Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV – Disposició
=================

Compartir

Compartir

Tornar

Guardar el document Descarregar les metadades en format XML

Sumari del DOGV 7786, del 19-05-2016 (2016/3069)

Resolució del conveni de desplegament i execució del PAI sector SUR-T-1 Sant Gregori.
-------------------------------------------------------------------------------------

### Dades del document

Número de DOGV
:   7786

Data del DOGV
:   19-05-2016

Secció del DOGV
:   V. ANUNCIS - A) ORDENAMENT DEL TERRITORI I URBANISME

Número del document
:   2016/3069

CVE


Data del document
:   25-04-2016

Organisme emissor
:   Ajuntament de Borriana

Tipus de document
:   Resolució

Descriptors 

:   * [Borriana](javascript:void(0))
    * [administració local](javascript:void(0))
    * [pla d'urbanisme](javascript:void(0))

Resolució del conveni de desplegament i execució del PAI sector SUR-T-1 Sant Gregori. [2016/3069]  
El Ple de l'Ajuntament, l'11 de març de 2016, ha adoptat l'acord següent:  
  
«Tenint en compte les actuacions que consten en l'expedient tramitat per a l'execució del Programa d'actuació integrada de desenvolupament del sector SUR T-1 Sant Gregori de sòl urbanitzable turisticoresidencial del Pla general de Borriana.  
Tenint en compte els següents antecedents:  
1. El Ple de l'Ajuntament, en sessió ordinària realitzada el 2 d'agost de 2001, va aprovar provisionalment el Programa d'actuació integrada, el Projecte d'homologació modificativa, el Pla parcial i l'Estudi d'impacte ambiental per al desenvolupament del sector de sòl urbanitzable Sant Gregori; i va adjudicar provisionalment la condició d'agent urbanitzador a la mercantil Gestión y Construcción de Obras Públicas, SA, tot això subjecte a una sèrie de condicionants.  
De conformitat amb l'acord de 30 d'octubre de 2001, de la Comissió Territorial d'Urbanisme de Castelló, l'Ajuntament de Borriana va redactar el document d'homologació global del Pla general que, després de l'oportuna tramitació administrativa, va ser aprovat provisionalment pel Ple corporatiu el 4 de desembre de 2003, i es va remetre a la Comissió Territorial per a la seua aprovació definitiva.  
El 18 de juny de 2003 la directora general de Planificació i Gestió del Medi, va dictar la Declaració de l'impacte ambiental del sector Sant Gregori de Borriana i la Comissió Territorial d'Urbanisme de Castelló, en sessió realitzada el 12 de desembre de 2003, va aprovar definitivament l'Homologació global del Pla general de Borriana (BOP d'01.01.2004) que va introduir, com a única modificació estructural, el sector turisticoresidencial Sant Gregori.  
El 30 de gener de 2004 la mercantil Gestión y Construcción de Obras Públicas, SA, va presentar davant d'aquest Ajuntament el Pla parcial del sector Golf Sant Gregori, adaptat als reajustaments derivats de l'Homologació global del Pla general de Borriana i dels informes tècnics municipals, i va sol·licitar a la Direcció Territorial de Territori i Habitatge de Castelló la Cèdula d'urbanització, que va ser expedida en data 28 d'abril de 2004 i que va establir determinades condicions de connexió i integració de l'actuació a les principals xarxes d'infraestructures públiques d'urbanització i altres condicions particulars derivades de la declaració d'impacte ambiental, entre les quals figura que, amb caràcter previ o simultani a l'execució de l'actuació, s'hauria de garantir la suficiència de les infraestructures de connexió i, en concret, l'ampliació del camí de la Cossa.  
Conclosa la tramitació administrativa de l'esmentat instrument de planejament, en data 17 de gener de 2005 el Ple de l'Ajuntament va acordar aprovar definitivament el Pla parcial i el Programa d'actuació integrada per al desenvolupament del sector de sòl urbanitzable turístic SUR T-1 Sant Gregori, amb les condicions establides en la declaració d'impacte ambiental de data 18 de juny de 2003, les previstes en l'aprovació definitiva de l'Homologació global del Pla general d'ordenació urbana, de 12 de desembre de 2003, i les determinades en la Cèdula d'urbanització del Pla parcial, adjudicant definitivament la condició d'agent urbanitzador a la mercantil Gestión y Construcción de Obras Públicas, SA, d'acord amb la següent estimació de càrregues d'urbanització:  
  
 % -  
s/ ACTUALITZACIÓ Cost urbanització PJE PJE 73.819.774,74  
 Connexions viàries nous costos 3.248.631,27  
 Canal drenatge nous costos 1.994.549,82  
 Disseny i imatge nous costos 738.198,00  
 Xarxa gas nous costos 388.066,80  
 Actualització IPC 12,30 % 9.079.832,29  
 parcial 89.269.052,92  
 Dte. aportació c. golf actualitzada - 2.024.809,78  
 suma 87.244.243,14  
   
 Despeses gestió (14 % S/89.269.052,92 ?) 14,00 % 12.497.667,41  
 Ben. urbanitzador 5,06 % 5.049.272,59  
 104.791.183,14  
  
  
L'esmentat acord va requerir l'urbanitzador perquè prestara les següents garanties d'execució dels compromisos adquirits:  
7.248.647,10 - en concepte de garantia de promoció.  
3.000.000 - per a assegurar el compromís de construcció del camp de golf, en cas d'adjudicar-se aquest a l'urbanitzador en la reparcel·lació.  
900.000 - per a garantir la construcció d'un pont i una passarel·la de vianants sobre el riu Sec.  
180.000 ?, en garantia de la rehabilitació i condicionament de l'ermita de Sant Gregori.  
120.000 - per a garantir la redacció de projectes tècnics de construcció d'infraestructures.  
El Conveni urbanístic integrant de la proposició juridicoeconòmica del Programa es va subscriure el 29 de juny de 2005. En l'esmentat conveni, l'urbanitzador es va comprometre al compliment dels terminis següents:  
Fase 1. Redacció i presentació en l'ajuntament dels projectes d'urbanització. s'ha d'efectuar en els quatre mesos des de l'entrada en vigor del programa.  
Fase 2. Redacció i presentació en l'ajuntament del projecte de reparcel·lació. En sis mesos a partir de la data de notificació de l'aprovació del projecte d'urbanització.  
Fase 3. Execució de l'obra, el termini d'execució de les obres ha de ser de 48 mesos, des de l'endemà de notificació de l'acord d'aprovació definitiva del Projecte de reparcel·lació. S'han d'iniciar les obres en el termini màxim de dos mesos des de la disponibilitat total dels terrenys.  
  
El Ple de l'Ajuntament va acordar el 6 d'octubre de 2005 acceptar la cessió de la condició d'agent urbanitzador del sector de referència de la mercantil Gestión y Construcción de Obras Públicas, SA, a favor d'Urbanización Golf Sant Gregori, SA, amb CIF A96132725, formalitzada en escriptura pública atorgada el 8 de març de 2005 davant del notari de València Sr. Alberto Domingo Puchol (núm. 1178 del seu protocol).  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va presentar en data 27 d'octubre de 2005 (RE 13948) còpia de les cartes de pagament acreditatives del dipòsit en la Tresoreria municipal d'avals de la Caixa d'Estalvis de València, Castelló i Alacant (Bancaixa), pels següents imports i conceptes:  
- 7.248.647,10 - (7 % dels costos d'urbanització actualitzats, IVA inclòs) en concepte de garantia de promoció;  
- 900.000 - per a garantir la construcció d'un pont i una passarel·la de vianants sobre el riu Sec;  
- 180.000 ?, en garantia de la rehabilitació i condicionament de l'ermita de Sant Gregori, i  
- 120.000 - per a garantir la redacció de projectes tècnics de construcció d'infraestructures.  
  
2. Per acord de 2 de març de 2006 aquest Ajuntament va sol·licitar al Ministeri de Medi Ambient la iniciació dels tràmits pertinents amb vista a l'obtenció de la concessió administrativa per a l'ocupació de terrenys del domini públic maritimoterrestre amb destinació a l'execució del Projecte de recuperació del front litoral i passeig marítim de la urbanització Golf Sant Gregori.  
Sent preceptiva l'obtenció prèvia de la declaració d'impacte ambiental de l'esmentat projecte, el procediment d'avaluació d'impacte ambiental es va tramitar en la Direcció General de Qualitat i Avaluació Ambiental i Medi Natural del Ministeri d'Agricultura, Alimentació i Medi Ambient, que, en data 26 de setembre de 2014 (RE 14077), va demanar d'aquest Ajuntament l'aportació de documentació que arreplegara rectificacions al projecte.  
Traslladat l'esmentat escrit a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no va complir el requeriment en el termini concedit a aquest efecte.  
La directora general de Qualitat i Avaluació Ambiental i Medi Natural ha dictat una resolució en data 6 de maig de 2015 (RE 7052, de 28 de maig) declarant la caducitat del procediment d'avaluació d'impacte ambiental del projecte de recuperació del front litoral i passeig marítim de la urbanització Golf Sant Gregori, TM de Borriana (Castelló), acordant-ne l'arxivament. Aquesta terminació del procediment s'ha reiterat en l'escrit de la directora general de Qualitat Ambiental i de Medi Natural, de 9 de setembre de 2015 (RE 12016, de 16.09.2015).  
  
  
3. Mitjançant un Decret de l'Alcaldia Presidència de 17 de maig de 2006 es va aprovar el Projecte d'urbanització del sector SUR T-1 (DOGV 5394, 23.11.2006), amb un pressupost global de 89.269.052,92 - (PEM + 19 % GG i BI, sense IVA), quedant condicionada l'execució d'aquest a les disposicions previstes en l'acord d'aprovació del Programa d'actuació integrada i les previstes en la mateixa resolució aprovatòria, fent-se constar expressament que abans del començament de les obres (acta de comprovació del replantejament) haurien d'aportar-se els convenis formulats amb les companyies subministradores (Iberdrola, Telefónica, Facsa, Cegas, etc.), les autoritzacions administratives pertinents per a l'execució de les distintes obres sectorials que ho requerisquen i el Projecte d'expropiació corresponent al tram viari de connexió del sector, entre el camí de la Cossa i carretera CV-18, les obres del qual s'inclouen en l'annex núm. 9 (Projecte de carretera de connexió amb la CV-18) del Projecte d'urbanització.  
  
  
4. Per Decret de l'Alcaldia Presidència de data 30 de maig de 2007, es va sotmetre a informació pública el Projecte d'expropiació forçosa per taxació conjunta de l'obra Projecte d'enllaços exteriors Golf Sant Gregori a Borriana per a l'obtenció de les parcel·les afectades per la urbanització de l'esmentat tram, qualificades com a xarxa viària de la xarxa primària (PRV) pel Pla general; així com la relació de béns i drets afectats per aquesta. El procediment d'aprovació del Projecte d'expropiació va ser paralitzat per l'urbanitzador i no es té disposició dels terrenys per a executar la urbanització de les connexions del sector.  
  
5. El Projecte de reparcel·lació del sector SUR T-1 Sant Gregori va ser dipositat a l'Ajuntament de Borriana en data 18 de juliol de 2007, i sotmés a informació pública per l'agent urbanitzador a través de la Notaria de Borriana de Sra. Ana Valdivieso Gago mitjançant la publicació d'anunci en el DOCV núm. 5578, de 16 d'agost de 2007, i en el diari El Mundo de data 6 d'agost de 2007. L'11 de gener de 2007 i 1 de juny del mateix any van ser expedits certificats de domini i càrregues pel Registre de la Propietat de Nules.  
El Ple de l'Ajuntament va aprovar el 4 de febrer de 2010 (BOP de 23.02.2010) el Projecte de reparcel·lació per al desenvolupament del sector de sòl urbanitzable residencial turístic SUR T-1 Sant Gregori del Pla general de Borriana, presentat per la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el 20 d'agost de 2009. L'esmentat acord va facultar l'Alcaldia Presidència per a modificar el Conveni urbanístic que regeix el Programa de manera que, atés que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va resultar adjudicatària de la parcel·la del camp de golf, es va fixar el termini perquè l'esmentada mercantil dipositara en la Tresoreria municipal l'aval de 3.000.000 - compromesos amb l'aprovació del Programa, en els 10 dies següents que se li notificara la inscripció del Projecte de reparcel·lació en el Registre de la Propietat. El Projecte de reparcel·lació del sector SUR T-1 va ser inscrit en el Registre de la Propietat de Nules núm. 1 en data 21 de novembre de 2011 (RE 21227, de 20.12.2011).  
No ha estat dipositat per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, l'aval de 3.000.000,00 - compromés amb l'aprovació del Programa.  
  
6. En data 3 de setembre de 2009 el Ple de l'Ajuntament va aprovar l'Estudi de detall de l'illa 44 del Pla parcial del sector SUR T-1 de Borriana (BOP núm. 122, de 08.10.2009).  
  
7. El 29 de desembre de 2009 la directora general de Gestió del Medi Natural va resoldre modificar la declaració d'impacte ambiental del Pla parcial del sector Golf Sant Gregori de Borriana en ocasió de la conservació de la tortuga d'estany, detectada després de la declaració d'impacte ambiental anterior.  
El 2 de juliol de 2012 (RE 10935), Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va presentar un escrit posant de manifest que el 25 de gener de 2011 aqueixa mercantil i la Universitat de València van subscriure un contracte per a la realització per part de l'equip investigador d'un Estudi de caracterització i seguiment per a la reintroducció d'una població de tortuga d'estany (Emys orbicularis) en una nova reserva per a l'espècie a Borriana (Castelló).  
En l'esmentat escrit van fer constar que les obres d'adequació de l'hàbitat de tortuga d'estany van finalitzar el 28 de setembre de 2011 i que al març de 2012 es va emetre l'Informe anual de l'Estudi de caracterització i seguiment per a la reintroducció d'una població de tortuga d'estany (Emys orbicularis) en una nova reserva per a l'espècie a Borriana (Castelló), en el qual, entre altres conclusions, s'assenyalava:  
  
Una vegada analitzats tots els indicadors definits per a la determinació de la qualitat del nucli fundador com a hàbitat per a Emys orbicularis, es va arribar a la conclusió que la qualitat d'aquest era bona, amb valors pròxims a molt bona. La qual cosa ha permés la translocació de les tortugues.  
Es va indicar així mateix que la duració prevista per al desenvolupament de l'estudi era de 44 mesos, i que es realitzaria sota la supervisió dels tècnics de la Conselleria de Medi Ambient.  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no ha aportat ulterior informació respecte dels informes emesos en aquest estudi, fins al passat 3 de novembre de 2015 (RE 14276), una vegada iniciat el present procediment de resolució contractual.  
  
8. En data 11 de gener de 2010 (RE núm. 310), Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va sol·licitar a l'Ajuntament una pròrroga de 30 mesos per a la gestió i execució del Programa.  
  
9. Una vegada informada la fermesa en via administrativa de l'acord de 4 de febrer de 2010 aprovatori de la reparcel·lació, per Decret de 23 de juliol de 2010 es va autoritzar a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el cobrament de la Quota 0, d'indemnitzacions i excessos i defectes d'adjudicació del compte de liquidació provisional del Projecte de reparcel·lació.  
El 6 de maig de 2010 el Ple municipal va aprovar un Conveni urbanístic entre l'Ajuntament i la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en el qual van quedar establides les condicions de pagament a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, de la Quota 0 corresponent a les parcel·les adjudicades a l'Ajuntament de Borriana, resultants del Projecte de reparcel·lació del sector SUR T-1. L'esmentat Conveni es va subscriure per ambdues parts el 30 de juliol de 2010.  
En data 23 de gener de 2012 (RS 515) i per decrets de l'Alcaldia Presidència de 13 de març de 2012, 2 de maig de 2012 i 10 d'agost de 2012 es va requerir a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, perquè presentara la relació de les quantitats ingressades en concepte de Quota 0 detallada per parcel·les, així com el desglossament dels imports d'aquestes que proporcionalment cobreixen les indemnitzacions satisfetes als creditors nets, significant que el cobrament de quantitats per anticipat exigeix la prestació de les corresponents garanties financeres.  
  
Així mateix se'l va requerir perquè aportara el desglossament de l'import de la Quota 0 reclamat a aquest Ajuntament que proporcionalment cobreix les indemnitzacions satisfetes als creditors nets, a fi de finalitzar el procediment de pagament d'aquesta mitjançant l'alienació de la parcel·la/es la licitació de les quals va quedar deserta, tenint en compte que, d'acord amb l'informe emés per la Intervenció municipal que es transcrivia, en l'esmentat pagament no es compensaria el deute tributari que la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, té amb aquest Ajuntament.  
Se'l va advertir de caducitat del procediment de cobrament de la Quota 0 iniciat amb aquest Ajuntament i es va indicar així mateix a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que la falta de transparència en la gestió com a urbanitzador i l'incompliment de les seues obligacions poguera donar lloc a la resolució de l'adjudicació del Programa d'actuació integrada del qual és adjudicatari.  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no ha aportat informació respecte d'això fins al passat 3 de novembre de 2015 (RE 14260), una vegada iniciat el present procediment de resolució contractual.  
  
10.. En data 7 de febrer de 2013 el Ple de l'Ajuntament va aprovar la Modificació puntual núm. 1 del Pla parcial del sector SUR T-1 (BOP núm. 26, de 28.02.2013) presentada el 14 de maig de 2012 per la mercantil urbanitzadora.  
  
11. El 30 de gener de 2013 (RE 1448) Manufactura Industrial Azulejera, SL, Sr. Ramiro Flor Garcés i Sr. Juan Flor Garcés van sol·licitar la suspensió temporal del Programa d'actuació integrada per al desenvolupament de sector SUR T-1 Sant Gregori del Pla general de Borriana.  
  
Sr. Francisco Pons Claramonte i Sra. Mari Carmen Roca Clausell, en data 28 de març de 2012 (RE 4715); Sr. Francisco Chiva García i Sra. Teresa Rovira Zaragozá, en data 7 de març de 2013 (RE 3327); el grup municipal Ciutadans Independents per Burriana, en data 26 de març de 2013 (RE 4096), i Sra. María Taix Enseñat i Sr. Juan Pedro, Sra. María José, Sr. Álvaro, Sra. María, Sra. Verónica, Sra. Paula i Sr. Jorge Franch Taix, en data 28 d'agost de 2013 (RE 13347) van presentar escrits al·legant la concurrència de causes de resolució del conveni urbanístic subscrit amb urbanitzadora Golf Sant Gregori, SA, i la caducitat del Programa.  
El 27 de març de 2014 (RE 4402) i, adjuntant documentació complementària, el 6 de juny de 2014 (RE 8520) Encina Los Monteros, SLU, en nom i representació de la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va sol·licitar així mateix la suspensió temporal de l'esmentat Programa, instant així mateix la reducció de l'import nominal dels avals dipositats.  
A la vista de l'esmentada sol·licitud de 27 de març (RE 4402), el 31 de març de 2014 l'Alcaldia va dictar Providència per a la no-inclusió en l'ordre del dia del Ple del dictamen de 24 de març de 2014, de la Comissió Informativa d'Urbanisme i Medi Ambient, d'iniciació del procediment de resolució contractual amb audiència als afectats.  
En data 3 de novembre de 2014 l'Alcaldia Presidència va concedir a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, un període de dos mesos perquè acreditara el compliment de les seues obligacions contretes amb la firma del Conveni urbanístic integrant del Programa d'actuació integrada i posteriors derivats acords administratius, requerint-lo perquè aportara a l'expedient:  
- justificació d'haver ingressat en la Tresoreria municipal la garantia de 3.000.000,00 - fixada en l'acord d'aprovació de 17 de gener de 2005 per a assegurar el compromís de construcció del camp de golf del sector.  
- la documentació demanada per la Direcció General de Qualitat i Avaluació Ambiental i Medi Natural en el seu escrit de 22 de setembre de 2014, modificant el disseny dels sistemes de drenatge i/o el disseny del passeig marítim, perquè aquest últim no supose un obstacle per al desaigüe dels escolaments procedents del riu Sec i del riu Millars.  
  
En data 20 de novembre de 2014 (RE 16548) Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va presentar un escrit de contestació, en el qual va reiterar la seua sol·licitud de suspensió del Programa així com l'autorització de la substitució d'avals, i va considerar que el requeriment de l'Ajuntament incomplia els principis generals de confiança legítima i bona fe recollits en l'article 3.2 de la Llei 30/1992, de 26 de novembre.  
A la vista dels informes que consten en l'expedient, per acord del Ple de l'Ajuntament de 26 de gener de 2015 es va desestimar la sol·licitud de suspensió de l'execució del Programa i es va acordar iniciar el procediment de resolució contractual de la condició d'agent urbanitzador del Programa d'actuació integrada del sector SUR T-1 Sant Gregori a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA. L'esmentat acord va motivar la concurrència de causes de resolució contractual i va concedir un període d'audiència a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, com a mercantil urbanitzadora; a la Caixa d'Estalvis de València, Castelló i Alacant (Bancaixa), com a entitat avaladora, i als titulars de drets i càrregues en l'àmbit de l'actuació, facultant l'Alcaldia Presidència per a l'adopció de tots els actes de tràmit que foren necessaris en el procediment.  
Consten en l'expedient corresponent (G-1160/2015) escrits presentats pels següents interessats, que van aportar la documentació que van entendre pertinent en defensa dels seus drets, a fi de justificar el reconeixement a favor seu de compensacions econòmiques.  
Així, van ser formulades al·legacions per:  
1. Teresa Sales Monsonís i tres més (RE 3313)  
2. Vicente Pascual Castillo Daudí (RE 3332-3837)  
3. Mireya Castillo Daudí (RE 3333-3838)  
4. Dolores Mercedes Alcón Borja (RE 3371)  
5. José Domingo Navarro Sales (RE 3372)  
6. Gloria i Ana Rubert Adelantado (RE 3400-4027)  
7. Vicosama, SL (RE 3433)  
8. Pedro Cuesta Ortiz / Teresa Cuesta Esteve (RE 3556/3779)  
9. Consuelo Garí Rovira (RE 3658)  
10. Yolanda Garí Rovira (RE 3659)  
11. Juan Vicente Garí Rovira (RE 3660)  
12. Manuel Vicente Planelles Ramos (RE 3661)  
13. Juan José Palau Torres (RE 3662)  
14. Cinca, SL (RE 3688)  
15. Pini Inversiones Inmobiliarias, SL (RE 3689)  
16. Juan José Piqueres Recatalá (RE 3715)  
17. Silvia i Vicente Gimeno Ferrer (RE 3717)  
18. Germans Sancho Arnal (4) (RE 3729)  
19. Aurora Garrido Sánchez/ Hereus de JI Canós (RE 3744)  
20. Josefina Nebot Barrachina (RE 3749-4428)  
21. José Franch Gimeno i dos més (RE 3775)  
22. Fca. Ruiz Nova i germans Godo Ruiz (RE 3781)  
23. Gloria Monsonís Chordá (RE 3785)  
24. Dolores Monsonís Chordá (RE 3794)  
25. Vicente Daudí Arnal (RE 3799)  
26. Miguel Santiago Gimeno Moliner (RE 3813)  
27. María Amparo Piquer Cerezo (RE 3814)  
28. Germans Franch Taix (RE 3816)  
29. María Isabel Gozalbo Benages (RE 3822)  
30. Juan Granell Morte (RE 3824)  
31. Gracia Badenes Capella i fills (RE 3825)  
32. Juan Vidal Oria - M. Isabel Almela Rosell (RE 3835)  
33. Pascual Artana Domingo-Asunción López (RE 3839)  
34. M. Carmen Forcada Burdeus (RE 3846)  
35. Carmen Granell Morte (RE 3867)  
36. Ramón Masiá Compañ (RE 3868)  
37. Fontoscar, SL (RE 3869)  
38. Planelles Ramos, CB (RE 3887)  
39. Urbanatura Golf, SL (RE 3894)  
40. M. Mercedes Mingarro Traver (RE 3903)  
41. José Ferragud Pardo i esposa (RE 3918)  
42. Inversiones Patrimoniales V. Monsonís, SL (RE 3912)  
43. Dolores Egea Parra (RE 3945)  
44. Joaquín Monfort Almela (RE 3967)  
45. Dolores Moliner Moliner (RE 3980)  
46. Pascual Vicent Rubio i Rosalía Bernal (RE 3981)  
47. Dolores Rubio Regal (RE 3982)  
48. Juan A. Torres Guinot i Mercedes Sanmartín (RE 3985)  
49. Ingse, SL (RE 4006)  
50. José Tormos Más i 4 més (RE 4007)  
51. Rosa Ripollés Barrachina (RE 4030)  
52. Ramón José Mingarro Traver (RE 4034)  
53. Juan Guerola Domingo i Fca. Ferrer (RE 4040)  
54. Vte.Javier Menero Vidal i M. Lucía Marín (RE 4057)  
55. Mainzu, SL (RE 4067)  
56. Agrícola Bagu, SL (RE 4070)  
57. Dolores Gual Granell (RE 4072)  
58. Iniciativas y Proyectos del Maestrazgo, SL (RE 4074)  
59. Teresa Rovira Zaragoza (RE 4091)  
60. Torotojo, SL (RE 4109-4322)  
61. Pedro Vidal Franch (RE 4153)  
62. Tecnocastellón, SL (RE 4179)  
63. Pilar Rodríguez de la Ossa (RE 4225)  
64. Fuster Usó urbanizadores, CB (RE 4090)  
65. José Enrique Daudí Martínez-Iglesias (RE 4226)  
66. Ortiz Fomento Inmobiliario, SL - URBANIKA Proyectos Urbanos, SL (RE 4229)  
67. Juan José Rosell Gozalbo - M. Isabel Muñoz (RE 4231)  
68. Inmuebles Alameda, 34, SL (RE 4332)  
69. Raúl Plumed Miralles (RE 4352)  
70. Carmen Chillida Fabregat (RE 4425)  
71. Francisco Mingarro Traver - Ana M. León Fdez. (RE 4465)  
72. Mercedes Peset Ninot i fills (RE 4483)  
73. Geyteca, SL (RE 4489)  
74. M. Dolores Dosdá González (RE 4496)  
75. Forés-Aparici, SL (RE 4500)  
76. Promociones e Inversiones Hernán, SL (RE 4570)  
77. Niumo, SA (RE 4645)  
78. Fco. Pons Claramonte i M. Carmen Roca (RE 5048)  
79. Antonio Plumed Miralles (RE 5824)  
80. Teresa, Carmen i Irene Mingarro Caballero (RE 6505)  
  
12. En data 10 de juny de 2015 (RE 8136, de 19.06.2015) el Ple del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana va emetre el dictamen núm. 369/2015 en l'expedient núm. 254/2015, en el qual indica la procedència de declarar la caducitat del procediment, que entén que es va incoar el 17 de març de 2014.  
  
13. El Ple de l'Ajuntament, en acord adoptat el 28 de setembre de 2015, va acordar declarar caducat el procediment per a la resolució contractual de la condició d'agent urbanitzador del Programa d'actuació integrada del sector SUR T-1 de Borriana a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, l'arxivament de les actuacions i l'inici del present procediment de rescissió de la condició d'urbanitzador, conservant aquells actes i tràmits de l'expedient que es caduca que pogueren resultar oportuns, de manera que queden traslladades a aquest nou procediment les al·legacions presentades pels propietaris en el procediment caducat. L'esmentat acord va concedir així mateix un termini d'audiència a la mercantil urbanitzadora, a l'entitat avaladora, als propietaris de terrenys inclosos en l'àmbit del sector i a la Universitat de València.  
  
L'esmentat acord plenari justifica l'inici de l'expedient de resolució del Programa pels incompliments subsumibles en els supòsits de resolució previstos en les lletres d), e) i g) de l'article 111 del Text Refós de la Llei de contractes de les administracions públiques, aprovat mitjançant el Reial Decret Legislatiu 2/2000, de 16 de juny (d'ara endavant, TRLCAP).  
Els esmentats incompliments són els següents:  
Ser responsable de la paralització injustificada del procediment del Projecte d'expropiació forçosa per taxació conjunta de les obres corresponents al Projecte d'enllaços exteriors Golf Sant Gregori a Borriana en no ingressar l'import del preu just que li corresponia anticipar.  
  
Ser causant de la caducitat del procediment d'avaluació ambiental del Projecte de recuperació del front litoral i passeig marítim de la urbanització Golf Sant Gregori, TM de Borriana (Castelló) per no haver presentat els projectes necessaris, degudament redactats.  
  
Incompliment de l'obligació de dipositar la garantia per import de 3.000.000 euros per a assegurar el compromís de construcció del camp de golf.  
Incompliment de l'obligació relativa a garantir l'import percebut dels propietaris amb caràcter anticipat en concepte de càrregues d'urbanització.  
Per Decret de l'Alcaldia Presidència núm. 3172, de 26 d'octubre de 2015, es va estimar la sol·licitud formulada el 23 d'octubre de 2015 (RE 13675) per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, i se li va concedir una ampliació del termini d'audiència, fins al 3 de novembre de 2015.  
En aquesta data, 3 de novembre de 2015 (RE 14275, de 5 de novembre), Sr. Miguel Ángel Bodí Monsonís, com a administrador de la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, ha presentat un escrit d'al·legacions en què manifesta la seua oposició a l'acord d'inici d'un nou procediment de rescissió de la condició d'urbanitzador i sol·licita l'arxivament del procediment.  
Consten així mateix en l'expedient les al·legacions formulades en data 6 de novembre de 2015 (RE 14389, de 9 de novembre) per Sr. Francisco José Llop Valero, en representació de Caixa d'Estalvis de València, Castelló i Alacant, anteriorment Bancaixa i en l'actualitat Bankia, SA, amb CIF A14010342, com a entitat avaladora.  
Així mateix, en el present procediment i fins al dia de la data, consten presentades al·legacions per:  
1. Pilar Domingo Segarra i José Vicent Domingo (RE 13286)  
2. Torotojo, SL (RE 13723)  
3. María-Pilar Urios de las Heras (RE14069)  
4. Victorino Poveda León i tres més (RE14182)  
5. Mercedes Urios de las Heras (RE 14183)  
6. Tecnocastellón, SL (RE14197)  
7. Manuel-Vicente Urios de las Heras (RE14213)  
8. María-Isabel Urios de las Heras (RE14258)  
9. José-Enrique Daudí Martínez-Iglesias i María-Carmen Martínez-Iglesias Berrens (RE14329)  
10. Manufactura Industrial Azulejera, SL (RE 14429)  
11. Eugenia Blanco Gimeno (RE 14614)  
12. Altamira Real Estate, SA, i Banco Santander, SA (RE 14670)  
13. Teresa Cuesta Esteve i Pedro Cuesta Ortiz (RE 14776)  
14. María-Amparo Piquer Cerezo (RE 14785)  
15. Manuel-Santiago Gimeno Moliner (RE 14786)  
16. Niumo, SA (RE 14802)  
17. Teresa Rovira Zaragoza (15100)  
18. Manuel Granell Galarreta i 5 més (15184)  
19. Inversiones Patrimoniales V. Monsonís, SLU (RE 15255)  
20. Francisco Ríos Guinot (RE 17715)  
21. Antonio, Raúl i Paloma Plumed Miralles (RE 1231)  
  
14. Les al·legacions formulades per l'empresa urbanitzadora i l'entitat avaladora han sigut informades jurídicament.  
  
15. Per Decret núm. 2015-3644 de 26 de novembre de 2015 es va sol·licitar el preceptiu dictamen del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana, amb suspensió del termini màxim per a resoldre i notificar el procediment.  
El 18 de febrer de 2016 (RE 2895, de 23.02.2016) el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana ha emés el dictamen núm. 69/2016, dictat en el seu expedient 679/2015, segons el qual:  
L'Ajuntament considera la procedència de resoldre el contracte en virtut de l'aplicació dels articles 29.10 i 11 LRAU; 95 i 111.c del TRLCAP i article 164.2.d de la Llei 5/2014, de 25 de juliol, d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge (d'ara endavant, LOTUP), que disposa que la inactivitat injustificada de l'urbanitzador durant un període de sis mesos consecutius o nou d'alterns determina la remoció de l'urbanitzador en les seues funcions.  
Doncs bé, a la vista dels antecedents exposats, l'Ajuntament conclou en el seu acord proposta de 26 de novembre de 2015 que la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va incórrer en les esmentades causes de resolució, en acreditar-se ?una inactivitat injustificada de l'urbanitzador, amb incompliment dels terminis previstos per a l'execució dels projectes i de les obligacions contretes?.  
Es considera, doncs, que la mercantil adjudicatària ?va paralitzar el procediment d'aprovació del Projecte d'expropiació forçosa per taxació conjunta de l'obra Projecte d'enllaços exteriors Golf Sant Gregori a Borriana per a l'obtenció de les parcel·les afectades per la urbanització de l'esmentat tram, qualificades com a xarxa viària de la xarxa primària (PRV) pel Pla general, i l'execució de les quals es va imposar com a prèvia o simultània al desenvolupament del sector per la Cèdula d'urbanització del Pla parcial?.  
Basant-se en tot el que s'ha exposat, se la va requerir a fi ?d'ingressar en la Tresoreria municipal l'import corresponent a l'expropiació dels terrenys necessaris per a l'execució de les obres de connexió i enllaç sector Sant Gregori entre el camí de la Cossa i la glorieta de la variant de Borriana (CV-18) en la seua intersecció amb la ctra. d'Almassora?. Igualment va ser requerida per a aportar ??el certificat de domini i càrregues i la pràctica de nota marginal d'iniciació de procediment expropiatori respecte de la finca registral 31236 i perquè es pronuncie sobre les discrepàncies observades entre el Projecte d'urbanització i el Projecte d'expropiació que es tramita?.  
Se subratlla que ??transcorregut un MES comptador de la recepció d'aquest document present sense complir allò que s'ha requerit, es paralitzarà el procediment per causa imputable a l'interessat?.  
No obstant això, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va prestar les garanties que a continuació es detallen per a cobrir la promoció i les millores:  
(?)  
Així mateix, per a garantir la urbanització de les parcel·les pertanyents a propietaris que havien optat per la modalitat de pagament en terrenys, l'agent va dipositar 198.573,24 euros.  
D'altra banda, l'Ajuntament va estimar la petició de l'urbanitzador i es va preveure tant en la firma del Conveni com posteriorment amb motiu de l'aprovació del Projecte de reparcel·lació, la successiva proposició de l'obligació d'Urbanización Golf Sant Gregori, SA, de prestar la garantia de 3.000.000 - per a assegurar la construcció del camp de golf.  
En suma, a la vista de les actuacions que hi ha en l'expedient, ha quedat acreditat que l'Ajuntament ha realitzat els requeriments oportuns perquè la referida mercantil complira en termini les obligacions adquirides amb els propietaris afectats pel Programa. Resulta provat, doncs, que aquella ha incomplit els terminis d'execució del conveni, en haver transcorregut àmpliament el termini màxim establit per a finalitzar les obres, per la qual cosa és procedent la seua resolució. Concretament, en haver paralitzat l'agent el procediment per a l'aprovació del Projecte d'expropiació forçosa per a construir els enllaços exteriors del Pla ?xarxa primària del Pla general- es va incomplir el requisit previ i necessari per al desenvolupament del sector.  
  
A més d'això, la inactivitat de l'urbanitzador va provocar també la paralització del Projecte de recuperació del front litoral i passeig marítim del sector, declarant-se en conseqüència la caducitat del procediment d'avaluació d'un pacte ambiental imprescindible perquè poguera prosseguir l'execució del Projecte, no havent obtingut la disponibilitat dels terrenys que haguera permés l'execució de les obres d'urbanització.  
  
En acreditar-se l'incompliment reiterat de les obligacions contractuals s'incorre en el supòsit previst en els articles 111 i concordants del TRLCAP, com a causa de resolució per incompliment per part de la contractista de les obligacions contractuals essencials, la qual cosa no ha sigut desvirtuada mitjançant les al·legacions de la interessada, constant incomplides les obligacions essencials del contracte i en particular l'execució de l'obra per causa imputable a l'adjudicatària.  
  
És procedent, doncs, acordar la resolució, acreditat l'incompliment culpable de la mercantil adjudicatària de l'execució i desenvolupament de l'esmentat PAI, per la qual cosa aquest Consell Jurídic estima d'acord amb dret la Proposta formulada per l'Ajuntament de Borriana per a exercir la potestat administrativa de resoldre el contracte, justificada en tractar-se d'un incompliment rellevant i que afecta les condicions essencials del contracte (dictàmens 21/1999, de 21 de gener, i 263/2000, de 20 de juliol, d'aquest Consell Jurídic i SSTS de 14-10-97 i 16-10-97).  
I conclou que és del parer ?que és procedent resoldre el contracte administratiu subscrit entre l'Ajuntament esmentat i la mercantil Golf Sant Gregori, SA, rescindint la seua condició d'urbanitzador del PAI per al desenvolupament del sector SUR T-1, amb els efectes assenyalats en la consideració cinquena del dictamen?.  
  
16. Consta en l'expedient l'informe emés per la Tresoreria municipal el 25 de febrer de 2016 respecte dels avals dipositats per la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en concepte de garantia de promoció, garanties de millores oferides en el procediment licitatori i garantia de retribució del sector SUR T-1.  
  
Fonaments de dret  
1. Legislació aplicable  
Havent-se aprovat definitivament el Programa d'actuació integrada per al desenvolupament del sector SUR T-1 Sant Gregori el 17 de gener de 2005, el compliment i execució d'aquest es regeixen pel que preveu la Llei 6/1995, de 15 de novembre, reguladora de l'activitat urbanística (d'ara endavant LRAU), segons disposaven la disposició transitòria primera de la derogada Llei 16/2005, de 30 de desembre, urbanística valenciana (d'ara endavant LUV), i la disposició transitòria tercera de l'així mateix derogat Decret 67/2006, de 19 de maig, pel qual es va aprovar el Reglament d'ordenació i gestió territorial i urbanística (d'ara endavant ROGTU).  
A tenor de l'article 29.13 de la LRAU, les relacions derivades de l'adjudicació del Programa s'han de regir per les normes rectores de la contractació administrativa. La legislació en matèria de contractes vigent en el moment d'adjudicació del Programa del sector SUR T-1 era el Reial Decret Legislatiu 2/2000, de 16 de juny, pel qual s'aprova el Text Refós de la Llei de contractes de les administracions públiques (d'ara endavant TRLCAP) i el seu Reglament general, aprovat per Reial Decret 1098/2001, de 12 d'octubre (d'ara endavant RLCAP).  
Així mateix, resulta d'aplicació el Conveni urbanístic del Programa.  
  
D'altra banda, cal tenir en consideració que, atés que l'acord d'inici del present procediment de resolució contractual es va adoptar el dia 28 de setembre de 2015, estant ja en vigor la vigent Llei 5/2014, de 25 de juliol, d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge de la Comunitat Valenciana (d'ara endavant LOTUP), és aquest text legal l'aplicable al present procediment, que té incidència en dos aspectes: l'un, que segons disposa la seua disposició transitòria 4a no s'ha sol·licitat el dictamen del titular de la Conselleria d'Infraestructures, Territori i Medi Ambient, que exercia les funcions del Consell Superior de Territori i Urbanisme, com exigia la legislació precedent; i l'altre, referit al termini per a resoldre el procediment de resolució contractual, que l'article 163.7 LOTUP fixa en sis mesos.  
  
2. Respecte a la concurrència de causes de resolució contractual  
L'article 29.10.II LRAU estableix que l'incompliment del termini d'execució d'un programa determina, excepte pròrroga justificada en causa d'interés públic, la caducitat de l'adjudicació. L'adjudicatari que incomplisca els seus compromisos pot ser objecte de les penes contractuals previstes en el mateix Programa i ser, en casos greus, privat de la seua condició d'urbanitzador.  
En aquest sentit l'article 111.e del TRLCAP assenyala com a causa de resolució del contracte la demora en el compliment dels terminis per part del contractista. Aquesta causa s'arreplegava així mateix en l'article 143.1 de la LUV i en l'article 337 del ROGTU, i avui es preveu en l'article 164.2.d de la Llei 5/2014, de 25 de juliol, d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge (d'ara endavant LOTUP), que indica que la inactivitat injustificada de l'urbanitzador durant un període de sis mesos consecutius o nou d'alterns determina la remoció de l'urbanitzador en les seues funcions.  
Així mateix, cal indicar que segons l'article 111 apartats d) i g) del TRLCAP són causa de resolució del contracte tant la falta de presentació pel contractista de la garantia definitiva o de les especials o complementàries d'aquella en termini en els casos previstos en la Llei, com l'incompliment de les restants obligacions contractuals essencials.  
  
