Gayrimenkul yatırım ortaklıkları hisse senedi performanslarına COVID-19 etkisinin analizi
Analysis of the impact of COVID-19 on real estate investment trusts stock performances
Yazar: ALPARSLAN YARIKTAŞ
Danışman: DOÇ. DR. KEREM YAVUZ ARSLANLI
İstanbul Teknik Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2022
Konu: Ekonometri = Econometrics ; Ekonomi = Economics ; İşletme = Business Administration
Dizin: Değerleme = Valuation ; Gayrimenkul sektörü = Real estates sector ; Gayrimenkul yatırım ortaklıkları = Real estate investment trusts ; Gayrimenkuller = Real estates ; Jensen = Jensen ; Portföy performansı = Portfolio performance ; Sharpe = Sharpe ; Treynor = Treynor

Özet:
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, yatırımcılarından fon temin ederek bunları getirisi yüksek ve sürdürülebilir olan büyük ölçekli gayrimenkul yatırımlarına yönlendirirler. Yatırımcılar bu yöntemle bireysel olarak büyük riskler almaksızın, varlıklarını profesyonel biçimde yöneten ve portföylerini çeşitlendirerek çeşitli risklere karşı dirençli hale getirmiş olan gayrimenkul yatırım ortaklıklarına finansman kaynağı sağlamış olmaktadırlar (Basse ve diğ, 2009). Dünya Sağlık Örgütü tarafından, 31 Aralık 2019'da Çin'in Wuhan kentinde bildirilen ve sebebi bilinmeyen zatürre vakalarından iki aydan daha fazla bir süre sonra, 11 Mart 2020'de koronavirüs hastalığı pandemi olarak ilan edilmiştir. 
Her ne kadar COVID-19'un yayılmasını yavaşlatmak için hükümetler tarafından tasarlanan sosyal mesafe önlemleri, eğlence yerlerinin kapatılması, sokağa çıkma yasakları vb. ekonomide birçok işletmenin pandemiden etkilenmesine sebep olmuştur. İşletmelerin çoğu, kiralarını ödemekte zorlanmış ve bu da işletmelerin aniden ve neredeyse tamamen kapanmasına ve beraberinde birçok çalışanın işsiz kalmasına sebep olmuştur. Tüm bu süreçteki dünyadaki ekonomik gerileme ticari gayrimenkul piyasaları ve GYO'lar üzerinde de olumsuz etkiler yaratmış ve nitekim ekomomideki bu gerileme 2019 son çeyreğinde yoğunlaşmakla birlikte, 2021 yılını da etkilemiş ve 2021 yılı ilk çeyreğinde de kiralanabilir alan talebinde düşüş yaşanmıştır.
Dünya'da Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'nın faaliyetleri incelendiğinde ise, bu şirketlerin ekonomik belirsizliğe güçlü operasyon performansları, 20 yılı aşkın zamandaki en düşük kaldıraç oranları, uzun vadeli borçlar ve yüksek faiz oranları ile girdiği görülmektedir. GYO şirketleri ayrıca nakit ve nakit benzeri varlık stoklarını artırarak ve önemli miktarda kullanılmayan kredi limitini koruyarak kendilerini bu ekonomik belirsizliğe hazırladılar. GYO şirketleri, genel olarak bu döneme operasyonel performans, bilanço gücü ve likidite kaynakları açısından önceki piyasa düşüşlerine göre daha güçlü bir pozisyonda bulunmuştur. Bu finansal güç, GYO'lara yatırım yapmak için orta ve uzun vadeli görünümü destekler niteliktedir.
Sosyal mesafenin ve kapanmalarının etkisi, gayrimenkul ve GYO şirketlerinin faaliyet gösterdiği sektörler arasında da büyük farklılıklar göstermekte ve bazı sektörüleri oldukça kötü etkilemiştir. Krizin başlangıcından bu yana GYO şirketlerinin hisse senedi performansları, hem bu risklerin büyüklüğünü hem de gayrimenkul türleri arasındaki farklılıkları yansıtmaktadır.
