Kentsel dönüşüm ve yenileme uygulamalarında mekan ve aktörler arası ilişkiler
Comparitive study of urban renewal projects in Istanbul; case study: Sulukule, Tarlabasi, Fener-Balat and Fikirtepe area
Yazar: PELİN BİNİCİ
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ MEHMET ALİ YÜZER
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2018
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Metropolitan kentler sahip oldukları yapı stoku ve imkanlar ile kentsel yenileme ve dönüşüm açısından büyük bir potansiyele sahiptir. Sürdürülebilir kentsel çevreler oluşturmak üzere gündeme gelen kentsel dönüşüm/yenileme eylemleri bugun yaşanan süreçte birçok problemi de beraberinde getirmektedir. Dünyada İngiltere'de sanayi devrimi sonrasında başlayan kentsel dönüşüm, II. dünya savaşı sonrası bombalanan şehirlerin yeniden inşa edilmesi ile devam etmiştir. Türkiye'de 1950 sonrası başlayan ekonomik büyüme ve Anadolu'dan gelen göçler, özellikle metropolitan kentlerin hızla büyümesine ve gecekondulaşmasına yol açmıştır. İstanbul'da kent çeperindeki hazineye ait boş araziler ve kent merkezinde işgücüne yakın konumda yer alan bölgeler gecekondu mahallelerine ve çöküntü alanlarına dönüşmüştür. Bu mahalleler yerel ve merkezi yönetimlerce tarihi çevrenin korunması, bölgenin gecekondu yapılanmasından temizlenmesi, ıslah edilmesi, vb. amaç olarak tanımlanan ifadelerle kentsel yenileme alanı ya da riskli alan ilan edilerek yenilenmektedir. Yöntem olarak da sağlıklaştırma, apartmanlaştırarak yeniden yapılandırma ya da yıkıp yeniden yapma biçiminde yapılan kentsel müdahaleler kentin ve içinde barınanların da yaşam şeklini etkilemektedir. Sadece halkın yaşam şekli değil aynı zamanda tarihi ve kültürel değerlerin korunup korunmadığı, finansmanın nasıl sağlandığı,  halkın yerinde kalıp kalmadığı, proje sürecinde katılımın olup olmadığı, aktörlerin proje sürecindeki tutumları ve çöküntü alanlarına hangi yasalarla müdahale edildiği önem arz etmekte; kent mekanı tüm bunlara bağlı olarak dönüşmektedir. Bu dönüşüm; fiziksel, ekonomik, sosyal ve hukuksal boyutlarıyla incelenmesi gereken bir konudur. Kent kimliği ve içinde barınanların yaşamı yapılan müdahaleler üzerinden şekillenmektedir.
Bu tezin kapsamındaki konulardan biri karmaşık ekonomik ve sosyal süreçlerin sonucu gitgide büyüyen, değişen ve neoliberal politikaların kent mekanına etkisiyle şekillenen kentsel alanda çöküntü haline gelmiş bölgelerde, tarihi çevre ve afet riskli alan özelinde; kentsel yenileme ve dönüşüm sürecinde gayrimenkul yatırımcıları, firmalar, kentsel dönüşüm/yenileme mahallelerinde yaşayanlar, belediyeler, bakanlık ve diğer paydaşlar açısından kentsel dönüşüm/yenileme uygulamalarına bir altlık oluşturmaktır. 	Ayrıca proje süresinde, mevzuatta, finansmanda, katılımcılıkta, tarihi çevrelerin korunmasında kısacası hedeflerin gerçekleşmesinde karşılaşılan sorunları ve çelişkileri ortaya koyarak analiz etmektir. Çalışmada, kentsel yenileme/dönüşüm sorunsalına tüm bu sayılan aktörlerin perspektifinden bakarak beklentilerin karşılandığı ortak bir bakış açısı oluşturmak hedeflenmiştir. Bu amaçla tez kapsamında yüzyüze yapılan mülakatların sonuçlarına dayanarak İstanbul'da yer alan ve kamuoyunun ilgisini çeken dört mahalle özelinde,  aktörlerin yenileme uygulamalarına yönelik yaklaşımları analiz edilerek değerlendirilmiş, Türkiye'de kentsel yenileme/dönüşüm örnekleri üzerinden yaşanan deneyimler ve sonrası bu yaklaşımlar doğrultusunda irdelenmiş, kentsel dönüşüm/yenileme sürecinin sonunda ekonomik, fiziksel, sosyal ve hukuki boyutlarıyla sürdürülebilir kentsel yenileme sürecinin altlığını oluşturacak çıkarımlara ulaşılabilir mi sorusunun yanıtı aranmıştır.
Kullanılan yöntem: Kentsel Dönüşüm/yenileme uygulamalarına dair süreçler,  Sulukule Yenileme Projesi, Tarlabaşı Kentsel Yenileme Projesi, Fener-Balat kentsel yenileme projesi ve Fikirtepe Kentsel dönüşüm projeleri örneklemlerinde incelenmiş, proje sürecinde yer alan aktörlerle yapılan yüzyüze görüşmelerle değerlendirilmiştir. Aktörler idari, özel ve sosyal aktörler olarak 3 grupta incelenmiş ve her üç grubun yetkilileri ile kişisel görüşmeler yapılmıştır. Alınan yanıtlar, şematik bir gösterimle tablolaştırılıp aktörler açısından değerlendirilmiştir.
