Gayrimenkul büyüklüğü ile fiyatı arasındaki ilişkinin analizi: Aydın ili Efeler ilçesi örneği
Analysis of the relationship between real estate size and its price: The case of Efeler district of Aydin province
Yazar: MESUT MEZKİT
Danışman: PROF. DR. MEHMET ERDEMİR GÜNDOĞMUŞ
Aydın Adnan Menderes Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İşletme Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2022
Konu: İşletme = Business Administration

Özet:
Toprak ve insan ilişkisine bakıldığında kadim insanlık tarihinden günümüze insanların mala sahip olma içgüdüsü hep var olmuştur. Gayrimenkul, bu duyguya hitap eden en önemli iktisadi bir varlık olarak daima ön plandadır. Bu sebeple gayrimenkule malik olma hissiyatı, insanlardaki güven duygusunu pekiştirmektedir. Taşınmaz varlığa mala sahip olma durumuna paralel şekilde ülkelerin gelişmişlik düzeyleri gayrimenkul piyasasının büyüklüğü ile de ölçülür hale gelmiştir. Bu açıdangayrimenkul, hem yatırım, hem de ihtiyaç sebebiyle kişilerin en fazla yöneldiği bir emtiadır. Bu ve benzeri faktörler, gayrimenkulü; hayatını güvence altına alma fikri ile hareket eden insanların güvenli limanına dönüşmüştür. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası da, gayrimenkulü, insanların vazgeçilmez temel hakkı olan mülkiyet hakkını en temel insani hakkı olarak koruma altına almıştır.

          Bu çalışmanın konusu, Aydın ili Efeler ilçesine bağlı mahallelerin tamamında gerçek satış fiyatı tespit edilen gayrimenkullerin büyüklüğü ile fiyatı arasındaki veriler analiz edilerek, büyüklük arttıkça fiyatın azalacağı sonucuna ulaşmaktır. Söz konusu çalışma, ilgili dönemde konutlar başta olmak üzere, imar arsaları, dükkânlar ve arazilerin gerçek satış fiyatları tespit edilerek yapılan regresyon çözümlemeleri, Türkiye'de ilk olma özelliği taşıdığından özgün bir araştırmadır. Çalışma neticesinde ulaşılan sonuçlar, başta gayrimenkul değerleme uzmanları ve şirketleri olmak üzere, bu konu üzerinde araştırma yapacak akademisyenlere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) başta olmak üzere resmi veya özel kurumlara rehber niteliğinde olacağı düşünülmekte ve temel başvuru kaynak oluşturmayı hedeflemektedir.

          Söz konusu dönem aralığında Aydın ili Efeler ilçesine bağlı 83 mahallede 2260 adet konut, arsa, dükkân ve tarım arazisine ait gerçek satış fiyatı tespit edilmiştir. Bu verilerden 2136 adet gayrimenkulün regresyon çözümlemesi gerek çoklu determinasyon katsayısı (R2) ve standart hata değerleri gerekse Akaike ve Bayessian bilgi kriterleri açısından değerlendirilmiş, eldeki veri setine en iyi uygun modelin Logaritmik-Doğrusal (log-lin) model olduğu görülmüştür. Ayrıca, Box-Cox dönüşümü ile yarı logaritmik kalıbın, doğrusal kalıptan daha iyi sonuçlar verdiği de tespit edilmiştir.

Abstract:
When we look at the relationship between soil and human beings, the instinct of people to own property has always existed from the ancient history of humanity to the present. Real estate is always at the forefront as the most important economic asset that appeals to this feeling. For this reason, the feeling of owning real estate reinforces the sense of trust in people. In parallel with the ownership of immovable assets, the level of development of the countries has also been measured by the size of the real estate market. From this point of view, real estate is a commodity that people tend to the most for both investment and need. These and similar factors, real estate; It has turned into a safe harbor for people who act with the idea of securing their lives. The Constitution of the Republic of Turkey has also protected the right to property, which is the most fundamental right of people.
          
          The subject of this study is to analyze the data between the size and price of the real estates for which the real sales price is determined in all the neighborhoods of Aydın province Efeler district, and to reach the conclusion that the price will decrease as the size increases. The aforementioned study is an original research since it is the first in Turkey to perform regression analyzes by determining the real sales prices of zoning lands, shops and lands, especially residences in the relevant period. The results obtained as a result of the study are thought to be a guide for academicians who will conduct research on this subject, especially real estate appraisers and companies, and official or private institutions, especially the General Directorate of Land Registry and Cadastre (TKGM), and aims to create a basic reference resource.
      
            In the mentioned period, the actual sales prices of 2260 residences, plots, shops and agricultural land in 83 neighborhoods of Aydın province Efeler district were determined. From these data, the regression analysis of 2136 real estates was evaluated in terms of multiple determination coefficient (R2) and standard error values, as well as Akaike and Bayessian information criteria, and it was seen that the most suitable model for the data set was the Logarithmic-Linear (log-lin) model. In addition, it has been determined that the semi-logarithmic pattern with the Box-Cox transform gives better results than the linear pattern.