Finansal kiralama yoluyla yapılan konut finansmanı sözleşmelerinde tüketicinin temerrüdüne bağlanan sonuçlar
Results of the default of the consumers in mortgage contracts made through financial leasing
Yazar: ÖMER OĞUZHAN MERAL
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ NALAN KAHVECİ
Dokuz Eylül Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Finansal kiralama = Financial leasing ; Finansman = Financing ; Konut finansmanı = Housing finance ; Krediler = Credits ; Sözleşmeler = Contracts ; Temerrüt = Default ; Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun = Consumer Protecting Law

Özet:
Konut finansmanı sistemi, konut finansmanı sözleşmelerinin yapılması ve ipotek senetlerinin ikincil piyasaya sunulması ile oluşmaktadır. Konut finansmanı sözleşmeleri, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.32 vd. maddelerinde düzenlenmiş olup temelde iki çeşit konut finansmanı sözleşmesine cevaz verilmiştir. Bunlar konut kredisi ve finansal kiralama yoluyla yapılan konut finansmanı sözleşmeleridir. İkincil piyasa ise, konut finansmanı sözleşmelerinin yapılması aşamasında teminat olarak gösterilen ipoteklerin ipotek senetlerine bağlanarak yatırımcılarla buluşturulmasıdır. İkincil piyasanın amacı, finansman kuruluşlarına, yeni krediler verebilmek için fon oluşturmaktır.
Konut finansmanı sözleşmeleri konut kredisi sözleşmeleri, finansal kiralama sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin yeniden finansmanına ilişkin sözleşmeler olarak kabul edilmiştir. Sözleşmelerin en belirgin ortak özelliği, tüketicinin konut edinme amacıyla hareket etmesidir. Sözleşmelerin konusunu konutun oluşturması, konut kredisi sözleşmelerini tüketici kredisi sözleşmelerinden ayırmaktadır.
Finansal kiralama işlemi, eski uygulamalarda yalnızca yatırım mallarını kapsamaktaydı. Bu nedenle, işlemin tüketici işlemi olamayacağı yönünde neredeyse görüş birliği vardı. Ancak kanun koyucu gerek 6361 sayılı FFFK ile gerekse 6502 sayılı TKHK ile finansal kiralama işlemlerinin de tüketici işlemi olabileceği yönünde irade göstermiştir. Bunun yanında hukukumuzda finansal kiralama işlemi 5411 sayılı Bankacılık Kanunu ile bir kredi işlemi olarak kabul edilmiştir. Finansal kiralama yoluyla yapılan konut finansmanı sözleşmeleri, konut ihtiyacının karşılaması amacıyla, tüketicinin, finansman kuruluşunun satıcıdan satın alacağı veya halihazırda kendisinde bulunan bir evi kullanmasına karşılık olarak kredi bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir. 
Konut edinme amacıyla finansal kiralama yoluyla konut finansmanı sözleşmesi yapan tüketicinin, kredi bedellerini ödemekte temerrüde düşmesi halinde, konut finansmanı kuruluşunun, sözleşmeyi fesih hakkı vardır. Sözleşmenin feshi üzerine, konut finansmanı kuruluşu sözleşmeye konu olan konutu sattırarak sözleşme kapsamında doğan alacağını satış bedelinden alacaktır. Bakiye bir bedel kalırsa, bunun tüketiciye iadesi gerekir. Ayrıca tüketici, konut finansmanı kuruluşunun alacağından yalnızca konutun satış bedeli oranında sorumludur. Satış bedelini aşan zarardan sorumluluğu yoktur. Bu nedenle, konut finansmanı kuruluşu, konutu sattırırken basiretli bir tacir gibi davranmak zorundadır.

Abstract:
Mortgage system consists of the concluding Mortgage contracts and the release of mortgage deeds into the secondary market. Mortgage contracts are framed in Law No. 6502 Law On Protection Of The Consumer at Art.32 and further and there are two types of Mortgage contracts are allowed in general. These are Mortgage contracts through Mortgage loans and financial leasing. Secondary market consists of converting Mortage hypotects into deeds and submitting them to investors. The purpose of the secondary market is to create funds to finance institutions to provide new loans.
Mortgage contracts embodied such contracts as Mortgage loan contracts, financial leasing contracts and refinancing of these contracts. The most obvious common feature of these contracts is that the consumer moves for the purpose of acquiring a house. Acquiring a house as the subject of the contracts distinguishes Mortgage loan contracts from consumer loan contracts.
The financial leasing transaction included only investment goods in previous implementions. Therefore, there was almost consensus that the transaction could not be a consumer transaction. However, the legislator has shown his will that the financial leasing transactions with both Law No.6361 Law On Financial Leasing, Factoring and Financing Companies and Law No. 6502 Law On Protection Of The Consumer, could be the consumer transaction. In addition, in our law, the financial leasing transaction was accepted as a loan transaction with the Law No.5411 Law On Banking Law. Mortgage contracts made through financial leasing are contracts in which the consumer is required to pay the loan amount in exchange for the use of a house that the financial institution buys from the seller or already owns it.
When the consumer who concluded a Mortgage contract made through financial leasing, has defaulted on paying the loan prices, the Mortgage institution has the right to terminate the contract. Upon termination of the contract, the Mortgage institution may sell the house which is the subject of the contract and receive the purchase price as the sale price arising under the contract. If the price remains as residual, it must be returned to the consumer. In addition, the consumer is solely liable for the lien of the Mortgage institution with the purchase price of the house. There is no liability for the loss exceeding the purchasing price. For this reason, Mortgage institution must act as a prudent merchant when selling the house.