İstanbul'da üst gelir grubu konut alanlarının çağdaş planlama ve tasarım yaklaşımları çerçevesinde değerlendirilmesi
The evaluation of the high income housing settlements according to contemporary planning approaches
Yazar: ÖZDEN SARIKAYA
Danışman: PROF. DR. NURAN ZEREN GÜLERSOY
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2002
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Konut alanları = Housing lands ; Planlama = Planning ; Toplu konutlar = Mass houses ; Üst gelir grubu = Upper income group ; İstanbul = Istanbul

Özet:
"İstanbul'da Üst Gelir Grubu Konut Alanlarının Çağdaş Planlama ve Tasarım Yaklaşımları Çerçevesinde Değerlendirilmesi" adlı çalışmanın çıkış noktası, ülkemizde özellikle 1985 sonrasında sayılan hızla artan, toplu halde inşa edilen üst gelir grubu konut alanlarının nitelikleriyle beraber bir bütün olarak ortaya koyulması ve değerlendirilmesi isteği olmuştur. Bu tür konut alanları değerlendirilirken kullanılan yöntemler, genellikle iki ya da daha fazla konut alanının bir nitelik bakımından karşılaştırılması şeklinde uygulanmıştır. Ancak bu çalışmanın başlangıcında bu tür konut alanlarının alıcı buldukları fiyat aralıklarıyla sundukları niteliklerin paralellik göstermemesi ve bu konutların, dünya çapında kabul görmüş ve bizim mevzuatımızın öngördüğü çağdaş planlama yaklaşımları çerçevesinde gerekli nitelikleri taşımamaları, bir sorun olarak ele alınmıştır.Bu sorunsal çerçevesinde, çalışmanın amacı, söz konusu konut alanlarının bir bütün olarak değerlendirilmesi ve irdelenmesi şeklinde ortaya çıkmıştır. Araştırma kapsamında mekansal sınır İstanbul Ü Sinindir. Siteler ve Rezidanslar ay rı ayrı irdelenmiştir. İncelenen süreç Türkiye'deki ve gelişmiş ülkelerdeki konut eğilimlerinin gelişimini içermektedir. Cumhuriyet öncesi dönemden günümüze kadarki konut mevzuatının gelişimi ve Dünyada 2. Dünya Savaşı sonrası yaşanan gelişimler kapsama alınmıştır. "Türkiye'de Konut ve Toplu Konut Uygulamaları" başlıklı İkinci Bölüm'de toplu konut kavramı çeşitli kaynaklardaki tanımlarıyla ortaya koyulmuş, Türkiye'de konut ve toplu konutla ilgili yasal çerçeve ve tarihsel gelişim, Cumhuriyet Öncesi, 1923-1950 dönemi, 1950-1960 dönemi ve planlı dönem olarak incelenmiştir. Bu dönemlerde, konut inşaat sektörünü etkileyen tüm yasal olaylar, Beş Yıllık Kalkınma Planlarındaki hükümler ve Toplu Konut Kanunu özel olarak incelenmiştir. "İstanbul'da Konut Alanlarının Gelişimi" başlıklı Üçüncü Bölüm'de ise, Türkiye'de konut konusunda yaşanan tarihsel sürece paralel olarak İstanbul kentinin konut gelişimi incelenmiştir. İstanbul, ülkedeki sosyal ve ekonomik değişimlerin en çok etkilediği, hatta bu değişimlerin ilk olarak gerçekleştiği şehir olarak önem taşımaktadır. Çalışmanın konusunu oluşturan konut alanları ise, ekonomik değişimlerin çok hızlı bir şekilde yaşandığı 1985 sonrasında ortaya çıkmaya başlamıştır. Bu nedenle İstanbul'un konut gelişimi, 1985 öncesi ve 1985 sonrası olarak ele alınmış ve incelenmiştir. "Gelişmiş Ülkelerde Konut Olgusunun Tarihsel Gelişimi ve Çağdaş Planlama Yaklaşımları" başlıklı Dördüncü Bölüm'de, öncelikle, Avrupa ve Amerika'daki konut gelişimine 2. Dünya Savaşının etkileri incelenmiş ve Amerika'da savaş sonrası toplu konut üretim biçimi ele alınmıştır. Çünkü "Banliyöleşme" olarak adlandırılan bu gelişim, 1985 sonrasında ülkemizde yaşanan konut