Makroekonomik değişkenlerin ve ekonomik konjonktürün gayrimenkul yatırım ortaklıkları üzerindeki etkisinin incelenmesi
Examining the effects of macroeconomic variables and economic conjuncture on real estate investment trust
Yazar: MÜNEVER PAHAERDING
Danışman: DR. FEYZİ HAZNEDAROĞLU
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / İnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı / Yapı İşletmesi Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: İnşaat Mühendisliği = Civil Engineering

Özet:
Bu çalışmada; Türkiye'deki gayrimenkul sektörünün makroekonomik değişkenlere duyarlılık derecesi ve makroekonomik değişkenlerle GYO getirileri arasındaki etkileşim, Türkiye'nin Ocak 2003-Mart 2019 dönemi verileri kullanılarak analiz edilmiştir. Ekonomik büyüme, faiz oranı, altın fiyatları, borsa hisse senedi endeksi, demir fiyatları ve dolar kuru açıklayıcı değişkenler olarak kullanılmıştır.

Sözkonusu verilere ait zaman serilerinin durağanlık dereceleri ADF birim kök testiyle incelenmiş ve bütün serilerin birinci farkta durağan oldukları tespit edilmiştir. Serilerin durağanlıkları sınandıktan sonra ekonometrik analize geçilmiş olup, BİST XGYO endeksinin bağımlı değişken, altın fiyatları, BİST100 endeksi, demir fiyatları, ABD doalr kuru, konut kredi faiz oranı ve sanayi üretim endeksinin bağımsız değişken olduğu ve konut fiyat endeksinin bağımlı değişken altın fiyatları, BİST100 endeksi, demir fiyatları, ABD dolar kuru, konut kredi faiz oranı ve sanayi üretim endeksinin bağımsız değişken olduğu iki ayrı gurup ekonometrik analiz yapılmış, en son bu iki gurup analizin sonuçları karşılaştırılmıştır.

Bu çalışmanın GYO endeksi için yapılan johansen eşbütünleşme testi sonucunda seriler arasında 4 tane eşbütünleşik vektör olduğu saptanmış olup, bu serlerin arasında uzun dönem ilişkisi bulunduğuna işaret etmektedir. Vektör hata düzeltme modelinden çıkan sonuçlar ise GYO endeksi ile seriler arasındaki kısa dönem ilişkilerini vermekte olup, kısa dönemde GYO endeksi ile kendi gecikme değerleri, demir fiyatının gecikmeli değerleri, BİST100 endeksinin gecikmeli değerileri, dolar kurunun bir gecikmeli değeri arasında anlamlı ilişkilerin olduğu görülmüştür. Daha sonra yapılan Granger nedensellik testi ise değişkenlerin arasındaki nedensellik ilişkisinin yönünü vermekte olup, BİST100 endeksi, demir fiyatları ve GYO endeksi aralarında çift yönlü, dolar kuru ve GYO endeksi aralarında tek yönlü nedensellik ilişkisi saptanmıştır. Nedensellik testinin sonuçları VECM analiz sonuçlarıyla örtüşmekte olup, daha sonra yapılan etki tepki analizi ve varyans ayrıştırması da değişkenler arasındaki bu ilişkilerin dinamik yapısı ve etkileşimin derecesini ve yönünü daha net göstermekle beraber aynı sonucu vermektedir. bu sonuçlara bulgulara dayanarak; Türkiye'de gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) piyasasını kendi geçmiş dönem hareketleri, borsa trendi ve demir fiyatları ve Döviz piyasasından etkilendiği görülmüştür. Sanayi üretim endeksi, konut kredi faiz oranı gibi değişkenlerle ise anlamlı düzeydeki bir etkileşim gözlemlenememiştir. Altın fiyatları , borsa endeksi , demir fiyatları ve döviz kurları ile olan anlamlı etkileşimden yola çıkarak gayrimenkul sektörüne yönelik politikalar geliştirilirken bu değişkenlerinde göz önünde bulundurulmasının gerektiği söylenebilir.

Konut fiyat endeksi değişkeni açısından yapılan analizlerin sonucuna gelince, 2 gecikmeli johansen eşbütünleşme testi sonucunda seriler arasında 4 adet eşbütünleşik vektör olduğu saptanmıştır. Bu sonuçtan yola çıkarak modeldeki değişkenler arasında uzun dönem ilişkisinin olduğu söylenebilir. VECM analizinde vektör hata düzeltme katsayısının negatif ve anlamlı sonuç vermesi seriler arasındaki kısa dönemde meydana gelen sapmaların0.34% düzelerek uzun dönem dengesine doğru hareket ettiğini göstermektedir. modelden elde edilen katsayıların anlamlılıklarına bakıldığında ise sadece konut fiyat endeksinin gecikmeli değeri ve konut kredi faiz oranı değişkeni istatiksel olarak anlamlı çıkmıştır. Bu sonuçtan yola çıkarak konut fiyatlarındaki hareketlerin kendi geçmiş değerleri ve konut kredi faiz oranlarından anlamlı derecede etkilendiği, bist100 endeksi, altın fiyatları, demir fiyatları, dolar kuru ve sanayi üretim endeksinden etkilenmediği söylenebilir.

