Kira sözleşmesinin ayıp nedeniyle sona erdirilmesi
Termination of lease agreements due to defects
Yazar: EDA YILDIRIR
Danışman: PROF. DR. ÖZ SEÇER
Bahçeşehir Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Özel Hukuk Ana Bilim Dalı / Özel Hukuk Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2024
Konu: Hukuk = Law

Özet:
Kira sözleşmeleri, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerindendir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301 hükmüne göre, kiraya verenin kira sözleşmesi uyarınca aslî edim borcu kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir şekilde kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır. Kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğunun temeli TBK m. 301 hükmüne dayanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nda kira sözleşmeleri bakımından ayıptan doğan sorumluluğa ilişkin düzenlemeler TBK m. 304 ile 308 hükümleri arasında yer alır. Kanun koyucu, ayıptan doğan sorumluluğa ilişkin hükümleri, kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ayıplar ve kiralananın tesliminden sonra meydana gelen ayıplar olmak üzere temelde iki gruba ayırmış ve kiracıya, kiralananın ayıplı olması nedeniyle birtakım seçimlik haklar tanımıştır. Kiracıya tanınan seçimlik haklar düzenlenirken ayıbın önemli olup olmamasına göre de bir ayrım öngörülmüştür. Türk Borçlar Kanunu m. 304 uyarınca kiracı, kiralananın önemli nitelikteki ayıplarla teslimi hâlinde borçlu temerrüdü hükümlerine veya kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesine ilişkin hükümlere başvurma hakkına sahiptir. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi durumunda ise TBK m. 305 ve 308 hükümleri arasında düzenlendiği üzere kiracının, ayıpların giderilmesini, kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını, zararının giderilmesini ve önemli ayıplar söz konusu ise sözleşmenin feshini talep hakkı vardır. Bu itibarla, kanun koyucu, birtakım seçimlik hakların yanı sıra, kiracıya ayıp nedeniyle sözleşmeyi sona erdirebilme imkânı tanımıştır. Kiracı, kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ayıplar bakımından borçlu temerrüdü hükümleri çerçevesinde sözleşmeden dönme ve kiraya verenin kusurlu olması şartıyla menfî zararını talep edebilme hakkına sahiptir. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi durumunda ise kiracı, sözleşmeyi feshederek tazminat talebinde bulunabilir. Her iki sona erme hâli için de kiralanandaki ayıbın önemli nitelikte olması şartı aranmıştır.

Anahtar Kelimeler: Kira Sözleşmesi, Ayıp Kavramı, Sözleşmeden Dönme, Sözleşmenin Feshi, Zarar.

Abstract:
Lease agreements represent a form of contract that imposes reciprocal obligations upon both parties. Pursuant to Article 301 of the Turkish Code of Obligations (Law No. 6098), the primary duty of the lessor under a lease agreement is to deliver the leased property to the lessee in a condition that is suitable for the intended use as stipulated in the contract and to maintain this condition throughout the duration of the lease. The foundation of the lessor's liability for defects is established in Article 301. The provisions governing liability for defects in the context of lease agreements are set forth between Articles 304 and 308 of the Turkish Code of Obligations. The legislator has categorized these provisions into two principal groups: defects that are present at the time of delivery and defects that arise subsequent to delivery. Correspondingly, the lessee is afforded certain elective rights, with distinctions made based on whether the defect in question is significant. Under Article 304, in instances where the leased property is delivered with significant defects, the lessee is entitled to invoke either the provisions concerning the default of the debtor or those relating to defects that arise after delivery. Where defects manifest subsequent to delivery, as regulated under Articles 305 to 308, the lessee is entitled to demand the rectification of the defects, the substitution of the leased property with a defect-free equivalent, a proportional reduction in the rent, compensation for damages, and, in cases of significant defects, the termination of the contract. Consequently, the legislator has conferred upon the lessee the right to terminate the contract due to defects, in addition to other elective rights. The lessee may withdraw from the contract under the provisions governing the default of the debtor, and, provided the lessor is at fault, may claim negative damages in the event of defects present at the time of delivery. Should the defects arise subsequently, the lessee is entitled to terminate the contract and seek compensation. In both scenarios, the defect in the leased property must be of significant nature to justify termination.

Keywords: Lease Agreement, Concept of Defect, Contractual Withdrawal, Contractual Termination, Damages.