gelişimiyle benzerlikler göstermektedir. Çağdaş planlama yaklaşımları üretilmesini gerekli kılan bu süreç ve sonuçlarından sonra, özellikle önemli kuramcıların konutla ilgili görüşleri ve Yeni Şehircilik kavramı üzerinde durulmuştur. Daha sonra çağdaş planlama yaklaşımlarının konutla ilgili ilkeleri "kent ve bölge ölçeği, viiikonut yakın çevresi ve konut ölçeği" olarak üç ölçek altında belirlenerek sıralanmıştır. Çalışmanın özgün kısmını oluşturan "İstanbul Metropoliten Alanında Üst Gelir Grubu Konut Alanlarının Çağdaş Planlama Ve Tasarım tikelerine Göre Değerlendirilmesi" başlıklı Beşinci Bölümde, tezin başlangıcından itibaren toplanmaya başlanan ve İstanbul İl sının dahilinde 1985 sonrasında inşa edilmeye başlanmış konut alanlarının en önemlilerine ait nitelikleri içeren bilgiler, toplanarak bir tablo haline getirilmiştir. Bu tabloda, söz konusu konut alanlarından 125 adedine ait, ilçe, büyüklük, semt, konum, yapım yılı, firma, toplam m2, zemin durumu, yapım tekniği, ulaşım şekli, otopark, yeşil alan, donatı varlığı, konut tipi, ekstra oda, kullanıcı ve fiyat bilgileri bir arada bulunmaktadır. Söz konusu bilgiler, konut alanlarının çoğunda yerinde incelemeler yapılarak, gayrimenkul bilgi bankalarından, seri ilanlardan, süreli yayınlardan ve konut alanlarına ait broşürlerden faydalanılarak derlenmiş ve güncellenmiştir. Yine bu bölümde, 125 konut alanının İstanbul'daki konumunu göstermek üzere, idari sınırlan, su toplama havzalarını, mutlak koruma kuşaklarım, orman sınırlarını, özel yapılaşma koşullu alanları, toplu konut alanlarını, Boğaziçi bölgelerini, merkezleri ve ana ulaşım arterlerini içeren bir harita üretilmiştir. Bu harita üzerinde konut alanlarının kümelendikleri yerler işaretlenmiş, böylece yoğunlaşmanın nerelerde olduğu görsel olarak vurgulanmıştır. Daha sonra, tabloda gösterilen veriler, istatistik yöntemleri kullanılarak grafik haline getirilmiş ve konut alanlarının nitelikleriyle ilgili sonuçlar elde edilmiştir. Aynı bölümün devamında Tablodan elde edilen istatistik! veriler, çağdaş planlama yaklaşımları ve daha önce anlatılan konut mevzuatı çerçevesinde, bir değerlendirme yöntemi oluşturulmuştur. Bu yöntemde İstanbul'daki konut alanla rı için değerlendirme ölçütü olarak ele alınması gereken nitelikler, bölge ve kent ölçeği, konut yakın çevresi ölçeği ve konut ölçeği başlıkları altında ele alınmış ve değerlendirme tablosu haline getirilmiştir. Her ölçütün kaç puan olarak ölçüleceği de bu tabloda belirtilerek standart ve objektif bir değerlendirme elde edilmeye çalışılmıştır. Bölüm sonunda, bu konut alanlarının belirlenen ilkelere uygunluğunun değerlendirilmesi için önerilen yöntem çerçevesinde seçilen ve belli bir büyüklüğün üzerinde olan 16 konut alanı detaylı olarak ele alınmıştır. Seçilen konut alanları değerlendirme yönteminde önerilen tablo çerçevesinde değerlendirilmiş ve puanlanmıştır. Çalışmanın sonucunda bu konut alanlarının 5 üzerinden aldıkları puanlar, çağdaş planlama yaklaşımları çerçevesinde ne durumda olduklarının ortaya koyulmasında ve fiyatlarıyla niteliklerinin karşılaştırılmasında kullanılmıştır. Son derece yüksek fiyatlara satılan bazı konut alanlarının düşük puanlarda kalması, İstanbul'da konut alanlarında sunulan niteliklerin Dünya'daki çağdaş planlama yaklaşımlarının, lüks konut üretiminde ülkemizde geri planda tutulduğunu ortaya çıkarmıştır.