Aquestes causes s'arrepleguen així mateix en l'article 164.2.c de la LOTUP, que indica que s'ha de revocar la seua comanda a l'urbanitzador quan incórrega en incompliment greu dels seus compromisos, falta de prestació de garanties o una altra infracció dels deures de l'urbanitzador directament imposats per la llei o estipulats amb caràcter essencial en el conveni de programació.  
Doncs bé, com resulta dels antecedents més amunt exposats i s'exposa a continuació, la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, ha incorregut en les esmentades causes de resolució contractual previstes legalment. D'aquesta manera:  
  
I. S'ha produït una inactivitat injustificada de l'urbanitzador, amb incompliment dels terminis previstos per a l'execució dels projectes i de les obligacions contretes  
I.1 Paralització injustificada del procediment del Projecte d'expropiació forçosa per taxació conjunta de les obres corresponents al Projecte d'enllaços exteriors Golf Sant Gregori a Borriana per l'incompliment de satisfer la part que li correspon del preu just de les finques afectades  
  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va paralitzar el procediment d'aprovació del Projecte d'expropiació forçosa per taxació conjunta de l'obra Projecte d'enllaços exteriors Golf Sant Gregori a Borriana per a l'obtenció de les parcel·les afectades per la urbanització de l'esmentat tram, qualificades com a xarxa viària de la xarxa primària (PRV) pel Pla general, i l'execució de les quals va ser imposada com a prèvia o simultània al desenvolupament del sector per la Cèdula d'urbanització del Pla parcial.  
En l'esmentat procediment per Decret de 9 de juny de 2011, notificat a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el 16 de juny de 2011, l'Alcaldia Presidència va resoldre:  
Primer. Traslladar a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, amb CIF A96132725, l'informe emés per la Intervenció municipal i transcrit en la part expositiva de la present resolució, indicant-li que, per a la correcta tramitació de l'expedient, ha d'ingressar en la Tresoreria municipal l'import corresponent a l'expropiació dels terrenys necessaris per a l'execució de les obres de connexió i enllaç del sector Sant Gregori entre el camí de la Cossa i la glorieta de la variant de Borriana (CV-18) en la seua intersecció amb la ctra. d'Almassora.  
Segon. Requerir Urbanización Golf Sant Gregori, SA, per tal que aporte a l'expedient el certificat de domini i càrregues i la pràctica de nota marginal d'iniciació de procediment expropiatori respecte de la finca registral 31236 i perquè es pronuncie sobre les discrepàncies observades entre el Projecte d'urbanització i el Projecte d'expropiació que es tramita.  
Tercer. Indicar a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que, transcorregut un MES comptador de la recepció d'aquest document sense complir allò que s'ha requerit, es paralitzarà el procediment per causa imputable a l'interessat.  
En l'esmentat supòsit, transcorreguts tres mesos, computats a partir de l'endemà hàbil al de finalització del repetit termini, se'n produirà la caducitat, si no es realitzen les actuacions necessàries per a reprendre la tramitació, i es procedirà a l'arxivament de les actuacions, de conformitat amb el que disposa l'art. 92.1 de la Llei 30/1992, de 26 de novembre, de règim jurídic de les administracions públiques i procediment administratiu comú, i a l'exigència de les responsabilitats contractuals corresponents.  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no va ingressar en la Tresoreria municipal l'import corresponent a l'expropiació dels terrenys necessaris per a l'execució de les obres de connexió i enllaç del sector Sant Gregori, de manera que no es va aprovar el Projecte d'expropiació ni es té disposició dels terrenys per a executar la urbanització de les connexions del sector, amb incompliment culpable de les obligacions contretes.  
Aquesta obligació troba el seu fonament en el document d'homologació global del Pla general de Borriana, aprovat definitivament per la Comissió Territorial d'Urbanisme de Castelló en la seua sessió de 12 de desembre de 2003, el qual seria incorporat expressament al Programa com a càrrega addicional de l'urbanitzador a través de l'acord plenari de 17 de gener de 2005.  
L'incompliment d'aquesta obligació enllaça en la causa de resolució prevista en l'apartat g de l'article 111 del TRLCAP, relatiu a ?l'incompliment de les restants obligacions contractuals essencials?.  
  
Ha de tenir-se en compte que l'incompliment de l'agent urbanitzador ha impedit la finalitat del conveni urbanístic de desplegament i execució del Programa.  
Tant el Consell d'Estat (dictàmens núm. 14/1999, de 4 de febrer, i núm. 314/2005, de 14 de setembre) com els òrgans jurisdiccionals (sentències del Tribunal Suprem de 14 maig, 26 de setembre i 30 d'octubre de 1990, i de 14.11.2000), basant-se en la doctrina de la Sala Civil del Tribunal Suprem sobre l'article 1124 del Codi Civil, han reduït l'àmbit d'aplicació de l'esmentada causa de resolució als supòsits d'infraccions significatives i rellevants.  
Aquesta mateixa doctrina ha destacat que (i) aquesta qualitat d??essencial- constitueix un concepte jurídic indeterminat que només l'examen singularitzat de les circumstàncies de cada cas permet concretar, i (ii) la determinació de les infraccions amb efecte resolutori es faça ponderant les circumstàncies concurrents a fi d'aconseguir la necessària i deguda proporcionalitat entre els fets i les seues conseqüències.  
En el cas que ens ocupa, l'incompliment de l'obligació ha tingut un efecte determinant en la falta d'execució de l'actuació; situació en què es troba el Programa per aquesta concreta causa des del 9 de juny de 2011, moment en què mitjançant un decret d'Alcaldia l'agent urbanitzador va ser requerit perquè ingressara ?en la Tresoreria municipal l'import corresponent a l'expropiació dels terrenys necessaris per a l'execució de les obres de connexió i enllaç del sector Sant Gregori entre el camí de la Cossa i la glorieta de la variant de Borriana (CV-18) en la seua intersecció amb la ctra. d'Almassora?. Aquest requeriment, segons consta en l'expedient administratiu, mai va ser atés per l'agent urbanitzador.  
La transcendència d'aquesta contingència troba el seu fonament en la Cèdula d'urbanització del Pla parcial; el contingut de la qual és d'obligada observança en l'execució del Programa (ex article 31.2 de la LRAU).  
Segons s'indica en la Cèdula d'urbanització, la disponibilitat dels terrenys destinats a l'esmentada infraestructura (aliens a l'àmbit) resultava necessària per a l'inici de l'execució de l'actuació.  
No havent-se anticipat l'import que li corresponia per a satisfer del preu just dels terrenys necessaris per a l'execució de la infraestructura l'obtenció de la qual resultava preceptiva per a l'inici de l'actuació, és innegable que aquest incompliment ha incidit de manera substancial en el Programa. No s'han pogut obtenir els terrenys aliens a l'àmbit per a la realització de les esmentades obres de connexió i enllaç, imprescindibles per a aconseguir l'objectiu final del Programa: la ?urbanització del sòl urbanitzable- (ex article 29.1 de la LRAU).  
Tot l'anterior permet qualificar l'obligació que ens ocupa d??essencial- i, com a conseqüència d'això, el seu incompliment en la causa de resolució prevista en l'apartat g de l'article111 del TRLCAP.  
I.2. Caducitat del procediment d'avaluació ambiental del Projecte de recuperació del front litoral i passeig marítim de la urbanització Golf Sant Gregori, TM de Borriana (Castelló) en incomplir la seua obligació de presentar els projectes necessaris, degudament redactats.  
  
És condició prèvia per a l'obtenció de la concessió per a l'ocupació de terrenys del domini públic maritimoterrestre amb destinació a l'execució del Projecte de recuperació del front litoral i passeig marítim de la urbanització Golf Sant Gregori TM de Borriana (Castelló) previst en el Programa, culminar el procediment d'avaluació ambiental tramitat en el Ministeri d'Agricultura, Alimentació i Medi Ambient.  
  
En l'esmentat expedient (amb referència 20070297COS), el subdirector general d'Avaluació Ambiental, en escrit de 22 de setembre de 2014 (RE 14077), va informar:  
A la vista del resultat de la informació pública i de les consultes a les administracions ambientals afectades, s'ha pogut deduir que el passeig marítim suposarà un obstacle per al desaigüe dels escolaments procedents del riu Sec i del riu Millars; per la qual cosa, amb independència dels impactes que finalment es determinen sobre el patrimoni cultural quan finalitzen les intervencions en curs, ha de modificar-se el disseny dels sistemes de drenatge i/o el disseny del passeig marítim perquè aquest últim no supose un obstacle per al desaigüe de les conques afectades.  
Per escrit de l'Alcaldia de 3 de novembre de 2014 (RS 8522) es va concedir a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, un termini de dos mesos perquè aportara la documentació necessària que permetera continuar amb la tramitació d'aquest procediment davant del ministeri, termini que va finalitzar el 3 de gener de 2015 sense que l'empresa urbanitzadora presentara cap documentació, amb incompliment culpable de les obligacions contretes.  
Com s'ha indicat en els antecedents, la directora general de Qualitat i Avaluació Ambiental i Medi Natural ha dictat una resolució, en data 6 de maig de 2015 (RE 7052, de 28 de maig), declarant la caducitat del procediment d'avaluació d'impacte ambiental del projecte de recuperació del front litoral i passeig marítim de la urbanització Golf Sant Gregori, TM de Borriana (Castelló), acordant-ne l'arxivament.  
  
L'incompliment de l'obligació d'aportar el Projecte ha tingut un efecte determinant en la impossibilitat de complir la finalitat d'aquest concret Programa d'actuació integrada. Per a la valoració de la incidència d'aquest incompliment constitueix un document essencial la Memòria informativa i justificativa del Pla parcial aprovat definitivament pel Ple de l'Ajuntament de Borriana en la seua sessió de 17 de gener de 2005.  
L'esmentat document precisa que aquest concret Programa d'actuació integrada estava orientat a la consecució d'un ?model turístic residencial orientat a la demanda de mitjà-alt poder adquisitiu, l'atractiu principal del qual és la naturalesa, el silenci, la tranquil·litat i la qualitat de vida que pivota sobre tres elements singulars: (?) 1. La presència de l'aigua i la creació del parc Ribera del Clot dins del paratge natural municipal, incloent-hi la contribució de l'actuació a la connexió entre l'actuació i la ciutat a través del Clot, així com la disposició dels usos recreatius i nàutics a la platja i al Port- (pàgina 4).  
  
I afig en les pàgines 4 i 5:  
En aquest sentit la creació d'un passeig marítim i la contribució a la regeneració de la platja que aquesta actuació adopta, es manifesta com a elements fonamentals de potenciació d'un actiu tan important com és el previst en aquest punt.  
El Conveni de desplegament i execució del Programa va imposar a l'agent urbanitzador ?executar completament la gestió i urbanització de l'actuació (?) d'acord amb l'Alternativa tècnica i Proposta juridicoeconòmica, modificada conforme a l'acord plenari de 17 de gener de 2005. Aquests documents preveuen les càrregues i objectius imposats pel document d'homologació global del Pla general, entre els quals es troba la regeneració del litoral afectat per l'actuació (que inclouen també l'execució del passeig marítim).  
Pot observar-se, per tant, que la creació del passeig marítim i la regeneració del litoral eren (i són) dos elements fonamentals per a la consecució del model turisticourbanístic que pretenia implementar-se a través del Programa. L'anterior suposa que la falta d'execució d'aquestes infraestructures impedia l'èxit de l'actuació en els termes en què havia sigut concebuda i plasmada en la memòria justificativa de l'instrument de planejament que ordenava l'àmbit que ens ocupa. Sense aquestes infraestructures no resultava possible materialitzar el model turístic residencial per al qual havia sigut orientat el sector SUR T-1 Sant Gregori.  
Sent això així, és innegable que ens trobem davant d'una obligació essencial la inobservança de la qual troba enllaç en la causa de resolució prevista en l'apartat g de l'article 111 del TRLCAP, relatiu a ?l'incompliment de les restants obligacions contractuals essencials?.  
  
I.3D'aquesta manera, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, amb la seua inactivitat ha incomplit el Conveni urbanístic subscrit en data 29 de juny de 2005. I és que de la mateixa manera que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va efectuar els tràmits necessaris per a l'aprovació i inscripció registral del Projecte de reparcel·lació del sector SUR T-1, tenint a partir d'aquell moment disponibilitat dels terrenys; estan també dins de les seues obligacions com a urbanitzador propiciar la finalització del procediment expropiatori i redactar els projectes tècnics que hagueren permés la consecució de la concessió administrativa en el domini públic maritimoterrestre, per a l'execució de les obres d'urbanització en l'esmentat àmbit. En definitiva, obtenir la disponibilitat dels terrenys que permetera l'execució de les obres d'urbanització.  
  
Per tant, és procedent concloure que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, ha incorregut en les causes de resolució contractual previstes en l'article 111. apartats e) i g) del TRLCAP, a saber ?demora en el compliment- i ?l'incompliment de les restants obligacions contractuals essencials?.  
En aquest sentit s'ha pronunciat el Consell Jurídic Consultiu, en el dictamen emés el passat 18 de febrer, que assenyala en la seua consideració quarta:  
En suma, a la vista de les actuacions que hi ha en l'expedient, ha quedat acreditat que l'Ajuntament ha realitzat els requeriments oportuns perquè la referida mercantil complira en termini les obligacions adquirides amb els propietaris afectats pel Programa. Resulta provat, doncs, que aquella ha incomplit els terminis d'execució del conveni, en haver transcorregut àmpliament el termini màxim establit per a finalitzar les obres, per la qual cosa és procedent la seua resolució. Concretament, en haver paralitzat l'agent el procediment per a l'aprovació del projecte d'expropiació forçosa per a construir els enllaços exteriors del Pla -xarxa primària del Pla general- es va incomplir el requisit previ i necessari per al desenvolupament del sector.  
  
A més d'això, la inactivitat de l'urbanitzador va provocar també la paralització del Projecte de recuperació del front litoral i passeig marítim del sector, declarant-se en conseqüència la caducitat del procediment d'avaluació d'impacte ambiental imprescindible perquè poguera prosseguir l'execució del Projecte, no havent obtingut la disponibilitat dels terrenys que haguera permés l'execució de les obres d'urbanització.  
  
  
II. Falta de prestació de garanties  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, acceptant la cessió de la condició d'urbanitzador, va assumir la prestació tant de les garanties imposades amb l'aprovació del Programa, com de les garanties que la Llei exigeix a fi d'assegurar l'interés públic en el desenvolupament íntegre de l'actuació i el de tercers davant de possibles incompliments de l'urbanitzador en les seues obligacions.  
II.1Incompliment de l'obligació de dipositar la garantia per import de 3.000.000 euros per a assegurar el compromís de construcció del camp de golf  
De les garanties imposades amb motiu de l'aprovació del Programa, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va presentar en data 27 d'octubre de 2005 (RE 13948) còpia de les cartes de pagament acreditatives del dipòsit en la Tresoreria municipal d'avals de la Caixa d'Estalvis de València, Castelló i Alacant (Bancaixa), pels següents imports i conceptes:  
- 7.248.647,10 - (7 % dels costos d'urbanització actualitzats, IVA inclòs) en concepte de garantia de promoció;  
- 900.000 - per a garantir la construcció d'un pont i una passarel·la de vianants sobre el riu Sec;  
- 180.000 ?, en garantia de la rehabilitació i condicionament de l'ermita de Sant Gregori i  
- 120.000 - per a garantir la redacció de projectes tècnics de construcció d'infraestructures.  
Per la seua banda, aquest Ajuntament va estimar la petició de l'urbanitzador i es va preveure tant en la firma del Conveni com posteriorment amb motiu de l'aprovació del Projecte de reparcel·lació, la successiva posposició de l'obligació d'Urbanización Golf Sant Gregori, SA, de prestar la garantia de 3.000.000 - per a assegurar la construcció del camp de golf, establint l'acord de 4 de febrer de 2010:  
Vuité. Facultar l'Alcaldia Presidència per a modificar el conveni que regeix el programa d'actuació integrada de manera que s'establisca que la garantia per a assegurar el compromís d'execució del camp de golf per l'agent urbanitzador, com a adjudicatari de l'esmentada parcel·la, es diposite a l'Ajuntament de Borriana en el termini improrrogable de 10 dies des que li siga notificada la inscripció del Projecte de reparcel·lació en el Registre de la Propietat.  
Com s'ha esmentat en els antecedents, el Projecte de reparcel·lació del sector SUR T-1 es va inscriure en el Registre de la Propietat de Nules 1 el 21 de novembre de 2011 i amb això la parcel·la adjudicada A de l'illa camp de golf es va inscriure com a finca registral 60029 a favor d'Urbanización Golf Sant Gregori, SA.  
Per escrit de l'Alcaldia de 3 de novembre de 2014 es va concedir a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, un termini de dos mesos perquè prestara la garantia de 3.000.000 ?, termini que va finalitzar el 3 de gener de 2015 sense que l'esmentada garantia d'execució dels compromisos adquirits s'haja dipositat.  
Assenyala l'agent urbanitzador en el seu escrit d'al·legacions que aquest compromís de cap manera li era exigible per ser ?una condició abusiva- i contrària a dret, no pot donar lloc a la resolució del contracte.  
  
Tal plantejament no pot tenir acollida. Justificar l'incompliment al·legant la nul·litat de l'esmentat compromís resulta contrari al principi de bona fe contractual. Així ho ha assenyalat el Tribunal Suprem de manera reiterada [Sentència de 28 de juny de 2004 (recurs núm. 7106/2000)]. Segons aquesta doctrina, una vegada firmat el contracte, les parts no poden eludir-ne el compliment al·legant la nul·litat d'alguna de les seues clàusules.  
Amb més motiu, importa destacar que:  
La proposta de l'esmentat compromís en el Conveni annex a la Proposició juridicoeconòmica va ser del mateix agent urbanitzador. En aparéixer incorporat en l'oferta presentada pel contractista, té idèntic valor i efecte contractual que els plecs i el mateix contracte. És a dir, vincula tant el contractista com l'Administració. Així ho ha assenyalat la Junta Consultiva de Contractació Administrativa en el seu Informe núm. 63/2009, de 23 de juliol, de 2010, segons la qual: ?l'oferta de l'adjudicatari forma part del contingut obligacional dels contractes administratius?.  
Quan es va formalitzar el conveni de desplegament i execució del Programa, l'agent urbanitzador res va oposar ni va formular objeccions respecte de l'esmentat compromís.  
Segons ha assenyalat de manera reiterada el Tribunal Suprem, per totes, en la seua Sentència de 15 de març de 2007 (recurs núm. 7679/2004), ?la firma, encara que no siga el perfeccionament del contracte, suposa el coneixement i l'acceptació de les condicions, que podien no haver-se acceptat?.  
En semblants termes es va pronunciar el Tribunal Superior de Justícia de la Comunitat de Madrid fent-se ressò de la doctrina establida pel Tribunal Suprem, entre altres, en les seues sentències de 23 de novembre de 2009 (recurs núm. 1009/2006) i de 8 de maig de 2008 (recurs núm. 274/2006).  
D'aquesta manera, la firma del contracte s'erigeix en un acte inequívoc del contractista que li impedeix, amb posterioritat i de manera unilateral, modificar el seu contingut.  
Així ho ha assenyalat el Tribunal Suprem en la seua Sentència de 16 d'abril de 2008, segons la qual:  
?la contractista era conscient del que firmava, i del mode en què ho feia, així com de les circumstàncies que concorrien, de manera que aquest procedir voluntàriament assumit no pot immediatament substituir-se per una actuació encaminada a canviar un acte propi al·legant raons de legalitat que va poder i va haver d'oposar en el moment previ a la subscripció del contracte.  
Tot l'anterior permet descartar la invalidesa del compromís al·legada per l'agent urbanitzador.  
Tenint en compte l'incompliment d'aquesta obligació, concorre en el cas que ens ocupa la causa de resolució prevista en la lletra d) de l'article 111 del TRLCAP; relatiu a ?la falta de prestació pel contractista de la garantia definitiva o les especials o complementàries d'aquella en termini en els casos previstos en la Llei i la no-formalització del contracte en termini?.  
Segons han assenyalat els nostres tribunals i els òrgans consultius (estatal i autonòmics), la falta de constitució de les garanties provisionals, definitives, complementàries o especials, constitueix cause de resolució automàtica o imperativa, per exemple el Tribunal Superior de Justícia de Galícia en Sentència de 5 de novembre de 2008 (recurs núm. 7714/2006); la Junta Consultiva de Contractació Administrativa en el seu Informe núm. 8/1998, d'11 de juny; i la Junta Consultiva de Castella-la Manxa en els seus dictàmens núm. 81/1998, de 14 d'octubre, i núm. 70/1999, de 28 de setembre.  
Sent això així, aquest concret incompliment motivaria per si sol la resolució del contracte per causa culpable a l'agent urbanitzador.  
II.2Incompliment de l'obligació de garantir l'import percebut dels propietaris amb caràcter anticipat en concepte de càrregues d'urbanització  
Es fa necessari també referir-nos a les garanties la prestació de les quals imposa la Llei a l'urbanitzador.  
Disposa l'art. 66.3.b de la Llei 6/1994, de 15 de novembre, reguladora de l'activitat urbanística (LRAU), legislació vigent en el moment de subscripció del Conveni urbanístic del Programa:  
L'urbanitzador, per a percebre dels propietaris les seues retribucions, ha d'anar assegurant, davant de l'Administració actuant, la seua obligació específica de convertir en solar la corresponent parcel·la de qui ha de retribuir-li, mitjançant garanties que: B) Es prestaran per valor igual al de la retribució que les motive i, si escau, pel superior que resulte d'aplicar l'interés legal dels diners en funció del temps que previsiblement vaja a transcórrer entre la percepció de la retribució i l'inici efectiu de les obres corresponents.  
D'aquesta manera, en l'estipulació IV apartat b del Conveni urbanístic del Programa es va preveure:  
En la fase de desenvolupament del Programa, i amb l'objecte d'assegurar la bona destinació dels solars que l'urbanitzador pot percebre com a retribució, aquest ha de prestar davant de l'Ajuntament aval o garantia financera suficient, o bé constituir gravamen hipotecari, per import, en qualsevol de tals modalitats, igual a la de la retribució que les motive.  
L'urbanitzador ha de triar la modalitat de garantia que constituïsca i, una vegada fixada, amb autorització de l'Ajuntament, pot substituir-la per una altra modalitat mantenint l'import garantit.  
Les garanties que es dipositen amb tal finalitat s'han de tornar a l'urbanitzador a mesura que aquest acredite haver convertit en solar les parcel·les dels que els hagen retribuït anticipadament.  
L'Ajuntament no ha d'exigir tals garanties quan li conste l'acord entre l'urbanitzador i el propietari corresponent.  
Amb caràcter previ a l'aprovació del Projecte de reparcel·lació, va quedar constància en l'expedient del dipòsit de garanties de retribució de l'urbanitzador respecte de propietaris que van pagar en terrenys. No obstant això, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no ha acreditat haver garantit tots aquells pagaments satisfets pels propietaris amb caràcter anticipat a l'execució d'obres, entenent com a tals tant els pagaments voluntàriament efectuats amb motiu d'acords subscrits amb l'urbanitzador - llevat que s'acredite que expressament així ho han convingut-, com aquells cobrats amb motiu del gir de la Quota 0 i que no han servit per a indemnitzar els seus futurs perceptors, per tal com les esmentades compensacions no s'han dut a terme perquè les obres d'urbanització no s'han iniciat.  
En l'escrit presentat el 6 de juny de 2014 amb motiu de la sol·licitud de suspensió del Programa, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va xifrar en 2.939.284,47 - la quantitat a compensar en quotes futures. No obstant això, en la documentació presentada el 3 de novembre de 2015 (RE 14260) la mercantil urbanitzadora reflecteix que els saldos creditors de la Quota 0 a compensar en quotes futures ascendeixen a 2.127.552,62 ?. En ambdós escrits Urbanización Golf Sant Gregori, SA, reconeix que va haver-hi propietaris que van avançar els costos totals de la urbanització, que en l'última documentació presentada concreta en un import de bestretes voluntàries de 576.875,52 ?.  
Sense perjudici que s'hagen observat discrepàncies entre les esmentades xifres aportades per la mercantil urbanitzadora i les que consten en l'expedient com a conseqüència de reclamacions efectuades pels propietaris, el fet cert és que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no ha prestat a favor d'aquesta Administració les pertinents garanties que asseguren tant el futur pagament d'indemnitzacions degudes, com la conversió en solar de les parcel·les de qui ja ha retribuït.   
El compromís que ens ocupa té naturalesa legal i contractual. Legal perquè, com s'ha dit, es troba previst en l'article 66.3 de la LRAU; i contractual perquè, com també ha quedat dit, apareix arreplegat en l'estipulació quarta del Conveni de desplegament i execució del Programa [lletra b)], i l'estipulació V de la Proposició juridicoeconòmica presentada per la mercantil Gestión y Construcción de Obras Públicas, SA.  
  
Aqueix compromís mai ha sigut atés. No ho va ser al temps en què l'article 66.3 de la LRAU disposa ?en aprovar-se la reparcel·lació forçosa- o ?abans de la liquidació administrativa de la quota d'urbanització?. Tampoc amb motiu dels requeriments d'informació i dipòsit efectuats per aquesta corporació local l'any 2012. Amb això es demostra el nul interés per part de l'agent urbanitzador per complir aquesta obligació.  
  
Resulta aplicable, doncs, la causa de resolució prevista en la lletra d) de l'article 111 del TRLCAP relatiu a ?la falta de prestació pel contractista de la garantia definitiva o les especials o complementàries d'aquella en termini en els casos previstos en la Llei i la no-formalització del contracte en termini?.  
En el cas concret que ens ocupa, la denominada ?garantia de retribució- regulada en l'article 66.3 de la LRAU constitueix una garantia complementària a la garantia de promoció o definitiva regulada per l'article 29.8 d'aquest mateix text legal.  
El caràcter complementari d'aquesta garantia troba el seu fonament en la previsió següent: ?s'aniran constituint, amb independència de les previstes en l'article 29.8 (article 66.3.a de la LRAU).  
La funció de l'esmentada garantia és assegurar el compliment de l'obligació específica de l'agent urbanitzador de convertir en solar la parcel·la de qui li ha retribuït de manera anticipada en metàl·lic o en terrenys.  
Sent això així, l'incompliment d'aquest compromís troba acomodament en la causa de resolució prevista en l'article 111.d del TRLCAP; la qual ha sigut qualificada pels nostres tribunals i òrgans consultius estatals i autonòmics com a causa de resolució d'aplicació automàtica o imperativa.  
En conseqüència, igual que succeeix amb l'anterior contingència, aquest incompliment motivaria per si sol la resolució del contracte per causa imputable a l'agent urbanitzador.  
II.3.Per tant, no constant la prestació de garanties de retribució, ni havent-se garantit tampoc la totalitat de les obligacions contretes respecte de l'execució del sector, és procedent concloure que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, ha incorregut en causa de resolució contractual prevista en l'article 111.d del TRLCAP, a saber ?la falta de prestació pel contractista de la garantia definitiva o les garanties especials o complementàries d'aquella en termini en els casos previstos en la Llei?.  
  
  
III. La valoració conjunta del grau de compliment del contracte justifica la resolució del programa per causa imputable a l'agent urbanitzador  
Si bé les situacions abans analitzades per si soles permetrien justificar la resolució del Programa per causa imputable a l'agent urbanitzador i qualificar-lo de culpable, la concurrència de totes elles és un element addicional determinant per a l'adopció de la decisió de remoure de la seua condició d'agent públic la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA.  
Aquesta consideració troba el seu fonament en la doctrina establida pel Consell d'Estat en el seu dictamen núm. 186/2011, en el qual emet informe favorable sobre la resolució del contracte perquè ?la suma de tots ells permet considerar que, valorat el compliment del contracte en el seu conjunt, s'han produït nombroses deficiències que han afectat negativament la recta execució de la prestació?.  
En el cas que ens ocupa, la valoració conjunta dels incompliments en què ha incorregut l'agent urbanitzador permet comprovar l'escàs interés i la falta de capacitat d'aquest per a iniciar i culminar l'execució del Programa. Des que es van produir els últims requeriments efectuats per aquesta corporació local per a intimar al compliment de les esmentades obligacions, han transcorregut més de quatre anys sense que l'agent urbanitzador les haja ateses. A la qual cosa cal afegir la resistència contumaç de l'agent urbanitzador per facilitar a aquesta corporació la informació necessària per a poder determinar l'import i abast de la garantia que l'article 66.3 de la LRAU exigeix quan es percep dels propietaris amb caràcter anticipat en concepte de càrregues d'urbanització.  
  
Això és prova inequívoca de l'escàs interés i capacitat per part d'aquest per a complir els compromisos derivats del Programa.  
S'han incomplit obligacions determinants per al compliment del fi del Programa. Tampoc es tracta de mers retards per part de l'agent urbanitzador. Els antecedents exposats i els que resulten de l'expedient revelen una voluntat deliberada per part de la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, de no atendre els compromisos que legalment i contractualment li corresponen, fent impossible l'inici de les obres d'urbanització.  
Prova inequívoca d'això és el fet que no s'hagen iniciat les obres d'urbanització havent transcorregut més d'11 anys des que fóra adjudicat definitivament el Programa.  
Aquesta situació és imputable en exclusiva a l'agent urbanitzador, que ha sigut requerit moltes vegades per al compliment, que fins i tot ha obtingut pròrrogues per a efectuar algunes de les actuacions sense resultat i que són inacceptables les excuses que ofereix per a justificar la seua actuació, totes elles rebutjades en els informes que consten en l'expedient.  
En aquestes circumstàncies, l'Ajuntament de Borriana es troba obligat a fer ús de les potestats que l'ordenament jurídic li atribueix per a la defensa de l'interés públic subjacent i inherent a l'activitat urbanística i també en els contractes públics.  
Prenent en consideració l'entitat i transcendència dels incompliments que s'atribueixen a l'agent urbanitzador i el grau de compliment del contracte en el seu conjunt, només pot concloure's que aquests han resultat determinants per a la frustració del fi o objectiu del conveni i del Programa, per la qual cosa és procedent resoldre el conveni de desplegament i execució del Programa per les causes de resolució abans exposades.  
Així ho ha informat el Consell Jurídic Consultiu en el seu dictamen núm. 69/2016, de 18 de febrer, quan afirma que ?acreditat l'incompliment culpable de la mercantil adjudicatària de l'execució i desenvolupament de l'esmentat PAI, per la qual cosa aquest Consell Jurídic estima d'acord amb dret la Proposta formulada per l'Ajuntament de Borriana per a exercir la potestat administrativa de resoldre el contracte, justificada en tractar-se d'un incompliment rellevant i que afecta les condicions essencials del contracte (dictàmens 21/1999, de 21 de gener i 263/2000, de 20 de juliol, d'aquest Consell Jurídic i SSTS de 14-10-97 i 16-10-97)?.  
  
3. Efectes de la resolució del contracte  
I. Pel que fa a les conseqüències objectives de la resolució del contracte, disposa aquest article 29.13 LRAU que, sense perjudici de les responsabilitats econòmiques que siguen procedents, la resolució de l'adjudicació ?determina la cancel·lació de la programació i la subjecció de l'àmbit de l'actuació a les previsions de l'article 10, és a dir, fins que s'aprove un nou Programa per al desenvolupament de la corresponent actuació integrada, els terrenys han de quedar subjectes al règim propi del denominat sòl urbanitzable no programat.  
Com a efecte acumulatiu de l'anterior, la LRAU en l'article 29.13 faculta l'Administració actuant per a acordar (o no) una nova programació del terreny. Aquesta decisió ha d'adoptar-se després de la resolució i liquidació del Programa.  
Finalment, sent comú aquest efecte en ambdues normatives, la resolució del Programa ha de portar a la incoació i tramitació d'un expedient contradictori per a la determinació dels danys i perjudicis que l'extinció anticipada del contracte ha suposat per a l'Administració contractant i els titulars de béns i drets afectats per l'actuació.  
  
  
II. Pel que fa a les conseqüències patrimonials de la resolució del contracte, resulta aplicable al present procediment l'article 113 TRLCAP, per remissió de l'article 29.13 LRAU.  
La mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, està incorrent en un incompliment culpable en les seues obligacions com a urbanitzador, recollides tant en el Conveni urbanístic com en la legislació urbanística i de contractació aplicable, que dóna lloc a la resolució de l'adjudicació del Programa d'actuació integrada del sector SUR T-1 Sant Gregori del Pla general de Borriana, amb les responsabilitats econòmiques que se'n deriven.  
En el cas que ens ocupa, la culpabilitat de l'agent urbanitzador en la frustració del Programa queda constatada en l'expedient administratiu per tal com (i) ha incomplit de manera sistemàtica i prolongada les obligacions de caràcter essencial i necessàries per a la consecució de l'objecte del contracte i el Programa; (ii) ha obviat deliberadament i injustificadament els requeriments efectuats per aquesta corporació local per al compliment de les esmentades obligacions essencials, i (iii) ha oposat una resistència contumaç a l'hora de facilitar la informació necessària per a poder determinar l'import i abast de la garantia que l'article 66.3 de la LRAU exigeix quan es percep dels propietaris amb caràcter anticipat en concepte de càrregues d'urbanització.  
Tot l'anterior permet justificar la qualificació de la resolució del contracte i Programa com a culpable i, en conseqüència, per imperatiu del que disposa l'article 113.4 del TRLCAP, acordar la confiscació dels avals.  
En concepte de garanties del Programa d'actuació integrada per al desenvolupament del sector SUR T-1, consten en la Tresoreria municipal els següents avals bancaris de la Caixa d'Estalvis de València, Castelló i Alacant (Bancaixa), dipositats per Urbanización Golf Sant Gregori, SA:  
- Núm. operació de Tresoreria 200500031471, de 27 d'octubre de 2005, per import de 180.000,00 ?, en garantia de la rehabilitació i condicionament de l'ermita de Sant Gregori;  
- Núm. operació de Tresoreria 200500031472, de 27 d'octubre de 2005, per import de 120.000,00 - per a garantir la redacció de projectes tècnics de construcció d'infraestructures;  
- Núm. operació de Tresoreria 200500031473, de 27 d'octubre de 2005, per import de 7.248.647,10 - en concepte de garantia de promoció;  
- Núm. operació de Tresoreria 200500031475, de 27 d'octubre de 2005, per import de 900.000,00 - per a garantir la construcció d'un pont i una passarel·la de vianants sobre el riu Sec.  
Aquestes garanties, prestades en aplicació de l'article 29.8 LRAU, responen del compliment de les previsions del Programa i la seua confiscació és consubstancial a la resolució per incompliment, atés que queda provada en els antecedents de l'expedient la situació objectiva d'incompliment culpable per part de l'urbanitzador.  
Assenyala l'article 43.2 TRLCAP que les garanties definitives han de respondre dels conceptes següents:  
a) De les penalitats imposades al contractista quant a l'execució del contracte, en especial les compreses en l'article 95, quan no puguen deduir-se de les certificacions.  
b) De les obligacions derivades del contracte, de les despeses originades a l'Administració per demora del contractista en el compliment de les seues obligacions i dels danys i perjudicis ocasionats a aquesta amb motiu de l'execució del contracte o en el supòsit d'incompliment d'aquest, sense resolució.  
c) De la confiscació que puga decretar-se en els casos de resolució del contracte, d'acord amb el que s'estableix en aquest o amb caràcter general en aquesta llei.  
Assenyala l'article 113.4 TRLCAP que ?quan el contracte es resolga per incompliment culpable del contractista li ha de ser confiscada la garantia i a més, ha d'indemnitzar l'Administració dels danys i perjudicis ocasionats en el que excedisquen l'import de la garantia confiscada?.  
A aquest efecte, l'estipulació VI del Conveni urbanístic va assenyalar:  
Quan per causes imputables a l'urbanitzador, aquest haguera incorregut en mora respecte al compliment del termini total d'execució o qualsevol altre incompliment del Programa, l'Ajuntament ha de declarar la caducitat de l'adjudicació i confiscar les fiances dipositades.  
Així, en els supòsits d'incompliment culpable del contractista, la confiscació de la fiança opera com a indemnització dels perjudicis, sens dubte existents però difícils de precisar, que el retard provoca en el terreny més general de l'interés públic, però si a més pot concretar-se i quantificar-se un altre tipus de perjudicis, l'Administració està habilitada per a exigir la seua indemnització.  
Traslladant aquest precepte a la legislació urbanística valenciana, i a l'àmbit d'un Programa d'actuació integrada on són els propietaris els que assumeixen les càrregues d'urbanització, l'article 66.6 LRAU i l'article 132 LOTUP preveuen que l'urbanitzador és responsable i ha de respondre dels danys causats als propietaris o a altres persones afectades com a conseqüència de la seua activitat o per la falta de diligència en el compliment de les seues obligacions.  
D'altra banda, en concepte de garantia de retribució pel pagament en terrenys, consten en la Tresoreria municipal els següents avals bancaris de la Caixa d'Estalvis de València, Castelló i Alacant (Bancaixa), dipositats per Urbanización Golf Sant Gregori, SA:  
- Núm. operació de Tresoreria 200900020755, de 20 d'agost de 2009, per import de 73.573,24 - per a garantir el pagament de quotes d'urbanització corresponents a les parcel·les adjudicades núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J i 51.B del Projecte de reparcel·lació del sector SUR T-1, per haver optat per la modalitat de pagament en terrenys.  
- Núm. operació de Tresoreria 200900020756, de 20 d'agost de 2009, per import de 75.000,00 - per a garantir el pagament de quotes d'urbanització corresponents a les parcel·les adjudicades núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J i 51.B del Projecte de reparcel·lació del sector SUR T-1, per haver optat per la modalitat de pagament en terrenys.  
- Núm. operació de Tresoreria 200900020757, de 20 d'agost de 2009, per import de 50.000,00 - per a garantir el pagament de quotes d'urbanització corresponents a les parcel·les adjudicades núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J i 51.B del Projecte de reparcel·lació del sector SUR T-1, per haver optat per la modalitat de pagament en terrenys.  
Atés que amb l'aprovació i inscripció en el Registre de la Propietat del Projecte de reparcel·lació del sector SUR T-1, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va percebre en terrenys la retribució equivalent a les quotes d'urbanització de les parcel·les adjudicades núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J i 51.B, i per tal com la conversió en solar de les esmentades parcel·les no s'ha produït, és procedent la confiscació de les garanties més amunt enumerades, per incompliment de l'obligació per la qual es van prestar.  
És procedent, per tant, resoldre el contracte per causa imputable al contractista, sense que siga procedent en aquest moment pronunciar-se sobre si aquesta confiscació té naturalesa punitiva, amb la consegüent: (i) confiscació cautelar de les garanties dipositades per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en concepte de garantia de promoció i de compliment dels compromisos adquirits, amb incoació del procediment contradictori de liquidació del contracte i determinació de les indemnitzacions que ha de satisfer l'urbanitzador pels danys i perjudicis que la seua conducta incomplidora haja causat, en la mesura que excedisquen de l'import de la fiança confiscada; i (ii) la confiscació de les garanties de retribució del pagament en terreny prestades, a fi de recuperar la retribució ja entregada.  
La consideració cinquena del dictamen 69/2015 del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana, dictat per a aquest procediment, ha assenyalat expressament que es mostra d'acord amb aquest conjunt de mesures.  
  
