Gayrimenkul yatırım ortaklığı
Real estate investment company
Yazar: DENİZ ERGENE
Danışman: PROF. DR. HAMDİ YASAMAN
Galatasaray Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk (Ticaret Hukuku) Ana Bilim Dalı / Hukuk Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2009
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Gayrimenkul yatırım ortaklıkları = Real estate investment trusts ; Gayrimenkuller = Real estates ; Yatırım ortaklıkları = Investment trusts

Özet:
Türkiye, gerek hızlı şehirleşme sebebiyle artan altyapı ihtiyacını, gerek hızlı nüfus artışı sebebiyle artan konut ihtiyacını karşılayabilmek için gayrimenkul alanında yatırımlara ihtiyaç duymaktadır. Türkiye'de gayrimenkul yatırımı yapmak, bir yandan ülkenin içinde bulunduğu gayrimenkul projesi ihtiyacı sebebi ile, diğer yandan da gayrimenkul yatırımının yatırımcısına sağladığı enflasyona karşı koruma ve düşük volatilite gibi avantajlar bakımından tercih edilir hale gelmiştir.Gayrimenkul yatırımcısı bu yatırımı doğrudan yapabileceği gibi dolaylı da yapabilmektedir. Gayrimenkule dolaylı yatırımdan kastedilen, yatırımcının gayrimenkul üzerinde doğan hakka bizzat yatırım yapmaktan ziyade, gayrimenkule doğrudan yatırımı hali hazırda yapmış olan fonlar ve yatırım ortaklıklarına yatırım yapmayı tercih etmesidir. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hisse senetleri ile, bunların ihraç ettikleri gayrimenkule dayalı menkul kıymetler ve diğer sermaye piyasası araçlarına yatırım yapılması halinde gayrimenkule dolaylı yatırım yapılmış olmaktadır. ?Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı? isimli bu çalışmada, Türkiye'de sermaye piyasalarında faaliyet gösteren küçük yatırımcıya, gayrimenkule dolaylı yoldan yatırım yapma imkânı tanıyan bu kurumsal yatırımcı tipi hukukî yönden incelenmektedir.Türkiye'de kurulan gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Sermaye Piyasası Kanunu'nun 32, 35 ve 36. maddelerine dayanılarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun çıkartmış olduğu Seri: VI, No: 11 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde düzenlenmektedir. Bu sebeple, çalışma ağırlıklı olarak bu Tebliğ hükümleri üzerinde yoğunlaşmaktadır. Bununla birlikte, çalışmada tebliğe nazaran, üst norm niteliğinde olan, kanun hükümlerinden de yararlanılmıştır. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hukuki yapısı ve faaliyetlerini ilgilendirdiği ölçüde, Sermaye Piyasası Kanunu, Türk Ticaret Kanunu, Medeni Kanun, Borçlar Kanunu, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ve ilgili başka kanun hükümleri üzerinde de durulmaktadır. Bu kanunlardan, gayrimenkul yatırım ortaklığının en yakından ilgili olduğu, Sermaye Piyasası Kanunu'dur. Ancak, Sermaye Piyasası Kanunu'nun çerçeve kanun niteliğinde olması sebebi ile sadece çerçevesini çizdiği pek çok konunun ayrıntısı Sermaye Piyasası Kurulu'nun çıkarttığı çeşitli tebliğlerde bulunduğundan, çalışmanın kaynaklarının araştırılmasında, Sermaye Piyasası Kurulu'nun tebliğlerinden de sıklıkla faydalanılmıştır. Yararlanılan tebliğlerden başlıcaları Seri: I, No: 26 sayılı Hisse Senetlerinin Kurul Kaydına Alınması ve Satışına İlişkin Esaslar Tebliği, Seri: III, No: 35 sayılı Varlık Finansmanı Fonlarına ve Varlığa Dayalı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ, Seri: III, No: 19 sayılı Gayrimenkul Sertifikalarının Kurul Kaydına Alınmasına İlişkin Esaslar Tebliği, Seri: V, No: 59 sayılı Portföy Yöneticiliği Faaliyetine ve Bu Faaliyette Bulunacak Kurumlara İlişkin Esaslar Tebliği'dir.Çalışmanın konusu, Türkiye'deki gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hukukî yönden incelenmesi olduğundan, yukarıda görüldüğü gibi, Türk mevzuatından ve Türk mevzuatı hakkındaki kaynaklar olan Türk doktrini ve içtihadından ağırlıklı olarak yararlanılmıştır. Gerek gayrimenkul yatırım ortaklıklarının faaliyet gösterdiği saha olan sermaye piyasaları, gerek gayrimenkul yatırım ortaklığı kurumunun dünyadaki ilk modern örnekleri ABD'de görülmüş olduğundan, çalışmada ABD menşeli doktrinel kaynaklara da yer verilmiştir.İlk örneklerini ABD'de gördüğümüz, ortaklık temelinde gayrimenkul yatırımı modeli, ABD'deki başarılı yükselişini takiben, Avrupa Birliği ülkelerinde de bir yatırım modeli olarak uygulanmaya başlanmıştır. Türkiye'nin Avrupa Birliği üyeliğine aday ülke olması ve hukuk sisteminin Kıta Avrupa'sı hukuk sistemlerine, ABD'ye nazaran daha yakın olması sebebi ile, düzenleme bulunduğu ölçüde AB hukukuna ve çeşitli AB ülkelerindeki ve İsviçre'deki gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin mevzuat ve doktrine de çalışmada yer verilmiştir.