Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV – Disposició
=================

Compartir

Compartir

Tornar

Guardar el document Descarregar les metadades en format XML

Sumari del DOGV 5824, del 08-08-2008 (2008/9460)

Aprovació de les bases particulars de programació de l'àmbit Vora Sud Port de Sagunt-Est. Exp. 3/2008 PL.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Dades del document

Número de DOGV
:   5824

Data del DOGV
:   08-08-2008

Secció del DOGV
:   V. ANUNCIS - A) ORDENAMENT DEL TERRITORI I URBANISME

Número del document
:   2008/9460

CVE


Data del document
:   25-06-2008

Organisme emissor
:   Ajuntament de Sagunt

Tipus de document
:   Informació Pública

Descriptors 

:   * [Sagunt](javascript:void(0))
    * [pla d'urbanisme](javascript:void(0))
    * [administració local](javascript:void(0))

Aprovació de les bases particulars de programació de l'àmbit Vora Sud Port de Sagunt-Est. Exp. 3/2008 PL. [2008/9460]
El Ple de la Corporació Municipal, en sessió ordinària, celebrada el dia 25 de juny de 2008, va adoptar per unanimitat, entre altres, l'acord següent:
Assumpte: Exp. 3/2008 PL. Bases particulars de programació de l'àmbit Vora Sud Port de Sagunt-Est.
1. Inici de la programació.
De conformitat amb el que establix l'article 130 de la LUV, aquestes bases particulars són redactades d'ofici.
2. Bases generals aplicables.
Als efectes de l'article 131.1 de la LUV, el present programa es regirà, a més de per les previsions que es contemplen en les presents bases particulars, per les bases generals de programació en el municipi de Sagunt, aprovades definitivament en la sessió ordinària del Ple de data 28.09.2006, i publicades íntegrament en el BOP de data 23.10.2006.
Complementant les bases generals, en relació amb l'àmbit Vora Sud Port de Sagunt-Est, caldria tenir en compte les següents determinacions.
Determinació primera. Ordenació urbanística vigent en l'àmbit de l'actuació integrada.
En relació amb l'àmbit per al que es pretén la programació, concorren les següents circumstàncies definides pel PGOU de 1992 i el seu document refós de 1997.
Es partix de que la superfície total de l'actuació és d'uns 100.000 m² , que gaudeixen de la següent qualificació.
1. Àmbit denominat PEP-3, les determinacions del qual en el PGOU, en l'article 192, són les següents:
«PEP Núm. 3
Descripció. Pla de Protecció de caràcter Historicoartístic que comprèn l'antiga Gerència d'AHM. El nombre màxim d'habitatges s'estableix en 261.
Fins i objectius. Protecció i defensa del patrimoni arquitectònic i urbanístic, en concret, l'estructura interna de ciutat-jardí, l'arbratge i formacions vegetals, i les edificacions de forma genèrica.
Ús característic. Residència
Tipologia. Vivenda aïllada o agrupada 0/1/2
Intensitat. 57 hab/ha (Coeficient d'edificabilitat 1,06 m² T/ m² )
Règim transitori. La normativa continguda en aquesta secció 3ª»
Una representació gràfica del dit àmbit seria la següent:
Amb posterioritat i per mitjà d'acord de la Conselleria d'Urbanisme de data 30.07.2007, d'aprovació definitiva del corresponent Pla Especial, el dit espai ha passat a tenir la qualificació de sòl dotacional, equipament cultural, projecte autonòmic de la Ciutat de les Arts Escèniques. La representació gràfica de l'àmbit íntegre del dit pla especial és la següent:L'originari PEP-3 és només una part del dit àmbit de la Ciutat de les Arts Escèniques, la situada a l'Oest.
2. Porció d'uns 6.400 m² qualificats com a zona verda del polígon industrial d'Ingruinsa, el procés de gestió urbanística del qual ja va finalitzar i que es troba oberta el públic. La mateixa forma part d'una superfície total de zona verda de més de 51.000 m² . La seua representació gràfica és la següent:
3. Espai qualificat com dotacional lúdic esportiu, resultat de la modificació puntual del PGOU tramitada en l'exp. 58/1997 PL, que gaudeix d'aprovació definitiva. La seua superfície és de 3.305 m² . En la representació gràfica següent, són els terrenys en taronja.4. Espai qualificat com a equipament administratiu, annex a l'actual quarter de la Guàrdia Civil. La seua superfície és de 2.110 m² . En la representació gràfica del punt 2 figura inclosa dins del sòl representat en magenta i superficiat en un total de 4140 m² .
5. Espai qualificat com a zona verda d'uns 2.316 m² , contigu a l'avinguda 3 d'abril, al nord de la mateixa. Veure representació gràfica del punt 2.
6. Espai qualificat com a parcel·la edificable d'uns 2.400 m² , inclosa dins del polígon Ingruinsa, integrada dins d'una parcel·la edificable major. En la següent representació és la parcel·la que figura amb color groc.7. Diversos espais qualificats com viari, del que el més significatiu és el tram inclòs dins de l'avinguda 3 d'abril, d'una superfície de 15.530 m² , sense urbanitzar. Una part d'aqueixa superfície, entorn d'uns 3.000 m² no és de propietat municipal efectiva i està exclosa de qualsevol àrea de repartiment. Altres 5.523 m² estarien inclosos dins de PEP-3, que com a tal àrea de repartiment ha desaparegut com a conseqüència de l'acord de Conselleria de 30.07.2007 abans citat.
D'aquests 7 espais descrits, una superfície aproximada de 100.000 m² un té la qualificació com edificable (solar a tots els efectes) i 6 tenen la qualificació com a dotacionals públics.
D'aqueixos 6 dotacionals, 2 són de titularitat municipal efectiva (o amb procediments articulats per a la seua obtenció gratuïta, vid. exp. 58/97 PL), els 6.500 m² de zona verda d'Ingruinsa i els 3.500 m² d'equipament lúdic esportiu. I 4 d'aqueixos terrenys qualificatscom dotacionals estan pendents de ser adquirits per les corresponents administracions, autonòmica i municipal. En concret el sòl qualificat com a dotacional equipament Ciutat Arts Escèniques, per la Generalitat (junt amb els 5.400 m² de viari de l'avinguda 3 d'abril) i els altres tres per l'Ajuntament: resta de 3 d'abril (d'uns 10.000 m² -queden per adquirir uns 3.000 m² ), la zona verda d'uns 2300 m² i l'equipament limítrof al quarter de la Guàrdia Civil, d'uns 2000 m² .
Aquests 4 terrenys qualificats com dotacionals la superfície dels quals suma un total aproximat de 60.000 m² , no estan inclosos dins de cap àrea de repartiment. És a dir, no està prevista la seua cessió gratuïta a favor de l'administració per la via de l'equidistribució sinó que el mecanisme legalment articulat per a la seua obtenció és l'expropiació forçosa.
En les pàgines següents s'adjunten plans indicatius de l'àmbit;
Ortofoto.
Cadastral
Pla PGOU - Ordenació vigent
Determinació segona. Necessitats i objectius a satisfer amb el Programa d'actuació integrada.
En relació amb els objectius i com a base de motivació de la modificació pretesa és necessari tenir en compte el següent:
Com ja s'ha dit en l'apartat anterior els 4 terrenys qualificats com dotacionals abans identificats i la superfície dels quals suma un total aproximat de 60.000 m² , no estan inclosos dins de cap àrea de repartiment. És a dir, no està prevista la seua cessió gratuïta a favor de l'administració per la via de l'equidistribució sinó que el mecanisme legalment articulat per a la seua obtenció és l'expropiació forçosa.
El que ha generat la següent conseqüència. Hi ha 3 terrenys que estant qualificats com dotacionals des de 1992, encara avui, l'any 2008, segueixen sense ser adquirits per l'Ajuntament. I això a causa de raons que ja en altres expedients administratius s'han reflectit i que procedisc a transcriure per ser totalment transportables als casos que s'estan descrivint ací.
«... 14 anys després (ara s'estaria parlant de 16) de la seua qualificació com a espais dotacionals no hi ha hagut cap actuació per part de l'administració corresponent, ni municipal ni autonòmica, encaminada a l'obtenció dels dits terrenys i la materialització del fi dotacional corresponent.
És més, si en data de hui es pretenguera fer el dit esforç econòmic, aqueixa decisió seria summament desproporcionada en relació amb els fins que s'aconseguirien.
Això es deu a diversos motius:
a. L'alta quantia econòmica que el preu just dels terrenys aconseguiria. ... estan en plena trama urbana i la quantia de la seua adquisició s'aprecia molt elevada si es compara amb la satisfacció de l'interès públic a què es troba vinculat.
b. L'Ajuntament ha accedit i accedirà, davant del desenrotllament del planejament limítrof, a l'adquisició de grans parcel·les d'equipament, de forma gratuïta, que permeten atendre les demandes ciutadanes, presents i futures, prou...
Es pot parlar, sense cap genere de dubtes, que aquest ajuntament en la zona comptarà amb un excedent de parcel·les dotacionals per a equipament i que el repte del mateix és aconseguir realitzar la inversió necessària com per a materialitzar la instal·lació en les mateixes. Només és necessari veure la situació de diversos equipaments que són de propietat efectiva municipal com els del sector B-3 del Peri-1, d'altres del mateix PERI-1, de la UE-36, per a apreciar que efectivament el dit excedent existeix, la qual cosa porta a considerar que seria il·lògic realitzar un esforç econòmic per a adquirir noves parcel·les dotacionals, per la via de l'expropiació, en la zona de la ciutat just on l'Ajuntament ha adquirit per la via de la cessió gratuïta gran quantitat d'elles. L'esforç econòmic ha d'anar orientat no a l'adquisició de més sòl sinó a la materialització dels ja aconseguits.
I d'altra banda evidencia un error d'enfocament per part del PGOU-92 en preveure les mateixes com a dotacions públiques de tal entitat i superfície. Potser, més que error d'enfocament caldria assenyalar que la causa està en el canvi sobrevingut de la normativa urbanística, sobretot arran del RPCV-98, que en exigir en la seua annex tanta superfície destinada a equipaments, per al sòl urbanitzable limítrof, ha creat un mapa de terrenys dotacionals molt abundant.
Es partix en definitiva de la noció d'innecessarietat dels dits equipaments en superfícies de tal entitat i es partix del que a més la via d'obtenció és l'inadequat quan la realitat evidencia mecanismes alternatius que han suposat que terrenys d'idèntica naturalesa s'hagen adquirit gratuïtament...»
A això s'afig la situació de l'espai de la Gerència, inclòs inicialment en el PEP-3. Es tractava com s'ha vist d'un àmbit de gestió conjunta amb una edificabilitat lucrativa, a gestionar per mitjà del corresponent PAI, i que entre altres conseqüències, hauria provocat que se cediren (i urbanitzaren) la franja de l'avinguda 3 d'abril inclòs, més de 5000 m² .
No obstant això i de forma un tant incomprensible, la Conselleria d'Urbanisme per mitjà del corresponent Pla Especial aprovat definitivament el 30.07.2007 va qualificar la totalitat dels dits terrenys com a dotacionals públics, però sense contemplar un àmbit a l'efecte del seu equidistribució. El que comportaria la necessitat d'adquirir el dit sòl per la via de l'expropiació, al no deixar porcions de terreny on la propietat actual dels citats 50.000 m² puguen materialitzar els seus drets urbanístics. El que s'aprecia que es va realitzar per part de la Conselleria per utilitzar un instrument, el pla especial, que té una visió sectorial especialitzada, sense tenir un apartat o bloc dedicat a fixar i concretar totes les conseqüències, entre elles les urbanístiques, de les seues decisions. En aqueix sentit el Pla Especial s'ha centrat a determinar quina és la superfície necessària per a la Ciutat de les Arts Escèniques, qualificant-la com dotacional, però oblidant inserir les tècniques urbanístiques que permeten la seua adquisició com la resta de sòls dotacionals del nucli urbà d'El Port de Sagunt. L'interès públic sectorial ben definit pel Pla Especial no és correctament inserit i connectat per aquest amb l'obtenció de la disponibilitat civil plena del dit sòl que és objecte dels plans urbanístics en general. I això dificulta enormement la seua gestió i materialització efectiva.
Conseqüència de tot això és que l'esmentada zona, l'àmbit descrit al principi de les presents bases, es troba en una situació d'abandó i deteriorament considerables, de manera que es pot conceptuar en data de hui com una franja morta. S'està parlant d'un espai clau per al nucli d'El Port de Sagunt i per tant per a tot el terme municipal per diverses raons. Entre elles:
1. Per la importància que a nivell d'eix de comunicacions suposa l'avinguda 3 d'abril, actualment tallat i sense executar en els citats 15.500 m² .
2. Pel que el projecte de la Ciutat de les Arts Escèniques aportarà al municipi de Sagunt, com a focus d'inversions i de projectes de qualsevol tipus.
3. Per tots els valors que guarda l'espai de la Gerència, reflectits en les determinacions del PGOU, i que es troben actualment en un important estat d'abandó i degradació, i que el projecte de la CAU preservaria i posaria en valor.
4. Per integrar borses de sòl en data de hui desconnectades del desenrotllament urbanístic. El PGOU de 1992 no va encertar a resoldre de forma adequada la integració i avanç d'un sòl residencial amb un altre que en principi es plantejava com a industrial i al final s'ha quedat principalment com terciari. Això és una constant en tot el vora sud residencial del Port de Sagunt, el mal acoblament de la zonificació residencial del nord amb la terciària /industrial del sud i en aqueix sentit la present proposta, junt amb la simultània de la zona de Ferrodisa (també per mitjà de bases particulars) i la modificació de la zona de l'Albereda (exp. 58/97 PL, que ja gaudeix d'aprovació definitiva autonòmica) pretenen millorar l'esquema urbà de tota aqueixa trama sud.
5. Per que amb això s'aconseguiran gratuïtament la totalitat del sòl dotacional abans enumerat, de dimensions molt considerables, aconseguint per fi, 16 anys més tard, la seua obertura per a usos i serveis públics de la ciutadania.
L'interès general latent descrit és evident i amb això es va a aconseguir la integració en el teixit de la ciutat d'una zona que avui s'aprecia per qualsevol ciutadà com una zona marginal, fronterera, descuidada i deslligada. A això s'ha d'unir les importants infraestructures que es van a aconseguir per a la ciutat (el sòl de l'avinguda 3 d'abril, la seua urbanització i obertura com a eix de comunicació viari Oest-Est, l'equipament per a la CAU en la zona Gerència (més de 50.000 m² ), la connexió oest del polígon Ingruinsa, etc).
Són totes elles raons que justifiquen el canvi de planejament urbanístic que es va a proposar i la gestió i materialització del qual es va a dur a terme per mitjà del present programa.
Amb aquesta premisses caldria passar a definir les línies mestres del planejament que es pretén per a la dita zona. I així en aqueix sentit és necessari indicar:
1. Àmbit del PAI: Seran els set elements descrits al principi i que en representació gràfica serien els següents:
2. Nova qualificació dels espais prevista.
L'esquema és el següent:
3. Els canvis més significatius que s'introdueixen a nivell de qualificació dels espais són els següents:a. Es mantenen les superfícies destinades a zones verdes respecte a les previsions originàries.
b. Donat l'important increment d'equipament dotacional que es produeix en la zona (un total de 50.000 m² dins de l'àmbit però no s'ha d'oblidar que l'àmbit Gerència només és una part del projecte de la Ciutat de les Arts Escèniques i que l'àmbit total de la mateixa ascendeix a quasi 100.00 m² ), això fa convenient qualificar com a zona verda dos de les zones qualificades com a equipaments originàriament i que són els 2.100 m² contigus al Quarter de la Guàrdia Civil i els 3.305 m² contigus a la Fundació del Museu Industrial. Respecte de la primera cal destacar l'entitat dels arbres existents i el seu nombre, que desaconsellen el seu tala i que recomanen la seua nova qualificació com a zona verda, amb l'adequat tractament.
c. Es creen quatre espais edificables que permeten operar el mecanisme de l'equidistribució en tant que lloc d'ubicació de l'edificabilitat de l'àmbit. En concret les parcel·les 1.1. i 1.2, amb unes superfícies de 1.889 i 2.108 m² i una volumetria de 12.869 i 17.918 m² t i la contigua parcel·la 3, amb una superfície de 924 m² i una volumetria de 5.162 m² t. Separades d'aquestes tres per l'avinguda estaria la parcel·la 2 amb una superfície de 1.016 m² i una volumetria de 5791 m²t. Aquestes volumetries s'incrementaran amb el que resulte de l'observació que més avant es farà sobre l'ús terciari en la integritat de les parcel·les 1.1, 1.2 i 3.
d. La trama viària també s'incrementa millorant la connexió amb el polígon d'Ingruinsa en la seua part Oest. Aquesta última connexió incideix en una parcel·la edificable preexistent que gaudeix d'una edificabilitat i que es veuria reduïda en les seues dimensions en un total d'uns 2.400 m² .
La modificació de planejament no reduiria l'edificabilitat de la dita parcel·la ni la incrementaria mantenint-se l'aprofitament d'uns 2.400 m²t (i.e.n.p.e.n.p 1 m²t/m²sp), però es canviaran les condicions d'edificació i d'ús, habilitant expressament l'ús terciari d'acord amb un esquema en què es configuraria una parcel·la d'uns 1000 m² amb un índex edificabilitat 2,4 m² t/m²sp, el que siga d'aplicació per a mantenir-li en la seua edificabilitat originària ,i una altura de tres plantes .
Més avant s'especificarà la involucració de la dita parcel·la en la programació, que ha de tenir unes regles específiques per a respectar el més possible els drets adquirits de la dita parcel·la.
A l'efecte de no incidir en l'ordenació estructural de competència autonòmica, lògicament no es canvia cap dels destins dotacionals definits pel Pla Especial aprovat per la Conselleria d'Urbanisme de data 30.07.2007, referent a la Ciutat de les Arts Escèniques. Tampoc s'incrementa l'edificabilitat originària del PGOU (més aïna el contrari,es redueix). No s'afecta tampoc la reserva ferroviària prevista en el PGOU que manté el seu traçat originari i les seues dimensions.
Les noves parcel·les edificables es creen en ubicacions que atenen, en un cas al tancament de la trama urbana residencial existent i en l'altre cas en la part sud de l'avinguda 3 d'abril, confluint a la rotonda, a escassos 50 ml de l'ús residencial efectiu. En la ubicació d'aquesta segona illa residencial (composta per tres parcel·les) s'ha tingut en compte:
- Deixar-la fora del radi de 225 m de l'activitat de la «fàbrica d'oxigen», Carburs Metàl·lics, a l'efecte de complir amb les recomanacions de la normativa sectorial aplicable. En aqueix sentit la proposta de nova ubicació de la volumetria residencial i terciari allunya de la dita fàbrica més de 400 ml respecte a l'assentament originari dels 50.000 m² t residencial previst en el PGOU dins de l'àmbit de la Gerència.
- S'ha tingut en compte també l'estat real de consolidació del carrer a què recau la fatxada sud de l'illa manzanade nova creació. Encara que es parle del polígon «Industrial» d'Ingruinsa, és evident que en el dita carrer al final s'han consolidat una sèrie d'usos terciaris (els més destacables són els dos hotels) que en cap cas són incompatibles amb la ubicació davant d'una illa destinada a terciari i a residencial.
- Més enllà del simbolisme que se li vullga atribuir a la línia de 3 d'abril, en cap cas es pot parlar de ruptura d'un esquema de ciutat per la circumstància que un ús residencial es trasllade 50 m més al sud d'on fins a la data açò era permès pel PGOU.
Els nombres d'edificabilitat lucrativa de la proposta de planejament són els següents:
Aquests nombres hauran de ser corregits com a conseqüència de l'estimació d'una al·legació sobre la qual més avant es faran les observacions oportunes i que suposa que la superfície d'aportació de l'àmbit s'incrementaran en 402 m² als que s'aplicarà l'índex d'edificabilitat.
Així mateix aquests nombres s'han d'entendre incrementats en el següent sentit. L'ús terciari/oficines serà admissible que ocupa la integritat de la parcel·la, el 100% de la seua superfície, no sols en planta baixa sinó també en planta primera i segona. En conseqüència s'han de corregir els plans quan indiquen una única altura admissible en la resta de la parcel·la no ocupada per l'edificabilitat residencial, admetent-se fins a un màxim de tres amb plena ocupació de la parcel·la i el present quadro també s'ha de corregir de manera que no s'incrementa l'edificabilitat residencial màxima, que es manté però sí l'edificabilitat terciària, que serà la resultant de multiplicar la totalitat de la superfície de les parcel·les edificables per tres en el cas de les illes 1.1, 1.2. i 3. Després no hi ha un increment d'edificabilitat residencial però sí de la terciària en els termes indicats. Aquest quadro en conseqüència ha de ser corregit en els termes indicats.
d. Una qüestió molt significativa de la nova proposta de planejament és la definició de l'àmbit d'equidistribució, és a dir, quins terrenys es van a veure involucrats en el procés de cessió de sòl dotacional i es van a considerar com a aportacions amb dret d'adjudicació. El dit àmbit seguirà el següent esquema
El que suposa una superfície total de 58.201 m² que atendria a les següents superfícies parcials:
PROPIETAT SUP. %
APORTACIÓ APORTACIÓ
Nº ORDRE SUPERFÍCIE % ÀMBIT
1 41 0,070
2 140 0,241
3 488 0,838
4 4523 7,771
5 75 0,129
6 2876 4,941
7 50058 86,009
8 0,000
9
10
58201 100,000Superfícies que caldria incrementar en el cas de l'aportació núm. 4 en uns 402 m² tal com s'assenyalarà més avant, incrementant així mateix la superfície total de l'àmbit en la mateixa quantitat, és a dir, quedant en 58.603 m² .
Els aproximats 2.400 m² t de la parcel·la d'Ingruinsa es materialitzarien en la pròpia parcel·la d'Ingruinsa.
e. Números globals i comparativa respecte el plantejament originari del PGOU.
La proposta de modificació de planejament suposa unes línies d'evolució respecte al plantejament originari del PGOU en 1992 en el següent sentit.

