Gayrimenkul değerini etkileyen kriterlerin belirlenmesinde analitik bir model önerisi; Gaziantep örneği
An analytic model proposal for property valuation; a case study of Gaziantep
Yazar: AHMET ÖZTÜRK
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ MÜNEVVER ÖZGE BALTA
Aksaray Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Harita Mühendisliği Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry
Dizin: Analitik hiyerarşi yöntemi = Analytical hierarchy method ; Gayrimenkuller = Real estates ; Gaziantep = Gaziantep

Özet:
Günümüzde yaşanan hızlı kentsel gelişim ve değişim, gayrimenkuller üzerindeki etkisini, kırsal arazilerin kentsel arsa ya da yapılara dönüşmesiyle göstermiştir. Gayrimenkuller üzerinde gerçekleştirilen her dönüşüm, yapılan her inşa faaliyeti, eklenti, üretim, bakım, onarım vb. düzenlemeler, değer değişkenliğine sebep olmaktadır. Bir gayrimenkulün değerini belirlerken o taşınmaza ait fiziki özelliklerin, konumsal avantajların, yasal niteliklerinin yanı sıra kullanım amacının da mutlak suretle bilinmesi gerekmektedir. Çalışmada, literatür taramasından elde edilen verilerden derlenerek oluşturulan gayrimenkul değerine etki eden kriterlerin, önem sırasına göre önceliklendirilmesi amaçlanmıştır. Bu kapsamda hem sözel hem de sayısal değerlerle ifade edilebilen etkenlerin ikili karşılaştırılmasına dayanan yöntemler içerisinden çalışmadaki problemin yapısına en uygun olan ve birçok bilimsel çalışmada sıklıkla kullanılan Analitik Hiyerarşi Yönteminden faydalanılmıştır. Gayrimenkul konusunda uzman olarak kabul edilen gayrimenkul değerleme uzmanı, şehir plancısı, mimar, harita ve inşaat mühendislerinden elde edilen veriler, analitik hiyerarşi yöntemi yardımıyla karar problemine çevrilmiş, ikili karşılaştırma matrisleri oluşturulmuş, tutarlılık analizleri yapılarak anlamlı sayısal verilere çevrilmiştir. Gayrimenkul değerini etkileyen temel kriterler; arazi özellikleri, çevresel etkenler ve sosyo-ekonomik faktörler olarak belirlenmiştir. Çalışma sonucunda, çevresel etkenler gayrimenkul değerini belirleyen en önemli etken olarak tespit edilmiştir.  Çalışmanın ikinci aşamasında belirlenen kriterler, Gaziantep kent çeperinde yer alan 3 adet gayrimenkul üzerinden değerlendirilerek karşılaştırmalı analizler yapılmıştır. Çalışmada ortaya çıkan ve gayrimenkul değerine etki eden kriterlerin öncelikli sıralamasında; çevre kalitesi ilk sırada, güvenlik ikinci sırada ve kent merkezine olan mesafe üçüncü sırada olduğu tespit edilmiştir.

Abstract:
Nowdays the rapid urban development and change encountered these days have showed it's effect on real estates with the conversion of rural areas into urban areas. Every conversion performed on real estates, every constructions, and adjustments such as add-on, production, overhaul, qualities reapr, etc. have caused value variability. The physical positional advantages and legal status of a real estate along with it is intended use need to be known while the value of the real estate is determined. In the study, the criteria that have effect on the value of the real estate formed by being compiled from the data collected in the literatüre search are aimed to prioritization according to the order of importance. In this context, Analatical Hierarchy Process, the most suitable for the nature of the problem in the study and frequently used in lost of scientific study among the methods based on the pairwise comparison of factors which can be expressed in both oral and numerical values, is used. The data which are collected by the real estate appraisers accepted as experts in the field of real estate, the urban planners, the architects, the geomatic engineers and the construction engineers, have been converted to decision problem by means of analytical hierarchy method, pairwise comparison matrices have been formed and they have been converted to meaningful numenic data by making an analysis of consistory.The basic criteria affecting real estate value have been identified as terrain features, environmental factors and socio-economic factors. In consequence of the study, environmental factors are the most important factors identifying real estate value. At the second stoge of the study, the identified criteria have been evalvated an the basis of three real estates located in Gaziantep city baundary and comparative analyses have been made. In the order of priority of criteria, arisen in the study and affecting real estate value, it has been determined that environmental quality is in the first rank, security is in the second rank and distance from the city centre is in the third rank.