Çalışmanın özellikle açıklama ve öneri gerektiren yerlerinde, ABD, AB ve çeşitli Avrupa ülkeleri hukukuna ilişkin bilgiler ve Türk hukuku ile karşılaştırmalar yer almaktadır. Bununla birlikte çalışma, incelenen her bir yabancı hukukun yerleşmiş içtihadı, ülkesindeki doktrinel görüşleri ve uygulamadaki eğilimlerini kapsayacak boyutta, bir karşılaştırmalı hukuk çalışması niteliğinde değildir. Yabancı hukuka, ülkemizdeki mevzuatın yorumlanması ve zaman zaman da mevzuatın de lege feranda değiştirilmesi gerektiği düşünüldüğü durumlarda, öneri getirmek amacı ile yer verilmiştir.Çalışma, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hukuki incelemesini yaparken, ortaklığa iki temel perspektiften yaklaşmaktadır. Bunlardan ilki, gayrimenkul yatırım ortaklığının, bir hak süjesi olarak hukuk sistemi içinde teşekkül edişini ve sona ermesini, yani hukuki yapısını incelemektedir. Daha açık ifadesi ile, gayrimenkul yatırım ortaklığının tüzel kişilik kazanmasının koşulları ve bunun aşamaları ile, tüzel kişiliğinin sona ermesi ve bunun koşulları üzerinde durmaktadır. İlk bölümde, tüzel kişiliğini ne şekilde kazandığı ve kaybettiği tespit edilen gayrimenkul yatırım ortaklığının, ikinci bölümde, bir hak süjesi, tüzel kişi olarak hukuk düzeni içerisinde faaliyetleri üzerinde durulmaktadır. Bu bölümde ortaklığın özellikle yatırım ve finansmana ilişkin faaliyetleri ve bunların sonuçları üzerinde durulmaktadır.Çalışmanın bu ilk ikili ayrımında, her bölüm ağırlıklı olarak, özel hukukun iki ana branşından birini ilgilendirmektedir. Şöyle ki, gayrimenkul yatırım ortaklığının tüzel kişilik kazanma ve kaybetmesine ilişkin koşul ve aşamaları inceleyen ilk bölüm ağırlıklı olarak ortaklıklar hukuku ve bununla bağlantılı bulunan sermaye piyasası hukukunu ilgilendirmektedir. Bir tüzel kişi olarak gayrimenkul yatırım ortaklığının hukuki işlemleri ve bununla bağlantılı hususların incelendiği ikinci bölüm ise, esas itibariyle medeni hukuk ve bununla bağlantılı bulunan borçlar hukukunu ilgilendirmektedir.Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının tüzel kişiliğini edinmesi ve sona ermesine ilişkin ilk bölüm kendi içinde dört alt başlıktan meydana gelmektedir. Bu başlıklar sırasıyla; uygulanacak hükümlerin belirlenmesi, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşu, kuruluş sonrası zorunlu merasimler ile gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sona erme sebepleri ve tasfiyesidir. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının tüzel kişiliğine hasredilmiş olan ilk bölümde, öncelikle gayrimenkul yatırım ortaklıklarına uygulanacak hükümlerin hangileri olduğunun belirlenmesi amaçlanmıştır. Bir kere uygulanacak hükümler tespit edildikten sonra, tüzel kişiliğin kurulması aşamaları açıklanmıştır. Gayrimenkul yatırım ortaklığı bir tüzel kişi olarak kurulduğu anda, hukuki teşekkülünü gerçek anlamda tamamlamış olmaz. Ortaklığın meydana gelmesinden itibaren belirli süreler içinde (portföyü oluşturma, halka açılma gibi) bir takım işlemleri yerine getirmesi gerekmektedir, aksi takdirde ortaklık gayrimenkul yatırım ortaklığı sıfatı ile faaliyet gösterme yetkisini yitirecektir. Bu sebeple ilk bölümün üçüncü alt başlığı, kuruluş sonrası zorunlu merasimlerin tetkikine ayrılmıştır. Bölümün son alt başlığı ise, kurulmuş ve gayrimenkul yatırım ortaklığı sıfatı ile faaliyet gösterme hakkını kazanmış bir ortaklığın hangi sebepler ile sona ereceği ve tasfiye edileceği konularına açıklık getirmektedir.Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına uygulanacak hükümlerin belirlenmesine ilişkin ilk bölümün ilk alt başlığı altında Medeni Kanun ve Türk Ticaret Kanunu'nun, uygulanacak hükümlerin belirlenmesine ilişkin ilkeleri uyarınca bir sıralama yapılmaktadır. Esasen, uygulanacak hükümlerin belirlenmesi meselesi, gayrimenkul yatırım ortaklığı gibi bir kurumun hukuki açıdan incelenmesinde, olağan hallerde kısa bir yer tutması beklenebilecek konudur. