Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV – Disposició
=================

Compartir

Compartir

Tornar

Guardar el document Descarregar les metadades en format XML

Sumari del DOGV 4925, del 17-01-2005 (2004/13603)

Informació pública de la modificació puntual SGES-12, estadi del Fornàs, del Pla General d'Ordenació Urbana.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Dades del document

Número de DOGV
:   4925

Data del DOGV
:   17-01-2005

Secció del DOGV
:   V. ALTRES ANUNCIS - A) ORDENAMENT DEL TERRITORI I URBANISME

Número del document
:   2004/13603

CVE


Data del document


Organisme emissor
:   Ajuntament de Sagunt

Tipus de document
:   Anunci

Informació pública de la modificació puntual SGES-12, estadi del Fornàs, del Pla General d'Ordenació Urbana. [2004/Q13603]
  
El Ple de la corporació municipal, en la sessió ordinària feta el dia 24 de novembre de 2004, va adoptar, entre altres, l'acord següent:
  
10. Modificació puntual del Pla General d'Ordenació Urbana de Sagunt. SGES-12. Estadi del Fornàs.
  
Introducció.
  
El desenvolupament urbanístic del municipi de Sagunt, i la sèrie d'acords de caràcter urbanístic adoptats per este ajuntament (aprovació contínua de programes d'actuació integrada), ha portat que este municipi tinga una sèrie d'espais de caràcter dotacional, de gran entitat i capacitat.
  
N'hi ha prou amb un exemple:
  
El programa d'actuació integrada del macrosector III, Fusió, permetrà que este ajuntament puga augmentar la seua superfície d'espais del sistema general esportiu preexistent en un total de 45.000 metres quadrats, i l'ajuntament aconseguirà la plena disponibilitat de la propietat d'estos espais.
  
Però se'n podrien dir més. Així, el ritme d'obtenció de sòl al macrosector VII és constant.
  
Estes dades són significatives als efectes de prendre en consideració no sols la gran superfície dotacional en què consistixen sinó també als efectes de valorar el context urbà en què s'ubiquen. Es tracta de zones sotmeses a l'estricta exigència d'estàndards urbanístics que el Reglament de Planejament de la Comunitat Valenciana exigix per al sòl urbanitzable i en conseqüència són espais que tenen una menor densitat de població i en canvi una major superfície de dotacions i, en concret, de viari i d'aparcaments.
  
Dit d'una altra forma, s'està davant d'espais que es troben millor preparats per a emparar la ubicació d'establiments generadors de gran afluència de trànsit i de públic, com és el cas d'un estadi de futbol.
  
Davant d'esta situació, ens trobem amb el cas invers, en què es troba l'actual estadi del Fornàs, en una ubicació molt cèntrica del nucli del Port de Sagunt, en la qual en plena trama urbana consolidada ens trobem amb un espai de titularitat municipal de més de 16.000 metres quadrats de superfície, que l'usa en exclusiva un equip de futbol, i les instal·lacions del qual es troben tancades a qualsevol ús públic comú per la ciutadania, envoltades del corresponent tancat.
  
La ponderació dels valors en joc porta a este ajuntament a apreciar que la zona en què es troba actualment l'estadi del Fornàs és una zona clàssica de sòl urbà consolidat, que com a tal patix un dèficit d'espais dotacionals zones verdes si es compara amb àmbits de sòl urbanitzable i que la decisió d'ubicació d'un ús exclusiu per una entitat esportiva no és el més adequat.
  
És indubtable els beneficis socials que la implantació d'una zona verda en ple nucli consolidat provoquen. Només cal en este sentit valorar la demanda social, l'ús diari que d'estos espais fa la ciutadania en zones com el Triangle Llindar, la plaça del Cronista Chabret o la Moreria.
  
Es considera, en conseqüència, que pel que fa a les opcions possibles amb què pot comptar este ajuntament en relació amb els béns de titularitat seua, i decantar-se o bé per mantindre l'actual estatus, en el qual s'està davant d'un recinte tancat i fermat, en ple centre del nucli urbà, o bé plantejar l'habilitació d'un espai de més de 13.000 metres quadrats com a zona verda, d'ús públic de tota la ciutadania, l'opció és summament clara.
  
Òbviament a este extrem li n'acompanyen altres, com és el del reconeixement de generació d'una edificabilitat a este espai, en una proporció del 16,22% de l'espai originari i que en tot cas es plantejaria com a necessària si es partix de la consideració que cal donar un tractament a les parets mitgeres existents.
  
A partir d'ací, el tractament urbanístic que se li ha donat als drets municipals ha sigut escrupolosament idèntic al que se li ha donat als drets de qualsevol propietari en este nucli, amb les mateixes intensitats d'edificabilitat i densitat.
  
L'opció política en conseqüència és procedir a desplaçar l'estadi cap a una de les zones que gaudixen d'una major idoneïtat per a ubicar-lo, superat el vell concepte que han d'estar al centre del nucli, amb els trastorns i distorsions que això provoca i la seua substitució per una zona verda en àmbits que com sempre ocorre en estos nuclis, té dèficits d'espais per al solaç i gaudi per tota la ciutadania.
  
