Kentsel planlama sürecinde mülkiyet haklarının değerlendirilmesinde kullanılabilecek bir uygulama aracı önerisi
An implementation tool proposal that can be used in assessment of property rights in urban planning process
Yazar: NALAN ÖZBİLEN
Danışman: PROF. DR. NURAN ZEREN GÜLERSOY
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2017
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Tarih boyunca kentlerin yapılı çevreleri değişmekte ve dönüşmektedir. Yaşanan bu değişimler ve dönüşümler kentlerin ekonomik gelişme modellerini, politik tavırlarını da değiştirmektedir. Değişen kentsel politik tavırlar ise kentlerin planlama sistemlerini ve bu sistemlerle birlikte plan uygulama araçlarını değiştirilmek üzere baskı altında tutmaktadır. Özellikle 1980 yılı ve sonrasında kentlerin gelişimlerinde ve dönüşümlerinde gayrimenkul sektörünün rolü artmış, sektördeki girişimcinin amacı kuralları, bürokrasiyi ortadan kaldırmak, arsa ve arazi planlaması için yeni plan uygulama araçlarını kullanmaya başlamak olmuştur. Planlama, kamu-özel-sivil toplum ortaklığına ve işbirliğine esas mülkiyet hakları sistemi ile planlama sistemi arasındaki ilişkiyi düzenleyen, etkililiği ve verimliliği sorgulanan yeni bir kimlik kazanmaya başlamıştır. Söz konusu sorgulama hukuk ve ekonomi sistemlerine esas mülkiyetin kullanıcı haklarını ve usüllerini tanımlayan yeni plan uygulama araçlarının kullanılmasına olan gereksinimi gündeme getirmiştir.
Kentlerin gelişimine ve dönüşümüne esas mülkiyet haklarının yönetiminde uzlaşı ortamında bireysel teşvik unsur ve kriterlerini dikkate alan, bu teşvik unsur ve kriterlerinin toplum tarafından kabul edilmesi sonrasında işlem maliyetlerini düşüren, mülkiyet haklarının dolaylı kullanımına, değişimine ve transferine imkan tanıyan katılımcı plan uygulama aracı olarak imar hakları transferi plan uygulama aracı da bu aşamada gündeme gelmiştir. Sermayenin küreselleştiği dünyada ülkeler arasında kentlerin gelişimlerinde ve dönüşümlerinde farklı planlama araçları ile yapılan uygulamaların transferlerinin ilham, öğrenme ve adaptasyon ile artması, bu plan uygulama araçlarının kentsel ekonomik kalkınma amacı ile kullanılmasını da gündeme getirmiştir. Ülkeler arası plan uygulama araçlarının transferlerinde transfere esas plan uygulama araçlarının genel kabulleri ile birlikte ülkelerin kurumsal çevreleri, mikroda bireylere, kurumlara ve kuruluşlara esas kurumsal tasarımların temel kabulleri de belirleyici olmuştur. Kurum, kuruluş ve kurallardan oluşan kurumsal tasarımlarda ise her ülkenin kendi kurumsal çevrelerinin de zaman içinde değişebildiği belirlenmiştir.

Türkiye kentlerinin de özellikle 1980'li yıllardan itibaren hızla değişmesi ve dönüşmesi, hızlı kentsel gelişim ve dönüşüm süreci yaşayan kentlerimizin planlanmasında gayrimenkul sektörünün karakteristiklerini dikkate alan, planlama ile gayrimenkul sektörü arasındaki ilişkiyi yönlendirmeyi hedefleyen plan uygulama araçlarının geliştirilmesini ve yasal mevzuatta da gerekli düzenlemelerin yapılmasını gerektirmiştir. Bu konuda zaman içinde çeşitli yasal, yönetsel ve akademik çalışmalar da yapılmıştır.  Bu tez çalışmasında da kentlerin gelişim ve dönüşüm süreçlerinde yer alan aktörlerin karar alma ve alternatifler arasında seçim yapma süreçlerini planlama pratiği ile birlikte analiz eden, süreçte yer alan aktörlerin politik tavırlarını da dikkate alan, daha verimli ve etkili plan uygulama aracının geliştirilmesi hedeflenmiştir. Bu hedef doğrultusunda yapılmış olan çalışmada da Türkiye'nin mevcut kentleşme, kentsel dönüşüm, planlama ve imar mevzuatlarına esas yasal düzenlemeleri; kurumsal çevresi incelenerek sorun alanları belirlenmiştir. Sorun alanlarının çözümününde ise; Türkiye kentlerinin gelişimi ve dönüşümü sürecinde; planlama ile mülkiyet hakları sistemleri arasındaki ilişkide mülkiyete esas kullanıcı hak ve usüllerini tanımlayan, gayrimenkul sektörünün rolünü yönlendirerek, kontrol ve koordine eden, planlama ile yaratılan artı değerleri kamuya tekrar döndüren, imar hakları transferi plan uygulama aracı kullanılmıştır.
