Sermaye piyasası hukuku bakımından Mortgage
Mortgage in terms of capital markets law
Yazar: MEHMET MURAT AKTAŞ
Danışman: PROF. DR. ASUMAN TURANBOY
Ankara Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2024
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Türk ticaret hukuku = Turkish commercial law

Özet:
Türk mortgage sistemi veya mortgage menkul kıymetleştirmesi ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler-İDMK ihracı, sistemsel bütün olarak ilk kez uygulamada "Mortgage Kanunu" olarak da anılan 5582 sayılı "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun" (Konut Finansmanı Kanunu) ile 2007 yılında düzenlenmiştir. Meri'i düzenlemeler bakımından İDMK ihracı 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu (SerPK) madde 58 ve III-58.1 sayılı Varlığa ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Tebliği (VİDMK Tebliği) ile düzenlenmiştir. 
           Çalışmamızın amacı ve kapsamı, bünyesinde tek bir çalışmada ele alınması olanaksız sayıda hukuki düzenleme, kavram, kurum ve ilişki barındıran mortgage sistemini sermaye piyasası bakış açısıyla mevzuat tekrarlarından arındırılmış özlü tespit ve değerlendirmeleri esas alacak şekilde ele almaktır.
  Çalışmamızda mortgage sistemi kavramsal olarak gerçek anlamı ile ortaya konulacak ve ayrıca sistemin varlık nedeni ve özünü oluşturan sermaye piyasası unsuru olarak İDMK'ya ilişkin tespit, değerlendirme ve öneriler yer almaktadır.
	Mortgage ifadesi dar anlamda, Anglo-Sakson hukukunda kullanılan mortgage rehni ve mortgage teminatlı finansman alacaklarını ifade etmektedir. Mortgage terimi, sermaye ve finans piyasaları bakımından ise mortgage teminatlı alacakların İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (İDMK/mortgage-backed securities-MBS) ihraç edilerek menkul kıymetleştirildiği (securitization) sistemi anlatmaktadır. Mortgage sistemi veya menkul kıymetleştirmesi ve İDMK ihracı ilk olarak Amerika Birleşik Devletleri (ABD) hukukunda uygulanmıştır. 
            Mortgage sisteminin varlık nedeni, sermaye piyasalarından İDMK ihracı yoluyla en az maliyetle ve güvenilir bir şekilde finansman sağlanmasıdır. İDMK ihracı, mortgage (ipotek) teminatlı finansman alacaklarının, mortgage sistemi içerisinde gerçek satışa (true sale) dayalı olarak bilânço dışına çıkarılması ve menkul kıymetleştirilmesi ile gerçekleştirilmektedir. Bu nedenle İDMK, gerçek satışa dayalı bilânço dışı olarak gerçekleştirilen gerçek (geleneksel) menkul kıymetleştirme ürünü bir menkul kıymet niteliğindedir.	
	Toplam beş bölümden oluşan Tez çalışmamızın ilk bölümünde, mortgage sistemi kavramı teknik anlamıyla değerlendirilecek, sistemin tarihi gelişim süreci ve ilişkili düzenlemeler ve niteliği olarak menkul kıymetleştirme ele alınacaktır. Çalışmamızın ikinci bölümünde, mortgage sisteminin işleyişi, sistemde kullanılan varlıklar ve safhaları, sistemin özgün terminolojisi berberinde değerlendirilecektir. Çalışmamızın üçüncü bölümünde ise mortgage sisteminde yer alan kuruluşlar gene sistemin kendine özgü kavram ve gereklilikleri dahilinde değerlendirilecektir. Çalışmamızın dördüncü bölümünde sistemin hedefi ve varlık sebebi olan İDMK tanımı türleri ve benzeri menkul kıymetler beraberinde ele alınacaktır.  Çalışmamızın beşinci ve son bölümünde ise İDMK ihracı ile sağlanan sebepler ve ihracını güçleştiren sebeplere dair tespit ve önerilerimiz topluca yer alacaktır. 
