Gayrimenkul geliştirme açısından eğitim yatırımlarının çoklu durum analizi ile değerlendirilmesi
Evaluation of educational investments in terms of real estate development with multiple case analysis
Yazar: BURCU ÜLKER
Danışman: DOÇ. DR. ALMULA KÖKSAL IŞIKKAYA ; DR. SERHAT BAŞDOĞAN
Yıldız Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Mimarlık Ana Bilim Dalı / Konut Üretimi ve Yapım Yönetimi Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2017
Konu: Mimarlık = Architecture

Özet:
Temel amacı sermayenin içine girdiği bunalımı aşabilmek olan "neo-liberalizm" 1980'lerden sonra neredeyse tüm dünyada etkili olmaya başlamıştır. Bu yıllardan sonra Dünya Bankası ve Uluslararası Para Fonu (IMF) gibi uluslararası kuruluşların neo-liberal politikaları kullanma amaçlarından birisi de "özelleştirme" olmuştur. Türkiye'de ise 24 Ocak 1980 Kararları'ndan sonra neo-liberal politikalar uygulanmaya başlanmıştır. Devletin eğitim hizmetlerinden kademeli olarak desteğini azaltmasıyla birlikte, eğitim finansmanının İl Özel İdareleri ve özel sektör tarafından karşılanması beklenmektedir. 
Neo-liberal politikalar ile birlikte "eğitim sektörü" de yatırım aracı olarak ön plana çıkmıştır. Bunun neticesinde eğitimin de dâhil olduğu kamu hizmetlerinde metalaşma süreci başlamıştır. Eğitimin özelleştirilmesi ile beraber özel okulların sayısında ve eğitim sektöründeki payında dikkate değer bir artış yaşanmıştır. Buna göre, 2002-03 eğitim yılında özel okulların tüm okullara oranı yüzde 2,97 iken, 2015-16 eğitim yılında bu oran yüzde 15,65'e yükselmiştir. Dershanelerin de özel okula dönüştürülmesiyle özel ortaöğretim kurumlarının sayısı tarihin en yüksek seviyesine çıkmış ve özel okullaşma oranında yüzde 45 artış görülmüştür. Türkiye ekonomisi üzerindeki olumlu etkisi fazlaca hissedilen gayrimenkul sektörü, yarattığı katma değer ve istihdam açısından yerli ve yabancıların gözünde yıldızı parlayan bir yatırım alanı olarak son yıllarda ön plana çıkmaktadır. Gayrimenkul geliştirme kavramının ve süreçlerinin açıklandığı çalışmada, eğitim yatırımlarının Türkiye'deki gelişimi ve gelecekteki eğilimleri konu edilmiştir. Tez kapsamında, Türkiye'de bir gayrimenkul geliştirme projesi özelinde eğitim yatırımlarının hangi ölçütler üzerinden yapıldığı ve bu yatırımlarda hangi sorunlarla karşılaşıldığı anlatılmıştır.
Tezin amacı; gayrimenkul geliştirme projesi olarak eğitim yatırımlarının ne ölçüde bilinçli yapıldığını ortaya koymak, bu yatırımların daha net ve nesnel kararlar üzerine yapılabilmesi için öneri sunmaktır. Gayrimenkul geliştirme açısından eğitim yatırımlarını, mevcut yatırımlardan ayıran temel farklar pazar, teknik, yasal-yönetsel ve finansal ölçütler üzerinden ortaya konmaya çalışılmıştır.  Bu kapsamda, Türkiye'de şimdiye kadar eğitim yatırımlarını, bu açıdan konu alan bir çalışma yapılmamıştır. Bu çalışma ile artan rekabet koşulları nedeniyle, son yıllarda en belirgin yatırım araçlarından biri haline gelen gayrimenkulün, eğitim sektörü yatırımlarındaki önemine dikkat çekilmesi hedeflenmiştir. 
