Kamu yatırım maliyetlerinin kısmi geri kazanımı için değer esaslı alternatif bir model önerisi
A value-based alternative model proposal for partial recovery of public investment costs
Yazar: HÜLYA YILMAZ
Danışman: PROF. DR. BAYRAM UZUN
Karadeniz Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Harita Mühendisliği Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2023
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry

Özet:
Bu çalışmada kamu yatırımlarından kaynaklı taşınmazlarda meydana gelen değer artışlarının tespit edilerek bu değer artışlarının şerefiye vergisi (değerlenme resmi) ile kısmi olarak kamuya kazandırılması amaçlanmıştır. Bu amaçla taşınmazlarda oluşan değer artışlarını belirlemek için CBS yazılımı kullanılarak nominal değerleme yöntemiyle çalışma alanlarının kamu yatırımı öncesi (Model 1) ve sonrası (Model 2) 1 m çözünürlüklü piksel tabanlı nominal değer haritaları üretilmiştir. Değer haritalarının üretilmesinde değere etki eden değişkenlerin belirlenmesinde faktör analizi kullanılmıştır. İlk olarak her iki modelde değere etki eden değişkenlerin hangi boyutlarda yer aldığını saptamada "Açımlayıcı Faktör Analizi" kullanılmıştır. Ortaya konulan yapının doğruluğunu sınamak için "Doğrulayıcı Faktör Analizi" yapılmıştır. Daha sonra piksel tabanlı nominal değerler parsel verisiyle çakıştırılarak, parsel tabanlı nominal değer haritaları üretilmiştir. Çalışma alanlarının hesaplanan ortalama nominal katsayısı ile taşınmazların model fiyatları belirlenmiştir. Kamu yatırımlarının etki alanlarında kalan taşınmaz sahiplerinin şerefiye vergisine yönelik tutum ve görüşlerini belirlemede ise karma araştırma yaklaşımı kullanılmıştır. Elde edilen bulgulara göre; Model 2'de Model 1'den farklı olarak "yakınlık-erişilebilirlik", "ulaşım aksı-konum", "kamu yatırım projesinin özellikleri" ve "manzara" değişkenleri taşınmaz değerine etki ettiği belirlenmiştir. Çalışma özelinde yaklaşık olarak %10 vergi alınması durumunda her iki kamu yatırım maliyetinin tamamının karşılanabildiği tespit edilmiştir. Çalışma alanındaki taşınmaz sahiplerinin vergiye yönelik tutum ve görüşlerinde ise, eğitim seviyesinin belirleyici olduğu ve kamu yatırımı projesinin hangi özellikleri içermesi konusunda görüşlerinin alınmasının vurgulandığı sonucuna varılmıştır. Kamu yatırım projelerinde bireylerin de görüşlerinin dikkate alınması projelerin sürdürülebilirliği, etkin bir şekilde yönetilmesi ve yaşanabilecek sorunların en aza indirilmesinde önemli bir adım olabileceği düşünülmektedir.

Abstract:
In this study, it is aimed to determine the value increases in real estate resulting from public investments and to partially recover these value increases to the public through betterment tax. For this purpose, 1 m resolution pixel-based nominal value maps of the study areas before (Model 1) and after public investment (Model 2) were produced using the nominal valuation method using GIS software to determine the value increases in real estate. In the production of value maps, factor analysis was used to determine the variables affecting the value. Firstly, "Exploratory Factor Analysis" was used to determine the dimensions of the variables affecting the value in both models. "Confirmatory Factor Analysis" was conducted to test the accuracy of the revealed structure. Then, pixel-based nominal values were overlaid with parcel data and parcel-based nominal value maps were produced. The model prices of the immovables were determined with the calculated average nominal coefficient of the study areas. A mixed research approach was used to determine the attitudes and opinions of real estate owners in the impact areas of public investments towards betterment tax. According to the findings; in Model 2, unlike Model 1, it was determined that the variables "proximity-accessibility", "transportation axis-location", "features of the public investment project" and "landscape" affected the real estate value. In the study, it has been determined that if a tax of approximately 10% is levied, both public investment costs can be fully covered. In the attitudes and opinions of the property owners in the study area towards taxation, it is concluded that the level of education is determinative and it is emphasised that their opinions should be taken on which features the public investment project should include. It is thought that taking into account the opinions of individuals in public investment projects can be an important step in the sustainability of the projects, effective management and minimising the problems that may be experienced.