Özelleştirme kapsam ve programındaki taşınmazlara ilişkin planlama faaliyetinin taşınmazın değeri üzerindeki etkilerinin incelenmesi
Analysis of impacts of planning activities on real estates covered by privatization scope and programme to the value of real estate
Yazar: AYŞEGÜL DİNÇ
Danışman: PROF. DR. TÜRKAY TÜDEŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Taşınmaz Geliştirme Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2012
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Değerleme modelleri = Valuation models ; İmar planları = Zoning plans

Özet:
Planlama eylemi, getirdiği kararlarla, mekanın örgütlenme biçimine, yer seçimine ve yapılaşma koşullarına müdahale edip belirleyici son kararı verdiği için, özellikle kentlerdeki yaşam biçimlerine, gelir dağılımına, refaha ve kentte yaratılan artı değere etkisi büyüktür. Bu bağlamda planlama kavramı, mülkiyetin ve mülkiyet üzerinden gelişen kentsel değer artışlarının en önemli nedeni olmaktadır. Bu çalışma, Türkiye kentleşme uygulamalarından hareketle bugün gelinen noktada, Özeleştirme Yüksek Kurulu'nun, planlama yetkisini kullanarak onayladığı imar planları yolu ile kente getirilen değer artışlarını ve bu artışlarda planlamanın rolünü tartışmaktadır.Türkiye'nin özellikle 1980 sonrasında hızlı bir şekilde yaşamaya başladığı özelleştirmeler, kaçınılmaz olarak kentlerde de kendini göstermiş ve kentlerde yaşanan bu sürecin sonucunda, planlama kavramının yeni bir işlevi daha ortaya çıkmıştır. Planlamanın bu yeni işlevi kendini, kamunun gerçekleştirdiği plan değişiklikleri ile kamu mülkleri üzerinde yaratılan ?değer artışları? olarak göstermektedir. Kamu mülkiyetindeki kentsel arazinin satışı ile oluşan mutlak rant ve bu ranta kamunun tasarrufunda olan kentsel planlama marifetiyle eklenen farklılık rantının, kentsel araziye kazandırdığı çifte rant karakterinin etkisinin gözlendiği bu çalışma; mülkiyet, planlama ve özelleştirme sistemi üçgeninde şekillenen arsa değerindeki gelişmenin nasıl gerçekleştiğini araştırmaktadır. İmar planları, planlama yetkilerine ilişkin kanunlar ve plan değişikliğinden önceki ve sonraki rayiç değerler üzerinden değerlendirmeler yapan çalışma, bölgede yapılan imar planı değişikliğinin, inceleme alanı ve çevresindeki arsa ve arazilerdeki değer artışlarına etkilerini irdelenmiştir. Halen özelleştirme kapsam ve programında bulunan Mersin İli Silifke İlçesi Taşucu Beldesi'ndeki SEKA Kağıt Fabrikası olarak uzun yıllar kullanılmış olan taşınmazların 2009 yılnda ÖYK tarafından imar planı onaylanmış ve taşınmazlar turizm tesis alanına dönüştürülmüştür. Araştırma sonuçlarına göre imar planı yapılması yoluyla taşınmazların olası piyasa değerlerinde önemli bir artışın sağlandığı ortaya çıkmıştır. Özelleştirme öncesinde özellikle kıyı ve büyük kentlerde nispeten büyük yüzölçümüne sahip taşınmazların imar planları yapılarak taşınmazların satış kapsamına alınması halinde, planlamanın neden olduğu rant artışının kamuya kazandırılmasının mümkün olabileceği tespit edilmiştir. Ancak parçacı plan yaklaşımının toplum refahı ve kamu kesimi üzerindeki yükleri de hesaba katarak yapılacak planlama çalışmalarının mutlaka şehircilik ilkeleri ve toplum yararı ölçütlerine uygun olmasına özen gösterilmelidir.

Abstract:
Planning action makes the constitutive and final decision in consequence of its intervention on the form of space organization, location choice, and construction terms. For this reason, planning action has very importatnt effect on income distribution, welfare, and surplus value created in a city. In this context, the planning consept becomes the most important reason of the property and the increases in urban value rose over property. This study discusses the city value increases and the role of planning in these increases, through the master plans that High Board of Privatization approved by using its planning power, at current sitatus referencing to the urbanization practice of Turkey.The privatizations, which Turkey began to live quickly in particularly after 1980, inevitably came into prominence in the cities and a new function of the planning concept emerged as a result of this process in the cities. This new function of planningis standing out as ?increases in values? on public property, created by planing modifications by public authority. In this study, in addition to absolute rent which occurred by the sale of publicly owned urban land, the differential rent which occurred by urban planning being in the possession of public authority; the effect of the double rent character brought to urban land is observed. In this context, the study explores how the increase of land value, which is formed by the triangle of property, planning, and privatization, is occurred.The reconstruction plan of the SEKA Paper Mill in Taşucu Town, SilifkeSubprovince, Mersin Province, which is still in the scope and and under the program of privatization, has been approved by OYK in 2009 and those real estates been converted as turism facilities. As a result of researches, it has been notified that the value of the real estates has been increased over the eventual market values as a result of reconstruction planning. It has been analysed that in case of inclusion of real estates in coast areas and big cities which have comparativly higher area, with reconstruction planing before the privatization; increase in annuity due to the planning would be adapted to the public. However the attention should be paid that plannig studies to be absolutily consistent with the town planning principles and criteria of the public benefits considering the effect of partial planning approach on public comfort and effects on public sector.