İmar planlama süreci ve uygulama araçlarının hakçalık ve yaşam kalitesi temelinde değerlendirilmesi ve bir model önerisi
Assessment of development planning process and implementation tools in terms of value equity and quality of life and a model proposal
Yazar: SADETTİN GÜNDÜZ
Danışman: DOÇ. DR. KÜBRA ÇAMUR
Gazi Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2020
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Plansız arazinin kentsel arsa haline gelmesi için geçirdiği evrelerde toplumun farklı kesimlerinin etki ve katkıları önemli rol oynamakta ve bu katkılarla arazi arsaya dönüşmekte, bu dönüşüm sırasında piyasa değeri artmaktadır. Arazinin kentsel arsaya dönüşümünde ve yeniden dağıtım sürecinde, ülkemizde geçerli olan sadece 'alan eşdeğerliği yönteminin' uygulanması sorunlara yol açmaktadır. Artan kamusal değerlerin paylaşımındaki haksızlıklar ve adaletsizlikler hukuksal hak arayışlarının büyük boyutlara ulaşmasına ve toplum tarafından oluşturulan ortak değerin bölüşümünde adaletsizliklere yol açmaktadır. Kentsel arsa mülkiyeti kaynaklı haklar, toplumun oluşturduğu kamusal değerlere eşitsiz ve adil olmayan içeriklerde el koyma niteliğinden arındırılmalıdır. Planlamayla artan bu değerin kamu ile mülk sahibi arasında hakça bölüşüm yollarının bulunması, 'artan değerin yaşam kalitesinin mekânsal içeriğine de yansıması' gerekmektedir. Bu nedenle bu tez çalışması ile arazi ve arsa düzenleme sistemine hakçalık/eşdeğerlilik kavramı ile birlikte yaşam kalitesi temelinde yeni bir model önerisi getirilmiştir. Çalışma kapsamında öncelikle hakların yeniden dağıtımı, hakçalık/eşdeğerlilik kavramı ve kentsel yaşam kalitesi kavramlarının literatür analizi yapılmış ve modelle ilişkisi kurulmuştur. Arazinin kentsel arsaya dönüşüm sürecinde dünyada örnek oluşturan ülkelerin uygulamaları ve deneyimleri incelenmiş ve toplumun tamamının katkılarıyla artan değerin mülk sahibi ve kamu arasında paylaşım süreçleri araştırılmıştır. Sonraki aşamada ülkemizde uygulanan arazi ve arsa düzenleme mevzuatının uygulamada neden olduğu sorunların tespiti yapılmıştır. Tez çalışmasının ürünü olarak 'planlama ile artan değerin kamu ve mülk sahibi arasında hakça paylaşımını sağlayacak hakçalık/eşdeğerlilik kavramlarına dayanan öneri arazi ve arsa düzenleme modeli' kurgulanmıştır. Önerilen arazi ve arsa düzenleme modelinin uygulanabilirliği, geliştirilen yeni yazılım desteği ile arazide test edilmiştir. Elde edilen bulgular 'planla kazanılan yapılaşma hakkı kadar ortak (sosyal) alanların mülkiyetten bırakılması anlayışı' gereğini ortaya çıkarmıştır. Kurgulanan arazi ve arsa düzenleme modeli arazilerin kentsel arsaya dönüşümünde olduğu kadar, planlı alanların sorunlarının çözümünde ve kentsel dönüşüm süreçlerinde ortaya çıkacak sorunlara çözüm oluşturma potansiyeline sahiptir.

Abstract:
The effects and contributions of different segments of society play important roles in the urban transformation of unplanned land, and these contributions turn land into a buildable property, increasing its market value. In Turkey, the urban transformation and redistribution of unplanned land remain problematic due to being regulated only through the land equivalency ratio. The inequity in the sharing of increased public value results in the legal pursuit of justice that can reach great extents, and injustices in the distribution of common value created by society. Rights arising from urban land ownership should be rid of unjust and inequitable confiscation of public values created by society. It is necessary to find ways to equitably distribute this value created by urban planning between the public and the property owner and to ensure the reflection of this increased value to the spatial aspect of quality of life. Therefore, this thesis proposes a new model for land and property management founded on equity and quality of life. Within the scope of the study, we firstly reviewed the literature in terms of redistribution of rights, equity, and urban quality of life, and associated these concepts with our model. We examined the practices and experiences of countries with exemplary urban transformation and researched the sharing of the value created by the contributions of the whole society between the property owner and the public. Afterwards, we determined the problems instigated by the current Turkish legislation concerning land and zoning regulation. As a product of the thesis, we proposed a land and property management model based on the concept of equity, which will ensure equitable sharing of increased value due to planning between the public and the property owner. The feasibility of the proposed land and property management model was tested in the field using a newly developed software. Our findings require a concept that includes both the right to development and still allowing the remaining of common (social) areas in planning. The established land and property management model has the potential to help navigate urban transformation, as well as to create solutions for problems associated with planned land and the urban transformation process.