir değer taşıyan yapı ya da yapıları kente yeniden kazandırılmasıdır, Literatür incelendiğinde ölü alışveriş merkezlerinin de benzer bir yaklaşımla ele alındığı, kente önemli ekonomik katkıları olan bu yapıların yeniden kent toplumuna ve ekonomisine kazandırılması için farklı potansiyellerinin değerlendirilmesi yoluna gidildiği görülmektedir. Özellikle son dönemlerde tüm dünyada yaşanan Covid-19 pandemisi sürecinde ve sonrasında gerçekleştirilen alışveriş merkezi tasarımlarında açık alan kullanımının ön planda tutulduğu, ana cadde kavramının yapılan çalışmalara eklenerek tasarımların açık hava alışveriş merkezlerine doğru kaymaya başladığı izlenmektedir. Salgın süreci ile başlayan ve sonrasında devam eden yeme-içme mekânları, çocuk oyun alanları vb. gibi sosyal alanların tamamen dış ortama taşınması tutumunun süreceği düşünülmektedir. Gelecekte alışveriş merkezlerinin deneyim faktörünün ön plana çıktığı, eğlence ve sosyalleşme odaklı yaşam merkezlerine dönüşeceği, bireylerin kendilerini bu yaşam merkezleri üzerinden ifade edecekleri ileri sürülmektedir. Bu merkezlerdeki deneyim teknoloji odaklı olacağı gibi, son yıllarda öne çıkan sağlıklı yaşam konusuna bağlı olarak, organik ürünlerin ön planda olduğu sağlık odaklı yapılar olacağı da düşünülmektedir. Geçmişten bugüne alışveriş merkezlerinde temel eylem olan alışveriş eyleminin farklı ek işlevlerle desteklenerek yapıların sürekliliğinin sağlandığı görülmüştür, bu durumun gelişerek süreceği düşünülmektedir. Yapılan yenileme veya dönüşüm çalışmaları ile işlevini yitiren/ölü yapılar kullanıma ve kente yeniden kazandırılması konusu kent yönetimlerinin, yatırımcıların, meslek adamların ve akademisyenlerin karşısında çözülmesi gereken bir sorun olarak durmaktadır. Kent ekonomisi ve sosyal yaşamında önemli yer tutan bu tür büyük ölçekli yapıların kente yeniden kazandırılması konusunun iyi bir biçimde çözülebilmesi için konuya dahil olan tüm aktörlerin birlikte çalışmasının ve kente uygun çözümlerin üretilmesinin gerektiği düşünülmektedir

Abstract:
The concept of shopping, which is of great importance in meeting the basic needs of societies, has been at the center of urban life since the existence of human beings. It started with exchanging goods or services. The commercial dimension gained speed with the invention of money, and today it constitutes an essential part of daily life in cities. Shopping is an action that takes place when the product, seller and customer come together. Shopping and shopping places are affected by the changes in these three elements. Social, economic and technological changes in cities in recent years has had an impact on people's consumption habits, and the position of "shopping centers" (malls), which are called consumption patterns and places, has started to be discussed.
Today, consumption rather than production has started to occupy more space in the lives of individuals. Leisure activities such as shopping, entertainment, and traveling have become activities that shape daily life much more effectively than before. Social, economic, technological and spatial changes that affect everyday life in cities have transformed individuals into producing and consuming media, also simultaneously changing the spaces where daily life takes place. While urban spaces are shaped according to consumption habits, they are also being transformed into spaces where production and consumption are simultaneous. 
With the changes in urban spaces, new concepts, such as "lost space", "non-place" and "junkspace", have been created. Trancik uses the concept of "lost space" for spaces that do not contribute positively to their surroundings and users. They may, over time, turn into problematic areas for the city and urban life that is not preferred and that have lost their social meaning and use values and functionality, and that need to be redesigned, in other words, anti-spaces. Auge expresses the concept of "non-place" through the disappearance of the human relationship with the place. The concept of "junkspace", used by architect Koolhaas after the 1990s, is constantly changing and always in a state of development. What is meant to be here are not the annexes (extensions) made to these old buildings, but the idea of rebuilding it on the spot or the changes made within the same space. In addition, Koolhaas likens the whole world to a mall in which we are trapped, and discusses spatial continuity through structural changes in these buildings.  
