N° d'entreprise : 0465014634
Nom
(en entier) : ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT KAP
2000, sis clos du Chêne Céleste à Woluwe-Saint-Pierre
(en abrégé) : KAP 2000
Forme légale : Société coopérative à responsabilité limitée
Adresse complète du siège Clos du Chêne Céleste 6
 : 1150 Woluwe-Saint-Pierre
Objet de l'acte :
MODIFICATION FORME JURIDIQUE, STATUTS (TRADUCTION,
COORDINATION, AUTRES MODIFICATIONS)
Il résulte d'un procès-verbal dressé par Maître Ken PENNE, Notaire de résidence à Bruxelles (1er
canton), associé de la société à responsabilité limitée "Herinckx & Penne, notaires associés" ayant
son siège à 1000 Bruxelles, Galerie Ravenstein 3 boîte 2 (RPM Bruxelles – TVA BE 0683.499.711),
le 30 octobre 2024, que l'assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la société
coopérative "Association des copropriétaires du lotissement KAP 2000, sis clos du Chêne Céleste à
Woluwe-Saint-Pierre" ayant son siège à 1150 Woluwe-Saint-Pierre, Clos du Chêne Céleste 6,
inscrite au registre des personnes morales de la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro
d'entreprise 0465.014.634 a décidé notamment :
 
1) de mettre les statuts en conformité au Code des sociétés et associations.
 
2) après avoir constaté que le capital effectivement souscrit, soit seize mille neuf cent quatre-vingt-
neuf euros (16.989 €) a été converti de plein droit le 1er janvier 2020 en un compte de capitaux
propres en application de l’article 39, § 2, 2ème alinéa, de la loi du 23 mars 2019 introduisant le
Code des sociétés et des associations et portant des dispositions diverses, de supprimer le compte
de capitaux propres et réserve statutairement indisponible et de rendre ces fonds disponibles pour
des distributions.
 
3) d’adopter des nouveaux statuts en conformité avec les dispositions du Code des sociétés et
associations, sans toutefois apporter une modification à son objet, comme suit :
 
TITRE Ier. - FORME, DENOMINATION, SIEGE, OBJET, DUREE.
Article 1 -
La société adopte la forme de société coopérative.
Elle est dénommée "Association des copropriétaires du lotissement KAP 2000, sis clos du Chêne
Céleste à Woluwe-Saint-Pierre », en abrégé « KAP 2000 ».
Article 2 -
Le siège est établi à (1150) Woluwe-Saint-Pierre, clos du Chêne Céleste 6.
L’adresse précise du siège est fixée par l’assemblée générale.
Article 3 -
La société a pour objet :
a) dans un premier temps, de prendre en bail emphytéotique un terrain sis à (1150) Woluwé-Saint-
Pierre, avenue de la Perspective, propriété de la société civile sous forme de société coopérative à
responsabilité limitée "KAPELLEVELD", ayant son siège à Woluwé-Saint-Lambert, avenue Albert
Dumont 10, de faire dresser les plans d'un groupe d'immeubles destiné à des logements, qui sera
érigé sur le dit terrain, de placer le groupe d'immeubles sous le statut de la copropriété et de
l'indivision forcée, en créant un certain nombre de lots privatifs conformément aux articles 577-2 à
577-14 du code civil, d'y faire construire des logements et de les céder aux coopérateurs membres
de la société, partie sous la forme de cession des droits emphytéotiques qui lui auront été concédés
sur le terrain, partie sous forme de vente des constructions, le tout conformément à la convention
intervenue le huit octobre mil neuf cent nonante-six entre la Région de Bruxelles-Capitale et
l'association sans but lucratif Fédération des Sociétés Coopératives de Logements à Bruxelles (en
abrégé FESOCOLAB), et à son avenant du vingt-huit novembre mil neuf cent nonante-six, ainsi qu'à
toutes autres conventions complémentaires ou modificatives intervenues entre les mêmes
partenaires concernant le même objet.
A ces effets, la société pourra accomplir toutes opérations généralement quelconques, financières,
mobilières ou immobilières se rapportant directement ou indirectement à son objet.
b) dans un second temps, c'est-à-dire lorsque tous les lots privatifs auront été vendus, la construction
sera achevée et les logements auront fait l'objet d'une réception provisoire, l'objet social sera limité à
la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis (ceci devant
s'entendre au sens de l'article 577-5 paragraphe 3 du code civil, c'est-à-dire qu'il s'agit exclusivement
de la conservation et de l'administration des parties communes, à l'exception des lots privatifs, sauf
ce qui sera expressément prévu au règlement de copropriété, le tout ci-après dénommé l'immeuble),
ainsi qu'à tout autre objet que, dans l'avenir, la loi permettrait à une association de copropriétaires
d'adopter.
L'entrée en vigueur de cette seconde partie de l'objet social sera confirmée par l'assemblée générale
qui sera convoquée, par le conseil de gérance, dès la réception provisoire des parties communes de
l'immeuble.  Si à ce moment, certaines parties privatives n'ont pas encore fait l'objet d'une réception
provisoire, cette assemblée générale extraordinaire sera convoquée dès la dernière réception
provisoire d'une ou des parties privatives de l'immeuble
Article 4 -
La société est constituée pour une durée illimitée.
