Emlak vergisi matrah değeri ile rayiç değerlerin bölgesel gelişmişlik ve niteliksel olarak incelenmesi, vergi kayıp oranlarının tespiti: Bursa ili Nilüfer ilçesi örneği.
Regional development and qualitative analysis of property tax base values, determination of tax loss rates: case study in Bursa city, Nilufer district.
Yazar: HAMİT KARAÇERÇİ
Danışman: PROF. DR. REHA METİN ALKAN
İstanbul Teknik Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Geomatik Mühendisliği Ana Bilim Dalı / Geomatik Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2021
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry

Özet:
Yatırım, doğası gereği bugünkü değer veya tasarrufun gelecek dönemde korunması ve 
çoğalması için tüketime kullanılmadan yönlendirilmesidir. Bireysel yatırımlar ve 
kamusal yatırımlar için de bu durumun geçerli olması, değerleme kavramını ön plana 
çıkarmıştır. Kamu yatırımlarını sürdürülebilir kılmak amacıyla dünya üzerinde halen 
kullanılan, etkin ve aktif olması beklenen en eski vergi, emlak vergisidir. Kıt kaynak 
olmasından kaynaklı etkili arazi yönetimin sağlanabilmesi, arazi politikaları ile 
sürdürülebilir gelişmenin sağlanabilmesi için taşınmaz değerlemesi mihenk taşıdır. Bu 
kapsamda gerek sürdürülebilir arazi yönetimi ve arazi politikalarının oluşturulması 
gerekse Onbirinci Kalkınma Planına (2019-2023) göre belirlenen ilgili tedbirler 
kapsamında vergi adaletinin güçlendirilmesi, vergi tabanının genişletilmesi, vergi 
hasılasının arttırılması, yerel yönetimlerin mali yapılarını güçlendirmek amacıyla öz 
gelirlerinin arttırılmasına katkı sağlamak üzere oluşturulan bu çalışmada, 
taşınmazların piyasada işlem gören rayiç değerleri ile emlak vergisine matrah olacak 
değerleri arasındaki ilişkiler, bölgesel gelişmişlik indeksi ve taşınmaz niteliklerinin
arasındaki ilişkininbelirlenmesi, taşınmaz başına ortalama vergi kayıp oranlarının ilgili 
ilişkiler dikkate alınarak nasıl geliştiği tespit edilmeye çalışılmıştır.
İmara doygunluk kavramı dikkate alınarak bölgesel gelişmişlik indeksi belirlenmesi 
esastır. Düşük, orta ve yüksek bölgesel gelişim oranına sahip 3 ayrı bölge, belirlenen 
bölgelerde temel taşınmaz nitelikleri olarak kabul edilebilecek arsa, tarla, ticari 
taşınmaz ve konut niteliğine haiz 82 adet taşınmazdan oluşan 6 adet örneklem kümesi
üzerinde çalışmalar yapılmıştır.
1/1000 ölçekli uygulama imar planı dahilinde bulunan orta bölgesel gelişmişlik 
seviyesinde konumlanan arsa örnekleminde emlak vergisine matrah olan değerler 
rayiç değerinin %9.2'sına tekabül ederken, henüz uygulama imar planı bulunmayan 
ancak üst ölçekli planlara göre imara açılarak yerleşim olacak düşük bölgesel 
gelişmişlik seviyesi tarlaları arasında emlak vergisine matrah olan değerler rayiç
değerlerinin ‰6.5'ine tekabül etmektedir. Bölgesel gelişmişlik seviyesi yüksek olan 
örneklem kümesi lehine 14.2 kat Emlak Vergisine Matrah Olan Değer (EVMOD) / 
Rayiç Değer (RD) farkı oluşmuştur
Yüksek bölgesel gelişim konut örnekleminde EVMOD / RD oranı %36 hesaplanırken, 
orta bölgesel gelişim konut örnekleminde %3.3 olarak bulunmuştur. Bölgesel 
gelişmişlik seviyesi yüksek olan örneklem kümesi lehine yine 10.8 kat EVMOD / RD 
farkı oluşmuştur.
