İstanbul'da yeni gelişen büyük ölçekli konut yerleşimlerinin değerlendirilmesi: Büyükçekmece ve Tuzla örnekleri
Evaluation of new large scale residential settlements in istanbul: The cases of Buyukcekmece and Tuzla
Yazar: EMRE TEPE
Danışman: PROF. DR. LALE BERKÖZ
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2010
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Kapalı konut siteleri = Gated community ; İstanbul = Istanbul

Özet:
İstanbul, 2000 yılı verilerine göre 10 milyonu aşan nüfusu ile Türkiye'nin en kalabalık şehridir. Marmara bölgesinin toplam nüfusunun %58'ini ve ülke nüfusunun ise %15'ini oluşturan İstanbul ili %90.69'lık kentleşme oranı ile de ülke çapında ilk sırayı almaktadır. Bu kentlileşmiş yapı getirileri olan ekonomik, sosyal ve kültürel alanlarda da ülke çapında başı çekmektedir.İstanbul, 1950 yılında 1 milyon nüfusu ve tarihi yarımadadaki merkezi iş alanı ile (Eminönü ve Beyoğlu ilçeleri) tek merkezli bir kent iken, 1973 yılında Boğaziçi Köprüsü ve çevre yollarının kullanıma açılması ile hızlı bir şekilde çok merkezli bir kente dönüşmüştür. Bunun en bariz örneği, eskiden Merkezi İş Alanı olarak işlev gösteren alanların Eminönü ve Beyoğlu ilçelerinde bulunmalarına karşılık yeni inşa edilen çevre yolları ile Maslak'ın yeni bir MİA olarak gelişmesidir. Bu gelişme sonrasında kentin tarihi çekirdek alanında bulunan MİA fonksiyonları Beşiktaş ? Şişli aksı üzerinde kentin kuzeyine doğru yönelmişlerdir. Bu süreçte Asya yakasında yeni bir alt merkez olarak Kadıköy ilçesinde gelişmeler görülürken bunun simetriğinde Avrupa yakasında Bakırköy ilçesinde hızlı bir şekilde alt merkez oluşumu gerçekleşmiştir. Bunların yanı sıra dönemsel ekonomik koşullar, insanların tercihleri, teknolojik imkânlar ve kentin ulaşım altyapısındaki gelişmeler özel araç sahipliliğini tetiklemiş ve bütün bu dinamikler kentin çok merkezli bir yapıya dönüşümünü hızlandırmıştır. Özellikle 1990larda yılında metropoliten alan boyunca şehirlerarası ve uluslar arası nitelikteki iki otoyolun bulunması ve bunun çevresindeki arazi değerlerinin düşük olması kentin gelişmesini kuzeye doğru yöneltmiş ve MİA alanları da yine bu arterler boyunca gelişmeye devam etmişlerdir (Dökmeci ve Berköz, 1994). Kentin çok merkezli yapıya dönüşü bir yandan yapılan köprüler ve ana arterler ile gelişirken, diğer yandan 1990 yılı sonrasında plan kararları ile de bu mekansal yayılma stratejisi desteklenmiştir. Alt Bölge Nazım Planında sanayi alanları, liman ve benzeri fonksiyonların kentin dış ilçelerine taşınması kapsamında kararlar alınmış ve bunlar yerel yönetimlerce uygulanmıştır.Desantralizasyon süreci ile kentin fonksiyon alanları kuzeye doğru yayılmaya başlamıştır. Düşük arazi fiyatları, geniş boş araziler, doğa ile iç içe bir yaşam olanağı, öncelikli yüksek gelir gruplarının taleplerinin bu alanlara yoğunlaşması ile birlikte kentin kuzey bölgelerinde hızlı konut gelişimini tetiklemiştir. 1999 Marmara depremi sonrasında İstanbul'un kuzey ve kuzey-doğuda bulunan arazilerine talep giderek artmıştır (BERKÖZ, 2006, 2007a ve 2007b). Deprem sonrasında 2001 yılında bankacılık sektörünün yeniden yapılandırılması ve merkezi hükümetin enflasyonu düşürme hedefleri gayrimenkul sektörüne hız kazandırmıştır. Özellikle 1990 sonrasında yabancı yatırımcıların İstanbul'u tercih etmeleri ile birlikte çok büyük ölçeklerde konut projeleri yapılmaya başlanmıştır.Gayrimenkul sektörü kent mekanlarını doğrudan ve/veya dolaylı açıdan etkileyen oldukça önemli bir sektördür. Örneğin konut sektörüne yapılan yatırımların arttırılması konutların hızla çoğalmasına ve kent mekanında düşey veya yatay olarak yayılmasına neden olurken diğer bir taraftan yatırımcıların üretken sektörlerden konut sektörüne doğru çekmektedir (Fulong, 2002). Bu durumun neticesinde kısmen ve bazen çoğunlukla düzensiz ve plansız konut alanları oluşmaktadır. Tabii ki bu durum ülkelerin ekonomik, politik ve planlama yaklaşımları ile ilişkilidir.Bu tez kapsamında, İstanbul'da 2000 yılından günümüze kadar geçen süreç içinde geliştirilen büyük ölçekli konut projelerinin kentin mekansal gelişimi üzerine etkilerinin saptanması ve bu konut projelerinin geliştirilmesi için mevcut imar planlarının revizyonunun yapılıp yapılmadığı incelenecektir.