TITRE II. - APPORTS, PARTS SOCIALES, RESPONSABILITE.
Article 5 -
Le patrimoine de la société n'est limité que par l'interdiction faite à une association de copropriétaires
de posséder un autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet,
sauf suppression dans l'avenir de cette limitation légale, conformément à l’article 3.86, § 3, du Code
civil.
En rémunération des apports, 10.000 parts sociales ont été émises.
Chaque associé doit disposer d'autant de parts sociales que de dixmillièmes représentés par son lot
privatif dans les parties communes.
Chaque part doit être libérée d'un quart au moins.
Article 6 -
La société dispose d’un compte de capitaux propres statutairement disponible. La société peut créer
un compte de capitaux propres statutairement indisponible qui n’est pas susceptible de distribution
aux coopérateurs sur lequel les apports des fondateurs sont inscrits.
À la date à laquelle le Code des sociétés et des associations devient applicable à la présente
société, ce compte de capitaux propres indisponible comprend 16.989 €.
Pour les apports futurs avec émission d’actions nouvelles, les conditions d’émission détermineront
s’ils sont inscrits sur le compte « Apport indisponible hors capital » ou sur un compte « Apport
disponible hors capital ». À défaut de stipulation à cet égard dans les conditions d’émission, ils sont
présumés être inscrits sur le compte « Apport disponible hors capital ».
Article 7 -
Les parts sociales sont nominatives. Elles sont indivisibles à l'égard de la société qui a le droit, en
cas d'indivision, de suspendre les droits afférents aux parts jusqu'à ce qu'un seul des indivisaires ait
été reconnu comme propriétaire à son égard.
Article 8 -
La transmission des parts sociales n'est possible que pour autant qu'elle s'accompagne de la
transmission du lot privatif correspondant, dans les conditions prévues à l'article 10 ci-après.
Article 9 -
Les associés ne sont passibles des dettes sociales qu'à concurrence de leurs apports.
Il n'existe entre eux ni solidarité, ni indivisibilité.
TITRE III. - ASSOCIES.
Article 10 -  
Sont associés :
a) pendant la réalisation de la première partie de l'objet social, les signataires du présent acte, ainsi
que toutes les personnes qu'ils admettraient comme associé.  Cette décision devra être prise à
l'unanimité des signataires du présent acte, pour autant qu'ils soient encore associés.  Le refus
d'admission ne devra pas être motivé.
b) A partir de l'entrée en vigueur de la seconde partie de l'objet social, à l'exclusion de toute autre,
toute personne devenue propriétaire d'un lot privatif dans l'immeuble visé par les présents statuts, et
remplissant les conditions prévues à l'article 4 de la convention avec la Région visée à l'article 3 a)
des présents statuts.
Les coopératives de copropriétaires regroupent en leur sein, à l'exclusion de tout autre membre, des
personnes physiques qui, au moment de la passation de l'acte :
- ne possèdent pas, en pleine propriété ou en usufruit, un bien immeuble affecté au logement ou à
usage professionnel et dont le revenu cadastral est supérieur à sept cent quarante-trois euros
soixante-huit cents (743,68€) (équivalent à 30.000 BEF),
- occupent un logement social dans la Région de Bruxelles-Capitale ou n'ont pas bénéficié pour
l'avant-dernière année de l'acquisition d'un revenu globalement imposable supérieur à quarante-
quatre mille cent dix-huit euro quarante-cinq cents (44.118,45€) (équivalent à 1.779.734 BEF),
majoré de quatre mille cent dix-sept euros septante et un cents (4.117,71€) (équivalent à 166.108
BEF) pour la première personne à charge et deux mille cinquante-huit euros quatre-vingt-huit cents
(2.058,88€) (équivalent à 83.055 BEF) pour chaque personne supplémentaire à charge.  Ces
montants sont adaptés au premier janvier de chaque année en fonction de l'évolution de l'indice des
prix à la consommation, l'indice de départ étant celui de novembre mil neuf cent nonante-neuf.
Ces personnes doivent, en outre, s'engager à fixer leur domicile légal dans les lieux dans les six
mois de leur acquisition.
Elles doivent occuper le bien pendant dix ans, sauf cas de force majeure.
A défaut de respecter cette condition, cette avance sera récupérable à la première demande.
Conformément également à la convention précitée, les mutations de propriété du bien sont permises
selon les principes suivants :
- La vente du bien ne peut s'effectuer qu'au profit de personnes physiques remplissant les conditions
précisées à l'article 4.  Durant les dix premières années d'occupation du bien, elles ne peuvent
s'effectuer qu'en cas de force majeure.  Au-delà, la force majeure n'est plus requise.
En cas de revente du bien et pendant toute la durée de l'emphytéose, la société immobilière de
service public propriétaire du terrain bénéficie d'un droit d'acquisition préférentielle à faire valoir dans
les six mois de la décision de mise en vente.
