Taşınmaz rayiç değerleri ile güncel değerleri arasındaki farktan doğan vergi kaybının hesaplanması: Keçiören ilçesi uygulaması
Calculation of tax loss arising from the difference between real estate fair values and current values: The application of Keçiören district
Yazar: MUSTAFA İŞERİ
Danışman: PROF. DR. ENDER GÜLER
Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Taşınmaz Geliştirme Ana Bilim Dalı / Taşınmaz Değerleme ve Yönetimi Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2023
Konu: Ekonomi = Economics ; Maliye = Finance ; İstatistik = Statistics

Özet:
Gayrimenkul, birçok nedenden dolayı Türk hane halkı için önde gelen ve geleneksel yatırımlardan biridir. Demografi, kentsel alanlara göç, kentleşme, sanayileşme ve yenilenme, güçlü iç gayrimenkul talebinin ana bileşenleridir. Türkiye'de gayrimenkul piyasası 1980'li yıllardan itibaren gelişim içerisindedir. 2001 krizinin ardından gayrimenkul piyasalarına doğru yabancı yatırımcıların, doğrudan yatırımlarını artırdığı ve bu durumun 2008 mali krizine kadar devam ettiği görülmektedir. Kriz döneminde kısa süreli duraksama olsa da daha sonraki yıllarda gayrimenkul piyasasının, ülke ekonomisi açısından önemi büyüktür. Yükselen konut fiyatları, artan konut ihtiyacı, gayrimenkul piyasasının hacminin artmasına neden olmuş ve gayrimenkul yatırım aracı olarak ilk sırada yer almıştır. Türkiye'de konut piyasasına yönelik bu akımın, iç göç, yatırım, nüfus vb. gibi sosyoekonomik etkileri bulunmaktadır. Bu etkiler sonucunda artan konut fiyatlarının, satışından doğan vergilendirmelerinde ise, yeni problemler ile karşılaşılmıştır. Konut fiyatlarına ilişkin rayiç değerler ile piyasa değerleri arasındaki farklılıklar, devlet açısından vergi kayıplarının oluşmasına neden olmuştur. Bu durumun oluşması, bu araştırmanın motivasyon kaynağını oluşturmaktadır. Rayiç değerler ile piyasa değerleri arasında oluşan farklılıklardan doğan vergi kayıplarının Ankara ili Keçiören ilçesi özelinde incelendiği bu çalışma Kasım 2022-Ocak 2023 dönemini kapsamaktadır. Araştırmada Keçiören ilçesi sınırları içerisinde bulunan 51 mahalledeki konut satışları incelenmiştir. Konut satışlarına ilişkin rayiç değerler ve piyasa değerlerinin elde edilmesinden sonra, her iki değer arasında oluşan vergi kayıpları hesaplanmıştır. Araştırmada her mahalle için iki örnek alınmış ve bu örneklem üzerinden analiz işlemi gerçekleştirilmiştir. Elde edilen bulgular, konut başına ortalama 34 bin TL vergi kaybının yaşandığı yönündedir. Ayrıca, örneklem için hesaplama yapıldığında, toplamda 1,5 ila 1,6 milyon TL arasında bir vergi kaybından söz edilmektedir. Keçiören ilçesinde 2022 verilerine göre 19508 konut satışının yapıldığı düşünüldüğünde, ortalama olarak 663,3 milyon TL'lik bir vergi kaybının olduğu dile getirilebilir.

Abstract:
Real estate is one of the leading and traditional forms of investment for Turkish households for a number of reasons. Demography, migration to urban areas, urbanisation, industrialisation, and renewal are the main components of strong domestic demand for real estate. The real estate market in Türkiye has been developing since the 1980s. Following the 2001 crisis, foreign investors increased their direct investments in real estate markets and this situation continued until the 2008 financial crisis. The real estate market has been of great importance for the country's economy in the following years, even if there was a short pause during the crisis period. Rising housing prices and increasing housing requirement have led to an increase in the size of the real estate market, and real estate has taken the first place as an investment instrument. This movement towards the housing market in Türkiye has socio-economic effects such as internal migration, investment, population, etc. As a result of these effects, new problems have emerged in the taxation of the sale of increasing house prices. The discrepancies between market values and fair values of housing prices have caused tax losses for the government. The occurrence of this situation constitutes the motivation source of this research. This study, which examines the tax losses arising from the discrepancies between fair values and market values in the Keçiören district of Ankara, covers the period between November 2022 and January 2023. The house sales were inspected in this research in 51 neighbourhoods within the boundaries of Keçiören district. After obtaining the fair values and market values of house sales, the tax losses has been calculated arising between both values. Two samples were taken for each neighbourhood and the analysis process was carried out over this sample in the research. The findings indicate that an average tax loss of TRY 34 thousand has occurred per house. In addition, the calculation for the sample suggests a total tax loss of between TRY 1.5 and TRY 1.6 million. Considering that 19,508 houses were sold in Keçiören district according to 2022 data, it can be stated that there is a tax loss of TRY 663.3 million on average.