Futbol ve sermaye: Stadyum yatırımlarının gayrimenkul piyasasına etkileri
Football and the capital: Effects of stadium investments on real estate market
Yazar: MEHMET KEREM GÖRKEM
Danışman: DOÇ. DR. SEDA KUNDAK
İstanbul Teknik Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2022
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Futbol = Football ; Gayrimenkul yatırımları = Real estate investments ; Kentleşme = Urbanization ; Spor tesisleri = Sports facilities

Özet:
Kentler, tüm sosyal ve ekonomik yapısının yanında, fiziki olarak altyapı ve üstyapı projelerinden oluşmaktadır. Kentsel mekanda yer alan altyapı projelerinden biri olarak değerlendirilen stadyumlar, spor amaçlı kullanımlarının yanında, aynı zamanda bulundukları kentler için birer nirengi noktası niteliği taşımaktadır. Gerek yer seçimleri ve kent mekanı üzerindeki ardıl etkileri dolayısıyla bir alt merkez haline dönüşmeleri, gerekse kent imgesi bağlamında yarattıkları güçlü etki futbol stadyumlarını kentlerde bulunan diğer yapılara göre öne çıkarmaktadır. Kentlerin tarihsel bir sürece, özel karakteristik niteliklere, içerisindeki toplumun yapısıyla entegre sosyal değerlere ve yapıya sahip bir fiziksel sistem olarak nitelenmesi mümkündür. Kentlerin içerisinde yaşayan, çalışan ya da kullanıcı olarak kentsel mekanı deneyimleyen bireylerin kültürleri, kentlerin yaşam kültürlerini ve normlarını oluşturmaktadır.  Buradan hareketle, kentlerin esasen içerisinde yaşayan bireylere bağlı gelişen canlı bir organizma olduğu çıkarımı yapılabilir. Bununla birlikte kentlerin canlılığı, büyük ölçüde kent içerisindeki içsel ve dışsal etkilerle gelişen ekonomik faaliyetlere bağlıdır. 
Stadyumlar, geçmiş yıllardan bu yana çoğunlukla kamu yatırımları kanalıyla olmak üzere çeşitli usullerle geliştirilen gayrimenkul yatırım projeleri arasında sayılmaktadır. Birer gayrimenkul yatırım projesi olarak değerlendirilen stadyumların, kent ekonomisinden ve dolaylı olarak bulundukları bölgenin gayrimenkul piyasasından bağımsız düşünülmesi gerçekçi olmayacaktır. Stadyumlar inşa edildikleri bölgelerde birer cazibe merkezi yaratarak tüketici talebinde olumlu etkiler yarattığı gibi, başta ulaşım olmak üzere pek çok altyapı projesini de tetiklemektedir.
Stadyumlar, bulundukları kentlerin ekonomisi üzerinde belirleyici etkiler oluşturmaktadır. Bir kentsel altyapı elemanı olduğu kadar gayrimenkul yatırım projesi olarak da değerlendirilen stadyumların, bulundukları kentlerin ekonomisi üzerindeki etkileri, bölgenin gayrimenkul piyasası üzerindeki belirleyici etkisini de kapsamaktadır.
Futbol turnuvaları Yaz Olimpiyat Oyunları ve özellikle FİFA ve UEFA tarafından organize edilen turnuvalar aracılığıyla kentler ve kent ekonomisi üzerinde önemli etkiler yaratmaktadır. Günümüzde en çok takipçisi bulunan başlıca turnuvaların FİFA ve UEFA gibi uluslararası federasyonlar tarafından gerçekleştirildiği göz önüne alındığında, bu federasyonlar tarafından gerçekeştirilen çeşitli turnuvalara ev sahipliği yapacak ülke ve kentlerin belirlenmesi söz konusu kentlerin ekonomik geleceği açısından önemli birer karar niteliğindedir. Söz konusu futbol organizasyonlarının mekan üzerindeki etkileri makroekonomik etkiler, ülke altyapısı ve ülkenin tanıtım faaliyetlerine olan etkileri olarak sıralanmaktadır.
Türkiye'de özellikle 2000 yılından sonra faaliyete geçen futbol stadyumu sayılarında geçmiş yıllara göre önemli bir artış gözlenmektedir. Artışın temel sebebi olarak, uluslararası spor organizasyonlarına ev sahipliği yapmak üzere adaylık sürecine girilmesi gösterilmektedir.
