Türkiye'de mülkiyet ve mülkiyet yönetiminin değerlendirilmesi
Evaluation of property and property management in Türkiye
Yazar: MEHMET İŞİLER
Danışman: PROF. DR. MUSTAFA YANALAK
İstanbul Teknik Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Geomatik Mühendisliği Ana Bilim Dalı / Geomatik Mühendisliği Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2024
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry

Özet:
Dünya genelinde nüfus artışı ve küresel akımların etkisiyle meydana gelen hızlı ve
denetimsiz kentleşme süreci; gıda güvenliği, enerji talebinin artışı, iklim değişikliği,
yasadışı yapılaşma, afetlere karşı dayanıksız yerleşme, ekonomik kaynakların
verimsiz kullanımı gibi sorunların ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Ülkemizde
yaşanan kentleşme süreci de çözümü zor ve karmaşık problemlere yol açmıştır.
Dokuzuncu Kalkınma Planı programında; "Sürdürülebilir Kentsel Gelişme ve Eylem
Planının" hazırlanması hedeflenmiştir. Bu doğrultuda yapılan çalışmalar sonucunda,
KENTGES Bütünleşik Kentsel Gelişme Stratejisi ve Eylem Planı (2010-2023)
yürürlüğe konmuştur. Kentsel Gelişme Stratejisi (KENTGES) ülkemizin kentleşme
konusundaki temel sorunlarının çözümüne ve ülkemizde sürdürülebilir kentsel
gelişimin sağlanmasına ilişkin eylemleri içeren rehber niteliğinde bir dökümandır.
KENTGES belgesinde geçmişte ortaya çıkan ve ülkemizi halen etkileyen sorunlar
arasında; kentlerde kontrolsüz büyüme, kaçak yapılaşma ile birlikte afetlere karşı
dayanıksız kentleşme, çevrenin tahribatı, yerel yönetimlerin düşük kapasiteleri ve
planlama sistemindeki aksaklıklar gösterilmiştir. Ayrıca, uluslararası alanda önemli
gündem maddeleri haline gelen kentlerde iklim değişikliği ve enerji verimliliği
konularında gerekli adımların atılması gerekliliği vurgulanmıştır.
KENTGES kapsamında ortaya konan kentleşme sorunları kaynakların etkin ve verimli
kullanımı önünde engel teşkil etmekte ve ülke ekonomisine büyük zararlar
vermektedir. Ülkemizde taşınmaz piyasalarının yeterli düzeyde etkin hale gelmediği
ve gerekli kurumsallaşmanın sağlanamadığı görülmektedir. Özellikle imar
uygulamaları mülkiyet hakkının kullanımına ve mülkiyetin ekonomik fonksiyonuna
doğrudan etki eden kararları içermektedir. Bu nedenle, kentsel planlama ve yapılaşma
faaliyetleri sürdürülebilir arazi yönetiminin en önemli bileşenleri arasında yer
almaktadır. Ülkemizde imara aykırı yapılaşmadan kaynaklı sorunlar uzun süredir ülke
gündemini meşgul etmektedir. Bu durumdaki konut ve yapıların ekonomik
potansiyelleri kullanılamamakta ve bu taşınmazlar sermaye üretme yeteneğinden
yoksun kalmaktadır . Ayrıca, ilgili taşınmazlar çeşitli mülkiyet sorunlarına da konu
olmaktadır. Bu durumun çözümü için 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen 16 nolu
geçiçi madde ile "İmar Barışı" süreci başlatılmıştır. Ülkemizde imar barışı sürecine
yaklaşık dokuz milyon başvuru olduğu düşünülürse, mevcut sistemin sağlıklı bir
yapılaşmayı sağlayamadığı görülmektedir.
