Roma ve Türk Hukukunda kira sözleşmeleri
Tenancy agreements at Roman and Turkish Law
Yazar: OSMAN KODAL
Danışman: PROF. DR. NADİ GÜNAL
Ankara Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk (Roma Özel Hukuku) Ana Bilim Dalı / Hukuk Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2010
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Kira sözleşmesi = Lease agrement ; Roma hukuku = Roman law ; Sözleşmeler = Contracts ; Türk hukuku = Turkish law

Özet:
Tez çalışmamızın konusu olan kira sözleşmesi,Türk Hukuk Sisteminde kullanma veyararlanma hakkı veren sözleşmeler grubuna girmekte olup rızai nitelikte birsözleşmedir.Roma Hukuku'nda kira sözleşmesi, locatio conductio sözleşmeleri kapsamındalocatio conductio rei adı altında düzenlenmiş olup niteliği ve unsurları yönünden busözleşmenin Türk Borçlar Kanunu'ndaki kira sözleşmesine ilişkin düzenlemelerin temelinioluşturduğu kabul edilmektedir.Türk Borçlar Hukuku'muzda kira sözleşmesinin konusunu taşınır mallar,taşınmazlar,haklar ve ekonomik değerler oluşturur.Roma Hukuku'nda kira sözleşmesinin konusunu taşınırlar, taşınmazlar, evler,odalar,ayrıca Türk Borçlar Hukuku'ndan farklı olarak köleler oluştururdu.Roma Hukuku'nda da kira sözleşmesi, rızai nitelik taşıyan bir sözleşme olarak kabuledilmekteydi.Sözleşmenin kurulmuş sayılması için karşılıklı ve birbirine uygun rızalarınaçıklanması yeterli idi.Borçlar Kanunu'muzda düzenleniş şekli itibariyle kira sözleşmesi ivazlı birsözleşmedir.Kiralayan bir şeyin kullanılmasını kiracıya terk ederken kiracı da bu şeyikullanma karşılığında bir ücret ödemektedir. Kiracının ödediği bu ücrete kira parası veyadiğer bir deyişle kira bedeli denmektedir.Roma Hukuku'nda da Türk Hukuku'nda olduğu gibi kira sözleşmesinin ivazlı birsözleşme olması esası benimsenmişti. Taraflardan kiracı (conductor) her zaman bir ücret(merces) ödemekte, diğer taraf kiraya veren(locator) ise bir şeyin kullanılmasını teminetmekteydi. Kiracının ödemekle mükellef olduğu ücrete merces denirdi.Türk Borçlar Hukuku'nda kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmeniteliğindedir.Bu sözleşmeyle kiralayanın ,kiralananı sözleşmede öngörülen kullanmayaelverişli durumda teslim ve muhafaza borcu,kiralananı sözleşme süresince öngörülenkullanmaya elverişli bulundurma borcu,ayıba karşı tekeffül borcu,zapta karşı tekeffül borcuve kiralananın vergi ve giderlerini ödeme borçlarına karşılık kiracının da kiralananıkullanması karşılığında kira parasını ödeme kiralananı özenle ve tahsis amacına uygunolarak kullanma, aynı bina içinde oturanlara saygı gösterme, kiralananın iyi bir durumdamuhafazası için özen gösterme ve gereken ihbarları yapma, kiralananda zorunlu tamiratınyapılmasına ve kiralananın gezilmesine müsaade etme kiralananı kira sözleşmesinin sonundageri verme gibi borçları bulunmaktadır.Roma Hukuku'nda da kira sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen bir iyiniyet sözleşmesi niteliğindedir.Kiraya veren(locator) kira konusu şeyi karşı tarafa(conductor)sözleşmeye uygun olarak vermeye ve sözleşme boyunca kiralananı kira sözleşmesineuygun şekilde tutmaya mecburdu. Diğer bir anlatımla kiralayan kira konusu şeyi kirayauygun olarak kullanılacak şekilde vermek ve bu şekilde tutmak zorundaydı. Eğer kiracı busorumluluğunu yerine getirmezse ve bilerek iyi niyetli davranmazsa , kiralayan sözleşmedendoğan yükümlülüklerinden dolayı tazminat ödemek zorunda kalırdı.Buna karşılıkkiracı(conductor) ise kira ücretini ödemeli, kiralanan şeyi ancak kira sözleşmesinde belirlenentarz ve ölçüde ve kiralanana zarar vermeden kullanmalı, kiralayanın (locator) rızasınıalmadan kiralanan şeyin asli şeklini bozacak veya değiştirecek herhangi bir değişiklikyapmamalı idi.Roma Hukuku'nda da kiraya verenin (locator) en önemli hakkı kira ücretinitalep etme hakkıdır Ayrıca yine Borçlar Kanunu'muzdaki hapis hakkına benzer şekildeödenecek olan kira bedelinin teminatı olarak kiralanan mala kiracının(conductor) getirdiğieşyalar üzerinde kanuni rehin hakkı da vardı.Kira sözleşmenin sona ermesi ise hukukumuzda Türk Borçlar Hukukuhükümlerine göre olabileceği gibi özel düzenleme olan 6570 sayılı Taşınmaz KiralarıHakkındaki Kanun'un hükümlerine göre de olabilir.Aynıca taşınmazın belediye teşkilatı bulunan yerlerde veya belediye teşkilatıolmasa dahi iskele, liman ve istasyonlarda bulunması durumunda uygulama alanı bulan 6570Sayılı Gayrimenkul Kiraları Kanunu'nun 7. maddesine göre de kiralayan kendisinin,eşininveya çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacının bulunması, kiralanan taşınmazın yeniden inşaedilmesi veya imar amaçlı ve esaslı olmak şartıyla tamir,tevsi veya tadil edilmesi