Abstract:
The starting point of this study, " The Evaluation Of The High Income Housing Settlements According to Contemporary Planning Approaches" is, the demand of determining and evaluating the mass housing settlements established after 1985 in Istanbul as a whole. The way of evaluation of this kind of Housing Areas is used to be the comparison of two or more housing areas. But in this study main problem is taken as, the unparallelness of the prices of these houses with their services and supplies, and the lack of criteria of contemporary planning approaches in these settlements. The aim of the study is, determining the development process and characteristics of these settlements, entirely analysing and evaluating the chosen housing areas and the comparison of the prices with the evaluation results. The content of the study includes, Istanbul administrative province boundaries. Housing Sites and Residences are considered seperately. The development process is researched as "in Turkey" and "in Developed Countries". In Turkey the process includes pre-Republic period until today. In developed Countries The Post- World War II period is considered. In the 2nd part of the study the housing and mass housing implementations in Turkey are explained. The description of "Mass Housing" is done using different resources. The historical development of housing laws in Turkey is explained as "pre- republic period", "1923-1950 period", "1950-1960 period" and "planned period". In these periods, all the legal process, Housing decisions in 5 year plans and Mass Housing Law is mentioned. In the third part "The Development Of Housing Areas In Istanbul", the housing development of Istanbul during Turkey's Housing development process is explained. Istanbul is the most important city of the country and reflecting the changes in the society and economics immediately. Post 1985 period is very important about these economical and social changes in the country. So this development process is mentioned as "pre- 1985 and post 1985 period" in Istanbul. In the 4th section called "The Development of Housing in Developed Countries and Contemporary Planning Approaches" first, European and American housing development process after World War II is explained. Then "Suburbanisation" and "The New Urbanism" is defined and researched. Suburbanisation process shows great similitaries with the process in housing after 1985 in Istanbul. New approaches like the New Urbanism are needed after suburbanisation and its results. At the end of this section, the criteria and standerts of these new approaches for housing areas are determined. They are explained in regional, urban, neighbourhood and house scales. The 5th section of the study is the body of the study. All the information collected from the beginning of the study about the housing settlements after 1985 is shown in a table. This table contains, 125 housing settlements and their, region, size,location, contraction year, contractor firm, total area, geological situation, construction technique, accessiblity, car parking, green area, service, housing type, user and price information. These information is collected by investigating in the area, using newspapers, periodicals, web sites and brochures. These housing settlements are shown on a map, containing boundaries, Bosphorus Regions, Forests, Water Areas, main transportation lines and centers. The information on the table are shown as graphics and taken statistical results. The statistical information found in the table, the legal standarts, and the contemporary approaches are set as an evaluation technique. Each criteria is measured in a standart way and it's tried to get an objective measuring method. At the end of the 5th section, according to the method proposed, 16 housing settlements choosen are evaluated and measured. They are evaluated and measured about the principles in the previous chapter. In the conclusion, the points are used for comparison of the prices and the specialities of these housing areas. Some of the most expensive hoses in Istanbul took the least points in the evaluation system. And this shows that in Istanbul the supply of these houses are not enough to be considered as contemporary housing areas.