Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV – Disposició
=================

Compartir

Compartir

Tornar

Guardar el document Descarregar les metadades en format XML

Sumari del DOGV 8615, del 19-08-2019 (2019/7829)

Informació pública de l'aprovació definitiva del projecte d'expropiació, per taxació conjunta, per a la connexió del carrer de Carcaixent amb la ronda Est de Castelló.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Dades del document

Número de DOGV
:   8615

Data del DOGV
:   19-08-2019

Secció del DOGV
:   V. ANUNCIS - A) ORDENAMENT DEL TERRITORI I URBANISME

Número del document
:   2019/7829

CVE


Data del document
:   23-07-2019

Organisme emissor
:   Ajuntament de Castelló de la Plana

Tipus de document
:   Anunci

Descriptors 

:   * [Castelló de la Plana](javascript:void(0))
    * [administració local](javascript:void(0))
    * [pla d'urbanisme](javascript:void(0))

Informació pública de l'aprovació definitiva del projecte d'expropiació, per taxació conjunta, per a la connexió del carrer de Carcaixent amb la ronda Est de Castelló. [2019/7829]  
La Junta de Govern Local de l'Ajuntament de Castelló de la Plana, en sessió celebrada en data 18 de juliol de 2019 va adoptar l'acord següent:  
«Vist l'expedient que s'està tramitant per a aprovar el projecte d'expropiació, per taxació conjunta, dels terrenys necessaris per a dur a terme la connexió del carrer Carcaixent amb la ronda Est, i els següents,  
  
  
Antecedents  
1. La mercantil Sesan Arquitectura y Urbanismo, SLP, ha redactat el projecte d'expropiació, per a la prolongació del carrer Carcaixent fins a la ronda Est, classificat pel planejament vigent com a sòl dotacional viari no inclòs en la unitat d'execució.  
  
Les parcel·les objecte d'expropiació estan identificades cadastralment amb les referències 12900A153000020000HD i 12900A153000030000HX i registralment amb els núm. 60451 i 53152, respectivament.  
La superfície que cal expropiar de la finca núm. 1 és de 2.937,65 m² (2.564 m² de terreny + 367,40 m² per ocupació temporal i 6,25 m² de servitud elèctrica) i de la finca núm. 2 la superfície és de 1.128 m² (977 m² de terreny + 151 m² d'ocupació temporal). La superfície té una valoració municipal de 270.524,85 - i 103.436,14 ?, respectivament.  
2. Seguint amb el que disposa la legislació vigent, mitjançant un acord de la Junta de Govern Local de data 28 de desembre de 2018, es va acordar exposar al públic la relació de béns i drets afectats per l'esmentat projecte d'expropiació pel termini d'un mes. Aquest anunci d'exposició pública ha sigut publicat al diari Mediterráneo en data 10 de gener de 2019 i al Diari Oficial de la Generalitat Valenciana número 8469 de data 22 de gener de 2019, i s'ha notificat individualment als titulars de béns o drets, per mitjà del trasllat literal del corresponent full d'apreuament i de la proposta de fixació dels criteris de valoració, a fi que formulen les observacions i reclamacions que estimen convenients.  
  
3. Durant aquest termini s'han presentat al·legacions pels interessats, que han sigut objecte d'estudi per part dels tècnics municipals.  
  
4. L'arquitecte municipal i director d'Urbanisme, en relació amb les dos finques ha emés sengles informes de data 23 de maig de 2019, en què s'han mantingut les valoracions realitzades en el projecte d'expropiació.  
5. Hi ha en l'expedient document de retenció de crèdit núm. 2019.2.0009845.000, emés pel director de l'Òrgan de Gestió Pressupostària i Comptabilitat, que acredita l'existència de crèdit per a dur a terme l'expropiació.  
6. Així mateix, hi ha en l'expedient un informe jurídic favorable de la tècnica d'administració general de data 17 de juny de 2019 i un informe favorable de fiscalització limitada, emés per la Intervenció General Municipal en data 28 de juny de 2019.  
  
Tenint en compte que:  
I. Les al·legacions presentades pels propietaris han sigut informades pels tècnics municipals.  
Quant a la finca núm. 1:  
Les al·legacions són d'idèntic contingut i es van presentar en data 8 de febrer i 13 de març de 2019 per Juan Juan José Gimeno Salcedo (RE 10590 i 18822), Juan Vicente Garí Rovira (RE 10598 i 18846), Tomás Alegre Segarra i Ana del Rosario Zurano Picazo (RE 10596 i 18818), Miguel Ángel Guillamón Nacher (RE 10594 i 18826) i Vicente Vidal Safont (RE 18800 de 13.03.2019), tots ells com a copropietaris de la finca núm. 1.  
- Qüestions jurídiques:  
Primera: identifiquen cadastralment i registralment la finca de la seua propietat afectada per l'expropiació, aportant l'escriptura de compravenda de data 4 d'agost de 2005, amb número de protocol 2539, davant del notari Juan Carlos Millán de Diego, per la quantitat de 952.069,89. ?.  
Segona: manifesten nul·litat de ple dret de l'expedient expropiatori pel fet de no seguir-se el procediment legalment establit, així com que les normes urbanístiques transitòries d'urgència (NUTU) no són el document habilitant per a l'expropiació.  
- Qüestions tècniques:  
Tercera: al·leguen disconformitat amb els criteris de valoració i aporten un informe pericial contradictori, on s'estima com a preu just expropiatori 2.001.586,60 ?.  
Quarta: manifesten que no s'especifica el període d'execució de les obres i, en conseqüència, consideren que és més coincident amb la realitat el fet d'establir el període d'un any, en lloc dels 5 mesos previstos en el projecte d'expropiació, ateses les dimensions de l'obra que s'ha d'executar. Igual que la superfície, es tracta d'una mera previsió, per la qual cosa estimen que el preu just d'aquest dret hauria de valorar-se a preu de valor del sòl, i que ascendiria a 28.681,08 ?.  
Cinquena: manifesten, quant a la valoració de la indemnització per servitud elèctrica, que aquesta ha de ser del 100 % del valor del sòl, en lloc del 90 % establit en l'esmentat projecte expropiatori, en impedir l'exercici de qualsevol dret dominical.  
A més, es tracta d'una modificació injustificada i no s'ha tramitat amb anterioritat la pertinent autorització, que ascendeix a 4.879,06 ?.  
  
Cal dir, en resum a les tres últimes consideracions, que l'import del preu just proposat pels propietaris ascendiria a:  
  
Sòl: 2.001.586,60 -  
Ocupació temporal: 28.681,08 -  
Servitud elèctrica: 4.879,06 -  
Subtotal: 2.035.146,74 -  
Premi afecció (5 %): 101.757,34 -  
Total: 2.136.904,08 -  
  
Quant a les consideracions jurídiques, aquests han sigut informades per la tècnica d'Administració general en data 17 de juny de 2019:  
Respecte a la primera qüestió, la seua identificació coincideix amb la parcel·la descrita en el projecte d'expropiació, tal com acrediten en escriptura de compravenda de 4 d'agost de 2005, amb número de protocol 2539, per tant, procedix estimar en aquest punt l'al·legació pel que fa a la titularitat.  
Respecte a la segona qüestió, la declaració d'utilitat pública o interés social i la necessitat d'ocupació dels béns i drets corresponents als efectes de l'expropiació, entre d'altres, per a formar vials, deriva de l'aprovació dels plans i programes d'actuació, de conformitat amb el que disposen els articles 102 i 103.1 de la LOTUP.  
  
Al seu torn, l'article 106 d'aquesta llei estableix els documents que formaran l'expedient d'expropiació en els casos de procediments per taxació conjunta, sent:  
a) Determinació de l'àmbit expropiable, segons la delimitació ja aprovada, amb els documents que la identifiquen quant a situació, superfície i límits, segons certificació registral, acompanyats d'un pla de situació en el terme municipal i d'un pla parcel·lari.  
b) Fixació de preus raonada per grups d'immobles o categories de terrenys, segons les seues condicions d'urbanització i la resta d'elements que cal considerar d'acord amb la legislació de valoracions.  
c) Fulls de preu just individualitzat de cada finca.  
d) Fulls de preu just que corresponguen a altres indemnitzacions.  
Documents, que junt amb el «Projecte d'expropiació per a l'obtenció d'una zona destinada a vial públic ubicada en la prolongació del carrer de Carcaixent fins a la ronda Est» han sigut exposats al públic durant un mes.  
Així mateix, les NUTU són aprovades pel Consell mitjançant un acord de 27 de febrer de 2015 per raons de seguretat jurídica davant de la situació urbanística generada per l'anul·lació del Pla general d'ordenació urbana de Castelló pel Tribunal Suprem. Aquests normes, tal com s'estableix en la seua memòria justificativa, pretenen exclusivament establir el mínim contingut normatiu necessari que permeta el normal exercici de les facultats urbanístiques en els sòls consolidats per l'edificació que tenen la consideració de sòl urbanitzat o urbà. Per això, «només s'inclou en la norma transitòria el que resulta imprescindible per a permetre un desenvolupament urbanístic temporal i a curt termini». Així, en l'article 4 de les normes s'identifiquen els àmbits dels sòls que per estar consolidats o urbanitzats han de tindre tractament de sòl urbà. En el cas que ens ocupa, es tracta d'un sòl dotacional viari no inclòs en la unitat d'execució en un entorn principalment de sòls dotacionals per a equipaments públics; als quals es pretén dotar de major accessibilitat amb l'obertura del vial; i li és d'aplicació el règim propi del sòl urbà.  
  
