Türkiye'de inşaat ve gayrimenkul sektörünün kredi yeterlilik düzeyi için bir değerlendirme modeli
An evaluation model for the credibility of construction and real estate market in turkey
Yazar: A. BARIŞ DERBENTLİ
Danışman: DR. MURAT KURUOĞLU
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / İnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı / Yapı Mühendisliği Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2009
Konu: İnşaat Mühendisliği = Civil Engineering
Dizin: Basel kriterleri = Basel criteria ; Kredi analizi = Credit analysis ; Kredi derecelendirme = Credit rating ; Kredi riski = Credit risk ; İnşaat sektörü = Construction sector

Özet:
2001 yılında yaşanan ekonomik krizin etkilerinin geçmesi ile birlikte, dünya ekonomisinde yaşanan olumlu sürecin ve piyasadaki likidite bolluğunun da etkisi ile Türkiye ekonomisi bir büyüme sürecine girmiştir. Bu duruma paralel olarak Türkiye'de nüfusun ve kentleşmenin artmaya devam etmesi sonucunda konut talebinde hızlı bir artış olmuş ve bunun sonucunda inşaat sektörü bu dönemden itibaren hızlı bir büyüme sürecine girmiştir. Konut talebindeki artışa paralel olarak yaşam standartlarının da yükselmesi ile birlikte gelişen ofis piyasası ve organize perakende piyasası, ofis ve alışveriş merkezi yatırımlarının da artmasına neden olmuştur. Bu kapsamda, gayrimenkul sektörü de inşaat sektörünün gelişimine paralel bir gelişim göstermiş olup, her iki sektörün ortak bir çatı altında değerlendirilebilmesine olanak sağlamıştır. Söz konusu talep artışları sonucunda, inşaat ve gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren firmaların iş hacimleri ve bu doğrultuda da finansman gereksinimleri artmış olup, bu artışın gelecek dönemde de devam etmesi beklenmektedir. Öte yandan, bankanın sermaye yapısının taşıdığı kredi riski ile ilişkilendirilmesini öngören ve Türkiye'de de yakın gelecekte uygulanması beklenen Basel II kriterleri kapsamında kredi riskinin doğrudan kredi kullanan firmanın kredi derecelendirme notuna göre belirlenmesi, bankalar için kredi derecelendirme notlarının önemini arttırmıştır.Bu çalışmanın amacı, dünyanın önde gelen üç kredi derecelendirme kuruluşu olan Moody's, Fitch Ratings ve Standard & Poor's'un temel notlandırma kriterleri ve farklı risk dilimlerine göre göre kullandıkları notları temel alarak Türk inşaat ve gayrimenkul sektörü için özgün bir kredi derecelendirme modeli oluşturmaktır. Söz konusu model kullanılarak, sektörün kredilendirilebilme derecesi yorumlanmıştır. Çalışmanın ilk bölümü olan giriş kısmında tezin amacı geliştirilmiştir. İkinci bölümde kredi derecelendirme ile ilgili genel bilgilere yer verilmiş olup, üçüncü bölümde Basel II kriterlerinin gelişimi ve özellikleri incelenmiştir. Dördüncü bölümde kredi derecelendirme işleminin uygulanışı ana hatları ile belirtilmiştir. Beşinci bölümde Türkiye ekonomisi ve dünya ekonomisi genel olarak değerlendirilmiş olup, dünya ekonomik krizinin etkileri kısaca incelenmiştir. Altıncı bölümde, Türkiye'nin temel ekonomik ve finansal göstergeleri değerlendirilerek, kurulacak kredi derecelendirme modeli için bir temel oluşturulmuştur. Yedinci bölümde Türk inşaat ve gayrimenkul sektörünün ayrıntılı bir analizi yapılmıştır. Sekizinci bölümde, dördüncü bölümde ana hatları ile değerlendirilen genel kredi derecelendirme yöntemi, ayrıntılı bir biçimde incelenerek modelin altyapısı tamamlanmıştır. Dokuzuncu bölümde, Türk inşaat ve gayrimenkul sektörüne yönelik bir kredi derecelendirme modeli oluşturulmuş ve söz konusu model, İMKB'de işlem gören beş adet GYO için uygulanarak, her bir GYO için bir kredi derecelendirme notu belirlenmiştir. Belirlenen bu notlar doğrultusunda Türk inşaat ve gayrimenkul sektörü için bir kredi derecelendirme notu belirlenmiştir. Onuncu ve son bölümde ise belirlenen notların irdelemesi yapılmıştır. Söz konusu notların yükselmesine yönelik olarak gerçekleştirilebilecek uygulamalar tartışılmıştır.

Abstract:
With the easing of the effects of the economic crisis which occurred in 2001, the Turkish economy entered a period of growth helped by the favorable developments in the world economy and the abundance of liquidity in the world markets. In parallel to this situation, the continuing increase of population and urbanization in Turkey resulted in a rapid rise in demand for housing, and due to this the construction sector entered a period of high growth starting with these developments. Growth of the business and organized retail market resulting from the increase of living standards in parallel to demand for housing has caused an increase in investments in business and shopping plazas. In this context the real estate sector has shown a similar development to the construction sector enabling both sectors to be evaluated under a common roof. Due to the aforementioned demand rises, the business capacity and the finance requirements of the firms taking place in these sectors have increased. It is expected that this increase will continue in the near future. On the other hand, the Basel II criteria which is expected to be put into practice in Turkey shortly and which relate the capital structure of the bank to the credit risk it carries, will determine the credit risk on the basis of the credit rating mark of the firm which will use the credit. This has increased the importance of the credit rating marks for the banks.The object of this thesis was to form a credit rating model for the Turkish construction and real estate sectors by using the basic rating criteria and the ratings used for different risk intervals of the three wordly known credit rating firms namely: Moody?s, Fitch Ratings and Standard and Poor?s. By using this model the credibility of the two sectors were evaluated. In the first chapter of this study, the object of the thesis was developed. In the second chapter, general information related to credit rating was given. In the third chapter, the development and characteristics of the Basel II Criteria were examined. In the fourth chapter, the main steps of the application of the credit rating procedure were put forth. The Turkish and world economy were evaluated on a general basis in the fifth chapter and the effects of the economic crises were investigated in brief. In the sixth chapter, the main economic and financial indicators were evaluated and a basis for the new credit rating model was formed. In the seventh chapter a detailed analysis of the Turkish construction and real estate sector was made. In the eight chapter, the general credit rating procedure which was stated in broad terms in the fourth chapter, was examined in detail and the background of the model was completed. In the ninth chapter, a credit rating model directed to the Turkish construction and real estate sector was formed and this model was applied to five real estate investment companies taking place in the İstanbul Stock Exchange. A credit rating mark was determined for each of these five companies. By using these credit rating marks, a credit rating mark was found for the Turkish construction and real estate market. In the tenth and the last chapter discussion of the specified ratings were made. The actions that can be taken by the firms to improve their credibilities were discussed.