Gayrimenkul değerleme ve ahp yöntemiyle konut değerini belirleme metodu
Real estate valuation and the determining the value of dwellings with ahp method
Yazar: AHMET ŞERİF YILMAZ
Danışman: DOÇ. DR. GÜRKAN EMRE GÜRCANLI
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / İnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı / Yapı İşletmesi Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2017
Konu: İnşaat Mühendisliği = Civil Engineering
Dizin: Analitik hiyerarşi süreci = Analytical hierarchy process ; Emlak değerlemesi = Real estate evaluation

Özet:
Gayrimenkul değerleme sektörü, son yıllarda ciddi bir oranda gelişim göstermekte ve her geçen gün daha fazla nitelikli gayrimenkul değerleme uzmanına ihtiyaç duyulmaktadır. Ayrıca uzmanların hazırladığı raporların da değer bakımından tutarlı olması sektör açısından önemli bir ihtiyaç olarak görülmektedir. Bu çalışmada, konut için hazırlanan ekspertiz raporlarında kullanılabilmesi amaçlanan bir metod geliştirilmiştir.
Çalışma altı bölümden oluşmaktadır.
Bu çalışmanın birinci bölümünde çalışmanın temelini oluşturan ve mülkiyet kavramıyla değeri anlaşılan gayrimenkul ile ilgili tanımlamalar yapılmıştır. Ayrıca çalışmanın amacıdan ve kapsamından bahsedilmiştir. Benzer konularda yapılmış olan bilimsel çalışmalar ile ilgili olarak literatür araştırması yapılmıştır.
İkinci bölümde ise çalışmanın temelini oluşturacak olan gayrimenkul değerleme ile ilgili kavramlar açıklanmış, değer kavramlarının farklılıkları anlatılmıştır. Ayrıca gayrimenkul değerleme uzmanı ile ilgili tanımlamalar ve gayrimenkul değerleme uzmanının uyması gerektiği kurallar açıklanmıştır. Değer tahmininin adaletli bir şekilde yapılması için gerekli kurallar anlatılmıştır.
Üçüncü bölümde, gayrimenkul değerleme adımları ve yöntemleri açıklanmıştır. Konut değerleme raporunun sağlıklı olarak sonuçlanabilmesi için gerekli olan adımlar, krediyi kullanacak olan müşterinin kredi başvurusundan raporun hazırlanmasına kadar anlatılmıştır. Ayrıca gayrimenkul değerleme sektöründe, birçok ülkede kabul görmüş olan gayrimenkul değerleme yöntemleri açıklanmıştır.
Dördüncü bölümde, Analitik Hiyerarşi Yöntemi'nin aşamaları, hiyerarşik yapının kurulabilmesi için gerekli kritler ve yöntem ile ilgili formüller anlatılmıştır.
Beşinci bölümde, gayrimenkul değerleme yöntemlerine alternatif olarak AHP yöntemi yardımıyla değer tahmin metodunun doğrulanması için konunun uzmanı olan gayrimenkul değerleme uzmanlarıyla anket çalışması yapılarak, konut değerine etki eden faktörlerin tespiti yapılmış ve çıkan sonuçlar AHP yönteminin ihtiyaç duyduğu karşılaştırmalar için tekrar uzmanlara gönderilmiştir. Çıkan sonuçlar Expert Choice programıyla ve gerekli olan emsal konutlar kullanılarak değerlendirilmiştir. Çalışılan bu metod ile emsal konut bulunamayan bölgelerde değerin doğru tahmin edilmesi sağlanmak istenmiştir. Geliştirilen metodun daha doğru sonuçlar vermesi için, gayrimenkul değerleme uzmanının tecrübeli ve bölgeye hakim olması gerektiği de belirtilmiştir.
Son bölüm olan sonuç kısmında, bulunan metodun alternatif bir metod olarak kullanılıp kullanılamayacağının tespiti için tutarsızlığı irdelenmiştir. Geliştirilen metodun, gayrimenkul değerleme uzmanının bölgeye olan hakimiyetinin olması durumunda gayrimenkul değerleme yöntemlerine alternatif olabileceği ve kullanılabileceği tespiti yapılmıştır. Son olarak, çalışmada önerilen ve gayrimenkul değerleme yöntemlerine alternatif olan metodun hangi yönlerinin geliştirilebileceği konusunda önerilerde bulunulmuştur.

Abstract:
The sector of real estate valuation has considerably been developing in recent years and the need of qualified real estate appraisers has been increasing day by day. In addition, the consistency of the reports prepared by the appraisers is considered as an important necessity. In this study, a method has been developed in order to be used in appraisal reports for dwellings.
This study contains six chapters.
In the first chapter, the descriptions related to the real estate, which is the basic of the study and is valued with the concept of property, are made. Furthermore, the aim and the extent of the study are mentioned. Literature research related to the scientific studies carried on similar subjects is done.
In the second chapter, the concepts related to real estate valuation which forms the basis of the study are explained, the differences between the concepts about value are mentioned. In addition, the descriptions about real estate appraiser and the rules that the appraisers have to obey are explained. The necessary rules for a fair value assumption are mentioned.
In the third chapter, the steps and methods of real estate valuation are explained. The steps that are necessary to accomplish the valuation report truthfully are mentioned in details from the customer's credit application to preparation of the report. The methods of real estate valuation which are well accepted in many countries are explained, as well.
In the fourth chapter, the stages of analytic hierarchy method and the formulas about necessary criteria and way of establishing the hierarchic structure are mentioned.
In the fifth chapter, the determination of the factors effective on the value of a dwelling is done by conducting a questionnaire study with the real estate appraisers who are relevant experts in order to confirm the valuation way with the help of AHP method as an alternative to the other real estate valuation methods. The results are sent to the appraisers again to make the comparisons which are needed in AHP method. The results are evaluated with using expert choice programme and the precedent dwellings. With the help of this method, it is aimed to provide the true valuation in the areas in which precedent dwellings cannot be found. It is stated that the real estate appraiser have to be experienced and be proficient in the area.
In conclusion chapter, the inconsistency of the new method is examined in order to determine whether it can be used as an alternative method. It is confirmed that this reformed method can be an alternative to the other real estate valuation methods in case the appraiser is proficient in the area. Finally, suggestions about which aspects of the proposed method can be developed are made.