Türkiye için taşınmaz değerleme kurumu oluşturulmasına yönelik bir model önerisi
A model suggestion for Turkish real estate valuation institution
Yazar: ENVER UZER
Danışman: YRD. DOÇ. DR. BAYRAM UZUN
Karadeniz Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Harita Mühendisliği Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2009
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry

Özet:
Osmanlıİmparatorluğu'nda toprakların büyük bir kısmımiri arazilerden oluşuyordu. Busistemde taşınmazların mülkiyeti devlete ait olup işletilmek üzere belli bir bedel karşılığındaköylülere verildiğinden, değerlemeye günümüzde olduğu gibi çok farklıalanlarda değil,özellikle topraklardan alınacak vergilerin miktarının belirlenmesinde ihtiyaç duyuluyordu(Açlar ve Çağdaş, 2002; Tüdeşve Bıyık, 1997). Mülkiyet sistemi, Osmanlı'nın sonzamanlarında kısmen, Cumhuriyet Dönemi'nin başlangıcıyla da büyük ölçüde değiştirilereközel mülkiyete geçişsağlanmışve bundan dolayıdeğerlemeye farklıalanlarda da ihtiyaçduyulmaya başlanmıştır. Taşınmaz değerinin saptanması, özel mülkiyetin var olduğu ülkelerdeİkinci Dünya Savaşı'ndan hemen sonra önem kazanmışolmasına rağmen ülkemizde taşınmazdeğerlemesinin önemi 1990'lıyılların sonlarına doğru fark edilmiştir. Bugün gelinen noktada,emlak vergisi, kamulaştırma, devletleştirme, özelleştirme, toprak düzenlemeleri, tescile esasişlemler, irtifak hakkıtesisi gibi kamusal uygulamalar ile sermaye piyasası, bankacılık,kredilendirme, sigortacılık gibi özel sektör uygulamalarında taşınmaz değerlerine ihtiyaçduyulmaktadır. Bu kadar gerekli ve önemli olan Taşınmaz Değerlemesi'nin etkin ve yeterli birişleyişe sahip olabilmesi için derli toplu bir mevzuat ve bu mevzuat çerçevesindeki kurumsalyapılanma (lider kurum) gerekmektedir.Bu bağlamda, tez çalışmasına, ülkemizin taşınmaz değerleme sisteminin mevcutyapısının incelenmesiyle başlanmıştır. Taşınmaz değerlemesinin yasal, kurumsal ve teknikyapısıincelenmişve her üç yapıda da sorunların bulunduğu tespit edilmiştir. Bu sebeple, tezkapsamında, ülkemiz taşınmaz değerleme sisteminin sağlıklıbir şekilde yapılandırılabilmesinetemel oluşturmak için etkin ve yeterli bir Taşınmaz Değerleme Sistemi (TDS) yaklaşımınınönerilmesi amaçlanmıştır. Bu süreçte, oturmuşve iyi işleyen TDS'ne sahip ülkelerindeneyimlerinden yararlanmak amacıyla, Almanya, Hollanda, Danimarka ve İsviçre'ninsistemleri incelenmiştir. Ulusal ve uluslararasıalanda kabul görmüşyaklaşımlardan vesistemleri incelenen ülkelerin deneyimlerinden yararlanılarak, ülkemiz için verimli birtaşınmaz değerlemesi yaklaşımıönerilmiştir. Buna göre; mevcut taşınmaz değerleme tüzesiçerçeve bir ?Taşınmaz Değerleme Yasası? adıaltında yeniden düzenlenmeli; taşınmazdeğerlemesi faaliyetleri de, 3045 SayılıTeşkilat Kanunu'nun yeniden düzenlenmesi ile Tapuve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde kurulacak ? Taşınmaz Değerlemesi DairesiBaşkanlığı? bünyesinde yürütülmelidir.

Abstract:
A large part of territory in the Ottoman Empire was composed of ?state? land. In thissystem, the property belonged to the state and it was taken to peasants in return a certain cost tobe operated land. The valuation of land was needed to determine the amount of land taxesunlike today?s valuation approach. At the late Ottoman times and also the start of theRepublican Era, the property system was modified partially. Thus, private property wasformed and therefore needed the valuation to different fields. Although the determination ofreal property value became important in the some countries where private property exists afterthe World War II, it was noticed in Turkey towards the end of the 1990s. Nowadays, it isneeded to real estate values for public applications such as the property tax, expropriation,nationalization, privatization, land arrangements, registry-based process and for private sectorapplications such as capital market, banking, loan pricing, and insurance. In order to have aneffective and well-function process for real estate valuation, it is required to an appropriatelegislation and institutionalization.In this thesis, it has begun to examine the existed structure of real estate valuation systemof Turkey. The legal, institutional and technical structure of real estate valuation has beenexamined and problems, in all three fields have been identified. Hence, this thesis aims topropose an affective and sufficient approach for the Real Estate Valuation Systems (REVS) soas to configure properly the framework of our country's real estate valuation system in Turkey.In this process, it was investigated Germany, Netherlands, Denmark and Switzerland's systemsin order to benefit from the experience of countries which has been the developed and wellfunctionREVS. It was suggested to an efficient approach to real estate valuation for Turkey byutilizing national and international approaches for REVS and the experiences of countieswhich were investigated systems. Accordingly existing real estate valuation lawthe frameworkof a "Real Estate Valuation Law" under the name should be reorganized; real estate valuationactivities, the Organization Law No. 3045 of reorganization with the Land Registry andCadastre General Directorate will be established within "Real Estate Valuation Department"should be conducted.