Gayrimenkul bilimlerinde kitlesel değerleme uygulamaları ve Türkiye için model önerisi
Mass valuation implementations in real estate sciences and a model proposal for Turkey
Yazar: ÜMİT YILDIZ
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Taşınmaz Geliştirme Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2014
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry

Özet:
Gayrimenkul değerleme çalışmalarında kullanılan yöntemler; değerlenen taşınmaz sayısı, taşınmazların konumları ve değerleme zamanı yönünden tekil değerleme ve kitlesel değerleme olarak ikiye sınıflandırılmaktadır. Nispeten kısa sürede, daha düşük masraf ile çok sayıda taşınmaza değer takdir edilmesi gerektiği durumlarda kitlesel değerleme yöntemleri kullanılmaktadır. Dünyada kitlesel değerleme çalışmaları genellikle vergi değerinin tespiti, arazi toplulaştırma, kamulaştırma, sosyal yardımların dağıtılması ve değer esaslı imar uygulamalarında kullanılmaktadır.  
Bu çalışmada, öncelikle kitlesel değerlemenin teorik esasları, standartları ile akademik çalışmalar incelenmiş, kitlesel değerleme konusunda Birleşmiş Milletler Avrupa Ekonomik Komisyonu tarafından yapılan anket ve çalıştay sonuçları değerlendirilmiş, seçilen ülkelerdeki kitlesel değerleme uygulamalarından örnekler verilmiştir. Türkiye'de emlak vergisine esas değerin tespitine ilişkin özet açıklamalar yapılmış, taşınmazlardan alınan vergiler konusunda OECD ve IMF çalışmalarına göre çeşitli ülkeler arasında karşılaştırılmalar yapılmış, vergilendirmeye esas taşınmaz değerleme çalışmalarında baz alınan değere göre sistemler sınıflandırmıştır.
Tezin ikinci kısmında yer verilen alan çalışması için Tapu ve Kadastro Modernizasyon Projesi kapsamında pilot alan olarak seçilen Fatih Belediyesi sınırları içindeki mahallelerde, yürürlükte bulunan mevzuat gereği tespit edilen emlak vergisine esas arsa değerleri 2006-2014 dönemlerindeki değişimi incelenmiş ve bu yolla tespit edilen değerlerin bilimsel esaslar ve değerleme standartlarına uygunluğu irdelenmiştir. OECD sınıflandırmasına göre gelişmiş ülkelerde, genellikle taşınmazlardan alınan vergilerin gayrisafi milli hasılaya oranının yüksek olduğu gözlenmiştir. Taşınmazlardan alınan vergilerin gayrisafi milli hasılaya oranının yüksek olduğu ülkelerde, kitlesel değerleme uygulamalarının mevcut olduğu tespit edilmiştir. 
Araştırma sonuçlarına göre Türkiye'de vergilendirme amaçlı taşınmaz değerleme çalışmalarının bilimsel olmayan yöntemlerle gerçekleştirildiği ve bu yolla önemli ölçüde vergi ve harç gelirlerinde kaybın oluştuğu açıkça ortaya konulmuştur.  Adil vergilendirmenin yapılabilmesi için kitlesel değerleme uygulamalarından yararlanılabileceği düşünülmektedir.  Kitlesel değerleme sisteminin kurulabilmesi için, kurumlar arası veri paylaşımının sağlanabilmesi, taşınmaz yönetim sisteminin kurulabilmesi önerilmiştir. Kitlesel değerleme konusunda gerçekleştirilecek yapılanma için, üniversitelerde ve kamu kurumlarında çalışmakta olan yetişmiş işgücünden yararlanılabileceği değerlendirilmiştir.

Abstract:
Methods used in real estate valuation activities are classified into 2 categories as single valuation and mass valuation, according to the number of real estate to be valued, locations of the properties and valuation date. In case of necessity of valuing the numerous properties with less cost and relatively in a shorter period, mass valuation methods are used. Mass valuation activities are used for various purposes, generally such as appraising tax value, land consoldation, expropriation, supplying social aid and value based development plan implementations.
In this study, preliminarily theoretical bases of mass valuation, standards and academic research studies are analyzed,  results of survey and workshop held by United Nations Economic Commission for Europe are evaluated, examples of mass valuation implementations in chosen countries are included. Brief descriptions regarding determination of real estate tax value in Turkey are included as well. According to the work of the OECD and IMF, various comparisons are made about the taxes on properties among the different countries. Systems are classified according to the value used as the base in real estate valuation work for taxation purpose.
In field work placed in section two, in the neighborhoods of Fatih Municipality chosen as the pilot area within the scope of Land Registry and Cadastre Modernization Prroject, land values appraised in accordance with legislation in force are analyzed with the variations between 2006-2014 periods and it is analyzed that whether the values appraised with this method are matched with the scientific bases and valuation standards. According to the OECD classification in developed countries, it is observed that ratio of the taxes taken from properties on gross national product is generally high. It is determined that mass valuation implementations are in existence in those countries where the ratio of the taxes taken from properties on gross national product is generally high, 
In Turkey real estate valuation activities for taxation purposes are realized with unscientific methods and because of this reason it is clearly revealed that a great amount of tax and fee losses are appeared. In order to achieve the equitable taxation, it is thought that mass valuation implementations can be used. To establish a mass valuation system, there are recommended that data sharing between institutions should be provided and real estate management system should be designed. For the organisation to be held about mass valuation, it is concluded that advantage of qualified manpower at universities and public institutions can be used.