Yap-işlet-devret modeli inşaat projelerinde eş zamanlı gecikmeler: Türkiye'den bir vaka analizi
Concurrent delays in build-operate-transfer model construction projects: A case study from Turkey
Yazar: ÇAĞDAŞ ÇOLAK
Danışman: DOÇ. DR. FATMA PINAR ÇAKMAK
İstanbul Teknik Üniversitesi / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Mimarlık Ana Bilim Dalı / Proje ve Yapım Yönetimi Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2024
Konu: Mimarlık = Architecture ; İnşaat Mühendisliği = Civil Engineering
Dizin: Bina yapımı = Building construction ; Kamu inşaatları = Public constructions ; Mimari projeler = Architectural projects ; İnşaat projeleri = Construction projects

Özet:
Kamu hizmetleri, kamu kurumları tarafından yerine getirildiği gibi belli şartlar çerçevesinde özel sektör ile ortaklık kurularak ve sorumluluk paylaşımı yapılarak da ifa edilebilirler. İnşaat işleri gerektiren köprü, otoyol, tünel, liman, havalimanı gibi yatırımlarda özel sektör ile ortaklık kurularak yapım süreci ve sonrasında sürdürülen işletme süreci özel sektöre belirli bir süreliğine devredilebilir. Kamu özel ortaklığı (KÖO) olarak ifade edilen bu model, yapım ve bütçe açısından oluşacak risklerin ihaleyi kazanan firmaya devredildiği ve kamu hizmetinin özel sektör aracılığıyla yerine getirildiği bir proje teslim yöntemidir. Kamu özel ortaklığı modellerinden yap-işlet-devret (YİD) türünün yaygın olduğu ülkemizde; özel sektörün bilgi ve tecrübesi kullanılarak kaliteli yatırımlar kazanılması; işletme hakkı ve maliyetler özel sektörde olduğu için, süre ve bütçe açısından aşımların kontrol altında tutulması amaçlanmaktadır. 
İnşaat projelerinin yaşam döngüsüne bakılırsa, gecikme konusu karşımıza çıkan önemli problemlerden biridir. Gecikmeler bir inşaat projesinin başarısını etkilediği için, bu gecikmelerin nasıl analiz edileceği ve ne gibi değerlendirmeler sonucunda karara bağlanacağı önem taşımaktadır. Nitekim gecikmeler arasında değerlendirilmesi ve proje tamamlanma tarihine etki eden gecikme miktarının sorumlularının belirlenmesi konusunda eş zamanlı gecikmeler ayrı bir zorluk seviyesine sahiptir. Eş zamanlı gecikmeler tarafların sebep oldukları gecikmelerin aynı zaman diliminde etki ettiği gecikmeler oldukları için, taraflar sorumluluğu kendilerinde aramayıp karşı tarafın sebep olduğu yönde bir görüşe sahip olmaktadırlar.
Yap-işlet-devret modeli ile yürütülen projelerin yapım sürecinde gecikme yaşanması durumunda, özel sektörün kar sağladığı işletme sürecinden kayıp yaşamamak adına hak talebi süreçlerine başvurulmaktadır. Gecikmelerden doğan hak talebi süreçlerinin nasıl yürütüleceğine ilişkin, sözleşme ve/veya şartnamelerde eksik ve/veya net olmayan hükümler olması durumunda, uzlaşma sağlanamaması ve yargı yoluna gidilmesi gibi istenmeyen durumlar ile karşılaşılabilinmektedir. Projelerde yaşanan gecikmeler, sözleşme taraflarından herhangi biri nedeniyle oluşmuşsa süre uzatımı konusunda sorunlar yaşanmazken; tarafların sebep oldukları gecikmeler eş zamanlı etki ettiklerinde taraflar sorumluluğu birbirlerine yüklemeye çalışmaktadır. Eş zamanlı gecikmeler, sözleşme ve/veya şartnamelerde net bir şekilde belirlenmediği takdirde; uzlaşma sağlanamayan ve taraflar arasında anlaşmazlığa neden olan konular olarak karşımıza çıkmaktadırlar. Bu nedenle, sözleşme ve/veya şartnamelerde eş zamanlı gecikmeler net bir şekilde tarif edilmeli ve eş zamanlı gecikme süreçleri ve değerlendirmeleri konusunda ne tür analizler yapılması gerektiği açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. 