Çalışma kapsamında COVID-19'un Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'nın risk temelli hisse senedi performansları üzerindeki etkilerinin incelenerek, bu dönemde en çok zarar gören ve risklerin üstesinden gelip iyi performans gösteren GYO şirketlerinin ve sektörlerin ortaya konulması amaçlanmaktadır. Aynı zamanda, portföyünde farklı gayrimenkul tiplerine yer veren ve portföy çeşitlendirmeye giden GYO şirketlerinin, tek bir sektöre odaklanan GYO şirketlerine göre pandemiden etkilenme derecelerinin de test edilmesi amaçlanmıştır.
Çalışma'da Borsa İstanbul'da işlem gören 33 adet GYO'nun 01 Ekim 2018 ile 05 Kasım 2021 tarihleri arasındaki kapanış fiyatları üzerinden günlük getirileri hesaplanmıştır. Risksiz faiz oranı olarak devlet iç borçlanma senetlerinin gösterge niteliğindeki değerleri kullanılmıştır. Risk temelli performans ölçütlerinde benchmark (gösterge) olarak kapsam açısından (Markowitz, 1952) tarafından belirtilmiş kriterlere uygun BIST100 endeksi baz alınmıştır.
Araştırma'da, salgının hızı ve ilk Covid-19 vakasının 17 Kasım 2019'da görülmesi sebebiyle, bu tarihten bir ay sonraki hareketi incelemek adına veri seti 17 Aralık öncesi ve 17 Aralık ve sonrası olmak üzere iki parçaya bölünerek çıkan sonuçlar karşılaştırılmıştır. Benzer bir mantıkla, Türkiye'de ilk vakanın 11 Mart 2020 tarihinde görülmesinden sonraki hareketi incelemek adına veri seti 11 Mart öncesi ve 11 Mart ve sonrası olmak üzere belirlenen periyotlardaki performansları incelenmiştir. 
Çalışma'da, uluslararası performans değerlendirme metodolojileri olan Sharpe, Treynor, Jensen, Sortino ve Değerleme oranı metrikleri kullanılarak riske dayalı performans karşılaştırmaları yapılmıştır. Her bir ölçüt için GYO şirketlerinin skorlandırılmasının ardından, riske dayalı performans ölçütleri arasındaki genel ilişkiyi irdelemek için Pearson korelasyon testi kullanılmış ve ölçütlerin arasında anlamlı pozitif bir ilişki olduğu sonucuna ulaşılmıştır.
Veriler ayrıca, GYO'ların kar dağıtım politikalarına ve sermaye artırımlarına göre geçmişe yönelik düzeltilmiş fiyatlar ve düzeltilmemiş fiyatlar olarak kendi içinde sınıflandırılmış ancak GYO şirketlerinin temettü dağıtım politikaları ve sermaye artışları bu çalışmaya konu olmaması sebebiyle çalışma kapsamında düzeltilmiş veriler kullanılmıştır. Her ne kadar raporda detaylı incelenmeyecek olsa da düzeltilmemiş getiriler üzerinden yapılan hesaplamalara ait çıktılara da rapor eklerinde yer verilmiştir. Bu sonuçlara göre düzeltilmiş ve düzeltilmemiş fiyatlar üzerinden yapılan hesaplamalar arasında da farklılıklar olduğu tespit edilmiştir. İlerleyen zamanlarda, yapılabilecek farklı çalışmalarla, şirketlerin temettü dağıtım politikalarının da performans metriklerinde ne derece etkili olduğuna ilişkin çalışmalara da ışık tutacağı düşünülmektedir. 
Çalışma sonucunda, kullanılan performans metriklerinin arasında, 17 Aralık Öncesi dönem için 0,788 ve 0,995 arasında pozitif anlamlı bir ilişki, 17 Aralık ve sonrası dönem için 0,975 ve 0,995 oranında pozitif anlamlı bir ilişki olduğuna ulaşılmıştır. Benzer şekilde 11 Mart 2020 öncesi için de Çalışma'da yer verilen performans metrikleri arasında 0,900 ve 0,998 oranında pozitif anlamlı bir ilişki, 11 Mart 2020 ve sonrası dönem için 0,929 ve 0,988 oranında pozitif anlamlı bir ilişki olduğuna ulaşılmıştır. Yapılan çalışmada kullanılan ölçütlerin de birbirlerini destekledikleri ortaya konulmaktadır.
