Kurumsal dayanakları ve finansman yöntemleri bağlamında, konut yenileme uygulamaları; Türkiye için model önerisi
Housing reconstructi̇on practices from the aspects of legal basis and financing methods; a model analysi̇s for Turkey
Yazar: SAİM GÜL
Danışman: DR. ÖĞR. ÜYESİ NESLİHAN ÇELİK
Marmara Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / İstatistik Ana Bilim Dalı / Gayrimenkul Değerlemesi ve Finansmanı Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Türkiye'de mevcut bina veya makro ölçekte konut yenileme uygulamalarının temel dayanağı olan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun ve yönetmelikleri kapsamında son on yıl boyunca yapılan konut yenileme uygulamaları sürekli tartışma konusu olmuştur. Mülk sahipleri ve uygulayıcı idari kurumlar arasında yaşanan uyuşmazlıklar, yıpranan, metruk ve çöküntü halinde olan binaların veya konutların yenilenmesini olumsuz etkilemiştir. 
Bu çalışmanın amacı, Türkiye'de makro ölçekte yapılan konut yenileme uygulamalarının, kurumsal dayanaklarını ve finansman yöntemlerini incelemek ve bu kurumsal dayanakların, makro ölçekte konut yenileme uygulamasında yeterli olup olmadığını anlayabilmek için yapılmış olup, uygulamada mevcut kurumsal dayanakların yeterli olmaması durumunda, Türkiye için yeni bir model önerisini sunabilmektir.
2004 ve 2009 yılları arasında Beyoğlu Belediye Meclis Üyesi olarak görev yaptığım yıllarda kentsel dönüşüm ve konut yenileme uygulamalarını yakinen inceleme fırsatı bulabildim. Uygulamada yaşanan sorunlar ve mülk sahiplerinin göstermiş olduğu tepkileri de dikkate alarak bu konuda geliştirilecek bir çözüm önerisinin faydalı olacağını düşündüm.
Mülk sahipleri ile uygulayıcı idari kurum arasında yaşanan tartışmaların temel sebebi, konut yenileme uygulama dayanaklarının zorlayıcı olmasıdır. Özellikle riskli alan ilan edilen alanların, aynı zamanda acil kamulaştırmaya izin veren 2942 sayılı yasanın 27. Maddesinin uygulanması, mülk sahipleri tarafından mülkiyet hakkına müdahale olarak değerlendirilmiştir. 
Konut yenileme alanı içerisinde bulunan hak sahibi ve mülk sahibi vatandaşların, konutlarını yenilemek için gerekli finansman kaynağına sahip olmamaları veya düşük gelire sahip kişilerden oluşmasının, yanı sıra, uygulamada sağlanan devlet teşviklerinin de yeterli olmadığı görülmüş olup, toplu konut yenileme sürecinde gecikmelere neden olduğu gibi, adil olmayan kamulaştırma kararları ile birlikte süreç olumsuz etkilenmiştir.
 Ayrıca, İstanbul gibi nüfusu çok yüksek olan kentlerde konut yenileme uygulamaları için yeterli miktarda arsa bulmak çok daha zordur. Yerinde ve yoğunluk artırmadan konut yenilemek en önemli stratejilerden bir olmak zorundadır.
Ekolojik dengeyi koruyan, sosyal açıdan yaşanılabilir ve sürdürülebilir kent politikalarının devam edebilmesi için makro ölçekte toplu konut yenileme uygulamaları, zorlayıcı etkisi olmadan, adil ve eşit yaklaşım sunan, mülkiyet hakkını koruyan, yenileme yöntemi açısından uygulamada herkesin benimsediği, alınan ortak karar çerçevesinde demokratik bir şekilde uygulaması gerçekleşen ve konut yenileme finansmanında devlet teşvikini etkin bir şekilde kullanmayı sağlayan yeni bir yasal düzenlemeyle veya kurumsal dayanakları bakımından yeni bir model önerisi ile uyuşmazlıklar ve sorunların çözülebileceği, aynı zamanda konut yenileme uygulamalarının daha kabul edilebilir bir şekilde yapılabileceğini anlatılmaktadır. 