Aquests nombres s'hauran d'entendre incrementats com a conseqüència de les observacions abans realitzades sobre l'increment de l'edificabilitat terciària en les illes 1.1, 1.2 i 3
Les dades que ofereix el quadro es tradueixen en un descens de l'aprofitament lucratiu privat. La densitat al contrari es veu incrementada (64 vivendes més), en sintonia amb els termes dels últims acords municipals que s'han adoptat per a alguns àmbit que han revisat a l'alça aquest paràmetre. L'explicació d'això es troba en les nova exigència de la legislació urbanística sobre reserva mínima obligatòria de vivenda protegida. La mitjana de volumetria per vivenda protegida resulta en aqueixos casos excessiva i no resulta lògic ni proporcionat que per a equilibrar-ho això repercutisca negativament en la resta de l'aprofitament lucratiu de l'àmbit.
Es mantenen d'altra banda les superfícies destinades a zones verdes i espais lliures i es produeix un extraordinari increment de la superfície destinada a equipament públic. El que resulta encara més evident si es té en compte que l'increment de 35.532 m² que es reflectix en el quadro no es referix a la totalitat del projecte de la Ciutat de les Arts Escèniques sinó que es referix a la part del mateix que es troba dins de l'àmbit d'equidistribució, que és menys de la mitat del projecte total de la Ciutat de les Arts Escèniques.
Conseqüència de tot això és que s'incrementa sensiblement les superfícies de sòl dotacional de la zona sud d'El Port de Sagunt i es redueix la volumetria inicialment prevista en l'esquema originari del PGOU que ja partia d'una solució equilibrada per a la zona.
El que resulta àmpliament satisfactori des de la perspectiva de l'interès general. S'augmenten sensiblement les superfícies de sòl amb destí dotacional i a més s'aconsegueix la seua materialització física i la seua obertura al públic, objectiu no complit en els últims 16 anys, des de l'entrada en vigor del PGOU i que va preveure aqueix destí públic per a superfícies sensiblement inferiors.
f. Altres consideracions que a més s'hauran de tenir en compte són la següents:
És precís tenir en compte les previsions de l'article 10 b de la mateixa llei 8/2007, conforme al qual

