Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV – Disposició
=================

Compartir

Compartir

Tornar

Guardar el document Descarregar les metadades en format XML

Sumari del DOGV 6916, del 04-12-2012 (2012/10914)

Informació pública de l'aprovació definitiva del text refós del projecte de reparcel·lació i memòria de quotes de la UE Vella 4.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Dades del document

Número de DOGV
:   6916

Data del DOGV
:   04-12-2012

Secció del DOGV
:   V. ANUNCIS - C) ALTRES ASSUMPTES

Número del document
:   2012/10914

CVE


Data del document


Organisme emissor
:   Ajuntament de Riba-roja de Túria

Tipus de document
:   Anunci

Informació pública de l'aprovació definitiva del text refós del projecte de reparcel·lació i memòria de quotes de la UE Vella 4. [2012/10914]  
Esta Alcaldia ha dictat en data 2 de novembre de 2012 la Resolució número 3338/12, per la qual es resol el següent:  
  
Primer  
Resoldre les al·legacions presentades al projecte de reparcel·lació i la memòria de quotes de la unitat d'execució Vella 4 durant el període d'informació pública, segons el que establix l'informe emés per l'arquitecte municipal, en data 2 de novembre de 2011, el contingut del qual es transcriu íntegrament a continuació:  
  
«Informe tècnic  
Assumpte: al·legacions projecte de reparcel·lació unitat d'execució Vella 4  
  
Vist l'expedient incoat per a la tramitació i aprovació del projecte de reparcel·lació forçosa i la memòria de quotes de la unitat d'execució Vella 4, presentat en este Ajuntament per la mercantil Valvella Nou, SL, en data 5 de març de 2010.  
  
Vist que el projecte de reparcel·lació forçosa esmentat es va exposar al públic per mitjà d'un anunci inserit en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana (DOCV) de data 23 de març de 2011 i s'hi va establir el termini d'un mes per a presentar les al·legacions que es consideren oportunes respecte d'això.  
  
Vist que durant el període d'informació pública esmentat es van presentar al·legacions i que van ser traslladades a l'urbanitzador en data 19 de maig de 2011.  
  
Vist l'informe sobre les al·legacions presentades i el text modificat del projecte de reparcel·lació i memòria de quotes que presenta l'urbanitzador en contestació a estes.  
  
Vist que s'han presentat les al·legacions següents:  
Al·legació número 1, r.e. núm. 006666, presentada per Juan Bautista Molina Vivó  
Al·legació número 2, r.e. núm. 007259, presentada per Juan Bautista Molina Vivó  
Al·legació número 3, r.e. núm. 007260, presentada per Fco. Javier Villalba Mestre  
Al·legació número 4, r.e. núm. 007261, presentada per José Vte. Giner Sanmartín  
Al·legació número 5, r.e. núm. 007262, presentada per Jesús Reyes Córcoles  
Al·legació número 6, r.e. núm. 007263, presentada per Teresa Espinós Armero  
Al·legació número 7, r.e. núm. 007264, presentada per Amparo Ródenas Martínez  
Al·legació número 8, r.e. núm. 007256, presentada per Manuel Ibáñez Peralta  
Al·legació número 9, r.e. núm. 007255, presentada per Carmen Mora Martín  
Al·legació número 10, r.e. núm. 007258, presentada per José Soto Martí  
Al·legació número 11, r.e. núm. 007257, presentada per Julia Darijo Gómez  
Al·legació número 12, r.e. núm. 007250, presentada per Fulgencio Ruso Martínez  
Al·legació número 13, r.e. núm. 007251, presentada per Casto García Martínez  
Al·legació número 14, r.e. núm. 007253, presentada per Emilio Martínez Soriano  
Al·legació número 15, r.e. núm. 007252, presentada per José Fernández Fincias  
Al·legació número 16, r.e. núm. 007254, presentada per Juan José Fuster Iranzo  
Al·legació número 17, r.e. núm. 007290, presentada per Juan José Fuster Iranzo  
Al·legació número 18, r.e. núm. 007291, presentada per Juan José Fuster Iranzo  
Al·legació número 19, r.e. núm. 007292, presentada per Juan José Fuster Iranzo  
Al·legació número 20, r.e. núm. 007293, presentada per Juan José Fuster Iranzo  
Al·legació número 21, r.e. núm. 007287, presentada per Pilar Lozano Garcerá, en representació de la mercantil Font del Manrubio, SL.  
Al·legació número 22, r.e. núm. 007286, presentada per Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá i Ángeles Torrent Garcerá.  
Al·legació número 23, r.e. núm. 007288, presentada per Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá i Ángeles Torrent Garcerá.  
Al·legació número 24, r.e. núm. 007289, presentada per Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá i Ángeles Torrent Garcerá.  
Al·legació número 25, r.e. núm. 007536, presentada per Enrique Simó Genevois, Ignacio Simó Genevois, Elena Miralles Ferrer i Lorenzo Miralles Ferrer.  
Al·legació número 26, r.e. núm. 007295, presentada per Carmen Mora Martín  
Al·legació número 27, r.e. núm. 007294, presentada per Carmen Mora Martín  
Al·legació número 28, r.e. núm. 007283, presentada per Manuel Ibáñez Peralta  
Al·legació número 29, r.e. núm. 007281, presentada per José Fernández Fincias  
Al·legació número 30, r.e. núm. 007285, presentada per Luis Armero Sánchez i Marcela Caritoux  
Al·legació número 31, r.e. núm. 007284, presentada per Onofre Espinós Rodrigo i Carmen Armero Sánchez  
Al·legació número 32, r.e. núm. 007282, presentada per María José Fernández Fincias  
  
L'arquitecte municipal que subscriu considera convenient emetre l'informe següent:  
Al·legació número 1 formulada per Juan Bautista Molina Vivó, 11 d'abril de 2011 (RE 006666)  
L'al·legant, titular de la parcel·la aportada número 11 de la reparcel·lació (finca registral 7653), indica que el camí número 2 de la reparcel·lació pertany a les parcel·les número 11 i número 10 de les parcel·les aportades, i que és un camí privat d'ambdós parcel·les a parts iguals per contracte verbal.   
Sol·licita que se li assigne el camí esmentat, amb una superfície de 205,90 m² a parts iguals, a les parcel·les aportades número 11 i número 10.  
El projecte de reparcel·lació, en vista que la superfície que apareix en els títols de propietat de les parcel·les aportades número 10 i número 11 és major que la superfície real, ha computat la superfície la part proporcional del camí esmentat a cada una de les parcel·les fins a arribar a la superfície registral acreditada.  
Sobre la base d'això, es proposa desestimar l'al·legació, atés que la pretensió d'esta ja està inclosa en el projecte de reparcel·lació.  
Grup 1 d'al·legacions d'idèntic contingut  
En este grup d'al·legacions, de les numerades al principi d'este informe, hi ha les següents: número 2, número 3, número 4, número 5, número 6, número 7, número 8, número 9, número 10, número 11, número 12, número 13, número 14, número 15, número 16.  
Els al·legants indiquen que les seues parcel·les disposen en l'actualitat de servici d'aigua de reg del pou de la Cooperativa Valenciana de Regs València La Vella, i que disposen de canalització (de recent execució), comptadors, etc. tot això de propietat seua en virtut de les accions del pou de què disposen.  
Sol·liciten que es mantinga la instal·lació esmentada i el servici d'aigua del pou del qual són copropietaris.  
D'altra banda, l'urbanitzador està disposat a mantindre la instal·lació d'aigua de pou esmentada per als seus actuals beneficiaris i/o titulars, encara que anirà a càrrec dels seus actuals propietaris.  
Les instal·lacions de reg preexistents han de mantindre's en tant que donen servici a sòl rústic exterior. El servici d'aigua de reg a les parcel·les urbanes s'entén substituït per la xarxa d'aigües inclosa en el projecte d'urbanització i connectat a la xarxa municipal.  
  
Sobre la base d'això, es proposa desestimar l'al·legació.  
Al·legació número 17 formulada per Juan José Fuster Iranzo, 20 d'abril de 2011 (RE 07290)  
L'al·legant, titular de la parcel·la 14 de la reparcel·lació (finca registral 9625) considera que, de la superfície reflectida en els plànols de la reparcel·lació esmentada com a «entrada privada (adscrita a la parcel·la 12)" li correspon una franja de 2 metres d'amplària per la llargària limítrofa amb les parcel·les 12 i 13.   
Per tant, sol·licita el reconeixement d'una major cabuda a la seua parcel·la (un total de 1849 m² superfície).  
En el Registre de la Propietat s'observa que el límit nord de la parcel·la de l'al·legant és «camí particular».  
L'al·legant no ha aportat cap documentació que acredite la titularitat de tal superfície i que, per tant, desvirtue tot allò que es desprén del Registre de la Propietat.  
Tampoc s'ha aportat cap document que acredite la suposada «conformitat» de la propietària de les parcel·les 12 i 13 amb les seues pretensions.  
El plànol que aporta l'al·legant és un mer plànol alçat sense que conste la intervenció d'un topògraf o un altre tècnic.  
Tal com assenyala la pròpia al·legant «la parcel·la 14 està perfectament delimitada per una tanca».  
La superfície computada als efectes de parcel·la aportada número 14 és de 1771 m²; de la mateixa manera, la superfície computada de la parcel·la aportada número 12 és de 1586 m². El que pretén l'al·legant d'incrementar la seua parcel·la en 78 m² (fins als 1849 m² que sol·licita) implicaria reduir en la mateixa proporció la parcel·la aportada número 12; per això és imprescindible aportar document un notarial de conformitat de modificació de superfícies registrals amb el propietari limítrof titular de les parcel·les aportades número 12 i número 13, a falta d'una altra prova a favor de l'al·legant.  
Sobre la base d'això, es proposa desestimar l'al·legació.  
Al·legació número 18 formulada per Juan José Fuster Iranzo, 20 d'abril de 2011 (RE 07291)  
L'al·legant assenyala que les vies a què dóna la façana de la parcel·la 14 de la reparcel·lació (de propietat seua) estan incloses a la UE Vella 2 i per això sol·licita informació sobre «per on i quan es dotarà la parcel·la dels servicis corresponents».  
L'execució de les vies esmentades ha sigut vinculada pel PAI de la UE Vella 4 a esta, i està recollida en el projecte d'urbanització de l'actuació esmentada. Per tant, les vies esmentades i la resta de servicis seran executats d'acord amb el cronograma previst en el projecte d'urbanització.  
Sobre la base d'això, es dóna per complida la informació sol·licitada, i no es formula en realitat cap al·legació.  
Al·legació número 19 formulada per Juan José Fuster Iranzo, 20 d'abril de 2011 (RE 07292)  
L'al·legant indica que respecte de la reparcel·lació de l'any 2002:  
1r. S'ha incrementat el compte de liquidació provisional en més d'un 20 per cent.  
2n. Apareix un nou concepte: excés d'aprofitament.  
També indica que no s'ha tingut en compte el valor aportat de cada parcel·la en la nova reparcel·lació.  
Sol·licita una retaxació tenint en compte tots els factors que puguen ajudar a fer un repartiment de càrregues el més equitatiu possible.  
També sol·licita l'aplicació de l'article 12, Situacions bàsiques del sòl, punt 3, de la Llei 8/2007, de 28 de maig, del Sòl.  
La reparcel·lació a la qual fa referència, de l'any 2002, a més de no haver-se tramitat i de realitzar una mera aproximació al cost d'urbanització, està totalment desfasada, i s'actualitzen en data 2010 els valors de costos d'urbanització, indemnitzacions, valor de sòl als efectes d'excessos i defectes d'aprofitament, etc.  
En el cas de l'al·legant, la seua parcel·la es troba consolidada per albergar un habitatge, i per este motiu, als efectes del compte de liquidació provisional, s'ha descomptat de la parcel·la aportada la part proporcional de la parcel·la adscrita a l'habitatge existent en 500 m², és a dir, la parcel·la aportada per l'al·legant és de 1771 m², però a l'efecte de contribuir en diferències d'aprofitament, indemnitzacions i despeses d'urbanització tan sols s'han computat 1271 m² (igual que s'ha operat amb els altres propietaris consolidats, en contraposició als no consolidats, als quals se'ls computa als efectes de contribució el cent per cent de la parcel·la aportada), per tant si hi ha algun beneficiat per este sistema són les parcel·les consolidades i no les parcel·les no consolidades.  
  
Quant a l'excés d'aprofitament atribuït a la seua parcel·la, és degut al fet que se li adjudica la mateixa parcel·la que aporta a la reparcel·lació, en la seua delimitació física actual, justament per estar consolidada, i no cedint sòl com fan els propietaris no consolidats. No obstant això, si pertoca, per tindre adjudicada més del doble de parcel·la mínima i complir els paràmetres dimensionals establits en les normes urbanístiques podria -si ho desitja- segregar i alienar part de la seua parcel·la per a sufragar els costos d'urbanització.  
Quant al valor aportat de cada parcel·la, es concreta precisament en el concepte excés/defecte d'aprofitament, a l'efecte de compensar les diferències d'adjudicació respecte de l'adjudicació teòrica que correspondria a cada propietari i la que realment es fa finalment.  
  
Quant a la retaxació que sol·licita tenint en compte tots els factors que puguen ajudar a fer un repartiment de càrregues el més equitatiu possible, esta és improcedent perquè la taxació per tots els conceptes està totalment actualitzada, i es realitza un repartiment equitatiu i escrupolós de totes les càrregues en el document de la reparcel·lació.  
Finalment, cal indicar que la reparcel·lació ha previst el pagament en metàl·lic sense que l'al·legant s'haja oposat a este sistema de pagament en metàl·lic.  
Una vegada dit l'anterior, voldríem assenyalar que este PAI té com a règim retributiu preferent el pagament en terrenys, de manera que en cas de falta de pronunciament per part dels propietaris sobre la seua preferència pel pagament en metàl·lic o mixt caldria aplicar este sistema preferent; cosa que no s'ha portat a efecte per a no modificar l'actual delimitació de la seua propietat tancada.  
En el cas de la seua parcel·la, per les seues dimensions, conformació i el coeficient de bescanvi, pot acollir-se a la retribució íntegra o parcial en terrenys, de manera que és possible configurar el pagament mixt adjudicant-li una parcel·la més limitada i eximint-lo de càrregues en metàl·lic.  
Quant a la menció que fa a l'article 12, Situacions bàsiques del sòl, punt 3, de la Llei 8/2007, de 28 de maig, cal indicar que la seua parcel·la no es troba en esta situació perquè la parcel·la no està integrada de forma legal i efectiva en la xarxa de dotacions i servicis propis del nucli de població principal o més pròxim, ni disposa de les dotacions i servicis requerits per la legislació urbanística vigent (per exemple no té clavegueram, rastell de voreres, calçada urbanitzada?).  
  
Sobre la base d'això, es proposa desestimar l'al·legació, excepte en allò que s'indica a continuació:  
Es proposa donar a l'al·legant l'audiència de 15 dies prevista en l'article 177.1.c de la LUV només a l'efecte que es pronuncie expressament sobre si està conforme amb el règim retributiu en metàl·lic o opta pel règim en terrenys.  
Al·legació número 20 formulada per Juan José Fuster Iranzo, 20 d'abril de 2011 (RE 07293)  
L'al·legant expressa la dificultat i impossibilitat de complir els pagaments de les quotes d'urbanització.  
Sol·licita que s'estudie una solució digna.  
Les actuacions que es pretenen dur a terme tenen com a objectiu solucionar una situació anacrònica quant al grau d'urbanització del conjunt afectat, de manera que es realitze un repartiment equitatiu de beneficis i càrregues, ajustada a la legislació vigent, entre tots els propietaris afectats, dotant dels servicis urbanístics que requerix la legislació urbanística.  
La reparcel·lació ha previst el pagament en metàl·lic sense que l'al·legant s'haja oposat al sistema de pagament en metàl·lic esmentat.   
Una vegada dit l'anterior, voldríem assenyalar que este PAI té com a règim retributiu preferent el pagament en terrenys, de manera que en cas de falta d'un pronunciament per part dels propietaris sobre la seua preferència pel pagament en metàl·lic o mixt hauria d'aplicar-se el sistema preferent esmentat; cosa que no s'ha portat a efecte per a no modificar l'actual delimitació de la seua propietat tancada.  
En el cas de la seua parcel·la, per les seues dimensions, conformació i el coeficient de bescanvi, pot acollir-se a la retribució íntegra o parcial en terrenys, de manera que és possible configurar el pagament mixt adjudicant-li una parcel·la més limitada i eximint-lo de càrregues en metàl·lic.  
Sobre la base d'això, es proposa desestimar l'al·legació, excepte en allò que s'indica a continuació:  
Es proposa donar a l'al·legant l'audiència de quince dies prevista en l'article 177.1.c de la LUV només a l'efecte que es pronuncie expressament sobre si està conforme amb el règim retributiu en metàl·lic o opta pel règim en terrenys.  
Així mateix, també pot acollir-se, i convindre amb l'agent urbanitzador, al que disposa l'article 181, punt 4, referent a l'ajornament de quotes, sempre que complisca els preceptes que s'hi indiquen.  
  
Grup 2 d'al·legacions d'idèntic contingut   
Al·legació número 21 formulada per Pilar Lozano Garcerá, en representació de Font del Manrubio, SL, 20 d'abril de 2011 (RE 07287).  
Al·legació número 22 formulada per Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá i Ángeles Torrent Garcerá, 20 d'abril de 2011 (RE 07286)  
  
Els al·legants manifesten:  
  
Primer  
1. Els criteris utilitzats per a definir i quantificar els drets dels afectats, en referència a les parcel·les consolidades, semblen tindre com a finalitat evitar plantejar el règim de les consolidacions amb totes les seues conseqüències.  
2. S'oposa al criteri utilitzat en la reparcel·lació, pel qual a les parcel·les consolidades en les quals hi ha contradicció entre la superfície registral i la real es computa la major de les dos. Indica que el criteri esmentat contravé el que s'ha indicat en l'article 397 del ROGTUV, que assenyala:   
Article 397.3. L'adjudicació d'aprofitament subjectiu als propietaris serà directament proporcional a la superfície de les finques d'origen que aquells aporten a la reparcel·lació. Este principi es traduirà en les regles següents:  
b) En cas de discordança entre els títols i la realitat física prevaldrà esta sobre aquells en l'expedient de reparcel·lació, en els termes que preveu este reglament.  
3. Indica que els camins existents en l'àmbit de la unitat reparcel·lable no estan quantificats en el projecte de reparcel·lació.  
Resum: tot això influïx negativament en els seus drets, que queden minvats en quasi el 25 per cent del que els correspondria en virtut de l'aplicació dels arguments esgrimits per l'al·legant.  
  
Segon  
Sol·liciten una valoració de sòl als efectes d'indemnització per diferències d'adjudicació, que reflectisca amb la major exactitud possible el valor real que el mercat assigna al producte immobiliari objecte de la reparcel·lació. Estima un valor de sòl net -sense comptar cost d'urbanització- (187,42 €/m² superfície) superior a l'establit en el projecte de reparcel·lació (70,78 €/m² superfície).  
A la part primera:  
A l'apartat 1: en la reparcel·lació s'han seguit fidelment els principis establits en la LUV referent al règim aplicable a les parcel·les consolidades, detraient de la superfície computable aportada la parcel·la mínima vinculada a l'edificabilitat de l'habitatge existent.  
A l'apartat 2 l'al·legant confon la parcel·la registral i la seua superfície, amb la superfície de la parcel·la tancada, cosa que evidentment no té per què coincidir, perquè, per exemple, com es veu clarament, el tancat de totes les parcel·les consolidades guarda una alineació regular, que deixa un vial d'amplària molt superior als antics camins rurals existents; la diferència entre l'amplària del camí rural (uns 3 m) i els vials existents en l'actualitat (d'uns 8 m en alguns casos) és fruit de la reculada que al seu dia van realitzar els propietaris de les parcel·les esmentades.  
  
D'altra banda, totes les parcel·les que es troben en esta situació són fruit de segregacions d'una parcel·la major, i no són en cap cas restes d'una finca matriu, és a dir, la segregació va ser per una superfície certa, en uns determinats metres quadrats i no d'estimacions, com ocorre amb les restes de finques matrius, que després de patir distintes segregacions la superfície final és, moltes vegades, radicalment diferent de la superfície real, en major o menor superfície.  
A l'apartat 3: els camins sí que es troben quantificats en el projecte de reparcel·lació. Sí que és veritat que hi ha un error en la superfície computada d'estos, perquè en projecte (plànol núm. 5, propietats aportades) consta una superfície de camins i vial de 1676,62 m², pertanyents al camí 2, camí 3 i vial existent 4, i no s'hi inclou per error el camí 1, de 423,24 m²; per tant, la superfície total de camins i vials existents és de 2.099,86.   
No obstant això, l'existència d'este xicotet error no altera els paràmetres que regixen la reparcel·lació, perquè el coeficient d'aprofitament, que regix la quantificació dels drets de cada propietari, es calcula sense tindre en compte la superfície dels camins existents, sinó a partir de la superfície aportada computable i la superfície edificable computable.  
  
