TOKİ'nin arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modeli üzerine bir inceleme
A research about the provision for land sales income-sharing model of TOKI
Yazar: MUHAMMED KADİR BALTACI
Danışman: DOÇ. DR. BEGÜM SERTYEŞİLIŞIK
Yıldız Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / İnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı / Yapı Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2012
Konu: İnşaat Mühendisliği = Civil Engineering
Dizin: Gelir paylaşımı = Revenue sharing

Özet:
İnşaat sektörünün her geçen gün gelişmesiyle ortaya çıkan zor rekabet koşulları, işveren ve yüklenicileri yeni alternatif arayışına yöneltmektedir. Yapılacak imalatın klasik yöntemlerle tanımlanmış sözleşme biçimleri sıradan hale geldiğinden, organizasyonun taraflarına daha yüksek kazanç sağlayıcı faktörlerin geliştirilmesi beklenti haline gelmiştir. TOKİ, geliştirdiği arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modeli ile Türkiye'de yeni bir uygulamayı hayata geçirmiştir. Mülkiyetinde bulunan değerli arazileri doğrudan satmak yerine arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modeli ile ihale ederek, gayrimenkulün ekspertiz değerinin üzerinde kendi bünyesine kaynak geliştirmektedir. Yüklenici ise modelde sahip olduğu daha özgür çizgilerle kâra yönelik parametreleri kendisi geliştirebilmektedir.TOKİ tarafından bir finansman biçimi olarak kullanılan modelde, projelerin hazırlanmasından sahadaki imalatlara kadar, işin sözleşmede tanımlanmış şekline göre bitirilmesi için gerekli tüm iş ve işlemlerin yapılması ile giderlerin karşılanması yüklenici sorumluluğundadır. Bağımsız bölüm satışları ile elde edilecek gelir, taraflar arasında sözleşmede ifade edilmiş oranlar dahilinde paylaşılmaktadır. TOKİ, arsa karşılığı yükleniciden alacağı bedeli, bağımsız bölüm satışlarına bağlı kalmaksızın, sözleşmede belirlemiş olduğu tarih ve oranlarda tahsil etmektedir. Modelin hiçbir aşamasında TOKİ'den parasal kaynak çıkışı yoktur. Yüklenici imalatların ve gerekli tüm organizasyonların yapılması için kendi finans kaynaklarını kullanmaktadır. Bağımsız bölüm satışları sonucu banka hesabında toplanan ortak gelirden yüklenici, payına düşeni sözleşme eki pursantaj oranları çerçevesinde gerçekleştirdiği imalat seviyesine göre almaktadır. Satışların yeterli olmadığı durumlarda yüklenici, imalata kendi özkaynakları ile devam etmek zorundadır.Arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modeli ile TOKİ, genel olarak imalat, yönetim ve organizasyon sorumluluğu ile sistemin doğurduğu riskleri yükleniciye devrederek optimize edilmiş bir kontrol mekanizmasıyla aynı anda birçok uygulamanın devamını sağlamaktadır.Tez çalışmasının amacı arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modelinin incelenerek analiz edilmesi, uygulayıcı taraflar açısından fonksiyonunun araştırılması, uygulamada karşılaşılan sorunların tespiti ve modeli uygulayan TOKİ adına bir kaynak geliştirme metodu olmasının diğer Kamu Kurumlarında işlevselliğinin irdelenmesidir.Bu çalışma kapsamında literatür taraması ile örnek olay incelemeleri ve uygulanmış sözleşme analizleri yapılmıştır. Arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modeli ile ihale edilmiş üç adet örnek ihale dosyası incelenmiş olup, bu örnek ihale dosyalarına ilişkin bütün tutanaklar ve belgeler gözden geçirilmiştir. Modelin idare ve yüklenici tarafında bulunan uygulayıcıları ile mülakatlar yapılmıştır. Modelin kaynağı TOKİ İhale Yönetmeliği ile uygulamada kullanılan şartname ve sözleşmeler detaylarıyla incelenmiştir.Anahtar Kelimeler; Gelir paylaşımı, hasılat paylaşımı, TOKİ, arsa karşılığı, Emlak Konut GYO

Abstract:
Hard competition conditions, emerged by the developments in construction sector day by day, steer the employers and contractors to the new alternatives. It has been an expectation to develop more profitable factors to the organization parties because of the identified agreement forms of production in classical technics have been ordinary. TOKİ has put into a new project in Turkey by the model of the provision for land sales income-sharing. Instead of directly selling the valuable lands, by bidding with the provision for land sales income-sharing model, it can produce equity capital to his body above the expertise rate of the real estate. The contractor can also develop profitable parameters in the model with more independent styles.In the model that is used as a financing style by TOKİ, from the preparation of the projects to the productions in the area, the contractor is responsible for the works and procedures that necessary to finish the work as mentioned in the agreement and paying the expenses. Income which is provided by the free part sales is shared between parties as in ratio that explained in the agreement. TOKİ brings the provision for sales price from the contractor in the date and ratio that is decided in the agreement notwithstanding to the condition of free part sales. There is not any monetary resource from TOKİ in any phase of the model. The contractor uses his own financial resources for all productions and necessary organizations. The contractor gets his share from the common income that is collected in the bank account according to the production level that he performed in the framework of agreement annex percentage rates. When the sales are not enough the contractor should go on to the production with his own equity capital.With the provision for the land sales income-sharing model, TOKİ simultaneously provides the continuity of so many applications, generally by assigning the production, management and organization responsibility and the risk of the system to the contractor with an optimized control mechanism.The aims of this thesis study are to analyze the provision for the land sales income-sharing model by investigating, to search the functionality in terms of the implementer parties, to assess the problems in application and to examine its performance in the Public Institutions on behalf of the TOKİ that applies the model as a resource developing method.In this study, literature review, case study and applied agreement analyses have been done. Three bidding documents examples which had been tendered with the provision for land sales income-sharing model have been examined and all reports and documents about these documents have been reviewed. Interviews have been done with the managers of the model and implementers in the contractor party. Model?s source TOKİ Bidding By-laws and specifications and agreements, used in application, have been investigated in detail.Key Words: Income-Sharing, revenue sharing, TOKİ, provision for the land, Emlak Konut GYO.