Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV – Disposició
=================

Compartir

Compartir

Tornar

Guardar el document Descarregar les metadades en format XML

Sumari del DOGV 2394, del 24-11-1994 (1994/833125)

LLEI 6/1994, de 15 de novembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de l'Activitat Urbanística.
----------------------------------------------------------------------------------------------------

Estat**DEROGADA**

Permalink ELI

**https://dogv.gva.es/va/eli/es-vc/l/1994/11/15/6**

### Versions

 Text inicial: 20/12/1994 - Actualitat 

### Dades del document

Número de DOGV
:   2394

Data del DOGV
:   24-11-1994

Secció del DOGV
:   DISPOSICIONS GENERALS

Número del document
:   1994/833125

CVE


Data del document
:   15-11-1994

Organisme emissor
:   Presidència de la Generalitat

Tipus de document
:   Llei

Correcció d'errades

Anàlisi jurídica

![](assets/imgs/icones/ico_informacio.svg)

Els textos consolidats de les normes són de caràcter informatiu i no tenen valor jurídic.

LLEI 6/1994, de 15 de novembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de l'Activitat Urbanística. Sia notori i manifest a tots els ciutadans que les Corts Valencianes han aprovat, i jo, d'acord amb el que estableixen la Constitució i l'Estatut d'Autonomia, en nom del Rei, promulgue la Llei següent:  
  
PREàMBUL  
  
I  
  
El nostre Estatut d'Autonomia, en l'article 31.9, estableix la competència plena de la Generalitat per a legislar sobre urbanisme, competència fonamentada en l'article 148.1.3 de la Constitució. Tanmateix, els intents d'exercir aquesta competència en la nostra història autonòmica s'han enfrontat a una dificultat notable.  
  
És propi de l'urbanisme procurar l'ús del sòl d'acord amb el benestar comú, però com que el seu objectiu és el nostre territori d'obligada convivència, l'ordenació ha de compartir, a la força, l'espai legislatiu d'unes altres variades preocupacions públiques. L'urbanisme és, per tradició legislativa i per imperatiu del seu context econòmic, una matèria molt incisiva en el règim jurídic de la propietat del sòl, amb ressonàncies inevitables en la seua valoració expropiatòria i tributària. No està exempt d'implicacions en el sistema notarial i en l'ordenació del Registre de la Propietat i en moltes altres ramificacions de la vida jurídica. N'hi ha prou d'esmentar el Règim Local, les obres públiques, l'habitatge, la promoció econòmica, la protecció mediambiental o del patrimoni cultural.  
  
Algunes d'aquestes implicacions entren de ple en la competència legislativa estatal. Les lleis urbanístiques de l'estat estaven pensades per a combinar-se amb unes altres normes estatals que s'escapen de la competència autonòmica. Això explica que la nostra Comunitat haja mantingut inalterades normes urbanístiques vigents a Espanya de fa dècades. S'han necessitat quinze anys de legislació postconstitucional perquè a l'urbanisme li poguera arribar el moment.  
  
Tanmateix, una nova dada ha canviat radicalment aquest panorama confús: el recent Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny. La seua disposició final ha fet una ambiciosa delimitació analítica de competències d'abast fins ara desconegut en una disposició de l'estat. Aquesta operació, més enllà del seu valor jurídic, té una gran transcendència cultural. Ha aïllat les incògnites d'un espai en què, segons el legislador estatal, es pot moure la llei autonòmica. L'estat ha definit el que considera pròpiament urbanístic i autonòmic diferenciant-lo de les implicacions en la competència estatal.  
  
Aqueixa llei estatal de 1992, no ho oblidem, és una norma de refosa, no d'innovació. No podia ser altrament, atesa la competència autonòmica en la matèria. Per això la seua essència urbanística es nodreix de les disposicions anteriorment aprovades en un altre text de refosa, el de 1976. Al seu torn, aquest text no incorpora més que una reforma parcial, que data de 1975, a la disposició mare i clau del nostre sistema urbanístic històric: la Llei sobre el Règim del Sòl i Ordenació Urbana de 12 de maig de 1956. La vella llei de 1956, revestida de diverses formes al llarg de la història, en el cos legal que, fins al moment present, ha governat realment l'urbanisme.  
  
II  
  
La llei de 1956 va vehicular històricament l'urbanisme a Espanya. Amb aquesta el nostre país s'uneix, tardanament, al grup de les nacions civilitzades, en la forma d'enfocar el règim legal del sòl. Les decisions sobre la destinació del sòl i la seua potencial transformació urbanística passen a ser, de llavors ençà, pròpies dels poders públics i subjectes a un procés de racionalització global del territori anomenat pla. Paral·lelament, el legislador ha volgut mantenir la propietat privada del sòl i admetre la participació d'aquesta en les plus-vàlues generades per l'acció urbanística.  
  
Per a compatibilitzar la direcció pública de l'urbanisme amb la participació privada en els seus rendiments econòmics, el legislador històric va donar al propietari civil del sòl la condició d'agent públic col·laborador de l'administració, obligat a executar les seues decisions públiques, els seus plans. El dret a desenvolupar urbanísticament el sòl va deixar de ser oriünd del seu domini civil i passà a derivar de la decisió pública -igual que en la resta d'Europa-. Però aquest dret comportava els deures d'executar aquella decisió planificada i d'assumir les càrregues de la urbanització.  
  
Convertir el propietari civil en agent executor de decisions públiques tenia la seua lògica en un arcaic context econòmic mancat de desenvolupament industrial, empresarial i tecnològic, on la terra era un bé de capital amb importància superlativa respecte de la resta de factors de producció. A l'Espanya dels anys cinquanta la possessió de la terra era el signe extern de riquesa per definició. La hipoteca immobiliària era la clau jurídica del sistema creditici i bancari. El terratinent era, comprensiblement, el potentat del qual calia esperar la col·laboració inversora que permetria executar els plans urbanístics. Era un esquema legal coherent amb el seu context sòcio-econòmic i un colofó tècnicament brillant de la legislació d'eixample del segle XIX.  
  
Tanmateix, el propietari no era, ni és, per vocació pròpia, agent de designis públics. Per a encaixar-lo en aqueix paper la llei va centrar el discurs normatiu en el dret a edificar, propi del propietari segons la tradició civilista (article 350 del Codi). Com a fórmula per a convertir-lo en agent públic, es va disposar que el pla definira per complet el contingut material d'aqueix dret edificatori i que aquest contingut (la possibilitat de construir un volum determinat) es tornara en una espècie de dret-deure que comportara la càrrega de sufragar la urbanització. D'aquesta manera apareix l'esquema legal dualista caracteritzat per la contraposició de beneficis i càrregues, en què els beneficis són els edificis privats i les càrregues les infraestructures públiques d'urbanització. L'execució de la urbanització, que tradicionalment havia estat l'espina dorsal de l'urbanisme comença a relegar-se al paper subordinat d'obligació auxiliar que condiciona l'exercici del dret a edificar. Aquest dret, la seua quantificació, el seu volum i el seu just repartiment, adquireixen una importància poc usual en el panorama del dret comparat.  
  
La qualificació urbanística (els usos i volums edificables), és a dir, la decisió pública continguda en el pla sobre la possible destinació urbanística del territori, ha passat a incidir directament en la propietat del terreny. Es va convertir en font indirecta, si no de drets, sí de sòlides expectatives econòmiques, ja que habilitava directament el propietari del sòl a desencadenar el procés material i jurídic de participació en les plus-vàlues de la urbanització.  
  
En poques paraules: la qualificació urbanística dels terrenys es va convertir en una forma d'atribuir rendes de monopoli al seu propietari, el qual procuraria alienar el sòl incorporant les plus-vàlues en el preu de venda i provocant una seqüela inflacionista que paradoxalment obstaculitza l'execució del pla. El propietari no és, necessàriament ni freqüentment, promotor immobiliari. El veritable promotor per a desenvolupar la seua actuació es veu obligat -per la llei- a iniciar-la amb la compra de molt de terreny encarit. La seua demanda fomenta l'increment de preus i detrau recursos financers que potencialment podrien destinar-se a l'execució de les infraestructures d'urbanització necessàries.  
  
Com a remei, es va disposar que el pla preveiés terminis obligatoris d'execució sota sanció expropiatòria. El resultat ha estat fallat. Els ritmes de la inversió privada en una economia de mercat, els fixa precisament el mercat, no el decret administratiu. En la pràctica, els terminis d'execució dels plans rarament es compleixen. L'expropiació-sanció al propietari no és fiable com a garantia sistemàtica de la direcció pública de l'urbanisme. Acceptat que el propietari civil és agent central de l'urbanisme, l'administració o la societat civil difícilment assumiran l'expropiació-sanció sistemàtica, llevat de supòsits excepcionals de justificació singular. Les experiències que aplica aqueixa institució, a la nostra Comunitat, mostren la seua insuficiència i el seu propi caràcter pal·liatiu d'una patologia; és un remei tardà d'una disfunció ja produïda.  
  
Hi ha més, encara. Els ritmes d'inversió pública tampoc no poden complir les previsions del pla. El nostre ordenament administratiu és descentralitzat. Cada administració inverteix segons pressupostos anuals i autònoms. A més les inversions públiques són sensibles al cicle econòmic, la predicció del qual només és fiable a curt termini. La nostra legislació pretén que un pla de formulació municipal programe totes les inversions públiques en infraestructures a llarg termini i deduesca d'això conseqüències jurídiques rellevants per a la propietat immoble. Programar i planificar les inversions públiques és molt raonable, però deduir-ne conseqüències jurídiques no ho és tant.  
  
L'acusada incidència de la qualificació urbanística sobre la propietat immoble fa que l'elaboració dels plans en què es conté siga focus permanent de pressions econòmiques i tensions socials. L'aprovació de cada pla general és precedida de procel·losos tràmits tendents a la resolució de reclamacions jurídiques de propietaris d'immobles. La producció dels plans no va acompanyada per l'assossec i la imparcialitat de judici que hauria de presidir la reflexió pública sobre l'organització espacial futura de l'activitat residencial i productiva. L'elaboració del pla és tan lenta i les seues mires, de vegades, tan conjunturals que els esdeveniments arriben a desmentir les previsions fins i tot abans que s'aproven. La demora sembra incertituds en la inversió. Però, sobretot, no és raonable que el model col·lectiu d'ús del territori siga un compendi de pactes singulars amb propietaris afectats, embastat per a dotar el pla de viabilitat. Decisions transcendents, a llarg termini, per a l'eficiència productiva i el benestar col·lectiu, s'adopten en atenció a interessos purament conjunturals. Ja que els seus efectes es deixaran sentir al llarg de dècades, si no de segles, la seua adopció no s'hauria de basar en raons o interessos efímers.  
  
Si traumàtica és l'elaboració del pla més ho és encara la inevitable modificació. En incidir la qualificació (i la classificació) urbanística, per si mateixa i directament, en els drets de la propietat immoble, la llei, per a la seguretat jurídica, va imposar traves al canvi de planejament i l'associà a conseqüències costoses, per a l'administració i els particulars. El sistema de planejament urbanístic està fortament jerarquitzat i manca de flexibilitat. Tanmateix la vida social moderna presenta una heterogeneïtat i mutabilitat incompatibles amb un sistema de planificació urbanística rígid. Això s'ha tractat falsament de solucionar, per alguns planejaments d'escasses mires, que confonen la flexibilitat amb la pobresa i l'esquematisme de les previsions. L'experiència demostra que la improvisació conjuntural en les decisions d'ús del territori o de formació de la ciutat, resulten molt cares a llarg termini per a tots els ciutadans; la rigidesa d'aquestes decisions, tanmateix, no es manté.  
  
Perquè genera la qualificació urbanística dels terrenys incentius econòmics directes per a la propietat immoble, es va fer inexcusable repartir-los equitativament i insistir en això. Així es va consagrar la regla que la volumetria edificable i les càrregues de la urbanització s'han de repartir entre els propietaris en proporció aritmètica a la superfície de sòl de les seues respectives finques. Aquesta regla, anomenada principi de justa distribució de beneficis i càrregues del planejament, no té parió en el dret urbanístic comparat dels països amb sistemes constitucionals afins. Malgrat això, el principi en si pareix prou raonable. Preferirem que l'acció urbanística pública tracte equitativament els propietaris afectats i es caracteritze per distribuir justament les seues càrregues i els seus beneficis. Com a principi, és original i benèfic.  
  
El problema apareix quan aquest principi just passa de ser una característica de l'actuació pública a convertir-se en la legitimació mateixa de l'actuació administrativa i en la seua finalitat bàsica. El propòsit central de la gestió urbanística ha de ser la millora de la qualitat de vida ciutadana en termes compatibles amb el foment del desenvolupament econòmic comunitari. Si això s'aconsegueix fent, a més justícia als propietaris, millor encara. Però excedeix de la raó confondre l'adjectiu amb el substantiu i els modes de l'acció pública amb els seus fins propis. Els fins de l'urbanisme es consagren en els principis de la política econòmica i social -articles 45 a 47- de la nostra Constitució i no és possible desviar-se d'aquests per a repartir plus-vàlues urbanístiques. Amb el pretext de perfeccionar la distribució justa, l'entramat legal ha generat mecanismes de tan sofisticada complexitat que la seua pràctica dilata l'execució del pla fins a convertir-se en rèmora de l'acció pública (i privada), desviant-la del servei al ciutadà i encallant-la en la seua incidència sobre la propietat immoble, de vegades, sense ni tan sols profit per a aquesta.  
  
La urbanització -ja s'ha dit- va quedar relegada a la condició de càrrega, de mer gravamen o cost de producció annex al dret a edificar com a condició del seu exercici. Això es concretava principalment en els anomenats sistemes locals, és a dir, en aquelles infraestructures i espais de domini i ús o servei públic que, paradoxalment, estan principalment al servei de cada actuació urbanística local i el finançament dels quals anava a compte dels propietaris. Aquesta concepció de la urbanització com a fet auxiliar de cada concreta operació edificatòria ha propiciat la creixent tendència a la privatització funcional de les infraestructures i dels espais públics d'ús col·lectiu, així com la subordinació de l'obra urbanitzadora a la rendibilitat econòmica conjuntural d'operacions puntuals.  
  
Aquest fenomen (emparentat amb un cert radicalisme funcionalista que concep la urbanització i la ciutat com a apèndix de l'edifici sense justificació funcional autònoma) té, a la llarga, resultats gens satisfactoris. A mesura que les actuacions locals proliferen, la lògica espacial local de cada una comença a interferir recíprocament en les altres de forma no prevista. Dia a dia, perden vigència els factor econòmics que van motivar conjunturalment les decisions urbanitzadores i es comença a trobar a faltar un teixit coherent d'infraestructures i espais públics, les cèl·lules individuals del qual s'han generat des de la lògica històrica del conjunt urbà. La coherència no pot ser garantida limitant l'aptitud de servei general a una salvadora i escarida xarxa jerarquitzadora de dotacions de connexió de nuclis autònoms. Al capdavall, l'atomització funcional de nuclis urbans autònoms no funciona en el nostre dens territori. Així resulta, lamentablement, que els estàndards legals mínims de dotacions, en lloc de ser garantia quantitativa de suficiència dels serveis públics, acaben adquirint, en la nostra cultura urbanística, fama de prestació quasi fiscal, a la manera de barem màxim de costos d'urbanització repercutibles en la producció de l'edifici privat, l'observança aritmètica del qual habilita la cega exclusió de criteris qualitatius referits a la bona utilització col·lectiva de l'espai urbà. Les infraestructures d'urbanització privades no mereixen aquesta crítica. Que les infraestructures públiques confonguen la seua utilitat amb les privades sí, perquè perden el sentit funcional del llarg termini i de l'ampli context que imposa la lògica del servei públic.  
  
Tots aquests problemes es poden sintetitzar en un. A la nostra Comunitat s'urbanitza poc en relació amb el que s'edifica. Si es vol, val a dir que s'urbanitza tard respecte al moment en què s'edifica o que s'urbanitza malament respecte a les demandes socials de construcció. La inversió en urbanisme es focalitza en el vessant edificatori relegant l'aspecte vertebrador de la urbanització, que és la base del desenvolupament urbà racionalment concebut. Això produeix un encariment, per l'escassesa del sòl urbanitzat, i, conseqüentment, una contínua pressió social per incrementar la densitat del sòl històricament urbanitzat. De retop, s'incrementen les rendes de substitució de l'edificació existent, i, d'aquesta manera, es desincentiva la conservació de l'edificació històrica. L'altra cara de la mateixa moneda és que es rehabilita poc respecte del que es construeix de nova planta, no perquè les ciutats s'expandesquen sinó perquè, en la seua expansió maldestra, tendeixen a créixer sobre elles mateixes.  
  
III  
  
El propòsit de la present llei excedeix de la mera adaptació de la llei estatal a les peculiaritats territorials autonòmiques. Això, habitual en desenvolupament autonòmic de legislació bàsica estatal, no és propi d'una legislació de competència exclusiva de les autonomies, com l'urbanisme. El mateix legislador estatal ha puntualitzat la seua funció supletòria respecte de l'autonòmic separant l'urbanisme dels aspectes concomitants que atenyen la seua competència, tals com les valoracions, el procediment expropiatori o allò que s'anomena el règim urbanístic bàsic de la propietat immoble.  
  
Respectant aqueixes coordenades que el legislador estatal ha reclamat per a la seua pròpia competència, es pretén ací formular una alternativa al sistema vigent en la dimensió pròpiament urbanística (o siga, a les normes en què la legislació estatal és supletòria de l'autonòmica, les heretades de la tradició de 1956, refoses en unes altres disposicions posteriors). Es pretén substituir l'antic model -respectant les normes de legislació bàsica o plena estatal- per una nova orientació. La legislació històrica va anar pal·liant les seues insuficiències amb la creació acumulativa de nous mecanismes d'ajust, fins a produir una hipertròfia legislativa de gran complexitat. Ara es tracta de simplificar aqueixa complexitat de l'única manera possible: amb una visió nova i solucions diferents. No es tracta d'afegir noves normes al voluminós bagatge legal, sinó de substituir les unes per les altres a fi d'alleugerir el conjunt.  
  
Aquesta nova orientació pressuposa que al propietari de terrenys, com a tal, no se li pot exigir raonablement que assumesca el paper protagonista que li va atribuir la legislació històrica. L'activitat urbanística és una funció pública la responsabilitat de la qual s'ha de reclamar als poders públics i no als propietaris de terrenys. Aquesta funció pública requereix una inversió econòmica important i una activitat gestora d'aquesta inversió. Per tant, sense perjudici del seu caràcter públic és també una típica funció empresarial.   
  
Excedeix el propòsit d'aquesta llei predeterminar el grau quantitatiu de participació econòmica del sector públic en l'activitat urbanística. Això seria, més bé, una opció de política pressupostària que s'hauria de graduar amb naturalitat, dins d'un marc legal, que no una qüestió que s'haja de prejutjar per endavant, ja que és preferible un context normatiu estable, que permeta desenvolupar, amb tota la riquesa de la varietat potencial, les distintes orientacions de l'acció de govern que, sobre aquesta qüestió, es podrien experimentar. El que disposa la llei és que l'agent executor del pla siga sempre un agent que actua, jurídicament, assumint la qualitat d'agent públic. L'administració pot assumir directament aquest paper actiu. Pot operar, igualment, mitjançant l'empresa pública. Però, també pot gestionar indirectament el planejament adjudicant el protagonisme actiu a una empresa (seleccionada en pública competència) en la qual delegue aquesta responsabilitat. Quan l'actuació siga indirecta, l'administració se'n reserva la direcció i la supervisió, l'empresa es converteix en l'executora material de les directrius i posa al servei d'aquestes els ressorts productius de la llibertat d'empresa i de l'economia de mercat.  
  
La llei singularitza aquest nou enfocament en la faceta de l'activitat urbanística on es demostra més evidentment el seu caràcter públic (i on menys satisfactòria és la nostra experiència històrica): en la urbanització, en la producció d'infraestructures públiques d'urbanització. L'antiga legislació preveia la urbanització com un problema que només afectava -i enfrontava directament- dos subjectes, l'administració i el propietari. Aquesta nova llei la tracta com un problema que reclama la simbiòtica col·laboració de tres subjectes, l'administració actuant, l'urbanitzador i el propietari.  
  
L'administració actuant pot ser ella mateixa urbanitzadora; estarem davant un cas d'activitat urbanística en règim de gestió directa. També pot assignar el paper d'urbanitzador a una empresa privada que -amb la pertinent selecció prèvia- es preste voluntàriament a això, per a la gestió pública indirecta de l'actuació. En ambdós casos l'urbanitzador pot ser el propietari del terreny o ser-ho un tercer subjecte distint.  
  
L'urbanitzador és una persona -pública o privada- que en un moment donat assumeix, voluntàriament, la responsabilitat pública de promoure l'execució d'una actuació urbanitzadora (el compromís d'implantar unes infraestructures d'urbanització públiques, vies públiques, clavegueram, etc.) en desenvolupament de la qualificació urbanística del sòl prevista pel pla. Es compromet, doncs, a realitzar i gestionar les inversions (públiques o privades) necessàries amb aquesta finalitat. Per a això l'urbanitzador no necessita ser el propietari civil dels terrenys ni ha de convertir-se en propietari dels solars resultants.  
  
No s'exigeix a l'urbanitzador que adquiresca el terreny, ni civilment ni per expropiació. Si s'exigira es restringiria molt el nombre d'empresaris concurrents a urbanitzar, limitant-lo als de major potència financera. Si s'urbanitza poc, com més empreses concórreguen a l'activitat urbanitzadora, més garantia d'èxit tindrà aquesta. La llei pretén donar accés a l'activitat urbanitzadora a empreses de totes les dimensions, fins i tot a les menudes empreses per a les quals -a hores d'ara- resulta més difícil, propiciant un acostament de les exigències legals a la realitat de la nostra estructura econòmica. Per això és preferible fomentar la inversió en infraestructures que no forçar-la a consumir-se en l'adquisició de sòl sense urbanitzar, cosa que alimentaria el seu augment de preu i expulsaria d'aquesta activitat productiva les iniciatives amb menor capacitat per a comprometre el seu capital en actius immobiliaris.  
  
En la legislació anterior el sòl urbanitzable era programat o no programat, segons zones territorialment diferenciades. En aquesta nova llei la distinció no és espacial, sinó cronològica. El pla que conté la classificació i la qualificació urbanística, l'atribució de volums i usos edificables al sòl urbanitzable, no el programa. El sòl urbanitzable només pel fet de ser classificat i qualificat no és encara programat. El sòl no s'incorpora al procés urbanitzador per la mera aprovació d'un pla general o parcial. La seua propietat no queda obligada a executar la urbanització, però tampoc adquireix drets com a conseqüència de la mera classificació o qualificació del sòl.  
  
La incorporació del sòl urbanitzable a l'efectiu procés urbanitzador la determina un altre tipus específic de pla: el programa. El programa, l'aprovació del qual és independent de la de la resta de plans (encara que puga ser simultània) no qualifica el sòl, no regula o ordena la seua destinació. El programa és un document molt senzill que es limita a planificar el procés de gestió urbanística.  
  
La peculiaritat del programa és que la seua aprovació necessita el compromís, efectiu i voluntari, assumit pel seu promotor, de desenvolupar-lo en els terminis i amb les condicions determinades. En aprovar-se el programa el seu promotor es converteix en agent urbanitzador. Si l'ha promogut un empresari particular per a la seua gestió indirecta haurà de garantir el seu compromís en termes similars als contractistes de l'administració. Si el programa el promou directament l'administració l'aprovació ha de comportar el mateix compromís suportat amb fons públics.  
  
Una volta aprovat el programa i mentre que aquest no siga revocat, el sòl urbanitzable es convertirà en programat. El seu propietari, gràcies al programa podrà participar en les plus-vàlues que genere el desenvolupament d'aquest. La seua nova situació estatutària serà anàloga a la del propietari de sòl urbanitzable programat quan, en la legislació estatal, es veu subjecte a un sistema d'actuació pública, com el de cooperació.  
  
En la legislació històrica la urbanització era una càrrega. Un cost que en la producció d'edificis havia d'assumir el titular del dret a edificar. És evident que la destinació pròpia d'una parcel·la urbanitzada és la seua edificació (com la destinació final d'un edifici urbà és la integració en les xarxes d'urbanització, en la ciutat), però el que no ho és, en absolut, és que la inversió empresarial que produeix la urbanització haja de ser la mateixa que produeix l'edificació.  
  
El propietari, com a conseqüència del desenvolupament del programa, obtindrà un solar urbanitzat. La producció de solars urbanitzats és la labor pròpia de l'urbanitzador. Aquesta labor és una activitat empresarial que ha de ser retribuïda, no sols en els seus costos sinó també amb benefici propi. La seua retribució correspon justament al qui rep el producte elaborat, el solar urbanitzat. A hores d'ara és infreqüent l'existència d'empresaris dedicats a produir sòl urbanitzat (amb independència de la promoció d'edificis), però aquesta mancança, la superació de la qual seria força desitjable per a un ordenat desenvolupament urbanístic basat a propiciar una oferta suficient de sòl urbanitzat, és conseqüència directa de la dificultat de l'encaixament d'aquest paper empresarial en la legislació històrica.  
  
La participació del propietari en el desenvolupament del programa es pot produir de dues maneres. Es pot limitar a aportar el seu terreny originari i rebre a canvi un solar urbanitzat o pot aportar, a més del terreny, finançament per a executar la urbanització. Les dues fórmules són susceptibles de combinacions infinites. Si el propietari retribueix a l'urbanitzador sufragant una aportació en diners tindrà dret, lògicament, a més porció de solars que si es limita a aportar el terreny sense contribució monetària. En aquest darrer cas l'urbanitzador rebrà la seua retribució en solars dels que resulten de la seua labor.  
  
La fórmula de retribució en solars a l'urbanitzador guarda un parentesc clar amb el tradicional contracte de canvi d'obra, tan freqüent en el món de l'edificació de la Comunitat Valenciana. Aquesta fórmula té l'avantatge de facilitar l'accés a l'activitat urbanitzadora a un major nombre d'empreses, ja que permet que l'empresari economitze la inversió en compra directa de sòl concentrant els seus recursos en la urbanització i que aconseguesca importants economies d'escala en la seua activitat constructora.  
  
La relació entre l'urbanitzador i el propietari, quan tots dos siguen persones particulars, s'articularà, preferentment, sobre els acords que lliurement puguen convenir. Això sense dubte és el més desitjable per l'estalvi implícit que comporta en despeses de gestió per a l'administració pública. Però, com és natural, havent-se compromés l'urbanitzador a exercir la seua tasca en terminis certs, la llei no pot deixar per complet l'èxit d'aqueixa empresa al lliure conveni que el propietari del terreny interesse subscriure.  
  
En els casos d'execució indirecta el mecanisme habitual previst per assegurar el desenvolupament obligat del planejament és la reparcel·lació forçosa. L'expropiació forçosa es preveu com a fórmula possible, encara que no imprescindible, en els programes d'execució administrativa directa. L'expropiació en benefici d'un urbanitzador particular queda limitada a supòsits especials de programes per al desenvolupament d'àrees d'excepcional aprofitament, en els quals el seu executor adquiresca així mateix compromisos en excés de la mera urbanització.  
  
La reparcel·lació, l'aprova l'administració actuant a sol·licitud de l'urbanitzador. La seua funció és adjudicar al propietari, forçosament en defecte d'acord, la parcel·la edificable que li corresponga a resultes de l'actuació a canvi del seu terreny originari. A l'urbanitzador també li pot correspondre l'adjudicació de parcel·les si aquesta és la forma prevista de retribució de la seua labor. Així mateix li correspondran a l'administració les cessions legalment obligatòries i gratuïtes.  
  
El dret del propietari, una vegada programat el seu terreny, es podrà deduir de l'anomenat aprofitament tipus, que el pla ja fixa en termes igualitaris. La reparcel·lació juga un paper merament instrumental tendent a assegurar l'execució del programa en termes que garantesquen el dret del propietari, prèviament definit per la conjunció de pla general i programa. La llei reforça aquesta vessant purament instrumental de la reparcel·lació que deixa de ser, en rigor, un factor de definició de drets en el si d'una hipotètica comunitat reparcel·lària, passant a ser un mode de resolució de conflictes entre propietari i urbanitzador.  
  
Aquesta llei ha volgut dissenyar una relació equilibrada entre urbanitzador i propietari, que fomente espontàniament les fórmules concertades en lloc de la imposició administrativa, encara que, en darrera instància, habilita l'urbanitzador a exercir aqueixa imposició per mitjans de dret públic (reparcel·lació forçosa, cobrament de quotes d'urbanització) que garantesquen el desenvolupament del programa. Per a l'excepcional i hipotètic supòsit que algun propietari considerara que no es rendible la programació del seu terreny, s'admet que, abans que aquesta es produesca, demane voluntàriament l'expropiació d'acord amb el valor inicial, del sòl no programat, que implica la renúncia a participar en els rendiments de la seua explotació urbanística.  
  
Les iniciatives de la programació prosperaran si compleixen dos requisits: que satisfacen raonablement l'interés públic i que estiguen efectivament suportades per un compromís inversor. La iniciativa pot ser indistintament pública o privada, sense que estiga reservada al propietari del terreny, ni condicionada per previsions apriorístiques sense base real. Qualsevol admninistració, en exercici de les seues respectives conseqüències, quan aquestes adquiresquen rellevància urbanística -produint sòl urbanitzat- pot actuar com a urbanitzador en règim de gestió directa. Així s'assegura la integració regular en un marc homogeni de gestió urbanística de l'execució de tota mena d'obres públiques. Així mateix els particulars -propietaris o no del terreny- podran sol·licitar la seua programació en qualsevol moment.  
  
La legislació anterior associava la programació d'actuacions a la classificació del sòl, i determinava seqüències especials rígides de desenvolupament del planejament. Així s'accentuava l'aparició de rendes de monopoli sobre el sòl i se suscitaven disfuncionalitats quan els esdeveniments desmentien el paral·lelisme cronològic previst entre la realització de les inversions públiques respecte de les privades. Així mateix, a cada actuació se li assignaven unes infraestructures a costejar, de manera que el pla general feia una distribució de costos, programada cronològicament a llarg termini, entre agents inversors públics i privats, que, en la pràctica, s'incomplia.  
  
En la nova llei, la programació s'associa a l'efectivitat del compromís inversor, exigint rigorosament que cada actuació realitze, com a mínim, les obres d'infraestructura necessàries per a la seua adequada connexió i integració territorial (s'institueix una cèdula d'urbanització que garantesca aquesta exigència). Com no està rígidament preconcebuda la seqüència espacial d'actuacions, aquestes exigències seran majors o menors (i de cost distint) segons el moment en què s'emprenga cada actuació. Les actuacions públiques directes s'emprendran en la mesura que hi haja dotació pressupostària i s'anticiparan a les privades quan, amb la construcció de les infraestructures, els poders públics pretenguen incentivar el desenvolupament urbanístic i estimular el sector privat. Les actuacions promogudes a instància d'un particular -en què la gestió pública siga indirecta- s'anticiparan a les públiques si poden repercutir, dins de la seua pròpia rendibilitat, en l'execució de les majors infraestructures que exigesca aquesta anticipació. Es pretén així optimitzar els recursos per a la major i més ràpida inversió en infraestructures d'urbanització, i ajustar el seu repartiment als únics barems que, per realisme, garantesquen aquesta optimització: els pressupostos públics i la rendibilitat privada.  
  
Les iniciatives particulars de programació se sotmeten a un procediment selectiu de competència pública. Així ha de ser perquè la condició d'urbanitzador, que reclamen aqueixes iniciatives, converteix el seu promotor en agent públic, i l'habilita a gaudir determinades prerrogatives per mitjà de l'administració actuant. La selecció de l'urbanitzador es regula en termes que faciliten la rapidesa de la decisió i la seua simplificació procedimental, possibilitant el començament i l'impuls del procediment a instància de la iniciativa particular, simultanejant els períodes d'informació pública i de concurrència d'iniciatives i reduint els actes de pur tràmit a la seua mínima expressió. Es preveu que en un mateix acte se seleccione l'urbanitzador i s'aproven les condicions del programa que ha de desenvolupar. El criteri de selecció no serà rígid, i es podrà valorar flexiblement tot l'elenc d'objectius públics rellevants per a decidir. Es permet que l'administració opte, en tot moment, per l'execució directa o que rebutge o pospose la programació perquè li ha de correspondre, a ella, sempre, la direcció i l'orientació del desenvolupament urbanístic.  
  
La llei reconeix a la política urbanística municipal, decidida pels ajuntaments, un paper preponderant en l'acceptació, el condicionament o el refús de les iniciatives de sol·licituds particulars de programació. El poder públic municipal, expressió de la voluntat democràtica de la col·lectivitat local, amb autonomia constitucionalment garantida, no pot continuar sent, en el nostre context constitucional, un mer agent gestor en règim reglat de decisions urbanístiques planificades per poders supralocals. Aquest paper estrictament executor de decisions urbanístiques alienes, (que assignava als municipis la legislació anterior) és, per inadequació a l'actual context institucional, l'origen de gran còpia de conflictes que s'han anat produint tant en les relacions interinstitucionals com en les relacions jurídiques entre el municipi i els particulars.   
  
Seria discordant amb el principi institucional d'autonomia local que la relació jurídica urbanística entre municipi i ciutadà estiguera unívocament predeterminada per un pla de naturalesa normativa aprovat per l'administració supralocal. Aquesta llei atribueix a la política municipal gestora de l'urbanisme un espai de decisió propi, en què els òrgans representatius de la col·lectivitat local podran apreciar l'oportunitat de les iniciatives urbanístiques plantejades pels ciutadans. Per la seua banda, la política urbanística de la Generalitat s'ha de centrar en la integració i l'adequada estructuració de les actuacions urbanístiques dins d'àmbits territorials més amplis o en el si de les polítiques públiques sectorials amb rellevància territorial. La llei precisa, fins i tot, quines són les comeses específiques bàsiques d'aquesta política urbanística de la Generalitat Valenciana, que es completaran, per a la seua millor concreció, amb reglaments d'aplicació general i instruments d'ordenació supralocal o especial.  
  
Així doncs, la clau de la participació de la propietat de sòl en el procés urbanitzador serà el programa (és a dir, el reconeixement administratiu d'un compromís inversor concret), no la simple qualificació i classificació del terreny. Aquesta nova forma d'organitzar jurídicament la participació del sector privat en l'activitat urbanística, permet dotar el planejament d'una flexibilitat fins ara desconeguda. La llei alleugereix amb contundència el burocratisme que fins ara presidia la tramitació dels plans.  
  
Les previsions del pla general podran ser concretes i exhaustives. Fins i tot es disposa que ho siguen per a una part, almenys, del sòl urbanitzable en la qual excusa de la formulació de plans parcials, per a impulsar el seu ràpid desenvolupament. La llei, a més, pretén acabar amb la pràctica viciosa consistent en el fet que el planejament general es limite a efectuar apreciacions genèriques sobre la possible urbanització d'un terreny sense concretar quina és l'estructura primària dels espais i infraestructures públiques previstes en aquest.  
  
Ara bé, res no impedeix que, en el moment de la programació del compromís inversor, i en atenció a les demandes socials que es concreten en formular-lo, es remodelen les previsions originàries del pla general, que deixa de tenir una posició jeràrquicament preeminent respecte del parcial. L'únic que exigeix la llei per admetre aquesta innovació és que les noves iniciatives suscitades vagen acompanyades per una anàlisi del seu impacte territorial expressat en el mateix llenguatge formal que va fer servir el pla general i adopten el mateix enfocament que aquest va utilitzar en plantejar les seues alternatives, la mateixa lògica pròpia de l'ordenat desenvolupament general del territori i la ciutat. El mal no és que es canvien les solucions proposades pel pla general, sinó que caiguen en l'oblit els problemes que motivaren en origen la formulació d'aquelles solucions. Del pla general es poden canviar les respostes, sempre que se sàpiga respondre a les seues mateixes preguntes, als mateixos interrogants que suggereix la raó pública sobre l'ús del territori i la forma de la ciutat.  
  
La filosofia de la llei és, en resum, d'afirmació del planejament quant a la decisió pública de racionalització de l'ús del territori, d'aposta per un pla ric en anàlisis i previsions, així com de rebuig a tota classificació o qualificació del terreny que dispose la urbanització sense atrevir-se ni tan sols a proposar una estructura primària del desenvolupament preconitzat. Però també és una filosofia d'obertura a la remodelació de les previsions inicials, que busca la integració ordenada de les demandes noves que l'evolució social vaja propiciant, dins d'un paradigma unitari de formulació progressiva, aliè per igual a la improvisació i a l'immobilisme.  
  
Tot això es completa amb un règim transitori acurat, que respecta els drets adquirits a l'empara de la legislació anterior i permet executar els plans vigents d'acord amb la nova normativa, sense necessitat d'incoar un expedient específic d'adaptació a aquesta.  
  
IV  
  
Les novetats, abans exposades, no es podien traslladar, sense importants matisos, des de la problemàtica de la urbanització a la de l'edificació. La nostra tradició legislativa mai no ha reconegut el dret d'urbanitzar (a generar infraestructures públiques) com una cosa imprescindiblement unida a la propietat del sòl. La legislació estatal no li reconeix aquest dret al propietari del sòl urbanitzable no programat i en el terreny subjecte a un sistema d'actuació pública, mai no el concep com una facultat de fer. Per tant, les mesures d'aquesta llei respecte de l'activitat urbanitzadora, a pesar de ser innovadores, són clarament incompatibles amb els principis bàsics del règim urbanístic de la propietat previstos en la legislació estatal i encaixen fàcilment en el concepte de propietat immobiliària propi de la nostra tradició històrica, fins i tot, en certa manera, delimiten les línies divisòries entre l'acció pública i privada tornant als més purs orígens de la nostra tradició jurídica secular.  
  
Una altra cosa és el dret a edificar, que la tradició civilista atribuïa al propietari i la nostra legislació urbanística estatal més recent admet que pot ser directament adquirit pel propietari, segons els percentatges i continguts materials definits per la classificació urbanística, complint els deures inherents a aquesta. Aquesta llei, en consonància amb la legislació estatal, permet que el propietari del solar (la urbanització del qual ja és supèrflua per estar conclosa conformement al pla) adquiresca directament els percentatges legals d'aprofitament urbanístic i el dret a edificar-lo, complint els deures urbanístics d'equidistribució i cessió per a patrimonialitzar aquests aprofitaments. Així mateix, aquesta llei, en coherència amb l'estatal, associa la plena patrimonialització de l'aprofitament a l'obligació d'edificar el solar en terminis determinats.  
  
Aquest règim, més tradicional, no solament és preconitzat per la Llei per a l'edificació de solars, sinó també per a aquelles operacions puntuals que comporten la simultània urbanització d'una parcel·la urbana aïllada. El nou règim legal distingeix, doncs, dos modes d'execució del pla.   
  
Primer: l'actuació aïllada, que tendeix a edificar i, possiblement, a urbanitzar simultàniament una sola parcel·la urbana concreta -per part del propietari o per part del que aquest preferesca-.  
  
Segon: les actuacions integrades dirigides a produir simultàniament infraestructures per a més d'un solar (o per a un sol de dimensions excepcionals), en el si d'unitats d'execució, amb subjecció a un programa del qual és responsable un urbanitzador.  
  
A partir d'aquesta distinció la llei institueix un nou concepte legal de sòl urbà. Seran de sòl urbà els terrenys que el pla decidesca incorporar al procés urbanístic permetent que aquest es desenvolupe amb actuacions aïllades. Sòl urbanitzable serà el que decidesca incorporar a aquest procés en règim d'actuacions integrades. Sòl urbà, igual que en la llei estatal, continua sent aquell en què la incidència transformadora del pla, respecte de la realitat existent, és menys intensa i, per tant, menys intervencionista l'acció pública executora del pla, així com més senzills els mecanismes tècnics i jurídics aplicables. Tanmateix el nou concepte legal de sòl urbà presenta tres diferències respecte de l'anterior.  
  
En primer lloc, la classificació de sòl deixa de tenir substantivitat pròpia; serà mer reflex de la decisió del pla de permetre les actuacions aïllades abans definides. En segon lloc, la llei fuig de l'objectivisme unilateral de la legislació anterior. La procedència de permetre les actuacions aïllades no deriva de la mera existència de serveis d'urbanització, sinó de la coincidència entre aquests serveis ja existents i la previsió d'aquests demanada pel pla. De manera que allí on siga superflu urbanitzar o reestructurar la urbanització perquè la projectada pel pla ja existeix plenament i no ha de ser reformada, el desenvolupament urbanístic procedeix mitjançant acotació aïllada, ja que mancaria de propòsit pràctic operar amb una actuació integrada. Per acabar, en la classificació es deixaran sentir les polítiques de gestió urbanística que el pla preconitze. Si bé la llei exigeix estrictament la necessitat d'operar amb actuacions integrades sempre que el desenvolupament de l'actuació haja de produir una pluralitat de solars, en les zones límits de vora urbà on, per immediació a les xarxes d'urbanització existents i conformes al pla, cabria operar indistintament amb actuacions integrades o aïllades, el pla tindrà un marge d'apreciació per a permetre les actuacions aïllades o imposar les integrades.  
  
El sòl urbà també podrà ser objecte de programació quan això col·labore en el millor desenvolupament del planejament. Mentre no s'actue per programes aquest sòl es podrà gestionar amb transferències d'aprofitament, una intel·ligent tècnica introduïda per la reforma legal estatal de 1990, que permet individualitzar la gestió urbanística per parcel·les facilitant la seua ràpida edificació i que aquesta llei porta a les seues últimes conseqüències. Es permeten, fins i tot, les transferències d'aprofitament entre distintes classes de sòl, s'assenten les regles transparents per a la seua liquidació econòmica i es flexibilitzen i simplifiquen els criteris de delimitació d'àrees de repartiment i els mètodes de càlcul de l'aprofitament tipus, garantint, amb senzillesa i agilitat, la participació pública en les plus-vàlues generades pel planejament urbanístic per a complir el mandat contingut en l'article 47 de la Constitució. Així mateix, la llei estableix regles d'aplicació subsidiària directa que alliberen de la necessitat d'adaptar-hi els plans vigents, i té molt present que la seua aplicació no ha de crear disfuncions pertorbadores de cada mercat immobiliari local, per la qual cosa permet que cada municipi, a través del seu pla, dirigesca polítiques de gestió urbanística amb la seua situació específica.  
  
La llei diferencia entre deure i obligació d'edificar. Seguint el mandat bàsic de la legislació estatal, els propietaris han d'edificar els seus solars en terminis determinats sots pena d'expropiació. Ara bé, en desplegament d'aquesta legislació, la llei estableix que això només s'esdevé quan el deure genèric d'edificar es concreta en una obligació específica, que s'ha de posar de manifest a l'interessat en una ordre expressa, que fixarà el termini últim en què el propietari ha d'edificar el seu solar. Així mateix, per a evitar rigorismes innecessaris en el capítol de les exigències al propietari, si aquest, per qualsevol motiu, no està en condicions de complir la seua obligació d'edificar, podrà evitar l'expropiació del seus béns amb minusvaloració per incompliment, quan abans d'incórrer en això, sol·licite voluntàriament la inclusió del terreny en el registre previst per a la venda forçosa.  
  
La venda forçosa s'instrumenta amb la simple aplicació del règim de programació propi de les actuacions integrades a l'edificació del solar. Com que aquesta modalitat d'actuació pot derivar d'una sol·licitud voluntària del propietari, no s'exclou, en tal supòsit, la ulterior col·laboració d'aquest amb el promotor del programa per a l'edificació.  
  
V  
  
La llei presta una atenció especialíssima a la tan oblidada problemàtica de la conservació de l'edificació. Es modifica el vetust concepte de ruïna legal fins ara vigent que, en realitat, no era sinó una eixida per a enderrocar, feta per la porta falsa, per al propietari afeixugat per les conegudes rigideses de la legislació d'arrendaments urbans.  
  
S'unifiquen els conceptes de ruïna física i econòmica. Es fa dependre aquesta del valor de renovació, concepte molt més objectiu i menys susceptible de controvèrsia que l'imprecís de "valor actual", el qual, a més de no ser rigorosament mesurable, conceptualment elevava la possibilitat de declarar la ruïna econòmica en proporció no directa sinó exponencial, respecte del deteriorament real de l'edifici, cosa que mancava de justificació i ignorava la vida fàcil agregada que la rehabilitació pot reportar a l'immoble. Es disposa, també, l'obligatorietat de practicar inspeccions periòdiques de l'estat de conservació per als edificis més antics o valuosos, perquè el control de l'estat de l'edificació no es faça només en les situacions límit. Per acabar, la declaració de la situació legal de ruïna respecte d'immobles catalogats no en legitimarà la demolició, encara que, en coherència amb la llei estatal, determinarà que s'exigesca al propietari que desemborse el cost en la part constitutiva d'excés sobre el seu deure normal de conservació. Per a la rehabilitació d'aquests edificis, es fa jugar de nou el mecanisme de la programació, donant cabuda al tercer inversor que actue com a empresari rehabilitador, sense perjudici que el propietari complidor dels seus deures urbanístics puga participar normalment en l'actuació i en els seus beneficis de forma proporcionada.  
  
VI  
  
Recapitulant, val a dir que estem davant una llei estrictament urbanística, com ho posa de manifest el seu títol. La seua comesa es veu facilitada per l'esforç que el legislador estatal realitzà en el bienni 1990-92. Així, el legislador autonòmic pot excusar-se de definir aspectes, sempre espinosos, relatius als trets més aparents del règim urbanístic de la propietat resolts per la llei estatal, els quals assumeixen amb els seus propis termes, com les cessions obligatòries i els percentatges de cessió. Té, així mateix, un horitzó lliure d'incògnites en matèria de valoracions de sòl i amb una gens menyspreable ordenació del Registre de la Propietat reorientada al servei de l'urbanisme. Per tant, en els albors del canvi de segle, encara estem a temps de canviar el discurs legal de l'urbanisme i obrir-lo a noves temàtiques amb perspectives que l'alliberen de l'herència estantissa de dècades passades, per a reubicar-lo en el context del nostre dret comparat, però salvant els valors positius que han fertilitzat el camp de tradició experimentada.  
  
TíTOL PRELIMINAR  
  
Disposicions generals  
  
CAPíTOL I  
  
L'activitat urbanística i els seus principis rectors  
  
Article primer. L'activitat urbanística.  
  
L'activitat urbanística regulada en aquesta llei és una funció pública que té com a finalitat l'ordenació, la transformació i el control de la utilització del sòl, inclosos el subsòl i la volada. El desenvolupament seu habilita l'exercici de totes les facultats que calga per a la realització eficaç de l'interés col·lectiu en els següents aspectes:  
  
A) El planejament urbanístic, que ordena i projecta la destinació dels terrenys, la utilització i les construccions que s'hi preveuen, així com les accions públiques i privades necessàries perquè es complesquen les previsions, atenent a les necessitats de la població.  
  
B) La formulació i el desenvolupament permanent d'una política reguladora del mercat immobiliari, especialment mitjançant la constitució de patrimonis públics de sòl i la realització o el foment de construcció d'habitatges socials, ja siga mitjançant accions d'edificació o de rehabilitació, o mitjançant la vinculació urbanística dels immobles a aquesta destinació.  
  
C) El compliment de la funció social del dret de propietat i de la resta de drets sobre béns immobles, segons el seu règim urbanístic.  
  
D) La definició, reserva i protecció, i també l'obtenció, el condicionament i la gestió, del sòl dotacional públic, considerant com a tal el que haja de servir de suport a qualssevol serveis públics o usos col·lectius, com infraestructures i viaris, places i espais lliures, parcs i jardins o centres públics de qualsevol finalitat.  
  
E) La determinació de les condicions en què ha d'executar-se la urbanització i edificació, destinació i conservació dels terrenys, edificis i instal·lacions.  
  
F) La intervenció preventiva dels actes de transformació, utilització o conservació del sòl i de la volada i subsòl.  
  
G) La protecció del patrimoni arquitectònic i de l'ambient i del paisatge, urbà o rústic, segons la percepció i la vivència col·lectives d'aquests.  
  
H) La tutela de la legalitat urbanística i les sancions pel seu incompliment.  
  
I) La participació pública en les plus-vàlues generades per l'activitat urbanística i la gestió sencera de la seua organització administrativa i de les seues repercussions econòmiques al servei dels fins que li són propis.  
  
2. Són fins propis de l'activitat urbanística i principis rectors del seu desenvolupament els enunciats en els articles 45, 46 i 47 de la Constitució.  
  
Article segon. Règim d'exercici de les potestats urbanístiques.  
  
1. Per a la millor realització dels principis rectors de l'activitat urbanística, correspondrà a l'administració de la Generalitat i a l'administració local, dins de les seues respectives competències legals, definir, en cada moment, la política urbanística que s'expressarà en l'elaboració i aprovació dels plans i programes, així com en la seua revisió o modificació.  
  
2. Les potestats urbanístiques i, en particular, la de planejament s'exerciran amb la finalitat d'assegurar un entorn ambiental, rural o urbà, adequat al desenvolupament de la persona, ja que la seua qualitat de vida i el dret a gaudir d'un habitatge digne i dels espais i construccions constitutius del patrimoni cultural valencià col·lectiu determinaran totes les decisions públiques respecte de la utilització dels terrenys i les característiques de les construccions.  
  
3. La satisfacció de drets i interessos patrimonials legítims es produirà d'acord amb les lleis, sense interferir o supeditar el desenvolupament normal de l'activitat urbanística, ni desviar la potestat de planejament dels fins que li són propis, establerts en el número 2 anterior.  
  
4. És legítim el tractament urbanístic diferenciat de terrenys susceptibles, en principi, d'ordenació o actuació anàloga, quan tinga com a finalitat impedir una inadequada o disfuncional concentració d'usos o activitats o una abusiva reiteració d'idèntiques solucions tècniques i, també, quan estiga determinat per canvis explícits d'orientació en les polítiques de planificació i programació pròpies de l'activitat urbanística.  
  
5. La llei reconeix a les persones privades la facultat de redactar i promoure projectes de plans o programes en els casos previstos en aquesta. No obstant això, està més enllà del seu dret obtenir una concreta classificació, sectorització, qualificació o programació o que aquestes s'establesquen per conveniència particular.  
  
Article tercer. Normes d'aplicació directa.  
  
1. Les construccions s'hauran d'adaptar a l'ambient en què se situen.  
  
2. Les construccions emplaçades junt a edificis de caràcter artístic, històric, arqueològic, típic o tradicional, han d'harmonitzar-hi, encara que en el seu entorn només n'hi haja un amb aquestes característiques.  
  
3. No es permetrà que la situació, o les dimensions dels edificis, els murs, els tancaments, les instal·lacions, el dipòsit permanent d'elements i materials o les plantacions vegetals, trenquen l'harmonia del paisatge rural o urbà tradicionals, o en desfiguren la visió.  
  
4. Mentre no hi haja un pla que ho autoritze, no es pot edificar amb alçades superiors a dues plantes mesurades en cada punt del terreny natural, sense perjudici de la resta de limitacions aplicables. Quan es tracte de solars enclavats en nuclis o illes edificades en més de les dues terceres parts, només s'autoritzaran alçades que no depassen ni la dels edificis de més antiguitat, ni la mitjana de les existents en el tram del carrer, corresponent a l'illa, a què haja de donar la nova construcció.  
  
CAPíTOL II  
  
La competència urbanística i les formes de gestió  
  
Article quart. Les competències urbanístiques.  
  
La Generalitat i els municipis comparteixen la responsabilitat de l'activitat urbanística, segons determina aquesta llei. Correspon als municipis, a més de les competències urbanístiques que la llei els atribuesca, les que no estiguen expressament atribuïdes a la Generalitat.  
  
Les competències urbanístiques s'exerciran en coordinació amb les atribuïdes per la llei per a la gestió d'altres interessos públics específics, la realització dels quals requeresca ocupar o transformar el territori i afectar el règim d'utilització del sòl. L'ordenació urbanística haurà de facilitar el desenvolupament de les distintes accions administratives i resoldrà la integració espacial de les necessitats públiques i privades.  
  
Article cinqué. Gestió de l'activitat urbanística i intervenció dels particulars.  
  
1. La gestió de l'activitat urbanística es desenvoluparà en qualsevol de les formes autoritzades per la legislació reguladora de l'administració que hi actua, llevat de les previsions específiques d'aquesta llei. En tot cas, les facultats que comporten l'exercici de l'autoritat es desenvoluparan sempre en règim de dret públic i de gestió directa.  
  
2. Els propietaris i titulars de drets sobre béns immobles intervindran en la gestió de l'activitat urbanística d'acord amb el que preveu aquesta llei.  
  
3. Els poders públics han de suscitar la participació de la iniciativa privada en el desenvolupament urbanístic, respectant la lliure concurrència dels particulars que promoguen actuacions amb aquesta finalitat i fomentant, especialment, la col·laboració activa de la petita i mitjana empresa en la gestió de l'activitat urbanística.  
  
Article sisé. L'execució del planejament i les seues formes d'actuació.  
  
1. Són solars les parcel·les legalment dividides o conformades que tenen característiques adequades per a servir de suport a l'aprofitament que els assigne l'ordenació urbanística i que estiguen, a més, urbanitzades d'acord amb les alineacions, rasants i normes tècniques establertes pel pla. Perquè les parcel·les tinguen la condició de solar s'exigirà la seua dotació, si més no, amb aquests serveis:  
  
A) Accés rodat fins a aquestes per via pavimentada. Hauran de ser obertes a l'ús públic, en condicions adequades, totes les vies a les quals enfronten.  
  
No justifiquen la dotació d'aquest servei ni les rondes perimetrals dels nuclis urbans, respecte de les superfícies que confronten amb els marges exteriors, ni les vies de comunicació d'aquests nuclis entre si, llevat dels seus trams de travessia i a partir del primer encreuament d'aquesta amb el carrer propi del nucli urbà, cap al seu interior.  
  
B) Subministrament d'aigua potable i energia elèctrica amb cabals i potència suficients per a l'edificació prevista.  
  
C) Evacuació d'aigües residuals a la xarxa del clavegueram.  
  
No justifica la dotació amb aquest servei l'evacuació a sèquies o fosses sèptiques, llevat que el pla autoritze aquestes últimes en casos excepcionals i en condicions adequades, per a zones de molt baixa densitat d'edificació.  
  
D) Accés de vianants, col·locació de voreres i il·luminació pública en, si més no, una de les vies amb què confronte la parcel·la.  
  
2. L'activitat urbanística d'execució del planejament es fa en un d'aquests dos règims: actuacions aïllades o actuacions integrades.  
  
3. Es considera actuació integrada l'obra pública d'urbanització conjunta de dos o més parcel·les, realitzada d'una sola vegada o per fases, conformement a una única programació.  
  
El pla preveurà l'execució d'actuacions integrades en aquells terrenys que pretenga urbanitzar i la connexió a les xarxes de servei existents de les quals:  
  
A) Exigesca produir dos o més solars simultàniament transformant sòl que tinga pendent la implantació de serveis, o  
  
B) Requeresca ocupar un terreny de dimensions iguals o majors que les regulades en l'article 20 de la Llei del Sòl No Urbanitzable, de la Generalitat, a fi de transformar-lo produint un o més solars, o  
  
C) S'estime més oportú executar amb actuacions integrades per a assegurar una major qualitat i homogeneïtat en les obres d'urbanització.   
  
4. Les parcel·les subjectes a una actuació integrada seran solar quan, a més de comptar amb els serveis expressats al número 1 anterior, s'executen les infraestructures mínimes d'integració i connexió de l'actuació amb el seu entorn territorial, estipulades en fer la programació d'aquella.  
  
5. Actuació aïllada és la que té com a finalitat una sola parcel·la i comporta la seua edificació, i també, si escau, la urbanització prèvia o simultània necessària per a convertir-la en solar, connectant-la amb les xarxes d'infraestructures i serveis existents i immediates.  
  
El pla, sempre que respecte les limitacions imposades pel número 3 anterior, podrà preveure l'execució d'actuacions aïllades per a completar la urbanització dels terrenys que considere oportú i preferible sotmetre a aquest règim, quan això siga possible sense menyscapte de la qualitat i homogeneïtat de les obres d'infraestructura corresponents. En particular, el pla podrà preveure que es complete amb actuacions aïllades la urbanització parcialment existent en illes o menudes unitats urbanes equivalents on, si més no, alguna de les seues parcel·les característiques siga ja solar.  
  
6. El pla també preveurà l'execució amb actuacions aïllades en els solars que no necessiten cap obra d'urbanització perquè existeix ja aquesta de forma completa, llevat que la dotació de serveis urbanístics siga contradictòria amb la nova destinació del sòl previst pel planejament o insuficient o inadequada per a servir als nous aprofitaments resultants de l'ordenació.  
  
Els terrenys la condició de solar dels quals decaiga per obsolescència o inadequació de la seua urbanització se subjectaran:  
  
A) Al règim d'actuacions integrades, quan siga preceptiu o convenient segons les disposicions anteriors.  
  
B) Al règim d'actuacions aïllades, si això no s'oposa al que disposa el número 3, i, a més, fóra més oportú per a executar les obres de reforma interior, millora o sanejament corresponents.  
  
C) Al règim general de les obres públiques o al de fora d'ordenació quan, excepcionalment, la nova ordenació pretenga desvincular el terreny del procés urbanitzador existent i el classifique de sòl no urbanitzable.  
  
Article seté. Formes de gestió de les actuacions.  
  
1. La gestió de les actuacions aïllades pot ser pública o privada. Els particulars estan habilitats per a dur-les a terme, llevat de prohibició o contravenció de l'ordenació urbanística.  
  
2. L'execució de les actuacions integrades és sempre pública, i correspon a l'administració decidir la seua gestió directa o indirecta. Es considera que una actuació és d'execució directa per part de l'administració, quan la totalitat de les obres i inversions que comporta són finançades a compte del pressupost públic i gestionades pels òrgans o empreses urbanitzadores de l'administració. La gestió és indirecta quan l'administració delega la condició d'agent urbanitzador i l'adjudica en favor d'una iniciativa empresarial, seleccionada en competència pública.  
  
3. Els ajuntaments podran agrupar-se en entitats supramunicipals comarcals per a la gestió d'actuacions aïllades o integrades.  
  
CAPíTOL III  
  
La classificació urbanística del territori  
  
Article vuité. Classes de sòl.  
  
1. La classificació urbanística del sòl, la constitueix i la confereix el pla i només aquest la podrà establir, mantenir o modificar.  
  
2. El pla classifica el sòl en alguna de les classes següents: urbà, urbanitzable i no urbanitzable.  
  
3. El sòl no urbanitzable es classificarà respectant el que disposa la Llei del Sòl No Urbanitzable, 4/1992, de la Generalitat Valenciana.  
  
4. El pla classificarà de sòl urbà i urbanitzable els terrenys que, per convenir al seu model territorial, es pretenga mantenir o incorporar dins del procés d'urbanització, d'acord amb el que disposa l'article següent.  
  
Article nové. Classificació del sòl urbà i urbanitzable. Finalitat i criteris de distinció entre ambdós.  
  
1. La classificació dels terrenys de sòl urbanitzable té com a finalitat sotmetre'ls al règim d'execució d'actuacions integrades. Els terrenys en què aquestes estiguen previstes pel planejament es consideraran sòl urbanitzable.  
  
2. La classificació dels terrenys de sòl urbà té com a finalitat possibilitar el seu desenvolupament urbanístic preferentment amb actuacions aïllades. Els terrenys en què aquestes siguen previstes pel pla es classificaran de sòl urbà.  
  
No obstant això, només als efectes de la valoració d'immoble i dels drets, els solars que perden aquesta condició es taxaran com a sòl urbà, encara que es classifiquen d'una altra manera, quan el seu propietari acredite que ha consolidat aquesta condició de solar, lícitament i efectivament, en desenvolupament regular de l'ordenació urbanística anterior. Aquesta acreditació es presumirà, tret de prova en contra, quan siga públic i notori que el terreny ha tingut històricament la condició de solar - definida en l'article 6- de forma manifesta.  
  
Article deu. Classificació i programació del sòl urbanitzable.  
  
La classificació de sòl urbanitzable comporta la mera aptitud dels terrenys per a la seua urbanització, amb la programació prèvia d'aquests. Fins que s'aprove el programa per al desenvolupament de la corresponent actuació integrada quedaran subjectes al règim propi de l'anomenat sòl urbanitzable no programat, regulat en la disposició addicional segona de la Llei del Sòl No Urbanitzable de la Generalitat Valenciana.  
  
Article onze. Incidència de l'activitat urbanística en el sòl no urbanitzable.   
  
Els plans podran preveure i ordenar reserves de sòl de dotació en sòl no urbanitzable quan siga convenient per al millor servei públic, però l'execució de les infraestructures de finalitat urbanitzadora, en aquesta classe de sòl, quedarà restringida als casos prevists per la Llei del sòl no urbanitzable de la Generalitat i subjecta als requisits que s'hi estableixen.  
  
TíTOL I  
  
L'ordenació urbanística del territori  
  
CAPíTOL I  
  
Instruments i disposicions de l'ordenació urbanística  
  
Article dotze. Instruments d'ordenació.  
  
Els actes d'ús o transformació del sòl es faran en els termes previstos per la llei, els reglaments generals que la despleguen, la resta de disposicions dictades en execució seua, i, en el marc de les normes anteriors, pels instruments següents:  
  
A) Plans d'acció territorial de finalitat urbanística, que estableixen criteris de coordinació per a la redacció dels diversos plans municipals, segons la Llei 6/1989, de la Generalitat Valenciana, de 7 de juny.  
  
B) Plans generals, que defineixen l'estratègia d'utilització i la seua ordenació urbanística estructural, per a termes municipals complets, i les desenvolupen detalladament en sòl urbà i en l'urbanitzable d'execució més immediata.  
  
C) Plans parcials, que desenvolupen el pla general i que ordenen detalladament sectors concrets del sòl urbanitzable.  
  
D) Plans de reforma interior que, en àrees consolidades, complementen l'ordenació detallada dels plans generals per a emprendre operacions de renovació urbana a fi de moderar densitats, reequipar barris sencers o modernitzar la seua destinació urbanística, preservant el patrimoni arquitectònic d'interés.  
  
E) Plans especials, que -en desenvolupament, complement o, fins i tot, modificació del planejament general i parcial- compleixen qualssevol de les següents comeses: crear o ampliar reserves de sòl dotacional; definir i protegir les infraestructures o vies de comunicació, el paisatge o el medi natural; adoptar mesures per la millor conservació dels immobles d'interés cultural o arquitectònic; concretar el funcionament de les xarxes d'infraestructures, i vincular àrees o parcel·les, urbanes o urbanitzables, a la construcció o rehabilitació d'habitatges subjectes a algun règim de protecció pública quan el pla general s'haja limitat a preveure la seua destinació residencial.  
  
F) Catàlegs de béns i espais protegits, que identifiquen i determinen el règim de preservació o respecte per a les construccions, els conjunts, jardins o una altra mena d'espais, l'alteració dels quals se sotmeta a requisits restrictius, d'acord amb l'especial valoració col·lectiva que meresquen aquests béns. Els catàlegs es podran aprovar com a plans independents o com a simples documents dels plans abans esmentats.  
  
G) Programes per al desenvolupament d'actuacions integrades, que regulen el procés d'execució d'aquestes; en fixen els terminis; se n'especifa l'abast i la modalitat; se'n designa l'urbanitzador, i es concreten els seus compromisos.  
  
H) Estudis de detall, que completen o adapten determinacions establertes en els plans generals i parcials.  
  
Article tretze. Reglament tècnic de planejament i instruccions de planejament.  
  
1. Per decret del Govern Valencià es determinaran els requisits mínims de qualitat, substancials i formals, que han de satisfer els plans, i es podran precisar i augmentar els estàndards mínims de sòl per a dotacions públiques exigits per aquesta llei.  
  
2. El conseller competent en urbanisme, amb el dictamen previ del Consell Superior d'Urbanisme, pot dictar instruccions que orienten sobre objectius i prioritats dels plans i il·lustren els problemes més comuns que en aquests convinga solucionar. Aquestes instruccions es publicaran, en extracte i per a coneixement general, en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana. Seran vinculants per als òrgans urbanístics dependents de l'administració autonòmica.  
  