Toute donation du bien est prohibée pendant les dix premières années de l'occupation.  Au-delà de
cette période, elle peut être effectuée en faveur de descendants, d'ascendants, de collatéraux, d'un
conjoint ou d'un cohabitant en cas d'union libre stabilisée, pour autant que les personnes en faveur
de qui la donation est effectuée remplissent les conditions précisées à l'article 4.
- La transmission du bien par voie de succession est possible en faveur de descendants,
d'ascendants, de collatéraux, d'un conjoint ou d'un cohabitant en cas d'union libre stabilisée.
Toute transmission du bien s'effectue avec les servitudes, en ce compris les conditions mises à toute
vente telles que précisées ci-dessus.
Les actes notariés de bail emphytéotique et de vente des constructions fixeront les modalités
concrètes des règles applicables à l'indemnisation due aux propriétaires des constructions en
l'absence de renouvellement du bail emphytéotique, à l'occupation du bien et aux mutations de
propriété autorisées.
Article 11 -
Les associés ne sont autorisés ni à démissionner, ni à demander le remboursement de leur part.
Ils ne peuvent être exclus de la société.
TITRE IV. - ADMINISTRATION ET CONTROLE.
Section 1 : Pendant la réalisation de la première partie de l'objet social :
Article 12 -
La société sera administrée par un conseil de gérance composé d'un nombre obligatoirement impair
de membres, mais de sept membres au plus, associés ou non, nommés par l'assemblée générale
des associés pour une durée qu'elle fixe.
Article 13 -
Le mandat de membre du conseil de gérance est gratuit.
Article 14 -
a) En cas de vacance d'une place de membre du conseil de gérance, ce dernier peut pourvoir à son
remplacement, jusqu'à ce que l'assemblée générale suivante en décide de manière définitive.
Le membre du conseil de gérance qui remplace un autre achève le mandat de celui-ci.
b) Le conseil de gérance choisit parmi ses membres un président.
Il se réunit aussi souvent que l'intérêt de la société l'exige, sur convocation de son président.  Il doit
aussi être convoqué lorsque deux de ses membres le demandent.
Les réunions ont lieu au siège social ou à l'endroit indiqué sur la convocation.
Le conseil ne délibère valablement que si la moitié de ses membres est présente ou représentée. 
Tout membre peut donner par écrit, télégramme, télécopie, télex ou tout autre moyen de
transmission mandat à un autre membre pour le remplacer à la réunion du conseil et y voter en ses
lieu et place.
Assistent également de droit aux réunions du conseil de gérance :
- les commissaires du Gouvernement qui exerceront leur mandat à titre gratuit,
- un délégué de la société immobilière de service public propriétaire du terrain sur lequel sera édifié
l'immeuble visé par les présents statuts, qui exercera son mandat à titre gratuit.
Les commissaires du Gouvernement, l'un désigné par le Ministre ou le Secrétaire d'Etat chargé du
logement, l'autre par le Ministre du Budget, ainsi que le délégué du pouvoir public ou de la société
immobilière de service public, pourront suspendre les décisions du conseil de gérance et les
transmettre aux Ministres en vue de leur annulation.
L'inobservance des décisions de suspension ou d'annulation peut faire perdre le droit aux avances
récupérables dans la convention du huit octobre mil neuf cent nonante-six visée à l'article 3
ci-dessus.  Si l'annulation n'est pas signifiée par lettre recommandée à la société dans les deux mois
de la décision du conseil de gérance, cette décision est considérée comme valable et la suspension
est levée.
c) Les décisions du conseil sont prises à la simple majorité des membres présents, et font l'objet de
procès-verbaux consignés dans un registre spécial et signés par la majorité des membres présents
ou représentés.
Les copies ou extraits à produire en justice ou ailleurs sont signés par le président du conseil ou par
deux de ses membres.
d) Le conseil est investi des pouvoirs les plus étendus pour poser tous les actes de gestion et de
disposition entrant dans le cadre de l'objet social, à l'exception de ceux que la loi ou les statuts
réservent à l'assemblée générale.
e) Le conseil peut déléguer ses pouvoirs, en tout ou en partie, à un ou plusieurs de ses membres ou
à des tiers.
Ainsi, il peut notamment confier la gestion journalière de la société à un de ses membres, qui porte le
titre de gérant-délégué, ou à un tiers.
f) La société est valablement représentée dans tous les actes, y compris ceux où interviennent un
fonctionnaire public ou un officier ministériel ou en justice, par deux membres du conseil de gérance
agissant conjointement ou par le président du conseil agissant seul.
Ils n'ont pas à justifier d'une décision préalable du conseil.
La société est en outre valablement engagée par des mandataires spéciaux dans les limites de leur
mandat
Article 15 -
Le contrôle de la situation financière, des comptes annuels et de la régularité des opérations à
constater dans les comptes annuels est confié à un ou plusieurs commissaires, membres de l'Institut
des Réviseurs d'Entreprises.  Ils sont nommés par l'assemblée générale pour un terme de trois ans,
renouvelable, et ne peuvent être révoqués que pour justes motifs.  L'assemblée générale détermine
le nombre de commissaires et fixe leurs émoluments.
