Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV – Disposició
=================

Compartir

Compartir

Tornar

Guardar el document Descarregar les metadades en format XML

Sumari del DOGV 3488, del 05-05-1999 (1999/3917)

ORDRE del 26 d'abril de 1999, del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, per la qual s'aprova el Reglament de Zones d'Ordenació Urbanística de la Comunitat Valenciana.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Estat**VIGENT**

Permalink ELI

**https://dogv.gva.es/va/eli/es-vc/o/1999/04/26/(1)/dof/vci/html**

### Dades del document

Número de DOGV
:   3488

Data del DOGV
:   05-05-1999

Secció del DOGV
:   I. DISPOSICIONS GENERALS

Número del document
:   1999/3917

CVE


Data del document
:   26-04-1999

Organisme emissor
:   Conselleria d'Obres Públiques,Urbanisme i Transports

Tipus de document
:   Ordre

Correcció d'errades

Anàlisi jurídica

 Descriptors 

:   * [pla d'urbanisme](javascript:void(0))
    * [reglament administratiu](javascript:void(0))
    * [legislació](javascript:void(0))
    * [ordenació del territori](javascript:void(0))

ORDRE del 26 d'abril de 1999, del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports, per la qual s'aprova el Reglament de Zones d'Ordenació Urbanística de la Comunitat Valenciana. [1999/L3917]
  
Els plans urbanístics són instruments que estableixen l'ordenació territorial i urbanística adequada a la realitat física que els sosté i a les necessitats socials de la població que afecten. Com qualsevol instrument, els plans han d'estar al servei de qui els utilitza i han de ser útils per a la finalitat perseguida.
  
En moltes ocasions la complexitat dels plans impedeix satisfer amb normalitat la funció que se'ls encomana i els fa inaccessibles a qui acudeix a aquests. La profusió de termes, la falta de concreció d'aquests, la dispersió de la regulació, etc. impedeixen als ciutadans, i en ocasions també als tècnics, desxifrar el contingut dels documents.
  
Conscients d'aquesta dificultat, des de la Sotssecretaria d'Urbanisme i Ordenació Territorial de la Conselleria d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports s'ha impulsat el desplegament de la previsió que conté l'article 14 de la Llei 6/1994, de 15 de novembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de l'Activitat Urbanística, a fi d'homogeneïtzar i millorar el coneixement públic de les normes urbanístiques dels diferents plans.
  
L'escassesa de reglamentació sobre les zones d'ordenació ocasiona una profusió i heterogeneïtat de regulacions de les mateixes qüestions des dels diferents plans municipals, que inevitablement comporta confusió i dificultat en la interpretació.
  
Al contrari, la sistematització, l'estandardització i la recerca d'un llenguatge comú genera transparència i homogeneïtat, respectant sempre, la idiosincràsia i l'autonomia municipal. Amb tot això, el Reglament de Zones d'Ordenació Urbanística dotarà d'una major capacitat simplificadora i aclaridora els plans, i els farà més accessibles, tant per als tècnics com per als ciutadans.
  
Un efecte d'aquest reglament serà, sens dubte, la simplificació dels plans. La remissió als seus preceptes i la concreció de manera simplificada de les zones permetrà als municipis que ho desitgen tenir instruments de planejament senzills pel que fa a la seua confecció.
  
El reglament consta de 91 articles que es divideixen en quatre títols i als quals s'uneixen dos annexos.
  
El títol primer està constituït per les disposicions de caràcter general relatives al conjunt del reglament. Juntament amb l'objecte, finalitats i principis s'estableix el caràcter orientador del reglament, per la qual cosa serà voluntària l'aplicació dels seus preceptes.
  
El títol segon estableix una exhaustiva definició i concreció dels conceptes habitualment utilitzats en l'elaboració d'una ordenança urbanística, buscant una unificació terminològica en aquesta matèria. Conceptes que es defineixen independentment de les zones a les quals es poden aplicar, sense perjudici que en alguna zona se n'haja de matisar algun i, fins i tot, que s'identifiquen els conceptes o paràmetres definits com a necessaris, opcionals o incompatibles en relació amb les diferents zones d'ordenació.
  
El títol tercer regula la configuració de les zones d'ordenació i constitueix el nucli essencial del reglament. La configuració de les zones regulada pel reglament es basa en el fet que la zona d'ordenació és el resultat de la interrelació de tres variables urbanístiques: el sistema d'ordenació, la tipologia edificatòria i l'ús global. Amb aquestes variables el reglament crea un marc en què poden emmarcar-se totes les zones possibles. Dins de cada zona d'ordenació serà el pla el que concrete quins elements i amb quines característiques intervenen en les seues zones més específiques.
  
Es tracta de sistematitzar les zones d'ordenació, facilitant els elements que intervenen, creant un marc de referència uniforme, de manera que per mitjà de la concreció pels plans d'una sèrie de paràmetres (amplàries de vials, forma i dimensions de parcel·la, alçades de cornisa,...), no hi haurà dues zones d'ordenació iguals.
  
El títol quart del reglament estableix unes zones tipus o elementals, a fi de facilitar l'elaboració dels plans, especialment en municipis menuts. Aquestes zones sorgeixen de la selecció d'aquelles que són més usuals en la pràctica urbanística entre el conjunt de zones d'ordenació teòricament possibles. D'aquesta manera, es defineixen vuit zones habituals la reglamentació de les quals es desplega de manera articulada, que podrà ser d'adopció quasi automàtica pel pla corresponent.
  
Finalment, s'incorporen dos annexos relatius a la sistemàtica de la configuració de les zones d'ordenació i a les fitxes de zona, que podran ser utilitzades pels municipis per a la concreció de determinats paràmetres en cada zona elemental.
  
En l'elaboració d'aquest reglament s'ha donat audiència a la Federació Valenciana de Municipis i Províncies, al Col·legi Oficial d'Arquitectes de la Comunitat Valenciana, al Col·legi Oficial d'Enginyers de Camins, Canals i Ports de València, al Col·legi Oficial d'Enginyers Superiors Industrials de la Comunitat Valenciana i Albacete, al Departament d'Urbanisme i Ordenació Territorial de la Universitat Politècnica de València, al Col·legi de Registradors de la Propietat, al Col·legi de Notaris de València, al Col·legi d'Advocats de València, a les cambres de Comerç, Indústria i Navegació de Castelló, València i Alacant, a les diferents associacions, federacions i confederacions d'empresaris promotors i constructors de la Comunitat Valenciana i a diversos professionals experts en la matèria, els suggeriments dels quals s'han tingut en compte en la redacció final.
  
Per això,
  
ORDENE
  
Article únic
  
S'aprova el Reglament de Zones d'Ordenació Urbanística de la Comunitat Valenciana per al desplegament de la Llei 6/1994, de 15 de novembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de l'Activitat Urbanística i els seus annexos, el text del qual s'insereix tot seguit.
  
DISPOSICIÓ TRANSITÒRIA
  
Única
  
De conformitat amb la disposició transitòria onzena de la Llei 6/1994, de 15 de novembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de l'Activitat Urbanística, aquest reglament general no afectarà la vigència de les normes urbanístiques contingudes en els plans que, fins a hores d'ara, hagen sigut aprovats, sense perjudici que, per iniciativa municipal, es puga promoure la modificació o revisió d'aquests per a harmonitzar-los amb les previsions d'aquest reglament.
  
DISPOSICIÓ FINAL
  
Aquesta ordre entrarà en vigor l'endemà de la publicació en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
  
Contra aquesta ordre, que posa fi a la via administrativa, es podrà interposar un recurs contenciós administratiu davant del Tribunal Superior de Justícia de la Comunitat Valenciana en el termini de dos mesos comptadors des de l'endemà de la seua publicació en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana. Tot això, sense perjudici que es puga interposar qualsevol altre recurs que es considere oportú.
  
València, 26 d'abril de 1999.
  
El conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports,
  
JOSÉ RAMÓN GARCÍA ANTÓN
  
ÍNDEX
  
Títol I. Generalitats
  
Capítol I. Objecte i abast
  
Article 1. Objecte
  
Article 2. Abast
  
Capítol II. Finalitats i principis fonamentals
  
Article 3. Finalitats
  
Article 4. Principis fonamentals
  
Capítol III. Aplicació
  
Article 5. Àmbit d'aplicació
  
Article 6. Voluntarietat
  
Article 7. Maneres d'aplicació
  
Títol II. Paràmetres urbanístics. Definicions
  
Capítol I. Paràmetres urbanístics relatius a l'illa i el vial
  
Article 8. Alineació de vial
  
Article 9. Amplària de vial en un punt
  
Article 10. Illa
  
Article 11. Pati d'illa
  
Article 12. Línia de rasant
  
Article 13. Cota de rasant
  
Capítol II. Paràmetres urbanístics relatius a la parcel·la
  
Article 14. Parcel·la
  
Article 15. Parcel·la edificable
  
Article 16. Solar
  
Article 17. Límits de parcel·la
  
Article 18. Límit frontal de parcel·la
  
Article 19. Tancaments de parcel·la
  
Article 20. Parcel·la mínima
  
Article 21. Front de parcel·la
  
Article 22. Cercle inscrit
  
Article 23. Angle mitger
  
Capítol II. Paràmetres urbanístics relatius a la posició de l'edificació a la parcel·la
  
Article 24. Alineacions de l'edificació
  
Article 25. Alineacions de l'edificació en planta baixa
  
Article 26. Alineació de l'edificació en plantes de pisos
  
Article 27. Alineacions del volum
  
Article 28. Distància al límit
  
Article 29. Reculada de l'edificació
  
Article 30. Profunditat edificable
  
Article 31. Separació entre edificacions
  
Capítol IV. Paràmetres urbanístics relatius a la intensitat de l'edificació
  
Article 32. Superfície ocupada
  
Article 33. Coeficient d'ocupació
  
Article 34. Superfície lliure
  
Article 35. Superfície construïda per planta
  
Article 36. Superfície construïda total
  
Article 37. Superfície útil
  
Article 38. Volum construït
  
Article 39. Edificabilitat
  
Article 40. Coeficient d'edificabilitat neta
  
Article 41. Coeficient d'edificabilitat bruta
  
Capítol V. Paràmetres urbanístics relatius al volum i forma dels edificis
  
Article 42. Alçària reguladora
  
Article 43. Alçària total
  
Article 44. Nombre de plantes
  
Article 45. Mitgera
  
Article 46. Planta baixa
  
Article 47. Planta pis
  
Article 48. Planta àtic
  
Article 49. Aprofitament sota coberta
  
Article 50. Entreplanta
  
Article 51. Soterrani
  
Article 52. Semisoterrani
  
Article 53. Porxada
  
Article 54. Passatge
  
Article 55. Alçària de planta
  
Article56. Alçària lliure de planta
  
Article 57. Cossos sortints
  
Article 58. Elements sortints
  
Article 59. Edificacions auxiliars
  
Article 60. Elements tècnics de les instal·lacions
  
Article 61. Celoberts i ventilació
  
Títol III. Configuració de les zones d'ordenació urbanística
  
Capítol I. Sistemes d'ordenació
  
Article 62. Sistemes d'ordenació
  
Article 63. Classes
  
Article 64. Ordenació per alineació de carrer
  
Article 65. Ordenació per edificació aïllada
  
Article 66. Ordenació per definició volumètrica
  
Capítol II. Tipologies edificatòries
  
Article 67. Tipologies edificatòries
  
Article 68. Illa compacta
  
Article 69. Illa tancada
  
Article 70. Bloc exempt
  
Article 71. Bloc adossat
  
Article 72. Volum específic
  
Article 73. Volum contenidor
  
Capítol III. Usos globals
  
Article 74. Usos globals
  
Article 75. Ús residencial
  
Article 76. Ús industrial
  
Article 77. Ús terciari
  
Capítol IV. Zones d'ordenació urbanística
  
Article 78. Zona d'ordenació urbanística
  
Article 79. Configuració de les zones d'ordenació urbanística
  
Article 80. Relació de zones d'ordenació urbanística
  
Article 81. Paràmetres urbanístics
  
Títol IV. Zones tipus
  
Capítol I. Sistemàtica
  
Article 82. Zones d'ordenació desenvolupades
  
Article 83. Aplicació de la regulació corresponent a les zones tipus
  
Capítol II. Regulació específica de les zones
  
Article 84. Nucli històric
  
Article 85. Ampliació de nucli
  
Article 86. Eixample
  
Article 87. Edificació oberta
  
Article 88. Habitatges aïllats
  
Article 89. Habitatges adossats
  
Article 90. Industrial en illa
  
Article 91. Industrial aïllada
  
Annex I. Sistemàtica de la configuració de zones
  
Taula 1. Zones d'ordenació urbanística
  
Taula 2. Interrelació paràmetres / zones
  
Taula 3. Estandardització de claus
  
Annex II. Fitxes de zona
  
Fitxa 0. Fitxa genèrica
  
Fitxa 1. Nucli històric
  
Fitxa 2. Ampliació de nucli
  
Fitxa 3. Eixample
  
Fitxa 4. Edificació oberta
  
Fitxa 5. Habitatges aïllats
  
Fitxa 6. Habitatges adossats
  
Fitxa 7. Industrial en illa
  
Fitxa 8. Industrial aïllada
  
TÍTOL I
  
Generalitats
  
Capítol I
  
Objecte i abast
  
Article 1. Objecte
  
L'objecte d'aquest reglament és la regulació de les zones d'ordenació urbanística. Aquestes zones són les àrees en les quals es divideix el territori per a l'aplicació d'una determinada normativa urbanística.
  
Article 2. Abast
  
L'abast material del reglament es limita a la regulació dels paràmetres tipològics bàsics que defineixen les zones d'ordenació urbanística i no entra en la reglamentació de les condicions específiques de l'edificació: aspectes morfològics, ornamentals o interns dels edificis.
  
Capítol II
  
Finalitats i principis fonamentals
  
Article 3. Finalitats
  
Els fins d'aquest reglament són els següents:
  
a) Estandardització de la terminologia i conceptes urbanístics generals.
  
b) Reducció del grau de discrecionalitat en la interpretació dels termes urbanístics.
  
c) Simplificació instrumental dels plans urbanístics.
  
d) Millora del coneixement públic de les normes urbanístiques.
  
Article 4. Principis fonamentals
  
Per a la consecució dels fins enunciats en l'article precedent, s'adopten com a principis fonamentals els següents:
  
a) Sistematització de les maneres d'ordenació urbanística.
  
b) Claredat i precisió en la definició dels conceptes urbanístics.
  
c) Equilibri entre estandardització i uniformitat.
  
d) Flexibilitat de les regulacions tipus i de les maneres d'aplicació.
  
Capítol III
  
Aplicació
  
Article 5. Àmbit d'aplicació
  
Aquest reglament és aplicable, amb caràcter voluntari, als plans urbanístics i als actes de desplegament o execució dels plans que tinguen relació amb els conceptes urbanístics que en aquest es defineixen.
  
Article 6. Voluntarietat
  
Aquest reglament té caràcter orientador, per la qual cosa serà voluntària l'aplicació dels seus preceptes.
  
Els plans podran establir el règim urbanístic de les zones que delimiten mitjançant la remissió a aquest reglament general, encara que, alternativament, també podran contenir la pròpia regulació quan raons específiques de caràcter local així ho aconsellen.
  
L'assignació de les diferents zones d'ordenació urbanística es farà, si és possible, per remissió a aquest reglament, i s'expressarà la clau identificadora de la reglamentació de zona que es pretenga aplicar en l'àrea corresponent del territori.
  
En el cas que aquest reglament no establesca una regulació adequada per a les peculiaritats locals d'una àrea del terme municipal, el pla establirà la regulació aplicable.
  
