6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre kira sözleşmesinin olağanüstü feshi
Extraordinary termination of rental agreement in accordance with the Turkish Code of Obligations No. 6098
Yazar: SAADET YILMAZ
Danışman: PROF. DR. MEHMET ERDEM
Galatasaray Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2020
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Borçlar Kanunu = Code of Obligations ; Fesih = Cancellation ; Kanunlar 6098 sayılı = Laws 6098 numbered ; Kira sözleşmesi = Lease agrement ; Türk borçlar hukuku = Turkish law of obligations ; İşyeri = Work place

Özet:
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin olağanüstü sebeplerle feshinde karşımıza genel nitelikteki olağanüstü fesih sebebi olan önemli sebeplerle fesih ile özel nitelikteki olağanüstü fesih sebepleri olan kiracının ölümü halinde fesih ile kiracının iflası durumunda fesih çıkmaktadır. Önemli sebeple feshi düzenleyen TBK m. 331'de önemli sebeplerin bildirilmesinde yasal fesih bildirim sürelerine; TBK m. 333'de kiracının ölümü halinde düzenlenen olağanüstü fesih sebebinde ise hem fesih bildirim sürelerine hem de fesih dönemlerine uyularak sözleşmenin feshedilebileceği belirtilmektedir. Bunların aksine TBK m. 332'de düzenlenen kiracının iflasında ise herhangi bir fesih bildirim süresine veya dönemine uyulmaksızın kira sözleşmesinin hemen feshedilebileceği düzenlenmektedir.  Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin ilke olarak kiracı lehine emredici nitelikte düzenlendiği dikkate alındığında konut ve çatılı işyeri kiralarındaki sona erme sebeplerinin sözleşme ile kiracı aleyhine kararlaştırılması mümkün değildir. Bu sebeple kira sözleşmesinde kiracı aleyhine hükümlere yer verilmesi halinde söz konusu hükümler geçersizlik yaptırımı ile karşılaşmaktadır. TBK m. 331 hükmü, kiracısının tacir olduğu işyeri kiraları ile sınırlı olarak yürürlüğü ertelenen düzenlemeler kapsamındadır. Fakat TBK m. 331'in yürürlüğünün ertelenmiş olması, tarafların önemli sebeple fesih hakkını sekiz yıl süreyle kullanamayacakları anlamına gelmemektedir. Kira sözleşmesini taraflardan birinin önemli sebep ileri sürerek feshetmek istemesi halinde öncelikle sözleşme hükümleri, sözleşmede önemli sebeple feshe ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmaması halinde veya sözleşmede yapılan düzenlemenin emredici hukuk kurallarına aykırı olması sebebiyle geçersiz kabul edildiği hallerde kiracısının tacir olduğu işyeri kiraları açısından TBK m. 331 erteleme hükmü kapsamında olduğundan eBK m. 264 uygulama alanı bulmaktadır. TBK m. 331'in eBK'daki karşılığı olan 264. maddenin GKHK'a tabi kira sözleşmelerinde uygulanacağı kabul ediliyordu. TBK döneminde de genel hükümlerde düzenlenen önemli sebeple fesih hakkının konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de uygulama alanı bulacağı kabul edilmektedir. 

TBK m. 331'in şartları eBK m. 264'ün şartlarından önemli ölçüde farklılaşmaktadır. eBK m. 264'ün uygulandığı dönemde önemli sebeple fesih hakkı sadece belirli süreli taşınmaz kira sözleşmelerinde kullanılabilirken, TBK m. 331'de düzenlenen önemli sebeple fesih hakkı, belirli veya belirsiz süreli, taşınır veya taşınmaz kirası sözleşmeleri açısından uygulama alanı bulmaktadır.  eBK m. 264 uyarınca bir yıldan uzun süreli taşınmaz kiralarında fesih beyanında bulunan tarafın altı aylık kira bedeli tutarından az olmamak kaydıyla tazminat ödemesi zorunluydu ve hatta söz konusu tazminat bedeli ödenmeksizin kiralananı terketmesi yönünde zorlanamayacağı ifade edilmekteydi. Bu hususta fesih beyanında bulunacak taraf lehine bir değişikliğe gidilerek tazminat ifadesinin yerini TBK m. 331'de hakimin takdirine bırakan denkleştirme bedeli almıştır. 