Türkiye'deki stadyumların bulundukları bölgenin gayrimenkul piyasasına etkileri araştırılmıştır. 2000 yılı ve sonrasında geliştirilen stadyumlar arasından, FİFA ve UEFA tarafından belirlenen minimum standartlara sahip (30.000 koltuk kapasitesi) stadyumlar seçilerek örneklem oluşturulmuştur. TFF tarafından temin edilen güncel verilere göre, mevcut durumda Türkiye'de 30.000 ve üzeri koltuk kapasitesine sahip 16 adet futbol stadyumu bulunmakta olup bunların 14'ünün 2000 yılı ve sonrasında inşa edildiği dikkati çekmektedir. Tez çalışması kapsamındaki analizler, söz konusu 14 stadyumluk örneklem dikkate alınarak gerçekleştirilmiştir.
Çalışma kapsamında, stadyumlar konumsal niteliklerine göre merkez ya da çeper olarak kategorize edilmiştir. Her stadyum için stadyumun konumlu olduğu lokasyon ile birlikte toplam 4 adet lokasyon kademesi bulunmaktadır. Bu lokasyon kademelerinin gayrimenkul piyasası verileri, stadyum projesinin inşaat ve faaliyete geçme sürecine göre 4 farklı zaman diliminde incelenmiştir. Yapılan çalışma kapsamında, lokasyon kademelerinin arsa rayiç değerleri döviz bazında incelenmiş olup yıllık ortalama değişimleri hesaplanmıştır. 
T0, T1, T2 ve T3 olarak zaman periyotlarında 1, 2, 3 ve 4 no'lu lokasyon kademeleri için arsa rayiç değerleri tespit edilmiş olup, T0-T1, T1-T2 ve T2-T3 zaman aralıkları için her bir lokasyon kademesinin döviz cinsinden yıllık ortalama arsa rayiç değeri değişimleri hesaplanmıştır. T0 yılı inşaat ruhsatından önceki yılı, T1 yılı inşaat başlangıcını, T2 yılı stadyumun faaliyete geçiş yılını, T3 yılı ise analiz yılı olan 2022'yi ifade etmektedir. 1 no'lu lokasyon kademesi stadyumun bulunduğu sokak rayiç değerini, 2 no'lu lokasyon kademesi stadyuma 3 kilometre mesafede bulunan aynı nitelikte bir ulaşım aksını, 3 no'lu lokasyon kademesi stadyuma 5 kilometre mesafede bulunan aynı nitelikte bir ulaşım aksını ve 4 no'lu lokasyon kademesi stadyuma 10 kilometre mesafede bulunan aynı nitelikte bir ulaşım aksını ifade etmektedir. Ulaşım akslarının niteliği, lokasyon kademeleri kıyaslanarak belirlenmiştir.
Analiz kapsamına dahil edilen stadyumların bulundukları kentlerin merkez veya çeper özelliği gösteren bölgelerinde konumlu olmalarına göre 3 farklı hipotez belirlenmiştir. Çalışma kapsamında yapılan analizlerin sonuçları ile aşağıda açıklanan hipotezlerin doğruluğu test edilmektedir.
İlk hipotez: Kent çeperinde bulunan stadyum projelerinin gayrimenkul piyasasına güçlü etkisi bulunmaktadır.
İkinci hipotez: Kent merkezinde bulunan stadyum projelerinin gayrimenkul piyasasına sınırlı etkisi bulunmaktadır.
Üçüncü hipotez: İstanbul kent merkezinde bulunan stadyum projelerinin gayrimenkul piyasasına zayıf etkisi bulunmaktadır.
Aynı zaman periyodunda farklı lokasyon kademeleri arasında benzer yönde ve benzer oranda değişim bulunuyor ise etki "Güçlü", benzer yönlerde (pozitif veya negatif) değişimler gözleniyor; fakat değişim oranları arasında fark bulunuyor ise etki "Sınırlı" ve farklı yönlerde (pozitif veya negatif) değişimler gözleniyor ise etki "Zayıf" olarak nitelendirilmiştir.
Sonuç olarak, stadyumların gayrimenkul piyasası üzerinde 3 kilometrelik bir zon içerisinde sınırlı olmak üzere bir etkiyarattığı görülmektedir. Kent konumlu stadyumların ise, merkezde bulunan stadyumlara göre daha güçlü etkiler oluşturduğu tespit edilmiştir.