4. Respecte de les al·legacions formulades per l'empresa urbanitzadora i l'entitat avaladora  
I. El 25 de novembre de 2015 s'ha emés un informe jurídic de contestació de les al·legacions formulades en data 3 de novembre de 2015 (RE 14275) per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, amb proposta de desestimació.  
En l'esmentat informe s'assenyala:  
Les al·legacions es refereixen als punts següents, que són objecte de consideració jurídica i contestació:  
Al·legació primera. Antecedents  
Al·legació segona en relació amb l'antecedent (xiv). Improcedència d'acordar la resolució contractual per concórrer causes d'incompliment imputables al mateix Ajuntament en l'expedient tramitat davant del Ministeri d'Agricultura, Alimentació i Medi Ambient  
  
En l'antecedent (xiv) Urbanización Golf Sant Gregori, SA, argumenta que va ser l'Ajuntament el que no va efectuar el requeriment que va oferir la resolució de 6 de maig de 2015, del ministeri, deixant caducar l'expedient; i que de cap manera pot l'Ajuntament atribuir cap incompliment a aqueixa part, pel que fa a aquest aspecte, ni menys, considerar-ho causa suficient com per a resoldre el Programa. Indiquen que va ser l'Ajuntament el que va tenir paralitzat l'expedient de costes, sense que conste cap avanç en l'expedient durant els anys 2012 i 2013, i que quan el Ministeri li va reclamar per la seua inactivitat l'administració municipal s'ha escudat en un suposat incompliment de l'urbanitzador, l'actuació del qual va ser modèlica  
En l'al·legació defén la mercantil urbanitzadora que ha sigut l'Ajuntament de Borriana el que, amb els seus propis actes, ha consentit la caducitat del procediment d'avaluació d'impacte ambiental del projecte de recuperació del front litoral i passeig marítim de la urbanització Golf Sant Gregori, perquè va poder requerir el Ministeri i no ho va fer, traslladant l'esmentada càrrega a l'urbanitzador i infringint la doctrina dels actes propis.  
Afigen la impossibilitat d'atribuir cap tipus d'incompliment a l'agent urbanitzador mentre no es garantisca el projecte de recuperació del front litoral i passeig marítim de la urbanització Golf Sant Gregori, atés que la viabilitat del PAI depén íntegrament de la seua obertura a la platja, sense la qual perd sentit; i conclouen que mentre l'Ajuntament no resolga el projecte davant del Ministeri de cap manera pot parlar-se d'incompliment de l'urbanitzador.  
Contestació:  
Les al·legacions formulades per la mercantil urbanitzadora no desvirtuen els fets exposats en l'acord d'iniciació del procediment de resolució contractual, sinó que, al contrari, avalen la situació d'inactivitat de l'esmentada mercantil en el compliment de les seues obligacions contractuals, en particular, la de redactar els projectes tècnics de construcció d'infraestructures.  
Cal significar que és el Programa d'actuació integrada per al desenvolupament del sector SUR T-1, gestionat per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el que planteja l'execució de les obres de recuperació del front litoral i de construcció del passeig marítim, i que correspon a aqueixa mercantil la redacció i el finançament dels projectes tècnics necessaris per a obtenir les autoritzacions dels òrgans sectorials competents, havent prestat garanties addicionals a aquest efecte.  
Tal com consta en l'expedient corresponent (P 08/05), en data 24 d'octubre de 2011 Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va rebre d'aquest Ajuntament una còpia de l'ofici presentat per la Direcció General de Qualitat i Avaluació Ambiental (RE 17388, de 7 d'octubre) que traslladava i sol·licitava que es donara resposta a l'informe de 12 de juliol de 2011, emés per la Confederació Hidrogràfica del Xúquer per a l'avaluació de l'impacte ambiental del Projecte bàsic de recuperació del front litoral i passeig marítim de la urbanització Sant Gregori en TM de Borriana (Castelló), i que concloïa que el passeig marítim podria exercir efecte barrera respecte als escolaments procedents dels cabals desbordats del canal de desaigüe, del desbordament del riu Millars i de la interconca entre el riu Sec i el riu Millars i especificava la documentació que s'havia d'aportar a l'efecte de poder ser avaluats en la seua integritat.  
  
No va ser fins al 4 de febrer de 2014 (RE 1478), més de dos anys després, quan Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va presentar una contestació, que va ser traslladada al Ministeri de Medi Ambient, i Medi Rural i Marí el 12 de febrer de 2014 (RS 1232) i que va rebre com a resposta l'ofici de 22 de setembre de 2014 (RE 14077) del subdirector general d'Avaluació Ambiental, que va comunicar:  
A la vista del resultat de la informació pública i de les consultes a les administracions ambientals afectades, s'ha pogut deduir que el passeig marítim suposarà un obstacle per al desaigüe dels escolaments procedents del riu Sec i del riu Millars; per la qual cosa, amb independència dels impactes que finalment es determinen sobre el patrimoni cultural quan finalitzen les intervencions en curs, haurà de modificar-se el disseny dels sistemes de drenatge i/o el disseny del passeig marítim perquè aquest últim no supose un obstacle per al desaigüe de les conques afectades.  
És necessari, per tant, aportar la documentació corresponent en què s'arrepleguen les esmentades modificacions al projecte, en un termini màxim de tres mesos (...).  
Per escrit de l'Alcaldia de 3 de novembre de 2014 (RS 8522), es va concedir a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, un termini de dos mesos perquè aportara la documentació necessària que permetera continuar amb la tramitació d'aquest procediment davant del ministeri, termini que va finalitzar el 3 de gener de 2015 sense que l'empresa urbanitzadora presentara cap documentació, amb incompliment culpable de les obligacions contretes.  
Així, en l'esmentat escrit de 3 de novembre de 2014 es va indicar:  
Per tot això, sent preceptiva l'aprovació de l'estudi d'impacte ambiental del projecte 20070297COS de recuperació del front litoral i passeig marítim de la urbanització Golf Sant Gregori TM de Borriana (Castelló), que possibilite l'execució de les esmentades obres; i considerant que prèviament a l'adopció de qualsevol acord tendent a la suspensió de l'execució del Programa per al desenvolupament del sector SUR T-1, la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, ha d'haver complit les obligacions derivades de l'aprovació d'aquest, amb aquest document se'l requereix perquè en el termini de dos mesos comptadors de la recepció d'aquest escrit, aporte a l'expedient:  
/../  
la documentació demanada per la Direcció General de Qualitat i Avaluació Ambiental i Medi Natural en el seu escrit de 22 de setembre de 2014, modificant el disseny dels sistemes de drenatge i/o el disseny del passeig marítim, perquè aquest últim no supose un obstacle per al desaigüe dels escolaments procedents del riu Sec i del riu Millars.  
  
S'adverteix que l'incompliment del que es requereix més amunt s'entendrà un incompliment culpable de les obligacions de la mercantil urbanitzadora, amb l'inici de les actuacions legalment previstes a aquest efecte.  
Com s'ha assenyalat, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no va aportar cap documentació i l'Ajuntament, en coherència, va acordar el 26 de gener de 2015 iniciar un primer procediment de resolució contractual sense que, per tant, es puga acceptar l'argument, utilitzat en contra, que aquesta administració va actuar amb infracció de la doctrina dels actes propis.  
Així mateix, el fet que aquest Ajuntament, en escrits de 27 de febrer de 2015 (RS 1577) i 29 d'abril de 2015 (RS 3601), remetera documentació tècnica i sol·licitara al Ministeri d'Agricultura, Alimentació i Medi Ambient una ampliació dels terminis que interrompera els de la caducitat del procediment d'avaluació d'impacte ambiental -ampliació motivada precisament en el fet que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no responguera de l'encàrrec municipal-, obliga a rebutjar les afirmacions relatives al fet que aquest Ajuntament consentira la caducitat de l'esmentat procediment, que es va resoldre el 6 de maig de 2015 €una vegada finalitzat el termini establit sense que el promotor haja aportat la documentació sol·licitada, indispensable per a dictar una resolució?. Al contrari, l'esmentada resolució va ser contestada per aquest Ajuntament en data 16 de juliol de 2015 (RS 6104), dins del termini marcat per a efectuar requeriments entre administracions amb caràcter previ al recurs contenciós administratiu, havent sigut rebutjada la petició de pròrroga per mitjà d'un escrit de 9 de setembre de 2015 (RE 12016).  
  
És procedent, per tant, reiterar els arguments exposats en l'acord d'iniciació del procediment i desestimar les al·legacions formulades en aquest punt.  
Al·legació tercera en relació amb antecedent (xv). Sobre el suposat incompliment relatiu a la tramitació del projecte d'expropiació per l'agent urbanitzador  
En l'antecedent (xv) Urbanización Golf Sant Gregori, SA, indica que va ser el posicionament dels tècnics municipals, en relació amb la valoració del sòl a expropiar enfront del criteri de l'urbanitzador, el que va ocasionar un retard de diversos anys en la tramitació, i assenyala que ometre en els antecedents aquestes discrepàncies així com que l'expedient va estar paralitzat durant 4 anys per causes imputables al mateix Ajuntament constitueix una clara mala fe.  
En l'apartat d esmenta que al juny de 2011 l'Ajuntament va aprovar el projecte d'expropiació sense canvis, ?data que coincideix amb el període més àlgid de la crisi econòmica i impedeix avançar en aquest?.  
En l'al·legació Urbanización Golf Sant Gregori, SA, culpa l'Ajuntament d'incomplir la seua obligació de resoldre l'expedient tramitat per a l'aprovació del projecte d'expropiació davant de les discrepàncies generades entorn de la qualificació dels terrenys, de manera que després de l'informe jurídic que va presentar la urbanitzadora en què concloïa que la qualificació urbanística de sòl no urbanitzable que constava en el projecte era conforme a la legislació urbanística vigent, no va haver-hi notícies i l'Ajuntament va deixar resoldre i l'expedient va caducar.  
Afigen que l'incompliment atribuït a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no són sinó el conjunt d'una sèrie de circumstàncies i vicissituds alienes a la urbanitzadora i imputables a l'administració i el compliment de les quals no depenia de la voluntat de l'esmentada mercantil ni poden ser considerats de la seua responsabilitat.  
Esmenten, finalment, legislació i jurisprudència relativa a les conseqüències de les demores en els contractes d'obra imputables a l'administració.  
Contestació:  
És procedent el rebuig d'aquestes al·legacions, tenint en compte que les dades que consten en l'expedient de la seua raó desvirtuen cada una de les consideracions formulades per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, i confirmen la paralització del procediment per causa imputable a l'urbanitzador i l'incompliment culpable de les seues obligacions contractuals.  
Així, segons resulta de l'expedient (P 03/07):  
- Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va presentar el 12 de febrer de 2007 (RE 1847) el Projecte d'expropiació forçosa per taxació conjunta de l'obra Projecte d'enllaços exteriors Golf Sant Gregori a Borriana per a l'obtenció de les parcel·les afectades per la urbanització de l'esmentat tram, qualificades com a xarxa viària de la xarxa primària (PRV) pel Pla general, document que va ser sotmés a informació pública per Decret de l'Alcaldia Presidència de data 30 de maig de 2007, que així mateix va disposar sol·licitar del Registre de la Propietat de Nules un certificat de domini i càrregues de les finques registrals afectades per l'esmentat projecte així com la pràctica de nota marginal d'acord amb el que preveu l'article 22 del RD 1093/1997, de 4 de juliol.  
- En data 5 de juliol de 2007 (RE núm. 8852) el Registre de la Propietat núm. 1 de Nules va comunicar la denegació de l'assentament de presentació de l'esmentat projecte d'expropiació així com l'expedició de certificat de domini i càrregues de les finques registrals afectades per aquest i la pràctica de la nota marginal d'iniciació del procediment expropiatori, atés que les dades aportades no permetien la correcta identificació de les finques.  
De l'esmentat escrit del Registre de la Propietat de Nules sobre deficiències en la identificació de les finques objecte d'expropiació es va donar oportú trasllat a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en data 11 de juliol de 2007 (RS núm. 5809, notificat el 13.07.2007) sense que s'aportara cap documentació que ho esmenara.  
Així, en l'informe emés en data 27 de gener de 2009 per l'arquitecte municipal i aquesta direcció de Secció II es fa constar:  
D. En data 27 de juny de 2007 (registre entrada 5359) l'Ajuntament va sol·licitar certificat de domini i càrregues de les finques registrals afectades i la pràctica de nota marginal d'iniciació de procediment expropiatori. Davant de l'esmentada sol·licitud, el Registre de la Propietat de Nules número 1 en data 5 de juliol de 2007 (registre entrada 8852), va emetre escrit d'objeccions expressant la falta d'identificació de les finques. Havent-se sol·licitat verbalment en aquelles dates la correcció d'objeccions pel Negociat d'Urbanisme a l'autor del Projecte d'expropiació, fins al moment no s'ha esmenat.  
E. En data 24 d'octubre de 2007 (registre entrada 13732), Sr. Antonio Viedma Guillamón, en representació d'Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va presentar Informe d'al·legacions, redactat per l'autor del Projecte d'expropiació Sr. Miguel Reig Ferrer.  
F. No obstant la falta del certificat de domini i càrregues, necessari per a poder informar adequadament el Projecte d'expropiació, una vegada han sigut contestades per l'assistència tècnica externa les al·legacions presentades al Projecte de reparcel·lació del sector Golf Sant Gregori (registre entrada 8866, de data 30.06.2008) per estar relacionades amb les presentades al Projecte d'expropiació pel que fa als terrenys d'enllaç exteriors del sector, així com examinades les al·legacions formulades al Projecte d'expropiació i considerant l'informe de contestació emés per l'urbanitzador, es procedeix a informar tècnicament les esmentades al·legacions, com a continuació s'exposa.  
  
- L'esmentat informe tècnic, que conclou proposant l'estimació de les al·legacions referides a la valoració com a sòl urbanitzable dels terrenys afectes a la construcció dels enllaços exteriors del sector Golf Sant Gregori, va ser transcrit en el Decret de l'Alcaldia de 27 de gener de 2009 -notificat a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el 16 de febrer de 2009- que va resoldre:  
Primer. Requerir a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, amb CIF A96132725, perquè en el termini de 15 dies comptadors de la recepció d'aquest document, procedisca a la rectificació del document Projecte d'enllaços exteriors Golf Sant Gregori a Borriana, de conformitat amb l'informe transcrit en la part expositiva de la present resolució, i amb el detall necessari perquè puga expedir el Registre de la Propietat el preceptiu certificat de domini i càrregues, així com la pràctica de nota marginal.  
- En data 9 de juny de 2010 -més d'un any després- Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va presentar l'informe jurídic de Sr. José Pascual Ortells Ramos que esmenta en les seues al·legacions, i que discrepava del criteri de valoració dels tècnics municipals.  
- La proposta d'1 de juny de 2011, de la Regidoria delegada d'Urbanisme, d'aprovació del projecte d'expropiació forçosa presentat el 12 de febrer de 2007, va ser informada per la Intervenció municipal amb el tenor següent:  
Primer. Es fa constar que no hi ha crèdit suficient i disponible en el vigent Pressupost municipal de l'exercici 2001 per a atendre la despesa proposada.  
Segon. Atés que el cost de l'expropiació que se sotmet a fiscalització té naturalesa de costos integrants del Projecte de reparcel·lació de Sant Gregori, haurien d'adoptar-se les mesures procedents en relació amb l'agent urbanitzador que permeten efectuar les modificacions pressupostàries oportunes.  
Tercer. S'adverteix que l'absència de consignació pressupostària suposarà la nul·litat de l'acord adoptat, elevant a objecció aquest informe de conformitat amb l'art. 215 i següents del Text Refós de la Llei d'hisendes locals (TRLHL), i amb els efectes suspensius en la tramitació de l'expedient, segons art. 216.2.a del mencionat TRLHL.  
- Finalment, per Decret de 9 de juny de 2011, notificat a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el 16 de juny de 2011, l'Alcaldia Presidència va resoldre:  
Primer. Traslladar a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, amb CIF A96132725, l'informe emés per la Intervenció municipal i transcrit en la part expositiva de la present resolució, indicant-li que per a la correcta tramitació de l'expedient, haurà d'ingressar en la Tresoreria municipal l'import corresponent a l'expropiació dels terrenys necessaris per a l'execució de les obres de connexió i enllaç del sector Sant Gregori entre el camí de la Cossa i la glorieta de la variant de Borriana (CV-18) en la seua intersecció amb la ctra. d'Almassora.  
  
Segon. Requerir a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, per tal que aporte a l'expedient el certificat de domini i càrregues i la pràctica de nota marginal d'iniciació de procediment expropiatori respecte de la finca registral 31236 i perquè es pronuncie sobre les discrepàncies observades entre el Projecte d'urbanització i el Projecte d'expropiació que es tramita.  
Tercer. Indicar a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que, transcorregut un mes comptador de la recepció d'aquest document sense complir allò que s'ha requerit, es paralitzarà el procediment per causa imputable a l'interessat.  
En l'esmentat supòsit transcorreguts tres mesos, computats a partir de l'endemà hàbil al de finalització del repetit termini, se'n produirà la caducitat, si no es realitzen les actuacions necessàries per a reprendre'n la tramitació, procedint a l'arxivament de les actuacions, de conformitat amb el que disposa l'art. 92.1 de la Llei 30/1992, de 26 de novembre, de règim jurídic de les administracions públiques i procediment administratiu comú, i a l'exigència de les responsabilitats contractuals corresponents.  
Així les coses, és incert afirmar que aquest Ajuntament paralitzara el procediment i deixara de resoldre quan, com s'ha exposat, va ser el mateix urbanitzador el que va desatendre els distints requeriments municipals -efectuats en dates 11 de juliol de 2007, 27 de gener de 2009 i 9 de juny de 2011- fins al punt de deixar caducar el procediment d'expropiació atés que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no va ingressar en la Tresoreria municipal l'import corresponent a l'expropiació dels terrenys necessaris per a l'execució de les obres de connexió i enllaç del sector Sant Gregori, i el Projecte d'expropiació no es va aprovar.  
  
Cal indicar que en la proposició juridicoeconòmica del Programa d'actuació integrada per al desenvolupament del sector SUR T-1 proposat per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, es va incloure una partida denominada ?Connexions viàries- com a costos a càrrec del sector, referida a l'execució del tram viari de connexió de l'esmentat sector, entre el camí de la Cossa i la carretera CV-18, segons la càrrega imputada per la Conselleria d'Obres Públiques, sobre la base de l'informe de connexions viàries a Sant Gregori, incloent-hi una valoració econòmica de l'import de les obres d'urbanització i de l'adquisició dels terrenys per import de 3.248.631,27 ?; i que, en conseqüència, el Projecte d'urbanització del sector va incloure en el seu annex núm. 9 les obres de Projecte de carretera de connexió amb la CV-18.  
Com s'ha assenyalat més amunt, l'Ajuntament va resoldre comunicant la responsabilitat d'aqueixa mercantil, com a urbanitzador, de finançar el cost de les compensacions necessàries per a executar el Programa (art. 29.7 i 29.10 LRAU). Així es va notificar a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en data 16 de juny de 2011, sense que la urbanitzadora haja exercit les seues obligacions ni haja justificat la seua inactivitat en l'escrit d'al·legacions que presenta. Al contrari, ha quedat desacreditada l'acusació expressada sobre la clara mala fe d'aquest Ajuntament en l'exposició de les actuacions.  
És procedent, per tant, reiterar els arguments exposats en l'acord d'iniciació del procediment i desestimar les al·legacions formulades en aquest punt.  
Al·legació quarta en relació amb l'antecedent (xiii). Improcedència de considerar causa de resolució la falta d'entrega de la garantia d'una obligació d'impossible compliment  
En l'antecedent (xiii) Urbanización Golf Sant Gregori, SA, indica que la imposició de constitució d'un aval de 3.000.000 - no pot prosperar ja que la seua exigència no va ser avalada per cap informe tècnic i perquè el seu import va resultar desproporcionat i sense justificació, tenint en compte que el Programa ja estava garantit amb un aval de 7.000.000 ?.  
Manifesta que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en les conversacions seguides arran de la seua sol·licitud de suspensió del programa, va proposar, a l'efecte de compliment de la prestació de l'aval, que de l'import de les quotes d'urbanització de la quota 0 corresponent a despeses generals i benefici de l'urbanitzador (més de 9.000.000 ?), es deduïren els primers 3.000.000 ?, que es quedarien consignats a l'Ajuntament.  
Així mateix assenyala que l'Ajuntament, exigint l'aval, està contradient els seus propis actes ja que, després d'anys d'inactivitat i havent manifestat que no ho considerava essencial -atés que va aprovar el projecte de reparcel·lació sense que l'esmentat aval es presentara-, ho reclama com a suposat incompliment de l'urbanitzador.  
En la seua al·legació, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, defén que, en no tenir títol habilitant per a iniciar les obres de construcció del camp de golf, manca de tot sentit que se li reclame una garantia sobre aquestes, perquè s'està exigint el compliment d'una obligació accessòria, quan l'obligació principal ha quedat suspesa.  
Explica que la declaració d'impacte ambiental del Pla parcial de 29 de desembre de 2009 va suspendre l'execució de les obres mentre la nova zona de reserva de la tortuga d'estany no estiguera acabada, i que així mateix l'obligació principal d'execució de les obres ha quedat suspesa mentre no es resolga l'expedient relatiu a la concessió de la zona de domini maritimoterrestre. Assenyala que així es va arreplegar en l'acord de 4 de febrer de 2010, d'aprovació del projecte de reparcel·lació i que, per tant, si l'obligació principal és d'impossible compliment per causes alienes a la voluntat de la urbanitzadora, manca de tot sentit que se li exigisca una garantia sobre aquestes.  
  
Afig que el moment d'exigir l'entrega de l'aval no s'ha produït, ja que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va sol·licitar, i l'Ajuntament va acceptar, que l'entrega es produiria abans de l'inici de les obres de construcció del camp de golf, fet que és impossible succeir ja que les obres es troben suspeses i no té la disponibilitat dels terrenys; per la qual cosa es troba en una impossibilitat sobrevinguda de la prestació d'acord amb l'article 1184 del Codi Civil.  
  
Conclou que, atés que l'obligació ha esdevingut d'impossible compliment, no és procedent sinó tenir-la per no exigible, no podent constituir una causa de resolució contractual.  
Contestació:  
El desenvolupament del sector residencial turístic Sant Gregori, de 2.555.486,09 m², va quedar justificat en els instruments de planejament aprovats (inclosa una Homologació global del Pla general de Borriana) a partir de la construcció d'un camp de golf, que preveia la consegüent demanda de sòl residencial i terciari o de serveis.  
Així ho reconeix la mateixa Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en el seu escrit d'al·legacions on, en la seua pàgina 6, assenyala: ?De fet una de les característiques fonamentals d'aquest programa és que és un projecte residencial, de golf i platja, per la qual cosa si qualsevol d'aquestes característiques no fóra viable, tindria una repercussió molt alta en la seua viabilitat global, desnaturalitzant el projecte en el seu conjunt?.  
I així va ser informat per l'enginyer de camins municipal, per l'arquitecte municipal i per aquesta direcció de Secció en data 28 d'octubre de 2004, en la contestació d'al·legacions formulades en el procediment d'aprovació definitiva del Programa d'actuació integrada i del Pla parcial per al desenvolupament del sector de sòl urbanitzable turístic SUR T-1 Sant Gregori i d'adjudicació definitiva a la mercantil Gestión y Construcción de Obra Pública, SA. L'esmentat informe, que va ser transcrit en la part expositiva de l'acord plenari de 17 de gener de 2005, va assenyalar:  
L'actuació urbanística prevista en el sector Golf Sant Gregori preveu un model turístic de qualitat, entenent com a tal la baixa densitat edificatòria, la implantació en un entorn marítim fluvial i la dotació d'oferta d'activitats esportives. Tot això redunda en un increment de valor dels productes immobiliaris que es promoguen en l'àmbit i, per tant, dels terrenys integrats en l'actuació urbanística. Els estudis realitzats per analistes immobiliaris mostren que la proximitat dels productes residencials als camps de golf genera un efecte de ?plusvalor- anàleg al derivat de la proximitat de la platja. Òbviament, per a garantir la generació de ?valor- als solars integrats en la urbanització és necessari tenir garanties d'execució de la urbanització del camp de golf i de l'explotació de l'activitat. Per tant, l'Ajuntament ha considerat necessari disposar de garanties d'urbanització del camp de golf i explotació dins dels dos primers anys d'execució de l'actuació i, per això, ha imposat un conjunt d'obligacions a l'urbanitzador: constitució d'aval per import de 500.000.000 ptes. per a assegurar el compromís d'execució i explotació del camp de golf, imputació de l'obligació de finançar l'obra d'impulsió d'aigües residuals en l'import corresponent a la reutilització per al reg del camp de golf.  
  
D'aquesta manera, l'acord del Ple d'aquest Ajuntament de 17 de gener de 2005, en el seu dispositiu segon, va determinar:  
Els terminis i garanties hauran d'arreplegar-se en el Conveni urbanístic, tenint en compte que:  
/.../  
b) Es fixen com a garantia d'execució dels compromisos adquirits les quantitats següents:  
3.000.000 - per a assegurar el compromís de construcció del camp de golf, en cas d'adjudicar-se aquest a l'urbanitzador en la reparcel·lació.  
900.000 - per a garantir la construcció d'un pont i una passarel·la de vianants sobre el riu Sec.  
180.000 - en garantia de la rehabilitació i condicionament de l'ermita de Sant Gregori.  
120.000 - per a garantir la redacció de projectes tècnics de construcció d'infraestructures.  
I, en el seu dispositiu quart, va requerir a Gestión y Construcción de Obra Pública, SA, perquè dipositara les esmentades garanties, tenint en compte que:  
La garantia per import de 3.000.000 - per a assegurar el compromís de construcció del camp de golf es dipositarà, si escau, abans de l'aprovació del projecte de reparcel·lació.  
Consegüentment, l'obligació de garantir en els termes de l'acord d'aprovació del Programa es va arreplegar en el Conveni urbanístic subscrit en data 29 de juny de 2005 i així va ser assumida per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, reconeixent la mateixa urbanitzadora, en les pàgines 20 i 21 del seu escrit d'al·legacions, que ?la llista de garanties que havien de prestar-se és prou clara?.  
Per tant, és procedent rebutjar les pretensions de la mercantil urbanitzadora que qüestionen l'obligatorietat de prestació de la garantia de construcció del camp de golf.  
D'altra banda, i respecte del moment en què l'esmentada garantia havia d'haver-se prestat, va quedar clarament establit en l'acord plenari de 4 de gener de 2010, d'aprovació del Projecte de reparcel·lació del Programa per al desenvolupament del sector SUR T-1. L'esmentat acord, en contra de les afirmacions de la mercantil urbanitzadora, no condiciona la constitució de la garantia a l'inici de les obres del camp de golf, sinó que, en la seua part expositiva, literalment assenyala:  
Atés que el Conveni subscrit entre aquest Ajuntament i l'agent urbanitzador en data 29 de juny de 2005 estableix en la seua estipulació IV.d) Garanties d'execució de compromisos, aquella segons la qual l'agent urbanitzador ha de garantir 3.000.000 - per a assegurar el compromís de construcció del camp de golf, en cas d'adjudicar-se aquest a l'urbanitzador en la reparcel·lació. L'esmentada garantia ha de dipositar-se abans de l'aprovació del Projecte de reparcel·lació.  
L'agent urbanitzador ha sol·licitat que es pospose l'aportació de l'esmentada garantia fins al moment en què s'inscriga el Projecte de reparcel·lació en el Registre de la Propietat, sustentant la seua pretensió en el fet que les obres en l'esmentat àmbit només s'iniciaran produïda l'esmentada inscripció, a fi d'evitar-ne la paralització en cas que els propietaris s'oposaren a la seua ocupació.  
El Conveni urbanístic subscrit entre l'Ajuntament de Borriana i l'agent urbanitzador conté les estipulacions que regeixen l'obra urbanitzadora que en exercici indirecte de la funció pública ha d'escometre l'agent urbanitzador, de conformitat amb l'acord plenari d'adjudicació. La garantia que s'exigeix en l'estipulació IV.d) del conveni no es preveia en la proposició juridicoeconòmica objecte d'aprovació definitiva, però forma part dels compromisos assumits per l'agent urbanitzador.  
  
L'esmentada estipulació pot ser objecte de modificació en els termes proposats, mitjançant habilitació per acord plenari, com a òrgan competent per a l'aprovació del procediment de programació de què forma part el mencionat Conveni.  
De manera que, en la part dispositiva, l'esmentat acord de 4 de gener de 2010 va resoldre:  
Vuité. Facultar l'Alcaldia Presidència per a modificar el conveni que regeix el programa d'actuació integrada de manera que s'establisca que la garantia per a assegurar el compromís d'execució del camp de golf per l'agent urbanitzador, com a adjudicatari de l'esmentada parcel·la, es diposite a l'Ajuntament de Borriana en el termini improrrogable de 10 dies des que li siga notificada la inscripció del Projecte de reparcel·lació en el Registre de la Propietat.  
El Projecte de reparcel·lació del sector SUR T-1 es va inscriure el 21 de novembre de 2011 en el Registre de la Propietat de Nules núm. 1 i així ho va notificar a aquest Ajuntament la mercantil urbanitzadora, en escrit presentat el 20 de desembre de 2011 (RE 21226). Amb l'esmentada inscripció, la parcel·la adjudicada A de l'illa camp de golf es va inscriure com a finca registral 60029 a favor d'Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que va haver de prestar llavors la garantia de construcció d'aquest, segons les obligacions contractuals contretes.  
D'altra banda, manquen de tot fonament els arguments relatius a la supeditació de la constitució de la garantia de construcció del camp de golf al fet que concloga la zona de reserva de la tortuga d'estany i que es resolga l'expedient de la concessió de la zona de domini maritimoterrestre, que habilite l'urbanitzador a l'inici de les obres quan, tal com indica Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en les seues al·legacions (pàgina 10), en data 28 de setembre de 2011 es van finalitzar les obres, instal·lacions i elements relatius a la conservació de la tortuga d'estany; i quan la superfície del camp de golf no es troba en l'àmbit de les obres del projecte de recuperació del front litoral i passeig marítim.  
  
Cal significar respecte d'això que la no-obtenció de la concessió administrativa no va ser prevista en el Programa com a condicionant de la viabilitat global de l'actuació ni impedia l'inici de les obres d'urbanització del sector, quedant aquest fet patent en el Pla d'obres del Projecte d'urbanització, que preveu l'execució de les obres de recuperació del front litoral i de construcció del passeig marítim a partir del mes vint-i-sisé comptador del replantejament de les obres.  
Finalment, respecte a la contradicció de l'actuació municipal en l'exigència de l'aval, cal referir-nos novament a l'escrit d'aquest Ajuntament de 3 de novembre de 2014, a què s'ha al·ludit en la contestació de l'al·legació segona, i que va indicar:  
Per tot això, sent preceptiva l'aprovació de l'estudi d'impacte ambiental del projecte 20070297COS de recuperació del front litoral i passeig marítim de la urbanització Golf Sant Gregori TM de Borriana (Castelló), que possibilite l'execució de les esmentades obres; i atés que prèviament a l'adopció de qualsevol d'acord tendent a la suspensió de l'execució del Programa per al desenvolupament del sector SUR T-1, la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, ha d'haver complit les obligacions derivades de l'aprovació d'aquest, amb aquest document se'l requereix perquè, en el termini de dos mesos comptadors de la recepció d'aquest escrit, aporte a l'expedient:  
Justificació d'haver ingressat en la Tresoreria municipal la garantia de 3.000.000,00 - fixada en l'acord d'aprovació de 17 de gener de 2005 per a assegurar el compromís de construcció del camp de golf del sector.  
  
La documentació demanada per la Direcció General de Qualitat i Avaluació Ambiental i Medi Natural en el seu escrit de 22 de setembre de 2014, modificant el disseny dels sistemes de drenatge i/o el disseny del passeig marítim, perquè aquest últim no supose un obstacle per al desaigüe dels escolaments procedents del riu Sec i del riu Millars.  
  
S'adverteix que l'incompliment del que s'ha requerit més amunt s'entendrà un incompliment culpable de les obligacions de la mercantil urbanitzadora, amb l'inici de les actuacions legalment previstes a aquest efecte.  
És procedent, per tant, reiterar els arguments exposats en l'acord d'iniciació del procediment i desestimar les al·legacions formulades en aquest punt.  
Al·legació cinquena, en relació amb antecedent (xviii). Improcedència d'acordar la resolució contractual per un suposat incompliment de l'obligació d'aportar aval per a respondre del pagament anticipat, en no ser una obligació expressament prevista  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, al·lega que ni en l'acord d'aprovació definitiva del PAI ni en el Conveni urbanístic es van especificar les garanties que l'Ajuntament va exigir per a garantir les retribucions dels propietaris, obviant les retribucions en metàl·lic i regulant exclusivament les garanties que calia prestar per a les retribucions en terrenys. És per això que plantegen que en cap cas pot considerar-se un incompliment imputable a la urbanitzadora la no-entrega d'aquest aval que responga del pagament en metàl·lic anticipat, atés que s'exigeix el compliment d'una obligació que mai hauria estat acceptada per Urbanización Golf Sant Gregori, SA.  
Afigen que l'Ajuntament no es va pronunciar sobre la proposta de l'urbanitzador de reduir la garantia de promoció del 7 % al 5 %, i que l'esmentada diferència es quedara a favor del pagament anticipat als propietaris.  
Contestació:  
El Conveni urbanístic del Programa d'actuació integrada per al desenvolupament del sector SUR T-1 Sant Gregori disposa, en la seua estipulació I:  
L'adjudicatari es compromet a executar completament la gestió i urbanització de l'actuació integrada, objecte del Programa, d'acord amb l'Alternativa tècnica i Proposta juridicoeconòmica, modificada d'acord amb l'acord plenari de 17 de gener de 2005, i amb el que disposen els articles 29, 30 i concordants de la Llei 6/1994, de 15 de novembre, de la Generalitat Valenciana, reguladora de l'activitat urbanística, i la resta de normativa aplicable.  
Continua l'estipulació II del Conveni:  
El mode de retribuir l'urbanitzador s'estableix en terrenys a raó de 66,24 per cent de l'aprofitament materialitzable dels propietaris afectats per l'actuació.  
D'aquesta manera, el Conveni regula, en la seua estipulació IV, apartat b la garantia de retribució.  
Per tant, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, queda sotmés no únicament a les estipulacions del conveni, sinó també a la normativa legal aplicable.  
L'argument defés per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en el sentit que no és procedent imputar-li un incompliment de la seua obligació de prestació de garanties perquè la urbanitzadora es va obligar únicament a garantir aquelles retribucions dels propietaris que contribueixen en terrenys -atés que no s'arreplega cap altra garantia en el Conveni-, tindria com a conseqüència necessària que la mercantil urbanitzadora tampoc hauria degut acceptar una altra modalitat de retribució que no fóra la del pagament en espècie, únic previst en el conveni, atés que és obligació legal de l'urbanitzador assegurar la seua obligació específica de convertir en solar la parcel·la de qui haja de retribuir-li.  
Tenint en compte que el Projecte de reparcel·lació va preveure sengles modalitats de retribució per part dels propietaris, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va haver de prestar les garanties legalment establides.  
  
I és que disposa l'article 66.3 de la Llei 6/1994, de 15 de novembre, reguladora de l'activitat urbanística (LRAU), concordant amb l'article 29 de l'esmentada norma legal per tal com el completa i aclareix:  
  
L'urbanitzador, per a percebre dels propietaris les seues retribucions, ha d'anar assegurant, davant de l'Administració actuant, la seua obligació específica de convertir en solar la corresponent parcel·la de qui ha de retribuir-li, mitjançant garanties que:  
A) S'aniran constituint, amb independència de les previstes en l'article 29.8, en aprovar-se la reparcel·lació forçosa /.../ en virtut de la qual s'adjudiquen a l'urbanitzador terrenys en concepte de retribució i, en tot cas, abans de la liquidació administrativa de la quota d'urbanització.  
B) Es prestaran per valor igual al de la retribució que les motive i, si escau, pel superior que resulte d'aplicar l'interés legal dels diners en funció del temps que previsiblement vaja a transcórrer entre la percepció de la retribució i l'inici efectiu de les obres corresponents  
  
C) Consistiran en primera hipoteca sobre els terrenys adjudicats a l'urbanitzador o en garantia financera prestada amb els requisits exigits per la legislació reguladora de la contractació pública.  
Aquest Ajuntament, en decrets de dates 13 de març, 2 de maig, 10 d'agost i 14 de desembre de 2012, va informar i va requerir Urbanización Golf Sant Gregori, SA, perquè garantira totes aquelles retribucions que va percebre per anticipat, entenent com a tals tant els pagaments voluntàriament efectuats pels propietaris amb motiu de pactes amb l'urbanitzador, com aquells cobrats amb motiu del gir de la Quota 0.  
  
En el fonament de dret II de l'esmentat Decret de 10 d'agost de 2012 es va indicar:  
En els decrets de 13 de març i 2 de maig de 2012 s'advertia així mateix la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que si ha passat al cobrament la totalitat de les quantitats positives previstes com a Quota 0 en el calendari de quotes i no justifica el pagament de les quantitats negatives -a excepció dels creditors nets-, ha girat unes quotes per a percebre uns cobraments per anticipat ?amb independència del que efectivament haja ingressat per aquest concepte-, i són anticipades perquè no les ha deduïdes de les següents a cobrar en tant que les obres no s'han iniciat.  
El pagament de la totalitat de la Quota 0 que correspon a un propietari no pot servir per a cobrir en un balanç global els imports deguts per tercers deutors, i és aquesta argumentació l'al·legada per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, assenyalant un saldo negatiu total. A cada propietari li assisteix el dret de tenir garantits els seus pagaments, si són anticipats, amb independència de si la resta de propietaris satisfan o no les seues respectives càrregues.  
En aquest sentit, tampoc és acceptable el desglossament i l'explicació donada per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, perquè únicament les quantitats destinades a reintegrar els pagaments avançats per aquesta mercantil als creditors nets no han de considerar-se bestretes. De la resta d'ingressos ha de justificar-se i garantir-se la seua destinació final.  
I en la seua part dispositiva va advertir: ?Indicar així mateix a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que la falta de transparència en la gestió com a urbanitzador i l'incompliment de les seues obligacions pot donar lloc a la resolució de l'adjudicació del Programa d'actuació integrada del qual és adjudicatari d'acord amb el que preveu l'art. 143 LUV?.  
En l'expedient corresponent consta l'escrit presentat per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el 6 de juny de 2014 amb motiu de la seua sol·licitud de suspensió del Programa, en el qual va reconéixer que va haver-hi propietaris que l'han retribuït per avançat costos totals de la urbanització; que ha ingressat imports que havia de compensar als propietaris en quotes futures; i així mateix va reconéixer la seua obligació de prestació de garanties de retribució per pagament en metàl·lic, ja que va proposar, com a garantia de retribució de l'urbanitzador enfront d'aquells propietaris que li han satisfet per anticipat quotes d'urbanització, bé utilitzar una reducció de l'import nominal dels avals dipositats en concepte de garantia de promoció o bé presentar un títol executiu.  
  