Toutefois, si la société répond aux critères fixés par l'article 15 du Code des sociétés, la nomination
d'un ou de plusieurs commissaires est facultative.  S'il n'est pas nommé de commissaire, les
pouvoirs d'investigation et de contrôle des commissaires appartiennent à chaque associé
individuellement.  Ils peuvent se faire représenter par un expert-comptable dont la rémunération
incombe à la société s'il a été désigné avec son accord ou si cette rémunération a été mise à sa
charge par décision judiciaire.  Dans ces cas, les observations de l'expert-comptable sont
communiquées à la société.
SECTION 2 : A PARTIR DE L'ENTREE EN VIGUEUR DE LA
DEUXIEME PARTIE DE L'OBJET SOCIAL :
Article 16 -
L'administration de la société sera confiée à un syndic, nommé par l'assemblée générale pour trois
ans au plus, et dont le mandat est renouvelable, tel que prévu à l’article 3.85 du Code civil.
Au moment de sa nomination, le syndic déclare, sans réserve aucune, qu'il ne pourra être ni
propriétaire, ni gérant, ni administrateur, ni actionnaire d'une entreprise qui fournirait des biens ou qui
presterait des services pour l'immeuble.
Lorsque le syndic est une personne physique, la même prohibition pèse sur son conjoint et sur ses
descendants et leurs conjoints.
Il pourra être dérogé à cette règle moyennant autorisation écrite et préalable du conseil de gérance,
et il en sera fait mention dans le rapport à présenter à l'assemblée générale annuelle.
De même, le syndic s'engage à faire bénéficier l'association des copropriétaires de toute commission
ou réduction de prix.
Enfin, il reconnaîtra que la violation des clauses qui précèdent justifiera sa révocation par
l'assemblée générale, sans indemnité.
L'assemblée peut soumettre sa nomination à la fourniture d'un cautionnement.
Article 17 -
Le syndic est chargé, sans préjudice aux autres devoirs qui lui sont imposés par la loi :
1° de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout
moment lorsqu’une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété ;
2° de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 3.93,
paragraphe 4 du code civil ;
3° d'exécuter et de faire exécuter ces décisions ;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires ;
6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires
communes; pour les actions en justice dans les domaines qui sont de la seule compétence de
l'assemblée générale, le syndic devra se faire autoriser préalablement par cette dernière à agir, tant
en demandant qu'en défendant, mais il ne devra pas justifier de cette autorisation à l'égard des tiers;
7° de fournir le relevé des dettes visées à l'article3.94, § 1er, du Code civil dans les quinze jours de
la demande qui lui en est faite par le notaire;
8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais
ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date et l'ordre du jour des assemblées
afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties
communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée.
9° de communiquer à un candidat-acquéreur, à la demande du propriétaire du lot privatif, un
exemplaire à jour du règlement d'ordre intérieur, le relevé des comptes des quatre derniers
trimestres et le procès-verbal de la dernière assemblée générale
Article 18 -
Le syndic est seul responsable de sa gestion ; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de
l'assemblée géné-rale et seulement pour une durée ou à des fins détermi-nées.
Article 19 -
L'assemblée générale peut à tout moment révoquer le syndic.  Elle peut de même, si elle le juge
opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.  Elle peut
également le suspendre pour une durée ou pour des fins déterminées, et désigner un syndic
provisoire pour le temps de la suspension.
Article 20 -
L'assemblée générale des copropriétaires décide de la création et de la suppression du conseil de
gérance prévu par l'article 3.88 du Code civil.
Elle décide des missions particulières qui lui seront confiées, dans le respect de la loi et des présents
statuts.
Font de droit partie du conseil de gérance les commissaires du gouvernement et le délégué de la
société immobilière de service public visés à l'article 14.  Ceux-ci disposeront des pouvoirs de
suspension et d'annulation prévus à l'article 14, dans toutes les matières que la loi ne réserve pas
impérativement à la compétence de l'assemblée générale ou du syndic.
Outre les missions particulières qui lui seraient confiées par l'assemblée générale ou les présents
statuts, le conseil de gérance exercera une mission générale d'assistance du syndic et de contrôle
de sa gestion.
A cette fin, et notamment :
- le syndic lui fournira à première demande copie de tous documents comptables et autres relatifs à
sa gestion, ainsi que de tous extraits bancaires, et autres pièces relatives aux fonds de l'association;
- le syndic le consultera préalablement, sauf urgence, pour tous les travaux et réparations à
l'immeuble, qu'il commanderait dans le cadre de sa compétence pour les actes conservatoires et
d'administration provisoire.
TITRE V. - ASSEMBLEES GENERALES.
Article 21 -
L'assemblée générale annuelle se tient aux jour, lieu et heure indiqués par l'organe de gestion, dans
les cinq mois de la date de la clôture des comptes annuels ;
En-dehors de l'assemblée générale ordinaire et aussi souvent qu'il est nécessaire, des assemblées
générales extraordinaires peuvent être convoquées à l'initiative du conseil de gérance, pendant la
réalisation de la première partie de l’objet, et ensuite du syndic ou d'un ou de plusieurs associés
possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes ;
Les convocations doivent comporter l'ordre du jour et, pour l'assemblée générale annuelle, les
comptes du conseil de gérance, et ensuite du syndic ; elles doivent mentionner l'endroit où se tiendra
l'assemblée générale, et qui sera obligatoirement situé sur le territoire de la Région de Bruxelles-
Capitale ;
Les convocations sont faites par lettre ordinaire, pour l'assemblée générale annuelle, et par lettre
recommandée, pour les assemblées générales extraordinaires, ou par remise de celles-ci contre
décharge aux propriétaires, quinze jours francs au moins avant l’assemblée, tant pour les
assemblées générales annuelles que pour les assemblées générales extraordinaires.
