İstanbul'da konut arzında yaşam düzeyinin en üst düzeye çıkarılmasına katkısı olabilecek etkenlerin konjoint analizi ile araştırılmasına yönelik bir uygulama
Researching the factors that maximize living standards in housing supply in Istanbul with an application of conjoint analysis
Yazar: CEM DURMAZ
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ LEYLA YÜCEL
İstanbul Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İstatistik Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2022
Konu: İstatistik = Statistics
Dizin: Arz talep yönetimi = Supply demand management ; Konjoint analizi = Conjoint analysis ; Konut sektörü = Housing sector ; Piyasa araştırması = Market research ; Çevre = Environment

Özet:
Konutlar bireylerin yaşam standardının ve mutluluk seviyesinin yüksek olabilmesi açısından önemlidir. Toplumu oluşturan bireylerin mutluluğu için de arzu ettikleri konutta yaşamaları toplumun refah seviyesini yükseltecek faktörlerden birisidir. Öte yandan, büyük şehirlerde planlama çok önemli bir unsurdur. Plansız yapılaşma sonucunda şehrin dokusu bozulabilir ve geri dönülmesi, yeniden inşa edilmesi uzun ve zahmetli bir süreç gerektirecektir. Planlamanın kapsamlı bir biçimde ele alınması, arazinin uzun dönemli faydaları gözetecek şekilde kullanımı, bilhassa çevrenin korunması, toplu konut ve programlı gelişmenin kamu yararı öncelenerek gerçekleştirilmelidir. Bu çalışmada toplu konut arzının talebi karşılamasına ve tüketicilerin hayal ettikleri özelliklere sahip konutların üretilebilmesine, söz konusu konutların hangi özelliklere sahip olduğunun ortaya çıkarılabilmesi amacıyla konjoint analizi uygulanmıştır. Böylece konut yapımları arza göre gerçekleşmesiyle talebi karşılamayan, tüketici tarafından isten özelliklere sahip olmayan konut arzı olmayacak ve şehrin gereksiz bir şekilde betonlaşmasının önüne geçilebilecektir. Konjoint analizi en temel hali ile, insanların belirli bir ürün ya da hizmeti oluşturan farklı özelliklere ne kadar değer verdiğini belirlemek için pazar araştırmalarında kullanılan istatistiksel bir tekniktir. Bu teknikle mal ya da hizmet üreten firmalar, tüketicinin ve tüketici gruplarının talep eğilimlerini öğrenebilme imkânına kavuşmaktadırlar. Konutlarla ilgili gerçekleştirilen bu çalışmanın özelinde, konuta ait oda sayısı (oda sayısı için; 2+1,3+1 gibi), toplu taşımaya uzaklık, yeşil alan varlığı, balkon varlığı, sosyal aktivite alanlarının varlığı ve evin yakınında okul ve alışveriş merkezi varlığı özelliklerinin düzeyleri belirlenmiştir. Bu özellik ve düzeyler esas alınarak oluşturulan 16 çeşit konutun katılımcılardan puanlaması istenmiştir. Katılımcılar demografik, sosyo-ekonomik, konut almadaki amacı ve bütün katılımcılar genelinde konjoint analizi uygulanarak katılımcıların tercihleri araştırılmıştır. Analiz sonucunda katılımcıların konut özelliklerinde hangi kriterlere önem verdikleri ve önem dereceleri ölçülmüştür. Bu bilgiler ışığında ise genel bulgular derlenerek sonuç bölümünde irdelenmiş, konut inşa eden firmalar için talep ölçmede alternatif bir çözüm modeli sunulmuştur.

Abstract:
Housing is important for individuals to have a high standard of living and happiness. For the happiness of the individuals who make up the society, living in the house they desire is one of the factors that will increase the welfare level of the society. On the other hand, planning is a very important element in big cities. As a result of unplanned construction, the texture of the city may deteriorate and it will require a long and laborious process to return and rebuild. Comprehensive consideration of planning, use of land for long-term benefits, especially environmental protection, mass housing and programmed development should be carried out by prioritizing the public interest. In this study, conjoint analysis was applied in order to meet the demand of the mass housing supply and to produce the houses with the features that the consumers dreamed, and to reveal the features of the houses in question. Thus, as the housing constructions are realized according to the supply, there will not be a housing supply that does not meet the demand, and unnecessary concretization of the city will be prevented. Conjoint analysis is a statistical technique used in market research to determine how much people value the different features that make up a particular product or service. With this technique, companies selling goods or services have the opportunity to learn the demand trends of consumers and consumer groups. Specifically, in this study, the number of rooms in the house (for the number of rooms; 2+1,3+1), distance from public transportation, presence of green spaces, presence of balconies, presence of social activity areas, and presence of schools and shopping centers near the house. levels were determined. Participants were asked to rate 16 types of residences based on these features and levels. Participants' demographic, socio-economic, purpose of buying housing and preferences of participants were examined by applying conjoint analysis across all participants. As a result of the analysis, the criteria that the participants gave importance to in the housing features and their degree of importance were measured. It was also measured which of the levels depending on the features they preferred, and it was presented by determining which house they preferred out of the 16 houses presented to the participants. In the light of this information, general findings were compiled and examined in the conclusion section, and an alternative solution model was presented for the companies that build houses in demand measurement.