sebeplerinedayanarak,kira sözleşmesi devam ederken kiralananı iktisap eden yeni malikin ise konut veyaişyeri ihtiyacı ile Borçlar Kanunu'nda belirtilen diğer şartların da bulunması halinde kirasözleşmesi sona erdirilebileceği gibi kiracının kira sözleşmesi yapılmadan önce yazılı olaraktahliye taahhüdünde bulunduğu halde kiralanandan çıkmaması, kiracının aynı kira dönemiiçinde kira parasını ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar çekilmiş olması, kiracının veyaeşinin aynı şehir veya belediye hudutları içinde oturabileceği konutu olması durumlarındaBorçlar Kanunu'nda belirtilen diğer şartlara da uymak suretiyle kira sözleşmesini sonaerdirebilirRoma'da M.S 214 yılında İmparator Caracalla yayınladığı bir emirname ile kirabedelini muntazam ödeyen kiracının mal sahibi tarafından sebepsiz olarak çıkartılamayacağıkabul edildi. Bu düzenleme kiracıyı (conductor) koruyan bir düzenleme idi.Iustinianus yenimalik veya mal sahibine, taşınmaz malı bizzat kullanmak zorunda olduğunu ispat ederek veyaevi tamir ettirecek ise veya kiracı kiralanan malı fena kullanıyorsa çıkartma hakkını tanıdı.Bu düzenlemeler yukarda bahsettiğimiz 6570 Sayılı Kanun'un 7. maddesinde sayılan kiracıyıtahliye sebepleri ile büyük oranda benzerlik göstermekte idi. Roma Hukuku'nda kirasözleşmesinde(locatio conductio rei) taraflar borçlarını yerine getirdiği durumdasözleşmesinin tarafı olan şahsın kişiliğinin dikkate alınması söz konusu olmadığındantaraflardan birini ölümü halinde kira sözleşmesi sona ermezdi.

Abstract:
The tenancy agreement, the subject of the thesis, belongs to a group of consensual contracts in the Turkish Law which grant parties a right to benefit from subject matter of the contract. In the Roman Law, tenancy agreements were regulated as parts of the locatio conductio contracts and named as locatio conductio rei. With regards to its main characteristics, this agreement is considered to be genesis of the tenancy agreements regulated in the Turkish Law of Obligations.According to the Turkish Law of Obligations, movable and immovable properties and other economic rights can be subject matter of a tenancy agreement. In the Roman Law, movable and immovable properties and slaves (unlike the Turkish Law) were the subject matter of the tenancy agreements.A tenant and a locator are parties of the tenancy agreement. In order to establish a valid tenancy agreement, the parties have to be legally-competent. According to the Turkish Law, a tenancy agreement is based on mutual consent of the parties. Tenancy agreement is established once parties agree on provisions of the contract. The agreement is not subject to any formal course of action. In the Roman Law, tenancy agreement was regulated as a consensual contract. Declaration of mutual consent was sufficient in order to establish a valid tenancy agreement. Locatio conductio contract was established by the mutual consent of the parties. Moreover there was no requirement of a any formal course of action.In the Turkish Law of Obligations, the tenancy agreement is classified as an onerous contract. The property is transferred to a tenant and the tenant pays a fee in return for benefiting from the property. This payment is named as the rental fee. Being onerous agreement separates the tenancy agreement from loan agreement. Similar to the Turkish Law, in the Roman Law, the tenancy agreement was an onerous contract. The tenant (conductor) was obliged to pay a certain amount of fee (merces), and the other party, the locator (locator), was obliged to transfer the property to the tenant. The fee, the tenant was obliged to pay, was named as merces. Similar to purchasing agreements, in order to establish a tenancy contract, the parties had to agree on certain amount of fee (certa).Under the Turkish Law of Obligations, tenancy contract is a bilateral agreement. Under a tenancy agreement, the locator is obliged to deliver and maintain the property in suitable condition throughout the contract period, compensate for fault and seizure, and pay the related taxes and expenses. On the other hand, the tenant is obliged to pay the rent, use the property in good care, respect the others living around, maintain the property in good condition, inform the locator about any fault, perform the necessary maintenance work and finally transfer the property back to locator at the termination of the contract. In the Roman Law, a tenancy agreement was a bilateral contract that obliges parties to act in good-faith. The locator was obliged to transfer the property to the conductor and maintain the property in suitable condition. If