Türkiye'de kiralık konut: Ankara örneğinde talep ve kullanım özellikleri
Rental hosusing in turkey:  demand and tenancy attributes of Ankara case
Yazar: AYSU UĞURLAR
Danışman: YRD. DOÇ. DR. TANYEL ÖZELÇİ  ECERAL
Gazi Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2013
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Konut sosyal, ekonomik, fiziksel boyutlarıyla çok yönlü bir olgudur. Bu özellikleri ile aynı zamanda bir üretim ve tüketim malı olarak konutun başka bir nesneyle ikame edilememesi, konut piyasasına diğer piyasalardan farklı bir nitelik kazandırmakta ve devletin bu piyasaya müdahale etmesini gerekli kılmaktadır. Bir konut piyasasında mülk ve kiralık konut piyasası birbirleri ile ayrılmaz biçimde bağlantılıdır. Bu nedenle kiralık konut piyasası, konut piyasasının önemli bir bileşenidir. Bu tez çalışmasında Ankara Metropoliten örneğinde kiralık konut talebi ve kullanım özellikleri çerçevesinde kiralık konut piyasasının anlaşılması ve kentsel politika ve stratejilerin geliştirilmesi amaçlanmıştır. Bu kapsamda planlama, mevzuat, politikalar gibi yasal ve yönetsel araçlarla ortaya çıkan arzın çeşitliliği ve bunların talebi nasıl yönlendirdiği Türkiye ve dünya örnekleri çerçevesinde tartışılmaktadır. Hanehalkı anketleri ile gerçekleştirilen alan araştırması çerçevesinde Ankara'daki kiracı hanehalklarının çeşitliliği, hareketliliği, kiralık konutların mekânsal özellikleri ile kiralık konut sunum çeşitliliği araştırılmıştır. Tezin bulguları kiralık konut kullanımının,  tüm gelir grupları tarafından farklı nedenlerle tercih edilen bir kullanım biçimi olduğunu ortaya koymuştur. Buna göre kiralık konut kullanımı üç farklı tipoloji sergilemektedir. Birincisi kentin eğitim ve istihdam olanaklarından yararlanan genç ve öğrenci hanehalkları tarafından "geçici" olarak tercih edilen bir konut kullanım biçimi olmasıdır. İkincisi mülk konut edinme imkânına sahip hanehalklarının konut sahipliğine geçiş sürecinde "yarı kalıcı" olarak kiralık konutu tercih etmeleridir. Üçüncüsü ise mevcut piyasa koşullarında, mülk konut edinme olanağına sahip olmayan, birikim gücünden yoksun düşük gelir grubu kiracı hanehalklarının başka bir alternatif olamadığı için kiralık konut  "zorunlu ve sürekli" bir konut kullanım biçimidir. Ayrıca kiralık konut hanehalklarına rahat hareket edebilme olanağı sağlayan, mülk konuttan daha esnek bir konut kullanım biçimidir. Tüm bu özellikleri ile kiralık konutun dinamik, gerekli ve özellikle metropol kentlerde vazgeçilemeyecek bir kullanım biçimi olduğu görülmektedir. Buna karşın politikalar mülk konutu özendirmektedir. Kira düzenlemelerine ilişkin mevzuat yeterli değildir. Bu çerçevede sürdürülebilir bir konut ve kiralık konut piyasası için politika ve stratejilerin arz ve talep odaklı geliştirilmesi önemlidir. Bu kapsamda her gelir grubundan kiracıların taleplerine uygun nitelikli ve fiyatlı konutlara erişimi sağlayacak kiralık konut üretimi ve araçları geliştirilmelidir. Mevcut konut finansmanı ve kira düzenlemeleri ile ilgili politikalar, mülk ve kiralık konutun bir arada işleyişini sağlayacak biçimde yönlendirilmelidir.

Abstract:
Housing is a multi-dimensional phenomenon with its social, economic and physical aspects. The housing market necessitates the government interference, and also differs from other markets as a housing unit, both as consumption and a production good, cannot be substituted by another good. Housing markets are segmented through home occupancy and rental housing markets. Therefore, rental housing market is a significant component of housing market. The aim of this thesis is to understand the demand for rental housing and tenancy attribute through the case of Ankara Metropolitan and to develop strategies and policies for rental housing market. In this framework, the supply diversity set in by legislative and planning tools and how this supply directed the demand are discussed through the world and Turkish literature. It is aimed to investigate the diversity of tenants, the mobility of households, the spatial characteristics of the rental housing stock and the diversity of the rental housing supply with the households surveys carried out in Ankara. The findings of the survey reveal that the rental housing is preferred by different income groups for different reasons, which can be grouped under three headings. Considering the evidences of the case study, rental housing tenancy is preferred "temporarily" by the younger households and students who benefit from educational and employment facilities of the city. On the other hand, second group of households are those which have the opportunity to purchase a house, but prefer to live as a tenant until they shift to homeownership. These households may be considered as "semi-permanent tenant" in this stage. However, the third group of rental housing is an "obligatory and persistent" for low income group who do not have the opportunity to purchase a house as the lack of wealth accumulation in existing market conditions. Additionally, rental housing may be thought as a more flexible housing tenure compared to the home occupancy. All these characteristics of rental housing present the dynamic, essential and indispensable characteristics of the rental housing, especially in the metropolitan areas. However, the policies generally encourage homeownership, and also the legislations and regulations on rental housing are inadequate. For a sustainable housing and rental housing market, supply and demand oriented policies and strategies should be developed. In this context, rental housing production and regulative instruments should be created for all income groups. Policies on housing finance and rent regulations should provide the necessity conditions for a well functional property and rental housing market.