Spa-wellness projelerinin inşaat proje yönetimi süreçlerindeki kritik başarı faktörleri
Critical success factors of spa-wellness construction project management
Yazar: BÜŞRA UYSAL
Danışman: PROF. DR. ALAATTİN KANOĞLU
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Mimarlık Ana Bilim Dalı / Proje ve Yapım Yönetimi Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2018
Konu: Mimarlık = Architecture ; İç Mimari ve Dekorasyon = Interior Design and Decoration
Dizin: Hamamlar = Baths ; Islak mekan = Wet space ; Mimari mekan = Architectural space ; Mimari planlama = Architectural planning ; Proje organizasyonu = Project organization ; Proje yönetimi = Project management ; Sağlık = Health ; Sağlık tesisleri = Health facilities ; İyilik hali = Well-being

Özet:
Modern hayatın getirdiği stresli yaşam ve kötü beslenme alışkanlıkları insanların sağlığını olumsuz etkilemeye başladığından beri, insanların sağlıklarını geri kazandıracak ve mevcut sağlıklı hallerini korumalarını sağlayacak yöntemler arayışında bulunması kaçınılmaz olmuştur. Sudan gelen sağlık anlamı taşıyan "Spa" kavramı ve zindelik anlamı taşıyan "Wellness" kavramı bir araya gelerek; bu arayışlara cevap veren imkânlar sunmakta ve Spa-Wellness aktivitelerinin yapıldığı merkezler olarak karşımıza çıkmaktadırlar. Popülaritesi ile birlikte sayıları her geçen gün artan, ülke ekonomisine hareketlilik getiren Spa-Wellness merkezleri niş bir pazarın oluşmasını sağlamıştır. Yerli-yabancı yatırımcılar, malzeme ve donanım tedarikçileri, uygulama yapan inşaat-dekorasyon firmaları, Spa-Wellness işletmeleri ve çeşitli konularda uzmanlaşan danışmanlar bu büyüyen niş pazarda yer almanın ve başarılı Spa-Wellness merkezleri yaratmanın yollarını aramaktadırlar.
Spa-Wellness kavramlarının Türk kültüründeki karşılığı; varlığı çok eskilere dayanan geleneksel hamam ve kaplıcalardır. Bu geleneksel hamam ve kaplıcalar zaman içerisinde yenilenmeyen, eskiyen ve köhneleşen işletmeler terk edilmeye yüz tutmuştur. Günümüzde Spa-Wellness geçmişten gelen farklı birçok kültürün modern bir sentezidir ve evrensel bir kavramdır. Osmanlı Hamamları, Rus Banyaları, Fin saunaları, Hint Ayurvedası, Japon Onsenleri, Çin alternatif tıp teknikleri gibi farklı kültürden gelen birçok kavram modern Spa-Wellness'ın bileşenlerini oluşturmuşlardır. Geleneksel hamam ve kaplıcalar yerlerini; hamam ve termal havuzların da yer aldığı modern Spa-Wellness merkezlerine bırakmışlardır. 
Modern Spa-Wellness merkezi ülkemiz için yeni sayılacak bir oluşumdur. On beş-yirmi yıllık bir geçmişi vardır. Bu merkezlerin popülerliği ile birlikte sayıları her geçen gün artarken, sektöre dair bilgi ihtiyacı da artmaktadır. Bilgi eksikliği nedeniyle yatırım süreçlerinde alınan yanlış kararlar, tasarım-yapım uygulamalardaki eksik ya da hatalı durumlar ve akabinde gelişen yanlış işletme stratejileri sektörün imajını zedeleyen durumların oluşmasına sebep olmuştur. Spa-Wellness sektörünün ülke ekonomisine katkılarının farkına varan sektör katılımcıları, başarılı Spa-Wellness merkezleri yaratmayı hedeflemektedirler.
Bir Spa-Wellness merkezinin başarılı kabul edilmesi için; yüksek hizmet kalitesi sunması, müşteri memnuniyeti sağlaması ve işletmenin karlı olması önemlidir. Ancak bir Spa-Wellness merkezinin bu başarı kriterlerini sağlayabilmesi temelde birçok kritik faktöre bağlıdır. Sektöre dâhil olacak bütün katılımcılar; geniş bir çerçeve ile bakarak bu kritik faktörleri göz önünde bulundurmalı, kapsamları dâhilinde olan kriterlerin yerine getirilebilmesi için gerekli hamleleri yapmalıdırlar. Bu nedenle tezin amacı; Spa-Wellness projelerinin inşaat proje yönetimi süreçlerindeki kritik başarı faktörlerinin tespit edilmesidir.
