İstanbul markalı konut piyasası ve konut kredileri açısından analizi
Istanbul branded property market and its analysis in terms of mortgage loans
Yazar: EMİR ÖMER SEZGİN
Danışman: YRD. DOÇ. DR. HİCABİ ERSOY
İstanbul Ticaret Üniversitesi / Finans Enstitüsü / Finans Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2017
Konu: Bankacılık = Banking ; İşletme = Business Administration
Dizin: Ekspertiz = Expertise ; Konut = Dwelling house ; Konut finansmanı = Housing finance ; Konut kredisi = Housing credit ; Konut piyasası = Housing market ; Konut üretimi = Housing production ; Krediler = Credits ; Marka = Brand ; Marka yaratma = Brand creating ; İstanbul = Istanbul

Özet:
Ülkemizde konut finansmanı kredileri hızlı bir gelişim göstermektedir. Kredilerin toplam hacmi içerisinde konut kredilerinin payı yıllar itibariyle yükselmektedir. Ülkemizdeki demografik yapı, konut satışları ve markalı konutlar incelendiğinde konut sektörünün bu işin henüz başında olduğunu söylemek doğru olacaktır. Konut finansmanı kredilerinin büyüme potansiyeli göz önünde bulundurulduğunda konut finansmanı uygulamalarının doğru zemine oturtularak şekillenmesinin önemi, gelişmiş ülkelerde halen yaşanmakta olan krizle birlikte daha da fazla ortaya çıkmaktadır.

Gayrimenkul sektörünün 2016 yılı performansına bakıldığında zor bir yıl geçirildiği malum, yalnızca gayrimenkul sektörü değil, birçok sektör için 2016 yılı zorluklarla dolu bir yıl olmuştur. 2017 yılı Şubat ayında konut satışlarına baktığımızda Türkie'de 101.468 adet konutun satılmış olduğunu görüyoruz. 2016 yılının Şubat ayında gerçekleşen 101.703 dolayındaki satışa kıyasla %0,23 oranında az da olsa bir düşüş yaşandı. Konut satışları 2016 yılı sonunda Türkiye'de 1.341.453 olarak gerçekleşti. 2015 ve 2016 yılsonunu kıyasladığımızda büyümenin %4,04 olduğu görülüyor. Bu oran, 2014-2015 arasında %10,64'tü. Konut satışları artıyor ama önceki yıllara göre artış oranı düşüyor.

Çalışmada İstanbul'daki markalı konut sektörü gelişimi incelenmiştir. Ayrıca bankaların konut kredisi kullanmak için teminat olarak gösterilen konutun ekspertizinde yapılan emsal araştırmalarının bölgesel değişimi üzerinde durulmuştur. Emsal araştırması, ekspertizi yapılacak daire için büyük önem arz etmektedir. Bu çalışmada ekspertizi yapılacak daireler için emsal ve pazar araştırmasının önemini, markalı konutlar açısından inceleyerek, bölgelere göre büyük değişiklik gösterdiği vurgulanmıştır. İstanbul ilindeki Ataşehir, Ümraniye, Ayazağa-Maslak ve Zekeriyaköy bölgelerindeki markalı konut projelerini inceleyerek yapılan çalışma, bölgesel olarak konutların alan olarak büyüklüğü, konumu ve projelerde bulunan dairelerin 2. El ve satış ofisi fiyatlarının nasıl değişiklik gösterdiğini ve verilecek konut kredisi için bu emsal araştırmasının önemini göstermiştir. Çalışmanın temel amacı, İstanbul'un markalı konutlar açısından analizinin yapılarak konut kredileri ve faiz oranlarındaki değişimin piyasaya etkisini belirlemektir. Bu tez çalışması ile markalı konutların tip dağılımları, satış fiyatları ve sosyo-ekonomik yapının bölgesel olarak büyük değişiklik gösterdiği ve konut kredisi kullanmak için teminat olarak gösterilen konutun ekspertizinde yapılan emsal araştırmalarının dikkatli bir şekilde analiz edilerek uygulanması gerektiği sonucuna varılmıştır.


Anahtar Kelimeler: Konut Kredileri, Konut Kredi Faiz Oranları, Konut Satışları, Markalı Konutlar

Abstract:
Housing financing loans in our country are showing a rapid development. The share of housing loans in the total volume of loans is rising by years. When we examine the demographic structure, housing sales and branded houses in our country, it is correct to say that the housing sector is in the beginning of this business. Given the potential for growth of mortgage lending, the prominence of housing financing practices on the right foot is even more pronounced with the ongoing crisis in developed countries.

Looking at the performance of the real estate sector in 2016, it has been a difficult year, not only in the real estate sector, but also in many sectors. Looking at housing sales in February 2017, we see that 101,468 units were sold in Turkey. A slight decrease of 0.23% occurred compared to around 101,703 in February 2016. In Turkey, housing sales were 1.341.453 at the end of 2016. When we compare the year 2015 and 2016, it seems that the growth rate is 4.04%. This ratio is 10.64% between 2014-2015. Housing sales are rising but the rate of increase is lower than the previous years.

The development of the housing sector in İstanbul has been studied in the study. It also focuses on the regional variation of peer-reviewed research on the expertise of the house, which is shown as collateral for banks to use the mortgage. The peer review is very important for the appraisal apartment. It is emphasized that in this study, the importance of comparative and market research for apartments to be appraised and it is examined in terms of branded houses, and varies greatly according to the regions. The study was made by examining Ataşehir, Ümraniye, Ayazağa-Maslak and Zekeriyaköy regions in İstanbul and it is emphasized that the importance of the regional size of the houses, second hand sales of the houses, change in prices of sales office, locations and sample research for housing mortgage. The main aim of the study is to determine the effect of the change in the real estate loans and interest rates on the market by analyzing the Istanbul housing in terms of branded houses. This thesis has led to the conclusion that type distributions, sales prices and socio-economic structure of branded houses vary greatly from region to region by making careful analysis of sample studies on the expertise of the dwelling.


Key Words: Housing Loans, Housing Loan Interest Rates, Housing Sales, Branded Housing