Gayrimenkul yatırım projelerinin kârlılığını etkileyen faktörlerin belirlenmesi ve bulanık mantık yaklaşımı ile modellenmesi
Determination of factors affecting the profitability of real estate investment projects and modelling with fuzzy logic approach
Yazar: MUSTAFA BARIŞ FAZİLET
Danışman: DOÇ. DR. DENİZ ARTAN
İstanbul Teknik Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / İnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı / Yapı Mühendisliği Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2024
Konu: İnşaat Mühendisliği = Civil Engineering

Özet:
Kamu yatırımlarının aksine özel sektörde faaliyet gösteren işletmelerin gerçekleştirmiş oldukları yatırımların ana hedefi kârlılık üretmektir. İşletmelerin kârlılık performansı, finansal sürdürülebilirlik açısından oldukça önemli bir performans göstergesi olup, sektörel faaliyetlerin devamlılığı açısından oldukça kritiktir. Türkiye gayri safi yurt içi hasılasına (GSYİH) ve istihdam yapısına önemli katkılar sunan gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren yatırımcı firmalar içinde benzer durum söz konusudur. Özellikle bir gayrimenkul yatırım projesinin (GYP) yatırım çevrimini göz önüne getirdiğimizde, sahip olduğu çok paydaşlı, uzun ve karmaşık süreçlerin neticesinde hedeflenen kârlılığın elde edilmesi için birçok hususa eş zamanlı bir şekilde dikkat edilmesi gerekmektedir. Özellikle inşaat üretiminin, nihai ürünün değiştirilemez oluşu, ürünün sabit oluşu, tekrarlanmayan bir üretim sürecine sahip olması ve üretim sürecinin birçok belirsizlikler içeriyor olması gibi karakeristik özelliklerinden dolayı, gayrimenkul yatırımlarının kârlılık performansı çok daha kritik bir öneme sahiptir.          
Bu pespektiften orta ve büyük ölçekli gayrimenkul yatırım projelerine ilişkin yapılan incelemede, kârlılık performansı açısından oldukça başarısız örnekler olduğu gözlemlenmiştir. Kârlılık performans gösteregesinin iki temel bileşeni olan maliyet ve hasılata ilişkin fizibilite dönemi tahminleri ile projenin sonunda ortaya çıkan gerçekleşenler arasında ciddi farklılıklar olduğu görülmektedir. Bazı gayrimenkul yatırımlarının hedeflenen kârlılık performansının çok uzağında kaldığı, hatta alternatif yatırım araçları ile mukayese edildiğinde zarar bile ettiği görülmektedir. Bu nedenle, tahmin edilen ile gerçekleşen kârlılık arasındaki uyumsuzlukları önlemek için kârlılığa etki eden faktörlerin tespit edilmesi ve derinlemesine analiz edilmesi oldukça önemlidir. Finansal istikrarsızlıktan dolayı bazı yatırımcı firmaların faaliyetlerini sonlandırdıkları bile görülebilmektedir. Ayrıca yapılan kapsamlı literatür araştırmasında, gayrimenkul ve inşaat sektörüne ilişkin çeşitli performans göstergelerine, gayrimenkul firmalarının kârlılık analizlerine ve inşaat projelerinin kârlılık analizlerine odaklanan çeşitli bakış açılarına sahip çalışmalar olduğu görülmesine rağmen GYP'lerde proje bazlı kârlılık faktörleri ve bunların kârlılıkla ilişkisi üzerine kapsamlı bir çalışma olmadığı görülmüştür.    
Bu çerçevede, yapılan doktora tez çalışması ile birlikte kârlılığa etki eden faktörler ile GYP kârlılığı arasındaki ilişkinin belirlenmesi ve bir model önerisi geliştirilmesi çalışmanın odak noktasını oluşturmaktadır. Bu amaca ulaşmak için sırası ile GYP'lerin kârlılık performansının hangi faktörlerden etkilendiğinin tespit edilmesi, kârlılığı etkileyen faktörlerin önem seviyelerinin ne olduğunun belirlenmesi, kârlılığı etkileyen faktörlerin demografik özelliklerden nasıl etkilendiğinin tespit edilmesi ve faktörler ile kârlılık performansı arasındaki ilişkiyi modelleyen bir model önerisinin geliştirilmesi ve modelin kârlılık performansını tahmin etmedeki başarısını ortaya koymak için modelin test edilmesi süreçleri gerçekleştirilmiştir. Böylece hem gayrimenkul sektöründe görev alan profesyonellerin ve yatırımcıların hem de literatürdeki boşluğu doldurarak gayrimenkul yatırımlarının kârlılığı üzerine çalışacak gelecekteki araştırmacıların faydalanabilecekleri bir çalışma olacağı düşünülmüştür. 
