Gayrimenkul rehninde dereceler ve sıra /
Yazar: MEHMET ŞİRİN ERDOĞAN
Danışman: YRD. DOÇ. DR. CEMAL OĞUZ
Gazi Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 1999
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Borçlar hukuku = Law of obligations ; Derece = Degree ; Gayrimenkuller = Real estates ; Rehin = Pledge ; Sıra = Line ; Özel hukuk = Private law ; İpotek = Mortgage

Özet:
En yalın haliyle; rehin alacaklının sahip olduğu bir ayni teminat olup, borçlunun ödeme yapmaması, kısmi ödeme yapması veya kötü ödeme yapması hallerinde alacaklının zararlarını ve alacağını karşılayabilmesi için kendisine verilmiş bir haktır. Bu hakkın, teminat ve gayrimenkulun ekonomik değerinin tedavülü şeklinde iki önemli işlevi vardır. Rehin hakkı; menkul mallar (taşınır bir mal, bir hak, alacak veya canlı hayvanlar) veya gayrimenkul mallar üzerine kurulur. Bu hak tescilli ve tescilsiz olmak üzere iki şekilde doğabilir. Bilindiği gibi gayrimenkul rehni MK. 765-887 maddelerinde düzenlenmiştir. Hak sahibine alacağını gayrimenkulun değerinden elde etme yetkisi veren, borcun ifa edilmemesi halinde alacaklıya gayrimenkulun icra vasıtasıyla sattırıp satış değeri üzerinden alacağını öncelikle tahsil etme hakkı veren bir ayni haktır. Mutlak bir ayni hakka sahip olan alacaklı, bu hakkını tüm üçüncü kişilere ve gayrimenkul malikinin diğer alacaklılarına karşı ileri sürebilir. MK. m. 765 "Gayrimenkul rehni ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde tesis olunabilir. Bundan başka herhangi bir biçimde gayrimenkul rehni yasaktır." Madde metninden de anlaşılacağı üzere Türk Hukuk sisteminde gayrimenkul rehni çeşidi sınırlı sayıdadır, yasanın saymış bulunduğu ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi dışında herhangi bir gayrimenkul rehni çeşidi kurulamaz. Bu durum, Medeni Kanunun sınırlı ayni haklar için getirmiş olduğu Numerus Clausus (Adette Belirlilik) ilkesinin rehin hukukundaki özel bir uygulamasını teşkil eder. Gayrimenkul rehnedilirken, MK. m. 766 uyarınca belirli bir alacak miktarı için rehnedilebilir bu alacakta belirlilik ilkesinin bir sonucu olup, emredici bir kuraldır. Ayrıca, üzerine rehin kurulacak taşınmazın belli olması ve tapu kütüğüne de kayıtlı olması gerekir. Bu da, taşınmazda belirlilik ilkesinin bir sonucudur. Gayrimenkul rehni tapu kütüğüne yapılacak tescille kurulur. (MK.m.771) Bu işlem, hakkın doğmasınısağladığı gibi, hakkı alenileştirirde. Buna da, kamuya açıklık yani aleniyet ilkesi denir. Gayrimenkul rehni, taraflar arası sözleşmeyle, ölüme bağlı tasarruf ile, tek taraflı bir hukuki işlemle, Mahkeme Kararıyla veyahut kanundan doğan bir hakla kurulabilir. Rehin hakkı kural olarak tescille doğmaktadır. Ancak, doğrudan doğruya kanundan doğan tescilsiz rehin haklarıda bulunmaktadır. (MK. m.780-781 ve 791) Gayrimenkul rehni, terkin, taşınmazın yok olması ve taşınmazın kamulaştırılmasıyla son bulur. Gayrimenkul rehnin derecesi ve sırası konuları doktrinde görüş birliği içinde açıklanmış değildir. Derece ve sıranın eş anlamlı olduğu, rehnin derecesinin aynı zamanda sırasını da gösterdiği ileri sürülmektedir. Derece; maddi anlamda taşınmazın herhangi bir rehin hakkına tahsis edilmiş değer payını, şekli anlamda tapu sicili tekniğine göre ayrılarak sınırlandırılmış ve tescil edilmiş, değer payını ifade etmektedir. Sıra; maddi anlamda bir rehin hakkının taşınmazı yükleyen diğer rehin hakları irtifaklar ve taşınmaz mükellefiyetleri karşısındaki öncelik durumunu, şekli anlamda ise rehin hakkının tapu kütüğünde işgal ettiği derecenin taşıdığı sıra numarasını gösterir. Doktrindeki bir takım yazarların, "sıralı derecede" rehin hakkı deyiminin bizce de daha doğru olacağı kanaatindeyiz. Sınırlı ayni hakların önceliği sorunu sıra kavramının önemini artırmaktadır. Bu nedenle de, gayrimenkul üzerinde sınırlı ayni haklar arasındaki öncelik ilişkisi sırasına göre belirlenir. Kural olarak sınırlı ayni haklar kuruluş tarihlerine göre öncelik kazanırlar (MK. 930). Ancak, bütün ilgililerin muvafakati ile aksine yapılacak bir sözleşmeyle bu kural bertaraf edilebilir. 