Gayrimenkul geliştirme aşamaları içerisinde finansman süreci: İstanbul finans merkezinde başarısız bir ofis projesi örneği
Financing the real estate development stages: A failure office project in Istanbul finance center
Yazar: CEM OKAY KALENDER
Danışman: PROF. DR. ŞEVKİYE ŞENCE TÜRK
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Maliye = Finance ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Gayrimenkuller = Real estates

Özet:
Gayrimenkul ya da bir diğer adıyla taşınmaz yalnız tek başına bir ürün olarak düşünülemez. Ortaya çıkan her bir gayrimenkul üst ölçekte şehir yapısını ve dokusunu da doğrudan değiştirmektedir. Gayrimenkul aynı zamanda ekonomi anlamına gelmektedir. Bir finansal kaynak olmadan gayrimenkul geliştirme düşünülemeyeceği açıktır. Ayrıca, gayrimenkul de ekonomiye doğrudan etki ederek bir istihdam oluşturmakta, ekonomik kalkınma için bir kaldıraç olmaktadır.
Gayrimenkul geliştirme yüksek risk içeren bir endüstri olduğundan geliştiricinin riskleri en aza indirebilmesi için gayrimenkul geliştirme modelleri daima önemli bir araç olmuştur. Gayrimenkul geliştirmeye ilişkin modellerin önemli olduğu bir diğer nokta ise, finansman konusudur. Gayrimenkul geliştirme bir yatırım aracı olduğundan finansman tüm süreç boyunca kritiktir. Doğru finansman araçlarının kullanılarak gerekli fonun sağlanması geliştirme sürecinin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi için zorunludur. Bu nedenle proje süresince karşılaşılabilecek ekonomik kriz, yüksek faiz oranları, sermayenin yetersiz kalması gibi durumların önüne geçmek için finansman sürecinin doğru planlanması hayatidir. Bu sebeple gayrimenkul geliştirme aşamaları içerisinde finansman sürecinin önemini anlamadan geliştirme sürecini ilerletmek düşünülemez.
Dünyada gelişmekte olan çoğu ülke gibi Türkiye'de de gayrimenkul sektörü ekonominin gelişmesindeki lokomotif sektörlerin başında gelmektedir. Bununla birlikte sektör krizlere açıktır ve ekonomik dalgalanmalardan hemen etkilenebilmektedir.
Türkiye'de yaşanan siyasi ve politik gelişmelerin ekonomiyi etkilemeye başlamasıyla birlikte gayrimenkul sektörü de 2017 yılının sonlarından itibaren bir durgunluk ve kriz dönemine girmeye başlamıştır. Özellikle 2018 yılının başlarından itibaren döviz kurlarının dramatik bir şekilde yukarı doğru izlemesi ve buna bağlı olarak enflasyon ve faiz oranlarında yaşanan ani yükselmeler gayrimenkul sektörünü olumsuz etkilemiştir.
Bu noktada geliştirme süreçlerinde fizibilite çalışmaları ve özellikle finansman planlaması çok önemlidir. Ancak doğru strateji ve planlarla karşılaşılan ani krizlerden minimum etkilenmeyle çıkılabilecek, tüketici talepleri daha iyi karşılanabilip arz talep dengesi sağlanabilecektir. Günümüzde geliştirici firmaların yaptığı çalışmaların artık içinde bulunduğumuz koşullara cevap veremediği görülmektedir. Bu nedenle, sadece Türkiye gibi gelişmekte olan ve oturmuş ekonomiye sahip olmayan piyasa ve pazarlar için değil, aynı zamanda oturmuş, dengeli ve yatay seyreden gelişmiş ekonomilerdeki gayrimenkul pazarlarını canlandırmak ve yeni bir anlayış getirmek için finansman sürecinde yenilikçi bir model arayışı içerisine girilmiştir. 
Bahsedilen nedenlerden dolayı finansman sürecinin günümüz dünyasının ve piyasaları için bir yaklaşım olarak modern gayrimenkul geliştirme modellerinden "Design Structure Matrix (DSM)" gayrimenkul geliştirme aşamaları içerisinde finansman sürecine uyarlanmıştır. Geliştirilen bu model sayesinde, piyasanın yaşadığı zorluk ve risklerin azalacağına, geliştirme sürecinin başarılı bir şekilde gerçekleştirileceğine inanılmaktadır. Bu kapsamda İstanbul Finans Merkezinde yapımına başlanan ancak planlamada yaşanan aksilikler ve ekonomik koşullar sebebiyle yarıda kalan bir ofis projesi seçilerek incelenmiştir.
Finans Merkezinde yapımı planlanan ancak başarısızlıkla sonuçlanan proje örneğinde olduğu gibi yüksek riskleri barındıran bir proje sürecinde işler her zaman istendiği gibi gitmeyebilir. Türkiye gibi ekonomik istikrarın daima elde edilemediği pazarlarda dış faktörler her zaman ciddi risk teşkil etmektedir. Özellikle Türkiye'nin 2018 yılından itibaren içerisinde bulunduğu ekonomik dalgalanma ve politik gelişmeler bunu doğrulamaktadır. Ancak çok disiplinli ve her detayın planlamaya dâhil edildiği proje süreçlerinde bu riskler en aza indirilerek sürecin başarıyla yönetilmesi sağlanabilir. Ayrıca, günümüz modern dünyasında teknoloji ve bilimin hızlı ilerlemesi buna bağlı olarak ihtiyaçların sürekli değişime uğraması gayrimenkul geliştirme süreçlerinde de daima dinamik ve bulunduğu zamanın taleplerine cevap verecek geliştirme modellerinin araç olarak kullanılmasını zorunlu kılmaktadır.
