Konut kira değerinin İstanbul konut alt bölgelerine göre analizi
Analysis of housing rent value by sub-region of housing in İstanbul
Yazar: ŞEYMA ÖZTAŞ
Danışman: PROF. DR. ŞEVKİYE ŞENCE TÜRK
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: İstatistik = Statistics ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Konut kavramı insanoğlunun varlığından beri yaşamın bir parçası olup korunma içgüdüsü sonucu ortaya çıkan barınma alanlarını temsil etmektedir. Tarihi süreç içerisinde gerek yapısal gerek anlamsal olarak geçirdiği değişim ve dönüşüm sonucunda farklı özelliklere ve değerlere sahip olmuştur. Değişime eğilimli bu yapısı dolayısyla heterojen bir mal olarak değerlendirilmekte ve barınma ihtiyacının vazgeçilmezliği nedeniyle başka bir mal ile ikame edilememektedir.
Her mülkte olduğu gibi, konutun da mal değeri, kullanım değeri ve yatırım değeri vardır. Bu değeri belirleyen aktörler ve özellikler değişkenlik göstermekle birlikte konutun sosyal bir ürün olması ve sosyal yaşamın temelini oluşturması üretim esnasında sosyal dinamiklerden etkilenmesine de sebep olmaktadır.
Konut ihtiyacına ek olarak, konut kullanım hakkı da bireyin insiyatifindedir. Bu özgürlük alanı, konutun mal sahibinin doğrudan kullanımı, başkası tarafından kullanılması veya belirli sürelerde kullanılması ve belirli sürelerde boş bırakılması gibi farklı modellerin oluşmasına yol açmaktadır. "Özel mülk" ve "kiralık mülk" olarak iki grupta incelenen konut piyasasında, toplumdaki mülkiyet durumlarına göre, geliştirilen politikaların çoğu, mülk sahipliğini teşvik etmeye yöneliktir. Geri planda bırakılan kiralık konut piyasası ise "özel kiralık konut" ve "sosyal kiralık konut" olarak iki ana grupta değerlendirilmektedir.
Farklı devlet politikaları, ülkeler arasındaki siyasal ilişkiler, ekonomik krizler ve dünyadaki teknolojik gelişmeler gibi dinamikler konut üretimini, tedarik edilen konut miktarını ve kalitesini doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle ürünlerdeki her bir fark konutun değerinde değişikliğe neden olmaktadır. Bu anlamda hem uluslararası literatürde hem de ulusal literatürde çeşitli çalışmalar yapılmıştır. Çalışmalarda farklı istatistiksel yöntemler kullanılmış ve en yaygın yöntem olarak hedonik fiyat yöntemi tercih edilmiştir.
Bu tez çalışmasında da İstanbul'daki farklı konut dokularının araştırılması, konut alt gruplarını etkileyen dinamiklerin belirlenmesi ve kira değerini etkileyen faktörlerin analizi amaçlanmıştır. Bu kapsamda İstanbul'daki farklı konut dokuları incelenmiş; her alt gruba ait sınırlar çizilmiştir. Alan çalışması için İstanbul'daki farklı konut alt gruplarından örneklem alanları seçilmiş; bu alanlara ilişkin kiralık konut ilanları taranmıştır. Konut kira değeri ve kira değerini etkilediği öngörülen özelliklerin yer aldığı veri seti hedonik fiyat yöntemi ile analiz edilmiştir.
Analiz bulgularına göre ilk olarak düzenli konut alanlarındaki kira değerini etkileyen faktörler ile düzensiz konut alanlarındaki kira değerini etkileyen faktörler karşılaştırılmış; düzenli konut alanlarında kira değerinin görece daha yüksek olduğu tespit edilmiştir. Istanbul genelinde konut kira değerini etkileyen en önemli kriterin 'konutun bulunduğu yer' olduğu belirlenmiş; özellikle Avrupa yakasındaki konutların kira değerinin Anadolu yakasındaki konutlardan daha yüksek olduğu görülmüştür. Önem derecesine göre ikinci değişken ise 'site içinde bulunma durumu', üçüncü değişken ise 'bina kat sayısı'dır.
Ikinci olarak düzenli konut alanlarının alt gruplarındaki kira farklılaşmaları değerlendirilmiş ve dört grupta da farklı sonuçlar elde edilmiştir. Bu durum tezin hipotezlerini doğrulamakla birlikte her alt grupta kira değerini etkileyen değişkenleri ve etki katsayıları da belirlenmektedir. Buna göre; nitelikli tekil apartman alanlarında yer alan konutların kira değerini etkileyen değişkenler sırasıyla 'bina yaşı', 'konut net kullanım alanı' ve 'Avrupa Yakası'nda bulunma durumu'dur. Az katlı yapılardan oluşan toplu konut alanlarında ise ilk sırada 'ticari birimlere olan mesafe' varken ikinci sırada 'mahalli sağlık birimlerine olan mesafe', üçüncü sırada 'kamusal park alanlarına olan mesafe' vardır. Çok katlı yapılardan oluşan toplu konut alanlarında ilk sırada yer alan 'sosyal tesise sahip olma durumu' değişkenini 'konut net kullanım alanı' ve 'toplu taşıma durağına olan mesafe' takip etmektedir. Müstakil villalardan oluşan toplu konut alanlarında ise kira değerini etkileyen değişkenler önem derecesine göre sırasıyla 'mahalli sağlık birimlerine mesafe', 'kamusal park alanlarına mesafe' ve 'Avrupa Yakası'nda bulunma durumu' olarak tespit edilmiştir.
