Mevcut binaların lüks otellere dönüştürülme olanakları ve tasarlama yaklaşımları
Transformation of existing buildings to luxury hotels and designing approach
Yazar: ÖZGÜR ÖZKAN
Danışman: DOÇ. DR. NEZİH AYIRAN
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Mimarlık Ana Bilim Dalı / Bina Bilgisi Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2002
Konu: Mimarlık = Architecture
Dizin: Binalar = Buildings ; Dönüşüm = Transformation ; Oteller = Hotels ; Turizm = Tourism ; Yeniden değerleme = Revaluation

Özet:
Dünya turizmindeki önemi gün geçtikçe artan Türkiye'nin, turizm amaçlı konaklama tesisi ihtiyacının gerekli şekilde karşılanabilmesinin bir yolu da mevcut binaların yeniden değerlendirilmesidir. Hatta şehir merkezlerinde otel kurulmak istendiğinde, şehir merkezlerinin yoğun yapılaşması sonucunda, ilk akla gelen, ilk değerlendirilmesi gereken fikir olmuştur. Bu çalışma bu yolun verimli bir şekilde kullanılmasına yardımcı olabilecek bir yol göstermek, bu amaçla kullanılacak binaların seçiminde dikkat edilecek kriterleri ortaya koymak ve daha önce uygulanan örneklerin başarılı ve başarısız yönleriyle incelenmesi amacıyla hazırlanmıştır. Çalışmanın "Turizm ve Turistler Açısından Mevcut Binalar ve Bu Binaların Seçimi ve Kullanımı" bölümünde, turistlerin gerçekten böyle mevcut binalarda konaklama ve mevcut binaların içinde yaşama arzusu içinde olup olmadıkları değerlendirilmiştir. Turistlerin seyahat ederken aradıkları özellikler incelenmiş, bu özelliklerin nasıl bir değişim içinde olduğu, ne yöne isteğin arttığı konulan değerlendirilmiştir. Daha sonra Türkiye'nin böyle bir isteği karşılayabilecek mevcut bina stoğunun istenen özelliklere sahip olup olmadığına değinilmiş, konumuz bağlamında incelenen otel işlevi için uygunluklarının nasıl belirlendiğine değinilmiştir. Bu şekilde bir yeniden değerlendirmenin avantajları neler olabilir, bu avantajlara ne sebeplerle ve hangi yollarla ulaşılabileceği konularına değinilmiştir. Maddi avantajları olup olmadığı, prestij açısından yararları, ve bu avantajların çevre ve toplum içinde aynı etkiye sahip olup olamayacağı araştırılmıştır. Mevcut binaların yeniden kullanım yöntemleri, işlevsel alternatifler, fonksiyonel alternatifler, yeni fonksiyon - eski fonksiyon ilişkilerinin yeni işlev kararlarına etkileri incelenmiştir. Bu incelemeler sonunda verilen kararla yenileme işlemine başlarken ne şekilde bir yaklaşımda bulunmak gerektiği, yeni fonksiyona geçişte yapılması gereken işlemlerin nasıl bir düzenle ve nasıl yapılması gerektiği incelenmiş ve mevcut binayı turizm amaçlı hale getirirken karşılaşılan tasarım problemlerine, mevcut binanın dokusuyla özelliklerinin yeni işlevde ne şekilde korunacağı, ihtiyaç duyulduğunda yapılabilecek ek binalarda ne gibi yöntemler, nasıl bir tarz tercih edilebilir konularına değinilmiştir. Bu tasarım problemleri daha sonra dördüncü bölümde uygulanmış ve halen uygulaması devam eden örneklerde genel kararlar, mekansal müdahaleler, strüktürel müdahaleler, sirkülasyon ihtiyaçları ve yapılan müdahaleler şeklinde daha detaylı bir şekilde değerlendirilmiştir. "Mevcut Binaların Koruma Şekli ve Turizm Amaçlı Mevcut Binaların Seçimi" bölümünde ise, mevcut binalarla ilgili yasal prosedürler ve hangi mevcut binaların kullanılacağının seçiminin nasıl yapılacağına değinilmiştir. Yasal prosedürler bölümünde içinde bulunduğumuz ve uygulamalarının ne şekilde yapıldığı hakkında bilgimiz olan kültür ve tabiat varlıklarım koruma kanunu ve bu kanunun uygulayıcısı olan kurullar, bu kurulların yetkileri ve çalışma şekilleri