Ofis bölgelerinin gelişimini etkileyen etkenler Tepeüstü örneği
Factors that affect development of office regions Tepeustu region
Yazar: EVREN DÖNMEZ
Danışman: DOÇ. DR. ÖZHAN ERTEKİN
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2016
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
A sınıfı ofis yatırımları kendine has özellikleri sebebiyle başarıya ulaşması en zor gayrimenkul yatırım sınıflarından biri olarak kabul edilir. Bu sınıf yatırımların son kullanıcısı ve aynı zamanda gelir kaynağı olan şirketler, kurumsal yapıya ve detaylı karar alma mekanizmalarına sahiptirler. Ayrıca faaliyet gösterdikleri ofislerden uluslararası standartlarda belirlenmiş özellikler talep ederek ofis ortamının verimliliklerine azami oranda katkı göstermesini beklemektedirler. 
A sınıfı ofis yatırımlarında, kullanıcının talep ettiği standartlar dışında bazı finansal zorluklar da mevcuttur. Bu tip yatırımların son kullanıcısı olan şirketler yüksek değerlere sahip olan bu varlıklara sahip olmaktansa uzun süreli kiralamayı tercih etmektedirler.
Yatırımcı açısından bu durum, yap-sat konut gibi kısa vadede kâr getirecek  stratejiler yerine uzun vadeli kiralama gibi daha zor bir finans modeli seçmek durumunda olmaları anlamına gelmektedir. 
İstanbul genelinde bu durum gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren aktörlerin ve özellikle arsa sahiplerinin konut yatırımlarına yönelmesine sebep olmaktadır.
A sınıfı ofis yatırımı gerçekleştirmesi bu kadar zor bir alan iken, bir bölgenin A sınıfı ofis bölgesi olarak gelişmesi için ise en azından imar planlama çalışmalarından itibaren stratejik bakış açısıyla yönlendirilmesi gerekmektedir.
Ümraniye ilçesi Tepeüstü Bölgesi, son on beş yılda gösterdiği gelişim ile İstanbul'un önemli ofis bölgelerinden biri haline gelmiştir. Diğer yatırım sınıfları olan perakende ve konutta da gelişim göstermesine rağmen asıl başarıyı A sınıfı ofisle yakalamıştır. Özellikle arsa sahibi konumunda olan yatırımcılar A sınıfı ofis geliştirme yatırımlarına yönelmişlerdir. 
Bu tez çalışmasında, Tepeüstü Bölgesinin göstermiş olduğu gelişme incelenerek, bu gelişimi etkileyen etkenler tespit edilmiştir.
Tez çalışması sonucunda, bir bölgenin A sınıfı ofis bölgesi olarak gelişimi için ana ulaşım arterlerine erişim, ofis geliştirmeye uygun büyüklükte arsa ve yakın çevrede sosyal ortam gibi özelliklerin bulunmasının şart olduğu anlaşılmıştır. 
Ancak ekonomik gelişimin Tepeüstü Bölgesinde yaşanan kadar hızlı ve büyük olması için kurumsal yapıya ve karar alma mekanizmasına sahip son kullanıcıların belirli bir talep göstermesi ve işbirliklerine açık olması gerektiği anlaşılmıştır. Buna karşılık başta arsa sahipleri olmak üzere yatırımcıların, uzun vadeye yayılan ancak daha karlı olan uygun stratejileri oluşturmaları ve uygulamaları gerektiği belirlenmiştir.

Abstract:
Due to the its unique features Grade A office investment is accepted as one of the most difficult real estate investment types. The source of income in Grade A office projects, corporates, operating as tenant or end user are known with detailed decision making process' which occur a very competitive market for real estate developers. In addition, these type of end-users are expecting international standards to improve the efficiency of its operations.
Grade A office investments include some financial obstacles because of preferrence of corporates to operate in offices as tenant rather than being owner, which occur the need of long-term funds for real estate development sectors.   
Today, Tepeüstü region is the fast growing part of İstanbul according to retail, residential and  especially office developments. In a very short period, Tepeüstü region has become an important office market.
In this study, the grade A office concept and definiton, historical development of office buildings and general features of Grade A office building have been discussed. Also, the Tepeüstü region is established generally by giving information about its history, demography and present situation.
Moreover, current office stock have been sorted out and Tepeüstü's potential and improvement opportunities have been mentioned in this study. The regional  development of Tepeüstü is shown by the help of maps and photos addition to the facts which are effective for the formation of office and other buildings are explained.
On the other hand, it is been studied to mention the impacts of strategic decision making process of developers and end-users. This academic thesis aims to analyse the development of Tepeüstü as Grade A office region with  factors affecting.
As conclusion, it is aimed to present beneficial recommendations to real estate developers and investors that will invest in office type real estate investments.