Kullanıcıların konut ve çevresel kalite memnuniyetinin belirleyicileri: İstanbul metropolitan alan örneği
Determinants of user satisfaction in dwelling and environmental quality: Sample of İstanbul metropolitan area
Yazar: ÖMER LÜTFİ KELLEKCİ
Danışman: PROF. DR. LALE BERKÖZ
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü
Derece: Doktora, 2005
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Konut; önemi, üretimi ve çevresi ile toplumsal bir sorundur. Ekonomik, sosyal ve politik nedenlerle üretilen toplu konutlar; kentlerimizin planlı gelişmelerinde, ülkesel ölçekte büyük kentlerde yığılma haline geçişin önlenmesinde, nüfusun dengeli dağılımınının sağlanmasında, bölgeler arası dengesizliğin ve açık alanların yok olmasının giderilmesinde önemli uygulama araçtandır. Toplu konutlar, kullanıcıların konut ve çevresel kalite memnuniyetlerini en üst düzeyde sağlayacak sosyal ve teknik donatım tesislerini bünyelerinde banndırmalan ve kentteki diğer fonksiyon alanları ve sosyal-teknik altyapı ile güçlü şekilde bütünleşmeleri sağlandığı takdirde sağlıklı bir kentleşmeye yardımcı olmaktadırlar. Küreselleşme sürecinde; tüm dünyada olduğu gibi, ülkemizde de, insanlann değişen yaşam koşullan neticesinde, kullandıktan konuttan ve konut çevresi kalitesinden beklentileri değişmektedir. Bu değişim, konut ve çevresel kalite memnuniyeti belirleyicileri olan faktörlerin belirlenmesi ve konut alanlarının planlanmasında, kullanıcılann yaşam kalitesinin arttınlmasmı sağlayacak faktörlere göre planlama yapılması gereğini ortaya çıkarmıştır. Çalışmanın amacı; kullanıcılann en üst düzeyde memnuniyetlerinin sağlanabilmesi için, konut ve çevresel kalite memnuniyeti belirleyicilerinin saptanması, ülkemizde ve yurt dışında konut ve çevresel kalite memnuniyeti konusunda şimdiye kadar yapılan çalışmalann değerlendirilmesi neticesinde konut ve çevresel kalite memnuniyetini tanımlayan bir kavramsal model oluşturulması, modelin toplu konut alanlarında test edilerek, konut ve çevresel kalite memnuniyetini oluşturan faktörlerin belirlenmesi ve belirlenen faktörlerin kullanıcıların demografik ve sosyo-ekonomik özelliklerine göre değişiklik gösterip göstermediğinin araştırılmasıdır. Konut ve çevresel kalite memnuniyetini açıklayan kavramsal modelde, konut ve çevresel kalite memnuniyeti düzeyi; kullanıcının objektif kişisel özellikleri doğrultusunda, kullanıcının objektif fiziksel ve sosyal çevresini sübjektif olarak değerlendirmesiyle ortaya çıkmaktadır. Araştırmanın bağımlı değişkeni konut ve çevresel kalite memnuniyeti, bağımsız değişkenleri ise; hane halkı özellikleri, konutla ilgili özellikler, erişilebilirlik, konut çevresi özellikleri, güvenlik, komşuluk ilişkileri ve konut çevresi görünümü'dür. istanbul Metropoliten Alam'nda, Toplu Konut idaresi, Emlak Bankası, istanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından planlı olarak üretilmiş olan Ataşehir, Ataköy, Başakşehir, Halkalı, Bahçeşehir, Bizimkent, Mimaroba, Sinanoba, Kiptaş-Pendik toplu konut alanlarında toplam 400 adet anket soruşturması yapılmıştır. Anket soruşturması ile elde edilen birincil veriler bilgisayar ortamında, SPSS paket programıyla değerlendirilmiştir. Anket sonuclanmn sıklık dağılımlan hesaplanmıştır. Kullanıcılann konut ve çevresel kalite memnuniyetinde etkili olan; fonksiyon xialanlarına erişilebilirlik ve oturulan çevrenin çeşitli olanaklarından memnuniyet konusunda verdikleri cevapların, bir ifadeye/konuya katılma derecesini yansıtan aritmetik ortalama ve güvenilirliği yansıtan standart sapma değerleri incelenerek, anket formunda yer alan konular arasında hangisine daha yüksek düzeyde katıldıkları belirlenmiştir. Buna göre;.Toplu konut alanlarında; günlük ihtiyaçların karşılandığı markete erişilebilirliğin erişilebilirliği en yüksek fonksiyon olduğunu, eğlence alanlarına erişilebilirliğin ise düşük olduğu belirlenmiştir..Toplu konut alanlarında yaşanılan çevrede; açık ve yeşil alanların bakımının iyi olması, konut alanındaki insan ve yapı yoğunluğunun düşük olması, toplu konut alanı kullanıcı memnuniyetini yükselten kriterler olarak belirlenmiştir..Toplu konut alanlarında; yeşil ve çocuk oyun alanları ile altyapı ve otopark alanlarının kullanıcıları diğer donatı alanları içinde en fazla memnun eden konular olduğu görülmektedir..Toplu konut alanlannda; yaşanılan çevrede can güvenliğinin sağlanması ve genel olarak ailenin konut alanında güvende olması toplu konut alanı kullanıcı memnuniyetini arttıran kriterler olarak saptanmıştır..Toplu konut alanlarında; yakın