Türkiye'de sürdürülebilir taşınmaz geliştirme olgusunun yarattığı değerin sertifikalı yeşil bina üzerinden irdelenmesi
The value created by the fact of sustainable real estate development on certified green building case in Turkey
Yazar: AYŞEN SANBUR
Danışman: DOÇ. DR. ARZUHAN BURCU GÜLTEKİN
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Ekonomi = Economics ; Mimarlık = Architecture
Dizin: Finansal sürdürülebilirlik = Financial sustainability ; Gayrimenkul sertifikaları = Real estate certificates ; Gayrimenkul yatırım ortaklıkları = Real estate investment trusts ; Kent mimarisi = Urban architecture ; Kurumsal sürdürülebilirlik = Corporate sustainability ; Sürdürülebilir mimari = Sustainable architecture ; Varlıkların değerlemesi = Assets valuation

Özet:
Yerküre (Dünya); evrendeki her gök cismi gibi sonlu ve sunduğu tüm kaynaklar sınırlıdır. İlk Sanayi Devrimi'nden XXI. yüzyıla kadar geçen 250 yıl içinde insanoğlunun inşa ettiği sosyal ve ekonomik dünya tarafından doğal kaynaklar, kendi dâhil yaşam formlarını da tüketerek geliştirilirken doğal çevre de nitelik ve nicelik olarak hızlı bir şekilde tüketilmektedir. Konunun önemi öncelikle insanoğlunun barınma ihtiyacı için inşa edilen yapılı çevrenin hem fiziki hem de parasal yaşam döngüsünde doğrudan ve/veya dolaylı olarak ciddi miktarda doğal kaynağın kullanılmasından ikincil olarak da üretim sektörleri içinde gayrisafi milli hasılada ve yıllık gelir oranında sahip olduğu baskın üretebilme yeteneğinden kaynaklanmaktadır. Bu çalışmanın temel amacı disiplinlerarası bütüncül bir yaklaşımla ele alınması gereken taşınmazın, geliştirildiği zaman dilimi kadar geleceğe de yatırım yapılması gerekliliğinin vurgulanmasıdır. Bu amaçla; öngörünün sağlam temellere oturtulabilmesi için gerekli veri akışı; yatırımın/tasarrufun temel yapı taşı olan gerçek ve tüzel kişiliklere yansıtılan bilgiler, sürdürülebilir yapılı çevrenin geri kazanımlarını ifade kapasitesi üzerinden tartışılmaktadır. Yapılı çevrenin döngüsel süreçlerinin değerlemesi de tasarım, inşa, değerleme kavramları "değer" adına, sürdürülebilirlik ve kapital kuramları ile akademik çevre, uluslararası kurumlar ve varlık piyasalarında tartışılan ilkeler, yaklaşımlar ve yöntemler doğrultusunda irdelenmektedir. Bu bilgiler ışığında; Türkiye'de para ve semaye piyasalarında verileri halka açık, taşınmaz ve taşınmaza dayalı haklara ve taşınmaz geliştirmeye aktif toplamlarının en az %51'i oranında yatırım yapmak ve yatırım değerlerini mevzuat çerçevesinde değerleme şirketlerine yaptırma ve verilerini aracı kurumlarla halka duyurma zorunluluğu bulunan tek kurumsal yatırım aracı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) üzerinden araştırma yürütülmüştür. Borsa İstanbul'da (BIST, Mart 2019) işlem gören 33 GYO'nun son beş yıllık (2014-2018) yatırım amaçlı gayrimenkuller (YAG) portföyü incelenerek, yeşil bina / sürdürülebilir yapılı çevre sertifikasına sahip 18 bina/proje ve etkinliklerin toplam 1.107 adet olduğu, bu etkinliklerden 46 adedinin GYO kapsamında (%4,1) yer aldığı tespit edilmiştir. Derlenen veriler betimsel istatistik yöntemleri kullanılarak sertifikalı bina / projelerin yaşam döngülerinde yer alan fiziki ve parasal başarım seviyelerine göre sınıflandırılmıştır. Varlıkların ve öz kaynakların gelire göre verimlerinin irdelendiği aktif kârlılık (RoA) ve öz kaynak kârlılığı oranları (RoE) üzerinden tartışılmıştır. Türkiye'de Mayıs 2006'da ilk sertifikalı yenileme projesine portföyünde yer veren İş GYO A.Ş. örneği üzerinden çalışma yapılmıştır. BIST'e kayıtlı ve halka açık olan şirketlerin pazar değeri önce GYO'lar ile GYO'ların değeri de ISGYO kapsamında karşılaştırılmıştır. Son olarak ISGYO'nun YAG'de 2014 yılı ve sonrası yer verilen taşınmazlardan kira ve/veya üst hakkı geliri elde edilen ve işletme giderleri ISGYO sorumluluğunda olan sertifikalı ve sertifikasız karşılaştırılabilir yatırımlar tespit edilmiştir. Efektif Döviz Kuru (TP.RK.U01.Y) ölçütü ile güncellenen yıllık net kâr üzerinden yapılan hesapta, bu 5 yıl içinde tüm portföyün sertifikalı olması halinde, yıpranma payı kadar bir tasarrufun yapılabileceği belirlenmiştir.

Abstract:
Earth, like any celestials is finite and all its resources are limited. In the last 250 years since First Industrial Revolution, the social and economic world built by mankind has been developed by consuming its own life forms and natural resources, while the natural environment is being consumed rapidly in terms of quality and quantity. The importance of the subject is primarily due to the fact that the built environment for human need is directly and/or indirectly using a significant amount of natural resources both in the physical and monetary life cycle and secondly because of the dominant ability of the gross domestic product and annual income rate in the production sectors. The main purpose of this study is to emphasize the necessity of investing in the future as well as the time frame when the real estate, which should be handled with an interdisciplinary holistic approach, is developed. For this purpose; the data flow required for establishing the foresight on a solid basis, the information reflected to the real and legal persons, which are the basic building blocks of investment/saving, and the capacity to express the recovery of the sustainable environment are discussed. The valuation of each cycle of the built environment is also defined as a "value" within the design, construction, and valuation that sustainability and capital theories and the principles, approach, and methods are discussed in the academic environment, international institutions and asset markets. Whithin the scope of this information this study is conducted on REICs which were introduced by the Capital Markets Board (CMB) in Turkey, are a publicly-traded investment vehicles is the only investment/production vehicle that has to make the investment in at least 51% of its total assets to real estate, real estate development, and related rights based on property, and must have the investment value which is assessed by appraisal companies within the framework of legislation; and must has to announce the data by the intermediary institutions. 33 REITs traded on Borsa Istanbul (BIST, March 2019) have been reviewed for the last five years (2014-2018) portfolio of investment properties (PIP), and  46 of these activities were determined that included in REIT (4.1%). The collected data were classified according to the physical and monetary performance levels in the life cycle of certified buildings/projects using descriptive statistical methods. The profitability of return of assets (RoA) and return on equity ratios (RoE) are discussed in which the yields of assets and shareholders' equity are been examined. The study pointed out with commence of the first certified renovation project in May 2006, which are included by the portfolio of ISGYO in Turkey. The market value of the companies registered to BIST and publicly traded was first compared to the value of REITs and plus ISGYO which is included by. Finally, ISGYO's PIP in 2014 and after the rent and/or easement rights' income and operating expenses under the responsibility of ISGYO certified and non-certified comparable investments have been identified. In the annual net profit calculation, which is updated according to the Effective Exchange Rate (TP.RK.U01.Y), it is determined that if the entire portfolio is certified within this 5 years, it can save as much as the depreciation share.