Kira sözleşmesinin olağanüstü sebeple feshi
Termination of the rental agreement with extraordinary reason
Yazar: MENEKŞE MERVE TEKTEN
Danışman: PROF. DR. MEHMET MURAT İNCEOĞLU
İstanbul Bilgi Üniversitesi / Lisansüstü Programlar Enstitüsü / Hukuk Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2021
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Fesih = Cancellation ; Fesih hakkı = Cancellation right ; Kira = Rent ; Kira sözleşmesi = Lease agrement ; Sözleşmeler = Contracts ; Sözleşmeyi sona erdirme hakkı = Contract termination rights

Özet:
"Kira Sözleşmesinin Olağanüstü Sebeple Feshi", 6098 sayılı Türk Borçlar
Kanunu'nun kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlerinin yer aldığı kısımda üç
özel durum için üç madde altında düzenlenmiştir. Bu hallerden birincisi, TBK
madde 331'de düzenlenen "Önemli sebeple fesih", ikincisi TBK m.332'de
düzenlenen "Kiracının iflası" ve sonuncusu ise TBK m.333'te düzenlenen
"Kiracının ölümü" hallerdir. İşbu çalışmanın konusunu, söz konusu üç olağanüstü
fesih hali teşkil etmekle, aynı zamanda TBK m.333'ün, konut ve çatılı işyeri
kiralarına ilişkin olarak getirilmiş TBK m.356 ile olan bağlantısı da ayrıca dikkate
alınmalıdır.
Her ne kadar bu çalışmanın konusunu teşkil eden olağanüstü fesih hususu, TBK'nın
kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlerinin yer aldığı kısımda düzenlenmişse
de, çalışmanın kapsamı sadece genel hükümler ile sınırlandırılmamış, olağanüstü
feshin konut ve çatılı işyeri kiraları ile ürün kiraları alt başlıklarındaki görünümleri
ve uygulama şekilleri de incelenmiştir.
Çalışma ile olağanüstü feshin kira sözleşmelerinin her türü ve alt başlığı nezdinde
kapsamlı bir değerlendirilmesi amaçlanmıştır. Bu amaca uygun olarak çalışmanın
ilk bölümünde, kira sözleşmelerinin genel bir değerlendirilmesi yapılmıştır. Kira sözleşmesinin tanımı, unsurları, hukuki niteliği, tarafları ve genel anlamda sona
erme halleri irdelenmiştir. Buradaki esas amaç, kira sözleşmesinin genel
hükümlerde yer alan olağan sona erme hallerini açıklayarak devam eden bölümde
olağanüstü fesih halleri ile arasındaki farka dikkat çekebilmektir. Çalışmanın ikinci
bölümünde ise bu amaç ile paralel olarak, olağanüstü sebeple fesih halleri TBK
m.331, m.332 ve m.333 kapsamında ayrı ayrı incelenmiş ve her bir hal özelinde
hukuki niteliği, şartları, görünümleri ve fesih usulü ile feshin sonuçları
açıklanmıştır. Ayrıca her bir olağanüstü fesih halinin, diğer sona erme şekilleri ile
karşılaştırılması yapılmış ve özel olarak m.333'ün, konut ve çatılı işyeri kiralarını
düzenleyen m.356 ile olan özel bağlantısı da ayrıca incelenmiş ve
değerlendirilmiştir.
Çalışmanın oluşturulması noktasında hâlihazırda yürürlükte olan TBK ve kanun
gerekçesi kapsamlı bir şekilde incelenmiş, lafzı ve özü değerlendirilmiştir. Bunun
yanı sıra 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu, başkaca mevzuat düzenlemelerinin
TBK ile olan bağlantılarına yer verilmiştir.
Tüm bu amaç ve yöntemlerin birleşmesi ile çalışmanın ana sonucu olarak, kira
sözleşmesinin olağanüstü sebeple feshi düzenlemesinin, sürekli edim arz eden kira
ilişkilerinde vuku bulabilecek bazı olağanüstü durumlar için, halin icabına göre
taraflardan birini veya her ikisini korumak ve hakkaniyete aykırı bir yük altına
sokmamak amacıyla getirildiği söylenebilecektir.

Anahtar Kelimeler: Kira Hukuku, Kira Sözleşmesi, Kira Sözleşmesinin
Olağanüstü Sebeple Feshi, Olağanüstü Sebep, Önemli Sebeple Fesih, Çekilmezlik,
Kiracının İflası, Kiracının Ölümü, Kiracının Ölümünde Sözleşmenin Sürdürülmesi

Abstract:
"Termination of The Rental Agreement With Extraordinary Reason" is arranged
under three articles for three special cases in the section where the general
provisions of the Turkish Code of Obligations numbered 6098 ("TCO") regarding
lease agreements are included. The first one of these circumstances is the
"Termination with just cause" which is regulated in TCO article ("a") 331, the
second one is "Bankruptcy of renter" in TCO a.332 and the last one is "Death of
renter" in TCO a.333. The subject of this study constitutes the three extraordinary
terminations in question, as well as the connection of TCO a.333 with the TCO
a.356, which was brought in relation to housing and roofed workplace rents.
Although the issue of extraordinary termination, which constitutes the subject of
this study, is regulated in the section where the general provisions of the TCO
regarding the rental agreements are included, the scope of the study is not limited
to general provisions and the appearance and application patterns of extraordinary
termination in the subtitles of housing and roofed workplace rents and usufructuary
rents are also examined.
Associated with this study, it is aimed to evaluate the extraordinary termination in
all types and subtitles of the rental contracts. In accordance with this purpose, in the
first part of the study, a general evaluation of the rental agreements was made. The
definition, elements, legal nature, parties and termination terms of the rental are
discussed. The main purpose here is to draw attention to the difference between
extraordinary termination situations and the ongoing section by explaining the usual
termination conditions of the rental agreement in the general provisions. In the
second part of the study, in parallel with this purpose, the cases of termination for
extraordinary reasons are examined separately within the scope of TCO a.331,
a.332 and a.333, and the legal nature, terms, appearance and termination procedure
and the results of termination in each case are explained. In addition, each
extraordinary termination was compared with other forms of termination, and the
special connection of a.333 specifically to a.356, which arranges housing and
roofed workplace rents, was also examined and evaluated.
At the point of the creation of the study, the TCO and the justification of the law,
which is currently in force, has been comprehensively examined and its word and
essence has been evaluated. In addition, the abolished Code of Obligations
numbered 818 ("CO") and other legislative arrangements have been linked to the
TCO. All this legislation has also been enriched with the doctrine opinions and
resources regarding the application of the Supreme Court. The aim here is to reach
the appropriate conclusion by making use of the greatest number of sources and
considering different opinions.
As a main result of working with the combination of all these purposes and
methods, it may be said that the regulation of the termination of the rental contract
with extraordinary reason is brought in order to protect one or both parties and not
to impose an equitable burden, according to the case, for some extraordinary
situations that may occur in the rental relations that are constantly performing.

Keywords: Rental Law, Rental Agreement, Termination of Rental Agreement with
Extraordinary Reason, Extraordinary Reason, Termination with Just Cause,
Intolerableness, Bankruptcy of Renter, Death of Renter, Continuation of Contract
in Death of Renter,