Per tot això, queda justificat que les NUTU legitimen l'expropiació de la parcel·la de la seua propietat i per tant, l'Acord de la Junta de Govern Local de 28 de desembre de 2018 pel qual s'inicia l'expedient del «Projecte d'expropiació per a l'obtenció d'una zona destinada a vial públic ubicada en la prolongació del carrer Carcaixent fins a la ronda Est», compleix la legislació vigent, i queda declarada la utilitat pública o l'interés social, així com la necessitat d'ocupació de la parcel·la, per la qual cosa aquest expedient expropiatori reuneix els requisits de validesa i eficàcia legalment establits, i, en conseqüència, procedeix desestimar en aquest punt la seua al·legació.  
  
En contestació a les consideracions tècniques, en data 23 de maig de 2019, l'arquitecte municipal i director d'Urbanisme ha emés un informe tècnic, que consta com a annex, i del qual s'adjuntarà còpia als interessats, i en el qual es considera que el projecte d'expropiació ha obtingut correctament el valor en venda del metre quadrat d'edificació, i en què es conclou:  
«.../-  
Des del punt de vista tècnic, és procedent reafirmar-se en els criteris i valors expressats en el Projecte d'expropiació per a la prolongació del carrer de Carcaixent fins a la ronda Est, i desestimar les al·legacions formulades pels interessats (propietaris finca núm. 1), tot això sense perjudici de les consideracions que procedisquen a nivell jurídic.  
  
La qual cosa faig constar als efectes oportuns.»  
A la vista d'aquest informe, es desestimen les qüestions tècniques al·legades pels propietaris.  
Quant a la finca núm. 2:  
Les al·legacions són d'idèntic contingut i es van presentar en data 14 de febrer de 2019 per María Lidón Bengochea Vallet (RE 11841) i Enrique Bengochea Vallet (RE 11840) i en data 6 de març de 2019 (RE 17150) presentat conjuntament, com a copropietaris de la finca núm. 2.  
  
- Qüestió jurídica:  
Primera: identifiquen cadastralment i registralment la finca de la seua propietat, al 50 % a cada un d'ells, afectada per l'expropiació.  
- Qüestió tècnica:  
Segona: manifesten la seua disconformitat amb la valoració efectuada, i aporten un informe pericial contradictori, en què s'estima com a preu just expropiatori, inclòs 5 % de premi d'afecció, 562.673,30 ?.  
  
Quant a la primera al·legació i de consideració jurídica, aquesta ha sigut informada per la tècnica d'Administració general en data 17 de juny de 2019:  
Respecte a la primera qüestió, atés que en el projecte d'expropiació no coincidien el titular del full de preu just amb els titulars de la descripció de la finca, s'ha modificat aquest, en identificar els al·legants la seua parcel·la amb la descrita en aquest projecte, per tant, procedeix estimar en aquest punt l'al·legació.  
En contestació a la segona i com a consideració tècnica, en data 23 de maig de 2019, l'arquitecte municipal i director d'Urbanisme ha emés un informe tècnic, que consta com a annex i que es traslladarà als interessats, ratificant-se en la valoració realitzada en el projecte d'expropiació, i en el què es conclou:  
«.../...  
Des del punt de vista tècnic, és procedent reafirmar-se en els criteris i valors expressats en el Projecte d'expropiació per a la prolongació del carrer de Carcaixent fins a la ronda Est, i desestimar les al·legacions formulades pels interessats (propietaris finca núm. 2), tot això sense perjudici de les consideracions que procedisquen a nivell jurídic.  
  
La qual cosa faig constar als efectes oportuns»  
A la vista d'aquest informe, es desestima la qüestió tècnica al·legada pels propietaris.  
  
II. A fi de complir el que disposen l'article 32.1 del Reglament hipotecari (Decret 14.02.1947) i l'article 22.1 de les normes complementàries al reglament per a l'execució de la Llei hipotecària sobre inscripció en el registre de la propietat d'actes de naturalesa urbanística, per part de l'Ajuntament s'ha sol·licitat del Registre de la Propietat núm. 2 de Castelló l'emissió del certificat de domini i càrregues de la finca afectada per l'expropiació.  
A la vista de l'esmentat certificat de domini i càrregues que hi ha en l'expedient, la relació definitiva d'afectats és la següent:  
III. Seguint el que disposa la legislació expropiatòria, es procedeix a determinar el preu just que correspon a la finca, que en aquest cas és el mateix que es va determinar a l'inici de l'expedient expropiatori, amb el 5 % del premi d'afecció inclòs.  
IV. Decretada la nul·litat de l'aprovació definitiva del Pla general d'ordenació urbana de Castelló de la Plana de 2000, per Acord del Consell de data 27 de febrer de 2015, s'aproven les normes urbanístiques transitòries d'urgència per al municipi de Castelló de la Plana, on el sòl que ens ocupa, està qualificat com a dotacional viari no inclòs en la unitat d'execució, i li és d'aplicació el règim propi del sòl urbà, de conformitat amb l'article 4.  
  
  
V. Del que disposa l'article 103.1 de la Llei 5/2014, de 25 de juliol, d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge de la Comunitat Valenciana (LOTUP), es desprén que l'Administració podrà expropiar els terrenys dotacionals previstos en els plans. El vial també es troba previst en el Pla general exposat al públic.  
  
VI. L'article 106 del mateix text legal, LOTUP, estableix que l'Administració expropiant finalitzarà l'expedient de taxació conjunta mitjançant una resolució motivada. Aquesta resolució, legitimarà l'ocupació dels béns o drets afectats, amb el pagament previ o depòsit de l'import íntegre de la valoració establida i produirà els efectes previstos en la LEF. Els interessats podran impugnar la resolució, davant del jurat provincial d'expropiació forçosa, a l'efecte de revisar el preu just. En aquest cas, l'administració traslladarà l'expedient a aquest últim.  
  
VII. D'acord amb l'article 48 de la Llei, de 16 de desembre de 1954, d'expropiació forçosa, una vegada determinat el preu just, es procedirà al pagament de la quantitat que resultarà en el termini de sis mesos.  
  
  
VIII. De l'article 127.1.d de la Llei reguladora de les bases de règim local es desprén que correspon a la Junta de Govern Local les aprovacions, entre d'altres, dels instruments de gestió.  
En relació amb tot això, vistos els preceptes esmentats, els informes de l'arquitecte municipal i director d'Urbanisme, de data 23 de maig de 2019, l'informe de la tècnica d'Administració general de 17 de juny de 2019 i l'informe favorable de fiscalització prèvia limitada de data 28 de juny de 2019, a proposta del regidor delegat de Transició Ecològica, s'acorda:  
1) Estimar parcialment les al·legacions formulades per a la finca núm. 1, per Juan José Gimeno Salcedo, Juan Vicente Garí Rovira, Tomás Alegre Segarra i Ana del Rosario Zurano Picazo, Miguel Ángel Guillamón Nacher i Vicente Vidal Safont, pels motius anteriorment exposats.  
2) Estimar parcialment les al·legacions formulades per a la finca núm. 2, per María Lidón Bengochea Vallet i Enrique Bengochea Vallet, pels motius anteriorment exposats.  
3) Aprovar definitivament el projecte d'expropiació, per taxació conjunta, per a obtindre la zona destinada a vial públic ubicada en la prolongació del carrer Carcaixent fins a la ronda Est, a què s'ha incorporat la modificació derivada de la titularitat i dels certificats de domini i càrregues.  
4) Autoritzar i disposar la despesa de 373.960,99 - a què ascendeix el preu just corresponent a les finques afectades per l'expropiació esmentada.  
5) Reconéixer l'obligació als titulars de béns i drets que figuren en la relació que es detalla a continuació, en concepte de preu just, pels imports que figuren en l'esmentada relació i que ascendeixen a un total de 373.960,99 ?, a fi que puga ser ordenat el pagament d'aquest preu just en favor dels beneficiaris o, si és el cas, consignar-ho en la Caixa de Depòsits de la Tresoreria Municipal, i procedir a alçar les actes de pagament i ocupació corresponents.  
6) Notificar aquest acord als interessats, junt amb el full d'apreuament, que podran acceptar o rebutjar durant un mes i formular el seu propi, i en aquest cas es traslladarà l'expedient al Jurat Provincial d'Expropiació Forçosa perquè fixe el preu just, considerant-se el silenci de l'interessat com a acceptació de la valoració municipal.  
  