Kişiler, taşınmazlar üzerindeki yatırımlarının hukuki anlamda korunmasını ve
öngörülebilir olmasını isterler. 20. yüzyılla birlikte mülkiyet sosyal bir hak olarak
görülmeye başlanmış ve kamu yararı gereğince arazi mülkiyetinin kullanımına yönelik
denetim giderek artmıştır. Bu nedenle kadastronun mülkiyeti etkileyen kısıtlamaları
gösterir nitelikte genişletilmesi gerekmektedir. Mülkiyet üzerindeki hak, kısıtlama ve
sorumluluklar kolay erişilebilir, güncel ve takip edilebilir olmalıdır. Mülkiyet
üzerindeki hak, kısıtlama ve sorumlulukların kaydı ve erişimi ayrıca kamu
faaliyetlerinin gerçekleştirilmesinde büyük katkılar sağlayacak, farklı kurumlar
tarafından gerçekleştirilen uygulamaların çakışma ihtimali azalacak, böylelikle zaman,
emek ve ekonomik kaybın önüne geçilmiş olacaktır.
Kentsel alanlarda oluşan aşırı nüfus baskısı sonucunda kıt bir kaynak olan arazinin
kullanımının giderek çeşitlendiği, arazinin altında ve üstünde karma yapıların arttığı
düşünüldüğünde, kentsel alanlardaki yapılara ilişkin yasal durumların tescili, takibi ve
sunumu için mevcut bilgi ve iletişim teknolojilerinden yararlanarak üç boyutlu
kadastro yaklaşımının hukuki, idari ve teknik anlamda yapılandırılması
gerekmektedir.
3 boyutlu altlıklara sahip bir kadastro sisteminin kurulması ile mevcut yapı stokunun
tespiti ve kontrolü sağlıklı bir şekilde sağlanabilecek, yapılaşma süreçlerine ilişkin
işlemlerin dijitalleşmesi desteklenebilecek, kentsel planlama faaliyetleri ve kentsel
araştırmalara yönelik üç boyutlu analizler yapılabilecek, özellikle enerji verimliliği,
karbon emisyonunun azaltılması, güneş enerjisinden faydalanılması hususlarında
uygulamaların hayata geçirilmesi kolaylaşacak ve kentsel alanlarda çeşitli afet
senaryoları canlandırılarak, afetlerin olası etkisi analiz edilebilecek, böylelikle afet
yönetime katkı sağlanabilecektir.
Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'nin Türkiye aleyhine kararlarının büyük bir
çoğunluğu mülkiyet hakkına ilişkin ihlalleri içermektedir. Özellikle bu ihlallerin
içeriğini tapu-kadastro faaliyetleri, imar uygulamaları ve kamulaştırma sonucu
mülkiyet hakkına müdahaleler oluşturmaktadır. Kentsel alanlarda mülkiyete yönelik
faaliyetlerin yoğunluğu da göz önüne alındığında mülkiyet sistemimize yönelik bazı
temel değişikliklerin zorunlu olduğu ortaya çıkmaktadır.
Belirtilen sorunların çözümü ve arazi yönetimi konusunda uluslararası alanda görülen
eğilimlerin ve reformların hayata geçirilmesi için kentsel alanlara yönelik çok amaçlı
kadastro sisteminin yapılandırılması ve bütünselliğinin gerçekleştirilmesi ana hedef
olmalıdır.
Tez çalışması, Türkiye'de taşınmaz mülkiyeti anlayışının ve kentsel alanlardaki
taşınmaz mülkiyeti yönetiminin değerlendirilmesi ile sınırlı tutulmuştur. Tez
kapsamında, ülkemizde kentsel alanlarda gerçekleştirilen arazi yönetim faaliyetlerine
yönelik mevcut yasal, teknik ve kurumsal yapı ortaya konarak, imar uygulama
planlarının getirdiği kısıtlamaların kadastro sistemine dahil edildiği, yapılaşma
süreçlerinin ve yapı stokunun takibinin yapıldığı, vatandaşların kadastral veriye
erişimini kolaylaştıran bütünleşik bir kadastro sistemi önerisinde bulunulmuştur.
