Türkiye gayrimenkul sektörünün güçlü ve zayıf yanları ile fırsat ve tehditlerinin analizi: Zonguldak ili Ereğli ilçesi örneği
Strengths weaknesses opportunities and threats analysis of turkish real estate sector: The case of Zonguldak Ereğli district
Yazar: ÖZKAN ARSLAN
Danışman: DOÇ. DR. YEŞİM TANRIVERMİŞ
Ankara Üniversitesi / Fen Bilimleri Enstitüsü / Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
Derece: Yüksek Lisans, 2020
Konu: Ekonomi = Economics ; İnşaat Mühendisliği = Civil Engineering ; İstatistik = Statistics
Dizin: Ekonomik kriz 2008 = Economical crisis 2008 ; Gayrimenkul finansmanı = Real estate finance ; Gayrimenkul sektörü = Real estates sector ; Gayrimenkuller = Real estates ; Makroekonomik faktörler = Macroeconomic factors ; Türkiye ekonomisi =

Özet:
2008 yılında Amerika Birleşik Devletleri (ABD) finansal piyasalarında başlayarak bütün ülkelere yayılan ekonomik krizin tüm ülkelerde uzun süren etkileri olmuştur. ABD'de gayrimenkul sahibi olmak için kredi başvurusunda bulunan tasarruf sahiplerine bankalar tarafından krediyi geri ödeyebilme kapasiteleri araştırılmadan kredi verilmiş, bu kredilerden doğan alacaklar menkul kıymetleştirilerek gayrimenkul finansmanında tekrar kullandırılmış ve söz konusu kredilerin finansal piyasalarda meydana getirebileceği riskler kredi derecelendirme kurumları tarafından görmezden gelinmiştir. Bankaların açtığı kredilere gayrimenkul sektöründe talep artmış; buna bağlı olarak fiyatlar daha fazla yükselmiştir. 2008 yılından sonra ABD emlak sektöründeki talep doygunluğuna ulaşılmış ve fiyatlarda düşüş başlamıştır. Gayrimenkul sektöründe ortaya çıkan balon fiyatların düşüşe geçmesi ve faiz oranlarının yükselmeye başlamasıyla birlikte kredi geri ödemelerinin yapılamaması finansal sistemi oluşturan kurumların iflas etmesine kadar devam eden bir süreci başlatmıştır. 2008 Ekonomik Krizi'nin ortaya çıkmasından bu yana geçen sürede krizin ülkelerde yarattığı tahribat sonucunda krizin nedenleri, sonuçları ve finansal sistemde ortaya çıkardığı etki kapsamında yapılan araştırmaların sayısının arttığı görülmektedir. Yapılan çalışmalar ekonomilerin küreselleşme ile birlikte ortaya çıkan karmaşık finansal sisteme adapte olması ve 2008 Ekonomik Krizi'ni meydana getiren belirleyici unsurların tespit edilerek finansal sistemin önündeki engellerin kaldırılması açısından önem taşımaktadır. 