TBK m. 331'de hakime tanınan takdir hakkının kullanımına ilişkin hüküm içi boşluk söz konusu olduğundan fesih hakkının şartlarının tespitinde ve parasal sonuçlarının belirlenmesinde hakim tarafından nazara alınabilecek kriterlere ve takdir yetkisinin sınırlarına tezde detaylı şekilde yer verilmiştir. Önemli sebeple ilgili değerlendirme yapılırken hakimin, her somut olayın şartlarına özgü değerlendirme yapması, çekilmezlik unsurunun tespitinde taraflar arasındaki menfaat dengesinin iyi analiz edilmesi, ahde vefa ilkesinin istisnai bir uygulaması olduğu nazara alındığında dürüstlük kuralını ve kişilik haklarını temel alan bir yaklaşımla hak ve nesafet ilkelerine uygun somut olarak gerekçelendirilen adil bir sonuca varılması gerekmektedir. Somut uyuşmazlıkta önemli sebep olarak ileri sürülen olgu aynı zamanda borca aykırılık teşkil eden bir hal ise kanunun borca aykırılıkları özel olarak düzenlediği hükümlere başvurulması gerekmektedir. 

Çekilmezlik unsurunun tespitinde karşımıza objektif ağırlık ile subjektif ağırlık unsurları çıkmaktadır. Dürüstlük kuralları çerçevesinde makul bir insanın bakış açısı ile önemli sebebin sözleşmeye devamı çekilmez kıldığı saptanıyorsa, söz konusu husus objektif ağırlık unsurunun gerçekleştiğini göstermektedir. Dürüst ve makul bir insan kriteri ile tespit edilen objektif ağırlık unsuru aynı zamanda fesih beyanında bulunan taraf açısından da çekilmezlik unsurunu sağlıyorsa önemli sebebin subjektif ağırlığının da gerçekleştiğinden bahsedilmektedir. Söz konusu kriterlerin tespitinde olgunun ağırlığı, taraflar arasındaki güven ilişkisi, sözleşmenin kalan süresi, olgunun ortaya çıkmasından sonra fesih beyanının kullanıldığı süre, tarafların şahsında meydana gelen değişikliklerin sözleşmede önem taşıyıp taşımadığı ve işlem temelinin çökmesine sebep olup olmadığı değerlendirilmektedir.

 	Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshedilebilmesinin temelinde, TBK m. 138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmünün de temelini teşkil eden işlem temelinin çökmesi teorisi yer almaktadır. İşlem temelinin çökmesi şeklinde karşımıza çıkan bir olgu, aynı zamanda taraflardan biri için sözleşmeye devamı çekilmez hale getiriyorsa ve somut olaydaki diğer şartlarda sözleşmenin feshi yönünde taraflardan birinin menfaatine üstünlük tanıyorsa; söz konusu olgunun aynı zamanda önemli sebeple feshe de yol açabileceğinin kabulü gerekmektedir. Bu durumda işlem temelinin çökmesine sebep olan olgu aynı zamanda taraflardan biri açısından sözleşmeye devam edilmesini çekilmez  kılıyorsa TBK m. 138 ile TBK m. 331 hükümlerinin yarıştığından bahsedilmekte ve bu durumda tarafların seçimlik hakkı mevcut olmaktadır.  Doktrinde TBK m. 331'in TBK m. 138'in özel bir uygulaması olduğu da kabul edilmektedir. Buna göre özel olarak düzenlenen olağanüstü fesih sebeplerinin şartlarının gerçekleşmemesi halinde genel nitelikte kabul edilen önemli sebeplerle kira sözleşmesinin fesih hükümleri uygulama alanı bulmaktadır. Borca aykırılığın özel olarak düzenlendiği hükümlerdeki şartların gerçekleşmesi halinde ise önemli sebeple fesih hakkına başvurulamayacağı kabul edilmektedir. Sözleşmenin kurulduğu anda mevcut olmakla birlikte taraflarca bilinmeyen sebepler, sözleşmenin devamını taraflardan biri için çekilmez hale getiriyorsa ve söz konusu sebep aynı zamanda kira sözleşmesinin kurulması aşamasındaki irade bozuklukları hallerinden birini oluşturuyorsa önemli sebeple fesih ile iptal hakkının yarışabileceği kabul edilmektedir. İmkansızlık hükümleri karşısında yapılan bir değerlendirmede ise öncelikle kiralanının kullanımını tamamen engelleyecek bir imkansızlık halinin mi bulunduğu yoksa kiralananın kullanımına devam edilebilecek ancak taraflardan biri açısından kira ilişkisinin devamının çekilmez hale geldiği objektif ağırlıkta bir önemli sebebin mi bulunduğu tespit edilmektedir. İmkansızlık halinin tespiti halinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermektedir. Sona eren bir sözleşmeninde ayırca feshedilmesine gerek olmadığından TBK m. 331 ile TBK m. 136'nın yarışmayacağı kabul edilmektedir.  

