Konut yerleşimlerinin planlama ve uygulama süreçlerinde etkili olan sosyal donatı kararlarının batışehir örneği üzerinden değerlendirilmesi
Evaluation of social infrastructure decisions that are effective in planning and implementation processes of housing settlements through the batişehi̇r case
Yazar: SONGÜL SOLA
Danışman: DOÇ. DR. CANDAN ÇINAR ÇITAK
Yıldız Teknik Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Mimarlık Ana Bilim Dalı / Yapı Bilgisi Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2019
Konu: Mimarlık = Architecture ; Şehircilik ve Bölge Planlama = Urban and Regional Planning
Dizin: Kentsel tasarım = Urban design ; Konut planlaması = Housing planning ; Konut tasarımı = Housing design ; Toplu konutlar = Mass houses

Özet:
Her projenin kendine has bir hikâyesi vardır. Bu hikâye onun zamansallığını da imlemektedir. Nedir zamansallık? Öznenin; geçmiş, şimdi ve geleceğini bir arada bütünsel bir form olarak görmesi, o temsilin içinden hareket etmesidir. Bu bağlamda insanın öyküsü, içinde yaşadığı çevreden ayrı düşünülemez. Yapılar topluluğu da bu zamansallık ilkesi çerçevesinde bir dolayımdadır. Özellikle büyük ölçekli projelerin temelinde nitelikli bir iş akış şeması (program) olmalıdır. Bu programın, sorunları en aza indiren bir kavrayışa sahip olması gerekmektedir. Ülkemizde "kervan yolda düzülür" düşüncesinin güzergâh kılınmasının getirdiği sorunlar irili-ufaklı her ölçekte yaşandığı gibi büyük ölçekli projelerin de kaderi olmaktadır. 
Bu çalışmada; hâlihazırda tamamlanmış, yerleşime geçilmiş Batışehir projesi üzerine objektif tutulmakta olup 'zamansallık' ilkesine göndermede bulunan bir kavrayışla sürecin pozitif/negatif yönleri irdelenmektedir. Toplu konut projelerinin öncelikle "geçmiş"inin (planlama, projelendirme, yapım) kusursuza yakın olarak yürütülmesi gerekmektedir. Buna göre "şimdi"nin (yerleşim sonrası hayat) karşımıza çıkardığı sorunların en aza ineceği varsayılmaktadır. Bu sayede "gelecek"in konforlu bir yaşam platformu ortaya koyulacak, sorunların sıfıra yakın kılınacağı bir düzen teşkil edilebilecektir. Günün sonunda, projelerin öyküleri de insanların öyküleri gibidir. Geçmişi, şimdisi ve geleceği ile bütünsel bir dayanışma içerisindedir. 
Devletin gayrimenkul ve konut ihtiyacını kamusal bir sorun olarak algılaması sonucunda uygulanan vergi teşvikleri, gayrimenkul finansmanında gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) modelini cazip kılmaktadır. Gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı yatırımların, yatırımcılar için bir güven unsuru oluşturuyor olması da sektörün gerçeklerinden biridir. Tüm bunların yanısıra çeşitlendirme yoluyla riskin paylaşılması yükleniciler tarafından gayrimenkul yatırım ortaklıklarının tercih edilmesindeki en önemli faktörlerden biridir.
Toplu konut projeleri üretilirken; yer seçimine dair kriterler kentsel bazda irdelenmesi gereken bütünlüklü bir çözümün enstrümanı olmalıdır. Ancak toplu konut üretiminde maliyetleri azaltma ve kâr oranını yükseltme yaklaşımı dolayısıyla arazi seçiminde öncelik hazine mülkiyetinde olanlar üzerinedir. Bu durum, kentler içinde korunaklı/kapalı kent dokusuyla uyumsuz arazi parçaları oluşturmakla birlikte kamu yatırımlarından beklenen verimin sağlamamasıyla sonuçlanmaktadır. Türkiye'de özellikle son yıllarda toplu konut üretim pratiği genellikle hızlı ve çabuk sonuç odaklı bir çözüm süreci izlediğinden, daha ideal arazi parçaları yerine kamulaştırma yapma gereği duyulmayan hazine arazilerine yönelinmiş olup süreçlerin en kısa biçimde tamamlanarak halka arzın ve taahhüt kârının ivedi bir biçimde geri dönüşü arzu edilmektedir. Toplu konut üretim aşamasının daha ilk evresindeki bu yaklaşımın başta planlama olmak üzere, mimari tasarım, inşaat ve kullanım süreçlerinde de kendini göstermekte olduğu deneyimlenmektedir. 
