Gayrimenkul değerleme ve İzmir İli Balçova İlçesi örneği
Real estate appraisal district and İzmir Province Balçova sample
Yazar: MURAT DALKIRAN
Danışman: PROF. DR. YASİN SEZER
Gediz Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / İnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı / Kentsel Yenileme Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2015
Konu: İnşaat Mühendisliği = Civil Engineering

Özet:
Gayrimenkul değerinin belirlenmesi, gelişmiş ülkelerde üzerinde önemle durulan ve sürekli gelişim gösteren bir alan olup, konut talep eden kesimler açısından tercihleri belirleyici rolü bulunmaktadır.

Gayrimenkul değerlemenin çok çeşitli uygulama alanları bulunmaktadır. Özellikle, kentsel yenileme projelerinde çok önemli yere sahiptir. Ayrıca, mülkiyetin el değiştirmesi işleminde, finansman ve kredi işleminde, davalar, istimlâk işlemlerinde, mülk bölüştürme işlemlerinde, vergi konuları, yatırım danışmanlığı, karar verme ve muhasebe işlemlerinde kullanılmaktadır.

Taşınmaz değerlemelerinin gerçekçi biçimde yapılmaması, değerleme tutarı ile çok yakın ilgisi bulunan gayrimenkul vergilendirme, kamulaştırma, özelleştirme faaliyetlerinde de yanlış uygulamalara sebep olmakta, uygulamada yanlış ve eksik bilgileri içeren raporlardan dolayı taraflar arasında adaletsizlikler ortaya çıkmakta, kamulaştırma maliyeti artmakta ve yatırımların tamamlanması gecikmektedir. 

Özellikle bölgesel gayrimenkul değerlemelerde, bölgeye ait uygun kapitalizasyon oranının tespit edilmesi önem arz etmektedir. 

Bu çalışamada; Gayrimenkul ve gayrimenkul değerleme ile ilgili kavramlar açıklanmış, yasal düzenlemeler ile yöntemler ortaya konulmuş, konut yerleşim alanları için İzmir ili Balçova ilçesi 6 adet konut yerleşim alan ağırlıklı çalışma bölgesinde kapitalizasyon oranları tespit edilmiştir. 

Konut yerleşim alanı mahalleler için kapitalizasyon oranları sabitlenerek, bu bölgede yapılacak gayrimenkul değerlemelerde kullanılabileceği konut satış ve kiralamalarında fiyatlara etki eden faktörler belirlenmiş, gayrimenkul değerlemelerde kullanılacak barınma ihtiyacı ve yatırım aracı olarak kullanılan konut üretimi ve talebi için bilimsel çalışma ortaya konulması amaçlanmıştır.

Ayrıca, kentsel dönüşüm gibi geniş alanlarda yapılan uygulamalar öncesinde, dönüşüm bölgesi hakkında gayrimenkul değerlemelerine esas bilimsel bir araştırma ile bölge için uygun bir kapitalizasyon oranı hesaplaması yapılmıştır. 

Çalışma bölgesinde emsal olarak alınan gayrimenkullerin özellikleri birbirine benzer gayrimenkullerdir. Satış ve kira değerleri konutların bulunduğu yerlere göre farklılık göstermektedir. Ulaşım, alışveriş merkezlerine yakınlık ve güvenli bölgeler daha yüksek satış ve kira gelirine sahiptirler.

Kentsel dönüşümün uygulanabilirliği, mevcut gayrimenkullerin değerleri ve dönüşümde uygulanacak projelerin hak sahiplerince kabul görülmesi ile mümkündür. Taraflarca uzlaşı, tüm yasal düzenlemeler çerçevesinde yapılan gayrimenkul değerlemeler ile sağlanmaktadır. Aksi halde uzun süren hak arayışları, dava süreçleri kentsel dönüşüm projelerinin uygulanamamasına sebep olmaktadır.

ANAHTAR SÖZCÜKLER: Gayrimenkul, Gayrimenkul Değerleme, Kapitalizasyon Oranı, İzmir İli, Balçova İlçesi

Abstract:
Determination of the real estate value, be emphasized in developed countries and is an area that shows continuous improvement, in terms of housing demand by region, preferences are the decisive role.

There's a wide variety of application areas of real estate valuation. In particular, it has a very important place in the urban renewal project. Also, in the process of change of ownership, financing and loan transactions, litigation, the expropriation process, property allocation process, tax issues, investment advice is used in decision-making and accounting procedures. 

The absence of valuation of real property in a realistic manner, taxation of real estate, expropriation, privatization activities with interest very closely with the appraisal amount also cause the wrong application, due to reports which cointains incorrect and incomplete information in the application, between the parties emerge from injustice, expropriation costs increases and delayed the completion of the investment. 

In particular, the regional real estate valuation, the region of the appropriate capitalization rate of detection is important.

In this study, Explained concepts related to real estate and real estate appraisal, methods and regulations were introduced, residential district of Izmir Balçova capitalization rate of 6 residential areas in predominantly residential areas have been identified for the study area.

For residential space in the neighborhood, the capitalization rate is fixed, it will be in the area can be used in real estate appraisal, housing sales and rental, identified factors affecting the price, and it will be used in real estate appraisal housing needs and aimed to reveal scientific production and demand for housing as an investment used.
In addition, prior to the application made in large areas such as urban renewal, the property valuation was made on the basis of conversion of an appropriate capitalization rate for the calculation of scientific research.

The property taken as a precedent in study characteristics are similar property.Sales and rental values vary according to the location of housing. Transportation, proximity to shopping centers and safe havens have higher sales and rental income.

The applicability of urban transformation, and transformation is possible through the project will be implemented in the present value of eligible property owners agree seen. Parties consensus is achieved by the real estate valuations made within the framework of all legislation. Otherwise, the long search for the true, the case leads to the process of urban transformation projects implemented.

KEYWORDS: Real Estate, Real Estate Valuation, Capitalization Rate, Izmir Province, Balçova District