Önerilen yeni uygulama modelinin hedef kitlesi 4857 iş kanununa tabi çalışanlarını kapsamakta olup, kamu çalışanları, yüksek öğretim çalışanları ve emeklileri direk kapsamamakla birlikte, dolaylı olarak yapılacak ek düzenlemeler ile kapsam içine dahil edilmesi mümkündür.
Bu amaçla hedeflediğimiz sonuç, mülk sahipleri veya hak sahiplerinin riskli bina veya konutlarını yeniliye bilmeleri veya dönüşüme teşvik edilebilmeleri için karar ve uygulama sürecinde daha demokratik bir ortam oluşturulmasının sağlanabilmesi, mülkiyet güvencesinin devamı sağlanarak, konut yenileme finansmanının devlet teşvikleri ile desteklenerek sosyal amaçlı adil bir yaklaşımla ekolojik dengeyi koruyan bir uygulama olarak, daha hızlı uygulanabilir bir konut yenileme kurumsal dayanağı modeli amaçlanmaktır.

Abstract:
The housing renewal applications, which have been done  during the last ten years in the scope of the laws and regulations  No:  6306  Transformation of The Areas Under Disaster Risk and  No: 5366  Protection & Using of The Historical and Cultural  Immovable Assets By  Renewing and Keeping Them Alive,  have constantly been a subject of discussion. The discrepancies, experienced between the property owners and administrative institutions have had a negative impact on the renewal of the buildings, which had been abandoned and in the form of a ruin. 
The aim of this study is to review institutional foundations and financing methods of housing renewal applications, which are made in macro scale in Turkey;  to understand whether these institutional foundations are sufficient in macro-scale housing renewal applications or not and to be able to present a new model for Turkey in case the existing institutional foundations fall short.
Between the years of 2004 and 2009, in which ı served as  a Beyoglu Municipality Alderman, ı had the opportunity to review the housing renewal  and urban transformation applications closely. I thought that a solution offer, which would be proposed by taking into the consideration the reactions of the property owners and problems, experienced in application, would be useful.
The main reason of the arguments, experienced between the property owners and administrative institution,  is making  housing renewal applications mandatory. Particularly, application of article no 27 of the Law No: 2942, which permits urgent expropriation of the risky areas, has been appraised  by the property owners as an intervention to the property right.
It has been seen that the right holder and property owner citizens, who reside in the housing renewal area, don't have sufficient source of finance   to renew their houses or they are consists of persons, who have low income and the state incentives, provided  by the government in the application, aren't sufficient. As these have caused delays in the collective housing renewal process, it has also had a negative impact on the process with unfair expropriation decisions.
Furthermore, it is much more difficult to find sufficient amount of land in the cities with high population, such as Istanbul for housing renewal applications. A on the spot housing renewal  without increasing the intensity has to be one of the most important strategies. 
In this study, it is told that for continuation of sustainable city policies, that are habitable from the social angle  and protect ecological balance;  in  macro scale collective housing applications  that  are realized in a democratic manner within frame of a joint decision; have no mandatory impact;  present a fair and equal approach;  protect the property right;  anticipated by everybody in application from the angle of renewal method and the conflicts and problems will be able to be solved and the housing renewal applications will be able to be made in  a more acceptable manner  with a new model proposal from the aspect of institutional foundations or a legal arrangements, that provide using of the state incentives  effectively in housing renewal financing.

The target group  of the proposed new model covers the employees, who are subject to the Labour Law No 4857, it is also possible to include government employees, high education employees and retired persons in this scope  with the additional arrangements, that will be made indirectly. 
The result, we target with this objective  is a housing renewal institutional foundation model  as an application that protect  the ecological balance with  a fair social approach, which can be applied faster to enable property owner or right holders renew their risky buildings  or to encourage them to the transformation by providing continuation of the property security      and supporting housing renewal finance with the state incentives.