Ülkemizde toplu konut üretimine yönelik kaynak oluşturma model yaklaşımları
Source obtaining model approaches for mass house production in Turkey
Yazar: RÜVEYDA KÖMÜRLÜ
Danışman: PROF. HAKKI ÖNEL
Yıldız Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Mimarlık Ana Bilim Dalı / Yapı Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2006
Konu: Mimarlık = Architecture

Özet:
Ülkemizde konut üretimi için kredi ve kaynak tahsisi dısında önemli bir denetim sistemibulunmadıgı, düsük ve orta gelirlilerin konut edinme olanaklarının büyük ölçüde piyasakosullarına bırakıldıgı bilinmektedir.Bu baglamda, toplumda ekonomik ve sosyal etkileri nedeniyle bir sorun olan konutun arz vetalebini etkileyen faktörlerin basında, konut üretimine kaynak olusturma yani konutfinansmanı gelmektedir. Bir ülkenin konut finansmanı problemini ortadan kaldırmak ise, oülkenin kendi kosullarına göre olusturulmus modeller, kurumsal sistemler ve çözümönerileriyle mümkündür. Bu çalısma kapsamında ülkemizde yapılan uygulamalarınaksaklıklarını gideren, soruna etkin bir çözüm getirecegi düsünülen, fon fazlası olan kesimdenfon ihtiyacı olan kesime kaynak aktarımı saglanarak, düsük ve orta gelirli ailelerin konutgereksinmelerini olanaklı oldugu ölçüde karsılayacak yöntemler degerlendirilmeyeçalısılmıstır. Amaç, Türkiye'de toplu konut üretimine yönelik kaynak olusturulmasında yanifinansmanında yeni model yaklasımları getirmek degil, onun yerine dünyada basarısı kabuledilmis bir veya birden çok modelin Türkiye kosullarına nasıl uyarlayacagına yönelik modelyaklasımlarını gelistirmektir.Giris bölümünde, yukarıda genel çerçevesi verilen çalısmanın konusu ve amacı ele alınmayaçalısılmıstır.kinci bölümde, konunun bir bütün olarak incelenmesi ve daha iyi anlasılması amacıyla, konutüretim sektörünün ve konut finansmanının genel bir tanımı yapılmıstır.Üçüncü bölümde, Türkiye'deki konut üretimi sektörü ayrıntılı olarak analiz edilmistir.Dördüncü bölümde, dünyada (Amerika, Avrupa ve bazı gelismekte olan ülkelerde)uygulanmıs konut finans sistemleri arastırılarak, Türkiye'de uygulanmıs konut finansmanmodellerinin analizi yapılmıstır.Besinci bölümde, Türkiye için toplu konut üretimine kaynak olusturulmasına/finansmanınayönelik, dünyada basarısı kabul edilmis konut finansman sistemlerinden ?potek BankasıYöntemi (The Mortgage Bank Route)? içinde yer alan iki modelin (Alman ?PfandbriefModeli? ve Amerikan ?Fannie Mae Modeli?nin) daha uygun oldugu görülmüstür. Bu ikimodelin ülke sartlarına uyarlanabilmesine yönelik model yaklasımları gelistirilmistir. Uzunvadeli etkin bir konut finansman sisteminin basarısı için gerekli parametreler belirlenmistir.Modellerin Türkiye sartlarına uyabilmesi için gerekli altyapılarının nasıl hazırlanacagıaçıklanmıstır.Altıncı bölümde ise, seçilen model yaklasımlarının olumlu yanlarının yanı sıra, Türkiyesartlarında olumsuzluga yol açabilecek riskli noktalarının ortaya konmasına çalısılmıstır. Zirabu çalısmada amaç, modellerin olumsuz olan noktalarının ortadan kaldırılmasına yönelikçözüm önerileri ortaya koymak ve böylelikle modellerin basarılı olmasını saglayacak kosullarhazırlamaktır. Ancak, burada altı çizilmesi gereken önemli bir nokta da, ülkemizde modellerinuygulanması için altyapı hazırlansa bile, ekonominin istikrarsızlıgı nedeniyle modellerinuygulamaya geçilmesinin henüz erken oldugudur. En az 3-5 yıl daha ekonomininhazırlanması (sabit-düsük enflasyon ve faizlerde kalması) ve sermaye piyasalarının bunahazırlanmasının gerekli oldugu da özellikle vurgulanmıstır.Yedinci bölüm, degerlendirmeler, sonuç ve önerilerden olusmaktadır. Önerilen bu modelyaklasımlarının uygulanmasıyla, ilk yıllarda olmasa bile, sonraki yıllarda, zaman içerisinde,ülke açısından önem tasıyan düsük, alt-orta ve orta gelir gruplar için, sorunun çözümünde çokbüyük bir yarar saglanabilecegi vurgulanarak çalısma tamamlanmıstır.Anahtar Sözcükler: Konut Üretim Sektörü, Konut Üretimine Kaynak Olusturma, KonutFinansmanı, Konut Finansman Sistemleri, Konut Sorunu, potek, potege Dayalı MenkulKıymetler

Abstract:
It is known that, since there is not a real audition system for assigning credit and resource forhousing in Turkiye, lower class and middle class housing activities are subject to marketconditions.In this context, housing finance is the major factor affecting demand and supply being aproblem due to economical and social effects. Solving the housing finance problem ispossible using the models developed with respect to the subject country?s conditions,institutional systems and solution suggestions. The methods supplying the lack of installationsin Turkiye transferring funds from the segment with excess to the segment that lacks,considered as efficient solutions to the problem, answering the housing needs of lower andmiddle class, were tried to be evaluated. The aim is, not to find out a methodical approach forobtaining source for housing i.e. housing finance in Turkiye, but to develop methodicalapproaches for procedures on conversion and adaptation of one or more models that thesuccess is generally admitted all over the world.The main frame for the subject is above. The aim of the work is described in detail in the firstsection.In section two, a general definition of housing and its finance sector is given so that thesubject is observed in a complete way and is understood easily.In section three, the housing sector in Turkiye is analyzed in details.In section four, relying on older researches, is analyzed successful housing finance systemsapplied in the US, Europe and in some developing countries. Housing finance systems appliedin Turkiye are analyzed compared to the applications around the world.In section five, are developed model approaches for adaptation procedures of two MortgageSystem models of the housing finance system with proved success worldwide, ?The MortgageBank Route?, ?Pfandbrief Model? from Germany and ?Fannie Mae Model? from the US tolocal conditions. The parameters required for the success of an efficient long-term housingfinance system are defined and the procedures of demanded infrastructure?s preparations areexplained so that the models are adapted to conditions in Turkiye.In section six, suggested model approaches are discussed. Beside the positive characteristicsof the approach, its risky points that might be negative are emphasized. The aim is to succeedon applying the most appropriate model for Turkiye, while reducing the negativecharacteristics as much as possible. But in Turkiye, even if the infrastructure is ready, it?s toosoon to apply the models. It?s emphasized that the economy stays in stable low inflation andinterest for at least 3-5 years and capital markets should be prepared for this purpose.In section seven, are given the deductions obtained from all of the evidences, conclusion andsuggestions parts. With this model approach it?s aimed, not in first few years but in time, toprovide housing of lower and middle class via spreading of the system along the basis.Keywords: Housing Sector, Source Obtaining for Housing, Housing Finance, HousingFinance Systems, Housing Problem, Mortgage, Mortgage Backed Securities.