A la part segona:  
L'al·legant realitza una valoració de sòl, a partir de les mateixes mostres utilitzades en l'estudi del projecte de reparcel·lació, maximitzant al cent per cent l'edificabilitat (molt elevada en el sector, el 0,4 m²/m² superfície, i no per decisió de l'agent urbanitzador, sinó que és la que imposa el PGOU ) d'una parcel·la mínima de 500 m², circumstància que no reflectix el mercat immobiliari real de la zona, de promocions d'habitatges aïllats, perquè en estos ni es partix de parcel·la exacta de 500 m² ni s'esgota l'edificabilitat, per ser precisament molt elevada, 0,4 m²/m² superfície.  
Les mostres utilitzades en l'estudi realitzat en el projecte de reparcel·lació són reals i l'al·legant partix de supòsits teòrics que no reflectixen la realitat del mercat immobiliari de la zona.  
S'ha de mantindre la valoració realitzada per l'arquitecte redactor del projecte de reparcel·lació, atés que, a més, este valor del sòl ha quedat establit en un procediment d'adjudicació de la urbanització on, en competència, un altre aspirant a urbanitzador podria haver oferit un valor del sòl superior i no ho va fer.  
Sobre la base d'això, es proposa desestimar l'al·legació, a excepció de la quantificació de la superfície dels camins i vials existents en l'àmbit de la zona d'actuació, en els quals hi ha un error que no influïx en la quantificació dels drets dels propietaris.  
Al·legació número 23 formulada per Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá i Ángeles Torrent Garcerá, 20 d'abril de 2011 (RE 07288).  
L'al·legant, titular de la parcel·la 21 de la reparcel·lació, en referència a esta, al·lega que :  
- Hi ha disparitat entre la superfície cadastral (2025 m²) de la parcel·la, la superfície registral (1.333,76 m²) i la superfície real mesurada pel propietari (1568 m²).  
- Sol·licita el reconeixement d'una major cabuda a la seua parcel·la i que es realitze un nou mesurament de la seua parcel·la.  
En el Registre de la Propietat s'observa que el límit nord de la parcel·la de l'al·legant és «camí particular».  
L'al·legant no ha aportat documentació suficient (mesurament topogràfic realitzat per un enginyer tècnic en topografia o tècnic competent) que acredite la major superfície de la parcel·la, i que desvirtue tot allò que es desprén del Registre de la Propietat.  
Quant a la fitxa cadastral a què fa referència, a simple vista s'observa que no s'ajusta gens a la forma de la seua parcel·la ni de la limítrofa, la parcel·la aportada número 22-A. D'altra banda la fitxa cadastral és merament informativa, sense que acredite titularitat ni superfície real. Al seu torn, estranya el fet de que no s'haja traslladat la superfície cadastral esmentada a l'escriptura de propietat, que promoga una modificació de les dades registrals quant a la superfície real per recent mesurament, quan ja l'any 2002, quan es va presentar la primera reparcel·lació ja constava com a superfície de la seua parcel·la la registral original de 1333,76 m².   
Tampoc s'ha aportat cap document (acta de delimitació, junt amb el mesurament topogràfic de totes les parcel·les afectades) que acredite la suposada «conformitat» dels propietaris de les parcel·les 23, 22-A i 24-B (esta última, propietat dels germans Roger Ginés, els terrenys de la qual, externs a la unitat UE-4, afronten amb la seua propietat) amb les seues pretensions.  
L'augment de cabuda de la seua parcel·la aportada anirà acompanyada, en la mateixa mesura, de la disminució de cabuda de les parcel·les limítrofes; per això, en principi, el coeficient K d'aprofitament als efectes de compensació d'excessos i defectes d'aprofitament entre propietaris no es veu afectat, i la modificació de superfícies aportades només tindria conseqüències per als 2 o 3 propietaris afectats.   
Sobre la base d'això, es proposa desestimar l'al·legació.  
Al·legació número 24 formulada per Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá i Ángeles Torrent Garcerá, 20 d'abril de 2011 (RE 07289)  
L'al·legant, titular de la parcel·la 21 i de la parcel·la 27 de la reparcel·lació, en referència a esta al·lega que:  
- A les seues parcel·les aportades a la reparcel·lació existixen 3 garroferes de port gran, 3 garroferes de port mitjà i un altra garrofera de port mitjà de titularitat compartida.  
- Sol·licita que s'incloga en la memòria la indemnització corregida pels cultius realment existents als terrenys de propietat seua, per un valor total de 2.850 euros, segons el desglossament següent:  
1. garroferes de port gran 3 unitats x 600 euros = 1.800 euros  
2. garroferes de port mitjà 3,5 unitats x 300 euros = 1.050 euros   
Efectivament, queda comprovada l'existència de l'arbratge i la valoració estimada per l'al·legant és conforme a la valoració unitària establida en el projecte de reparcel·lació.  
Sobre la base d'això, es proposa estimar l'al·legació, i caldrà indemnitzar l'al·legant, en concepte de plantacions incompatibles, per un valor total de 2.850 euros, segons el desglossament següent:  
3. garroferes de port gran 3 unitats x 600 euros = 1.800 euros  
4. garroferes de port mitjà 3,5 unitats x 300 euros = 1.050 euros   
Esta nova quantitat de 2.850 substituirà, pel mateix concepte, els 1.200 euros establits com a «concepte 2 Indemnitzacions», en el compte de liquidació provisional.  
Al·legació número 25, formulada per Enrique Simó Genevois, Ignacio Simó Genevois, Elena Miralles Ferrer i Lorenzo Miralles Ferrer el 29 d'abril de 2011 (RE 07536).  
L'al·legant, titular de les parcel·les adjudicades parcel·la B-25, i de la parcel·la B-26 de la reparcel·lació, en referència a estes sol·liciten:  
- L'adjudicació de 2 parcel·les amb la mateixa superfície, de 623,39 m² cada una, així com la reubicació d'una de les parcel·les, amb l'objectiu de desfer part del proindivís existent en dos meitats iguals o permetre en un futur l'agrupació de les dos parcel·les en una única parcel·la.  
  
Esta al·legació queda corregida en virtut de l'acord a què han arribat el propietari que al·lega i altres propietaris, limítrofs amb l'anterior, amb l'agent urbanitzador, que ha comportat una nova distribució de parcel·les adjudicades.  
Sobre la base de tot això, es proposa estimar l'al·legació.   
Al·legació número 26 formulada per M.ª Carmen Mora Martín el 20 d'abril de 2011 (RE 07295).  
L'al·legant manifesta el seu desacord amb les actuacions que pretén la urbanitzadora, sobretot en un moment de crisi econòmica.  
També indica que la seua parcel·la disposa de quasi tots els servicis.  
Manifesta que està dins del que preveu l'article 12, Situacions bàsiques del sòl, punt 3, de la Llei 8/2007, de 28 de maig.  
Sol·licita una solució als costos d'urbanització i a la forma de pagament.  
Les actuacions que es pretenen dur a terme tenen com a objectiu solucionar una situació anacrònica quant al grau d'urbanització del conjunt afectat, de manera que es realitze un repartiment equitatiu de beneficis i càrregues, ajustada a la legislació vigent, entre tots els propietaris afectats, dotant-ho dels servicis urbanístics que requerix la legislació urbanística.  
D'altra banda, la reparcel·lació ha previst el pagament en metàl·lic sense que l'al·legant s'haja oposat a este sistema de pagament en metàl·lic.  
Una vegada dit l'anterior, voldria assenyalar que este PAI té com a règim retributiu preferent el pagament en terrenys, de manera que en cas de falta d'un pronunciament per part dels propietaris sobre la seua preferència pel pagament en metàl·lic o mixt hauria d'aplicar-se el sistema preferent esmentat, cosa que no s'ha portat a efecte per a no modificar la delimitació actual de la seua propietat tancada.  
En este cas, pel fet de disposar d'una parcel·la consolidada i una altra parcel·la no consolidada, podria acollir-se a la retribució íntegra o parcial en terrenys, de manera que la reparcel·lació li hagué d'adjudicar una parcel·la més limitada eximint-lo parcialment de les càrregues en metàl·lic.  
Quant a la menció que fa a l'article 12, Situacions bàsiques del sòl, punt 3, de la Llei 8/2007, de 28 de maig, cal indicar que la seua parcel·la no es troba en la situació esmentada perquè la parcel·la no està integrada de forma legal i efectiva en la xarxa de dotacions i servicis propis del nucli de població principal o més pròxim, ni disposa de les dotacions i servicis requerits per la legislació urbanística vigent (per exemple, no té clavegueram, rastell de voreres, calçada urbanitzada, etc.).  
  
Sobre la base d'això, es proposa desestimar l'al·legació, excepte en allò que s'indica a continuació:  
Es proposa donar a l'al·legant l'audiència de 15 dies prevista en l'article 177.1.c de la LUV, només a l'efecte que es pronuncie expressament sobre si està conforme amb el règim retributiu en metàl·lic o opta pel règim en terrenys.  
Així mateix també pot acollir-se, i convindre amb l'agent urbanitzador, al que disposa l'article 181, punt 4, referent a l'ajornament de quotes, sempre que complisca els preceptes que s'hi indiquen.  
  
Al·legació número 27 formulada per M.ª Carmen Mora Martín el 20 d'abril de 2011 (RE 07294).  
1. L'al·legant manifesta, en relació amb la parcel·la adjudicada A-19, el seu desacord amb la forma allargada i estreta d'esta, pel fet de ser invendible deixar-la en una situació de clar desavantatge.  
2. També indica que l'Ajuntament no hauria de beneficiar interessos particulars, perquè manifesta que amb l'adjudicació que se li practica només es beneficien uns terrenys limítrofs propietat de la mercantil Valvellanou (parcel·la adjudicada A-29) i una altra parcel·la propietat de Font del Manrubio (parcel·la adjudicada A-22).  
3. Manifesta que el preu de la urbanització és més que desorbitat.  
  
4. Sol·licita una solució per part de l'Ajuntament per no correspondre's els beneficis amb els costos.  
Es contesta per parts:  
1. La parcel·la que se li adjudica complix les condicions mínimes de la parcel·la mínima segons les normes urbanístiques del sector, consistents en un front de façana de 12 m mínims, superfície de parcel·la de 500 m² mínims i cercle inscriptible de 12 m de diàmetre mínim; per això la parcel·la complix tots els requisits.  
2. La cessió de sòl realitzada per esta parcel·la és pràcticament la mateixa que la de la resta dels propietaris no consolidats, o fins i tot lleugerament inferior a causa de les xicotetes restes sobrants després d'encaixar les parcel·les adjudicades a la resta de propietaris; per això, dels 514 m² que li corresponen d'aprofitament, finalment se li han adjudicat 530 m², aproximadament, és a dir, uns 16 m² més.  
3. La parcel·la que se li adjudica prové íntegrament dels terrenys inicialment aportats per la parcel·la original de què la primera es forma, i per tant, si pertoca, se seguix escrupolosament el criteri d'adjudicació de projecte, que és el preconitzat per la Llei Urbanística Valenciana en l'article 174.3, Criteri de superposició i proximitat, pel qual la finca adjudicada al propietari es formarà, si és possible, amb terrenys integrants de la seua antiga propietat, procurant mantindre les parcel·les adjudicades a cada propietari en la situació de la seua finca inicial.  
  
4. Quant als terrenys que inicialment s'havien adjudicat a l'agent urbanitzador, Valvella Nou, limítrofs amb la seua parcel·la, va ser una mesura provisional per falta de localització del propietari legal, a qui finalment se li han adjudicat les parcel·les corresponents al seu aprofitament dret, José Sócrates Blasco Valero. Quant al tercer afectat, Font del Manrubio, SL, se li ha adjudicat una parcel·la per a completar l'aprofitament a què legalment és creditor, igual que per no ser possible materialment seguir el criteri de l'article 174.3 de la LUV quant a la seua propietat i la dels limítrofs en el seu conjunt, per estar afectats part dels seus terrenys per vials i zones verdes.  
  
5. El preu de la urbanització no és un concepte definit en este document de reparcel·lació, sinó que és el que ha sigut oferit per l'agent urbanitzador i degudament fiscalitzat per l'Ajuntament de Riba-roja de Túria, i amb el qual finalment s'ha adjudicat el programa a l'agent urbanitzador.  
Sobre la base d'això, es proposa desestimar l'al·legació, excepte en el que s'indica a continuació:  
Es proposa donar a l'al·legant l'audiència de 15 dies prevista en l'article 177.1.c de la LUV només a l'efecte que es pronuncie expressament sobre si està conforme amb el règim retributiu en metàl·lic o opta pel règim en terrenys.  
Així mateix, també pot acollir-se, i convindre amb l'agent urbanitzador, al que disposa l'article 181, punt 4, referent a l'ajornament de quotes, sempre que complisca els preceptes que s'hi indiquen.  
  
Grup 3 d'al·legacions d'idèntic contingut   
Al·legació número 28, r.e. núm. 007283, presentada per Manuel Ibáñez Peralta  
Al·legació número 29, r.e. núm. 007281, presentada per José Fernández Fincias  
Al·legació número 30, r.e. núm. 007285, presentada per Luis Armero Sánchez i Marcela Caritoux  
Al·legació número 31, r.e. núm. 007284, presentada per Onofre Espinós Rodrigo i Carmen Armero Sánchez  
Al·legació número 32, r.e. núm. 007282, presentada per María José Fernández Fincias  
  
Manifestacions  
Primera. Infracció inexistent del procediment legalment establit en l'article 1661.a, b, c, d i e de la LUV, en relació amb el 382 del ROGTU.  
Els al·legants sol·liciten la no-aprovació del projecte de reparcel·lació pels motius que es detallen a continuació, relacionats amb el dret d'informació previst en l'article 166 LUV.  
1. En relació amb l'incompliment suposat de la notificació dels apartats b, c i d de l'article 166.1 LUV.  
Les notificacions cursades complixen plenament el precepte esmentat. Així:  
(i) En l'apartat b de l'article 166.1 LUV s'exigix que la notificació reculla l'»expressió de les magnituds urbanístiques rellevants establides pel planejament, com ara dimensions de parcel·la mínima, aprofitament subjectiu i superfície mínima de terreny requerida per a obtindre l'adjudicació de finca de resultat independent».  
  
En este sentit, tal com consta en l'expedient (acta de protocol·lització de les notificacions atorgada pel notari Manuel Cerdá García del Moral el 17 de febrer de 2009 -d'ara en avant acta de protocol·lització-), en la notificació es va fer constar el següent:  
«a. La parcel·la mínima edificable de conformitat amb el pla parcial de la unitat d'execució és de 500 m² superfície.  
b. L'aprofitament subjectiu és de 0,4 m² sostre/m² superfície (100 % de l'aprofitament tipus), sent l'aprofitament subjectiu total del sector de 12.946 m² sostre (100 % de l'aprofitament objectiu total del sector).  
c. Per a obtindre l'adjudicació d'una finca de resultat independent, la superfície mínima de sòl aportat serà de 655 m² superfície».  
(ii) En l'apartat c de l'article 166.1 LUV s'exigix oferir informació sobre l'»Import global de les càrregues d'urbanització i del coeficient de bescanvi aprovat».  
En el moment en què es van practicar les notificacions del 166, tal com consta a l'Ajuntament, estava en tramitació la sol·licitud formulada per esta part amb vista a la retaxació de càrregues de Vella 4 (aspecte que coneixen els al·legants, tal com es desprén de les seues al·legacions en l'expedient esmentat i en el present). Per este motiu i a fi d'aconseguir una major transparència i seguretat jurídica dels propietaris, esta part va exposar en les notificacions de l'article 166 ambdós supòsits (càrregues inicials i retaxació).  
Transcrivim a continuació els apartats d i e de la notificació que consta en l'acta de protocol·lització:  
«d) En relació amb les càrregues aprovades:  
- L'import total de les càrregues d'urbanització del programa referides a la UE Vella 4 (en els termes recollits en el PAI i en l'acord d'adjudicació), d'acord amb la proposició juridicoeconòmica aprovada per l'Ajuntament sobre la base de l'avantprojecte d'urbanització formulat, és de 889.821,62 euros més l'IVA corresponent. L'import esmentat no inclou el corresponent a les indemnitzacions per construccions, plantacions i la resta d'elements incompatibles amb el planejament.  
  
- El coeficient de bescanvi, en cas d'optar per la modalitat retributiva de pagament de les obres d'urbanització en terreny és, tal com consta en la proposició juridicoeconòmica, del 50 per cent. És a dir, els propietaris aportaran a l'urbanitzador el 50 per cent del sòl/aprofitament en recompensa dels costos d'urbanització.  
- El cost de les obres d'urbanització serà (IVA exclòs) de 27,97 €/m² superfície d'origen o de 27,80 €/m² superfície net o edificable, equivalent a 68,73 €/m² sostre.  
e) De la retaxació instada a l'Ajuntament:  
Amb vista a la major publicitat i transparència possible, se'ls fa saber que esta part, amb data 2 de juliol de 2008, va sol·licitar a l'Ajuntament de Riba-roja de Túria la corresponent retaxació de càrregues (article 168 de la LUV i preceptes concordants del ROGTU), la qual està pendent de resolució. En este sentit, se'ls informa que:  
  
- La retaxació formulada, d'acord amb el quadre d'actualitzacions de preus legalment establit en matèria de contractació pública, suposaria que l'import total de les càrregues d'urbanització (inicials + retaxació) ascendira a 1.284.670,96 euros més l'IVA corresponent.  
  
- No obstant això, de conformitat amb l'article 168.4 de la LUV, en matèria de retaxacions resulta aplicable la limitació del 20 per cent, excloent en tot cas de la retaxació la part corresponent al benefici de l'urbanitzador.  
- No obstant el dret que assistix a l'urbanitzador (segons el ROGTU i la normativa de contractació pública) a desistir del programa per haver-se sobrepassat l'esmentat límit del 20 per cent, el desfasament entre este percentatge i la suma total de la retaxació és assumit per l'urbanitzador. Consegüentment, l'import total de les càrregues del PAI repercutibles als propietaris ascendiria a 1.054.603,40 euros més l'IVA.  
- El coeficient de bescanvi, en cas d'optar per la modalitat retributiva de pagament de les obres d'urbanització en terreny, no s'alterarà respecte al consignat en la proposició juridicoeconòmica aprovada a pesar de l'increment de les càrregues, i això tenint en compte que el coeficient inicial es va establir a fi d'aconseguir la major cooperació dels propietaris, criteri que es continua mantenint en l'actualitat.  
- El cost de les obres d'urbanització a la UE Vella 4 pròpiament dit serà (IVA exclòs) de 24,85 €/m² superfície d'origen o de 32,58 €/m² superfície net o edificable, equivalent a 81,46 €/m² sostre".  
(iii) En l'apartat d de l'article 166.1 LUV s'exigix que la notificació incorpore «Informació sobre la possibilitat d'optar per la modalitat de retribució en metàl·lic; el mode, condicions i termini per a l'exercici de l'opció esmentada; la quantia i contingut de l'aval o garantia que ha de prestar qui retribuïsca en diners; i caldrà citar els propietaris a termini perquè es pronuncien respecte d'això. Les magnituds econòmiques s'expressaran per metre quadrat de sòl i de sostre, sense prejutjar el dret del propietari, a qui se sol·licitarà la presentació de la documentació acreditativa del seu dret. S'indicarà que els imports esmentats seran revisats quan siguen determinats els imports definitius corresponents a les despeses variables a què es referix l'article 126.j d'esta llei. Igualment, es farà constar l'estimació preliminar de la repercussió unitària de les despeses variables esmentades i de la indemnització individualitzada que corresponga a l'interessat per construccions i plantacions, i s'invitarà el propietari a formular les al·legacions documentades que tinga per convenient».  
En este sentit hem de reiterar el contingut de l'últim paràgraf dels apartats d i e de la notificació (ja transcrits) en relació als apartats g i h d'esta, que es transcriuen tot seguit:  
«g) Es recorda als propietaris que no hagen subscrit ja els corresponents convenis amb l'urbanitzador amb vista al règim retributiu que, atés que no s'ha expressat en les pliques la preferència de l'urbanitzador pel pagament en terrenys o en metàl·lic, el règim legalment establit per defecte és el pagament en terrenys. No obstant això, se'ls informa de la possibilitat d'optar, en el termini de dos mesos des de la recepció d'esta notificació, pel pagament en metàl·lic, per mitjà de (article 167 LUV):  
  
- Sol·licitud formalitzada en una escriptura pública davant del notari de Riba-roja de Túria, Manuel Cerdá del Moral (de dilluns a divendres de 09.30 a 14.00 hores i dilluns i dijous de 17.00 a 19.00 hores). El cost de la compareixença esmentada serà assumit pel programa.  
- Per mitjà de compareixença administrativa a l'Ajuntament.   
En cas d'optar-se pel pagament en metàl·lic, l'urbanitzador manifesta la seua renúncia a les garanties establides en el precepte esmentat, i n'hi haurà prou a este efecte amb la corresponent inscripció en el Registre de la Propietat de l'afecció de les parcel·les resultants de la reparcel·lació al pagament de les quotes d'urbanització (article 180.c LUV).  
En el cas de parcel·les consolidades o prèviament reparcel·lades (article 162.b LUV), caldrà ajustar-se al pagament en metàl·lic d'acord amb l'article esmenat, en coherència amb el punt i d'esta notificació.  
h) Els paràmetres i imports a què es referix esta notificació són provisionals, i no existix en el programa tramitat per ara cap previsió preliminar de repercussió de les despeses variables a què es referix l'article 126.j de la LUV ni de la indemnització que de forma individualitza li puga correspondre a la finca de la referència per construccions, plantacions o drets que s'extingiran o activitats que cessaran o traslladaran per la seua incompatibilitat amb el planejament. Per això se'l fa saber que la definició exacta dels paràmetres i imports ara assenyalats, així com els corresponents a les indemnitzacions globals del sector per construccions, plantacions que s'han de derrocar i la resta de drets que s'han d'extingir o activitats que han de cessar o traslladar per la seua incompatibilitat amb el planejament, seran definitivament establits en el projecte de reparcel·lació».  
A manera de conclusió: queda acreditat l'escrupolós respecte dels requisits previstos en l'article 166.1 apartats b, c i d de la LUV.  
  