Article 7. Maneres d'aplicació
  
La determinació de la normativa aplicable a una zona d'ordenació urbanística la podrà establir el planejament urbanístic per mitjà d'alguna de les maneres següents:
  
a) Remissió a una de les zones tipus definides en aquest reglament, fixant els valors concrets dels paràmetres urbanístics.
  
b) Addició a la modalitat anterior de concrecions o variacions de paràmetres urbanístics, matisacions o regulacions complementàries que es consideren necessàries.
  
c) Regulació pròpia, desenvolupada a partir de les variables generals que configuren la zona d'ordenació urb
  
anística.
  
TÍTOL II
  
Paràmetres urbanístics. Definicions
  
Capítol I
  
Paràmetres urbanístics relatius a l'illa i el vial
  
Article 8. Alineació de vial
  
Es considera alineació de vial la línia que delimita els espais parcel·lats respecte dels espais públics integrats per carrers, places, zones verdes o espais lliures.
  
Article 9. Amplària de vial en un punt
  
S'anomena amplària de vial en un punt de l'alineació de vial a la menor de les distàncies entre aquest punt i l'alineació oposada del mateix vial.
  
S'expressa en metres (m).
  
Article 10. Illa
  
S'anomena illa la superfície de sòl delimitada per alineacions de vial contigües.
  
Article 11. Pati d'illa
  
Constitueix el pati d'illa l'espai interior a aquesta que no té edificació o només és edificable sota rasant o en planta baixa, resultat de l'aplicació d'una profunditat edificable màxima.
  
Article 12. Línia de rasant
  
S'entén per línia de rasant el perfil longitudinal en l'eix de les vies públiques.
  
Article 13. Cota de rasant
  
La cota de rasant és la cota de nivell d'un punt de la línia de rasant.
  
S'expressa en metres (m).
  
Capítol II
  
Paràmetres urbanístics relatius a la parcel·la
  
Article 14. Parcel·la
  
Als efectes urbanístics, s'anomena parcel·la, en sòl urbà i urbanitzable, a cadascuna de les porcions de sòl en les quals, si escau, se subdivideix una illa.
  
Article 15. Parcel·la edificable
  
S'entén per parcel·la edificable aquella que compleix les condicions de dimensions, formals i d'ubicació que exigesca el pla perquè s'hi puga autoritzar l'edificació.
  
Aquestes condicions faran referència a paràmetres com la parcel·la mínima, el front mínim de parcel·la, el cercle inscrit mínim, els angles mitgers o altres semblants.
  
Article 16. Solar
  
Són solars les parcel·les legalment dividides o conformades que tinguen els requisits exigits en l'article 6 de la Llei 6/1994, de 15 de novembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de l'Activitat Urbanística.
  
Article 17. Límits de parcel·la
  
S'anomenen límits les línies perimetrals que delimiten la parcel·la.
  
Article 18. Límit frontal de parcel·la
  
Constitueix el límit frontal el límit o límits que delimiten la parcel·la respecte del vial o espai lliure públics confrontants.
  
Article 19. Tancaments de parcel·la
  
S'anomenen tancaments de parcel·la aquells elements constructius disposats sobre els límits, que separen la parcel·la dels espais públics o d'altres parcel·les.
  
Article 20. Parcel·la mínima
  
Es defineix la parcel·la mínima com la superfície mínima que ha de tenir una parcel·la perquè puga ser edificable.
  
S'expressa en metres quadrats de sòl (m²s)
  
Article 21. Front de parcel·la
  
S'anomena front de parcel·la la longitud del límit frontal.
  
S'expressa en metres (m)
  
Article 22. Cercle inscrit
  
S'anomena cercle inscrit el cercle de menor diàmetre que es pot inscriure en una parcel·la.
  
Es defineix per la mida del seu diàmetre, que s'expressa en metres (m).
  
Article 23. Angle mitger
  
S'anomena angle mitger l'angle que forma el límit frontal de la parcel·la amb un dels límits contigus.
  
S'expressa en graus sexagesimals (°).
  
Capítol III
  
Paràmetres urbanístics relatius a la posició
  
de l'edificació a la parcel·la
  
Article 24. Alineacions de l'edificació
  
Constitueixen les alineacions de l'edificació aquelles línies, definides per la intersecció dels plànols de façanes i la parcel·la, que estableixen el límit entre les superfícies edificables i les no edificables, tant de caràcter públic com privat, sense perjudici de la possibilitat de cossos sortints o elements sortints.
  
Article 25. Alineacions de l'edificació en planta baixa
  
Són aquelles alineacions definides que s'apliquen únicament a la planta baixa.
  
Article 26. Alineació de l'edificació en plantes de pisos
  
Són aquelles alineacions definides que s'apliquen únicament a les plantes de pisos.
  
Article 27. Alineacions del volum
  
Constitueixen les alineacions del volum aquelles línies resultants de la intersecció dels plànols que estableixen el límit entre els espais edificables i els no edificables, tant de caràcter públic com privat, sense perjudici de la possibilitat de cossos sortints o elements sortints.
  
Article 28. Distància al límit
  
Es defineix la distància al límit com la separació entre el límit de parcel·la que es prenga com a referència i el punt més pròxim de l'edificació ?incloent-hi la projecció horitzontal dels cossos sortints-, amidada sobre una recta perpendicular al límit esmentat.
  
S'expressa en metres (m).
  
Article 29. Reculada de l'edificació
  
S'entén per reculada de l'edificació el retirament d'un tram del pla de façana respecte de l'alineació de vial, amidat sobre una recta perpendicular a aquesta alineació.
  
S'expressa en metres (m), sense perjudici de l'establiment de condicions formals.
  
Article 30. Profunditat edificable
  
Es defineix la profunditat edificable com la distància des de l'alineació de vial, amidada sobre una recta perpendicular a aquesta alineació, que estableix un límit a l'edificació per la part posterior, sense perjudici de la possibilitat de cossos sortints o elements sortints.
  
Pot exigir-se a totes les plantes de l'edifici o només a les plantes de pisos.
  
S'expressa en metres (m).
  
Article 31. Separació entre edificacions
  
Es defineix la separació entre edificacions com la distància que hi ha entre dues edificacions, amidada entre els seus punts més pròxims, incloent-hi la projecció horitzontal dels cossos sortints.
  
S'expressa en metres (m).
  
Capítol IV
  
Paràmetres urbanístics relatius a la intensitat de l'edificació
  
Article 32. Superfície ocupada
  
S'entén per superfície ocupada d'una parcel·la la superfície de la projecció horitzontal de les edificacions sobre la parcel·la, incloent-hi els cossos sortints.
  
Tret que el pla ordene una altra cosa, computarà a aquests efectes la superfície d'aquelles edificacions i instal·lacions complementàries que estiguen cobertes.
  
S'expressa en metres quadrats de sòl (m²s).
  
Article 33. Coeficient d'ocupació
  
S'anomena coeficient d'ocupació la relació entre la superfície ocupada i la superfície de la parcel·la.
  
S'expressa en tants per cent (%).
  
Article 34. Superfície lliure
  
S'entén per superfície lliure d'una parcel·la la superfície d'aquesta que no té edificació sobre la rasant natural del terreny.
  
El seu valor és complementari de la superfície ocupada respecte de la superfície de la parcel·la (superfície lliure + superfície ocupada = superfície de parcel·la).
  
S'expressa en metres quadrats de sòl (m²s).
  
Article 35. Superfície construïda per planta
  
S'entén per superfície construïda per planta, als efectes d'aquesta norma, la superfície compresa en el perímetre definit per la cara exterior dels seus tancaments amb l'exterior o amb altres edificacions.
  
No computaran com a superfície construïda les porxades i passatges d'ús públic, ni les superfícies sota coberta si manquen de possibilitats d'ús i accés.
  
Computaran amb aquests efectes les superfícies dels cossos sortints quan estiguen tancats en tot el perímetre amb paraments estancs. En la resta de casos, computarà únicament el cinquanta per cent de la superfície.
  
S'expressa en metres quadrats de sostre (m²t).
  
Article 36. Superfície construïda total
  
Constitueix la superfície construïda total d'un immoble la suma de les superfícies construïdes de totes les plantes que el formen.
  
