Türkiye'de etkin bina emlak vergisi belirlenmesi için bir değerleme model önerisi
An appraisal model proposal for effective building property tax determination in Türkiye
Yazar: ECEM SİRKECİ
Danışman: PROF. DR. REHA METİN ALKAN
İstanbul Teknik Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Geomatik Mühendisliği Ana Bilim Dalı / Geomatik Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2023
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry

Özet:
Günümüz koşulları, ortaya çıkan yeni gelişmeler ve artan talep ile birlikte, tüm dünyada taşınmaza talebin arttığı, buna bağlı olarak da taşınmaz sayısının da sürekli arttığı görülmektedir. Taşınmazların her biri başta piyasa koşulları, sahip olduğu çevresel, yasal ve fiziki nitelik ve öznitelikler olmak üzere, farklı birçok etmene bağlı olarak ortaya çıkan bir değere sahiptir. Pek çok faktöre bağlı olarak ortaya çıkan bir taşınmazın değerinin belirlenmesi, yani taşınmaz değerlemesi, oldukça kapsamlı saha/büro analiz ve çalışmaları gerektiren profesyonel bir işlem sürecidir. Bu anlamda taşınmaz değerleme işlemi, taşınmazın doğru veriler kullanılarak, doğru yöntem(ler) seçilip uygulanarak gerçek (piyasa) değerinin elde edilebilmesini sağlamaktadır. Arazi yönetim fonksiyonlarının önemli bir parçası olan taşınmaz değerlemesi oldukça geniş bir uygulama alanına sahip olup birçok çalışmada karşımıza çıkmaktadır. Taşınmaz değerlemesi; arazi düzenlemesi, sermaye piyasası uygulamaları, kamulaştırma, özelleştirme, kentsel dönüşüm, miras, sigortalama, şerefiyelendirme gibi pek çok alanda yaygın olarak uygulanmaktadır. Bu uygulama alanlarından birisi de emlak vergisine esas olacak emlak vergi değerlerinin takdiri için yapılan değerleme çalışmalarıdır. Vergilendirme amaçlı uygulamalarda muhtelif nedenlerden dolayı pek çok zaman taşınmazların mekânsal, fiziki ve sosyo-ekonomik özellikleri yeterince analiz edilemeyebilmekte, buna bağlı olarak da çoğunlukla düşük tespit edilen vergi değeri nedeniyle de kamusal gelir kayıpları meydana gelebilmektedir.
Emlak vergi mevzuuna göre bina, arsa ve arazinin rayiç bedeli olarak ifade edilen emlak vergi değeri, yine ilgili yasada tarif edilen çerçevede yapılacak taşınmaz değerleme çalışmaları ile belirlenmektedir. Ancak, ne yazık ki, taşınmazlar için belirlenen vergi değer oranlarının belediyeler tarafından çoğunlukla taşınmaz bazlı değil, cadde/sokak bazında belirlendiği görülmektedir. Oysa Türkiye'de adil emlak vergilendirmesinin sağlanması için, halen uygulanmakta olan ve 4 yılda bir yapılan cadde/sokak bazında bazı genel yaklaşımlarla bir değerleme yapmak yerine, her bir taşınmazın değerinin tek tek konuyla ilgili mevzuatta (Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük) belirtildiği şekilde takdir edilmesi gerekmektedir. Diğer taraftan Türkiye'de bu kapsamda değerlemesi yapılması gereken milyonlarca taşınmaz olduğu göz önünde bulundurulduğunda taşınmazların değerlemesinin klasik (emsal karşılaştırma/gelir/maliyet vb.) yöntemlerle tek tek yapılması çok da pratik görülmemektedir.
Bu çalışma kapsamında, "Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük"te ifade edilen kriterleri dikkate alan Nominal Değerleme Yöntemi'ne dayalı bir toplu değerleme modeli geliştirilmiştir. Geliştirilen modelin performansı, İstanbul ili Gaziosmanpaşa ilçesinde belediye tarafından vergi değeri ve cari piyasa değeri bilinen 1.000 konut üzerinde test edilmiştir. Çalışmada görece daha yüksek değere sahip taşınmazlar için belirlenen emlak vergi değeri ile aynı sokakta bulunan ve görece daha düşük değere sahip taşınmaz için belirlenen emlak vergi değerlerinin aynı olduğu görülmüştür. Bu durumda bazı mükellefler daha yüksek, bazıları ise daha düşük emlak vergisi ödemek durumunda kalmaktadır. Kamusal olarak da daha düşük vergi toplanması söz konusu olmaktadır. Tez çalışmasında uygulamada karşılaşılan bu tür sorunların nedenleri belirlenmeye; geliştirilen model ile de çözüm getirmeye çalışılmıştır.