Söz konusu amaca ulaşabilmek için gerçekleştirilen doktora tezi çalışması toplamda beş bölümden oluşmaktadır. Tez çalışmasının ilk bölümünde, problemin tanımlaması yapılarak, tez çalışmasının amaç, kapsam ve kısıtlamalarına yer verilmiştir. Ayrıca konuya ilişkin detaylı literatür araştırmasınada bu bölümde yer verilmiştir. 
Çalışmanın ikinci bölümünde, bir dizi ardışık sürece sahip olan tez çalışmasının adım adım süreçleri sırası ile tanıtılmış ve araştırma kapsamında gerçekleştirilen alan çalışmalarına ilişkin detaylar paylaşılmıştır. Çalışmanın üçüncü bölümünde, GYP kârlılığına etki eden faktörler belirlenmiş olup daha sonra bu faktörlere ilişkin çeşitli analizler gerçekleştirilmiştir. Faktörlerin tespit edilmesi için hem kapsamlı literatür araştırması hem de alan çalışması birlikte gerçekleştirilmişitr. GYP kârlılığına etki eden faktörlerin tespit edilmesinden sonra bu faktörlere ilişkin bir dizi analiz yapılmıştır. Öncelikle, faktörlerin önem derecelerinin tespit edilebilmesi maksadıyla göreceli önem indeksi analizi yapılmıştır. Daha sonra çok sayıda gözlemlenen değişkeni daha az sayıda gözlemlenemeyen değişken ile ifade etmek için faktör analizi gerçekleştirilmiştir. Alan çalışması katılımcılarının demografik özellikleri ile GYP kârlılığına etki eden faktörler arasındaki ilişkinin araştırılması amacıyla öncelikle literatürde yaygın olarak kullanılan demografik özellikler tespit edilmiştir. Belirlenen demografik özellikler ile kârlılığa etki eden faktörler arasındaki ilişkinin ortaya çıkartılması amacıyla sırası ile Mann Whitney U testi ve korelasyon analizi gerçekleştirilmiştir. Katılımcılar tarafından kârlılığa etki eden faktörlere verilen önemin demografik özelliklere göre algılanmasındaki farklılıkları araştırmak amacıyla Mann Whitney U testi, demografik değişkenler, faktörlerin önem düzeyi ve GYP kârlılık performans düzeyi arasındaki ilişkiyi belirlemek amacıyla da Spearman sıra korelasyon katsayısı testi uygulanmıştır. Çalışmanın dördüncü bölümünde, önceki bölümlerden tespit edilen faktör listesi ve göreceli önem katsayıları kullanılarak bulanık mantık metodolojisi ile GYP'lerde kârlılığı tahmin etmek ve değerlendirmek için kullanılabilecek proje bazlı bir matematiksel kârlılık değerlendirme modeli geliştirilmiştir. Gerçekleştirilen alan çalışması ile iki adet GYP'den elde edilen test verileri ile önerilen model test edilmiş ve sonuçlar oldukça tatmin edici seviyede bulunmuştur. Tez çalışmasının son bölümünde ise, yapılan çalışmalar özetlenerek, tez kapsamında önerilen model ve çalışmalara ait tespit edilen bulgulara, değerlendirmelere ve önerilere yer verilmiştir.   
Tez kapsamında geliştirilen model GYP'lerde projeye hazırlık aşamasında kârlılık tahmini, projenin gerçekleştirilmesi aşamasında ise kârlılığın izlenmesi için kullanılabilecektir. Belirlenen kârlılık faktörleri hem GYP kârlılığı konusundaki akademik çakışmalara temel teşkil edecek hem de sektörde GYP'lerde kârlılığın kapsamlı şekilde analiz edilmesi için kullanılabilecektir. Kârlılık faktörleri ile kişisel, proje ve firma demografik özellikleri arasında ortaya konan ilişkiler de proje özelliklerinin kârlılığı nasıl etkileyebileceği konusunda sektöre yol gösterici olabilecektir.

Abstract:
In contrast to public investments, the primary goal of investments carried out by private sector firms is to generate profit. The profitability of enterprises is a crucial measure of financial sustainability and plays a vital role in ensuring the ongoing operation of sectoral activities. Investor organizations engaged in the real estate industry have a similar situation regarding the criticality of profitability success since they make major contributions to Turkey's gross domestic product (GDP) and employment structure. Especially when some of the characteristics of the investment cycle are considered, such as complexity, multi-stakeholders, and a long time period, it is clearly seen that many issues need to be taken into consideration simultaneously in order to achieve the desired level of profitability in a real estate investment project (REIP). Also, challenging characteristics of construction production include immutability of the final product, the fixed nature of the product, the non-repetitive production process, and the presence of numerous uncertainties throughout the production process, make more vital of profitability success level in real estate investment projects (REIPs).
