Yapı kusurları ile konut donanımlarının kullanıcı beğenisine etkileri
The effects of patent defects and architectural features in housing units on users' admiration
Yazar: HANDAN KILIÇASLAN
Danışman: PROF. DR. METİN ARSLAN
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Mimarlık = Architecture

Özet:
Bu araştırmanın amacı; binalarda görülen eksik ve kusurlar ile birlikte asansör, otopark, ebeveyn banyosu ve kiler gibi tasarımı şekillendiren konut donanımlarının kullanıcıların beğenisi üzerindeki etkilerini belirlemektir. Çalışma, konut tasarım ve üretim süreçleri ile toplam inşaat kalitesinin kullanıcı beklenti analizleri odaklı iyileştirilmesi açısından önemli görülmektedir. Konutlarda sıklıkla gözlenen kusurlar ile asansör, otopark, ebeveyn banyosu ve kiler gibi mimari özelliklerin kullanıcıların beğenisi üzerindeki etkileri dört farklı yöntem kullanılarak değerlendirilmiştir. Bunlar; yapım işleri geçici kabul tutanaklarının analizi, Yargıtay kararlarının incelenmesi, konut satış ilanlarının incelenmesi ve Ankara'nın merkez ilçelerinde konut kullanıcılarını kapsayan anket uygulaması ile elde edilen verilerin istatistiksel yöntemlerle değerlendirilmesi olarak tespit edilmiştir. Kabul tutanakları ile Yargıtay kararlarının incelenmesi sonucunda kullanıcı beğenisini olumsuz etkileyen ilk üç durum; binaların mimari, peyzaj ve diğer uygulama projelerinden farklı inşa edilmiş olmaları, bina ortak alanlarında görülen imalat ve işçilik kusurları, konutların duvar ve tavanlarında özensiz işçilikten kaynaklanan sıva ve boya kusurları olarak belirlenmiştir. Konut ilanlarında tüketiciler için cezbedici özelliklerin; asansör, ara kat, ön cephe, güney cephe, otopark, ebeveyn banyosu ve ısı yalıtımı olduğu görülmüştür. Anket bulgularının değerlendirilmesi sonucunda kullanıcıların beğenisi üzerindeki olumlu etki parametreleri; mutfak genişliği (%81), ebeveyn banyosu (%68), balkon genişliği ve sayısı (%62) ile konutun ön cephede olması (%61) olarak sıralanırken, olumsuz etki parametreleri; banyo/tuvaletlerde akıntı, göllenme, giderlerin tıkanması (%40) ile kazan, hidrofor arızası ve çatı akıntısı gibi bina ortak alanlarında görülen inşaat kusurları (%33) olarak saptanmıştır. Özetle Türkiye'de sertifikalı uzmanlarca bina incelemesinin yapılması ve özellikle alım-satım işlemleri, sigorta ve kredi aşamalarında bu uygulamanın zorunlu tutulması; konut yatırımları ve yatırımcıların korunmasına ve toplam inşaat kalitesinin iyileştirilmesine önemli ölçüde katkı yapabilecektir. Konu ile ilgili olarak başta Lisanslı Değerleme Uzmanları Kraliyet Kurumu (RICS) olmak üzere ilgili diğer kurumların standartlarının içselleştirilmesi ve bu standartlara uygun incelemeleri yapacak mühendis, mimar ile gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının yetiştirilmesi ve akredite edilmelerinin sağlanması gerekli olacaktır.

Abstract:
The aim of this study is to examine the effects of visible constructional defects and architectural features in housing units on users' admiration. The study is considered important in terms of improving the quality of residential architectural design and production processes and focusing on the improvement of total construction quality due to user expectation analysis. The effects of patent or in other terms the visible construction defects in buildings and architectural characteristics such as elevators, parking spaces, master bathroom, cellar, etc. that shapes the housing design was examined by four different methods. Those were; the provisional acceptance certificates of public buildings, Supreme Court decision records, housing sales advertisements, the survey applied to the residents of Ankara's urban municipalities and the obtained data were evaluated with statistical methods. The three most common patent defects according to the supreme court decisions and certificates of provisional acceptance were revealed such as; the maladjustment of the architectural, mechanical, landscape and other application projects, the use of poor constructional materials in roofs, exterior facades and uneven painting surfaces and cracks on walls due to poor workmanship. The most attractant architectural features due to the housing sales were determined as buildings with elevators, mezzanine floor, front façade, south façade, parking spaces, master bathroom and thermal insulation. The survey results that the positive impressions in flats are spacious kitchen (81%), master bathroom (68%), number of balconies and their sizes (62%), to be located on the front facade of the buildings (61%). The negative impressions are revealed as; the drainage problems in bathrooms such as leakage and ponding (40%), the failures in mechanical and electrical installations such as elevator, boiler and other instruments (33%). In summary, the legislation of building survey should be handled by certified experts in Turkey and making this practice as mandatory, especially in the trading, insurance and credit stages therefore, it will contribute significantly to housing investments and to protect the investors and to the improvement of total construction quality. In this respect, it will be necessary to internalize the standards of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) and other relevant institutions and to train and accredit engineers, architects and real estate development and management experts who will be carried out examinations in accordance with these standards.