2. En relació a la suposada falta d'informació sobre les despeses variables i indemnitzacions per construccions i plantacions «a cada propietari que les tinga».  
Tal com es va indicar en l'apartat h de la notificació que consta en l'acta de protocol·lització, les partides per indemnitzacions eren inapreciables en el moment esmentat.   
Això es deu al fet que es tracta d'una unitat d'execució amb un elevat grau de consolidació i en la qual a penes s'observen incompatibilitats urbanístiques (sens dubte per l'antiguitat del planejament i el caràcter posterior a este de la majoria dels immobles). Les indemnitzacions previstes en la memòria de la reparcel·lació consistixen bàsicament en murs, portes d'accés a predis o jardineria.   
De fet (vegeu apartat d de l'acta), sent el cost inicial del PAI de 889.821,62 euros (IVA exclòs), la partida d'enderrocs que consta finalment en la reparcel·lació ha ascendit a 22.779,40 euros.  
És a dir, la partida d'indemnitzacions ha resultat ser un 2,56 % del preu inicial del PAI i un 2,00 per cent de l'import revalorat.  
Observeu que les finques dels al·legants (parcel·les 1, 3, 6, 8 i 9) no disposen d'elements incompatibles excepte la parcel·la 9 i, en esta cas, no és partida indemnitzable al propietari ja que el mur serà reposat a càrrec de l'actuació.   
3. Suposades deficiències en la notificació de l'article 166 en matèria de sòls consolidats  
L'article 166.2 de la LUV disposa que «La comunicació informarà, com a mínim als propietaris d'edificacions consolidades, del que disposa el capítol III del títol I d'esta llei».  
En este sentit, en la notificació que consta en l'acta de protocol·lització es va disposar el següent:  
«i. Es comunica als interessats l'existència de parcel·les consolidades tant per l'edificació com, si és el cas, per la urbanització. En este sentit i de conformitat amb els article 27 i següents de la LUV (capítol III del títol primer) i concordants del ROGTU, les parcel·les síties dins de la UE Vella 6.1 rebran el tractament expressament previst en el PAI i en l'acord d'adjudicació. Al seu torn, la resta de parcel·les consolidades rebran el tractament que recullen els preceptes esmentats (determinació de la parcel·la vinculada i anàlisi de l'estat de servicis de què disposen)».  
Com s'observa, s'informa els titulars de parcel·les consolidades de la subjecció d'este PAI al règim previst en els article 27 i següents de la LUV. El fet que ens trobem davant d'una actuació integrada evidencia que el precepte aplicable serà l'article 28 i no l'article 29 (reservat per a les actuacions aïllades).  
La determinació concreta de la parcel·la vinculada i la identificació dels servicis preexistents és una qüestió que cal abordar en el projecte de reparcel·lació i no en la notificació de l'article 166, la qual determina el dret dels propietaris a ser coneixedors del sotmetiment de les seues parcel·les al règim de sòls semiconsolidats.  
4. Suposat incompliment del règim de notificacions previst en la LRJPAC.  
(i) Plantejament: notificació a quatre dels cinc al·legants  
En este punt hem d'indicar que els cinc escrits d'al·legacions són idèntics i potser per este motiu es comet l'error d'assenyalar que en tots els casos s'ha incomplit el règim de notificacions legalment establit.  
   
No debades la notificació esmentada ha sigut practicada a quatre dels cinc al·legants:  
- José Fernández Fincias: notificat el 27 de febrer de 2009 (vegeu l'acta de protocol·lització).  
- María José (Josefa) Fernández Fincias: notificada el 27 de febrer de 2009 (vegeu l'acta de protocol·lització).  
- Onofre Espinós: notificat el 20 de febrer de 2009 (vegeu acta de protocol·lització).  
- Manuel Ibáñez Peralta: el dia 3 de març de 2009 va mantindre una reunió amb l'urbanitzador a l'efecte de ser informat sobre aspectes urbanístics i econòmics del PAI. En esta reunió va lliurar un justificant de recepció de la notificació de l'article 166 (amb el seu annex) i en va subscriure un exemplar (indicant el seu nom i DNI).   
- Cap de les persones esmentades ha formulat cap al·legació optant pel règim retributiu que interessara al seu dret.  
Sí que s'observa el caràcter infructuós de l'intent de notificació a Luis Armero Sánchez (parcel·la 9 de la reparcel·lació).  
(ii) Cas de Luis Armero Sánchez  
La notificació regulada en l'article 166 de la LUV té com a finalitat facilitar als propietaris informació adequada i suficient amb vista que puguen optar pel règim retributiu que convinga al seu dret. Es tracta d'un acte de tràmit evident.  
En este sentit, l'al·legació ve referida a defectes en la notificació prevista en l'article 166 esmentat i, per tant, si es produïra tal falta de notificació, hauria d'articular-se un sistema perquè poguera exercir el seu dret amb les garanties de l'article 166.  
En el cas de Luis Armero Sánchez s'ha permés en termes d'igualtat l'exercici a l'opció sobre el sistema retributiu en els termes de l'article 166 LUV i això per dos motius clars i inequívocs:  
  
- El contingut de les seues al·legacions a la reparcel·lació evidencien un coneixement absolut del contingut de la notificació de l'article 166 (encara que estes siguen inadmissibles).   
Reforça el que s'ha dit adés el fet que els cinc escrits d'al·legacions siguen idèntics quan als altres quatre propietaris se'ls va practicar la notificació en els termes exposats.  
Per tant, i en els termes de l'article 58.3 de la LRJPAC, les mateixes al·legacions a la reparcel·lació impliquen «actuacions que suposen el coneixement del contingut i abast de la resolució o acte objecte de notificació» i per tant la notificació de l'article 166 de la LUV «produirà efecte» des d'esta data (20 d'abril de 2011).  
- Si s'observa l'escrit d'al·legacions d'Onofre, este no ha al·legat res sobre el fet que la reparcel·lació haja previst per a la seua parcel·la el pagament en metàl·lic.  
Es tracta d'un acte propi molt clar sobre la seua renúncia a optar pel pagament en terrenys o mixt. No pot oblidar-se que l'article 167.3 de la LUV fixa un termini màxim de dos mesos per a l'exercici de l'opció, i per tant les mateixes al·legacions del 20 d'abril impliquen un pronunciament dins d'este termini sobre la conformitat esmentada al règim retributiu en metàl·lic.  
No obstant això, i per aplicació de l'esmentat article 58.3 LRJPAC, atés que s'evidencia el coneixement ple de la notificació el dia 20 d'abril de 2011, esta part considera que s'hauria de traslladar a Luis Armero Sánchez a fi que es pronuncie, si pertoca, sobre el règim retributiu, estipulant-se com a data límit bé el dia 21 de juny de 2011, bé el termini genèric d'audiència d'entre 10 i 15 dies previst en la LRJPAC.  
  
(iii) Qüestió complementària: limitacions al dret d'opció sobre el règim retributiu: article 162.b LUV  
Una qüestió comuna a tots els al·legants és (en els termes ja desenrotllats en l'ap. precedent) el fet que en tots els casos la reparcel·lació (per estar consolidats) ha previst el pagament en metàl·lic sense que cap d'ells s'haja oposat a este sistema de pagament en metàl·lic. Es tracta d'actes propis i inequívocs dels cinc al·legants.  
Una vegada dit l'anterior, voldríem assenyalar que este PAI té com a règim retributiu preferent el pagament en terrenys, de manera que en cas de falta de pronunciament per part dels propietaris sobre la seua preferència pel pagament en metàl·lic o mixt hauria d'aplicar-se el sistema preferent esmentat.  
No obstant això, l'article 162.b de la LUV establix la possibilitat d'imposició del pagament en metàl·lic en els casos en què, pel grau de consolidació, no siga possible el pagament en terrenys. Així es va fer constar en l'apartat g, al final de la notificació del 166 (ja transcrit).  
Les cinc parcel·les dels al·legants disposen d'habitatges compatibles amb l'ordenació (al marge de regularitzacions puntuals en alguns límits). Per este motiu, el dret d'opció d'estos propietaris (i fins i tot l'aplicació del sistema preferent de pagament en terrenys en cas de falta de pronunciació segons l'article 166) pot quedar condicionat.  
  
Pertoca analitzar, per tant, cada un dels casos:  
- José Fernández Fincias (parcel·la 1):  
Es tracta de l'única parcel·la dels al·legants que, per les seues dimensions, conformació i el coeficient de bescanvi, pot acollir-se a la retribució íntegra en terrenys, de manera que la reparcel·lació li hagué d'adjudicar una parcel·la més limitada eximint-lo de càrregues en metàl·lic.  
A fi de dissipar qualsevol dubte, es proposa donar a l'al·legant l'audiència de 15 dies prevista en l'article 177.1.c de la LUV només a l'efecte que es pronuncie expressament sobre si està conforme amb el règim retributiu en metàl·lic o opta pel règim en terrenys.  
- María José (Josefa) Fernández Fincias (parcel·la 3):  
L'única façana de la parcel·la de l'al·legant que dóna enfront de vies (essencial per a la condició de solar) disposaria de 17,71 metres de front, i la façana mínima segons el Pla General de 12. És a dir, no seria possible generar dos parcel·les el front de les quals donara a les vies d'acord amb els mínims previstos. Tampoc seria possible regularitzar límits a este efecte amb parcel·les limítrofes atesa la consolidació d'estes.  
Per tant, es tracta d'un cas de pagament que cal realitzar necessàriament en metàl·lic.  
- Onofre Espinós Rodrigo (parcel·la 8):  
En este cas no és possible la retribució íntegra en terrenys atés que la parcel·la de l'al·legant disposa segons el mesurament real de 788,14 m² superfície, i amb això (sent la parcel·la mínima de 500 m² superfície), no pot aplicar-se el règim retributiu en terrenys.  
Sí que seria possible, al contrari, l'opció del pagament mixt, sempre que estiga disposat a sacrificar la piscina i, a més, amb la condició que la parcel·la limítrofa pel límit nord-est, de Luis Armero Sánchez, accepte i sol·licite el mateix tractament de pagament mixt, perquè és l'única zona de la seua parcel·la en què és viable la cessió i configuració d'una parcel·la mínima de 500 m², perquè pel límit oest està condicionada a la separació mínima establida pel planejament. En este sentit, l'article 162.b de la LUV no menciona este pagament mixt i tampoc resulta aplicable l'article 167.1 ja que el PAI no ha previst com a mitjà preferent el pagament mixt. Per tant, ens trobem davant d'una llacuna legal per al supòsit en què siga possible este sistema mixt sent el règim retributiu preferent el pagament en terrenys.  
Per tant, es proposa, igual que amb Fernández Fincias, l'atorgament a l'al·legant d'un període de 15 dies a fi que es pronuncie expressament sobre si vol acollir-se al pagament mixt amb els condicionants indicats.  
- Manuel Ibáñez Peralta (parcel·la 6):  
Este disposa d'una parcel·la de 950,71 m² superfície, a la meitat de la qual hi ha l'habitatge. Esta parcel·la confronta amb dos vies i amb una parcel·la consolidada (parcel·la 5 de José Soto Martí).  
Pel grau de consolidació de l'habitatge el règim retributiu ha de ser necessàriament en metàl·lic o mixt (per confí amb la parcel·la 7-B).  
  
Novament es proposa l'atorgament a l'al·legant d'un període de 15 dies a fi que es pronuncie expressament sobre si vol acollir-se al pagament mixt, sempre que estiga disposat -a costa seua- a sacrificar la piscina, perquè esta zona és l'única que permet obtindre una parcel·la mínima de 500 m²  
- Luis Armero Sánchez (parcel·la 9):  
La parcel·la 9 presenta els següents condicionants per a l'exercici del dret a optar per pagament en metàl·lic:  
- La seua superfície real inicial aportada seria de 1.059 m² superfície (segons el mesurament) i de 1.200 m² segons títol de propietat, que impedix el pagament net en terrenys, perquè necessitaria disposar d'una parcel·la inicial superior als 1.600 m². Després de la regularització de límits disposaria de 900 m² superfície.  
- La ubicació de l'habitatge, que està en la part interior, de manera que les cessions de cara a un pagament mixt estarien molt condicionades pels límits de separació a límits.  
- En la part diàfana de la parcel·la no pertoca la cessió per ser el front de la façana que donarà a les vies (ja que en l'actualitat s'accedix a través de servitud).  
- En un dels seus confins afronta, al seu torn, amb la parcel·la 8, consolidada.  
Per tant, la parcel·la esmentada quedaria subjecta al pagament en metàl·lic o, com a màxim, mixt, si bé amb condicionants i caràcter molt parcial, sempre que el propietari limítrof pel seu límit sud, Onofre Espinós Rodrigo, accepte i propose el mateix sistema de pagament mixt.  
Novament es proposa l'atorgament a l'al·legant d'un període de 15 dies a fi que es pronuncie expressament sobre si vol acollir-se al pagament mixt.  
(iv) A manera de conclusió  
Ha quedat acreditat que els al·legants coneixen plenament el contingut de la notificació de l'article 166 i, no obstant això, no han al·legat en contra de l'adjudicació íntegra de les seues parcel·les a través de la reparcel·lació amb el consegüent sistema retributiu en metàl·lic.  
No obstant això, sent el règim preferent el pagament en terrenys i sent possible en un cas el pagament en terrenys i en altres tres el pagament mixt, a fi d'assolir més seguretat jurídica, es proposa traslladar-ho als al·legants per un termini de 15 dies a fi que es pronuncien sobre el sistema retributiu (en el cas del sr. Armero, amb trasllat de la notificació de l'article 166 LUV).  
5. Suposada absència de trasllat amb la notificació de l'article 166 LUV del conveni subscrit amb l'Ajuntament  
Es tracta d'una al·legació que no es correspon amb la realitat, ja que en l'acta de protocol·lització que consta en l'expedient consta el trasllat efectiu d'este conveni.  
Sobre la base d'això, es proposa desestimar l'al·legació, excepte en allò que s'indica a continuació:  
Es proposa donar als al·legants l'audiència de 15 dies prevista en l'article 177.1.c de la LUV, només a l'efecte que es pronuncie expressament sobre si està conforme amb el règim retributiu en metàl·lic o opta pel règim en terrenys (en el cas del Sr. Armero, amb trasllat de la notificació de l'article 166 LUV).  
  
Segona  
Tractament adequat del règim de sòls semiconsolidats. Improcedència de la impugnació indirecta del PAI a través de la reparcel·lació.  
  
Els al·legants formulen una impugnació indirecta del «programa d'actuació integrada» a través de la reparcel·lació, a l'efecte que es revise este PAI, per a sotmetre les seues parcel·les al règim d'actuacions aïllades previst en l'article 29 de LUV. Al seu torn, s'al·ludix a la falta de previsió del cànon d'urbanització previst en l'article 28 LUV (cosa que evidencia una contradicció ja que este precepte va referit al règim d'actuacions integrades).  
Consideracions:  
1. Impossibilitat d'aplicació del règim previst en l'article 29 de la LUV  
Tal com consta en l'expedient, este PAI va ser adjudicat el 23 de gener de 2003, i s'ha subscrit el conveni corresponent el dia 21 de febrer de 2003.   
Per tant, es tracta d'un PAI amb aprovació definitiva municipal prèvia a l'entrada en vigor de la LUV (1 de febrer de 2006).  
En este punt, el PAI esmentat estaria sotmés a la DT 3a del ROGTU, d'acord amb la qual, en efecte, el projecte de reparcel·lació quedaria sotmés a la LUV i al ROGTU.  
No obstant això, la mateixa DT 3a del ROGTU indica que:  
- La documentació aprovada (memòria del PAI i planejament aplicable -en este cas ordenació detallada directament provinent del Pla General) quedarà sotmesa a la LRAU. És quelcom totalment lògic perquè es tracta d'instruments definitivament aprovats.  
  
-El «compliment i execució» del PAI se sotmetrà a la LRAU, excepte la reparcel·lació (si no va formar part de l'alternativa tècnica), i si és el cas a la retaxació.   
En este sentit, tal com hem anticipat, ens trobem davant de:  
  
- Un PAI aprovat amb anterioritat a l'entrada en vigor de la LUV: per tant, el «planejament» (Pla General) no està sotmés a la LUV ni al ROGTU.  
El projecte de reparcel·lació, per la seua lògica naturalesa d'instrument de gestió, queda plenament sotmés al principi de jerarquia normativa i, per tant, no pot alterar les determinacions del planejament que s'aplica que, per aplicació de la DT 1a de la LUV i DT 3a. del ROGTU, és el Pla General vigent.   
Dit açò, hem de recordar que la delimitació d'àrees de repartiment uniparcel·làries en aplicació de l'article 29 LUV (per a la seua remissió al règim d'actuacions aïllades) constituïx expressament un cas d'"ordenació detallada que desenrotlla l'estructural" segons l'article 55.2.e de la LUV i 113.4 del ROGTU.  
És a dir, el planejament aplicable serà el Pla General, que preveu una unitat d'execució que serà desenrotllada a través d'una actuació integrada (per no haver-hi determinat àmbits per al desenrotllament per actuacions aïllades), sense perjuí que en el procediment d'equidistribució de beneficis i càrregues (reparcel·lació) siguen aplicables el procediment i criteris de la LUV.  
Per este motiu ha de decaure la pretensió dels al·legants d'imposar una modificació sobrevinguda del planejament vigent per a aconseguir l'aplicació de l'article 29 LUV.  
- No hi ha un planejament de desenrotllament que és l'habilitat per a la delimitació d'àrees de repartiment uniparcel·làries que permeten les actuacions aïllades.  
L'article 27.2 de la LUV preveu la possibilitat que, en el cas que l'ordenació estructural haja previst la inclusió de preexistències en àmbits d'actuació integrada, siga el propi planejament de desenrotllament qui «propose», en vista de la compatibilitat de les preexistències esmentades amb «la nova urbanització», si estes han de seguir sotmeses al règim d'actuacions aïllades o bé poden passar al règim d'actuacions integrades.  
Novament, l'article 29 de la LUV (dedicat exclusivament a l'opció de remissió de parcel·les consolidades al règim d'actuacions aïllades) establix que esta remissió tindrà lloc a través "dels plans que els desenrotllen" als sectors que hagueren previst el sotmetiment d'estes parcel·les al règim d'actuacions integrades.   
Fins i tot l'article 113.4 del ROGTU (dedicat als criteris per a la determinació d'àrees de repartiment en sòl urbà) assenyala que en àmbits amb edificacions consolidades «els plans parcials podran, per a les parcel·les consolidades per l'edificació, delimitar per a cada una d'estes una àrea de repartiment uniparcel·lària».  
No obstant això, en este cas reiterem que s'està aplicant l'ordenació detallada provinent del Pla General sense que hi haja un planejament de desenrotllament.  
Per est motiu, novament la pretensió de l'al·legant ha de decaure.  
  
Com a qüestió final, crida l'atenció que l'actora assenyale que està realitzant una «impugnació indirecta del programa d'actuació integrada a través de la impugnació del projecte de reparcel·lació» quan, d'acord amb una constant jurisprudència, els PAI que desenrotllen directament l'ordenació detallada (i que per tant, no integren instruments de planejament) tenen la naturalesa jurídica d'»acte administratiu» i és ben sabut que no pertoca la impugnació indirecta d'actes administratius (vegeu article 26 LJ).  
2. Tractament adequat de les parcel·les consolidades  
Com hem indicat, este projecte de reparcel·lació, i la memòria de quotes, que donem per reproduïts, s'han regit per l'article 28 de la LUV, és a dir, assumix el nou règim de sòls semiconsolidats si bé a través d'una actuació integrada.  
No obstant això, l'esmentat article 28 LUV no preveu o no concreta la forma de determinació de la parcel·la vinculada a l'efecte d'exonerar este d'aquells servicis de què ja dispose. Per este motiu el projecte de reparcel·lació assumix les pautes dels articles 29.2 LUV i 237 ROGTU.  
El projecte de reparcel·lació ha identificat, en este sentit, els servicis de què disposen les parcel·les dels al·legants i els ha descomptat en el compte de liquidació.  
Per tant, el tractament d'estes parcel·les (i de la resta del PAI) ha sigut plenament conforme a dret.  
Sobre la base d'això, es proposa desestimar l'al·legació.  
  
