Sınırlı ayni hakların değerlemesine ilişkin esaslar ve uygulamaları
Principles and applications regarding the valuation of limited real rights
Yazar: UMUTCAN AKDUMAN
Danışman: DOÇ. DR. SEDAT YENİCE
Gazi Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Taşınmaz Geliştirme Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2021
Konu: Hukuk = Law ; Maliye = Finance

Özet:
Türk Hukuk Sistemi gayrimenkul mülkiyetinin konusunu, "arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilen bağımsız bölümler" olarak sınıflandırmaktadır. Taşınmaz değerlemesinin konusunu ise, Türk Hukuk Sistemi'nde gayrimenkul mülkiyetinin konusuna girenler ile gayrimenkule bağlı hak ve faydalar oluşturmaktadır. Gayrimenkule bağlı hak ve faydalar içerisinde sınırlı ayni haklar da bulunmaktadır. Sınırlı ayni haklar, adı üstünde sınırlı ayni hak sağlamakta olup, eşya üzerindeki bazı yetkileri sınırlandırmaktadır. Mülkiyet hakkında sahip olunan kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinden bir ya da en çok ikisine sahip olabilirler. Sınırlı ayni haklar; irtifak hakları, rehin hakları ve taşınmaz yükü olarak üçe ayrılmaktadır. İrtifak hakları; üst hakkı, sükna hakkı kaynak hakkı, intifa hakkı ve diğer irtifaklar olarak beşe ayrılmaktadır. Rehin hakları (taşınmaz rehni); ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olarak üçe ayrılmaktadır. Uygulamada irtifak haklarının sıklıkla kamulaştırma amaçlı değerlemelerde kullanıldığı, ipotek amaçlı değerlemelerin çoğunlukla bankalar tarafından talep edildiği, ipotekli borç senedi, irat senedi ve taşınmaz yükünün uygulamada neredeyse hiç yer bulamadığı gözlenmektedir. Tez çalışmasında, Türk Hukuk Sistemi dahilinde sınırlı ayni haklar dikkate alınmış olup, bu hakların neler olduğu, hukuk sistemimizdeki yerleri, gayrimenkul değerleme ile ilgili açıklamalar, sınırlı ayni hakların değerlemesine ilişkin açıklamalar ile örnek uygulamalarına yer verilmiştir. Sınırlı ayni hakların değerlemesi incelenirken uygulama ve mevzuat hükümleri kapsamında karşılaştırmalar yapılmış, yöntem seçimi için önerilerde bulunulmuştur. Bu çalışmanın amacı, uygulama ve mevzuatta sınırlı ayni hakların değerlemesini örnek uygulamalar ile açıklamaya çalışmaktır.

Abstract:
The Turkish Legal System classifies the subject of real estate ownership as "land, independent and permanent rights registered on a separate page in the land registry and independent sections registered in the property ownership register". The subject of real estate valuation, on the other hand, consists of those that fall under the subject of real estate ownership in the Turkish Legal System and the rights and benefits related to real estate. There are also limited real rights within the rights and benefits associated with real estate. Limited real rights provide limited real rights as the name implies and limit some of the powers over the property. They may have one or at most two of the rights to use, exploit and dispose of property. Limited real rights are divided into three as easement rights, rights of mortgage and right of incumbrance. Easement rights are divided into five as right of construction, right of residence, right of source, usufruct right and other easements. . Rights of mortgage (chattel mortgage) are divided into three as mortgage, mortgaged debt bond and annuity bond. In practice, it is observed that easement rights are frequently used in valuations for expropriation purposes, valuations with the purpose of mortgage are mostly requested by banks, and mortgaged debt bonds, annuity bonds and right of incumbrance hardly find a place in practice.  In the thesis study, the limited real rights within the Turkish Legal System were taken into consideration, and what these rights are, their place in our legal system, explanations about real estate valuation, explanations about the valuation of limited real rights and sample applications are included. While the valuation of limited real rights was examined, comparisons were made within the scope of implementation and legislation provisions, and suggestions were made for method selection. The purpose of this study is to try to explain the valuation of limited real rights in practice and legislation with sample applications.