Ortaya konulan model ile, vergiye esas olan bir taşınmazın cadde/sokak bazında genel olarak değil de, sahip olduğu tüzükte de ifade edilen pek çok nitelik ve özniteliği de göz önüne alınarak daha gerçekçi bir vergi değerinin (dolayısıyla daha adil emlak vergisinin) belirlenmesi amacıyla çalışılmıştır. Örnek olarak ele alınan veri setlerinin değerlendirilmesi sonucunda, ilgili belediye tarafından belirlenen taşınmazların emlak vergi değeri ile piyasa (ya da rayiç) değerleri arasında yaklaşık 6 ila 7 kat fark olduğu (bu oranda vergi değerinin rayiç değerden az olduğu) gözlemlenmiştir. Öte yandan, önerilen model için gerçekleştirilen regresyon analizinin çeşitli performans ölçümleri, tahmin doğruluğunun yeterince yüksek olduğunu göstermiştir. Önerilen model ile birlikte gerçekleştirilen regresyon analizi ile taşınmazların rayiç değerleri ile yalnızca 1 ila 2 kat fark olduğu gözlemlenmiştir.
Geliştirilen modelin veri yoğunluğunun artması ve emlak listeleme verileri yerine gerçek piyasa değerlerinin kullanılması ile daha doğru sonuçlar vereceği değerlendirilmektedir. Çalışmadan elde edilen başarılı sonuçlar, çalışmada önerilen modelin sadece emlak vergilendirme çalışmalarında değil, Veraset ve İntikal Vergisinin belirlenmesi, Tapu ve Kadastro Harçlarının belirlenmesi, Kira Geliri Vergisi, Belediyelerin Harcamalara Katılma Payı hesabı, Ecrimisil hesabı gibi pek çok farklı uygulamayı da etkileyen emlak vergi değerinin tespiti için ülkemizde ortaya konulmaya çalışan modelleme çalışmalarına teorik ve pratik düzeyde katkı sağlayacağı da değerlendirilmiştir.

Abstract:
With today's conditions, emerging new developments and increasing demand, it is obvious that the demand for real estate is increasing around the world, and accordingly, the number of real estate is constantly increasing. Each of the immovables has a value that emerges depending on many different factors, especially market conditions, environmental, legal and physical qualities and attributes. Determining the value of a real estate that arises depending on many factors, namely real estate valuation, is a professional process that requires extensive field/office analysis and studies. In this sense, the real estate valuation process ensures that the real (market) value of the real estate can be obtained by using the right data and by choosing the right method(s). Real estate appraisal is the process of valuing and determining the real value of real estate at a certain time (period), taking into account various legal procedures and market conditions. Real estate valuation, which is a significant part of land administration functions, has a wide application area and is encountered in many studies. It is widely applied in many areas such as real estate valuation, land arrangement, capital market practices, expropriation, privatization, urban transformation, inheritance, insurance, goodwill. One of these application areas is the valuation studies for the appreciation of the property tax values that will be the basis for the real estate tax. In applications for taxation purposes, due to various reasons, the spatial, physical and socio-economic characteristics of immovables cannot be adequately analyzed many times, and accordingly, public revenue losses may occur due to the low tax value.
The real estate tax value, which is expressed as the actual value of the building, land and land as stated by the real estate tax subject, is determined by the real estate valuation studies to be applied within the framework defined in the relevant law. The current value is the normal purchase and sale price of the building, land and land on the declaration date. However, unfortunately, it is seen that the tax value ratio determined for immovables are mostly determined by the municipalities on the basis of street-street, not immovable.
However, in order to ensure fair Real Estate Taxation in Turkey, instead of making an appraisal with some general approaches on the street-street basis, which is still applied and made every 4 years, the value of each real estate should be individually determined in the relevant legislation (Regulation on the Appraisal of Tax Values to be Subject to Real Estate Tax). should be appreciated as specified.
Because, in compliance with the relevant statutes, valuation is carried out by the commissions and tax values are determined in this way by using the revaluation application. This situation will be increased by half of the revaluation rate stated in the Official Gazette for 4 years starting from the year of the valuation. However, in today's conditions, it is considerably clear that the housing price index has increased considerably more than this rate.
