Gayrimenkul geliştirme ve yönetiminde değer haritaları ve uygulama alanları-Van ili örneği
Value maps and areas of application on real estate development and management-the case of Van province
Yazar: İSKENDER DUMAN
Danışman: PROF. DR. YEŞİM TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2023
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry

Özet:
Gayrimenkul geliştirme ve yönetimi, sadece fiziksel varlıkların inşa edilmesi ve idaresiyle sınırlı kalmayıp aynı zamanda ekonomik, çevresel ve toplumsal boyutları da içeren karmaşık bir süreçtir. Bu çalışmada literatür inceleme ve mevzuat analizi ile araştırma gereksiniminin tanımlanmasının yanı sıra dünya uygulamaları kapsamında gayrimenkul değer haritalarının kullanım alanları, kullanıcı kitleleri ve hem uygulayıcılara hem de kullanıcılara sağladığı avantajlar ile gayrimenkul sektöründe bir yönetim aracı olarak kullanılmasına yönelik tespitler ortaya konulmaya çalışılmıştır. Çalışma kapsamında belirlenmiş olan pilot bölgede, yerel ve uluslararası uygulama ile mevzuat düzenlemelerin incelenmesi neticesinde belirlenmiş olan faktörlerin, uygulayıcı ve taşınmaz melikleri ile yapılan anket çalışması neticesinde, taşınmaz değerlerine olan etkileri ölçülmeye çalışılmıştır. Buna göre; arazi vasıflı taşınmazların değerine etki eden faktörlerin ağırlıklarının belirlenmesi amacıyla yapılan anket çalışmasının sonuçlarına göre katılımcıların, değeri etkileyen en önemli faktör olarak (% 11) "şehir merkezine olan uzaklığın" tercih edildiği görülmektedir. Sonrasında ise "sulama tesislerinin varlığı" (% 10) en önemli ikinci faktör olarak tercih edilmiştir. Benzer şekilde arsa vasıflı taşınmazların için ise şehir merkezine uzaklık, imar uygulaması görüp görmediği ve imar durumunda ada kullanımı faktörleri değeri en çok etkileyen (% 9) faktörler olarak değerlendirilmiştir. Son olarak yapıların değerine etki eden faktörler içerisinden, katılımcıların çoğunluğunun değeri en çok etkileyen faktör olarak (% 11) kamu hizmetlerinden yararlanmayı seçtikleri görülmektedir. Dünya örneklerine bakıldığında gayrimenkul sektöründe bir çok alanda gayrimenkul değer haritalarına dayalı olarak çeşitli stratejilerin geliştirildiği, bir çok sorunun çözüm aracı olarak kullanıldığı hepsinden önemlisi bir yönetim aracı olarak kullanıldığı görülmektedir. Emlak vergi tutarı, imar planlarının yapılması ve projeksiyonun belirlenmesi, imar uygulamalarının yapılması gibi birçok uygulamada gayrimenkul değer haritalarının doğrudan veya dolaylı bir şekilde kullanıldığı görülmektedir.

Abstract:
Real estate development and management is a complex process not only limited to the construction and management of physical assets but also includes economic, environmental and social dimensions. This study, in addition to defining the need for research through literature review and legislative analysis, has tried to reveal the usage areas of real estate value maps within the scope of world practices, their user masses and the advantages they provide to both practitioners and users, and the determinations for their use as a management tool in the real estate sector. In the pilot region determined within the scope of the study, the effects of the factors determined as a result of the examination of local and international practices and legislative regulations on real estate values were tried to be measured as a result of the survey conducted with practitioners and real estate agents. According to the results of the survey conducted to determine the weights of the factors affecting the value of land-qualified immovable properties, it is seen that the participants preferred "distance to the city center" as the most important factor affecting the value (11%). After that, "the presence of irrigation facilities" (10%) was preferred as the second most important factor. Similarly, for immovables with land characteristics, distance to the city center, whether there is a zoning application or not, and the use of the island in case of zoning is considered to affect the value the most (9%). Finally, among the factors affecting the value of the buildings, it is seen that the majority of the participants chose the utilization of public services as the factor that affects the value the most (11%). When we look at the examples from around the world, it is seen that various strategies are developed based on real estate value maps in many areas of the real estate sector, used as a solution tool for many problems, and most importantly, used as a management tool. It is seen that real estate value maps are used directly or indirectly in real estate tax amount, making zoning plans and determining the projection, making zoning applications, using the transfer of development rights method within the scope of protection and management of areas under disaster risk, expropriation transactions, management of treasury immovables, strategic plan transactions for real estate development and many other applications.