Sosyo ekonomik ve çevresel etkileri ile yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de mülk edinmesi ?riskler ve fırsatlar?
Foreign national legal and natural entities` acquiring a property in Turkey for social and environmental factors ? risks and opportunities?
Yazar: ÖZCAN ERDOĞAN
Danışman: PROF. DR. ÇELİK ARUOBA
Ankara Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Sosyal Çevre Bilimleri Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2008
Konu: Kamu Yönetimi = Public Administration
Dizin: Gerçek kişiler = Real persons ; Mülkiyet = Property ; Mülkiyet hakkı = Property right ; Mütekabiliyet = Reciprocity ; Yabancı uyruklu = Foreign domectic

Özet:
Dünya neredeyse son yarım yüzyıl baş döndürücü teknolojik gelişmelere sahne olmakta, hızı her geçen sürede daha da artan teknolojik gelişim ise ülkelerin tarihten kaynaklanan hesaplaşmalarını bir yana bırakarak hem sosyo-ekonomik hem de sosyo-kültürel ve siyasi anlamda birbirleri ile yakınlaşmasına yol açmaktadır. Sosyo-ekonomik ve ticari ilişkilerde yaşanan uluslararası yoğunluk ise devletleri vatandaşlık hukuku alanında yeni bir hukuk oluşturmaya zorlamaktadır. Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz mülk edinmelerine imkan veren düzenlemeler de bu gelişmelerin bir sonucudur. Kendi coğrafyasında sahip olduğu hür parlamenter rejimi ve sosyo-ekonomik ve kültürel değerleriyle tarihsel bir role sahip olan Türkiye'nin bu gelişmelerden etkilenmemesi söz konusu olamaz. Ancak, küresel gelişmelerle hızlanan yabancı uyrukluların taşınmaz mülk edinimi ile ilgili düzenleme ve uygulamalarda gelinen aşama, bağımsızlığını ülkenin dört bir cephesinde ulusal kurtuluş mücadelesi vererek elde etmiş ve halen ülkenin bölünmez bütünlüğü uğruna her gün bir kaç şehidini uğurlayan Türkiye gibi, yakın geçmişte çeşitli istilalara uğramış, komşuları başta olmak üzere birçok ülke ile tarihsel düşmanlıklar içinde bulunan, hatta özgürlüğünü zaman zaman kaybetmiş olan bugünün AB üyesi bazı ülkelerinde de hararetli tartışmalara sahne olmakta, toplumda endişe ve kaygıların yükselmesine yol açmaktadır. Öyle ki, tartışmaların odağında yer alan bir başka ülkede taşınmaz mülk edinme konusunun öncelikle çağrıştırdığı duygunun ?istila? olduğu ve toprağın ise günümüzde ulus devletin vazgeçilmez bir unsuru olarak görüldüğü, toprak olmadan ulus devletin varlığından söz edilemeyeceği göz ardı edilmemelidir. Burada öncelikle vurgulanması gereken husus, bugün devletlerin yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere kendi hükümranlık sahalarında sağladıkları hak ve yetkileri, yine kendilerinin bir tercihi olarak saptadıklarıdır. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin bir başka ülkedeki taşınmaz mülk edinimi ve kullanımı konusu daha henüz uluslararası hukukla düzenlenmemiş, ülkelerin iç hukukuna bırakılmıştır. Halen bu alanda çok taraflı küresel sözleşmeler mevcut değildir. Bu bakımdan tarihi süreç ve stratejik konumlarının bir yansıması olarak günümüzde bazı ülkelerde taşınmaz mal edinmek neredeyse imkansızken, bazılarında da bunun tam tersi olarak ilgili otoriteye yapılan basit bir bildirim mülkiyetin kazanılmasına yeterli olabilmektedir.Türkiye özellikle son yıllarda küreselleşmenin, küresel sermayeye gerek siyasi istikrarı yakalamış bir ülke olarak, gerekse mevzuat olarak uygun şartları sağlanması ile başta devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan kamu arazileri olmak üzere uygun özelleştirme ortamıyla hem yabancı sermayenin ve genel olarak hem de yabancı uyrukluların çekim merkezi haline gelmiştir. Ortadoğu coğrafyasında meydana gelen olumsuz gelişmelere rağmen Türkiye'ye giriş yapan turist sayısı da giderek artmaktadır. Uygun yatırım ortamının yanında Türkiye'nin ekonomik dinamizmi, ucuz işgücü, satışa konu varlıklarının ve toprağının ucuzluğu, genç nüfusu, yeraltı doğal kaynakların varlığı, enerji koridoru ve terminali haline gelen konumu, yükselen pazarlara olan yakınlığı, stratejik köprü ülke konumu ve ulaşılabilirliği, uygun iklim ile doğal ve tarihi zenginliğine dayalı üstün turizm potansiyeli ve petro-kimya, çimento gibi çevre kirletici yatırımlara dahi izin verilebilmesi gibi avantajları liberal ekonomi ile birleşince özellikle yabancı yatırımlar ve yabancı uyruklu ticari şirketler nezdinde Türkiye'ye yönelik çekim alanı oluşmaktadır. Bu özellikler ve yaşanan süreç Türkiye'de sadece yabancı yatırımların değil aynı şekilde yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz mülk edinimlerinin de giderek artmasına yol açmıştır. 2008 yılı başı itibariyle, halen Türkiye'de (Suriye Uyruklu gerçek kişiler hariç) toplam 76 ülke vatandaşının 19 616'sı arsa ve arazi, 39 813'ü ise bağımsız bölüm olmak üzere toplam 59 424 adet taşınmaz mülkü bulunmakta, 19 616 adet arsa ve arazinin toplam yüzölçümü 31 752 720 m²'ye ulaşırken, 39 813 adet bağımsız bölümüm toplam alanı ise 5 372 610 m² dir. Cumhuriyetin ilanından 13.01.2008 tarihine kadar olan dönemde (Suriye uyruklu gerçek kişiler hariç) Türkiye'de yabancı uyruklu gerçek kişiler tarafından edinilen taşınmaz mülk toplamı 37 125 330 m² dolayındadır. Bunun % 85,5'lik bölümünü arsa ve arazi, % 14,5'lik oranını da bağımsız bölümler oluşturmaktadır. Yine, bugün gelinen aşamada Türkiye'de yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz mülk satın alma taleplerinin yoğunlaştığı ilk 10 il; Antalya, Muğla, İstanbul, Aydın, Bursa, İzmir, Ankara, Mersin, Balıkesir ve Hatay illeridir. Bu 10 il'de edinilen toplam taşınmaz oranı tüm illerin % 86,3'ü düzeyindedir. Geriye kalan 71 il'de yabancıların edindiği mülkün oranı ise sadece % 13,6 dır. Bu oranda bize yabancıların mülk taleplerinin bu 10 il'de yoğunlaştığını göstermektedir. 13.01.2008 tarihi itibariyle Türkiye'de en fazla taşınmaz mülk edinilen il Antalya'dır. Yabancı uyrukluların edindikleri arsa, bağımsız bölüm dahil toplam taşınmaz mülklerinin % 30'i Antalya ilinde bulunmaktadır. Antalya'yı % 14,5 ile Muğla, % 13 ile İstanbul, % 8,7 ile Aydın illeri takip etmektedir. Ülkemizde tartışma konusu olan illerden olan Van'da 1, Adıyaman'da 2, Bingöl, Batman ve Artvin illerine 3, Kars'ta 4, Diyarbakır'da 81, Trabzon'da da 135 adet taşınmaz mülk edinilmesi, bunun dışında da Ağrı, Iğdır, Hakkari, Şırnak, Muş, Siirt, Ardahan, Erzincan Kilis ve Şanlıurfa gibi illerde ise hiç taşınmaz mülk edinilmemiş olması (Suriye uyruklu gerçek kişiler hariç) ülkenin en azından belli bir bölümüne yönelik tartışmaların, en azından taşınmaz mülk edinen gerçek kişiler bakımından somut bir dayanağının bulunmadığını göstermektedir. Türkiye'de Cumhuriyetin ilanından günümüze kadar olan dönemde gerçekte taşınmaz mülk edinen ülkelerin başında Suriye gelmektedir. Suriye uyruklular hariç tutulduğunda bugün gelinen