Gayrimenkul yatırım ortaklıkları endeksinin yüksek volatilite dönemlerine ilişkin getiri analizleri ve otoregresif koşullu değişen varyans modeli önerisi
Revenue analysis of the real estate investment trusts index related to high volatility periods and the proposal of a autoregressi̇ve condi̇ti̇onal heteroskedasti̇ci̇ty
Yazar: MEHMET GÜL
Danışman: DOÇ. DR. KEREM YAVUZ ARSLANLI
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Ekonometri = Econometrics

Özet:
Türkiye'de gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) 1995 yılında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yasal düzenlemeleri tamamlanmış ve ilk kez 1997 yılında borsada işlem görmeye başlamıştır. Gayrimenkul sektöründe kurumsallaşmayı teşvik etmek amacıyla tanınan kurumlar vergisi istisnası sayesinde GYO'lara olan ilgi artmış, 2000'li yıllardan sonra ivme kazanmaya başlamıştır. GYO'lar gayrimenkul sektörüne finansman ve likidite sağlamak amacı ile kurulmuş olup gayrimenkul yatırımlarının sermaye piyasasına dahil edilmesini sağlaması sebebiyle ülke ekonomisi için büyük öneme sahiptir.
Çalışmada gayrimenkul yatırım ortaklıkları endeksinin getirileri ve yüksek volatilite dönemlerine ilişkin analiz ve modellemeler yapılmıştır. Bu amaç doğrultusunda, 2008 yılı kriz dönemini kapsayacak şekilde, 02.01.2006 ve 31.12.2018 yılları arasındaki Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksi (XGMYO), Borsa İstanbul 100 Endeksi (BİST 100), Borsa İstanbul 30 Endeksi (BİST 30) ile Euro (EUR) ve Amerikan Doları'nın (USD) Türk lirası karşılıklarının günlük verileri kullanılarak getirileri hesaplanmıştır. Elde edilen getiri serilerinin betimleyici istatistikleri incelenmiş ve serilerin durağanlığını test etmek amacıyla ADF Çoğaltılmış Dickey-Fuller (Augmented Dickey-Fuller) testi kullanılmıştır. Getiri serilerinin otokorelasyon içerip içermediği Breusch-Godfrey LM testi; serilerin değişen varyans sorunu içerip içermediği ARCH heteroskedastite testi aracılığıyla sınanmıştır. Test sonuçlarında getiri serilerinin tamamı için sabit varyans problemi bulunmaması, serilerin birim köke sahip olmaması yani durağan olması ve XGMYO ve EUR serileri haricinde otokorelasyon yapısının bulunması sonucunda ARCH tipi modellemeye elverişli oldukları anlaşılmıştır. Çalışmada incelenen tüm serilere GARCH (1,1) ve EGARCH (1,1) modelleri kullanılarak otoregresif koşullu değişen varyans analizi yapılmıştır. Elde edilen sonuçlara göre incelenen dönemde XGMYO serisinin, analizde kullanılan diğer serilere oranla en düşük getiri ve yüksek volatiliteye sahip olduğu görülmüştür. Otoregresif koşullu değişen varyans analizi sonuçlarına göre ise analizde kullanılan tüm seriler için volatilitenin tahminlerde etkili olduğu tespit edilmiştir. XGMYO, BİST 100 ve BİST 30 getiri serilerinde değer düşüklüklerinin, volatilite üzerinde, değer yükselişlerinden daha etkili olduğu, EUR ve USD getiri serileri için ise değer yükselişleri ile düşüşlerinin benzer etki gösterdiği sonucuna ulaşılmıştır.
Çalışmanın ikinci bölümünde yüksek volatilite dönemlerine ilişkin analizlere yer verilmiştir. 2006 ve 2018 yılları arasındaki getiri serileri incelendiğinde, en yüksek volatilitenin 2008-2009 yılları ve 2018 yıllarında olduğu görülmüştür. Söz konusu dönemler için betimleyici istatistikler yapılarak, sonuçları karşılaştırılmıştır. Yapılan karşılaştırmada incelenen tüm dönemler için en yüksek getiriyi USD getiri serisinin sağladığı saptanmıştır. USD getiri serisini sırasıyla EUR, BİST 30 ve BİST 100 serileri takip etmiş en düşük getiri XGMYO serisi tarafından sağlanmıştır. İncelenen tüm dönemlerin standart sapma değerlerine bakıldığında ise EUR ve USD getiri serileri ile XGMYO, BİST 100 ve BİST 30 serileri arasında bir gruplanma olduğu görülmüştür. 2006 ile 2018 yılları arasında ve 2008 ile 2009 yılları arasındaki serilerde EUR ve USD getiri serileri, XGMYO, BİST 100 ve BİST 30 serilerinden daha düşük standart sapma değerlerine sahiptir. 2018 yılında ise bu durum aksi yönde gelişmiş olup EUR ve USD serilerinin, incelenen diğer serilerden daha yüksek standart sapma değerlerine sahip olduğu tespit edilmiştir.

Abstract:
Regulations by the Capital Markets Board in Turkey real estate investment trusts in 1995 were completed and first began to be traded on the stock exchange in 1997. Due to the exemption from the corporate tax granted to promote institutionalization in the real estate sector, the interest in REITs has increased and it has gained momentum after the 2000s. REITs are established in order to provide financing and liquidity to the real estate sector and have great importance for the country's economy as it enables real estate investments to be included in the capital market.
In this study, analysis and modeling of real estate investment trust index returns and high volatility periods were conducted. In order to reach this objective, Real Estate Investment Trust Index (XGMYO), the Istanbul Stock Exchange 100 Index (BIST 100), the Borsa Istanbul 30 Index (BIST 30), Euro (EUR) and US Dollar (USD) daily returns are calculated between 02.01.2006 and 31.12.2018, which will cover the crisis period in 2008.
The descriptive statistics of the obtained yield series were examined and the Augmented Dickey-Fuller (ADF) test was used to test the stationary of the series. The Breusch-Godfrey LM test was used to whether the return series contains autocorrelation and has been tested by the ARCH heteroscedasticity test, in which the series contains the problem of heteroscedasticity.
In the test results, it is understood that there is no constant variance problem for the whole of the series of returns, that the series have no unit roots and that they are stationary and that they are suitable for ARCH type modeling as a result of the autocorrelation structure except for XGMYO and EUR series. In all series, GARCH (1,1) and EGARCH (1,1) methods were used to analyze autoregressive conditional heteroscedasticity. According to the results obtained, it was observed that XGMYO series had the lowest return and high volatility compared to the other series used in the analysis. According to the results of autoregressive conditionally heteroscedasticity analysis, volatility was found to be effective in predictions for all series used in the analysis. In the XGMYO, BIST 100 and BIST 30 yield series, it is concluded that the decrease in value is more effective on the volatility than the rise in value, in another word bad news are more effective than good news. For the EUR and USD yield series, it is concluded that the rise in value and decreases have similar effects.
In the 13-year period between 02.01.2006 and 31.12.2018, XGMYO series had the lowest yield and high volatility compared to the other series used in the analysis.
It is seen that the highest return series is the USD return series, followed by the EUR, BİST 30 and BİST 100 series, respectively.