7) Traslladar aquest acord al director de l'Oficina de Comptabilitat i Gestió Pressupostària i a la Tresoreria Municipal d'aquest ajuntament perquè realitzen les actuacions corresponents.»  
La qual cosa es fa pública als efectes del que disposa l'article 106.8 de la Llei 5/2014, d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge de la Comunitat Valenciana, de 25 de juliol, del qual es desprén que els interessats podran impugnar la resolució, davant del Jurat Provincial d'Expropiació Forçosa, a l'efecte de revisar el preu just. A la vista dels articles. 121 i següents de la Llei 39/2015 del procediment administratiu comú de les administracions públiques, d'1 d'octubre, el termini per a la interposició del recurs serà d'un mes comptador des de l'endemà de rebre aquesta notificació. Transcorregut aquest termini sense haver-se interposat recurs, la resolució serà ferma a tots els efectes.  
  
  
Castelló de la Plana, 23 de juliol de 2019.- El regidor delegat d'Urbanisme i Activitats: Rafael Simó Sancho.  
  
  
INFORME  
  
De: DIRECCIÓ D'URBANISME  
310 JV/DB  
A Negociat Administratiu  
SECCIÓ ORDENACIÓ I GESTIÓ URBANÍSTICA I TERRITORIAL  
  
Exp. G-37472/2017  
Informe tècnic al·legacions FINCA núm. 1   
PROJECTE D'EXPROPIACIÓ PER A LA PROLONGACIÓ DEL CARRER CARCAIXENT FINS A LA RONDA EST  
  
  
  
L'arquitecte municipal que subscriu, director d'Urbanisme, en relació amb l'expedient de Projecte d'expropiació per a la prolongació del carrer de Carcaixent fins a la ronda Est, i en concret a les al·legacions (al·legació tipus) formulades en relació amb la finca núm. 1.  
Passem a analitzar cada un dels aspectes al·legats. S'adjunta la justificació expressa formulada per l'equip redactor del projecte d'expropiació (en cursiva en cada apartat).  
  
Primera  
Els al·legants manifesten que la finca inicial total (5.280,37 m²) va ser adquirida per ells el 4 d'agost de 2005 per la quantitat de 952.069,89 euros, és a dir, a raó de 180,30 ?/m².  
D'acord amb les dades del Ministeri de Foment tenim, per a Castelló:  
Tercer trimestre 2005: 894,7 -  
Quart trimestre 2018: 90,9 ?/m². El més alt de 2018 és el primer trimestre amb un valor mitjà de 166,4 ?/m².  
En vista d'aquests valors, i veient la gràfica de descens dels preus del sòl podem argumentar, sense por d'equivocar-nos, que els preus se situen, en l'actualitat, al voltant del 20-25 % dels de 2005.  
  
Això implicaria (suposant un 25 %) un valor de (0,25 x 180,30 ?/m² = 45,07 ?/m² s). Aproximadament la meitat del valor proposat en el projecte.  
I suposant la mitjana de preus mitjans de 2018 (166,4 + 90,9)/2 tindríem per a un sòl urbanitzat (no és el cas) un valor de 129,8 ?/m²s. En l'entorn del valor proposat.  
Dades Ministeri de Foment. Preu mitjà del metre quadrat de sòl urbà en municipis de més de 50.000 habitants  
Enllaç web: https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/?nivel=2&ordre=36000000  
  
No obstant això, per part dels propietaris, no sols s'obvia la recessió i conseqüent baixada de preus des de 2005 fins ara, sinó que es pretén que l'Administració els atorgue un increment del 432,97 % (780,65 ?/m²st / 180,30 ?/m²). Òbviament és inacceptable.  
Segona. De caràcter jurídic referida a l'habilitació legal per a expropiar. Es valorarà en l'informe jurídic.  
Tercera. Quant a edificabilitat i valor de repercussió. (S'aporta un informe en escrit a part).  
Quant a l'edificabilitat, s'adopta la mitjana de les zones contigües, tal com es justifica de forma encertada. No podem oblidar que, si bé es tracta d'una zona que es considera com a urbana, és de caràcter perifèric i se li assignen aprofitaments semblants a les zones de la mateixa posició amb millor aprofitament, un poc més al nord es poden constatar, en anàloga posició respecte del centre de la ciutat i millor consideració urbana, aprofitaments prou inferiors.  
  
Pel que fa a la valoració del sòl; per part dels al·legants s'obté un valor de sòl urbanitzat de 831,73 ?/m²s, aquest valor a hores d'ara a la ciutat de Castelló es presenta com a estratosfèric. En qualsevol buscador immobiliari es poden trobar parcel·les molt millor situades en sòl urbà urbanitzat per valors repercussió molt per davall. Els veïns (FINCA 2 del projecte d'expropiació) xifren el valor (també exagerat) en 598,47 ?/m² s, un 30 % menys.  
  
La justificació de cada un dels conceptes expressada en el projecte d'expropiació és ajustada.   
Per part de l'equip redactor del projecte s'indica:  
· En relació amb l'MBC adoptat, els al·legants indiquen que la tipologia edificatòria és clarament inadequada i desfasada en l'actualitat, atés que les vivendes tindrien una superfície construïda major de 120 m² i que, per tant, el cost unitari d'execució que li correspon seria el de 445,36 ?/m².  
Per a obtindre el nombre aproximat de vivendes que podrien tindre cabuda en l'àrea virtual s'han tingut en compte les premisses següents:  
- S'ha considerat una tipologia d'edificació entre mitgeres, es tracta de la tipologia tipus de l'entorn urbà de les parcel·les objecte de l'expropiació.  
- La superfície construïda en planta baixa té ús terciari i no residencial, per la qual cosa ha de deduir-se de l'edificabilitat total obtinguda. Podria considerar-se que el 90 % de l'edificabilitat és residencial i el 10 % restant d'ús terciari (comercial).  
- Les superfícies obtingudes es refereixen a les superfícies construïdes de les vivendes, i no a la superfície útil, és a dir, l'àrea del polígon exterior que delimita l'espai cobert i per tant inclou tots els espais construïts, tant els que seran utilitzats pels habitants de l'edifici com els necessaris per a ubicar els tancaments, els envans, l'estructura i les instal·lacions, inclosa la part proporcional dels elements comuns com són les escales, el portal, ascensors, etc. Cal assenyalar, a més, que les noves edificacions, en ajustar-se a la normativa vigent, les exigències edificatòries de la qual són més elevades, requereixen tancaments de major grossària i un nombre més gran d'instal·lacions i, per tant, la part proporcional d'elements construïts de les noves edificacions respecte de la superfície útil serà encara major. S'estima aproximadament en almenys un 30 % de la superfície.  
L'àrea virtual edificable que s'ha considerat en el projecte d'expropiació, tal com s'indica en la pàgina 28, es correspon amb una superfície rectangular de dimensions la longitud de la façana del vial que s'ha d'urbanitzar i de profunditat estimada en 18 m. És a dir, s'estima una àrea virtual edificable de 2.934 m² de superfície.  
Si apliquem l'índex d'edificabilitat bruta (1,10 m²st/m²s) obtenim una superfície de sostre edificable corresponent a 3.227 m²st, i un sostre construït residencial de 2.904,30 m²st. El que correspon a 2.033 m² útils de sostre residencial que, en dividir-lo entre 20 vivendes, s'obté una superfície interior útil mitjana de 101,65 m². Aquesta superfície es considera adequada per a una vivenda tipus.  
Es dona per bo el cost unitari d'execució estimat en el projecte d'expropiació de 489,90 ?/m² i més encara havent considerat les qualitats constructives bàsiques quan les edificacions noves de l'entorn disposen de com a mínim qualitats mitjanes.  
Pel que fa al valor en venda del metre quadrat d'edificació de l'ús considerat del producte immobiliari acabat, ha d'indicar-se que el mòdul de preu màxim de venda per a VPO es va fixar per la Conselleria en la quantitat de 1.697,92 - per a Castelló.  
Tal com s'indica en la pàgina 15 del projecte d'expropiació, per a obtindre el valor de repercussió del sòl es determinarà per mitjà del mètode residual estàtic assenyalat en l'article 22 del Reglament de Valoracions. En aquest article s'indica que el valor en venda del metre quadrat d'edificació de l'ús considerat del producte immobiliari acabat es calcularà sobre la base d'un estudi de mercat estadísticament significatiu, en euros per metre quadrat edificable.  
La disposició transitòria 2a del Decret 191/2013 modifica el reglament de Vivendes de Protecció Pública i únicament limita el preu màxim de les vivendes de protecció pública, així com altres aspectes com és la superfície útil màxima (120 m² útils), però en cap cas suposa un estudi real del mercat immobiliari en la zona pròxima a l'expropiació.  
  
Per tant, es considera que el projecte d'expropiació ha obtingut correctament el valor en venda del metre quadrat d'edificació.  
Es comparteix el criteri assenyalat pels redactors del Projecte d'Expropiació.  
  
