Jeoteknik koşullar altında konut değerinin değişimi
Variation in house price according to geotechnical conditions
Yazar: ÇAĞDAŞ COŞKUN
Danışman: PROF. DR. SÜLEYMAN DALĞIÇ ; PROF. DR. ALİ HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi-Cerrahpaşa / Lisansüstü Eğitim Enstitüsü / Jeoloji Mühendisliği Ana Bilim Dalı / Jeoloji Mühendisliği Bilim Dalı
Derece: Doktora, 2020
Konu: Jeoloji Mühendisliği = Geological Engineering
Dizin: Gayrimenkul değerleme = Real estate valuation ; Kentsel konut = Urban housing ; Mühendislik jeolojisi = Engineering geology

Özet:
Sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşamak ve bu çevrenin getirdiği şartlar ile şehirlerin özelliklerine göre düzenlenen planlar çerçevesinde sınırlı kalınması koşullarıyla, bireylerin barınma hakları yasa koyucu tarafından açıkça ifade edilmiştir. Barınma, yasalarda belirtildiği üzere bir hak olmasından ziyade insanoğlunun ihtiyacıdır.

17 Ağustos 1999 tarihine kadar sadece barınma ihtiyacı taşıyan konutların, aslında barınmadan çok daha önemli bazı konuları "temelde" taşıyamadığı jeolojik bir gerçekle hayatın doğal akışına dahil olmuş; 12 Kasım 1999 tarihinde ise bir kez daha; ama farklı bir bölgede, tekrar yüzeye çıkarak pek çok insanın hayatını önemli ve geri dönülmez bir şekilde değiştirmiştir.

Yerbilimcileri tarafından gerek literatür gerekse araştırma konusu olan faylar ve depremler gündelik insan hayatı içerisinde ise olumsuz bir izlenime sahiptir. Oysa bilimsel ve teknik olarak irdelendiğinde şiddetli depremlerin etkisiyle yıkılan binalarda kaybedilen hayatların yetersiz zemin araştırması, hatalı bilimsel hesaplamalar, kötü yapım tekniklerinin sebep olduğu bilinmekle birlikte toplum ve otoritenin yerbilimlerine bakışı açısında elle tutulur bir değişim gerçekleşmemiş; belirli kanun ve yönetmeliklerde değişiklikler yapılarak çözüm üretilmeye çalışılmıştır.

Değişen imar kanununun gölgesinde yükselen, yapısal olarak geçmişe göre daha güvenli olan binalar gerek güvenli yaşam alanı gerekse barınma ihtiyacı olarak insan hayatının içinde önemli bir yer almakla birlikte günümüz ekonomik koşulları da dikkate alındığında bu özelliklerinden çok, bir yatırım aracı olarak görülmekte; alınıp satılmaktadır. Bu yatırım aracı için bankalar ve yönetmelik düzenleyici kurumlar Amerika'daki yapıyı (Mortgage) örnek alarak ülkemize İpotekli Konut Kredisi adı altında uyarlamış; bunun için de kredi konusu konutun bağımsız değerleme kuruluşlarınca incelenmesi ve kıymet takdirinin yapılmasını kanun ve yönetmeliklerle sınırlandırmıştır. Bu değerlemede genel olarak benzer yapıları karşılaştırma; projelendirme, en iyi kullanım (Best-Use) gibi farklı yöntemler kullanılmaktadır. Bu değer çalışmalarında yapının üzerinde ve çoğu zaman içerisinde bulunduğu yer koşulları dikkate alınmamakta; rapor içerisinde ise sadece yapının hangi deprem kuşağında olduğu, deprem hasarı olup olmadığı bilgileri genel geçer olarak değinilmektedir. 

Yakın bir zamanda yaşanılmış olan iki büyük felaket (1999 yılında meydana gelen Gölcük ve Düzce depremleri) yer bilimlerinin aslında yerin üstündekiler kadar önemli olduğunu gün yüzüne çıkarmakla birlikte yeterli ve bilinçli bir düzeyde bu konunun hak ettiği önemi aldığı düşünülmemektedir. Bu çalışmada gündelik yaşamın sürdüğü konutlar ile konutlara temel olan zemin ilişkisinin incelenmesi; deprem, heyelan ve taşkın alanları gibi farklı jeolojik koşullar ile bu koşullar üzerinde/içinde bulunan konutların değer değişimlerinin incelenmesi; bunun sonucunda yerbilimi ile gerek barınma gerekse bir yatırım aracı olan konutların ilişkisi farklı bir bakış açısından irdelenmesi ve analiz edilmesi amaçlanmaktadır.

