Konut projelerinde arz-talep analiz yöntemi (ATAY) uygulaması: İstanbul ilçeleri örneği
Supply-demand analysis method (SDAM) application in residential projects: Case of Istanbul boroughs
Yazar: GAZALE ÇELENK
Danışman: PROF. DR. TAHSİN YOMRALIOĞLU
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2018
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Günümüzde ve özellikle ülkemizde inşaat lokomotif sektör haline gelmiştir. Ayrıca en geçerli yatırım araçlarından biridir. Şimdiye kadar büyük bir ivme ile cazibesini koruyan sektör, arzın ve çeşitliliğin artmasıyla birlikte duraklama dönemine girmiştir. Bu da yapılacak yatırımların isabetli olması gerektiği ihtiyacını doğurmuştur. Büyük yatırımlar ve zaman harcanan projelerin başarılı olabilmesi gerçekçi ve yerinde yapılan analizlerle mümkündür.
Günümüz müteahhitlik anlayışında projelerin konumuna ve konseptine genellikle içgüdüsel olarak karar verilmektedir. Bunun sonucunda da başarısız projeler ortaya çıkmaktadır. 
Özelikle konut projeleri için bölgedeki arz, talep edilen ürün çeşidi ve hedef kitlenin analiz edilmesi gerekmektedir. Projenin geliştirme sürecinde yapılacak olan arz-talep analizi büyük önem taşımaktadır. 
Bu çalışmada istatistiki verilere ve pazar araştırmalarına dayanan bir arz-talep analizi yöntemi geliştirilmiş olup İstanbul'un 3 ayrı bölgesine uygulanmıştır. Bu yöntemin konut projelerinin karar aşamasında destek dokuman olması amaçlanmıştır.
Kentleri oluşturan temel elemanlardan biri de konutlardır. Bu konutlar insanları etkileyen her türlü değişimin yansıdığı yerler olarak hayatımızda yer almaktadırlar. Tarihsel sürece baktığımızda, barınma ihtiyacını gidermek amacıyla ortaya çıkarılan konut, yıllar içinde farklı anlamları ve görevleri de içermeye başlamıştır. Bu değişen anlamlar ve görevler, konut problemine de bakışı yıllar içerisinde değiştirmeye başlamıştır. Toplum içinde farklı kimliklerin olması, konuta dair beklentileri de çeşitlendirmektedir. Bu beklentileri gerçekleştirmeye çalışan konut piyasası, sürekli yeni konut sunum projelerini ortaya koymuştur. Her zevke göre çeşit çeşit üretilen konut projelerinin, gerçekte konut ihtiyacını ne kadar karşıladığı önemli bir sorudur. 
Diğer bir soru, sürekli olan bu konut üretimine gerçekten ihtiyaç olup olmadığıdır. Ya da bu üretilen konut projelerinin asıl müşterileri kim olduğu sorusudur. Türkiye'de alt gelir grubuna yönelik konut arzının önemli bir sorun olduğu bilinmektedir. Halen, alt gelir grubunun konuta erişimi önemli bir problemdir ve bu yönde devlet politikaları yetersiz kalmaktadır. O zaman Türkiye'de konut piyasasını ve konut projelerini şekillendiren asıl konuta ihtiyaç duyan alt-orta gelir grubunun gereksinimleri değil, daha üst gelir gruplarının talebi ve istekleridir.
Türkiye'de kentleşmenin gereksinim duyduğu barınma ve yerleşme problemlerini kişiler gecekondu ve yapılaşma şartlarına aykırı yapı inşa ederek kendileri sağlamaya çalışmışlardır. Son yıllarda, ekonomideki göreli istikrar ve düşük faiz oranlarının bir sonucu olarak bankalarca kullandırılan ipotek kredileriyle beraber yeni bir süreç başlamıştır. Ancak, global ölçekte etkili olan finansal krizle beraber konut finansmanında ve bankalarca verilen ipotek kredisi sisteminde yeni tedbirler alınmaya yönelmiştir. İpotekli konut kredisi uygulamasında bankaların ve kredi kullananların temerrüde düşmemeleri için sistem sürekli izlenmekte ve gelişmeler yakından takip edilmektedir.
