Atıl ofis binalarının öğrenci yurtlarına dönüşüm potansiyelleri (İstanbul örneği)
Conversion potential of vacant office buildings into student dormitories (the case of İstanbul)
Yazar: ROZA ÇAKMAK
Danışman: DOÇ. DR. KUNTER MANİSA
Yıldız Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Mimarlık Ana Bilim Dalı / Bina Araştırma ve Planlama Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2023
Konu: Mimarlık = Architecture

Özet:
Kent içinde, eskime veya arz-talep dengesizliği nedeniyle işlevini yitirmiş ofis yapıları, küresel bir sorun olarak öne çıkmaktadır. Bu ofis yapıları, fiziksel ömürlerini tamamlamadan boşta kalmakta ve küresel düzeyde ciddi bir ofis boşluğu sorununu yansıtmaktadır. Ofis boşluğunun sürekli artması ve %8'in üzerine çıkması, bu sorunun derinliğini belirtmektedir. Ofis boşluğu sorunu için farklı stratejiler mevcuttur ve bu çalışma, kullanım dönüşümünü, potansiyel bir strateji olarak ele almaktadır.
Arz ve talep dengesizliği, sadece ofis pazarını değil, aynı zamanda öğrenci konaklamasını da etkilemektedir. Özellikle öğrenci konaklamasının talep gördüğü şehirlerde ve ofis talebinin düşük olduğu bölgelerde, kullanım dönüşümü önemli bir strateji olarak öne çıkmaktadır. Bu tez, işlevini yitirmiş ofis yapılarının öğrenci yurtlarına dönüşüm potansiyelini araştırmayı ve uygulanabilirliğini değerlendirmeyi amaçlamaktadır. İstanbul, iş olanakları ve üniversite imkanları açısından öne çıkan bir metropol olarak ele alınmış ve atıl ofis binalarının öğrenci yurtlarına dönüşüm potansiyeli olan bölgeleri incelemiştir.
Tezin ikinci bölümünde, kullanım dönüşümü kavramı, ofis ve yurt yapılarının yapısal özellikleri ile ofis yapılarının yurtlara dönüşüm potansiyellerine odaklanılmıştır. Üçüncü bölümde çeşitli şehirlerde ofisten öğrenci yurduna kullanım dönüşümü geçirmiş projeler incelenmiş, uygulanabilirlik için ortak noktaları belirlenmiştir. Dördüncü bölümde ise, ofis piyasasının küresel ve İstanbul ölçeğindeki boşluk oranlarına odaklanarak, İstanbul'daki öğrenci nüfusu, mevcut yurt kapasitesi ve potansiyel dönüşüm bölgeleri tespit edilmiştir.
Bu çalışma, atıl ofis binalarının öğrenci yurtlarına dönüşüm potansiyelini geniş bir perspektiften ele almakta ve dönüşümün uygulanabilirliğini değerlendirmektedir. Sonuçlar, atıl ofis binalarının öğrenci konaklaması için dönüştürülebileceğini ve böylece konaklama ihtiyacına katkı sağlayabileceğini göstermektedir. Araştırma, İstanbul'un ofis bölgelerindeki boşlukları analiz ederek, özellikle Beşiktaş, Kağıthane/Cendere ve Sarıyer bölgelerinin hem yüksek ofis boşluğuna sahip olduğunu hem de öğrenci yurtlarına olan talebin yoğun olduğu bölgeler olduğunu ortaya koymaktadır. Belirlenen potansiyel alanlardaki atıl ofis yapıları, dönüştürülerek kente kazandırılabilir ve öğrenci barınma sorununa çözüm sunabilir. Bu nedenle, çalışmanın sonuçları, İstanbul'daki atıl ofis binalarının öğrenci konaklaması için önemli bir çözüm potansiyeli taşıdığını vurgulamaktadır.

Abstract:
In the city, there are office buildings that have lost their function as a result of aging or the incompatibility between supply and demand. The problem of these office buildings, which remain idle without completing their physical life, is occured on a global scale. The continuous increase in office vacancy rates globally and above 8% indicates that office structures are facing a serious vacancy problem on a global scale. There are various intervention strategies to deal with office vacancy. In the thesis, usage transformation is evaluated as a potential strategy to deal with the gap problem.
This mismatch between supply and demand poses a problem not only for the office market but also for student accommodation. Usage transformation is an important strategy, especially in cities with high demand for student accommodation and in regions where office demand is low. This thesis study aims to investigate the transformation potential of office buildings into student dormitories and to evaluate the feasibility of this transformation. However, since Istanbul is the most demanding metropolitan city in terms of job opportunities and university opportunities, it has been taken as an example and investigated areas with the potential to transform idle office buildings into student dormitories.
In the second chapter of the thesis, the concept of adaptive reuse is explored, with a focus on the structural characteristics of office and dormitory buildings, as well as the conversion potential of office structures into dormitories. In the third chapter, projects that have undergone the transformation from office spaces to student dormitories in various cities are examined, and common features for feasibility are identified. The fourth chapter, on the other hand, delves into the global and Istanbul-specific office market vacancy rates, while also identifying the student population in Istanbul, the existing dormitory capacity, and potential transformation areas.
This study provides comprehensive information about the transformation potential of office buildings into dormitories and evaluates the applicability of this transformation. The results show that office buildings can be converted into student dormitories by appropriate conversion and this transformation can contribute to accommodation needs.
Within the scope of the study, the vacancies in Istanbul's office districts were examined in detail at the regional level and a regional analysis of university locations was made. When these analyzes are combined, it has been determined that Beşiktaş, Kağıthane/Cendere and Sarıyer regions, respectively, have high vacancy rates for office buildings and at the same time, the demand for student dormitories is high. The idle office buildings in these identified potential areas can be brought back to the city by making them suitable for transformation and can be a solution to the student accommodation problem. Therefore, the results of the study show that idle office buildings in Istanbul have a significant solution potential for student accommodation.