Başlıca altı bölümden oluşan çalışmada problemin tanımlanmasına yönelik hazırlanan birinci bölümde çalışmanın hazırlanmasına gerekçe oluşturan nedenler tespit edilmiş ve çalışmanın amacı ve kapsamı ve yöntemi ortaya konulmuştur. Çalışmanın bu bölümünde çalışmanın ele alınış nedeni, amacı, kapsamı ve hazırlanış yöntemi konusunda bilgiler verilerek problemin tanımlanması ve çerçevesinin belirlenmesi sağlanmıştır. Çalışmanın ikinci bölümünde, çalışmanın yöntemi doğrultusunda problemin genel çerçevesinin belirlenmesi amacıyla mevcut kuramsal dayanaklar ortaya konulmuştur. Esas olarak geniş çaplı literatür taramasına dayanan bu aşamada, problemle ilgili üretilmiş olan kuramsal düzeyde bilgi ve bulgular derlenmiş, kuramsal bilgiler paralelinde, ekonomide kentsel gelişim yaklaşımında kentlerin gelişiminde gayrimenkul sektörünün rolünün nasıl ele alınmış olduğu incelenmiştir. 
Kentlerin gelişimlerinde ve dönüşümlerinde planlama sistemi ile gayrimenkul sektörü arasındaki ilişki nasıl kurulmuş, hangi plan uygulama araçları geliştirilmiş sorularına çalışmanın üçüncü bölümünde cevap verilmiştir. Özellikle de kentsel gelişim ve dönüşüm süreci yaşayan kentsel mekanların planlanmasında mülkiyet haklarını düzenleyen plan uygulama araçlarının ülkeler bazında performans gerçeklerinin ortaya konulmasına, kentlerin dönüşümlerinde gayrimenkul sektörünü yönlendirecek çağdaş planlama ilke ve prensiplerin belirlenmesine çalışılmıştır. Kent planlama ve gayrimenkul sektörü arasındaki ilişkiyi yönlendirmek amacı ile kullanılan plan uygulama araçlarının performanslarını arttırmak ve planlamada yeni bir plan uygulama aracı önerisi geliştirebilmek için kullanılması gerekli olan etkili ve verimli yol ve yöntemler araştırılmıştır. Kentsel alanların planlanmasında mülkiyet haklarını düzenleyen plan uygulama araçlarının performans gerekçelerinin ortaya konulmasında işlem maliyetlerinin önemine vurgu yapılmıştır. Küreselleşen dünyada artan yabancı sermaye hareketleri ile kentlerin planlanmalarına esas kullanılan plan uygulama araçlarının yalnız ülkelerin kendi yasal düzenlemeleri arasında değil ülkeler arası yasal düzenlemeler arasındaki eşgüdümsüzlüklerin de giderilmesi gerektiği belirlenmiştir.
