6831/2B arazilerinin resmi değerleri ile piyasadaki satılık tarım arazilerinin değerleri arasındaki farkın incelenmesi
Investigation of the difference between the official values of 6831/2B lands and the values of agricultural lands for sale in the market
Yazar: SULTAN ÇİNAR
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ FATMA BÜNYAN ÜNEL
Mersin Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Uzaktan Algılama ve Coğrafi Bilgi Sistemleri Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2022
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry
Dizin: Analitik hiyerarşi süreci = Analytical hierarchy process ; DEMATEL = DEMATEL ; Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation ; Tarım alanları = Agricultural lands ; Yapay sinir ağları = Artificial neural networks ; Çoklu doğrusal regresyon = Multiple linear regression

Özet:
Ülkemizde tarımsal arazilerin değerlemesi için birçok değerleme modelleri kullanılmaktadır. Genel anlamda kamu kurumlarında geleneksel değerleme modelleri kullanılırken akademik çalışmalarda geleneksel değerleme modellerine alternatif olarak istatistiki ve modern değerleme modelleri oluşturulmaktadır. 
Tez çalışmasında amaç, 2/B tarım arazilerinin "Resmi Değeri" ile çalışma alanından elde edilmiş tarım arazilerinin "Piyasa Değeri" arasındaki farkın bulunup bulunmadığını araştırmaktır. Çalışmada öncelikle çalışma bölgesinin belirlenmesi için 2/B tarım arazisi bakımından resmi değer verisi toplanması ve söz konusu çalışmanın yapılmasına elverişli çalışma alanı araştırması yapılmıştır. Araştırma sonucunda Mersin ili, Erdemli ilçesi, Sarıkaya Mahallesi çalışma alanı olarak belirlenmiştir. Bölgeden 414 adet 2/B tarım arazisi resmi değeri ve 40 adet piyasa alım-satım değeri temin edilmiştir. Bölgenin koşulları dikkate alınarak değere etki eden kriter araştırmasına gidilmiştir. Literatür taraması sonucunda tarım arazilerinin değerini etkileyen 31 adet kriter sıralanmıştır. Kriterlere ait resmi ve piyasa değeri olan parsellerin veri seti oluşturulmuş ve gerekli coğrafi veriler düzenlenmiştir. 
Akdeniz Bölgesi'nin kırsal kesim özelliklerini yansıtabilecek şekilde Sarıkaya Mahallesi'nde kriter seçiminin ağırlıklandırmasını yapmak için katılımcıları 40 uzman ve 210 vatandaştan oluşan iki grup ile anket çalışması gerçekleştirilmiştir. Anket sonuçlarına göre Frekans Analiz, DEMATEL (The Decision Making Trial and Evaluation Laboratory Method) uygulanmış ve bu yöntemlerin sonuçları dikkat alınarak AHP (Analitik Hiyerarşi Presesi) yöntemi ile kriterler ağırlıklandırılmıştır. Kriterler ağırlıkları 0.010 değeri ve üzeri olması durumuna göre elemine edilmiştir ve resmi değer veri seti ile dört farklı senaryo üretilmiştir. 	Senaryolara model doğrulaması yapılmış; ortalama mutlak yüzde hata, ortalama mutlak hata, karesel ortalama hata ve R2 olan performans analizleri sonucu Senaryo 3 ile çalışmaya devam edilmesi kararlaştırılmıştır. Nihai 17 kriter doğrultusunda Çoklu Lineer Regresyon Analizi (ÇLR) ve Yapay Sinir Ağları (YSA) değerleme modelleri ile değer tahminleri gerçekleştirilmiştir. ArcGIS yazılımı ile değer tahmin haritaları üretilmiştir. Aynı işlem adımları piyasa değerlerinden faydalanılarak nihai kriterler ile gerçekleştirilmiştir. Resmi ve piyasa değer haritaları üzerinden 380 adet örneklem nokta seçilmiş ve iki değer grubu arasında farkın bulunup bulunmadığı Mann-Whitney U testi ile araştırılmıştır. Test sonucunda iki karşılaştırma grubu arasında kabul edilebilir bir değer farkı olduğu ortaya çıkmıştır.

Abstract:
Many valuation models are used for the valuation of agricultural lands in our country. In general, while traditional valuation models are used in public institutions, statistical and modern valuation models are created as an alternative to traditional valuation models in academic studies.	The aim of this study is to examine the difference between the "Official Value" of 2/B agricultural lands and the "Market Value" of obtained agricultural lands from the studying area. In the study, first of all, in order to determine the working area, official value data were collected in terms of 2/B agricultural land and a study area suitable for conducting the study in question was conducted. As a result of the research, the Sarıkaya neighborhood of Erdemli district, Mersin Province was designated as the studing area. 414 official values of 2/B agricultural land and 40 market purchase and sale values were obtained from this area. Considering the conditions of this area, a criteria study was conducted that affects the value. As a result of the literature review, 31 criteria affecting the value of real estate were listed. A data set of official value and market value parcels belonging to the criteria has been created and the necessary geographical data has been organized.
A survey study was conducted with two groups consisting of 40 experts and 210 citizens in order to weight the selection of criteria in the Sarikaya Neighborhood in such a way as to reflect the rural characteristics of the Mediterranean Region.According to the results of the survey, DEMATEL (The Decision Making Trial and Evaluation Laboratory Method) and AHP (Analytic Hierarchy Press)  criteria weighting was carried out. The criteria were eliminated according to the weight values of 0.010 and above. 
Model verification was performed for the scenarios; it was decided to continue working with Scenario 3 as a result of performance analyses with an mean error, mean percent error, mean error, mean square error and R2. There are 17 criteria left. In accordance with the final criteria, Multiple Linear Regression Analysis (MLR) and Artificial Neural Networks (ANN) valuation models and value estimates were performed. Value estimation maps have been produced with ArcGIS software. The same trading steps were carried out for market values in accordance with the final criteria. 380 sample points were selected from the generated value maps and a comparison was made between the two value groups with the Mann-Whitney U test.As a result of the test, it was revealed that there was an acceptable value difference between the two comparison groups.