Abstract:
According to 2000 Census data, Istanbul is the largest province of Turkey with its slightly more than 10 million inhabitants. With its current population, Istanbul Province contributes 58% of the total population of Marmara Region and 15% of the total country population. Furthermore, the province is the most urbanized urban area with its 90.69% urbanization rate, and parallel to these figures, the province is also leading Turkey?s economics, cultural and social fields.During the 1950s, Istanbul was a single core city with a population of 1 million and a CBD area located in historical peninsula (Eminönü and Beyoğlu districts). But, just after completion of construction of Bosporus Bridge and intercity motorways in 1973, Istanbul has experienced a shift to a multi-central city structure. The most obvious manifestation of this shift is the new Maslak CBD area development at cross section of motorways in northern part of the old CBD. The new CBD diminished the attractions of the old CBD and many CBD functions began to move to the north by following Beşiktaş ? Şişli axis. Simultaneously to these new center development, on the Asian side of Istanbul, Kadıköy district has rapidly become a sub-center and a similar development has been seen on the European side in Bakırköy district. In addition to that, economic conditions, personal preferences, technological potentials and transportation infrastructure have triggered car ownership and as a result, accelerated the shift to multi-central developments. Especially, in 1990s existence of intercity and international motorways created sufficient accessibility to the low price lands which are available for new urban uses in northern part of Istanbul. And as a clear result of this development, the city began to move into northern fringes. At the same time CBD areas also followed these new northern axises (Dökmeci and Berköz, 1994). The transformation of Istanbul to multi-central urban structure was supported by both new bridges and motorways connections and also planning strategy regarding spatial urban sprawling idea. Under the scope of Sub-Region Master Plans, decision makers agreed on decentralization process of urban functions such as relocating industrial areas, ports and similar uses to peripheral districts; and these planning decisions was realized by local governments.Decentralization process initiated a movement through north direction of metropolitan area. In the northern part of the metropolitan area, low price and vacant lands which provides good opportunities for especially high income families within natural beauties increased investments in housing sector in urban fringes. Furthermore, after 1999 Marmara Earthquake, northern parts of Istanbul, which is further away from Marmara fault line, became more attractive locations for new housing developments (Berköz, 2006, 2007a and 2007b). Especially in 2001, restructuring of banking sector and decrease in interest rates provided sufficient market development for real estate sector. In addition to that, Foreign Direct Investments started to take part in housing developments in Istanbul and as a clear result of these developments, housing projects started to spread all around Istanbul Metropolitan Area.Real estate sector is an important dynamic in terms of urban spatial development. There is a direct and/or indirect relationship between real estate sector and urban spatial development. For instance, while increase in housing sector provides rapid housing units production with results in vertical or horizontal spatial development, on the other side this huge demand in housing market also start to collect investments from more productive sectors (Fulong, 2002). This rapid development sometimes ends up with unorganized and unplanned housing areas. This situation, certainly, is directly related with the country?s economic, politic and planning approaches.This thesis will evaluate effects of the large scale housing developments which have been occurring since 2000 on urban spatial development, and will also evaluate how these housing projects were organized in legal planning procedure.