From this point of view, the examination of medium and large-scale real estate investment projects demonstrates the existence of some instances that have not been successful in terms of profitability performance. It is observed that due to project costs being finalized over estimated costs or projects making less revenue than estimated, certain real estate investments are far from the targeted profitability performance and may even result in a loss when compared to alternative investment instruments. Therefore, it is important to have an in-depth comprehension of the factors that impact profitability in order to prevent any discrepancies between forecasts and realized profits. It is also known that some enterprises have terminated their activities due to financial instability and low profitability performance. Furthermore, an extensive literature review revealed that while there are studies from different perspectives that examine various performance indicators in the real estate and construction industries, profitability analyses of real estate firms and construction projects, there is a lack of comprehensive research on project-based profitability factors and their relations with profitability in REIPs.
In this context, the main focus of this dissertation research is to determine the relationship between the factors affecting profitability and the profitability success level of REIPs and to propose a mathematical model that demonstrates this link. In order to accomplish this objective, the following steps were carried out: identifying the factors that influence the profitability performance of REIPs, assessing the importance level of these factors, examining relationships between demographic characteristics and factors, developing a model proposal that establishes the relationship between these factors and profitability performance, and applying validation procedure to assess how well the proposed model performed in forecasting profitability. Therefore, it is believed that this study will be useful for professionals and investors in the real estate industry, as well as for future researchers that want to explore the profitability of real estate investments by addressing the existing gap in the literature. 
The doctoral thesis study, which aims to achieve this objective, comprises five chapters in total. The first chapter of the dissertation involves identifying the problem and outlining the objective, scope, and constraints of the study. Furthermore, this part presentsa comprehensive literature review and details related to the background of the subject. 
The second chapter of the doctoral thesis provides an extensive overview of the research methodology, which has a series of sequential stages in the dissertation research. Research methodology consists of the following stages: literature review, face-to-face interviews, online questionnaires, data reliability tests, factor analysis, relative importance index analysis, Spearman rank correlation analysis, Mann-Whitney U test, model development, and validation of the model.  This chapter also provides details about the face-to-face interviews and online questionnaires that were conducted as part of the research. 
The third phase of the study involved identifying the factors that impact the profitability of REIPs, followed by performing various analyses on these factors. In order to identify the factors, a comprehensive literature review and face to face interviews were conducted.  Following the identification of the factors, a number of analyses were carried out related to these factors. The relative importance index (RII) analysis was carried out to assess respondents' perceptions of the relative importance of the identified variables (sub-factors). . Subsequently, factor analysis was employed as a data reduction technique to reduce the number of profitability variables (sub-factors) and investigating potential new factor groups based on the interrelationships among these variables. To examine the association between the demographic characteristics of the participants in the questionnaire survey and the factors, demographic parameters frequently used in the existing literature were initially identified to utilize in this research. In order to analyze how demographics impact the perception of the importance of profitability factors in REIPs and investigate the relationship between profitability performance, profitability factors, and demographics, the Mann-Whitney U test and correlation analysis were conducted, respectively. Mann Whitney U test was employed to examine the discrepancies in how participants perceive the significance of factors impacting profitability based on their demographic characteristics, categorized into personal, company, and project. Additionally, Spearman rank correlation coefficient was employed to test the connection between some of the demographic characteristics, the importance level of these factors, and the REIPs' profitability performance level. This chapter of research has the following benefits: (i) helping professionals understand the factors that affect REIPs' profitability; (ii) providing a factor list and grouping mechanism for future research on REIP profitability; (iii) assisting professionalls to adjust personal, company, and project related demographics while setting profit targets; and (iv) providing a demographic variable list that researchers may find useful when they are looking into the impacts of personal, company, and project characteristics in future studies.    
In the fourth chapter of the doctoral thesis, a mathematical model that can be used to forecast and assess the profitability level of REIPs' was developed by utilizing fuzzy logic methodology. The proposed model is developed using factor list that affects profitability and the relative importance index (RII) scores, which have been identified in the previous chapters. In order to evaluate the performance of the model regarding how well it forecasts the profitability level of REIPs, the constructed fuzzy logic model was distinctly tested in two real estate investment projects. The results reveal that the proposed fuzzy logic model is deemed acceptable and satisfactory in forecasting the profitability level of REIPs. The results of this chapter are beneficial because they: (ii) present a model that professionals can use to precisely forecast and evaluate the profitability of REIPs; and (ii) demonstrate that the fuzzy logic approach can be utilized for future research in profitability modeling by presenting its success in modeling.
The last chapter of the doctoral thesis provides a brief overview of the conducted investigations and presents the findings, discussions, and future recommendations related to the models and studies carried out through of this research.
The model developed within the scope of this thesis can be used to estimate profitability in REIPs during the project preparation phase and to monitor profitability during the project realization phase. The determined profitability factors will both form the basis for academic discussions on REIP profitability and can be used to comprehensively analyze profitability in REIPs in the industry. The relationships revealed between profitability factors and personal, project, and company demographic characteristics may also provide guidance to the sector on how project characteristics may affect profitability.