Article catorze. Reglament orientador de les diferents zones d'ordenació urbanística.  
  
Per tal de fomentar l'homogeneïtat i el millor coneixement públic de les normes urbanístiques dels distints plans municipals, mitjançant un reglament aprovat per una ordre del conseller competent en aquesta matèria, s'hauran de formar i actualitzar periòdicament models de regulació per a cadascuna de les diverses zones d'ordenació urbanística més usuals en les previsions d'aquells plans. Aquests podran establir el règim urbanístic de les zones que delimiten mitjançant remissió a aquest reglament general, encara que, alternativament, també podran contenir la regulació pròpia quan raons específiques de caràcter local ho aconsellen així.  
  
Per a cada zona d'ordenació urbanística es regularan els paràmetres tipològics bàsics de les seues construccions en funció de la utilització característica pròpia de la seua destinació.  
  
Article quinze. Ordenances municipals.  
  
Les ordenances municipals de policia de l'edificació regularan els aspectes morfològics i ornamentals de les construccions i, en general, aquelles condicions de les obres d'edificació que no definesquen l'edificabilitat o la destinació del sòl. També poden regular, en termes compatibles amb el planejament, les activitats susceptibles d'autorització en cada immoble. Les ordenances hauran de ser conformes amb les disposicions estatals o autonòmiques relatives a la seguretat, salubritat, habitabilitat i qualitat de les construccions i en cap cas aniran en menyscapte de les mesures establertes per a la protecció del medi ambient o dels béns catalogats d'interés cultural o històric.  
  
CAPíTOL II  
  
Plans urbanístics  
  
Secció primera  
  
Plans d'acció territorial de finalitat urbanística  
  
Article setze. Plans d'acció territorial de finalitat urbanística.  
  
1. Els plans d'acció territorial de finalitat urbanística són instruments d'ordenació supralocal per a tota la comunitat o part del seu territori. Es podrà ordenar un mateix àmbit territorial, en els seus diversos aspectes, per més d'un d'aquests plans de continguts complementaris.  
  
2. Aquests plans, per al benestar comunitari o les previsions públiques amb projecció territorial, hauran de complir totes o algunes de les funcions següents:  
  
A) Establir criteris generals per al seu desenvolupament pel planejament municipal.  
  
B) Coordinar les directrius sectorials de les diferents administracions públiques perquè siguen compatibles des del punt de vista territorial.  
  
C) Formalitzar les previsions territorials necessàries per a accions i projectes a realitzar de forma concertada entre distintes administracions públiques. Fins i tot s'establiran reserves de sòl dotacional.  
  
D) Orientar la regulació posterior, pròpia del plans generals, del sòl no urbanitzable, i també les activitats futures que en aquest es pogueren declarar d'interés comunitari.  
  
3. En compliment de la seua funció, els plans d'acció territorial poden classificar directament terrenys com a sòl no urbanitzable, comú o de protecció especial, encara que no ho foren en el temps de l'aprovació, sempre que respecten els nivells de protecció mínims fixats pel planejament municipal. En tot cas, distingiran amb precisió, en el contingut dispositiu, les determinacions d'aplicació directa de les directrius, orientadores i vinculants, per a la redacció de plans generals o especials.  
  
4. Els municipis es podran agrupar per a elaborar un pla d'àmbit comarcal. Aquests plans podran complir totes o algunes de les funcions previstes en el núm. 2, apartats A, B, C i D d'aquest mateix article.  
  
Secció segona  
  
Plans generals  
  
Article disset. Plans generals.  
  
1. Els plans generals establiran, per a tot el territori municipal, la seua ordenació urbanística estructural, i establiran, per a això, aquestes determinacions:  
  
A) Directrius definitòries de l'estratègia d'evolució urbana i d'ocupació del territori.  
  
B) Classificació del sòl.  
  
C) Divisió del territori en zones d'ordenació urbanística. Es determinarà per a cada una d'aquestes la normativa que, segons l'article 14, es puga aplicar.  
  
D) Ordenació del sòl no urbanitzable.  
  
E) Delimitació de sectors que defineixen els àmbits mínims de planejament parcial o de reforma interior.  
  
F) Tractament, conformement a la legislació reguladora, per a la protecció i funcionalitat, dels béns de domini públic no municipal.  
  
G) Establiment d'àrees de repartiment i determinació dels aprofitaments tipus corresponents.  
  
H) Expressió dels objectius a considerar en la redacció dels instruments de desenvolupament del pla general; caldrà indicar-hi, com a mínim, les possibles tipologies i les densitats màximes, i, per als plans parcials i estudis de detall, el coeficient de màxima edificabilitat.  
  
I) Ordenació dels centres cívics i de les activitats susceptibles de generar trànsit intens.  
  
J) Delimitació d'una xarxa primària o estructural de reserves de terrenys i construccions de destinació dotacional pública que assegure la racionalitat i la coherència del desenvolupament urbanístic, per a garantir la qualitat i funcionalitat dels principals espais d'ús col·lectiu.  
  
2. La xarxa primària o estructural de dotacions públiques comprendrà les reserves necessàries per a totes les següents:  
  
A) Parcs públics en proporció no inferior a mitja hectàrea per cada miler d'habitants. No obstant això, quan la població municipal no sobrepasse els 5.000 habitants, es podrà minorar aquesta exigència, en allò que resulte supèrflua per a atendre les necessitats socials.  
  
B) Equipaments i xarxes de transport, comunicacions i serveis de titularitat o de caràcter supramunicipal, amb l'esquema indicatiu del funcionament.  
  
C) Infraestructures, espais lliures, jardins i altres dotacions de qualsevol mena que, per la seua comesa específica, les dimensions o la posició estratègica, integren o hagen d'integrar l'estructura del desenvolupament urbanístic del territori sencer ordenat, i també les que complesquen una anàloga funció estructuradora respecte de cada sector. S'assenyalarà, fins i tot, les principals avingudes, places o escenaris urbans en projecte que servesquen de pauta o de fita de referència per al desenvolupament coherent del planejament parcial.  
  
D) Terrenys dotacionals la reserva dels quals convinga prefigurar amb prevalença o antelació respecte de la forma dels edificis i parcel·les a consolidar en el seu entorn.  
  
E) Vies públiques i infraestructura que presten servei i comunicació recíproca a les dotacions expressades en els apartats anteriors integrant una xarxa unitària.  
  
3. Els plans generals han de delimitar, com a zona diferenciada als efectes de l'anterior número 1.C), un o més nuclis històrics tradicionals, on l'ordenació urbanística no permeta la substitució indiscriminada d'edificis i exigesca que la conservació, implantació, reforma o renovació, harmonitzen amb la tipologia històrica. Així mateix, en consonància amb les polítiques de conservació del patrimoni històric, arquitectònic i cultural, definides pels òrgans competents, catalogarà els béns immobles i adoptarà les mesures protectores que, conformement a aquelles, resulten d'interés.  
  
4. Els plans generals determinaran la seqüència lògica del seu desenvolupament territorial mitjançant l'establiment detallat de les condicions objectives que s'han de complir perquè siga possible la incorporació de cada tram d'urbanització al context global del territori, amb què es defineix un ordre bàsic de prioritats per a l'execució de les actuacions integrades previstes i amb regulació de les condicions que aquestes han de satisfer perquè en siga possible la programació.  
  
5. El pla general preveurà l'expansió urbana del municipi per 10 anys aproximadament, i també la reserva de sòl i de dotacions per a la implantació de les infraestructures públiques previsibles en un termini més llarg.  
  
6. Cada pla general ha de justificar la seua adequació als plans d'acció territorial que l'afecten i al planejament dels municipis que hi confronten. Així mateix, a més de l'ordenació d'un terme municipal complet, ha d'establir o reflectir l'ordenació dels terrenys més pròxims que el circumden fins a una franja limítrof de l'amplària imprescindible, en cada punt, per a garantir l'homogeneïtat o coordinació del planejament en la frontera comuna de tots dos territoris.  
  
Article divuit. Altres determinacions del pla general; ordenació detallada.  
  
1. A més de les determinacions de l'article anterior, els plans generals ordenaran detalladament -amb la mateixa precisió exigible al pla parcial- els terrenys el desenvolupament urbanístic dels quals es considere prioritari.  
  
2. En tot cas establiran aquesta ordenació per al sòl urbà, i legitimaran en aquest l'actuació directa sense plans complementaris, sense perjudici de la possibilitat de delimitar sectors d'ordenació diferida a un pla de reforma interior per a àrees la consolidació urbana de les quals es pretenga reestructurar amb les finalitat expressades en l'article 12.D).  
  
3. El pla general ordenarà detalladament els terrenys que classifique de sòl urbanitzable immediats a l'urbà i, si més no, els necessaris perquè es puguen atendre les demandes previsibles del mercat immobiliari a curt i mitjà termini; amb aquesta ordenació es facilitarà la programació ràpida dels terrenys i quedarà excusada l'exigència posterior de plans parcials.  
  
4. Com més gran siga el creixement urbanístic previst per al municipi o més ambiciós resulte aquest respecte de la capacitat de gestió actual d'aquest, major serà el grau de concreció exigible respecte de les determinacions d'aquest article i del número 2 de l'anterior.  
  
Article dinou. Límits a l'exercici de la potestat de planejament a través dels plans generals.  
  
El planejament general:  
  
A) Quan en un barri o nucli de població ja existesquen més de 75 habitatges o de 10.000 metres quadrats d'edificació residencial per hectàrea de terreny, mai no n'augmentarà l'edificabilitat mitjana o la densitat global respecte a les previsions del planejament anterior i procurarà que disminuesca o, com a molt, es mantinga, en la seua intensitat, la tendència històrica de consolidació experimentada durant el darrer mig segle.  
  
B) En zones consolidades, el volum atribuït a les parcel·les no superarà el característic de l'edificació que, dins de l'ordenació, existesca en el seu entorn i s'abstindrà d'augmentar-lo, respecte a l'ordenació anterior, quan això redunde en detriment del millor compliment dels estàndards legals de dotacions públiques.  
  
C) Per a les zones turístiques promourà l'ocupació de densitat baixa i mitjana dins dels paràmetres màxims que es determinen reglamentàriament.  
  
Article vint. Criteris de sectorització.  
  
1. Sector és l'àmbit d'ordenació propi d'un pla parcial o d'un pla de reforma interior. Cada un d'aquests plans abraçarà un o més sectors complets.  
  
2. La sectorització s'ha de fer atenent a la manera més idònia d'estructurar la utilització urbanística del territori. El perímetre dels sectors es configurarà amb eixos viaris i alineacions pròpies de la xarxa primària o estructural de dotacions o, excepcionalment, amb els límits del sòl no urbanitzable. Al mateix temps, el traçat d'aquestes alineacions i d'aquests límits respectarà les regles següents:  
  
A) Els camins rústics, les sèquies, les corbes de nivell topogràfiques, els jaciments minerals a cel obert en desús i els perímetres de protecció del domini públic natural o d'altres elements naturals, i també les seues projeccions virtuals, només podran configurar aquest traçat quan hi concórreguen qualitats específiques que facen idònia la seua elecció com a frontera d'un desenvolupament urbanístic i així es justifique.  
  
B) Aquest traçat mai no es determinarà amb el propòsit exclusiu d'ajustar-lo a límits de terme municipal o a termenals de propietat. Quan la més idònia conformació de l'ordenació urbanística aconselle un traçat coincident amb aquests límits, el pla haurà d'acreditar que aquesta coincidència obeeix a fins concrets i acords amb la potestat pública de planejament regulada en l'article 2, no a la simple conveniència d'ajustar les seues determinacions a condicions predials o administratives preexistents i alienes al benestar futur de la població.  
  
Secció tercera  
  
Plans Parcials i de Reforma Interior  
  
Article vint-i-u. Determinacions del pla parcial.  
  
1. En els sectors de sòl urbanitzable que el pla general només haja ordenat amb les determinacions de l'article 17, els plans parcials les complementaran i detallaran les alineacions, les rasants o les reserves dotacionals suplementàries de la xarxa estructural o primària. Així mateix, hauran de fixar, gràficament o normativament, el parcel·lari, així com les destinacions urbanístiques i les edificabilitats previstes per als terrenys i construccions.  
  
2. També poden formular-se plans parcials amb la fi de millorar l'ordenació detallada establerta en els plans generals per al sòl urbanitzable, per buscar solucions que milloren la qualitat ambiental dels futurs espais urbans d'ús col·lectiu o la capacitat de servei de les dotacions públiques. En aquest cas, els plans parcials hauran de fundar les seues determinacions en les directrius del planejament general per al seu desenvolupament per part del parcial.  
  
Article vint-i-dos. Estàndards mínims de compliment preceptiu pel planejament parcial.  
  
1. L'ordenació establerta pels plans parcials ha de complir les exigències mínimes de qualitat urbanística que es determinen reglamentàriament i, en especial, les següents:  
  
A) L'edificabilitat residencial no superarà la prevista en l'article 19 respecte de la superfície del pla parcial, la densitat de la qual no contravindrà el que disposa aquest precepte.  
  
B) En sectors susceptibles d'utilització residencial, la reserva de sòl amb destinació dotacional pública, sense comptar el viari, ha de superar els 35 metres quadrats per cada 100 de sostre potencialment edificable.  
  
C) Cal destinar a zones verdes públiques, si més no, 15 metres quadrats dels 35 exigits en l'apartat B) anterior i, en tot cas, més del 10 per 100 de la superfície total del sector, siga el que siga l'ús propi dels seus edificis.  
  
D) Per cada habitatge, apartament, xalet, estudi o unitat d'edificació determinada reglamentàriament cal preveure més d'una plaça d'aparcament fora de la superfície estrictament viària.  
  
No es computaran, per a verificar el compliment de les exigències adés expressades, les reserves dotacionals de la xarxa estructural establertes segons l'article 17.2, llevat que aquestes oferesquen condicions privilegiades d'ús quotidià i gaudi permanent per a la població del sector, ja que en tal cas es computaran, parcialment, en els casos i amb la proporció que s'establesca reglamentàriament.  
  
2. Els plans generals també han d'observar les exigències del número anterior en el sòl urbanitzable que ordenen detalladament.  
  
No obstant això, en les zones de vora immediates al sòl urbà, es podrà eximir, parcialment i justificadament, del compliment de les exigències del número 1, que, per tal com són incompatibles amb la consolidació, resulten impracticables. Aquesta exempció s'acordarà només en allò estrictament necessari per a ultimar la trama urbana en coherència formal i funcional amb les seues condicions històriques.  
  
La mateixa regla s'aplicarà als plans parcials que modifiquen l'ordenació del pla general en les determinacions regulades per l'article 18.  
  
3. Amb una resolució motivada del conseller competent en matèria d'urbanisme, dictada amb l'informe previ favorable del Consell Superior d'Urbanisme i dins de les limitacions que reglamentàriament es determinen, es podran minorar les exigències del número 1 anterior per a supòsits concrets en què es done alguna de les circumstàncies següents:  
  
A) Que es tracte de sectors autònoms la destinació dels quals siga el d'edificis turístics o d'ocupació estacional o recreativa de tipologia residencial aïllada i amb molt baixa densitat i volumetria o el de complexes industrials aïllats, sempre que queden proveïts de serveis privats especialment importants o de privilegiades condicions ambientals.  
  
B) Que la major superfície de la xarxa viària, unida al seu millor traçat o localització, compensen, amb evidents avantatges per a l'interés públic, petites disminucions -mai superiors a un deu per cent- respecte de la superfície mínima que, amb caràcter general, s'exigeix per a la resta de dotacions públiques.  
  
C) Que es donen causes excepcionals d'interés públic que justifiquen autoritzar una densitat o edificabilitat que superen les màximes ordinàries, encara que mai més d'un 20 per cent, sense perjudici del compliment íntegre de les exigències dels apartats B), C) i D) del número 1 anterior.  
  
Article vint-i-tres. Plans de reforma interior.  
  
1. Els plans de reforma interior tenen com a finalitat operacions encaminades als fins enunciats en l'article 12.D), per a la qual cosa han de desenvolupar l'ordenació dels plans generals en les àrees que aquests determinen específicament. També es poden emprendre operacions de reforma interior, amb les finalitats esmentades, formulant plans d'aquest tipus que aporten millores a l'ordenació detallada pel pla general per al sòl urbà.  
  
Les determinacions dels plans de reforma interior s'adequaran als estàndards establerts per l'article anterior, encara que amb el marge de tolerància expressat en el paràgraf segon del número 2.  
  
2. El pla de reforma interior diferenciarà els terrenys que han de quedar subjectes al règim d'actuacions aïllades dels que sotmeta al règim d'actuacions integrades. Sense perjudici del que disposa el darrer paràgraf de l'article 9.2, els immobles que el pla general incloga en sectors a desenvolupar mitjançant un pla de reforma interior, mentre que aquest o aquell no disposen una altra cosa, estaran subjectes al règim urbanístic regulat en l'article 10.  
  
Secció quart  
  
Plans especials. Catàlegs de béns i espais protegits  
  
Article vint-i-quatre. Plans especials.  
  
Com a complement, desenvolupament o millora del planejament general es podran formular plans especials la finalitat dels quals siga satisfer els fins públics taxativament previstos en l'article 12.E) i F). Es formalitzen mitjançant els documents més adequats a la seua finalitat específica, i s'han de redactar amb igual o menor detall que el planejament que completen o modifiquen.  
  
Article vint-i-cinc. Catàlegs de béns i espais protegits.  
  
1. Els catàlegs de béns i espais protegits formalitzaran les polítiques públiques de conservació, rehabilitació o protecció dels béns immobles o dels espais d'interés. Amb aquesta finalitat seleccionaran els que es consideren d'interés artístic, històric, paleontològic, arqueològic, etnològic, arquitectònic o botànic i els que integren un ambient característic o tradicional, i també els que es pretenga conservar per la seua representativitat del legat cultural comú o per raons paisatgístiques.  
  
2. La Generalitat ha de mantenir un registre actualitzat de tots els immobles catalogats, amb informació suficient de la seua situació física i jurídica i expressió de les mesures i del grau de protecció a què estiguen subjectes segons les categories que s'establesquen reglamentàriament.  
  
El reglament d'aquest registre dispensarà un tractament específic i d'acord amb la legislació de patrimoni cultural o de medi ambient a aquells béns, entre tots els catalogats, que estiguen subjectes, a més, a mesures dictades a l'empara d'aquesta.  
  
Secció cinquena  
  
Estudis de detall  
  
Article vint-i-sis. Estudis de detall.  
  
1. Els estudis de detall es formularan per a les àrees o en els supòsits previstos pels plans generals, i hauran de comprendre, com a mínim, illes o unitats urbanes equivalents completes.  
  
2. Els estudis de detall tindran com a finalitat preveure o reajustar, segons calga:  
  
A) L'assenyalament d'alineacions i rasant.  
  
B) L'ordenació dels volums d'acord amb les especificacions del pla corresponent.  
  
3. Els estudis de detall no poden alterar la destinació del sòl ni augmentar-ne l'aprofitament urbanístic, ni incomplir les normes específiques que per a la seua redacció ha de preveure el pla que reclame elaborar-los. Podran crear els vials nous o els sòls de dotació pública que precise la remodelació tipològica o morfològica del volum ordenat, però no suprimir ni reduir els previstos pel susdit pla.  
  
Secció sisena  
  
Documentació dels plans anteriorment enunciats  
  
Article vin-i-set. Documentació dels plans.  
  
1. Es determinarà reglamentàriament la documentació que han de contenir els plans respectant aquestes regles.  
  
A) La documentació diferenciarà una memòria, informativa i justificativa, dels documents -gràfics o textuals- amb eficàcia normativa.  
  
B) La memòria inclourà, com a mínim, la informació i la justificació demogràfica i sociològica de les determinacions.  
  
Els plans generals que afecten grans poblacions, segon es definesquen reglamentàriament, hauran d'analitzar, en la memòria, el trànsit, la mobilitat i el transport i també avaluar críticament les possibles implicacions econòmiques i financeres del pla.  
  
L'estudi d'impacte ambiental, exigible per als plans generals i d'acció territorial, estarà desplegat com a part específica de la memòria.  
  
C) La documentació justificativa i informativa de cada pla general podrà ser diferent en atenció a les problemàtiques específiques del municipi, al grau de complexitat i a les peculiaritats.  
  
D) Els plànols del pla general referits als terrenys objecte d'ordenació detallada hauran de tenir major detall i escala. S'inclourà, en tot cas, un plànol específic de la xarxa estructural o primària de dotacions. Les determinacions normatives del pla general diferenciaran les corresponents a l'article 17 i al 18, i caldrà expressar aquestes darreres en la forma exigible per als plans parcials.  
  
E) La documentació dels plans parcials i dels plans de reforma interior serà anàloga, i la seua part justificativa inclourà, si més no, plànols d'informació expressius de tots els factors, físics o jurídics, que condicionen o afecten l'ordenació establerta i expressió gràfica suficient del seu resultat final. Caldrà també descriure els espais públics que integren l'estructura urbana prevista, amb justificació expressa de l'aptitud de servei de les reserves de sòl dotacional dissenyades.  
  
F) Els plans contindran gràfics prospectius que orienten sobre els possibles resultats de la seua ordenació, tant si regulen el volum de l'edificació (exterior o subterrani) mitjançant plànols com per texts normatius.  
  
G) Els estudis de detall contindran una anàlisi gràfica dels volums ordenats comprensiu del seu àmbit mínim i del seu entorn.  
  
2. La Generalitat haurà de normalitzar l'elaboració de la cartografia d'utilitat urbanística, amb la fi de possibilitar que la reproducció en suport electrònic dels documents de planejament estiga degudament coordinada en l'àmbit de tota la Comunitat Valenciana.  
  
Article vint-i-vuit. Documentació addicional per a plans parcials o de reforma interior de millora.  
  
1. Quan els plans que impliquen modificació parcial de l'ordenació prevista en els corresponents plans generals hauran de contenir aquesta documentació addicional:  
  
A) Justificació detallada de la reforma pretesa, en relació no sols amb el terreny directament afectat sinó amb el conjunt del sector i del seu entorn immediat, amb especial referència a la xarxa primària o estructural de dotacions.  
  
B) Plànols d'ordenació detallada conjunta del sector i del seu entorn immediat, que demostren gràficament la millora de l'ordenació prevista en el seu context espacial més ampli.  
  
C) Si la proposta implica variacions en la xarxa primària o estructural de dotacions, contindrà, a més, un plànol nou d'ordenació d'aquesta xarxa, a la mateixa escala que el del pla general i referit a la superfície total del nucli de població, barri o unitat geogràfica urbana afectada, existent o en projecte, sense excloure els seus eixamplaments potencials.  
  
D) Si el pla o la seua modificació reclassifica sòl no urbanitzable, haurà de contenir un estudi d'impacte ambiental.  
  
2. Les modificacions parcials de qualsevol pla que afecten la classificació del sòl o la seua destinació pública, han de comprendre la documentació prevista en el número 1. Si afecten l'ordenació del volum edificable hauran d'incorporar, per a tota l'illa afectada i el seu entorn visual, les perspectives i els plànols d'ordenació propis d'un estudi de detall.  
  
A qualsevol instrument de planejament que modifique parcialment les determinacions d'un altre anterior s'haurà d'adjuntar un document de refosa que reflectesca tant les noves determinacions com les que queden en vigor, a fi de reemplaçar la documentació anterior.  
  
Secció setena  
  
Programes per al desenvolupament d'actuacions integrades  
  
Article vint-i-nou. Els programes per al desenvolupament d'actuacions integrades. Objecte i determinacions.  
  
1. Funció  
  
La urbanització i l'edificació del sòl urbanitzable, posterior o simultània, requereix que prèviament es complesquen aquests dos requisits:  
  
A) L'aprovació d'una ordenació detallada que pot estar directament determinada en el pla general -segons l'article 18- o establir-se amb plans parcials o de reforma interior que el despleguen, i  
  
B) La programació per a executar aquesta ordenació detallada, amb l'aprovació definitiva del corresponent programa per al desenvolupament d'actuacions integrades, necessari per a legitimar la urbanització.  
  
Els programes planifiquen la realització de les actuacions integrades.  
  
L'aprovació del programa pot ser simultània o posterior a la de l'ordenació detallada. Excepcionalment, també pot ser anterior quan el programa es desenvolupe en fases corresponents a diversos sectors i junt amb ell s'aprove el pla parcial de la primera fase.  
  
2. Finalitat  
  
Els programes tenen com a finalitat: identificar l'àmbit d'una actuació integrada amb expressió de les obres que s'han d'emprendre; programar els terminis per a la seua execució; establir les bases tècniques i econòmiques per a gestionar l'actuació; regular els compromisos i les obligacions que assumeix l'urbanitzador designat en aprovar el programa, i definir, conformement a aquesta llei, les seues relacions amb l'administració i amb els propietaris afectats, i fixar les garanties de compliment i les sancions per incompliment d'aquestes obligacions.  
  
3. àmbit  
  
El programa abraçarà una o més unitats d'execució completes.  
  
4. Obres i costos  
  
El programa descriurà les obres d'urbanització a realitzar, i, si és els cas, les d'edificació, que relacionarà amb els compromisos de l'urbanitzador i espressarà, almenys:  
  
A) La definició o l'esquema de l'estructura de la urbanització, amb diagrames descriptius d'aquells elements més significatius o rellevants per a determinar el seu cost total.  
  
B) Una memòria de qualitats relativa, com a mínim, a les principals obres i als principals elements d'urbanització a executar.  
  
C) Els recursos disponibles per als proveïments bàsics, manera d'obtenció i finançament.  
  
D) Les característiques bàsiques de la xarxa d'evacuació d'aigües que es preveu dissenyar, indicant el seu caràcter separatiu o no; la seua capacitat de drenatge, cubicant-la amb el potencial aproximat d'efluents a suportar, tant de pluvials com de residuals, tant si tenen l'origen en l'àmbit del programa o bé en possibles aportacions exteriors; punt o punts d'abocament i qualitat d'aquest, en relació amb la seua depuració i impacte ambiental.  
  
E) La capacitat portant de la xarxa viària i les directrius per a la implantació de la resta de serveis d'urbanització.  
  
5. Terminis  
  
Els programes preveuran el començament de la seua execució material dins del seu primer any de vigència i la conclusió de la urbanització abans d'un lustre des del començament. Per causes excepcionals i amb l'informe favorable previ del Consell Superior d'Urbanisme, es poden aprovar programes amb terminis més amplis o pròrrogues a aquests. El programa especificarà el calendari del seu desenvolupament en les seues distintes fases, en els treballs i gestions que integren l'actuació.  
  
6. L'urbanitzador  
  
És l'agent públic responsable d'executar l'actuació. En l'exercici de les seues competències, aquesta responsabilitat pot ser assumida per la mateixa administració, o, amb gestió directa, adjudicar-se a un particular -siga o no propietari del terreny-, seleccionat com a urbanitzador en competència pública en aprovar el programa i segons el conveni que s'hi estipule. El programa ha de fixar la forma de gestió -directa o indirecta- de l'actuació integrada.  
  
Els municipis podran agrupar-se per a dirigir o desenvolupar actuacions integrades en l'àmbit comarcal.  
  
7. Responsabilitat de l'urbanitzador  
  
El cost de les inversions, instal·lacions, obres i compensacions necessàries per a executar el programa, el garantirà, en la forma i amb les proporcions suficients, l'urbanitzador responsable de l'actuació, el qual el podrà carregar en la propietat dels solars resultants. Si el projecte d'urbanització no s'aprova simultàniament junt al programa, li correspon a l'urbanitzador redactar-lo. El programa precisarà i regularà els compromisos, substantius i temporals, que assumeix expressament l'urbanitzador amb la seua aprovació. L'administració pot comprometre, en aprovar un programa, les despeses públiques necessàries per a finançar determinades infraestructures de suport a l'actuació que considere d'interés general prioritari.  
  
8. Garanties  
  
Tots els programes han d'assegurar el compliment de les seues previsions ja siga amb crèdit compromés a càrrec del pressupost d'una administració, o bé amb garantia -financera o real- prestada i mantinguda per l'adjudicatari particular seleccionat com a urbanitzador, per l'import mínim que reglamentàriament es determine i que mai no excusarà la prestació d'aval o fiança pel valor mínim del 7 per 100 del cost d'urbanització previst.  
  
9. Relacions amb els propietaris  
  
El programa regularà les relacions entre l'urbanitzador i els propietaris afectats desenvolupant aquestes bases:  
  
A) L'urbanitzador d'una actuació integrada ha de suportar els costos de la urbanització en la mesura que li siguen compensats retribuint-lo en terrenys edificables. Els costos no compensats així, li seran rescabalats en metàl·lic per part dels propietaris de terrenys edificables que resulten de l'actuació.  
  
B) Els propietaris afectats per una actuació integrada poden cooperar-hi aportant el seu primitiu terreny sense urbanitzar i rebent, a canvi, parcel·les edificables urbanitzades. Aquesta cooperació admet dues modalitats, és a dir, que el propietari:  
  
1r) Contribuesca proporcionalment a les càrregues de la urbanització amb la cessió de terrenys. En aquest cas li correspon rebre, lliure de càrregues, menys solar que el regulat en l'ordinal següent. La diferència constituirà la retribució de l'urbanitzador.  
  
2n) Abone -en metàl·lic i com a retribució a favor de l'urbanitzador- la seua quota part de les càrregues de la urbanització, garantint aquest deute.  
  
C) Els propietaris que expressament declinen cooperar, perquè consideren inconvenient o imprudent el desenvolupament urbanístic dels seus terrenys, poden renunciar-hi si demanen -mitjançant sol·licitud presentada en document públic abans de l'acord d'aprovació del programa- l'expropiació i el pagament segons el seu valor inicial o el que corresponga conforme a la legislació estatal a la condició de sòl urbanitzable no programat. Aquest acord d'aprovació determinarà la incoació de l'expedient de determinació del preu just per a la finca corresponent.  
  
10. Relacions entre l'adjudicatari particular i l'administració  
  
L'administració exercirà les seues potestats públiques (com l'expropiació o la reparcel·lació forçosa) quan resulten necessàries per a desenvolupar l'actuació. L'urbanitzador pot proposar-ho, redactar els projectes tècnics i finançar les despeses que això comporte.  
  
L'incompliment del termini d'execució d'un programa determinarà, llevat de pròrroga justificada per causa d'interés públic, la caducitat de l'adjudicació. L'adjudicatari que incomplesca els compromisos pot ser objecte de les penes contractuals previstes en el mateix programa i ser, en casos greus, privat de la condició d'urbanitzador.  
  
Els adjudicataris de programes tindran dret que se'ls compense, en els termes previstos per la legislació general de contractació administrativa, per la seua revocació anticipada o quan l'inadequat exercici de les potestats públiques per part de l'administració actuant impedesca el desenvolupament normal de l'actuació.  
  
Les decisions públiques que alteren el desenvolupament d'una actuació integrada variant les previsions del programa comportaran les compensacions econòmiques que calga per a restaurar l'equilibri econòmic de l'actuació en favor de l'administració o de l'adjudicatari. Quan aquestes alteracions, per la seua importància, afecten en més d'un 20 per 100 el cost dels compromisos i les obligacions assumits per l'adjudicatari, es resoldrà l'adjudicació, llevat que, per l'estat de desenvolupament de l'actuació, això lesione els interessos públics o que, per a la millor satisfacció d'aquests, s'arribe a un acord entre les parts afectades que permeta prosseguir l'actuació.  
  
11. Cessió de l'adjudicació  
  
L'urbanitzador pot cedir -en escriptura pública- la seua condició en favor d'un tercer que se subrogue en totes les obligacions davant l'administració actuant. Aquesta ha d'aprovar la cessió i, si menyscapta l'interés general o suposa frau de la pública competència en l'adjudicació, la denegarà o acordarà la gestió directa. La cessió parcial, per a tram o porció minoritària de l'actuació, requereix que entre el qui cedeix i el qui adquireix assumesquen, solidàriament o mancomunada, una programació degudament coordinada i un conjunt de compromisos que satisfacen les exigències de la programació originària. Per tal que l'urbanitzador particular puga contractar prestacions accessòries de la gestió amb tercer, sense transmetre-li les responsabilitats davant l'administració actuant, serà prou que en done compte a aquesta.  
  
12. Altres continguts  
  
El programa pot preveure, excepcionalment, l'elaboració de plans complementaris, compromisos d'edificació o rehabilitació i d'afectació d'immobles a fins socials o limitacions econòmiques determinades i d'altres prestacions en benefici dels patrimonis públics de sòl o de l'execució d'obres públiques.  
  
13. Altres incidències  
  
Les relacions derivades de l'adjudicació del programa es regiran per les normes rectores de la contractació administrativa en tot allò que no contradiguen el que disposa aquesta llei ni siguen incompatibles amb els principis d'aquesta en els termes que reglamentàriament siguen desenvolupats.  
  
L'administració que actue acordarà la resolució de l'adjudicació, amb el dictamen previ del Consell Superior d'Urbanisme, que podrà ser instat també per l'urbanitzador. Sense perjudici de les responsabilitats econòmiques pertinents, això determinarà la cancel·lació de la programació i la subjecció de l'àmbit de l'actuació a les previsions de l'article 10. L'acord corresponent, a més a més i quan escaiga, haurà de:  
  
A) Declarar, de conformitat amb el dictamen esmentat, l'edificabilitat d'aquells solars el propietari dels quals haja contribuït suficientment a les càrregues de la urbanització.  
  
B) Iniciar el procediment per a la reclassificació d'aquells terrenys on, atés l'avançament de les obres d'urbanització, siga possible concloure-les en el règim propi de les actuacions aïllades.  
  
C) Incoar, si s'estima oportú, les actuacions precises per tal d'acordar una nova programació del terreny on el nou urbanitzador assumesca les obligacions de l'antic, afectant els béns i els recursos que resulten de la liquidació de la programació cancel·lada a executar la que la substituesca o, en altre cas, i llevat de perjudici per a l'interés públic o tercers sense culpa, disposar:  
  
1. La devolució de la contribució a les càrregues d'urbanització, satisfetes efectivament i no aplicades a la seua destinació, als propietaris de terrenys on no vaja a escometre's una nova programació, amb la modificació prèvia pel mateix procediment seguit per a la seua adopció dels actes administratius corresponents dictats per a l'execució del programa cancel·lat, o  
  
2. La compensació que siga pertinent als propietaris que hagen contribuït a les càrregues d'urbanització amb càrrec a l'execució de les garanties prestades per l'antic urbanitzador, quan escaiga.  
  
D) Començar, si escau, la tramitació dels procediments declaratius de l'incompliment de deures urbanístics que escaiguen.  
  
Article trenta. Objectius imprescindibles i complementaris dels programes.  
  
1. Els programes han de cobrir sempre aquests objectius imprescindibles:  
  
A) La connexió i integració adequades de la nova urbanització a les xarxes d'infraestructures, comunicacions i serveis públics existents.  
  
B) Complementar les infraestructures i els espais públics o les reserves dotacionals amb les coses necessàries per tal que no minve ni desequilibre els nivells de qualitat, quantitat o capacitat de servei existents o desitjables.  
  
C) Urbanitzar completament la unitat o les unitats d'execució que constituesquen la finalitat del programa i realitzar les obres públiques complementàries que es necessiten per a complir el que disposen els apartats anteriors. Tot això es farà amb subjecció a terminis detallats.  
  
D) Obtenció gratuïta en favor de l'administració dels sòls dotacionals públics de l'àmbit de l'actuació.  
  
E) Obtenció gratuïta en favor de l'administració actuant de l'aprofitament que excedesca el 85 per 100 d'aprofitament tipus o el percentatge que corresponga legalment amb destinació al patrimoni municipal de sòl.  
  
El cost de les inversions necessàries per a complir aquests objectius es carregarà en la propietat del terreny.  
  
2. L'adjudicatari pot obligar-se complementàriament a fer aportacions al patrimoni municipal de sòl, a fer obres distintes a les esmentades en el número anterior, a afectar finques a la construcció amb fins socials -superant les exigències del pla general o especial- o a respectar preus màxims de venda dels seus solars.  
  
Article trenta-u. Cèdula d'urbanització.  
  
1. La cèdula d'urbanització és el document que fixa, respecte de cada actuació integrada, les condicions mínimes de connexió i integració en el seu entorn. S'expedirà per autoritzar una proposta d'actuació integrada que continga les determinacions següents:  
  
A) Delimitació de la unitat d'execució, perquè la cèdula acredite que aquest àmbit permet satisfer el que estableix l'article 30.1.  
  
B) Avanç de l'ordenació dels terrenys amb la precisió expressada en l'article 18, perquè la cèdula certifique que aquell no modifica les determinacions de l'ordenació vigent en els aspectes regulats en el 17. Si es modifiquen, l'òrgan competent per a expedir la cèdula, en lloc d'aquesta, emetrà un informe preliminar respecte a la proposta.  
  
C) Indicació dels requisits mínims i indispensables per a connectar l'actuació a les infraestructures supramunicipals, a les d'altres actuacions o a la xarxa estructural de dotacions públiques amb concreció, si escau, de quines obres d'extensió d'aquestes xarxes o infraestructues resulten inajornables, amb càrrec a l'actuació o amb caràcter previ a aquestes, amb la fi d'integrar-la en el territori en condicions que no perjudiquen el medi natural, ni el benestar de la població. Quan no siga peremptori supeditar l'actuació a l'execució d'obres d'aquesta índole, la cèdula es limitarà a fer-ho constar així, sense perjudici de les millores en la urbanització que, per raons d'interés públic municipal, es poden acordar en programar l'actuació.  
  
2. Els plans hauran de comptar, per a la seua aprovació municipal definitiva, amb cèdula d'urbanització relativa a cadascuna de les actuacions integrades previstes en aquest. Els programes que les desenvolupen, abans de ser aprovats, incorporaran a la documentació la cèdula correlativa, les prescripcions de la qual s'observaran en executar-los.  
  
Això no obstant, els municipis de més de 5.000 habitants poden aprovar definitivament, sense cèdula, estudis de detall i, també, programes que desenvolupen l'ordenació ja detallada pel pla general conforme a l'article 18 i ajustant-s'hi, complesquen, a més a més, les condicions de connexió i integració en el territori establertes per aquest pla en virtut del 17.4.  
  
Article trenta-dos. Documentació del programa per al desenvolupament d'actuacions integrades.  
  
El programa contindrà aquests documents:  
  
A) Còpia de la cèdula d'urbanització o resguard acreditatiu que aquesta s'ha sol·licitat, tret dels casos en què, d'acord amb aquesta llei, siga innecessari.  
  
B) Avantprojecte d'urbanització amb els continguts expressats en l'article 29.4.  
  
C) Si l'administració local optava per la gestió indirecta del programa, es formalitzarà en la documentació un conveni urbanístic a subscriure, d'una banda, per l'adjudicatari particular de l'actuació i, de l'altra, tant per part de l'administració actuant com, si s'escau, per aquelles altres que resolgueren assumir compromisos en aquesta execució. S'hi faran constar els compromisos i els terminis que assumeixen l'administració i l'urbanitzador, les garanties que aquest presta per a assegurar-los i les sancions a què se sotmet per incompliment. Quan es preveja la gestió directa, el conveni se substituirà per una relació precisa dels compromisos que l'administració urbanitzadora adquireix per aprovar el programa.  
  
D) Proposició econòmico-financera comprensiva dels següents aspectes:  
  
1r) Desenvolupament de les previsions de l'article 29.9, regulant les relacions entre l'urbanitzador i els propietaris, i es justificarà, si escau, la disponibilitat d'aquell sobre els terrenys d'aquests, els acords ja assolits amb aquells -si n'hi haguera- i les disposicions relatives a la manera en què serà retribuït l'urbanitzador.  
  
2n) Estimació, encara que siga preliminar i aproximada, dels costos de l'obra urbanitzadora.  
  
3r) Proporció o part dels solars que resulten de l'actuació constitutiva de la retribució de l'urbanitzador, amb els índex correctors que calga respecte de l'estimació de costos de l'ordinal anterior. Quan la retribució de l'urbanitzador estiga prevista en metàl·lic, s'especificarà si li correspon percebre cap recàrrec sobre l'estimació de costos d'urbanització expressada, en concepte de benefici o de despeses de gestió.  
  
4t) Incidència econòmica dels compromisos que, si escau, interesse adquirir l'urbanitzador per a edificar -amb fins d'interés social- els terrenys que hagen d'adjudicar-se-li, tant en la valoració d'aquests, com en la quantificació i forma d'adquisició.  
  
CAPíTOL III  
  
Les unitats d'execució i els projectes d'urbanització  
  
Article trenta-tres. Les unitats d'execució. Delimitació i finalitat.  
  
1. Les unitats d'execució són superfícies acotades de terrenys que delimiten l'àmbit complet d'una actuació integrada o d'una de les seues fases. S'inclouran en la unitat d'execució totes les superfícies de destinació dotacional necessàries per a executar l'actuació i, necessàriament, les parcel·les edificables que, com a conseqüència d'aquesta, es transformen en solars.  
  
2. La delimitació d'unitats d'execució es contindrà en els plans i els programes.  
  
3. El pla general inclourà en unitats d'execució el sòl urbanitzable que ordene en els termes regulats per l'article 18. Podrà excloure, això no obstant, el sòl reservat a aquelles grans obres públiques de la xarxa primària o estructural d'infraestructures que no siga computable als efectes previstos en l'article 22.2, sempre que respecte el que disposa el número 1 anterior.  
  
4. El pla parcial inclourà en una o diverses unitats d'execució tot l'àmbit del sector.  
  
5. El pla de reforma interior inclourà en unitats d'execució tot o part del seu àmbit, segons el que disposa l'article 23.2.  
  
6. Els programes podran redelimitar l'àmbit de les unitats d'execució previstes en la resta de plans adequant-lo a condicions més idònies per al desenvolupament de la corresponent actuació integrada. Amb aquesta finalitat, podran estendre l'àmbit de la unitat a tots els terrenys que calga per a connectar-la a les xarxes de serveis existents en el moment de programar l'actuació i a les correlatives parcel·les que calga també abraçar per a complir el que disposa el número 1, i es podrà incloure sòl urbà quan siga necessari.  
  
7. Les administracions públiques, en exercici de les competències seues, podran executar les obres públiques compatibles amb l'ordenació urbanística en qualsevol moment i classe de sòl. Quan aquestes obres convertesquen en solar les parcel·les del seu entorn s'executaran com a actuacions integrades de promoció directa, i s'aprovaran segons les regles aplicables als programes i comportaran la delimitació o redelimitació de la unitat per a complir el que disposa el número 1 anterior.  
  
8. En configurar les unitats d'execució es procurarà una prudent diversificació de les responsabilitats urbanitzadores i es fomentarà el seu desenvolupament per iniciatives urbanitzadores de diferents dimensions. Així mateix, es podrà acordar la divisió i la redelimitació d'unitats d'execució previstes pels plans en aprovar el programa corresponent. Les unitats noves hauran de ser susceptibles d'actuació integrada tècnicament autònoma. Quan els programes propugnen la redelimitació d'unitats i s'ajusten i desenvolupen les determinacions restants d'un planejament ja vigent, sols requeriran cèdula d'urbanització en un dels casos següents:  
  
A) Municipis de menys de 5.000 habitants.  
  
B) Que la divisió no estiga prevista i regulada per endavant pel pla, conformement a l'article 17.4.  
  
Article trenta-quatre. Projectes d'urbanització.  
  
Els projectes d'urbanització defineixen els detalls tècnics de les obres públiques previstes pels plans. Es redactaran amb suficient precisió per a poder, eventualment, executar-los sota la direcció d'un tècnic distint al seu redactor. Totes les obres públiques d'urbanització, ja siguen integrades com aïllades, exigeixen l'elaboració d'un projecte d'urbanització, l'aprovació administrativa i la publicació prèvia d'aquesta en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.  
  
TíTOL II  
  
Règim d'exercici de la potestat d'ordenació urbanística  
  
CAPíTOL I  
  
Procediment amb aprovació definitiva autonòmica  
  
Secció primera  
  
Elaboració i tramitació del pla  
  
Article trenta-cinc. Elaboració del planejament general.  
  
1. Correspon als municipis elaborar, modificar o revisar els seus respectius plans generals. El conseller competent en urbanisme requerirà els municipis sense planejament general perquè l'elaboren en els terminis especificats i també els podrà requerir, amb l'informe previ favorable del Consell Superior d'Urbanisme, perquè revisen o modifiquen el planejament en vigor a fi d'adaptar-lo als plans d'acció territorial o a circumstàncies que justificadament ho aconsellen. Si no fóra atés el seu requeriment la Generalitat podrà actuar en substitució del municipi d'acord amb l'article 60 de la Llei Reguladora de les Bases del Règim Local, 7/1985, de 2 d'abril.  
  
Els municipis hauran de comptar, en tot moment, amb suficient sòl ordenat amb el grau de detall expressat en l'article 18 per a atendre les demandes socials de l'habitatge i els equipaments públics de tota índole; els ajuntaments tenen l'obligació de promoure les revisions i les modificacions de planejament que calguen per a aquest fi, i també elaborar -d'ofici- projectes d'urbanització que faciliten la programació dels terrenys.  
  
2. Quan circumstàncies especials de conurbació o d'influència territorial recíproca entre termes municipals veïns aconsellen l'elaboració coordinada de la seua ordenació urbanística o la consideració conjunta d'aquesta per a sectors comuns, els ajuntaments afectats hauran de concertar la coordinació dels seus plans generals, cosa que faran, si escau, en el marc de les previsions dels plans d'acció territorial, per a això, els ajuntaments afectats podran constituir l'entitat comarcal corresponent. Si això no es produeix, la Generalitat Valenciana disposarà solucions intermunicipals als problemes urbanístics que així ho requeresquen.  
  
Article trenta-sis. Planejament general transitori per a situacions conjunturals d'urgència.  
  
Quan un municipi manque de planejament general o aquest haja estat suspés o anul·lat en la seua eficàcia, si la situació urbanística ho requereix, el conseller competent en urbanisme podrà, amb l'informe favorable previ del Consell Superior d'Urbanisme i acord habilitant del govern valencià, elaborar directament el seu pla general i tramitar-lo amb caràcter urgent.  
  
Aquests plans limitaran el seu contingut als sectors i determinacions indispensables per a possibilitar un desenvolupament urbanístic ordenat a curt termini i hauran de ser substituïts, al més aviat possible, per un nou pla d'elaboració municipal.  
  
Article trenta-set. Elaboració dels plans especials i dels catàlegs de béns i espais protegits.  
  
Els plans especials i els catàlegs de béns i espais protegits podran ser elaborats i promoguts per les diverses administracions públiques, directament o -sota el seu control- a través dels seus concessionaris o agents, quan, per a poder exercir les competències sectorials respectives, necessiten establir noves determinacions en l'ordenació urbanística vigent.  
  
Article trenta-vuit Tramitació de plans generals, especials i catàlegs de béns i espais protegits.  
  
1. Durant la redacció tècnica del pla l'entitat promotora formularà consultes i formalitzarà acords amb altres administracions o entitats representatives dels col·lectius ciutadans particularment afectats, i el resultat d'això es reflectirà en l'expedient.  
  
Ja que es tracta de plans generals, són preceptives les negociacions i les consultes amb els municipis que hi confronten i amb les administracions les competències i béns de domini públic de les quals resulten afectats. En especial, serà preceptiva la concertació amb la conselleria competent en urbanisme per a definir un model territorial municipal d'acord amb els seu context supramunicipal i amb els plans d'acció territorial aplicables.  
  
2. L'òrgan competent de l'administració que promoga o supervise la redacció del pla, quan aquesta concloga, el sotmetrà simultàniament a:  
  
A) Informació pública per un període mínim d'un mes, anunciada en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana i en un diari no oficial d'àmplia difusió en la localitat. Durant aquesta el projecte diligenciat del pla, s'haurà de trobar dipositat, per a la seua consulta pública, en l'ajuntament o ajuntaments afectats pel canvi d'ordenació i, en el seu cas, en un local de l'administració promotora situat en la capital de la província.  
  
No serà preceptiu reiterar aquest tràmit en un mateix procediment, ni encara quan s'introduesquen modificacions substancials en el projecte, i serà prou que l'òrgan que atorgue l'aprovació provisional notifique aquesta als interessats que s'hagen personat en les actuacions.  
  
B) Informes dels distints departaments i òrgans competents de les administracions exigits per la legislació reguladora de les seues respectives competències, llevat que ja s'hagueren assolit acords interadministratius previs. Llevat d'aquest darrer cas, quan es tracte de plans generals, serà preceptiu l'informe de les conselleries competents en matèria d'educació i sanitat.  
  
C) Dictamen dels municipis que confronten amb el que promoga el pla general, o, si el pla el promou una administració no municipal, de tots els ajuntaments afectats.  
  
La falta d'emissió en el termini d'un mes dels informes o dictàmens no interromprà la tramitació.  
  
El desacord entre municipis que confronten, respecte de les determinacions previstes en compliment dels articles 17.6 i 35.2, o entre aquells i altres administracions, se solucionarà amb la resolució de la conselleria competent en urbanisme, que pot ser acordada abans de l'aprovació provisional del pla. Aquesta resolució ha de fixar les bases de la coordinació interadministrativa, compatibilitzant l'exercici sobre el territori de les competències de cada ens públic. S'adoptaran les solucions més adaptades a les directrius dels plans d'acció territorial, si n'hi haguera, i, abans de resoldre, les entitats afectades podran emetre un informe previ i celebrar, si més no, una reunió conjunta dels seus representants.  
  
3. Després de concloure els tràmits anteriors, el ple de l'ajuntament o l'òrgan competent de l'administració que promoga o supervise la redacció del pla resoldrà sobre la seua aprovació provisional, amb introducció de les rectificacions que considere oportunes, i el podrà trametre a la conselleria competent en urbanisme a fi que s'aprove definitivament.  
  
4. La tramitació dels plans d'acció territorial de finalitat urbanística s'ajustarà al que s'ha exposat anteriorment, i correspondrà al conseller competent en urbanisme la funció de promoure i aprovar provisionalment les actuacions.  
  
El govern valencià aprovarà definitivament aquests plans d'acció territorial, amb l'informe previ del Consell Superior d'Urbanisme.  
  
Secció segona  
  
Atorgament de l'aprobació definitiva  
  
Article trenta-nou. Període consultiu previ a l'aprovació.  
  
1. La conselleria competent en urbanisme, quan reba la sol·licitud d'aprovació definitiva, iniciarà un període consultiu i d'anàlisi del pla amb l'entitat que el promoga i la resta d'administracions afectades. Durant aquest període consultiu la Generalitat Valenciana: ,  
  
A) Demanarà els informes oportuns.  
  
B) Requerirà, si calia, l'administració promotora del pla perquè complete l'expedient, esmene els tràmits que es troben a faltar o motive i aclaresca formalment les propostes de formulació o finalitat imprecisa.  
  
C) Oferirà alternatives tècniques de concertació interadministrativa.  
  
L'òrgan competent per a resoldre l'aprovació definitiva l'atorgarà directament, deixant de banda o abreujant el període consultiu, quan l'expedient sotmés a la seua consideració així ho permeta.  
  
2. Atesos els requeriments formulats segons el número anterior i transcorreguts quaranta dies des de la sol·licitud d'aprovació definitiva, l'administració promotora del pla, si considera oportuna la immediata conclusió del període consultiu, podrà sol·licitar que es resolga sense més dilació. Transcorreguts tres mesos sense resolució expressa sobre aquesta nova sol·licitud, l'ajuntament o l'administració promotora del pla podrà requerir la de la Generalitat Valenciana perquè reconega i publique l'aprovació definitiva.  
  
Article quaranta. Aprovació definitiva.  
  
1. L'aprovació autonòmica definitiva de plans municipals podrà formular objeccions a aquesta en compliment d'algunes d'aquestes comeses:  
  
A) Garantir la classificació de sòl no urbanitzable dels terrenys que considere mereixedors d'aquesta, segons la Llei del Sòl No Urbanitzable de la Generalitat Valenciana.  
  
B) Assegurar que el model de creixement escollit pel municipi respecta l'equilibri urbanístic del territori, sense exhaurir els seus recursos, ni saturar les infraestructures supramunicipals o desvirtuar la funció que els és pròpia.  
  
Si hi haguera un pla d'acció territorial amb previsions aplicables al cas, la resolució autonòmica es fundarà en aquestes.  
  
C) Requerir en l'ordenació estructural del pla unes determinacions amb precisió suficient per a garantir la correcta organització del desenvolupament urbà i, amb aquesta finalitat, demanar la creació, ampliació o millora de reserves per a espais públics i la resta de dotacions, i també vetlar per la idoneïtat de les previstes per a serveis supramunicipals.  
  
D) Garantir que la urbanització es desenvolupe d'acord amb el que disposa l'article 17.4, i donar preferència a la seua execució per actuacions integrades de característiques adequades.  
  
E) Coordinar la política urbanística municipal amb les polítiques autonòmiques de conservació del patrimoni cultural, d'habitatge i de protecció del medi ambient.  
  
F) Avaluar la viabilitat econòmica del pla en les actuacions que augmenten les despeses públiques en obres de competència supramunicipal.  
  
La Generalitat Valenciana no podrà aprovar definitivament els plans que incórreguen en infraccions d'una disposició legal estatal o autonòmica.  
  
2. Les resolucions autonòmiques sobre l'aprovació definitiva no qüestionaran mai la interpretació de l'interés públic local formulada pel municipi des de la representativitat que li confereix la seua legitimació democràtica, i es podrà fundar, exclusivament, en exigències de la política urbanística i territorial de la Generalitat Valenciana, definida per aquesta llei i integrada per les comeses adés enunciades. Com a garantia d'això, la resolució suspensiva o denegatòria haurà de ser expressament motivada i concretar l'apartat del número anterior en què es fonamente o el precepte legal que considere infringit.  
  
Article quaranta-u. Aprovació definitiva parcial o supeditada a la formalització d'alternatives.  
  
Quan les objeccions a l'aprovació definitiva afecten àrees o determinacions tan concretes que, prescindint d'aquestes, el pla es puga aplicar amb coherència, aquest s'aprovarà definitivament llevat de la part motiu d'objeccions, que quedarà en suspens fins a la seua rectificació en els termes precisats per la resolució d'aprovació.  
  
Si les objeccions són d'abast limitat i es poden esmenar amb una correcció tècnica específica consensuada amb l'ajuntament, l'aprovació definitiva se supeditarà en la seua eficàcia a la mera formalització documental d'aquesta correcció. La resolució d'aprovació pot delegar en un òrgan subordinat, fins i tot unipersonal, la facultat de comprovar que la correcció s'efectua en els termes acordats i, després de verificar això, ordenar la publicació de l'aprovació definitiva.  
  
Secció tercera  
  
Procediments especials  
  
Article quaranta-dos. Plans i programes d'execució directa a càrrec d'administracions no municipals.  
  
1. Les conselleries competents en habitatge o indústria, per elles mateixes o a través de les empreses públiques que en depenen, podran elaborar i promoure programes, plans parcials o de reforma interior, estudis de detall i projectes d'urbanització d'execució autonòmica, per a la promoció de sòl amb destinació a dotacions públiques o a actuacions urbanitzadores que fomenten la industrialització o l'habitatge social, o altres fins públics propis de la seua competència. En aquest cas, la tramitació i l'aprovació se subjectarà a les regles establertes per als plans especials. En execució d'aquests programes es considerarà administració actuant la Generalitat Valenciana, que haurà d'expedir una cèdula d'organització prèvia per als programes que desenvolupe i atenir-se al seu compliment.  
  
2. La resta d'administracions públiques no municipals, quan en exercici de les seues competències específiques necessiten realitzar actuacions d'urbanització, podran elaborar i promoure programes i optar per tramitar-los segons el que disposa el número precedent.  
  
3. Després de començar la tramitació d'un programa conformement als números anteriors, es requereix la conformitat del conseller competent en urbanisme perquè es puguen aprovar uns altres programes alternatius.  
  
4. Per a l'execució de les actuacions previstes en aquest article serà administració actuant la que elabore o promoga el programa si té la potestat expropiatòria. En un altre cas, ho serà el municipi.  
  
Article quaranta-tres. Tramitació urgent. Intervenció d'òrgans especialitzats.  
  
1. Per acord del govern valencià, fonamentat en la urgència especial d'un pla, es podrà reduir, a la meitat, els terminis previstos en l'article 38.2. Es considera implícita la urgència i innecessària la seua declaració formal en la tramitació dels plans especials i de la resta de plans regulats en l'article anterior. La informació pública, en la tramitació urgent, serà de vint dies.  
  
2. Les modificacions en el catàleg requereixen, com a tràmit addicional, un informe previ de la conselleria competent.   
  
La reclassificació de sòl no urbanitzable exigeix un estudi i una declaració d'impacte ambiental, que faça l'òrgan competent segons la legislació aplicable. La informació pública de l'estudi se subsumirà en la del pla corresponent.  
  
L'aprovació o modificació de plans que tinguen per objecte qualificar el sòl on siga possible la implantació de grans superfícies comercials de venda al detall, se sotmetrà a informe o consulta de la conselleria competent en matèria de comerç interior. Els programes que determinen l'obertura, modificació o ampliació d'aquestes activitats s'aprovaran amb l'autorització prèvia exigida en l'article 17 de la Llei 8/86, del comerç, de la Generalitat.  
  
3. Les actuacions esmentades en el número anterior no admetran la seua tramitació por via d'urgència.   
  
CAPíTOL II  
  
Procediment amb aprovació definitiva municipal  
  
Secció primera  
  
Programes per al desenvolupament d'actuacions integrades  
  
Article quaranta-quatre. Col·laboració particular en l'elaboració dels programes.  
  
L'elaboració dels programes pot ser d'iniciativa pública o particular. Els particulars, siguen o no propietaris dels terrenys, poden elaborar i presentar, per a l'aprovació, propostes de programa i encetar consultes amb qualsevol administració pública, sobre el seu contingut. A més, tenen dret a sol·licitar a les administracions públiques i obtenir d'elles completa informació sobre les resolucions i previsions oficials que condicionen el desenvolupament de cada actuació.  
  
Qualsevol persona que pretenga elaborar una proposta de programa pot ser autoritzada per l'ajuntament a ocupar temporalment terrenys a fi d'obtenir la informació necessària, en els termes previstos per la legislació expropiatòria. Així mateix, tindrà accés a la informació i documentació que hi haja en els registres i arxius de les administracions públiques segons la legislació estatal sobre el seu règim jurídic.  
  
Article quaranta-cinc. Inici del procediment a iniciativa d'un particular.  
  
1. Totes les persones, siguen o no propietàries del terreny, poden sol·licitar a l'alcalde que sotmeta a informació pública una alternativa tècnica de programa comprensiva dels documents expressats en els apartats A) i B) de l'article 32, i, si s'escau, amb una proposta planejament o de projecte d'urbanització adjunta.  
  
2. L'alcalde podrà:  
  
A) Proposar a l'ajuntament en ple que desestime la petició. El ple podrà desestimar-la raonadament o establir unes bases orientadores per a la selecció de l'urbanitzador, acordant el que disposa l'apartat següent.  
  
B) Sotmetre-la a informació pública, junt a les observacions o alternatives que considere convenients.  
  
Article quaranta-sis. Informació pública i simultània competència entre iniciatives.  
  
1. L'ajuntament pot sotmetre a informació pública propostes de programa, elaborades d'ofici o presentades per un particular, amb la documentació expressada en l'article anterior convenientment formalitzada.  
  
Durant la informació pública s'admetran tant al·legacions com alternatives tècniques a l'exposada al públic i, després de la seua conclusió, els interessats en competir - tant si són propietaris del terreny com si no ho són- per ser seleccionats com a adjudicataris del corresponent programa, podran presentar proposicions jurídico-econòmiques.  
  
2. Les alternatives tècniques s'han de presentar a la vista, amb la documentació expressada en els apartats A) i B) de l'article 32, acompanyades, si cal, de projectes complementaris. Les proposicions jurídico-econòmiques s'han de presentar en plica tancada amb la documentació dels apartats C) i D).  
  
3. La informació pública s'anunciarà mitjançant edicte publicat en un diari d'informació general editat a la Comunitat Valenciana i -posteriorment o simultània- en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, advertint de la possibilitat de formular al·legacions, proposicions jurídico-econòmiques en competència i alternatives tècniques. No és preceptiva la notificació formal i individual als propietaris afectats, però, abans de la publicació de l'edicte, caldrà trametre un avís amb el contingut d'aquesta al domicili fiscal dels qui apareguen en el Cadastre com a titulars de drets afectats per l'actuació proposada.  
  
4. Durant tot el procediment podran ser objecte de consulta pública, en l'ajuntament, les al·legacions i alternatives tècniques que s'hi presenten. L'alcalde i el secretari de la corporació o funcionari a qui corresponga, han de fer conèixer immediatament aquestes alternatives als regidors conforme es presenten aquestes.  
  
Es podran presentar alternatives tècniques i al·legacions durant vint dies comptadors des de l'última publicació de l'edicte. Les proposicions jurídico-econòmiques es presentaran durant els cinc dies següents al venciment del termini anterior. Aquests terminis quedaran prorrogats, per vint dies addicionals, si durant els deu primers d'informació pública alguna persona es compromet a presentar una alternativa tècnica substancialment distinta a la inicial i presta caució d'això en la quantia determinada reglamentàriament. La pròrroga es farà constar en l'expedient, s'anunciarà en el tauler d'anuncis de l'ajuntament i es comunicarà als qui, per desconèixer-la, presenten pliques prematurament.  
  
5. L'acte d'obertura de pliques se celebrarà en la data hàbil següent a la conclusió del termini per a presentar-les. Dels seu desenvolupament i resultat es llevarà acta, sota fe pública i davant de dos testimonis. Totes les actuacions podran ser objecte de consulta i al·legació pels interessats durant els deu dies següents al de l'obertura de pliques. Els competidors, durant aquest període, podran associar-se unint les seues proposicions.  
  
Article quaranta-set. Aprovació i adjudicació.  
  
1. Després de concloure les anteriors actuacions el ple de l'ajuntament pot aprovar un programa i definir els seus continguts amb l'elecció d'una alternativa tècnica i una proposició entre les presentades, amb les modificacions parcials que es consideren oportunes.  
  
2. El mateix acord podrà adjudicar, motivadament, l'execució del programa aprovat en favor del qui haguera formulat la proposició jurídico-econòmica i assumit l'alternativa tècnica més adequades per a executar l'actuació.  
  
Es preferirà l'alternativa que propose un àmbit més idoni o obres d'urbanització més convenients; la que concrete i assumesca les més adequades qualitats d'obra per a la seua execució, i també la proposició que s'obligue a terminis de desenvolupament més breus o a compromisos més rigorosos; la que preste majors garanties efectives de compliment; la que comprometa la seua realització assumint, expressament i raonadament, un benefici empresarial més proporcionat per la promoció i la gestió de l'actuació; o la que preveja justificadament, per a unes mateixes obres, un menor preu màxim per a fer-les sense menyscapte de la seua qualitat. Complementàriament es preferirà la proposició que oferesca més incentius, garanties o possibilitats de col·laboració dels propietaris afectats per l'actuació, per a facilitar o assegurar el seu desenvolupament, llevat que aquells es pretenguen arbitrar a costa de l'interés públic.  
  
3. La idoneïtat de les obres d'urbanització per al servei públic, les garanties i terminis de l'execució, la proporcionalitat de la retribució de l'urbanitzador i, complementàriament, la facilitat o celeritat amb que aquest puga disposar del terreny necessari per a urbanitzar, seran els criteris en què s'haurà de fundar tota decisió pública sobre la programació, tant la relativa a la modalitat gestió -directa o indirecta-, com a l'elecció de l'urbanitzador i a l'oportunitat mateixa de la programació.  
  
4. L'ajuntament en ple podrà rebutjar raonadament totes les iniciatives per a executar l'actuació per considerar que cap no ofereix una base adequada, i resoldrà la no programació del terreny o programar-lo, sense adjudicació, optant per la gestió directa quan aquesta siga viable i preferible per als interessos públics municipals.  
  
Els acords municipals en matèria de programació hauran de ser sempre expressament motivats i concretaran, raonadament, les prioritats públiques expressades en els números anteriors, adaptant-les a les circumstàncies pròpies de cada actuació. En tot cas, aquests acords hauran de ser congruents amb les previsions i actuacions que s'hagueren comunitat prèviament als proposants, segons els articles 44 i 45, quan aquestes hagueren suscitat la presentació d'iniciatives particulars o hagueren servit de bases orientadores amb vistes a la selecció entre iniciatives en competència.  
  
