Taşınmazların inançlı işlemle devri
Fiduciary transfer of real properties
Yazar: ÖZGÜR GÜVENÇ
Danışman: PROF. DR. İHSAN ERDOĞAN
Gazi Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk Ana Bilim Dalı / Medeni Hukuk Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2013
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Gayrimenkuller = Real estates ; Trust = Trust ; İnançlı işlemler = Fiduciary transactions

Özet:
İnançlı işlem, varlığını ekonomik gereksinimlere borçlu olan bir hukukî işlem türüdür. Taşınmazları konu edinen inançlı işlemler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti, güvence teşkil etmesi ya da yönetilmesi amacıyla bir başkasına devredilmektedir. Devralan, amaca ulaşılması ya da işlemin herhangi bir sebeple sona ermesi durumunda elde ettiği hakkı iade yükümlülüğü altına girmektedir. Anılan işlemler, devredenin söz konusu malvarlığı değerinin kendisine iade edilmesi hususunda sadece şahsî bir talep hakkına sahip bulunması dolayısıyla inançlı olarak nitelendirilmektedir.
Taşınmazları konu edinen inançlı işlemler, tasarruf işlemi niteliğindeki devir işleminin, borçlandırıcı işlem niteliği taşıyan inanç anlaşmasıyla bir araya gelmesiyle oluşmaktadır. İnanç anlaşmasının kendine özgü bir sözleşme olması, inançlı işlemlerin benzer işlem ve kurumlar karşısındaki durumunun açıklığa kavuşturulması gereksinimini doğurmuştur. Bu çerçevede karma inançlı işlemlerin taşınmaz rehninden, saf inançlı işlemlerin ise vekâlet sözleşmesinden ve özellikle temsil ilişkilerinden ayırt edilmesi gerekir.
Karşıladığı ekonomik gereksinimler dolayısıyla, özellikle taşınmazlar alanında uygulamanın önemli bir parçasını teşkil eden inançlı devirlerin geçersizlik riskinden kurtarılması önem arz etmektedir. Bu amaçla öncelikle inanç anlaşmasının devir işleminin hukukî sebebini oluşturduğu ve bu hukukî sebebin kendine özgü nitelik taşıdığı kabul edilmelidir. Söz konusu anlaşmanın tapu sicili uygulamasında taşınmazların devrine kaynaklık edebilecek yeterlilikte görülmemesi ve bu doğrultuda ortaya çıkan şekil eksikliği ve muvazaa gibi ihtimaller de, yanlış belirtme zarar vermez (falsa demonstratio non nocet) ilkesine başvurularak bertaraf edilmelidir.
İnananın üçüncü kişilere, özellikle inanılanın alacaklılarına karşı korunması, taşınmazların inançlı işlemle devrinde karşılaşılan en önemli sorunlardan birisini oluşturmaktadır. İnananın her durumda aynî nitelikli bir hakla yetkilendirilmesini öngören teoriler, inançlı işlemlerin inançlı niteliğini yok etmesi bakımından isabetsizdir. Bu doğrultuda taraflara gerekli görmeleri durumunda başvurabilecekleri bir şerh imkânının tanınması en isabetli çözümdür. Böylece kökeni Anglo-Amerikan hukuk sistemine dayanan ve uygulaması uluslararası alanda gün geçtikçe yaygınlaşan trust işleminin ülkemiz hukuk düzeni tarafından da tanınması hususunda önemli bir adım atılmış olacaktır.

Anahtar Sözcükler 
1) Taşınmaz mülkiyeti
2) İnançlı işlem
3) İnanç anlaşması
4) İnananın korunması
5) Trust işlemi

Abstract:
Fiduciary transactions are legal transactions, which owe their existence to economic needs. Under the fiduciary transfer of real properties, settlor transfers a real property to fiduciary for the purpose of security or management. Fiduciary is under the obligation to retransfer the title, when the parties achieve their purposes or with the discharge of the contract. These transactions are named fiduciary, since the settlor has only a personal right to claim the transfer of the property to himself.
Fiduciary transactions are composed of a fiduciary agreement and an act of alienation. Since the fiduciary agreement is a contract sui generis, it is necessary to explain the situation of the fiduciary transactions as compared with similar legal transactions and institutions. In this context, the mixed fiduciary transactions should be differentiated from mortgage and the pure fiduciary transactions should be differentiated from contracts of mandate, especially from agency relationships.
Since the economic needs that are satisfied by the fiduciary transactions are important, especially in the field of immovables, the risk of voidness of these transactions should be eliminated. For this purpose, firstly, it should be accepted that the fiduciary agreement is the causa sui generis of the act of alienation. The possible causes of voidness such as the breach of form requirements and simulation, which are the results of land registry practice in Turkey that does not qualify fiduciary agreements as a valid causa, should be eliminated with the help of the rule ?falsa demonstration non nocet?.
The protection of settlor against the third persons, especially against the creditors of fiduciary, is one of the most important problems to deal with in the field of fiduciary transactions. The theories, which claim to empower the fiduciary with a real right in all cases, are unacceptable, since they damage the fiduciary nature of these transactions. Therefore, the best option is to provide a legal provision, which affords parties the opportunity to annotate the right of the settlor to the land registry. This will be an important step towards the recognition of trust, which is a legal institution created by Common Law system, and practice of which has already become widespread in international field.

Keywords
1) Real property
2) Fiduciary transaction
3) Fiduciary agreement
4) Protection of the settlor
5) Trust