Yabancıların mülk edinme faaliyetlerinin Türkiye'nin güvenliğine etkilerinin analizi ve bu etkilere yönelik metodolojik bir çalışma
The analysis of the effects of real estate acquisition by foreigners on Turkey's security and a methodological study on these effects
Yazar: TUĞÇE ELİF KURTOĞLU
Danışman: DOÇ. DR. ALİ KARAGÜLMEZ
Kara Harp Okulu Komutanlığı / Savunma Bilimleri Enstitüsü / Güvenlik Bilimleri Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2007
Konu: Hukuk = Law ; Uluslararası İlişkiler = International Relations

Özet:
Ülke, bir devleti oluşturan üç kurucu unsurdan biridir. Devletin maddi bir unsuru olmasının yanı sıra o devletin varlığını sürdürebilmesi için de gereklidir. Devleti yöneten siyasi iktidarlar, sahip oldukları ülkeyi tehditlere karşı korumak ve toprakları üzerinde yaşayan milletin de güvenlik ve refahını sağlamakla yükümlüdürler. Bu kapsamda yabancı uyruklu kişilerin bir ülkenin toprakları üzerinde taşınmaz mal mülkiyeti edinmesi, ülkenin güvenliğini yakından ilgilendiren önemli bir konudur. Bu nedenle her devlet kendi hukuki, sosyal, siyasi yapısını ve tarihini göz önünde bulundurarak yabancılara taşınmaz edinme hakkının sınırlandırılması yoluna gitmektedir.

Yabancıların taşınmaz edinmesi, Türkiye'de Cumhuriyetin kurulmasından itibaren büyük bir önemle üzerinde durulmuş bir konudur. Konu ile ilgili ilk ve en önemli düzenlemeler 24 Temmuz 1923 tarihinde imzalanan Lozan Antlaşması ile yapılmıştır. Lozan Antlaşması yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda kabul edilen sınırlamalar ile bir dönüm noktasını teşkil etmektedir. Lozan Antlaşması'nın ardından yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin düzenlemeler kısa sürede uygulanmaya
başlanarak konunun önemi de vurgulanmıştır. 13.8.1924 tarih ve 442 sayılı Köy Kanununun 87nci maddesi ve 22.12.1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35nci maddesi ile yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin hükümler yürürlüğe girmiştir. 2644 sayılı Tapu Kanununun 35nci maddesi 21.6.1984 tarih ve 3029 sayılı Kanun ile, 22.4.1986 tarih ve 3278 sayılı Kanun ile ve de 3.7.2003 tarih ve 4916 sayılı Kanun ile üç kez değişikliğe uğramış ve her üç Kanun Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Ancak kabul edilen ve ardından iptal edilen her Kanun Lozan Antlaşması ile getirilen sınırlamaları kaldırmıştır.

Son olarak AB uyum süreci gerekçesiyle yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda getirilen sınırlamalar oldukça gevşetilmiş, yabancıların ülkede taşınmaz edinmesinin kolaylaştırılmasına ve yalnızca AB ülkesi vatandaşlarının değil, tüm ülkelerin vatandaşlarının taşınmaz edinmesine imkan tanınmıştır. Bu durum, sahip olduğu avantajlar nedeniyle diğer devletlerin ilgisini çeken Türkiye'de, yabancıların çeşitli amaçlarla taşınmaz edinmelerinin artmasına neden olmuştur.

Bu kapsamda, yapılan çalışmada, Lozan Antlaşmasından itibaren yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda yapılan düzenlemeler incelenmekte, karşılaştırma yapılması bakımından Avrupa Birliği üyesi ülkelerde yabancıların taşınmaz edinimi konusundaki yaklaşımlar değerlendirilmekte, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından 19.04.2005 ile 31.12.2006 tarihleri arasında yayınlanan farklı raporlar arasında karşılaştırmalar yapılmakta ve yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin görüş ve değerlendirmelere yer verilmektedir.

Çalışmanın uygulama kısmında ise Antalya-Merkez ve Alanya ilçeleri ile Aydın'ın Kuşadası ilçesinde bulunan emlak komisyoncularına uygulanmış olan ankete ait değerlendirmelere yer verilmektedir. Anketin amacı, yabancılara taşınmaz satışında etkin bir role sahip olan emlak komisyoncularının bakış açısından yabancıların taşınmaz edinme faaliyetlerinin önemi, şekli ve boyutu hakkına bilgi sahibi olmak, aynı

Abstract:
The land is one of the three components that constitute a state. Apart from being a tangibie asset of the country, it is necessary for its persistence. For this reason, the government is responsible for protecting the country from threats and assuring the security and vvellbeing of its citizens. İn this respect, the subject of foreigners acquiring property is a very important issue vvhich closely concerns the country's security. Consequently, every country should restrict the foreigners' acquisition of property, taking into account it's legal, social and political context.

The acquisition of property by foreigners has been an important issue since the foundation of the Turkish Republîc. The first and the most important regulations were entered into force with the signature of Laussanne Agreement on 24 July 1923. Laussanne Agreement is a milestone for putting the restrictions on the acquisition of property by foreigners. The importance of the issue was emphasized by starting to practice the regulations right after the Laussanne Agreement. The decrees on the acguisition of property by foreigners were entered into force by the article 87 of Village Law Numbered 442 and Dated 13.8.1924 and article 35 of Land Registry Law Numbered 2644 and Dated 22.12.1934. The article 35 of Land Registry Law Numbered 2644 was amended three times by Law No.3029 of 21 June 1984, by taw No.3278 of 22 April 1986 and by Law No.4916 of 03 July 2003 and these laws were annulled by the Constitution Court. Hovvever every adopted and aftervvards annulled law has abolished the restrictions vvhich were entered into force by Laussanne Agreement.

Lastly, the restrictions on the acquisition of property by foreigners have been vvidely loosened reasoning upon the EU accession; facilitating the acquisition of property for foreigners and enabling not only EU citizens but also ali the other countries' citizens to acquire property. This consequence reasoned the increasing acquisition of property by foreigners in Turkey who has been dravving attention by her advantages.

With this scope, in this paper, the regulations put in effect from the Laussanne Agreement on the subject of "the acquisition of property of foreigners" are studied, as for the comparison, the approaches in the EU states are evaluated, various reports which were issued by the General Directorate of Land and Cadastre betvveen 19 April 2005 and 31 December 2006 are compared with each other and the attitudes and evaluations are presented.

For the practical research part of the study, the evaluations of the surveys vvhich were applied to the real estate agents in Antalya-Merkez, Alanya and Kuşadası/Aydın. The aim of the survey is to gather information on the importance of the practice of acquiring property of foreigners, the methods and the dimensions of the practice from the point of vievv of the real estate agents, as well as to try to investigate the real estate agents' ideas and avvareness of the subject.