Atés que l'arquitecte municipal, en el seu informe assenyala el següent:
  
«El Fornàs va passar a ser propietat municipal a finals dels 90 en virtut dels acords de conveni entre l'empresa i l'ajuntament.
  
Tanmateix, malgrat haver sigut objecte d'una recent posada al dia les seues instal·lacions han donat signes de mal estat que han desembocat en una autèntica ruïna parcial que obliga a prendre en consideració mesures més radicals pel que fa al seu futur.
  
Una de les alternatives preses en consideració consistix en el trasllat de la instal·lació esportiva a un lloc més adequat sobre la base de la nova centralitat propiciada pels recents i ambiciosos projectes d'expansió urbanística que es troben en fase d'execució. Si ens cenyim al Fornàs, cal considerar que el seu trasllat deixaria un espai de més d'hectàrea i mitja, en concret 16.280 metres quadrats, situat de forma privilegiada al cor del nucli urbà.
  
Ací cal assenyalar que d'acord amb el vigent Pla General d'Ordenació Urbana, l'estadi del Fornàs està classificat com a sistema general d'equipament esportiu (SGES-12) però de caràcter privat. Si fóra públic pertanyeria per tant a la xarxa primera de dotacions públiques. Esta qüestió resulta ser fonamental per a tractar de no generar reserves complementàries de sòl extern destinades a equilibrar el pla. En tot cas tots els espais públics de nova creació dins del Fornàs podrien arribar a compensar augments del sostre edificable per damunt d'un metre quadrat T/metre quadrat atribuït comunament a les dotacions públiques.
  
D'acord amb el seu peculiar perímetre que limita a tres carrers i a un front de parets mitgeres vistes dels immobles amb façana al carrer del Palància, per part de l'equip de govern es va prendre un acord bàsic, que consistix a ocupar com a espai edificable un màxim d'un 25% de la superfície total, és a dir, 4.070 metres quadrats. Este sòl s'hauria d'adossar-se a les edificacions confrontants a l'oest per a millorar la imatge urbana. La resta es destinarà a espais lliures enjardinats i a equipaments públics.
  
Entre les alternatives de l'informe de data 7 de setembre, l'equip de govern s'ha decantat per la d'ubicar dos blocs que ocuparan l'espai situat a l'oest del Fornàs. La premissa bàsica seria un tractament semblant a l'acceptat per a l'albereda del Consell, és a dir, un aprofitament unitari d'1,26 metres quadrat T/metre quadrat.
  
- No superar l'alçada de cornisa de l'edifici que confronta a l'avinguda del Camp de Morvedre ni el nombre màxim de plantes autoritzat pel Pla General d'Ordenació Urbana (x plantes).
  
- No sobrepassar les plantes autoritzades al carrer de Sagasta.
  
- Respectar, en la mesura que es puga, les màximes plantes existents, o possibles, als edificis confrontants que donen al carrer del Palància.
  
- Establir una reserva de 800 metres quadrats per a un equipament, i destinar la resta de l'espai no patrimonialitzat a parc públic.
  
Per a aconseguir el sostre desitjat:
  
- S'ha modificat l'esquema en planta, i s'ha definit l'edifici central com a singular (x plantes), i s'ha aplicat la normativa del Pla General d'Ordenació Urbana per a edificis situats a carrers amb diferents plantes autoritzables. Tot això segons l'esquema següent:
  
Els resultats visuals obtinguts es mostren a continuació:
  
Els resultats numèrics són els següents:
  
Superfície total 16.281 Coeficient edificació 1,267 m²T/m²T
  
Superfície edificable 2.641 16,22%
  
Superfície jardí i per a vianants 12.840 80,71%
  
Superfície equipament 800 3,07%
  
Edifici oest 1.851 14.224 m²T
  
Edifici centre 790 6.397 m²T
  
Suma 2.641 20.621 m²T
  
Fins ací hem considerat els aspectes de l'edificabilitat del conjunt en relació amb el volum que cal construir. Quedaria, per tant, una segona part que consistix a determinar les condicions que ha de complir tant l'edificació com la urbanització. No oblidem que estem davant de la creació d'una nova fita urbanística que requerix la major atenció en tots els aspectes».
  
Vist l'informe de la Secció de Patrimoni i Contractació en què es pronuncia sobre la condició d'equipament privat del bé esmentat.
  
Vist, així mateix, l'informe tècnic anteriorment transcrit, i replegant la voluntat de la corporació, es planteja una nova ordenació de la zona d'acord amb la proposta del tècnic abans definida.
  
Les condicions urbanístiques que s'establixen són les recollides a l'informe al·ludit.
  
A més, cal establir com a alternativa de tractament de volums la possibilitat de formular estudis de detall sobre l'ordenació acordada per l'ajuntament, els quals, en tot cas, hauran de respectar els paràmetres següents:
  
- La mateixa superfície per a ubicar l'espai privatiu.
  
- El mateix aprofitament lucratiu total.
  
- Necessitat de tractament de façana al límit oest de la parcel·la.
  