Article 22 -
L'assemblée générale se compose de tous les associés ; dès l’entrée en vigueur de la deuxième
partie de l’objet social, il s’agira de tous les propriétaires de lots.
S'il existe un conseil de gérance, son président préside de droit l'assemblée.
Dans la négative, l'assemblée élit dans son sein un président.
L'assemblée élit également deux assesseurs ; le délégué à la gestion journalière, et ensuite le syndic
remplit les fonctions de secrétaire.
Il est tenu une liste de présences, certifiée par le président et ses assesseurs.
Article 23 -
1. Pendant la réalisation de la première partie de l'objet social, chaque part sociale donnera droit à
une voix.  A partir de l'entrée en vigueur de la seconde partie de l'objet social, les règles reprises ci-
après sub 2 entreront en vigueur
2. Chaque associé dispose d'un nombre de voix égal à celui de ses parts de copropriété. Toutefois,
nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la
somme des voix dont disposent les autres associés présents ou représentés.
3. En cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, ou si celui-ci fait l'objet d'une
indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu
jusqu'à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit.
Article 24 -
1. Pendant la réalisation de la première partie de l'objet social, les conditions de quorum et de
majorité seront fixées par le droit commun du Code des sociétés et des associations.
2. A partir de l'entrée en vigueur de la deuxième partie de l'objet social, les règles reprises ci-après
entreront en vigueur.
L'assemblée générale ne délibère valablement que si plus de la moitié des associés sont présents
ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties
communes.
Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de
quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre d'associés présents ou
représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.
Sous réserve de modifications apportées par la loi à l'article 3.88 du Code civil, qui remplaceraient
automatiquement les dispositions ci-après, les règles de majorité seront les suivantes :
a) Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des associés
présents ou représentés, sous réserve des dispositions ci-après ou des majorités qualifiées prévues
dans d'autres articles des statuts ;
b) L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des deux tiers des voix :
- de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou
l'administration des parties communes, sans préjudice de l’article 3.85, § 2;
- de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des
travaux conservatoires et d’administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue
des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l’article 3.89, § 5, 2°;
- du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire,
sauf les actes visés à l’article 3.89, § 5, 2 ;
- moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui,
pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les
copropriétaires ;
- la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de
contrôler sa gestion ;
2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix :
- de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de répartition des charges de
copropriété ;
- de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci ;
- de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de
destruction partielle ;
- de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs ;
- de tous actes de disposition de biens immobiliers communs, y compris la modification des droits
réels d’usage existant sur les parties communes au profit d’un seul copropriétaire, à condition que
cela soit motivé par l’intérêt légitime de l’association des copropriétaires, le cas échéant contre le
paiement d’une indemnité proportionnelle au dommage que cela pourrait causer ;
- de la modification des statuts en fonction de l’article 3.84, alinéa 4 ;
- de la division d’un lot ou de la réunion, totale ou partielle de deux ou plusieurs lots ;
- sous réserve de l’article 3.92, § 1er, alinéa 6, de la démolition et de la reconstruction totale de
l’immeuble pour des raisons de salubrité ou de sécurité ou de coût excessif par rapport à la valeur de
l’immeuble existant d’une mise en conformité de l’immeuble aux dispositions légales. 
3° à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires (qui doivent donc être tous présents ou
représentés), sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, sur toute
décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble, en dehors du cas prévu ci-
dessus, et sur la dissolution de l'association.
c) Sans préjudice à la règle de l'unanimité prévue ci-dessus sub b) 3°, lorsque plus de deux
propositions sont soumises au vote, et lorsqu'aucune d'elles n'obtient la majorité requise, il est
procédé à un deuxième tour de scrutin, seules les deux propositions ayant obtenu le plus de voix au
premier tour étant soumises au vote.
d) Pour le calcul des majorités, il n’est pas tenu compte des abstentions, des votes nuls et blancs.
4° Il est rappelé que, aux termes de la convention avec la Région de Bruxelles-Capitale dont
question à l'article 3, "les statuts, acte de base et règlement de copropriété de ces coopératives et
toute modification qui y seraient apportée doivent être approuvés par le Ministre ou le Secrétaire
d'Etat chargé du logement dans un délai de 3 mois après leur présentation, faute de quoi ils seront
réputés approuvés."
Article 25 -
Tout propriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou
non, à l'exclusion du syndic, en vertu d'un mandat écrit dont le syndic, et à son défaut le conseil de
gérance, peut imposer la formule. Si le mandataire n'est pas membre de l'assemblée générale, la
signature du mandant devra être légalisée par l'administration communale ou par un officier public ou
ministériel.