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Tebliği'nde düzenlenen hükümler, şayet bir kanunda düzenlenmiş olsa idi uygulanacak hükümler belki bir cümle açıklanabilirdi. Ancak, ülkemizde bu kurumun gerek kuruluşunu, gerek faaliyetlerini düzenleyen emredici hükümlerin, kanun yerine, normlar hiyerarşisinde yönetmelik seviyesinde bulunan bir tebliğ ile düzenlenmiş olması, uygulanacak hükümlerin belirlenmesinde önemli güçlüklerin çıkmasına sebebiyet vermiştir. Bu güçlüklerin aşılması amacıyla özellikle, Tebliğ'i hazırlayıp yayınlayan Sermaye Piyasası Kurulu'nun böyle bir düzenleyici işlem yapma konusundaki yetkisinin sınırları ile Tebliğ'in normlar hiyerarşisi bakımından kanun düzenlemeleri karşısındaki sınırları üzerinde durulmuştur.Birinci bölümün ikinci alt başlığı altında gayrimenkul yatırım ortaklığının tüzel kişi olarak hukuk sahasına çıkması amacıyla hangi aşamalardan geçileceği üzerinde durulmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları anonim ortaklık şeklinde kurulduğundan, esasen gayrimenkul yatırım ortaklığının kuruluşunda da bir anonim ortaklık kuruluşunda olması gereken tüm aşamalardan geçilmesi gerekmektedir. Ancak tezin hedefleri arasında genel olarak anonim ortaklıklarının kuruluşunun açıklanması olmadığı için, bu açıklamaların yapılması genel eserlere bırakılıp, söz konusu başlık altında yalnızca gayrimenkul yatırım ortaklıklığının kuruluşunun, anonim ortaklığı kuruluşuna nazaran özel bir durum oluşturduğu haller üzerinde durulacaktır. Bu bağlamda gayrimenkul yatırım ortaklığının esas sözleşmesini hazırlayacak olan, kurucu ve lider sermayedarlarda bulunması gereken niteliklerin neler olduğu ile, esas sözleşmede yer alması gereken unsurlar, ortaklığın unvanı, amaç ve konusu, asgari sermayesi ve ayni sermaye koyma imkânları üzerinde durulmuştur. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları zorunlu olarak kayıtlı sermayeli olarak kurulmak durumunda olduğundan, ortaklığın, Sermaye Piyasası Kurulu'ndan kuruluş izninin yanı sıra kayıtlı sermaye izni de alması gerekmektedir. Sermaye Piyasası Kurulu'ndan alınan bu izin ve görüşlerin yanı sıra, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'ndan alınacak kuruluş izni ile, ortaklığın Ticaret Sicili'ne tescili mümkün olacaktır. Ticaret Sicili'ne tescil ve bunun ilanı ile ortaklık hukuk sahasına bir tüzel kişilik olarak çıkmış olmaktadır.Yukarıda da işaret edildiği gibi, gayrimenkul yatırım ortaklığının, bu sıfatını koruyarak faaliyetlerine devam edebilmesi için kuruluşunu takiben bir takım zorunlu merasimleri gerçekleştirmesi gerekmektedir. Bu merasimlerden ilki, Sermaye Piyasası Kurulu'ndan portföy işletmeciliği faaliyet izni alınmasıdır. Gayrimenkul yatırım ortaklığının, ticari kazancını yalnızca, oluşturduğu gayrimenkul portföyünü işleterek kazanması gerekmektedir. Ortaklığın başka türlü bir ticari faaliyet yapması Tebliğ ile yasaklanmıştır. Bu sebeple faaliyetlerine devam edebilmesi ancak portföy işletmeciliği faaliyet iznini edinmesi ile mümkün olur. Portföy işletmeciliği faaliyet izni talebi ile birlikte, ortaklığın halka açık anonim ortaklık statüsünü edinmesi talebi değerlendirilmektedir. Ortaklığın faaliyetlerine devam edebilmesi için, ödenmiş sermayesinin en az %49'unu kamuya arz etmesi gerekmektedir. Ortaklığın halka arz olunan hisse senetlerinin, borsaya kote olması zorunludur. Bu sebeplerle çalışmanın bu bölümünde, kuruluştan sonra zorunlu merasimler çerçevesinde, portföy işletmeciliği faaliyet izni edinilmesi, halka açık anonim ortaklık statüsünün elde edilmesi ve buna bağlı olarak hisse senetlerinin kote edilmesi hususları incelenmiştir.Hukuk sahasına bir tüzel kişilik olarak çıkıp, gayrimenkul yatırım ortaklığı sıfatını koruma şartlarını edinen ortaklığın sona ermesi hususu, ortaklığın hukuki yapısına ilişkin ilk bölümün son alt başlığı altında değerlendirilmektedir. Tıpkı tüzel kişiliğin kuruluşunun incelendiği ikinci alt başlıkta olduğu gibi, tüzel kişiliğin sona ermesine ilişkin bu alt başlıkta da yalnızca gayrimenkul yatırım ortaklıklarına özellik arz eden sona erme sebeplerine değinilmektedir. Gayrimenkul yatırım ortaklığı bir anonim ortaklık olarak kurulduğu için, anonim ortaklığın sona ermesine sebebiyet veren her husus, gayrimenkul yatırım ortaklığının da sona ermesine sebep olacaktır. Çalışmada yalnızca gayrimenkul yatırım ortaklıklarına özel olabilecek butlan, fesih ve infisah hallerine değinilmektedir. Ortaklığın hukuki yapısına ilişkin bu bölümde son olarak ortaklığın tasfiye ve terkinine değinilmektedir. Burada da alelade anonim ortaklıklardan farklı olarak gayrimenkul yatırım ortaklıklarına uygulanabilecek tedrici tasfiye hükümleri üzerinde durulmaktadır.Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ne şekilde kurulduğuna ve sona erdiğine ilişkin hususları birinci bölümde açıklığa kavuşturduktan sonra, ortaklığın faaliyetlerine ilişkin hususlar ikinci bölümde açıklanmıştır. Yukarıda da belirtildiği gibi ortaklığın Tebliğ ile izin verilen tek ticari faaliyeti, portföy işletmeciliğidir. Bu sebeple ikinci bölümün ilk alt başlığı altında portföy işletmeciliği faaliyetine hâkim ilkeler üzerinde durulmakta, ikinci alt başlık altında gayrimenkul portföyü işletmecisi olarak Tebliğ ile izin verilen faaliyetler üzerinde durulmaktadır. İkinci bölümün son iki alt başlığı altında ise ortaklığın bir sermaye piyasası kurumu olmasından kaynaklanan faaliyetleri ve bu faaliyetlerin sonuçları üzerinde durulmaktadır. Üçüncü alt başlık altında gayrimenkul yatırım ortaklığının Tebliğ'de belirlenmiş olan, sermaye ve para piyasası faaliyetlerinin neler olabileceği açıklanmakta, dördüncü alt başlık altında ise ortaklığın bir sermaye piyasası kurumu olması sebebi ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun denetimine tabi olması üzerinde durulmaktadır. Aynı başlık altında ortaklığın faaliyetlerinden kaynaklanan kazancının vergi avantajları açıklanmaktadır.Gayrimenkul yatırım ortaklığının faaliyetlerinin değerlendirildiği ikinci bölümün ilk alt başlığı, ortaklığın esas faaliyeti olan portföy işletmeciliği faaliyetine hâkim ilkelerin açıklanmasına hasredilmiştir. Gayrimenkul yatırım ortaklığının portföy işletmeciliği faaliyetlerine ilişkin uluslararası alanda kabul görmüş bir takım ilkeler vardır. Öncelikle bu ilkeler üzerinde durulmuş, ardından Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Tebliği'nde bu ilkeler ile de bağlantılı olacak şekilde yer alan portföy işletmeciliği ilkeleri açıklanmıştır.Gayrimenkul yatırım ortaklığının portföy işletmeciliğine hâkim ilkeleri de göz önünde bulundurarak, yapacağı esaslı faaliyet ikinci bölümün ikinci alt başlığı altında açıklanan gayrimenkul portföyü işletmeciliğidir. Gayrimenkul portföy işletmeciliği esas itibariyle iki ana yatırım kolundan oluşmaktadır. Bunlar, gayrimenkule dayalı haklara yatırım ve gayrimenkule dayalı projelere yatırımdır. Bu alt başlık altında, gayrimenkule dayalı ayni ve nispi haklardan hangilerine yatırım yapılmasının mümkün olduğu açıklanmıştır. Portföy işletmeciliği faaliyetlerinden gayrimenkule dayalı projelere yatırım hususu da ayrıntısı ile iki aşamada açıklığa kavuşturulmuştur. Bunlar; üzerinde proje geliştirilmesine Tebliğ ile izin verilen gayrimenkullerin hangileri olduğu ile, projenin yüklenilmesinde gayrimenkul yatırım ortaklığının hangi hukuki yöntemleri tercih edebileceğidir.Çalışmanın ikinci bölümünde açıklanan, gayrimenkul yatırım ortaklıkları faaliyetlerinden, sermaye ve para piyasası faaliyetlerine, bu bölümün üçüncü alt başlığında yer verilmiştir. Gayrimenkul yatırım ortaklığının para ve sermaye piyasasındaki faaliyetleri, yatırım faaliyeti ve finansman sağlama faaliyeti olarak iki başlık altında değerlendirilmiştir. Sermaye ve para piyasalarına yapılan yatırımlarda, ortaklığın esas faaliyet sahası göz önünde bulundurularak, gayrimenkule ilişkin sermaye piyasası araçlarına yapılan yatırımlara özel bir önem atfedilmiştir. Benzer şekilde, sermaye ve para piyasası faaliyetleri ile finansman elde etmenin amaçlandığı durumlarda da gayrimenkul piyasası ile doğrudan alakalı olan gayrimenkul sertifikaları ve varlığa dayalı menkul kıymet ihraçları üzerinde özellikle durulmuştur.Gayrimenkul yatırım ortaklığı bir sermaye piyasası kurumu olduğu için Sermaye Piyasası Kurulu'nun denetimine tabi bulunmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının Sermaye Piyasası Kurulu'nun denetimine tabi olması ile, bir sermaye piyasası kurumu olması sebebiyle elde ettiği vergi avantajlarından yararlandırılması hususları ikinci bölümün son başlığı altında değerlendirilmektedir. Ortaklığın Sermaye Piyasası Kurulu'nun denetimine tabi tutulması konusu, öncelikle bu denetimde tabi olunan esasların incelenmesi yolu ile açıklanmıştır. Denetimde bağlı olunan esaslar, denetimi yapan Sermaye Piyasası Kurulu'nun bağlı bulunduğu esaslar ile, denetlenen gayrimenkul yatırım ortaklığının denetime yardımcı faaliyetlerinde bağlı bulunduğu esasları da kapsayacak şekilde değerlendirilmiştir. Sermaye Piyasası Kurulu'nun denetiminde, gayrimenkul yatırım ortaklığının gerek idari, gerek mali denetimi