Riskli yapı temelli kentsel dönüşüm uygulamalarının kentsel ranta etkisi, İzmir-Karşıyaka örneği
Urban rental effect of risk building based urban transformation, İzmir- Karşıyaka case
Yazar: MUSTAFA TAŞÇI
Danışman: ÖĞR. GÖR. LEVENT ÜNVERDİ
Dokuz Eylül Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Şehircilik Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2020
Konu: Mimarlık = Architecture ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 Sayılı "Belediye Kanunu" ile başlayan dönüşüm uygulamaları, 2012 tarihlinde yürürlüğe giren 6306 Sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" ile geniş bir uygulama zeminine kavuşmuştur. 6306 Sayılı Kanun uyarınca yapılan çalışmalara bakıldığında, tek tip bir amaç ve uygulama yapılmadığı görülmekte; yere, bölgenin özelliklerine, arz talep durumuna, hatta rant potansiyeli gibi pek çok gerekçeye göre süreçlerin kendine has dinamiklerini ürettiği gözlenmektedir. Riskli yapıların iyileştirilmesinin şüphesiz kent ve mimarlık bağlamında olumlu getirileri vardır. Ancak sosyal, kültürel ve çevresel boyutlardan uzak bir dönüşüm sürecinin kentlere bütüncül bir fayda sağlamayacağı düşünülmektedir.

Bu bağlamda, bu çalışma ile İzmir İli, Karşıyaka İlçesinde 6306 sayılı kanunun "Riskli Yapı" kategorisinde değerlendirilerek yenilenen konutlarda, kanun ile hedeflenen afet riskinin giderilmesinin ötesinde rant oluşumuna katkısı bulunup bulunmadığının gözlenmesi amaçlanmaktadır.

 Çalışmada kullanılan veriler İzmir Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ve Karşıyaka Belediyesi'nden temin edilmiştir. Veriler mahallelere ve başvuru yılına göre sınıflandırılmış, sonrasında SPK lisansına sahip gayrimenkul değerleme firmalarının arşivleri taranarak riskli yapı ilan edilen 2.113 binadan, 289'unun daha önceki yıllarda hazırlanmış değerleme raporlarına ulaşılmıştır. Akabinde, bu konut değerleri Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasınca tespit edilen Konut Fiyat Endeksleri kullanılarak 2019 yılına taşınmıştır. Bunun yanında söz konusu konutların güncel piyasa koşullarına göre sahip oldukları değerler, gayrimenkul değerleme yöntemlerinden "Emsal Karşılaştırma" yöntemi kullanılarak araştırmacı tarafından bir kere daha tespit edilmiştir. Sonuç olarak da ulaşılan bu iki değerin parsel ve mahalleler bazında birbirleriyle karşılaştırılarak 6306 sayılı kanunun sadece afet riski karşısında yapıların yenilenmesine hizmet etmediği, aynı zamanda yenilenen konutlar bazında rant oluşmasına neden olduğu ortaya konulmuştur.

Abstract:
The transformation practices that started with the "Municipal Law 5393", which entered into force in 2005, have gained a broad ground of application with the "6306 Law on the Transformation of Disaster Risk Areas", which entered into force in 2012. When the studies carried out in accordance with Law No. 6306 are examined, it is seen that there is no uniform purpose and application; It is observed that the processes produce their own dynamics according to the ground, the characteristics of the region, the supply and demand situation, and even the rationale potential. The improvement of risky structures undoubtedly has positive benefits in the context of the city and architecture. However, it is thought that a transformation process that is far from social, cultural and environmental dimensions will not provide a holistic benefit to the cities.

In this context, in this study, it is aimed to observe whether the contribution of the Law no. 6306 in the "risky structure" category in the Karşıyaka District of İzmir Province to contribute to the formation of rent beyond the elimination of the disaster risk targeted by the law.

The data used in the study were obtained from İzmir Governorship Provincial Directorate of Environment and Urbanization and Karşıyaka Municipality. The data were classified according to the neighborhoods and the year of application, and then the archives of real estate appraisal firms holding the SPK license were scanned and the appraisal reports of 289 of 2.113 buildings declared as risky structures were obtained. Subsequently, these housing values were moved to 2019 housing price index determined by the Central Bank of Republic Turkey (CBRT). Furthermore, the values of these houses according to the current market conditions were once again determined by the researcher using the "Peer Comparison" method, one of the real estate valuation methods. As a result, these two values have been compared with each other on the basis of parcels and neighborhoods, and it has been shown that Law No. 6306 does not only serve for the renovation of buildings in the face of disaster risk, but also generates rent on the basis of renewed houses.