Roma Hukukunda kira sözleşmesi (locatio conductio rei)
Hiring contract in Roman Law (locatio conductio rei)
Yazar: MEHMET YEŞİLLER
Danışman: DOÇ. DR. HALUK EMİROĞLU
Ankara Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk (Roma Özel Hukuku) Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2012
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Kira sözleşmesi = Lease agrement ; Roma hukuku = Roman law ; Sözleşmeler = Contracts

Özet:
Roma Hukuku'nda locatio conductio terimi, bir malın belirli bir bedel karşılığında kullanılması veya o maldan yararlandırılması (locatio conductio rei), belli sürede bir işin görülmesi (locatio conductio operarum) ve belirli bir sonucun ortaya çıkarılmasının üstlenilmesi (locatio conductio operis) hukuki işlemlerinin hepsinde genel olarak kullanılmaktadır. Locatio conductio rei, kiraya verenin (locator) tüketilemeyen belirli bir malı kullanmasını (res locata) veya o malı kullanıp semerelerinden faydalanmasını (fruenda locata) sağlayan, kararlaştırılmış bir bedel (merces) karşılığında kira konusunu kiracıya (conductor) devretme borcu altına girdiği, tam iki tarafa borç doğuran rızai bir sözleşmedir.Hem bir malın kullanılmasında, hem de bir malın kullanıp semerelerinden faydalanılması durumlarında Roma'da, ?locatio conductio rei? şeklinde tek bir sözleşme söz konusu olmaktaydı. Günümüz hukuklarında ise, ilk durumda ?Adi Kira Sözleşmesi?nden; ikinci durumda ?Hasılat Kirası Sözleşmesi?nden söz edilmektedir.Roma'da kira sözleşmesinin konusunu, hem taşınır (res mobiles) hem de taşınmaz mallar (res immobiles) gibi maddi olan; rehin hakkı gibi maddi olmayan şeyler oluşturmaktaydı.Roma Sözleşmeler Sistemi'nde rızai sözleşmeler içinde yer alan kira sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için, kiraya veren ile kiracının sözleşme konusu ve kira bedeli üzerinde anlaşmaları gerekmekteydi. Locatio conductio rei'nin taraflarının kira konusunun belirli bir bedel karşılığında kullandırılması hususunda karşılıklı ve birbirlerine uygun irade beyanlarını açıklamaları sözleşmenin kurulması için gerekli ve yeterliydi. Kira sözleşmesinin bir rızai sözleşme olması nedeniyle, Roma Sözleşmeler Sistemi içindeki diğer sözleşme gruplarının aksine, kurulması için herhangi bir sözlü ya da yazılı şekil şartı öngörülmemekteydi.Roma Hukuku'nda kira sözleşmesinin tarafları, kiralayan (locator) ve kiracı (conductor)'dır. Locator'un, kendisine ait tüketilemeyen belirli bir şeyin kullanılmasını veya o şeyi kullanıp semerelerinden faydalanılmasını sağlayan kimse; conductor'un ise, kiraladığı mal karşılığında locator'a belirli bir bedel ödemekle yükümlü olan kimse olduğu görülmektedir.Locator'un kira sözleşmesinden doğan asli edim yükümlülükleri, kiracıya sözleşme konusu şeyin kullanılmasını temin etmek ve bu amaçla gerekli masrafları yapmaktır. Buna karşılık conductor da, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini ödeme ve kira konusunu özenle kullanıp kiralayana iade etme borcu altında bulunmaktadır. Locatio conductio rei'de kiralayan ile kiracının sözleşmeye ek hüküm ve şartlar (lex contractus) eklemeleri mümkündü. Sözleşmeye aykırılık halinde taraflara, ius civile tarafından iyiniyet davası (actio locati/ actio conducti) açma hakkı tanınmaktaydı. Locatio conductio rei'de kiracının her zaman sözleşme gereği bir ücret, yani para (merces) ödemesi gerektiği; aksi halde taraflar arasındaki hukuki işlemin, locatio conductio rei değil isimsiz bir sözleşme (contractus innominati) haline geldiği görülmektedir. Kira