Konut binalarının ön tasarımı evresinde maliyeti etkileyen faktörler ve faktörlere dayalı bir maliyet tahmin yöntemi
The factors that affecting residential buildings cost in pre-design phase and a cost estimating method that is based on these factors
Yazar: ESRA BOSTANCIOĞLU
Danışman: DOÇ.DR. MURAT ÇIRACI
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü
Derece: Doktora, 1999
Konu: Mimarlık = Architecture ; İnşaat Mühendisliği = Civil Engineering
Dizin: Konut üretimi = Housing production ; Maliyet tahmini = Cost estimation ; Regresyon modelleri = Regression models ; Ön tasarım = Preliminary design

Özet:
Türkiye'de konut üretimi inşaat sektöründe ve ülkesel yatırımlar içinde yüksek bir paya sahiptir. Öte yandan, ülkemizdeki konut stoğu yetersizdir. Ülkemizdeki konut ihtiyacının en ekonomik biçimde karşılanması gerekmektedir. Bu ihtiyacın karşılanmasında, özellikle sınırlı gelire sahip grupların konut ihtiyacının karşılanmasında konut maliyetleri önemli bir problemdir. Sınırlı gelire sahip grupların konut ihtiyacını karşılamanın yolu, konut maliyetlerini düşürmek ya da düşük maliyetli konut binalan üretmektedir. Düşük maliyetli konut yapmak için, özellikle ön tasanm evresinde verilen kararlar çok önemlidir, çünkü bina maliyetini düşürme şansının en yüksek olduğu evre ön tasanm evresidir. Dünyada pek çok araştırmacı ve kuruluş, ön tasanm evresinde bina maliyetini düşürmek için araştırmalar yapmıştır. Bu evrede kullanılabilecek maliyet tahmin yöntemleri geliştirmiş ve bu evrede kullanılan maliyet bilgileri üretmiş, maliyet veri bankaları oluşturmuşlardır. Türkiye ekonomisinde inşaat sektörü çok önemli olmasına ve konut ihtiyacı ve talebi artmasına rağmen, konut maliyetlerini düşürmek için yapılmış çalışmalar sınırlıdır. Dünyanın diğer ülkeleri için geliştirilmiş maliyet tahmin yöntemleri ve mevcut maliyet verileri Türkiye'de kullanılamamaktadır, çünkü ülkelerin ekonomik koşullan birbirlerinden farklıdır. Maliyet tahmin yöntemleri ve maliyet verilerinin kullanımı üretildikleri bölge ile sınırlıdır. Bu çalışma, Türkiye'deki bu ihtiyacı karşılamak için yapılmıştır. Bu çalışmanın amacı; Türkiye'de ön tasanm evresinde kullanılabilecek, ön tasanm evresine maliyeti etkileyen faktörlere dayalı bir maliyet tahmin modeli geliştirmektir. Bu amaca ulaşmak için; çalışmanın ikinci bölümünde, genel olarak bina ve özel olarak da konut binalarının ön tasarımı evresinde maliyeti etkileyen faktörlerle ilgili olarak yapılmış çalışmalar tanıtılmış ve değerlendirilmiştir. Üçüncü bölümde; ön tasanm evresinde kullanılan, faktörlere dayalı maliyet tahmin yöntemleri tanıtılmış ve değerlendirilmiştir. Dördüncü bölümde, bu çalışmanın konusu olan maliyet tahmin modelinin geliştirilme yöntemi açıklanmış; sınırlamalan, temel özellikleri ve modelin kullanımı anlatılmıştır. Beşinci bölümde ise, çalışmanın sonuçlan değerlendirilmiştir. 