Taşınmazların anonim şirketlere sermaye olarak konulması
Contribution of real properties to the joint stock companies
Yazar: MUHAMMET FATİH ATAKAN BİÇKİCİ
Danışman: DOÇ. DR. FÜLÜRYA YUSUFOĞLU BİLGİN
Galatasaray Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2020
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Anonim şirketler = Joint stock companies ; Ayni sermaye = Capital in kind ; Gayrimenkuller = Real estates ; Sermaye = Capital ; Türk Ticaret Kanunu = Turkish Commercial Code

Özet:
Sermaye anonim şirketler için olmazsa olmaz unsurlardan bir tanesidir. Kanun
koyucu mukayeseli hukukta da olduğu gibi anonim şirketlere nakdi sermaye
konulabilmesinin yanında ayni sermaye getirilebilmesini mümkün kılmıştır. Bu
noktada ayni sermaye niteliğinde olan taşınmazlar da anonim şirkete sermaye olarak
getirilebilecektir. Bununla birlikte anonim şirketlere ayni sermaye getirilmesi,
taşınmazlar özelinde de birtakım ek düzenlemelere tabi olup, bu çalışmamızda
taşınmazların anonim şirketlere sermaye olarak konulması konusu incelenmektedir.
Sermaye kavramının ortak bir tanımı bulunmamakta olup, ekonomi, finans,
muhasebe ve hukuk alanlarında farklı anlamlara gelmektir. Hukuki anlamda genel
olarak borçlar ve ticaret hukuku ortaklıklarının müşterek amaçlarının
gerçekleştirilmesi maksadıyla ortakların, ortaklığa getirmeyi taahhüt ettikleri veya
getirdikleri iktisadi değerler olarak tanımlanan sermaye, ortaklıkların temel
unsurlardan birisidir. Bir ortaklık niteliğinde olan ve TTK'da düzenlenen ticaret
şirketlerinin de ortaklarının malvarlığından farklı; ancak ortaklarca getirilmesi
gereken, "sermayesi" mevcuttur. Ticaret şirketleri ise özellikle sorumluluk anlamında
kişi ve sermaye şirketleri olarak ikiye ayrılmış olup, sermaye şirketlerinde ortakların
sorumluluğu kural olarak sınırlı nitelikte ve şirkete karşıdır. Bu bakımdan bir sermaye
şirketi niteliğinde olan anonim şirketlerde sermaye ayrı bir önem arz etmektedir.
Anonim şirketler TTK m. 329 uyarınca sermayesi belirli ve paylara bölünmüş
olan, borçlarından dolayı yalnız malvarlığıyla sorumlu bulunan şirkettir. Anonim
şirketlerde sermaye, kısaca ortakların, şirketin kuruluşu veya sermaye artırımı
esnasında şirkete getirmeyi taahhüt ettikleri malvarlığı değerlerinin nakdi olarak
ifadesi olarak tanımlanabilir. Bu noktada anonim şirketlerde sermaye bilançonun
pasifinde bulunmakta olan itibari bir değer olarak işlev görmektedir. Bununla birlikte
şirkete getirilen sermaye şirket tarafından kullanılabilecek, şirket mal varlığında
azalma veya artış söz konusu olabilecektir. Anonim şirketlere getirilebilecek
sermayenin genel olarak belirli ve paylara bölünmüş olması, nakit olarak ifade
edilmesi, tamamen taahhüt edilmiş olması gerekmektedir. Bununla birlikte anonim
şirketlerde sermaye, şirketin malvarlığı ile aynı anlama gelmemektedir.
TTK m. 127 hükmünde genel olarak ticaret şirketine sermaye olarak
getirilebilecek değerler sayılmıştır. Madde hükmünde sayılan değerler örnekseyici
nitelikte olup, TTK m. 127/1-j hükmünde devrolunabilen ve nakden
değerlendirilebilen her türlü değerin ticaret şirketlerine sermaye olarak getirilebileceği
ifade edilerek sermaye olarak konulabilecek değerlerin genel bir sınırı çizilmiştir.
Bununla birlikte TTK m. 127/2 hükmünde bazı sermaye değerlerinin kimi sermaye
şirketlerine konulamayacağına vurgu yapılmıştır. Anonim şirketlerde ise TTK m. 342
hükmünde getirilebilecek ayni sermayelerin niteliği belirtilmiş ve TTK m. 127 genel düzenlemesinden farklı olarak birtakım sermaye değerlerinin anonim şirkete
getirilemeyeceği ifade edilmiştir.
Anonim şirketlerde genel olarak para dışında ifade edilebilen değerler ayni
sermaye olarak tanımlanmaktadır. Bu bakımdan "ayın" ifadesi TTK'da eşya
hukukundaki anlamından farklı niteliktedir. Anonim şirkete getirilecek ayni
sermayenin maddi edim niteliğinde, olması, nakden değerlendirilebilmesi,
devredilebilir olması ve TK m. 342 anlamında üzerlerinde sınırlı ayni hak, haciz ve
tedbir bulunmaması gerekmektedir. Bu kapsamda çalışmamamızın ilk bölümünün ilk
kısmında genel olarak sermaye kavramı, ayni sermaye ve anonim şirkete
getirilebilecek ayni sermaye değerlerinin niteliği ele alınacaktır.