üzerinde ve bu denetimler sonucunda ortaklığın maruz kalabileceği yaptırımlar üzerinde durulmuştur. Gayrimenkul yatırım ortaklığı yalnızca Sermaye Piyasası Kurulu'nun denetimine değil, aynı zamanda yoğun bir vergi denetimine tabi tutulmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklığı, yalnızca Türkiye'de değil, dünyada da gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren diğer ortaklıklardan faklı olarak bir takım vergi avantajlarına sahiptir. Bu bölümde öncelikle, ortaklığa dünyada ve Türkiye'de neden vergi avantajları tanındığı üzerinde durulmaktadır. Bu sebepler de göz önünde bulundurularak, ortaklığın bugün Türkiye'de sahip olduğu vergi avantajları ve avantaja sahip olması gerekmesine rağmen diğer ortaklıklarla aynı vergi yükümlülüklerine sahip olduğu alanlar açıklanmaktadır.Çalışmanın sonuç bölümünde, sırası ile yukarıda özetlenen tüm bölümlerde varılan sonuçlar ve öneriler bir bütünlük içerisinde gösterilmiştir. Bunun yanı sıra genel bir değerlendirme yapılmış ve çalışmada yer alan açıklamalar ışığında, Türk gayrimenkul yatırım ortaklıklarının bugünkü mevzuat ve uygulama çerçevesinde dünyadaki benzerleri karşısındaki durumu karşılaştırılmıştır. Bu genel değerlendirmeler ışığında gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile ilgili alanlarda araştırma yapmak isteyen kimselere yol gösterici nitelikte değerlendirme ve öneriler belirtilmiştir.

Abstract:
Turkey is in immediate need of infrastructure and housing investment, due to its high-speed urbanization and ongoing demographic growth. Real estate investment in Turkey is considered feasible and profitable because not only there is a demand for housing and infrastructure projects, but also because it provides to its investor low volatility and a hedge against high inflation.Real estate investor might choose between direct and indirect models of real estate investment. Indirect real estate investment means investing in securities issued by mutual funds and real estate investment companies, which invest directly on real estate titles and projects. By investing in real estate investment company stocks, asset-backed securities and other products issued by the same, one would be investing indirectly in real estate. The goal of this study, titled ?Real Estate Investment Company?, is to analyze from a legal perspective, this institutional investor, which provides small investors operating on capital markets in Turkey, with an opportunity to invest indirectly in real estate.Real estate investment companies established in Turkey are regulated under the Communiqué on Principles Regarding Real Estate Investment Companies (Serial: VI, No: 11), which is grounded on articles 32, 35 and 36 of Capital Markets Law, hence the study mostly deals with the provisions of this Communiqué. The study also deals with higher legal norms such as codes and bills. Those legal sources (mainly the Capital Markets Law, the Code of Commerce, the Civil Code, the Code of Obligations, the Foreign Direct Investment Code) are not examined thoroughly but to the extent that their provisions regulate any aspect of real estate investment companies. Although among those codes and bills, the one that includes most provisions related to real estate investment companies is the Capital Markets Law, it does not contain detailed stipulations, because it is in the form of a ?framework law?. Detailed provisions can only be found in communiqués that Capital Markets Board has issued. Therefore, the study thoroughly examines those board communiqués as the relevant legal ground. The most used communiqués in the study are; the Communiqué on Principles Regarding Registration with the Capital Markets Board and Sale of Shares (Serial: I, No: 26), the Communiqué on Principles Regarding Asset Finance Funds And Asset Backed Securities (Serial: III, No: 35), the Communiqué on Principles Regarding Registration Of Real Estate Certificates with The Board (Serial: III, No: 19) and the Communiqué on Principles Regarding Portfolio Management Activities And Institutions Which Are Authorized To Provide Portfolio Management Services (Serial: V, No: 59).Since the subject of the study is a legal analysis of real estate investment companies, Turkish legislation, as set above, is thoroughly used, along with Turkish legal writings and Turkish case law. It is also taken into consideration that the very