2) ÖN TASARIMI EVRESİNDE MALİYETİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER: Literatürde yer alan faktör-maliyet ilişkisine yönelik çalışmalar, faktörlerle maliyet arasındaki ilişkiyi araştırmaktadır. Bu faktörler; genel olarak; kalite, kat adedi, plan biçimi, bina büyüklüğü, kat yüksekliği, kattaki daire adedi, bodrum durumu ve sirkülasyon alanı olarak belirlenmiştir.Kalite ve maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışmalar; 1962'de Hannover Yapı Araştırma Enstitüsü ve 1994'de Alev Durmuş tarafından yapılmıştır. Her iki araştırma da, kalite sınıfının artışının bina maliyetini çok güçlü bir şekilde etkilediğini göstermektedir. Kat adedi ve maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışmalar; 1962'de Hannover Yapı Araştırma Enstitüsü, 1982'de Karl Deters, 1986'da Tübitak Yapı Araştırma Enstitüsü, 1996'da Murat Çıracı tarafından yapılmıştır. Bütün bu çalışmalar; konut binalannın kat adedinin artışı ile, m2 ve daire başına maliyetlerinin azaldığını göstermektedir. Bununla birlikte; kat adedinin artışı sonucu, binaların asansörlü olduğu noktada, konut binalannın m2 ve daire başına maliyetleri artmaktadır. Ancak; kat adedi arttıkça, asansörlü binaiann da m2 ve daire başına maliyetleri azalmaktadır. Plan biçimi ve maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışmalar; 1982'de Peter E. Bathurst ve David A. Butler, 1986'da Ivor H. Seeley ve 1996'da Murat Çıracı tarafından yapılmıştır. Bu çalışmalann sonucu, dış duvar alanı/döşeme alanı artışı ile bina maliyetinin artacağıdır. Bina büyüklüğü ile maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışmalar; 1962'de Hannover Yapı Araştırma Enstitüsü, 1982'de Peter E. Bathurst ve David A. Butler, 1986'da Ivor H. Seeley tarafından yapılmıştır. Bu çalışmalann sonucu; alan artışının konut binalannın m2 maliyetinin azalmasına neden olduğudur. Kat yüksekliği ile maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışmalar; 1982'de Peter E. Bathurst ve David A. Butler, 1986'da Ivor H. Seeley tarafından yapılmıştır. Bu iki çalışma da; kat yüksekliğindeki artışın bina maliyetinde artışa neden olduğunu göstermektedir. Kattaki daire adedi ile maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışmalar; 1962'de Hannover Yapı Araştırma Enstitüsü ve 1982'de Karl Deters tarafından yapılmıştır. Bu iki çalışma da; kattaki daire adedinin artışının, konut binalannın m başına maliyetinde artışa neden olduğunu göstermektedir. Bodrum durumu ile maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışma; 1962'de Hannover Yapı Araştırma Enstitüsü tarafından yapılmıştır. Bu çalışmanın sonucunda; binaları bodrumlu yapmanın bina maliyetinde artışa neden olduğu görülmektedir. Sirkülasyon alanı ile maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışma; 1986'da Ivor H. Seeley tarafından yapılmıştır. Bu çalışmada, bina ekonomisinin ana amaçlarından birinin sirkülasyon alanlarının minimuma indirmek olduğu belirtilmiş ve değişik plan düzenlemeleri için sirkülasyon alanı oranlan verilmiştir. 3) ÖN TASARIM EVRESİNDE KULLANILAN VE MALİYETİ ETKİLEYEN FAKTÖRLERE DAYALI MALİYET TAHMİN MODELLERİ: ön tasarım evresinde kullanılmak için geliştirilmiş maliyet tahmin modelleri iki ana grupta toplanabilmektedir. Birinci grup dönüştürme modelleri, ikinci grup regresyon modelleridir.Dönüştürme Modelleri: Dönüştürme modellerinde; bina maliyetini etkileyen faktörlerin değişimi, bir örnek proje üzerinde belirlenerek, yeni projenin maliyeti hesaplanmaktadır. Dönüştürme modelleri ile ilgili çalışmalar; 1977'de Belfield ve Everest, 1985'te P. S. Brandon, R. G. Moore, P. R. Main, 1986'da Ivor H. Seeley, 1986 ve 1991'de D. Ferry, P. Brandon ve 1988 ve1996 yıllan arasında Means tarafından yapılmıştır. 