Gayrimenkul mevzuatı kapsamında yasal süreçler ve elektronik imza ile yapı ruhsatı uygulama önerisi
Legal processes under real estate legislation and proposal to apply a building license with an electronic signature
Yazar: ÖMER YAĞCI
Danışman: DOÇ. DR. KEREM YAVUZ ARSLANLI
İstanbul Teknik Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2021
Konu: Bilim ve Teknoloji = Science and Technology ; Hukuk = Law ; Mimarlık = Architecture
Dizin: Elektronik belediyecilik = Electronic municipality ; Elektronik imza = Electronic signature ; Elektronik İmza Kanunu = Electronic Lignature Law ; Gayrimenkul geliştirme = Real estate development ; Yapı izni = Building license ; Yapı ruhsatları = Construction permits ; Yapı yönetmelikleri = Building regulations ; İmar Kanunu = Building Law ; İmar hukuku = Zoning law ; İstanbul-Zeytinburnu = İstanbul-Zeytinburnu

Özet:
Gayrimenkul geliştirme projesi kapsamında bir yapının üretilebilmesi için şantiyedeki inşai faaliyetler dışında imar durumu alınması, yapı ruhsatı alınması gibi bir takım yasal işlemlere de ihtiyaç duyulmaktadır. Planlama süreci ile başlayan işlemler parsel üzerinde bina varsa riskli yapı tespiti ve yıkım işlemleri, ardından yapı ruhsat işlemleri, bina yapımı sırasında yapılması gereken resmi işlemler ve kontrol işlemleri, işin tamamlanmasına müteakip yapılan iskân işlemleri ile devam etmekte ve kat mülkiyeti süreci ile de tamamlanmaktadır.
Gayrimenkul geliştirme süreçleri içerisinde en önemli ve karmaşık süreç yapı ruhsatı sürecidir. Yapı ruhsat aşamasına kadarki birçok sürecin çıktısı, yapı ruhsat sürecinde girdi olarak kullanılmakta, ayrıca birbirine bağlı ve birbirini izleyen işlemlerle beraber birbirinden ayrı işlemleri de barındırmakta olduğundan ve bu işlemlerin her biri de belli bir zaman alacağından aynı anda farklı kanallardan birçok işlemi beraber yürütmek gerekmektedir.
Gayrimenkul geliştirme süreçlerinde yapı ruhsatı süreci gibi birçok süreç ile karşı karşıya kalınmakta ve hâlihazırdaki sistem kamu kurumlarına gidiş gelişlerle gereksiz zaman kaybına, alınan fiziksel çıktılar ile gereksiz kâğıt kaybına ve fiziksel arşivleme yapılması sebebiyle de kurumlarda mekan problemine sebep olmaktadır.
Gayrimenkul geliştirme ile ilgili gerek yapı ruhsatı olsun gerek diğer yasal işlemler olsun hâlihazırdaki uygulamalar oldukça karmaşık ve uzun süreli işlemleri barındırmaktadır. İşlemi yapacak her kamu kurum ve kuruluşunda iller bazında, ilçeler bazında hatta aynı birimdeki iki memur bazında bile, aynı mevzuata tabi olunsa dahi birçok farklı uygulamaların yaşandığı görülmektedir. Yaşanan bu olumsuzluklar süreç içerisindeki paydaşlar olan; arsa sahibini, yapı müteahhidini, yatırımcıyı, mimar- mühendis gibi teknik elemanlar ile işlemi yapacak kamu görevlilerini oldukça yormakta ve yapılacak her işlem için sil baştan tekrarlanmaktadır.
Bu süreçte kamu kurum ve kuruluşlarına defalarca gidilmekte, işlemlerin yapılabilmesi için istenilen bilgi-belge ve projeler çıktı alınarak kâğıt ortamında sunulmaktadır. Büyük ölçüde zaman ve kâğıt israfına neden olan, kurumlarda fiziksel arşivleme problemi oluşturan ve kurumlardaki farklı uygulamalar ile gayrimenkul geliştirme paydaşlarının bu süreç içerisinde gereksiz yıpranmasına sebebiyet veren bu durum "kişiden sisteme" geçmeyi zorunlu kılmıştır.
Tezde, kişiden sisteme geçebilmek amacıyla bir taşınmaz üzerinde gayrimenkul geliştirmek için gerekli olan tüm yasal süreçlere değinilmiş, süreçlere ilişkin iş akışları oluşturulmuş ve nihayetinde de gayrimenkul geliştirme sürecindeki işlemlerin önemli bir adımı olan yapı ruhsatının elektronik imza ile uygulanması denenmiştir. Tezde, öncelikle hâlihazırdaki hantal yapı anlatılmış ve karşılaşılan problemlere değinilmiş, sonrasında elektronik imza ile bu süreçleri iyileştirebilecek bir sistem oluşturulmaya çalışılmıştır.