«Per a fer efectius els principis i els drets i deures enunciats en el títol I, les administracions públiques, i en particular les competents en matèria d'ordenació territorial i urbanística, deuran:
...
b) Destinar sòl adequat i suficient per a usos productius i per a ús residencial, amb reserva en tot cas d'una part proporcionada a vivenda subjecta a un règim de protecció pública que, almenys, permeta establir el seu preu màxim en venda, lloguer o altres formes d'accés a la vivenda, com el dret de superfície o la concessió administrativa.
Aquesta reserva serà determinada per la legislació sobre ordenació territorial i urbanística o, de conformitat amb ella, pels instruments d'ordenació i, com a mínim, comprendrà els terrenys necessaris per a realitzar el 30 per cent de l'edificabilitat residencial prevista per l'ordenació urbanística en el sòl que vaja a ser inclòs en actuacions d'urbanització.»
L'article 10 de la Llei 8/2007 assenyala en definitiva que el 30% de la volumetria residencial s'haurà de destinar a vivenda protegida, o el que és el mateix, 10.740 m² t, que gaudiran de la deguda ponderació.
El que obliga a fer el següent exercici preliminar (que no contempla les observacions sobre l'increment de l'ús terciari en les parcel·les 1.1, 1.2 i 3 i que per tant és incomplet i només de caràcter orientatiu).
35.803 m²Sostre x 30%: 10.740 m²Sostre vivenda protegida.
Coeficient parcel·la vivenda protegida: 0,7
Coeficient parcel·la vivenda lliure : 1
10.740 m² t x 0,7: 7518 UA.
31. 000 m² t x 1: 31.000 UA
Total UA: 38.518 UA.
Tot això sense perjuí del que resulte de la instrucció de l'expedient i dels coeficients correctors que procedisca atribuir a cada un dels usos, així com dels ajustos generats per la nova superfície de 402 m² a tenir en compte.
Complementant aquestes previsions, és necessari tenir en compte les de l'article 16 de la Llei 8/2007 que assenyala que el 5% de l'aprofitament ponderat serà de cessió gratuïta a favor de l'ajuntament. Diu el dit precepte que
b) Entregar a l'administració competent, i amb destinació a patrimoni públic de sòl, el sòl lliure de càrregues d'urbanització corresponent al percentatge de l'edificabilitat mitjana ponderada de l'actuació, o de l'àmbit superior de referència en què aquesta s'incloga, que fixe la legislació reguladora de l'ordenació territorial i urbanística.
En les actuacions de dotació, aquest percentatge s'entendrà referit a l'increment de l'edificabilitat mitjana ponderada atribuïda als terrenys inclosos en l'actuació.
Amb caràcter general, el percentatge a què es refereixen els paràgrafs anteriors no podrà ser inferior al cinc per cent ni superior al quinze per cent.
La legislació sobre ordenació territorial i urbanística podrà permetre excepcionalment reduir o incrementar aquest percentatge de forma proporcionada i motivada, fins a aconseguir un màxim del vint per cent en el cas del seu increment, per a les actuacions o els àmbits en què el valor de les parcel·les resultants siga sensiblement inferior o superior, respectivament, a la mitjana en els restants de la seua mateixa categoria de sòl.
La legislació sobre ordenació territorial i urbanística podrà determinar els casos i condicions en què càpia substituir l'entrega del sòl per altres formes de compliment del deure, excepte quan puga complir-se amb sòl destinat a vivenda sotmesa a algun règim de protecció pública en virtut de la reserva a què es referix la lletra b) de l'article 10.
En conseqüència la cessió de l'aprofitament a favor de l'administració, el 5% del total o el percentatge que resulte de cessió obligatòria en el moment d'aprovació dels instruments de planejament i gestió corresponents, hi serà lliure de càrregues d'urbanització. És una previsió reglada de caràcter legal que no admet discrecionalitat respecte d'això, vigent des del 1.7.2007.
El que portat al present cas i com a càlcul amb el caràcter de preliminar(sobre tot si es té en compte l'edificabilitat incrementada en les illes 1.1, 1.2 i 3 i no prevista en aquests càlculs) i sense perjuí del que resulte de la instrucció de l'expedient comportaria una cessió a favor de l'ajuntament de 5% de dites UA, és a dir, 1725 UA, o el que és el mateix, 2.465 m²Sostre vivenda protegida.
Sense perjuí de l'anterior i en els termes de la normativa reguladora del contingut de les bases és necessari tenir en compte el següent sobre els següents objectius:
a) Gestionar la transformació jurídica de les finques afectades pel programa.
A més de les operacions ordinàries que s'hauran de realitzar en aquest sentit, convé cridar especial atenció a una sèrie d'extrems concrets a tenir en compte:
1. Convé destacar el tractament subjectiu de la parcel·la edificable d'Ingruinsa que parcialment es veu afectada per la modificació plantejada. En el pla adjunt és la porció que es grafia com a groga.
Com s'ha dit no participa en el repartiment de drets edificables sinó que la mateixa serà mereixedora de l'edificabilitat de la part de la parcel·la que és de necessària ocupació per la qualificació de part de la mateixa com a vials.
Atés que la solució de planejament mantindrà l'edificabilitat originària de la parcel·la, alterant l'índex d'edificabilitat neta de la parcel·la, en cap cas la proposta de modificació priva als interessats d'aprofitament però sí d'espai trepitjable, que per no tindre edificabilitat té òbviament un valor menor. En conseqüència el projecte de reparcel·lació haurà d'avaluar l'import d'indemnització per la privació d'un espai privat sense edificabilitat i procedir al seu abonament als seus titulars com una càrrega d'urbanització més.
4. En relació amb una part important de l'àmbit, en concret amb la part qualificada com a zona verda (2.400 m² ), viari i equipament (2100 m² ), pertanyents al mateix propietari es dóna la següent circumstància. En el pla adjunt són les porcions que es grafien com blaus.En relació amb aquest tema, s'havia realitzat la següent proposta en la redacció originària i preliminar de les bases particulars:
«El dit propietari ha instat el procediment expropiatori i el Jurat Provincial d'Expropiació ha emès en data 30.04.2008 acord en què fixa l'import del preu just a raó de 410,97 €/ m² de sòl brut d'aportació, sent la seua propietat en l'àmbit un total de 7.399 m² , sense perjuí del que resulte de la reparcel·lació.
Ja en el seu moment es va emetre un informe indicatiu que la superfície susceptible d'expropiació com es limitava a 6.625 m² , ja que els altres eren susceptibles des d'un principi de participar d'altres fórmules d'equidistribució.
El que suposa que l'import del preu just seria el següent:
6.625 m² x 410,97 euros/ m² : 2.722.676 euros.
Si s'atenguera a un criteri d'adquisició unitària de tota la propietat inclosa dins de l'àmbit, l'import ascendiria a un total de :
7.399 m² x 410,97 euros/ m² : 3.040.767 euros.
Amb independència que l'Ajuntament procedisca a l'exercici de les accions administratives i judicials contra el dit acord si així ho considera adequat per a la defensa dels seus interessos, l'acord de JPE és vinculant i en conseqüència l'Ajuntament està obligat al pagament del dit import.
L'obligació d'abonament de la dita quantitat contrasta amb el tractament jurídic que es pretén realitzar per als terrenys objecte del dit acord en pretendre integrar-los dins d'un àmbit d'equidistribució en el que l'expropiació és innecessària. Encara que la qualificació dotacional dels terrenys es mantinga es considerarien com a terrenys d'aportació amb un dret d'adjudicació en part de les parcel·les edificables, en proporció a la seua superfície respecte al total.
Aquest ajuntament ja ha participat com demandada en recursos contenciosos administratius en què la pretensió expropiatòria del propietari del sòl xocava amb la instrucció d'un expedient de planejament que pretenia la inclusió dels dits terrenys dins d'un àmbit d'equidistribució.
En el cas del Contenciós 1190/02, de la Secció 2a del TSJCV, en la seua sentència núm. 684/04 el pronunciament va ser desfavorable i va reconèixer el dret al cobrament del preu just. En el contenciós núm. 617/2005, de la mateixa Secció 2a del TSJCV, en la seua sentència núm. 1028/2007 va ocórrer just el contrari i es va desestimar la tesi del propietari.
Per tant no hi ha pronunciaments judicials uniformes. A més en el present cas es dóna la circumstància que ni tan sols l'àmbit d'equidistribució està aprovat sinó que el procediment de redacció i posterior instrucció s'inicia per mitjà del present acord.
Davant d'això opera l'obligació legal de pagament al propietari d'acord amb la quantia fixada pel JPE. I això perquè s'està contrastant un mandat jurídicament eficaç de pagament enfront de la voluntat d'inici de la instrucció d'un expedient de planejament que incloga els dits terrenys dins del dit àmbit d'equidistribució.
Es considera per això que allò que corresponga és abonar la dita quantitat sense perjuí que se seguisca avant amb la inclusió dels dits terrenys dins de l'àmbit i que en conseqüència es consideren aportacions que generen dret d'edificabilitat en l'àmbit. L'Ajuntament se subrogaria en els drets del propietari originari ja que els dits terrenys els adquiririen onerosament (article 171 de la LUV i 399 del ROGTU).
És més, si els drets d'edificabilitat que generaven les dites aportacions es vincularen íntegrament a realitzar vivenda protegida (part dels 10.740 m² t que obligatòriament s'han d'executar en l'àmbit en virtut del mandat de l'article 10 de la Llei 8/2007), es jutja que la quantitat a abonar es podria realitzar amb ingressos del PMS ja que és una operació encaminada a l'adquisició del sòl afecte la construcció de vivenda protegida, que és el fi a què s'ha de destinar el PMS. Complint amb això amb les exigències de l'article 33 de la llei 8/2007 i 259 de la LUV.
En aqueix sentit cal destacar que l'aportació de l'interessat, que en principi ascendeix a un total de 7.399 m² , suposa el 12,71% del total de l'àrea de repartiment, i que el tractament d'aquestes aportacions seria la següent:
38518 UA x 12,71% x 0,95: 4650,85 UA, o el que és el mateix, 6.644 m²Sostre de vivenda protegida, absorbible dins dels 10.740 m² de sostre totals afectes aquest destí. Drets en què se subrogaria l'Ajuntament en el cas d'abonar el preu just.
Tot això subordinat que el propietari actual dels terrenys no vullga renunciar al seu dret de cobrament del preu just i preferisca integrar-se dins de l'àmbit amb les seues aportacions obtenint l'edificabilitat corresponent. És per això que de l'acord d'aprovació de les presents bases se li va a donar tràmit d'audiència al mateix a l'efecte de que en el termini d'un mes manifeste per quina de les dues opcions es decanta. Havent de tenir en compte el mateix que en el cas d'optar per l'abonament de preu just no podrà anar contra els seus propis actes i exercir amb posterioritat el dret de reversió. I que en el cas en què discórrega el dit termini d'un mes i no assenyale res respecte d'això, s'entendrà que opta per l'abonament del preu just en ser aquest un dret eficaç per a ell i un mandat obligatori per a l'administració municipal.
La qüestió a precisar en aquest cas serà el nombre de m² que queden dins de l'àmbit i que són objecte del present tractament. I en aqueix sentit cal indicar que el mesurament exacte dels terrenys se subordina a la instrucció de l'expedient de reparcel·lació. A l'efecte de no demorar fins a aqueix tràmit ni tampoc retardar la fixació exacta de l'import del preu just, de forma immediatament posterior a l'acceptació de l'opció d'abonament de preu just caldria realitzar el replantejament dels terrenys amb presència dels limítrofs, la qual cosa a més tindria eficàcia en la subsegüent reparcel·lació.»
No obstant això i ja en fase d'enllestiment de la redacció de les present Bases particulars, s'ha presentat escrit, en data 18 de juny de 2008, que té el següent tenor literal:
«Jose Maria Carrasco Chacón, major d'edat, amb DNI núm. 1.799.975-H, en nom de la mercantil Enginyeria i Construccions Associats, ICONSA, SL, amb domicili a Madrid, Carrer Oñate núm. 10-bajo; representació que consta acreditada davant d'aqueixa corporació, davant de V.I. comparec i com millor procedisca, DIC:
I. La societat Enginyeria i Construcció Associats, ICONSA, SL és propietària de les finques registrals nos 20.638 i 7.129 en carrer 3 d'abril i la núm. 51.177 en carrer Jerónimo Roure amb una superfície total inscrita de 8.002 m² .
En la condició de propietari de les esmentades finques registrals l'empresa ICONSA ha instat el corresponent procediment ex lege i el Jurat Provincial d'Expropiació ha emès en data 30.04.2008 acord inicial en què fixa l'import del preu just de les dites finques a raó de 410,97 €/ m² de sòl brut d'aportació.
Al dit acord la societat ICONSA ha presentat Recurs de Reposició amb data 23.05.2008, estant a aquesta data pendent de què el Jurat Provincial d'Expropiació ho resolga determinant el preu just definitiu, en via administrativa, del sòl brut d'aportació.
Emès el seu acord definitiu pel Jurat Provincial abans citat, l'Ajuntament ha de procedir a l'abonament del preu just tal com es desprèn de les previsions de la llei d'expropiació forçosa de 1954.
II. Aquesta part ha tingut coneixement que aqueix ajuntament està redactant unes bases particulars que afecten les referides registrals propietat d'ICONSA, incloent-les en una unitat d'execució.
No obstant això, la superfície de la nostra propietat, segons pareix inclosa en l'àmbit de la unitat d'execució es restringeix a una superfície de 7.399 metres quadrats, si se seguiren els criteris de delimitació que aquest ajuntament ha afirmat en l'expedient expropiatori, deixant fora de l'àrea d'equidistribució una franja amb una superfície de 402,94 metres quadrats, corresponent a l'eix dels carrers Pavia i Ademuz, per als que aqueix Ajuntament no compta amb títol legal assimilable al de la cessió dels mitjans vials que es podria entendre aplicable per a la resta de fatxades consolidades dels dites carrers.
Per tant, en no tindre títol habilitant, la superfície real de propietat del meu manador que ha d'incloure's en l'àmbit de la Unitat d'Actuació, ascendeix a 7.801,94 metres quadrats.
Interessa, per tant, al meu manador i sol·licitem expressament es corregisca la delimitació de la unitat d'execució, incloent en el seu àmbit els 402,94 metres quadrats citats, referents a l'eix dels dos carrers expressades, ja que de no fer-se així es produiria la incoherència de deixar sense resoldre parcialment el problema per a la solució del qual precisament s'han articulat les esmentades bases particulars de l'àmbit, i que és la seua principal font de motivació, a saber l'obtenció de les borses de sòl dotacionals existents en la zona.
III. Tornant a allò que s'ha manifestat en l'apartat I anterior, aquesta part desitja proposar a l'Ajuntament, amb la intenció de donar una solució definitiva i immediata a l'expedient expropiatori, la següent alternativa al pagament en metàl·lic del preu just que resulte, la qual cosa podria dur-se a terme de la manera següent, i davall les condicions següents:
Rectificar l'àmbit de la unitat d'execució a què ens referim, incloent en la mateixa els 7.801,94 metres quadrats de propietat d'ICONSA, per les raons anteriorment exposades.
Una vegada adoptat pel Jurat Provincial d'Expropiació Forçosa l'Acord resolent el recurs de reposició formulat per la nostra part, s'acceptaria tant per l'Ajuntament com per ICONSA el preu just que resulte d'aplicar el valor unitari que determine el Jurat als 7.801,94 metres quadrats propietat d'ICONSA.
Per a l'adequada conclusió de l'expedient expropiatori, ICONSA acceptaria el pagament en espècie del preu just, materialitzat en metres quadrats de sostre, urbanitzats i lliures de qualsevol tipus de càrregues -ja que el Jurat Provincial, en valorar, descompta els corresponents gastos d'urbanització- de VPRG (Vivenda Protegida de Règim General) o tipus equivalent a vivendes en futurs plans de la Conselleria de Territori, en l'àmbit de l'expedient 34/07 PL d'aqueix Ajuntament, Departament d'Urbanisme, i identificat com a Vora Nord del nucli urbà de Port de Sagunt.
La determinació dels metres quadrats de sostre equivalents al preu just fixat pel Jurat Provincial s'obtindria mitjançant aplicació de la fórmula següent:
A x B / C = D
Sent
A: m2 de sòl brut d'aportació, sent els mateixos 7.801,94 m²
B: Import del total del Preu just que resulte de l'acord que s'adopte pel Jurat Provincial, en la seua resposta al Recurs de Reposició presentat el passat 23.05.2008.
C: Valor de Repercussió en ?/m²Sostre data 29 d'octubre de 2007 que és la de valoració del Jurat Provincial i que s'obté de la fórmula següent :
1 m² T x 1.164,80 x 0,15 x 0,8
164,94 €/ m² T
0,30 m² G x 1.164,80 x 0,15 x 0,8 x 0,6
A fi a un acord més beneficiós per a l'ajuntament la societat ICONSA estaria disposada a acceptaria un valor de repercussió de 210 € / m² T.
Quedant per tant, únicament, de conèixer l'import total del preu just que resulte de l'acord del Jurat Provincial (B) per a determinar els m²Sostre VPRG a entregar per l'ajuntament i obtenir per ICONSA (D).
7.801,94 x B / 210 = D
El termini per a l'obtenció per ICONSA dels m²Sostre que finalment li corresponguen segons l'apartat anterior i d'acord amb la legislació vigent es fixa en 3 anys des que es produïsca la transmissió dels terrenys propietat d'ICONSA en el Vora Sud, havent-se d'efectuar la dita transmissió en el termini màxim de tres mesos a comptar de l'acord definitiu del Jurat Provincial que resolga el recurs de reposició plantejat per ICONSA.
Si la corporació local de Sagunt no aprovara les Bases de la unitat d'execució Borda Sud on estan ubicats els sòls propietat d'ICONSA en el termini de 6 mesos des del dia de la data, la present proposta quedaria sense cap efecte i per tant ICONSA recobraria la seua plena llibertat per a exercitar qualssevol accions en defensa dels seus drets.
L'empresa ICONSA és conscient que l'acord d'aprovació definitiva del pla parcial de l'expedient 34/07 PL no li correspon a l'ajuntament sinó a la Conselleria de Territori i que en conseqüència els compromisos municipals no poden tenir un abast major que el derivat de la seua competència. Per això en el cas en què l'aprovació provisional municipal no prospere sobre aquest aspecte l'ajuntament es compromet a abonar en metàl·lic a ICONSA els 7.801,94 m² de sòl brut expropiats al preu que definitivament fixe el Jurat d'Expropiació, més els interessos legals corresponents, tot això segons la Llei d'Expropiació Forçosa de 1954.
De la mateixa manera, si transcorregut el termini de 3 anys a què es referix l'anterior apartat e), ICONSA no haguera obtingut fefaentment els m² de sostre, podrà optar per sol·licitar l'abonament en metàl·lic més els interessos legals corresponents o prorrogar per períodes de 6 mesos l'acord ací plantejat, mitjançant comunicacions per escrit.
Les transmissions de propietats tant en l'àmbit Vora Sud on s'expropien els sòls com els del Vora Nord on es percebrien els m²Sostre seran sufragats per les parts d'acord amb llei. Igualment els impostos que per llei corresponguen a ICONSA, tindran les exempcions i rebaixes fiscals que per a les expropiació i per a vivenda protegida concedeix la legislació vigent.
El present acord es deurà de formalitzar en escriptura pública, prenent com a base l'acord definitiu del Jurat Provincial així com l'acord plenari que estime les presents al·legacions.
Per allò que s'ha exposat,
SOL·lICITE A V.I.: que per presentat aquest escrit, se servisca admetre-ho, per formulades les al·legacions que antecedeixen, i adoptar acord estimant les dites al·legacions, en els termes expressats.»
En relació amb el mateix és necessari indicar el següent:
Respecte a la redelimitació de l'àmbit. L'interessat part de la presumpció que l'àmbit, en el seu límit amb els carrers Racó d'Ademús i Pavia, té la mateixa delimitació que aquest ajuntament ha sostingut en l'expedient expropiatori en què l'al·legant ha sigut part, la qual cosa és cert. S'han exclòs sempre del tractament expropiatori la totalitat de l'ample d'ambdós carrers.
El mateix invoca el raonament de la cessió tàcita de mitjans vials limítrofs a les illes consolidades com a mecanisme legitimen-te de la postura municipal per la qual s'afirma la titularitat pública dels dits espais i que és cert que en cap cas donaria cobertura a l'eix exterior de sengles carrers.
En aqueix sentit i donada la falta de cobertura expressa un títol de caràcter legal per a defendre la postura municipal que ratifique el que apareix visualment en aparença com obert al públic, és necessari concloure que la línia de raonament que planteja l'al·legant és encertada i en conseqüència s'ha de procedir a la correcció de la delimitació de la unitat d'execució per a incloure els 402,94 m² citats, referents a l'eix dels dos carrers, ja que en cas contrari s'arribaria a la incoherència de deixar sense resoldre parcialment el problema per a la solució del qual precisament s'articulen les esmentades bases particulars de l'àmbit i que és la seua principal font de motivació, l'obtenció de les borses de sòl dotacional existents en la zona i que en cas contrari s'haurien d'obtenir per expropiació.
Per això procedirà redelimitar l'àmbit, aplicant els índexs d'edificabilitat a aqueixes noves superfícies d'aportació que es quantifiquen en uns 402,94 m²s.
En conseqüència l'aprofitament tipus continuarà sent el mateix. Els quadres de dades s'hauran de reajustar a aquests nous paràmetres i l'aspirant a agent urbanitzador en la seua documentació de planejament haurà de tenir en compte aqueixa superfície de la unitat d'execució a tots els efectes.
D'altra banda l'al·legant planteja la reubicació dels seus drets d'edificabilitat en un àmbit futur, el vora nord del Port de Sagunt, fent menció expressa d'un expedient municipal, el que té la referència 34/07 PL, que està sent objecte d'estudi per part del Departament d'Urbanisme.
El que s'està sol·licitant en definitiva és una adscripció a un futur sector, en el cas que el mateix s'aprove definitivament.
En aqueix sentit és necessari indicar que aquest ajuntament altres vegades com les dels expedients del macrosector III (Fusió) per a obtenir el sòl dotacional esportiu limítrof, o el del macrosector VI-3ª fase, per a obtenir els terrenys del cementeri, ha acordat l'adscripció d'elements dotacionals no inclosos dins de cap àrea de repartiment. Pel que remetent-se als raonaments allí fets no hi ha inconvenients de legalitat per a preveure i acordar l'adscripció del dit sòl dotacional a aqueix àmbit futur, perquè precisament el fenomen de l'adscripció de sòl dotacional extrem (antic article 18 de la Llei 6/1998; actual article 16 de la Llei 8/2007; antic art 61 de la Llei 6/1994 i actual article 55 de la Llei 16/2005) està pensat per a resoldre la qüestió de la plena disponibilitat civil de forma gratuïta a favor de l'administració de terrenys qualificats com dotacionals que si no caldria expropiar i abonar el corresponent preu just.
L'adscripció s'haurà de realitzar de manera que no es perjudiquen els drets dels propietaris del futur sector (si el mateix arribara a aprovar-se definitivament) de manera que partint de les premisses que l'esquema d'adscripció del PGOU per al nou sòl urbanitzable ha sigut sempre el 20% de la superfície del sector, o el que és el mateix el 20% de l'edificabilitat del sector (una vegada deduïdes les cessions d'aprofitament de tots els propietaris) correspon a propietaris externs al sector, és evident que les primeres superfícies adscrites seran les d'aquest sòl dotacional, localitzant-se la resta en el MCS VII, fins al 20% del total de la dita edificabilitat, i amb el matís que ara opera el mandat de l'art 13.6 de la LOTPP que obliga a incorporar a l'àrea de repartiment tanta superfície com a sòl es reclassifique.
Respecte a quins seran els termes d'adscripció i donades les circumstàncies especials de què hi ha un pronunciament expresse definitiu del JPE, vinculant, que converteix els drets de l'al·legant en una quantitat en metàl·lic i que el que ara es pretén és just el procés invers, és a dir, tornar-ho a convertir en sostre edificable i en concret, la tipologia de vivenda protegida. Respecte d'això és necessari indicar que queda per definir el preu cert del Jurat Provincial d'Expropiació que actualment està fixat en 410,97 €/m² i que com a conseqüència de recursos administratius pendents pot ser major o menor . Partint d'aqueix import així com de les superfícies de 7.801,94 m² (que haurà de ser degudament contrastada en replantejament amb els limítrofs. En data de hui l'Ajuntament no discutiria els seus límits amb l'al·legant en relació amb les seues propietats però queda per contrastar la postura de tercers particulars), això tiraria les dades següents: 7801,94 m² x 410,97?/ m² = 3,206.363,2 - / 210?/ m² t = 15.268,39 m² t de vivenda protegida.
Aqueix seria el terme d'adscripció equivalent havent de tenir en compte que en l'import de partida de preu just ja s'han deduït costos d'urbanització (després no abonaria quotes d'urbanització) ni l'estatut jurídic subjectiu li determina obligació de cessió d'aprofitament de cap tipus.
Aqueixa volumetria (o la que resulte de l'import que de forma ferma definisca el Jurat Provincial d'Expropiació) és el que figuraria com a terme d'adscripció i que haurà de reflectir el document de planejament del Sector Vora Nord del Port de Sagunt. El document públic de reserva d'aprofitament haurà de reflectir la localització física de l'aprofitament en el dit àmbit i amb l'abast indicat (pendent només de que l'acord del Jurat Provincial d'Expropiació adquirisca fermesa i fixe l'import del preu just).
