Tarihi kent merkezlerinde kentsel dönüşüm uygulamalarının bölgeye ve taşınmaz değerine etkileri: İstanbul, Beyoğlu, Tarlabaşı örneği
Urban transformation application of historical city centres effects on reion and real estate value: Istanbul, Beyoglu, Tarlabasi example
Yazar: TUĞBA İLYASOĞLU
Danışman: PROF. DR. HÜSEYİN CENGİZ
Yıldız Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2016
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Kentsel dönüşüm = Urban transformation ; Kentsel rant = Urban rent

Özet:
Kentler, aşırı nüfus artışı, ekonomik şartlar, hızlı kentleşme gibi çeşitli sebeplerle köhneme sürecine girerek çöküntü alanları haline gelmektedir. Ortaya çıkan bu çöküşü durdurmak ve ortadan kaldırmak için kentsel dönüşüm projeleri tasarlanmıştır. Bu projelerde amaç, sağlıklı ve yaşanabilir kentler yaratmak için sağlıksız kent parçalarının yeniden yapılandırılıp kente tekrar kazandırmaktır. Ülkemizdeki kentsel dönüşüm projeleri dünyadaki örneklerine göre hem uygulama hem de yasal yönetsel bakımdan yolun çok başındadır.
Kentsel dönüşüm projeleri, gelişmiş ülkelerde daha çok ekonomik boyut önemsenerek hazırlanırken, bizim gibi gelişmekte olan ülkelerde ise fiziksel boyut üzerinde daha çok durulmaktadır. Ancak ülkemizde İstanbul ili Beyoğlu ilçesindeki yenileme çalışmaları tarihi kent merkezi olması ile ekonomik boyutları açısından diğer bölgelerdeki çalışmalardan farklı olarak ele alınmıştır. Bu alandaki dönüşümler 1950'li yıllarda başlamıştır. 2000'li yıllara kadar yaşadığı köhneme sürecini atlatmaya çalışan bu bölge günümüzde ekonomik anlamda değer kazanarak yatırım açısından tekrar yükselişe geçmiştir.
Taşınmazların özelliklerinin, ekonomik açıdan gelişim ve değişimler karşısındaki davranışlarının analiz edilerek belirlenen taşınmaz değeri birçok faktörden etkilenmektedir. Ülkemizde henüz sağlıklı bir yapıya oturtulamayan bu değer haksız rant paylaşımları ve adaletsiz olarak işleyen emlak vergi sistemi ile gündeme gelmektedir. Köhnemiş bölgelerde bulunan binaların yenilenmesi, tarihi yapıların restore edilmesi bölgenin fiziksel görüntüsünü değiştirerek bu alana ilginin artmasına ve taşınmaz değerinin yükselmesine sebep olmaktadır.
Kentsel rant, özellikle tarihi kent merkezlerinde geliştirilen kentsel dönüşüm projeleri sonucunda ortaya çıkmaktadır. Bu kentsel rantın, kamuya geri döndürülmesi için vergilendirme sisteminde düzenlemeler yapılması kaçınılmazdır. Ülkemizde kentsel rantın vergilendirmesi, önceleri şerefiye adı altında yapılırken sonradan değerleme resmi şeklinde yürürlüğe girmiştir. Ancak 1980 sonrası bu uygulamada yürürlükten kaldırılarak rantın vergilendirilmesi de ortadan kalkmıştır.
İstanbul şehrinin tarihi niteliğe sahip birçok semti tarihsel süreç içerisinde önemli ve büyük değişimler yaşamıştır. Özellikle Beyoğlu'ndaki tarihi semtlerden biri olan Tarlabaşı, küçük parsellerden oluşması, dar sokak yapısı, ihtiyaçlara cevap veremeyen ve yenilenmeyen yapı stoğu ile zamana yenik düşüp eskiyen ve çöküntü haline gelen bir bölge olarak kentsel dönüşüme ihtiyaç duymuştur. Bu ihtiyaç sebebiyle geliştirilen kentsel dönüşüm projesi ile yeniden öne çıkan Tarlabaşı'nda yapılan çalışmalar sonucunda taşınmaz fiyatlarındaki artış, bu tür projelerin ekonomik açıdan etkisini göstermesi olarak yorumlanırken, bölge insanı dışında daha üst gelir grubuna hitap etmeye başlaması gibi eleştirileri de beraberinde getirmektedir.

Abstract:
Cities, are becoming area of debris entering the aging process various reasons such as excessive population growth, economic conditions and rapid urbanization. The resulting urban transformation project is designed to stop this decline and to eliminate it. The aim of these projects is to restructure unhealthy urban parts of the city for creating healthy and livable cities. According to the application and examples of urban renewal projects in the world in our country it is at the very beginning of the road from both practice and legal administrative maintenance.
Urban transformation projects, are preparing with economic value as the most overrated parameter in the developed countries, in developing countries like ours are much more focused on the physical size. On the other hand in our country the province of Istanbul, Beyoglu district historic renovations in terms of economy to be taken as the center differs from working in other regions. These transformations in the area starting in the 1950s. The area is overcoming process the ramshackle inhabited until the 2000s gaining value and rising. 
Real estate value which is determining by analyzing the behavior against economic development and changes, is influenced by many factors. This value, has not yet become in a proper structure of our country, is in the agenda with unjust enrichment shares and property tax system functioning as unfair. Renovation of decrepit buildings located in regions of historical buildings and the increasing interest in the region by changing the physical appearance of the area to be restored and cause to an increase in land value.
Urban land rent, especially date is emerging as a result of urban transformation projects developed in urban centers, and this income is affected by factors in the local and national levels. It is inevitable to make arrangements for the taxation system to be Our country has been studied with a variety of urban rent taxation laws. However, the practice was abolished in force after 1980.
Many district of Istanbul with the historic nature of the city has experienced significant and major changes in the historical process. In particular, one of the historic district of Beyoglu Tarlabasi, the formation of small parcels, narrow streets of the structure, can not respond to the needs and fall prey to time with the renewal of the building stock is old and holds extinction growing and needs of urban transformation in a region that has become collapse. This needs due to growth in developed urban transformation project with forward again as a result of work done in the Tarlabaşı property prices, interpreted as showing the impact of the economic of such projects, of criticism, such as the start to appeal to higher-income groups except the people brings with it.