İrtifak hakkı değerlemesi
Right of easement valuation
Yazar: CEREN CİHAN SOYSAL
Danışman: PROF. DR. MUSTAFA YANALAK
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Geomatik Mühendisliği Ana Bilim Dalı / Geomatik Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2018
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry

Özet:
Gelişen dünyaya uyum sağlayan günlük yaşantımızda son yılların popüler konusu olan taşınmaz değerlemesi ülkemizde de önemli yer kaplamaktadır. Ancak gelişme göstermeye başlayan değerleme konusu henüz bilimsel bir tabana oturtulamamıştır. Taşınmaz değerlemesi, bir taşınmazın niteliklerine göre uygun koşul ve yöntemler göz önünde bulundurularak, o taşınmazın kıymetinin belirlenmesi için gerçekleştirilen objektif ve tarafsız işlemler sürecidir. Dünyada vergi ihtiyaçlarını karşılamak için ortaya atılan taşınmaz değerlemesi, gün geçtikçe; alıp satmak, kiralamak, kredilendirmek, kamulaştırmak, özelleştirmek gibi amaçlar için değerlemelerle geliştirilmiştir. Taşınmaz değerlemesine olan talebin artmasıyla ulusal taşınmaz değerleme sistemleri oluşturulmuştur. Gelişen teknoloji ve artan ihtiyaçlar doğrultusunda uluslararası kuruluş ve standartlar da artmıştır.
Türkiye'de taşınmaz konusunu düzenleyen birçok yasa, tüzük, yönetmelik, tebliğ, genelge ve yönerge bulunmaktadır aynı zamanda çok sayıda kurum ve kuruluşa görev, yetki ve sorumluluk verilmiştir. Günümüzde hayatın her alanında etkili olan taşınmaz konusu, kişileri de birçok yönden etkilemektedir. Böylesine ciddi bir konuda toplanan verilerin kalitesi ve doğruluğu çok önemlidir. Doğru ve kesin bilgi, değerleme süreci için en değerli unsurlardan biridir.
Değer tespiti işleminde; değeri bilinmeyen taşınmaza benzer özellikli taşınmaz bulma zorluğu, değere etki eden faktörlerin çokluğu, yöresel bölgelere ve tercihlere göre değişkenlik göstermesi, bilinen matematik denklemlerle ifade edilme zorluğu karşılaşılabilecek sorunlardır. Taşınmaz değerlerinin tespiti için sözü edilen gerekçelerle yeni arayışlar tüm ülkelerde devam etmektedir.
Taşınmaz değerinin belirlenmesinde birçok yöntemden bahsedilebilir ancak ülkemizde ve dünyada yaygın olarak kullanılan 3 temel yöntem kullanılmaktadır. Bunlar emsal, gelir ve maliyet yöntemleridir. Bunların dışında son zamanlarda geliştirilen istatistiksel değerleme yöntemleri de kullanılabilmektedir. Genellikle, boş arsa ve arazilerin değerlemesinde emsal yöntemi, getirisi olan ticari ve konut vasıflı taşınmazların değerlemesinde gelir yöntemi, sigortaya esas değere ve maliyete göre değerlendirilecek olan taşınmazlarda ise maliyet yönteminden yararlanılmaktadır. Taşınmazın, durumu, konumu ve bölgenin sosyo-ekonomik alışkanlıkları, taşınmaz değerlemesinde yöntem belirlemek için dikkate alınmalı, değerleme işleminin amacına göre farklı yöntemler tekli veya çoklu da kullanılabilmelidir. Taşınmaz değerlemesinde yöntem belirlemek için taşınmazın, durumu, konumu ve bölgenin sosyo-ekonomik alışkanlıkları dikkate alınmalı, değerleme işleminin amacına göre farklı yöntemler tekil veya bir arada da kullanılabilmelidir.
İrtifak hakkı, verildiği kişiye taşınmaz üzerinde kullanma ve yararlanma hakkı verir. İrtifak hakkı kurulan taşınmaz malikinin, mülkiyet hakkının verdiği bazı yetkileri sınırlanırken, bunların irtifak hakkına sahip olan kişi tarafından izin verilmesini gerektirir. Başka şekilde ifade edilirse, irtifak hakkı kurulan taşınmaz sahibi, bu hakka katlanmak zorundadır. Karşılıklı olarak hakları kısıtlanan malikler birbirlerine karşı sorumlu hale gelmektedirler.