TTK m. 127 uyarınca ayni sermaye olarak her çeşit taşınmazın anonim şirkete
sermaye olarak getirilmesi mümkündür. TTK anlamında niteliği itibariyle özel olarak
taşınmaz olarak kabul edilen bir değer olmadığından ve taşınmazlar için tapu sicili
rejiminden bahsedildiğinden sermaye olarak getirilecek taşınmazlar için TMK
kapsamındaki taşınmazların anlaşılması gerekmektedir. Bu bakımdan TTK m. 342
anlamında üzerlerinde sınırlı ayni hak, haciz ve tedbir bulunmayan, devredilebilen ve
nakden değerlendirilebilen taşınmazların kural olarak anonim şirketlere ayni sermaye
olarak getirilmesi mümkündür. Yine hukuki olarak taşınmaz niteliğinde olmasa da
tapusuz taşınmazların taşınıra bağlanan hukuki sonuçlara tabi olarak devredilebilir ve
nakden değerlendirilmesi mümkün olduğu müddetçe anonim şirketlere ayni sermaye
olarak getirilmesinde bir engel bulunmamaktadır.
TTK m. 127 hükmünde anonim şirkete ayni sermaye olarak getirilebilecek
değerler arasında taşınmaz eşyaların faydalanma ve kullanma hakları da sayılmıştır.
TTK m. 127/1-j hükmünde ise devredilebilirlik ve nakden değerlendirilebilirlik
koşullarını sağlayan tüm değerlerin ayni sermaye olarak şirkete getirilebileceği hüküm
altına alınmıştır. Bu bakımdan, genel olarak, devredilebilen ve nakden
değerlendirilebilen nitelikte olan sınırlı ayni hakların da anonim şirketlere sermaye
olarak getirilmesi mümkündür. Bu kapsamda çalışmamızın ilk bölümünün ikinci
kısmında taşınmazlar ve sınırlı ayni haklardan genel olarak bahsedilerek, ayrı ayrı ayni
sermaye yeterlilikleri incelenmektedir.
Anonim şirketlere ayni sermaye konulması yalnızca Türk hukukunda değil
mukayeseli hukukta da düzenlenmiştir. Bu bakımdan Fransız hukuku, İsviçre hukuku
ve AB hukukunda şirketlere ayni sermaye konulması birtakım özel düzenlemelere tabi
kılınmıştır. Türk hukukunda ise kural olarak eşya hukuku anlamında taşınmazların
devri resmi şekil şartına bağlanmıştır. Bununla birlikte taşınmazın sermaye olarak
getirilmesi şekil itibariyle farklı birtakım özellikleri beraberinde getirmektedir.
Gerçekten de pay sahiplerinin ve alacaklıların menfaatini korumak ve şirket
malvarlığının zarara uğramasının öne geçilmesi için şirkete ayni sermaye
getirilmesinde ve taşınmazlar özelinde Türk hukukuna özgü düzenlemelerin de yer
aldığı bazı ek prosedürler öngörülmüştür. Taşınmazlarda sermaye koyma borcu genel
olarak borçlanma (taahhüt) ve tasarruf (ifa) işlemi olmak üzere iki aşamadan ibaret
olup, sermaye olarak konulacak taşınmaz ayrıca bir değerleme prosedürüne tabidir. Bu
kapsamda çalışmamızın ikinci bölümünün ilk iki kısmında taşınmazların ayni sermaye olarak konulmasında genel olarak mukayeseli hukukta durum ve Türk hukukunda
taşınmazların ayni sermaye taahhüdü ve ifası konuları incelenmektedir.
Sermaye koyma borcu, sermaye taahhüdünün yer aldığı esas sözleşmenin
usulüne uygun bir şekilde imzası ve onayı anında doğacak şekilde ve şirketin tüzel
kişilik kazanması bozucu şartına bağlı olarak şirket lehine alacak hakkı oluşturan şahsi
bir borçtur. Sermaye koyma borcunun kaynağı olan sermaye koyma taahhüdü ise esas
sözleşme ile tüm kurucuların kabulüne bağlı olacak şekilde kuruluş esnasında tüm
kuruculara karşı, sermaye artırımında ise bizzat şirket tüzel kişiliğine karşı yapılan bir
irade beyanıdır. Böyle bir irade beyanı ise başlı başına ayni sermaye taahhüdünün
geçerli olması için yeterli olmayıp belirli şekil şartlarının yerine getirilmesi
gerekmektedir
Taşınmazların sermaye olarak taahhüt edilmesine ilişkin gerekli şekil şartları
bilirkişi tarafından belirlenen değerleriyle esas sözleşmeye kaydı ve aynı zamanda
tapuya şerh edilmesidir. Bu noktada İsviçre hukukundan farklı olarak taşınmaz
mülkiyeti veya taşınmaz üzerindeki ayni hakkın sermaye olarak taahhüdü ayrıca bir
resmi şekil şartına gerek kalmaksızın TTK m. 335 anlamında şirket esas sözleşmesinde
kayıt altına alınması gerekmektedir. TTK m. 339/2-e çerçevesinde ise, taşınmaz
mülkiyeti ve üzerindeki ayni hakların sermaye olarak taahhüt edildiği durumda bu
değerlerin neler olduğunun, bunların değerinin, karşılığında verilen pay miktarının
esas sözleşmede belirtilmesi gerekmektedir.
TTK m. 339/1 hükmü uyarınca ise geçerli bir sermaye borcunun doğabilmesi
için yazılı esas sözleşmenin usulüne uygun bir şekilde imzalanıp onaylanması
gerekmektedir. Yine TTK m. 128/2 hükmü ile eTTK'da, İsvBK'de ve 2017/1132/AB
Yönergesi'nde karşılığı bulunmayan şerh zorunluluğu getirilmiştir. Buna göre
taşınmazların sermaye olarak taahhüdünden itibaren şirketin tüzel kişilik kazanmasına
kadar olan süreçte, taşınmazların üzerinde üçüncü kişiler lehine olası tasarruf
risklerinin önü alınması için ayni sermaye olarak konulan taşınmazın tapuda şerh
ettirilmesi, şirketin tescili için şart haline getirilmiştir. Bununla birlikte SAİT
düzenlemesinde şirketin tescil edilmesine kadar TTK m. 128/2 anlamında bir şerhin
varlığına rağmen ilgili taşınmaz üçüncü kişilere devre konu olmuşsa ticaret sicil
müdürlüğünün şirketin tescilini reddedeceği ifade edilmiştir. Şerhin eşya hukuku
anlamında tasarruf yetkisinin kısıtlanmasına yönelik bir şerh mi yoksa kişisel bir
hakkın şerhi niteliğinde şerh mi olduğu, şerhin ne zaman ve kimin tarafından
gerçekleştirileceği gibi konularda TTK'da herhangi bir hüküm yer almamakta olup,
doktrinde farklı görüşler öne sürülmüştür.
