Değer artış kazancı ile sağlanan kaynaklarla kamu projelerinin finansmanı uygulamalarının incelemesi ve Türkiye'de uygulanabilirliğinin değerlendirilmesi
Analysis of public projects financing with resources provided with land value capture and examination of applicability in Turkey
Yazar: MUHAMMED SAİD YILMAZ
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2020
Konu: Kamu Yönetimi = Public Administration ; Maliye = Finance ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Kamu-özel iş birliği = Public-private partnership ; Kentsel dönüşüm = Urban transformation ; Kentsel rant = Urban rent

Özet:
Bu araştırmanın amacı; kamunun müdahalesi ve gerçekleştirdiği yatırımlar nedeniyle gayrimenkullerde ortaya çıkan değer artışının, kamunun gerçekleştirdiği veya gerçekleştireceği hizmet ve yatırımlar için finansal kaynak olarak kullanılabilirliği, kullanılması halinde uygulanabilecek yöntemleri ortaya koyarak, Türkiye'de kamu projelerinin gayrimenkullerde yaşanan değer artışı ile finanse edilebilme olanaklarının incelenmesidir. Gayrimenkullerde yaşanan değer artışının, kamuya aktarılması sürecinde dünyada uygulanan yöntemler ele alınmış ve Türkiye'de uygulanabilirliği ise mevzuat ve örnek proje sonuçları çerçevesinde irdelenmiştir. Bu çerçevede Türkiye'de gerçekleştirilen kamu metro yatırımı incelenerek, değer artışı; yatırım etki alanında yaşayan ve çalışan bireyler ile gayrimenkul pazarlaması yapan ofislerle görüşme ve anket sonuçlarına göre tespit edilmiştir. Buna ilave olarak kamunun değer artışından pay alarak finansman sağladığı uygulamalarda ölçüm olarak kullandığı emlak vergi değerlerindeki değişim de irdelenmiştir. Teori ve uygulamada kamunun müdahale ve kararları ile gayrimenkullerde yaşanan değer artışının, tekrar geliştirilen yatırımlar ve sağlanan hizmetler için finansal kaynak olarak kullanılması uzun süreden beri tartışılmaktadır. Değer artışının, kamuya geri kazandırılarak, hizmet ve yatırımlarında kullanılması uluslararası kurum ve kuruluşlar tarafından önemsenmekte ve bu yolla proje sürecinde ek finansman kalemi oluşturularak, sürdürülebilir yatırımlar gerçekleştirilmesi önerilmektedir. Araştırma sonuçlarına göre değer artışının kamuya aktarılması uygulamalarına ilişkin Türkiye mevzuatı irdelenerek örnek olarak seçilen proje güzergahında oluşan değer artışları tespit edilmiş ve değer artışının kamuya aktarılma olanakları tartışılmıştır. Türkiye'de değer artışının kamu yatırımlarında finansal kaynak olarak kullanılması için gerekli yasal değişikliklerin yapılması gerektiği vurgulanmalıdır. Gayrimenkulde yaşanan değer artışlarına ilişkin olarak toplumun, kamu yöneticilerin ve çalışanlarının yeterli bilince sahip olmadığı görülmüştür. Paydaşların değer artışı, değer artışından yararlanarak kaynak oluşturulması konusunda bilinçlendirilmesi, sunulan hizmet ve yatırımlarda oluşan veya oluşacak değer artışını dikkate alarak, projelendirilme aşamalarında ele alınması gerekmektedir. Değer artışından yararlanılması için topluma açıklanması, şeffaflık ve hesap verilebilirlik kaygıları içinde gerçekleştirilerek, topluma aktarılması gerekmektedir. Yatırım projelerinin bireylerin sağladıkları faydaları açıklamak, değer artışının kamuya aktarılması işlemlerini kolaylaştırılacaktır. Özellikle bireylerden alınacak değer artış payının kullanım amacının açıklanması; başarılı uygulama yapılması için önemli görülmektedir. Araştırma sonuçlarına göre proje finansmanı ve yönetimi uygulamalarının gerçekleştirecek kalifiye eleman ve yeniden yapılanmanın zorunlu olduğu ve bu işlemde gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının anahtar role sahip oldukları ortaya çıkmaktadır.

Abstract:
The objectives of this research is to determine the nature of the project, the availability of the increase in value in real estate due to the intervention of the public and the investments carried out by the public as a financial resource for the services and investments carried out or to be carried out by the public, revealing the methods that can be implemented, to examine the possibilities of financing public projects in Turkey with the increase in the value of real estate. In the process of transferring the value increase experienced in real estate to the public, the methods applied in the world for the land value capture have been discussed and their applicability in Turkey has been examined within the framework of legislation and sample project results. In this context, the public subway/metro investment in Turkey was chosen as a case study and examined and the increase in value was determined according to the results of interviews and surveys with individuals living and working in the investment domain and offices engaged in real estate marketing. Besides, the change in property tax values that the public uses as a measurement in the applications that it provides financing by taking a share of the increase in value has also been examined, including the theories and practice in the use of public intervention and decisions and the increase in value in real estate as a financial resource for re-developed investment and services provided has been discussed. The use of value increase in services and investments by restoring it to the public is considered important by international institutions and organizations and in this way, it is proposed to make sustainable investments by creating additional financing items during the project process. According to the results of the research, the Turkish legislation on the transfer of value increase to the public was examined and value increases were determined on the project route selected as an example and the possibilities of transfer of value increment to the public were discussed. It should be emphasized that legal changes are necessary to use the value increment in Turkey as a financial resource for public investments. It has been observed that most of the society, public administrators and employees do not have awareness of the land value capture concept and value increment in real estate. It is necessary to raise awareness about the value increment concept, the creation of resources by taking advantage of value increment, and to consider with the increase in value that occurs or will occur in the services and investments provided. To benefit from the increase in value, disclosure to the society must be carried out with transparency and accountability concerns and transferred to the society. Explaining the benefits of investment projects provided by individuals and transferring the value increment to the public will be facilitated. Explaining the purpose of the use of the share of the value increment to be taken from individuals in particular; it is seen as important for successful project implementation. According to the results of the research, qualified personnel and restructuring of project finance and management practices are required and real estate development and management experts have a key role in this process.