çevredeki komşulardan yeterince mahremiyetin olması ve genel olarak konut alanındaki komşulardan memnun olunması toplu konut alanı kullanıcı memnuniyetini yükselten kriterler olarak belirlenmiştir..Toplu konut alanlarında; konutun gelecek için bulunduğu bölge açısından iyi bir yatırım olması ve konut alanının güzel görünmesi toplu konut alanı kullanıcı memnuniyetini yükselten kriterler olarak belirlenmiştir. Konut ve çevresel kalite memnuniyetinin belirleyicileri olan faktörlerin saptanması için yapılan anketlerde; aralannda yüksek derecede korelasyon bulunan konut alanı kullanıcılarının fonksiyon alanlarına erişilebilirlik konusundaki kriterlere ilişkin kolaylık derecelerini, oturulan konutun çevre özellikleri ile ilgili görüşlerini, çevrenin çeşitli olanaklarından memnuniyet konusundaki kriterlere ilişkin memnuniyet derecelerini, oturulan çevrenin güvenlik derecelerini, oturulan çevredeki komşuluk ilişkilerini ve konut çevresi görünümü ile ilgili görüşlerini gösteren sorulandaki değişkenlere, aralarındaki ilişkiyi analiz etmek ve bu değişkenleri; altlarında yatan ortak boyutları bağlamında açıklamak için, değişkenlerdeki enformasyonu minimum bilgi kaybıyla az sayıdaki boyutlara (faktörlere) indirmek için, çok değişkenli analiz tekniklerinden faktör analizi uygulanmıştır. Faktör analizi neticesinde, yaşanılan konut alanında; çeşitli fonksiyon alanlarına erişilebilirlikte, konutun çevre özelliklerinde, oturulan çevrenin çeşitli olanaklarından memnuniyette, çevrenin güvenliğinde, komşuluk ilişkilerinde ve konut çevresi görünümünde, dolayısıyla kullanıcıların konut ve çevresel kalite memnuniyeti düzeyinin artmasında etkili olan faktör grupları belirlenmiştir. Bunlar;.Kullanıcıların konut ve çevresel kalite memnuniyet düzeyinde etkili olan kolay erişilebilirlik konusunda faktör gruptan önem derecelerine göre sırasıyla; merkeziyet, eğitim kurumlarına erişilebilirlik, açık alanlara erişilebilirlik, sağlık kurumlarına erişilebilirlik ve toplu taşıma erişilebilirliktir. xii.Konut alanı kullanıcılarının yaşadıktan konutun çevre özellikleri konusundaki kriterlere ilişkin düşüncelerini gösteren 2 faktör grubu, önem derecelerine göre sırasıyla; çevrenin bakımı ile bina ve trafik yoğunluğudur. Bakımlı bir konut çevresi, pozitif bir imaj yaratmakta ve konut kullanıcılarının konut çevresiyle ilgili şikayetlerini azaltmakta, konut alanı çevre kalitesini arttırmakta, konut ve çevresel kalite memnuniyetini yükseltmektedir..Çevresel kalite değişkenlerini gösteren 5 faktör grubuda, önem derecelerine göre; rekreasyon alanlarından memnuniyet, merkezi konumda bulunmaktan memnuniyet yerleşmenin sosyal yapısmdan-fiziksel özelliklerinden memnuniyet, ulaşım ve erişilebilirlikten memnuniyeti sosyal donatılardan memnuniyet olarak belirlenmiştir. Yüksek derecede memnuniyet, planlı yerleşim ve topluluğa sağlanan imkanlarla ilişkilidir. Planlı bir yerleşimde, rekreasyon alanları, merkezi konumda bulunmak, yerleşmenin sosyal-fıziksel özellikleri, ulaşım ve erişilebilirlik, sosyal donatılar, çocuk oyun alanları, kültür ve eğlence aktiviteleri ve güvenlik, konut çevresi kalitesinden memnuniyete pozitif etki etmektedir..Konut alanı kullanıcılarının yaşadıktan çevrenin güvenliği konusundaki kriterlere ilişkin düşüncelerini gösteren 2 faktör grubu önem derecesine göre; konutun yapısal, çevresel güvenliği ile can ve mal güvenliği olarak belirlenmiştir..Toplu konut alanı kullanıcılarının komşuluk ilişkileri ile ilgili düşündükleri 3 faktör grubu önem derecelerine göre sırasıyla; komşuluk ilişkileri, sosyal homojenlik ve mesafeli komşuluk ilişkisi olarak belirlenmiştir..Konut çevresi görünümü ve ekonomik değer ile ilgili belirlenen faktör grupları önem derecesine göre; toplu konut alanının fiziksel görünümü ile kullanıcı statüsü ile uyumluluktur. Komşuluk biriminin fiziksel görünümünün daha iyi olması, komşuluktan memnuniyete belirgin olarak katkıda bulunmaktadır. Konut ve çevresel kalite memnuniyeti belirleyicisi olan bütün özelliklerin göz önüne alınarak, analizler sonucunda, kullanıcıların konut ve çevresel kalite memnuniyetinin belirleyicileri olan bu faktör gruplannın elde edilmesi bu konuya yeni açılımlar getirmiştir. Konut kullanıcısı konut ve çevresel kalite memnuniyeti belirleyicilerinin saptanması için yapılan faktör analizleri, memnuniyet derecesinin yükselmesinde en önemli faktörlerin; erişilebilirlik konusunda merkeziyetin, yaşanılan çevre özellikleri konusunda çevrenin bakımının, çevresel kalite değişkenleri konusunda rekreasyon alanlarından