Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal ve kârlılık yapısının borsa performansına etkisi
The effect of financial and profitability structure of real estate investment trusts on stock market performance
Yazar: AYŞEGÜL BERRAK KÖTEN
Danışman: PROF. DR. SALİH DURER
Yıldız Teknik Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İşletme Yönetimi Ana Bilim Dalı / İşletme Yönetimi Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2021
Konu: İşletme = Business Administration
Dizin: Borsa = Stock exchange ; Borsa İstanbul = İstanbul Stock Exchange ; Fiyat-kazanç oranı = Price-earning ratio ; Gayrimenkul yatırım ortaklıkları = Real estate investment trusts ; Kar = Profit ; Kar oranları = Profit  rates ; Karlılık = Profitability ; Panel regrasyon analizi = Panel regression analysis ; Performans = Performance ; Piyasa değeri = Market value

Özet:
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO), ülkelerin ekonomilerinde lokomotif görevi üstlenen gayrimenkul sektörünün gelişmesinde oldukça önemli katkılar sağlayan ortaklıklardır. Sermaye piyasasından ihraç edilen hisse senetlerinin karşılığında bireysel yatırımcıların GYO paylarına yaptıkları yatırımlar sayesinde büyük ölçekli gayrimenkul projelerine imza atan GYO'lar, portföylerinde bulunan gayrimenkulleri likit fonlara dönüştürerek yatırımcılarına kazanç sağlamakta, ülke ekonomisine olumlu katkılarda bulunmaktadır. Borsa aracılığıyla halka açılmalar sonucunda hisse senetlerine yönelik oluşan talepler doğrultusunda daha az maliyetli finansman imkânı sağlayan GYO'lar, 1990 yıllarından günümüze kadar dünyada, 2001 yılından bu yana ise Türkiye'deki yatırım piyasalarında büyük bir ilgi toplamayı başarmıştır ve her geçen yıl gelişimini artırarak piyasadaki varlığını sürdürmeye devam etmiştir.

Bu çalışmanın amacı, Borsa İstanbul'da işlem gören GYO'ların 2014.Q1-2021.Q1 dönemine yönelik borsa performanslarına makroekonomik değişkenlerin, finansal yapı oranlarının ve karlılık oranlarının etkisini panel regresyon analizi yardımıyla belirlemektir. Farklı performans göstergelerinden anlamlı model sonuçlarına ulaşılanlar için değerlendirmeler yapılmıştır. Ele alınan değişkenler birinci nesil ve ikinci nesil birim kök testlerine göre birinci mertebe fark için durağandır. Her model grubu için heterojenlik ve yatay kesit bağımlılığı durumu söz konusudur. Hausman testi sonucunda sabit etkiler modeli (SEM) ile tahminler elde edilmiştir. Makroekonomik veriler için en büyük etki kişi başına kullanılabilir gelir olmuştur. Kişi başına kullanılabilir gelir 1 birim arttığında, Piyasa Değeri/Defter Değeri (PD/DD) değişkeni 0.657 birim artmakta, enflasyon oranı 1 birim arttığında, PD/DD değişkeni 0.541 birim azalış göstermektedir. Konut faiz oranı1 birim artığında, PD/DD oranı 0.239 birim azalış göstermiştir. 

Finansal yapı oranları için, Maddi Duran Varlıklar (Net) / Varlık (Aktif) Toplamı Oranı 1 birim arttığında, PD/DD değişkeni 0.942 birim artmakta, Maddi Duran Varlıklar / Öz Kaynaklar 1 birim arttığında, PD/DD değişkeni 0.538 birim artmakta, Maddi Duran Varlıklar / Uzun Vadeli Yabancı Kaynaklar Oranı 1 birim arttığında, PD/DD değişkeni 0.015 birim artış göstermektedir. Dönen Varlıklar / Aktif (Varlık) Toplamı Oranı 1 birim arttığında, PD/DD değişkeni 0.006 birim artmakta, Uzun Vadeli Yabancı Kaynaklar / Devamlı Sermaye Oranı 1 birim arttığında, PD/DD değişkeni 0.001 birim artmakta, Duran Varlıklar / Öz Kaynaklar Oranı 1 birim arttığında, PD/DD değişkeni 0.0002 birim artmakta, Duran Varlıklar / Devamlı Sermaye Oranı 1 birim arttığında, PD/DD değişkeni 0.0003 birim artış göstermektedir. Diğer yandan, Dönen Varlıklar / Aktif (Varlık) Toplamı Oranı 1 birim arttığında, Fiyat/Hisse Başına Kar (F/HBK) değişkeni 0.028 birim artmakta, Maddi Duran Varlıklar / Uzun Vadeli Yabancı Kaynaklar Oranı 1 birim arttığında, F/HBK değişkeni 0.009 birim artmakta, Duran Varlıklar / Devamlı Sermaye Oranı 1 birim arttığında, F/HBK değişkeni 0.003 birim artmakta ve Uzun Vadeli Yabancı Kaynaklar / Devamlı Sermaye Oranı 1 birim arttığında, F/HBK değişkeni 0.004 birim artış göstermektedir.  