Quarta. Referent a l'ocupació temporal  
No té cap sentit pretendre, com ho fan els al·legants, valorar l'ocupació temporal al preu de valor del sòl. Ja que evidentment pagant el preu d'expropiació s'accediria a la titularitat i no merament a la compensació d'una ocupació temporal. A més, es tracta de l'ocupació temporal d'una finca abandonada. La proposta realitzada en el projecte està correctament justificada.  
Per part de l'equip redactor del projecte s'indica:  
· El període d'execució de les obres i, per tant, de l'ocupació temporal, no ve referendat per cap projecte tècnic, i és més coincident amb la realitat i amb les dimensions de l'obra que s'ha d'executar establir el període d'un any.  
La duració de l'ocupació temporal ve establida pels tècnics en el projecte d'obres, el període de duració de l'ocupació temporal i la seua extensió en superfície és el que l'Administració Pública ha estimat necessari per a dur a terme l'obra i que, a més, els tècnics redactors del projecte d'expropiació també consideren adequat per al tipus d'obres que s'executaran.  
A pesar d'això, en el cas que l'ocupació perdurara més temps de l'estipulat en l'Acta d'Ocupació, el propietari dels béns té el dret a interposar la reclamació pertinent i posteriorment a un reajustament de l'augment del preu just.  
  
Cinquena. Referent a la servitud elèctrica  
Anàlogament amb allò que s'ha esmentat anteriorment, pretendre que es pague el mateix per la titularitat que per la servitud és absurd. El projecte de forma molt generosa abona el 90 % del preu equivalent a la propietat. La qual cosa queda suficientment justificada.  
Per part de l'equip redactor del projecte s'indica:  
· En relació amb l'establiment del preu just per la servitud elèctrica, hem de precisar que en el present cas no ens trobem davant de la valoració d'una servitud de pas, sinó davant de l'expropiació d'una porció de sòl, a l'efecte de col·locar una torre d'energia elèctrica, la qual cosa impedeix l'exercici de qualsevol dret dominical sobre la porció de sòl esmentada, la qual cosa comporta que haurà d'indemnitzar-se amb el 100 % del valor del sòl i no amb el 90 %, tal com s'assenyala en el Projecte d'expropiació, atés que, si bé no suposa l'expropiació del sòl, la limitació del dret de propietat és de tal entitat que impedeix l'exercici de tot dret dominical, en estar ocupat per una instal·lació, que es trasllada d'una zona dotacional pública a una propietat privada sense cap justificació, i és d'aplicació analògica el que disposa l'article 58 de la Llei 24/2013, de 26 de desembre, del sector elèctric, que estableix una clara limitació a l'establiment de servitud de pas.  
  
La servitud prevista en el projecte d'obres no suposa una privació del domini, sinó una limitació de les facultats dominicals, limitació que és la que ha de ser indemnitzada amb el preu just. En aquest cas, el nou traçat de la línia elèctrica no imposa, és a dir, es trasllada el pal elèctric i s'ubica coincident amb la línia aèria ja existent i, per tant, amb la servitud ja existent. Per tant, no s'imposa una nova servitud de pas.  
  
El valor de la indemnització s'estima en el 90 % del valor del sòl, i es considera un percentatge molt adequat atés que l'amo dels terrenys podria sol·licitar el canvi de traçat de la línia i tornar a disposar dels terrenys sense cap tipus de limitació i amb tot el dret.  
  
CONCLUSIÓ:  
Des del punt de vista tècnic, és procedent reafirmar-se en els criteris i valors expressats en el Projecte d'expropiació per a la prolongació del carrer de Carcaixent fins a la ronda Est, i desestimar les al·legacions formulades pels interessats (propietaris FINCA núm. 1), tot això sense perjudici de les consideracions que procedisquen en l'àmbit jurídic.  
  
La qual cosa faig constar als efectes oportuns.  
  
INFORME  
  
De: DIRECCIÓ D'URBANISME  
310 JV/DB  
A Negociat Administratiu  
SECCIÓ ORDENACIÓ I GESTIÓ URBANÍSTICA I TERRITORIAL  
  
G- 3G-37472/2017  
Informe tècnic al·legacions FINCA núm. 2   
PROJECTE D'EXPROPIACIÓ PER A LA PROLONGACIÓ DEL CARRER DE CARCAIXENT FINS A LA RONDA EST  
  
  
L'arquitecte municipal que subscriu, director d'Urbanisme, en relació amb l'expedient de Projecte d'expropiació per a la prolongació del carrer de Carcaixent fins a la ronda Est, i en concret a les al·legacions (al·legació tipus) formulades en relació amb la finca núm. 2  
Passem a analitzar cada un dels aspectes al·legats. S'adjunta justificació expressa formulada per l'equip redactor del projecte d'expropiació (en cursiva en cada apartat).  
  
Primera: descriptiva de la propietat.  
Segona: en relació amb la valoració (s'aporta informe en escrit a part).  
Quant a la valoració del sòl, per part dels al·legants s'obté un valor de sòl urbanitzat de 598,47 ?/m²s, aquest valor a hores d'ara a la ciutat de Castelló es presenta com a estratosfèric. En qualsevol buscador immobiliari es poden trobar parcel·les molt millor situades en sòl urbà urbanitzat per valors repercussió molt per davall.   
  
D'acord amb les dades del Ministeri de Foment, tenim per a Castelló:  
Quart trimestre 2018: 90,9 ?/m². El més alt de 2018 és el primer trimestre amb un valor mitjà de 166,4 ?/m². Suposant la mitjana de preus mitjans de 2018 (166,4 + 90,9)/2 tindríem per a un sòl urbanitzat (no és el cas) un valor de 129,8 ?/m²s en l'entorn del valor proposat.  
  
  
Dades del Ministeri de Foment. Preu mitjà del metre quadrat de sòl urbà en municipis de més de 50.000 habitants  
  
Enllaç web: https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/?nivel=2&ordre=36000000  
Per part de l'equip redactor del projecte s'indica:  
  
  
AL·LEGACIÓ SEGONA  
· Manifesta disconformitat amb la valoració efectuada i adjunta un nou informe de valoració realitzat per l'empresa TINSA Tasaciones Inmobiliarias, SAU.  
En aquest informe, en l'apartat 3. Criteris generals de valoració, s'indica que s'accepten tots els paràmetres establits per l'Administració, excepte el del valor de mercat del producte immobiliari (Vv). D'altra banda, en l'apartat 5.2 Valor en venda (Vv) es realitza un estudi de mercat per a poder obtindre el valor en venda del metre quadrat d'edificació residencial.  
L'article 24 de Reglament de Valoracions indica el següent:  
«Article 24. Taxació conjunta del sòl i l'edificació pel mètode de comparació.  
1. Quan existisca un conjunt estadísticament significatiu de transaccions reals o d'ofertes el nombre de les quals siga igual o superior a sis mostres comparables, la determinació del valor de l'immoble per taxació conjunta, establida en la lletra a) de l'article anterior, es realitzarà pel mètode de comparació de mercat segons allò que s'ha disposat a continuació:  
La selecció de comparables, que tindrà com a objectiu la identificació de testimonis que permeten la determinació del valor, es durà a terme amb un grau de certesa suficient per a establir el valor de substitució en el mercat de l'immoble objecte de valoració. A aquest efecte, en la selecció dels comparables han de tindre's en compte les següents condicions de semblança o equivalència bàsica:  
a) Localització.  
b) Ús.  
c) Configuració geomètrica de la parcel·la.  
d) Tipologia i paràmetres urbanístics bàsics.  
e) Superfície.  
f) Antiguitat i estat de conservació.  
g) Qualitat de l'edificació.  
h) Gravàmens o càrregues que condicionen el valor atribuïble al dret de propietat.  
i) Data de presa de dades del comparable.  
Quan en el conjunt de comparables seleccionats s'aprecien diferències substancials entre els preus d'oferta i els valors reals de mercat, pot aplicar-se un coeficient corrector de valor comprés entre 0,7 i 1, sempre que aquesta circumstància quede degudament justificada en la valoració.  
En els casos en què no es puga aplicar entre les condicions de semblança o equivalència bàsica la localització, en raó de l'ús i destinació específica de l'immoble, poden utilitzar-se en la valoració, per a l'obtenció d'una mostra estadísticament significativa, comparables sobre la base d'altres criteris d'identitat de raó expressa i degudament justificats.»  
L'estudi de mercat realitzat no és correcte i presenta errors en l'anàlisi de cada un dels immobles i també en el càlcul per a l'homogeneïtzació dels comparables aportats.  
Les dates d'antiguitat assenyalades en les fitxes dels immobles no es corresponen amb les reals, algunes d'aquestes presenten diferències de més de 5 anys o fins i tot 12 anys. A més, els coeficients correctors per antiguitat s'han aplicat incorrectament incrementant molt més el valor d'aquelles construccions amb major antiguitat, en compte de depreciar-les.  
D'altra banda, no s'ha tingut en compte en l'estudi que els comparables aportats presenten categories cadastrals distintes, que van des de la categoria 3 (les construccions més recents) fins a la categoria 5 (la construcció més antiga). Això significa que la qualitat constructiva de les mostres triades és molt variada i no se li han aplicat coeficients correctors que permeten homogeneïtzar la mostra esmentada.  
Per tot el que s'ha exposat anteriorment es donen per bons els valors indicats en el projecte d'expropiació que sí que han tingut en compte els escenaris en l'estudi de mercat.  
Es comparteix el criteri assenyalat pels redactors del Projecte d'Expropiació.  
  
