Türkiye'de konut fiyatı belirleyicileri ve Türk vatandaşlığı kazanımı için gayrimenkul alış limiti değişikliklerinin konut piyasasına etkisinin incelenmesi
Investigation of housing price determinants in Turkey and the effect of real estate purchasing limit changes for Turkish citizenship acquisition on the housing
Yazar: SELMAN KARMAZ
Danışman: DOÇ. DR. ARİF SALDANLI
İstanbul Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Para Sermaye Piyasaları ve Finansal Kurumlar Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2024
Konu: İşletme = Business Administration

Özet:
Bu araştırma, Türkiye'deki konut piyasasını etkileyen faktörleri anlamak ve özellikle konut fiyatı belirleyicileri ile Türk vatandaşlığı kazanımı için gayrimenkul alış limiti değişikliklerinin konut piyasasına etkilerini incelemek amacıyla gerçekleştirilmiştir. Araştırmanın temel amacı, Türkiye'deki konut fiyatlarını etkileyen temel faktörleri belirlemektir. Faiz oranları, USD/TRY döviz kuru, konut talebi, inşaat maliyetleri ve yabancıların konut talebi arasındaki ilişkiler detaylı bir şekilde analiz edilerek, konut fiyatlarını etkileyen temel dinamikler ortaya konmuştur. Araştırma, Türk vatandaşlığı kazanımı için gayrimenkul alış limitindeki değişikliklerin yabancı yatırımcıların konut talepleri üzerindeki etkilerini incelemiştir. Politika değişikliklerinin konut talebi üzerindeki etkileri detaylı bir şekilde analiz edilmiştir. Özellikle, alım limitinin düşürüldüğü tarihlerde daha fazla yabancı uyruklu bireyin Türkiye'den gayrimenkul aldığı tespit edilmiştir. Türkiye'de yabancılara toplam konut satışının yüzde ellisinden fazlası İstanbul ve Antalya'da gerçekleşmektedir. Bu iki il özelinde yabancılara konut satışı ve yabancı talebinin konut fiyatlarına etkisi incelenmiştir. Çalışma, ekonomik göstergelerin konut piyasasına olan etkilerini de ele almaktadır. İnşaat maliyetleri, konut kredisi faiz oranı, mevduat faiz oranı, ortalama TLREF oranları, reel faiz oranları ve döviz kuru gibi faktörlerin reel konut fiyat endeksi üzerindeki potansiyel etkileri regresyon analizi ile incelenmiş ve elde edilen bulguların anlamı detaylı bir şekilde açıklanmıştır.

Abstract:
This research was carried out to understand the factors affecting the housing market in Turkey and, in particular, to examine the effects of housing price determinants and real estate purchase limit changes for Turkish citizenship on the housing market. The main purpose of the research is to determine the main factors affecting housing prices in Turkey. The relationships between interest rates, USD/TRY exchange rate, housing demand, construction costs and foreigners' housing demand have been analyzed in detail and the basic dynamics affecting housing prices have been revealed. The research examined the effects of changes in the real estate purchase limit for acquiring Turkish citizenship on the housing demands of foreign investors. The effects of policy changes on housing demand have been analyzed in detail. In particular, it has been determined that more foreign nationals purchased real estate in Turkey on the dates when the purchase limit was reduced. More than fifty percent of the total housing sales to foreigners in Turkey take place in Istanbul and Antalya. In these two provinces, housing sales to foreigners and the effect of foreign demand on housing prices were examined. The study also addresses the effects of economic indicators on the housing market. The potential effects of factors such as construction costs, mortgage interest rate, deposit interest rate, average TLREF rates, real interest rates and exchange rate on the real house price index were examined by regression analysis and the meaning of the findings was explained in detail.