Tret que el pla ordene una altra cosa, no computarà als efectes d'aquest paràmetre la superfície construïda dels soterranis i semisoterranis. Al contrari, sempre caldrà considerar la superfície de les entreplantes, àtics i aprofitaments sota coberta (respecte d'aquests últims, computaran aquelles àrees que tinguen una alçària lliure superior a 1,50 m).
  
S'expressa en metres quadrats de sostre (m²t).
  
Article 37. Superfície útil
  
S'entén com a superfície útil, als efectes d'aquesta norma, la definida en les Normes d'Habitabilitat i Disseny d'Habitatges en l'àmbit de la Comunitat Valenciana, o normativa que la substituesca.
  
S'expressa en metres quadrats útils (m²u).
  
Article 38. Volum construït
  
S'anomena volum construït d'una edificació el volum comprés entre els seus tancaments amb l'exterior o amb altres edificacions.
  
Tret que el pla ordene una altra cosa, no computarà als efectes d'aquest paràmetre el volum de l'edificació situada per sota de la rasant.
  
S'expressa en metres cúbics (m³).
  
Article 39. Edificabilitat
  
S'entén per edificabilitat la superfície construïda total que té un àmbit determinat.
  
S'expressa en metres quadrats de sostre (m²t).
  
Article 40. Coeficient d'edificabilitat neta
  
S'entén per coeficient d'edificabilitat neta la relació entre l'edificabilitat i la superfície, ambdues referides a una parcel·la o a un conjunt d'aquestes.
  
S'expressa en metres quadrats de sostre per cada metre quadrat de sòl (m²t /m²s).
  
Article 41. Coeficient d'edificabilitat bruta
  
S'entén per coeficient d'edificabilitat bruta d'un àmbit determinat, la relació entre l'edificabilitat i la superfície, ambdues de l'àmbit de referència, i s'inclou en aquesta última tant la superfície de les parcel·les com la dels espais lliures i vials públics, de conformitat amb el que estableix el Reglament de Planejament de la Comunitat Valenciana.
  
S'expressa en metres quadrats de sostre per cada metre quadrat de sòl (m²t /m²s).
  
Capítol V
  
Paràmetres urbanístics relatius al volum
  
i forma dels edificis
  
Article 42. Alçària reguladora
  
S'anomena alçària reguladora la dimensió vertical, amidada en el pla de façana de l'edificació, des de la rasant de la vorera fins a la intersecció amb la cara inferior del forjat que forma el sostre de l'última planta.
  
Si el pla no estableix una altra regulació, en els carrers amb pendent, l'alçària reguladora d'un edifici s'amidarà en el punt mitjà de la seua longitud de façana. Quan l'excessiu pendent del carrer o la gran longitud de la façana determinen diferències de cota de rasant superiors a tres metres, la façana es descompondrà en trams que no superen aquesta condició, a l'efecte de l'amidament d'aquest paràmetre.
  
Si el pla no estableix una altra regulació, en els supòsits en què la rasant natural del terreny no coincidesca amb la rasant de la vorera, l'alçària reguladora s'amidarà, en vertical, des de la rasant de la vorera fins una línia paral·lela a la rasant natural del terreny que passe per la intersecció entre el pla de façana i la cara inferior del forjat que forma el sostre de l'última planta.
  
S'expressa en metres (m).
  
Article 43. Alçària total
  
Es defineix l'alçària total la dimensió vertical amidada des de la rasant de la vorera fins al punt més alt de l'edifici, exclosos els elements tècnics de les instal·lacions.
  
Si el pla no estableix una altra regulació, en els carrers amb pendent i en els supòsits en què la rasant natural del terreny no coincidesca amb la rasant de la vorera, l'amidament d'aquest paràmetre es realitzarà de manera semblant a la indicada en l'article anterior.
  
S'expressa en metres (m).
  
Article 44. Nombre de plantes
  
El nombre de plantes que formen un edifici ?inclosa la planta baixa i l'àtic, si hi ha- constitueix el paràmetre anomenat nombre de plantes.
  
No es consideren a l'efecte d'aquest paràmetre les entreplantes, ni els soterranis i semisoterranis. En els carrers amb pendent es tindrà en compte el que estableix l'article 42.
  
Article 45. Mitgera
  
A l'efecte d'aquesta norma, s'anomena mitgera la paret lateral límit entre dues edificacions, que s'alça des dels fonaments fins a la coberta, tot i que la seua continuïtat s'interrompa amb patis o semblants.
  
Article 46. Planta baixa
  
S'anomena planta baixa aquella planta en la qual la cara inferior del forjat del sòl ?o, si escau, de la solera- es troba a una cota igual o inferior a un metre des de la rasant de la vorera i la cara inferior del forjat del sostre se situa a una cota superior a aquesta distància.
  
Article 47. Planta pis
  
S'entén per planta pis aquella planta situada per damunt de la planta baixa.
  
Article 48. Planta àtic
  
S'anomena planta àtic l'última planta d'un edifici, sempre que la façana estiga reculada dels plànols de façana de l'immoble.
  
Article 49. Aprofitament sota coberta
  
S'anomena aprofitament sota coberta la utilització de l'espai comprés entre la coberta inclinada de l'edifici i el forjat del sostre de l'última planta.
  
Únicament es podrà utilitzar en els casos que expressament autoritze el pla, amb les limitacions quant a l'ús i dimensions que s'hi establesquen i en les condicions de còmput d'edificabilitat expressades en l'article 36 d'aquest reglament.
  
Article 50. Entreplanta
  
S'anomena entreplanta aquella planta que té el forjat del sòl en una posició intermèdia entre els plànols de paviment i sostre d'una planta baixa.
  
La superfície de l'entreplanta no podrà superar el seixanta per cent de la superfície de la planta baixa.
  
Article 51. Soterrani
  
S'anomena soterrani aquella planta en la qual la cara inferior del forjat del sostre se situa per sota del plànol horitzontal que conté la rasant de la vorera.
  
En els supòsits en què la rasant natural del terreny no coincidesca amb la rasant de la vorera, es considerarà soterrani aquella planta o porció d'aquesta la cara inferior del forjat de sostre de la qual es trobe per sota del plànol que conté la rasant natural del terreny.
  
Article 52. Semisoterrani
  
S'anomena semisoterrani aquella planta en la qual la cara inferior del forjat del sostre es troba entre el plànol horitzontal que conté la rasant de la vorera i el que està situat a un metre per damunt del plànol esmentat.
  
En els supòsits en què la rasant natural del terreny no coincidesca amb la rasant de la vorera, es considerarà semisoterrani aquella planta o porció d'aquesta la cara inferior del forjat de sostre de la qual es trobe entre el plànol que conté la rasant natural del terreny i el que està situat a un metre per damunt del plànol esmentat.
  
Article 53. Porxada
  
S'entén per porxada l'espai d'ús públic resultant de la reculada de l'edificació en la planta baixa, respecte del pla de façana de l'immoble.
  
Article 54. Passatge
  
S'entén per passatge l'espai d'ús públic situat en la planta baixa d'un edifici, que proporciona accés a altres espais o edificacions.
  
Article 55. Alçària de planta
  
S'entén per alçària de planta la distància vertical entre les cares inferiors de dos forjats consecutius.
  
S'expressa en metres (m).
  
Article 56. Alçària lliure de planta
  
S'entén per alçària lliure de planta la distància vertical entre el paviment i la cara inferior del forjat de sostre ?o, si escau, del fals sostre- d'una planta.
  
S'expressa en metres (m).
  
Article 57. Cossos sortints
  
S'entén per cossos sortints aquelles parts de l'edificació que sobreïxen dels plànols que defineixen el volum de l'edifici i que tenen caràcter habitable o ocupable per les persones, com balcons, miradors, terrasses o semblants.
  
Article 58. Elements sortints
  
S'entén per elements sortints aquells elements constructius fixos que sobreïxen dels plànols que defineixen el volum de l'edifici, sense caràcter habitable o ocupable per les persones, com ara sòcols, ràfecs, cornises, marquesines, rètols o semblants.
  