Her sektör için geçerli olabileceği gibi bu sektörde de başarılı olmanın temeli öncelikle Spa-Wellness kavramlarını tanımak ve ne olduğunu anlamaktır. Bu bağlamda tez kapsamında, kaynak araştırması yapılarak; "Spa" ve "Wellness"'ın kavramsal boyutlarına, mekânsal özelliklerine, tarihsel gelişim süreçlerine, günümüzdeki durumuna, sektörü yönlendiren küresel ve yerel trendlerine yer verilmiştir. Böylelikle sektör katılımcılarına akademik bir bakış açısıyla vizyon sağlamak amaçlanmıştır. Spa-Wellness ile ilgili genel bilgi verilmesinin ardından, Spa-Wellness yapım projeleri ele alınmıştır. Spa-Wellness projeleri uzmanlık isteyen özel fonksiyonlu hacimlerden oluşur, bu nedenle de kendine has dinamikleri ve zorlukları vardır. Kaynak araştırması yapılarak, projelerin başarılı bir şekilde yürütülmesini sağlayan proje yönetimi süreçleri ve bilgi alanları Spa-Wellness projelerine uyarlanmıştır. Spa-Wellness projelerinin proje yaşam döngüsü; inşaat öncesi süreçleri, inşaat süreçleri ve inşaat sonrası süreçleri olarak üç ayrı alt başlık altında anlatılmıştır. 
Proje yönetim süreçleriyle ilgili kaynak çalışmasının aktarılmasının ardından örnek olay incelemeleri yapılarak, gerçekleşmiş Spa-Wellness yapım projelerinin süreçlerine bakılmıştır. Uzmanlık gerektiren Spa-Wellness projeleri, sektörde yer alacak katılımcıların da ilgili alanlarda uzmanlaşması ihtiyacını doğurmuş; bu bağlamda projelere danışmanlık, projelendirme, inşaat, imalat, ürün tedariki teknik servis ve yönetim desteği gibi hizmetler veren küçük ve büyük ölçekli uzman firmalar oluşmuştur. Örnek olay incelemelerinde bu firmalardan; birçok projeye dâhil olmuş, referansları, iş hacmi ve teknik kadrosuyla sektöre örnek teşkil eden bir tanesiyle iletişime geçilerek dâhil oldukları projeler hakkında bilgi toplanmıştır.
Örnek olay incelemelerinde farklı özellikteki Spa-Wellness projeleri ele alınmıştır. Projelerin yapım yılları, yapım yöntemleri, konseptleri, yüzey alanları, bütçeleri, organizasyon şemaları, iş programları farklılık gösterdiği için proje yönetim süreçleri de farklı farklıdır. Seçilen örnek projeler; inşaat öncesi süreçler, inşaat süreçleri ve inşaat sonrası süreçler alt başlıkları altında anlatılmış; proje bilgileri aktarılmıştır. Kaynak araştırmasından elde edilen bulguların ışığında, örnek olaylar incelemelerindeki gerçekleşmiş Spa-Wellness projeleri üzerinden tespit edilen kritik başarı faktörleri tartışılmıştır. 
Tezin sonuç bölümünde, önceki bölümlerde yapılan araştırmalar ve örnek olay incelemelerinde edinilen tecrübeler değerlendirilerek Spa-Wellness yapım projelerinin, proje yönetim süreçlerindeki kritik başarı faktörleri bir liste halinde sıralanarak; gelecekteki Spa-Wellness projesi katılımcılarına yön verecek bir bilgi birikimi oluşturulmuştur.
Bu çalışmanın etkisi; popülerliği ile birlikte sayıları her geçen gün artan Spa-Wellness projelerinin önemine dikkat çekmek ve Spa-Wellness projelerinin inşaat proje yönetimindeki kritik başarı faktörlerini belirlemek suretiyle sektörün gelişimine katkıda bulunmaktır.

Abstract:
Ever since the modern life style with stress and malnutrition habits, has negative effect on people's health and their life quality, it has become inevitable for people to seek ways to recover their heath, maintain their health state and for better life quality. Spa-Wellness facilities can offer opportunities to cover these needs. Word sense of Spa-Wellness can have better expression for this purpose while spa means health from water and wellness stands for vitality. Increasing trend of demand and popularity for Spa-Wellness facilities have grate influence on developing a niche market and contributing to growth of national economy by advancing numbers of these facilities. Cross-border and domestic investors, raw material and equipment suppliers, companies that make construction application and decoration companies, spa operator enterprises and consultant companies that specialized at several different fields, competes to take a part from this growing niche market and seeks to create successful Spa-Wellness facilities.