Önemli sebeplerle fesihte hakime feshin parasal sonuçlarını belirlemesi noktasında tanınan takdir yetkisini kullanırken nazara alması gereken kriterleri ise şöyle özetlemek mümkündür: Önemli sebebin ağırlık unsuru, fesheden tarafın önemli sebep teşkil eden olgunun ortaya çıkmasındaki kusurunun fesih muhatabınıın kusuruna oranla az olduğu hallerde fesih yetkisi tanındığından tarafların kusur oranları, fesih muhatabının zararı önleyici tedbirleri hiç almaması veya geç alması gibi zararı azaltma külfetini yerine getirmemesi gibi durumlar sayılabilirse de somut olayın şartları uyarınca birçok unsurun tazminatın takdirinde nazara alınması gerekebilir.   

Özel nitelikte bir olağanüstü fesih sebebi olan kiracının iflası durumu kapsamlı bir şekilde değerlendirilmiştir. Kira konusu şeyin tesliminden önce kiracının iflas etmiş olması halinde veya ödeme güçsüzlüğü içerisinde bulunması halinde TBK m. 98 uygulama alanı bulmaktadır. Kira konusu şeyin teslim edilmesinden sonra kiracının iflas etmesi halinde ise uygulanacak hüküm TBK m. 332'dir. TBK m. 332 ve TBK m. 98 hükümlerinin uygulama alanları ve şartları farklıdır ve bu sebeple iki hükmün yarışabileceği kabul edilmemektedir. Fesih hakkının kullanılma şartlarına bakıldığında öncelikle kiracı hakkında alınmış bir iflas kararının varlığı aranmakta ve iflas kararının alındığı tarihte taşınmazın teslimi koşulunun gerçekleştirilmiş olması aranmaktadır. Kiraya veren tarafından işleyecek kira bedelleri için uygun bir süre tanınarak talep edilen güvence bedelinin kiracı veya iflas masası tarafından verilmemesi halinde  kiraya verenin fesih hakkı doğmaktadır.  Kiraya verenin TBK m. 332'de düzenlenen şartları yerine getirerek kira sözleşmesini feshetmesi halinde, kiracının iflas etmesi yahut güvenceyi tanınan uygun süre içerisinde göstermemesi sözleşmeye aykırı herhangi bir davranış olarak nitelendirilemeyeceğinden tarafların tazminat sorumluluğu doğmayacaktır. 