Ayni sermaye olarak getirilen taşınmazların değerlemeye de tabi tutulması
gerekmektedir. Bu noktada anonim şirketlere ayni sermaye olarak getirilecek
taşınmazlara şirket merkezinin bulunacağı yerdeki asliye ticaret mahkemesince atanan
bilirkişilerce değer biçilmesi gerekmektedir. Doktrinde bilirkişinin şirket merkezinin
bulunduğu mahkeme tarafından atanması kuralı eleştiri konusu olmuştur. Yine
bilirkişinin atanmasına ilişkin talebin kimin tarafından yapılacağına ve bilirkişilerin
niteliğine ilişkin de TTK'da bir düzenleme bulunmamakta olup, doktrinde birtakım
öneriler getirilmiştir. Değerleme raporunun içeriğine ilişkin olarak ise yapılacak
değerlemenin somut olay özelinde herkes için en adil ve uygun değerleme yönteminin
kullanıldığının, taahhüt edilen değerler karşılığında tahsis edilecek pay miktarlarının
Türk lirası olarak karşılığının raporda belirtilmesi gerekmektedir. TTK m. 343'te
bilirkişi raporuna kurucular ve menfaat sahiplerinin itiraz edebileceği hüküm altına alınmış olup, mahkemenin onayladığı bilirkişi raporunun ise kesin olduğu ifade
edilmiştir. Bununla birlikte özellikle "mahkeme onayı" ve "bilirkişi raporunun
kesinliği" konularında maddenin kaleme alınış şekli, uygulamada pek çok soruna yol
açacak nitelikte olup aynı zamanda doktrinde birtakım tartışmaları da beraberinde
getirmiştir.
Taşınmazların ayni sermaye olarak getirilmesinde borcun muacceliyeti ve
ifasında da doktrinde genel olarak iki temel ayrım bulunmaktadır. Buna göre bir görüş
taşınmaz borcunun şirketin ticaret siciline tescili ve tüzel kişilik kazanması ile
muacceliyet kazanacağı ve taşınmazın tapu siciline tescili ile ifa edileceğini
savunmaktadır. Bir diğer görüş ise, TTK m. 128/2-5-6 hükümleri çerçevesinde,
taşınmazın ayni sermaye koyma borcunun esas sözleşme ile muaccel olacağını, tapuya
şerh ile borcun ifa edileceğini, şirketin ticaret siciline tescili ile mülkiyetin şirkete
geçeceğini, burada bir tescilsiz iktisap halinin söz konusu olduğunu ifade etmektedir.
Bu temel ayrım özellikle pratikte borcun zamanaşımına uğraması, hasar ve yararın
hangi anda şirkete geçeceği noktasında önem arz etmektedir.
TTK m. 128/6 hükmü ile eTTK'dan farklı olarak ticaret sicil müdürüne re 'sen
ilgili sicillere bildirimde bulunma yükümlülüğü getirilmiştir. Bu noktada doktrinde
SAİT düzenlemelerinden kaynaklı olarak tapu sicil müdürlüğünün TTK m. 128/6 açık
hükmü çerçevesinde ticaret sicil müdürlüğünün tescil bildirimi neticesinde başkaca bir
işleme gerek kalmaksızın tapu kayıtlarında şirket lehine değişiklik yapabilmesi
noktasında tartışma bulunmaktadır. TTK m. 128/6 hükmünde şirketin de tek taraflı
istemde bulunabilme hakkı saklı tutulmuştur.
Ayni sermaye taahhüde konu ayni sermayenin taahhüt edenin aynen ifasını
teminat amacıyla TTK m. 128/8 hükmünde ihtiyati tedbir müessesesi öngörülmüştür.
Taşınmazların ayni sermaye olarak getirildiği durumlarda TTK m. 128/2 hükmü
karşısında ihtiyati tedbirin uygulaması alanı ise neredeyse bulunmamaktadır.
Çalışmamızın ikinci bölümünün kalan kısımlarında ise ayni sermayenin
konulmasında kanunun arkadan dolanılması, zamanaşımı ve sermaye artırımındaki
özellikli durumlar incelenmektedir. Şirkete ayni sermaye konulması birtakım özellikli
düzenlemelere tabi olsa da bu düzenlemeleri aşmak suretiyle şirkete ayni sermaye
koymaksızın ayınların veya işletmenin şirket tarafından devralınması gündeme
gelebilecektir. Pay sahiplerinin ve alacaklıların menfaatlerini tehlikeye sokabilecek ve
şirket malvarlığına zarar verebilecek bu durumlara karşı kanun koyucu kuruluş
sırasında ve kuruluş sonrasında iki yıl için ayın devralınmasına ilişkin olarak özel
düzenlemeler getirmiştir. Yine ayni sermaye konulacak şirket tarafından verilecek
finansal destek ile şirket paylarının edilmesi amacı ile şirket paylarının edilmesinin
önüne geçilmek için kanunda birtakım düzenlemeler öngörülmüştür.
