Konut değerlemesinde kullanılan kapitalizasyon ve amortisman oranlarının hesaplanması: Aydın ili örneği
Determination of capitalization and depreciation rates used in residential valuation: The case of Aydin province
Yazar: HATİCE BAŞKAYA
Danışman: PROF. DR. MEHMET ERDEMİR GÜNDOĞMUŞ
Aydın Adnan Menderes Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İşletme Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2020
Konu: İşletme = Business Administration
Dizin: Amortisman = Depreciation ; Aydın = Aydın ; Değerleme = Valuation ; Emlak değerlemesi = Real estate evaluation ; Emlak piyasası = Real estate market ; Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation ; Kapitalizasyon = Capitalization ; Kapitalizasyon faiz oranı = Capitalization interest rate

Özet:
Bir ülkenin gelişmişlik seviyesi, kentleşme oranının artmasıyla beraber gayrimenkul piyasasının büyüklüğüne bağlıdır. Ülkede yer alan gayrimenkul varlıklarının hangi finansman yöntemiyle değerlendirildiği ise, piyasanın işleyişinin temelini oluşturur. Gayrimenkul finansmanının etkin çalışması, piyasada gerçek fiyat mekanizmasının oluşması, alım-satıma konu olan finansal varlığın çeşitliliğini ve güvenilirliğinin artması için önemli bir unsurdur. Gayrimenkul piyasasında gayrimenkullerin fiyatlarının doğru, tarafsız ve şeffaf bir şekilde belirlenmesi, uzmanlar tarafından gayrimenkulün değerlemesi ile mümkündür. Değerleme, gayrimenkul sektörünün ekonomisine, hukuksal yapısına ve finansmanına birçok fayda sağlamaktadır. Ancak, gayrimenkul değerlemesinde karşılaşılan en büyük sorun, gayrimenkul sektörünün gelişmesiyle ortaya çıkan yeni ihtiyaçları karşılayacak veya gayrimenkulün değerine etki eden tüm faktörleri kapsayan bir modelin olmamasıdır. 
Bu çalışmanın konusu, Aydın ili Efeler ilçesindeki gerçek alım-satımı yapılan konutların, değerleme yöntemlerinden biri olan gelir kapitalizasyon yöntemi ile bölgesel kapitalizasyon oranının hesaplanması ve diğer bir yöntem olan maliyet yöntemi ile yaş ve oda sayısına göre amortisman oranının belirlenmesidir. Çalışmanın özgünlüğü, Türkiye'de konut sektöründe hem gerçek alım-satım fiyatlarını kullanarak, bölgesel konut kapitalizasyon oranının hesaplanması ve hem de piyasadan çıkartma yöntemi ile amortisman tutarının tespit edilmesine yönelik ilk çalışma olmasıdır. Çalışmadan elde edilen sonuçlar, değerleme uzmanlarına veya değerleme şirketlerine, konu ile akademik olarak çalışan kişilere veya kurumlara ışık tutmayı ve kaynak oluşturmayı hedeflemektedir.
Aydın ili Efeler ilçesinde on sekiz mahalle için ulaşılan 805 gerçek alım-satım verilerine göre, bölgenin genel ortalama kapitalizasyon oranı % 4,98 olarak hesaplanmıştır. Mahalle olarak incelendiğinde en yüksek kapitalizasyon oranı % 7,30 ile Orta Mahallesi ve % 7,17 ile Zafer Mahallesi'dir. En düşük kapitalizasyon oranı ise % 3,95 ile Zeybek Mahallesi ve % 4,04 ile Mimar Sinan Mahallesi'dir. Amortisman oranları oda sayılarına göre ayrılarak her yaş için hesaplanmıştır. 2 Oda 1 Salon konutların genel amortisman oranı % 2,81 ile % 58,52 değişim aralığında, 3 Oda 1 Salon konutların genel amortisman oranı ise % 2,63 ile % 60,39 değişim aralığında olduğu saptanmıştır.

Abstract:
A country's level of development depends on urbanization rate as well as the magnitude of its real estate market. The financial method, by which the real estate assets are appraised in a country on the other have, forms the basis of the market mechanism. Effective functioning of real estate finance and establishing a real pricing mechanism in the market are significant elements in increasing the diversity and reliability of the financial assets subject to purchase and sale. Determining the real estate prices accurately, subjectively and transparently in the market is only possible by conducting an appraisal for the real estate by experts on the topic. Appraisal provides many benefits to the sector's economy, legal structure and finance. However, the chief issue during a real estate appraisal is the lack of a model that meets all newly emerged requirements or that encompasses all factors that influence the value of the estate. 
The subject of this study is to compute the regional capitalization rate of residences bought and sold in the city of Aydın, district of Efeler through capitalization method, as one of the appraisal methods, and the depreciation rate based on age and number of rooms with another method called cost method. The study is original by being the first study that aims to calculate regional residence capitalization rate by using real purchase-sale prices in Turkey's housing sector and to identify depreciation amount through market extraction method. The findings of the study will be beneficial and provide a resource for appraisal experts or appraisal companies as well as academic researchers or institutions working on the same subject.
According to the 805 real purchase-sale data obtained for eighteen neighborhoods in Efeler district of Aydın, the region's general mean capitalization rate was calculated as 4.98 %. When broke down to neighborhoods, the highest capitalization rates were observed in Orta Neighborhood with 7.30 % and Zafer Neighborhood with 7.17 %. On the opposite side of the scale, Zeybek Neighborhood exhibited the lowest capitalization rate with 3.95 % together with Mimar Sinan Neighborhood with 4.04 %. The rate of depreciation in the study was calculated for each building's age based on the number of rooms. The general rate of depreciation for residences with 2 Bedrooms and 1 Living Room was calculated between 2.81-58.52 % whereas the depreciation rate for houses with 3 Bedrooms and 1 Living Room varied between 2.63-60.39 %.