Türkiye'de gayrimenkul değer artış kazançlarının vergisel boyutunun incelenmesi: Ankara ili örneği
Investigation of the tax dimension of real estate value increases in Turkey: The example of Ankara
Yazar: İSMAİL İLHAN HATİPOĞLU
Danışman: PROF. DR. SELDA AYDIN
Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Maliye Ana Bilim Dalı / Maliye Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2023
Konu: Maliye = Finance
Dizin: Fiyat artışı = Price inerease ; Fiyat-kazanç oranı = Price-earning ratio ; Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation ; Gayrimenkuller = Real estates ; Gelir vergisi = Income tax ; Kazançlar = Earnings ; Vergilendirme = Taxation ; Vergiler = Taxes

Özet:
İnsanların öncelikli ihtiyaçlarından olan barınma ihtiyacının temel dayanağı gayrimenkullerdir. Barınma açısından zorunlu bir ihtiyaç olan gayrimenkuller, bunun yanı sıra ülke ekonomisine etkileri açısından da büyük bir önem taşımaktadır. Araziden arsaya, arsadan konut, bina vb. yapıya kadar zincirleme olarak tür değişimine uğrayan, ancak temel niteliği olan gayrimenkul niteliğini hiç kaybetmemektedir. Arazi ve arsa türünden konut, bina vb. yapılaşmaya kadarki her aşamada katma değer meydana getirerek bu çerçevede istihdam yaratıcı ve gelir getirici niteliği ile ülke ekonomilerinde kaynak oluşturma açılarından da büyük bir öneme sahip bulunmaktadır. Gayrimenkullerin gelir yaratıcı etkisini ortaya çıkartan husus ise söz konusu gayrimenkullerin el değiştirmesi aracılığı ile ortaya çıkmaktadır. Bu çerçevede gayrimenkuller barınma ihtiyacının yanı sıra tasarruf açısından yatırım aracı olarak spekülatif amaçlar ile de el değiştirmektedir. Gayrimenkullerin el değiştirmesi bir yandan servet artırıcı diğer yandan da ödeme gücüne katkı yapmak açılarından vergilendirme kapasitesine de etki yapmaktadır. Gayrimenkullerin el değiştirmesi sonucunda oluşan değer artış kazancının servet ve ödeme gücüne etkisi ile vergilendirme kapasitesi genişlemektedir. Söz konusu vergilendirme kapasitesindeki genişlemenin vergi gelirlerinde de genişlemeye etki etmesi etkin bir vergilendirme sistemine bağlı bulunmaktadır. Dolayısı ile gayrimenkullerin el değiştirmesi sonucunda oluşan değer artış kazancının etkin bir şekilde vergilendirilmesi gerek vergi adaletinin sağlanması gerekse de vergi gelirlerinin artırılması açılarından önem taşımaktadır. Türkiye'de gayrimenkullerin el değiştirmesi sonucunda oluşan değer artış kazancının vergilendirilmesi Gelir Vergisi Kanununda yer alan düzenlemeler, gayrimenkullerin değerlemesi ve vergilendirilmesi kapsamında Ankara ili örneği ile incelenmiştir. Ankara ilinde gayrimenkul sektöründe çalışanların gayrimenkul değer artışının vergilendirilmesine ilişkin görüşleri anket uygulaması ile araştırılmıştır. Örneklem büyüklüğü, % 95 güven aralığı ve 0,05 hata payı ile 354 kişi olarak hesaplanmıştır. Basit rastgele örnekleme yöntemi ile yapılan anket uygulamasında, örneklem hacminin % 10 artırılması kararlaştırılmış ve bu doğrultuda Ankara ilinde gayrimenkul sektöründe ortak, idareci ya da uzman olarak görev yapan toplam 383 kişi ile anket gerçekleştirilmiştir. Bu çerçevede, gayrimenkul değer artış kazancı vergilendirme ve değerleme sistemindeki sorunlar tespit edilmiş, söz konusu sorunlarla ilgili olarak gayrimenkul mevzuatı ve vergi mevzuatı düzenlemeleri ile kurumsal yapıya ilişkin çözüm önerileri değerlendirilmiştir.

Abstract:
The basic cheek of the need for shelter, which is one of the primary needs of people, is real estate. Real estate, which is a compulsory need for accommodation, is also of great importance in terms of its effects on the country's economy. From land to land, from land to residence, building, etc. It never loses its basic quality as real estate, which has undergone a chain change of type up to the structure. Land and land type of residence, building, etc. By creating added value at every stage up to construction, it has a great importance in terms of creating resources in the national economies with its employment-creating and income-generating nature in this framework. The issue that reveals the income-generating effect of the real estates arises through the change of hands of the said real estates. In this context, real estates are changing hands for speculative purposes as an investment tool in terms of savings as well as the need for shelter. The change of hands of real estate increases the wealth on the one hand, and on the other hand, it also affects the taxation capacity in terms of contributing to the solvency. The taxation capacity expands with the effect of the increase in value resulting from the exchange of real estates on wealth and solvency. The effect of the expansion in the said taxation capacity on the expansion in tax revenues depends on an effective taxation system. Therefore, effective taxation of the increase in value resulting from the exchange of real estate is important in terms of both ensuring tax justice and increasing tax revenues. The taxation of the increase in the value of the real estate in Turkey as a result of the change of hands, the regulations in the Income Tax Law, the valuation and taxation of the real estates were examined with the example of Ankara.A survey application was used to explore the views of real estate sector Employers and employees in Ankara on the taxation of real estate valuation rise.The sample size was determined to be 354 individuals with a 95% confidence interval and a margin of error of 0.05. It was determined to expand the sample size by 10% in the survey application created using the basic random sampling technique, and in this manner, a survey was performed with a total of 383 individuals working as partners, managers, or specialists in the real estate sector in Ankara. The issues in the real estate sector are capital gains taxation and valuation system have been recognized in this framework, and solution ideas for real estate and tax law rules, as well as organizational structure, have been developed.