6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanması
Determination and adjustment of lease price in residence and roofed place of business rents in accordance with the Turkish Code of Obligations numbered 6098
Yazar: IRMAK ÖZKALE
Danışman: PROF. DR. MEHMET MURAT İNCEOĞLU
İstanbul Bilgi Üniversitesi / Lisansüstü Programlar Enstitüsü / Hukuk Ana Bilim Dalı / Hukuk Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2023
Konu: Hukuk = Law

Özet:
Türkiye tarihinde sosyal ve ekonomik açıdan yaşanan değişimler ve nüfus artışları, kişilerin barınmak için konut ve ticari faaliyetlerini yürütebilmek için işyeri ihtiyaçlarının artmasına yol açmış ve bu ihtiyaçların kira sözleşmesiyle giderilmesi yaygın bir uygulama haline gelmiştir. Bu kapsamda kanun koyucu bu kira sözleşmelerine özellikle kira bedeline yönelik olarak müdahalelerde bulunmuştur. Bu bağlamda çalışmanın temel amacı, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel kurallar getiren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ve bu düzenlemenin birlikte uygulama alanı bulduğu 345. maddesinin detaylı olarak incelenmesi ve kira bedelinin tespiti davası ile kira sözleşmesine ilişkin uygulamada sık karşılaşılan davalardan biri olan uyarlama davası arasındaki farkların ortaya konulmasıdır. 
Çalışma üç bölümden oluşmaktadır. Birinci bölümde, kira sözleşmesi ve kira sözleşmesi kapsamında tarafların asli edimlerinin neler olduğuna, bu asli edimlerden biri olan kira bedelinin kapsamına, ödenmesine ilişkin özelliklere ve belirlenmesinde kural olan sözleşme özgürlüğü ilkesi ile bunun sınırlarının neler olduğuna değinilmiştir. İkinci bölümde, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 344. maddenin uygulama alanı ve bu hüküm dahilinde getirilen kurallar, güncel ekonomik gelişmeler ve yasal değişikler ışığında açıklanmaya çalışılmıştır. Üçüncü bölümde ise, kira bedelinin tespiti davası açılırken dikkate alınması gereken kuralların yer aldığı 345. maddeye ilişkin esasların aktarılması hedeflenmiş, kira bedelinin tespiti davası ile uyarlama davasının farklarının kira sözleşmesi özelinde ortaya konulabilmesi adına uyarlama davasının temelini oluşturan 138. maddenin şartlarına ve uygulanmasına ilişkin genel açıklamalara yer verilmiştir. Çalışma, ilgili mevzuat hükümlerinin yanı sıra doktrin görüşleri ve Yargıtay içtihatları incelenerek hazırlanmıştır.

Anahtar Kelimeler: Kira Sözleşmesi, Kira Bedeli, Konut ve Çatılı İşyeri, Kira Bedelinin Belirlenmesi, Uyarlama

Abstract:
Social and economic changes and population increases in the history of Turkey have led to increase in the people's need of residence for sheltering and place of business for carry out their commercial activities, so lease agreement has become a common practice. Within this scope, the legislator has regulated such lease agreements especially in terms of rental price.
Within this context, the main purpose of the study is examining the Article 344 and Article 345 of the Turkish Code of Obligations numbered 6098 and revealing the differences between lease price determination lawsuit and lease adjustment lawsuit. The study consists of three parts. In the first part, general information on lease agreement, the lease price and its specifications and also the principle of freedom of contract applied in the determination of the lease price with its limitations are mentioned. In the second part, application area of Article 344 and the rules foreseen in the Article have explained in the light of current situations. In the third part, the principles of Article 345 have clarified. Also, general explanations regarding the conditions and implementation of Article 138 are regulating the adjustment lawsuit, are given in order to reveal the differences between lease price determination lawsuit and lease adjustment lawsuit. The study has been prepared by examining the doctrinal views and the jurisprudence of the Supreme Court as well as the relevant legislation provisions.

Keywords: Lease Agreement, Lease Price, Residence and Roofed Place of Business, Determination of the Lease Price, Lease Adjustment Lawsuit