1977'de Belfield ve Everest tarafından yapılmış olan çalışmada, model için bina maliyetini en fazla etkileyen faktörler göz önüne alınmıştır. Bu faktörler; kalite, bina büyüklüğü, yerleşim ve zaman olarak kabul edilmiştir. Bu yöntem, P. S. Brandon, R. G. Moore ve P. R. Main tarafından 1985'te bilgisayar programına dönüştürülmüş ve kullanımı kolaylaştırılmıştır. Döşeme alanı ile m2 maliyet arasındaki ilişki doğrusal olarak belirlenmiş, fakat örneklerle kanıtlanmamıştır. 1986'da Ivor H. Seeley tarafından yapılmış olan çalışmada; maliyeti hesaplanacak binaya benzer bir binanın elemanlara dayalı maliyet analizi, çalışmadaki yöntemin temel dokümanını oluşturmuştur. Yeni binanın, mevcut binadan farklı özellikler belirlenmekte ve eleman maliyetlerinin farkları bunlara göre hesaplanmaktadır. Eleman maliyetleri hesaplandıktan sonra, eleman maliyetleri toplanarak toplam bina maliyeti hesaplanmaktadır. Bu metodun kullanımı zordur ve toplam bina maliyetini hesaplamak çok zaman almaktadır. 1986'da D. Ferry ve P. Brandon tarafından yapılmış olan ve ön tasanm evresinde kullanılan çalışmada, maliyeti hesaplanacak projeye benzer bir örnek proje seçilmektedir, örnek proje ile maliyeti hesaplanacak proje arasındaki bina maliyeti farkları hesaplanmakta ve toplam bina maliyeti bulunmaktadır. Bu bir dönüştürme işlemidir. Örnek projenin maliyeti dönüştürülürken; piyasa koşulları, büyüklük, kat adedi, v.b., kalite seviyesi, iç ve dış işler, servisler, şantiye ve temel koşullan göz önünde tutulmuştur. Faktörler için maliyet hesabı zordur ve çok zaman almaktadır. 1991'de D. Ferry ve P. Brandon tarafından yapılmış olan "Döşeme Alanına Dayalı Eleman Modeli" adlı çalışmada; eleman maliyetleri kalite, miktar ve zamana göre ayarlandıktan sonra; eleman maliyetleri toplanmakta ve toplam bina maliyeti hesaplanmaktadır. Bu çalışma, "Bina Maliyeti Bilgi Servisi(BCIS)",nin verilerine dayanmaktadır. 1988 ve 1996 yıllan arasında Means tarafından yapılmış olan çalışmalar; 1977'de Belfield ve Everest ve 1985'te P. Brandon, R. G. Moore, P. R. Main tarafından yapılmış olan çalışmalar ile aynı düşünceye sahiptir. Bu çalışmaların düşüncesi, artan döşeme alanının bina maliyetinin düşmesine neden olacağıdır. Bu model; diğerlerine göre daha gelişmiş bir modeldir; Çünkü mevcut verilere ait Means Bilgi Bankası'nın verilerine dayanmaktadır, bina tipleri sınıflandırılmıştır ve m2 maliyet ile bina büyüklüğü arasındaki ilişki doğrusal olarak belirlenmemiştir. Bu çalışmada da; büyüklük, zaman ve yerleşim faktörleri göz önünde tutulmuştur. Oysa ki; bina maliyetini daha fazla etkileyen kalite, plan biçimi.v.b. faktörler de vardır. Regresvon Modelleri: Regresyon modellerinde, maliyet ile maliyeti etkileyen faktörler arasındaki ilişki istatistiksel olarak belirlenmekte ve yeni binanın maliyeti hesaplanmaktadır. 