- Necessitat d'ubicar l'aprofitament lucratiu privat al límit oest de la pròpia parcel·la.
  
Cal tindre en compte que si bé l'índex d'edificabilitat brut és d'1,267 metres quadrats T, l'índex d'edificabilitat residencial és menor.
  
En este sentit una deducció de les plantes baixes determinaria restar 2.641 metres quadrats de sostre amb la qual cosa l'índex d'edificabilitat residencial és d'1,10 metres quadrats T, és a dir 17.980 metres quadrats T.
  
Pel fet que es tracta d'una modificació de planejament que incrementa l'aprofitament preexistent, cal que esta respecte els límits establits tant en els articles 55 de la Llei 6/1994, Reguladora de l'Activitat Urbanística, així com de l'article 17 de l'annex del Reglament de Planejament de la Comunitat Valenciana 1998, el primer dels quals té els termes següents:
  
«Article 55
  
Tota alteració de l'ordenació establida per un pla que augmente l'aprofitament lucratiu privat d'algun terreny o desafecte el sòl de la destinació pública, haurà de contemplar les mesures compensatòries que cal per a mantindre la proporció i la qualitat de les dotacions públiques previstes pel que fa a l'aprofitament, sense augmentar este en detriment de la millor realització possible dels estàndards legals de qualitat de l'ordenació».
  
Respecte d'això cal realitzar diverses precisions:
  
a) La proporcionalitat d'un índex d'edificabilitat bruta i d'aprofitament tipus d'1,26 metre quadrat t/metre quadrat sòl.
  
La resposta ha de ser positiva. Este ajuntament, en altres expedients de requalificació d'espais (exp. 58/97 PL, albereda del Consell), ha partit d'un paràmetre idèntic per a definir els drets subjectius dels propietaris, que resulta de la mitjana d'aprofitament de totes les àrees de repartiment del nucli del Port.
  
En este sentit i als efectes de complir amb les exigències de l'article 19 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística, s'ha pres com a límit l'esmentada mitjana, per a no incrementar-la.
  
b) Quines superfícies dotacionals addicionals cal qualificar per a compensar este increment d'aprofitament.
  
Si es partix de la premissa que este espai tenia la qualificació d'equipament privat, no inclòs dins de la xarxa dotacional pública d'este municipi, ni primària ni secundària, això suposa partir de la premissa que no s'estan requalificant espais d'ús públic en espais d'ús privat, sinó que el procés serà totalment invers, és a dir, actuals espais de caràcter privat (encara que de titularitat municipal) passaran a tindre una qualificació com a espais públics (zona verda i espai viari).
  
En este sentit, partint de la situació més extrema, en la qual en data de hui s'assigne el SGES-12 una edificabilitat o aprofitament objectiu 0, és a dir, cap aprofitament, i amb la indicació del nou proposat, que és de 20.471 metres quadrats t, i atés este com l'increment d'aprofitament que pretén la modificació.
  
Atés que el nombre d'habitatges en termes indicatius de l'article 7 del Pla General d'Ordenació Urbana per al càlcul de dotacionals seria el de (17.980 metres quadrats t residencial/110 metres quadrats t habitatge) = 163 habitatges.
  
El nombre d'habitants en què s'incrementaria seria el de (163 habitatges x 3 habitants/habitatge) = 489 habitants.
  
Atés que la mitjana de superfície dotacional per habitant al nucli del Port és de 8,09 metres quadrats sòl per habitant.
  
Cosa que determinaria que per a complir amb les exigències legals dels articles anteriorment esmentats, la nova proposta de planejament hauria de crear un nou espai dotacional públic, de caràcter addicional, en una superfície mínima de 3.956 metres quadrats (8,09 metres quadrats sòl dotacional/habitant x 489 nous habitants).
  
La proposta de modificació de planejament proposa un increment de sòl dotacional en una superfície de 13.640 metres quadrats, la qual cosa supera amb escreix l'exigència legal.
  
La diferència entre l'exigència legal i la plantejada per la modificació proposada, i que és d'un total de 8.884 [(13.640?(3.956+800) per a dotació destinada a centre cívic] metre quadrat de sòl, sense perjuí de la materialització en esta actuació, es reserva en el seu còmput per a altres actuacions i decisions municipals que es pretenen en un futur, i als efectes de l'escrupolós compliment de les exigències legals de guardar la proporció que cal.
  
c) Sense perjuí que la qualificació de part dels espais públics siga la de zona verda, esta serà compatible amb una qualificació del subsòl d'esta com a aparcament de caràcter privat, i l'ajuntament en conservarà la titularitat. En cap cas l'ús del subsòl podrà menyscabar la qualitat i funcionalitat de la zona verda superior.
  
Roman en poder de la corporació decidir quina superfície efectiva del subsòl es destinarà finalment a aparcament privat. Que la zona verda no es veja condicionada en el seu desenvolupament serà un element decisiu en la presa de la decisió.
  
d) L'ús residencial es fixa com a preferent. No obstant això s'establix la possibilitat que l'ús comercial/terciari figure com a un ús alternatiu i, en conseqüència, possible.
  
e) Paràmetres de densitat.
  
