Sürdürülebilir otomatik konut değer tahmininde kullanılacak yöntem uygulamaları: Konya örneği
Method applications to be used in sustainable automated housing value forecasti̇ng: The case of Konya
Yazar: GAMZE AKYÜZ
Danışman: PROF. DR. ŞÜKRAN YALPIR
Konya Teknik Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Harita Mühendisliği Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2024
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry ; Mühendislik Bilimleri = Engineering Sciences

Özet:
Taşınmaz değerlerinin doğru şekilde belirlenmesi ile kamulaştırma, yatırım, vergilendirme, piyasa değer tespiti, kentsel dönüşüm uygulamaları, ipotek, bilirkişilik raporları gibi birçok alanda kullanılabilmektedir. Literatür çalışmaları incelendiğinde taşınmaz değerlemesi alanında pek çok çalışma bulunmaktadır. Bu çalışmalarda da ifade edildiği üzere ülkemizde altyapının bulunmaması sebebiyle kullanılan tekil değerleme yöntemlerin yanında toplu değerleme yöntemlerine ihtiyaç duyulmaktadır. Tarafsız şekilde sürdürülebilirliğin devam edebilmesi için taşınmazlara uygun yöntem ve kriterlerin belirlenmesi gerekmektedir. Bu yöntem ve kriterlerin farklılıklarına göre değer tahminleri de değişiklik göstermektedir.
Çalışmada Konya ili Selçuklu, Meram, Karatay ilçeleri merkez mahallelerinde yer alan 4602 adet satılık konut ilanı toplanmıştır.  Toplanan veriler ile oluşturulan bu veri setine ait fiziksel, konumsal, mahalli ve yerüstü-yeraltı özelliklerin alt kriterleri olmak üzere toplam 51 kriter belirlenmiştir. Çalışma bölgesi mekânsal kısıtlı kümeleme analizi ile yakın özelliklere sahip konutların kümelendiği 5 bölgeye ayrılmıştır. 5 bölge ve çalışma alanının tamamının yer aldığı veri seti %70 eğitim, %30 test verisi olacak şekilde ayrılmıştır. Bu veri setlerine Lineer Regresyon, Yapay Sinir Ağları, Destek Vektör Makineleri, K- En Yakın Komşu, Cobb Douglas, Yeni Hibrit Matematiksel Model analizleri uygulanmıştır. Bu analizlerin performans değerleri (MSE, RMSE, MAE, MAPE ve R2) karşılaştırılmıştır. Son olarak her bir çalışma bölgesi için CBS tabanlı değer haritaları ve başarı haritaları üretilmiştir. 
Analiz sonuçları incelendiğinde DVM analizinin diğer analizlere göre daha başarılı olduğu tespit edilmiştir. Ancak sürdürülebilirlik bakımından incelendiğinde toplu değerleme için yeni hibrit matematiksel analizin uygun bir yöntem olduğu tespit edilmiştir. Bu yöntem; piyasa değerinin analize dahil edilmemesi ile sürdürülebilir değer tahminin gerçekleştirilebileceğini göstermektedir. Çalışma sonucunda kısa bir sürede güncel tahmin değerlerinin oluşturulması ile birçok iş koluna kolaylık sağlanabilmesi amaçlanmıştır.

Abstract:
The correct determination of real estate values can be used in many areas such as expropriation, investment, taxation, market value determination, urban transformation applications, mortgage, expert reports. When the literature studies are examined, there are many studies in the field of real estate valuation. As stated in these studies, there is a need for collective valuation methods in addition to the singular valuation methods used due to the lack of infrastructure in our country. In order to maintain sustainability in an unbiased manner, methods and criteria suitable for immovable properties should be determined. Value estimates vary according to the differences in these methods and criteria.
In this study, 4602 advertisements of houses for sale in the central neighborhoods of Selçuklu, Meram and Karatay districts of Konya province were collected.  Then, a total of 51 criteria, including physical, spatial, local and aboveground - underground features sub-criteria, were determined for this data set. The study area was divided into 5 regions where houses with similar characteristics were clustered by spatially constrained clustering analysis. The data set including 5 regions and the entire study area was divided into 70% training data and 30% test data. Linear Regression, Artificial Neural Networks, Support Vector Machines, K-Nearest Neighbor, Cobb Douglas, New Hybrid Mathematical Model analyses were applied to these data sets. The performance values (MSE, RMSE, MAE, MAPE and R2) of these analyses were compared. Finally, GIS-based value maps and success maps were produced for each study region. 
When the analysis results were examined, it was determined that the SVM analysis was more successful than other analyses. However, when examined in terms of sustainability, it has been determined that the new hybrid mathematical analysis is a suitable method for collective valuation. It shows that sustainable value estimation can be made by not including the market price in the analysis. As a result of the study, it is aimed to provide convenience to many business lines by creating updated forecast values in a short time.