Arz-talep analizi açısından İstanbul'daki dört ve beş yıldızlı otellerin yatırım kararlarını etkileyen faktörlerin incelenmesi
Investigation of the factors affecting the investment decisions of four and five star hotels in Istanbul in terms of supply-demand analysis
Yazar: EBRU ULUCAN
Danışman: PROF. DR. İSMAİL KIZILIRMAK
İstanbul Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Turizm İşletmeciliği Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2020
Konu: Turizm = Tourism ; İşletme = Business Administration
Dizin: Aglomerasyon = Agglomeration ; Arz = Supply ; Arz talep yönetimi = Supply demand management ; Bulanık TOPSIS = Fuzzy TOPSIS ; Eğri uydurma algoritmaları = Curve fitting algorithms ; Oteller = Hotels ; Talep = Demand ; Yatırım kararları = Investment decisions ; Yatırımlar = Investments ; İstanbul = Istanbul

Özet:
Bu tez çalışması; otel işletmelerinin yatırım kararları alınırken ne kadar rasyonel davranıldığını ortaya koymak amacıyla yapılmıştır. İstanbul'a yönelik turizm talebini tahminlemek, yatırım kararlarını etkileyen faktörlerin neler olduğunu ve bu doğrultuda en çok tercih edilen yatırım bölgesinin neresi olduğunu belirlemek de çalışmanın alt amaçlarındandır. Bu amaçlara ulaşabilmek için; keşifsel modelle tasarlanan bu çalışmada, hem nicel hem de nitel araştırma yöntemlerinden faydalanılmıştır. Örneklemi İstanbul olarak ele alınan araştırmaya konu olacak ikincil veriler, turizm istatistiklerinden, birincil veriler ise Kasım 2019-Mayıs 2020 tarihleri arasında 22 otel yatırımcısı ile yüz yüze görüşülerek toplanmıştır. Görüşmeler esnasında yatırımcılara ilk önce dört soru sorulmuş, daha sonra anket uygulaması yapılmıştır. Anketlerden elde edilen veriler; yatırımcılar tarafından en çok tercih edilen yatırım bölgesinin belirlenmesi için, görüşmelerden elde edilen bilgiler ise; ortaya çıkan tahminleme ve anket analiz sonuçlarını desteklemek için kullanılmıştır. İstanbul'a yönelik tahminler ise; "Eğri Uydurma" yöntemi ile yapılmıştır.
Yapılan araştırmanın sonucunda; yatırımcıların, yatırım kararı alırken en çok yatırımın geri dönüş süresi ve pazarın ihtiyaçları faktörlerini dikkate aldıkları ortaya çıkmıştır. Öte yandan; kuruluş yeri seçimini etkileyen faktörler içinde de sırasıyla; hukuki faktörler, aglomerasyon koşulları ve ekonomik faktörlerin olduğu görülmüştür. Yatırım bölgelerinin tercih sıralaması sonucunda ise; yatırımcıların en çok Beyoğlu-Beşiktaş-Şişli bölgesine yatırım yapmayı tercih ettikleri ortaya çıkmıştır. Daha sonra tüm bu sonuçlar, değerlendirilmiş ve hem akademiye hem de sektöre yönelik öneriler geliştirilmiştir.

Anahtar Kelimeler: Aglomerasyon, Eğri Uydurma, Fuzzy TOPSIS, İstanbul, Kuruluş Yeri, Otel Yatırımları

Abstract:
This thesis study was carried out to reveal how rational the investors are during their investment decisions. The sub-objectives of the study are to estimate the tourism demand for Istanbul, to determine which factors affect investment decisions and where the most preferred location site for hotel investments. In order to achieve these goals; the study is designed with the exploratory model, and both quantitative and qualitative research methods were used. In the study, of which the sample is Istanbul, the secondary data was collected from tourism statistics, and the primary data was collected by face-to-face interviews with 22 hotel investors between November 2019 and May 2020. During the interviews, firstly the investors were asked four questions, and then a questionnaire was applied. Data obtained from surveys were used to determine the most preferred investment region by investors, the information obtained from the interviews were used to support the results of demand forecast and survey analysis. And for the demand forecast, Curve Fitting Method has been used.
As a result of the research; it has been revealed that investors take into consideration the factors of the return time of the investment and the needs of the market mostly, when making an investment decision. On the other hand; legal factors, agglomeration conditions and economic factors were determined as the most important factors for hotel location site selection. As a result of the order of preferences of the investment regions; it was revealed that investors mostly prefer to invest in Beyoğlu-Beşiktaş-Şişli region. Then all these results were compared and evaluated, and suggestions for both academic researches and the industry were developed.

Key Words: Agglomeration, Curve Fitting, Fuzzy TOPSIS, Hotel Investments, Istanbul, Location Site