Yabancı gayrimenkul yatırımlarının kentin mekansal ve ekonomik yapısı üzerindeki etkileri: Trabzon örneği
The impacts of foreign real estate investments on the spatial and economic structure of the cities: Trabzon case
Yazar: GÖKTUĞ KÖSEAHMET
Danışman: DOÇ. DR. ELİF ALKAY
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2020
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Doğrudan yabancı sermaye yatırımları = Foreign direct investments ; Kentsel konut = Urban housing ; Taşınmaz mülkiyet =   ; Trabzon = Trabzon ; İkinci konut = Second home

Özet:
Küreselleşme sonucunda sermaye ve insan hareketlerinin uluslararasılaşması ile tüm dünyada yabancı gayrimenkul faaliyetleri hız kazanmış ve hedef ülkelerin ekonomik yapılarında önemli bir aktör haline gelmiştir. Fakat gayrimenkulün mekâna bağlı yapısı; yabancı gayrimenkul yatırımlarının yalnızca ülkelerin ekonomik yapıları üzerinde değil kentsel mekân ve yerel ekonomik yapı üzerinde de etkiler oluşturmasına ve kentsel alanların mekânsal, sosyal ve ekonomik olarak yeniden şekillenmesine sebep olmuştur.
Gelişmekte olan birçok ülke gibi Türkiye'de de özellikle 2000 sonrasında benimsenen neo-liberal ekonomi politikaları sonucunda gayrimenkul sektörünü ve gayrimenkul sektörü içerisindeki yabancı sermaye hareketini artırmak amacıyla birçok yasal – kurumsal düzenleme oluşturulmuştur. Bu amaçla yabancıların gayrimenkul ediniminde bir deregülasyon olarak önemli bir milat olan 2012 tarihli 6302 sayılı yasal düzenleme (Mütekabiliyet yasası) yürürlüğe konulmuştur. Takiben yabancılar için KDV muafiyeti ve yabancılara yatırım yoluyla vatandaşlık verilmesi gibi düzenlemeler ile yabancıların gayrimenkul piyasasındaki varlıkları artırılmak hedeflenmiştir. Özellikle ülkede "Mütekabiliyet yasası" sonrasında yabancı konut yatırımları ile ilgili en dikkat çekici artışın yaşandığı illerin başında Trabzon gelmektedir.
Bu bağlamda çalışma kapsamında, 2012 sonrasında Trabzon'da belirgin olarak gözlenen yabancı konut yatırımlarının kentin mekânsal ve ekonomik yapısı üzerinde oluşturduğu etkiler ortaya konulmuştur. Ayrıca, çalışmanın temel konusunu tamamlayıcı nitelikte olan kentin yabancılar tarafından tercih edilme sebepleri, kentteki yabancı yatırım süreci gelişimi ve yatırımcı profilinin özellikleri de çalışma kapsamında sistematik olarak ele alınmıştır. 
Çalışmanın genel yapısı 4 aşamadan oluşmaktadır. Bunların ilki, üç bölüm olarak kurgulanan literatür incelemesidir. Bu kapsamda literatür; gayrimenkul, gayrimenkul piyasası ve gayrimenkul yatırımları ile ilgili genel bilgilerin sunulması; yabancı gayrimenkul yatırımları, özellikleri ve etkilerinin incelenmesi; ve ilgili yasal ve kurumsal düzenlemeler çerçevesinde yabancı gayrimenkul yatırımlarının Türkiye'deki yansımalarının tespit edilmesi olarak ortaya koyulmuştur. 
Çalışmanın devam eden ikinci aşamasında çalışmanın özgün kısmına giriş yapılmış ve Trabzon kenti; yabancı gayrimenkul faaliyetlerinin yoğun gözlemlendiği diğer kentlerle karşılaştırması yapılarak Trabzon'un yabancı gayrimenkul yatırımcıları tarafından seçilmesine ilişkin faktörler irdelenmiştir. Ulaşılan sonuçlarda, kentin seçiminde doğal ve sosyal faktörlerin ekonomik fakörler ve piyasa faktörlerinden daha ön planda olduğunu ortaya çıkmıştır.
Çalışmanın üçüncü bölümünde, kentteki yabancı gayrimenkul faaliyetlerinin gelişim süreci ve mevcut durumuna ilişkin süreç; ve yatırımcı özellikleri ve tercihlerine ilişkin yatırımcı profili alt bölümleri oluşturulmuştur. Bölümde, yabancı gayrimenkul yatırımlarının turizm faaliyetleri ile ilişkili olduğu ve bu faaliyetlerin çok kısa bir süre içerisinde yükseliş ve düşüş döngüsüne girdiği görülmüştür. Bu süreç döngüsünde ulusal ve uluslararası politik-ekonomik ve yasal faktörlerin öne çıktığı görülmektedir. Ayrıca gayrimenkul alıcılarının aile profilinin geniş, muhafazakar ve orta gelirli sınıfındaki Arap aileler olduğu ve gayrimenkul tercihlerinde havaalanına yakın ve turizm rotası üzerindeki geniş, manzaralı ve doğa içindeki apartman dairelerini tercih ettikleri görülmüştür. 