Efectivament, de la documentació aportada pels propietaris en el tràmit d'audiència del procediment de resolució contractual caducat, ha quedat acreditat que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va percebre en 2007 pagaments anticipats de quotes d'urbanització (escrits amb registre d'entrada núm. 18342/2009, núm. 3729/15, núm. 3799/15, núm. 4030/15 o núm. 4057/15). Així mateix, s'han presentat reclamacions d'aquells propietaris que, sent titulars d'indemnitzacions a cobrar, no les van percebre a pesar que se n'autoritzara el cobrament i pagament amb la Quota 0 (escrits amb registre d'entrada núm. 3825/15, núm. 3846/15, núm. 3894/15 o núm. 4645/15).  
Totes aquestes dades han sigut corroborades per la mateixa Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en la documentació aportada el 3 de novembre de 2015 (RE 14260, de 5 de novembre), per la qual cosa ha quedat evidenciat l'incompliment culpable de l'urbanitzador en la seua obligació de prestació de les garanties de retribució.  
Finalment, respecte de la sol·licitud formulada per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, instant la reducció de l'import nominal dels avals dipositats, cal assenyalar que aquesta direcció de Secció va emetre un informe en data 12 de desembre de 2014 -informe del qual va tenir coneixement l'urbanitzador tal com fa constar en la pàgina 16 de l'escrit d'al·legacions que es contesten-, en el qual va argumentar:  
/.../ Per a informar aquesta sol·licitud de substitució i disminució de garanties de la mercantil urbanitzadora, hem d'entrar a considerar si Urbanización Golf Sant Gregori, SA, ha prestat altres garanties addicionals i suplementàries a la garantia de promoció, que pogueren justificar la reducció de la garantia de promoció mentre quedara igualment assegurat l'interés públic en el desenvolupament íntegre de l'actuació i el de tercers davant de possibles incompliments de l'urbanitzador en les seues obligacions.  
/.../  
L'urbanitzador proposa respecte d'això presentar un títol executiu com a garantia. L'article 66.3 LRAU preveu que la garantia de retribució ?ha de consistir en primera hipoteca sobre els terrenys adjudicats a l'urbanitzador o en garantia financera prestada amb els requisits exigits per la legislació reguladora de la contractació pública?. En aquest mateix sentit es manifesta l'article 150 de la LOTUP, sense que siga possible acceptar un altre tipus de garanties.  
Per tant, no constant garanties de retribució de l'urbanitzador, ni havent-se garantit tampoc la totalitat de les obligacions contretes respecte de l'execució del sector, és procedent desestimar la petició de reducció dels imports assegurats.  
És procedent, per tant, reiterar els arguments exposats en l'acord d'iniciació del procediment i desestimar les al·legacions formulades en aquest punt.  
Al·legació sisena en relació amb antecedent (xi). Improcedència de resolució del Programa, per incórrer l'Ajuntament en frau procedimental, en no haver resolt la petició de la mercantil al·legant de suspensió del Programa  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, defén que l'acord d'inici del procediment de resolució contractual incorre en frau procedimental per solapament, ja que pretén ?tramitar la resolució de la condició d'agent urbanitzador sense haver resolt prèviament altres procediments que són precisament, determinants del contingut del procediment que ens ocupa, i que hagueren d'haver-se iniciat després dels escrits de sol·licitud de suspensió presentats per l'agent urbanitzador en dates 27 de març i 6 de juny de 2014 i, recentment, en data 10 de setembre de 2015.  
  
Argumenta que precisament la desestimació per silenci dels esmentats escrits ha sigut objecte de recurs contenciós administratiu i s'està desenvolupant en les actuacions del Procediment ordinari 299/2015, del Jutjat Contenciós Administratiu número 2 de Castelló.  
  
Conclou assenyalant que la falta de resposta de l'Ajuntament, degudament motivada, infringeix clarament l'ordenament, de manera que aquesta Administració ?està actuant prescindint de tota legalitat i fent una interpretació restrictiva del procediment administratiu i de les seues obligacions de resoldre, incorrent en frau procedimental, en alterar el vertader esperit dels procediments?.  
Contestació:  
És procedent el rebuig d'aquestes al·legacions, mancades de certesa en cada una de les consideracions formulades per Urbanización Golf Sant Gregori, SA.  
Tal com consta en els expedients de la seua raó (G-1160/2015 i G-3613/2015), aquest Ajuntament s'ha pronunciat expressament fins en dues ocasions respecte de la sol·licitud de suspensió del Programa d'actuació integrada per al desenvolupament del sector de sòl urbanitzable turístic SUR T-1 Sant Gregori, desestimant-la.  
Així, el dispositiu primer de l'acord plenari de 26 de gener de 2015 -acord que va ser notificat a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en data 6 de febrer de 2015-, va disposar:  
Desestimar la sol·licitud de suspensió del Programa d'actuació integrada per al desenvolupament del sector de sòl urbanitzable turístic SUR T-1 Sant Gregori formulada per la mercantil Manufactura Industrial Azulejera, SL, per Sr. Ramiro Flor Garcés i per Sr. Juan Flor Garcés el 30 de gener de 2013 (RE 1448) i, en dates 27 de març i 6 de juny de 2014 (RE núm. 4402 i núm. 8520), per Encina Los Monteros, SLU, en nom i representació d'Urbanización Golf Sant Gregori, SA, pels motius exposats en la part expositiva de la present resolució.  
  
I, en ocasió de resoldre el recurs de reposició que Sr. Miguel Ángel Bodí Monsonís, en representació de la mercantil urbanizadora Vistamar, SA, va interposar contra l'esmentat dispositiu primer de l'acord de 26 de gener de 2015, aquest Ajuntament es va pronunciar novament sobre la improcedència de tramitar un procediment tendent a dilucidar i justificar la necessitat de suspensió del Programa, quan hi ha causes prèvies que motiven la seua resolució. Així ho va considerar l'acord plenari de 4 de maig de 2015, que va desestimar de manera expressa l'esmentat recurs de reposició i que va acordar, així mateix, desestimar la sol·licitud de suspensió de l'execució de l'acte objecte de recurs. L'esmentat acord va ser notificat a la mercantil recurrent el 15 de maig de 2015.  
  
D'aquesta manera, el recurs contenciós administratiu que ha incoat el Procediment 299/2015 del Jutjat Contenciós Administratiu número 2 de Castelló, ha sigut interposat per urbanizadora Vistamar, SA, contra l'esmentat acord exprés de 4 de maig de 2015, de desestimació del recurs de reposició, i no, com subratlla Urbanización Golf Sant Gregori, SA, i reitera al llarg de les seues al·legacions, contra la desestimació per silenci de la sol·licitud de suspensió de l'execució del Programa.  
   
Cal fer constar que la mercantil urbanizadora Vistamar, SA, és soci únic d'Urbanización Golf Sant Gregori, SA, segons consta en l'escriptura d'acceptació de dimissió de consellers, canvi d'estructura de l'òrgan d'administració, nomenament d'administrador únic i declaració d'unipersonalitat atorgada per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en data 15 de juliol de 2015 davant del notari de València Sr. Alfonso Maldonado Rubio, amb número 2488 del seu protocol.  
És procedent, per tant, reiterar la falta de rigor i certesa de les al·legacions formulades per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, i desestimar les seues pretensions de frau procedimental i falta de motivació de les actuacions municipals, reafirmant els arguments exposats en l'acord d'iniciació del procediment.  
Al·legació setena. Impertinència de la resolució: absència de requisits per a procedir a la resolució del contracte  
Al·lega Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que no concorren les circumstàncies per a procedir a la resolució del contracte ja que ?només es pot acudir a tal fórmula quan siga vertaderament clar que la millor actuació per a la satisfacció de l'interés general requereix la resolució del contracte?. Afig que per a procedir a la resolució del contracte ha de donar-se una clara culpa per part del contractista i que ?a la vista de tots els fets exposats, de cap mode l'incompliment o demora pot imputar-se a l'agent urbanitzador, sinó a nombroses qüestions de diversa índole, i en especial, a la falta de disponibilitat dels terrenys, que en data d'avui tampoc ha sigut capaç de resoldre l'Ajuntament?.  
  
Conclou que l'Ajuntament no pot ignorar la crisi econòmica succeïda i que les normes han de ser aplicades i interpretades d'acord amb les circumstàncies i context que en cada moment hi haja, sent ?més que evident que la resolució del PAI suposaria un clar frau de la norma, en no estar sent interpretat com assenyala el Codi Civil?.  
  
Contestació:  
És procedent la desestimació d'aquestes al·legacions en coherència amb l'exposició dels fets i les consideracions efectuades en l'acord de 28 de setembre de 2015, d'incoació del procediment, i en el present informe, en el qual s'ha fonamentat la concurrència de cada una de les causes de resolució previstes en l'article 111, apartats d), e) i g) del Text Refós de la Llei de Contractes de les Administracions Públiques, i, per tant, l'incompliment greu d'Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en les seues obligacions contractuals que han afectat les condicions essencials de la mateixa programació; fonaments que no han sigut desvirtuats per l'urbanitzador.  
Que la urbanitzadora vulga justificar la seua demora en la falta de disponibilitat dels terrenys manca de tot fonament quan ha sigut Urbanización Golf Sant Gregori, SA, la que ha incomplit les obligacions essencials contretes tant respecte de l'expropiació del tram viari de connexió del sector, entre el camí de la Cossa i la carretera CV-18; com respecte a la realització dels tràmits necessaris per a obtenció de la pertinent concessió sobre els terrenys de domini públic maritimoterrestre, en els quals executar les obres del passeig marítim i de recuperació del front litoral.  
Així mateix s'ha acreditat la concurrència de causes de resolució del contracte per l'incompliment culpable de la seua obligació legal de prestar tant la garantia de retribució com la garantia d'execució dels compromisos adquirits, previstes en l'article 111.d) i g) del TRLCAP.  
  
Al·legació huitena en relació amb l'antecedent (xvi). Compliment del deure d'informació en relació amb la conservació de la tortuga d'estany  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, sosté que va complir tota l'aportació de documentació oportuna, que ha tornat a presentar, per la qual cosa no cal parlar de cap incompliment.  
Contestació:  
La documentació aportada per la mercantil urbanitzadora en data 3 de novembre de 2015 (RE 14276, de 5 de novembre) no desvirtua les consideracions efectuades en l'acord de 28 de setembre de 2015, d'inici del present procediment.  
Al·legació novena en relació amb antecedent (xvii). Compliment de l'agent urbanitzador en relació amb el subministrament d'informació sobre la quota 0  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, considera que el fet de no haver contestat prèviament els requeriments municipals no pot constituir causa suficient de resolució contractual. Afig que la causa de transparència al·legada per l'Ajuntament ja no es dóna, pel fet que ja es troba en poder d'aquesta administració tota la informació sol·licitada.  
Contestació:  
La documentació aportada per la mercantil urbanitzadora en data 3 de novembre de 2015 (RE 14260, de 5 de novembre) no desvirtua les consideracions efectuades en l'acord de 28 de setembre de 2015, d'inici del present procediment, atés que no dóna resposta als requeriments municipals efectuats perquè aportara, detallat per parcel·les, el desglossament dels imports de les les quantitats reclamades en concepte de quota 0 que proporcionalment cobreixen les indemnitzacions satisfetes als creditors nets.  
D'altra banda, en la documentació presentada (RE 14260) s'han constatat errors i omissions en la llista de pagaments en terrenys i de bestretes voluntàries, existint discrepància entre les dades aportades per l'urbanitzador i les que consten en l'expedient municipal (parcel·les aportades 633 i 636 i 881, 882, 986 i 999, entre d'altres).  
És procedent, per tant, reiterar els arguments exposats en l'acord d'iniciació del procediment i desestimar les al·legacions formulades en aquest punt.  
Al·legació desena en relació amb antecedent (xx). Nul·litat del procediment per desviació de poder  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, acusa aquest Ajuntament de pretendre resoldre el Programa per tal d'obtenir l'avantatge de poder evitar el cost de les càrregues d'urbanització, la qual cosa podria suposar una desviació de poder.  
Contestació:  
L'Ajuntament ha fonamentat en aquest procediment l'incompliment culpable d'Urbanización Golf Sant Gregori, SA, de les seues obligacions contractuals, que motiven la resolució de l'adjudicació del seu contracte com a agent urbanitzador. L'esmentada resolució determina, per imperatiu legal (art. 29.13 LRAU) i no per desviació de poder com s'al·lega, la cancel·lació de la programació amb totes les seues conseqüències.  
Al·legació onzena en relació amb l'antecedent (xxi). Enriquiment injust de l'Administració demandada  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, defén que l'eventual resolució del contracte sense l'oportú pagament dels projectes i despeses generades en la tramitació del Programa, suposarà un enriquiment injust per a l'Administració.  
Contestació:  
Cal oposar respecte d'això que, amb la resolució del Programa del sector Sant Gregori, aquest Ajuntament no veu incrementat el seu patrimoni per beneficiar-se d'un servei prestat satisfactòriament per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, sinó més aviat al contrari, convé insistir en el fet que el Programa es resol per l'incompliment de la mercantil urbanitzadora de les seues obligacions contractuals.  
Dit això, la legislació urbanística ofereix a l'administració distintes possibilitats davant d'una cancel·lació anticipada del Programa. Segons el parer de l'informador, únicament si, després de la resolució de l'adjudicació, aquesta Administració incoara les actuacions necessàries per a una nova programació dels terrenys en què el nou urbanitzador assumira les obligacions de l'antic i s'aprofitara dels projectes tècnics presentats per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que estigueren aprovats i resultaren útils per a l'execució del nou Programa, seria possible el reemborsament, per compte del nou urbanitzador, de les despeses justificades de redacció i gestió de l'esmentada documentació. (Article 29.13 en relació amb l'article 47.5 de la Llei 6/1994, de 15 de novembre, reguladora de l'activitat urbanística i, en el mateix sentit, articles 130 i 165.e de la Llei 5/2014, de 25 de juliol, d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge.)  
En cap cas, per tant, la resolució de l'adjudicació a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, produiria un enriquiment injust d'aquest Ajuntament tenint en compte que són els propietaris i no l'administració actuant els que, si escau, han de retribuir l'urbanitzador en concepte de càrregues d'urbanització, tant per la redacció dels projectes tècnics com la direcció de l'obra i les despeses de gestió de l'urbanitzador. (Article 67.a de la Llei 6/1994, de 15 de novembre, reguladora de l'activitat urbanística i, en el mateix sentit, article 144 de la Llei 5/2014, de 25 de juliol, d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge.)  
  
És procedent reiterar que, precisament per tenir la consideració de càrregues d'urbanització, els propietaris estarien obligats a retribuir pels esmentats costos de redacció dels projectes tècnics sempre que serviren per a la consecució dels objectius del Programa en què es veuen immersos, a saber, per a gestionar la transformació jurídica de les seues finques i per a dotar les seues parcel·les de les obres d'urbanització necessàries per a adquirir la condició de solar edificable.  
Per tal com Urbanización Golf Sant Gregori, SA, ha incomplit l'obligació contreta de consecució dels objectius del Programa per al desenvolupament del sector SUR T-1 Sant Gregori, és procedent rebutjar a priori les seues pretensions de reintegrament de les despeses satisfetes.  
Antecedent (xix). Incompliment de l'Ajuntament de Borriana en el pagament de la Quota 0  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, acusa aquest Ajuntament d'incomplir els seus acords, per no haver realitzat les gestions convingudes per al pagament de la Quota 0.  
Contestació:  
En data 30 de juliol de 2010, aquest Ajuntament va subscriure un Conveni urbanístic pel qual ?la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, anticipa a aquest Ajuntament la quantitat que li correspon pagar en concepte de Quota 0, de les càrregues d'urbanització més els impostos que siguen procedents, i que corresponguen a les parcel·les adjudicades a l'Ajuntament de Borriana en el Projecte de reparcel·lació del sector SUR T-1, per la cessió obligatòria del 10 % d'aprofitament, quota que ascendeix a la quantitat d'1.000.438,95 ?, més els impostos corresponents?.  
Com a contraprestació a aquesta bestreta, aquest Ajuntament es va comprometre en la seua estipulació segona a ?en un termini de 3 mesos des de la inscripció en el Registre de la Propietat del Projecte de reparcel·lació, a iniciar els tràmits previstos en la legislació de bases de règim local, Reglament de béns de les entitats locals i la resta de normativa aplicable, licitar l'alienació de les parcel·les resultants que estime i que tinguen un valor en conjunt, que cobrisca la quantitat ajornada més IVA, objecte del present document?. /.../  
?En cas que el concurs per a l'alienació de les parcel·les quedara desert, l'Ajuntament, en 3 mesos des del moment que, d'acord amb el plec, haguera d'adjudicar les parcel·les, ha de comunicar aquesta circumstància a l'agent urbanitzador. En aquesta comunicació l'Ajuntament ha d'expressar com desitja efectuar el pagament de la quota 0 i, si és el cas, de la quota 00, bé en metàl·lic o bé en terrenys corresponents al 10 % de l'excedent d'aprofitament municipal del sector Sant Gregori.-  
Resulten incertes les acusacions formulades contra aquest Ajuntament de no haver realitzat les gestions necessàries per al pagament de la Quota 0, tenint en compte que:  
En compliment de l'esmentat conveni, l'acord de 26 de març de 2012, de la Junta de Govern Local va incoar l'expedient d'alienació de les parcel·les adjudicades M43-D (registral 59926) i M54-A (registral 59979) del sector SUR T-1 (BOP 44, de 12.04.2012).  
La licitació tramitada per a l'alienació de les esmentades parcel·les va quedar deserta, tal com es va comunicar a la mercantil urbanitzadora en el Decret de 2 de maig de 2012, que, amb vista al compliment del Conveni urbanístic subscrit, va reclamar d'Urbanización Golf Sant Gregori, SA, documentació justificativa de les quantitats que havia de satisfer aquest Ajuntament en concepte de Quota 0, va reiterar l'obligació de prestació de les corresponents garanties financeres en cas de cobrament de quantitats per anticipat, i va indicar que la no-presentació de la documentació sol·licitada en el dispositiu primer paralitzava el procediment de cobrament de la Quota 0 iniciat, amb l'advertència de caducitat en els termes que preveu l'article 92 de la Llei 30/1992, de 26 de novembre, de règim jurídic de les administracions públiques i procediment administratiu comú. Els esmentats requeriments es van reiterar en el Decret de 10 d'agost de 2012, sense que l'urbanitzador presentara la informació sol·licitada.  
D'aquesta manera, és procedent rebutjar les acusacions d'inactivitat expressades contra aquesta Administració, que de cap manera justificarien l'incompliment per part de l'urbanitzador de les seues obligacions contractuals.  
Per tot l'anterior, la funcionària que subscriu proposa la íntegra desestimació de les al·legacions formulades per Sr. Miguel Ángel Bodí Monsonís com a administrador de la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, i la continuació del procediment de resolució contractual, sent procedent sol·licitar dictamen del Consell Jurídic Consultiu d'acord amb l'article 10, apartat 8 lletra c de la Llei de la Generalitat 10/1994, de 19 de desembre, de creació d'aquest òrgan consultiu de la Comunitat Valenciana.  
En el dictamen núm. 69/2016, el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana s'ha pronunciat sobre les al·legacions formulades per l'urbanitzador, indicant en la seua consideració quarta:  
En acreditar-se l'incompliment reiterat de les obligacions contractuals s'incorre en el supòsit previst en els articles 111 i concordants del TRLCAP, com a causa de resolució per incompliment per part del contractista de les obligacions contractuals essencials, la qual cosa no ha sigut desvirtuada mitjançant les al·legacions de la interessada, constant incomplides les obligacions essencials del contracte i en particular l'execució de l'obra per causa imputable a l'adjudicatària.  
  
II. El 25 de novembre de 2015 ha estat emés un informe jurídic de contestació de les al·legacions formulades en data 6 de novembre de 2015 (RE 14389) per Bankia, SA, amb proposta de desestimació.  
En l'esmentat informe s'assenyala:  
Les al·legacions primera a onzena de l'escrit presentat per Bankia, SA reprodueixen pràcticament amb el mateix tenor literal les formulades per la mercantil urbanitzadora Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en data 3 de gener de 2015 (RE 14275) i que ja han sigut informades per aquesta Direcció, motivant la seua contestació i rebuig en l'informe emés en data 25 de novembre de 2015, per la qual cosa, amb vista a la brevetat, em remet al que en aquell document s'ha informat.  
És procedent, així, valorar les al·legacions que es refereixen als punts següents, que són objecte de consideració jurídica i contestació:  
Al·legació dotzena i tretzena. Improcedència de confiscació automàtica de l'aval per mera resolució del contracte. Improcedència de confiscació de l'aval, mentre no es determinen els danys i perjudicis a través del procediment oportú  
L'entitat avaladora defén que resulta d'aplicació la doctrina del Consell Jurídic Consultiu de manera que, no existint cap dany per a l'Administració, sinó el contrari, no ha de procedir-se a la confiscació de l'aval, ni tan sols a l'efecte de retenció. En l'al·legació tretzena argumenta que l'aval únicament respon dels danys i perjudicis efectivament ocasionats, que han de justificar-se mitjançant procediment contradictori.  
Contestació:  
Tal com es va assenyalar en l'acord de 28 de setembre de 2015, d'inici del procediment de resolució contractual, havent-se aprovat definitivament el Programa d'actuació integrada per al desenvolupament del sector SUR T-1 el 17 de gener de 2005, el compliment i execució d'aquest es regeixen pel que preveu la Llei 6/1995, de 15 de novembre, reguladora de l'activitat urbanística (d'ara endavant LRAU), segons disposaven la disposició transitòria primera de la derogada Llei 16/2005, de 30 de desembre, urbanística valenciana (d'ara endavant LUV), i la disposició transitòria tercera de l'així mateix derogat Decret 67/2006, de 19 de maig, pel qual es va aprovar el Reglament d'ordenació i gestió territorial i urbanística (d'ara endavant ROGTU).  
És l'article 29.13 de la LRAU el que sotmet les relacions derivades de l'adjudicació del Programa a les normes rectores de la contractació administrativa. La legislació en matèria de contractes vigent en el moment d'adjudicació del Programa del sector SUR T-1 era el Reial Decret Legislatiu 2/2000, de 16 de juny, pel qual s'aprova el Text Refós de la Llei de contractes de les administracions públiques (d'ara endavant TRLCAP), i el seu Reglament general, aprovat per Reial Decret 1098/2001, de 12 d'octubre (d'ara endavant RLCAP).  
Així mateix resulta d'aplicació el Conveni urbanístic del Programa.  
  
Doncs bé, en concepte de garanties del Programa d'actuació integrada per al desenvolupament del sector SUR T-1, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, té dipositats en la Tresoreria municipal els següents avals bancaris de la Caixa d'Estalvis de València, Castelló i Alacant (Bancaixa):  
- Núm. operació de Tresoreria 200500031471, de 27 d'octubre de 2005, per import de 180.000,00 ?, en garantia de la rehabilitació i condicionament de l'ermita de Sant Gregori;  
- Núm. operació de Tresoreria 200500031472, de 27 d'octubre de 2005, per import de 120.000,00 - per a garantir la redacció de projectes tècnics de construcció d'infraestructures;  
- Núm. operació de Tresoreria 200500031473, de 27 d'octubre de 2005, per import de 7.248.647,10 - en concepte de garantia de promoció;  
- Núm. operació de Tresoreria 200500031475, de 27 d'octubre de 2005, per import de 900.000,00 - per a garantir la construcció d'un pont i una passarel·la de vianants sobre el riu Sec.  
Aquestes garanties, prestades en aplicació de l'article 29.8 LRAU, responen del compliment de les previsions del Programa i la seua confiscació és consubstancial a la resolució per incompliment, atés que queda provada en els antecedents de l'expedient la situació objectiva d'incompliment culpable per part de l'urbanitzador.  
Assenyala l'article 43.2 TRLCAP que les garanties definitives han de respondre dels conceptes següents:  
a) De les penalitats imposades al contractista quant a l'execució del contracte, en especial les compreses en l'article 95, quan no puguen deduir-se de les certificacions.  
b) De les obligacions derivades del contracte, de les despeses originades a l'Administració per demora del contractista en el compliment de les seues obligacions i dels danys i perjudicis ocasionats a aquesta amb motiu de l'execució del contracte o en el supòsit d'incompliment d'aquest, sense resolució  
c) De la confiscació que puga decretar-se en els casos de resolució del contracte, d'acord amb el que s'estableix en aquest o amb caràcter general en aquesta llei.  
Per la seua banda, disposa l'article 113.4 TRLCAP que ?quan el contracte es resolga per incompliment culpable del contractista li ha de ser confiscada la garantia i, a més, ha d'indemnitzar l'Administració dels danys i perjudicis ocasionats en el que excedisquen l'import de la garantia confiscada?.  
Així ho va arreplegar l'estipulació VI del Conveni urbanístic, que va disposar:  
Quan per causes imputables a l'urbanitzador, aquest haguera incorregut en mora respecte al compliment del termini total d'execució o qualsevol altre incompliment del Programa, l'Ajuntament ha de declarar la caducitat de l'adjudicació i confiscar les fiances dipositades.  
Així, en els supòsits d'incompliment culpable del contractista, la confiscació de la fiança opera com a indemnització dels perjudicis, sens dubte existents però difícils de precisar, que el retard provoca en el terreny més general de l'interés públic, però si a més pot concretar-se i quantificar-se un altre tipus de perjudicis, l'Administració està habilitada per a exigir la seua indemnització.  
Traslladant aquest precepte a la legislació urbanística valenciana, i a l'àmbit d'un Programa d'actuació integrada on són els propietaris els que assumeixen les càrregues d'urbanització, l'article 66.6 LRAU i l'article 132 LOTUP estableixen que l'urbanitzador és responsable i ha de respondre dels danys causats als propietaris o a altres persones afectades com a conseqüència de la seua activitat o per la falta de diligència en el compliment de les seues obligacions.  
En aquest sentit s'ha pronunciat el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana, en el dictamen 126/2014, de 13 de març, emés a instància d'aquest Ajuntament en el procediment de resolució contractual de la unitat d'execució B-4 del Pla general de Borriana. La consideració setena de l'esmentat dictamen va exposar:  
Pel que fa a l'aspecte contractual, la seua resolució i efectes, és aplicable la Llei de contractes de les administracions públiques, aprovada per Reial Decret Legislatiu 2/2000, de 16 de juny, per raó que el contracte la resolució del qual es tracta va ser adjudicat en data 21 de juliol de 2003, en què es trobava vigent la referida Llei, i, segons el que disposa la disposició transitòria primera de la Llei 30/2007, de 30 d'octubre, de contractes del sector públic, així com en el Text Refós aprovat per Reial Decret Legislatiu 3/2011, que en el seu apartat 2 diu: ?els contractes administratius adjudicats amb anterioritat a l'entrada en vigor de la present llei s'han de regir, quant als seus efectes, compliment i extinció, inclosa la seua duració i règim de pròrrogues, per la normativa anterior?.  
  
Per tant, els efectes de la resolució contractual i, en concret, la possible confiscació de la fiança o garantia prestada per la contractista ha de ser analitzada des de la previsió continguda en l'esmentada Llei de contractes de les administracions públiques (Reial Decret Llei 2/2000), que en l'article 113, apartats 4 i 5, estableix:  
4. Quan el contracte es resolga per incompliment culpable del contractista, li ha de ser confiscada la garantia i, a més, ha d'indemnitzar l'Administració pels danys i perjudicis ocasionats en el que excedisquen de l'import de la garantia confiscada.  
5. En tot cas, l'acord de resolució ha de contenir pronunciament exprés sobre la procedència o no de la pèrdua, devolució o cancel·lació de la garantia constituïda.  
És evident que aquesta norma té naturalesa de clàusula penal, i pel seu caràcter imperatiu (?ha de ser confiscada?) opera automàticament la confiscació de la fiança, de manera que, declarada la culpabilitat del contractista en la causa que motiva la resolució, li ha de ser confiscada.  
D'altra banda, el mateix precepte estableix que la garantia ha de ser destinada a la indemnització dels danys i perjudicis fins on aquesta abaste, amb la qual cosa cal plantejar-se el dubte de si la fiança té naturalesa de clàusula penal o és un element de caràcter eminentment indemnitzatori. Ni una cosa ni l'altra, sinó que ambdues són compatibles per la mateixa dicció literal del precepte, ja que la indemnització dels danys i perjudicis no s'acumula a la confiscació de la garantia, sinó que només són exigibles els que excedisquen de l'import d'aquella.  
(?)  
Ara bé, tant en la legislació aplicable al present cas, com en la posterior i vigent, queda la fiança o garantia subjecta a la determinació dels danys i perjudicis que s'hagen irrogat a l'Administració. Tant més si la determinació dels danys i perjudicis l'ha de dur a terme l'òrgan de contractació en decisió motivada amb audiència prèvia al contractista, és a dir, en un procediment contradictori i independent del que s'haja seguit per a la resolució del contracte.  
En conseqüència, i ja que l'òrgan instructor, en la proposta de resolució, haurà de pronunciar-se expressament sobre la confiscació o no de la garantia, aquest Consell Jurídic ha mantingut el criteri que l'òrgan de contractació, en els casos en què s'aplique la legislació que preveu la confiscació de la fiança de forma automàtica, així ho faça, si bé acorde simultàniament la instrucció del corresponent expedient administratiu contradictori per a la determinació dels danys i perjudicis, a fi de concretar el quàntum indemnitzatori, si escau, amb la corresponent liquidació de comptes entre les parts.  
  
D'acord amb l'esmentat dictamen, és procedent, per tant, reiterar els arguments exposats en l'acord d'iniciació del procediment i desestimar les al·legacions, tenint en compte que, a l'efecte de poder quantificar el quàntum indemnitzatori i resoldre les reclamacions formulades pels propietaris en el procediment, aquest Ajuntament instruirà l'oportú procediment contradictori per a la determinació dels danys i perjudicis causats per l'incompliment culpable d'Urbanización Golf Sant Gregori, SA, de les seues obligacions com a urbanitzador del Programa d'actuació integrada per al desenvolupament del sector SUR T-1.  
  
Al·legació catorzena. Caràcter restrictiu dels avals  
Bankia, SA, es remet a l'article 1827 del Codi Civil per a defendre el caràcter limitat de l'aval, que es va prestar per a ?garantir el bon fi de les obres d'urbanització en el PAI del sector turístic SUR T-1 Sant Gregori de Borriana, en concepte de garantia de promoció?, de manera que la seua confiscació seria temerària ja que les obres no s'han iniciat.  
  
Contestació:  
L'anomenada garantia de promoció no respon únicament de la correcta execució material de les obres d'urbanització, sinó de la bona gestió pública indirecta de l'actuació, per tal com Urbanización Golf Sant Gregori, SA, va assumir la funció d'agent urbanitzador.  
Així es recull en l'estipulació IV del Conveni urbanístic assumit per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que, en compliment del que preveien els articles 29.8 i 32.c de la LRAU, va preveure que ?la garantia de promoció assegura el compliment de les previsions del Programa?. I continua: ?serà procedent la seua devolució una vegada complits per l'agent urbanitzador la totalitat de les obligacions derivades de la seua condició?.  
I així s'ha pronunciat el Jutjat Contenciós Administratiu núm. 2 de Castelló, en Sentència núm. 687, de 20 de desembre de 2011, que diu:  
  
Tampoc cal estimar l'al·legació realitzada per l'actora, consistent en el fet que, segons la literalitat de l'aval, aquest respondria únicament del ?bon fi de les obres d'urbanització?, i no de la resta de responsabilitats de l'agent urbanitzador. Entén aquest jutjador que el contracte atípic objecte d'actuacions no compleix els requisits exigits en l'article 1281 del Codi Civil per a atendre a la seua dicció literal, ja que l'esmentat aval no parla de l'execució material de les obres d'urbanització, com entén la part actora, sinó de les obres d'urbanització en general, comprenent el procés urbanitzador no sols l'execució material, sinó, com també posa en relleu l'administració demandada, la redacció de documents tècnics i la gestió del projecte de reparcel·lació entre altres, per la qual cosa, acreditat l'incompliment per l'agent urbanitzador de les obligacions que va assumir en promoure el PAI, l'execució de l'aval prestat per aquest en garantia del correcte compliment de les obligacions de l'agent urbanitzador resulta d'acord amb dret.  
  
Per tot l'anterior, la funcionària que subscriu proposa la íntegra desestimació de les al·legacions formulades per Sr. Francisco José Llop Valero, en representació de Bankia, SA, i la continuació del procediment de resolució contractual, sent procedent sol·licitar dictamen del Consell Jurídic Consultiu d'acord amb l'article 10, apartat 8 lletra c) de la Llei de la Generalitat 10/1994, de 19 de desembre, de creació d'aquest òrgan consultiu de la Comunitat Valenciana.  
III. Fins al dia de la data no han estat formulades al·legacions pels propietaris de l'àmbit contràries a la resolució contractual incoada.  
5. Compliment del procediment legalment previst per a la resolució del programa  
S'ha complit el procediment de resolució contractual previst en l'article 164 i disposició transitòria 4a de la Llei d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge, en relació amb l'article 109 del Reglament general de la Llei de contractes de les administracions públiques, aprovat per Reial Decret 1098/2001, de 12 d'octubre (RLCAP); de manera que l'acord de 28 de setembre de 2015, que va incoar el procediment, es va notificar concedint audiència a l'empresa urbanitzadora, a l'entitat avaladora i als que figuren com a titulars registrals de drets i càrregues sobre els béns afectats per l'actuació.  
  
A fi d'evitar la caducitat i d'acord amb la possibilitat prevista en l'article 42.5.c de la Llei 30/1992, de 26 de novembre, per Decret de l'Alcaldia 201-3644, de 26 de novembre de 2015, es va acordar la suspensió del termini màxim legal per a resoldre el procediment.  
L'article 10, apartat 8 lletra c) de la Llei de la Generalitat 10/1994, de 19 de desembre, disposa que el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana ha de ser consultat en els expedients que versen sobre la nul·litat, interpretació i resolució dels contractes administratius quan formule oposició el contractista i, en tot cas, en els supòsits previstos en la legislació de contractes de l'Estat.  
  
Són l'article 59.3 del TRLCAP en relació amb l'article 109 RLCAP i el vigent article 211.3.a del Text Refós de la Llei de contractes del sector públic els preceptes que assenyalen el caràcter preceptiu de l'informe del Consell d'Estat o òrgan consultiu equivalent de la comunitat autònoma en cas de resolució de contractes, quan formule oposició el contractista.  
Com s'ha exposat en els antecedents, consta en l'expedient el dictamen núm. 69/2016, de 18 de febrer, de 2016, en el qual el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana ha indicat el seu parer sobre la procedència de resoldre el contracte, ?acreditat l'incompliment culpable de la mercantil adjudicatària de l'execució i desenvolupament de l'esmentat PAI, per la qual cosa aquest Consell Jurídic estima conforme a dret la proposta formulada per l'Ajuntament de Borriana per a exercir la potestat administrativa de resoldre el contracte, justificada en tractar-se d'un incompliment rellevant i que afecta les condicions essencials del contracte (dictàmens 21/1999, de 21 de gener, i 263/2000, de 20 de juliol, d'aquest Consell Jurídic i SSTS de 14-10-97 i 16-10-97)?.  
  
Per la qual cosa s'ha donat així mateix compliment als terminis legalment establits per a la resolució del procediment de resolució contractual.  
Per tot l'anterior, vist l'informe de la Tresoreria municipal, l'informe proposta de la cap de la Secció II i de la Secretaria General i d'acord amb el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana i el dictamen favorable de la Comissió Informativa d'Urbanisme i Medi Ambient municipal, el Ple d'aquest Ajuntament, com a òrgan competent, acorda:  
  
Primer. Desestimar les al·legacions formulades en data 3 de novembre de 2015 (RE 14275, de 5 de novembre) per Sr. Miguel Ángel Bodí Monsonís, en qualitat d'administrador de la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, amb CIF A96132725; així com les al·legacions formulades en data 6 de novembre de 2015 (RE 14389, de 9 de novembre) per Sr. Francisco José Llop Valero en representació de Caixa d'Estalvis de València, Castelló i Alacant, anteriorment Bancaixa i en l'actualitat Bankia, SA, amb CIF A14010342, pels motius assenyalats en la part expositiva del present acord.  
Segon. D'acord amb el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana, resoldre el conveni de desplegament i execució del Programa d'actuació integrada de desenvolupament del sector SUR T-1 Sant Gregori de sòl urbanitzable turisticoresidencial del Pla general de Borriana rescindint l'adjudicació de la condició d'agent urbanitzador d'aquest a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, amb CIF A96132725 i domicili a Castelló, carrer de la Lluna, núm. 3, atés que queda acreditat en l'expedient l'incompliment culpable de les seues obligacions contractuals, concorrent les causes de resolució previstes en els apartats d), e) i g) de l'article 111 del Text Refós de la Llei de contractes de les administracions públiques.  
Tercer. Confiscar cautelarment la garantia de promoció i les garanties de les millores que es detallen, dipositades per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, amb motiu de l'acceptació de la cessió de l'adjudicació del Programa d'actuació integrada per al desenvolupament del sector SUR T-1 i a fi d'indemnitzar aquesta Administració i els propietaris dels danys i perjudicis causats per l'incompliment culpable de les seues obligacions com a urbanitzador:  
Núm. operació de Tresoreria 200500031471, de 27 d'octubre de 2005, per import de 180.000,00 ?, en garantia de la rehabilitació i condicionament de l'ermita de Sant Gregori;  
Núm. operació de Tresoreria 200500031472, de 27 d'octubre de 2005, per import de 120.000,00 - per a garantir la redacció de projectes tècnics de construcció d'infraestructures;  
Núm. operació de Tresoreria 200500031473, de 27 d'octubre de 2005, per import de 7.248.647,10 - en concepte de garantia de promoció;  
Núm. operació de Tresoreria 200500031475, de 27 d'octubre de 2005, per import de 900.000,00 - per a garantir la construcció d'un pont i una passarel·la de vianants sobre el riu Sec.  
Quart. Confiscar les següents garanties de retribució dipositades per Urbanización Golf Sant Gregori, SA, per a garantir la urbanització de les parcel·les adjudicades núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J i 51.B del Projecte de reparcel·lació del sector SUR T-1, els propietaris de les quals van optar per la modalitat de pagament en terrenys:  
Núm. operació de Tresoreria 200900020755, de 20 d'agost de 2009, per import de 73.573,24 ?, per a garantir el pagament de quotes d'urbanització corresponents a les parcel·les adjudicades núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J i 51.B del Projecte de reparcel·lació del sector SUR T-1, per haver optat per la modalitat de pagament en terrenys.  
Núm. operació de Tresoreria 200900020756, de 20 d'agost de 2009, per import de 75.000,00 ?, per a garantir el pagament de quotes d'urbanització corresponents a les parcel·les adjudicades núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J i 51.B del Projecte de reparcel·lació del sector SUR T-1, per haver optat per la modalitat de pagament en terrenys.  
Núm. operació de Tresoreria 200900020757, de 20 d'agost de 2009, per import de 50.000,00 ?, per a garantir el pagament de quotes d'urbanització corresponents a les parcel·les adjudicades núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J i 51.B del Projecte de reparcel·lació del sector SUR T-1, per haver optat per la modalitat de pagament en terrenys.  
Cinqué. Acordar la cancel·lació de la programació i la subjecció de l'àmbit a les previsions de l'article 10 de la Llei 6/1994, de 15 de novembre, reguladora de l'activitat urbanística.  
Sisé. Incoar expedient contradictori, complementari del present, per a liquidar el contracte i determinar i reclamar, si escau, els danys i perjudicis que la resolució anticipada del Conveni ha suposat a l'Ajuntament de Borriana i als titulars de béns i drets afectats per l'actuació.  
  
A l'efecte de la liquidació de la programació, es requereix Urbanización Golf Sant Gregori, SA, per tal que, en un termini de 15 dies comptadors de la notificació d'aquest document, presente un certificat detallant els cobraments i pagaments practicats i rebuts dels propietaris en l'exercici de la seua condició d'agent urbanitzador del sector SUR T-1; així com de qualssevol altres que entenga pertinents.  
Així mateix se'l requereix perquè entregue en la Tresoreria d'aquest Ajuntament els originals dels avals bancaris de què resulta beneficiari, que van ser constituïts pels propietaris en garantia del pagament de les quotes d'urbanització.  
Així mateix, s'ordena que es traslladen a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, els escrits d'al·legacions relacionats en la part expositiva del present acord, formulats pels propietaris en el present procediment, i es concedeix als afectats un nou període d'audiència de 20 dies hàbils, comptadors de la notificació del present acord, perquè puguen presentar-ne qualsevol altre que s'estime pertinent en defensa dels seus drets, els quals es traslladaran així mateix a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que disposarà d'un període d'un mes perquè preste la seua conformitat o manifeste les objeccions que crega oportunes.  
  
