Kentsel toprak rantı teorileri ve bir uygulama: İstanbul Esenkent örneği
Urban land rent theories and an application: The Esenkent case in İstanbul
Yazar: AYŞEGÜL YAKAR ÖNAL
Danışman: PROF.DR. GÜLAY GÜNLÜK ŞENESEN
İstanbul Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Maliye Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2002
Konu: Ekonomi = Economics ; Kamu Yönetimi = Public Administration
Dizin: Arazi rantı = Land rent ; Değerleme = Valuation ; Kentleşme = Urbanization ; Kentsel arazi = Urban land ; Rant teorileri = Rent theories ; İstanbul-Esenkent = İstanbul-Esenkent

Özet:
ÖZ Esenkent, Türkiye'nin en büyük kenti İstanbul'un batıya doğru büyüme yolu üzerinde, kooperatif örgütlenmesi aracılığıyla inşa edilmiş, orta sınıflara yönelik bir toplu konut alanıdır. Sermaye birikim sürecinde önemi artan kentsel toprak rantlarının yaratımını İstanbul Esenkent örneğinde incelemeyi amaçlayan bu çalışmada, Esenkent iki nedenden ötürü önem kazanmaktadır: Birincisi, Esenkent, Emlak Bankasının üst sınıflara yönelik olarak geliştirdiği bir yerleşim yeri olan Bahçeşehir'in hemen yanında kurulmuştur. İkincisi, Esenkent, bir yerel yönetim birimi olan Esenyurt Belde Belediyesi'nin başlattığı bir konut projesidir. Daha da önemlisi, Esenkent'in üzerine kurulu olduğu alan Belediye tarafından kamulaştırılmıştır. Diğer bir deyişle, kent toprağına kamusal bir müdahale söz konusudur. Bu nedenle, Esenkent projesi, öncelikle, çıkış noktasındaki amacı, yöntemi ve ulaştığı nokta itibariyle ele alınmış, ardından da kentsel rant yaratımı bağlanımda incelenmiştir. Emlak piyasasındaki belirleyici rollerinden dolayı Esenkent emlak piyasasının gelişimi ve konutların değer artış süreci Esenkent'teki emlakçılar aracılığıyla değerlendirilmeye çalışılmıştır. Araştırmada anket ve yüz yüze görüşme yöntemleri kullanılmıştır. Bu tez çalışmasının sonuçlan şöyle özetlenebilir Çıkış noktası düşük gelirli aileleri konut edindirmek olan proje, amacından saparak, orta sınıflara yönelik bir konut alanına dönüşmüştür. Esenkent'teki kentsel rant yaratımı bağlanımda asıl referans noktası ise Bahçeşehir'dir: Bahçeşehir, yarattığı rantlardan dolayı, bir çekim merkezi haline gelmiştir. Dolayısıyla, Esenkent'in Bahçeşehir'e komşu olması, Esenkent'teki değer artış sürecinde etkili olması beklenen en önemli unsurdur. Konutların kira ve satış fiyatları, Esenkent'te, henüz, gerçek bir değer artışı gerçekleşmediğini ortaya koymaktadır. Bununla birlikte, 2000-2001 yıllan arasında değer kayıplarının büyük ölçüde telafi edilmiş olması ve emlakçüann yoğun ilgisi Esenkent'te kentsel rant yaratım sürecinin işlediğini göstermektedir. ABSTRACT In this study, as a good example of the urban sprawl in Istanbul a residential area, which is called Esenkent, will be examined in the context of the generation of rent. There are more than one reason to choose the Esenkent as a case study: First, Esenkent was established near to Bahcesehir which is also a new residential area targeting high income group. Second, Esenkent project was realized by the local municipality, Esenyurt Municipality. The land on which Esenkent is established was expropriated by the Esenyurt Municipality. Therefore, there is a public intervention on urban rents. It means that the structure of property on land was changed. Briefly, urban rent generation in the residential area called Esenkent will be examined on the basis of private property rights and the price changes of properties. Our analysis will depend on the data from official land registers, the questionnaires and the interviews with the real estate agents. Ill

Abstract:
ÖZ Esenkent, Türkiye'nin en büyük kenti İstanbul'un batıya doğru büyüme yolu üzerinde, kooperatif örgütlenmesi aracılığıyla inşa edilmiş, orta sınıflara yönelik bir toplu konut alanıdır. Sermaye birikim sürecinde önemi artan kentsel toprak rantlarının yaratımını İstanbul Esenkent örneğinde incelemeyi amaçlayan bu çalışmada, Esenkent iki nedenden ötürü önem kazanmaktadır: Birincisi, Esenkent, Emlak Bankasının üst sınıflara yönelik olarak geliştirdiği bir yerleşim yeri olan Bahçeşehir'in hemen yanında kurulmuştur. İkincisi, Esenkent, bir yerel yönetim birimi olan Esenyurt Belde Belediyesi'nin başlattığı bir konut projesidir. Daha da önemlisi, Esenkent'in üzerine kurulu olduğu alan Belediye tarafından kamulaştırılmıştır. Diğer bir deyişle, kent toprağına kamusal bir müdahale söz konusudur. Bu nedenle, Esenkent projesi, öncelikle, çıkış noktasındaki amacı, yöntemi ve ulaştığı nokta itibariyle ele alınmış, ardından da kentsel rant yaratımı bağlanımda incelenmiştir. Emlak piyasasındaki belirleyici rollerinden dolayı Esenkent emlak piyasasının gelişimi ve konutların değer artış süreci Esenkent'teki emlakçılar aracılığıyla değerlendirilmeye çalışılmıştır. Araştırmada anket ve yüz yüze görüşme yöntemleri kullanılmıştır. Bu tez çalışmasının sonuçlan şöyle özetlenebilir Çıkış noktası düşük gelirli aileleri konut edindirmek olan proje, amacından saparak, orta sınıflara yönelik bir konut alanına dönüşmüştür. Esenkent'teki kentsel rant yaratımı bağlanımda asıl referans noktası ise Bahçeşehir'dir: Bahçeşehir, yarattığı rantlardan dolayı, bir çekim merkezi haline gelmiştir. Dolayısıyla, Esenkent'in Bahçeşehir'e komşu olması, Esenkent'teki değer artış sürecinde etkili olması beklenen en önemli unsurdur. Konutların kira ve satış fiyatları, Esenkent'te, henüz, gerçek bir değer artışı gerçekleşmediğini ortaya koymaktadır. Bununla birlikte, 2000-2001 yıllan arasında değer kayıplarının büyük ölçüde telafi edilmiş olması ve emlakçüann yoğun ilgisi Esenkent'te kentsel rant yaratım sürecinin işlediğini göstermektedir. ABSTRACT In this study, as a good example of the urban sprawl in Istanbul a residential area, which is called Esenkent, will be examined in the context of the generation of rent. There are more than one reason to choose the Esenkent as a case study: First, Esenkent was established near to Bahcesehir which is also a new residential area targeting high income group. Second, Esenkent project was realized by the local municipality, Esenyurt Municipality. The land on which Esenkent is established was expropriated by the Esenyurt Municipality. Therefore, there is a public intervention on urban rents. It means that the structure of property on land was changed. Briefly, urban rent generation in the residential area called Esenkent will be examined on the basis of private property rights and the price changes of properties. Our analysis will depend on the data from official land registers, the questionnaires and the interviews with the real estate agents. Ill