Gelişmekte olan ülkelerde kentsel gelişme ve dönüşüm için arazi düzenleme modelleri: Tanzanya'da arazi düzenlemede alternatif modellerin uygulanabilirliğinin değerlendirilmesi
Land readjustment models for urban development and transformation in developing countries: Applicability of alternative models in land readjustment practices in Tanzania
Yazar: AMANİ MİCHAEL UISSO
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2023
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Gelişmekte olan ülkelerde kentsel büyümeye bağlı olarak kamusal ihtiyaçların karşılanması ve kentsel gelişmeye hizmet edebilecek miktar ve niteliklere sahip yeni arazilere gereksinim bulunmaktadır. Kentleşmeyi yönetmek ve yeni kent merkezlerini kontrol etmek isteyen plancılar, arazi geliştirme uzmanları ve diğer aktörler, kamunun ihtiyaçları için arazi stoku oluşturmak amacıyla daha fazla miktarda arazi talebinde olacaklardır. Çalışmada incelenen Tanzanya örneğinde, şehirlerinin çoğunda resmi ve gayri resmi arazi geliştirmenin varlığını koruduğu ve bu haliyle kentsel arazi geliştirmenin ikili bir yapıya büründüğü, gayri resmi arazi geliştirmenin resmi arazi geliştirmeyi gölgede bıraktığı ve kentsel arazi geliştirmede zorluklarla karşı karşıya kalındığı dikkati çekmektedir. Kamulaştırma uygulaması yoluyla arazi edinimi ile rasyonel kentsel arazi geliştirme çalışmaları, hem arazi sahipleri, hem de ilgili kamu kurumları için olumsuz sonuçlar doğurmaktadır. Bu koşullarda araştırmanın amacı; İngilizce konuşmayan ülkelerde başarılı olan yenilikçi kentsel arazi geliştirme modellerinin potansiyelini ortaya çıkarmak, kentsel arazi geliştirme yaklaşımlarını çeşitlendirmek ve kentsel arazi geliştirmenin avantajlarından yararlanma olanaklarını artırmak ve başarı olanaklarını değerlendirmektir. Kuramsal incelemelere ilave olarak yapılan saha çalışmasının hedeflerine ulaşabilmesi için araştırmada hem anket (fiziksel ve çevrimiçi) verileri, hem de uzman kişi ve kurumlarla derinliğine görüşme sonuçlarının birlikte kullanıldığı karma bir yaklaşım benimsenmiştir. Araştırma sonuçlarına göre arazi geliştirme öncesi kamulaştırma yoluyla arazi edinimi uygulamasının; sürdürülebilir kentsel arazi geliştirme uygulamaları ve projelerinden etkilenen insanlar üzerindeki sosyo-ekonomik etkisinin azaltılması, çoğunlukla finansal araçlar, katılımcılık, şeffaflık ve uygun düzenleyici çerçevenin eksikliği gibi nedenlerle başarılı olamadığı ortaya konulmuştur. Mekânsal dışlanma, sosyal adalet, marjinalleşme, sosyo-ekonomik etkiler ve yoksulluk gibi arazi edinimi sonrası etkiler, arazi geliştirme ve kentsel dönüşüm uygulamalarında değişim için talep oluşturan konulardan bazılarıdır. Çalışma sonucunda kapsamlı ve kapsayıcı bir arazi yeniden düzenleme yaklaşımlarının uygulanmasının zorunlu olduğu tespit edilmiştir. Zorunlu satın alma gibi devlet öncülüğündeki yüksek maliyetli ve zorlayıcı tedbirlerden kaçınarak, kamu mali risklerini, sosyal ve mekânsal dışlanmayı ve önemli çevresel sorunları azaltacak, kazan-kazan ve kendi kendini finanse edebilecek stratejileri seçme yoluyla etkilenme potansiyeli bulunan insanların alternatif kentsel arazi geliştirme uygulamalarına yüksek düzeyde katılımının sağlanması mümkün görülmektedir. Sonuç olarak arazi yeniden düzenleme tekniklerinin benimsenmesi veya bu tekniğin diğer geleneksel yöntemlerle birlikte kullanılmasının altyapılı kentsel arazi geliştirme sürecine önemli ölçüde katkı sağlayabileceği ve bunun başarılı olarak uygulanabilmesi için ilgili merkezi ve yerel idarelerde gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının istihdamının gerekli olacağı vurgulanmalıdır.

Abstract:
Urban growth in developing countries requires the acquisition of new land in quantity and quality to meet public infrastructure needs and urban development. Planners, land developers and various actors involved in managing urbanization and controlling urban growth will secure extra land to cuter for public requirements. The case of Tanzania highlights a crucial observation: the prevalence of both formal and informal land development within cities, resulting in a dualistic urban land development scenario. This duality is characterized by informal land development overshadowing its formal counterpart, thereby giving rise to a range of challenges in urban land development. Land acquisition through expropriation and prevalent patterns of urban land development have yielded notable adverse effects on both landowners and pertinent public institutions. In these circumstances, the aim of the research is to explore innovative models of urban land development that have proven successful in non-English-speaking countries, to diversify the approaches to urban land development, thereby maximizing the benefits and potential advantages of various strategies while evaluating their feasibility for implementation. The research methodology encompasses a mixed approach, combining survey data collected through both physical and online means with insights drawn from in-depth interviews with experts and institutions. The findings underscore that the practice of land acquisition through pre-land development expropriation has fallen short of mitigating the challenges associated with urban land development. Instead, it has contributed to adverse effects on affected communities, largely attributed to the absence of suitable financial mechanisms, lack of participation, transparency issues, and the absence of a robust regulatory framework. Post-acquisition impacts, encompassing spatial exclusion, social justice, marginalization, socio-economic repercussions and poverty underscore the paradigm shift in land development and urban regeneration. The study asserts the necessity of adopting comprehensive and inclusive land redevelopment approaches. This entails avoiding resource-intensive and coercive state-led measures, such as compulsory acquisition in favour of win-win and self-financing strategies that reduce public financial risks, address social and spatial exclusions, and prioritize environmental protections. In conclusion, it is imperative to emphasize the adoption of land redevelopment approaches, either independently or in juxtaposition with conventional strategies. These approaches possess the potential for sustainable urban land development alongside essential infrastructure development. As such, the engagement of experts in real estate development and management within relevant central and local administrative bodies becomes essential for the successful execution of these strategies.