Türkiye'de 1990 sonrası toplu konut projelerinde "arazi-yapı kütlesi ilişkisine" İzmit ilçesi özelinden bir bakış
An examination of the "land-building mass relationship" in mass housing projects in Turkey post-1990: a specific study of the İzmit district
Yazar: ABDURRAHMAN ATMACA
Danışman: DOÇ. DR. MURAT SELİM ÇEPNİ
Kocaeli Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Jeodezi ve Jeoinformasyon Mühendisliği Ana Bilim Dalı / Jeodezi ve Coğrafi Bilgi Teknolojileri Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2023
Konu: Jeodezi ve Fotogrametri = Geodesy and Photogrammetry ; Mimarlık = Architecture ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Toplu konut projeleri = Mass housing projects

Özet:
Kentsel alanların hızlı artışı yanında özellikle son dönemlerde yapı kütlelerinin arazi üzerinde daha yoğun şekilde konumlandırıldığı, bir diğer ifade ile arazi kullanımının maksimize edildiği bir yaklaşıma evrildiği gözlenmekte, ya da en azından bu yönde bir algı oluştuğu görülmektedir. Bununla birlikte, imar planlarındaki yapılaşma koşulları dışında bu algıyı doğrulayacak, ölçüye dayalı somut veri bulunmamaktadır. Bu çalışmanın birincil amacı, arazi-yapı ilişkisindeki değişimi, nicel verilere dayalı olarak, nesnel bir metodik ile araştırmaktır. İkincil olarak, elde edilen sayısal sonuçlar ilgili disiplinlerden uzmanlara sunularak mülakatlar yapılması ve ardından mülakatların nitel analizleri üzerinde durulması hedeflenmektedir. Çalışmada, karşılaştırılabilir olması açısından toplu konut projeleri tercih edilmiş, belirli tarih aralıklarını temsil edecek şekilde, 1990 yılı sonrası merkezi ve yerel yönetimlerce İzmit'te üretilmiş projeler seçilmiştir. Yapı yoğunluğunun doğru tariflenmesi için imar planlarında belirtilen Katlar Alanı Katsayısı (KAKS)/Emsal ve Taban Alanı Katsayısı (TAKS) yerine zeminde gerçekleşen KAKS/Emsal ve TAKS oranları tespit edilmiştir. Bunun yanı sıra donatı alanları olarak; aktif ve pasif yeşil alanlar ile oyun, spor ve otopark alanları incelenmiştir. Ayrıca çalışma kapsamında "Bina Yakınlığı İndeksi" üretilerek karşılaştırma parametresi olarak kullanılmıştır. Çalışma sonuçlarına göre, gerçekleşen emsal ile gerçekleşen TAKS oranlarında zamana bağlı olarak artış olduğu, aktif ve pasif yeşil alanlar ile spor alanlarının azaldığı, oyun alanlarında ise anlamlı bir değişim olmadığı tespit edilmiştir. Otopark alanlarının eski dönem projelerine kıyasla azaldığı, ancak otopark yönetmeliğinin ön gördüğü asgari değerlerin altında kalmadıkları bulgusuna erişilmiştir. Bina Yakınlık İndeksi değerleri ise yapı yoğunluğunun arttığını göstermiştir. Mülakatlar ise; yapı yoğunluğunun sebepleri arasında siyasi kararların ve kâr odaklı yaklaşımların ana nedenler arasında olduğuna; artan arazi ve inşaat maliyetlerinin etkili olduğuna işaret etmektedir. Birim alanlarda daha fazla yapı üretme çabası birçok faktörle ilişkilidir ve ölçüye dayalı verilerin bu faktörlerin analizi için referans niteliği taşıyacağı düşünülmektedir. Diğer yandan yoğunluk artışının olası etkileri üzerinde farklı disiplinlerin yürüteceği tartışmalar da bu çalışmadan üretilecek tespitler üzerinden daha anlamlı hale gelecektir.

Abstract:
Alongside the rapid expansion of urban areas, especially in recent times, it has been observed that building masses are positioned more densely on the land. In other words, there is an evolving approach that maximizes land usage, or at the very least, there's a perception leaning towards this direction. Nevertheless, beyond the construction conditions stated in zoning plans, there's no concrete data based on measurements to substantiate this perception. The primary objective of this study is to investigate the transformation in the relationship between land and building, grounded on quantitative data and employing an objective methodology. Secondarily, the aim is to present the numerical outcomes to experts from relevant disciplines for interviews, followed by qualitative analyses of these sessions. For the sake of comparability within the research, mass housing projects were preferred. Projects produced by central and local administrations in İzmit, representing specific time intervals post-1990, were selected. To accurately define building density, instead of the Floor Area Ratio (FAR) and Building Coverage Ratio (BCR) stated in zoning plans, the actual FAR and BCR realized on the ground have been determined. Furthermore, in terms of amenity spaces, active and passive green areas, as well as playgrounds, sports facilities, and parking areas, were examined. A "Building Proximity Index" was also generated within the scope of the study and used as a comparative parameter. According to the study's results, there has been a time-dependent increase in both the actual FAR and BCR. It has been identified that active and passive green spaces and sports areas have declined, whereas no significant alterations have been detected in playground areas. Parking spaces have diminished in comparison to earlier period projects; however, it was deduced that they did not fall below the minimum values stipulated by parking regulations. Building Proximity Index values highlight an escalation in building density. Interviews indicate that political decisions and profit-driven approaches are primary reasons for the surge in building density; increasing land and construction costs play a substantial role. The urge to construct more buildings in unit areas is linked to numerous factors, and data grounded on measurements are believed to serve as a reference for analyzing these elements. On another note, discussions from diverse disciplines about the potential ramifications of the upsurge in density will gain more significance through the findings derived from this study.