CONCLUSIÓ:  
Des del punt de vista tècnic, és procedent reafirmar-se en els criteris i valors expressats en el Projecte d'expropiació per a la prolongació del carrer Carcaixent fins a la ronda Est, i desestimar les al·legacions formulades pels interessats (propietaris finca núm. 2), tot això sense perjudici de les consideracions que procedisquen en l'àmbit jurídic.  
  
La qual cosa faig constar als efectes oportuns.



Descarregar el document amb format PDF

Descarregar les metadades en format XML

Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV - Disposición
==================

Comparte

Comparte

Volver

Guardar el documento Descargar los metadatos en formato XML

Sumario DOGV 8615, del 19-08-2019 (2019/7829)

Información pública de la aprobación definitiva del proyecto de expropiación, por tasación conjunta, para la conexión de la calle de Carcaixent con la Ronda Este de Castelló.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Datos del documento

Número DOGV
:   8615

Fecha DOGV
:   19-08-2019

Sección del DOGV
:   V. ANUNCIOS - A) ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

Número del documento
:   2019/7829

CVE


Fecha del documento
:   23-07-2019

Organismo emisor
:   Ayuntamiento de Castellón de la Plana

Tipo de documento
:   Anuncio

Descriptores 

:   * [Castellón de la Plana](javascript:void(0))
    * [administración local](javascript:void(0))
    * [plan de urbanismo](javascript:void(0))

Información pública de la aprobación definitiva del proyecto de expropiación, por tasación conjunta, para la conexión de la calle de Carcaixent con la Ronda Este de Castelló. [2019/7829]  
 La Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Castelló de la Plana, en sesión celebrada en fecha 18 de julio de 2019 adoptó el siguiente acuerdo:  
«Visto el expediente que se está tramitando para aprobar el proyecto de expropiación, por tasación conjunta, de los terrenos necesarios para llevar a cabo la conexión de la calle Carcaixent con Ronda Este, y los siguientes,  
  
Antecedentes  
1. Por parte de la mercantil Sesan Arquitectura y Urbanismo, SLP, se ha redactado el proyecto de expropiación, para la prolongación de la calle Carcaixent hasta la Ronda Este, clasificado por el planeamiento vigente como suelo dotacional viario no incluido en unidad de ejecución.  
Las parcelas objeto de expropiación están identificadas catastralmente con las referencias 12900A153000020000HD y 12900A153000030000HX y registralmente con los núm. 60451 y 53152, respectivamente.  
La superficie a expropiar de la finca núm. 1 es 2.937,65 m² (2.564 m² de terreno + 367,40 m² por ocupación temporal y 6,25 m² de servidumbre eléctrica) y de la finca núm. 2 la superficie de 1.128 m² (977 m² de terreno + 151 m² de ocupación termporal). Con una valoración municipal de 270.524,85 - y 103.436,14 ?, respectivamente.  
2. Siguiendo con lo dispuesto en la legislación vigente, mediante acuerdo de la Junta de Gobierno Local de fecha 28 de diciembre de 2018, se acordó exponer al público la relación de bienes y derechos afectados por el citado proyecto de expropiación por el plazo de un mes. Dicho anuncio de exposición pública ha sido publicado en el diario Mediterráneo en fecha 10 de enero de 2019 y en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana núm. 8469, de fecha 22 de enero de 2019, y se ha notificado individualmente a los titulares de bienes o derechos, mediante el traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijación de los criterios de valoración, al objeto de que formulen las observaciones y reclamaciones que estimen convenientes.  
3. Durante este plazo se han presentado alegaciones por los interesados que han sido objeto de estudio por parte de los Técnicos municipales.  
4. El arquitecto municipal, director de Urbanismo, en relación a las dos fincas ha emitido sendos informes de fecha 23 de mayo de 2019, manteniéndose las valoraciones realizadas en el proyecto de expropiación.  
5. Obra en el expediente documento de retención de crédito núm. 2019.2.0009845.000, emitido por el director del Órgano de Gestión Presupuestaria y Contabilidad, que acredita la existencia de crédito para llevar a cabo la expropiación.  
6. Asimismo, obra en el expediente informe jurídico favorable de la técnico de administración general de fecha 17 de junio de 2019 e informe favorable de Fiscalización Limitada, emitido por la Intervención General Municipal en fecha 28 de junio de 2019.  
  
Teniendo en cuenta que:  
I. Las alegaciones presentadas por los propietarios han sido informadas por los técnicos municipales.  
En cuanto a la finca núm. 1:  
Las alegaciones son de idéntico contenido y se presentaron en fecha 8 de febrero y 13 de marzo de 2019; por Juan Juan José Gimeno Salcedo (RE 10590 y 18822); Juan Vicente Gari Rovira (RE 10598 y 18846); Tomás Alegre Segarra y Ana del Rosario Zurano Picazo (RE 10596 y 18818); Miguel Angel Guillamón Nacher (RE 10594 y 18826) y Vicente Vidal Safont (RE 18800 de 13.03.2019); todos ellos como copropietarios de la finca núm. 1.  
- Cuestiones jurídicas:  
Primera: identifican catastral y registralmente la finca de su propiedad afectada por la expropiación, aportando escritura de compraventa de fecha 4 de agosto de 2005, con número de protocolo 2539, ante el notario Juan Carlos Millán de Diego, por la cantidad de 952.069,89. ?.  
  
Segunda: manifiestan nulidad de pleno derecho del expediente expropiatorio al no seguirse el procedimiento legalmente establecido, así como que las Normas Urbanísticas Transitorias de Urgencia (NUTU) no son el documento habilitante para la expropiación.  
- Cuestiones técnicas:  
Tercera: alegan disconformidad con los criterios de valoración y aportan informe pericial contradictorio, en el que se estima como justiprecio expropiatorio de 2.001.586,60 ?.  
Cuarta: manifiestan que no se especifica el periodo de ejecución de las obras y, en consecuencia, consideran que es más acorde con la realidad el establecer el periodo de un año, en lugar de los 5 meses previstos en el proyecto de expropiación, dadas las dimensiones de la obra a ejecutar. Al igual que la superficie, se trata de una mera previsión. Por lo que estiman que el justiprecio de este derecho debería valorarse a precio de valor del suelo, y que ascendería a 28.681, 08 ?.  
Quinta: manifiestan en cuanto a la valoración de la indemnización por servidumbre eléctrica, que esta debe ser del 100 % del valor del suelo, en lugar del 90 % establecido en el citado proyecto expropiatorio, al impedir el ejercicio de cualquier derecho dominical.  
Además de tratarse de una modificación injustificada, sin que se haya tramitado con anterioridad la pertinente autorización. Ascendiendo a 4.879,06 ?.  
Cabe decir, en resumen a las tres últimas consideraciones, que el importe del justiprecio propuesto por los propietarios ascendería a:  
  
Suelo: 2.001.586,60 -  
Ocupación temporal: 28.681,08 -  
Servidumbre eléctrica: 4.879,06 -  
Subtotal: 2.035.146,74 -  
Premio afección (5 %): 101.757,34 -  
Total: 2.136.904,08 -  
  
