Konut değerini etkileyen faktörlerin incelenmesi
Analysis of the factors affecting housing value
Yazar: MEHMET YASER GENCAN
Danışman: DOÇ. DR. FARUK DAYI
Kastamonu Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İşletme Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2024
Konu: İşletme = Business Administration
Dizin: Genelleştirilmiş doğrusal modeller = Generalized linear models ; Hedonik model = Hedonic model ; Konut fiyatları = Housing prices ; Konut piyasası = Housing market ; Samsun = Samsun

Özet:
Konut fiyatlarını etkileyen birçok faktör vardır. Enflasyonist dönemlerde maliyetlerdeki artış, inşaat maliyetlerine yansıyarak konut fiyatlarını yükseltmektedir. Ayrıca faiz oranlarının yükselmesi kredi maliyetlerini ve aylık taksit ödemelerini artırdığı için konut satın alanların sayısı oldukça düşüktür. Faiz oranları düştüğünde de konut fiyatları sebepsiz yere bir anda yükselebilmektedir. Konut fiyatları yükseldikçe konut satın almak daha zor olmaktadır. Bu husustan hareketle çalışmada konut fiyatını etkileyen faktörlerin araştırılması amaçlanmaktadır. Çalışmada konut değerini etkileyen mikro faktörler tespit edilmiştir. Araştırma Karadeniz Bölgesinde en gelişmiş il olan Samsun'da yapılmıştır. Ulusal düzeyde konut ilanının verildiği bir  web sayfasından 5.987 adet satılık 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 konutun verileri temin edilmiştir. Konut fiyatı üzerinde etkisi olduğu belirlenen 22 değişken ile bir model oluşturulmuştur. Elde edilen veriler ile Hedonik fiyat modeli kullanılarak Genelleştirilmiş Lineer Modeli ile analiz yapılmıştır. Ayrıca konut fiyatları ile konut özellikleri arasında anlamlı bir farklılık olup olmadığı ANOVA ve t-testi ile incelenmiştir. Konutun metrekare büyüklüğü, konutun bulunduğu kat, binadaki kat sayısı, konuttaki banyo sayısı, konutun bulunduğu mahalle ve ilçe, konutun oda sayısı, konutun aidat tutarı, binanın yaşı, konutun ısıtma sistemi, konutun site içinde olma durumu, konutun tapu türü, konutun satıcısı, konutun ulaşıma yakınlık durumu ve konutun manzarasının konut fiyatlarını pozitif yönde etkilediği belirlenmiştir. Konutta balkon olma durumu, konutun kullanım durumu, konutun krediye uygunluk durumu, konutun cephesi, konutun muhiti ve konut tipi değişkenlerinin ise modelde anlamsız çıktığı tespit edilmiştir.

Abstract:
There are many factors affecting house prices. During inflationary periods, the increase in costs is reflected in construction costs and increases housing prices. In addition, as rising interest rates increase the cost of credit and monthly installment payments, the number of house buyers is quite low. When interest rates fall, house prices can suddenly be raised for no reason. As housing prices rise, it becomes more difficult to buy a house. Based on this issue, this study aims to investigate the factors affecting the house price. In the study, micro factors affecting housing value are identified. The research was carried out in Samsun, the most developed province in the Black Sea Region. Data on 5,987 1+1, 2+1, 3+1 and 4+1 houses for sale were obtained from a website where housing advertisements were posted at the national level. A model was constructed with 22 variables identified to have an impact on house prices. The data obtained was analyzed with the Generalized Linear Model using the Hedonic price model. Additionally, whether there was a significant difference between housing prices and housing features was examined using ANOVA and t-test. Square meter size of the house, the floor where the house is located, the number of floors in the building, the number of bathrooms in the house, the neighborhood and district where the house is located, the number of rooms in the house, the dues amount of the house, the age of the building, the heating system of the house, the status of the house in the site, the title deed type of the house, the seller of the house, It has been determined that the proximity of the house to transportation and the view of the house positively affect house prices. It was determined that the variables of having a balcony in the house, the usage status of the house, the credit suitability of the house, the facade of the house, the neighborhood of the house and the type of house were found to be insignificant in the model.