Kültür varlıklarına yapılan yatırımların konut fiyatlarına etkisi: İstanbul örneği
The effect of investments in cultural assets on housing prices: the case of Istanbul
Yazar: NAZLI DÖNGEZ
Danışman: DOÇ. DR. SERHAT BAŞDOĞAN
Yıldız Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Mimarlık Ana Bilim Dalı / Konut Üretimi ve Yapım Yönetimi Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2021
Konu: Mimarlık = Architecture ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Kültür varlıkları, kentlerin tarihi röper noktalarını oluşturmaktadır. Bu özelliğiyle, yakın çevresinde çekim oluşturarak sürdürülebilir kalkınmaya katkı sağlamaktadır. Ancak, sürdürülebilir kalkınmaya katkılarının bilinçli kullanılması gerekmektedir. UNESCO'nun, 2015'teki raporunda, kültür varlıkları ve yapılı çevresinin iyileştirilmesinde çevresel sürdürülebilirlik, sosyal ve ekonomik kalkınma ve barış-güvenlik boyutunun dikkate alınmasını önerilmiştir. Kültür varlıklarının iyileştirilmesinin çevresindeki sağladığı ekonomik değer ve kalkınma, farklı sektörlerde bilinmemesi ve sosyokültürel düzeyde kalmasından dolayı yapılar korunmamakta, koruma-kullanım ilişkisi teoride kalmaktadır. Ayrıca, kültür varlıkları sıradan yapılara göre farklı değerlere sahip olduğundan yeniden işlevlendirme gibi uygulamalarla fiziksel ömrü uzatılabilmekte, çevresinde   oluşturduğu değerler değişmektedir. Bu değerlerin bilinmemesi çevredeki gayrimenkullerde değer azalışı ve kent ölçeğinde çöküntü alanları oluşturmaktadır. Bu problemde, yapının yeniden işlevlendirilmesi yaklaşımı izlenmekte, yaklaşımın önemini ölçmek için çevrede oluşturduğu katma değerin somut verilerle kanıtlanması gerekmektedir. Türkiye'de bu konuda yapılmış yeterli çalışma bulunmamaktadır. Çalışmanın amacı, kültür varlıklarının yeniden işlevlendirilmesiyle konut fiyatları ilişkisini tanımlamak, bu ilişkinin farklı coğrafyalardaki ölçüm yöntemlerini değerlendirerek İstanbul'da yeniden işlevlendirilerek kullanılan kültür varlıklarının çevresindeki konut fiyatlarında oluşturduğu değişim oranını bulmaktır. Ayrıca, Türkiye'deki diğer örnekler için bilimsel ve ekonomik dayanağı olan altlık oluşturma amaçlanmıştır. Giriş bölümündeki, literatür özetinde kavramsal çerçeveyi oluşturan kavramlar irdelenmiş, bu konuda kullanılan analiz yöntemleri tanıtılmıştır. Ardından çalışmadaki problemin analizi, tezin amacı ve önemine yer verilmiştir. İkinci kısımda, kültür varlıkları ve yeniden işlevlendirmenin tanımı, ekonomik sürdürülebilirlik kapsamında ele alınmıştır. Üçüncü kısımda konut ve konut fiyatı kavramı ve ölçüm yöntemleri incelenmiştir. Dördüncü kısımda, kültür varlıklarına yeniden işlevlendirilmeyle yapılan yatırımların çevresindeki konut fiyatlarına etkisini hesaplamada kullanılan ampirik yöntemlere yer verilmiştir. Beşinci kısımda, İstanbul'da alan çalışması olarak seçilen kültür varlıkları çevresindeki konut pazarı makro ölçekte, ardından mikro düzeyde hedonik fiyat modeli ile analiz edilmiş ve sonuçlar bütüncül bakış açısıyla yorumlanmıştır. Sonuç kısmında analiz bulguları, sürdürülebilirlik bağlamında değerlendirilerek kültür varlıklarının yeniden işlevlendirilmesi ile elde edilen katma değerin çevresi ve farklı paydaşlarla paylaşımı tartışılmış, öneriler sunulmuştur.

Abstract:
Cultural assets constitute historical landmarks in cities. Therefore, it contributes to sustainable development by creating attraction. For this purpose, UNESCO is suggested that environmental sustainability, social and economic development, and peace-security dimensions should be taken into account in the improvement of cultural assets and its built environment. Due to the economic value of the improvement of cultural assets are not known, the structures are not protected, cause the criminal, collapse areas and a decrease in the value of the surrounding real estate. For this problem, the approach of the adaptive reuse of the building is followed, and to measure the importance of the approach, the added value it creates in the environment must be proven. There are not enough studies on this subject in Turkey. The study aims to define the relationship between the adaptive reuse of cultural assets and housing prices, to evaluate the measurement methods of this relationship, and to find the rate of change in the housing prices around the cultural assets redesigned by the adaptive reuse in Istanbul. Also, it is aimed to create an economic basis for other examples in Turkey. The literature summary was formed by the conceptual framework. Then, the definition of cultural assets and adaptive reuse was discussed within the scope of economic sustainability. Also, the concept of housing and house price and measurement methods were examined and the empirical methods used to calculate the effect of re-functionalizing the cultural assets on the housing prices were given. Then, the housing market around the cultural properties selected in Istanbul was analyzed at the different levels and the hedonic price model. Lastly, the findings were evaluated in the context of sustainability, the built environment, and sharing of the added value obtained by re-functioning cultural assets with different stakeholders were discussed.