Orta ölçekli kentlerde konut sektörünün yapısı ve müteahhit profilleri: Aydın örneği
The structure of housing production and housing contractor profiles in medium sized cities: The case of Aydin
Yazar: İRFAN EMRE KOVANKAYA
Danışman: PROF. DR. ASUMAN TÜRKÜN
Yıldız Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı / Şehir Planlama Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2023
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Bu çalışma, Aydın'da faaliyet gösteren küçük ve orta ölçekli konut üreticilerinin gelişim süreçleri ve davranış kalıpları üzerinden, 2000 ve 2010'lu yıllarda Türkiye'de yaşanan konut üretimi artışının orta ölçekli kentlerdeki yansımalarını incelemektedir. Kentsel mekandaki değişimin en önemli dinamiklerinden biri konut üretimidir. Günümüzde konut üretimi, barınma gibi temel bir ihtiyacı karşılayacak kullanım değerinden ziyade, bir yatırım aracı olarak görülmekte ve değişim değeri üzerinden ön plana çıkmaktadır. Literatürde 1980 sonrası inşaat sektörü, ağırlıklı olarak büyükşehirlerde gerçekleşen mega projeler, altyapı yatırımları, devlet politikaları, uluslararasılaşma, finansallaşma ve büyük inşaat üreticileri üzerinden incelenmiştir. Oysa özellikle 2007 yılında çıkan konut kredisi yasasıyla birlikte orta ölçekli kentlerde de inşaat üretimi artmıştır. İnşaat sektöründeki bu yükselme, özellikle de konut ve gayrimenkul sektöründe görünür olmuştur. Orta ölçekli kentlerde genişleyen konut piyasası içindeki orta ve küçük konut üreticileri, konut üretiminde merkezileşme eğiliminde olan büyük inşaat sermayesinin girmeye tenezzül etmediği yerel ölçeklerde etkili olmaya devam ederken piyasadaki dalgalanma ve kriz eğilimleri karşısında da ayakta durmaya çalışmaktadırlar. Bu çalışma da Aydın iline bağlı Efeler, Kuşadası, Söke ve Nazilli gibi farklı özellikler taşıyan dört yerleşimde konut üretiminin özgünlüklerini ve burada aktif olan konut üreticilerinin profillerini incelemektedir. Tezin temel amacı, Türkiye'de yükselen konut üretimini sağlayan bağlamın temel mekanizmalarıyla birlikte orta ölçekli kentlere özgü mekanizmaların konut üreticilerinin dayanıklılık ve kırılganlık durumları üzerinde ne gibi etkiler yarattığını ortaya koymaktır. Tezin odaklandığı dönemde, özellikle ipotekli konut kredisi kullanımı, yabancılara satış, göç, dikey mobilizasyon, esnek iş gücü, alt yüklenicilik, kat karşılığı üretim, arsa geliştirme ve plan tadilatları mekanizmalarının belirleyici olduğu anlaşılmaktadır.

Abstract:
This study examines the reflections of the increase in housing production in Turkey in the 2000s and 2010s in intermediary (or medium-sized) cities through the development processes and behaviour patterns of small and medium-sized local contractors operating in Aydın. Housing production is one of the most critical dynamics of change in urban space. Today, housing production is preferred as an investment tool rather than its use value that will meet a basic need such as shelter and comes to the fore through its exchange value. In the literature, the post-1980 construction sector has been examined through mega projects, infrastructure investments, government policies, internationalisation and large construction manufacturers, mainly in metropolitan cities. However, especially with the housing loan law enacted in 2007, construction production has also increased in medium-sized cities. This rise in the construction sector has been evident in the housing and real estate sectors. Medium and small housing producers in the expanding housing market in medium-sized cities continue to be influential on local scales, where significant construction capital, which tends to centralize in housing production, does not deign to enter while trying to survive in the face of fluctuations and crisis trends in the market. This study examines the uniqueness of the housing production in this region and the profiles of the housing manufacturers through the tendencies of the local building contractors active in the four settlements of Aydın province, namely Efeler, Kuşadası, Söke and Nazilli. The primary objective of this thesis is to unveil the fundamental mechanisms underlying the contextual factors that facilitate the burgeoning housing production landscape in Turkey. Additionally, it seeks to examine how these mechanisms, particularly within medium-sized cities, impact the resilience and vulnerabilities of housing producers. During the temporal scope of this study, it becomes evident that pivotal factors such as the utilization of mortgage loans, real estate transactions involving foreign nationals, migration dynamics, vertical mobilization strategies, adaptable workforce practices, subcontracting intricacies, housing in exchange for construction services, and land development revisions wield significant determinative influence.