Article 59. Edificacions auxiliars
  
S'anomenen edificacions auxiliars aquelles edificacions que inclouen usos complementaris a l'ús de l'immoble principal, tal com porteries, garatges, magatzems, trasters, hivernacles, llavaners o semblants.
  
Computaran a fi de calcular-ne l'edificabilitat, excepte que se situen en el soterrani o en el semisoterrani.
  
Article 60. Elements tècnics de les instal·lacions
  
S'entenen com a elements tècnics de les instal·lacions aquells elements integrants de les instal·lacions al servei de l'immoble, tal com dipòsits d'aigua, equips de condicionament d'aire, filtres d'aire, conductes de ventilació, antenes, parallamps, elements per a l'estesa de roba o semblants.
  
Article 61. Patis de llums i ventilació
  
S'anomenen patis de llums i ventilació els espais no construïts i ubicats en l'interior del volum general de l'edificació, que garanteixen l'adequada il·luminació i ventilació a les dependències de l'immoble.
  
TÍTOL III
  
Configuració de les zones d'ordenació urbanística
  
Capítol I
  
Sistemes d'ordenació
  
Article 62. Sistemes d'ordenació
  
Els sistemes d'ordenació són les diferents maneres de regular les edificacions, segons els paràmetres urbanístics utilitzats en la definició.
  
Article 63. Classes
  
Es distingeixen 3 classes de sistemes d'ordenació: alineació de carrer, edificació aïllada i definició volumètrica.
  
Article 64. Ordenació per alineació de carrer
  
1. El sistema d'ordenació que es caracteritza perquè les edificacions es disposen de manera contínua al llarg de les alineacions dels vials s'anomena ordenació per alineació de carrer.
  
2. Els paràmetres urbanístics definitoris de l'ordenació per alineació de carrer són l'alineació de vial, l'alçària reguladora i la profunditat edificable.
  
3. L'element característic que resulta de l'ordenació per alineació de carrer és l'illa.
  
Article 65. Ordenació per edificació aïllada
  
1. El sistema d'ordenació que es caracteritza perquè els edificis es disposen separats dels límits de la parcel·la s'anomena ordenació per edificació aïllada.
  
2. Els paràmetres urbanístics fonamentals de l'ordenació per edificació aïllada són el coeficient d'edificabilitat neta, el coeficient d'ocupació, les distàncies a límits i l'alçària reguladora.
  
3. El tipus d'edifici que s'obté en l'ordenació per edificació aïllada s'anomena bloc.
  
Article 66. Ordenació per definició volumètrica
  
1. El sistema d'ordenació que es caracteritza perquè les edificacions es defineixen per referència a cossos volumètrics s'anomena ordenació per definició volumètrica.
  
2. Els paràmetres urbanístics rellevants en l'ordenació per definició volumètrica són el coeficient d'edificabilitat neta, l'alçària reguladora i les alineacions del volum.
  
3. El cos edificatori que resulta de l'ordenació per definició volumètrica s'anomena volum.
  
Capítol II
  
Tipologies edificatòries
  
Article 67. Tipologies edificatòries
  
1. Les tipologies edificatòries són les diverses maneres de disposar l'edificació en relació amb la parcel·la.
  
2. Les edificacions característiques que resulten dels diferents sistemes d'ordenació (illa, bloc i volum) són susceptibles de diferenciar-se en tipologies edificatòries, en funció de la relació que s'estableix entre aquestes edificacions i la parcel·la.
  
Article 68. Illa compacta
  
S'anomena illa compacta aquella illa en què predomina la superfície ocupada per les construccions respecte dels espais lliures interiors, que es distribueixen de manera dispersa i aleatòria en les diferents parcel·les que componen l'illa.
  
Article 69. Illa tancada
  
Es considera illa tancada aquella illa en què les alineacions interiors dels edificis configuren un espai lliure central ?que pot estar ocupat en la planta baixa- en l'interior de l'illa.
  
Article 70. Bloc exempt
  
S'anomena bloc exempt l'edificació que se situa separada de tots els límits de la parcel·la.
  
Article 71. Bloc adossat
  
Es considera que un bloc està adossat quan l'edificació s'adossa, com a mínim, a un dels límits de la parcel·la per a formar agrupacions d'edificis amb les parcel·les contigües.
  
Article 72. Volum específic
  
S'anomena volum específic aquella edificació que se cenyeix a un volum concret predeterminat.
  
Article 73. Volum contenidor
  
S'anomena volum contenidor l'envolupant virtual en l'interior del qual es concreta l'edificació.
  
Capítol III
  
Usos globals
  
Article 74. Usos globals
  
1. Es considera ús global l'ús predominant de les edificacions d'una àrea determinada.
  
2. A l'efecte d'aquest reglament, els usos globals es diferencien en les categories següents: residencial, industrial i terciari.
  
Article 75. Ús residencial
  
1. S'inclouen en l'ús residencial les activitats de residència de persones, tant permanents com temporals, llevat de les residències de caràcter col·lectiu.
  
2. Dins de l'ús global residencial s'estableix una subdivisió en funció del nombre d'habitatges que es disposen en cada parcel·la:
  
a) Residencial unitari és l'ús que designa aquelles zones on només hi ha un habitatge per parcel·la.
  
b) Residencial múltiple és l'ús que designa aquelles zones on hi ha més d'un habitatge per parcel·la.
  
Article 76. Ús industrial
  
S'inclouen en l'ús industrial totes les activitats destinades a l'obtenció, l'elaboració, la transformació, la reparació, l'emmagatzemament i la distribució de productes, inclosos els tallers artesanals.
  
Article 77. Ús terciari
  
S'inclouen en l'ús terciari totes les activitats relacionades amb serveis de tipus comercial, hoteler, oficines, recreatiu, residències col·lectives, aparcaments i similars.
  
Capítol IV
  
Zones d'ordenació urbanística
  
Article 78. Zona d'ordenació urbanística
  
Es considera una zona d'ordenació urbanística una àrea que presenta un teixit urbanístic característic i diferenciat. Constitueix l'àmbit d'aplicació d'una determinada normativa urbanística.
  
Article 79. Configuració de les zones d'ordenació urbanística
  
Totes les zones d'ordenació urbanística es configuren mitjançant la integració de 3 variables urbanístiques: un sistema d'ordenació, una tipologia d'edificació i un ús global.
  
Article 80. Relació de zones d'ordenació urbanística
  
La combinació de les 3 variables urbanístiques mencionades en l'article anterior (utilitzant els diferents valors que pot adoptar cada variable i eliminant les combinacions que resulten incoherents) dóna com a resultat la configuració de les zones d'ordenació urbanística que s'arrepleguen en la taula 1 de l'annex I i que s'indiquen a continuació:
  
- RESIDENCIAL ILLA COMPACTA
  
- RESIDENCIAL ILLA TANCADA
  
- RESIDENCIALUNITARI BLOC EXEMPT
  
- RESIDENCIALMÚLTIPLE BLOC EXEMPT
  
- RESIDENCIALUNITARI BLOC ADOSSAT
  
- RESIDENCIALMÚLTIPLE BLOC ADOSSAT
  
- RESIDENCIALMÚLTIPLE VOLUM ESPECÍFIC
  
- RESIDENCIALMÚLTIPLE VOLUM CONTENIDOR
  
- INDUSTRIAL/TERCIARI ILLA COMPACTA
  
- INDUSTRIAL/TERCIARI BLOC EXEMPT
  
- INDUSTRIAL/TERCIARI BLOC ADOSSAT
  
- TERCIARI VOLUM ESPECÍFIC
  
- TERCIARI VOLUM CONTENIDOR
  
Article 81. Paràmetres urbanístics
  
1. Per a cadascuna de les zones d'ordenació urbanística, els paràmetres urbanístics definits amb caràcter general poden ser de tres tipus: necessaris, opcionals i incompatibles.
  
