Türkiye'de ipotekli konut finansman sistemi ve vergilendirilmesi
Mortgage housing finance system and taxation in Türkiye
Yazar: MEHTAP GÖÇMEN CAN
Danışman: DOÇ. DR. EROL DEMİR
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2022
Konu: Ekonomi = Economics
Dizin: Konut finansmanı = Housing finance ; Menkul kıymetleştirme = Asset-backed securitization ; Vergilendirme = Taxation ; İpotek = Mortgage

Özet:
İpotekli konut finansman sistemi; konut satın almak isteyen kişinin konut kredisine karşılık bizzat konutun üzerine ipotek konularak konut finansmanının sağlandığı bir sistemdir. İkincil piyasalar, ipotekli konut kredisi veren kurumlara ihraç ettikleri sermaye piyasası araçlarından menkul kıymetleştirme ile elde ettikleri fonları konut finansmanında kullanma imkanı sağlamaktadır. Menkul kıymetleştirme ile, konut ediniminde konut üzerine konulan ipotek teminat işlevi dışında gayrimenkule menkul kıymet niteliği kazandırma işlevini de üstlenerek gayrimenkulü likit hale getirmekte ve bu yolla elde edilecek fonlarla konut finansmanının sağlanması bakımından önemli olmaktadır. Özellikle yatırım amaçlı olarak elde tutulan gayrimenkullerin gelir elde etmek amacıyla bir nevi ticari emtia olarak nitelendirilip menkul kıymetler arasına alınarak dönen varlıklar grubunda gösterilmesi finansal tabloların işletme ihtiyaçlarına uygun ve güvenilir nitelikte hazırlanmasında ve öz kaynakların verimli kullanımının sağlanmasında önemli bir görevi üstleneceği düşünülmektedir. Uzun vadeli geri ödeme planlarıyla düşük ve orta gelir grubunun konut ediniminde avantaj sunan mortgage sisteminin uygulanan vergi politikalarıyla konut sahipliğini teşvik edici nitelikte uygulanması bir yandan kişilerin konut sahipliğini artırırken diğer yandan da emlak vergi gelirlerinin artmasını sağlayacaktır. Türkiye'de bu sistemin analiz edilebilmesi diğer ülke uygulamalarını da incelemeyi gerekli kılmıştır.  Genel olarak incelendiğinde; Amerika ve AB üyesi ülkelerde alınan mali ve politik önlemlerle, vergi politikaları ile ipotekli konut finansman sistemi işleyişinin kamu tarafından teşvik edildiği görülmektedir. Türkiye'de mortgage piyasalarında kamu bankalarının ağırlığının daha fazla olduğu ve kamu tarafından ipotekli konut kredisi faiz oranlarında indirime gidilmesi, damga vergisi, tapu harçları ve katma değer vergisinde yapılan indirimlerle ipotekli konut kredilerine olan talebi artırmak suretiyle konut sahipliğini artırmayı/konut edinimini teşvik ettiği anlaşılmaktadır. Diğer taraftan ipotekli menkul kıymetler araçlarına yatırım yapacak yatırımcılara vergi muafiyeti tanınması bu araçlara yatırımı ve ikincil piyasanın gelişimini, kredi hacminin artmasını sağlaması bakımından önemlidir. Vergilendirmenin, ipotekli konut kredisi talep eden tüketiciler ve fon arz eden yatırımcılar açısından bakıldığında ipotekli konut finansmanında önemli bir araç olduğu düşünülmektedir.

Abstract:
Mortgage housing finance system is a system in which housing finance is provided by placing a mortgage on the house itself against the housing loan of the person who wants to purchase a house. Secondary markets provide institutions giving mortgage housing loan with the opportunity to use the funds obtained through securitization from the capital market instruments they issue in housing finance. With securitization, the mortgage placed on the house in the acquisition of house also serves to give the real estate the characteristics of a security in addition to its collateral function by making the real estate liquid and thus it is important in terms of providing housing finance with the funds to be obtained in this way. In particular, presentation of the real estates which are held for investment purposes in the current assets group by considering them as commodities in order to generate income and by classifying them as securities is thought to serve an important role in the preparation of financial statements that are reliable and appropriate for the needs of the business and in ensuring the efficient usage of equity. Implementation of the mortgage system which offers advantages in the housing acquisition of low and middle income groups with its long-term repayment plans in a way to encourage house ownership with applied tax policies will increase the housing ownership of individuals on the one hand, and increase their real estate tax revenues on the other hand. Analyzing this system in Türkiye made it necessary to examine also the implementations of other countries. When examined in general; it is observed that the functioning of the mortgage housing finance system is encouraged by the public with the financial and political measures taken in the USA and EU member countries as well as with the tax policies. It is understood that public banks have more weight in the mortgage markets in Türkiye and that the public sector encourages house ownership by increasing the demand for mortgage housing loans through reductions in interest rates on mortgage housing loans, and with reductions made on stamp tax, title deed fees and value added tax. On the other hand, granting tax exemption to investors who will invest in mortgage securities instruments is important in terms of ensuring investment in these instruments, the development of the secondary market and the increase in loan volume. Taxation is considered to be an important tool in mortgage housing finance from the point of view of consumers who demand mortgage loans and investors who supply funds.