Çalışma'da veri setinin tamamını oluşturan dönem olan 01 Ekim 2018 – 05 Kasım 2021 arası GYO şirketlerinin performansları karşılaştırıldığında; tüm ölçütlere göre en iyi performansı gösteren GYO'nun Servet GYO (1) ve Sinpaş GYO (2) olduğu ve farklı ölçütlere göre de üçüncü sırada Halk GYO (Sharpe, Sortino ve Değerleme Oranı), Yeni Gimat GYO (Treynor), Reysaş GYO (Jensen) olduğu; yine yapılan hesaplamalara göre en düşük performansı gösteren GYO şirketlerinin ise tüm ölçütlere göre Özderici GYO (33), Sharpe, Treynor, Sortino ve Değerleme Oranına göre Ata GYO (32) ve Sharpe, Treynor, Sortino oranlarına göre Peker GYO (31) olduğu sonucuna ulaşılmıştır. 
17 Aralık 2019 öncesi - 17 Aralık 2019 ve sonrası dönemler karşılaştırıldığında, turizm sektöründe faaliyet gösteren GYO şirketlerinin nispeten kötüleştiği ancak devlet tarafından açıklanan turizm destek paketleri, güvenli turizm sertifikası vb. finansal ve sosyal çözümlerin turizm sektöründe oluşabilecek zararların nispeten hafifletilmesini sağladığı ortaya konulmuştur.
AVM sektöründe ise hükümet destekli çözüm önerilerinin turizm sektörü kadar çarpıcı olmaması, alışveriş merkezlerinin uzun bir süre kapalı olması, insanların temel ihtiyaçlar dışındaki harcamalarını ertelemesi ve alışveriş için açık alanları tercih etmeleri sonucunda, en büyük zararı alışveriş merkezinde faaliyet gösteren GYO şirketlerinin yaşadığı ortaya konulmaktadır.
Konut sektöründe faaliyet gösteren GYO şirketlerinde ise Haziran 2020 tarihinde başta devlet bankaları ve sonrasında özel bankalar tarafından da desteklen konut kredi faizlerindeki indirimler ve buna bağlı konut satışlarında da dramatik artışlar yaşanması, evden çalışma modelinin artması ile birlikte konutların yeni işyerleri haline gelmesi gibi sebeplerle 17 Aralık 2019 ve sonrasını kapsayan dönem için yapılan analizlerde Konut üretici GYO şirketlerinin, AVM sektöründe faaliyet gösteren GYO şirketlerinin yerine geçtiği ortaya konulmuştur. Nispeten karma bir yapıya sahip ve portföy çeşitlendirmeye gittiği görülen GYO şirketlerinin, sıralamalarının nispeten sabit ya da pozitif olarak ayrıştığı görülmüştür.
11 Mart 2020 öncesi – 11 Mart 2020 ve sonrası dönemler karşılaştırıldığında ise turizm sektöründeki GYO performanslarının nispeten belirsizlik içinde olduğu (Akfen GYO ve Alarko GYO 11 Mart sonrasında farklı metriklere göre bir birim riske karşılık gelen getiriyi iyi performe edebilmişken Martı GYO'nun kötü performe etmesi), GYO'ların yabancı kaynaklı borçlarının iyi finanse edememesinden kaynaklanabileceği düşünülmektedir (Örn: Otel operatörü olan Akfen GYO'nun performans sıralaması 11 Mart öncesi dönemde, Sharpe, Jensen, Sortino ve Değerleme oranlarına göre 19 ve 22 arasındayken (Treynor'a göre 14), 11 Mart 2020 ve sonrası dönemde turizm sektöründeki teşvikler, sınırların nispeten açılması vb. ile birlikte Sharpe ve Değerleme oranlarına göre 3, Sortino'ya göre 4 ve Jensen ve Treynor'a göre sırasıyla 6 ve 7. sıraya yükseldiği ve iyi performe edildiği analiz edilmektedir).
11 Mart öncesi dönemde, sıralamada 7 ve 10 arasında olan Akiş GYO'nun, Alışveriş merkezlerinin kapatılması, kira indirimleri vb. durumların şirketin hisse senedi getirilerine negatif yansıdığı ve 11 Mart ve sonrası dönemde sıralamasının 33'e gerilediği ve 17 Aralık sonrası dönemle benzer şekilde Akiş GYO'nun tüm ölçütlere göre en kötü performansı sergileyen şirket olduğu sonucuna ulaşılmıştır. Bu durum Akiş GYO'nun yatırımcılarının üstlendiği sistematik riske karşılık gelen getirilerin yeterli performansı sergilemediğini göstermektedir.  
