Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi (TBK m. 347)
Termination of residential and roofed-workplace lease contracts by notice (TCO art. 347)
Yazar: AYLİN HEKİM
Danışman: DOÇ. DR. ARZU ARIDEMİR
İstanbul Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk (Medeni Hukuk) Ana Bilim Dalı / Medeni Hukuk Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2018
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Beyan = Statement ; Borçlar Kanunu = Code of Obligations ; Kira sözleşmesi = Lease agrement ; Konut = Dwelling house ; Sözleşmeyi sona erdirme hakkı = Contract termination rights ; Türk borçlar hukuku = Turkish law of obligations ; İşyeri = Work place

Özet:
Çalışmamızda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi incelenmiştir. Bu kapsamda öncelikle, Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü hükümlerin, uygulama alanının sınırları belirlenmeye çalışılmıştır. Bu amaçla Türk Borçlar Kanunu'nun 339 uncu maddesinde yer alan kavramlar üzerinde durulmuş, konut ve çatılı işyeri kavramları açıklanmıştır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin konusunu, bir taşınmaz yapının oluşturacağı sonucuna varılmıştır. Konutun, mahiyeti gereği üstünün ve etrafının kapalı olacağı; ilgili hükümde "çatılı" sıfatının kullanılmamasının, (konut kirasını oluşturacak) konutun üstünün açık olabileceği anlamına gelmediği tespit edilmiştir. 
Çalışma konumuzun sınırlarını belirleyen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin genel esasları itibarıyla açıklanmasının ardından, bu tür kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi üzerinde durulmuştur. Türk Borçlar Kanunu'nun bu sona erme şeklinin düzenlendiği 347 nci maddesinde yer alan bildirimin, bir fesih bildirimi niteliğinde olduğu ve söz konusu bildirimin ancak sürenin dolması şartıyla birleşerek sözleşmeyi sona erdirebilmesinin bu hukuki niteliğe engel olmayacağı sonucuna varılmıştır. 
Ardından belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde kiracının ve kiraya verenin bildirimi, şartlarıyla birlikte ayrı ayrı incelenmiş, özellikle bildirimde bulunabilecekleri süre üzerinde durulmuştur. Kiracının on beş günlük bildirim süresinin kısaltılabileceği ancak uzatılamayacağı sonucuna varılmış; Yargıtay kararlarının da genel olarak bu doğrultuda olduğu tespit edilmiştir. Kiracının fesih bildiriminde bulunmaması sonucunda kira süresinin bir yıl uzamasının, yeni bir kira sözleşmesinin meydana gelmesi anlamına gelmeyeceği ortaya konmuştur.    Bu kira süresinin uzamasının, önceki dönemde kararlaştırılan teminatlar üzerindeki etkisi tartışılmıştır. Kiraya verenin fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için tamamlanması gereken on yıllık uzama süresinin başlangıç anı tartışılmıştır. Bu konuda Yargıtay kararlarına da yer verilerek on yıllık sürenin, belirli kira süresinin dolmasının ardından işlemeye başlayacağı; kira süresinin, bu on yılın hesabında dikkate alınmayacağı sonucuna varılmıştır. Ayrıca söz konusu on yıllık süre düzenlemesinin (TBK m. 347) hukuki niteliği tartışılmış ve kamu düzenini sağlamaya yönelik bir amaçla getirilmiş mutlak emredici bir hüküm olduğu sonucuna   varılmıştır.
Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde de kiracının ve kiraya verenin bildirimi ayrı ayrı şartlarıyla birlikte ele alınmış, özellikle bildirimde bulunabilecekleri süre üzerinde durulmuştur. Altı aylık yasal fesih dönemi ve üç aylık yasal fesih bildirim süresi, örnekler üzerinden açıklanmıştır.  Üç aylık yasal bildirim süresinin taraflarca uzatılmasının, kiracının feshinde kabul edilemezken; kiraya verenin feshinde kiracının aleyhine bir durum oluşturmadığından dolayı kabul edilebileceği sonucuna varılmıştır.   
Son olarak fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması gerektiği, bu şeklin bir geçerlilik şekli olduğu ve uyulmamasının kesin hükümsüzlüğü doğuracağı anlatılmıştır.   Ardından aile konutu kavramı üzerinde durularak, kiralananın bir aile konutunu olması durumuna bağlanan hukuki sonuçlar açıklanmıştır.

Abstract:
In our study, we investigated the termination of residential and roofed-workplace lease contracts by notice. In this context, first of all, an attempt was made to determine the boundaries of practical area of the provisions specific to residential and roofed-workplace lease contracts found in the Turkish Code of Obligations. To that end, the concepts in Article 339 of the Turkish Code of Obligations were addressed, and the concepts of residence and roofed workplace were explained. It was concluded that the subject of residential and roofed-workplace lease contracts was a case of immovable property. It was determined that a residence and its surroundings would be enclosed by definition. It was found that the fact that the term "roofed" was not used in the relevant provision did not mean that the top of the residence (which would constitute the residential lease) might be open.
Following the explanation of the general principles of residential and roofed-workplace lease contracts, which determined the boundaries of our study, the termination of such lease contracts was addressed. It was concluded that the notice found in Article 347 of the Turkish Code of Obligations regulating the form of this termination was a notice of termination. The termination of the contract by the notice in question only if it was consolidated with the expiration term would not interfere with this legal nature.
Then, the notices of the tenant and the landlord in the fixed-term residential and roofed-workplace lease contract were examined separately, together with the terms of the lease. Especially the period in which they could give a notice was addressed. It was found that the notice period of fifteen days granted to the tenant could be shortened but could not be extended. The decisions of the Supreme Court were also found to be in this direction in general. It was shown that the extension of a lease term for one year due to the tenant's failure to give a notice of termination would not mean that a new lease contract would go into effect. The effect of this extension of a lease term on the guarantees agreed in the preceding period was discussed. The onset of the ten-year extension period that must be completed in order to terminate the lease contract with a notice of termination by the landlord was discussed. In this regard, the decisions of the Supreme Court were also presented. It was concluded that the ten-year period would take effect after the expiration of the specific lease term. It was also concluded that the lease term could not be taken into account in the calculation of this ten-year period. Moreover, the legal nature of the regulation on the ten-year period in question (TCO Art. 347) was discussed, and it was concluded that the regulation was an absolute compulsory provision that had been made to ensure public order.
The notices of the tenant and the landlord in the indefinite-term residential and roofed-workplace lease contract were also discussed separately, together with the terms of the lease. Especially the period in which they could give a notice was addressed. The six-month legal termination period and the three-month legal termination notice period were explained through some examples. It was concluded that the extension of the three-month legal notice period by the parties could not be accepted in case of the termination by the tenant. In addition, it was concluded that the termination by the landlord might be accepted since it did not create a situation against the tenant. 
Finally, it was explained that the notice of termination should be done in writing, that this form of notice was a form of validity, and that the failure to comply with it would result in nullity. Then, the legal consequences linked to the situation of renting a family residence were explained by discussing the concept of family residence.