Kültürel miras niteliğindeki taşınmazların değerleri ve değerlemesi: Ankara Hanlar Bölgesi örneği
Values and valuation of cultural heritage improvements: The case of Ankara Hans Region
Yazar: ZEYNEP GÖKÇE ÇAKIR
Danışman: PROF. DR. AYŞE GÜLİZ BİLGİN ALTINÖZ ; PROF. DR. BURCU HALİDE ÖZÜDURU
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2022
Konu: Ekonomi = Economics ; Mimarlık = Architecture ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Koşula bağlı değerleme = Contingent valuation ; Kültürel miras = Cultural heritage ; Varlıkların değerlemesi = Assets valuation

Özet:
Kültürel miras niteliğindeki taşınmazlar, özlerinde gayrimenkul olmalarının yanı sıra, korunmalarının gerekçesi olan sosyo kültürel ve ekonomik değerler sarmalından oluşan bütünleşik bir değere sahiptir. Ancak gayrimenkul değerinin belirlenmesi için kullanılan piyasa değerleme yöntemleri, kültürel miras niteliğindeki taşınmazların değerinin belirlenmesi konusunda yetersiz kalmaktadır. Bu kapsamda piyasası olmayan malların değerinin ölçülmesi amacıyla, toplam ekonomik değerin belirlenmesi konusunda bir takım araçlar geliştirilmiştir. Koşullu Değerleme Yöntemi de bir çok koruma ekonomisti tarafından kültürel mirasın toplam ekonomik değerinin belirlenmesi açısından  umut verici bir yöntem olarak kabul edilmiştir. Bu çalışmada piyasa değerleme yöntemleri ve mevcut mevzuatın, kültürel miras niteliğindeki taşınmazların değer tespiti konusunda yetersiz kaldığı tartışılarak, piyasa dışı değerleme yöntemlerinden koşullu değerleme yöntemi kapsamında Çengel Han'ın toplam ekonomik değeri tespit edilmiştir. Ancak çalışmanın özgün niteliği; miras, varlık ve opsiyon değerlerinden oluşan toplam ekonomik değerin, kültürel mirasın sahip olduğu sosyo kültürel ve ekonomik değerlerden oluşan bütünleşik değeri tam olarak yansıtmadığı hipotezinin test edilmesi yönüyle ortaya konulmuştur. Delphi Yöntemi kullanılarak Ankara Hanlar Bölgesinde yer alan hanların sosyo-kültürel ve ekonomik değerleri ve önem düzeyleri belirlenerek, kullanım değeri temelinde Çengel Han'ın bütünleşik değeri tahmin edilmiş ve bütünleşik değerleme yöntemi adıyla alternatif ve karma bir değerleme yöntemi önerilmiştir. Çalışma sonuçlarına göre Çengel Han'ın bütünleşik değeri, piyasa yöntemine göre belirlenen değerinin yaklaşık 14 katı tespit edilmiştir.
Sonuç olarak, kültürel miras niteliğindeki taşınmazların sahip olduğu değerlerin ölçülmesi zor ve karmaşık bir iştir. Ancak hiç bir toplum değer vermediği şeyi korumak istemez. Değer ise ölçülebildiği sürece  yönetilebilmekte, yönetilebilen şeyler ise korunabilmektedir. Çalışmanın sürüdürülebilir koruma politikaları ve etkin yönetim mekanizmaları geliştirilmesinin yanı sıra milli servet niteliğindeki varlıkların korunması konusunda altlık oluşturması, gayrimenkul değerleme iş ve işlemlerinde görev alan uzmanlar ile karar vericilerde farkındalık yaratması, özellikle kamulaştırma işlemleri gibi devletin koruma amacıyla kullandığı araçlar konusunda yapılacak yasal ve yönetsel düzenleme çalışmalarında dikkate alınması sonucunda devlet ile hak sahipleri arasında yaşanan ihtilaflara çözüm üretmesi beklenmektedir.

Abstract:
In addition to being real estate in their essence, cultural heritage properties have an integrated value consisting of a spiral of socio-cultural and economic values that cause them to be preserved and market valuation methods which are used to determine the real estate value are insufficient in determining the value of cultural heritage real estates. In this context, in order to measure the value of non-marketable goods, a number of tools have been developed to determine the total economic value. Contingent Valuation Method has also been accepted by many cultural economists as a promising method for determining the total economic value of cultural heritage. In this study, it has been discussed that the market valuation methods and the current legislation are insufficient in determining the value of cultural heritage properties, and the total economic value of Çengel Han is revealed within the scope of the contingent valuation method, which is one of the non-market valuation methods. However, the original feature of the study has been put forward in terms of testing the hypothesis that the total economic value consisting of heritage, asset and option values does not completely reflect the integrated value of cultural heritage, which consists of all socio-cultural and economic values.  By using the Delphi Method, the socio-cultural and economic values and importance levels of the inns in the Ankara Hanlar Region were determined and the integrated value of Çengel Han was estimated on the basis of its use value, and an alternative and mixed valuation method, called the integrated valuation method, has been proposed. According to the results of the study, the integrated value of Çengel Han is estimated approximately 14 times the value determined using the market method.
As a result, it is a difficult and complex task to measure the values of cultural heritage properties. However, no society would like to protect what it does not value, value can be managed as long as it can be measured, and what can be managed can be protected. The study is expected to create a base for the protection of assets with the traits of national wealth by developing effective and sustainable conservation policies and management mechanisms, to raise awareness among experts and decision-makers involved in real estate valuation operations, to offer solutions to the conflicts between the state and the right holders if it is taken into account in the legal and administrative regulations to be made regarding the tools used by the state for preservation purposes such as expropriation procedures.