Diğer özel nitelikte bir olağanüstü fesih sebebi olarak düzenlenen kiracının ölümü hali ise TBK m. 333'te düzenlenmektedir. TBK m. 333'te ölümden bahsedildiği için kiracının mutlaka gerçek kişi olması gerekmektedir.  Kira sözleşmesinin birden fazla gerçek kişi kiracısının olması halinde kiracılardan birinin ölümü, ölen kiracının mirasçılarının yanında diğer birlikte kiracıya TBK m. 333'e başvurma hakkı vermemektedir. Diğer kiracılar açısından ancak ölen kiracının yokluğunda kira ilişkisine devam edilmesinin çekilmez hale geldiğinin kanıtlanabilmesi halinde TBK m. 331 uyarınca önemli sebeple fesih yoluna başvurulabilmektedir. Zira özel nitelikteki olağanüstü fesih sebeplerinin şartlarının gerçekleşmemesi halinde TBK m. 331'e başvurma imkanı her zaman mevcuttur. Kiracının mirasçılarının fesih hakkını kullanabilmesi için TBK m. 333'te açıkça düzenlenen yasal fesih bildirim sürelerine uyarak en yakın fesih döneminde geçerli olmak üzere sözleşmeyi feshetmeleri gerekmektedir. Kira sözleşmesinin tarafı haline gelen mirasçıların en yakın fesih dönemi sonu için kira sözleşmesini fesih hakkını kullanmaları halinde ölüm tarihine kadar biriken kira bedellerinin yanında ölüm tarihinden fesih tarihine kadar işleyen kira bedellerinden de kiracının mirasçıları müteselsilen tüm malvarlıkları ile sorumlu olmaktadırlar. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bölümde düzenlenen özel hüküm niteliğindeki TBK m. 356 hükmü dışında tutulan kiracının mirasçıları açısından konut ve çatılı işyeri kiralarında da genel hüküm niteliğindeki TBK m. 333'ün uygulanması gerekmektedir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinin önemli sebebe dayanmayan haksız feshinin tahvil yolu ile olağan fesih olarak veya icap beyanı olarak yorumlanmasının mümkün olup olmadığı sorusuna da tezde cevap aranmıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarının önemli sebeplerle feshinde, fesih beyanında bulunan tarafından ileri sürülen önemli sebebin aslında hiç bulunmaması halinde, aslında olmayan bir önemli sebebin olduğunu zanneden tarafın, bu halde kira ilişkisinin devamını isteyebileceği düşüncesinden hareketle tahvil yoluna başvurulmasının mümkün olmaması kabul edilmektedir. Diğer ihtimalde ise fesih beyanında bulunan tarafça kira ilişkisine devam edilmesinin çekilmez olduğu düşünülerek ileri sürülen fesih beyanının geçersiz olacağı bilinseydi olağan fesih yoluna başvurularak sözleşmenin yine de sonlandırılacağı söylenebiliyorsa önemli sebeple feshin olağan feshe tahvili yoluyla kira ilişkisinin sonlandırılması kabul edilmektedir. Haksız olarak ileri sürülen fesih bildiriminin icap beyanı olarak kabul edilmesi halinde hangi şartlar altında kabul iradesine geçerlilik tanınacağı da açıklanmıştır.  Buna göre somut olayın koşullarından fesih bildiriminin geçersiz olduğunun ve fakat kira ilişkisinin sonlandırılması iradesinin karşı tarafça icap olarak nitelendirildiğinin bilinmesi gerekmektedir. Haksız fesih bildiriminin icap olarak kabul edildiği bu halde kira ilişkisinin sonlandırılabilmesi için muhatap tarafından açıkça kabul iradesinin ileri sürülmesi veya hal ve hareketlerinden örtülü olarak kabul iradesinin var olduğu anlamının güven teorisi ve dürüstlük kurallarına göre çıkarılması halinde sona erdirme anlaşmasının kurulduğundan bahsedilmektedir. 

Anahtar kelimeler: Olağanüstü Fesih Sebepleri, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi, Önemli Sebeple Fesih, Çekilmezlik Unsuru, İşlem Temelinin Çökmesi, Kiracının İflası Durumunda Fesih, Kiracının Ölümü Halinde Fesih.

Abstract:
When we look at the termination of residential and commercial premises rental contracts for extraordinary reasons we see that there are mainly two categories of extraordinary reasons, namely general reasons and special reasons. General reasons for extraordinary termination include termination for important reasons, and special reasons for extraordinary termination include the death, and bankruptcy of tenant. And Article 331 of the Turkish Code of Obligation (TCO) stipulates that the contract may be terminated by abiding by the statutory terms of notice for termination in the case of notification of important reasons and Article 333 of TCO stipulates that the contract may be terminated not only abiding by the statutory terms of notice, but also the statutory periods of notification for termination in the case of extraordinary termination due to extraordinary termination in the case of death of tenant. Contrary to this, in the case of bankruptcy of the tenant regulated in article 332 of TCO, it is stipulated that the lease contract may be terminated immediately, without complying with any term or period of notice. Considering that the provisions regarding the residential and commercial premises leases are regulated in favour of the tenant in principle, it is not possible to set forth the reasons for termination of the residential and commercial premises leases against the tenant under such lease contract. Therefore, any condition in the lease contract that is prejudicial to the tenant would become null if the lease contract contains any of such condition. The provision of Article 331 of TCO is of transactions of which enforcement is postponed as long as the transaction is limited to the workplace leases where the tenant is a merchant. However, the postponement of enforcement of article 331 of TCO does not necessarily mean that the parties cannot exercise their right to terminate for eight years due to important reasons. If one of the parties wishes to terminate the lease contract with a important reason, first of all the conditions of the lease contract shall apply and in the event the lease contract does not contain any express condition with regards to termination for a important reason, or such express condition of the contract is deemed to be null due to being in violation of any applicable rule of law the application of Article 331 of TCO would be postponed in the event the tenant is Merchant in the case of workplace leases, Article 264 of TCO shall apply instead. Article 264 of previous Code of Obligations (CO) of Turkey, which corresponds to Article 331 of TCO, was considered that it was going to apply to lease contracts which were covered by Law on Property Leases numbered 6570. And after the enactment of TCO it is considered that the right to terminate on the grounds of important reasons as stipulated in general provisions of TCO would also apply to lease contracts related to residential and commercial premises. 

