Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mal iktisabı
Extraordinarily lucrative acquisition through time limit
Yazar: ALİ YÜKSEL ÖZMEN
Danışman: DOÇ. DR. CEMAL OĞUZ
Gazi Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2006
Konu: Hukuk = Law

Özet:
Bir taşınmaza, kanunun aradığı koşullar altında bir süre zilyetolunduğu takdirde, o taşınmazın mülkiyeti iktisap edilmiş olur. Bu şekilde birtaşınmazın mülkiyetinin kazanılmasına, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyoluyla iktisap denir. Kazandırıcı zamanaşımına konu olan taşınmazlar,genellikle tapusuz taşınmazlardır. ncelememizin konusunu da, tapusuztaşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisabı teşkiletmiştir. Bizi bu konuyu incelemeye sevkeden sebep, ülkemizde hala tapusuztaşınmazların çokluğu nedeniyle konunun güncelliğini korumasıdır.Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların iktisabına izin veren veolağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını düzenleyentemel hüküm; TMK. m.713'dür. Kadastro bölgesi dışında bulunantaşınmazların bu hükme dayalı olarak iktisabı için zilyedi tarafından tescildavasına konu edilmesi gerekir. KK.'nun 14. maddesinde ise, kadastroçalışma bölgesindeki bir taşınmazın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyoluyla zilyedi adına tespitine olanak tanınmıştır. Ancak, KK. m.33/f.3 hükmünedeniyle, KK. m.14'ün getirdiği, taşınmazın yüzölçümüne göre zilyetliğinispat şekline ilişkin sınırlamalar, kadastro dışında da uygulanacak genelhüküm haline gelmiştir. Bu sebeple, çalışmamızda olağanüstü kazandırıcızamanaşımıyla iktisabın şartları ve bunun sonuçları incelenirken iki hüküm degözönünde tutulmuştur. Tezimizde bu yolla iktisabın şartları; taşınmaza,zilyetliğe ve usule ilişkin şartlar olmak üzere üç grupta toplanarakincelenmiştir.Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyla iktisabın öncelikli şartı,taşınmazın niteliği itibariyle kazanılmaya uygun bir yer olmasıdır. Bunun için,taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması ve tapuda kayıtlı olmaması gerekir.Bunlar iktisabın taşınmaza ilişkin şartlarıdır. Devletin hüküm ve tasarrufualtındaki yerler ise ancak imar ve ihya edilerek iktisap edilebilir.Taşınmaza malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle zilyetolan kişi bu yolla taşınmaz iktisap edebilir. Bunlara iktisabın zilyetliğe ilişkinşartları denir. Ancak olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılmasıiçin zilyedin iyi niyetli olması aranmaz.Tapusuz taşınmazların kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisabınailişkin üçüncü grup şartlar; usule ilişkin şartlardır. Kadastro sırasında zilyettaşınmazı olağanüstü zamanaşımı yoluyla ihtisap ettiğini bildirerek adınatespitini isteyebilir. Bunun dışında ise, TMK.'nun 713. maddesine göretaşınmaza ve zilyetliğe ilişkin şartları yerine getirmesi halinde zilyet,mahkemeye başvurarak taşınmazın mülkiyetinin adına tescilini isteyebilir. Budurumda tescil davası, hazine ile ilgili kamu tüzel kişisi aleyhine açılacaktır.Bu davanın açılması halinde, mahkeme gazete ile bir defa ve taşınmazınbulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa davayı ilanedecektir. Son ilandan itibaren üç aylık itiraz süresinin geçmesi gerekir. 4721sayılı Kanun'dan önce verilen itiraz süresinin rolü doktrinde ve uygulamadatartışmalıydı. TMK. m.713 ile bu konudaki her türlü tartışmayı sona erdiren birdüzenleme getirilmiştir. Buna göre itiraz taşınmaza ve zilyetliğe ilişkinşartların gerçekleşmediği ileri sürülerek yapılacaktır. Kanun koyucu buşekilde, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmaz iktisabına ilişkin tescilkararlarının hukuki niteliği ve mülkiyetin hangi anda kazanılmış sayılacağıdoktrinde hakim görüşü benimsemiştir. TMK. m.713/f.5'e göre mülkiyetikazanma anı öngörülen şartların gerçekleştiği andır. Bu şekilde şartlarıntamamlandığı ve mülkiyetin kazanıldığını belirleyen hakim, tescile kararverecektir. Bu karar, yenilik doğurucu bir karar değil, mülkiyetin kazanıldığınıaçıklayıcı bir tespit kararıdır.Bu kurumun, fiili durumların hukukileştirilmesi ve kullanılmayantaşınmazların ekonomiye kazandırılması gibi sayısız yararları vardır. Bunedenle, olağanüstü zamanaşımıyla iktisabın şartları yorumlanırken zilyetlehine yorum yapılmalıdır. Ancak, uygulamada iktisap ile ilgili şartlarınyorumunda kurumun aleyhine düşünce ile hareket edilmektedir. Uygulamada,aksi halde kurumun kötüye kullanılacağı düşüncesiyle iktisap şartlarınıağırlaştırıcı kararlar verilmektedir. Bu durum ise, denetimşekildeyetersizliğinden ortaya çıkan sorunların zilyet aleyhine yorumlanmasına vefaydalı olan kurumun uygulamasının zorlaştırılmasına yol açmaktadır.

