Gayrimenkul yatırım fonları ile ortaklıklarına tanınan vergi avantajları ve sonuçları
Tax advantages and results recognized to real estate investment funds and partnerships
Yazar: MERT AKÇAY
Danışman: DOÇ. DR. İBRAHİM SIRMA
İstanbul Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Para Sermaye Piyasaları ve Finansal Kurumlar Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2021
Konu: Maliye = Finance
Dizin: Gayrimenkul yatırım ortaklıkları = Real estate investment trusts ; Gayrimenkul yatırımları = Real estate investments ; Gayrimenkuller = Real estates ; Vergi avantajı = Tax advantage ; Vergi teşvikleri = Tax incentives ; Vergilendirme = Taxation ; Vergiler = Taxes ; Yatırım fonları = Mutual funds

Özet:
Türkiye ekonomisi açısından önemli bir yere sahip olan gayrimenkul ve
türevleri, önemsenen ve etkin bir yatırım aracı olarak son yıllarda dikkate değer
gelişim göstermiştir. Gayrimenkul sektörünün etki alanının hem ekonomik yönünün
olduğu hem de şehir planlaması ile birlikte sosyal yönünün olduğu görülmektedir.
Gayrimenkul sektörü, küreselleşmenin sonucu olarak sermaye akımlarının gelişmekte
olan ülkelere yönelmesi ile birlikte yeni faktörler ve yeni ürün çeşitliliğiyle büyümüştür.
2001 krizi sonrası gelişimini hızlandıran gayrimenkul sektörü, 2008 krizinde de tehdit
altında kalmış olsa da 2010 ve sonrasında toparlanma yaşanmıştır.
Türkiye'de gerek yaşanan genel salgın koşullarında gerekse de genel salgın
öncesinde özellikle bireysel yatırımcıların gayrimenkulü bir yatırım aracı olarak
dikkate aldığı görülmüştür. Bu ilginin ardında elbette ekonomik konjonktür karşısında
hem bireysel yatırımcıların hem de kurumsal yatırımcıların varlıklarının değerini
koruyabilmek ve ilave kazanç sağlamak olduğu görülmektedir. Bunun yanı sıra
gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile gayrimenkul yatırım fonları ise gayrimenkul
sektörüne küçük yatırımcıları da dahil ederek sektörün gelişmesine katkıda
bulunmaktadır.
Gayrimenkul sektörüne yatırımda bulunacak taraflar açısından önemli bir
maliyet kalemi de vergilerdir. Ülke ekonomisinde önemli ve lokomotif sektör olan
gayrimenkul sektörü açısından vergi düzenlemeleri ve teşvikler kritik önem arz
etmektedir.
Çalışma, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile gayrimenkul yatırım fonlarına
güncel vergi müktesebatı nezdinde sağlanan vergisel avantajları ele almakta ve bu
avantajların gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile gayrimenkul yatırım fonlarına olan
etkisini tartışmaktadır. Çalışmanın konusu bu vergi düzenlemelerinin gayrimenkul
yatırım ortaklıkları ile gayrimenkul yatırım fonlarının kuruluşuna etkisini tartışmaktadır.
Çalışma, 1997 yılından bu yana faaliyette bulunan gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile
2016 yılından bu yana faaliyette bulunan gayrimenkul yatırım fonlarına uygulanan Türkiye'deki vergi oranlarının Türkiye'de faaliyette bulunan bu kuruluşların sayısına
etkisini kapsamaktadır.
Literatürde ağırlıklı olarak GYO ve GYF'lerin performansları ve portföy
yöneticilerinin tercihleri ele alınmış olmakla birlikte GYO'ların asıl gelişim merkezi olan
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki mevzuat değişiklikleri ve temettü vergilerinin GYO
hisse fiyatına etkileri araştırma konusu olarak dikkati çekmiştir. Bu çalışmada ise
kurumlar vergisi oranları ile faaliyette bulunan gayrimenkul yatırım ortaklığı ve
gayrimenkul yatırım fon sayısı arasındaki ilişki araştırılmıştır. Bu bağlamda vergi
oranları bağımsız değişken olarak belirlenmiş ve iki değişken arasındaki ilişki
Spearman rho testi uygulanarak araştırılmıştır. Araştırma sonucuna göre vergi
oranları ile faaliyette bulunan kuruluşların sayısı arasında bir ilişki tespit edilememiştir.

Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Gayrimenkul Yatırım
Fonları, Gayrimenkul Piyasası, Gayrimenkullerde Vergilendirme, Vergi Teşvikleri

Abstract:
Real estate and its derivatives, which have an important place in our country's
economy, have shown a remarkable development in recent years as an prominent
and effective investment tool. It is seen that the orbit of real estate sector has both an
economic aspect and a social aspect along with urban planning. As a result of
globalization, the real estate sector has grown with new factors and new product
diversity, as capital flows have turned towards developing countries. Although the real
estate sector, which accelerated its development after the 2001 crisis, was under
threat in the 2008 crisis, there was a recovery in 2010 and after.
In Turkey, both in pandemic conditions experienced prior to both the
pandemic, especially in real estate of individual investors were taking into
consideration as an investment vehicle. It is seen that behind this interest is, of course,
the ability to protect the assets of both individual investors and institutional investors
in the face of the economic conjuncture and to gain additional income. In addition,
real estate investment trusts and real estate investment funds contribute to the
development of the sector by including small investors in the real estate sector.
An important cost item for the parties that will invest in the real estate sector
is taxes. Tax regulations and incentives are critical for the real estate sector, which is
an important and leading sector in the country's economy.
The study deals with the tax advantages provided to real estate investment
trusts and real estate investment funds under the current tax acquis and discusses
the effects of these advantages on real estate investment trusts and real estate
investment funds. The subject of the study discusses the effects of these tax
regulations on the establishment of real estate investment trusts and real estate
investment funds. The study covers the effect of tax rates in Turkey applied to real
estate investment trusts operating since 1997 and real estate investment funds
operating since 2016 on the number of these institutions operating in Turkey.
In the literature, mainly the performances of REITs and REIFs and the
preferences of portfolio managers have been discussed, and the effects of legislative
changes and dividend taxes on REIT share prices in the United States, which is the
main development center of REITs, have attracted attention as research subjects. In
this study, the relationship between corporate tax rates and the number of operating
real estate investment trusts and real estate investment funds was investigated. In
this context, tax rates were determined as the independent variable and the
relationship between the two variables was investigated by applying the Spearman
rho test. According to the results of the research, no relationship could be found
between tax rates and the number of operating establishments.

Keywords: Real Estate Investment Trusts, Real Estate Investment Funds,
Real Estate Market, Taxation in Real Estate, Tax Incentives