Mesken (Apartman) projelerinde bağımsız bölümlerin arsa paylarının bulanık mantık yaklaşımı ile belirlenmesi: Ankara ili Yenimahalle ilçesi örneği
Determination of co-ownership shares of condominium units through fuzzy logic approaches in multi-storey housing projects: The case of Yenimahalle district in Ankara province
Yazar: EVGİN APAYDIN
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Mimarlık = Architecture ; İnşaat Mühendisliği = Civil Engineering ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Arsa payı = Plot ; Bulanık mantık = Fuzzy logic ; Bulanık modelleme = Fuzzy modelling ; Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation ; Gayrimenkul geliştirme = Real estate development ; Gayrimenkuller = Real estates ; Şerefiye = Consolidated surplus

Özet:
Türkiye'de özellikle son yıllarda kentsel dönüşüm sürecindeki mevcut yapıların arsa payı dağıtımı uygulamaları büyük önem kazanmıştır. Apartmanlarda bağımsız bölümlerin arsa paylarının hatalı dağıtılmasına bağlı olarak, kişilerin sahip oldukları gayrimenkullerine ilişkin hak ve yükümlülüklerinin, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu'na göre paylaştırılmasında önemli sorunlarla karşılaşılmaktadır. Bu koşullarda, yapılan araştırmanın iki temel amacı bulunmaktadır. Birinci amaç; arsa payı dağıtımında yaşanan sorunların ortaya konulması, mevzuatta yer alan eksikliklerin tespit edilmesi ve çözüm önerilerinin saptanmasıdır. İkinci amaç ise, arsa payının doğru ve pratik biçimde dağıtılmasında kullanılabilecek bulanık mantık yönteminin etkililiğinin incelenmesidir. Araştırmada, arsa payı dağıtımıyla ilgili güncel durumu belirlemek için 120 teknik uzman ile anket çalışması yürütülmüş olup, anket sonuçları doğrultusunda araştırmanın genel çerçevesi çizilmiştir. Saha çalışması aşamasında, örnek olarak Nevbahar Botanik-1 Mesken Projesi seçilmiştir. İncelenen projede bağımsız bölümlerin değeri ve arsa paylarının dağıtımında etkili olabilecek faktörlerin tespitine yönelik olarak, proje satış ofisi, emlak ofisleri ve bölgede yaşayan bağımsız bölüm sahipleri ile görüşülerek bölgesel faktör analizi çalışması yapılmıştır. Analiz sonuçlarına göre, önce klasik şerefiyelendirme yöntemi kullanılarak arsa payları saptanmış ve daha sonra klasik şerefiyelendirmeden elde edilen veri setleri, Matlab Fuzzy Toolbox yazılımında Sugeno tipi oluşturulan bulanık mantık modelinde girdi olarak kullanılarak arsa payları tekrarlanarak tespit edilmiştir. Bulanık mantık yöntemi ile elde edilen arsa payları, klasik şerefiyelendirme ile elde edilen sonuçlarla karşılaştırılmış olup, bulanık model ile oluşturulan arsa payları ile klasik yöntemle bulunan sonuçlardan sapmanın - % 1,56 ile % 2,66 arasında olduğu ve modelin tahminin tutarlı bulunduğu saptanmıştır. Bu sonuç; bulanık mantık yönteminin arsa payı dağıtımında kullanılabilecek etkili bir yöntem olduğunu göstermesi bakımından önemli görülmektedir. Araştırma sonuçlarına göre, bağımsız bölümlerin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi öncesinde onaylı proje ve maket üzerinden gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarınca değerleme yapılması, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak dağıtılması ve bulanık mantık gibi bilimsel yöntemlerin arsa payı dağıtımı uygulamasında yaygın olarak kullanılmasının gerektiği vurgulanmalıdır. Bu yolla kentsel gelişim ve dönüşüm çalışmalarını olumsuz etkileyebilecek arsa payı düzeltim davalarının asgari düzeye çekilmesi ve kentsel dönüşüm çalışmalarının hızlandırılması mümkün olabilecektir.

Abstract:
Particularly in recent times, the practice of distribution of co-ownership share within the process of urban transformation has gained great importance in Turkey. There have been big problems in allocation of persons' rights and charges related to their real estate properties in accordance with the Condominium Act No. 634 due to the misdistribution of co-ownership share of condominium units in multi-story buildings. In mentioned conditions, this research has two basic purposes. The first purpose of the research is to reveal the problems about distribution of co-ownership shares, to identify the deficiencies in regulations and to suggest solutions to these current problems. The second purpose of the research is to analyze the effectiveness of fuzzy logic method which can be used in distribution of co-ownership shares in a correct and practical way. In this research, a survey has been conducted with 120 technical experts to determine the current situation of the co-ownership shares distribution and the research has been outlined in accordance with this survey results. Within the scope of field research, Nevbahar Botanical-1 Residence Project was selected as a case. Regional factor analysis has been done in order to determine the factors that may be effective in the distribution of co-ownership shares in the chosen project as well as interviewed with the project sales officers, real estate officers and owners of condominium units who live in the area. According to results of the survey analysis, firstly the co-ownership shares were calculated via classical betterment method and then the data sets obtained from betterment study were used as inputs in the Fuzzy Model that was created as Sugeno type in Matlab Fuzzy Toolbox software and co-ownership shares was calculated once again. Co-ownership shares obtained with fuzzy logic method and classical betterment method were compared and it was determined that fuzzy model could predict accurately co-ownership share with a discrepancy of - % 1,56 and % 2,66 in proportion to classical betterment method. This result becomes important because it shows that fuzzy logic method is an effective method which can be used in distribution of co-ownership shares in buildings. According to the results of the research, relative values of condominium units must be calculated on basis of building projects or models in advance of constitute of easement and condominium by real estate appraiser, the distribution of co-ownership shares must be done in proportion with the values of condominium units, and scientific methods as fuzzy logic should be widely used in co-ownership share distribution applications. By this way, it could be possible to minimize the number of co-ownership shares correction cases that could adversely affect urban development and transformation works and to accelerate urban transformation practices.