Kiracının iflası halinde kira sözleşmesinin sona ermesi
Termination of lease contract in case of lessee's bankruptcy
Yazar: ASUDE SULUÇAY
Danışman: DOÇ. DR. ECE BAŞ SÜZEL
İstanbul Bilgi Üniversitesi / Lisansüstü Programlar Enstitüsü / Hukuk Ana Bilim Dalı / Hukuk Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2022
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Kira sözleşmesi = Lease agrement ; Kiracı = Tenant ; Kiracılık = Tenancy ; Sözleşmeler = Contracts ; Türk Borçlar Kanunu = Turkish Code of Obligations ; Türk borçlar hukuku = Turkish law of obligations ; İflas = Bankruptcy

Özet:
Türk Borçlar Kanunu'nun dördüncü bölümünün birinci ayrımı olan "Genel Hükümler"in "Sözleşmenin Sona Ermesi" başlığı altında, 331 ve 333. maddeler arasında olağanüstü fesih sebepleri düzenlenmiştir. Kiracının iflası, özel nitelikte olağanüstü fesih hallerinden biri olarak Türk Borçlar Kanunu madde 332'de hükme bağlanmıştır. "Genel Hükümler" ayrımında yer verilen bu madde, niteliklerine uygun düştüğü oranda ve konuyu düzenleyen özel bir hüküm bulunmadığı sürece tüm kira sözleşmelerine uygulanacaktır. Bu çalışmada, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri de göz önünde bulundurularak, Türk Borçlar Kanunu madde 332 hükmü incelenmiştir.

İflas, kural olarak sözleşmeler için sona erme nedeni değildir. Müflisin iflasından önce yapmış olduğu sözleşmeler, kanuni istisnalar dışında sona ermemektedirler. Kanun bazı hallerde taraflardan birinin iflasıyla kendiliğinden sona ereceğini kabul etmektedir. Kanunda açıklık olmayan hallerde ise, iflas etmemiş diğer taraf sözleşmenin aynen ifasını isteyebilmektedir.

Kiracının iflası ile kira sözleşmelerinin sona ereceği kanun ile genel bir hükme bağlanmadığından, bu durumda kira sözleşmelerinin kendiliğinden sona ermediği kabul edilmektedir. İflas, Türk Borçlar Kanunu'nun 332. maddesinde kiraya veren için olağanüstü fesih sebebi olarak düzenlenmiştir.  İflas idaresi bakımından ise, sözleşmeyi sona erdirip erdirmeme bakımından seçim hakkı bulunmaktadır. 

Çalışmada öncelikle Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu hükümleri gözetilerek kira sözleşmesi ve iflas kavramları açıklanmıştır. Kavram açıklamalarının devamında kiracının iflasın açılmasından sonraki hukuki durumu incelenmiştir. Müflis kiracıya ait işyerlerinin kapatılıp kapatılmayacağı hususu bakımından iflas dairesi ve iflas idaresi ile alacaklılar toplantısı kavramlarına yer verilerek, iflas idaresinin kira sözleşmelerine girmek veya girmemek konusundaki seçim hakkı ve bu hakların sonuçları irdelenmiştir.  Ardından kiracının iflası halinde kiraya verenin hukuki durumu ve kira alacakları ile TBK madde 332 hükmünün uygulanabilmesinin şartları olan: kiracının iflas etmesi, süre verilerek teminat talep edilmesi ve süresi içinde teminat gösterilmemiş olmasına yer verilmiştir. Fesih beyanı ve hukuki sonuçları incelenmiş; bunun ardından çalışma, sonuç ve öneriler ile sonlandırılmıştır.

Abstract:
Articles 331 to 333 under Section One "General Provisions" of Chapter Four "Lease Contract" of Part Two "Special Relations of Obligation" of the Turkish Code of Obligations (TCO) lay down the extraordinary reasons for termination of a lease contract. The bankruptcy of a lessee is defined in Article 332 of TCO as one of the special extraordinary cases of termination. As this Article is placed under "General Provisions" Section, it shall apply to all lease contracts as long as circumstances are so warranted and there is no special provision governing the matter. This work examines Article 332 of TCO considering, among other things, the provisions of Law No. 2004 on Execution and Bankruptcy.

Bankruptcy is, as a rule, not a reason for termination of contracts. The contracts concluded by the bankrupt before the bankruptcy do not come to an end. The law provides in some cases that a contract automatically terminates upon the bankruptcy of a party. Where the law is unclear on the matter, the non-bankrupt party may require specific performance from the bankrupt party.

As the law does not prescribe in a general provision that a lease contract terminates upon the lessee's bankruptcy, it should be held that lease contracts do not automatically come to an end. The bankruptcy of a lessee is defined in Article 332 of TCO as one of the special extraordinary cases of termination. There exists a choice of terminating or not terminating a lease contract with regard to bankruptcy administration.

This work first discusses the concepts of lease contract and bankruptcy in the Turkish Code of Obligations and Law on Execution and Bankruptcy, then examines the legal status of a lessee upon the court's decision of bankruptcy. Further discussions include the concepts of bankruptcy office and meeting of creditors in respect of whether the bankrupt lessee's business places are to be shut down, and the right of choice of the bankruptcy administration to delve or not into lease contracts, and likely outcomes of such choices. The work then turns to the legal status of the lessor upon the lessee's bankruptcy, and examines claims of rent, and conditions to apply Article 332 of TCO that include lessee's bankruptcy, requesting a collateral security by certain deadline, and failure by the lessee to so provide. The work treats termination notice and legal consequences, and provides conclusions and recommendations.