Bu tez çalışmasında, yap-işlet-devret modeli ile gerçekleştirilen inşaat projelerinde meydana gelen eş zamanlı gecikmelerin irdelenerek; bu gecikmelerden doğan hak taleplerinin değerlendirilmesine yönelik gecikme analizi yöntemlerinin incelenmesi amaçlanmıştır. Bu amaç doğrultusunda, yap-işlet-devret modeli ile yürütülen bir inşaat projesindeki eş zamanlı gecikmelerin durumu incelenmiş ve söz konusu gecikmelerden doğan hak taleplerine ilişkin sözleşme ve/veya şartnamelerde bulunması fayda sağlayacak analiz yöntemleri değerlendirilmiştir. Söz konusu gecikme analizi yöntemlerinin ne gibi avantajları ve dezavantajları olduğu tartışılarak, eş zamanlı gecikmelerde kullanılabilirlikleri irdelenmiştir. Bu veriler ışığında, örnek bir yap-işlet-devret modeli ile yürütülen bir projede meydana gelen gecikmeler, sebeplerine ve türlerine göre sınıflandırılarak haftalık iş programı güncellemeleri ile etkileri belirlenmiştir. Gecikme türleri sayesinde sorumlular netleştirilmiş ve gecikmeden doğan hak taleplerinin değerlendirilmesi sonucu varılacak sonuçlar tespit edilmiştir. Belirtilen gecikme analizlerinin hangi koşullarda kullanılacağının ve oluşacak veriler sonucunda nasıl bir karar verileceğinin sözleşme ve/veya şartnamelerde yer alması durumunda, olası bir anlaşmazlık konusu  engellenebilecek ve projenin belirlenen hedefler doğrultusunda başarıya ulaşması konusunda önemli bir çözüm sağlanabilecektir.
Tezin ilk bölümü olan giriş bölümünde; tezin kapsamına, yöntemine ve amacına yer verilmiştir. Tez kapsamında yapılan çalışmalar aktarılmış ve bu çalışmalar doğrultusunda tezin amacına değinilmiştir.
Tezin ikinci bölümünde, proje teslim yöntemlerinin türleri ve bu türlerin açıklamalarına yer verilmiştir. Detaylı bir şekilde proje teslim yöntemlerinin avantajları ve dezavantajları aktarılmış olup paydaş ilişkileri ve süreçler hakkında bilgilere değinilmiştir. Proje teslim yöntemlerinin detaylarının yanı sıra, bu teslim türlerinden biri olan ve tasarım-yapım proje teslim yöntemi baz alınarak geliştirilen kamu özel ortaklığı modelinin tarihsel gelişimi ve türleri incelenmiştir. Günümüzdeki konumuna bakıldığında altyapı projelerinin hayata geçirilmesinde tercih edilen bu modelin avantajları ve model hakkındaki genel eleştirileri kapsamlı bir şekilde ele alınmıştır.
Tezin üçüncü bölümünde ise, gecikme kavramı açıklanmış ve gecikme türleri anlatılmıştır. İnşaat projelerinde gecikmelerin analiz edilme yöntemleri ve literatürde analizlerin nasıl bir yaklaşımla ele alındığı aktarılmıştır. Örnekler verilerek aktarılan bu analizlerde gecikme türlerinin ne gibi sonuçlara sebep oldukları ve hak taleplerinde nasıl ele alındıkları tariflenmiştir. Bu çalışmalarda, gecikme analiz türlerinin kullanılabildiği ve kullanılamadığı gecikme türleri değerlendirilerek eş zamanlı gecikmelerin analizi için tez kapsamında kullanılması mümkün olan analiz türleri irdelenmiştir. Bu sonuçlara göre vaka analizinin kapsamı belirlenmiş ve yapılan çalışmalar bu araştırmalara istinaden ilerletilmiştir.
