Metro istasyonlarının konut fiyatlarına etkisi: İstanbul örneği
Effects of metro stations on housing prices: The Istanbul case
Yazar: KAMİL DEMİRCAN
Danışman: DOÇ. DR. SENAY OĞUZTİMUR
Yıldız Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı / Şehir Planlama Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2021
Konu: Ulaşım = Transportation ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Arazi değerlendirme = Land evaluation ; Hedonik model = Hedonic model ; Konut fiyatları = Housing prices ; İstanbul metrosu = Istanbul metro ; Şehiriçi ulaşım = Urban transport

Özet:
Metro hatları, ürettiği zaman faydasının yanında bulunduğu kentsel alanın toprak ve gayrimenkul değerleri üzerinde etkisi olan bir ekonomik aktivite unsurudur. Literatürde yer alan çoğu çalışmaya göre metro hatları, hizmet alanı
içindeki konut fiyatlarını artıran yönde etkiler yaratmaktadır. Türkiye'de ise az sayıda araştırmada, metronun konut fiyatları üzerindeki etkisi incelenmiştir. Bu tezin amacı; İstanbul'da iki farklı metro istasyonu örneğinden hareketle,
istasyonların konut fiyatlarına nasıl etki ettiğini ortaya koymak ve beklenen değer artışının kamuya dönmesi için bir politika demeti sunmaktır. Bu kapsamda tez çalışmasında; Metro yatırımı çerçevesinde konut tipolojisi ile kentsel ulaşım
olanaklarının konut fiyatlarına yaptığı etkiyi hibrit olarak incelemeyi amaçlamaktadır. Çalışma kapsamında İstanbul'dan seçilen iki örnek alanda soruların yanıtını bulmak için alan çalışması yapılmıştır. Buna göre, 2013 yılında işletmeye açılan Kirazlı-Başakşehir Olimpiyat Metro hattının Metrokent ve Kirazlı istasyonları çevresindeki konut fiyatlarının metro istasyonundan nasıl etkilendiği incelenmiştir. Bu değerlendirmeyi yapmak için; hedonik fiyat temelli regresyon
analizi uygulanmıştır. Hedonik fiyat modeli, konut fiyatlarını etkileyen unsurların saptanmasında sıklıkla kullanılan kantitatif bir yöntemdir. İnternet ortamındaki satış sitelerinden Eylül-Ekim 2019 tarihlerindeki satış değerleri incelenen toplamda 349 adet konut üzerinde çalışma yapılmıştır. Alan çalışmasında incelenen iki istasyondaki konut alanları için, fiziksel, lokasyonel ve çevresel bir takım faktörler hedonik fiyat yöntemiyle irdelenerek sayısal analiz yapılmıştır.
Araştırmanın bulgularına göre; Kirazlı ve Metrokent gibi yapısal ve sosyoekonomik olarak oldukça farklılık arz eden bu yerleşimdeki konut fiyatlarının metro istasyonundan etkilenme biçimleri de oldukça farklı şekilde gerçekleşmiştir. Başka bir ifade ile, metro hatlarının konut fiyatlarına etkisi konusunda aynı etki düzeyinden söz etmek mümkün değildir. İki farklı tipteki konut alanının metrodan kaynaklanan fiyat artışının farklılaşması, finansmana yönelik politika önerilerinde de farklılaşmayı gerektirmektedir. Araştırma sonuçlarının yorumlanmasıyla, İstanbul şehri için mevcut olanaklar üzerinden
politika önermeleri yapılmıştır.

Abstract:
Metro lines are economic activity elements that impact the land and real estate values of the urban area, besides the time benefit they produce. According to most studies in the literature, metro lines cause an increase in the housing prices in the service area. In Turkey, just a few studies have examined the effect of the metro lines on housing prices. This thesis aims to reveal how the metro stations affect the housing prices and present a policy bundle to return the expected value increase to the public. In this context, within the main framework of the metro investment, the effect of housing typology and urban transportation opportunities on housing prices as a hybrid model has been analyzed, too. Within the scope of the study, a field study was conducted to find answers to the questions in two sample metro stations selected from Istanbul. Accordingly, it has been examined how the housing prices are affected by the metro station around the Metrokent and Kirazlı stations of the Kirazlı- Başakşehir Olympic Metro line, which was put into operation in 2013. Hedonic price-based regression analysis was applied to make this assessment. The Hedonic price model is a quantitative method frequently used to determine the factors affecting housing prices. A study was conducted on 349 residences whose sales values in September and October months in 2019 were examined from the related websites. Physical, locational, and environmental factors were examined using the hedonic price method and numerical analysis for the residential areas around the two stations. The results show that; the housing prices are affected quite differently related to structural and socioeconomic characteristics of the settlements. That means it is not possible to talk about the same level of influence on the effect of metro lines on housing prices in different areas. This differentiation of the price increase in different housing areas also necessitates a differentiation in the policy proposals for financing. Therefore, with the interpretation of the research results, policy suggestions were made for Istanbul based on the available possibilities