Erişilebilirliğe bağlı arazi değer değişiminin eleştirel gerçekçilik yöntemi ile irdelenmesi: İstanbul metrobüs sistemi
Critical realism method based discussion of land value variation depending on accessibility: Istanbul bus rapid transit (BRT) system
Yazar: ÜMİT ÖZLEM ÜNVER GÖÇER
Danışman: PROF. DR. FATMA ÜNSAL
Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı / Şehircilik Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2021
Konu: Ulaşım = Transportation ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Planlamanın temel konularından biri olan kentsel hizmetlerden "toplu taşıma sistemi yatırımları", kamu yararı gözeterek, tüm gelir gruplarına eşitlik ilkesinden doğan erişebilme hakkının tanınması bakımından önem teşkil etmektedir. Kamunun topluma eşit erişilebilirlik hakkı dağıtmak adına yaptığı toplu taşıma sistemleri, bir yandan erişilebilirlik imkânı sağlarken, diğer yandan toplu taşıma sistemi geldikten sonra zamanla mekanlarda planlanan/planlanmayan mekânsal etkiler yaratarak, arazi değerlerinde ve arazi kullanım türlerinde değişikliğe sebep olmaktadır. Bu değişiklikler yaşanırken konut satış fiyatlarında ve kiralarda da artış gözlenmekte, bunun sonucunda kullanıcı değişikliği meydana gelmektedir. Erişilebilirliğin sağladığı faydadan yararlanmak isteyen yeni gelen arazi kullanım türleri, arazi değer artışını daha da hızlandırmaktadır. Bu süreçte kamu ve özel sektörlerin planlayarak/planlanmayarak yaptığı arazi kullanım türlerinin yer seçimi kararları önemli bir rol oynamaktadır. 
Kamunun bu süreci fırsata çevirmesi için vergilendirme sisteminde yapılacak değişiklikler ile birlikte toplu taşıma hattı boyunca ve durağın erişilebilir alanı içerisinde yer alan mekâna ilişkin de kararlar alınması gerekmektedir. Entegre ulaşım sisteminin planlanması, halkın katılımı ile bisiklet yolları, yaya yolları ve yeşil alanlar ile desteklenen kamusal mekanların oluşturulması, bu mekanlar oluşturulurken  konut ve ticaret yoğunluğunun tespitinin yapılması, durağın geleceği alanda olası mekânsal değişikliklerin yaşanmasının ön görülebilmesi için durak etrafındaki arsa spekülasyonuna uğrayabilecek büyük mülkiyetli parsellerin ve boş arsaların toplu taşıma sistemi gelmeden önce tespitinin yapılması büyük önem taşımaktadır.
Bundan yola çıkarak tezin amacı İstanbul metrobüs sisteminin kent ölçeğinde ve durak ölçeğinde sağladığı erişilebilirliğin arazi değer ve arazi kullanım türü üzerinde yarattığı değişimi Eleştirel Gerçekçilik (Critical Realizm) yöntemi ile ele alarak zaman ve mekân çerçevesinde değerlendirmektir. 
Bu bağlamda, tezin özgünlüğü ise erişilebilirlik arazi değer değişimi ilişkisine bir yöntem (Eleştirel Gerçekçilik) çerçevesiyle hem İstanbul metrobüs sistemi bütünündeki hem de durak ölçeğindeki değer artışının zamanlamasına bakarak, İlişkisel Katmanlaştırma Modeli ile kantitatif veriler üzerinden ve alanda yapılan gözlem ve mülakatlar ile kalitatif veriler üzerinden ampirik olarak sınanan bir çalışma olmasıdır. 

Anahtar kelimeler: Erişilebilirlik, Arazi Değeri, Eleştirel Gerçekçilik, Metrobüs(BRT),  İstanbul Metrobüs Sistemi

Abstract:
"Public transportation system investments" is one of the main topics of the urban service planning and has an important role in providing accessibility rights, as a part of equality principle, to all income groups while taking public interest into account. Public transportation systems, which are built to provide equal accessibility to the society, also lead to both planned and unplanned spatial impacts after the arrival of the public transport; thus, they cause changes in land values and land use types. While these changes are taking place, an increase in housing prices and rents is also observed which, in turn, changes the users. As the new land use types want to benefit from the accessibility, this further accelerates the increase in land value. In this process, the location decisions of the land use types made by the public and private sector policymakers with or without planning play an important role. 
In order for the policymakers to turn this process into an opportunity, in addition to the changes to be made in the taxation system, it is necessary to make informed decisions on the surrounding places along the public transportation line and within the accessible area of the stop.
While planning integrated transportation systems, it has a great importance to consider first how to enable participation of the public to create public spaces enhanced with bicycle paths, pedestrian paths and green areas, then how to determine the residential and commercial density, and finally how to determine the large parcels and vacant parcels around the public transport before the arrival of the public transport to be able to predict the possible spatial changes.
Based on these, the aim of this thesis is to evaluate the change in the land value and land use type impacted by the accessibility of the Istanbul BRT system at the city scale and at the station scale, by using the Critical Realism Method, and then to evaluate it within the framework of time and space.
In this context, the originality of the thesis is that it is an empirical study on the relationship between the accessibility and land value change using the Critical Realism Method and examining the land value change over the time on both whole Istanbul BRT level and on bus stop level. The study uses both quantitative data with the Relational Stratification Model and qualitative data obtained from observations and interviews in the field. 

Keywords: Accessibility, Land Value, Critical Realizm, Bus Rapid Transit (BRT), İstanbul Bus Rapid Transit (BRT)