Beşiktaş–Etiler bölgesinde karma kullanımlı gayrimenkul projesi geliştirmesi ve en etkin ve verimli kullanım analizi
Mixed use in real estate development, highest and best use analysis study at Besiktas–Etiler region
Yazar: FATİH BİLGİLİ
Danışman: PROF. DR. FUNDA YİRMİBEŞOĞLU
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2018
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Dönemin ihtiyacına göre şehir merkezlerinde inşa edilen yapıların büyük bir kısmı günümüzde kullanım fonksiyonunu yitirmekte ve ülke ekonomisinde atıl bir duruma gelmektedir. Bu tarz kullanım fonksiyonunu yitirmiş ve günümüz itibari ile mevcut kullanımının taşınmazın en etkin ve verimli kullanımını yansıtmayan taşınmazların dönüştürülerek, bünyesinde birden farklı kullanım fonksiyonunu barındıran nitelikli yaşam alanları oluşturulması mikro ölçekte bölgenin gelişimine katkı sağlarken, makro ölçekte de ülke ekonomisinin gelişmesine katkı sağlamaktadır.
Günümüzde, yüksek gelir gruplarına hitap eden gayrimenkul projeleri incelendiğinde, kullanıcısının hemen hemen bütün ihtiyaçlarını proje bünyesinde karşılayabileceği karma kullanımlı gayrimenkul projelerinin üretilerek piyasaya arz edildiği görülmektedir. Yine bu konsept ile üretilen projelerin hemen hemen tamamı, sadece insanların barınma veya ticari faaliyetlerini yürütebileceği, tek bir kullanıma yönelik alandan ziyade, hayatlarını daha rahat bir şekilde devam ettirebilecekleri, bünyesinde sosyal tesislerinden ticaret alanlarına kadar birçok imkanı sunan, çok fonkisyonlu kullanım alanları sunmaktadır. Günümüzde de gayrimenkul kullanıcılarının sunulan bu yeni konseptteki kullanım alanlarını tercih ettikleri görülmektedir.
Çalışma kapsamında, Etiler bölgesinde, bölgesel gayrimenkul sektörü analizleri yapılarak, mevcut sektörel gelişmeler ve sektördeki eğilimler incelenecek, proje alanı çevresinde yer alan örnek karma kullanımlı projelerin performansları göz önüne alınarak yapılan piyasa ve sektör araştırmaları sonucunda, yeni bir karma kullanımlı gayrimenkul projesi geliştirme çalışması için ön fizibilite analizleri yapılacaktır. Geliştirilen proje için, proje bünyesinde farklı alternatifler çalışılarak projenin performansına yönelik yatırım analizi çalışmaları yapılacak ve çalışmalar sonucunda ortaya çıkan değerlendirmelere yer verilecektir.
Çalışmaya konu parsel üzerinde yer alan yapının faydalı ömrünü doldurmuş olması nedeni ile yıkılarak, yerine, güncel imar planları ve mevzuata uygun yeni bir karma projenin inşa edilmesi durumunda oluşturacağı potansiyel nakit akışları hesap edilmiştir. Yapılan saha araştırmaları ve sektör verileri doğrultusunda, karma kullanımlı bir gayrimenkul projesi için, ofis, rezidans, perakende mağazaları ve anaokulu fonksiyonlarını bünyesinde barındıran yatırım analizi çalışması yapılmıştır.
Birden fazla fonksiyonu bünyesinde barındıran proje için, proje geliştirme yöntemi ile projede yer alması planlanan fonksiyonların ürettiği ciro ve gider analizi hesaplamaları çalışılarak, farklı işlevlere ait kullanım fonksiyonu gelirlerinin, projenin karlılığına olan etkisi incelenecektir.

Abstract:
A substantial part of the structures constructed in the city centers according to the then-current needs of the periods is losing their functions of use and becomes idle for the national economy. Creation of qualified living spaces accommodating various functions of use under their structure through transformation of such immovable properties that have become virtually non-functional with their current usages not reflecting the most efficient and effective use of the related real properties contributes both in the development of the region on micro scale and the development of the national economy on macro scale. Considering the social structure of Turkey in the recent years, it is seen that the people in the high-income group prefer housing estates that can meet various needs under their own structure as their living environment. As a result of the studies conducted, an important property emphasized in the public promotions of modern building complexes is that what is purchased is not only a house that will meet the need for shelter, but also a "lifestyle". The people buying their houses in such complexes purchase not merely a flat, but also an added value created by the social facilities located in such complexes.  
In this study, the current industrial developments and the trends in the sector will be reviewed through the real estate industry analyses in Etiler region; and as a result of the market and sector researches conducted considering the performances of the model mixed-use projects located in the periphery of the project area, a new mixed-use real estate project will be developed. Project performance-oriented investment analyses will be performed for the developed project by trying different functions under the structure of the project and the evaluations reached as a result of such studies will be provided. 
Calculations were made in relation to the potential cash flows that will be created in case that the building located on the studied parcel in question is demolished due to expiration of its economic life span and replaced with a new mixed-use project constructed in line with the current development plans and legislation. In the light of sector data and the site surveys conducted, an investment analysis comprising offices, residences, retail stores and kindergarten functions under its structure has been studied for a mixed-use real estate project. 
The reason why the kindergarten function has been included under the scope of the project is that it has been envisaged that the kindergarten can serve not only the region of such a class A office market like Etiler / Levent / Maslak region, but also its close periphery; and it will constitute a function increasing the attractiveness of the project and raising the demand for this mixed-use project. As for the kindergarten function, the leasing models of the kindergartens have been reviewed in general. 
The project development method and the turnover and cost and expense analyses and calculations were performed for the project accommodating versatile functions under its structure; and thus, the impact of the incomes to be derived from different functions of use on the project profitability was evaluated.