Gayrimenkul geliştirmede finansman, para yönetimi, karlılık analizi ve Türkiye değerlendirilmesi
Financing, managing money, profitability analaysis and Turkey evalauation for real estate development
Yazar: CENGİZ FOAN
Danışman: YRD. DOÇ. DR. AZİME TEZER
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2003
Konu: İşletme = Business Administration

Özet:
Gayrimenkul geliştirme sektörü, ekonomik ve sosyal durum, tüketim alışkanlıkları, kişi başına düşen milli gelir, yatırım ortamı, fmansal ve kredi piyasalarının durumu gibi etkenlerle ülkeler arasında farklılık göstermektedir. Ancak, sektör gelişmiş ve gelişmekte olan bütün ülkelerde ekonominin önemli bir öğesini oluşturmaktadır. Sektörün kurumsallaştığı ve işler bir piyasaya sahip olduğu gelişmiş ülkelerde, mekansal ve ekonomik katkı açısından genel ekonomide ve kalkınmada öncü olduğu görülmektedir. Az gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerin ortak sorunu olan güçlü finansal piyasaların eksikliği, sektörün bu ülkelerde gelişimine sekte vurmaktadır. Tasarruf ve sermaye birikiminin yeterli olmadığı ülkelerde sektör kurumsallaşarnamakta ve işler bir piyasa kazanamamaktadır. Güçlü finansal piyasaya sahip gelişmiş ülkelerde, finansal açıdan güçlü kişi ya da kurumlar nakit fazlalıklarını kârlı bir şekilde değerlendirebilmekte, nakit ihtiyacı olan kişi ya da kurumlar da piyasadan düşük maliyetle kaynak sağlayabilmektedir. Üretim endüstrisinin her alanında olduğu gibi, gayrimenkul geliştirme sektörü için de ana sorun olan finansman, finansal piyasaların gücü ile paralel bir yol izlemektedir. Gayrimenkul geliştirme sektörü, yatırım boyutlarının büyüklüğü ve disiplinler arası koordinasyonun büyük önem taşıması nedeniyle, bir projenin geliştirme süreci boyunca risk ve belirsizliklerle karşı karşıya kalabildiği, ekonomik ve sosyal boyutu ile birçok paydaşa sahip bir sektördür. Sektör kapsamında geliştirilen projelerin nasıl bir ekonomik sistem içinde gerçekleştiği ülke koşullarına göre değişmektedir. Gelişmiş ülkelerde, güçlü finansal piyasalar ve kurumsallaşmış sektör nedeniyle, geliştirme projelerinin finansmanı düşük maliyetle ve birçok alternatifle gerçekleştirilebilirken, az gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde finansman kaynaklan sınırlıdır. Etkin finansal piyasaya sahip ülkelerde sektörün rahat finanse edilebilmesinin, şehrin planlama ve ekonomisine katkıda bulunduğu gerçeği, gelişmekte olan ülkelerde sektörün finanse edilmesinin önemini ortaya koymaktadır. Gelişmiş ülkeler etkin finansal piyasalar ile, gayrimenkul geliştirme için finansman olanakları yaratırken, kaynağın kullanımı ve sürdürülebilir bir sektörün en önemli faktörü kâr edinimi aşamalarını da yönlendirmekte ve bir anlamda kontrol altında tutmaktadır. Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde ise kısıtlı finansman olanakları nedeniyle, en uygun şartlarda kaynak edinimi, edinilen kaynağın en verimli nasıl kullanılacağı bir kat daha fazla önem taşımaktadır. Gelişmekte olan ülkelerde sektörün büyümesi, zaten kısıtlı finansman kaynaklarının, edinim aşamasından sonra en etkin biçimde kullanılmasına bağlıdır. Etkin kullanım sonucu yaratılacak artı vıııdeğer ile devamlılığı olan bir sektör ortaya çıkabilecektir. Etkin bir finansal piyasaya sahip ülkelerde finansman sağlayan kurumlar, verdikleri kaynağın kullanımını ve geri dönüşünü kontrol altında tutar ve kredi kullanıcılarını maksimum verim ve kâr elde etme konusunda bir nevi zorlarlar. Gelişmekte olan ülkelerde bu tarz bir oto kontrolü olan sistemin oluşması için öncelikle güçlü ve kurumsallaşmış bir finansal piyasanın oluşması ön koşuldur. Kurumsal gayrimenkul şirketlerinin yer alacağı bir yapılanmada, sektör kendi kendini finanse edebilir ve verimliliğe yönlendirebilir duruma gelecektir. Çalışmada, gayrimenkul geliştirme sektörü, gelişmekte olan ülkelerde üretim endüstrisinin her alanı için büyük önem taşıyan, finansman, para yönetimi ve kârlılık analizi açısından kurumsal olarak incelenmektedir. Finansman olanağı kısıtlı olan ülkelerde edinilen kaynağın en iyi kullanımı ve devamlılık için kâr edinimi geliştirme sektörü için üç aşamalı bir süreç olarak kabul edilmiştir. Bir gayrimenkul geliştirme projesinin maksimum getirişi için, en uygun kaynağın bulunması, bulunan kaynağın en etkin yönetimi ve kâr edinimi en etkin şekilde kurumsal yapılanmalar içinde gerçekleşebilir. Çalışma, bu üç aşama için, geleneksel uygulamalardan sıyrılan modem yaklaşımları ortaya koymayı amaçlamaktadır. Üç aşamalı sürecin kurumsal olarak işleyişinin maksimum verimi getireceği savunulmaktadır. Çalışmada, gayrimenkul geliştirmede bahsedilen parasal akışın işleyişini anlayabilmek için gayrimenkul geliştirme ve finansal sistem açıklanmaktadır. Gayrimenkul geliştirme için finansman kaynaklarım açıklanması ve değerlendirilmesinden sonra, kurumsal yapılarda finansal analiz ve yönetimin işleyişi ve kâr edinimi incelenmektedir. Bu üç aşamalı incelemede, her aşama için gelişmekte olan Türkiye'de sektörle ilgili değerlendirmeler bulunmaktadır. Türkiye'den seçilmiş iki projenin geliştirme süreci ve kurumsal açıdan irdelenmesi ve bu paralelde sonuç ve öneriler bulunulması ile çalışma tamamlanmaktadır. ıx

