Finans merkezlerinin ofis piyasası üzerine etkileri: İstanbul Finans Merkezi örneği
Effects of the financial centers on the office market: Case study of Istanbul Finance Center
Yazar: CEREN FEZA AÇIKEL
Danışman: YRD. DOÇ. DR. MEHMET ALİ YÜZER
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2017
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Şehircilik, kent dokusunu sosyal, ekonomik, çevresel ve tüm beşeri ilişkileri dikkate alarak planlamayı kapsar. Gayrimenkul geliştirme ise en basit anlatımı ile bu planlama kararlarının uygulanmaya geçtiği aşamadır. Planlama kararlarının uzun vadeli projeler olarak, bütüncül bir yaklaşım ile ele alınması, geliştirme aşamasında sektörel analizler yapıldıktan sonra üretilmesi, kentlerin sürdürülebilir gelişimi için önemlidir. 
Bu tez çalışmasında, merkezi yönetimler tarafından alınan üst ölçekli planlama kararlarının, gayrimenkul sektörü üzerindeki etkileri analiz edilmeye çalışılmıştır. Örnek çalışma olarak İstanbul Finans Merkezi projesi seçilmiş olup, bu doğrultuda kavramsal ve tarihsel olarak, finans merkezleri ve finans merkezlerinin temel unsuru olan ofisler incelenmiştir.
Küreselleşme süreci sonrası önemi artan finans merkezi kavramı, Türkiye gibi gelişmekte olan ülkeler için, uluslararası finansal ağlar üzerinden ülkeye yabancı sermaye çekme ve bölgesel anlamda sermaye piyasalarında rolünü güçlendirme fırsatı sunmaktadır. Finans merkezi olma kriterleri incelendiğinde, bu yatırım kararı için en uygun kent olarak İstanbul öne çıkmaktadır. 
Bu aşamada dünyadaki finans merkezi örnekleri proje büyüklüğü, sunduğu olanaklar ve kullanıcılar açısından incelenmiş, İstanbul Finans Merkezi projesi ile boyut, kullanım karması, ulaşım olanakları gibi yönlerden karşılaştırmalar yapılmıştır. 
Finans merkezi projesi kapsamında yabancı firmalara ulaşılması hedeflenirken, küresel ofis piyasasındaki yeni eğilimlerin de incelenmesi gerektiği düşünülmüş, bu konuda hangi alanlarda çalışmalar olduğu incelenmiştir. Finans merkezlerini vergisel avantajlarının yanı sıra, sundukları düşük ofis kullanım maliyetleri bakımından tercih eden firmalar olduğu bilinmektedir. Bu sebeple İstanbul'un küresel ofis kullanım maliyetleri sıralamasında nerede olduğu incelenmiştir. 
Çalışmanın devamında, İstanbul ofis piyasası tariflenmiş, 2001 yılından bugüne piyasa verileri analiz edilmiştir. Ardından, 2009 yılı sonrası, İFM projesinin ilanı ile birlikte Levent ve Ataşehir/Kozyatağı ofis bölgelerindeki verilerin nasıl etkilendiği grafikler üzerinden yorumlanmaya çalışılmıştır. Elde edilen bulgular, sonuç ve değerlendirme kısmında detaylı anlatılmıştır.

Abstract:
Urbanism includes planning urban pattern in accordance with social, economic, environmental and all human relations. Real estate development in the simplest term is implementation of planning decisions. The importance of planning decisions as a long-term project, a comprehensive approach, and the development of incremental sectoral analyzes, is crucial for the sustainability of cities.
This thesis study analyses the effects of large scale planning decisions taken by central administration on real estate sector. Istanbul Financial Centre Project has been picked as sample study, whereas offices were examined as a basic element of financial centers conceptually and historically. 
The financial centre concept, that gained importance after globalization, offers an opportunity of attract foreign capital via international financial network and strengthen the position regionally for developing countries like Turkey. Istanbul is the most suitable city for investment decisions according to the financial centre criteria. 
On this stage, the financial centers around the world were examined in terms of project size, opportunities and users, and compared to Istanbul Financial Centre on size, usage mix and transportation opportunities. 
The financial centre project aiming to reach foreign companies and the new trends in the global office market, are examined. It is known that financial centers are preferred not only for tax discounts, but also low office costs. Based on that information, Istanbul is examined based on global office costs' list.  Moving public institutions to this area within the scope of the IFM project is considered to be an incentive element for the project. However, this project, which was first introduced in 2006, has overtaken the expectation created in the market because of the fact that it has been over 10 years, but it has not been able to operate.
In addition, how the publication of IFC project in 2009 affected the data in Levent and Ataşehir/Kozyatağı office zones are evaluated via graphic charts. The findings are stated in detail in the conclusion and evaluation sections.