first modern models of real estate investment companies and capital markets appeared in the United States of America. Therefore, the American legislations and legal writings are not set aside in the study.After the first successful examples of company based real estate investment model in the United States of America, European countries have adopted this investment model. Taking into account the membership candidacy of Turkey to the European Union and the proximity of Turkish law system to the continental European system, European Union and member states? (together with Helvetic Confederation) legislation and legal writings were also considered.American, European Union and European state legislation on real estate investment companies are compared with the Turkish legislation in the study, whenever an amendment or even an addendum is deemed necessary in Turkey. Even though comparative law methods were used, the thesis still should not be considered as a proper comparative law study, which should have extended the comparative work on foreign law to a higher level. This study should instead be seen as a Turkish law study, where comparative law methods are used, when a de lege feranda suggestion is needed.The legal analysis of real estate investment company has two standpoints. The first one approaches the issue with the purpose of interpreting the establishment and the dissolution processes of the legal entity. In other words, the first chapter concerns incorporation requirements and stages of the company and dissolution causes and stages of the same. On the other hand, the second standpoint of the legal analysis has as objective to examine the legal acts of the real estate investment company. This chapter focuses mainly on the company?s activities related to investment and financial transactions.In this bilateral analysis, each chapter relates to one major discipline of private law. The first chapter goes in for company and capital markets law, while exploring the incorporation and dissolution of the company. On the other hand, the second chapter is governed mostly by civil law and contract law, because it focuses on the legal acts of a legal entity and their consequences.The first chapter consists of four sub-sections, which concern determination of the applicable norms, incorporation of real estate investment company, mandatory formalities post-incorporation and dissolution and liquidation of real estate investment company. The first chapter, dedicated to the judicial regimen of the real estate company, commences with the question of determination of the applicable norms. Once applicable norms laid out in the study, incorporation stages of legal personality of real estate company are examined. Real estate investment company is not deemed fully established immediately after incorporation, unless it attends to further formalities. Following its incorporation, the real estate investment company is obliged to attend some formalities, namely initial public offering and development of a real estate portfolio. Should it fail to do so in a determined period, it will lose its authority to act as a real estate investment company, which is why the mandatory post-incorporation formalities are thoroughly studied in the third sub-section of the first chapter. At last, the fourth sub-section of the first chapter deals with dissolution and liquidation of real estate investment company.In the first sub-section of the first chapter, it is analyzed step by step, the path to determine the applicable norms in relation to the judicial regimen and legal acts of real estate investment company. For this analysis, the main principles for determination of applicable norms set out in the first articles of the Civil and the Commercial Codes are used. In fact, in a monography, such as this study, determination of applicable norms may not have occupied such a large space, if the provisions of the communiqué were actually incorporated into a code or an act of bill. However, most of the mandatory provisions regarding the judicial regimen and legal acts of a real estate investment company are currently set out in a communiqué, rather than a code or act of bill. This legislation anomaly causes major problems when it comes to determine applicable norms. In order to overcome this problem, it was necessary to study in the first sub-section