Gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları: Gayrimenkul sertifikası ve uygulanabilirliği
Real estate based capital market instruments: Real estate certificates and their applicability
Yazar: İPEK NACAR
Danışman: PROF. DR. ALİ HEPŞEN
Bahçeşehir Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Genel İşletme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: İşletme = Business Administration
Dizin: Gayrimenkul sertifikaları = Real estate certificates ; Gayrimenkul yatırımları = Real estate investments ; Gayrimenkuller = Real estates ; Sermaye piyasası = Capital market ; Sermaye piyasası araçları = Capital markets instruments

Özet:
Gayrimenkul kavramı öteden beri barınma ihtiyacını karşılamanın ötesinde bir yatırım aracı olarak kabul edilmektedir. Bu doğrultuda, gayrimenkule yönelik olarak geliştirilen yatırım araçlarının çeşitlenmesi ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. Taşınmaz özelliğe sahip gayrimenkul olgusunun, taşınabilir olan menkul kavramına dönüştürülme arayışı, karşılıklı olarak hem piyasa yapıcılarının hem de yatırımcıların menfaat edinimini sağlamaktadır.

Bu çalışma, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarının çeşitliliğini incelemek, aralarındaki farkları ortaya koymak ve ülkemizde yeni uygulamaya başlanmış olan gayrimenkul sertifikalarının çıkış ve gelişme süreçlerini aktarmak amacı ile yürütülmüştür.

İlk bölümlerde sermaye piyasası araçları alternatifleri araştırılarak, gayrimenkule dayalı yatırım araçlarının farklılaştıkları noktalar incelenmiştir. Gayrimenkul sertifikalarının ilk çıkış özellikleri, 5/7/2013 tarih ve 28698 sayılı resmi gazetede yayımlanan Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (VII-128.2) ve tebliğde yapılan değişiklikler (VII-128.2a-2b-2c) kapsamı, yürürlükte olan süreci, ilerleyen bölümlerde detaylı olarak aktarılmıştır.

Gayrimenkul sertifikalarının sadece finansman sağlama özelliğinin değil, aynı zamanda hukuki boyutu, vergi mevzuatı doğrultusunda ve kentsel dönüşüm projelerinde uygulanabilirliğinin özellikleri belirtilmiş, mevcut piyasalarda bilinirlik ve tercih edilebilirlik seviyesini ölçümlemek ve sektörün önde gelen profesyonelleri ile bireysel yatırımcılarının konuya bakış açısını tespit etmek amacı ile nitel (kalitatif) anket çalışması yapılmıştır. Ayrıca, belirli bir proje için, belirli bir zaman diliminde garantörlük kavramının mevcut olmasının yatırım kavramındaki belirsizlik veya riskleri nispi ölçüde azaltacağı gerçeğinden yola çıkarak, önemli noktalardan biri olan kamu kuruluşu garantisinin bulunmasının değeri irdelenmiş, bunun yatırımcıya güven sağlaması ve gayrimenkul sertifikalarının tercih edilebilirliğini kuvvetlendirecek olmasının değeri vurgulanmıştır. 

Bunların yanında, gayrimenkul sertifikalarının olumsuz yönleri değerlendirilmiş, bilinirliğin artırılmasına yönelik olarak elde edilen anket verilerinden çıkarımlar yapılmıştır. Yapılan anket sonuçlarına göre, gayrimenkul sertifikası üzerinden yatırım yapma eğiliminin yaklaşık %44 düzeyinde olması ve gayrimenkul borsasının kurulmasının %33 seviyesinde önemli olduğunun belirtilmesi, önümüzdeki süreçlerde konu ile ilgili ilerlemelerin sağlanabileceği ve yaygınlaşacağı konusuna ışık tutmaktadır. 

Vaka çalışması olarak, Türkiye'de Nisan 2017'den itibaren yürürlüğe girmiş ve yapılan anket sonuçlarına göre %53,7 oranında bilinirlik seviyesi olan, Park Mavera III projesinde kullanılan gayrimenkul sertifikası sistemi incelenmiştir. Bu proje özelinde alt detayları, projenin güncel durumu, borsadaki işlem hacmi gibi konular ilgili bölümlerde aktarılmıştır. Projenin piyasa fiyatları ile gayrimenkul sertifikası üzerinden alınması durumuna göre fiyat karşılaştırması yapılmış olup, gayrimenkul sertifikası ile alınmasının yatırımcı açısından daha çok kar getirebilir durumda olduğu ilerleyen bölümlerde veri analizleri ile açıklanmaya çalışılmıştır.

