Turizm sektöründe otel değerleme üzerine bir uygulama
An application on the hotel valuation in the tourism sector
Yazar: HAKAN ARIER
Danışman: PROF. DR. ÖMER ŞANLIOĞLU
Erciyes Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Turizm İşletmeciliği Ana Bilim Dalı / Turizm İşletmeciliği Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Turizm = Tourism ; İşletme = Business Administration
Dizin: Değerleme = Valuation ; Değerleme modelleri = Valuation models ; Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation ; Oteller = Hotels ; Turizm = Tourism ; Turizm sektörü = Tourism sector

Özet:
Son yıllarda globalleşme sayesinde ülke sınırları ortadan kalkmış ve rekabet koşulları daha da şiddetlenmiştir. Artan rekabet, mal ve hizmetlerin yanında işletme ve gayrimenkullerin de sık sık el değiştirmesine neden olmuştur. Herhangi bir işletme veya gayrimenkul devri açısından en önemli husus söz konusu işletme veya gayrimenkulün değerinin güvenilir bir şekilde ve doğru bir yöntemle belirlenmiş olmasını kaçınılmaz kılmaktadır. Yapılacak değerlemenin güvenilir sonuçlar vermesi de elde edilecek verilerin doğru olmasına bağlıdır. Pek çok nedenden ötürü değerleme için veri elde etmek tüm dünyada olduğu gibi Türkiye'de de zorlu bir süreçtir. Aynı durum otel işletmesi değerlemesi için de geçerlidir. 
Bu çalışma için önce literatür taraması yapılarak alan yazındaki boşluk ortaya konulmuş sonra ise önemli turizm merkezlerinden biri olan İstanbul ili Taksim bölgesinde faaliyet göstermekte olan dört yıldızlı bir otel işletmesinden elde edilen cari verilerle bir otel işletmesi değerlemesi yapılmıştır. 
Otel işletmesi değerleme yöntemleri olarak maliyet yöntemi, emsal karşılaştırma yöntemi ve gelir yönteminin yer aldığı görülmektedir. Güncel verilerle otel işletmesinin değerlemesi için en güvenilir sonuçların emsal karşılaştırma ve/veya gelir yöntemi ile yapılabileceği anlaşılmıştır. Çalışmada emsal karşılaştırma ve gelir yöntemleri (direk kapitalizasyon ve indirgenmiş nakit akımları yöntemi) birlikte kullanılarak sonucun güvenilirliği artırılmaya çalışılmıştır. 
Örnek otel işletmesi güncel verileri ışığında yapılan değerleme sonucunda söz konusu tesisin değeri 24.611.128 Euro olarak bulunmuştur. Bu sonucun piyasada uygulanmakta olan alım-satım işlemleriyle hangi ölçüde uyumlu olduğunu ortaya koyma amacıyla sektör temsilcileri, gayrimenkul değerleme uzmanları ve kamu kurumu uzmanları ile yapılan görüşmeler sonucunda bu değerin alım-satıma konu olan benzer özellikteki bir otel işletmesinin değerleme sonuçlarıyla neredeyse aynı olduğu, ortaya çıkmıştır. Buradan hareketle Türkiye'de güvenilir ve güncel veriye ulaşmanın zor olduğu otel işletmesi değerleme alanında yapılan bu çalışmanın literatüre katkı sağlayacağı düşünülmektedir. 
Anahtar Kelimeler:	Gayrimenkul değerleme, otel, otel değerleme, değerleme yaklaşımları

Abstract:
In the recent years, the national borders have vanished and the competition has become fierce due to globalization. The increasing competition caused a growth in the number of commodities and services, it also caused businesses and properties to change hands more frequently. The most important aspect in the transfer of a business or property is the reliable valuation of the said business or property with the use of the right method. Reaching reliable results through the valuation depends on the accuracy of the acquired data. Just like in other countries and for several reasons, acquiring data for valuation requires a challenging process in Turkey. The same is valid for the hotel management valuation. 
First a literature review was made for this thesis, the gap in the body of literature was acknowledged and then a hotel management valuation was carried out with the actual data acquired from a 4 stars hotel management which is situated in the Taksim area, one of the most important tourism centers of İstanbul province. 
Equivalent comparison method and the income method were used as hotel management valuation methods. It was concluded that the most reliable results needed in order to carry out the hotel management valuation based on actual data can be reached by using these two methods. These two methods, namely the sales comparison method and the income method (direct capitalization and discounted cash flow approach), were combined in the thesis in order to increase the reliability of the results. 
The value of the said hotel management was calculated as 24.611.128 Euros, based on the valuation that was carried out in the light of the actual data of the hotel management. As the result of interviews made with sector representatives, property valuation experts and public authority experts in order to prove the compatibility of this result with the ongoing market transactions, it was revealed that this value is almost the same as the valuation results of similar hotel managements that enter into transaction. It is believed that this thesis on the hotel management valuation, which is a field that presents difficulties in getting actual data, will make a contribution to the literature. 
Keywords: Property valuation, hotel, hotel valuation, valuation approaches