Gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketlerinin finansal etkinliklerinin VZA yöntemi ile ölçülmesi: BİST'de bir uygulama
Real estate investment companies measurement of financial efficiencies by DEA method: One application on BIST
Yazar: YAVUZ SELİM AKBULUT
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ BÜLENT YILDIZ
Aydın Adnan Menderes Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İşletme Ana Bilim Dalı / Muhasebe Finansman Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2021
Konu: Maliye = Finance ; İşletme = Business Administration
Dizin: Borsa İstanbul = İstanbul Stock Exchange ; Finansal etki = Financial effects ; Gayrimenkul yatırım ortaklıkları = Real estate investment trusts ; Veri zarflama analizi = Data envelopment analysis ; Veri zarflama yöntemi = Data envelopment method ; Çok kriterli karar verme = Multi criteria decision making

Özet:
Dünyada ve ülkemizde, nüfusun ve kentleşme hızının artış göstermesiyle beraber gayrimenkul ihtiyacı da artış göstermiş, özellikle konut projelerinin ihtiyaç duyduğu finansman ihtiyacının karşılanması daha da zor ve karmaşık bir hale gelmiştir. Bu sorunlara çözüm üretmek, gerek duyulan finansman ihtiyacını karşılamak için ise GYO'lar ortaya çıkmıştır. GYO'lar ortaya çıktıktan sonra ise küreselleşme olgusuyla beraber yoğun rekabet koşullarının oluşması da işletmelerin kaynaklarını en etkin şekilde kullanmasını zorunlu hale getirmiştir. Yaşanan bu yoğun rekabet ortamında şirketlerin yaşamlarını sürdürebilmeleri için finansal performans düzeylerini en üst seviyede tutmaları oldukça önem arz etmektedir. Bu noktada ise Çok Kriterli Karar Verme Yöntemleri finansal performansların ölçülmesinde ve yorumlanmasında önemli bir rol oynamaktadır. 
Bu çalışmada, BIST'de işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal etkinlik ölçümü gerçekleştirilmiştir. Uygulama bölümünde finansal verilerine sağlıklı bir şekilde ulaşılmış 21 adet GYO'nun 2011-2019 yılları arasındaki finansal etkinlikleri Veri Zarflama Analizi Yöntemi kullanılarak ölçülmüştür. Çalışmaya dahil edilen firmaların 9 yıllık finansal verilerin ortalamaları alınarak çalışmaya dahil edilmiştir. Girdi ve çıktı yönelimli VZA modellerinin kullanıldığı analiz sonucuna bakıldığında girdi odaklı CCR modeline göre GYO'ların %47'si, girdi odaklı CCR modeline göre %57'si, girdi odaklı ölçek getirisine göre ise %52'si etkin olarak çıkmıştır. Çıktıya yönelimli gerçekleştirilen modellemeye bakıldığında ise çıktı odaklı CCR modeline göre GYO'ların %47'si, çıktı odaklı BCC modeline göre %57'si çıktı odaklı ölçek getirisine göre ise %47'si etkin olarak çıkmıştır. Ayrıca çalışmada etkin olan işletmelerle etkin olmayan işletmelerin hisse getiri ortalamaları arasında anlamlı bir farklılığın olup olmadığı araştırılmıştır. Bağımsız örneklem t-testi ile elde edilen sonuçlara göre VZA'nın hiçbir modeli için etkin işletmeler ile etkin olmayan işletmelerin getiri ortalamaları arasında anlamlı bir farklılık çıkmamıştır.

Abstract:
In the world and the future with the future and with the increasing rate of urbanization, it can be completed to take advantage of the time of use. If this will be used to produce solutions and to satisfy needs, REITs. It is evaluated that their easy transportation is reduced to a minimum in relation to the fact that these points can be reached. Especially for large ones this advantage has been observed as it has an advantage. REITs that do not allow donations to the small savings of the large ones raised in this way have been designed to be raised for a while. Until the 1950s, REITs were an investment tool for use both in the world and in traffic. The performance performance of REITs should always be considered both on the basis of the sector and the user. They can enable businesses to evaluate the performance of their decisions and to strengthen their investments that can be used according to this performance. The aid of Multi-Criteria Decision Making methods can be increased in making these decisions in the most accurate way.
In this study, financial efficiency measurement of real estate investment trusts traded in BIST was carried out. In the application part, the financial activities of 21 REITs, whose financial data were reached in a healthy way, between the years 2011-2019 were measured using the Data Envelopment Analysis Method. The averages of the 9-year financial data of the companies included in the study were included in the study. When we look at the results of the analysis in which input and output oriented DEA models are used, 47% of REITs according to the input-oriented CCR model, 57% according to the input-oriented CCR model, and 52% according to the input-oriented scale return are found to be effective. When we look at the output-oriented modeling, 47% of REITs according to the output-oriented CCR model, 57% according to the output-oriented BCC model and 47% according to the output-oriented scale return are found to be effective.