İmar planlama ve uygulaması neticesinde taşınmazın değerinde oluşan artışın bedelsiz dop kesintisi ile ilişkisi üzerine bir araştırma
A study on the relationship between the increase in the value of real estate as a result of zoning planning and implementation and the free dop deduction
Yazar: ALİ İHSAN DANIŞMAN
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ ŞABAN İNAM
Konya Teknik Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Harita Mühendisliği Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2024
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry

Özet:
Şehirlerin planlı ve ruhsatlı yapılaşması için ihtiyacı olan imar parseli temini ve plandaki donatı alanlarının kente, kamuya kazandırılması amaçlanarak yapılan düzenleme ortaklık payı kesintisi, yaşam standartları gelişmiş ülkelerde uzun yıllardır kullanmaktadırlar. Türkiye'de bu uygulamanın geçmişi yaklaşık 150 yıllık bir sürece dayanmaktadır. Fakat Türkiye'de kentleşmenin hızlı bir şekilde oluştuğu son yarım yüzyıllık zaman sürecinde planlı şehirleşme için daha yoğun bir şekilde uygulanmıştır. Bu çalışmada, imar planı uygulama süreci olan arazi ve arsa düzenlemesi kapsamında yapılan bedelsiz düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisinin hukuki boyutta değerlendirilmesi; İmar planlama ve uygulaması neticesinde taşınmazın değerinde oluşan artışın bedelsiz DOP kesintisi ile ilişkisinin incelenmesi esas alınmıştır. 
Konya İli Karatay ilçesi İstiklal Mahallesinde çalışma alanı olarak bir düzenleme sahası belirlenmiştir. Düzenleme alanı sınırlarındaki taşınmazları kapsayan eş-oran alan esaslı imar plan uygulaması yapılmıştır. Çalışmada, 1/1000 ölçekli uygulama imar plan haritalar, mülkiyet haritaları, zemin kullanım durum haritaları ve parselasyon planları kullanılmıştır. İlgili kurumlardan temin edilen bilgiler ve veriler, analiz ve yorumlama aşamasında kullanılmıştır. Taşınmazların piyasa değerlerinin hesaplanmasında ise bu alanın Konya Şehir Hastanesi lokasyonunda olması nedeniyle konut ve konut altı ticari açısından değerli olması, inşaat firmalarının tercih bölgesi olması nedeniyle ana arter cepheli imar(yapı) parsellerinde inşaat alanı esas alınarak değerlendirme yapılmış ve güncel piyasa alım- satım bedelleri hesaplanmıştır. 
Uygulama neticesinde, kadastro parsellerinde alan esaslı eş-oran dağıtım modeli ile yapılan düzenleme sonrasında, kesilen DOP miktarına rağmen düzenleme öncesine göre taşınmaz değerlerinde artış görülmüştür. Birçok taşınmazda değer artışı farklı olmakla birlikte kesilen ve düzenleme ortaklık payı (DOP) olarak belirtilen miktarın, imar plan uygulaması kaynaklı taşınmazlarda oluşan değer artışının karşılığı olduğu kabul edilmektedir. Türkiye'de yürürlükteki uygulamada, taşınmazlardaki değerlenme oranları dikkate alınmadan tüm parsellerden eşit oranda DOP kesilmektedir. Taşınmaz iyelerine tahsis edilen imar parseli işleminin değer üzerinden değil alan esasına göre yapılması ve tahsis edilen imar parsellerin konum, biçim ve yapılaşma haklarındaki farklılıklardan dolayı değer farklılığın düzenleme sahasındaki malikler arasında sosyal adalet ilkelerini zedelemektedir.

Abstract:
Regulatory partnership share deduction, which is made with the aim of providing zoning parcels needed for the planned and licensed construction of cities and bringing the reinforcement areas in the plan to the city and the public, has been used for many years in countries with developed living standards. In Turkey, this practice dates back to a period of approximately 150 years. However, it has been applied more intensively for planned urbanization in the last half century, when urbanization has occurred rapidly in Türkiye. This study is based on the legal evaluation of the deduction of free of charge arrangement partnership share (DOP) made within the scope of land and land arrangement, which is the implementation process of the zoning plan, and the examination of the relationship between the increase in the value of the immovable property as a result of zoning planning and implementation and the free of charge DOP deduction. 
An arrangement area was determined as a study area in Istiklal Neighborhood of Karatay District of Konya Province. Co-proportional area based zoning plan application was made covering the immovables within the boundaries of the regulation area. In the study, 1/1000 scale zoning plan maps, property maps, land use status maps and parceling plans were used. Information and data obtained from relevant institutions were used in the analysis and interpretation phase. In the calculation of the market values of the immovables, since this area is in the location of Konya City Hospital, it is valuable in terms of residential and sub-residential commercial, since it is the preferred area of construction companies, the evaluation was made based on the construction area in the zoning (building) parcels with main artery frontage and the current market purchase and sale prices were calculated. 
As a result of the implementation, after the arrangement made with the area-based co-proportional distribution model on cadastral parcels, there was an increase in immovable values compared to before the arrangement, despite the amount of DOP deducted. Although the increase in value is different in many immovable properties, it is accepted that the amount deducted and stated as regulation partnership share (DOP) is the equivalent of the increase in value of immovable properties due to zoning plan implementation. In the current practice in Turkey, DOP is deducted equally from all parcels without taking into account the appreciation rates of immovable properties. The fact that the zoning parcel allocated to immovable owners is not based on value but on the basis of area, and the difference in value due to differences in the location, form and construction rights of the allocated zoning parcels undermines the principles of social justice among the owners in the regulation area.