Tanzanya'da arazi mülkiyeti, kullanımı ve arazi geliştirme çalışmalarının değerlendirilmesi
An evaluation of land ownership,land use and land development activities in Tanzania
Yazar: AMANI UISSO
Danışman: PROF. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2018
Konu: Kamu Yönetimi = Public Administration ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Kamu arazisi = Public land ; Kentsel arazi = Urban land ; Kentsel arazi kullanımı = Urban land use

Özet:
Bu araştırmada, Tanzanya'daki arazi varlıklarının özellikleri, mülkiyet hakkının kapsamı, arazi tasarruf sistemleri ve arazi kullanımını etkileyen faktörlerin analizi yapılmıştır. İlave olarak, kentsel alandaki büyüme eğilimleri ve konut sorunları ile kırsal alandaki üretim ve ekonomik gelişme eğilimlerine göre arazi yönetiminin ana hatları ortaya konulmuştur. Arazi kaynaklarının rasyonel kullanımı ve tahsisi için mevcut yasal düzenleme ve politikalar çerçevesinde arazi yönetimi, temel sorunlar ve uygulanan yönetim araçları gözden geçirilmiş ve sektörlere göre arazi kullanım durumu ve değişimi genel olarak değerlendirilmiştir. Bu çerçevede çalışma kapsamında genel olarak Afrika ülkelerinde ve özel olarak Tanzanya'da sürdürülebilir ekonomik kalkınma için özellikle araziye dayalı faaliyetler analiz edilerek karar organları, kamu kurumları, araştırmacılar ve diğer paydaşlara yardımcı olabilecek sonuçların ortaya konulması hedeflenmiştir. 
Tanzanya, oldukça fazla sayılabilecek doğal kaynak varlığına sahip olduğundan ülkede birçok faaliyet birlikte yürütülmektedir. Orman arazisi ve diğer rezerv arazi gibi büyük yüzölçümlü doğal kaynak sahipliği yanında yaban yaşamı, av rezervleri, kıyı yerleşimlerdeki ovalar, doğalgaz, altın, elmas ve tanzanit gibi maden sahalarına sahip üllkede, farklı özellikleri ile bilinen büyük milli parklar ve koruma alanları, arazi yönetimi ve kullanım sisteminin geliştirilmesi açısından hayati önem taşımaktadır. Ülkenin ekonomik faaliyetleri içinde bitkisel üretim ve hayvancılık faaliyetleri özel önem taşımakta olup, tarımın gayrisafi yurt içi hasıla içindeki payı % 36, yıllık nüfus artış hızı % 3,1 (oldukça yüksek) ve tarım arazisinin ülkenin toplam arazi varlığı içindeki payı ise % 39 olarak saptanmıştır. Yüksek nüfus artışına bağlı olarak ülkede arazi talebinin zaman içinde hızla artırması yanında koruma, bitkisel üretim, hayvancılık ve göçebe çobanlar ile birlikte yerleşik halkın ihtiyaç duyduğu arazi varlığındaki sürekli artış; toplumlar arasındaki anlaşmazlıkların artmasına ve arazi kullanım kararlarının rasyonel olarak verilememesine neden olmaktadır. Arazi kaynaklarını talep eden alternatif kullanımlar içinde ülkede tarım ve koruma alanları büyük yer tutmakta olup, son otuz yıldan beri korunan alanların aşırı büyümesi ve genişlemesi, diğer kullanımlara ayrılacak arazileri azaltmakta ve koruma – kullanım dengesinin tespit edilememesi de yerel düzeylerde başlı başına çatışma kaynağı olmaktadır. 
Birçok Afrika ülkesinde kamu kesiminde arazi yönetiminin örgütlenmesi, arazi kaynaklarına erişim, arazi geliştirme, arazi piyasası oluşturma ve altyapı yatırımları gibi konulara yönelik yönetim araçlarının geliştirilmesinde ve  uygulanmasında başarı derecesinin sınırlı düzeyde kaldığı dikkati çekmektedir. Tanzanya örneğinde kırsal ve kentsel gelişme alanlarına yönelik önemli yasal düzenlemeler yapılarak merkezi, bölgesel ve yerel düzeylerde kuruluşlar ve komisyonlar faaliyete geçirilmiştir. Ancak yapılan birçok yasal ve kurumsal düzenlemenin uygulanmasında sorunların olduğu ve yasal düzenlemelere uygun olarak yapılması gereken planlama çalışmalarının tamamlanamadığı görülmektedir. Ülkede toplam arazi varlığının 94,5 milyon ha olmasına karşın, arazi varlığının sadece % 15'inin kadastro çalışması tamamlanarak tapu siciline kaydının sağlanmış olması nedeniyle arazi mülkiyeti ve kullanımına ilişkin karmaşa ve çatışmanın zaman içinde artarak devam ettiği saptanmıştır. Mevcut koşullarda ülke genelindeki kadastro çalışması tamamlanamayan taşınmaz varlığının çok yüksek olduğu, kadastro ve tapulama çalışmalarının etkin olarak yürütülemediği, arazi yönetiminde görevli veya yetkili 6 farklı bakanlık ve bunlara bağlı çok sayıda kurum, meclis ve komisyonların olduğu, bütün kamu kurumlarında nitelikli insan kaynağı, teknik donanım ve kuruluşlar arası koordinasyonun yetersiz olduğu ve ulusal düzeyde belirlenen politikaların da etkin olarak uygulanamadığı saptanmıştır. Bu çerçevede ülkede öncelikle arazi mülkiyet yapısının geleneksel sistemleri de dikkate alıarak yeniden tanımlanması, arazinin ivedi olarak kadastrosunun yapılması ve tapu sicilinin oluşturulması, kırsal ve kentsel alanda gelir kaynaklarının çeşitlendirilmesi, arazi tasarruf sistemi ve kullanımının sürekli izlenmesi ve değerlendirilmesi, kentsel kesimde imar uygulama ve altyapı çalışmaları ile sosyal konut üretimine ağırlık verilmesi, arazi kullanımı ile kişi başına gelir, yoksulluk ve açlıkla mücadele politikalarının entegre edilme ile ekonomik gelişmenin hızlandırılmasının mümkün olabileceği vurgulanmalıdır. Rasyonel arazi politikasının tespiti ve uygulanmasında iyi işleyen piyasanın oluşturulması ve kurumsal kapasitenin güçlendirilmesi gerekmekte olup, bu yapılanmada gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının anahtar rolüne sahip olacakları gözden uzak tutulmamaldır.   
Temmuz  2018, 135 sayfa