En cuanto a las consideraciones jurídicas han sido informadas por la técnica de administración general en fecha 17 de junio de 2019:  
Respecto a la primera cuestión, su identificación coincide con la parcela descrita en el proyecto de expropiación, tal y como acreditan en escritura de compraventa de 4 de agosto de 2005, con número de protocolo 2539, por lo tanto, procede estimar en este punto la alegación en lo referente a la titularidad.  
Respecto a la segunda cuestión, la declaración de utilidad pública o interés social y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos correspondientes a los efectos de la expropiación, entre otros, para formar viales, deriva de la aprobación de los planes y programas de actuación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 102 y 103.1 de la LOTUP.  
A su vez, el artículo 106 de dicha ley, establece los documentos que formarán el expediente de expropiación en los casos de procedimientos por tasación conjunta, siendo:  
a) Determinación del ámbito expropiable, según la delimitación ya aprobada, con los documentos que la identifiquen en cuanto a situación, superficie y linderos, según certificación registral, acompañados de un plano de situación en el término municipal y de un plano parcelario.  
b) Fijación de precios razonada por grupos de inmuebles o categorías de terrenos, según sus condiciones de urbanización y demás elementos a considerar conforme a la legislación de valoraciones.  
c) Hojas de justiprecio individualizado de cada finca.  
d) Hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones.  
Documentos, que junto con el «Proyecto de expropiación para la obtención de una zona destinada a vial público ubicada en la prolongación de la calle de Carcaixent hasta la Ronda Este» han sido expuestos al público por el término de un mes.  
Asimismo, las NUTU son aprobadas por el Consell mediante Acuerdo de 27 de febrero de 2015 por razones de seguridad jurídica ante la situación urbanística generada por la anulación del Plan general de ordenación urbana de Castellón por el Tribunal Supremo. Estas Normas, tal y como se establece en su Memoria Justificativa, pretenden exclusivamente establecer el mínimo contenido normativo necesario que permita el normal ejercicio de las facultades urbanísticas en los suelos consolidados por la edificación que tienen la consideración de suelo urbanizado o urbano. Por ello, «solo se incluye en la norma transitoria lo que resulta imprescindible para permitir un desarrollo urbanístico temporal y a corto plazo». Así, en el artículo 4 de las Normas, se identifican los ámbitos de los suelos que por estar consolidados o urbanizados han de tener tratamiento de suelo urbano. En el caso que nos ocupa, se trata de un suelo dotacional viario no incluido en unidad de ejecución en un entorno principalmente de suelos dotacionales para equipamientos públicos; a los que se pretende dotar de mayor accesibidad con la apertura del vial; y siéndole de aplicación el régimen propio del suelo urbano.  
Por todo ello, queda justificado que las NUTU legitiman la expropiación de la parcela de su propiedad y por tanto, el Acuerdo de la Junta de Gobierno Local de 28 de diciembre de 2018 por el que se inicia el expediente del «proyecto de expropiación para la obtención de una zona destinada a vial público ubicada en la prolongación de la calle Carcaixent hasta la Ronda Este», cumple con la legislación vigente, quedando declarada la utilidad pública o el interés social, así como la necesidad de ocupación de la parcela, por lo que dicho expediente expropiatorio reúne los requisitos de validez y eficacia legalmente establecidos, y, en consecuencia, procede desestimar en este punto su alegación.  
En contestación a las consideraciones técnicas, en fecha 23 de mayo de 2019, por parte del arquitecto municipal, director de Urbanismo, se ha emitido informe técnico, que consta como anexo, y del que se adjuntará copia a los interesados, y en el que se considera que el proyecto de expropiación ha obtenido correctamente el valor en venta del metro cuadro de edificación, y en el que se concluye:  
«.../-  
Desde el punto de vista técnico, procede reafirmarse en los criterios y valores expresados en el Proyecto de expropiación para la prolongación de la calle de Carcaixent hasta la ronda Este, y desestimar las alegaciones formuladas por los interesados (propietarios finca núm. 1), todo ello sin perjuicio de las consideraciones que procedan a nivel jurídico.  
Lo que hago constar a los efectos oportunos.»  
A la vista de este informe, se desestiman las cuestiones técnicas alegadas por los propietarios.  
En cuanto a la finca núm. 2:  
Las alegaciones son de idéntico contenido y se presentaron en fecha 14 de febrero de 2019; por María Lidón Bengochea Vallet (RE 11841) y Enrique Bengochea Vallet (RE 11840) y en fecha 6 de marzo de 2019 (RE 17150) presentado conjuntamente, como copropietarios de la finca núm. 2.  
- Cuestión jurídica:  
Primera: identifican catastral y registralmente la finca de su propiedad, al 50 % a cada uno de ellos, afectada por la expropiación.  
- Cuestión técnica:  
Segunda: manifiestan su disconformidad con la valoración efectuada, y aportan informe pericial contradictorio, en el que se estima como justiprecio expropiatorio, incluido 5 % de premio de afección, de 562.673,30 ?.  
En cuanto a la primera alegación y de consideración jurídica ha sido informada por la técnica de administración general en fecha 17 de junio de 2019:  
Respecto a la primera cuestión, dado que en el Proyecto de expropiación, no coincidían el titular de la hoja de justiprecio con los titulares de la descripción de la finca, se ha modificado el mismo, al identificar los alegantes su parcela con la descrita en dicho proyecto, por lo tanto, procede estimar en este punto la alegación.  
En contestación a la segunda y como consideración técnica, en fecha 23 de mayo de 2019, por parte del arquitecto municipal, director de Urbanismo, se ha emitido informe técnico, que consta como anexo, del que se dará traslado a los interesados, ratificándose en la valoración realizada en el proyecto de expropiación, y en el que se concluye:  
«.../...  
Desde el punto de vista técnico, procede reafirmarse en los criterios y valores expresados en el Proyecto de expropiación para la prolongación de la calle de Carcaixent hasta la ronda Este, y desestimar las alegaciones formuladas por los interesados (propietarios FINCA núm. 2), todo ello sin perjuicio de las consideraciones que procedan a nivel jurídico.  
Lo que hago constar a los efectos oportunos»  
A la vista de este informe, se desestima la cuestión técnica alegada por los propietarios.  
  
II. A fin de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 32.1 Reglamento Hipotecario (Decreto 14.02.1947) y artículo 22.1 de las Normas Complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, por parte del Ayuntamiento se ha solicitado del Registro de la Propiedad núm. 2 de Castellón la emisión de Certificado de Dominio y Cargas de la finca afectada por la expropiación.  
A la vista del citado Certificado de Dominio y Cargas que obra en el expediente, la relación definitiva de afectados es la siguiente:  
III. Siguiendo lo dispuesto en la legislación expropiatoria, se procede a determinar el justiprecio que corresponde a la finca, que en este caso es el mismo que se determinó al inicio del expediente expropiatorio, con el 5 % del premio de afección incluido.  
IV. Decretada la nulidad de la aprobación definitiva del Plan general de ordenación urbana de Castellón de la Plana de 2000, por Acuerdo del Consell de fecha 27 de febrero de 2015, se aprueban las Normas urbanísticas transitorias de urgencia para el municipio de Castelló de la Plana, donde el suelo que nos ocupa, está calificado como dotacional viario no incluido en unidad de ejecución, siéndole de aplicación el régimen propio del suelo urbano, de conformidad con el artículo 4.  
  
V. De lo dispuesto en el artículo 103.1 de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana, Ley 5/2014, de 25 de julio (LOTUP), se desprende que la Administración podrá expropiar los terrenos dotacionales previstos en los planes. El vial también se halla previsto en el Plan general expuesto al público.  
  
VI. El artículo 106 del mismo texto legal, LOTUP, establece que la Administración expropiante finalizará el expediente de tasación conjunta mediante resolución motivada. Esta resolución, legitimará la ocupación de los bienes o derechos afectados, previo pago o depósito del importe íntegro de la valoración establecida y producirá los efectos previstos en la LEF. Los interesados podrán impugnar la resolución, ante el jurado provincial de expropiación forzosa, a efectos de revisar el justiprecio. En este caso, la administración dará traslado del expediente a este último.  
  
VII. De acuerdo con el artículo 48 de la Ley de expropiación forzosa, Ley 16 de diciembre de 1954, una vez determinado el justo precio, se procederá al pago de la cantidad que resultare en el plazo de seis meses.  
  
VIII. Del artículo 127.1.d de la Ley reguladora de las bases de régimen local se desprende que corresponde a la Junta de Gobierno Local las aprobaciones, entre otros, de los instrumentos de gestión.  
En relación con todo ello, vistos los preceptos citados, los informes del arquitecto municipal, director de Urbanismo de fecha 23 de mayo de 2019, el informe de la técnica de administración general de 17 de junio de 2019 y el informe favorable de Fiscalización Previa Limitada de fecha 28 de junio de 2019, a propuesta del concejal Delegado de Transición Ecológica, se acuerda:  
1) Estimar parcialmente las alegaciones formuladas, para la finca núm. 1, por Juan José Gimeno Salcedo, Juan Vicente Gari Rovira, Tomás Alegre Segarra y Ana del Rosario Zurano Picazo, Miguel Angel Guillamón Nacher y Vicente Vidal Safont, por los motivos anteriormente expuestos.  
2) Estimar parcialmente las alegaciones formuladas, para la finca núm. 2, por María Lidón Bengochea Vallet y Enrique Bengochea Vallet, por los motivos anteriormente expuestos.   
3) Aprobar definitivamente el Proyecto de expropiación, por tasación conjunta, para obtener la zona destinada a vial público ubicada en la prolongación de la calle Carcaixent hasta la ronda Este, al que se ha incorporado la modificación derivada de la titularidad y de los Certificados de Dominio y Cargas.  
4) Autorizar y disponer el gasto de 373.960,99 - a que asciende el justiprecio correspondiente a las fincas afectada por la citada expropiación.  
5) Reconocer la obligación a los titulares de bienes y derechos que figuran en la relación que se detalla a continuación, en concepto de justiprecio, por los importes que figuran en la citada relación y que ascienden a un total de 373.960,99 ?, con objeto de que pueda ser ordenado el pago de dicho justiprecio en favor de los beneficiarios o, en su caso, consignarlo en la Caja de Depósitos de la Tesorería Municipal, y proceder a levantar las actas de pago y ocupación correspondientes.   
6) Notificar este acuerdo a los interesados, junto a la hoja de aprecio, que dispondrán de un mes para aceptar dicha hoja o rechazarla y formular la suya propia, en cuyo caso se trasladará el expediente al Jurado Provincial de Expropiación Forzosa para que fije el justiprecio, considerándose el silencio del interesado como aceptación de la valoración municipal.  
7) Dar traslado del presente acuerdo al director de la Oficina de Contabilidad y Gestión Presupuestaria y a la Tesorería Municipal de este Ayuntamiento para que realicen las actuaciones correspondientes.»  
Lo que se hace público a efectos de lo dispuesto en el artículo 106.8 de la Ley 5/2014, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, de la Comunitat Valenciana, de 25 de julio, del que se desprende que los interesados podrán impugnar la resolución, ante el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, a efectos de revisar el justiprecio. A la vista de los artículos 121 y siguientes de la Ley 39/2015, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, de 1 de octubre, el plazo para la interposición del recurso será de un mes contado a partir del siguiente al del recibo de la presente notificación. Transcurrido dicho plazo sin haberse interpuesto recurso, la resolución será firme a todos los efectos.  
  