Una vegada que aquests drets estiguen adscrits i fins a la totalitat de drets corresponents a una superfície d'aportació del 20% del total de l'àrea de repartiment, s'adscriuran en el macrosector VII. Aqueix serà l'àrea de repartiment del futur sector vora nord del Port de Sagunt, a més de les obligacions que resulten derivades de l'article 13.6 de la LOTPP.
S'està usant en definitiva una tècnica urbanística semblant a la que s'ha usat en altres sectors (terrenys per al cementeri, terrenys per a les instal·lacions esportives del complex internuclis, etc).
Observacions addicionals:
S'està d'acord amb l'import de substitució o equivalència de 210 €/ m² t ja que és superior a qui s'ha concretat en la instrucció d'expedients del Departament de Patrimoni per a l'alienació de sòl edificable afecte vivenda protegida.
S'està d'acord amb els terminis assenyalats en l'al·legació ja que el de tres anys és el que la LUV defineix per a les reserves d'aprofitament quedant a partir d'aqueix moment en mans del propietari originari del sòl el seu lliure opció per a decantar-se per l'abonament del preu just.
L'observació indicada per l'al·legant en el sentit que Les transmissions de propietats tant en l'àmbit Vora Sud on s'expropien els sòls com els del Vora Nord on es percebrien els m²Sostre seran sufragats per les parts d'acord amb Llei. Igualment els Impostos que per Llei corresponguen a ICONSA, tindran les exempcions i rebaixes fiscals que per a les Expropiació i per a Vivenda Protegida concedeix la Legislació Vigent cal entendre-la en el seu justa abast. Cal partir de la premissa que no hi ha una transmissió de drets de l'Ajuntament en el futur sector vora nord sinó que n'hi ha és un adscripció.
És a dir hi ha una aportació d'uns terrenys que generen una edificabilitat objectivament calculada de 15.268 m² t de vivenda protegida.
En conseqüència es considera procedent l'estimació de la dita al·legació i la seua incorporació com contingut de les Bases Particulars presents així com contingut de les futures Bases particulars del sector objecte de l'expedient 34/07 PL.
En el termini màxim de tres mesos des de la notificació a l'al·legant de les presents Bases Particulars s'haurà de constituir la corresponent reserva d'aprofitament sobre els terrenys objecte d'oferiment de manera que l'Ajuntament passe a ser propietaris legal dels dits terrenys i que l'al·legant conserve intacte el seu dret a obtenir 15.268 m² t de vivenda protegida localitzats en el Sector abans indicat, la qual cosa exigirà el replantejament previ amb la presència de tots els limítrofs, a més que pel JPE es confirme l'import aprovat, realitzant-se sinó els ajustos oportuns.
5. A l'efecte d'agilitzar la gestió de la vivenda protegida que resulte de titularitat municipal en concepte d'excedent d'aprofitament, i de conformitat amb el que establix l'article 409.7 del ROGTU, 7. s'habilita que l'urbanitzador puga requerir a l'ajuntament la compensació en diners de l'excedent d'aprofitament i de qualsevol element patrimonial que formalment siga patrimoni municipal del sòl i estiga afecte legalment la construcció de vivenda protegida dins de l'àmbit. A aquests efectes, haurà de preveure's la quantia de la compensació oferida en el requeriment en la proposició juridicoeconòmica, sent susceptible de ser revisada per l'ajuntament en el cas que no suposara l'import màxim legal admissible.
b) Urbanitzar completament la unitat d'execució que constituïsca l'objecte del programa i realitzar les obres públiques addicionals que es precisen per a complir el que disposen els apartats següents, amb subjecció a les previsions temporals i econòmiques del programa.
Respecte d'això cal destacar les circumstàncies següents:
- Hi ha tota una sèrie de col·lectors soterrats de residuals i pluvials que, ocupant la zona d'intervenció, no s'adapten a les noves exigències de planejament. En conseqüència la solució haurà de garantir que amb les obres d'urbanització previstes, no se suprimeixen o si no n'hi ha es reposen/modifiquen les xarxes primàries necessàries, quedant lliures de qualsevol tipus de servitud per pas d'instal·lacions les parcel·les edificables.
- Les mateixes indicacions a les del paràgraf anterior cal fer respecte de les xarxes d'aigua i enllumenat públic, devent a més garantir que, en l'àmbit i interseccions pròximes, no s'incompleix amb allò que s'ha disposat en DT 5a del PGOU.
- Convé incidir en el dit extrem en les instal·lacions del polígon Ingruinsa atés que actualment discorren instal·lacions (o bé s'ubiquen) en parcel·les edificables pel planejament. Entre les que es troben, sense ser un llistat exhaustiu de les mateixes:
o Sistema d'abastiment d'aigua industrial i xarxa de hidrants, existint un depòsit, pou, bombes,... en edifici d'obra civil la reposició del qual haurà de contemplar.
o Infraestructura elèctrica de companyia privada.
o Enllumenat públic.
o Xarxa de pluvials del polígon Ingruinsa i anteriors existents.
- Atés que va a obrir-se una urbanització que delimita una franja d'afecció ferroviària i en vista a què la mateixa no supose una interrupció de l'obra a urbanitzar, i que el seu tractament no genere costos de manteniment excessius, haurà de plantejar-se un tractament d'aquesta de manera que s'impedisca el creixement de mala herba i que evite el deteriorament de la mateixa amb les pluges (p.ej. formigó imprès, graves sobre geotextils,...). Igualment haurà de delimitar-se la mateixa amb tanca de jardí, deixant únicament els passos de vianants que preveja el projecte d'urbanització i els rodats, exclusivament amb avinguda Jerónimo Roure i Rotonda 3 d'abril segons planejament.
- L'avinguda 3 d'abril es realitzarà amb mitjana central entre rotondes c/ Palmereta i av. Jerónimo Roure.
Com complementari a allò que s'ha indicat pels serveis tècnics municipals es destaca l'extrem que la zona verda de 3.305 m² que actualment té la qualificació com dotacional lúdic esportiu no serà objecte d'urbanització en pertànyer a l'àmbit de planejament però no de programació per raons lògiques.
C) Connectar i integrar adequadament la urbanització amb les xarxes d'infraestructures, d'energia, comunicacions i serveis públics existents.
Haurà de resoldre les qüestions sobre:
- Sistema viari.
o Haurà de modificar i ampliar la rotonda actual al final d'avinguda 3 d'abril fins a un radi exterior de 35 m, que permeta enllaçar adequadament els vials existents i el nou vial amb la mateixa sense generar tangències. Els ràdios d'accés no seran inferiors a 25 m, i la delimitació haurà de realitzar-se amb obra civil.
o Haurà de resoldre la connexió de la prolongació del vial avinguda Ulls Negres amb el tram existent en el front de fatxada de les parcel·les edificables, i en la connexió amb c/Tallers, on es configura una intersecció en T com les de la resta del polígon Ingruinsa amb l'excepció de prohibir els girs a esquerres en el dit encreuament.
o Haurà de resoldre la connexió de les voreres existents en avinguda Jerónimo Roure amb el nou vial. Els ràdios d'accés no seran menors a 12 m.
o Haurà de realitzar la connexió de la secció del tram d'avinguda 3 d'abril com a prolongació de la secció existent en la unitat d'execució núm. 15 del PGOU ja rebuda municipalment, tant en vorera, aparcament i calçada, fins a la connexió amb la rotonda en avinguda Jerónimo Roure. En cas de precisar ajustos, es realitzarà respectant sempre la correcta connexió de l'ample de calçada, i generant estacionament en cordó a un costat i a l'altre (l'ample actual és de 15m i passa a 18 m).
o Haurà d'estudiar l'adequació dels carrers adjacents (c/ Calvite i c/ Almudafer) a l'avinguda 3 d'abril passant a ser d'un únic sentit de circulació i creant passos de vianants que connecten aquestes amb l'actuació. Això comporta la realització de «orejetas», rebaixos de voreres, paviment senyalitzador en guals, soterrament de vols, etc. de l'obra existent fins a la intersecció amb la c/ Racó d'Ademuz inclosa aquesta i entrades a les perpendiculars cap al Nord en l'àmbit necessari (c/ Pavías, Aldudafer, Saint-Quentin i Calvite).
o Igualment haurà d'actuar en les connexions de l'obra a urbanitzar en les c/ General Prim i c/ Pavías.
- Jardineria i zones verdes.
o Haurà de dotar d'arbratge totes les voreres de la urbanització, a una distància màxima de 10 m, que haurà de compatibilitzar amb la disposició d'enllumenat públic.
o Haurà de dissenyar el tractament la zona verda al final de la c/ General Prim mantenint el màxim nombre dels exemplars existents (bosquet d'araucàries de gran port).
o Haurà de plantejar el mantenir tot arbratge existent en espais públics amb interès bé siga per espècie o per port aconseguit per l'exemplar i sempre que no interferisca amb l'obra urbanitzadora de mode clarament discordant (accessibilitat, rasants,...). Així es tractarà de mantenir l'enjardinament de la rotonda Palmereta, les alineacions de baladres en el límit de les zones verdes d'Ingruinsa,...
o La plantació en la mitjana serà mitjançant arbustos i arbres de port columnar i altura mitjana.
o En el tram d'avinguda Jerónimo Roure a connexió amb UA 15 es dotarà del mateix arbratge que l'existent en la UA-15 per a donar continuïtat.
o Els tractaments de zona verda contemplaran almenys un 35% de superfície amb «paviment dur» (formigó imprès, taulell decoratiu, formigó tractat,...), portant la resta tractament enjardinat amb cespitoses o terra vegetal enjardinada i sempre protegida (mulch, graves pintades, pedres volcàniques,...).
o Haurà de crear almenys les zones següents: zona de jocs per a xiquets de 0-3 anys, zona de jocs per a xiquets de 3-6 anys, zona de jocs infantil per a xiquets de més de 6 anys, zona esportiu-lúdica juvenil, totes elles vinculades a la zona residencial.
- Abastiment d'aigua.
o Haurà de realitzar xarxa d'aigua per a dotar de servei a les parcel·les edificables (residencials i terciari).
o Haurà de realitzar una xarxa general (no vàlida per a connexions però sí que per a hidrants) de diàmetre 200 mm que connectarà amb les xarxes principals (diàmetre 150 mm en avinguda 3 d'abril, diàmetre 200 mm en UA-15,...).
o Deurà emmallar totes les xarxes que es troben amb la intervenció no deixant cap xarxa en punta.
o Haurà de realitzar 2 connexions de les xarxes generals d'Ingruinsa i nova a implantar en avinguda 3 d'abril. Les dites connexions, que uneixen consums residencials i terciaris/industrials es realitzaran mitjançant canalitzacions sense connexions i amb 3 vàlvules per cada connexió. Una s'ubicarà en rotonda Palmereta i una altra en Jerónimo Roure.
- Sanejament:
o Haurà de realitzar xarxa de residuals per a resoldre les reposicions de les existents i dotar del dit servei a les parcel·les edificables (residencials i terciari) que es troben dins de l'àmbit.
- Pluvials.
o Haurà de preveure's a l'inici de l'actuació (accés a Rotonda des d'avinguda 3 d'abril) per al col·lector de pluvials, que el cabal és de 3500 l/s amb una profunditat de 2,5 m de làmina d'aigua.
o Haurà de col·locar interceptors (ample del vial) en tots els carrers a què es connecte amb les obres i les aigües de les quals discórreguen per gravetat a la urbanització.
o El col·lector general discorrerà per espai viari fins al punt més davall de l'àmbit (connexió amb UA-15). L'abocament es realitzarà a pou filtrant (prou dimensionat) ubicat en la zona verda limítrof al Sud. Es disposarà d'un sobreeixidor del pou filtrant a la xarxa de residuals UA-15 i un sobreeixidor intermedi (aprox. en l'encreuament amb avinguda Jerónimo Roure) que connectarà a un altre pou filtrant a executar.
- Tràfic. Haurà de realitzar passos elevats en els accessos principals de tràfic residencial i encreuaments de vianants principals. Haurà d'adequar la senyalització de l'entorn de l'àmbit a la solució de tràfic que es plantege.
- Telecomunicacions. Haurà de dotar la urbanització amb xarxes del menys dues companyies subministradores, que hauran de compartir el prisma de la canalització.
- Enllumenat públic:
o Haurà de substituir l'enllumenat que de servei o quede dins o al límit de l'àmbit a urbanitzar d'acord amb les bases generals publicades per aquesta Administració.
- Subministrament elèctric.
o Haurà de preveure la instal·lació de línies subterrànies de mitja tensió en tots els fronts de fatxada pels quals discórrega el bulevard 3 d'abril, podent excepcionar-se les zones verdes.
o Haurà de preveure l'electrificació de les parcel·les edificables resultants en mitja tensió o bé instal·lar un centre de transformació d'obra civil a integrar en la futura edificació dins de cada una de les parcel·les edificables.
o Haurà d'executar en baixa tensió les infraestructures necessàries per a l'enllumenat públic i reposicions de subministraments existents. En cap cas s'admetrà infraestructures en mitja tensió de titularitat municipal.
o Haurà de reposar l'estès aeri d'instal·lacions d'electrificació de l'àmbit d'urbanització en implantació subterrània, fins fora del dit àmbit i d'acord amb els criteris de les companyies propietàries dels serveis afectats.
d) Suplementar les infraestructures i espais públics o reserves dotacionals en el que és necessari per a no minvar ni desequilibrar els nivells de qualitat, quantitat o capacitat de servei existents i exigibles reglamentàriament.
- S'entendrà que la connexió a xarxes de la companyia subministradora d'energia elèctrica estarà incloses dins de l'obra urbanitzadora, podent-se realitzar retaxacions de les dites infraestructures quan el punt/s de connexió donat per la dita companyia estiga a una distància superior a 500m de l'àmbit (tant amb un punt com la suma dels punts resultants), i només podent ser objecte de retaxació la part de traçat exterior a l'àmbit d'actuació.
e) Obtenir els sòls dotacionals públics de l'àmbit de l'actuació, o adscrits a la mateixa, a favor de l'administració gratuïtament.
Les cessions de sòls qualificats com dotacionals són les derivades dels extrems indicats en la present determinació.
f) Establir terminis per a edificar els solars resultants de l'actuació urbanitzadora.
Es fixa el termini màxim de tres anys des que es reben provisionalment les obres d'urbanització de l'àmbit.
Determinació tercera. Fitxa de gestió o, si és procedent, directrius d'evolució urbana i ocupació del territori establides en el Pla general.
És precís reconduir-se al ja indicat en la determinació primera.
Determinació quarta. Criteris i objectius urbanístics i territorials de les propostes de planejament a formular pels concursants amb fixació de les directrius i estratègies que haurà d'observar l'ordenació que proposen.
El document de planejament que es presente per part dels aspirants a agent urbanitzador haurà de complir amb els objectius abans assenyalats en la determinació segona.
És precís especificar el següent:
L'altura màxima de cornisa serà de x plantes més àtic excepte la parcel·la numerada com 2 en l'esquema.
La distribució de volums de les illes és de caràcter indicatiu però no les alineacions llevat que es justifique una solució tècnicament molt superior que no reduïsca les superfícies dels espais públics. S'admetran estudis de detall per a cada una de les illes edificables numerades com 1.1, 1.2 i 3. Les alineacions de la parcel·la 1.2 se subordina a la localització obligada del pou preexistent a fi a evitar la seua eliminació. L'agent urbanitzador haurà de localitzar-ho i justificar la conciliació del seu manteniment amb l'ordenació de la dita illa.
En el quadro d'usos es permetrà que tant les illes 1.2 com la 1.3 puguen tenir l'ús hoteler o oficines, substituint al residencial.
El document de planejament serà d'aprovació definitiva municipal. No s'altera el destí de cap de les superfícies dotacionals la decisió del qual competeix a la Conselleria d'Urbanisme ni s'augmenten les edificabilitats preexistents definides en el PGOU de 1992 i en el seu document refós de 1997.
El contingut i format de la documentació de planejament haurà de ser el propi d'un Pla de Reforma Interior, encara que s'estiga davant d'una modificació puntual de l'ordenació detallada del PGOU.
El subsòl dels espais públics que s'assenyala en el pla que es grafia a continuació es qualifica, tal com preveu l'article 60 de la LUV, com a aparcament, de titularitat municipal, admetent-se el seu tractament en els termes de l'article 124.2 de la LUV quan assenyala:
2. El programa podrà incloure, si és procedent, altres objectius complementaris el cost del qual siga assumit per l'urbanitzador sense repercutir-ho als propietaris de terrenys afectats, com ara ..., o d'obres públiques accessòries susceptibles de concessió i que, per raons tècniques, hagen d'executar-se junt amb les principals del programa, ..
En aqueix sentit puntuarà, en els termes que indicaran els criteris de baremació de les alternatives presentades.
La superfície que disposarà d'aquesta qualificació és la indicada en l'esquema següent:
És a dir, es tracta de dos possibles espais, grafiados en blau, situats una davall el subsòl de les zones verdes i tram de l'avinguda, en l'oest de l'actuació. L'altra en la zona verda preexistent del polígon Ingruinsa, al sud de la Gerència. En aquest segon cas a més s'aconseguiria a càrrec exclusivament de l'agent urbanitzador (com a condició de l'adjudicació) la urbanització i tractament com a zona verda d'una franja de més de 7000 m² que actualment està totalment desolada i sense tractament superficiario.
Aquestes superfícies són indicatives del màxim de subsòl que pot ser destinat a aparcament en la proposta de l'agent urbanitzador però la mateixa no és de caràcter obligatori per a l'aspirant. Aquest haurà de ponderar la rendibilitat de l'abast de la seua proposta partint de la premissa que l'execució de l'aparcament en cap cas pot suposar un encariment de l'obra d'urbanització a càrrec dels propietaris del sòl sinó que qualsevol reposició de serveis o condicionant addicional que la implantació del dit aparcament supose en l'execució de la urbanització de l'àmbit haurà de ser assumit exclusivament pel contractista. A tals efectes la documentació a aportar per l'aspirant que desitge executar un aparcament dins dels límits indicats en el dit esquema haurà de contemplar una justificació de com seria la urbanització sense el dit aparcament i que obres addicionals d'urbanització suposa l'execució de l'aparcament, a l'efecte de que cada subjecte assumisca realment les seues obligacions.
Determinació cinquena. Descripció dels objectius d'edificació privada que han de complir-se en l'àmbit de l'actuació.
Amb cada una de les tres illes edificables situades al sud de l'avinguda 3 d'abril es pretén una regeneració de la zona i que en la mateixa siguen un referent, de manera que en relació amb les edificacions es reglamentaran pel document de planejament unes característiques constructives acords amb els fins pretesos.
Determinació sisena. Prescripcions tècniques que, amb caràcter mínim, hauran de respectar-se en la redacció dels documents d'ordenació i gestió exigibles.És precís estar a les exigències de la clàusula 10a de les bases generals així com dels seus annexos I i II.
A les mateixes, serà necessari afegir les següents exigències, de caràcter addicional:
Tota la documentació de planejament continguda en els Programes d'Actuacions Integrades, sense perjuí de la seua presentació en paper, sempre haurà de constar en suport digital, (en els formats més habituals: doc; xls; dwg).
El Pla de replantejament serà la base de tot el material gràfic. Es farà amb projecció en coordenades UTM, amb suficients bases de replantejament georeferenciades i grafiades. Aquestes hauran de quedar materialitzades sobre el terreny, mitjançant claus i pintura i en cas de grans àmbits se situaren sobre plataformes amb suficient espai que permeta el seu estacionament a fi de comprovar la perfecta adscripció al terreny. En els documents de planejament seran en dues coordenades, independentment de les que consten en el pla d'urbanització. Afectarà tant la zona d'actuació com a la limítrof, comprenent una àrea exterior suficient, que comprenga com a mínim el viari de contacte en la seua totalitat, i amb referència a les illes existents si les haguera. Cada punt significatiu constarà de coordenades per al replantejament, i el quadro de bases i punts de replantejament figurarà necessàriament en el pla.
Tot el contingut gràfic documental haurà de tenir en comú el perímetre georreferenciat de l'àmbit (o àmbits si és el cas) de l'actuació del pla de replantejament. Es presentarà en paper a escala màxima 1/1000.
DOCUMENTS DE PLANEJAMENT
DOCUMENTACIÓ ESCRITA INFORMATIVA I JUSTIFICATIVA
La part informativa de la documentació de planejament continguda en els programes d'actuacions integrades, constaran d'un apartat específic de la repercussió o declaració d'impacte segons l'estudi d'impacte ambiental del PGOU de Sagunt.
Quan es tracte de programes que afecten un Núm. significativo de parcel·les, contindrà un apartat o annex on s'analitze la situació de la parcel·lació del sector, amb una estadística de les superfícies de les parcel·les cadastrals afectades en el moment de la presentació del PAI, a fi de justificar entre altres, la parcel·la mínima de l'ordenació quan així procedisca.
Les afeccions imposades per la legislació sectorial en l'àmbit territorial vindran en un llistat on conste cada una d'elles de forma completa i el butlletí i data de publicació.
DOCUMENTACIÓ GRÀFICA INFORMATIVA
Els plans informatius reglamentaris se sotmetran als següents criteris obligatoris:
a) La situació dels terrenys en el context de l'ordenació urbanística es referirà sempre als plans originals de classificació de sòl del PGOU a la seua escala original.
b) L'estructura de la propietat reflectirà el pla original cadastral. (en paper escala 1:2.000)
c) La topografia del terreny assenyalarà les corbes de nivell metre a metre i punts de cota (en paper escala 1:2.000). En el suport digital constarà com a capa única les corbes de nivell metre a metre
d) El pla dels usos, aprofitaments, vegetació, construccions i edificacions existents reflectirà les corbes de nivell de l'apartat anterior. (en paper escala 1:2.000)
e) Les infraestructures de qualsevol tipus i xarxes generals de servei, inclouran les torres i pals de suport, diàmetres i arquetes, i béns demanials o servituds derivades de la seua implantació (en paper escala 1:2.000).
f) L'ordenació estructural del sector i del seu entorn, l'estat de les construccions en les operacions de reforma i tot allò que incidisca directament o indirectament en el planejament municipal vigent es vincularà sobre els plans originals del PGOU que procedisquen en cada cas, a la seua escala original.
g) Les afeccions tant físiques com jurídiques que puguen condicionar l'ordenació, com ara zones de domini públic i les seues àrees de servitud, grans infraestructures de tota índole existents en el territori, àrees arqueològiques i construccions i fites més rellevants que existisquen en ell o altres factors anàlegs, es faran constar en pla a banda o si és possible en l'assenyalat com e). En qualsevol cas les afeccions físiques i jurídiques, servituds, etc. que condicionen l'ordenació establida es faran constar en el suport digital georeferenciat com a capa única.
h) Quan la nova ordenació es vincule a nuclis urbans s'haurà d'incloure una anàlisi gràfica completa de la situació actual de la zona afectada, amb un abans i un després darrere de l'ordenació proposada.
DOCUMENTACIÓ GRÀFICA DE CARÀCTER NORMATIU
Els plans proponents de nova ordenació detallada o variació de l'existent s'ajustaran als criteris següents:
a) El pla de qualificació i assignació de destins urbanístics a cada terreny, contindrà en la forma que es considere oportuna els paràmetres característics de cada un d'ells: superfícies, edificabilitat, Núm. plantes, distàncies a límits i quants es consideren rellevants en funció de l'ordenació detallada proposta (en paper escala mínima 1:2.000; màxima 1:1000).
b) El pla de delimitació de la xarxa de reserves de sòl dotacional públic inclourà les característiques més rellevants dels equipaments previstos: superfícies, edificabilitat (si es fixara), Núm. plantes, distàncies a límits i quants es consideren oportuns (en paper escala mínima 1:2.000; màxima 1:1000).
c) En el pla específic de la xarxa viària rodada i de vianants es definirà els seus amples i característiques geomètriques, incloent un esquema de les seccions tipus de cada vial. Aquest pla prescindirà d'aquells elements propis de projecte d'urbanització contingut en l'alternativa tècnica, encara que inclourà les rasants de les trobades així com les corresponents al viari de contacte. Inclourà també la xarxa primària adscrita, si és el cas, així com les zones de protecció segons la legislació aplicable. Aquest pla contindrà necessàriament les corbes de nivell. (en paper escala mínima 1:2.000; màxima 1:1000).
d) Les àrees sotmeses o autoritzades a estudis de detall s'inclouran en el mateix pla del model real o virtual d'implantació dels volums edificables que es basarà en el pla a), reproduint les dades d'aquell, i grafiant-los sobre cada una de les parcel·les patrimonialitzables per ús i destí. (en paper escala mínima 1:2.000; màxima 1:1000).
e) Pla final on es reflectisca la nova ordenació proposada sobre el pla original del PGOU a què afecte.
f) Aquells altres plans que es consideren necessaris per a la millor definició de l'ordenació detallada.
Tots els plans hauran de reflectir l'ordenació estructural vigent en els sòls de l'entorn del sector o sectors ordenats, acreditant la integració de la proposta.
