Ekonomik durgunluk döneminde gayrimenkul piyasasının hareketine yönelik karar alma modeli oluşturulması
The movement of the real estate market during the recession period and the decision making model for these markets
Yazar: BERK ÜNSAL
Danışman: PROF. DR. TÜRKAN GÖKSAL ÖZBALTA ; PROF. DR. ALİ HEPŞEN
Ege Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / İnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı / Yapı İşletmesi Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2023
Konu: Ekonomi = Economics ; İnşaat Mühendisliği = Civil Engineering ; İşletme = Business Administration
Dizin: Ekonomik durgunluk = Economic recession ; Erken uyarı sistemleri = Early warning systems ; Gayrimenkul ekonomisi = Real estate economy ; Sinyal yöntemi = Signal method

Özet:
Dünya üzerindeki en büyük varlık sınıfı olan gayrimenkullerdeki değer kaybı ve gayrimenkul yatırımlarındaki azalma ekonomilerde önemli zararlara yol açabilmektedir. Gayrimenkule dayalı nedenler, ekonomilerde durgunluklara yol açabildiği gibi bazı durumlarda ekonomik durgunlukların en önemli göstergelerinden birisi olabilmektedir. Bu bağlamda konut piyasalarına yönelik verilerin izlenmesi ekonomiler için önemli bir etkide bulunabilecektir. 
Ekonomik durgunlukların tespitine yönelik gelişmeye devam eden literatürde konut yatırımlarına ilişkin göstergelere "öncü gösterge" olarak yer verilmeye başlandığı görülmektedir. Çalışma kapsamında konut piyasalarındaki durgunlukların önceden tespitine yönelik olarak, ekonomik durgunlukların önceden tespitine yönelik erken uyarı modeli literatüründen faydalanılmış ve konut nitelikli gayrimenkullere yönelik bir karar alma modeli oluşturulmuştur. Tez kapsamında hem parametrik hem de parametrik olmayan modeller kullanılmış olup erken uyarı modellerinin konut piyasalarındaki etkinliği sorgulanmıştır. Parametrik model olarak logit ve probit modeller; parametrik olmayan model olarak ise dinamik sinyal yaklaşımı kullanılmıştır.
Dinamik sinyal yaklaşımıyla hem 12 aylık hem de 24 aylık sinyal pencereleri için ve hata sinyal oranı %25 ve %50 olarak ayrı ayrı olmak üzere dört farklı model kurulmuştur. Modeller sonucunda, öngörülerle uyumlu şekilde ve gelişen literatür doğrultusunda 12 aylık verilerin daha başarılı olduğu değerlendirilmektedir. Bu bağlamda 2021 Mart ayına kadar olan veri seti bir yıl içinde konut piyasalarında durgunluk olmayacağını doğru bir şekilde tespit etmiştir. 
Logit ve probit modellerde gecikmeli ve gecikmesiz değerleriyle dört farklı model kurulmuş olup gecikmeli değerlerin gecikmesiz değerlere göre kurulan modele kıyasla daha başarılı olmasına karşın gecikmesiz değerlerle kurulan modellerin de açıklama gücünün yüksek olduğu tespit edilmiştir. Gecikmeli probit model, parametrik modeller arasındaki en başarılı model olarak belirlenmiş olup 2017 Nisan ayı itibarıyla başlayan durgunluğu bir ay önceden tespit etmiş ve durgunluk dönemi boyunca başarılı sinyaller vermiştir. 
Elde edilen veriler doğrultusunda, konut kırılganlık endeksi ve erken uyarı sistemlerinin kullanımıyla politika yapıcılar tarafından konut üretimine ya da konut getirilerine yönelik düzenlemeler yapılarak piyasaların dengede tutulması yönünde adımlar atılması önerilmektedir. Servet birikiminin konut yatırımlarına yönelmesi yatırım kalitesini, teminat olarak alınan konutların fiyatlarındaki yüksek değişimler ise piyasaların dengesini bozabilmektedir. Bu bağlamda, politika yapıcılar tarafından erken uyarı modellerinin kullanımının piyasa geneline faydaları olacağı ve ekonomik durgunlukların tespitine katkı sağlayacağı düşünülmektedir.

Abstract:
The decrease in value in real estate, which is the largest asset class in the world, and the decrease in real estate investments can cause significant losses in economies. Real estate-based reasons can lead to recessions in economies, and in some cases, they can be one of the most important indicators of economic recessions. In this context, monitoring data on housing markets will have a significant impact on economies.
In the literature, which continues to develop for the detection of economic recessions, it is seen that indicators related to housing investments are started to be included as a "leading indicator". Within the scope of the study, the literature of early warning model for the pre-detection of economic recessions was used for the pre-detection of recessions in the housing markets and a decision-making model for residential real estates was created. In the scope of the thesis, both parametric and non-parametric models were used and the effectiveness of early warning models in housing markets was questioned. Logit and probit models as parametric models; The dynamic signal approach was used as the non-parametric model.
With the dynamic signal approach, four different models have been established for both 12-month and 24-month signal windows and separately for 25% and 50% error signal rate. As a result of the models, it is considered that the 12-month data is more successful in line with the predictions and in line with the developing literature. In this context, the dataset until March 2021 correctly determined that there will be no recession in the housing markets in a year.
Four different models with delayed and non-delayed values have been established with logit and probit models, and although delayed values are more successful than the model established according to non-delayed values, the models established with non-delayed values also have high explanatory power. The delayed probit model was determined as the most successful model among the parametric models, and it detected the stagnation that started as of April 2017 one month in advance and gave successful signals throughout the recession period.
In line with the data obtained, it is recommended to take steps to keep the markets in balance by making arrangements for housing production or housing returns by the policy makers by using the housing fragility index and early warning systems. The tendency of wealth accumulation towards housing investments can destabilize the investment quality, and the high changes in the prices of the houses taken as collateral can destabilize the markets. In this context, it is thought that the use of early warning models by policy makers will benefit the market in general and contribute to the detection of economic recessions.