Parsel bazında kentsel dönüşümün alışveriş caddelerine etkileri: Bağdat Caddesi örneği
The effects of parcel based urban renewal on high streets: Bağdat Street case
Yazar: RABİA KURBAN
Danışman: PROF. DR. EMİNE FERHAN GEZİCİ KORTEN
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Son yedi yılda yapılan kentsel dönüşüm uygulamaları incelendiğinde, en çok eleştiri konusu dönüşümün daha çok ekonomik boyutu ile ele alınması olmaktadır. Günümüzde kentsel dönüşüm uygulamaları, yaşanabilir kentler yaratmak, afet riskine karşı önlem almak, kentleri bir bütün olarak ele almak, kültürel ve sosyal yapıyı koruyarak geliştirmek gibi stratejilerden uzaklaşarak, rant odaklı kullanılmaktadır. İnşaat sektörü 2000'lerden sonra devlet politikaları doğrultusunda ekonominin canlandırılmasındaki en önemli lokomotif sektör haline gelmiştir. Bu bağlamda 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı yasa ile afet riskine karşı önlem anlayışına sığınılarak, rant odaklı dönüşümler meşrulaştırılmıştır. Dönüşüm mülk sahipleriyle müteahhitler arasında yapılan anlaşmalar boyutunda ele alınmaktadır. Süreç içinde yer alan aktörlerin ve müdahale biçimlerinin etkisiyle kentsel dönüşüm projeleri, üst gelir grubunun yaşadığı, satış, kira değerlerinin üst seviyelerde seyrettiği ve dolayısıyla gelir beklentisinin de yükseldiği bölgelerde uygulanmaya başlamıştır. Bu durumun en belirgin yaşandığı bölgelerden biri, İstanbul'da Kadıköy ilçesinde yer alan Bağdat Caddesi'dir. 
Bağdat Caddesi ülke çapında birincil alışveriş caddelerinden biridir. Ulusal ve uluslararası birçok mağazanın bulunduğu cadde hem alışveriş amaçlı, hem de dinlenme amacıyla açık kamusal alan işlevi görerek, birçok ziyaretçi çekmektedir. Gayrimenkul fiyatlarının üst seviyelerde seyrettiği Bağdat Caddesi ve çevresinde 2012'de başlayan kentsel dönüşüm uygulamaları, bölgeyi bir şantiye alanı haline getirmiştir. 
Bağdat Caddesi'ndeki dönüşüm uygulamaları, caddenin perakende sektörünü doğrudan etkilenmiştir. Cadde üzerinde inşaat sürecine giren birçok binanın bulunması, zamanla ziyaretçi sayısının düşmesine neden olmuştur. Ziyaretçi sayısının düşmesi, mağazaların satışlarından elde ettikleri gelirin düşmesi ile sonuçlanmıştır. 2017 yılına kadar rant odaklı yenilenen binaların etkisiyle gayrimenkul fiyatları hızlı bir yükselişe geçmiştir. Mevcut mağazalar mülk sahiplerinin yüksek kira beklentisini karşılayamaz hale gelmiştir. Kira ciro oranını dengeleyemeyen mağazalar, kentsel dönüşümden kaynaklı olumsuzluklara ek olarak 2017'de ülke ekonomisinde yaşanan sıkıntılar, döviz kurundaki dalgalanmalar ve alışveriş merkezlerinin sunduğu avantajların etkisiyle caddeden çıkış yapmıştır. Bağdat Caddesi'ndeki boşluk oranı artmıştır. Tez kapsamında, parsel odaklı kentsel dönüşüm çalışmalarının caddeye ve caddenin perakende piyasasına olan etkisi araştırılmıştır. 
Bağdat Caddesi üzerindeki binalarda dönüşümde belirleyici unsur zemin katlarda yer alan ticari birimlerdir. Dönüşüm öncesi eski binanın değeri ile dönüşüm sonrası inşa edilecek yeni binanın değeri karşılaştırılarak kentsel dönüşüm uygulama kararı verilmektedir. Bu kararlarda belirleyici faktör, fiziksel mekânın bina bazında salt ekonomik kaygılarla tasarlanması sonucu değer farkları olmaktadır. Kullanım değeri ile değişim değeri arasındaki fark, inşa edilen yeni binalardaki ticari alanları şekillendirmektedir. 
Tez kapsamında, seçilen alanda, kentsel dönüşüm sonrası caddenin perakende pazarındaki değişimler fiziksel değişimler, mağazaların işlev değişimleri tespit edilerek incelenmiştir. Caddedeki perakende sektöründe yaşanan değişimlerin ziyaretçiler üzerindeki etkileri incelenmiştir.