A més tota la documentació gràfica haurà d'ajustar-se a l'ordenança municipal aprovada definitivament pel Ple municipal en la seua sessió de 30.4.2008 (exp. 36/2007 PL) i publicada en el BOP núm. 126 de 28.05.2008, com a ordenança municipal sobre alineacions, rasants, actes de replantejament i plans finals d'obres, i de conformitat amb el que establixen els arts. 1 i 7.4 de la mateixa.
Amb caràcter addicional a l'anterior haurà d'ajuntar-se estudi d'integració paisatgística de l'ordenació i estudi acústic.
Determinació setena. Admissibilitat de variants.
S'admetran en els aspectes expressament indicats al llarg de les presents bases.
Determinació huitena. Prescripcions tècniques que, amb caràcter mínim, hauran de respectar-se en la redacció del projecte de les obres d'urbanització.
Com ja s'ha indicat, caldrà estar a les determinacions de la clàusula 10a de les bases generals i al seu annex II.
A les mateixes, serà necessari afegir les següents exigències, de caràcter addicional:
- Tota instal·lació existent que de nou servei a la zona que s'urbanitza, haurà de ser revisada mitjançant passada de cambra, mandril o un altre sistema de comprovació, i adoptar les mesures correctores necessàries per a la seua correcta funcionalitat. En cas contrari s'entendrà que es reposa la mateixa amb els condicionants impostos a l'obra nova.
- Hauran de coordinar-se les solucions amb les entitats mantenidores dels àmbits afectats.
- Les parcel·les residencials hauran de dotar-se de tots els serveis des de les xarxes existents i a realitzar en l'àmbit urbà residencial (part nord de la reserva ferroviària), mentres que les terciàries s'abastiran des de les xarxes existents en el polígon Ingruinsa. Per a això és necessari realitzar encreuaments d'instal·lacions de la reserva ferroviària, els quals seran mínims (en nombre) i clarament coincidents amb passos de vianants o rodats per a ser totalment enregistrables.
- Els amples de vorera mai seran inferiors a 3m, excepció dels carrers existents limítrofs.
- Quant a control de qualitat, és necessari afegir les següents qüestions, que hauran de ser dutes a terme per laboratori acreditat:
o Serà obligatòria el llavat i desinfecció de la canalització d'aigua prèviament a la connexió a les xarxes municipals i per tant a la seua recepció.
o Serà obligatori realitzar les proves d'estanqueïtat i pressió de les xarxes d'aigua a una pressió de 10 atm, en trams no majors a 500m.
o Serà obligatori el pas de cambra per les conduccions de sanejament i pluvials una vegada executades, comprovant el seu bon funcionament prèviament a qualsevol connexió que a ella es pretenga.
- Tots els registres comptaran amb el «Certificat de producte» a més de les exigències indicades en BBGG.
- A l'efecte del seu disseny els vials admetran tràfic pesat.
- L'acabat per a les columnes serà negre oxirinc en vials i verd oxirinc en zones verdes.
Determinació novena. Estimació dels terminis de desplegament i execució del programa d'actuació integrada, així com la regulació dels efectes del seu incompliment.
a) La presentació dels textos refosos corresponents al planejament o al projecte d'urbanització haurà de produir-se en el termini màxim d'un mes des que tinga lloc la notificació a l'urbanitzador de l'aprovació definitiva que impose modificacions a l'alternativa tècnica.
b) La notificació als interessats per a l'exercici de l'opció per modalitat de retribució previst en els articles 166 de la Llei Urbanística Valenciana haurà de practicar-se en el termini màxim d'un mes des de la formalització del PAI.
c) El Projecte de Reparcel·lació haurà de presentar-se davant de l'Ajuntament per l'Urbanitzador en el termini màxim d'un mes des de la finalització del termini per a l'opció per modalitat de retribució previst en els articles 166 de la Llei Urbanística Valenciana. A este efecte, l'Urbanitzador haurà de presentar davant de l'administració actuant acreditació justificativa de la pràctica de les comunicacions regulades exigibles.
d) La presentació dels textos refosos corresponents al Projecte de Reparcel·lació haurà de produir-se en el termini màxim de quinze dies hàbils des que tinga lloc la notificació a l'Urbanitzador de les modificacions a introduir en el Projecte inicialment formulat.
e) L'inicia de les obres d'urbanització haurà de produir-se en el termini d'un mes des de la íntegra notificació de l'aprovació definitiva del Projecte de Reparcel·lació, acreditant-se mitjançant acta de replantejament subscrita per la direcció de les obres i, almenys per un tècnic municipal. A aquests efectes, l'urbanitzador haurà d'acreditar, en l'acta de replantejament, el pagament als creditors nets del compte de liquidació o bé la consignació de la dita quantitat en la Tresoreria municipal
f) Les obres d'urbanització hauran de finalitzar en el termini màxim de divuit mesos des del seu inici. La finalització de les obres s'acreditarà mitjançant el corresponent certificat final d'obres expedit pel director facultatiu.
Efectes del seu incompliment.
El retard en el compliment de qualsevol dels terminis indicats i no sols el de l'execució material de les obres, tindrà una penalització d'un 1 per mil del pressupost íntegre del PAI per dia natural de demora.
Determinació desena.
Model de proposició a presentar pels interessats.
MODEL DE PROPOSICIÓ
D............................................, amb DNI. núm.- ..........................., domiciliat per a tots els actes d'aquest concurs en ...................................... que intervé en nom i representació de l'entitat mercantil ..............................................., amb domicili social en ......................................, CIF núm. ..., telèfon....................................correu electrònic ....................................y FAX n. ..........................., assabentat de l'anunci publicat en el .....................; de les bases generals, publicades en el BOP de data..........................; i de les bases particulars de condicions aprovat per la Corporació Municipal de Sagunt en la seua sessió de data.........................., i publicades en el......................................., per a contractar mitjançant concurs públic obert el Programa d'Actuació Integrada de l'àmbit del Vora Sud del Port de Sagunt-Est, de conformitat amb les referides bases.
Amb la presentació d'aquesta sol·licitud s'accepten pel meu representada els termes de les bases generals i particulars de programació que regulen l'adjudicació del present programa, i es declara que la mateixa reuneix totes i cada una de les condicions exigides per a resultar adjudicatària del programa.
(Lloc, data i firma del proponent).
Determinació onzena. Documentació a presentar per cada licitador junt amb la proposició.
En el sobre A, com a documentació acreditativa de la personalitat i de la solvència, la documentació indicada en la llei 30/2007, de Contractació del Sector Públic. Extrem que cal complementar amb el que establix la determinació 13ª de les presents bases particulars.
En el sobre B, com a alternativa tècnica: A més dels indicats en l'article 126 de la LUV, en tot cas un document de planejament fidel a les indicacions de la present bases acreditatiu de tots els extrems i propostes indicats en aquestes bases i que han d'aportar els aspirants a agents urbanitzadors.
En el sobre C, com a proposició jurídic econòmica: els indicats en l'article 127 de la LUV i 301 i ss del ROGTU.
La documentació que serà objecte de valoració serà la següent:
A. De l'alternativa tècnica.
- El document de planejament.
- El projecte d'urbanització.
- El document acreditatiu de la inversió en Programes de restauració paisatgística o d'imatge urbana
- El document acreditatiu dels terminis que es proposen per al desenrotllament de l'actuació integrada i resta de compromisos de l'aspirant.
- El document acreditatiu de l'enunciat dels objectius complementaris que es proposen conforme a l'article 124.2, amb indicació expressa, si és el cas, dels compromisos d'edificació simultània a la urbanització que estiga disposat a assumir per damunt del mínim legal, així com si s'assumeix o no voluntàriament el compromís de construcció i gestió d'aparcament subterrani en subsòl municipal.
B. De la proposició jurídic econòmica.
a) El document acreditatiu de l'import de les càrregues d'urbanització, expressat en euros per metre quadrat d'edificabilitat.
b) El document acreditatiu de la valoració dels terrenys a l'efecte de fixar el coeficient de canvi per al pagament en espècie.
c) El document acreditatiu dels compromisos financers per a l'execució de les obligacions complementàries assumides voluntàriament i a costa seu per l'urbanitzador.
Determinació dotzena. Termini i lloc per a la presentació de les proposicions.
El termini de presentació de proposicions al concurs és de tres mesos.
L'inici del còmput del dit termini començarà a comptar a partir de l'endemà a la data de l'última de les publicacions obligatòries practicades, siga la del DOCV o siga la del DOUE.
Les proposicions dels interessats hauran de presentar-se en qualsevol dels Registres de l'Ajuntament de Sagunt, dins del termini indicat i en l'horari de 8:00 hores a 14:00 hores. No serà admissible cap altre mitjà de presentació. Aquesta restricció només afecta la documentació subjecta als terminis de concurrència competitiva i no a la resta de documents que siga necessari aportar durant la instrucció de la resta de l'expedient, que podrà fer-se per qualsevol dels mitjans previstos en la llei 30/1992, RJA-PAC.
Determinació tretzena. Criteris de solvència econòmica i financera, tècnica i professional exigibles als concursants i documentació acreditativa del compliment dels mateixos.
SOLVÈNCIA ECONÒMICA I FINANCERA.
Bastarà de reunir un dels requisits següents:
A. Capital social mínim.
Atés que el PEM indicat com a punt de partida de la licitació en les bases particulars és inferior a 10 milions d'euros el capital social mínim serà de mig milió d'euros.
Aquest extrem s'acreditarà per mitjà de certificat expedit pel Registre Mercantil, d'una antiguitat no superior a tres mesos.
B. Disponibilitat de fons propis.
Gaudir de la disponibilitat de fons propis que equivalga com a mínim a un 20% del pressupost d'execució de contracta del PAI a què es licita.
Si es tractara d'una persona jurídica el mig d'acreditació d'aquesta solvència serà la presentació del balanç, amb relació a l'últim exercici respecte de la data en què se sol·licite la participació, dels comptes anuals aprovades i degudament inscrites en el Registre Mercantil.
Si es tracta d'un empresari individual i està obligat a presentar la declaració de l'impost del patrimoni, s'exigirà disposar d'una patrimoni equivalent als fons propis abans indicats, extrem que acreditaria per mitjà de la corresponent liquidació referent a l'últim exercici respecte de la data en què se sol·licite la participació. Si no està obligat a presentar l'impost del Patrimoni, se li exigirà que la declaració del IRPF de l'últim exercici respecte de la data en què se sol·licite la participació, figure amb ingressos empresarials de caràcter positiu.
C. Agrupacions d'Interès Urbanístic.
Aquelles que es troben legalment constituïdes, amb personalitat jurídic pública per estar degudament registrades, es considerarà que tenen solvència financera en tot cas.
S'acreditarà tal extrem per mitjà del certificat acreditatiu de la inscripció en el Registre d'A.I.U.
SOLVÈNCIA TÈCNICA I PROFESSIONAL.
A. Plantilla mínima.
Tenir com a personal en nòmina dins de la plantilla de l'empresa en condició de fix un mínim dels següents efectius
- Un arquitecte superior i/o tècnic competent (p.ej. ICCP).
- Un arquitecte tècnic.
- Un enginyer tècnic industrial o de categoria superior
- Un topògraf.
- Un llicenciat en dret.
S'acreditarà aquest extrem per mitjà de còpia compulsada dels contractes laborals corresponents, així com de l'estat d'alta en el moment de la presentació.
A més caldrà acompanyar còpia del certificat de la titulació acadèmica de cada un d'ells.
B. Contractes de serveis professionals.
Qualsevol dels efectius mínims anteriors podrà ser substituït per l'acreditació de la subscripció d'un contracte de serveis professionals per al PAI concret objecte de licitació amb caràcter previ a la presentació de la proposició, i durant la vigència del mateix.
S'acreditarà aquest extrem per mitjà de còpia compulsada dels contractes de serveis professionals corresponents.
A més caldrà acompanyar còpia del certificat de la titulació acadèmica de cada un d'ells.
Determinació catorzena. Criteris objectius d'adjudicació del programa d'actuació integrada, especificats per orde decreixent d'importància, incloent la seua ponderació.
Ja que s'està davant d'un programa les alternativa tècnica del qual va acompanyada d'instrument de planejament que únicament conté ordenació detallada, la puntuació de l'alternativa tècnica i de l'instrument de planejament representarà entre un 65 per cent de la valoració en relació amb la proposició juridicoeconòmica, que representarà entre un 35 per cent.
Dins de cada una d'elles, la importància relativa és la següent:
Per a l'alternativa tècnica:
a) La qualitat tècnica de l'ordenació proposada. Aquest criteri representarà un 50 per cent de la valoració de l'Alternativa Tècnica.
b) La resolució adequada de la integració de l'actuació en el seu entorn.
c) La millor estructuració de dotacions públiques i d'espais lliures.
Els criteris establits en els apartats b) i c) anteriors representaran en conjunt un 20 per cent de la valoració de l'Alternativa Tècnica.
d) La qualitat tècnica de les solucions proposades per a la urbanització.
Aquest criteri representarà un 10 per cent.
e) Inversió en Programes de restauració paisatgística o d'imatge urbana dins de l'àmbit del programa, com a objectius complementaris del mateix, d'acord amb les directrius establides en els articles 30 a 35 de la Llei 4/2004, de 30 de juny, de la Generalitat, d'Ordenació del Territori i Protecció del Paisatge. Aquest criteri suposarà un 10 per cent del valor total de l'alternativa tècnica.
g) Termini d'execució del programa d'actuació integrada.
h) Compromís d'edificació simultània a la urbanització dels solars resultants de l'actuació per damunt d'un mínim legalment exigible.
i) Compromisos addicionals assumits voluntàriament i a càrrec seu per l'urbanitzador.
j) Mitjans per al control de cada una de les prestacions que constitueixen l'objecte del programa.
Els criteris establits en els apartats g), h), i) i j) anteriors representaran en conjunt un 10 per cent de la puntuació total de l'Alternativa Tècnica.
Per a la proposició juridicoeconòmica:
a) Menor import respecte de referències de quadres de preus de pràctica usual de les càrregues d'urbanització, expressat en euros per metre quadrat d'edificabilitat. Aquest criteri representarà un 35 per cent de la valoració de la proposició juridicoeconòmica.
b) La valoració dels terrenys a l'efecte de fixar el coeficient de canvi per al pagament en espècie i la menor proporció de solars o aprofitament que hagen de ser posats a disposició de l'urbanitzador per mitjà de reparcel·lació forçosa com a retribució a compte de tercers amb els que no tinga contracte suficient. Aquest criteri representarà un 30 per cent de la valoració de la Proposició Jurídico-Económica.
c) Major proporció de terrenys propis o d'associats que hagen de quedar afectes amb garantia real inscrita en el Registre de la Propietat al compliment de les obligacions especials d'edificació derivades de l'aprovació del programa representarà un 25 per cent de la valoració de la proposició juridicoeconòmica.
d) Compromisos financers per a l'execució de les obligacions complementàries assumides voluntàriament i a costa seu per l'urbanitzador. Aquest criteri suposarà un 10 per cent del valor total de la proposició juridicoeconòmica.
Determinació quinzena. La previsió i, si és el cas, limitació de la possibilitat de formular Alternatives Tècniques que suposen una ampliació de l'àmbit territorial a programar, així com les conseqüències de l'ampliació.
No s'admeten.
Determinació setzena. El percentatge mínim de solars l'edificació del qual haja de ser simultània a la urbanització.
La simultaneïtat d'obres d'urbanització i edificació es regirà pel que establix l'annex III de les bases generals citades.
Determinació dessetena. Necessitat d'informe del Consell del Territori i el Paisatge previst en l'article 136.4 de la Llei Urbanística Valenciana, així com d'altres administracions sectorials.
En el present cas no concorre la necessitat de cap informe d'altres administracions.
Determinació dihuitena. Percentatge màxim de coeficient de canvi
El mateix no podrà superar en cap cas un coeficient de 0,49 més IVA a favor de l'agent urbanitzador.
Determinació denovena. Prerrogatives que ostenta l'administració.
Caldrà estar al que disposa la clàusula 3ª de les bases generals per les que es regeix el present PAI.
Determinació vintena. Competència de l'orde jurisdiccional contenciós administratiu per a conèixer de les qüestions que puguen suscitar-se en la preparació, resolució i execució del contracte entre l'administració i l'urbanitzador.
L'orde jurisdiccional contenciós administratiu serà el competent per a conèixer de les qüestions que puguen suscitar-se en la preparació, resolució i execució del contracte entre l'administració i l'urbanitzador.
Determinació vint-i-unena. Adjudicació connexa o condicionada, d'acord amb el que disposa els articles 139.1 de la Llei Urbanística Valenciana i el Reglament, així com existència o inexistència de cànon d'urbanització.
No s'observen.
Determinació vint-i-dosena. La previsió d'un preu cert de licitació, que tindrà caràcter de màxim i que servirà de base per al càlcul de la garantia provisional.
De conformitat amb el que establix la base 9a de les BBGG, s'estableix l'import de la garantia provisional en una quantitat de 100.000 euros.
Respecte a les obres d'urbanització que ha d'executar-se sota la responsabilitat de l'agent urbanitzador de l'àmbit
Considerant que en les bases generals per les que es regeix el present PAI es va fixar el següent criteri per a definir l'import del PEM:
Per a la urbanització interior: Un cost mitjana màxima per m² de vial i per m² de zona verda. En el cas que ens ocupa, per comparativa amb actuacions semblants, i actualitzacions del IPC, es fixa un cost mitjana tant per a m² vial com m² de zona verda de 85 €/ m² . En el cas que les superfícies del planejament siguen coincidents amb el mesurament topogràfic, la superfície estimada a urbanitzar és d'aproximadament 37.710 m² , pel que el PEM total ascendiria a 3.205.350 €.
Per a les connexions exteriors: Es fixaran preus màxims de caràcter individual per cada un dels elements identificats per les bases particulars. Aquest pronunciament estimatiu es farà en tot cas per a aquelles infraestructures de connexió exterior que vagen a ser de titularitat municipal. En el nostre cas, no es preveu cap obra de dites característiques, atés que el preu per m² estimat inclou les necessitats de contenidors soterrats d'arreplega RSU, demolicions edificació existent, reposició de serveis i adequació d'àmbit adjacents per haver sigut inclosos en el mesurament dels costos.
Al seu torn s'indicava en les bases generals que si les infraestructures foren de titularitat distinta i no s'haguera pogut determinar el preu de partida per part dels serveis tècnics municipals, s'exclouria expressament del preu màxim fixat per aquest ajuntament com a preu de partida de la licitació a la baixa. No obstant qualsevol altra obra que puga afectar el subministrament d'energia elèctrica s'entendrà que la connexió a xarxes de la companyia subministradora d'energia elèctrica estarà incloses dins de l'obra urbanitzadora, podent-se realitzar increments econòmics respecte dels preus fixats en aquestes bases particulars en relació amb les dites infraestructures quan el punt de connexió donat per dita cia. estiga a una distància superior a 500 m de l'àmbit, i només podent ser objecte d'increment la part de traçat exterior a l'àmbit d'actuació.
Igualment quedaran fora d'aquest límit econòmic aquelles millores en infraestructures que sent necessàries o convenients no hagen sigut previstes en les bases particulars i proposen els aspirants, ni les obres connexes que definitivament haguera d'executar l'àmbit, per no haver-hi prosperar les iniciatives encarregades de la seua concreció, les que es valoraran atenent al preu de licitació, ja siga per coeficient ?/ m² , per aplicació de partides o extrapolació d'aquestes.
Així mateix es va fixar el següent criteri per a definir l'import del PEC es va establir que mai podrà superar el 19% del PEM.
D'altra banda s'assenyalava que no s'admetrà el cobrament a càrrec de la propietat per part de l'agent urbanitzador d'honoraris professionals tècnics en imports superiors als establits com indicatius en les tarifes dels corresponents col·legis professionals. L'aspirant a agent urbanitzador haurà de justificar expressament aquest extrem en les seues proposicions jurídic econòmiques.
També es va establir en les bases generals que com a gastos generals un percentatge màxim del 5% de la suma del PEC i dels honoraris professionals tècnics. Amb el dit percentatge s'entenen coberts els honoraris jurídics, gastos de publicacions, de notificacions, actuacions en notaria, Registre de la Propietat, gastos financers, etc. En el cas que com a conseqüència de l'aplicació de l'anterior percentatge resultara un import inferior a 60.000 euros, en tot cas es considerarà com a import a cobrar la quantitat esmentada de 60.000 euros.
Determinació vint-i-tresena. La puntuació mínima que hauran de superar les alternatives tècniques per a poder ser valorades les proposicions juridicoeconòmiques que les desenrotllen.
Les bases generals estableixen respecte d'això que només es procedirà a l'obertura de la proposició jurídic econòmica d'aquells aspirants que hagen aconseguit com a mínim el 30% dels punts possibles de l'alternativa tècnica.
Determinació vint-i-quatrena. La determinació de la quantia i forma de la garantia definitiva a prestar per l'urbanitzador.
Caldrà estar al que disposa la base 13ª de les bases generals del present PAI.
Determinació vint-i-cinquena. Causes específiques de resolució addicionals a les previstes en la Llei Urbanística Valenciana, en aquest Reglament i en la Legislació Reguladora dels Contractes de les Administracions Públiques.
No es considera necessària la fixació de cap amb caràcter addicional.
Determinació vint-i-sisena. L'abast i límit de les possibles pròrrogues per al desplegament i execució del programa.
L'ajuntament es reserva el valorar cada cas concret per a decidir si és procedent o no la pròrroga en funció de les circumstàncies que concórreguen.
Determinació vint-i-setena. Relació de titulars cadastrals.
En les bases generals s'estableix que amb ple respecte a la confidencialitat de dades de caràcter personal i a la normativa específica que regeix les dades cadastrals, s'haurà d'incorporar necessàriament una relació de titulars cadastrals que hagen de ser citats durant el període d'informació pública, així com els seus domicilis.
La dita relació no serà de lliure accés en l'expedient sinó que només serà facilitada a aquells interessats que acrediten que han depositat en la notaria la documentació a què es referix l'article 134 de la LUV, a l'efecte de practicar la notificació dels mateixos en el context de la preceptiva informació pública.
Figura en l'expedient la dita relació, facilitada pel departament de Rendes, amb accés restringit als subjectes indicats en el paràgraf anterior.
A la vista d'allò que s'ha exposat, de conformitat amb la proposta de la Direcció de Secció d'Urbanisme, el Ple de la Corporació Municipal, per unanimitat, acorda:
Primer. L'aprovació de les presents bases particulars de programació de l'àmbit denominat Vora Sud del Port de Sagunt-Est.
Segon. La iniciació del procediment de programació del dit àmbit, en els termes de l'article 132 i ss de la LUV.
Aquest acte, de conformitat amb el que establix l'article 109 de la Llei 30/1992, de 26 de novembre, posa fi a la via administrativa.
Contra el mateix podrà vosté interposar, amb caràcter potestatiu, recurs de reposició o impugnar-ho directament davant de la jurisdicció contenciós administrativa.
En el cas que opte per la interposició del recurs de reposició, ho farà davant de l'òrgan municipal que va dictar l'acte i en el termini d'un mes a comptar de l'endemà a aquell en què tinga lloc la publicació del mateix, havent de tenir en compte que la seua interposició impedirà, fins a la seua resolució expressa o desestimació presumpta, la utilització de la via contenciosa administrativa.
El recurs haurà de resoldre's i notificar-se en el termini d'un mes, entenent-se desestimat, i quedant expedita la via contenciosa administrativa en cas contrari.
En el cas que es decidisca interposar recurs contenciós administratiu directament, ho farà, de conformitat amb el que disposen els articles 10, 14 i 46 de la llei 29/1998, de 13 de juliol, reguladora de la Jurisdicció contenciosa administrativa, davant de la Sala Contenciosa Administratiu corresponent del Tribunal Superior de Justícia de la Comunitat Valenciana, amb seu Al Palau de justícia de la Ciutat de València, en el termini de dos mesos comptats des del següent a aquell en què tinga lloc la present publicació.
Tot això sense perjuí que puga exercitar qualsevol altra acció o recurs que estime convenient en defensa dels seus drets.
El que es publica als efectes oportuns i a reserva del que resulte de l'aprovació de l'acta corresponent.
Sagunt, 25 de juny de 2008.- L'alcalde: Alfredo Castelló Sáez.



