Türkiye'de ipoteğe dayalı konut finansman sistemi
Mortgage based housing finance system in Turkey
Yazar: ALPAY EKMEKÇİ
Danışman: DOÇ. ABDULKADİR TUNA
Okan Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2016
Konu: Ekonomi = Economics
Dizin: Konut edinme = Housing owning ; Konut finansmanı = Housing finance ; Menkul kıymetleştirme = Asset-backed securitization ; İpotek kredileri = Mortgage credits ; İpotekli konut edindirme kredi sözleşmesi = Mortgaged housing finance contract

Özet:
Ülkemizde sosyal ve ekonomik yaĢantıda ortaya çıkan değiĢimler sermaye
piyasalarında olduğu gibi gayrimenkul piyasalarında da geliĢime ve değiĢime yol
açmıĢtır. Türkiye'de uzun yıllardır süregelen konut sorununun çözümü ve nitelikli konut
açığının azaltılmasına yönelik yapılan çalıĢmalarda karĢılaĢılan en temel sorunlardan
birisi olarak gayrimenkul piyasalarının finansmanı karĢımıza çıkmaktadır. Bu sorunun
çözümüne yönelik yapılan düzenlemeler neticesinde farklı yöntemler, sermaye piyasası
kurumları ve araçları ortaya çıkmıĢtır.
Gayrimenkul projelerinin finansmanında, özellikle konut finansmanı alanında
ülkemizde büyük ölçüde öz kaynak, yakın çevre desteği, konut kredileri ve ipoteğe
dayalı araçların kullanıldığı görülmektedir. Fakat ülkemizdeki gayrimenkul piyasası
incelendiğinde, adı geçen araçlardan hiçbirisinin mevcut konut finansmanı probleminin
çözümünde yeterli etkinliği sağlayamadığı görülmektedir. Birçok geliĢmiĢ ülkede konut
mülkiyetinin artırılması bakımından etkin bir çözüm yöntemi olarak kabul gören ve
uygulanmakta olan ipotekli konut finansman sisteminin geliĢtirilmesine yönelik son on
yıl içerisinde ülkemizde de önemli adımlar atılmıĢtır. Ġpotekli finansman sistemin temel
unsurlarının yapılandırılması amacıyla 5582 sayılı Kanun ve 6362 sayılı Sermaye
Piyasası Kanunu çerçevesinde yapılan düzenlemelerin kurumsal konut finansmanının
geliĢtirilmesi açısından kayda değer faydalar sağladığı görülmektedir. Özellikle birincil
ve ikincil piyasaların daha verimli bir Ģekilde iĢleyiĢinin sağlanması ve gayrimenkul
teminatlı varlıkların finansal piyasalarda iĢlem görmesi gibi alanlarda sağlanan 
geliĢmelerin uzun vadede sistemin etkinliğine katkı sağlayabileceği düĢünülmektedir.
Buna karĢılık, yüksek konut finansman maliyetleri, kısa vadeli kredi yapısı, alternatif
konut finansman araçlarının yeteri kadar geliĢmemiĢ olması, yasal düzenlemelerdeki
eksiklikler, kamusal destek ve teĢviklerin yetersizliği ile uzun vadeli makro ekonomik
istikrara dayalı ve geliĢmiĢ bir finansal piyasanın bulunmaması sisteminin aksayan
yönlerini ortaya çıkarmaktadır.


Anahtar Kelimeler : Konut finansmanı, Menkul KıymetleĢtirme, Mortgage

Abstract:
Changes that occur in the social and economic life of our country have led to the
development and changes in the real estate market as well as the capital markets. In
Turkey, financing of the real estate market emerges as one of the main problems
encountered in efforts to resolve the ongoing housing problem and to reduce the
affordable housing deficit for many years. Various methods, capital market institutions
and tools have emerged as a result of the adjustments which have been made for the
solution of this problem.
It is seen that individual sources, neighborhood support, housing loans and financial
tools based on the mortgage are widely used in financing of real estate projects,
especially in financing of housing in our country. However, when the real estate market
in our country is analyzed, it is observed that any of these tools have not provided
adequate efficacy in order to solve the existing problems of housing finance. During the
past decade, important steps have been taken in our country to improve the mortgage
based finance system which is recognized as an effective solution method for increasing
the residential property ownership and being implemented by many developed
countries. It is seen that the regulations made under the Law No. 5582 and Capital
Market Law No. 6362 in order to configure the basic elements of the mortgage
financing system have led to considerable benefits in terms of developing institutional
housing finance. Especially, the improvements provided in areas such as ensuring the
efficiency of primary and secondary markets and and the real estate secured assets
traded in the financial markets are expected to contribute to the effectiveness of the
system in the long run. In contrast, high housing financing costs, short-term loan 
structure, underdevelopment of alternative housing finance tools, deficiencies in
legislation, the lack of public support and government incentives the absence of an
advanced financial market based on long-term macro economic stability reveals the
limitations of the system.


Key Words : Housing finance, Securitization, Mortgage