De forma addicional al IEB i AT assignat, 1, 26, i en coherència amb el que el Pla General d'Ordenació Urbana assigna a unitats d'execució a la zona, s'establix un màxim de 120 habitatges/ha.
  
f) Mecanismes de gestió urbanística d'este espai.
  
El fet que s'estiga davant d'una propietat única de la totalitat dels terrenys, exclou de la necessitat coordinació jurídica dels propietaris.
  
Si bé és veritat que en el cas que esta corporació opte per alienar l'aprofitament de l'àmbit, en este cas, hi haurà dues propietats, una dels espais públics, una altra dels espais privats, és evident que esta segona en cap moment estarà en mans privades, i l'ajuntament en conservarà la titularitat, i que l'administració s'ha de limitar a posar-ho a disposició de l'adjudicatari perquè complisca amb les condicions del contracte de compravenda, i en concret, que execute les obres de transformació de la zona verda així com dels vials.
  
L'adjudicatari a més ho és de la totalitat de l'aprofitament generat.
  
Pel fet que és innecessària la coordinació jurídica de la propietat per estes raons, es pot plantejar si cal la coordinació en la solució tècnica, és a dir, si cal la coordinació de l'obra civil d'urbanització ja que hi ha dues parcel·les. Si, com abans s'ha assenyalat, s'establix la condició que l'adjudicatari hauria de ser únic, i que es compromet a materialitzar tot l'aprofitament, això no generaria la necessitat coordinació de les obres d'urbanització entre diversos titulars de drets, i sense perjuí que s'adquirira el compromís de realitzar les obres d'urbanització de tot l'àmbit d'una sola vegada.
  
Cosa que també fa innecessària la coordinació de les obres d'urbanització perquè es facen d'una sola vegada, conjuntament, comporta que es considere no procedent la delimitació d'una unitat d'execució que cal gestionar mitjançant un programa d'actuació integrada.
  
Tot això sense perjuí que s'hagen de redactar i aprovar els oportuns annexos d'obres d'urbanització que es tramitaran de forma simultània a les llicències d'obres.
  
3. Procediment que cal seguir:
  
Tal com indica l'arquitecte municipal al seu informe, l'element que es veu afectat per la modificació és el SGES-12, equipament privat, i que es pretén canviar de qualificació, part d'ús privat, part d'ús públic.
  
A més es pretén crear una àrea de repartiment i definir el seu aprofitament tipus.
  
Cosa que determina el que s'haja d'entendre inclòs entre els extrems de l'article 17 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística i, en conseqüència, que la competència per a decidir definitivament sobre el tema siga de la Generalitat, Conselleria de Territori i Habitatge, que és a qui correspon l'aprovació de la modificació de forma definitiva.
  
Tramitació.
  
L'article 55 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística establix que «1. El canvi o substitució de determinacions en els plans i programes exigix complir el mateix procediment legal establit per a l'aprovació».
  
L'article 38 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística, establix pel que fa a això:
  
«2. L'òrgan competent de l'administració que promoga o supervise la redacció del pla conclosa esta redacció, ho sotmetrà simultàniament a:
  
a) Informació pública per un període mínim d'un mes, anunciada en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana i en un diari no oficial d'àmplia difusió a la localitat. Durant esta informació, el projecte diligenciat del pla haurà de trobar-se dipositat, per a la consulta pública, a l'ajuntament o ajuntaments afectats pel canvi d'ordenació i, si escau, en un local de l'administració promotora situat a la capital de província.
  
No serà preceptiu reiterar este tràmit en un mateix procediment, fins i tot ni quan s'introduïsquen modificacions substancials al projecte, n'hi haurà prou que l'òrgan que atorgue l'aprovació provisional notifique esta als interessats compareguts en les actuacions.
  
b) Informes dels distints departaments i òrgans competents de les administracions exigits per la legislació reguladora de les seues respectives competències, llevat que ja s'hagueren aconseguit a través d'acords interadministratius previs. Excepte en este darrer cas, quan es tracte de plans generals, serà preceptiu l'informe de les conselleries competents en matèria d'educació i sanitat.
  
(...)
  
La falta d'emissió en el termini d'un mes dels informes o dictàmens no n'interromprà la tramitació».
  
Competència per a l'adopció de l'acord:
  
De conformitat amb el que disposa l'article 38 de la Llei 6/1994, Reguladora de l'Activitat Urbanística, així com l'article 22 de la Llei 7/1985, Reguladora de Bases de Règim Local, la competència per a obrir el període d'informació pública és del ple, i s'haurà d'adoptar l'acord per majoria absoluta segons l'article 47 de la mateixa llei.
  
A la vista de tot el que s'ha exposat, de conformitat amb el dictamen de la Comissió Informativa Permanent d'Urbanisme, Inversions i Manteniment, El Ple de l'Ajuntament, per 13 vots a favor de PSOE, EU i Bloc, 3 vots en contra de SP i 8 abstencions de PP i SCP, acorda:
  
Primer. L'obertura d'informació pública en el període mínim d'un mes de la modificació del Pla General d'Ordenació Urbana, en els termes indicats en la part expositiva del present acord.
  
