Sıra dışı biçimli yüksek ofis yapılarında kullanım alanı verimlilik düzeyinin tespitine yönelik bir değerlendirme modeli önerisi
A model proposal for determining the space efficiency level in non-orthogonal high rise office buildings
Yazar: FAZİLET TUĞRUL OKBAZ
Danışman: PROF. DR. AYŞİN SEV
Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Mimarlık Ana Bilim Dalı / Yapı Bilgisi Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2020
Konu: Mimarlık = Architecture

Özet:
Kent merkezlerinde yapı alanlarının azalması ile arsalardan en yüksek gelir elde etme isteği yapıların düşeyde gelişimini zorunlu kılmıştır. Düşey gelişim zorunluluğuyla ortaya çıkan yüksek yapılar günümüzde ekonomik güçlerin rekabet yarışında güç ve prestij sembolü haline gelmiştir. Bu bağlamda simgesel nitelik taşıyan, yapı teknolojilerinin sınırlarını zorlayan sıra dışı biçimli yüksek yapılar ortaya çıkmıştır. Eğik, piramidal, burgu ve serbest biçimlerde tasarlanabilen sıra dışı biçimli yüksek yapıların kira gelirlerinin aynı özelliklere sahip kutu biçimli yüksek yapılara kıyasla daha yüksek olduğu bilinmektedir. Bu yapıların kullanım alanı verimliliğini olabildiğince yüksek tutmak için yapılabilecek değişikliklere ilişkin literatürde bir çalışmaya rastlanmamıştır. 
Yapı sektöründe yüksek ofis yapılarının kullanım alanı verimliliği yapı ön tasarım aşamasında ve tamamlanmış yapının satım-kiralama aşamalarında kullanılmaktadır. Kullanım alanı verimlilik tespitine yönelik mevcut yöntemlerle sadece brüt kat alanı, çekirdek alanı, kullanılabilir alan, net kat alanı hesaplanmaktadır. Oysa kullanım alanı verimliliğini etkileyen pek çok kriter bulunmaktadır. Sıra dışı biçimli yüksek ofis yapılarında kullanım alanı verimliliğini etkileyen kriterlerin belirlenmesi, bu kriterlerin bağıl önem derecelerinin tespit edilmesi ve bu verilerle gayrimenkul değerleme uzmanları, yapı sahipleri ve tasarımcıları için sıra dışı biçimli yüksek ofis yapılarının verimlilik düzeyinin tespitine yönelik bir model oluşturulması bu çalışmanın amacını oluşturmaktadır.
Çalışma kapsamında kat planları birbirini takip eden kutu biçimli yapılar kapsam dışı bırakılmış olup; sıra dışı biçim olarak tanımlanan burgu, eğik, piramidal ve geometrik olarak ifade edilemeyen serbest biçimli yüksek yapılar değerlendirilmektedir. 
Çalışmanın giriş bölümünde problemin tanımı, çalışmanın amacı, çalışmanın yöntemi, çalışmanın kapsamı ve sınırlamalar ile bu konuda yapılmış diğer çalışmalar başlıkları ele alınmıştır. 
İkinci bölümde geniş bir literatür taraması yapılarak sıradışı biçimli yüksek ofis yapısı ve kullanım alanı verimliliği kavramlarına genel bir giriş yapılmış, kullanım alanı verimliliği ölçümünde kullanılan standartlardan bahsedilmiştir. Bunun yanı sıra kullanım alanı verimliliğini etkileyen mimari tasarım kriterleri ve strüktürel kriterler belirlenmiştir. 
Çalışmanın üçüncü bölümünde ikinci bölümde tespit edilen kriterler yapımı tamamlanmış mevcut sıra dışı biçimli yüksek ofis yapılarında irdelenmiştir.  Çekirdek planlama bilgileri, taşıyıcı sistem türü ve malzemesi, kat sayısı, yapı yüksekliği, narinlik oranı, zeminden zemine yükseklik vb. kriterlere ait değerler tespit edilmiştir. Bunun yanı sıra her yapı için yapıya ait kat planları dijital ortama aktarılarak plan ve çekirdek boyutları, kullanım alanı derinliği, çekirdek alanı, kullanılabilir alan, düşey taşıyıcı sistem elemanları alanı/brüt kat alanı, asansör alanı/brüt kat alanı, asansör alanı/çekirdek alanı ve  kullanılabilir alan/brüt kat alanı oranları hesaplanmıştır. İncelenen sıra dışı biçimli yüksek ofis yapılarının karşılaştırmalı analizi ile modelde kullanılacak kriterler ve alt kriterler tespit edilmiştir. Her bir alt kriter için ilgili alt kriter değer aralığındaki yapıların kullanılabilir alan/brüt kat alanı değerlerine göre ağırlık yüzdesi oluşturulmuştur.
Dördüncü bölümde kriterlerin bağıl önem derecelerini belirlemek amacıyla yüksek yapılar konusunda uzman 30 kişi ile anket çalışması yapılmıştur. Anket verileri AHS tekniği ile analiz edilerek kriterlerin önem kat sayıları bulunmuştur. Üçüncü bölümden elde edilen alt kriterlerin ağırlık yüzdeleri ile kriterlerin önem kat sayıları verileri basit toplamlı ağırlıklandırma yöntemi ile sentezlenerek model oluşturulmuştur. Microsoft Excel programında geliştirilen modelin pratik kullanımı için bir yazılım geliştirilmiş, yazılım sıra dışı biçimli yüksek ofis yapısı örneklerinden her bir biçime ait birer yapı örneği üzerinde uygulanarak bölüm tamamlanmıştır.