memnuniyetin, güvenlik konusunda konutun yapısal- çevresel güvenliğinin, komşuluk ilişkileri konusunda komşuluk ilişkilerinin, konut çevresi görünümü ve fiziksel görünüm konusunda ise fiziksel görünüm olarak belirlenmiştir. Bu da istanbul Metropolitan Alanında Toplu Konut idaresi, istanbul Büyükşehir Belediyesi ve Emlak Bankası tarafından üretilen toplu konut alanlarında, kullanıcıların konut ve çevresel kalite memnuniyetlerinin artmasında; merkeziyetin, çevrenin bakımının, rekreasyon alanlarından memnuniyetin, konutun yapısal- çevresel güvenliğinin, komşuluk ilişkilerinin ve toplu konut alanı fiziksel görünümünün en yüksek oranda etkili olduklarını göstermiştir. Son olarak da, kullanıcıların demografik ve sosyo-ekonomik yapılarına göre, genel olarak konut alanı memnuniyetinde etkili faktörlerin ve etki değerlerinin farklılaşıp farklılaşmadığını saptamak, eğer memnuniyeti etkileyen faktörlerde ve etki değerlerinde farklılaşma var ise bunları belirlemek amacıyla doğrusal xiiiregresyon analizleri yapılmıştır. Genel olarak konut alanı kullanıcı memnuniyeti ile faktör skorları arasında yapılan doğrusal regresyon analizleri sonucunda, memnuniyeti etkileyen faktör gruplan ve bunlann önem dereceleri belirlenmiştir. Faktör skorlarının kullanıldığı regresyon analizlerinde, kullanıcıların; konut ve çevresel kalite memnuniyeti, yaşadıktan konut alanında çeşitli fonksiyon alanlarına erişilebilirlikte, konutun çevre özelliklerinde, oturulan çevrenin çeşitli olanaklarından memnuniyette, çevrenin güvenliğinde, komşuluk ilişkilerinde ve konut çevresi görünümünde etkili olan faktör gruplarının önem derecesi, konut alanı kullanıcılarının demografik ve sosyo-ekonomik yapılarına göre farklılıklar gösterdiği saptanmıştır. Toplu konut alanlarında kullanıcıların konut ve çevresel kalitesinden genel memnuniyetlerinin artmasında etkili olan en önemli faktör gruplan önem derecelerine göre merkeziyet, rekreasyon alanlarından memnuniyet çevrenin bakımı ve toplu konut alanının fiziksel görünümüdür. Bu sonuç ise konut alanı tasarımcılannın, tasarladıktan konut alanının kullanıcılarının demografik ve sosyo ekonomik yapılan hakkında bilgileri olmadığı takdirde, konut ve çevresel kalite memnuniyetini artırmak için göz önüne almalan gereken faktörleri ortaya koymuştur. Bunlar; merkeziyet, rekreasyon alanlarından memnuniyet, çevrenin bakımı ve toplu konut alanının fiziksel görünümüdür. Regresyon analizleri, konut alanı kullanıcılarının; konut ve çevresel kalite memnuniyetlerinin artmasında etkili olan faktör gruplarının önem derecesinin, konut alanı kullanıcılarının demografik ve sosyo-ekonomik yapılarına göre farklılık gösterdiğini ortaya koymuştur. Konut alanı plancıları, tasarımcıları ve üreticileri, konut alanı kullanıcılann; demografik ve sosyo-ekonomik özelliklerindeki farklılıkları göz önüne alarak çalışmalannı sürdürdükleri takdirde, kullanıcılann konut ve çevresel kalite memnuniyetlerini en üst düzeyde sağlama imkanına sahip olabilirler. Kullanıcılann konut ve çevresel kalite memnuniyetini belirleyen faktörlerin araştırılmasında yol gösterici olarak ele alınan hipotezler; hane halkı özellikleri, konut ve konut çevresi ile ilgili bilgiler üzerine kurulmuştur. Bunlar; ? Konut kullanıcısının konut ve çevresel kalite memnuniyetini etkileyen kişisel, sosyal ve fiziksel özellikleridir. ? Konut kullanıcısı konut ve çevresel kalite memnuniyetini etkileyen özellikler farklı faktör gruplarını oluşturur. ? Genel olarak konut ve çevresel kalite memnuniyetinde etkin olan faktör gruplan, konut alanı kullanıcıların demografik ve sosyo-ekonomik yapılanna göre farklılık gösterirler. ? Genel olarak konut ve çevresel kalite memnuniyetinde etkin olan faktör gruplan;. Konut alanına taşınma zamanı,. Kullanılan konutun mülkiyet durumuna, kullanılan konutun türüne,. Konutta sürekli yaşayan insan sayısına,. Daha önce oturulan konut tipine,. Konut alanının kent merkezine erişilebilirliğine göre farklılık göstermektedir. Araştırmanın sonuçlan; hipotezlerin doğruluğunu, kullanıcıların konut ve çevresel kalite memnuniyeti belirleyicileri olan faktör gruplarının ve önem derecelerinin kullanıcılann demografik ve sosyo-ekonomik yapılanndaki değişikliklere göre farklılık gösterdiğini ortaya çıkartmıştır. XIVBu tez çalışması; kullanıcıların konut ve çevresel kailite memnuniyetinin arttınlması için, planlama sürecinde konut ve çevresel kalite memnuniyeti belirleyicisi olan faktörlerin gözönûne alınması gerekliliğini ortaya koymuştur. Konut ve çevresel kalite memnuniyeti