Segon. Publicar l'acord en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana i en un diari no oficial d'àmplia difusió en la localitat.



Descarregar el document amb format PDF

Descarregar les metadades en format XML

Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV - Disposición
==================

Comparte

Comparte

Volver

Guardar el documento Descargar los metadatos en formato XML

Sumario DOGV 4925, del 17-01-2005 (2004/13603)

Información pública de la modificación puntual SGES-12, estadio de El Fornàs, del Plan General de Ordenación Urbana.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Datos del documento

Número DOGV
:   4925

Fecha DOGV
:   17-01-2005

Sección del DOGV
:   V. OTROS ANUNCIOS - A) ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

Número del documento
:   2004/13603

CVE


Fecha del documento


Organismo emisor
:   Ayuntamiento de Sagunto

Tipo de documento
:   Anuncio

Información pública de la modificación puntual SGES-12, estadio de El Fornàs, del Plan General de Ordenación Urbana. [2004/Q13603]
  
El Pleno de la corporación municipal, en sesión ordinaria celebrada el día 24 de noviembre de 2004, adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo:
  
10. Modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Sagunto. SGES-12. Estadio de El Fornàs.
  
Introducción.
  
El desarrollo urbanístico del municipio de Sagunto, y la serie de acuerdos de carácter urbanístico adoptados por este ayuntamiento (aprobación continua de programas de actuación integrada), ha llevado a que este municipio cuente con una serie de espacios de carácter dotacional, de gran entidad y capacidad.
  
Basta con citar un ejemplo:
  
El programa de actuación integrada del macrosector III, Fusión, va a permitir que este ayuntamiento pueda aumentar su superficie de espacios del sistema general deportivo preexistente en un total de 45.000 metros cuadrados, consiguiéndose la plena disponibilidad de la propiedad de los mismos por parte del ayuntamiento.
  
Pero se podría citar más. Así, el ritmo de obtención de suelo en el macrosector VII es constante.
  
Esos datos son significativos a los efectos de tomar en consideración no sólo la gran superficie dotacional en que consisten sino también a los efectos de valorar el contexto urbano en que se ubican. Se trata de zonas sometidas a la estricta exigencia de estándares urbanísticos que el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana exige para el suelo urbanizable y en consecuencia son espacios que tienen una menor densidad de población y por el contrario una mayor superficie de dotaciones, y en concreto, de viario y de aparcamientos.
  
Dicho de otra forma, se está ante espacios que se encuentran mejor preparados para amparar la ubicación de establecimientos generadores de gran afluencia de tráfico y público, como es el caso de un estadio de fútbol.
  
Frente a esa situación, nos encontramos con el caso inverso, en la que se encuentra el actual estadio de El Fornàs, en una ubicación muy céntrica del núcleo del Puerto de Sagunto, en la que en plena trama urbana consolidada nos encontramos con un espacio de titularidad municipal de más de 16.000 metros cuadrados de superficie, que es usado en exclusiva por un equipo de fútbol, y cuyas instalaciones se encuentran cerradas a cualquier uso público común por la ciudadanía, rodeadas del correspondiente cercado.
  
La ponderación de los valores en juego lleva a este ayuntamiento a apreciar que la zona en la que se encuentra actualmente el estadio de El Fornàs es una zona clásica de suelo urbano consolidado, que como tal adolece un déficit de espacios dotacionales zonas verdes si se compara con ámbitos de suelo urbanizable y que la decisión de ubicación de un uso exclusivo por una entidad deportiva no es el más adecuado.
  
Es indudable los beneficios sociales que la implantación de una zona verde en pleno núcleo consolidado provocan. Sólo es preciso en ese sentido valorar la demanda social, el uso diario que de dichos espacios hace la ciudadanía en zonas como el Triángulo Umbral, la plaza del Cronista Chabret o la Morería.
  
Se considera en consecuencia que respecto de las opciones posibles con las que puede contar este ayuntamiento en relación con los bienes de su titularidad, y decantarse o bien por mantener el actual estatus, en el que se está ante un recinto vallado y cerrado, en pleno centro del núcleo urbano o bien plantear la habilitación de un espacio de más de 13.000 metros cuadrados como zona verde, de uso público de toda la ciudadanía, la opción es sumamente clara.
  
Obviamente a este extremo le acompañan otros, como es el del reconocimiento de generación de una edificabilidad a dicho espacio, en una proporción del 16,22% del espacio originario y que en todo caso se plantearía como necesaria si se parte de la consideración de que es preciso dar un tratamiento a las medianeras existentes.
  
A partir de ahí, el tratamiento urbanístico que se le ha dado a los derechos municipales ha sido escrupulosamente idéntico al que se ha dado a los derechos de cualquier propietario en dicho núcleo, con las mismas intensidades de edificabilidad y densidad.
  
La opción política en consecuencia es proceder a desplazar el estadio hacia una de las zonas que gozan de una mayor idoneidad para su ubicación, superado el trasnochado concepto de que deben estar en el centro del núcleo, con los trastornos y distorsiones que ello provoca y su sustitución por una zona verde en ámbitos que como siempre ocurre en dichos núcleos, tiene déficits de espacios para el solaz y disfrute por toda la ciudadanía.
  
