Yapı tasarrufu sistemi ve risk modelleri
Contractual saving for housing system and risk models
Yazar: İLKER KOÇ
Danışman: PROF. DR. ELÇİN AYKAÇ ALP
İstanbul Ticaret Üniversitesi / Finans Enstitüsü / Bankacılık Ana Bilim Dalı / Bankacılık Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2020
Konu: Bankacılık = Banking
Dizin: Black-Scholes modeli = Black-Scholes model ; Faiz oranları = Interest rates ; Konut finansmanı = Housing finance ; Risk = Risk ; Risk modellemesi = Risk modelling ; Yapı tasarrufu sistemi = Contractual saving for housing

Özet:
Konut finansmanı için önerilen alternatif bir model, kökenleri 18. Yüzyıldaki İngiliz yapı topluluğu hareketine dayanan "yapı tasarrufu" sistemidir. Bankacılık sektörünün vade uyumsuzluğunun iyileştirilmesine, ulusal tasarruf seviyesinin arttırılmasına ve özellikle dar ve orta gelirli kesimlerin konut finansmanına erişiminin iyileştirilmesine katkı sağlama potansiyeline sahip olan yapı tasarrufu sistemi, uygulanabilmesi için düşük enflasyon ortamına ihtiyaç duyulması, yüksek kamu teşviki gerektirmesi ve karmaşık risk modellerine dayanması bakımından eleştirilmiştir.
Bu çalışmanın temel amacı, önümüzdeki dönemlerde ülkemizde de hayata geçirilmesi planlanan yapı tasarrufu sisteminin öne çıkan özelliklerinin, tarihsel gelişiminin ve farklı ülke örneklerinin incelenerek modelin uygulanabilmesi için gereken akademik bilgi birikimine katkı sağlanmasıdır. Bu ana hedef çerçevesinde, yapı tasarrufu risk modellerinin araştırılması ve sistemin uygulanabilmesi için ön şart olan fiyatlama yaklaşımının ülkemiz koşullarında uygulanabilirliğinin ampirik bir analiz ile ortaya konulması çalışmanın öncelikli amaçlarından biri olarak belirlenmiştir.
Yapı tasarrufu sisteminin önerilen risk model yapısı temel olarak, faiz oranı modeli, Saklı Markov modeli ve regresyon kümelemesi modeli olmak üzere, üç ayrı alt model yapısından oluşmaktadır. Saklı Markov ve regresyon kümelemesi modelleri, müşteri davranışlarının modellenmesi yoluyla yapı tasarrufu kolektifi gelişiminin tahmin edilmesini hedeflerken, faiz oranı modeli, Black-Scholes opsiyon değerleme yaklaşımı kullanılarak YT sözleşmelerinin fiyatlamasının gerçekleştirilmesini sağlamaktadır.
Bu çalışmada, yapı tasarrufu fiyatlama modeli ülkemiz piyasa verileri ve Cox-Ingersoll-Ross kısa vadeli faiz oranı modeli kullanılarak analiz edilmiştir. Modelin uygulanması için R programlama dili ile yazılmış kod ve Monte Carlo simülasyonu yöntemi kullanılmış ve yapı tasarrufu sözleşme tarifelerinin belirlenmesi için önerilen yaklaşımın ülkemiz koşullarında anlamlı sonuçlar ürettiği sonucuna ulaşılmıştır.

Abstract:
An alternative method for housing finance is the "contractual saving for housing (CSH) system", which originally developed from late-18th century English "building society" movement. The system is based on the method which is individuals were granted housing finance after a certain saving period. CSH products has been offered as common saving and housing finance instrument in Germany, Austria, France and many other developed and developing countries. The CSH systems has the potential to enhance to access of low and middle-income households to housing finance, improve the maturity mismatch of the banking sector and increase the national savings rate. However, to be effective, CSH programs need low inflation environment and high public subsidies. Furthermore, the system is criticized for its complex risk model structure.
The main purpose of this study is to examine the prominent institutional, regulation and risk management features of the CSH systems, through historical development and different country examples. In addition, it is aimed to analyse the pricing model of CSH systems, which is a prerequisite for the implementation of a CSH program.
The proposed risk model structure of the CSH mainly consists of three separate modules, the interest rate model, the Hidden Markov Model (HMM) and the regression cluster model. HMM and regression clustering modules basically aim to estimate the growth of CSH collective by modelling customer behaviours. The main function of the interest rate module is the pricing of CSH contracts with the Black-Scholes approach by using stochastic short-term interest rate models.
In this study, we analysed the proposed CSH pricing approach with Turkish market data and illustrated how to apply the approach by using Cox-Ingersoll-Ross interest rate model. For empirical analysis, we conducted Monte Carlo simulations by using R- codes. Numerical results indicate that the proposed models and methods for the CSH pricing approach, produce significant results for selected Turkish market data.