Arazi ve arsa düzenlemelerinde taşınmaz değerleri kullanılarak derece dönüşüm esaslı bir uygulama stratejisi geliştirme
Developing a very transformation based implementation strategy by using immovable values in land and land arrangements
Yazar: SERCAN AKSOY
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ HAKAN AKÇIN
Zonguldak Bülent Ecevit Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Geomatik Mühendisliği Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2020
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry

Özet:
Arazi ve arsa düzenlemesi, planlı şehircilik ilkeleri kapsamında uygulaması yerel yönetimlerce en çok tercih edilen, aynı uygulamayla birçok parselin, parsel maliklerinden izin alınmaksızın İmar Kanunun 18. Maddesi hükümlerine ve uygulama imar planına göre parselasyon yapılarak yapılaşmaya uygun hale getirilmesine olanak sağlayan yöntemdir. Günümüz meri mevzuatlarında 3194 Sayılı İmar kanunun 18. Maddesine göre yapılan uygulamalar alan esaslı yapılmakta olup her parselde eşit oranda değer artışı olduğu kabul edilmektedir. Fakat bu durum her zaman her uygulamada sağlanamamakta bazı parsellerde diğer parsellere göre daha farklı değer artışı yaşanarak hukuk dilinde haksız zenginleşmeye yol açmaktadır. İmar uygulamaları çalışmalarında alan esaslı çalışma yerine uluslararası kullanımda oldukça fazla olan değer esaslı uygulama modeline geçmek haksız zenginleşmeyi önleyebilecek ve daha adil dağıtımlara olanak sağlayacaktır. Bu çalışmada belediyece kesinleştirilip tapu müdürlüğünce tescil edilen gerçek bir uygulama incelenerek her parselden eşit DOPO kesintisi uygulamasına alternatif olabilecek, 18. Madde uygulamasına tabi tutulan parsellerin DÖ'si değeri ve DS'sı üretilen parsellerin değerini baz alınarak strateji geliştirmeye çalışılmıştır. Önerilen değer bazlı uygulama mevcut alan bazlı uygulamayla karşılaştırıldığında alan bazlı uygulamanın eşitliği sağlamadığı, bazı parsellerin daha fazla değerlendiğini ortaya koymuştur. Her bir parselin uygulama öncesi değerlerinin tespit edilerek, değerlerinde ki oransal artıştan kamunun faydalanması, toplumun kamu idarelerine güvenini artırması, parsel sahipleri arasında ki adaletin sağlanması ve arsa spekülasyonlarının engellenmesi gibi uygulamadan kaynaklı sorunları en aza indirecektir.

Abstract:
Land and land arrangements, which is most preferred by local governments within the scope of planned urbanism principles, it is a method that allows many parcels to be made suitable for construction by parcelling according to the provisions of article 18 of the Zoning Law and the implementation zoning plan with the same application without permission from the parcel owners. According to the 18th article of the Zoning Law numbered 3194 in the current legislation, the applications are made on a field basis and it is accepted that there is an equal increase in value in each parcel. However, this situation is not always achieved in every application, and some parcels have different value increases compared to other parcels, leading to unjust enrichment in legal parlance. Instead of area-based work, value-based application model, which is very much in international use, will prevent unfair enrichment and enable fairer distribution in zoning applications works. In this study, an actual application that has been finalized by the municipality and registered by the	directorate of land registry office will be examined and will be an alternative to field-based DRS (Development Readjustment Share) deduction, it has been tried to develop a strategy based on the pre-application value of the parcels subject to Article 18 and the value of the parcels produced after the application. The proposed value-based application does not provide equality when compared to the existing area-based application, it revealed that some parcels are valued more. By determining the pre-application values of each parcel, it will minimize the application-related problems such as the public benefit from the proportional increase in its values, increasing the trust of the society to the public administrations, ensuring justice among the parcel owners and preventing the land speculations.