Bu bağlamda; öncelikle, Türkiye'de ve uluslararası alanda mülkiyet hakkının içeriği
ve kapsamına ilişkin temel yaklaşımlar incelenmiştir. İkinci aşamada Uluslararası
alanda arazi yönetimine ilişkin mevcut durum ve eğilimler tespit edilmiş, üçüncü
aşamada Türkiye'deki tapu kadastro ve mekansal planlama sistemleri incelenmiştir.
Kentsel alanlarda taşınmaz mülkiyetine yönelik faaliyetlere ilişkin karşılaşılan temel
sorunlar araştırılmış ve bu sorunların çözümü için temel gereksinimler belirlenmiştir.
Enerji verimliliği ve iklim değişikliği konularının arazi yönetimi bakış açısı
çerçevesinde kadastral ve planlama sistemlerine entegrasyonu için ön çalışmada
bulunulmuştur. Son olarak, kentsel alanlara yönelik geliştirilmesi önerilen çok amaçlı
kadastro sisteminin uygulanabilmesi için gerekli temel hususlar ortaya konulmuştur.
Ayrıca, mevcut bina stokunun anlık takibi kolaylaştıracak derin öğrenme tabanlı
yüksek çözünürlüklü uydu verileri ile Google Earth Sokak Görünümlerinin
kullanıldığı yarı otomatik bir yaklaşım geliştirilmiştir.

Abstract:
The rapid and uncontrolled urbanisation process, which has occurred worldwide due
to population growth and global trends, causes problems such as food security,
increased energy demand, climate change, illegal construction, settlements not
resistant to disasters, and informal economy. The urbanisation process in our country
has also led to complex problems.
The Ninth Development Plan program was targeted at preparing a "Sustainable Urban
Development and Action Plan." As a result of the studies carried out in this direction,
the KENTGES Integrated Urban Development Strategy and Action Plan (2010-2023)
was implemented. The Urban Development Strategy (KENTGES) is a guiding
document that includes actions to solve the main problems of urbanisation in our
country and ensure sustainable urban development.
In the KENTGES document, uncontrolled growth in cities, urbanisation that is not
resistant to disasters due to illegal construction, destruction of the environment, low
capacities of local governments, and deficiencies in the planning system are cited
among the problems that emerged in the past and still affect our country. It was also
emphasised that required steps should be taken to address climate change and energy
efficiency in cities, which have become essential agenda items in the international
arena.
Urbanisation problems identified within the scope of KENTGES cause an obstacle to
the effective and efficient use of resources and cause significant damage to the national
economy. It is observed that real estate markets in Türkiye have not become
sufficiently effective, and the necessary institutionalisation has not been achieved. In
particular, zoning practices include decisions that directly affect the use of property
rights and the economic function of property. Therefore, urban planning and
development activities are among the most critical components of sustainable land
management. In our country, problems arising from construction in violation of zoning
have been on the national agenda for a long time. The economic potential of such
houses and buildings cannot be utilised, and these immovables are deprived of the
ability to generate capital. In addition, these immovable properties are also subject to
various ownership problems. In order to resolve this situation, the "Zoning Peace"
process was initiated with the temporary article numbered 16 added to the Zoning Law
No. 3194. Considering that there are approximately nine million applications to the
zoning peace process in our country, it is seen that the current system cannot provide
a healthy construction.
Natural and legal persons demand their investments in immovable property to be
legally protected and predictable. In the 20th century, the property has become seen as
a social right, and control over land ownership has increased in the public interest.
Therefore, the cadastre needs to be expanded to show the restrictions affecting
ownership. Rights, restrictions, and responsibilities on the property should be easily
accessible. Recording and access to property rights, restrictions, and responsibilities
will also contribute to realizing public activities, reducing the possibility of
overlapping applications carried out by different institutions, thus avoiding the loss of
time, effort, and finances.