incelenmiş, burada ortaya çıkan olumsuzluklara değinilmiş ve diğer baza ülkelerdeki benzer kanun veyönetmelikler ve uygulama şekilleri ele alınmıştır. Mevcut binaların seçimi olarak da binanın seçimi aşamasında dikkat edilmesi gereken, yeni işlevle bağlantılarının sağlanabilmesi konusu incelenmiştir. Bu incelemeye seçilen binanın konumunun otel işlevine uygunluğu, otellerde tercih edilen konum nasıl olmalıdır, işletmeciler ne tur yerleri ne sebeplerle tercih etmektedir, işlevsel açıdan çevreyle etkileşimi nasıl olacaktır, yeni işleviyle bina çevrenin gelişmesine katkıda bulunabilecek mi ya da çevrenin binayla ve yeni çevreyle ilişkilendirilmesi olumlu yönde olabilecek mi gibi konular ele alınarak başlanmıştır. Mekansal üniteler teşkiline uygunluğu ve amaçlanan pazarın otel mekanlarına uygunluğu başlıklarında da oteller için ihtiyaç duyulan mekanların mevcut binada ne ölçüde ve ne şekilde bir değerlendirmeyle karşılanabildiği konulan değerlendirilmiştir. Lüks oteller için ihtiyaç duyulan odalar dışındaki özel mekanların oluşturulmasına olanak verip verememe koşulları, mevcut binanın lüks otellerde aynı anda ihtiyaç duyulan hem parçalı sistemli mekanlar olan ve genelde iki kişiye hitap eden odaların yerleştirilmesine uygunluğu hem de geniş açıklıktı ve aynı anda birçok kişiye hizmet vermesi gereken balo salonu, toplantı odaları gibi mekanların bina içinde yerleştirilmesi olanaklarının mevcut olup olmadığı incelenmiştir. Çalışmanın "Yeni Kullanım Bağlanımda Mevcut Binaya Yaklaşımlar" bölümü ikinci bölümde belirtilen tasarım problenılerinin istanbul'dan seçilmiş örnekler olan Four Seasons Oteli, Akaretler Blokları, Merit Oteli-Aksaray ve Çırağan Oteli özelinde daha detaylı bir şekilde incelenmiştir. Bu incelemelerde bina hakkında alman genel kararlar ve geometrik özellikleri ve bu özelliklerin yeni fonksiyon bağlamında ne şekilde değerlendirildikleri, mevcut bina özellikleri ile yeni ek bina yapılması durumunda yeni binanın özelliklerinin birbirini ne şekilde etkiledikleri incelenmiştir, tç mekan düzeninde birleştirerek veya bölerek yapılan müdahaleler, otel temel ihtiyacı olan odaların ne şekilde oluşturulduğu, lüks otellerde ihtiyaç duyulan balo salonu, toplantı odaları gibi mekanların hangi yöntemlerle oluşturulabildiği konuları incelenmiştir. Taşıyıcı sistemde alınan kararlar, aynen korunması durumu, ilave ve güçlendirmeye ihtiyaç duyması, bağımsız yeni bir sistem kurulmasıyla yeniden kullanılabilir duruma getirilmesi, şeklinde olabiliyor. Bu yöntemlerin örneklerde ne şekilde uygulandığı ne gibi zorluklar çıkardığı ve ne gibi avantajlar sağladığı konulan ele alınmıştır. Bu avantajların ve zorlukların hem inşaat aşamasında hem de kullanım sırasında işletmeci açısından faydalan veya yeni problemlerin çıkmasına neden olmuş mudur konulan incelenmiştir. Sirkülasyon sistemlerinde yapılan ilaveler veya yeni düzenlemeler yataydaki ve düşeydeki etkileriyle ele alınmış, günün ihtiyacı olan asansör veya yürüyen merdiven gibi ilavelerin ne şekilde uygulandığı ve mevcut binaya etkilen değerlendirilmiştir. Mevcut bina ile ek bina arası bağlantıların ne şekilde sağlandığı ve bu bağlantıların mevcut binaya etkileri incelenmiştir. Son olarak da bölücü elemanlar, birleştirici elemanlar ve günün konfor şartlarım yerine getirebilmek için kullanılan teknolojik donamım ne şekilde kullanıldığı incelenmiş ve değerlendirilmiştir. Günün ihtiyacı olan teknolojik donatıların her geçen gün artması mevcut binalan nasıl etkilemektedir, çözümler ne şekillerde bulunabilmektedir konulan değerlendirilmiştir.