TITRE VI. DROITS ET OBLIGATIONS RELATIFS AUX PARTIES COMMUNES ET PRIVATIVES.
Article 26 - Parties communes.
a) Les parties communes ne pourront jamais, vu leur indivisibilité et leur destination, faire l'objet d'un
partage ou licitation, sauf toutefois le cas de sinistre total de l'immeuble, ainsi qu'il est expliqué au
chapitre "Assurances".
Toute aliénation, totale ou partielle, d'une partie privative entraîne de ce fait et dans la même
proportion, l'aliénation totale ou partielle des parties communes qui en sont l'accessoire indissoluble.
L'hypothèque ou tout autre droit réel, consenti sur des parties privatives, grève de plein droit la
fraction des parties communes qui y sont attachées.
La fraction des parties communes attachées à une propriété privative ne peut jamais faire l'objet
d'une aliénation totale ou partielle ou de concession de droit réel, sans la propriété privative dont elle
constitue l'accessoire et pour la quotité attribuée à chacun de ces éléments.
b) Aucune modification des parties communes ne pourra être faite que de l'accord de l'assemblée
générale.
Chaque propriétaire supporte sans indemnité le trouble découlant des réparations et travaux aux
parties communes régulièrement décidés par l'assemblée générale.
Article 27 - Parties privatives.
§1. Subdivision.
Il est interdit aux associés de diviser un lot ou de céder une fraction de lot, sauf à un autre associé.
§2. Eléments privatifs intéressant la copropriété.
Il est interdit de placer des enseignes aux façades, hormis pour les plaques de professions libérales,
et de faire pousser des plantes grimpantes qui seraient susceptibles d'abimer la façade, comme le
lierre.
§3. Travaux aux choses privatives.
1. Lorsque des travaux, soit à l'intérieur d'un lot ou de ses dépendances privatives, soit à des
accessoires privatifs, sont susceptibles d'affecter la solidité ou l'esthétique de la chose commune, le
propriétaire est tenu d'en aviser le syndic et de lui soumettre les plans des travaux envisagés.
Le syndic en réfère au conseil de gérance.
2. Lorsque des propriétaires négligent d'effectuer des travaux nécessaires à leur propriété et
exposent, par leur inaction, les autres lots ou les parties communes à des dégâts ou à un préjudice
quelconque, le syndic a tous pouvoirs pour faire procéder d'office, aux frais du propriétaire en défaut,
aux réparations urgentes dans ses locaux privés.
§4. Occupation
Les lots privatifs doivent être occupés telle une personne prudente et raisonnable, suivant les us et
coutumes du pays. L'exercice d'une profession libérale par l'occupant personnellement est autorisé,
à l'exclusion de toute association, groupement, société.
L'installation d'un siège social est toutefois autorisée, mais l'accès de clients en continu ne l'est pas.
Il est interdit de faire sécher le linge hors des fenêtres en façade avant.
§5. Tranquillité.
Les propriétaires et usagers des lots doivent les habiter de manière à ne pas gêner l'usage normal
de leur lot par les autres propriétaires.
L'usage d'appareils audio-visuels ou d'instruments de musique est autorisé, pour autant qu'il ne soit
pas une cause de trouble pour les autres habitants du lotissement ; l'assemblée générale pourra à
cet égard établir un règlement particulier, destiné à limiter ou supprimer les sources de bruit à
certaines heures de la journée.
Il ne peut être utilisé de moteurs autres que ceux qui actionnent les appareils ménagers ou les outils
servant à l'entretien normal d'une habitation privée.
Il est interdit de placer des antennes paraboliques ou de manière générale tout objet quelconque aux
façades avant, qui ne respecte pas strictement la destination et l'harmonie des lieux.
§6. Animaux.
Les animaux de basse-cour sont interdits. Les animaux domestiques ne sont tolérés que pour autant
qu'ils ne causent, par le bruit, l'odeur ou autrement, aucun trouble aux habitants du lotissement, ce
dont l'assemblée générale sera seule juge, pour autant que ce point ait été annoncé à l'ordre du jour.
Il est interdit de nourrir pigeons et mouettes.
§7. Libre accès aux locaux privés.
Les propriétaires doivent, moyennant préavis d'au moins quarante-huit heures donné par le syndic,
lui permettre un libre accès à leur propriété, occupée ou non, pour lui permettre d'examiner l'état des
choses de copropriété et de prendre les mesures d'intérêt commun.
Ils doivent, de même, donner accès à leurs locaux, sans indemnités, aux architectes et
entrepreneurs en vue des réparations et travaux nécessaires aux choses communes ou aux parties
privées appartenant à d'autres propriétaires.
§8. Jardins.
Chaque propriétaire est tenu de veiller au bon entretien de son jardin privatif. Il est interdit d'y jeter
des détritus ou d'y entreposer des objets encombrants.
Cependant, l'installation d'un cabanon de jardin en bois naturel dont les dimensions au sol
n'excèdent pas six mètres carrés et/ou un barbecue de dimensions et d'architecture raisonnables
sont les exceptions autorisées à l'interdiction.
