Avrupa standartlarına göre Türkiye'de alışveriş merkezi eğilimi
Upon European stantards shopping center trends in Turkey
Yazar: FATMA ZEKİYE GÜNEYSU
Danışman: DOÇ. DR. ALİYE AHU AKGÜN
İstanbul Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2018
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Türkiye'de son 30 yılda inşa edilmeye başlanan modern alışveriş merkezlerinin sayısı her geçen yıl artmaya devam etmektedir. 2017 yılı sonu itibariyle ülke genelinde toplam 417 adet alışveriş merkezi yer almaktadır. Açılan alışveriş merkezi sayısı artmaya devam etse de 2008 yılı itibariyle kapanan alışveriş merkezlerinin de sayısı artmaya başlamıştır. Ülkemizde son 10 yıl içinde toplam 42 adet alışveriş merkezi kapanmış veya fonksiyon değiştirmiştir. 
Alışveriş merkezlerinin yoğun olduğu ülkelerin çoğunda alışveriş merkezleri konsept, büyüklük, etki alanı, konum, ana kiracı türü vb. kriterlere göre sınıflandırılmaktadır. Alışveriş merkezlerinin sınıflandırılması yatırımcılara yol göstermekle birlikte içinde bulunulan dönemin eğilimleri ile ilgili de fikir vermektedir. Erkip ve Özüduru (2015)'ya göre Türkiye'de henüz alışveriş merkezleri üzerine sınıflandırma çalışması yapılmamıştır. Aynı zamanda ICSC (2005) raporuna göre Türkiye'de alışveriş merkezleri üzerine bir tanımlama çalışması yer almamasının yanında alışveriş merkezi tanımı gayrimenkul geliştiricileri tarafından "sağduyu" ile yapılmakta olup alışveriş merkezleri bir hipermarketin domine ettiği merkezler ve sadece mağazaların yer aldığı merkezler olarak ikiye ayrılmaktadır. Çalışma kapsamında yapılan literatür araştırması sonucunda da Türkiye'de alışveriş merkezleri için herhangi bir sınıflandırma çalışmasına da rastlanmamıştır. Bu doğrultuda çalışmanın amacı ülkemizde yer alan alışveriş merkezlerinin ICSC tarafından hazırlanan Avrupa standartlarına göre sınıflandırılması ve alışveriş merkezlerinin türleri üzerinden mevcut ve kapanmış alışveriş merkezlerinin eğilimlerinin tespit edilmesidir. 
Yine çalışma kapsamında Birleşik Devletler ve Avrupa ülkelerinde bulunan alışveriş merkezlerinin genellikle kent dışı ve kent çeperinde konumlandığı tespit edilmiştir. Yapılan araştırmalar sonucunda Türkiye'de yer alan alışveriş merkezlerinin ise %75'inin kent içinde yer aldığı görülmüştür. Alışveriş merkezi eğilimlerinin belirlenmesi amacıyla çalışmada alışveriş merkezi format ve türlerinin konum analizlerine de yer verilmiştir.
Alışveriş merkezi eğilimlerinin belirlenebilmesi için Türkiye'de yer alan açık ve kapalı alışveriş merkezleri ICSC Avrupa sınıflandırılmasına göre geleneksel ve ihtisaslaşmış olmak üzere iki formata göre gruplandırılmıştır. Çalışma esnasında Avrupa standartlarının Türkiye için yetersiz olduğu tespit edilmiş olup çalışmaya hem gelenekselleşmiş hem de ihtisaslaşmış alışveriş merkezi formatlarının özelliklerini taşıyan melez bir format (Geleneksel / ihtisaslaşmış) daha ilave edilmiştir. Geleneksel alışveriş merkezleri büyüklüklerine göre, küçük (kolaylık odaklı), küçük (mukayese odaklı), orta, büyük ve çok büyük olmak üzere 5 türe ayrılmıştır. İhtisaslaşmış alışveriş merkezleri ise perakende parkı, outlet merkezi, tema (eğlence odaklı) ve tema (eğlence odaklı olmayan) olmak üzere 4 türe ayrılmıştır. Geleneksel / ihtisaslaşmış alışveriş merkezlerinde ise hem gelenekselleşmiş hem de ihtisaslaşmış formatların hangi türünün özelliğine sahip ise o türler birleştirilerek yeni bir tür oluşturulmuştur.