5. Quan no resulte adjudicatària la persona que va formular alternatives, estudis o projectes tècnics que, total o parcialment, s'incorporen al programa aprovat o siguen útils per a la seua execució, el municipi garantirà el reemborsament, per compte de l'urbanitzador, de les despeses justificades de redacció d'aquestes alternatives, projectes o estudis en favor de qui els va realitzar i aportar.  
  
Així mateix, el qui formule l'alternativa tècnica original que servesca de base per a l'aprovació del programa pot subrogar-se en el lloc de l'adjudicatari particular elegit, assumint i garantint els mateixos compromisos, garanties i obligacions imposats a aquest. La subrogació ha de sol·licitar-la a l'ajuntament dins dels deu dies següents de ser notificat l'acord d'adjudicació, entenent-se aquesta, entretant, atorgada a títol provisional.  
  
No serà d'aplicació el que disposa el paràgraf anterior quan l'adjudicatari primer haja estat seleccionat en atenció a les majors possibilitats de col·laboració dels propietaris afectats que haguera ofert i garantit.  
  
6. L'adjudicatari ha de subscriure els compromisos, assumir les obligacions i prestar les garanties corresponents. No obstant això, pot renunciar a l'adjudicació si aquesta comporta compromisos distints dels que ell va oferir. La renúncia per altres causes, no justificades, comporta la pèrdua de les garanties provisionals regulades en l'article 46.4 i la selecció d'un nou adjudicatari.  
  
7. Després que el municipi aprove el programa, el traslladarà a la conselleria competent en urbanisme. Si el programa, o els plans al desenvolupament dels quals es referesca, manquen de cèdula d'urbanització i aquesta fóra necessària, la seua aprovació municipal i adjudicació es consideraran provisionals i no legitimaran l'execució de l'actuació fins a l'expedició de la cèdula o fins a l'aprovació definitiva del pla o del programa corresponent per part d'aqueixa conselleria. Si el programa i els plans al desenvolupament dels quals es referesca tenen cèdula, igual que en els casos que no en siga necessària previstos en els articles 31.2 i 33.8, serà prou amb la tramesa simple d'actuacions perquè se'n publique l'aprovació i adjudicació.  
  
8. El termini perquè l'ajuntament en ple resolga sobre l'aprovació i adjudicació d'un programa és de quaranta dies des de la data en què siga possible adoptar l'acord corresponent.  
  
El dret a executar un pla o programa s'adquireix, per part dels particulars, en virtut d'un acte exprés que ha de ser publicat. No obstant això, quan es presente una sola proposició particular sol·licitant l'adjudicació, formalitzada amb totes les condicions exigibles legalment, i transcórrega el termini sense resolució expressa, el qui proposa podrà requerir a l'ajuntament que es procedesca directament segons el que disposen els dos números anteriors.  
  
Article quaranta-vuit. Simplificació del procediment a instància d'un particular.  
  
1. Els particulars que formulen una alternativa tècnica de programa i en pretenguen l'execució, podran obviar les actuacions regulades en l'article 45, per donar compliment al que segueix:  
  
A) Dipositaran una còpia de l'alternativa davant l'ajuntament, acompanyada, si escau, dels projectes de planejament i gestió urbanística que la complementen.  
  
B) Faran el protocol de l'alternativa i dels projectes que l'acompanyen mitjançant acta, autoritzada per notari amb competència territorial en el municipi afectat.  
  
C) L'exposaran al públic pels propis medis, i publicaran anuncis en la forma exigida per als edictes municipals per l'article 46.3, encara que, abans, hauran de trametre els avisos regulats en aquest mateix precepte. Aquests i aquells expressaran clarament: l'objecte i característiques essencials de la iniciativa; la notaria on s'haja fet el protocol dels documents que la comprenen; les dades que permeten identificar l'exemplar dipositat davant l'ajuntament; l'advertència que, dins del termini de vint dies comptadors des de la publicació del darrer anunci, qualsevol persona podrà comparèixer en aquesta notaria per a obtenir una còpia de l'acta a què es refereix el precedent apartat B) o sol·licitar-ne l'exhibició. També es farà constar la possibilitat de consultar en l'ajuntament les actuacions derivades de la documentació dipositada en aquest i de presentar-hi, per a la incorporació, tant al·legacions com alternatives tècniques que pretenguen competir amb l'exposada al públic, i també proposicions jurídico-econòmiques per a executar qualsevol de les alternatives.  
  
2. Serà d'aplicació tot el que disposen els números 2, 4 i 5 de l'article 46, tret que l'acte d'obertura de pliques no es farà fins que, una vegada conclòs el termini per a presentar-les, s'acredite davant l'ajuntament el compliment del que disposa l'apartat 1.C) anterior.  
  
3. Si durant l'exposició al públic d'una primera iniciativa de programa, algú hagués iniciat una segona exposició d'una altra en competència amb aquella, procedirà la pròrroga de terminis regulada en l'article 46.4.  
  
Article quaranta-nou. Registre de programes i d'agrupacions d'interés urbanístic.  
  
1. S'estableix el Registre de Programes i Agrupacions d'Interés Urbanístic, integrat en l'organització administrativa de la conselleria competent en urbanisme.  
  
2. La publicació de l'aprovació definitiva dels programes exigeix la presentació prèvia davant aquest registre. Aquesta, si el programa és d'aprovació municipal, determinarà els efectes previstos en l'article 56 de la Llei Reguladora de les Bases del règim Local 7/1985, de 2 d'abril.  
  
3. Es podran registrar com a agrupacions d'interés urbanístic les que complesquen tots aquests requisits:  
  
A) Tenir com a finalitat competir per l'adjudicació d'un programa o col·laborar amb el seu urbanitzador legal de forma convinguda amb ell.  
  
B) Associar els propietaris de terrenys que representen més de la meitat de la superfície afectada per la iniciativa.  
  
C) Tenir poder dispositiu sobre els terrenys esmentats en l'apartat anterior i garantir amb aquests les obligacions socials.  
  
L'afecció d'una finca als fins i les obligacions d'una agrupació d'interés urbanístic tindrà caràcter real i podrà ser inscrita en el Registre de la Propietat.  
  
D) Haver reconegut el dret a adherir-se com a associat a favor dels tercers propietaris afectats per la iniciativa, en les mateixes condicions i amb els mateixos drets dels propietaris fundadors.  
  
La constitució d'agrupacions d'interés urbanístic s'atorgarà en el document públic al qual s'incorporaran els seus estatuts. Una vegada inscrit aquest en el registre abans regulat, l'agrupació -si ho sol·licita- adquirirà personalitat jurídica pública. No obstant això, es regirà pel dret privat, llevat en el que es refereix a la seua organització, formació de voluntat dels seus òrgans i relacions amb l'administració actuant.  
  
4. Les inscripcions en el registre sols podran ser denegades per raons d'il·legalitat manifesta. La denegació de la inscripció d'un programa -comunicada a l'ajuntament- determinarà els efectes previstos en l'article 65 de la Llei estatal 5/1985, de 2 d'abril.  
  
Article cinquanta. Règim d'adjudicació preferent.  
  
1. El règim d'adjudicació preferent té com a finalitat fomentar l'elaboració d'iniciatives de programa per part dels particulars i incentivar la seua execució immediata. Per a l'aplicació és imprescindible que el qui el sol·licite haja presentat una alternativa tècnica de programa pròpia i que s'oferesca a executar-la en un termini inferior a tres anys.  
  
2. Es pot sol·licitar l'adjudicació preferent a favor de:  
  
A) La proposició que adjunte una alternativa tècnica amb un projecte de reparcel·lació, en condicions de ser aprovat juntament amb el programa, per a tots els terrenys afectats, subscrit pels seus propietaris.  
  
B) La proposició acompanyada de projecte d'urbanització, susceptible d'aprovar-se juntament amb el programa, i avalada o concertada amb una agrupació d'interés urbanístic, els estatuts i els acords socials de la qual seran exposats al públic junt a l'alternativa corresponent.  
  
3. Les iniciatives de programa que satisfacen els requisits dels números anteriors, tindran preferència en l'adjudicació respecte de les que -sense complir-los- pretenguen competir amb elles. Si concórren vàries iniciatives que reclamen fonamentadament l'adjudicació preferent, tindrà preferència la que es promoga per a una sola unitat d'execució -segons delimitació ordenada pel planejament ja vigent prèviament- respecte de la que pretenga abraçar un àmbit distint o major. No obstant això, si l'alternativa de programa que reclama l'adjudicació preferent comporta propostes complementàries d'aprovació d'altres plans o modificació dels vigents, es podrà adjudicar el programa a un tercer que propugne desenvolupar una alternativa millor de planejament.  
  
El que s'ha disposat anteriorment s'entén sense perjudici de la potestat municipal de disposar les correccions tècniques oportunes en el programa que s'aprove i de l'obligació de l'adjudicatari de garantir que quedaran realitzades -a càrrec de l'actuació si calia- les obres d'escomesa i d'extensió imprescindibles per a connectar aquella, en allò que calga, a les xarxes exteriors d'infraestructura de servei.  
  
4. No procedirà l'adjudicació preferent en aquells àmbits concrets d'actuació per als quals el planejament excloga la possibilitat d'aplicar aquest règim, per haver reservat els terrenys per a la gestió directa per l'administració, per haver previst el possible desenvolupament mitjançant expropiació o amb la fi de suscitar necessàriament la competència entre iniciatives que assumesquen la realització de millores especials en la urbanització o majors aportacions al patrimoni municipal de sòl, per a compensar proporcionadament el major i singular aprofitament dels terrenys.  
  
Article cinquanta-u. Adjudicació connexa o condicionada.  
  
Els programes es poden aprovar condicionats a l'efectiva realització de determinacions pròpies d'altres actuacions programades prèviament o simultàniament, sempre que estiga prou garantit el compliment de les condicions connexes i es preveja una adequada coordinació entre les actuacions respectives.  
  
L'adjudicació condicionada així imposarà les obligacions econòmiques necessàries per a compensar els afectats per l'actuació més costosa a càrrec dels d'altres que es beneficien d'aquella perquè es concentren en aquesta obres o sobrecostos d'utilitat comuna.  
  
L'incompliment per part de l'urbanitzador principal de les condicions que afecten el desenvolupament d'una altra actuació connexa podrà donar lloc a la suspensió d'ambdós programes. L'adjudicatari d'un programa condicionat s'haurà de comprometre a assumir al seu risc i ventura aqueixa eventualitat, encara que podrà fer reserva del dret de subrogar-se, arribat el cas, en el lloc de l'urbanitzador principal, amb els requisits establerts en l'article 29.11.  
  
Secció segona  
  
Plans que completen l'ordenació  
  
urbanística detallada  
  
Article cinquanta-dos. Elaboració i tramitació de plans parcials, plans de reforma interior i estudis de detall.  
  
1. El règim establert en la secció anterior per a l'elaboració, tramitació i aprovació de programes d'actuació, és igualment aplicable als plans parcials, plans de reforma interior i estudis de detall d'iniciativa municipal i particular, amb aquestes regles especials:  
  
A) Els promotors particulars poden promoure aquests plans en desenvolupament d'un programa del qual siguen adjudicataris o tot competint per la seua adjudicació per tal de desenvolupar, si més no, una de les unitats d'execució del pla que promoguen. Només l'administració, d'ofici, pot promoure i aprovar aquests plans amb independència i anterioritat respecte dels programes.  
  
Com a excepció al paràgraf anterior, els estudis de detall per a sòl urbà, previstos en el pla general, pot promoure'ls qualsevol persona interessada.  
  
B) L'exposició al públic d'aquests plans es fa exhibint la seua documentació completa i no els són aplicables les regles dels articles anteriors relatives a la competència entre proposicions jurídico-econòmiques, si bé, quan aquells plans es tramiten junt a aquests programes, s'aplicaran les regles esmentades, encara que només respecte a l'adjudicació d'aquests darrers.  
  
2. Correspon a l'ajuntament en ple aprovar definitivament els plans i els programes esmentats en el número anterior, sempre que tinguen cèdula d'urbanització o quan aquesta siga innecessària segons el que disposen els articles 31 i 33.8. L'acord aprovatori municipal pot imposar les condicions que considere més oportunes per al pla o programa, però aquests no entraran en vigor, ni procedirà publicar-ne l'aprovació, ni tampoc legitimaran l'execució d'obres, fins que s'expedesca la cèdula corresponent, quan aquesta siga legalment exigible.  
  
CAPíTOL III  
  
Tramitació i aprovació de projectes d'urbanització  
  
Article cinquanta-tres. Elaboració, tramitació i aprovació dels projectes d'urbanització.  
  
Els projectes d'urbanització per a actuacions integrades se sotmetran al procediment d'aprovació propi dels programes, excepte en allò relatiu a la competència entre iniciatives, respecte a la qual cosa serà d'aplicació el que disposa l'article anterior. Serà innecessària la informació pública separada quan es tramiten juntament amb els programes o plans.  
  
Els projectes d'urbanització d'actuacions aïllades els aprovarà l'ajuntament pel procediment que disposen les ordenances municipals.  
  
Quan es tracte de projectes d'obra pública per a la simple reparació, renovació o introducció de millores ordinàries en obres o serveis ja existents, sense alterar la destinació urbanística del sòl, serà innecessària l'exposició al públic prèvia a l'aprovació administrativa.  
  
CAPíTOL IV  
  
Els canvis en el planejament  
  
Article cinquanta-quatre. Aprovació per part de la Generalitat Valenciana de determinats plans o programes.  
  
1. Quan l'ajuntament en ple considere oportuna l'aprovació d'un programa, pla parcial o de reforma interior que, segons l'article 31 o 33.8 precise la cèdula d'urbanització però en manque, l'aprovarà provisionalment i el trametrà a la conselleria competent en matèria d'urbanisme, perquè aquesta el tramite ajustant-se totalment al que disposa l'article 39 i dicte una d'aquestes resolucions:  
  
A) Si aprecia que el projecte és conforme amb l'ordenació urbanística aprovada pels òrgans de la Generalitat Valenciana i pot obtenir la cèdula d'urbanització, l'atorgarà, i el visarà de conformitat amb aquesta i el tornarà a l'ajuntament; llavors es considerarà aprovat definitivament.  
  
B) Si el pla o programa comporta modificacions de l'ordenació urbanística aprovada pels òrgans de la Generalitat, resoldrà sobre la seua aprovació definitiva, que podrà atorgar encara que aquest projecte varie les previsions del planejament general.  
  
2. Per a aprovar plans o programes que modifiquen el planejament anteriorment aprovat per l'administració de la Generalitat Valenciana, s'exigirà que complesquen aquestes regles:  
  
A) Les noves solucions proposades per a la xarxa estructural o primària de reserves de sòl dotacional han de millorar la seua capacitat o funcionalitat, sense desvirtuar les opcions bàsiques de l'ordenació originària, i han de cobrir i complir -amb la mateixa o més qualitat i eficàcia- les necessitats i els objectius considerats en aquella.  
  
B) Són modificables, mitjançant plans parcials o de reforma d'interior d'aprovació municipal -amb cèdula d'urbanització- les determinacions a les quals es refereix l'article 18.  
  
Són modificables mitjançant plans parcials o de reforma interior d'aprovació autonòmica les determinacions dels apartats B), C), I) i J) de l'article 17.1.  
  
C) Aquests plans hauran de contenir la documentació especial exigida per l'article 28.  
  
D) La nova ordenació ha de justificar expressament i concretament quines són les seues millores per al benestar de la població i fundar-se en el millor compliment dels principis rectors de l'activitat urbanística i dels estàndards legals de qualitat de l'ordenació definits pels articles 17, 19, 20 i 22.  
  
Article cinquanta-cinc.Revisions i modificacions dels plan.  
  
1. El canvi o la substitució de determinacions en els plans i en els programes exigeix complir el mateix procediment legal previst per a la seua aprovació. S'exceptua d'aquesta regla les modificacions autoritzades segons els articles 12.E) o 54 d'aquesta llei i les que es produesquen per aplicació de l'article 20 de la Llei del Sòl No Urbanitzable, 4/1992, així com les que el mateix pla permeta efectuar mitjançant estudi de detall d'aprovació municipal.  
  
2. Les determinacions l'objecte de les quals siga realitzable amb una o diverses declaracions d'interés comunitari de les regulades en la Llei del Sòl No Urbanitzable, s'aprovaran conformement a aquesta, i s'evitarà establir-les amb modificacions parcials dels plans.  
  
3. Les alteracions de l'ordenació establerta per un pla que augmente l'aprofitament lucratiu privat d'algun terreny o desafecte el sòl de la destinació pública, haurà de preveure les mesures compensatòries necessàries per a mantenir la proporció i la qualitat de les dotacions públiques previstes respecte de l'aprofitament, sense augmentar aquest en detriment de la millor realització possible dels estàndards legals de qualitat de l'ordenació.  
  
4. La modificació del pla que comporte diferent qualificació o ús urbanístic de les zones verdes o espais lliures anteriorment previstos, requereix un informe previ favorable del Consell Superior d'Urbanisme.  
  
5. Les modificacions de pla que classifiquen de sòl urbà o urbanitzable el que, prèviament, fóra no urbanitzable, han de complir el que disposen els números 1 i 3 d'aquest mateix article i garantir rigorosament, amb mesures anàlogues a les previstes en l'article 30.2, l'especial participació pública en les plus-vàlues que generen.  
  
6. La modificació de planejament que legalitze actuacions urbanístiques irregulars exigeix l'informe favorable previ del Consell Superior d'Urbanisme i que la nova ordenació satisfaça els principis rectors de l'activitat urbanística, i també els estàndards legals de qualitat de l'ordenació.  
  
7. Els plans qualificaran de sòl dotacional les parcel·les la destinació efectiva precedent de les quals haja estat l'ús docent o sanitari, llevat que, amb l'informe previ de la conselleria competent per raó de la matèria, es justifique que és innecessari destinar el sòl a aquests fins, en aquest cas es destinarà a altres usos públics o d'interés social.  
  
CAPíTOL V  
  
Expedició de la cèdula d'urbanització  
  
Article cinquanta-sis. Procediment i competència per a atorgar les cèdules d'urbanització.  
  
1. La sol·licitud de cèdula d'urbanització es resoldrà en el termini de 40 dies, amb l'informe previ autoritzat per tècnics superiors al servei de l'administració, entre els quals, un si més no, ha de ser competent per a dirigir la redacció de plans. Es podrà considerar acceptada a falta de resolució expressa.  
  
La petició podrà efectuar-la qualsevol interessat i l'acompanyarà d'una proposta d'actuació integrada -amb el contingut regulat en l'article 31- i de l'informe de les administracions que resulten afectades per l'actuació en els seus serveis públics o béns demanials, quan aquesta afecció existesca.  
  
La cèdula tindrà una vigència de divuit mesos. Mentre no se'n declare la caducitat se n'expediran còpies a qui ho sol·licite sense necessitat de reproduir els tràmits anteriors.  
  
2. La cèdula d'urbanització l'expedirà, en municipis de més de 50.000 habitants, l'alcalde; i, en la resta de casos, la conselleria competent en urbanisme. No obstant això, per decret del govern valencià, es podrà delegar la competència per a expedir-la a les mancomunitats, consorcis o altres entitats comarcals d'entitat demogràfica anàloga a la susdita, que compten amb mitjans tècnics adequats, a les quals els municipis que s'hi integren hagen encomanat l'exercici permanent de competències urbanístiques pròpies.  
  
CAPíTOL VI  
  
Altres disposicions relatives als plans  
  
Article cinquanta-set. Suspensió de llicències i d'acords de programació.  
  
1. Regeix a la Comunitat Valenciana el contingut dels articles del 101 al 103 del text refós aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny, encara que -a tenor de la seua disposició final- preval l'aplicació de les següents regles específiques:  
  
A) Els acords de suspensió de llicències, per a produir efecte, n'hi haurà prou que es publiquen en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.  
  
B) La resolució que convoca el període d'informació pública dels plans tindrà l'efecte suspensiu de llicències que la llei estatal associa a l'aprovació inicial d'aquests, sense que siga necessari ni exigible que aquesta resolució assenyale expressament les àrees afectades per la suspensió.  
  
C) Els peticionaris de llicències sol·licitades abans de la suspensió tindran dret a ser indemnitzats del cost oficial dels projectes i a la devolució dels tributs i càrregues satisfetes a causa de la sol·licitud, sempre que aquesta siga conforme amb l'ordenació urbanística vigent en el moment en què s'haja efectuat i resulte denegada per incompatibilitat amb el nou planejament. Només en cas d'existència de cèdula de garantia urbanística o ordre d'execució, procedirà, a més, la indemnització de la resta de perjudicis causats pels canvis de planejament.  
  
D) Quan siga estrictament necessari per a la preservació de la viabilitat de l'ordenació que ha d'establir el pla en elaboració o tramitació, amb un decret del Govern Valencià, dictat amb l'audiència prèvia o per sol·licitud del municipi afectat, i encara que aquest ja haguera esgotat prèviament els terminis de suspensió de llicències, es podrà suspendre, totalment o parcialment, la vigència del planejament. La suspensió es mantindrà fins a l'entrada en vigor del nou pla en elaboració o tramitació i el decret haurà d'establir el règim urbanístic aplicable transitòriament en el municipi.  
  
2. La suspensió de llicències implicarà, també, la d'acords aprovatoris de programes nous en la zona afectada. Els programes ja aprovats i encara vigents, abans de la suspensió de les llicències, no es veuran afectats per aquesta, tret que, en acordar-la, es faça constar així expressament, sense perjudici de les indemnitzacions que escaiguen.  
  
Article cinquanta-vuit. Efectes de l'aprovació dels plans.  
  
1. Regeixen a la Comunitat Valenciana els articles del 132 al 135 del text refós aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny, i, a més, s'aplicaran les disposicions complementàries dels números següents.  
  
2. La vigència dels plans és indefinida, excepte la dels programes, que serà la que aquests mateixos determinen.  
  
3. L'aprovació definitiva dels programes comporta la declaració de la utilitat pública o de l'interés social, als efectes de l'expropiació o d'imposició forçosa de servituds, dels béns, els drets i els interessos patrimonials legítims la permanència dels quals siga incompatible amb la realització de l'actuació integrada en els termes previstos per aquesta llei i pel mateix programa.  
  
4. Els plans hauran d'especificar l'ús previst per a cada reserva de sòl dotacional públic (distingint entre: zona verda, esportivo-recreatiu, educativo-cultural, assistencial, de servei administratiu, de servei urbà i infraestructures, xarxa viària, d'aparcament i àrees de vianants). No obstant això, l'administració podrà establir en aquestes qualsevol ús dotacional públic, si s'ajusta a aquestes regles:  
  
A) Mentre el pla no es modifique caldrà dedicar a l'ús o als usos concrets que s'hi preveuen les reserves dotacionals per a zones verdes, espais lliures d'edificació sobre rasant, xarxa viària i infraestructures que siguen aptes per al trànsit, el passeig, la circulació o el transport de persones, vehicles, fluids o senyals.  
  
B) En la resta de casos, serà possible la substitució de l'ús dotacional previst en el pla per un altre igualment dotacional públic, destinat a la mateixa o distinta administració pública, sempre que, amb l'informe favorable municipal previ, en el primer cas s'adopte un acord exprés i motivat per part de l'òrgan competent de l'ens titular o destinatari del terreny i en el segon amb un acord entre les administracions interessades.  
  
5. Es poden atorgar llicències per a usos o obres provisionals, no previstos en el pla, sempre que no en dificulten l'execució ni la desincentiven. L'atorgament requerirà l'informe previ favorable de la conselleria competent en urbanisme, en municipis de població inferior als 25.000 habitants.  
  
 La provisionalitat de l'obra o de l'ús s'ha de deduir de les mateixes característiques de la construcció o de circumstàncies objectives, com la viabilitat econòmica de la implantació provisional o l'escàs impacte social de la futura eradicació. L'autorització s'atorgarà subjecta al compromís de demolir o eradicar l'actuació quan s'acabe el termini o es complesca la condició que s'hi establesca en autoritzar-la, amb renúncia a tota indemnització, que s'haurà de fer constar en el Registre de la Propietat abans d'iniciar l'obra o utilitzar la instal·lació.  
  
6. Els plans expressaran quines construccions alçades abans d'aquests han de quedar en situació de fora d'ordenació, per manifesta incompatibilitat amb les seues determinacions, en les quals només s'autoritzaran obres de mera conservació.  
  
Així mateix, els plans han d'establir el règim transitori per a la realització d'obres i activitats a edificis que, encara que no queden en situació de fora d'ordenació, no siguen plenament compatibles amb les seues determinacions. En aquests s'autoritzaran les obres de reforma o de millora que permeta el planejament.  
  
Reglamentàriament s'establirà una regulació supletòria per als casos en què el pla no haja previst aquestes determinacions.  
  
Article cinquanta-nou. Publicació, executivitat i entrada en vigor dels plans.  
  
1. Els plans són immediatament executius, des de la mera publicació del contingut de l'acord de la seua aprovació definitiva, però només pel que fa a la legitimació d'expropiacions per a executar les obres públiques que s'hi preveuen, i també a la classificació del sòl i a la subjecció d'aquest a les normes legals d'ordenació d'aplicació directa.  
  
2. Els plans entren plenament en vigor als quinze dies de la publicació de la resolució d'aprovació amb transcripció de les seues normes urbanístiques, conformement a la Llei estatal 7/1985, de 2 d'abril, de la qual serà responsable l'òrgan editor del Butlletí Oficial de la Província tan aviat com rebrà el document de l'administració que l'aprove definitivament. La publicació de l'aprovació definitiva excusa de la seua notificació individualitzada.  
  
Quan es tracte de projectes d'urbanització, de programes o de plans als quals resulte impossible aplicar la regla anterior perquè manquen de normes urbanístiques, l'entrada en vigor o l'executivitat es produeix amb la publicació de l'acord d'aprovació, en el qual es consignarà aquesta circumstància.  
  
No obstant això, les modificacions i revisions que tinguen l'abast expressat en l'article 55.6 no entraran en vigor ni produiran efectes, respecte de l'immoble afectat, fins que els augments d'aprofitament que comporten siguen íntegrament compensats -pel seu valor urbanístic- en favor de l'administració. Només es pot exceptuar l'aplicació d'aquesta regla, amb l'informe previ del Consell Superior d'Urbanisme, en favor de tercers adquirents de bona fe o, si es tractava d'habitatges, en atenció a la reduïda capacitat econòmica dels residents.  
  
3. Es improcedent publicar l'aprovació definitiva municipal fins que la conselleria competent en urbanisme tinga una còpia diligenciada del pla, del programa o del projecte.  
  
4. La publicació a què es refereixen els números anteriors s'ha de fer:  
  
A) En el Butlletí Oficial de la Província, quan es tracte de plans, programes o projectes d'urbanització aprovats per l'ajuntament o que continguen normes urbanístiques.  
  
B) En el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, quan es tracte d'instruments aprovats pels seus òrgans, llevat que continguen normes urbanístiques, ja que en aquest cas es procedirà segons l'apartat precedent, encara que addicionalment es publicarà una ressenya de l'acord d'aprovació en aquest diari oficial. La publicació dels plans d'acció territorial tindrà lloc sempre en el diari esmentat.  
  
TíTOL III  
  
Règim d'exercici de les potestats   
  
de gestió urbanística  
  
CAPíTOL I  
  
Conceptes fonamentals del règim del sòl  
  
Article seixanta. Conceptes fonamentals del règim urbanístic del sòl.  
  
1. Aprofitament objectiu: Aprofitament objectiu- o aprofitament real- és la quantitat de metres quadrats de construcció de destinació privada la materialització de la qual permet o exigeix el planejament d'un terreny donat.  
  
2. Aprofitament subjectiu: Aprofitament subjectiu -o aprofitament susceptible d'apropiació- és la quantitat de metres quadrats edificables que expressen el contingut urbanístic lucratiu del dret de propietat d'un terreny, al qual el propietari tindrà dret si sufraga el cost de les obres d'urbanització que li corresponen. L'aprofitament subjectiu és el percentatge de l'aprofitament tipus que, per a cada cas, determina el text refós aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny.  
  
3. Aprofitament tipus: Aprofitament tipus és l'edificabilitat unitària que el planejament estableix per a tots els terrenys compresos en una mateixa àrea de repartiment, delimitada conformement al que disposen els articles següents, amb la fi que corresponga als seus propietaris -en règim d'igualtat- un aprofitament subjectiu idèntic o similar, amb independència dels diferents aprofitaments objectius que el pla permeta construir en les seues finques.  
  
4. Excedent d'aprofitament: Excedent d'aprofitament és la diferència positiva que resulta de restar de l'aprofitament objectiu d'un terreny l'aprofitament subjectiu que en correspon a la propietat.  
  
5. Adquisició de l'excedent d'aprofitament: Adquisició d'un excedent d'aprofitament és l'operació jurídico-econòmica, de gestió urbanística, per la qual el propietari del terreny adquireix onerosament el dret a l'excedent d'aprofitament que presenta el seu terreny per a construir-lo. Els excedents d'aprofitament s'adquireixen amb la cessió de terrenys equivalents, lliures de càrregues, a l'administració o amb el pagament del valor en metàl·lic, en els termes que disposa aquesta llei. Els particulars no poden construir un excedent d'aprofitament sense haver-lo adquirit prèviament. Els ingressos públics per aquest concepte quedaran afectats al patrimoni municipal del sòl.   
  
CAPíTOL II  
  
La determinació de l'aprofitament tipus i l'establiment   
  
d'àrees de repartiment  
  
Secció primera  
  
Les àrees de repartiment  
  
Article seixanta-u. Maneres en què el pla pot delimitar àrees de repartiment.  
  
El planejament, per a l'execució més justa i eficaç, delimita o preveu àrees de repartiment, i n'adequa l'àmbit a criteris objectius, que permeten configurar unitats urbanes determinades per límits administratius, funcionals, geogràfics, urbanístics o, fins i tot, derivats de la mateixa classificació, qualificació o distribució en sectors que hi estableix.  
  
Article seixanta-dos. Delimitació d'àrees de repartiment en sòl urbanitzable.  
  
1. Les àrees de repartiment en sòl urbanitzable han d'incloure:  
  
A) Un o diversos sectors complets, i  
  
B) Sòls dotacionals de destinació pública -propis de la xarxa primària o estructural de reserves de sòl dotacional-, no inclosos en cap sector, la superfície dels quals s'adscriga a les distintes àrees de repartiment en la proporció adequada -i calculada degudament- perquè tot el sòl urbanitzable tinga un aprofitament tipus similar o un valor urbanístic semblant.  
  
2. Com a excepció de la regla anterior, el sòl urbanitzable ordenat d'acord amb l'article 18.3 pot integrar-se en àrees de repartiment delimitades amb altres criteris o, fins i tot, formar una mateixa àrea de repartiment amb terrenys que tinguen la classificació de sòl urbà.  
  
En particular, les unitats d'execució delimitades pels plans generals o de reforma interior, d'acord amb l'article 33.3 i 5, formaran, cada una d'elles, la seua respectiva àrea de repartiment, llevat que aquests plans establesquen expressament una altra cosa.  
  
L'aprovació o modificació d'un programa que -d'acord amb l'article 33.6 i 7- altere els límits de la unitat d'execució delimitada en els plans que despleguen, no comportarà una variació de l'aprofitament tipus previst en aquests per als terrenys afectats, ni encara quan aquest tipus s'haguera determinat per aplicació del que disposa el paràgraf anterior.  
  
Article seixanta-tres. Delimitació d'àrees de repartiment en sòl urbà.  
  
1. Tot el sòl urbà quedarà inclòs en una o diverses àrees de repartiment, que el pla pot delimitar amb l'aplicació de criteris concordes amb l'article 61 i que, com a mínim, inclouran els terrenys i els sòls dotacionals expressats en l'apartat A) del número 2 següent.  
  
2. Si el pla no fa una previsió explícita o si aquest així ho disposa, la delimitació d'àrees de repartiment s'entendrà implícitament efectuada, per aplicació directa de les regles següents:  
  
A) S'entendrà que integra un àrea de repartiment cada solar o, si escau, cada parcel·la de destinació privada, juntament amb el sòl dotacional adjacent que li confereix la condició de solar o que calga per a dotar-lo d'aquesta mitjançant la seua urbanització.  
  
Quan la urbanització a què fa referència el paràgraf anterior siga comuna a diversos solars o parcel·les, la superfície de sòl dotacional adjacent requerida per a considerar delimitada l'àrea de repartiment serà la que, tant si és més pròxima a aquests solars o parcel·les, els corresponga a cada un d'ells o d'elles, en proporció a l'aprofitament objectiu respectiu.  
  
B) Els terrenys amb destinació dotacional pública no compresos en l'apartat anterior podran ser objecte de transferència d'aprofitament urbanístic o de reparcel·lació en els termes que estableix aquesta llei, a efectes de la qual es consideraran com una única àrea de repartiment, l'aprofitament tipus de la qual serà el que estableix l'article 62.1 (últim paràgraf) del text refós aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 30 de juny. No obstant això, el pla podrà fixar per a ells un menor aprofitament tipus, calculat conformement a l'article següent, segons la mitjana de l'ordenació global dels sòls amb aprofitament urbanístic.   
  
3. En els municipis de menys de 50.000 habitants el pla pot fixar, per al sòl urbà i les àrees de reforma interior previstes, un aprofitament subjectiu superior al vuitanta-cinc per cent de l'aprofitament tipus assignat al terreny. En municipis de menys de 25.000 habitants s'entendrà, llevat que el pla dispose una altra cosa, que l'aprofitament subjectiu coincideix amb l'aprofitament tipus.   
  
Secció segona  
  
Determinació de l'aprofitament tipus  
  
Article seixanta-quatre. Determinació i càlcul de l'aprofitament tipus.  
  
1. El planejament general fixarà, mitjançant coeficients unitaris d'edificabilitat, l'aprofitament tipus corresponent a cada àrea de repartiment que explícitament delimite i, en el cas d'àrees de repartiment establertes conformement a l'article 63.2.A), podrà fixar el coeficient previst en el número 4 següent.   
  
2. Per a calcular l'aprofitament tipus es dividirà l'aprofitament objectiu total de l'àrea de repartiment entre la superfície d'aquesta, exclosa la del terreny dotacional públic existent ja afectat en la seua destinació.  
  
3. L'aprofitament objectiu total esmentat en el número anterior podrà calcular-se estimativament, aplicant al sòl amb aprofitament lucratiu un índex o diversos d'edificabilitat unitària que siguen els típics de les parcel·les de la zona o els corresponents a les més representatives, tenint en consideració preferent l'aprofitament objectiu de les construccions de major antiguitat i interés històric i les possibilitats d'edificació sobre els terrenys pendents de consolidació. En cap cas es consideraran, per a calcular l'aprofitament objectiu total, parcel·les d'edificabilitat excepcionalment intensa, ni la màxima permesa sobre aquestes si el pla tolera que s'edifiquen parcialment.  
  
4. Quan l'àrea de repartiment quede establerta per aplicació de l'article 63.2.a), el pla podrà disposar que l'aprofitament objectiu total es calcule amb l'aplicació a l'edificabilitat objectivament materialitzable sobre cada parcel·la un coeficient reductor, igual o menor que la unitat.   
  
Aquest coeficient reductor serà igual per a tots els terrenys amb edificabilitat lucrativa ubicats en una mateixa zona o nucli urbà, i s'aplicarà a cada un d'aquells per a determinar el percentatge de cessió comú i homogeni, que resultarà de la minoració percentual que -en aplicar el coeficient reductor a l'aprofitament objectiu- es produirà tant en l'aprofitament tipus com en l'aprofitament subjectiu. Això s'establirà així a fi que la propietat de cada parcel·la o solar contribuesca, en proporció idèntica al seu aprofitament objectiu i mitjançant transferències d'aprofitament, a facilitar l'obtenció administrativa gratuïta de sòls dotacionals.   
  
El càlcul de l'esmentat coeficient reductor i del percentatge de cessió consegüent es farà per aproximació estadística rigorosa. Respondrà a la relació entre la superfície de terrenys de cessió a què fa referència el número 2.B) de l'article anterior, i la quantitat total d'aprofitament objectiu així mateix prevista en el nucli urbà o zona corresponent, expressat en metres quadrats edificables amb independència de l'ús.   
  
Article seixanta-cinc. Coeficients correctors segons l'ús i la tipologia.  
  
1. Quan l'ordenació urbanística preveja, dins d'una àrea de repartiment, usos tipològicament diferenciats que puguen donar lloc, per unitat d'edificació, a rendiments econòmics molt diferents, en el càlcul de l'aprofitament tipus es podran ponderar coeficients correctors de l'edificabilitat, a fi de compensar amb més metres d'aprofitament subjectiu la menor rendibilitat unitària d'aquest.  
  
2. Si no es donen les circumstàncies abans expressades o si l'heterogeneïtat dels usos i les tipologies diferents del característic arriba a un grau tal de complexitat que en resulte impracticable o poc raonable l'homogeneïtzació per coeficients, serà procedent considerar com a coeficient únic la unitat. Si no hi ha coeficients diferenciats es ponderaran els valors relatius de repercussió dels terrenys per a aconseguir la finalitat equidistributiva que la fixació de coeficients ha de perseguir.   
  
3. El pla pot, així mateix, establir coeficients correctors a fi de bonificar, amb la minoració de les cessions obligatòries, aquelles parcel·les en les quals es realitzen actes d'edificació acollits a mesures administratives de foment social de l'habitatge o d'altres usos d'interés públic objecte d'incentius administratius.   
  
CAPíTOL III  
  
L'execució dels programes per al desenvolupament   
  
d'actuacions integrades  
  
Secció primera  
  
Principis generals  
  
Article seixanta-sis. Prerrogatives de l'urbanitzador i drets dels propietaris afectats.  
  
1. L'urbanitzador serà retribuït segons disposa l'article 29.9 i el propietari afectat per l'actuació pot cooperar amb ell d'acord amb aquest precepte. Les relacions entre ambdós s'articularan preferentment en els termes que lliurement convinguen, sempre que respecten l'ordenació urbanística i la programació aprovada.   
  
2. L'urbanitzador pot exercir les prerrogatives i facultats següents:  
  
A) Sotmetre a aprovació administrativa projectes d'urbanització, pressupostos de càrregues d'urbanització i, si no hi ha acord amb els afectats, un o diversos projectes de reparcel·lació forçosa dins de l'àmbit de l'actuació, i també ser oït, abans de la dita aprovació.  
  
B) Oposar-se a la parcel·lació i a l'edificació en l'àmbit de l'actuació, fins al ple compliment de les previsions del programa. L'atorgament d'aquestes llicències està subjecte a audiència prèvia de l'urbanitzador.  
  
No podran atorgar-se llicències de parcel·lació o d'edificació en les unitats d'execució o per a terrenys sotmesos a actuacions integrades fins que, una vegada aprovat el programa corresponent, es complesquen les condicions legals previstes per a això. El titular de la parcel·la haurà d'haver contribuït proporcionadament a les càrregues de l'actuació i haurà d'haver quedat garantida la urbanització de la dita parcel·la simultània, si més no, a la seua edificació.  
  
C) Exigir que els propietaris el retribuesquen amb el pagament de quotes d'urbanització o amb la cessió a favor seu de terrenys edificables dels que han de ser urbanitzats en desenvolupament de l'actuació. L'urbanitzador, en tant que perceptor d'aquesta retribució, tindrà la consideració legal de Junta de Compensació als efectes tributaris i de registre determinats per la legislació estatal.  
  
D) Sol·licitar l'ocupació directa dels terrenys subjectes a reparcel·lació i necessaris per a desenvolupar les infraestructures d'urbanització, en els termes previstos per la legislació estatal.  
  
3. L'urbanitzador, per a percebre dels propietaris les retribucions, ha d'assegurar, davant l'administració actuant, la seua obligació específica de convertir en solar la parcel·la corresponent del qui haja de retribuir-lo, mitjançant garanties que:  
  
A) Aniran constituint-se, independentment de les previstes en l'article 29.8, en aprovar-se la reparcel·lació forçosa o l'expedient de gestió urbanística d'efectes anàlegs en virtut del qual s'adjudiquen a l'urbanitzador terrenys en concepte de retribució i, en tot cas, abans de la liquidació administrativa de la quota d'urbanització.  
  
B) Es prestaran per valor igual al de la retribució que les motive i, si escau, pel superior que resulte d'aplicar l'interés legal dels diners en funció del temps que previsiblement haja de transcórrer entre la percepció de la retribució i l'inici efectiu de les obres corresponents.  
  
C) Consistiran en primera hipoteca sobre els terrenys adjudicats a l'urbanitzador o en garantia financera prestada amb els requisits exigits per la legislació reguladora de la contractació pública.  
  
D) Es cancel·laran -amb resolució prèvia de l'administració actuant- conforme es realitzen, en el termini, cada una de les obres que siguen l'objecte de la corresponent obligació garantida. Procedeix la cancel·lació parcial segons el preu de l'obra realitzada conforme al pressupost de càrregues aprovat per l'administració.  
  
4. Sense perjudici de les altres mesures procedents, l'urbanitzador que incomplesca l'obligació expressada en el número anterior deurà a l'administració actuant:  
  
A) En cas de resolució del programa, el valor de les retribucions ja percebudes, amb el descompte previ del de les obres realitzades; i  
  
B) Quan incórrega en mora en la seua obligació d'urbanitzar, els interessos de la quantitat que resultaria conformement amb l'apartat anterior, segons el tipus legal dels diners.  
  
El deute serà declarat mitjançant resolució de l'administració actuant, amb audiència prèvia de l'interessat i, en el cas d'impagat, podrà ser recaptada per via de constrenyiment. Les quantitats que es recapten així es destinaran preferentment a garantir o sufragar l'execució total de les obres o, de forma subsidiària, a compensar els propietaris pels perjudicis patits.  
  
5. S'exceptua l'aplicació dels dos números anteriors en els casos de gestió directa a càrrec de la mateix administració pública; o quan l'urbanitzador i el propietari així ho hagueren convingut, amb reserva de les accions civils que els assistesquen; o en tant la retribució es trobe dipositada en poder de l'administració actuant o subjecta a afecció real que impedesca l'urbanitzador a disposar lliurement del terreny amb que se l'haja retribuït i sota condició resolutòria que assegure el seu retorn a l'amo primitiu, en el cas que l'administració actuant declare resolta l'adjudicació del programa. Aquesta afecció es determinarà en el contingut de l'acord aprovatori de la reparcel·lació, sempre que l'urbanitzador ho sol·licite i es cancel·larà -a instància de l'administració actuant- tan aviat com l'urbanitzador assumesca el règim de responsabilitats i garanties regulat en els números 3 i 4 precedents.  
  
6. L'urbanitzador serà responsable dels danys causats als propietaris o a altres persones com a conseqüència de la seua activitat o per manca de diligència en el compliment de les seues obligacions, excepte quan aquells tingueren el seu origen en una ordre directa de l'administració actuant o en el compliment d'una condició imposada per ella.  
  
7. Els propietaris tindran dret a rebre, en tot moment, informació degudament documentada respecte als costos d'urbanització que hagen d'assumir i a cooperar amb l'actuació en els termes establerts per la llei i el programa, sempre que assumesquen les càrregues i riscs del seu desenvolupament. Podran, tanmateix, i per a la millor execució del susdit programa, sotmetre a consideració de l'administració actuant suggeriments i esmenes per a l'elaboració, correcció o modificació dels projectes i dels pressupostos expressats en l'apartat A) del número 1, sempre que les posen també en coneixement de l'urbanitzador.  
  
El propietari que contribuesca a les càrregues de la urbanització podrà exigir que l'urbanitzador l'execute amb la diligència d'un bon empresari i que l'administració actuant tutele l'actuació en els termes previstos per la llei.  
  
El dret dels propietaris afectats per l'actuació es determinarà en funció del seu aprofitament subjectiu. L'administració participarà en els costos i beneficis de l'actuació en la proporció que l'excedent d'aprofitament de les finques afectades represente, en conjunt, respecte al seu total aprofitament objectiu.  
  
8. Quan el programa es desenvolupe per gestió directa de l'administració, aquesta pot optar per l'expropiació forçosa, amb pagament en metàl·lic, com a excepció al que hi ha disposat anteriorment.  
  
La mateixa regla és aplicable quan es tracte d'actuacions excepcionals de rendibilitat singular pel seu gran aprofitament o per la destinació productiva singular atribuïda als terrenys pel pla general, que aquest haurà d'identificar amb aquesta finalitat. L'urbanitzador, quan siga beneficiari legal de l'expropiació de terrenys, ha de compensar l'erari públic pel major aprofitament objectiu que aquests presenten respecte al valorable per a fixar, d'acord amb el dret, el preu just.  
  
Article seixanta-set. Càrregues d'urbanització.  
  
1. Són càrregues de la urbanització que els propietaris han de retribuir a l'urbanitzador:  
  
A) El cost de les obres, projectes i indemnitzacions expressats en els articles 155.1 i 166.1.d) del text refós aprovat pel Reial decret legislatiu 1/1992, de 26 de juny, respecte de les inversions necessàries per a cobrir els objectius imprescindibles del programa, regulades en l'article 30.1 d'aquesta llei, inclosos el mobiliari urbà i les xarxes de gasificació i telefonia -si les preveu el projecte d'urbanització-.  
  
No obstant això, l'urbanitzador i els propietaris tindran dret a reintegrar-se dels costos que sufraguen per a extensions de les xarxes de subministrament, amb càrrec a les companyies que presten el servei, tret de la part corresponent a les escomeses pròpies de l'actuació. Tot això s'entén sense prejudici de les previsions que específicament establesca la reglamentació del servei corresponent.  
  
B) Si s'escau, les inversions regulades en l'article 30.2, quan per les característiques excepcionals de l'actuació, així es dispose en el programa.   
  
C) Les obres de rehabilitació d'edificis o elements constructius imposats pel programa, sense perjudici del dret al reintegrament, a càrrec dels propietaris, de la part del cost imputable al contingut del deure normal de conservació.  
  
D) El benefici empresarial de l'urbanitzador per la promoció de l'actuació i les despeses de gestió per aquesta.  
  
2. Les despeses generades per la recaptació executiva de les quotes d'urbanització o derivades de la rescissió de qualssevol drets, contractes o obligacions que graven les finques o en disminuesquen el valor de venda, seran suportades pels propietaris corresponents.  
  
3. Amb motiu de l'aprovació del projecte d'urbanització o dels seus reformats es podrà modificar la previsió inicial de càrregues estimada anteriorment en el programa, sempre que la variació obeesca a causes objectives la previsió de les quals no haguera estat possible per a l'urbanitzador quan es va comprometre a executar l'actuació. La retaxació de càrregues no podrà comportar modificació o increment en la part d'aquests corresponent al benefici empresarial de l'urbanitzador per la promoció de l'actuació.  
  
4. Quan, abans de l'aprovació del projecte o amb motiu d'incidències sobrevingudes en l'execució material, els afectats manifesten discrepàncies respecte dels costos pressupostats, l'administració actuant resoldrà amb el dictamen arbitral previ de perits independents designats amb aquesta finalitat. Els seus honoraris es consideraran càrregues de la urbanització, pagadores conformement al número 1 anterior o per compte de qui hagués proposat o discutit temeràriament els pressupostos, segons resolga l'administració actuant.  
  
Es podrà prescindir del dictamen quan l'urbanitzador justifique els costos proposats en preus de mercat, contrastats amb proposicions suscitades en oferir en pública competència la contracta d'obra, cosa que podrà fer durant la informació pública del projecte d'urbanització en la forma que disposen els articles 46.3 i 48.   
  
Secció segona  
  
La reparcel·lació forçosa  
  
Article seixanta-vuit. Reparcel·lació. Finalitat legal i supòsits en què escau.  
  
1. Reparcel·lació és la nova divisió de finques ajustada al planejament, amb l'agrupació prèvia si cal, per a adjudicar-les entre els afectats segons el seu dret.   
  
2. La reparcel·lació forçosa té com a finalitat:  
  
A) Regularitzar urbanísticament la configuració de finques.  
  
B) Adjudicar a l'administració els terrenys, tant dotacionals com edificables, que legalment li corresponguen.  
  
C) Retribuir l'urbanitzador per la seua tasca, ja siga amb l'adjudicació de parcel·les edificables, o bé afectant les parcel·les edificables resultants per a sufragar aqueixa retribució.   
  
D) Permutar forçosament, si no hi ha acord previ, les finques originàries dels propietaris per parcel·les edificables que s'adjudicaran a aquests segons el seu dret.   
  
Atenent al criteri de reparcel·lació utilitzat, entre els que preveu l'article 29.9.B), aquesta adjudicació es concretarà:  
  
1r.) D'acord amb l'aprofitament íntegre subjectiu, es deixarà la parcel·la adjudicada subjecta al pagament de les càrregues de la urbanització.  
  
2n.) Amb deducció de part d'aquest aprofitament, amb l'adjudicació d'aquesta part a l'urbanitzador com a retribució per la seua tasca.   
  
3. El projecte de reparcel·lació forçosa podrà ser formulat a iniciativa de l'urbanitzador o, d'ofici, per l'administració actuant.   
  
4. L'àrea reparcel·lable, que podrà ser discontínua, es definirà en el mateix projecte de reparcel·lació i no haurà de coincidir necessàriament amb la unitat d'execució. L'eficàcia de la reparcel·lació forçosa requereix la programació dels terrenys afectats.  
  
Article seixanta-nou. Procediment i efectes de la reparcel·lació forçosa.  
  
1. El projecte de reparcel·lació forçosa s'ajustarà a les actuacions prèvies següents abans de l'aprovació pel ple de l'ajuntament o per l'òrgan competent de l'administració actuant:  
  
A) Informació pública convocada en les mateixes condicions de publicitat, forma i termini que regulen els articles 46.1 i 3 o 48.   
  
B) Sol·licitud de certificat al registre de domini i càrregues, simultani a la convocatòria de la informació pública.  
  
C) Si apareixen titulars registrals no tinguts en compte quan es va elaborar el projecte exposat al públic, se'ls donarà audiència durant deu dies abans de l'aprovació definitiva. El mateix es farà respecte dels afectats per modificacions que, respecte del projecte inicialment elaborat, s'acorde durant la tramitació.   
  
D) Requeriments dels propietaris a l'urbanitzador, dins del període d'informació pública, per a dirimir controvèrsies respecte de la valoració de drets i contestació de l'urbanitzador.  
  
L'acord d'aprovació es notificarà als interessats i, una vegada siga ferm en via administrativa, s'inscriurà en el Registre de la Propietat, amb l'atorgament previ de document públic que n'expresse el contingut.  
  
2. L'aprovació de la reparcel·lació forçosa produirà els efectes previstos en els articles 167 al 170 del text refós aprovat pel Reial decret legislatiu 1/1992, de 26 de juny. Segons el criteri de reparcel·lació escollit, entre els previstos en l'article 29.9.B) i del règim de garanties que s'establesca segons l'article 66, han de quedar afectades pel pagament de la urbanització exclusivament les parcel·les adjudicades a l'urbanitzador o també la resta en la proporció que corresponga.  
  
3. Per motius de celeritat del procediment, l'urbanitzador, amb independència dels casos especials regulats en l'article 66.8, podrà promoure projectes d'expropiació -com a alternativa a la reparcel·lació forçosa- amb el pagament del preu just en terrenys equivalents, en els termes que preveu la legislació estatal. L'aplicació d'aquesta alternativa de procediment respectarà els drets que correspondrien al propietari en la reparcel·lació forçosa i les facultats de què podria assistir-se amb motiu d'aquesta.  
  
Article setanta. Regles per a l'adjudicació de parcel·les.  
  
Els projectes de reparcel·lació forçosa s'han d'ajustar a aquests criteris:  
  
A) L'aprofitament objectiu de la finca adjudicada a un propietari ha de ser proporcional a la superfície de la seua finca originària, segons l'aprofitament subjectiu de qui n'és titular.   
  
La finca adjudicada al propietari es formarà, si és possible, amb terrenys integrants de l'antiga propietat. En un altre cas, l'adjudicació es podrà corregir mitjançant ponderació dels distints valors segons la localització de les finques originàries i adjudicades, sempre que hi haja diferències apreciables en aquells que justifiquen la correcció i aquesta es calcule adequadament en el projecte de reparcel·lació.   
  
Tanmateix, l'adjudicació de terrenys al propietari podrà minorar-se, respecte del seu aprofitament subjectiu, per aplicació de l'apartat següent.  
  
B) Quan la retribució a l'urbanitzador s'haja d'efectuar en parcel·les edificables, la reparcel·lació li adjudicarà aquestes, sense que per a això siga necessària la conformitat dels afectats. Si l'urbanitzador, amb motiu de l'aprovació del programa, s'hagués compromés a promoure habitatges subjectes a algun règim oficial de protecció social sobre les parcel·les que se li adjudiquen en concepte de retribució, l'adjudicació es corregirà -conformement al programa- amb ponderació del valor que corresponga a les dites parcel·les com a conseqüència d'aquesta vinculació de destinació.  
  
C) A l'administració, se li adjudicaran parcel·les edificables equivalents als excedents d'aprofitament de les finques afectades que no siguen adquirides mitjançant la cessió de terrenys dotacionals. Això no obstant, l'urbanitzador podrà proposar, i l'administració actuant acceptar, una altra fórmula legal d'adquisició d'aquests excedents. En particular, si ho preveu així el programa, aquests terrenys podran adjudicar-se a l'urbanitzador, afectes a la promoció d'habitatges subjectes a algun règim especial de promoció d'habitatge social, i correspondrà a l'urbanitzador compensar en metàl·lic l'administració.   
  
D) No podran adjudicar-se com a finques independents superfícies inferiors a la parcel·la mínima edificable o que no tinguen característiques urbanístiques adequades per a la seua edificació. Tampoc s'adjudicarà la mateixa finca en pro indiviso contra la voluntat dels interessats, a propietaris el dret dels quals no assolesca la meitat de la parcel·la mínima, llevat que el condomini ja estiguera constituït en la finca inicial.  
  
Durant l'exposició al públic de la reparcel·lació, per tal d'evitar el pro indiviso, els interessats podran efectuar-se requeriments recíprocs per a substituir les quotes de condomini previstes en el projecte amb indemnitzacions en metàl·lic. El requeriment haurà de cursar-se en escriptura pública i oferir, de forma simultània i alternativa, el pagament o el cobrament de la indemnització en metàl·lic, i el requerit tindrà un termini de deu dies per a elegir si prefereix pagar o cobrar a un mateix preu unitari. Si un propietari no atén un requeriment formulat com cal s'entendrà que prefereix cobrar i la reparcel·lació s'aprovarà en conseqüència.  
  
E) Quan la quantia exacta del dret d'un propietari no arribe o excedesca del necessari per a adjudicar-li lots independents complets, la resta es podrà satisfer mitjançant compensacions monetàries complementàries o substitutives. L'adjudicació podrà augmentar-se per a mantenir en la seua propietat l'amo de finques amb construccions compatibles amb l'actuació, amb la imposició de la compensació monetària substitutòria corresponent.  
  
Els propietaris i l'urbanitzador podran efectuar els requeriments recíprocs, en la forma i termini que regula l'apartat anterior, per a determinar si els correspon pagar o cobrar la indemnització substitutòria. L'urbanitzador farà el mateix, i requerirà l'administració quan sol·licite compensar en metàl·lic els excedents d'aprofitament.  
  
F) El propietari tindrà dret que l'indemnitzen pel valor de les plantacions, instal·lacions i construccions de la finca originària que siguen incompatibles amb l'actuació i el deure de suportar o sufragar les despeses esmentades en l'article 67.2.  
  
G) El projecte de reparcel·lació contindrà un compte de liquidació respecte a cada propietari. Si aquest resultara ser creditor net, l'urbanitzador l'indemnitzarà abans d'ocupar la finca originària.  
  
Article setanta-u. Retribució a l'urbanitzador. Determinació i modalitats.  
  
1. L'urbanitzador serà retribuït amb parcel·les edificables, llevat que el programa dispose la retribució en metàl·lic o aquesta procedesca per aplicació dels números següents o en virtut d'acord entre el propietari i l'urbanitzador. Si el programa disposa que part de la retribució siga en metàl·lic i part en parcel·les, el relatiu a cada part es regirà per les respectives regles legals.   
  
2. L'urbanitzador serà retribuït i li adjudicaran la proporció dels terrenys edificables prevista en el programa, corregida, si escau, proporcionadament, si el pressupost de càrregues annex al projecte d'urbanització presentara diferències de cost respecte de l'estimat en aquest programa.  
  
3. El propietari disconforme amb la proporció de terrenys que li correspon cedir com a retribució, podrà oposar-s'hi sol·licitant el pagament en metàl·lic. La sol·licitud, formalitzada en document públic, haurà de notificar-la a l'urbanitzador i a l'ajuntament dins dels deu dies següents a l'aprovació del projecte d'urbanització.  
  
La sol·licitud s'acompanyarà de garantia -real o financera- suficient, que assegure el desemborsament de la retribució amb caràcter previ a l'exercici de qualsevulla acció contra la liquidació. La quota a liquidar serà la que corresponga conformement amb el pressupost de càrregues, incrementada en un percentatge igual al que, respecte del cost estimat d'urbanització, l'urbanitzador preste com a garantia conformement a l'article 29.8. Si l'urbanitzador s'hagués compromés a construir sota condicions determinades els terrenys amb què se li hagués de retribuir, el propietari sol·licitant haurà d'assumir aquest compromís i garantir-lo.  
  
S'exceptuarà el que disposen els dos paràgrafs anteriors quan per haver assumit l'urbanitzador, en el programa, el compromís de promoure habitatges socials o altres usos d'interés social, sobre el terreny constitutiu de la retribució, aquesta vinculació de destinació implique un valor màxim legal dels dits terrenys que permeta determinar l'exacta equivalència amb els costos d'urbanització, de manera que la relació entre aquell i aquests determine la quantia del terreny que haja d'integrar aquesta retribució.  
  
4. La retribució en terrenys es farà efectiva mitjançant la reparcel·lació, sense perjudici del que disposa l'article 69.3 o excepte que els interessats acorden una altra cosa. L'aprovació d'aquesta podrà ser prèvia a la del projecte d'urbanització quan els propietaris estiguen conformes amb la proporció de parcel·les que corresponga percebre a l'urbanitzador o quan el programa preveja la modalitat de retribució en metàl·lic. Les variacions en el cost de les obres per canvis en aquest projecte, no imputables a la responsabilitat de l'urbanitzador i aprovats com cal, que sobrevinguen desprès de la reparcel·lació, se saldaran mitjançant compensacions en metàl·lic. Quan per tractar-se d'augments de cost, corresponga pagar-les als propietaris, podran recaptar-se mitjançant quotes d'urbanització.  
  
Secció tercera  
  
Recaptació de quotes d'urbanització  
  
Article setanta-dos . Quotes d'urbanització.  
  
1. Quan els propietaris retribuesquen en metàl·lic la tasca urbanitzadora s'han d'observar les regles següents:  
  
A) Les quotes d'urbanització i la seua imposició hauran de ser aprovades per l'administració actuant, sobre la base d'una memòria i un compte detallat i justificat que se sotmetrà a l'audiència prèvia dels afectats o es tramitaran juntament amb el projecte de reparcel·lació.  
  
B) Podrà reclamar-se el pagament anticipat de les inversions previstes per als sis mesos següents, al propietari de les parcel·les directament servides o, fins i tot, al de les indirectament afectades per aquelles inversions, en la proporció parcial estimada segons la importància per a aquestes últimes parcel·les. Les liquidacions que així es facen s'entendran practicades amb caràcter provisional, a reserva d'una liquidació definitiva que s'ha de tramitar, de nou, amb audiència de l'interessat.   
  
Això no obstant, l'urbanitzador podrà exigir el desemborsament de les compensacions esmentades en l'article 70.E), amb motiu de l'aprovació de la reparcel·lació.   
  
Les liquidacions es giraran conformement amb els pressupostos aprovats administrativament segons el que disposen els articles 67 i 71.  
  
C) Una vegada aprovat el projecte de reparcel·lació, les parcel·les subjectes al pagament de quotes d'urbanització s'afectaran a aquest, com a càrrega real que s'haurà d'inscriure en el Registre de la Propietat, per l'import cautelar estipulat en el seu compte de liquidació provisional. L'urbanitzador podrà sol·licitar, en qualsevol moment posterior, que es practique una nova afectació, en la quantia que aprove l'administració actuant, fins que cobresca l'import total degut a compte de cada parcel·la. S'exceptua l'aplicació de la regla anterior respecte dels dèbits que el propietari de la parcel·la tinga fiançats o avalats.   
  
D) El no pagament de les quotes donarà lloc a l'execució forçosa de la seua liquidació, a través de l'administració actuant i en benefici de l'urbanitzador, mitjançant constrenyiment sobre la finca afectada. La demora en el pagament meritarà, en favor de l'urbanitzador, l'interés legal dels diners. Incorrerà en mora la quota impagada al mes de la notificació de la resolució que n'autoritze el cobrament immediat.  
  
E) L'urbanitzador podrà convenir amb els propietaris obligats un ajornament en el pagament de les quotes d'urbanització, sense que puga sotaposar-se a l'inici de l'edificació, llevat de fiança o aval que garantesca aquest pagament.   
  
2. L'import final de les quotes meritades a compte de cada parcel·la es determinarà repartint entre totes les resultants de l'actuació, en directa proporció al seu aprofitament objectiu, les càrregues totals del programa o de la unitat d'execució, encara que excepcionalment podrà corregir-se aquest criteri de distribució segons regles objectives i generals, estipulades en el programa o quan s'aprove el projecte d'urbanització, per compensar avantatges diferencials que reporte per a determinades parcel·les la proximitat en la implantació de serveis concrets.  
  
3. Les quotes d'urbanització regulades en el present article podrà també imposar-les l'administració que execute qualsevol obra d'infraestructura que dote d'algun dels serveis propis de la condició de solar a parcel·les determinades. Si les obres així finançades foren de profit per a una posterior actuació integrada, els propietaris que les hagueren sufragat tindran dret, al si d'aquesta, a la compensació del valor actual d'aquestes. El mateix dret tindran els propietaris afectats per les programacions successives acordades conformement amb l'article 29.13.  
  
CAPíTOL IV  
  
Règim de l 'edificació dels solars, de les actuacions   
  
aïllades i de les transferències d'aprofitament  
  
Secció primera  
  
Introducció  
  
Article setanta-tres. Requisits per a l'edificació dels solars.  
  
1. Els solars podran ser edificats pels particulars, quan s'hagen satisfet les càrregues i cànons d'urbanització que graven la propietat, sempre que hagen adquirit, de l'administració, els excedents d'aprofitament radicats en aquests, en els termes exigits pel pla.   
  
2. Les parcel·les poden ser edificades amb la conversió prèvia en solars o quan es garantesca suficientment la urbanització simultània a l'edificació mitjançant:  
  
A) Compromís de no utilitzar l'edificació fins la conclusió de les obres d'urbanització i d'incloure aquesta condició en les transmissions de propietat o ús de l'immoble. La llicència urbanística que autoritze la urbanització i l'edificació simultànies haurà d'arreplegar expressament en el contingut aquest compromís, el qual s'haurà de fer constar en les escriptures de declaració d'obra en construcció o d'obra nova que s'atorguen o s'inscriguen, i  
  
B) Fiançament de l'import íntegre del cost de les obres d'urbanització necessàries en qualsevol de les formes admeses per la legislació de contractació pública. S'exceptua l'exigència d'un fiançament específic amb aquest propòsit, quan l'import íntegre d'aquest cost ja estiga garantit davant l'administració en virtut de l'article 66.  
  
Secció segona  
  
Les actuacions en sòl urbà  
  
Article setanta-quatre. Programes en sòl urbà.  
  
1. Els particulars podran promoure iniciatives de programa per al desenvolupament d'actuacions aïllades, en sòl urbà, quan aquestes requeresquen l'execució d'obres públiques d'urbanització o com a conseqüència de la inclusió dels terrenys en el Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar.  
  
2. Quan una iniciativa de programa, en sòl urbà, es referesca tant a la urbanització com a l'edificació, el promotor haurà d'acreditar la disponibilitat civil sobre terrenys suficients per a assegurar que edificarà la parcel·la, objecte de l'actuació, i que ho farà en un termini inferior a tres anys. S'exceptua l'exigència de disponibilitat civil sobre els terrenys, quan aquests estigueren inclosos en el registre abans esmentat.  
  