İrtifak hakkı değeri hesaplanırken, taşınmazın irtifak hakkından önceki bedeli ile irtifak hakkından sonraki bedeli arasındaki fark esas alınır. İrtifak hakkı tesis edilen taşınmaz üzerinde daha önceden, aynı kurum veya başka bir kurum talebi ile irtifak kamulaştırması gerçekleştirilmiş ise böyle bir olayda değer belirlenirken eski irtifak durumu ve bedeli dikkate alınmalıdır. İrtifak hakkı tesisi yapılmadan önceki halinin taşınmazın bedeli hesaplanırken, taşınmaz sahibinin daha önce irtifak sebebiyle almış olduğu irtifak hakkı bedeli taşınmazın normal değerinden farkı alınacaktır. Yargıtay kararlarında aynı taşınmaz için daha önce hesaplanan irtifak kamulaştırma değeri de dikkate alınarak daha sonra kurulacak irtifakların değerlerinin biçilmesinin gerektiği ifade edilmektedir.
İrtifak hakkı kurulan bütün taşınmazlarda amacı ne olursa olsun taşınmazın değerinin azalmasına sebep olur. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulmasında kamulaştırma bedeli, 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası'nın 11. maddesinin son fıkrasında belirtildiği üzere, yapılan kamulaştırma nedeniyle taşınmazda oluşan değer düşüklüğüdür. Bu durum, pek çok Yargıtay kararında, irtifak hakkı tesisi sebebi ile gerçekleştirilen kamulaştırma sürecinde kamulaştırma değeri; taşınmazın irtifak hakkından önceki bedeli ile irtifak hakkından sonraki bedeli arasındaki farka eşittir denmiştir. Taşınmazın özelliklerine bağlı olarak Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesinin 3. fıkrası hükmü gereğince taşınmazın tümünün tek parça olarak bedeli belirlendikten sonra aynı maddenin son fıkrası ile irtifak kurulmasından ötürü taşınmazda oluşacak değer düşüklüğü oranının ve miktarının sebepleri ile gösterilmesi öngörülür. İrtifak tesisi sebebiyle taşınmaz üzerinde oluşan değer düşüklüğünün oranı, taşınmazın cinsi, niteliği, kullanım şekli, irtifak hakkının niteliği (boru hattı, enerji nakil hattı ve benzeri gibi), taşınmazda kapladığı alan ve yeri, istikameti dikkate alınarak belirlenir. Yargıtay uygulamalarında, taşınmazın niteliğine uygun olup, kullanımını önemli ölçüde etkilemeyen, özel bir durum mevcut olmaması durumunda, arazilerde irtifak nedeniyle oluşabilecek değer kaybının irtifaktan etkilenen alanın mülkiyet değerinin %35'ini geçmemesi, arsalarda ise irtifak hakkı konusu alanın mülkiyet değerinin %50'sini aşmaması gerektiği uygun görülmektedir.
Yargıtay, yalnızca irtifak hakkı kurulan enerji nakil veya boru hattı geçirilen kısma göre değer biçilmesini doğru bulmamaktadır. İrtifak hakkı bedelinin, sadece irtifak hakkı kurulan kısım üzerinden hesaplanması yasaya aykırıdır. Çünkü bulunacak değer, irtifak hakkı nedeniyle taşınmazın tamamında meydana gelen değer düşüklüğüdür. Bu değer düşüklüğü belirtildiği üzere çoğunlukla bir oran olarak belirlenmektedir. Yargıtay, bu oran konusuna, taşınmazın irtifaktan önceki tüm değeri hesaplanır. İrtifak nedeniyle değer düşüklüğü oranı bulunarak, bu oran taşınmazın hesaplanan değeri ile çarpılır. Çıkan tutar irtifak bedelidir demiştir.
