Pandemi sonrası ofis yapılarına yönelik kullanım dönüşümü stratejilerinin geliştirilmesi
Developing adaptive reuse strategies for office structures after pandemics
Yazar: HATİCE İREM ÇALIK
Danışman: DOÇ. DR. SERHAT BAŞDOĞAN
Yıldız Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Mimarlık Ana Bilim Dalı / Konut Üretimi ve Yapım Yönetimi Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2022
Konu: Mimarlık = Architecture
Dizin: Büro binaları = Office buildings ; Esneklik = Flexibility ; Pandemiler = Pandemics ; Yüzey dönüşümler = Surface maps

Özet:
11 Mart 2020 tarihinde Covid-19'un Dünya Sağlık Örgütü (DSÖ) tarafından pandemi olarak ilanından günümüze kadar geçen süre zarfında pandemi birçok sektörü etkisi altında bırakan beklenmedik olumsuz etkileri beraberinde getirmiştir. Pandemiyle birlikte bu olumsuz etkilerin yanında gayrimenkul sektöründe birtakım trendler gelişmiş, ofis yapıları değişim sürecine girmiştir. Öncelikle bu süreç çalışanlara ve işverenlere, çalışma hayatının iş yeri sınırlarının ötesine geçebileceğini göstererek esnek çalışma modellerini odak noktası haline getirmiştir. Bu durum ofis yapılarında boşluk oranlarını arttırmaktadır.  Aslında pandemi herhangi bir yeni olgu yaratmamış, geçmiş zamanda gayrimenkul sektöründe tartışılmakta olan konuları tekrar gündeme getirerek değişim sürecini hızlandırmıştır. Kısa vadede alınan tedbirlerin uzun vadede kalıcı değişikliklere yol açacağı öngörülmektedir. Buna göre değişime ayak uyduramayan ofis yapıları atıl kalacaktır. Bu doğrultuda bu çalışma, pandemiyle birlikte gayrimenkul sektörü ve ofis piyasasında meydana gelen değişimler sonrası atıl kalacak ofis yapılarının gelecekteki kullanımına yönelik farklı mimari fonksiyon olanaklarının istatistiki veriler üzerinden analizini kapsamaktadır. Bununla birlikte ofis alanlarının farklı mimari fonksiyonlar olarak kullanılabilmesindeki potansiyelin ortaya çıkarılması hedeflenmiştir. Böylece atıl kalacak ofis yapılarının kullanımı için gerek mimari açıdan uyarlanabilirliği gerekse piyasa hareketlerinden dolayı farklı mimari fonksiyonlar olarak turizm amaçlı dönüşüm, konut, öğrenci yurdu, yaşlı bakımevi ve paylaşımlı ofisler seçilmiştir. Yapılan analizler boşluk oranlarının gelecekte artarak daha problemli bir hâl alacağına işaret etmektedir. Çalışmada bütün seçeneklerin dönüşüm potansiyelleri tartışılmıştır. Yaşlı nüfusun artmasıyla yaşlılara verilen kurumsal hizmetin geliştirilmesi gerekmektedir. Öğrenci yurt kapasiteleri ise öğrenci sayısının çok altında kaldığı görülmüştür. Beyoğlu'nda turizm sektörü amaçlı dönüşüm birincil, alım gücü olanlar için konut ikincil olasılık olarak önerilmiştir. Ofislerin en aktif biçimde kullanıldığı ve yoğunlaştığı merkezi iş alanları içerisinde, aktif metro hatlarıyla ulaşılabilir bölgelerde ofislerin mevcut işlevi içerisinde paylaşımlı ofislere dönüşüm olasılığı görülmüştür. Çalışma, değişen koşullara ayak uyduramayan ofis yapıları için dönüşüm ve değişimin günümüzde sağlanamaması durumunda konunun gelecekte daha ciddi ve onarımı daha zor sorunlar yaratacak olması açısından önem taşımaktadır.

Abstract:
On March 11, 2020, Covid-19 brought unexpected adverse effects to many industries, from its announcement as pandemic by World Health Organization. In addition some trends in the real estate sector developed, and offices entered process of change. This process made flexible working models focal point by showing that working life can go beyond the workplace boundaries. In fact, pandemic hasn't created any new phenomenon, but has accelerated process of change by reopening issues discussed in sector in the past. Short-term measures are expected to lead permanent changes in long term. According to this, offices that can't adapt to changes, will be structurally vacant. In this respect, this study covers statistical analysis of different architectural function possibilities for future use of office structures that will be structurally vacant after changes. Also, it has been aimed at uncovering potential for office spaces to be used as different architectural functions. Thus, tourism-oriented transformation, housing, student housing, elderly nursing home and shared offices are selected for use of structurally vacant offices, both in architectural adaptability and due to market movements. Analysis shows vacancy rates will increase in the future. In this study, transformation potential of all options discussed. With the growth of the elderly, institutional service for elderly needs to be improved. Capacity of student's dormitories has been found to be far below number of students. In Beyoğlu, transformation for tourism sector was suggested as primary, residential secondary possibility. Within central business areas where offices are most actively used, there has been possibility of converting to shared offices within the current function of offices in accessible areas with active metro lines. For office structures can't adapt to changing conditions, this study is important to ensure that if transformation and change aren't available today, the issue will be more difficult to repair in the future.