Gayrimenkul türevleri ve gayrimenkul türev fiyatlandırma modellerinin değerlendirilmesi
Real estate derivatives and evaluation of real estate derivative pricing models
Yazar: TOYGUN ATASOY
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2022
Konu: Ekonomi = Economics
Dizin: Fiyat endeksi = Price index ; Fiyat hareketi = Price movement ; Konut piyasası = Housing market ; Opsiyon piyasaları = Options markets ; Vadeli işlem piyasaları = Futures markets

Özet:
Finansal risklerden korunma ya da söz konusu riskleri azaltmak amacıyla ekonomide bazı finansal araçlar geliştirilmiş ve türev finansal ürünler bu araçlar içinde önemli bir yere sahip olmuştur. Gayrimenkul piyasalarında gayrimenkul türevleri olarak bilinen türev sözleşmelerin kullanımı gelişmiş ekonomilerde oldukça yaygındır. Gayrimenkul finansman sistemlerinin gelişmesi ile birlikte ikincil piyasalarda işlem gören türev sözleşmelerin sayısında artış olmuş ve gayrimenkul türev modellerinde ise ekonomik koşullara göre değişim gerçekleşmiştir. Araştırma kapsamında öncelikle gayrimenkul türev modellerinden Shiller-Weiss, Syz'ın Modeli, BFSP (Bragt-Franche-Singor-Pelsser), Cao-Wei, Fabozzi-Shiller-Tunaru, Geltner ve Fisher ile Bjork ve Clapham modelleri incelenmiş ve bu modellerin karşılaştırılması yapılmıştır. Ayrıca 2010-2020 döneminde aylık olarak yayımlanan Ankara Konut Fiyat Endeksine ilişkin volatilite modellemesi E-GARCH (Üstel GARCH) yöntemi kullanılarak tahmin edilmiş olup, araştırma sonuçlarına göre; asimetrik etkiyi gösteren parametrenin negatif ve anlamlı olduğu ve negatif şokların, pozitif şoklardan daha büyük etkiye sahip olduğu saptanmıştır. Ankara İli Konut Fiyat Endeksini etkileyecek değişkenler belirlenerek VAR modeli oluşturulmuş ve varyans ayrıştırması sonuçlarına göre konut fiyat endeksindeki değişim irdelenmiştir. Ankara Konut Fiyat Endeksi verilerine dayalı oluşturulan uygulama örneğine göre opsiyon modelleri arasında Syz'ın Modelinin daha az risksiz bir model olduğu tespit edilmiştir. Forward/futures sözleşmelerde Cao-Wei Modelinin bir konut fiyat endeksine dayalı olması açısından Türkiye koşullarında uygulanabilir olduğu belirlenmiştir. Swap sözleşmelerde ise Bjork ve Clapham Modelinin gayrimenkul piyasalarının dinamiklerini daha iyi yansıtması nedeniyle Türkiye için uygun olduğu değerlendirilmiştir. Türkiye'de gayrimenkul türevlerinin uygulanabilirliği değerlendirildiğinde; Konut Fiyat Endeksine alternatif olarak gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları olan gayrimenkul sertifikaları, kira sertifikaları ve gayrimenkul yatırım fonlarının türev sözleşmelere dayanak oluşturulabilecek şekilde düzenlenebileceği önerisi yapılmıştır. Özellikle alım-satımın kontrollü olabileceği gayrimenkul projelerinde dinamik fiyatlamanın yapılabilmesi ve yatırımcılar tarafından alınıp satılabilir olması gibi gerekçelerle türev sözleşmelere ilişkin mekanizmanın çalışabileceği vurgulanmıştır.

Abstract:
Some financial instruments have been developed in economies to hedge or reduce financial risks and derivative financial products have an important place among these instruments. The use of derivative contracts, known as real estate derivatives, in real estate markets is quite common in developed economies. With the development of real estate financing systems, there has been an increase in the number of derivative contracts traded in secondary markets and changes have occurred in real estate derivative models according to economic conditions. With the scope of the research, first place, Shiller-Weiss, Syz's Model, BFSP (Bragt-Franche-Singor-Pelsser), Cao-Wei, Fabozzi-Shiller-Tunaru, Geltner and Fisher and Bjork and Clapham models were examined and compared. In addition, the volatility modeling of the Ankara Housing Price Index, which was published monthly for the period 2010-2020, was estimated by using the E-GARCH (Exponential GARCH) method, and according to the results of the research; it was determined that the parameter showing the asymmetrical effect was negative and significant and that negative shocks had a greater effect than positive shocks. To determine the variables that will affect the Ankara province Housing Price Index, the VAR model was created and the change in the housing price index was examined according to the variance decomposition results. According to the application example created based on Ankara Housing Price Index data, Syz's Model was found to be a less risk-free model among option models. In forward/futures contracts, it has been determined that the Cao-Wei Model is applicable under the circumstances in Turkey in terms based on a housing price index. In swap contracts, it was estimated that Bjork and Clapham Model was suitable for Turkey because it has better reflections of the dynamics of the real estate markets. When the applicability of real estate derivatives in Turkey is evaluated; as an alternative to the Housing Price Index, it was proposed that real estate certificates, lease certificates, and real estate investment funds, which are capital market instruments based on real estate, could be arranged in such a way that they could be based on derivative contracts. It has been emphasized that the mechanism regarding derivative contracts can work, especially in real estate projects where trading can be controlled, for reasons such as dynamic pricing can be made, and they can be traded by investors.