İpotekli konut kredisine (mortgage) dayalı sermaye piyasası araç türleri ve bu araçların risk-getiri tercihleri açısından incelenmesi
Mortgage backed capital market instruments and analysis of these instruments in terms of risk-return preferences
Yazar: A. AZİZ NURİ AYDIN
Danışman: YRD. DOÇ. DR. GÖKHAN KARABULUT
İstanbul Üniversitesi / Sosyal Bilimler Enstitüsü / Para Sermaye Piyasaları ve Finansal Kurumlar Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2006
Konu: Bankacılık = Banking ; Ekonomi = Economics
Dizin: Finansal kaynaklar = Financial resources ; Finansman = Financing ; Getiri = Return ; Getiri-risk ilişkisi = Gain-risk relation ; Risk = Risk ; Sermaye piyasası araçları = Capital markets instruments ; İpotek = Mortgage ; İpotek kredileri = Mortgage credits

Özet:
Gelismis ülkelerde konut finansmanı için ihtiyaç duyulan fonlar kurumsalkaynaklardan, diger bir ifadeyle finans piyasalarından saglanmaktadır. Gelismissermaye piyasalarında fon arz ve talep edenler karsılasmakta, konut piyasasına fonarz eden sahıs ve kurumlar tasarruflarını degerlendirerek gelir elde etmekte, fonihtiyacı olanlar ise düsük maliyetli kaynak temin edebilmektedirler.Aralarında ülkemizin de bulundugu gelismekte olan ülkelerde ise, konut ihtiyacıneredeyse konut sorunuyla aynı anlama gelmektedir.Konut sektörünün gelisimini kısıtlayan nitelikli arazi arzının yetersizligi ve insaatmaliyetlerinin yüksekligi gibi sorunların yanında, konut finansmanına iliskin entemel sorun, kurumsal kaynaklardan temin edilebilen düzenli ve uzun vadeli fonlarınbulunmamasıdır. Kisiler konut satın almak için gerekli fonları, agırlıklı olarak sahsitasarruflarıyla veya diger kurumsal olmayan yollarla temin etmektedirler.Bu nedenle, konut probleminin kalıcı sekilde çözümü için, ikincil piyasası bulunansaglıklı bir konut finansmanı sisteminin kurulması gerekmektedir.Çalısmamızda, öncelikle gelismis ve gelismekte olan ülkelerde konut finansmanıihtiyacının karsılanmasında basarıyla uygulanan ipotekli konut finansmanı sistemleriele alınmaktadır. Bu sistemlerde yer alan ipotekli kredi türleri ile bu kredilerinsermaye piyasası araçlarına dönüstürülmesi için uygulanan menkul kıymetlestirmemekanizması ayrıntılı olarak izah edilmektedir.ipoteğe dayalı sermaye piyasası araçlarının, yatırımcılar tarafından tercih edilmesiiçin gelistirilmis olan yapılandırma metodları incelenmektedir.Bu araçların risk-getiri özellikleri incelenerek, risklerin tahmin edilmesi ve kantitatifolarak hesaplanmasında kullanılan modeller açıklanmaktadır.Çalısmada ayrıca Türkiye'de ipotekli konut finansmanı sisteminin olusturulmasınayönelik çalısmalarve gelinen son durum hakkında detaylı analiz yapılmaktadır.

Abstract:
In developed countries, almost all funds for housing finance are raised through institutionalsources, namely, financial markets. In the highly developed capital markets, supplyingindividuals and companies can gain interest by investing their funds in financial instruments,while demanding parties can find sufficient funds at low costs.In developing countries, including our country, housing need almost means housing problem.Let alone the lack of qualified land for house building and high construction costs, the mostfundamental problem relating housing finance is the lack of regular and long term funds frominstitutional sources. The funds which households need to buy houses are mostly obtainedthrough their own savings or through non-institutional sources.Thus, a housing finance system, which is supported by a secondary market is indispensible forthe permanent solution of the widespread housing problem.In this thesis, the mortgage systems, which are proved to be successful in the developed andsome developing countries, will be searched.Mortgage credit types and securitization process are also explained in detail.The structures of mortgage-backed securities, which are developed for capital marketinvestors with different preferences, are looked in depth.Basic risk and return characteristics of mortgage-backed securities and the valuation modelswhich are developed for the estimation and quantitative calculation of risks inherent in thesesecurities are analyzed.Besides, recent developments regarding the establishment process of Turkish mortgagesystem are explained.