Provisions of Article 331 of TCO significantly differ from those of Article 264 of CO. While the right to termination for important reason could only be exercised in lease contracts with limited period of time during the period when Article 264 of CO was enforced, the right of termination for important reasons stipulated in Article 331 of TCO can be exercised in the case of a movable or immovable property lease contract with limited or unlimited period of time.  In accordance with Article 264 of the CO, the party that gave the notice for termination in the case of immovable property leases, which was valid for more than a year, was required to pay compensation, provided that amount of such compensation should not be less than the amount of six-month rent and even it was stated that that party may not be forced to evacuate the leased property without paying the compensation first. In this regard, an amendment has been made in favour of the party who will give notice for termination, and the term compensation has been replaced with the term equalization fee, which is to be applied at the discretion of the judge, in article 331 of TCO.

The criteria and limits of discretion that can be taken into consideration by the judge in the determination of the terms of the right of termination and the determination of the monetary consequences thereof are discussed in detail in the thesis as Article 331 of TCO does not expressly regulates how such discretionary power is to be exercised. While evaluating the important reason, it is required that the judges should assess the facts on case-to-case basis, that the determination of unconscionability should be based on a sound analysis of balance of interests among involved parties, that considering that this is an exceptional case of application of pacta sunt servanda the judge should give a just order with concrete rationale, which should be based on rights and equity law principles by adopting an approach on the basis of good faith rule and personal rights. If the fact, which is put forward as an important reason in a given dispute, is also a situation which constitutes a default, the provisions that the law specifically regulates defaults should be applied.

We encounter the objective significance and subjective significance issue when we try to determine the unconscionability element. If the important reason makes the continuation of a given contract unconscionable from a point of view of a reasonable person who acts on good faith it is considered that such reason has met the criteria for an objective significance element. If the objective significance element determined by an honest and reasonable person also qualifies as provides unconscionability element on the part of the party who gives a notice for termination, it is said that subjective significance element of the important reason has been also achieved. In determining the mentioned criteria, the followings should be assessed: the significance of the fact; the relationship of trust between the parties; the remaining duration of the contract; how long after the occurrence of the fact was the notice for termination given; whether or not the changes occurred on the part of the parties have any significance in terms of the contract; and whether or not this has destroyed the basis of the transaction.

	The basis for the termination of the lease contract for important reasons is the theory of the collapse of the foundation of transaction, which is also the basis of the hardship provision stipulated in Article 138 of TCO. If the fact that leads to collapse of foundation of the transaction, at the same time, renders the contract unbearable for one of the parties and other circumstances of the case provides precedence in favour of one of the parties for the termination of the contract, then it is necessary to accept that such fact may also lead to termination of contract due to important reason. In this case, if the fact that causes the foundation of transaction to collapse at the same time makes it unbearable for one of the parties to continue the performance of the contract, it is said that the provisions of articles 138 and 331 are competing, and in this case, the parties have the right to choose. It is also accepted in the doctrine that article 331 of TCO is a special application of article 138 TCO. Accordingly, in case the requirements for extraordinary termination reasons, which are expressly stipulated in the law, are not met, the generally accepted important reasons for termination of the lease contract shall apply. In the event that the requirements, which are set out in the provisions in which the default is regulated, are met it is accepted that the right to terminate due to important reasons may not be exercised. It is accepted that the right of termination and annulment may compete if the reasons which existed at the time of making the contract, but were not known by the parties, make the continuation of the contract unbearable for one of the parties and if the reason at the same time constitutes one of the conditions of intention in the making of the lease contract. In an assessment made related to the impossibility provisions, it is determined whether there is an impediment which renders the use of the leased property completely impossible, or that there is an important reason with objective significance which makes lease relationship unbearable for one of the parties. In case the impossibility is determined, the lease contract automatically terminates. It is considered that articles 331 and article 136 of TCO will not compete in a contract that has expired as it becomes unnecessary to also terminate the contract.  