noktada en fazla taşınmaz mülk edinen ülke 19 220 kişi ile İngiltere'dir. Türkiye'de mülk edinen İngiliz uyruklu gerçek kişilerin oranı % 27,32'dir. Alman uyruklular % 21,28 ile ikinci sırada, Yunanistan uyruklular ise % 15,76 ile üçüncü sırada yer almaktadırlar. Burada dikkat çekici olan husus, ilk 10 ülke vatandaşının Türkiye toplamının neredeyse % 85'ini teşkil etmesinin yanında Türkiye'de en fazla taşınmaz mülk edinen bu ilk 10 ülkenin tamamının da bugün AB üyesi ülkeler olmalarıdır. Öte yandan, esasen Suriye uyruklu gerçek kişilerin edindiği taşınmaz mülkler alan olarak en fazla yeri kaplamakta olmasına rağmen değerlendirmeler Suriye uyruklular hariç tutularak yapıldığından ülkemizde mülk edinen toplam 76 ülke arasında taşınmaz yüzölçümü bakımından en fazla mülke sahip ülke Almanya'dır. Ülkemizdeki Almanların edindikleri taşınmazların toplam yüzölçümü olan 37 125 330 m² lik alan içindeki payı % 45,26'dir. Bu oran da göstermektedir ki, ülkemizde taşınmaz mülk edinen toplam 76 ülkenin sahip olduğu taşınmaz alanını hemen hemen yarısına tek başına Almanlar sahiptir. Almanları % 13,11 ile İngilizler, % 9,44 ile Avusturyalılar ve % 7,84 ile Yunanlılar takip etmektedir. Burada en dikkat çekici husus, ülkemizde halen taşınmaz mülk sahibi durumunda ilk 4 sırada yer alan Almanya, İngiltere, Avusturya ve Yunanistan uyruklu gerçek kişilerin sahip oldukları toplam taşınmaz alanının Türkiye genelinde taşınmaz mülk edinen toplam 72 ülke uyruklusunun sahip olduğu taşınmaz alanının yaklaşık % 80'ine tekabül etmesidir.Halen yürürlükte bulunan 5444 Sayılı Tapu Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun amir hükümleri kapsamında yabancı gerçek kişiler her şeyden önce; karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak koşuluyla ve sadece iş yeri ve mesken olarak kullanmak üzere uygulama imar planı veya mevzi imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilmektedirler. Bugün ülkemizin başta turistik sahil kent ve beldeleri olmak üzere yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin edindikleri taşınmaz mülklerin yanında ?nufuz?ları da giderek artmaktadır. Öyle ki, yabancı uyruklular yerleştikleri bölgelerde bir yandan kamu hizmetlerini sunan kamu kurum ve kuruluşları ile yakın bir işbirliği içine girmekte bir yandan da birlikte yaşamaya başladıkları Türk toplumu ile çok yönlü sosyo-ekonomik ve sosyo-kültürel ilişkilerde bulunmakta, bütün bu ilişkilerin bir sonucu olarak da içinde yaşadıkları sosyal ve fiziki çevreyi bazen doğrudan, bazen de dolaylı olarak etkilemektedirler. Her ne kadar yurtdışında Türklere yönelik ırkçılığa varan kundaklama ve saldırılar ile hasmane tutumların yaşandığı, gerek ülke içersinde gerekse ülke dışında Türkiye'nin bölünmez bütünlüğünün önünde bir tehdit oluşturan bölücü terörle yoğun bir mücadelenin sürdürüldüğü bir süreçte yapılmasına rağmen günümüzde yabancı uyruklu gerçek kişilerin en yoğun yaşadıkları bölgelerden biri olan Alanya'da 1305 kişi arasında gerçekleştirilen anket uygulamasından çıkan sonuçlar da bu düşünceyi doğrulamaktadır. Her ne kadar katılan her 10 kişiden 8'i mülk satışına karşı ise de, anket sonuçları genel olarak birlikte yaşamanın şehirleşme kültüründen çevrenin korunup geliştirilmesine ve daha yaşanabilir bir çevre ve yaşam şartlarının oluşturulmasına varıncaya kadar olumlu yansımaları olabileceğini, yine bunun