İşlevselliğini yitiren kent içi sanayi alanlarının dönüşümü: Ankara ili İskitler küçük sanayi sitesi örneği
Transformation of dilapidated urban industrial areas: The case of İskitler small industrial site in Ankara province
Yazar: ÜMİT GEDİK
Danışman: DOÇ. DR. YEŞİM TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2021
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry ; Mühendislik Bilimleri = Engineering Sciences ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Kentsel dönüşüm = Urban transformation

Özet:
Türkiye'de son 20 yılda inşaat, gayrimenkul ve şehircilik alanları başta olmak üzere sağlanan ekonomik gelişmelere bağlı olarak birçok yerleşim alanının sınırları genişlemiş ve şehirler mekânsal ve ekonomik yönden büyümüş, ancak teknolojik ilerlemelerin sonucuna dayalı olarak eski sanayi alanlarında iş ve verimlik kayıpları olmuştur. Bütün belirtilen gelişmeler, kent içi ve çevresindeki sanayi alanlarının yeniden düzenlenmesini, planlanıp dönüştürülmesini veya söz konusu alanlara yeniden işlevsellik katılmasının gerekliliğini ortaya çıkarmıştır. Araştırma kapsamında öncelikle birçok ülkede belirtilen gereklilikler sebebiyle yapılan uygulamalar incelenmiş olup, hem birbirleri, hem de çalışma kapsamında incelenen örnek sanayi alanına ilişkin sonuçlarla karşılaştırılarak irdelenmiştir. Örnek olarak seçilen İskitler Küçük Sanayi Sitesi alanında taşınmaz mülkiyeti, imar ve planlama verileri, ilgili kamu kurumlarından toplanmış ve inceleme alanının paydaşları ile yapılan yüzyüze görüşme ve anketin sonuçlarına göre dönüşüm gereksinimi ortaya konulmuş ve uygulama olanakları değerlendirilmiştir. İlk olarak inceleme alanında planlanan dönüşüm projeleri kapsamında yapılan işlemler değerlendirilmiş ve yapılması önerilen işlemler, temel sorunlar ve çözüm önerileri değerlendirilmiştir. 
Saha çalışmasının sonuçlarına göre seçilen sanayi alanının kent merkezi sayılabilecek bir lokasyonda bulunan çöküntü alanı niteliğine dönüştüğü, mevcut yapıların çoğunluğunun metruk yapı vasfında olduğu, bölgenin adli yönden suç unsurlarını barındıran bir mekan olması nedeni sosyal, mekânsal, altyapı ve çevresel yönlerden birçok problemlerinin olduğu ve bölgeyi kullananlar, ziyaretçiler, yaşayanlar ve diğer paydaşlar yönlerinden tehlike oluşturduğu ortaya konulmuştur. Sanayi alanın verimsiz kullanımı, ekonomik olarak ömrünü tamamlamış olması veya yapıların risk taşımasına ilave olarak demografik ve sosyal risklerin de olması, bölgenin dönüşümünün toplum yararına olması fikrini güçleştirmektedir. Bununla birlikte Ankara Büyükşehir Belediyesi tarafından planlanan ve uygulamaya konulan kentsel dönüşüm projesinin oldukça yavaş ilerlediği ve mevcut risklerin birçoğunun da yavaş ilerleyen dönüşüm projesinin birer sonucu olarak görülmesi gerektiği vurgulanmalıdır. Sonuç olarak kentlerde eski sanayi alanları ve sitelerinin dönüşümüne ilişkin yaklaşımların katılımcı bir yaklaşımla ortaya konulması, projenin kapsamı ve uygulama etaplarının mevcut durum analizi, taşınmaz, malik ve kullanım durumu analizi ve kapsamlı fizibilite çalışmalarına dayalı olarak yapılması gerektiği ortaya çıkmaktadır. Başta sanayi alanlarının dönüşüm olmak üzere bütün dönüşüm, gelişim ve koruma projelerinde birçok disiplinin birlikte çalışması gerektiği ve bu çerçevede gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının mutlaka çalışma ekibinde görev alması ve hatta bu tür projelerin geliştirilmesi ve uygulanması sorumluluğunun söz konusu uzmanların sorumluluğunda yürütülmesinin yüksek başarı için zorunlu olduğu belirtilmelidir.

Abstract:
In the last 20 years, Turkey has been experienced a significant economic development and this economic development have a trickle effect especially in the construction, real estate and urban growth. The borders of many residential areas have expanded, and cities have grown specially and economically, on the other hand basing on the consequences of the technological advancement led to the loss of jobs and productivity in old industrial areas.  The observed and identified developments have revealed the need for rearrangement, planning and transformation of industrial areas in and around the city, or adding and providing functionality to these areas. Within the scope of the research, the urban transformation implementations made due to the requirements specified in many countries were examined, and they were examined by comparing both with each other and with the results of the sample, the industrial areas were examined within the scope of the study. Iskitler Small Industrial Zone, which was chosen as an example, real estate ownership, zoning and planning data were collected from the relevant public institutions, and the transformation requirement was revealed according to the results of the face-to-face interview meetings with the stakeholders in the case study area and the results of the survey and the implementation possibilities were evaluated. At first, the operations carried out within the scope of the planned transformation projects in the case study area were evaluated and the proposed actions, basic problems and suggested solution were evaluated.
The results of field study have been revealed that the chosen industrial area was located in the area which can be considered as a city centre and turned into a dilapidated area. The majority of the existing buildings found in the area were abandoned and the region has many social, spatial, infrastructure and environmental problems with criminal acts in terms of judiciary so it poses dangers to visitors, residents and other stakeholders. The unproductive use of the industrial area, its economical end-of-life, or the fact that the buildings carry higher risks, as well as the demographic and social risks, causes difficulties to the land developers to think about transforming the area since they do not see any societal benefits. However, it should be emphasized that the urban transformation project planned and implemented by the Ankara Metropolitan Municipality is progressing very slowly and the existing risks should be a result of the slow progressing of transformation project. As a result, it is revealed that; the approaches regarding the transformation of old industrial areas and sites in cities should be put forward with a participatory approach, the scope and implementation stages of the project should be based on current situation analysis, real estate-owner-usage situation analysis and comprehensive feasibility studies. It must have been mentioned that; many disciplines should work together in all urban transformation, development, and conservation projects, especially in the transformation of industrial areas. Within this framework, it is necessary for real estate development and management experts to take part in the teamwork team and even to carry out the responsibility of the development and implementation of such projects.