Konut piyasalarında hedonik fiyatlama: Arnavutluk-Tiran örneği
Hedonic pricing in housing markets: The case of Albania-Tirana
Yazar: KADIJE VOGLI
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ HASAN AĞAN KARADUMAN
Yıldız Teknik Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İktisat Ana Bilim Dalı / İktisat Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2023
Konu: Ekonometri = Econometrics ; Ekonomi = Economics

Özet:
Bu çalışmanın amacı, Tiran'da ev fiyatlarını etkileyen faktörleri incelemek ve bu bölgede ev fiyatlarındaki artışı etkileyen temel özelliklerin neler olduğunu tespit etmektir. Yapısal ve yerel faktörlerin konut fiyatları üzerindeki etkisini analiz etmek için Arnavutluk'taki en önemli beş emlak acentesinden Tiran'da bulunan 498 daire ilanı seçilmiştir. Bu emlak acentelerinin ilanlarına dayanarak, daire fiyatlarını etkilemesi muhtemelen faktörler, değişkenler belirlenmiştir. Bu değişkenlerin daire fiyatlarına etkisini incelemek için hedonik fiyatlama modeline dayanan regresyon analizi kullanılmıştır. Çalışmanın sonucuna göre, seçilen tüm değişkenlerin Tiran'da konut fiyatındaki değişimi belli bir ölçüde etkilediği bulgulanmıştır. Konut fiyatlarındaki değişim üzerinde en fazla etkiye sahip olan değişkenler arasında ipotek, konum ve rezidans olduğu belirlenmiştir. Dairenin ipotekli olması, Tiran'daki konut fiyatı üzerinde en büyük etkiye sahip değişken olduğu ortaya çıkmıştır. Tüketicilerin ipoteksiz bir daireyi tercih etmedikleri açık bir şekilde söylenebilmektedir. Tiran'da konut talebindeki artış göç kaynaklıdır. Ayrıca tüketicilerin her zaman merkeze yakın bir apartman dairesi tercih etmesi, yani iş merkezlerine yakın daire konumu da önemli bir belirleyicidir. Evin site içinde olmasının etkisi de yadsınamaz boyuttadır. Konut fiyatlarındaki değişimde etkili olan diğer bazı önemli faktörler, dairenin apartmanın hangi katında oluğu ve metrekare cinsinden büyüklüğüdür. Ayrıca bireylerin ikinci kattan daha yüksekte bulunan apartman dairelerini tercih etmeye daha yatkın oldukları da bulgulanmıştır. Evin eşyalı olması, ısıtma sistemi, binanın yaşı, banyo sayısı gibi faktörlerin de apartman dairelerinin fiyatlarını istatistiksel bakımdan pozitif etkilediği de tahmin edilmiştir.

Abstract:
The aim of this study is to examine the factors affecting house prices in Tirana and identify the main features influencing the rise in house prices in this region. A selection of 498 apartment listings in Tirana from the five most important real estate agencies in Albania was made to analyze the impact of structural and local factors on house prices. Based on the listings of these real estate agencies, variables that are likely to affect apartment prices have been determined. Regression analysis based on the hedonic pricing model was used to examine the effect of these variables on apartment prices. According to the results of the study, it was found that all the selected variables affect the change in house prices in Tirana to a certain extent. The variables with the most influence on the change in house prices were determined to be mortgage, location, and residency. It has been revealed that the mortgage status of the apartment has the biggest effect on the house price in Tirana. It can clearly be said that consumers prefer an apartment without a mortgage. The increase in housing demand in Tirana is due to migration. Also, consumers always preferring an apartment close to the center, meaning the location of the apartment near business centers, is also an important determinant. The effect of the house being within a residential complex is also undeniable. Other significant factors influencing the change in housing prices include which floor the apartment is on and its size in square meters. It has also been found that individuals are more inclined to prefer apartments located above the second floor. It is also estimated that factors such as whether the house is furnished, the heating system, the age of the building, and the number of bathrooms have a statistically positive effect on the prices of apartment flats.