Descarregar el document amb format PDF

Descarregar les metadades en format XML

Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV - Disposición
==================

Comparte

Comparte

Volver

Guardar el documento Descargar los metadatos en formato XML

Sumario DOGV 5824, del 08-08-2008 (2008/9460)

Aprobación de las bases particulares de programación del ámbito Borde Sur Puerto de Sagunto-Este. Exp. 3/2008 PL.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Datos del documento

Número DOGV
:   5824

Fecha DOGV
:   08-08-2008

Sección del DOGV
:   V. ANUNCIOS - A) ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

Número del documento
:   2008/9460

CVE


Fecha del documento
:   25-06-2008

Organismo emisor
:   Ayuntamiento de Sagunto

Tipo de documento
:   Información Pública

Descriptores 

:   * [Sagunto](javascript:void(0))
    * [plan de urbanismo](javascript:void(0))
    * [administración local](javascript:void(0))

Aprobación de las bases particulares de programación del ámbito Borde Sur Puerto de Sagunto-Este. Exp. 3/2008 PL. [2008/9460]
El Pleno de la Corporación Municipal, en sesión ordinaria, celebrada el día veinticinco de junio de dos mil ocho, adoptó por unanimidad, entre otros, el siguiente acuerdo:
Asunto: Exp. 3/2008 PL. Bases particulares de programación del ámbito Borde Sur Puerto de Sagunto-Este.
1. Inicio de la programación.
De conformidad con lo establecido en el artículo 130 de la LUV, estas bases particulares son redactadas de oficio.
2. Bases generales aplicables.
A los efectos del artículo 131.1 de la LUV, el presente programa se regirá, además de por las previsiones que se contemplen en las presentes bases particulares, por las bases generales de programación en el municipio de Sagunto, aprobadas definitivamente en la sesión ordinaria del Pleno de fecha 28.09.2006, y publicadas íntegramente en el BOP de fecha 23.10.2006.
Complementando a dichas bases generales, en relación con el ámbito Borde Sur Puerto de Sagunto-Este, habría que tener en cuenta las siguientes determinaciones.
Determinación primera. Ordenación urbanística vigente en el ámbito de la actuación integrada.
En relación con el ámbito para el que se pretende la programación, concurren las siguientes circunstancias definidas por el PGOU de 1992 y su documento refundido de 1997.
Se parte de que la superficie total de la actuación es de unos 100.000 m², que gozan de la siguiente calificación.
1. Ámbito denominado PEP-3, cuyas determinaciones en el PGOU, en su artículo 192, son las siguientes:
«PEP Nº 3
Descripción. Plan de Protección de carácter Histórico-Artístico que abarca la antigua Gerencia de AHM. El número máximo de viviendas se establece en 261.
Fines y objetivos. Protección y defensa del patrimonio arquitectónico y urbanístico, en concreto, la estructura interna de ciudad-jardín, el arbolado y formaciones vegetales, y las edificaciones de forma genérica.
Uso característico. Residencia
Tipología. Vivienda aislada o agrupada 0/1/2
Intensidad. 57 viv/ha (Coeficiente de edificabilidad 1,06 m²T/m²)
Régimen transitorio. La normativa contenida en esta sección 3ª»
Una representación gráfica de dicho ámbito sería la siguiente:Con posterioridad y por medio de acuerdo de la Conselleria de Urbanismo de fecha 30.07.2007, de aprobación definitiva del correspondiente Plan Especial, dicho espacio ha pasado a tener la calificación de suelo dotacional, equipamiento cultural, proyecto autonómico de la Ciudad de las Artes Escénicas. La representación gráfica del ámbito íntegro de dicho plan especial es la siguiente:El originario PEP-3 es sólo una parte de dicho ámbito de la Ciudad de las Artes Escénicas, la situada al Oeste.
2. Porción de unos 6.400 m² calificados como zona verde del polígono industrial de Ingruinsa, cuyo proceso de gestión urbanística ya finalizó y que se encuentra abierta al público. La misma forma parte de una superficie total de zona verde de más de 51.000 m². Su representación gráfica es la siguiente:
3. Espacio calificado como dotacional lúdico deportivo, resultado de la modificación puntual del PGOU tramitada en el exp. 58/1997 PL, que goza de aprobación definitiva. Su superficie es de 3.305 m². En la representación gráfica siguiente, son los terrenos en naranja.4. Espacio calificado como equipamiento administrativo, anexo al actual cuartel de la Guardia Civil. Su superficie es de 2.110 m². En la representación gráfica del punto 2 figura incluida dentro del suelo representado en magenta y superficiado en un total de 4140 m².
5. Espacio calificado como zona verde de unos 2.316 m², contiguo a la avenida 3 de abril, al norte de la misma. Ver representación gráfica del punto 2.
6. Espacio calificado como parcela edificable de unos 2.400 m², incluida dentro del polígono Ingruinsa, integrada dentro de una parcela edificable mayor. En la siguiente representación es la parcela que figura con color amarillo.7. Diversos espacios calificados como viario, del que el más significativo es el tramo incluido dentro de la avenida 3 d'abril, de una superficie de 15.530 m², sin urbanizar. Una parte de esa superficie, en torno a unos 3.000 m² no es de propiedad municipal efectiva y está excluida de cualquier área de reparto. Otros 5.523 m² estarían incluidos dentro de PEP-3, que como tal área de reparto ha desaparecido como consecuencia del acuerdo de Conselleria de 30.07.2007 antes citado.
De estos 7 espacios descritos, una superficie aproximada de 100.000 m², uno tiene la calificación como edificable (solar a todos los efectos) y 6 tienen la calificación como dotacionales públicos.
De esos 6 dotacionales, 2 son de titularidad municipal efectiva (o con procedimientos articulados para su obtención gratuita, vid. exp. 58/97 PL), los 6.500 m² de zona verde de Ingruinsa y los 3.500 m² de equipamiento lúdico deportivo. Y 4 de esos terrenos calificados como
dotacionales están pendientes de ser adquiridos por las correspondientes administraciones, autonómica y municipal. En concreto el suelo calificado como dotacional equipamiento Ciudad Artes Escénicas, por la Generalitat (junto con los 5.400 m² de viario de la avenida 3 d'abril) y los otros tres por el Ayuntamiento: resto de 3 d'abril (de unos 10.000 m²-quedan por adquirir unos 3.000 m²), la zona verde de unos 2300 m² y el equipamiento colindante al cuartel de la Guardia Civil, de unos 2000 m².
Estos 4 terrenos calificados como dotacionales cuya superficie suma un total aproximado de 60.000 m², no están incluidos dentro de ningún área de reparto. Es decir, no está prevista su cesión gratuita a favor de la administración por la vía de la equidistribución sino que el mecanismo legalmente articulado para su obtención es la expropiación forzosa.
En las páginas siguientes se adjuntan planos indicativos del ámbito;
Ortofoto.
Catastral
Plano PGOU - Ordenación vigente
Determinación segunda. Necesidades y objetivos a satisfacer con el Programa de actuación integrada.
En relación con los objetivos y como base de motivación de la modificación pretendida es preciso tener en cuenta lo siguiente:
Como ya se ha dicho en el apartado anterior los 4 terrenos calificados como dotacionales antes identificados y cuya superficie suma un total aproximado de 60.000 m², no están incluidos dentro de ningún área de reparto. Es decir, no está prevista su cesión gratuita a favor de la administración por la vía de la equidistribución sino que el mecanismo legalmente articulado para su obtención es la expropiación forzosa.
Lo que ha generado la siguiente consecuencia. Hay 3 terrenos que estando calificados como dotacionales desde 1992, todavía hoy, en el año 2008, siguen sin ser adquiridos por el Ayuntamiento. Y ello debido a razones que ya en otros expedientes administrativos se han reflejado y que procedo a transcribir por ser totalmente trasladables a los casos que se están describiendo aquí.
«... 14 años después (ahora se estaría hablando de 16) de su calificación como espacios dotacionales no ha habido ninguna actuación por parte de la administración correspondiente, ni municipal ni autonómica, encaminada a la obtención de dichos terrenos y la materialización del fin dotacional correspondiente.
Es más, si a fecha de hoy se pretendiese hacer dicho esfuerzo económico, esa decisión sería sumamente desproporcionada en relación con los fines que se conseguirían.
Ello se debe a varios motivos:
a. La alta cuantía económica que el justiprecio de los terrenos alcanzaría. ... están en plena trama urbana y la cuantía de su adquisición se aprecia muy elevada si se compara con la satisfacción del interés público al que se encuentra vinculado.
b. El Ayuntamiento ha accedido y va a acceder, ante el desarrollo del planeamiento colindante, a la adquisición de grandes parcelas de equipamiento, de forma gratuita, que permiten atender las demandas ciudadanas, presentes y futuras, suficientemente...
Se puede hablar, sin ningún genero de dudas, que este ayuntamiento en la zona va a contar con un excedente de parcelas dotacionales para equipamiento y que el reto del mismo es conseguir realizar la inversión necesaria como para materializar la instalación en las mismas. Sólo es preciso ver la situación de varios equipamientos que son de propiedad efectiva municipal como los del sector B-3 del Peri-1, de otros del mismo PERI-1, de la UE-36, para apreciar que efectivamente dicho excedente existe, lo que lleva a considerar que sería ilógico realizar un esfuerzo económico para adquirir nuevas parcelas dotacionales, por la vía de la expropiación, en la zona de la ciudad justo donde el Ayuntamiento ha adquirido por la vía de la cesión gratuita gran cantidad de ellas. El esfuerzo económico debe ir orientado no a la adquisición de más suelo sino a la materialización de los ya conseguidos.
Y por otra parte evidencia un error de enfoque por parte del PGOU-92 al prever las mismas como dotaciones públicas de tal entidad y superficie. Quizás, más que error de enfoque habría que señalar que la causa está en el cambio sobrevenido de la normativa urbanística, sobre todo a raíz del RPCV-98, que al exigir en su anexo tanta superficie destinada a equipamientos, para el suelo urbanizable colindante, ha creado un mapa de terrenos dotacionales muy abundante.
Se parte en definitiva de la noción de innecesariedad de dichos equipamientos en superficies de tal entidad y se parte del que además el cauce de obtención es el inadecuado cuando la realidad evidencia mecanismos alternativos que han supuesto que terrenos de idéntica naturaleza se hayan adquirido gratuitamente...»
A ello se añade la situación del espacio de la Gerencia, incluido inicialmente en el PEP-3. Se trataba como se ha visto de un ámbito de gestión conjunta con una edificabilidad lucrativa, a gestionar por medio del correspondiente PAI, y que entre otras consecuencias, habría provocado que se cediesen (y urbanizasen) la franja de la avenida 3 de abril incluido, más de 5000 m².
Sin embargo y de forma un tanto incomprensible, la Conselleria de Urbanismo por medio del correspondiente Plan Especial aprobado definitivamente el 30.07.2007 calificó la totalidad de dichos terrenos como dotacionales públicos, pero sin contemplar un ámbito a los efectos de su equidistribución. Lo que conllevaría la necesidad de adquirir dicho suelo por la vía de la expropiación, al no dejar porciones de terreno donde la propiedad actual de los citados 50.000 m² puedan materializar sus derechos urbanísticos. Lo que se aprecia que se realizó por parte de la Conselleria por utilizar un instrumento, el plan especial, que tiene una visión sectorial especializada, sin tener un apartado o bloque dedicado a fijar y concretar todas las consecuencias, entre ellas las urbanísticas, de sus decisiones. En ese sentido el Plan Especial se ha centrado en determinar cuál es la superficie necesaria para la Ciudad de las Artes Escénicas, calificándola como dotacional, pero olvidando insertar las técnicas urbanísticas que permitan su adquisición como el resto de suelos dotacionales del núcleo urbano de El Puerto de Sagunto. El interés público sectorial bien definido por el Plan Especial no es correctamente insertado y conectado por éste con la obtención de la disponibilidad civil plena de dicho suelo que es objeto de los planes urbanísticos en general. Y ello dificulta enormemente su gestión y materialización efectiva.
Consecuencia de todo ello es que la citada zona, el ámbito descrito al principio de las presentes bases, se encuentra en una situación de abandono y deterioro considerables, de forma que se puede conceptuar a fecha de hoy como una franja muerta. Se está hablando de un espacio clave para el núcleo de El Puerto de Sagunto y por lo tanto para todo el término municipal por varias razones. Entre ellas:
1. Por la importancia que a nivel de eje de comunicaciones supone la avenida 3 de abril, actualmente cortado y sin ejecutar en los citados 15.500 m².
2. Por lo que el proyecto de la Ciudad de las Artes Escénicas va a aportar al municipio de Sagunto, como foco de inversiones y de proyectos de todo tipo.
3. Por todos los valores que guarda el espacio de la Gerencia, reflejados en las determinaciones del PGOU, y que se encuentran actualmente en un importante estado de abandono y degradación, y que el proyecto de la CAE preservaría y pondría en valor.
4. Por integrar bolsas de suelo a fecha de hoy desconectadas del desarrollo urbanístico. El PGOU de 1992 no acertó a resolver de forma adecuada la integración y avance de un suelo residencial con otro que en principio se planteaba como industrial y al final se ha quedado principalmente como terciario. Eso es una constante en todo el borde sur residencial del Puerto de Sagunto, el mal ensamblaje de la zonificación residencial del norte con la terciaria /industrial del sur y en ese sentido la presente propuesta, junto con la simultánea de la zona de Ferrodisa (también por medio de bases particulares) y la modificación de la zona de la Alameda (exp. 58/97 PL, que ya goza de aprobación definitiva autonómica) pretenden mejorar el esquema urbano de toda esa trama sur.
5. Por que con ello se conseguirán gratuitamente la totalidad del suelo dotacional antes enumerado, de dimensiones muy considerables, consiguiendo por fin, 16 años más tarde, su apertura para usos y servicios públicos de la ciudadanía.
El interés general latente descrito es evidente y con ello se va a conseguir la integración en el tejido de la ciudad de una zona que hoy se aprecia por cualquier ciudadano como una zona marginal, fronteriza, descuidada y desligada. A ello se debe unir las importantes infraestructuras que se van a conseguir para la ciudad (el suelo de la avenida 3 de abril, su urbanización y apertura como eje de comunicación viario Oeste-Este, el equipamiento para la CAE en la zona Gerencia (más de 50.000 m²), la conexión oeste del polígono Ingruinsa, etc).
Son todas ellas razones que justifican el cambio de planeamiento urbanístico que se va a proponer y cuya gestión y materialización se va a llevar a cabo por medio del presente programa.
Con esta premisas habría que pasar a definir las líneas maestras del planeamiento que se pretende para dicha zona. Y así en ese sentido es preciso indicar:
1. Ámbito del PAI: Serán los siete elementos descritos al principio y que en representación gráfica serían los siguientes:2. Nueva calificación de los espacios prevista.
El esquema es el siguiente:
3. Los cambios más significativos que se introducen a nivel de calificación de los espacios son los siguientes:a. Se mantienen las superficies destinadas a zonas verdes respecto a las previsiones originarias.
b. Dado el importante incremento de equipamiento dotacional que se produce en la zona (un total de 50.000 m² dentro del ámbito pero no se debe olvidar que el ámbito Gerencia sólo es una parte del proyecto de la Ciudad de las Artes Escénicas y que el ámbito total de la misma asciende a casi 100.00 m²), ello hace conveniente calificar como zona verde dos de las zonas calificadas como equipamientos originariamente y que son los 2.100 m² contiguos al Cuartel de la Guardia Civil y los 3.305 m² contiguos a la Fundación del Museo Industrial. Respecto de la primera es de destacar la entidad de los árboles existentes y su número, que desaconsejan su tala y que recomiendan su nueva calificación como zona verde, con el adecuado tratamiento.
c. Se crean cuatro espacios edificables que permiten operar el mecanismo de la equidistribución en cuanto lugar de ubicación de la edificabilidad del ámbito. En concreto las parcelas 1.1. y 1.2, con unas superficies de 1.889 y 2.108 m² y una volumetría de 12.869 y 17.918 m²t y la contigua parcela 3, con una superficie de 924 m² y una volumetría de 5.162 m²t. Separadas de estas tres por la avenida estaría la parcela 2 con una superficie de 1.016 m² y una volumetría de 5791 m²t. Estas volumetrías se incrementarán con lo que resulte de la observación que más adelante se hará sobre el uso terciario en la integridad de las parcelas 1.1, 1.2 y 3.
d. La trama viaria también se incrementa mejorando la conexión con el polígono de Ingruinsa en su parte Oeste. Esta última conexión incide en una parcela edificable preexistente que goza de una edificabilidad y que se vería reducida en sus dimensiones en un total de unos 2.400 m².
La modificación de planeamiento no reduciría la edificabilidad de dicha parcela ni la incrementaría manteniéndose el aprovechamiento de unos 2.400 m²t (i.e.n.p 1 m²t/m²sp), pero se cambiarán las condiciones de edificación y de uso, habilitando expresamente el uso terciario conforme a un esquema en el que se configuraría una parcela de unos 1000 m², con un índice edificabilidad 2,4 m²t/m²sp, o el que resulte de aplicación para mantenerle en su edificabilidad originaria, y una altura de tres plantas.
Más adelante se especificará la involucración de dicha parcela en la programación, que debe tener unas reglas específicas para respetar lo más posible los derechos adquiridos de dicha parcela.
A los efectos de no incidir en la ordenación estructural de competencia autonómica, lógicamente no se cambia ninguno de los destinos dotacionales definidos por el Plan Especial aprobado por la Conselleria de Urbanismo de fecha 30.07.2007, referente a la Ciudad de las Artes Escénicas. Tampoco se incrementa la edificabilidad originaria
del PGOU (más bien lo contrario, se reduce). No se afecta tampoco la reserva ferroviaria prevista en el PGOU que mantiene su trazado originario y sus dimensiones.
Las nuevas parcelas edificables se crean en ubicaciones que atienden, en un caso al cierre de la trama urbana residencial existente y en el otro caso en la parte sur de la avenida 3 de abril, confluyendo a la rotonda, a escasos 50 ml del uso residencial efectivo. En la ubicación de esta segunda manzana residencial (compuesta por tres parcelas) se ha tenido en cuenta:
- Dejarla fuera del radio de 225 m de la actividad de la «fábrica de oxígeno», Carburos Metálicos, a los efectos de cumplir con las recomendaciones de la normativa sectorial aplicable. En ese sentido la propuesta de nueva ubicación de la volumetría residencial y terciario aleja de dicha fábrica más de 400 ml respecto al asentamiento originario de los 50.000 m²t residencial previsto en el PGOU dentro del ámbito de la Gerencia.
- Se ha tenido en cuenta también el estado real de consolidación de la calle a la que recae la fachada sur de la manzana de nueva creación. Aunque se hable del polígono «Industrial» de Ingruinsa, es evidente que en dicha calle al final se han consolidado una serie de usos terciarios (los más destacables son los dos hoteles) que en ningún caso son incompatibles con la ubicación en frente de una manzana destinada a terciario y a residencial.
- Más allá del simbolismo que se le quiera atribuir a la línea de 3 d'abril, en ningún caso se puede hablar de rotura de un esquema de ciudad por la circunstancia de que un uso residencial se traslade 50 m más al sur de donde hasta la fecha esto era permitido por el PGOU.
Los números de edificabilidad lucrativa de la propuesta de planeamiento son los siguientes:Estos números deberán ser corregidos como consecuencia de la estimación de una alegación sobre la que más adelante se harán las observaciones oportunas y que supone que la superficie de aportación del ámbito se incrementarán en 402 m², a los que se aplicará el índice de edificabilidad.
Asimismo estos números se deben entender incrementados en el siguiente sentido. El uso terciario/oficinas será admisible que ocupa la integridad de la parcela, el 100% de su superficie, no sólo en planta baja sino también en planta primera y segunda. En consecuencia se deben corregir los planos cuando indican una única altura admisible en el resto de la parcela no ocupada por la edificabilidad residencial, admitiéndose hasta un máximo de tres con plena ocupación de la parcela y el presente cuadro también se debe corregir de forma que no se incrementa la edificabilidad residencial máxima, que se mantiene pero sí la edificabilidad terciaria, que será la resultante de multiplicar la totalidad de la superficie de las parcelas edificables por tres en el caso de las manzanas 1.1, 1.2. y 3. Luego no hay un incremento de edificabilidad residencial pero sí de la terciaria en los términos indicados. Este cuadro en consecuencia debe ser corregido en los términos indicados.
d. Una cuestión muy significativa de la nueva propuesta de planeamiento es la definición del ámbito de equidistribución, es decir, qué terrenos se van a ver involucrados en el proceso de cesión de suelo dotacional y se van a considerar como aportaciones con derecho de adjudicación. Dicho ámbito seguirá el siguiente esquema
Lo que supone una superficie total de 58.201 m² que atendería a las siguientes superficies parciales:
PROPIEDAD SUP. %
APORTACIÓN APORTACIÓN
Nº ORDEN SUPERFICIE % ÁMBITO
1 41 0,070
2 140 0,241
3 488 0,838
4 4523 7,771
5 75 0,129
6 2876 4,941
7 50058 86,009
8 0,000
9
10
58201 100,000

