Büyük ölçekli gayrimenkul projelerinin kent ve mekan ekonomisine etkisi: Güney Kore'de Songdo ve Türkiye'de İFM örnekleri
Effects of mega real estate projects on urban and spatial economy: Cases of Songdo in South Korea and IFM in Turkiye
Yazar: CEMAL BAŞ
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ ; PROF. DR. FAHRİYE NİHAN ÖZDEMİR SÖNMEZ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2024
Konu: Ekonomi = Economics ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Kentsel gelişim, ekonomik büyüme ve şehirlerin yeniden şekillendirilmesinde kilit bir rol oynayan büyük ölçekli gayrimenkul projelerinin kent ve mekan ekonomisi üzerindeki etkileri oldukça önemlidir. Büyük ölçekli projelerin yerel ekonomiler, gayrimenkul piyasaları ve sosyo-ekonomik dinamikler üzerindeki etkilerinin anlaşılması, politika yapıcılar, şehir plancıları, gayrimenkul geliştiriciler ve diğer paydaşlar için önem arz etmektedir. Güney Kore'deki Songdo Uluslararası İş Bölgesi (Songdo) ve Türkiye'deki İstanbul Finans Merkezi (İFM) gibi projeler, kentlerin küresel rekabet hedeflerini öne çıkartmakta; kentsel mekânları önemli ölçüde dönüştürerek ekonomik faaliyetleri artırmakta, ancak sosyo-ekonomik yapıyı da değiştirmektedir. Araştırmanın amacı, Songdo ve İFM projeleri üzerinden büyük ölçekli gayrimenkul projelerinin gayrimenkul piyasaları, ekonomik faaliyetler, sosyo-ekonomik kalkınma ve uluslararası rekabet gücü üzerindeki etkilerini analiz etmektir. Karma yöntem yaklaşımının benimsendiği, nitel ve nicel tekniklerin bir arada kullanıldığı araştırmada, her iki proje alanına yapılan saha ziyaretleri, paydaşlarla gerçekleştirilen derinlemesine görüşmeler, derinlemesine mülakatlar ve ikincil veri analizleri yer almaktadır. Songdo ve İFM'de yapılan saha çalışmaları ile uzman görüşlerinden elde edilen nitel verilerin yanı sıra, çevre gayrimenkul fiyatları ve ekonomik faaliyetlere dair gözlemlere de odaklanılmıştır. Araştırmanın kapsamı, Songdo ve İFM projelerinin proje yönetimi, proje finansmanı, küresel rekabet edebilirliği, gayrimenkul piyasaları üzerindeki etkileri ve kentsel sosyo-ekonomik kalkınma başlıkları altında incelenmesini içermektedir. Songdo, sürdürülebilirlik ve teknoloji odaklı bir uluslararası iş merkezi olma hedefini taşırken, İFM, küresel bir finans merkezi olmayı amaçlamaktadır. Araştırma sonucunda her iki projenin de tek başına kentin uluslararası statüsünü önemli ölçüde etkilemediği; çevresindeki gayrimenkul değerlerini artırdıkları, yüksek gelir grubuna hizmet veren işletmelere fayda sağladıkları ve sosyo-mekansal dönüşümü tetikledikleri tespit edilmiştir. Araştırmanın sınırlılıkları arasında her iki projenin de henüz tam kapasiteyle hizmet sunmaması yer almaktadır. Bu projelerin uzun vadeli çevresel ve sosyo-ekonomik etkilerini değerlendirebilmek için zamana ihtiyaç duyulmaktadır. Ayrıca, proje yönetimi ve finansman açısından farklı ülkelerdeki mevzuat farklılıkları nedeniyle projeler doğrudan karşılaştırılamayabilmektedir. Araştırma kapsamında büyük ölçekli gayrimenkul projeleri odağında "Kentsel Mega Gayrimenkul Projelerinde Ekonomik Fayda Maksimizasyonu Amaçlı Paydaş Etki Matrisi (KEMPEM)" modeli geliştirilmiş ve projelerin kent ve mekan ekonomisine katkılarının artırılması amacıyla sunulmuştur. KEMPEM, paydaşların rollerini sistematik olarak analiz ederek, projelerin ekonomik fayda üzerindeki etkilerini sınıflandırmakta ve her paydaşı etki düzeylerine göre gruplandırarak projelerin ekonomik yararlarının yerel düzeyde maksimize edilmesine yardımcı olmaktadır.

Abstract:
Large-scale real estate projects play a key role in urban development, economic growth, and the reshaping of cities. Understanding the effects of large-scale projects on local economies, real estate markets, and socio-economic dynamics is critical for policymakers, planners, real estate developers, and other stakeholders. Projects such as the Songdo International Business District (Songdo) in South Korea and the Istanbul Financial Center (IFC) in Turkiye significantly transform urban spaces, boost economic activities, and change socio-economic structures while highlighting cities' global competitiveness goals. The research aims to understand the effects of large-scale real estate projects on urban economies through the cases of Songdo and the Istanbul Financial Center, focusing on real estate markets, economic activities, socio-economic development, and international competitiveness. It also adopts a mixed-methods approach, utilizing qualitative and quantitative techniques, including site visits to both project areas, in-depth stakeholder interviews, comprehensive interviews, and secondary data analysis. In addition to collecting qualitative data through fieldwork in Songdo and the IFC and expert interviews, the study also focuses on observations related to surrounding real estate prices and economic activities. The research scope includes examining the impacts of the Songdo and IFC projects under the themes of project management, project financing, global competitiveness, real estate markets, and urban socio-economic development. While Songdo represents the goal of being a sustainability and technology-oriented international business center, the IFC aims to become a global financial hub. As a result of the research, it was determined that neither project significantly impacted the city's international status; they increased property values in their surrounding areas, benefited businesses serving high-income groups, and triggered socio-spatial transformation. The projects' incomplete operations limit the research, requiring more time to assess their long-term impacts. The cases may not be directly comparable due to different regulations in the countries concerning project management and financing. Within the scope of the study, the "Stakeholder Impact Matrix for Economic Benefit Maximization in Urban Mega Real Estate Projects (KEMPEM)" model was developed and presented to enhance the contributions of large-scale real estate projects to urban and spatial economies. KEMPEM systematically analyzes stakeholder roles and classifies their impact levels, maximizing local economic benefits from projects.