1974'te Kouskoulas ve Koehn tarafından yapılmış olan çalışma, 38 binadan oluşan örnekleme dayanan bir çoklu regresyon modelidir. Bu modeldeki değişkenler; yerleşim, fiyat, bina tipi.kat adedi, kalite ve teknolojidir. 1978'de G. Schafler tarafından yapılmış olan çalışma, 63 binadan oluşan örnekleme dayanan bir çoklu regresyon modelidir. Bu model; 4-20 katlı konut binalan için kullanılabilmektedir. Modeldeki değişkenler; ana faydalı alan, toplam bina hacmi, kullanıcı başına yaşama alanı, fonksiyonel alanlar, faydalı alan, sirkülasyon alanı, kat adedi, kat XVbaşına sirkülasyon alanı, daire sayısı, havalandırılan alanlar, bina dış kabuk alanıdır. 1996'da Murat Çıracı tarafından yapılmış olan çalışma; 1-17 katlı, 30 binadan oluşan örnekleme dayanan bir çoklu regresyon modelidir. Bu modeldeki bağımsız değişkenler; kullanıcı sayısı başına ana faydalı alan, konut içindeki sirkülasyon alanlan/ana faydalı alanlar.yapı elemanları alanlan/brüt kat alanları, dış pencere ve kapı alanlan/dış duvar alanı ve bina yüksekliğidir. 1998'de Mike Bauer tarafından yapılmış olan parametrik maliyet tahmin modeli çalışması, bir uzman sistemdir. Internet aracılığı ile kullanılmaktadır ve veriler güncelleştirilmiş durumdadır. Bu model, mevcut proje maliyet verilerini kullanarak, regresyon analizi ile geliştirilmiştir. Model, A.B.D.'de genellikle 7 kata kadar olan, çelik ve betonarme konstrüksüyonla yapılmış endüstriyel ve ticari binalarda kullanılmaktadır. Dönüştürme modellerinin Türkiye'de kullanılması için gerekli veri tabanı yoktur. Bu nedenle bu modeller kullanılamamaktadır. Yabancı literatürden erişilen veriler de kabul edilememektedir, çünkü her ülkenin ekonomik koşullan birbirinden farklıdır. Oysa ki; bu yöntemle ön tasanm evresinde maliyeti etkileyen faktörler belirlenebilir ve projenin taslağında değişiklikler yapılarak, binanın maliyeti düşürülebilmektedir. Dönüştürme modellerinin avantajlarını ülkemizde kullanabilmek için; maliyeti etkileyen faktörlere dayalı bir model geliştirilmiştir. Bu yöntem için gerekli veri tabanı ülkemiz koşullan için düzenlenmiştir. 4) ÖN TASARIM EVRESİ İÇİN FAKTÖRLERE DAYALI BİR MALİYET TAHMİN YÖNTEMİ: Bu çalışmada geliştirilen model, bir dönüştürme modelidir. Daha önce de açıklandığı gibi; bir proje, baz proje olarak belirlenmekte ve bu projenin m2 maliyeti, dönüştürme modeli ile diğer projelerin m2 ve toplam maliyetlerini hesaplamak için kullanılmaktadır. Yeni projenin özellikleri, maliyeti etkileyen faktörler açısından baz projenin özellikleri ile karşılaştırmaktadır. Yeni projenin m2 maliyeti; yeni projenin özelliklerinin baz projenin özelliklerinden farkı ile belirlenmektedir. Geliştirilen Maliyet Tahmin Modelinin Yöntemi:. Bu modeli geliştirmek için; öncelikle baz projenin özellikleri belirlenmiştir. Baz binanın bütün faktör gruplan içinde en düşük maliyete sahip olacağı düşünüldüğünden, bu hipotez çalışmanın temelini oluşturmuştur.. Modelin geliştirilmesindeki ikinci aşamada; faktör özellikleri belirlenen baz binanın mimari ve betonarme projeleri tasarlanmakta ve statik hesaplan yapılmaktadır. Baz bina için projeler tasarlanıp, hesaplar yapılırken; kanun ve