Finansallaşma ve 2008 kriz dinamikleri açısından Türkiye-ABD gayrimenkul piyasasının karşılaştırmalı analizi
Comparative analysis of Turkey-US real estate market in terms of financialization and 2008 crisis dynamics
Yazar: SİNAN ARAMAN
Danışman: PROF. DR. MİTHAT ZEKİ DİNÇER
İstanbul Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İktisat Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2020
Konu: Ekonomi = Economics
Dizin: Amerika Birleşik Devletleri = United States of America ; Ekonomik kriz 2008 = Economical crisis 2008 ; Ekonomik kriz = Economic crisis ; Emlak piyasası = Real estate market ; Finansal kriz = Financial crisis ; Finansallaşma = Financialization ; Gayrimenkul sektörü = Real estates sector ; Konut piyasası = Housing market ; Konut sektörü = Housing sector ; Türkiye = Turkey

Özet:
Bu çalışma, 2002 sonrasında Türkiye gayrimenkul piyasasında yaşanan dönüşümü, 2008 öncesi ABD emlak piyasasının durumu ile karşılaştırıp, finansallaşma ve kriz dinamikleri açısından Türkiye'nin görünümünü genel hatlarıyla ortaya koymayı amaçlamıştır. Bu kapsamda, söz konusu amaca ulaşmak için tarihsel ve ampirik verilerden yararlanılmıştır. 
ABD'de emlak piyasasında yaşanan krizin belirleyicileri olarak; kârlı yatırım arayışı içinde olan küresel fonların konut sektörüne yönelmesi, hanehalkı borçlanmasındaki artış, düşük faiz politikası, asimetrik bilgilenme ve spekülasyon gibi değişkenlerin varlığı, Türkiye gayrimenkul piyasasında da etkin olduğu sonucuna ulaşılmıştır. Yine bu değişkenlerin 2008 öncesinde ABD emlak piyasında olduğu gibi, Türkiye gayrimenkul piyasasında da arz-talep ve fiyat-değer ilişkisinin bozulmasına yol açtığı saptanmıştır. Gayrimenkul sektöründe gözlemlediğimiz bu sonuçların yanısıra, Türkiye açısından makroekonomik verilerin işaret ettiği önemli sonuçlardan bir diğeri ise finansallaşma ve inşaat odaklı büyüme sürecinin özel sektörün artan dış borç stoku ile birlikte ekonomiyi daha kırılgan bir yapıya sürüklemiş olduğudur. 
Bununla birlikte, çalışmada, Türkiye'de gayrimenkul piyasasında olası bir krizin etkisini sınırlayan bazı faktörlerin bulunduğu gözlemlenmiştir. Gözlemlenen bu faktörler; zorunlu kentsel dönüşüm projelerinin varlığı ve sürekliliği, rant üretimi ve paylaşımı temelinde hazine arazilerinin transferinin kolay olması, ABD'ye göre menkul kıymetleştirme hacminin düşük olması olarak sıralanabilir. Bu durum, aynı zamanda Türkiye gayrimenkul piyasasının özgünlükleri olarak da açıklanabilir.

Abstract:
The aim of this study is to give general overview of transformation of the real estate market in Turkey after 2002 by comparing US real estate market before 2008, in terms of financialization and crisis dynamics. To achieve this goal, historical and empirical data are used. 
One of the most important results of this study is that global funds seeking profitable investment in the housing sector, an increase in household borrowing, a low interest rate policy, asymmetrical information and speculation have an impact on the crisis on the the real estate market in USA as well as on the real estate market in Turkey. It is also concluded that these variables have distorted the supply-demand balance and the price-performance ratio in the Turkish real estate market, like the US real estate market before 2008. In addition to these observation in the real estate market, another result indicated by macroeconomic data is that, the financialization and construction-oriented growth process has dragged the economy into a more fragile structure with the increasing foreign debt stock of the private sector in Turkey.
However, in this study, it was observed that there are some factors that limit the impact of a possible crisis in the real estate market in Turkey. These factors can be listed as obligatory urban transformation projects, easy transfer of treasury lands on the basis of rent and sharing, low securitization volume of housing compared to the USA. These can be seen as characteristic features of the real estate market in Turkey.