Kentsel dönüşüm projeleri uygulama alanlarında tesis yönetimi gereksinimi: Kuzey Ankara girişi ve dikmen vadisi kentsel dönüşüm projeleri örneği çerçevesinde yönetim modelinin değerlendirilmesi
The requirement for facility management in implementation areas of urban transformation projects: Assessment of management models within the framework of North Ankara Entrance and Dikmen Valley urban transformation projects
Yazar: ESRA KESKİN
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2023
Konu: Ekonomi = Economics ; Hukuk = Law
Dizin: Bina ve tesis işletmeleri = Building and facility operations ; Bina yönetimi = Building management ; Kentsel dönüşüm = Urban transformation

Özet:
Türkiye'de 1950 sonrası dönemde kırsal yerleşimlerden kentlere göçün başlaması ile birlikte kentlerde konut ihtiyacı artmış ve yetersiz konut arzı nedeniyle yasadışı yerleşimler gelişmiştir. Gecekondu olarak adlandırılan yasadışı (kaçak) yapılara ilave olarak mevcut konut stokunun yaklaşık %40'ı riskli yapılardan oluşmaktadır. Gecekondu alanları ve riskli yapıların dönüşümü için üç farklı kanun ile farklı kamu kurumları görevli ve yetkili kılınmış, ancak ilgili düzenlemelerde bina yaşam döngüsü yaklaşımı ile dönüşüm alanlarında yapılı çevre üretimi ve yönetimi dikkate alınamamıştır. Kentsel dönüşüm projeleri uygulama alanlarında inşaat sonrası dönemde yapılı çevre yönetim modelinin geliştirilmesinin hukuki ve sosyal yönlerden değerlendirilmesi ile büyük ölçekli iki proje (Kuzey Ankara Girişi ve Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projeleri) alanında yapı ve tesislerin malik, kullanıcı, yönetici ve diğer paydaşların görüşlerine dayalı olarak durum analizi yapılmış ve geliştirme olanakları tartışılmıştır. 
Araştırma sonuçlarına göre konut ve diğer yapıların yönetiminde profesyonel yönetim düzeninin kurulamadığı, birçok konutun maliklerce seçilen kurullarca yönetildiği ve mevcut yönetim yapısının hem yaşam kalitesi, hem de gayrimenkul değerini olumsuz etkilediği gözlenmiştir. Toplu yapılar ve karma proje alanları yönetiminin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca başarılı olarak sürdürülmesinin mümkün olamayacağı ve özellikle kat maliklerinin ortak alanlara ilişkin hak ve yükümlülükleri, korumaya ilişkin görev ve yükümlülükleri, ortak giderlerin tespiti ve katılım oranlarının belirlenmesi, karar nisapları, ortak alanların kiralanması, dava ehliyeti ve husumet, mali kayıtlar ve denetim, işletme projesi yapılması, aidatların ödenmesi ve yönetim planı gibi konularda uyuşmazlıklara sık rastlandığı tespit edilmiştir. Saha çalışması sonuçlarına göre malik ve kiracılar tarafından "bina/site yönetiminin etkinliği" Kuzey Ankara Projesi alanında %48,6 ve Dikmen'de %39,4 oranı ile zayıf olarak değerlendirilmiş, bütün yapıların yönetim işlerinin profesyonel tesis yönetimi şirketlerine bırakılması gerektiği görüşüne katılım ise Kuzey Ankara'da %43,6 ve Dikmen'de %67,5 olarak saptanmıştır. Dönüşüm ve yenileme alanlarında sosyal, ekonomik, fiziksel ve çevresel gelişmenin entegre kentsel tesis yönetimi anlayışı veya yapılı çevre yönetimi yaklaşımıyla ele alınması gerektiği ve bunun için hem mevcut yasal düzenlemelerin gözden geçirilmesi, hem de konut ve diğer yapı projelerinin geliştirilmesi, inşaat ve işletme dönemlerinde tesis ve gayrimenkul yönetimi danışmanlığı ve yönetim hizmetleri alınmasının zorunlu olduğu vurgulanmalıdır. Özellikle belirli büyüklüğün üzerindeki konut projelerinde profesyonel tesis yönetimi modelinin geliştirilmesi ve yöneticilerin nitelikleri, görev ve yetkileri ile sorumluluklarına ilişkin mevzuatta düzenleme yapılmasına ihtiyaç duyulmaktadır.

Abstract:
With the beginning of migration from rural to urban areas in Turkey in the post-1950 period, the need for housing in cities increased and illegal settlements developed due to insufficient housing supply. In addition to the illegal structures called slums, about 40% of the existing housing stock consists of risky structures. Different public institutions have been assigned and authorized by three different laws for the transformation of slum areas and risky buildings, but building life cycle, transformation areas and built environment production and management have not been considered in relevant regulations. With the aim of evaluating the legal and social aspects of developing a built environment management model in the post-construction period in the implementation areas of urban regeneration projects, a situation analysis was conducted based on the opinions of the owners, users, managers and other stakeholders of the buildings and facilities in two large-scale projects (Kuzey Ankara Girişi and Dikmen Vadisi Urban Regeneration Projects) and development trends were discussed. 
According to the results of the research, it has been observed that a professional management system has not been established in the management of housing and other structures, that many housing units are managed by boards elected by the owners, and that the current management structure negatively affects both the quality of life and the value of real estate. It has been determined that it is not possible to maintain the management of collective buildings and mixed project areas successfully in accordance with the provisions of the Condominium Law No. 634 and that disputes are frequently encountered, especially on issues such as the rights and obligations of the condominium owners regarding common areas, duties and obligations regarding protection, determination of common expenses and determination of participation rates, decision quorums, renting of common areas, capacity to sue and hostility, financial records and audit, making an operating project, payment of dues and management plan. In addition, the "effectiveness of building/site management" was evaluated as weak by 48.6% in the Kuzey Ankara Project area and 39.4% in Dikmen, and the participation in the opinion that the management of all buildings should be left to professional facility management companies was 43.6% in Kuzey Ankara and 67.5% in Dikmen. It should be emphasized that social, economic, physical and environmental development in transformation and renewal areas should be handled with an integrated urban facility management approach or built environment management approach, and for this purpose, it is imperative to review the existing legal regulations and to obtain facility and real estate management consultancy and management services during the development, project development, construction and operation periods of housing and other building projects. There is a need to develop a professional facility management model, especially in housing projects above a certain size, and to regulate the qualifications, duties, authorities and responsibilities of managers.