Sermaye koyma borcunda zamanaşımın ne olduğu konusunda ise doktrinde
farklı görüşler bulunmaktadır. Buna göre doktrinde TBK m. 147/4 anlamında 5 yıllık
zamanaşımının uygulama alanı bulacağı savunulduğu gibi ortaklık ilişkisi devam ettiği
sürece borcun zamanaşımına uğramayacağı görüşleri de söz konusudur. Tescilsiz
iktisap görüşünde ise borç şirketin ticaret siciline tescilinden önce ifa edileceğinden
zamanaşımı söz konusu olmayacaktır.
Sermaye artırımı sürecinde ayni sermaye konulması ise kural olarak kuruluş
sırasındaki ayni sermaye konulması prosedürlerine tabi olsa da sermaye artırımına özgü kimi düzenlemelerden kaynaklı olarak taşınmazların ayni sermaye konulmasında
özellikli durumlar söz konusudur. Buna göre dış kaynaklardan sermaye artırımında
"önceki sermaye taahhütlerinin ödenmiş olması ön şartının ayni sermaye taahhütleri
bakımından uygulanabilirliği" ve "sermayeye dönüştürülmemiş olan bir serbest iç
kaynak bulunmaması ön şartı ve iç kaynaklardan sermaye artırımının taşınmazlar
açısından uygulanabilirliği" hususları incelenmektedir. Yine sermaye artırımında
taşınmazların esas sözleşmede belirtilmesi sorunu ele alınmaktadır.
Her borcun ifasında olduğu gibi ayni sermaye borcunun da çeşitli sebeplerden
ötürü yerine getirilmemesi mümkün olabilir. Bu sebepler genel olarak irade sakatlığı,
fiil ehliyeti yoksunluğu, kanuni şekil şartına aykırılık, imkansızlık, ayıplı ifa ve zapta
karşı tekeffül, temerrüt olarak sayılabilir. Bununla birlikte anonim şirkete hakim olan
ilkeler de göz önünde bulundurulduğunda borcun yerine getirilmemesine genel
anlamda bağlanan hukuki sonuçların ayni sermaye getirme borcunda uygulanması
anonim şirketlerin niteliğine uygun düşmeyeceği gibi yerinde de olmayabilir. Bu
kapsamda çalışmamızın üçüncü ve son bölümünde taşınmazlar özelinde ayni sermaye
borcunun yerine getirilmemesine sebebiyet veren haller incelenmiş olup, bu hallerin
yol açtığı hukuki neticeler, doktrin tarafından getirilen öneriler ile birlikte
değerlendirilmiştir.

Abstract:
Capital is one of the essential elements for joint-stock companies. The legislator,
as in comparative law, acknowledges the possibility for joint-stock companies to
contribute in cash, as well as in kind. In this regard, real properties constituting
contributions in kind, could be considered as contributions to joint-stock companies.
However, there are some additional regulations on contributions in kind to joint-stock
companies, especially regarding those of real property. This research will analyse the
issue of contribution of real property to joint-stock companies.
The concept of capital does not have a common definition; and it possesses
different meanings in the fields of economics, finance and accounting. From legal
perspective, the capital is generally defined as economic values guaranteed or
contributed by shareholders on behalf of the company, so that the common goals of
companies that are established in accordance with the law of obligations and
commercial law, could be realised; and the capital is one of the foundational elements
of companies. Commercial companies regulated under the TCC have a "capital"
distinct from the assets of their shareholders, but it needs to be formed by them. In
terms of responsibility, commercial companies consist of two subsets: personal
companies and stock corporations. In principle, the responsibility of shareholders in
stock corporations is limited and vis-à-vis the corporate entity. Hence, capital has a
significant importance in joint-stock companies, which are stock corporations.
As per Art. 329 of the TCC, the joint-stock companies are companies with capital
that is declared and divided into shares, and their responsibility is only limited to their
assets. The capital in joint-stock companies could be briefly defined as the value in
cash of assets guaranteed by shareholders at the time of establishment of company or
capital increase. At this point, the capital is a nominal value accounted for under the
liabilities column in joint-stock companies' balance sheets. Nevertheless,
contributions could be used by company and potentially lead to an increase or decrease
in corporate assets. Generally speaking, contributions to joint-stock companies should
be declared and divided into shares, have a value in cash, and be totally guaranteed. In
contrast, capital in joint-stock companies does not have the same meaning with
corporate assets.
Art. 127 of the TCC specifies assets that could be contributed to commercial
companies, all being non-exhaustive examples. Art. 127/1-j of the TCC draws a
general outline of contributable assets, by stating that all transferable assets having a
value in cash could be contributed to commercial companies. However, Art. 127/2 of
the TCC emphasises the fact that some capital assets could not be contributed to certain
stock corporations. Regarding joint-stock companies, Art. 342 of the TCC specifies
the qualities of contributions in kind, and states that a number of assets could not be contributed to joint-stock companies, in discordance with the general regulation of Art.
127 of the TCC.
In joint-stock companies, values that could be specified in a way other than in
cash, are defined as contributions in kind. In this respect, the term "good" has a
different meaning in the TCC than the one in law of property. Contributions in kind to
joint-stock companies should be considered as material performances, possible to be
evaluated in cash, be transferable and not have any limited real right, distraint and
injunction on them. In this context, the first chapter of this present research will deal
with the concepts of capital and contribution, contribution in kind, and features of
contributions in kind to joint-stock companies.
Pursuant to Art. 127 of the TCC, all kinds of properties could be contributed to
joint-stock companies. Due to the fact that there is no asset specifically considered as
real property within the context of the TCC, and the land registry system is necessary
for real properties; contributable real properties should be considered as real properties
mentioned in the Turkish Civil Code. In this regard, it is possible to contribute real
properties that does not have any limited real right, distraint and injunction on them,
to joint-stock companies. Although real properties without title are not legally real
properties; they could be contributed to joint-stock companies as long as they could be
transferable and valorised in cash.