3. L'adjudicatari del programa quedarà subjecte a l'estatut de l'urbanitzador regulat en aquesta llei per a les actuacions integrades.  
  
Article setanta-cinc. Règim del sòl urbà en absència de programa.  
  
1. En sòl urbà, mentre no se despleguen programes -com a conseqüència del que disposen l'article anterior o el 33.6 i 7- els propietaris podran realitzar, gaudir i disposar de l'aprofitament subjectiu que, en cada moment, l'ordenació urbanística atorgue als seus terrenys o solars. Per a això, podran posar en pràctica alguna de les alternatives següents:  
  
A) Materialitzar l'aprofitament subjectiu sobre solar o parcel·la propis, si la qualificació urbanística d'aquests ho permet.   
  
B) Transferir l'aprofitament subjectiu, per a la seua materialització en sòl apte per a això, quan l'ordenació urbanística afecte el terreny amb destinació dotacional pública.   
  
C) Efectuar una reserva de l'aprofitament, per a la transferència posterior, amb la cessió prèvia i gratuïta del sòl propietat seua a l'administració.  
  
D) Sol·licitar, si és impossible qualsevol de les alternatives anteriors, l'expropiació del terreny als cinc anys de la seua qualificació, si aquesta comporta la destinació pública, i iniciar el procediment que preveu l'article 202.2 del text refós aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny.  
  
2. L'atorgament de llicència urbanística per a la construcció de solars o parcel·les en sòl urbà requereix, mentre no es desenvolupen programes, que el titular complesca les condicions següents:   
  
A) Assumir, garantir i complir els compromisos prevists en l'article 73.2.  
  
B) Pagar, si escau, l'import dels cànons d'urbanització establerts.  
  
C) Transmetre a l'administració el sòl dotacional necessari per a urbanitzar i dotar la seua parcel·la de la condició de solar, sense perjudici del dret a servir-se de la cessió per donar compliment al que disposa l'apartat següent o, alternativament, a reservar-se l'aprofitament cedit.  
  
D) Adquirir els excedents d'aprofitament la construcció dels quals siga obligatòria o que pretenguen edificar.  
  
El compliment ple de totes les anteriors condicions pel propietari d'una parcel·la urbana o solar li reportarà la patrimonialització de l'aprofitament urbanístic i l'obligació consegüent de materialitzar-lo amb subjecció al termini, que es determinarà amb l'expedició d'ofici de la cèdula de garantia urbanística, llevat que el directe atorgament de la llicència d'obres faça això innecessari.  
  
Secció tercera  
  
Transferències i reserves d'aprofitament  
  
Article setanta-sis. Transferències d'aprofitament.  
  
1. Els propietaris d'una finca poden transferir l'aprofitament subjectiu corresponent a altres finques que tinguen excedents d'aprofitament. Aquests són adquirits en virtut d'aquella transferència, que en legitimarà l'edificació posterior.   
  
2. La transferència d'aprofitament ha de ser aprovada per l'ajuntament, segons la proposta subscrita pels interessats i formalitzada en escriptura pública, amb plànols adjunts que indiquen la localització i les dimensions de les finques implicades.  
  
Aquesta transferència, i també la incorporació de terrenys al patrimoni municipal de sòl que comporte, s'ha de fer constar en el Registre de la Propietat.   
  
3. La validesa de cada transferència exigeix la cessió gratuïta al municipi, lliure de càrregues i en ple domini, de la finca l'aprofitament subjectiu de la qual siga transferit i la paritat, en termes de valor urbanístic, entre aquest aprofitament subjectiu i l'excedent d'aprofitament que és objecte d'adquisició amb la transferència.   
  
No obsta per a la validesa de la transferència ni la destinació urbanística -pública o privada- de la finca cedida, ni la classificació -com a sòl urbà o urbanitzable-, ni el fet que les finques afectades estiguen ubicades en distintes àrees de repartiment, però l'ajuntament podrà denegar l'aprovació de transferències inadequades per al desenvolupament del pla.   
  
4. Si el terreny cedit fóra sòl urbanitzable i encara no haguera estat objecte de programació, només a l'efecte de verificar la regla d'equivalència entre el que s'ha transferit i el que s'ha adquirit, es valoraria com si estiguera ja programat.  
  
Quan en virtut de transferència es cedesca al municipi un terreny ubicat en sòl urbanitzable, l'ajuntament actuarà com a propietari d'aquest terreny en la posterior gestió del sòl urbanitzable afectat.   
  
L'adquisició mitjançant transferències d'excedents d'aprofitament ubicats en sòl urbanitzable requereix que l'urbanitzador subscriga la proposta juntament amb els propietaris afectats.   
  
5. Les reparcel·lacions voluntàries -concertades entre tots els afectats per a complir les seus obligacions urbanístiques indisponibles de la manera concreta més pròxima a les seues preferències- es tramitaran i s'aprovaran per l'administració actuant d'acord amb el que disposen els números anteriors. L'aprovació pot produir tots els efectes previstos en l'article 69.3.  
  
Article setanta-set. Reserves d'aprofitament.  
  
1. Amb motiu de la transmissió al domini públic de terrenys amb destinació dotacional es podrà fer reserva de l'aprofitament subjectiu que els correspon, per a la transferència posterior.  
  
Segons es tracte d'una transmissió a títol onerós o gratuït la reserva la podrà fer a favor seu:   
  
A) El propietari del terreny que el cedesca gratuïtament a l'administració competent.   
  
Pertoca la reserva d'aprofitament, amb motiu d'una cessió de terrenys, quan no done lloc, directament i immediatament, a l'adquisició d'un excedent d'aprofitament. No podrà, per tant, reservar-se l'aprofitament per a la transferència ulterior, el qui efectue la cessió com a conseqüència de transferència immediata o d'una reparcel·lació.  
  
B) L'administració o l'urbanitzador -públic o privat- que sufrague el preu del terreny dotacional, quan aquest s'adqueresca per a la destinació pública en virtut d'una transmissió onerosa.  
  
No pertoca la reserva d'aprofitament si l'adquisició onerosa del terreny dotacional públic va acompanyada, per expropiació conjunta taxada a un preu mitjà, juntament amb la d'altres terrenys amb excedència d'aprofitament equivalents al terreny dotacional públic.  
  
La reserva d'aprofitament ha de ser aprovada per l'ajuntament o l'administració expropiatòria i es farà constar en el Registre de la Propietat juntament amb la transmissió de què porte la causa. La reserva es cancel·larà, de la mateixa forma, quan se'n transferesca l'aprofitament. L'ajuntament no pot oposar-se a aqueixa transferència si, al seu dia, va acceptar la cessió que va motivar la reserva. S'hi podrà oposar l'urbanitzador, quan es pretenguen adquirir així excedents d'aprofitament radicats en l'àmbit de l'actuació integrada.   
  
2. Quan l'aprofitament subjectiu que, en conjunt, corresponga als propietaris afectats per un programa siga inferior al total aprofitament objectiu d'aquest, l'urbanitzador que finance la diferència podrà reservar-se l'aprofitament constitutiu d'aquesta.   
  
3. El titular d'una reserva d'aprofitament podrà sol·licitar-ne l'expropiació, i iniciar el procediment esmentat en l'article 75.1.D), quan hagen transcorregut més de tres anys des que va constituir la reserva o el menor termini que resulte de l'aplicació d'aquest precepte.   
  
Article setanta-vuit. Compensacions monetàries substitutives de les transferències d'aprofitament.  
  
1. Els municipis podran, per raons d'interés públic local, transmetre, directament i en metàl·lic, l'excedent d'aprofitament radicat sobre parcel·les o solars urbans, amb motiu de la sol·licitud de llicència d'edificació. Aquesta sol·licitud s'acompanyarà d'una oferta de venda al patrimoni municipal de sòl de la pròpia parcel·la o solar per a la qual se sol·licite llicència, per un preu unitari que millore el proposat pel sol·licitant com a valor d'adquisició d'aquell excedent. La sol·licitud farà constar la justificació de despeses que hi ha hagut amb motiu de la petició de llicència, inclosos els del projecte tècnic. L'oferta de venda adjunta la subscriurà el que acredite la titularitat i capacitat civil per a efectuar-la.  
  
El municipi podrà acceptar l'oferta de venda si paga -per metre quadrat d'aprofitament subjectiu- un preu superior en un 20 per 100 al que l'oferent haguera proposat satisfer per metre quadrat d'excedent d'aprofitament i indemnitzant-li, a més, les despeses justificades que haguera acreditat.   
  
L'ajuntament haurà de decidir sobre aquesta adquisició dins dels dos mesos següents al moment en què el demandant diposite o avale l'import que oferesca pagar per l'excedent d'aprofitament. Dins del mateix termini l'ajuntament podrà no admetre l'adquisició en metàl·lic o condicionar-la a distinta valoració de l'aprofitament urbanístic. Transcorregut el termini sense altra resolució s'entendrà adquirit l'aprofitament pel preu dipositat.   
  
2. Els ajuntaments podran aprovar un quadre indicatiu de valors de repercussió de sòl que expressen els preus màxims que el municipi preveu pagar per l'adquisició o expropiació de sòl per al patrimoni municipal. Aquests valors es calcularan de conformitat amb la legislació estatal, amb un informe previ de l'autoritat tributària competent i es revisaran immediatament per a adaptar-los a les resolucions administratives o judicials que determinen preus justs expropiatoris. La vigència màxima i improrrogable del quadre serà d'any i mig.  
  
3. No caldrà formular l'oferta de venda de la parcel·la a què fa referència l'apartat 1 quan el que demane l'adquisició d'excedent d'aprofitament, pague un preu superior en un 20 per 100 al que resultaria del quadre indicatiu.   
  
4. El pagament per l'excedent d'aprofitament haurà de ser anterior o simultani a l'obtenció de la llicència d'obres.  
  
5. L'adquisició d'excedents d'aprofitament en metàl·lic, abans regulada tindrà caràcter subsidiari respecte de l'aplicació dels dos articles precedents.  
  
CAPíTOL V  
  
Altres disposicions d'aplicació comuna   
  
a les actuacions aïllades i integrades  
  
Article setanta-nou. Conservació de la urbanització.  
  
1. La conservació de les obres públiques municipals és responsabilitat de l'ajuntament des de la seua recepció definitiva, i abans ho és de l'urbanitzador. No tindrà validesa cap pacte o disposició que pretenga traslladar aqueixa competència a persones privades o associacions de propietaris sense la col·laboració i el control públic o sense condicions o per temps indeterminat. Els administrats no podran ser obligats, per manament de l'administració, a integrar-se en aqueixes associacions.  
  
2. Les obres d'urbanització, realitzades per l'urbanitzador competent i ubicades en domini públic, s'entendran acceptades provisionalment als tres mesos del seu oferiment formal a l'ajuntament sense resposta administrativa expressa. Als nou mesos des de l'acceptació provisional aquesta esdevindrà definitiva, i les despeses de conservació passaran a càrrec de l'administració, llevat que aquesta reclame la reparació de vicis. L'acceptació definitiva s'entén sense perjudici de les accions, fins i tot civils, que assistesquen a l'administració o a als administrats, per danys derivats de vici ocult.  
  
Article vuitanta. Cànon d'urbanització.  
  
Quan raons tècniques especials facen imprescindible diferir o anticipar la implantació d'infraestructures complementàries respecte de la urbanització total dels solars, les ordenances municipals podran establir un cànon d'urbanització perquè els peticionaris de llicències o els propietaris de parcel·les i adjudicataris de programes contribuesquen a sufragar aquelles infraestructures.   
  
El cànon s'establirà per a àmbits determinats, i es meritarà en proporció a l'aprofitament de les parcel·les o solars o al valor urbanístic. La quantia es fixarà, mitjançat fórmula polinòmica actualitzable, segons mòduls de cost i unitats d'obra que s'han d'instal·lar o construir, segons la repercussió unitària sobre l'aprofitament objectiu o el valor urbanístic.  
  
Els ingressos s'afectaran a l'execució de qualssevol obres d'urbanització o a la finalitat que preveu l'article 51. La seua imposició no exonerarà de les exigències dels articles 30.1 o 73.2.  
  
CAPíTOL VI  
  
Execució d'obres públiques  
  
Article vuitanta-u. Execució d'obres públiques.  
  
Estarà subjecta a llicència d'obres l'execució d'obres públiques i de construccions de servei públic quan així ho exigesca la legislació reguladora de l'obra o servei corresponents.  
  
La realització material de cada obra pública exigeix verificar, prèviament, la seua compatibilitat amb l'ordenació urbanística i territorial. La verificació, quan l'obra no estiga subjecta a llicència, s'efectuarà amb la submissió del projecte bàsic als tràmits propis del procediment d'aprovació dels plans especials. Si el projecte modifica el planejament, s'ha de completar amb els documents característics d'aquells plans. Si no el modifica, l'acord d'aprovació provisional legitima la realització completa. L'aprovació del projecte dóna lloc al que disposen els articles 33.7 o 72.3.  
  
Quan l'obra no tinga especial interés per a la comunitat local es preveuran les oportunes compensacions per a rescabalar el municipi del cost dels serveis que preste a fi de possibilitar-ne la construcció.  
  
L'administració de l'estat podrà promoure els seus projectes d'obra en els termes previstos en aquest article quan així ho permeta la legislació estatal.  
  
Les disposicions anteriors s'entenen sense perjudici del que estableix el darrer paràgraf de l'article 53.  
  
TíTOL IV  
  
Intervenció de l'Administració en el mercat immobiliari. L'activitat urbanística de foment de l'edificació   
  
i la rehabilitació  
  
CAPíTOL I  
  
Intervenció de l'administració en els actes   
  
de divisió de terrenys i en les parcel·lacions  
  
Article vuitant-dos. Llicències de parcel·lació.  
  
1. Cada parcel·lació o divisió de terrenys, quedarà subjecta a llicència municipal, llevat que l'ajuntament certifique o declare que no és necessària. Es innecessària la llicència quan:  
  
A) La divisió o segregació siga conseqüència d'una reparcel·lació o d'una cessió -ja siga forçosa o voluntària, gratuïta o onerosa- a l'administració, perquè destine el terreny resultant de la divisió a l'ús o servei públic al qual es trobe afecte.  
  
B) El corresponent acte de disposició no augmente el nombre de finques originàriament existents i complesca les normes sobre la indivisibilitat establertes per raons urbanístiques.  
  
C) La divisió o segregació haja estat autoritzada expressament pel municipi amb motiu de l'atorgament d'una altra llicència urbanística.  
  
2. De conformitat amb el que disposa la legislació estatal, els notaris i registradors de la propietat exigiran per a autoritzar i inscriure, respectivament, escriptures de divisió de terrenys, que s'acredite l'atorgament de la llicència o la declaració administrativa de la innecessarietat, que els primers hauran de testimoniar en el document. Així mateix, els notaris i registradors de la propietat consignaran en la descripció de les finques la seua qualitat d'indivisibles, quan així els conste.  
  
3. Caldrà acreditar que no és necessària la llicència de parcel·lació o de divisió de terrenys mitjançant un d'aquests mitjans:  
  
A) Testimoniant el certificat municipal corresponent; o  
  
B) Acreditant que es va sol·licitar la llicència o aquest certificat, amb l'antelació necessària respecte del moment d'atorgar la divisió, sense haver obtingut resolució administrativa expressa dintre dels terminis legals i efectuant declaració jurada d'açò últim; o  
  
C) Acreditant rigorosament el compliment de les condicions expressades en el número 1 anterior.  
  
Article vuitanta-tres. Indivisibilitat de terrenys en les distintes classes de sòl.  
  
1. Són indivisibles en sòl urbà i urbanitzable, una vegada programat, els terrenys a què fa referència l'article 258 del text refós aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny.   
  
2. En sòl no urbanitzable i urbanitzable encara no programat, s'estarà al que disposen els apartats a) a d) de la disposició addicional tercera de la Llei de sòl no urbanitzable.   
  
3. La infracció de les regles anteriors donarà lloc a la imposició d'una multa que, pel que fa a l'atorgament de la divisió o de la segregació, no podrà ser inferior al preu efectiu de venda dels lots il·legalment fraccionats, fins a un màxim de 300 milions de pessetes.  
  
CAPíTOL II  
  
Intervenció administrativa per a fomentar   
  
la seguretat del tràfic immobiliari  
  
Article vuitanta-quatre. Cèdula de garantia urbanística.  
  
1. Els ajuntaments hauran d'expedir, a sol·licitud dels interessats i en el termini d'un mes, una cèdula de garantia urbanística per a les parcel·les edificables que no tinguen pendent l'adquisició de l'excedent d'aprofitament. La cèdula expressarà la qualificació urbanística i tindrà un termini de vigència màxim d'un any; en aquest temps l'interessat haurà de sol·licitar la llicència d'obres i garantir l'execució de les obres d'urbanització pendents de realitzar-se. L'expedició de la cèdula obligarà a açò darrer en els mateixos termes que l'ordre d'edificació forçosa, per la qual cosa la sol·licitud de la cèdula haurà de ser confirmada pel propietari interessat.   
  
2. El propietari del solar o parcel·la respecte de la qual s'haja expedit vàlidament la cèdula tindrà dret que, durant la vigència d'aquesta, si no es mantenen les condicions urbanístiques que s'hi indiquen li reparen els perjudicis patrimonials causats pels canvis d'ordenació sobrevinguts.   
  
3. Amb independència del que regulen els números anteriors els ajuntaments tenen l'obligació d'informar per escrit a qualsevol sol·licitant respecte de la classificació, qualificació i programació urbanística dels terrenys, en el termini d'un mes.  
  
CAPíTOL III  
  
Intervenció administrativa per a garantir el compliment   
  
dels propietaris d'immobles del deure d'edificar  
  
Article vuitanta-cinc. Deure urbanístic d'edificar i obligació de fer-ho dins de terminis determinats.  
  
1. El propietari d'un terreny té el deure de destinar-lo a l'ús i aprofitament prevists pel pla col·laborant, amb promptitud i diligència, a l'execució d'aquest. Si el terreny de la seua propietat fóra una parcel·la en sòl urbà o un solar, haurà de sol·licitar la llicència preceptiva per a construir, segons el pla, amb l'adquisició, en tot cas, de l'excedent d'aprofitament que presente el terreny i amb la realització de les obres d'urbanització que corresponguen. Aquest deure d'edificació serà exigible en els terminis fixats pel programa, o si de cas hi manca, quan haja transcorregut un any des que fóra possible sol·licitar la llicència.   
  
2. Una vegada atorgada la llicència, s'haurà de començar, concloure i no interrompre la construcció dins dels terminis que aquesta determine o, si hi manquen, en 6, 24 i 6 mesos, respectivament. La caducitat de la llicència es declararà amb l'audiència prèvia de l'interessat.  
  
3. L'ajuntament -d'ofici a instància de qualsevol interessat- podrà dictar ordres individualitzades d'execució de l'edificació, seguint criteris expressos i objectius de prioritat en el foment d'aquesta.  
  
L'ordre advertirà que, si el propietari afectat no sol·licita llicència i adquireix els excedents d'aprofitament de la seua parcel·la, en el termini d'un any, la parcel·la quedarà inclosa en el Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar i, si escau, s'incoarà expedient declaratiu de l'incompliment de l'obligació d'edificar. Aquest termini serà prorrogable per causa justificada i no serà procedent la declaració d'incompliment si, abans de la conclusió d'aquell, el propietari n'haguera sol·licitat la inscripció voluntària en aquest registre.   
  
4. L'ordre d'execució de l'edificació determinarà els efectes que disposa el número 2 de l'article anterior, i, amb aquesta finalitat, expressarà les condicions urbanístiques de la parcel·la que ordene edificar. Així mateix, l'ordre, una vegada notificada a l'interessat, es comunicarà al Registre de la Propietat perquè hi conste. Si l'interessat compleix el que li ordenen s'ordenarà cancel·lar l'anotació corresponent.   
  
CAPíTOL IV  
  
Intervenció administrativa per a garantir el compliment   
  
del deure urbanístic de conservació per part   
  
dels propietaris d'immobles  
  
Article vuitanta-sis. Deure de conservació i rehabilitació.  
  
Els propietaris de terrenys, construccions i edificis hauran de mantenir-los en condicions de seguretat, salubritat, ornament públic i decor, amb la realització dels treballs i obres necessaris per a conservar-hi o rehabilitar-hi les condicions imprescindibles d'habitabilitat o ús efectiu que permetrien obtenir la llicència administrativa d'ocupació per a la destinació que els siga pròpia. S'exigirà aquest deure encara que no hi haguera normes específicament aplicables sobre protecció del medi ambient, patrimonis arquitectònics i arqueològics o sobre rehabilitació urbana. Si n'hi haguera, es compliran amb total respecte.   
  
Article vuitanta-set. Inspecció periòdica de construccions.  
  
Els propietaris de cada edificació catalogada o d'antiguitat superior a 50 anys hauran de promoure, si més no cada cinc anys, una inspecció, a càrrec d'un facultatiu competent, per tal de supervisar-ne l'estat de conservació.  
  
Aquest facultatiu consignarà els resultats de la inspecció i expedirà un certificat que descriga els desperfectes que ha observat en l'immoble, les causes possibles i les mesures prioritàries recomanables per a assegurar-ne l'estabilitat, seguretat, estanqueïtat i consolidació estructurals o per a mantenir-ne o rehabilitar-ne les dependències en condicions d'habitabilitat o ús efectiu segons la destinació pròpia d'aquests. Així mateix deixarà constància del grau de realització de les recomanacions expressades amb motiu de la inspecció periòdica anterior. L'eficàcia del certificat exigeix trametre còpia d'aquest a l'ajuntament i al col·legi professional corresponent.   
  
L'ajuntament podrà exigir dels propietaris l'exhibició dels certificats actualitzats d'inspecció periòdica de construccions i, si descobrira que aquestes no s'han efectuat, podrà realitzar-les d'ofici a costa dels obligats.   
  
Article vuitanta-vuit. Límit del deure de conservació i rehabilitació.  
  
Els propietaris d'edificis estan obligats a sufragar o suportar el cost de les obres de conservació i rehabilitació que aquestes construccions necessiten per a complir el que disposa en els articles anteriors, fins l'import determinat pel límit del deure normal de conservació.   
  
Quan una administració ordene o impose al propietari l'execució d'obres de conservació o rehabilitació que excedesquen d'aquest límit, l'obligat podrà exigir a aquella que sufrague, pel que fa a l'excés, el cost parcial de les obres constitutives d'aquest.   
  
S'entendrà que les obres esmentades en el paràgraf anterior excedeixen del límit del deure normal de conservació quan el seu cost supere la meitat del valor d'una construcció de nova planta, amb característiques similars i igual superfície útil que la preexistent, realitzada amb les condicions imprescindibles per a autoritzar-ne l'ocupació. Si no es tracta d'un edifici sinó d'una altra classe de construcció, aquest límit es xifrarà, en tot cas, en la meitat del cost d'erigir o implantar una nova construcció de dimensions iguals, en condicions d'ús efectiu per la destinació que li siga pròpia.   
  
Article vuitanta-nou. Ajudes públiques per a la conservació i rehabilitació del patrimoni arquitectònic.  
  
1. Pertocarà l'atorgament d'ajudes per a finançar la conservació o rehabilitació de construccions per les raons regulades en l'article anterior o per a obres que potencien la utilitat social de les construccions i que es financen ponderant la situació sòcio-econòmica del destinatari de la subvenció, d'acord amb el que reglamentàriament s'establesca.   
  
2. L'administració podrà convenir amb l'interessat fórmules d'explotació conjunta de l'immoble, sempre que permeten una adequada participació pública en els beneficis generats per la prolongació de la vida útil de la construcció. Es poden atorgar ajudes a fons perdut com a incentiu d'inversions privades proporcionades a la subvenció en els termes que reglamentàriament es determinen.  
  
3. Si el propietari tinguera dret a l'ajuda -en aplicació de l'article anterior- i no arribara a un acord amb l'administració, aquella s'atorgarà com a bestreta reintegrable, en diners constants, en cas de venda o d'expropiació, i se n'haurà de deixar constància en el Registre de la Propietat. El reintegrament no superarà la meitat del preu d'expropiació o venda. Si aquesta ho és per preu inferior al duple de la bestreta, l'administració podrà exercir el dret de tempteig en els termes regulats en el Reial decret legislatiu 1/1992.  
  
4. Els ajuntaments han de bonificar, en la mesura més ampla possible, les llicències d'obres que tinguen per objecte la reparació o la rehabilitació d'edificacions deteriorades.  
  
5. Les polítiques d'ajuda econòmica que instrumente la Generalitat Valenciana per a rehabilitar i conservar el patrimoni arquitectònic donaran prioritat als immobles i conjunts catalogats i ponderaran la corresponsabilitat financera que, en aquestes actuacions, assumesquen els ens locals d'acord amb les seues possibilitats.  
  
Article noranta. Situació legal de ruïna.  
  
1. Procedeix declarar la situació legal de ruïna quan el cost de les reparacions necessàries per a tornar l'estabilitat, seguretat, estanqueïtat i consolidació estructurals a un edifici o construcció, manifestament deteriorada, o per a restaurar-hi les condicions mínimes que en permeten l'ús efectiu, supere el límit del deure normal de conservació calculat d'acord amb l'article 88.  
  
Procedirà, així mateix, la declaració de ruïna, quan el propietari acredite haver complit puntualment el que disposa l'article 87, i realitze diligentment les obres recomanades, almenys, en els dos últims certificats d'inspecció periòdica i el cost d'aquestes, unit al de les que estiguen pendents de realitzar, amb les finalitats abans expressades, supere el límit que indica el paràgraf anterior, i s'observe una tendència constant i progressiva en el temps a l'augment de les inversions necessàries per a la conservació de l'edifici.   
  
2. Correspondrà als ajuntaments declarar la situació legal de ruïna, i incoar el procediment d'ofici o com a conseqüència de denúncia formulada per qualsevol interessat. En les actuacions se citarà els ocupants legítims de la construcció i els titulars de drets sobre aquesta que consten en els registres públics, així com els òrgans competents quan resulte afectat el patrimoni històric.   
  
3. La declaració de la situació legal de ruïna ha de disposar les mesures necessàries per a evitar eventuals danys físics i, a més, proposar la declaració d'incompliment per part del propietari del deure urbanístic de conservació o manifestar, raonadament, la improcedència d'açò últim.   
  
La proposta de declarar l'incompliment del deure de conservació, formulada juntament amb la declaració de ruïna legal, no serà definitiva ni tindrà efectes sense l'audiència prèvia dels interessats i la resolució de l'alcalde dictada a la vista de les al·legacions presentades.   
  
No és procedent declarar l'incompliment del deure de conservació si la ruïna legal és causada per força major, fet fortuït o culpa de tercer, ni quan l'amo tracte d'evitar-la amb l'adequat manteniment i acurat ús de l'immoble, i la reparació dels desperfectes amb raonable diligència.   
  
4. La declaració de ruïna legal respecte d'un edifici no catalogat, ni objecte d'un procediment de catalogació, determina per l'amo l'obligació de rehabilitar-lo o demolir-lo, segons trie.   
  
5. Si la situació legal de ruïna es declara respecte d'un edifici catalogat o objecte del procediment de catalogació, el propietari haurà d'adoptar les mesures urgents i imprescindible per a mantenir-lo en condicions de seguretat. L'administració podrà concertar amb el propietari la rehabilitació. Si hi manca l'acord, pot ordenar-li que l'efectue atorgant-li l'ajuda corresponent o ordenar la inclusió en el Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar.  
  
Article noranta-u. Intervenció en edificis catalogats.  
  
1. En els edificis catalogats, només podran realitzar-se les obres expressament autoritzades per llicència d'intervenció o disposades per ordre d'execució municipal d'obres d'intervenció.  
  
2. Les llicències d'intervenció preveuran conjuntament totes les actuacions que s'hagen de realitzar en l'immoble i el resultat final d'aquestes. Aquestes actuacions només excepcionalment, quan siga impossible la conservació del que s'ha construït o quan la catalogació no obeesca al valor intrínsec, sinó a la mera importància ambiental, podran preveure la substitució de l'edificació, si és possible parcial, amb condicions especials. Les obres d'intervenció s'ajustaran a les prescripcions del catàleg i del planejament, per a l'autorització podrà concretar altres condicions addicionals, i salvaguardar els valors protegits.   
  
La llicència d'intervenció controla l'oportunitat tècnica de les obres per a la millor preservació de les característiques culturals el reconeixement col·lectiu de les quals s'expressa en la catalogació. L'atorgament s'efectuarà per resolució motivada com cal.  
  
3. Només podrà atorgar-se llicència de demolició per a edificis no catalogats i que no siguen objecte d'un procediment tendent a la catalogació.  
  
4. En l'aplicació del que s'ha exposat es facilitarà l'exercici de les seues atribucions als òrgans competents per a la tutela del patrimoni històric, quan la intervenció afecte béns declarats d'interés cultural o subjectes a procediment per a la seua declaració o inventariat com a tals. En cap cas, l'aplicació d'aquesta llei permetrà exceptuar la plena subjecció d'aquests béns a la seua normativa reguladora específica.   
  
Article noranta-dos. Ordres d'execució d'obres de conservació i d'obres d'intervenció.  
  
1. Els alcaldes han de dictar ordres d'execució d'obres de reparació, conservació i rehabilitació d'edificis deteriorats o en condicions deficients per a la seua utilització efectiva. També els òrgans de la Generalitat Valenciana competents en matèria de patrimoni cultural immoble podran, després d'haver escoltat l'ajuntament, dictar aquestes ordres en relació amb edificis catalogats. Les ordres d'execució poden comminar, així mateix, a la neteja, tancament, retirada de cartells o altres elements impropis de l'immoble.   
  
2. Dins del termini indicat en l'ordre d'execució el propietari afectat ha de sol·licitar les ajudes econòmiques a les quals justifique tenir dret i pot demanar la llicència de demolició, llevat que l'edifici estiga catalogat. També pot proposar alternatives tècniques per a les obres o sol·licitar raonadament una pròrroga en l'execució.   
  
3. L'incompliment injustificat de l'ordre faculta l'administració perquè adopte una d'aquestes mesures:   
  
A) Execució subsidiària a costa de l'obligat fins el límit del deure de conservació.   
  
B) Imposició de multes coercitives, fins a deu, amb periodicitat mínima mensual, per valor màxim d'un dècim del cost estimat de les obres ordenades. L'import de les multes coercitives es destinarà preferentment a cobrir les despeses que genere l'execució subsidiària de l'ordre incomplerta.  
  
Article noranta-tres. Amenaça de ruïna imminent.  
  
Quan l'amenaça d'una ruïna imminent pose en perill la seguretat pública o la integritat del patrimoni arquitectònic catalogat, l'alcalde podrà acordar l'apuntalament i ordenar el desallotjament o adoptar les mesures urgents i necessàries per a prevenir o evitar danys en els béns públics o a les persones. Excepcionalment caldrà ordenar la demolició quan -si no es tracta d'edifici catalogat- aquesta fóra imprescindible per a impedir majors perjudicis.   
  
L'ajuntament serà responsable de les conseqüències que comporte l'adopció injustificada d'aquestes mesures, sense que això eximesca el propietari de l'íntegra responsabilitat en la conservació dels béns d'acord amb les exigències de la seguretat, al qual seran repercutibles les despeses realitzades per l'ajuntament fins el límit del deure normal de conservació.   
  
L'adopció de les mesures de cautela disposades per l'alcalde, per a evitar la ruïna imminent, no pressuposen la declaració de la situació legal de ruïna.  
  
Article noranta-quatre. Pèrdua o destrucció d'elements catalogats.  
  
Quan per qualsevol circumstància resulte destruïda una construcció o edifici catalogat, el terreny subjacent romandrà subjecte al règim propi de la catalogació. L'aprofitament subjectiu del propietari no excedirà en allò necessari per a la fidel restitució, que podrà ser ordenada.   
  
El pla podrà disposar, en casos justificats, que quan un edifici catalogat resulte destruït el terreny subjacent quede immediatament qualificat com a zona dotacional pública.   
  
La destrucció d'un edifici catalogat, si hi ha incompliment del deure normal de conservació, determinarà l'expropiació o inclusió de l'immoble en el Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar.   
  
Article noranta-cinc. Ordres d'adaptació a l'ambient.  
  
Els plans poden disposar l'obligatorietat d'executar obres d'adaptació a l'ambient d'edificis. Les ordres d'execució que es dicten en compliment d'aqueixes disposicions se subjectaran al règim establert en els articles anteriors. Aquestes ordres hauran de fer referència a elements ornamentals i secundaris de l'immoble, pretendre la restitució de l'aspecte originari o coadjuvar a la millor conservació.   
  
CAPíTOL V  
  
Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar  
  
Article noranta-sis. Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar.  
  
Els municipis mantindran en condicions de pública consulta un Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar. Això no obstant, encara que aquest no haja estat creat o estiga incomplet, l'ordre d'incloure en aquest un immoble és vàlida i eficaç des que es dicte, i s'ha de notificar al Registre de la Propietat. El mateix efecte tindrà el mer transcurs del termini consignat en l'ordre regulada en l'article 85.   
  
L'ordre d'inclusió expressarà la causa que la determina, la descripció de l'immoble afectat i, si escau, les declaracions administratives respecte de l'incompliment de deures urbanístics del propietari.   
  
Article noranta-set. Inclusió d'un immoble en el Registre Municipal de Solars i Edificis a Rehabilitar.  
  
1. Procedeix dictar l'ordre d'inclusió en el Registre respecte d'immobles els propietaris dels quals incomplesquen:  
  
A) L'obligació d'edificar, de sol·licitar llicència o d'urbanitzar simultàniament a l'edificació, en els supòsits i terminis regulats en els articles 84.1 i 85.2 i 3.  
  
B) L'obligació d'efectuar obres de conservació i rehabilitació en els termes exigibles segons els articles 90, 91, 92 (sense perjudici de l'aplicació simultània de la resta de mesures previstes en el número 3 d'aquest últim) i 94.   
  
2. També procedirà dictar l'ordre d'inclusió quan, abans que es produesca incompliment de deures urbanístics, ho sol·licite voluntàriament el propietari o quan, hi haja o no incompliment, així s'acorde, segons l'article 90.5, com a mesura alternativa a l'ordre de rehabilitació forçosa.  
  
Article noranta-vuit. Efectes de la inclusió.  
  
1. L'ordre d'inclusió en el registre d'un immoble comporta la declaració d'utilitat pública i de la necessitat de la seua ocupació, a l'efecte expropiatori. Mentre que l'administració, municipal o autonòmica, no inicie l'expropiació, qualsevol persona, per pròpia iniciativa o amb la concurrència a una convocatòria municipal prèvia, podrà formular un programa per a l'edificació o, si escau, urbanització, intervenció o rehabilitació de l'immoble, d'acord amb el procediment previst en els articles 45 a 48 d'aquesta llei. L'adjudicatari d'aquest procediment tindrà les prerrogatives i obligacions de l'adjudicatari d'un programa i amb el benefici de l'expropiació.   
  
2. L'alternativa tècnica d'aquests programes consistirà en un avantprojecte per a l'edificació o rehabilitació. La proposició econòmica versarà sobre el preu d'adquisició de l'immoble i, llevat del cas regulat en el número següent, sobre la participació del propietari en el desenvolupament del programa, que podrà emprendre's mitjançant la reparcel·lació que consistirà en l'adjudicació de finques resultants en parts determinades de l'obra, en règim de propietat horitzontal.   
  
3. Si l'ordre d'inclusió deriva d'incompliment de deures urbanístics, l'expropiació s'efectuarà amb l'aplicació de les regles especials previstes de determinació del preu just previstes amb aquesta finalitat per la legislació estatal. En la resta de casos, el propietari pot demanar la revocació d'aquesta ordre tan prompte com pose remei a les causes que la van determinar.   
  
CAPíTOL VI  
  
Altres formes d'intervenció administrativa   
  
en el mercat immobiliari  
  
Article noranta-nou. Patrimonis públics de sòl i societats urbanitzadores.  
  
1. Els ajuntaments, les entitats locals supramunicipals i la Generalitat Valenciana, en previsió de l'ampliació dels seus patrimonis públics de sòl, podran reservar àrees per a legitimar-hi l'expropiació de béns immobles, qualsevulla que siga la classificació o la qualificació urbanística. La reserva, si no estigués prevista en el pla general, s'efectuarà mitjançant un pla especial i podrà ser fins i tot prèvia a la programació dels terrenys. Aquesta programació, no obstant això, podrà ser instada pels particulars -conformement a l'article 44 i següents-, mitjançant la sol·licitud d'autorització prèvia de l'administració titular de la reserva, que, si escau, podrà atorgar-la amb subjecció a les condicions d'interés públic escaients per a aconseguir els fins socials pretesos en efectuar-la.   
  
2. Les administracions susdites poden també delimitar àrees per a sotmetre a tempteig i retracte administratiu tots o alguns dels immobles ubicats en aquestes. La delimitació tindrà per objecte qualsevol de les finalitats expressades en l'article 1 i es tramitarà amb l'aprovació de la llista de béns i drets afectats que es notificarà al Registre de la Propietat als efectes legals.  
  
3. Les administracions a què es refereixen els números anteriors, poden promoure la construcció de qualssevol edificacions i urbanitzacions, constituir o tenir la propietat sencera de societats dedicades a això i, amb mediació d'aquestes o sense, participar en societats d'economia mixta amb igual finalitat.   
  
Les societats esmentades, en desenvolupament dels plans i dels programes, podran ser beneficiàries de l'expropiació, fins i tot en supòsits distints als que preveu aquesta llei per als casos de gestió indirecta, i també beneficiar-se d'ajudes públiques i singulars o de l'exercici, per l'administració, de les potestats regulades en aquest article o en el 42. Aquests beneficis sols seran d'aplicació sota aquestes condicions:   
  
A) Que es tracte d'actuacions, el fi específic i exclusiu de les quals siga crear dotacions públiques, promoure sòl urbanitzat per a atendre demandes socials, o construir habitatges subjectes a algun règim de protecció social especial.  
  
B) A més a més, si s'atorguen en favor de societats amb participació de capital privat, aquest s'haurà de constituir, per a actuacions concretes, en règim de competència pública o oferint-lo restringidament, però en condicions d'igualtat, als propietaris d'immobles afectats.  
  
C) L'alienació d'immobles adquirits com a beneficiàries de l'exercici de les potestats públiques esmentades, s'ha de realitzar en condicions de pública concurrència i, en cas de venda, assegurar preus o garanties que impedesquen o dificulten la revenda amb sobrepreu o l'enriquiment injustificat de tercer. La mateixa regla se seguirà en la gestió dels patrimonis públics de sòl.  
  
DISPOSICIONS ADDICIONALS  
  
Primera. Consell Superior d'Urbanisme.  
  
El Consell Superior d'Urbanisme és el màxim òrgan assessor de les administracions públiques amb competència urbanística de la Comunitat Valenciana.   
  
Reglamentàriament s'establirà la seua composició, organització i funcionament. En tot cas, actuarà com a òrgan col·legiat, compost per experts en urbanisme de reconeguda competència, els quals assessoraran amb rectitud les qüestions que se sotmeten a la seua consideració. En el seu nomenament es donarà adequada participació a les entitats locals.  
  
Li correspondrà dictaminar, en els casos que així ho exigesca aquesta llei o una disposició reglamentària amb rang de Decret del Consell de la Generalitat Valenciana o quan ho sol·licite el Govern Valencià o algun dels seus membres.   
  
Segona. Còmput de la població municipal.  
  
A tots els efectes previstos en aquesta llei, quan al·ludeix a un determinat nombre d'habitants per municipi, es computaran com a tals, tant els residents com els transeünts empadronats.   
  
Tercera. Atribucions dels òrgans municipals.  
  
L'exercici de les competències que aquesta llei atribueix als ajuntaments en els articles 44, 53, 66.2.D), 76.2 i 3, 77.1, 78.1, 84, 85, 87, 90 i 92, correspon a:  
  
A) L'alcalde, en els municipis de més de 25.000 habitants, llevat de disposició en contra del reglament orgànic municipal i sense perjudici de la competència del ple per a aprovar les variacions del patrimoni municipal de sòl.  
  
B) El ple, en la resta de municipis, llevat que el reglament orgànic municipal dispose una altra cosa.   
  
C) Els òrgans previstos en les disposicions reguladores de la creació i el funcionament d'entitats, mancomunitats o consorcis comarcals que tinguen encomanat l'exercici de les competències urbanístiques.  
  
Les competències municipals referides en els articles 38.2, 57 i 99 correspondran al ple, llevat de previsió distinta del reglament orgànic municipal. La competència per a aprovar el quadre indicatiu de preus a què es refereix l'article 78.2 correspon al ple, amb l'informe previ de l'administració cadastral. Si aquesta informara de l'existència d'una ponència de valors, vigent i aplicable als afectes previstos en l'article 53 del Text refós aprovat pel Reial decret legislatiu 1/1992, no procedirà aprovar l'esmentat quadre i l'alcalde podrà ordenar la utilització d'aquella amb el fi previst en l'article 78.3. Els quadres indicatius s'ajustaran al que disposa la normativa tècnica de valoració cadastral.  
  
Quarta. Termini per a l'atorgament de llicències.  
  
1. Les llicències urbanístiques atorgaran el dret a edificar o realitzar actuacions urbanístiques i es resoldran en els terminis següents:  
  
A) Les de parcel·lació o el certificat que no és necessària, les de mera reforma que no comporten alteració estructural de l'edifici ni afecten elements catalogats o en tràmit de catalogació, i també les de primera ocupació o habitabilitat de les construccions -que s'atorgaran, si escau, amb la mateixa autorització- en el termini d'un mes.  
  
B) Les llicències que comporten obres majors de nova construcció o de reforma estructural d'entitat equivalent a una nova construcció o les d'enderrocament (respecte d'edificis no catalogats), hauran d'atorgar-se o denegar-se en el termini de dos mesos.  
  
C) Les d'intervenció -que seran totes les que afecten un edifici catalogat o en tràmit de catalogació-, en el de tres mesos.   
  
Les llicències per a qualsevol tipus d'obres que, per disposició legal o reglamentària, hagen d'atorgar-se juntament amb la llicència d'activitat corresponent, se sotmetran, amb preferència respecte de les regles anteriors, al règim de procediment específic de la llicència d'activitat.   
  
2. L'ajuntament podrà atorgar llicències parcials que autoritzen la realització de fases concretes del projecte si no es corregeix o se suplementa aquest en aspectes menors i complementaris pendents d'autorització administrativa.   
  
3. En cap cas es consideraran adquirides per silenci administratiu, facultats en contra de les prescripcions d'aquesta llei, dels plans, projectes, programes o ordenances o, en general, en termes contraris, oposats o disconformes amb les previsions de l'ordenació urbanística. La sol·licitud de llicència urbanística que no siga resolta per l'ajuntament dins dels terminis legals, sense perjudici de les pròrrogues escaients, s'entendrà estimada tret que el seu contingut siga constitutiu de contravenció greu i manifesta de l'ordenació urbanística, cas en què s'entendrà desestimada.   
  
Qui haja sol·licitat en forma la llicència preceptiva i no obtinga resolució expressa dins dels terminis legals, quedarà legitimat, mentre l'administració no li ordene el contrari, per a iniciar les obres o realitzar les actuacions corresponents -llevat de la intervenció en construccions catalogades- sempre que aquestes s'ajusten a l'ordenació urbanística i es despleguen amb el compliment de la resta de deures i condicions que la llei i els planes exigesquen per a la realització.  
  
4. El procediment per a la concessió de llicència sols s'entendrà iniciat quan la petició vaja acompanyada del projecte tècnic i dels altres documents indispensables per a dotar de contingut la resolució. Les deficiències documentals menors, notificades a l'interessat, suspendran el transcurs dels terminis per a atorgar la llicència.  
  
Cinquena. Deure d'informació interadministrativa en relació amb actes i acords urbanístics.  
  
1. En compliment de l'article 56 de la Llei 7/1985, de 2 d'abril, la notificació preceptiva d'actes i acords municipals a l'administració autonòmica, quan faça referència a actes en matèria d'urbanisme, es cursarà als òrgans urbanístics de la Generalitat Valenciana.   
  
Si aquesta notificació versa sobre atorgament de llicència d'obra, expressarà amb claredat la localització i contingut de l'acte autoritzat en termes que permeten relacionar-lo amb el seu règim urbanístic. Reglamentàriament s'establirà un model de fitxa urbanística, susceptible de fàcil tractament estadístic, que haurà d'emplenar el sol·licitant de la llicència, que el municipi adjuntarà a la notificació.  
  
2. Els interessats podran notificar, pel seu compte, als òrgans esmentats de la Generalitat Valenciana la intenció d'iniciar les obres o actuacions urbanístiques corresponents, per a la qual cosa hauran d'adjuntar la informació indicada en el número anterior i els documents amb què acrediten haver sol·licitat llicència amb l'antelació que disposa la disposició addicional quarta, número 1.   
  
La comunicació serà examinada en el termini d'un mes i durant aquest s'haurà de sol·licitar informació a l'ajuntament. Conclòs aquest, l'interessat tindrà dret, a l'expedició per part de la Generalitat, per al seu ús particular, d'un certificat d'haver estat notificada del propòsit d'iniciar les obres o actuacions urbanístiques i de no haver-hi advertit contravenció greu i manifesta de l'ordenació urbanística, ni haver rebut reclamació municipal per aquest motiu. És improcedent l'expedició del certificat quan l'obra o actuació contravinga manifestament l'ordenació urbanística o excedesca dels drets que aquesta confereix a l'interessat o quan l'ajuntament hi anuncie motivadament l'oposició.   
  
3. L'administració de la Generalitat Valenciana, sense perjudici de les competències municipals, s'abstindrà de desenvolupar accions o procediments administratius per la realització d'actuacions respecte de les quals haja expedit el certificat regulat en el número anterior.   
  
4. Els òrgans de la Generalitat Valenciana que adopten resolucions o acords en matèria urbanística han de notificar-los als municipis afectats en el termini de deu dies des de la seua adopció.  
  
Sisena. Convenis urbanístics.  
  
Els convenis urbanístics que signen els ajuntaments amb els particulars estaran subjectes a les regles expressades en la disposició addicional quarta de la Llei del Sòl No Urbanitzable de la Generalitat Valenciana. En cap cas podran aquests convenis substituir el procediment d'aprovació i adjudicació de programes regulat en aquesta llei o prejutjar-ne els resultats.   
  
Setena. Obres de reparació o reforma en sòl urbanitzable no programat.   
  
En les construccions legalment consolidades sobre terrenys subjectes al règim establert per l'article 10 d'aquesta llei i a la disposició addicional segona de la Llei 4/1992, del Sòl No Urbanitzable, de la Generalitat, es podran realitzar, a més de les obres previstes per aquesta última, les de reparació o reforma -sense ampliació- que exigesca la conservació i el seu gaudi segons l'ús que els siga propi i no estiguen prohibides pels plans, ni obstaculitzen l'execució d'obres públiques previstes. No es podran autoritzar, amb caràcter definitiu, noves activitats en aquestes construccions, tret de les funcionalment vinculades als serveis públics o a la destinació agrària específica de la naturalesa de cada finca concreta.   
  
No obstant això, les reformes d'indústries ja existents i legalment implantades, motivades per creixement de la plantilla laboral, podran autoritzar-se dins dels límits d'ampliació regulats en la disposició transitòria quarta de la Llei del sòl no urbanitzable.  
  
Vuitena. Desenvolupament reglamentari d'aquesta llei.  
  
S'autoritza el Govern Valencià per a aprovar mitjançant un decret un o diversos reglaments de desplegament d'aquesta llei.  
  
Novena. Imposició de multes coercitives.  
  
En el supòsit d'incompliment dels acords i les resolucions que ordenen la realització de les obres i els treballs que calen per a la restauració de la realitat alterada o transformada, l'administració actuant podrà procedir, sense perjudici del recurs en últim terme a l'execució subsidiària a costa de l'infractor, a la imposició a aquest de multes coercitives, fins a un màxim de deu successives, amb periodicitat mínima mensual i per un import, cada vegada, del deu per cent del cost previst de les obres o dels treballs ordenats quan aquests consistesquen en la reposició de la realitat al seu estat originari o del cinc per cent del valor de l'obra la demolició de la qual s'haja ordenat amb un mínim de cent mil pessetes. Aquestes multes s'imposaran amb independència de les retributives de la infracció o infraccions produïdes.  
  
Deu. Arrendaments històrics.  
  
Les disposicions d'aquesta llei en matèria de gestió urbanística del sòl s'entendran amb reserva dels drets dels arrendataris històrics, reconeguts per l'article 5 de la Llei 6/1986, de 15 de desembre, de la Generalitat.  
  
DISPOSICIONS TRANSITORIES  
  
Primera. Innecessarietat d'adaptació dels plans a aquesta llei.  
  
1. Els municipis no estaran obligats a promoure un expedient d'adaptació del seu planejament a aquesta llei. Això no obstant, quan s'evidencien insuficiències específiques i manifestes en l'ordenació urbanística d'algun municipi, la Generalitat podrà adoptar les mesures previstes en els articles 35 o 57.d).  
  
2. Els municipis podran sol·licitar a la conselleria competent en urbanisme que declare l'homologació amb aquesta llei dels plans i normes subsidiàries vigents o d'algun dels seus sectors. Aquesta homologació es produirà per resolució autonòmica dictada i tramitada pel procediment del capítol primer del títol segon d'aquesta llei, i en virtut del qual s'aprove un dels documents següents:  
  
A) Una modificació del planejament general que complemente les determinacions en l'àmbit afectat, establint-ne l'ordenació estructural d'acord amb el que estableix l'article 17.1, i, en especial, definint la xarxa primària o estructural de reserves de sòl per a dotacions públiques, i també les previsions de l'article 17.4 i, si escau, 17.3, 17.6 i 18.   
  
B) Un expedient justificatiu que les determinacions del planejament vigent ja tenen la precisió i qualitat necessària per a complir les exigències d'aquesta llei i, en particular, de l'article 17, al qual s'adjuntarà la documentació que permeta diferenciar i identificar quines determinacions de les vigents s'han de considerar integrants de l'ordenació estructural i de la xarxa primària de reserves de sòl per a dotacions públiques.   
  
3. L'aprovació de plans parcials, especials o de reforma interior que modifiquen determinacions dels plans generals vigents a l'entrada en vigor d'aquesta llei, requereix l'homologació del sector corresponent, que podrà efectuar-se directament en aprovar aquests instruments, sempre que continguen els documents específics i les determinacions necessàries amb aquesta finalitat.  
  
Segona. Aprovació d'instruments de planejament de conformitat amb les disposicions de la legislació anterior.   
  
1. Es podran seguir tramitant i aprovant els instruments de planejament no adaptats en aquesta llei, d'acord amb les disposicions de la legislació anterior, si ja haguera estat objecte d'aprovació inicial o d'exposició al públic del seu avanç, sempre que l'aprovació es produesca dins del primer any de vigència o del major termini que justificadament s'atorgue, en cada cas, per resolució dictada pel conseller competent en matèria d'urbanisme, amb l'informe previ del Consell Superior d'Urbanisme. No obstant això, el promotor de l'expedient podrà desistir en qualsevol moment de la tramitació, si prefereix acollir-se a les disposicions d'aquesta llei.  
  
2. A partir de l'entrada en vigor d'aquesta llei no es podrà iniciar la tramitació de nous programes d'actuació urbanística dels previstos en l'anterior legislació, ni -mentre no es produesca l'homologació del sector corresponent- de plans parcials per al desenvolupament de sòls aptes per a urbanitzar previstos en les normes subsidiàries de planejament.   
  
Tercera. Classificació del sòl urbà a l'entrada en vigor d'aquesta llei. Actuacions aïllades.  
  
1. A partir de l'entrada en vigor d'aquesta llei i mentre no es modifiquen o revisen els vigents plans generals, les normes subsidiàries i projectes de delimitació de sòl urbà, tindran la classificació de sòl urbà els terrenys que la tingueren reconeguda pels instruments d'ordenació vigents.  
  
2. El sòl urbà, que a l'entrada en vigor d'aquesta llei, no estiga inclòs en unitats d'execució, mentre aquestes no es delimiten, s'executarà d'acord amb el règim d'actuacions aïllades regulat en el capítol quart del títol tercer.   
  
3. En els municipis en què el planejament general haguera delimitat àrees de repartiment i aprofitament tipus en sòl urbà s'aplicaran aquests als efectes que preveu aquesta llei.  
  
Si no s'haguera determinat l'aprofitament tipus, mentre no es modifique o revise el planejament amb aqueix propòsit, es considerarà com a tal:  
  
A) En unitat d'execució prevista pel planejament o delimitada amb anterioritat a aquesta llei: el mitjà de la unitat.  
  
B) En un altre cas: el que resulte de l'aplicació de l'article 63.  
  
L'aprofitament susceptible d'apropiació serà el percentatge de l'aprofitament tipus que corresponga, segons la llei, ateses les regles anteriors.  
  
Quarta. Actuacions integrades.  
  
1. La classificació com a sòl urbà inclós en unitats d'execució, urbanitzable programat o apte per a urbanitzar, establerta en els plans vigents a l'entrada en vigor d'aquesta llei, s'entendrà atorgada tan sols als efectes de la valoració i de la determinació de l'aprofitament subjectiu corresponent als seus propietaris. L'execució se subjectarà al que preveu el número següent.  
  
2. Totes les unitats d'execució, fins i tot les delimitades abans de l'entrada en vigor d'aquesta llei, s'executaran d'acord amb el que s'hi preveu, amb les excepcions següents:  
  
A) En unitats d'execució respecte de les quals, abans de l'entrada en vigor d'aquesta llei, s'haguera constituït una junta de compensació, aquesta tindrà, per la força de la llei, la condició legal d'urbanitzador, i serviran les condicions estipulades en les bases d'actuació com a condicions pròpies del programa. Les unitats amb projecte de compensació o de reparcel·lació aprovat -o formalment declarat innecessari- podran completar la seua urbanització d'acord amb la legislació anterior.  
  
B) En unitats d'execució -sense junta de compensació constituïda- delimitada abans de l'entrada en vigor d'aquesta i llei i per a les quals, en aquest moment, no s'haguera determinat un sistema d'actuació distint de la compensació, s'aplicaran les regles següents:  
  
1r) No podrà imposar-se en el programa cap condició més onerosa, per a la seua execució, que les que hagueren estat exigibles en aplicació del règim jurídic i l'ordenació urbanística vigent a l'entrada en vigor d'aquesta llei, sempre que la iniciativa corresponent es promoga dins dels terminis que, per a executar aquesta ordenació, tinguera aquesta previstos o durant els nou mesos següents a l'entrada en vigor d'aquesta llei.  
  
2n) El termini màxim per a l'execució de programes en règim d'adjudicació preferent, previst per l'article 50.1, no regirà quan resulte major termini per aplicació del que disposa el paràgraf anterior.  
  
3r) Durant el termini específicament previst en l'ordenació urbanística anterior per a constituir la junta de compensació o -si aquella no hi contemplara un termini específic- durant dos mesos des de l'entrada en vigor d'aquesta llei, sols s'admetran a tràmit iniciatives que reclamen fonamentadament el règim d'adjudicació preferent previst en l'article 50.  
  
C) Les mateixes regles previstes en l'apartat anterior s'aplicaran a les unitats d'execució delimitades en els plans d'iniciativa particular que s'aproven a l'empara de la disposició transitòria segona. En aquest cas, el termini d'exclusivitat del règim d'adjudicació preferent, al qual es refereix l'ordinal 3r) de l'apartat B), serà de tres mesos des de l'aprovació definitiva de l'instrument de planejament. El termini al qual es refereixen els ordinals 1r) i 2n) -per a executar el programa en les condicions que s'hi expressen- serà de cinc anys.  
  
D) El que disposen els apartats anteriors no obsta perquè, en casos excepcionals, per causa de raons especials i concretes d'interés públic sobrevingudes, l'administració puga assumir l'execució directa dels programes corresponents o remodelar els usos i aprofitaments del sòl previstos per l'ordenació urbanística anterior.  
  
E) Els adjudicataris de programes d'actuació urbanística -dels regulats per la legislació anterior-, les juntes de compensació constituïdes a l'empara d'aquella i els concessionaris d'actuacions pel sistema d'expropiació, tindran la condició legal d'urbanitzador de la unitat d'execució corresponent, a la qual s'aplicaran les previsions d'aquesta llei, en termes compatibles amb les condicions substantives estipulades en l'acord d'adjudicació o concessió corresponent. El concessionari, adjudicatari o junta podrà promoure reparcel·lacions en els termes previstos en aquesta llei, encara que estiguera prevista l'expropiació o compensació com a sistema d'actuació. La retribució de l'urbanitzador podrà ser en terrenys, segons les proporcions previstes en l'acord d'adjudicació o concessió corresponent o, en defecte de previsió expressa, segons la que es determine en expedient tramitat a l'efecte seguint el mateix procediment aplicable als projectes d'urbanització que desenvolupen programes.  
  
Quan existira simultàniament adjudicatari del programa d'actuació urbanística i junta de compensació, aquell tindrà la condició d'urbanitzador i aquesta de l'agrupació d'interés urbanístic col·laboradora del primer, excepte que es deduesca una altra cosa de l'acord d'adjudicació corresponent i sense perjudici del que disposa l'article 29.11 d'aquesta llei.  
  
Cinquena. Aprofitament tipus en sòl urbanitzable.  
  
L'aprofitament tipus en sòl urbanitzable, en els plans adaptats a aquesta llei, a la Llei estatal 8/1990, de 25 de juliol, o al Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny, serà el determinat pel pla. En la resta de plans se considerarà com a aprofitament tipus el mitjà del quadrienni o programa d'actuació urbanística corresponent o, en el cas de normes subsidiàries, el mitjà del sector.  
  
Sisena. Procediments administratius incoats a l'entrada en vigor d'aquesta llei.  
  
Els procediments que tendeixen a aprovar o a executar projectes de reparcel·lació, compensació o expropiació, urbanització, concessió de llicències, declaracions de ruïna, declaracions de l'incompliment de deures urbanístics, inclusió en el Registre Municipal de Solars, recaptació de quotes d'urbanització i suspensions de llicències, que s'hagueren iniciat formalment a l'empara de la legislació anterior, es conclouran de conformitat amb ella, excepte desistiment dels qui hagueren promogut la incoació d'aquests.  
  
Setena. Normes subsidiàries i projectes de delimitació de sòl urbà.  
  
1. Les normes subsidiàries de planejament d'àmbit provincial continuaran vigents, en allò que no s'opose a aquesta llei, mentre no siguen substituïdes pels reglaments previstos en els articles 13 i 14.   
  
2. Les normes subsidiàries de planejament municipal, els projectes de delimitació del sòl urbà, així com els programes d'actuació urbanística -dels previstos en la legislació anterior-, s'assimilaran als plans generals regulats en la present llei als efectes de la seua aplicació, del seu desenvolupament i modificació, sense perjudici del que disposa en el número 3 de la disposició transitòria primera i en el número 2 de la disposició transitòria segona.   
  
Vuitena. Vigència transitòria de la normativa anterior fins que es despleguen reglamentàriament determinats preceptes d'aquesta llei.  
  
Mentre no es produesca el desplegament reglamentari previst en l'article 22 d'aquesta llei, se seguirà aplicant l'annex del Reglament de Planejament aprovat pel Reial Decret 2.159/1978, de 23 de juny, per a determinar les reserves exigibles de sòl amb destinació escolar. Això no obstant, amb un informe favorable previ de la conselleria competent en matèria d'educació, podrà exonerar-se o minorar-se el compliment de la dotació de sòl escolar exigida en aquest reglament, i substituir-la per l'aplicació directa del que disposa l'article 22.1.B).   
  
Novena. Règim transitori fins a la constitució d'òrgans i registres.   
  
Fins que es constituesca el Consell Superior d'Urbanisme regulat en la disposició addicional primera, l'exercici de les seues funcions correspondrà al conseller competent en matèria d'urbanisme, amb l'informe previ de les comissions territorials d'urbanisme regulades en el Decret 137/90, del Consell de la Generalitat.  
  
Fins que s'ordene reglamentàriament el registre regulat en l'article 49 les seues funcions se supliran pel Registre d'Entitats Urbanístiques Col·laboradores. El reglament disposarà la fusió de l'antic registre amb el que preveu aquesta llei.  
  
Deu. Règim transitori de les entitats urbanístiques de conservació de la urbanització.  
  
Les urbanitzacions, la conservació de les quals estiguera legalment encomanada a entitats urbanístiques de conservació de la urbanització seguiran subjectes al règim jurídic vigent amb anterioritat a aquesta llei, sense que els siga d'aplicació el que disposa l'article 79.1. Es podrà seguir constituint entitats urbanístiques de conservació, en els termes que reglamentàriament es determinen, amb motiu de la regularització d'urbanitzacions clandestines o irregulars, perquè els costos de manteniment de les obres d'urbanització corresponents siguen sufragats pels propietaris de les parcel·les afectades.  
  
Onze. Vigència de les normes urbanístiques contingudes en els plans.  
  
El reglament previst en l'article 14 no afectarà la vigència de les normes urbanístiques contingudes en els plans que, fins aquell moment, hagen estat aprovats, sense perjudici que, per iniciativa municipal, se'n puga promoure la modificació o revisió per tal d'harmonitzar-los amb les previsions d'aquest reglament.  
  
Dotze. Règim per a facilitar el normal desenvolupament d'actuacions començades per empreses promotores i constructores abans de l'entrada en vigor d'aquesta llei.  
  
Les empreses dedicades a la promoció i construcció d'urbanitzacions, habitatges o allotjaments turístics que hagueren adquirit de manera onerosa durant els cinc anys anteriors a l'entrada en vigor d'aquesta llei, terrenys urbans o urbanitzables per a afectar-los a la seua pròpia activitat productiva, podran fer-ho constar en el registre regulat en l'article 49 als efectes següents:  
  
A) Els esmentats terrenys no podran ser inclosos en el registre municipal de solars i edificis a rehabilitar durant un termini de cinc anys comptats a partir de l'entrada en vigor d'aquesta llei, sempre que l'empresa titular dels terrenys realitze les gestions o actuacions preparatòries necessàries per a promoure'n l'edificació i, si escau, facilitar aquesta a un tercer.  
  
B) El termini al qual es refereixen els ordinals 1r) i 2n) de l'apartat B) de la disposició transitòria quarta, número 2, per a executar el programa en les condicions que s'hi expressen, serà de cinc anys des de l'entrada en vigor d'aquesta llei.  
  
C) Quan, en principi, no siga possible per a l'empresa corresponent promoure el programa de règim d'adjudicació preferent -per no comprendre els terrenys superfície suficient dins del sector en què es troben- l'ajuntament o administració que actua procurarà, en el moment de la seua programació i a sol·licitud dels interessats, delimitar per a ells una unitat d'execució independent, en la mesura més gran que siga possible sense detriment de les exigències funcionals de la urbanització, per a fomentar l'execució autònoma o connexa amb aplicació d'aquest règim d'adjudicació preferent. Açò procedirà si hi haguera iniciatives de programació que permeten desenvolupar urbanísticament els terrenys en els cinc anys següents a l'entrada en vigor d'aquesta llei.  
  
L'aplicació dels apartats anteriors requereix que els interessats acrediten fefaentment el compliment dels requisits expressats en el paràgraf primer d'aquesta disposició i ho facen constar en el Registre de Programes i Agrupacions d'Interés Urbanístic durant el primer any de vigència d'aquesta llei.  
  
DISPOSICIONS FINALS  
  
Primera. Incompatibilitat de determinats preceptes de la legislació estatal.  
  
