Türkiye'de ve Dünya'da gayrimenkul yatırım ortaklıkları, temel yasal düzenlemeleri, gelir yapıları ve sermaye piyasalarından sağladıkları fon
Real estate investment trusts, basic regulations, revenue compositions and funds from public offerings
Yazar: SELİM ERDOĞAN
Danışman: DOÇ. DR. AHMET MURAT ÇIRACI
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2008
Konu: Ekonomi = Economics
Dizin: Gayrimenkul yatırım ortaklıkları = Real estate investment trusts

Özet:
Bu çalışmada esas itibariyle Türkiye'de faaliyet gösteren gayrimenkul yatırım ortaklıklarının, ilgili yasal düzenlemelerin amacı çerçevesinde finansman kaynağı olarak halka arz hasılatları ve gelirlerinin türü incelenmiştir.Gayrimenkul yatırım ortaklıkları küçük tasarrufların büyük gayrimenkul projelerine aktarılarak gayrimenkul sektörü için alternatif ve güçlü bir finansman yöntemi sunma amacıyla düzenlenmiştir. Ülkemizde GYO'lara ilişkin düzenlemelerin gelir türlerine getirilen sınırlamalar açısından diğer ülkelerden daha serbest olduğu görülmüştür. Bu serbestiğin GYO'ların mali tablolarına düşük ?esas faaliyet karlılığı?, ?yüksek net karlılık? olarak yansıdığı ortaya çıkmıştır.Kurumlar vergisinden muaf olan ve ayni sermaye ödenmiş sermaye unsuru olabilen gayrimenkul yatırım ortaklıklarının, düzenlemenin yapıldığı 1998 yılından 2007 yılına kadar birincil ve ikincil halka arzlardan 405 Milyon YTL kaynak elde ettikleri hesaplanmıştır. GYO'ların ilk defa ortaya çıktığı Amerika Birleşik Devletleri'nde ise, aynı dönemde sermaye piyasalarından elde edilen kaynak 250 Milyar Dolar civarındadır.Dünya'da GYO düzenlemesine sahip 15 ülke arasından en büyük beşi olan Amerika Birleşik Devletleri, İngiltere, Fransa, Almanya, Japonya'daki düzenlemelerle birlikte ülkemizdeki düzenlemelere bakıldığında; minimum başlangıç sermayesi, minimum başlangıç halka açıklık oranı, borsa kotasyonu, minimum ortak sayısı gibi organizasyonel kriterlerde ülkemiz düzenlemelerinin diğerlerinden daha sınırlayıcı olduğu, ancak buna karşılık, faaliyet dışı gelirlerin vergilendirilmesi, toplam gelirlerin belirli bir kısmının faaliyet dışı gelirlerden oluşabilmesi gibi faaliyetsınırlamalarında ülkemizdeki düzenlemelerin diğer ülkelerden çok daha serbest olduğu görülmüş, bu durumun ülkemizdeki GYO'ların faaliyetlerinin türünü önemli ölçüde faaliyet dışı gelirler lehine çevirdiği sonucuna ulaşılmıştır.Dünya karşılaştırmasına konu olan onbeş ülke arasında 2007 sonu değerleriyle ülkemizdeki GYO'ların büyüklük açısından onüçüncü, bir yıllık borsa işlem hacmi sıralamasında onuncu, varlıkların borçlarla finanse edilme oranında ondördüncü sırada geldiği görülmüştür. Ancak fiyat artışından kaynaklanan ve borsa fiyatının ne kadar oynak olabildiğine işaret eden getiri oranında ikinci sırada yer almıştır. Faiz getiri ve hisse senedi temettü getirisi arasındaki fark sıralamasında ülkemiz en büyük negatif farkla sonuncu sırada yer almıştır.Minimum halka açıklık oranı sınırlaması olan az sayıda ülkeden biri olmakla beraber, Türkiye'deki GYO'lardan yalnızca birinin minimum sınırın üzerinde halka açıklık oranına sahip olduğu, buna karşılık Dünyanın belli başlı GYO'larına bakıldığında halka açıklık oranlarının %75 ve %100 arasında olduğu görülmüştür.Büyüme trendleri değer artışı kriteriyle incelendiğinde ülkemizin de içinde bulunduğu AOA(Avrupa Ortadoğu Afrika) bölgesinin Amerika, Asya ve Pasifik bölgelerinden belirgin bir şekilde hızlı büyüdüğü ortaya çıkmıştır.