Konut finansmanı ve Türkiye'ye uygun bir model önerisi
Housing finance and the proposal af an appropriate model for Turkey
Yazar: MURAT GÖKŞİN BERBEROĞLU
Danışman: DOÇ. DR. SUAT TEKER ; PROF. DR. CUDİ TUNCER GÜRSOY
İstanbul Teknik Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İşletme Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2005
Konu: İşletme = Business Administration
Dizin: Finansman = Financing ; Finansman teknikleri = Financing techniques ; Finansman yöntemleri = Financing methods ; Konut = Dwelling house ; Konut finansmanı = Housing finance

Özet:
Konut Finansmanı ve Türkiye'ye Uygun Bir Model Önerisi ÖZET Ekonominin en önemli sektörlerinden biri olan konut sektörü, geniş halk kitlelerini yakından ilgilendirmesi sebebiyle hükümetler tarafından konut politikalarıyla her zaman gündeme gelmiş ve büyük önem taşımıştır. Ekonomik kalkınmanın bir bakıma lokomotifi sayılan konut sektöründe, üretimi belirleyen faktörlerin başında sektörün finansmanı gelmektedir. Bu noktada, konut sektörünün finansmanında ve gayrimenkullerin ekonomiye kazandırılmasında iki husus büyük önem arzetmektedir. Birincisi; kişilerin kurumsal yöntemlerle uzun vadeli konut finansmanı sağlayabilmeleri, ikincisi; işletmelerin bilançolarında ölü yatırım olarak duran gayrimenkullere hareket yeteneği kazandırılmasıdır. Her iki konuda da başarı kazanılması, gerek makro ekonomik dengelerin sağlıklı bir şekilde kurulmasına, gerekse fınansal piyasaların gelişmişliğine ve gayrimenkul finansmanı ile sermaye piyasaları arasındaki bağlantının güçlü olmasına bağlıdır. özellikle az gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerin en başta gelen problemlerinden biri konut finansmanı için kaynak bulma sıkıntısıdır. Bir ülkenin konut finansmanı problemini ortadan kaldırmak ise, o ülkenin kendi koşullarına göre oluşturulmuş olan kurumsal sistemler ve çözüm önerileri ile mümkündür. Dünyadaki konut finansmanı sistemleri ekonomik ve sosyal koşullar, kişi başına düşen milli gelir, satınalma gücü, hükümetlerin uyguladığı politikalar, göç hareketleri ve nüfus durumu gibi birçok farklı nedenlerden dolayı ülkeden ülkeye farklılıklar göstermektedir. Ülkenin mevcut koşullarına göre düzenlenmiş ve pazardaki gelişmelere odaklı bir konut finansmanı sayesinde bir yandan nitelikli konut arzı artırılabilirken, diğer yandan da fon fazlası olan kesimden fon ihtiyacı olan kesime kaynak aktarımı sağlanarak konut sorununa çözüm bulmak mümkün olmaktadır. Bu nedenle; konut finansmanı açısından çok önemli olan beş faktörün, yani devlet, fınansal kuruluşlar, konut üreticileri, sigorta şirketleri ve hanehalkı arasında dengeli bir ilişkinin kurulması gerekmektedir. xiÇalışmanın giriş bölümünde konunun öneminden bahsedilerek yapılan çalışmanın amacı, araştırmanın metodolojisi ve ülkemiz açısından konut sektörünün mevcut durumu kısaca anlatılmıştır. Konut ile ilgili temel kavramların anlatıldığı ikinci bölümde ise; konut stoku, konut ihtiyacı ve talebi, konut açığı ve fazlası gibi literatürde çok sıklıkla karşılaşılan tanımlar çeşitli kaynaklar yardımıyla açıklanarak temel prensipler belirlenmiştir. Üçüncü bölümde Türkiye'de konut sektörünün durumu detaylı olarak irdelenerek, ülkemizdeki konut açığı ve nedenleri, konut sektörü hakkında geleceğe yönelik tahminler, konut sahipliği ve konut sahibi olmayı güçleştiren faktörler gözden geçirilmiştir. Dördüncü bölümde genel anlamda gayrimenkul finansmanı konusuna değinilmiş, tüm dünyada kullanılan finansman yöntemleri ve kullanılan kaynaklar anlatılarak konuya genel bir çerçeveden bakılmaya çalışılmıştır. Beşinci bölümde ipotek kredisi çeşitleri özetlenerek, Türkiye gibi değişken bir ekonomiye sahip bir ülke için hangi tür ipotek kredisinin uygun olabileceği tartışılmıştır. Altıncı bölümde dünyada uygulanan konut finansmanı sistemleri gözden geçirilerek gerek birincil gerekse ikincil piyasaların etkin bir şekilde çalıştığı ABD, birçok finansman modeline sahip AB ile başarılı örneklere sahip gelişmekte olan ülkeler incelenmiş ve uyguladıkları sistemler yorumlanmıştır. Yedinci bölümde ise Türkiye'deki konut finansmanı derinlemesine ele alınarak, geçmişten günümüze uygulanan konut politikaları ile DPTnin kalkınma planları ve Toplu Konut İdaresi'nin öncülüğünde gerçekleştirilmiş olan projeler ve sonuçları gözden geçirilmiştir. Sekizinci bölümde geçmişte Türkiye için önerilmiş olan konut finansmanı modelleri anlatılarak, bu modellerin uygulanamamasının altında yatan sebepler araştırılmıştır. Son bölümde ise, bu çalışmanın amacını oluşturan Türkiye'ye uygun konut finansmanı modeli gündeme getirilerek, SPK'nın öncülüğünde kanunlaştırılma aşamasında olan modele katkı sağlamaya çalışılmıştır. xıı