11MK.; aynı gayrimenkul üzerinde kurulmuş birden fazla rehin hakkı arasındaki sıra konusunda; zamanca önce olan, sırada önce olur. (Prior Tempore Potior Jure) ilkesinden ayrılarak derece sistemini kurmuş ve gayrimenkul rehnedilirken hangi ipotek derecesine kayıt edilirse o derecenin ifade ettiği kuvvetle teminat teşkil eder hükmünü getirmiştir. (MK. m. 785) Rehin derecesi, rehin alacaklısının alacağının gayrimenkulun bir kısmı ile sınırlandırılması olayıdır. Rehin taşınmazın değerinin farazi bölümlerini gösteren ve kendi aralarında belirli bir sıra düzenine bağlanmış bulunan bağımsız derecelerden biri üzerine kurulur ve bu derecenin miktarı ile sınırlı bir güvenceye sahip olur. Gayrimenkul maliki taşınmazının herhangi bir derecesinde alt rehinler kurabilir. Kurulan bu alt rehinlere alt derece denilmektedir. Aynı rehin derecesi içinde o derecenin farazi değerini aşmayacak şekilde kurulacak birden fazla rehinle tesis olunabilir. Görüldüğü gibi gayrimenkul rehninde sıra ve derece kavramları farklı içerikte olmakla beraber, birbirleri ile sıkı ilişki içindedirler. Taşınmaz üzerinde tek bir rehin kurulduğunda çok önem arz etmeyen derece ve sıra kavramları, birden fazla rehin kurulduğunda önem kazanmaktadırlar. Rehin dereceleriyle ilgili olarak, ülkelerin uygulamış oldukları farklı sistemler bulunmaktadır. Bunlar, ilerleme sistemi, malik rehni sistemi ve ülkemizde uygulanmakta olan taşınmazın eşit veya farklı ekonomik değerlere farazi olarak bölünmesi, bölünen her parçanın belirli bir alacağı güvence altına alabilecek şekilde rehin hakkının kurulabilmesi imkanını sağlayan sabit dereceler sistemidir (MK. m. 785). Özet olarak çalışmamızda, rehin kavramını, türleri olan menkul ve gayrimenkul rehnini, gayrimenkul rehni çeşitleri olan ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedini, gayrimenkul rehninde dereceler, alt dereceler ve sıra kavramlarını, birbirleri ile olan ilişkilerini, derecelere ilişkin sistemleri ve istisnalarını incelemiş olduk. üi

Abstract:
In its simplest way of explanation, mortgage, being a real security possessed by the creditor, is a right granted to the creditor to compensate for the loss and claims should the debtor doesn't effect payment, effects partial payment or does not pay properly. This right has two significant functions as guaranty and utilization of the economic value of the real estate. Right of mortgage covers securities (a movable asset, a right, claim or live stocks) or real properties. This right may born in two ways as registered and unregistered. As known, real estate mortgage has been regulated by the Articles 765- 887 of the Civil Law. Such a mortgage is a real right, that gives the entitled person the authorization to compensate the claims from the value of the real property, that in the case the liability has not been fulfilled, gives the priority right to the creditor to execute the sale of the real property through attachment and collect the claims from the sale value. A creditor that has been entitled to an absolute real right may direct such a right against all third parties and other creditors of the owner of the real property. Article 765 of the Civil Law states that, "Real property mortgage may be established through hypothecation, mortgage bond and annuity charge bond, and that another of real property mortgage is prohibited. "As will be interpreted from the text of the article, types of real property mortgages in the Turkish law system are limited, and that no real property mortgage type other than hypothecation, mortgage bond and annuity charge bond that are stated by the law may be established. This aspect constitutes a special implementation in the mortgage law of Numerous Clauses principle that has been set for limited real rights by the Civil Law. Pursuant to the Article 766 of the Civil Law, real property can only be pledged for a certainty principal and is imperative. It is also required that, the immovable asset that will be iv j^ Y:""{'-:--"^'-r "'"." u'^PiMmortgaged is specified and registered to the title-deed log. This is the consequence of the certainty principal with respect to immovable property. Real property mortgage