Ulaşılan sonuç: Yenileme uygulama süreçleri eğer doğru adımlarla yürütülürse,  yalnız rant üzerinden gayrimenkul yatırımcılarının hedeflerini gözeterek değil aynı zamanda yerel yönetimlerin ve mahalle sakinlerinin katılımıyla sosyal ve ekonomik dönüşümün de sağlandığı kentsel dönüşüm uygulamaları gerçekleşmektedir. Mahalle sakinlerinin yerinden edilmeden, gayrimenkul yatırımcısı açısından karlı, yerel yönetimler ve merkezi yönetim tarafından halkın ihtiyaçlarını gözeten projelerin gerçekleştirilmesi için yenileme uygulamalarının fiziksel, ekonomik, sosyal ve hukuki boyutlarıyla ele alındığı sürdürülebilir bir yaklaşımın geliştirilmesi gerektiği sonucuna varılmaktadır. Tarihi çevrelerde tüm araçların tamamen yasaların verdiği yetkilerle özel sektör eline bırakılmadan; idari yönetimlerin tarihi çevreyi ve mahalle dokusunu koruma ve kamu yararı için kaynak ayırdığı ve böylece tarihi çevrelerin korunduğu projeler yapılabilmektedir. Afet alanlarında ise mülk sahiplerinin ihtiyaçlarını dikkate alan, idari yönetimin mülk sahibi ve yüklenici arasında çıkan çatışmada projenin finansmanı ve mülkiyet durumlarından kaynaklı sorunlara yasal altlıklar oluşturarak müdahale edebileceği, yaşayanların yerinden edilmeden ve tüm proje sürecine katılımlarınının sağlanmasıyla yenileme projelerininin kurgulanmasının bir ihtiyaç olduğu ortadadır. Ayrıca kiracıların yenileme uygulamalarında mahallelerini terk etmelerinin önüne geçmek için yeni stratejilerin geliştilmesi gerektiği ve bunun üzerine başarılı, sürdürülebilir, halkın katılımıyla kurgulanan ve finansal çözümlerin getirildiği dünya örneklerinin incelenebileceği sonucuna varılmaktadır.

Abstract:
Metropolitan cities have a great potential in terms of urban renewal and transformation, as well as the structures and facilities they have. It describes a restructuring process that covers the entire city. 
Urban transformation / renewal actions that come to the forefront to create sustainable urban environments, livable urban infrastructure bring many problems in the current process. The urban interventions affect the way of life citizens of the city and the conversion made through the ruins destroys the nature, take away the living spaces of people and intervenes under the name of urban renewal with a distant understanding of participation. The identity of the city is shaped by the interventions made. The urban transformation that started in the world after the industrial revolution in the world, II. continued with the rebuilding of cities that were bombed after the world war. Starting economic growth and migrations from Anatolia in Turkey after 1950, especially in metropolitan cities has led to the rapid growth and squatters. Illegal, unplanned and unhealthy settlements have increased gradually due to insufficient legislation and vacancies in terms of zoning, and later in the election period, zoning expropriations have been legalized in the election periods. The city has been exposed to problems in terms of infrastructure and transportation, unqualified, unhealthy and low quality.
Today, cities have become centers of attraction with industrialization and economic growth. As a result of complicated economic and social processes, a number of problems emerge in cities that are growing, developing, populating and experiencing immigration. In İstanbul, the empty spaces of the treasury around the city and the areas near the workforce in the city center have been transformed into slum areas and depression areas. These neighborhoods are protected by the local and central administrations, protecting the historical environment, clearing the area from the slum structure, the objectives defined as the urban renewal area or the risky area are renewed.
As a method, urban interventions in the form of sanitation, restructuring by building or demolishing and rebuilding affect the way of life of the city and its residents. It is important not only how people live but also how historical and cultural values are preserved, how financing of renewal projects are provided, whether the users of the region continue to live in renewal areas, whether they participate in the project process, the actors' attitudes in the project process and with which laws the renewal areas change physically. Urban space is transformed according to all these conditions. This transformation contains physical, economic, social and legal aspects. That should be considered. The identity of the city and the lives of its residents are shaped by the interventions made.
In the study, it was aimed to create a common point of view for urban renewal / transformation problem by looking from the perspective of all the stakeholders. four neighborhoods in particular attracted for this purpose are chosen and representatives of stakeholders are chosen for an interview  face to face.  Based on the interview, the results are compared in four chosen urban renewal areas that takes the attention of public in İstanbul. Analyzing the approach of actors to renewal applications, urban renewal in Turkey / experience that took place over conversion samples, these analyzies are discussed and looked for an answer to the question whether the transformation / renewal process can be successed at the end of the sustainable urban renewal process considering economic, ecological, social and legal dimensions .