Abstract:
The cities, which can be defined as physical structures to meet the basic needs of societies within a certain spatial organization, consist of infrastructure and real estate  projects. The stadiums are one of the infrastructure projects in the urban space considered a landmark, besides their use for sports. 
Stadiums have essential effects on the economy of the cities. Both their transformation into a sub-centre due to their site selection criterias and their subsequent effects on the urban space, as well as the strong impact they have created in the context of the image of the city, make football stadiums stand out compared to other structures in cities. 
Since the past years, stadiums are counted among the real estate investment projects that have been developed through various methods, mostly through public investments, since past years.
It would not be realistic to consider the stadiums, which are considered as real estate investment projects, independently of the urban economy and indirectly the real estate market of the region they are located.
By creating attraction centers in the regions where they are built, stadiums not only create positive effects on consumer demand, but also trigger many infrastructure projects, especially transportation alternatives.
As a real estate investment projects, the effects of the stadiums include a decisive impact on the real estate market of the region where they are located.
Football tournaments create significant effects on cities and the urban urban economy by Summer Olympic Games and, especially, through tournaments organized by FİFA and UEFA. Considering that the major tournaments with the most followers today are held by international federations such as FİFA and UEFA, the determination of the countries and cities that will host various tournaments held by these federations is an important decision for the economic future of the cities.
The effects of these football organizations on the venue are listed as macroeconomic effects, the country's infrastructure and the effects on the country's promotional activities.
The number of stadium projects in the world and Turkey is increasing day by day. In Turkey, a significant increase has been observed since 2000, compared to previous years. Especially in Turkey, the main reason for the increase is the entry into the candidacy process to host international sports organizations.
Within the scope of this thesis, the effects of stadium investments in Turkey on the real estate market were investigated. The analyzes were carried out by considering a sample of 14 stadiums with minimum standards (30,000 seat capacity) determined by FİFA and UEFA.
According to the current data provided by the Turkish Football Federation, there are currently 16 football stadiums in Turkey with a seating capacity of 30,000 or more, and it is noteworthy that 14 of them were built in 2000 and later. The analyzes within the scope of the thesis were carried out by considering the sample of 14 stadiums in question.
The selected 14 stadiums were categorized as center or periphery according to their spatial characteristics in the cities. For each stadium, there are a total of 4 location levels, including the location where the stadium is located.
The real estate market data of these location levels were examined in 4 different time periods according to the construction and operational process of the stadium project. Within the scope of the study, the unit land values were analyzed on the basis of US Dollars and the annual average changes were calculated.
The fair values of the lands were determined for the 1, 2, 3 and 4 location levels in the time periods as T0, T1, T2 and T3, and the foreign currency (US Dollars) value of each location level for the T0-T1, T1-T2 and T2-T3 time periods.
Annual average land value changes in US Dollars have been calculated for the time perionds.
Year T0 refers to the year before the construction permit, year T1 refers to the starting year of the stadium construction, year T2 refers to the stadium's opening year, and year T3 refers to the year of analysis, 2022.
Location level 1 is the street market value where the stadium is located, location level 2 is a transportation axis of the same quality 3 kilometers away from the stadium, location level 3 is a transportation axis of the same quality 5 kilometers away from the stadium, and number the location level 4 refers to a transportation axis of the same quailty, located 10 kilometers from the stadium.
The quality of transportation axes has been determined as the comparison of a location levels.
Three different hypotheses were determined depending on whether the stadiums included in the analysis are located in the central or peripheral regions of the cities where they are located. The results of the analyzes made within the scope of the study and the accuracy of the hypotheses explained below are tested.
First hypothesis: Stadium projects located on the periphery of the city have a strong impact on the real estate market.
Second hypothesis: Stadium projects located in the city center have limited impact on the real estate market.
Third hypothesis: Stadium projects in the city center of Istanbul have a weak effect on the real estate market.
In analyses, if there is a similar change in the same direction and at a similar rate between different location levels in the same time period, the effect defined is "Strong", and changes in similar directions (positive or negative) are observed; however, if there is a difference between the rates of change, the effect is defined as "Limited" and if changes in different directions (positive or negative) are observed, the effect is defined as "Weak".
As a result, it is seen that stadiums have a limited impact on the real estate market within a 3-kilometer zone. It has been determined that the stadiums located in the periphery have more substantial effects than those in the city center.
In future studies, examining other primary data such as changes in the zoning status, immigration status, the density of real estate development projects and the pace of commercial activities' development will lead to more evident results.