Castelló de la Plana, 23 de julio de 2019.- El concejal delegado de Urbanismo y Actividades: Rafael Simó Sancho.  
  
  
INFORME  
  
De: DIRECCIÓN DE URBANISMO  
310 JV/DB  
A Negociado Administrativo  
SECCIÓN ORDENACIÓN Y GESTIÓN URBANÍSTICA Y TERRITORIAL  
  
Exp. G- 37472/2017  
Informe Técnico alegaciones FINCA núm. 1   
PROYECTO DE EXPROPIACIÓN PARA LA PROLONGACIÓN DE LA CALLE CARCAIXENT HASTA LA RONDA ESTE  
  
  
  
El arquitecto municipal que suscribe, director de Urbanismo, con relación al expediente de Proyecto de expropiación para la prolongación de la calle de Carcaixent hasta la ronda Este, y en concreto a las alegaciones (alegación tipo) formuladas con relación a la finca núm. 1.  
Pasamos a analizar cada uno de los aspectos alegados. Se adjunta justificación expresa formulada por el equipo redactor del proyecto de expropiación (en cursiva en cada apartado)  
  
Primera  
Los alegantes manifiestan que la finca inicial total (5.280,37m²) fue adquirida por ellos el 4 de agosto de 2005 por la cantidad de 952.069,89 euros,es decir a razón de 180,30 ?/m².  
De acuerdo con los datos del Ministerio de Fomento, tenemos para Castellón:  
Tercer trimestre 2005: 894,7 -  
Cuarto trimestre 2018 90,9 ?/m². El mas alto de 2018 es el primer trimestre con un valor medio de 166,4 ?/m².  
A la vista de estos valores, y viendo la gráfica de descenso de los precios de suelo podemos argumentar, sin miedo a equivocarnos, que los precios se sitúan, en la actualidad, alrededor del 20 -25 % de los de 2005.  
Ello implicaría (suponiendo un 25 %) un valor de (0,25 x 180,30 ?/m².= 45,07 ?/m²s). Aproximadamente la mitad del valor propuesto en el proyecto.  
Y suponiendo la media de precios medios de 2018 ((166,4+90,9)/2 tendríamos para un suelo urbanizado (no es el caso) un valor de 129,8 ?/m²s. En el entorno del valor propuesto  
Datos Ministerio de Fomento. Precio medio del metro cuadrado de suelo urbano en municipios de más de 50.000 habitantes  
Enlace web: https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/?nivel=2&orden=36000000  
  
Sin embargo por parte de los propietarios, no solo se obvia la recesión y consecuente bajada de precios desde 2005 hasta ahora, sino que se pretende que la administración les otorgue un incremento del 432,97 % (780,65 ?/m²t /180,30 ?/m²). Obviamente es inaceptable.  
Segunda. De carácter jurídico referida a la habilitación legal para expropiar. Se valorara en el informe jurídico.  
Tercera. En cuanto a edificabilidad y valor de repercusión. (se aporta informe en escrito aparte)  
En cuanto a la edificabilidad, se adopta el promedio de las zonas colindantes, tal como se justifica de forma acertada. No podemos olvidar que si bien se trata de una zona que se considera como urbana, es de carácter periférico y se le asignan aprovechamientos similares a las zonas de igual posición con mejor aprovechamiento, un poco más al norte se pueden constatar, en análoga posición respecto del centro de la ciudad y mejor consideración urbana, aprovechamientos bastante inferiores.  
En cuanto a la valoración del suelo; por parte de los alegantes se obtiene un valor de suelo urbanizado de 831,73 ?/m²s, dicho valor a día de hoy en la ciudad de Castellón se presenta como estratosférico. En cualquier buscador inmobiliario se pueden encontrar parcelas mucho mejor situadas en suelo urbano urbanizado por valores repercusión muy por debajo. Vaya de entrada significar que los vecinos (FINCA 2 del proyecto de expropiación) cifran el valor (también exagerado) en 598,47 ?/m²s, un 30 % menos.  
La justificación de cada uno de los conceptos expresada en el proyecto de expropiación es ajustada.   
Por parte del equipo redactor del Proyecto se indica:  
· En relación con el MBC adoptado, los alegantes indican que la tipología edificatoria es claramente inadecuada y desfasada en la actualidad dado que las viviendas tendrían una superficie construida mayor de 120m² y que por lo tanto el coste unitario de ejecución que le corresponde sería el de 445,36 ?/m².  
Para obtener el número aproximado de viviendas que podrían tener cabida en el área virtual se han tenido en cuenta las siguientes premisas:  
- Se ha considerado una tipología de edificación entre medianeras, se trata de la tipología tipo del entorno urbano de las parcelas objeto de la expropiación.  
- La superficie construida en planta baja tiene uso terciario y no residencial, por lo que deberá deducirse de la edificabilidad total obtenida. Podría considerarse que el 90 % de la edificabilidad es residencial y el 10 % restante de uso terciario (comercial).  
- Las superficies obtenidas se refieren a las superficies construidas de las viviendas, y no a la superficie útil, es decir, el área del polígono exterior que delimita el espacio cubierto y por tanto incluye todos los espacios construidos, tanto los que van a ser utilizados por los habitantes del edificio como los necesarios para ubicar los cerramientos, la tabiquería, la estructura y las instalaciones, incluida la parte proporcional de los elementos comunes como son las escaleras, el zaguán, ascensores, etc. Señalar además que las nuevas edificaciones al ajustarse a la normativa vigente, cuyas exigencias edificatorias son más elevadas, se precisan de cerramientos de mayor espesor y de un mayor número de instalaciones y por lo tanto la parte proporcional de elementos construidos de las nuevas edificaciones respecto de la superficie útil será aún mayor. Se estima aproximadamente en al menos un 30 % de la superficie.  
El área virtual edificable que se ha considerado en el proyecto de expropiación, tal y como se indica en la página 28, se corresponde con una superficie rectangular de dimensiones la longitud de la fachada del vial a urbanizar y de profundidad estimada en 18m. Es decir, se estima un área virtual edificable de 2.934m² de superficie.  
Si aplicamos el índice de edificabilidad bruta (1,10m²t/m²s) obtenemos una superficie de techo edificable correspondiente a 3.227m²t, y un techo construido residencial de 2.904,30m²t. Lo que corresponde a 2.033m² útiles de techo residencial, que al dividirlo entre 20 viviendas se obtiene una superficie interior útil media de 101,65m². Esta superficie se considera adecuada para una vivienda tipo.  
Se da por bueno el coste unitario de ejecución estimado en el proyecto de expropiación de 48990 ?/m² y más aun habiendo considerado las calidades constructivas básicas cuando las edificaciones nuevas del entorno disponen de al menos calidades medias.  
En cuanto al Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, debe indicarse que el módulo de precio máximo de venta para VPO se fijó por la Conselleria en la cantidad de 1.697,92 - para Castellón.  
Tal y como se indica en la página 15 del proyecto de expropiación, para obtener el valor de repercusión del suelo se determinará mediante el método residual estático señalado en el artículo 22 del Reglamento de Valoraciones. En dicho artículo se indica que el valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, se calculará sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.  
La disposición transitoria 2ª del Decreto 191/2013 modifica el reglamento de Viviendas de Protección Pública y únicamente limita el precio máximo de las viviendas de protección pública así como otros aspectos como es la superficie útil máxima (120 m² útiles), pero en ningún caso supone un estudio real del mercado inmobiliario en la zona próxima a la expropiación.  
Por lo tanto, se considera que el proyecto de expropiación ha obtenido correctamente el valor en venta del metro cuadro de edificación.  
Se comparte el criterio señalado por los redactores del Proyecto de Expropiación.  
  
Cuarta. Referente a la ocupación temporal  
No tiene ningún sentido pretender, como lo hacen los alegantes, valorar la ocupación temporal al precio de valor del suelo. Ya que evidentemente pagando el precio de expropiación se accedería a la titularidad y no meramente a la compensación de una ocupación temporal. Además se trata de la ocupación temporal de una finca abandonada. La propuesta realizada en el proyecto esta correctamente justificada.  
Por parte del equipo redactor del Proyecto se indica:  
·El periodo de ejecución de las obras y, por tanto de la ocupación temporal, no viene refrendado por ningún proyecto técnico, siendo más acorde con la realidad y con las dimensiones de la obra a ejecutar establecer el periodo de un año.  
La duración de la ocupación temporal viene establecida por los técnicos en el proyecto de obras, el periodo de duración de la ocupación temporal y su extensión en superficie es el que la Administración Pública ha estimado necesario para llevar a cabo la obra, y que además, los técnicos redactores del proyecto de expropiación también consideran adecuado para el tipo de obras que se van a ejecutar.  
A pesar de ello, en el caso de que la ocupación perdurase más tiempo del estipulado en el Acta de Ocupación, el propietario de los bienes tiene el derecho a interponer la reclamación pertinente y posteriormente a un reajuste del aumento del justiprecio.  
  