of the first chapter, the limits of the Capital Markets Board?s authority of regulation and the limits of the Communiqué vis-à-vis the hierarchy of norms.The second sub-section of the first chapter concerns the requirements and stages for the incorporation of real estate investment company, until it officially is registered with the Trade Registry. Real estate investment company is incorporated in the form of a joint-stock company. Thus, the provisions regarding the establishment of an ordinary joint-stock company must be complied with during the establishment of a real estate investment company. However, studying the establishment of joint-stock companies is not among the objectives of this thesis and in order to avoid such analysis irrelevant to the scope of the research, the study concentrates on provisions peculiar to the establishment of a real estate investment company. In this context, first the criteria that the founding shareholders of a real estate investment company, which will draft its articles of association, need to meet are examined. In other words, it is first dealt with the writers of the articles of association, which is followed by the analysis of the articles of association of real estate investment company. Again, solely the aspects specific to a real estate investment company are dealt with. Namely, business name, purpose of real estate investment company, its minimum capital and the possibility of making capital contributions in kind to the company are studied. Since real estate investment company is required to adopt registered capital system, it needs to obtain the permission in relation thereto, from the Capital Markets Board, in addition to the permission for its incorporation. Together with the permissions obtained from the Capital Markets Board, an establishment permission from the Ministry of Industry and Commerce needs to be acquired as well. Real estate investment company can be registered with the Trade Registry only after acquiring those permissions and acts.Real estate investment company must attend to further formalities, in order to be entitled to act in capacity of real estate investment company. The first of these formalities is to acquire a real estate portfolio management license. The license is granted by the Capital Markets Board. Real estate investment company can generate its commercial income only through its real estate portfolio operations. All other commercial activities are forbidden in the Communiqué for real estate investment company. It is therefore a question of survival whether the company acquires the portfolio management license or not. The Capital Markets Board evaluates portfolio management license application together with public offering permit application. In order to be able to act as a real estate investment company, it must go public for minimum 49% of its subscribed capital. All stocks offered publicly must be listed on the stock market. Considering those mandatory provisions, application for a portfolio management license and public offering issues are studied in the third section of the first chapter.Following the review of the judicial regimen in relation to the incorporation of a company and compliance with the requirements to act as a real estate investment company, one should also examine the dissolution of a real estate investment company. Therefore, in the fourth sub-section of the first chapter, dissolution and liquidation of real estate investment company is analyzed. Just like in the second sub-section of the first chapter, in this chapter, only provisions peculiar to real estate investment company are dealt with. Just because real estate investment company is established as a joint-stock company, every dissolution cause for the latter is de jura a dissolution cause for the former. The study only examines dissolution causes peculiar to real estate investment company. Regarding liquidation of the company, again only liquidation provisions peculiar to real estate investment company, namely gradual liquidation are dealt with.After studying the judicial regimen of real estate investment company in the first chapter, legal acts, essentially portfolio management acts are examined in the second chapter. The only authorized lucrative act for real estate investment company is, as explained above, portfolio management transactions. Therefore, under