Konut sektörünün finansmanında ipoteğe dayalı menkul değerler
Mortgage-backed securities in finance of the housing
Yazar: HAYATİ ERİŞ
Danışman: PROF. DR. İLHAN ULUDAĞ
Marmara Üniversitesi / Bankacılık ve Sigortacılık Enstitüsü / Bankacılık Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 1997
Konu: Bankacılık = Banking

Özet:
Günümüzde sürekli yeni finans teknikleri bulunmakta ve yeni finansal ürünler oluşturulmaktadır. Bu finansal yeniliklerin uygulamaları da giderek yaygınlaşmakta; bu araçların sağladığı avantajlardan daha çok alanda yararlanılmaktadır. Yeni finansal ürünlerden yararlanılarak geliştirilen alanlardan biri konut sektörü ve konut  kredileridir.  İpoteğe dayalı menkul değerler yoluyla konut edindirme ve dolaylı olarak konut üretimi kaynak açısından desteklenmektedir.
İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin gerisinde ciddi finans mühendisliği uygulamaları yer almaktadır. Bu uygulamanın hem bir yeniden fonlama (refinansman) ve  hem de bir  tekrar aracılık (reintermediation) yöntemi olduğu göz önüne alınarak  değerleme yapıldığında banka ve işletmelerin nakit gereksinimlerine nasıl bir kestirme bir çözüm sağladığı görülür. Öte yandan da özellikle kurumsal boyuttaki finansal yatırımcılar için de iyi bir seçenek ortaya çıkarılmış olmaktadır. Ancak menkul değerlere yatırım yapmanın riskine karşı onlara garanti veren kurumların varlığı aranmaktadır. Böyle kurumsal bir garantinin olmaması durumunda dayanak varlık durumundaki kredilerin sigortalanmış olması gerekecektir.

Banka aktiflerindeki belli kredilerin ya da büyük işletmelerin belli nitelikteki alacaklarının bir finansal araç olarak değerlendirilmek üzere türev ürünlere; menkul değerlere, dönüştürülerek sermaye piyasalarına arz edilmesi, gelişmiş ekonomilerde kredi kurumları açısından önemli bir likiditasyon yöntemi ve finansal yatırımcılar açısından önemli bir yatırım alanı olarak değerlendirilmektedir. 

Ülkemizde "Varlığa Dayalı Menkul Kıymet" uygulaması ipotekli konut finansmanı alanında henüz geliştirilip kullanıma açılmamış bir örnektir. Konut finansmanı alanında aşama kaydetmiş ekonomilerde konut üretimine ve konut edinilmesine yönelik kamusal katkılar artık bu ipoteğe dayalı menkul değerlere garanti verme aşamasına ulaşmıştır. Ülkemizde konut kredileri varlığa dayalı menkul kıymet konusu olabildiğinden yasal olarak "İpoteğe Dayalı Menkul Değer" uygulamalarına olanak bulunmaktadır. Ancak bu araçların hangi koşullarda işlevsel olabileceğinin belirlenmesi ve ikincil piyasasının oluşması gerekmektedir.

Konut sorununu çözerken ekonomik kaynakları gereğinden fazla bloke etmeden; ayrılmış belli tutardaki kapitalin sürekli döndürülmesi suretiyle finanse edilebilmesi için ipoteğe dayalı menkul değerler aracılığıyla kurumsal yatırımcılardan ve uluslararası sermaye piyasalarından da kaynak sağlamak kolayca mümkün olabilecektir. 


İpotekli konut kredilerinin toplum kesimlerinin çok farklı gereksinimlerine göre çeşitlendirilerek uygulandığı ileri finansal sistemlerde "İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler" (Mortgage-Backed-Securities) önemli bir finansal araç olarak ipotekli konut kredileri için özel bir türev ürün ve doğal olarak etkin bir ikincil piyasa oluşturmaktadır. 
İkincil piyasa, konut finansmanına yönelik kredilerin döndürülerek sürdürülebilmesi için varlığı zorunlu bir finansman kaynağı olup kamu desteği gerektirmektedir. Örneğin Amerika Birleşik devletlerinde FNMA, FHLMC, GNMA gibi şirketleşmiş çeşitli kamu girişim ve organizasyonlarıyla; ipoteğe dayalı menkul değerlerin gerek oluşturulmaları gerekse garantiye bağlanmaları desteklenmektedir.
İpoteğe dayalı menkul değerler, dayanak varlık olan konut kredilerinin Konut kredilerinin tip ve niteliklerine göre yapılandırıldıklarından bu kredilerin sınıflandırılmaları menkul değerlerin işleyiş biçimleri ve garanti nitelikleri açısından önem taşımaktadır. Batı ülkelerinde çok çeşitli konut kredisi tipi bulunmakta olup bu çeşitlilik sayesinde türetilen ipoteğe dayalı menkul tipleri de farklı finansal yatırım gereksinimlerine göre çeşitlendirilebilmektedir.

Ülkemizde ipoteğe dayalı menkul değerlerin gelişimini engelleyen etmenlerin başında enflasyon oranının yüksekliği gelmektedir. Uzun vadeli bir yatırım araçları için belirsizlik ve yüksek beklentileri karşılamak, zordur. Ayrıca Devlet borçlanmalarının yüksek oranlarda olması para ve sermaye piyasalarına gereken araçları fazlasıyla sağlamakta rekabete yer bırakmamaktadır. Bir yandan da sosyal sigortaların elinde yatırım yapmak için fon bulunmaması piyasayı yetersiz bırakmaktadır.

Ülkemiz için önerilebilecek "İpoteğe Dayalı Menkul Değer" uygulaması modelinde; bunların kısa vadeli olmaları ve çıkaracak yetkili kurumların kredilerdeki geçici aksamaları menkul değerlere yansımadan telafi edebilecek bir ihtiyat fonuna sahip olacak güçte olmaları, büyük konut üreticilerinin de sisteme entegre olmaları gibi ana etmenlere dayanılması yararlı olacaktır.

Abstract:
The most Popular product of securitization is "Asset-Backed Securities / ABS" and the other one is "Mortgage-Backed Securities MBS" as mentionet; it is our subject here.
We have not got a special instrument as a MBS in Turkey nowadays but it is possible securitization of mortgages by ABS. There are no "Mortgage Market" and no improved "Mortgage Banking". In the developing coutries, mortgages were improved, they have many derivations suitable for all kind of customer. This kind credits are applied by using some "standarts"; on the forms, criterias, procedures even terms.