Türkiye'ye özgü olarak geliştirilmiş olan gayrimenkul yatırım sertifikalarının, olumlu yönlerine bağlı olarak yaygınlaşabilmesinin sağlanması yönünde adımların atılması ve sermaye piyasası araçlarının çeşitlendirilerek yatırımcılara alternatifler oluşturulmasının, hem ekonomik döngünün canlanmasına, hem de piyasa şartlarının olgunlaşmasına neden olacağı öngörülmektedir. Ayrıca gayrimenkulün değerindeki artıştan faydalanan sistemin, gayrimenkulün kendisine sahip olmadan menkulleştirme yönteminin, gayrimenkul yatırımlarının yatırımcı için tercih edilebilirliğini artıracağı değerlendirilmiştir.

Bu çalışmada, gayrimenkul yatırım araçlarına çeşitlilik kazandırılması konularına yön verilmesi ve nispeten yeni finansman sağlama yöntemi olan gayrimenkul sertifikaları ile ilgili detaylı araştırma çalışmaları yürütecek, akademisyen ve profesyonellere bilgi kaynağı oluşturabilmesi amaçlanmıştır. 

Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul Sertifikaları, Sermaye Piyasası Araçları, Yatırım, Gayrimenkul Sektör

Abstract:
The concept of real estate has not only been a way to meet the need for accommodation, but also as an instrument for investment. Thus, investment instruments developed towards real estate need to be diversified. The quest for converting the real estate fact, which is immovable in nature, to the concept of security, which is transferable, provide profit gains to both market agents and investors.

This study has been conducted to analyze the diversity of capital market instruments towards real estate, to emphasize their differences, and to evaluate the introduction and development of real estate certificates, application of which started in our country recently.

In the first section, alternative capital market instruments are analyzed, and differences of various real estate based investment instruments are evaluated. Following, properties of primary real estate certificates, Declaration of Real Estate Certificates (VII-128.2), and changes introduced (VII-128.2a, 2b, 2c) are stated in detail. 

In addition to the financial values of real estate certificates, their legal aspects, applicability options regarding tax legislation and in urban transformation projects are evaluated. Following, a qualitative survey has been conducted in order to measure the familiarity in current markets, and level of preferability, in addition to determining the professionals' and individual investors' point of view. 

Besides, regarding the fact that the existence of a surety for a project for a certain period of time relatively reduces the uncertainties and risks of an investment, the value of a public entity's warranty is emphasized, its value for providing reliance for investors and reinforcing the preferability of real estate certificates is stated.

Drawbacks of real estate certificates are also analyzed, and in order to increase their familiarity, deductions are made based on the survey results. The survey results point that the tendency to invest using real estate certificates is 44%, and 33% of the participants have stated that the establishment of a real estate stock market is important. These indicate that the concept is subject to progress and popularity.

As the case study, the real estate certificate system of Park Mavera 3 Project has been evaluated. The project has opened in April 2017, and has a familiarity of 53.7% according to the survey. Certain details, current status of the project, and stock market volume has been conveyed in respective sections. A comparison of the current prices for the project, and the price to be applied in case real estate certificates are preferred has been made. The higher profitability of using real estate certificates is explained using data analysis. 

It is assumed that providing an increase in popularity of real estate certificates developed for Turkey, and supplying alternatives to investors via diversifying the capital market instruments, both kindles the economic cycle, and matures the market conditions. This system profits from the increase in values of real estate, securitizes real estate without ownership. Thus, it is supposed that it will increase the preferability of real estate investments for investors. 

This study aims to provide know-how for academics and professionals focusing on diversification of real estate investments, and real estate certificates, which is a relatively new finance method.

Keywords: Real Estate Certificates, Capital Market Instruments, Investment, Real Estate Market.