Türkiye'de konut yatırımları, konut yatırımlarının ekonomikliği ve yatırım tercihlerini etkileyen faktörlerin analizi
Housing investments, the economic of housing investments and analysis of factors affecting investment preferences in Turkey
Yazar: ÜSTÜN HATİPOĞLU
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2024
Konu: Ekonomi = Economics

Özet:
Konut; ekonominin, bireylerin ve kentsel mekânın temel taşlarından biridir. Türkiye ekonomisinde son yıllarda alternatif yatırım araçlarındaki kazançlar konut fiyatlarında, kiralarında ve getirilerinde etkili olmuştur. Bunun yanında, ülke ekonomisi ile inşaat ve gayrimenkul sektörlerinin ve özellikle konut ile ilişkisinin güçlü olması, konut yatırımlarında her türlü seviyede karar aşamalarında ve ileriye dönük öngörüler önem kazanmaktadır. Ülkede etkili olan ekonomik ve mali belirsizliklerden devamlı olarak etkilenen konut sektörü, riskli ve belirsiz koşullar altında farklı tepkiler verebilmektedir. 2000 yılı sonrasında ülkede yaşanan göreli istikrar ve son yıllarda yaşanan ekonomik ve mali krizler, kitlesel göçler ile dünyada etkili olan Covid-19 salgını, son dönemde konut satış fiyatlarında ve kiralarında artışa sebep olarak yerel ve bölgesel düzeylerde farklılık oluşturmuştur. Türkiye'nin en büyük şehri olan İstanbul'da, konut yatırımları tercihleri; bölgesel düzeyde değişkenlik göstermekte ve konut satın alacak veya kiralayacak bireyler dalgalı ekonomik koşullar altında, en kârlı ve yüksek getirili yatırımları tercih eme eğilimine girmektedirler. Bu araştırmanın amacı; yatırımcıların karar alma sürecinde etkili olan makro nitelikli değişkenler ile anket verilerinin analizine dayalı olarak ulusal düzeyde, İstanbul ili ve ilçe düzeylerinde konut yatırımları getirilerinin analiz edilmesi ve sonrasında konut yatırımının geri dönüş süresini etkileyen değişkenlerin ortaya konulmasıdır. Çalışmanın ilk aşamasında, konut getirilerinin diğer yatırım araçları ile ilişkileri analiz edilmiştir. Türkiye'nin nüfus ve konut yapı stoğunun çoğunluğunu barındıran İstanbul ili ve ilçeleri ve ülke düzeylerinde konut geri dönüş sürelerinin değişimi panel veri analizi ile irdelenmiştir. Ardından İstanbul ili, seçilmiş ilçeler ve ülke düzeylerinde seçilmiş değişkenlerin konut yatırımları geri dönüş süresine etkisi analiz edilmiştir. Araştırma sonuçlarına göre; Türkiye'de ve İstanbul İli'nde; uzun dönemde mevduat faizi, döviz kuru (USD), altın fiyatları, Borsa İstanbul Ulusal 100 endeksi (BIST100) ve iç borçlanma senedi faizinin konut getirilerini etkilediği tespit edilmiştir. Seriler arasında uzun dönem ilişki tespit edildiği için kısa dönem ilişkiler de incelenmiştir. İstanbul ve ilçeleri için konut yatırımı geri dönüş süresinin Ocak 2007-Ekim 2022 yılları arasındaki ortalama değerlerinde farklılıklar tespit edilmiştir. ARDL test sonuçlarına göre, Türkiye ve seçilen ilçelerden Avcılar, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Maltepe, Sarıyer, Şişli, Zeytinburnu ve Ümraniye'de konut yatırımı geri dönüş süresi ile ruhsat sayısı, konut satışları, konut kredi faizi, inşaat maliyet endeksi, satış birim fiyatı, sanayi üretim endeksi ve tüketici güven endeksi arasında eşbütünleşme ilişkisi tespit edilmiştir. Bireysel yatırımcı kararlarını etkileyen faktörlerin tespiti için Türkiye'de çevrimiçi 484 kişi ve yüz yüze 15 kişi olmak üzere toplam 499 kişiye anket uygulanmıştır. Anket çalışması sonrasında konut yatırımı geri dönüş süresinde, konut kredisi faiz oranları ve konutun lokasyonu en önemli iki faktör olmuştur. Konut yatırımlarının geri dönüş süresinin genellikle 21-25 yıl arasında olduğu ve yatırımcıların karar süreçlerini etkileyen faktörler arasında bölge ve ekonomik belirsizliklerin ön plana çıktığı vurgulanmalıdır.

Abstract:
Housing is one of the cornerstones of the economy for individuals and urban space. In the recent Turkish economy, housing prices, rents and returns have impacted alternative investment instruments. Similarly, a strong relationship is established between the construction, the real estate sectors and the country's economy. It has shown that the housing sector has an exceptional impact that triggers forward-looking predictions that affect decision-making at all levels of housing investments. The housing sector constantly affects the economy, resulting in financial uncertainties in the country. Therefore, it makes the housing sector react differently under risky and uncertain conditions. The Turkey has experienced a relatively stable economy after 2000, followed by a series of uncertainties originating from economic and financial crises of recent years, mass migrations and the COVID-19 epidemic that has affected the world, have recently caused an increase in housing sales prices and rents, creating a difference in local and regional levels. Housing investment preferences in Istanbul, Turkey's largest city, vary at the regional level, and this might have contributed to individual investors' preference for Istanbul for housing acquisition or rent, which is regarded as the most profitable location and high-yield investments under fluctuating economic conditions. Putting those together, this study aims to analyze the returns on housing investments at the national, Istanbul province and district levels. From the analysis of macro variables and survey data, which are crucial for investors' decision-making process, the study reveals the variables that affect the return period of housing investment. The relationship between housing returns and other investment instruments was analyzed in the first stage of the study. This was followed by using panel data to determine the change in housing return in Istanbul and its districts, as the province hosts the majority of Turkey's population and residential building stocks in Turkey. In addition, this study identifies and quantifies variables that affect the return period of housing investments at the selected districts of Istanbul province and country levels. The results of this study established that deposit interest, exchange rate (USD), gold prices, Borsa Istanbul National 100 index (BIST100) and domestic debt bond interest affect housing returns in the long term in Turkey and Istanbul Province. Besides that, short-term relationships were also examined. The short-run findings detected differences in the average housing investment return period value for Istanbul, its districts between January 2007 and October 2022. As revealed in ARDL test results, the number of licenses, housing sales, housing loan interest, construction cost index, sales unit price, the consumer confidence index and industrial production index established a cointegration relationship with the housing investment return period in Avcılar, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Maltepe, Sarıyer, Şişli, Zeytinburnu and Ümraniye from the selected districts and Turkey. For more in-depth findings, a survey was administered to 499 people in Turkey, 484 online and 15 people face-to-face, to determine the factors affecting individual investor decisions. The survey result revealed that mortgage interest rates and the house's location were the two most important factors in the return on housing investment. It should be emphasized that the payback period for housing investments is generally between 21-25 years, and regional and economic uncertainties were also crucial factors affecting investors' decision processes.