11 Mart 2020 öncesi dönemdeki konut üreticisi GYO şirketleri incelendiğinde, tüm ölçütlere göre 3 ve 4. sırada yer alan Sinpaş GYO'nun, 26. sırada yer alan Trend GYO'nun, 28. sırada yer alan Nurol GYO'nun ve 29 ve 33. sırada yer alan Emlak Konut GYO'nun,  Haziran 2020 tarihinde başta devlet bankaları ve sonrasında özel bankalar tarafından da desteklen konut kredi faizlerindeki indirimler ve buna bağlı konut satışlarında da dramatik artışlar yaşanması, evden çalışma modelinin artması sonucu konutların yeni işyeri haline gelmesi ile birlikte 11 Mart 2020 ve sonrasını kapsayan dönem için yapılan analizlerde, Sinpaş GYO'nun tüm metriklere göre sıralaması 2, Trend GYO'nun sıralamasının 3 ve 5 arasında, Nurol GYO'nun sıralamasının 4 ve 5 arasında  ve Emlak Konut GYO'nun sıralamasının da 18 ve 26 arasına yükseldiği ve Konut üretici GYO'ların performanslarının AVM işleten GYO şirketleriyle negatif bir korelasyona sahip olduğu ve tam tersi etki gösterdiği sonucuna ulaşılmıştır. Nispeten karma bir yapıya sahip ve portföy çeşitlendirmeye gittiği görülen Deniz GYO, İdealist GYO, Koray GYO, Kiler GYO, Körfez GYO, Mistral GYO'nun 11 Mart 2020 ve sonrası dönemde, 11 Mart 2020 öncesi döneme göre sıralamalarının yükseldiği, Doğuş GYO ve Halk GYO ve Yeşil GYO'nun 11 Mart 2020 ve sonrası dönemde, 11 Mart 2020 öncesi döneme göre sıralamalarının düştüğü ve Özak GYO, Torunlar GYO, Özderici GYO, Vakıf GYO'nun ise 11 Mart 2020 öncesi – 11 Mart 2020 ve sonrası dönemlere göre performansları karşılaştırıldığında sıralamalarının nispeten aynı yerlerde olduğu ve aşırı farklılaşmadığı anlaşılmaktadır.
Sonuç olarak, 17 Aralık 2019 öncesi dönemde performans ölçütlerine göre üst sıralarda yer alan Otel ve AVM sektörünün, 17 Aralık 2019 ve sonrası dönemde performans ölçütlerine göre gerilediği ve Konut sektöründe faaliyet gösteren GYO'ların tam tersi tepki verdiği, portföyünde AVM ve Otelin yanı sıra kiracılı mülkler, ticari binalar ve arsaları da bulunduran ve portföy çeşitlendirmeye giden GYO'ların pandemiden etkilenmediği hatta sıralamalarda yukarıya çıktığı sonucuna ulaşılmıştır. Bu bulgular GYO'ların portföylerinde çeşitlendirmeye gitmesi, ileri tarihte oluşabilecek finansal risklere karşı korunma amacıyla farklı sektörlerde pozisyon alması durumunda riskleri iyi yönetmeleri adına önem taşımaktadır. Çalışmanın bulgularıyla, literatürdeki GYO şirketlerine sektörel anlamda COVID-19'un etkilerinin risk temelli performans analizinin halka açık GYO şirketleri kapsamında çalışıldığı sınırlı çalışmalara katkıda bulunulmuş ve bu boşluğun doldurulması hedeflenmiştir.