Among other values contributable to joint-stock companies as contributions in
kind, Art. 127 of the TCC enumerated the right of usus and fructus of real properties.
Art. 127/1-j of the TCC states that all assets satisfying the conditions of being
transferable and possible to be evaluated in cash, could be contributed in kind. In this
regard, limited real rights that could be transferable and valorised in cash, could be
contributed in kind. Within this context, the second part of the first chapter of this
present research will generally treat real properties and limited real rights, by analysing
their respective capital adequacy.
The contribution in kind to joint-stock companies is not only regulated under
Turkish law, but there are relevant provisions in comparative law as well. In this
regard, the contribution in kind to joint-stock companies is subjected to some special
rules in French law, Swiss law and EU law. In principle, Turkish law necessitates the
official form requirement to transfer real properties. However, the contribution of real
property leads to different form requirements. As a matter of fact, in order to protect
the interests of shareholders and creditors, and to prevent corporate assets from losses;
some additional procedures govern the process of contribution; and the regulations on
real properties in this field are specific to Turkish law. The obligation of contribution
of real property has generally two different phases, namely obligation (commitment)
and disposition (performance), and contributed real property is subjected to a distinct
evaluation procedure. In this context, the first two parts of the second chapter of this
present research will generally analyse the contribution of real property in comparative
law, and the issues of commitment and performance of contributions of real property
in Turkish law.
The obligation to invest capital is a relative and personal obligation that dons the
company with a right to claim. This obligation arises from the signing of articles of
association that contains the capital commitment, at the time of its approval; and the
dissolving condition of this obligation is the acquisition of legal personality by the
company. The commitment to invest capital, being the origin of the obligation to invest capital, is a declaration of intention expressed towards all founders of the company of
whom the approvals are required within the articles of association at the time of
incorporation. In case of capital increase, this declaration of intention is directly made
towards the legal personality of the company. Such a declaration of intention per se is
not enough to make the commitment of contribution in kind, certain form requirements
should be fulfilled.
For the commitment of contribution of real property, the following form
requirements are necessary: these real properties should be registered under the articles
of association along with their values specified by an expert, and this contribution
should be annotated to their titles of property. In this regard, unlike Swiss law, Art.
335 of the TCC requires that the commitment of real properties and real rights as
capital should be registered to the articles of association without any additional official
form requirement. Within the framework of Art. 339/2-e of the TCC, in case of
contribution of real properties and real rights, the articles of association should contain
these assets, their values, and the number of shares given in exchange to these assets.
As per Art. 339/1 of the TCC, in order to a capital obligation to be valid, the
written articles of association should be duly signed and approved. Moreover, Art.
128/2 of the TCC imposed the obligation of annotation to title, which does not have
any equivalent in the Previous TCC, Swiss Code of Obligation and Directive (EU)
2017/1132. Pursuant to this provision, the contribution of real properties is required to
be annotated onto their titles for the registration of the company, in order to prevent
any acts of disposition to the benefit of third parties from the time of contribution of
real property until the acquisition of legal personality by the company. However, The
SAİT (Memorandum on cooperation among registries – In Turkish: Siciller Arası
İşbirliğine İlişkin Tebliğ) states that, in case of an annotation to title within the
meaning of Art. 128/2 of the TCC, the trade registry office would refuse the
registration of the company if the real property in question was transferred to a third
party. Since the TCC does not have any provision regarding the question of whether
the annotation is a limitation to the power of disposition within the context of the law
of property, or an annotation of a personal right, there are different views in literature.
Contributed real properties should also be subjected to evaluation. In this point,
experts assigned by the commercial court of first instance where the registered office
is located, are authorised to evaluate contributed real properties. In literature, there
have been some criticisms towards the rule according to which experts are assigned by
the court where the registered office is located. The TCC does not regulate by whom
the assignment procedure of experts could be demanded and the qualifications of
experts, there have been several suggestions in literature. Concerning the content of
the evaluation report; it is required that the fairest and most appropriate evaluation
method is used in each different case, and the number of shares allocated in exchange
of committed assets is given in Turkish lira. Art. 343 of the TCC states that company
founders and stakeholders could object to the expert report, and the expert report would
become definitive when it is approved by the competent court. However, the writing
of this article regarding "court approval" and "definitive form of the expert report"
seems to be problematic in practice, it also led to the emergence of several
controversies in literature.
In literature, there are two main perspectives on maturity and performance of
obligations in case of contribution of real property. According to these, one approach asserts that the obligation of contribution of real property would obtain maturity when
the company acquires legal personality with its registration to the trade registry, and
the performance of this obligation would be performed by the registration of real
property in the land registry. Another view, based on the provisions of Art. 128/2-5-6
of the TCC, argues that the registration in the land registry would perform the
obligation and the property would be transferred to the company after its registration
to the trade registry, this situation would constitute a non-registered acquisition. This
difference would have a significance regarding the prescription of an obligation and
the moment of transfer of damages and benefits to the company.
Differently from the Previous TCC, Art. 128/6 of the TCC imposed the
obligation upon the trade registry manager to notify relevant registries ex officio. At
this point, there are controversies on the question of whether the trade registry manager
has the authority to modify the land registry on behalf of the company without any
other procedure after its notification of registration within the framework of the
explicit provision of the Art. 128/6 of the TCC. In virtue of this Article, the right of
the company to unilaterally initiate this process is reserved.
Art. 128/8 of the TCC sets forth the regime of interim injunction so that the
specific performance of the contribution in kind subject to the commitment could be
secured. In case of contribution of real property, the interim injunction process would
be almost inapplicable vis-à-vis Art. 128/2 of the TCC.
