Taşınmaz değerlemesine yönelik uluslararası bir veri modeli geliştirilmesi ve modelin Türkiye örneğinde uygulanması
Development of an international data model for immovable property valuation and its implementation in the case of Turkey
Yazar: ABDULLAH KARA
Danışman: DOÇ. DR. VOLKAN ÇAĞDAŞ ; PROF. DR. ÜMİT IŞIKDAĞ
Yıldız Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Harita Mühendisliği Ana Bilim Dalı / Geomatik Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2021
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry
Dizin: Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation

Özet:
Değerleme, nesnel ölçütler kullanılarak taşınmazların kıymetinin belirli bir tarih için kestirilmesi işlemidir. Taşınmazların yasal, konumsal, fiziksel ve çevresel nitelikleri ile ekonomik faktörler göz önüne alınarak yürütülen değerleme süreci, Arazi Bilgi Yönetiminin (Land Administration) mali bileşeni kapsamındadır. Etkin bir arazi bilgi yönetimi, değerleme verilerini üreten ve kayıt altına alan envanterler ve bilgi sistemlerine sahip olmalıdır. Değerleme süreçlerine ilişkin anlamsal ve teknik tanımlamalar sunan uluslararası standartlar bulunmaktadır. Ayrıca, değerleme süreçlerinde ihtiyaç duyulan taşınmaz nitelikleri hakkında uluslararası standartlar ve veri modelleri geliştirilmiştir. Ancak, değerleme verilerinin yönetimine ilişkin bir veri modeli veya standardı bulunmamaktadır. Bu tez çalışması, uluslararası kapsamda bir taşınmaz değerleme veri modeli geliştirilmesine ve geliştirilen modelin test edilmesine odaklanmıştır. Bu amaca ulaşabilmek için öncelikle Uluslararası Ölçmeciler Birliği (FIG) bünyesinde yapılmış anket çalışmasından, literatür araştırmasından, uzman görüşlerinden ve uluslararası standartlardan yararlanılmış; Uluslararası Standartlar Teşkilatı (ISO) 19152:2012 Arazi Bilgi Yönetimi Alan Modeli (LADM) standardının bir modülü olarak, üç boyutlu (3B) ve zamansal veri yönetimine olanak veren kavramsal bir değerleme veri modeli geliştirilmiştir. Model, değerleme süreçlerinde görev alan kişileri, değerleme nesnelerini ve bunların niteliklerini, değerleme süreçlerini, performans analizleri ve kalite kontrol süreçleri ile piyasa analizlerine ilişkin verilerin kaydedilmesi ve yönetilmesine olanak sağlayacak şekilde tasarlanmıştır. Model, kamu sektörünün taşınmaz değerlemesine yönelik yerel veya ulusal düzeyde veri tabanları ve bilgi sistemleri geliştirmesi; özel sektörün ise çeşitli yazılım uygulamaları geliştirmesine olanak veren bir çerçeve sağlamaktadır. Modelin işlerliği, ülkemizde emlak vergisi amacıyla yapılan değerlemeler örneğinde test edilmiştir. Geliştirilen veri modeli, bilim camiası ve ilgili standardizasyon kuruluşu ISO TC/TC 211 tarafından kabul görmüş; modelin uluslararası arazi bilgi yönetim standardı olan ISO LADM'nin ikinci versiyonunda ayrı bir standart olarak yer almasına karar verilmiştir.

Abstract:
Property valuation is the process of estimating value of immovable properties, at a specific time, using objective criteria. The valuation process, which is carried out by taking into account the legal, spatial, physical and environmental characteristics of
properties together with economic factors, is one of the basic elements of the value component of the Land Administration. It is expected from an effective land administration to create inventories and information management systems in order to compile and record used and produced data in property valuation. Although international standards and data models containing information about the characteristics of properties required in the valuation processes have been developed in addition to international standards that offer formal semantics and technical specifications regarding property valuation processes, there are no guiding references on property valuation information management. This thesis focuses on the development of an international property valuation data model
within the scope of land administration, and the implementation and testing of the developed model. In order to achieve these goals, initially by making use of the questionnaire survey conducted within the International Association of Measurers (FIG), literature researches, expert opinions, and especially the existing international standards; a conceptual valuation data model has been developed that allows three-dimensional (3D) and temporal data management, as a module of the International Organization for Standardization (ISO) 19152:2012 Land Administration Domain Model (LADM). The data model is designed to enable recording and managing the parties involved in the valuation processes, valuation objects and their required characteristics, valuation procedures, valuation performance analysis and quality control processes. The model provides a common basis for government to direct the development of local or national inventories, databases and information management systems and for the private sector to develop information technology products. The operability of the developed model is evaluated with an implementation in terms of the valuation processes carried out
to determine tax values of properties. The developed data model has been accepted by the scientific community and ISO/TC 211 standardization committee, and it was decided to include the model in the ISO LADM Edition II as a separate standard, which is the international standard for administration.