yönetmeliklere uyulmaktadır.. Modelin geliştirilmesindeki üçüncü aşamada; baz binanın projelerine göre yapım işlemleri(inşaat imalatları) belirlenmekte ve binanın toplam inşaat maliyetini hesaplamak için, Bayındırlık Bakanlığı birim fiyat analizlerinin kurallanna göre yapım işlemlerinin miktarları hesaplanmaktadır. Baz binanın m2 başına maliyetini hesaplamak için; toplam inşaat maliyeti, toplam inşaat alanına bölünmektedir. Hesaplanan maliyet sadece inşaat işlerini kapsamaktadır; mekanik, elektrik ve sıhhi tesisat işlerini kapsamamaktadır.. Modelin geliştirilmesindeki dördüncü aşamada; faktör grubu sınıflan belirlenirken, baz binanın özellikleri sabit tutulmakta, ancak bir faktöre ilişkin özellikler değiştirilmektedir. Bu sınıflara ait projeler tasarlanmakta ve bu 28 farklı projenin m2 maliyetleri, baz projeninki ile aynı yolla hesaplanmaktadır.. Modelin geliştirilmesindeki beşinci aşamada; projelerin m2 maliyetleri, faktör gruplan içinde karşılaştınlmaktadır. Modelin temeli olan dönüştürme katsayılarını belirlemek için projelerin m2 maliyetleri kullanılmaktadır. Faktör XVIgrubu için dönüştürme katsayılarını belirlemek için; faktör grubu içinde yer alan projenin m2 başına maliyeti, baz projenin m2 başına maliyetine bölünmektedir. Geliştirilen Modelin Kullanımı: Yeni projenin inşaat maliyetini hesaplamak için, yeni projenin baz projeden farklı özellikleri belirlenmekte ve değişen özelliklere göre dönüştürme katsayılan seçilmektedir. Yeni projenin dönüştürme katsayılan toplamı, baz projenin dönüştürme katsayılan toplamından çıkarılmakta ve elde edilen değer; baz projenin m2 maliyet değeri ile çarpılmakta ve bu değer baz proje m2 maliyet değerine eklenmektedir. Bu; yeni projenin 1996 yılına ait fiyatlarla m2 maliyet değeridir. Bu fiyatlar güncelleştirilmelidir, bunun için de bina maliyet indeksleri kullanılmaktadır. Toplam inşaat maliyetini hesaplamak için de; yeni proje için hesaplanan m2 maliyet değeri, inşaat alanı ile çarpılmaktadır. Bu model hem formül ile ifade edilmiş, hem de Microsoft Excel programının özelliklerinden yararlanılarak kullanımı kolaylaştırılmıştır. 5)SONUCLAR VE DEĞERLENDİRME; Sonuçlar: Çalışmanın birinci sonucu; bina maliyetini etkileyen faktörlerin, maliyeti etkileme oranlarının belirlenmesidir. İkinci sonucu; maliyeti etkileyen faktörlere dayalı bir maliyet tahmin modelinin kullanımıdır. Değerlendirme:. Geliştirilen model ile hesaplanan m2 başına maliyet değerleri; birim fiyat yöntemi ile hesaplanan m2 başına maliyet değerlerinden %0,3 ile %6 arasında farklılık göstermektedir.. Model 3-10 katlı betonarme konut binaları için geliştirilmiştir. Bu yöntem, diğer tipteki binalar için de geliştirilebilir.. Modelin kullanımı uzman sistem aracılığı ile kolaylaştırabilir.. Modelin geliştirilmesinde kullanılan projelerin kombinasyonlarının m2 başına maliyetleri hesaplanabilir ve bu m maliyet değerleri maliyet haritalannın düzenlenmesinde kullanılabilir. Eşit maliyete fakat farklı özelliklere sahip binalar belirlenebilir. Bunun sonucu olanak, tasanm için karar verilebilir.. Maliyet tahmin modeli, bina maliyet indeksinin kullanımı ile gelecekte de kullanılabilir.