2. La interrelació entre les zones d'ordenació urbanística i els paràmetres urbanístics, considerant els tipus enunciats en l'apartat anterior, es reflecteix en la taula 2 de l'annex I.
  
3. La regulació mínima d'una determinada zona d'ordenació urbanística haurà de contenir els paràmetres considerats necessaris en la taula indicada en l'apartat anterior. Aquesta regulació mínima es podrà preveure amb la incorporació voluntària dels paràmetres considerats de caràcter opcional. Llevat de les excepcions degudament justificades, no es podran incloure els paràmetres urbanístics considerats en principi incompatibles amb una determinada zona d'ordenació urbanística.
  
TÍTOL IV
  
Zones tipus
  
Capítol I
  
Sistemàtica
  
Article 82. Zones d'ordenació desenvolupades
  
1. Aquest reglament desplega la regulació corresponent a vuit zones d'ordenació habituals en les previsions dels plans generals, que es denominen zones tipus.
  
2. Les zones tipus desenvolupades són:
  
- NUCLI HistÒric
  
- Ampliació deL nucli
  
- EixamPle
  
- Edificació OBerta
  
- hABITATGES AïLlaTs
  
- HABITATGES AdoSsaTS
  
- Industrial en ILLA
  
- Industrial aÏLLadA
  
3. La regulació de cadascuna de les zones tipus es defineix mitjançant un text normatiu (arreplegat en l'articulat del capítol següent) i una fitxa de zona que sintetitza les determinacions principals de la normativa aplicable (s'arrepleguen en l'annex II).
  
Article 83. Aplicació de la regulació corresponent a les zones tipus
  
1. Els plans podran establir el règim urbanístic de les zones que delimiten mitjançant la remissió a la regulació continguda en aquest reglament per a les zones tipus, i es concreten els paràmetres tipològics definitoris de la zona especificats en la corresponent fitxa de zona, com també aquells paràmetres addicionals que el pla considere oportú establir.
  
2. L'adopció pel pla de la reglamentació d'una zona tipus no excusarà la redacció d'ordenances per a regular els aspectes morfològics i ornamentals de les construccions, resultat de la pròpia individualitat de la zona. Aquestes ordenances hauran de regular, entre d'altres, aspectes relatius al tipus de coberta i, si és procedent, pendent de vessants, elements sortints, construccions permeses per damunt de les alçàries màximes, composició de façana, materials i acabats exteriors i d'altres qüestions semblants.
  
Capítol II
  
Regulació específica de les zones
  
Article 84. Nucli històric
  
1. Àmbit
  
La zona del nucli històric està constituïda per les àrees expressament grafiades amb aquesta identificació en els plans de qualificació del sòl del pla.
  
2. Configuració de la zona
  
La zona del nucli històric es configura per la integració del sistema d'ordenació per alineació de carrer, la tipologia d'edificació d'illa compacta i l'ús global residencial.
  
3. Usos detallats
  
a) Ús dominant
  
- Residencial: tant unitari com múltiple, llevat que la fitxa de zona dispose una altra cosa.
  
b) Usos compatibles
  
- Terciari: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
- Dotacional: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
- Tallers artesanals: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
c) Usos incompatibles
  
- Magatzems: en totes les seues modalitats, llevat que el pla dispose una altra cosa.
  
- Industrial: en la resta de categories diferents als tallers artesanals i els magatzems.
  
4. Paràmetres urbanístics
  
a) relatius a l'illa i al vial
  
- Alineacions de vials: són les que estan definides en els plans d'alineacions.
  
- Rasants: són les que estan definides en els plans de rasants.
  
b) relatius a la parcel·la
  
- Parcel·la mínima edificable: queda definida per les condicions de les dimensions (parcel·la mínima i front mínim de parcel·la) i la forma (cercle inscrit mínim i angles mitgers) que es concreten en la fitxa de zona.
  
Queden excloses del compliment d'aquestes condicions aquelles parcel·les que, tot i incomplint-les, limiten amb parcel·les vinculades a edificacions existents anteriorment a l'aprovació del pla, que no es troben en situació de fora d'ordenació, llevat que aquest dispose una altra cosa.
  
c) relatius al volum i la forma
  
- Nombre màxim de plantes: és el que es concreta en la fitxa de zona o, si és procedent, el que està grafiat per a cada front d'illa en els plans d'alçàries.
  
- Alçària màxima reguladora: és la dimensió que, en funció del nombre de plantes, es concreta en la fitxa de zona.
  
- Àtics: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona, amb la reculada respecte al pla de façana que s'hi concrete.
  
- Semisoterranis: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona.
  
- Soterranis: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona.
  
- Cossos sortints: només es permeten balcons i miradors, amb les limitacions màximes de volada i longitud que es concreten en la fitxa de zona.
  
5. D'altres condicions
  
- Dotació d'aparcaments: s'exigirà si així ho disposa la fitxa de zona i en les condicions que s'hi establesquen.
  
- Zones verdes i espais lliures: el coeficient d'edificabilitat màxim i el coeficient d'ocupació màxim seran els que es concreten en la fitxa de zona.
  
- Equipaments: llevat que el pla dispose una altra cosa, o que la normativa sectorial aplicable impose diferents exigències, els paràmetres urbanístics aplicables seran els corresponents a aquesta zona.
  
Article 85. Ampliació del nucli
  
1. Àmbit
  
La zona d'ampliació del nucli està constituïda per les àrees expressament grafiades amb aquesta identificació en els plans de qualificació del sòl del pla.
  
2. Configuració de la zona
  
La zona d'ampliació del nucli es configura per la integració del sistema d'ordenació per alineació de carrer, la tipologia d'edificació d'illa compacta i l'ús global residencial.
  
3. Usos detallats
  
a) Ús dominant
  
- Residencial: tant unitari com múltiple, llevat que la fitxa de zona dispose una altra cosa.
  
b) Usos compatibles
  
- Terciari: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
- Dotacional: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
- Tallers artesanals: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
c) Usos incompatibles
  
- Magatzems: en totes les seues modalitats, llevat que el pla dispose una altra cosa.
  
- Industrial: en la resta de categories diferents als tallers artesanals i els magatzems.
  
4. Paràmetres urbanístics
  
a) relatius a l'illa i al vial
  
- Alineacions de vials: són les que estan definides en els plans d'alineacions.
  
- Rasants: són les que estan definides en els plans de rasants.
  
b) relatius a la parcel·la
  
- Parcel·la mínima edificable: queda definida per les condicions de les dimensions (parcel·la mínima i front mínim de parcel·la) i la forma (cercle inscrit mínim i angles mitgers) que es concreten en la fitxa de zona.
  
Queden excloses del compliment d'aquestes condicions aquelles parcel·les que, tot i incomplint-les, limiten amb parcel·les vinculades a edificacions existents anteriorment a l'aprovació del pla, que no es troben en situació de fora d'ordenació, llevat que aquest dispose una altra cosa.
  
c) relatius al volum i la forma
  
- Nombre màxim de plantes: és el que es concreta en la fitxa de zona o, si és procedent, el que està grafiat per a cada front d'illa en els plans d'alçàries.
  
- Alçària màxima reguladora: és la dimensió que, en funció del nombre de plantes, es concreta en la fitxa de zona.
  
- Àtics: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona, amb la reculada respecte al pla de façana que s'hi concrete.
  
- Semisoterranis: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona.
  
- Soterranis: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona.
  
- Cossos sortints: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona, amb les limitacions quant a morfologia i dimensions que s'hi establesquen.
  
5. D'altres condicions
  
- Dotació d'aparcaments: la dotació mínima d'aparcaments serà la que estableix l'article 10.1 de l'annex al Reglament de Planejament de la Comunitat Valenciana; en sòl urbà, el pla podrà fixar unes dimensions mínimes de parcel·la a partir de les quals s'exigesca la dotació d'aparcaments i reduir justificadament aquesta dotació mínima.
  
- Zones verdes i espais lliures: el coeficient d'edificabilitat màxim i el coeficient d'ocupació màxim seran els que es concreten en la fitxa de zona.
  
