Türkiye'de finansal kiralama yoluyla gayrimenkul finansmanı ve uygulamalarının analizi
Analysis of real estate financing through the leasing method and practices in türkiye
Yazar: İLHAN YILDIRIM
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2023
Konu: Maliye = Finance

Özet:
İşletmelerin orta vadeli işletme sermayesi ihtiyacının finanse edilmesinde alternatif ve yeni bir yöntem olarak gündeme gelen finansal kiralama; işletmelere veya gayrimenkul geliştirme firmalarına faaliyetleri için gerekli olan gayrimenkulleri edinme, tamamlama, yenileme veya genişletme imkânı tanıyarak ya da envanterinde bulunan gayrimenkuller karşılığı fon sağlayarak, faaliyette bulunulan sektöre, gayrimenkul sektörüne ve reel ekonomiye doğrudan katkı sağlamaktadır. Finansal kiralama ilişkisinin özünde, konu varlığın hukuki mülkiyeti ile ekonomik mülkiyetini ayırmak yatmaktadır. Türkiye'de orta vadeli kredi kullanımına çok yakın bir finansman yöntemi olarak 1985 tarihli 3226 Sayılı Kanun ile hukuki altyapısı oluşturulan finansal kiralama uygulamasına, hukuki altyapısı güçlendirilerek ve kapsamı genişletilerek 2012 tarihli 6361 Sayılı Kanun ile devam edilmektedir. Finansal kiralamanın bir türü olan sat ve geri kirala yöntemi ise, Türkiye'de ilk defa ticari gayrimenkul yatırımları ve konut ediniminin finansmanında İslami finansman modeli olarak 6361 Sayılı Kanun ile uygulanmaya başlanmıştır. Araştırmada; Türkiye'de gayrimenkul sektöründeki finansal kiralama ve sat ve geri kirala yöntemleri literatür taraması, mahkeme kararları, sektör temsilcileri ve aktörleri ile yapılan anket ve yüz yüze görüşme sonuçları çerçevesinde hukuki, ekonomik ve teknik yönlerden incelenmiş, bu yöntemlerin ayrı ayrı gayrimenkul yatırımlarının gelişimine etkisi irdelenmiş, sektör temsilcilerinin sektöre ilişkin beklentileri ile sektörün ihtiyaç ve eksiklikleri belirlenmiş, çözüm önerileri ortaya konulmuş ve Türkiye'deki mevzuata göre yapılmakta olan finansal kiralama sözleşmelerinin İslam Hukuku ile ilişkisi değerlendirilmiştir. 
Araştırma sonuçlarına göre, finansal kiralama uygulamalarının 6361 Sayılı Kanun'un yürürlüğe girdiği ilk yıllarda yaşanan likidite sıkıntısını aşmak amacıyla gayrimenkul piyasasına finans sağlama gerekliliğinin etkisi ile 2014-2018 yılları arasında önemli bir artış trendi yakaladığı, ancak bu ivmeyi sonraki yıllarda devam ettiremediği görülmektedir. Finansal kiralama yönteminin gayrimenkul ve konut finansmanında son yıllarda yaygın olarak kullanılamamasında; güncel ekonomik haraketliliğin sonucunda fiyatlar genel seviyesinde görülen yukarı yönlü ani hareketlerin yarattığı belirsizlik, mevzuatın yeterli görülmemesi, prosedürlerin/bürokrasinin fazlalığı ve bu prosedürlerin sürekli değişmesinin yarattığı belirsizlik ve güvensizlik, sektörün finansal hacminin kısıtlı olması, yöntemin amacına uygun kullanılmamasının özellikle katılım bankalarında yarattığı olumsuz algı, operasyonel maliyetlerin yüksekliği nedeniyle yaşanan fiyatlama sorunu, mortgage yöntemine göre vadenin kısıtlı (maksimum 5 yıl) ve faiz oranının yüksek olması, uygulanan vergisel avantajlarının yetersizliği ve indirimli katma değer vergisi (KDV) oranının uygulanmaması, yöntemin katılım bankacılığı (İslami finans) ilkeleri ile uyuşmayan yönlerinin olduğu inancı dolayısıyla yönteme sıcak bakmayan kesimin varlığı gibi hususların belirleyici olduğu değerlendirilmektedir. Sonuç olarak, genel olarak finansal kiralama, özel olarak sat ve geri kirala yönteminin gayrimenkul yatırımları ve bireysel hanelerin gayrimenkul ve konut ediniminin finansmanı için alternatif bir araç olarak kullanımının yaygınlaştırılması, sektör aktörlerinin teknik ve mali kapasitelerinin geliştirilmesi, uzun vadeli ve düşük maliyetli kendi kaynaklarını yaratabilme mekanizmalarının oluşturulması, insan kaynaklarının iyileştirilmesi, yöntemin bilinirliğinin artırılması ve bu anlamda mevzuat ve finansal anlamda adımlar atılması ile mümkün olabileceği öngörülmektedir.

