Kısa süreli konut kiralamalarının mekânsal özellikleri ve etkileri: Muğla'da Airbnb örneği
Spatial characteristics and effects of short-term rentals: The case of Airbnb in Muğla (Turkey)
Yazar: VOLKAN ZOĞAL
Danışman: PROF. DR. GÖZDE EMEKLİ
Ege Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Coğrafya Ana Bilim Dalı / Beşeri ve İktisadi Coğrafya Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2023
Konu: Coğrafya = Geography ; Turizm = Tourism
Dizin: Airbnb = Airbnb ; Beşeri coğrafya = Human geography ; Kiralık konut = Rental housing ; Turizm coğrafyası = Tourism geography ; İkinci konut = Second home

Özet:
Kısa süreli konut kiralamalarına imkân tanıyan Airbnb platformu, çok kısa sürede tüm dünyada hızlı bir büyüme kaydederek farklı disiplinlerden birçok akademisyenin çalışma konularından biri hâline gelmiştir. Bu çalışma, Muğla'da Airbnb platformunda listelenen kısa süreli kiralık konut ilanlarının mekânsal özelliklerini ve bu kiralamaların etkilerini incelemektedir. Çalışma kapsamında 2017-2021 yılları arasını kapsayan Muğla'daki Airbnb ilanlarına ait veriler analiz edilmiş ayrıca Muğla'daki farklı paydaşlarla gerçekleştirilen görüşmelerden elde edilen veriler çözümlenmiştir. 

Olgunun farklı mekânsal ölçeklerde (il, ilçe ve mahalle) özelliklerini ortaya koyabilmek adına, ilanların konum bilgileri kullanılarak dağılış ve yoğunluk haritaları hazırlanmıştır. Ayrıca ilanların mekânsal özelliklerine ilişkin, Yoğunluk Analizi (Kernel Density), Mekânsal Kümelenme analizi (Anselin Local Moran's I) ve İki Değişkenli Mekânsal Kümelenme Analizi (Bivariate Local Moran's I) yapılmıştır. Görüşmelerden elde edilen verilerin çözümlenmesi amacıyla ise betimsel (tematik) analiz ve içerik analizi gerçekleştirilerek kodlamalar yapılmış ve kategoriler oluşturulmuştur. 

Çalışmanın bulguları, dünyadaki birçok şehirde olduğu gibi Muğla'da da Airbnb ilanlarının hızla arttığını ve ilanların Bodrum, Fethiye ve Marmaris gibi ikinci konut yapılaşmasının fazla olduğu ilçelerde yoğunlaştığını göstermiştir. Airbnb ilanlarının dağılışında denize yakınlık önemli bir belirleyicidir. Muğla, dünyada çoklu-ticari ilan oranının en yüksek olduğu 6. şehirdir ve ilanların önemli bir kısmı kurumsal ev sahipleri tarafından yönetilmektedir. Muğla'daki Airbnb ilanlarının yaratmış olduğu toplam yatak kapasitesi, işletme belgeli tesislerin yatak kapasitesini geçmiştir ancak aynı üstünlük ilanların doluluk oranlarına yansımamıştır. İl genelinde Airbnb ilanları resmi konaklama tesislerine göre daha geniş bir alanda dağılış göstermektedir. Pandemi sürecinde ilanların aldıkları rezervasyonlar ve doluluk oranları düşmüş, kısa süreli konut kiralama hizmeti sağlayan yerel acentaların etkinliği ise artmıştır. Muğla'da da Airbnb kullanıcıların bir kısmı, ayrımcılık sürecinin bir parçası konumundadır. Kısa süreli konut kiralamalarının yaratmış olduğu rant, alt ve orta gelirli kesimin barınma sorunlarını büyütmektedir.

Anahtar Kelimeler: Kısa Süreli Konut Kiralamaları, Airbnb, Mekânsal Analiz, Muğla

Abstract:
Airbnb, which allows short-term home rentals, has increased all over the world in a short time and has become one of the research subjects of many academics from different disciplines. This study examines the spatial characteristics of the short-term rentals listed on the Airbnb platform in Muğla and the effects of these rentals. Data on Airbnb listings in Muğla covering the years 2017-2021 and the data obtained from the interviews with different stakeholders were analyzed in the study.

To reveal the characteristics at different spatial scales (province, district, and neighborhood), distribution and density maps were prepared by using the location information of the listings. In addition, different spatial analyses such as "Kernel Density", "Anselin Local Moran's I" and "Bivariate Local Moran's I" were used regarding the spatial characteristics of the listings. Descriptive (thematic) analysis and content analysis were performed to analyze the data obtained from the interviews, and categories were created.

The findings showed that, as in many cities worldwide, Airbnb listings have increased rapidly in Muğla and were concentrated in districts with high second homes such as Bodrum, Fethiye, and Marmaris. Proximity to the sea is an essential determinant in the distribution of Airbnb listings. Muğla is the 6th city with the highest rate of multi-listings in the world. A significant portion of the listings are managed by corporate hosts. The total bed capacity of Airbnb listings has exceeded the bed capacity of traditional accommodation facilities. Still, the same superiority has not been reflected in the occupancy rates of the listings. Airbnb listings are distributed in a wider area than official accommodation facilities throughout the province and have a high tendency to cluster. During the COVID-19 pandemic, the reservations and occupancy rates of the listings decreased, and the efficiency of the local agencies providing short-term home rental services increased. Some Airbnb users are part of the discrimination process in Muğla. The rent gap created by short-term rentals exacerbates the housing problems of low-and middle-income people.

Keywords: Short-term Rentals, Airbnb, Spatial Analysis, Muğla