Konut fiyatları üzerine ampirik çalışmalar "Alanya örneği"
Empiric studies on residential prices "The example of Alanya"
Yazar: ASLIHAN ÇİFTÇİ
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ YAKUP ARI
Alanya Alaaddin Keykubat Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Uluslararası Ticaret Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Ekonometri = Econometrics ; İşletme = Business Administration
Dizin: Ampirik = Empirical ; Ampirik analiz = Empirical analysis ; Antalya-Alanya = Antalya-Alanya ; Fiyat hareketi = Price movement ; Konut fiyatları = Housing prices

Özet:
Türkiye'nin önemli sahil kentlerinden birisi olan Alanya'da turizm talebinde yaşanan
artışlar zamanla yabancıların ikinci konut edinimleri içinde cazip hale gelmiştir. Yabancıların
ikinci konutlarını Alanya'da tercih etmeleri konutun kalitesinde ve özelliklerinde değişime
neden olmuş artan talep, fiyatlara yansımıştır. Çalışma çoklu faktörlerin araştırılması amacı ile
iki bölüme ayrılmış ilk bölümde Nisan 2015-2018 periyodunda Alanya'da konut fiyatları ile
yabancılara satılan konut sayısı ve EURO/TRY döviz kuru aylık verileri kullanılarak,
değişkenler arasında uzun dönemli ilişki araştırılmıştır. Uzun dönemli ilişkiyi belirlemek için
Johansen Eşbütünleşme Analizi ve değişkenler arasında kısa dönem ile nedensellik ilişkileri
Vektör Hata Düzeltme Modeli (VECM) uygulanarak analiz edilmiştir. Johansen Eşbütünleşme
testi sonucunda değişkenlerin eşbütünleşik olduğu ve aralarında uzun dönemli ilişkinin varlığı
tespit edilmiştir. Bu durum VECM kurulmasını sağlamıştır. Hedef değişkenin konut fiyatları
olduğu VECM'nde yabancılara satılan konut sayısı ve döviz kuru değişkenlerinin uzun
dönemde ve kısa dönemde nedeni olduğu belirlenmiştir.
Çalışmanın ikinci bölümünde ise literatürde heterojen bir mal olan konutun fiyatlar
üzerindeki etkisini inceleyen çalışmalarda sıklıkla kullanılan Hedonik Fiyatlama Modeli
(HFM) ile yabancıların Alanya'da konut edinmesinin konut fiyatları üzerindeki etkisi
araştırılmıştır. Bu amaçla Sahibinden.com internet sitesi üzerinden satışa sunulan 3587 adet
konut ilanından ve Alanya Belediyesi Emlak Müdürlüğü'nden elde edilen yabancıların konut
edinimlerinin mahallelere göre dağılımı verisinden yola çıkarak Tabakalı Örnekleme yöntemi
ile farklı mahallelerden 393 adet konut belirlenerek HFM ile konutun özellikleri ile fiyatı
arasındaki ilişki ortaya konulmuştur. Doğrusal model ve yarı logaritmik model fonksiyonel
biçim olarak kullanılmıştır. Konutlara ait özellikler ve mahalle değişkenleri HFM ile analiz
edilmiş sonucunda yarı logaritmik form uygun görülmüş, modelde konutun m2 cinsinden
büyüklüğü, konutun yaşının 0-5,6-10 aralığında olması, eşya olup olmaması, site içinde olup
olmaması, banyo sayısı, bulunduğu kat, konutun Saray mahallesinde ve Dinek mahallesinde
olması istatistiksel olarak anlamlı olup etkisi pozitif olduğu son olarak da Mahmutlar
mahallesinde olan konutun etkisinin anlamlı olduğu fakat fiyat üzerinde etkisinin negatif
olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Abstract:
With the increase in tourism in Alanya that is one of the important coastal cities of the
Mediterranean, the purchase of second housing has become attractive for foreigners. The fact
that foreigners preferred their second residence in Alanya caused significant developments in
the construction sector. The quality and properties of the housing have been changed, increasing
demand has been reflected in prices. The study was divided into two sections to investigate
multiple factors. In the first part, the long-term relationship between variables was investigated
by using house prices, number of houses sold to foreigners and EURO / TRY exchange rate
monthly data in April 2015-2018 period to determine the long-term relationship, Johansen
Cointegration Analysis was applied and short term and causality relationships between
variables were analyzed by applying Vector Error Correction Model (VECM). As a result of
Johansen Cointegration test, it is determined that the variables are cointegrated and there is a
long term relationship between them. This led to the establishment of VECM. In VECM which
the target variable is house prices, the number of houses sold to foreigners and exchange rate
variables were determined to be the cause of the long-term and short-term variables.
In the second part of the study, the effect of foreigners' purchase of housing in Alanya
on house prices was investigated using HFM that used in studies investigating the effect of
house which is a heterogeneous property in literature on prices. Distribution of house purchases
by foreigners in neighborhoods has been obtained from the Alanya Municipality Real Estate
Directore and 3587 homes for sale in Sahibinden.com. 377 housing units from different
neighborhoods were determined by Stratified Sampling method and the relation between the
properties and the price of the house was revealed by HFM method. Linear model, semilogarithmic model is used as functional form. House properties and neighborhood variables
were analyzed by HFM method than consequently, the semi-logarithmic form was considered
appropriate. As a result, Square-meter of the house, the age of the house is in the range of 0-5,
6-10, whether it is furnished, whether in the site, floor location, number of bathroom, the
residential area is located in Saray and Dinek neighborhood was found to be statistically
significant and have a positive effect on price. Also, the residential area is located in Mahmutlar
neighborhood was found to be statistically significant, too but unlike others have a negative
effect on price