Kentsel arazi arzı ve gayrimenkul piyasasının dinamiklerinin kentsel gelişim sürecine etkilerinin analizi: Burkina Faso'da Ouagadougou kenti örneği
Analysis of urban land supply, real estate market dynamics and their effects on urban development process: The case of Ouagadougou city in Burkina Faso
Yazar: RODRIGUE BAZAME
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2022
Konu: Ekonomi = Economics ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Arazi kullanımı = Land use ; Arazi yeniden düzenleme = Land readjustment ; Kentsel alanlar = Urban areas ; Kurumsal ekonomi = Corporate economy ; Sosyo-mekansal ilişkiler = Socio-spatial relationship ; Sürdürülebilir kentleşme = Sustainable urbanization

Özet:
Burkina Faso'da gerçekleşen hızlı kentleşme olgusu ve buna bağlı kentsel arazi ve mekân sorunları bağlamında yürütülen araştırmanın amacı; öncelikle genel olarak ve daha sonra Ouagadougou kentinde kentsel arazi arzı ve gayrimenkul piyasası dinamiklerinin kentsel mekânsal gelişim üzerindeki etkilerinin değerlendirmesidir. Bu doğrultuda Ouagadougou'daki kentsel arazi piyasasının organizasyon biçimi, işleyişi ve piyasa aktörlerinin türleri belirlenmiş ve piyasadaki aktörlerin kentleşme sürecindeki davranışları, birbirilerine karşı izledikleri stratejileri ve bu davranışlarının kentsel mekânsal gelişme sürecine olası etkileri analiz edilmiştir. Araştırmada hem kentsel arazi arzı ve gayrimenkul geliştirme sürecinde faaliyet gösteren kurum ve kuruluşların kayıtları değerlendirilmiş, hem de seçilmiş aktörler ve kuruluşların yöneticileri ve uzmanları ile yapılan yüz yüze görüşme ve anket sonuçlarına dayalı olarak kentte arsa üretimi, mekân yönetimi ve gayrimenkul piyasasının mevcut durumu ve gelişme eğilimleri irdelenmiştir. İkincil veriler ve anket sonuçları kullanılarak; kentsel arsa üretimi ve gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren kurum ve kuruluşların örgütlenmesi, gelişimleri ile mekân üretimi ve yönetimindeki rolleri değerlendirilmiştir. Buna ilave olarak tespit edilen sorunların öncelikleri Analitik Hiyerarşi Prosesi (AHP) yöntemi ile analiz edilmiş ve kentsel mekânsal gelişim zincirindeki etkileşimlerin analizinde ise yeni kurumsal ekonomi (YKE) yaklaşımına dayanan klasik oyun teorisinin sınırlı kalması nedeniyle YKE ilkelerine uygun düşen davranışsal ekonomi yaklaşımı kullanılmıştır.  
Saha çalışmaları ve paydaş görüşlerine dayalı olarak kentte imar planlama, arsa ve yapılı çevre üretiminin mevcut durumunun analizi yapılmış ve mevcut sorunların azaltılması ve sürdürülebilir kentsel mekân üretimi için stratejiler ortaya konulmuştur. Araştırma sonuçlarına göre Ouagadougou kentinde yaşanan mekânsal sorunların başında çok sayıda yapısız arsanın olduğu ve bunun nedenleri arasında; arsaların üretilmesinden sonraki beş yıl içinde yapı inşa edilmesini öngören Kararnameye göre fiilen inşaatın yapılmaması halinde arsanın geri alınacağına ilişkin hükmün uygulanamaması, yapısız arsalardan vergi alınmaması, maliklerin finansal güçlerinin yetersizliği, arsa spekülasyonu, çift mülkiyet sorunları ve altyapı yetersizliğinin yer aldığı tespit edilmiştir. Mekânsal planlama ve arazi geliştirme zincirinin işleyişindeki sorunların; yasal düzenlemelerdeki yetersizlikler, kurumsal yapı, nitelikli insan kaynağı ve mali kaynak yetersizliği ile ülke genel ekonominin durumundan kaynakladığı gözlenmiştir. Arazi ve gayrimenkul zinciri organizasyonu ve piyasa aktörlerinin sorunlarının önceliklerinin ise sırasına göre; kurumlarda finans kaynaklarının yetersizliği, mekân ve geliştirme politikaları uygulamasında irade yetersizliği ve yeterli özenin gösterilmemesi, Devlet otoritesinin yeterli olmaması, aktörler arasında işbirliğinin yetersizliği, nitelikli insan kaynaklarının yetersizliği ve son olarak izleme ve değerlendirme sisteminin olmaması şeklinde belirlenmiştir. Yürürlükte olan Ouagadougou kentinin imar planının SWOT analizine dayanarak, belirtilen sorunların asgari düzeye çekilebilmesi, etkin ve verimli kentsel mekânsal politikaların geliştirilmesine ilişkin önerilerin öncelik sırasına göre; yasal düzenleme, kurumsal yapı ve insan kaynaklarının geliştirilmesi, yeterli finansal kaynak tedariki, mekânsal planların geliştirilmesi ve efektif biçimde uygulanması olduğu ortaya konulmuştur. Diğer yandan YKE yaklaşımı ile kurumsal aktörlerin davranışlarının Ouagadougou'nun mekânsal gelişimi üzerindeki etkilerinin analizinden elde edilen sonuçlara dayalı olarak Sahra Altı Afrika'da uzun zamandan bu yana başarılı olamayan kentsel arazi ve konut politikalarının analizinin de yapılabilirliği vurgulanmıştır. Buna ilave olarak davranışsal ekonominin mekânsal planlama ve gayrimenkul geliştirme alanlarında uygulanabilirliğinin kapsamlı saha çalışmaları ile farklı kentlerde incelenmesi gerektiği ve bunu yapmak için yapay zekâ ile birlikte çağdaş "büyük veri" analizinin birlikte kullanılması gerektiği, kentsel alanda gayrimenkul (arazi) ekonomisi alanında daha ileri çalışmaların yapılmasına gereksinim olduğu ve elde edilen araştırma sonuçları ile yerel düzeylerde gayrimenkul piyasalarının işleyişi ve aktörlerinin davranışlarının anlaşılması ve sonuç olarak yerel düzeyde başarılı kentsel mekân politikalarının geliştirilmesi ve uygulanmasının mümkün olabileceği vurgulanmalıdır.

