Kentsel dönüşüm hizmetlerinin kentin gayrimenkul piyasasına etkileri
The effects of urban transformation services on the urban real estate market
Yazar: GÖKAN OSKAY
Danışman: PROF. DR. AYŞE PAMUKÇU
Marmara Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İşletme Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Değerlemesi ve Finansmanı Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2020
Konu: İşletme = Business Administration
Dizin: Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation ; Gayrimenkul sektörü = Real estates sector ; Gayrimenkuller = Real estates ; Kentsel dönüşüm = Urban transformation ; Konut fiyatları = Housing prices

Özet:
Kentin sorunları ve bu bağlamda meydana gelen ihtiyaçlara uygun olarak, dönüşüm yapılan bölgenin mekânsal, toplumsal ve ekonomik özelliklerinin ele alınmasıyla uygulamaya konulabilir bir işleyiş programı, kentsel dönüşümle oluşturulmaktadır. Gayrimenkul sektörü, dünya üzerinde yatırım aracı olarak düşük risk içerdiği için yatırımcıların en çok tercih ettikleri, garanti bir yatırım aracıdır. Gayrimenkul yatırımları; nakit getirisi sağlaması, enflasyona karşı korunma, gayrimenkul değerlerinin artması, gelir belirsizliğinin düşük olması, sistematik risk azaltılması, vergi avantajları ve finansal kaldıraç olması bakımından çok avantajlı bir yatırım aracıdır.
Türkiye'de özellikle 1999 Marmara ve Düzce Depremlerinden dolayı yaşanan yıkımlara bağlı olarak, kentlerde bir yenileme yapmak gerektiği gündeme gelmiştir. Sonraki süreçte birçok bölgede farklı sebeplerle kentsel dönüşüm uygulamaları yapılmıştır. 
Türkiye'deki konut sektörüyle ilgili çalışmalarda konut fiyatlarını artmasına neden olan gelişmelerin başında 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası ve KDV değişikliği gibi yasal düzenlemelerin geldiği iddia edilmektedir. Bununla birlikte inşaat maliyetleri, faizlerde ve döviz kurlarında artışlar olması, kentsel dönüşüm uygulamalarının fiyatları iki katına çıkardığı ileri sürülmüştür. Kentsel dönüşüm; özellikle yaşadıkları bina kentsel dönüşüme dâhil olduğundan dolayı geçici olarak kiralık ev tutan ev sahipleriyle beraber ikinci el konut fiyatlarının neredeyse %100'un üzerinde fiyata artışına, süreci bazı bölgelerde 2. el konut fiyatlarında iki kat yükselmelere yol açmıştır. Öte yandan kentsel dönüşümün bazı bölgelerde fiyatların düşmesine neden olduğunu gösteren örnekler de vardır.

Abstract:
The development of the cities gained momentum after the industrial revolution took place continued to the present day, especially in the last half century social, political and economic has caused it to become the most important phenomenon in all areas of life.
Especially the fact that the world population shows a tendency towards urban spaces and increased the number of people living in the city and the density and density. This trend increases in the population of the city together with cities was it. People turn to the city for various reasons and the city's population density. Although the increase of the city spatially transformed the city, caused to transform.
Studies on urban transformation were generally in the form of plan reviews or evaluation of physical state changes. However, the issue of value that emerged after this change has not been sufficiently processed. A limited number of studies addressing the issue of value appears to be limited to analysis of changes in some account values that do not take into account the human factor. In urban transformation practices, it would not be a wrong statement to say that only physical dimension is dealt with in physical, economic, cultural and social dimensions. However, the main purpose of urban transformation practices is to ensure the sustainability of people's economic and social lives. For this, a step should be taken to improve the physical environment and housing conditions. The physical structure should be used as a tool in these transformation applications. Whereas, in our country, it is put forward as the main goal in lineal transformation practices.
Opportunities need to be created to increase the economic and social standards of people living there, not just transformationla practices. The elimination of the idea of not owning the area where it lives is the main problem of our society will be the solution of many problems in the city, and it will emerge as a positive effect on urban transformation practices and it will be possible to participate in decision-making processes.
Urban Transformation process, which has been in the agenda of the country in recent years, is handled with its physical, social, environmental and economic dimensions. The most important step of the transformation process in our country is to determine the physical, social, environmental and economic dimensions as well as the values of real estate's independently and impartially. In the applications made according to the current laws, the size of the area is taken into consideration. The fair distribution of the increase in value that will take place after the implementation will increase both the sustainability of the project and the participation in the project. For this reason, while considering the size of the area in urban transformation applications, the values that real estate will create in the future and in the future should be taken into consideration separately.