the locator did not fulfil these obligations and act in bad-faith, he had to compensate the tenant. On the other hand, the tenant (conductor) was obliged to pay the rent and use the property in accordance with the contractual terms and not alter any main features of the property without permission of the locator.Under the Turkish Law of Obligations, the tenant holds the possession of the property. However, under the Roman Law, the tenant (conductor) did not hold the possession, but the tenant just benefited from the property (detentofu). In earlier times, under the Roman Law, there was a disagreement whether tenant?s custodia (supervision) responsibility was applied to the immovable properties, but in later times those discussions were concluded in way that custodia responsibility was accepted for immovable properties. Under the tenancy agreements regarding immovable properties, there was not a general duty of the tenant, in contradiction to other locatio conductio contracts, because the liabilities of the tenant (conductor) were not regulated. However, responsibilities for certain circumstances were indicated in the lex locationis (tenancy law). In the Roman Law, if the subject of the tenancy agreement was a movable property, the presence of custodia (supervision) liability was accepted. In the Roman Law, one of the subjects of locatio conductio rei contracts was slaves. As slaves were treated as an individual property under the Roman Law, they were classified as movable properties.Under the Turkish Law of Obligations, the most important right of the locator is the entitlement to the rental fee, which is essential provision of the tenancy agreement. This provision, on the other hand, is the main obligation of the tenant. If the tenant does not pay the fee, the locator will send a payment order through official debt enforcement agency stating that the rent must be paid within a month or the tenant will be evicted from the property. Under the Roman Law, the most important right of the locator was the entitlement to the rental fee. Moreover, similar to the right of retention regulated under the Turkish Law of Obligations, in the case if tenant does not pay the fee, the locator has a right to retain the movable property brought the conductor to the property.According to the Turkish Law of Obligations, the tenant has the right to use the property in accordance with the intend stated under the tenancy agreement. Accordingly, he has a right to demand from the locator to transfer the property in suitable condition, to maintain the property in accordance with the provisions stated in the agreement and to repair the faults (other than his faults). The tenant has a right to enter a sub-tenancy agreement or transfer the tenancy agreements to third parties. In the Roman Law, the tenant had the right to use the property according to the intend stated in the contract. According to the Classical Law, the tenant was entitled to claim the compulsory expenses. Under the Iustinianus Law, the tenant was even entitled to claim the expenses which improved the value of the property. If the locator did not fulfil his duties stated in the contract, he was accountable to the tenant for all the faults (omnis culpa). In the Roman Law, entering to sub-tenancy agreement was also legal.Termination of the tenancy agreement can be performed in accordance with the terms of the Turkish Law of Obligations and the Law on Immovable Property Tenancy Contracts. According to the terms of the Turkish Law of Obligations, the tenancy agreement naturally terminates when the tenancy period ends or the contract can be terminated by the parties at any time. If the parties do not fulfil their duties, the tenancy agreement can be terminated by the non-violating party. Under the Roman Law, in B.C. 214, the Imperator Caracalla declared a law under which any tenant who paid the rent regularly cannot be evicted from the property without a valid reason. This regulation intended to protect the tenant (conductor). Iustinianus granted to the locator the right to evict the tenant if he wants to use the property for himself or the tenant was using property not in a careful manner. These provisions are similar to those regulated under the Turkish Law of Obligations.In conclusion, the thesis indicates the similarities of the provisions applied to tenancy agreements under the Roman Law and the Turkish Law. Even though, there have been hundreds years since the Roman Law was in use last time, it is surprising how much the modern Turkish Law can benefit from the principles of the Roman Law.