the first sub-section of the second chapter, general principles of portfolio management are studied and in the following sub-section, portfolio management transactions are analyzed. In the last two sub-sections of the second chapter, capital market transactions of real estate investment company and their consequences are examined. The third sub-section is reserved to capital market transactions and the fourth sub-section deals with the issue of Capital Markets Board control over real estate investment company.The first sub-section of the second chapter focuses on the general principles of portfolio management. Various general principles governing real estate portfolio management of the company are set out on an international level. International general principles are examined first, following with the study of the principles set forth by the Communiqué of Real Estate Investment Company.The main operations of real estate investment company are transactions made with the purpose of managing its real estate portfolio, in accordance with the general principles of portfolio management. Portfolio management operations of the company are studied under the second sub-section of the second chapter. Real estate portfolio management comprises two essential branches of investment, namely plain real estate investment and real estate project investment. On the subject of plain real estate investment, all sorts of legal acts authorized by the Communiqué, which provide to the company a real and personal right, are dealt with. The subject of real estate project investment is divided into two parts; properties on which it is authorized to develop a real estate project and the legal structures that the company can choose, so that the project would be undertaken by a construction company.Among authorized operations of real estate investment company examined in the second chapter, the capital market transactions are studied in the third sub-section of the chapter. The activities of real estate investment company in capital markets have been considered in two sub-sections titled investment in financial market products and financing. While examining capital market investments, asset-backed securities took a place of importance, taking into consideration the main operation field of a real estate investment company. Similarly, while studying financing transactions on capital market, real estate certificates and public offerings of asset backed securities have been dealt with.Because real estate investment company is a capital market institution, the fourth sub-section of the second chapter is consecrated to the Capital Markets Board controls and the tax advantages granted to the company. In relation to the control of the Capital Markets Board, before all, the principles governing this control is explained. The said principles have been studied taking into consideration the principles applied to the Capital Markets Board and the principles to be respected by the company, in its activities aiming to facilitate the control. Regarding the control of the Capital Markets Board, administrative and financial controls over the real estate investment company have been dealt with, as well as the sanctions that may be imposed on the same, as consequence of the controls. Real estate investment company is not only subject to the control of the Capital Markets Board, but also to a comprehensive tax control. Real estate investment company is granted tax advantages in Turkey, just like its European and American counterparts. Thus, it is studied hereunder why real estate investment companies are granted tax advantages in Turkey and abroad. In light of these reasons, tax advantages granted in Turkey, as well as the fields where the company shares the same tax liabilities as other companies, where they should have been granted advantages, are examined.At the conclusion section of the study, conclusions drawn under the sections summarized above and suggestions are summarized. Following the summary, a global evaluation of the subject is presented and the situation of real estate investment company in Turkey in comparison with its foreign counterparts is illustrated, in accordance with the current legislation and practice. Taking into consideration this global evaluation, guiding observations and suggestions are presented to future researchers.