Coğrafi bilgi sitemleri ile nominal değerleme yöntemine dayalı piksel tabanlı kentsel taşınmaz değer haritalarının üretilmesi
The production of pixel based urban land value maps with nominal valuation method using GIS
Yazar: RECEP NİŞANCI
Danışman: PROF.DR. TAHSİN YOMRALIOĞLU
Karadeniz Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Jeodezi ve Fotogrametri Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2005
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry

Özet:
ÖZET Taşınmaz değerlemesi objektif ve tarafsız bir şekilde, bir taşınmaza ilişkin nitelik, fayda, çevre, kullanım koşulları gibi faktörlerin değerlendirilmesi suretiyle söz konusu taşınmaz değerinin tespit edilmesi için gerekli işlemlerin bütünü olarak tanımlanır. Taşınmaz değerlemesinde, taşınmazın konumu, değeri belirleyen en önemli ölçüt ve kararlardan biridir. Etkili bir taşınmaz değer tahmini, ancak arazi özelliklerinin objektif olarak birlikte analizi ile mümkündür. Bir taşınmaza ait yeterli bir değer tahmini yapmak için değerlendirme süresince dikkate alınması gereken birçok nitel ve nicel faktörler vardır. Nitekim böylesine bir yaklaşım, değişik kaynaklı disiplinlerden sağlanacak, organize olmuş, yoğun bir konumsal veri yığınını yönetmeyi gerektirmektedir. Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) bu tür konumsal veri yönetim ve karar verme işlemlerinde oldukça etkin olarak kullanılan bir bilgi teknolojisidir. Bu çalışmada, birden çok taşınmazın değerini aynı anda belirlemek üzere, piyasa koşullarındaki alım-satım değerlerinden ziyade, nominal taşınmaz değerleme yöntemine dayalı olarak, bazı taşınmaz değer ölçütleri formüle edilerek, taşınmazlar arası değer dağılımlarının parametrik gösterimi sağlanmıştır. Taşınmaz değerlerine etki eden faktörlerin bir fonksiyonu şeklinde belirlenen nominal birim değerler, piksel bazlı olarak ele alınmış ve modelin kentsel alanlara yönelik uygulaması gerçekleştirilmiştir. Çalışma alanı olarak Trabzon kenti ve İstanbul ilçelerinin bir bölümü seçilerek, taşınmaz değer haritaları oluşturulmuştur. Taşınmaz değerlerinin birim pikseldeki ifadesinde kullanılan parametrik ölçütler, CBS'nin konumsal analiz özelliklerinden yararlanarak, seçilmiş taşınmaz değer faktörlerinin bileşimi ile elde edilmiştir. Uygulama alanlarına ait nominal değerler ile referans taşınmaz değerleri arasında karşılaştırma amaçlı yapılan istatistiksel testler sonucunda, nominal yaklaşımlı taşınmaz değerleme modelinin geçerli olduğu görülmüştür. Sonuçta, taşınmazları etkileyebilecek değer ölçütlerinin bütüncül olarak CBS ile objektif bir şekilde analizi gerçekleştirilip, kentsel alanlara ait güncel, farklı disiplinlere altlık olabilecek nitelikte dinamik taşınmaz değer haritaları üretilmiştir. Anahtar Kelimeler: Taşınmaz Değerlemesi, Coğrafi Bilgi Sistemleri, Taşınmaz Değer Haritası, Nominal Taşınmaz Değerleme Yöntemi. VI

Abstract:
SUMMARY The Production of Pixel Based Urban Land Value Maps with Nominal Valuation Method Using GIS Land valuation is a process that a certain land and its surroundings are evaluated in terms of its economical meaning. This operation could be defined as estimating the value of the land carefully based on the experience. In land valuation, location of land is one of the most important criteria and decisions which determine the land value. An effective evaluation of a land value could only be possible when the characteristics of the land are analyzed together objectively. To make the right estimation of a land value, there are many qualitative and quantitative factors that should be taken into consideration. As a matter of fact, such an approach requires the management of an intensive and classified spatial data resource that is obtained from different disciplines. Geographical Information Systems (GIS) is a very effective technology used in such spatial data management and decision making procedures. In this study, value distribution of land is obtained with parameters by formulating some criteria of land values, to find out the value of real estates by using nominal land valuation method rather than the prices determined by market conditions. Nominal unit values determined as a function of the factors that effect the value of the land were dealt as pixel based and the implementation of the model was carried out for urban areas. Land valuation maps were produced for Trabzon city and some districts of Istanbul city, as a pilot project. The parametric criteria used in expression of land values in pixel units were obtained by choosing a combination of factors of land value by utilizing the characteristics of spatial analysis of GIS. As a result of statistical tests performed for comparison between nominal values belong to study field and reference land values, it has seen that land valuation model with nominal approach is valid. In conclusion, dynamic land value maps were produced for urban areas that these maps could also be a base for different disciplines by performing a full amount of analysis on the value criteria that could effect the land. Key Words: Land Valuation, Geographical Information Systems, Land Value Map, Nominal Land Valuation Method. vn