Abstract:
Real estate development sector has some differences among the countries due to economic and social situation, consumption preferences, national income per person, investment environment, situation of financial and credit markets. The sector is a significant factor of economics in both developed and developing countries. In developed countries, the sector is leader for general economy and development in view of spatial and economical contribution. The main and common problem of less developed and developing countries is the lack of active financial market, which prevents development of the sector. In the countries where savings and capital stock are not sufficient, the sector can't get instutionalized and have an active market. In developed countries possessing active financial markets, while people or instutions which are financially strong can add value to their cash overage, people or instutions that need cash can provide financing from the markets with low cost. As in every field of production industry, financing is the main problem for real estate development sector and follows a parallel way with the financial markets. Real estate development sector is a sector in which a development project can encounter risks and indefiniteness's in developing process and has many stakeholder with its economical and social dimension because of the size of investments and high importance of coordination among the disciplines. The development of the projects in the sector is tied with the economical conditions of the country. In developed countries, active financial markets and institutionalised sector provides low cost development projects and alternatives, in less developed and developing countries, financing sources are limited. The truth that in countries which have active financial markets, easy financing of real estate development contribute planning and economics of cities indicates the importance of financing the sector. Developed countries not only create financing possibilities for real estate development with active financial markets, but also direct and control usage of the source and profit acquisition which is the most important factor for a sustainable sector. In developing countries like Turkey, the best source acquisition and managing the taken source is even more important due to limited financing possibilities. Growth of the sector in developing countries depends on effective usage of limited sources after acquisition. A sustainable sector can be created by adding value occurred thanks to effective usage of sources. In countries possessing active financial markets, institutions providing financing control both the usage of credits they give and coming back period of the credit. That's why credit users are compelled to gain maximum profit.Strong and institutionalised financial market is pre-condition for that type of system which provide auto-control in developing countries. In a structure that consists of institutional real estate companies, the sector can finance itself and directs efficiency. This study institutionally scrutinises financing, managing money and profitability analysis, which are very important for every field of production industry, for real estate development. Providing source, managing taken money in best way and profitability for sustainability in countries where financing sources are limited is accepted a three-stage model for real estate development sector. For maximum profit of a development project, finding the best source, managing found source best and profit acquisition must be realised most effectively in institutional structures. The study is aimed to indicate modern approaches differentiating from traditional methods for these three stages. It is alleged that the operation of these three stages institutionally will cause maximum efficiency. In this study, real estate development and financial system is expressed to see the operation of mentioned monetary flow in real estate development. After expressing and evaluating financing sources for real estate development, operation of financial analysis and management and profit acquisition in institutional structures is examined. In this three-stage examination, every stage has own evaluation about the sector for Turkey. The study is completed with conclusion and proposals that are running parallel with the analysis in which selected two projects from Turkey is analysed in view of development process and institutionalising. XI