Konut değerine etki eden jeolojik faktörlerin AHP analizi yöntemi ile değerlendirilmesi: Ankara-Konya-Bolu örneği
Evaluation of geological factors affecting the real estate value by AHP analysis: Ankara-Konya-Bolu example
Yazar: MAHMUT ER
Danışman: DOÇ. DR. ASLI ÖZDARICI OK ; DOÇ. DR. HAKAN AHMET NEFESLİOĞLU
Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Tapu Kadastro Ana Bilim Dalı / Taşınmaz Değerleme ve Yönetimi Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2022
Konu: Kamu Yönetimi = Public Administration ; İşletme = Business Administration
Dizin: Analitik hiyerarşi süreci = Analytical hierarchy process ; Ankara = Ankara ; Bolu = Bolu ; Değer faktörü = Value factor ; Değerleme = Valuation ; Fiyat değişkenliği = Price volatility ; Jeolojik yapı = Geological structure ; Jeolojik özellikler = Geological features ; Konut = Dwelling house ; Konya = Konya

Özet:
Konut değerine etki eden jeolojik faktörlerin tespit edilmesi ve önceliklerinin belirlenmesi, konut değerinin tespiti ve yatırımların bu kapsamda uygun şekilde değerlendirilmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Konut değerine etki eden jeolojik faktörler değerlendirilirken bu faktörlerin kendi aralarındaki hiyerarşilerinin tespit edilmesi de ayrıca önem taşımaktadır. Türkiye'de uygulanan konut değerleme çalışmalarında pek çok kriter değerlemeye tabi tutulsa da jeolojik faktörlerin konut değerlemesinde etkileri göz ardı edilmektedir. Konutun değeri tespit edilirken bulunduğu konum, kat, cephe, hukuki özellikleri ve alışveriş merkezleri ile toplu ulaşıma olan mesafeleri konutun değerini etkileyecek faktörler olarak belirlenirken aynı konuta tesir edecek jeolojik faktörler genel anlamda hiçbir şekilde değerlemeye dahil edilmemektedir. Bu çalışma yapılırken öncelikle konut değerine etki edecek jeolojik faktörler, ardından bu faktörlerin konut değerlerine etkilerinin öncelikleri AHP yöntemi kullanılarak belirlenmiştir. AHP analizleri için XLSAT 2021.1.1 yazılımı kullanılmış ve bu yazılım aracılığı ile karşılaştırma matrisleri oluşturulmuştur. Oluşturulan karşılaştırma matrisleri ile konut değerine etki eden jeolojik faktörlerin öncelikleri belirlenmiştir. Konut değerine etki eden jeolojik faktörlerin mekânsal olarak farklılık göstermesi nedeni ile çalışmada Türkiye'den 3 farklı test alanı; Ankara, Bolu ve Konya illeri, kullanılarak bu alanlarda yer alan konutların maruz kalacakları etkiler kıyaslanmıştır. Çalışmada Ankara ilinde Çankaya ilçesi, İlkbahar Mahallesi, Bolu ili Gerede ilçesi ve Konya ili Karapınar ilçesinde bulunan konutların kat yüksekliklerine ve konumlarına bağlı olarak maruz kalacakları jeolojik faktörlerin öncelikleri sıralanmıştır. Yapılan çalışma sonucunda konut değerine etki eden jeolojik faktörlerin konuma bağlı olarak öncelikleri her çalışma alanı için ayrı ayrı belirlenmiştir. Ankara ilinde Çankaya ilçesi, İlkbahar Mahallesi ve çevresinde yüzey ve yeraltısuları, Bolu ili Gerede ilçesinde depremsellik, Konya ili Karapınar ilçesinde ise karstik yapılardan kaynaklı çökmeler konut değerlerini etkileyen en önemli jeolojik faktörler olarak belirlenmiştir. Yapılan çalışma ile değerleme çalışmalarının bireysel olarak değil, konusunda uzman heyetler ile disiplinler arası bir şekilde yapılması ve uygulamaya geçirilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. Konut değerlemesi esnasında çalışma konusu olan jeolojik faktörler başta olmak üzere diğer meslek disiplinlerinin de ilgi alanına giren etkiler detaylı olarak incelenmeli ve konut değerlemesi çalışmaları teknik ve bilimsel bir ortamda yasal düzenlemelere bağlı olarak kapsamlı şekilde yapılmalıdır.

Abstract:
Determining the geological factors affecting the real estate value and determining their priorities are of great importance in terms of determining the housing value and appropriately evaluating the investments in this context. While evaluating the geological factors affecting the real estate value, it is also important to determine the hierarchies of these factors among themselves. Although many criteria are evaluated in real estate valuation studies applied in Turkey, the effects of geological factors on real estate valuation are ignored. While determining the value of the house, its location, floor, facade, legal features and distances to shopping centers and public transportation are determined as factors that will affect the value of the house, while geological factors that will affect the same house are not included in the valuation in general. While conducting this study, first of all, the geological factors that will affect the real estate value, and then the priorities of the effects of these factors on the housing values were determined by using the AHP method. XLSAT 2021.1.1 software was used for AHP analysis and comparison matrices were created through this software. With the comparison matrices created, the priorities of the geological factors affecting the real estate value were determined. Due to the spatial variation of the geological factors affecting the real estate value, three different test areas from Turkey in the study; Ankara, Bolu and Konya provinces, the effects of the residences in these areas were compared. In the study, the priorities of the geological factors that the residences in Ankara province, Çankaya district, İlkbahar neighbourhood, Bolu province Gerede district and Konya province Karapinar district will be exposed to depending on their floor heights and locations are listed. As a result of the study, the priorities of the geological factors affecting the real estate value depending on the location were determined separately for each study area. Surface and underground waters in and around İlkbahar neighbourhood in Ankara province, seismicity, and faults in Bolu province Gerede district, collapses caused by karstic structures (sink holes) in Konya province Karapinar district were determined as the most important geological factors affecting real estate values. With the study, it was concluded that valuation studies should not be carried out individually but should be carried out and implemented in an interdisciplinary way with expert committees. During the real estate valuation, the effects that are of interest to other professional disciplines, especially the geological factors that are the subject of study, should be examined in detail and real estate valuation studies should be carried out in a technical and scientific environment in accordance with legal regulations.