Since 1956, when the first indoor shopping center (Southdale Center in Edina, Minneapolis) was opened in the United States of America (USA), commercial use has been at the forefront. However, in the process, cultural and social activities such as exhibitions and workshops have been added to the commercial use of malls, and they have turned into places where people can socialize at the same time. As Oldenburg points out, shopping centers play an essential role in structuring and directing daily life. Shopping centers that enrich and support the social activities of their visitors have become multifunctional public spaces. Urban spaces, squares, meeting and seating areas are restructured within shopping centers, and with the actions carried out within the mall, they become public spaces, creating alternative indoor/outdoor spaces for the community to the city center.
Shopping centers experienced a golden age in the US between 1970 and 1990, and reached a certain saturation level before the global crisis in 2007-2008. The future of these buildings, called "dead malls", has been discussed worldwide for some time, and efforts have been made to revive these structures and bring them back into use. In addition, during the Covid-19 pandemic in 2020 severe changes in people's behavior and lifestyles were created. The public, social, commercial and spatial changes have also affected shopping centers in particular. The restrictions and closure processes have increased the rate at which shopping centers are dying.
Within the scope of this thesis, 'shopping centers' as one of the main consumption spaces of today and losing their function/dying problem is examined as to the changes in society and the spatial and functional changes of the buildings over time. The possible future potential of these spaces is evaluated. 
In the conceptual framework section of the thesis, the concepts of consumption culture that has created shopping spaces and the concepts of alterations in space as a consequence of consumption, the changes in shopping centers are examined, and the concepts of loss of function/death are discussed. In particular, the changes in consumption habits with the advancement of technology in the last period, a new definition and experience of a new place developed with virtual shopping are discussed, and these changes are examined through social relations, leisure activities and eating and drinking habits, as well as the spatial dimension of consumption. Changes in cities and shopping centers are examined through economic, social, and spatial dynamics called urban dynamics The impacts of urban dynamics and changes on shopping behavior and shopping spaces in society are evaluated. 
In the study, the changes that shopping centers have undergone from the time they first emerged to the present day are examined in four different groups. The first generation shopping centers were designed for purely commercial use and were in the form of a closed box in which the relationship of the visitors with the surrounding is completely disconnected to allow them to focus only on shopping without being affected by external factors. Economic gain is the most important criterion for visitors in this period. 
In second generation shopping centers, mixed and cultural uses became significant for visitors in addition to commercial use. With the addition of cultural and mixed functions, the priorities in design have changed, though designs are again introverted, however with the distinction where people can perceive daylight and do not completely lose the concepts of time and space, and able to find focal points have been designed. Cultural gains are important as well as economic gains for visitors. As cultural activities have increased with the addition of cinema and theater units, visitors have started to meet their public space requirements on private property, and these buildings have become meeting places for the community. 
Social use has become a priority in third generation shopping centers, and the designs are shaped accordingly. Entertainment comes to the forefront in social use. Besides, shopping centers have started to open up to the outside, and though partially, engage with the environment. Managements organize workshops and competitions for their visitors, creating new activities for guests to make them spend most of their time inside by contributing to their socialization needs.
In the fourth generation shopping centers, commercial-cultural-social uses together with open space use and technology integration with rapidly developing technology come to the fore. The concept of the avenue, especially the main street concept, has taken place in designs. In addition, experience is becoming the visitors' most crucial reason for the choice. People tend to buy products from a physical store only for the experience or if it is convenient for them (accessibility as the most important criterion). Mixing the retail with social projects becomes essential for visitors.