Uygulamada, su, doğal gaz ve petrol boru hattı veya enerji nakil hatlarının geçtiği yerlerin yüzölçümüne göre değer düşüklüğü hesaplanmaktadır. Ancak irtifak hakkı yüzünden oluşan değer düşüklüğü taşınmazın tüm alanında etki eder. Bu sebeple, taşınmazın irtifaktan önceki değeri ile irtifaktan sonraki değeri arasındaki fark kamulaştırma değerini verir. Yani, kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, taşınmazın irtifak hakkı tesisinden önceki değeri ile irtifak hakkı tesisinden sonraki değeri arasındaki farkın kamulastırma (irtifak) bedeli olduğu sonucuna ulaşılmaktadır.
İrtifak kurulan taşınmazda değer düşüklüğü oranı, taşınmazın cinsine, niteliğine, yüzölçümüne, irtifakın niteliğine ve süresine, irtifakın geçtiği yere ve kapladığı alan ile taşınmazın geometrik yapısına ve taşınmazın kullanım şekline göre belirlenerek oluşturulmalıdır. Çünkü bazı özel zamanlarda, irtifak kamulaştırmasına sebep olan amaç, taşınmazın tamamının değerini etkilerken bazı zamanlarda sadece geçtiği kısmın değerine etki etmektedir. Bedel taşınmazın büyüklüğüne, kullanımına, arsa veya tarım arazisi oluşuna, irtifakın izdüşümüne veya geçtiği kısıma ve kapladığı alana göre taşınmazda oluşturduğu değer kaybı, genelde yüzde olarak belirlenir ve belirlenen yüzdeye göre sonuca ulaşılır.
Bu tez çalışması kapsamında irtifak hakkı değerlemesi üzerine yapılan çalışmalar incelenmiş olup, devlet kurumları, özel kurumlar, gayrimenkul değerleme şirketleri ve hukuk ofisleri ile görüşülüp irtifak hakkı değerlemesini nasıl yaptıklarını, hangi verileri kullandıklarını, hangi hukuksal dayanakları göz önüne alarak bedel tespiti yaptıklarını ve ne gibi sorunlarla karşılaşıldığı sorulmuştur. Yapılan araştırmalar sonucunda ise, her birimin farklı şekilde değerleme yapıp, farklı sonuçlar elde ettiği; hatta görüşülen devlet kurumlarında günü kurtarmaya yönelik çözümler üretilip değerleme yapıldığı gözlenmiştir. Ayrıca değerleme için gidilen kurumlarda, bedel tespiti konusuna gelmeden kurumlar arası iletişimin olmadığı, belli bir planlamaya göre gidilmediği, kamulaştırma için ödenek ayarlanmadan ve vatandaşı düşünmeden sınırlı ayni hakların kurulduğu gözler önüne serilmiştir. Yapılan görüşmelerde her kurum farklı çözüm üretmiş, farklı eğitimler vermiştir. Birbirleri içerisinde tutarlı olmayan değerleme çözümleri üretilmiştir. Bu sorunlar ışığında hukuki belirsizliğin ve tek çatı altında kamulaştırma ve değerlemenin yapılmayışının etkisinin büyük olduğu aşikardır. Ayrıca teknik anlamda da Türkiye kadastrosunda eksiklikler mevcuttur. Doğru veriye yeterli şekilde ulaşılmadığından sorunlar çözüme ulaşamamaktadır.
Bütün sorunlar göz önüne alındığında en doğru çözüme varabilmek için bir model öngörülmüştür. Bu model doğru veri analizi ve adaletli uygulanması gerçekleştirildiğinde sorunların en aza indirilebileceği ümit edilmiştir. Günümüzde araziyle ilgili tüm hak, kısıtlama ve sorumluluklar sıklıkla üst üste çakıştığından mevcut iki boyutlu (2B) kadastro sistemleri bazı durumlarda yetersiz kalmaktadır. Özellikle, nüfusun hızla artması neticesinde arazinin düşey boyutunun yoğun olarak kullanıldığı kentsel alanlarda farklı mülkiyet birimleri üst üste binmekte, kesişmekte veya daha karmaşık yapılar oluşturmaktadır. 2B kadastronun modern dünyada ortaya çıkan bazı durumları tescil ve temsil etmede yetersiz kalması son yıllarda üç boyutlu (3B) kadastroya olan ilginin artmasında etken olmuştur.
