Gayrimenkul yatırım ortaklıkları için bulanık finansal performans ölçüm modeli: Yatırım alanlarının karşılaştırılması
A fuzzy model for financial performance measurement of real estate investment trusts: Comparison of investment areas
Yazar: OĞUZHAN KAZANCI
Danışman: PROF. DR. SERDAR ULUBEYLİ ; PROF. DR. EMRAH DOĞAN
Zonguldak Bülent Ecevit Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / İnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2024
Konu: İnşaat Mühendisliği = Civil Engineering

Özet:
Bu çalışmada, gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) yatırımcıları ve yöneticileri için hayati öneme sahip yatırım alanlarının finansal performans açısından karşılaştırılması amaçlanmıştır. Böylece GYO sektörüne güncel olarak uygulanabilecek ve diğer sektörlere uyarlanabilecek bir finansal performans ölçüm modeli (Fuzzy Model for Financial Performance Mesurement / FM-FPM) ortaya konmuştur. Bu çalışmada, literatürde sıkça ve güncel olarak kabul görmüş iki metot olan bulanık (dilsel) entropi ağırlıklandırma (BEA) ve bulanık aksiyomatik tasarım (BAT) modelini birlikte kullanarak GYO'ların yatırım alanları arasında verimlilik sıralaması gerçekleştirilmiştir. Nihai metot olan FM-FPM öncesinde BAT analiz sonuçları da ayrıca değerlendirilmiş ve sonrasında FM-FPM ile karşılaştırılması yapılmıştır. Literatürde kendine yer bulmuş finansal oranlar belirlendikten sonra, alanında uzman karar vericiler tarafından anket vasıtasıyla bilgi ve tecrübe süzgecinden geçirilmiş ve tez yürütücüsü ile danışmanın son değerlendirmeyi   yapmasıyla   derlenmiştir.   Sonrasında,  Türkiye'de GYO sektöründeki firmaların yatırımları incelenerek yatırım alanları oluşturulmuş ve bu yatırım alanlarını tercih eden 7 adet öncü GYO firması belirlenmiştir. Sektör profesyonellerine kriter olarak kullanılan finansal oranların önemi ve fonksiyonel gereklilikleri anket vasıtasıyla sorulmuş ve çalışma için gerekli veriler derlenmiştir. Buna ek olarak, değerlendirme kapsamındaki yatırım alanlarında faaliyet gösteren GYO'ların 2017-2021 yılları arasındaki 5 yıllık bilanço, gelir tablosu ve nakit akış tablo verilerinden finansal oranlar hesaplanmıştır. Sonuç olarak, FM-FPM yöntemine göre yatırım alanları arasında ortaya çıkan finansal performans sıralamasına göre "Çeşitlendirilmiş Yatırımlar" ilk sırada yer almış olup, bunu sırasıyla "Karma Yapılar (AVM, lüks konut, iş merkezi)", "Depoculuk", "AVM" ve "Otelcilik" izlemiştir. FM-FPM kendine özgü metot adımlarına sahiptir ve akademik alanda ilerletilmesi mümkündür. Ayrıca, küresel ölçekte gerek GYO sektörü gerekse farklı sektörler için geliştirilebilir yapıya sahiptir. Buna ek olarak, kapsam ve elde edilen sonuç neticesinde, analistlere ve GYO yöneticilerine ve yatırımcılarına yön gösterebilecek nitelikte bir çalışma ortaya çıkmıştır. GYO sektörü için, geniş ve uygunluğu irdelenmiş kriter yapısıyla birlikte, çok kriterli karar verme (ÇKKV) yöntemi kapsamında kendine özgü metot adımlarıyla FM-FPM ortaya konmuştur. Ayrıca, bu çalışmanın analiz aşamasında somut kriterler kullanılmasına rağmen, soyut kriterlerin kullanılma imkânı da bulunmaktadır. Yine, kullanılan analiz yönteminde, yüksek olma durumunun verimli olduğunu ifade eden fayda tipi kriterler kullanılmasına rağmen, düşük olma durumunun verimli olduğunu ifade eden maliyet tipi kriterler de çalışmaya uyarlanabilecektir.

Abstract:
In this study, it is aimed to compare investment areas that are vital for real estate investment trust (REIT) investors and managers in terms of financial performance. Thus, a financial performance measurement model (Fuzzy Model for Financial Performance Mesurement / FM-FPM) that can be applied to the REIT industry and adapted to other industries has been put forward. Toward this aim, an efficiency ranking effort among investment areas of REITs was carried out by using two frequently and currently accepted methods in the literature, namely, fuzzy entropy weighting (FEW) and fuzzy axiomatic design (FAD). The FAD analysis was first performed, and then, its results were compared to those of FM-FPM. After determining financial ratios available in the literature, they were filtered by expert decision makers in the field through a survey, and polished by the author and coordinator of the thesis. Then, investments of companies in the REIT industry in Turkey were investigated, investment areas were composed,  and 7 leading REIT companies working on these investment areas were determined. The importance and functional requirements of financial ratios used as criteria were asked to industrial practitioners by means of a questionnaire, and the necessary data for the study were compiled. In addition, financial ratios were calculated using 5-year balance sheet, income statement, and cash flow statement data between 2017 and 2021. As a result, "Diversified Investments" took the first place among investment areas according to the FM-FPM method, followed by "Mixed Buildings (Shopping mall + luxury residence + business center)", "Warehousing", "Shopping Mall", and "Hotels", respectively. FM-FPM has its own steps and a hybrid structure that can be improved for both the REIT industry and different industries on a global scale. As a result, this study can guide analysts, REIT managers and investors. For the REIT industry, FM-FPM has been proposed as a multi-criteria decision making (MCDM) method, including a wide and appropriately examined criteria structure. Although tangible criteria were employed in the model, intangible criteria can also be used. Similarly, although benefit-type criteria are used in the model, cost-type criteria can also be adapted to the model.