Isparta ilinde konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile analizi
Factors affecting housing prices in Isparta analysis using hedonic price model
Yazar: UĞUR ÇİÇEK
Danışman: PROF. DR. SELİM ADEM HATIRLI
Süleyman Demirel Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İktisat Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2014
Konu: Ekonomi = Economics
Dizin: Fiyat = Price ; Fiyatlandırma = Pricing ; Hedonik model = Hedonic model ; Kentsel konut = Urban housing ; Konut = Dwelling house ; Konut fiyatları = Housing prices

Özet:
Hedonik fiyat modeli temel olarak piyasası oluşmayan ancak bir piyasa fiyatı koyulmuş olan malların fiyat endekslerinin yapılandırılmasını amaçlamaktadır. Bu model aynı zamanda bir değer belirleme sistemidir ve bir ürünün değerini, o ürünün içinde barındırdığı birtakım özellikler üzerinden ölçmektedir. Piyasada arz edilen ürünler birçok özelliği içerisinde barındırmaktadır. Genel olarak bu özellikler açıkça pazarlanamazlar ve ürün bir bütün olarak sunulur. Böyle bir durumda tüketiciler ürünün sahip olduğu özelliklerin fiyatlarını açık olarak belirleyemezler. Hedonik fiyat modeli kullanılarak, fiyatı gözlenebilen bir ürün hakkındaki yeterli veri ile fiyat dışı ürüne olan talebi ve fiyatı hesaplamak mümkün olmaktadır. 
Konut heterojen bir maldır ve birçok özelliği içinde barındırmaktadır. Bu çalışmada Isparta İlinde konutun sahip olduğu farklı özelliklerin konutun fiyatını ne derece etkilediği hedonik fiyat modeli ile tahmin edilmiştir. Isparta Belediye'sinin kayıtlarına göre, 2012 yılı Ekim ayı itibarıyla, Isparta İli kent merkezinde 44 mahallede toplam 78.492 adet konut bulunmaktadır. Örneklem hacmi, gayeli örneklem yöntemine göre hesaplanmış ve bu bağlamda 368 hanehalkı ile anket görüşmesi yapılmasının Isparta il merkezini temsil edeceği kabul edilmiştir. Model log-lin formunda oluşturulmuş ve değişen varyansı sınamak için White Testi uygulanmıştır. Modelde, 26 bağımsız değişken kullanılmış ve bunlardan 13 tanesi istatistiksel olarak 0,01 önem düzeyinde anlamlı bulunmuştur. Tahmin sonuçlarına göre, konutun fiyatını etkileyen en önemli unsurlar; şehir merkezine uzaklık, hava kirliliği, konutun muhiti, konutun yaşı, konutun büyüklüğü, oda sayısı, kaloriferli olması, otoparkının olması ve güney cephede olması olarak belirlenmiştir.



Anahtar Kelimeler: Konut Piyasası, Konut Fiyatı, Hedonizm, Hedonik Fiyat Modeli

Abstract:
Hedonic price model basically purposes to configure the price indexes of products that a market price has been determined but a market did not formed. This model is also a valuation system and measures the value of a product from the sum of the inherent characteristics of that product. The products introduced in the market have many features. In general, these features are clearly presented as a whole,  not separately. In such a case the customers can not determine the price of the features of the product clearly. By using hedonic price model, with sufficient data about a product that its price can be observed, it is possible to calculate the demand for non-price products and the price. 
House is a heteregenous product and has many features in it. In this study, it is estimated that in what extent the price of the house affected from the different features owned by the house with hedonic price model in Isparta. For this purpose a survey is conducted on 368 households. By this survey the data about socio-cultural features of households was obtained as well as the features of houses. In econometric modeling of the study, log-linear functional patterns used and the White Test has been used to test the changing variance. In this model, 26 independent variables used and 13 of them was found to be statistically significant at the 0.01 significance level. According to estimates, the most important factors affecting the price of the house were; distance to city center, air pollution, the ambit of house, the age of house, the size of the house, number of rooms, central heating, the availibity of parking and the South facade.


Keywords: Housing Market, Housing Prices, Hedonism, Hedonic Price Model