Türk Hukukunda ipotek
Hypotech in Türkish law
Yazar: SHEIDA JAVADKHANI
Danışman: DOÇ. DR. YILDIZ ABİK
Ankara Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk (Medeni Hukuk) Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2016
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Borçlar hukuku = Law of obligations ; Rehin hakkı = Hypotheca ; Taşınmaz rehni = Immovable mortgage ; Türk Hukuku = Turkish Law ; Türk borçlar hukuku = Turkish law of obligations ; İpotek = Mortgage

Özet:
Sınırlı bir ayni hak olan rehin hakkı, eşya üzerinde taşınır rehni ve taşınmaz rehni (ipotek) olarak kurulabilmektedir. Taşınmaz rehni sınırlı sayı ilkesine (numerus clausus) tabi olup, kanunda sayılan üç türden biriyle kurulabilir. Çalışmamızda bu rehin türlerinden biri olan ve uygulamada sıklıkla karşılaşılan ipotek incelenmiştir.
İpotek Roma hukukunun son dönemlerinde teslimsiz rehin hakkıyla gerçekleşti. İpotek kişisel bir alacağı teminat altına almak amacıyla, halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası (muhtemel) bulunan her hangi bir alacak için taşınmaz malın karşılık gösterilmesi şeklinde, tapuda tescil ile kurulur. İpotek asıl alacağa bağlı feri bir hak olup, varlığı asıl alacağa bağlıdır. Asıl alacak sona erdiği durumlarda, asıl alacağa bağlı olan ipotek de sona erer.
Rehne konu olacak taşınmazın mutlaka borç altına giren kişiye ait olması gerekmez. Taraflar arasındaki temel ilişkiye yabancı bir üçüncü kişi, alacak için kendi taşınmazını rehin verebilir. Kişi kendi borcu dışında, başkasının borcu için de kendi taşınmazını rehin verebilir. Kanundaki şartların yerine getirilmesi koşuluyla bir alacak için birden fazla taşınmaz rehin (ipotek) verilebilir (TMK m. 855- toplu rehin).
İpoteğin kurulması için tapu siciline tescil gereklidir. Açıklık ilkesi tescili gerekli kılar. Tescilin geçerli olması için de kural olarak, geçerli bir iktisap sebebi ile taşınmaz malikinin yazılı tescil talebi gerekir. Kural bu olmakla birlikte kanunda "tescile tabi kanuni ipotek hakları" düzenlendiği gibi, bu kurala istisna teşkil eden tescile tabi olmayan rehin hakları da düzenlenmiştir. 
Alacağın miktarı Türk para veya yabancı para ölçüsüyle belirlenmektedir. Yabancı para üzerinden taşınmaz rehninin kurulması için bazı şartların gerçekleşmesi aranmaktadır. Bunların ilki, kredi niteliğinde gerçekleşmiş olan alacaktır. Diğeri ise, bu kredinin yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşları tarafından sağlanmasıdır.
Bir alacağı teminat altına almak amacıyla kurulan ipotekte, teminat altına alınan borç ifa edilmediğinde, rehinli alacaklı rehinli taşınmazı icra yoluyla sattırarak, satış parasından alacağını öncelikle temin etme hakkına sahiptir. Alacağın, muaccel olmasından önce yapılan, borçlunun, borcunu vadesinde yerine getirmediği takdirde rehinli alacaklının teminat konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap edeceğine dair yapılan sözleşmeler geçersizdir. Borç ifa edilmediğinde alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvuracak ve icra organları yoluyla ipotekli taşınmazı sattırıp, satış parasından alacağını öncelikle temin edecektir. İpotekli taşınmaz borçluya ait olup, alacağı karşılamaya yetmezse borçlunun geriye kalan alacak için kişisel sorumluluğu devam eder.
Teminatın kapsamı bakımından anapara ve üst sınır ipoteği şeklinde kurulan ipotek tescille kurulur. Tapu kütüğüne tescil ile kurulan ipotek alacağa bağlı bir feri bir hak olarak varlığını devam ettirir. Alacak sona erince, alacağa bağlı feri bir hak olan ipotekte sona erer. Ancak ipotek tapuda şekli olarak varlığını devam ettirir. Bu ipoteğin tapudan terki gerekir. Terkin rehinli alacaklının talebiyle veya rehinli alacaklı terkine muvafakat etmezse (terkin talebinde bulunmazsa), ipotekli taşınmaz malikinin açacağı terkin davası sonucu alacağı ilamla durumun tapuya işlenmesi sonucu, tapuda şeklen varlığını devam ettiren ipotek terkin ettirilir ve ipotek sona erer.

Abstract:
The right of mortgage which is a kind of limited real rights can be set up on properties as movable and immovable mortgages. Immovable mortgage subordinates finite number ( numerus clasus ) principle, is substantiated in one of the three  restricted types of hypothec, mortgage deed, and annuity change bond determined by legislation. In this study hypothec which is more common in use in a comparison with other mortgage rights, has been considered precisely.
Hypothec actualized as a mortgage right acquiring without delivery at the last periods of Roman law. Hypothec with the aim of guaranteeing a personal credit, which can be an existed or hasn't existed yet with the potentiality of being present ( a probable credit)for taking an immovable as a consideration of all type of credits, will be bring in to existence by registration in deed. The existence of hypothec as an ancillary real right depends on the existence of the base credit. Hence the extinction of the base credit causes the extinction of hypothec. 
In hypothec there is no such a rule for the debtor to be the owner of the immovable property. Someone who is not involved in the contract between debtor and creditor could pledge his immovable. Moreover an owner can pledge his immovable for not only his debt but also for others debts. With the assembling all conditions set up by the legislation more than one immovable property can be pledged for a single credit (Türkish Civil Law, act. 855 collective mortgage).
For the formation of hypothec, registration in deed is mandatory. Actually the principle of lucidity makes the registration obligatory. A credible registration requires a credible reason which is a prof of acquiring the mortgage right and written request of the owner for registration. This rule will bring about "registration depended legal hypothec rights" and the exception for that, "legal hypothec rights" division.
The sum of credit is determined by Turkish or foreign currency. For the formation of hypothec with foreign currency some conditions have been considered by legislation. The first of them is that the credit should have the visage of a bank credit. The other is that this credit must be provided by the credit organizations, active in both country or abroad.
Hypothec which guaranteeing a personal credit, will give the creditor the right of selling the immovable by the interference of court bailiff in case of failing to get the debt. The contracts ratified between the owner and creditor before the maturity of the main debt which causes the ownership to be transited to creditor after his failure in obtaining the debt is, invalid. In case the debt undischarged the creditor with priority will be entitled to sell the immovable by court bailiff and achieve the debt. After the encashment if the owner of the immovable property is debtor and the cash does not fulfill whole debt, creditor is able to confiscate the private possession of the debtor. That is why it is said, the personal liability of debtor will continue.
The concept of guarantee brings about "principle hypothec" and "maximal hypothec" which are founded by registration. Hypothec registered in deed as a depended right on main debt will continue it's existence until the existence of the main debt. Hence the main debt ends, hypothec ends, too. However the hypothec still has it's formalistic presence in deed. This hypothec must be removed and annulled. Creditor's request actualizes this annulment.   In case of his avoidance, owner can take the case before the court. The court's adjudication gives the owner the right of annulling the hypothec. In this way the hypothec continuing it's formalistic existence, ends up.