Tarım arazilerinin değerinde sosyo-ekonomik gelişmişliğin etkisi üzerine bir araştırma
A research on the effect of socio-economic development on the value of agricultural lands
Yazar: SEDA ATAMAN
Danışman: DOÇ. DR. ZUHAL KARAKAYACI
Selçuk Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Tarım Ekonomisi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2022
Konu: Ziraat = Agriculture
Dizin: Arazi değerlendirme = Land evaluation ; Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation ; Kapitalizasyon = Capitalization ; Sosyoekonomik değişme = Socio-economic change ; Sosyoekonomik düzey = Socio-economic level ; Sosyoekonomik gelişmeler = Socio-economic developments ; Çok değişkenli regresyon = Multivariate regression ; Çoklu doğrusal regresyon = Multiple linear regression ; Çoklu regresyon analizi = Multiple regression analysis

Özet:
2020 yılında tüm Dünyayı etkisi altına alan covid-19 salgın süreciyle birlikte gıda güvenliği ve tarımsal faaliyetlerin önemi gündeme gelmiş ve vurgulanmıştır. Tarımsal faaliyet için üretim faktörlerinden bir tanesi olan araziler, çeşitli amaç dışı kullanımlarla her geçen gün daralmaktadır. Arazilerin korunması ve üretimin sürekliliği için arazilerin değer tespiti oldukça önemlidir.
Çalışma için Konya ilinin gayeli olarak (gelişmişlikleri ve tarımsal faaliyetleri göz önünde bulundurularak) Akşehir, Cihanbeyli, Çumra, Derbent, Ereğli, Güneysınır, Hüyük, Ilgın, Karapınar, Seydişehir ilçeleri belirlenmiştir. Bu 10 ilçede arazi değerleri (kuru-sulu) Gelirlerin Kapitalizasyonu Yöntemine göre belirlenmiştir. Sulu ve kuru arazilerin ilçelerdeki ortalama değerleri; Akşehir ilçesinde sulu arazi 19.156,60 ₺/da kuru arazi 8.023,49 ₺/da, Cihanbeyli ilçesinde sulu arazi 18.207,78 ₺/da kuru arazi 3.789,52 ₺/da, Çumra ilçesinde sulu arazi 26.782,58 ₺/da kuru arazi 6.324,53 ₺/da, Derbent ilçesinde sulu arazi 20.386,67 ₺/da kuru arazi 2.542,85 ₺/da, Ereğli ilçesinde sulu arazi 26.626,31 ₺/da kuru arazi 4.565,09 ₺/da, Güneysınır ilçesinde sulu arazi 13.835,52 ₺/da kuru arazi 2.472,50 ₺/da, Hüyük ilçseinde sulu arazi 12.560,00 ₺/da kuru arazi 4.855,63 ₺/da, Ilgın ilçesinde sulu arazi 14.398,96 ₺/da kuru arazi 3.897,31 ₺/da, Karapınar ilçesinde sulu arazi 16.463,27 ₺/da kuru arazi 1.956,52 ₺/da, Seydişehir ilçesinde sulu arazi 29.069,26 ₺/da kuru arazi 11.514,97 ₺/da olarak belirlenmiştir.
İlçelerin 2019 yılına ait 29 ikincil verileri kullanılarak Faktör Analizi yapılmıştır. Analiz sonucunda veriler iki faktör etrafında toplanmıştır. Faktörler içindeki verilere göre "Sosyo-Ekonomik Gelişmişlik" ve "Tarımsal Gelişmişlik" olarak adlandırılmıştır. Tarımsal gelişmişlik endeks değerlerine göre en gelişmiş ilçe Karapınar ilçesi, en az gelişmiş ilçe Derbent ilçesi olmuştur. Sosyo-ekonomik gelişmişlik endeks değerine göre en gelişmiş ilçe Ereğli, en az gelişmiş ilçe ise Derbent ilçesi olmuştur.
Çalışmada ilçelerin il merkezine uzaklıkları ve ilçelerin nüfus yoğunluğu kullanılarak ilçelerin gravity endeksi hesaplanmıştır. İlçelerin gravity endeksleri, ilçelerdeki işletmelerin arazi özellikleri, tarımsal gelişmişlik endeksi ve sosyo-ekonomik gelişmişilik endeksinin arazi değerlerine etkisinin tespit edilmesi amacıyla, çoklu regresyon analizi yapılmıştır. Analiz sonucunda 18 bağımsız değişkenden 8'inin istatistiki olarak arazi değerini etkilediği sonucuna ulaşılmıştır. Bu değişkenler; Topoğrafya, Arazi Nevisi, Yerleşim Birimine Uzaklık, Ulaşım Olanakları, Mülkiyet Güvenliği, Tarımsal Gelişmişlik Endeksi, Sosyo-Ekonomik Gelişmişlik Endeksi ve Gravity Endeksi'dir.

Abstract:
With the covid-19 epidemic process, which affected the whole world in 2020, the importance of food safety and agricultural activities came to the fore and emphasized. The lands, which are one of the production factors for agricultural activities, are shrinking day by day due to various non-purpose uses. Valuation of lands is very important for the protection of lands and the continuity of production.
For the study, Akşehir, Cihanbeyli, Çumra, Derbent, Ereğli, Güneysinir, Hüyük, Ilgın, Karapınar, Seydişehir districts were determined as the aim of Konya province (considering their development and agricultural activities). Land values (dry- irrigated) in these 10 districts were determined according to the Income Capitalization Method. Average values of irrigated and dry lands in districts; in Akşehir district irrigated land 19.156.60 ₺/da dry land 8.023.49 ₺/da, in Cihanbeyli district irrigated land 18.207.78 ₺/da dry land 3.789.52 ₺/da,  in Çumra district irrigated land 26.782.58 ₺/da dry land 6,324.53 ₺/da , in Derbent district irrigated land 20,386.67 ₺/da dry land 2.542,85 ₺/da, in Ereğli district irrigated land 26,626.31 ₺/da dry land 4.565,09 ₺/da, in Güneysınır district irrigated land 13.835,52 ₺/da dry land 2,472.50 ₺/da, in Hüyük district irrigated land 12,560.00 ₺/da dry land 4.855.63 ₺/da, in Ilgın district irrigated land14,398.96 ₺/da dry land 3.897.31 ₺/da, in Karapınar district irrigated land 16,463.27 ₺/da dry land 1.956.52 ₺/da and in Seydişehir district irrigated land is 29,069.26 ₺/da dry land 11,514.97 ₺/da.
Factor Analysis was carried out using 29 secondary data of the districts for 2019. As a result of the analysis, the data were gathered around two factors. The factors were named as "Socio-Economic Development" and "Agricultural Development" according to the data in them. According to the agricultural development index values, Karapınar was the most developed district and Derbent was the least developed district. According to the socio-economic development index value, the most developed district was Ereğli, and the least developed district was Derbent.
In the study, the gravity index of the districts was calculated by using the distances of the districts from the city center and the population density of the districts. Multiple regression analysis was carried out in order to determine the effects of the gravity indexes of the districts, the land characteristics of the enterprises in the districts, the agricultural development index and the socio-economic development index on the land values. As a result of the analysis, it was concluded that 8 out of 18 independent variables affected the land value statistically. These variables are; Topography, Land Type, Distance to Settlement, Transportation Facilities, Property Security, Agricultural Development Index, Socio-Economic Development Index and Gravity Index.