Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi (TBK M. 325)
Return of the leased property before expiry of the agreement (TBK M. 325)
Yazar: BAŞAK KOÇAL
Danışman: DOÇ. DR. SEZER ÇABRİ
Bahçeşehir Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Özel Hukuk Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Hukuk = Law
Dizin: Erken tahliye = Early release ; Kira sözleşmesi = Lease agrement ; Kiracı = Tenant ; Kiralık konut = Rental housing ; Tazminat = Compensation ; Türk Borçlar Kanunu = Turkish Code of Obligations ; Türk borçlar hukuku = Turkish law of obligations

Özet:
Günümüzde hızla artan kentleşme ve kentleşmeye bağlı olarak ortaya çıkan barınma ihtiyacı, kişilerin mülk edinme taleplerini arttırdığı gibi, alternatif bir model olan kiralama yöntemlerinin gelişmesine de imkân tanımıştır. Özellikle büyük şehirlerde artan barınma ihtiyacı, inşaat sektöründeki aşağı yönlü ivmelenme sebebiyle, satın alma yerine kira sözleşmeleri eliyle giderilmeye çalışılmaktadır. Ortaya çıkan bu yeni durum karşısında, kiracı-kiraya veren arasındaki ilişkiler de etkilenmiş, kira sözleşmesi taraflarının, sözleşme kurulma anında vermiş oldukları sözlere yeterince riayet edememeleri sonucunu meydana getirmiştir. 
Son yıllarda üst üste gelen ekonomik krizlerle, dövizin Türk Lirası karşısında hızlı yükselişi, özellikle iş yeri kira sözleşmelerinde ticari teamüller gereği kira bedellerinin döviz cinsinden belirlenmiş olması,   bir sektörün bir anda popüler hale gelmesi ancak kısa süre sonra hızla o alana olan ilginin azalması, yıllık veya dönemlik kira artış oranlarının olağanüstü yüzdelere ulaşması gibi gerekçelerle özellikle iş yeri, taşınır ve uzun süreli ürün kiralarında kiracı istediği kâr oranlarını yakalayamadığı, hatta kimi zaman kira bedellerini ödemekte dahi temerrüde düşmesi nedeniyle; kiracı, kira sözleşmesini herhangi bir haklı gerekçe göstermeden feshetmek istemektedir. 
Kiracı kiraya veren arasındaki sorunlar günlük hayatta çok sık karşımıza çıkan konulardan biridir. Son zamanlarda kiracı-kiraya veren ve "kiralananın erken iadesi" sorununun artması, sıklıkla kira ilişkilerinin erken sonlanması, kiraya verenlerin iş yerlerinin, konutlarının aylarca boş kalması nedeniyle bu konu detaylıca araştırılması gereken bir konudur.
Çalışmamızın içeriği Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerin içerisinde "kiralananın kullanılmaması" başlığı altında yer alan "kiralananın erken iadesi" durumudur. Bu kapsamda olağan ve olağanüstü şekilde olmak üzere kira sözleşmesinin sona erme sebepleri birinci bölümde, kiralananın erken iadesi, hukuki niteliği, uygulama alanı ve şartları ikinci bölümde ve kiralananın erken iadesinin sonuçları, şartları, tazminat hususu ve hükmün uygulanmasını erteleme karşısında maddenin yürürlüğü üçüncü bölümde incelenecektir.

Anahtar Kelimeler: Kiracı, kiraya veren, kiralanan, erken iade, tazminat, kira bedeli

Abstract:
The rapidly increasing urbanization and the need for shelter due to urbanization have increased the demand of people to acquire property and has also enabled the development of an alternative model of rental methods. Due to the downward acceleration in the construction sector, increasing housing needs, particularly in big cities, are being met by lease agreements instead of purchasing. In the face of this new situation, the relations between the lessee and the lessor have also been affected and the resulted in the inability of the parties to the lease agreement to fulfill their promises given at the time of the establishment of the agreement. 
In recent years, with the overlapping economic crises, the lessee desires to terminate the lease agreement without showing a fair justification on the grounds of rapid rise in foreign currency against the Turkish Lira, especially in the commercial lease agreements in accordance with commercial practices, the rents determined in foreign currency, a sector being popular sector in a moment, but quick interest in that field after a short period, annual or quarterly increase in rental rates to reach extraordinary percentages, especially in the workplace, movable and long-term product leases, the lessee's inability to catch the desired profit rates, sometimes even his default to pay the rents.
The problems between the lessee and the lessor are one of the most frequently encountered issues in daily life. This is an issue that needs to be investigated in detail because of the increase in the issue of lessee-lessor and "early return of the leased property", the frequent termination of the lease relations, the vacancy of offices and houses of lessors for months.
The content of our study is the situation of "early return of the leased property" under the title of "non-use of the leased property" in the general provisions of the Turkish Code of Obligations regarding the lease agreement. In this context, the reasons for the termination of the lease agreement, in an ordinary and extraordinary manner, shall be examined in the first section, the early return of the leased property, the legal nature, the application area and conditions shall be examined in the second section and the results and conditions of the early return of the leased property, compensation issue and effect of the article against postponement of the application of the provision shall be examined in the third section.

Keywords: Lessee, lessor, leased property, early return, compensation, rent.