Kıyı alanlarındaki mülkiyet sorunlarının değerlendirilmesi: Bursa ili Mudanya ilçesi örneği
The evaluation of property problems in coastal areas: The case of Mudanya district of Bursa province (Turkey)
Yazar: ÖZGÜL ÜNLÜ
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2022
Konu: Hukuk = Law ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
mülkiyet hakkı ile kamu yararı kavramları arasındaki güçlü bağlantıyı ve bunun neden olduğu sorunları esas almaktadır. Bu çalışma, Türkiye'de kıyı bandındaki sahiplik profilinin belirlenmesini, kıyı kenar çizgisi hattında kalan özel ve kamu kullanımında bulunan taşınmazların mülkiyet ve kullanım durumlarından ve idari uygulamalardan kaynaklanan sorunların saptanmasını ve bunlara çözüm üretilmesi için önerilerde bulunulmasını amaçlamaktadır. Makro ölçekte, araştırma çalışmasında konuya ilişkin yargı kararları, arşiv kayıtları, yasal düzenlemeler, uygulama sonuçları ile planlama çalışmasının genel çerçevesi irdelenmiştir. Mikro ölçekte ise Bursa ili Mudanya ilçesi örneği üzerinden örnekleme yolu ile seçilen taşınmaz malikleri ve kıyı alanları yönetimi süreçlerinde yer alan paydaşlar ile yüz yüze görüşmeler ve anket çalışmaları yapılarak veri toplanmıştır. Araştırma kapsamında yapılan görüşme ve anketlerden elde edilen bulgulara göre kıyı alanlarına ilişkin planlama ve koruma kararlarının taşınmaz kullanıcılarına etkileri, bu kararların sebep olduğu mülkiyet sorunları ve ortaya çıkardığı sonuçlar tespit edilmiştir.
Yasal düzenlemeler çerçevesinde yapılan uygulamalar ile malik ve paydaş anketlerinin sonuçları beraber değerlendirildiğinde, Türkiye'de kıyı alanları yönetiminin birden fazla kurumun yetkisinde olması, yerel halkın çözüm sürecindeki temsiliyetinin yetersizliği, kıyı alanlarında özel mülkiyetin varlığı gibi durumlar kıyı alanlarının planlamasını başarısız kıldığı ve kıyı kenar çizgisi tespitleri ile kadastro çalışmalarının eş zamanlı bir şekilde yapılmaması taşınmaz maliklerinin mülkiyet haklarının kaybedilmesine ve bu durumun da taşınmazların piyasa değerlerini olumsuz etkilediği sonucuna ulaşılmıştır. Buna ilave olarak salt kamu yararının korunması amacıyla devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanların bütün yükü maliklere yüklendiğinden, devlet ile şahıslar arasında Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine (AİHM) kadar uzanacak hukuki sürecin başlamasına sebep olduğu saptanmıştır.
Türkiye'de kıyıların korunması ve kıyıda kalan taşınmazların maliklerinin zararlarının tazmin edilmesine yönelik politika geliştirilmesinin gerekliliği anlaşılmış ve bunun da kıyı alanları mevzuatı, planlaması ve kullanım kararlarına entegrasyonuna yönelik modelin ortaya konulması ile mümkün olabileceği değerlendirilmiştir. Bu amaçla, kent makroformunun ve taşınmaz değerlerinin yaratacağı olası değişimlerin sağlıklı bir şekilde belirlenmesi ve kıyı kullanımlarının kamuya kazandırılması için kamulaştırma, trampa ya da imar hakkı transferi gibi uygulama araçları konusunda güçlü düzenlemeler yapılması ve bunun da uluslararası değerleme standartları ve bilimsel temeller çerçevesinde yasal düzenlemelerde değerleme yaklaşımları kapsamlı olarak yeniden değerlendirilmesi ile mümkün olabileceği görülmektedir.

Abstract:
The research is based on the strong connection between the coasts, which are the regions where urbanization is most intense, the constitutional right of property right and the concepts of public interest, and the problems caused by this. This research aims to determine the ownership profile on the coastline in Turkey, to determine the problems arising from the ownership and usage conditions of the real estates in private and public use located on the coastal line and administrative practices, and to make suggestions for producing solutions to them. On a macro scale, judicial decisions, archive records, legal regulations, implamantation results and the general framework of the planning work were evaluated in the research study. In the micro scale, in the example of Bursa province Mudanya district, data were collected by conducting face-to-face interviews and surveys with the real estte owners selected by sampling and the stakeholders involved in the coastal areas management processes. According to the findings obtained from the interviews and surveys within the scope of the research, the effects of the planning and protection decisions regarding the coastal areas on the real estate users, the property problems caused by these decisions and their results were determined.
When the applications made within the framework of legal regulations and the results of the owner and stakeholder surveys are evaluated together, the fact that the management of coastal areas in Turkey is under the authority of more then one institution, the lack of representation of the local people in the solution process, the existence of private property in the coastal areas make the planning of coastal areas unsuccessful, and the failure to carry out the coastal edge line determinations and cadastral works at the same time result in the loss of property rights of real estate owners. It has been concluded that this situation has negative effect on the market values of real estates. In addition, since all the burden of the areas under the rule and disposal of the state is borne by the owners for the sole purpose of protecting the public interest, it has been determined that it has caused the begin of legal process that will extend to the European Court of Human Rights (ECHR) between the state and individuals. 
It has been understood that a policy should be developed for the protection of the coasts in Turkey and for the damages of the owners of the real estates on the coasts, and it has been evaluated that this can be possible with the introduction of the model for the integration of coastal areas legislation, planning and use decisions. For this purpose, it is necessary to make strong regulations on implementation tools such as expropriation, barter or transfer of development rights in order to determine the possible changes to be created by the urban macroform and real estate values in a healthy way and to bring the coastal uses to the public, and it is seen that a comprehensive re-evaluation of valuation approaches in legal regulations is possible within the framework of international valuation standards and scientific foundations.