The remaining of the second chapter of this present research will deal with
circumvention of the law to protect the contribution in kind, prescription and specific
circumstances in capital increase. Although the contribution in kind is subjected to
several specific regulations, it could be possible that the company would obtain the
property of goods or businesses by circumventing these regulations without
contribution in kind. In order to prevent these circumstances that could endanger the
interests of shareholders and creditors, and be harmful for the corporate estate; the
legislator imposed special regulations for obtention of property at the time of
incorporation and for a period of two years after incorporation. Moreover, the Code
foresees several provisions to prevent the obtention of corporate shares by the financial
support of the company that will be contributed in kind.
There are controversial views in literature regarding the prescription period of
the obligation of contribution. Some argues that there should be a period of 5 years in
accordance with Art. 147/4 of the Turkish Code of Obligations. On the other hand, it
is also argued that the obligation would be imprescriptible as long as the corporate
relationship continues. According to the approach of acquisition without registration,
since the obligation will be performed prior to the registration of the company to the
trade registry, the prescription will not be in question.
Contribution in kind during capital increase is, in principle, subjected to the
procedure of contribution in kind during incorporation. Nevertheless, there are some
specific circumstances for contribution of real property, which result from certain
regulations proper to capital increase. According to these, in case of a capital increase
from external resources, "the applicability of the precondition of payment of previous
contribution commitments with regards to commitments of contributions of real
property" and "the applicability of the precondition of nonexistence of an available
internal funding that is not transformed to contribution and the capital increase from internal resources with regards to real properties" are to be analysed. The question of
whether real properties should be mentioned in articles of association is also taken into
consideration.
It could be possible that contribution in kind could not be performed for various
reasons, as with any obligation. These reasons are enumerated as follows: invalidity
of the declaration of intention, lack of capacity to act, violation of form requirements,
impossibility, defective performance, quiet enjoyment and default. However, when all
the overarching principles of joint-stock companies are taken into consideration, the
direct application of the general rules on impracticability of performance could be
incompatible in case of obligation of contribution in kind. Within this scope, the third
and last chapter of this present research will analyse the cases leading to
impracticability of contribution in kind, especially contribution of real property; and
the legal consequences of these cases will be presented along with the solutions
suggested in literature.






Le capital est l'un des éléments essentiels des sociétés anonymes. Le législateur,
comme en droit comparé, donne aux sociétés anonymes l'opportunité d'apporter en
espèce, ainsi qu'en nature. À cet égard, les biens immobiliers constituant des apports
en nature, pourraient être considérés comme les apports aux sociétés anonymes.
Néanmoins, il existe des réglementations supplémentaires sur les apports en natures
aux sociétés anonymes, notamment sur ceux d'un immeuble. Cette présente étude
analyse la question des apports d'un immeuble aux sociétés anonymes.
Le concept du capital ne possède pas de définition générale, et il obtient des sens
différents dans les domaines de l'économie, de la finance et de la comptabilité. Du
point de vue juridique, le capital est généralement défini comme les valeurs
économiques garanties ou apportées par les actionnaires pour le compte de la société,
afin que les buts communs des sociétés créées en conformité avec des règles du droit
des obligations et du droit commercial, puissent être réalisés ; le capital est donc l'un
des éléments fondamentaux des sociétés. Les sociétés commerciales régies dans le
CCT (Code du commerce turc) possède un « capital » distinct des biens des leurs
actionnaires, mais il faudrait qu'il soit créé par eux. En matière de responsabilité, les
sociétés commerciales consistent en deux types différents : les sociétés personnelles et
celles par actions. En principe, la responsabilité des actionnaires dans les sociétés par
actions et limitée et contre la société. Le capital a donc une importance signifiante dans
les sociétés anonymes, considérées comme sociétés par actions.
Les sociétés anonymes, en vertu de l'article 329 du CCT, sont les sociétés dont
le capital est déclaré et partagé; et leur responsabilité est seulement limitée à leur
patrimoine. Le capital dans les sociétés anonymes pourrait être brièvement définie
comme la valeur en espèce des biens garantis par les actionnaires au moment de la
création de la société ou de l'augmentation du capital. À ce stade, le capital est une
valeur nominale appartenant aux passifs du bilan des sociétés anonymes. Pourtant, les
apports pourraient être utilisés par la société et cela pourrait provoquer une
augmentation ou une baisse dans les biens sociaux. De façon générale, les apports aux
sociétés anonymes devraient être déclarés et partagés, avoir une valeur en espèce et
être complètement garantis. En revanche, le capital dans les sociétés anonymes n'a pas
le même sens avec les biens sociaux.
L'article 127 du CCT précise les biens qui pourraient être apportés aux sociétés
commerciales. Ces biens mentionnés dans cet article sont des exemples. L'article
127/1-j du CCT trace les contours des biens susceptibles d'être apportés, tout en
indiquant que tous les biens transférables ayant une valeur en espèce pourraient être
apportés aux sociétés commerciales. Cependant, l'article 127 du CCT souligne que
certaines immobilisations ne pourraient pas être apportées à certains types de sociétés
par actions. En ce qui concerne les sociétés anonymes, contrairement à la règle
générale de l'article 127 du CCT, l'article 342 du CCT définit les qualités des apports en nature, en disant qu'un nombre des biens ne pourrait pas être le sujet de l'apport
aux sociétés anonymes.
Dans les sociétés anonymes, les valeurs qui pourraient être précisées dans un
autre moyen qu'en espèce, sont définies comme apports en nature. Dans ce contexte,
le terme « bien » possède un sens différent dans le CCT, que celui en droit des biens.