Ülkemizdeki GYO'ların faaliyetleri incelendiğinde ortaya çıkan bir diğer sonuç sözkonusu şirketlerin 1998-2006 yılları arasındaki elde ettikleri toplam gelirlerin önemli bölümünün faaliyet dışı gelir ve karlar faktöründen oluştuğudur. Diğer bulgularla birlikte değerlendirildiğinde, yani 1998-2006 yılları arasında gerçekleştirilen nakit sermaye artırımlarının sayısı ve bu arzlardan elde edilen toplam hasılatın görece azlığı, halka arzlar sırasında genellikle rüçhan hakkı sınırlamasına gidilmemesi, minimum halka açıklık oranının geçilmesinde görülen isteksizlik, GYO'ların kurulma ve çalışma nedenlerinin en başında faaliyet dışı gelir ve karlara tanınan vergi avantajı olduğu ortaya çıkmaktadır.Diğer yandan ülkemizdeki GYO'ların ayni sermayeye ve vergi istisnasına ilişkin kolaylıklardan yararlanmak için gerekli olan minimum halka açıklık oranını aşmama eğiliminde olmalarıdır. Bunu da halka arz işlemi gerçekleştirmeyerek ya da ortakların rüçhan haklarını kısıtlamayarak sağlar görünmektedirler.Çalışma kapsamındaki şirketlerin gerek halka arz öncesi sahip oldukları işletme sermayelerini ve gerekse halka arzlardan elde ettikleri gelirlerin önemli bir bölümünü özellikle 1998-2003 yılları arasında gayrimenkul yatırımları yerine alternatif alanlarda değerlendirdikleri gözlemlenmiştir.

Abstract:
Real estate invesment trusts, their income compositions and public offering results have been searched in this work in terms of the aim of the regulations. The legal regulations related to REIT?s have been made in order to create an investment enviroment for accumulation of savings of small investors to provide funds for relatively big real estate investments. It?s been observed that the REIT regulations in Turkey are more ?liberal? with regard of the restrictions on revenues. The reflection of these regulations can be seen as ?high net profits? and ?low net operating profits? in the financial staments. With corporate tax exemption and being permitted to use capital in kind to add to paid capital, it has been calculated that the companies collected 405 Million YTL from the initial and secondary public offerings since the year 1998 in which was the regulations firstly issued. In the US, where the REIT?s firstly emerged, companies collected approximetly 250 Billion Dollars in the same period of time.REIT?s of Turkey has been ranked as 13?th in the capitalisation, 10?th in the one year transaction volume in the stock exchange, 14?th in the shareholders equity ratio within the 15 countries in comparison by the end of the 2007. But REIT?s of Turkey has been ranked as second in the capital gain comparison which may due to high volatility of İstanbul Stock Exchange. It?s also interesting to see that they have been ranked as 15?th in the divergence between average interest rate and dividend yield.Regulations in USA, Japan, France, Germany, United Kingdom which are the biggest among 15 countries having REIT regulations, are more liberal than theregulations in Turkey related to minimum initial capital, minimum free float ratio, stock exchance listing, minimum shareholder restrictions. But for operational regulations such as types of the revenues, taxacations on revenues from out of field, Turkey is the more liberal country. This fact is considered one of the most important factor that forces REITs to perform on mainly out of real estate business.Despite the fact that Turkey is one of the few jurisdictions having regulations to force minimum free float ratio, it is also observed that the companies covered by this work tend not to exceed the minimum level of free float ratio required by the legal regulations in order to facilitate tax and paid capital exemptions where common REIT?s of the world having the same rate between %75-%100.Looking at the performances of the REIT?s of Turkey, reveals that these companies preferred to allocate their sources in the fixed income assets rather than big real estate projects especially in the era 1998-2003 in order to facilitite high interes rates.