Tercera   
Conformitat a dret de la retaxació de càrregues aprovada per l'Ajuntament  
L'actora assenyala una suposada nul·litat (article 62.1.e de la LRJPAC) de la reparcel·lació (que és l'objecte del tràmit d'al·legacions) per infracció del procediment establit en la retaxació.   
Consideracions:  
1. L'expedient de retaxació va ser conclòs i va esdevindre un acte ferm i consentit.  
L'expedient de retaxació ha sigut tramitat complint els requisits procedimentals estipulats en la LUV i ha sigut objecte d'aprovació, amb el tràmit d'audiència prèvia als interessats, mitjançant una resolució de l'Alcaldia número 133/2011, de 19 de gener. No debades, José Fernández Fincias, Josefa Fernández Fincias, Onofre Espinós Armero i Manuel Ibáñez Peralta van formular al·legacions en l'expedient tramitat a este efecte.  
La resolució esmentada va ser notificada als interessats personalment i, en els casos en què no va ser possible (Josefa Fernández Fincias i José Fernández Fincias, a manera d'exemple), per mitjà d'edictes al tauler d'anuncis de l'Ajuntament i per mitjà de la publicació per edictes en el Butlletí Oficial de la Província de València (BOP) de 12 de març de 2011 (número 60). Al seu torn, es va procedir a la publicació en el DOCV d'1 de febrer de 2011.   
Una vegada dit el que antecedix, hem d'assenyalar que la retaxació de càrregues constituïx un expedient diferenciat de la reparcel·lació i de la memòria de quotes, la resolució del qual no pot ser considerada com a acte de tràmit sinó com a acte que posa fi a la via administrativa.  
Per tant, la falta d'interposició de recursos (reposició o contenciós administratiu) contra la resolució esmentada va dotar l'acord esmentat de fermesa i per tant no és recurrible actualment (i menys per la via indirecta d'un acte administratiu com és la reparcel·lació).  
En el cas que els al·legants hagen interposat este recurs contenciós administratiu dins del termini, serà tramitat en el corresponent procediment.  
2. Conformitat a dret de la retaxació aprovada  
Sense perjuí de l'anterior, esta part es ratifica en la plena conformitat a dret de la retaxació aprovada, donant per reproduïts, als efectes oportuns, la instància de sol·licitud de la retaxació, els informes municipals que consten en este expedient i la mateixa Resolució de l'Alcaldia número 133/2011, de 19 de gener.  
Sobre la base d'això, es proposa desestimar l'al·legació.  
  
Quarta  
Conformitat a dret del repartiment de càrregues previst en el projecte de reparcel·lació en relació als sòls consolidats  
Consideren els al·legants que el projecte de reparcel·lació patix de defectes associats a la distribució de càrregues en relació a les parcel·les consolidades, així com d'una carència d'ordenança reguladora del cànon d'urbanització.  
Consideracions:  
Esta part dóna per íntegrament reproduïdes les manifestacions que consten més avall respecte de l'al·legació segona de les al·legants, en el sentit que esta actuació queda sotmesa al règim previst en l'article 28 de la LUV i no al 29.  
És a dir, ens trobem davant del tractament de les parcel·les consolidades en el si d'una actuació integrada, i per este motiu estes parcel·les quedaran exonerades en el compte de liquidació provisional (i definitiva) del deure de sufragar la implantació d'aquells servicis de què ja disposen. Este ha sigut el procediment seguit tant en les memòries de la reparcel·lació com de l'expedient de quotes.  
Per la seua banda, les al·legacions referents al cànon d'urbanització ometen que l'article 28.5 assenta amb molta claredat que la imposició a l'urbanitzador del pagament del cànon d'urbanització és una potestat de l'Ajuntament que cal exercir amb l'aprovació del PAI (recordeu la naturalesa d'este cànon i la necessitat d'aprovar-lo simultàniament amb el PAI, com encertadament assenyala l'article 28.3 de la LUV). I en este sentit, hem d'insistir en el fet que el PAI es va aprovar abans de l'entrada en vigor de la LUV.  
Sobre la base d'això, es proposa desestimar l'al·legació.  
Respecte al contingut de la documentació aportada:  
L'urbanitzador presenta junt amb el seu informe les al·legacions, el text refós que recull les modificacions pertinents en el sentit de la seua contestació a les al·legacions plantejades i dels acords aconseguits amb alguns propietaris.  
Estes modificacions i, per tant, el text refós, són coherents amb el contingut d'este informe.   
No obstant això, respecte al tractament que el projecte de reparcel·lació dóna a la servitud 1 és oportú plantejar les següents objeccions.  
  
La superfície de 169,87 m² d'esta servitud 1 es considera que no té edificabilitat i que no suma com a superfície aportada, i s'adjudica, sense més i com una parcel·la independent i sense edificabilitat, a la seua propietària Josefa Fernández Fincias (parcel·la adjudicada S1).  
Esta parcel·la adjudicada incomplix la condició de parcel·la mínima i la condició de no tindre edificabilitat modifica l'ordenació urbanística sense ser el projecte de reparcel·lació un instrument de planejament, sinó tan sols de gestió.  
El que és procedent és comptabilitzar els 169,87 m² de servitud com a part de la parcel·la aportada 3 de Josefa Fernández Fincias. Esta superfície ha de tindre la consideració de parcel·la consolidada, ja que es tracta d'un accés a tres edificacions existents, pavimentada i tancada.   
La parcel·la adjudicada que, en conseqüència, ha de ser la mateixa i no suportarà despeses d'urbanització per eixe tractament de consolidada, ha de formar part de la parcel·la adjudicada A-3, que passarà a tindre una superfície de 1.511,89 m². La servitud de pas a favor de les parcel·les A-17 i A-2 haurà de quedar reflectida en la fitxa de parcel·les adjudicades de les tres parcel·les afectades als efectes de la seua inscripció registral deguda.   
En tot el que s'exposa anteriorment es dóna contestació a les al·legacions formulades en el tràmit d'informació pública, i es proposa que s'atorgue el termini d'audiència previst en algunes de les al·legacions informades per als seus corresponents titulars, Carmen Mora Martín, Juan José Fuster Iranzo, José Fernández Fincias, Onofre Espinós Rodrigo, Luis Armero Sánchez i Manuel Ibáñez Peralta, en tots els casos amb els condicionants imposats i definits individualment en la contestació a cada un dels al·legants.  
Amb el resultat que es derive d'este tràmit d'audiència i amb la correcció que s'exigix en l'últim apartat d'este informe, l'urbanitzador aportarà el text refós corresponent del projecte de reparcel·lació.  
  
Cosa que s'informa als efectes oportuns.  
  
Riba-roja de Túria, 16 de maig de 2011.- L'arquitecte municipal: David Sanchis Llopis».  
  
Segon  
Resoldre les al·legacions presentades al projecte de reparcel·lació i la memòria de quotes de la UE Vella 4 durant el període d'audiència, segons el que establix l'informe emés per l'arquitecte municipal en data 25 d'abril de 2012, el contingut del qual es transcriu íntegrament a continuació:  
«Informe tècnic  
Assumpte: al·legacions al tràmit d'audiència del projecte de reparcel·lació unitat d'execució Vella 4  
Vist l'expedient incoat per a la tramitació i aprovació del projecte de reparcel·lació forçosa i la memòria de quotes de la unitat d'execució Vella 4, presentat en este Ajuntament per la mercantil Valvella Nou, SL, en data 5 de març de 2010.  
Vist que este projecte de reparcel·lació forçosa es va exposar al públic per mitjà d'un anunci inserit en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana de data 23 de març de 2011, establint-se el termini d'un mes per a presentar les al·legacions que es consideren oportunes respecte d'això.  
Vist que durant el període d'informació pública mencionat es van presentar al·legacions i que estes van ser traslladades a l'urbanitzador en data 19 de maig de 2011.  
Vist l'informe a les al·legacions presentades i el text modificat del projecte de reparcel·lació i memòria de quotes que presenta l'urbanitzador en contestació a estes.  
Vist que es van presentar 32 al·legacions, que van ser objecte d'un informe i que, en vista d'este informe, es va concedir el tràmit d'audiència per un període de 15 dies als titulars, Carmen Mora Martín, Juan José Fuster Iranzo, José Fernández Fincias, Onofre Espinós Rodrigo, Luis Armero Sánchez i Manuel Ibáñez Peralta.  
Vist que en este tràmit s'han presentat les al·legacions següents:  
  
Al·legació número 1, r.e. núm. 000491, presentada per Manuel Ibáñez Peralta.  
Al·legació número 2, r.e. núm. 000490, presentada per José Fernández Fincias.  
Al·legació número 3, r.e. núm. 000498, presentada per Juan José Fuster Iranzo.  
Al·legació número 4, r.e. núm. 000511, presentada per Carmen Mora Martín.  
L'arquitecte municipal que subscriu considera convenient emetre el següent informe:  
Al·legació número 1 formulada per Manuel Ibáñez Peralta, el 13 de gener de 2011 (RE 000491) i al·legació número 2 formulada per José Fernández Fincias, el 13 de gener de 2011 (RE 00490).  
I. Plantejament  
Els al·legants reiteren l'existència de vicis de nul·litat en el procediment associats al règim d'informació previst en l'article 166 LUV, considerant que la notificació de l'escrit esmentat és insuficient.  
  
Es tracta d'una reiteració de les al·legacions prèvies formulades el 20 d'abril de 2011 per ambdós al·legants (RE 7281 i 7283) en el tràmit d'informació pública del projecte de reparcel·lació.   
Estes al·legacions van ser contestades en l'informe de 2 de novembre de 2011, que és l'origen d'este tràmit d'audiència.  
No obstant això i a fi de dissipar qualsevol dubte, es procedix, a continuació, a emetre un informe sobre les noves al·legacions.  
II. Consideracions  
6. Qüestions procedimentals associades a l'article 166 LUV  
a. Els al·legants assenyalen (al·legació primera) que la notificació prevista en l'article 166 LUV havia de ser prèvia a la reparcel·lació.  
En este sentit hem de recordar que esta notificació va ser practicada, per part de l'agent urbanitzador, a ambdós al·legants abans de la reparcel·lació. Així:  
- José Fernández Fincias: notificat el 27 de febrer de 2009 (vegeu l'acta de protocol·lització que consta en l'expedient).  
- Manuel Ibáñez Peralta: el dia 3 de març de 2009 va mantindre una reunió amb l'urbanitzador a l'efecte de ser informat sobre aspectes urbanístics i econòmics del PAI. En esta reunió va lliurar un justificant de recepció de la notificació de l'article 166 (amb el seu annex) i en va subscriure un exemplar (indicant el seu nom i DNI) (se'n va adjuntar en el seu moment una còpia, i l'original consta, perquè hi puga ser confrontat, en l'expedient de la referència).  
Cap d'estes persones va formular al·legacions ni va optar per l'un o l'altre règim retributiu.   
No obstant això, per a possibilitar qualsevol opció de pagament per part dels propietaris que pogueren no haver entés el contingut de la notificació anterior, l'Ajuntament va acordar oferir-los un tràmit d'audiència addicional perquè pogueren optar pel sistema retributiu que al seu dret interessara, i va suspendre en l'interval l'aprovació del projecte de reparcel·lació.  
A pesar d'esta nova notificació, els al·legants reiteren la seua negativa a pronunciar-se clarament sobre el règim retributiu.  
Assenyalen al seu torn (al·legació segona) que no s'ha acompanyat la notificació del conveni subscrit entre l'Ajuntament i l'urbanitzador.  
No obstant això, el fet que s'adjuntara el conveni consta acreditat (amb motiu de la primera notificació) en l'acta de protocol·lització de les notificacions de l'article 166 LUV (que consta en l'expedient). En el cas del Sr. Ibáñez Peralta no pot ignorar-se que va firmar l'exemplar de la notificació.  
És procedent, per tant, emetre un informe desfavorable sobre esta al·legació.  
7. En relació al suposat incompliment en la notificació de l'apartat 1.d de l'article 166 LUV  
Manifesten els al·legants la no-concurrència de la informació prevista en l'article 166.1.d de la LUV.  
Manifestació completament incerta segons queda acreditat en l'informe de contestació a les anteriors al·legacions, al qual em remet.  
Però a més, havent-se exposat al públic el projecte de reparcel·lació, s'ha atorgat (sense que siga legalment exigible) una segona oportunitat a estos al·legants per a optar pel mètode retributiu que estimen pertinent.  
  
És a dir, no sols han disposat de la informació (suficient) de la notificació de l'article 166 LUV, sinó que han disposat de tot el projecte de reparcel·lació. La informació de què han disposat és, per tant, molt més àmplia de la legalment prevista.  
És procedent, per tant, emetre un informe desfavorable sobre esta al·legació.  
8. Suposades deficiències en la notificació de l'article 166 en matèria de sòls consolidats  
En l'al·legació tercera tornen a assenyalar eventuals defectes associats a la previsió de l'article 166.2 de la LUV, que disposa que «la comunicació informarà, com a mínim als propietaris d'edificacions consolidades, del que disposa el capítol III del títol I d'esta llei».  
  
En este sentit, en la notificació que consta en l'acta de protocol·lització de l'agent urbanitzador es va disposar el següent:  
«i. Es comunica als interessats l'existència de parcel·les consolidades tant per l'edificació com, si és el cas, per la urbanització. En este sentit i de conformitat amb els articles 27 i següents de la LUV (capítol III del títol primer) i concordants del ROGTU, les parcel·les síties dins de la UE Vella 4 rebran el tractament expressament previst en el PAI i en l'acord d'adjudicació. Al seu torn, la resta de parcel·les consolidades rebran el tractament recollit en estos preceptes (determinació de la parcel·la vinculada i anàlisi de l'estat de servicis de què disposen)».  
  
Per tant, sí que es va informar els titulars de parcel·les consolidades de la subjecció d'este PAI al règim previst en els articles 27 i següent de la LUV. El fet que ens trobem davant d'una actuació integrada evidencia que el precepte aplicable serà l'article 28 i no l'article 29 (reservat per a les actuacions aïllades).  
Al seu torn, la mercantil Valvella Nou, SL, en qualitat d'agent urbanitzador, ja va informar que: «la concreta determinació de la parcel·la vinculada i la identificació dels servicis preexistents és una qüestió que cal abordar en el projecte de reparcel·lació i no en la notificació de l'article 166, la qual determina el dret dels propietaris a ser coneixedors del sotmetiment de les seues parcel·les al règim de sòls semiconsolidats».  
  
A més, s'ha atorgat a estos al·legants un període d'audiència per a optar pel sistema retributiu corresponent, i este segon període s'ha fet oferint a la seua disposició el mateix projecte de reparcel·lació. Per tant, tota la informació necessària consta detallada en el projecte de reparcel·lació esmentat.  
En relació amb el diferiment de l'article 28, no hi ha previsió en el projecte de reparcel·lació amb vista al futur cobrament de quotes associades a servicis preexistents.  
És procedent, per tant, emetre un informe desfavorable sobre esta al·legació.  
9. Negativa dels al·legants a pronunciar-se en relació al règim retributiu  
Ambdós al·legants assenyalen el següent:  
- En l'al·legació primera, paràgraf segon, assenyalen que la notificació de l'article 166 incorre en vici de nul·litat.  
Assenyalen que, «si s'haguera informat- en principi, de forma general, el compareixent preferiria»  
a. En el cas del Sr. Ibáñez Peralta: «un règim retributiu en terrenys i, per descomptat, per al cas d'haver d'efectuar algun desemborsament, desitjaria beneficiar-se de tots els avantatges d'ajornament de pagament de quotes possibles. Si bé, insistim, al compareixent li falta la informació necessària per a poder optar per una retribució en metàl·lic o en terrenys».  
b. En el cas del Sr. Fernández Fincias: «un règim retributiu en metàl·lic, i per descomptat amb tots els avantatges d'ajornament de pagament de quotes possibles, és a dir, en principi el compareixent no vol cedir ni un sol metre quadrat de la seua propietat. Si bé, insistim, al compareixent li falta la informació necessària per a poder optar per una retribució en metàl·lic o en terrenys».  
- En l'al·legació segona es reitera la consideració que la notificació és nul·la.  
- Finalment, assenyalen que «no pot atendre's el requeriment efectuat per eixa corporació, per falta d'informació necessària per a això; per tant, després d'esmenar-se, s'haurà de traslladar als propietaris per a l'elecció del mode de retribució».  
D'esta manera la situació és la següent:  
a. En el cas del Sr. Fernández Fincias, per la configuració i superfície de la seua parcel·la, vist l'informe respecte d'això aportat per l'urbanitzador, resulta possible el pagament en terrenys.  
b. En el cas del Sr. Ibáñez Peralta, per la configuració i superfície de la seua parcel·la, resulta impossible el pagament en terrenys.  
c. Amb motiu de la primera notificació de l'article 166, no van realitzar cap al·legació respecte del sistema preferencial als efectes de la retribució.   
d. Per este motiu la reparcel·lació hagué de preveure el següent:  
- Senyor Fernández Fincias: hagué d'aplicar-se el sistema preferent segons la normativa, és a dir, el pagament en terrenys.   
No obstant això, en la reparcel·lació es va plantejar el pagament en metàl·lic.  
- Senyor Ibáñez Peralta: per ser impossible el pagament en terrenys, s'hagué d'aplicar el pagament en metàl·lic.  
En la reparcel·lació es va plantejar este sistema per a la seua parcel·la.  
e. Amb motiu de la informació pública de la reparcel·lació, cap dels dos al·legants es va oposar al pagament en metàl·lic previst.  
f. Amb motiu del tràmit d'audiència (i sent conscients que la reparcel·lació proposava el pagament en metàl·lic):  
- El Sr. Fernández Fincias: es nega a pronunciar-se expressament, si bé mostra la seua conformitat «en principi, de forma general» al pagament en metàl·lic, que és el proposat per la reparcel·lació (insistix en l'anterior en assenyalar que «en principi el compareixent no vol cedir ni un sol metre quadrat de la seua propietat".)  
Cal aclarir que el compareixent assenyala que si la notificació del 166 fóra correcta es manifestaria a favor del pagament en metàl·lic, i amb això hem d'entendre que, sent correcta esta notificació (per la presumpció de veracitat i encert de l'acte administratiu d'aprovació de la reparcel·lació o perquè així ho declare el jutge corresponent), s'ha d'entendre que implícitament ha exercit el dret d'opció.  
- El Sr. Ibáñez Peralta: es nega a pronunciar-se expressament, si bé per la configuració física dels seus terrenys i les construccions existents sobre estos (un habitatge i una piscina), com hem assenyalat, no és possible el pagament en terrenys com a sistema de retribució a l'agent urbanitzador.  
Per tot l'anterior, pertoca estimar parcialment el mode de retribució apuntat pels al·legants en allò que és materialment possible i aprovar la reparcel·lació en els termes exposats al públic i, per tant, preveient respecte dels dos al·legants el pagament en metàl·lic.   
III. Proposta de resolució  
En vista de tot el que ha sigut exposat, s'emet un informe desfavorable sobre les al·legacions realitzades excepte en l'elecció del mode de retribució que s'estima parcialment i es proposa la conservació del projecte de reparcel·lació respecte de les seues parcel·les en els termes exposats al públic (pagament en metàl·lic).  
Al·legació número 3 formulada per Juan José Fuster, el 13 de gener de 2011 (RE 000498)  
I. Plantejament de l'al·legant  
El Sr. Fuster:  
- Manifesta la seua opció pel pagament en terrenys.  
- Aporta un croquis en el qual indica com seria la cessió que planteja del 50 % (a l'efecte que concordara amb el coeficient de bescanvi) de la seua parcel·la bruta.  
II. Consideracions  
La proposta del Sr. Fuster amb vista al pagament en terrenys, partix d'una premissa errònia, ja que pren com a referència la seua parcel·la bruta i no així la parcel·la neta resultant de les regularitzacions corresponents.  
D'esta manera, s'hauria de prendre una de les decisions següents:  
a) Respectar el croquis aportat pel Sr. Fuster, cosa que implicaria de fet el pagament mixt, ja que li resultaria un saldo deutor en el compte de liquidació provisional que l'urbanitzador estima en 10.386,01 euros.  
  
b) Recalcular la conformació parcel·lària perquè siga possible el pagament en terrenys.  
En este supòsit, la parcel·la del Sr. Fuster tindria una superfície inferior al 50 % de la seua parcel·la aportada i sempre amb la condició de parcel·la mínima, però, a canvi, el saldo en el compte de liquidació provisional es limitaria a un mer ajust.  
  