belirleyicisi olan faktörlerin gözönûne alınması neticesinde kentsel yaşam; daha yaşanabilir, daha sürdürülebilir ve kullanıcı memnuniyetini sağlayacak biçimde tasarlanabiliniz Bu çalışma, konut alanı kullanıcılarının konut ve çevresel kalite memnuniyetinin yükselmesinde etkili olan faktörlerin varlığını ve yine konut ve çevresel kalite memnuniyetinde etkili olan bu faktörlerin kullanıcıların demografik ve sosyo ekonomik farklılıkları doğrultusunda; önem derecelerinin veya tamamıyla faktör gruplarının değişiklik gösterebileceğini göstermiştir. Bu yüzden; tasarlanan konut alanını kullanacak insan kitlesinin demografik ve sosyo-ekonomik yapısının çok iyi tahmin edilmesi, konutu kullanacak olan kitlenin konut ve çevresel kalite memnuniyetini yükseltecek faktörlerin belirlenmesi ve plancıların, tasarımcıların çalışmalannda kullanıcıların konut ve çevresel kalite memnuniyetini yükseltecek bu faktörleri göz önüne almaları gerekliliğini ortaya çıkarmıştır. Konut ve çevresel kalite memnuniyetinin yükselmesi, insanların yaşam kalitesini arttırmakta, dolayısıyla insanlann hayatlanndan memnuniyetlerini etkilemektedir, insanların; yaşamaktan zevk aldıkları, mutlu oldukları konut alanları, ruhsal tatminlerini arttırmakta, hayatta başarılı olmalarına yardımcı olmaktadır. Bu yüzden de bu çalışmanın sonuçlan, ülkesel konut politikalarında yol gösterici olmalı, kullanıcı memnuniyetini yükselten faktörler yapılacak planlamalarda gözönûne alınmalıdır. Bu çalışmanın bulguları sonucunda; konut alanı plancılan, tasanmcıları ve üreticileri, konut kullanıcılarının; demografik ve sosyo-ekonomik özellikleri doğrultusunda, kullanıcıların konut ve çevresel kalite memnuniyetinde etkili olan faktörleri göz önüne alarak, insanlann yaşam kalitelerinin, memnuniyet derecelerinin artmasındaki çözüm arayışlarına katkıda bulunacaklardır. XV

Abstract:
Dwelling is a social issue with its construction and environment. Constructed for economic, social and political purposes, housing estates are important applications for planned urban developments, to prevent accumulation in a single place by mass migration on country scale, to provide a balanced population distribution, and to hinder inter-regional instabilities and destruction of open areas. Should housing estates contain social and technical facilities that provide maximum user satisfaction in dwelling and environmental quality, and are strongly connected to other functional fields and socio-technical substructure of the city, they will contribute to proper urbanization. In the globalization period, as is the case in the whole world, in our country too, people's expectations of dwelling and its environment have been altering as a result of the changes in life conditions. This change has disclosed the necessity that for specifying the determinants of user satisfaction in dwelling and environmental quality, and for planning the dwelling areas, projects should be developed according to the factors that will increase the life quality of the users. The aim of this study is to assess the determinants of user satisfaction in dwelling and environmental quality in order to provide maximum level of user satisfaction; as a result of the studies on dwelling and environmental satisfaction, which have, until now, been carried out in our country and abroad, to develop a conceptual model that defines dwelling and environmental quality satisfaction; to specify the factors of dwelling and environmental quality satisfaction testing this model in housing estates; and to examine whether these specified factors bear any change based on the demographic and socio-economic differences among the users. In the conceptual model describing dwelling and environmental quality satisfaction, the level of dwelling and environmental quality satisfaction appears through users' subjective evaluations of their objective, physical and social environment based on their objective individual characteristics. The dependent variable of our study is dwelling and environmental quality satisfaction; therefore characteristics of the household members, characteristics related to the dwelling, accessibility, features of the dwelling environment, security, neighbor relationships and the appearance of dwelling environment present the independent variables of the study. In Istanbul Metropolitan Area, a total of 400 questionnaire inquiries have been implemented in the housing estates of Ataşehir, Ataköy, Başakşehir, Halkalı, Bahçeşehir, Bizimkent, Mimaroba, Sinanoba, Kiptaş-Pendik