Superficies que habría que incrementar en el caso de la aportación nº 4 en unos 402 m² tal y como se señalará más adelante, incrementando asímismo la superficie total del ámbito en la misma cantidad, es decir, quedando en 58.603 m².
Los aproximados 2.400 m²t de la parcela de Ingruinsa se materializarían en la propia parcela de Ingruinsa.
e. Números globales y comparativa respecto el planteamiento originario del PGOU.
La propuesta de modificación de planeamiento supone unas líneas de evolución respecto al planteamiento originario del PGOU en 1992 en el siguiente sentido.
Estos números se deberán entender incrementados como consecuencia de las observaciones antes realizadas sobre el incremento de la edificabilidad terciaria en las manzanas 1.1, 1.2 y 3
Los datos que ofrece el cuadro se traducen en un descenso del aprovechamiento lucrativo privado. La densidad por el contrario se ve incrementada (64 viviendas más), en sintonía con los términos de los últimos acuerdos municipales que se han adoptado para algunos ámbito que han revisado al alza este parámetro. La explicación de ello se encuentra en las novedosa exigencia de la legislación urbanística sobre reserva mínima obligatoria de vivienda protegida. La media de volumetría por vivienda protegida resulta en esos casos excesiva y no resulta lógico ni proporcionado que para equilibrarlo ello repercuta negativamente en el resto del aprovechamiento lucrativo del ámbito.
Se mantienen por otra parte las superficies destinadas a zonas verdes y espacios libres y se produce un extraordinario incremento de la superficie destinada a equipamiento público. Lo que resulta todavía más evidente si se tiene en cuenta que el incremento de 35.532 m² que se refleja en el cuadro no se refiere a la totalidad del proyecto de la Ciudad de las Artes Escénicas sino que se refiere a la parte del mismo que se encuentra dentro del ámbito de equidistribución, que es menos de la mitad del proyecto total de la Ciudad de las Artes Escénicas.
Consecuencia de todo ello es que se incrementa sensiblemente las superficies de suelo dotacional de la zona sur de El Puerto de Sagunto y se reduce la volumetría inicialmente prevista en el esquema originario del PGOU que ya partía de una solución equilibrada para la zona.
Lo que resulta ampliamente satisfactorio desde la perspectiva del interés general. Se aumentan sensiblemente las superficies de suelo con destino dotacional y además se consigue su materialización física y su apertura al público, objetivo no cumplido en los últimos 16 años, desde la entrada en vigor del PGOU y que previó ese destino público para superficies sensiblemente inferiores.
f. Otras consideraciones que además se deberán tener en cuenta son la siguientes:
Es preciso tener en cuenta las previsiones del artículo 10 b de la misma ley 8/2007, conforme al cual
«Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en el título I, las administraciones públicas, y en particular las competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, deberán:
...
b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa.
Esta reserva será determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación y, como mínimo, comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización. «
El artículo 10 de la Ley 8/2007 señala en definitiva que el 30% de la volumetría residencial se deberá destinar a vivienda protegida, o lo que es lo mismo, 10.740 m²t, que gozarán de la debida ponderación.
Lo que obliga a hacer el siguiente ejercicio preliminar (que no contempla las observaciones sobre el incremento del uso terciario en las parcelas 1.1, 1.2 y 3 y que por lo tanto es incompleto y sólo de carácter orientativo).
35.803 m² techo x 30%: 10.740 m² techo vivienda protegida.
Coeficiente parcela vivienda protegida: 0,7
Coeficiente parcela vivienda libre : 1
10.740 m²t x 0,7: 7518 UA.
31. 000 m²t x 1: 31.000 UA
Total UA: 38.518 UA.
Todo ello sin perjuicio de lo que resulte de la instrucción del expediente y de los coeficientes correctores que proceda atribuir a cada uno de los usos, así como de los ajustes generados por la nueva superficie de 402 m² a tener en cuenta.
Complementando estas previsiones, es preciso tener en cuenta las del artículo 16 de la Ley 8/2007 que señala que el 5% del aprovechamiento ponderado será de cesión gratuita a favor del ayuntamiento. Dice dicho precepto que
b) Entregar a la administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística.
En las actuaciones de dotación, este porcentaje se entenderá referido al incremento de la edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuación.
Con carácter general, el porcentaje a que se refieren los párrafos anteriores no podrá ser inferior al cinco por ciento ni superior al quince por ciento.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un máximo del veinte por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categoría de suelo.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del artículo 10.
En consecuencia la cesión del aprovechamiento a favor de la administración, el 5% del total o el porcentaje que resulte de cesión obligatoria en el momento de aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión correspondientes, lo será libre de cargas de urbanización. Es una previsión reglada de carácter legal que no admite discrecionalidad al respecto, vigente desde el 1.7.2007.Lo que llevado al presente caso y como cálculo con el carácter de preliminar(sobre todo si se tiene en cuenta la edificabilidad incrementada en las manzanas 1.1, 1.2 y 3 y no contemplada en estos cálculos) y sin perjuicio de lo que resulte de la instrucción del expediente conllevaría una cesión a favor del ayuntamiento de 5% de dichas UA, es decir, 1725 UA, o lo que es lo mismo, 2.465 m² techo vivienda protegida.
Sin perjuicio de lo anterior y en los términos de la normativa reguladora del contenido de las bases es preciso tener en cuenta lo siguiente sobre los siguientes objetivos:
a) Gestionar la transformación jurídica de las fincas afectadas por el programa.
Además de las operaciones ordinarias que se deberán realizar en este sentido, conviene llamar especial atención a una serie de extremos concretos a tener en cuenta:
1. Conviene destacar el tratamiento subjetivo de la parcela edificable de Ingruinsa que parcialmente se ve afectada por la modificación planteada. En el plano adjunto es la porción que se grafía como amarilla.
Como se ha dicho no participa en el reparto de derechos edificables sino que la misma será merecedora de la edificabilidad de la parte de la parcela que es de necesaria ocupación por la calificación de parte de la misma como viales.
Dado que la solución de planeamiento va a mantener la edificabilidad originaria de la parcela, alterando el índice de edificabilidad neta de la parcela, en ningún caso la propuesta de modificación le priva a los interesados de aprovechamiento pero sí de espacio pisable, que por carecer de edificabilidad tiene obviamente un valor menor. En consecuencia el proyecto de reparcelación deberá evaluar el importe de indemnización por la privación de un espacio privado carente de edificabilidad y proceder a su abono a sus titulares como una carga de urbanización más.
4. En relación con una parte importante del ámbito, en concreto con la parte calificada como zona verde (2.400 m²), viario y equipamiento (2100 m²), pertenecientes al mismo propietario se da la siguiente circunstancia. En el plano adjunto son las porciones que se grafían como azules.
En relación con este tema, se había realizado la siguiente propuesta en la redacción originaria y preliminar de las bases particulares:
«Dicho propietario ha instado el procedimiento expropiatorio y el Jurado Provincial de Expropiación ha emitido en fecha 30.04.2008 acuerdo en el que fija el importe del justiprecio a razón de 410,97 €/m² de suelo bruto de aportación, siendo su propiedad en el ámbito un total de 7.399 m², sin perjuicio de lo que resulte de la reparcelación.
Ya en su momento se emitió informe indicativo que la superficie susceptible de expropiación como se limitaba a 6.625 m², ya que los otros eran susceptibles desde un principio de participar de otras fórmulas de equidistribución.
Lo que supone que el importe del justiprecio sería el siguiente:
6.625 m² x 410,97 euros/m²: 2.722.676 euros.
Si se atendiese a un criterio de adquisición unitaria de toda la propiedad incluida dentro del ámbito, el importe ascendería a un total de :
7.399 m² x 410,97 euros/m²: 3.040.767 euros.
Con independencia de que el Ayuntamiento proceda al ejercicio de las acciones administrativas y judiciales contra dicho acuerdo si así lo considera adecuado para la defensa de sus intereses, el acuerdo de JPE es vinculante y en consecuencia el Ayuntamiento está obligado al pago de dicho importe.
La obligación de abono de dicha cantidad contrasta con el tratamiento jurídico que se pretende realizar para los terrenos objeto de dicho acuerdo al pretender integrarlos dentro de un ámbito de equidistribución en el que la expropiación es innecesaria. Aunque la calificación dotacional de los terrenos se mantenga se considerarían como terrenos de aportación con un derecho de adjudicación en parte de las parcelas edificables, en proporción a su superficie respecto al total.
Este ayuntamiento ya ha participado como demandada en recursos contencioso-administrativos en los que la pretensión expropiatoria del propietario del suelo chocaba con la instrucción de un expediente de planeamiento que pretendía la inclusión de dichos terrenos dentro de un ámbito de equidistribución.
En el caso del Contencioso 1190/02, de la Sección 2ª del TSJCV, en su sentencia nº 684/04 el pronunciamiento fue desfavorable y reconoció el derecho al cobro del justiprecio. En el contencioso nº 617/2005, de la misma Sección 2ª del TSJCV, en su sentencia nº 1028/2007 ocurrió justo lo contrario y se desestimó la tesis del propietario.
Por lo tanto no existen pronunciamientos judiciales uniformes. Además en el presente caso se da la circunstancia de que ni siquiera el ámbito de equidistribución está aprobado sino que el procedimiento de redacción y posterior instrucción se inicia por medio del presente acuerdo.
Ante ello opera la obligación legal de pago al propietario conforme a la cuantía fijada por el JPE. Y ello porque se está contrastando un mandato jurídicamente eficaz de pago frente a la voluntad de inicio de la instrucción de un expediente de planeamiento que incluya dichos terrenos dentro de dicho ámbito de equidistribución.
Se considera por ello que lo procedente es abonar dicha cantidad sin perjuicio que se siga adelante con la inclusión de dichos terrenos dentro del ámbito y que en consecuencia se consideren aportaciones que generen derecho de edificabilidad en el ámbito. El Ayuntamiento se subrogaría en los derechos del propietario originario ya que dichos terrenos los adquirirían onerosamente (artículo 171 de la LUV y 399 del ROGTU).
Es más, si los derechos de edificabilidad que generaban dichas aportaciones se vinculasen íntegramente a realizar vivienda protegida (parte de los 10.740 m²t que obligatoriamente se deben ejecutar en el ámbito en virtud del mandato del artículo 10 de la Ley 8/2007), se juzga que la cantidad a abonar se podría realizar con ingresos del PMS ya que es una operación encaminada a la adquisición del suelo afecto a la construcción de vivienda protegida, que es el fin al que se debe destinar el PMS. Cumpliendo con ello con las exigencias del artículo 33 de la ley 8/2007 y 259 de la LUV.
En ese sentido es de destacar que la aportación del interesado, que en principio asciende a un total de 7.399 m², supone el 12,71% del total del área de reparto, y que el tratamiento de estas aportaciones sería la siguiente:
38518 UA x 12,71% x 0,95: 4650,85 UA, o lo que es lo mismo, 6.644 m² techo de vivienda protegida, absorbible dentro de los 10.740 m² de techo totales afectos a este destino. Derechos en los que se subrogaría el Ayuntamiento en el caso de abonar el justiprecio.
Todo ello subordinado a que el propietario actual de los terrenos no quiera renunciar a su derecho de cobro del justiprecio y prefiera integrarse dentro del ámbito con sus aportaciones obteniendo la edificabilidad correspondiente. Es por ello que del acuerdo de aprobación de las presentes bases se le va a dar trámite de audiencia al mismo a los efectos de que en el plazo de un mes manifieste por cuál de las dos opciones se decanta. Debiendo tener en cuenta el mismo que en el caso de optar por el abono de justiprecio no podrá ir contra sus propios actos y ejercer con posterioridad el derecho de reversión. Y que en el caso en el que discurra dicho plazo de un mes y no señale nada al respecto, se entenderá que opta por el abono del justiprecio al ser este un derecho eficaz para él y un mandato obligatorio para la administración municipal.
La cuestión a precisar en este caso será el número de m² que quedan dentro del ámbito y que son objeto del presente tratamiento. Y en ese sentido hay que indicar que la medición exacta de los terrenos se subordina a la instrucción del expediente de reparcelación. A los efectos de no demorar hasta ese trámite ni tampoco retrasar la fijación exacta del importe del justiprecio, de forma inmediatamente posterior a la aceptación de la opción de abono de justiprecio habría que realizar el replanteo de los terrenos con presencia de los colindantes, lo que además tendría eficacia en la subsiguiente reparcelación.»
Sin embargo y ya en fase de ultimación de la redacción de las presente Bases particulares, se ha presentado escrito, en fecha 18 de junio de 2008, que tiene el siguiente tenor literal:
«Jose Maria Carrasco Chacón, mayor de edad, con DNI nº 1.799.975-H, en nombre de la mercantil Ingenieria y Construcciones Asociados, ICONSA, SL, con domicilio en Madrid, Calle Oñate nº 10-bajo; representación que consta acreditada ante esa corporación, ante V.I. comparezco y como mejor proceda, DIGO:
I. La sociedad Ingenieria y Construcción Asociados, ICONSA, SL es propietaria de las fincas registrales nos 20.638 y 7.129 en calle 3 de abril y la nº 51.177 en calle Jerónimo Roure con una superficie total inscrita de 8.002 m².
En la condición de propietario de las citadas fincas registrales la empresa ICONSA ha instado el correspondiente procedimiento ex lege y el Jurado Provincial de Expropiación ha emitido en fecha 30.04.2008 acuerdo inicial en el que fija el importe del justiprecio de dichas fincas a razón de 410,97 €/m² de suelo bruto de aportación.
A dicho acuerdo la sociedad ICONSA ha presentado Recurso de Reposición con fecha 23.05.2008, estando a esta fecha pendiente de que el Jurado Provincial de Expropiación lo resuelva determinando el justiprecio definitivo, en vía administrativa, del suelo bruto de aportación.
Emitido su acuerdo definitivo por el Jurado Provincial antes citado, el Ayuntamiento debe proceder al abono del justiprecio tal y como se desprende de las previsiones de la ley de expropiación forzosa de 1954.
II. Esta parte ha tenido conocimiento de que ese ayuntamiento está redactando unas bases particulares que afectan a las referidas registrales propiedad de ICONSA, incluyéndolas en una unidad de ejecución.
Sin embargo, la superficie de nuestra propiedad, al parecer incluida en el ámbito de la unidad de ejecución se restringe a una superficie de 7.399 metros cuadrados, si se siguieran los criterios de delimitación que este ayuntamiento ha afirmado en el expediente expropiatorio, dejando fuera del área de equidistribución una franja con una superficie de 402,94 metros cuadrados, correspondiente al eje de las calles Pavía y Ademuz, para los que ese Ayuntamiento no cuenta con título legal asimilable al de la cesión de los medios viales que se podría entender aplicable para el resto de fachadas consolidadas de dichas calles.
Por tanto, al carecer de título habilitante, la superficie real de propiedad de mi mandante que debe incluirse en el ámbito de la Unidad de Actuación, asciende a 7.801,94 metros cuadrados.
Interesa, por tanto, a mi mandante y solicitamos expresamente se corrija la delimitación de la unidad de ejecución, incluyendo en su ámbito los 402,94 metros cuadrados citados, referentes al eje de las dos calles expresadas, ya que de no hacerse así se produciría la incoherencia de dejar sin resolver parcialmente el problema para cuya solución precisamente se han articulado las citadas bases particulares del ámbito, y que es su principal fuente de motivación, a saber la obtención de las bolsas de suelo dotacionales existentes en la zona.
III. Volviendo a lo manifestado en el apartado I anterior, esta parte desea proponer al Ayuntamiento, con la intención de dar una solución definitiva e inmediata al expediente expropiatorio, la siguiente alternativa al pago en metálico del justiprecio que resulte, lo que podría llevarse a cabo del siguiente modo, y bajo las siguientes condiciones:
Rectificar el ámbito de la unidad de ejecución a que nos venimos refiriendo, incluyendo en la misma los 7.801,94 metros cuadrados de propiedad de ICONSA, por las razones anteriormente expuestas.
Una vez adoptado por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa el Acuerdo resolviendo el recurso de reposición formulado por nuestra parte, se aceptaría tanto por el Ayuntamiento como por ICONSA el justiprecio que resulte de aplicar el valor unitario que determine el Jurado a los 7.801,94 metros cuadrados propiedad de ICONSA.
Para la adecuada conclusión del expediente expropiatorio, ICONSA aceptaría el pago en especie del justiprecio, materializado en metros cuadrados de techo, urbanizados y libres de todo tipo de cargas -ya que el Jurado Provincial, al valorar, descuenta los correspondientes gastos de urbanización- de VPRG (Vivienda Protegida de Régimen General) o tipo equivalente a viviendas en futuros planes de la Conselleria de Territorio, en el ámbito del expediente 34/07 PL de ese Ayuntamiento, Departamento de Urbanismo, e identificado como Borde Norte del núcleo urbano de Puerto de Sagunto.
La determinación de los metros cuadrados de techo equivalentes al justiprecio fijado por el Jurado Provincial se obtendría mediante aplicación de la siguiente fórmula:
A x B / C = D
Siendo
A: m2 de suelo bruto de aportación, siendo los mismos 7.801,94 m²
B: Importe del total del Justiprecio que resulte del acuerdo que se adopte por el Jurado Provincial, en su respuesta al Recurso de Reposición presentado el pasado 23.05.2008.
C: Valor de Repercusión en ?/m²Techo a fecha 29 de octubre de 2007 que es la de valoración del Jurado Provincial y que se obtiene de la siguiente fórmula:
1 m²T x 1.164,80 x 0,15 x 0,8
164,94 €/ m²T
0,30 m²G x 1.164,80 x 0,15 x 0,8 x 0,6
En aras a un acuerdo más beneficioso para el ayuntamiento la sociedad ICONSA estaría dispuesta a aceptaría un valor de repercusión de 210 € / m² T.
Quedando por tanto, únicamente, de conocer el importe total del justiprecio que resulte del acuerdo del Jurado Provincial (B) para determinar los m²Techo VPRG a entregar por el ayuntamiento y obtener por ICONSA (D).
7.801,94 x B / 210 = D
El plazo para la obtención por ICONSA de los m²Techo que finalmente le correspondan según el apartado anterior y de acuerdo a la legislación vigente se fija en 3 años desde que se produzca la transmisión de los terrenos propiedad de ICONSA en el Borde Sur, debiéndose de efectuar dicha transmisión en el plazo máximo de tres meses a contar desde el acuerdo definitivo del Jurado Provincial que resuelva el recurso de reposición planteado por ICONSA.
Si la corporación local de Sagunto no aprobara las Bases de la unidad de ejecución Borde Sur donde están ubicados los suelos propiedad de ICONSA en el plazo de 6 meses desde el día de la fecha, la presente propuesta quedaría sin efecto alguno y por tanto ICONSA recobraría su plena libertad para ejercitar cualesquiera acciones en defensa de sus derechos.
La empresa ICONSA es consciente que el acuerdo de aprobación definitiva del plan parcial del expediente 34/07 PL no le corresponde al ayuntamiento sino a la Conselleria de Territorio y que en consecuencia los compromisos municipales no pueden tener un alcance mayor que el derivado de su competencia. Por ello en el caso en que la aprobación provisional municipal no prospere sobre este aspecto el ayuntamiento se compromete a abonar en metálico a ICONSA los 7.801,94 m² de suelo bruto expropiados al precio que definitivamente fije el Jurado de Expropiación, más los intereses legales correspondientes, todo ello según la Ley de Expropiación Forzosa de 1954.
Del mismo modo, si transcurrido el plazo de 3 años a que se refiere el anterior apartado e), ICONSA no hubiera obtenido fehacientemente los m² de techo, podrá optar por solicitar el abono en metálico más los intereses legales correspondientes o prorrogar por periodos de 6 meses el acuerdo aquí planteado, mediante comunicaciones por escrito.
Las transmisiones de propiedades tanto en el ámbito Borde Sur donde se expropian los suelos como los del Borde Norte donde se percibirían los m²Techo serán sufragados por las partes de acuerdo a ley. Igualmente los impuestos que por ley correspondan a ICONSA, tendrán las exenciones y rebajas fiscales que para las expropiación y para vivienda protegida concede la legislación vigente.
El presente acuerdo se deberá de formalizar en escritura pública, tomando como base el acuerdo definitivo del Jurado Provincial así como el acuerdo plenario que estime las presentes alegaciones.
Por lo expuesto,
SOLICITO A V.I.: que por presentado este escrito, se sirva admitirlo, por formuladas las alegaciones que anteceden, y adoptar acuerdo estimando dichas alegaciones, en los términos expresados.»
En relación con el mismo es preciso indicar lo siguiente:
- Respecto a la redelimitación del ámbito. El interesado parte de la presunción de que el ámbito, en su linde con las calles Racó d'Ademús i Pavía, tiene la misma delimitación que este ayuntamiento ha sostenido en el expediente expropiatorio en el que el alegante ha sido parte, lo que es cierto. Se han excluido siempre del tratamiento expropiatorio la totalidad del ancho de ambas calles.
El mismo invoca el razonamiento de la cesión tácita de medios viales colindantes a las manzanas consolidadas como mecanismo legitimante de la postura municipal por la que se afirma la titularidad pública de dichos espacios y que es cierto que en ningún caso daría cobertura al eje exterior de sendas calles.
En ese sentido y dada la falta de cobertura expresa un título de carácter legal para defender la postura municipal que ratifique lo que aparece visualmente en apariencia como abierto al público, es preciso concluir que la línea de razonamiento que plantea el alegante es acertada y en consecuencia se debe proceder a la corrección de la delimitación de la unidad de ejecución para incluir los 402,94 m² citados, referentes al eje de las dos calles, ya que en caso contrario se llegaría a la incoherencia de dejar sin resolver parcialmente el problema para cuya solución precisamente se articulan las citadas bases particulares del ámbito y que es su principal fuente de motivación, la obtención de las bolsas de suelo dotacional existentes en la zona y que en caso contrario se tendrían que obtener por expropiación.
Por ello procederá redelimitar el ámbito, aplicando los índices de edificabilidad a esas nuevas superficies de aportación que se cuantifican en unos 402,94 m²s.
En consecuencia el aprovechamiento tipo seguirá siendo el mismo. Los cuadros de datos se deberán reajustar a estos nuevos parámetros y el aspirante a agente urbanizador en su documentación de planeamiento deberá tener en cuenta esa superficie de la unidad de ejecución a todos los efectos.
Por otra parte el alegante plantea la reubicación de sus derechos de edificabilidad en un ámbito futuro, el borde norte del Puerto de Sagunto, haciendo mención expresa de un expediente municipal, el que tiene la referencia 34/07 PL, que está siendo objeto de estudio por parte del Departamento de Urbanismo.
Lo que se está solicitando en definitiva es una adscripción a un futuro sector, en el caso de que el mismo se apruebe definitivamente.
En ese sentido es preciso indicar que este ayuntamiento en otras ocasiones como las de los expedientes del macrosector III (Fusión) para obtener el suelo dotacional deportivo colindante, o el del macrosector VI-3ª fase, para obtener los terrenos del cementerio, ha acordado la adscripción de elementos dotacionales no incluidos dentro de ningún área de reparto. Por lo que remitiéndose a los razonamientos allí hechos no existen reparos de legalidad para prever y acordar la adscripción de dicho suelo dotacional a ese ámbito futuro, porque precisamente el fenómeno de la adscripción de suelo dotacional extremo (antiguo artículo 18 de la Ley 6/1998; actual artículo 16 de la Ley 8/2007; antiguo art 61 de la Ley 6/1994 y actual artículo 55 de la Ley 16/2005) está pensado para resolver la cuestión de la plena disponibilidad civil de forma gratuita a favor de la administración de terrenos calificados como dotacionales que si no habría que expropiar y abonar el correspondiente justiprecio.
La adscripción se deberá realizar de forma que no se perjudiquen los derechos de los propietarios del futuro sector (si el mismo llegase a aprobarse definitivamente) de forma que partiendo de las premisas de que el esquema de adscripción del PGOU para el nuevo suelo urbanizable ha sido siempre el 20% de la superficie del sector, o lo que es lo mismo el 20% de la edificabilidad del sector (una vez deducidas las cesiones de aprovechamiento de todos los propietarios) corresponde a propietarios externos al sector, es evidente que las primeras superficies adscritas serán las de este suelo dotacional, localizándose el resto en el MCS VII, hasta el 20% del total de dicha edificabilidad, y con el matiz de que ahora opera el mandato del art 13.6 de la LOTPP que obliga a incorporar al área de reparto tanta superficie como suelo se reclasifique.
Respecto a cuáles serán los términos de adscripción y dadas las circunstancias especiales de que existe un pronunciamiento expreso definitivo del JPE, vinculante, que convierte los derechos del alegante en una cantidad en metálico y que lo que ahora se pretende es justo el proceso inverso, es decir, volverlo a convertir en techo edificable y en concreto, la tipología de vivienda protegida. Al respecto es preciso indicar que queda por definir el precio cierto del Jurado Provincial de Expropiación que actualmente está fijado en 410,97 €/m² y que como consecuencia de recursos administrativos pendientes puede ser mayor o menor. Partiendo de ese importe así como de las superficies de 7.801,94 m² (que deberá ser debidamente contrastada en replanteo con los colindantes. A fecha de hoy el Ayuntamiento no discutiría sus lindes con el alegante en relación con sus propiedades pero queda por contrastar la postura de terceros particulares), ello arrojaría los siguientes datos: 7801,94 m² x 410,97?/m² = 3,206.363,2 - / 210?/m²t = 15.268,39 m²t de vivienda protegida.
Ese sería el término de adscripción equivalente debiendo tener en cuenta que en el importe de partida de justiprecio ya se han deducido costes de urbanización (luego no abonaría cuotas de urbanización) ni el estatuto jurídico subjetivo le determina obligación de cesión de aprovechamiento de ningún tipo.
Esa volumetría (o la que resulte del importe que de forma firme defina el Jurado Provincial de Expropiación) es el que figuraría como término de adscripción y que deberá reflejar el documento de planeamiento del Sector Borde Norte del Puerto de Sagunto. El documento público de reserva de aprovechamiento deberá reflejar la localización física del aprovechamiento en dicho ámbito y con el alcance indicado (pendiente sólo de que el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación adquiera firmeza y fije el importe del justiprecio).
Una vez que estos derechos estén adscritos y hasta la totalidad de derechos correspondientes a una superficie de aportación del 20% del total del área de reparto, se adscribirán en el macrosector VII. Ese será el área de reparto del futuro sector borde norte del Puerto de Sagunto, además de las obligaciones que resulten derivadas del artículo 13.6 de la LOTPP.
Se está usando en definitiva una técnica urbanística similar a la que se ha usado en otros sectores (terrenos para el cementerio, terrenos para las instalaciones deportivas del complejo internúcleos, etc).
Observaciones adicionales:
- Se está de acuerdo con el importe de sustitución o equivalencia de 210 €/m²t ya que es superior al que se ha concretado en la instrucción de expedientes del Departamento de Patrimonio para la enajenación de suelo edificable afecto a vivienda protegida.
- Se está de acuerdo con los plazos señalados en la alegación ya que el de tres años es el que la LUV define para las reservas de aprovechamiento quedando a partir de ese momento en manos del propietario originario del suelo su libre opción para decantarse por el abono del justiprecio.
- La observación indicada por el alegante en el sentido de que Las transmisiones de propiedades tanto en el ámbito Borde Sur donde se expropian los suelos como los del Borde Norte donde se percibirían los m²Techo serán sufragados por las partes de acuerdo a Ley. Igualmente los Impuestos que por Ley correspondan a ICONSA, tendrán las exenciones y rebajas fiscales que para las Expropiación y para Vivienda Protegida concede la Legislación Vigente hay que entenderla en su justa alcance. Hay que partir de la premisa de que no hay una trasmisión de derechos del Ayuntamiento en el futuro sector borde norte sino que lo hay es un adscripción.
Es decir hay una aportación de unos terrenos que generan una edificabilidad objetivamente calculada de 15.268 m²t de vivienda protegida.
En consecuencia se considera procedente la estimación de dicha alegación y su incorporación como contenido de las Bases Particulares presentes así como contenido de las futuras Bases particulares del sector objeto del expediente 34/07 PL.
En el plazo máximo de tres meses desde la notificación al alegante de las presentes Bases Particulares se deberá constituir la correspondiente reserva de aprovechamiento sobre los terrenos objeto de ofrecimiento de forma que el Ayuntamiento pase a ser propietarios legal de dichos terrenos y que el alegante conserve intacto su derecho a obtener 15.268 m²t de vivienda protegida localizados en el Sector antes indicado, lo que exigirá el replanteo previo con la presencia de todos los colindantes, además de que por el JPE se confirme el importe aprobado, realizándose sino los ajustes oportunos.
5. A los efectos de agilizar la gestión de la vivienda protegida que resulte de titularidad municipal en concepto de excedente de aprovechamiento, y de conformidad con lo establecido en el artículo 409.7 del ROGTU, 7. se habilita a que el urbanizador pueda requerir al ayuntamiento la compensación en dinero del excedente de aprovechamiento y de cualquier elemento patrimonial que formalmente sea patrimonio municipal del suelo y esté afecto legalmente a la construcción de vivienda protegida dentro del ámbito. A estos efectos, deberá preverse la cuantía de la compensación ofrecida en el requerimiento en la proposición jurídico-económica, siendo susceptible de ser revisada por el ayuntamiento en el caso de que no supusiese el importe máximo legal admisible.
b) Urbanizar completamente la unidad de ejecución que constituya el objeto del programa y realizar las obras públicas adicionales que se precisen para cumplir lo dispuesto en los apartados siguientes, con sujeción a las previsiones temporales y económicas del programa.
Al respecto hay que destacar las siguientes circunstancias:
- Existen toda una serie de colectores enterrados de residuales y pluviales que, ocupando la zona de intervención, no se adaptan a las nuevas exigencias de planeamiento. En consecuencia la solución deberá garantizar que con las obras de urbanización previstas, no se suprimen o en su defecto se reponen/modifican las redes primarias necesarias, quedando libres de cualquier tipo de servidumbre por paso de instalaciones las parcelas edificables.
- Iguales indicaciones a las del párrafo anterior hay que hacer respecto de las redes de agua y alumbrado público, debiendo además garantizar que, en el ámbito e intersecciones próximas, no se incumple con lo dispuesto en DT 5ª del PGOU.
- Conviene incidir en dicho extremo en las instalaciones del polígono Ingruinsa dado que actualmente discurren instalaciones (o bien se ubican) en parcelas edificables por el planeamiento. Entre las que se encuentran, sin ser un listado exhaustivo de las mismas:
o Sistema de abastecimiento de agua industrial y red de hidrantes, existiendo un depósito, pozo, bombas,... en edificio de obra civil cuya reposición deberá contemplar.
o Infraestructura eléctrica de compañía privada.
o Alumbrado público.
o Red de pluviales del polígono Ingruinsa y anteriores existentes.
- Dado que va a abrirse una urbanización que delimita una franja de afección ferroviaria y en vista a que la misma no suponga una interrupción de la obra a urbanizar, y que su tratamiento no genere costes de mantenimiento excesivos, deberá plantearse un tratamiento de ésta de modo que se impida el crecimiento de maleza y que evite el deterioro de la misma con las lluvias (p.ej. hormigón impreso, gravas sobre geotextiles,...). Igualmente deberá delimitarse la misma con vallado de jardín, dejando únicamente los pasos peatonales que prevea el proyecto de urbanización y los rodados, exclusivamente con avenidaJerónimo Roure y Rotonda 3 d'abril según planeamiento.
- La avenida 3 d'abril se realizará con mediana central entre rotondas c/ Palmereta y av. Jerónimo Roure.
Como complementario a lo indicado por los servicios técnicos municipales se destaca el extremo de que la zona verde de 3.305 m² que actualmente tiene la calificación como dotacional lúdico deportivo no será objeto de urbanización al pertenecer al ámbito de planeamiento pero no de programación por razones lógicas.
C) Conectar e integrar adecuadamente la urbanización con las redes de infraestructuras, de energía, comunicaciones y servicios públicos existentes.
Deberá resolver las cuestiones sobre:
- Sistema viario.
o Deberá modificar y ampliar la rotonda actual al final de avenida 3 d'abril hasta un radio exterior de 35 m, que permita enlazar adecuadamente los viales existentes y el nuevo vial con la misma sin generar tangencias. Los radios de acceso no serán inferiores a 25 m, y la delimitación deberá realizarse con obra civil.
o Deberá resolver la conexión de la prolongación del vial avenida Ojos Negros con el tramo existente en el frente de fachada de las parcelas edificables, y en la conexión con c/Talleres, donde se configura una intersección en T como las del resto del polígono Ingruinsa con la salvedad de prohibir los giros a izquierdas en dicho cruce.
o Deberá resolver la conexión de las aceras existentes en avenida Jerónimo Roure con el nuevo vial. Los radios de acceso no serán menores a 12 m.
o Deberá realizar la conexión de la sección del tramo de avenida 3 de abril como prolongación de la sección existente en la unidad de ejecución nº 15 del PGOU ya recibida municipalmente, tanto en acera, aparcamiento y calzada, hasta la conexión con la rotonda en avenida Jerónimo Roure. En caso de precisar ajustes, se realizará respetando siempre la correcta conexión del ancho de calzada, y generando estacionamiento en cordón a ambos lados (el ancho actual es de 15m y pasa a 18 m).
o Deberá estudiar la adecuación de las calles adyacentes (c/ Calvite y c/ Almudafer) a la avenida 3 de abril pasando a ser de un único sentido de circulación y creando cruces peatonales que conecten éstas con la actuación. Ello conlleva la realización de «orejetas», rebajes de aceras, pavimento señalizador en vados, enterramiento de vuelos, etc. de la obra existente hasta la intersección con la c/ Racó de Ademúz incluida esta y entradas a las perpendiculares hacia el Norte en el ámbito necesario (c/ Pavias, Aldudafer, San Quintín y Calvite).
o Igualmente deberá actuar en las conexiones de la obra a urbanizar en las c/ General Prim y c/ Pavias.
- Jardinería y zonas verdes.
o Deberá dotar de arbolado todas las aceras de la urbanización, a una distancia máxima de 10 m, que deberá compatibilizar con la disposición de alumbrado público.
o Deberá diseñar el tratamiento la zona verde al final de la c/ General Prim manteniendo el máximo número de los ejemplares existentes (bosquete de araucarias de gran porte).
o Deberá plantear el mantener todo arbolado existente en espacios públicos con interés bien sea por especie o por porte alcanzado por el ejemplar y siempre que no interfiera con la obra urbanizadora de modo claramente discordante (accesibilidad, rasantes,...). Así se tratará de mantener el ajardinamiento de la rotonda Palmereta, las alineaciones de adelfas en el límite de las zonas verdes de Ingruinsa,...
o La plantación en la mediana será mediante arbustos y árboles de porte columnar y altura media.
o En el tramo de avenida Jerónimo Roure a conexión con UA 15 se dotará del mismo arbolado que el existente en la UA-15 para dar continuidad.
o Los tratamientos de zona verde contemplarán al menos un 35% de superficie con «pavimento duro» (hormigón impreso, baldosa decorativa, hormigón tratado,...), llevando el resto tratamiento ajardinado con cespitosas o tierra vegetal ajardinada y siempre protegida (mulch, gravas coloreadas, piedras volcánicas,...).
o Deberá crear al menos las siguientes zonas: zona de juegos para niños de 0-3 años, zona de juegos para niños de 3-6 años, zona de juegos infantil para niños de más de 6 años, zona deportivo-lúdica juvenil, todas ellas vinculadas a la zona residencial.
- Abastecimiento de agua.
o Deberá realizar red de agua para dotar de servicio a las parcelas edificables (residenciales y terciario).
o Deberá realizar una red general (no válida para acometidas pero sí para hidrantes) de diámetro 200 mm que conectará con las redes principales (diámetro 150 mm en avenida 3 de abril, diámetro 200 mm en UA-15,...).
o Deberá enmallar todas las redes que se encuentren con la intervención no dejando ninguna red en punta.
o Deberá realizar 2 conexiones de las redes generales de Ingruinsa y nueva a implantar en avenida 3 d'abril. Dichas conexiones, que unen consumos residenciales y terciarios/industriales se realizarán mediante canalizaciones sin acometidas y con 3 válvulas por cada conexión. Una se ubicará en rotonda Palmereta y otra en Jerónimo Roure.
- Saneamiento:
o Deberá realizar red de residuales para resolver las reposiciones de las existentes y dotar de dicho servicio a las parcelas edificables (residenciales y terciario) que se encuentran dentro del ámbito.
- Pluviales.
o Deberá preverse al inicio de la actuación (acceso a Rotonda desde avenida 3 de abril) para el colector de pluviales, que el caudal es de 3500 l/s con una profundidad de 2,5 m de lámina de agua.
o Deberá colocar interceptores (ancho del vial) en todos las calles a las que se conecte con las obras y cuyas aguas discurran por gravedad a la urbanización.
o El colector general discurrirá por espacio viario hasta el punto más bajo del ámbito (conexión con UA-15). El vertido se realizará a pozo filtrante (suficientemente dimensionado) ubicado en la zona verde colindante al Sur. Se dispondrá de un aliviadero del pozo filtrante a la red de residuales UA-15 y un aliviadero intermedio (aprox. en el cruce con avenidaJerónimo Roure) que conectará a otro pozo filtrante a ejecutar.
- Tráfico. Deberá realizar pasos elevados en los accesos principales de tráfico residencial y cruces de peatones principales. Deberá adecuar la señalización del entorno del ámbito a la solución de tráfico que se plantee.
- Telecomunicaciones. Deberá dotar la urbanización con redes de al menos dos compañías suministradoras, que deberán compartir el prisma de la canalización.
- Alumbrado público:
o Deberá sustituir el alumbrado que de servicio o quede dentro o al límite del ámbito a urbanizar conforme a las bases generales publicadas por esta Administración.
- Suministro eléctrico.