Yapılan çalışmalar sonucunda en yüksek kullanım alanı verimliliğine sahip yapı biçimin piramidal, en düşük kullanım alanı verimliliğine sahip yapı biçimin serbest biçim olduğu bulunmuştur. Bununla birlikte yapı biçimi, taşıyıcı sistem türü ve çekirdek alanı kriterleri verimliliği en çok etkileyen kriterler olarak bulunurken zeminden zemine yükseklik ile zeminden tavana yükseklik farkı ve zeminden en üste kat alanı değişimi kriterlerinin kullanım alanı verimliliğini en az etkileyen kriterler olduğu tespit edilmiştir. Geliştirilen model çalışması ile sıra dışı biçimli yüksek  ofis yapılarının kullanım alanı verimlilikleri belirlenebilmektedir. Model yatırımcıların, gayremenkul değerleme uzmanlarının ve tasarımcıların ön tasarım aşamasında yapı hakkında tahminde bulunmalarına, yapıdaki değişimler sonucu kat alanı verimliliğindeki değişimleri pratik bir şekilde hesaplamalarına ve tasarımlarını iyileştirmelerine olanak sağlamaktadır.
Sonraki çalışmalar için yangın, mekanik ve tesisat ile ilgili kriterler eklenerek alanında uzman kişilerle disiplinler arası iş birliği ile modelin geliştirilmesi, örneklem sayısının arttırılarak modelin güvenirliğinin arttırılması, aynı yönetmeliğe tabi sıra dışı biçimli yapıların incelenmesiyle yerel ölçekte sonuç elde edilmesi, kiralama değeri-biçim ilişkisinin araştırılması, ofis yapısı dışında konut, otel vb. tekil işlevli ya da karma işlevli sıra dışı biçimli yapıların incelenmesi ile modelin revize edilmesi çalışmalarının yapılabileceği öngörülmektedir.

Abstract:
The desire to achieve the highest revenue from reduction of building space and land in urban centers has led to the development of the vertical structure. Nowadays high rise buildings symbolize prestige and power for countries and big companies. In this context, non-orthogonal high-rise buildings that have symbolic characteristics and push the limits of building technologies have emerged. It is known that the rental income of non-orthogonal high-rise buildings that can be designed in leaning, pyramidal, twisted or free forms are higher than box-shaped high-rise buildings with the same features, but there is no study on the efficiency of use of these structures in the literature.
Only the gross floor area, core area, usable floor area, net floor area is calculated with the current methods for determining the space efficiency of high-rise buildings. However, there are many different criteria that affect efficiency. The purpose of this study is to determine the criteria that affect the space efficiency in non-orthogonal high rise office buildings, to determine the relative importance of these criteria, and to create a model for determining the space efficiency in non-orthogonal high rise office buildings for building owners, real estate appraiser and designers with these data. 
In the scope of the study, box-shaped buildings with floor plans following each other are excluded. Leaning, pyramidal, twisted and free form that cannot be expressed geometrically high-rise buildings are evaluated.
In the introduction part of the study, the definition of the problem, the purpose of the study, the method of the study, the scope and limitations of the study and other studies on this subject were discussed.
In the second part, literature review has been made, a general introduction to the concepts of non-orthogonal high-rise office buildings and space efficiency, and the standards used in the measurement of space efficiency are mentioned. In addition, architectural design criteria and structural criteria that affect the space efficiency have been determined.
In the third part of the study, non-orthogonal high-rise office buildings, whose construction has been completed, are examined. The values of the criteria such as core planning, type and material of the structural system, number of floors, building height, slenderness ratio, floor-to-floor height etc. were established. In addition, the floor plans of the building were transferred to the digital drawing program for each building. Thus, plan and core dimensions, leasing depth, core area, usable floor area, the structural system elements/gross floor area, elevator area/gross floor area, elevator area/core area and usable area/gross floor area ratios were calculated. Then the weight percent for each sub criterion was established.
In the fourth chapter, a survey was conducted with 30 people who are experts in high-rise buildings in order to determine the relative importance of the criteria. The questionnaire data were analyzed with the AHS (Analytical Hierarchy Process) technique. Thus, the importance coefficients of the criteria were found. The model was formed by synthesizing the weight percentages of the sub criteria obtained from the third section and the importance coefficient data of the criteria using the weighted sum method.
As a result of the analysis, it was found that the building form with the highest space efficiency is pyramidal, and the shape with the lowest space efficiency is free form. However, while the criteria of building form, structural system and core area are found to be the criteria that affect efficiency most, it has been determined that the criteria for floor-to-floor height, floor-to-ceiling height difference and floor-to-top floor area change criteria are the criteria that least affect the space efficiency. With the developed model, the utilization efficiency of non-orthogonal high-rise office buildings can be determined. The model allows investors and designers to make predictions about their structures and improve their designs during the pre-design phase.  
Developing the model with interdisciplinary cooperation with experts in the field by adding criteria related to fire and mechanical installations, increasing the reliability of the model by increasing the number of samples, obtaining results on a local scale by examining non-orthogonal high-rise office buildings subject to the same regulation, researching the relationship between rental value and form examination of single-function or mixed-function non-orthogonal buildings such as residences and hotels may be subject to future studies.