Seté. Incoar expedient per a determinar la nova programació del sector SUR T-1 Sant Gregori, així com la vigència i eficàcia del Pla parcial aprovat definitivament per acord plenari de 17 de gener de 2005.  
  
En l'esmentat expedient es resoldrà així mateix sobre la selecció d'un nou urbanitzador que assumisca les obligacions de l'antic, afectant els béns i recursos resultants de la liquidació de la programació cancel·lada a executar la que la substituïsca o, en qualsevol altre cas, i excepte perjudici per a l'interés públic o tercer sense culpa, es disposarà la devolució de la contribució a les càrregues d'urbanització, efectivament satisfetes i no aplicades a la seua destinació, als propietaris de terrenys en què no es vaja a escometre una nova programació, prèvia modificació pel mateix procediment seguit per a la seua adopció dels corresponents actes administratius dictats per a l'execució del Programa cancel·lat; o la compensació que siga pertinent als propietaris que hagen contribuït a les càrregues d'urbanització amb càrrec a l'execució de les garanties prestades per l'antic urbanitzador, quan aquesta siga procedent.  
Huité. Facultar l'Alcaldia tan àmpliament com siga necessari per a adoptar tots els actes que siguen necessaris o convenients per a portar al seu pur i degut efecte aquesta resolució.  
Nové. Comunicar al Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana el present acord, en compliment del que preveu l'article 7 del Reglament d'aquell Consell, aprovat per Decret del Govern valencià 138/1996, de 16 de juliol.  
Desé. Publicar el present acord en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana, prèvia remissió d'un certificat d'aquest a la Conselleria d'Habitatge, Obres Públiques i Vertebració del Territori per a la seua constància i publicitat en el Registre Autonòmic de Programes d'Actuació Integrada i Agrupacions d'Interés Urbanístic, d'acord amb el que preveu l'article 163.6 de la Llei 5/2014, de 25 de juliol, de la Generalitat, d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge, en relació amb la disposició addicional tercera del Decret 8/2016, de 5 de febrer, pel qual s'aprova el Reglament dels òrgans territorials i urbanístics de la Generalitat.  
Onzé. Notificar aquest acord a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA; a l'Administradora Concursal; a la Caixa d'Estalvis de València, Castelló i Alacant (Bancaixa), en l'actualitat Bankia, SA, com a entitat avaladora; als titulars de drets i càrregues en l'àmbit de l'actuació; al Registre de la Propietat de Nules i a les persones interessades en l'expedient; i significar-los que contra aquest es pot interposar, en el termini d'un mes comptador de la seua notificació, recurs potestatiu de reposició davant del Ple d'aquest Ajuntament o, en el termini de dos mesos, recurs contenciós administratiu davant de la Sala d'aquesta jurisdicció del jutjat d'aquesta jurisdicció de Castelló, de conformitat amb allò que disposen l'article 116.1 de la Llei 30/1992, de 26 de novembre, i els articles 10 i 46 de la Llei 29/1998, de 13 de juliol.»  
  
Borriana, 25 de abril de 2016.- L'alcaldessa presidenta: María José Safont Melchor.



Descarregar el document amb format PDF

Descarregar les metadades en format XML

Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV - Disposición
==================

Comparte

Comparte

Volver

Guardar el documento Descargar los metadatos en formato XML

Sumario DOGV 7786, del 19-05-2016 (2016/3069)

Resolución del convenio de despliegue y ejecución del PAI sector SUR-T-1 Sant Gregori.
--------------------------------------------------------------------------------------

### Datos del documento

Número DOGV
:   7786

Fecha DOGV
:   19-05-2016

Sección del DOGV
:   V. ANUNCIOS - A) ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

Número del documento
:   2016/3069

CVE


Fecha del documento
:   25-04-2016

Organismo emisor
:   Ayuntamiento de Burriana

Tipo de documento
:   Resolución

Descriptores 

:   * [Burriana](javascript:void(0))
    * [administración local](javascript:void(0))
    * [plan de urbanismo](javascript:void(0))

Resolución del convenio de despliegue y ejecución del PAI sector SUR-T-1 Sant Gregori. [2016/3069]  
El Pleno del ayuntamiento, el 11 de marzo de 2016, ha adoptado el siguiente acuerdo:  
  
«Habida cuenta de las actuaciones obrantes en el expediente tramitado para la ejecución del Programa de Actuación Integrada de desarrollo del Sector SUR-T-1 «Sant Gregori» de suelo urbanizable turístico-residencial del Plan General de Burriana.  
Teniendo en cuenta los siguientes antecedentes:  
1. El Pleno del ayuntamiento, en sesión ordinaria celebrada el 2 de agosto de 2001, aprobó provisionalmente el Programa de Actuación Integrada, el Proyecto de Homologación Modificativa, el Plan Parcial y el Estudio de Impacto Ambiental para el desarrollo del Sector de suelo urbanizable «Sant Gregori»; y adjudicó provisionalmente la condición de agente urbanizador a la mercantil Gestión y Construcción de Obras Públicas, SA, todo ello sujeto a una serie de condicionantes.  
De conformidad con el acuerdo de 30 de octubre de 2001 de la Comisión Territorial de Urbanismo de Castellón, el Ayuntamiento de Burriana redactó el documento de Homologación Global del Plan General que, tras la oportuna tramitación administrativa, fue aprobado provisionalmente por el Pleno corporativo el 4 de diciembre de 2.003, remitiéndose a la Comisión Territorial para su aprobación definitiva.  
El 18 de junio de 2.003 la directora general de Planificación y Gestión del Medio, dictó la Declaración del Impacto Ambiental del Sector «Sant Gregori» de Burriana y la Comisión Territorial de Urbanismo de Castellón, en sesión celebrada el 12 de diciembre de 2003, aprobó definitivamente la Homologación Global del Plan General de Burriana (BOP de 1 de enero de 2.004) que introdujo, como única modificación estructural, el sector turístico-residencial «Sant Gregori».  
El 30 de enero de 2004 la mercantil Gestión y Construcción de Obras Públicas, SA, presentó ante este Ayuntamiento el «Plan Parcial del Sector Golf Sant Gregori, adaptado a los reajustes derivados de la Homologación Global del Plan General de Burriana y de los informes técnicos municipales», y solicitó a la Dirección Territorial de Territori i Habitatge de Castellón la Cédula de Urbanización, que fue expedida en fecha 28 de abril de 2004 y que estableció determinadas condiciones de conexión e integración de la actuación a las principales redes de infraestructuras públicas de urbanización y otras condiciones particulares derivadas de la Declaración de Impacto Ambiental, entre las que figura que, con carácter previo o simultáneo a la ejecución de la Actuación se debería garantizar la suficiencia de las infraestructuras de conexión y, en concreto, la ampliación del Camí La Cossa.  
Concluida la tramitación administrativa de dicho instrumento de planeamiento, en fecha 17 de enero de 2.005 el Ayuntamiento Pleno acordó aprobar definitivamente el Plan Parcial y el Programa de Actuación Integrada para el desarrollo del Sector de Suelo Urbanizable Turístico SUR-T-1 «Sant Gregori», con las condiciones establecidas en la Declaración de Impacto Ambiental de fecha 18 de junio de 2.003, las previstas en la aprobación definitiva de la Homologación Global del Plan General de Ordenación Urbana, de 12 de diciembre de 2.003, y las determinadas en la Cédula de Urbanización del Plan Parcial, adjudicando definitivamente la condición de agente urbanizador a la mercantil Gestión y Construcción de Obras Públicas, SA, de acuerdo con la siguiente estimación de cargas de urbanización:  
  
 % -  
s/ ACTUALIZACION Coste Urbanización PJE PJE 73.819.774,74  
 Conexiones viarias nuevos costes 3.248.631,27  
 Canal Drenaje nuevos costes 1.994.549,82  
 Diseño e imagen nuevos costes 738.198,00  
 Red Gas nuevos costes 388.066,80  
 Actualización IPC 12,30 % 9.079.832,29  
 parcial 89.269.052,92  
 Dto. Aportación C. Golf actualizada - 2.024.809,78  
 suma 87.244.243,14  
   
 Gastos Gestión (14 % S/89.269.052,92 ?) 14,00 % 12.497.667,41  
 Bº urbanizador 5,06 % 5.049.272,59  
 104.791.183,14  
  
  
Dicho acuerdo requirió al urbanizador para que prestara las siguientes garantías de ejecución de los compromisos adquiridos:  
7.248.647,10 - en concepto de garantía de promoción.  
3.000.000 - para asegurar el compromiso de construcción del Campo de Golf, caso de adjudicarse el mismo al urbanizador en la reparcelación.  
900.000 - para garantizar la construcción de un puente y una pasarela peatonal sobre el Río Seco.  
180.000 ?, en garantía de la rehabilitación y acondicionamiento de la ermita Sant Gregori.  
120.000 - para garantizar la redacción de proyectos técnicos de construcción de infraestructuras.  
El Convenio urbanístico integrante de la proposición jurídico-económica del Programa se suscribió el 29 de junio de 2005. En dicho convenio, el urbanizador se comprometió al cumplimiento de los siguientes plazos:  
«Fase 1. Redacción y presentacion en el ayuntamiento de los proyectos de urbanización. Se efectuará en los cuatro meses desde la entrada en vigor del Programa.  
Fase 2. Redacción y presentación en el ayuntamiento del proyecto de reparcelación. En seis meses a partir de la fecha de notificación de la aprobación del proyecto de urbanización.  
Fase 3. Ejecución de la obra, el plazo de ejecución de las obras será de 48 meses, desde el día siguiente al de notificación del acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación.Se iniciarán las obras en el plazo máximo de dos meses desde la disponibilidad total de los terrenos.»  
El Ayuntamiento Pleno acordó el 6 de octubre de 2.005 aceptar la cesión de la condición de agente urbanizador del sector de referencia de la mercantil Gestión y Construcción de Obras Públicas, SA, a favor de Urbanización Golf Sant Gregori, SA, con CIF A96132725, formalizada en escritura pública otorgada el 8 de marzo de 2005 ante el Notario de Valencia D. Alberto Domingo Puchol (núm. 1178 de su protocolo).  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, presentó en fecha 27 de octubre de 2005 (RE 13948) copia de las cartas de pago acreditativas del depósito en la Tesorería municipal de avales de la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, BANCAJA, por los siguientes importes y conceptos:  
- 7.248.647,10 - (7 % de los costes de urbanización actualizados, IVA incluido) en concepto de garantía de promoción;  
- 900.000 - para garantizar la construcción de un puente y una pasarela peatonal sobre el Río Seco;  
- 180.000 ?, en garantía de la rehabilitación y acondicionamiento de la ermita Sant Gregori y  
- 120.000 - para garantizar la redacción de proyectos técnicos de construcción de infraestructuras.  
  
2. Por acuerdo de 2 de marzo de 2006 este Ayuntamiento solicitó al Ministerio de Medio Ambiente la iniciación de los trámites pertinentes en orden a la obtención de la concesión administrativa para la ocupación de terrenos del dominio público marítimo-terrestre con destino a la ejecución del «Proyecto de recuperación del frente litoral y paseo marítimo de la Urbanización Golf Sant Gregori».  
Siendo preceptiva la obtención previa de la Declaración de Impacto Ambiental del citado proyecto, el procedimiento de evaluación de impacto ambiental se tramitó en la Dirección General de Calidad y Evaluación Ambiental y Medio Natural del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente que, en fecha 26 de septiembre de 2014 (RE 14077) recabó de este Ayuntamiento la aportación de documentación que recogiera rectificaciones al proyecto.  
Trasladado dicho escrito a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no cumplió con el requerimiento en el plazo concedido al efecto.  
La directora general de calidad y evaluación ambiental y medio natural ha dictado resolución en fecha 6 de mayo de 2015 (RE 7052, de 28 de mayo) declarando la caducidad del procedimiento de evaluación de impacto ambiental del proyecto «Recuperación del frente litoral y paseo marítimo de la Urbanización Golf Sant Gregori, TM de Burriana (Castellón)», acordando su archivo. Esta terminación del procedimiento se ha reiterado en el escrito de la directora general de calidad ambiental y de medio natural, de 9 de septiembre de 2015 (RE 12016, de 16.09.2015).  
  
3. Mediante Decreto de la Alcaldía Presidencia de 17 de mayo de 2006 se aprobó el Proyecto de Urbanización del Sector SUR-T-1 (DOGV 5394, de 23.11.2006), con un presupuesto global de 89.269.052,92 - (PEM + 19 % GG y BI, sin IVA), quedando condicionada la ejecución del mismo a las disposiciones previstas en el acuerdo de aprobación del Programa de Actuación Integrada y las contempladas en la propia resolución aprobatoria, haciéndose constar expresamente que antes del comienzo de las obras (acta de comprobación del replanteo) deberían aportarse los convenios formulados con las compañías suministradoras (Iberdrola, Telefónica, Facsa, Cegas, etc.), las autorizaciones administrativas pertinentes para la ejecución de las distintas obras sectoriales que lo requieran y el Proyecto de Expropiación correspondiente al tramo viario de conexión del Sector, entre Camí La Cossa y carretera CV-18, cuyas obras se incluyen en el Anexo núm. 9 «Proyecto de carretera de conexión con la CV-18» del Proyecto de Urbanización.  
  
4. Por Decreto de la Alcaldía Presidencia de fecha 30 de mayo de 2007, se sometió a información pública el Proyecto de Expropiación Forzosa por tasación conjunta de la obra «Proyecto de Enlaces Exteriores Golf Sant Gregori en Burriana» para la obtención de las parcelas afectadas por la urbanización de dicho tramo, calificadas como red viaria de la Red Primaria (PRV) por el Plan General; así como la relación de bienes y derechos afectados por la misma. El procedimiento de aprobación del Proyecto de Expropiación se paralizó por el urbanizador y no se tiene disposición de los terrenos para ejecutar la urbanización de las conexiones del Sector.  
  
5. El Proyecto de Reparcelación del Sector SUR-T-1 «Sant Gregori» fue depositado en el Ayuntamiento de Burriana en fecha 18 de julio de 2007, y sometido a información pública por el agente urbanizador a través de la Notaría de Burriana de Dª Ana Valdivieso Gago mediante la publicación de anuncio en el DOCV núm. 5578, de 16 de agosto de 2007, y en el diario El Mundo de fecha 6 de agosto de 2007. El 11 de enero de 2007 y 1 de junio del mismo año se expidieron certificados de dominio y cargas por el Registro de la Propiedad de Nules.  
El Ayuntamiento Pleno aprobó el 4 de febrero de 2010 (BOP de 23.02.2010) el Proyecto de Reparcelación para el desarrollo del Sector de Suelo Urbanizable Residencial Turístico SUR-T-1 «Sant Gregori» del Plan General de Burriana, presentado por la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el 20 de agosto de 2009. Dicho acuerdo facultó a la Alcaldía Presidencia para modificar el convenio urbanístico que rige el Programa de forma que, dado que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, resultó adjudicataria de la parcela del campo de golf, se fijó el plazo para que dicha mercantil depositara en la tesorería municipal el aval de 3.000.000 - comprometidos con la aprobación del Programa, en los 10 días siguientes a que se le notificara la inscripción del Proyecto de Reparcelación en el Registro de la Propiedad. El Proyecto de Reparcelación del Sector SUR-T-1, fue inscrito en el Registro de la Propiedad de Nules núm. 1 en fecha 21 de noviembre de 2011 (RE 21227, de 20.12.2011).  
No se ha depositado por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el aval de 3.000.000,00 - comprometido con la aprobación del Programa.  
  
6. En fecha 3 de septiembre de 2009 el Ayuntamiento Pleno aprobó el Estudio de Detalle de la Manzana 44 del Plan Parcial del Sector SUR-T-1 de Burriana (BOP núm. 122, de 8.10.2009).  
  
7. El 29 de diciembre de 2009 la directora general de Gestión del Medio Natural resolvió modificar la Declaración de Impacto Ambiental del Plan Parcial del Sector Golf Sant Gregori de Burriana con ocasión de la conservación del galápago europeo, detectado con posterioridad a la Declaración de Impacto Ambiental anterior.  
El 2 de julio de 2012 (RE 10935), Urbanización Golf Sant Gregori, SA, presentó un escrito poniendo de manifiesto que el 25 de enero de 2011 esa mercantil y la Universitat de València suscribieron un contrato para la realización por parte del equipo investigador de un «Estudio de caracterización y seguimiento para la reintroducción de una población de galápago europeo (Emys orbicualaris) en una nueva reserva para la especie en Burriana (Castellón)».  
En dicho escrito hicieron constar que las obras de adecuación del hábitat de galápago europeo finalizaron el 28 de septiembre de 2011 y que en marzo de 2012 se emitió el Informe Anual del «Estudio de caracterización y seguimiento para la reintroducción de una población de galápago europeo (Emys orbicualaris) en una nueva reserva para la especie en Burriana (Castellón)», en el que, entre otras conclusiones, se señalaba:  
« Una vez analizados todos los indicadores definidos para la determinación de la calidad del Núcleo fundador como hábitat para Emys orbicularis, se llegó a la conclusión de que la calidad del mismo era buena, con valores cercanos a muy buena. Lo que ha permitido la traslocación de los galápagos»  
Se indicó asimismo que la duración prevista para el desarrollo del estudio era de 44 meses, y que se realizaría bajo la supervisión de los técnicos de la Conselleria de Medio Ambiente.  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no ha aportado ulterior información respecto de los informes que emitidos en este estudio, hasta el pasado 3 de noviembre de 2015 (RE 14276), una vez iniciado el presente procedimiento de resolución contractual.  
  
8. En fecha 11 de enero de 2010 (RE núm. 310) Urbanización Golf Sant Gregori, SA, solicitó al Ayuntamiento una prórroga de 30 meses para la gestión y ejecución del Programa.  
  
9. Una vez informada la firmeza en vía administrativa del acuerdo de 4 de febrero de 2010 aprobatorio de la reparcelación, por Decreto de 23 de julio de 2010 se autorizó a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el cobro de la Cuota 0, de indemnizaciones y excesos y defectos de adjudicación de la cuenta de liquidación provisional del Proyecto de Reparcelación.  
El 6 de mayo de 2010 el Pleno municipal aprobó un Convenio urbanístico entre el Ayuntamiento y la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en el que quedaron establecidas las condiciones de pago a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, de la Cuota 0 correspondiente a las parcelas adjudicadas al Ayuntamiento de Burriana, resultantes del Proyecto de Reparcelación del Sector SUR-T-1. Dicho Convenio se suscribió por ambas partes el 30 de julio de 2010.  
En fecha 23 de enero de 2012 (RS 515) y por Decretos de la Alcaldía Presidencia de 13 de marzo de 2012, 2 de mayo de 2012 y 10 de agosto de 2012 se requirió a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, para que presentara la relación de las cantidades ingresadas en concepto de Cuota 0 detallada por parcelas, así como el desglose de los importes de las mismas que proporcionalmente cubren las indemnizaciones satisfechas a los acreedores netos, significando que el cobro de cantidades por anticipado exige la prestación de las correspondientes garantías financieras.  
Asimismo se le requirió para que aportara el desglose del importe de la Cuota 0 reclamado a este Ayuntamiento que proporcionalmente cubre las indemnizaciones satisfechas a los acreedores netos, en aras a finalizar el procedimiento de pago de la misma mediante la enajenación de la/s parcela/ cuya licitación quedó desierta, teniendo en cuenta que, de acuerdo con el informe emitido por la Intervención municipal que se trascribía, en dicho pago no se compensaría la deuda tributaria que la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, tiene con este Ayuntamiento.  
Se le apercibió de caducidad del procedimiento de cobro de la Cuota 0 iniciado con este Ayuntamiento y se indicó asimismo a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que la falta de transparencia en la gestión como urbanizador y el incumplimiento de sus obligaciones pudiera dar lugar a la resolución de la adjudicación del Programa de Actuación Integrada del que es adjudicatario.  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no ha aportado información al respecto hasta el pasado 3 de noviembre de 2015 (RE 14260), una vez iniciado el presente procedimiento de resolución contractual.  
  
10. En fecha 7 de febrero de 2013 el Ayuntamiento Pleno aprobó la Modificación puntual núm. 1 del Plan Parcial del Sector SUR-T-1 (BOP núm. 26, de 28.02.2013) presentada el 14 de mayo de 2012 por la mercantil urbanizadora.  
  
11. El 30 de enero de 2013 (RE 1448) Manufactura Industrial Azulejera, SL, D. Ramiro Flor Garcés y por D. Juan Flor Garcés solicitaron la suspensión temporal del Programa de Actuación Integrada para el desarrollo de Sector SUR-T-1 «Sant Gregori» del Plan General de Burriana.  
D. Francisco Pons Claramonte y Dª Mari Carmen Roca Clausell, en fecha 28 de marzo de 2012 (RE 4715); D. Francisco Chiva García y Dª Teresa Rovira Zaragozá, en fecha 7 de marzo de 2013 (RE 3327); el grupo municipal «Ciutadans Independents per Burriana», en fecha 26 de marzo de 2013 (RE 4096), y Dª. María Taix Enseñat y D. Juan Pedro, Dª María José, D. Álvaro, Dª María, Dª Verónica, Dª Paula y D. Jorge Franch Taix, en fecha 28 de agosto de 2013 (RE 13347) presentaron escritos alegando la concurrencia de causas de resolución del convenio urbanístico suscrito con urbanizadora Golf Sant Gregori, SA, y la caducidad del Programa.  
El 27 de marzo de 2014 (RE 4402) y, adjuntando documentación complementaria, el 6 de junio de 2014 (RE 8520) Encina Los Monteros, SLU, en nombre y representación de la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, solicitó asimismo la suspensión temporal de dicho Programa, instando asimismo la reducción del importe nominal de los avales depositados.  
A la vista de dicha solicitud de 27 de marzo (RE 4402), el 31 de marzo de 2014 la Alcaldía dictó Providencia para la no inclusión en el orden del día del Pleno del dictamen de 24 de marzo de 2014 de la Comisión informativa de urbanismo y medioambiente, de iniciación del procedimiento de resolución contractual con audiencia a los afectados.  
En fecha 3 de noviembre de 2014 la Alcaldía Presidencia concedió a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, un periodo de dos meses para que acreditara el cumplimiento de sus obligaciones contraídas con la firma del convenio Urbanístico integrante del Programa de Actuación Integrada y posteriores derivados acuerdos administrativos, requiriéndole para que aportara al expediente:  
- justificación de haber ingresado en la Tesorería municipal la garantía de 3.000.000,00 - fijada en el acuerdo de aprobación de 17 de enero de 2005 para asegurar el compromiso de construcción del campo de golf del Sector.  
- la documentación recabada por la Dirección General de Calidad y Evaluación Ambiental y Medio Natural en su escrito de 22 de septiembre de 2014, modificando el diseño de los sistemas de drenaje y/o el diseño del paseo marítimo, para que este último no suponga un obstáculo para el desagüe de las escorrentías procedentes del río Seco y del río Mijares.  
En fecha 20 de noviembre de 2014 (RE 16548) Urbanización Golf Sant Gregori, SA, presentó un escrito de contestación, en el que reiteró su solicitud de suspensión del Programa así como la autorización de la sustitución de avales, y consideró que el requerimiento del Ayuntamiento incumplía los principios generales de confianza legítima y buena fe recogidos en el artículo 3.2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre.  
A la vista de los informes obrantes en el expediente, por acuerdo del Ayuntamiento Pleno de 26 de enero de 2015 se desestimó la solicitud de suspensión de la ejecución del Programa y se acordó iniciar el procedimiento de resolución contractual de la condición de agente urbanizador del Programa de Actuación Integrada del Sector SUR-T-1 Sant Gregori a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA. Dicho acuerdo motivó la concurrencia de causas de resolución contractual y concedió un periodo de audiencia a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, como mercantil urbanizadora; a la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, como entidad avalista, y a los titulares de derechos y cargas en el ámbito de la actuación, facultando a la Alcaldía Presidencia para la adopción de cuantos actos de trámite fueran necesarios en el procedimiento.  
Constan en el expediente de su razón (G-1160/2015) escritos presentados por los siguientes interesados, que aportaron la documentación que entendieron pertinente en defensa de sus derechos, en aras a justificar el reconocimiento a su favor de compensaciones económicas.  
Así, se formularon alegaciones por:  
1. Teresa Sales Monsonís y tres más (RE 3313)  
2. Vicente Pascual Castillo Daudí (RE 3332-3837)  
3. Mireya Castillo Daudí (RE 3333-3838)  
4. Dolores Mercedes Alcón Borja (RE 3371)  
5. José Domingo Navarro Sales (RE 3372)  
6. Gloria y Ana Rubert Adelantado (RE 3400-4027)  
7. Vicosama, SL (RE 3433)  
8. Pedro Cuesta Ortiz/ Teresa Cuesta Esteve (RE 3556/3779)  
9. Consuelo Garí Rovira (RE 3658)  
10. Yolanda Garí Rovira (RE 3659)  
11. Juan Vicente Garí Rovira (RE 3660)  
12. Manuel Vicente Planelles Ramos (RE 3661)  
13. Juan José Palau Torres (RE 3662)  
14. Cinca, SL (RE 3688)  
15. Pini Inversiones Inmobiliarias, SL (RE 3689)  
16. Juan José Piqueres Recatalá (RE 3715)  
17. Silvia y Vicente Gimeno Ferrer (RE 3717)  
18. Hnos Sancho Arnal (4) (RE 3729)  
19. Aurora Garrido Sánchez/ Hderos de JI Canós (RE 3744)  
20. Josefina Nebot Barrachina (RE 3749-4428)  
21. José Franch Gimeno y dos más (RE 3775)  
22. Fca Ruiz Nova y Hnos Godo Ruiz (RE 3781)  
23. Gloria Monsonís Chordá (RE 3785)  
24. Dolores Monsonís Chordá (RE 3794)  
25. Vicente Daudí Arnal (RE 3799)  
26. Miguel Santiago Gimeno Moliner (RE 3813)  
27. María Amparo Piquer Cerezo (RE 3814)  
28. Hnos Franch Taix (RE 3816)  
29. María Isabel Gozalbo Benages (RE 3822)  
30. Juan Granell Morte (RE 3824)  
31. Gracia Badenes Capella e hijos (RE 3825)  
32. Juan Vidal Oria - M Isabel Almela Rosell (RE 3835)  
33. Pascual Artana Domingo-Asunción López (RE 3839)  
34. M.ª Carmen Forcada Burdeus (RE 3846)  
35. Carmen Granell Morte (RE 3867)  
36. Ramón Masiá Compañ (RE 3868)  
37. Fontoscar, SL (RE 3869)  
38. Planelles Ramos, CB (RE 3887)  
39. Urbanatura Golf, SL (RE 3894)  
40. M.ª Mercedes Mingarro Traver (RE 3903)  
41. José Ferragud Pardo y esposa (RE 3918)  
42. Inversiones Patrimoniales V. Monsonís, SL (RE 3912)  
43. Dolores Egea Parra (RE 3945)  
44. Joaquín Monfort Almela (RE 3967)  
45. Dolores Moliner Moliner (RE 3980)  
46. Pascual Vicent Rubio y Rosalía Bernal (RE 3981)  
47. Dolores Rubio Regal (RE 3982)  
48. Juan A Torres Guinot y Mercedes Sanmartín (RE 3985)  
49. Ingse, SL (RE 4006)  
50. José Tormos Más y 4 más (RE 4007)  
51. Rosa Ripollés Barrachina (RE 4030)  
52. Ramón José Mingarro Traver (RE 4034)  
53. Juan Guerola Domingo y Fca Ferrer (RE 4040)  
54. Vte-Javier Menero Vidal y M.ª Lucía Marín (RE 4057)  
55. Mainzu, SL (RE 4067)  
56. Agrícola Bagu, SL (RE 4070)  
57. Dolores Gual Granell (RE 4072)  
58. Iniciativas y Proyectos del Maestrazgo, SL (RE 4074)  
59. Teresa Rovira Zaragoza (RE 4091)  
60. Torotojo, SL (RE 4109-4322)  
61. Pedro Vidal Franch (RE 4153)  
62. Tecnocastellón, SL (RE 4179)  
63. Pilar Rodríguez de la Ossa (RE 4225)  
64. Fuster Usó urbanizadores, CB (RE 4090)  
65. José Enrique Daudí Martínez-Iglesias (RE 4226)  
66. Ortiz Fomento Inmobiliario, SL - Urbanika Proyectos Urbanos, SL (RE 4229)  
67. Juan José Rosell Gozalbo- M Isabel Muñoz (RE 4231)  
68. Inmuebles Alameda, 34, SL (RE 4332)  
69. Raúl Plumed Miralles (RE 4352)  
70. Carmen Chillida Fabregat (RE 4425)  
71. Francisco Mingarro Traver- Ana M.ª León Fdez (RE 4465)  
72. Mercedes Peset Ninot e hijos (RE 4483)  
73. Geyteca, SL (RE 4489)  
74. M.ª Dolores Dosdá González (RE 4496)  
75. Forés-Aparici, SL (RE 4500)  
76. Promociones e Inversiones Hernán, SL (RE 4570)  
77. Niumo, SA (RE 4645)  
78. Fco Pons Claramonte y M Carmen Roca (RE 5048)  
79. Antonio Plumed Miralles (RE 5824)  
80. Teresa, Carmen e Irene Mingarro Caballero (RE 6505)  
  
12. En fecha 10 de junio de 2015 (RE 8136, de 19.06.2015) el Pleno del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana emitió el dictamen núm. 369/2015 en el expediente núm. 254/2015, en el que indica la procedencia de declarar la caducidad del procedimiento, que entiende se incoó el 17 de marzo de 2014.  
  
13. El Pleno del ayuntamiento, en acuerdo adoptado el 28 de septiembre de 2015 acordó declarar caducado el procedimiento para la resolución contractual de la condición de agente urbanizador del Programa de Actuación Integrada del Sector SUR-T-1 de Burriana a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el archivo de las actuaciones y el inicio del presente procedimiento de rescisión de la condición de urbanizador, conservando aquellos actos y trámites del expediente que se caduca que pudieran resultar oportunos, de manera que quedan trasladadas a este nuevo procedimiento las alegaciones presentadas por los propietarios en el procedimiento caducado. Dicho acuerdo concedió asimismo un plazo de audiencia a la mercantil urbanizadora, a la entidad avalista, a los propietarios de terrenos incluidos en el ámbito del Sector y a la Universidad de Valencia.  
El citado acuerdo plenario justifica el inicio del expediente de resolución del Programa por los incumplimientos subsumibles en los supuestos de resolución previstos en las letras d), e) y g) del artículo 111 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio (en adelante, TRLCAP).  
Los citados incumplimientos son los siguientes:  
Ser responsable de la paralización injustificada del procedimiento del Proyecto de Expropiación Forzosa por tasación conjunta de las obras correspondientes al «Proyecto de Enlaces Exteriores Golf Sant Gregori en Burriana» al no ingresar el importe del justiprecio que le correspondía anticipar.  
Ser causante de la caducidad del procedimiento de evaluación ambiental del «Proyecto de Recuperación del frente litoral y paseo marítimo de la urbanización Golf San Gregori, TM de Burriana (Castellón)» por no haber presentado los proyectos necesarios, debidamente redactados.  
Incumplimiento de la obligación de depositar la garantía por importe de 3.000.000 Euros para asegurar el compromiso de construcción del Campo de Golf.  
Incumplimiento de la obligación relativa a garantizar el importe percibido de los propietarios con carácter anticipado en concepto de cargas de urbanización.  
Por Decreto de la Alcaldía Presidencia núm.3172, de 26 de octubre de 2015, se estimó la solicitud formulada el 23 de octubre de 2015 (RE 13675) por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, y se le concedió una ampliación del plazo de audiencia, hasta el 3 de noviembre de 2015.  
En esa fecha, 3 de noviembre de 2015 (RE 14275, de 5 de noviembre) D. Miguel Ángel Bodí Monsonís, como administrador de la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, ha presentado un escrito de alegaciones en el que manifiesta su oposición al acuerdo de inicio de un nuevo procedimiento de rescisión de la condición de urbanizador y solicita el archivo del procedimiento.  
Constan asimismo en el expediente las alegaciones formuladas en fecha 6 de noviembre de 2015 (RE 14389, de 9 de noviembre) por D. Francisco José Llop Valero, en representación de Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, anteriormente Bancaja y en la actualidad Bankia, SA, con CIF A14010342, como entidad avalista.  
Asimismo, en el presente procedimiento y hasta el día de la fecha, constan presentadas alegaciones por:  
1. Pilar Domingo Segarra y José Vicent Domingo (RE 13286)  
2. Torotojo, SL (RE 13723)  
3. María-Pilar Urios de las Heras (RE14069)  
4. Victorino Poveda León y tres más (RE14182)  
5. Mercedes Urios de las Heras (RE 14183)  
6. Tecnocastellón, SL (RE14197)  
7. Manuel-Vicente Urios de las Heras (RE14213)  
8. María-Isabel Urios de las Heras (RE14258)  
9. José-Enrique Daudí Martínez-Iglesias y María-Carmen Martínez-Iglesias Berrens (RE14329)  
10. Manufactura Industrial Azulejera, SL (RE 14429)  
11. Eugenia Blanco Gimeno (RE 14614)  
12. Altamira Real Estate, SA, y Banco Santander, SA (RE 14670)  
13. Teresa Cuesta Esteve y Pedro Cuesta Ortiz (RE 14776)  
14. María-Amparo Piquer Cerezo (RE 14785)  
15. Manuel-Santiago Gimeno Moliner (RE 14786)  
16. Niumo, SA (RE 14802)  
17. Teresa Rovira Zaragoza (15100)  
18. Manuel Granell Galarreta y 5 más (15184)  
19. Inversiones Patrimoniales V. Monsonís, SLU (RE 15255)  
20. Francisco Ríos Guinot (RE 17715)  
21. Antonio, Raúl y Paloma Plumed Miralles (RE 1231)  
  
14. Las alegaciones formuladas por la empresa urbanizadora y la entidad avalista han sido informadas jurídicamente.  
  
15. Por Decreto núm. 2015-3644 de 26 de noviembre de 2015 se solicitó el preceptivo dictamen del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana, con suspensión del plazo máximo para resolver y notificar el procedimiento.  
El 18 de febrero de 2016 (RE 2895, de 23.02.2016) el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana ha emitido el dictamen núm. 69/2016, dictado en su expediente 679/2015, según el cual:  
«Se considera por el Ayuntamiento la procedencia de resolver el contrato en virtud de la aplicación de los artículo 29.10 y 11 LRAU; 95 y 111 c) del TRLCAP y artículo 164.2.d) de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (en adelante, LOTUP), que dispone que la inactividad injustificada del urbanizador durante un periodo de seis meses consecutivos o nueve alternos determinará la remoción del urbanizador en sus funciones.  
Pues bien, a la vista de los antecedentes expuestos el Ayuntamiento concluye en su Acuerdo ?propuesta de 26 de noviembre de 2015- en que la mercantil urbanizador Golf Sant Gregori, SA, incurrió en las citadas causas de resolución, al acreditarse «una inactividad injustificada del urbanizador, con incumplimiento de los plazos previstos para la ejecución de los proyectos y de las obligaciones contraídas.  
Se considera, pues, que la mercantil adjudicataria «paralizó el procedimiento de aprobación del Proyecto de Expropiación Forzosa por tasación conjunta de la obra «Proyecto de Enlaces Exteriores Golf Sant Gregori en Burriana» para la obtención de las parcelas afectadas por la urbanización de dicho tramo, calificadas como red viaria de la Red Primaria (PRV) por el Plan General, y cuya ejecución se impuso como previa o simultánea al desarrollo del sector por la Cédula de urbanización del Plan Parcial».  
En base a todo lo expuesto se le requirió a fin de «ingresar en la Tesorería municipal el importe correspondiente a la expropiación de los terrenos necesarios para la ejecución de las obras de conexión y enlace Sector Sant Gregori entre el Camí la Cossa y la glorieta de la variante de Burriana (CV-18) en su intersección con la Ctra. de Almazora». Igualmente fue requerida para aportar «- el certificado de dominio y cargas y la práctica de nota marginal de iniciación de procedimiento expropiatorio respecto de la finca registral 31.236 y para que se pronuncie sobre la discrepancias observadas entre el Proyecto de Urbanización y el Proyecto de Expropiación que se tramita».  
Se subraya que «- transcurrido un mes a contar desde la recepción de la presente sin cumplimentar lo requerido, se paralizará el procedimiento por causa imputable al interesado».  
Sin embargo, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, prestó las garantías que a continuación se detallan para cubrir la promoción y las mejoras:  
(?)  
Asimismo, para garantizar la urbanización de las parcelas pertenecientes a propietarios que habían optado por la modalidad de pago en terrenos, el Agente depositó 198.573,24 euros.  
Por otra parte, el Ayuntamiento estimó la petición del urbanizador y se contempló tanto en la firma del convenio como posteriormente con motivo de la aprobación del Proyecto de Reparcelación, la sucesiva proposición de la obligación de Urbanización Golf Sant Gregori, SA, de prestar la garantía de 3.000.000 - para asegurar la construcción del campo de golf.  
En suma, a la vista de las actuaciones que obran en el expediente ha quedado acreditado que por parte del Ayuntamiento se han realizado los requerimientos oportunos para que la referida mercantil cumpliera en plazo con las obligaciones adquiridas con los propietarios afectados por el Programa. Resulta probado, pues, que aquella ha incumplido los plazos de ejecución del convenio, al haber transcurrido sobradamente el plazo máximo establecido para finalizar las obras, por lo que procede su resolución. Concretamente, al haber paralizado el Agente el procedimiento para la aprobación del Proyecto de Expropiación Forzosa para construir los enlaces exteriores del Plan ?Red primaria del Plan General- se incumplió el requisito previo y necesario para el desarrollo del Sector.  
Además de ello, la inactividad del urbanizador provocó también la paralización del Proyecto de recuperación del frente litoral y paseo marítimo del Sector, declarándose en consecuencia la caducidad del procedimiento de evaluación de un pacto ambiental imprescindible para que pudiera proseguir la ejecución del Proyecto, no habiendo obtenido la disponibilidad de los terrenos que hubiera permitido la ejecución de las obras de urbanización.  
Al acreditarse el incumplimiento reiterado de las obligaciones contractuales se incurre en el supuesto contemplado en los artículos 111 y concordantes del TRLCAP, como causa de resolución por incumplimiento por parte de la contratista de las obligaciones contractuales esenciales, lo que no ha sido desvirtuado mediante las alegaciones de la interesada, constando incumplidas las obligaciones esenciales del contrato y en particular la ejecución de la obra por causa imputable a la adjudicataria.  
Procede, pues, acordar la resolución, acreditado el incumplimiento culpable de la mercantil adjudicataria de la ejecución y desarrollo del citado PAI, por lo que este Consell Jurídic estima conforme a derecho la propuesta formulada por el Ayuntamiento de Burriana para ejercer la potestad administrativa de resolver el contrato, justificada al tratarse de un incumplimiento relevante y que afecta a las condiciones esenciales del contrato (dictámenes 21/1999, de 21 de enero y 263/2000, de 20 de julio, de este Consell Jurídic y SSTS de 14-10-97 y 16-10-97)».  
  
Y concluye que es del parecer «que procede resolver el contrato administrativo suscrito entre el Ayuntamiento citado y la mercantil «Golf Sant Gregori, SA», rescindiendo su condición de urbanizador del PAI para el desarrollo del Sector SUR-T-1, con los efectos señalados en la Consideración Quinta del Dictamen».  
  
16. Obra en el expediente el informe emitido por la Tesorería municipal el25 de febrero de 2016 respecto de los avales depositados por la mercantil Urbanización Golf Sant Gragori, SA, en concepto de garantía de promoción, garantías de mejoras ofertadas en el procedimiento licitatorio y garantía de retribución del Sector SUR-T-1.  
  
