Konut değerlemesi ve konut değerlerini etkileyen faktörlerin regresyon analizi ile incelenmesi
Housing valuation and examination of the factors affecting the housing prices by using regression analyse
Yazar: EBRU YAHŞİ
Danışman: PROF.DR. VEDİA DÖKMECİ
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Disiplinlerarası Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2007
Konu: Mühendislik Bilimleri = Engineering Sciences
Dizin: Gayrimenkuller = Real estates ; Konut finansmanı = Housing finance ; Konut fiyatları = Housing prices

Özet:
Bu çalışmada, konut değerlerine etki eden faktörler regresyon analizi ile incelenmiştir.Çalışmada kullanılan datalar konut kredisine konu 340 adet konut için düzenlenmişdeğerleme raporlarından alınmıştır. Dolayısıyla tüm konutlar, fiziksel, çevresel vehukuksal olarak yerinde görülerek incelenmiştir. Bu da çalışma sonuçlarınıngüvenirliliğini sağlamaktadır. Bu çalışmada incelenen çeşitli ilçelerde bulunan 340 adetkonutun değerine etki eden 42 adet kriter analize tabi tutulmuştur. Bu kriterler, Cadde,Arsa Alanı, Arsa Payı, Mülkiyet Durumu, Tapunun Türü, Takyidat Durumu, TopluTaşıma Araçları İle Ulaşım İmkanı, Sosyal Donatılara Yakınlık, Bölgenin Hitap EttiğiGelir Grubu, Yapı Cinsi, Yapı Nizamı, Gayrimenkul Türü, İnşaat Seviyesi, KullanımDurumu, İşçilik Kalitesi, Malzeme Kalitesi, Binanın Yaşı, Deprem Bölgesi, DepremHasarı, Yeni Deprem Yönetmeliklerine Uygun Olup Olmadığı, Tasdikli ProjesineUygun Olup Olmadığı, Elektrik, Su, Yakıt, Isıtma Sistemi, Hidrofor, Asansör, AnaGayrimenkulün Kat Adedi, Toplam Bağımsız Bölüm Adedi, Katı, Oda Sayısı, BalkonSayısı, Cephe Sayısı, Manzara, Site, Otopark, Şömine, Jakuzi, Yüzme Havuzu,Güvenlik, Konutun Brüt Kullanım Alanı, Değerleme Tarihi'dir. Araştırmanın sonuçları,konutun brüt alanı, oda sayısı, manzara, otopark, mülkiyet durumu, konutunbulunduğu bölgenin hitap ettiği gelir grubu, arsa payının konut fiyatlarını etkilediğinigöstermiştir. Bu sonuçlar daha önce yapılan çalışma sonuçları ile benzerlik taşımaktadır.Bu araştırma sonuçları, konut yatırımlarının kararında, vergisel ve kamulaştırmaişlemlerinde, ipotekli konut finansmanı sisteminde ve konut değerlemesini gerektirenher türlü işlemde bilimsel veri tabanı oluşturmak için kullanılabilir. Daha sonrakiçalışmalarda, ilçe bazında yeterli data kullanılarak konut değerlerine etki edenfaktörlerin regresyon ile incelenmesi önerilmektedir.Anahtar Kelimeler: Konut Değerlemesi, Regresyon Analizi, Konut Değeri

Abstract:
In this study, the factors affecting the housing prices are examined by using regressionanalysis. The data used in this study are taken from the valuation reports prepared forthe Bank Credits, subject to 340 houses. Therefore, all of the houses are investigatedphysically and legally, that provides reliability of the results of the study. In this study42 criteria, which affect the value of 340 houses present at different districts, areanalyzed. These criteria are; Street, Area of Building Plot, Share of Building Plot,Status of Ownership, Type of Register, Kind of Legal Restrictions, Access to Means ofCollective Transport, Nearness to Social Accessories, Income Level that the DistrictAddresses, Type of Building, Building Settlement Order, Type of House, Level ofConstruction, Status of Usage, Quality of Construction, Quality Materials, Age ofBuilding, Region of Earthquake, Earthquake Damage, Compliance with the By-Laws onEarthquake, Compliance with the Approved Architectural Project, Electric, Water, Fuel,Heating System, Water Tank, Elevator, Number of Flats, Number of Apartments,Number of Rooms, Number of Balconies, Number of Sides, View, Housing Estate,Parking Facilities, Fire Place, Jacuzzi, Swimming Pool, Security, Size and Date ofValuation. According to the results, size, number of rooms, view, parking facilities, sortof ownership, level of the income in the neighborhood, share of building plot haveimpacts on the housing prices. These results are similar to the former study results. Theresults of this study shall be considered in deciding investment on housing projects, taxand condemnation transactions, mortgage system and all transactions which requirehousing valuation to form a scientific database. In further studies, the examination ofthe factors affecting the housing prices, including sufficient district-based data by usingregression analysis, is suggested.Key Words: Housing Valuation, Regression Analysis, Housing Price