Abstract:
In these days Turkey has started to play an important role in world's tourism sector and because of this, Turkey is in need of more and more hotels each day. But of course quality must be the first aim... In mis case it is necessary to increase the number of the hotels. One of the ways to increase them is to re-use the existing ones. This re-using idea is the first thing to think about when we want to cosntruct a hotel in the city centre. The aim of mis thesis is to be a guidance through this re-using of the existing buildings, to guide through enters of selecting existing buildings and consider closely the succesful ways and failures of the examples. In the "Existing Buildings For Tourism And Tourists And Selecting And Using Of These Buildings" part of the thesis, it has been examined if tourists really want to stay/spend a night in existing buildings and if they really want to live in these existing buildings. The special features that the tourists look for while they are traveling, are examined. How these features vary and to what the direction of desires grow, was evaluated. Then it has been mentioned if Turkey has a potential of existing buildings to respond this request. As examined in the context of our subject; how the approprioteness determined for functioning as hotel was mentioned. What the advantages of this kind of revoluation would be and İn which ways and on what reasons it could be reached was mentioned. Whether it has a materialistic advantage or benefits from me point of prestige and that they would have an effect on nature and society was researched. The methods of re-using the existing buildings, factional alternatives and the effect of new and old functions' relations to the new function decisions, were studied. At the end of this study, by the given decision, how to approach the renewing and what should be the procedure, the problems at the designing stage, how would the properties of existing building be preserved, in the case of necessity the methodological ways of additional building and which style is preferential, was mentioned. These designing problems were later discussed at the 4* chapter, in the form of general decisions, residential and structural intervention, circulation needs and interferences, in details. hi the "Protection form of existing buildings and the selection of them due to touristic aims" part, the legal procedures about the existing buildings and how would the selection of these buildings done, was studied. In the legal procedures part, preserving the cultural and natural creatures law, the committees practicing this law, authorities of these committees, how do they work,the negativeness occuring at these committees, comparison with the other countries and their applications was made. For the selection of existing buildings, at the selection stage, how to connect them with the new function was studied. This study began with the subjects such as what kind of location is prefered, managers prefer where for what reason, relationship with enviroment or the realtion of nature with the building and new nature will be aflSrmative. Under the title of "Appropriateness for Residential unites forming and IXaiming market to the hotels" how the place needed for hotels at existing buildings appearand how they are valued, was studied. Conditions for making special places except the luxurious hotels' requirements, possibilities for a grand ballroom serving for large crowd at the same time, whether it is appropriate or not for locating double rooms with piece systems and convention centers. In chapter four, "Approachs To The Existing Buildings In The Context Of Re using", the design problems which had been explained in second chapter, has explained with details in the examples of Four Seasons Hotel-Sultanahmet, Akaretler Blocs-Beşiktaş, Merit Hotel-Aksaray and Çırağan Kempinski Hotel-Beşiktaş in Istanbul. In these examinations the general decisions made about the building and its geometric features, and how these decisions can be used, how do these decisions effect while structuring an additional building have examined. In the interior design harmony, interferences by dividing or by joining, how to create rooms as the basic neccesity of hotels, how to plan special neccessities in luxury hotels such as ball rooms, meeting rooms, restaurants have studied. Decisions on the structural system should be like protecting it as it was or doing some additions and repairings or creating a new independent system. In the fourth part of the thesis it has examined how these methods have been used in the examples. How do these advantages and difficulties effect while structuring and while using the existing building by tile administrator. Additions and new designings in the circulation system have been studied as horizontal and perpendicular circulation, how to add the neccesities of the day such as elevators and escalators to the existing buildings and how they effect the existing building are the subtitles in circulation. And circulation between additional buildings and existing buildings have examined. In conclusion last dividing elements, unifying elements, facilities and other elements were observed through the neccesities of today with technological support. The effects of technological support, which is increasing day by day, to the existing buildings and how to solve that problem was studied. In Ûıe conclusion chapter according to the aim of this diesis, a short summary of the thesis was made to show the advantages and the ways to transformation of existing buildings and explained why it is a noteworthy opportunity to use existing buildings.