Türkiye'deki konut fiyatları ve değişkenliğinin modellenmesi
Modeling housing prices and volatility in Turkey
Yazar: ABDULLAH TAYYİP SOYLU
Danışman: PROF. DR. SELAHATTİN KAYNAK
Samsun Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Uluslararası Ticaret ve İşletmecilik Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2022
Konu: Ekonometri = Econometrics ; Ekonomi = Economics ; İşletme = Business Administration
Dizin: Fiyat hareketi = Price movement ; Konut fiyatları = Housing prices ; Konut sektörü = Housing sector ; Küresel kriz = Global crises ; Makroekonomik değişkenler = Macroeconomic variables ; Otoregresif koşullu değişen varyans = Autoregressive conditional heteroscedastic approach ; TGARCH modeli = TGARCH model

Özet:
Konut piyasası, 2008 Küresel Finans Krizinde de tecrübe edildiği üzere ekonomiler için bir taraftan ekonomik büyümenin motoru olurken; diğer taraftan hızla yayılan derin resesyonlara yol açabilmektedir. Son dönemde Türkiye'de konut fiyatlarındaki hızlı artış ve yaşanan yüksek oynaklık; araştırmacıların ve politika yapıcıların bu alana olan ilgilerini artırmıştır. Bu çalışma, Türkiye konut fiyatlarının belirleyicilerini ve konut fiyat değişkenliğini değişen varyansı dikkate alan AR(1,1)-TGARCH(1,1) modeli aracılığıyla analiz etmektedir. Modelde 2010 ocak – 2021 aralık dönemi için konut fiyatını etkileyen talep kaynaklı değişkenler ekonomik büyüme, enflasyon oranı, kur getirisi ve konut kredi faiz oranı olarak alınırken; konut arzının bir göstergesi olarak yapı kullanım izin sayıları kullanılmıştır. Ampirik bulgular konut fiyatları ile enflasyon ve reel üretim arasında pozitif; konut kredi faiz oranı ve sepet kur arasında negatif; konut arzı (yapı kullanım izin belgeleri) arasında negatif fakat anlamsız ilişkinin olduğunu göstermektedir. Ayrıca konut fiyat endeksindeki değişkenliğin kısa dönem şoklardan ziyade; uzun dönemli şoklar tarafından belirlendiği tespit edilmiştir. Konut fiyat endeksindeki değişkenliğin asimetri etkisi negatiftir, fakat istatistiksel olarak anlamlı bulunmamıştır. Diğer bir deyişle konut fiyat değişkenliği üzerinde negatif ve pozitif şokların ayırt edici bir etkisi bulunmamaktadır. Model sonuçları, Türkiye'de konut faiz oranlarının konut fiyatları üzerinde etkili olduğunu göstermektedir. Bu nedenle konut sektörü ile ilgili alınan kararların başta konut kredi faizi olmak üzere; büyüme, kur ve enflasyon üzerindeki etkileri de dikkatle değerlendirilmelidir.

Abstract:
As experienced during the 2008 Global Financial Crisis, the housing market can trigger economic growth, but it can also lead to deep recessions that spread rapidly. Rapid increase of house prices and its volatility in the last years for Turkey have increased the interest of researchers and policymakers in this area. This paper analyzes the determinants of house prices and house price volatility in Turkey through an AR(1,1)-TGARCH(1,1) model that takes into account the heteroskedasticity. In the model, for the period between January 2010 and December 2021, economic growth, inflation rate, exchange rate return and mortgage interest rate are taken as demand-side variables affecting house prices, while the number of occupancy permits is used as an indicator of housing supply. The empirical findings indicate that there is a positive relationship between house prices and inflation, and house prices and real output; a negative relationship between home  loan rate and exchange rate basket, and a negative but insignificant relationship between housing supply (number of occupancy permits). Moreover, the volatility in the house price index is determined by long-run shocks rather than short-run shocks. The asymmetric effect of the volatility in the house price index is negative, but not statistically significant. In other words, negative and positive shocks do not have a distinctive effect on house price volatility. Results of the model show that mortgage interest rates have an impact on house prices in Turkey. Therefore, the effects of the decisions taken in the housing sector on mortgage interest rates, and their effect on growth, exchange rates and inflation should be carefully evaluated.