Bu tezde; özellikle İstanbul gibi arsa rayiç bedellerinin çok yüksek değerlerde seyrettiği kentlerde parsel bazında özel imar izni çıkarılarak prestijli projeler üretme biçimleri, planlama aşaması, proje ve tasarım akışı, yapım ve kullanım sonrası süreçler tüm yönleriyle ele alınmış, sosyal donatılar ve imar uygulamaları üzerine uluslararası-ulusal standartlar ve normlar araştırılarak derlenmiş, eleştiriler getirilmiş ve bir toplu konut projesinin nasıl yürütülmesi gerektiği üzerine çalışılmıştır. Bu kapsamda mülkiyeti Maliye Hazinesine ait İstanbul İli, Bağcılar İlçesi, Göztepe Mahallesi, 1562 ada ve 11 parselde uygulanmış Emlak Konut GYO tarafından yürütülen bir toplu konut projesi olan "Batışehir" incelenmiştir. Onaylı projesinde A, B, C, C1, D, E, F, G1, G2, G3, H1, H2, H3, K ve L olmak üzere 15 adet yapı bloğundan meydana gelen tasarımda 252 adet ticari, 3.189 adet konut olmak üzere toplam 3.441 adet bağımsız birim bulunmaktadır.
Projenin tarihsel yolculuğu göz önüne alındığında tezin içeriğinde kullanılan süreçlerin (planlama, tasarım, yapım ve kullanım) birbiri ile etkileşimli bir bağıntı içinde bulunduğu, sürekli olarak geri-ileri dönüşler ile esnetildiği bir konut üretim ilişkisine şahit olunmaktadır. Kullanım sürecine ilişkin olarak Batışehir proje sahasına çok sayıda ve yılın farklı mevsimlerinde ziyaretler gerçekleştirilmiş, alanda teknik geziler yapılmıştır. Yaşam başladıktan sonra yapılan gezilerden elde edilen bulgularla konutlarda ikamet edenlerin konfor koşulları ile planlama alanının tarihsel geçmişinden planlamaya esas alanın dönüştürülmesine; projelendirme safhasından inşaat yapım süreçlerine değin, sosyal donatı alanlarının her adımdaki değişiklikleri tespit edilmiştir.

Abstract:
Each project has its own story. This story also marks its temporality. What is temporality? Subject is seen as a holistic form of past, present and future together and it moves from within that representation. In this context, the story of human beings cannot be separated from the environment in which he lives. The community of structures is also in the context of this temporality principle. In particular, large-scale projects should be based on a qualified work flow chart. This program needs to have an insight that minimizes problems on the road. In our country, as it is experienced in every scale project, after the production of large-scale projects, problems arise and solutions are brought up in this production process.
In this study; has been focused on the Batışehir project which is currently completed, settled and the life flows. The positive / negative aspects of the projecting process are examined with an understanding referring to the principle of temporality. First of all, the past of public housing projects (planning, projecting, construction phases) must be carried out almost flawlessly. Accordingly, it is assumed that the problems faced by now (post-settlement life) will be minimized. In this way, a comfortable life platform of the future will be put forward and problems will be minimized. At the end of the day, the stories of the projects are like the stories of people. It has a holistic solidarity with its past, present and future.
The tax incentives applied as a result of the government's perception of real estate and housing needs as a public problem make the real estate investment model attractive and reliable in real estate finance. The fact that real estate and real estate-based investments are an element of confidence for investors is also one of the realities of the sector. In addition to this, sharing the risk through diversification is one of the most important factors in the choice of real estate investment trusts by contractors.
While collective housing projects are being produced; the criteria for site selection should be an instrument of a complete solution that would be examined on an urban basis. However, due to the approach to reducing costs and increasing the rate of profit in mass housing production, the priority in land selection is on the state treasury property. This situation creates pieces of land which are not compatible with the protected and closed urban fabric within the cities, however they do not provide the expected efficiency from public investments. Housing production practices, especially in recent years in Turkey, generally follows a quick results-oriented solution process, it has turned its attention to state treasury lands where there is no need for expropriation instead of more appropriate land parts. Thus, it is desirable that the processes are completed in the shortest possible way and that the public offering and the commitment profit is rapidly returned. This approach in the first phase of the mass housing production stage is experienced in planning, construction, and utilization processes.
In this thesis; especially in cities where the real value of land is very high such as Istanbul, to produce prestigious projects in parcel on the basis of special zoning permits, planning process, project and design flow, after the construction and use of all aspects of the process has been handled, international-national standards and norms on social facilities and on zoning practices are investigated and compiled, criticisms have been brought and how to conduct housing project solution is tried to be developed. In this context, Batışehir; a mass housing project carried out by Emlak Konut Real Estate Investment Company, which is implemented in 1562 island and 11 parcel of Bağcılar/Göztepe District of Istanbul province, owned by the state treasury, is examined. Approved project consists of 15 building blocks: A, B, C, C1, D, E, F, G1, G2, G3, H1, H2, H3, K and L. In this design, there are 3441 independent units, 252 of which are commercial and 3189 of which are residences.
When the historical journey of the project is taken into consideration, it is seen that the path used in the processes of the thesis (planning, design, construction and utilization) are in an interrelated relationship with each other, and that the production relationship is continually stretched back and forth. Regarding the utilization process, a numerious of visits were made to the Batışehir project site in different seasons of the year. Evaluations are made on the findings of the trips made after the start of life, the comfort conditions, the historical background of the planning area, the transformation of the area based on the planning, the range of the social infrastructure.