Taşınmaz geliştirme projelerinde karar destek sistemleri ve risk yönetimi: Ankara ilinde taşınmaz geliştirme projelerinde bir uygulama
Decision support system and risk management in real estatedevelopment projects: An application of real estate projects inAnkara province
Yazar: AKIN ÖZTÜRK
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2020
Konu: Mühendislik Bilimleri = Engineering Sciences
Dizin: Ekonomik kararlar = Economical decisions ; Ekonomik risk = Economic risk ; Finansal risk = Financial risk ; Getiri-risk ilişkisi = Gain-risk relation ; Monte Carlo benzetimi = Monte Carlo simulation ; Riske maruz değer = Value at risk ; Riskten korunma = Protection from risk ; Sayısal karar modelleri = Numerical decision models ; Yatırım kararları = Investment decisions ; Çok amaçlı karar verme = Multiobjective decision making

Özet:
Değişen ekonomik, sosyal ve çevresel koşullar altında gayrimenkul geliştirme sürecinde karar vericilerin ön yargılarından ve karar tuzaklarından korunarak alternatifleri oluşturmaları ve sistematik karar verebilen bir sistem kurmaları gerekmektedir. Değişen makroekonomik koşullar altında en doğru yatırım alternatiflerin değerlemesi iyi bir çevik proje yönetimini zorunlu kılmaktadır. Karar alternatiflerin oluşturulması ve karar alıcıların daha doğru karar vermesini etkileyen faktörler irdelemektedir. Bu araştırmada; gayrimenkul geliştirme proje yönetiminde karar destek sistemleri, risk analiz ve yönetim yaklaşımları incelenmiş, gayrimenkul projesinin plan aşamasından sonuçlanmasına kadar olan bütün süreci kapsayan ve riskleri dâhil eden çevik karar destek sistemi modellenmiştir. Önerilen model risklerin dereceleri değiştikçe, proje hedef fonksiyonlarında ortaya çıkan değişimi çevik bir biçimde izleyerek proje değerindeki değişim saptanabilmektedir. Araştırmada anket tekniği kullanılarak risk algısı ölçülerek gayrimenkul proje değerine etkileri ve gayrimenkul projelerine etki eden içsel ve dışsal faktörlerin proje riskleri üzerindeki ağırlıkları ve olası etkileri saptanmıştır. Ayrıca konut satışlarına etki eden faktörler belirlenerek bir ekonometrik model kurulmuştur. Kurulan modelde yer alan değişkenler arasındaki ilişkileri ortaya koyabilmek için Granger nedensellik testi ve VAR analizi yapılmıştır. Granger nedensellik testi sonuçlarına göre, konut faizi, özel tüketim vergi gelirleri ve yapı ruhsat sayısı, konut satışlarını direkt etkilemektedir. Ayrıca konut kredi faiz oranı, yapım ruhsat sayısı ve özel tüketim vergi gelirlerindeki bir standart sapmalık şoklara, konut satışları olumlu tepki vermektedir. Sektör analizi ve örnek geliştirme projesinin analiz sonuçlarına göre, gayrimenkul geliştiriciler için risk yönetim stratejileri öneren sürekli risk modeli (SRİSK) ve riskler ile karar destek sistemleri kesiştirilerek, alternatif çözüm yöntemleri sunan bir çevik-yapay zekâ karar destek sistem modeli (ÇYKDS) kurgulanmıştır. Geliştirme projelerinde risk analizinde senaryo analiz yöntemleri denenmiş ve Monte Carlo benzetim tekniği kullanılarak örnek proje için %40 değer farkı oluşturabildiği saptanmıştır. Gayrimenkul proje yönetimi için çevik ve esnek yönetim stratejilerine dayalı modellerin geliştirilmesi ve kullanılması gerektiği, geliştirme kurumlarında teknoloji ve insan kaynaklarının geliştirilmesi ve ilgili bütün kamu ve özel kurumlarda profesyonelleşmenin sağlanması zorunluluğunun olduğu vurgulanmıştır.

Abstract:
In the process of real estate development under changing economic, social, and environmental conditions, decision makers need to create alternatives and establish a system that can make systematic decisions, protecting investors from prejudices and decision traps. Evaluating the right investment alternatives under changing macroeconomic conditions requires good responsive project management. In responsive project management proposed for real estate projects; factors affecting the creation of alternatives and more accurate decision-making were examined.  In this study, real estate development and project management decision support systems, risk analysis and management approaches were examined. Real estate risks covering the whole process of real estate development from the planning stages to the end of the project by using agile and artificial intelligence assisted decision support system were modelled. As the degree of risk changes in the proposed model, a change in project value can be detected by nimbly monitoring the change in project target functions. In the study, risk perception was measured using the survey technique and the effects on real estate project value and the weight and possible effects of internal and external factors affecting real estate projects on project risks were identified. In addition, an econometric model was established by identifying factors affecting housing sales. Granger causality test and VAR analysis were performed to reveal the relationships between the variables in the established model. According to the results of the Granger causality test, the housing interest, special consumption tax revenues and the number of building permits directly affect the sales of the housing. In addition, it was revealed that one standard deviation shock in the housing loan interest rate, number of building permit, and excise tax revenues variables positively affects the housing sales. Based on the results of the survey and the analysis results of the sample development projects, two model suggested. Models are a continuous risk model (CRISK) that suggests risk management strategies for real estate developers and an agile artificial intelligent-assisted decision support system model (AAI-DSS) that offers alternative solution methods by crisscrossing risks and decision support systems has been designed. For development projects, scenario analysis methods have been tested in development project risk analysis and it has been determined that using the Monte Carlo simulation technique could create a 40% value difference for the sample project. It has been emphasized that models based on agile and flexible management strategies should be developed and used for real estate project management. There is essential to focus more into advancement of technology and human resource development in institutions and to ensure that professionalization in all relevant public and private institutions.