Bütünleşik afet yönetimi gelişim sürecinde Türkiye'de güvenli konut
Secure housing in Turkey in the course of development of integrated disaster management
Yazar: GALİP AKDAŞ
Danışman: DOÇ. DR. GÖKHAN TENİKLER
Dokuz Eylül Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Afet Yönetimi Ana Bilim Dalı / Afet Yönetimi Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2021
Konu: Deprem Mühendisliği = Earthquake Engineering ; Ekonomi = Economics ; Kamu Yönetimi = Public Administration
Dizin: Afet bilinci = Disaster awareness ; Afet yönetimi = Disaster management ; Afetler = Disasters ; Bina güvenliği = Building security ; Deprem = Earthquake ; Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation ; Konut = Dwelling house ; Sosyal konut politikası = Public housing policy

Özet:
Afet riski Türkiye'de yaşayan insanlar için bilinen çok önemli bir gerçektir. Kamu otoriteleri, can güvenliği açısından ve ekonomik krizlere karşı riski azaltmak için kamu otoriteleri bina inşaatı ve kentsel dönüşüm projeleri için imar, yapı denetim gibi hususlarda hazırlanan kanun ve yönetmelikler uygulamaktadır. Türkiye'de yapı yönetmelikleri ile inşaat sektörünün ürettiği konutlarla hanelere güvenli yaşam alanları sağlamasını amaçlamaktadır. Potansiyel alıcıların bir mülkün direnç özelliklerine ilişkin tüm bilgilere sahip olduğu ve gelecekteki beklenen maliyetleri hesaba kattığı durumlarda, faydayı en üst düzeye çıkarırken bu kısıtlamaları tercihlerine yansıtırlar. Satıcılar, mukavemetli meskenlerin inşası ile kârlarını maksimize edecekler ve satış işlemi, kabul etme istekliliğinin ödeme istekliliğine eşit olduğu bir fiyattan gerçekleşecektir. Deprem riski yüksek bölgelerde, deprem yönetmeliği öncesi ve sonrası yapılan binalar arasındaki fiyat farkının daha yüksek olması durumu kişilerin deprem güvenliğine yönelik yatırımlara ödeme yapmaya istekli olduğunu gösterecektir. Bu bilgi ve rasyonel karar alma varsayımları altında, hükümet müdahalesine gerek kalmayacaktır. Depreme dayanıklılık ile ilgili bilgiler piyasadaki fiyatlar üzerinden aktarılacaktır. Deprem oluşumu, konut piyasasında alıcılara bilinmeyen ölçüde zarar verme ihtimalini beraberinde getirmektedir ve konutun depreme karşı direnci ve kalitesi doğrudan gözlemlenemeyebilir. Bu çalışma, bina kalite belirsizliğini azaltmadaki etkisini, yani fiyatların konut direncine ilişkin bilgileri aktarıp aktaramayacağını araştırmaktadır. Neo-klasik ekonomi modeline göre piyasada bilgi asimetrisinin olmadığı ve piyasa aktörlerinin rasyonel hareket ettiği durumda depreme dayanıklı konut üretimi konusunda devlet düzenlemelerine ihtiyaç kalmayacaktır. Çalışmada amaçlanan neo-klasik iktisat modelin varsaydığı şekilde konut piyasasındaki satın alan veya kiralayan bireylerin konutların depreme dayanıklılığına dair göstergeleri fiyatlama kararlarına dahil edip etmediklerini test etmektir. Bu amaçla 2010 ve 2011 TÜİK Hane Halkı Bütçe Anketi verileri kullanılarak deprem güvenliğinin konut piyasasında fiyatlandığı durumda, deprem yönetmelikleri sonrası yapılan binaların daha önce yapılan binalara kıyasla fiyatlanması araştırılmıştır ve "Depreme dayanıklı olma potansiyeline sahip konutlar için bireyler prim ödemeye istekli mi?" sorusuna cevap aranmıştır.

Abstract:
Risk of disaster is a well-known fact and a reality for people in Turkey. In order to reduce the risk against the life safety and the economy, public authorities have been implementing specifications for building construction and urban transformation projects for the existing buildings and for new ones. The objective is to ensure safe living homes for families by the Turkish construction industry.  In the case where potential buyers have all the information regarding the durability of a property and expected costs regarding property maintenance, they would reflect these constraints in their preferences while maximizing utility. Sellers would maximize their profit by constructing resistant dwellings and the transaction would take place at a price where Willingness-to-Accept is equal to Willingness-to-Pay. In areas with higher frequencies of earthquakes, the differences in prices between homes built before these specifications and after them will show the demand by the people to invest in safer building projects. Under these assumptions of information and rational decision making, there would be no need for government intervention. Information regarding the earthquake resistance would be conveyed through prices in the market. Earthquake occurrence itself brings a possibility of damage to an unknown extent to buyers in the housing market and resistance quality of the dwelling might not be directly observable. This study investigates whether prices are able to convey the information on the resistance of dwelling and its impact on reducing the uncertainty in quality of such buildings. According to the neo-classical economic model, in the absence of information asymmetry in the market and when the market actors act rationally, state regulations on earthquake resistant housing production will not be needed. The aim of this study is to test whether the buyers or renters in the housing market include the indicators of earthquake resistance in their pricing decisions, as the neo-classical economics model assumes. For this purpose, by using the data from 2010 and 2011 TÜİK Household Budget Survey, the answer to the question: "are individuals willing to pay a premium for potentially earthquake resistant dwellings?" and the pricing of the buildings constructed after the earthquake regulations compared to the buildings constructed before, were investigated.