Gayrimenkul yatırım ortaklıkları'ında COSO yaklaşımı çerçevesinde iç kontrol yapısının değerlendirilmesi
COSO approach in real estate investment trusts evaluation of the internal control structure within the framework
Yazar: AHMET İLTER ŞAHBAZ
Danışman: DOÇ. DR. GENCAY KARAKAYA
İstanbul Ticaret Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Muhasebe Ana Bilim Dalı / Muhasebe Ve Denetim Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2024
Konu: İşletme = Business Administration

Özet:
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Sermaye Piyasası Kurulu'nun yayınladığı Tebliğ kapsamındaki usul ve 
esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul 
projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen ve bu 
varlıklardan oluşan portföyü yöneten kurum veya iş ortaklarıdır. GYO'ların esas amaçları, getirisi yüksek 
gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere yatırım yaparak bu gayrimenkullerden kira geliri ile alım satım 
kazançları elde etme doğrultusunda yatırım yapılan mülklerin belli bir süre sonunda sağladığı gelire 
ulaşmak şeklinde özetlenebilir. 
GYO'ların sermaye Piyasası Kuruluna tabi olmaları ve çıkarılmış sermayelerinin en az 25%'sini halka 
arzetme zorunluğu bireysel ve kurumsal yatırmıcılardan yatırım almaları fırsatına sahip olma imkanı 
getirmektedir. Bireysel olarak gayrimenkul yatırımı yapanlar, satın aldıkları gayrimenkulün riskinide satın 
alırlar, bu riskleri yönetmeleri zorudur. Kurumsal bir yapıya sahip olan GYO'larının, doğru fizibilitelerle 
farklı gayrimenkullere yatırım yaparak portföylerini çeşitlendirmeleri ve risklerini doğru yönetmeleri 
bireysel yatırımcıların bu ortaklıkların hisse senetlerine yatırım yapmalarını sağlar.
313.853.126.107,00 TL aktif büyüklüğe sahip, yerli ve yabancı toplam 1.375.238 adet yatırımcısı bulunan 
GYO'larının kendilerine yatırım yapanlara, tedarikçilerine, müşterilerine, finans kuruluşlarına, devlete, 
yönetimlerine ve çalışanlarına karşı önemli sorumlulukları vardır. Bu anlamda GYO'ları için; işlemlerin 
yasa ve yönetmeliklere göre yürütülmesi ile birlikte, Mali tablolarının doğru ve güvenlir bilgiler içermesi, 
faaliyetlerinin etkin ve verimli sürdürülmesi, risk yönetimi gibi fonksiyonlara sahip olmasını önemli hale 
getirmiştir.. Muhasebe ve denetim alanında yapılan bu çalışmada; gayrimenkul sektöründe ciddi bir 
büyüklükte yer alan bu kuruluşların sorumluluklarının değerlendirilmesi düşünülmektedir.
Bu doğrultuda GYO amaç ve hedeflerine ulaşabilmeleri için etkin risk yönetim süreçlerini tesis etmelidirler. 
İç Kontrol Yapısı, her kurumda olduğu gibi GYO'ında da gittikçe artan ve karmaşık hale gelen risk yönetim 
süreçlerine sistematik, akademik ve analitik çözümler getirmektedir. Çalışmamız dâhilinde işlenmek 
istenilen İç Kontrolün COSO yaklaşımı çerçevesinde, işleyiş bakımından; risk yönetimi, iç denetim 
odağında iç kontrol uygulamalarının birer asli unsuru olarak değerlendirilmektedir. Araştırmanın 
örneklemini, hali hazırda BİST'de işlem gören 38 adet GYO içerisinden, risk yönetimi, iç denetim ve iç 
kontrol yapılarının kuruluşu ve işleyişinde aktif görev almış; daire başkanları, başkan yardımcıları, 
müdürler, müdür yardımcıları, denetçiler oluşturmaktadır. Söz konusu örneklem 20 kişiden oluşmaktadır 
ve bu 20 kişi, 19 GYO'nı temsil etmektedir. Çalışmanın uygulama kısmında ise, sosyal bilimlerde son 
dönemlerde daha çok kullanılmaya başlanan Analitik Hiyerarşi Süreci (Analytic Hierarchy Process - AHP) 
modeli tercih edilmiştir. Bunun nedeni analitik ve sistematik bir süreç olan kurumsal risk yönetimini; yine 
akademik, analitik ve sistematik bir model olan analitik hiyerarşi süreci ile değerlendirmektir. Çalışmada 
analitik hiyerarşi sürecinin bundan sonraki kullanımları için de katkı sağlayacağı düşünülmektedir.

Abstract:
Real Estate Investment Trusts (REITs) are institutions that operate within the framework of regulations and 
principles established by the Capital Markets Board of Turkey. They have the capability to invest in real 
estate, capital market instruments based on real estate, real estate projects, rights associated with real estate, 
and other capital market instruments, all while managing portfolios that encompass these assets. The 
principal objectives of REITs revolve around investing in high-yield real estate projects and properties to 
accrue rental income and trading gains over a predetermined period.
Given their accountability to the Capital Markets Board and the mandate to offer a minimum of 25% of 
their issued capital to the public, REITs have the potential to attract investments from both individual and 
institutional investors. Individuals who engage in real estate investments inherently assume the associated 
risks and are compelled to manage these risks proactively. For REITs structured as corporations, 
diversifying their portfolios by making judicious investments in varied real estate properties and effectively 
managing associated risks can motivate individual investors to invest in these partnerships.
With assets amounting to 313.853.126.107,00 TL and boasting a total of 1.375.238 investors—comprising 
both domestic and foreign entities—REITs shoulder significant responsibilities. These responsibilities 
extend to investors, suppliers, customers, financial institutions, governmental bodies, management teams, 
and employees. Consequently, it has become imperative for REITs to execute transactions in compliance 
with existing laws and regulations, maintain precise and dependable financial records, sustain efficient and 
productive operations, and emphasize pivotal functions such as risk management. This research endeavors 
to scrutinize the obligations of these substantial real estate sector entities within the realms of accounting 
and auditing.
Aligned with these objectives, REITs need to institute robust risk management frameworks to realize their 
goals effectively. The Internal Control Structure, akin to any organizational setup, furnishes REITs with 
systematic, academic, and analytical strategies to navigate the intricate landscape of risk management. 
Within this study's purview, the Internal Control is assessed through the COSO framework, accentuating 
risk management and internal audit as indispensable facets of internal control mechanisms. The research 
sample encompasses professionals who have been actively involved in formulating and overseeing risk 
management, internal audit, and internal control frameworks across 38 extant REITs. This group includes 
department heads, vice presidents, managers, deputy managers, and auditors. The sample in question 
consists of 20 people and these 20 people represent 19 REIT's. For the study's pragmatic segment, the 
Analytic Hierarchy Process (AHP)—a methodology gaining traction in social sciences—is adopted. This 
methodology is selected to juxtapose corporate risk management, an analytical and methodical endeavor, 
with the Analytic Hierarchy Process, a model characterized by its academic, analytical, and systematic 
attributes. The study is poised to enrich subsequent applications of the Analytic Hierarchy Process.