Abstract:
Production of house buildings has a large amount of share in the construction sector in Turkey and has a large amount of share in the investment of country. On another hand, the stock of housing in our country is insufficient. The need of housing in our country must be supplied in an economic way. For supplying this need and especially for supplying the need of residental buildings for the people who have limited income; the cost of housing is an important problem. The way for supplying residental buildings for people who have limited income is to reduce the cost of residental buildings or to produce house buildings which have low cost. For constructing the residental buildings in low cost, especially the decisions in pre- design phase is very important; because the phase which the chance of reducing the buildings' cost is highest; is the pre-design phase. Many researchers and associations in the world have made researches for reducing the buildings'cost in pre-design phase. They have developed cost estimating methods which can be used in this phase and they have produced the cost data which is used in this phase and they set up cost data banks. Although the construction sector is very important in Turkish economy and the needs and demand of residental buildings are increasing in Turkey, but the researches which are made for reducing the residental buildings' cost are limited. The cost estimating methods which have been developed for another countries of the world and existing cost data can't be used in Turkey; because the economic conditions of countries are different from each other. The usage of these cost estimating methods and cost data is limited with the location which these methods and data are produced for. This study is made for answering these needs in Turkey. The aim of this study is to introduce a cost estimating model which is developed for residental buildings to be used in pre-design phase and based on the factors which affect building cost in pre-design phase. To reach this aim; the studies about the factors which affected generally buildings', especially residental buildings' cost in pre-design phase are introduced and evaluated in the second part of the study. Cost estimating models which are based on the factors and developed for using in pre-design phase are introduced and evaluated in the third part. The method of developing the cost model which is the subject of this study is explained; limitation, main qualifications and the usage of the model are introduced in the fourth part. The findings are evaluated in the fifth part. xvm2) FACTORS THAT AFFECTING BUILDING COST IN PRE-DESIGN PHASE: The studies about the factor-cost relationship in literature have been researched the relationship between cost and factors. These factors are generally determined as quality, number of storeys, plan shape, the size of the building, storey height, the number of units in one storey, the basement conditions and circulation area. The studies about the relationship between cost and quality were made in Hannover Construction Research Institute in 1962 and in 1994 by Alev Durmuş. Both of the studies show that the increasing of quality classes affects the building cost strongly. The studies about the relationship between cost and number of storeys were made in Hannover Construction Research Institute in 1962, in 1982 by Karl Deters, in Tubitak Construction Research Institute in 1986 and in 1996 by Murat Çıracı. All of these studies show that when the number of the stories of residental buildings are increased, the per m2 and per unit costs of buildings decrease. However, when the number of the stories are increased and in the result of this buildings have lifts, the per m2 and unit costs of residental buildings increase. However, the buildings' per m2 cost which have lift decrease when the number of stories are increased. The studies about the relationship between cost and plan shape were made in 1982 by Peter E. Bathurst and David A. Butler, in 1986 by Ivor H. Seeley, in 1996 by Murat Çıracı. The result of these studies is increasing with the external wall area/floor area ratio, the cost of the building will increase. The studies about the relationship between cost and size of the building were made in Hannover Construction Research Institute in 1962, in 1982 by Peter E. Buthurst and David A. Butler and in 1986 by Ivor H. Seeley. The result of these studies is increasing of the area causes the decreasing of the per m2 cost of residental buildings. The studies about the relationship between cost and storey height were made in 1982 by Peter E. Buthurst and David A. Butler, in 1986 by Ivor H. Seeley. Both of these studies show that increasing of the storey height causes the increasing of building cost. The studies about the relationship between cost and number of units in one storey were made in Hannover Construction Research Institute in 1962 and in 1982 by Karl Deters. Both of these studies show that increasing of the number of units in one storey causes the increasing of per unit cost of the residental buildings. The study about the relationship between cost and basement conditions of the building was made in Hannover Construction Research Institute in 1962. In the result of this study, it is seen that constructing basement for buildings causes the increasing of the building cost. The study about the relationship