Karlılık oranı değişkenlerinden Finansman Giderleri ve Vergiden Önceki Kar / Kaynak (Pasif) Toplamı Oranı en etkili değişkendir ve 1 birim arttığında, PD/DD değişkeni 0.100 birim artış göstermektedir. Faaliyet Karı / Net Satışlar Oranı 1 birim arttığında, PD/DD değişkeni 0.056 birim artış göstermektedir. Özsermaye Karlılık oranı 1 birim arttığında, PD/DD değişkeni 0.024 birim artmakta, Net Kar / Net Satışlar Oranı 1 birim arttığında, PD/DD değişkeni 0.001 birim artmakta ve Faaliyet Giderleri / Net Satışlar Oranı 1 birim arttığında, PD/DD değişkeni 0.006 birim artış göstermektedir.

Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Borsa Performansı, Panel Regresyon Analizi.

Abstract:
Real estate investment trusts (REITs) are partnerships that make significant contributions to the development of the real estate sector, which is the locomotive of the country's economy. REITs, which have realized large-scale real estate projects with the investments made by individual investors in real estate investment partnership shares in return for the stocks issued from the Capital Markets, turn the real estates they hold in their portfolios into liquid funds, making a profit for their investors and creating positive effects on the country's economy. REITs, which were able to obtain less costly financing opportunities in line with the demands created for stocks as a result of going public through the stock market, managed to attract attention in the investment markets in the world since 1990 and in Turkey since 2001, and continued to increase its development every year.

The aim of this study is to determine the effect of macroeconomic variables, financial structure ratios and profitability ratios on the stock market performance of REITs traded in Borsa İstanbul for the period 2014.Q1-2021.Q1 with the help of panel regression analysis. Evaluations were made for those who reached meaningful model results from different performance indicators. Considered variables are stationary for first-order difference according to first-generation and second-generation unit root tests. There is heterogeneity and cross-section dependence for each model group. As a result of the Hausman test, estimations were obtained with the fixed effects model (FEM). For macroeconomic data, the biggest impact was per capita disposable income. When disposable income per capita increases by 1 unit, MV/BV variable increases by 0.657 unit, inflation rate is 1 unit increases, the MV/BV variable decreases by 0.541 unit. Housing interest rate 1 unit increased, the MV/BV ratio decreases by 0.239 unit.

For the financial structure ratios, when the Tangible Assets (Net) / Asset (Asset) Total Ratio increases by 1 unit, the MV/BV variable increases by 0.942 unit, when the Tangible Assets / Equity increases by 1 unit, the MV/BV variable increases by 0.538 unit. When the Assets / Long-Term Liabilities Ratio increases by 1 unit, the MV/BV variable increases by 0.015 unit. When Current Assets / Asset (Asset) Total Ratio increases by 1 unit, MV/BV variable increases by 0.006 unit, when Long Term Liabilities / Perpetual Capital Ratio increases by 1 unit, MV/BV variable increases by 0.001 unit, When Fixed Assets / Equity Ratio increases by 1 unit , MV/BV variable increases by 0.0002 unit, when Fixed Assets / Perpetual Capital Ratio increases by 1 unit, MV/BV variable increases by 0.0003 unit. On the other hand, when Current Assets / Asset (Asset) Total Ratio increases by 1 unit, Price/Earnings Per Share (P/EPS) variable increases by 0.028 units, when Tangible Assets / Long-Term Liabilities Ratio increases by 1 unit, P/EPS variable increases by 0.009 units. When the Fixed Assets / Perpetual Capital Ratio increases by 1 unit, the P/EPS variable increases by 0.003 units and when the Long-Term Liabilities / Perpetual Capital Ratio increases by 1 unit, the P/EPS variable increases by 0.004 units.

Profitability rate variables, Financial Expenses and Profit Before Tax / Resource (Liability) Total Ratio is the most effective variable and 1 unit increases, the MV/BV variable increases by 0.100 unit. Operating Profit / Net Sales Ratio 1 unit increases, the MV/BV variable increases by 0.056 unit. Equity Profitability Ratio 1 unit increases, MV/BV variable increases by 0.024 unit, Net Profit / Net Sales Ratio is 1 unit increases, the MV/BV variable increases by 0.001 unit and the Operating Expenses / Net Sales Ratio is 1 unit increases, the MV/BV variable increases by 0.006 unit.

Keywords: Real Estate Investment Trusts, Stock Market Performance, Panel Regression Analysis.