Tekirdağ ilinde bulunan tarımsal arazilerde karşılaşılan değer biçme sorunları üzerine bir araştırma
A research on the problems regarding appraisal and valuation of agricultural land in Tekirdağ
Yazar: HARUN HURMA
Danışman: PROF.DR. İ. HAKKI İNAN
Trakya Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Tarım Ekonomisi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2000
Konu: Ziraat = Agriculture
Dizin: Arazi değeri = Land valuation ; Kamulaştırma = Expropriation ; Tarım alanları = Agricultural lands ; Tarım ekonomisi = Agricultural economy ; Tekirdağ = Tekirdağ

Özet:
I ÖZET Bu çalışmada 2942 sayılı kamulaştırma kanununda tarım arazilerinin değerlerinin tesbitinde kullanılması zorunlu olan "gelir yöntemi"nin sanayi ve kentsel gelişim sonrası bu arazilerde uygulanmasındaki güçlükler belirlenmeye çalışılmıştır. Çalışmanın materyalini Tekirdağ ilçeleri ve köylerinde bulunan üreticilerle yapılan anket çalışmalarından elde edilen birincil veriler oluşturmuştur. Tekirdağ ili araştırmanın amacına uygun olarak 5 bölgeye ayrılmıştır. Bu bölgelerin tesbitinde bölgesel gelişmişlik düzeyleri, turizm ve yörede uygulanan tarım sistemi etkili olmuştur. Bu bölgelerde yetiştirilen ürünler için yapılan masraflar ve elde edilen gelirler kullanılarak her bölgedeki araziler için rantlar hesaplanmıştır. Daha sonra sulu ve kuru tarım arazileri için uygulanabilir faiz oram saptanmıştır. Araziden elde edilen net gelir faiz oranı ile kapitalize edilerek bölgedeki kuru ve sulu araziler için ortalama arazi değerleri tespit edilmiştir, kapitalizasyon faiz oram kuru araziler için %5, sulu araziler için ise %4 olarak hesaplanmıştır. Buna göre kuru arazinin değeri 186 676 860 TL/da, sulu arazinin değeri ise 289 004 350 TL/da bulunmuştur. Turizm ve sanayileşmenin geliştiği bölgelerdeki arazilerin değerleri "pazar değeri"yöntemine göre tespit edilmiştir. Sanayi yatırımlarının hızla artığı bölgelerde arazi değeri 1 431 250 000 TL/da, turizmin geliştiği bölgelerde ise 1 360 000 000 TL/da olarak saptanmıştır. Her iki yönteme göre bulunan değerler birbirinden önemli ölçüde farklıklar içermektedir. Bu da kamulaştırma çalışmalarında çeşitli anlaşmazlıklara neden olmaktadır. Araştırmada ayrıca tekirdağ ilinde arazi değerini etkileyen faktörler saptanarak arazi değerini tahmin eden modeller kurulmuştur. Bunun için önce araştırma yöresinden seçilen 135 parselin özelliklerinin bir arada kullanıldığı "model 1" kurulmuştur. Bu modelde yörenin tamamında arazi değerini hangi faktörlerin etkilediği tespit edilmiştir. Arazinin denize, sanayi bölgesine uzaklığı ve nev'i anlamlı bulunmuştur. ikinci bir modelde ise sanayi ve turizmin geliştiği yerler dışında kalan bölgelerden seçilen parseller ele alınarak çeşitli faktörler incelenmiştir. Arazinin nev'i, eğimi, toprak sınıfı ve kirası anlamlı bulunmuştur. Anahtar Kelimeler: Arazi değeri, Kamulaştırma, Gelir yöntemi, Kapitalizasyon faiz oranı, Pazar değeri

Abstract:
n SUMMARY This research has been carried out to determine the difficulties on the enforcement of the "income approach" which is a part of the expropriation act 2942 and is also obligatory for the agricultural land after the rural and urban development. The material of this study has been collected from the original data of questionnaries obtained from the producers living in the counties and village of Tekirdağ. Tekirdağ province has been divided into 5 region by taking into consideration the research aim. The development level, tourism and the agricultural system have been effective in the selection of regions rent has been calculated for the land in each region by using the expenses and the gained income of the product grown in these regions. Then, the applicable capitalization rate insert has been set for both dry and irrigatable agricultural land. The mean land values have been found out for the dry and irrigatable lands by capitalizing the net income of the land with the interest rate. The capitalization rate interest has been found to be 5 % for dry lands and 4 % for irrigatable lands. According to these result, land valve has been found 186 676 860 TL /da for dry land and 289 004 350 TL/da for irrigatable land. Land values where industrialization and tourism are developing, have been determined by using "market value" approach. In the regions where; industrial investment increases rapidly land value is found to be 1.431.250.000 TL / da and where tourism develops land valve is found to be 1.360.000.000 TL /da. The valves found according to both approaches, indicate significant diversity from each other. This, causes disagreement on expropriations. Besides, in this research econometric models for estimation of land valve have been established by determining the factors which affect land valves in Tekirdağ province. In "model 1" the features all 135 parcel have been used together as a first step. In this model, the factors in the whole region affecting the land valve have been determined. The distance of the land to the sea and industrial area and the type of farm land have been found out to be significant. In the second model the parcels, selected from the regions apart from the places of industrial and touristic developments have been into consideration and several factors have been studied. The, type of land the slope land class and rent of the land have been found out to be significant. Key Words: Land value, Expropriation, Income approach, Capitalization rate, Market value