Kentsel büyüme, yayılma ve kentsel saçaklanma ile gayrimenkul piyasası ilişkilerinin değerlendirilmesi: Ankara ili Alacaatlı, Bağlıca ve Dodurga mahalle örnekleri
Assessment of relationship between urban growth, urbansprawl, urban fringe and the real estate markets: The case of Alacaatli, Bağlica and Dodurga neigbourhoods of Ankara province
Yazar: PARLA GÜNEŞ
Danışman: PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2021
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Kentsel yayılma = Urban sprawl

Özet:
Kentleşme sürecinde kentlerde nüfus artışı ile mekanların değişimi ve buna bağlı değişkenlerin analizlerinin yapılmasına sıklıkla ihtiyaç duyulmaktadır. Bu çalışmada kaynak araştırması, planlama verileri ve idari kayıtların değerlendirilmesi ve saha çalışması için seçilen Ankara ilinin Etimesgut ve Çankaya ilçelerinin yeni gelişme alanlarındaki üç mahalleden elde edilen bulgular birlikte değerlendirilerek kentsel büyüme, yayılma ve gayrimenkul piyasası ilişkileri irdelenmiştir. Çalışma kapsamında kentsel alanların analizi ve mekânsal değişimin incelenmesinde fraktal analiz yöntemi kullanılmıştır. Fraktal analiz yöntemi kentteki basit olgulardan meydana gelen somut ada ve parsel yapılarının doğal yapı örüntüsüne bağlı değişimini ortaya koymaktadır. Analiz sonuçlarına göre mekandaki 2000-2010 ve 2020 yılları için fraktal boyut katsayısı 1'e yaklaşmış olup, kentsel yayılmanın varlığı saptanmıştır. İncelenen mahallelerdeki planlama süreci ile gayrimenkul alım-satım verilerinin çakıştırılması sonucunda mekanda mobilite, gayrimenkul değer artışı veya rant oluşumu süreci ve spekülasyonun varlığı da değerlendirilmiştir. Bu amaçla seçilen mahallelerdeki planlama çalışmaları ile yapı kullanım izin belgesi sayıları, tapu müdürlüğü alım-satım işlemleri ve malik bilgileri karşılaştırmalı olarak incelenmiş ve üç mahallede gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik ve spekülatif eğilimlerin varlığı tespit edilmiştir. Paydaş analizi ve yerel emlak ofislerine uygulanan anketin sonuçlarına göre; planlama-arazi kullanımındaki değişim-altyapı yatırımları ve gayrimenkul değer artışına bağlı olarak zaman içinde arazi kullanımı ve arazi örtüsünde değişimin gerçekleştiği, kentsel yayılma alanlarında arazi değer artışı ile gayrimenkul piyasalarında mobilitenin yüksek olduğu ve spekülatif eğilimlerin güçlendiği ortaya konulmuştur. Kentsel yayılma ve planlama çalışmalarında gayrimenkul piyasalarına olası etkilerinin analizi yoluyla mekansal değişim ve gayrimenkul değer değişiminin kontrolü ve gayrimenkul değer artışının kamuya kazandırılması yoluyla spekülatif eğilimlerin azaltılması mümkün olabilecektir.

Abstract:
In the urbanization process, it is often necessary to analyse different factors such as population growth in cities and the change of spaces and other related variables. In this study, the findings obtained from three neighbourhoods in the new development areas of Etimesgut and Çankaya districts of Ankara province, which were selected for case study for the purpose of this research. Evaluation of planning data and administrative records, and field work, were evaluated together and the relations between urban growth, expansion and real estate market relations were examined. Within the scope of the study, fractal analysis method was used in the analysis of urban areas and spatial change. The fractal analysis method reveals that there is a change of plot and parcel structures, which relates to simple facts in the city, depending on the natural structure and pattern. According to the results of the analysis, the fractal dimension coefficient approached 1 for the years 2000-2010 and 2020, and the existence of urban sprawl was determined. As a result of the overlapping of the planning process and the real estate purchase and sale data in the examined neighbourhoods, the mobility in the space, the process of real estate value increase or rent formation and the existence of speculation were also evaluated. For this purpose, the planning works in the selected neighbourhoods, the number of building occupancy permits, the purchase and sale transactions of the land registry office and the owner information were examined comparatively and the presence of mobility and speculative tendencies in the real estate market in three neighbourhoods were determined. According to the analysis and  results of the survey applied to stakeholder and local real estate offices; it has been shown that land use and land cover change has occurred over time due to change in planning-land use-infrastructure investments and real estate value increase, high mobility in real estate markets with land value increase in urban sprawl areas and speculative trends were more prevalent. It will be possible to reduce speculative trends and propensities through the control of spatial change and real estate value change and the publication of data on real estate value changes obtained  through analysis of possible effects on real estate markets in urban sprawl and planning studies.