Quinta. Referente a la Servidumbre Eléctrica  
Análogamente con lo citado anteriormente, pretender que se pague lo mismo por la titularidad que por la servidumbre es absurdo. El proyecto de forma muy generosa abona el 90 % del precio equivalente a la propiedad. Lo cual queda suficientemente justificado.  
Por parte del equipo redactor del Proyecto se indica:  
· En relación al establecimiento del justiprecio por la servidumbre eléctrica, debemos precisar que en el presente caso, no nos encontramos ante la valoración de una servidumbre de paso, sino ante la expropiación de una porción de suelo, a los efectos de colocar una torre de energía eléctrica, lo que impide el ejercicio de cualquier derecho dominical sobre dicha porción de suelo, lo que trae consigo que deberá indemnizarse con el 100 % del valor del suelo y no con el 90 %, tal y como se señala en el Proyecto de expropiación, dado que si bien no supone la expropiación del suelo, la limitación del derecho de propiedad es de tal entidad que impide el ejercicio de todo derecho dominical, al estar ocupado por una instalación, que se traslada de una zona dotacional pública a una propiedad privada sin justificación alguna, siendo de aplicación analógica lo dispuesto en el artículo 58 de la Ley 24/2013, de 26 de diciembre, del Sector Eléctrico, que establece una clara limitación al establecimiento de servidumbre de paso.  
La servidumbre prevista en el proyecto de obras no supone una privación del dominio, sino una limitación de las facultades dominicales, limitación que es la que debe ser indemnizada con el justiprecio. En este caso, el nuevo trazado de la línea eléctrica no impone, es decir, se traslada el poste eléctrico y se ubica coincidente con la línea aérea ya existente y por lo tanto con la servidumbre ya existente. Por lo tanto no se impone una nueva servidumbre de paso.  
El valor de la indemnización se estima en el 90 % del valor del suelo, y se considera un porcentaje muy adecuado dado que el dueño de los terrenos podría solicitar el cambio de trazado de la línea y volver a disponer de los terrenos sin ningún tipo de limitación y con pleno derecho.  
  
CONCLUSIÓN:  
Desde el punto de vista técnico, procede reafirmarse en los criterios y valores expresados en el Proyecto de expropiación para la prolongación de la calle de Carcaixent hasta la ronda Este, y desestimar las alegaciones formuladas por los interesados (propietarios finca núm. 1), todo ello sin perjuicio de las consideraciones que procedan a nivel jurídico.  
Lo que hago constar a los efectos oportunos  
  
INFORME  
  
De: DIRECCIÓN DE URBANISMO  
310 JV/DB  
A Negociado Administrativo  
SECCIÓN ORDENACIÓN Y GESTIÓN URBANISTA Y TERRITORIAL  
  
G- 3G-37472/2017  
Informe Técnico alegaciones FINCA núm. 2   
PROYECTO DE EXPROPIACIÓN PARA LA PROLONGACIÓN DE LA CALLE DE CARCAIXENT   
HASTA LA RONDA ESTE  
  
El arquitecto municipal que suscribe, director de Urbanismo, con relación al expediente de Proyecto de expropiación para la prolongación de la calle de Carcaixent hasta la ronda Este, y en concreto a las alegaciones (alegación tipo) formuladas con relación a la finca núm. 2  
Pasamos a analizar cada uno de los aspectos alegados. Se adjunta justificación expresa formulada por el equipo redactor del proyecto de expropiación (en cursiva en cada apartado)  
  
Primera. Descriptiva de la propiedad.  
Segunda. Con relación a la valoración (se aporta informe en escrito aparte)  
En cuanto a la valoración del suelo; por parte de los alegantes se obtiene un valor de suelo urbanizado de 598,47 ?/m²s, dicho valor a día de hoy en la ciudad de Castellón se presenta como estratosférico. En cualquier buscador inmobiliario se pueden encontrar parcelas mucho mejor situadas en suelo urbano urbanizado por valores repercusión muy por debajo.   
De acuerdo con los datos del Ministerio de Fomento, tenemos para Castellón:  
Cuarto trimestre 2018 90,9 ?/m². El mas alto de 2018 es el primer trimestre con un valor medio de 166,4 ?/m². Suponiendo la media de precios medios de 2018 ((166,4+90,9)/2 tendríamos para un suelo urbanizado (no es el caso) un valor de 129,8 ?/m²s. En el entorno del valor propuesto.  
  
Datos Ministerio de Fomento. Precio medio del metro cuadrado de suelo urbano en municipios de más de 50.000 habitantes  
  
Enlace web. https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/?nivel=2&orden=36000000  
Por parte del equipo redactor del Proyecto se indica:  
  
  
ALEGACIÓN SEGUNDA.  
·Manifiesta disconformidad con la valoración efectuada y adjunta un nuevo informe de valoración realizado por la empresa TINSA Tasaciones Inmobiliarias SAU.  
En dicho informe, en el apartado 3. Criterios generales de valoración, se indica que se aceptan todos los parámetros establecidos por la Administración, excepto el del valor de mercado del producto inmobiliario (Vv). Por otro lado, en el apartado 5.2 Valor en venta (Vv) se realiza un estudio de mercado para poder obtener el valor en venta del metro cuadrado de edificación residencial.  
El artículo 24 de Reglamento de Valoraciones indica lo siguiente:  
«Artículo 24. Tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación.  
1. Cuando exista un conjunto estadísticamente significativo de transacciones reales o de ofertas cuyo número sea igual o superior a seis muestras comparables, la determinación del valor del inmueble por tasación conjunta, establecida en la letra a) del artículo anterior, se realizará por el método de comparación de mercado según lo dispuesto a continuación:  
La selección de comparables, que tendrá como objetivo la identificación de testigos que permitan la determinación del valor, se llevará a cabo con un grado de certidumbre suficiente para establecer el valor de sustitución en el mercado del inmueble objeto de valoración. A tal efecto, en la selección de los comparables deberán tenerse en cuenta las siguientes condiciones de semejanza o equivalencia básica:  
a) Localización.  
b) Uso.  
c) Configuración geométrica de la parcela.  
d) Tipología y parámetros urbanísticos básicos.  
e) Superficie.  
f) Antigüedad y estado de conservación.  
g) Calidad de la edificación.  
h) Gravámenes o cargas que condicionen el valor atribuible al derecho de propiedad.  
i) Fecha de toma de datos del comparable.  
Cuando en el conjunto de comparables seleccionadas se aprecien diferencias sustanciales entre los precios de oferta y los valores reales de mercado, podrá aplicarse un coeficiente corrector de valor comprendido entre 0,7 y 1, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada en la valoración.  
En los casos en que no se pueda aplicar entre las condiciones de semejanza o equivalencia básica la localización, en razón del uso y destino específicos del inmueble, podrán utilizarse en la valoración, para la obtención de una muestra estadísticamente significativa, comparables sobre la base de otros criterios de identidad de razón expresa y debidamente justificados.»  
El estudio de mercado realizado no es correcto y presenta errores en el análisis de cada uno de los inmuebles y también en el cálculo para la homogeneización de los comparables aportados.  
Las fechas de antigüedad señaladas en las fichas de los inmuebles no se corresponden con las reales, algunas de ellas presentan diferencias de más de 5 años o incluso hasta 12 años. Además, los coeficientes correctores por antigüedad se han aplicado incorrectamente incrementando mucho más el valor de aquellas construcciones con mayor antigüedad, en lugar de depreciarlas.  
Por otro lado, no se ha tenido en cuenta en el estudio que los comparables aportados presentan categorías catastrales distintas, que van desde la categoría 3 (las construcciones más recientes) hasta la categoría 5 (la construcción más antigua). Eso significa que la calidad constructiva de las muestras elegidas es muy variada y no se le han aplicado coeficientes correctores que permitan homogeneizar dicha muestra.  
Por todo lo expuesto anteriormente se da por buenos los valores indicados en el proyecto de expropiación que sí han tenido en cuenta dichos escenarios en el estudio de mercado.  
Se comparte el criterio señalado por los redactores del Proyecto de Expropiación.  
  
CONCLUSIÓN:  
Desde el punto de vista técnico, procede reafirmarse en los criterios y valores expresados en el Proyecto de expropiación para la prolongación de la calle Carcaixent hasta la ronda Este, y desestimar las alegaciones formuladas por los interesados (propietarios FINCA núm. 2), todo ello sin perjuicio de las consideraciones que procedan a nivel jurídico.  
Lo que hago constar a los efectos oportunos



Descargar el documento en formato PDF

Descargar los metadatos en formato XML