Alanya'da yabancılara konut satışının artmasının bölge konut sektörüne etkisi: Nitel bir araştırma
The effect of increased housing sales to foreigners in  Alanya on the regional housing sector: A qualitative research
Yazar: BERNA YILDIZ
Danışman: DOÇ. DR. BAYRAM ER
ALANYA ÜNİVERSİTESİ / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Mimarlık Ana Bilim Dalı / Mimarlık Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2023
Konu: Mimarlık = Architecture

Özet:
Ülkemizde yabancılara yapılan konut satışları her geçen sene artış göstermektedir. Yabancıların ülkemizden taşınmaz satın alması ile ortaya çıkan konut talebi inşaat sektörünün hareketlenmesine ve yoğun bir yapılaşma sürecine girilmesine sebep olmuştur. Ülkemizde yabancıların konut satın aldığı illerin başında gelen Antalya'nın bir ilçesi olan Alanya'da son yıllarda konut üretimi ve satışı anlamında hareketli günler yaşanmaktadır. İlçede yaşanan bu gelişmeler bölgede kapsamlı ve çok boyutlu bir araştırmanın gerekliliğini ortaya koymaktadır. Bu bağlamda öncelikle Türkiye'de yabancılara yapılan konut satışları incelenmiş ve çalışmanın arka planı oluşturulmuştur. TÜİK'ten elde edilen verilerden faydalanılarak 2013-2022 yılları arasında en çok konut satın alınan iller listelenmiş ve değerlendirmeler yapılmıştır. Yabancılara en çok konut satışının yapıldığı illerin başında İstanbul ve Antalya'nın geldiği tespit edilmiştir. Araştırma bölgesi olarak Antalya'da yabancıya yönelik konut satışının en fazla olduğu ilçe olan Alanya seçilmiştir. İlçe iklimsel özellikleri, tarihi dokusu ve gelişmiş turizm faaliyetleri ile dikkat çekmektedir. Bu özelliklere bağlı olarak artış gösteren yabancıya yönelik konut satışları araştırmaya değer bulunmuştur. Meydana gelen tüm bu gelişmeler Alanya'da konut sektörünü bölgesel bağlamda incelemenin gerekliliğini ortaya koymaktadır. 
Bu tez çalışmasında Alanya ilçesinde konut sektörünün mevcut durumu ortaya konmuş ve gelecekle ilgili değerlendirmelerde bulunulmuştur. Çalışmada, araştırma konusunun özelliklerine uygun olan, zamana ve mekana göre değişen sosyal olayların incelenmesinde kullanılan nitel araştırma yönteminden faydalanılmıştır. Bu yöntemde amaç sınırları belirlenmiş bir alan içinde yaşanan olayların ortaya çıkma nedenini araştırmak ve o bölgede yaşayanların olaylardan nasıl etkilendiğini incelemektir. Bu yöntemde çalışmanın yapıldığı alan çerçevesinde genelleme yapılmaktadır. Çalışmada kullanılacak verileri elde etme noktasında nitel araştırma yöntemlerinden biri olan yarı yapılandırılmış mülakat kullanılmıştır. Konut üretimi ve satışında rol oynayan 3 farklı katılımcı grubundan 23 kişiyle Mart- Mayıs 2023 tarihleri arasında yüz yüze görüşmeler yapılmıştır. 
Uygulama çalışmasında katılımcılarla yapılan görüşmelerden elde edilen verilere göre döviz kurunda yaşanan gelişmelere bağlı olarak Türk Lirasının değer kaybetmesi ve yerli vatandaşın alım gücünün düşmesiyle piyasada satılan konutların büyük bir kısmını yabancıların satın aldığı tespit edilmiştir. Yabancılardan gelen konut talebiyle inşaat sektörünün hareketlendiği ve yoğun bir yapılaşma sürecine girildiği belirtilmiştir. Konutların daha çok yabancılara satıldığını tespit eden müteahhitler projelerde yabancıların istek ve talepleri doğrultusunda üretim yapmaya başladıklarını ifade etmiştir. Talebin bu yönde olması ve daha fazla bağımsız bölüm elde edilmesi sebebiyle daha kazançlı olan bu yaklaşımın olumsuz yanlarının da olduğu sonucuna varılmıştır. Konut talebini karşılamak için yeşil alanların yapılaşmaya açılması ile birlikte bölge dokusunun zarar gördüğü belirtilmiştir. Bir diğer taraftan bağımsız bölüm sayısının artmasıyla ilçede ulaşım, kanalizasyon, su gibi altyapı hizmetlerinde problemlerin ortaya çıktığı ifade edilmiştir. Yabancılara hitap eden konutların üretiminin artmasıyla yerliye yönelik konut sıkıntısının ortaya çıktığı tespit edilmiştir. Yeni projelerde yabancıların talepleri doğrultusunda üretim yapılması sebebiyle yerli vatandaşa hitap eden konutların sayısının azaldığı belirtilmiştir. 
Türkiye'de yabancılara yönelik gayrimenkul satışları ile çok sayıda çalışma yapılmıştır ancak yabancıların konut satın aldığı illerin başında gelen Antalya'nın Alanya ilçesi özelinde bir çalışma bulunmamaktadır. Son yıllarda yabancıların kalıcı olarak yerleştiği ve konut satın aldığı bir bölge olan Alanya'da yabancıların konut sektörüne etkisinin konu edildiği bu çalışmanın literatüre katkı sağlaması beklenmektedir.