Abstract:
Real Estate Investment Trusts (REITs) provide funds from their investors, directed toward large-scale real estate investments, which are high and sustainable.  In this way, investors provide financing resources for real estate investment partnerships that manage their assets professionally, diversify their portfolios, and resist various risks individually without taking any significant risks (Basse et al, 2009).  The World Health Organization declared the coronavirus disease pandemic on March 11, 2020, more than two months after the cases of pneumonia were reported in Wuhan, China on December 31, 2019.  Social distance measures designed by governments to slow down the spread of COVID-19, closing entertainment sites, curfews, etc. have affected many businesses in the economy by the pandemic. Many businesses had trouble paying their rent, which has caused businesses to suddenly and almost completely shut down, leaving many employees unemployed.  The economic downturn in the world in the whole process has also hurt commercial real estate markets and REITs. This economic decline has intensified in the last quarter of 2019 but has affected 2021 and decreased leasable area demand in the first quarter of 2021. When the activities of Real Estate Investment Associations are examined worldwide, it is seen that these companies have entered economic uncertainty with a solid operational performance, lowest leverage rates in more than 20 years, long-term debts, and high-interest rates. REIT companies also prepared themselves for this economic uncertainty by increasing their stock of cash and cash-like assets and maintaining a significant amount of unused credit limit.  REIT companies have generally held a stronger position in this period than the previous market drops in terms of operational performance, balance sheet strength, and liquidity resources. This financial power supports the medium and long-term outlook for investing in Real Estate Investment Trusts. 
The impact of social distance and quarantine also varies significantly between the sectors in which real estate and real estate companies operate, affecting some sectors quite dramatically. Since the beginning of the crisis, the share performance of the REIT companies reflects both the size of these risks and the differences between the asset types. 
Scope of the thesis, the effects of COVID-19 on the risk-based stock performance of the Real Estate Investment Trusts are examined, and the aim is to determine the most damaged REIT companies and the most effective REIT companies with their sector activities. At the same time, REIT companies, which are involved in different types of assets in their portfolio and are going to diversify the portfolio, are also intended to test their pandemic impact against REIT companies that focus on a single sector. Daily returns of 33 REITs in Borsa Istanbul were calculated from closing prices between October 01, 2018, and November 05, 2021.  The risk-free rate is used as the indicator value of government bonds.  Markowitz (1952) determined that risk-based performance criteria are based on the BIST100 index in terms of coverage as the benchmark. When the first case of Covid-19 was shown on November 17, 2019, the data set results were divided into two parts before December 17 vs. after December 17 and were compared to review the movement after that point. Similarly, the performance of the data set was reviewed in the periods set forth before March 11 and after March 11, 2020, to examine the movement after the first case was seen in Turkey on March 11.  
In the Study, risk-based performance comparisons were made using Sharpe, Treynor, Jensen, Sortino, and Appraisal ratio metrics, international performance assessment methodologies.  Following the scores of REIT companies for each benchmark, Pearson correlation testing has been used to explore the overall relationship between risk-based performance criteria and has concluded that there is a meaningful positive relationship between the criteria. The data is also classified as adjusted and unadjusted prices regarding dividends based on the profit distribution policies and capital increases of the REITs, but not adjusted prices were not used because the dividend distribution policies and capital increase REIT companies are not subject to this study.  The output for calculations made through unadjusted returns is also attached in the appendix. Based on these results, there are also differences between the calculations made on the adjusted and unadjusted prices.  Later, it is thought that with different studies that can be done, companies will also shed light on how effective dividend distribution policies are in performance metrics.  The study found that the performance metrics used include a positive, meaningful relationship between 0.788 and 0.995 for the period before 17 December and a positive, meaningful relationship between 0.975 and 0.995 for the period after 17 December.  Similarly, a positive meaningful relationship between 0.900 and 0.998 in the performance metrics included in the study before March 11, 2020, and a positive meaningful relationship between 0.929 and 0.988 for the period after March 11, 2020.  The criteria used in work carried out are also found to support each other. 
