Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve Borsa İstanbul AŞ.'de işlem gören GYO'ların performanslarını etkileyen faktörlerin incelenmesi
A study on real estate investment trusts (reits) and the factors affecting the performance of reits quoted at Borsa İstanbul
Yazar: AYŞEGÜL BURCU ERKILIÇ GÜLYÜZ
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ UFUK ALKAN
Marmara Üniversitesi / Bankacılık ve Sigortacılık Enstitüsü / Sermaye Piyasası ve Borsa Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Bankacılık = Banking ; İşletme = Business Administration
Dizin: Borsa = Stock exchange ; Borsa İstanbul = İstanbul Stock Exchange ; Firma performansı = Firm performance ; Gayrimenkul yatırım ortaklıkları = Real estate investment trusts ; Hisse senetleri = Stocks ; Panel regrasyon analizi = Panel regression analysis ; Performans = Performance ; Portföy performansı = Portfolio performance

Özet:
Ulusal ve uluslararası ekonomilere bakıldığında, inşaat sektörünün ekonominin içinde önemli bir yeri olduğunu söylemek mümkündür. Sektörde yaşanacak hareketlilik alt sektörlerle birlikte, birçok sektörü de etkileyecektir. Gayrimenkul yatırımları, özellikle piyasa faiz oranlarının düşük seyrettiği dönemlerde yatırımcıların daha çok ilgisini çekmektedir. Ancak istenildiği anda alınıp, satılabilen likit bir varlık değildir. Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) şirketleri, gayrimenkule yatırım yaparak kazanç elde etmek isteyen kişilere pay senedi aracılığıyla bir yatırım alternatifi sunmuş, aynı zamanda varlığa likit özelliği kazandırmıştır.

 Çalışmanın amacı, gayrimenkul ağırlıklı yatırım yapmak isteyen yatırımcılara likit özelliği yüksek olan GYO'ları tanıtmak, dünyada ve Türkiye'deki tarihsel gelişimleri hakkında bilgi vermek ve ilgili mevzuat kapsamında yapabilecekleri faaliyetleri ortaya koymaktır. Aynı zamanda Borsa İstanbul'da (BİST) işlem gören GYO'ların performanslarını etkileyen faktörler incelenerek yatırımcıların yatırım kararlarına ışık tutabilecek bir çalışma ortaya koymak hedeflenmiştir. 
 
 Bu çalışmada; GYO'ların dünyadaki ve Türkiye'deki tarihsel gelişimi, hukuki altyapısı, ilgili mevzuat kapsamındaki faaliyetleri, şirketlere ve yatırımcılara sağladığı avantaj ve dezavantajlar irdelenmiştir. BİST 'de işlem gören GYO'ların performanslarını etkileyen faktörler 2010-2019 dönemi için, firmaların finansal tabloları yardımıyla panel veri regresyon analiziyle incelenmiştir. Analiz sonucunda, anlamlı değişkenlerde en büyük etki öz sermaye kârlılığında görülmüş ve devir hızları borsa performansı üzerinde anlamlı çıkmamıştır. Modelimizde, firmaların kaldıraç oranlarında yaşanacak artışın GYO'ların borsa performansını olumsuz yönde etkilediği gözlemlenmiştir. Bu durum, son dönemlerde gayrimenkul talebinin ciddi oranda azalması ve firmaların borçlanarak yaptıkları yeni yatırımlardan bekledikleri kârlılığı elde edemedikleri şeklinde yorumlanmıştır.

 Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Panel Veri Regresyon Analizi

Abstract:
With regard to national and international economies, one could argue that the construction industry has an important place in economy. So much so that increased activity in the construction industry will affect many other industries as well as its own secondary industries. Real estate investments become more attractive to investors during times when market interest rates are low. However, real estate properties are not liquid assets that can be bought and sold at will. Real estate investment trusts (REITs) use share certificates to offer an investment alternative to people who wish to generate income by investing in real estate, at the same time rendering immovable assets liquid.
 
 The purpose of this study is to familiarize investors who want to invest mainly in real estate with REICs which have high liquidity, to provide an account of the historical development of REITs in Turkey and around the world, and to inform the reader as to what kind of activities REITs can engage in under applicable legislation. The author also aims at studying the factors that affect the performance of REITs quoted at Borsa Istanbul (BIST) so as to shed light on the decisions of investors.

 This paper discusses the historical development of REITs in Turkey and around the world, their legal infrastructure, their activities under applicable legislation, and also the advantages and disadvantages they present for companies and investors. Factors affecting the performance of REITs quoted at the BIST were examined using panel data regression analysis for the 2010-2019 period with the help of the financial statements of companies. While the analysis has yielded that the biggest effect on significant variables comes from the profit/capital ratio, turnover rates were not significant on stock market performance. In our model, it was observed that an increase in the leverage ratios of companies had a negative effect on the stock market performance of REITs. Based on this finding, it was interpreted that there is a significant decrease in real estate demand over recent years, and that companies have not been able to achieve expected levels of profitability from their leveraged new investments.

 Keywords: Real Estate Investment Companies, Panel Data Regression Analysis