Spekülatif kentleşme perspektifinden İstanbul kentleşme deneyimi
İstanbul urbanization experience through speculative urbanism perspective
Yazar: SERKAN TİRYAKİ
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ NESLİHAN ÇELİK
Marmara Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İşletme Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Değerlemesi ve Finansmanı Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2021
Konu: Ekonomi = Economics ; İşletme = Business Administration
Dizin: Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation ; Gayrimenkul ekonomisi = Real estate economy ; Gayrimenkuller = Real estates ; Kanal İstanbul = Channel Istanbul ; Kentleşme = Urbanization ; Spekülasyon = Speculation ; İstanbul = Istanbul

Özet:
Günümüzde kentsel araziler sadece hayata geçirilen projelerle değil, bazen yapılması planlanan projelere ilişkin erken söylemler ya da spekülatif söylemlerle de değerlenebilmektedir. Küresel kentlerde, özellikle de küresel güney ülkelerinde bu spekülatif değer artışlarının birer devlet stratejisi haline geldiği ve kentleşmesinin de başlı başına "spekülatif kentleşme" olgusuna bağlı olarak gerçekleştiği söylenebilir. Bu tez kapsamında Michael Goldman tarafından gündeme getirilen "spekülatif kentleşme" yaklaşımı bağlamında Yenişehir Projesi'nin gayrimenkul değerlerine etkisi incelenmiştir. Türkiye'deki kent politikalarının fizik mekâna yansımaları ve özellikle İstanbul'da 2010 yılı sonrasında arazi/arsa el değişimleriyle beraber spekülatif değer artışlarının aslında kent politikası haline geldiğinin ortaya konulması amaçlanmıştır. Çalışmada karma yöntem benimsenmiş ve süreç analizi uygulanmıştır. İlk olarak İstanbul geneli ve çalışma alanı için TKGM tarafından sağlanan 2010-2018 alım-satım yoğunlukları ARGIS uygulaması ile analiz edilmiştir. 2010-2020 yılları arasında, çalışma alanı kapsamındaki belediye sokak rayiç bedelleri düzenlenerek, grafikler oluşturulmuştur. Gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanan yıllara göre arazi değerlerinin değişimine ilişkin yayınlardan da yararlanılmıştır. Elde edilen bütün veriler birlikte değerlendirilerek, yorumlanmıştır. Sonuç olarak, 2010 yılında hiç alım – satım işlemi görülmeyen parsellerde, 2011 yılında Kanal İstanbul projesi ilan edildikten sonra kısmi alım – satım yaşanmışken "Avrupa Yakası Rezerv Yapı Alanı" (Yenişehir Projesi) sınırının belirlenmesiyle birlikte 2013 yılında proje alanının neredeyse tamamında alım – satım işlemi gerçekleştiği ve yıllar itibarıyla onlarca ve hatta yüzlerce kez el değiştirdikleri tespit edilmiştir. Böylece proje alanına ilişkin spekülatif bir değer artışı yaşandığı açıkça görülmektedir, ancak projenin gelecekte kente yapacağı etki halen belirsizlikler taşımaktadır.

Abstract:
Nowadays urban land can be evaluated not only with the projects implemented, but also with the early discourse or speculative discourse related to the projects planned to be realized. It can be said that these speculative value increases have become a state strategy in global cities, especially in the global Southern countries, and that urbanization itself has been realized as a result of "speculative urbanism". Within the scope of this thesis, in the context of the "speculative urbanization" approach brought to the agenda by Michael Goldman, the effect of the Yenişehir (NewCity) Project on real estate values has been examined. It is aimed to demonstrate that especially after 2010 in Istanbul, the speculative value increases with the land hand changes actually became the urban policy. In the study, mixed method was adopted and process analysis was applied. First of all, purchase and sale densities between 2010-2018 provided by TKGM for Istanbul and study's field have been analyzed with ARGIS application. Between the years 2010-2020, the fair values of the municipalities within the scope of the study's field have been arranged and graphics were created. The reports prepared by real estate appraisal experts regarding the changes in land values over the years were also used. All the data obtained have been evaluated and interpreted together. As a result, in the parcels where no purchase or sale was seen in 2010, partial purchase and sale occurred after the Canal Istanbul project was announced in 2011, while the border of the "European Side Reserve Construction Area" (Yenişehir Project) was determined in 2013, almost all of the project area was bought and sold and they have changed hands tens or even hundreds of times over the years. It is clear that there has been a speculative increase in the value of the project area, but the future of the project is still uncertain.