Abstract:
Housing sales to foreigners in our country are increasing every year. The demand for housing, which emerged when foreigners bought real estate in our country, caused the construction sector to become active and an intensive construction process to begin. Alanya, a district of Antalya, which is one of the leading cities where foreigners buy housing in our country, has been experiencing active days in terms of housing production and sales in recent years. These developments in the district reveal the necessity of a comprehensive and multi-dimensional research in the region. In this context, firstly, housing sales to foreigners in Turkey were examined and the background of the study was created. By using the data obtained from TUIK, the provinces where the most housing was purchased between 2013-2022 were listed and evaluations were made. It has been determined that Istanbul and Antalya are the cities where the most housing sales are made to foreigners. Alanya, which is the district with the highest number of housing sales to foreigners in Antalya, was chosen as the research region. The district attracts attention with its climatic characteristics, historical texture and developed tourism activities. Housing sales to foreigners, which have increased due to these features, have been found worthy of research. All these developments reveal the necessity of examining the housing sector in Alanya in a regional context.
In this thesis study, the current situation of the housing sector in Alanya district has been revealed and evaluations have been made about the future. In the study, qualitative research method, which is suitable for the characteristics of the research subject and used to examine social events that change according to time and place, was used. The aim of this method is to investigate the reason why events occur within a defined area and to examine how the people living in that area are affected by the events. In this method, generalizations are made within the framework of the field in which the study is carried out. Semi-structured interview, one of the qualitative research methods, was used to obtain the data to be used in the study. Face-to-face interviews were held between March and May 2023 with 23 people from 3 different participant groups who play a role in housing production and sales.

According to the data obtained from the interviews with the participants in the application study, it was determined that foreigners purchased most of the houses sold in the market due to the depreciation of the Turkish Lira and the decrease in the purchasing power of local citizens due to the developments in the exchange rate. It has been stated that the construction sector has become active due to the housing demand from foreigners and an intensive construction process has begun. Contractors who found that houses were mostly sold to foreigners stated that they started to produce projects in line with the wishes and demands of foreigners. It has been concluded that this approach, which is more profitable because the demand is in this direction and more independent sections are obtained, also has negative aspects. It has been stated that the fabric of the region has been damaged as green areas have been opened to construction in order to meet the housing demand. On the other hand, it has been stated that with the increase in the number of independent sections, problems have arisen in infrastructure services such as transportation, sewerage and water in the district. It has been determined that as the production of houses appealing to foreigners increases, a housing shortage for locals has emerged. It has been stated that the number of residences appealing to local citizens has decreased due to the production in new projects in line with the demands of foreigners. It has been determined that as the production of houses appealing to foreigners increases, a housing shortage for locals has emerged. It has been stated that the number of residences appealing to local citizens has decreased due to the production in new projects in line with the demands of foreigners. It has been determined that as the production of houses appealing to foreigners increases, a housing shortage for locals has emerged. It has been stated that the number of residences appealing to local citizens has decreased due to the production in new projects in line with the demands of foreigners.
There have been many studies on real estate sales to foreigners in Turkey, but there is no study specific to Alanya, Antalya, which is one of the provinces where foreigners buy housing. It is expected that this study, which deals with the effect of foreigners on the housing sector in Alanya, a region where foreigners have settled permanently and purchased housing in recent years, will contribute to the literature.