Kıyı çizgisi değişiminin gayrimenkul değerine etkisinin sayısal modellenmesi
Numerical modeling of the effect of shoreline change on real estate value
Yazar: MEHMET ÜLGER
Danışman: DOÇ. DR. YEŞİM TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2022
Konu: Bilim ve Teknoloji = Science and Technology ; Ekonomi = Economics
Dizin: Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation ; Kıyı planlaması = Coastal planning ; Kıyı çizgisi = Coastal line

Özet:
Kıyı çizgisi değişiminin izlenmesi ve gayrimenkullere olan etkisinin tahmin edilmesi, ekonomik gelişimin sürdürülebilirliğini sağlamanın yanı sıra çevresel, sosyal, kültürel ve mülkiyet değerlerinin korunması açısında da son derece önemlidir. Dünya'da gayrimenkul sektörü için oldukça önemli olan değer tahmini ve değere etki eden faktörlere yönelik ciddi çalışmalar yürütülmekle birlikte, inşa edilecek kıyı yapılarının meydana getireceği kıyı çizgisi değişiminin, uzun dönemde kıyıya yakın bölgelerdeki gayrimenkullerin değerine yapacağı etkinin incelendiği bir çalışmaya rastlanmamıştır. 
Sakarya ili Karasu ilçesinde seçilen bir kıyı bölgesinde, kıyı çizgisi değişiminin gayrimenkul değerine etkisini analiz etmek amacıyla, yörenin rüzgar ve dalga iklimi analizleri yapılarak etkili dalga yönü belirlenmiş, seçilen kıyı alanında yıllar içerinde meydana gelen kıyı çizgisi değişimleri ve bu değişimlerin gayrimenkullere etkisi hem saha çalışmaları hem uydu görüntüleri hem de resmi kurum ve kuruluşlardan temin edilen verilerle 2003 ve 2021 yılları arasındaki dönem için incelenmiştir. Kıyı çizgisi değişimini tahmin etmeye yönelik olarak bir kıyı çizgisi değişimi sayısal modeli geliştirilmiştir. Kıyı çizgisi değişimi sayısal modeli geliştirildikten sonra, yarı logaritmik regresyon analizine dayalı bir hedonik değer sayısal modeli oluşturulmuş ve değer denklemi elde edilmiştir. Kıyı çizgisi değişimi sayısal modeli ile hedonik değer sayısal modelinin birlikte çalıştığı bir bütünleşik model oluşturularak kıyı alanında seçilen bir gayrimenkul için bütünleşik model ile değer tahmini uygulaması yapılmıştır. 2021 yılı değeri 155.994,57 TL olan bir parselin, 2028 yılında kıyı çizgisi değişimi nedeniyle bir kısmının su altında kalması sonucunda bugünkü değerinin 35.878,75 TL olacağı, gayrimenkullerin kıyı çizgisine yakınlaşmasının değeri olumsuz etkilediği, kıyı çizgisinden uzaklaşmasının ise değere olumlu yansıdığı tespit edilmiştir.

Abstract:
Monitoring the shoreline change and estimating its impact on real estate is extremely important in terms of ensuring the sustainability of economic development as well as protecting environmental, social, cultural and property values. Although serious studies are carried out on the value estimation and the factors affecting the value, which are very important for the real estate sector in the world, no study has been found that examines the long-term effect of the change in the shoreline that will be created by the coastal structures to be built on the value of the real estates in the near-coast areas.
In order to analyze the effect of the change in the shoreline on the real estate value in a selected coastal region in the Karasu district of Sakarya province, the wind and wave climate analyzes of the region were made and the effective wave direction was determined. Satellite images were examined for the period between 2003 and 2021 with data obtained from official institutions and organizations. A numerical model of shoreline change was developed to predict shoreline change. After the numerical model of the shoreline change was developed, a hedonic value numerical model based on semi-logarithmic regression analysis was created and the value equation was obtained. An integrated model, in which the numerical model of the shoreline change and the hedonic value numerical model work together, was created and a value estimation application was made with the integrated model for a selected property in the coastal area. It has been determined that a parcel with a value of  ₺ 155.994.57 in 2021 will have a current value of  ₺ 35.878.75 as a result of the fact that a part of it will be submerged in 2028 due to the change in the shoreline, that the approach of the real estates to the shoreline affects the value negatively, while the distance from the coastline has a positive effect on the value.