Türkiye'de, son yıllarda gayrimenkul geliştirme ve finansmanı alanında yeni çalışmalara ağırlık verilmekte ve genellikle ikincil verilerle inceleme yapılması ile yetinilmektedir. Fakat, bireysel ve kurumsal yatırımcıların gayrimenkul edinimi ile finans firmaları ilişkilerinin kurulması ve özellikle toplumun farklı kesimlerinin konut ve diğer gayrimenkul yatırımları için kredi alımı ve yatırımcıların ihtiyaçlarına uygun yeni ürün tipi geliştirme çalışmalarına altlık oluşturacak projeler mevcuttur. Hane halkı tarafından kimi zaman bir tüketim malı, kimi zaman da bir yatırım malı olarak görülen konut, genel çerçevesi ile insanların temel ihtiyaçlarından biri olan barınma ihtiyacını karşılamaktadır. Konuta olan arz ve talep, ülkelerin ekonomik, sosyal, kültürel, coğrafi ve demografik gerçeklerine bağlı olarak zamanla değişme ve gelişme göstermektedir Konut talebinin karşılanması, konut politikaları ve ekonomik şartlarla bağlantılıdır. Spekülatif beklentilerin olduğu zamanlarda, özellikle yüksek talep ve hızlı fiyat artışlarının yaşandığı kentsel alanda yatırım amaçlı konut talebi ile daha sık karşılaşılabilmektedir.
Tüketim, yatırım ve servet biriktirme gibi farklı amaç ve biçimlerde ortaya çıkabilen konut talebinin türüne göre arz ve talep unsurları da değişmektedir. Barınma ihtiyacı olan konut güvenliği ile; su, elektrik, kanalizasyon ve iletişim gibi altyapı hizmetleri sağlanmış, ısı, ışık ve havalandırması yeterli, insanın çalışma, sağlık, eğitim ve çevre gibi haklarını kullanmasına olanak tanıyan bir ortama sahip, geliri ne olursa olsun herkesçe erişilebilir olarak tanımlanmaktadır. Bu tercihlerde, hane halkı büyüklüğü kilit role sahiptir. Konut ünite tiplerinde çeşitlilik ve niteliklerindeki artış finansman sorununu beraberinde getirmekte ve bunun ana eksenini de "konut piyasası" oluşturmaktadır.
Konut projelerinin başarısı da diğer gayrimenkul projeleri gibi konumunun isabetli olmasıyla doğru orantılıdır. Bu nedenle konumun doğru belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Konumu belirlerken asıl parametre ise yapılacak projenin bölgede talep görüp görmeyeceğidir. Çünkü projeye talebin yüksek olması satış fiyatlarının da yükselmesine ve daha kısa sürede daha çok alanın satışına imkân vermektedir. Bu durum aynı zamanda projenin karlılığını artırmaktadır. Ancak yapılan projenin yeterince talep görmemesi, planlanan satış fiyatlarına ulaşamamak ve satış süresinin uzaması riskini doğurmaktadır. Bu riski minimize etmek amacıyla sağlıklı bir arz-talep analizi yapılması gerekmektedir. 