Abstract:
Urban renewal includes many concepts within its definition. Due to changing needs of cities and their inhabitants, it has been brought up and shaped by experiences over time. Urban renewal practices aiming to improve in the collapsed areas of cities is a concept that should be handled together with its physical, social, economic and legal-administrative dimensions. It is intended to develop cities with appropriate intervention methods by analyzing in detail for each part of the city and ts characteristics.
Urban renewal practices firstly started in Turkey in order to find solutions to urban slums. It was primarily focused in regions where the lower income groups live. In this context, the legal structure of urban renewal has started to be established. However, with the expansion of the jurisdictions of municipalities over time, urban renewal practices have applied frequently in areas with high expectations of return.
After the 2000s, the construction sector has become the most important locomotive sector in the revival of the national economy in line with the state policies. In this context, the Law No. 6306, which entered into force in 2012, has taken shelter in the understanding of measures against disaster risk and rant focused and parcel based renewals have been legitimized.
Increased construction densities by zoning plans are the most decisive criteria for renewal decision. The practices focused on the increase in value in certain regions of cities with the production of land. For this reason, urban renewal has been applied for earning high income from the urban land by renewing the physical structure and its social dimensions have been ignored.
When the urban renewal practices in the last seven years are examined, the most critical issue is the implementations with the economic aspect and other dimensions of urban renewal are ignored. Today, practices are used for income-oriented regardless of urban renewal criterias such as creating livable cities, taking measures against disaster risk, planning cities as a whole, developing strategies for preserving cultural and social structure.
Urban renewal decisions in Turkey are handled between property owners and contractors. With the influence of the contractors involved in the process, urban renewal projects started to be implemented in the regions where the upper income group lived, sales and rent values were at the upper levels.
In the areas where urban renewal works have been applied intensively since 2012, house prices have started to increase rapidly. Commercial units in risky buildings, as well as residential units, affect the decisions made in renewal due to the difference between residential and commercial property values. Commercial units have double or triple unit prices comparing to residential units and plays an important role on value
xx
due to sharing of returns after renewal. The law does not propose a new place for shop tenants in old buildings, and many businesses and artisans are forced to close their shops. With the increase in real estate prices in the region, it is difficult for them to find a shop nearby.
Urban renewal studies that focused on the development of real estate and construction sectors, are also applied intensively on high streets in Istanbul. Therefore, the retail market on the streets is directly affected.
In the sense of urban space, high streets are important places that urban users prefer for both shopping and socializing purposes. It attracts visitors with its many retail units and open public spaces. Therefore, the charm of the streets is directly related to the possibilities it offers.
Applications in the high streets where the stores of national and international brands are located also lead to changes in the retail market due to rent prices, phsical shape of buildings and number of visitors. One of the most prominent areas of this situation is Bağdat Caddesi in Kadıköy, Istanbul.
Bağdat Street is one of the primary high street across the country. It is about 5.5 km long. It is the longest and oldest high street in Istanbul. The urban renewal practices that started in 2012 around Bağdat Street, where real estate prices are at the upper levels, have made the region a site of construction.
The aim of this thesis is to investigate the effects of parcel based renewal studies in applied within the scope the Law No. 6306 on Bağdat Street. The review covers the period between 2012 and 2018. The research questions were determined as follows.
 What are the factors that trigger urban renewal in and around Bağdat Street? How the renewal studies processes shaped and developed since 2012 in the selected area?
 How is the street retail market affected by renewal studies?
 How has the physical structure of the buildings located on Bağdat Street changed?
 How has the shop mix changed with the urban renewal? How is the street retail market affected by this change?
 What are the effects of parcel-based urban renewal on Bağdat Street visitors?
In order to examine the effects of parcel based urban renewal on Bağdat Street a study area is selected. Study area consists of the most suitable units for retail on ground floor of buildings located and where the stores are most concentrated.
First of all, the changes experienced by the retail market on the street between 2012 and 2018 are summarized in line with urban renewal, national economy problems, increased rental prices effects and the number of visitors. Research reports of retail consultancy companies were used to analyze retail market. Interviews made with real estate agencies, consultancy companies and also construction companies.
The files of the risky buildings in the Kadıköy Municipality archives were investigated and both old and new building permits, architectural projects were examined in order to determine physical changes.
For the examination of shop mix changes, the usage status of the stores in each building in the designated study area from 2012 to the end of 2018 is listed on the basis of store
xxi
categories by using Yandex, Google Maps street view photos and Kadıköy Municipality archive photos.
Finally, a survey was conducted with 250 people to determine the effects of parcel based urban renewal on visitors. Questionnaires were created for the subjects such as location preference for shopping, frequency of visits to Baghdad Street, change of the number of visits to Bağdat Street after 2012, the most preferred store categories and the relationship between urban transformation and visit preference.