- Equipaments: llevat que el pla dispose una altra cosa, o que la normativa sectorial aplicable impose diferents exigències, els paràmetres urbanístics aplicables seran els corresponents a aquesta zona.
  
Article 86. Eixample
  
1. Àmbit
  
La zona d'eixample està constituïda per les àrees expressament grafiades amb aquesta identificació en els plans de qualificació del sòl del pla.
  
2. Configuració de la zona
  
La zona d'eixample es configura per la integració del sistema d'ordenació per alineació de carrer, la tipologia d'edificació d'illa tancada i l'ús global residencial.
  
3. Usos detallats
  
a) Ús dominant
  
- Residencial: tant unitari com múltiple.
  
b) Usos compatibles
  
- Terciari: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
- Dotacional: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
- Tallers artesanals: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
c) Usos incompatibles
  
- Magatzems: en totes les seues modalitats, llevat que el pla dispose una altra cosa.
  
- Industrial: en la resta de categories diferents als tallers artesanals i els magatzems.
  
4. Paràmetres urbanístics
  
a) relatius a l'illa i al vial
  
- Alineacions de vials: són les que estan definides en els plans d'alineacions.
  
- Rasants: són les que estan definides en els plans de rasants.
  
b) relatius a la parcel·la
  
- Parcel·la mínima edificable: queda definida per les condicions de les dimensions (parcel·la mínima i front mínim de parcel·la) i la forma (cercle inscrit mínim i angles mitgers) que es concreten en la fitxa de zona.
  
Queden excloses del compliment d'aquestes condicions aquelles parcel·les que, tot i incomplint-les, limiten amb parcel·les vinculades a edificacions existents anteriorment a l'aprovació del pla, que no es troben en situació de fora d'ordenació, llevat que aquest dispose una altra cosa.
  
c) relatius a la posició
  
- Profunditat edificable: és la distància que es delimita per a cada illa en els plans d'alineacions o, subsidiàriament, la que es fixa amb caràcter general en la fitxa de zona.
  
d) relatius al volum i la forma
  
- Nombre màxim de plantes: és el que es concreta en la fitxa de zona o, si és procedent, el que està grafiat per a cada front d'illa en els plans d'alçàries.
  
- Alçària màxima reguladora: és la dimensió que, en funció del nombre de plantes, es concreta en la fitxa de zona.
  
- Àtics: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona, amb la reculada respecte al pla de façana que s'hi concrete.
  
- Semisoterranis: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona.
  
- Soterranis: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona.
  
- Cossos sortints: es permeten sempre que complesquen la dimensió màxima de volada que, en funció de l'amplària del vial, es determina en la fitxa de zona.
  
5. D'altres condicions
  
- Dotació d'aparcaments: la dotació mínima d'aparcaments serà la que estableix l'article 10.1 de l'annex al Reglament de Planejament de la Comunitat Valenciana; en sòl urbà, el pla podrà fixar unes dimensions mínimes de parcel·la a partir de les quals s'exigesca la dotació d'aparcaments i reduir justificadament aquesta dotació mínima.
  
- Zones verdes i espais lliures: el coeficient d'edificabilitat màxim i el coeficient d'ocupació màxim seran els que es concreten en la fitxa de zona.
  
- Equipaments: llevat que el pla dispose una altra cosa, o que la normativa sectorial aplicable impose diferents exigències, els paràmetres urbanístics aplicables seran els corresponents a aquesta zona.
  
Article 87. Edificació oberta
  
1. Àmbit
  
La zona d'edificació oberta està constituïda per les àrees expressament grafiades amb aquesta identificació en els plans de qualificació del sòl del pla.
  
2. Configuració de la zona
  
La zona d'edificació oberta es configura per la integració del sistema d'ordenació per edificació aïllada, la tipologia d'edificació de bloc exempt i l'ús global residencial.
  
3. Usos detallats
  
a) Ús dominant
  
- Residencial: en la seua modalitat múltiple.
  
b) Usos compatibles
  
- Terciari: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
Dotacional: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
- Tallers artesanals: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
c) Usos incompatibles
  
- Industrial: en la resta de categories diferents als tallers artesanals.
  
- Residencial: en la seua modalitat unitari.
  
4. Paràmetres urbanístics
  
a) relatius a l'illa i al vial
  
- Alineacions de vials: són les que estan definides en els plans d'alineacions.
  
- Rasants: són les que estan definides en els plans de rasants.
  
b) relatius a la parcel·la
  
- Parcel·la mínima edificable: queda definida per les condicions de les dimensions (parcel·la mínima i front mínim de parcel·la) i la forma (cercle inscrit mínim) que es concreten en la fitxa de zona.
  
c) relatius a la posició
  
- Distància mínima a límit frontal: és la distància que respecte al límit frontal de la parcel·la es concreta en la fitxa de zona.
  
- Distància mínima a la resta de límits: és la distància que respecte als límits de la parcel·la, llevat del límit frontal, es concreta en la fitxa de zona.
  
- Separació mínima entre edificacions: és la distància entre edificacions que es concreta en la fitxa de zona.
  
d) relatius a la intensitat
  
- Coeficient d'edificabilitat neta: és el que es concreta en la fitxa de zona.
  
- Coeficient d'ocupació: és el que es concreta en la fitxa de zona.
  
e) relatius al volum i la forma
  
- Nombre màxim de plantes: és el que es concreta en la fitxa de zona o, si és procedent, el que està grafiat per a cada illa en els plans d'alçàries.
  
- Alçària màxima reguladora: és la dimensió que, en funció del nombre de plantes, es concreta en la fitxa de zona.
  
- Àtics: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona, amb la reculada respecte al pla de façana que s'hi concrete.
  
- Semisoterranis: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona.
  
- Soterranis: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona.
  
- Cossos sortints: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona i amb les dimensions màximes que s'hi establesquen.
  
5. D'altres condicions
  
- Dotació d'aparcaments: la dotació mínima d'aparcaments serà la que estableix l'article 10.1 de l'annex al Reglament de Planejament de la Comunitat Valenciana; en sòl urbà, el pla podrà reduir justificadament aquesta dotació mínima.
  
- Zones verdes i espais lliures: el coeficient d'edificabilitat màxim i el coeficient d'ocupació màxim seran els que es concreten en la fitxa de zona.
  
- Equipaments: llevat que el pla dispose una altra cosa, o que la normativa sectorial aplicable impose diferents exigències, els paràmetres urbanístics aplicables seran els corresponents a aquesta zona.
  
Article 88. Habitatges aïllats
  
1. Àmbit
  
La zona d'habitatges aïllats està constituïda per les àrees expressament grafiades amb aquesta identificació en els plans de qualificació del sòl del pla.
  
2. Configuració de la zona
  
La zona d'habitatges aïllats es configura per la integració del sistema d'ordenació per edificació aïllada, la tipologia d'edificació de bloc exempt i l'ús global residencial.
  
3. Usos detallats
  
a) Ús dominant
  
- Residencial: en la seua modalitat unitari.
  
b) Usos compatibles
  
- Comercial: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
- Dotacional: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
c) Usos incompatibles
  
- Industrial: en totes les seues categories.
  
- Terciari: en la resta de categories diferents a la comercial.
  
- Residencial: en la seua modalitat múltiple.
  
4. Paràmetres urbanístics
  
a) relatius a l'illa i al vial
  
- Alineacions de vials: són les que estan definides en els plans d'alineacions.
  
- Rasants: són les que estan definides en els plans de rasants.
  
b) relatius a la parcel·la
  
- Parcel·la mínima edificable: queda definida per les condicions de les dimensions (parcel·la mínima i front mínim de parcel·la) i la forma (cercle inscrit mínim) que es concreten en la fitxa de zona.
  
Queden excloses del compliment d'aquestes condicions aquelles parcel·les que, tot i incomplint-les, limiten amb parcel·les vinculades a edificacions existents anteriorment a l'aprovació del pla, que no es troben en situació de fora d'ordenació, llevat que aquest dispose una altra cosa.
  
c) relatius a la posició
  
- Distància mínima al límit frontal: és la distància que respecte al límit frontal de la parcel·la es concreta en la fitxa de zona.
  