Çalışmanın dördüncü bölümünde ise önceki bölümlerde ortaya konulan kuramsal çerçeveye bağlı olarak Türkiye'de kentsel değişim ve dönüşüm sürecinde uygulanmakta olan plan uygulama araçları ile gayrimenkul sektörü arasındaki ilişki değerlendirilmiş,  Türkiye'de kentsel planlama ve gayrimenkul sektörü arasındaki ilişkiyi düzenleyecek  plan uygulama araçlarının sorun alanları belirlenmiştir. Türkiye'de yaşanan kentsel gelişim ve dönüşüm sürecinde planlama sistemi ile gayrimenkul sektörü arasındaki ilişkinin kurumsallığı, etkililiği ve etkinliği sorgulanmıştır. Bu amaç ile yapılan çalışmada ülkemiz kentsel gelişim ve dönüşüm sürecini etkileyen yasalar ile bu yasaları uygulayan kurumlar ve kuruluşlar incelenmiştir. Söz konusu yasalar  arasındaki eşgüdüme esas problemler tespit edilmiştir. 
Türkiye kentleri için çalışmanın dördüncü bölümünde belirlenmiş olan sorun alanlarına çözüm üretilmesi, planlamada etkili ve verimli yeni bir plan uygulama aracı yöntem önerisi olan imar hakları transferi plan uygulama aracının uygulama programı ve kurumsal tasarısının geliştirilmesine ise çalışmanın beşinci bölümünde yer verilmiştir. Söz konusu öneri plan uygulama aracına esas kurumsal tasarımın geliştirilmesi aşamasında ise imar hakları transferi plan uygulama aracına esas kuramsal bilgiler, gelişmiş ülke dünya kentlerinin uygulamaya esas programları; kurumları, kuruluşları ve kuralları ile birlikte değerlendirilmiş, kentlerin gelişim ve dönüşüm süreçlerinde planlama sistemi ile mülkiyet hakları sistemi arasındaki ilişki yeniden düzenlenmiştir. Bu ilişkinin yeniden düzenlenmesi aşamasında kentsel alanlarda yaratılan artı değerin kamuya tekrar nasıl döndürüleceği, kentsel alanlarda mülkiyete esas kullanıcı haklarının ve usullerinin tekrar nasıl tanımlanacağı sorun alanları belirlenmiştir. Ülkemizin mevcut kurumsal çevresinde de yer almış olan imar hakları transferi plan uygulama aracının sorun alanlarına yönetişimin yerel düzeyinde uygulamaya esas belirlenen genel kabuller doğrultusunda bir şema dahilinde üretilen kurumsal tasarım, plan uygulama programı ile birlikte çözüm üretilmiştir. Çalışmanın sonuç bölümünde ise Türkiye kentleri için çalışmanın beşinci bölümünde önerilmiş olan plan uygulama araç ve yöntem önerisi değerlendirilmiş ve konuya yönelik olarak yapılacak ileriki çalışmalara referans olacak ipuçları verilmiştir. Planlama sisteminde mülkiyetin kazanacağı yeni rolü tanımlayan ve hukukun ekonomik analizini mümkün kılan çalışmaların devam ettirilmesi ilkesi benimsenmiştir.

Abstract:
Throughout the history, urban built environment has been changing and transforming. Due to these changes and reconstructing, urban economic development models and their political attitudes have been modified as well. This conversion in public political views has restrained not only urban planning system but also urban planning implementation tools along with these systems to be at the point of changed. Notably, after 80's, the real estate sector's role has increased in the development and transformation of the city, the purpose of the entrepreneurs in the area have planned to eliminate the rules, bureaucracy and to start using new scheme implementation tools for setting to use the new one for urban planning. Urban planning has gained a new identity which is questioned the effectiveness and efficiency and regulates the relationship the principle of public-private-civil society partnerships and cooperation between proprietary rights and urban planning system. The subject inquiry has brought forward the need for using new plan implementation tools defining user rights and principles of ownership based on law and economic systems. 
In this stage, transfer of development rights has also gained currency as a collaborative planning  implementation tool that considers individual incentive factors and criteria in reconciliation environment in management of proprietary rights in urban development and transformation, reduces process costs after these factors and standards are approved by public and gives the opportunity for indirect use, transformation and transfer of  proprietary rights. In the world where capitals are globalized, the transfer of urban planning implementation which is used by varied countries has been increased with inspiration, learning and adaptation and it has been proposed to use these planning implementation tools as an urban economic development agenda. In the case of main transfer of general acceptance of the plan implementation tools between countries, the underlying assumptions of the institutional environment, the individual, organizational and institutions designs in the micro level of countries has also been decisive. It is determined that each country's institutional environments may change over time in an institutional design that consisting of rules, organisations and institutions.