Tezin dördüncü bölümünde, kamu özel ortaklığı modelinin türlerinden olan yap-işlet-devret modeline göre ihale edilmiş bir inşaat projesinde yaşanan eş zamanlı gecikmeler analiz edilmiştir. Projede yaşanan gecikme sebepleri belirlenmiş, haftalık olarak güncellenen iş programlarında bu gecikmelerin etkileri analiz edilmiş ve gecikme türlerinin dikkate alınması ile taraflar arasında gecikme sürelerinin paylaştırılması sağlanmıştır. Eş zamanlı gecikmelerin analizinde kullanılması önerilen zaman etki gecikme analizine göre haftalık olarak gerçek zamanlı verilerle güncellenen iş programlarında, eş zamanlı gecikmelerin etki başlangıç ve bitişlerine göre gecikmelerin sorumlusu tayin edilmiş ve hak taleplerinde süre uzatımı ile ek tazminat hakkı için nasıl bir sonuca varılacağı belirlenmiştir. 
Yukarıda aktarılan bölümler ışığında tezin beşinci bölümü olan sonuç bölümünde, yap-işlet-devret modeli inşaat projelerinde eş zamanlı gecikmelerin analiz edilmesi ve raporlanarak sunulması konusunun önemine değinilmiş ve sözleşmelerde eş zamanlı gecikmelerin nasıl bir yeri olması gerektiği tariflenmiştir. Buna ek olarak, eş zamanlı gecikmelerin analiz edilme yöntemleri ve hak taleplerinde nasıl bir detayda sunulmaları gerektiği aktarılmış ve sözleşmelerde bununla ilgili maddelerin içeriği açıklanmıştır. Sözleşmenin açıklanan bu analizlere göre düzenlenmesi durumunda, teze konu olan vakanın hak talebi sonucunda ne gibi haklar kazanılacağı ve/veya kaybedileceği belirtilmiştir.
Özetle, yap-işlet-devret modelinde yapım aşaması ne kadar erken tamamlanırsa işletme dönemine aynı sürede erken başlanabilmekte ve böylelikle gelir elde etme dönemi daha erken başlayarak karlılık artabilmektedir. Bu amaçla, oluşan eş zamanlı gecikmelerin doğru analiz edilmesi ve sonuca bağlanması, yatırımcı açısından oldukça önemli bir konudur. Bütün bu süreçlerin anlaşmazlık oluşturmadan sürdürülebilmesi için, sözleşmelerin ve/veya şartnamelerin eş zamanlı gecikmeler konusunda düzenlemeler barındırması sonucuna varılmıştır.

Abstract:
Public services can be delivered not only by government agencies but also through partnerships with the private sector, under specified conditions that involve sharing responsibilities. In infrastructure projects such as bridges, highways, tunnels, ports, and airports that require construction, the private sector can collaborate with the government through partnerships where construction and subsequent operational processes are temporarily transferred to the private sector for a limited duration. This model, known as public-private partnership (PPP), involves transferring the risks associated with construction and budget to the winning bidder, allowing the private sector to execute the public services. In our country, where the build-operate-transfer (BOT) type of public-private partnership is prevalent, achieving high-quality investments by utilizing the private sector's knowledge and experience; and controlling delays and budget overruns since the operation rights and costs are in the hands of the private sector are primary goals.
Delays represent a significant challenge throughout the lifecycle of construction projects. Given their impact on project success, it is crucial to evaluate delay analysis types and approaches for resolving delays under these analyses. Particularly, key considerations include evaluating concurrent delays and determining the responsible parties for delays affecting project completion dates.. Concurrent delays occur when delays caused by different parties impact the project within the same timeframe. Therefore, parties involved tend to attribute responsibility to the other party rather than acknowledge their own fault for the delay.
