Kocaeli iline ait farklı bölgelerdeki konutların fiyatlarına etki eden faktörler
In different regions of kocaeli province affecting your housingfactors
Yazar: MERYEM KESKİN
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ ZEYNEP KEREM ÖZTÜRK
İstanbul Sabahattin Zaim Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Mimarlık Ana Bilim Dalı / Kent Çalışmaları ve Yönetimi Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2020
Konu: Mimarlık = Architecture

Özet:
Konut, temel ihtiyaçlardan biri olan barınmanın en önemli yatırım aracıdır. Bireyler
yatırımlarını değerlendirirken konutu güvenli bir araç olarak görmektedir. Bireyler
konut satın almak istediklerinde, yaşadıkları toplumun gelişmişlik düzeyi ve sahip
oldukları statüleri onların bu kararına etki etmektedir. Bundan dolayı konut
fiyatlarına etkisi olan etkenlerin incelenip, araştırılması son derece önemlidir.
Farklı ülkelerde ve farklı bölgelerde hatta aynı ilin farklı ilçelerinde konut fiyatlarını
etkileyen etkenler çeşitlilik göstermektedir. Bu farklı bölgelerdeki ekonomik durum,
çevresel, sosyal ve fiziksel koşullar bireylerin tercihlerini yönlendirmektedir.
Türkiye'nin en büyük endüstri kentlerinden biri olan Kocaeli ili sosyo-ekonomik ve
kültürel olarak hızlı bir şekilde değişim göstermektedir. Bu çalışmada, jeopolitik
konum olarak İstanbul'a yakın olması, ulaşım ağı kolaylığı, yeni imara açılan
alanlarla birlikte hızlı şehirleşmeye olan yatkınlığı ve sanayileşmeye bağlı olan iş
gücü gibi etmenler sebebiyle seçilmiştir. Ayrıca iş gücü sanayi çevresinde geliştiği
için şehirleşme ve yeni yapılanmalar buna bağlı olarak gelişmektedir. Bu çalışmada
da ilin merkez ilçesi olan İzmit, sanayileşmenin yoğun olduğu Kartepe ve ulaşım ağı
kolaylığı, denize olan yakınlığı sebebi ile Karamürsel ilçeleri örnek olarak
sunulmuştur.
Bu çalışmada Kocaeli iline ait bazı ilçelerinde farklılık gösteren fiyatlarına etki eden
faktörlerin belirlenmesi amaç edinilmiştir. Yapılan araştırma ve gözlem sonucu 
v
Kocaeli ilinde konut fiyat aralığının ilçe bazlı olarak anlamlı derecede farklılıklar
göstermesi bu ilin seçilme nedenlerinden biridir.
Kocaeli iline ait üç farklı ilçedeki faktörler araştırılıp, özetlenmiştir. Öncelikle çeşitli
ülkelerde yapılan çalışmalar incelenmiş, daha sonra ise, Türkiye'de olan örnekler
araştırılmıştır. Farklı ülkelerin değişik illerindeki faktörler ile ülkemizdeki çeşitli
illerdeki faktörler kıyaslanmıştır. Çalışmanın sonunda örnek alanlarda inceleme
yapılmıştır. Yapılan incelemede karşımıza çıkan konut fiyatına etki eden faktörler tek
tek anlatılmış, etki etme nedenleri belirlenmiştir.
Sonuç olarak, Kocaeli'nde konut fiyatlarının en önemli belirleyicileri olarak, binanın
fiziksel özellikleri, ulaşım, binanın bulunduğu yerin yerleşkesi, oda ve banyo sayısı,
otopark, manzara tespit edilmiştir. Ayrıca farklı ülkelerde ve ülkemizde yapılan
çalışmaların incelenmesi neticesinde ortaya çıkan sonucun kıyaslanmasında,
karşımıza çıkan veri farklılıkları bulunmaktadır. Bunlar; sosyal donatılara olan
yakınlık, mimari tasarım, gelir düzeyi, erişilebilirlik, komşuluk birimi, arazi fiyatı,
inşaat maliyeti, merkezi iş alanına uzaklık gibi faktörlerdir. Etkenlerin
kıyaslanmasında ortaya çıkan veri benzerlikleri de bulunmaktadır. Binanın fiziksel
özellikleri, ulaşım, çevresel faktörler ve binanın bulunduğu yerleşkenin niteliği
benzerlikleri oluşturmaktadır.
Kocaeli'nin bu ilçeleri baz alınarak yapılan incelemede elde ettiğimiz veriler ve
bulduğumuz etmenler değerlendirildiğinde farklı ülkelerin farklı şehirlerinden
bağımsız sebepleri olmadığını ve konut fiyatlarını etkileyen faktörlerinde paralellik
gösterdiği sonucuna ulaşılmıştır.

Abstract:
Housing is one of the basic needs, the most important investment tool of the
accommodation. When individuals evaluate their investments, they see the house as a
safe tool. When individuals want to buy housing, the level of development and status
of the society in which they live affect their decision. Therefore, it is extremely
important to examine and investigate the factors that affect housing prices.
Factors affecting house prices vary in different countries and in different regions and
even in different districts of the same province. Economic situation, environmental,
social, and physical conditions in these different regions direct the preferences of
individuals.
Kocaeli province, one of Turkey's largest industrial cities on the socio-economic and
cultural changes as quickly shows. In this study, the geopolitical location was chosen
due to its proximity to Istanbul, the ease of transportation network, the tendency
towards rapid urbanization with the areas opened to new development, and the labour
force related to industrialization. In addition, as the workforce develops around the
industry, urbanization and new structures are developing accordingly. In this study,
Izmit, which is the central district of the province, Kartepe, where industrialization is
intense, and Karamürsel districts due to its ease of transportation network and
proximity to the sea are presented as examples.
The aim of this study is to determine the factors affecting the varying housing prices
in different districts of Kocaeli. As a result of the research and observation, the fact 
vii
that the housing price range in Kocaeli province shows significant differences on a
district basis is one of the reasons for choosing this province.
Factors in three different districts of Kocaeli province were researched and
summarized. First examined studies conducted in various countries, and later,
samples have been investigated in Turkey. Factors in different provinces of different
countries and factors in various provinces in our country were compared. At the end
of the study, the sample areas were examined. In the examination, the factors
affecting the housing price that we encounter are explained one by one and the
reasons for their impact are determined.
As a result, as the most important determinants of housing prices in Kocaeli, the
physical properties of the building, transportation, the campus of the place where the
building is located, the number of rooms and bathrooms, parking, landscape are
determined. In addition, when comparing the results of the studies conducted in
different countries and in our country, there are data differences. These; Proximity to
social facilities, architectural design, income level, accessibility, neighbourhood unit,
land price, construction cost, distance to the central business area. There are also data
similarities that emerge in the comparison of factors. The physical characteristics of
the building, transportation, environmental factors, and the nature of the campus
where the building resides constitute similarities.
When the data we obtained and the factors we found in the examination made on the
basis of these districts of Kocaeli are evaluated, it is concluded that different
countries do not have independent causes from different cities and show parallelism
in the factors affecting the housing prices.