Otherwise, considering that there are millions of immovables that need to be valued in this circumstance in Türkiye, it does not seem practical to appraise immovables with classical (equivalent (comparison)/income/cost etc.) methods. This situation becomes a workload for the Municipalities and may cause disruption of other works owned by the Municipalities. Therefore, the valuation application is made every 4 years and the other years continue to be applied at half the revaluation rate.
However, if the current practice is continued, the losses from the current tax will increase. Thus, revenues from property tax, which is one of the most significant part of Municipalities revenues, will not be provided to a large extent. With the real estate tax determination practice applied today, real estate tax injustice occurs. This situation leads to income losses of municipalities. In addition to Property Tax, which is the most important loss of income, it also causes losses in various public revenues such as title deed fees, inheritance and gift tax, which are affected by the real estate value.
This scope of work; A collective valuation model has been developed depend on the Nominal Valuation method, which takes into consideration criteria stated in the "Regulation on the Valuation of Tax Values to be Subject to Real Estate Tax". The performance of the improved model has been tested on 1.000 residences whose tax value and actual market value are accepted by the municipality in the Gaziosmanpaşa district of Istanbul. In the study, it was observed that the real estate tax values determined for the immovables with a relatively higher value and the real estate tax values determined for the immovables with a relatively lower value located on the same street were found to be the same. In this case, some taxpayers have to pay higher real estate taxes, when others have to pay lower property taxes. There is also a lower tax collection for the public.
In the thesis study, the causes of such problems encountered in practice were tried to be determined, and a solution was tried to be found with the developed model. With the model presented, it has been tried to determine a more realistic tax value (hence a fairer property tax) by considering many characteristics and attributes of a taxable real estate not on the street/street basis, but also expressed in the statute it has.
In order to determine the proposed model, the Nominal Valuation Method, which is one of the most used, most practical and most accurate methods in real estate valuation applications, was used. Concurrently, the Best-Worst method is preferred for the weighting process. The cause for this is to determine the factor that has the highest weight and the factor that has the most effect on the valuation and the factor that has the least impact.
While determining the best-worst method, it has been determined that which of the measures affecting the real estate value is more effective and affects the real estate value more, which is less effective. While making this application, the general characteristics of today's immovable properties were taken into consideration. For instance, the proximity of the immovables to the hospital was considered more important than the presence of outbuildings, and scores were made accordingly.
As consequence of consideration of data sets, which are considered as an example, with the model proposed in the study, it has been realized that there is a 6 to 7 fold distinction between the real estate tax value and the market (or current) value of the immovables determined by the relevant Municipality (at this rate, the tax value is less than the current value). With the regression analysis carried out with the proposed model, it can be seen that there is only 1 to 2 times difference with the current values of the real estates.
On the other hand, various performance measures of the regression analysis showed that the prediction accuracy was high enough. It is checked that the developed model will give more accurate results by increasing the data density and using real market values instead of real estate listing data. The successful results get from the study are not only in the real estate taxation studies of the model, but also in the determination of the Inheritance and Gift Tax, the determination of the Land Registry and Cadastre Fees (No. 492 Fees Law, Art. According to 63, it is said that in real estate transfer and acquisition, the title deed and cadastre fee is calculated over the declared transfer and acquisition price, not less than the Property Tax value).
Determination of Rental Income Tax (According to Article 73 of the Income Tax Law No. 193; It is said that it is 5% of the value of the expenditures), the account of the Participation Share of the Municipalities (According to the Regulation on the Implementation of the Provisions of the Law on Municipal Revenues No. 2464 on the Contribution to the Expenditures, it is said that the Share in Expenditures cannot exceed 2% of the tax value in buildings and lands), Ecrimisil account. It has also been evaluated that it will contribute to the modeling studies that are trying to be put forward in our country in order to determine the correct real estate tax value, which also affects many different applications, on a theoretical and practical level.
In addition, although the scoring and weighting application has been made in detail, it will be possible to achieve better results by increasing the accuracy of the application if it is done in a more detailed, practical and professional manner by the Municipalities and the Real Estate Valuation Experts specialized in their fields. In addition to all these, it is possible to realize the application and make the application more fair with more accurate results by taking into account the characteristics of many developing and changing structures and many factors in the valuation application.