Fundamentos de derecho  
1. Legislación aplicable  
Habiéndose aprobado definitivamente el Programa de Actuación Integrada para el desarrollo del Sector SUR-T-1 «Sant Gregori» el 17 de enero de 2005, el cumplimiento y ejecución del mismo se rigen por lo previsto en la Ley 6/1995, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística (en adelante LRAU), según disponían la Disposición Transitoria Primera de la derogada Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana (en adelante LUV) y la Disposición Transitoria Tercera del asimismo derogado Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (en adelante ROGTU).   
A tenor del artículo 29.13 de la LRAU, las relaciones derivadas de la adjudicación del Programa se regirán por las normas rectoras de la contratación administrativa. La legislación en materia de contratos vigente en el momento de adjudicación del Programa del Sector SUR-T-1 era el Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas (en adelante TRLCAP) y su Reglamento General, aprobado por Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre (en adelante RLCAP).  
Asimismo resulta de aplicación el convenio Urbanístico del Programa.  
Por otra parte, cabe tener en consideración que dado que el acuerdo de inicio del presente procedimiento de resolución contractual se adoptó el día 28 de septiembre de 2015, estando ya en vigor la vigente Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana (en adelante LOTUP), es este texto legal el aplicable al presente procedimiento, que tiene incidencia en dos aspectos: uno, que según dispone su Disposición Transitoria 4.ª no se ha solicitado el dictamen del titular de la Conselleria de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente, que ejercía las funciones del Consejo Superior de Territorio y Urbanismo, como exigía la legislación precedente; y otro, referido al plazo para resolver el procedimiento de resolución contractual, que el artículo 163.7 LOTUP fija en seis meses.  
  
2. Respecto a la concurrencia de causas de resolución contractual  
El artículo 29.10.II LRAU establece que el incumplimiento del plazo de ejecución de un programa determinará, salvo prórroga justificada en causa de interés público, la caducidad de la adjudicación. El adjudicatario que incumpla sus compromisos puede ser objeto de las penas contractuales previstas en el propio Programa y ser, en casos graves, privado de su condición de urbanizador.  
En este sentido el artículo 111.e) del TRLCAP señala como causa de resolución del contrato la demora en el cumplimiento de los plazos por parte del contratista. Esta causa se recogía asimismo en el artículo 143.1 de la LUV y en el artículo 337 del ROGTU, y hoy se contempla en el artículo 164.2.d de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (en adelante LOTUP), que indica que la inactividad injustificada del urbanizador durante un período de seis meses consecutivos o nueve alternos determinará la remoción del urbanizador en sus funciones.  
Asimismo, cabe indicar que según el artículo 111 apartados d) y g) del TRLCAP son causa de resolución del contrato tanto la falta de presentación por el contratista de la garantía definitiva o de las especiales o complementarias de aquella en plazo en los casos previstos en la Ley, como el incumplimiento de las restantes obligaciones contractuales esenciales  
Estas causas se recogen asimismo en el artículo 164.2.c) de la LOTUP, que indica que será revocada su encomienda al urbanizador cuando incurra en incumplimiento grave de sus compromisos, falta de prestación de garantías u otra infracción de los deberes del urbanizador directamente impuestos por la ley o estipulados con carácter esencial en el convenio de programación.  
  
Pues bien, como resulta de los antecedentes arriba expuestos y se expone a continuación, la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, ha incurrido en las citadas causas de resolución contractual previstas legalmente. De esta manera:  
I. Se ha producido una inactividad injustificada del urbanizador, con incumplimiento de los plazos previstos para la ejecución de los proyectos y de las obligaciones contraídas.  
I.1Paralización injustificada del procedimiento del Proyecto de Expropiación Forzosa por tasación conjunta de las obras correspondientes al «Proyecto de Enlaces Exteriores Golf Sant Gregori en Burriana» por el incumplimiento de satisfacer la parte que le corresponde del justiprecio de las fincas afectadas.  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, paralizó el procedimiento de aprobación del Proyecto de Expropiación Forzosa por tasación conjunta de la obra «Proyecto de Enlaces Exteriores Golf Sant Gregori en Burriana» para la obtención de las parcelas afectadas por la urbanización de dicho tramo, calificadas como red viaria de la Red Primaria (PRV) por el Plan General, y cuya ejecución se impuso como previa o simultánea al desarrollo del Sector por la Cédula de urbanización del Plan Parcial.  
  
En dicho procedimiento por Decreto de 9 de junio de 2011, notificado a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el 16 de junio de 2011, la Alcaldía Presidencia resolvió:  
«Primero. Dar traslado a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, con CIF A96132725, del informe emitido por la intervención municipal y trascrito en la parte expositiva de la presente resolución, indicándole que para la correcta tramitación del expediente, deberá ingresar en la Tesorería municipal el importe correspondiente a la expropiación de los terrenos necesarios para la ejecución de las obras de conexión y enlace del Sector Sant Gregori entre el Camí la Cossa y la glorieta de la variante de Burriana (CV-18) en su intersección con la Ctra. de Almazora.  
Segundo. Requerir a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, para que aporte al expediente el certificado de dominio y cargas y la práctica de nota marginal de iniciación de procedimiento expropiatorio respecto de la finca registral 31.236 y para que se pronuncie sobre las discrepancias observadas entre el Proyecto de Urbanización y el Proyecto de Expropiación que se tramita.  
Tercero. Indicar a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que, trascurrido un MES a contar desde la recepción de la presente sin cumplimentar lo requerido, se paralizará el procedimiento por causa imputable al interesado.  
En dicho supuesto transcurridos tres meses, computados a partir del día siguiente hábil al de finalización del repetido plazo, se producirá la caducidad del mismo, si no se realizan las actuaciones necesarias para reanudar la tramitación, procediendo al archivo de las actuaciones, de conformidad con lo dispuesto en el art. 92.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, y a la exigencia de las responsabilidades contractuales correspondientes.»  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no ingresó en la Tesorería municipal el importe correspondiente a la expropiación de los terrenos necesarios para la ejecución de las obras de conexión y enlace del Sector «Sant Gregori», de forma que no se aprobó el Proyecto de Expropiación ni se tiene disposición de los terrenos para ejecutar la urbanización de las conexiones del Sector, con incumplimiento culpable de las obligaciones contraídas.  
Esta obligación encuentra su fundamento en el documento de Homologación Global del Plan General de Burriana, aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de Castellón en su sesión de 12 de diciembre de 2003, el cual sería incorporado expresamente al Programa como carga adicional del urbanizador a través del Acuerdo Plenario de 17 de enero de 2005.  
El incumplimiento de esa obligación engarza en la causa de resolución prevista en el apartado g del artículo 111 del TRLCAP, relativo a «El incumplimiento de las restantes obligaciones contractuales esenciales».  
Debe tenerse en cuenta que el incumplimiento del Agente urbanizador ha impedido la finalidad del convenio urbanístico de despliegue y ejecución del Programa.  
Tanto el Consejo de Estado (Dictámenes núm. 14/1999, de 4 de febrero y núm. 314/2005, de 14 de septiembre) como los órganos jurisdiccionales (Sentencias del Tribunal Supremo de 14 mayo, 26 de septiembre y 30 de octubre de 1990, y de 14.11.2000), basándose en la doctrina de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo sobre el artículo 1.124 del Código Civil, han reducido el ámbito de aplicación de dicha causa de resolución a los supuestos de infracciones significativas y relevantes.  
Esa misma doctrina ha destacado que (i) esa cualidad de «esencial» constituye un concepto jurídico indeterminado que solo el examen singularizado de las circunstancias de cada caso permitirá concretar, y (ii) la determinación de las infracciones con efecto resolutorio se haga ponderando las circunstancias concurrentes al objeto de alcanzar la necesaria y debida proporcionalidad entre los hechos y sus consecuencias.  
En el caso que nos ocupa, el incumplimiento de la obligación ha tenido un efecto determinante en la falta de ejecución de la Actuación; situación en la que se encuentra el Programa por esta concreta causa desde el 9 de junio de 2011, momento en el que mediante Decreto de Alcaldía el Agente urbanizador fue requerido para que ingresara «en la Tesorería municipal el importe correspondiente a la expropiación de los terrenos necesarios para la ejecución de las obras de conexión y enlace del Sector Sant Gregori entre el Camí la Cossa y la glorieta de la variante de Burriana (CV-18) en su intersección con la Ctra. de Almazora». Ese requerimiento según consta en el expediente administrativo nunca fue atendido por el Agente urbanizador.  
La trascendencia de esa contingencia encuentra su fundamento en la Cédula de Urbanización del Plan Parcial; cuyo contenido es de obligada observancia en la ejecución del Programa (ex artículo 31.2 de la LRAU).  
Según se indica en la Cédula de Urbanización, la disponibilidad de los terrenos destinados a dicha infraestructura (ajenos al ámbito) resultaba necesaria para el inicio de la ejecución de la actuación.  
No habiéndose anticipado el importe que le correspondía para satisfacer del justiprecio de los terrenos necesarios para la ejecución de la infraestructura cuya obtención resultaba preceptiva para el inicio de la actuación, es innegable que ese incumplimiento ha incidido de manera sustancial en el Programa. No se han podido obtener los terrenos ajenos al ámbito para la realización de las citadas obras de conexión y enlace, imprescindibles para conseguir el objetivo final del Programa: la «urbanización del suelo urbanizable» (ex artículo 29.1 de la LRAU).  
Todo lo anterior permite calificar la obligación que nos ocupa como «esencial» y, como consecuencia de ello, su incumplimiento en la causa de resolución prevista en el apartado g del artículo 111 del TRLCAP.  
I.2. Caducidad del procedimiento de evaluación ambiental del «Proyecto de Recuperación del frente litoral y paseo marítimo de la urbanización Golf San Gregori, TM de Burriana (Castellón)» al incumplir su obligación de presentar los proyectos necesarios, debidamente redactados.  
Es condición previa para la obtención de la concesión para la ocupación de terrenos del dominio público marítimo-terrestre con destino a la ejecución del «Proyecto de recuperación del frente litoral y paseo marítimo de la Urbanización Golf Sant Gregori TM de Burriana (Castellón)» contemplado en el Programa, culminar el procedimiento de evaluación ambiental tramitado en el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente.  
En dicho expediente (con referencia 20070297COS), el Subdirector General de Evaluación Ambiental, en escrito de 22 de septiembre de 2014 (RE 14077), informó que:  
«A la vista del resultado de la información pública y de las consultas a las administraciones ambientales afectadas, se ha podido deducir que el paseo marítimo supondrá un obstáculo para el desagüe de las escorrentías procedentes del río Seco y del río Mijares; por lo que, con independencia de los impactos que finalmente se determinen sobre el patrimonio cultural cuando finalicen las intervenciones en curso, deberá modificarse el diseño de los sistemas de drenaje y/o el diseño del paseo marítimo para que este último no suponga un obstáculo para el desagüe de las cuencas afectadas».  
Por escrito de la Alcaldía de 3 de noviembre de 2014 (RS 8522) se concedió a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, un plazo de dos meses para que aportara la documentación necesaria que permitiera continuar con la tramitación de este procedimiento ante el ministerio, término que finalizó el 3 de enero de 2015 sin que se presentara por la empresa urbanizadora documentación alguna, con incumplimiento culpable de las obligaciones contraídas.  
Como se ha indicado en los antecedentes, la directora general de calidad y evaluación ambiental y medio natural ha dictado resolución, en fecha 6 de mayo de 2015 (RE 7052, de 28 de mayo), declarando la caducidad del procedimiento de evaluación de impacto ambiental del proyecto «Recuperación del frente litoral y paseo marítimo de la Urbanización Golf Sant Gregori, TM de Burriana (Castellón)», acordando su archivo.  
El incumplimiento de la obligación de aportar el Proyecto ha tenido un efecto determinante en la imposibilidad de cumplir con la finalidad de este concreto Programa de Actuación Integrada. Para la valoración de la incidencia de ese incumplimiento constituye un documento esencial la Memoria Informativa y Justificativa del Plan Parcial aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Burriana en su Sesión de 17 de enero de 2005.  
Dicho documento precisa que este concreto Programa de Actuación Integrada estaba orientado en la consecución de un «modelo turístico residencial orientado a la demanda de medio-alto poder adquisitivo, cuya atractivo principal es la naturaleza, el silencio, la tranquilidad y la calidad de vida que pivota sobre tres elementos singulares: (?) 1. La presencia del agua y la creación del Parque Ribera del Clot dentro del Paraje Natural Municipal, incluyendo la contribución de la Actuación a la conexión entre la Actuación y la Ciudad a través del Clot, así como la disposición de los usos recreativos y náuticos en la Playa y en el Puerto» (página 4).  
Y añade en las páginas 4 y 5:  
«En este sentido la creación de un Paseo Marítimo y la contribución a la regeneración de la Playa que esta Actuación adopta, se manifiesta como elementos fundamentales de potenciación de un activo tan importante como es el contemplado en este punto».  
El Convenio de despliegue y ejecución del Programa impuso al Agente urbanizador «ejecutar completamente la gestión y urbanización de la actuación (?) con arreglo a la Alternativa Técnica y Propuesta jurídico-económica, modificada conforme al acuerdo plenario de 17 de enero de 2005». Estos documentos prevén las cargas y objetivos impuestos por el documento de Homologación Global del Plan General, entre los que se encuentra la regeneración del litoral afectado por la actuación (que incluyen también la ejecución del paseo marítimo).  
Puede observarse, por tanto, que la creación del paseo marítimo y la regeneración del litoral eran (y son) dos elementos fundamentales para la consecución del modelo turístico-urbanístico que pretendía implementarse a través del Programa. Lo anterior supone que la falta de ejecución de estas infraestructuras impedía el éxito de la actuación en los términos en que había sido concebida y plasmada en la Memoria Justificativa del instrumento de planeamiento que ordenaba el ámbito que nos ocupa. Sin esas infraestructuras no resultaba posible materializar el modelo turístico residencial para el que había sido orientado el Sector «SUR T-1 Sant Gregori».  
Siendo ello así, es innegable que nos encontramos ante una obligación esencial cuya inobservancia encuentra engarce en la causa de resolución prevista en el apartado g del artículo 111 del TRLCAP, relativo a «El incumplimiento de las restantes obligaciones contractuales esenciales».  
I.3 De esta forma, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, con su inactividad ha incumplido el convenio Urbanístico suscrito en fecha 29 de junio de 2005. Y es que de la misma manera que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, efectuó los trámites necesarios para la aprobación e inscripción registral del Proyecto de Reparcelación del Sector SUR-T-1, teniendo a partir de ese momento disponibilidad de los terrenos; están también dentro de sus obligaciones como urbanizador propiciar la finalización del procedimiento expropiatorio y redactar los proyectos técnicos que hubieran permitido la consecución de la concesión administrativa en el dominio público marítimo-terrestre, para la ejecución de las obras de urbanización en dicho ámbito. En definitiva, obtener la disponibilidad de los terrenos que permitiera la ejecución de las obras de urbanización.  
Por tanto, procede concluir que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, ha incurrido en las causas de resolución contractual previstas en el artículo 111. apartados e) y g) del TRLCAP, a saber «demora en el cumplimiento» e «el incumplimiento de las restantes obligaciones contractuales esenciales».  
En este sentido se ha pronunciado el Consell Jurídic Consultiu, en el dictamen emitido el pasado 18 de febrero, que señala en su consideración cuarta:  
«En suma, a la vista de las actuaciones que obran en el expediente ha quedado acreditado que por parte del Ayuntamiento se han realizado los requerimientos oportunos para que la referida mercantil cumpliera en plazo con las obligaciones adquiridas con los propietarios afectados por el Programa. Resulta probado, pues, que aquella ha incumplido los plazos de ejecución del convenio, al haber transcurrido sobradamente el plazo máximo establecido para finalizar las obras, por lo que procede su resolución. Concretamente, al haber paralizado el Agente el procedimiento para la aprobación del proyecto de Expropiación Forzosa para construir los enlaces exteriores del Plan ?Red primaria del Plan General- se incumplió el requisito previo y necesario para el desarrollo del Sector.  
Además de ello, la inactividad del urbanizador provocó también la paralización del Proyecto de recuperación del frente litoral y paseo marítimo del Sector, declarándose en consecuencia la caducidad del procedimiento de evaluación de impacto ambiental imprescindible para que pudiera proseguir la ejecución del Proyecto, no habiendo obtenido la disponibilidad de los terrenos que hubiera permitido la ejecución de las obras de urbanización.»  
  
II. Falta de prestación de garantías.  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, aceptando la cesión de la condición de urbanizador, asumió la prestación tanto de las garantías impuestas con la aprobación del Programa, como de las garantías que la Ley exige en aras a asegurar el interés público en el desarrollo íntegro de la actuación y el de terceros ante posibles incumplimientos del urbanizador en sus obligaciones.  
II.1.Incumplimiento de la obligación de depositar la garantía por importe de 3.000.000 euros para asegurar el compromiso de construcción del Campo de Golf.  
De las garantías impuestas con motivo de la aprobación del Programa, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, presentó en fecha 27 de octubre de 2005 (RE 13948) copia de las cartas de pago acreditativas del depósito en la Tesorería municipal de avales de la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, por los siguientes importes y conceptos:  
- 7.248.647,10 - (7 % de los costes de urbanización actualizados, IVA incluido) en concepto de garantía de promoción;  
- 900.000 - para garantizar la construcción de un puente y una pasarela peatonal sobre el Río Seco;  
- 180.000 ?, en garantía de la rehabilitación y acondicionamiento de la ermita Sant Gregori y  
- 120.000 - para garantizar la redacción de proyectos técnicos de construcción de infraestructuras.  
Por su parte, este Ayuntamiento estimó la petición del urbanizador y se contempló tanto en la firma del convenio como posteriormente con motivo de la aprobación del Proyecto de Reparcelación, la sucesiva posposición de la obligación de Urbanización Golf Sant Gregori, SA, de prestar la garantía de 3.000.000 - para asegurar la construcción del campo de golf, estableciendo el acuerdo de 4 de febrero de 2010:  
«Octavo. Facultar a la Alcaldía Presidencia para modificar el convenio que rige el programa de Actuación Integrada de forma que se establezca que la garantía para asegurar el compromiso de ejecución del campo de golf por el agente urbanizador, como adjudicatario de dicha parcela, se deposite en el Ayuntamiento de Burriana en el plazo improrrogable de 10 días desde que le sea notificada la inscripción del Proyecto de Reparcelación en el Registro de la Propiedad.»  
Como se ha citado en los antecedentes, el Proyecto de Reparcelación del Sector SUR-T-1 se inscribió en el Registro de la Propiedad de Nules 1 el 21 de noviembre de 2011 y con ello la parcela adjudicada «A» de la Manzana «Campo de Golf» se inscribió como finca registral 60029 a favor de Urbanización Golf Sant Gregori, SA.  
Por escrito de la Alcaldía de 3 de noviembre de 2014 se concedió a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, un plazo de dos meses para que prestara la garantía de 3.000.000 ?, término que finalizó el 3 de enero de 2015 sin que dicha garantía de ejecución de los compromisos adquiridos se haya depositado.  
Señala el Agente urbanizador en su escrito de alegaciones que ese compromiso en modo alguno le era exigible por ser «una condición abusiva» y contraria a Derecho, no puede dar lugar a la resolución del contrato.  
Tal planteamiento no puede tener acogida. Justificar el incumplimiento alegando la nulidad de dicho compromiso resulta contrario al principio de buena fe contractual. Así lo ha señalado el Tribunal Supremo de manera reiterada [Sentencia de 28 de junio de 2004 (recurso núm. 7106/2000)]. Según esta doctrina, una vez firmado el contrato, las partes no pueden eludir su cumplimiento alegando la nulidad de alguna de sus cláusulas.  
A mayor abundamiento, importa destacar que:  
La propuesta de dicho compromiso en el convenio anejo a la Proposición Jurídico-Económica fue del propio Agente urbanizador. Al aparecer incorporado en la oferta presentada por el contratista, tiene idéntico valor y efecto contractual que los pliegos y el propio contrato. Es decir, vincula tanto al contratista como a la Administración. Así lo ha señalado la Junta Consultiva de Contratación Administrativa en su Informe núm. 63/2009, de 23 de julio de 2010, según la cual: «La oferta del adjudicatario forma parte del contenido obligacional de los contratos administrativos».  
Cuando se formalizó el convenio de despliegue y ejecución del Programa, el Agente urbanizador nada opuso ni formuló reparos respecto de dicho compromiso.  
Según ha señalado de manera reiterada el Tribunal Supremo, por todas, en su Sentencia de 15 de marzo de 2007 (recurso núm. 7679/2004), «la firma, aunque no sea el perfeccionamiento del contrato, supone el conocimiento y la aceptación de las condiciones, que podían no haberse aceptado».  
En similares términos se pronunció el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid haciéndose eco de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo, entre otras, en sus Sentencias de 23 de noviembre de 2009 (recurso núm. 1009/2006) y de 8 de mayo de 2008 (recurso núm. 274/2006).  
De este modo, la firma del contrato se erige en un acto inequívoco del contratista que le impide, con posterioridad y de manera unilateral modificar su contenido.  
Así lo ha señalado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 16 de abril de 2008, según la cual:  
«- la contratista era consciente de lo que firmaba, y del modo en que lo hacía, así como de las circunstancias que concurrían, de modo que ese proceder voluntariamente asumido no puede de inmediato sustituirse por una actuación encaminada a cambiar un acto propio alegando razones de legalidad que pudo y debió oponer en el momento previo a la suscripción del contrato».  
Todo lo anterior permite descartar la invalidez del compromiso alegada por el Agente urbanizador.  
Habida cuenta del incumplimiento de esa obligación, concurre en el caso que nos ocupa la causa de resolución prevista en la letra d) del artículo 111 del TRLCAP; relativo a «La falta de prestación por el contratista de la garantía definitiva o las especiales o complementarias de aquella en plazo en los casos previstos en la Ley y la no formalización del contrato en plazo».  
Según han señalado nuestros Tribunales y los órganos consultivos (estatal y autonómicos), la falta de constitución de las garantías provisionales, definitivas, complementarias o especiales, constituye causas de resolución automática o imperativa, por ejemplo el Tribunal Superior de Justicia de Galicia en Sentencia de 5 de noviembre de 2008 (recurso núm. 7714/2006); la Junta Consultiva de Contratación Administrativa en su Informe núm. 8/1998, de 11 de junio; y la Junta Consultiva de Castilla-La Mancha en sus Dictámenes núm. 81/1998, de 14 de octubre, y núm. 70/1999, de 28 de septiembre.  
Siendo ello así, este concreto incumplimiento motivaría por sí solo la resolución del contrato por causa culpable al Agente urbanizador.  
II.2. Incumplimiento de la obligación de garantizar el importe percibido de los propietarios con carácter anticipado en concepto de cargas de urbanización.  
Se hace necesario también referirnos a las garantías cuya prestación impone la Ley al urbanizador.   
Dispone el art. 66.3.B) de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), legislación vigente en el momento de suscripción del convenio urbanístico del Programa, que:  
«El urbanizador, para percibir de los propietarios sus retribuciones, ha de ir asegurando, ante la Administración actuante, su obligación específica de convertir en solar la correspondiente parcela de quien debe retribuirle, mediante garantías que: B) Se prestarán por valor igual al de la retribución que las motive y, en su caso, por el superior que resulte de aplicar el interés legal del dinero en función del tiempo que previsiblemente vaya a mediar entre la percepción de la retribución y el inicio efectivo de las obras correspondientes».  
De esta forma, en la Estipulación IV apartado b del convenio urbanístico del Programa se previó:  
«En la fase de desarrollo del Programa, y con el objeto de asegurar el buen destino de los solares que el urbanizador puede percibir como retribución este prestará ante el Ayuntamiento aval o garantía financiera suficiente, o bien constituirá gravamen hipotecario, por importe, en cualquiera de tales modalidades, igual a la de la retribución que las motive.  
El urbanizador escogerá la modalidad de garantía que constituya y, una vez fijada, con autorización del Ayuntamiento, podrá sustituirla por otra modalidad manteniendo el importe garantizado.  
Las garantías que se depositen con tal finalidad se devolverán al urbanizador a medida en que este acredite haber convertido en solar las parcelas de quienes les hayan retribuido anticipadamente.  
El Ayuntamiento no exigirá tales garantías cuando le conste el acuerdo entre el urbanizador y el propietario correspondiente».  
Con carácter previo a la aprobación del Proyecto de Reparcelación, quedó constancia en el expediente del depósito de garantías de retribución del urbanizador respecto de propietarios que pagaron en terrenos. Sin embargo, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no ha acreditado haber garantizado todos aquellos pagos satisfechos por los propietarios con carácter anticipado a la ejecución de obras, entendiendo como tales tanto los pagos voluntariamente efectuados con motivo de acuerdos suscritos con el urbanizador - salvo que se acredite que expresamente así lo han convenido-, como aquellos cobrados con motivo del giro de la Cuota 0 y que no han servido para indemnizar a sus futuros perceptores, en tanto que dichas compensaciones no se han llevado a cabo porque las obras de urbanización no se han iniciado.  
En el escrito presentado el 6 de junio de 2014 con motivo de la solicitud de suspensión del Programa, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, cifró en 2.939.284,47 - la cantidad a compensar en cuotas futuras. Sin embargo, en la documentación presentada el 3 de noviembre de 2015 (RE 14260) la mercantil urbanizadora refleja que los saldos acreedores de la Cuota 0 a compensar en cuotas futuras ascienden a 2.127.552,62 ?. En ambos escritos Urbanización Golf Sant Gregori, SA, reconoce que hubo propietarios que adelantaron los costes totales de la urbanización, que en la última documentación presentada concreta en un importe de anticipos voluntarios de 576.875,52 ?.   
Sin perjuicio de que se hayan observado discrepancias entre dichas cifras aportadas por la mercantil urbanizadora y las que constan en el expediente como consecuencia de reclamaciones efectuadas por los propietarios, el hecho cierto es que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no ha prestado a favor de esta Administración las pertinentes garantías que aseguren tanto el futuro pago de indemnizaciones debidas, como la conversión en solar de las parcelas de quien ya ha retribuido.  
El compromiso que nos ocupa tiene naturaleza legal y contractual. Legal porque, como se ha dicho, se encuentra previsto en el artículo 66.3 de la LRAU; y contractual porque, como también ha quedado dicho, aparece recogido en la Estipulación Cuarta del convenio de despliegue y ejecución del Programa [letra b)], y la Estipulación V de la Proposición Jurídico Económica presentada por la mercantil Gestión y Construcción de Obras Públicas, SA.  
Ese compromiso nunca ha sido atendido. No lo fue al tiempo en que el artículo 66.3 de la LRAU dispone «al aprobarse la reparcelación forzosa» o «antes de la liquidación administrativa de la cuota de urbanización». Tampoco con motivo de los requerimientos de información y depósito efectuados por esta Corporación Local en el año 2012. Con ello se demuestra el nulo interés por parte del Agente urbanizador por cumplir esta obligación.  
Resulta aplicable, pues, la causa de resolución prevista en la letra d) del artículo 111 del TRLCAP relativo a «La falta de prestación por el contratista de la garantía definitiva o las especiales o complementarias de aquella en plazo en los casos previstos en la Ley y la no formalización del contrato en plazo».  
En el caso concreto que nos ocupa, la denominada «garantía de retribución» regulada en el artículo 66.3 de la LRAU constituye una garantía complementaria a la garantía de promoción o definitiva regulada por el artículo 29.8 de ese mismo texto legal.  
El carácter complementario de esta garantía encuentra su fundamento en la siguiente previsión: «Se irán constituyendo, con independencia de las previstas en el artículo 29.8» (art. 66.3.A) de la LRAU).  
La función de dicha garantía es asegurar el cumplimiento de la obligación específica del Agente urbanizador de convertir en solar la parcela de quien le ha retribuido de manera anticipada en metálico o en terrenos.  
Siendo ello así, el incumplimiento de este compromiso encuentra acomodo en la causa de resolución prevista en el artículo 111.d) del TRLCAP; la cual ha sido calificada por nuestros Tribunales y órganos consultivos estatales y autonómicos como causa de resolución de aplicación automática o imperativa.  
En consecuencia, al igual que sucede con la anterior contingencia, este incumplimiento motivaría por sí solo la resolución del contrato por causa imputable al Agente urbanizador.  
II.3.Por tanto, no constando la prestación de garantías de retribución, ni habiéndose garantizado tampoco la totalidad de las obligaciones contraídas respecto de la ejecución del Sector, procede concluir que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, ha incurrido en causa de resolución contractual prevista en el artículo 111.d) del TRLCAP, a saber «la falta de prestación por el contratista de la garantía definitiva o las garantías especiales o complementarias de aquella en plazo en los casos previstos en la Ley».  
  
III. La valoración conjunta del grado de cumplimiento del contrato justifica la resolución del programa por causa imputable al agente urbanizador.  
Si bien las situaciones antes analizadas por sí solas permitirían justificar la resolución del Programa por causa imputable al Agente urbanizador y calificarlo de culpable, la concurrencia de todas ellas es un elemento adicional determinante para la adopción de la decisión de remover de su condición de agente público a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA.  
Esta consideración encuentra su fundamento en la doctrina sentada por el Consejo de Estado en su Dictamen núm. 186/2011 en el que informa favorablemente la resolución del contrato porque «la suma de todos ellos permite considerar que, valorado el cumplimiento del contrato en su conjunto, se han producido numerosas deficiencias que han afectado negativamente a la recta ejecución de la prestación».  
En el caso que nos ocupa, la valoración conjunta de los incumplimientos en que ha incurrido el Agente urbanizador permite comprobar el escaso interés y la falta de capacidad de este para iniciar y culminar la ejecución del Programa. Desde que se produjeron los últimos requerimientos efectuados por esta Corporación Local para intimar al cumplimiento de las citadas obligaciones, han transcurrido más de cuatro años sin que el Agente urbanizador haya atendido las mismas. A lo cual hay que añadir la resistencia contumaz del Agente urbanizador por facilitar a esta Corporación la información necesaria para poder determinar el importe y alcance de la garantía que el artículo 66.3 de la LRAU exige cuando se percibe de los propietarios con carácter anticipado en concepto de cargas de urbanización.  
Ello es prueba inequívoca del escaso interés y capacidad por parte de este para cumplir los compromisos derivados del Programa.  
Se han incumplido obligaciones determinantes para el cumplimiento del fin del Programa. Tampoco se trata de meros retrasos por parte del Agente urbanizador. Los antecedentes expuestos y los que resultan del expediente, revelan una voluntad deliberada por parte de la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, de no atender los compromisos que legal y contractualmente le corresponden, haciendo imposible el inicio de las obras de urbanización.  
Prueba inequívoca de ello es el hecho de que no se hayan iniciado las obras de urbanización habiendo transcurrido más de 11 años desde que fuera adjudicado definitivamente el Programa.  
Esa situación es imputable en exclusiva al Agente urbanizador, que ha sido requerido en muchas ocasiones para el cumplimiento, que incluso ha obtenido prórrogas para efectuar algunas de las actuaciones sin resultado y que son inaceptables las excusas que ofrece para justificar su actuación, todas ellas rechazadas en los informes obrantes en el expediente.  
En estas circunstancias, el Ayuntamiento de Burriana se encuentra obligado a hacer uso de las potestades que el ordenamiento jurídico le atribuye para la defensa del interés público subyacente e inherente a la actividad urbanística y también en los contratos públicos.  
Tomando en consideración la entidad y trascendencia los incumplimientos que se atribuyen al Agente urbanizador y el grado de cumplimiento del contrato en su conjunto, solo puede concluirse que los mismos han resultado determinantes para la frustración del fin u objetivo del convenio y del Programa por lo que procede resolver el convenio de despliegue y ejecución del Programa por las causas de resolución antes expuestas.  
Así lo ha informado el Consell Jurídic Consultiu en su Dictamen núm. 69/2016, de 18 de febrero, cuando afirma que «acreditado el incumplimiento culpable de la mercantil adjudicataria de la ejecución y desarrollo del citado PAI, por lo que este Consell Jurídic estima conforme a derecho la propuesta formulada por el Ayuntamiento de Burriana para ejercer la potestad administrativa de resolver el contrato, justificada al tratarse de un incumplimiento relevante y que afecta a las condiciones esenciales del contrato (dictámenes 21/1999, de 21 de enero y 263/2000, de 20 de julio, de este Consell Jurídic y SSTS de 14-10-97 y 16-10-97)».  
  
3. Efectos de la resolución del contrato  
I. Por lo que se refiere a las consecuencias objetivas de la resolución del contrato, dispone este artículo 29.13 LRAU que, sin perjuicio de las responsabilidades económicas que procedan, la resolución de la adjudicación «determinará la cancelación de la programación y la sujeción del ámbito de la Actuación a las previsiones del artículo 10», es decir, hasta que se apruebe un nuevo Programa para el desarrollo de la correspondiente Actuación Integrada, los terrenos quedarán sujetos al régimen propio del denominado suelo urbanizable no programado.  
Como efecto acumulativo del anterior, la LRAU en su artículo 29.13 faculta a la Administración actuante para acordar (o no) una nueva programación del terreno. Esa decisión debe adoptarse tras la resolución y liquidación del Programa.  
Finalmente, siendo común este efecto en ambas normativas, la resolución del Programa ha de llevar a la incoación y tramitación de un expediente contradictorio para la determinación de los daños y perjuicios que la extinción anticipada del contrato ha supuesto para la Administración contratante y los titulares de bienes y derechos afectados por la actuación.  
  
II. Por lo que se refiere a las consecuencias patrimoniales de la resolución del contrato, resulta aplicable al presente procedimiento el artículo 113 TRLCAP, por remisión del artículo 29.13 LRAU.  
La mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, está incurriendo en un incumplimiento culpable en sus obligaciones como urbanizador, recogidas tanto en el convenio Urbanístico como en la legislación urbanística y de contratación aplicable, que da lugar a la resolución de la adjudicación del Programa de Actuación Integrada del Sector SUR-T-1 «Sant Gregori» del Plan General de Burriana, con las responsabilidades económicas que de ello se derivan.  
En el caso que nos ocupa, la culpabilidad del Agente urbanizador en la frustración del Programa queda constatada en el expediente administrativo por cuanto que (i) ha incumplido de manera sistemática y prolongada las obligaciones de carácter esencial y necesarias para la consecución del objeto del contrato y el Programa; (ii) ha obviado deliberada e injustificadamente los requerimientos efectuados por esta Corporación Local para el cumplimiento de las citadas obligaciones esenciales; y (iii) ha opuesto una resistencia contumaz a la hora de facilitar la información necesaria para poder determinar el importe y alcance de la garantía que el artículo 66.3 de la LRAU exige cuando se percibe de los propietarios con carácter anticipado en concepto de cargas de urbanización.  
Todo lo anterior permite justificar la calificación de la resolución del contrato y Programa como culpable y, en consecuencia, por imperativo de lo dispuesto en el artículo 113.4 del TRLCAP acordar la incautación de los avales.  
En concepto de garantías del Programa de Actuación Integrada para el desarrollo del Sector SUR-T-1, obran en la Tesorería municipal los siguientes avales bancarios de la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, depositados por Urbanización Golf Sant Gregori, SA:  
- Núm. operación de Tesorería 200500031471, de 27 de octubre de 2005, por importe de 180.000,00 ?, en garantía de la rehabilitación y acondicionamiento de la ermita Sant Gregori;  
- Núm. operación de Tesorería 200500031472, de 27 de octubre de 2005, por importe de 120.000,00 - para garantizar la redacción de proyectos técnicos de construcción de infraestructuras;  
- Núm. operación de Tesorería 200500031473, de 27 de octubre de 2005, por importe de 7.248.647,10 - en concepto de garantía de promoción;  
- Núm. operación de Tesorería 200500031475, de 27 de octubre de 2005, por importe de 900.000,00 ?para garantizar la construcción de un puente y una pasarela peatonal sobre el Río Seco.  
Estas garantías, prestadas en aplicación del artículo 29.8 LRAU, responden del cumplimiento de las previsiones del Programa y su incautación es consustancial a la resolución por incumplimiento, dado que queda probada en los antecedentes del expediente la situación objetiva de incumplimiento culpable por parte del urbanizador.  
Señala el artículo 43.2 TRLCAP que las garantías definitivas responderán de los siguientes conceptos:  
«a) De las penalidades impuestas al contratista en razón de la ejecución del contrato, en especial las comprendidas en el artículo 95, cuando no puedan deducirse de las certificaciones.  
b) De las obligaciones derivadas del contrato, de los gastos originados a la Administración por demora del contratista en el cumplimiento de sus obligaciones y de los daños y perjuicios ocasionados a la misma con motivo de la ejecución del contrato o en el supuesto de incumplimiento del mismo, sin resolución  
c) De la incautación que pueda decretarse en los casos de resolución del contrato, de acuerdo con lo establecido en el mismo o con carácter general en esta Ley».  
Señala el artículo 113.4 TRLCAP que «cuando el contrato se resuelva por incumplimiento culpable del contratista le será incautada la garantía y deberá, además, indemnizar a la Administración de los daños y perjuicios ocasionados en lo que excedan el importe de la garantía incautada.»  
A tal efecto, la Estipulación VI del convenio urbanístico señaló que:  
  
«Cuando por causas imputables al urbanizador, este hubiera incurrido en mora respecto al cumplimiento del plazo total de ejecución o cualquier otro incumplimiento del Programa, el Ayuntamiento declarará la caducidad de la adjudicación e incautará las fianzas depositadas».  
Así, en los supuestos de incumplimiento culpable del contratista la incautación de la fianza opera como indemnización de los perjuicios, sin duda existentes pero difíciles de precisar, que el retraso provoca en el terreno más general del interés público, pero si además puede concretarse y cuantificarse otro tipo de perjuicios, la Administración está habilitada para exigir su indemnización.  
Trasladando este precepto a la legislación urbanística valenciana, y al ámbito de un Programa de Actuación Integrada donde son los propietarios quienes asumen las cargas de urbanización, el artículo 66.6 LRAU y el artículo 132 LOTUP contemplan que el urbanizador es responsable y responderá de los daños causados a los propietarios o a otras personas afectadas como consecuencia de su actividad o por la falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones.  
Por otra parte, en concepto de garantía de retribución por el pago en terrenos, obran en la Tesorería municipal los siguientes avales bancarios de la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, depositados por Urbanización Golf Sant Gregori, SA:  
- Núm. operación de Tesorería 200900020755, de 20 de agosto de 2009, por importe de 73.573,24 ?para garantizar el pago de cuotas de urbanización correspondientes a las parcelas adjudicadas núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J y 51.B del Proyecto de Reparcelación del Sector SUR-T-1, por haber optado por la modalidad de pago en terrenos.  
- Núm. operación de Tesorería 200900020756, de 20 de agosto de 2009, por importe de 75.000,00 ?para garantizar el pago de cuotas de urbanización correspondientes a las parcelas adjudicadas núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J y 51.B del Proyecto de Reparcelación del Sector SUR-T-1, por haber optado por la modalidad de pago en terrenos.  
- Núm. operación de Tesorería 200900020757, de 20 de agosto de 2009, por importe de 50.000,00 ?para garantizar el pago de cuotas de urbanización correspondientes a las parcelas adjudicadas núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J y 51.B del Proyecto de Reparcelación del Sector SUR-T-1, por haber optado por la modalidad de pago en terrenos.  
Dado que con la aprobación e inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Reparcelación del Sector SUR-T-1, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, percibió en terrenos la retribución equivalente a las cuotas de urbanización de las parcelas adjudicadas núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J y 51.B, y en tanto que la conversión en solar de dichas parcelas no se ha producido, procede la incautación de las garantías arriba enumeradas, por incumplimiento de la obligación por la que se prestaron.  
Procede, por tanto, resolver el contrato por causa imputable al contratista, sin que proceda en este momento pronunciarse sobre si esta incautación tiene naturaleza punitiva, con la consiguiente: (i) incautación cautelar de las garantías depositadas por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en concepto de garantía de promoción y de cumplimiento de los compromisos adquiridos, con incoación del procedimiento contradictorio de liquidación del contrato y determinación de las indemnizaciones a satisfacer por el urbanizador por los daños y perjuicios que su conducta incumplidora haya causado, en la medida que excedan del importe de la fianza incautada; y (ii) la incautación de las garantías de retribución del pago en terreno prestadas, en aras a recuperar la retribución ya entregada.  
La Consideración Quinta del Dictamen 69/2015 del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana, dictado para este procedimiento, ha señalado expresamente que se muestra de acuerdo con este conjunto de medidas.  
  