In case of delays during the construction phase, the private sector may resort to claiming rights to avoid losses during the profitable operational phase . However, when the contracts and/or their specifications contain incomplete and/or ambiguous clauses, contracting parties   face with undesirable situations like disputes and legal proceedings. While delays caused by one of the parties do not typically pose problems for discussions on time extensions, concurrent delays can create disputes because both parties attempt to shift responsibility. The concurrent delays become contentious issues when they are not precisely defined in the contracts and/or their specifications. Therefore, the concurrent delays must be clear and the specific delay analyses methods must  be define for evaluation in the contracts and/or their specifications.
This thesis aims to investigate concurrent delay analysis methods used in the claims within build-operate-transfer projects. In accordance with this purpose, the situation of the concurrent delays in a build-operate-transfer project has been examined, and the analyses by which their inclusion in the contracts and/or their specifications may be beneficial in claim negotiations have been evaluated. Theses analyses' utility and their implementation in concurrent delays were explored when explaining their advantages and disadvantages. In light of these data, delays occurring in the project were categorized based on their causes and types to determine their effects through weekly schedule updates. The categorization of delay types allowed for the clarification of responsible parties and the determination of outcomes in resolving claims. If the specified delay analyzes are included in contracts and/or their specifications, thereby stipulating the conditions under which they will be utilized and the decisions to be made based on resulting data, potential disputes can be preemptively mitigated through contractual clauses, thus facilitating project success.
The introduction of the thesis, which is first chapter, included the study's aim, scope, and methodolody. The studies carried out within the thesis were explained, and the scope was mentioned in line with these studies.
The types of project delivery methods and their definitions were included in the second chapter of the thesis. While the advantages and disadvantages of these methods were stated, stakeholder relations and processes were also mentioned. In addition to the project delivery methods, the history and types of public-private-partnership, which were improved based on the design-build project delivery method, which is one type of project delivery method, were also examined. The advantages and prevalent criticism of public-private partnerships that are particularly preferred for infrastructure projects were discussed comprehensively.
In the third chapter of the thesis, the concept of delay and the types of delay were elucidated. Delay analysis methods in construction projects and the approach used in the analyzes in the litarature were stated. These analyses, which were explained with examples, described the consequences of delay types and how they are handled in claims. In these studies, the delay types that can and cannot be used in delay analysis types were evaluated, and the analysis types that can be used within the scope of the thesis for the analysis of concurrent delays were examined. According to these results, the scope of the case study was determined, and the studies progressed based on this research.
Concurrent delays in a construction project based on the build-operate-transfer model, a type of public-private partnership, were analyzed in the fourth chapter. The reasons for the delays experienced in the project were determined, the effects of these delays were analyzed in the weekly updated schedules, and the delay times were shared between the parties by taking into account the types of delays. According to the time impact delay analysis, which is recommended to be used in the analysis of concurrent delays, in the schedules updated weekly with real-time data, the responsible for the delays was assigned according to the start and end of concurrent delay periods, and it was determined how to conclude the right to additional compensation and time extension in claim negotiations.
In light of the sections as mentioned earlier, in the fifth chapter of the thesis that is the conclusion, the importance of analyzing and reporting concurrent delays in build-operate-transfer model construction projects was mentioned and addressing the  concurrent delays in contracts was emphasized. In addition, the methods of analyzing concurrent delays and the details in which they should be presented in claims were explained, and the content of the relevant clauses in the contracts was explained. If the contract is prepared according to these analyses, it was stated what rights would be gained and/or lost as a result of the claim of the case study.
In summary, completing the construction phase earlier than stipulated in the build-operate-transfer model allows the operation period to commence sooner, leading to an earlier start of income generation and increased profitability. Therefore, conducting accurate concurrent delay analysis to reach conclusive decisions is crucial for investors. To ensure these processes proceed smoothly without disputes, it is essential that contracts and/or specifications include regulations addressing concurrent delays. This proactive approach helps establish clear guidelines and expectations, ultimately fostering effective project management and dispute resolution within the build-operate-transfer framework.