Konut talebinin nitelikleri demografik özellikler (yaş, cinsiyet vb.), gelir, konutun nitelikleri, yeni hane halkı oluşumu, birincil/ikincil konut talebi, yatırım/ikamet amaçlı talep, satın alma/kiralık konut talebi vb. gibi çok çeşitli açılardan analiz edilebilir. Konut talebi ayrıca birincil konut/tatil konutu gibi alt sınıflarda da incelenebilmektedir. Sahiplik amaçlı konut talebini, ilk olarak gelir çerçevesinde analiz etmek mümkündür. Bu çerçevede, belli bir zamanda aktif olarak konut arayanlar; yeni oluşan hane halkları ile mevcut hane halklarının bir bölümünden oluşmaktadır. Kiralamak veya satın almak için konut talep eden ve bu isteği karşılayabilecek olanaklara sahip olan kesim efektif talebi temsil etmektedir. Öte yandan konut satın almayı veya kiralamayı istediği halde yeterli olanakları bulunmayan kişilerin talebi ise bastırılmış talep olarak ifade edilmektedir Dolayısıyla konut gereksiniminin, ancak belli koşullarda etkin konut talebine dönüşmesi mümkündür. Bu bağlamda konut talebine daha geniş bir açıdan bakıldığında; gelir/servet yeterliliğinin (dağılımının), konut fiyatlarının ve finansman koşullarının konutta fiyata erişebilirliği desteklemesi durumunda; konut gereksiniminin satın alma talebine doğru evrilmesi mümkündür. Konut alımının piyasa koşullarında kredi finansmanı ile yapılması durumunda, konut finansmanına yönelik talebin de konuta yönelik talep nedeniyle ortaya çıktığı söylenebilir [25], [26].
Konut talebinin kaynaklarının belirlenmesinde yerel piyasa dinamikleri en önemli etkendir. İnşa edilecek konut sayısı/konutların büyüklüğü, hangi konut türünün hızla satılabileceği/kiraya verilebileceği ve satış/kira fiyatları gibi unsurların tahmin edilmesinde tüketicilerin demografik özellikleri (nüfus artış hızı, hane halkının oluşumu, yaş ve aile özellikleri, gelir ve yaşam tarzı) önem taşımaktadır. Bununla birlikte, konuta yönelik yerel talebi tam olarak belirlemek güçtür. Konuta yönelik yerel talebin belirlenmesi sürecindeki veri yetersizliği sorununu aşmak için yerel emlakçıların bilgisine başvurulması düşünülebilir. Buna karşılık yazın, konut talebinin makro belirleyicilerini sosyo-ekonomik değişkenler çerçevesinde ortaya koymuştur. Bu çerçevede, genel ekonomideki gelişmeler konut talebi üzerinde belirleyici etki yapmaktadır. Örneğin, enflasyonun düşmesi, serbestleşme ve finansal inovasyon konut talebini artırmaktadır. Ayrıca, konut kredisi reel faiz oranları, yaşlı insanların konutlarının piyasa konusu olması, servet (miras dâhil) ve konut fiyatlarının düşük olması gibi unsurlar da konut talebini etkileyen unsurlar arasındadır.

Abstract:
Nowadays, and especially in our country, construction has become a locomotive sector. It is also one of the most valid investment instruments. The sector, which has maintained its appeal up to now, has entered a period of stagnation with increasing supply and diversity. This necessitated the need for on-point investments to be made. It is possible with realistic analysis that projects that spend a lot of money and time can be successful.
In today's contracting concept, the position and concept of the projects are generally instinctively decided. As a result, unsuccessful projects are emerging.
Especially for housing projects, the supply in the region, the type of product demanded and the target market must be analyzed. Demand-supply analysis has great importance in the process of developing the project.
In this study, a supply-demand analysis method based on statistical data and market researches was developed and applied to 3 different regions of Istanbul. This method is intended to support the housing projects in the decision phase.
One of the basic elements that make up the cities is the houses. These dwellings are located in our lives as places where every change that affects people reflects. When we look at the historical process, the housing that has been uncovered in order to meet the need for housing has begun to have different meanings and tasks over the years. These changing meanings and tasks have begun to change the housing problem over the years. The existence of different identities in the society also diversifies the expectations about the housing. The housing market, which is trying to realize these expectations, has consistently introduced new housing presentation projects. It is an important question that the housing projects that are produced in various ways according to each taste actually meet the need of housing.
