Maliyet artı ücret tipi bir otel renovasyon projesinde karşılaşılan sorunların değerlendirilmesi ve CMAA standardı ile uygulanan proje yönetiminin karşılaştırılması
Evaluation of the problems that seen in a cost plus hotel renovation project and comparison between CMAA standard and applied project management
Yazar: BURÇİN SİNEM YILMAZ
Danışman: DOÇ. DR. GÜRKAN EMRE GÜRCANLI
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / İnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2015
Konu: İnşaat Mühendisliği = Civil Engineering

Özet:
İnşaat projeleri; değişkeni ve belirsizliği çok olan inşaat sektöründen dolayı başarıya
ulaşılması konusunda pek çok faktörden etkilenen projelerdir. Sürecin en başında
proje ve işverenin niteliklerine uygun bir sözleşme tipinin seçilmesi ve kapsamının
net, detaylı hazırlanmış olması ilerleyen aşamalarda yaşanabilecek problemlerin
minimize edilmesi açısından önemlidir.
Tez çalışmasında ele alınan proje, bir otel renovasyon projesi yani yapının taşıyıcı
sistemine kadar soyulup, tekrar yapılmasının gerçekleştirildiği bir projedir. İşveren,
yapıyı proje süresince işletmeye kapatmak istememiş, bunun yerine renovasyon işi,
binayı hayali fazlara ayırarak kısım kısım yapılmıştır. Plan&şartnameler hazır
olmadığından ve bu süreçlerin tamamlanmasının da beklenmesi istenmediğinden
hızlı yol uygulamasına imkan sağlayan, işin kapsamı konusundaki belirsizliklerden
dolayı değişikliklere açık bir yapı oluşumunu mümkün kılan, renovasyon projesi
doğası gereği sistemin ne durumda olduğu ancak yapım başladıktan sonra ortaya
çıkacağı ve buna göre de değişiklikler yapılması gerekliliğinde esnek olan maliyet
artı ücret tipi sözleşmenin uygulanmasına karar verilmiştir.
İnşaat projeleri; kendine özgü, tek ve tekrarlanamaz nitelikte olup kaynakların
zaman kısıtının bulunduğu, dış faktörlerden fazlasıyla etkilenen projelerdir.
Projelerin optimum maliyet&sürede bitmesi, karşılaşılan sorunlara sistematik bir
şekilde müdahale edilip kısa sürede sonuç alınabilmesi için proje yönetim kavramı
geliştirilmiştir. Proje yönetimi için dünya çapında pek çok standart var olsa da yaygın
olarak kullanılanlar PMI ve CMAA'nın geliştirdiği Amerikan standartlarıdır. Bahsi
geçen otel renovasyon projesinin proje yönetimini yapan firmada teknik ofis
mühendisi olarak çalışan yazar, bu standartlardan işveren açısından sistemi
değerlendiren ve yalnızca inşaat sektörü için geliştirilmiş olan CMAA'nın geliştirdiği
standartı kullanarak projedeki mevcut durum ile literatürü karşılaştırıp analiz
yapmıştır. Görev itibariyle ağırlıklı olarak maliyet ve dokümantasyon yönetimi ile
ilgilenen yazar, projedeki durumun analizini bu sayede yapabilmiş ve bütçesel
verilere ulaşabilmiştir. Projede kullanılan evraklara hakim olduğundan konularla ilgili
tüm dokümantasyona özet bir şekilde tezde yer vermeye çalışmıştır.
Tezin birinci bölümünde; çalışmanın amacı ve kapsamı açıklanmıştır.
İkinci bölümde ise proje kavramı ele alınmış, literatürden farklı tanımlara yer
verilmiştir. Sonrasında proje yönetimi kavramı, CMAA standartının kabul ettiği tüm
süreçleriyle incelenmiş, CMAA standartına göre proje yönetiminin proje genel,
maliyet, süre, kalite, sözleşme ve ISG yönetimi işlevlerinin olduğu, bu işlevlerin ön
tasarım, tasarım, ihale&satınalma, yapım ve yapım sonrası süreçleri kapsadığı
açıklanmış ve proje yönetim matrisi gösterilmiştir.