sözleşmesinin tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olması nedeniyle, taraflardan birinin malvarlığında karşılıksız bir artma, yani bağışlama sebebiyle (causa donationis) yapılması mümkün değildi. Roma Hukuku'nda locator'un, kiraya verdiği malın mutlaka maliki olması gerekmemekteydi. Dolayısıyla Roma'da conductor, kiralamış olduğu bir malı başka bir kimseye kiraya verebilmekte, yani alt kira (sublocatio) yapabilmekteydi. Kira sözleşmesinde kira konusundan conductor'un çekişmesiz olarak yararlanmasını sağlama borcu altında olması dolayısıyla kiralayanın, kiracıya karşı kira konusundaki hukuki ayıplardan sorumluluğu bulunmaktaydı. Ayrıca kiralayan locatio conductio rei'de, kira konusunun benzer şeylerden beklenen özelliklere sahip olmaması halinde, kiracıya karşı maddi ayıplardan da sorumluydu. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, Iustinianus Dönemi'nde kira konusuna kiracının getirdiği şeyler üzerinde teminat olarak kiralayanın kanuni rehin hakkı bulunmaktaydı. Buna karşılık kiracı da, kira konusu mal için yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masrafların kiralayan tarafından ödenmemesi durumunda; kira sözleşmesi konusu mal üzerinde hapis hakkına (ius retentionis) sahip olmaktaydı. Iustinianus Dönemi'nde, locatio conductio rei'nin tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olması nedeniyle; locator ve conductor birbirlerine karşı bütün kusurlardan (omnis culpa) sorumlu tutulmaktaydı. Kira sözleşmesinde tarafların kusuru olmaksızın kiracının kira konusundan yararlanma imkânının kalmaması durumunda, kiracının kira bedelini ödemekten kurtulduğu görülmektedir. Dolayısıyla locatio conductio rei'de hasar, kiralayana aitti. Roma'da tarafların birbirlerine uygun irade beyanları ile (consensus) kurulan locatio conductio rei'de sözleşmenin tarafları, söz konusu bu sözleşmeleri bozmaya yönelik zıt irade beyanları (contrarius consensus) ile aralarındaki hukuki ilişkiyi sona erdirebilmekteydi. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden sonra; tarafların hukuki ilişkinin devamı yönünde açık ya da zımni irade beyanlarının olmaması halinde, locatio conductio rei kendiliğinden sona ererdi. Ancak kiracının kira bedelini süresinde ödememesi, taşınmaz kiralarında sebepsiz olarak kira konusunu terk etmesi, çiftlik kiralarında araziyi ekip biçme görevini ihmal etmesi, kira konusu şeyi kötü kullanması hallerinde kiralayan; sözleşmenin süresinin dolmasından önce sözleşmeyi sona erdirebilme imkânına sahipti. Buna karşılık kira konusunun kullanım için uygun olmayan bir hale gelmesi veya sözleşme konusunun kullanımının kendisi için tehlike arz ermesi durumlarında kiracı da, sözleşmenin süresinin bitiminden önce sözleşmeyi sona erdirebilmekteydi. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, taraflardan her biri, sözleşmeyi istediği zaman tek taraflı olarak feshedebilmekteydi. M. S. 214 yılında Caracalla tarafından çıkarılan bir emirname ile taşınmaz kiralarında kira bedelini düzenli ödeyen kiracının kiralayan tarafından sebepsiz olarak taşınmazdan çıkartılamaması ilkesi getirildi. Ancak yine de taşınmaz sahibi, taşınmazı tamir etmesi gerektiğini (corrigere domum), kiracının kira konusunu kötü kullandığını ya da sözleşme konusunu bizzat kullanmak zorunda olduğunu ispat etmek suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilmekteydi. Kiralayanın kendisinin taşınmaza ihtiyacı olması durumunda kiracıyı koruyan gereklilik ve zorunluluk şartları, İmparator Iustinianus tarafından tanındı.