Son regresyon analizi ise düzensiz konut alanlarını oluşturan ıslah imar planlı konut alanlarında yapılmıştır. Bu alanlarda ise düzenli konut alanlarından farklı olarak ilk sırada 'üniversite yerleşkelerine mesafe' yer alırken; ikinci sırada 'net kulanım alanı', üçüncü sırada 'asansör sahipliği durumu' yer almaktadır.

Abstract:
The term of housing has been part of life since the existence of mankind and represents the sheltering areas that emerged as a result of conservation instinct. It has had different characteristics and values as a result of the change and transformation that it has undergone both as a structural and semantic process. Due to this structure, which is prone to change, it is considered as a heterogeneous commodity and cannot be replaced by another commodity because of the indispensability of the need for housing.
As with any property, housing has commodity value, utilization value and investment value. The actors and characteristics that determine this value vary. On the other hand, housing is a social product and forms the basis of social life. Therefore, housing production is also affected by social dynamics.
In addition to the housing needs, the right to use the housing is at the discretion of the individual. This freedom area leads to the formation of different models such as the direct using of the property by the landlord, the using of it by another person, or the using of it in certain periods and leaving it empty in certain periods. In the housing market, which is examined in two groups as "private properties" and "rental properties" according to their ownership status in the society, the majority of the policies developed are about promoting property ownership. The rented housing market, which is in the background, is considered in two main groups as "private rented housing" and "social rented housing".
Since private rented houses are produced by individuals for profit purposes in free market conditions, the quantity and quality of products offered to the market vary. On the other hand, social housing is a non-profit-oriented housing to meet basic needs as a requirement of state policy. Therefore, product quality and quantity are determined within the framework of government policies.
Although, social housing policies is seen in the background in Turkey, especially in developed countries in the world it is widely seen. In Turkey, for development social housing policies legal regulations were granted to municipalities in certain periods; however, they were not successful in practice. Leasing rates have been tried to be controlled with the legal arrangements made since it is insufficient to offer rental housing to the market. This situation was not functional also under free market conditions.
The dynamics such as the different state policies, political relations between countries, economic crises and technological developments in the world developed directly affect the production of housing, the quantity and quality of housing supplied. Therefore, each difference in the products causes a change in the value of the house. In this sense, various studies have been conducted both in international literature and national literature. Different statistical methods are used in the studies and hedonic price method is preferred as the most common method. Another feature of these studies is that they are mostly aimed at determining the value of housing sales. There are very few studies on the rental value of the house and it is narrow perspective. Moreover, studies on determining the dynamics of the rental housing market and analyzing the housing sub-groups are also insufficient.
The aim of this paper is to investigate the different housing patterns in Istanbul, to determine the dynamics affecting the sub-groups and to analyze the factors affecting the rental value. In this context, different housing patterns in Istanbul were examined; the boundaries of each subgroup were drawn. For the field study, sample areas from different sub-groups in Istanbul were selected; rental housing ads for these areas were searched through. The data set including the rental value and properties that affected to rental value were analyzed by hedonik price method.
In the study, which is based on the regular and irregular areas defined within the scope of the Istanbul Environmental Layout Plan Report, exemplary neighborhoods were selected from both the European and Anatolian sides. Prior to the analysis, 10% fewer samples were examined than the targeted number of samples; data set was prepared and analyzed with "backward method". In this analysis process, some assumptions were made in the process of obtaining the data and in the process of inclusion in the regression analysis.
According to the findings of the analysis, the factors affecting the rental value in the formal housing areas and the factors affecting the rental value in theinformal housing areas were compared; it was determined that the rental value is relatively higher in the formal housing areas. The most important criterion affecting the rental value of housing in Istanbul was found to be the 'side' where the house is located. It is observed that the rental value of the houses on the European side is higher than that of the Anatolian side. According to severity level, the second variable is the residential 'being in a housing site' and the third variable is the 'number of building floors'.
Secondly, rental value differentiations in sub-groups of formal residential areas were evaluated and different results were obtained in all four groups. This situation confirms the hypotheses of the thesis and determines the variables that affect the rental value in each subgroup and the effect coefficients. Accordingly, the variables affecting the rental value in the singular apartment areas are the 'age of building', 'net usage area', and 'being on the European side'.
The low-storey mass housing areas, the first place is the 'distance to commercial units', the second one is the 'distance to local health center' and the third is the 'distance to public green areas'. In the multi-storey mass housing areas, 'social facilities' is the first placed and 'net usage areas' and the 'distance to the public transportation stations' in the list. In mass housing areas consisting of detached villas, the variables affecting the rental value are 'distance to local health center', 'distance to public green areas', and 'being on the European side', respectively.
Final regression analysis, which is in the areas of rehabilitation development housing, 'distance to the university campuses' in the first place; second place is the 'net usage area' and the third place 'having an elevator in the building'.
Although the data obtained from the study showed similarity with the results of the studies examined in the literature, unpredictable results were also obtained. A new interpretation has been made for each result, which shows that the rental housing market has many fractures; therefore, it is particularly noted that each difference may have a significant change in results.
In addition to the location criterion, which is always important in determining the value of housing rent, results were obtained that did not match the expectations before the analysis in the distances of the housing to the important points. Changes in people's living patterns, income-related habits, and technology are still effective in determining the rental value along with the loss of importance.
Finally, in the context of this study, all the inferences regarding the rental housing market were based on the "supply" side and the dynamics of the "demand" side could not be evaluated.