Depremden etkilenen betonarme konutların onarım ve yıkımına ilişkin karar sürecine maliyetlerin etkisi: Van kenti örneği
The effect of costs on the decision process of repair and demolition of reinforced concrete houses affected by earthquake: the case of Van city
Yazar: SİNAN GÜNEŞ
Danışman: PROF. DR. METİN ARSLAN
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: İnşaat Mühendisliği = Civil Engineering
Dizin: Doğal afetler = Natural disasters ; Fayda-maliyet analizi = Cost-benefit analysis ; Konut maliyeti = Housing cost ; Proje maliyeti = Project cost ; Yapı hasarları = Structure damages ; İnşaat maliyetleri = Construction costs

Özet:
Türkiye'nin önemli bir bölümünün deprem kuşağında yer alması, depremle ilgili çalışmalara her alanda ağırlık verilmesine yol açmıştır. Birçok araştırmacı, olası deprem risklerine karşı ekonomik, sosyal, hukuksal ve yapısal nitelikli teorik ve uygulamalı araştırma yapmakta ve gayrimenkul bilimleri alanında da bu tür çalışmalara ilgi birçok ülkede oldukça yüksek düzeydedir. Binaların onarım veya yıkım kararı verilmeden önce maliyet analizlerinin yapılması ve karar süreçlerinin ekonomik etkinlik ve rasyonel yöntemlere dayandırılmasına gereksinim duyulmaktadır. Bu araştırmanın amacı; depremden etkilenmiş ve hasar görmüş betonarme konutların onarım veya yıkımına karar verilmesine ilişkin durumlarda hasar tür ve seviyeleri ile maliyet faktörlerinin analizinin yapılarak etkin ve ekonomik karara ulaşılmasındaki yaklaşımların ortaya konulmasıdır. Araştırma kapsamında Van İli İpekyolu İlçesi Bahçıvan ve Alipaşa Mahalleleri'nde 2011 yılında Van depreminden zarar görmüş olan yaklaşık 300 adet betonarme konut incelenmiş olup, hasar türleri; taşıyıcı ve taşıyıcı olmayan elemanlarda görülen çatlaklar, ezilmeler, dökülmeler, ayrılmalar ve göçmeler olarak tespit edilmiştir. Binaların hasar seviyeleri; hasarsız, az hasarlı, orta hasarlı, ağır hasarlı ve yıkık olarak sınıflandırılmıştır. Onarım tür ve maliyet yönteminde yapısal hasarlar, tamir maliyetleri, güçlendirme maliyetleri, acil barınma maliyetleri ve yaralanma ile ölüm gibi insani kayıplar ele alınmıştır. Yıkım tür ve maliyetlerinde yapı söküm tekniğine göre şantiye kurulumu, işçilik, ekipman, nakliye ve tasfiye maliyetleri yöntem olarak seçilmiştir. Onarım veya yıkım kararında kullanılan yöntemde ise güçlendirme yöntemlerine göre alternatifler belirlenmiş olup, herbir alternatifin iç verim oranı, kârlılık endeksi ve geri ödeme süreleri yönlerinden karşılaştırmalı analizi yapılmıştır. 

Araştırmada yeniden yapım alternatifi, yapının olduğu gibi bırakılma alternatifi, zemin kat güçlendirme ve tüm kat güçlendirme alternatifi olmak üzere dört adet alternatif belirlenmiş olup, zemin kat güçlendirme alternatifinin kârlılık endeksi, geri ödeme süresi ve iç verim oranı bakımlarından en uygun alternatif olduğu görülmüştür. Türkiye'de güçlendirme uygulamalarında sıkça rastlanılan % 40 maliyet oranının tek başına karar sürecinde değerlendirilmesi ve söz konusu oranın sabit bir oran olarak kullanılmasının gerçekçi sonuçlar vermekten uzak olacağı tespit edilmiştir. Buna ilave olarak araştırma kapsamının genişletilerek bölgesel ve ulusal düzeyde sonuçlarının karşılaştırılabilmesi için sosyal fayda-maliyet analizlerinin yapılması önerilmektedir. Son olarak gayrimenkul sektöründe çekirdek yetkinliği maliyet tahmini ile proje geliştirme ile proje değerleme olan gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının binalarda onarım veya yıkım karar sürecinde etkin olarak rol almaları büyük önem taşımaktadır. Bu amaçla merkezi ve yerel düzeylerde yıkım veya onarım kararlarını veren bütün kurumlarda gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının istihdam edilmesi, hem rasyonel karar kriterlerinin geliştirilmesi, hem de kaynak kullanım etkinliğinin artırılmasına hizmet edebilecektir.

Abstract:
As a significant part of Turkey is on seismic belts, earthquake-related activities are attached importance in many areas. Many researchers conduct economic, social, legal, and structural theoretical and practical research related to possible earthquake risks, and interest in such studies in the field of real estate sciences is quite high in many countries. There is a requirement to carry out cost analyses before the decisions of repair or demolition of buildings and decision processes need to be based on economic efficiency and rational methods. The aim of this research is to reveal the approaches in reaching effective and economic decisions in cases of deciding the repair or demolition of concrete houses affected or damaged by earthquake through analysis of damage types and levels as well as cost factors. Within the scope of the research, approximately 300 reinforced concrete houses damaged by the Van earthquake in 2011 in the Bahçıvan and Alipaşa neighborhoods of the İpekyolu district of Van have been examined and the types of damage were identified as cracks, crushes, spills, separations, and collapses in carrier and non-carrier elements. The damage levels of buildings were classified as undamaged, slightly damaged, moderately damaged, heavily damaged, and ruined. Structural damages, repair costs, retrofitting costs, emergency housing costs, and human losses such as injury and death were addressed in the repair type and cost method. In terms of demolition type and costs, construction site installation, labor, equipment, transportation, and disposal costs were chosen as the method based on the structure dismantling technique. Regarding the method used in the decision of repair or demolition, alternatives were determined based on the retrofitting methods and a comparative analysis of each alternative in terms of internal efficiency rate, profitability index, and repayment periods was performed. 

In the study, four alternatives have been determined as the reconstruction alternative, leaving the structure as it is alternative, ground floor reinforcement, and all floors reinforcement alternative, and the ground floor reinforcement alternative has been found to be the most suitable alternative in terms of profitability index, reimbursement period, and internal efficiency ratio. It has been revealed that considering the cost ratio of 40% that is frequently encountered in retrofitting applications in Turkey in the decision-making processes on its own and using this as a fixed rate would be far from being realistic. In addition, it is recommended to conduct social benefit-cost analyzes in order to compare the results at the regional and national levels by expanding the scope of the research. Finally, it is of utmost importance that real estate development and management experts, whose core competence is cost estimation and project development and valuation in the real estate sector, to play an active role in the repair or demolition decision process of buildings. For this purpose, employing real estate development and management experts in all institutions that make demolition or repair decisions at central and local levels can serve both to improve rational decision criteria and to increase resource utilization efficiency.