In Turkish culture, equivalent concept for Spa-Wellness corresponds to historical presence of traditional Turkish bathhouses and thermal springs. Lack of maintenance and restoration of these traditional bathhouses and thermal springs eventually have caused to become worn-out, dilapidated and abandoned places. Today Spa-Wellness notion has become a universal concept with a representation of modern synthesis of different historical culture. Modern Spa-Wellness practices is a mixture of worldwide traditional bathing cultures like Ottoman bathhouses, Russian Baths, Finnish Saunas, Indian Ayurvedas, Japanese Onsens, Chinese alternative medical therapies. Consequently growing with diversity of contents like bathhouses, thermal pools, saunas etc. Modern Spa-Wellness facilities starts to overtake the traditional bathhouses and thermal spring facilities.
Modern Spa-Wellness facilities are relatively new formation and it can be said that these facilities has a fifteen to twenty years background on the countrywide. As the numbers of Spa-Wellness facilities are growing with its popularity and demand, need for the expertise and knowledge in the industry is also increasing. However; misplaced decisions in investment phases due to the lack of knowledge, missing in design and construction or wrong implementations than subsequent misleading operational business strategies has had consequences that could harm the prestige of the industry. Although there had been a negative impression on the industry, recently it has been important target to create successful and prestigious Spa-Wellness facilities by all the stakeholders of the industry by realizing that it has an important support to national economy and taking a considerable amount of share from the tourism revenue.
For assuming a Spa-Wellness facility is successful, it is important to provide high quality of service, customer satisfaction and profitability of the business. However, the fact that a Spa-Wellness facility can meet said success criteria depends on many critical factors. All stakeholders from the industry should look from a broad perspective to consider these critical factors as their field of responsibilities meet with any of it and they should take any actions to fulfill these criteria. Therefore, the aim of this thesis is to define and determine the critical success factors for construction project management phases of Spa-Wellness projects.
Being successful in Spa-Wellness industry as well as applicable to every other industries, the foundation is to recognize Spa-Wellness concepts first and to understand its origins and nature. In this context, within the scope of the thesis by performing a literature search, definition for conceptual boundaries of "Spa" and "Wellness", spatial characteristics, global and local trends that guide the industry, historical development processes, and current state of the industry has included. Thus, it is aimed to provide a vision to the stakeholders of the industry with an academic point of view. Following the general information about Spa-Wellness, Spa-Wellness construction projects are discussed. Spa-Wellness projects are made up of special functional spaces that require expertise, and therefore they have their own unique dynamics and challenges. Project management phases and field of knowledge that enable projects to be successfully have been conducted customized for Spa-Wellness projects by performing literature search. Project life cycle of Spa-Wellness projects are defined under three topics of pre-construction phases, construction phases and post-construction phases.
Following the definitions and explanations of project management phases according to the related literature, Spa-Wellness project phases have been investigated by case study approach on a couple of original Spa-Wellness projects. Since Spa-Wellness projects require deep expertise, this is required to have specialists in the relevant fields for the stakeholders of the industry. In this context, small scale and large-scale specialized companies have been established to provide services such as consultancy, creating design projects, construction, manufacturing, product suppling, technical service and project management support. In case studies, one of the companies in the industry has been contacted to be informed about the projects, which are involved in. This model company is selected due to it was involved in several projects and considered as a role model for industry with its references, annual business volume and technical staff.
Within the context of case studies, selected model projects represent Spa-Wellness projects with different kinds of characteristics. Project management phases of these models are discrepant due to differences in the year that is constructed, construction methods, and design concepts, area of surfaces, project application budgets, organizational schemes and working schedules. In order to characterize model projects, they are investigated and project information are classified under three sub topics of pre-construction phases, construction phases and post-construction phases. With the directions compiled from literature search, critical success factors are extracted and defined from the original Spa-Wellness project case studies, than these success factors are discussed. 
In the conclusion chapter of this thesis, findings from the research in former chapters and by evaluating experiences and knowledge derived from the case studies, these critical success factors are organized as a checklist to guide with a knowledge for the future stakeholders of Spa-Wellness projects.
The influence of this study to draw attention to the importance of the Spa-Wellness projects that are increasing amount of number with its popularity and increasing demand. In addition, another influence is contribute to the development of the industry by determining the critical success factors in the construction project management of Spa-Wellness projects.