Çevre yolu-mülkiyet ilişkilerinin imar hakları açısından incelenmesi ve arazi düzenlemesi yaklaşımıyla bir model önerisi
To Investigate highway-property relations in respect of zoning rights and to propose a mode using land readjustment approach
Yazar: BAYRAM UZUN
Danışman: PROF.DR. TÜRKAY TÜDEŞ
Karadeniz Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2000
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry
Dizin: Arazi yeniden düzenleme = Land readjustment ; Kamulaştırma = Expropriation ; Mülkiyet hakkı = Property right ; Çevre yolları = Ring roads ; İmar planları = Zoning plans

Özet:
ÖZET Karayolu yol ağlan bir ülkenin en önemli gelişmişlik göstergelerinden biridir. Yapımı kamu sorumluluğunda bulunan bu tür yollara, yıllık toplam sabit sermaye yatırımının %15-%30 u arasında yüksek bir pay ayrılmaktadır. Yol yapım maliyeti analizi yapıldığında, çevre yollarında kamulaştırma maliyetinin hemen hemen yol yapım maliyeti düzeyine çıktığı görülmektedir. Diğer taraftan ulaşılabilirlik kolaylığı nedeniyle kentsel gelişmeler çevre yollan boyunca gelişme eğilimi göstermektedir. Bir başka deyişle bu yol bitişiğinde ve çevresinde, ulaşım maliyetleri ana neden olmak üzere konut, ticaret ve sanayi bölgeleri gelişme eğilimindedir. Bu nedenle oluşan toprak talebi, yol çevresindeki taşınmaz değerlerini bir kat mertebesinde artırmaktadır. Mevcut karayolu yol yapım konsepti içinde, yolun yarattığı rant ve çekim gücü ile kamulaştırma maliyetlerinin, taşınmazlan değer artışına maruz kalma biçiminde, yararlananlardan karşılanacağı bir mekanizma kurulmamıştır. Bu çalışmanın amacı, çevre yolu altyapısının en önemli belirleyicisi olan mülkiyet öğesinin kamulaştınlması sorununa çözüm getirecek bir model geliştirmektir. Temel yaklaşım, çevre yollanm bir özel güzergah planlaması yerine mekan boyutu. olan fiziksel plan ve projeler ile bütünleştirilmesine dayanmaktadır. İmar planlanm doğrudan etkileyen çevre yollannın yapımından sorumlu Karayolları Genel Müdürlüğü ile ilgili belediyenin ortak girişimi ile hazırlanması gereken bütünleşik imar planına dayalı olarak geleneksel Arsa ve Arazi Düzenlemesi(AAD) gerçekleştirilmiştir. Ancak yüzde 35 Düzenleme Ortaklık Payı(DOP) kapsamında çevre yolunun açılamayacağı anlaşılmıştır. Çünkü çevre yolu hariç, bir İlköğretim komşuluk biriminde beş bin nüfus için DOP kapsamında yer alan donatılara göre DOPO oranı yüzde 45'e varmaktadır. Bu durumda imar haklan ile DOP arasında bir ilişki kurularak, yüzde 35 yasal sının önemsiz yapan ama taşınmaz sahiplerini de değer artışı yönünden mağdur etmeyen bir model geliştirilmiştir. Bu yönteme dayalı yapılan AAD uygulamasında çevre yolu için kamulaştırmaya gerek kalmadığı anlaşılmıştır. Anahtar Kelimeler: Kamulaştırma, Çevre Yolu, İmar Planı, İmar Hakkı, Arazi Düzenlemesi, Taşınmaz Değer Artışı. V ' :'.^"?-'"t'OR Rîizn\

Abstract:
SUMMARY To Investigate Highway-Property Relations in Respect of Zoning Rights and to Propose a Model Using Land Readjustment Approach Highway network is one the developing indicators of a country. Construction such roads are responsibility of public administration in that almost 15 to 30 percent of annually invested capital has nearly gone in. When road construction budget is figured out its roughly equal to total land prices which is needed for public use. On the other hand because of easy accessibility rapid expansion stages on city development shows up along highways. In other words, around high-standardized roads, residence, business, and industrial areas are having a tendency to develop. Therefore, as a result of demands for land, land parcel prices are increasing rapidly at least two times then before. Also, a mechanism that controls land value raises effects after opening road routes over landowners is not available. The main purpose of this study is to examine land property relations with road constructions and develop a model that can be alternative to expropriation approach. Main methodology was followed as to examine highways with its effective environment not only ail the way through planned routes. The idea based on the integration of zoning development plan with road plan instead of taken routes itself. The General Directorate of Highways who is responsible for highway design and local governments whose are responsible to implement city development plan have been put together in order to implement Land Readjustment project within areas of city transitive routes. It has been showed up that currently used 35% public participation ratio of land readjustment is not enough. According to minimal planning design approach for five thousand populations, except main roads, public participation ratio should be at least 45% around. Land development rights that effected by zoning plan should be considered in land readjustment concept ignoring the legal participation ratio as 35%). So that, a relation has been established between land development rights and the public participation ratio. Based on this connection, an alternative model to expropriation has been developed and examined taken into city transitive roads for public use under the land readjustment concept. Key words: expropriation, highways, zoning plan, zoning rights, land readjustment, land property value raise. VI