İstanbul'da yapılacak yeni hiparmarket yatırımları için ilçeler bazında en uygun lokasyonun belirlenmesi
Determining the best location for new hypermarket investments in İstanbul by district
Yazar: HANDAN ONG
Danışman: Y.DOÇ.DR. ELÇİN TAŞ
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü
Derece: Yüksek Lisans, 2007
Konu: Matematik = Mathematics ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
1980'li yıllarda Türk ekonomisinin dısa açılması ile beraber, ekonomik ve sosyalyapıda yasanan önemli dönüsümlerin etkisi ile Türk perakende sektörü ölçek,organizasyon ve cografya anlamında büyük degisimler içine girmistir. Artan gelirseviyesi, yüksek kentlesme oranı, çalısan kadın sayısındaki artıs ve dısa açılma ilebirlikte gelen batılı yasam tarzının etkileri tüketicilerin yasam biçimlerinde vealısveris alıskanlıklarında Türk perakende sektörünün gelisimini destekleyici yöndedegisikliklere neden olmustur.1990'lardan itibaren büyük sehirlerdeki alısveris merkezi ve hipermarket yatırımlarıpopüler hale gelmis ve bu yatırımlarla beraber Türk perakende sektörü hızlı birsekilde modernizasyona ugramıstır. Türkiye'nin finansal baskenti olarak anılan venüfus bakımından en büyük sehri olan İstanbul, özellikle gıda perakendeciligindeolmak üzere, degisimin en fazla gözlemlendigi ve yatırımların en fazla yogunlastıgısehir olmustur.Türkiye'de ki en yüksek kisi basına ortalama gelire ve 12 milyonun üzerinde nüfusasahip olan İstanbul hipermarket yatırımları için halen en gözde sehir konumundadır.2010 yılına kadar İstanbul'da faaliyete geçmesi planlanan altı yeni hipermarketyatırımı bulunmaktadır. Pazardaki rakiplerin hızla artması ile birlikte hipermarketyatırımcısı firmalar için dogru lokasyonda bulunmak rekabetin en belirleyici unsuruhaline gelmistir. Bu nedenle gerek yerli gerekse yabancı hipermarket zincirleri yeniyatırımlarını gerçeklestirecekleri yerin seçimi için, kendilerine en fazla kazancıgetirecek cografi alanın belirlenmesi konusunda yogun pazar arastırmaları vefizibilite çalısmaları yapmaktadırlar.Buradan hareketle bu tez çalısmasının konusu, ?İstanbul'da yapılacak yenihipermarket yatırımları için ilçeler bazında en uygun lokasyonun belirlenmesi?olarak belirlenmis ve çalısma ile ilçelerin tasıdıkları perakende potansiyeli ortayaçıkarılarak yapılan yer seçimi çalısmalarına ısık tutması amaçlanmıstır. Çalısmadayöntem olarak bir mekânsal etkilesim modeli olan Lakshmanan ve HansenModeli'nden faydalanılmıstır.Tezin ilk bölümünde çalısmanın amacı, kapsamı, yöntemi ve yararlanılan literatüranlatılmıstır.İkinci bölümde ?perakendeci? ve ?perakendecilik? kavramlarının tanımları yapılmıs,ardından hipermarketlerin karkteristik özelliklerinin, perakende stratejilerinin veperakende sektörü içerisindeki yerlerinin anlasılması için perakende kurulustürlerinin tanımları yapılarak sınıflandırılmıstır. Bundan sonra sırasıyla Amerika,Avrupa ve Türkiye'de ki perakende sektörleri incelenerek Türk gıda perakendeciligisektörünün bu gün içerisinde bulundugu durumun anlasılması amaçlanmıstır.Üçüncü bölümde ilk olarak hipermarketlerin genis kapsamlı olarak tanımı yapılmısve tarihsel gelisim süreci incelenerek farklı ülkelerde yasanan deneyimlere gözatılmıstır. Ardından hipermarketler için yer seçiminin önemi ve yer seçiminde biryöntem olarak ticari etki alanın tanımlanması; ticari etki alanının tanımlanmasınayönelik gelistirilen modeller ve ticari etki alanlarının karakteristikleri açıklanarakanlatılmıstır.Dördüncü bölümde çalısma alanı olan İstanbul'un Türk perakende sektörüiçerisindeki önemi anlatılarak İstanbul'un neden çalısma alanı olarak seçildiginedeginilmistir. Daha sonra seçilen ticari etki alanı tanımlama modeline görehesaplamalar yapılmıs ve elde edilen sonuçlara göre daha fazla harcama potansiyeliyaratan ilçeler hipermarket yatırımı için daha uygun kabul edilerek İstanbul'unilçeleri hipermarket yatırımına uygunluklarına göre sıralanmıstır.Besinci bölümde çalısma sonucu elde edilen veriler yorumlanmıs ve hipermarketlerinİstanbul ve Türk perakende sektöründeki gelecegi ile ilgili degerlendirmelerdebulunularak çalısma tamamlanmıstır.