The other question is whether there is a real need for this constant residential production. Or, who are the main customers of these housing projects? The supply of housing for lower income groups in Turkey is known to be a major problem. At present, access to housing by the lower income group is a major problem and government policies are inadequate. The residential housing market in Turkey and in need of housing projects that shape the needs of lower-middle-income group is not, are the wishes of the higher income groups.
Sheltering in Turkey required by the urbanization and settlement problems of people who tried to make themselves contrary to the slums by building structures and construction requirements. In recent years, a new process has begun with the mortgage loans extended to the banks as a result of relative stability in the economy and low interest rates. However, along with the global financial crisis, new measures have been taken in housing financing and in the mortgage loan system provided by banks. The system is constantly monitored and the developments are closely monitored in order to ensure that banks and borrowers do not fall behind in the practice of mortgaged home loans.
In Turkey, the real estate development and finance in recent years is giving more weight to recent studies and investigations are generally contented with making the secondary data. However, individual and institutional investors have projects to establish real estate acquisitions and financial firms' relationships, and in particular to attract credit for housing and other real estate investments by different segments of society and to build new product type development work that fits the needs of investors. Housing, which is sometimes seen as a consumer goods and sometimes as an investment property by households, meets the need for housing, which is one of the basic necessities of people with its general framework. The supply and demand of the housing is changing and developing over time, depending on the economic, social, cultural, geographical and demographic realities of the countries. Housing compensation is linked to housing policies and economic conditions. Speculative expectations are more often encountered with housing demand for investment purposes, especially in urban areas where high demand and rapid price increases are experienced.
Supply and demand elements vary according to the type of housing demand that can emerge in different purposes and forms such as consumption, investment and accumulation of wealth. With housing security, which needs to be welcomed; water, electricity, sewerage and communication are provided, heat, light and ventilation are adequate and people have an environment that allows them to use their rights such as work, health, education and the environment. In these preferences, household size has a key role. The increase in diversity and qualities in residential unit types brings with it the problem of financing and the main axis of this is the "housing market".
The success of residential projects is directly proportional to the position of other real estate projects. For this reason, determining the correct position is of great importance. The main parameter when determining location is that the project will be in demand in the region. Because the demand for the project is high, it is possible to increase the sales prices and to sell more areas in a shorter time. This situation also increases the profitability of the plant. However, the lack of demand for the project makes it difficult to reach the planned sales prices and the risk of prolonging the sales period. A healthy supply-demand analysis is needed to minimize this risk.
Demographic characteristics (age, sex, etc.), income, qualifications of the house, new household formation, primary secondary housing demand, investment residential demand, purchasing rental housing demand and so on. can be analyzed from a wide variety of angles. Housing requests can also be examined in sub-classes such as primary housing and vacation housing. It is possible to analyze the housing claim for ownership first, in terms of income. In this frame, those who actively seek housing at a certain time; newly formed households and a part of the existing households. The sector that demands housing for renting or buying and has the means to meet this demand represents effective demand. On the other hand, the demand of the people who do not have enough facilities when they want to buy or rent the house is expressed as repressed demand. Therefore, it is possible that the demand for housing can be transformed into effective housing demand only under certain conditions. In this context, when looking at the housing claim from a broader perspective, income and wealth adequacy (distribution), housing prices and financing conditions support fiyata accessibility in the home; it is possible to evolve the housing requirement towards the purchase demand. If the purchase of housing is done with credit financing in market conditions, it can be said that the demand for housing financing has come about due to the demand for housing.
Domestic market dynamics are the most important factor in determining the sources of housing demand. However, local demand for housing is difficult to determine precisely. It may be considered to seek the knowledge of local real estate agents to overcome the problem of data inaccuracies during the local talebuilding of housing. In the summer, however, the macroeconomic determinants of housing demand have been revealed within socio-economic variables. In this framework, developments in the general economy have a decisive influence on housing demand. For example, the decline in inflation, liberalization and financial innovation are driving housing demand. In addition, factors such as real interest rates on housing loans, housing issues of elderly people, wealth (including heritage) and low housing prices are among the factors affecting housing demand.