Considerando que el arquitecto municipal, en su informe señala lo siguiente:
  
«El Fornàs pasó a ser propiedad municipal a finales de los 90 en virtud de los acuerdos conveniados entre la empresa y el ayuntamiento.
  
Sin embargo a pesar de haber sido objeto de una reciente puesta al día sus instalaciones han dado signos de mal estado desembocando en auténtica ruina parcial que obliga a tomar en consideración medidas más radicales en cuanto a su futuro.
  
Una de las alternativas barajadas consiste en el traslado de la instalación deportiva a un lugar más adecuado en base a la nueva centralidad propiciada por los recientes y ambiciosos proyectos de expansión urbanística que se encuentran en fase de ejecución. Ciñéndonos al propio Fornàs hay que considerar que su traslado dejaría un espacio de más de hectárea y media, en concreto 16.280 metros cuadrados, situado de forma privilegiada en el corazón del casco urbano.
  
Aquí hay que señalar que de acuerdo con el vigente Plan General de Ordenación Urbana, el estadio de El Fornàs está clasificado como sistema general de equipamiento deportivo (SGES-12) pero de carácter privado. En el caso de ser público pertenecería por tanto a la red primaria de dotaciones públicas. Esta cuestión resulta ser fundamental para tratar de no generar reservas complementarias de suelo externo destinados a equilibrar el plan. En todo caso todos los espacios públicos de nueva creación dentro del propio Fornàs podrían llegar a compensar aumentos del techo edificable por encima de un metro cuadrado T/metro cuadrado atribuido comúnmente a las dotaciones públicas.
  
De acuerdo con su peculiar perímetro que limita a tres calles y a un frente de medianeras vistas de los inmuebles con fachada a la calle del Palancia, por parte del equipo de gobierno se tomó un acuerdo básico, consistente en ocupar como espacio edificable un máximo de un 25% de la superficie total, es decir, 4.070 metros cuadrados. Ese suelo debería adosarse a las edificaciones colindantes al oeste para mejorar la imagen urbana. El resto se destinará a espacios libres ajardinados y a equipamientos públicos.
  
De entre las alternativas del informe de fecha 7 de septiembre, el equipo de gobierno se ha decantado por la de ubicar dos bloques ocupando el espacio situado al oeste de El Fornàs. La premisa básica sería un tratamiento similar al aceptado para la alameda del Consell, es decir, un aprovechamiento unitario de 1,26 metros cuadrado T/metro cuadrado.
  
- No superar la altura de cornisa del edificio colindante en la avenida de El Camp de Morvedre ni el número máximo de plantas autorizado por el Plan General de Ordenación Urbana (x plantas).
  
- No sobrepasar las plantas autorizadas en la calle de Sagasta.
  
- Respetar en lo posible las máximas plantas existentes, o posibles, en los edificios colindantes recayentes a la calle del Palancia.
  
- Establecer una reserva de 800 metros cuadrados para un equipamiento, destinando el resto del espacio no patrimonializado a parque público.
  
Para alcanzar el techo deseado:
  
- Se ha modificado el esquema en planta, definiéndose el edificio central como singular (x plantas), y aplicándose la normativa del Plan General de Ordenación Urbana para edificios sitos en calles con diferentes plantas autorizables. Todo ello según el esquema siguiente:
  
Los resultados visuales obtenidos se muestran a continuación:
  
Los resultados numéricos son los siguientes:
  
Superficie total 16.281 Coeficiente edificación 1,267 m²T/m²T
  
Superficie edificable 2.641 16,22%
  
Superficie jardín y peatonal 12.840 80,71%
  
Superficie equipamiento 800 3,07%
  
Edificio oeste 1.851 14.224 m²T
  
Edificio centro 790 6.397 m²T
  
Suma 2.641 20.621 m²T
  
Hasta aquí hemos considerado los aspectos de la edificabilidad del conjunto en relación al volumen a construir. Quedaría, por tanto, una segunda parte que consiste en determinar las condiciones que debe cumplir tanto la edificación como la urbanización. No olvidemos que estamos ante la creación de un nuevo hito urbanístico que requiere la mayor atención en todos los aspectos».
  
Visto el informe de la Sección de Patrimonio y Contratación en el que se pronuncia sobre la condición de equipamiento privado de dicho bien.
  
Visto, asimismo, el informe técnico anteriormente transcrito, y recogiendo la voluntad de la corporación, se plantea una nueva ordenación de la zona de acuerdo con la propuesta del técnico antes definida.
  
Las condiciones urbanísticas que se establecen son las recogidas en el informe aludido.
  
Además, hay que establecer como alternativa de tratamiento de volúmenes la posibilidad de formular estudios de detalle sobre la ordenación acordada por el ayuntamiento, los cuales, en cualquier caso, deberán respetar los siguientes parámetros:
  
- Igual superficie para ubicar el espacio privativo.
  
- Igual aprovechamiento lucrativo total.
  
- Necesidad de tratamiento de fachada en el linde oeste de la parcela.
  