Finansal piyasaların işleyişinin düzenlenebilmesi için yapılan araştırmalara ilave olarak kontrollü ve denetimli kurumsal düzenlemelerin varlığına ihtiyaç duyulmaktadır; çünkü küreselleşen finansal piyasalarda sermayenin kontrolsüz ve denetimsiz bir şekilde hareket etmesi, ülkelerin ekonomilerini ekonomik krizlere dayanıksız hale getirmektedir. 2008 Ekonomik Krizi'nden önce kontrolsüz ve denetimsiz olarak açılan krediler ve sonrasında yaratılan menkul kıymetlerin yol açtığı küresel kriz bu durumun en çarpıcı örneğidir. Bu kapsamda 2008 Ekonomik Krizi finansal piyasaların işleyişinin yatırımcılara güven veren istikrarlı bir yapıda olabilmesi için yapılan düzenlemelerin ve oluşturulacak makroekonomik politikaların gözden geçirilmesi gerekliliğini ortaya çıkarmıştır. Araştırma tam olarak da bu noktada 2008 Ekonomik Krizi'nden sonra dünyadaki finansal gelişmeler kapsamında Türkiye ekonomisinde benzer bir krizin ortaya çıkmasını önlemek için gayrimenkul finansman sistemini incelemek, Türkiye gayrimenkul finansman sisteminin eksiklerini tespit etmek ve ayrıca gayrimenkul sektörünün güçlü ve zayıf yanlarını dikkate alarak Zonguldak ili Ereğli ilçesi örneğinin sonuçlarına göre gayrimenkul sektörünün analizini yapmaya odaklanmaktadır. Analiz sonuçlarına göre gayrimenkul sektörünün etkin olmasını sağlayan unsurlar, gayrimenkul sektörünün büyüme ve gelişmesini etkileyen olumlu ve olumsuz faktörler ve gayrimenkul sektöründeki aktörler için söz konusu olan fırsat ve tehditler saptanmıştır. Buna ilave olarak gayrimenkul sektörüne yönelik yapılan değerlendirme doğrultusunda gayrimenkul ve inşaat işletmelerinde insan kaynağının kalitesinin yükseltilmesi ve üniversitelerin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi bölümlerinin lisans ve lisansüstü programlarından mezun olan uzmanların sektörde istihdam edilmesinin olumlu etkilerinin olabileceği vurgulanmıştır.

Abstract:
The economic crisis that started in the United States of America (USA) financial markets in 2008 spread all over the world and had long-lasting effects in all countries. Creditors in the USA who applied for loans to own real estate were granted loans by banks without investigating their ability to repay the loan; depts arising from these loans have been securitized and re-used in real estate financing and the risks that these loans may pose in the financial markets have been ignored by the credit rating agencies. The demand for real estate loans were increased, and this resulted in a further increase in real estate prices. Demand in the US real estate sector has reached into saturation after 2008 and prices have started to decline. The bubble that emerged in the real estate sector led to a decline in prices and cause inability to repay the loans, as a result of interest rates which began to rise, the process continued until the bankruptcy of the institutions that which were the backbone of the financial system. Thereafter, the number of the studies conducted within the scope of causes, consequences, and the impacts of the 2008 economic crisis on the financial system has increased as a result of the destruction caused in different countries.  
These studies are crucial in adapting the economies to the complex financial system that emerged with the globalization notion and identifying the decisive factors that caused the 2008 economic crisis and removing the obstacles to the financial system. In this context, in addition to the research conducted, there is a need for a controlled and supervised institutional arrangements in order to regulate the functioning of the financial markets; because uncontrolled and unaudited movements of capital in global financial markets creates the economies of countries vulnerable to economic crisis. The global crisis caused by uncontrolled and unaudited opened loans before the 2008 economic crisis and securities created after the crisis was the most striking example of the situation. The most striking example of this situation was observed in 2008 Economic Crisis. In this context, 2008 Economic Crisis reveals the necessity of revising the regulations and macroeconomic policies to ensure the functioning of the financial markets to give confidence and assurance to investors. For this purpose, this research examines the real estate finance system in Turkey in the context of financial developments following the 2008 economic crisis to prevent the occurrence of a similar crisis, to identify the shortcomings of the Turkey's real estate financing system and to analyse the real estate sector in the Eregli district of Zonguldak province considering the strengths and weaknesses of Turkey's real estate sector. According to the result of  analysis, the factors that affecting the effectiveness of the real estate sector, the positive and negative factors that affect the growth and development of the real estate sector, opportunities and threats for the actors in the real estate sector have been identified. In addition, in line with the assessment made for the real estate sector, it was emphasized that increasing the quality of human resources in real estate and construction businesses and employing experts who have graduated from undergraduate and graduate programs of real estate development and management departments of universities may have positive impact in the sector.