gibi yerleşik yaşama geçen yabancı uyruklu gerçek kişilerin başta daha yaşanabilir bir çevre oluşturma ve etkin bir çevre bilinci oluşturma idealine ulaşmada olumlu anlamda değerlendirilebileceklerini, yerleşik yaşama geçmeleriyle birlikte artık hızlı bir uyum süreci içinde bulunan ve her birinin gerektiğinde Türkiye'nin yılmaz birer savunucuları olabileceği ikinci diplomatik kanalın birer temsilcisi durumuna gelebilecekleri gerçeğini ortaya koymaktadır. Ancak bunun için her şeyden önce devletin ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının uzun dönenli strateji ve politikalarının bulunması ve ülkenin uzun dönenli stratejik çıkarları doğrultusunda bu politikaların güleryüzlü bir şekilde ısrarla uygulamaya konulması gereklidir. Amaç hiç şüphesiz büyük devletlerin yaptığı gibi birlikte yaşamaktan doğacak sinerjiden ülke olarak azami faydayı elde etmek, bu topraklarda yaşayan herkesi kederde ve kıvaçta ortak kılmaktır. Yeter ki, bu konuda kendimize inanalım ama bundan daha önemlisi bunu gerçekleştirmek üzere planlı programlı bir strateji geliştirelim. Şüphesiz yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz mülk edinmeleri uygulamasında toplumun büyük bir bölümünde var olan endişe ve kaygıları haklı çıkaracak olumsuz gelişmeler bulunmaktadır. Ancak bu çalışma; sınırsız bir şekilde yapılacak taşınmaz mülk satışlarının yol açacağı olumsuzlukların nedeninin yabancı uyruklular olmayıp bu uygulamada yetki ve sorumluluk üstlenenler olduğunu ortaya koymaktadır. Elbette Türkiye uygulamanın olumsuzluklarını bertaraf edici tedbirleri alacaktır. Ancak küresel bir dünyada Türkiye'nin kendini tüm dünyadan soyutlayarak içine kapanacağını da düşünmemek gerekir. Bir avantajlar dünyasının hep kapı eşiğinde olmak durumunda kalan ülkemizin kaderi, globalleşmenin boğucu atmosferinden kurtulup ona müessir olabilmesine bağlıdır. Zira günümüzün süperleri "global düşün, lokal hareket et" politikasından oldukça karlı çıkmaktadır. Öte yandan günümüzde devletlerin toprak mülkiyeti ile egemenlik haklarının bir birinin tamamlayıcısı olduğu hakkındaki klasik görüşten ülke çıkarlarının gerektirdiği nispette ve bununla sınırlı olarak uzaklaşmakta oldukları, yine yabancılar hukukunda karşılıklılık (mütekabiliyet) şartının vazgeçilmez bir ilke olduğu düşüncesinden de giderek uzaklaşılmakta olduğu, kaldı ki devletlerin çeşitli sözleşmelerle bu ilke kendi çıkarları doğrultusunda değiştirebildikleri ve günümüzde her devletin yabancıların taşınmaz mülk edinmeleri konusunda kendi ekonomik, sosyal ve özel durumlarını nazarı itibara alarak özel konumlarına göre değişik sistemler kabul ettikleri gerçeği göz ardı edilmemelidir. Türkiye, şahsi mülkiyet sahipliği ile vatan bütünlüğü arasındaki hassas dengeler arasında sıkışıp kalmamalı, çağın ve ulusal çıkarlarının gerektirdiği her türlü ilişkiyi kurmak ve sürdürmek zorunda olduğu unutulmamalıdır. Ancak bu süreçte ülke gerçeklerini de göz önüne alarak yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz mülk edinmelerini ulusal çıkarlarının olmazsa olmaz bir gereği olarak ciddi bir şekilde değerlendirmeli, bu bağlamda bir yandan mevcut hukuki yapısını gözden geçirirken, diğer yandan kamuoyunu sağlıklı bilgilendirme ve yönlendirmeli, ülkenin uzun vadeli ulusal ve uluslar arası çıkarlarını gerçekleştirecek istikrarlı bir politikayı da uygulamaya koymalıdır.