Les haies doivent être coupées à une hauteur maximale d'un mètre quatre-vingts centimètres (1,80
m) et une épaisseur maximale de quarante centimètres (40 cm), soit vingt centimètres (0,20 m) de
chaque côté de la ligne de séparation mitoyenne. Les haies mitoyennes sont entretenues par moitié
par chacun des voisins.
En cas de défaut d'entretien du jardin, et sauf pendant les absences des coopérateurs en raison de
vacances, le Conseil de Gérance pourra faire réaliser d'office, aux frais et risques du propriétaire
concerné, l'entretien de son jardin, après mise en demeure par lettre recommandée à la poste restée
sans effet huit jours après son envoi.
Le compostage doit se faire dans des citernes fermées correctement et ne provoquer aucune
nuisance, même la plus faible.
La tonte des pelouses et haies, de même que l'utilisation de tout appareil d'entretien de jardin
mécanique, électrique ou à moteur à combustion, ou générant un bruit quelconque, n'est autorisé
que pendant les jours de semaine, y compris le samedi, de neuf à dix-neuf heures, et est prohibée
les dimanches et jours fériés légaux.
Les espaces verts communs seront entretenus aux frais de la copropriété ; chacun est tenu de les
respecter. Des installations de sport comme un panneau de basket-ball peuvent y être installées de
l'accord de l'assemblée générale de la société coopérative. Il est interdit d'occuper personnellement
les espaces communs, ou d'y entreposer quoi que ce soit. Le conseil de gérance a le droit de faire
enlever et porter à la décharge publique, aux frais et risques du propriétaire s'il est connu, tout objet
abandonné ou déposé dans les espaces communs, sans mise en demeure et sans recours du
propriétaire.
§9. Travaux.
Des travaux susceptibles de perturber la tranquillité du quartier, comme le forage ou l'utilisation
d'appareils mécaniques, électriques, ou à moteur à combustion, ou générant un bruit quelconque,
sont autorisés les jours ouvrables et samedi de neuf à dix-neuf heures. A titre exceptionnel, ils ne
sont pas interdits les dimanche et jours fériés, pendant une période d'un an à dater de l'entrée dans
les lieux par le premier occupant.
Les châssis, fenêtres et portes, en ce compris celle du garage, doivent être régulièrement entretenus
et maintenus dans leur couleur d'origine sauf accord du conseil de gérance.
Toute modification à l'aspect extérieur des bâtiments, travaux de menuiserie, modification des
châssis, construction d'annexes, doit, avant sa réalisation, être soumise pour approbation à
l'assemblée générale.
§10. Litige.
Tout litige au sujet de l'interprétation ou de l'exécution des présentes dispositions sera soumis en
première instance au conseil de gérance, qui s'efforcera de concilier les parties.
TITRE VII. CHARGES COMMUNES.
Article 28 - Enumération.
Les charges communes sont, de façon générale, celles qui ont trait :
a) à l'entretien, l'usage, la réparation, le renouvellement, l'administration des choses communes ; le
montant de l'indemnité due par la copropriété constituée en faute ; les primes d'assurance relatives
aux choses communes ou à la responsabilité civile de l'association des copropriétaires ; les frais de
procédure intéressant la copropriété, en ce compris les honoraires d'avocat ; les charges publiques
pour autant qu'elles ne soient pas enrôlées au nom d'un copropriétaire et en général, tous autres
frais et charges exposés par tous les copropriétaires ou dus par la copropriété ;
b) à la réparation d'un dommage causé à la personne ou à la chose d'un habitant de l'immeuble, par
un préposé de la copropriété ou par une chose commune.
Les copropriétaires contribuent aux frais et charges en question dans les proportions indiquées ci-
après.
En cas de procédure judiciaire opposant la copropriété à un des copropriétaires, la partie
succombante remboursera à l'autre la totalité des frais que celle-ci justifiera avoir payés.
Article 29 - Répartition.
Les charges communes se répartissent entre tous les copropriétaires suivant le critère de l’utilité
pour chaque lot privatif des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Cette utilité
ayant été reconnue identique pour chacun des dix privatifs, les charges communes seront donc
supportées à parts égales par chacun des dix copropriétaires.
Article 30 - Règlement des charges communes.
1) Pour faire face aux dépenses courantes, le syndic est autorisé à réclamer aux propriétaires une
provision dont le montant est fixé par l'assemblée générale, et qui constituera un fonds de roulement
qu'il gère sous sa seule signature.
Le compte des charges communes et leur montant sont établis annuellement et adressés à chaque
copropriétaire. Ce montant doit être payé par chacun d'eux à concurrence de sa quote-part dans les
parties communes et ce au plus tard, dans le mois de l'envoi. À défaut de paiement dans ce délai, il
produit de plein droit et sans mise en demeure un intérêt de retard au taux de l'intérêt légal augmenté
de deux pour cent.
Le règlement des charges communes ne peut en aucun cas se faire au moyen de la provision versée
par les propriétaires, laquelle doit rester intacte. Son montant est sujet à réajustement.
Le paiement des charges communes n'emporte pas approbation des comptes, celle-ci demeurant du
ressort de l'assemblée générale.