that have been planned and constructed by Official Administration of Housing Estates, Emlak Bank, and Istanbul Metropolitan Municipality. XVIThe primary data obtained by these questionnaire inquiries have been evaluated on computer medium with the pack program of SPSS. Having examined the standard deviation value of the arithmetic mean and security, representing the degree of users" participation in the expression/issue of accessibility to the functional areas which are significant for user satisfaction in dwelling and environmental quality, and of level of satisfaction in the dwelling place, the subjects that have received the highest level of participation from users has been determined. According to this;. It has been determined that in housing estate areas, accessibility to the market where the daily needs are supplied has been found the highest function; whereas accessibility to entertainment facilities has been found the lowest.. In housing estates, good maintenance of open and green areas in the inhabited environment, and low density of people and buildings in the dwelling areas have been found among the criteria that increase user satisfaction in housing estate areas.. In housing estates, green areas and areas for children, and substructure and parking areas are among facility fields which provide the highest level of user satisfaction.. In housing estates, providing life security in the inhabited environment and household security in the house have been assessed to be the criteria that increase user satisfaction in housing estate areas.. In housing estates, sufficient privacy among near neighbors and general satisfaction with the neighbors in the dwelling area have been determined to be the criteria that increase user satisfaction in housing estate areas.. In housing estates, the dwelling's being a beneficial investment for the future in terms of its environment and beautiful appearance of the dwelling area have been found to be the criteria that increase user satisfaction in housing estate areas. In the questionnaires implemented to assess the factors that determine dwelling and environmental quality satisfaction, among the multi-variant analysis techniques, factor analysis has been applied in order to analyze the interrelations between the variants, to explain the common elements underlying these variants, and to reduce the number of elements (factors) with minimum level of data loss in related information. Subjects of this analysis, bearing a high degree of correlation, include level of convenience related to the criteria of accessibility to function areas for users of dwelling areas; users' opinions on the environmental features of the inhabited dwelling; user satisfaction degree related to various environmental facilities; security level of the inhabited environment; neighbor relationships in the inhabited area; and appearance of the dwelling environment. As a result of factor analysis, factor groups that are influential for an increase in the level of user satisfaction in dwelling and environmental quality have been specified. The elements influencing these factor groups include accessibility to various function areas in the inhabited dwelling area, environmental features of the dwelling, satisfaction in the various facilities in the inhabited environment, environmental security, neighbor relationships, and the appearance of the dwelling environment. These factor groups are stated below: xvu. In the issue of convenient accessibility that is influential for the level of user satisfaction in dwelling and environment quality, according to the level of importance, the factor groups contain centrality, accessibility to institutions of education, accessibility to open areas, accessibility to health institutions, and accessibility to public transportation respectively.. Two factors which reveal the opinions of dwelling area users about the criteria of the environmental features of the dwelling they live in contain maintenance of the environment and the density of building and traffic according to the level of importance respectively. A well-cared dwelling environment creates a positive image as well as decreasing dwelling users' complaints about dwelling area, increases environmental quality of the dwelling area, therefore improves dwelling and environmental quality satisfaction.. In tiie subject of environmental quality variants five factor groups, according to the level of importance