o Deberá prever la instalación de líneas subterráneas de media tensión en todos los frentes de fachada por los que discurra el bulevar 3 de abril, pudiendo excepcionarse las zonas verdes.
o Deberá prever la electrificación de las parcelas edificables resultantes en media tensión o bien instalar un centro de transformación de obra civil a integrar en la futura edificación dentro de cada una de las parcelas edificables.
o Deberá ejecutar en baja tensión las infraestructuras necesarias para el alumbrado público y reposiciones de suministros existentes. En ningún caso se admitirá infraestructuras en media tensión de titularidad municipal.
o Deberá reponer el tendido aéreo de instalaciones de electrificación del ámbito de urbanización en implantación subterránea, hasta fuera de dicho ámbito y conforme a los criterios de las compañías propietarias de los servicios afectados.
d) Suplementar las infraestructuras y espacios públicos o reservas dotacionales en lo necesario para no menguar ni desequilibrar los niveles de calidad, cantidad o capacidad de servicio existentes y exigibles reglamentariamente.
- Se entenderá que la conexión a redes de la compañía suministradora de energía eléctrica estará incluidas dentro de la obra urbanizadora, pudiéndose realizar retasaciones de dichas infraestructuras cuando el punto/s de conexión dado por dicha compañía esté a una distancia superior a 500m del ámbito (tanto con un punto como la suma de los puntos resultantes), y solo pudiendo ser objeto de retasación la parte de trazado exterior al ámbito de actuación.
e) Obtener los suelos dotacionales públicos del ámbito de la actuación, o adscritos a la misma, a favor de la administración gratuitamente.
Las cesiones de suelos calificados como dotacionales son las derivadas de los extremos indicados en la presente determinación.
f) Establecer plazos para edificar los solares resultantes de la actuación urbanizadora.
Se fija el plazo máximo de tres años desde que se reciban provisionalmente las obras de urbanización del ámbito.
Determinación tercera. Ficha de gestión o, si procede, directrices de evolución urbana y ocupación del territorio establecidas en el Plan general.
Es preciso reconducirse a lo ya indicado en la determinación primera.
Determinación cuarta. Criterios y objetivos urbanísticos y territoriales de las propuestas de planeamiento a formular por los concursantes con fijación de las directrices y estrategias que tendrá que observar la ordenación que propongan.
El documento de planeamiento que se presente por parte de los aspirantes a agente urbanizador deberá cumplir con los objetivos antes señalados en la determinación segunda.
Es preciso especificar lo siguiente:
La altura máxima de cornisa será de x plantas más ático salvo la parcela numerada como 2 en el esquema.
La distribución de volúmenes de las manzanas es de carácter indicativo pero no las alineaciones salvo que se justifique una solución técnicamente muy superior que no reduzca las superficies de los espacios públicos. Se admitirán estudios de detalle para cada una de las manzanas edificables numeradas como 1.1, 1.2 y 3. Las alineaciones de la parcela 1.2 se subordina a la localización obligada del pozo preexistente en aras a evitar su eliminación. El agente urbanizador deberá localizarlo y justificar la conciliación de su mantenimiento con la ordenación de dicha manzana.
En el cuadro de usos se permitirá que tanto las manzanas 1.2 como la 1.3 puedan tener el uso hotelero u oficinas, sustituyendo al residencial.
El documento de planeamiento será de aprobación definitiva municipal. No se altera el destino de ninguno de las superficies dotacionales cuya decisión compete a la Conselleria de Urbanismo ni se aumentan las edificabilidades preexistentes definidas en el PGOU de 1992 y en su documento refundido de 1997.
El contenido y formato de la documentación de planeamiento deberá ser el propio de un Plan de Reforma Interior, aunque se esté ante una modificación puntual de la ordenación pormenorizada del PGOU.
El subsuelo de los espacios públicos que se señala en el plano que se grafía a continuación se califica, tal y como prevé el artículo 60 de la LUV, como aparcamiento, de titularidad municipal, admitiéndose su tratamiento en los términos del artículo 124.2 de la LUV cuando señala:
2. El programa podrá incluir, si procede, otros objetivos complementarios cuyo coste sea asumido por el urbanizador sin repercutirlo a los propietarios de terrenos afectados, tales como ..., o de obras públicas accesorias susceptibles de concesión y que, por razones técnicas, hayan de ejecutarse junto a las principales del programa, ...
En ese sentido puntuará, en los términos que indicarán los criterios de baremación de las alternativas presentadas.La superficie que va a disponer de esta calificación es la indicada en el siguiente esquema:
Es decir, se trata de dos posibles espacios, grafiados en azul, situados una bajo el subsuelo de las zonas verdes y tramo de la avenida, en el oeste de la actuación. La otra en la zona verde preexistente del polígono Ingruinsa, al sur de la Gerencia. En este segundo caso además se conseguiría a cargo exclusivamente del agente urbanizador (como condición de la adjudicación) la urbanización y tratamiento como zona verde de una franja de más de 7000 m² que actualmente está totalmente desolada y carente de tratamiento superficiario.
Estas superficies son indicativas del máximo de subsuelo que puede ser destinado a aparcamiento en la propuesta del agente urbanizador pero la misma no es de carácter obligatorio para el aspirante. Este deberá ponderar la rentabilidad del alcance de su propuesta partiendo de la premisa de que la ejecución del aparcamiento en ningún caso puede suponer un encarecimiento de la obra de urbanización a cargo de los propietarios del suelo sino que cualquier reposición de servicios o condicionante adicional que la implantación de dicho aparcamiento suponga en la ejecución de la urbanización del ámbito deberá ser asumido exclusivamente por el contratista. A tales efectos la documentación a aportar por el aspirante que desee ejecutar un aparcamiento dentro de los límites indicados en dicho esquema deberá contemplar una justificación de cómo sería la urbanización sin dicho aparcamiento y que obras adicionales de urbanización supone la ejecución del aparcamiento, a los efectos de que cada sujeto asuma realmente sus obligaciones.
Determinación quinta. Descripción de los objetivos de edificación privada que han de cumplirse en el ámbito de la actuación.
Con cada una de las tres manzanas edificables situadas al sur de la avenida 3 d'abril se pretende una regeneración de la zona y que en la misma sean un referente, de forma que en relación con las edificaciones se reglamentarán por el documento de planeamiento unas características constructivas acordes con los fines pretendidos.
Determinación sexta. Prescripciones técnicas que, con carácter mínimo, tendrán que respetarse en la redacción de los documentos de ordenación y gestión exigibles.
Es preciso estar a las exigencias de la cláusula 10ª de las bases generales así como de sus anexos I y II.
A las mismas, será preciso añadir las siguientes exigencias, de carácter adicional:
Toda la documentación de planeamiento contenida en los Programas de Actuaciones Integradas, sin perjuicio de su presentación en papel, siempre deberá constar en soporte digital, (en los formatos más habituales: doc; xls; dwg).
El Plano de replanteo será la base de todo el material gráfico. Se hará con proyección en coordenadas UTM, con suficientes bases de replanteo georeferenciadas y grafiadas. Estas deberán quedar materializadas sobre el terreno, mediante clavos y pintura y en caso de grandes ámbitos se situaran sobre plataformas con suficiente espacio que permita su estacionamiento con el fin de comprobar la perfecta adscripción al terreno. En los documentos de planeamiento serán en dos coordenadas, independientemente de las que consten en el plano de urbanización. Afectará tanto a la zona de actuación como a la colindante, abarcando un área exterior suficiente, que comprenda como mínimo el viario de contacto en su totalidad, y con referencia a la manzanas existentes si las hubiera. Cada punto significativo constará de coordenadas para el replanteo, y el cuadro de bases y puntos de replanteo figurará necesariamente en el plano.
Todo el contenido gráfico documental deberá tener en común el perímetro georreferenciado del ámbito (o ámbitos en su caso) de la actuación del plano de replanteo. Se presentará en papel a escala máxima 1/1000.
DOCUMENTOS DE PLANEAMIENTO
DOCUMENTACIÓN ESCRITA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA
La parte informativa de la documentación de planeamiento contenida en los programas de actuaciones integradas, constarán de un apartado específico de la repercusión o declaración de impacto según el estudio de impacto ambiental del PGOU de Sagunto.
Cuando se trate de programas que afecten a un Nº significativo de parcelas, contendrá un apartado o anexo donde se analice la situación de la parcelación del sector, con una estadística de las superficies de las parcelas catastrales afectadas en el momento de la presentación del PAI, con el fin de justificar entre otros, la parcela mínima de la ordenación cuando así proceda.
Las afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito territorial vendrán en un listado donde conste cada una de ellas de forma completa y el boletín y fecha de publicación.
DOCUMENTACIÓN GRÁFICA INFORMATIVA
Los planos informativos reglamentarios se someterán a los siguientes criterios obligatorios:
a) La situación de los terrenos en el contexto de la ordenación urbanística se referirá siempre a los planos originales de clasificación de suelo del PGOU a su escala original.
b) La estructura de la propiedad reflejará el plano original catastral. (en papel escala 1:2.000)
c) La topografía del terreno señalará las curvas de nivel metro a metro y puntos de cota (en papel escala 1:2.000). En el soporte digital constará como capa única las curvas de nivel metro a metro
d) El plano de los usos, aprovechamientos, vegetación, construcciones y edificaciones existentes reflejará las curvas de nivel del apartado anterior. (en papel escala 1:2.000)
e) Las infraestructuras de todo tipo y redes generales de servicio, incluirán las torres y postes de apoyo, diámetros y arquetas, y bienes demaniales o servidumbres derivadas de su implantación (en papel escala 1:2.000).
f) La ordenación estructural del sector y de su entorno, el estado de las construcciones en las operaciones de reforma y todo aquello que incida directa o indirectamente en el planeamiento municipal vigente se vinculará sobre los planos originales del PGOU que procedan en cada caso, a su escala original.
g) Las afecciones tanto físicas como jurídicas que puedan condicionar la ordenación, tales como zonas de dominio público y sus áreas de servidumbre, grandes infraestructuras de toda índole existentes en el territorio, áreas arqueológicas y construcciones e hitos más relevantes que existan en él u otros factores análogos, se harán constar en plano aparte o si es posible en el señalado como e). En cualquier caso las afecciones físicas y jurídicas, servidumbres, etc. que condicionen la ordenación establecida se harán constar en el soporte digital georeferenciado como capa única.
h) Cuando la nueva ordenación se vincule a núcleos urbanos se deberá incluir un análisis gráfico completo de la situación actual de la zona afectada, con un antes y un después tras la ordenación propuesta.
DOCUMENTACIÓN GRÁFICA DE CARÁCTER NORMATIVO
Los planos proponentes de nueva ordenación pormenorizada o variación de la existente se ajustarán a los siguientes criterios:
a) El plano de calificación y asignación de destinos urbanísticos a cada terreno, contendrá en la forma que se considere oportuna los parámetros característicos de cada uno de ellos: superficies, edificabilidad, Nº plantas, distancias a lindes y cuantos se consideren relevantes en función de la ordenación pormenorizada propuesta (en papel escala mínima 1:2.000; máxima 1:1000).
b) El plano de delimitación de la red de reservas de suelo dotacional público incluirá las características más relevantes de los equipamientos previstos: superficies, edificabilidad (si se fijara), Nº plantas, distancias a lindes y cuantos se consideren oportunos (en papel escala mínima 1:2.000; máxima 1:1000).
c) En el plano específico de la red viaria rodada y peatonal se definirá sus anchos y características geométricas, incluyendo un esquema de las secciones tipo de cada vial. Este plano prescindirá de aquellos elementos propios de proyecto de urbanización contenido en la alternativa técnica, aunque incluirá las rasantes de los encuentros así como las correspondientes al viario de contacto. Incluirá también la red primaria adscrita, en su caso, así como las zonas de protección según la legislación aplicable. Este plano contendrá necesariamente las curvas de nivel. (en papel escala mínima 1:2.000; máxima 1:1000).
d) Las áreas sometidas o autorizadas a estudios de detalle se incluirán en el mismo plano del modelo real o virtual de implantación de los volúmenes edificables que se basará en el plano a), reproduciendo los datos de aquel, y grafiándolos sobre cada una de las parcelas patrimonializables por uso y destino. (en papel escala mínima 1:2.000; máxima 1:1000).
e) Plano final donde se refleje la nueva ordenación propuesta sobre el plano original del PGOU al que afecte.
f) Aquellos otros planos que se consideren necesarios para la mejor definición de la ordenación pormenorizada.
Todos los planos deberán reflejar la ordenación estructural vigente en los suelos del entorno del sector o sectores ordenados, acreditando la integración de la propuesta.
Además toda la documentación gráfica deberá ajustarse a la ordenanza municipal aprobada definitivamente por el Pleno municipal en su sesión de 30.4.2008 (exp. 36/2007 PL) y publicada en el BOP nº 126 de 28.05.2008, como ordenanza municipal sobre alineaciones, rasantes, actas de replanteo y planos finales de obras, y de conformidad con lo establecido en los arts. 1 y 7.4 de la misma.
Con carácter adicional a lo anterior deberá adjuntarse estudio de integración paisajística de la ordenación y estudio acústico.
Determinación séptima. Admisibilidad de variantes.
Se admitirán en los aspectos expresamente indicados a lo largo de las presentes bases.
Determinación octava. Prescripciones técnicas que, con carácter mínimo, tendrán que respetarse en la redacción del proyecto de las obras de urbanización.
Como ya se ha indicado, habrá que estar a las determinaciones de la cláusula 10ª de las bases generales y a su anexo II.
A las mismas, será preciso añadir las siguientes exigencias, de carácter adicional:
- Toda instalación existente que de nuevo servicio a la zona que se urbaniza, deberá ser revisada mediante pasada de cámara, mandril u otro sistema de comprobación, y adoptar las medidas correctoras necesarias para su correcta funcionalidad. En caso contrario se entenderá que se repone la misma con los condicionantes impuestos a la obra nueva.
- Deberán coordinarse las soluciones con las entidades mantenedoras de los ámbitos afectados.
- Las parcelas residenciales deberán dotarse de todos los servicios desde las redes existentes y a realizar en el ámbito urbano residencial (parte norte de la reserva ferroviaria), mientras que las terciarias se abastecerán desde las redes existentes en el polígono Ingruinsa. Para ello es preciso realizar cruces de instalaciones de la reserva ferroviaria, los cuales serán mínimos (en número) y claramente coincidentes con pasos peatonales o rodados para ser totalmente registrables.
- Los anchos de acera nunca serán inferiores a 3m, excepción de las calles existentes limítrofes.
- En cuanto a control de calidad, es preciso añadir las siguientes cuestiones, que deberán ser llevadas a cabo por laboratorio acreditado:
o Será obligatoria el lavado y desinfección de la canalización de agua previamente a la conexión a las redes municipales y por ende a su recepción.
o Será obligatorio realizar las pruebas de estanqueidad y presión de las redes de agua a una presión de 10 atm, en tramos no mayores a 500m.
o Será obligatorio el paso de cámara por las conducciones de saneamiento y pluviales una vez ejecutadas, comprobando su buen funcionamiento previamente a cualquier conexión que a ella se pretenda.
- Todos los registros contarán con el «Certificado de producto» además de las exigencias indicadas en BBGG.
- A efectos de su diseño los viales admitirán tráfico pesado.
- El acabado para las columnas será negro oxirón en viales y verde oxirón en zonas verdes.
Determinación novena. Estimación de los plazos de despliegue y ejecución del programa de actuación integrada, así como la regulación de los efectos de su incumplimiento.
a) La presentación de los textos refundidos correspondientes al planeamiento o al proyecto de urbanización deberá producirse en el plazo máximo de un mes desde que tenga lugar la notificación al urbanizador de la aprobación definitiva que imponga modificaciones a la alternativa técnica.
b) La notificación a los interesados para el ejercicio de la opción por modalidad de retribución previsto en los artículos 166 de la Ley Urbanística Valenciana deberá practicarse en el plazo máximo de un mes desde la formalización del PAI.
c) El Proyecto de Reparcelación deberá presentarse ante el Ayuntamiento por el Urbanizador en el plazo máximo de un mes desde la finalización del plazo para la opción por modalidad de retribución previsto en los artículos 166 de la Ley Urbanística Valenciana. A tal efecto, el Urbanizador deberá presentar ante la administración actuante acreditación justificativa de la práctica de las comunicaciones reguladas exigibles.
d) La presentación de los textos refundidos correspondientes al Proyecto de Reparcelación deberá producirse en el plazo máximo de quince días hábiles desde que tenga lugar la notificación al Urbanizador de las modificaciones a introducir en el Proyecto inicialmente formulado.
e) El inicio de las obras de urbanización deberá producirse en el plazo de un mes desde la íntegra notificación de la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación, acreditándose mediante acta de replanteo suscrita por la dirección de las obras y, al menos por un técnico municipal. A estos efectos, el urbanizador deberá acreditar, en el acta de replanteo, el pago a los acreedores netos de la cuenta de liquidación o bien la consignación de dicha cantidad en la Tesorería municipal
f) Las obras de urbanización deberán finalizar en el plazo máximo de dieciocho meses desde su inicio. La finalización de las obras se acreditará mediante el correspondiente certificado final de obras expedido por el director facultativo.
Efectos de su incumplimiento.
El retraso en el cumplimiento de cualquiera de los plazos indicados y no sólo el de la ejecución material de las obras, tendrá una penalización de un 1 por mil del presupuesto íntegro del PAI por día natural de demora.
Determinación décima
Modelo de proposición a presentar por los interesados.
MODELO DE PROPOSICIÓN
D............................................, con D.N.I. nº- ..........................., domiciliado para todos los actos de este concurso en ...................................... que interviene en nombre y representación de la entidad mercantil ..............................................., con domicilio social en ......................................, C.I.F nº ..., teléfono....................................correo electrónico ....................................y FAX n. ..........................., enterado del anuncio publicado en el .....................; de las bases generales, publicadas en el BOP de fecha..........................; y de las bases particulares de condiciones aprobado por la Corporación Municipal de Sagunto en su sesión de fecha.........................., y publicadas en el......................................., para contratar mediante concurso público abierto el Programa de Actuación Integrada del ámbito del Borde Sur del Puerto de Sagunto-Este, de conformidad con las referidas bases.
Con la presentación de esta solicitud se aceptan por mi representada los términos de las bases generales y particulares de programación que regulan la adjudicación del presente programa, y se declara que la misma reúne todas y cada una de las condiciones exigidas para resultar adjudicataria del programa.
(Lugar, fecha y firma del proponente).
Determinación undécima. Documentación a presentar por cada licitador junto con la proposición.
En el sobre A, como documentación acreditativa de la personalidad y de la solvencia, la documentación indicada en la ley 30/2007, de Contratación del Sector Público. Extremo que hay que complementar con lo establecido en la determinación 13ª de las presentes bases particulares.
En el sobre B, como alternativa técnica: Además de los indicados en el artículo 126 de la LUV, en todo caso un documento de planeamiento fiel a las indicaciones de la presente bases acreditativo de todos los extremos y propuestas indicados en estas bases y que deben aportar los aspirantes a agentes urbanizadores.
En el sobre C, como proposición jurídico económica: los indicados en el artículo 127 de la LUV y 301 y ss del ROGTU.
La documentación que será objeto de valoración será la siguiente:
A. De la alternativa técnica.
- El documento de planeamiento.
- El proyecto de urbanización.
- El documento acreditativo de la inversión en Programas de restauración paisajística o de imagen urbana
- El documento acreditativo de los plazos que se proponen para el desarrollo de la actuación integrada y resto de compromisos del aspirante.
- El documento acreditativo del enunciado de los objetivos complementarios que se proponen conforme al artículo 124.2, con indicación expresa, en su caso, de los compromisos de edificación simultánea a la urbanización que esté dispuesto a asumir por encima del mínimo legal, así como si se asume o no voluntariamente el compromiso de construcción y gestión de aparcamiento subterráneo en subsuelo municipal.
B. De la proposición jurídico económica.
a) El documento acreditativo del importe de las cargas de urbanización, expresado en euros por metro cuadrado de edificabilidad.
b) El documento acreditativo de la valoración de los terrenos a efectos de fijar el coeficiente de cambio para el pago en especie.
c) El documento acreditativo de los compromisos financieros para la ejecución de las obligaciones complementarias asumidas voluntariamente y a su costa por el urbanizador.
Determinación duodécima. Plazo y lugar para la presentación de las proposiciones.
El plazo de presentación de proposiciones al concurso es de tres meses.
El inicio del cómputo de dicho plazo empezará a contar a partir del día siguiente a la fecha de la última de las publicaciones obligatorias practicadas, sea la del DOCV o sea la del DOUE.
Las proposiciones de los interesados tendrán que presentarse en cualquiera de los Registros del Ayuntamiento de Sagunto, dentro del plazo indicado y en el horario de 8:00 horas a 14:00 horas. No será admisible ningún otro medio de presentación. Esta restricción sólo afecta a la documentación sujeta a los plazos de concurrencia competitiva y no al resto de documentos que sea preciso aportar durante la instrucción del resto del expediente, que podrá hacerse por cualquiera de los medios previstos en la ley 30/1992, RJA-PAC.
Determinación decimotercera. Criterios de solvencia económica y financiera, técnica y profesional exigibles a los concursantes y documentación acreditativa del cumplimiento de los mismos.
SOLVENCIA ECONÓMICA Y FINANCIERA.
Bastará con reunir uno de los requisitos siguientes:
A. Capital social mínimo.
Dado que el PEM indicado como punto de partida de la licitación en las bases particulares es inferior a 10 millones de euros el capital social mínimo será de medio millón de euros.
Este extremo se acreditará por medio de certificado expedido por el Registro Mercantil, de una antigüedad no superior a tres meses.
B. Disponibilidad de fondos propios.
Gozar de la disponibilidad de fondos propios que equivalga como mínimo a un 20% del presupuesto de ejecución de contrata del PAI al que se licita.
Si se tratase de una persona jurídica el medio de acreditación de esta solvencia será la presentación del balance, con relación al último ejercicio respecto de la fecha en que se solicite la participación, de las cuentas anuales aprobadas y debidamente inscritas en el Registro Mercantil.
Si se trata de un empresario individual y está obligado a presentar la declaración del impuesto del patrimonio, se exigirá disponer de una patrimonio equivalente a los fondos propios antes indicados, extremo que acreditaría por medio de la correspondiente liquidación referente al último ejercicio respecto de la fecha en que se solicite la participación. Si no está obligado a presentar el impuesto del Patrimonio, se le exigirá que la declaración del IRPF del último ejercicio respecto de la fecha en que se solicite la participación, figure con ingresos empresariales de carácter positivo.
C. Agrupaciones de Interés Urbanístico.
Aquellas que se encuentren legalmente constituidas, con personalidad jurídico pública por estar debidamente registradas, se considerará que tienen solvencia financiera en todo caso.
Se acreditará tal extremo por medio del certificado acreditativo de la inscripción en el Registro de A.I.U.
SOLVENCIA TÉCNICA Y PROFESIONAL.
A. Plantilla mínima.
Tener como personal en nómina dentro de la plantilla de la empresa en condición de fijo un mínimo de los siguientes efectivos
- Un arquitecto superior y/o técnico competente (p.ej. ICCP).
- Un arquitecto técnico.
- Un ingeniero técnico industrial o de categoría superior
- Un topógrafo.
- Un licenciado en derecho.
Se acreditará este extremo por medio de copia compulsada de los contratos laborales correspondientes, así como del estado de alta en el momento de la presentación.
Además habrá que acompañar copia del certificado de la titulación académica de cada uno de ellos.
B. Contratos de servicios profesionales.
Cualquiera de los efectivos mínimos anteriores podrá ser sustituido por la acreditación de la suscripción de un contrato de servicios profesionales para el PAI concreto objeto de licitación con carácter previo a la presentación de la proposición, y durante la vigencia del mismo.
Se acreditará este extremo por medio de copia compulsada de los contratos de servicios profesionales correspondientes.
Además habrá que acompañar copia del certificado de la titulación académica de cada uno de ellos.
Determinación decimocuarta. Criterios objetivos de adjudicación del programa de actuación integrada, especificados por orden decreciente de importancia, incluyendo su ponderación.
Ya que se está ante un programa cuyas alternativa técnica va acompañada de instrumento de planeamiento que únicamente contiene ordenación pormenorizada, la puntuación de la alternativa técnica y del instrumento de planeamiento representará entre un 65 por ciento de la valoración en relación con la proposición jurídico-económica, que representará entre un 35 por ciento.
Dentro de cada una de ellas, la importancia relativa es la siguiente:
Para la alternativa técnica:
a) La calidad técnica de la ordenación propuesta. Este criterio representará un 50 por ciento de la valoración de la Alternativa Técnica.
b) La resolución adecuada de la integración de la actuación en su entorno.
c) La mejor estructuración de dotaciones públicas y de espacios libres.
Los criterios establecidos en los apartados b) y c) anteriores representarán en conjunto un 20 por ciento de la valoración de la Alternativa Técnica.
d) La calidad técnica de las soluciones propuestas para la urbanización.
Este criterio representará un 10 por ciento.
e) Inversión en Programas de restauración paisajística o de imagen urbana dentro del ámbito del programa, como objetivos complementarios del mismo, de acuerdo con las directrices establecidas en los artículos 30 a 35 de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje. Este criterio supondrá un 10 por ciento del valor total de la alternativa técnica.
g) Plazo de ejecución del programa de actuación integrada.
h) Compromiso de edificación simultánea a la urbanización de los solares resultantes de la actuación por encima de un mínimo legalmente exigible.
i) Compromisos adicionales asumidos voluntariamente y a su cargo por el urbanizador.
j) Medios para el control de cada una de las prestaciones que constituyen el objeto del programa.
Los criterios establecidos en los apartados g), h), i) y j) anteriores representarán en conjunto un 10 por ciento de la puntuación total de la Alternativa Técnica.
Para la proposición jurídico-económica:
a) Menor importe respecto de referencias de cuadros de precios de práctica usual de las cargas de urbanización, expresado en euros por metro cuadrado de edificabilidad. Este criterio representará un 35 por ciento de la valoración de la proposición jurídico-económica.
b) La valoración de los terrenos a efectos de fijar el coeficiente de cambio para el pago en especie y la menor proporción de solares o aprovechamiento que deban ser puestos a disposición del urbanizador por medio de reparcelación forzosa como retribución a cuenta de terceros con los que no tenga contrato suficiente. Este criterio representará un 30 por ciento de la valoración de la Proposición Jurídico-Económica.
c) Mayor proporción de terrenos propios o de asociados que deban quedar afectos con garantía real inscrita en el Registro de la Propiedad al cumplimiento de las obligaciones especiales de edificación derivadas de la aprobación del programa representará un 25 por ciento de la valoración de la proposición jurídico-económica.
d) Compromisos financieros para la ejecución de las obligaciones complementarias asumidas voluntariamente y a su costa por el urbanizador. Este criterio supondrá un 10 por ciento del valor total de la proposición jurídico-económica.
Determinación decimoquinta. La previsión y, en su caso, limitación de la posibilidad de formular Alternativas Técnicas que supongan una ampliación del ámbito territorial a programar, así como las consecuencias de la ampliación.
No se admiten.
Determinación decimosexta. El porcentaje mínimo de solares cuya edificación haya de ser simultánea a la urbanización.
La simultaneidad de obras de urbanización y edificación se regirá por lo establecido en el anexo III de las bases generales citadas.
Determinación decimoséptima. Necesidad de informe del Consejo del Territorio y el Paisaje previsto en el artículo 136.4 de la Ley Urbanística Valenciana, así como de otras administraciones sectoriales.
En el presente caso no concurre la necesidad de ningún informe de otras administraciones.
Determinación decimoctava. Porcentaje máximo de coeficiente de canje
El mismo no podrá superar en ningún caso un coeficiente de 0,49 más IVA a favor del agente urbanizador.
Determinación decimonovena. Prerrogativas que ostenta la administración.
Habrá que estar a lo dispuesto en la cláusula 3ª de las bases generales por las que se rige el presente PAI.
Determinación vigésima. Competencia del orden jurisdiccional contencioso-administrativo para conocer de las cuestiones que puedan suscitarse en la preparación, resolución y ejecución del contrato entre la administración y el urbanizador.
El orden jurisdiccional contencioso-administrativo será el competente para conocer de las cuestiones que puedan suscitarse en la preparación, resolución y ejecución del contrato entre la administración y el urbanizador.
Determinación vigesimoprimera. Adjudicación conexa o condicionada, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 139.1 de la Ley Urbanística Valenciana y el Reglamento, así como existencia o inexistencia de canon de urbanización.
No se observan.
Determinación vigesimosegunda. La previsión de un precio cierto de licitación, que tendrá carácter de máximo y que servirá de base para el cálculo de la garantía provisional.
De conformidad con lo establecido en la base 9ª de las BBGG, se establece el importe de la garantía provisional en una cantidad de 100.000 euros.
Respecto a las obras de urbanización que debe ejecutarse bajo la responsabilidad del agente urbanizador del ámbito
Considerando que en las bases generales por las que se rige el presente PAI se fijó el siguiente criterio para definir el importe del PEM:
Para la urbanización interior: Un coste promedio máximo por m² de vial y por m² de zona verde. En el caso que nos ocupa, por comparativa con actuaciones similares, y actualizaciones del IPC, se fija un coste promedio tanto para m² vial como m² de zona verde de 85 €/m². En el supuesto de que las superficies del planeamiento sean coincidentes con la medición topográfica, la superficie estimada a urbanizar es de aproximadamente 37.710 m², por lo que el PEM total ascendería a 3.205.350 €.
Para las conexiones exteriores: Se fijarán precios máximos de carácter individual por cada uno de los elementos identificados por las bases particulares. Este pronunciamiento estimativo se hará en todo caso para aquellas infraestructuras de conexión exterior que vayan a ser de titularidad municipal. En nuestro caso, no se prevé ninguna obra de dichas características, dado que el precio por m² estimado incluye las necesidades de contenedores enterrados de recogida RSU, demoliciones edificación existente, reposición de servicios y adecuación de ámbito adyacentes por haber sido incluidos en la medición de los costes.
A su vez se indicaba en las bases generales que si las infraestructuras fuesen de titularidad distinta y no se hubiese podido determinar el precio de partida por parte de los servicios técnicos municipales, se excluiría expresamente del precio máximo fijado por este ayuntamiento como precio de partida de la licitación a la baja. No obstante cualquier otra obra que pueda afectar al suministro de energía eléctrica se entenderá que la conexión a redes de la compañía suministradora de energía eléctrica estará incluidas dentro de la obra urbanizadora, pudiéndose realizar incrementos económicos respecto de los precios fijados en estas bases particulares en relación con dichas infraestructuras cuando el punto de conexión dado por dicha cia. esté a una distancia superior a 500 m del ámbito, y solo pudiendo ser objeto de incremento la parte de trazado exterior al ámbito de actuación.
Igualmente quedarán fuera de este límite económico aquellas mejoras en infraestructuras que siendo necesarias o convenientes no hayan sido previstas en las bases particulares y propongan los aspirantes, ni las obras conexas que definitivamente debiera ejecutar el ámbito, por no haber prosperar las iniciativas encargadas de su concreción, las que se valorarán atendiendo al precio de licitación, ya sea por coeficiente ?/m², por aplicación de partidas o extrapolación de éstas.
Así mismo se fijó el siguiente criterio para definir el importe del PEC se estableció que nunca podrá superar el 19% del PEM.
Por otra parte se señalaba que no se admitirá el cobro con cargo a la propiedad por parte del agente urbanizador de honorarios profesionales técnicos en importes superiores a los establecidos como indicativos en las tarifas de los correspondientes colegios profesionales. El aspirante a agente urbanizador deberá justificar expresamente este extremo en sus proposiciones jurídico económicas.
También se estableció en las bases generales que como gastos generales un porcentaje máximo del 5% de la suma del PEC y de los honorarios profesionales técnicos. Con dicho porcentaje se entienden cubiertos los honorarios jurídicos, gastos de publicaciones, de notificaciones, actuaciones en notaría, Registro de la Propiedad, gastos financieros, etc. En el caso de que como consecuencia de la aplicación del anterior porcentaje resultase un importe inferior a 60.000 euros, en todo caso se considerará como importe a cobrar la cantidad citada de 60.000 euros.
Determinación vigesimotercera. La puntuación mínima que deberán superar las alternativas técnicas para poder ser valoradas las proposiciones jurídico-económicas que las desarrollen.
Las bases generales establecen al respecto que sólo se procederá a la apertura de la proposición jurídico económica de aquellos aspirantes que hayan conseguido como mínimo el 30% de los puntos posibles de la alternativa técnica.
Determinación vigesimocuarta. La determinación de la cuantía y forma de la garantía definitiva a prestar por el urbanizador.
Habrá que estar a lo dispuesto en la base 13ª de las bases generales del presente PAI.
Determinación vigesimoquinta. Causas específicas de resolución adicionales a las previstas en la Ley Urbanística Valenciana, en este Reglamento y en la Legislación Reguladora de los Contratos de las Administraciones Públicas.
No se considera necesaria la fijación de ninguna con carácter adicional.
Determinación vigesimosexta. El alcance y límite de las posibles prórrogas para el desarrollo y ejecución del programa.
El ayuntamiento se reserva el valorar cada caso concreto para decidir si es procedente o no la prórroga en función de las circunstancias que concurran.
Determinación vigesimoséptima. Relación de titulares catastrales.
En las bases generales se establece que con pleno respeto a la confidencialidad de datos de carácter personal y a la normativa específica que rige los datos catastrales, se deberá incorporar necesariamente una relación de titulares catastrales que tengan que ser citados durante el período de información pública, así como sus domicilios.
Dicha relación no será de libre acceso en el expediente sino que sólo será facilitada a aquellos interesados que acrediten que han depositado en la notaría la documentación a la que se refiere el artículo 134 de la LUV, a los efectos de practicar la notificación de los mismos en el contexto de la preceptiva información pública.
Figura en el expediente dicha relación, facilitada por el departamento de Rentas, con acceso restringido a los sujetos indicados en el párrafo anterior.
A la vista de lo expuesto, de conformidad con la propuesta de la Jefatura de Sección de Urbanismo, el Pleno de la Corporación Municipal, por unanimidad, acuerda:
Primero. La aprobación de las presentes bases particulares de programación del ámbito denominado Borde Sur del Puerto de Sagunto-Este.
Segundo. La iniciación del procedimiento de programación de dicho ámbito, en los términos del artículo 132 y ss de la LUV.
Este acto, de conformidad con lo establecido en el artículo 109 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, pone fin a la vía administrativa.
Contra el mismo podrá usted interponer, con carácter potestativo, recurso de reposición o impugnarlo directamente ante la jurisdicción contencioso administrativa.
En el supuesto de que opte por la interposición del recurso de reposición, lo hará ante el órgano municipal que dictó el acto y en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente a aquel en que tenga lugar la publicación del mismo, debiendo tener en cuenta que su interposición impedirá, hasta su resolución expresa o desestimación presunta, la utilización de la vía contencioso-administrativa.
El recurso deberá resolverse y notificarse en el plazo de un mes, entendiéndose desestimado, y quedando expedita la vía contencioso-administrativa en caso contrario.
En el supuesto de que se decida interponer recurso contencioso-administrativo directamente, lo hará, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 10, 14 y 46 de la ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, ante la Sala de lo Contencioso Administrativo correspondiente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, con sede en el Palacio de justicia de la Ciudad de Valencia, en el plazo de dos meses contados desde el siguiente a aquel en que tenga lugar la presente publicación.
Todo ello sin perjuicio de que pueda ejercitar cualquier otra acción o recurso que estime conveniente en defensa de sus derechos.
Lo que se publica a los efectos oportunos y a reserva de lo que resulte de la aprobación del acta correspondiente.
Sagunto, 25 de junio de 2008.- El alcalde: Alfredo Castelló Sáez.



Descargar el documento en formato PDF

Descargar los metadatos en formato XML