Aquesta Llei estableix una regulació específica de les matèries que són objecte dels articles: 2, 4.2, 4.3, 9.2, 10, 11.1, 2 i 3, 12, 13, 14, 16.3, 18, 24.2, 28.2, 3 i 4, 29.2, 30.2, 4 i 5, 31.3, 40.4, 42.4 i 5, 43.2, 59.3, 65.2, 3, 4, 5 i 6, 68, 69, 70, 71, 72.2, 3 i 4, 72.5, 73, 74, 75, 76, 77, 78.1 i 3, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94.3, 96.2, 99.3, 104.2, 105, 106, 108, 109,2, 3, i 5, 110, 111, 113.1, 114, 115, 116, 117, 118.2, 3 i 4, 119, 121, 122, 123, 125, 126.2, 3, 4, 5, i 6, 127, 128, 129, 130, 131, 136.1, 137.1, 2, 3, i 4, 138.a), 139, 142, 144.2 i 3, 145, 146, 147, 148, 149.1, 2 i 4, 151.2 i 4, 152, 153, 155.2, 156, 157, 158, 159.1, 2 i 3, 160.1, 2 i 4, 161, 162, 163, 164, 165, 166.1, b), f), g), 2 i 3, 171, 172, 174.1, 175, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 184.1, 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199.1.a) i 2.a), 200, 201, 202.5, 208, 209, 211.1 i 2, 212, 227.2, 228.1 i 2, 229, 230, 231, 233, 234, 236, 242. 4, i 5, 243.3, 244.5, 245.2, 247, 278.2 i 3, 281, 291, 292, 297.3, disposició addicional segona, disposició transitòria sisena, punts 2 i 5 i disposició transitòria setena, del text refós aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny, per la qual cosa, de conformitat amb la disposició final 3 d'aquest últim, el contingut dels preceptes enunciats deixarà de ser d'aplicació, d'ara endavant, en l'àmbit de la Comunitat Valenciana.   
  
Segona. Derogació de determinats preceptes de la Llei 6/89, de la Generalitat Valenciana, d'Ordenació del Territori.  
  
Queden derogades les disposicions de la Llei 6/1989, de la Generalitat Valenciana, d'Ordenació del Territori, que s'oposen a aquesta llei i, en particular, als articles 12, 27 i 38, i també les que limiten i condicionen l'habilitació que hi contenen per a l'elaboració i aprovació de plans d'acció territorial de caràcter urbanístic. Queden derogades, així mateix, les previsions relatives a la programació d'actuacions i aquelles que contradiguen el règim de les obres públiques regulat en l'article 81 i concordants d'aquesta llei.   
  
Tercera. Clàusula derogatòria general.  
  
Queden derogades totes les disposicions legals o reglamentàries que s'oposen o contradiguen el que disposa aquesta llei.  
  
Quarta. Taula de vigència de la normativa urbanística.  
  
En el termini de tres mesos comptadors des de la publicació d'aquesta llei, el Consell establirà la taula de vigència de la normativa urbanística aplicable a la Comunitat Valenciana.  
  
Per tant, ordene els ciutadans, tribunals, autoritats i poders públics als quals pertoque, observen i facen complir aquesta llei.  
  
València, 15 de novembre de 1994  
  
El president de la Generalitat Valenciana,  
  
JOAN LERMA I BLASCO



Descarregar el document amb format PDF

Descarregar les metadades en format XML

Còpia Permalink ELI

Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV - Disposición
==================

Comparte

Comparte

Volver

Guardar el documento Descargar los metadatos en formato XML

Sumario DOGV 2394, del 24-11-1994 (1994/833125)

LEY 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------

Estado**DEROGADA**

Permalink ELI

**https://dogv.gva.es/es/eli/es-vc/l/1994/11/15/6**

### Versiones

 Texto inicial: 20/12/1994 - Actualidad 

### Datos del documento

Número DOGV
:   2394

Fecha DOGV
:   24-11-1994

Sección del DOGV
:   DISPOSICIONES GENERALES

Número del documento
:   1994/833125

CVE


Fecha del documento
:   15-11-1994

Organismo emisor
:   Presidencia de la Generalitat

Tipo de documento
:   Ley

Corrección de errores

Análisis jurídico

![](assets/imgs/icones/ico_informacio.svg)

Los textos consolidados de las normas son de carácter informativo y no tienen valor jurídico.

LEY 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística. Sea notorio y manifiesto a todos los ciudadanos, que las Cortes Valencianas han aprobado y yo, de acuerdo con lo establecido por la Constitución y el Estatuto de Autonomía, en nombre del Rey, promulgo la siguiente Ley:  
  
PREáMBULO  
  
I  
  
Nuestro Estatuto de Autonomía, en su artículo 31.9, establece la competencia plena de la Generalitat para legislar sobre Urbanismo; competencia fundada en el artículo 148.1.3ª de la Constitución. Sin embargo los intentos de ejercer esta competencia en nuestra historia autonómica se han enfrentado a una dificultad notable.   
  
Lo propio del Urbanismo es procurar el uso del suelo de acuerdo con el bienestar común, pero al ser su objeto nuestro territorio de obligada convivencia, su ordenación ha de compartir, por fuerza, el espacio legislativo de otras variadas preocupaciones públicas. El Urbanismo es, por tradición legislativa y por imperativo de su contexto económico, una materia muy incisiva en el régimen jurídico de la propiedad del suelo, con resonancias inevitables en su valoración expropiatoria y tributaria. No está exento de implicaciones en el sistema notarial y en la ordenación del Registro de la Propiedad y en otras muchas ramificaciones de la vida jurídica. Baste mencionar el Régimen Local, las obras públicas, la vivienda, la promoción económica, la protección medioambiental o del patrimonio cultural.   
  
Algunas de esas implicaciones entran de lleno en la competencia legislativa estatal. Las leyes urbanísticas del Estado estaban pensadas para combinarse con otras normas estatales que escapan de la competencia autonómica. Esto explica que nuestra Comunidad haya mantenido inalteradas normas urbanísticas vigentes en EspaÑa desde hace décadas. Se han necesitado quince aÑos de legislación postconstitucional antes de que al Urbanismo le pudiera llegar su momento.   
  
Sin embargo, un nuevo dato ha cambiado radicalmente ese panorama confuso: el reciente Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio. Su Disposición final ha realizado un ambicioso deslinde analítico de competencias de alcance hasta la fecha desconocido en una disposición del Estado. Esta operación, más allá de su valor jurídico, tiene una gran trascendencia cultural. Ha despejado de incógnitas un espacio en el que, a juicio del legislador estatal, puede moverse la Ley autonómica. El Estado ha definido qué entiende como propiamente urbanístico y autonómico diferenciándolo de las implicaciones en la competencia estatal.  
  
Esa Ley estatal de 1992, no se olvide, es una norma de refundición, no de innovación. No podía ser de otro modo dada la competencia autonómica en la materia. Por eso, su esencia urbanística, se nutre de las disposiciones anteriormente aprobadas en otro texto de refundición, el de 1976. A su vez, este Texto no incorpora más que una reforma parcial, que data de 1975, a la disposición madre y clave de nuestro sistema urbanístico histórico: la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956. La vieja Ley de 1956, revistiéndose con distintos ropajes formales a lo largo de la historia, es el cuerpo legal que, hasta el momento presente, ha gobernado realmente el Urbanismo.   
  
II  
  
La Ley de 1956 publificó históricamente el Urbanismo en EspaÑa. Con ella nuestro país se une, tardíamente, al grupo de las naciones civilizadas, en su forma de enfocar el régimen legal del suelo. Las decisiones sobre el destino del suelo y su potencial transformación urbanística pasan a ser, desde entonces, propias de los poderes públicos y sujetas a un proceso de racionalización global del territorio denominado Plan. Paralelamente el legislador quiso mantener la propiedad privada del suelo y admitir la participación de ésta en las plusvalías generadas por la acción urbanística.   
  
Para compatibilizar la dirección pública del urbanismo con la participación privada en sus rendimientos económicos, el legislador histórico instituyó al propietario civil del suelo en la condición de agente público colaborador de la Administración, obligado a ejecutar sus decisiones públicas, sus Planes. El derecho a desarrollar urbanísticamente el suelo dejó de ser oriundo de su dominio civil y pasó a derivar de la decisión pública -al igual que en el resto de Europa-. Pero tal derecho comportaba los deberes de ejecutar aquella decisión planificada y de asumir las cargas de la urbanización.   
  
Convertir al dueÑo civil en agente ejecutor de decisiones públicas, tenía su lógica en un arcaico contexto económico falto de desarrollo industrial, empresarial y tecnológico, donde la tierra era un bien de capital con importancia superlativa respecto a los restantes factores de producción. En la EspaÑa de los 50 la posesión de la tierra era el signo externo de riqueza por antonomasia. La hipoteca inmobiliaria era la clave jurídica del sistema crediticio y bancario. El terrateniente era, comprensiblemente, el potentado de quien cabía esperar la colaboración inversora que permitiría ejecutar los planes urbanísticos. Era un esquema legal coherente con su contexto socioeconómico y un colofón técnicamente brillante de la legislación de ensanche del XIX.   
  
Sin embargo, el propietario no era, ni es, por propia vocación, agente de designios públicos. Para encajarlo en ese papel la Ley centró su discurso normativo en el derecho a edificar, propio del dueÑo según la tradición civilista (artículo 350 del Código). Como fórmula para convertirlo en agente público, se dispuso que el Plan definiera por completo el contenido material de ese derecho edificatorio y que dicho contenido (la posibilidad de construir un volumen determinado) se tornara en una especie de derecho-deber que conllevara la carga de sufragar la urbanización. De ese modo aparece el esquema legal dualista caracterizado por la contraposición beneficios-cargas, en el que los "beneficios" son los edificios privados y las "cargas" las infraestructuras públicas de urbanización. La ejecución de la urbanización, que tradicionalmente había sido la espina dorsal del Urbanismo, empieza a relegarse al papel subordinado de obligación auxiliar que condiciona el ejercicio del derecho a edificar. Este derecho, su cuantificación, su "volumen" y su justo reparto adquiere una importancia poco usual en el panorama del derecho comparado.   
  
La calificación urbanística (los usos y volúmenes edificables), es decir, la decisión pública contenida en el Plan sobre el posible destino urbanístico del territorio, pasó a incidir directamente en la propiedad del terreno. Se convirtió en fuente directa, sino de derechos, sí de sólidas expectativas económicas, ya que habilitaba directamente al dueÑo del suelo para desencadenar el proceso material y jurídico de participación en las plusvalías de la urbanización.   
  
En pocas palabras: la calificación urbanística de los terrenos se convirtió en una forma de atribuir rentas de monopolio a su dueÑo, quien procurará enajenar el suelo incorporando las plusvalías en el precio de venta y provocando una secuela inflacionista que paradójicamente obstaculiza la ejecución del Plan. El propietario no es, necesaria ni frecuentemente, promotor inmobiliario. El verdadero promotor para desarrollar su actuación se ve obligado -por la ley- a iniciarla con la compra de mucho terreno encarecido. Su demanda fomenta el incremento de precios y detrae recursos financieros que potencialmente podrían destinarse a la ejecución de las infraestructuras de urbanización necesarias.   
  
Como remedio, se dispuso que el Plan previera plazos obligatorios de ejecución bajo sanción expropiatoria. El resultado ha sido fallido. Los ritmos de la inversión privada en una economía de mercado los fija precisamente el mercado, no el decreto administrativo. En la práctica, los plazos de ejecución de los planes raramente se cumplen. La expropiación-sanción al propietario no es fiable como garantía sistemática de la dirección pública del Urbanismo. Aceptado que el propietario civil sea agente central del Urbanismo la Administración o la sociedad civil difícilmente asumirán la expropiación-sanción sistemática, salvo para supuestos excepcionales de singular justificación. Las experiencias aplicativas de esa institución, en nuestra Comunidad, muestran su insuficiencia y su propio carácter paliativo de una patología es un remedio tardío de una disfunción ya producida.   
  
Hay más. Los ritmos de inversión pública tampoco pueden cumplir las previsiones del Plan. Nuestro ordenamiento administrativo es descentralizado. Cada Administración invierte según presupuestos anuales y autónomos. Además, las inversiones públicas son sensibles al ciclo económico, cuya predicción sólo es fiable a corto plazo. Nuestra legislación pretende que un Plan de formulación municipal programe todas las inversiones públicas en infraestructura a largo plazo y deduzca de ello consecuencias jurídicas relevantes para la propiedad inmueble. Programar y planificar las inversiones públicas es muy razonable, deducir de ello consecuencias jurídicas no lo es tanto.  
  
La acusada incidencia de la calificación urbanística sobre la propiedad inmueble hace que la elaboración de los planes en que se contiene sea foco permanente de presiones económicas y tensiones sociales. La aprobación de cada Plan General es precedida de procelosos trámites tendentes a la resolución de reclamaciones jurídicas de propietarios de inmuebles. La producción de los planes no va acompaÑada del sosiego y la imparcialidad de juicio que debería presidir la reflexión pública sobre la organización espacial futura de la actividad residencial y productiva. La elaboración del Plan es tan lenta y sus miras, a veces, tan coyunturales que los acontecimientos llegan a desmentir las previsiones incluso antes de que se aprueben. La demora siembra incertidumbres en la inversión. Pero, sobre todo, no es razonable que el modelo colectivo de uso del territorio sea un compendio de pactos singulares con propietarios afectados, hilvanado para dotar al Plan de viabilidad. Decisiones trascendentes, a largo plazo, para la eficiencia productiva y el bienestar colectivo, se adoptan en atención a intereses puramente coyunturales. Si sus efectos se dejarán sentir a lo largo de décadas, cuando no de siglos, su adopción no debiera basarse en razones o intereses efímeros.   
  
Si traumática es la elaboración del Plan más lo es aun su inevitable modificación. Al incidir la calificación (y la clasificación) urbanística, por sí sola y directamente, en los derechos de la propiedad inmueble, la Ley, en aras a la seguridad jurídica, impuso trabas al cambio de planeamiento y lo anudó a consecuencias costosas, para la Administración y los particulares. El sistema de planeamiento urbanístico está fuertemente jerarquizado y carece de flexibilidad. Sin embargo la vida social moderna presenta una heterogeneidad y mutabilidad incompatible con un sistema de planificación urbanística rígido. Esto se ha tratado falsamente de solventar, por algunos planeamientos de escasas miras, confundiendo la flexibilidad con la pobreza y el esquematismo de las previsiones. La experiencia demuestra que la improvisación coyuntural en las decisiones de uso del territorio o de conformación de la ciudad, salen muy caras a largo plazo para todos los ciudadanos; la rigidez de esas decisiones, sin embargo, no se mantiene.  
  
Por generar la calificación urbanística de los terrenos directos incentivos económicos para la propiedad inmueble, se hizo inexcusable repartirlos equitativamente y poner el acento en ello. Así se consagró la regla de que la volumetría edificable y las cargas de la urbanización deben repartirse entre los propietarios en proporción aritmética a la superficie de suelo de sus respectivas fincas. Esta regla, denominada principio de justa distribución de beneficios y cargas del planeamiento, no tiene parangón en el derecho urbanístico comparado de los países con sistemas constitucionales afines. Pese a ello, el principio en sí parece bastante razonable. Preferiremos que la acción urbanística pública trate equitativamente a los propietarios afectados y se caracterice por distribuir justamente sus cargas y beneficios. Como principio es original y benéfico.   
  
El problema aparece cuando este principio justo, de ser una característica del actuar público, pasa a convertirse en la legitimación misma de la actuación administrativa y en su objeto básico. El propósito central de la gestión urbanística debe ser mejorar la calidad de vida ciudadana en términos compatibles con el fomento del desarrollo económico comunitario. Si ello se consigue haciendo, además, justicia a los propietarios, tanto mejor. Pero excede toda razón confundir lo adjetivo con lo sustantivo y los modos de la acción pública con sus fines propios. Los fines del Urbanismo se consagran en los principios de la política económica y social -artículos 45 a 47- de nuestra Constitución y no cabe desviarse de ellos para repartir plusvalías urbanísticas. So pretexto de perfeccionar la justa distribución, el entramado legal ha generado mecanismos de tan sofisticada complejidad que su práctica dilata la ejecución del Plan hasta convertirse en rémora de la acción pública (y privada), desviándola del servicio al ciudadano y atascándola en su incidencia sobre la propiedad inmueble, a veces, sin provecho siquiera para ésta.   
  
La urbanización -ya se ha dicho- quedó relegada a la condición de carga, de mero gravamen o coste de producción anejo al derecho a edificar como condición de su ejercicio. Ello se concretaba principalmente en los denominados sistemas locales, es decir, en aquellas infraestructuras y espacios de dominio y uso o servicio público que, paradójicamente, están principalmente al servicio de cada actuación urbanística local y cuya financiación corría por cuenta de los propietarios. Esta concepción de la urbanización como hecho auxiliar de cada concreta operación edificatoria ha propiciado la creciente tendencia a la privatización funcional de las infraestructuras y espacios públicos de uso colectivo, así como la subordinación de la obra urbanizadora a la rentabilidad económica coyuntural de operaciones puntuales.   
  
Este fenómeno (emparentado con cierto radicalismo funcionalista que concibe la urbanización y la ciudad como apéndice del edificio sin justificación funcional autónoma) tiene, a la larga, resultados nada satisfactorios. A medida que las actuaciones locales proliferan, la lógica espacial local de cada una empieza a interferir recíprocamente en las demás de forma no prevista. Día a día, pierden vigencia los factores económicos que motivaron coyunturalmente las decisiones urbanizadoras y se empieza a echar en falta un tejido coherente de infraestructuras y espacios públicos, cuyas células individuales se hayan generado desde la lógica histórica del conjunto urbano. La coherencia no puede ser garantizada limitando la aptitud de servicio general a una salvífica y escueta red jerarquizadora de dotaciones de conexión de núcleos autónomos. A la postre la atomización funcional de núcleos urbanos autónomos no funciona en nuestro denso territorio. Así resulta, lamentablemente, que los estándares legales mínimos de dotaciones, en vez de ser garantía cuantitativa de suficiencia de los servicios públicos, terminan adquiriendo, en nuestra cultura urbanística, fama de prestación cuasifiscal, a modo de baremo máximo de costes de urbanización repercutibles en la producción del edificio privado, cuya observancia aritmética habilita la ciega exclusión de criterios cualitativos atinentes a la buena utilización colectiva del espacio urbano. Las infraestructuras de urbanización privadas, no merecen esta crítica. Que las infraestructuras públicas confundan su utilidad con las privadas, sí, porque pierden el sentido funcional del largo plazo y del amplio contexto que impone la lógica del servicio público.   
  
Todos estos problemas pueden sintetizarse en uno. En nuestra Comunidad se urbaniza poco en relación con lo que se edifica. Si se prefiere, cabe decir que se urbaniza tarde respecto al momento en que se edifica o que se urbaniza mal respecto a las demandas sociales de construcción. La inversión en urbanismo se focaliza en la vertiente edificatoria relegando el aspecto vertebrador de la urbanización, que es la base de todo desarrollo urbano racionalmente concebido. Esto produce un encarecimiento, por escasez, del suelo urbanizado y, consiguientemente, una continua presión social por incrementar la densidad del suelo históricamente urbanizado. De rechazo, se incrementan las rentas de sustitución de la edificación existente y, así, se desincentiva la conservación de la edificación histórica. La otra cara de la misma moneda es que se rehabilita poco respecto a la que se construye de nueva planta, no porque las ciudades se expandan sino porque, en la torpeza de su expansión, tienden a crecer sobre sí mismas.  
  
III  
  
El propósito de la presente Ley excede la mera adaptación de la ley estatal a las peculiaridades territoriales autonómicas. Eso, habitual en desarrollo autonómico de legislación básica estatal, no es lo propio de una legislación de competencia exclusiva autonómica, como el Urbanismo. El propio legislador estatal ha puntualizado su función supletoria respecto al autonómico deslindando el Urbanismo de los aspectos concomitantes que ataÑen a su competencia, tales como las valoraciones, el procedimiento expropiatorio o, lo que se ha venido a denominar, como el régimen urbanístico básico de la propiedad inmueble.   
  
Respetando esas coordenadas que el legislador estatal ha reclamado para su propia competencia, se pretende aquí formular una alternativa al sistema vigente en su dimensión propiamente urbanística (o sea, a las normas en las que la legislación estatal es supletoria de la autonómica, las heredadas de la tradición de 1956, refundida en otras disposiciones posteriores). Se pretende sustituir el antiguo modelo -respetando las normas de legislación básica o plena estatal- por una nueva orientación. La legislación histórica fue paliando sus insuficiencias por creación acumulativa de nuevos mecanismos de ajuste, hasta producir una hipertrofia legislativa de enorme complejidad. Ahora se trata de simplificar esa complejidad del único modo posible: con una visión nueva y soluciones diferentes. No se trata de aÑadir nuevas normas al abultado bagaje legal, sino de sustituir unas por otras aligerando el conjunto.   
  
Esta nueva orientación presupone que al propietario de terrenos, en cuanto tal, no le es exigible razonablemente que asuma el papel protagonista que le atribuyó la legislación histórica. La actividad urbanística es una función pública cuya responsabilidad debe reclamarse a los poderes públicos y no a los propietarios de terrenos. Esta función pública requiere una inversión económica importante y una actividad gestora de dicha inversión. Por tanto, sin perjuicio de su carácter público es también una típica función empresarial.   
  
Excede el propósito de esta Ley predeterminar el grado cuantitativo de participación económica del sector público en la actividad urbanística. Ello sería, más bien, una opción de política presupuestaria que debiera graduarse con naturalidad, dentro de un marco legal, no una cuestión éste que deba prejuzgar de antemano, pues es preferible un contexto normativo estable, que permita desarrollar, en toda la riqueza de su potencial variedad, las distintas orientaciones de la acción de gobierno que, sobre esa cuestión, podrán experimentarse. Lo que dispone la Ley es que el agente ejecutor del Plan sea siempre un agente que actúa, jurídicamente, asumiendo la calidad de agente público. La Administración puede asumir directamente ese papel activo. Puede operar, igualmente, mediante la empresa pública. Pero también puede gestionar indirectamente el planeamiento adjudicando el protagonismo activo a una empresa (seleccionada en pública competencia) en la que delegue esa responsabilidad. Cuando la actuación sea indirecta, la Administración se reserva la dirección y la supervisión y la empresa se convierte en el ejecutor material de sus directrices, poniendo al servicio de éstas los resortes productivos de la libertad de empresa y de la economía de mercado.  
  
La Ley singulariza este nuevo enfoque en aquella faceta de la actividad urbanística donde brilla más evidentemente su carácter público (y donde menos satisfactoria es nuestra experiencia histórica): en la urbanización, en la producción de infraestructuras públicas de urbanización. La antigua legislación contemplaba la urbanización como un problema que sólo afectaba -y enfrentaba directamente- a dos sujetos: la Administración y el propietario. Esta nueva Ley la contempla como un problema que reclama la simbiótica colaboración de tres sujetos: La Administración actuante, el Urbanizador y el propietario.   
  
La Administración actuante puede ser ella misma Urbanizador; estaremos ante un caso de actividad urbanística en régimen de gestión directa. También puede asignar el papel de Urbanizador a una empresa privada que -previa la pertinente selección- se preste voluntariamente a ello, para la gestión pública indirecta de la actuación. En ambos casos el Urbanizador puede ser dueÑo del terreno o ser el propietario un tercer sujeto distinto.   
  
El Urbanizador es una persona -pública o privada- que en un momento dado asume, voluntariamente, la responsabilidad pública de promover la ejecución de una actuación urbanizadora (el compromiso de implantar unas infraestructuras de urbanización públicas, vías públicas, alcantarillado, etcétera) en desarrollo de la calificación urbanística del suelo prevista por el Plan. Se compromete pues, a realizar y gestionar las inversiones (públicas o privadas) necesarias a tal fin. Para ello el Urbanizador no necesita ser el propietario civil de los terrenos ni ha de convertirse en propietario de los solares resultantes.   
  
No se exige al Urbanizador que adquiera el terreno, ni civilmente ni por expropiación. Si se exigiera se restringiría mucho el número de empresarios concurrentes en urbanizar, limitándolo a los de mayor potencia financiera. Si se urbaniza poco, cuantas más empresas concurran en la actividad urbanizadora, mayor garantía de éxito tendrá ésta. La Ley pretende dar acceso a la actividad urbanizadora a empresas de todo tamaÑo, incluso a las pequeÑas empresas para las que -en la actualidad- resulta más difícil, propiciando un acercamiento de las exigencias legales a la realidad de nuestra estructura económica. Por eso es preferible fomentar la inversión en infraestructuras que no forzarla a consumirse en la adquisición de suelo sin urbanizar, lo que alimentaría su aumento de precio y expulsaría de esta actividad productiva a las iniciativas con menor capacidad para comprometer su capital en activos inmobiliarios.   
  
En la legislación anterior el suelo urbanizable era programado o no programado, según zonas territorialmente diferenciadas. En esta nueva Ley la distinción no es espacial, sino cronológica. El Plan que contiene la clasificación y la calificación urbanística, la atribución de volúmenes y usos edificables al suelo urbanizable, no lo programa. El suelo urbanizable por el solo hecho de ser clasificado y calificado, no es todavía programado. El suelo no se incorpora al proceso urbanizador por la mera aprobación de un Plan General o Parcial. Su propiedad no queda obligada a ejecutar la urbanización, pero tampoco adquiere derechos como consecuencia de la mera clasificación o calificación del suelo.   
  
La incorporación del suelo urbanizable al efectivo proceso urbanizador la determina otro tipo específico de Plan: el Programa. El Programa, cuya aprobación es independiente a la de los restantes planes (aunque pueda ser simultánea) no califica el suelo, no regula u ordena su destino. El Programa es un documento muy sencillo que se limita a planificar el proceso de gestión urbanística.   
  
Lo peculiar del Programa es que su aprobación necesita el compromiso, efectivo y voluntario, asumido por su promotor de desarrollarlo en plazos y condiciones determinadas. Al aprobarse el Programa su promotor se convierte en agente urbanizador. Si lo ha promovido un empresario particular, para su gestión indirecta, habrá de garantizar su compromiso en términos similares a todo contratista de la Administración. Si el Programa lo promueve directamente la Administración su aprobación debe comportar análogo compromiso respaldado con fondos públicos.   
  
Una vez aprobado el Programa y mientras éste no sea revocado, el suelo urbanizable se convertirá en programado. Su propietario, gracias al Programa podrá participar en las plusvalías que genere el desarrollo de éste. Su nueva situación estatutaria será análoga a la del propietario de suelo urbanizable programado cuando, en la legislación estatal, se ve sujeto a un sistema de actuación pública, como el de cooperación.  
  
En la legislación histórica la urbanización era una carga. Un coste que la producción de edificios, el titular del derecho a edificar, debía asumir. Es evidente que el destino propio de una parcela urbanizada es su edificación (como el destino final de un edificio urbano es su integración en las redes de urbanización, en la ciudad), pero lo que no lo es, en absoluto, es que la inversión empresarial que produce la urbanización deba ser la misma que produce la edificación.   
  
El propietario como consecuencia del desarrollo del Programa obtendrá un solar urbanizado. La producción de solares urbanizados es la labor propia del Urbanizador. Esta labor es una actividad empresarial que debe ser retribuida, no sólo en sus costes sino también con beneficio propio. Su retribución corresponde justamente a quien recibe el producto elaborado, el solar urbanizado. En la actualidad es infrecuente la existencia de empresarios dedicados a producir suelo urbanizado (con independencia de la promoción de edificios), pero esta carencia, cuya superación sería enormemente deseable para un ordenado desarrollo urbanístico basado en propiciar una oferta suficiente de suelo urbanizado, es directa consecuencia de la dificultad de encajar ese papel empresarial dentro de la legislación histórica.   
  
La participación del propietario en el desarrollo del Programa puede producirse de dos modos. Puede limitarse a aportar su terreno originario y recibir a cambio un solar urbanizado o puede aportar, además del terreno, financiación para ejecutar la urbanización. Ambas fórmulas son susceptibles de infinitas combinaciones. Si el propietario retribuye al Urbanizador sufragando una aportación dineraria tendrá derecho, lógicamente, a más porción de solares que si se limita a aportar el terreno sin contribución monetaria. En este último caso el Urbanizador recibiría su retribución en solares de los resultantes de su labor.   
  
La fórmula de retribución en solares al Urbanizador guarda un claro parentesco con el tradicional contrato de cambio de obra, tan frecuente en el mundo de la edificación de la Comunidad Valenciana. Esta fórmula tiene la ventaja de facilitar el acceso a la actividad urbanizadora a un mayor número de empresas, ya que permite que el empresario economice la inversión en compra directa de suelo concentrando sus recursos en la Urbanización y logre importantes economías de escala en su actividad constructora.   
  
La relación entre el Urbanizador y el propietario, cuando ambos sean personas particulares, se articulará, preferentemente, sobre los acuerdos que libremente puedan convenir. Ello sin duda es lo más deseable por el ahorro implícito que conlleva en gastos de gestión para la Administración pública. Pero, como es natural, habiéndose comprometido el Urbanizador a desempeÑar su tarea en plazos ciertos, la Ley no puede fiar por completo el éxito de esa empresa al libre convenio que el propietario del terreno interese suscribir.   
  
En los casos de ejecución indirecta el mecanismo habitual previsto para asegurar el desarrollo obligado del planeamiento es la reparcelación forzosa. La expropiación forzosa se contempla como una fórmula posible, aunque no imprescindible, en los Programas de ejecución administrativa directa. La expropiación en beneficio de Urbanizador particular queda limitada a supuestos especiales de Programas para el desarrollo de áreas de excepcional aprovechamiento, en los que su ejecutor adquiera asimismo compromisos en exceso de la mera urbanización.   
  
La reparcelación la aprueba la Administración actuante a solicitud formulada por el Urbanizador. Su función es adjudicarle al propietario, forzosamente en defecto de acuerdo, la parcela edificable que le corresponda a resultas de la actuación a cambio de su terreno originario. Al Urbanizador también le puede corresponder la adjudicación de parcelas si esa es la forma prevista de retribución de su labor. Asimismo le corresponderán a la Administración las cesiones legalmente obligatorias y gratuitas.   
  
El derecho del propietario, una vez programado su terreno, podrá deducirse del llamado aprovechamiento tipo, que el Plan ya fija en términos igualitarios. La reparcelación juega un papel meramente instrumental tendente a asegurar la ejecución del programa en términos que garantizan el derecho del propietario, previamente definido por la conjunción de Plan General y Programa. La Ley refuerza esta vertiente puramente instrumental de la reparcelación que deja de ser, en rigor, un factor de definición de derechos en el seno de una hipotética comunidad reparcelatoria, pasando a ser un modo de resolución de conflictos entre propietario y urbanizador.   
  
Ha querido esta Ley diseÑar una relación equilibrada entre Urbanizador y propietario, que fomente espontáneamente las formulas concertadas en vez de la imposición Administrativa, aunque, en última instancia, habilita al Urbanizador para excitar esa imposición por medios de derecho público (reparcelación forzosa, cobro de cuotas de urbanización) que garanticen el desarrollo del Programa. Para el excepcional e hipotético supuesto de que algún propietario entendiera que no es rentable la programación de su terreno, se admite que, antes de que ésta se produzca, solicite voluntariamente la expropiación con arreglo al valor inicial, del suelo no programado, que implica la renuncia a participar en los rendimientos de su explotación urbanística.  
  
Las iniciativas de la Programación prosperarán si cumplen dos requisitos: que satisfagan razonablemente el interés público y que estén efectivamente respaldadas por un compromiso inversor. La iniciativa puede ser indistintamente pública o privada, sin que esté reservada al dueÑo del terreno, ni condicionada por previsiones apriorísticas sin base real. Cualquier Administración, en ejercicio de sus respectivas competencias, cuando éstas adquieran relevancia urbanística -produciendo suelo urbanizado- puede actuar como Urbanizador en régimen de gestión directa. Así se asegura la integración regular en un marco homogéneo de gestión urbanística de la ejecución de todo tipo de obras públicas. Asimismo los particulares -dueÑos o no del terreno- podrán solicitar su Programación en todo momento.   
  
La legislación anterior asociaba la Programación de actuaciones a la clasificación del suelo, determinando secuencias espaciales rígidas de desarrollo del planeamiento. Así se acentuaba la aparición de rentas de monopolio sobre el suelo y se suscitaban disfuncionalidades cuando los acontecimientos desmentían el paralelismo cronológico previsto entre la realización de las inversiones públicas respecto a las privadas. Asimismo a cada actuación se le asignaban unas infraestructuras a costear, de modo que el Plan General efectuaba una distribución de costes, cronológicamente programada a largo plazo, entre agentes inversores públicos y privados, que, en la práctica, se incumplía.   
  
En la nueva Ley la Programación se asocia a la efectividad del compromiso inversor, exigiendo rigurosamente que cada actuación realice, como mínimo, las obras de infraestructura precisas para su adecuada conexión e integración territorial (se instituye una Cédula de Urbanización que garantice esa exigencia). Al no estar rígidamente preconcebida la secuencia espacial de actuaciones, esas exigencias serán mayores o menores (y de distinto coste) según el momento en que se acometa cada actuación. Las actuaciones públicas directas se acometerán en la medida en que exista dotación presupuestaria y se anticiparán a las privadas cuando, mediante la construcción de las infraestructuras, los poderes públicos pretendan incentivar el desarrollo urbanístico y estimular al sector privado. Las actuaciones promovidas a instancia de un particular -en las que la gestión pública sea indirecta- se anticiparán a las públicas si pueden repercutir, dentro de su propia rentabilidad, la ejecución de las mayores infraestructuras que exija esa anticipación. Se pretende así optimizar los recursos en aras a la mayor y más pronta inversión en infraestructuras de urbanización, ajustando su reparto a las únicos baremos que, por realismo, garantizan esa optimización: los presupuestos públicos y la rentabilidad privada.  
  
Las iniciativas particulares de programación se someten a un procedimiento selectivo de pública competencia. Así ha de ser porque la condición de Urbanizador, que reclaman esas iniciativas, convierte a su promotor en agente público, y le habilita a disfrutar determinadas prerrogativas por mediación de la Administración actuante. La selección del Urbanizador se regula en términos que facilitan la rapidez de la decisión y su simplificación procedimental, posibilitando el inicio e impulso del procedimiento a instancia de la iniciativa particular, simultaneando los periodos de información pública y de concurrencia de iniciativas y reduciendo los actos de puro trámite a su mínima expresión. Se preve que en un mismo acto se seleccione al Urbanizador y se aprueben las condiciones del Programa que ha de desarrollar. El criterio de selección no será rígido, pudiéndose valorar flexiblemente todo el elenco de objetivos públicos relevantes para decidir. Se permite que la Administración opte, en todo momento, por la ejecución directa o que rechace o posponga la programación por ser a ella a quien debe corresponder, siempre, la dirección y orientación del desarrollo urbanístico.   
  
La Ley reconoce a la política urbanística municipal, decidida por los Ayuntamientos, un papel preponderante en la aceptación, condicionamiento o rechazo de las iniciativas de solicitudes particulares de programación. El poder público municipal, expresión de la voluntad democrática de la colectividad local, con autonomía constitucionalmente garantizada, no puede seguir siendo, en nuestro contexto constitucional, un mero agente gestor en régimen reglado de decisiones urbanísticas planificadas por poderes supralocales. Ese papel estrictamente ejecutor de decisiones urbanísticas ajenas, (que asignaba a los Municipios la legislación anterior) es, por inadecuación al actual contexto institucional, el origen de multitud de conflictos que se han venido produciendo tanto en las relaciones interinstitucionales como en las relaciones jurídicas entre el Municipio y los particulares.   
  
Sería disonante con el principio constitucional de autonomía local que la relación jurídica urbanística entre Municipio y ciudadano estuviera unívocamente predeterminada por un plan de naturaleza normativa aprobado por la Administración supralocal. Esta Ley atribuye a la política municipal gestora del Urbanismo un espacio de decisión propio, en el que los órganos representativos de la colectividad local podrán apreciar la oportunidad de las iniciativas urbanísticas planteadas por los ciudadanos. Por su parte, la política urbanística de la Generalitat, se ha de centrar en la integración y la adecuada estructuración de las actuaciones urbanísticas dentro de ámbitos territoriales más amplios o en el seno de las políticas públicas sectoriales con relevancia territorial. La Ley precisa, incluso, cuales son los cometidos específicos básicos de esa política urbanística de la Generalitat, los cuales se complementarán, para su mejor concreción, con reglamentos de aplicación general e instrumentos de ordenación supralocal o especial.   
  
Así pues, la llave de la participación de la propiedad de suelo en el proceso urbanizador será el Programa (es decir, el reconocimiento Administrativo de un compromiso inversor concreto), no la simple calificación y clasificación del terreno. Esta nueva forma de organizar jurídicamente la participación del sector privado en la actividad urbanística, permite dotar al planeamiento de una flexibilidad hasta ahora desconocida. La Ley aligera con contundencia el burocratismo que hasta la fecha presidía la tramitación de los Planes.  
  
Las previsiones del Plan General podrán ser concretas y exhaustivas. Incluso se dispone que lo sean para una parte, al menos, del suelo urbanizable en la que excusa la formulación de Planes Parciales, para alentar su rápido desarrollo. La Ley, además, pretende acabar con la práctica viciosa consistente en que el planeamiento general se limite a efectuar apreciaciones genéricas sobre la posible urbanización de un terreno sin concretar cuál es la estructura primaria de los espacios e infraestructuras públicas previstas en él.   
  
Ahora bien, nada impide que, en el momento de la Programación, del compromiso inversor, y en atención a las demandas sociales que se concreten al formularlo, se remodelen las originarias previsiones del Plan General, que deja de tener una posición jerárquicamente preeminente respecto al Parcial. Lo único que exige la Ley para admitir esa innovación, es que las nuevas iniciativas suscitadas se acompaÑen de un análisis de su impacto territorial expresado en el mismo lenguaje formal que utilizó el Plan General y adoptando el mismo enfoque que éste utilizó al plantear sus alternativas, la misma lógica propia del ordenado desarrollo general del territorio y la ciudad. Lo malo no es que se cambien las soluciones propuestas por el Plan General, sino que caigan en el olvido los problemas que motivaron en origen la formulación de aquellas soluciones. Del Plan General se pueden cambiar sus respuestas, siempre que se sepa responder a sus mismas preguntas, a los mismos interrogantes que sugiere la razón pública sobre el uso del territorio y la forma de la ciudad.   
  
La filosofía de la Ley es, en resumen, de afirmación del planeamiento en cuanto decisión pública de racionalización del uso del territorio, de apuesta por un Plan rico en análisis y previsiones, así como de rechazo a toda clasificación o calificación del terreno que disponga la urbanización sin atreverse siquiera a proponer una estructura primaria del desarrollo preconizado. Pero también es una filosofía de apertura a la remodelación de las previsiones iniciales, que busca la integración ordenada de las demandas novedosas que la evolución social vaya propiciando, dentro de un paradigma unitario de formulación progresiva, ajeno por igual a la improvisación y al inmovilismo.   
  
Todo lo anterior se complementa con un régimen transitorio cuidadoso, que respeta los derechos adquiridos al amparo de la legislación anterior y permite ejecutar los planes vigentes con arreglo a la nueva normativa, sin necesidad de incoar un expediente específico de adaptación a ella.  
  
IV  
  
Las novedades, antes expuestas, no podían trasladarse, sin importantes matices, desde la problemática de la urbanización a la de la edificación. Nuestra tradición legislativa jamás ha reconocido el derecho de urbanizar (a generar infraestructuras públicas) como algo inescindiblemente unido a la propiedad del suelo. La legislación estatal no le reconoce ese derecho al propietario del suelo urbanizable no programado y en el terreno sujeto a un sistema de actuación pública, nunca lo concibe como una facultad de hacer. Por tanto, las medidas de esta Ley respecto a la actividad urbanizadora, pese a ser innovadoras, son claramente compatibles con los principios básicos del régimen urbanístico de la propiedad contemplados en la legislación estatal y encajan fácilmente en el concepto de propiedad inmobiliaria propio de nuestra tradición histórica, incluso, en cierto modo, vienen a delimitar las lineas divisorias entre la acción pública y privada volviendo a los más puros orígenes de nuestra tradición jurídica secular.   
  
Otra cosa es el derecho a edificar, que la tradición civilista atribuía al propietario y nuestra más reciente legislación urbanística estatal admite que puede ser directamente adquirido por el dueÑo, según los porcentajes y contenidos materiales definidos por la calificación urbanística, cumpliendo los deberes inherentes a ella. La presente Ley, en consonancia con la legislación estatal, permite que el dueÑo del solar (cuya urbanización ya es superflua por estar concluida conforme al Plan) adquiera directamente los porcentajes legales de aprovechamiento urbanístico y el derecho a edificarlo, cumpliendo los deberes urbanísticos de equidistribución y cesión para patrimonializar dichos aprovechamientos. Asimismo, esta Ley, en coherencia con la estatal, asocia la plena patrimonialización del aprovechamiento a la obligación de edificar el solar en plazos determinados.   
  
Este régimen, más tradicional, no sólo es preconizado por la Ley para la edificación de solares, sino también para aquellas operaciones puntuales que conlleven la simultánea urbanización de una parcela urbana aislada. El nuevo régimen legal distingue por tanto, dos modos de ejecución del Plan.   
  
Primero: la Actuación Aislada, tendente a edificar y, en su caso, urbanizar simultáneamente una sola parcela urbana concreta -por el propietario o por quien éste prefiera-.  
  
Segundo: las Actuaciones Integradas dirigidas a producir simultáneamente infraestructuras para más de un solar (o para uno solo de dimensiones excepcionales), en el seno de Unidades de Ejecución, con sujeción a un Programa del que es responsable un Urbanizador.   
  
A partir de ésta distinción la Ley instituye un nuevo concepto legal de suelo urbano. Serán suelo urbano los terrenos que el Plan decida incorporar al proceso urbanístico permitiendo que éste se desenvuelva mediante Actuaciones Aisladas. Suelo urbanizable serán los que decida incorporar a dicho proceso en régimen de Actuaciones Integradas. Suelo urbano, igual que en la Ley estatal, sigue siendo aquel en el que la incidencia transformadora del Plan, respecto a la realidad existente, es menos intensa y, por tanto, menos intervencionista la acción pública ejecutora del Plan, así como más sencillos los mecanismos técnicos y jurídicos aplicables. Sin embargo el nuevo concepto legal de suelo urbano presenta tres diferencias respecto al anterior.   
  
En primer lugar, la clasificación de suelo deja de tener sustantividad propia; será mero reflejo de la decisión del Plan de permitir las Actuaciones Aisladas antes definidas. En segundo lugar, la Ley huye del objetivismo unilateral de la legislación anterior. La procedencia de permitir las Actuaciones Aisladas no deriva de la mera existencia de servicios de urbanización, sino de la coincidencia entre estos servicios ya existentes y la previsión de ellos querida por el Plan. De modo que allí donde sea superfluo urbanizar o reestructurar la urbanización porque la proyectada por el Plan ya existe plenamente y no ha de ser reformada, el desarrollo urbanístico procede mediante Actuación Aislada, pues carecería de propósito práctico operar mediante Actuación Integrada. Por último, en la clasificación se dejarán sentir las políticas de gestión urbanística que el Plan preconice. Si bien la Ley exige estrictamente la necesidad de operar mediante Actuaciones Integradas siempre que el desarrollo de la actuación vaya a producir una pluralidad de solares, en las zonas límites de borde urbano donde, por inmediación a las redes de urbanización existentes y conformes al Plan, cabría operar indistintamente mediante Actuaciones Integradas o Aisladas, el Plan tendrá un margen de apreciación para permitir las Actuaciones Aisladas o imponer las Integradas.   
  
El suelo urbano también podrá ser objeto de Programación cuando ello redunde en el mejor desarrollo del planeamiento. En tanto no se actúe por Programas este suelo se podrá gestionar mediante transferencias de aprovechamiento, una inteligente técnica introducida por la reforma legal estatal de 1990, que permite individualizar la gestión urbanística por parcelas facilitando su rápida edificación y que ésta Ley lleva a sus últimas consecuencias. Se permiten, incluso, las transferencias de aprovechamiento entre distintas clases de suelo, se sientan reglas transparentes para su liquidación económica y se flexibilizan y simplifican los criterios de delimitación de áreas de reparto y los métodos de cálculo del aprovechamiento tipo, garantizando, con sencillez y agilidad, la participación pública en las plusvalías generadas por el planeamiento urbanístico para cumplir el mandato contenido en el artículo 47 de la Constitución. Asimismo la Ley establece reglas de aplicación subsidiaria directa que liberan de la necesidad de adaptar a ella los Planes vigentes y tiene muy presente que su aplicación no debe crear disfunciones perturbadoras de cada mercado inmobiliario local, por lo que permite que cada Municipio, a través de su Plan, arbitre políticas de gestión urbanística acordes con su situación específica.  
  
La Ley diferencia entre deber y obligación de edificar. Siguiendo el mandato básico de la legislación estatal los propietarios deben edificar sus solares en plazos determinados so pena de expropiación. Ahora bien, en desarrollo de dicha legislación, la Ley establece que eso sólo sucede cuando el deber genérico de edificar se concreta en una obligación específica, que se le ha de poner de manifiesto al interesado en una orden expresa, la cual fijará el plazo último en el que el propietario debe edificar su solar. Asimismo, para evitar rigorismos innecesarios en el capítulo de las exigencias al propietario, si éste, por cualquier circunstancia, no está en condiciones de cumplir con su obligación de edificar, podrá evitar la expropiación de sus bienes con minusvaloración por incumplimiento, cuando antes de incurrir en él, solicite voluntariamente la inclusión de su terreno en el Registro previsto para la venta forzosa.  
  
La venta forzosa se instrumenta mediante la simple aplicación del régimen de programación propio de las Actuaciones Integradas a la edificación del solar. Como quiera que esa modalidad de actuación puede derivar de solicitud voluntaria del propietario, no se excluye, en tal supuesto, la ulterior colaboración de éste con el Promotor del Programa para la edificación.   
  
V  
  
La Ley presta una atención especialísima a la tan olvidada problemática de la conservación de la edificación. Se modifica el vetusto concepto de ruina legal hasta ahora vigente que, a la sazón, no era sino una salida demolicionista, propiciada por puerta falsa, al propietario agobiado por los consabidas rigideces de la legislación de arrendamientos urbanos.   
  
Se unifican los conceptos de ruina física y económica. Se hace depender ésta del valor de renovación, concepto mucho más objetivable y menos susceptible de controversia que el impreciso "valor actual", el cual, además de no ser rigurosamente mensurable, conceptualmente elevaba la posibilidad de declarar la ruina económica en proporción, no directa, sino exponencial, respecto al deterioro real del edificio, lo que carecía de justificación e ignoraba la vida útil agregada que la rehabilitación puede reportarle al inmueble. Se dispone asimismo la obligatoriedad de practicar inspecciones periódicas del estado de conservación para los edificios más antiguos o valiosos, para que el control del estado de la edificación no se limite a las situaciones límite. Por último, la declaración de la situación legal de ruina respecto a inmuebles catalogados no legitimará la demolición de los mismos, aunque coherentemente con la Ley del Estado, determinará que sea inexigible al dueÑo que desembolse el coste en la parte constitutiva de exceso sobre su deber normal de conservación. Para la rehabilitación de estos edificios, se hace jugar de nuevo el mecanismo de la Programación, dando cabida al tercer inversor que actué como empresario rehabilitador, sin perjuicio de que el propietario cumplidor de sus deberes urbanísticos, pueda participar normalmente en la actuación y en sus beneficios de forma proporcionada.   
  
VI  
  
Recapitulando, cabe decir que estamos ante una Ley estrictamente urbanística, como pone de manifiesto su propio título. Su cometido se ve allanado por el esfuerzo que el legislador estatal realizó durante el bienio 1990-92. Así el legislador autonómico puede excusar la definición de aspectos, siempre espinosos, relativos a los rasgos más aparentes del régimen urbanístico de la propiedad y que ya vienen resueltos por la Ley estatal y se asumen en sus propios términos, como las cesiones obligatorias y los porcentajes de cesión. Cuenta asimismo con un horizonte despejado de incógnitas en materia de valoraciones de suelo y con una nada despreciable ordenación del Registro de la Propiedad reorientada al servicio del urbanismo. Por tanto, en los albores del cambio de siglo, aun estamos a tiempo de cambiar el discurso legal del Urbanismo, abriéndolo a nuevas temáticas con perspectivas que lo liberen de la trasnochada herencia de décadas pasadas, reubicándolo en el contexto de nuestro derecho comparado y salvando lo que de positivo ha fertilizado en el campo de la tradición experimentada.  
  
TíTULO PRELIMINAR  
  
Disposiciones generales  
  
CAPíTULO I  
  
La actividad urbanística y sus principios rectores  
  
Artículo primero. La actividad urbanística.  
  
1. La actividad urbanística regulada en la presente Ley es una función pública que tiene por objeto la ordenación, la transformación y el control de la utilización del suelo, incluidos su subsuelo y vuelo. Su desarrollo habilita el ejercicio de cuantas facultades sean precisas para la eficaz realización del interés colectivo en los siguientes aspectos:  
  
A) El planeamiento urbanístico, que ordena y proyecta el destino de los terrenos, su utilización y las construcciones en ellos previstas, así como las acciones públicas o privadas precisas para que se cumplan sus previsiones, atendiendo a las necesidades de la población.   
  
B) La formulación y el permanente desarrollo de una política reguladora del mercado inmobiliario, especialmente mediante la constitución de patrimonios públicos de suelo y la realización o el fomento de viviendas sociales, ya sea mediante operaciones de edificación o de rehabilitación o mediante la vinculación urbanística de los inmuebles a ese destino.  
  
C) El cumplimiento de la función social del derecho de propiedad y de los demás derechos sobre bienes inmuebles, según su régimen urbanístico.  
  
D) La definición, reserva y protección, así como la obtención, el acondicionamiento y la gestión del suelo dotacional público, entendiendo como tal el que haya de servir de soporte a cualesquiera servicios públicos o usos colectivos, como infraestructuras y viarios, plazas y espacios libres, parques y jardines o centros públicos de toda finalidad.   
  
E) La determinación de las condiciones en que ha de ejecutarse la urbanización y edificación, destino y conservación de los terrenos, edificios e instalaciones.  
  
F) La intervención preventiva de los actos de transformación, utilización o conservación del suelo y de su vuelo y subsuelo.   
  
G) La protección del patrimonio arquitectónico y del ambiente y el paisaje, urbano o rústico, conforme a la percepción y vivencia colectivas de los mismos.   
  
H) La tutela de la legalidad urbanística y la sanciones por su incumplimiento.  
  
I) La participación pública en las plusvalías generadas por la actividad urbanística y la entera gestión de su organización administrativa y de sus repercusiones económicas al servicio de los fines que le son propios.  
  
2. (numeración nueva) Son fines propios de la actividad urbanística y principios rectores de su desarrollo los enunciados en los artículos 45, 46 y 47 de la Constitución.  
  
Artículo segundo. Régimen de ejercicio de las potestades urbanísticas.  
  
1. Para la mejor realización de los principios rectores de la actividad urbanística, corresponderá a la Administración de la Generalitat y a la Administración Local, dentro de sus respectivas competencias legales, definir, en cada momento, la política urbanística que se expresará en la elaboración y aprobación de los Planes y Programas, así como en su revisión o modificación.  
  
2. La potestades urbanísticas y, en particular, la de planeamiento se ejercerán con el fin de asegurar un entorno ambiental, rural o urbano, adecuado al desarrollo de la persona, cuya calidad de vida y su derecho a disfrutar de una vivienda digna, así como de los espacios y construcciones constitutivos del patrimonio cultural colectivo, determinarán todas las decisiones públicas respecto a la utilización de los terrenos y las características de las construcciones.   
  
3. La satisfacción de derechos e intereses patrimoniales legítimos se producirá de acuerdo con las leyes, sin interferir o supeditar el desarrollo normal de la actividad urbanística, ni desviar la potestad de planeamiento de los fines que le son propios, establecidos el número 2 anterior.   
  
4. Es legítimo el tratamiento urbanístico diferenciado de terrenos susceptibles, en principio, de ordenación o actuación análoga, cuando aquél tenga por finalidad impedir una indebida o disfuncional concentración de usos o actividades o la abusiva reiteración de idénticas soluciones técnicas y, también, cuando venga determinado por cambios explícitos de orientación en las políticas de planificación y programación propias de la actividad urbanística.  
  
5. La ley reconoce a las personas privadas la facultad de redactar y promover proyectos de Planes o Programas en los casos previstos en la misma. No obstante, excede de su derecho obtener una concreta clasificación, sectorización, calificación o programación o que éstas se establezcan por conveniencia particular.   
  
Artículo tercero. Normas de aplicación directa.  
  
1. Las construcciones habrán de adaptarse al ambiente en que se sitúen.  
  
2. Las construcciones emplazadas junto a edificios de carácter artístico, histórico, arqueológico, típico o tradicional, han de armonizar con ellos, aun cuando en su entorno sólo haya uno con esas características.   
  
3. No se permitirá que la situación o las dimensiones de los edificios, los muros, los cierres, las instalaciones, el depósito permente de elementos y materiales o las plantaciones vegetales, rompan la armonía del paisaje rural o urbano tradicionales, o desfiguren su visión.  
  
4. Mientras no exista Plan que lo autorice, no puede edificarse con altura superior a dos plantas medidas en cada punto del terreno natural, sin perjuicio de las demás limitaciones aplicables. Cuando se trate de solares enclavados en núcleos o manzanas edificadas en más de dos terceras partes, sólo se autorizarán alturas que no rebasen ni la de los edificios de mayor antigüedad, ni la media de las existentes en el tramo de calle, correspondiente a la manzana, a la que deba dar frente la nueva construcción.  
  
CAPíTULO II  
  
La competencia urbanística y sus formas de gestión  
  
Artículo cuarto. Las competencias urbanísticas  
  
La Generalitat y los Municipios comparten la responsabilidad de la actividad urbanística, según determina esta Ley. Corresponden a los Municipios, además de las competencias urbanísticas que la ley les atribuya, las que no estén expresamente atribuidas a la Generalitat.   
  
Las competencias urbanísticas se ejercerán en coordinación con las atribuidas por la ley para la gestión de otros intereses públicos específicos cuya realización requiera ocupar o transformar el territorio y afectar el régimen de utilización del suelo. La ordenación urbanística deberá facilitar el desarrollo de las distintas acciones administrativas resolviendo la integración espacial de las necesidades públicas y privadas.   
  
Artículo quinto. Gestión de la actividad urbanística e intervención de los particulares  
  
1. La gestión de la actividad urbanística se desarrollará en cualquiera de las formas autorizadas por la legislación reguladora de la Administración actuante, salvo previsión específica de esta Ley. En todo caso, las facultades que supongan ejercicio de autoridad se ejercerán siempre en régimen de Derecho Público y de gestión directa.  
  
2. Los propietarios y titulares de derechos sobre bienes inmuebles intervendrán en la gestión de la actividad urbanística conforme a lo previsto en esta Ley.  
  
3. Los poderes públicos deben suscitar la participación de la iniciativa privada en el desarrollo urbanístico, respetando la libre concurrencia de los particulares que promuevan actuaciones con esa finalidad y fomentando, especialmente, la colaboración activa de la pequeÑa y mediana empresa en la gestión de la actividad urbanística.  
  
Artículo sexto. La ejecución del planeamiento y sus formas de actuación  
  
1. Son solares las parcelas legalmente divididas o conformadas que, teniendo características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que les asigne la ordenación urbanística, estén además urbanizadas con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por el Plan. Para que las parcelas tengan la condición de solar se exigirá su dotación, al menos, con estos servicios:   
  
A) Acceso rodado hasta ellas por vía pavimentada, debiendo estar abiertas al uso público, en condiciones adecuadas, todas las vías a las que den frente.  
  
No justifican la dotación de éste servicio, ni las rondas perimetrales de los núcleos urbanos, respecto de las superficies colindantes con sus márgenes exteriores, ni las vías de comunicación de dichos núcleos entre sí, salvo en sus tramos de travesía y a partir del primer cruce de ésta con calle propia del núcleo urbano, hacia el interior del mismo.  
  
B) Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudales y potencia suficientes para la edificación prevista.   
  
C) Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado.  
  
No justifica la dotación con éste servicio la evacuación a acequias o fosas sépticas, salvo que el Plan autorice estas últimas en casos excepcionales y en condiciones adecuadas, para zonas de muy baja densidad de edificación.  
  
D) Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público en, al menos, una de las vías a que de frente la parcela.  
  
2. La actividad urbanística de ejecución del planeamiento se realiza en uno de estos dos regímenes: Actuaciones Aisladas o Actuaciones Integradas.   
  
3. Se considera Actuación Integrada la obra pública de urbanización conjunta de dos o más parcelas, realizada de una sola vez o por fases, conforme a una única programación.   
  
El Plan preverá la ejecución de Actuaciones Integradas en aquellos terrenos que pretenda urbanizar y cuya conexión a las redes de servicio existentes:  
  
A) Exija producir dos o más solares simultáneamente transformando suelo que tenga pendiente la implantación de servicios; o  
  
B) Requiera ocupar un terreno de dimensiones iguales o mayores a las reguladas en el artículo 20 de la Ley del Suelo No Urbanizable, de la Generalitat, con el fin de transformarlo produciendo uno o varios solares; o  
  
C) Se estime más oportuno ejecutar mediante Actuaciones Integradas para asegurar una mayor calidad y homogeneidad en las obras de urbanización.   
  
4. Las parcelas sujetas a una Actuación Integrada serán solar cuando, además de contar con los servicios expresados en el número 1 anterior, estén ejecutadas las infraestructuras mínimas de integración y conexión de la Actuación con su entorno territorial, estipuladas al programar aquella.   
  
5. Actuación Aislada es la que tiene por objeto una sola parcela y supone su edificación, así como, en su caso, la previa o simultánea urbanización precisa para convertirla en solar conectándola con las redes de infraestructuras y servicios existentes e inmediatas.  
  
El Plan, siempre que respete las limitaciones impuestas por el número 3 anterior, podrá prever la ejecución de Actuaciones Aisladas para completar la urbanización de los terrenos que estime oportuno y preferible someter a este régimen, cuando ello sea posible sin menoscabo de la calidad y homogeneidad de las obras de infraestructura correspondientes. En particular, el Plan podrá prever que se complemente mediante Actuaciones Aisladas la urbanización parcialmente existente en manzanas o pequeÑas unidades urbanas equivalentes donde, al menos, alguna de sus parcelas características ya sea solar.   
  
6. El Plan también preverá su ejecución mediante Actuaciones Aisladas en los solares que no precisen de ninguna obra de urbanización por existir ya ésta de forma completa, salvo que su dotación de servicios urbanísticos sea contradictoria con el nuevo destino del suelo previsto por el planeamiento o insuficiente o inadecuada para servir a los nuevos aprovechamientos resultantes de su ordenación.  
  
Los terrenos cuya condición de solar decaiga por obsolescencia o inadecuación de su urbanización, se sujetarán:  
  
A) Al régimen de Actuaciones Integradas, cuando sea preceptivo o conveniente según las disposiciones anteriores.   
  
B) Al régimen de Actuaciones Aisladas, si ello no se opone a lo dispuesto en el número 3 y, además, fuera más oportuno para ejecutar las obras de reforma interior, mejora o saneamiento correspondientes.   
  
C) Al régimen general de las obras públicas o al de fuera de ordenación cuando, excepcionalmente, la nueva ordenación pretenda desvincular el terreno del proceso urbanizador existente y lo clasifique como suelo no urbanizable.  
  
Artículo séptimo. Formas de gestión de las actuaciones  
  
1. La gestión de las Actuaciones Aisladas puede ser pública o privada. Los particulares están habilitados para llevarlas a cabo, salvo prohibición o contravención de la ordenación urbanística.   
  
2. La ejecución de las Actuaciones Integradas es siempre pública, correspondiendo a la Administración decidir su gestión directa o indirecta. Se considera que una Actuación es de ejecución directa por la Administración, cuando la totalidad de las obras e inversiones que comporta son financiadas con fondos públicos y gestionadas por los órganos o empresas de la Administración. La gestión es indirecta cuando la Administración delega la condición de agente Urbanizador adjudicándola en favor de una iniciativa empresarial seleccionada en pública competencia.  
  
3. Los Ayuntamientos podrán agruparse en entidades supramunicipales comarcales para la gestión de Actuaciones Aisladas o Integradas.  
  
CAPíTULO III  
  
La clasificación urbanística del territorio  
  
Artículo octavo. Clases de suelo.  
  
1. La clasificación urbanística del suelo la constituye y confiere el Plan y sólo éste podrá establecerla, mantenerla o modificarla.   
  
2. El Plan clasifica el suelo en alguna de siguientes clases: urbano, urbanizable y no urbanizable.   
  
3. El suelo no urbanizable se clasificará respetando lo dispuesto en la Ley del Suelo No Urbanizable, 4/1992, de la Generalitat.   
  
4. El Plan clasificará como suelo urbano y urbanizable los terrenos que, por convenir a su modelo territorial, se pretendan mantener o incorporar dentro del proceso de urbanización, con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente.   
  
Artículo noveno. Clasificación del suelo urbano y urbanizable. Finalidad y criterios de distición entre ambos  
  
1. La clasificación de los terrenos como suelo urbanizable tiene por objeto someterlos al régimen de ejecución de Actuaciones Integradas. Los terrenos en que éstas estén previstas por el planeamiento tendrán la consideración de suelo urbanizable.  
  
2. La clasificación de los terrenos como suelo urbano tiene por objeto posibilitar su desarrollo urbanístico preferentemente mediante Actuaciones Aisladas. Los terrenos en que éstas sean previstas por el Plan se entenderán clasificados como suelo urbano.   
  
No obstante, a los solos efectos de la valoración de inmuebles y derechos, los solares que decaigan de ésta condición se tasarán como suelo urbano, aunque sean clasificados de otro modo, cuando su propietario acredite haber consolidado dicha condición de solar, lícita y efectivamente, en regular desarrollo de la ordenación urbanística anterior. Dicha acreditación se presumirá, salvo prueba en contrario, cuando sea público y notorio que el terreno tuvo históricamente la condición de solar -definida en el artículo 6- de forma manifiesta.   
  
Artículo diez. Clasificación y programación del suelo urbanizable   
  
La clasificación como suelo urbanizable supone la mera aptitud de los terrenos para su urbanización, previa programación de los mismos. Hasta que se apruebe el Programa para el desarrollo de la correspondiente Actuación Integrada quedarán sujetos al régimen propio del denominado suelo urbanizable no programado, regulado en la Disposición Adicional Segunda de la Ley del Suelo No Urbanizable, de la Generalitat.  
  
Artículo once Incidencia de la actividad urbanística en el suelo no urbanizable.  
  
Los Planes podrán prever y ordenar reservas de suelo dotacional en suelo no urbanizable cuando sea conveniente para el mejor servicio público, pero la ejecución de infraestructuras de finalidad urbanizadora, en esta clase de suelo, quedará restringida a los casos previstos por la Ley del Suelo no Urbanizable de la Generalitat y sujeta a los requisitos que en ella se establezcan.  
  
TíTULO I  
  
La ordenación urbanística del territorio  
  
CAPíTULO I  
  
Instrumentos y disposiciones de la ordenación urbanística  
  
Artículo doce.Instrumentos de ordenación  
  
Los actos de uso o transformación del suelo se realizarán en los términos previstos por esta Ley, los Reglamentos generales que la desarrollen, las demás disposiciones dictadas en su ejecución y, en el marco de las anteriores normas, por los siguientes Instrumentos:  
  
A) Planes de Acción Territorial de finalidad urbanística, que establecen criterios de coordinación para la redacción de los diversos Planes municipales, conforme a la Ley 6/1989, de la Generalitat, de 7 de junio.   
  
B) Planes Generales, que definen la estrategia de utilización del territorio y su ordenación urbanística estructural, para términos municipales completos, y las desarrollan detalladamente en suelo urbano y en el urbanizable de ejecución más inmediata.   
  
C) Planes Parciales, que, desarrollando el Plan General, ordenan pormenorizadamente sectores concretos del suelo urbanizable.   
  
D) Planes de Reforma Interior, que, en áreas consolidadas, complementan la ordenación pormenorizada de los Planes Generales para acometer operaciones de renovación urbana a fin de moderar densidades, reequipar barrios enteros o modernizar su destino urbanístico, preservando el patrimonio arquitectónico de interés.   
  
E) Planes Especiales, que -en desarrollo, complemento o, incluso, modificación del planeamiento general y parcial- cumplen cualquiera de los siguientes cometidos: crear o ampliar reservas de suelo dotacional; definir y proteger las infraestructuras o vías de comunicación, el paisaje o el medio natural; adoptar medidas para la mejor conservación de los inmuebles de interés cultural o arquitectónico; concretar el funcionamiento de las redes de infraestructuras; y vincular áreas o parcelas, urbanas o urbanizables, a la construcción o rehabilitación de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública cuando el Plan General se hubiera limitado a prever su destino residencial.  
  
F) Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos, que identifican y determinan el régimen de preservación o respeto para las construcciones, conjuntos, jardines u otro tipo de espacios, cuya alteración se someta a requisitos restrictivos, acordes con la especial valoración colectiva que merezcan dichos bienes. Los Catálogos se podrán aprobar como Planes independientes o como simples documentos de los Planes antes referidos.   
  
G) Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas, que regulan el proceso de ejecución de éstas, fijando sus plazos, especificando su alcance y modalidad, designando el Urbanizador y concretando sus compromisos.  
  
H) Estudios de Detalle, que completan o adaptan determinaciones establecidas en los Planes Generales y Parciales.   
  
Artículo trece. Reglamento Técnico de Planeamiento e Instrucciones de planeamiento  
  
1. Por Decreto del Gobierno Valenciano se determinarán requisitos mínimos de calidad, sustanciales y formales, a satisfacer por los Planes, pudiéndose precisar y aumentar los estándares mínimos de suelo para dotaciones públicas exigidos por esta Ley.   
  
2. El Conseller competente en Urbanismo, previo Dictamen del Consejo Superior de Urbanismo, puede dictar instrucciones que orienten sobre objetivos y prioridades de los Planes e ilustren los problemas más comunes que en ellos convenga resolver. Estas Instrucciones se publicarán, en extracto y para conocimiento general, en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana. Serán vinculantes para los órganos urbanísticos dependientes de la Administración Autonómica.  
  
Artículo catorce. Reglamento orientativo de las distintas zonas de ordenación urbanística  
  
A fin de fomentar la homogeneidad y el mejor conocimiento público de las normas urbanísticas de los distintos Planes municipales, mediante reglamento aprobado por Orden del Conseller competente en esta materia, se deberán formar y actualizar periódicamente modelos de regulación para cada una de las diversas zonas de ordenación urbanística más usuales en las previsiones de aquellos Planes. Estos podrán establecer el régimen urbanístico de las zonas que delimiten mediante remisión a ese reglamento general, aunque, alternativamente, también podrán contener su propia regulación cuando razones específicas de carácter local así lo aconsejen.  
  
Para cada zona de ordenación urbanística se regularán los parámetros tipológicos básicos de sus construcciones en función de la utilización característica propia de su destino.  
  
Artículo quince. Ordenanzas municipales  
  
Las ordenanzas municipales de policía de la edificación regularán los aspectos morfológicos y ornamentales de las construcciones y, en general, aquellas condiciones de las obras de edificación que no sean definitorias de la edificabilidad o el destino del suelo. También pueden regular, en términos compatibles con el planeamiento, las actividades susceptibles de autorización en cada inmueble. Las ordenanzas deberán ser conformes con las disposiciones estatales o autonómicas relativas a la seguridad, salubridad, habitabilidad y calidad de las construcciones y en ningún caso menoscabarán las medidas establecidas para la protección del medio ambiente o de los bienes catalogados de interés cultural o histórico.   
  
CAPíTULO II  
  
Planes urbanísticos  
  
Sección primera  
  
Planes de Acción Territorial de finalidad urbanística  
  
Artículo dieciséis. Planes de Acción Territorial de finalidad urbanística  
  
1. Los Planes de Acción Territorial de finalidad urbanística son instrumentos de ordenación supramunicipal para toda la Comunidad o parte de su territorio. Se podrá ordenar un mismo ámbito territorial, en sus diversos aspectos, por varios de estos Planes de contenidos complementarios.  
  
2. Estos Planes, para el bienestar comunitario o las previsiones públicas, con proyección territorial, deberán cumplir todas o alguna de las siguientes funciones:  
  
A) Establecer criterios generales para su desarrollo por el planeamiento municipal.  
  
B) Coordinar las directrices sectoriales de las diferentes administraciones públicas para que sean compatibles desde el punto de vista territorial.  
  
C) Formalizar las previsiones territoriales precisas para acciones y proyectos a realizar de forma concertada entre distintas Administraciones públicas, estableciendo, incluso, reservas de suelo dotacional.  
  
D) Orientar la ulterior regulación, propia de los Planes Generales, del suelo no urbanizable, así como las actividades futuras que en éste pudieran declararse de Interés Comunitario.   
  
3. En cumplimiento de su función, los Planes de Acción Territorial pueden clasificar directamente terrenos como suelo no urbanizable, común o de especial protección, aunque no lo fueran al tiempo de su aprobación, siempre que respeten los niveles de protección mínimos fijados por el planeamiento municipal. En todo caso, distinguirán con precisión, en su contenido dispositivo, las determinaciones de aplicación directa de las directrices, orientativas o vinculantes, para la redacción de Planes Generales o Especiales.   
  
4. Los municipios podrán agruparse para elaborar un Plan de ámbito comarcal. Estos planes podrán cumplir todas o algunas de las funciones previstas en el número 2 apartados A, B, C y D de este mismo artículo.  
  
Sección segunda  
  
Planes Generales  
  
Artículo diecisiete. Plan General  
  
1. Los Planes Generales establecerán, para todo el territorio municipal, su ordenación urbanística estructural, estableciendo, al efecto, las siguientes determinaciones:   
  
A) Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y de ocupación del territorio.   
  
B) Clasificación del suelo.  
  
C) División del territorio en zonas de ordenación urbanística, determinando para cada una de ellas la normativa que, conforme al artículo 14, sea de aplicación.   
  
D) Ordenación del suelo no urbanizable.  
  
E) Delimitación de sectores definitorios de ámbitos mínimos de planeamiento parcial o de reforma interior.  
  
F) Tratamiento, conforme a su legislación reguladora, para su protección y funcionalidad, de los bienes de dominio público no municipal.  
  
G) Establecimiento de áreas de reparto y determinación de los aprovechamientos tipo correspondientes.  
  
H) Expresión de los objetivos a considerar en la redacción de los instrumentos de desarrollo del Plan General, indicando, como mínimo, las posibles tipologías y las densidades máximas y, para los Planes Parciales y Estudios de Detalle, el coeficiente de máxima edificabilidad.   
  
I) Ordenación de los centros cívicos y de las actividades susceptibles de generar tránsito intenso.   
  
J) Delimitación de una red primaria o estructural de reservas de terrenos y construcciones de destino dotacional público que asegure la racionalidad y coherencia del desarrollo urbanístico, garantizando la calidad y funcionalidad de los principales espacios de uso colectivo.   
  
2. La red primaria o estructural de dotaciones públicas comprenderá las reservas precisas para todas las siguientes:  
  
A) Parques públicos en proporción no inferior a media hectárea por cada millar de habitantes. No obstante, cuando la población municipal no rebase los 5.000 habitantes, se podrá minorar esta exigencia, en lo que resulte supérflua para atender las necesidades sociales.   
  
B) Equipamientos y redes de transporte, comunicaciones y servicios de titularidad o de carácter supramunicipal, con esquema indicativo de su funcionamiento.   
  
C) Infraestructuras, espacios libres, jardines y otras dotaciones de cualquier índole que, por su cometido específico, sus dimensiones o su posición estratégica, integren o hayan de integrar la estructura del desarrollo urbanístico de todo el territorio ordenado, así como las que cumplan análoga función estructurante respecto a cada sector, seÑalando, incluso, las principales avenidas, plazas o escenarios urbanos en proyecto que sirvan de pauta o hito de referencia para el desarrollo coherente del planeamiento parcial.  
  
D) Terrenos dotacionales cuya reserva convenga prefigurar con prevalencia o antelación respecto a la forma de los edificios y parcelas a consolidar en su entorno.  
  
E) Vías públicas e infraestructuras que presten servicio y comunicación recíproca a las dotaciones expresadas en los apartados anteriores integrando una red unitaria.  
  
3. Todo Plan General debe delimitar, como zona diferenciada a efectos del anterior número 1.C), uno o varios núcleos históricos tradicionales, donde la ordenación urbanística no permita la sustitución indiscriminada de edificios y exija que su conservación, implantación, reforma o renovación armonicen con la tipología histórica. Asimismo, en consonancia con las políticas de conservación del patrimonio histórico, arquitectónico y cultural, definidas por los órganos competentes, catalogará los bienes inmuebles y adoptará las medidas protectoras que, conforme a aquellas, resulten de interés.   
  
4. Los Planes Generales determinarán la secuencia lógica de su desarrollo territorial mediante el establecimiento pormenorizado de las condiciones objetivas que han de cumplirse para que sea posible la incorporación de cada tramo de urbanización al contexto global del territorio, definiendo así un orden básico de prioridades para la ejecución de las Actuaciones Integradas previstas y regulando las condiciones que éstas han de satisfacer para que sea posible su programación.  
  
5. El Plan General preverá la expansión urbana del municipio para 10 aÑos aproximadamente, y también la reserva de suelo y dotaciones para la implantación de infraestructuras públicas previsibles a más largo plazo.  
  
6. Cada Plan General ha de justificar su adecuación a los Planes de Acción Territorial que le afecten y al planeamiento de los municipios colindantes. Asimismo, además de la ordenación de un término municipal completo, debe establecer o reflejar la ordenación de los terrenos más próximos que lo circunden hasta una franja limítrofe de la anchura imprescindible, en cada punto, para garantizar la homogeneidad o coordinación del planeamiento en la frontera común de ambos términos.   
  
Artículo dieciocho. Otras determinaciones del Plan General; ordenación pormenorizada  
  
1. Además de las determinaciones del artículo anterior, los Planes Generales ordenarán pormenorizadamente -con la misma precisión exigible de un Plan Parcial- los terrenos cuyo desarrollo urbanístico se estime prioritario.   
  
2. En todo caso establecerán dicha ordenación para el suelo urbano, legitimando en él la actuación directa sin Planes complementarios, sin perjuicio de la posibilidad de delimitar sectores de ordenación diferida a un Plan de Reforma Interior para áreas cuya consolidación urbana se pretenda reestructurar con las finalidades expresadas en el artículo 12.D).   
  
3. El Plan General ordenará pormenorizadamente los terrenos que clasifique como suelo urbanizable inmediatos al urbano y, al menos, los precisos para que queden atendidas las demandas previsibles del mercado inmobiliario a corto y medio plazo, facilitando con dicha ordenación la pronta programación de los terrenos y excusando la ulterior exigencia de Planes Parciales.   
  
4. Cuanto mayor sea el crecimiento urbanístico previsto para el Municipio o más ambicioso resulte el mismo respecto a la capacidad de gestión actual de éste, mayor será el grado de concreción exigible respecto a las determinaciones de este artículo y del número 2 del anterior.  
  
Artículo diecinueve. Límites al ejercicio de la potestad de planeamiento a través de los Planes Generales  
  
El planeamiento general:   
  
A) Cuando en un barrio o núcleo de población ya existan más de 75 viviendas o de 10.000 metros cuadrados de edificación residencial por hectárea de terreno, nunca aumentará la edificabilidad media o la densidad global respecto a las previsiones del planeamiento anterior y procurará que disminuya o, a lo sumo, se mantenga, en su intensidad, la tendencia histórica de consolidación experimentada durante el último medio siglo.  
  
B) En zonas consolidadas, el volumen atribuido a las parcelas no superará el característico de la edificación que, dentro de ordenación, exista en su entorno y se abstendrá de aumentarlo, respecto a la ordenación anterior, cuando ello redunde en detrimento del mejor cumplimiento de los estándares legales de dotaciones públicas.   
  
C) Para las zonas turísticas promoverá la ocupación de baja y media densidad dentro de los parámetros máximos que reglamentariamente se determinen.  
  
Artículo veinte. Criterios de sectorización.  
  
1. Sector es el ámbito de ordenación propio de un Plan Parcial o de un Plan de Reforma Interior. Cada uno de estos Planes abarcará uno o varios sectores completos.  
  
2. La sectorización se debe efectuar atendiendo al modo más idóneo de estructurar la utilización urbanística del territorio. El perímetro de los sectores se configurará con ejes viarios y alineaciones propias de la red primaria o estructural de dotaciones, o excepcionalmente, con los límites del suelo no urbanizable. A su vez, el trazado de dichas alineaciones y límites respetará las siguientes reglas:  
  
A) Los caminos rústicos, las acequias, las curvas de nivel topográficas, los yacimientos minerales a cielo abierto en desuso y los perímetros de protección del dominio público natural o de otros elementos naturales, así como sus proyecciones virtuales, sólo podrán configurar ese trazado cuando en ellos concurran específicas cualidades que hagan idónea su elección como frontera de un desarrollo urbanístico y así se justifique.  
  
B) Dicho trazado nunca se determinará con el exclusivo propósito de ajustarlo a límites de término municipal o a lindes de propiedad. Cuando la más idónea conformación de la ordenación urbanística aconseje un trazado coincidente con esos límites, el Plan deberá acreditar que esa coincidencia obedece a fines concretos y acordes con la potestad pública de planeamiento regulada en el artículo 2, no a la mera conveniencia de ajustar sus determinaciones a condiciones prediales o administrativas preexistentes y ajenas al bienestar futuro de la población.  
  
Sección tercera  
  
Planes Parciales y de Reforma Interior  
  
Artículo veintiuno. Determinaciones del Plan Parcial  
  
1. En los sectores de suelo urbanizable que el Plan General sólo hubiera ordenado con las determinaciones del artículo 17, los Planes Parciales las complementarán detallando las alineaciones, las rasantes y las reservas dotacionales suplementarias de la red estructural o primaria. Asimismo, deberán fijar, gráfica o normativamente, el parcelario, así como los destinos urbanísticos y las edificabilidades previstas para los terrenos y construcciones.   
  
2. También pueden formularse Planes Parciales a fin de mejorar la ordenación pormenorizada establecida en los Planes Generales para el suelo urbanizable, buscando soluciones que mejoren la calidad ambiental de los futuros espacios urbanos de uso colectivo o la capacidad de servicio de las dotaciones públicas. En éste caso, los Planes Parciales deberán fundar sus determinaciones en las directrices del planeamiento general para su desarrollo por el parcial.  
  
Artículo veintidós. Estándares mínimos de cumplimiento preceptivo por el planeamiento parcial  
  
1. La ordenación establecida por los Planes Parciales ha de cumplir las exigencias mínimas de calidad urbanística que se determinen reglamentariamente y, en especial, las siguientes:   
  
A) La edificabilidad residencial no superará la prevista en el artículo 19 respecto a la superficie del Plan Parcial, cuya densidad no contravendrá lo dispuesto en dicho precepto.   
  
B) En sectores susceptibles de utilización residencial, la reserva de suelo con destino dotacional público, sin contar el viario, debe superar los 35 metros cuadrados por cada 100 de techo potencialmente edificable.   
  
C) Deben destinarse a zonas verdes públicas, al menos, 15 metros cuadrados de los 35 exigidos en el apartado B) anterior y, en todo caso, más del 10 por cien de la superficie total del sector cualquiera que sea el uso propio de sus edificios.   
  
D) Por cada vivienda, apartamento, chalet, estudio o unidad de edificación reglamentariamente determinada debe preverse más de una plaza de aparcamiento fuera de la superficie estrictamente viaria.  
  
No se computarán, para verificar el cumplimiento de las exigencias antes expresadas, las reservas dotacionales de la red estructural establecidas conforme al artículo 17.2, salvo que éstas ofrezcan condiciones privilegiadas de uso cotidiano y disfrute permanente para la población del sector, en cuyo caso se computarán, en los casos y en la proporción que reglamentariamente se establezca.   
  
2. Los Planes Generales también deben observar las exigencias del número anterior en el suelo urbanizable que ordenen pormenorizadamente.   
  
No obstante, en los zonas de borde inmediatas al suelo urbano, podrá eximirse, parcial y justificadamente, del cumplimiento de aquellas exigencias del número 1 que, por incompatibles con la consolidación, resulten impracticables. Esta exención se acordará sólo en lo estrictamente preciso para ultimar la trama urbana en coherencia formal y funcional con sus condiciones históricas.   
  
 La misma regla será de aplicación para los planes parciales que modifiquen la ordenación del Plan General en sus determinaciones reguladas por el artículo 18.  
  
3. Mediante resolución motivada del Conseller competente en materia de Urbanismo, dictada previo informe favorable del Consejo Superior de Urbanismo y dentro de las limitaciones que reglamentariamente se determinen, podrán minorarse las exigencias del número 1 anterior para supuestos concretos en los que concurra una de las siguientes circunstancias:  
  
A) Que se trate de sectores autónomos cuyo destino sea el de edificios turísticos o de ocupación estacional o recreativa de tipología residencial aislada y con muy baja densidad y volumetría o el de complejos industriales aislados, siempre que queden provistos de servicios privados especialmente importantes o de privilegiadas condiciones ambientales.  
  
B) Que la mayor superficie de la red viaria, unida a su mejor trazado o localización, compensen, con evidentes ventajas para el interés público, pequeÑas disminuciones -nunca superiores a un 10 por cien- respecto a la superficie mínima que, con carácter general, se exige para las restantes dotaciones públicas.   
  
C) Que concurran causas excepcionales de interés público que justifiquen autorizar una densidad o edificabilidad que superen las máximas ordinarias, aunque nunca más de un 20 por cien, sin perjuicio del íntegro cumplimiento de las exigencias de los apartados B), C) y D) del número 1 anterior.   
  
Artículo veintitrés. Planes de Reforma Interior  
  
1. Los Planes de Reforma Interior tienen por objeto operaciones encaminadas a los fines enunciados en el artículo 12.D), debiendo desarrollar, para ello, la ordenación de los Planes Generales en las áreas que éstos específicamente determinen. También se pueden acometer operaciones de reforma interior, con los fines mencionados, formulando Planes de este tipo que aporten mejoras a la ordenación pormenorizada por el Plan General para el suelo urbano.   
  
Las determinaciones de los Planes de Reforma Interior se adecuarán a los estándares establecidos por el artículo anterior, aunque con el margen de tolerancia expresado en el párrafo segundo de su número 2.   
  
2. El Plan de Reforma Interior diferenciará los terrenos que han de quedar sujetos al régimen de Actuaciones Aisladas de los que someta al régimen de Actuaciones Integradas. Sin perjuicio de lo dispuesto en el último párrafo del artículo 9.2, los inmuebles que el Plan General incluya en sectores a desarrollar mediante Plan de Reforma Interior, mientras éste o aquél no dispongan otra cosa, estarán sujetos al régimen urbanístico regulado en el artículo 10.  
  
Sección cuarta  
  
Planes Especiales. Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos  
  
Artículo veinticuatro. Planes Especiales  
  
Como complemento, desarrollo o mejora del planeamiento general podrán formularse Planes Especiales cuyo objeto sea satisfacer los fines públicos taxativamente previstos en el artículo 12.E) y F). Se formalizan mediante los documentos más adecuados a su objeto específico, debiendo redactarse con igual o mayor detalle que el planeamiento que complementen o modifiquen.   
  
Artículo veinticinco. Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos  
  
1. Los Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos formalizarán las políticas públicas de conservación, rehabilitación o protección de los bienes inmuebles o de los espacios de interés. A tal fin seleccionarán los que se consideren de interés artístico, histórico, paleontológico, arqueológico, etnológico, arquitectónico o botánico y los que integren un ambiente característico o tradicional, así como los que se pretendan conservar por su representatividad del acervo cultural común o por razones paisajísticas.  
  
2. La Generalitat ha de mantener un Registro actualizado de todos los inmuebles catalogados, con información suficiente de su situación física y jurídica y expresión de las medidas y del grado de protección a que estén sujetos según las categorías que reglamentariamente se establezcan.  
  
El reglamento de este Registro dispensará un tratamiento específico y acorde con la legislación de patrimonio cultural o de medio ambiente a aquellos bienes, entre todos los catalogados, que estén sujetos, además, a medidas dictadas al amparo de la misma.  
  
Sección quinta  
  
Estudios de Detalle  
  
Artículo veintiséis. Estudios de Detalle  
  
1. Los Estudios de Detalle se formularán para las áreas o en los supuestos previstos por los Planes Generales, debiendo comprender, como mínimo, manzanas o unidades urbanas equivalentes completas.   
  
2. Los Estudios de Detalle tendrán por objeto prever o reajustar, según proceda:  
  
A) El seÑalamiento de alineaciones y rasantes.   
  
B) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del Plan correspondiente.   
  
3. Los Estudios de Detalle no pueden alterar el destino del suelo ni aumentar su aprovechamiento urbanístico, ni incumplir las normas específicas que para su redacción ha de prever el Plan que reclame elaborarlos. Podrán crear los nuevos viales o suelos dotacionales públicos que precise la remodelación tipológica o morfológica del volumen ordenado, pero no suprimir ni reducir los previstos por dicho Plan.  
  
Sección sexta  
  
Documentación de los planes anteriormente enunciados  
  
Artículo veintisiete. Documentación de los Planes   
  
1. Reglamentariamente se determinará la documentación que han de contener los Planes respetando las siguientes reglas:  
  
A) La documentación diferenciará una Memoria, informativa y justificativa, de los documentos -gráficos o literarios- con eficacia normativa.   
  
B) La Memoria incluirá, como mínimo, la información y justificación demográfica y sociológica de las determinaciones.  
  
Los Planes Generales que afecten a grandes poblaciones, según reglamentariamente se definan, deberán analizar, en su memoria, el tráfico, la movilidad y el transporte, así como evaluar criticamente las posibles implicaciones económicas y financieras del Plan.  
  
El estudio de impacto ambiental, exigible para los Planes Generales y de Acción Territorial, vendrá desarrollado como parte específica de su Memoria.   
  
C) La documentación justificativa e informativa de cada Plan General podrá ser diferente en atención a las problemáticas específicas del Municipio, a su grado de complejidad y a sus peculiaridades.  
  
D) Los planos del Plan General referidos a los terrenos objeto de ordenación pormenorizada deberán tener mayor detalle y escala. Se incluirá, en todo caso, un plano específico de la red estructural o primaria de dotaciones. Las determinaciones normativas del Plan General diferenciarán las correspondientes al artículo 17 y al 18, debiéndose expresar estas últimas en la forma exigible para los Planes Parciales.  
  
E) La documentación de los Planes Parciales y de los Planes de Reforma Interior será análoga y su parte justificativa incluirá, cuanto menos, Planos de información expresivos de todos los factores, físicos o jurídicos, que condicionen o afecten la ordenación establecida y expresión gráfica suficiente de su resultado final, describiendo los espacios públicos que integren la estructura urbana prevista, con justificación expresa de la aptitud de servicio de las reservas de suelo dotacional diseÑadas.  
  
F) Los Planes contendrán gráficos prospectivos que orienten sobre los posibles resultados de su ordenación, tanto si regulan el volumen de la edificación (exterior o subterráneo) mediante planos como por medio de textos normativos.  
  
G) Los Estudios de Detalle contendrán un análisis gráfico de los volúmenes ordenados comprensivo de su ámbito mínimo y su entorno.   
  
2. La Generalitat debe normalizar la elaboración de la cartografía de utilidad urbanística, a fin de posibilitar que la reproducción en soporte electrónico de los documentos de planeamiento esté debidamente coordinada en el ámbito de toda la Comunidad Valenciana.  
  
Artículo veintiocho. Documentación adicional para Planes Parciales o de Reforma Interior de mejora  
  
1. Cuando los Planes Parciales o de Reforma Interior impliquen modificación parcial de la ordenación prevista en los correspondientes Planes Generales, deberán contener la siguiente documentación adicional:  
  
A) Justificación detallada de la reforma pretendida, en relación no sólo con el terreno directamente afectado, sino con el conjunto del Sector y su entorno inmediato, con especial referencia a la red primaria o estructural de dotaciones.  
  
B) Planos de ordenación pormenorizada conjunta del Sector y de sus inmediaciones, que demuestren gráficamente la mejora de la ordenación contemplada en su contexto espacial más amplio.   
  
C) Si la propuesta implica variaciones en la red primaria o estructural de dotaciones, contendrá, además, nuevo plano de ordenación de dicha red, a igual escala que el del Plan General y referido a la total superficie del núcleo de población, barrio o unidad geográfica urbana afectada, existente o en proyecto, sin excluir sus ensanches potenciales.   
  
D) Si el Plan o su modificación reclasifica suelo no urbanizable, debe contener estudio de impacto ambiental.  
  
2. Las modificaciones parciales de cualquier Plan que afecten a la clasificación del suelo o al destino público de éste, deben comprender la documentación prevista en el número 1. Si afectan a la ordenación del volumen edificable deberán incorporar, para la entera manzana afectada y su entorno visual, las perspectivas y los planos de ordenación propios de un Estudio de Detalle.   
  
Cualquier instrumento de planeamiento que modifique parcialmente las determinaciones de otro anterior deberá acompaÑar un documento de refundición que refleje tanto las nuevas determinaciones como las que queden en vigor, a fin de reemplazar la antigua documentación.  
  
Sección séptima  
  
Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas  
  
Artículo veintinueve. Los Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas. Objeto y determinaciones.  
  
1. Función  
  
La urbanización y la, posterior o simultánea, edificación del suelo urbanizable, requiere la previa concurrencia de estos dos requisitos:   
  
A) La aprobación de una ordenación pormenorizada que puede estar directamente determinada en el Plan General -conforme al artículo 18- o establecerse mediante Planes Parciales o de Reforma Interior que desarrollen aquél, y  
  
B) La programación para ejecutar esa ordenación pormenorizada, mediante la aprobación definitiva del correspondiente Programa para el desarrollo de Actuaciones Integradas, necesario para legitimar la urbanización.   
  
Los Programas planifican la realización de las Actuaciones Integradas.   
  
La aprobación del Programa puede ser simultánea o posterior a la de la ordenación pormenorizada. Excepcionalmente, también puede ser anterior cuando el programa se desarrolle en fases correspondientes a varios sectores y junto a él se apruebe el Plan Parcial de la primera fase.  
  
2. Objeto  
  
Los Programas tienen por objeto: identificar el ámbito de una Actuación Integrada con expresión de las obras que se han de acometer; programar los plazos para su ejecución; establecer las bases técnicas y económicas para gestionar la Actuación; regular los compromisos y obligaciones que asume el Urbanizador designado al aprobar el Programa, definiendo, conforme a esta Ley, sus relaciones con la Administración y con los propietarios afectados; y fijar las garantías de cumplimiento y las sanciones por incumplimiento de dichas obligaciones   
  
3. ámbito  
  
El Programa abarcará una o varias Unidades de Ejecución completas.  
  
4. Obras y costes  
  
El Programa describirá las obras de urbanización a realizar y, en su caso, las de edificación, relacionándolas con los compromisos del Urbanizador y expresará, al menos:  
  
A) La definición o esquema de la estructura de la urbanización, con diagramas descriptivos de aquellos elementos más significativos o relevantes para determinar su coste total.   
  
B) Una memoria de calidades relativa, como mínimo, a las principales obras y elementos de urbanización a ejecutar.  
  
C) Los recursos disponibles para los abastecimientos básicos, modo de obtención y financiación.  
  
D) Las características básicas de la red de evacuación de aguas que se preve diseÑar, indicando su carácter separativo o no; su capacidad de drenaje, cubicándola con el potencial aproximado de efluentes a soportar, tanto pluviales como residuales, ya tengan su origen en el ámbito del Programa o bien en posibles aportes exteriores; punto o puntos de vertido y calidad de éste, en relación con su depuración e impacto ambiental.   
  
E) La capacidad portante de la red viaria y las directrices para la implantación de los demás servicios de urbanización.   
  
5. Plazos  
  
Los Programas preverán el inicio de su ejecución material dentro de su primer aÑo de vigencia y la conclusión de la urbanización antes de un lustro desde su inicio. Por causas excepcionales y previo informe favorable del Consejo Superior de Urbanismo pueden aprobarse Programas con plazos más amplios o prórrogas a éstos. El Programa especificará el calendario de su desarrollo en sus distintas fases, trabajos y gestiones que integran la Actuación.  
  
6. El urbanizador  
  
Es el agente público responsable de ejecutar la Actuación. En ejercicio directo de sus competencias, esa responsabilidad puede ser asumida por la propia Administración o, mediante gestión indirecta, adjudicarse a un particular -sea o no propietario del terreno-, seleccionado como Urbanizador en pública competencia al aprobar el Programa y según convenio estipulado en éste. El Programa ha de fijar la forma de gestión -directa o indirecta- de la Actuación Integrada.   
  
Los Municipios podrán agruparse para dirigir o desarrollar Actuaciones Integradas en el ámbito comarcal.  
  
7. Responsabilidad del urbanizador  
  
El coste de las inversiones, instalaciones, obras y compensaciones necesarias para ejecutar el Programa, será garantizado en forma y proporción suficientes y financiado por el Urbanizador responsable de la Actuación, quien podrá repercutirlo en la propiedad de los solares resultantes. Si el Proyecto de Urbanización no es aprobado simultáneamente junto al Programa, le corresponde al Urbanizador redactarlo. El Programa precisará y regulará los compromisos, sustantivos y temporales, que asume expresamente el Urbanizador con su aprobación. La Administración puede comprometer, al aprobarse un Programa, el gasto público necesario para financiar determinadas infraestructuras de apoyo a la Actuación que considere de interés general prioritario.   
  
8. Garantías  
  
Todo Programa ha de asegurar el cumplimiento de sus previsiones ya sea mediante crédito comprometido con cargo al presupuesto de una Administración, o bien con garantía -financiera o real- prestada y mantenida por el adjudicatario seleccionado como Urbanizador, por el importe mínimo que reglamentariamente se determine y que nunca excusará la prestación de aval o fianza por valor mínimo del 7 por cien del coste de urbanización previsto.  
  
9. Relaciones con los propietarios  
  
El Programa regulará las relaciones entre el Urbanizador y los propietarios afectados desarrollando las siguientes bases:   
  
A) El Urbanizador de una Actuación Integrada debe soportar los costes de la urbanización en la medida en que le sean compensados retribuyéndole en terrenos edificables. Los costes no compensados así, le serán resarcidos en metálico por los propietarios de terrenos edificables resultantes de la Actuación.  
  
B) Los propietarios afectados por una Actuación Integrada pueden cooperar con ella aportando su primitivo terreno sin urbanizar y recibiendo, a cambio, parcelas edificables urbanizadas. Dicha cooperación admite dos modalidades, a saber, que el propietario:  
  
1º) Contribuya proporcionadamente a las cargas de la urbanización cediendo terrenos. En este caso le corresponde recibir, libre de cargas, menor solar que en el regulado en el ordinal siguiente, constituyendo la diferencia la retribución del Urbanizador.  
  
2º) Abone -en metálico y como retribución en favor del Urbanizador- su cuota parte de las cargas de la urbanización, garantizando esta deuda.  
  
C) Los propietarios que expresamente declinen cooperar, por entender inconveniente o imprudente el desarrollo urbanístico de sus terrenos, pueden renunciar a ello si piden -mediante solicitud presentada en documento público antes del acuerdo aprobatorio del Programa- la expropiación y pago según su valor inicial o el que corresponda conforme a la legislación estatal a la condición de suelo urbanizable no programado. Dicho acuerdo probatorio determinará la incoación del expediente de determinación del justiprecio para la finca correspondiente.  
  
10. Relaciones entre el adjudicatario particualar y la Administración  
  
La Administración ejercerá sus potestades públicas (como la expropiación o la reparcelación forzosa) cuando resulte necesario para desarrollar la Actuación. El Urbanizador puede proponerlo, redactando los proyectos técnicos y financiando los gastos que ello conlleve.  
  
El incumplimiento del plazo de ejecución de un Programa determinará, salvo prórroga justificada en causa de interés público, la caducidad de la adjudicación. El adjudicatario que incumpla sus compromisos puede ser objeto de las penas contractuales previstas en el propio Programa y ser, en casos graves, privado de su condición de Urbanizador.  
  
Los adjudicatarios de Programas tendrán derecho a que se les compense, en los términos previstos por la legislación general de contratación administrativa, por su revocación anticipada o cuando el inadecuado ejercicio de sus potestades públicas por la Administración actuante impida el normal desarrollo de la Actuación.   
  
Las decisiones públicas que alteren el desarrollo de una Actuación Integrada variando las previsiones del Programa comportarán las compensaciones económicas que procedan para restaurar el equilibrio económico de la Actuación en favor de la Administración o del adjudicatario. Cuando estas alteraciones, por su importancia, afecten en más de un 20 por cien el coste de los compromisos y las obligaciones asumidos por el adjudicatario, se resolverá la adjudicación, salvo que, por el estado de desarrollo de la Actuación, ello lesione los intereses públicos o que, para la mejor satisfacción de éstos, se alcance acuerdo entre las partes afectadas que permita proseguir la Actuación.   
  
11.Cesión de la adjudicación  
  
El Urbanizador puede ceder -en escritura pública- su condición en favor de tercero que se subrogue en todas sus obligaciones ante la Administración actuante. Esta ha de aprobar la cesión y, si menoscaba el interés general o supone defraudación de la pública competencia en la adjuciación, la denegará o acordará la gestión directa. La cesión parcial, para tramo o porción minoritaria de la Actuación, requiere que entre cedente y adquirente asuman, solidaria o mancomunadamente, una programación debidamente coordinada y un conjunto de compromisos que satisfagan las exigencias de la programación originaria. Para que el Urbanizador particular pueda contratar prestaciones accesorias de su gestión con tercero, sin transmitirle sus responsabilidades ante la Administración actuante, bastará que dé cuenta de ello a ésta.  
  
12. Otros contenidos  
  
El Programa puede prever, excepcionalmente, la elaboración de Planes complementarios, compromisos de edificación o rehabilitación y de afección de inmuebles a fines sociales o limitaciones económicas determinadas y otras prestaciones en beneficio de los patrimonios públicos de suelo o de la ejecución de obras públicas.   
  
13. Otras incidencias  
  
Las relaciones derivadas de la adjudicación del Programa se regirán por las normas rectoras de la contratación administrativa en lo que éstas no contradigan lo dispuesto por ésta Ley ni sean incompatibles con los principios de la misma en los términos que reglamentariamente sean desarrollados.   
  
La resolución de la adjudicación se acordará por la Administración actuante, previo Dictamen del Consejo Superior de Urbanismo, que podrá ser instado también por el Urbanizador. Sin perjuicio de las responsabilidades económicas que procedan, ello determinará la cancelación de la programación y la sujeción del ámbito de la Actuación a las previsiones del artículo 10. El correspondiente acuerdo deberá, además y cuando proceda:   
  
A) Declarar, de conformidad con el referido Dictamen, la edificabilidad de aquellos solares cuyo propietario haya contribuido suficientemente a las cargas de urbanización.  
  
B) Iniciar el procedimiento para la reclasificación de aquellos terrenos en los que, dado lo avanzado de las obras de urbanización, sea posible concluirlas en el régimen propio de las Actuaciones Aisladas.  
  
C) Incoar, si se estima oportuno, las actuaciones precisas para acordar una nueva programación del terreno en la que el nuevo Urbanizador asuma las obligaciones del antiguo, afectando los bienes y recursos resultantes de la liquidación de la programación cancelada a ejecutar la que la sustituya o, en otro caso, y salvo perjuicio para el interés público o tercero sin culpa, disponer:  
  
1º La devolución de la contribución a las cargas de urbanización, efectivamente satisfechas y no aplicadas a su destino, a los propietarios de terrenos en los que no se vaya a acometer una nueva programación, previa modificación por el mismo procedimiento seguido para su adopción de los correspondientes actos administrativos dictados para la ejecución del Programa cancelado; o   
  
2º. La compensación que sea pertinente a los propietarios que hayan contribuido a las cargas de urbanización con cargo a la ejecución de las garantías prestadas por el antiguo Urbanizador, cuando ésta proceda.  
  
D) Comenzar, en su caso, la tramitación de los procedimientos declarativos del incumplimiento de deberes urbanísticos que sean pertinentes.   
  
Artículo treinta. Objetivos imprescindibles y complementarios de los Programas  
  
1. Los Programas deben siempre cubrir los siguientes objetivos imprescindibles:   
  
A) La conexión e integración adecuadas de la nueva urbanización con las redes de infraestructuras, comunicaciones y servicios públicos existentes.   
  
B) Suplementar las infraestructuras y espacios públicos o reservas dotacionales en lo necesario para no menguar ni desequilibrar los niveles de calidad, cantidad o capacidad de servicio existentes o deseables.   
  
C) Urbanizar completamente la Unidad o Unidades de Ejecución que constituyan el objeto del Programa y realizar las obras públicas complementarias que se precisen para cumplir lo dispuesto en los apartados anteriores, haciendo todo ello con sujeción a plazos pormenorizados.  
  
D) Obtención gratuita en favor de la Administración de los suelos dotacionales públicos del ámbito de la Actuación.   
  
E) Obtención gratuita en favor de la Administración actuante del aprovechamiento que exceda del 85 por cien de aprovechamiento tipo o porcentaje que legalmente corresponda con destino al patrimonio público de suelo.  
  
El coste de las inversiones necesarias para cumplir estos objetivos es repercutible en la propiedad del terreno.   
  
2. El adjudicatario puede obligarse complementariamente a efectuar aportaciones al patrimonio municipal de suelo, a realizar obras distintas a las mencionadas en el número anterior, a afectar fincas a la construcción con fines sociales -superando las exigencias del Plan General o Especial- o a respetar precios máximos de venta de sus solares.  
  
Artículo treinta y uno. Cédula de Urbanización  
  
1. La Cédula de Urbanización es el documento que fija, respecto a cada Actuación Integrada, las condiciones mínimas de conexión e integración en su entorno. Será expedida autorizando una propuesta de Actuación Integrada que contenga las siguientes determinaciones:  
  
A) Delimitación de su Unidad de Ejecución, para que la Cédula acredite que ese ámbito permite satisfacer lo establecido en el artículo 30.1.  
  
B) Avance de la ordenación de los terrenos con la precisión expresada en el artículo 18, para que la Cédula certifique que áquel no modifica las determinaciones de la ordenación vigente en los aspectos regulados en el 17. Si se modifican, el órgano competente para expedir la Cédula, en vez de ésta, emitirá un informe preliminar respecto a la propuesta.  
  
C) Indicación de los requisitos mínimos e indispensables para conectar la Actuación a las infraestructuras supramunicipales, a las de otras Actuaciones o a la red estructural de dotaciones públicas, concretando, en su caso, qué obras de extensión de dichas redes o infraestructuras resultan inaplazables, con cargo a la Actuación o con carácter previo a la misma, a fin de integrarla en el territorio en condiciones que no perjudiquen el medio natural, ni el bienestar de la población. Cuando no sea perentorio supeditar la Actuación a la ejecución de obras de esa índole, la Cédula se limitará a hacerlo constar así, sin perjuicio de las mejoras en la urbanización que, por razones de interés público municipal, se puedan acordar al Programar la Actuación.  
  
2. Los Planes deberán contar, para su aprobación definitiva municipal, con Cédula de Urbanización relativa a cada una de las Actuaciones Integradas previstas en ellos. Los Programas que desarrollen éstas, antes de ser aprobados, incorporarán a su documentación la correlativa Cédula, cuyas prescripciones se observarán al ejecutarlos.  
  
No obstante, los Municipios de más de 5.000 habitantes pueden aprobar definitivamente, sin Cédula, Estudios de Detalle y, también, Programas que, desarrollando la ordenación ya pormenorizada por el Plan General conforme al artículo 18 y ajustándose a ella, cumplan, además, las condiciones de conexión e integración en el territorio establecidas por dicho Plan en virtud del 17.4.  
  
Artículo treinta y dos. Documentación del Programa para el desarrollo de Actuaciones Integradas  
  
El Programa contendrá los siguientes documentos:  
  
A) Copia de la Cédula de Urbanización o resguardo acreditativo de que ésta se ha solicitado, salvo en los casos en que sea innecesario de acuerdo con esta Ley.   
  
B) Anteproyecto de Urbanización con los contenidos expresados en el artículo 29.4.  
  
C) Si la Administración Local optase por la gestión indirecta del Programa se formalizará en su documentación un convenio urbanístico a suscribir, de una parte, por el adjudicatario particular de la Actuación y, de otra, tanto por la Administración actuante como, en su caso, por aquellas otras que resolvieran asumir compromisos en dicha ejecución. En él se harán constar los compromisos y plazos que asumen la Administración y el Urbanizador, las garantías que éste presta para asegurarlos y las penalizaciones a que se somete por incumplimiento. Cuando se prevea la gestión directa, el convenio se sustituirá por una relación precisa de los compromisos que la Administración urbanizadora adquiere por aprobar el Programa.   
  
D) Proposición económico-financiera comprensiva de los siguientes aspectos:   
  
1º) Desarrollo de las previsiones del artículo 29.9, regulando las relaciones entre el Urbanizador y los propietarios, justificando, en su caso, la disponibilidad de aquél sobre los terrenos de éstos, los acuerdos ya alcanzados con ellos -si los hubiere- y las disposiciones relativas al modo en que será retribuido el Urbanizador.  
  
2º) Estimación, siquiera sea preliminar y aproximada, de los costes de la obra urbanizadora.  
  
3º) Proporción o parte de los solares resultantes de la actuación constitutiva de la retribución del Urbanizador, con los índices correctores que procedan respecto a la estimación de costes del ordinal anterior. Cuando la retribución del Urbanizador esté prevista en metálico, se especificará si le corresponde percibir algún recargo sobre la expresada estimación de costes de urbanización, en concepto de beneficio o gastos de gestión.   
  
4º) Incidencia económica de los compromisos que, en su caso, interese adquirir el Urbanizador para edificar -con fines de interés social- los terrenos que hayan de adjudicársele, tanto en la valoración de éstos, como en su cuantificación y modo de adquisición.  
  
CAPíTULO III  
  
Las Unidades de Ejecución y los Proyectos de Urbanización  
  
Artículo treinta y tres. La Unidades de Ejecución. Delimitación y finalidad  
  
1. Las Unidades de Ejecución son superficies acotadas de terrenos que delimitan el ámbito completo de una Actuación Integrada o de una de sus fases. Se incluirán en la Unidad de Ejecución todas las superficies de destino dotacional precisas para ejecutar la Actuación y, necesariamente, las parcelas edificables que, como consecuencia de ella, se transformen en solares.  
  
2. La delimitación de Unidades de Ejecución se contendrá en los Planes y Programas.  
  
3. El Plan General incluirá en Unidades de Ejecución el suelo urbanizable que ordene en los términos regulados por el artículo 18. Podrá excluir, no obstante, el suelo reservado a aquellas grandes obras públicas de la red primaria o estructural de infraestructuras que no sea computable a los efectos previstos en el artículo 22.2, siempre que respete lo dispuesto en el número 1 anterior.   
  
4. El Plan Parcial incluirá en una o varias Unidades de Ejecución todo el ámbito del Sector.   
  
5. El Plan de Reforma Interior incluirá en Unidades de Ejecución todo o parte de su ámbito, según lo dispuesto en el artículo 23.2.  
  
6. Los Programas podrán redelimitar el ámbito de las Unidades de Ejecución previstas en los restantes Planes adecuándolo a condiciones más idóneas para el desarrollo de la correspondiente Actuación Integrada. A tal fin, podrán extender el ámbito de la Unidad a cuantos terrenos sean necesarios para conectarla a las redes de servicios existentes en el momento de programar la Actuación y a las correlativas parcelas que proceda también abarcar para cumplir lo dispuesto en el número 1, pudiendo incluir suelo urbano cuando sea preciso.   
  
7. Las Administraciones públicas, en ejercicio de sus competencias, podrán ejecutar las obras públicas compatibles con la ordenación urbanística en cualquier momento y clase de suelo. Cuando dichas obras conviertan en solar las parcelas de su entorno se ejecutarán como Actuaciones Integradas de promoción directa, aprobándose según las reglas aplicables a los Programas y comportarán la delimitación o redelimitación de la Unidad para dar cumplimiento a lo dispuesto en el número 1 anterior.   
  
8. Al configurar las Unidades de Ejecución se procurará una prudente diversificación de las responsabilidades urbanizadoras y se fomentará su desarrollo por iniciativas urbanizadoras de diferentes dimensiones. Asimismo podrá acordarse la división y la redelimitación de Unidades de Ejecución previstas por los Planes al aprobar el correspondiente Programa. Las nuevas Unidades deberán ser susceptibles de Actuación Integrada técnicamente autónoma. Cuando los Programas propugnen la redelimitación de Unidades ajustándose y desarrollando las restantes determinaciones de un planeamiento ya vigente sólo requerirán Cédula de Urbanización en uno de éstos casos:  
  
A) Municipios de menos de 5.000 habitantes.  
  
B) Que la división no esté prevista y regulada de antemano por el Plan, conforme al artículo 17.4.  
  
Artículo treinta y cuatro. Proyectos de Urbanización.  
  
Los Proyectos de Urbanización definen los detalles técnicos de las obras públicas previstas por los Planes. Se redactarán con precisión suficiente para poder, eventualmente, ejecutarlos bajo dirección de técnico distinto a su redactor. Toda obra pública de urbanización, ya sea Integrada o Aislada, exige la elaboración de un Proyecto de Urbanización, su aprobación administrativa y la previa publicación de ésta en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.   
  
TITULO II  
  
Régimen de la potestad de ordenación urbanística  
  
CAPíTULO I  
  
Procedimiento con aprobación definitiva autonómica  
  
Sección primera  
  
Elaboración y tramitación del Plan  
  
Artículo treinta y cinco. Elaboración del planeamiento general  
  
1. Corresponde a los Municipios elaborar, modificar o revisar sus respectivos Planes Generales. El Conseller competente en Urbanismo requerirá a los Municipios sin planeamiento general para que lo elaboren en plazos determinados y podrá también requerirles, previo informe favorable del Consejo Superior de Urbanismo, para que revisen o modifiquen el planeamiento en vigor a fin de adaptarlo a los Planes de Acción Territorial o a circunstancias que justificadamente lo aconsejen. Si no fuera atendido su requerimiento la Generalitat podrá actuar en sustitución del Municipio conforme al artículo 60 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local, 7/1985, de 2 de Abril.   
  
Los Municipios deberán contar, en todo momento, con suficiente suelo ordenado con el grado de detalle expresado en el artículo 18 para atender las demandas sociales de vivienda y equipamientos públicos de toda índole; los Ayuntamientos tienen la obligación de promover las revisiones y modificaciones de planeamiento que sean precisas con ese fin, así como de elaborar -de oficio- proyectos de urbanización que faciliten la programación de los terrenos.  
  
2. Cuando circunstancias especiales de conurbación o recíproca influencia territorial entre términos municipales vecinos, aconsejen la elaboración coordinada de su ordenación urbanística o la consideración conjunta de ella para sectores comunes, los Ayuntamientos afectados deberán concertar la coordinación de sus Planes Generales, lo que harán, en su caso, en el marco de las previsiones de los Planes de Acción Territorial para ello los Ayuntamientos afectados podrán constituir la Entidad Comarcal correspondiente. En defecto de acuerdo, la Generalitat dispondrá soluciones intermunicipales a los problemas urbanísticos que así lo requieran.   
  
Artículo treinta y seis. Planeamiento General transitorio para situaciones coyunturales de urgencia  
  
Cuando un Municipio carezca de planeamiento general o éste haya sido suspendido o anulado en su eficacia, si su situación urbanística lo requiere, el Conseller competente en Urbanismo podrá, previo informe favorable del Consejo Superior de Urbanismo y acuerdo habilitante del Gobierno Valenciano, elaborar directamente su Plan General y tramitarlo con carácter urgente.   
  
Esos Planes limitarán su contenido a los sectores y determinaciones indispensables para posibilitar un ordenado desarrollo urbanístico a corto plazo y deberán ser sustituidos, a la mayor brevedad posible, por un nuevo Plan de elaboración municipal.   
  
Artículo treinta y siete Elaboración de los Planes Especiales y de los Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos  
  
Los Planes Especiales y los Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos podrán ser elaborados y promovidos por las distintas Administraciones Públicas, directamente o -bajo su control- a través de sus concesionarios o agentes, cuando, para poder ejercer sus respectivas competencias sectoriales, precisen establecer nuevas determinaciones en la ordenación urbanística vigente.   
  
Artículo treinta y ocho. Tramitación de Planes Generales, Especiales y Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos  
  
1. Durante la redacción técnica del Plan la entidad promotora formulará consultas y formalizará acuerdos con otras Administraciones o entidades representativas de los colectivos ciudadanos particularmente afectados, reflejando su resultado en el expediente.   
  
Tratándose de Planes Generales, son preceptivas negociaciones y consultas con los Municipios colindantes y con las Administraciones cuyas competencias y bienes demaniales resulten afectados. En especial, será preceptivo el concierto con la Conselleria competente en Urbanismo para definir un modelo territorial municipal acorde con su contexto supramunicipal y con los Planes de Acción Territorial aplicables.  
  
2. El órgano competente de la Administración que promueva o supervise la redacción del Plan, concluida ésta, lo someterá simultáneamente a:   
  
A) Información pública por un período mínimo de un mes, anunciada en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana y en un diario no oficial de amplia difusión en la localidad. Durante ella, el proyecto diligenciado del Plan, deberá encontrarse depositado, para su consulta pública, en el Ayuntamiento o Ayuntamientos afectados por el cambio de ordenación y, en su caso, en un local de la Administración promotora sito en la capital de provincia.   
  
No será preceptivo reiterar este trámite en un mismo procedimiento, ni aun cuando se introduzcan modificaciones sustanciales en el proyecto, bastando que el órgano que otorgue la aprobación provisional notifique ésta a los interesados personados en las actuaciones.   
  
B) Informes de los distintos Departamentos y órganos competentes de las Administraciones exigidos por la legislación reguladora de sus respectivas competencias, salvo que ya se hubieran alcanzado previos acuerdos interadministrativos. Excepto en este último caso, cuando se trate de Planes Generales, será preceptivo el informe de la Consellerias competentes en materia de Educación y Sanidad.  
  
C) Dictamen de los Municipios colindantes al que promueva el Plan General o, si el Plan es promovido por Administración no municipal, de todos los Ayuntamientos afectados.   
  
La falta de emisión en el plazo de un mes de los informes o dictámenes no interrumpirá la tramitación.   
  
El desacuerdo entre Municipios colindantes, respecto a las determinaciones previstas en cumplimiento de los artículos 17.6 y 35.2, o entre aquellos y otras Administraciones, se solventará mediante resolución de la Conselleria competente en Urbanismo, que puede ser acordada antes de la aprobación provisional del Plan. Esta resolución ha de fijar las bases de la coordinación interadministrativa, compatibilizando el ejercicio sobre el territorio de las competencias de cada ente público. Se adoptarán aquellas soluciones más adaptadas a las directrices de los Planes de Acción Territorial, si los hubiera, y, antes de resolver, las entidades afectadas podrán emitir informe previo y celebrar, al menos, una reunión conjunta de sus representantes.  
  
3. Concluidos los trámites anteriores, el Ayuntamiento-Pleno u órgano competente de la Administración que promueva o supervise la redacción del Plan resolverá sobre su aprobación provisional, con introducción de las rectificaciones que estime oportunas, y podrá remitirlo a la Conselleria competente en Urbanismo interesando su aprobación definitiva.  
  
4. La tramitación de los Planes de Acción Territorial de finalidad urbanística se ajustará a lo anteriormente dispuesto, correspondiendo al Conseller competente en Urbanismo la función de promover y aprobar provisionalmente las actuaciones.   
  
 El Gobierno Valenciano aprobará definitivamente estos Planes de Acción Territorial, previo informe del Consejo Superior de Urbanismo.  
  
Sección segunda  
  
Otorgamiento de la aprobación definitiva  
  
Artículo treinta y nueve. Período consultivo previo a la aprobación  
  
1. La Conselleria competente en Urbanismo, al recibir la solicitud de aprobación definitiva, iniciará un periodo consultivo y de análisis del Plan con la entidad que lo promueva y las demás Administraciones afectadas. Durante este periodo consultivo la Generalitat:  
  
A) Recabará los informes oportunos.  
  
B) Requerirá, si fuera preciso, a la Administración promotora del Plan para que complete el expediente, subsane los trámites que se echen en falta o motive y aclare formalmente las propuestas de formulación o finalidad imprecisa.  
  
C) Ofrecerá alternativas técnicas de consenso interadministrativo.   
  
Dicha Conselleria otorgará directamente la aprobación definitiva, obviando o abreviando el periodo consultivo, cuando el expediente sometido a su consideración así lo permita.   
  
2. Atendidos los requerimientos formulados según el número anterior y transcurridos cuarenta días desde la solicitud de aprobación definitiva, la Administración promotora del Plan, si considera oportuna la inmediata conclusión del periodo consultivo, podrá solicitar que se resuelva sin más dilación. Transcurridos tres meses sin resolución expresa sobre esta nueva solicitud, el Ayuntamiento o Administración promotora del Plan podrá requerir a la de la Generalitat para que reconozca y publique la aprobación definitiva.  
  
Artículo cuarenta. Aprobación definitiva  
  
1. La aprobación autonómica definitiva de Planes municipales, podrá formular objeciones a ella en cumplimiento de alguno de estos cometidos:  
  
A) Garantizar la clasificación como suelo no urbanizable de los terrenos que estime merecedores de ella, conforme a la Ley del Suelo No Urbanizable, de la Generalitat.  
  
B) Asegurar que el modelo de crecimiento escogido por el Municipio respeta el equilibrio urbanístico del territorio, sin agotar sus recursos, ni saturar las infraestructuras supramunicipales o desvirtuar la función que les es propia.  
  
Si hubiera Plan de Acción Territorial con previsiones aplicables al caso, la resolución autonómica se fundará en ellas.   
  
C) Requerir en la ordenación estructural del Plan unas determinaciones con precisión suficiente para garantizar la correcta organización del desarrollo urbano y, con tal fin, recabar la creación, ampliación o mejora de reservas para espacios públicos y demás dotaciones, así como velar por la idoneidad de las previstas para servicios supramunicipales.   
  
D) Garantizar que la urbanización se desarrolle de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17.4, dando preferencia a su ejecución por Actuaciones Integradas de características adecuadas.   
  
E) Coordinar la política urbanística municipal con las políticas autonómicas de conservación del patrimonio cultural, de vivienda y de protección del medio ambiente.  
  
F) Evaluar la viabilidad económica del Plan en aquellas actuaciones que aumenten el gasto público en obras de competencia supramunicipal.   
  
La Generalitat no podrá aprobar definitivamente los Planes que incurran en infracción de una disposición legal estatal o autonómica.   
  
2. Las resoluciones autonómicas sobre la aprobación definitiva, nunca cuestionarán la interpretación del interés público local formulada por el Municipio desde la representatividad que le confiere su legitimación democrática, pudiendo fundarse, exclusivamente, en exigencias de la política urbanística y territorial de la Generalitat, definida por esta Ley e integrada por los cometidos antes enunciados. Como garantía de ello, la resolución suspensiva o denegatoria deberá ser expresamente motivada y concretar el apartado del número anterior en que se fundamente o el precepto legal que entienda infringido.  
  
Artículo cuarenta y uno. Aprobación definitiva parcial o supeditada a la formalización de alternativas  
  
Cuando las objeciones a la aprobación definitiva afecten áreas o determinaciones tan concretas que, prescindiendo de ellas, el Plan se pueda aplicar con coherencia, éste se aprobará definitivamente salvo en la parte objeto de reparos, que quedará en suspenso hasta su rectificación en los términos precisados por la resolución aprobatoria.   
  
Si los reparos son de alcance limitado y pueden subsanarse con una corrección técnica específica consensuada con el Ayuntamiento, la aprobación definitiva se supeditará en su eficacia a la mera formalización documental de dicha corrección. La resolución aprobatoria puede delegar en un órgano subordinado, incluso unipersonal, la facultad de comprobar que la corrección se efectúa en los términos acordados y, verificado esto, ordenar la publicación de la aprobación definitiva.   
  
Sección tercera  
  
Procedimientos especiales.  
  
Artículo cuarenta y dos. Planes y Programas de ejecución directa a cargo de Administraciones no municipales   
  
1.Las Consellerias competentes en Vivienda o Industria, por sí mismas o a través de las empresas públicas de ellas dependientes, podrán elaborar y promover Programas, Planes Parciales o de Reforma Interior, Estudios de Detalle y Proyectos de Urbanización de ejecución autonómica, para la promoción de suelo con destino a dotaciones públicas o a actuaciones urbanizadoras que fomenten la industrialización o la vivienda social, u otros fines públicos propios de su compentencia. En este caso, su tramitación y aprobación se sujetará a las reglas establecidas para los Planes Especiales. En ejecución de dichos Programas se tendrá como Administración actuante a la de la Generalitat, quien deberá expedir Cédula de Urbanización previa para los Programas que desarrolle y atenerse a su cumplimiento.  
  
2. Los demás Departamentos y Administraciones Públicas no municipales, cuando en ejercicio de sus competencias específicas precisen realizar actuaciones urbanizadoras, podrán elaborar y promover Programas y optar por tramitarlos conforme a lo dispuesto en el número precedente.  
  
3. Iniciada la tramitación de un Programa conforme a los números anteriores, se requiere la conformidad del Conseller competente en Urbanismo para que puedan aprobarse otros Programas alternativos.  
  
4. Para la ejecución de las Actuaciones contempladas en este artículo será Administración actuante la que elabore o promueva el Programa si cuenta con la potestad expropiatoria; en otro caso lo será el Municipio.  
  
Artículo cuarenta y tres. Tramitación urgente. Intervención de órganos especializados  
  
1. Por acuerdo del Gobierno Valenciano, fundado en la especial urgencia de un Plan, se podrán reducir, a su mitad, los plazos previstos en el artículo 38.2. Se entiende implícita la urgencia e innecesaria su declaración formal en la tramitación de los Planes Especiales y de los demás Planes regulados en el artículo anterior. La información pública, en la tramitación urgente, será de veinte días.  
  
2. Las modificaciones en el Catálogo requieren, como trámite adicional, informe previo de la Conselleria competente.   
  
La reclasificación de suelo no urbanizable exige Estudio y Declaración de su Impacto Ambiental, efectuada por órgano competente conforme a la legislación aplicable. La información pública del Estudio se subsumirá en la del Plan correspondiente.  
  
La aprobación o modificación de planes que tengan por objeto calificar suelo en el que sea posible la implantación de grandes superficies comerciales de venta al detall, se someterá a informe o consulta de la Conselleria competente en materia de Comercio Interior. Los Programas que determinen la apertura, modificación o ampliación de dichas actividades se aprobarán previa la autorización exigida en el artículo 17 de la Ley 8/86, del comercio, de la Generalitat.  
  
3. Las actuaciones referidas en el número anterior no admitirán su tramitación por vía de urgencia.   
  
CAPíTULO II  
  
Procedimiento con aprobación definitiva municipal  
  
Sección primera  
  
Programas para el desarrollo de Actuaciones Integrada  
  
Artículo cuarenta y cuatro. Colaboración particular en la elaboración de los Programas  
  
La elaboración de los Programas puede ser de iniciativa pública o particular. Los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, pueden elaborar y presentar, para su aprobación, propuestas de Programa y entablar consultas con cualquier Administración pública, sobre el contenido de ellas. Además, tienen derecho a solicitar y obtener de las Administraciones completa información sobre las resoluciones y previsiones oficiales que condicionen el desarrollo de cada Actuación.   
  
Cualquier persona que pretenda elaborar una propuesta de Programa puede ser autorizada por el Ayuntamiento para ocupar temporalmente terrenos a fin de obtener la información precisa, en los términos dispuestos por la legislación expropiatoria. Asimismo, tendrá acceso a la información y documentación que obre en los registros y archivos de las Administraciones Públicas conforme a la legislación estatal sobre Régimen Jurídico de éstas.  
  
Artículo cuarenta y cinco. Iniciación del procedimiento a iniciativa de un particular  
  
1. Toda persona, sea o no propietaria del terreno, puede solicitar del Alcalde que someta a información pública una alternativa técnica de Programa comprensiva de los documentos expresados en los apartados A) y B) del artículo 32 y, en su caso, acompaÑada de una propuesta de planeamiento o/y de Proyecto de Urbanización.   
  
2. El Alcalde podrá:   
  
A) Proponer al Ayuntamiento-Pleno que desestime la petición. El Pleno podrá desestimarla razonadamente o establecer unas bases orientativas para la selección del Urbanizador, acordando lo dispuesto en el siguiente apartado.  
  
B) Someterla a información pública, junto a las observaciones o alternativas que, en su caso, estime convenientes.   
  
Artículo cuarenta y seis. Información pública y simultánea competencia entre iniciativas  
  
1. El Ayuntamiento puede someter a información pública propuestas de Programa, elaboradas de oficio o presentadas por un particular, con la documentación expresada en el artículo anterior debidamente formalizada.   
  
Durante la información pública se admitirán tanto alegaciones como alternativas técnicas a la expuesta al público y, tras su conclusión, quienes -siendo o no propietarios del terreno- interesen competir por ser seleccionados como adjudicatarios del correspondiente Programa, podrán presentar proposiciones jurídico-económicas.  
  
2. Las alternativas técnicas se presentarán a la vista, con la documentación expresada en los apartados A) y B) del artículo 32 acompaÑada, en su caso, de proyectos complementarios. Las proposiciones jurídico-económicas se han de presentar en plica cerrada con la documentación de sus apartados C) y D).  
  
3. La información pública se anunciará mediante edicto publicado en un diario de información general editado en la Comunidad Valenciana y -posterior o simultanemante- en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, advirtiendo de la posibilidad de formular alegaciones, proposiciones jurídico-económicas en competencia y alternativas técnicas. No es preceptiva la notificación formal e individual a los propietarios afectados, pero, antes de la publicación del edicto, habrá que remitir aviso con su contenido al domicilio fiscal de quienes consten en el Catastro como titulares de derechos afectados por la Actuación propuesta.  
  
4. Durante todo el procedimiento podrán ser objeto de pública consulta, en el Ayuntamiento, las alegaciones y alternativas técnicas que se vayan presentando ante éste. El Alcalde y el Secretario de la Corporación o funcionario a quien corresponda, deben dar inmediato conocimiento de dichas alternativas a los concejales a medida que las mismas sean presentadas.  
  
Se podrán presentar alternativas técnicas y alegaciones durante veinte días contados desde la última publicación del edicto. Las proposiciones jurídico-económicas se presentarán durante los cinco días siguientes al vencimiento del plazo anterior. Estos plazos quedarán prorrogados, por veinte días adicionales, si durante los diez primeros de información pública alguna persona se comprometiera a presentar una alternativa técnica sustancialmente distinta a la inicial y prestara caución de ello en la cuantía que reglamentariamente se determine. La prórroga se hará constar en el expediente, se anunciará en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento y se comunicará a quienes, por desconocerla, presenten plicas prematuramente.  
  
5. El acto de apertura de plicas se celebrará en la siguiente fecha hábil a la conclusión del plazo para presentarlas. De su desarrollo y resultado se levantará acta, bajo fe pública y ante dos testigos. Todas las actuaciones podrán ser objeto de consulta y alegación por los interesados durante los diez días siguientes al de apertura de plicas. Los competidores, durante este período, podrán asociarse uniendo sus proposiciones.  
  
Artículo cuarenta y siete. Aprobación y adjudicación.  
  
1. Concluidas las anteriores actuaciones el Ayuntamiento-Pleno puede aprobar un Programa definiendo sus contenidos por elección de una alternativa técnica y una proposición entre las presentadas, con las modificaciones parciales que estime oportunas.  
  
2. El mismo acuerdo podrá adjudicar, motivadamente, la ejecución del Programa aprobado en favor de quien hubiera formulado la proposición jurídico-económica y asumido la alternativa técnica más adecuadas para ejecutar la Actuación.  
  
Se preferirá la alternativa que proponga un ámbito de actuación más idóneo u obras de urbanización más convenientes; la que concrete y asuma las más adecuadas calidades de obra para su ejecución; así como la proposición que se obligue a plazos de desarrollo más breves o a compromisos más rigurosos; la que preste mayores garantías efectivas de cumplimiento; la que comprometa su realización asumiendo, expresa y razonadamente, un beneficio empresarial más proporcionado por la promoción y gestión de la Actuación; o la que prevea justificadamente, para unas mismas obras, un menor precio máximo para efectuarlas sin mengua de su calidad. Complementariamente se preferirá la proposición que oferte más incentivos, garantías o posibilidades de colaboración de los propietarios afectados por la Actuación, para facilitar o asegurar su desarrollo, salvo que aquellos se pretendan arbitrar a costa del interés público.   
  
