Bodrum Yalıçiftlik Beldesi'nin kentsel gelişiminde mekânsal planların ve gayrimenkul sektörünün yönlendirici gücü
Guiding power of spatial plans and real estate sector in urban development of Bodrum Yalıçiftlik
Yazar: KHALID URFAN
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ FATİH EREN
Konya Teknik Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Küresel liberal ekonomi politikalarının hakim olduğu günümüz dünyasında kentlerin gelişim ve dönüşüm süreçleri iki ayrı gücün karşılıklı mücadelesine sahne olmaktadır. Kamu sektörünün gücünü arkasına alan "mekansal planlama", kentsel gelişim ve dönüşüm kararlarını artık özel sektörün gücünü arkasına alan "gayrimenkul sektörü" ile beraber almaktadır. Her iki tarafın kentsel gelişim ve dönüşüm süreçlerinden beklentisi farklı olduğu gibi bu süreçlere katkısı da farklı olmaktadır. Kentsel çalışmalar literatürü, mekânsal planlama ve gayrimenkul sektörü arasında yakın bir ilişki olduğunu ortaya koymaktadır. Ancak bu ilişki çoğu zaman iki yönlü olarak incelenmemekte, hangi durumlarda mekânsal planların hangi durumlarda ise gayrimenkul sektörünün etkinleştiğine ve fiziksel çevre üretiminde baskın yönlendirici güç olduğuna detaylı değinilmemektedir. Bu çalışma, bu alandaki boşluğa bir katkı yapmayı amaçlamaktadır.

Mekansal planlama ve gayrimenkul sektörü arasındaki karşılıklı uyum ve mücadeleyi en iyi turizm bölgelerinde izlemek mümkündür. Dünya üzerinde turizm potansiyeli yüksek olan yerler, gayrimenkul sektörünün yoğun bir yatırım ilgisi altında kalmaktadır. Turizm bölgeleri kimi zaman mekânsal planlar yolu ile son derece kontrollü olarak gelişirken, kimi zaman ise gayrimenkul sektörünün arz ve talepleri doğrultusunda serbest bir kentsel gelişme göstermektedir. Kentsel gelişme sürecinde taraflar bazen uyumlu hareket etmekte, bazense çatışmaktadır. Uyum ve çatışma süreçlerinin sonunda önemli olan mesele, neticede planlı ve sağlıklı bir kentsel gelişmenin ortaya çıkıp çıkmadığıdır.

Bu çalışmanın amacı, gayrimenkul sektörünün yoğun ilgi gösterdiği bir turizm bölgesi olan Bodrum'a bağlı Yalıçiftlik Beldesi'nde, mekânsal planlama ve gayrimenkul sektörü arasında yaşanan karşılıklı güç mücadelesini keşfetmektir. Son 30 yıl içinde Yalıçiftlik Beldesi'nde önemli kentsel yatırımlar gerçekleşmiştir. Mekânsal planların ve gayrimenkul sektörünün, Yalıçiftlik Beldesi'nin kentsel gelişimi üzerinde ne derece belirleyici etkisi olduğu bu çalışmada anlaşılmak istenmektedir. Bu kentsel gelişimler gayrimenkul sektörü aktörlerine ve kentsel projelere dayalı olarak detaylı analiz edilmiş, mekânsal planlamanın hangi dönemlerde etkin güç kazandığı, hangi dönemlerde ise etkisiz kaldığı konusu nedenleriyle beraber aydınlatılmıştır. Bu sayede gayrimenkul sektörü ve mekânsal planlama arasındaki işbirliği veya karşılıklı güç mücadelesi somut olarak ortaya konmuştur.

Bu araştırmada veriler doküman incelemesi, saha araştırması ve derinlemesine görüşme yöntemleri kullanılarak toplanmış, toplanan veriler "içerik analizi" yöntemi kullanılarak analiz edilmiştir. Araştırmanın ilk aşamasında doküman incelemesi yapılmış, konu ile ilgili yazılmış tezler, makaleler ve kitaplar derlenmiş ve tema bağlamında incelenmiştir. İkinci aşamada, çalışma alanı olarak seçilen Yalıçiftlik Beldesi'nin geçmişten günümüze yapılan tüm mekânsal planlarına ve kentsel projelerine ulaşılmış ve tema bağlamında incelenmiştir. Üçüncü aşamada,  Yalıçiftlik Beldesi arsa ve arazi değerlerinin kentsel yatırımlara bağlı olarak son 30 yıl içindeki değişimi beşer yıllık periyotlara bölünerek tespit edilmiştir. Arsa ve arazi fiyatlarında yaşanan değişimler, gayrimenkul sektörünün belde içinde yatırım ilgisini, eğilimini ve davranışını göstermesi bakımından önemlidir. Bu aşamada, beldede faaliyet gösteren gayrimenkul değerleme şirketleri ve emlakçılar ile derinlemesine görüşmeler yapılmıştır.
 