Üç boyutlu kadastro, hangi meslek grubuna bağlı olursa olsun herkes tarafından anlaşılan sonuçlara ulaşılmasını ve bu bilgilerle beraber gerçekleştirilecek yatırımların daha güvenilir olmasına sebebiyet verecektir. İki boyutlu mekansal veri geçmişi gösterirken, üç boyutlu görsel ve bilgi açısından yoğun mekansal veri geleceğin durumunu gözler önüne sermektedir. Üç boyutlu kadastro sistemi ülkemizde geleceğin akıllı kentlerinin oluşması açısından ve yatırımların güvenilir ve en doğru şekilde planlanması durumunda sağladığı verilerle beklenen veri akışını karşılama noktasında mesleki açıdan daha başarılı bir duruma ulaşmamıza vesile olacaktır. Üç boyutlu kadastro bu alanda emek harcayan her meslek grubuna yeni teknolojileri kullanma, geliştirme ve faydalanma olma konusunda ışık tutacaktır.

Abstract:
In our everyday life that adapts to the developing world, immovable valuation, which is a popular topic in recent years, also takes an important place in our country. However, the valuation issue which has not started to develop has not yet been placed on a scientific basis. An immovable valuation is an objective and objective process for determining the value of an immovable, taking into account the appropriate conditions and methods according to the qualities of an immovable. In order to meet the tax needs in the world, the immovable valuation is increasing day by day; to buy, sell, rent, lend, expropriate, customize, etc. National immovable valuation systems have been established with an increase in demand for immovable property. International organizations and standards have also increased in line with the developing technology and increasing needs.
Many laws regulating the real issues in Turkey, statutes, regulations, directives, circulars and guidelines as well as numerous agencies and organizations duties, powers and responsibilities are given. The immovable concept that is effective in all aspects of life today affects people in many ways. The quality and correctness of the data collected in such a serious matter is very important. Accurate and accurate information is one of the most valuable elements for the valuation process.
In the valuation process; difficulty in finding immovable property with unknown value, the multiplicity of factors affecting value, variability according to local regions and preferences, difficulties in expressing with known mathematical equations are encountered problems. New quests for the determination of immovable values are under way in all countries.
There are many methods to determine the immovable value, but there are 3 main methods that are widely used in our country and in the world. These are precedent, income and cost methods. Apart from these, recently developed statistical evaluation methods can be used. Generally, it is used in the valuation of vacant lots and land, the method of income in the evaluation of commercial and residential real properties, which is the result, and the cost method in immovables, which will be evaluated according to the value of the insured and the cost of the property. In order to determine the method of immovable valuation, the immovable, the state, the location and the socio-economic habits of the region should be taken into account and different methods should be used singly or together for the purpose of the valuation process.
There are a number of situations that limit the subject of valuation, which is constantly evolving, to the effect of the rights of the person on immovable property. The easement right, which is one of them, gives the right to use and enjoy the immovable property.
When an immovable property entitled to an allegiance is entitled to certain powers granted by the right of ownership, it must be allowed by the person having the easement. In other words, the owner of the right of easement is obliged to bear this right. The mutually restrictive owners become responsible to each other.
When calculating the right of easement, the difference between the value of the immovable before the establishment of the easement right and the value after the establishment of the easement is taken as the basis. An easement may have been previously expropriated by the same or another institution on the immovable property to which the right of easement has been established. In this case, the value of the previous easement and the value should be taken into consideration. When determining the value of the immovable before the right of easement is determined, the value of the easement right, which the owner has received for the previous easement, shall be subtracted from the normal value of the immovable. It is stated that, in the decisions of the Supreme Court of Appeal, the easement expropriation value calculated previously for the same immovable should be taken into account and the values of the easements to be established later must be determined.
In the decisions of the Supreme Court of Appeals, the expropriation fee for the easement right is expropriated; the difference between the value of the easement before the establishment of the easement and the easement is the difference between the value after the establishment of the right. According to the nature of the immovable property, according to article 11 of the Expropriation Law, the ratio and amount of the value of the immovable property should be indicated by reason of the establishment of easement after the whole of the immovable property is determined as the whole. The ratio of the value of the immovable property due to the establishment of the easement shall be determined by taking into consideration the nature, the nature of the immovable, the type of use, the nature of the easement right (such as pipeline, energy transmission line and so on), and the area and location of the immovable. It is accepted that, in the case of the Court of Cassation applications, the loss of value due to the easement in the land should not exceed 35% of the property value of the affected area from the height, in case of a special case which has a significant effect on the usage of the property.