In Turkey urban renewal projects started in Ankara with Dikmen and Portakal Çiçeği Vadisi projects that were held with municipalities to solve the slum area problems. In year 2006 Sulukule Urban Renewal area is chosen for renewal and it is the first example in Turkey that we see the final results of the implementation in a historic slum area. It is renewed according to law number 5366 that covers the renewal needed  historic sites. After that Tarlabaşı and Fener-Balat regions are declared for renovation areas by municipalities. 
The development legislation of our zoning legislation did not define a zoning law specific to urban transformation until the end of 2012. After the 1999 Marmara earthquake, urban renewal concept became an important issue and the Urban Transformation Law numbered 6306 issued in 2012, urban transformation legislation began to be implemented in Turkey, this law is especially importanat for disaster-risked areas. On the central government side, the Ministry of Environment and Urbanization and TOKI have emerged as actors of urban transformation / renewal practices as district municipalities, investors and neighborhood residents on the part of local governments.
In addition, it aims to analyze the problems and contradictions encountered in the economic, physical, social and legal aspects of the objectives of the project, legislation, financing, participation, protection of historical environments
In disaster areas, there is a need for reconstruction projects in the conflict between administrative owner, owner and contractor, taking into account the needs of property owners in disaster areas, by interfering with the funding of the project and creating legal grounds for problems arising from ownership situations, ensuring the participation of the residents and the entire project process. Moreover, in order to prevent tenants from leaving their neighborhoods in renewal applications, new strategies need to be developed, and the result is that the world examples of successful, sustainable, publicly-funded, and financial solutions can be examined.
The thesis tries to find answer to the question below,
Do the historical and disaster-risked urban renewal areas in Turkey have problems in terms of features they have such as being in a historical valued area, or having risks of disasters? Do they have different problems according to stakeholders' approach to urban renewal projects, their roles, aims, priorities, and needs?
Considering all these differences can we define a sustainable urban renewal process which includes social, physical, economic and legal dimensions and considering the needs of all stakeholders?
According to this question that is surveyed , the hypothesis below is designed,
In Turkey, historical places and disaster-risked places are considered to urban renewal process because of the quantities they have. Usually the social, economic or physcical dimensions of urban renewal process are ignored. But renewal process when it is defined with the features it has and its stakeholders,  has more than one dimension that has to include all these physical, social, economic dimensions.
The actors' expectations,  targets,  roles are different in all renewal neighborhoods because of the specific quantities the neighborhoods have. The success of an effective renewal project can be supplied not only by the physical transformation of the neighborhood but also considering the needs of all the stakeholders, fancied with those living in the neighborhood, creating partnerships between stakeholders, protecting the historical areas, and catching sustainability aims considering physical,, social, economic dimensions. Evaluating the needs of the stakeholders, and their approaches to renewal projects,  a common view meeting the expectations should be created.
To test this hypothesis, comparison method is used. 4 neighborhoods and 12 stakeholder representatives are chosen in İstanbul urban renewal areas. These 4 neighborhoods that are attracting the public attention are Sulukule, Fikirtepe, Tarlabaşı and Fener-Balat renewal areas. 3 of them are in historic site and one of them is in a disaster-risked area in İstanbul. All of them are located in central areas of İstanbul. Sulukule urban renewal area is considered in urban renewal process in year 2006. After that Fener-Balat and Tarlabaşı renewal projects are implemented. Finally Fikirtepe disaster risked area started urban renewal process in year 2012 and it still continues the implementation process.
Urban Regeneration / renewal processes, Sulukule Regeneration Project, Tarlabaşı Urban Renewal Project, Fener-Balat urban regeneration project and Fikirtepe Urban Regeneration Project were examined and evaluated with face-to-face interviews with the actors involved in the renewal process. Urban Transformation / renewal applications will be evaluated through interviews with stakeholders in Sulukule, Fener-Balat, Tarlabaşı and Fikirtepe Urban Renewal districts. In Sulukule, Tarlabaşı and Fener-Balat districts municipalities, in Fikirtepe Environment and Urban Ministry are the administrative actors that implement the projects according to laws numbered 5366 and 6306.Actors were examined in three groups as administrative, private and social actors, and personal interviews were held with the authorities of all three groups. The representatives of these authorities are the headman of the real estate firms, project managers in municipalities and ministries. headman of the neighborhoods and associate representatives in neighborhoods.The responses were tabled with a schematic presentation and assessed in terms of actors.
The conclusion: If the renewal implementation process is carried out in the right steps, urban transformation applications are realized not only by observing the targets of real estate investors through rent but also by social and economic transformation with the participation of local governments and neighborhood residents. The achievement of a sustainable approach to ecological, economic, social and legal aspects of renewal practices should be developed for the realization of profitable, local governments and central governments' projects that respect the needs of the people, without the inhabitants of the neighborhood, in terms of real estate investors. In historical circles all the vehicles are not left to the private sector with the authorities given by the laws completely; Administrative administrations can allocate resources for conservation of the historic environment and the neighborhood and for the public good so that the projects protected by historical environments can be made.