Kentsel dönüşüm projelerinde kamunun rolü ve Antalya Kepez Santral mahalleleri projesi örneği
The role of the public sector in the urban transformation projects an examination of the Kepez Santral neighbourhood in Kepez in Antalya, Turkey
Yazar: CEYHUN ÖZİŞ
Danışman: DOÇ. DR. ENGİN EYÜP EYUBOĞLU
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2018
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Gelişen bilim ve teknoloji, tarımdan endüstriye, ticaretten hizmete hayatın her alanında fiziksel, ekonomik, sosyal ve kültürel anlamda hızlı bir değişim ve dönüşümü beraberinde getirmiştir ve getirmeye de devam etmektedir. Bu değişim, insanların yaşam alanlarındaki hareketlerini yeniden şekillendirmiş; şehirler ve ülkeler arası göçlere sebebiyet vermiştir. Gerek sanayi gerek turizm gerekse de hizmet ve ticarette ileri olan şehirlere doğru oluşan hareket şehirlerin hızlı bir şekilde büyümesine neden olmuştur. Hele ki Türkiye gibi plansız gelişen bir ülkede bu hareketler, nüfus çeken şehirleri gün geçtikçe içinde çıkılmaz bir hale sokmuş, sosyo-ekonomik farklılıkları yüksek, sosyal donatı alanları ve altyapısı oldukça zayıf, düşük kalitede yapılaşmanın yoğun olduğu şehirleri meydan getirmiştir. 
Yeni yaşanabilir planlı kentlerin imar edilmesi ihtiyacı, şehirlerin gelişme alanlarındaki kısıtlar ve plansız yapılaşmış alanların kullanım yetersizliği ve riskleri, kentsel dönüşüm düşüncesini doğurmuştur. Bu ihtiyaç ve hedef doğrultunda kentsel dönüşüm, yaşam kalitesi yüksek sürdürülebilir kentleşme için bir araç olarak kullanılmaya başlanmıştır. Kentsel dönüşüm, kent ile ilgili fiziksel, sosyal, ekonomik ve kültürel sorunlarının giderilmesi ve mevcut kent dokusunda gerekli değişikliklerin yapılması için zorunlu olarak kullanılan kentin tedavi araçlarından biridir. Bu bakış açısıyla kentsel dönüşüm, farklı modellerde uygulamaya konulmuştur. 
Her bir uygulama alanının birbirinden farklı özellikleri, sorunları ve dinamikleri bulunmaktadır. Bu durum, her bir dönüşüme konu alan üzerinde gerçekleştirilecek uygulamaları farklılaştırma gereksinimini doğurmaktadır. Ancak, bununla birlikte, en kabul görmüş temel amaç ise, mevcutta yaşayan halkın, en az seviyede olumsuz etkilenecek şekilde, uygulamanın hayata geçirilmesi olmuştur. Sosyal olarak mevcut halkın mağdur edilmemesi amacının yanında, fiziksel olarak da dönüşüm gerekçesini doğuran riskli yapıların yenilenmesi ve eksik mekânsal alanların oluşturulması da yüksek önem arz etmektedir. 
Ancak, ülkemizde uygulamaların çoğunluğu dar bir bakış açısı ile gerçekleşmekte olup, fiziksel olarak küçük alanlarda sadece yapısal yenileme olarak yapılmaktadır. Bu uygulamalar ise genellikle imar artışı sayesinde hayata geçirilmektedir. Kentsel dönüşümün sadece fiziksel yenileme olarak algılanması, bütünsel planlama olarak donatı ihtiyacını karşılayamamış olmasının yanında daha da arttırmaktadır. Sosyal boyutu ise genel olarak göz ardı edilen bir unsur olmakla birlikte, artan kalite ve işletme maliyetleri mevcut halkın yeni alanlarda barınamamasına ve taşınmasına mecbur bırakmaktadır.
Kentsel dönüşüm uygulamalarının yukarıda ifade ettiğimiz olumsuz sonuçlarının kaynağında ise bu işi bütüncül olarak organize eden bir erkin olmamasıdır. Kamu tarafı, plan yapma, uzlaşı ve sözleşme süreçlerini yürütme, tahliye ve yıkımları tamamlama, hak/bağımsız bölüm paylaşımını neticelendirme ve işi müteahhitte ihale etme gibi süreçlerin tümünde olması gerekirken siyasi riskleri göz önünde bulundurarak ve sadece plan ve mevzuat yaparak hak sahipleri ile müteahhitleri baş başa bırakmaktadır. Toplumumuzun uzlaşı kültürünü göz önünde bulundurduğumuzda, başarılı olan çalışmaların ölçeği, kentlerin ihtiyacını bütüncül olarak karşılayabilecek seviyeye ulaşamamaktadır. Neticelenen çabalar ya Kadıköy Caddebostan bölgesinde olduğu gibi parsel bazında olmuştur ya da ada bazında olsa bile Fikirtepe bölgesinde olduğu gibi ciddi güçlüklerle ağır ilerleyerek bir sonuca varabilmiştir ve hatta bazı adalar sonuçsuz kalarak çözüme ulaşamamıştır. 
Çalışma alanına konu Antalya Büyükşehir Belediyesi, Kepez ilçesi, Kepez-Santral Mahallelerindeki kentsel dönüşüm uygulamasında ise yerel yönetim (Antalya Büyükşehir Belediyesi), yukarıda bahsettiğimiz tüm süreçlerde baş aktör olarak işe sahip çıkmış, mevcut yaşayanları da yerinden etmeden, bütüncül bir planlama anlayışı ile 1.300.000 m² alanda gerekli donatı alanlarını da planlayarak dönüşüm çalışması gerçekleştirip işi müteahhide ihale etmiştir. İnşaat çalışmaları müteahhit tarafından başlamış olup, devam etmektedir. İki sene içerisinde ise tüm hak sahiplerinin bağımsız bölümleri teslim edilmesi planlanmaktadır.