In the case of termination due to important reasons, it is possible to summarize the criteria that should be taken into account when using the discretion granted to the judge in determining the monetary consequences of the termination as follows: In the event default of the terminating party in the occurrence of a fact which constitutes an important reason is less severe than that of the terminated party of the contract which is terminated the significance factor of the important reason entitles the less culpable party to terminate the contract many elements may need to be taken into account when determining the amount of compensation under the circumstances of the concrete event, including level of default of each party, failure of the terminated party to take any preventive action, or failure to fulfil the obligation to minimize damages.

The bankruptcy of the tenant, which is a special reason for extraordinary termination, has been thoroughly evaluated. Article 98 of TCO applies in case the tenant bankrupts before delivery of the leased property or is insolvent. If the tenant bankrupts after the leased property is delivered, the provision to be applied is article 332 of TCO. The application areas and conditions of articles 332 and 98 of TCO are different and therefore two articles are not considered as being capable of competing with each other. Considering the terms of exercising the right to terminate, first of all, it is required that a bankruptcy order must be taken against the tenant and that the requirement that the delivery of the leased property must have been satisfied on the date of the bankruptcy order. In the event that the security required as a guarantee fort he rents to be charged by the lessor is not provided by the tenant or bankruptcy estate though a suitable period has been granted, the lessor becomes entitled to exercise the right to terminate.  In the event that the lessor terminates the lease contract by fulfilling the conditions set out in article 332 of TCO, the obligation of indemnification of the parties would not arise, since the tenant's bankruptcy or failure to provide a security within the appropriate period of time would not be deemed to be a breach of the contract.

The death of the tenant, which is considered as another reason for extraordinary termination, is regulated in article 333 of TCO. Since the term death is mentioned in article 333 of TCO, the tenant must be a real person. In the event the lease agreement has more than one real person as tenant, the death of one of the tenants does not entitle the other co-tenant together with heirs of the deceased tenant to recourse to article 333 of TCO. For other tenants, if it can be proved that continuation of the lease relationship in the absence of the deceased tenant becomes unbearable, termination due to important reasons pursuant to article 331 of TCO may be implemented. Indeed, it is always possible to apply to article 331 of TCO if the conditions of extraordinary termination of special nature are not met. In order for the tenant's heirs to be able to exercise their right of termination, they must terminate the contract to be valid during the nearest termination period, by complying with the legal termination notice periods clearly stipulated in article 333 of TCO. In case the heirs who have become a party to the lease contract exercise the right to terminate the lease contract for the end of the nearest termination period, the heirs of the tenant are jointly held liable with all of their assets for the payment of rents to be accrued for the duration of the date of the tenant and date of termination as well as any and all rents due and payable until the death of the tenant. Regarding the heirs of the tenant, who is excluded from the provision of Article 356, which is a special provision regulated in the section on residential and commercial premises leases, Article 333 TCO, which is a general provision, should also be applied in the residential and commercial premises leases.

The thesis also addresses the question whether or not the unfair termination of an indefinite term lease contract that is not based on an important reason can be interpreted as ordinary termination or as a statement of offer by means of conversion. In the termination of a residential and commercial premises lease contract for important reasons, in the event the important reason put forward by the party, who declares the existence of such reason, does not exist at all, it is accepted that it is not possible to implement the conversion principle as the person who thought that there was an important reason might wish to continue to perform the lease contract if he knows that is the case. On the other hand, if it can be said that the contract will still be terminated by means of the usual termination procedure had the party giving the notice for termination knew that the notice, which that party had given on the assumption that the continuation of the lease contract was unbearable on the party of that party, would have been invalid it is accepted that the lease contract may be terminated through conversion of extraordinary termination into ordinary termination. It is also explained under what conditions the acceptance will be valid if the unfairly given notice for termination is considered as a statement of offer.  Accordingly, the conditions of the concrete event should make it clear that the notice for termination is invalid, but in such case it should be known that the other party considers the will to terminate the lease relationship as an offer. In the event that the notice for unfair notice is accepted as an offer, it is mentioned that in order to terminate the lease relationship the other party must expressly state his acceptance or his acceptance must be implicitly deduced from his attitudes and actions based on the theory of trust and rule of honesty and in such case it is considered that the acceptance for the termination of the lease contract has been reached.

Key words: Reasons for Extraordinary Termination, Rental and Commercial Premises Lease Contract, Termination due to Important Reason, Unconscionability Element, Collapse of Foundation of Transaction, Termination in Case of the Tenant's Bankruptcy, Termination in Case of Death of the Tenant.