3. La idoneidad de las obras de urbanización para el servicio público, las garantías y plazos de su ejecución, la proporcionalidad de la retribución del Urbanizador y, complementariamente, la facilidad o celeridad con que éste pueda disponer del terreno necesario para urbanizar, serán los criterios en los que habrá de fundarse toda decisión pública sobre la programación, tanto la relativa a la modalidad gestión -directa o indirecta-, como a la elección del Urbanizador y a la oportunidad misma de la Programación.  
  
4. El Ayuntamiento-Pleno podrá rechazar razonadamente todas las iniciativas para ejecutar la Actuación por considerar que ninguna de ellas ofrece base adecuada para ello, resolviendo la no programación del terreno o programarlo, sin adjudicación, optando por su gestión directa cuando ésta sea viable y preferible para los intereses públicos municipales.  
  
Los acuerdos municipales en materia de programación deberán ser siempre expresamente motivados y concretarán, razonadamente, las prioridades públicas expresadas en los números anteriores, atemperándolas a las circunstancias propias de cada Actuación. En todo caso, dichos acuerdos habrán de ser congruentes con las previsiones y actuaciones que se hubieran comunicado previamente a los proponentes, según los artículos 44 y 45, cuando las mismas hubieran suscitado la presentación de indicativas particulares o hubieran servido de bases orientativas con vistas a la selección entre iniciativas en competencia.   
  
5. Cuando no resulte adjudicataria la persona que formuló alternativas, estudios o proyectos técnicos que, total o parcialmente, se incorporen al Programa aprobado o sean útiles para su ejecución, el Municipio garantizará el reembolso, por cuenta del Urbanizador, de los gastos justificados de redacción de dichas alternativas, proyectos o estudios en favor de quien los realizó y aportó.  
  
Asimismo, quien formule la alternativa técnica original que sirva de base para la aprobación del Programa puede subrogarse en el lugar y puesto del adjudicatario particular elegido, asumiendo y garantizando los mismos compromisos, garantías y obligaciones impuestos a éste. La subrogación debe solicitarla al Ayuntamiento dentro de los diez días siguientes a ser notificado del acuerdo de adjudicación, entendiéndose ésta, entretanto, otorgada a título provisional.   
  
No será de aplicación lo dispuesto en el párrafo anterior cuando el primer adjudicatario haya sido seleccionado atendiendo a las mayores posibilidades de colaboración de los propietarios afectados que hubiera ofrecido y garantizado.  
  
6. El adjudicatario debe suscribir los compromisos, asumir las obligaciones y prestar las garantías correspondientes. No obstante, puede renunciar a la adjudicación si ésta supone compromisos distintos de los que él ofreció. La renuncia por otras causas, no justificadas, conlleva, en su caso, la pérdida de las garantías provisionales reguladas en el artículo 46.4 y la selección de un nuevo adjudicatario.  
  
7. Aprobado el Programa por el Municipio se dará traslado de él a la Conselleria competente en Urbanismo. Si el Programa o los Planes a cuyo desarrollo se refiera carecen de Cédula de Urbanización y ésta fuese necesaria, su aprobación municipal y adjudicación se entenderán provisionales y no legitimarán la ejecución de la Actuación hasta la expedición de la Cédula o, en su caso, hasta la aprobación definitiva del Plan o Programa correspondiente por dicha Conselleria. Si el Programa y los Planes a cuyo desarrollo se refiera cuentan con Cédula, así como en los casos de innecesariedad de ella previstos en los artículos 31.2 y 33.8, bastará la simple remisión de actuaciones para que proceda publicar su aprobación y adjudicación.  
  
8. El plazo para que el Ayuntamiento-Pleno resuelva sobre la aprobación y adjudicación de un Programa es de cuarenta días desde la fecha en que fuera posible adoptar el acuerdo correspondiente.   
  
El derecho a ejecutar un Plan o Programa se adquiere, por los particulares, en virtud de acto expreso que debe ser publicado. No obstante, cuando se presente una sola proposición particular solicitando la adjudicación, formalizada con todas las condiciones legalmente exigibles, y transcurra el plazo sin resolución expresa, el proponente podrá requerir al Ayuntamiento para que proceda directamente según lo dispuesto en los dos números precedentes.  
  
Artículo cuarenta y ocho. Simplificación del procedimiento a instancia de un particular  
  
1. Los particulares que formulen una alternativa técnica de Programa y pretendan su ejecución, podrán obviar las actuaciones reguladas en el artículo 45 dando cumplimiento a lo siguiente:  
  
A) Depositarán un copia de la alternativa ante el Ayuntamiento, acompaÑada, en su caso, de los proyectos de planeamiento y gestión urbanística que la complementen.  
  
B) Protocolizarán la alternativa y los proyectos que la acompaÑen mediante Acta, autorizada por Notario con competencia territorial en el Municipio afectado.  
  
C) La expondrán al público por sus propios medios, publicando anuncios en la forma exigida para los edictos municipales por el artículo 46.3, si bien, antes de ello, deberán remitir los avisos regulados en ese mismo precepto. Éstos y aquéllos expresarán claramente: el objeto y características esenciales de su iniciativa; la notaría donde estén protocolizados los documentos que la comprenden; los datos que permitan identificar el ejemplar depositado ante el Ayuntamiento; la advertencia de que, dentro del plazo de veinte días contados desde la publicación del último anuncio, cualquier persona podrá comparecer en dicha notaría para obtener copia del acta a que se refiere el precedente apartado B) o solicitar que se le exhiba la misma. Asimismo se hará constar la posibilidad de consultar en el Ayuntamiento las actuaciones derivadas de la documentación depositada en éste y de presentar ante él, para su incorporación a las mismas, tanto alegaciones como alternativas técnicas que pretendan competir con la expuesta al público, así como proposiciones jurídico-económicas para ejecutar cualquiera de las alternativas.  
  
2. Será de aplicación todo lo dispuesto en los números 2, 4 y 5 del artículo 46, con la salvedad de que el acto de apertura de plicas no tendrá lugar hasta que, una vez concluido el plazo para presentarlas, se acredite ante el Ayuntamiento el cumplimiento de lo dispuesto en el apartado 1.C) anterior.  
  
3. Si durante la exposición al público de una primera iniciativa de Programa, alguien hubiera iniciado una segunda exposición de otra en competencia con aquélla, procederá la prórroga de plazos regulada en el artículo 46.4.  
  
Artículo cuarenta y nueve. Registro de Programas y de Agrupaciones de Interés Urbanístico  
  
1. Se establece el Registro de Programas y Agrupaciones de Interés Urbanístico, integrado en la organización administrativa de la Conselleria competente en Urbanismo.   
  
2. La publicación de la aprobación definitiva de los Programas exige su previa presentación ante este Registro. Esta, si el Programa es de aprobación municipal, determinará los efectos previstos en el artículo 56 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local 7/1985, de 2 de abril.   
  
3. Podrán registrarse como Agrupaciones de Interés Urbanístico las que cumplan todos estos requisitos:   
  
A) Tener por objeto competir por la adjudicación de un Programa o colaborar con su Urbanizador legal de forma convenida con él.  
  
B) Asociar a los propietarios de terrenos que representen más de la mitad de la superficie afectada por la iniciativa.   
  
C) Contar con poder dispositivo sobre los terrenos referidos en el apartado anterior y garantizar con ellos las obligaciones sociales.   
  
La afección de una finca a los fines y obligaciones de una Agrupación de Interés Urbanístico tendrá carácter real y podrá ser inscrita en el Registro de la Propiedad.  
  
D) Haber reconocido el derecho a adherirse como asociado a favor de los terceros propietarios afectados por la iniciativa, en las mismas condiciones y con análogos derechos a los propietarios fundadores.   
  
La constitución de Agrupaciones de Interés Urbanístico se otorgará en documento público al que se incorporen sus estatutos. Inscrito éste en el Registro antes regulado, la Agrupación -si lo solicita- adquirirá personalidad jurídica pública. No obstante, se regirá por el derecho privado, salvo en lo referente a su organización, formación de voluntad de sus órganos y relaciones con la Administración actuante.   
  
4. Las inscripciones en el Registro sólo podrán ser denegadas por razones de ilegalidad manifiesta. La denegación de la inscripción de un Programa -comunicada al Ayuntamiento- determinará los efectos previstos en el artículo 65 de la Ley estatal 7/1985, de 2 de abril.  
  
Artículo cincuenta. Régimen de Adjudicación Preferente  
  
1. El régimen de adjudicación preferente tiene por objeto fomentar la elaboración de iniciativas de Programa por los particulares e incentivar su inmediata ejecución. Para su aplicación es imprescindible que quien lo solicite haya presentado una alternativa técnica de Programa propia y original y que se ofrezca a ejecutarla en plazo inferior a 3 aÑos.   
  
2. Se puede solicitar la adjudicación preferente en favor de:  
  
A) La proposición que se acompaÑe de alternativa técnica con proyecto de reparcelación, en condiciones de ser aprobado junto al Programa, para todos los terrenos afectados, suscrito por sus propietarios.  
  
B) La proposición acompaÑada de proyecto de urbanización, susceptible de aprobarse junto al Programa y refrendada o concertada con una Agrupación de Interés Urbanístico, cuyos estatutos y acuerdos sociales serán expuestos al público junto a la correspondiente alternativa.  
  
3. Las iniciativas de programa que satisfagan los requisitos de los números anteriores tendrán preferencia en la adjudicación respecto a las que -sin cumplirlos- pretendan competir con ellas. Si concurren varias iniciativas que reclaman fundadamente la adjudicación preferente, tendrá preferencia la que se promueva para una sola Unidad de Ejecución- según delimitación ordenada por el planeamiento ya previamente vigente- respecto a la que pretenda abarcar un ámbito distinto o mayor. No obstante, si la alternativa de Programa que reclame la adjudicación preferente conlleva propuestas complementarias de aprobación de otros planes o de modificación de los vigentes, se podrá adjudicar el Programa a tercero que propugne desarrollar mejor alternativa de planeamiento.  
  
Lo dispuesto anteriormente se entiende sin perjuicio de la potestad municipal de disponer las correcciones técnicas oportunas en el Programa que se apruebe y de la obligación del adjudicatario de garantizar que quedarán realizadas -a cargo de la Actuación si fuera preciso- las obras de acometida y extensión imprescindibles para conectar aquella, en lo que sea necesario, a las redes exteriores de infraestructuras de servicio.  
  
4. No procederá la adjudicación preferente en aquellos ámbitos concretos de Actuación para los que el planeamiento excluya la posibilidad de aplicar ese régimen, por haber reservado los terrenos para la gestión directa por la Administración o por haber previsto su posible desarrollo mediante expropiación o con el fin de suscitar necesariamente la competencia entre iniciativas que asuman la realización de mejoras especiales en la urbanización o mayores aportaciones al patrimonio municipal de suelo, para compensar proporcionadamente el mayor y singular aprovechamiento de los terrenos.  
  
Artículo cincuenta y uno. Adjudicación conexa o condicionada.  
  
Los Programas se pueden aprobar condicionados a la efectiva realización de determinaciones propias de otras Actuaciones previa o simultáneamente programadas, siempre que esté suficientemente garantizado el cumplimiento de aquellas condiciones conexas y se prevea una adecuada coordinación entre las respectivas Actuaciones.  
  
La adjudicación así condicionada impondrá las obligaciones económicas precisas para compensar a los afectados por la Actuación más costosa con cargo a los de otras que se beneficien de aquella por concentrarse en la misma obras o sobrecostes de común utilidad.   
  
El incumplimiento por el Urbanizador principal de las condiciones que afecten al desarrollo de otra Actuación conexa podrá dar lugar a la suspensión de ambos Programas. El adjudicatario de un Programa condicionado deberá comprometerse a asumir a su riesgo y ventura esa eventualidad, aunque podrá hacer reserva del derecho a subrogarse, llegado el caso, en el puesto del Urbanizador principal, con los requisitos establecidos en el artículo 29.11.  
  
Sección segunda  
  
Planes que complementan la ordenación   
  
urbanística pormenorizada  
  
Artículo cincuenta y dos. Elaboración y tramitación de Planes Parciales, Planes de Reforma Interior y Estudios de Detalle  
  
1. El régimen establecido en la Sección anterior para la elaboración, tramitación y aprobación de Programas de Actuación, es igualmente aplicable a los Planes Parciales, Planes de Reforma Interior y Estudios de Detalle de iniciativa municipal o particular, con las siguientes reglas especiales:   
  
A) Los promotores particulares pueden promover dichos Planes en desarrollo de un Programa del que sean adjudicatarios o compitiendo por su adjudicación para desarrollar, al menos, una de las Unidades de Ejecución del Plan que promuevan. Sólo la Administración, de oficio, puede promover y aprobar esos Planes con independencia y anterioridad respecto a los Programas.  
  
Como excepción al párrafo anterior los Estudios de Detalle para suelo urbano, previstos en el Plan General, puede promoverlos cualquier interesado.   
  
B) La exposición al público de estos Planes se efectúa exhibiendo su documentación completa y no les son aplicables las reglas de los artículos anteriores relativas a la competencia entre proposiciones jurídico-económicas, si bien, cuando aquellos Planes se tramiten junto a dichos Programas, serán aplicables las referidas reglas, aunque sólo respecto a la adjudicación de estos últimos.  
  
2. Corresponde al Ayuntamiento-Pleno aprobar definitivamente los Planes y Programas mencionados en el número anterior, siempre que cuenten con Cédula de Urbanización o cuando ésta sea innecesaria según lo dispuesto en los artículos 31 y 33.8.. El acuerdo aprobatorio municipal puede imponer las condiciones que estime más oportunas para el Plan o Programa, pero éstos no entrarán en vigor, ni procederá publicar su aprobación, ni legitimarán la ejecución de obras, en tanto no se expida la correspondiente Cédula, cuando ésta sea legalmente exigible.   
  
CAPíTULO III  
  
Tramitación y aprobación de Proyectos de Urbanización  
  
Artículo cincuenta y tres. Elaboración, tramitación y aprobación de los Proyectos de Urbanización  
  
Los Proyectos de Urbanización para Actuaciones Integradas se someterán al procedimiento de aprobación propio de los Programas, salvo en lo relativo a la competencia entre iniciativas, respecto a lo que será de aplicación lo dispuesto en el artículo anterior. Será innecesaria la información pública separada cuando se tramiten junto a los Programas o Planes.  
  
Los Proyectos de Urbanización de Actuaciones Aisladas se aprobarán por el Ayuntamiento por el procedimiento que dispongan las Ordenanzas Municipales.   
  
Cuando se trate de proyectos de obra pública para la mera reparación, renovación o introducción de mejoras ordinarias en obras o servicios ya existentes, sin alterar el destino urbanístico del suelo, será innecesaria la exposición al público previa a su aprobación administrativa.  
  
CAPíTULO IV  
  
Los cambios en el planeamiento  
  
Artículo cincuenta y cuatro. Aprobación por la Generalitat de determinados Planes o Programas  
  
1. Cuando el Ayuntamiento-Pleno considere oportuna la aprobación de un Programa, Plan Parcial o de Reforma Interior que, precisando de Cédula de Urbanización según los artículos 31 ó 33.8, carezca de ella, lo aprobará provisionalmente y lo remitirá a la Conselleria competente en materia de Urbanismo, para que ésta lo tramite con entera sujeción a lo dispuesto en el artículo 39 y dicte una de estas resoluciones:   
  
A) Si aprecia que el proyecto es conforme con la ordenación urbanística aprobada por los órganos de la Generalitat y puede obtener la Cédula de Urbanización, la otorgará, visándolo de conformidad con ella y lo devolverá al Ayuntamiento, entendiéndose definitivamente aprobado.   
  
B) Si el Plan o Programa comporta modificaciones de la ordenación urbanística aprobada por los órganos de la Generalitat, resolverá sobre su aprobación definitiva, que podrá otorgar aun cuando dicho proyecto varíe las previsiones del planeamiento general.   
  
2. Para aprobar Planes o Programas que modifiquen el planeamiento anteriormente aprobado por la Administración de la Generalitat, se exigirá que cumplan las reglas siguientes:  
  
A) Las nuevas soluciones propuestas para la red estructural o primaria de reservas de suelo dotacional han de mejorar su capacidad o funcionalidad, sin desvirtuar las opciones básicas de la ordenación originaria, y deben cubrir y cumplir -con igual o mayor calidad y eficacia- las necesidades y los objetivos considerados en aquella.  
  
B) Son modificables, mediante Planes Parciales o de Reforma Interior de aprobación municipal -con Cédula de Urbanización-, las determinaciones a las que se refiere el artículo 18.   
  
Son modificables mediante Plan Parcial o de Reforma Interior de aprobación autonómica las determinaciones de los apartados B), C), I) y J) del artículo 17.1.  
  
C) Estos Planes deberán contener la documentación especial exigida por el artículo 28.   
  
D) La nueva ordenación debe justificar expresa y concretamente cuales son sus mejoras para el bienestar de la población y fundarse en el mejor cumplimiento de los principios rectores de la actividad urbanística y de los estándares legales de calidad de la ordenación definidos por los artículos 17, 19, 20 y 22.   
  
Artículo cincuenta y cinco. Revisiones y modificaciones de los Planes  
  
1. El cambio o sustitución de determinaciones en los Planes y Programas exige cumplir el mismo procedimiento legal previsto para su aprobación. Se exceptúan de ésta regla las modificaciones autorizadas conforme a los artículos 12.E) o 54 de ésta Ley y las que se produzcan por aplicación del artículo 20 de la Ley del Suelo No Urbanizable 4/1992, así como las que el propio Plan permita efectuar mediante Estudio de Detalle de aprobación municipal.  
  
2. Las determinaciones cuyo objeto sea realizable mediante una o varias Declaraciones de Interés Comunitario de las reguladas en la Ley del Suelo No Urbanizable, se aprobarán conforme a ésta, evitando establecerlas mediante modificaciones parciales de los Planes.  
  
3. Toda alteración de la ordenación establecida por un Plan que aumente el aprovechamiento lucrativo privado de algún terreno o desafecte el suelo del destino público, deberá contemplar las medidas compensatorias precisas para mantener la proporción y calidad de las dotaciones públicas previstas respecto al aprovechamiento, sin aumentar éste en detrimento de la mejor realización posible de los estándares legales de calidad de la ordenación.   
  
4. La modificación del Plan que conlleve diferente calificación o uso urbanístico de las zonas verdes o espacios libres anteriormente previstos, requiere previo informe favorable del Consejo Superior de Urbanismo.   
  
5. Las modificaciones de Plan que clasifiquen como suelo urbano o urbanizable el que previamente fuera no urbanizable deben cumplir lo dispuesto en los números 1 y 3 de este mismo artículo y garantizar rigurosamente, con medidas análogas a las previstas en el artículo 30.2, la especial participación pública en las plusvalías que generen.   
  
6. La modificación de planeamiento que venga a legalizar actuaciones urbanísticas irregulares exige previo informe favorable del Consejo Superior de Urbanismo y que la nueva ordenación satisfaga los principios rectores de la actividad urbanística, así como los estándares legales de calidad de la ordenación.   
  
7. Los Planes calificarán como suelo dotacional las parcelas cuyo destino efectivo precedente haya sido el uso docente o sanitario,salvo que, previo informe de la Conselleria competente por razón de la materia, se justifique que es innecesario destinar el suelo a dichos fines, en cuyo caso se destinará a otros usos públicos o de interés social.  
  
CAPíTULO V  
  
Expedición de la Cédula de Urbanización  
  
Artículo cincuenta y seis. Procedimiento y competencia para otorgar las Cédulas de Urbanización  
  
1. La solicitud de Cédula de Urbanización se resolverá en el plazo de 40 días, previo informe autorizado por técnicos superiores al servicio de la Administración, entre los que uno, al menos, sea competente para dirigir la redacción de planes. Se podrá entender estimada a falta de resolución expresa.  
  
La petición podrá efectuarla cualquier interesado acompaÑándola de una propuesta de Actuación Integrada -con el contenido regulado en el artículo 31- y del informe de las Administraciones que resulten afectadas por la Actuación en sus servicios públicos o bienes demaniales, cuando tal afección exista.  
  
La Cédula tendrá una vigencia de dieciocho meses. Mientras no se declare su caducidad se expedirán copias de ella a quien lo solicite sin necesidad de reproducir los trámites anteriores.  
  
2. La Cédula de Urbanización se expedirá, en Municipios de más de 50.000 habitantes, por el Alcalde; y, en los restantes casos, por la Conselleria competente en Urbanismo. No obstante, por Decreto del Gobierno Valenciano, se podrá delegar la competencia para expedirla a las mancomunidades, consorcios u otras entidades comarcales de entidad demográfica análoga a la antes expresada, que cuenten con medios técnicos adecuados, a las que los Municipios, en ellas integrados, hayan encomendado el ejercicio permanente de competencias urbanísticas propias.  
  
CAPíTULO VI  
  
Otras disposiciones relativas a los Planes  
  
Artículo cincuenta y siete. Suspensión de licencias y de acuerdos de programación  
  
1. Rige en la Comunidad Valenciana el contenido de los artículos 101 a 103 del Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, aunque -a tenor de su Disposición final- prevalece la aplicación de las siguientes reglas específicas:   
  
A) Los acuerdos de suspensión de licencias, para surtir su efecto, bastará que sean publicados en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.   
  
B) La resolución por la que se convoca el periodo de información pública de los Planes surtirá el efecto suspensivo de licencias que la ley estatal asocia a la aprobación inicial de ellos, sin que sea preciso ni exigible que dicha resolución seÑale expresamente las áreas afectadas por la suspensión.   
  
C) Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la suspensión tendrán derecho a ser indemnizados del coste oficial de los proyectos y a la devolución de los tributos y cargas satisfechas a causa de la solicitud, siempre que ésta fuera conforme con la ordenación urbanística vigente en el momento en que fue efectuada y resultara denegada por incompatibilidad con el nuevo planeamiento. Sólo en caso de existencia de Cédula de Garantía Urbanística u Orden de Ejecución procederá, además, la indemnización de los demás perjuicios irrogados por el cambio de planeamiento.  
  
D) Cuando fuera estrictamente necesario para preservar la viabilidad de la ordenación a establecer por el Plan en elaboración o tramitación, por Decreto del Gobierno Valenciano, dictado previa audiencia o a solicitud del Municipio afectado, y aunque éste ya hubiera agotado previamente los plazos de suspensión de licencias, se podrá suspender, total o parcialmente, la vigencia del planeamiento. La suspensión se mantendrá hasta la entrada en vigor del nuevo Plan en elaboración o tramitación y el Decreto deberá establecer el régimen urbanístico aplicable transitoriamente en el Municipio.  
  
2. La suspensión de licencias implicará, también, la de acuerdos aprobatorios de nuevos Programas en la zona afectada. Los Programas ya aprobados y aún vigentes, antes de la suspensión de las licencias, no se verán afectados por ésta, salvo que, al acordarla, así se haga constar expresamente, sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan.  
  
Artículo cincuenta y ocho. Efectos de la aprobación de los Planes  
  
1. Rigen en la Comunidad Valenciana los artículos 132 a 135 del Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio y, además, son de aplicación las disposiciones complementarias de los siguientes números.  
  
2. La vigencia de los Planes es indefinida, salvo la de los Programas, que será la que en ellos se establezca.   
  
3. La aprobación definitiva de los Programas lleva implícita la declaración de la utilidad pública o del interés social, a efectos de expropiación o de imposición forzosa de servidumbres, de los bienes, los derechos y los intereses patrimoniales legítimos cuya permanencia fuera incompatible con la realización de la Actuación Integrada en los términos previstos por la presente Ley y por el propio Programa.   
  
4. Los Planes deberán especificar el uso previsto para cada reserva de suelo dotacional público (distinguiendo entre: zona verde, deportivo-recreativo, educativo-cultural, asistencial, servicio administrativo, servicio urbano-infraestructuras, red viaria, aparcamiento y áreas peatonales). No obstante, la Administración podrá establecer en aquéllas cualquier uso dotacional público, ajustándose a las siguientes reglas:  
  
A) Mientras el Plan no se modifique deberán dedicarse al uso o usos concretos en él previstos, las reservas dotacionales para zonas verdes, espacios libres de edificación sobre rasante, red viaria e infraestructuras aptas para el tránsito, el paseo, la circulación o el transporte de personas, vehículos, fluidos o seÑales.  
  
B) En los demás casos, será posible la sustitución del uso dotacional previsto en el Plan por otro igualmente dotacional público, destinado a la misma o distinta Administración pública, siempre que, previo informe favorable municipal en el primer caso se adopte acuerdo expreso y motivado por el órgano competente del ente titular o destinatario del terreno y en el segundo medie acuerdo entre las Administraciones interesadas.   
  
5. Se pueden otorgar licencias para usos u obras provisionales, no previstos en el Plan, siempre que no dificulten su ejecución ni la desincentiven. El otorgamiento requerirá previo informe favorable de la Conselleria competente en Urbanismo, en Municipios de población menor que 25.000 habitantes.   
  
La provisionalidad de la obra o uso debe deducirse de las propias características de la construcción o de circunstancias objetivas, como la viabilidad económica de su implantación provisional o el escaso impacto social de su futura erradicación. La autorización se otorgará sujeta al compromiso de demoler o erradicar la actuación cuando venza el plazo o se cumpla la condición que se establezca al autorizarla, con renuncia a toda indemnización, que deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad antes de iniciar la obra o utilizar la instalación.  
  
6. Los Planes expresarán qué construcciones erigidas con anterioridad a ellos han de quedar en situación de fuera de ordenación, por manifiesta incompatibilidad con sus determinaciones, en las que sólo se autorizarán obras de mera conservación.   
  
Asimismo, los Planes deben establecer el régimen transitorio para la realización de obras y actividades en edificios que, aun no quedando en situación de fuera de ordenación, no sean plenamente compatibles con sus determinaciones. En éstos se autorizarán las obras de reforma o mejora que permita el planeamiento.   
  
Reglamentariamente se establecerá una regulación supletoria para los casos en los que el Plan no haya previsto dichas determinaciones.   
  
Artículo cincuenta y nueve. Publicación, ejecutividad y entrada en vigor de los Planes  
  
1. Los Planes son inmediatamente ejecutivos, desde la mera publicación del contenido del acuerdo de su aprobación definitiva, pero sólo por lo que se refiere a la legitimación de expropiaciones para ejecutar las obras públicas en ellos previstas, así como a la clasificación del suelo y la sujeción de éste a las normas legales de ordenación de directa aplicación.  
  
2. Los Planes entran plenamente en vigor, a los quince días de la publicación de la resolución aprobatoria con transcripción de sus Normas Urbanísticas, conforme a la Ley estatal 7/1985, de 2 de abril, de la que será responsable el órgano editor del Boletín Oficial de la Provincia tan pronto reciba el documento de la Administración que lo apruebe definitivamente. La publicación de la aprobación definitiva excusa su notificación individualizada.   
  
Cuando se trate Proyectos de Urbanización, de Programas o de Planes a los que resulte imposible aplicar la regla anterior por carecer de normas urbanísticas, la entrada en vigor o su ejecutividad se produce con la publicación del acuerdo aprobatorio, en el que se hará constar esta circunstancia.   
  
No obstante, las modificaciones y revisiones que tengan el alcance expresado en el artículo 55.6 no entrarán en vigor ni surtirán sus efectos, respecto al inmueble afectado, hasta que los aumentos de aprovechamiento que comporten sean íntegramente compensados -por su valor urbanístico- en favor de la Administración. Sólo se puede exceptuar la aplicación de esta regla, previo informe del Consejo Superior de Urbanismo, en favor de terceros adquirentes de buena fe o, si se trata de viviendas, atendiendo a la reducida capacidad económica de los residentes.  
  
3. Es improcedente publicar la aprobación definitiva municipal hasta que obre copia diligenciada del Plan, Programa o Proyecto en la Conselleria competente en Urbanismo.   
  
4. La publicación a la que se refieren los números anteriores ha de efectuarse:   
  
A) En el Boletín Oficial de la Provincia cuando se trate de Planes, Programas o Proyectos de Urbanización aprobados por el Ayuntamiento o que contengan normas urbanísticas.   
  
B) En el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, cuando se trate de instrumentos aprobados por los órganos de ésta, salvo que contengan normas urbanísticas, en cuyo caso se procederá conforme al apartado precedente, aunque adicionalmente se publicará una reseÑa del acuerdo aprobatorio en dicho Diario Oficial. La publicación de los planes de Acción Territorial se efectuará siempre en el mencionado Diario.  
  
TíTULO III  
  
Régimen de ejercicio de las potestades   
  
de gestion urbanistica.  
  
CAPíTULO I  
  
Conceptos fundamentales del Régimen del Suelo  
  
Artículo sesenta. Conceptos fundamentales del Régimen Urbanístico del Suelo  
  
1. Aprovechamiento objetivo: Aprovechamiento objetivo -o aprovechamiento real- es la cantidad de metros cuadrados de construcción de destino privado cuya materialización permite o exige el planeamiento en un terreno dado.   
  
2. Aprovechamiento subjetivo: Aprovechamiento subjetivo -o aprovechamiento susceptible de apropiación- es la cantidad de metros cuadrados edificables que expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de propiedad de un terreno, al que su dueÑo tendrá derecho sufragando el coste de las obras de urbanización que le correspondan. El aprovechamiento subjetivo es el porcentaje del aprovechamiento tipo que, para cada caso, determina el Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio.  
  
3. Aprovechamiento tipo: Aprovechamiento tipo es la edificabilidad unitaria que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma Area de Reparto, delimitada conforme a lo dispuesto en los artículos siguientes, a fin de que a sus propietarios les corresponda - en régimen de igualdad- a un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el Plan permita construir en sus fincas.  
  
4. Excedente aprovechamiento: Excedente de aprovechamiento es la diferencia positiva que resulta al restar del aprovechamiento objetivo de un terreno el aprovechamiento subjetivo que corresponde a la propiedad del mismo.   
  
5. Adquisición del excedente de aprovechamiento: Adquisición de un excedente de aprovechamiento es la operación jurídico-económica, de gestión urbanística, por la que el propietario del terreno adquiere onerosamente el derecho al excedente de aprovechamiento que presenta su terreno para construirlo. Los excedentes de aprovechamiento se adquieren cediendo terrenos equivalentes, libres de cargas, a la Administración o abonándole su valor en metálico, en los términos dispuestos por esta Ley. Los particulares no pueden construir un excedente de aprovechamiento sin haberlo adquirido previamente. Los ingresos públicos por éste concepto quedarán afectos al patrimonio municipal de suelo.  
  
CAPíTULO II  
  
La determinación del aprovechamiento tipo   
  
y el establecimiento de áreas de reparto  
  
Sección primera  
  
Las áreas de reparto  
  
Artículo sesenta y uno. Modos en que el Plan puede delimitar áreas de reparto  
  
El planeamiento, para su más justa y eficaz ejecución, delimita o preve Areas de Reparto, adecuando su ámbito a criterios objetivos, que permitan configurar unidades urbanas determinadas por límites administrativos, funcionales, geográficos, urbanísticos o, incluso, derivados de la propia clasificación, calificación o sectorización establecidas por él mismo.   
  
Artículo sesenta y dos. Delimitación de áreas de reparto en suelo urbanizable  
  
1. Las áreas de reparto en suelo urbanizable deben comprender:  
  
A) Uno o varios sectores completos; y  
  
B) Suelos dotacionales de destino público -propios de la red primaria o estructural de reservas de suelo dotacional-, no incluidos en ningún sector, cuya superficie se adscribirá a las distintas Areas de Reparto en la proporción adecuada -y debidamente calculada- para que todo el suelo urbanizable tenga un aprovechamiento tipo similar o un valor urbanístico semejante.   
  
2. Como excepción a la regla anterior, el suelo urbanizable ordenado conforme al artículo 18.3 puede integrarse en Areas de Reparto delimitadas con otros criterios o, incluso, formar una misma Area de Reparto con terrenos que tengan la clasificación de suelo urbano.   
  
En particular, las Unidades de Ejecución delimitadas por los Planes Generales o de Reforma Interior, conforme al artículo 33.3 y 5, conformarán, cada una de ellas, su respectiva área de reparto, salvo que dichos Planes establezcan expresamente otra cosa.   
  
La aprobación o modificación de un Programa que -conforme al artículo 33.6 y 7- altere los límites de una Unidad de Ejecución delimitada en los Planes que venga a desarrollar, no supondrá variación del aprovechamiento tipo previsto en éstos para los terrenos afectados, ni aun cuando dicho aprovechamiento tipo se hubiera determinado por aplicación de lo dispuesto en el párrafo anterior.   
  
Sesenta y tres. Delimitación de áreas de reparto en suelo urbano.  
  
Todo el suelo urbano quedará incluido en una o varias áreas de reparto, que el Plan puede delimitar aplicando criterios acordes con el artículo 61 y que, como mínimo, abarcarán los terrenos y suelos dotacionales expresados en el apartado A) del número 2 siguiente.   
  
2. En defecto de previsión explícita del Plan o si éste así lo dispone, la delimitación de áreas de reparto se presume implícitamente efectuada, por aplicación directa de las siguientes reglas:  
  
A) Se entenderá que integra un Area de Reparto cada solar o, en su caso, cada parcela de destino privado, junto con el suelo dotacional colindante que le confiere la condición de solar o que sea preciso para dotarle de ella mediante su urbanización.   
  
Cuando la urbanización a que se refiere el párrafo anterior fuera común a varios solares o parcelas, la superficie de suelo dotacional colindante requerida para entender delimitada el área de reparto, será la que, siendo más próxima a dichos solares o parcelas, les corresponda, a cada uno de ellos o ellas, en proporción a su respectivo aprovechamiento objetivo.  
  
B) Los terrenos con destino dotacional público no comprendidos en el apartado anterior podrán ser objeto de transferencia de aprovechamiento urbanístico o de reparcelación en los términos establecidos por esta Ley, a cuyo efecto se considerarán como una única área de reparto cuyo aprovechamiento tipo será el establecido en el artículo 62.1 (último párrafo) del Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 30 de junio. No obstante, el Plan podrá fijar para ellos un menor aprovechamiento tipo, calculado conforme al artículo siguiente, según el promedio de la ordenación global de los suelos con aprovechamiento urbanístico.   
  
3. En los Municipios de menos de 50.000 habitantes el Plan puede fijar, para el suelo urbano y las áreas de reforma interior previstas, un aprovechamiento subjetivo superior al ochenta y cinco por ciento del aprovechamiento tipo asignado al terreno. En Municipios de menos de 25.000 habitantes se entenderá, salvo que el Plan disponga otra cosa, que el aprovechamiento subjetivo en suelo urbano coincide con el aprovechamiento tipo.   
  
Sección segunda  
  
Determinación del aprovechamiento tipo  
  
Artículo sesenta y cuatro. Determinación y cálculo del aprovechamiento tipo  
  
1. El planeamiento general fijará, mediante coeficientes unitarios de edificabilidad, el aprovechamiento tipo correspondiente a cada área de reparto que explícitamente delimite y, caso de áreas de reparto establecidas conforme al artículo 63.2.A), podrá fijar el coeficiente previsto en el número 4 siguiente.  
  
2. Para calcular el aprovechamiento tipo se dividirá el aprovechamiento objetivo total del área de reparto entre la superficie de ésta, excluida la del terreno dotacional público existente ya afectado a su destino.  
  
3. El aprovechamiento objetivo total referido en el número anterior podrá calcularse estimativamente, aplicando al suelo con aprovechamiento lucrativo un índice o varios de edificabilidad unitaria que sean los típicos de las parcelas de la zona o los correspondientes a las más representativas, teniendo en consideración preferente el aprovechamiento objetivo de las construcciones de mayor antigüedad e interés histórico y las posibilidades de edificación sobre los terrenos pendientes de consolidación. En ningún caso se considerarán, para calcular el aprovechamiento objetivo total, parcelas de edificabilidad excepcionalmente intensa, ni la máxima permitida sobre ellas si el Plan tolera que se edifiquen parcialmente.  
  
4. Cuando el área de reparto quede establecida por aplicación del artículo 63.2.A), el Plan podrá disponer que el aprovechamiento objetivo total se calcule aplicando a la edificabilidad objetivamente materializable sobre cada parcela un coeficiente reductor, igual o menor que la unidad.   
  
Dicho coeficiente reductor será igual para todos los terrenos con edificabilidad lucrativa ubicados en una misma zona o núcleo urbano y se aplicará a cada uno de aquellos para determinar un común y homogéneo porcentaje de cesión, resultante de la minoración porcentual que -al aplicar el coeficiente reductor al aprovechamiento objetivo- se producirá tanto en el aprovechamiento tipo como en el aprovechamiento subjetivo. Ello se establecerá así a fin de que la propiedad de cada parcela o solar contribuya, en idéntica proporción a su aprovechamiento objetivo y mediante transferencias de aprovechamiento, a facilitar la obtención administrativa gratuita de suelos dotacionales.   
  
El cálculo del referido coeficiente reductor y del consiguiente porcentaje de cesión se hará por aproximación estadística rigurosa. Responderá a la relación entre la superficie de terrenos de cesión, a que se refiere el número 2.B) del artículo anterior, y la cantidad total de aprovechamiento objetivo asimismo prevista en el núcleo urbano o zona correspondiente, expresado en metros cuadrados edificables con independencia de su uso.   
  
Artículo sesenta y cinco. Coeficientes correctores según el uso y la tipología.  
  
1. Cuando la ordenación urbanística prevea, dentro de un área de reparto, usos tipológicamente diferenciados que puedan dar lugar, por unidad de edificación, a rendimientos económicos muy diferentes, en el cálculo del aprovechamiento tipo se podrán ponderar coeficientes correctores de la edificabilidad, a fin de compensar con más metros de aprovechamiento subjetivo la menor rentabilidad unitaria de éste.  
  
2. Si no se dieran las circunstancias antes expresadas o si la heterogeneidad de los usos y las tipologías diferentes del característico alcance tal grado de complejidad que resulte impracticable o poco razonable su homogeneización por coeficientes, procederá considerar como coeficiente único la unidad. A falta de coeficientes diferenciados se ponderarán los valores relativos de repercusión de los terrenos para lograr la finalidad equidistributiva que la fijación de coeficientes debe perseguir.   
  
3. El Plan puede, asimismo, establecer coeficientes correctores al objeto de bonificar, minorando las cesiones obligatorias, aquellas parcelas en las que se realicen actos de edificación acogidos a medidas administrativas de fomento social de la vivienda o de otros usos de interés público objeto de incentivos administrativos.   
  
CAPíTULO III  
  
La ejecución de los Programas para el desarrollo   
  
de Actuaciones Integradas  
  
Sección primera  
  
Principios generales  
  
Artículo sesenta y seis. Prerrogativas del Urbanizador y derechos de los propietarios afectados  
  
1. El Urbanizador será retribuido según dispone el artículo 29.9 y el propietario afectado por la Actuación puede cooperar con él conforme a dicho precepto. Las relaciones entre ambos se articularán preferentemente en los términos que libremente convengan, siempre que respeten la ordenación urbanística y la Programación aprobada.   
  
2. El Urbanizador puede ejercer las siguientes prerrogativas y facultades:  
  
A) Someter a aprobación administrativa proyectos de urbanización, presupuestos de cargas de urbanización y, a falta de acuerdo con los afectados, uno o varios proyectos de reparcelación forzosa dentro del ámbito de la Actuación, así como a ser oído, antes de dicha aprobación.  
  
B) Oponerse a la parcelación y a la edificación en el ámbito de la Actuación, hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del Programa. El otorgamiento de esas licencias está sujeto a audiencia previa del Urbanizador.  
  
No podrán otorgarse licencias de parcelación o edificación en las Unidades de Ejecución o para terrenos sometidos a Actuaciones Integradas hasta que, una vez aprobado su correspondiente Programa, se cumplan las condiciones legales previstas en él para ello, debiendo el titular de la parcela haber contribuido proporcionadamente a las cargas de la Actuación y haber quedado garantizada la urbanización de dicha parcela simultanea, al menos, a su edificación.  
  
C) Exigir que los propietarios le retribuyan pagándole cuotas de urbanización o cediendo en su favor terrenos edificables de los que han de ser urbanizados en desarrollo de la Actuación. El Urbanizador, en cuanto perceptor de dicha retribución, tendrá la consideración legal de Junta de Compensación a los efectos tributarios y registrales determinados por la legislación estatal.  
  
D) Solicitar la ocupación directa de los terrenos sujetos a reparcelación y necesarios para desarrollar las infraestructuras de urbanización, en los términos previstos por la legislación estatal.  
  
3. El Urbanizador, para percibir de los propietarios sus retribuciones, ha de ir asegurando, ante la Administración actuante, su obligación específica de convertir en solar la correspondiente parcela de quien deba retribuirle, mediante garantías que:  
  
A) Se irán constituyendo, con independencia de las previstas en el artículo 29.8, al aprobarse la reparcelación forzosa o expediente de gestión urbanística de efectos análogos en cuya virtud se adjudiquen al Urbanizador terrenos en concepto de retribución y, en todo caso, antes de la liquidación administrativa de la cuota de urbanización.  
  
B) Se prestarán por valor igual al de la retribución que las motive y, en su caso, por el superior que resulte de aplicar el interés legal del dinero en función del tiempo que previsiblemente vaya a mediar entre la percepción de la retribución y el inicio efectivo de las obras correspondientes.  
  
C) Consistirán en primera hipoteca sobre los terrenos adjudicados al Urbanizador o en garantía financiera prestada con los requisitos exigidos por la legislación reguladora de la contratación pública.  
  
D) Serán canceladas -previa resolución de la Administración actuante- a medida que se realicen, en plazo, cada una de las obras que sean el objeto de la correspondiente obligación garantizada. Procede la cancelación parcial según el precio de la obra realizada conforme al presupuesto de cargas aprobado administrativamente.  
  
4. Sin perjuicio de las demás medidas procedentes, el Urbanizador que incumpla la obligación expresada en el número anterior adeudará a la Administración actuante:  
  
A) En caso de resolución del Programa, el valor de las retribuciones ya percibidas, previo descuento del de las obras realizadas; y  
  
B) Cuando incurra en mora en su obligación de urbanizar, los intereses de la cantidad que resultaría conforme al apartado anterior, según el tipo legal del dinero.  
  
La deuda será declarada mediante resolución de la Administración actuante previa audiencia del interesado y, en caso de impago, podrá ser recaudada por vía de apremio. Las cantidades así recaudadas se destinarán preferentemente a garantizar o sufragar la total ejecución de las obras o, subsidiariamente, a compensar a los propietarios por los perjuicios sufridos.  
  
5. Se exceptúa la aplicación de los dos números anteriores en los casos de gestión directa a cargo de la propia Administración pública; o cuando el Urbanizador y el propietario así lo hubieran convenido, a reserva de las acciones civiles que les asistan; o en tanto la retribución se encuentre depositada en poder de la Administración actuante o sujeta a afección real que impida al Urbanizador disponer libremente del terreno con que se le haya retribuido y bajo condición resolutoria que asegure su retorno al primitivo dueÑo, en caso de que la Administración actuante declare resuelta la adjudicación del Programa. Esta afección se determinará en el contenido del acuerdo aprobatorio de la reparcelación, siempre que el Urbanizador lo solicite y se cancelará -a instancia de la Administración actuante- tan pronto el Urbanizador asuma el régimen de responsabilidades y garantías regulado en los precedentes números 3 y 4.  
  
6. El Urbanizador será responsable de los daÑos causados a los propietarios o a otras personas como consecuencia de su actividad o por falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando aquellos tuvieran su origen en una orden directa de la administración actuante o en el cumplimiento de una condición impuesta por ella.  
  
7. Los propietarios tendrán derecho a recibir, en todo momento, información debidamente documentada respecto a los costes de urbanización que hayan de asumir y a cooperar con la Actuación en los términos establecidos por la ley y el Programa, siempre que asuman las cargas y riesgos de su desarrollo. Podrán, asimismo y para la mejor ejecución de dicho Programa, someter a consideración de la Administración actuante sugerencias y enmiendas para la elaboración, corrección o modificación de los proyectos y presupuestos expresados en el apartado A) del número 1, siempre que las pongan también en conocimiento del Urbanizador.  
  
El propietario que contribuya a las cargas de la urbanización podrá exigir que el Urbanizador la ejecute con la diligencia de un buen empresario y que la Administración actuante tutele la Actuación en los términos previstos por la Ley.  
  
El derecho de los propietarios afectados por la Actuación se determinará en función de su aprovechamiento subjetivo. La Administración participará en los costes y beneficios de la Actuación en la proporción que el excedente de aprovechamiento de las fincas afectadas represente, en conjunto, respecto a su total aprovechamiento objetivo.  
  
8. Cuando el Programa se desarrolle por gestión directa de la Administración, ésta puede optar por la expropiación forzosa, con pago en metálico, como excepción a lo anteriormente dispuesto.  
  
La misma regla es aplicable cuando se trate de Actuaciones excepcionales de singular rentabilidad por su gran aprovechamiento o por el destino productivo singular atribuido a los terrenos por el Plan General, que éste deberá identificar al efecto. El Urbanizador, cuando sea beneficiario legal de la expropiación de terrenos, debe compensar al erario público por el mayor aprovechamiento objetivo que éstos presenten respecto al valorable para fijar, conforme a derecho, el justiprecio.  
  
Artículo sesenta y siete. Cargas de urbanización  
  
1. Son cargas de la urbanización que todos los propietarios deben retribuir en común al Urbanizador:  
  
A) El coste de las obras, proyectos e indemnizaciones expresados en los artículos 155.1 y 166.1.d) del Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, respecto a las inversiones necesarias para cubrir los objetivos imprescindibles del Programa, reguladas en el artículo 30.1 de esta Ley, incluso el mobiliario urbano y las redes de gasificación y telefonía -si las prevé el Proyecto de Urbanización-.  
  
No obstante, el Urbanizador y los propietarios tendrán derecho a reintegrarse de los costes que sufraguen para extensiones de las redes de suministros, con cargo a las compaÑías que presten el servicio, salvo la parte correspondiente a las acometidas propias de la Actuación. Todo ello se entiende sin perjuicio de las previsiones que específicamente establezca la reglamentación del correspondiente servicio.  
  
B) En su caso, las inversiones reguladas en el artículo 30.2 cuando, por las características excepcionales de la Actuación, así se disponga en el Programa.   
  
C) Las obras de rehabilitación de edificios o elementos constructivos impuestas por el Programa, sin perjuicio del derecho al reintegro, con cargo a los propietarios de aquéllos, de la parte del coste imputable al contenido del deber normal de conservación.  
  
D) El beneficio empresarial del Urbanizador por la promoción de la Actuación y sus gastos de gestión por ella.  
  
2. Los gastos generados por la recaudación ejecutiva de las cuotas de urbanización o derivados de la rescisión de cualesquiera derechos, contratos u obligaciones que graven las fincas o disminuyan su valor en venta, serán soportados por sus correspondientes propietarios.  
  
3. Con motivo de la aprobación del Proyecto de Urbanización o de sus reformados se podrá modificar la previsión inicial de cargas estimada anteriormente en el Programa, siempre que la variación obedezca a causas objetivas cuya previsión no hubiera sido posible para el Urbanizador al comprometerse a ejecutar la Actuación. La retasación de cargas no podrá suponer modificación o incremento en la parte de ellas correspondiente al beneficio empresarial del Urbanizador por la promoción de la Actuación.  
  
4. Cuando, antes de la aprobación del Proyecto o con motivo de incidencias sobrevenidas en su ejecución material, los afectados manifiesten discrepancias respecto a los costes presupuestados, la Administración actuante resolverá previo dictamen arbitral de peritos independientes designados al afecto. Sus honorarios se considerarán cargas de la urbanización, pagaderas conforme al número 1 anterior o por cuenta de quien hubiera propuesto o discutido temerariamente los presupuestos, según resuelva la Administración actuante.  
  
Se podrá prescindir del dictamen cuando el Urbanizador justifique los costes propuestos en precios de mercado, contrastados con proposiciones suscitadas al ofertar en pública competencia la contrata de obra, lo que podrá hacer durante la información pública del Proyecto de Urbanización en la forma dispuesta por los artículos 46.3 y 48.   
  
Sección segunda  
  
La reparcelación forzosa  
  
Artículo sesenta y ocho. Reparcelación. Finalidad legal y supuestos en que procede  
  
1. Reparcelación es la nueva división de fincas ajustada al planeamiento, previa su agrupación si es preciso, para adjudicarlas entre los afectados según su derecho.   
  
2. La reparcelación forzosa tiene por objeto:  
  
A) Regularizar urbanísticamente la configuración de fincas.  
  
B) Adjudicar a la Administración los terrenos, tanto dotacionales como edificables, que legalmente le correspondan.  
  
C) Retribuir al Urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables, o bien, afectando las parcelas edificables resultantes a sufragar esa retribución.   
  
D) Permutar forzosamente, en defecto de previo acuerdo, las fincas originarias de los propietarios por parcelas edificables que se adjudicarán a éstos según su derecho.   
  
Atendiendo al criterio de reparcelación utilizado, entre los previstos por el artículo 29.9.B), esta adjudicación se concretará:  
  
1º) Conforme al íntegro aprovechamiento subjetivo, dejando la parcela adjudicada sujeta al pago de las cargas de la urbanización.  
  
2º) Con deducción de parte de dicho aprovechamiento, adjudicando esta parte al Urbanizador como retribución por su labor.   
  
3. El proyecto de reparcelación forzosa podrá ser formulado a iniciativa del Urbanizador o, de oficio, por la Administración actuante.   
  
4. El área reparcelable, que podrá ser dicontinua, se definirá en el propio proyecto de reparcelación y no necesariamente tendrá que coincidir con la Unidad de Ejecución. La eficacia de la reparcelación forzosa requiere la programación de los terrenos afectados.  
  
Artículo sesenta y nueve. Procedimiento y efectos de la reparcelación forzosa  
  
1. El proyecto de reparcelación forzosa se sujetará a las siguientes actuaciones previas a su aprobación por el Ayuntamiento-Pleno o por el órgano competente de la Administración actuante :  
  
A) Información pública convocada en las mismas condiciones de publicidad, forma y plazo que regulan los artículos 46.1 y 3 o 48.   
  
B) Solicitud de certificado registral de dominio y cargas, simultánea a la convocatoria de la información pública.  
  
C) Si aparecen titulares registrales no tenidos en cuenta al elaborar el proyecto expuesto al público, se les dará audiencia por diez días antes de la aprobación definitiva. Lo mismo se hará respecto a los afectados por modificaciones que, respecto al proyecto inicialmente elaborado, se acuerden durante su tramitación.   
  
D) Requerimientos de los propietarios al Urbanizador, dentro del periodo de información pública, para dirimir controversias respecto a la valoración de derechos, y contestación del Urbanizador.   
  
El acuerdo aprobatorio se notificará a los interesados y, una vez firme en vía administrativa, se inscribirá en el Registro de la Propiedad, previo otorgamiento de documento público que exprese su contenido.   
  
2. La aprobación de la reparcelación forzosa producirá los efectos previstos en los artículos 167 a 170 del Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio. En función del criterio de reparcelación escogido, entre los previstos en el artículo 29.9.B) y del régimen de garantías que se establezca según el artículo 66, deben quedar afectas al pago de la urbanización exclusivamente las parcelas adjudicadas al Urbanizador o también las demás en la proporción que corresponda.  
  
3. Por motivos de celeridad procedimental, el Urbanizador, con independencia de los casos especiales regulados en el artículo 66.8, podrá promover proyectos de expropiación- como alternativa a la reparcelación forzosa- con pago del justiprecio en terrenos equivalentes, en los términos previstos por la legislación estatal. La aplicación de esta alternativa procedimental respetará los derechos que le corresponderían al propietario en la reparcelación forzosa y las facultades de las que podría asistirse con motivo de ella.  
  
Artículo setenta. Reglas para la adjudicación de parcelas  
  
Los proyectos de reparcelación forzosa deben ajustarse a estos criterios:  
  
A) El aprovechamiento objetivo de la finca adjudicada a un propietario debe ser proporcional a la superficie de su finca originaria, según el aprovechamiento subjetivo del que por ella es titular.  
  
La finca adjudicada al propietario se formará, si es posible, con terrenos integrantes de su antigua propiedad. En otro caso, la adjudicación podrá corregirse ponderando los distintos valores, según su localización, de las fincas originarias y adjudicadas, siempre que existan diferencias apreciables en aquellos que justifiquen la corrección y ésta se calcule adecuadamente en el proyecto de reparcelación.  
  
Sin embargo, la adjudicación de terrenos al propietario podrá minorarse, respecto a su aprovechamiento subjetivo, por aplicación del apartado siguiente.  
  
B) Cuando la retribución al Urbanizador deba efectuarse en parcelas edificables , la reparcelación le adjudicará éstas, sin que para ello sea precisa la conformidad de los afectados. Si el Urbanizador, con motivo de la aprobación del Programa, se hubiera comprometido a promover viviendas sujetas a algún régimen oficial de protección social sobre las parcelas que se le adjudiquen en concepto de retribución, la adjudicación se corregirá -conforme al Programa- ponderando el valor que a dichas parcelas corresponda como consecuencia de esa vinculación de destino.  
  
C) A la Administración se le adjudicarán parcelas edificables equivalentes a los excedentes de aprovechamiento de las fincas afectadas que no sean adquiridos mediante la cesión de terrenos dotacionales. No obstante el Urbanizador podrá proponer y la Administración actuante aceptar otra fórmula legal de adquisición de dichos excedentes. En particular, si así lo prevé el Programa, esos terrenos podrán adjudicársele al Urbanizador, afectos a la promoción de viviendas sujetas a algún régimen especial de promoción de vivienda social, correspondiendo al Urbanizador compensar en metálico a la Administración.  
  
D) No podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que carezcan de características urbanísticas adecuadas para su edificación. Tampoco se adjudicará la misma finca en proindiviso, contra la voluntad de los interesados, a propietarios cuyo derecho no alcance la mitad de la parcela mínima, salvo que el condominio ya estuviera constituido en la finca inicial.  
  
Durante la exposición al público de la reparcelación, a fin de evitar el proindiviso, los interesados, podrán efectuarse requerimientos recíprocos para sustituir las cuotas de condominio previstas en el proyecto con indemnizaciones en metálico. El requerimiento deberá cursarse en escritura pública y ofrecer, simultánea y alternativamente, el pago o el cobro de la indemnización en metálico, dando un plazo de diez días al requerido para elegir si prefiere pagar o cobrar a un mismo precio unitario. Si un propietario no atende un requerimiento debidamente formulado se entenderá que prefiere cobrar y la reparcelación se aprobará en consecuencia.  
  
E) Cuando la cuantía exacta del derecho de un propietario no alcance o exceda lo necesario para adjudicarle lotes independientes completos, los restos se podrán satisfacer mediante compensaciones monetarias complementarias o sustitutivas. La adjudicación podrá aumentarse para mantener en su propiedad al dueÑo de fincas con construcciones compatibles con la Actuación, imponiendo la compensación monetaria sustitutoria correspondiente.  
  
Los propietarios y el Urbanizador podrán efectuar los requerimientos recíprocos, en la forma y plazo que regula el apartado anterior, para determinar si les corresponde pagar o cobrar la indemnización sustitutoria. El Urbanizador hará lo propio, requiriendo a la Administración, cuando solicite compensar en metálico excedentes de aprovechamiento.  
  
F) El propietario tendrá derecho a que se le indemnice el valor de las plantaciones, instalaciones y construcciones de su finca originaria que sean incompatibles con la Actuación y el deber de soportar o sufragar los gastos referidos en el artículo 67.2.   
  
G) El proyecto de reparcelación contendrá una cuenta de liquidación respecto a cada propietario. Si éste resultara ser acreedor neto, el Urbanizador le indemnizará antes de ocupar su finca originaria  
  
Artículo setenta y uno. Retribución al Urbanizador. Determinación y modalidades  
  
1. El urbanizador será retribuido con parcelas edificables, salvo que el Programa disponga la retribución en metálico o ésta proceda por aplicación de los números siguientes o en virtud de acuerdo entre el propietario y el Urbanizador. Si el Programa dispone que parte de la retribución sea en metálico y parte en parcelas, lo relativo a cada parte se regirá por sus respectivas reglas legales.  
  
2. El Urbanizador será retribuido adjudicándole la proporción de los terrenos edificables prevista en el Programa, corregida, en su caso, proporcionadamente, si el presupuesto de cargas anejo al Proyecto de Urbanización presentara diferencias de coste respecto al estimado en dicho Programa.  
  
3. El propietario disconforme con la proporción de terrenos que le corresponda ceder como retribución, podrá oponerse a ella solicitando su pago en metálico. La solicitud formalizada en documento público, deberá notificarla al Urbanizador y al Ayuntamiento dentro de los diez días siguientes a la aprobación del Proyecto de Urbanización.  
  
La solicitud se acompaÑará de garantía -real o financiera- bastante, que asegure el desembolso de la retribución con carácter previo al ejercicio de cualesquiera acciones contra su liquidación. La cuota a liquidar será la que corresponda conforme al presupuesto de cargas, incrementada en un porcentaje igual al que, respecto al coste estimado de urbanización, el Urbanizador preste como garantía conforme al artículo 29.8. Si el Urbanizador se hubiera comprometido a construir bajo condiciones determinadas los terrenos que con hubiera de retribuírsele, el propietario solicitante deberá asumir este compromiso y garantizarlo.  
  
Se exceptuará lo dispuesto en los dos párrafos anteriores cuando por haber asumido el Urbanizador -en el Programa- el compromiso de promover viviendas sociales u otros usos de interés social, sobre el terreno constitutivo de la retribución, esa vinculación de destino implique un valor máximo legal de dichos terrenos que permita determinar su exacta equivalencia con los costes de urbanización, de manera que la relación entre aquel y éstos determine la cuantía del terreno que haya de integrar dicha retribución.  
  
4. La retribución en terrenos se hará efectiva mediante la reparcelación, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 69.3 o salvo que otra cosa acuerden los interesados. La aprobación de ésta podrá ser previa a la del Proyecto de Urbanización cuando los propietarios estén conformes con la proporción de parcelas que le corresponda percibir al Urbanizador o cuando el Programa prevea la modalidad de retribución en metálico. Las variaciones en el coste de las obras por cambios en dicho Proyecto, no imputables a la responsabilidad del Urbanizador y debidamente aprobados, que sobrevengan tras la reparcelación, se saldarán mediante compensaciones en metálico. Cuando, por tratarse de aumentos de coste, les corresponda pagarlas a los propietarios, podrán recaudarse mediante cuotas de urbanización.  
  
Sección tercera  
  
Recaudación de Cuotas de Urbanización  
  
Artículo setenta y dos. Cuotas de Urbanización  
  
1. Cuando los propietarios retribuyan en metálico la labor urbanizadora se han de observar las reglas siguientes:  
  
A) Las cuotas de urbanización y su imposición deberán ser aprobadas por la Administración actuante, sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y justificada que se someterá a previa audiencia de los afectados o se tramitarán junto al proyecto de reparcelación.  
  
B) Podrá reclamarse el pago anticipado de las inversiones previstas para los seis meses siguientes, al propietario de las parcelas directamente servidas o, incluso, al de las indirectamente afectadas por aquellas inversiones, en proporción parcial estimada según su importancia para estas últimas parcelas. Las liquidaciones que así se giren se entenderán practicadas con carácter provisional, a reserva de una liquidación definitiva a tramitar, de nuevo, con audiencia del interesado.   
  
No obstante, el Urbanizador podrá exigir el desembolso de las compensaciones referidas en el artículo 70.E), con motivo de la aprobación de la reparcelación.  
  
Las liquidaciones se girarán de conformidad con los presupuestos aprobados administrativamente según lo dispuesto en los artículos 67 y 71.  
  
C) Una vez aprobado el proyecto de reparcelación, las parcelas sujetas al pago de cuotas de urbanización se afectarán a éste, como carga real a hacer constar en el Registro de la Propiedad, por el importe cautelar estipulado en su cuenta de liquidación provisional. El Urbanizador podrá solicitar, en cualquier momento posterior, que se practique nueva afección, en la cuantía que apruebe la Administración actuante, hasta cubrir el importe total adeudado por cuenta de cada parcela. Se exceptúa la aplicación de la regla anterior respecto a los débitos que el dueÑo de la parcela tenga afianzados o avalados.   
  
D) El impago de las cuotas dará lugar a la ejecución forzosa de su liquidación, a través de la Administración actuante y en beneficio del Urbanizador, mediante apremio sobre la finca afectada. La demora en el pago devengará, en favor del Urbanizador, el interés legal del dinero. Incurrirá en mora la cuota impagada al mes de la notificación de la resolución que autorice su cobro inmediato.  
  
E) El urbanizador podrá convenir con los propietarios obligados un aplazamiento en el pago de las cuotas de urbanización, sin que pueda postergarse al inicio de la edificación, salvo fianza o aval que garantice dicho pago.   
  
2. El importe final de las cuotas devengadas por cuenta de cada parcela se determinará repartiendo entre todas las resultantes de la Actuación, en directa proporción a su aprovechamiento objetivo, las cargas totales del Programa o de la Unidad de Ejecución, aunque excepcionalmente podrá corregirse este criterio de reparto según reglas objetivas y generales, estipuladas en el Programa o al aprobarse el Proyecto de Urbanización, para compensar ventajas diferenciales que reporte para parcelas determinadas la proximidad en la implantación de servicios concretos.  
  
3. Las cuotas de urbanización reguladas en el presente artículo podrá también imponerlas la Administración que ejecute cualquier obra de infraestructura que dote de alguno de los servicios propios de la condición de solar a parcelas determinadas. Si las obras así financiadas fueran de provecho para una posterior Actuación Integrada, los propietarios que las hubieran sufragado tendrán derecho en el seno de ésta, a que se les compense por el valor actual de las mismas. Igual derecho tendrán los propietarios afectados por programaciones sucesivas acordadas conforme al artículo 29.13.  
  
CAPíTULO IV  
  
Régimen de la edificación de los solares, de las Actuaciones Aisladas y de las Transferencias de aprovechamiento  
  
Sección primera  
  
Introducción  
  
Artículo setenta y tres. Requisitos para la edificación de los solares  
  
1.Los solares podrán ser edificados, por los particulares, cuando se hayan satisfecho las cargas y cánones de urbanización que graven su propiedad, siempre que hayan adquirido, de la Administración, los excedentes de aprovechamiento radicados en ellos, en los términos exigidos por el Plan.  
  
2. Las parcelas para ser edificadas requieren su previa conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación mediante:  
  
A) Compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización y de incluir tal condición en las transmisiones de propiedad o uso del inmueble. La licencia urbanística que autorice la urbanización y la edificación simultáneas deberá recoger expresamente en su contenido ese compromiso que deberá hacerse constar en las escrituras de declaración de obra en construcción o de obra nueva que se otorguen o inscriban; y  
  
B) Afianzamiento del importe íntegro del coste de las obras de urbanización precisas, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratación pública. Se exceptúa la exigencia de un afianzamiento específico con este propósito, cuando el importe íntegro de dicho coste ya esté garantizado ante la Administración en virtud del artículo 66.  
  
Sección segunda  
  
Las Actuaciones en suelo urbano  
  
Artículo setenta y cuatro. Programas en suelo urbano  
  
1. Los particulares podrán promover iniciativas de Programa para el desarrollo de Actuaciones Aisladas, en suelo urbano, cuando éstas requieran la ejecución de obras públicas de urbanización o como consecuencia de la inclusión de los terrenos en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar.  
  
2. Cuando una iniciativa de Programa, en suelo urbano, se refiera tanto a la urbanización como a la edificación, su promotor deberá acreditar la disponibilidad civil sobre terrenos suficientes para asegurar que edificará la parcela, objeto de la Actuación, y que lo hará en plazo inferior a tres aÑos. Se exceptúa la exigencia de disponibilidad civil sobre los terrenos, cuando estos estuvieran incluidos en el Registro antes mencionado.  
  
3. El adjudicatario del Programa quedará sujeto al estatuto del Urbanizador regulado en esta Ley para las Actuaciones Integradas.  
  
