Bulanık mantık metodolojisi ile taşınmaz değerleme modelinin geliştirilmesi ve uygulaması: Konya örneği
The development and application of a real-estate valuation model with fuzzy logic methodology: Konya case study
Yazar: ŞÜKRAN YALPIR
Danışman: DOÇ. DR. GÜLGÜN ÖZKAN
Selçuk Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Jeodezi ve Fotogrametri Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2007
Konu: Bilgisayar Mühendisliği Bilimleri-Bilgisayar ve Kontrol = Computer Engineering and Computer Science and Control ; Ekonomi = Economics ; Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry

Özet:
Gelişmiş ülke ekonomileri irdelendiğinde, taşınmaz değerlerinin belirlenmesive belirlenen değerlerin taşınmazlarla ilgili tüm işlemlere konu olması gelişmişlikgöstergelerinden biridir. Ülkemizde taşınmaz değerinin belirlenmesinde kesinmodellerden söz etmek olası değildir. Değerin belirlenmesinde, kullanılanyöntemlerin uygulanabilirliklerinin sıkıntılarını ve eksikliklerini giderebilecek yenibir yaklaşım arayışı geçmişten günümüze devam etmektedir. Bu çalışma, bilgisayarteknolojilerinden faydalanarak bulanık mantık metodolojisinin taşınmaz değer tespitiiçin kullanılabilirliğini irdelemek üzerine oluşturulmuştur.Taşınmaz değerini belirleme problemini çözmek için değeri etkileyen sayısal vesayısal olmayan kriterlerin bir arada işlenmesine olanak sağlayacak model geliştirmebu çalışmanın amacını oluşturmaktır. Oluşturulan modelin geniş alanlardaiikullanımının yanı sıra, alternatif kriterlerle de değerleme olanağı sağlayacağıdüşünülmektedir.Çalışma kapsamında, değere etki eden faktörlerin tespiti için birinci etap anketçalışması yapılmıştır. İkinci etap anket çalışması ile Konya bölgesinde yapılaşmanınaz olduğu ve yapılaşmanın çok olduğu iki farklı bölgede taşınmazlara ait veri setlerioluşturulmuştur. Çalışmada bulanık mantık metodolojisinde, Mamdani sisteminegöre bulanık yapı oluşturularak yapılaşmamış ve yapılaşmış bölgelerde değişikkriterler ile alternatif senaryolar üretilmiştir. Üretilen senaryolar içerisinden en uygunyapı (model) seçilmiştir. Bu seçilen yapı, Sugeno sisteminde veri setleri kullanılarakoluşturulan yapı ile karşılaştırılmıştır. Her iki bölgede ve her iki yapıya göre eldeedilen test sonuçları ile ortalama olarak yapılaşmamış alanda %83, yapılaşmış alandaise %87 yaklaşma oranları elde edilmiştir.Çalışma sonunda Bulanık mantık metodolojisinin taşınmaz değer tespitindekullanılabilir bir yöntem olduğu ve Mamdani bulanık sistem yapısının modeloluşturmak için en uygun araç olacağı sonucuna ulaşılmıştır.Anahtar Kelimeler: Taşınmaz Değerlendirme, Bulanık mantık, Taşınmaz Kriterleri,Mamdani, Sugeno

Abstract:
The determination of the real-estate values and the utilization of thesevaluations in all real-estate processes stand out as the sign of being developed whenthe economies of the developed countries are examined. It is impossible for ourcountry to mention about certain models for the valuation of the real-estates. Theresearch of a new approach which can overcome the problems and the deficienciesduring the application of the methods used for the valuation of the real-estatescontinues from past to present. This study was formed among this research toinvestigate the usability of fuzzy logic methodology aided with computer technologyin determining the valuation of the real-estates.iiThe objective of this study is to develop a model that can make an all-togetherevaluation of the numerical and non-numerical criterions affecting the values of thereal-estates. It is expected that the built model will have a comprehensive use andprovide a real-estate valuation also by using alternative criterions.In the study, a first stage poll was applied for the determination of the factorsaffecting the values of the real-estates. The data sets for the real-estates of twodifferent regions in Konya City which have more and less buildings were formed bythe second stage poll. Then, building a fuzzy structure according to the Mamdanisystem in the fuzzy logic methodology, there were produced alternative scenarioswith different criterions in the non-constructed and constructed regions. The mostappropriate structure (model) was selected among the produced scenarios. Thisselected structure was compared with the structure formed by using the data sets ofthe Sugeno system. The average approximation ratios of 83% in the non-constructedregion and 87% in the constructed region were obtained with the test resultsdetermined in each region by using both of the structures.At the end of the study, it was found that the fuzzy logic methodology is apracticable method for the valuation of the real-estates, and the Mamdani fuzzysystem structure is the best tool for the formation of the model.Key Words: Real-estate valuation, Fuzzy Logic, Real-estate Criteria, Mamdani,Sugeno