Abstract:
Locatio conductio was a general term in Roman Law that referred to the use or hire of things for a certain amount (locatio conductio rei), the hire of services for a certain time (locatio conductio operarum) or the hire of work (locatio conductio operis). Locatio conductio rei let the use (res locata) or enjoyment (fruenda locata) of a certain inconsumable thing to the locator. It was a consensual contract that gave rise to reciprocal debt, where the locator was obliged to transfer the subject matter of the hire to the conductor in return for an agreed payment (merces). In Roman Law locatio conductio rei applied for both use and enjoyment of a thing. Today, the ?Ordinary Lease? and the ?Usufructuary Lease? apply relatively. The subject matter of lease in Roman law was material things such as movables (res mobiles) and immovables (res immobiles), and immaterial things such as right of detention. For the validity of the hire contract, which was among the consensual agreements in Roman Law, it was essential that the locator and the conductor agreed upon the subject matter and the remuneration of the hire. The mutual consent of the parties on the hire in return for a certain payment was essential and enough to make the contract. As it was a consensual contract; contrary to the other contracts in Roman Law no written or oral formal procedure was required. The parties of the contract in Roman law were the locator and the conductor. The locator referred to the person who let a certain inconsumable thing that belonged to him for use or enjoyment, and the conductor referred to the person who consented to pay a certain amount to the locator in return for the thing he hired. The primary contractual obligations of the locator were to assure the use of the subject matter of the hire and to bear the relevant expenses. In return, the conductor was bound to pay the agreed remuneration and to use and return the thing in good condition. According to locatio conductio rei, it was possible that the parties added additional terms and conditions to the contract (lex contractus). In case of breach, the parties were given the right to sue actio locati/ actio conducti by ius civile. Obviously, the conductor always had to pay an amount (merces) according to locatio conductio rei. Otherwise; the legal transaction between the parties would be an innominate contract (contractus innominati). Since the contract gave rise to reciprocal debt for both parties, it was out of the question that the assets of one party increased free of charge, such as by donation (causa donationis). According to Roman Law, the locator was not necessarily the possessor of the thing he let out. Hence, in Rome the conductor could rent out the thing he rented. In other words, sub-tenancy (sublocatio) was possible. Since the locator was responsible for ensuring that the conductor used the object of lease without any conflict by contract, he was liable to the conductor for the juristical defects concerning the object of lease. Furthermore, in case that the object of lease lacked the expected qualities, the locator was liable to the locator for the pecuniary defects. During the period of Iustinianus; in case that the remuneration was unpaid, the locator could claim the statutory lien that the conductor had brought on the object of lease. On the other hand, the conductor held the right of retention (ius retentionis) on the object of lease in case that the locator rejected to pay for the necessary and useful expenses which the conductor had made. As locatio conductio rei gave rise to reciprocal debt, both the locator and the conductor were mutually liable for omnis culpa during the period of Iustinianus. It is clear that in case the locator was deprived of the use of the thing without any fault caused by any of the parties, the locator would be released from paying the remuneration. Thereby, the risk (periculum) was with the locator according to locatio conductio rei. In Rome the parties could terminate the contract, which depended on the mutual consent of the parties (consensus), by a contrary mutual consent (contraries consensus) according to locatio conductio rei. If the duration was fixed in the contract of lease, locatio conductio rei would automatically terminate on the expiry of the contractual period unless the parties showed implicit or explicit mutual consent on the continuation of the contract. However, if the locator failed to pay the remuneration in due course of time, abandoned the subject matter of lease without a cause in the case of immovable hires, neglected the crop, or ill-used the object of lease; the locator could terminate the contract before the expiry of the relevant period. On the other hand, if the object of lease became unavailable for use or the use of the object posed danger for the conductor, he could terminate the contract before the expiry of the term. If the term was unspecified, each party could terminate the contract unilaterally at any time. In 214 AD, Caracalla enacted a decree that as long as the conductor paid the remuneration regularly in the case of immovable rents, the locator could not evict the conductor without a cause. Nonetheless, the owner of the property could terminate the contract by proving that he needed to repair the property (corrigere domum), that the locator ill-used the property, or that he must use the property himself. Emperor Iustinianus granted the conditions to protect the conductor in case that the locator needed the property himself.