Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve kat karşılığı standart inşaat sözleşme maddeleri önerisi
The contract of construction in return for share plot and standard contract clauses comments
Yazar: GÜLBEN BAŞYİĞİT
Danışman: YRD. DOÇ. DR. BEGÜM SERTYEŞİLIŞIK
Yıldız Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Mimarlık Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2012
Konu: Mimarlık = Architecture

Özet:
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ülkemizde yaygın uygulaması olan ve sosyo-ekonomik gereksinimin getirdiği bir sözleşme türüdür. İnşaat sektörünün hızla ilerlediği günümüzde kat karşılığı inşaat işi, arsa sahipleri ile müteahhitlerin sıkça başvurdukları bir yöntem haline gelmiştir. Kendi imkanlarıyla sahip olduğu arsaya inşaat yapamayan arsa sahibi arsasını değerlendirirken; müteahhit de herhangi bir arsa bedeli ödemeden, inşaat maliyetini üstlenerek, arsa üzerine yaptığı inşaattan bağımsız bölümler elde etmekte, bu bağımsız bölümlerin satışından maliyeti karşılamakta ve kar beklentisini gerçekleştirmektedir.Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiş bir sözleşme tipi değildir ve bu sözleşme tipinin kanunda herhangi bir tanımı bulunmamaktadır. Borçlar Kanununda düzenlenen eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını taşımaktadır.Kat karşılığı inşaat işi, gerek sözleşme kurulum ve uygulama aşamalarında gerekse de binanın inşası sırasında birçok sorunu da beraberinde getirmektedir. Arsa sahibi ile müteahhit arasında olumlu olarak başlayan ilişkiler, bağımsız bölümlerin paylaşılması, müteahhide ait olacak bağımsız bölümlerin devredilmesi, inşaat süresinin uzaması, inşaatta kullanılan malzeme ve benzeri sebeplerle zamanla bozulmakta ve taraflar arasında uyuşmazlıkların yaşanmasına neden olmaktadır.Bu tez çalışmasının amacı, kat karşılığı inşaat işi yapan firmaların sözleşmelerinin incelenmesi, arsa sahibi ile yaşanan sorunların ortaya konulması ve standart kat karşılığı inşaat sözleşmesi için altyapı oluşturmaktır. Belirlenen amaca ulaşabilmek için, konuyla ilgili literatür araştırması yapılmış ve bu araştırmadan elde edilen bilgiler alan araştırmasında kullanılacak mülakat sorularına temel oluşturmuştur.Gerçekleştirilen alan araştırmasının kapsamı kat karşılığı inşaat sektöründe faaliyet gösteren inşaat firmalarıdır. Alan araştırmasından elde edilen bulgular değerlendirilerek; kat karşılığı inşaat işi yapan firmaların yapıları ortaya konulmuş, sözleşme kurulma aşamasında firma ile arsa sahibi arasında anlaşmazlık yaşanan konular belirlenmiş, uyuşmazlık yaşanan sözleşme maddeleri ile ilgili bilgiler aktarılmış ve uyuşmazlıkların çözümünde kullanılan yöntemler belirlenmiştir. Firmalardan elde edilen sözleşme örneklerinin incelenmesiyle, firmaların mülakat sorularına verdikleri cevaplar karşılaştırılarak dikkat çeken konular açıklanmış ve konuyla ilgili yorumlar getirilmiştir.Alan araştırmasından çıkan sonuçlar doğrultusunda, konuyla ilgili çalışma yapan profesyonellere alt yapı oluşturabilecek ve kat karşılığı inşaat işi yapan firmaların yararlanabilecekleri `Kat Karşılığı İnşaat Sözleşme Maddeleri' önerisi getirilmiştir.Tez çalışmasının ilk bölümü giriş bölümünden oluşmaktadır. Bu bölümde konunun önemi vurgulanarak; tez çalışmasının amacı ortaya konmuştur.Tez çalışmasının ikinci bölümünde ise, katkarşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili literatür araştırmasından elde edilen bilgiler belirli bir sistematik altında ele alınmıştır.Tez çalışmasının üçüncü bölümünde kat karşılığı inşaat firmalarıyla yapılan araştırmanın yöntemi anlatılmaktadır. Araştırmanın amacı, kapsamı, yöntemi bu bölümde açıklanmıştır.Tez çalışmasının dördüncü bölümünde ise, yapılan mülakatlardan elde edilen veriler aktarılmaktadır. Bu bölümde firmaların mülakat sorularına verdikleri cevapların incelenmesinden elde edilen bulgular, firmaların sözleşme maddelerinin, FIDIC (Fédération Internationale Des Ingénieurs-Conseils) ve kamu ihale sözleşme maddeleriyle karşılaştırılmasından elde edilen sonuçlar ve mülakat yapılan firmaların sözleşmelerinin incelenmesiyle elde edilen veriler açıklanmıştır.Tez çalışmasının beşinci bölümününde araştırma sonuçları yorumlanmış ve kat karşılığı inşaat sözleşme maddeleri önerisi getirilmiştir.Tez çalışmasının altıncı bölümü sonuç bölümüdür. Bu bölümde tez çalışmasının belirlenen amaçları doğrultusunda ortaya çıkan genel sonuçlar değerlendirilerek, öneriler geliştirilmiştir.Anahtar Kelimeler: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, sözleşmeler, standart sözleşme, tarafların hakları, tarafların sorumlulukları

Abstract:
