Termination of indefinite term lease agreements
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih yolu ile sona erdirilmesi
Yazar: İLBARS DORUKHAN VAROL
Danışman: PROF. DR. HÜSEYİN HATEMİ
İstanbul Ticaret Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk Ana Bilim Dalı / Özel Hukuk Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Fesih = Cancellation ; Fesih hakkı = Cancellation right ; Kira sözleşmesi = Lease agrement ; Sona erme = Termination ; Sözleşmeler = Contracts ; Türk Borçlar Kanunu = Turkish Code of Obligations ; Türk borçlar hukuku = Turkish law of obligations

Özet:
Kira sözleşmeleri; bir eşyadan yararlanılması ve eşyanın kullanılmasına ilişkin hakkın, bir ücret karşılığı, belirli ya da belirli olmayan bir süre zarfında başka birine devredildiği sözleşmelerdir. Kira sözleşmesinde taraflar, sözleşmenin kurulmasından önce kira ilişkisine yönelik süreyi belirleyebilirler. Kira ilişkisinin herhangi bir ihbarda bulunulmadan kararlaştırılmış olan sürenin geçmesiyle sonlanıyor olması halinde bu ilişkinin belirli süreli olduğu kabul edilir. Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 300. maddesinin II. fıkrasında, "belirli süreli" kira sözleşmelerinin dışında kalan diğer tüm kira sözleşme çeşitlerine yönelik "belirsiz süreli" hükmü yer almaktadır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, taraflarca belirlenmiş belirli bir süre sonunda tarafların ayrı bir irade göstermesi gerekmeksizin sözleşme kendiliğinden sona erebilirken, sürenin belirsiz olduğu yani sözleşme konusu ilişkinin taraflarca sözleşmede belirlenmemiş olduğu durumlarda kurulan ilişkinin kendiliğinden sonlanması mümkün olamamaktadır. Bu durum da belirsiz süreli sözleşmelerde kurulan ilişkinin sona ermesine yönelik bir eksiklik doğurmaktadır. Bu eksikliği gidermek amacıyla TBK'da farklı ilişki konularındaki sözleşmelere yönelik taraflara bir olağan fesih hakkı sunulmuş, bu fesih hakkı da belirli bir süre sonunda sözleşmeyi sona erdirme özelliği olan bir feshi ihbar koşuluna bağlanmıştır.
Bu çalışmada belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih yolu ile sona erdirilmesi konusu ele alınmıştır. Çalışmanın birinci bölümünde kira sözleşmesi kavramının tanımı, özellikleri, unsurları, hukuki niteliği ve süresi incelenmiştir. İkinci bölümde kira sözleşmelerinin sona ermesi konusu; sürenin geçmesi, feshi ihbar (fesih bildirimi/olağan fesih) ve olağanüstü fesih olmak üzere üç kısımda incelenmiştir. Çalışmanın üçüncü bölümünde adi kiralarda feshi ihbar konusu belirli süreli adi kiralarda feshi ihbar ve belirsiz süreli adi kiralarda feshi ihbar olmak üzere iki kısımda; dördüncü bölümde ise ürün kirasında feshi ihbar konusu belirli süreli ürün kirasında feshi ihbar ve belirsiz süreli ürün kirasında feshi ihbar olmak üzere iki kısımda ele alınmıştır. Beşinci ve son bölümde ise konut ve çatılı işyerlerinde feshi ihbar konusu, süresine göre (belirli ve belirsiz süreli) ve sebebin kaynağı olan tarafa göre (kiracı ve kiraya veren) feshi ihbarı özelinde incelenmiştir.
Anahtar Kelimeler: Belirsiz süreli kira sözleşmesi, Fesih, Fesih bildirimi, Feshi ihbar.

Abstract:
Lease agreements are the contracts in which the right to use and utilization of a thing is transferred to another person for a fee, for a certain (definite) or non-specific period (indefinite). In the lease agreement, the parties may determine the period for the lease relationship prior to the establishment of the agreement. In the event that the lease relationship ends with the expiry of the agreed period without any notification, such relationship shall be deemed to be of a definite duration. Article 300/II of Turkish Code of Obligations (TCO), accepts all other types of lease contracts other than definite term (fixed-term) agreements as indefinite term contracts. In definite term lease contracts, the contract may automatically terminate at the end of a certain period determined by the parties, but the relationship cannot be terminated spontaneously in cases where the term is indefinite, i.e. the contractual relationship is not determined by the parties in the contract. This situation leads to a deficiency in the termination of the relationship established in indefinite term contracts. In order to remedy this deficiency, in the TCO, the parties are provided with the right to terminate the contract for different relationship matters and this right of termination is subject to a notice of termination which is capable of terminating the contract after a certain period of time.
In this study, termination of indefinite term lease agreements is discussed. In the first part of the study, the definition of the term of lease agreement, it's characteristics, elements, legal qualification and duration are examined. In the second part, the termination of the lease agreements is examined in three parts: the expiry of duration, termination notice (termination notice/ordinary termination) and extraordinary termination. In the third part of the study, the subject of termination notice in ordinary leases is examined in two parts as termination notice in definite term ordinary leases and termination notice in indefinite term ordinary leases, while in the fourth section, the subject of termination notice in product lease is discussed in two parts as termination notice in definite term product lease and termination notice in indefinite term product lease. In the fifth and final section, the subject of termination notice in residential and roofed workplaces has been examined as termination notice according to the period (definite and indefinite term) and as termination notice according to the source of the cause (the lessee and the lessor).
Keywords: Indefinite term lease agreement, Lease contract, Rental agreement, Rental contract, Termination, Termination notice.