Artículo setenta y cinco. Régimen del suelo urbano en ausencia de Programa  
  
1. En suelo urbano, en tanto no se desarrollen Programas -como consecuencia de lo dispuesto en el artículo anterior o en el 33.6 y 7- los propietarios podrán realizar, disfrutar y disponer del aprovechamiento subjetivo que, en cada momento, la ordenación urbanística otorgue a sus terrenos o solares. Para ello podrán poner en práctica alguna de las siguientes alternativas:  
  
A) Materializar su aprovechamiento subjetivo sobre solar o parcela propios, si la calificación urbanística de éstos lo permite.   
  
B) Transferir su aprovechamiento subjetivo, para su materialización en suelo apto para ello, cuando la ordenación urbanística afectara el terreno a destino dotacional público.   
  
C) Efectuar una reserva del aprovechamiento, para su posterior transferencia, previa cesión gratuita del suelo de su propiedad a la Administración.  
  
D) Solicitar, de ser imposible cualquiera de las anteriores alternativas, la expropiación del terreno a los cinco aÑos de su calificación, si ésta conlleva el destino público, iniciando el procedimiento previsto por el artículo 202.2 del Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio.  
  
2. El otorgamiento de licencia urbanística para la construcción de parcelas o solares en suelo urbano requiere, en tanto no se desarrollen Programas, que su titular cumpla las siguientes condiciones:   
  
A) Asumir, garantizar y cumplir los compromisos previstos en el artículo 73.2.  
  
B) Abonar, en su caso, el importe de los cánones de urbanización establecidos.  
  
C) Transmitir a la Administración el suelo dotacional preciso para urbanizar dotando a su parcela de la condición de solar, sin perjuicio de su derecho a servirse de esa cesión para dar cumplimiento a lo dispuesto en el apartado siguiente o, alternativamente, a reservarse el aprovechamiento cedido.  
  
D) Adquirir los excedentes de aprovechamiento cuya construcción sea obligatoria o que se pretendan edificar.  
  
El pleno cumplimiento de todas los anteriores condiciones por el propietario de una parcela urbana o solar le reportará la patrimonialización del aprovechamiento urbanístico y la consiguiente obligación de materializarlo con sujeción a plazo, que se determinará expidiendo de oficio la correspondiente Cédula de Garantía Urbanística, salvo que el directo otorgamiento de la licencia de obras haga innecesario esto último.  
  
Sección tercera  
  
Transferencias y reservas de aprovechamiento  
  
Artículo setenta y seis. Transferencias de aprovechamiento  
  
1. Los propietarios de una finca pueden transferir su correspondiente aprovechamiento subjetivo a otras fincas que cuenten con excedentes de aprovechamiento. Estos son adquiridos en virtud de aquella transferencia, que legitimará la posterior edificación de los mismos.   
  
2. La transferencia de aprovechamiento debe ser aprobada por el Ayuntamiento, según propuesta suscrita por los interesados y formalizada en escritura pública, con planos adjuntos expresivos de la localización y dimensiones de las fincas implicadas.  
  
Dicha transferencia, así como la incorporación de terrenos al patrimonio municipal de suelo que conlleve, debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad.   
  
3. La validez de toda transferencia exige la cesión gratuita al Municipio, libre de cargas y en pleno dominio, de la finca cuyo aprovechamiento subjetivo sea transferido y la paridad, en términos de valor urbanístico, entre dicho aprovechamiento subjetivo y el excedente de aprovechamiento que es objeto de adquisición con la transferencia.   
  
No obsta para la validez de la transferencia ni el destino urbanístico -público o privado- de la finca cedida, ni su clasificación -como suelo urbano o urbanizable-, ni el hecho de que la fincas afectadas estén ubicadas en distintas áreas de reparto, pero el Ayuntamiento podrá denegar la aprobación de transferencias inadecuadas para el desarrollo del Plan.   
  
4. Si el terreno cedido fuera suelo urbanizable y aún no hubiera sido objeto de programación, al solo efecto de verificar la regla de equivalencia entre lo transferido y lo adquirido, se valorará como si estuviera ya programado.  
  
Cuando en virtud de transferencia se ceda al Municipio un terreno ubicado en suelo urbanizable, el Ayuntamiento actuará como propietario de dicho terreno en la posterior gestión del suelo urbanizable afectado.   
  
La adquisición mediante transferencias de excedentes de aprovechamiento ubicados en suelo urbanizable requiere que el Urbanizador suscriba la propuesta junto a los propietarios afectados.   
  
5. Las reparcelaciones voluntarias -concertadas entre los afectados para que el cumplimiento de sus obligaciones urbanísticas se concrete de modo más acorde con sus preferencias- se tramitarán y aprobarán por la Administración actuante conforme a lo dispuesto en los números anteriores. Su aprobación puede surtir todos los efectos previstos en el artículo 69.3.  
  
Artículo setenta y siete. Reservas de aprovechamiento  
  
1. Con motivo de la transmisión al dominio público de terrenos con destino dotacional se podrá hacer reserva del aprovechamiento subjetivo correspondiente a ellos, para su posterior transferencia.  
  
Según se trate de una transmisión a título oneroso o gratuito la reserva la podrá hacer en su favor:   
  
A) El propietario del terreno que lo ceda gratuitamente a la Administración competente.   
  
Procede la reserva de aprovechamiento, con motivo de una cesión de terrenos, cuándo no de lugar, directa e inmediatamente, a la adquisición de un excedente de aprovechamiento. No podrá, por tanto, reservarse el aprovechamiento para ulterior transferencia, quien efectúe la cesión como consecuencia de inmediata transferencia o de una reparcelación.  
  
B) La Administración o el Urbanizador -público o privado- que sufrague el precio del terreno dotacional, cuando éste se adquiera para su destino público en virtud de una transmisión onerosa.  
  
No ha lugar a la reserva de aprovechamiento si la adquisición onerosa del terreno dotacional público va acompaÑada, por expropiación conjunta tasada a un precio medio, con la de otros terrenos con excedentes de aprovechamiento equivalentes al terreno dotacional público.  
  
La reserva de aprovechamiento debe ser aprobada por el Ayuntamiento o Administración expropiante y se hará constar en el Registro de la Propiedad junto a la transmisión de la que traiga su causa. La reserva se cancelará, de igual forma, cuando se transfiera su aprovechamiento. El Ayuntamiento no puede oponerse a esa transferencia si, en su día, aceptó la cesión que motivó la reserva. Podrá oponerse a ello el Urbanizador, cuando se pretendan adquirir así excedentes de aprovechamiento radicados en el ámbito de la Actuación Integrada.   
  
2. Cuando el aprovechamiento subjetivo que, en conjunto, corresponda a los propietarios afectados por un Programa sea inferior al total aprovechamiento objetivo de éste, el Urbanizador que financie la diferencia podrá reservarse el aprovechamiento constitutivo de ella.   
  
3. El titular de una reserva de aprovechamiento podrá solicitar su expropiación, iniciando el procedimiento mencionado en el artículo 75.1.D), cuando hayan transcurrido más de tres aÑos desde que constituyó la reserva o el menor plazo que resulte de la aplicación de dicho precepto.   
  
Artículo setenta y ocho. Compensaciones monetarias sustitutivas de las transferencias de aprovechamiento  
  
1. Los Municipios podrán, por razones de interés público local, transmitir, directamente y en metálico, el excedente de aprovechamiento radicado sobre parcelas o solares urbanos, con motivo de la solicitud de licencia de edificación. Esta solicitud se acompaÑará de una oferta de venta al patrimonio municipal de suelo de la propia parcela o solar para la que se solicite licencia, por precio unitario que mejore el propuesto por el solicitante como valor de adquisición de aquel excedente. La solicitud hará constar la justificación de gastos habidos con motivo de la petición de licencia, incluidos los del proyecto técnico. La oferta de venta adjunta la suscribirá quien acredite la titularidad y capacidad civil para efectuarla.  
  
El Municipio podrá aceptar la oferta de venta pagando -por metro cuadrado de aprovechamiento subjetivo- precio superior en un 20 por cien al que el oferente hubiera propuesto satisfacer por metro cuadrado de excedente de aprovechamiento e indemnizándole, además, los gastos justificados que hubiera acreditado.   
  
El Ayuntamiento deberá resolver sobre ésta adquisición dentro de los dos meses siguientes al momento en que el demandante deposite o avale el importe que ofrezca pagar por el excedente de aprovechamiento. Dentro del mismo plazo el Ayuntamiento podrá inadmitir la adquisición en metálico o condicionarla a distinta valoración del aprovechamiento urbanístico. Transcurrido el plazo sin otra resolución se entenderá adquirido el aprovechamiento por el precio depositado.   
  
2. Los Ayuntamientos podrán aprobar un Cuadro Indicativo de valores de repercusión de suelo que expresen los precios máximos que el Municipio preve pagar por la adquisición o expropiación de suelo para el patrimonio municipal. Dichos valores se calcularán de conformidad con la legislación estatal, previo informe de la autoridad tributaria competente y se revisarán de inmediato para adaptarlos a las resoluciones administrativas o judiciales que determinen justiprecios expropiatorios. La vigencia máxima e improrrogable del Cuadro será de aÑo y medio.  
  
3. No será preciso formular la oferta de venta de la parcela a la que se refiere el apartado 1 cuando quien demande la adquisición de excedente de aprovechamiento, pague un precio superior en un 20 por cien al que resultaría del Cuadro Indicativo.   
  
4. El pago por el excedente de aprovechamiento deberá ser previo o simultáneo a la obtención de la licencia de obras.  
  
5. La adquisición de excedentes de aprovechamiento en metálico, antes regulada, tendrá carácter subsidiario respecto a la aplicación de los dos artículos precedentes.  
  
CAPíTULO V  
  
Otras disposiciones de común aplicación   
  
a las Actuaciones Aisladas e Integradas  
  
Artículo setenta y nueve. Conservación de la urbanización  
  
1. La conservación de las obras públicas municipales es responsabilidad del Ayuntamiento desde su recepción definitiva, siendo antes del urbanizador. Carecerá de validez todo pacto o disposición que pretenda trasladar esa competencia a personas privadas o asociaciones de propietarios sin colaboración y control público o sin condiciones o por tiempo indeterminado. Los administrados no podrán ser obligados por mandato de la Administración a integrarse en esas asociaciones.  
  
2. Las obras de urbanización, realizadas por Urbanizador competente y ubicadas en dominio público, se entenderán aceptadas provisionalmente a los tres meses de su ofrecimiento formal al Ayuntamiento sin respuesta administrativa expresa. A los nueve meses desde la aceptación provisional esta devendrá definitiva, pasando los gastos de conservación a cargo de la Administración, salvo que ésta reclame la reparación de vicios. La aceptación definitiva se entiende sin perjuicio de las acciones, incluso civiles, que asistan a la Administración o a los administrados, por daÑos derivados de vicio oculto.  
  
Artículo ochenta. Canon de Urbanización  
  
Cuando razones técnicas especiales hagan imprescindible diferir o anticipar la implantación de infraestructuras complementarias respecto a la total urbanización de los solares, las Ordenanzas municipales podrán establecer un canon de urbanización para que los peticionarios de licencias o los propietarios de parcelas y adjudicatarios de Programas contribuyan a sufragar aquellas infraestructuras.   
  
El canon se establecerá para ámbitos determinados, devengándose en proporción al aprovechamiento de las parcelas o solares o a su valor urbanístico. Su cuantía se fijará, mediante fórmula polinómica actualizable, en función de módulos de coste y unidades de obra a instalar o construir, según su repercusión unitaria sobre el aprovechamiento objetivo o su valor urbanístico.  
  
Los ingresos se afectarán a la ejecución de cualesquiera obras de urbanización o al fin previsto en el artículo 51. Su imposición no exonerará de las exigencias de los artículos 30.1 o 73.2.  
  
CAPíTULO VI  
  
Ejecución de Obras Públicas  
  
Artículo ochenta y uno. Ejecución de obras públicas  
  
Estará sujeta a licencia de obras la ejecución de obras públicas y de construcciones de servicio público cuando así lo exija la legislación reguladora de la correspondiente obra o servicio.  
  
La realización material de toda obra pública exige verificar, previamente, su compatibilidad con la ordenación urbanística y territorial. La verificación, cuando la obra no esté sujeta a licencia, se efectuará sometiendo su proyecto básico a los trámites propios del procedimiento de aprobación de los Planes Especiales. Si el proyecto modifica el planeamiento, se ha de completar con los documentos característicos de aquellos Planes. Si no lo modifica, el acuerdo de aprobación provisional legitima su completa realización. La aprobación del proyecto da lugar a lo dispuesto en los artículos 33.7 o 72.3.  
  
Cuando la obra no revista especial interés para la comunidad local se preverán las oportunas compensaciones para resarcir al Municipio del coste de los servicios que éste preste en orden a posibilitar su construcción.   
  
La administración del Estado podrá promover sus proyectos de obra en los términos previstos en el presente artículo cuando así lo permita la legislación estatal.  
  
Lo anteriormente dispuesto se entiende sin perjuicio de lo establecido en el último párrafo del artículo 53.  
  
TíTULO IV  
  
Intervención de la Administración en el mercado   
  
inmobiliario. La actividad urbanística de fomento   
  
de la edificación y la rehabilitación  
  
CAPíTULO I  
  
Intervención de la Administración en los actos   
  
de división de terrenos y en las parcelaciones  
  
Artículo ochenta y dos. Licencias de parcelación  
  
1. Toda parcelación o división de terrenos, quedará sujeta a licencia municipal, salvo que el Ayuntamiento certifique o declare su innecesariedad. Es innecesaria la licencia cuando :  
  
A) La división o segregación sea consecuencia de una reparcelación o de un cesión -ya sea forzosa o voluntaria, gratuita u onerosa- a la Administración, para que destine el terreno resultante de la división al uso o servicio público al que se encuentre afecto.  
  
B) El correspondiente acto de disposición no aumente el número de fincas originariamente existentes y cumpla las normas sobre su indivisibilidad establecidas por razones urbanísticas.   
  
C) La división o segregación haya sido autorizada expresamente por el municipio con motivo del otorgamiento de otra licencia urbanística.  
  
2. De conformidad con lo dispuesto por la legislación estatal, los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración administrativa de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento. Asimismo, los Notarios y Registradores de la Propiedad harán constar en la descripción de las fincas su cualidad de indivisibles, cuando así les conste.  
  
3. Cabrá acreditar la innecesariedad de licencia de parcelación o de división de terrenos mediante uno de estos medios:   
  
A) Testimoniando el certificado municipal correspondiente; o  
  
B) Acreditando que se solicitó la licencia o dicho certificado, con la antelación necesaria respecto al momento de otorgar la división, sin haber obtenido resolución administrativa expresa dentro de los plazos legales y efectuando declaración jurada de esto último; o  
  
C) Acreditando rigurosamente el cumplimiento de las condiciones expresadas en el número 1 anterior.  
  
Artículo ochenta y tres. Indivisibilidad de terrenos en las distintas clases de suelo  
  
1. Son indivisibles en suelo urbano y urbanizable, una vez programado, los terrenos a los que se refiere el artículo 258 del Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio.   
  
2. En suelo no urbanizable y urbanizable aún no programado se estará a lo dispuesto en los apartado a) a d) de la Disposición Adicional Tercera de la Ley del Suelo No Urbanizable.  
  
3. La infracción de las reglas anteriores dará lugar a la imposición de multa que, por lo que respecta al otorgante de la división o segregación, no podrá ser inferior al precio efectivo de venta de los lotes ilegalmente fraccionados, hasta un máximo de 300 millones de pesetas.   
  
CAPíTULO II  
  
Intervención administrativa para fomentar   
  
la seguridad del tráfico inmobiliario  
  
Artículo ochenta y cuatro. Cédula de Garantía Urbanística  
  
1. Los Ayuntamientos habrán de expedir, a petición de los interesados y en el plazo de un mes, Cédula de Garantía Urbanística para las parcelas edificables que no tengan pendientes la adquisición del excedente de aprovechamiento. La Cédula expresará la calificación urbanística y tendrá un plazo de vigencia máximo de un aÑo; dentro de él deberá el interesado solicitar la licencia de obras y garantizar la ejecución de las obras de urbanización pendientes de realizarse. La expedición de la Cédula obligará a esto último en los mismos términos que la orden de edificación forzosa, por lo que la solicitud de Cédula deberá ser refrendada por el propietario interesado.  
  
2. El propietario del solar o parcela respecto a la que se haya expedido válidamente la Cédula tendrá derecho a que, durante la vigencia de ésta, si no se mantienen las condiciones urbanísticas en ella expresadas se le reparen los perjuicios patrimoniales causados por los cambios de ordenación sobrevenidos.   
  
3. Con independencia de lo regulado en los números anteriores los Ayuntamientos tienen la obligación de informar por escrito a cualquier solicitante respecto a la clasificación, calificación y programación urbanística de los terrenos, en el plazo de un mes.  
  
CAPíTULO III  
  
Intervención administrativa para garantizar el cumplimiento por los propietarios de inmuebles de su deber de edificar  
  
Artículo ochenta y cinco. Deber urbanístico de edificar y obligación de hacerlo dentro de plazos determinados  
  
1. El propietario de un terreno tiene el deber de destinarlo al uso y aprovechamiento previsto por el Plan colaborando, con prontitud y diligencia, a la ejecución de éste. Si el terreno de su propiedad fuera una parcela en suelo urbano o un solar, deberá solicitar la preceptiva licencia para construir, según el Plan, adquiriendo, en todo caso, el excedente de aprovechamiento que presente el terreno y realizando las obras de urbanización que correspondan. Este deber de edificación será exigible en los plazos fijados por el Programa o, en su defecto, cuando haya transcurrido un aÑo desde que fuera posible solicitar la licencia.  
  
2. Una vez otorgada la licencia, se deberá iniciar, concluir y no interrumpir la construcción dentro de los plazos en ella determinados o, en su defecto, en 6, 24 y 6 meses, respectivamente. La caducidad de la licencia se declarara previa audiencia del interesado.  
  
3. El Ayuntamiento -de oficio a instancia de cualquier interesado- podrá dictar órdenes individualizadas de ejecución de la edificación, siguiendo criterios expresos y objetivos de prioridad en el fomento de ella.  
  
La orden advertirá que, si el propietario afectado no solicita licencia y adquiere los excedentes de aprovechamiento de su parcela, en el plazo de un aÑo, la parcela quedará incluida en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar y, si procede, se incoará expediente declarativo del incumplimiento de la obligación de edificar. Dicho plazo será prorrogable por causa justificada y no procederá la declaración de incumplimiento si, antes de la conclusión de aquél, el propietario hubiere solicitado la inscripción voluntaria en dicho Registro.   
  
4. La orden de ejecución de la edificación determinará los efectos dispuestos en el número 2 del artículo anterior y, a tal fin, expresará las condiciones urbanísticas de la parcela que ordene edificar. Asimismo, la orden, una vez notificada al interesado, se comunicará al Registro de la Propiedad para constancia en el mismo. Si el interesado cumple lo ordenado se ordenará cancelar la anotación correspondiente.   
  
CAPíTULO IV  
  
Intervención administrativa para garantizar el cumplimiento del deber urbanístico de conservación   
  
por los propietarios de inmuebles  
  
Artículo ochenta y seis. Deber de conservación y rehabilitación  
  
Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de habitabilidad o uso efectivo que permitirían obtener la licencia administrativa de ocupación para el destino que les sea propio. Será exigible este deber aun cuando no hubiere normas específicamente aplicables sobre protección del medio ambiente, patrimonios arquitectónicos y arqueológicos o sobre rehabilitación urbana. Si las hubiere, se cumplirá con total respeto a las mismas.   
  
Artículo ochenta y siete. Inspección periódica de construcciones  
  
Los propietarios de toda edificación catalogada o de antigüedad superior a 50 aÑos deberán promover,al menos cada cinco aÑos, una inspección, a cargo de facultativo competente, para supervisar su estado de conservación.  
  
Dicho facultativo consignará los resultados de su inspección expidiendo un certificado que describa los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas y las medidas prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para mantener o rehabilitar sus dependencias en condiciones de habitabilidad o uso efectivo según el destino propio de ellas. Asimismo dejará constancia del grado de realización de las recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspección periódica. La eficacia del certificado exige remitir copia de él al Ayuntamiento y al Colegio Profesional correspondiente.   
  
El Ayuntamiento podrá exigir de los propietarios la exhibición de los certificados actualizados de inspección periódica de construcciones y, si descubriera que éstas no se han efectuado, podrá realizarlas de oficio a costa de los obligados.   
  
Artículo ochenta y ocho. Límite del deber de conservación y rehabilitación  
  
Los propietarios de edificios están obligados a sufragar o soportar el coste de las obras de conservación y rehabilitación que dichas construcciones precisen para cumplir lo dispuesto en los artículos anteriores, hasta el importe determinado por el límite del deber normal de conservación.   
  
Cuando una Administración ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan dicho límite, el obligado podrá exigir a aquella que sufrague, en lo que respecta al exceso, el coste parcial de la obras constitutivo del mismo.   
  
Se entenderá que las obras mencionadas en el párrafo anterior exceden del límite del deber normal de conservación cuando su coste supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil que la preexistente, realizada con las condiciones imprescindibles para autorizar su ocupación. Si no se trata de un edificio sino de otra clase de construcción, dicho límite se cifrará, en todo caso, en la mitad del coste de erigir o implantar una nueva construcción de iguales dimensiones, en condiciones de uso efectivo para el destino que le sea propio.   
  
Artículo ochenta y nueve. Ayudas públicas para la conservación y rehabilitación del patrimonio arquitectónico  
  
1. Procederá el otorgamiento de ayudas para financiar la conservación o rehabilitación de construcciones por las razones reguladas en el artículo anterior o para obras que potencien la utilidad social de las construcciones y que se financien ponderando la situación socioeconómica del destinatario de la subvención, conforme a lo que reglamentariamente se establezca.   
  
2. La Administración podrá convenir con el interesado fórmulas de explotación conjunta del inmueble, siempre que permitan una adecuada participación pública en los beneficios generados por la prolongación de la vida útil de la construcción. Se pueden otorgar ayudas a fondo perdido como incentivo de inversiones privadas proporcionadas a la subvención en los términos que reglamentariamente se determinen.  
  
3. Si el propietario tuviera derecho a la ayuda -en aplicación del artículo anterior- y no alcanzara un acuerdo con la Administración, aquella se otorgará como anticipo reintegrable, en dinero constante, en caso de venta o expropiación, debiéndose dejar constancia de ello en el Registro de la Propiedad. El reintegro no superará la mitad del precio de expropiación o venta. Si ésta lo es por precio inferior al duplo del anticipo, la Administración podrá ejercer el derecho de tanteo en los términos regulados en el Real Decreto Legislativo 1/1992.  
  
4. Los Ayuntamientos deben bonificar, en la medida más amplia posible, las licencias de obras que tengan por objeto la reparación o rehabilitación de edificaciones deterioradas.  
  
5. Las políticas de ayuda económica que instrumente la Generalitat para rehabilitar y conservar el patrimonio arquitectónico darán prioridad a los inmuebles y conjuntos catalogados y ponderarán la corresponsabilidad financiera que, en dichas actuaciones, asuman los entes locales con arreglo a sus posibilidades.  
  
Artículo noventa. Situación legal de ruina  
  
1. Procede declarar la situación legal de ruina cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales a un edificio o construcción, manifiestamente deteriorada, o para restaurar en ella las condiciones mínimas que permitan su uso efectivo, supere el límite del deber normal de conservación calculado conforme al artículo 88.  
  
Procederá, asimismo, la declaración de ruina, cuando el propietario acredite haber cumplido puntualmente lo dispuesto en el artículo 87, realizando diligentemente las obras recomendadas, al menos, en los dos últimos certificados de inspección periódica y el coste de éstas, unido al de las que estén pendientes de realizar, con los fines antes expresados, supere el límite enunciado en el párrafo anterior, apreciándose una tendencia constante y progresiva en el tiempo al aumento de las inversiones necesarias para la conservación del edificio.   
  
2. Corresponderá a los Ayuntamientos declarar la situación legal de ruina, incoando el procedimiento de oficio o como consecuencia de denuncia formulada por cualquier interesado. En las actuaciones se citará a los ocupantes legítimos de la construcción y a los titulares de derechos sobre ella que consten en los registros públicos, así como a los órganos competentes cuando resulte afectado el patrimonio histórico.   
  
3. La declaración de la situación legal de ruina debe disponer las medidas necesarias para evitar eventuales daÑos físicos y, además, proponer la declaración de incumplimiento por el dueÑo de su deber urbanístico de conservación o manifestar, razonadamente, la improcedencia de esto último.   
  
La propuesta de declarar el incumplimiento del deber de conservación, formulada junto a la declaración de ruina legal, no será definitiva ni surtirá efecto sin previa audiencia de los interesados y resolución del Alcalde dictada a la vista de las alegaciones presentadas.   
  
No procede declarar el incumplimiento del deber de conservación si la ruina legal es causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, ni cuando el dueÑo trate de evitarla con adecuado mantenimiento y cuidadoso uso del inmueble, reparando sus desperfectos con razonable diligencia.   
  
4. La declaración de ruina legal respecto a un edificio no Catalogado, ni objeto de un procedimiento de catalogación, determina para su dueÑo la obligación de rehabilitarlo o demolerlo, a su elección.   
  
5. Si la situación legal de ruina se declara respecto a edificio catalogado u objeto del procedimiento de catalogación, el propietario deberá adoptar las medidas urgentes e imprescindibles para mantenerlo en condiciones de seguridad. La Administración podrá concertar con el propietario su rehabilitación. En defecto de acuerdo, puede ordenarle que la efectúe otorgándole la correspondiente ayuda u ordenar la inclusión en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar.  
  
Artículo noventa y uno. Intervención en edificios catalogados  
  
1. En los edificios Catalogados, sólo podrán realizarse las obras expresamente autorizadas por licencia de intervención o dispuestas por orden de ejecución municipal de obras de intervención.  
  
2. Las licencias de intervención contemplarán conjuntamente todas las actuaciones que hayan de realizarse en el inmueble y el resultado final de las mismas. Dichas actuaciones sólo excepcionalmente, cuando sea imposible la conservación de lo construido o cuando la catalogación no obedezca a su valor intrínseco sino a su mera importancia ambiental, podrán contemplar la sustitución de la edificación, a ser posible parcial, bajo condiciones especiales. Las obras de intervención se ajustarán a las prescripciones del Catálogo y del planeamiento, pero su autorización podrá concretar otras condiciones adicionales, salvaguardando los valores protegidos.   
  
La licencia de intervención controla la oportunidad técnica de las obras para la mejor preservación de las características culturales cuyo reconocimiento colectivo se expresa en la catalogación. Su otorgamiento se efectuará por resolución debidamente motivada.  
  
3. Sólo podrá otorgarse licencia de demolición para edificios no catalogados y que no sean objeto de un procedimiento tendente a su catalogación.  
  
4. En la aplicación de lo anteriormente dispuesto se facilitará el ejercicio de sus atribuciones a los órganos competentes para la tutela del patrimonio histórico, cuando la intervención afecte a bienes declarados de interés cultural o sujetos a procedimiento para su declaración o inventariado como tales. En ningún caso, la aplicación de ésta Ley permitirá exceptuar la plena sujeción de dichos bienes a su normativa reguladora específica.   
  
Artículo noventa y dos. Ordenes de ejecución de obras de conservación y de obras de intervención  
  
1. Los Alcaldes deben dictar ordenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de edificios deteriorados o en condiciones deficientes para su utilización efectiva. También los órganos de la Generalitat competentes en materia de patrimonio cultural inmueble podrán, oído el Ayuntamiento, dictar dichas ordenes respecto a edificios catalogados. Las ordenes de ejecución pueden conminar, asimismo, a la limpieza, vallado, retirada de carteles u otros elementos impropios del inmueble.   
  
2. Dentro del plazo seÑalado en la orden de ejecución el propietario afectado debe solicitar las ayudas económicas a las que justifique tener derecho y puede pedir la licencia de demolición, salvo que el edificio esté catalogado. También puede proponer alternativas técnicas para las obras o solicitar razonadamente una prórroga en su ejecución.   
  
3. El incumplimiento injustificado de la orden faculta a la Administración para adoptar una de estas medidas:   
  
A) Ejecución subsidiaria a costa del obligado hasta el límite del deber de conservación.   
  
B) Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo de un décimo del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas se destinará preferentemente a cubrir los gastos que genere la ejecución subsidiaria de la orden incumplida.  
  
Artículo noventa y tres. Amenaza de ruina inminente  
  
Cuando la amenaza de una ruina inminente ponga en peligro la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado, el Alcalde podrá acordar el apuntalamiento y ordenar el desalojo o adoptar las medidas urgentes y necesarias para prevenir o evitar daÑos en los bienes públicos o a las personas. Excepcionalmente cabrá ordenar la demolición cuando -no tratándose de edificio catalogado- ésta fuera imprescindible para impedir mayores perjuicios.   
  
El Ayuntamiento será responsable de las consecuencias que comporte la adopción injustificada de dichas medidas, sin que ello exima al propietario de la íntegra responsabilidad en la conservación de sus bienes conforme a las exigencias de la seguridad, siéndole repercutibles los gastos realizados por el Ayuntamiento hasta el límite del deber normal de conservación.  
  
La adopción de las medidas cautelares dispuestas por el Alcalde, para evitar la ruina inminente, no presuponen la declaración de la situación legal ruina.  
  
Artículo noventa y cuatro. Pérdida o destrucción de elementos catalogados  
  
Cuando por cualquier circunstancia resulte destruida una construcción o edificio catalogado, el terreno subyacente permanecerá sujeto al régimen propio de la catalogación. El aprovechamiento subjetivo de su propietario no excederá el preciso para la fiel restitución, que podrá ser ordenada.   
  
El Plan podrá disponer, en casos justificados, que cuando un edificio catalogado resulte destruido el terreno subyacente quede inmediatamente calificado como zona dotacional pública.   
  
La destrucción de un edificio catalogado, mediando incumplimiento del deber normal de conservación, determinará la expropiación o inclusión del inmueble en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar.   
  
Artículo noventa y cinco. Ordenes de adaptación al ambiente  
  
Los Planes pueden disponer la obligatoriedad de ejecutar obras de adaptación al ambiente de edificios. Las ordenes de ejecución que se dicten en cumplimiento de esas disposiciones se sujetarán al régimen establecido en los artículos anteriores. Estas ordenes se deberán referir a elementos ornamentales y secundarios del inmueble, pretender la restitución de su aspecto originario o coadyuvar a su mejor conservación.   
  
CAPíTULO V  
  
Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar  
  
Artículo noventa y seis. Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar  
  
Los Municipios mantendrán en condiciones de pública consulta un Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar. No obstante, aun cuando éste no haya sido creado o esté incompleto, la orden de incluir en él un inmueble es válida y eficaz desde que se dicte, debiéndose notificar al Registro de la Propiedad. El mismo efecto surtirá el mero transcurso del plazo consignado en la orden regulada en el artículo 85.   
  
La orden de inclusión expresará la causa que la determina, la descripción del inmueble afectado y, en su caso, las declaraciones administrativas respecto al incumplimiento de deberes urbanísticos del propietario.   
  
Artículo noventa y siete.Inclusión de inmuebles en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar  
  
1. Procede dictar la orden de inclusión en el Registro respecto a inmuebles cuyos propietarios incumplan:  
  
A) La obligación de edificar, de solicitar licencia o de urbanizar simultáneamente a la edificación, en los supuestos y plazos regulados en los artículos 84.1 y 85.2 y 3.  
  
B) La obligación de efectuar obras de conservación y rehabilitación en los términos exigibles a tenor de los artículos 90, 91, 92 (sin perjuicio de la aplicación simultánea de las restantes medidas contempladas en el número 3 de este último) y 94.   
  
2. También procederá dictar la orden de inclusión cuando, antes de que se produzca incumplimiento de deberes urbanísticos, lo solicite voluntariamente el propietario o cuando, haya o no incumplimiento, así se acuerde, según el artículo 90.5, como medida alternativa a la orden de rehabilitación forzosa.  
  
Artículo noventa y ocho. Efectos de la inclusión  
  
1. La orden de inclusión en el Registro de un inmueble comporta su declaración de utilidad pública y de la necesidad de su ocupación, a efectos expropiatorios. En tanto la Administración, municipal o autonómica, no inicie la expropiación, cualquier persona, por propia iniciativa o concurriendo a una previa convocatoria municipal, podrá formular un Programa para la edificación o/y, en su caso, urbanización, intervención o rehabilitación del inmueble, conforme al procedimiento previsto en los artículos 45 a 48 de esta Ley. El adjudicatario de este procedimiento contará con las prerrogativas y obligaciones del adjudicatario de un Programa y con el beneficio de la expropiación.   
  
2. La alternativa técnica de estos Programas consistirá en un anteproyecto para la edificación o rehabilitación. La proposición económica versará sobre el precio de adquisición del inmueble y, salvo en el caso regulado en el número siguiente, sobre la participación del propietario en el desarrollo del Programa, que podrá acometerse mediante reparcelación consistiendo la adjudicación de fincas resultantes en partes determinadas de la obra, en régimen de propiedad horizontal.   
  
3. Si la orden de inclusión deriva de incumplimiento de deberes urbanísticos determinará necesariamente la expropiación, que se efectuará con aplicación de las reglas especiales de determinación del justiprecio previstas al efecto por la legislación estatal. En los demás casos, el propietario puede instar la revocación de dicha orden tan pronto como remedie las causas que la determinaron.   
  
CAPíTULO VI  
  
Otras formas de intervención administrativa   
  
en el mercado inmobiliario  
  
Artículo noventa y nueve. Patrimonios públicos de suelo y sociedades urbanizadoras.  
  
1. Los Ayuntamientos, las entidades locales supramunicipales y la Generalitat, en previsión de la ampliación de sus patrimonios públicos de suelo, podrán reservarse áreas para legitimar en ellas la expropiación de bienes inmuebles, cualquiera que sea su clasificación o calificación urbanística. La reserva, si no estuviera prevista en el Plan General, se efectuará mediante Plan Especial y podrá ser incluso previa a la Programación de los terrenos. Dicha Programación, no obstante, podrá ser instada por los particulares -conforme al artículo 44 y siguientes-, solicitando autorización previa de la Administración titular de la reserva, quien, en su caso, podrá otorgarla con sujeción a las condiciones de interés público que procedan para lograr los fines sociales pretendidos al efectuarla.  
  
2. Dichas Administraciones pueden también delimitar áreas para someter a tanteo y retracto administrativo todos o algunos de los inmuebles ubicados en ellas. La delimitación tendrá por objeto cualquiera de los fines expresados en el artículo 1 y se tramitará aprobando la relación de bienes y derechos afectados que se notificará al Registro de la Propiedad a los efectos legales.  
  
3. Las Administraciones a que las se refieren los números anteriores, pueden promover la construcción de cualesquiera edificaciones y urbanizaciones, constituir o tener la entera propiedad de sociedades dedicadas a ello y, con o sin mediación de éstas, participar en sociedades de economía mixta con igual finalidad.  
  
Las sociedades antes mencionadas, en desarrollo de los Planes y Programas, podrán ser beneficiarias de la expropiación, incluso en supuestos distintos a los previstos en esta Ley para los casos de gestión indirecta, así como beneficiarse de ayudas públicas singulares o del ejercicio, por la Administración, de las potestades reguladas en este artículo o en el 42. Dichos beneficios sólo serán de aplicación bajo estas condiciones:  
  
A) Que se trate de actuaciones cuyo fin específico y exclusivo sea crear dotaciones públicas, promover suelo urbanizado para atender demandas sociales, o construir viviendas sujetas a algún especial régimen de protección social.  
  
B) Además, si se otorgan en favor de sociedades con participación de capital privado, éste habrá de constituirse, para actuaciones concretas, en régimen de competencia pública u ofreciéndolo restringidamente, pero en condiciones de igualdad, a los propietarios de inmuebles afectados.  
  
C) La enajenación de inmuebles que adquieran como beneficiarias del ejercicio de las potestades públicas antes mencionadas, se debe efectuar en condiciones de pública concurrencia y, en caso de venta, asegurar precios o garantías que impidan o dificulten la reventa con sobreprecio o el enriquecimiento injustificado de tercero. La misma regla se observará en la gestión de los patrimonios públicos de suelo.   
  
DISPOSICIONES ADICIONALES  
  
Primera. Consejo Superior de Urbanismo.  
  
El Consejo Superior de Urbanismo es el máximo órgano asesor de las Administraciones públicas con competencia urbanística de la Comunidad Valenciana.   
  
Reglamentariamente se establecerá su composición, organización y funcionamiento. En todo caso, actuará como órgano colegiado, compuesto por expertos en urbanismo de reconocida competencia, quienes asesorarán con rectitud las cuestiones que se sometan a su consideración. En su nombramiento se dará adecuada participación a las entidades locales.  
  
Le corresponderá dictaminar en los casos que así lo exija esta Ley o una disposición reglamentaria con rango de Decreto del Consell de la Generalitat o cuando lo solicite el Gobierno Valenciano o alguno de sus miembros.   
  
Segunda. Cómputo de la población municipal.  
  
A todos los efectos previstos en la presente Ley, cuando en ella se alude a un determinado número de habitantes por Municipio, se computarán como tales, tanto los residentes como los transeúntes empadronados.   
  
Tercera. Atribuciones de los órganos municipales.  
  
El ejercicio de las competencias que esta Ley atribuye a los Ayuntamientos en sus artículos 44, 53, 66.2.D), 76.2 y 3, 77.1, 78.1, 84, 85, 87, 90 y 92, corresponde a:  
  
A) El Alcalde, en los Municipios de más de 25.000 habitantes, salvo disposición en contrario del Reglamento Orgánico Municipal y sin perjuicio de la competencia del Pleno para aprobar las variaciones del patrimonio municipal de suelo.  
  
B) El Pleno, en los demás municipios, salvo que el Reglamento Orgánico Municipal disponga otra cosa.   
  
C) Los órganos previstos en las disposiciones reguladoras de la creación y funcionamiento de entidades, mancomunidades o consorcios comarcales que tengan encomendado el ejercicio de competencias urbanísticas.  
  
Las competencias municipales referidas en los artículos 38.2, 57 y 99 corresponderán al Pleno, excepto previsión distinta del Reglamento Orgánico Municipal. La competencia para aprobar el Cuadro Indicativo de precios al que se refiere el artículo 78.2 corresponde al Pleno, previo informe de la Administración Catastral. Si ésta informara de la existencia de una Ponencia de valores, vigente y aplicable a los efectos previstos en el artículo 53 del Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, no procederá aprobar el referido Cuadro, pudiendo el Alcalde ordenar la utilización de aquella con el fin previsto en el artículo 78.3. Los cuadros indicativos se ajustarán a lo dispuesto en la normativa técnica de valoración catastral.  
  
Cuarta. Plazo para el otorgamiento de licencias.  
  
1. Las licencias urbanísticas otorgarán el derecho a edificar o realizar actuaciones urbanísticas y se resolverán en los plazos siguientes:  
  
A) Las de parcelación o el certificado de su innecesariedad, las de mera reforma que no suponga alteración estructural del edificio, ni afecten a elementos catalogados o en trámite de catalogación, así como las de primera ocupación o habitabilidad de las construcciones -que se otorgarán, en su caso, mediante la misma autorización- en el plazo de un mes.  
  
B) Las licencias que comporten obras mayores de nueva construcción o reforma estructural de entidad equivalente a una nueva construcción o las de derribo (respecto a edificios no catalogados), habrán de otorgarse o denegarse en el plazo de dos meses.  
  
C) Las de intervención -que serán cualesquiera que afecten a edificio catalogado o en trámite de catalogación-, en el de tres meses.   
  
Las licencias para cualquier tipo de obras que, por disposición legal o reglamentaria, hayan de otorgarse junto a la correspondiente licencia de actividad, se someterán, con preferencia respecto a las reglas anteriores, al régimen procedimental específico de la licencia de actividad.   
  
2. El Ayuntamiento podrá otorgar licencias parciales que autoricen la realización de fases concretas del proyecto, a reserva de la subsanación o suplemento de éste en aspectos menores y complementarios pendientes de autorización administrativa.  
  
3. En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo, facultades en contra de las prescripciones de esta Ley, de los Planes, Proyectos, Programas u Ordenanzas o, en general, en términos contrarios, opuestos o disconformes con las previsiones de la ordenación urbanística. La solicitud de licencia urbanística que no sea resuelta por el Ayuntamiento dentro de los plazos legales, sin perjuicio de las prórrogas que sean procedentes, se entenderá estimada, salvo que su contenido sea constitutivo de contravención grave y manifiesta de la ordenación urbanística, en cuyo caso se entenderá desestimada.  
  
Quien haya solicitado en forma la preceptiva licencia y no obtenga resolución expresa dentro de los plazos legales, quedará legitimado, mientras la Administración no le ordene lo contrario, para iniciar las obras o realizar las actuaciones correspondientes -salvo la intervención en construcciones catalogadas- siempre que éstas se ajusten a la ordenación urbanística y se desarrollen cumpliendo los demás deberes y condiciones que la ley y los Planes exijan para su realización.   
  
4. El procedimiento para la concesión de licencia sólo se entenderá iniciado cuando la petición vaya acompaÑada de proyecto técnico y de los demás documentos indispensables para dotar de contenido la resolución. La deficiencias documentales menores, notificadas al interesado, suspenderán el trascurso de los plazos para otorgar la licencia.  
  
Quinta. Deber de información interadministrativa en relación con actos y acuerdos urbanísticos.   
  
1. En cumplimiento del artículo 56 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, la notificación preceptiva de actos y acuerdos municipales a la Administración autonómica, cuando se refiera a actos en materia de Urbanismo, se cursará a los órganos urbanísticos de la Generalitat.   
  
Si dicha notificación versa sobre otorgamiento de licencia de obra, expresará con claridad la localización y contenido del acto autorizado en términos que permitan relacionarlo con su régimen urbanístico. Reglamentariamente se establecerá un modelo de ficha urbanística, susceptible de fácil tratamiento estadístico, a rellenar por el solicitante de la licencia, que el Municipio adjuntará al notificar.  
  
2. Los interesados pueden notificar, por su cuenta, a los referidos órganos de la Generalitat su intención de iniciar las obras o actuaciones urbanísticas correspondientes, acompaÑando la información referida en el número anterior y los documentos acreditativos de que, desde que solicitaron la licencia, han transcurrido los plazos previstos en la precedente Disposición Adicional Cuarta, número 1.   
  
La comunicación será examinada en el plazo de un mes debiéndose recabar durante él información del Ayuntamiento. Concluido éste, el interesado tendrá derecho, a que la Generalitat le expida, para su uso particular, certificado de haber sido notificada del propósito de iniciar las obras o actuaciones y de no haber advertido en ellas contravención grave y manifiesta de la ordenación urbanística, ni haber recibido reclamación municipal por tal motivo. Es improcedente la expedición del certificado cuando la obra o actuación contravenga manifiestamente la ordenación urbanística o exceda de los derechos que ésta confiere al interesado o cuando el Ayuntamiento anuncie motivadamente su oposición a ello.   
  
3. La Administración de la Generalitat, sin perjuicio de las competencias municipales, se abstendrá de desarrollar acciones o procedimientos administrativos por la realización de actuaciones respecto a las que haya expedido el certificado regulado en el número anterior.   
  
4. Los órganos de la Generalitat que adopten resoluciones o acuerdos en materia urbanística han de notificarlos a los Municipios afectados en el plazo de diez días desde su adopción.  
  
Sexta. Convenios Urbanísticos.  
  
Los Convenios Urbanísticos que celebren los Ayuntamientos con los particulares estarán sujetos a las reglas expresadas en la Disposición Adicional Cuarta de la Ley del Suelo No Urbanizable de la Generalitat. En ningún caso podrán dichos Convenios sustituir el procedimiento de aprobación y adjudicación de Programas regulado en la presente Ley o prejuzgar los resultados del mismo.   
  
Séptima. Obras de reparación o reforma en suelo urbanizable aun no programado.   
  
En las construcciones legalmente consolidadas sobre terrenos sujetos al régimen establecido por el artículo 10 de esta Ley y a la Disposición Adicional Segunda de la Ley 4/1992, del Suelo No Urbanizable, de la Generalitat, se podrán realizar, además de las obras previstas por esta última, las de reparación o reforma -sin ampliación- que exija la conservación y su disfrute según el uso que les sea propio y no estén prohibidas por los Planes, ni obstaculicen la ejecución de obras públicas previstas. No se podrán autorizar, con carácter definitivo, nuevas actividades en dichas construcciones, salvo las funcionalmente vinculadas a los servicios públicos o al destino agrario específico de la naturaleza de cada finca concreta.   
  
No obstante las reformas de industrias ya existentes y legalmente implantadas, motivadas por crecimiento de su plantilla laboral, podrán autorizarse dentro de los límites de ampliación regulados en la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley del Suelo no Urbanizable.  
  
Octava. Desarrollo reglamentario de la presente Ley.   
  
Se autoriza al Gobierno Valenciano para aprobar mediante Decreto uno o varios reglamentos de desarrollo de la presente Ley.  
  
Novena. Imposición de multas coercitivas  
  
En el supuesto de incumplimiento de los acuerdos y las resoluciones ordenando la realización de las obras y los trabajos precisos para la restauración de la realidad alterada o transformada la Administración actuante podrá proceder, sin perjuicio del recurso en último término a la ejecución subsidiaria a costa del infractor, a la imposición al mismo de multas coercitivas, hasta un máximo de diez sucesivas, con periodicidad mínima mensual y por un importe, cada vez, del diez por ciento del coste previsto de las obras o de los trabajos ordenados cuando éstos consistan en la reposición de la realidad a su estado originario o del cinco por ciento del valor de la obra cuya demolición se haya ordenado con un mínimo de cien mil pesetas. Dichas multas se impondrán con independencia de las retributivas de la infracción o infracciones producidas.  
  
Diez. Arrendamientos históricos  
  
Las disposiciones de la presente Ley en materia de gestión urbanística de suelo se entenderán a reserva de los derechos de los arrendatarios históricos, reconocidos por el artículo 5 de la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de la Generalitat.  
  
DISPOSICIONES TRANSITORIAS  
  
Primera. Innecesariedad de adaptación de los Planes a la presente Ley.  
  
1. Los Municipios no estarán obligados a promover un expediente de adaptación de su planeamiento a la presente Ley. No obstante, cuando se evidencien insuficiencias específicas y manifiestas en la ordenación urbanística de algún Municipio, la Generalitat podrá adoptar las medidas previstas en los artículos 35 o 57.D).  
  
2. Los Municipios podrán interesar de la Conselleria competente en Urbanismo que declare la homologación a la presente Ley de los Planes y Normas Subsidiarias vigentes o de alguno de sus sectores. Dicha homologación se producirá por resolución autonómica dictada y tramitada por el procedimiento del Capítulo Primero del Título Segundo de la presente Ley, y en cuya virtud se apruebe uno de los siguientes documentos:  
  
A) Una Modificación del planeamiento general que complemente sus determinaciones en el ámbito afectado, estableciendo la ordenación estructural del mismo conforme a lo previsto en el artículo 17.1 y, en especial, definiendo la red primaria o estructural de reservas de suelo para dotaciones públicas, así como las previsiones del artículo 17.4 y, en su caso, 17.3, 17.6 y 18.   
  
B) Un expediente justificativo de que las determinaciones del planeamiento vigente ya tienen la precisión y calidad necesaria para cumplir las exigencias de la presente Ley y, en particular, de su artículo 17, acompaÑado de la documentación que permita diferenciar e identificar qué determinaciones de las vigentes han de reputarse integrantes de la ordenación estructural y de la red primara de reservas de suelo para dotaciones públicas.   
  
3. La aprobación de Planes Parciales, Especiales o de Reforma Interior que modifiquen determinaciones de los planes generales vigentes a la entrada en vigor de esta Ley, requiere la homologación del sector correspondiente, que podrá efectuarse directamente al aprobar dichos instrumentos, siempre que éstos contengan los documentos específicos y las determinaciones necesarias con ese fin.  
  
Segunda. Aprobación de instrumentos de planeamiento de conformidad con las disposiciones de la legislación anterior.  
  
1. Se podrán seguir tramitando y aprobando los instrumentos de planeamiento no adaptados a la presente Ley, conforme a las disposiciones de la legislación anterior, si ya hubieran sido objeto de aprobación inicial o de exposición al público de su Avance, siempre que su aprobación se produzca dentro del primer aÑo de su vigencia o del mayor plazo que justificadamente se otorgue, en cada caso, por resolución dictada por Conseller competente en materia de urbanismo, previo informe del Consejo Superior de Urbanismo. No obstante, el promotor del expediente podrá desistir en cualquier momento de su tramitación, si prefiere acogerse a las disposiciones de esta Ley.  
  
2. A partir de la entrada en vigor de esta Ley no se podrá iniciar la tramitación de nuevos Programas de Actuación Urbanística de los previstos en la anterior legislación, ni -en tanto no se produzca la homologación del correspondiente sector- de Planes Parciales para el desarrollo de suelos aptos para urbanizar previstos en las Normas Subsidiarias de Planeamiento.   
  
Tercera. Clasificación del suelo urbano a la entrada en vigor de la presente Ley. Actuaciones Aisladas.  
  
1. A partir de la entrada en vigor de esta Ley y en tanto no se modifiquen o revisen los vigentes Planes Generales, Normas Subsidiarias y Proyectos de Delimitación de Suelo Urbano, tendrán la clasificación de suelo urbano los terrenos que la tuvieran reconocida por los instrumentos de ordenación vigentes.  
  
2. El suelo urbano que, a la entrada en vigor de ésta Ley, no esté incluido en Unidades de Ejecución, mientras éstas no se delimiten, se ejecutará conforme al régimen de Actuaciones Aisladas regulado en el Capítulo Cuarto de su Título Tercero.   
  
3. En los municipios cuyo planeamiento general hubiera delimitado áreas de reparto y aprovechamientos tipo en suelo urbano se aplicarán éstos a los efectos previstos en la presente Ley.  
  
Si no se hubiera determinado el aprovechamiento tipo, mientras no se modifique o revise el planeamiento con ese propósito, se considerará como tal:  
  
A) En Unidad de Ejecución prevista por el planeamiento o delimitada con anterioridad a esta Ley: el medio de la Unidad.  
  
B) En otro caso: el que resulte de la aplicación del artículo 63.  
  
El aprovechamiento susceptible de apropiación será el porcentaje del aprovechamiento tipo que corresponda, según la Ley, atendidas las reglas anteriores.  
  
Cuarta Actuaciones Integradas.  
  
1. La clasificación como suelo urbano incluido en Unidades de Ejecución, urbanizable programado o apto para urbanizar, establecida en los planes vigentes a la entrada en vigor de esta Ley, se entenderá otorgada a los solos efectos de su valoración y de la determinación del aprovechamiento subjetivo correspondiente a sus propietarios. Su ejecución se sujetará a lo previsto en el número siguiente.  
  
2. Todas las Unidades de Ejecución, incluso las delimitadas antes de la entrada en vigor de esta Ley, se ejecutarán conforme a lo previsto en ella, con las siguientes salvedades:  
  
A) En Unidades de Ejecución respecto a las que, antes de la entrada en vigor de esta Ley, se hubiera constituido Junta de Compensación, ésta tendrá, por ministerio de la Ley, la condición legal de Urbanizador, sirviendo las condiciones estipuladas en las Bases de Actuación como condiciones propias del Programa. Las Unidades con Proyecto de Compensación o de Reparcelación aprobado -o formalmente declarado innecesario- podrán completar su urbanización de conformidad con la legislación anterior.  
  
B) En Unidades de Ejecución -sin Junta de Compensación constituida- delimitadas antes de la entrada en vigor de esta Ley y para las que, en ese momento, no se hubiera determinado sistema de actuación distinto de la compensación, se aplicarán las siguientes reglas:  
  
1º) No podrá imponerse en el Programa ninguna condición más gravosa, para su ejecución, que las que hubieran sido exigibles en aplicación del régimen jurídico y la ordenación urbanística vigente a la entrada en vigor de esta Ley, siempre que la iniciativa correspondiente se promueva dentro de los plazos que, para ejecutar dicha ordenación, tuviera previstos ésta o durante los nueve meses siguientes a la entrada en vigor de esta Ley.  
  
2º) El plazo máximo para la ejecución de Programas en Régimen de Adjudicación preferente, previsto por el artículo 50.1, no regirá cuando resulte mayor plazo por aplicación de lo dispuesto en el párrafo anterior.  
  
3º) Durante el plazo específicamente previsto en la ordenación urbanística anterior para constituir la Junta de Compensación o -si aquella no contemplara plazo específico para ello- durante dos meses desde la entrada en vigor de esta Ley, sólo se admitirán a trámite iniciativas que reclamen fundadamente el Régimen de Adjudicación Preferente previsto en el artículo 50.  
  
C) Las mismas reglas previstas en el apartado anterior serán aplicadas a las Unidades de Ejecución delimitadas en los planes de iniciativa particular que se aprueben al amparo de la Disposición Transitoria Segunda. En este caso, el plazo de exclusividad del Régimen de Adjudicación Preferente, al que se refiere el ordinal 3º) del apartado B), será de tres meses desde la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento. El plazo al que se refieren los ordinales 1º) y 2º) -para ejecutar el Programa en las condiciones que en ellos se expresan- será de cinco aÑos.  
  
D) Lo dispuesto en los apartados anteriores no obsta para que, en casos excepcionales, por causa de razones especiales y concretas de interés público sobrevenidas, la Administración pueda asumir la ejecución directa de los correspondientes Programas o remodelar los usos y aprovechamientos del suelo previstos por la ordenación urbanística anterior.  
  
E) Los adjudicatarios de Programas de Actuación Urbanística -de los regulados por la anterior legislación-, las Juntas de Compensación constituidas al amparo de aquella y los concesionarios de actuaciones por el sistema de expropiación, tendrán la condición legal de Urbanizador de la correspondiente Unidad de Ejecución, a la que se aplicarán las previsiones de la presente Ley, en términos compatibles con las condiciones sustantivas estipuladas en el correspondiente acuerdo de adjudicación o concesión. El Concesionario, Adjudicatario o Junta podrá promover reparcelaciones en los términos previstos en esta Ley, aun cuando estuviera prevista la expropiación o compensación como sistema de actuación. La retribución del Urbanizador podrá ser en terrenos, según las proporciones previstas en el acuerdo de adjudicación o concesión correspondiente o, en defecto de previsión expresa, según la que se determine en expediente tramitado al efecto siguiendo el mismo procedimiento aplicable a los Proyectos de Urbanización que desarrollen Programas.  
  
Cuando existiera simultáneamente adjudicatario del Programa de Actuación Urbanística y Junta de Compensación, aquel tendrá la condición de Urbanizador y ésta la de Agrupación de Interés Urbanístico colaboradora del primero, salvo que otra cosa se dedujera del correspondiente acuerdo de adjudicación y sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 29.11 de esta Ley.  
  
Quinta. Aprovechamiento tipo en suelo urbanizable.  
  
El aprovechamiento tipo en suelo urbanizable, en los Planes adaptados a esta Ley, a la estatal Ley 8/1990, de 25 de julio, o al Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, será el determinado por el Plan. En los demás Planes se considerará como aprovechamiento tipo el medio del cuatrienio o Programa de Actuación Urbanística correspondiente o, en el caso de Normas Subsidiarias, el medio del sector.  
  
Sexta. Procedimientos incoados a la entrada en vigor de la presente Ley.  
  
Los procedimientos tendentes a aprobar o ejecutar proyectos de reparcelación, compensación o expropiación, urbanización, concesión de licencias, declaraciones de ruina, declaraciones del incumplimiento de deberes urbanísticos, inclusión en el Registro Municipal de Solares, recaudación de cuotas de urbanización y suspensiones de licencias, que se hubieran iniciado al amparo de la anterior legislación, se concluirán de conformidad con ella, salvo desistimiento de quienes hubieran promovido la incoación de los mismos.  
  
Séptima. Normas Subsidiarias y Proyectos de Delimitación de Suelo Urbano.  
  
1. Las Normas Subsidiarias de Planeamiento de ámbito provincial seguirán vigentes, en lo que no se opongan a la presente Ley, mientras no sean sustituidas por los reglamentos previstos en sus artículos 13 y 14.   
  
2. Las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal, los Proyectos de Delimitación del Suelo Urbano, así como los Programas de Actuación Urbanística -de los previstos en la legislación anterior-, se asimilarán a los Planes Generales regulados en la presente Ley a los efectos de su aplicación, desarrollo y modificación, sin perjuicio de lo dispuesto en el número 3 de la Disposición Transitoria Primera y en el número 2 de la Disposición Transitoria Segunda.   
  
Octava. Vigencia transitoria de la normativa anterior hasta que se desarrollen reglamentariamente determinados preceptos de ésta Ley.  
  
Mientras no se produzca el desarrollo reglamentario previsto en el artículo 22 de esta Ley, se seguirá aplicando el Anexo del Reglamento de Planeamiento aprobado por Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, para determinar las reservas exigibles de suelo con destino escolar. No obstante, previo informe favorable de la Conselleria competente en materia de Educación, podrá exonerarse o minorarse el cumplimiento de la dotación de suelo escolar exigida en dicho reglamento, sustituyéndola por la aplicación directa de lo dispuesto en el artículo 22.1.B).   
  
Novena. Régimen transitorio hasta la constitución de órganos y registros.   
  
Hasta que se constituya el Consejo Superior de Urbanismo regulado en la Disposición Adicional Primera, el ejercicio de sus funciones corresponderá al Conseller competente en materia de Urbanismo, previo informe de las Comisiones Territoriales de Urbanismo reguladas en el Decreto 137/90, del Consell de la Generalitat  
  
En tanto se ordena reglamentariamente el Registro regulado en el artículo 49 sus funciones serán suplidas por el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. El reglamento dispondrá la fusión del antiguo Registro con el previsto por esta Ley.  
  
Diez. Régimen Transitorio de las Entidades Urbanísticas de Conservación de la Urbanización.  
  
Las urbanizaciones cuya conservación estuviere legalmente encomendada a Entidades Urbanísticas de Conservación de la Urbanización seguirán sujetas al régimen jurídico vigente con anterioridad a esta Ley, sin que les sea de aplicación lo dispuesto en el artículo 79.1. Se podrán seguir constituyendo Entidades Urbanísticas de Conservación, en los términos que reglamentariamente se determinen, con motivo de la regularización de urbanizaciones clandestinas o irregulares, para que los costes de mantenimiento de las obras de urbanización correspondientes sean sufragados por los propietarios de las parcelas afectadas.  
  
Once. Vigencia de las normas urbanísticas contenidas en los planes.  
  
El reglamento previsto en el artículo 14 no afectará a la vigencia de las normas urbanísticas contenidas en los planes que, hasta ese momento,hayan sido aprobados, sin perjuicio de que, por iniciativa municipal, se pueda promover la modificación o revisión de ellos para armonizarlos con las previsiones de dicho reglamento.  
  
Doce. Régimen para facilitar el normal desarrollo de actuaciones emprendidas por empresas promotoras y constructoras antes de la entrada en vigor de esta Ley.  
  
Las empresas dedicadas a la promoción y construcción de urbanizaciones, viviendas o alojamientos turísticos que hubieran adquirido de modo oneroso durante los cinco aÑos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley, terrenos urbanos o urbanizables para afectarlos a su propia actividad productiva, podrán hacerlo constar en el Registro regulado en el artículo 49 a los siguientes efectos:  
  
A) Dichos terrenos no podrán ser incluidos en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar durante un plazo de cinco aÑos contados desde la entrada en vigor de esta Ley, siempre que la empresa titular de los terrenos vaya realizando las gestiones o actuaciones preparatorias necesarias para promover su edificación o, en su caso, facilitar ésta a un tercero.  
  
B) El plazo al que se refieren los ordinales 1º) y 2º) del apartado B) de la Disposición Transitoria Cuarta, número 2, para ejecutar el Programa en las condiciones que en ellos se expresan, será de cinco aÑos desde la entrada en vigor de esta Ley.  
  
C) Cuando, en principio, no sea posible para la empresa correspondiente promover el Programa de Régimen de Adjudicación Preferente -por no comprender los terrenos suficiente superficie dentro del Sector en que se encuentren- el Ayuntamiento o Administración actuante procurará, en el momento de su programación y a solicitud de los interesados, delimitar para ellos Unidad de Ejecución independiente, en la mayor medida en que sea posible sin detrimento de las exigencias funcionales de la urbanización, para fomentar su ejecución autónoma o conexa con aplicación de dicho Régimen de Adjudicación Preferente. Esto procederá si hubiera iniciativas de Programación que permitan desarrollar urbanísticamente los terrenos en los cinco aÑos siguientes a la entrada en vigor de esta Ley.  
  
La aplicación de los apartados anteriores requiere que los interesados acrediten fehacientemente el cumplimiento de los requisitos expresados en el párrafo primero de esta Disposición, haciéndolo constar en el Registro de Programas y Agrupaciones de Interés Urbanístico durante el primer aÑo de vigencia de esta Ley.  
  
DISPOSICIONES FINALES  
  
Primera. Incompatibilidad de determinados preceptos de la legislación estatal.  
  
La presente Ley establece una regulación específica de las materias que son objeto de los artículos: 2, 4.2, 4.3, 9.2, 10, 11.1, 2 y 3, 12, 13, 14, 16.3, 18, 24.2, 28.2, 3 y 4, 29.2, 30.2, 4 y 5, 31.3, 40.4, 42.4 y 5, 43.2, 59.3, 65.2, 3, 4, 5 y 6, 68, 69, 70, 71, 72.2, 3 y 4, 72.5, 73, 74, 75, 76, 77, 78.1 y 3, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94.3, 96.2, 99.3, 104.2, 105, 106, 108, 109,2, 3, y 5, 110, 111, 113.1, 114, 115, 116, 117, 118.2, 3 y 4, 119, 121, 122, 123, 125, 126.2, 3, 4, 5, y 6, 127, 128, 129, 130, 131, 136.1, 137.1, 2, 3, y 4, 138.a), 139, 142, 144.2 y 3, 145, 146, 147, 148, 149.1, 2 y 4, 151.2 y 4, 152, 153, 155.2, 156, 157, 158, 159.1, 2 y 3, 160.1, 2 y 4, 161, 162, 163, 164, 165, 166.1, b), f), g), 2 y 3, 171, 172, 174.1, 175, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 184.1, 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199.1.a) y 2.a), 200, 201, 202.5, 208, 209, 211.1 y 2, 212, 227.2, 228.1 y 2, 229, 230, 231, 233, 234, 236, 242. 4, y 5, 243.3, 244.5, 245.2, 247, 278.2 y 3, 281, 291, 292, 297.3, Disposición Adicional Segunda, Disposición Transitoria Sexta, puntos 2 y 5 y Disposición Transitoria Séptima, del Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por lo que, de conformidad con la Disposición Final 3 de este último, el contenido de los preceptos enunciados dejará de ser de aplicación, en lo sucesivo, en el ámbito de la Comunidad Valenciana.   
  
Segunda. Derogación de determinados preceptos de la Ley 6/89, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio.  
  
Quedan derogadas las disposiciones de la Ley 6/1989, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, que se opongan a la presente Ley y, en particular, a sus artículos 12, 27 y 38, así como las que limiten y condicionen la habilitación contenida en los mismos para la elaboración y aprobación de Planes de Acción Territorial de finalidad urbanística. Quedan derogadas, asimismo, sus previsiones relativas a la programación de actuaciones y aquéllas que contradigan el régimen de las obras públicas regulado en el artículo 81 y concordantes de la presente Ley.   
  
Tercera. Cláusula derogatoria general  
  
Quedan derogadas cuantas disposiciones legales o reglamentarias se opongan o contradigan lo dispuesto en la presente Ley.  
  
Cuarta. Tabla de vigencia de la normativa urbanística  
  
En el plazo de tres meses desde la publicación de esta Ley, el Consell establecerá la tabla de vigencia de la normativa urbanística aplicable en la Comunidad Valenciana.  
  
Por tanto ordeno a todos los ciudadanos, tribunales, autoridades y poderes públicos a los que corresponda, que observen y hagan cumplir esta ley.  
  
Valencia, 15 de noviembre de 1994  
  
El presidente de la Generalitat Valenciana,  
  
JOAN LERMA I BLASCO



Descargar el documento en formato PDF

Descargar los metadatos en formato XML

Copia Permalink ELI