Konut piyasasının sistem dinamiği yaklaşımı ile incelenmesi: Ankara ili örneği
Investigation of housing market with system dynamics approach: The case of Ankara province
Yazar: ABDURRAHMAN TURSUN
Danışman: DOÇ. DR. EROL DEMİR ; DOÇ. DR. TUNCAY KARAÇAY
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2022
Konu: Ekonomi = Economics
Dizin: Ankara = Ankara ; Birinci el piyasa = First hand market ; Emlak piyasası = Real estate market ; Gayrimenkul sektörü = Real estates sector ; Konut piyasası = Housing market ; Sistem dinamiği = System dynamics

Özet:
Ulusal ve küresel düzeyde hızla gelişen ve etkin piyasalardan birçok yönü ile farklı özelliklere sahip olan gayrimenkul piyasalarının hemen her yerleşim yerinde pazar dinamikleri farklılık göstermektedir. Özellikle yatırım kararlarının alınabilmesi ve politika geliştirme süreçlerinde ihtiyaç duyulan gayrimenkul pazar analizleri, gayrimenkul sektörünün ekonomiye olumlu yönde katkı sunabilmesi açısından önem taşımaktadır. Bununla beraber gayrimenkul piyasalarının ve özel anlamda konut piyasasının oldukça dinamik ve öngörülmesi zor bir yapıya sahip olduğu bilinmektedir. Karmaşık sistemlerin incelenmesi daha fazla analitik araçların kullanılmasını gerekli kılmakta ve sistem dinamiği yaklaşımı bu tür karmaşık sistemleri inceleme olanağı tanımaktadır. Araştırmada Ankara İli konut piyasasına etki eden dinamiklerin belirlenmesi ve bu dinamiklerin modellenerek analiz edilmesi amaçlanmıştır. Ayrıca sistem dinamiği yaklaşımının gayrimenkul bilimlerinde daha detaylı ve başarılı analizler yapma olanağı sunup, avantajlı bir araştırma yaklaşımı şeklinde ön plana çıktığının ortaya konulması çalışmanın diğer bir amacını oluşturmaktadır. Gayrimenkul çeşitleri bakımından konut ve fiziksel olarak da Ankara İli sınırları ile kapsamı sınırlandırılan çalışmada, 2013-2021 dönemine ilişkin satılan birinci el konut sayıları, nüfus ve hane sayıları, yapı ruhsatı sayıları, inşaat maliyet endeksi, yurt içi üretici fiyat endeksi, konut kredisi faiz oranları ve konut fiyat endeksi gibi veriler ile literatür çalışmalarından elde edilen bilgiler birlikte kullanılmıştır. Elde edilen verilerin analizinde; dinamik sistemleri analiz etmek için kullanılan ve model tabanlı bir metodoloji olan sistem dinamiği metodolojisi kullanılmıştır. Ankara konut piyasasının sistem dinamiği modeli oluşturularak modelin geçerliliği, yapısal ve davranışsal testlerle test edilmiş ve geçerliliği saptanmıştır. Oluşturulan model ile duyarlılığı yüksek olan değişkenler dikkate alınarak üç farklı senaryo altında konut piyasası incelenmiştir. 2030 yılına kadar Ankara İli'ndeki birinci el konut satış sayılarının ve fiyatlarının ne şekilde değişeceği belirlenmiş ve 2030 yılında satış sayılarının aylık 7.500 adet seviyelerine ulaşacağı muhtemel senaryo sonucu ile ortaya konulmuştur. Analizde birçok farklı parametre ve bu parametrelerin farklı seviyelerde gerçekleşme durumlarının incelenebildiği saptanmış olup, literatürle uyumlu olarak, sistem dinamiği yönteminin gayrimenkul bilimlerinde avantajlı bir araştırma metodu olarak değerlendirilebileceği sonucuna ulaşılmıştır.

Abstract:
Real estate market analyzes, which are especially needed for investment decisions and policy development processes, are important in terms of the real estate sector's positive contribution to the economy. However, it is known that the real estate markets, especially the housing market, have a very dynamic and hard to predict structure. Examining complex systems requires the use of more analytical instruments, and system dynamics approach provides the opportunity to study such complex systems. In this study, it is aimed to determine the dynamics affecting the Ankara housing market and to analyze these dynamics by modelling. In addition, another aim of the study is to demonstrate that the system dynamics approach stands out as an advantageous research approach as it offers the opportunity to make more detailed and precise analyzes in real estate sciences. The scope of the study was primarily limited to housing in terms of real estate types, and the study area was limited to the provincial borders of Ankara. In the study, data such as number of sales of first-hand houses, population and total numbers of household, numbers of building licences, construction cost index, domestic producer price index, housing loan interest rates, housing price index for the period of 2013-2021 and information obtained from literature review were used. In the study; system dynamics methodology, which is a model-based methodology used to analyze dynamical systems was used. The system dynamics model of the Ankara housing market was created and the validity of the model was tested with structural and behavioral tests and its validity was revealed. With the model, housing market was examined under three different scenarios by taking into account the variables with high sensitivity. The change in number of first-hand housing sales and prices in Ankara until 2030 has been determined thus, the sales numbers will reach 7,500 units per month in 2030 on the probable scenario. In this study, it has been revealed that the housing market can be examined with many different parameters with alternative values, and in line with the literature, it has been concluded that the system dynamics method can be evaluated as an advantageous research method in real estate sciences.