Gayrimenkul geliştirme süreçlerinin mimari tasarım yönünden irdelenmesi: Türkiye'deki gayrimenkul yatırım ortaklıkları örnekleri
Examination of real estate development processes in terms of architectural design: Examples of real estate investment trusts in Turkiye
Yazar: HALE DEMİRCİ
Danışman: PROF. DR. RENGİN ZENGEL
Dokuz Eylül Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Bina Bilgisi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2024
Konu: Mimarlık = Architecture

Özet:
Barınma, insanlık tarihi kadar eski ve köklü bir sorun olmakla birlikte Endüstri
Devrimi nedeniyle yaşanan kentleşme ile bir çatı altında yaşama gereksiniminin
ötesine geçerek sosyal ve kültürel anlamda gündelik yaşantıya dahil olmuştur.
Barınmada kullanışlılık, konfor, estetik ve sürdürülebilirlik gibi unsurların da önemli
hale gelmesi ile "gayrimenkul geliştirme" adı altında çok yönlü ve disiplinlerarası bir
prensip ortaya çıkmıştır. Gayrimenkul geliştirme süreçlerinin tasarım ve uygulama
aşamaları kadar zamanlama ve kalitede mimarın rolü önemli hale gelmiştir.
Günümüzde mimarlar tarafından yönetilen gayrimenkul geliştirme projelerinin, farklı
disiplinlerden profesyonellerce yürütülen projelere kıyasla daha başarılı olduğu
gözlemlenmektedir. Hem bir yatırım aracı hem de büyük ölçekli proje geliştiricisi
olarak görülen Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ABD'de ortaya çıkmış ve yatırım
maliyeti yüksek geliştirme projelerini hayata geçirmiştir. Sonrasında pek çok ülkeye
adapte edilen bu konut üretim biçimi Türkiye'de de farklı konut politikalarının ve
problemlerinin yansıması olarak ortaya çıkmıştır. Araştırmanın temel amacı,
gayrimenkul geliştirme süreçlerini makro ölçekten mikro ölçeğe doğru farklı tasarım
parametreleri ile ele almak, başarılı projelerin ortak özelliklerini belirlemek ve
projelerde iyileştirilmesi gereken noktalara değinmektir. Bu tez kapsamında farklı
GYO'lar tarafından İstanbul, Ankara ve İzmir'de üretilen gayrimenkul geliştirme
projeleri; yerleşim, tasarım ve mühendislik kriterlerine göre yıldız sistemiyle
puanlanarak değerlendirilmiştir. Çalışmanın sonucu olarak, Türkiye'deki gayrimenkul
geliştirme süreçlerinde mimarın ve mimari tasarımın önemi vurgulanmış ve GYO'lar
tarafından üretilecek projelerin gelecek vizyonları için stratejik öneriler sunulmuştur.

Abstract:
Although housing has been a fundamental and deeply rooted issue throughout
human history, with the urbanization triggered by the Industrial Revolution, it has
evolved beyond merely providing shelter, becoming an integral part of daily life in
social and cultural terms. As elements such as functionality, comfort, aesthetics, and
sustainability have become increasingly significant in housing, a multifaceted and
interdisciplinary principle known as "real estate development" has emerged. In real
estate development processes, the architect's role in terms of timing and quality has
become as crucial as it is in the design and implementation phases. Today, it is
observed that real estate development projects led by architects are more successful
compared to those managed by professionals from other disciplines. Real Estate
Investment Trusts (REITs), initially established in the United States as both an
investment vehicle and a large-scale project developer, have successfully executed
high-cost development projects. This model of housing production, later adapted in
many countries, has also emerged in Turkey as a reflection of different housing
policies and challenges. The primary aim of this research is to examine real estate
development processes from macro to micro scale through various design parameters,
identify the common characteristics of successful projects, and address areas that
require improvement. Within the scope of this thesis, real estate development projects
produced by different REITs in Istanbul, Ankara, and Izmir have been evaluated and
rated using a star system based on criteria such as settlement, design, and engineering.
As a result of this study, the importance of architects and architectural design in
Turkey's real estate development processes has been emphasized, and strategic
recommendations have been provided for the future vision of projects to be undertaken
by REITs.