The contract of construction in return for share plot is the type of a contract which is brought by the socio-economic needs and has widespread application in our country. The contract of the consideration of apartment has become a frequently applied method between land owners and contractors at the present time where construction sector is growing up rapidly. While land owners who are not able to effort expenses of construction of building can get maximum benefit from their own land, contractors also able to meet their own profit expectations as a results of selling independent apartments earned with commitment to pay construction expenses of building and paying no money for land.The contract of construction in return for share plot is not a type of contract regulated and described in law of obligations of Turkish law system. The contract of the consideration of apartment system carries terms of construction and real estate sale contracts issued in law of obligations of Turkish law system.The contract of construction in return for share plot brings many problems during preparation and implementation stages of the contract as well as and the construction of the building. A positive relationship between the landowner and the contractor at the beginning of contract is broken down during sharing individual apartments, transferring individual apartments to contractor, delays in construction period, arguments about materials used in construction and similar reasons. This situation has led to disputes between the parties.The aim of this thesis was to investigate contract conditions of the firms signed the contract of construction in return for share plot, to determine problems associated with the property owner and to build the infrastructure for the standard construction contract. In order to achieve the specified goal mentioned above, a literature search on the subject was done and information obtained from this survey was used as the base for interview questions.The scope of the field research carried out was construction companies working in the construction sector with the contract of the consideration of apartment system. As a results of evaluating the findings of this field research; structures of firms engaged in the contract of the consideration of apartment system were established, issues causing disagreement between the contractor during preparation and implementation stages of the contract were determined, information about the contract issues causing dispute was transferred and the methods used for solving disagreements were determined. With examination of contract samples obtained from the contracting companies, the important issues were explained by comparing responses of the companies to interview questions and relevant comments were stated.According to the results of field research, infrastructure can be established for the professionals who are working on this area and comments for the contract of the consideration of apartment system which can be benefitted by firms engaged in the contract of the consideration of apartment system were expressed.The first part of the thesis consists of an introduction. In this section, the purpose of thesis was explained by emphasizing the importance of the subject.In the second part of the thesis, information obtained from the literature about the contract of the consideration of apartment system is discussed according to systematic order.In the third part of the thesis, the methods used in the thesis for firms engaged in the contract of the consideration of apartment system are explained. The aim, scope, and methods of the study are described in this chapter.In the fourth section of the thesis, the data obtained from the interviews is demonstrated. In this section, the findings obtained from the examination of interview responses, the findings obtained from comparison of the contracts of companies with FIDIC (Federation des Ingénieurs Conseils Iternational) and the public procurement contract, and the data obtained from an examination of the contracts of the companies participated in survey are described.In the fifth section of the thesis, the results of the thesis work were interpreted and construction contract clauses for the contract of construction in return for share plot were proposed.The sixth chapter of the thesis is results section. In this section, the overall results according to purposes of this thesis were evaluated, recommendations were stated.Keywords: The contract of construction in return for share plot, contracts, standard contract, the parties rights, responsibilities of the parties