	Tezimizin sonuç kısmında ise gerçek anlamıyla uygulanması halinde ülkemizin hızlı ve sürdürülebilir bir biçimde kalkınmasını sağlayabilecek niteliği haiz bir sistem olan mortgage sistemi ve onun ürünü menkul kıymet olan İDMK'nın ihracı bakımından tespit ve çıkarımlarımız yer alacaktır. Tezimiz genel olarak Türkiye'nin finansal kurumlara, İDMK'yı, iç pazardaki ekonomik kalkınmayı hızlandırmak için sermaye piyasalarından fon sağlamak için kullanma önerisi de getirmektedir. Bu tez ile Türkiye'de
finans kurumlarının MBS ihraçları için alternatif bir finansman kaynağı olarak dikkat çekilmesi de amaçlanmaktadır. Burada kamusal bir gelişme olarak ifade edilecek olursak, "Yeni Ekonomi Program", finansal derinliğin ve istikrarın sağlanması için Türkiye'deki menkul kıymetleştirmelerin (İDMK ihraçları dahildir) desteklenmesi tedbirini de içermektedir. 
Anahtar kelimeler : Mortgage, Menkul Kıymetleştirme, Sermaye Piyasası Hukuku, İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler

Abstract:
The Turkish mortgage system, mortgage securitization, and the issuance of Mortgage-Backed Securities (MBS), collectively referred to as the "Mortgage Law," were initially regulated in 2007 by Law No. 5582, also known as the "Law on Various Amendments Regarding the Housing Finance System" (Housing Finance Law), commonly referred to as the "Mortgage Law" in practical application. In terms of secondary regulations, the issuance of MBS is governed by Article 58 of the Capital Markets Law No. 6362 (CML) and the Communiqué on Asset-Backed Securities and Mortgage-Backed Securities (ABS-MBS Communiqué).
The aim and scope of this study involve a comprehensive examination of the mortgage system, which encompasses numerous legal regulations, concepts, institutions, and relationships. The focus is on providing concise assessments and evaluations, free from legal redundancies, based on the perspective of capital markets. The study conceptually presents the mortgage system in its true sense, addressing the essence and purpose of the system, particularly focusing on Mortgage-Backed Securities (MBS) as a capital market element, along with relevant findings, evaluations, and recommendations.
In a narrow sense, the term "mortgage" refers to the mortgage lien and financing receivables secured by mortgages in Anglo-Saxon law. In the context of capital and financial markets, the mortgage system refers to the securitization of mortgage-backed receivables by issuing Mortgage-Backed Securities (MBS). The mortgage system, its securitization, and MBS issuance were initially implemented in the United States (US) legal framework.
The raison d'être of the mortgage system lies in obtaining financing from capital markets through the issuance of MBS at minimal cost and in a reliable manner. MBS issuance involves transferring mortgage-backed financing receivables out of the balance sheet through a true sale mechanism within the mortgage system, facilitating their securitization. Therefore, MBS represents a security of a true sale-based, off-balance-sheet, and traditional nature.
The thesis comprises five sections. The first section evaluates the concept of the mortgage system in technical terms, discussing its historical development, related regulations, and its nature as securitization. The second section delves into the operation of the mortgage system, the assets used, stages involved, and the system's unique terminology. The third section examines the institutions within the mortgage system, considering their specific concepts and requirements. The fourth section covers the objective of the system and the definition of MBS, its types, and similar securities. The fifth and final section consolidates our findings and recommendations regarding the reasons for MBS issuance and the challenges hindering it.
In the conclusion, we highlight the potential of the mortgage system and its product, MBS, as a system capable of fostering rapid and sustainable development in Turkey when implemented in its true sense. The thesis suggests that financial institutions in Turkey consider MBS issuances as an alternative source of funding, aiming to accelerate economic development in the domestic market. Additionally, the study aligns with the "New Economic Program," which includes measures to support securitizations in Turkey, including MBS issuances, to ensure financial depth and stability. 
Keywords : Mortgage, Securtization, Capital Markets Law, Mortgage Backed Securities