Yüksek bölgesel gelişim ticari taşınmaz örnekleminde EVMOD / RD oranı %10.5, 
orta gelişim ticari taşınmaz örnekleminde ise %1.2 hesaplanarak, yine bölgesel 
gelişimi yüksek olan bölge lehine 8.6 kat farklılık oluşmuştur.
Çalışma kapsamında farklı bölgesel gelişim kümelerinde aynı nitelikteki taşınmazların 
incelenmesi sonucunda bölgesel gelişim indeksi ile rayiç değerlerin, emlak vergisine 
esas olan değere oranı arasında olumlu bir ilişki olduğu ortaya konulmuştur. 
Taşınmazların niteliksel olarak incelemesinde, farklı nitelikli taşınmazlar EVMOD / 
RD oranları dikkate alınarak, aynı bölgesel gelişmişlik seviyesinde farklı niteliklerdeki 
taşınmazlarla karşılaştırılmıştır.
Yüksek gelişim bölgesinde olması sebebiyle piyasa değeri oldukça fazla olan ticari 
taşınmazların, görece değersiz bölge konutlarına göre EVMOD / RD oranı 3.4 kat 
daha azdır. 
Arsa, konut ve ticari taşınmaz örneklemlerini birlikte oluşturmanın ve 
değerlendirmenin düşük ve yüksek bölgesel gelişim bölgelerine göre daha kolay 
olduğu orta gelişmişlik bölgesinde üç taşınmaz niteliği birlikte analiz edilebilmiştir. 
Örneklemlerde arsaların EVMOD / RD' si %9.3, ticari taşınmazların %1.2, konutların 
ise %3.3 olarak bulunmuştur. Yüksek örneklem kümesinde karşılaşılan konut 
EVMOD / RD oranının, ticari taşınmaz örnekleminin oranından daha yüksek olması 
durumu orta gelişim bölgesinde de desteklenmiştir. Ancak yaklaşık 3.4 kat olan farkın 
orta gelişim kümesinde konut örnekleminin EVMOD / RD oranının yaklaşık 2.7 kat 
ticari taşınmaz örnekleminin EVMOD / RD oranından yüksek olduğu görülmüştür. 
Arsaların EVMOD / RD oranının ise ticari taşınmazlardan yaklaşık 7.6 kat, 
konutlardan ise 2.8 kat daha yüksek olduğu belirlenmiştir. Bu bağlamda ideale en 
yakın oran arsalarda meydana gelmiş sonrasında sırasıyla konut ve ticari taşınmazlar 
gelmiştir.
Çalışma kapsamında belirlenen bu oranlar sayesinde ortalama vergi kayıp oranları 
tespit edilebilmiş ve Onbirinci Kalkınma Planının ilgili tedbirleri uyarınca vergi 
adaletinin güçlendirilmesi, vergi tabanının genişletilmesi ve vergi hasılasının 
sürdürülebilir olarak arttırılması amacı ile çözüm önerilerinde bulunulmuştur.

Abstract:
By its nature, investment is directing the present value or savings without being used 
for consuption in order to preserve and increase its value in the future. This investing 
nature is valid for every investments which is realized by individuals and governments. 
Valuation stands out with some aspects like sustainable government investments, 
sustainable land management and land policies due to collecting properly the oldest 
tax called property tax. İn this context, not only sustainable land management but also 
precautions including strengthening tax justice, widening the tax base, increasing tax 
revenue and strengthening financial structure of local governments published by The 
Turkish President in Eleventh Development Plan evaluated in this study in order to 
calculate average tax lose rate and the rate between the taxable value of property tax. 
While the rates is being determined, effects and correlations of the regional 
development index and property types to the rates are also examined.
According to conducted studies, various problems were determined in the period of 
property exchange. Low taxable value of property tax compared to fair values, 
incorrect valuation of properties, not knowing whether property types have an effect 
on the property tax value and market value stands out problems while establishing a
fair tax scheme.
