Türkye'de finansallaşmanın ipotekli konut kredileri üzerinden değerlendirilmesi: İstanbul örneği
Evaluation of financialization process in Turkey through mortgage loans: The case of Istanbul
Yazar: AHMET SUVAR ASLAN
Danışman: PROF. DR. İCLAL DİNÇER
Yıldız Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı / Şehir Planlama Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2018
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Konut sosyal, ekonomik ve politik etkileri olan önemli bir fenomendir. Tarihsel olarak inşaat sektörünün yönünü belirlediği gibi finans kurumlarının hem inşaat firmalarına hem son kullanıcılara verdikleri krediler sebebiyle finans alanı için buluşçuluğun tetikleyicisidir. Bu tez konut fenomenini ipotekli konut kredilerinin finansallaşmaya etkisi bağlamında değerlendirmektedir. Gelişmiş ülkeler başta olmak üzere gelişmekte olan ülkelerde de mekanın finansallaşması süreci gerçekleşmektedir. Gelişmiş ülkelerin aksine Türkiye ipotekli konut kredi sistemine oldukça geç bir tarih olarak kabul edebileceğimiz 2007 yılında geçmiştir. 2007 yılı aynı zamanda ipotekli konut kredilerine bağlı gelişen küresel finansal krizin başladığı yıldır. Türkiye'nin ipotekli konut kredisi sistemine geç girmiş olması, sisteme giriş için talep edilen yüksek kredi puanlaması ve yüksek giriş sermayesi talebi (Loan to Value)  istemesi ve eşik altı kredilere izin vermeyen yapıya sahip olması nedeni ile küresel finansal krizden görece az etkilenmiş ülkelerden biridir. Lakin, Türkiye 2007'den bugüne artan bir miktarda ipotekli konut kredisi borcu biriktirmektedir. Türkiye ipotekli konut kredisi piyasasına geç giren bir ülke olmasına rağmen, mevcut toplam ipotek borçları 2018 yılına kadar 49.127,26 milyon dolara ulaşmıştır. Gelişmekte olan ülkelerdeki ipotekli konut kredisi borç miktarları ve menkul kıymetleştirmelerin gelişmiş ülkelere göre sınırlı olduğunu söylemek hatalı olmayacaktır. Bu bağlamda Türkiye'de henüz ipotekli konut kredileri üzerinden hayata geçmiş olan bir menkul kıymetleştirme sisteminin olmadığı da belirtilmelidir. Buna karşın, konut sektörünün likitleştirilmesi çabası olarak kabul edebileceğimiz gayrimenkul sertifika sitemi isimli bir pilot uygulama Mart 2017'de başlamıştır. Bu çalışma, ipotekli konut kredilerinin Türkiye'deki ulusal konut arzını hangi ölçüde etkilediğini ve buna bağlı gerçekleşen eşitsiz coğrafi gelişmenin boyutlarına ilişkin bir çerçeve sunarak finansallaşmanın gelişmekte olan ülkelerdeki yapısına dair katkıda bulunmayı amaçlamaktadır. Çalışmada karma analiz yöntemi uygulanmıştır. Buna göre veriler birbirini besleyen üç farklı aşamada toplanmıştır. İlk adımda, biri ülkenin en büyük ipotekli konut kredisi kullandıran bankalarından biri olmak üzere kurumlardan nicel veriler toplanmış, daha sonra bu verilerin analizi üzerinden nitel verilerin toplanabilmesi için derinlemesine mülakatlar yapılmış ve son olarak bu iki veri setinin analizi ile İstanbul örnekleminde hanehalkı anketleri gerçekleştirilmiştir. Tez ilk aşamada sorunu ortaya koyup sonra uygulanan metodolojiyi anlatmaktadır. Daha sonra ise kent mekanında ipotekli konut kredilerini odağa alarak finansallaşma kavramı hakkında bir tartışma sunulmaktadır. Bu tez kapsamında yapılan literatür incelemesi Türkiye'nin yaşadığı finansallaşma deneyiminde konutun hangi yönlerden etkilendiğini tespit edebilmek için analitik bir temel sağlamayı amaçlamıştır. Gelişmiş ülkelerdeki ipotekli konut kredisi sistemi örneklerini inceleyerek bu sistemin çalışma prensipleriyle henüz 2007 yılında bu yapıya geçmiş olan Türkiye arasındaki benzerlikler ve farklılıklara ilişkin bir çerçeve sunulması hedeflenmektedir. Saha çalışması aşamasında Türkiye'nin finansal başkenti olarak adlandırılan İstanbul örneği incelenmiş ve değerlendirme bunun üzerinden yapılmıştır. Sonuç olarak devlet, finans ve gayrimenkul alanı temsilcileri tarafından konuta erişilebilirliği arttırdığı iddiası ile pazarlanan ipotekli konut kredilerinin ulusal konut arzında alternatifsizliğe yol açtığı görülmüştür.

Abstract:
Housing is an important phenomenon with social, economic and political effects. As housing historically dominates the construction sector, it is also a driving force for the field of finance because of the loans that financial institutions give to both the construction companies and the end users. This thesis discusses the housing phenomenon in the context of the impact of mortgage loans on financialization. The process of financialization of space is notably taking place in developed countries, but also in emerging countries too. Unlike developed countries, Turkey has adopted in the mortgage system in 2007, which can be regarded as quite a late date. The year 2007 also marks the beginning of the global financial crisis due to the mortgage. Turkey is one of the least affected countries by the global financial crisis due to being included late in the mortgage system, claiming high credit scoring points and high LTV ratio and having a structure that does not allow subprime lenders. However, the accumulated mortgage debt has been increasing at a significant rate since 2007. Even though Turkey is a late adopter, the current accumulated mortgage debt has reached 49.127,26 million dollars by 2018. It would not be wrong to say that mortgage debt amounts and securitizations in emerging countries are limited with respect to the developed countries. In this context, we must say that there is not yet a securitization system in force in Turkey. Nevertheless, the real estate certification system, which we can consider as an effort of liquidating the space, started in March 2017 as a pilot scheme. This study contributes the literature on the financialization of space in emerging countries by presenting to what extent the introduction of the mortgage system has affected the housing supply in Turkey and the dimentions of uneven geographical development has occured accordingly. A mixed analysis method was used in this study. The data were collected in three different stages feeding each other. In the first step, quantitative data were collected from institutions, one of which was the largest mortgage lender in the country; then through analysis of these data, in-depth interviews were conducted for collecting the qualitative data, and finally with the analysis of these two data sets, household surveys were conducted in the case of Istanbul. This thesis reveals the problem at the first stage and then describes the methodology applied. Later, a short discussion on the concept of financialization is presented by taking the mortgage system as a focus in the urban space. The literature review aims to provide an analytical basis for determining in what aspects the housing sector has influenced in the experience of financialization in Turkey. Examining the mortgage system cases in developed countries, it is aimed to provide a framework concerning the similarities and differences between the operating principles of this system in developed countries and in Turkey, which is just included the system in 2007. In the stage of field work, the experience of financialization is examined in the case of İstanbul, called the financial capital of Turkey. As a result, it has seen that mortgage loans, which marketed by the state, finance and real estate field representatives with the claim that they have increased accessibility to housing, lead to lack of alternative in the supply of national housing.