Gayrimenkul finansmanında faizsiz yöntemlerin değerlendirilmesi -katılım bankacılığı, TOKİ finansmanı, elbirliği sistemi karşılaştırması
Evaluation of interest-free methods in real estate finance -comparison of participation banking, TOKİ finance, collaboration system
Yazar: EMRULLAH GÜL
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ İSMAİL FATİH CEYHAN
Bartın Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / İşletme Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2022
Konu: Bankacılık = Banking ; İşletme = Business Administration
Dizin: Faizsiz bankacılık = Interest-free banking ; Faizsiz finans kurumları = Interest-free finance institution ; Finansman = Financing ; Finansman yöntemleri = Financing methods ; Gayrimenkul finansmanı = Real estate finance ; Katılım bankacılığı = Participation banking ; Toplu Konut İdaresi Başkanlığı = Housing Development Administration

Özet:
Barınma insanoğlunun varlığından beri, hayati öneme sahiptir. Gayrimenkuller insanların
bu barınma ihtiyaçlarını gidermeleri için zorunlu elde edilmesi gereken taşınmazlardır. 
Toplumda gayrimenkul kavramını duyduğumuzda akla ilk gelen taşınmaz türü konutlardır. 
Gayrimenkul kavramı üzerine düşünüldüğünde, insan hayatı için önemli olan değerin,
talebi yüksek olmaktadır. Talebi yüksek olan gayrimenkulün, elde edilme maliyeti de 
yükselmektedir.
Büyük çoğunluğu Müslüman olan ülkemizde gayrimenkul satın alımında İslami kurallara 
uygun finansman seçenekleri önem arz etmektedir. Bu finansman seçeneğini sunan faizsiz
finans kurumları mevcuttur. Bunlardan bazıları katılım bankası finansmanı, Toplu Konut 
İdaresi finansmanı, elbirliği sistemi finansmandır.
Bu çalışmanın amacı, konut alımında seçilecek olan finansman yönteminin 
belirlenmesinde mali açıdan ekonomik aynı zamanda İslami kurallara uygun olacak 
seçeneğin belirlenmesine yönelik bir araştırma yapmaktır. Çalışma 4 bölümden 
oluşmaktadır. Birinci bölümde çalışmaya giriş yapılırken ikinci bölümde dünyada ve 
Türkiye'de bankacılığın tarihsel gelişmelerinden bahsedilmektedir. Bunun yanı sıra,
katılım bankacılığı detaylı olarak ele alınmaktadır. Üçüncü bölümde, diğer finansman 
yöntemleri başlığı altında Toplu Konut İdaresi'nin tarihsel gelişim süreci ele alınmakta ve 
faizsiz finansmanda önemli bir yere sahip olan Elbirliği sistemine değinilmektedir. 
Dördüncü bölümde üç farklı faizsiz konut finansman seçenekleri matematiksel veriler 
üzerinden güncel araştırmalar yapılarak hesaplanmaktadır. Sonuç olarak üçlü faizsiz
finansman seçenekleri tablo üzerinden karşılaştırılmaktadır. Karşılaştırmada 300.000 
TL'lik finansman talebinin 120 ay vade ile taksitlendirilmiş geri ödeme planı temel
alınmaktadır.
Karşılaştırma sonucuna göre noter huzurunda çekilen kura sistemi ile katılımcılara 
finansman kaynağı sağlayan elbirliği finansmanı 41. aya kadar maliyet açısından avantajlı
olduğu 41. aydan sonra çıkan taksitler için Toplu Konut İdaresi'nin finansman sistemi 
avantajlı olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. Katılım bankasının sunmuş olduğu finansman 
seçeneği mevcut durumda en maliyetli seçenek olarak hesaplanmaktadır. Ülkedeki 
ekonomik şartların istenilen seviyede olmaması sebebiyle kar oranının yüksek 
hesaplanmasına neden olmakta bunun sonucu olarak katılım bankası finansmanının çok 
daha maliyetli hesaplanmasıyla sonuçlanmaktadır.

Abstract:
Since the existence of human beings, sheltering has been important. Real estates are 
immovable properties that must be acquired in order for people to meet the need for 
shelter. When we think about the concept of real estate in society, the first thing that comes 
to mind is housing.When we think about the concept of real estate, there may be high 
demand because it is very important for the people.Real estate with high demand will also 
have a high cost of an acquisition.
In our country which is commonly consists of Muslim people, financial options that 
comply with Islamic rules are important in real estate purchases. There are alternative 
financial instutitions that offer these financial options.Some of these are Participation Bank 
Financing, Housing Development Administration Financing, Collaboration System.
The aim of this study is to conduct a research to determine the option that is both 
financially economic and suitable for Islamic values in real estate purchase. The thesis 
consists of four parts. In the second part, the historical developments of banking in both 
Turkey and the world are mentioned. In addition to this, participation banking is discussed
in detail. In the three part, the historical developments of Mass Housing Administration are 
discussed under the title of other financing methods and the cooperation system which 
takes an important place in Interest free finance is also mentioned.In the third section, three 
different financing sources which are suitable for Islamic rules are calculated by making 
current researches on mathematical data. As a result, triple Islamic financing options are 
compared on the table. The comparison is based on the repayment plan of a financing 
request of 300,000 TL with a maturity of 120 months.
According to the results of the comparison, it was concluded that the cooperative 
financing, which provides financing resources to the participants with the lottery system 
drawn in the presence of a notary public is effective up to 41st month while Mass Housing 
Administration is advantageous after the 41st month. The financing option offered by the 
participation bank has been calculated as the most costly option under current conditions. 
Due to the fact that the economic conditions in the country are not at the desired level, it
causes the profit rate to be calculated high, and as a result, it causes the participation bank 
financing to be calculated much more costly.