Kentsel dönüşüm projelerinde kamu politikalarına yönelik finansmana dayalı dinamik karar verme modeli
Financial based dynamic decision making model for urban regenaration projects towards establishing public policies
Yazar: GÜLCEMAL ALHANLIOĞLU
Danışman: PROF. DR. FATMA ÜNSAL
Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Şehircilik Ana Bilim Dalı / Şehircilik Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2018
Konu: Kamu Yönetimi = Public Administration ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning

Özet:
Bu çalışmada, Türkiye'de konut sektörünün dönemlerdeki değişimleri ve konut sunum biçimi olarak 2000 öncesi ve 2000 sonrası dönemde yaşanan gelişmeler, ihtiyaç, ihtiyacın talebe dönüşmesi ve arz tarafı incelenerek, konut sunum süreçleri çıkartılmış, konut sektörünün, kentsel dönüşüm projelerine yönelmesinin sebepleri ve sonuçları üzerinde durulmuştur. Dünya'da ve Türkiye'de dönüşüm olguları yasal, yönetsel ve kavramsal açıdan incelenmiştir. 
Gelişmekte olan ülkelerde kentsel dönüşüm projelerinin tamamıyla kamu kaynakları ile finanse edilmesi mümkün değildir. Kamu kaynaklarının etkin kullanılması, konut sektörü dinamiklerinden etkin bir şekilde faydalanılması için, kentsel dönüşüm planlama alanlarında finansal yapılabilirliğin makro ekonomik politikalarla yönetilmesi kritiktir. 
Önerilen model, dönüşüm planlarında, ilgili yasa ve yönetmelikler gereği ayrılması gereken donatı, altyapı hesapları ve mevcut konuttan yeni konuta geçerken ki küçülme katsayısı ve yeni planlardaki emsal artış katsayısı kararlarının kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı üzerindeki etkilerinin hesaplanması ve planlama sürecine girdi oluşturulması hedeflenerek, bütüncül kamu politikalarının oluşturulabilmesi için finansmana dayalı dinamik bir karar verme modeli önerilmiştir. 
Model, sadece kamunun sağlayacağı idari sınırlamalar/yönlendirmeler/kolaylıklar ve finansal teşviklerle sınırlı kalmamakta, konut sektörünün enerjisinin adil ve etkin dönüşüm için en verimli şekilde kullanılabilmesi amacıyla algoritmik bir finansal yaklaşıma da dayanmaktadır. Önerilen algoritmik modelde, emsal değeri, mevcut dairenin küçülme oranı, satış fiyatının arsa harici maliyete oranı gibi plan kararları ve yapılaşma ile ilgili enstrümanların değişken olarak kabul edilmesi, değişkenlerin optimize edilerek sonucunda etkin bir dönüşüm planının ve modelinin oluşturulması hedeflenmiştir. Önerilen model ile aynı zamanda, finansal açıdan dönüşüm potansiyeline sahip alanlar ile dönüşüm potansiyeli olmayan alanlar dengelenmiş çapraz finansman modeli ile kombine edilerek dönüşümün finansmanını etkin ve adil bir şekilde sağlamak ve gerçekleştirmek mümkündür.

Abstract:
In this study, Turkish housing sector's changes in periods and developments regarding its delivery format before and after 2000, needs, how needs turn into demand and the supply side have been examined. As an outcome; delivery process models have been drawn and the reasons and results of why the sector heavily leaned towards urban regeneration projects have been studied and facts of urban regeneration in the world and Turkey from legal, managerial and conceptual perspectives have been examined.  
It is not possible to finance urban regeneration projects solely by public financing in developing countries. It is therefore critical to manage the financial feasibility in urban regeneration areas with macro economic policies both for effective use of public funds as well as making effective use of the housing industry dynamics. 
The suggested model uses the following decision criteria; land to be spared for social facilities in accordance with the related zoning regulations, infrastructure calculations, reduction coefficient when transforming existing unit into a smaller one, and the FAR increase ratio provided in the new zoning plans. And a dynamic financial model has been suggested to calculate their impacts on financing of urban regeneration projects, and also use them as inputs for the urban planning process in order to establish wholesome public policies.
The model is not limited to administrative limitations/directives/supports and financial incentives provided by the public body, but also encompasses an algorithmic financial approach in order to utilize the residential industry's energy most efficiently for an effective and fair regeneration.
The proposed algorithmic model aims to utilize zoning plan decisions and building related variable instruments like; floor area ratio, downsizing ratio of the existing unit, sales price and cost except for land cost ratio to optimize the variables and the results and thereby reach an effective regeneration model. 
With the suggested model, it is also possible to achieve and realize regeneration financing effectively and fairly through a balanced cross-financing model that bundles areas that have the potential to transform by themselves together with areas that do not possess the potential.