respectively, have been specified to include satisfaction in recreation areas, satisfaction in centrality, satisfaction in the social structure - physical characteristics of the settlement, satisfaction in transportation and accessibility, and satisfaction in social facilities. High level of satisfaction is related to a planned settlement and tiie facilities provided for the community. In a planed settlement, recreation areas, centrality, şocio-physical characteristics of the settlement, transportation and accessibility, social facilities, playgrounds for children, cultural and recreational activities, and security have positive impact on satisfaction in dwelling and environmental quality.. Two factor groups demonstrating the opinions of dwelling area users about security of tiie environment they live in, according to the level of importance respectively, have been specified to contain structural and environmental security of the dwelling, as well as life and property security.. Three factor groups related to the opinions of dwelling area users about their neighbor relationships contain, according to tiie level of importance respectively, neighbor relationships, social homogeneity and distanced neighbor relationships.. In the subject of the appearance of dwelling environment and economic value, the specified factor groups, according to the level of importance, include the harmony between physical appearance of the housing estate area and its users and their status. Taking into consideration all tiie characteristics that determine dwelling and environmental quality satisfaction, new perspectives to this subject have been opened by obtaining these factor groups as the determinants of user satisfaction in dwelling and environmental quality. As a result of factor analyses to assess dwelling users' satisfaction in dwelling and environmental quality, tiie most significant factors of increasing level of satisfaction have been determined as follows: centrality in the subject of accessibility, maintenance of the environment in the subject of inhabited environmental features, satisfaction in tiie recreation areas in the subject of environmental quality variants, structural-environmental security of the dwelling in the subject of security, good neighbor relationships in the subject of neighbor relationships, and physical appearance in the subject of dwelling environment and physical appearances. And consequently all these have disclosed that centrality, maintenance of the environment, satisfaction in the recreation areas, structural- XV1Uenvironmental security of the dwelling, neighbor relationships, and physical appearance of the housing estate area are the most influential factors to increase user satisfaction in dwelling and environmental quality in housing estates that have been constructed by Official Administration of Housing Estates, Istanbul Metropolitan Municipality, and Emlak Bank in Istanbul Metropolitan Area. Finally linear regression analyses have been made to assess whether there are any distinctions between the factors generally influential in dwelling area satisfaction according to the demographic and socio-economic structures of users, and to determine these distinctions, if there are any, between the factors that affect satisfaction and between effect values. As a result of linear regression analyses implemented to understand the relation between user satisfaction and factor scores, factor groups that affect satisfaction and their levels of importance have been determined. In regression analyses in which factor scores have been used, it has been assessed that dwelling and environmental quality satisfaction shows distinctions among importance level of factor groups that are influential in the issues of accessibility to various function areas in the dwelling area users inhabit, environmental features of the dwelling, satisfaction in various facilities of the inhabited environment, environmental security, neighbor relationships, and appearance of the dwelling, according to demographic and socio-economic structures of users. In housing estate areas, the most significant factor groups influential in increasing user satisfaction in dwelling and environmental quality, according to level of importance, are accessibility, satisfaction in recreation areas, maintenance of the environment, and the physical appearance of the housing estate area. This outcome, consequently, has revealed the factors designers should take