The evaluation part of the thesis covers the criteria used for shopping centers all over the world. There are factors for capacity assessment criteria used for shopping centers worldwide. As per The International Council of Shopping Centers (ICSC), these evaluation criteria are based on four main factors. The first factor is the evaluation of the stores in shopping centers according to the vacancy rate; the second is the evaluation of shopping centers according to the number of visitors; the third is the changes in consumption habits; and the fourth is the consumer experience. According to these evaluation criteria, retail experts consider shopping centers as "problematic" if the vacancy rate of stores is at the level of 10-20%, those with 20-40% as "unhealthy", and those with 40% or higher rates "dead/out of function". On the other hand, The International Council of Shopping Centers (ICSC), defines shopping centers that have high vacancy rates or low consumer traffic/visit levels and that have deteriorated over time in a certain way, as "dead malls".
Many buildings undergo spatial and functional changes throughout their life cycles, starting with the construction. When we examine these changes, four different approaches are foreseen for shopping centers that are dead. The first of these approaches is renovation, adding different functions to the building in addition to the shopping function, the second is the conversion of the building to completely different functions, the third is closure, where the building is out of use and left to decay, and the fourth is the demolition of the building and the use of the land for different functions.
In the same section of the thesis, the historical development of shopping centers worldwide and in Turkey was examined. Following that, how the buildings classified as dead malls that tried to be revived are examined through case studies on renovation, conversion, closure and demolition in the world and in Turkey, especially the studies on renovation and conversion, are detailed.
Renovation and conversion works are carried out worldwide under the scope regarding the revitalization of dead malls. With functions such as hotels, museums, city halls, offices, housing blocks and sports centers added to the shopping centers in the renovation works, new city centers are created especially for suburban areas and low-density urban communities. When the conversion works are examined in detail, it can be clearly seen that the buildings are mostly converted into educational, health, cultural, commercial and religious functions, and thus public-social use has been increased.
When it comes to conversion and renovation of shopping centers, it has been especially observed that transforming the building from indoor use to an outdoor (open-air) shopping center, the use of the main street typology, which was used as a shopping place in cities before the appearance of shopping centers, is used in the newly created outdoor shopping centers. It is also new and exemplary data for future designs.
In the field study section of the thesis, four shopping malls still operating in Istanbul were examined. The spatial changes in four shopping centers on 2007, on 2018 and on 2022 were examined, with the differences in the shop-mixes being determined. Considering the spatial changes that the shopping centers have undergone, it is observed that there is growth in the total usage areas on the basis of square meters in all four malls. In addition to the indoor areas, there has been an increase in the outdoor areas of the buildings. At the stage of interpreting the relations between the differences and changes in the shop-mixes and today's consumption approaches, the rates of changes in the shop unit groups were shown with supporting numerical data. The classification was made according to the shop vacancy rates. Concerning these evaluations and in the process from the opening of the shopping center to the present, it has been determined by numerical data how it has lost its function and become dead. While examining the renovation, conversion, and revitalization work carried out by the managements to restore the shopping centers to their former vitality (conditions), the changes in the behaviors of the society in their daily lives have also been analyzed accordingly. The impact of the additional functions assigned to shopping centers on the changes in shop-mixes has also been detected and evaluated. 
Based on the idea that death holds a different beginning, it should be foreseen that dead malls do not only possess a negative manner but, at the same time, possess various potentials. In future shopping center designs, the idea should include flexibility, compatibility to structural changes, and inclusion of technological features.  
Particularly in line with the sensitivities that have developed with the Covid-19 pandemic, the use of open space will be prioritized in designs, and the concept of the main street will be added to the works; thus, the designs will shift towards outdoor (open-air) malls. As a result of this pandemic period, it can be foreseen that food and beverage venues, children's playgrounds, and social areas will ultimately move to the outdoor environment. The shopping centers of the future will be axes of entertainment and socialization-oriented centers where the experience factor becomes essential, and people will identify themselves through these living centers. The experience in these areas will be technology and health oriented, with organic products at the forefront. The continuity of shopping centers can be ensured by supporting shopping with various additional functions. Through renovation or conversion works, buildings that have lost their function are become dead buildings should be brought back into use.