Türkiye için bir taşınmaz değerleme sistemi yaklaşımı
An approach for Turkish real estate valuation system
Yazar: NURİ ERDEM
Danışman: DOÇ. DR. MEHMET ÇETE
Erciyes Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Harita Mühendisliği Ana Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2016
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry

Özet:
İyi işleyen bir taşınmaz değerleme sisteminin tesis edilmesi ve sürdürülmesi, ülke yönetimlerinin en önemli görevlerinden biridir. Bu, gerek adaletli vergilendirmenin sağlanması gerekse farklı uygulamalarda ihtiyaç duyulan değerlerin sağlıklı bir şekilde oluşturulabilmesi açısından önem taşımaktadır. Bu bağlamda, bu tez çalışmasında, ülkemizdeki taşınmaz değerleme sisteminin mevcut durumu araştırılmış ve sistemin sağlıklı işleyen bir yapıya kavuşturulabilmesi için bir yaklaşım ortaya koyulmuştur. Çalışmaya ilk olarak ülkemizin taşınmaz değerleme sisteminin mevzuat, kurumsal ve teknik yapısının incelenmesiyle başlanmış ve her üç yapıda da sorunların bulunduğu görülmüştür. Taşınmaz değerleme sistemimizin mevcut durumunu ortaya koymak amacıyla, başta ülkemizde değerlemeyle ilgili faaliyet yürüten kurumların il, bölge ve genel müdürlüklerindeki idareci ve çalışanlarıyla olmak üzere, özel sektör değerleme uzmanlarıyla mülakatlar gerçekleştirilmiştir. Ayrıca, değerleme çalışmalarında ihtiyaç duyulan verilerin mevcudiyetini, kaynağını, önem derecesini ve kalitesini ortaya koymak amacıyla bir kısmı yüz yüze olmak üzere anket çalışmaları da yapılmıştır. Özellikle değerleme alanında iyi uygulamaya sahip ülkelerden Almanya, Hollanda, Danimarka, İsviçre, İngiltere ve ABD olmak üzere diğer bazı ülkelerin sistemleri araştırılmıştır. Bu mülakatlar, anketler ve diğer ülke sistemleri araştırmalarından elde edilen bulgulardan da yararlanılarak, ülkemiz için mevzuat, kurumsal ve teknik bileşenleri içeren bir Türkiye Taşınmaz Değerleme Sistemi (TADES) yaklaşımı geliştirilmiş ve UML tabanlı değerleme veri modeli tasarımı oluşturulmuştur. Buna göre; değerlemenin yasal altyapısı, çerçeve bir "Taşınmaz Değerleme Kanunu" altında yeniden düzenlenmeli, bu Kanun değerleme uzmanlarına yol gösterici diğer düzenleme ve rehber dokümanlarla detaylandırılmalı, değerleme faaliyetlerini düzenleyen, yöneten ve denetleyen bir "Taşınmaz Değerleme Genel Müdürlüğü" (TDGM) tesis edilmeli, toplu değerleme çalışmaları lisanslı değerleme şirketlerinden de destek alınarak belediyeler tarafından gerçekleştirilmeli, gerek kamu gerekse özel sektörce gerçekleştirilen tekil ve toplu değerlemelerde kullanılmak üzere taşınmaz karakteristikleri ve emsal satışlar veritabanları oluşturmalı ve sürdürülmelidir.

Abstract:
One of the most important tasks of the governments throughout the world is establishment of the well-functioning real estate valuation systems. This provides both equitable taxation and availability of the healthy values required in different applications. In this context, this thesis evaluates current situation of the Turkish real estate valuation system and proposes an approach to establish well-functioning system in the country. It begins with an evaluation of the current system based on legal, institutional and technical aspects. The evaluation is carried out in terms of the interviews and surveys performed with managers and employees of the organizations doing real estate valuations in both public and private sectors in the country. It clearly shows that there is need for re-engineering in the real estate valuation system in Turkey. The thesis also analysis the sources, availabilities and qualities of the data required in valuation works based on the face-to-face surveys with the experts. It investigates real estate valuation systems of Germany, the Netherlands, Denmark, Switzerland, United Kingdom, United States and some others as well-functioning systems. As a result, the thesis proposes an approach for the Turkish Real Estate Valuation System considering the findings of the interviews, surveys and case study researches. According to this approach, "the Law on Real Estate Valuation" supported by required regulations and guiding documents should be enacted as a legal basis of the valuation works, "the General Directorate of Real Estate Valuation" should be established as a leading institution in the domain to organize, manage and supervise the valuation works throughout the country, mass appraisal works should be carried out by the municipalities with support of licensed companies of real estate valuation, real estate characteristics and sales prices databases should be established and sustained to use in both single and mass valuation works by the public and private sector experts.