Doğa koruma alanlarında imar hakkı aktarımı ve Gölbaşı Özel Çevre Koruma Bölgesi üzerine bir inceleme
Transfer of development rights in nature conservation areas and a survey on Gölbaşı Specially Protected Area
Yazar: AYŞE FİLİZ ZORLU KAMAN
Danışman: YRD. DOÇ. DR. YEŞİM ALİEFENDİOĞLU
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2016
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Doğa koruma alanları = Nature conservation areas ; Mülkiyet hakkı = Property right ; Sürdürülebilirlik = Sustainability

Özet:
Doğal değerlerin korunması amacıyla özel mülkiyetten kaynaklanan haklar, Türkiye de dahil birçok ülkede kanunlarla kısıtlanmaktadır. Bu kapsamda, yapılaşmanın tamamen yasaklandığı ya da sınırlandırıldığı alanlarda mülkiyet sahibinin mağduriyetini telafi etmek ve imar haklarının satışından elde edilen gelirle doğal alanların korunmasını sağlamak üzere dünyada "imar hakkı aktarımı" (İHA) aracının sıklıkla kullanıldığı görülmektedir. Bu çalışma ile İHA yönteminin uygulandığı yurtdışı örneklerin sonuçlarının koruma, planlama, ekonomi ve yönetim faktörleri açısından Gölbaşı Özel Çevre Koruma Bölgesi (ÖÇKB) örneğinde test edilmesi hedeflenmiştir. 

Öncelikle "doğa koruma alanı" kavramının gelişimi, önemi ve uygulamalarına dair saptamalarda bulunulmuştur. İlave olarak mülkiyet hakkı bağlamında koruma politikaları, İHA yönteminin, tanımlanması, işleyişi ve uygulanışı, Türkiye mevzuatı ve yurtdışı uygulama örnekleri ile birlikte incelenmiştir. Alan çalışması kapsamında ise doğa koruma kararlarının mülk sahiplerine ve kullanıcılara etkileri, bu kararların neden olduğu mülkiyet sorunları ve çözüm önerilerinin incelenmesine yönelik anket çalışması yapılmıştır. Anket sonuçları üç görüş ortaya koymuştur. Birinci görüş, bölgede koruma etiğinin halen oluşturulamadığı, ikincisi, bölge halkının komşu gelişmelerden etkilendiği ve imar faaliyetleri ile ilgili kısıtlamaların kaldırılması beklentisinde olduğu ve üçüncü olarak İHA yönteminin bilinirlik düzeyinin düşük olduğu şeklindedir. Diğer yandan, adil bir yaklaşımla halkın güveni kazanılarak İHA yönteminin uygulanabileceği yönünde de geri bildirim alınmıştır.

Gölbaşı ÖÇKB'ye ilişkin tüm bilimsel çalışmalar, çevre düzeni planı kararları, diğer koruma statüleri ile anket çalışması sonuçları birlikte dikkate alınarak İHA yönteminin uygulanabileceği pilot proje alanı olarak Karaoğlan Mahallesi belirlenmiştir. Mahalle sınırları içinde yapılan İHA uygulanabilirlik etüdü ile 12,15 hektarlık bir "alan bölge" sayesinde 177,40 hektarlık "gönderen bölge"nin kamu eline geçirilmesi ile tam koruma hedefinin başarılmasının mümkün olabileceği görülmüştür. 

Sonuç olarak İHA yöntemine ilişkin tüm değerlendirmeler doğrultusunda; Türkiye'nin mevcut yasal ve sosyo-ekonomik koşullarında yöntemin uygulanmasının, ancak uzun vadede gerçekleşebileceği sonucuna ulaşılmış ve süreci hızlandırabilecek önerilerde bulunulmuştur.

Abstract:
With the purpose of protecting conservation areas, development rights derived from private properties have been restricted by law in many countries including Turkey. In this context, "transfer of development rights" tool is frequently used in the world to compensate property owners for their loss of property and to protect the nature conservation areas using the proceeds from the sale of development rights in such areas where development is completely prohibited or restricted. In this study, the results of overseas projects where transfer of development rights methods were exercised have been targeted for testing in the example of Gölbaşı Specially Protected Area (ÖÇKB), while keeping factors of conservation, planning, economy, and governance in mind.

First, determinations were made about the development of nature conservation area concepts, their significance, and their implementations. In addition, conservation areas' policies in relation to private property rights were examined. In the next sections of the study, the TDR methods are defined and detailed with regard to their operation and implementation in relation to Turkish legislation and sample project implementations in other countries.  In the context of the field research, a survey on the effects of conservation rules on property owners and occupants and property issues caused by conservation rules was conducted in order to investigate potential solutions. The survey results revealed three sentiments. First, that conservation ethics have not yet been established in the area in question; second, that being negatively influenced by neighbouring development projects, the community has an expectation that restrictions on development activities should be removed; and third, that the community has a low level of awareness with regard to TDR implementation. On the other hand, feedback collected indicated a viable implementation of TDR method, provided that public trust is gained with an equitable approach.

Based on all the scientific studies, territorial plan's decisions, other conservation statuses collected by the Gölbaşı ÖÇKB, and along with the survey results considered, Karaoğlan Mahallesi was determined to be a suitable pilot project zone where the TDR method can be applied. It was determined that securing 170.40 hectares of "sending area" of public lands and achieving full conservation goals are both possible and probable by implementing the TDR feasibility study done for Karaoğlan Mahallesi along with its 12.15 hectares of "receiving area".

In line with all the reviews regarding the TDR method, it was concluded that implementation of the TDR method under Turkey's current legislative and socio-economic conditions is only possible in the long term, and suggestions were made to accelerate this schedule.