Konut alt piyasaları: Ankara metropolitan kenti örneği
Housing submarkets: The case of Ankara metropolitan area
Yazar: TUĞBA KÜTÜK
Danışman: PROF. DR. TANYEL ÖZELÇİ ECERAL
Gazi Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2021
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Konut piyasası, arz ve talep mekanizması ile konut üretiminin yapıldığı bir alandır. Konut piyasasındaki heterojenlik nedeniyle bu piyasa tek bir piyasadan ziyade farklı homojen gruplar olarak daha iyi analiz edilmektedir. Bu homojen gruplar, benzer mekânsal, çevresel, konumsal ve yapısal özelliklere sahip alt piyasalar olarak tanımlanmaktadır. Konut alt piyasaları, konut fiyatlarını tahmin etmek ve karar vericilerin daha bilinçli kararlar almasına yardımcı olmak için kullanılmaktadır. Bu çalışma, Ankara konut piyasasında mevcut satılık konut arzını kullanarak konut alt piyasalarını tartışmayı amaçlamaktadır. Bu bağlamda, ilk olarak konut piyasasını anlamak için şehir bütünü için yapılan analizin gerçekçi bir konut fiyatı yapısını yansıtıp yansıtmadığını incelemektedir. Ayrıca bu çalışma, mahalle bazında ortalama hane halkı gelirine dayalı sosyo-ekonomik alt piyasaların ve ilçelerin konumuna göre mekânsal alt piyasaların Ankara metropolitan alan için belirleyici olup olmadığı sorusunu yanıtlamayı amaçlamaktadır. Veriler, Ankara'nın dokuz merkez ilçesinin farklı mahallelerinde konut satışları hakkında bilgi veren Türkiye'nin en büyük gayrimenkul web sitelerinden birinden Ocak ve Eylül 2021 arasında toplanmıştır. Veriler hedonik fiyat modeli ile analiz edilmiştir. Ampirik sonuçlar, her alt piyasanın kendi dinamiklerine sahip olduğunu ve her alt piyasadaki konut fiyat yapısının farklı değişkenlere bağlı olduğunu göstermektedir. Bu bağlamda, konut alt piyasalarının Ankara için önemli olduğu görülmüştür. Diğer bir ampirik sonuç, ilçelerin konumuna göre tanımlanan alt piyasaların ve mahalle bazında ortalama hane halkı gelirinin her alt piyasada konut satış fiyatlarını etkilediğini ortaya koymuştur. Ayrıca, Ankara metropolitan alanı için mekânsal alt piyasalar, sosyo-ekonomik alt piyasalara göre daha açıklayıcı sonuçlara sahiptir. Bu çalışma, Ankara konut piyasasından yeni kanıtlar ortaya koyarak piyasa bölümlenmesini göz ardı eden konut fiyatı çalışmalarına katkı sağlamaktadır.

Abstract:
The housing market is an area where housing is produced with the supply and demand mechanism. Due to the heterogeneity in the housing market, this market is better analyzed as different homogeneous groups rather than a single market. These homogeneous groups are defined as submarkets with similar spatial, environmental, spatial and structural characteristics. Housing submarkets are used to predict housing prices and help decision-makers make more conscious decisions. This study aims to discuss the housing submarkets by using the current housing supply in the Ankara housing market. In this context, it examines whether the analysis for the city as a whole reflects a realistic housing price structure in order to understand the housing market. In addition, this study aims to answer the question of whether the socio-economic submarkets based on the average household income in the neighborhoods and the spatial submarkets according to the location of the districts are determinative for the Ankara metropolitan area. Data were collected between January and September 2021 from one of Turkey's largest real estate websites, which provides information on house sales in different neighborhoods of Ankara's nine central districts. The data were analyzed with the hedonic price model. The empirical results show that each submarket has its own dynamics and the housing price structure in each submarket depends on different variables. In this context, it has been seen that housing submarkets are important for Ankara. Another empirical result revealed that the submarkets defined by the location of the districts and the average household income in the neighborhoods affect the the prices of houses in each submarket. In addition, spatial submarkets have more explanatory results for the Ankara metropolitan area than the socio-economic submarkets. This study contributes to housing price studies that ignore market segmentation by revealing new evidence from the Ankara housing market.