Tez çalışmasının ilk bölümünde, literatür özetine, tezin amacına ve hipoteze yer verilmiştir. İkinci ve üçüncü bölümlerde sırası ile gayrimenkul geliştirme sektörü, gayrimenkul geliştirme ve yatırım ilişkisi anlatılmıştır. Dördüncü bölümde, eğitim sektörü yatırımları ile Türkiye'deki eğitim yatırımları incelenmiştir. Beşinci bölümde ise, çoklu durum araştırması yapılarak, Türkiye'deki eğitim yatırımlarının hangi ölçütler (pazar, teknik, yasal-yönetsel ve finansal analizler) üzerinden yapıldığı, eğitim kurumları ve gayrimenkul geliştiriciler açısından ele alınmıştır. Eğitim yatırımı geliştirme süreçleri detaylı olarak incelenmiş, bu yatırımların eğitim sektörü oyuncuları bakımından değerlendirmesi yapılmış, çoklu durum araştırmasının analiz ve bulguları anlatılmıştır. Son bölümde ise çoklu durum araştırması sonucunda yapılan analizler ışığında tezin konusu ile ilgili bir değerlendirme yapılmıştır. Bu tez, ileride yapılacak olan gayrimenkul geliştirme sektöründeki eğitim yatırımları özelinde gerçekleştirilebilecek olan bir model için altlık oluşturacaktır.

Abstract:
The fundamental purpose of "neo-liberalism", which can overcome the crisis which all the world was entered. It has begun to take effect almost all over the world since the 1980s. After these years, one of the aims of international organizations such as the World Bank and the International Monetary Fund (IMF) to use neo-liberal policies has become "privatization". In Turkey, neo-liberal policies started to be implemented after the 24 January 1980 decisions. It is expected that the financing of education will be financed by the Special Provincial Administrations and the private sector together with the gradual decrease of the state's support from education services.
Along with neo-liberal policies, the "education sector" has come to the forefront as an investment instrument. According to this approach, the process of commodification in public services, which includes education, has begun. With the privatization of education, there is a considerable increase in the number of private schools and its share in education sector. With the privatization of education, there is a significant increase in the number of private schools and its share in education sector. According to this, while the ratio of private schools to all schools in 2002-03 education year was 2.97 %, this ratio increased to 15.65% in 2015-16 education year. With the conversion of classrooms to private schools, the number of private secondary education institutions has reached the highest level in history, and an increase of 45 % in private schooling rates has been observed. The real estate sector has positive impact on the Turkish economy, which is overemphasized, has been on the forefront in recent years as an area of investment that has to shine brightly in the eyes of the local and foreign regarding added value and employment. In this study, the concept of real estate development and the development in Turkey, the development of Turkey's education investments and future trends was discussed. Within the scope of the thesis, it is explained about the criteria on education investments are made in Turkey and what problems are encountered in these investments in a real estate development project in Turkey.
In this study, it is aimed to show how aware of education investments are made as a real estate development project and to propose these investments so that they can be made on clearer and objective decisions. From the perspective of real estate development, the main differences that distinguish education investments from existing investments have been tried to be expressed through the market, technical, legal-managerial and financial criteria. With this context, there was not any study on education investments in Turkey in this respect until now. This study aims to draw attention to the importance of real estate, which has become one of the most distinct investment instruments in recent years due to increasing competition conditions, in education sector investments.
In the first part of this thesis, a literature summary, purpose of the thesis and hypothesis were given. In the second and third sections, the real estate development sector, real estate development and investment relationship was described. In the fourth chapter, investments in education sector and education investments in Turkey was examined. In the fifth chapter, multiple case study was conducted. Educational institutions and real estate developers have been addressed through which criteria (education, technical, legal-manegerial and financial analysis) the educational investments in Turkey are made. In this section, the process of developing education investment is examined with details, the investments were evaluated regarding the actors at the education sector, the analysis and findings of the multiple case study are explained. At the last part, an evaluation was made about the subject of the thesis under the light of the analysis made as a result of the multiple case study. This thesis will form the basis for a model that can be realized in the future for educational investments in the real estate development sector.