Türkiye'de imar hakkı transferi yönteminin tarihi yapıların korunmasında kullanılması
The use of transfer of development rights method for the preservation of historic buildings in Türkiye
Yazar: YUNUS KONBUL
Danışman: PROF. DR. MUSTAFA YANALAK
İstanbul Teknik Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Geomatik Mühendisliği Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2022
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry
Dizin: Tapu kadastro = Land register cadastre

Özet:
İmar hakkı veya diğer adıyla yapılaşma hakkı, taşınmaz mülkiyetinin en önemli unsurlarından birisidir. Mevcut hukuk düzenimizde bir arazinin mülkiyetine sahip olmak, doğal olarak üzerindeki imar hakkına da sahip olmayı beraberinde getirir. Hem evrensel hukuk prensipleri hem de ülkemizdeki mevzuata göre, mülkiyet hakkı ancak kanunlarla, kamu yararına ve rayiç değeri ödenmek şartıyla kısıtlanabilir.
Ancak, özel mülkiyette bulunmasına rağmen "tarihi ve kültürel varlık" olarak tescil edilmek suretiyle koruma altına alınan tarihi yapılara getirilen imar yasağı ile, bu taşınmazların sahiplerine imar haklarını kullanmalarına engel olunmakta, daha da önemlisi bunun karşılığında hiçbir tazminat ödenmemektedir. Yani, muvafakatleri alınmadan ilan edilen koruma kararlarıyla tüm imar hakları dondurulan taşınmaz sahiplerine, neden olunan bu hak kısıtlamasının karşılığı olarak hiçbir tazminat seçeneği sunulmamaktadır. Bu durumun ortaya çıkmasının sebeplerinden en başta geleni, kamu maliyesinin kamulaştırma yaparak böyle bir yükünün üstesinden gelmesinin pek mümkün olmamasıdır. Özetle, yaşam alanlarımızda kamu otoritesi tarafından mutlaka korunması gereken kıymetli tarihi ve kültürel yapılar vardır, ancak bunun için hak sahiplerine ödenmesi gereken kaynak kısıtlıdır.
Bu tez çalışmasında sorunun çözümü için İmar Hakkı Transferi (İHT) yöntemi önerilmektedir. Tez çalışması kapsamında öncelikle İHT konusunda geniş bir literatür taraması yapılmış ve diğer ülkelerde bu konuda ne tür çalışmalar yapıldığı hakkında bilgiler derlenmiştir. İmar Hakkı Transferi yönteminin yalnızca koruma altına alınmış tarihi yapılar üzerinde kullanılmadığı, bunun dışında doğal ve kültürel sit alanları, tarım arazilerinin korunması ve hatta kentsel dönüşüm uygulamalarında da kullanılabildiğinin altı çizilmiştir. Ardından ülkemizde İHT konusundaki mevcut durum, bu konuda daha önceden çıkarılmış kanun ve yönetmelikler de özetlenerek ilgili başlık altında irdelenmiştir. Bu bilgiler ışığında, Türkiye'deki yasal, kurumsal ve geleneksel özellikler göz önünde bulundurularak, imar hakkı transferi için teknik bir uygulama yöntemi geliştirilmiş ve bu uygulamanın adım adım nasıl yürütüleceği tüm ayrıntılarıyla tanıtılmıştır. Sekiz adımdan oluşan bu yöntem, kısıtlanmış olan bir imar hakkının bir parselden alınıp bir başka parsel üzerine aktarılmasının hukuki ve teknik yol haritasını sunmaktadır.
İmar hakkının bir noktadan alınıp başka bir noktaya transfer edilmesi, doğal olarak transferin yapıldığı parsel üzerindeki yapılaşmayı artırmaktadır. Söz konusu inşaat alanı artışı bir takım altyapısal, estetik ve etik kaygıları da beraberinde getirmektedir. Hem bu kaygıların tespit edilmesi hem de geliştirilen teknik uygulama adımlarının geçerliliğinin test edilmesi için, konuyla ilgili sektörlerden 18 kişiyle mülakatlar yapılmıştır. Mülakat katılımcılarının İHT'nin şehircilik üzerindeki etkileri konusunda sahip oldukları pozitif ve negatif fikirleri kayıt altına alınarak analiz edilmiştir. Bununla birlikte, bu çalışma kapsamında geliştirilen teknik uygulama adımları ise mülakat katılımcılarının tamamı tarafından mantıklı ve uygulanabilir bulunmuştur.
Sonuç olarak, başarılı bir İHT uygulamasının, imar kısıtlamalarından ötürü ekonomik olarak zarara uğrayan taşınmaz sahiplerinin haklarının iade edilmesini sağlayacağı; herhangi bir tazminat ödenmesine gerek kalmadan Devlet açısından neredeyse sıfır maliyetle koruma kararlarının uygulanabileceği; transfer işlemlerinin şeffaf bir şekilde kamu denetimine açık olarak yapılmasını sağlayacağı; bunun yanında mülakat katılımcılarının fikir ve yorumlarının bundan sonra yapılacak akademik çalışmalar için, üzerinde çalışılması gereken hususlar olarak yol gösterici olacağı düşünülmektedir.