As a results of the research conducted on same studies in the literature, it has been 
revealed that main focus has been on residential properties and that other types have 
been evaluated in a small number of studies. There is no study that handles and 
evaluates all the samples of fields, parcels, commercial properties and residental 
properties together. In this context, in order to fill the gap determined in the literature, 
considering that there may be a correlation between the taxable value of property tax 
the market values, studies have been carried out to reveal this correlation.
The main affects which has deeply impact on the property value at the Turkey property 
market is zoning plans having a hierarchy between them. Zoning plans split into six 
subgroup as district plan, spatial strategy plan, environmental plan, master 
development plan and implementary development plan. Due to the fact that all of the 
hierarchic process must be completed to build, increase in the values occur fields 
included in the scope of zoning plans and distingushed positively from other unplanned 
field as value. But the taxable value of property tax remains stable like unplanned field 
until implementary development plan entered into force. The converion process from 
field to parcel lasts approximately fifteen years. Carried out studies reveals that in the 
process values of the fields rise to fifteen times in euro currency but the government 
cannot properly take its own share by property tax. The process must be divided into 
four intermediate subgroup as development field formed, development field, raw 
development field, ripe development field before being parcel according to level of 
zoning plan hierarchy. The value and tax rates of the fields in this process must be 
evaluated different from unplanned fields by the committe of relevant municipality.
The study, conducted at Bursa, Nilüfer district, which made up of three diffrent 
regional level development detemined as the ratio of built parcel to all buildable parcel 
on the region as low level, intermediate level and high regional level of development, 
six different sample sets, four property types as fields, parcels, commercial properties, 
residental properties and eighty two properties totally aims to prove effects of the 
regional level of the development and property types to the ratio of taxable value of 
property tax to property market.
When it comes to effects of level of regional development to the ratio of taxable value 
of property tax to property market ( EVMOD / RD ), two sample sets consisting low 
regional development fields on the transformation process to the parcel and parcels on 
the scope of 1/1000 scale of implementation development plan in the intermediate 
level of regional index are examined. EVMOD / RD ratio of the fields low regional 
development fields is ‰6.5, EVMOD / RD ratio of the parcels of intermediate level 
of regional sample set is found %9.2. 14.2 times rate difference is in favor of 
intermediate level of regional development is revealed.
When EVMOD / RD ratio at the sample set of residental property of high regional 
development is found %36, the ratio of intermediate level sample set of regional 
development is found %3.3. In favor of sample cluster with a high level of regional 
development, a 10.8 fold rate difference has occured again.
Scope of the study, ratios of commercial properties behaves in parallel with parcels 
and residental properties against regional development index. EVMOD / RD ratio of 
the high development sample is calculated %10.5 while the ratio of intermediate 
development of commercial properties is calculating %1.2. In favor of sample cluster 
with a high level of regional development, a 8.6 fold rate difference has taken place 
again.
In the part of the study related to regional development, a proportional difference of 
14.2, 10.8 and 8.6 times was found in the base property types in favor of regions with 
high regional development, respectively. Even though it is clearly revealed that the 
increase in regional development affects the ratio of fair values and market values, it 
is seen that there are high tax losses even in the property in the high development. 
In the qualitative character analysis of properties, properties having different using 
aims were compared with different sort of properties at the same regional development 
level, taking into account the EVMOD / RD ratios. The ratio of commercial properties 
with high market value is 3.4 times less than relatively worthless district residences 
due to the fact that it is located in a high development zone.
Intermedate level of regional development presents advantages of evaluating all base 
sort of properties as parcels, residendal and commercial properties together. EVMOD 
/ RD ratios are respectively %9.3, %3.3 and %1.2 for parcels, residental and 
commercial properties like high development region. In this context, the closest ratio 
to the ideal which is the situation of ratios equal to 1 taken place in the parcels, 
residental and commercial properties, respectively. The average tax loss rate (OVKO) 
is tabulated as follows.
Within this framework, it has been concluded that if the relevant ministries and 
instutions create the necessary infrastructre together with the regulations regarding the 
design and implementation of the system, the priciples such as the expansion of the 
tax base, the increase of tax revenue and tax justice will be established sustainably.