Raylı ulaşım sistemlerinin gayrimenkul fiyat seviyesi üzerine etkisi (Küçükçekmece ilçesi örneği)
Effect of rail transportation systems on real estate price level (Küçükçekmece district example)
Yazar: İLKER KAPLAN
Danışman: DR. MİTHAT BÜLENT ÖZMEN
Bahçeşehir Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İşletme Ana Bilim Dalı / İşletme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2021
Konu: İşletme = Business Administration
Dizin: Fiyat = Price ; Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation ; Gayrimenkul satışı = Real estate for sale ; Gayrimenkuller = Real estates ; Konut = Dwelling house ; Konut fiyatları = Housing prices ; Raylı sistemler = Railway systems ; İstanbul-Küçükçekmece = İstanbul-Küçükçekmece

Özet:
Bu araştırmada İstanbul ili Küçükçekmece ilçesindeki gayrimenkul fiyatlarına etki eden unsurlar arasında raylı ulaşım sistemlerinin etkisinin olma durumu araştırılmıştır. Bunun için Mart 2019 ayı içerisinde faaliyete geçen Marmaray hattı ile Aralık 2020'de hizmete girmesi planlanan M1B KirazlıBağcılar -Halkalı Uzatması, M9 İkitelli Sanayi-Ataköy, M7 Kabataş-Mahmutbey-Esenyurt ve M11 Gayrettepe-İstanbul Havaalanı-Halkalı metro hatlarının Küçükçekmece ilçesinin bütün mahallelerindeki konumları göz önünde bulundurularak 2016-2020 dönemi arasındaki gayrimenkul satış fiyatları incelenmiş ve fiyat değişimleri gözlemlenmiştir. Araştırmada Küçükçekmece ilçesinin mahalleleri raylı ulaşım sistemlerine uzaklığına göre üç gruba ayrılmıştır. Buna göre araştırmada sınırları içinde istasyon bulunan ya da hizmete girmesi planlanan hatların istasyonlarına yakınlığı olan mahallelerdeki gayrimenkul fiyatlarının artış göstereceğine dair öngörü bulunmaktadır. 
Araştırmada 1.grupta yer alan ve raylı ulaşım sistemleri kapsamında en az bir istasyonun olduğu mahallelerden Fatih mahallesi 2018 yılında yüzde 20 dolaylarında fiyatlandırma artışı görmüş ve bunu 2019 ve 2020 yıllarındaki artışlar da takip etmiştir.  Mart 2018 tarihinde faaliyete geçen Marmaray hattının bu bölgedeki istasyonlarının akabinde gayrimenkul metrekare satış fiyatlarında artış olduğu belirtilebilir. Yine Küçükçekmece ilçesinin 1.grubunda konuşlandırdığımız Halkalı Merkez mahallesinin 2019 yılındaki metrekare satış fiyatlarının yüzde 20 civarında artış gösterdiği görülmektedir. Benzer şekilde 1.grupta yer alan İstasyon mahallesindeki gayrimenkul metrekare satış değerlerinin 2019 yılında yüzde 19 civarında artış gösterdiği görülmektedir. Kendi sınırları içinde iki ayrı hatta giden iki adet istasyon barındıran Mehmet Akif mahallesinin 2017 yılında gayrimenkul metrekare satış fiyatlarının yüzde 40 civarında artış gösterdiği belirlenmiştir. Mahalle sınırları içerisinde istasyon bulunmayan fakat istasyonlara yakın konumda bulanan mahallelerden Atakent mahallesinde 2020 itibari ile metrekare gayrimenkul fiyatlarının yüzde 26 civarında artış gösterdiği gözlemlenmiştir. Aynı grupta yer alan Atatürk, İnönü, Kanarya ve Söğütlüçeşme mahallelerinin 2020 yılında yüzde 18 il yüzde 23 arasında değişen oranlarda bir önceki yılın metrekare satış fiyatlarında artış olduğu görülmektedir. Buna karşın 3.grupta yer alan mahallelerin yıllık gayrimenkul satış fiyatı artışlarının ÜFE değerlerinde olduğu görülmektedir.

Abstract:
In this study, the impact of rail transportation systems was investigated among the elements affecting real estate prices in Küçükçekmece district of Istanbul province. December 2020 March 2019 Marmaray line and planned to be put into service in December 2020 M1B KirazlıBağcılar-Halkalı extension, M9 Ikitelli Sanayi-Ataköy, M7 Kabataş-Mahmutbey-Esenyurt and M11 Gayrettepe-Istanbul airport-Halkalı metro lines in all neighborhoods of Küçükçekmece district considering the positions of the 2016-2020 period real estate sales prices were examined and price changes were observed. In the study, the neighborhoods of Küçükçekmece district were divided into three groups according to their distance to rail transportation systems. Accordingly, the study predicts that real estate prices in neighborhoods that have stations within their borders or are close to stations of lines that are planned to be put into service will increase. 
1 in research.Fatih district, one of the neighborhoods in the group where there is at least one station within the scope of rail transportation systems, saw a 20 yüzde increase in pricing in 2018, followed by increases in 2019 and 2020.  Following the Stations of the Marmaray line, which started operations in March 2018, it can be stated that there is an increase in the sale prices of square meters of real estate. Again, Küçükçekmece district 1.Halkalı Central neighborhood, which we have deployed in our group, is seen to have increased sales prices around 20 percent in 2019. Similarly 1.it is observed that the sales values of square meters of real estate in the station neighborhood in the group increased by about 19 percent in 2019. In 2017, it was determined that the sale prices of real estate square meters increased by about 40 percent in the Mehmet Akif neighborhood, which has two stations leading to two separate lines within its borders. As of 2020, it has been observed that the prices of real estate per square meter have increased by about 26 percent in the Atakent neighborhood, which is one of the neighborhoods that does not have stations within the neighborhood, but is located close to the stations. Ataturk, Inönü, Canary and Söğütlüçeşme neighborhoods, which are in the same group, are seen to increase the sales prices of square meters of the previous year at rates ranging from 18 percent to 23 percent in 2020. In contrast 3.it is observed that the annual real estate sale price increases of the neighborhoods included in the group are in PPI values.