İmar uygulamalarında kamu tesislerine ayrılan parsellerin durumları ve sorunlarının analizi: Ankara ili Cankaya ilçesi Birlik ve Alacaatlı mahalleleri örneği
Status and problem analysis of public facility plots parcelled by development plan implementation: The case Birlik and Alacaatli neighbourhoods of Cankaya districts
Yazar: AHMET HİLMİ ERCİYES
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Kamu Yönetimi = Public Administration ; Siyasal Bilimler = Political Science ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Kentsel politika = Urban policy ; Konut politikaları = Housing policies ; Metropoliten kent = Metropolitan city ; Türk kamu yönetimi = Turkish public administration

Özet:
Türkiye'de kentsel alanda nüfus son yarım asırda hızlı bir artış göstermiş, devlet ve vatandaşlar sürecin sonuçlarıyla yüzleşmiş, sürecin kontrol altında tutulması ve planlı gelişmenin önemi anlaşılmıştır. Kentsel alanların düzenlenmesinde en önemli araç imar planları olarak öne çıkmaktadır. İmar planları ile kentsel kullanımlara ilişkin tasarımların oluşturulmasında, imar uygulamaları ile tasarımlar mekanlara aktarılmakta ve bu süreçte mülkiyet hakkı ile ilişki kurulmaktadır. İlke olarak kamu yararı gözetilerek yapılan imar planlarının uygulama yöntemleri mülkiyet hakkına kısıtlamalar getirebilmektedir. Belirtilen kısıtlamalara yol açan idari işlemlerin yasal dayanağı olsa bile, imar mevzuatının farklı yorumlanması sonucunda gerçekleştirilen uygulamalar son yıllarda mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasıyla yargı mercilerini meşgul ettiği bilinmektedir. İmar uygulamaları ile planlanan bölgede ihtiyaç duyulan kamu tesislerinin kullanımına ayrılan arsaların bir kısmı uygulama sonrası gerçekleşecek değer artışı karşılığı kamu mülkiyetine geçerken, bir kısmı ise özel mülkiyete tabi hisselerin tesis kurulacağı zaman kamulaştırılmak üzere kamu hizmeti görülecek parsellerde toplanması yöntemiyle oluşturulmaktadır. Mevzuatta kamu tesisleri arsalarına tahsis adıyla tanımlanmış olan, hisselendirme yöntemiyle oluşturulan parsellerin belirli bir süre içinde kamulaştırılamaması sonucunda; bölgede öngörülen kamu hizmetlerinin görülememesi, kentsel alanda boş ve işgale açık arsaların oluşması ve mülkiyet hakkının kısıtlanmasına ilişkin uyuşmazlıklar gibi problemler ortaya çıkmaktadır. Ankara İli Çankaya İlçesi Birlik ve Alacaatlı Mahallelerinde bulunan kamu tesis arsalarının ilgili belediyeler ve tapu müdürlüklerinden edinilen ikincil verilerin işlenmesiyle mülkiyet yapıları, plan işlevleri ve fiili durumları belirlenmiş ve ayrıca saha araştırması ile parsel malikleri ve paydaşların konuya yaklaşımları ortaya konulmuştur. Araştırma sonuçlarına göre kamu tesislerine ayrılan parsellerde mülkiyeti olan kişiler ile uygulamaya ilişkin paydaş konumunda bulunan Ankara Büyükşehir Belediyesi, Çankaya Belediyesi, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) başkanlığı ve bölgede faaliyet gösteren gayrimenkul ofis yetkilileri ile yapılan görüşmelerin sonuçlarına göre uygulamaya ilişkin sorunlar ve olası çözüm önerileri sıralanmıştır. İmar uygulamalarında kamu tesisleri payı olarak belirlenen parsellerin süresi içinde kamulaştırılamadığı, paydaşlar tarafından yapılan işlemlerin adil olarak görülmediği, parsellerin hissedarlarınca piyasa değerlerinin altında kalan bedellerle el değiştirdiği ve sonuç olarak mülkiyet hakkının doğrudan zarar gördüğü tespit edilmiştir.

Abstract:
There has been a rapid increase of population in urban areas of Turkey in the last half-century, the state and citizens confront results of the process; the importance of the planned development and control of the process has been understood clearly. Zoning plans stand out as the most important tool in the regulation of urban areas. Development plan implementations and designs are transferred to spaces and related to property right in design regarding urban uses and zoning plans. As a principle, the implementation methods of the zoning plans considering public interest may impose restrictions on the  property right. Even though the administrative procedures leading to the mentioned restrictions have a legal basis, it is known that the practices carried out as a result of the different interpretation of the zoning legislation, have been busying the judicial authorities by alleged violation of  property  right in recent years. While some of the land allocated for the use of public facilities which are  needed in the planned area with the development plan implementations, are transferred to public ownership in return for the increase in value, some of them are formed by collecting the shares subject to private ownership in parcels to be expropriated when the facility will be established. As a result of the failure to expropriate the parcels established by the shareholding method defined in the legislation with the name of allocation to public facilities locations within a certain period of time; problems  occur in the region such as the lack of access to envisaged public services, the creation of vacant and occupied land in urban areas, and disputes concerning the restriction of the property right. Property structures, plan functions and current situations were determined by the processing of secondary data obtained from municipalities and land registry offices of the public facility locations in Birlik and Alacaatlı Neighborhoods of Çankaya District of Ankara and the approaches of the stakeholders and parcel owners were revealed via field research. According to the results of the research, problems related to implementation and possible solution suggestions were listed according to the results of the interviews with the property owners in the parcels allocated to public facilities as well as Ankara Metropolitan Municipality, Çankaya Municipality, Housing Development Administration of Turkey (TOKİ) and real estate office officials which are active in the region. It has been deemed that the parcels determined as the share of public facilities in the development plan implementations, could not be expropriated within the period, the transactions carried out by the stakeholders were perceived unfair, the parcels were changed by the shareholders with the prices below their market values and the property right was directly damaged.