Abstract:
Developing science and technology has, and continues to, bring about rapid physical, economic, social and cultural change and transformation in every area of life, from agriculture to industry, from trade to services. This change has reshaped the movements of people in their living spaces and given rise to migratory movements between cities and countries. In turn, the migration of people towards cities that are advanced in terms of industry or tourism, services and trade, has caused their exponential growth. Especially in countries such as Turkey subject to unplanned development, these migrations have progressively driven cities that attract them into an intractable situation, creating urban centres characterised by low-quality construction, noticeably lacking in social spaces and infrastructure and with wide socio-economic imbalances.  

The need for the construction of new, planned urban centres fit for habitation, combined with the constraints of urban development areas and the risks and inefficient usage inherent in unplanned construction zones, has given rise to the concept of urban transformation. Urban transformation designed to address these needs has begun to be used as a tool for sustainable urbanisation enabling a high quality of life. Urban transformation constitutes one of the means that cities must exploit in order to overcome the physical, social, economic and cultural problems faced by urban centres, as well as forging the necessary changes to the existing urban fabric. In this context, urban transformation has been put into practice through the use of various models. Each area of implementation has its own distinctive features, issues and dynamics; this necessitates a differentiation between the measures and applications to which each transformation is subject. However, alongside this requirement, the most widely recognized and fundamental tool is the execution of measures that have the least negative impact on the existing populace. As well as avoiding social harm to that population, priority is given to the physical renewal of the high-risk structures that have given rise to the need for urban transformation in the first place, and the creation of the lacking spatial zones.

Yet most of the projects carried out in Turkey are implemented on the basis of a rather narrow vision, in the form of mere structural renewal in physically confined areas. They are generally realized by means of an expansion in planning permission areas. The perception of urban transformation as just a physical renewal only exacerbates its inability to meet the needs for urban reinforcement as part of an integrated, holistic process of urban planning. The social dimension is generally neglected while rising quality and operating costs make it impossible for the existing population to be accommodated and move to the new zones.

At the root of the negative outcomes of the urban transformation practices listed above is the lack of an independent body organizing this work in an integrated manner. Whereas the active presence of the public sector is needed in all processes such as planning, consensus-building and contracts, evacuating people from condemned areas and demolition, and tendering to contractors, this work is effectively left to title holders and contractors when left to planning and regulations taking excessive account of political risks. The scale of successful work has not reached a level that capable of meeting urban needs as a whole, especially when considered in the light of our society's culture of compromise. The ensuing efforts have either been on a plot-based approach such as in the Caddebostan region on the Asian side of Istanbul, or, even when based on blocks of buildings such as in the Fikirtepe district of Istanbul, have progressed only with severe difficulty and, in the case of certain blocks, failed to yield any results at all.  


The local administration (Antalya Metropolitan Municipality) has taken ownership as the leading actor in all the above-listed processes of this thesis' field of study regarding the urban transformation of the Kepez Santral Neighbourhoods in Antalya's district of Kepez; it has put the work out for tender to contractors on the basis of a integrated planning concept, carrying out transformation work having planned the required improvement and reinforcement areas over an area of 1,300,000 m². The contractor has begun work, which continues to progress. Delivery of independent sections to all title owners is planned for completion within a period of two years.