Kısa süreli konut kiralamalarının coğrafi etkileri: Airbnb İstanbul örneği
Geographical impacts of short-term rentals: The case of Airbnb in Istanbul
Yazar: ERSİN DEMİR
Danışman: PROF. DR. GÖZDE EMEKLİ
Ege Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Coğrafya Ana Bilim Dalı / Beşeri ve İktisadi Coğrafya Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2024
Konu: Coğrafya = Geography
Dizin: Airbnb = Airbnb ; İstanbul = Istanbul

Özet:
Turizmde yaşanan paradigmal dönüşüm neticesinde paylaşım ekonomisi platformlarının turizm faaliyetlerinde kullanılma pratiği artmış ve bu durumun en önemli yansımaları konaklama paydaşları üzerinde gerçekleşmiştir. Mevcut oda ve konut stokunu turizm konaklamaları için birer arz unsuruna çeviren Airbnb platformu hızla yükselmiş ve küresel ölçekte geleneksel konaklama endüstrisini arz, talep ve piyasa değeri bakımından geride bırakmıştır. Bu yükseliş farklı disiplinlerden araştırmacıların ilgisini çekmiş ve Airbnb alanyazını hızla gelişmiştir.

Bu çalışma, küresel ölçekte en büyük üçüncü Airbnb destinasyonu olan İstanbul'a odaklanmakta ve kentteki kısa süreli konaklama faaliyetlerinin coğrafi boyutlarının tespitini hedeflemektedir. Tezde, Airbnb arz ve talebinin mekânsallığı, ticarileşme pratikleri ve COVID-19 sürecinin kısa süreli kiralamalar üzerindeki etkileri araştırılmıştır. Bu amaç doğrultusunda çalışmada, 2018 ve 2023 yıllarını kapsayacak şekilde İstanbul'daki modern turizm endüstrisinin turizm arz ve talep bileşenleri ile Airbnb arz ve talep unsurlarına ait veriler analiz edilmiştir. Ayrıca yarı yapılandırılmış görüşmelerle İstanbul'daki Airbnb ilan sahipleri ile mülakatlar gerçekleştirilmiş ve elde edilen veriler çözümlenmiştir.

Airbnb faaliyetlerinin farklı mekânsal birimlerdeki (il, ilçe ve mahalle) nicelik ve niteliklerini ortaya koyabilmek adına tablo ve grafiklerden yararlanılmış, ayrıca Airbnb arz ve talebine yönelik dağılış, yoğunluk, standart sapma ve mekânsal kümelenme analizleri gerçekleştirilmiştir. Görüşmelerden elde edilen verilerinin çözümlenmesinde betimsel analiz ve içerik analizi yapılmış, kodlamalar oluşturulmuş ve bulgular, kategorik olarak sunulmuştur. 

Tez bulguları, İstanbul'daki Airbnb faaliyetlerinin gerek arz gerekse talep bağlamında bilinirliğinin hızla arttığını ve konut kiralama arzının kentteki geleneksel konaklama tesis kapasitesini geride bıraktığını göstermektedir. Kiralık konutların ve bu konutlara yönelik gerçekleşen talebin coğrafi olarak Avrupa Yakası, idari olarak Beyoğlu, Şişli, Fatih, Kadıköy ve Beşiktaş ilçelerinden oluşan merkez ilçelerde kümelendiği ve kentin hâkim turizm pazarına paralel bir şekilde uzandığı sonucuna ulaşılmıştır. Bu benzer görünümle birlikte, Airbnb arz ve talebinin geleneksel konaklama tesislerine göre daha geniş bir alanda dağılış sergilediği ve kentin çeper ilçelerinin de turizm faaliyetlerine ev sahipliği yaptığı saptanmıştır.

