Orman vasfını yitirmiş arazilerin değerlemesi: Ankara ili Kızılcahamam ilçesi örneği
Valuation of lands that lost forest characteristics: The case of Kizilcihamam district of Ankara province
Yazar: KERİM ÜSTÜN
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Tarım Ekonomisi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2009
Konu: Ziraat = Agriculture

Özet:
Araştırmanın amacı, orman vasfını yitirmiş ve kamuoyunda 2B arazileri olarak bilinen arazilerin değerlendirilmesi ve değerleme yöntemlerinin seçilen örnek olay çerçevesinde incelenmesidir. Araştırmada öncelikle ülkemizde 2B tartışması teorik yönden incelenmiş ve günümüze kadar yapılan çalışmalar (satışa hazırlama, satış yöntemleri, değerleme ve uygulama işlemleri) kısaca değerlendirilmiş ve daha sonra İç Anadolu Bölgesi'nde 2B arazilerinin en yüksek payı aldığı Ankara-Kızılcahamam İlçesi'ndeki taşınmazlar yönünden konu araştırılmıştır.Cumhuriyet döneminde işgal edilen 2B alanlarının satışının yapılması için yasal düzenlemeler yapılmışsa da bu düzenlemeler Anayasaya aykırılığı nedeniyle iptal edilmiş, satışları yapılamamıştır. 31.8.1956 tarih ve 6831 Sayılı Orman Kanununun 2. maddesinin B bendinde sayılan yerler son 15-20 yıldanberi yoğun olarak tartışılmakta ve hatta hükümetlerin kamu gelirlerini artırma stratejileri arasında 2B arazilerinin satışı önerilmektedir. Türkiye'de 68 ilde yaklaşık 3500'e yakın yerleşim yerinde 473.419 ha 2B kapsamında arazi bulunmaktadır. Tarımsal üretimde kullanılan 2B arazilerinin toplam içindeki payı % 74,14'tür. 2B arazilerinin çoğunluğunu orman içi ve çevresindeki yerleşim yerlerindeki araziler oluşturmaktadır.İncelenen İlçede 46.228 da 2B kapsamında arazi bulunmakta olup, bunun % 96,15'i tarım arazisi olarak kullanılmaktadır. Araştırma sonuçları 2B arazilerinin hanelerin gelirleri içindeki payının oldukça yüksek olduğunu göstermektedir. İlçede 2B arazisinden yararlanan hanelerin ortalama işletme arazisi varlığı 16,5 da olup, bunun % 61,5'ini 2B arazileri oluşturmaktadır. 2B arazisinden yararlanmayan hanelerin ortalama işletme arazisi varlığı 16,2 da olarak saptanmıştır. Yararlanan ve yararlanmayan hanelerin fiilen işledikleri arazi varlığı, ülke ortalamasından yaklaşık 4 kat düşüktür. 2B arazilerini kullanan hanelerin % 85,7'si ve kullanmayan hanelerin ise % 80,9'u fiilen işledikleri arazi varlığının geçimlerini sağlamak için yeterli olmadığını beyan etmişlerdir. İncelenen köylerde yaşayanlara ve paydaşlara göre 2B kapsamındaki arazilerin köylülere satışının yapılması gerekmekte olup, satış yapılması durumunda köylülerin potansiyel alıcı olabilecekleri tespit edilmiştir.Orman vasfını yitirmiş arazilerin gelir, piyasa ve maliyet bedelleri üzerinden değerlenebileceği, orman içi ve çevresinde arazi piyasasının koşulları dikkate alındığında başlıca değerleme yönteminin gelir yöntemleri olabileceği saptanmıştır. Direkt kapitalizasyon ve gelir çarpanları yaklaşımları, bu tür arazilerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılabilecektir. Türkiye'de 2B arazilerinin rayiç bedel üzerinden değil gelir ve/veya piyasa değerleri üzerinden satışının yapılması ile ilgili şeffaflığı da sağlayacak yasal düzenleme yapılmasına gereksinim bulunmaktadır.

Abstract:
The objective of this study is to examine valuation methods and utilization of deforested lands, within the framework of a selected case study. The study first focuses on discussions in Turkey on various conceptions of deforested land from a theoretical point of view. Activities conducted so far (preparation for selling, selling methods, valuation and application procedures) are briefly analyzed and the topic is explored with regards to properties in Ankara Province, Sub-province of Kızılcahamam, where deforested lands have the biggest share in the Central Anatolia Region.Although legislative arrangements have been made to enable selling of such lands, occupied due to various reasons, in the Republic era, these arrangements have been annulled because of conflict with the Turkish Constitution and the selling of lands has not been realized. Among public lands occupied as such, particularly those areas listed in Clause B of Article 2 of the Forestry Law dated 31 August 1956 and numbered 6831 (commonly referred to as the ?2B? lands) have been frequently discussed in the last two decades and even selling the 2B lands is primarily suggested to governments as a strategy of improving public incomes. In the 68 provinces of Turkey, in nearly 3500 settlements, there are 473.419 ha of lands that are under the scope of the 2B. For agricultural production purposes is 74.14 percent in the total amount of 2B lands. Lands in the settlements in and around forests constitute the majority of the 2B lands.In the examined sub-province, there are a total of 46,228 da lands covered under the 2B whereas the share of the 2B lands used as agricultural lands in the total 2B lands in the sub-province is 96,15 percent. The results of the study show that the share of the 2B lands in household incomes is quite high. The average farm land assets of the examined households that use 2B lands is 16.5 da, of which 61.5% is constituted by 2B lands. The average farmland assets of the examined households that do not utilize 2B lands is found to be 16.2 da. The land assets actively cultivated by households that utilize and do not utilize 2B lands is 4 times lower than the country averages. The lands covered under 2B should be sold to the villagers according to all those living in the examined villages and other stakeholders and it has been found that villagers can be potential buyers in case of selling.It has been determined that deforested lands can be technically evaluated based on income, market conditions, and cost amounts and when the market conditions in and around the forests are taken into consideration, the primary technical evaluation method should be income methods. It will be possible to use direct capitalization and income multipliers approaches in the valuation of such lands. There is a requirement in Turkey to make legal arrangements to ensure transparency that the 2B lands are sold to users and other persons and organizations, not at the fair market value but based on income and/or market prices.