Nükleer enerji politikalarının yerel düzeyde taşınmaz değerleri üzerine etkileri: Nükleer santrallerin Akkuyu ve Sinop bölgelerindeki etkileri üzerine bir inceleme
The effects of nuclear energy policies on local real estate values: A review of the effects of nuclear power plants in Akkuyu and Sinop regions
Yazar: LEVENT ÖCAL
Danışman: PROF. DR. NİLAY ÇABUK KAYA
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2020
Konu: Ekonomi = Economics

Özet:
Halen 31 ülkede fiilen işletme halinde olan 450 nükleer enerji santrali yıllık toplam elektrik ihtiyacının %11'ini karşılamaktadır. Hemen her ülkede giderek artan enerji ihtiyacının olduğu tartışılmaz bir gerçektir. Özellikle sanayileşmenin temelinde yatan enerji girdisinin hem ucuz, hem de güvenilir kaynaklardan elde edilmesi büyük önem taşımaktadır. Petrol ve doğalgaz gibi doğal kaynaklara sahip olmayan Türkiye Cumhuriyeti'nde, alternatif enerji kaynaklarının devreye alınması zorunlu olmaktadır. Yakın dönemde tesis edilen hidroelektrik ve termik santrallerin yanı sıra, rüzgar ve güneş enerjisinden de istifade edilerek elektrik üretimi yapılması yaygınlaşmaktadır. Bu doğrultuda yenilenebilir enerji kaynaklarına ilave olarak nükleer enerji santrali tesis etme girişimleri de hızlı bir şekilde yol almaktadır. Bu çerçevede Mersin (Akkuyu) ve Sinop illerinde tesis edilecek nükleer enerji santralleri sayesinde enerji kaynaklarının çeşitliliğinin artması ve dışa bağımlılığın azaltılması düşünülmektedir. Nükleer enerji santrallerinin tesis edilme girişimleri uzun yıllar öncesinde başlamıştır. Son aşamada ise Rusya Federasyonu ile yapılan anlaşma gereğince Akkuyu Nükleer Enerji Santrali'nin (NES) temeli atılmıştır. Santralin 2023 yılında işletmeye alınarak elektrik üretimine başlanacağı ve kuruluş yeri yönünden de taşınmaz kullanımı, talebi ve değerlerine etkilerinin olabileceği gerekçesi ile bu çalışma yürütülmüştür.   
Araştırmanın amacı; Türkiye'nin gündeminde uzun süreden bu yana yer alan nükleer enerji santrallerine sahip olma girişiminin çevresel, yasal, ekonomik ve sosyal boyutlarını, algılamada yaşanan çelişkilerini, doğru bir karara ulaşmada yaşanan güçlüklerini ve nükleer enerji tesislerinin yerel düzeyde taşınmaz değerlerine olası etkilerini irdelemektir. Bu amaçla ilk olarak Adana-Mersin, Sinop ve Ankara'da paydaşlarla yüz yüze görüşme ve anket çalışması yapılarak veri toplanmıştır. İkinci olarak Sinop ilinde gelecekte tesis edilmesi planlanan nükleer enerji santralinin yer seçimi ile kuruluş alanı ve çevresinde farklı mesafelerde bulunan taşınmazların değerleri ve özellikle konutların değerlerinin değişimi analiz edilmiştir. Taşınmaz değerlerini, kişilerin duygu ve düşünceleri ve eğilimleri ilişkili olan talebin büyük ölçüde etkilediği gözlenmektedir. Sinop ilinde nükleer enerji santralinin taşınmaz değerlerine olası etkisini incelemek üzere hedonik değerleme modeli kurulmuş olup, modelde konut fiyatını etkileyen değişkenler; santral kuruluş yerine olan mesafe, konut brüt alanı, oda sayısı, konut türü, yaş, ısınma, asansör ve manzara olarak tespit edilmiştir. Modele alınan değişkenler konut değerindeki değişimin %67'sini açıklamaktadır. Model sonuçlarına göre konutun nükleer enerji santraline mesafesi arttıkça, konut fiyatlarının azaldığı ve taşınmaz değerlerinin henüz daha nükleer enerji santralinin inşa edilmemiş olması sebebiyle beklenilen biçimde olumsuz yönde gelişme gösterdiği saptanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre, santral kuruluş yerine farklı uzaklıklardaki alt yerleşimlerde bulunan konutların kısa vadede değerlerinin olumsuz etkilenmesine rağmen, uzun dönemde artan nüfus ve talebe bağlı olarak gayrimenkul yatırımlarının değerlerinde artışın olabileceği dikkati çekmektedir. Bölgede taşınmaz malikleri ve kullanıcılarının algısının, gelecekte nükleer enerji santralinin tesis edilmeyeceği yönünde olmasının da bu sonuç üzerinde etkisi bulunmaktadır. Önceki çalışmalarda nükleer enerji santrallerinin bulundukları yerleşimlere yakın konutların fiyatlarında kuruluş sonrası dönemde hem olumsuz, hem de olumlu yönde etkilenmenin olduğuna ilişkin bulgular verilmekte olup, konu ile ilgili olarak her iki bölgede daha kapsamlı saha çalışmalarının yapılmasına gereksinimin olduğu vurgulanmalıdır. Başta nükleer olmak üzere bütün enerji santrallerinde çevresel, sosyal ve ekonomik etki değerleme çalışmaları kapsamında taşınmazların kullanımları, talebi ve değerlerindeki olası değişimin analiz edilmesi ve bu çalışmaların da gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının sorumluluğu altında yürütülmesinin zorunlu olduğu ortaya çıkmaktadır.