Çalışmanın temel konunun tartışıldığı dördüncü bölümünde yabancı gayrimenkul faaliyetleri sonucunda oluşan mekânsal ve ekonomik etkiler irdelenmiştir. Kentin farklı gelişme alanları ve mekânsal gelişim/değişim sürecinin bütünsel olarak ele alındığı Mekansal etkiler alt bölümünde; yabancı gayrimenkul faaliyetlerinin kentin doğu gelişme bölgesinde yoğunlaştığı ve bu yoğunlaşmanın kent mekanında hızlı, konrolsüz büyüme ve sosyo-mekansal ayrışma gibi negatif etkiler oluşturduğu sonucuna ulaşılmıştır. Kentin diğer gelişme alanlarında ise yabancı gayrimenkul faaliyetleri sonucunda oluşan negatif etkilerden görece uzak kalınmasının yerli talep üzerinde pozitif etki oluşturduğu görülmüştür. 
Kenttki yabancı gayrimenkul faaliyetleri ile oluşan ekonomik dalgaya yönelik ise firma, sektör, kent ekonomisi ve kent refahı düzeyinde hem kentteki ticari birimler hem de faaliyetlerin odağındaki gayrimenkul ve ilgili hizmet sektörlerindeki etkiler irdelenmiştir. Sonuç olarak, ticari birimlerde gözle görünür pozitif etkiler oluştuğu görülür. Kentin ekonomik çevresinde genel olarak iş hacminin, kazançların ve sektörlerdeki firma sayısının artması gibi olumlu etkiler görülürken süreç içerisinde azalan talep sonucunda piyasaların daralması ve bazı firmaların etik dışı ticari uygulamalarının ekonomik yapıda olumsuz sonuçlar doğurduğu görülmektedir. Ayrıca kentin iş çevresinde oluşan pozitif görünümüne rağmen kentlilerin refahının özellikle artan fiyatlar nedeniyle önemli oranda azaldığı sonucuna ulaşılmıştır.
Özetle; kısa bir süre içerisinde beklenmedik bir şekilde oluşan yabancı gayrimenkul talebinin kent ekonomisinde önemli bir itici güç oluşturmasına karşın zamanla azalan yabancı gayrimenkul talebinin piyasaları daraltarak ekonomik yapıda gerileme oluşturtabileceği sonucuna ulaşılmaktadır. Aynı zamanda yabancı gayrimenkul faaliyetleri sonucu oluşan kontrolsüz ve yoğun yapılaşmanın, kentin tercih edilme sebeplerinin başında gelen doğal çevre üzerinde oluşturacağı zararların kentin ekonomik gelişmine zarar verebileceği börülmüştür. Sonuç olarak, yabancı gayrimenkul faaliyetlerini oluşturan talebin sürekliliğinin ve kontrolünün sağlanması durumunda piyasa canlılığının ve ekonomik gelişmenin sağlanabileceği görülmüştür. Fakat tersine, Trabzon örneğinde ekonomik gelişmede yabancı gayrimenkul faaliyetlerinin pozitif etkilerinin görülmediği sonucuna varılmıştır.

Abstract:
As a result of globalization, foreign real estate activities have gained momentum all around the world with the internationalization of capital and human movements. At this point, the mobility of global real estate investments which are formed in accordance with several goals and expectations have become an essential actor for the economic structures of the target countries. However, although foreign capital and people become more mobile each passing day, the most important and distinctive feature of real estate (also real estate investments) is to be immobile and location – depended. Therefore, this feature causes serious impacts on not only national economic structures but also the urban space and the local economic structure. Also, it triggers the reshaping of urban form socio – spatially and economically. 
Similar to several developing countries, Turkey put real estate industry and foreign real estate investments on the agenda after the 2000's in a consequence of adopted neo liberal economic policies. Even though the country follows the global cycle about 10 years behind, it sought many legal and institutional regulations to increase the foreign capital movement especially in the real estate sector. The most important milestone of these regulations was enacted in 2012, as a deregulatory amendment on real estate acquisition of foreigners. The amendment (Law no. 6302) where 'Reciprocity Principle' was removed, led up to ease real estate acquisitions for foreign investors which especially come from Gulf Countries. After this revolutionary change, more regulations followed it such as VAT exemption for foreigners and acquisition of Turkish Citizenship via real estate investment (also known as Economic Citizenship). In the end, since 2012, foreign real estate investments in Turkey increased almost 2 times more. 
