Türkiye'de gayrimenkul piyasalarının sürdürülebilirlik yönünden analizi ve sürdürülebilirlik endeksinin oluşturulması
Analysis of real estate markets in terms of sustainability and setting sustainability indices in Türkiye
Yazar: GÜLNAZ ŞENGÜL GÜNEŞ
Danışman: PROF. DR. KÜRŞAT YALÇİNER
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2024
Konu: Ekonomi = Economics

Özet:
Gayrimenkul ve inşaat sektörü, küresel düzeyde en fazla kaynak tüketen sektörlerden biridir. Binaların inşası ve kullanımı sırasında enerji, su, toprak, mineral ve diğer doğal kaynakların yoğun bir şekilde tüketildiği bilinmektedir. Bu nedenle küresel enerji tüketiminin yaklaşık %40'ından bu sektörler sorumludur. Ayrıca hızla artan kentleşme ile birlikte toprak ve su kaynaklarının azalması, biyolojik çeşitliliğin zarar görmesi gibi ekosistem üzerindeki etkiler de göz ardı edilememektedir. Gayrimenkul sektörü aynı zamanda ülkelerin ekonomik kalkınmasında son derece önemli bir yer tutmaktadır. Bu yüzden gayrimenkul sektöründe kaynak tüketimini azaltmaya yönelik çözümler üretirken, aynı zamanda sektörün gelişimine katkı sağlayacak adımların atılması da gereklilik haline gelmiştir. Sürdürülebilir kalkınmanın sağlanmasında gayrimenkul sektörünün çevresel, ekonomik, sosyal, politik, yasal ve teknolojik yönlerden incelenmesi gerekmektedir. Araştırma sonuçlarına göre gayrimenkul piyasaları için sürdürülebilirlik endeksi oluşturulmuş olup, sürdürülebilirlik endeksi sonuçları ve ayrıca PESTLE (politik, ekonomik, sosyal, teknolojik, yasal ve çevresel) analizi ile Türkiye'de gayrimenkul piyasalarının sürdürülebilirlik yönünden değerlendirilmesi hedeflenmiştir. Araştırma kapsamında kompozit endeks oluşturmaya yönelik teknikler kullanılmış olup, araştırma metodolojisini Kapsam Geçerlilik Oranı (KGO), Açımlayıcı Faktör Analizi (AFA), Doğrulayıcı Faktör Analizi (DFA) ve Bulanık Analitik Hiyerarşi Prosesi (BAHP) oluşturmaktadır. Endeks oluşturmada ayrıca Birleşmiş Milletler'in 2019 yılında yayımladığı "Sürdürülebilir Gayrimenkul Piyasaları İçin Politika Çerçevesi" kapsamında belirlenen ilkelerden de faydalanılmıştır. Araştırma bulguları; sürdürülebilir gayrimenkul piyasalarının sosyal, çevresel, ekonomik, yasal, teknolojik ve politik faktörler adı altında altı ana başlıkta toplandığını göstermektedir. Belirtilen başlıklar ise 40 adet kriter ile ifade edilmiştir. Nihai olarak ise sürdürülebilirlik endeksi, 4 kategori altında 0 ila 10 puan arasında bir skala olarak ifade edilmiştir. Çalışmanın son aşamasında sürdürülebilirlik endeksi Türkiye örneği üzerinden değerlendirilmiş olup, Türkiye gayrimenkul piyasasının "kırılgan sürdürülebilir" olduğu sonucuna ulaşılarak buna yönelik çözüm önerileri de sunulmuştur. Araştırma sonuçlarına göre gayrimenkul piyasası Türkiye Gayrisafi Yurt İçi Hasılasına (GSYİH) yadsınamaz bir katkı sağlamakla birlikte krediye erişim zorlukları neticesinde alternatif finansman modellerinin geliştirilmesi ile düşük ya da orta gelirli hanelerin konuta erişimine yönelik politikaların uygulanması sağlıklı sürdürülebilir piyasaların ön koşulu olarak ortaya çıkmaktadır. Çevresel sürdürülebilirliğin sağlanması için yeşil finansman ve çevre dostu projelere yönelik teşviklerin artırılması, yeşil bina sertifikalı projelerin sayısının artırılması, sürdürülebilir malzeme kullanımı ve doğal-kültürel mirasın korunmasına yönelik harcamaların yaygınlaştırılması gerekmektedir. Oluşturulan endeksin, sektörel uygulamalara ve akademik çalışmalara önemli bir referans olması ve piyasa aktörleri için sürekli olarak tespiti ve ilan edilmesinin yararlı olacağı düşünülmektedir.

Abstract:
The real estate and construction sectors are among the most resource-intensive industries globally. It is well-known that energy, water, soil, minerals, and other natural resources are heavily consumed during the construction and use of buildings. As a result, these sectors account for approximately 40% of global energy consumption. Furthermore, the rapid pace of urbanization exacerbates issues such as the depletion of soil and water resources and biodiversity loss, posing significant threats to ecosystems. At the same time, the real estate sector plays a critical role in the economic development of nations. Therefore, it is essential to develop solutions aimed at reducing resource consumption within the sector while also supporting its growth. Achieving sustainable development requires a comprehensive analysis of the environmental, economic, social, political, legal, and technological dimensions of the real estate sector. Based on the research findings, a sustainability index for real estate markets has been developed, complemented by an evaluation of Türkiye's real estate markets through sustainability criteria derived from the PESTLE (Political, Economic, Social, Technological, Legal, and Environmental) framework. Composite index development techniques were employed in the study, with the methodology including the Content Validity Ratio (CVR), Exploratory Factor Analysis (EFA), Confirmatory Factor Analysis (CFA), and Fuzzy Analytic Hierarchy Process (FAHP). The principles outlined in the United Nations' 2019 "Policy Framework for Sustainable Real Estate Markets" were also utilized in the construction of the index. The research findings indicate that sustainable real estate markets can be categorized under six main dimensions: social, environmental, economic, legal, technological, and political. These dimensions are further represented by 40 criteria. Ultimately, the sustainability index is expressed on a scale ranging from 0 to 10 across four categories. In the final stage of the study, the sustainability index was applied to the Turkish case, revealing that the real estate market in Türkiye is "fragilely sustainable." Recommendations for improvement were also provided. The findings underscore that, while the real estate market significantly contributes to Türkiye's Gross Domestic Product (GDP), implementing policies to address challenges such as limited access to credit and developing alternative financing models is essential for enabling low- and middle-income households to access housing, which is a prerequisite for a healthy and sustainable market. Ensuring environmental sustainability requires increasing incentives for green financing and environmentally friendly projects, expanding the number of green-certified buildings, promoting the use of sustainable materials, and allocating greater resources to the preservation of natural and cultural heritage. The developed index is expected to serve as a significant reference for both sectoral practices and academic studies, and its periodic assessment and publication by market actors would be beneficial.