Tez çalışması, turizm bölgelerinde gayrimenkul sektörü aktörlerinin mekânsal planlama sürecine aktif katıldıklarını, kendi istek ve beklentileri doğrultusunda mekânsal plan yapım sürecini yönlendirdiğini ortaya koymuştur. Cazibesi yüksek turizm bölgelerinde gayrimenkul sektörü ve mekânsal planlama arasında güç mücadelesi yerine güçlü işbirliğinin öne çıktığı anlaşılmaktadır. Mekânsal planlama ve gayrimenkul sektörü turizm bölgelerinde birbiriyle uyumlu hareket etme eğiliminde olmaktadır. Sektör oyuncuları ve plan yapıcılar arasında tesis edilen işbirliği turizm beldelerini kısmen korurken kısmen de kimlik değişimine neden olmaktadır.

Anahtar Kelimeler: Kentsel Gelişim, Mekansal Planlama, Gayrimenkul Sektörü, Bodrum, Yalıçiftlik Beldesi, Güç Mücadelesi

Abstract:
In today's world, where global liberal economic policies prevail, the development and transformation processes of cities are witnessing a mutual struggle of two different powers. "Spatial planning", which takes the power of the public sector behind, now takes the urban development and transformation decisions together with the "real estate sector", which takes the power of the private sector behind. The expectations of both sides from urban development and transformation processes are different and their contribution to these processes is also different. The literature on urban studies reveals a close relationship between spatial planning and the real estate sector. However, this relationship is often not examined in two ways, in which cases the spatial plans and the real estate sector become active and the dominant driving force in the production of physical environment are not mentioned in detail. This study aims to make a contribution to the gap in this field.

It is possible to observe the mutual harmony and struggle between spatial planning and real estate sector in the best tourism regions. The places with high tourism potential in the world are under the investment interest of the real estate sector. While the tourism regions sometimes develop in a highly controlled manner through spatial plans, sometimes they show a free urban development in line with the supply and demands of the real estate sector. In the process of urban development, the parties sometimes act in harmony and sometimes conflict. The important issue at the end of the adaptation and conflict processes is whether the result is a planned and healthy urban development.

The aim of this study is to explore the mutual power struggle between the spatial planning and the real estate sector in the Yalıçiftlik Town of Bodrum, which is a tourism region where the real estate sector shows great interest. During the last 30 years, significant urban investments have been realized in the Yalıçiftlik Town. In this study, it is aimed to understand the effect of spatial plans and real estate sector on the urban development of Yalıçiftlik Town. These urban developments are analyzed in detail based on real estate sector actors and urban projects. In this way, the cooperation or mutual power duel between the real estate sector and spatial planning have been put forward concretely.

In this study, the data is collected by using document analysis, field research, in-depth interview and survey methods, and the collected data is analyzed using "content analysis". In the first stage of the research, document review is conducted, theses, articles and books written on the subject are compiled and examined in the context of the theme. In the second stage, all the spatial plans and urban projects of Yalıçiftlik, which was chosen as the case area, from the past to the present were reached and examined in the context of the theme. In the third stage, the change in the land values of Yalıçiftlik Town within the last 30 years depending on the urban investments was determined by dividing into five year periods. Changes in land prices are important in terms of showing the investment interest, tendency and behavior of the real estate sector within the town. In this phase, in-depth interviews were conducted with real estate appraisal companies and real estate agents operating in the town.
 
The study shows that the real estate sector actors in tourism regions actively participate in the spatial planning process and direct the spatial planning process in line with their own wishes and expectations. It is understood that strong cooperation among the real estate sector and spatial planning comes into prominence instead of the power struggle in the attractive tourism regions. Spatial planning and real estate sector tend to act in harmony with each other in tourism regions. The cooperation established between sector players and planners partially protects the tourism districts and partly causes identity change.

Keywords: Urban Development, Spatial Planning, Real Estate Sector, Bodrum, Yalıçiftlik Town, Power Struggle