Kentsel dönüşüm sürecinde meydana gelen gayrimenkul rantı içinde kamu payının arttırılması
Increasing public share in real estate economic rents generated by urban transformation processes
Yazar: FATMA GÖZDE KÖSEOĞLU
Danışman: PROF. DR. FAHRİYE NİHAN ÖZDEMİR SÖNMEZ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2020
Konu: Ekonomi = Economics ; Sosyoloji = Sociology ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Arazi rantı = Land rent ; Kentsel dönüşüm = Urban transformation

Özet:
Kentsel dönüşüm sürecinde oluşan rantın kamuya aktarılması; ranttan herkesin faydalanabilmesi ve kentlerde sosyal ve mekansal adaletin sağlanması açısından önem taşımaktadır. Dönüşüm projeleri ile büyük oranda arazi rantı yaratılmakta, ancak sürecin maliyeti kamuya aktarımakta ve oluşturduğu rant ise belirli aktörler arasında paylaşılmaktadır. Bu çalışmada kentsel dönüşüm sürecinde oluşan rantın kamuya aktarılması için teorik analiz ve örnek proje incelemesine dayalı olarak bir model ortaya konulmuştur. Araştırmanın saha çalışması için seçilen Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Projesi alanında planlama ve proje geliştirme sürecine ilişkin idari verileri ile dört farklı katılımcı grubu ile anket ve derinlemesine görüşme sonuçlarına dayalı olarak model geliştirme çalışması yapılmış ve uygulama araçları ve başarı olanakları tartışılmıştır. Proje alanında arazi değeri artışının analizi, meydana gelen rant içinde planlama süreci ile sermaye yatırım sürecinin katkısı, dönüşüm sürecinde rol oynayan aktörlerin kazanımları ve yaratılan rant algısının incelenmesine dayalı olarak kentsel rantı meydana getiren mekanizma ve paylaşım süreci ortaya konulmuştur. Araştırma kapsamında kentsel dönüşüm sürecinin ekonomik etkilerinin yanısıra sosyal etkileri de irdelenmiş ve bu amaçla; dönüşüm sürecinde yaşanan sosyo-ekonomik değişim, geçiş sürecini tanımlayan toplumsal çatışma ve belirsizlik, memnuniyeti belirleyen temel faktör ve memnuniyet/mağduriyet denklemi, hak sahiplerinin değersizleşme algısı ve aşamalı güven kaybı tartışılmıştır. Buna ilave olarak soylulaştırma, eski ve yeni Fikirtepelilerin soylulaştırma algısı, kent içi göç hareketinin yönü ve niteliği incelenmiştir. Diğer yandan, kentsel arazi rantının yaratılması, realize edilmesi ve aktarılması süreçlerine netlik kazandırılması için; kentsel dönüşüm sürecini rant paylaşım savaşına dönüştüren aktörlerin ranta yönelik tutumları ortaya konulmuştur. Alan çalışmasının bulguları; rantın oluşum mekanizmasına ve paylaşım sürecine ilişkin sonuçlar, bölgede yaşanan sosyal çatışmaya ve soylulaştırma sürecinin neden olduğu sosyal etkilerin değerlendirilmesine olanak sağlayan sonuçlar ve aktörlerin rant ile kurdukları ilişki biçimlerinin değerlendirildiği üç ayrı grupta sınıflandırılmıştır. Son aşamada, beklenti zinciri tanımlanmış ve dönüşüm sürecinde açığa çıkan rant içinden kamuya aktarılan payın arttırılmasına odaklanan model önerisi geliştirilmiş ve bu çerçevede gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının kentsel büyüme, dönüşüm ve koruma süreçlerinde üstleneceği rollerin önemi vurgulanmıştır.

Abstract:
Transferring the rent generated from urban transformation projects to the public is of importance for everyone in terms of ensuring social and spatial justice in cities. With transformation projects, considerable amounts of real estate rent are generated; however, the cost of the process is incurred by the public whereas the resulting rent is shared by certain actors. In this study, a model was put forward based on theoretical analysis and case study analysis in order to show how the rent generated during the urban transformation process can be transferred to the public. Field study was carried out in one of the urban transformation projects of Istanbul, namely Fikirtepe Urban Transformation Project. The study data consisted of administrative data regarding the planning and project development process as well questionnaires and in-depth interviews conducted with four different participant groups. The model was built on the findings from these data sources, and implementation tools and success chances were discussed. The mechanism leading to the urban rent and the sharing process were described by analysing the increase in real estate value in the project area, the contribution of the planning process and the capital investment process to the resulting rent, the gains of the actors involved in the transformation process, and the perception of generated rent. Besides economic effects of the urban transformation process, the study has also explored the social implications of the process. For this purpose; the socio-economic change experienced in the transformation process, social conflict and uncertainty characterizing the transition process, the basic factor that determines satisfaction and the acuity and realisation of satisfaction/suffering, right holders' perception of reduction of their importance in the process, and the gradual loss of trust were discussed. In addition, gentrification, the perception of gentrification of the old and new residents of Fikirtepe, and the direction and nature of the urban migration movement were examined. Apart from these, in order to clarify the processes of creating, realizing and transferring urban land rent, it was attempted to depict the attitudes of the actors who transform the urban transformation process into a rent-sharing war. The findings of the field study were discussed in three separate groups as the findings concerning the formation mechanism of rent and the sharing process, the findings that enable the evaluation of the social effects caused by the social conflict and gentrification process in the region, and the types of relationship of actors with rent. Finally, the chain of expectations was defined and a model was proposed to increase the public share of rent emerging from the transformation process. In light of the foregoing, emphasis was placed onto the role to be played by real estate development and management experts in urban growth, transformation and conservation processes.