4. Respecto de las alegaciones formuladas por la empresa urbanizadora y la entidad avalista.  
I.El 25 de noviembre de 2015 se ha emitido informe jurídico de contestación de las alegaciones formuladas en fecha 3 de noviembre de 2015 (RE 14275) por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, con propuesta de desestimación.  
En dicho informe se señala:  
«Las alegaciones se refieren a los siguientes extremos, que son objeto de consideración jurídica y contestación:  
Alegación primera. Antecedentes  
Alegación segunda en relación con el antecedente (xiv). Improcedencia de acordar la resolución contractual por concurrir causas de incumplimiento imputables al propio Ayuntamiento en el expediente tramitado ante el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente.  
En el antecedente (xiv) Urbanización Golf Sant Gregori, SA, argumenta que fue el Ayuntamiento el que no efectuó el requerimiento que ofreció la resolución de 6 de mayo de 2015 del ministerio, dejando caducar el expediente; y que en modo alguno puede el Ayuntamiento atribuir incumplimiento alguno a esa parte, a dicho respecto, ni menos, considerarlo causa suficiente como para resolver el Programa. Indican que fue el Ayuntamiento el que tuvo paralizado el expediente de costas, sin que conste ningún avance en el expediente durante los años 2012 y 2013, y que cuando el Ministerio le reclamó por su inactividad la administración municipal se ha escudado en un supuesto incumplimiento del urbanizador, cuya actuación fue modélica.  
En la alegación defiende la mercantil urbanizadora que ha sido el Ayuntamiento de Burriana quien, con sus propios actos, ha consentido la caducidad del procedimiento de evaluación de impacto ambiental del proyecto de recuperación del frente litoral y paseo marítimo de la Urbanización Golf Sant Gregori, porque pudo requerir al Ministerio y no lo hizo, trasladando dicha carga al urbanizador e infringiendo la doctrina de los actos propios.  
Añaden la imposibilidad de atribuir ningún tipo de incumplimiento al agente urbanizador mientras no se garantice el proyecto de recuperación del frente litoral y paseo marítimo de la Urbanización Golf Sant Gregori, dado que la viabilidad del PAI depende íntegramente de su apertura a la playa, sin la cual pierde sentido; y concluyen que mientras el Ayuntamiento no resuelva el proyecto ante el Ministerio en modo alguno puede hablarse de incumplimiento del urbanizador.  
Contestación:  
Las alegaciones formuladas por la mercantil urbanizadora no desvirtúan los hechos expuestos en el acuerdo de iniciación del procedimiento de resolución contractual, sino que, por el contrario, avalan la situación de inactividad de dicha mercantil en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, en particular, la de redactar los proyectos técnicos de construcción de infraestructuras.  
Hay que significar que es el Programa de Actuación Integrada para el desarrollo del Sector SUR-T-1, gestionado por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el que plantea la ejecución de las obras de recuperación del frente litoral y de construcción del paseo marítimo, y que corresponde a esa mercantil la redacción y financiación de los proyectos técnicos necesarios para obtener las autorizaciones de los órganos sectoriales competentes, habiendo prestado garantías adicionales a tal efecto.  
Tal y como consta en el expediente de su razón (P 08/05), en fecha 24 de octubre de 2011 Urbanización Golf Sant Gregori, SA, recibió de este Ayuntamiento una copia del Oficio presentado por la Dirección General de Calidad y Evaluación Ambiental (RE 17388, de 7 de octubre) que trasladaba y solicitaba se diera respuesta al informe de 12 de julio de 2011, emitido por la Confederación Hidrográfica del Júcar para la evaluación del impacto ambiental del «Proyecto básico de recuperación del frente litoral y paseo marítimo de la urbanización Sant Gregori en TM de Burriana (Castellón)», y que concluía que el paseo marítimo podría ejercer efecto barrera respecto a las escorrentías procedentes de los caudales desbordados del canal de desagüe, del desbordamiento del río Mijares y de la intercuenca entre el río Seco y el río Mijares y especificaba la documentación que se debía aportar a efectos de poder ser evaluados en su integridad.  
No fue hasta el 4 de febrero de 2014 (RE 1478), más de dos años después, cuando Urbanización Golf Sant Gregori, SA, presentó una contestación, que fue trasladada al Ministerio de Medio Ambiente, y Medio Rural y Marino el 12 de febrero de 2014 (RS 1232) y que recibió como respuesta el Oficio de 22 de septiembre de 2014 (RE 14077) del Subdirector General de Evaluación Ambiental, que comunicó:  
«A la vista del resultado de la información pública y de las consultas a las administraciones ambientales afectadas, se ha podido deducir que el paseo marítimo supondrá un obstáculo para el desagüe de las escorrentías procedentes del río Seco y del río Mijares; por lo que, con independencia de los impactos que finalmente se determinen sobre el patrimonio cultural cuando finalicen las intervenciones en curso, deberá modificarse el diseño de los sistemas de drenaje y/o el diseño del paseo marítimo para que este último no suponga un obstáculo para el desagüe de las cuencas afectadas.  
Es necesario, por tanto, aportar la documentación correspondiente en la que se recojan dichas modificaciones al proyecto, en un plazo máximo de tres meses (...)».  
Por escrito de la Alcaldía de 3 de noviembre de 2014 (RS 8522) se concedió a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, un plazo de dos meses para que aportara la documentación necesaria que permitiera continuar con la tramitación de este procedimiento ante el ministerio, término que finalizó el 3 de enero de 2015 sin que se presentara por la empresa urbanizadora documentación alguna, con incumplimiento culpable de las obligaciones contraídas.  
Así, en dicho escrito de 3 de noviembre de 2014 se indicó:  
«Por todo ello, siendo preceptiva la aprobación del estudio de impacto ambiental del proyecto 20070297COS de «Recuperación del frente litoral y paseo marítimo de la Urbanización Golf Sant Gregori TM de Burriana (Castellón)», que posibilite la ejecución de dichas obras; y considerando que previamente a la adopción de acuerdo alguno tendente a la suspensión de la ejecución del Programa para el desarrollo del Sector SUR-T-1, la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, debe haber cumplido con las obligaciones derivadas de la aprobación del mismo, por la presente se le requiere para que en el plazo de dos meses a contar desde la recepción de este escrito, aporte al expediente:  
/../  
la documentación recabada por la Dirección General de Calidad y Evaluación Ambiental y Medio Natural en su escrito de 22 de septiembre de 2014, modificando el diseño de los sistemas de drenaje y/o el diseño del paseo marítimo, para que este último no suponga un obstáculo para el desagüe de las escorrentías procedentes del río Seco y del río Mijares.  
Se apercibe que el incumplimiento de lo arriba requerido se entenderá un incumplimiento culpable de las obligaciones de la mercantil urbanizadora, con el inicio de las actuaciones legalmente previstas al efecto».  
Como se ha señalado, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no aportó documentación alguna y el Ayuntamiento, en coherencia, acordó el 26 de enero de 2015 iniciar un primer procedimiento de resolución contractual sin que, por tanto, se pueda aceptar el argumento, vertido en contra, de que esta administración actuó con infracción de la doctrina de los actos propios.  
Asimismo, el hecho de que este Ayuntamiento, en escritos de 27 de febrero de 2015 (RS 1577) y 29 de abril de 2015 (RS 3601), remitiera documentación técnica y solicitara al Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente una ampliación de los plazos que interrumpiera los de la caducidad del procedimiento de evaluación de impacto ambiental -ampliación motivada precisamente en el hecho de que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no respondiera del encargo municipal-, obliga a rechazar las afirmaciones relativas a que este Ayuntamiento consintiera la caducidad de dicho procedimiento, que se resolvió el 6 de mayo de 2015 «una vez finalizado el plazo establecido sin que el promotor haya aportado la documentación solicitada, indispensable para dictar resolución». Por el contrario, dicha resolución fue contestada por este Ayuntamiento en fecha 16 de julio de 2015 (RS 6104), dentro del plazo marcado para efectuar requerimientos entre administraciones con carácter previo al recurso contencioso-administrativo, habiendo sido rechazada la petición de prórroga mediante escrito de 9 de septiembre de 2015 (RE 12016).  
Procede, por tanto, reiterar los argumentos expuestos en el acuerdo de iniciación del procedimiento y desestimar las alegaciones formuladas en este punto.  
Alegación tercera en relación con antecedente (xv). Sobre el supuesto incumplimiento relativo a la tramitación del proyecto de expropiación por el agente urbanizador.  
En el antecedente (xv) Urbanización Golf Sant Gregori, SA, indica que fue el posicionamiento de los técnicos municipales, en relación a la valoración del suelo a expropiar frente al criterio del urbanizador, lo que ocasionó un retraso de varios años en la tramitación, y señala que omitir en los antecedentes estas discrepancias así como que el expediente estuvo paralizado durante 4 años por causas imputables al propio ayuntamiento constituye una clara mala fe.  
En el apartado d cita que en junio de 2011 el ayuntamiento aprobó el proyecto de expropiación sin cambios, «fecha que coincide con el periodo más álgido de la crisis económica e impide avanzar en el mismo».  
En la alegación Urbanización Golf Sant Gregori, SA, culpa al Ayuntamiento de incumplir su obligación de resolver el expediente tramitado para la aprobación del proyecto de expropiación ante las discrepancias generadas en torno a la calificación de los terrenos, de manera que tras el informe jurídico que presentó la urbanizadora en que concluía que la calificación urbanística de suelo no urbanizable que constaba en el proyecto era conforme a la legislación urbanística vigente, no hubo noticias y el Ayuntamiento dejó resolver y el expediente caducó.  
Añaden que el incumplimiento atribuido a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, no son sino el conjunto de una serie de circunstancias y vicisitudes ajenas a la urbanizadora e imputables a la administración y cuyo cumplimiento no dependía de la voluntad de dicha mercantil ni pueden ser considerados de su responsabilidad.  
Citan, por último, legislación y jurisprudencia relativa a las consecuencias de las demoras en los contratos de obra imputables a la administración.  
Contestación:  
Procede el rechazo de estas alegaciones, habida cuenta que los datos obrantes en el expediente de su razón desvirtúan cada una de las consideraciones formuladas por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, y confirman la paralización del procedimiento por causa imputable al urbanizador y el incumplimiento culpable de sus obligaciones contractuales.  
  
Así, según resulta del expediente (P 03/07):  
- Urbanización Golf Sant Gregori, SA, presentó el 12 de febrero de 2007 (RE 1847) el Proyecto de Expropiación Forzosa por tasación conjunta de la obra «Proyecto de Enlaces Exteriores Golf Sant Gregori en Burriana» para la obtención de las parcelas afectadas por la urbanización de dicho tramo, calificadas como red viaria de la Red Primaria (PRV) por el Plan General, documento que fue sometido a información pública por Decreto de la Alcaldía Presidencia de fecha 30 de mayo de 2007, que asimismo dispuso solicitar del Registro de la Propiedad de Nules un certificado de dominio y cargas de las fincas registrales afectadas por dicho proyecto así como la práctica de nota marginal de acuerdo con lo previsto en el artículo 22 del RD 1093/1997, de 4 de julio.  
- En fecha 5 de julio de 2.007 (RE núm. 8.852) el Registro de la Propiedad núm. Uno de Nules comunicó la denegación del asiento de presentación del citado proyecto de expropiación así como la expedición de certificado de dominio y cargas de las fincas registrales afectadas por el mismo y la práctica de la nota marginal de iniciación del procedimiento expropiatorio, toda vez que los datos aportados no permitían la correcta identificación de las fincas.  
Del citado escrito del Registro de la Propiedad de Nules sobre deficiencias en la identificación de las fincas objeto de expropiación se dio oportuno traslado a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en fecha 11 de julio de 2.007 (RS núm. 5809, notificado el 13 de julio de 2.007) sin que se aportara documentación alguna subsanatoria.  
Así, en el informe emitido en fecha 27 de enero de 2009 por el arquitecto municipal y esta jefatura de sección II se hace constar:  
«D. En fecha 27 de junio de 2007 (Registro Entrada 5359) el Ayuntamiento solicitó certificado de dominio y cargas de las fincas registrales afectadas y la práctica de nota marginal de iniciación de procedimiento expropiatorio. Ante dicha solicitud, el Registro de la Propiedad de Nules Número Uno en fecha 5 de julio de 2007 (Registro Entrada 8852), emitió escrito de reparos expresando la falta de identificación de las fincas. Habiéndose solicitado verbalmente en aquellas fechas la corrección de reparos por el Negociado de Urbanismo al autor del Proyecto de Expropiación, hasta el momento no se ha subsanado.  
E. En fecha 24 de octubre de 2007 (Registro Entrada 13732), D. Antonio Viedma Guillamón, en representación de Urbanización Golf Sant Gregori, SA, presentó Informe de Alegaciones, redactado por el autor del Proyecto de Expropiación D. Miguel Reig Ferrer.  
F. No obstante la falta del certificado de dominio y cargas, necesario para poder informar adecuadamente el Proyecto de Expropiación, una vez han sido contestadas por la asistencia técnica externa las alegaciones presentadas al Proyecto de Reparcelación del Sector Golf Sant Gregori (Registro Entrada 8866, de fecha 30.06.2008) por estar relacionadas con las presentadas al Proyecto de Expropiación en lo que se refiere a los terrenos de enlace exteriores del Sector, así como examinadas las alegaciones formuladas al Proyecto de Expropiación y considerando el Informe de contestación emitido por el urbanizador, se procede a informar técnicamente las citadas alegaciones, como a continuación se expone. »  
- Dicho informe técnico, que concluye proponiendo la estimación de las alegaciones referidas a la valoración como suelo urbanizable de los terrenos afectos a la construcción de los enlaces exteriores del Sector Golf Sant Gregori, fue transcrito en el Decreto de la Alcaldía de 27 de enero de 2009 -notificado a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el 16 de febrero de 2009- que resolvió:  
«Primero. Requerir a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, con CIF A96132725, para que en el plazo de 15 días a contar desde la recepción de la presente, proceda a la rectificación del documento «Proyecto de Enlaces Exteriores Golf Sant Gregori en Burriana», de conformidad con el informe trascrito en la parte expositiva de la presente resolución, y con el destalle necesario para que pueda expedirse por el Registro de la Propiedad el preceptivo certificado de dominio y cargas, así como la práctica de nota marginal.»  
- En fecha 9 de junio de 2010 -más de un año después- Urbanización Golf Sant Gregori, SA, presentó el informe jurídico de D. José Pascual Ortells Ramos que cita en sus alegaciones, y que discrepaba del criterio de valoración de los técnicos municipales.  
- La propuesta de 1 de junio de 2011, de la Concejalía Delegada de Urbanismo, de aprobación del proyecto de expropiación forzosa presentado el 12 de febrero de 2007, fue informada por la Intervención municipal con el siguiente tenor:  
«Primero: Se hace constar que no existe crédito suficiente y disponible en el vigente Presupuesto Municipal del ejercicio 2001 para atender el gasto propuesto.  
Segundo: Dado que el coste de la expropiación que se somete a fiscalización tiene naturaleza de costes integrantes del Proyecto de Reparcelación de Sant Gregori, deberían adoptarse las medidas procedentes en relación con el agente urbanizador que permitan efectuar las modificaciones presupuestarias oportunas.  
Tercero: Se advierte que la ausencia de consignación presupuestaria supondrá la nulidad del acuerdo adoptado, elevando a reparo este informe de conformidad con el art. 215 y ss. del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (TRLHL), y con los efectos suspensivos en la tramitación del expediente, según art. 216.2.a) del mencionado TRLHL».  
- Finalmente, por Decreto de 9 de junio de 2011, notificado a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el 16 de junio de 2011, la Alcaldía Presidencia resolvió:  
«Primero. Dar traslado a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, con CIF A96132725, del informe emitido por la intervención municipal y trascrito en la parte expositiva de la presente resolución, indicándole que para la correcta tramitación del expediente, deberá ingresar en la Tesorería municipal el importe correspondiente a la expropiación de los terrenos necesarios para la ejecución de las obras de conexión y enlace del Sector Sant Gregori entre el Camí la Cossa y la glorieta de la variante de Burriana (CV-18) en su intersección con la Ctra. de Almazora.  
Segundo. Requerir a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, para que aporte al expediente el certificado de dominio y cargas y la práctica de nota marginal de iniciación de procedimiento expropiatorio respecto de la finca registral 31.236 y para que se pronuncie sobre las discrepancias observadas entre el Proyecto de Urbanización y el Proyecto de Expropiación que se tramita.  
Tercero. Indicar a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que, trascurrido un MES a contar desde la recepción de la presente sin cumplimentar lo requerido, se paralizará el procedimiento por causa imputable al interesado.  
En dicho supuesto transcurridos tres meses, computados a partir del día siguiente hábil al de finalización del repetido plazo, se producirá la caducidad del mismo, si no se realizan las actuaciones necesarias para reanudar la tramitación, procediendo al archivo de las actuaciones, de conformidad con lo dispuesto en el art. 92.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, y a la exigencia de las responsabilidades contractuales correspondientes.»  
Así las cosas, es incierto afirmar que este Ayuntamiento paralizara el procedimiento y dejara de resolver cuando, como se ha expuesto, fue el propio urbanizador quien desatendió los distintos requerimientos municipales -efectuados en fechas 11 de julio de 2007, 27 de enero de 2009 y 9 de junio de 2011- hasta el punto de dejar caducar el procedimiento de expropiación dado que Urbanización Golf Sant Gregori, SA no ingresó en la Tesorería municipal el importe correspondiente a la expropiación de los terrenos necesarios para la ejecución de las obras de conexión y enlace del Sector «Sant Gregori», y el Proyecto de Expropiación no se aprobó.  
Cabe indicar que en la proposición jurídico-económica del Programa de Actuación Integrada para el desarrollo del Sector SUR-T-1 propuesto por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, se incluyó una partida denominada «Conexiones viarias» como costes a cargo del Sector, referida a la ejecución del tramo viario de conexión de dicho Sector, entre el Camí La Cossa y la carretera CV-18, según la carga imputada por la Conselleria de Obras Públicas, sobre la base del informe de conexiones viarias a Sant Gregori, incluyendo una valoración económica del importe de las obras de urbanización y de la adquisición de los terrenos por importe de 3.248.631,27 ?; y que, en consecuencia, el Proyecto de Urbanización del Sector incluyó en su Anexo núm. 9 las obras de «Proyecto de carretera de conexión con la CV-18».  
Como se ha señalado arriba el Ayuntamiento resolvió comunicando la responsabilidad de esa mercantil, como urbanizador, de financiar el coste de las compensaciones necesarias para ejecutar el Programa (Art. 29.7 y 29.10 LRAU). Así se notificó a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en fecha 16 de junio de 2011, sin que la urbanizadora haya ejercido sus obligaciones ni haya justificado su inactividad en el escrito de alegaciones que presenta. Por el contrario, ha quedado desacreditada la acusación vertida sobre la clara mala fe de este Ayuntamiento en la exposición de las actuaciones.  
Procede, por tanto, reiterar los argumentos expuestos en el acuerdo de iniciación del procedimiento y desestimar las alegaciones formuladas en este punto.  
Alegación cuarta en relación con el antecedente (xiii). Improcedencia de considerar causa de resolución la falta de entrega de la garantía de una obligación de imposible cumplimiento.  
En el antecedente (xiii) Urbanización Golf Sant Gregori, SA, indica que la imposición de constitución de un aval de 3.000.000 - no puede prosperar puesto que su exigencia no fue avalada por ningún informe técnico y porque su importe resultó desproporcionado y carente de justificación, teniendo en cuenta que el Programa ya estaba garantizado con un aval de 7.000.000 ?.  
Manifiesta que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en las conversaciones seguidas a raíz de su solicitud de suspensión del programa, propuso a efectos de cumplimiento de la prestación del aval, que del importe de las cuotas de urbanización de la cuota 0 correspondiente a gastos generales y beneficio del urbanizador (más de 9.000.000 ?), se dedujesen los primeros 3.000.000 ?, que se quedarían consignados en el ayuntamiento.  
Asimismo señala que el Ayuntamiento, exigiendo el aval, está contradiciendo sus propios actos ya que, tras años de inactividad y habiendo manifestado que no lo consideraba esencial -dado que aprobó el proyecto de reparcelación sin que dicho aval se presentase- lo reclama como supuesto incumplimiento del urbanizador.  
En su alegación, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, defiende que al no tener título habilitante para iniciar las obras de construcción del campo de golf, carece de todo sentido que se le reclame una garantía sobre las mismas, pues se está exigiendo el cumplimiento de una obligación accesoria, cuando la obligación principal ha quedado suspendida.  
Explica que la declaración de impacto ambiental del Plan Parcial de 29 de diciembre de 2009 suspendió la ejecución de las obras mientras la nueva zona de reserva del galápago europeo no estuviera terminada, y que asimismo la obligación principal de ejecución de las obras ha quedado suspendida mientras no se resuelva el expediente relativo a la concesión de la zona de dominio marítimo-terrestre. Señala que así se recogió en el acuerdo de 4 de febrero de 2010, de aprobación del proyecto de reparcelación y que, por tanto, si la obligación principal es de imposible cumplimiento por causas ajenas a la voluntad de la urbanizadora, carece de todo sentido que se le exija una garantía sobre las mismas.  
Añade que el momento de exigir la entrega del aval no se ha producido, puesto que Urbanización Golf Sant Gregori, SA solicitó, y el Ayuntamiento aceptó, que la entrega se produciría antes del inicio de las obras de construcción del campo de golf, hecho que es imposible suceder puesto que las obras se encuentran suspendidas y no tiene la disponibilidad de los terrenos; por lo que se encuentra en una imposibilidad sobrevenida de la prestación de acuerdo con el artículo 1184 del Código Civil.  
Concluye que dado que la obligación ha devenido de imposible cumplimiento, no procede sino tenerla por no exigible, no pudiendo constituir una causa de resolución contractual.  
Contestación:  
El desarrollo del Sector residencial turístico «Sant Gregori», de 2.555.486,09 m², quedó justificado en los instrumentos de planeamiento aprobados (incluida una Homologación global del Plan General de Burriana) a partir de la construcción de un campo de golf, que preveía la consiguiente demanda de suelo residencial y terciario o de servicios.  
Así lo reconoce la propia Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en su escrito de alegaciones donde, en su página 6, señala: «De hecho una de las características fundamentales de este programa es que es un proyecto residencial, de golf y playa, por lo que si cualquiera de estas características no fuera viable, tendría una repercusión muy alta en la viabilidad global del mismo, desnaturalizando el proyecto en su conjunto».  
Y así se informó por el ingeniero de caminos municipal, por el arquitecto municipal y por esta jefatura de Sección en fecha 28 de octubre de 2004, en la contestación de alegaciones formuladas en el procedimiento de aprobación definitiva del Programa de Actuación Integrada y del Plan Parcial para el desarrollo del sector de suelo urbanizable turístico SUR-T-1 «Sant Gregori» y de adjudicación definitiva a la mercantil Gestión y Construcción de Obra Pública, SA. Dicho informe, que fue trascrito en la parte expositiva del acuerdo plenario de 17 de enero de 2005, señaló:  
«La actuación urbanística prevista en el Sector Golf Sant Gregori prevé un modelo turístico de calidad, entendiendo como tal la baja densidad edificatoria, la implantación en un entorno marítimo fluvial y la dotación de oferta de actividades deportivas. Todo ello redunda en un incremento de valor de los productos inmobiliarios que se promuevan en el ámbito y, por ende, de los terrenos integrados en la actuación urbanística. Los estudios realizados por analistas inmobiliarios muestran que la proximidad de los productos residenciales a los Campos de Golf genera un efecto de «plusvalor» análogo al derivado de la proximidad de la playa. Obviamente, para garantizar la generación de «valor» a los solares integrados en la urbanización es necesario tener garantías de ejecución de la urbanización del Campo de Golf y de la explotación de la actividad. Por tanto, el Ayuntamiento ha considerado necesario disponer de garantías de urbanización del campo de Golf y explotación dentro de los dos primeros años de ejecución de la actuación y, por ello, ha impuesto un conjunto de obligaciones al urbanizador: constitución de aval por importe de 500.000.000 pta para asegurar el compromiso de ejecución y explotación del campo de Golf, imputación de la obligación de financiar la obra de Impulsión de aguas residuales en el importe correspondiente a la reutilización para el riego del campo de golf.»  
De esta forma, el acuerdo de este Ayuntamiento Pleno de 17 de enero de 2005, en su Dispositivo Segundo, determinó:  
«Los Plazos y garantías deberán recogerse en el convenio urbanístico, teniendo en cuenta que:  
/.../  
b) Se fijan como garantía de ejecución de los compromisos adquiridos las siguientes cantidades:  
3.000.000 - para asegurar el compromiso de construcción del Campo de Golf, caso de adjudicarse el mismo al urbanizador en la reparcelación.  
900.000 - para garantizar la construcción de un puente y una pasarela peatonal sobre el Río Seco.  
180.000 - en garantía de la rehabilitación y acondicionamiento de la ermita Sant Gregori.  
120.000 - para garantizar la redacción de proyectos técnicos de construcción de infraestructuras».  
Y, en su Dispositivo Cuarto, requirió a Gestión y Construcción de Obra Pública, SA, para que depositara dichas garantías, teniendo en cuenta que:  
«La garantía por importe de 3.000.000 - para asegurar el compromiso de construcción del campo de golf se depositará, en su caso, antes de la aprobación del proyecto de reparcelación.»  
Consecuentemente, la obligación de garantizar en los términos del acuerdo de aprobación del Programa se recogió en el convenio urbanístico suscrito en fecha 29 de junio de 2005 y así se asumió por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, reconociendo la propia urbanizadora, en las páginas 20 y 21 de su escrito de alegaciones, que «el listado de garantías que debían prestarse es suficientemente claro».  
Por tanto, procede rechazar las pretensiones de la mercantil urbanizadora que cuestionan la obligatoriedad de prestación de la garantía de construcción del campo de golf.  
Por otra parte, y respecto del momento en que dicha garantía debía haberse prestado, quedó claramente establecido en el acuerdo plenario de 4 de enero de 2010, de aprobación del Proyecto de Reparcelación del Programa para el desarrollo del Sector SUR-T-1. Dicho acuerdo, en contra de las afirmaciones de la mercantil urbanizadora, no condiciona la constitución de la garantía al inicio de las obras del campo de golf, sino que, en su parte expositiva, literalmente señala:  
«Considerando que el convenio suscrito entre este Ayuntamiento y el agente urbanizador en fecha 29 de junio de 2005 establece en su estipulación IV.d) Garantías de ejecución de compromisos, la de que el agente urbanizador debe garantizar 3.000.000 - para asegurar el compromiso de construcción del campo de golf, caso de adjudicarse el mismo al urbanizador en la reparcelación. Dicha garantía debe depositarse antes de la aprobación del Proyecto de Reparcelación.  
El agente urbanizador ha solicitado que se posponga la aportación de dicha garantía hasta el momento en que se inscriba el Proyecto de Reparcelación en el Registro de la Propiedad, sustentando su pretensión en que las obras en dicho ámbito solo se iniciarán producida dicha inscripción, al objeto de evitar la paralización de las mismas en el supuesto de que los propietarios se opusieran a su ocupación.  
El Convenio urbanístico suscrito entre el Ayuntamiento de Burriana y el agente urbanizador contiene las estipulaciones que rigen la obra urbanizadora que en ejercicio indirecto de la función pública debe acometer el agente urbanizador, de conformidad con el acuerdo plenario de adjudicación. La garantía que se exige en la estipulación IV.d) del convenio no se contemplaba en la proposición jurídico económica objeto de aprobación definitiva, pero forma parte de los compromisos asumidos por el agente urbanizador.  
Dicha estipulación puede ser objeto de modificación en los términos propuestos, mediante habilitación por acuerdo plenario, como órgano competente para la aprobación del procedimiento de programación del que forma parte el mencionado convenio.»  
De forma que, en la parte dispositiva, dicho acuerdo de 4 de enero de 2010 resolvió:  
«Octavo. Facultar a la Alcaldía Presidencia para modificar el convenio que rige el programa de Actuación Integrada de forma que se establezca que la garantía para asegurar el compromiso de ejecución del campo de golf por el agente urbanizador, como adjudicatario de dicha parcela, se deposite en el Ayuntamiento de Burriana en el plazo improrrogable de 10 días desde que le sea notificada la inscripción del Proyecto de Reparcelación en el Registro de la Propiedad.»  
El Proyecto de Reparcelación del Sector SUR-T-1 se inscribió el 21 de noviembre de 2011 en el Registro de la Propiedad de Nules núm. Uno y así lo notificó a este Ayuntamiento la mercantil urbanizadora, en escrito presentado el 20 de diciembre de 2011 (RE 21226). Con dicha inscripción, la parcela adjudicada «A» de la Manzana «Campo de Golf» se inscribió como finca registral 60029 a favor de Urbanización Golf Sant Gregori, SA, quien debió prestar entonces la garantía de construcción del mismo, según las obligaciones contractuales contraídas.  
Por otra parte, carecen de todo fundamento los argumentos relativos a la supeditación de la constitución de la garantía de construcción del campo de golf a que concluya la zona de reserva del galápago europeo y a que se resuelva el expediente de la concesión de la zona de dominio marítimo terrestre, que habilite al urbanizador al inicio de las obras cuando, tal y como indica Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en sus alegaciones (página 10), en fecha 28 de septiembre de 2011 se finalizaron las obras, instalaciones y elementos relativos a la conservación del galápago europeo; y cuando la superficie del campo de golf no se encuentra en el ámbito de las obras del proyecto de recuperación del frente litoral y paseo marítimo.  
Cabe significar al respecto que la no obtención de la concesión administrativa no fue contemplada en el Programa como condicionante de la viabilidad global de la Actuación ni impedía el inicio de las obras de urbanización del Sector, quedando este hecho patente en el Plan de obras del Proyecto de Urbanización, que prevé la ejecución de las obras de recuperación del frente litoral y de construcción del paseo marítimo a partir del mes vigesimosexto a contar desde el replanteo de las obras.  
Por último, respecto a la contradicción de la actuación municipal en la exigencia del aval, cabe referirnos nuevamente al escrito de este Ayuntamiento de 3 de noviembre de 2014, al que se ha aludido en la contestación de la alegación segunda, y que indicó:  
«Por todo ello, siendo preceptiva la aprobación del estudio de impacto ambiental del proyecto 20070297COS de «Recuperación del frente litoral y paseo marítimo de la Urbanización Golf Sant Gregori TM de Burriana (Castellón)», que posibilite la ejecución de dichas obras; y considerando que previamente a la adopción de acuerdo alguno tendente a la suspensión de la ejecución del Programa para el desarrollo del Sector SUR-T-1, la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, debe haber cumplido con las obligaciones derivadas de la aprobación del mismo, por la presente se le requiere para que en el plazo de dos meses a contar desde la recepción de este escrito, aporte al expediente:  
Justificación de haber ingresado en la Tesorería municipal la garantía de 3.000.000,00 - fijada en el acuerdo de aprobación de 17 de enero de 2005 para asegurar el compromiso de construcción del campo de golf del Sector.  
La documentación recabada por la Dirección General de Calidad y Evaluación Ambiental y Medio Natural en su escrito de 22 de septiembre de 2014, modificando el diseño de los sistemas de drenaje y/o el diseño del paseo marítimo, para que este último no suponga un obstáculo para el desagüe de las escorrentías procedentes del río Seco y del río Mijares.  
Se apercibe que el incumplimiento de lo arriba requerido se entenderá un incumplimiento culpable de las obligaciones de la mercantil urbanizadora, con el inicio de las actuaciones legalmente previstas al efecto».  
Procede, por tanto, reiterar los argumentos expuestos en el acuerdo de iniciación del procedimiento y desestimar las alegaciones formuladas en este punto.  
Alegación quinta, en relación con Antecedente (xviii). Improcedencia de acordar la resolución contractual por un supuesto incumplimiento de la obligación de aportar aval para responder del pago anticipado, al no ser una obligación expresamente prevista.  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, alega que ni el acuerdo de aprobación definitiva del PAI ni en el convenio urbanístico se especificaron las garantías que el Ayuntamiento exigió para garantizar las retribuciones de los propietarios, obviando las retribuciones en metálico y regulando exclusivamente las garantías a prestar para las retribuciones en terrenos. Es por ello que plantean que en ningún caso puede considerarse un incumplimiento imputable a la urbanizadora la no entrega de ese aval que responda del pago en metálico anticipado, dado que se exige el cumplimiento de una obligación que nunca habría sido aceptada por Urbanización Golf Sant Gregori, SA.  
Añaden que el Ayuntamiento no se pronunció sobre la propuesta del urbanizador de reducir la garantía de promoción del 7 % al 5 %, y que dicha diferencia se quedara a favor del pago anticipado a los propietarios.  
Contestación:  
El Convenio urbanístico del Programa de Actuación Integrada para el desarrollo del Sector SUR-T-1 «Sant Gregori» dispone, en su Estipulación I, que:  
«El adjudicatario se compromete a ejecutar completamente la gestión y urbanización de la Actuación integrada, objeto del Programa, con arreglo a la Alternativa Técnica y Propuesta jurídico-económica, modificada conforme al acuerdo plenario de 17 de enero de 2005, y a lo dispuesto en los artículos 29, 30 y concordantes de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística y demás normativa aplicable».  
Continúa la Estipulación II del Convenio:  
«El modo de retribuir al urbanizador se establece en terrenos a razón de 66,24 por ciento del aprovechamiento materializable de los propietarios afectados por la actuación».  
De esta forma, el convenio regula, en su Estipulación IV, apartado b la «Garantía de retribución».  
Por tanto, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, queda sometido no únicamente a las estipulaciones del convenio, sino también a la normativa legal aplicable.  
El argumento defendido por Urbanización Golf Sant Gregori, SA en el sentido de que no procede imputarle un incumplimiento de su obligación de prestación de garantías porque la urbanizadora se obligó únicamente a garantizar aquellas retribuciones de los propietarios que contribuyen en terrenos, -dado que no se recoge ninguna otra garantía en el Convenio-, tendría como consecuencia necesaria que la mercantil urbanizadora tampoco habría debido aceptar otra modalidad de retribución que no fuera la del pago en especie, único previsto en el convenio, dado que es obligación legal del urbanizador asegurar su obligación específica de convertir en solar la parcela de quien deba retribuirle.  
Habida cuenta que el Proyecto de Reparcelación contempló sendas modalidades de retribución por parte de los propietarios, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, debió prestar las garantías legalmente establecidas.  
Y es que dispone el artículo 66.3 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), concordante con el artículo 29 de dicha norma legal en cuanto que lo completa y aclara, que:  
«El urbanizador, para percibir de los propietarios sus retribuciones, ha de ir asegurando, ante la Administración actuante, su obligación específica de convertir en solar la correspondiente parcela de quien debe retribuirle, mediante garantías que:  
A) Se irán constituyendo, con independencia de las previstas en el artículo 29.8, al aprobarse la reparcelación forzosa /.../ en cuya virtud se adjudiquen al urbanizador terrenos en concepto de retribución y, en todo caso, antes de la liquidación administrativa de la cuota de urbanización.  
B) Se prestarán por valor igual al de la retribución que las motive y, en su caso, por el superior que resulte de aplicar el interés legal del dinero en función del tiempo que previsiblemente vaya a mediar entre la percepción de la retribución y el inicio efectivo de las obras correspondientes  
C) Consistirán en primera hipoteca sobre los terrenos adjudicados al urbanizador o en garantía financiera prestada con los requisitos exigidos por la legislación reguladora de la contratación pública».  
Este Ayuntamiento, en Decretos de fechas 13 de marzo, 2 de mayo, 10 de agosto y 14 de diciembre de 2012 informó y requirió a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, para que garantizara todas aquellas retribuciones que percibió por anticipado, entendiendo como tales tanto los pagos voluntariamente efectuados por los propietarios con motivo de pactos con el urbanizador, como aquellos cobrados con motivo del giro de la Cuota 0.  
En el Fundamento de Derecho II del citado decreto de 10 de agosto de 2012 se indicó:  
«En los Decretos de 13 de marzo y 2 de mayo de 2012 se advertía asimismo a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que si ha pasado al cobro la totalidad de las cantidades positivas contempladas como Cuota 0 en el Calendario de Cuotas y no justifica el pago de las cantidades negativas, -a excepción de los acreedores netos-, ha girado unas cuotas para percibir unos cobros por anticipado - con independencia de lo que efectivamente haya ingresado por este concepto-, y son anticipadas porque no las ha deducido de las siguientes a cobrar en tanto que las obras no se han iniciado.  
El pago de la totalidad de la Cuota 0 que corresponde a un propietario no puede servir para cubrir en un balance global los importes debidos por terceros deudores, y es esta argumentación la alegada por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, señalando un saldo negativo total. A cada propietario le asiste el derecho de tener garantizados sus pagos, si son anticipados, con independencia de si el resto de propietarios satisfacen o no sus respectivas cargas.  
En este sentido, tampoco es aceptable el desglose y la explicación dada por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, porque únicamente las cantidades destinadas a reintegrar los pagos adelantados por esa mercantil a los acreedores netos no deben considerarse anticipos. Del resto de ingresos deberá justificarse y garantizarse su destino final.»  
Y en su parte dispositiva apercibió: «Indicar asimismo a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que la falta de transparencia en la gestión como urbanizador y el incumplimiento de sus obligaciones puede dar lugar a la resolución de la adjudicación del Programa de Actuación Integrada del que es adjudicatario a tenor de lo previsto en el Art. 143 LUV.»  
En el expediente de su razón consta el escrito presentado por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, el 6 de junio de 2014 con motivo de su solicitud de suspensión del Programa, en el que reconoció que hubo propietarios que le han retribuido por adelantado costes totales de la urbanización; que ha ingresado importes que debía compensar a los propietarios en cuotas futuras; y asimismo reconoció su obligación de prestación de garantías de retribución por pago en metálico, puesto que propuso, como garantía de retribución del urbanizador frente a aquellos propietarios que le han satisfecho por anticipado cuotas de urbanización, bien utilizar una reducción del importe nominal de los avales depositados en concepto de garantía de promoción o bien presentar un título ejecutivo  
Efectivamente, de la documentación aportada por los propietarios en el trámite de audiencia del procedimiento de resolución contractual caducado ha quedado acreditado que Urbanización Golf Sant Gregori, SA percibió en 2007 pagos anticipados de cuotas de urbanización (escritos con registro de entrada núm. 18342/2009, núm. 3729/15, núm. 3799/15, núm. 4030/15 o núm. 4057/15). Asimismo, se han presentado reclamaciones de aquellos propietarios que siendo titulares de indemnizaciones a cobrar, no las percibieron pese a que se autorizara su cobro y pago con la Cuota 0 (escritos con registro de entrada núm. 3825/15, núm. 3846/15, núm. 3894/15 o núm. 4645/15).  
Todos estos datos han sido corroborados por la propia Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en la documentación aportada el 3 de noviembre de 2015 (RE 14260, de 5 de noviembre), por lo que ha quedado evidenciado el incumplimiento culposo del urbanizador en su obligación de prestación de las garantías de retribución.  
Por último, respecto a la solicitud formulada por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, instando la reducción del importe nominal de los avales depositados, cabe señalar que esta jefatura de Sección emitió un informe en fecha 12 de diciembre de 2014 -informe del que tuvo conocimiento el urbanizador tal y como hace constar en la página 16 del escrito de alegaciones que se contestan-, en el que argumentó:  
«/.../Para informar esta solicitud de sustitución y disminución de garantías de la mercantil urbanizadora debemos entrar a considerar si Urbanización Golf Sant Gregori, SA, ha prestado otras garantías adicionales y suplementarias a la garantía de promoción, que pudieran justificar la reducción de la garantía de promoción en cuanto que quedara igualmente asegurado el interés público en el desarrollo íntegro de la actuación y el de terceros ante posibles incumplimientos del urbanizador en sus obligaciones.  
/.../  
El urbanizador propone al respecto presentar un título ejecutivo como garantía. El artículo 66.3 LRAU prevé que la garantía de retribución «consistirá en primera hipoteca sobre los terrenos adjudicados al urbanizador o en garantía financiera prestada con los requisitos exigidos por la legislación reguladora de la contratación pública». En este mismo sentido se manifiesta el artículo 150 de la LOTUP, sin que cupiera aceptar otro tipo de garantías.  
Por tanto, no constando garantías de retribución del urbanizador, ni habiéndose garantizado tampoco la totalidad de las obligaciones contraídas respecto de la ejecución del Sector, procede desestimar la petición de reducción de los importes asegurados.»  
Procede, por tanto, reiterar los argumentos expuestos en el acuerdo de iniciación del procedimiento y desestimar las alegaciones formuladas en este punto.  
Alegación sexta en relación con Antecedente (xi). Improcedencia de resolución del Programa, por incurrir el Ayuntamiento en fraude procedimental, al no haber resuelto la petición de la mercantil alegante de suspensión del Programa.  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, defiende que el acuerdo de inicio del procedimiento de resolución contractual incurre en fraude procedimental por solapamiento, ya que pretende «tramitar la resolución de la condición de agente urbanizador sin haber resuelto previamente otros procedimientos que son precisamente, determinantes del contenido del procedimiento que nos ocupa, y que debieran haberse iniciado tras los escritos de solicitud de suspensión presentado por el agente urbanizador en fechas 27 de marzo y 6 de junio de 2014 y, recientemente, en fecha 10 de septiembre de 2015».  
Argumenta que precisamente la desestimación por silencio de dichos escritos ha sido objeto de recurso contencioso-administrativo y se está desarrollando en los autos del Procedimiento Ordinario 299/2015, del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 2 de Castellón.  
Concluye señalando que la falta de respuesta del Ayuntamiento, debidamente motivada, infringe claramente el ordenamiento, de manera que esta Administración «está actuando prescindiendo de toda legalidad y haciendo una interpretación restrictiva del procedimiento administrativo y de sus obligaciones de resolver, incurriendo en fraude procedimental, al alterar el verdadero espíritu de los procedimientos».  
Contestación:  
Procede el rechazo de estas alegaciones, carentes de certeza en cada una de las consideraciones formuladas por Urbanización Golf Sant Gregori, SA.  
Tal y como consta en los expedientes de su razón (G-1160/2015 y G-3613/2015), este Ayuntamiento se ha pronunciado expresamente hasta en dos ocasiones respecto de la solicitud de suspensión del Programa de Actuación Integrada para el desarrollo del Sector de suelo urbanizable turístico SUR-T-1 «Sant Gregori», desestimándola.  
Así, el dispositivo primero del acuerdo plenario de 26 de enero de 2015 -acuerdo que fue notificado a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en fecha 6 de febrero de 2015-, dispuso:  
«Desestimar la solicitud de suspensión del Programa de Actuación Integrada para el desarrollo del Sector de suelo urbanizable turístico SUR-T-1 Sant Gregori formulada por la mercantil Manufactura Industrial Azulejera, SL, por D. Ramiro Flor Garcés y por D. Juan Flor Garcés el 30 de enero de 2013 (RE 1448) y, en fechas 27 de marzo y 6 de junio de 2014 (RE núm. 4402 y núm. 8520), por Encina Los Monteros, SLU, en nombre y representación de Urbanización Golf Sant Gregori, SA, por los motivos expuestos en la parte expositiva de la presente resolución.»   
Y, con ocasión de resolver el recurso de reposición que D. Miguel-Ángel Bodí Monsonís, en representación de la mercantil urbanizadora Vistamar, SA, interpuso contra el citado dispositivo primero del acuerdo de 26 de enero de 2015, este Ayuntamiento se pronunció nuevamente sobre la improcedencia de tramitar un procedimiento tendente a dilucidar y justificar la necesidad de suspensión del Programa, cuando existen causas previas que motivan su resolución. Así lo consideró el acuerdo plenario de 4 de mayo de 2015, que desestimó de manera expresa el citado recurso de reposición y que acordó, asimismo, desestimar la solicitud de suspensión de la ejecución del acto recurrido. Dicho acuerdo fue notificado a la mercantil recurrente el 15 de mayo de 2015.  
De esta manera, el recurso contencioso-administrativo que ha incoado el Procedimiento 299/2015 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 2 de Castellón, se ha interpuesto por urbanizadora Vistamar, SA, contra el citado acuerdo expreso de 4 de mayo de 2015, de desestimación del recurso de reposición, y no, como subraya Urbanización Golf Sant Gregori, SA, y reitera a lo largo de sus alegaciones, contra la desestimación por silencio de la solicitud de suspensión de la ejecución del Programa.  
Cabe hacer constar que la mercantil urbanizadora Vistamar, SA, es socio único de Urbanización Golf Sant Gregori, SA, según consta en la escritura de aceptación de dimisión de consejeros, cambio de estructura del órgano de administración, nombramiento de administrador único y declaración de unipersonalidad otorgada por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en fecha 15 de julio de 2015 ante el Notario de Valencia, D. Alfonso Maldonado Rubio, con número 2.488 de su protocolo.  
Procede, por tanto, reiterar la falta de rigor y certeza de las alegaciones formuladas por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, y desestimar sus pretensiones de fraude procedimental y falta de motivación de las actuaciones municipales, reafirmando los argumentos expuestos en el acuerdo de iniciación del procedimiento.  
Alegación séptima. Impertinencia de la resolución: ausencia de requisitos para proceder a la resolución del contrato.  
Alega Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que no concurren las circunstancias para proceder a la resolución del contrato ya que «solo se puede acudir a tal fórmula cuando sea verdaderamente claro que la mejor actuación para la satisfacción del interés general requiere la resolución del contrato». Añade que para proceder a la resolución del contrato debe darse una clara culpa por parte del contratista y que «a la vista de todos los hechos expuestos, de ningún modo el incumplimiento o demora puede imputarse al Agente urbanizador, sino a numerosas cuestiones de diversa índole, y en especial, a la falta de disponibilidad de los terrenos, que a fecha de hoy tampoco ha sido capaz de resolver el Ayuntamiento».  
Concluye que el Ayuntamiento no puede ignorar la crisis económica acontecida y que las normas deben ser aplicadas e interpretadas conforme a las circunstancias y contexto que en cada momento haya, siendo «más que evidente que la resolución del PAI supondría un claro fraude de la norma, al no estar siendo interpretado como señala el Código Civil».  
Contestación:  
Procede la desestimación de estas alegaciones en coherencia con la exposición de los hechos y las consideraciones efectuadas en el acuerdo de 28 de septiembre de 2015, de incoación del procedimiento, y en el presente informe, en el que se ha fundamentado la concurrencia de cada una de las causas de resolución previstas en el artículo 111, apartados d), e) y g) del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, y, por tanto, el incumplimiento grave de Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en sus obligaciones contractuales que han afectado a las condiciones esenciales de la misma programación; fundamentos que no han sido desvirtuados por el urbanizador.  
Que la urbanizadora quiera justificar su demora en la falta de disponibilidad de los terrenos carece de todo fundamento cuando ha sido Urbanización Golf Sant Gregori, SA, quien ha incumplido las obligaciones esenciales contraídas tanto respecto de la expropiación del tramo viario de conexión del Sector, entre el Camí La Cossa y la carretera CV-18; como respecto a la realización de los trámites necesarios para obtención de la pertinente concesión sobre los terrenos de dominio público marítimo-terrestre, en los que ejecutar las obras del paseo marítimo y de recuperación del frente litoral.  
Asimismo se ha acreditado la concurrencia de causas de resolución del contrato por el incumplimiento culpable de su obligación legal de prestar tanto la garantía de retribución como la garantía de ejecución de los compromisos adquiridos, previstas en el artículo 111.d) y g) del TRLCAP.  
Alegación octava en relación con el Antecedente (xvi). Cumplimiento del deber de información en relación con la conservación del galápago europeo.  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, sostiene que cumplió con toda la aportación de documentación oportuna, que ha vuelto a presentar, por lo que no cabe hablar de ningún incumplimiento.  
Contestación:  
La documentación aportada por la mercantil urbanizadora en fecha 3 de noviembre de 2015 (RE 14276, de 5 de noviembre) no desvirtúan las consideraciones efectuadas en el acuerdo de 28 de septiembre de 2015, de inicio del presente procedimiento.  
Alegación novena en relación con Antecedente (xvii). Cumplimiento del agente urbanizador en relación al suministro de información sobre la cuota 0.  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, considera que el no haber contestado previamente a los requerimientos municipales no puede constituir causa suficiente de resolución contractual. Añade que la causa de transparencia alegada por el Ayuntamiento ya no se da, puesto que ya obra en poder de esta administración toda la información solicitada.  
Contestación:  
La documentación aportada por la mercantil urbanizadora en fecha 3 de noviembre de 2015 (RE 14260, de 5 de noviembre) no desvirtúan las consideraciones efectuadas en el acuerdo de 28 de septiembre de 2015, de inicio del presente procedimiento, dado que no da respuesta a los requerimientos municipales efectuados para que aportara, detallada por parcelas, el desglose de los importes de las las cantidades reclamadas en concepto de cuota 0 que proporcionalmente cubren las indemnizaciones satisfechas a los acreedores netos.  
Por otra parte, en la documentación presentada (RE 14260) se han constatado errores y omisiones en el listado de pagos en terrenos y de anticipos voluntarios, existiendo discrepancia entre los datos aportados por el urbanizador y los obrantes en el expediente municipal (parcelas aportadas 633 y 636 y 881, 882, 986 y 999, entre otras).  
Procede, por tanto, reiterar los argumentos expuestos en el acuerdo de iniciación del procedimiento y desestimar las alegaciones formuladas en este punto.  
Alegación décima en relación con Antecedente (xx). Nulidad del procedimiento por desviación de poder.  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, acusa a este Ayuntamiento de pretender resolver el Programa para obtener la ventaja de poder evitar el coste de las cargas de urbanización, lo que podría suponer una desviación de poder.  
Contestación:  
El Ayuntamiento ha fundamentado en este procedimiento el incumplimiento culpable de Urbanización Golf Sant Gregori, SA, de sus obligaciones contractuales, que motivan la resolución de la adjudicación de su contrato como agente urbanizador. Dicha resolución determina, por imperativo legal (Art. 29.13 LRAU) y no por desviación de poder como se alega, la cancelación de la programación con todas sus consecuencias.  
Alegación decimoprimera en relación con el Antecedente (xxi). Enriquecimiento injusto de la Administración demandada.  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, defiende que la eventual resolución del contrato sin el oportuno pago de los proyectos y gastos generados en la tramitación del Programa, supondrá un enriquecimiento injusto para la Administración.  
Contestación:  
Cabe oponer al respecto que con la resolución del Programa del Sector Sant Gregori, este Ayuntamiento no ve incrementado su patrimonio por beneficiarse de un servicio prestado satisfactoriamente por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, sino más bien al contrario, conviene insistir en que el Programa se resuelve por el incumplimiento de la mercantil urbanizadora de sus obligaciones contractuales.  
Dicho esto, la legislación urbanística ofrece a la administración distintas posibilidades ante una cancelación anticipada del Programa. A juicio de la informante, únicamente si, tras la resolución de la adjudicación, esta Administración incoara las actuaciones necesarias para una nueva programación de los terrenos en la que el nuevo urbanizador asumiera las obligaciones del antiguo y se aprovechara de los proyectos técnicos presentados por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que estuvieran aprobados y resultaran útiles para la ejecución del nuevo Programa, cabría el reembolso, por cuenta del nuevo urbanizador, de los gastos justificados de redacción y gestión de dicha documentación. (Artículo 29.13 en relación con el artículo 47.5 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística y, en el mismo sentido, artículos 130 y 165.e) de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje).  
En ningún caso, por tanto, la resolución de la adjudicación a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, produciría un enriquecimiento injusto de este Ayuntamiento teniendo en cuenta que son los propietarios y no la administración actuante quienes, en su caso, deben retribuir al urbanizador en concepto de cargas de urbanización, tanto por la redacción de los proyectos técnicos como la dirección de la obra y los gastos de gestión del urbanizador. (Artículo 67.A de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística y, en el mismo sentido, artículo 144 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje).  
Procede reiterar que, precisamente por tener la consideración de cargas de urbanización, los propietarios estarían obligados a retribuir por dichos costes de redacción de los proyectos técnicos siempre que sirvieran para la consecución de los objetivos del Programa en el que se ven inmersos, a saber, para gestionar la transformación jurídica de sus fincas y para dotar a sus parcelas de las obras de urbanización necesarias para adquirir la condición de solar edificable.  
En tanto que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, ha incumplido con la obligación contraída de consecución de los objetivos del Programa para el desarrollo del Sector SUR-T-1 «Sant Gregori», procede rechazar a priori sus pretensiones de reintegro de los gastos satisfechos.  
  