The Court of Cassation does not find it appropriate to merely evaluate the easement rights according to the energy transmission or pipeline. It is against the law to calculate the right of easement over only the easement. Because the value to be found is the depreciation of the real estate due to easement rights. This depreciation is often set at a rate. The Supreme Court of Appeals calculates the whole value of the immovable from the elevation point. The rate of depreciation due to easement is found and this ratio is multiplied by the calculated value of the immovable. The amount that comes out is the easement price.
In practice, the depreciation of water, natural gas and oil pipelines or energy transmission lines is calculated in terms of area. However, the impairment due to the right of easement affects the entire area of the immovable property. For this reason, the difference between the previous value of the immovable and the next value is given the expropriation value. That is, at the establishment of the easement right through expropriation, it is reached that the immovable has the price of easement between the value before the establishment of easement right and the value after the establishment of easement right.
The rate of impairment of the immovable that is established shall be established by determining the type, quality, area, altitude and duration of the immovable, the area where the easement passes, the area covered and the geometrical structure of the immovable and the usage pattern of the immovable. Because at some particular time, the purpose of servitude expropriation affects the value of the whole of the property, but at some time it only affects the value of the part it passes through. The price loss of the immovable, in terms of its size, use, land or agricultural land, the projection of the altitude, or the area covered by it and the area covered by it, is generally determined as a percentage and is finally reached according to the determined percentage.
Within the scope of this thesis study, studies on easement rights appraisal have been examined and it has been discussed with government agencies, private institutions, real estate appraisal companies and law offices to determine how to make easement right appraisal, which data they use, which legal basis they take into consideration and what problems were asked. As a result of the researches carried out, it is seen that each unit makes different valuation and obtains different results; it has been observed that solutions for saving the day were produced and evaluated. Moreover, it has been observed that the institutions that are going to the appraisal do not have the communication between the institutions, do not go according to a certain plan, set the appropriation for the expropriation, and have limited rights without considering the citizens. In the interviews, each institution produced different solutions and gave different trainings. In-between valuation solutions have been produced. It is obvious that the legal uncertainty in the light of these problems and the effect of expropriation and valuation under a single roof are great. In addition, the deficiencies in the technical sense, Turkey cadastral available. Problems can not be solved because the correct money is not reached adequately.
When all problems are taken into consideration, a model has been prepared to achieve the right solution. It is hoped that this model will minimize the problems when accurate data analysis and fair application are implemented. Today, the current two-dimensional (2B) cadastral systems are inadequate in some cases because all rights, restrictions and responsibilities related to the land frequently overlap. Especially in urban areas where the vertical dimension of land is heavily used as a result of rapid population growth, different property units form overlapping, intersecting or more complex structures. The inadequacy of 2D cadastre to register and represent some cases emerging in the modern world has been a factor in increasing interest in 3D cadastre in recent years.
With the three-dimensional cadastre, the depth of all underground facilities such as water pipeline, natural gas pipeline, electricity pipeline, sewer pipeline passing under a street and their attribute information will be obtained and their registration will be done according to these operations. As a result, the teams coming to natural gas excavation will not dig the street randomly and will not harm other facilities. In addition to the task of securing the legal and geometric conditions of immovable properties, the cadastre can be said to be developing as a three dimensional cadastral type as a means of presenting monetary returns and enabling all kinds of investment and commercial relations on immovable properties to be carried out in confidence and order.
The three-dimensional view will enable spatial information to reach clearer results regardless of the vocational discipline of the end user, and ensure that investments to be made in line with this information are healthier. Two-dimensional spatial data reflects the past, while three-dimensional visual and informational spatial data reflect the concept of the future. The three-dimensional cadastre system will make us happier to reach a better point in terms of occupation at the point of meeting the expectation with the knowledge given in the process of the establishment of the smart cities of the future and the healthy and correct planning of the investments. The three-dimensional cadastre will shed some light on the use and adaptation of new technologies for each occupational group working on this field and working in the future.