Gayrimenkul geliştirme projelerinde maliyet riskleri analizi: Kamu yurt projeleri örneği
Cost risks analysis in real estate development projects: The case of public dormitory facilities
Yazar: MURAT MENDEŞ
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2022
Konu: 11111 = 12345
Dizin: Gayrimenkul geliştirme = Real estate development ; Maliyet tahmini = Cost estimation ; Maliyet yönetimi = Cost management ; Proje geliştirme = Project development ; Risk analizi = Risk analysis ; Risk yönetimi = Risk management

Özet:
Maliyetin, gayrimenkul geliştirme projelerinin başarısını ortaya koyan en önemli
parametre olması, maliyet risklerinin etkin yönetimini bir zorunluluk haline
getirmektedir. Bunu sağlayabilecek etkili yöntemlerden biri de maliyet risklerini hesaba
katan olasılıksal maliyet tahminleridir. Belirtilen tespitlerden yola çıkan ve maliyet
risklerinin olasılıksal maliyet tahminleri yoluyla karşılanması üzerine odaklanan bu
araştırmada; anahtar teslimi götürü bedel sözleşmeye konu kamu yurt projeleri
yardımıyla, olasılıksal maliyet tahminine katkı sağlayabilecek üç ayrı analiz
gerçekleştirilmiştir. Birinci analizin amacı, bu türden işlere teklif verecek yükleniciler ile
bu teklifleri değerlendirecek kamu idarelerine yardımcı olabilecek bir maliyet tahmin
modeli geliştirilerek, geleneksel (deterministik) yöntemlerle yapılmış olan tahminler için
bir kontrol aracı sağlanabilmesidir. Bu amaçla gerçekleştirilen çalışmalarda; projelerin
toplam maliyet tahminleri, bu tahminlerin bir parçası olan döşemelere ilişkin inşaat işleri
maliyet tahminleri ve net sözleşme süreleri yardımıyla muhtemel sözleşme bedellerini
tahmin edebilecek bir doğrusal regresyon modeli elde edilmiştir. İkinci analizde, yukarıda
belirtilen projelerin sözleşme bedelleri yardımıyla elde edilecek olasılık dağılımları ile
projelerin riske açıklıklarının ortaya konulabilmesi hedeflenmiştir. Araştırmada seçilmiş
projelerden elde edilen verilerin analizi ile oluşturulan olasılık modelleri ile kendi
bireysel veya kurumsal koşullarını gözeterek bu olasılıkların etkilerini belirleyebilecek
yüklenicilere, olasılık-etki risk modeli ile maliyet risklerini analiz edebilme fırsatı
sağlanmıştır. Son olarak anahtar teslimi götürü bedel sözleşme türünün kamu idaresi
üzerinde bıraktığı bazı riskler üzerine odaklanılarak, söz konusu riskleri hesaba katan bir
model geliştirilmesi amaçlanmıştır. Bu kapsamda yapılan analizler sonucunda iş artışı,
süreden sapılma ve yükleniciden kaynaklanan nedenlerle işin tamamlanamaması riskleri
için önemli miktarlarda ihtiyat ayrılması gerektiği sonucuna ulaşılmıştır. Araştırma
sonuçları, maliyet riskleri ve yönetiminin proje başarısı üzerindeki önemi de dikkate
alındığında, kamu ve özel sektör gayrimenkul geliştirme projelerinde bir maliyet yönetim
modeli geliştirilmesinin zorunlu olduğunu ortaya çıkarmıştır.

Abstract:
The fact that cost is the most important parameter that reveals the success of real estate
development projects makes effective management of cost risks a necessity. One of the
effective methods that can achieve this is probabilistic cost estimates that take into
account cost risks. In this research, which is based on the stated determinations and
focuses on meeting the cost risks through probabilistic cost estimations; with the help of
public dormitory projects subject to a turnkey lump sum contract, three separate analyzes
were carried out that could contribute to probabilistic cost estimation. The aim of the first
analysis is to develop a cost estimation model that can assist the contractors who will bid
for such works and the public administrations that will evaluate these bids, and to provide
a control tool for the estimations made with traditional (deterministic) methods. In studies
carried out for this purpose; a linear regression model has been obtained that can estimate
the probable contract costs with the help of the total cost estimates of the projects, the
civil works cost estimates for the floors that are a part of these estimates, and the net
contract periods. In the second analysis, it is aimed to reveal the risk exposure of the
projects with the help of the probability distributions obtained from the above-mentioned
projects contract prices. With the help of probability models created by the analysis of
the data obtained from the selected projects in the research, the contractors, who can
determine the effects of these possibilities by considering their individual or institutional
conditions, were provided with the opportunity to analyze the cost risks with the
probability-effect risk model. Finally, it is aimed to develop a model that takes these risks
into account by focusing on some of the risks that the turnkey lump sum contract type
poses to the public administration. As a result of the analyzes made in this context, it has
been concluded that significant amounts of reserve should be allocated for the risks of job
increase, time deviation and the inability to complete the work due to the reasons arising
from the contractor. The results of the research revealed that it is imperative to develop a
cost management model in public and private sector real estate development projects,
considering the importance of cost risks and management on project success.