Elde edilen sonuçlar ve geçmişte yapılan farklı amaçlara yönelik çalışmalar incelendiğinde jeoteknik koşulların konut değerinin değişimine etkisinin olduğunun gözlendiği; meydana gelen bir felaket sonrasında %1 ile 27 arasında değer kaybı yaşandığı; bu değer kayıpları sonrası toparlanmaların, kaybın büyüklüğüne göre altı ay ile dört yıl arasında bir süre aldığı görülmektedir. Gölcük depremi (1939 Erzurum depreminden sonraki en büyük felaket olan) ve sonrasında meydana gelen Düzce depremi (1999) ile konutlarda yaşanan değer kaybı %22,4 olurken toparlanarak eski değerine gelebilmesi neredeyse altı sene sonra mümkün olabilmiştir. Deprem dışında kalan heyelan, sıvılaşma, taşkın alanları koşullarında yeterli birim değer verisi olmadığı için toparlanma süreci tespit edilememiştir.

Abstract:
The individual's right to housing is clearly stated by the legislator, if they live in a healthy and balanced environment and are limited within the framework of the conditions set by the environment and the characteristics of the cities. Housing is the need of human beings rather than being a right as stated in the law.

After the geological incident on August 17, 1999, it turned out that houses only accommodated their housing needs could not actually carry some problems "fundamentally". On November 12, 1999, once again, it surfaced again in a different region and changed the lives of many people in an important and irreversible way.
Faults and earthquakes, which are the subject of literature and research by earth scientists, cause negative impressions in everyday human life. However, when it is examined scientifically and technically, it is known that the lives lost in the buildings destroyed by the effects of severe earthquakes occur due to insufficient ground research, incorrect numerical calculations, and poor construction techniques. Although these are known, there has been no tangible change in the perspective of society and authority on earth sciences. It has been tried to find solutions by making changes only in certain laws and regulations.

Buildings rising in the shadow of the Changing Zoning Law and structurally safer than the past, are an important part of human life both as a safe living space and a need for accommodation. When today's economic conditions are taken into consideration, rather than these features, the residences are considered as investment instruments, and are bought and sold. With the acceptance of the dwelling as an investment instrument, banks and regulatory authorities have adapted it to our country under the name of Mortgage Housing Loan, by taking the structure known as "Mortgage" in the USA. For this purpose, it has been determined by laws and regulations that the house subject to credit is examined by independent valuation institutions and the valuation is made. Housing evaluations are generally made with different methods such as comparing similar structures, projecting, or best use. In this value determination studies, the conditions of the geological ground on/in the building are not taken into consideration. In the report, only general current information such as earthquake zone in which the building is located and whether there is earthquake damage in the building are mentioned.

Two major disasters that have been experienced recently reveal that earth sciences are as important as those above the ground (the buildings that are being valued). However, earth sciences are not considered to have the importance they deserve on a sufficient and conscious level. In this study, it is aimed to investigate the relationship between the houses where the daily life continues and the ground on which the houses are based and to examine the value changes of the houses in these geological conditions. It is planned to examine the relationship between residences and earth sciences, which are home and investment tools, from a different perspective.

When the obtained results and studies for different purposes in the past are examined, it is observed that geotechnical conditions influence the change of the housing value. According to this result, after a disaster, there is a loss between 1% to 27%. The recovery after these depreciations, on the other hand, recover between six months and four years, depending on the magnitude of the loss. However, what has occurred in the past few years; and it should not be overlooked that there are disasters that still have not recovered. The biggest disaster after the 1939 Erzurum earthquake, with the Gölcük earthquake and the Düzce earthquake that occurred afterwards, the depreciation experienced in residences was 22.4%. It was possible for the housing value to recover and return to its former value six years later. Since there is not enough unit value data for the subjects other than earthquake (landslides, liquefaction, flood areas) the recovery process in values could not be determined.