Özel yapılarda değerleme: Veri merkezi değerlemesi
Valuation in special buildings: The Example of data center valuati̇on
Yazar: AYŞE NESİL ÇİÇEKLİYURT
Danışman: PROF. DR. ENDER GÜLER
Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Taşınmaz Geliştirme Ana Bilim Dalı / Taşınmaz Değerleme ve Yönetimi Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2023
Konu: Bankacılık = Banking
Dizin: Açık veri = Open data ; Büyük veri = Big data ; Emlak değerlemesi = Real estate evaluation ; Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation

Özet:
Veri depolama, kişisel ve profesyonel yaşamda, hayati öneme sahiptir. Her işletme, kamu kurum ve kuruluşları kendi bünyesinde veri merkezi kurmayı ya da kiralamayı tercih etmektedir. Veri merkezleri, veri ve dijital hizmetlerin depolanması, işlenmesi ve dağıtımının temelini oluşturan dijital çağın omurgası olmasına rağmen, benzersiz yapısı nedeniyle doğrudan karşılaştırılabilecek gayrimenkul bulmak oldukça zordur. Bu nedenle değerleme yönünden konum, boyut, teknik özellikleri, benzersiz nitelikleri, teknolojik altyapıları ve dijital operasyonları bakımından oluşan altyapısı sebebiyle genellikle belirli düzeltmelere ihtiyaç duyulmaktadır. Bu tez çalışmasında amaç; özel yapılardan veri merkezinin kapsamlı incelemesini yapılmak ve değerlemede açısından ulusal ve uluslararası yöntemler doğrultusunda örnek olarak alınan veri merkezinin değerlemesinin gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hangi hususlara dikkat edilmesi gerektiği konusunu ele almaktır. Bir diğer amacı ise Türkiye' deki gayrimenkul değerleme uzmanları ve sektörle ilişkili olan bütün kişi, kurum ve kuruluşlara veri merkezleri özelinde gayrimenkul değerleme hakkında bilgilendirmek ve bu doğrultuda bir rehber çerçeve sunmaktır. Veri merkezlerinin içerisinde yer alan makine ve ekipmanlarla birlikte bir bütün olduğu ve aynı zamanda gelir getiren özel gayrimenkul olduğu bilinerek, nicel ve nitel çalışma yöntemleri kullanılarak, örneklem üzerinden veri merkezi değerlemesi yapılmıştır. Değerleme sonucunda ise gayrimenkulün toplam değeri yapı bazında birim değere oranlandığında, Türkiye'de ortalama bir veri merkezi inşa etmenin maliyeti hesaplanmıştır. Veri merkezlerinde değerlemede, bu tesislerin özel yapısı nedeniyle; veri merkezinde konum, fiziksel altyapı, teknik özellikler, doluluk ve kiralama koşulları, gelir akışları, pazar talebi, karşılaştırılabilir satışlar vb. gibi çeşitli faktörlerin kapsamlı bir değerlendirme yapılması gerektiği anlaşılmıştır. Veri merkezi değerlemesinin karmaşıklığı göz önüne alındığında, veri merkezi endüstrisinde uzmanlığa sahip deneyimli gayrimenkul değerleme uzmanlarıyla çalışılması gerektiği kanısına varılmıştır.

Abstract:
Data storage is vital in personal and professional life. Every business, public institution and organization prefers to build or lease its own data center. Although data centers are the backbone of the digital age, forming the basis for the storage, processing and distribution of data and digital services, it is very difficult to find directly comparable real estate due to its unique structure. Therefore, in terms of valuation, certain corrections are generally needed due to the infrastructure consisting of location, size, technical features, unique qualities, technological infrastructure and digital operations. The aim of this thesis is to make a comprehensive examination of the data center among the specific buildings and to address the issues that should be considered by the real estate appraiser in the valuation of the data center taken as an example in line with national and international methods in terms of valuation. Another aim is to inform the real estate appraisers in Turkey and all persons, institutions and organizations related to the sector about real estate appraisal specific to data centers and to provide a guiding framework in this direction. Knowing that data centers are a whole together with the machinery and equipment inside and that they are also income-generating specific real estate, data center valuation was carried out on the sample by using quantitative and qualitative study methods. As a result of the valuation, the cost of constructing an average data center in Turkey was calculated when the total value of the real estate is proportioned to the unit value on a building basis. In the valuation of data centers, due to the special nature of these facilities, a comprehensive assessment of various factors such as location, physical infrastructure, technical specifications, occupancy and leasing conditions, revenue streams, market demand, comparable sales, etc. is required. Given the complexity of data center valuation, it was concluded that experienced real estate appraisers with expertise in the data center industry should be engaged.