İstanbul'da konut kiralamaları liste türü özelinde paylaşımlı odalardan tüm konutlara, liste tipi bağlamında bireysel ilan sahipliğinden ticari ilan sahipliğine doğru evrilmiştir. Bu durum, önceleri daha çok bireysel ilan sahipleri aracılığıyla gerçekleşen ve oda paylaşımını önceyen yapının, giderek kısa süreli konut kiralamalarında uzman profesyoneller tarafından domine edildiği ve sistemin ticarileştiği anlamı taşımaktadır. İlan sahipliği özelinde gerçekleşen bu dönüşüm, profesyonelleşme derecelerinin artması ile devam ederek, 10 ve üzeri ilan yöneten kurumsal ilan sahiplerinin İstanbul'daki konut kiralama pazarındaki görünürlüklerinin ve etkinliklerin artması ile sonuçlanmıştır. COVID-19 sürecinin Airbnb arzı ve özellikle de talebi üzerindeki negatif etkileri gözlemlenmiş, özel oda sunan bireysel ilan sahiplerinin, tüm konut sunan ticari akranlarına kıyasla kiralama faaliyetlerine daha fazla ara verdikleri ve talebin daha çok tüm konutlara yöneldiği saptanmıştır. Pandemi sonrasında ise İstanbul'daki Airbnb faaliyetleri kayıplarını telafi ederek büyük bir ivmelenme sergilemiştir. Son olarak, kamuoyunda Airbnb yasası olarak bilinen "Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun"un yürürlüğe girmesi ile kentteki Airbnb arzının azaldığı da tespit edilmiştir.

Abstract:
As a result of the transformation in tourism, the practice of using sharing economy platforms in tourism activities has increased and the most important reflections of this situation have occurred on accommodation stakeholders. Airbnb, turning existing residential stock into tourism supply, has risen rapidly and has surpassed the traditional accommodation industry on a global scale in terms of supply, demand and market value. This rise has attracted the attention of researchers from different disciplines, and Airbnb literature has developed rapidly.

This study focuses on İstanbul, the third largest Airbnb destination on a global scale, and aims to determine the geographical dimensions of short-term accommodation activities in the city. The spatiality of Airbnb supply and demand, commercialization practices and the effects of the COVID-19 on short-term rentals were investigated in the thesis. For this purpose, the data between 2018 and 2023 in İstanbul on tourism supply and demand of the modern tourism industry and Airbnb supply and demand were analysed. Additionally, semi-structured interviews were conducted with Airbnb hosts in the city.

In order to reveal the quantity and quality of Airbnb activities in different spatial units (province, district and neighbourhood), tables and graphs were used, and distribution, density, standard deviation and spatial clustering analyses were conducted for Airbnb supply and demand. In analysing the data obtained from the interviews, descriptive analysis and content analysis were performed. 
The findings show that market popularity of Airbnb activities in İstanbul has been rapidly increasing in both supply and demand, and that the residential supply has outpaced the capacity of traditional accommodation facilities in the city. It has been concluded that the supply and the demand of Airbnb are geographically clustered in the European Side, administratively in the central districts of Beyoğlu, Şişli, Fatih, Kadıköy and Beşiktaş, and extend parallel to the dominant tourism market. Along with this similarity, it has been determined that Airbnb activities are distributed over a wider area compared to facilities and that the peripheral districts of the city also host tourism activities.

Short-term rentals in İstanbul have evolved from shared rooms to entire homes in terms of listing type, and from non-commercial listing to commercial listing in terms of listing forms. This means that the structure, previously carried out mostly through individual hosts and prioritized room sharing, is now increasingly dominated by professional hosts specializing in short-term housing rentals and the system is becoming commercialized. This transformation, continuing with the increase in the degree of professionalization, has resulted in an increase in the visibility and effectiveness of corporate hosts who manage 10 or more listings. The negative effects of the COVID-19 on Airbnb supply and especially demand have been observed, with non-professional hosts offering private rooms suspending their rental activities more than their commercial peers offering entire homes, and demand being directed more towards entire homes. After the pandemic, Airbnb activities in İstanbul compensated for the losses and showed great acceleration. Finally, it has been determined that Airbnb listings have decreased with the enactment of the law known to the public as the Airbnb law.