Trabzon has become an outstanding city on these foreign real estate investments (generally residential properties). When the city is compared with the other cities which have intensive foreign housing activities after 2012, Trabzon has the most spectacular increase rate on foreign housing sales. Moreover, even in the time when the general tendency of country's real estate market was on the decline, the market boom and highest price increases was seen on the city and its region. Also, several market reports clarify these sectoral dynamism as 'Gulf Effect'.
In this context, the study reveals the effects of the foreign housing investments on the spatial and economic structure of Trabzon after 2012. In other word, the study is focused on the existence and essence of foreign real estate investments called 'Gulf Effect'. The main question of the study is how foreign housing investments have an impact on the city's different layers. Also, as supplementary parts of the study, the reasons for preference of the city by foreign buyers; development process of foreign housing investments in the city; and the characteristics of the buyer profile were examined systematically.
The study comprises four stages: reviewing related literature; revealing the prominent factors in the city and on the selection criteria of the city; putting in the picture of the foreign real estate investment's process and profile; and enlightening the spatial and economic effects of the foreign housing activities. The literature chapter has been separated three main parts which are general facts of real estate with its market; the features and effects of foreign real estate activities; and its reflections on Turkey case. The first section involves general information and characteristic of real estate, real estate market and real estate investment. Second section focuses on foreign real estate investment, its determinants and its effects on city's spatial, sectoral and economic environments. On the third section, in the context of legal and institutional regulations on foreign real estate investments, the impacts of foreign real estate activities on Turkey.   
Second chapter begins with the introduction and general information and about Trabzon. After that, in the light of factors that play key role on foreign real estate investments, the city has been compared with the other cities. Thus, the differences between Trabzon and the others has been demonstrated. At the end of this section, an answer was sought for the question of which factors were more important for the foreign real estate investors in Trabzon. Results showed that natural and social factors of the city is more vital for foreigners than economic and market factors.
At the third stage, process and profile related two sub sections are located in. The process related section contains past and present situations of foreign housing activities on the city. Also, when and how investors discover the city, and when the most active period of these activities, are the questions of the section. As a result, it has been detected that thanks to the tourism-related activities the city was discovered and the foreign housing demand was experienced boom and bust period in very limited time. Thus, the most remarkable fact on the current situation of foreign demand was that exposed to rapid and unexpected decline due to the international political- economic reasons. In this stage, also the features and preferences of foreign investors have been revealed. Another result coming from tis chapter was that the socio-economic profile was crowded, conservative and middle-class Arabian families. It has been seen that they selected large flats with nature view where are located near to airport and tourism route.
The fourth chapter is the section where main subject discussed. The chapter reveals the spatial and economic effect of foreign real estate activities on the city. Approaches on spatial effects was developed in both the areas where foreign housing activities are concentrated and other developing areas throughout the city. The results show that in areas where foreign housing activities were observed intensely there were negative effects such as rapid and uncontrolled growth and socio-spatial segregation from the other parts of the city. Also, these negative spatial effects in the Eastern region of the city (dominated by foreign investment) creates positive externalities and opportunities on the other extension areas of the city. 
The economic effects of this foreign investment wave have been analyzed at the level of firms, sectors, urban economy and urban welfare by two different methods. The 'Gulf Effect' on the city commerce was tried to be determined with survey method. According to the survey results, it is revealed that there is a significant positive effect in all of the commercial activities but it was observed that the effect is created not only by foreign investors but also from the foreign tourists. 
The impacts on the sectors, economic structure and urban welfare of the city have been investigated with interviews with relevant actors. In the results for economic effects, considerable economic viability in the city was seen owing to foreign housing activities. The study stated that the most affected sectors from the investment wave are real estate, food and beverage sectors. However, shrinking markets with decreasing demand and the market actors' opportunistic high-income expectation in short time are the most frequently mentioned negative impacts on the markets. Also, despite the general positive effects experienced in the business circles of the city, it has been concluded that the welfare level of the society has decreased due to the increasing prices specifically.
In summary, foreign demand on housing in Trabzon has gone beyond the expectations and it has created an important driving force in the economy. However, contrary to the increase expectations, the number of foreign buyers started to decline drastically in very short time and this has caused an economic shrinkage in the markets. It was also observed that uncontrolled and intense construction would damage the factors of the city's preference by foreigners for investment and this situation would prevent sustainable development in the city. Therefore, study emphasized that foreign real estate activities can be beneficial on the market boom and economic development if continuity of demand and control of the market are provided. However, on contrary, the positive effects of foreign housing activities on long-term socio-economic development of the city has not been observed in Trabzon case.