TBK madde 316 kapsamında kiracının sözleşme ihlali
Violation of the rental agreement by the tenant under the scope of Turkish Code of Obligation article 316
Yazar: TUĞBA TEKELİOĞLU
Danışman: PROF. DR. HÜSEYİN HATEMİ
İstanbul Ticaret Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk Ana Bilim Dalı / Özel Hukuk Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Kira sözleşmesi = Lease agrement ; Kiracı = Tenant ; Sözleşme şartlarının ihlali = Violation of contract terms ; Sözleşme şartlarının ihlali = Violation of contract terms ; Türk borçlar hukuku = Turkish law of obligations

Özet:
Kira sözleşmeleri uygulamada en çok karşılaşılan sözleşme türlerinden biridir. Sürekli edimli bir sözleşme niteliği taşıyan kira sözleşmesinde kanun koyucu tarafından kiracılara asli borçların yanında kanundan doğan bazı yan borçlar da yüklenmiştir. Bunlardan biri de Türk Borçlar Kanunu madde 316 kapsamında düzenlenen kiralananı sözleşmeye uygun özenle kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara saygı gösterme borcudur. Bu borca aykırılık nedeniyle kira sözleşmesinin feshinin sonuçlarının daha iyi anlaşılabilmesi için ilk bölümde sürekli edimli sözleşmelerin haklı nedenle feshi konusu incelenmiştir. Bu bölümde kısaca olağan fesih, olağanüstü fesih, süreli ve süresiz fesih kavramlarından ve kira sözleşmesinin genel hükümlere göre sona erme sebeplerinden bahsedilmiştir. Sonraki kısımlarda bu borca aykırı davranışlar, saygı gösterilmesi gereken kişilere kimlerin dahil olacağı, borca aykırılığın sonuçları incelenmiştir. Ayrıca uygulamada sık sık karıştırılan Türk Borçlar Kanunu m.331'de düzenlenen önemli sebeple fesih kavramından farklarına değinilmiştir. Bu bağlamda 818 Sayılı eski Borçlar Kanunu madde 256 ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m.316 hükümleri birbirleriyle karşılaştırılmış, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'ndaki hükümlerin borçla ilgili maddeleri ele alınmıştır. Borca aykırı davranışların somut görünümleri incelenirken çeşitli Yargıtay kararlarından yararlanılmıştır. Her ne kadar hükümden kanun koyucunun komşuları ve aynı taşınmazda oturanları koruma amacı güttüğü gibi bir çıkarım yapılabilse de, aslında kanun koyucunun bu hükümle amaçladığı, kiraya vereni kiracının davranışlarından dolayı çevresindekilere karşı sorumlu olabileceği durumlardan kurtarmak ve kiraya verdiği taşınmazı sonradan kiraya verebilmesini kolaylaştırmaktır.

Abstract:
Rental Agreements are one of the most common types of contracts encountered in practice. In the lease contracts, that possess the characteristics of Collateral Consistent Contracts, the legislators have imposed some obligations on the tenants. One of them is the obligation to use the premise in accordance with the contract, in a careful manner, with respecting the neighbours and the residents of the premise, which is regulated under article 316 of the Turkish Code of Obligations. In order to fully understand the consequences of the rental agreement termination due to the violation of this obligation, in the first chapter, the case of termination with a valid reason of Collateral Consistent Contracts has been examined in detail. The concepts of "ordinary-extraordinary termination" and "definite-indefinite termination" have been explained, and the reasons for the termination according to the general provision have been briefly addressed under this section. Afterwards, non-compliance behaviours towards the obligations, who should be included in those who need to be respected in the premise, and the consequences of non-compliance behaviours have been examined in the following sections. Furthermore, the concept of "termination with a valid reason", which is frequently confused in practice, regulated under article 331 of the Turkish Code of Obligations, and its differences from article 316 have been discussed under this section. In this context, the provisions of article 256 of the former Code of Obligations No. 818 and article 316 of the Turkish Code of Obligations No. 6098 have been compared; and the obligations related articles of the Property Ownership Law No. 634's and the Turkish Civil Code No. 4721's provisions have been discussed. During the observation of non-compliance behaviours towards these obligations, various Court of Appeal's decisions have been examined. Although it can be gathered from the article 316 of the Turkish Code of Obligations, that the legislator aims to protect the neighbours and the residents of a premise, in fact, the main purpose of the legislator with this provision is to protect the landlord from situations in which the tenant may be accountable to those around him/her, due to his/her actions, and make it easier for the landlord to rent his/her property later.