Üçüncü bölümde; inşaat sözleşmelerinin çeşitleri, özellikleri ve diğer sözleşmelerden
farkları açıklanmış, tipler arasında karşılaştırma yapılarak avantaj ve
dezavantajlarından bahsedilmiştir. Bahsi geçen renovasyon projesinde tercih edilen
sözleşme tipi maliyet artı ücret olduğundan bu bölümde maliyet artı ücret tipi sözleşmelerin detaylı açıklaması yapılmış ve literatür çalışmasından elde edilen
uygulama örnekleri verilmiştir.
Dördüncü bölümde; inşaat projelerinde en sık karşılaşılan sorunlar, sapmalar ve
gecikme sebepleri açıklanmış ve literatürden anket çalışmaları sonucu ulaşılan
sonuçlar sunulmuştur. Sorun ve gecikmeler maliyeti de etkilemektedir. Sorunlardan
ya da yapılması gereken değişikliklerden kaynaklanan durumların resmiyete
dökülmesi için taraflar arasında mutabıklaşılan değişiklik emirlerinin sebeplerine,
tarafların sağladıkları faydalara ve çalışmalar sonucu elde edilen analizlere
değinilmiş ve literatürden araştırma sonuçları verilmiştir. Çalışmada ele alınan
projede tercih edilen sözleşme tipi maliyet artı ücret olduğundan bu tip
sözleşmelerde karşılaşılan sorunlar detaylandırılmıştır.
Beşinci bölümde; söz konusu renovasyon projesiyle ilgili proje bilgileri verilmiş,
maliyet artı maliyetin belirli bir yüzdesi ücret esasına dayanan sözleşme yapısı
açıklanarak proje organizasyonuna değinilmiştir. Örnek projedeki proje yönetimi ile
CMAA standartı karşılaştırılıp tüm süreçlerde yaşanan sorunlara tek tek değinilmiş
ve buna karşın CMAA standartına uyulsaydı sorunların ne kadar minimize
edilebileceği bilgisi ile öneriler sunulmuştur. Projede yoğun bir değişiklik talep trafiği
olduğundan değişiklik emirlerinin sebepleri belirtilmiş ve ne sebeplerle olduğunun
analizi yapılmıştır.
Çalışmanın son bölümü olan sonuç ve öneriler kısmında; örnek projede CMAA
standartına uygun hareket edilseydi ne gibi sorunların minimize edileceğinden
bahsedilmiş ve CMAA standartının sağladığı avantajlara değinilmiştir. Dokuz özet
maddeyle sonuçlardan bahsedilerek önerilerle birlikte tezin son bölümü
tamamlanmıştır.
Tez çalışmasının ek kısmında, bahsi geçen otel renovasyon projesinin proje
yönetiminde kullanılan form tiplerinden örneklere yer verilmiştir.

Abstract:
Construction projects are the projects which are effected by many factors in
achieving success because of the construction industry that has many variables and
uncertainties. Because of these reasons, the construction projects are unique. At the
beginning of the process, a contract type has to be selected which is proper to the
nature of the project and the employer. To select the suitable contract type is
important for minimising possible problems encountered in the later phases of the
projects. The contract must include clear statements and prepare well-rounded.
The project discussed in this thesis is a hotel renovation project. Renovation work
may also be considered remodeling or adaptive reuse. The structure is demolished
till the load-bearing system and then rebuilted. In renovation projects, the status of
the system can be seen only after destruction; so there might be some surprises,
many changes might require during construction process.
In this project, the employer did not want to close the hotel operation during the
renovation process; for this reason the hotel divided into three fictive phases and the
renovation works have done according to these phases. Because of lack of the
detailed plans, specifications and also these processes are not wanted to waited for,
cost plus fee contract type is chose. This contract type is flexible, suitable for the
uncertainties, enables for fast track method and possible changes that could appear
in the renovation projects nature.