- Necesidad de ubicar el aprovechamiento lucrativo privado en el linde oeste de la propia parcela.
  
Es preciso tener en cuenta que si bien el índice de edificabilidad bruta es de 1,267 metros cuadrados T, el índice de edificabilidad residencial es menor.
  
En ese sentido una deducción de las plantas bajas determinaría restar 2.641 metros cuadrados de techo con lo que el índice de edificabilidad residencial es de 1,10 metros cuadrados T, es decir 17.980 metros cuadrados T.
  
En cuanto que se trata de una modificación de planeamiento que incrementa el aprovechamiento preexistente, es preciso que la misma respete los límites establecidos tanto en los artículos 55 de la Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanística, así como del artículo 17 del anexo del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana 1998, el primero de los cuales tiene los siguientes términos:
  
«Artículo 55
  
Toda alteración de la ordenación establecida por un plan que aumente el aprovechamiento lucrativo privado de algún terreno o desafecte el suelo del destino público, deberá contemplar las medidas compensatorias precisas para mantener la proporción y calidad de las dotaciones públicas previstas respecto al aprovechamiento, sin aumentar éste en detrimento de la mejor realización posible de los estándares legales de calidad de la ordenación».
  
Al respecto es preciso realizar varias precisiones:
  
a) La proporcionalidad de un índice de edificabilidad bruta y de aprovechamiento tipo de 1,26 metro cuadrado t/metro cuadrado suelo.
  
La respuesta ha de ser positiva. Este ayuntamiento, en otros expedientes de recalificación de espacios (exp. 58/97 PL, alameda del Consell), ha partido de un parámetro idéntico para definir los derechos subjetivos de los propietarios, que resulta de la media de aprovechamiento de todas las áreas de reparto del núcleo del Puerto.
  
En ese sentido y a los efectos de cumplir con las exigencias del artículo 19 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, se ha tomado como tope dicha media, para no incrementarla.
  
b) Qué superficies dotacionales adicionales es preciso calificar para compensar ese incremento de aprovechamiento.
  
Si se parte de la premisa de que dicho espacio tenía la calificación de equipamiento privado, no incluido dentro de la red dotacional pública de este municipio, ni primaria ni secundaria, ello supone partir de la premisa de que no se están recalificando espacios de uso público en espacios de uso privado, sino que el proceso va a ser el totalmente inverso, es decir, actuales espacios de carácter privado (aunque de titularidad municipal) van a pasar a tener una calificación como espacios públicos (zona verde y espacio viario).
  
En ese sentido, partiendo de la situación más extrema, en la que a fecha de hoy se asigne el SGES-12 una edificabilidad o aprovechamiento objetivo 0, es decir, ningún aprovechamiento, y señalando el nuevo propuesto, que es de 20.471 metros cuadrados t, y considerando el mismo como el incremento de aprovechamiento que pretende la modificación.
  
Considerando que el número de viviendas en términos indicativos del artículo 7 del Plan General de Ordenación Urbana para el cálculo de dotacionales sería el de (17.980 metros cuadrados t residencial/110 metros cuadrados t vivienda) = 163 viviendas.
  
El número de habitantes en que se vería incrementado sería el de (163 viviendas x 3 habitantes/vivienda) = 489 habitantes.
  
Considerando que la media de superficie dotacional por habitante en el núcleo del Puerto es de 8,09 metros cuadrados suelo por habitante.
  
Lo que determinaría que para cumplir con las exigencias legales de los artículos anteriormente citados, la nueva propuesta de planeamiento tendría que crear un nuevo espacio dotacional público, de carácter adicional, en una superficie mínima de 3.956 metros cuadrados (8,09 metros cuadrados suelo dotacional/habitante x 489 nuevos habitantes).
  
La propuesta de modificación de planeamiento está proponiendo un incremento de suelo dotacional en una superficie de 13.640 metros cuadrados, lo que supera con creces la exigencia legal.
  
La diferencia entre la exigencia legal y la planteada por la modificación propuesta, y que es de un total de 8.884 [(13.640?(3.956+800) para dotación destinada a centro cívico] metro cuadrado de suelo, sin perjuicio de su materialización en esta actuación, se reserva en su cómputo para otras actuaciones y decisiones municipales que se pretenden en un futuro, y a los efectos del escrupuloso cumplimiento de las exigencias legales de guardar la debida proporción.
  
c) Sin perjuicio de que la calificación de parte de los espacios públicos sea la de zona verde, la misma será compatible con una calificación del subsuelo de la misma como aparcamiento de carácter privado, conservando el ayuntamiento la titularidad del mismo. En ningún caso el uso del subsuelo podrá menoscabar la calidad y funcionalidad de la zona verde superior.
  
Queda en poder de la corporación el decidir qué superficie efectiva del subsuelo se destinará finalmente a aparcamiento privado. Que la zona verde no se vea condicionada en su desarrollo será un elemento decisivo en la toma de la decisión.
  
d) El uso residencial se fija como preferente. No obstante se establece la posibilidad de que el uso comercial/terciario figure como un uso alternativo y, en consecuencia, posible.
  
e) Parámetros de densidad.
  