Abstract:
The world has scened vertiginous technological improvements for about the last half century. The speed of the technological improvement every minute passing by gives rise to the countries? clearance growing out of history as well as becoming close to each other from socio-cultural and political respects. The national intensity experienced thorough socio-economical and commercial relations urge the governments to make up a new law in the field of nationality law. The arrangement that leads to foreign national legal and national entities? owning a property is a result of these developments. In its own geographical state, the parliamentarian regime, Turkey has its own place in history for socio-economical and cultural values. However, the step taken for the arrangement and practice for the foreign nationals growing with global developments to acquire a property has been maintained with national liberation struggle from all aspects in the country. And still, for the sake of country?s unitary integrity, Turkey sends off mantries every day, like some of the EU member countries that were exposed to many invasions in the nearest past. And sometimes has lost its liberty and starting from their neighbours who are involved in some past animosities has scened many fierce arguments and led to the rise of anxiety and dismay. In that manner, that is in the focus of the arguments in another country owning real property is reminiscent of ?invasion? before all else and territory is seen as an indispensable part of the nation state and it shouldn?t be ignored that without territory the entity of the nation state cannot be mentioned.Here, the point to emphasized first is that today foreign nationals real and legal entities in the countries, the benefits and duties they provided in their own sovereignty are also the ones they confirmed on their own. Foreign nationals? real entities acquiring and using property in another country is the subject that has not been arranged with international law, and is abondened to countries? domestic law. Still, concerning the subject, multilateral global negotiations do not exist. For this reason, the reflection of the historical period and strategical locations today possessing real property in some countries is nearly impossible and in some of them, however, notice made by the concerned authority is enough to gain a property. Turkey, especially in the last few years, foreign capital and also in general foreign national?s attraction centre for its being appropriate for a privatization climate firstly the public land, in treasury? s judgements and savings. In the middle east geography, in spite of the negative growths that occurred in the middle east, the number of tourists coming to Turkey is increasing very rapidly. In an appropriate investment environment, Turkey?s economical dimanism, cheap labour force, subject entities and the cheap territory, youth potency, the existence of natural underground resources, becoming a position for the energy gate and terminal, its closeness to the rising market areas, depending on the strategic gate of the countries? position and its accessibility with the appropriate climate, natural and historical riches depending on tourism potential, allowing investments polluting the environment such as petro-chemical, cements, in combination with liberal economy leading to Turkey?s being an attraction centre from the view of foreign investments and foreign nationals? commercial enterprises. These properties and the period experienced not only led to the increase of the foreign nationals? owning a property but also to the rise of foreign investments. From the beginning of 2008, still in Turkey {except for Syrian real entities) 76 national citizens 19 619 of them are land and territory, 39 813 of them are independent part, totally the area riches to 31 752 720 m², 39 813 items? independent part total area is 5 372 610 m². After the proclamation of the republic, in the period lasting to 13.01.2008 ( except for Syrian real entities), the total of the real property possessed by foreign nation real entities reached approximately to 37 125 330 m². % 85, 43 of it is land and territory, % 14,57 of it is made up of independent sections. Also, at this stage the concentration of the demands of buying real properties are concentrated in these 10 provinces. From the date of 13. 01. 2008, the amount of the real properties maintained are highest in Antalya province. The land owned by the foreign nationals involving the independent section % 30 of all real entities exist in Antalya province. With % 14, 5 Mugla, with % 13 Istanbul With % 8,7 Aydin provinces follow Antalya province. An argumentative province in our country Van, there is 2, in Adiyaman 2, in Bingol, Batman and Artvin provinces 3, in Kars 4, in Diyarbakir 8 and in Trabzon 135 real entities ownership and provinces such as Agri, Igdir, Hakkari, Sirnak, Mus, Siirt, Ardahan, Erzincan , Kilis and Sanliurfa the fact that the real persons owning real entities depend in the arguments. In Turkey, from the proclamation of the republic till now the country leading the possession of the real entities is Syria. Except for the Syrian citizens, at this stage possessing the country the most real entities is England. The point to emphasize at this stage is about % 85 total of the first 10 country citizens that constitute Turkey?s population. Besides, all of the first 10 countries possessing real entities are members of the EU community. However, though Syrian real entities possessing real entities take the most