Türkiye'de gayrimenkul finansmanı yönünden gayrimenkul sertifikaları
Real estate certificates in terms of real estate financing in Turkey
Yazar: LALE HEPER BARAN
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2020
Konu: Maliye = Finance
Dizin: Finansman yöntemleri = Financing methods ; Gayrimenkul sertifikaları = Real estate certificates ; Kentsel dönüşüm = Urban transformation

Özet:
Gayrimenkul, dünyanın hemen her yerinde uzun vadede değerini koruyan ve getiri özelliğine sahip bir yatırım aracı olarak görülmektedir. Gayrimenkul yatırımları, gelişmiş ülkelerde sermaye piyasası araçlarıyla sağlanabilirken, finansal piyasaların gelişmediği, finansman yöntemlerinin sürdürülebilir olmadığı ülkelerde doğrudan yatırım şeklinde gerçekleştirilmektedir. Gayrimenkul projeleri ve kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesinde en önemli sorun ise kaynak yetersizliği olmaktadır. İnşaat ve gayrimenkul sektörünün ekonomik büyümeye katkısı da dikkate alındığında, yüksek sermaye gerektiren gayrimenkul yatırımlarında uzun vadeli ve düşük maliyetli finansman modellerinin geliştirilmesi, ülke ekonomileri için zorunlu hale gelmektedir.
Çalışmanın konusunu, Türkiye'de sermaye piyasalarının gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımları ve kentsel dönüşüm projelerinin uygulanmasında yeni bir finansman modeli olarak sunulan gayrimenkul sertifikaları oluşturmaktadır. TOKİ öncülüğünde Park Mavera III Projesi üzerinden uygulama alanı bulan model, hem bir finansman yöntemi, hem de yatırımcılar açısından alternatif bir sermaye piyasası aracı olarak incelenmiştir. Çalışmada, modelin yasal çerçevesi ve işleyişi, olumlu yanları ve riskleri ortaya konulmuş, proje üzerinden ihraç ve uygulama süreci değerlendirilmiştir. Gayrimenkul sertifikası getirisi, seçilen farklı yatırım araçlarıyla dönemsel karşılaştırmalar yapılmak suretiyle incelenmiş ve yatırımcının bu süre içindeki durumu değerlendirilmiştir. Ayrıca üç temel değerleme yaklaşımı kullanılarak alternatif bir proje değerlemesi yapılmış ve bu uygulamada ihraç fiyatının yüksek belirlendiği sonucuna ulaşılmıştır. Çalışma sonuçlarına göre ihraç fiyatının yüksek belirlenmesi ve yeterli tanıtımın yapılmamasının, gayrimenkul sertifikasına olan talebin düşük olmasına neden olduğu ve bu durumun ikincil piyasayı da olumsuz etkilediği saptanmıştır. Sonuç olarak gayrimenkul sertifikaları hem proje geliştirici, hem finansman sağlayan yatırımcı, hem de sermaye piyasası yapıcılarını ilgilendiren çok yönlü bir uygulama olduğundan, her safhasında gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının istihdamının gerekliliği ön plana çıkmaktadır.

Abstract:
Real estate is seen in almost every part of the world as an investment instrument that maintains its value in the long term and has a return capability. While real estate investments can be provided with capital market instruments in developed countries, they are realized as direct investments in countries where financial markets are not well developed and financing methods are not sustainable. The most important problem in real estate and urban transformation projects is the lack of financial resources. Considering the contribution of construction and real estate sector to economic growth; the development of long-term and low-cost financing models in real estate investments requiring high capital has become compulsory for national economies.
The objective of the study is real estate certificates that presented as a new financing model for the implementation of investments in real estate and urban regeneration projects with the development of capital markets in Turkey. The model, which has been applied through the Park Mavera III Project under the leadership of TOKİ, has been analysed both as a financing method and as an alternative capital market instrument for investors. In this study, the legal framework and the functioning of the model, positive aspects and risks have been put forward and the process of export and implementation has been evaluated through the project. The return on the real estate certificate was examined by making periodic comparisons with the different investment instruments selected and the investor's status within the investment period was evaluated. In addition, an alternative project valuation has been made by using three basic valuation approaches and it has been concluded that the issue price was determined to be high in the application. As a result of the study, it was seen that the high issue price and the lack of adequate publicity caused the demand for real estate certificates to be low and this situation had a negative effect on the secondary market. Consequently, real estate certificates are a multi-faceted application that concerns both the project developer, the financing investors and the capital market makers, the necessity of employing real estate development and management experts at every stage comes to the forefront.