Alternatif ofislerin geleceği ve gayrimenkul sektörü üzerindeki olası etkileri
The future of alternative offices and their potential impact on real estate sector
Yazar: NURİ MERT KALKAVAN
Danışman: PROF. DR. EMİNE FERHAN GEZİCİ KORTEN
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2017
Konu: Mühendislik Bilimleri = Engineering Sciences ; İşletme = Business Administration ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Tez çalışması kapsamında, artan mobilite ve esnek çalışma ile birlikte gün geçtikçe sayıları artan alternatif ofisler – hazır ofisler, katılımcı çalışma (co-working) alanları vb. – mercek altına alınarak, bu artışın altında yatan ana etmenler – teknolojik gelişmeler, işveren ve çalışan eğilimleri – irdelenmiştir. Hem global, hem İstanbul özelindeki bulgular ışığında, ofis kavramının geleceği hakkında öngörülerde bulunulmuş ve gayrimenkul sektörü üzerinde oluşabilecek etkiler üzerinden alınması gereken aksiyonlar örneklenmiştir. 
Çıkarımlar, birkaç farklı yöntem vasıtasıyla yapılmıştır: Literatür araştırmaları, anket çalışması, vaka analizi ve mülakatlar. Literatür araştırmalarından ofislerin tarihsel gelişimini, teknolojik gelişmeleri, çalışan ve işveren eğilimlerini ortaya koymak için faydalanılmıştır. Anket çalışması aracılığıyla, İstanbul'da hizmet sektöründeki beyaz yakalıların eğilimleri saptanmış, beklentiler ve mevcut durum arasındaki farklar üzerinden içgörüler oluşturulmuştur. Vaka analizi metodu, alternatif ofislerin işverenler tarafından bir maliyet avantajı olarak nasıl kullanılabileceğini gözler önüne sermek için kullanılmıştır. Gayrimenkul profesyonelleri ile yapılan mülakatlar ise, sektör üzerinde beklenen etkinin ve bu etkiyi bir avantaj olarak kullanmak için uygulanabilecek stratejilerin belirlenmesine yardımcı olmuştur.
Sonuç olarak, mobil ve esnek çalışmanın ivmelenerek artması ve bu dönüşümün ofis kavramı üzerinde önemli etki yaratması beklenmektedir. Ana beklentilere bakıldığında, birden fazla lokasyonda fiziksel ofis erişimi sağlanabilmesi ile ilham veren, daha katılımcı ofis mekanları tasarlanmasının daha da önem kazandığı gözlemlenmektedir. Değişen beklentileri karşılayacak stratejileri uygulayan geliştiriciler, çalışan başına kiralanan alanların azalması durumunda dahi avantajlı konumlarını güçlendirebileceklerdir. Sektördeki diğer meslek kolları olan mimarların tasarım anlayışlarını, şehir plancıların ise yer seçim ve alan ihtiyacı ile ilgili perspektiflerini aynı doğrultuda güncellemeleri önem kazanacaktır.

Abstract:
Within the scope of this thesis study, alternative offices - serviced offices, co-working places, etc. -, which become more prevalent in parallel with increasing mobility and flexible working phenomena constitute the main focus, and the main factors underlying this increase – technology developments, employer and employee trends - have been examined. In the light of both global and Istanbul specific findings, the future of the office concept has been predicted and the potential effects together with the set of necessary actions for real estate sector are articulated.
The inferences were made through several methods: literature research, survey analysis, case study and interviews. Literature research has been used to reveal the historical development of offices, the technology developments, employee and employer trends. Through the survey analysis, the trends regarding white collar employees in the service sector in Istanbul were determined and insights were drawn on the differences between the expectations and the current situation. Case analysis is used to show how alternative offices can be used by employers as a cost advantage. Lastly, interviews with real estate professionals are utilized to structure the potential effects on the sector and to form strategies to turn these effects into advantages.
As a result, it is expected that mobile and flexible work will continue to rise rapidly and this transformation will have a significant impact on the office concept in general. When looking at the most important ones, we can infer that it will be important to design more collaborative and inspirational office spaces and provide physical office access in multiple locations. Developers who implement strategies that meet these expectations will be able to strengthen their advantageous position even in the event of reduced leased space per employee. It will be also important for other related professionals to update their approach accordingly, e.g. architects in terms of their design criteria and city planners in terms of their location selection preferences and area requirements.