Türkiye'de yabancılara konut ve bağımsız bölüm satışının hukuki boyutu
Legal aspect of housing and independent section sales to foreigners in Turkey
Yazar: EDA ORMAN KAYA
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ ŞERİFE GAMZE ALBAYRAK
Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Taşınmaz Geliştirme Ana Bilim Dalı / Taşınmaz Hakları ve Yönetimi Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2023
Konu: Hukuk = Law

Özet:
Yabancıların Türkiye sınırlarında taşınmaz edinmesi meselesi, Cumhuriyet öncesi dönemlerden günümüze kadar birçok hukuki düzenlemede yerini bulmuştur. Hukuki düzenlemelerle, yabancıların Türkiye'de konut ve bağımsız bölüm edinimi, kimi dönemlerde sıkı şartlara tabi olurken, bazı dönemlerde bu sıkı şartlar epey esnetilmiştir. Cumhuriyet öncesi dönemde, Safer Kanunu, Kapitülasyonlar, Lozan Antlaşması gibi düzenlemeler yabancıların Türkiye'de konut ve bağımsız bölüm edinmesine yönelik doğrudan yansıması bulunan hukuki düzenlemelerdir. Cumhuriyet sonrası dönemde ise Köy Kanunu, Tapu Kanunu gibi hukuki düzenlemeler, yabancıların konut ve bağımsız bölüm edinmesinde oldukça önemli yer tutmaktadır. Köy Kanunu ve Tapu Kanunu'na, zaman zaman getirilen değişiklikler ve bu değişikliklere yönelik AYM kararları, yabancıların konut ve bağımsız bölüm edinmesinde oldukça önemli yer tutmaktadır. Bu getirilen düzenlemelere ilave olarak, yabancı gerçek kişilerin, belirli bir tutar döviz karşılığında, Türkiye'de taşınmaz edinmesi durumunda, yabancı gerçek kişilere vatandaşlık verilebileceğine yönelik düzenlemeler ve yabancı kişiler taşınmaz edinirken, belirli şartların gerçekleşmesi durumunda, KDV istisnasının getirileceğine yönelik düzenlemeler de yabancıların konut ve bağımsız bölüm edinmesinde önemli hukuki düzenlemelerdir. Tarihsel süreç içerisinde, hukuki düzenlemelerin değişimine bağlı olarak yabancı statüsündeki gerçek ve tüzel şahısların, Türkiye Cumhuriyeti Devleti'nde, konut ve bağımsız bölüm satın alma eğilimleri de değişiklik göstermiştir. Bu durum 2000-2022 yılları arasında, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin, konut ve bağımsız bölüm edinimine yönelik teşvik edici veya caydırıcı hukuki düzenlemeler ve Anayasa Mahkemesi kararları doğrultusunda, yabancıların satın aldığı konut ve bağımsız bölüm sayısındaki bir önceki yıla göre artış veya azalış miktarından anlaşılmaktadır. Bu çalışmanın amacı, yabancılara konut ve bağımsız bölüm satışının hukuki boyutunu; AİHS, Anayasa, kanun, yönetmelik, tüzük, Cumhurbaşkanı kararı gibi hukuki düzenlemeler ve Anayasa Mahkemesi kararları, Yargıtay kararları ve öğreti ışığında ve TÜİK, TKGM verileri doğrultusunda ortaya koymaktır. Bu kapsamda, bu çalışmanın birinci bölümünde, kavramsal çerçeve açıklanmıştır. İkinci bölümde, yabancıların konut ve bağımsız bölüm edinmesindeki hukuki düzenlemeler, Cumhuriyet öncesi dönemden itibaren ele alınarak, 2022 yılına kadar açıklanmıştır. Üçüncü bölümde ise 2000-2022 yılları arasında TKGM ve TÜİK verileri ışında, yabancılara konut ve bağımsız bölüm satışının, hukuki düzenlemelerle ilişkisi yorumlanmıştır.

Abstract:
The issue of foreigners acquiring immovable property in Turkey has been addressed in many legal regulations from pre-Republic periods to the present day. While the acquisition of housing and independent sections by foreigners in Turkey was subject to strict conditions in some periods through legal regulations, in other periods, these strict conditions were relaxed. Legal regulations such as the Safer Law, Capitulations, and the Treaty of Lausanne from the pre-Republic period directly affected the acquisition of housing and independent sections by foreigners in Turkey. In the post-Republic period, legal regulations such as the Village Law and Land Registry Law play a significant role in foreigners' acquisition of housing and independent sections. Changes made to the Village Law and Land Registry Law from time to time and the Constitutional Court decisions related to these changes are essential in the acquisition of housing and independent sections by foreigners. In addition to these regulations, there are also regulations that allow foreign individuals to be granted citizenship if they acquire immovable property in Turkey for a certain amount of foreign currency, and regulations that provide for VAT exemptions when foreign individuals acquire immovable property under certain conditions, which are also important in the acquisition of housing and independent sections by foreigners.Throughout the historical process, the tendencies of foreign individuals and legal entities to purchase housing and independent sections in Turkey have also changed depending on the changes in legal regulations. This can be understood from the increase or decrease in the number of housing and independent sections purchased by foreigners compared to the previous year, in line with the encouraging or deterrent legal regulations and Constitutional Court decisions between 2000 and 2022. The purpose of this study is to reveal the legal dimension of the sale of housing and independent sections to foreigners in Turkey based on legal regulations and Constitutional Court decisions, as well as Turkish Statistical Institute and General Directorate of Land Registry and Cadastre data. In this context, the conceptual framework has been explained in the first part of this study. In the second part, the legal regulations related to the acquisition of housing and independent sections by foreigners have been discussed since the pre-Republic period until 2022. In the third part, the relationship between the sale of housing and independent sections to foreigners and legal regulations has been interpreted based on Turkish Statistical Institute and General Directorate of Land Registry and Cadastre data between 2000 and 2022.