El Sr. Fuster ha exercit el dret d'opció de pagament en terrenys constituint el croquis que adjunta a una proposta complementària però que de cap manera pot ser vinculant.   
Per tant, es considera que l'urbanitzador ha d'adoptar l'opció b anterior, tractant de respectar al màxim la proposta que acompanya el seu escrit d'al·legacions.  
III. Proposta de resolució  
Per tot l'anterior, s'emet un informe favorable a l'al·legació plantejada i es proposa l'adaptació de la reparcel·lació amb vista a preveure el pagament en terrenys en els termes que preveu l'apartat b anterior.  
Al·legació número 4 formulada per Carmen Mora Martín, el 13 de gener de 2011 (RE 000511)  
I. Plantejament de l'al·legant  
La senyora Mora:  
- Manifesta la seua opció pel pagament en terrenys.  
- Assenyala que el pagament es realitzarà per mitjà d'aportació de «la parcel·la que em queda estreta i llarga, de les dos de la meua propietat».  
II. Consideracions  
La parcel·la oferida per l'al·legant no pot cobrir els costos d'ambdós parcel·les, motiu pel qual es tractaria en definitiva d'un pagament mixt, ja que li resultaria un saldo deutor en el compte de liquidació provisional que l'urbanitzador estima en 29.521,30 euros.  
III. Proposta de resolució  
Per tot això, s'emet un informe favorable a l'al·legació i es proposa l'estimació de l'aportació en recompensa de la parcel·la esmentada si bé assumint que es tracta per tant d'un pagament mixt.  
Junt amb la correcció que s'exigix a l'anterior informe de contestació a les al·legacions plantejades en el tràmit d'exposició al públic i amb la que es deriva del present informe a les al·legacions en el tràmit d'audiència, l'urbanitzador aportarà el text refós corresponent del projecte de reparcel·lació perquè s'aprove de manera definitiva.  
Cosa que s'informa als efectes oportuns.  
  
Riba-roja de Túria, 25 d'abril de 2012.- L'arquitecte municipal: David Sanchis Llopis».  
  
Tercer  
Aprovar definitivament el text refós del projecte de reparcel·lació i memòria de quotes de la UE Vella 4 presentat en este Ajuntament per la mercantil Valvella Nou, SL, en els termes que preveu la resolució de les al·legacions.  
  
Quart  
Notificar este acord a les parts interessades, amb la indicació dels recursos.  
  
Quint  
Publicar l'aprovació definitiva del text refós definitiu del projecte de reparcel·lació i memòria de quotes de la UE Vella 4 en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana als efectes oportuns.  
  
  
Sext  
Expedir-ne un certificat, una vegada siga ferm en la via administrativa, perquè s'inscriga en el Registre de la Propietat.  
  
Riba-roja de Túria, 12 de novembre de 2012.- L'alcalde: Francisco Tarazona Zaragozá.



Descarregar el document amb format PDF

Descarregar les metadades en format XML

Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV - Disposición
==================

Comparte

Comparte

Volver

Guardar el documento Descargar los metadatos en formato XML

Sumario DOGV 6916, del 04-12-2012 (2012/10914)

Información pública de la aprobación definitiva del texto refundido del proyecto de reparcelación y memoria de cuotas de la UE Vella 4.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Datos del documento

Número DOGV
:   6916

Fecha DOGV
:   04-12-2012

Sección del DOGV
:   V. ANUNCIOS - C) OTROS ASUNTOS

Número del documento
:   2012/10914

CVE


Fecha del documento


Organismo emisor
:   Ayuntamiento de Riba-roja de Túria

Tipo de documento
:   Anuncio

Información pública de la aprobación definitiva del texto refundido del proyecto de reparcelación y memoria de cuotas de la UE Vella 4. [2012/10914]  
Esta Alcaldía ha dictado en fecha 2 de noviembre de 2012 la Resolución número 3338/12, por la que se resuelve lo siguiente:  
  
Primero  
Resolver las alegaciones presentadas al proyecto de reparcelación y la memoria de cuotas de la unidad de ejecución Vella 4 durante el periodo de información pública, según lo establecido en el informe emitido por el arquitecto municipal, en fecha 2 de noviembre de 2011, cuyo contenido se transcribe íntegramente a continuación:  
  
«Informe técnico  
Asunto: alegaciones proyecto de reparcelación unidad de ejecución Vella 4  
  
Visto el expediente incoado para la tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación forzosa y la memoria de cuotas de la unidad de ejecución Vella 4, presentado en este Ayuntamiento por la mercantil Valvella Nou, SL, en fecha 5 de marzo de 2010.  
  
Visto que dicho proyecto de reparcelación forzosa se expuso al público mediante anuncio inserto en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana de fecha 23 de marzo de 2011, estableciéndose el plazo de un mes para presentar las alegaciones que se consideren oportunas al respecto.  
  
Visto que durante el mencionado periodo de información pública se presentaron alegaciones y que se dio traslado de las mismas al urbanizador en fecha 19 de mayo de 2011.  
  
Visto el informe a las alegaciones presentadas y el texto modificado del proyecto de reparcelación y memoria de cuotas que presenta el urbanizador en contestación a las mismas.  
  
Visto que se han presentado las siguientes alegaciones:  
Alegación núm. 1 r.e. núm. 006666 presentada por Juan Bautista Molina Vivó  
Alegación núm. 2 r.e. núm. 007259 presentada por Juan Bautista Molina Vivó  
Alegación núm. 3 r.e. núm. 007260 presentada por Fco. Javier Villalba Mestre  
Alegación núm. 4 r.e. núm. 007261 presentada por José Vte. Giner Sanmartín  
Alegación núm. 5 r.e. núm. 007262 presentada por Jesús Reyes Córcoles  
Alegación núm. 6 r.e. núm. 007263 presentada por Teresa Espinós Armero  
Alegación núm. 7 r.e. núm. 007264 presentada por Amparo Ródenas Martínez  
Alegación núm. 8 r.e. núm. 007256 presentada por Manuel Ibáñez Peralta  
Alegación núm. 9 r.e. núm. 007255 presentada por Carmen Mora Martín  
Alegación núm. 10 r.e. núm. 007258 presentada por José Soto Martí  
Alegación núm. 11 r.e. núm. 007257 presentada por Julia Darijo Gómez  
Alegación núm. 12 r.e. núm. 007250 presentada por Fulgencio Ruso Martínez  
Alegación núm. 13 r.e. núm. 007251 presentada por Casto García Martínez  
Alegación núm. 14 r.e. núm. 007253 presentada por Emilio Martínez Soriano  
Alegación núm. 15 r.e. núm. 007252 presentada por José Fernández Fincias  
Alegación núm. 16 r.e. núm. 007254 presentada por Juan José Fuster Iranzo  
Alegación núm. 17 r.e. núm. 007290 presentada por Juan José Fuster Iranzo  
Alegación núm. 18 r.e. núm. 007291 presentada por Juan José Fuster Iranzo  
Alegación núm. 19 r.e. núm. 007292 presentada por Juan José Fuster Iranzo  
Alegación núm. 20 r.e. núm. 007293 presentada por Juan José Fuster Iranzo  
Alegación núm. 21 r.e. núm. 007287 presentada por Pilar Lozano Garcerá en representación de la mercantil Font del Manrubio, SL.  
Alegación núm. 22 r.e. núm. 007286 presentada por Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá y Ángeles Torrent Garcerá.  
Alegación núm. 23 r.e. núm. 007288 presentada por Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá y Ángeles Torrent Garcerá.  
Alegación núm. 24 r.e. núm. 007289 presentada por Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá y Ángeles Torrent Garcerá.  
Alegación núm. 25 r.e. núm. 007536 presentada por Enrique Simó Genevois, Ignacio Simó Genevois, Elena Miralles Ferrer y Lorenzo Miralles Ferrer.  
Alegación núm. 26 r.e. núm. 007295 presentada por Carmen Mora Martín  
Alegación núm. 27 r.e. núm. 007294 presentada por Carmen Mora Martín  
Alegación núm. 28 r.e. núm. 007283 presentada por Manuel Ibáñez Peralta  
Alegación núm. 29 r.e. núm. 007281 presentada por José Fernández Fincias  
Alegación núm. 30 r.e. núm. 007285 presentada por Luis Armero Sánchez y Marcela Caritoux  
Alegación núm. 31 r.e. núm. 007284 presentada por Onofre Espinós Rodrigo y Carmen Armero Sánchez  
Alegación núm. 32 r.e. núm. 007282 presentada por María José Fernández Fincias  
  
El arquitecto municipal que suscribe tiene a bien informar:  
  
Alegación núm. 1 formulada por Juan Bautista Molina Vivó, 11 de abril de 2011 (r.e. 006666)  
El alegante, titular de la parcela aportada núm. 11 de la reparcelación (finca registral 7653), indica que el camino núm. 2 de la reparcelación pertenece a las parcelas núm. 11 y núm. 10 de las parcelas aportadas, siendo un camino privado de ambas parcelas a partes iguales por contrato verbal.   
Solicita que se le asigne dicho camino, con una superficie de 205,90 m² por mitades iguales, a las parcelas aportadas núm. 11 y núm. 10  
El proyecto de reparcelación, a la vista que la superficie que aparece en los títulos de propiedad de las parcelas aportadas núm. 10 y núm. 11 es mayor que la superficie real, ha computado la superficie la parte proporcional del referido camino a cada una de las parcelas hasta llegar a la superficie registral acreditada.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación, dado que la pretensión de la misma ya se contiene en el proyecto de reparcelación.  
Grupo 1 de alegaciones de idéntico contenido  
En este grupo de alegaciones, de las numeradas al principio de este informe, se encuentran las siguientes: núm.2, núm. 3, núm. 4, núm. 5, núm. 6, núm. 7, núm. 8, núm. 9, núm. 10, núm. 11, núm. 12, núm. 13, núm. 14, núm. 15, núm. 16.  
Los alegantes indican que sus parcelas disponen en la actualidad de servicio de agua de riego del pozo de la Cooperativa Valenciana de Riegos Valencia La Vella, disponiendo de canalización (de reciente ejecución), contadores, etc. todo ello de su propiedad en virtud de las acciones del pozo de que disponen.  
Solicitan que se mantenga dicha instalación y el servicio de agua del pozo de los cuales son copropietarios.  
Por otra parte el urbanizador está dispuesto a mantener dicha instalación de agua de pozo para sus actuales beneficiarios y/o titulares, aunque corriendo a cargo de sus actuales propietarios.  
Las instalaciones de riego preexistentes deben mantenerse en tanto en cuanto den servicio a suelo rústico exterior. El servicio de agua de riego a las parcelas urbanas se entiende sustituido por la red de aguas incluida en el proyecto de urbanización y conectado a la red municipal.  
  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación.  
Alegación núm. 17 formulada por Juan José Fuster Iranzo, 20 de abril de 2011 (r.e. 07290)  
El alegante, titular de la parcela 14 de la reparcelación (finca registral 9625), considera que de la superficie reflejada en los planos de dicha reparcelación como «entrada privada (adscrita a la parcela 12)» le corresponde una franja de 2 metros de ancho por el largo colindante a las parcelas 12 y 13.   
Por tanto solicita el reconocimiento de una mayor cabida en su parcela (un total de 1849 m²s).  
En el Registro de la Propiedad se observa que el linde norte de la parcela de la alegante es «camino particular».  
La alegante no ha aportado documentación alguna que acredite la titularidad de tal superficie y que, por tanto, desvirtúe cuanto se desprende del Registro de la Propiedad.  
Tampoco se ha aportado documento alguno que acredite la supuesta «conformidad» de la propietaria de las parcelas 12 y 13 con sus pretensiones.  
El plano que aporta la alegante es un mero plan alzado sin que conste la intervención de topógrafo u otro técnico.  
Tal y como señala la propia alegante «la parcela 14 está perfectamente delimitada por vallado».  
La superficie computada a efectos de parcela aportada núm. 14 es de 1771 m²); del mismo modo, la superficie computada de la parcela aportada núm. 12 es de 1586 m². Lo que pretende el alegante de incrementar su parcela en 78 m² (hasta los 1849 m² que solicita) implicaría reducir en la misma proporción la parcela aportada núm. 12, por lo que es imprescindible aportar documento notarial de conformidad de modificación de superficies registrales con el propietario colindante titular de las parcelas aportadas núm. 12 y núm. 13, a falta de otra prueba a favor del alegante.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación.  
Alegación núm. 18 formulada por Juan José Fuster Iranzo, 20 de abril de 2011 (r.e. 07291)  
El alegante señala que el viario al que da frente la fachada de la parcela 14 de la reparcelación (de su propiedad) está incluido en la UE Vella 2 y por ello solicita información sobre «por dónde y cuándo se dotará a la parcela de los servicios correspondientes».  
La ejecución de dicho vial ha sido vinculada por el PAI de la UE Vella 4 a la misma, estando recogido en el proyecto de urbanización de dicha actuación. Por tanto, el viario citado y el resto de servicios serán ejecutados conforme al cronograma previsto en el proyecto de urbanización.  
En base a lo cual se da por cumplida la información solicitada, no formulando en realidad ninguna alegación.  
Alegación núm. 19 formulada por Juan José Fuster Iranzo, 20 de abril de 2011 (r.e. 07292)  
El alegante indica que respecto de la reparcelación del año 2002:  
1.º Se ha incrementado la cuenta de liquidación provisional en más de un 20 %.  
2.º Aparece un nuevo concepto: exceso de aprovechamiento  
También indica que no se ha tenido en cuenta el valor aportado de cada parcela en la nueva reparcelación.  
Solicita una retasación teniendo en cuenta todos los factores que puedan ayudar a hacer un reparto de cargas lo más equitativo posible.  
También solicita la aplicación del artículo 12 «Situaciones básicas del suelo» punto 3, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo.  
La reparcelación a la que hace referencia, del año 2002, además de no haberse tramitado y de realizar una mera aproximación al coste de urbanización, está de todo punto desfasada, actualizándose a fecha de 2010 los valores de costes de urbanización, indemnizaciones, valor de suelo a efectos de excesos y defectos de aprovechamiento, etc.  
En el caso del alegante, su parcela se encuentra consolidada por albergar una vivienda, y por tal motivo a los efectos de la cuenta de liquidación provisional, se ha descontado de la parcela aportada la parte proporcional de la parcela adscrita a la vivienda existente en 500 m², es decir, la parcela aportada por el alegante es de 1771 m², pero a efectos de contribuir en diferencias de aprovechamiento, indemnizaciones y gastos de urbanización tan solo se han computado 1271 m² (al igual que se ha operado con los demás propietarios consolidados, en contraposición a los no consolidados, a los que se les computa a efectos de contribución el 100 % de la parcela aportada), por lo tanto de haber algún beneficiado por este sistema son las parcelas consolidadas y no las parcelas no consolidadas.  
En cuanto al exceso de aprovechamiento atribuido a su parcela, es debido a que se le adjudica la misma parcela que aporta a la reparcelación, en su delimitación física actual, justamente por estar consolidada, no cediendo suelo como hacen los propietarios no consolidados. No obstante, en su caso por tener adjudicada más del doble de parcela mínima y cumplir con los parámetros dimensionales establecidos en las normas urbanísticas podría -si lo desea- segregar y enajenar parte de su parcela para sufragar los costes de urbanización.  
En cuanto al valor aportado de cada parcela se concreta precisamente en el concepto exceso/defecto de aprovechamiento, al efecto de compensar las diferencias de adjudicación respecto de la adjudicación teórica que correspondería a cada propietario y la que realmente se hace finalmente.  
En cuanto a la retasación que solicita teniendo en cuenta todos los factores que puedan ayudar a hacer un reparto de cargas lo más equitativo posible, esta es improcedente pues la tasación por todos los conceptos está totalmente actualizada, realizándose un reparto equitativo y escrupuloso de todas las cargas en el documento de la reparcelación.  
Finalmente indicar que la reparcelación ha previsto el pago en metálico sin que el alegante se haya opuesto a dicho sistema de pago en metálico.  
Dicho lo anterior quisiéramos señalar que el presente PAI tiene como régimen retributivo preferente el pago en terrenos, de modo que en caso de falta de pronunciamiento por parte de los propietarios sobre su preferencia por el pago en metálico o mixto debiera de aplicarse dicho sistema preferente, lo cual no se ha llevado a efecto para no modificar la actual delimitación de su propiedad vallada.  
En el caso de su parcela, por sus dimensiones, conformación y el coeficiente de canje, puede acogerse a la retribución íntegra o parcial en terrenos, de modo que la reparcelación debió de adjudicarle una parcela más limitada eximiéndole de cargas en metálico.  
  
En cuanto a la mención que hace al artículo 12 «Situaciones básicas del suelo» punto 3, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, indicar que su parcela no se encuentra en dicha situación pues la parcela no está integrada de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios del núcleo de población principal o más cercano, ni cuenta con las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística vigente (por ejemplo carece de alcantarillado, encintado de aceras, calzada urbanizada?).  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación, excepto en lo que se indica a continuación:  
Se propone dar al alegante la audiencia de quince días prevista en el artículo 177.1.c de la LUV a los solos efectos de que se pronuncie expresamente sobre si está conforme con el régimen retributivo en metálico u opta por el régimen en terrenos.  
Alegación núm. 20 formulada por Juan José Fuster Iranzo, 20 de abril de 2011 (r.e. 07293)  
El alegante expresa la dificultad e imposibilidad de cumplir con los pagos de las cuotas de urbanización.  
Solicita se estudie una solución digna.  
Las actuaciones que se pretenden llevar a cabo tienen como objetivo solucionar una situación anacrónica en cuanto al grado de urbanización del conjunto afectado, de forma que se realice un reparto equitativo de beneficios y cargas, ajustada a la legislación vigente, entre todos los propietarios afectados, dotando de los servicios urbanísticos que requiere la legislación urbanística.  
La reparcelación ha previsto el pago en metálico sin que el alegante se haya opuesto a dicho sistema de pago en metálico.   
Dicho lo anterior quisiéramos señalar que el presente PAI tiene como régimen retributivo preferente el pago en terrenos, de modo que en caso de falta de pronunciamiento por parte de los propietarios sobre su preferencia por el pago en metálico o mixto debiera de aplicarse dicho sistema preferente, lo cual no se ha llevado a efecto para no modificar la actual delimitación de su propiedad vallada.  
En el caso de su parcela, por sus dimensiones, conformación y el coeficiente de canje, puede acogerse a la retribución íntegra o parcial en terrenos, de modo es posible configurar el pago mixto adjudicándole una parcela más limitada eximiéndole de cargas en metálico.  
  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación, excepto en lo que se indica a continuación:  
Se propone dar al alegante la audiencia de 15 días prevista en el artítulo 177.1.c de la LUV a los solos efectos de que se pronuncie expresamente sobre si está conforme con el régimen retributivo en metálico u opta por el régimen en terrenos.  
Así mismo también puede acogerse, y convenir con el agente urbanizador, a lo dispuesto en el artículo 181, punto 4, referente al aplazamiento de cuotas, siempre y cuando cumpla con los preceptos allí indicados.  
Grupo 2 de alegaciones de idéntico contenido   
Alegación núm. 21 formulada por Pilar Lozano Garcerá, en representación de Font del Manrubio, SL, 20 de abril de 2011 (r.e. 07287)  
Alegación núm. 22 formulada por Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá y Ángeles Torrent Garcerá., 20 de abril de 2011 (r.e. 07286)  
  
Los alegantes manifiestan:  
  
Primero  
1. Los criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados, en referencia a las parcelas consolidadas, parecen tener como finalidad evitar plantear el régimen de las consolidaciones con todas sus consecuencias.  
2. Se opone al criterio utilizado en la reparcelación por el cual a las parcelas consolidadas en las que existe contradicción entre la superficie registral y la real se computa la mayor de las dos. Indica que dicho criterio contraviene lo indicado en el artículo 397 del ROGTUV que señala:   
Artículo 397.3. La adjudicación de aprovechamiento subjetivo a los propietarios será directamente proporcional a la superficie de las fincas de origen que aquellos aporten a la reparcelación. Este principio se traducirá en las siguientes reglas:  
b) En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física prevalecerá esta sobre aquellos en el expediente de reparcelación, en los términos previstos en este Reglamento.  
3. Indica que los caminos existentes en el ámbito de la unidad reparcelable no se encuentran cuantificados en el proyecto de reparcelación.  
Resumen: todo ello influye negativamente en sus derechos que quedan mermados en casi el 25 % de lo que les correspondería en virtud de la aplicación de los argumentos esgrimidos por el alegante.  
  
