Kiralananda kiracı tarafından yenilik ve değişiklik yapılması ve sonuçları
Making renovations and changes on rental properties by tenants
Yazar: SENİHA ŞEYMA BACAKSIZ
Danışman: DOÇ. DR. SEDA ÖKTEM ÇEVİK
Bahçeşehir Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Özel Hukuk Ana Bilim Dalı / Özel Hukuk Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2022
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Borçlar Kanunu = Code of Obligations ; Borçlar hukuku = Law of obligations ; Değişim = Change ; Kanunlar 6098 sayılı = Laws 6098 numbered ; Kira sözleşmesi = Lease agrement ; Kiracı = Tenant ; Kiralama = Renting ; Kiralık konut = Rental housing ; Türk borçlar hukuku = Turkish law of obligations ; Yenilik = Innovation

Özet:
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun Özel Borç İlişkileri başlıklı İkinci Kısmının Kira Sözleşmelerini düzenleyen 4. Bölümünde Özel Durumlar Başlığı altında Madde 320 ve 321 hükümlerinde kiralananda yapılan yenilik ve değişiklik çalışmaları düzenlenmiştir. Çalışmamızın konusunu TBK m. 321 hükmünde düzenlenen kiracı tarafından kiralananda gerçekleştirilecek yenilik ve değişiklik çalışmaları ve sonuçları oluşturmaktadır. 818 Sayılı BK döneminde çalışma konumuza ilişkin özel bir düzenleme bulunmamaktaydı. Dolayısıyla bu konudaki uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözülmekteydi. 6098 Sayılı TBK ile konuya ilişkin özel bir düzenleme yapılmıştır. TBK m. 321 hükmü uyarınca kiracı ancak kiraya verenin yazılı rızası ile kiralananda yenilik ve değişiklik çalışmaları gerçekleştirebilecektir. Buna göre taraflarca aksi yönde bir anlaşma yapılmadıkça, kiralananda kiraya verenin rızasıyla yenilik ve değişiklik yapan kiracı, kiralananı eski hale iade etmekle yükümlü olmayacaktır. Kiracı, yenilik ve değişiklikleri kiraya verenin rızasıyla yapsa dahi, kiraya verenden değer artışı talep edemeyecektir. Kiracının kiralananda gerçekleştirdiği yenilik ve değişiklik çalışmaları sonucunda ortaya çıkan değer artışını talep edebilmesi ise ancak tarafların bu konuda anlaşmasıyla mümkün kılınmıştır. Çalışmamızda kiracının kiralananda gerçekleştirdiği yenilik ve değişiklik çalışmaları değerlendirilerek, söz konusu çalışmaların şartları ve sonuçları kapsamlı bir şekilde öğretideki görüşler ve Yargıtay kararları ışığında ele alınacaktır.

Abstract:
In Chapter 4 of the Second Part of the Turkish Code of Obligations (the "TCO"), titled Special Obligation Relations, which regulates the Lease Agreements, renewal and alteration activities in the leased property have been regulated in the provisions of Articles 320 and 321 under the Title of Special Conditions.
The subject of our study constitutes the renewal and alteration activities and its results to be carried out by the lessee, regulated under the TCO Article 321. There was no special regulation regarding our subject of study in the Turkish Code of Obligations Law No 818. Therefore, the disputes on this subject were resolved according to the general provisions. With the TCO Law No. 6098, a special regulation was promulgated on the subject. 
Pursuant to the TCO Article 321, the lessee will only be able to carry out renewal and alteration activities in the leased property with the written consent of the lessor. Accordingly, unless an agreement is made to the contrary by the parties, the lessee, who carries out renewals and alterations in the leased property with the consent of the lessor, shall not be obliged for the restitution of the leased property. Even if the lessee carries out the renewals and alterations with the consent of the lessor, he will not be able to demand an increase in value from the lessor.
The lessee's ability to demand the increase in value resulting from the renewal and alteration activities carried out in the leased property is only possible with the agreement of the parties on this matter. In our study, the conditions and results of these activities will be comprehensively discussed in the light of the views of the Doctrine and Supreme Court decisions by evaluating the renewals and alterations carried out by the lessee in the leased property.