Kamulaştırma bedel tespitinde uygulanan kriterlerin irdelenmesi –İzmir örneği
Examination of criteria that used for estimating price in expropriation–Example of Izmir
Yazar: YEŞİM ESEN
Danışman: YRD. DOÇ. DR. HANİFİ TOKGÖZ
Gazi Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Yapı Eğitimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2014
Konu: İnşaat Mühendisliği = Civil Engineering

Özet:
2942 Sayılı Kanunun 4650 Sayılı Değişiklik Kanunu ile değiştirilmesine rağmen, günümüzde hala kamusal alanlarda yapılan değerleme işlemlerinde Devlet ve vatandaş arasında çıkan uyuşmazlıklar nedeni ile kamulaştırma işlemlerinde aksamaların meydana geldiği bilinmektedir. Bu tür aksamaları en aza indirmek ve taşınmazın gerçek değerine daha yakın sonuçlar elde etmek için Kanunda değişikliğe gidilerek, gelişmiş yöntemlerin uygulanması gerekmektedir. Bu çalışmada, kamulaştırma bedel tespiti ve taşınmaz değerlemede yapılan uygulamalara günümüz teknolojisinin en son çalışma ürünlerinden birisi olan Yapay Zekanın, Yapay Sinir Ağları ve Bulanık Mantık teknikleri uygulanarak yeni bir yaklaşım geliştirilmiş ve mantık kavramı bilgisayara aktarılmıştır. Yapay Sinir Ağları ve Bulanık Mantık yöntemlerinin tahmin başarıları hakkında karşılaştırma yapabilmek amacıyla Çoklu Regresyon Analizi de kullanılmıştır. Değerlemenin yapılmasında ana unsuru oluşturan veriler, öncelikle sayısal veriler olarak hazırlanmış ve değişkenlerin azaltılmasının da taşınmaz değerlemesi ile kamulaştırma bedel tespiti üzerindeki etkileri de incelenmiştir. Çalışmada dört adet veri seti oluşturulmuştur. Bunlardan ilki kamulaştırma bedel tespitinden elde edilen ve tüm verilerin olduğu veri seti, ikincisi nitelik azaltma işleminden sonra elde edilen azaltılmış değişkenlerin olduğu veri seti, üçüncüsü taşınmaz değer raporlarından elde edilen ve tüm verilerin olduğu veri seti, dördüncüsü ise yine nitelik azaltma işleminden sonra elde edilen azaltılmış değişkenlerin olduğu veri setidir. Bu veri setlerine Yapay Sinir Ağları, Bulanık Mantık ve Çoklu Regresyon Analizi yöntemleri tek tek uygulanmış ve 12 adet model oluşturulmuştur. Modellerin başarıları birbirleri ile karşılaştırıldığında Bulanık Mantık Yöntemi ile azaltılmış değişken veri setlerinin başarılı tahminlerde bulunduğu tespit edilmiştir. Çalışma sonucunda Bulanık Mantık yönteminin en az değişken ile taşınmaz değerlemede kullanılabilir bir yöntem olduğu ve bu yöntemin Kamulaştırma bedel tespitinde de uygulanması ile devlet ve vatandaş arasındaki uyuşmazlıkların giderilebileceğine inanılmaktadır.

Abstract:
In  spite  of  the  change  of  2942 Law  with  4650  Law,  today  the  problems  between  the state and citizens about valuation of public areas continues, and this problem causes disruptions in expropriation processes. To reduce disruptions and to make correct valuations there is a need to change the law and use new methods. In this study, by using  Artificial Intelligence, Artificial Neural Networks and Fuzzy Logic technics, a new  approach developed about expropriation valuation, real estate valuation and concept of  logic was transferred to computer. To make comparison between Artificial Neural  Networks and Fuzzy Logic technics Multiple Regression Analysis has been used. Data is the main  element  of  valuation, first data set is  divided into two type as numerical data and  non-numeric data, then  by  reducing  the number  of data  the  impact  on  real  estate  valuation  and  expropriation  valuation  has  been  investigated. In the study four data sets were used. First data set is formed by expropriation valuation data and includes all  values/data, second data set includes reduced  data  of expropriation  valuation. Third data set is formed by real estate valuation data and includes all values/data, fourth data set includes reduced data of real estate valuation. By using Artificial  Neural  Networks,  Fuzzy  Logic  and  Multiple  Regression  Analysis  techniques, 12  models  was formed.  Success  of  the  models  were  compared, results  showed  that  Fuzzy  Logic  technique  with  reduced  data  makes  successful  predictions. Results   showed that  Fuzzy  Logic  technique  with  reduced  data  is  a  useful  method   in  expropriation valuation  and  real  estate  valuation  that can  reduce the conflicts between the state and citizens.