Türkiye'de konutta kentsel dönüşüm finansmanı için model önerisi: Kamu hissedarlığı
Model proposal for urban transformation financing in housing in Turkey: Public shareholding
Yazar: CUMA GÜNGÖR
Danışman: PROF. DR. ADEM ESEN
İstanbul Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İslam İktisadı ve Finansı Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2024
Konu: Ekonomi = Economics
Dizin: Azalan müşareke = Diminishing partnership ; Kamu yatırımları = Public investments ; Kentsel dönüşüm = Urban transformation ; Konut hakkı = Housing right ; Paylı mülkiyet = Joint ownership ; Sukuk = Sukuk

Özet:
İnsanların en temel haklarından olan, ihtiyaçlar hiyerarşisinde en önemli kademede sınıflandırılan barınma hakkının sağlanması için konut yatırımları genellikle devletler tarafından desteklenmektedir. Konutun ekonomik olarak erişilebilir hale getirilmesinde devlet desteği özellikle alt gelir grupları için yaşamsal öneme sahiptir. Bu çalışma, kent merkezlerinde bulunan mesken (içinde yaşam geçirilen konut) olma özelliğini kaybetmiş yapı stokunun yenilenmesi ve deprem riskine karşı dayanıklı hale getirilmesi için model önerisi sunmaktadır.  Fatih, Beşiktaş, Üsküdar ve Kadıköy gibi eski yapı stokunun kent merkezinin önemli kısmını oluşturduğu ilçelerde kentsel yenileme çalışmalarında finansman sorunu yaşanmaktadır. Bina sahipleri dairelerini depreme dayanıklı hale getirmek için müteahhitlik karnesi olan yüklenici ile bedel karşılığı eser yapım sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi veya her ikisini de kısmen içeren noter sözleşmesi yapmaktadır. Bu çalışma; yükleniciye verilmesi gereken bedelin geri ödemesini yapamayacağı için finansmana erişemeyen, kendisine bir daire yapılabilecek kadar 'artık arsa hissesi' bulunmayan ve fakat yıllarca yaşadığı mahalle kültüründen kopmak istemeyen maliklere yapım finansmanı için fırsat sunmaktadır. Kentsel dönüşümde en güvenilir paydaşın Çevre ve Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı aracılığıyla Türkiye Cumhuriyeti devleti olduğu önerisini sunan araştırmalar bulunmaktadır. Bu çalışma, finansman kullanmadan ve dairesini küçültmeden yeniden yapımı karşılığında malikin kendi konutuna kamunun hissedar olmasını konu edinmektedir. Buna göre, devlet -evrensel beyannamelerle ve yasalarla tanımlanmış ödevi gereği vatandaşının konut hakkını elde etmesi için kentsel yenileme kapsamında yeniden bina yapım işini finanse ederek vatandaşına hissedar olacaktır. Bu ortaklık; İslami finansta 'azalan muşaraka' olarak adlandırılan ve ortaklardan birinin hissesinin zamanla azalacağı türden olan sermaye ortaklığıdır. Kamu kurumu, vatandaşının güvenli barınma ihtiyacını karşılamak için mesken olma işlevini kaybetmiş binasının yeniden yapımını finanse edip ilgili konuta hissedar olacaktır. Arsa maliki zaman içinde kamunun hissesini öncelikle geri alım hakkına sahip olacak veya yenilenmiş yapıyı kullanım karşılığında kendi hissesini kamuya devredecektir. Kamunun hisse sahipliği parasal kaynak sağlanması ve mali sürdürülebilirlik açısından önem arz etmektedir. Böylece yapıda nihai karar verici arsa maliki olmakla birlikte kamunun hakkı korunmuş olacak konutta transfer harcamaları nesiller arasında dengeli paylaşılmış olacaktır.

Abstract:
Residential investments are supported by governments to ensure the right to shelter, which is one of the most fundamental rights of people and is classified as the most important level in the hierarchy of needs. State support in making housing economically accessible is vital especially for lower income groups. This study proposes a model for the renovation of the buildings in urban centers that have lost their residential characteristics and to make them resistant to earthquake risk.  In districts such as Fatih, Beşiktaş, Üsküdar and Kadıköy, where the old building stock constitutes a significant part of the city center, there is a financing problem in urban renewal works. In order to make their buildings earthquake-resistant, building owners enter into a notary contract with a contractor who has a contractor's license, either a work-for-cost construction contract, a construction-for-land-share construction contract, or partially both. This study offers an opportunity for construction financing to owners who cannot access financing because they cannot repay the price that should be given to the contractor, who do not have enough 'residual land shares' to build an apartment for themselves; however, who do not want to break away from the neighborhood culture they have lived in for years. Research shows that the most reliable stakeholder in urban transformation is the Turkish state through the Ministry of Environment Urbanization. and Climate Change. This study focuses on public ownership of the owner's own dwelling in return for its reconstruction without financing and downsizing the building. Accordingly, the state - in accordance with its duty defined by universal declarations and laws - will become a shareholder for its citizens by financing the rebuilding work within the scope of urban renewal. This partnership is a type of capital partnership called 'diminishing musharaka' in Islamic economics, where one partner's stake will diminish over time. The public institution will finance the reconstruction of its defunct building to meet its citizen's need for safe housing and become a shareholder in that housing. Over time, the landowner will have the right to buy back the public's stake first or transfer his/her stake to the public in exchange for the use of the renovated building. Public share ownership is important for funding and financial sustainability. Although the landowner is the final decision-maker, the public's rights might be protected and transfer expenditures on housing might be shared evenly between generations.