Abstract:
Within the context of rapid urbanization in Burkina Faso and the related land and spatial issues, the aim of this research is to evaluate the urban land supply and real estate market dynamics and their effects on urban spatial development in Burkina Faso in general and especifically in the capital city Ouagadougou. In this regard, the organizational form, the functioning and the types of actors involving in the urban land market in Ouagadougou were determined and the behaviour of market actors in the process of urbanization, their strategies against each other and the effects of these behaviours on urban spatial development process were analysed. In this research, data collected from annual reports of institutions and organizations involving in the process of urban land supply and real estate development were evaluated and the current state of the real estate market and development trends have been analysed according to the results of face-to-face interviews and survey with selected actors, managers and specialists of these organizations. Based on both secondary data and the survey results; the organization and development of institutions and organizations operating in urban land production and real estate market, and their roles in space production and management were evaluated. In addition, the Analytical Hierarchy Process (AHP) method was used to determine the priority of some of the highlighted issues and in the analysis of the interactions in the urban spatial development chain, the behavioural economy approach, which is in accordance with the new institutional economy (NIE) principles, was used because the classical game theory based on the NIE approach was limited.
Based on field studies and related stakeholder opinions, the analysis of the current state of zoning planning, land and built environment production in the city was carried out and strategies for managing existing problems and for promoting sustainable urban space production were suggested. According to the results, urban spatial issues in Ouagadougou City especially the raisons of the presence of several unbuilt plots, based on the priority principle, are successively due to the failure to implement the decree providing the withdrawal of the plot in case it is not built within 5 years after its allocation, the free taxes on unbuilt plots, the limited financial capacity of the landowners, the land speculation, the dual ownership issues following plot allocation and the insufficiency of road and social infrastructure.  It has been observed that issues in spatial planning and the functioning of the land development chain are caused by inadequacies in legal regulations, institutional structure, lack of qualified human resources and financial resources, as well as the state of the general economy of the country. According to the priority of the issues related to the land and real estate chain in Ouagadougou; the insufficiency of financial resources of organizational actors, the lack of due diligence in spatial and development policy implementation, the lack of state authority, the lack of cooperation between actors, the insufficiency of human resources and the lack of monitoring and evaluation system were determined. Based on the SWOT analysis of the zoning plan of the city of Ouagadougou in force, recommendations for the minimization of the specified problems and for the development of effective and efficient urban spatial policy were revealed in the order of priority as, legal regulation, development of corporate structure and human resources, adequate supply of financial resources, development, and effective implementation of spatial plans. On the other hand, based on the results obtained from the analysis of the effects of institutional actors' behaviours on the spatial development of Ouagadougou in the lens of NIE approach, the use of this approach in analysing of urban land and housing policies unsuccessfully implemented in Sub-Saharan Africa for a long time has also been emphasized. In addition, the applicability of behavioural economics in the field of spatial planning and real estate can be a matter of research to be explored further. By doing so and with the use of contemporary "big data" together with artificial intelligence, more powerful research methods and results in the field of real estate (land) economics can be obtained and this can provide new perspectives in the understanding the behaviour of actors and local real estate market mechanisms. As a result, this will be useful in the successful planning and implementation of local urban spatial policy.