Segundo  
Solicitan una valoración de suelo a efectos de indemnización por diferencias de adjudicación que refleje con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna al producto inmobiliario objeto de la reparcelación. Estima un valor de suelo neto -sin contar coste de urbanización- (187,42 €/m²s) superior al establecido en el proyecto de reparcelación (70,78 €/m²s)  
A la parte primera:  
Al apartado 1: en la reparcelación se han seguido fielmente los principios establecidos en la LUV referente al régimen aplicable a las parcelas consolidadas, detrayendo de la superficie computable aportada la parcela mínima vinculada a la edificabilidad de la vivienda existente.  
Al apartado 2: el alegante confunde la parcela registral y su superficie, con la superficie de la parcela vallada, cosa que evidentemente no tiene por qué coincidir, pues, por ejemplo, como se ve claramente, el vallado de todas las parcelas consolidadas guardan una alineación regular, dejando un vial de ancho muy superior a los antiguos caminos rurales existentes; la diferencia entre el ancho del camino rural (unos 3 m) y los viales existentes en la actualidad (de unos 8 m en algunos casos) es fruto del retranqueo que en su día realizaron los propietarios de dichas parcelas.  
Por otra parte todas las parcelas que se encuentran en esta situación, son fruto de segregaciones de una parcela mayor, no siendo en ningún caso restos de finca matriz, es decir, la segregación fue por una superficie cierta, en unos determinados metros cuadrados y no de estimaciones, como ocurre con los restos de fincas matrices, que tras sufrir distintas segregaciones la superficie final es, en muchas ocasiones, radicalmente distinta de la superficie real, en mayor o menor superficie.  
Al apartado 3: los caminos sí que se encuentran cuantificados en el proyecto de reparcelación. Sí que es verdad que existe un error en la superficie computada de los mismos, pues en proyecto (plano núm. 5, propiedades aportadas) consta una superficie de caminos y vial de 1676,62 m², pertenecientes al camino 2, camino 3 y vial existente 4, no incluyéndose por error el camino 1, de 423,24 m², por lo que la superficie total de caminos y viales existentes es de 2.099,86.   
No obstante, la existencia de este pequeño error no altera los parámetros que rigen la reparcelación, pues el coeficiente de aprovechamiento, que rige la cuantificación de los derechos de cada propietario, se calcula sin tener en cuenta la superficie de los caminos existentes, sino a partir de la superficie aportada computable y la superficie edificable computable.  
A la parte segunda:  
El alegante realiza una valoración de suelo, a partir de las mismas muestras utilizadas en el estudio del proyecto de reparcelación, maximizando al 100 % la edificabilidad (muy elevada en el sector, el 0,4 m²/m²s, y no por decisión del agente urbanizador, sino que es la que impone el PGOU) de una parcela mínima de 500 m², circunstancia que no refleja el mercado inmobiliario real de la zona, de promociones de viviendas aisladas, pues en las mismas ni se parte de parcela exacta de 500 m², ni se agota la edificabilidad, por ser precisamente muy elevada, 0,4 m²/m²s.  
Las muestras utilizadas en el estudio realizado en el proyecto de reparcelación son reales, y el alegante parte de supuestos teóricos que no reflejan la realidad del mercado inmobiliario de la zona.  
Se debe mantener la valoración realizada por el arquitecto redactor del proyecto de reparcelación, toda vez que, además, este valor del suelo ha quedado establecido en un procedimiento de adjudicación de la urbanización donde, en competencia, otro aspirante a urbanizador podría haber ofrecido un valor del suelo superior y no lo hizo.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación, a excepción de la cuantificación de la superficie de los caminos y viales existentes en el ámbito de la zona de actuación, en los que existe un error que no influye en la cuantificación de los derechos de los propietarios.  
Alegación núm. 23 formulada por Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá y Ángeles Torrent Garcerá., 20 de abril de 2011 (r.e. 07288).  
El alegante, titular de la parcela 21 de la reparcelación, en referencia a la misma alega que:  
- Existe disparidad entre la superficie catastral (2025 m²) de la parcela, la superficie registral (1333,76 m²) y la superficie real por el propietario medida (1568 m²).  
- Solicita el reconocimiento de una mayor cabida en su parcela y que se realice una nueva medición de su parcela  
En el Registro de la Propiedad se observa que el linde norte de la parcela de la alegante es «camino particular».  
La alegante no ha aportado documentación suficiente (medición topográfica realizada por ingeniero técnico en topografía o técnico competente) que acredite la mayor superficie de la parcela, y que desvirtúe cuanto se desprende del Registro de la Propiedad.  
En cuanto a la ficha catastral a la que hace referencia, a simple vista se observa que no se ajusta para nada a la forma de su parcela y de la colindante, la parcela aportada núm. 22-A. Por otra parte la ficha catastral es meramente informativa, sin que acredite titularidad ni superficie real. Por otra parte, extraña el hecho de que no se haya trasladado dicha superficie catastral a la escritura de propiedad, promoviendo una modificación de los datos registrales en cuanto a la superficie real por reciente medición, cuando ya el año 2002, cuando se presentó la primera reparcelación ya constaba como superficie de su parcela la registral original de 1333,76 m².   
Tampoco se ha aportado documento alguno (acta de deslinde, junto con la medición topográfica de todas las parcelas afectadas) que acredite la supuesta «conformidad» de los propietarios de las parcelas 23, 22-A y 24-B, (esta última propiedad de los hermanos Roger Ginés, cuyos terrenos, externos a la unidad UE-4, lindan con su propiedad) con sus pretensiones.  
El aumento de cabida de su parcela aportada irá acompañada -en la misma medida- en la disminución de cabida de las parcelas colindantes, por lo que -en principio- el coeficiente K de aprovechamiento a efecto de compensación de excesos y defectos de aprovechamiento entre propietarios no se ve afectado, y la modificación de superficies aportadas solo tendría consecuencias para los 2 o 3 propietarios afectados.   
En base a todo lo cual se propone desestimar la alegación.  
Alegación núm. 24 formulada por Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá y Ángeles Torrent Garcerá., 20 de abril de 2011 (r.e. 07289)  
El alegante, titular de la parcela 21, y de la parcela 27 de la reparcelación, en referencia a la misma alega que:  
- En sus parcelas aportadas a la reparcelación existen 3 algarrobos de porte grande, 3 algarrobos de porte medio y otro algarrobo de porte medio de titularidad compartida.  
- Solicita se incluya en la memoria la indemnización corregida por los cultivos realmente existentes en los terrenos de su propiedad, por un valor total de 2.850 euros, según el siguiente desglose:  
1. algarrobos de porte grande 3 uds. x 600 euros = 1800 euros  
2. algarrobos de porte medio 3,5 uds. x 300 euros = 1050 euros   
Efectivamente queda comprobada la existencia de dicho arbolado y la valoración estimada por el alegante es conforme a la valoración unitaria establecida en el proyecto de reparcelación.  
En base a todo lo cual se propone estimar la alegación, debiéndose indemnizar al alegante, en concepto de plantaciones incompatibles, por un valor total de 2850 euros, según el siguiente desglose:  
3. algarrobos de porte grande 3 uds. x 600 euros = 1800 euros  
4. algarrobos de porte medio 3,5 uds. x 300 euros = 1050 euros   
Esta nueva cantidad de 2850 sustituirá, por el mismo concepto, los 1200 euros establecidos como «concepto 2 Indemnizaciones», en la cuenta de liquidación provisional.  
Alegación núm. 25 formulada por Enrique Simó Genevois, Ignacio Simó Genevois, Elena Miralles Ferrer y Lorenzo Miralles Ferrer el 29 de abril de 2011 (r.e. 07536).  
El alegante, titular de las parcelas adjudicadas parcela B-25, y de la parcela B-26 de la reparcelación, en referencia a las mismas solicitan:  
- La adjudicación de 2 parcelas con la misma superficie, de 623,39 m² cada una, así como la reubicación de una de las parcelas, con el objetivo de deshacer parte del proindiviso existente en dos mitades iguales o permitir en un futuro la agrupación de las dos parcelas en una única parcela.  
Esta alegación queda corregida en virtud del acuerdo alcanzado el propietario que alega y otros propietarios, colindantes con el anterior, con el agente urbanizador, que han dado lugar a una nueva distribución de parcelas adjudicadas.  
En base a todo lo cual se propone estimar la alegación.   
Alegación núm. 26 formulada por M.ª Carmen Mora Martín el 20 de abril de 2011 (r. e. 07295).  
El alegante manifiesta su desacuerdo con las actuaciones que pretende la urbanizadora, sobre todo en un momento de crisis económica.  
También indica que su parcela dispone de casi todos los servicios  
  
Manifiesta estar dentro de lo previsto en el artículo 12 «Situaciones básicas del suelo» punto 3, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo.  
Solicita una solución a los costes de urbanización y a la forma de pago.  
Las actuaciones que se pretenden llevar a cabo tienen como objetivo solucionar una situación anacrónica en cuanto al grado de urbanización del conjunto afectado, de forma que se realice un reparto equitativo de beneficios y cargas, ajustada a la legislación vigente, entre todos los propietarios afectados, dotando de los servicios urbanísticos que requiere la legislación urbanística.  
Por otra parte, la reparcelación ha previsto el pago en metálico sin que el alegante se haya opuesto a dicho sistema de pago en metálico.  
  
Dicho lo anterior quisiera señalar que el presente PAI tiene como régimen retributivo preferente el pago en terrenos, de modo que en caso de falta de pronunciamiento por parte de los propietarios sobre su preferencia por el pago en metálico o mixto debiera de aplicarse dicho sistema preferente, lo cual no se ha llevado a efecto para no modificar la actual delimitación de su propiedad vallada.  
En el caso, por disponer de una parcela consolidada y otra parcela no consolidada, podría acogerse a la retribución íntegra o parcial en terrenos, de modo que la reparcelación debió de adjudicarle una parcela más limitada eximiéndole parcialmente de las cargas en metálico.  
En cuanto a la mención que hace al artículo 12 Situaciones básicas del suelo, punto 3, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, indicar que su parcela no se encuentra en dicha situación pues la parcela no está integrada de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios del núcleo de población principal o más cercano, ni cuenta con las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística vigente (por ejemplo carece de alcantarillado, encintado de aceras, calzada urbanizada?).  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación, excepto en lo que se indica a continuación:  
Se propone dar al alegante la audiencia de 15 días prevista en el artículo 177.1.c de la LUV a los solos efectos de que se pronuncie expresamente sobre si está conforme con el régimen retributivo en metálico u opta por el régimen en terrenos.  
Así mismo también puede acogerse, y convenir con el agente urbanizador, a lo dispuesto en el artículo 181, punto 4, referente al aplazamiento de cuotas, siempre y cuando cumpla con los preceptos allí indicados.  
Alegación núm. 27 formulada por M.ª Carmen Mora Martín el 20 de abril de 2011 (r.e. 07294).  
1. El alegante manifiesta, en relación con la parcela adjudicada A-19 su desacuerdo con la forma alargada y estrecha de la misma, por ser invendible, dejándola en una situación de clara desventaja.  
2. También indica que el Ayuntamiento no debería beneficiar a intereses particulares, pues manifiesta que con la adjudicación que se le practica solo se beneficia a unos terrenos colindantes propiedad de la mercantil Valvellanou (parcela adjudicada A-29) y otra parcela propiedad de Font del Manrubio (parcela adjudicada A-22).  
3. Manifiesta que el precio de la urbanización es más que desorbitado.  
4. Solicita una solución por parte del Ayuntamiento por no corresponderse los beneficios con los costes.  
Contestando por partes:  
1. La parcela que se le adjudica cumple con las condiciones mínimas de la parcela mínima según las normas urbanísticas del sector, consistentes estas en un frente de fachada de 12 m mínimos, superficie de parcela de 500 m² mínimos y círculo inscribible de 12 m de diámetro mínimo, por lo que la parcela cumple con todos los requisitos.  
2. La cesión de suelo realizada por esta parcela es prácticamente la misma que la del resto de los propietarios no consolidados, o incluso ligeramente inferior debido a los pequeños restos sobrantes tras encajar las parcelas adjudicadas al resto de propietarios, por lo que de los 514 m² que le corresponden de aprovechamiento, finalmente se le han adjudicado 530 m², aproximadamente, es decir, unos 16 m² más.  
3. La parcela que se le adjudica proviene íntegramente de los terrenos inicialmente aportados por la parcela original de la que la primera se forma, por lo que en su caso se sigue escrupulosamente el criterio de adjudicación de proyecto, que es el preconizado por la Ley Urbanística Valenciana en el artículo 174.3, Criterio de superposición y proximidad, por el cual la finca adjudicada al propietario se formará, si es posible, con terrenos integrantes de su antigua propiedad, procurando mantener las parcelas adjudicadas a cada propietario en la situación de su finca inicial  
4. En cuanto a los terrenos que inicialmente se habían adjudicado al agente urbanizador, Valvella Nou, colindantes con su parcela, fue una medida provisional por falta de localización del legal propietario al que finalmente se le han adjudicado las parcelas correspondientes a su aprovechamiento derecho, José Sócrates Blasco Valero. En cuanto al tercer afectado, Font del Manrubio SL, se le ha adjudicado una parcela para completar el aprovechamiento al que legalmente es acreedor, al igual que en su caso, no siendo posible materialmente seguir el criterio del artículo 174.3 de la LUV en cuanto a su propiedad y la de los colindantes en su conjunto, por estar afectados parte de sus terrenos por viales y zonas verdes.  
5. El precio de la urbanización no es un concepto definido en el presente documento de reparcelación, sino que es el que ha sido ofrecido por el agente urbanizador y debidamente fiscalizado por el Ayuntamiento de Riba-roja de Túria, y con el que finalmente se ha adjudicado el programa al agente urbanizador.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación, excepto en lo que se indica a continuación:  
Se propone dar al alegante la audiencia de 15 días prevista en el artículo 177.1.c de la LUV a los solos efectos de que se pronuncie expresamente sobre si está conforme con el régimen retributivo en metálico u opta por el régimen en terrenos.  
Así mismo también puede acogerse, y convenir con el agente urbanizador, a lo dispuesto en el artículo 181, punto 4, referente al aplazamiento de cuotas, siempre y cuando cumpla con los preceptos allí indicados.  
Grupo 3 de alegaciones de idéntico contenido   
Alegación núm. 28 r.e. núm. 007283 presentada por Manuel Ibáñez Peralta  
Alegación núm. 29 r.e. núm. 007281 presentada por José Fernández Fincias  
Alegación núm. 30 r.e. núm. 007285 presentada por Luis Armero Sánchez y Marcela Caritoux  
Alegación núm. 31 r.e. núm. 007284 presentada por Onofre Espinós Rodrigo y Carmen Armero Sánchez  
Alegación núm. 32 r.e. núm. 007282 presentada por María José Fernández Fincias  
  
