Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin gereksinim sebebiyle sona ermesi
Termination of the contract for residential and roofed workplace rentals due to the requirements
Yazar: ALİ FUAT YILDIRIM
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ MÜKERREM ONUR BAŞAR
İstanbul Sabahattin Zaim Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Özel Hukuk Ana Bilim Dalı / Özel Hukuk Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2021
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Kira = Rent ; Kira sözleşmesi = Lease agrement ; Konut = Dwelling house ; Sözleşmeler = Contracts ; Sözleşmeyi sona erdirme hakkı = Contract termination rights ; İşyeri = Work place

Özet:
Çalışmamızın konusu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda 350/1.1.maddesinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kiraya veren tarafından gereksinim sebebiyle sona ermesidir. Bu çalışma kapsamında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun ilgili hükümleri ile yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri karşılaştırma yapılarak; konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümlerin uygulama alanının kapsamı, kira sözleşmelerinin konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle sona erme halleri, sona ermenin hüküm ve sonuçları özellikle yeniden kiralama yasağı, Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemeleri kararları ve doktrindeki görüşler ışığında ayrıntısıyla incelenmiştir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin hükümler özellikle zayıf konumda olan kiracıyı koruma amacı güden hükümlerdir. Bu amaçtan esinlenilerek gerek uygulamada gerekse doktrinde konut ve çatılı işyeri gereksinim sebeplerinin; gerçek, samimi, zorunlu olması gerektiği kabul edilmiştir.

Gereksinimi olmadığı halde haksız olarak kira sözleşmesini sona erdiren kiraya verenlerin kötü niyetli hukuki işlem ve eylemlerini önlemek için yeniden kiralama yasağı (TBK m. 355) öngörülmüştür. Ancak Yargıtay ve Bölge Adli Mahkemeleri yeniden kiralama yasağını dar yorumlayarak yasağın uygulanabilmesi için gereksinim sebebiyle tahliyenin mahkeme kararı ve icra yoluyla gerçekleşmesi şartını aramıştır. Kiracıların ise yeni düzen kurmuş olması ve uğraşmak istememesi gibi nedenlerle yeniden kiralama yasağı (TBK m.355) hükümlerinin uygulaması zorlaşmıştır. Bu sebeplerden dolayı gereksinim sahiplerinin gereksinim nedenlerinin gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığının daha titiz denetlenmesi gerekmektedir.

Abstract:
The subject of our study is the termination of the contract by the lessor due to the requirement of the house and roofed workplace rents regulated in the article 350/1.1. of the Turkish Code of Obligations numbered 6098 . Within the scope of this study, by comparing the relevant provisions of the Turkish Code of Obligations No. 6098 and the repealed Law No. 6570 on Real Estate Rents; The scope of application of the provisions specific to housing and roofed workplace rents, the conditions of termination of the lease contracts due to the need for housing and workplace, the terms and consequences of the termination, especially the prohibition of re-lease, the decisions of the Supreme Court, Regional Courts of Justice and the opinions in the doctrine were examined in detail.

The provisions on residential and roofed work place lease agreements are particularly those intended to protect the tenant who is in a weak position. Inspired by this purpose, both in practice and in donktr, the reasons for housing and roofed workplace need; It was accepted that it should be real, sincere, compulsory.

The prohibition of re-lease (TBK Art. 355) has been stipulated in order to judge the malicious acts and actions of the lessor who unfairly terminate the lease, if necessary. However, the Supreme Court and Regional Courts of Justice interpreted the prohibition of re-lease narrowly and sought the condition of enforcement and court decision of the applicable eviction in order to apply the prohibition. On the other hand, the implementation of the provisions of the prohibition of re-lease (TBK art. 355) has become difficult due to the reasons such as that the tenants have established a new order and do not want to deal with it. For these reasons, it is necessary to

check more meticulously whether the reasons for the needs of the needy are real, sincere and obligatory.

Key Words: Housing Concept, Roofed Workplace Concept, Housing Requirement, Workplace Requirement, Re-Rent Prohibition