Gayrimenkul geliştirme süreçleri arasından örnek olarak seçilen ön proje onayı, yıkım ruhsatı ve yapı ruhsatının elektronik imza ile uygulama önerisinde dikkate değer şekilde yol kat edilmesine rağmen yapı ruhsatı ve yıkım ruhsatının oluşturulduğu, İçişleri Bakanlığı uhdesinde kalan Mekânsal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) sisteminde ve meri mevzuatta bir takım problemlerle karşılaşılmıştır. Tezde, karşılaşılan bu problemlere değinilerek bu problemlerin nasıl çözümlenebileceğine dair önerilere yer verilmeye çalışılmış olup elektronik imza ile yapı ruhsatına geçebilmek için mevzuatta ve MAKS sisteminde yapılması gereken güncellemeler belirtilerek, elektronik imza ile yapı ruhsatı sisteminin ülke çapında daha da yaygın hale gelebileceği hususu ele alınmıştır.
Mer'i mevzuatta ve MAKS sisteminde yapılacak değişikliklerle elektronik imza ile yapı ruhsatı sisteminin yürürlüğe girmesinden sonra ilerleyen dönemlerde gerekli altyapının oluşturulmasıyla blok zincir (blockchain) ve BIM (Building Information Modeling) teknolojilerinin de yapı ruhsatı veya gayrimenkul geliştirmedeki diğer yasal süreçlerde kullanılabileceği ve yaygınlaşabileceği öngörülmüştür.

Abstract:
A real estate development project; starting with the planning process, the building licensing process, the construction construction-control process, the construction process continues with the settlement process with the completion of the construction according to the project and is completed with the establishment of the condominium. In addition to the construction process on the construction site, a number of legal actions such as obtaining a zoning status and obtaining a building license should be carried out about utilization of any real estate in the specified processes or in the construction activities to be carried out on the real estate.
The most important and complex process in real estate development processes is the building licensing process. Since the output of many processes up to the building licensing stage is used as input in the building licensing process, it also includes interconnected and successive processes as well as separate processes, and since each of these processes will take a certain amount of time, it will be required to carry out many transactions together through different channels at the same time.
Real estate development processes are faced with many processes such as building license process and in the current system, unnecessary loss of time associated with commutes to public institutions, unnecessary loss of paper based on physical outputs received and space problems are caused in institutions due to physical archiving.
Whether it is a building permit or other legal transactions related to real estate development, the current applications are very complex and contain long-term transactions. It is seen that every public institution and organization that will carry out the procedure has many different practices on the basis of provinces, districts and even on the basis of two civil servants in the same unit, even if they are subject to the same legislation. Such emergent negativities could be very exhaustive for the stakeholders in the process; the landowner, contractor, investor, architect, engineer and public servants and lived all over again for every transaction to be carried out.
In this process, public institutions and organizations are visited many times and the information-documents and projects requested for the processing are obtained and presented in paper environment. The transition from "person to system" has become essential in order to improve this situation, which causes a large waste of time and paper, creates physical archiving problems in institutions and causes unnecessary wear and tear of real estate development stakeholders with different applications in institutions.
In the thesis, all legal processes necessary to develop a real estate on a real property are mentioned in order to move the procedure to a system by taking from person. On this purpose workflows related to the processes were established and ultimately the implementation of the building license, which is an important step in the real estate development process, was tried to be applied with electronic signature.In the thesis, first of all, the cumbersome structure of the current system is explained and the problems encountered are addressed, and then a system is tried to be created that could improve these processes with electronic signature. 
Although the preliminary project approval, demolition license and building license selected as examples of real estate development processes have come a remarkable way in the proposal to implement the electronic signature, the system envisaged is not actively used due to the fact that facing a number of problems with the Spatial Address Registration System (MAKS) system which the building license and the demolition license are created in and meri legislation that remained under The Ministry of Interior.
In the thesis, it is tried to include suggestions on how to solve these problems by addressing these problems and the improvements to be made in the legislation and MAKS system in order to move to the building license with electronic signature are mentioned and the issue that the building license system could become more widespread throughout the country with electronic signature is discussed.
With the projected system, electronic signature for all processes in real estate development without unnecessary commutes to institutions; In the desired location, documents and projects can be signed electronically at any time without time limitation if the signature is required, and transactions can be carried out faster and more comfortably without the aforementioned negativity.
After the introduction of the building license system with electronic signature with changes to mer'i legislation and MAKS system, the blockchain system can be used and widespread in building license or other legal processes in real estate development by creating the necessary infrastructure in the future.