Abstract:
Housing Finance and the Proposal of an Appropriate Model for Turkey SUMMARY The housing sector, one of the most important sectors of the ecomony, has been very important and always came to the agenda of the country by housing policy of the government, as it concerns wide range of society groups. Since it is acknowledged as the locomotive of economic development, financing the sector comes as the main factor in housing production. At this point, two issues take a very important role both in financing the sector and gaining the real estates to the economy. The first one is to acquire long term housing credit by corporate financing, and the second one is to give the movement ability to the real estates, existing in the balance sheets as a non- profitable investment. The success of these two issues depends not only on balancing macro economic variables, but also the degree of development of financial markets and the strength of relationship between the real estate finance and the capital markets. Having difficulties in finding sources for housing finance is one of the main problems, especially in undeveloped or developing countries. The solution for housing finance problem of a country depends on having an institutional housing finance system that has been arranged according to the conditions of that country. Housing finance may change from country to country according to economical and social conditions, political regimes, GDP per capita, developments in the capital markets, purchasing power, immigration and average age of the population. Through a well-designed and market- oriented housing finance system, it is easy to increase housing supply and to be made advanced residences by transferring funds from the overbalanced sections to the deficient sections. So, there must be a balanced relationship between "government, financial foundations, house producers, insurance companies and households. xmIn the introduction part of this study, general information about the subject, object and the method of study have been explained. In the second chapter, concepts and definitions related to the housing and housing shortage have been discussed. In the following chapter, the current situation of Turkish housing sector and housing ownership have been examined. Besides, the reasons of main problems that have been faced in that sector in Turkey have also been described in this chapter. General information about the real estate finance has been given in the fourth chapter. Additionally, all main types of real estate finance methods and financial sources practised currently in the world have also been mentioned. In the fifith chapter, types of mortgage credits have been described in detail. At the end of this chapter, a feasibility analysis has been made for two different types of mortgage credits for Turkey. Housing finance methods, resources and alternatives have been examined in both developed countries and developing countries in the sixth chapter. In the seventh chapter, the structure of Turkish housing sector has been examined, and the current housing finance system and its issues have also been discussed. Then, some housing finance models, which were previously proposed for Turkey in literature, have been described in the next chapter. After discussions on housing finance models, analyzing current situations of some well-known examples of developing countries, and learning some lessons and making brain-storming about development of housing finance system, an appropriate housing finance model for Turkey has been proposed in the last part of this study. xiv