Antecedente (xix). Incumplimiento del Ayuntamiento de Burriana en el pago de la cuota 0.  
Urbanización Golf Sant Gregori, SA, acusa a este Ayuntamiento de incumplir sus acuerdos, por no haber realizado las gestiones convenidas para el pago de la Cuota 0.  
Contestación:  
En fecha 30 de julio de 2010, este Ayuntamiento suscribió un Convenio urbanístico por el que «la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, anticipa a este Ayuntamiento la cantidad que le corresponde pagar en concepto de Cuota 0, de las cargas de urbanización más los impuestos que procedan, y que correspondan a las parcelas adjudicadas al Ayuntamiento de Burriana en el Proyecto de Reparcelación del Sector SUR-T-1, por la cesión obligatoria del 10 % de aprovechamiento, cuota que asciende a la cantidad de 1.000.438,95 ?, más los impuestos correspondientes».  
Como contraprestación a este anticipo, este Ayuntamiento se comprometió en su Estipulación segunda a «en un plazo de 3 meses desde la inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Reparcelación, a iniciar los trámites previstos en la Legislación de Bases de Régimen Local, Reglamento de Bienes de las Entidades Locales y demás normativa aplicable, licitar la enajenación de las parcelas resultantes que estime y que tengan un valor en conjunto, que cubra la cantidad aplazada más IVA, objeto del presente documento.»/.../  
«En caso de que el concurso para la enajenación de las parcelas quedara desierto, el Ayuntamiento deberá, en 3 meses desde el momento en que, de acuerdo con el pliego, debiera adjudicar las parcelas, comunicar esta circunstancia al Agente urbanizador. En esta comunicación el Ayuntamiento expresará cómo desea efectuar el pago de la cuota 0 y, en su caso de la cuota 00, bien en metálico o bien en terrenos correspondientes al 10 % del excedente de aprovechamiento municipal del Sector San Gregori.»  
Resultan inciertas las acusaciones formuladas contra este Ayuntamiento de no haber realizado las gestiones necesarias para el pago de la Cuota 0, teniendo en cuenta que:  
En cumplimiento de dicho convenio, el acuerdo de 26 de marzo de 2012 de la Junta de Gobierno Local incoó el expediente de enajenación de las parcelas adjudicadas M43-D (registral 59926) y M54-A (registral 59979) del Sector SUR-T-1 (BOP 44, de 12.04.2012).  
La licitación tramitada para la enajenación de dichas parcelas quedó desierta, tal y como se comunicó a la mercantil urbanizadora en el Decreto de 2 de mayo de 2012, que en aras al cumplimiento del convenio urbanístico suscrito, reclamó de Urbanización Golf Sant Gregori, SA, documentación justificativa de las cantidades a satisfacer por este Ayuntamiento en concepto de Cuota 0, reiteró la obligación de prestación de las correspondientes garantías financieras en el caso de cobro de cantidades por anticipado, e indicó que la no presentación de la documentación solicitada en el dispositivo primero paralizaba el procedimiento de cobro de la Cuota 0 iniciado, con apercibimiento de caducidad en los términos previstos en el artículo 92 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común. Dichos requerimientos se reiteraron en el Decreto de 10 de agosto de 2012, sin que por el urbanizador se presentara la información solicitada.  
De esta manera, procede rechazar las acusaciones de inactividad vertidas contra esta Administración, que en modo alguno justificarían el incumplimiento por parte del urbanizador de sus obligaciones contractuales.  
Por todo lo anterior, la funcionaria que suscribe propone la íntegra desestimación de las alegaciones formuladas por D. Miguel Ángel Bodí Monsonís como administrador de la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, y la continuación del procedimiento de resolución contractual, procediendo solicitar dictamen del Consell Jurídic Consultiu de acuerdo con el artículo 10, apartado 8 letra c) de la Ley de la Generalitat 10/1994, de 19 de diciembre, de creación de este órgano consultivo de la Comunitat Valenciana.»  
En el Dictamen núm. 69/2016, el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana se ha pronunciado sobre las alegaciones formuladas por el urbanizador, indicando en su Consideración Cuarta:  
«Al acreditarse el incumplimiento reiterado de las obligaciones contractuales se incurre en el supuesto contemplado en los artículos 111 y concordantes del TRLCAP, como causa de resolución por incumplimiento por parte del contratista de las obligaciones contractuales esenciales, lo que no ha sido desvirtuado mediante las alegaciones de la interesada, constando incumplidas las obligaciones esenciales del contrato y en particular la ejecución de la obra por causa imputable a la adjudicataria.»  
II.El 25 de noviembre de 2015 se ha emitido informe jurídico de contestación de las alegaciones formuladas en fecha 6 de noviembre de 2015 (RE 14389) por Bankia, SA, con propuesta de desestimación.  
En dicho informe se señala:  
«Las alegaciones primera a decimoprimera del escrito presentado por Bankia, SA, reproducen prácticamente con el mismo tenor literal las formuladas por la mercantil urbanizadora Urbanización Golf Sant Gregori, SA, en fecha 3 de enero de 2015 (RE 14275) y que ya han sido informadas por esta Jefatura, motivando su contestación y rechazo en el informe emitido en fecha 25 de noviembre de 2015, por lo que en aras a la brevedad, me remito a lo allí informado.  
Procede así, valorar las alegaciones que se refieren a los siguientes extremos, que son objeto de consideración jurídica y contestación:  
Alegación decimosegunda y decimotercera. Improcedencia de incautación automática del aval por mera resolución del contrato. Improcedencia de incautación del aval, mientras no se determinen los daños y perjuicios a través del procedimiento oportuno.  
La entidad avalista defiende que resulta de aplicación la doctrina del Consell Jurídic Consultiu de forma que, no existiendo daño alguno para la Administración, sino lo contrario, no debe procederse a la incautación del aval, ni siquiera a efectos de retención. En la alegación decimotercera argumenta que el aval únicamente responde de los daños y perjuicios efectivamente ocasionados, que deben justificarse mediante procedimiento contradictorio.  
Contestación:  
Tal y como se señaló en el acuerdo de 28 de septiembre de 2015, de inicio del procedimiento de resolución contractual, habiéndose aprobado definitivamente el Programa de Actuación Integrada para el desarrollo del Sector SUR-T-1 el 17 de enero de 2005, el cumplimiento y ejecución del mismo se rigen por lo previsto en la Ley 6/1995, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística (en adelante LRAU), según disponían la Disposición Transitoria Primera de la derogada Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana (en adelante LUV) y la Disposición Transitoria Tercera del asimismo derogado Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (en adelante ROGTU).   
Es el artículo 29.13 de la LRAU el que somete las relaciones derivadas de la adjudicación del Programa a las normas rectoras de la contratación administrativa. La legislación en materia de contratos vigente en el momento de adjudicación del Programa del Sector SUR-T-1 era el Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas (en adelante TRLCAP) y su Reglamento General, aprobado por Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre (en adelante RLCAP).  
Asimismo resulta de aplicación el convenio Urbanístico del Programa.  
Pues bien, en concepto de garantías del Programa de Actuación Integrada para el desarrollo del Sector SUR-T-1, Urbanización Golf Sant Gregori, SA, tiene depositados en la Tesorería municipal los siguientes avales bancarios de la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja:  
- Núm. operación de Tesorería 200500031471, de 27 de octubre de 2005, por importe de 180.000,00 ?, en garantía de la rehabilitación y acondicionamiento de la ermita Sant Gregori;  
- Núm. operación de Tesorería 200500031472, de 27 de octubre de 2005, por importe de 120.000,00 - para garantizar la redacción de proyectos técnicos de construcción de infraestructuras;  
- Núm. operación de Tesorería 200500031473, de 27 de octubre de 2005, por importe de 7.248.647,10 - en concepto de garantía de promoción;  
- Núm. operación de Tesorería 200500031475, de 27 de octubre de 2005, por importe de 900.000,00 ?para garantizar la construcción de un puente y una pasarela peatonal sobre el Río Seco.  
Estas garantías, prestadas en aplicación del artículo 29.8 LRAU, responden del cumplimiento de las previsiones del Programa y su incautación es consustancial a la resolución por incumplimiento, dado que queda probada en los antecedentes del expediente la situación objetiva de incumplimiento culpable por parte del urbanizador.  
Señala el artículo 43.2 TRLCAP que las garantías definitivas responderán de los siguientes conceptos:  
«a) De las penalidades impuestas al contratista en razón de la ejecución del contrato, en especial las comprendidas en el artículo 95, cuando no puedan deducirse de las certificaciones.  
b) De las obligaciones derivadas del contrato, de los gastos originados a la Administración por demora del contratista en el cumplimiento de sus obligaciones y de los daños y perjuicios ocasionados a la misma con motivo de la ejecución del contrato o en el supuesto de incumplimiento del mismo, sin resolución  
c) De la incautación que pueda decretarse en los casos de resolución del contrato, de acuerdo con lo establecido en el mismo o con carácter general en esta Ley».  
Por su parte, dispone el artículo 113.4 TRLCAP que «cuando el contrato se resuelva por incumplimiento culpable del contratista le será incautada la garantía y deberá, además, indemnizar a la Administración de los daños y perjuicios ocasionados en lo que excedan el importe de la garantía incautada.»  
Así lo recogió la Estipulación VI del convenio urbanístico, que dispuso:  
«Cuando por causas imputables al urbanizador, este hubiera incurrido en mora respecto al cumplimiento del plazo total de ejecución o cualquier otro incumplimiento del Programa, el Ayuntamiento declarará la caducidad de la adjudicación e incautará las fianzas depositadas».  
Así, en los supuestos de incumplimiento culpable del contratista la incautación de la fianza opera como indemnización de los perjuicios, sin duda existentes pero difíciles de precisar, que el retraso provoca en el terreno más general del interés público, pero si además puede concretarse y cuantificarse otro tipo de perjuicios, la Administración está habilitada para exigir su indemnización.  
Trasladando este precepto a la legislación urbanística valenciana, y al ámbito de un Programa de Actuación Integrada donde son los propietarios quienes asumen las cargas de urbanización, el artículo 66.6 LRAU y el artículo 132 LOTUP contemplan que el urbanizador es responsable y responderá de los daños causados a los propietarios o a otras personas afectadas como consecuencia de su actividad o por la falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones.  
En este sentido se ha pronunciado el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana, en el Dictamen 126/2014, de 13 de marzo, emitido a instancia de este Ayuntamiento en el procedimiento de resolución contractual de la Unidad de Ejecución B-4 del Plan General de Burriana. La Consideración Séptima de dicho Dictamen expuso:  
«Por lo que se refiere al aspecto contractual, su resolución y efectos, es aplicable la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas aprobada por Real Decreto Legisativo 2/2000, de 16 de junio, por razón de que el contrato de cuya resolución se trata fue adjudicado en fecha 21 de julio de 2003, en que se hallaba vigente la referida ley, y, según lo dispuesto en la Disposición Transitoria Primera de la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público, así como en el Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2011, que en su apartado 2 dice: «Los contratos administrativos adjudicados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley se regirán, en cuanto a sus efectos, cumplimiento y extinción, incluida su duración y régimen de prórrogas, por la normativa anterior».  
Por tanto, los efectos de la resolución contractual y, en concreto, la posible incautación de la fianza o garantía prestada por la contratista debe ser analizada desde la previsión contenida en la citada Ley de Contratos de las Administraciones Públicas (Real Decreto Ley 2/2000), que en su artículo 113, apartados 4 y 5 establece:  
«4. Cuando el contrato se resuelva por incumplimiento culpable del contratista le será incautada la garantía y deberá, además, indemnizar a la Admnistración los daños y perjuicios ocasionados en lo que excedan del importe de la garantía incautada.  
5. En todo caso, el acuerdo de resolución contendrá pronunciamiento expreso acerca de la procedencia o no de la pérdida, devolución o cancelación de la garantía constituida».  
Es evidente que esta norma tiene naturaleza de cláusula penal, y por su carácter imperativo («será incautada») opera automáticamente la incautación de la fianza, de forma que, declarada la culpabilidad del contratista en la causa que motiva la resolución, le será incautada.  
Por otro lado, el mismo precepto establece que la garantía será destinada a la indemnización de los daños y perjuicios hasta donde esta alcance, con lo que cabe plantearse la duda de si la fianza tiene naturaleza de cláusula penal o es un elemento de carácter eminentemente indemnizatorio. Ni una cosa ni otra, sino que ambas son compatibles por la propia dicción literal del precepto, puesto que la indemnización de los daños y perjuicios no se acumula a la incautación de la garantía, sino que solo serán exigibles los que excedan del importe de aquella.  
(?)  
Ahora bien, tanto en la legislación aplicable al presente caso, como en la posterior y vigente, queda la fianza o garantía sujeta a la determinación de los daños y perjuicios que se hayan irrogado a la Administración. Tanto más si la determinación de los daños y perjuicios ha de llevarse a cabo por el órgano de contratación en decisión motivada previa audiencia al contratista, es decir, en un procedimiento contradictorio e independiente del que se haya seguido para la resolución del contrato.  
En consecuencia, y puesto que el órgano instructor, en la propuesta de resolución deberá pronunciarse expresamente sobre la incautación o no de la garantía, este Consell Jurídic ha venido manteniendo el criterio de que el órgano de contratación, en los casos en que sea de aplicación la legislación que previene la incautación de la fianza de forma automática, así lo haga, si bien acuerde simultáneamente la instrucción del correspondiente expediente administrativo contradictorio para la determinación de los daños y perjuicios, a fin de concretar el quantum indemnizatorio, en su caso, con la correspondiente liquidación de cuentas entre las partes.»  
De acuerdo con dicho Dictamen, procede, por tanto, reiterar los argumentos expuestos en el acuerdo de iniciación del procedimiento y desestimar las alegaciones, teniendo en cuenta que, a efectos de poder cuantificar el quantum indemnizatorio y resolver las reclamaciones formuladas por los propietarios en el procedimiento, este Ayuntamiento instruirá el oportuno procedimiento contradictorio para la determinación de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento culpable de Urbanización Golf Sant Gregori, SA, de sus obligaciones como urbanizador del Programa de Actuación Integrada para el desarrollo del Sector SUR-T-1.  
Alegación decimocuarta. Carácter restrictivo de los avales.  
Bankia, SA, se remite al artículo 1827 del Código Civil para defender el carácter limitado del aval, que se prestó para «garantizar el buen fin de las obras de urbanización en el PAI del Sector Turístico SUR-T-1 Sant Gregori de Burriana, en concepto de garantía de promoción», de forma que su incautación sería temeraria puesto que las obras no se han iniciado.  
Contestación:  
La llamada garantía de promoción no responde únicamente de la correcta ejecución material de las obras de urbanización, sino de la buena gestión pública indirecta de la actuación, en tanto que Urbanización Golf Sant Gregori, SA, asumió la función de agente urbanizador.  
Así se recoge en la Estipulación IV del convenio Urbanístico asumido por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que, en cumplimiento de lo que preveía el artículo 29.8 y 32.c) de la LRAU, previó que «la garantía de promoción asegura el cumplimiento de las previsiones del Programa». Y continúa: «procederá su devolución una vez cumplidos por el Agente urbanizador la totalidad de las obligaciones derivadas de su condición».  
Y así se ha pronunciado el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 2 de Castellón, en Sentencia núm. 687, de 20 de diciembre de 2011, que dice:  
«Tampoco cabe estimar la alegación realizada por la actora, consistente en que según la literalidad del aval, este respondería únicamente del «buen fin de las obras de urbanización», y no del resto de responsabilidades del agente urbanizador. Entiende este juzgador que el contrato atípico objeto de autos no cumple con los requisitos exigidos en el artículo 1281 del Código Civil para atender a su dicción literal, puesto que el citado aval no habla de la ejecución material de las obras de urbanización, como entiende la parte actora, sino de las obras de urbanización en general, comprendiendo el proceso urbanizador no solo la ejecución material, sino como también pone de relieve la administración demandada la redacción de documentos técnicos y la gestión del proyecto de reparcelación entre otras, por lo que acreditado el incumplimiento por el agente urbanizador de las obligaciones que asumió al promover el PAI, la ejecución del aval prestado por este en garantía del correcto cumplimiento de las obligaciones del agente urbanizador resulta conforme a derecho.»  
Por todo lo anterior, la funcionaria que suscribe propone la íntegra desestimación de las alegaciones formuladas por D. Francisco José Llop Valero, en representación de Bankia, SA, y la continuación del procedimiento de resolución contractual, procediendo solicitar dictamen del Consell Jurídic Consultiu de acuerdo con el artículo 10, apartado 8 letra c) de la Ley de la Generalitat 10/1994, de 19 de diciembre, de creación de este órgano consultivo de la Comunitat Valenciana.»  
III. Hasta el día de la fecha no se han formulado alegaciones por los propietarios del ámbito contrarias a la resolución contractual incoada.  
5. Cumplimiento del procedimiento legalmente previsto para la resolución del programa.  
Se ha dado cumplimiento al procedimiento de resolución contractual contemplado en el artículo 164 y Disposición Transitoria 4.ª de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, en relación con el artículo 109 del Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre (RLCAP); de forma que el acuerdo de 28 de septiembre de 2015, que incoó el procedimiento, se notificó concediendo audiencia a la empresa urbanizadora, a la entidad avalista y a quienes figuran como titulares registrales de derechos y cargas sobre los bienes afectados por la actuación.  
En aras a evitar la caducidad y de acuerdo a la posibilidad prevista en el artículo 42.5c de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, por Decreto de la Alcaldía 201-3644, de 26 de noviembre de 2015 se acordó la suspensión del plazo máximo legal para resolver el procedimiento.  
El artículo 10, apartado 8 letra c) de la Ley de la Generalitat 10/1994, de 19 de diciembre, dispone que el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana deberá ser consultado en los expedientes que versen sobre la nulidad, interpretación y resolución de los contratos administrativos cuando se formule oposición por parte del contratista y, en todo caso, en los supuestos previstos en la legislación de contratos del Estado.  
Son el artículo 59.3 del TRLCAP en relación con el artículo 109 RLCAP y el vigente artículo 211.3.a) del Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público los preceptos que señalan el carácter preceptivo del informe del Consejo de Estado u órgano consultivo equivalente de la comunidad autónoma en caso de resolución de contratos, cuando se formule oposición por parte del contratista.  
Como se ha expuesto en los antecedentes, obra en el expediente el Dictamen núm. 69/2016, de 18 de febrero de 2016, en el que el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana ha indicado su parecer sobre la procedencia de resolver el contrato, «acreditado el incumplimiento culpable de la mercantil adjudicataria de la ejecución y desarrollo del citado PAI, por lo que este Consell Jurídic estima conforme a derecho la propuesta formulada por el Ayuntamiento de Burriana para ejercer la potestad administrativa de resolver el contrato, justificada al tratarse de un incumplimiento relevante y que afecta a las condiciones esenciales del contrato (dictámenes 21/1999, de 21 de enero y 263/2000, de 20 de julio, de este Consell Jurídic y SSTS de 14-10-97 y 16-10-97)».  
Por lo que se ha dado asimismo cumplimiento a los plazos legalmente establecidos para la resolución del procedimiento de resolución contractual.  
Por todo lo anterior, visto el informe de la Tesorería municipal, el informe propuesta de la jefe de la Sección II y de la Secretaría General y conforme con el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana y el dictamen favorable de la Comisión Informativa de Urbanismo y Medio Ambiente municipal, este Ayuntamiento Pleno, como órgano competente, acuerda:  
Primero. Desestimar las alegaciones formuladas en fecha 3 de noviembre de 2015 (RE 14275, de 5 de noviembre) por D. Miguel Ángel Bodí Monsonís, en calidad de administrador de la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, con CIF A96132725; así como las alegaciones formuladas en fecha 6 de noviembre de de 2015 (RE 14389, de 9 de noviembre) por D. Francisco José Llop Valero en representación de Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, anteriormente Bancaja y en la actualidad Bankia, SA, con CIF A14010342, por los motivos señalados en la parte expositiva del presente acuerdo.  
Segundo. Conforme con el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana resolver el convenio de despliegue y ejecución del Programa de Actuación Integrada de desarrollo del Sector SUR-T-1 «Sant Gregori» de suelo urbanizable turístico-residencial del Plan General de Burriana rescindiendo la adjudicación de la condición de agente urbanizador del mismo a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA, con CIF A96132725 y domicilio en Castellón, calle La Luna, núm. 3, toda vez que queda acreditado en el expediente el incumplimiento culpable de sus obligaciones contractuales, concurriendo las causas de resolución previstas en los apartados d), e) y g) del artículo 111 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.  
Tercero. Incautar cautelarmente la garantía de promoción y las garantías de las mejoras que se detallan, depositadas por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, con motivo de la aceptación de la cesión de la adjudicación del Programa de Actuación Integrada para el desarrollo del Sector SUR-T-1 y al objeto de indemnizar a esta Administración y a los propietarios de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento culpable de sus obligaciones como urbanizador:  
Núm. operación de Tesorería 200500031471, de 27 de octubre de 2005, por importe de 180.000,00 ?, en garantía de la rehabilitación y acondicionamiento de la ermita Sant Gregori;  
Núm. operación de Tesorería 200500031472, de 27 de octubre de 2005, por importe de 120.000,00 - para garantizar la redacción de proyectos técnicos de construcción de infraestructuras;  
Núm. operación de Tesorería 200500031473, de 27 de octubre de 2005, por importe de 7.248.647,10 - en concepto de garantía de promoción;  
Núm. operación de Tesorería 200500031475, de 27 de octubre de 2005, por importe de 900.000,00 - para garantizar la construcción de un puente y una pasarela peatonal sobre el Río Seco.  
Cuarto. Incautar las siguientes garantías de retribución depositadas por Urbanización Golf Sant Gregori, SA, para garantizar la urbanización de las parcelas adjudicadas núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J y 51.B del Proyecto de Reparcelación del Sector SUR-T-1, cuyos propietarios optaron por la modalidad de pago en terrenos:  
Núm. operación de Tesorería 200900020755, de 20 de agosto de 2009, por importe de 73.573,24 ?, para garantizar el pago de cuotas de urbanización correspondientes a las parcelas adjudicadas núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J y 51.B del Proyecto de Reparcelación del Sector SUR-T-1, por haber optado por la modalidad de pago en terrenos.  
Núm. operación de Tesorería 200900020756, de 20 de agosto de 2009, por importe de 75.000,00 ?, para garantizar el pago de cuotas de urbanización correspondientes a las parcelas adjudicadas núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J y 51.B del Proyecto de Reparcelación del Sector SUR-T-1, por haber optado por la modalidad de pago en terrenos.  
Núm. operación de Tesorería 200900020757, de 20 de agosto de 2009, por importe de 50.000,00 ?, para garantizar el pago de cuotas de urbanización correspondientes a las parcelas adjudicadas núm. 30.1-D, 29.3-D, 25.1-D, 29.3-J y 51.B del Proyecto de Reparcelación del Sector SUR-T-1, por haber optado por la modalidad de pago en terrenos.  
Quinto. Acordar la cancelación de la programación y la sujeción del ámbito a las previsiones del artículo 10 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística.  
Sexto. Incoar expediente contradictorio, complementario del presente, para liquidar el contrato y determinar y reclamar, en su caso, los daños y perjuicios que la resolución anticipada del convenio ha supuesto al Ayuntamiento de Burriana y a los titulares de bienes y derechos afectados por la actuación.  
A efectos de la liquidación de la programación, se requiere a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, que, en un plazo de 15 días a contar desde la notificación de la presente, presente un certificado detallando los cobros y pagos practicados y recibidos de los propietarios en el ejercicio de su condición de agente urbanizador del Sector SUR-T-1; así como de cualesquiera otros que entienda pertinentes.  
Asimismo se le requiere para que entregue en la Tesorería de este Ayuntamiento los originales de los avales bancarios de los que resulta beneficiario, que fueron constituidos por los propietarios en garantía del pago de las cuotas de urbanización.  
Asimismo, se ordena se de traslado a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, de los escritos de alegaciones relacionados en la parte expositiva del presente acuerdo, formulados por los propietarios en el presente procedimiento, y se concede a los afectados un nuevo periodo de audiencia de 20 días hábiles, a contar desde la notificación del presente acuerdo para que se puedan presentar cualquier otro que se estime pertinente en defensa de sus derechos, de los que se dará asimismo traslado a Urbanización Golf Sant Gregori, SA, quien dispondrá de un periodo UN MES para que preste su conformidad o manifieste los reparos que estime oportunos.  
Séptimo. Incoar expediente para determinar la nueva programación del Sector «SUR-T Sant Gregori» así como la vigencia y eficacia del Plan Parcial aprobado definitivamente por Acuerdo Plenario de 17 de enero de 2005.  
En dicho expediente se resolverá asimismo sobre la selección de un nuevo urbanizador que asuma las obligaciones del antiguo, afectando los bienes y recursos resultantes de la liquidación de la programación cancelada a ejecutar la que la sustituya o, en otro caso, y salvo perjuicio para el interés público o tercero sin culpa, se dispondrá la devolución de la contribución a las cargas de urbanización, efectivamente satisfechas y no aplicadas a su destino, a los propietarios de terrenos en los que no se vaya a acometer una nueva programación, previa modificación por el mismo procedimiento seguido para su adopción de los correspondientes actos administrativos dictados para la ejecución del Programa cancelado; o la compensación que sea pertinente a los propietarios que hayan contribuido a las cargas de urbanización con cargo a la ejecución de las garantías prestadas por el antiguo urbanizador, cuando esta proceda.  
  
Octavo. Facultar a la Alcaldía tan ampliamente como resulte necesario para adoptar cuantos actos sean necesarios o convenientes para llevar a su puro y debido efecto esta resolución.  
Noveno. Comunicar al Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana el presente acuerdo, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 7 del Reglamento de ese Consell, aprobado por Decreto del Gobierno Valenciano 138/1996, de 16 de julio.  
Décimo. Publicar el presente acuerdo en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana, previa remisión de un certificado del mismo a la Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio para su constancia y publicidad en el Registro Autonómico de Programas de Actuación Integrada y Agrupaciones de Interés Urbanístico, de acuerdo con lo previsto en el artículo 163.6 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje en relación con la Disposición Adicional Tercera del Decreto 8/2016, de 5 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento de los órganos territoriales y urbanísticos de la Generalitat.  
Undécimo. Notificar este acuerdo a la mercantil Urbanización Golf Sant Gregori, SA; a la Administradora Concursal; a la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, en la actualidad Bankia, SA, como entidad avalista; a los titulares de derechos y cargas en el ámbito de la actuación; al Registro de la Propiedad de Nules y a los interesados en el expediente; significándoles que contra el mismo se podrá interponer, en el plazo de un mes a contar desde su notificación, recurso potestativo de reposición ante este Ayuntamiento Pleno o, en el plazo de dos meses, recurso contencioso-administrativo ante la Sala de esta jurisdicción del Juzgado de esta jurisdicción de Castellón, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 116.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, y en los artículos 10 y 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio.»  
  
Burriana, 25 de abril de 2016.- La alcaldesa-presidenta: María José Safont Melchor.



Descargar el documento en formato PDF

Descargar los metadatos en formato XML