Taşınmaz değerlemesine rayiç bedellerin etkisi ve rayiç bedel ile değer haritası üretimi; Siirt ili Kurtalan ilçesi örneği
The effect of fair value on real estate valuation and value map production with fair value the case of Kurtalan district in Siirt province
Yazar: ESMA CEYLAN
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ FRED BARIŞ ERNST
Harran Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Harita Mühendisliği Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2023
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry
Dizin: Bilgisayar yazılımları = Computer softwares ; Coğrafi bilgi sistemleri = Geographical information systems ; Değer analizi = Value analysis ; Değerleme = Valuation ; Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation ; Harita mühendisliği = Map engineering ; Rayiç bedel = Current value ; Siirt-Kurtalan = Siirt-Kurtalan

Özet:
Ülkemizde son yıllarda gayrimenkullerin değerlemesi giderek önem kazanmaktadır. Gayrimenkullerin değerlemesi Coğrafi Bilgi Sistemlerinin(CBS)  kullanımıyla ve ortak paydaşlar ile doğru, güvenilir, kolay bir değerleme sürecini beraberinde getirmiştir. Bu kapsamda gayrimenkullerin değerlemesinin geleceğe yönelik planlama, gayrimenkul inşası, gayrimenkul alım satımı gibi işlemlerde CBS' nin kullanımı önem arz etmektedir. Bu çalışmada çalışma alanı olarak Siirt İli Kurtalan ilçesi seçilmiştir. Çalışmada gayrimenkullerin değerlendirilmesi, mekânsal istatistiklerinin yapılması ve konumsal analizlerinin daha anlaşılır ve kolay biçimde yapılabilmesi amaçlanmıştır. Bu amaç doğrultusunda Kurtalan Belediyesinden ilçeye ait imar planı verileri alınmıştır. Çalışmada ilçeye ait 5 mahallede bulunan tüm parseller belirlenmiştir. Bu parsellere ait değer takdir komisyonunca belirlenmiş rayiç değerler Kurtalan belediyesinden alınarak ArcGIS yazılımında işlenmiş ve her bir taşınmaza ait gayrimenkul değerleme analizi oluşturulmuştur. Oluşturulan analizler her bir değer skalası için bir renklendirme sistemi ile düzenlenerek değer haritaları oluşturulmuştur. Oluşturulan CBS tabanlı değerleme haritaları ile ilçedeki rayiç bedeller arasındaki değer farklarının incelenmesi sonucu; yollar, eğitim alanları, sağlık alanları, ilçe merkezine olan uzaklık ve sosyal alanlara olan uzaklık faktörleri rayiç bedelleri doğrudan etkilediği sonucuna varılmıştır. Çalışmanın ikinci aşamasında ilçede ikamet eden ilçe sakinleri ile anket çalışması yapılarak gayrimenkullerin fiyatlarının hangi faktörlere göre artıp azaldığı IBM SPSS yazılımında analiz edilmiştir. Bu anket analizi sonrası en son aşamada belediyede bulunan rayiç değerler ile anket sonuçları karşılaştırılarak ArcGIS yazılımında ilçeye ait analiz haritaları oluşturulmuştur. Bu analiz haritaları ile gayrimenkul değerinin ilçe sakinlerinin gayrimenkullere ait beklenti değerleri ile  orantılı olup olmadığı belirlenmiştir.

ANAHTAR KELİMELER: Gayrimenkul değerleme, değer haritaları, coğrafi bilgi sistemi, ArcGIS, rayiç bedel

Abstract:
In recent years, the purchase of real estate has become increasingly important in our country. The valuation of real estate has brought along an accurate, reliable and easy valuation process with the use of Geographic Information Systems (GIS) and common stakeholders. In this context, the use of GIS is important in transactions such as valuation of real estates, future planning, real estate construction, real estate purchase and sale. In this study, Kurtalan district of Siirt province was chosen as the study area. The aim of this study is to evaluate real estates, to compute spatial statistics and to make spatial analyzes more understandable and easy. For this purpose, zoning plan data for all parcels in 5 neighborhoods of the district were obtained from Kurtalan Municipality. In addition, the current values of these parcels determined by the valuation commission were taken from Kurtalan municipality and processed in ArcGIS software and a valuation analysis of each real estate was conducted. Value maps were created by arranging the analyzes with a coloring system for each value scale. As a result of examining the value differences between the created GIS-based valuation maps and the current values in the district; It has been concluded that the factors such as roads, education areas, health areas, distance to the district center and distance to social areas directly affect the current prices. In the second stage of the study, a survey was conducted with the residents of the district, and the factors that increased and decreased the prices of the real estates were analyzed in IBM SPSS software. After this survey analysis, analysis maps of the district were created in ArcGIS software by comparing the current values in the municipality with the survey results at the last stage. With these maps, it has been analyzed, to which degree the real estate value is proportional to the expectations of the residents in the district.

KEY WORDS: Real estate valutıon, valuation Maps, geographic information systems, ArcGIS, real value