Considering that the use of land, a scarce resource, is becoming increasingly
diversified due to overpopulation pressure in urban areas and the increase in mixed
structures above and below the land, it is necessary to structure a three-dimensional
cadastral approach. With the establishment of a cadastral system with 3-dimensional,
the existing building stock can be determined and controlled easily, digitalization of
transactions related to construction processes can be supported, three-dimensional
analyses for urban planning activities and urban research can be carried out, it will be
easier to implement applications, especially in energy efficiency, carbon emission
reduction, utilization of solar energy, and various disaster scenarios can be simulated
in urban areas, the possible impact of disasters can be analyzed.
The construction industry is responsible for the increase in total CO2 emissions and
global final energy consumption within the European Union. The European Union has
applied policies concerning the energy efficacy of residential buildings over the past
two decades. Türkiye has enacted several regulatory rules in response to the EU
Directive on Energy Efficiency. The Energy Performance Certificate (EPC) system
outlined in the Regulation on Building Energy Performance is expected to decrease
buildings' total energy consumption and CO2 emissions. The definition of EPC actions
cannot be limited to the scope of individual structures. Instead, these initiatives should
be approached with a comprehensive perspective that encompasses land management.
Integration of EPC application data with topographic, atmospheric, land tenure, and
land use information is necessary to develop an effective energy efficiency policy for
settlements.
Most of the European Court of Human Rights judgments against Türkiye involve
violations of the right to property. In particular, the content of these violations consists
of interventions to the right to property as a result of zoning practices and
expropriation. Considering the intensity of property-related activities in urban areas, it
becomes clear that some fundamental changes to our property system are mandatory.
Structuring and realising the integrity of a multi-purpose cadastral system for urban
areas will be crucial in solving the related problems and realising the international land
management trends. This thesis aims to reveal the existing legal, technical, and
institutional structure for real estate ownership activities in urban areas in Türkiye and
to put forward a "multi-purpose cadastral system in urban areas" that includes public
restrictions by zoning implementation plan. This cadastral structure also enables the
monitoring of building stocks.
The approach to property rights in Türkiye and internationally has been discussed in
this context. The second stage identifies the current situation and trends regarding land
management in the international arena. Türkiye's spatial planning and cadastral
systems are analysed in the third stage. The main problems encountered in the
activities related to real estate ownership in urban areas have been investigated, and
the basic requirements for solving these urban issues have been determined. A
preliminary study was introduced to integrate Energy Efficiency into cadastral and
planning systems within the framework of land management perspective.
In addition, a semi-automatic approach using deep learning-based high-resolution
satellite data and Google Earth Street Views has been developed to facilitate instant
monitoring of the existing building stock. This study proposed a two-step semiautomated building stock monitoring approach. The proposed method can accurately
detect important characteristics of buildings, such as the building's geometry and the
total number of stories. Initially, the identification of buildings was accomplished by
utilising the object-based image analysis (OBIA) technique of satellite images with
high resolution. During the second phase, vertical photos of the buildings were taken.
Subsequently, the automated estimation of the number of building floors was
accomplished by utilising Google Street View Images (GSVI) by implementing the
YOLOv5 algorithm and the kernel density estimate method. The experiment's initial
phase involved utilising high-resolution images obtained from the Pleiades satellite.
These images included three distinct urban areas in Istanbul. The OBIA experiment
yielded average accuracy metrics of 92.74%, 92.23%, and 92.92% for Area 1, Area 2,
and Area 3, respectively. The second phase of the experiment was applying a
procedure to the image dataset comprising the GSVIs of many buildings located on
various streets in Istanbul. The presence of many buildings, the perspective effect, the
presence of barriers surrounding the structures, and variations in window sizes led to
inaccuracies in assessing the floor area. The operator's manual interpretation improves
the precision of floor estimation while acquiring SVIs. The technique being suggested
accurately predicts the number of floors with a rate of accuracy of 79.2% based on the
SVIs obtained by operator interpretation.