is established by the registration to the title-deed mortgage (Article 771 of the Civil Law). This process not only gives rise to the right but makes it publicly known. This is called openness to public namely principal of publicity. Real property mortgage may be established by executing contract between the parties, by usage due to death, by a one sided legal action, by a court decree or by a right pursuant to the law. Right of mortgage, as a rule is born by registration. However, there are also unregistered mortgage rights that are born directly due to law (Article 780-781 and 791 of the Civil Law). Mortgage of the real property is released by cancilliation of entry, destruction of the immovable property and expropriation of the immovable property. Real property mortgage types, being hypothecation, mortgage bond and annuity charge bond, there can no other real property mortgage be established pursuant to Numerous Clauses principal. The issues regarding the degree and rank of real property mortgage has not been explained in the doctrine in accord. It is being esserted that, degree and rank are sometimes synonymous, and that, degree of the mortgage, at the same time also shows the rank. The degree expresses, in the material point of view, value share of an immovable property allocated to any right of mortgage, and figuratively, value share limited and registered after berng sorted in compliance with title-deed technique. The rank displays, in the material point of view, priority position of a right of mortgage other mortgage rights on the immovable property, servitudeand immovable property liabilities, and figuratively, the row number of the degree held in the title-deed log of the right of mortgage. We are, too, in the opinion that, the expression for right of mortgage as "at row 4th degree" of some of the authors in the doctrine would be more appropriate. The significance of problem, rank concept is being increased due to the priority of limited real rights. Because of this reason, priority relation among the real rights over real property is determined according to the row. As a rule, limited real rights gain priority in accordance with the date they are born (Article 930 of the Civil Law). However, with a contract to be executed having consent of all the related parties, this rule may be disregarded. Civil Law. The Civil Law, with regard to the rank among more than one right of mortgage established on the same real property, leaving the principal "early in time, early in row (Prior Tempore Potior iure)" have established the degree system and have set up the term "When a mortgage is placed on a real property, it constitutes a guaranty in correlation with the hypothecation degree it is registered". (Article 785 of the Civil Law) The degree of mortgage is a matter of limitation of the claim of the mortgage by a part of the real property. The mortgage is established on one of the independent degrees that show the supposed portions of the value of the immovable property, and have been arranged in a certain rank order, and gets a guaranty limited to the amount of this degree. The owner of the real property may establish sub-mortgages at any degree of the immovable property. These sub-degrees may be established by mortgages more than one to be placed in the same mortgage degree in a way that they will not exceed the supposed value of such a degree. VIAs may be observed, although rank and degree concepts in real property mortgage have different contents, they are in close relation with each other. Degree and row concepts, that do not have so much significance when only one mortgage is placed on the immovable property, gain significance when more than one mortgage is placed. In Summary, we have investigated in our study the concept of mortgage and its types, mortgages on securities and real properties; hypothecation, mortgage bond and annuity charge bond which are types real property mortgage; degrees, subdegrees and rank concepts in real property mortgage, their relations with each other, systems regarding degrees and exceptions. Vll