between cost and circulation space was made in 1986 by Ivor H. Seeley. It was explained that one of the main aims of the building economy was to reduce the circulation space ratios to minimum and the circulation space ratios were determined for different plan arrangements. XIX3) COST ESTIMATING MODELS WHICH WERE USED IN PRE-DESIGN PHASE AND BASED ON THE FACTORS THAT AFFECTING COST: The models which have been developed for using in pre-design phase can be collected in two main groups. The first group is convertion models, the second group is regression models. Convertion Models; The differences of factors which affecting building cost are determined on a model project and the cost of the new project is calculated in convertion models. The studies about convertion models were the studies which were made in 1977 by Belfield and Everest; in 1985 by P. Brandon, R. G. Moore, P. R. Main; in 1986 by Ivor H. Seeley; in 1986 and 1991 by D. Ferry, P. Brandon and between the years of 1988 and 1996 by Means. The factors which were determined to affect building cost more were taken into consideration for the model in the study which was made by Belfield and Everestnal in 1977. These factors were accepted as quality, size of the building, location and time. This method was converted a computer programme by P. S. Brandon, R. G. Moore, P. R. Main in 1985 and its useage was facilitated. It was determined that the relationship between floor area and per m2 cost was direct proportional, but it wasn't proved with the examples. An elemental cost analysis of the building which was similar to the building's which cost would be calculated; was the base document for the method in study which was made in 1986 by Ivor H. Seeley. The different qualifications of new building from existing building were determined and the differences of elemental costs would be calculated according to these. After elemental costs had been calculated, total cost was calculated as adding elemental costs together. This method's usage is difficult and it takes a lot of time to calculate total cost of the building. A model project which was similar to the project which cost would be calculated was selected for the study which was used in the pre-design phase and was made by D. Ferry, P. Brandon in 1986. The differences of building cost between the model project and the project which cost would be calculated were calculated and total building cost was found. That was a convertion operation. When the cost of the model project was converting; market conditions, size, number of storeys, etc., specification level, inclusions and exclusions, services, site and foundation conditions and other factors were taken into consideration. The calculation of the differences of cost for factors is difficult and it takes a lot of time. After the elements costs had been adjusted according to quality, quantity and time, the elements costs were added and total cost of building was calculated in the study which was named "Elemental Model Based Floor Area" and was made in 1991 by D. Ferry, P. Brandon. The data based on Building Cost Information Service (BCIS) was used in this study. The studies which were made between the years of 1988 and 1996 by Means had a same consideration with the studies which was made in 1977 by Belfield and Everest and in 1985 by Brandon, Moore and Main. The consideration of those studies were increasing of the floor area caused reduction of the building cost. It is a developed model in respect of the others, because it was based to datas of Means' Cost Bank which belonged to the existing buildings, the types of the buildings were classified and the relationship between per m2 cost and size of the building wasn't determined as direct proportional. The factors of size, time and location were taken into consideration in this study, too. However, there are factors which affect building cost more like quality, plan shape etc..Regression Models: The relationship between cost and the factors which affect cost is determined in statistical way and the cost of the new project is calculated in the regression models. A multiple regression model was based on a sample of 38 buildings in the study which was made in 1974 by Kouskoulas and Koehn. The variables were location, price, building type, number of storeys, qualify and technology in that model. A multiple regression model was based on a sample of 63 buildings in the study which was made in 1978 in Germany by G. Schaffler. That model can be used for 4-20 storied residental buildings. The variables were main useful area, total building volume, living area for one user, functional area, useful area, circulation area, number of storeys, circulation area for one storey, number of housing units, vantilated area, building envelope(enclosure) area in that model. A multiple regression model was based on a sample of 30 buildings which had 1-17 storeys in the study which was made in 1996 by M. Çıracı. The independent variables were; the main useful area for the number of user, the circulation area/main useful area in the residental building, the area of construction elements/gross floor area, external window and door area/external wall area and the height of the building in that model. The study of a parametric cost estimating model which was made by Mike Bauer in 1998 is an expert system. It is used with Internet and the data is updated. That