Les apports en nature aux sociétés anonymes devraient être considérés comme
prestations matérielles, être valorisés en espèce, être transférables et ne pas avoir aucun
droit réel limité, saisie ou injonction sur eux. Dans ce cadre, le premier chapitre de
cette présente étude traite les concepts du capital et de l'apport, l'apport en nature, et
les éléments des apports en nature aux sociétés anonymes.
Conformément à l'article 127 du CCT, toutes sortes des biens pourraient être
apportées aux sociétés anonymes. Étant donné qu'il n'existe aucun bien
spécifiquement considéré comme biens immobiliers dans le contexte du CCT, et le
système du registre foncier est nécessaire pour les ce type des biens ; les biens
immobiliers que l'on pourrait apporter, devraient être considérés comme biens
immobiliers définis dans le Code civil turc. À cet égard, il est possible d'apporter les
biens immobiliers qui ne possèdent aucun droit réel limité, saisie ou injonction sur eux,
en faveur des sociétés anonymes. Bien que les biens immobiliers sans titre ne soient
pas juridiquement des biens immobiliers ; ils pourraient être sujet à l'apport aux
sociétés anonymes, tant qu'ils sont transférables et valorisés en espèce.
Parmi d'autres valeurs que l'on pourrait apporter aux sociétés anonymes sous le
titre des apports en nature, l'article 127 du CCT énumère les droits d'user (usus) et de
jouir (fructus) des biens immobiliers. Article 127/1-j du CCT constate que tous les
biens satisfaisant la condition d'être transférables et valorisés en espèce, pourraient
être apportés en nature. À cet effet, les droits réels limités étant transférables et
valorisés en espèce, pourraient être apportés en nature. Dans ce contexte, la deuxième
partie du premier chapitre traite généralement des biens immobiliers et droits réels
limités, tout en analysant leurs suffisances du capital respectives.
L'apport en nature aux sociétés anonymes n'est pas seulement régi en droit turc,
il existe des dispositions pertinentes en droit comparé. À ce stade, l'apport en nature
aux sociétés anonymes est soumis à certaines règles spécifiques en droits français et
suisse, ainsi qu'en droit de l'UE. En principe, le droit turc nécessite la forme officielle
pour le transfert des biens immobiliers. Cependant, l'apport d'un immeuble exige
d'autres formes aussi. En effet, afin de protéger les intérêts des actionnaires et
créanciers, et d'empêcher la perte dans les biens sociaux ; certaines procédures
supplémentaires sont prévues concernant le processus d'apport ; les règles sur les biens
immobiliers dans ce domaine sont propres au droit turc. L'obligation d'apporter des
biens immobiliers généralement consiste en deux phases différentes, à savoir
l'obligation (l'engagement) et la disposition (la performance), et les biens immobiliers
apportés sont soumis à une autre procédure d'évaluation. Dans ce contexte, les deux
premières parties du deuxième chapitre analyse globalement l'apport d'un immeuble
en droit comparé, et les questions d'engagement et de performance des biens
immobiliers en droit turc.
L'obligation d'investir du capital est une obligation relative et personnelle, qui
crée le droit de réclamation en faveur de la société. Cette obligation découle de la
signature des statuts qui contient l'engagement de capitaux, au moment de son approbation ; et la condition de dissolution de cette obligation est le cas où la société
obtient la personnalité juridique. L'engagement d'investir du capital, étant l'origine de
l'obligation d'investir du capital, est une déclaration de volonté manifestée à tous les
fondateurs d'une société dont l'approbation est nécessaire dans les statuts au moment
de l'incorporation. En cas d'augmentation du capital, cette déclaration de volonté se
fait directement à la personnalité juridique de la société. Une telle déclaration ne serait
pas per se suffisant pour faire l'engagement d'apporter en nature, certaines exigences
de forme devraient être respectées.
Concernant l'engagement de l'apport d'un immeuble, il faudrait respecter les
exigences de forme suivantes : ces biens immobiliers devraient être enregistrés dans
les statuts avec leurs valeurs spécifiées par un expert, et cet apport devrait être annoté
dans leurs titres. À ce stade, à la différence du droit suisse, l'article 33 du CCT
nécessite que l'engagement des biens immobiliers et droit réels comme capital devrait
être enregistré dans les statuts sans autre exigence de forme officielle. Dans le cadre
de l'article 339/2-e du CCT, en cas d'apport d'un immeuble et des droit réels, les
statuts devraient contenir ces biens, leurs valeurs, et le nombre des actions cédées en
échange de ces biens.
En vertu de l'article 339/1 du CCT, afin qu'une obligation du capital puisse être
valable, les statuts rédigés devraient être dûment approuvés et signés. Par ailleurs,
l'article 128/2 du CCT impose l'obligation d'annotation dans le titre, n'ayant aucun
équivalent dans le CCT précédent, le Code des obligations suisse et le Directive (UE)
2017/1132. Conformément à cette disposition, l'apport d'un immeuble devrait être
annoté dans leur titre pour l'enregistrement de la société en question, pour empêcher
tous les actes de disposition au nom des tiers dès le moment de l'apport d'un immeuble
jusqu'à ce que la société obtienne la personnalité juridique. Néanmoins, le SAİT
(Mémorandum sur la coopération parmi les registres – en turc : Siciller Arası
İşbirliğine İlişkin Tebliğ) constate qu'en cas d'annotation dans le titre dans le sens de
l'article 128/2 du CCT, l'office du registre du commerce refuserait l'enregistrement
de la société si le bien immobilier en question est transféré à une tierce partie. Comme
le CCT n'a aucune disposition concernant la question de savoir si l'annotation est une
limitation au pouvoir de disposition dans le contexte du droit des biens, ou une
annotation d'un droit personnel, il existe des opinions différentes en doctrine.