Yapılan çalışma sonucunda türlere ayrılan alışveriş merkezleri açılış tarihi, kapanış tarihi, konum, format ve türlerin dağılım biçimleri incelenmiştir. Bu inceleme sonucunda ülkemizde yer alan alışveriş merkezlerinin eğilimleri tespit edilmiştir.

Abstract:
The number of modern shopping centres, which began to be constructed in the last 30 years in Turkey, continues to increase every year. As of the end of 2017, there are 417 shopping malls throughout the country. Even though the number of shopping centres continued to increase, as of 2008, the number of closed shopping centres have started to increase. In our country, 42 shopping centres have been closed or changed function in the last 10 years.
In most of the countries where shopping centres are concentrated, shopping centres are classified according to concept, size, trade are, location, anchor type. The classification of shopping centres provides guidance for investors and also provides insight into the trends of the current period. According to Erkip and Ozuduru (2015) there has been no classification for shopping centers in Turkey. During the literature research it has been realized that there is no classification for the shopping centres in Turkey. The aim of this study is to classify the shopping centres in Turkey according to the European standards prepared by ICSC, to determine which types of shopping centres are closed and to determine the trends of shopping centres in our country.
It was also found that shopping centres, which are located in the United States and European countries were generally located outside or edge of the urban area. According to the results of the study, it was determined that the 75 % of the shopping centres in Turkey are located in urban area. In order to determine the shopping centre trends in Turkey, location analysis of the shopping centre format and types were also included in the study.
Within the scope of the research, the definitions related to the shopping center were given and the shopping center classifications in different countries were examined. Then all open and closed shopping centers located in Turkey classified according to the ICSC European classification and determined which types of shopping centers tend to close and which were tend to increase. At the same time, the locations of shopping centers in cities were examined.
In the first part of the study the purpose, scope and method were defined.
In the second section the definitions of shopping center and the terms which related to shopping centers were explained. Also the development of shopping centers in Turkey and the world in recent years and the trend of shopping centers were examined.
In the third chapter, classifications about shopping centers were examined. United States, Europe, Asia-Pacific and Canada classifications prepared by ICSC, United States classification prepared by ULI and other classifications prepared by independent persons and organizations were examined.
The fourth chapter a total of 459 open and closed shopping centers in Turkey were analysed. The opening year, gross leasable area, formats, types and locations are described by the statistics. At the same time, the trends of open and closed shopping centers were examined.
In the fifth chapter, the findings and evaluations about the research were given.
Since ICSC European classification includes Turkey and among other classifications ICSC Europe classification is most suitable for Turkey, shopping center in Turkey has been classified in terms of ICSC Europe. The criteria for classification were determined as gross leasable area, shopping concept and anchor type.
To the data of the shopping centers in Turkey has reached in The Sosyal Catalog of Shopping Centers 2014. Due to the use of shopping center data at the end of 2017, Soysal Shopping Center Catalog was considered insufficient. And it has updated from websites of shopping centers, local newspaper websites, magazines and real estate news websites.
The data of the closed shopping centers has created by comparing Soysal Shopping Center Catalogs prepared in 2009 and 2014 and also using local newspapers, magazines and real estate news sites.
To analyse the shopping centers provinces, districts, opening date, gross leasable area, anchor type, closing date if it has been closed has been examined.. At the same time, geographic location data of all shopping centers were investigated and a database was created by using ArcMap. Shopping centers are divided into three as urban, urban edge, out of urban. In the classification studies which carried out in other countries for shopping centers, location criteria include expressions such as urban, central business district, suburban, urban edge, motorways, outside the city.
In order to determine the trends of the shopping centres in Turkey, both open and closed centers have been classified upon ICSC European Classification. They have been grouped according to two formats which include traditional and specialized shopping centres. In Turkey, since there are hybrid shopping centres, which has features of both traditional and specialized shopping centres, during the study it was realized that the European classification is inadequate for Turkey. Because of this inadequacy, one more format, which was named traditional / specialized, has been included to the Turkey's classification.
Traditional shopping centres are divided into five types as small (convenience based), small (comparison based), medium, large and very large according to their size. Specialized shopping centres are divided into four types as retail park, outlet centre, theme (leisure based) and theme (non leisure based). In the traditional / specialized shopping centres, a new type has been created by combining the types of both traditional and specialized formats.
At the end of the study, the shopping centres, which were allocated to the types, has been examined according to the distribution patterns of opening date, closing date, location, format and types. As a result of this study, the trends of shopping centres in our country have been determined.