model was developed with a regression analysis which used the existing cost data in. The model is generally used for industrial and commercial buildings which have up to 7 stories and are constructed with steel and concrete structure in U.S.A. There is no data base for using convention models in Turkey. That* s why, these methods can't be used. The data which is reached from the foreign literature can't be accepted, because the economic conditions of countries are different from each other. However, the factors that affect cost can be realized due to this method in the pre-design phase and the cost of building can be reduced by making some differences on the sketch of the project. As the advantages of convertion models can be used in our country; a model which is based on the factors which affect cost is developed. The data base which is necessary for this method is arranged for our country's conditions. 4) A COST ESTIMATING MODEL FOR PRE-DESIGN PHASE WHICH WAS BASED ON THE FACTORS THAT AFFECTING COST: A model which is developed in this study is a convertion model. As it is explained before, one project is determined as a base project and this project's per m2 cost is used for calculating the per m2 and total cost of the other projects with convertion models. The qualifications of the new projects are compared to the qualifications of the base project in the respect of the factors that affect cost The per m2 cost of the new building is determined with the differences of new project's qualifications from the base project's qualifications. The Method Of The Cost Estimating Model That Is Developed:. For developing this model; first of all, the qualifications of the base project are determined. As it is supposed that the base building would have a minimum cost in all factor groups, this hypothesis is the main criterion of this study.. In the second phase of developing this model, the architectural and statical projects are designed and statical calculations are made for the base buildingwhich factor qualifications are determined. When the pojects are designed and calculations are made for the base building, the laws regulations are agreed.. In the third phase for developing the model, the items of frame are determined according to the projects of the base building and the amounts of items of frame are calculated according to the laws of analysis of unit price of Ministry Of Public Works for calculating the total construction cost of building. The total construction cost of the building is divided to total floor area of the building for calculating the Per m2 of base building. The cost which is calculated only icludes construction items, it doesn't include mechanical, electrical, sanitary... costs.. In the forth phase for developing the model; the qualifications of base building are fixed, but only the qualifications which belong to one factor are changed for forming the classes of factor groups. The projects of these classes are designed and Per m2 costs of these 28 different projects are calculated with the same way as the base project.. In the fifth phase for developing the model, the per m2 costs of the projects are compared in factor groups. The per m2 costs of the projects are used to determine the convertion coefficients which are the base of the model. The per m2 cost of the project which is located in the factor group is divided to the per m2 cost of the base project for determining the convertion coefficient of this class of factor group. The Usage Of The Model That Is Developed: For calculating the new project's construction cost, the different qualifications of new project from base project are determined and convertion coefficients are selected according to the different qualifications. The addition of the convertion coefficients of new project is subtracted from the addition of the convertion coefficient of the base project and the value which is obtained is multiplied with the value of the per m2 cost of the base project and it is added to the per m2 cost of the base project This is the value of per m2 cost of the new project in the prices belongs to the year of 1996. This prices must be updated so the building cost index is used.This model is explained with a formula and its usage is facilitated with using the advantages of Microsoft Excel programme. 5) FINDINGS AND CONCLUSIONS: Findings : The first result of this study is determination of the ratios of the effects of the factors that affect building costs. The second result is, usage of a cost estimating model which is based on factors that affecting cost. Conclusions:. The values of per m2 cost which is calculated with the model which is developed is ± %0,3-%6 different from the values of per m2 cost which is calculated with the method of Ministry Of Public Works.. The model is developed for 3-10 storied concrete framed house buildings. This method can be developed for other types of buildings.. This model's usage can be facilitated with an expert system.. The per m2 costs of the combination of the projects which is used for developing the model can be calculated and the values of per m2 cost can be used for arranging the cost maps. The buildings which have equal costs but different qualifications can be determined.As a result of this, it can be decided for the design.. The cost estimating model can be used in the future with using the building cost index.