Les biens immobiliers apportés devraient être soumis à l'évaluation. À ce point,
les experts assignés par le tribunal de commerce de grande instance où le siège social
se trouve, sont autorisés à évaluer les biens immobiliers apportés. Dans la doctrine, il
existe des critiques dirigées à la règle selon laquelle les experts sont assignés par le
tribunal où le siège social se trouve. Le CCT ne régit pas la question de savoir qui
pourrait entamer la procédure de nomination des experts, ainsi que leurs qualifications.
À cet égard, plusieurs recommandations sont faites en doctrine. En ce qui concerne le
contenu du rapport d'évaluation ; il est nécessaire que la méthode d'évaluation la plus
juste et pertinente est adoptée dans chaque cas différent, et le nombre des actions
attribuées en échange des biens engagés est donné en livre turque. L'article 343 du
CCT précise que les fondateurs de société et les actionnaires pourraient contester le
rapport d'expert, et le rapport d'expert serait définitif quand il est approuvé par le
tribunal compétent. Néanmoins, la rédaction de cet article sur les termes « l'approbation du tribunal » et « la forme définitive du rapport d'expert » paraissent
problématique en pratique, elle a aussi provoqué plusieurs controverses doctrinales.
En doctrine, il existe deux perspectives générales sur l'échéance et l'exécution
des obligations en cas d'apport d'un immeuble. Selon ces perspectives, une approche
soutient que l'apport d'un immeuble obtiendrait l'échéance quand la société obtient la
personnalité juridique par son enregistrement au registre du commerce, et l'exécution
de cette obligation serait réalisée par l'enregistrement de ces biens immobiliers dans
le cadastre. L'autre approche, basée sur les l'article 128/2-5-6 du CCT, défend que
l'enregistrement dans le cadastre serait l'exécution de l'obligation et la propriété serait
être transférée à la société après son enregistrement dans le registre du commerce, cette
situation constitue une acquisition non-enregistrée. Cette différence aurait une
signifiance, concernant la prescription d'une obligation et le moment de transferts des
dommages et des bénéfices à la société.
Différemment du CCT précédent, l'article 128/6 du CCT impose l'obligation au
directeur du registre du commerce, de notifier les registres pertinents d'office. À ce
point, il existe des controverses sur la question de savoir si le directeur du registre du
commerce est autorisé à modifier le cadastre au nom de la société sans autre procédure
après sa notification d'enregistrement dans le cadre de la lettre explicite de l'article
128/6 du CCT. En vertu de cet article, le droit de la société à entamer cette procédure
de manière unilatérale est réservé.
L'article 128/8 du CCT énonce le régime d'injonction provisoire pour que
l'exécution spécifique de l'apport en nature soumis à l'engagement puisse être assurée.
En cas d'apport d'un immeuble, le processus d'injonction provisoire serait
presqu'inapplicable vis-à-vis l'article 128/2 du CCT.
Les autres parties du deuxième chapitre de cette présente étude traite le
contournement de la loi afin de protéger l'apport en nature, la prescription et les
circonstances spécifiques en augmentation du capital. Même si l'apport en nature est
soumis à certaines règles particulières, il serait possible que la société obtienne la
propriété des biens ou entreprises en contournant ces règles sans apport en nature. Afin
d'empêcher ces circonstances capables de mettre en danger les intérêts des
actionnaires et des créanciers, et de nuire aux biens sociaux ; le législateur impose des
dispositions spécifiques pour l'obtention de la propriété au moment de l'incorporation
et pour une période de deux ans après l'incorporation. En plus, le Code prévoit
plusieurs dispositions pour prévenir l'obtention des actions de sociétés par le soutien
financier de la société qui se fait par l'apport en nature.
Il existe des positions controversées sur la question de prescription de
l'obligation d'apport. Certains soutiennent qu'il devrait y avoir une période de cinq
ans en conformité avec l'article 147/4 du Code des obligations turc. De l'autre côté, il
existe une autre position selon laquelle l'obligation ne serait pas soumise à la
prescription tant que la relation d'affaires en question subsiste. Selon l'approche
d'acquisition sans enregistrement, comme l'obligation sera performée avant
l'enregistrement de la société au registre du commerce, la prescription ne serait pas
applicable.
L'apport en nature durant l'augmentation du capital est, en principe, est soumis
à la procédure d'apport en nature durant l'incorporation. Néanmoins, il existe des circonstances particulières pour l'apport d'un immeuble, découlant de certaines règles
qui sont propres à l'augmentation du capital. Selon ces règles, en cas d'augmentation
du capital des sources externes, « l'applicabilité de la condition préalable de paiement
des engagements d'apport antérieurs au sujet des engagements d'apports d'un
immeuble » et « l'applicabilité de la condition préalable d'inexistence d'un
financement intérieur disponible au sujet des biens immobiliers » sont les sujets
analysés. La question de savoir si les biens immobiliers devraient être mentionnées
dans les statuts est aussi prises en considération.
Il serait possible que l'apport en nature ne puisse pas être exécuté pour motifs
divers, comme toutes autres obligations. Ces motifs sont énumérés comme suit :
l'invalidité de la déclaration de volonté, le manque de capacité juridique, la violation
des exigences de forme, l'impossibilité, l'exécution défectueuse, la jouissance paisible
et le défaut contractuel. Cependant, quand tous les principes fondamentaux des
sociétés anonymes sont pris en considération, l'application directe des règles générales
sur l'impraticabilité de l'exécution pourrait être incompatible en case d'obligation
d'apporter en nature. Dans ce cadre, le troisième et dernier chapitre de cette présente
étude analyse les cas entraînant l'impraticabilité des apports en nature, notamment
ceux d'un immeuble ; et les conséquences juridiques de ces cas sont présentées avec
les solutions proposées en doctrine.