2) L'assemblée générale peut également décider la constitution d'un fonds de réserve, destiné à
couvrir les dépenses extraordinaires ; les appels décidés sont répartis proportionnellement aux parts
de chaque lot dans la copropriété.
Le fonds de réserve peut également être alimenté par le remboursement des plus-values obtenues
en cas de cession d'un lot privatif, dans les conditions prévues à l'acte de vente des constructions
des dits lots.
Le fonds de réserve ne peut être redistribué.
Article 31 - Indivision - Démembrement du droit de propriété.
En cas d'indivision de la propriété d'un lot, de démembrement en nue-propriété et usufruit, droit
d'usage ou d'habitation, tous les indivisaires ou titulaires de droits sont solidairement et
indivisiblement tenus à l'égard de la copropriété, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes
dues, afférentes audit lot.
Article 32 - Mutation d'un lot.
a) En cas de mutation d'un lot, et sans préjudice aux rapports de droit entre l'ancien et le nouveau
propriétaire, l'ancien propriétaire sera tenu de s'acquitter de tous les appels de fonds qui lui seront
adressés par le syndic, pour autant que le paiement soit exigible avant la transmission du lot, et ce
qu'il s'agisse :
- des dépenses, frais et dettes visés à l'article 3.94 du Code civil,
- de dépenses décidées par le syndic dans les limites de ses pouvoirs,
- de montants destinés au fonds de réserve.
Le nouveau propriétaire sera tenu de s'acquitter des mêmes appels de fonds, pour autant que le
paiement soit exigible postérieurement à la transmission du lot.
Pour l'application du présent article :
- la date de la transmission du lot est soit celle où l'acte de cession entre parties a acquis une date
certaine conformément à l'article 8.22 du Code civil, soit celle du transfert de propriété, si celui-ci
intervient après le jour où l'acte de cession a acquis date certaine.
- le paiement est réputé exigible à compter du jour ouvrable qui suit l'envoi du décompte par le
syndic.
b) L'ancien propriétaire est tenu de communiquer au syndic l'identité du nouveau propriétaire, la date
à laquelle la cession a acquis date certaine et la date d'entrée en jouissance du nouveau
propriétaire, dans un délai de quinze jours après que la cession ait acquis date certaine.
Article 33 - Recouvrement forcé des frais communs.
A défaut par les propriétaires de verser la provision réclamée par le syndic, ou de couvrir ce dernier
de leurs parts des dépenses communes, dans la quinzaine du rappel qui leur est adressé par pli
recommandé à la poste ou par porteur, le syndic est autorisé :
a) à assigner le défaillant en paiement des sommes dues ;
b) à réclamer à chacun des copropriétaires, en proportion de sa contribution aux charges communes,
la quote-part du défaillant dans les dépenses de copropriété.
TITRE VIII. ASSURANCES.
Article 34 - Risques couverts - Intérêts assurés.
L'assemblée générale détermine les risques à couvrir et les montants pour lesquels ils doivent être
assurés.
L'association des copropriétaires souscrit une police responsabilité civile.
Article 35 - Représentation des copropriétaires.
Le syndic est habilité de plein droit à représenter la copropriété à l'égard des assureurs, sans devoir
justifier d'une délibération préalable de l'assemblée, pour ce qui concerne la police souscrite au profit
de la copropriété.
Le syndic souscrit les contrats d'assurance moyennant l'accord préalable du conseil de gérance,
dont il n'a pas à justifier vis-à-vis des tiers, acquitte les primes et encaisse les indemnités au profit
des copropriétaires, pour ce qui concerne la police souscrite au profit de la copropriété.
Article 36 - Paiement des primes. Surprimes.
Les primes des contrats d'assurance auxquels l'assemblée générale décide de souscrire, sont
considérées comme dépenses communes incombant à tous les copropriétaires dans la proportion de
leur part dans la copropriété, pour ce qui concerne la police souscrite au profit de la copropriété.
Si une surprime ou un supplément de prime est dû en raison de la profession exercée par un
habitant ou pour quelque autre cause, la surprime ou le supplément est à la charge exclusive du
copropriétaire concerné, sauf son recours éventuel contre l'usager.
TITRE IX. EXERCICE SOCIAL - COMPTES ANNUELS.
Article 37  -
L'exercice commence le premier janvier et finit le trente et un décembre.
Chaque année, le syndic, établit les comptes annuels conformément à la loi.
Le syndic, établit en outre, en un compte séparé, la situation du fonds de roulement et du fonds de
réserve, qui restent appartenir aux associés à titre de copropriété privative de leur lot et seront
comptabilisés comme tels en compte de tiers.
L'assemblée générale annuelle entend le rapport de gestion du syndic, ainsi que le rapport des
organes de contrôle.
 
4) de confirmer que l’adresse du siège est située à 1150 Woluwe-Saint-Pierre, Clos du Chêne
Céleste 6
 
Pour extrait analytique conforme délivré avant enregistrement pour être déposé au greffe du tribunal
de l’entreprise compétent conformément à l'article 2:12 du Code des sociétés et des associations
(Signé) Ken PENNE, notaire
Déposées en même temps : une expédition, la liste de présence, la procuration et la coordination
des statuts.