Anahtar Kelimeler: Arazi mülkiyeti, kırsal ve kentsel arazi kullanımı, arazi kullanımını etkileyen faktörler, arazi politikası ve araçları, Tanzanya'da durum analizi ve politika önerileri

Abstract:
In this study, the characteristics of land assets, the scope of ownership rights, the land tenure systems and the factors affecting land use in Tanzania were analyzed. In addition, the outlines of land management based on growth trends in the urban area and housing problems, and trends of production and economic development in the rural area have been put forward. Within the framework of the existing legal arrangements and policies for rational use and disposal of land resources, land management, basic problems and applied management tools are reviewed and land use and changes in sectors are evaluated in general. In this context, the study aims to analyze land-based activities for sustainable economic development in African countries in general and in Tanzania in particular, and to present the results that can help decision-making bodies, public institutions, researchers, and other stakeholders. 
Since Tanzania has a considerable number of natural resources, many activities are carried out together in the country. In Tanzania, which has wilderness areas, hunting reserves, plains in coastal settlements, natural gas, gold, diamond, and tanzanite reserves as well as vast natural resources such as forest lands and other reserve lands, large national parks and protected areas known for their distinctive features are vital to the development of a land management and use system. Plant production and livestock activities are of special importance in the economic activities of the country and the share of agriculture in gross domestic product is 36%, annual population growth rate is 3.1% (very high), and the share of agricultural land in total land ownership of the country is 39 percent. Along with the rapid increase in land demand in the country due to the high population growth, the constant increase in the need of the resident population for land together with nomadic shepherds for conservation, crop production and animal husbandry needs increase the conflicts among the communities and cause land use decisions to not be taken rationally. Agricultural and conservation areas have a great place in alternative uses that demand land resources in the country and over the past thirty years, overgrowth and expansion of protected areas have reduced the number of sites to be allocated to other uses, and the inability to determine protection-use balances has become a major source of conflict at the local levels. 
It is noteworthy that in many African countries, the level of success of the public sector in the development and implementation of management tools for issues such as the organization of land management and access to land resources, land development, land market creation and infrastructure investments have remained limited. In the Tanzania example, important legislative arrangements have been made for rural and urban development areas, and organizations and commissions have been made active at the central, regional and local levels. However, it is observed that there are problems in the implementation of many legal and institutional arrangements, and planning activities that should be done in accordance with the legal regulations cannot be completed. Despite the fact that there are 94.5 million hectares of total land in the country, it has been determined that confusion and complications related to land ownership and usage continue to increase over time as the cadastral works and registration at title deed registry of only 15% of total land assets have been completed. It has been identified that under the current conditions, the amount of real estate of which cadastral works cannot be completed is very high throughout the country; cadastral and title deed procedures cannot be carried out effectively; there are 6 different ministries and related organizations, assemblies and commissions affiliated with or authorized in land management; in all public institutions, qualified human resources, technical equipment and coordination between institutions are inadequate; and policies determined at the national level are not effectively implemented. In this framework, it should be emphasized that first of all, land ownership structure needs to be redefined in the country, taking into consideration traditional systems; urgent cadastre of land must be made and land register must be established; rural and urban area income sources need to be diversified; land tenure systems and land usage should be continuously monitored and evaluated; implementation and infrastructure studies in urban areas should focus on social housing production; and that increasing land use and per capita income, and integrating poverty and hunger-fighting policies would accelerate economic development. Establishing a well-functioning market and strengthening institutional capacity through identification and implementation of rational land policies are required and it should be underlined that real estate development and management specialists will have a key role in this structure.   
July 2018, 135 pages

Key Words: Land ownership, rural and urban land use, factors affecting land use, land policy and instruments, analysis of the situation in Tanzania and policy recommendations