Gayrimenkul değerleme için veritabanı tasarımı ve uygulama olanaklarının analizi
Analysis of database design for real estate valuation and means of implementation
Yazar: EMİR SUNGUROĞLU
Danışman: PROF. DR. AYŞEN APAYDIN
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2021
Konu: Bilgisayar Mühendisliği Bilimleri-Bilgisayar ve Kontrol = Computer Engineering and Computer Science and Control ; Ekonomi = Economics
Dizin: Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation

Özet:
Doğası gereği gayrimenkul ve varlık değerleme çalışmaları, emek yoğun birer faaliyet olup, mevcut teknolojik ve hukuki düzenlemelere bağlı insansız gerçekleştirilmesi mümkün değildir. Ancak, etkisinin büyüklüğü ve gerektirdiği özen, hata payı ve yüksek maliyeti nedeniyle emek yoğun değerleme çalışmaları yerine insansız sistemlere ihtiyaç hızla artmaktadır. Bu çalışmada; gayrimenkul değerleme sürecinde, uygulamalarında ve özellikle konut değerleme çalışmalarında kullanılmak üzere bir veritabanı tasarlanmış ve bu veritabanının değerleme uygulamalarında kullanım olanakları değerlendirilmiştir. Tasarım sonrasında veritabanı kullanılarak değerleme yapılmış olup, bu amaçla Ankara İli Çankaya İlçesi Yıldızevler Mahallesi'nden pilot olarak seçilen sitede, daha önce çeşitli değerleme kurumları tarafından yapılmış konut değerleme raporlarındaki değerleme sonuçları ve konut değerini etkileyebilecek faktörlere ilişkin bilgiler veritabanına girilmiş, ikinci aşamada ise mahallede 7765 ada ve 13 numaralı parsel üzerinde bulunan Alkazar Evleri Sitesi B Blokta bulunan bağımsız bölümlerin geleneksel yöntemlerle değerleme çalışması yapılmış ve her iki değerleme sonucu bağımsız bölüm ve anataşınmaz düzeyinde karşılaştırmalı olarak değerlendirilmiştir. Seçilen konutların geleneksel değerleme yöntemlerine göre ortalama piyasa değeri 6.616,83 TL/m2 ve veritabanından hesaplanan ortalama değeri 6.148,59 TL/m2 olup, geleneksel yöntemlerle hesaplanan değere oranla veritabanı ve yazılım yoluyla bulunan birim konut değerinin % 7,08 oranında daha düşük olduğu ve sapmanın beklenen orandan (genellikle % 5) daha yüksek bulunduğu tespit edilmiştir. İki yöntem ile hesaplanan birim konut değerleri arasındaki farkın istatistiksel yönden önemli olduğu ve hipotezin test sonucunda I. Tip Hatanın olabileceği değerlendirilmiştir. Araştırma sonucunun kabul edilebilir olduğu, ancak otomatik değerleme ile ilgili veritabanı ve modellerin geliştirilmesinin gerekliliği vurgulanmalıdır. Bu çerçevede araştırma sonuçlarının gayrimenkul geliştirme ve yönetimi alanında dijitalleşme çalışmalarına katkı sağlaması beklenmekte olup, çalışma sonuçlarının bu alanda daha kapsamlı araştırmaların yapılmasına ışık tutması da mümkün görülmektedir.

Abstract:
Real estate and asset valuation studies is a labor-intensive activity in its nature, and it is not possible to perform it unmanned in the current technological and legal framework. However, the need for unmanned systems increase rapidly instead of labor-intensive valuation studies because of the magnitude of its impact and the attention it takes, margin of error and high cost. In this study; A database has been designed to be used in real estate valuation process, applications and especially in housing valuation studies, and the possibilities of use of this database in valuation applications have been evaluated. After the design, valuation was made by using the database, the results in the previous housing valuation reports made by various valuation institutions on the site selected as a pilot from the Yıldızevler Quarter of Çankaya District of Ankara Province for this purpose, and information regarding the factors that may affect the house value were added to the database, and in the second stage, valuation study of independent sections in Block B of Alkazar Evleri Sitesi on the plot no 7765 and parcel number 13 has been carried out using traditional methods and the results of both appraisals have been evaluated comparatively at the level of the independent section and the main property blocks in the neighborhood. The average market value according to the traditional valuation methods is 6,616.83 TL/m2 and the average value calculated from the database is 6,148.59 TL/m2 of the selected houses, and it was found that the unit house value found by database and software is 7.08% lower than the value calculated by traditional methods and the deviation was higher than the expected rate (commonly 5%). It was evaluated that the difference between the unit house values calculated by the two methods was statistically significant and that the Type I Error could occur from the test result of the hypothesis. It should be emphasized that the research result is acceptable, but it is necessary to develop databases and models for automated valuation. In this context, it is expected that the research results will contribute to the digitization studies in the field of real estate development and management, and it is seen possible that the results of the study will shed light on the conduct of more extensive research in this field.