De forma adicional al IEB y AT asignado, 1, 26, y en coherencia con el que el Plan General de Ordenación Urbana asigna a unidades de ejecución en la zona, se establece un máximo de 120 viviendas/ha.
  
f) Mecanismos de gestión urbanística de ese espacio.
  
El hecho de que se esté ante una propiedad única de la totalidad de los terrenos, excluye de la necesidad de coordinación jurídica de los propietarios.
  
Si bien es verdad que en el caso de que esta corporación opte por enajenar el aprovechamiento del ámbito, en ese caso, habrá dos propiedades, una de los espacios públicos, otra de los espacios privados, es evidente que esta segunda en ningún momento estará en manos privadas, conservando la titularidad el ayuntamiento, y que la administración se debe limitar a ponerlo a disposición del adjudicatario para que cumpla con las condiciones del contrato de compraventa, y en concreto, que ejecute las obras de transformación de la zona verde así como de los viales.
  
El adjudicatario además lo es de la totalidad del aprovechamiento generado.
  
Siendo innecesaria la coordinación jurídica de la propiedad por esas razones, cabe plantearse si es precisa la coordinación en la solución técnica, es decir, si es precisa la coordinación de la obra civil de urbanización ya que existen dos parcelas. Si, como antes se ha señalado, se establece la condición de que el adjudicatario debería ser único, comprometiéndose a materializar todo el aprovechamiento, ello no generaría la necesidad de coordinación de las obras de urbanización entre varios titulares de derechos, y sin perjuicio de que se adquiriese el compromiso de realizar las obras de urbanización de todo el ámbito de una sola vez.
  
Lo que haciendo innecesaria también la coordinación de las obras de urbanización para que se hagan de una sola vez, conjuntamente, conlleva que se considere no procedente la delimitación de una unidad de ejecución a gestionar por medio de un programa de actuación integrada.
  
Todo ello sin perjuicio de que se deban redactar y aprobar los oportunos anexos de obras de urbanización que se tramitarán de forma simultánea a las licencias de obras.
  
3. Procedimiento a seguir:
  
Tal y como indica el arquitecto municipal en su informe, el elemento que se ve afectado por la modificación es el SGES-12, equipamiento privado, y que se pretende cambiar de calificación, parte de uso privado, parte de uso público.
  
Además se pretende crear un área de reparto y definir su aprovechamiento tipo.
  
Lo que determina el que se deba entender incluido entre los extremos del artículo 17 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística y, en consecuencia, que la competencia para decidir definitivamente sobre el tema sea de la Generalitat, Conselleria de Territorio y Vivienda, que es a quien corresponde la aprobación de la modificación de forma definitiva.
  
Tramitación.
  
El artículo 55 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística establece que «1. El cambio o sustitución de determinaciones en los planes y programas exige cumplir el mismo procedimiento legal previsto para su aprobación».
  
El artículo 38 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, viene a establecer al respecto:
  
«2. El órgano competente de la administración que promueva o supervise la redacción del plan concluida ésta, lo someterá simultáneamente a:
  
a) Información pública por un período mínimo de un mes, anunciada en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana y en un diario no oficial de amplia difusión en la localidad. Durante ella, el proyecto diligenciado del plan, deberá encontrarse depositado, para su consulta pública, en el ayuntamiento o ayuntamientos afectados por el cambio de ordenación y, en su caso, en un local de la administración promotora sito en la capital de provincia.
  
No será preceptivo reiterar este trámite en un mismo procedimiento, ni aun cuando se introduzcan modificaciones sustanciales en el proyecto, bastando que el órgano que otorgue la aprobación provisional notifique ésta a los interesados personados en las actuaciones.
  
b) Informes de los distintos departamentos y órganos competentes de las administraciones exigidos por la legislación reguladora de sus respectivas competencias, salvo que ya se hubieran alcanzado previos acuerdos interadministrativos. Excepto en este último caso, cuando se trate de planes generales, será preceptivo el informe de las consellerias competentes en materia de educación y sanidad.
  
(...)
  
La falta de emisión en el plazo de un mes de los informes o dictámenes no interrumpirá la tramitación».
  
Competencia para la adopción del acuerdo:
  
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanística, así como el artículo 22 de la Ley 7/1985, Reguladora de Bases de Régimen Local, la competencia para abrir el período de información pública es del pleno, debiéndose adoptar el acuerdo por mayoría absoluta según el artículo 47 de la misma ley.
  
A la vista de todo lo expuesto, de conformidad con el dictamen de la Comisión Informativa Permanente de Urbanismo, Inversiones y Mantenimiento, el Ayuntamiento Pleno, por 13 votos a favor de PSOE, EU y Bloc, 3 votos en contra de SP y 8 abstenciones de PP y SCP, acuerda:
  
Primero. La apertura de información pública en el período mínimo de un mes de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana, en los términos indicados en la parte expositiva del presente acuerdo.
  
Segundo. Publicar el acuerdo en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana y en un diario no oficial de amplia difusión en la localidad.



Descargar el documento en formato PDF

Descargar los metadatos en formato XML