Türk Hukukunda yabancıların taşınmaz mal edinmeleri
Real estate acquisition of foreigners according to Turkish Law
Yazar: BAHAR ÜSTÜNDAĞ
Danışman: PROF. DR. VAHİT DOĞAN
Gazi Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk (Uluslararası Özel Hukuk) Ana Bilim Dalı / Devletler Özel Hukuku Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2010
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Gayrimenkul satışı = Real estate for sale ; Gayrimenkuller = Real estates ; Satın alma = Purchasing ; Türk hukuku = Turkish law ; Uluslararası iş birliği = International cooperation ; Yabancı sermaye = Foreign capital ; Yabancı sermaye yatırımları = Foreign capital investments ; Yabancı yatırımcılar = Foreign investors ; Yabancılar = Foreigners ; Yabancılar hukuku = Forigners law

Özet:
Yabancıların taşınmaz mal edinmeleri, Türk hukukunda olduğu kadar diğer hukuk sistemleri içinde önem taşımaktadır. Yabancıların taşınmaz mal edinme haklarının varlığı kural olarak kabul edilmekle birlikte, bu hakkın kayıtsız ve şartsız olarak bir devlet tarafından kabul edilmesi mümkün değildir. Kamunun çok yönlü çıkarları karşısında ülke vatandaşları için sınırlanabilen bu hakların, yabancılar yönünden de sınırlandırılması, demokratik esaslara aykırı görülmemelidir. Nitekim Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne bağlı 1 No'lu Protokolün 1. maddesinde de, devletler hukukunun genel prensipleri çerçevesinde yabancı kişilerin mülkiyet haklarının kamu yararı ve genel yararın gerektirmesi durumunda kanun ile kısıtlanabileceği açıkça kabul edilmiştir. İnsan Hakları Evrensel Beyannamesinin tanıdığı bu sınırlandırma imkânı, Türk hukuk sisteminde olduğu gibi diğer birçok hukuk sisteminde de kabul edilmiştir.Taşınmaz mülkiyetinin sosyal ve ekonomik yönden taşıdığı önem, ülke vatandaşları dışında, ülke sınırları içerisinde yabancıların taşınmaz edinimi konusunda sınırlamalar getirilmesinin esas gerekçesini oluşturmaktadır. Bu nedenle, yabancıların taşınmaz mal edinimi konusunun tarihsel gelişim seyri içerisinde geçirdiği aşamaların ayrıntılı olarak ele alınıp incelenmesi ve konunun tarihsel kaynaklarının ele alınması büyük önem taşımaktadır. Diğer taraftan konuyla ilgili mukayeseli hukukta ve uluslararası hukukta kabul edilen esasların incelenmesi, bu araştırmanın önemini daha da arttırmaktadır. Ayrıca Türk hukukunda konuyla ilgili hukuki düzenlemelerde son yıllarda meydana gelen değişiklikler ile yargı kararlarında ortaya çıkan gerekçelerin incelenmesi uygulamada karşılaşılan sorunlara ışık tutulması bakımından büyük önem taşımaktadır.4916 sayılı Kanun ile değişiklik yapılan Tapu Kanunu'nun 35. maddesindeki düzenlemeye kadar yabancı tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz mal edinme haklarının olmadığı doktrinde genel kabul görmüştü. Gerek bu kanunda gerekse bu kanunun Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi sonucunda Tapu Kanununda değişiklik yapan 5444 sayılı Kanun'da taşınmaz mal edinme hakkına sahip tüzel kişiler, tüzel kişiliği haiz yabancı ticaret şirketleri olarak sınırlanmıştır.Bununla birlikte, yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mal edinme hakları, 5782 sayılı Kanun ile yeniden düzenlenen Tapu Kanunu'nun 36. maddesinde hüküm altına alındığından söz konusu madde ile bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce uygulanan Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu'nun 3/d. maddesi de önem arz etmektedir. Bu nedenle, Türkiye'de taşınmaz mal edinme hakkına sahip yabancı unsurluları; yabancı gerçek kişiler, tüzel kişiliği haiz yabancı ticaret şirketleri ve yabancı yatırımcı statüsündeki şirketler olarak sınıflandıran Tapu Kanunu'nun 35 ve 36. maddeleri tüzel kişiler bakımından ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Abstract:
Real estate acquisition of foreigners is an important issue in all other law systems as well as in Turkish Law. Although the existence of the right of foreigners to acquire real estate is accepted as a rule, it is not possible for any government to accept it unconditionally. The constraint of these rights for foreigners should not be regarded as contrary to democratic principles because they can be restricted even for native citizens in favor of multilateral public interest. As a matter of fact, it has also been accepted in article 1 of the first protocol of the European Convention on Human Rights that property rights of foreigners can be restricted in case it is necessary in accordance with public or general interest, within the framework general principles of international law. This restriction possibility which has also been recognized by the international declaration of human rights is accepted by many other law systems as well as by the Turkish law system.Social and economic significance of immovable property constitutes the main reason for imposing restrictions to the issue of intrastate acquisition of real estate by foreigners. For this very reason, a detailed study of the stages which the subject of real estate acquisition of foreigners has passed through during the course of its historical development and a comprehensive approach to the historical resources of the subject is especially important. Investigation of the principles accepted by relevant comparative law and international law increases the importance of this study. In addition to this, examination of the recent changes in pertinent legal arrangements in Turkish law and the justifications of judicial decisions is also of great importance as a guide while handling the problems faced in practice.Until the regulation brought by article 35 of the Land Register Law amended by the Law no 4916, the denial of the right of foreign legal persons to acquire real estate in Turkey had received general doctrinal acceptance. Both in this law and in the Law no 5444 amending the Land Register Law upon the cancellation of the previous by the Turkish Constitutional Court, legal persons having the right to acquire real estate is confined to foreign incorporated companies.In addition, since foreign-capital companies' right to acquire immovable property is ensured by article 36 of the Land Register Law amended by the Law no 5782, the mentioned article and article 3/d of the Foreign Direct Investments Law which was in force before that article are also of significance. For this reason, articles 35 and 36 of the Land Register Law classifying foreign elements having the right to acquire real estate in Turkey as foreign legal persons, foreign incorporated companies and companies having the status of foreign investors have been studied in detail in terms of legal persons.