Puanlama yöntemiyle taşınmaz değerlerinin belirlenmesi ve yaşam kalitesiyle ilişkisinin araştırılması
Estimation of the real-estate appraisal using scoring method and investigation of its relation with quality of life
Yazar: GÜLÇİN YAĞMAHAN
Danışman: DOÇ. DR. FATİH GÜLGEN
Yıldız Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Harita Mühendisliği Ana Bilim Dalı / Uzaktan Algılama ve Coğrafi Bilgi Sistemleri Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry

Özet:
Günümüzde taşınmaz değerlemeye olan ilgi ve ihtiyaç hızla artmaktadır. Taşınmazlar, insanlar için ekonomik ve sosyal anlamda önemli bir yere sahiptir. Buna karşın, taşınmaz değerlemeye ilişkin uygulamaların henüz belli bir modele oturtulamadığı; alım - satım, vergilendirme, kamulaştırma ve arsa düzenleme gibi uygulamalar için değer tespitine yönelik bir standardın geliştirilemediği görülmektedir. Bu nedenle taşınmazların değerini belirlemek için taşınmaz değerinin oluşumunda etkili olan tüm faktörlerin göz önünde bulundurularak değerleme işleminin yapılması gerekmektedir.
Taşınmazın fiyatı; temel sosyal göstergelerden biri ve yaşam kalitesini yansıtan bir kavram olarak düşünüldüğünden dolayı yaşam kalitesi ile taşınmaz değerleme arasındaki ilişki ele alınmıştır. Bu nedenle, yaşam kalitesini belirleyen göstergeler ile taşınmaz değerlemeyi etkileyen faktörler birlikte değerlendirilmiş olup ortak faktörlere ayrıntılı değinilmiştir. Yaşam kalitesi ve taşınmaz değerleme arasındaki ilişki, bu çalışma kapsamında yeşil alana yakınlık, ulaşım, eğitim, çevre, sağlık ve vb. gibi hem yaşam kalitesini hem de taşınmaz değerlemeyi etkileyen faktörler dikkate alınarak ortaya konulmaktadır.
Bu çalışmada ilk olarak yaşam kalitesi ve yaşam kalitesini belirleyen faktörler incelenmiştir. Daha sonra taşınmaz değerleme ele alınıp en çok tercih edilen taşınmaz değerleme yöntemleri (gelir, maliyet, karşılaştırma puanlama ve stokastik yöntemler) ele alınmıştır. Yöntemler arasındaki farklar ortaya konularak puanlama yöntemi ile bir taşınmaz değerleme işlemi gerçekleştirilmiştir. Taşınmaz değerine etki eden ve Türkiye genelinde anketlerle belirlenen faktörlerin ağırlık katsayıları hesaplanarak tahmini değerler belirlenmiştir. Bu çalışmada test işlemleri Mardin ili Midyat ilçesi Bahçelievler mahallesinde belirlenen 324 adet yapısız parsel için yapılmıştır. CBS araçları sayesinde taşınmazlara ilişkin bakı, parsel şekli, kamu hizmetlerinden faydalanma, eğim, gürültü kirliliği, eğitim kurumlarına uzaklık, sağlık ve yeşil alanlarına olan mesafeler gibi veriler öznitelikler olarak yapılandırılmıştır. Bölgedeki taşınmazların değerlerini belirlemek için kullanılan öznitelik verileri faktörler ve etki değerleri ile desteklenerek bölgenin taşınmaz değerleme haritası oluşturulmuştur. Çalışma bölgesinde, yaşam kalitesini belirlemek için rastgele seçilmiş 324 kişiye anket uygulanmıştır. Yapılan anket sonuçları ile oluşturulan taşınmaz değerleme haritası karşılaştırılmış olup yaşam kalitesi ile taşınmaz değerleme arasındaki ilişki incelenmiştir.
CBS ortamında elde edilen taşınmaz değerleme haritası sayesinde kullanıcılar taşınmazlara ilişkin yatırım, alım, satım, vergilendirme ve vb. gibi işlemlerde kolaylık sağlayıp daha doğru kararlar almalarına yardımcı olacaktır.

Abstract:
Today, the interest and need for real estate appraisal is increasing rapidly. Real estates are economically and socially important for people. However, it is seen that practices for real estate appraisal have not been fit into a certain model yet. It is seen that a standard for value determination has not been developed for practices such as trading, taxation, expropriation and land regulation. For this reason, in order to appraise real estate, it is necessary to implement the appraisal process by taking into consideration all factors that are effective in the formation of the value of real estate.
Since the price of real estate is considered to be one of the basic social indicators and a concept reflecting the quality of life, the relationship between quality of life and real estate appraisal was addressed. Thus, the indicators determining the quality of life and the factors influencing real estate appraisal were assessed together, and the common factors were discussed in detail.  The relationship between quality of life and real estate appraisal within the scope of this study was determined by taking into consideration the factors affecting both quality of life and real estate appraisal, such as proximity to a green area, transportation, education, environment, health and so forth.
First, the quality of life and the factors determining the quality of life were examined in this study. Next, the most discussed and preferred real estate valuation methods (income, cost, comparison, scoring and stochastic methods) were discussed. A real estate appraisal process was carried out using the scoring method after revealing the differences between the methods. Estimated values were determined by calculating weighting coefficients of the factors influencing real estate value and were determined by surveys throughout Turkey. In this study, the test procedures were performed for 324 parcels that had no buildings in the Bahçelievler neighborhood of Midyat district in Mardin province. With the help of GIS tools, data such as aspect, parcel shape, benefiting from public services, slope, noise pollution, and distance to educational institutions, health institutions and green areas were structured as attributes. The attribute data used to determine the values of properties in the region were supported by factors and their impact values, and a real estate appraisal map was created for the region. A questionnaire was administered to 324 randomly selected people in the study region to determine the quality of life. The results of the survey were compared with the real estate appraisal map, and the relationship between quality of life and real estate appraisal was investigated.
The real estate appraisal map created in the GIS environment will facilitate processes such as investment, trade and taxation, and help users make more accurate decisions.