Abstract:
Financial leasing, which has emerged as an alternative and innovative method for financing the medium-term working capital needs of businesses, provides a direct contribution to the sector, real estate industry, and the real economy. This is achieved by allowing businesses or real estate development firms to acquire, complete, renew, or expand the real estate assets necessary for their activities. Alternatively, it enables them to secure funds by leveraging existing real estate assets. At the core of the financial leasing relationship is the separation of legal and economic ownership of the asset. In Turkey, this financing method, established as a legal framework for medium-term credit utilization through Law No. 3226 dated 1985, has continued with the legal reinforcement and expansion of its scope under Law No. 6361 in 2012. The sale and leaseback method, a type of financial leasing, has also been implemented for the first time in Turkey as an Islamic finance model for financing commercial real estate investments and residential acquisitions under the provisions of Law No. 6361. In the research, financial leasing and sale and leaseback methods in the real estate sector in Turkey were examined from legal, economic, and technical perspectives through a review of literature, analysis of court decisions, and consideration of industry data and stakeholders. The impact of these methods on the development of real estate investments was individually scrutinized, the expectations of industry representatives and the sector's needs were identified, and solutions were proposed. Additionally, the relationship between financial leasing contracts conducted according to Turkish legislation and Islamic Law was evaluated.
According to the research findings, it is observed that financial leasing practices experienced a significant upward trend between 2014 and 2018 due to the necessity of providing financial support to the real estate market to overcome liquidity constraints in the initial years of the enforcement of Law No. 6361. However, this momentum could not be sustained in the subsequent years. The limited utilization of financial leasing in real estate and housing finance in recent years can be attributed to various factors. These include the uncertainty created by sudden upward movements in general price levels due to current economic fluctuations, perceived inadequacy of the legislation, excess bureaucracy, and the constant changes in procedures leading to uncertainty and lack of confidence. Other influential factors contributing to the limited adoption of financial leasing in real estate and housing finance include the restricted financial volume in the sector, negative perception, especially in participation banks, due to the method not being used in line with its intended purpose, pricing issues arising from high operational costs, limited maturity (maximum 5 years) and high-interest rates compared to the mortgage method, insufficient application of tax advantages, and the non-implementation of a discounted VAT rate. Additionally, there is a prevailing belief that the method is not in harmony with the principles of Islamic finance, particularly in participation banks, which further contributes to the reluctance to embrace this approach. In conclusion, to promote the widespread use of financial leasing, particularly the sale and leaseback method, as an alternative tool for financing real estate investments and individual households' real estate and housing acquisitions, it is suggested that efforts be directed toward enhancing the technical and financial capacities of industry players. This includes the establishment of mechanisms for creating long-term and low-cost internal resources, improvement of human resources, increased awareness of the method, and the implementation of legislative and financial measures in this regard.