Kira sözleşmesinin önemli sebeple feshi
Termination of a lease contract with good reason
Yazar: HALİL İBRAHİM ŞAHİN
Danışman: YRD. DOÇ. DR. ÖZ SEÇER
Bahçeşehir Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2016
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Borçlar hukuku = Law of obligations ; Fesih = Cancellation ; Fesih hakkı = Cancellation right ; Kira sözleşmesi = Lease agrement ; Sözleşmeyi sona erdirme hakkı = Contract termination rights ; Türk borçlar hukuku = Turkish law of obligations

Özet:
Kira sözleşmesinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmenin taraflarından her biri, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Yukarıdaki ifadeden de açıkça anlaşılabileceği üzere önemli sebeple fesih hakkını kullanabilmenin koşulu sözleşmeyi çekilmez hale getiren bir sebebin var olması ve bu sebebin de "önemli olma" niteliğine haiz bulunmasıdır. Bu sebep, sözleşmeye taraf olanların birinden kaynaklanabileceği gibi sözleşme taraflarından bağımsız olarak meydana gelen bir durumdan da kaynaklanıyor olabilir. Her iki durumda da dikkate alınması gereken husus var olan sebebin sözleşmeye devamı çekilmez kılma ve objektif manada önemlilik kriterini karşılama niteliğine haiz bulunmasıdır. İşbu durumun varlığı halinde kira sözleşmesi TBK m.331 uyarınca, taşınmaz ve taşınır yapılar bakımından TBK m.329'da, taşınırlar bakımından ise TBK m.330'da öngörülen yasal fesih bildirim süreleri dikkate suretiyle önemli sebeple feshedilebilir.
Kira sözleşmesinin önemli sebeple feshi durumunda TBK m.331/2 uyarınca önemli sebeple fesihten dolayı zarara uğrayan sözleşme tarafı lehine, somut olayın özellikleri de göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir tazminata hükmedilebilecektir. Ancak Kanun hükmünün açık ifadesinden de anlaşılacağı üzere tazminata ilişkin husus hakimin takdirine bırakılmış olup durum ve koşullar gözetilmek suretiyle tazminata hükmetmek söz konusu olacağından, her somut olayda mutlak manada sözleşme taraflarından biri lehine tazminata hükmedileceği gibi kesin bir yargıya varmak da doğru değildir. 

TBK= Türk Borçlar Kanunu

Abstract:
Termination of a contract with good reason where the party cannot be presumed to perform the contract taking into account all the circumstances and considering his own interests is permissible so long as the termination notice period is adhered to. 
As can be inferred from the passage above, the prerequisite to exploiting the right of rental contract termination with good reason is the existence of "legally noteworthy" reasons which make the contract unbearable. While the inconvenience in question making the contract unbearable may emanate from either of the parties, it may also emanate from circumstances outside the control of contracting parties. What must be taken into account in both cases is the fact that the reason in question making either party want to terminate the contract must make the contract unbearable and objectively fulfill the criteria of legal relevance. Where these criteria are fulfilled, the rental contract may be terminated as per Article 331 of the Turkish Code of Obligations so long as the termination notice period stipulated in Article 329 of the TCO (with reference to immovable and movable structures) and Article 330 of the TCO (with reference to movables) is adhered to. 

In case of the termination of the rental contract with "good reason", a fair amount of compensation may be awarded by the court to the contracting party which has incurred a loss due to the termination of the contract, as stipulated in Article 331/2 of the TCO. However, as the law clearly states, the issue of compensation is totally at the discretion of the judge and since compensation ruling shall be made taking into account the circumstances, it would not be accurate to assume that the court will necessarily award either of the parties with compensation payment in all cases of contract termination. 


TCO= Turkish Code of Obligations