Compared to the performance of REIT companies from October 01, 2018, to November 05, 2021, the period that constitutes the entire dataset in the Study;  The REITs, which perform best according to all criteria, are Servet REIT (1) and Sinpas REIT (2), and is third in line with different criteria, is Halk REIT (Sharpe, Sortino and Appraisal Ratio), Yeni Gimat REIT (Treynor), Reysas REIT (Jensen).  According to the calculations, the lowest performance was analyzed as the Ozderici REIT (33) by all metrics, Ata REIT (32) by the Sharpe, Treynor, Sortino, and Peker REIT (31) Sharpe, Treynor, Sortino criteria.  When the periods before 17 December 2019 - 17 December 2019 and after are compared, it has been revealed that companies operating in the tourism sector perform relatively poorly. However, the damages that may occur in the tourism sector are relatively alleviated thanks to financial and social solutions such as tourism support packages and safe tourism certificates announced by the government. In the Shopping Mall sector, it is found that government-backed solutions are not as dramatic as the tourism industry, that shopping malls are closed for a long time, that people postpone their spending outside of basic needs, and that REIT companies are the ones who are operating in the shopping center the most damaging. REITs operating in the residential sector, in June 2020, the reductions in housing loan interest rates initiated primarily by state banks and later by private banks triggered housing sales, resulting in dramatic increases in housing sales. In addition, in the analyzes made for the period after 17 December 2019, due to reasons such as the increase in the work from a home model and the fact that the houses became new workplaces, it was revealed that the companies operating in the housing sector replaced the companies operating in the shopping mall sector in terms of performance. It has been seen that REIT companies, which are relatively mixed and are seen to be diversifying the portfolio, have been differentiated by their rankings as relatively stable or positive. Before 11 March 2020 – compared to 11 March 2020 and after, REIT performances in the tourism sector are in a relatively uncertain situation (Akfen REIT and Alarko REIT were able to perform a unit of risk-related return well after 11 March, while Marti REIT is performing weekly), It is believed that the REIT's foreign-funded debt may be due to its inability to finance well. (E.g., Akfen REIT, the hotel operator, has a performance rating of 19 and 22 in the pre-March 11 periods, according to Sharpe, Jensen, Sortino, and Appraisal ratios (14 in Treynor). Incentives in the tourism sector on March 11, 2020, and beyond, and the relatively opening of borders, etc. three, according to Sharpe and Appraisal ratios, four according to Sortino, six and seven respectively, according to Jensen and Treynor. Therefore, it is analyzed that it rises to the queue and is well-performed.) In the period before March 11, Akis REIT's rank between 7 and 10 shows that the closure of shopping centers, rent reductions, etc. had a negative impact on the company's stock returns. The analysis reveals that its rank dropped to 33 in the period after March 11 and, similar to the period after December 17, Akis REIT was the company with the worst performance according to all criteria. This shows that Akis REIT's returns corresponding to the systematic risk undertaken by its investors do not perform adequately. When the housing producer companies before March 11, 2020 are examined, according to all criteria, Sinpas REIT ranked 3rd and 4th, Trend REIT ranked 26th, Nurol REIT ranked 28th, and Emlak Konut GYO ranked 29th - 33rd on March 11th. However, in the period covering 2020 and beyond, Sinpas REIT's ranking according to all metrics has increased by 2, Trend GYO's ranking by 3, Nurol REIT's ranking by 4, and Emlak Konut REIT's ranking by 18. It has been concluded that the performances of the housing producer REITs negatively correlate with the REITs operating shopping malls and have the opposite effect. Deniz REIT, Idealist REIT, Koray REIT, Kiler REIT, Korfez REIT, and Mistral REIT have a relatively mixed structure and portfolio diversification in the period after March 11, 2020, their rankings increased compared to the period before March 11, 2020. The rankings of Dogus REIT, Halk REIT and Yeşil REIT decreased after March 11, 2020, compared to the period before March 11, 2020. However, when the performances of Ozak REIT, Torunlar REIT, Ozderici REIT and Vakif REIT are compared according to the periods before March 11, 2020 - March 11, 2020, and after, it is understood that their rankings are relatively the same places and do not differ excessively.
As a result, the hotel and shopping center sector, which was at the top according to the performance criteria before 17 December 2019, showed lower performance in the period after 17 December 2019 and the REITs operating in the residential sector reacted the opposite way compared to the REITs operating in the shopping center sector, in their portfolio. It has been concluded that REITs, which own properties with tenants, commercial buildings, and lands and shopping malls and hotels, and which have diversified their portfolio, were relatively less affected by the pandemic and even showed an upward trend in the rankings. These findings are essential for REIT's portfolio managers to diversify their portfolios and create a defense mechanism to hedge against financial and unpredictable risks that may occur in the future to manage risks well if they take positions in different sectors in order to protect themselves. The study's findings contributed to the limited studies in the literature on risk-based performance analysis of the effects of COVID-19 on the REIT companies in the sector, and it was aimed to fill this gap.