Abstract:
Due to the effect of the changes in economic and social structure, that wereexperienced as a result of neoliberal politics carried out after 1980s, the retailingsector in Turkey has undergone significant transformations in terms of size,organization and geography. Rising income levels, a high urbanization rate, anincrease in the number of working women, the influence of western life style allthese have caused a radical change in consumer life style and shopping behaviorsupporting the development of the Turkish retail sector.Starting from the 1990s, shoping center and hypermarket investments becamepopular in big cities. Because of these investments the Turkish retail sector hasundergone a rapid modernization. Istanbul, which is known as the financial capital ofTurkey and is it?s largest city in terms of population, was the city, in which thetransformation, especially in the food-retailing sector, was most significantlyobserved and investments have been the most concentraed.With the highest average income level per capita in Turkey and a population of over12 million, Istanbul is still the most favourable city for hypermarket investments inTurkey. There are six new hypermarket investments that are going to be in operationup to 2010. Due to the rising amount of the competitors in the market, being in theright location became the most prominent factor for hypermarket investors incompetition. Therefore both international and domestic hypermarket chains are doingintensive market research and feasibility studies in order to select the right site fortheir investments that would bring them the highest return.These factors all contributed to the decision to choose the topic of investigation as:?Determining the best location for new hypermarket investments in Istanbul bydistrict? and the study aimed to show the spending potential of the districts ofIstanbul in order to assist site selection studies. The Lakshmanan and Hansen?sspatial interaction model was used to carry out this study.In the first chapter, the aim, scope and methodology of the study and literature thatwas used in the study has been explained.In the second chapter firstly, the concepts of ?retailer? and ?retailing? weredetermined. Secondly, retail institutions were defined and classified in order tounderstand the characteristics, retailing strategy and the position of hypermarkets inthe retail sector. After which the retailing sectors in US, Europe and Turkey wereinvestigated in order to undertstand the current state of the Turkish food-retailingsector.In the third chapter, firstly, hypermarkets were determined comprehensivly.Secondly, the experiences of other countries were investigated by analysing thehistorical development process of hypermarkets. Then the importance of location ofhypermarkets and, as a site selection methodology, trade area defination wasdescribed by explaining the trade area definetion techniques and characteristics of thetreading areas.In the fourth chapter, the reason why Istanbul was choosen as a case study wasexplained by illisturating the importance of Istanbul in the Turkish retail sector. Thenthe calculations were carried out according to the choosen trade area definetionmodel. According to results of the calculations the districts of Istanbul were rankedin respect to their spending potential. The higher the spending potential of the districtthe higher ranking for a hypermarket location was given.In the fifth chapter, the study was finalysed by giving comments on the results of thestudy and the future of hypermarkets in Istanbul and Turkish retail sector.