Abstract:
In recent time it is estimated that there are 450 nuclear power plants which are operating effectively in 31 countries and meet 11% of the total annual electricity needs. It is an indisputable fact that there is an increasing need for energy in almost every country. It is of great importance that energy input, which is the basis of industrialization, is obtained from both cheap and reliable sources. In the Republic of Turkey, which does not have natural resources such as oil and natural gas, the commissioning of alternative energy sources is mandatory. In addition to the recently established hydroelectric and thermal power plants, electricity production is becoming widespread by making use of wind and solar energy resources. In this regard, in addition to renewable energy sources, attempts to establish a nuclear power plant are handled under the fast pace. Within this framework, it is considered that the diversity of energy resources is very important which will help to decrease the dependence of energy resources from foreign countries and increase the reliability of energy, up to this juncture some efforts had been made to establish the nuclear power plants in Mersin (Akkuyu) and Sinop provinces. Attempts to establish nuclear power plants began in many years ago. In the final phase, the foundation of the Akkuyu Nuclear Power Plant (NES) was laid in accordance with the agreement made with the Russian Federation. This study was carried out on the grounds of determining the possible effects that the power plant will have after being put into operation in 2023 and the commencement of electricity generation, what impacts may the project have on the use, demand and values of the established real estate in terms of its location and locality. 

The purpose of the research; it has been on Turkey's agenda for quite a long time and in the efforts to have nuclear energy, the legal and social aspects discussions, contradictions and perceptions experienced in the operations, strength in reaching the right decisions and experienced difficulties at local level, the impacts it has made on the real estate values and ultimately use of nuclear energy is put forward in details. In order to achieve this goal, the first approach was achieved through data collection by conducting face-to-face interviews and questionnaires was conducted in Adana-Mersin, Sinop and Ankara by involving stakeholders. Secondly, it was investigated whether there is a relationship between the location of the nuclear power plant planned to be installed in the future in the Sinop region and the neighbourhood distances of existing properties, values of the property(es) especially residences in this area. As a result of the data obtained, it is observed that the real estate values, the emotions of people, views and trends of the people affects the demand at greater extent. In the province of Sinop, a hedonic valuation model has been established to examine the possible impact of the nuclear power plant on the real estate values, and variables that affect the housing price in the model; distance to the plant establishment location, residential gross area, number of rooms, type of residence, age, heating, elevator and landscape have been identified. The variables included in the model described as 67% of the change in housing value. It was found that as the distance of the houses increases towards the nuclear power plant, the housing prices decreased and the real estate values showed the significantly decrease as expected due to the fact that the nuclear power plant has not yet been built based upon the estimated model. According to the results of the research, it is noteworthy that although the values of the houses located in sub-settlements at different distances rather than the central establishment are negatively affected in the short term, the value of real estate investments may increase due to the increasing population and demand in the long term. The perception of real estate owners and users in the region influences this result, which is that the nuclear power plant will not be installed in the future.  Previous studies have shown that the prices of houses close to the settlements where nuclear power plants are located have both negative and positive in the post-establishment period, and it should be emphasized that there is a need for more comprehensive field studies in the region. It turns out that it is imperative to analyse the use, demand and values of real estate properties and to carry out these studies under the responsibility of real estate development and management experts within the scope of environmental, social and economic impact assessment studies in all power plants, especially nuclear power plant investments.