into consideration in order to increase dwelling and environmental quality satisfaction, when they do not have information about the demographic and socio economic structures of the users in dwelling areas they design. These factors consist of centrality, satisfaction in recreation areas, maintenance of the environment, and physical appearance of dwelling area. Regression analyses have revealed that, importance level of factor groups influential in increasing dwelling area user satisfaction in dwelling and environmental quality shows differences according the demographic and socio-economic structures of dwelling area users. If dwelling area planners, designers and constructors shall continue their work taking into account the demographic and socio-economic differences prevalent among dwelling area users, they can obtain the possibility to provide maximum level of user satisfaction in dwelling and environmental quality. The hypotheses regarded as pivot of guidance in determining user satisfaction in dwelling and environmental quality have been founded upon the characteristics of household members and information about the dwelling and its environment. These hypotheses are; ? There are individual, social and physical characteristics that influence dwelling user satisfaction in dwelling and environmental quality. ? The features that influence dwelling user satisfaction in dwelling and environmental quality constitute different factor groups. XIX? Factor groups, generally influential in dwelling and environmental quality satisfaction, bear distinctions according to the demographic and socio-economic structures of dwelling area users. ? Factor groups, generally influential in dwelling and environmental quality satisfaction, show differences according to;. Time of moving into dwelling area,. The property condition and type of the inhabited dwelling,. The number of permanent inhabitants of the dwelling,. The dwelling type inhabited before,. Accessibility of dwelling area to city center. Proving the accuracy of these hypotheses, researches have demonstrated that, the factors determining user satisfaction in dwelling and environmental quality and their level of importance show distinctions according to demographic and socio-economic structures of users. This thesis study has revealed the necessity to take the factors into account, which determine dwelling and environmental quality satisfaction throughout planning process in order to increase user satisfaction in dwelling and environmental quality. Having taken the factors into account, which determine dwelling and environmental quality satisfaction, urban life can be designed on the basis of more livability and sustainability, and to provide user satisfaction. This study has shown the existence of the factors influential in increasing dwelling area user satisfaction in dwelling and environmental quality, and, once again, that these factors influential in specifying dwelling and environmental quality and their level of importance or the totality of factor groups might bear distinctions according to demographic and socio-economic structures of inhabitants. Therefore, it is important to carefully assume the demographic and socio-economic characteristics of inhabitant group of the designed dwelling area, and to determine the factors that will increase their satisfaction in the dwelling and its environmental quality; while throughout their studies designers, too, should meticulously regard these factors that will increase user satisfaction in dwelling and environment quality. Increase in dwelling and environmental quality satisfaction improves people's quality of life, thus directly affects people's satisfaction in their lives. Dwelling areas that are satisfactory and pleasant for people to live in increase spiritual fulfillment of users, and help them to be successful in life. For this reason, the results of this study should constitute a reference of guidance in country-wise dwelling policies, and the factors that increase user satisfaction should be taken into consideration in future plannings. As a consequence of the findings of this study, dwelling area planners, designers and constructors will be able to contribute to the ways of solution for increasing people's quality of life and level of satisfaction by carefully regarding the factors that determine user satisfaction in dwelling and environmental quality under the light of their demographic and socio-economic structures. XX