Günümüzde Bulloch ve Sullivan'ın geliştirdiği DSM modeli bu tanım çerçevesindedir. Ancak her piyasanın kendi dinamikleri, yasa ve yönetmelikleri vb. değişkenleri olduğundan bu modeli direkt adapte etmek mümkün değildir. Bu nedenle ilk olarak DSM modeli Türkiye ofis pazarına uyarlanmış ardından finansal planlamanın her aşamada aktif olarak bir denetim mekanizması da görecek şekilde görevler ve sıralamaları revize edilmiştir.
Sonuç olarak Türkiye gayrimenkul piyasaları DSM'ye kıyasla hala organizasyon olarak eksiklikler barındırmakta ve birçok görevin tekrardan üzerinden geçilmesi gerekebilmektedir. Bununla birlikte, DSM'nin Türkiye'de gayrimenkul geliştirme süreçlerine finansal perspektiften uyarlanması yapısal organizasyonun, sermaye yapısının daha doğru kurulması, doğru yerde doğru miktarda doğru borçlanma araçlarının kullanmayı sağlaması ve bütçe kontrolü ve dengesi açısından katkılar sağlayacaktır.

Abstract:
Real estate can never be considered as a stand-alone product. Also, each real estate in the upper scale directly changes the structure and texture of any city. Real estate also means economy. It is clear that real estate development without a financial resource cannot be considered. In addition, real estate also creates an employment by directly affecting the economy and becomes a lever for economic development.
Real estate development is an industry with high risk. For this reason, real estate development models have always been an important tool for the developer to minimize risks. Another point where real estate development models are important is financing. Since real estate development is an investment tool, financing is critical throughout the entire process. The provision of the necessary funding by using the right financing tools is essential for the healthy progress of the development process. Therefore, it is vital that the financing process is properly planned in order to avoid the economic crisis, high interest rates and insufficient capital. Because, it is unpredictable to advance the development process without realizing the importance of the financing process within the real estate development stages.
The real estate sector in Turkey as well as most countries in the developing world is one of the leading sectors for economic development. However, the sector is open to crises and can be affected immediately by economic fluctuations.
With the beginning of to influence the political economy and political developments in Turkey, the real estate sector has also begun to enter a period of recession and crisis since the end of 2017. Especially in the beginning of 2018, the foreign exchange rates followed a dramatic upward trend and the sudden rise in inflation and interest rates affected the real estate sector negatively. It is obvious that this facts support the arguments mentioned above.
At this point, feasibility studies and especially financing planning are very important in development processes. Nevertheless, it is possible to get out of the sudden crisis faced with the right strategies and plans with minimum impact, consumer demands can be better received and supply demand balance will be ensured. Nowadays, it is seen that the works made by the developer firms can no longer respond to the conditions we are in. Therefore, not only for emerging markets such as Turkey, but also to revive the real estate market in advanced economies, and moreover the funding process to bring a new understanding to the real estate development process is sought for an innovative model.
Due to the mentioned reasons, "Design Structure Matrix (DSM)" which is one of the modern real estate development models, is adapted to the financing process within the real estate development stages as an approach for the modern world and markets. Thanks to this model, it is believed that the difficulties and risks of the market will decrease and the development process will be realized successfully. In this context, an office project which was started in Istanbul Finance Center but was interrupted due to the mishaps and economic conditions in the planning process was selected and examined.
In a project that involves high risks, such as the project that is planned to be completed in the Financial Center, but fails, it may not always work as expected. external factors can not be always achieved economic stability in markets such as Turkey always poses a serious risk. Especially where economic fluctuations and political developments in Turkey since the 2018 confirms this reason. However, these risks can be minimized and the process can be managed successfully in multi-disciplinary and project processes where every detail is included in planning. In addition, the rapid progress of technology and science in today's modern world necessitates the continuous change of needs and the use of development models that will always respond to the demands of time and dynamism in real estate development processes.
Today, the DSM model developed by Bulloch and Sullivan is in the framework of this definition. However, each market has its own dynamics, laws and regulations. it is not possible to adapt this model directly because it has variables. Therefore initially taken based on DSM models adapted to the Turkey market by Bulgan and revised the term to be applied in an office project, then financial planning at every stage actively to serve as a control mechanism missions and rankings were revised.
All in all, the real estate market in Turkey compared to the DSM is still hosting a lack of organization and may need to be passed over again as many tasks. However, DSM's adaptation of the financial perspective into the real estate development process in Turkey, structural organization, establishing more accurately the capital structure, the right place to provide the use of the right amount at the right debt instruments and will make contributions in terms of budget control and balance.