Construction projects are sui generis, unrepeatable, time bounded and can be
effected by many factors. Project must be finished at optimum cost&time and the
problems encountered must be solved fastly and systematically, so time must be
used productively. Because of these reasons, project management concept is a
necessity. A successful project management application provides to predict possible
problems, pratical solutions, optimal time and cost results, a systematic construction
progress. There are many standards for project management applications all around
the world but mostly American standards are prefered. Project Management Institute
(PMI) and Construction Management Association of America (CMAA) have
developed project management standards. The standard of PMI has a contractor
view point and the standard of CMAA has a employer view point in addition to this,
the standard of CMAA is only for construction industry.
The writer is worked as technical office engineer in the project management side at
the hotel renovation project and evaluated the system from the point of the
employer. The writer has selected the standard of CMAA because of the employer
view point for evaluating the existing project management system in this renovation
project and the necessities of the standard of CMAA. The technical office engineer
mainly provides cost and documentation management thereby can reach important
datas, forms, budget reports about the renovation project and in this reason can
analyze the status of the project, submit the used documents compendious with
privacy policy. At the first part of the thesis is the prologue part and the writer has submitted the goal and the scope of this thesis study.
At the second part of the thesis study is about construction projects and construction
management notion. In this section, firstly the project conception is handled and
described. The common trait and differences of construction projects and the other
projects are submitted. Then project management notion is defined according to
some literature studies. After all, the standard of CMAA has been detailed with all
processes and project management matrix. The matrix has involved six functions
and five processes. The functions are general project management, cost
management, time management, quality management, contract management,
health&safety executive and the processes are preliminary design phase, design
phase, tender phase, construction phase, post-construction phase. This matrix has
been detailed in this part.
At the third part of the thesis study is about construction contracts. Firstly,
description of contract has been made and then the construction contracts have
been detailed with all types. The characteristics construction contracts are
mentioned and differences has been examined with the other contract types. There
are two main types of construction contracts based on price and cost. The price
based contracts are unit price contract and lump sum price contracts. The cost
based contract is cost plus contracts. These types has detailed with their sub-group.
The advantages and disadvantages of this types are discussed. Because of using
cost plus feecontract type at aforesaid renovation project, the cost plus fee contract
type has been more detailed with its all characteristics at this part. Some literature
studies have been submitted about application of cost plus fee contract type projects
and some survey studies have been evaluated.
At the fourth part of this thesis study is about the problems and delay reasons in the
construction industry. Some liturature and survey studies about most common
problems, deviations and time delays seen in construction projects have been
submitted firstly. The problems cause cost and time overruns. The situations
inflicted from problems and amendments needed to be formalized. In later stages of
construction projects, there are many changes most of the time. In this part, the
reasons and benefits of change orders have been discussed and categorised
according to employer, contractor, project management side and the contract types.
The reason and precaution of risks, disputes, claims and conflicts have been
explained with the change order reasons. Then the problems in cost plus fee
contract have been detailed.
At the fifth part of the thesis study is about evaluation of the hotel renovation project
which is applied with cost plus fee contract type. In this section, the information,
characteristic and organization datas about aforesaid renovation project are
explained. In the hotel renovation project, cost plus fee a certain percentage of the
cost contract type is applied, so this contract type has been detailed according to
this project. Then, the project management which applied in this project and the
standard of CMAA have been compared. The problems, disruptions, delays and
time&cost overruns which experienced during all construction processes have been
explained with applied project management. Some propositions are made about
minimising the problems. In this project, there are many design, contractor, scope
and bill of quantity changes and the reasons of all changes are determinated and
analysed. The advantages of the standard of CMAA has been explained in spite of
performing a bad project management system.
In the conclusion and offerings part, which is the latest phase of the requirements
needed at the building phases by taking account the standard of CMAA. It is stated
that the overrun of the cost and time could be minimised if taken action according to the standard of CMAA in the sample project and the necessity of an effective project
is stressed. To draw attention to the advantages of the standard of CMAA, it is
considered the standard is a helpful guide. A cost plus fee contract type is presented
and if the standard of CMAA is implemented in the hotel renovation project, it is
showed the problems could be solved, which is presented briefly in nine items. The
last part of the thesis study is completed with these recommodations.
In the appendix part, the form samples used for project management in the hotel
renovation mentioned above are stated. To bear the secrecy policy in mind, as
many form samples as possible is presented in the thesis study study.