Since 80's, by the increasing conversion and transformations of urban environment of Turkey; in our rapid urban development and transformation process has been required that the new plan implementation tools need to be developed and making the necessary arrangements in the legislative legislation taking into account the characteristics of the real estate sector which aimed at directing the relationship between planning and actual property. In this respect; various legal, administrative and academic work have also been done in due course. In this study, the actors who are involved in the development and transformation period of selection and decision-making process has analysed with planning practice, and it has aimed to develop more efficient and effective plan implementation tool that takes into account the political attitudes of the actors who are involved in the process. In the solution of problematical areas; in urban development and transformation process of Turkey, plan implementation tool of transfer of development rights defining user rights and methods fundamental to property in relation between planning and proprietary rights systems, controlling and coordinating role of real estate sector by directing and returning added values created by planning to public are used.
In this study that consists of six sections, in the first section is prepared for identifying the problem, the basis of the be primed off the study has been determined, and aim, scope and method of the study are revealed. In this part of the thesis, by giving information about the cause, aim, scope and preparation of the study, it has been provided identifying the problem and determined the framework of the study. In the second part of the thesis, to ascertain the structure of the problem, with the course of the study, current theoretical foundations have been established. At this stage principally, based on the wide literature search at this stage, compiled corporate level information and evidence about the problem has examined how the real estate sector is handled in the development of the urban economy and urban development approach in parallel theoretical knowledge. 
The questions on how the relationship between planning system and the real estate sector is established and which plan implementation tools have been developed in urban development and transformation of the cities are answered in the third part of the study. Especially to reveal the performance of the countries some facts of planning implementation tools that to regulate the property rights in modern planning principles and to determine the principles that will coordinate and control the role of real estate sector in urban development. It has been investigated that efficient and effective ways to develop a proposal which will improve the performance of planning by controlling and coordinating the relationship between urban planning and real estate sector. In planning urban areas, it has been emphasized that the importance of transaction costs in determining the performance of planning implementation tools that regulating and controlling property rights. In a globalizing world with the increase of foreign capital movements, it has been determined that lack of coordination should be eliminated not only among countries' legal regulations but also between national legislative acts.
In the fourth part of the study, it has been evaluated that the relationship between planning implementation tools which are applied in the planning process in Turkey and real estate sector depending on institutional framework which is set out in the previous chapters and it is determined the planning implementation tools that regulate the relationship between urban planning and real estate sector's problematic areas. In the process of urban development and transformation in Turkey, the relationship between the planning system and the real estate sector were questioned by institutionalism, effectiveness and efficiency. In this study, it has been examined, the laws and the institutions and organizations implementing these laws that are affecting the development and transformation process in urban areas. Problems had been identified that related to coordination between the current laws. 
In the fifth chapter, finding solutions for problematical areas of Turkey's urban development and planning procedures that are identified in the fourth part of the study which has been studied to improve the transfer of development rights, planning implementation tool's program and institutional design. In the course of the elaboration of the basic institutional design, evaluated with gist of the plan implementation tool transformation of property rights, theoretical information, world citie's main programs, institutions, organizations and rules; in the development and transformation processes of cities, the relationship between the planning system and the property rights system has been rearranged. In the course of the reorganization of this relationship, solutions have been developed to the problematic areas in which how to surplus values be returned to the public that created in urban areas and how to redefine the basic user rights and procedures of the user rights in urban areas. Within the framework of the study, the transfer of property rights planning implementation tool that are included in the current institutional environment of our country are addressed to the problems of transfer plan implementation tool by general acceptance; a solution was produced together with the institutional design, plan application program within a scheme. In the conclusion part of the study, the plan implementation tool and method suggestion proposed in the fifth part of the study were evaluated for the cities of Turkey, and tips were given for future works to be performed on this topic. The principle of progressing the studies defining the new role of ownership in the planning system and enabling economic analysis of law has been adopted.