Manifestaciones  
Primera. Inexistente infracción del procedimiento legalmente establecido en el artículo 1661.a, b, c, d y e de la LUV en relación con el 382 del ROGTU.  
Los alegantes solicitan la no aprobación del proyecto de reparcelación por los motivos que a continuación se detallan, relacionados con el derecho de información previsto en el artículo 166 LUV.  
1. En relación al supuesto incumplimiento de la notificación de los apartados b), c) y d) del artículo 166.1 LUV  
Las notificaciones cursadas cumplen plenamente con dicho precepto. Así:  
(i) En el apartado b) del artículo 166.1 LUV se exige que la notificación recoja la «expresión de las magnitudes urbanísticas relevantes establecidas por el planeamiento, tales como dimensiones de parcela mínima, aprovechamiento subjetivo y superficie mínima de terreno requerida para obtener la adjudicación de finca de resultado independiente».  
En este sentido, tal y como consta en el expediente (acta de protocolización de las notificaciones otorgada por el notario Manuel Cerdá García del Moral el 17 de febrero de 2009 -en adelante acta de protocolización-), en la notificación se hizo constar lo siguiente:  
«a. La parcela mínima edificable de conformidad con el plan parcial de la unidad de ejecución es de 500 m²s.  
b. El aprovechamiento subjetivo es de 0,4 m²t/m²s (100 % del aprovechamiento tipo), siendo el aprovechamiento subjetivo total del sector de 12.946 m²t (100 % del aprovechamiento objetivo total del sector).  
c. Para obtener la adjudicación de una finca de resultado independiente, la superficie mínima de suelo aportado será de 655 m²s.»  
(ii) En el apdo. c) del artículo 166.1 LUV se exige ofrecer información sobre el «Importe global de las cargas de urbanización y del coeficiente de canje aprobado».  
En el momento en que se practicaron las notificaciones del 166, tal y como consta al Ayuntamiento, estaba en tramitación la solicitud formulada por esta parte en orden a la retasación de cargas de Vella 4 (extremo que conocen los alegantes tal y como se desprende de sus alegaciones en dicho expediente y en el presente). Por tal motivo y en aras a la mayor transparencia y seguridad jurídica de los propietarios, esta parte expuso en las notificaciones del artículo 166 ambos supuestos (cargas iniciales y retasación).  
Transcribimos a continuación los apartados d) y e) de la notificación obrante en el acta de protocolización:  
«d) En relación a las cargas aprobadas:  
- El importe total de las cargas de urbanización del programa referidas a la UE Vella 4 (en los términos recogidos en el PAI y en el acuerdo de adjudicación), conforme a la proposición jurídico-económica aprobada por el Ayuntamiento sobre la base del anteproyecto de urbanización formulado, es de 889.821,62 euros más el IVA correspondiente. Dicho importe no incluye el correspondiente a las indemnizaciones por construcciones, plantaciones y demás elementos incompatibles con el planeamiento.  
- El coeficiente de canje, en caso de optar por la modalidad retributiva de pago de las obras de urbanización en terreno es, tal y como consta en la proposición jurídico-económica, del 50 %. Es decir, los propietarios aportarán al urbanizador el 50 % del suelo/aprovechamiento en pago de los costes de urbanización.  
- El coste de las obras de urbanización será (IVA excluido) de 27,97 €/m²s de origen o de 27,80 €/m²s neto o edificable, equivalente a 68,73 €/m²t.  
e) De la retasación instada al Ayuntamiento:  
En orden a la mayor publicidad y transparencia posible, se pone en su conocimiento cómo esta parte, con fecha 2 de julio de 2008 solicitó del Ayuntamiento de Riba-roja de Túria la correspondiente retasación de cargas (artículo 168 de la LUV y preceptos concordantes del ROGTU), la cual está pendiente de resolución. En este sentido, se les informa de que:  
- La retasación formulada, conforme al cuadro de actualizaciones de precios legalmente establecido en materia de contratación pública, supondría que el importe total de las cargas de urbanización (iniciales + retasación) ascendiera a 1.284.670,96 euros más el IVA correspondiente.  
- No obstante, de conformidad con el artículo 168.4 de la LUV, en materia de retasaciones resulta de aplicación la limitación del 20 %, excluyendo en todo caso de la retasación la parte correspondiente al beneficio del urbanizador.  
- No obstante el derecho que asiste al urbanizador (según el ROGTU y la normativa de contratación pública) a desistir del programa por haberse rebasado el citado límite del 20 %, el desfase entre dicho porcentaje y el monto total de la retasación es asumido por el urbanizador. Consiguientemente el importe total de las cargas del PAI repercutibles a los propietarios ascendería a 1.054.603,40 euros más el IVA.  
- El coeficiente de canje, en caso de optar por la modalidad retributiva de pago de las obras de urbanización en terreno, no se alterará respecto al consignado en la proposición jurídico-económica aprobada pese al incremento de las cargas, y ello habida cuenta de que el coeficiente inicial se estableció en aras a la mayor cooperación de los propietarios, criterio que se sigue manteniendo en la actualidad.  
- El coste de las obras de urbanización en la UE Vella 4 propiamente dicha será (IVA excluido) de 24,85 €/m²s de origen ó de 32,58 €/m²s neto o edificable, equivalente a 81,46 €/m²t.»  
(iii) En el apartado d) del artículo 166.1 LUV se exige que la notificación incorpore «Información sobre la posibilidad de optar por la modalidad de retribución en metálico; el modo, condiciones y plazo para el ejercicio de dicha opción; la cuantía y contenido del aval o garantía a prestar por quien retribuya en dinero; debiendo emplazar a los propietarios para que se pronuncien al respecto. Las magnitudes económicas se expresarán por metro cuadrado de suelo y de techo, sin prejuzgar el derecho del propietario a quien se solicitará la presentación de la documentación acreditativa de su derecho. Se hará indicación de que dichos importes serán revisados cuando sean determinados los importes definitivos correspondientes a los gastos variables a que se refiere el artículo 126.j) de esta ley. Igualmente se hará constar la estimación preliminar de la repercusión unitaria de dichos gastos variables y de la indemnización individualizada que corresponda al interesado por construcciones y plantaciones invitando al propietario a que formule las alegaciones documentadas que tenga por conveniente.»  
En este sentido hemos de reiterar el contenido del último párrafo de los apartados d) y e) de la notificación (ya transcritos) en relación a los apartados g) y h) de la misma, que a seguido se transcriben:  
«g) Se recuerda a los propietarios que no hayan suscrito ya los correspondientes convenios con el urbanizador en orden al régimen retributivo que, no habiéndose expresado en las plicas la preferencia del urbanizador por el pago en terrenos o en metálico, el régimen legalmente establecido por defecto es el pago en terrenos. No obstante, se les informa de la posibilidad de optar, en el plazo de dos meses desde la recepción de la presente por el pago en metálico, mediante (artículo 167 LUV):  
- Solicitud formalizada en escritura pública ante el notario de Riba-roja de Túria, Manuel Cerdá del Moral (de lunes a viernes de 09.30 a 14.00 horas y lunes y jueves de 17.00 a 19.00 horas). El coste de dicha comparecencia será asumido por el programa.  
- Mediante comparecencia administrativa en el Ayuntamiento.   
En caso de optarse por el pago en metálico, el urbanizador manifiesta su renuncia a las garantías establecidas en dicho precepto, bastando al efecto con la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad de la afección de las parcelas resultantes de la reparcelación al pago de las cuotas de urbanización (artículo 180.c LUV).  
En el caso de parcelas consolidadas o previamente reparceladas (artículo 162.b LUV) se estará al pago en metálico a tenor del citado artículo, en coherencia con el punto i) de esta notificación.  
h) Los parámetros e importes a que se refiere esta notificación son provisionales, no existiendo en el programa tramitado hasta la fecha previsión preliminar alguna de repercusión de los gastos variables a que se refiere el artículo 126.j de la LUV ni de la indemnización que de forma individualiza le pudiera corresponder a la finca de referencia por construcciones, plantaciones o derechos a extinguir o actividades a cesar o trasladar por su incompatibilidad con el planeamiento. Por ello se le significa que la definición exacta de los parámetros e importes ahora señalados así como los correspondientes a las indemnizaciones globales del sector por construcciones, plantaciones a demoler y demás derechos a extinguir o actividades a cesar o trasladar por su incompatibilidad con el planeamiento, serán definitivamente establecidos en el proyecto de reparcelación.»  
A modo de conclusión: queda acreditado el escrupuloso respeto de los requisitos previstos en el artículo 166.1 apartados b), c) y d) de la LUV.  
2. En relación a la supuesta falta de información sobre los gastos variables e indemnizaciones por construcciones y plantaciones «a cada propietario que las tenga».  
Tal y como se indicó en el apartado h) de la notificación obrante en el acta de protocolización, las partidas por indemnizaciones eran inapreciables en dicho momento.   
Ello se debe a que se trata de una unidad de ejecución con un elevado grado de consolidación y en la cual apenas se observan incompatibilidades urbanísticas (sin duda por la antigüedad del planeamiento y el carácter posterior a este de la mayoría de los inmuebles). Las indemnizaciones previstas en la memoria de la reparcelación consisten básicamente en muros, puertas de acceso a predios o jardinería.   
De hecho (véase apartado d del acta), siendo el coste inicial del PAI de 889.821,62 euros (IVA excluido), la partida de demoliciones obrante finalmente en la reparcelación ha ascendido a 22.779,40 euros.  
Es decir, la partida de indemnizaciones ha resultado ser un 2,56 % del precio inicial del PAI y un 2,00 % del importe retasado.  
Obsérvese que las fincas de los alegantes (parcelas 1, 3, 6, 8 y 9) no disponen de elementos incompatibles salvo la parcela 9 y, en dicho caso, no es partida indemnizable al propietario puesto que el muro será repuesto a cargo de la actuación.   
3. Supuestas deficiencias en la notificación del artículo 166 en materia de suelos consolidados  
El artículo 166.2 de la LUV dispone que «La comunicación informará, cuanto menos a los propietarios de edificaciones consolidadas, de lo dispuesto en el capítulo III del título I de esta ley».  
En este sentido, en la notificación obrante en el acta de protocolización se dispuso lo siguiente:  
«i. Se comunica a los interesados la existencia de parcelas consolidadas tanto por la edificación como, en su caso, por la urbanización. En este sentido y de conformidad con los artículo 27 y siguientes de la LUV (capítulo III del título primero) y concordantes del ROGTU, las parcelas sitas dentro de la UE Vella 6.1 recibirán el tratamiento expresamente contemplado en el PAI y en el acuerdo de adjudicación. A su vez, el resto de parcelas consolidadas recibirán el tratamiento recogido en dichos preceptos (determinación de la parcela vinculada y análisis del estado de servicios de que disponen).»  
Como se observa, se informa a los titulares de parcelas consolidadas de la sujeción del presente PAI al régimen previsto en los artículo 27 y siguientes de la LUV. El hecho de que nos encontremos ante una actuación integrada evidencia que el precepto de aplicación será el artículo 28 y no el artículo 29 (reservado para las actuaciones aisladas).  
La concreta determinación de la parcela vinculada y la identificación de los servicios preexistentes es una cuestión a abordar en el proyecto de reparcelación y no en la notificación del artículo 166, la cual determina el derecho de los propietarios a ser conocedores del sometimiento de sus parcelas al régimen de suelos semiconsolidados.  
4. Supuesto incumplimiento del régimen de notificaciones previsto en la LRJAP-PAC.  
(i) Planteamiento: notificación a 4 de los 5 alegantes  
En este punto hemos de indicar que los cinco escritos de alegaciones son idénticos y quizá por dicho motivo se comete el error de señalar que en todos los casos se ha incumplido con el régimen de notificaciones legalmente establecido.   
No en vano la citada notificación ha sido practicada a 4 de los 5 alegantes:  
- José Fernández Fincias: notificado el 27 de febrero de 2009 (ver acta de protocolización).  
- María José (Josefa) Fernández Fincias: notificado el 27 de febrero de 2009 (ver acta de protocolización).  
- Onofre Espinós: notificado el 20 de febrero de 2009 (ver acta de protocolización).  
- Manuel Ibáñez Peralta: el día 3 de marzo de 2009 mantuvo una reunión con el urbanizador a los efectos de ser informado sobre aspectos urbanísticos y económicos del PAI. En dicha reunión entregó acuse de recibo de la notificación del artículo 166 (con su anexo) suscribiendo un ejemplar (indicando su nombre y DNI) de la misma.   
- Ninguna de dichas personas ha formulado alegación alguna optando por el régimen retributivo que a su derecho interesara.  
Sí que se observa el carácter infructuoso del intento de notificación a Luis Armero Sánchez (parcela 9 de la reparcelación).  
(ii) Supuesto de Luis Armero Sánchez  
La notificación regulada en el artículo 166 de la LUV tiene como finalidad facilitar a los propietarios información adecuada y suficiente en orden a que puedan optar por el régimen retributivo que a su derecho convenga. Se trata de un evidente acto de trámite.  
En este sentido, la alegación viene referida a defectos en la notificación prevista en dicho artículo 166 y, por tanto, de darse tal falta de notificación, habría de articularse un sistema para que pudiera ejercitar su derecho con las garantías del artículo 166.  
En el caso de Luis Armero Sánchez se ha permitido en términos de igualdad el ejercicio a la opción sobre el sistema retributivo en los términos del artículo 166 LUV y ello por dos motivos claros e inequívocos:  
- El contenido de sus alegaciones a la reparcelación evidencian un conocimiento absoluto del contenido de la notificación del artículo 166 (aunque las mismas sean inadmisibles).   
Abunda en lo anterior el hecho de que los 5 escritos de alegaciones sean idénticos siendo que a los otros 4 propietarios se les practicó la notificación en los términos expuestos.  
Por tanto, y en los términos del artículo 58.3 de la LRJAP-PAC, las propias alegaciones a la reparcelación implican «actuaciones que supongan el conocimiento del contenido y alcance de la resolución o acto objeto de notificación» y por tanto la notificación del 166 LUV «surtirá efecto» desde dicha fecha (20 de abril de 2011).  
- Si se observa el escrito de alegaciones del Sr. Onofre, el mismo no ha alegado sobre el hecho de que la reparcelación haya previsto para su parcela el pago en metálico.  
Se trata de un acto propio meridianamente claro sobre su renuncia a optar por el pago en terrenos o mixto. No puede olvidarse que el artículo 167.3 de la LUV fija un plazo máximo de dos meses para el ejercicio de la opción y por tanto las propias alegaciones del 20 de abril implican un pronunciamiento dentro de dicho plazo sobre dicha conformidad al régimen retributivo en metálico.  
No obstante, y por aplicación del citado artículo 58.3 LRJAP-PAC, habiéndose evidenciado el conocimiento pleno de la notificación el día 20 de abril de 2011, considera esta parte que debiera de darse traslado a Luis Armero Sánchez a fin de que se pronuncie en su caso sobre el régimen retributivo estipulándose como fecha límite bien el día 21 de junio de 2011, bien el plazo genérico de audiencia de entre 10 y 15 días previsto en la LRJAP-PAC.  
(iii) Cuestión complementaria: limitaciones al derecho de opción sobre el régimen retributivo: artículo 162.b LUV  
Una cuestión común a todos los alegantes es (en los términos ya desarrollados en el apdo. precedente) el hecho de que en todos los casos la reparcelación (por estar consolidados) ha previsto el pago en metálico sin que ninguno se haya opuesto a dicho sistema de pago en metálico. Se trata de actos propios e inequívocos de los cinco alegantes.  
Dicho lo anterior, quisiéramos señalar que el presente PAI tiene como régimen retributivo preferente el pago en terrenos, de modo que en caso de falta de pronunciamiento por parte de los propietarios sobre su preferencia por el pago en metálico o mixto debiera de aplicarse dicho sistema preferente.  
Sin embargo, el artículo 162.b de la LUV establece la posibilidad de imposición del pago en metálico en los supuestos en que, por el grado de consolidación, no sea posible el pago en terrenos. Así se hizo constar en el apartado g) in fine de la notificación del 166 (ya trascrito).  
Las cinco parcelas de los alegantes disponen de viviendas compatibles con la ordenación (al margen de regularizaciones puntuales en algunos linderos). Por dicho motivo el derecho de opción de tales propietarios (e incluso la aplicación del sistema preferente de pago en terrenos en caso de falta de pronunciación ex artículo 166) puede quedar condicionado.  
Procede analizar por tanto cada uno de los supuestos:  
- José Fernández Fincias (parcela 1):  
Se trata de la única parcela de los alegantes que, por sus dimensiones, conformación y el coeficiente de canje puede acogerse a la retribución íntegra en terrenos, de modo que la reparcelación debió de adjudicarle una parcela más limitada eximiéndole de cargas en metálico.  
En aras a disipar cualquier duda, se propone dar al alegante la audiencia de 15 días prevista en el artículo 177.1.c de la LUV a los solos efectos de que se pronuncie expresamente sobre si está conforme con el régimen retributivo en metálico u opta por el régimen en terrenos.  
- María José (Josefa) Fernández Fincias (parcela 3):  
La única fachada de la parcela de la alegante que da frente a viarios (esencial para la condición de solar) dispondría de 17,71 metros de frente, siendo la fachada mínima según plan general de 12. Es decir, no cabría generar dos parcelas con frente al viario acorde a los mínimos previstos. Tampoco cabría la regularización de lindes a tal efecto con parcelas colindantes dada la consolidación de las mismas.  
Por tanto, se trata de un supuesto de pago a realizar necesariamente en metálico.  
- Onofre Espinós Rodrigo (parcela 8):  
En el presente supuesto no cabe la retribución íntegra en terrenos toda vez que la parcela del alegante dispone según medición real de 788,14 m²s con lo cual (siendo la parcela mínima de 500 m²s) no puede aplicarse el régimen retributivo en terrenos.  
Si sería posible, al contrario, la opción del pago mixto, siempre y cuando estuviese dispuesto a sacrificar la piscina y además condicionado a que la parcela colindante por el linde noreste, de Luis Armero Sánchez acepte y solicite el mismo tratamiento de pago mixto, pues es la única zona de su parcela en que es viable la cesión y configuración de una parcela mínima de 500 m², pues por el linde oeste está condicionada a la separación mínima establecida por el planeamiento. En este sentido, el artículo 162.b de la LUV no menciona dicho pago mixto y tampoco resulta de aplicación el artículo 167.1 puesto que el PAI no ha previsto como medio preferente el pago mixto. Por tanto, nos encontramos ante una laguna legal para el supuesto en que quepa tal sistema mixto siendo el régimen retributivo preferente el pago en terrenos.  
Por tanto se propone, al igual que con el Sr. Fernández Fincias, el otorgamiento al alegante de un periodo de 15 días en orden a que se pronuncie expresamente sobre si quiere acogerse al pago mixto con los condicionantes indicados.  
- Manuel Ibáñez Peralta (parcela 6):  
El mismo dispone de una parcela de 950,71 m²s estando la vivienda sita en mitad de la misma. Dicha parcela linda con dos viarios y con una parcela consolidada (parcela 5 de José Soto Martí).  
Por el grado de consolidación de la vivienda el régimen retributivo ha de ser necesariamente en metálico o mixto (por confín con la parcela 7-B).  
Nuevamente se propone el otorgamiento al alegante de un periodo de 15 días en orden a que se pronuncie expresamente sobre si quiere acogerse al pago mixto, siempre y cuando esté dispuesto -a su costa- a sacrificar la piscina, pues esta zona es la única que permite obtener una parcela mínima de 500 m²  
- Luis Armero Sánchez (parcela 9):  
La parcela 9 presenta los siguientes condicionantes en aras al ejercicio del derecho a optar por pago en metálico:  
- Su superficie real inicial aportada sería de 1.059 m²s (según medición) y de 1200 m² según título de propiedad, que impide el pago neto en terrenos, pues necesitaría disponer de una parcela inicial superior a los 1600 m². Tras la regularización de lindes dispondría de 900 m²s  
- La ubicación de la vivienda, que está en la parte interior de modo que las cesiones de cara a un pago mixto estarían muy condicionadas por los límites de separación a lindes.  
- En la parte diáfana de la parcela no cabe cesión por ser el frente de fachada que dará a viario (puesto que en la actualidad se accede a través de servidumbre).  
- En uno de sus confines linda a su vez con la parcela 8, consolidada.  
Por tanto, dicha parcela quedaría sujeta al pago en metálico o, a lo sumo, mixto, si bien con condicionantes y carácter muy parcial, siempre y cuando el propietario colindante por su linde sur, Onofre Espinós Rodrigo, acepte y proponga el mismo sistema de pago mixto.  
Nuevamente se propone el otorgamiento al alegante de un periodo de 15 días en orden a que se pronuncie expresamente sobre si quiere acogerse al pago mixto.  
(iv) A modo de conclusión  
Ha quedado acreditado que los alegantes conocen plenamente el contenido de la notificación del artículo 166 y, no obstante, no han alegado en contra de la adjudicación íntegra de sus parcelas a través de la reparcelación con el consiguiente sistema retributivo en metálico.  
No obstante siendo el régimen preferente el pago en terrenos y cabiendo en un supuesto el pago en terrenos y en otros tres el pago mixto, en aras a una mayor seguridad jurídica, se propone dar traslado a los alegantes por plazo de 15 días en orden a que se pronuncien sobre el sistema retributivo (en el supuesto del Sr. Armero con traslado de la notificación del artículo 166 LUV).  
5. Supuesta ausencia de traslado con la notificación del artículo 166 LUV del convenio suscrito con el Ayuntamiento  
Se trata de una alegación que no se corresponde con la realidad puesto que en el acta de protocolización obrante en el expediente consta el efectivo traslado de dicho convenio.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación, excepto en lo que se indica a continuación:  
Se propone dar a los alegantes la audiencia de 15 días prevista en el artículo 177.1.c de la LUV a los solos efectos de que se pronuncie expresamente sobre si está conforme con el régimen retributivo en metálico u opta por el régimen en terrenos (en el supuesto del Sr. Armero con traslado de la notificación del artículo 166 LUV).  
  
Segunda  
Tratamiento adecuado del régimen de suelos semiconsolidados. Improcedencia de la impugnación indirecta del PAI a través de la reparcelación.  
Los alegantes formulan una impugnación indirecta del «programa de actuación integrada» a través de la reparcelación a los efectos de que se revise dicho PAI para someter a sus parcelas al régimen de actuaciones aisladas previsto en el artículo 29 de LUV. A su vez, se alude a la falta de previsión del canon de urbanización previsto en el artículo 28 LUV (lo cual evidencia una contradicción puesto que tal precepto va referido al régimen de actuaciones integradas).  
Consideraciones:  
1. Imposibilidad de aplicación del régimen previsto en el artículo 29 de la LUV  
Tal y como consta en el expediente, el presente PAI fue adjudicado el 23 de enero de 2003, habiendo sido suscrito el convenio correspondiente el día 21 de febrero de 2003.   
Por tanto se trata de un PAI con aprobación definitiva municipal previa a la entrada en vigor de la LUV (1 de febrero de 2006).  
En este punto el citado PAI estaría sometido a la DT 3.ª del ROGTU conforme a la cual, en efecto, el proyecto de reparcelación quedaría sometido a la LUV y al ROGTU.  
Sin embargo, la propia DT 3.ª ROGTU indica que:  
- La documentación aprobada (memoria del PAI y planeamiento de aplicación -en este caso ordenación pormenorizada directamente proveniente del plan general-) quedarán sometidos a la LRAU. Es algo de todo punto lógico porque se trata de instrumentos definitivamente aprobados.  
- El «cumplimiento y ejecución» del PAI se someterá a la LRAU salvo la reparcelación (si no formó parte de la alternativa técnica) y en su caso a la retasación.   
En este sentido, tal y como hemos anticipado, nos encontramos ante:  
- Un PAI aprobado con anterioridad a la entrada en vigor de la LUV: por tanto el «planeamiento» (plan general) no está sometido a la LUV ni al ROGTU.  
El proyecto de reparcelación, por su lógica naturaleza de instrumento de gestión, queda plenamente sometido al principio de jerarquía normativa y, por tanto, no puede alterar las determinaciones del planeamiento de aplicación que, por aplicación de la DT 1.ª LUV y DT 3.ª ROGTU, es el plan general vigente.   
Dicho esto, hemos de recordar que la delimitación de áreas de reparto uniparcelarias en aplicación del artículo 29 LUV (para su remisión al régimen de actuaciones aisladas) constituye expresamente un supuesto «de ordenación pormenorizada que desarrolla la estructural» ex. artículo 55.2.e de la LUV y 113.4 del ROGTU.  
Es decir, el planeamiento de aplicación será el plan general, que prevé una unidad de ejecución que será desarrollada a través de una actuación integrada (al no haber determinado ámbitos para desarrollo por actuaciones aisladas) sin perjuicio de que en el procedimiento de equidistribución de beneficios y cargas (reparcelación) resulten de aplicación el procedimiento y criterios de la LUV.  
Por dicho motivo ha de decaer la pretensión de los alegantes de imponer una modificación sobrevenida del planeamiento vigente para lograr la aplicación del artículo 29 LUV.  
- No existe planeamiento de desarrollo que es el habilitado para la delimitación de áreas de reparto uniparcelarias que permitan las actuaciones aisladas.  
El artículo 27.2 de la LUV prevé la posibilidad de que, en el supuesto de que la ordenación estructural haya previsto la inclusión de preexistencias en ámbitos de actuación integrada, sea el propio planeamiento de desarrollo quien «proponga», a la vista de la compatibilidad de dichas preexistencias con «la nueva urbanización», si las mismas han de seguir sometidas al régimen de actuaciones aisladas o bien pueden pasar al régimen de actuaciones integradas.  
Nuevamente el artículo 29 de la LUV (dedicado exclusivamente a la opción de remisión de parcelas consolidadas al régimen de actuaciones aisladas) establece que tal remisión tendrá lugar a través «de los planes que los desarrollen» a los sectores que hubieran previsto el sometimiento de tales parcelas al régimen de actuaciones integradas.   
Incluso el artículo 113.4 del ROGTU (dedicado a los criterios para la determinación de áreas de reparto en suelo urbano) señala que en ámbitos con edificaciones consolidadas «los planes parciales podrán, para las parcelas consolidadas por la edificación, delimitar para cada una de ellas un área de reparto uniparcelaria?».  
Sin embargo, en el presente supuesto reiteramos que se está aplicando la ordenación pormenorizada proveniente del plan general sin que medie planeamiento de desarrollo.  
Por dicho motivo, nuevamente la pretensión de la alegante ha de decaer.  
Como cuestión final llama la atención que la actora señale que está realizando una «impugnación indirecta del programa de actuación integrada a través de la impugnación del proyecto de reparcelación» cuando, conforme a una constante Jurisprudencia, los PAIs que desarrollan directamente la ordenación pormenorizada (y que por tanto no integran instrumentos de planeamiento) tienen la naturaleza jurídica de «acto administrativo» y bien es sabido que no cabe la impugnación indirecta de actos administrativos (vid. artículo 26 LJ).  
2. Adecuado tratamiento de las parcelas consolidadas  
Como hemos indicado el presente proyecto de reparcelación (y la memoria de cuotas), que damos por reproducidos, se han regido por el artículo 28 de la LUV, es decir, asume el nuevo régimen de suelos semiconsolidados si bien a través de una actuación integrada.  
Sin embargo, el citado artículo 28 LUV no prevé o no concreta la forma de determinación de la parcela vinculada a los efectos de exonerar a la misma de aquellos servicios de los que ya disponga. Por dicho motivo el proyecto de reparcelación asume las pautas de los artículos 29.2 LUV y 237 ROGTU.  
El proyecto de reparcelación ha identificado, en este sentido, los servicios de que disponen las parcelas de los alegantes y los ha descontado en la cuenta de liquidación.  
Por tanto, el tratamiento de tales parcelas (y del resto del PAI) ha sido plenamente conforme a derecho.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación.  
  
Tercera  
Conformidad a derecho de la retasación de cargas aprobada por el Ayuntamiento  
La actora señala una supuesta nulidad (artículo 62.1.e LRJAP-PAC) de la reparcelación (que es el objeto del trámite de alegaciones) por infracción del procedimiento establecido en la retasación.   
Consideraciones:  
1. El expediente de retasación fue concluido deviniendo acto firme y consentido  
El expediente de retasación ha sido tramitado cumpliendo con los requisitos procedimentales estipulados en la LUV y ha sido objeto de aprobación, previo trámite de audiencia a los interesados, mediante Resolución de la Alcaldía núm. 133/2011, de 19 de enero. No en vano, José Fernández Fincias, Josefa Fernández Fincias, Onofre Espinós Armero y Manuel Ibáñez Peralta formularon alegaciones en el expediente tramitado al efecto.  
Dicha resolución fue notificada a los interesados personalmente y, en los supuestos en que no fue posible (Josefa Fernández Fincias y José Fernández Fincias, a modo de ejemplo), mediante edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y mediante publicación edictal en el BOPV de 12 de marzo de 2011 (número 60). A su vez se procedió a la publicación en el DOCV de 1 de febrero de 2011.   
   