Ancak modeldeki değişkenler arasındaki ilişkinin nedensellik yönünü araştıran Granger nedensellik testinin sonuçlarına baktığımızda konut fiyat endeksi ile konut kredi faiz oranı, sanayi üretim endeksi ve BİST100 endeksi aralarında tek yönlü nedensellik ilişkileri saptanmıştır. Daha sonra yapılan etki tepki fonksiyon ve varyans ayrıştırması analizinden çıkan sonuçlarda Türkiye'de araştırmanın kapsamındaki dönem içinde konut fiyatlarındaki

hareketliliğin daha çok kendi geçmiş değerlerinden ve konut kredi faiz oranlarındaki değişimden etkilendiğini göstermektedir. konur fiyatlarındaki artış bir sonraki dönemde artışa neden olduğundan yola çıkarak hane halkının konut fiyatlarındaki daha çok artış beklentisiyle sahip olduğu konutlarını servet olarak değerlendirdiği ve böylece fiyatlarda artışın devam etmesi olarak yorumlanabilir. Konut kredi faiz oranlarındaki artışın konut fiyatlarındaki azalmaya neden olması ise konut finansman maliyetinin inşaat sektörü için önemli etmen olduğunu gösterdiği söylenebilir.

Son olarak, GYO endeksi ve konut fıyat endeksı üzerinde gerçekleştirilen analiz sonuçları birleştirildiğinde, Türkiye'de gayrimenkul fiyatlarındaki değişim ve hareketliliklerin büyük ölçüde kendi iç piyasa hareketliliğinden kaynaklanmakla beraber makroekonomik hareketlerle de anlamlı derecede ilişki içinde olduğu söylenebilir, özellikle BİST100 endeksi, konut kredi faiz oranı, dolar kuru değişkenlerinin gayrimenkul fiyat hareketlerine önemli etkide bulunduğu söylenebilir.

Abstract:
In this study, the sensitiveness of Turkish real estate investment trusts (REITs ) to macroeconomic variables and the dynamic relationship between the Turkish real estate investment trusts (REITs) vs macroeconomic variables are investigated using the monthly data between the period from January 2003 to March 2019. The macroeconomic variables which are found to have effect on real estate market as economic growth, interest rate, stock index, gold price, USD exchange rate and iron price are used as explanatory variables.

Firstly, stationarity levels of the series were examined by ADF unit root test and it was decided that all series were stationary in the first difference. Secondly, two group of econometric analysis is conducted where in the first group, the REİT index is explained variable and economic growth, interest rate, stock index, gold price, USD exchange rate and iron price are explanatory variables. In the second group, the house price index is explained variable and economic growth, interest rate, stock index, gold price, USD exchange rate and iron price are explanatory variables. Lastly, the results of the two group of econometric analysis are compared.
The cointegration test results of the first group analysis conducted for REİT index showed that there are four cointegrated vectors between these series. This is the proof that thesef variables are moving together in the long run. The results of Vector Error Correction Model ( VECM) shows the short run relationship between them ,which is the REİT index is related to it's own lagged values, the lagged values of iron price, the lagged values of BİST100 index, and the lagged value of USD exchange rate .The Granger Causality test then shows the direction of the relationship that the REİT index have bidirectional causality with BİST100 index and iron price, also there is single directional causality from USD exchange rate to REİT index. The result of causality test is consistent with the former results and the later analysis of impulse response function and variance decomposition also support the results of the former analysis. According to these findings, it is seen that the

macroeconomic variables affecting the REIT market in Turkey are, respectively, their past movements, stock market trends, iron prices and USD exchange rate. At the same time, the rest of mocroeconomic variables such as the economic growth and housing loan have no impact on Turkish REIT market. It can be advised that the significant relationship between REIT index and other macroeconomic variables such as stock index, iron price and excahnge rate must be taken into accont when developing policies about the Turkish REIT market.

The cointegration test results of the second group analysis conducted for house price index showed that there are four cointegrated vectors between these series. This is the proof that these variables are moving together in the long run. The Vector Error Correction coefficient is negative and istatistically significant, it means that the error correction function is working fort his model. only the coefficients of housing loans and the lagged value of housing price index is significant among all the variables, which means the housing price index is related to it's own lagged values and the housing loan. According to this results ,it can be said that the housing price is mostly affected by it's own past movement and housing loan. But it is not effected by the other vriables as gold price, stock index, industrial production index, exchange rate and iron price.

The Granger Causality test then shows that housing loan is the Granger cause of housing price index while housing price index is Granger cause of industrial production index and BIST100 index. According to these results and the later analysis of impulse response function and variance decomposition, it is shown that movement of housing price in Turkey is mostly related to it's past movement and secondly related to the housing loan. According to this result, it can be concluded that the households expectation to more increase on housing price and keeping it as an asset cause the increase in the housing price. The fact housing loan have negative impact on the housing price can be explained as the housing financing cost is an important factor that affectign the housing sector.

Finally, when the results of analysis on REIT index and house price index are combined,it can be said that changes and movements in real estate prices in Turkey are largely due to its domestic market mobility ,but at the same time, it also have significant relation to the macroeconomic movements, especially BİST100 index, housing loan interest rate, dollar exchange rate