Abstract:
The "development right" is one of the most important elements of property ownership. According to the current legal system in Türkiye, the ownership of a land automatically covers the ownership of development rights of that land. Local and international principles of law also say that a property right can only be restricted by laws and by paying its market value, and in case a public interest exists.
However, when a building in a private ownership is taken under the protection of the law by being listed as a "historic and cultural landmark", the development right of that land parcel is completely restricted, which directly causes economic loss for its owners. Because when the building is taken under the protection, the owners of the building can no longer demolish their old building and redevelop their land parcel for a larger building which is permitted by the development plan in that neighborhood. Therefore, because of the preservation decision, these landowners cannot fully use their development rights, while all other landowners in the area can use their development rights in-full. In addition to that, in the current practice, these losses are not compensated by public authorities because public finances are generally not capable of doing so. Other conventional compensation methods, such as property exchange, fall short as well. Therefore, there are valuable historic buildings which must be protected by public authorities, however there is not enough economic power to compensate the economic loss of the landowners.
Uncompensated development restrictions damage the overall preservation efforts in the country. Because, without a compensation, preservation decision can generate hostility towards the historic buildings. They seem to be an obstacle to use the development rights of the individuals. Therefore, the current practice gives an inconvenient message that the building owners are punished to not demolish their old buildings before the preservation decision is given. On the other hand, another wrong message is given that the owners of unlisted historic buildings should hurry up and demolish them before the buildings are caught by the net of the Preservation Boards. Therefore, leaving this problem unsolved causes historic and cultural buildings a target for neglect and even arson.
In this thesis study, the method of Transfer of Development Rights (TDR) is proposed to solve the problems stemming from the restriction of development rights. Firstly, a comprehensive literature review is made and the experiences in other countries are reviewed. According to the literature, TDR method was first used in the USA as early as 1916. The practice gained solid legal support in the 1960s and many TDR programs have been implemented across the country since then. The method was then transferred to many other countries such as France, The Netherlands, Germany, Italy, China and South Korea, and used for different purposes. Some countries use TDR primarily for agricultural protection zones and some others use it mainly for cultural protection and urbanization. Therefore, it is underlined that the preserved historic buildings are not the only places where TDR can be applied, TDR can also be used for natural and cultural protection zones, preservation of agricultural lands and even for urban regeneration projects.
After the literature review, the situation in Türkiye about the usage of TDR is scrutinized and the previously enacted laws and regulations concerning TDR are analyzed. According to the Turkish regulations, there are some legislative actions concerning TDR in several laws, however they are in vague terms and do not provide a technical road map. For instance, the first TDR law was enacted in 2004, however an "implementation regulation" could not be enacted so far. 
In the light of this information and considering the legal, institutional and traditional features in Türkiye, a technical implementation methodology is developed, and its step-by-step implementation is introduced with examples in the study. The proposed implementation method, which consists of 8 steps, presents the legal and technical roadmap of transferring a restricted development right from one parcel to another. Therefore, the method of TDR is analyzed parcel-based, rather than area-based in the study.
It is believed that parcel-based programs can be a good starting point for TDR method in the country. Because, since parcel-based programs can provide smaller boundaries, smaller number of individuals and fewer complexities, these programs can function as testing laboratories in a country that lacks TDR experience. Therefore, it can be better to start TDR programs on parcel-based development restrictions. This attempt can limit the negative effects that may arise during the programs and let the officials see if there are any legal or institutional problems. If an issue occurs during a TDR program, the program can be stopped in time without causing larger problems in larger areas.
The transfer of a development right from one parcel to another naturally increases the building density on the receiving parcel. This density increase brings with it several infrastructural, aesthetic and ethical concerns. For instance, the transferred extra density will cause a larger building on the receiving parcel. This increase should be well managed. The density increase on the receiving parcel can physically form in two ways, vertical and horizontal construction. Vertical construction is the method to increase the height of the building by adding more floors. However this method will cause a taller building among shorter buildings in the neighborhood and may cause complaints among neighbors and also receive aesthetical complaints concerning the silhouette of the city. The other option, horizontal construction may prevent such complaints concerning height, by constructing the building with a larger base area and shorter setbacks, i.e. the distance between the building and the parcel boundaries. However, this method can be used if there is sufficient setbacks in the development plan. For instance, if buildings are already too close to each other, horizontal construction will not work because there will be no extra space to use for the construction horizontally. Therefore, all of these options and concerns should be carefully determined and analyzed.
In order to identify these concerns and test the validity of the proposed technical implementation steps, 18 professionals from relevant sectors are interviewed. The interviews are carried out in two separate parts, first one is the ethical interview and second one is the technical interview. The ethical interview is made concerning the ethical, political, sociological and aesthetical aspects of TDR, while the technical interview is made to test the validity of the technical implementation steps introduced in this study. According to the interview results, all the participants approved that the proposed technical steps are appropriate and applicable in Türkiye. On the other hand, their positive and negative opinions about the effects of TDR on ethical and social aspects are recorded and analyzed as well. 
Finally, it is believed that a successful TDR application can help compensate the economic loss of the owners of restricted properties, the compensation can be made without the State spending any money, the transfers can be made transparently and open to public scrutiny, and the comments of the interviewees in this study can provide new research areas for further studies.