Dicho cuanto antecede hemos de señalar que la retasación de cargas constituye un expediente diferenciado de la reparcelación y de la memoria de cuotas y cuya resolución no puede ser considerada como acto de trámite sino como acto finalizador de la vía administrativa.  
Por tanto, la falta de interposición de recursos (reposición o contencioso-administrativo) frente a dicha resolución dotó al citado acuerdo de firmeza no siendo actualmente recurrible (y menos por la vía indirecta de un acto administrativo como es la Reparcelación).  
En el supuesto de que los alegantes hayan interpuesto tal recurso contencioso administrativo en plazo el mismo será tramitado en el correspondiente procedimiento.  
2. Conformidad a derecho de la retasación aprobada  
Sin perjuicio de lo anterior esta parte se ratifica en la plena conformidad a derecho de la retasación aprobada dando por reproducidos, a los oportunos efectos, la instancia de solicitud de la retasación, los informes municipales obrantes en dicho expediente y la propia Resolución de la Alcaldía núm. 133/2011, de 19 de enero.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación.  
  
Cuarta  
Conformidad a derecho del reparto de cargas previsto en el proyecto de reparcelación en relación a los suelos consolidados  
Consideran los alegantes que el proyecto de reparcelación adolece de defectos asociados a la distribución de cargas en relación a las parcelas consolidadas así como de una carencia de ordenanza reguladora del canon de urbanización.  
Consideraciones:  
Esta parte da por íntegramente reproducidas las manifestaciones obrantes ut supra respecto de la alegación segunda de las alegantes en el sentido de que la presente actuación queda sometida al régimen previsto en el artículo 28 de la LUV y no al 29.  
Es decir, nos encontramos ante el tratamiento de las parcelas consolidadas en el seno de una actuación integrada motivo por el cual dichas parcelas quedarán exoneradas en la cuenta de liquidación provisional (y definitiva) del deber de sufragar la implantación de aquellos servicios de los que ya dispongan. Tal ha sido el proceder seguido tanto en las memorias de la reparcelación como del expediente de cuotas.  
Por su parte, las alegaciones referentes al canon de urbanización omiten que el artículo 28.5 sienta con meridiana claridad que la imposición al urbanizador del pago del canon de urbanización es una potestad del Ayuntamiento a ejercitar con la aprobación del PAI (recuérdese la naturaleza de tal canon y la necesaria aprobación del mismo simultáneamente al PAI como acertadamente señala el artículo 28.3 LUV). Y en este sentido hemos de insistir en que el PAI se aprobó antes de la entrada en vigor de la LUV.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación,  
Respecto al contenido de la documentación aportada:  
El urbanizador presenta junto a su informe a las alegaciones, el texto refundido que recoge las modificaciones pertinentes en el sentido de su contestación a las alegaciones planteadas y de los acuerdos alcanzados con algunos propietarios.  
Estas modificaciones y, por tanto, el texto refundido, son coherentes con el contenido del presente informe.   
No obstante, respecto al tratamiento que el proyecto de reparcelación da a la servidumbre 1 es oportuno plantear las siguientes objeciones.  
La superficie de 169,87 m² de esta servidumbre 1 se considera que no tiene edificabilidad y que no suma como superficie aportada, adjudicándose, sin más y como una parcela independiente y sin edificabilidad a su propietaria Josefa Fernández Fincias (parcela adjudicada S1).  
Esta parcela adjudicada incumple la condición de parcela mínima y la condición de no tener edificabilidad modifica la ordenación urbanística sin ser el proyecto de reparcelación un instrumento de planeamiento sino tan solo de gestión.  
Lo que procede es contabilizar los 169,87 m² de servidumbre como parte de la parcela aportada 3 de Josefa Fernández Fincias. Esta superficie debe tener la consideración de parcela consolidada ya que se trata de un acceso a tres edificaciones existentes, pavimentada y vallada.   
La parcela adjudicada que, en consecuencia, debe ser la misma y no soportará gastos de urbanización por ese tratamiento de consolidada, debe formar parte de la parcela adjudicada A-3, que pasará a tener una superficie de 1.511,89 m². La servidumbre de paso a favor de las parcelas A-17 y A-2 deberá quedar reflejada en la ficha de parcelas adjudicadas de las tres parcelas afectadas a efectos de su debida inscripción registral.   
En todo lo expuesto anteriormente se da contestación a las alegaciones formuladas en el trámite de información pública, proponiendo que se otorgue el plazo de audiencia previsto en algunas de las alegaciones informadas para sus correspondientes titulares: Carmen Mora Martín, Juan José Fuster Iranzo, José Fernández Fincias, Onofre Espinós Rodrigo, Luis Armero Sánchez y Manuel Ibáñez Peralta., en todos los casos con los condicionantes impuestos y definidos individualmente en la contestación a cada una de los alegantes.  
Con el resultado que se derive de este trámite de audiencia y con la corrección que se exige en el último apartado de este informe, el urbanizador aportará el texto refundido correspondiente del proyecto de reparcelación.  
Lo que se informa a los efectos oportunos.  
  
Riba-roja de Túria, 16 de mayo de 2011.- El arquitecto municipal: David Sanchis Llopis».  
  
Segundo  
Resolver las alegaciones presentadas al proyecto de reparcelación y la memoria de cuotas de la UE Vella 4 durante el periodo de audiencia, según lo establecido en el informe emitido por el arquitecto municipal en fecha 25 de abril de 2012, cuyo contenido se transcribe íntegramente a continuación:  
«Informe técnico  
Asunto: alegaciones al trámite de audiencia del proyecto de reparcelación unidad de ejecución Vella 4  
Visto el expediente incoado para la tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación forzosa y la memoria de cuotas de la unidad de ejecución Vella 4, presentado en este ayuntamiento por la mercantil Valvella Nou, SL, en fecha 5 de marzo de 2010.  
Visto que dicho proyecto de reparcelación forzosa se expuso al público mediante anuncio inserto en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana de fecha 23 de marzo de 2011, estableciéndose el plazo de un mes para presentar las alegaciones que se consideren oportunas al respecto.  
Visto que durante el mencionado periodo de información pública se presentaron alegaciones y que se dio traslado de las mismas al urbanizador en fecha 19 de mayo de 2011.  
Visto el informe a las alegaciones presentadas y el texto modificado del proyecto de reparcelación y memoria de cuotas que presenta el urbanizador en contestación a las mismas.  
Visto que se presentaron 32 alegaciones, que fueron informadas y que, a la vista de dicho informe, se concedió trámite de audiencia por periodo de 15 días a los titulares: Carmen Mora Martín, Juan José Fuster Iranzo, José Fernández Fincias, Onofre Espinós Rodrigo, Luis Armero Sánchez y Manuel Ibáñez Peralta.  
Visto que en este trámite se han presentado las siguientes alegaciones:  
Alegación núm. 1 r.e. núm. 000491 presentada por Manuel Ibáñez Peralta.  
Alegación núm. 2 r.e. núm. 000490 presentada por José Fernández Fincias.  
Alegación núm. 3 r.e. núm. 000498 presentada por Juan José Fuster Iranzo.  
Alegación núm. 4 r.e. núm. 000511 presentada por Carmen Mora Martín.  
El arquitecto municipal que suscribe tiene a bien informar:  
  
Alegación núm. 1 formulada por Manuel Ibáñez Peralta, el 13 de enero de 2011 (r.e. 000491) y alegación núm. 2 formulada por José Fernández Fincias, el 13 de enero de 2011 (r.e. 00490)  
I. Planteamiento  
Los alegantes reiteran la existencia de vicios de nulidad en el procedimiento asociados al régimen de información previsto en el artículo 166 LUV, considerando que la notificación de dicho escrito es insuficiente.  
Se trata de una reiteración de las previas alegaciones formuladas el 20 de abril de 2011 por ambos alegantes (r.e. 7281 y 7283) en el trámite de información pública del proyecto de reparcelación.   
Dichas alegaciones fueron contestadas en el informe de 2 de noviembre de 2011 que es origen del presente trámite de audiencia.  
Sin embargo y en aras a disipar cualquier duda, se procede, a continuación, a informar las nuevas alegaciones.  
II. Consideraciones  
6. Cuestiones procedimentales asociadas al artículo 166 LUV  
a. Los alegantes señalan (alegación primera) que la notificación prevista en el artículo 166 LUV debía de ser previa a la reparcelación.  
En este sentido hemos de recordar que dicha notificación se practicó, por parte del agente urbanizador, a ambos alegantes antes de la reparcelación. Así:  
- José Fernández Fincias: notificado el 27 de febrero de 2009 (ver acta de protocolización obrante en el expediente).  
- Manuel Ibáñez Peralta: el día 3 de marzo de 2009 mantuvo una reunión con el Urbanizador a los efectos de ser informado sobre aspectos urbanísticos y económicos del PAI. En dicha reunión entregó acuse de recibo de la notificación del artículo 166 (con su anexo) suscribiendo un ejemplar (indicando su nombre y DNI) de la misma (se adjuntó en su momento copia de la misma, obrando original para su cotejo en el expediente de referencia).  
Ninguna de dichas personas formuló alegaciones optando por uno y otro régimen retributivo.   
Sin embargo, para posibilitar cualquier opción de pago por parte de los propietarios que pudieran no haber entendido el contenido de la notificación anterior, el Ayuntamiento acordó ofrecerles un trámite de audiencia adicional para que pudieran optar por el sistema retributivo que a su derecho interesara, suspendiendo en el íntervalo la aprobación del proyecto de reparcelación.  
Pese a esta nueva notificación, los alegantes reiteran su negativa a pronunciarse claramente sobre el régimen retributivo.  
Señalan a su vez (alegación segunda) que no se ha acompañado a la notificación el convenio suscrito entre el Ayuntamiento y el urbanizador.  
Sin embargo, el hecho de que se acompañara el convenio obra acreditado (con motivo de la primera notificación) en el acta de protocolización de las notificaciones del artículo 166 LUV (obrante en el expediente). En el supuesto del Sr. Ibáñez Peralta no puede ignorarse que firmó el ejemplar de la notificación.  
Procede, por tanto, informar desfavorablemente esta alegación.  
  
7. En relación al supuesto incumplimiento en la notificación del apdo. 1.d) del artículo 166 LUV  
Manifiestan los alegantes la no concurrencia de la información prevista en el artículo 166.1.d) LUV.  
Manifestación completamente incierta conforme queda acreditado en el informe-contestación a las anteriores alegaciones, al cual me remito.  
Pero además, habiéndose expuesto al público el proyecto de reparcelación se ha otorgado (sin que fuera legalmente exigible) una segunda oportunidad a dichos alegantes para optar por el método retributivo que estimen pertinente.  
Es decir, no solo han dispuesto de la información (suficiente) de la notificación del artículo 166 LUV, sino que han dispuesto de todo el proyecto de reparcelación. La información de la que han dispuesto es, por tanto, mucho más amplia de la legalmente prevista.  
Procede, por tanto, informar desfavorablemente esta alegación.  
  
8. Supuestas deficiencias en la notificación del artículo 166 en materia de suelos consolidados  
En la alegación tercera vuelven a señalar eventuales defectos asociados a la previsión del artículo 166.2 de la LUV que dispone que «la comunicación informará, cuanto menos a los propietarios de edificaciones consolidadas, de lo dispuesto en el capítulo III del título I de esta ley».  
En este sentido, en la notificación obrante en el acta de protocolización del agente urbanizador, se dispuso lo siguiente:  
«i. Se comunica a los interesados la existencia de parcelas consolidadas tanto por la edificación como, en su caso, por la urbanización. En este sentido y de conformidad con los artículos 27 y siguientes de la LUV (capítulo III del título primero) y concordantes del ROGTU, las parcelas sitas dentro de la UE Vella 4 recibirán el tratamiento expresamente contemplado en el PAI y en el acuerdo de adjudicación. A su vez, el resto de parcelas consolidadas recibirán el tratamiento recogido en dichos preceptos (determinación de la parcela vinculada y análisis del estado de servicios de que disponen).»  
Por lo tanto, sí se informó a los titulares de parcelas consolidadas de la sujeción del presente PAI al régimen previsto en los artículos 27 y siguiente de la LUV. El hecho de que nos encontremos ante una actuación integrada evidencia que el precepto de aplicación será el artículo 28 y no el artículo 29 (reservado para las actuaciones aisladas).  
A su vez la mercantil Valvella Nou, SL, en su calidad de agente urbanizador, ya informó que: «la concreta determinación de la parcela vinculada y la identificación de los servicios preexistentes es una cuestión a abordar en el proyecto de reparcelación y no en la notificación del artículo 166, la cual determina el derecho de los propietarios a ser conocedores del sometimiento de sus parcelas al régimen de suelos semiconsolidados».  
Además, se ha otorgado a dichos alegantes un periodo de audiencia para optar por el sistema retributivo correspondiente, y dicho segundo periodo se ha hecho teniendo a su disposición el propio proyecto de reparcelación. Por tanto, toda la información precisa obra detallada en dicho proyecto de reparcelación.  
En relación con el diferimiento del artículo 28, no existe previsión en el proyecto de reparcelación en orden al futuro cobro de cuotas asociadas a servicios preexistentes.  
Procede, por tanto, informar desfavorablemente esta alegación.  
  
9. Negativa de los alegantes a pronunciarse en relación al régimen retributivo  
Ambos alegantes señalan lo siguiente:  
- En la alegación primera, párrafo segundo, señalan que la notificación del artículo 166 incurre en vicio de nulidad.  
Señalan que, «si se hubiera informado- en principio, de forma general, el compareciente preferiría?»  
a. En el caso del Sr. Ibañez Peralta: «- un régimen retributivo en terrenos y por supuesto, para el caso de deber efectuar algún desembolso, desearía beneficiarse de todas las ventajas de aplazamiento de pago de cuotas posibles. Si bien, insistimos, al compareciente le falta la información necesaria para poder optar por una retribución en metálico o en terrenos».  
b. En el caso del Sr. Fernández Fincias: «- un régimen retributivo en metálico y por supuesto con todas las ventajas de aplazamiento de pago de cuotas posibles, es decir, en principio el compareciente no quiere ceder ni un solo metro cuadrado de su propiedad. Si bien, insistimos, al compareciente le falta la información necesaria para poder optar por una retribución en metálico o en terrenos».  
- En la alegación segunda se reitera la consideración de que la notificación es nula.  
- Finalmente, señalan que «no puede atenderse el requerimiento efectuado por esa corporación, por falta de información necesaria para ello, por lo que tras su subsanación, deberá darse traslado a los propietarios para la elección del modo de retribución».  
De este modo la situación es la siguiente:  
a. En el supuesto del Sr. Fernández Fincias, por la configuración y superficie de su parcela, visto el informe al respecto aportado por el urbanizador resulta posible el pago en terrenos.  
b. En el supuesto del Sr. Ibáñez Peralta, por la configuración y superficie de su parcela, resulta imposible el pago en terrenos.  
c. Con motivo de la primera notificación del artículo 166 no realizaron ninguna alegación respecto del sistema preferencial a efectos de la retribución.   
d. Por dicho motivo la reparcelación debió de prever lo siguiente:  
- Sr. Fernández Fincias: debió de aplicarse el sistema preferente según normativa, es decir, el pago en terrenos.   
Sin embargo, en la reparcelación se planteó el pago en metálico.  
  
- Sr. Ibáñez Peralta: al ser imposible el pago en terrenos, debió de aplicarse el pago en metálico.  
En la reparcelación se planteó dicho sistema para su parcela.  
e. Con motivo de la información pública de la reparcelación, ninguno de los dos alegantes se opuso al pago en metálico previsto.  
f. Con motivo del trámite de audiencia (y siendo conscientes de que la reparcelación proponía el pago en metálico):  
- El Sr. Fernández Fincias: se niega a pronunciarse expresamente, si bien muestra su conformidad «en principio, de forma general» al pago en metálico, que es el propuesto por la reparcelación (abunda en lo anterior al señalar que «,?en principio el compareciente no quiere ceder ni un solo metro cuadrado de su propiedad.»).  
Hay que aclarar que el compareciente señala que si la notificación del 166 fuera correcta se manifestaría a favor del pago en metálico con lo cual hemos de entender que, siendo correcta tal notificación (por la presunción de veracidad y acierto del acto administrativo de aprobación de la reparcelación o porque así lo declare el juez correspondiente) se debe entender que implícitamente ha ejercitado el derecho de opción.  
- El Sr. Ibañez Peralta: se niega a pronunciarse expresamente, si bien por la configuración física de sus terrenos y las construcciones existentes sobre los mismos (una vivienda y una piscina), como hemos señalado no es posible el pago en terrenos como sistema de retribución al agente urbanizador.  
Por todo lo anterior, procede estimar parcialmente el modo de retribución apuntado por los alegantes en aquello que es materialmente posible y aprobar la reparcelación en los términos expuestos al público y, por tanto, previendo respecto de los dos alegantes el pago en metálico.   
III. Propuesta de resolución  
A la vista de cuanto ha sido expuesto se informan desfavorablemente las alegaciones realizadas excepto en la elección del modo de retribución que se estima parcialmente y se propone la conservación del proyecto de reparcelación respecto de sus parcelas en los términos expuestos al público (pago en metálico).  
Alegación núm. 3 formulada por Juan José Fuster, el 13 de enero de 2011 (r.e. 000498)  
I. Planteamiento del alegante  
El Sr. Fuster:  
- Manifiesta su opción por el pago en terrenos.  
- Aporta un croquis en el cual indica cómo sería la cesión que plantea del 50 % (a efectos de que concordara con el coeficiente de canje) de su parcela bruta.  
II. Consideraciones  
La propuesta del Sr. Fuster en orden al pago en terrenos parte de una premisa errónea puesto que toma como referencia su parcela «bruta» y no así la parcela «neta» resultante de las regularizaciones correspondientes.  
De este modo, se habría de tomar una de las siguientes decisiones:  
a) Respetar el croquis aportado por el Sr. Fuster, lo cual implicaría de facto el pago mixto, puesto que le resultaría un saldo deudor en la cuenta de liquidación provisional que el urbanizador estima en 10.386,01 euros.  
b) Recalcular la conformación parcelaria para que sea posible el pago en terrenos.  
En tal supuesto la parcela del Sr. Fuster tendría una superficie inferior al 50 % de su parcela aportada y siempre con la condición de parcela mínima, pero, a cambio, el saldo en la cuenta de liquidación provisional se limitaría a un mero ajuste.  
El Sr. Fuster ha ejercitado el derecho de opción de pago en terrenos constituyendo el croquis que adjunta una propuesta complementaria pero que en modo alguno puede ser vinculante.   
Por tanto, se considera que el urbanizador debe adoptar la opción b) anterior tratando de respetar al máximo la propuesta que acompaña su escrito de alegaciones.  
III. Propuesta de resolución  
Por todo lo anterior, se informa favorablemente la alegación planteada y se propone la adaptación de la reparcelación en orden a prever el pago en terrenos en los términos previstos en el apartado b) anterior.  
Alegación núm. 4 formulada por Carmen Mora Martín, el 13 de enero de 2011 (r.e. 000511)  
I. Planteamiento de la alegante  
La Sra. Mora:  
- Manifiesta su opción por el pago en terrenos.  
- Señala que el pago se realizará mediante aportación de «la parcela que me queda estrecha y larga de las dos de mi propiedad».  
  
II. Consideraciones  
La parcela ofrecida por la alegante no puede cubrir los costes de ambas parcelas, motivo por el cual se trataría en definitiva de un pago mixto, puesto que le resultaría un saldo deudor en la cuenta de liquidación provisional que el urbanizador estima en 29.521,30 euros.  
III. Propuesta de resolución  
Por todo lo cual se informa favorablemente la alegación y se propone la estimación de la aportación en pago de la citada parcela si bien asumiendo que se trata por tanto de un pago mixto.  
Con la corrección que se exige el anterior informe de contestación a las alegaciones planteadas en el trámite de exposición al público y con la que se deriva del presente informe a las alegaciones en el trámite de audiencia, el urbanizador aportará el texto refundido correspondiente del proyecto de reparcelación para su aprobación definitiva.  
Lo que se informa a los efectos oportunos.  
  
Riba-roja de Túria, 25 de abril de 2012.- El arquitecto municipal: David Sanchis Llopis»  
  
Tercero  
Aprobar definitivamente el texto refundido del proyecto de reparcelación y memoria de cuotas de la UE Vella 4 presentado en este Ayuntamiento por la mercantil Valvella Nou, SL, en los términos previstos en la resolución de las alegaciones.  
  
Cuarto  
Notificar este acuerdo a las partes interesadas, con expresión de los recursos.  
  
Quinto  
Publicar la aprobación definitiva del definitivamente el texto refundido del proyecto de reparcelación y memoria de cuotas de la UE Vella 4 en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana a los efectos oportunos.  
  
Sexto  
Expedir certificación, una vez firme en vía administrativa, para su inscripción en el Registro de la Propiedad.  
  
Riba-roja de Túria, 12 de noviembre de 2012.- El alcalde: Francisco Tarazona Zaragozá.



Descargar el documento en formato PDF

Descargar los metadatos en formato XML