important role, the evaluations are made without Syrian citizens. For this reason, from all the 76 countries possessing real entities, the country with the most properties is Germany with respect to the area. In Turkey, the portion of the entities possessed by German in total of 37 125 330 m² area is % 46,26. This ratio indicates that, German leads on its own almost half of the real entities that total 76 countries possess in our country. With % 13,11 English, % 9,44 Australian and % 7,84 Greece follow Germans. The point to emphasize at this stage is that in our country the real entity possessors in the first four lines are Germany, England, Austria, and Greek national entities possessing real entities in overall Turkey correspond to about % 80 percentage of the real property field that total 72 country citizens possess.To make changes in the 5444 numbered title law still being in execution, in the scope of the chief?s judgements, foreign national entities, above all, mutually and provided that they obey the lawful restrictions and as practical or an abode in roads and utilities plans or in regional roads and utilities plans, they can leave for these aims and maintain the registered entities. Today in our country, firstly the touristic coastal cities besides foreign national entities and legal entities, their potency is also rising rapidly. Precisely, in the regions where the foreign nationals settle in close cooperation with Turkish society they are living with the public foundations and enterprises that present public services, meanwhile they have multi-lateral socio-economical and socio-cultural relationships, and as a result of these relations they have in the social and physical environment they live, they sometimes affect their environment directly or indirectly. Although abroad fire raising and attacks towards Turks like racism and unfriendly acts are experienced , not only within the realm but also out of the country, against the separatist terror that threatens Turkey?s unitary integrity, a struggle is continued to be given in today one of the regions that foreign national real entities live densely. In Alanya, the results of the survey made between 1305 to the people confirm this belief. Although 8 of the 10 people that take part opposing the sale of the possessions, in general survey were results, living together has many to positive reflections .The properties possessed by Germans in our country has the most place in possessing real entities, because evaluations made like urbanization to protection and development of the environment and maintaining a viable environment and living conditions. And likewise, together with transferring to the resident life in rapid adaptation period, it reveals the fact that every module where necessary can be a defender of Turkey and can be a representative of a second diplomatical channel. However, for this reason before anything else the conventions and enterprises concerning the government has long-term strategies and politics and according to the strategic interests, these politics have to be earnestly put into practice. However, without shadow of doubt, as the major nations do, because of the synergy as that came out of living together, the country will get most out of it and all people living in this country will share the despair and pleasure. Just so, in this subject, we should believe ourselves but more important than this, we should improve a planned-programmed strategy to make it out. Without any doubt, foreign national real and legal entities possessing property practice, there are negative growths that justify the anxiety and dismay that exist in most of the society. However, the fact that foreign nationals are not the cause, but the ones who has the responsibility and duty during the practice to claim. Of course, Turkey will have precautions to avoid the negativities of the practice. However, in the global world, it shouldn?t be thought that Turkey will not retire into itself considering itself abstractly from the global world. In the threshold of a world full of advantages, our countries? destiny will get out of the globalization?s suffocating atmosphere and will be impressive on the globalization period. Because today?s super powers quite benefit from the strategy ` think globally, move locally?. On the other hand, today, the governments back out of the classical view of that land property and sovereignty rights are complementary according to the needs of the country?s interests. Also, according to the foreigner?s law, they back out the view that reciprocity principle is an indispensable element. Moreover, governments with variety of negotiations can change this principle according to the interests and it shouldn?t be ignored that every economy accepts variety of systems taking their own economical , social and private situations into consideration.Turkey shouldn?t stay in between the delicate balances of personal property ownership and integrity of the homeland and should remember that it should establish and carry on relations according to the nation?s interests. However, during this period, taking the nation?s facts into considerations, foreign national? real and legal entities? owning a property should be evaluated seriously as an indispensable part of the national interests. In this context, while examining the present juridicial system, they should make healthy acknowledgements and guidance to the public and should put into practice a consistent strategy that will implement the long-term national and international goals of the country.