Abstract:
In case an immovable property is owned for a while under theconditions required by laws, then the ownership of that immovable property isacquired. This way, such an acquisition of ownership of an immovableproperty is called exraordinarily lucrative acquisition through time limit. Theimmovable properties as subject-matter of lucrative time limit are usuallyimmovable properties without Title Deeds. Exraordinarily lucrative acquisitionthrough time limit of immovable properties constitutes the subject of ourstudy. The reason that leads us to examine this subject is that the saidsubject is a hot issue due to many immovable properties without Title Deedsin our country.The essential decree that regulates the acquisition of ownership ofimmovable properties through time limit and gives permission for theacquisition of immovable properties not registered in Title Deed Office isArticle No: 713 of Turkish Civil Code. For the acqusition of immovableproperties out of land survey area depending on this decree, it must be thesubject-matter for the lawsuit of registration by its owner. In Article No: 14 ofLand Survey Code, it provides possibility for the determination of animmovable property in land survey area by way of an exraordinarily lucrativetime limit in the name of its owner. Yet, Due to Article No: 33/f.3 of LandSurvey Code, limitations concerning the way of demonstration of ownershipaccording the area of the immovable property put forth by Article No:14 ofLand Survey Code have turned out to be general decrees to be applied out ofLand Survey. For this reason, while in our study the conditions of acquisitionthrough extraordinarily lucrative time limit and its consequences areexamined, 2 decrees were taken into consideration, too. In this respect in ourthesis the conditions of acquisition were examined in three groups asconditions with respect to immovable property, the ownership and theprocedure.The precedent condition of acquisition through extraordinarily lucrativetime limit is that the place must be the suitable one to be acquiredconsidering the quality of immovable property. Thus, the immovable propertymust be suitable for private ownership and not registered in Title Deed Office.These are conditions of acquisition concerning immovable properties. Theplaces under the decree and disposition of the state are acquired by onlybuilding up and recreating them.In capacity of the ownership of the immovable property, the personthat is the permanent owner without any lawsuits for twenty years canacquire it this way. These are called the conditions of acquisition concerningthe immovable property. Yet, for the acquisition of the property throughextraordinary time limit the owner?s goodwill is not seeked.The third group conditions with respect to acquisition of immovable propertiesthrough lucrative time limit, are conditions concerning procedure. During landsurvey the owner may demand its determination on his/her behalf bynotifying his acquisition of immovable property through extraordinary timelimit. Except this, in accordance with Article No: 713 of Turkish Civil Code inthe event of implementing the conditions with respect to the immovableproperty, the owner may demand on his/her behalf the register of theownership of immovable property by applying for the court. Under thiscircumstances the lawsuit of register shall be sued to the disadvantage ofpublic legal person relating to treasury. In case of this lawsuit being broughtto the court, the court shall announce the lawsuit once through thenewspaper and three times at least in place where the immovable property isthrough suitable means and time intervals. From the last announcement athree-month period of objection is necessary to pass. The role of the periodof objection given prior to Law No: 4721 was controversial in doctrine andapplication. With the help of Article No: 713 of TCC a regulation wasintroduced to put an end to all kinds of disputes. According to this, theobjection shall be made by claiming that the conditions concerning theimmovable property and the ownership are not constituted. The lawmaker inthis way adopts the prevalent view in the doctrine regarding the legal qualityof register decisions with respect to acquisition of immovable propertieesthrough lucrative time limit and at what moment the propery is deemed to beacquired. In accordance with Article No: 713/f.5 of TCC the moment ofacquiring the property is the moment at which the foreseen conditions arerealized. This way the judge designating the completion of conditions and theacquisition of the ownership shall decide on registration. This decision is theone clarifying the acquisition of ownership, but not the innovative one.This foundation has numerous benefits such as legalization of de factocircumstances and gaining the unused immovable properties to economy.For this reason, while the conditions of acquisition are interpreted throughextraordinary time limit, interpretations should be made to the advantage ofowner. Yet, in application in the interpretation of conditions associated withthe acquisition, actions are taken with a negative idea to the disadvantage ofthe foundation. In application, decisions are taken so as to aggravate theconditions of acquisition with the idea of the foundation being abusedotherwise. This situation leads to the interpretation of problems resulting fromthe inadequacy of audit to the disadvantage of owner and making theapplication of the useful foundation difficult.