- Distància mínima a la resta de límits: és la distància que respecte als límits de la parcel·la, llevat del límit frontal, es concreta en la fitxa de zona.
  
d) relatius a la intensitat
  
- Coeficient d'edificabilitat neta: és el que es concreta en la fitxa de zona.
  
- Coeficient d'ocupació: és el que es concreta en la fitxa de zona.
  
e) relatius al volum i la forma
  
- Nombre màxim de plantes: és el que es concreta en la fitxa de zona o, si és procedent, el que està grafiat en els plans d'alçàries.
  
- Alçària màxima reguladora: és la dimensió que, en funció del nombre de plantes, es concreta en la fitxa de zona.
  
- Alçària màxima total: és la dimensió que, en funció del nombre de plantes, es concreta en la fitxa de zona.
  
- Semisoterranis: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona.
  
- Soterranis: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona.
  
- Aprofitaments sota coberta: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona, en les condicions que establesca el pla.
  
5. D'altres condicions
  
- Dotació d'aparcaments: la dotació mínima d'aparcaments serà la que estableix l'article 10.1 de l'annex al Reglament de Planejament de la Comunitat Valenciana; en sòl urbà, el pla podrà eximir justificadament del compliment d'aquesta dotació.
  
- Zones verdes i espais lliures: el coeficient d'edificabilitat màxim i el coeficient d'ocupació màxim seran els que es concreten en la fitxa de zona.
  
- Equipaments: llevat que el pla dispose una altra cosa, o que la normativa sectorial aplicable impose diferents exigències, els paràmetres urbanístics aplicables seran els corresponents a aquesta zona.
  
Article 89. Habitatges adossats
  
1. Àmbit
  
La zona d'habitatges adossats està constituïda per les àrees expressament grafiades amb aquesta identificació en els plans de qualificació del sòl del pla.
  
2. Configuració de la zona
  
La zona d'habitatges adossats es configura per la integració del sistema d'ordenació per edificació aïllada, la tipologia d'edificació de bloc adossat i l'ús global residencial.
  
3. Usos detallats
  
a) Ús dominant
  
- Residencial: en la seua modalitat unitari.
  
b) Usos compatibles
  
- Comercial: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
- Dotacional: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
- Residencial: en la seua modalitat múltiple.
  
c) Usos incompatibles
  
- Industrial: en totes les seues categories.
  
- Terciari: en la resta de les categories diferents a la comercial.
  
4. Paràmetres urbanístics
  
a) relatius a l'illa i al vial
  
- Alineacions de vials: són les que estan definides en els plans d'alineacions.
  
- Rasants: són les que estan definides en els plans de rasants.
  
b) relatius a la parcel·la
  
- Parcel·la mínima edificable: queda definida per les condicions de les dimensions (parcel·la mínima i front mínim de parcel·la) i la forma (cercle inscrit mínim) que es concreten en la fitxa de zona.
  
c) relatius a la posició
  
- Distància mínima al límit frontal: és la distància que respecte al límit frontal de la parcel·la es concreta, si és procedent, en la fitxa de zona.
  
d) relatius a la intensitat
  
- Coeficient d'edificabilitat neta: és el que es concreta en la fitxa de zona.
  
- Coeficient d'ocupació: és el que es concreta en la fitxa de zona.
  
e) relatius al volum i la forma
  
- Nombre màxim de plantes: és el que es concreta en la fitxa de zona o, si és procedent, el que està grafiat en els plans d'alçàries.
  
- Alçària màxima reguladora: és la dimensió que, en funció del nombre de plantes, es concreta en la fitxa de zona.
  
- Alçària màxima total: és la dimensió que, en funció del nombre de plantes, es concreta en la fitxa de zona.
  
- Semisoterranis: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona.
  
- Soterranis: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona.
  
- Aprofitaments sota coberta: estaran permesos si així ho disposa la fitxa de zona, en les condicions que establesca el pla.
  
5. D'altres condicions
  
- Dotació d'aparcaments: la dotació mínima d'aparcaments serà la que estableix l'article 10.1 de l'annex al Reglament de Planejament de la Comunitat Valenciana; en sòl urbà, el pla podrà eximir justificadament del compliment d'aquesta dotació.
  
- Zones verdes i espais lliures: el coeficient d'edificabilitat màxim i el coeficient d'ocupació màxim seran els que es concreten en la fitxa de zona.
  
- Equipaments: llevat que el pla dispose una altra cosa, o que la normativa sectorial aplicable impose diferents exigències, els paràmetres urbanístics aplicables seran els corresponents a aquesta zona.
  
- Actuacions conjuntes: podran realitzar-se agrupacions de diversos habitatges en una parcel·la en els supòsits que preveja el pla, i que hauran de definir-se, en qualsevol cas, els paràmetres següents: nombre d'habitatges mínim de l'agrupació, superfície mínima de parcel·la adscrita a cada habitatge, superfície mínima de l'actuació i percentatge mínim de superfície dels espais lliures comuns.
  
Article 90. Industrial en illa
  
1. Àmbit
  
La zona industrial en illa està constituïda per les àrees expressament grafiades amb aquesta identificació en els plans de qualificació del sòl del pla.
  
2. Configuració de la zona
  
La zona industrial en illa es configura per la integració del sistema d'ordenació per alineació de carrer, la tipologia d'edificació d'illa compacta i l'ús global industrial.
  
3. Usos detallats
  
a) Ús dominant
  
- Industrial: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
b) Usos compatibles
  
- Terciari: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
c) Usos incompatibles
  
- Residencial: en totes les seues modalitats, llevat que la fitxa de zona permeta habitatges destinats a la residència de la vigilància de la indústria.
  
4. Paràmetres urbanístics
  
a) relatius a l'illa i al vial
  
- Alineacions de vials: són les que estan definides en els plans d'alineacions.
  
- Rasants: són les que estan definides en els plans de rasants.
  
b) relatius a la parcel·la
  
- Parcel·la mínima edificable: queda definida per les condicions de les dimensions (parcel·la mínima i front mínim de parcel·la) i la forma (cercle inscrit mínim i angles mitgers) que es concreten en la fitxa de zona.
  
Queden excloses del compliment d'aquestes condicions aquelles parcel·les que, tot i incomplint-les, limiten amb parcel·les vinculades a edificacions existents anteriorment a l'aprovació del pla, que no es troben en situació de fora d'ordenació, llevat que aquest dispose una altra cosa.
  
c) relatius al volum i la forma
  
- Alçària màxima reguladora: és la dimensió que es concreta en la fitxa de zona.
  
- Alçària màxima total: és la dimensió que es concreta en la fitxa de zona.
  
- Cossos sortints: no estan permesos, llevat que sí que els autoritze la fitxa de zona i amb les limitacions que en aquest cas s'establesquen.
  
5. D'altres condicions
  
- L'alçària màxima total es pot superar, amb les limitacions que, si és procedent, impose la fitxa de zona, pels elements singulars de les instal·lacions de la indústria: fumerals, sitges, etc.
  
- Dotació d'aparcaments: la dotació mínima d'aparcaments serà la que estableix l'article 15.1 de l'annex al Reglament de Planejament de la Comunitat Valenciana; en sòl urbà, el pla podrà reduir justificadament aquesta dotació mínima.
  
- Zones verdes i espais lliures: el coeficient d'edificabilitat màxim i el coeficient d'ocupació màxim seran els que es concreten en la fitxa de zona.
  
- Equipaments: llevat que el pla dispose una altra cosa, o que la normativa sectorial aplicable impose diferents exigències, els paràmetres urbanístics aplicables seran els corresponents a aquesta zona.
  
Article 91. Industrial aïllada
  
1. Àmbit
  
La zona industrial aïllada està constituïda per les àrees expressament grafiades amb aquesta identificació en els plans de qualificació del sòl del pla.
  
2. Configuració de la zona
  
La zona industrial aïllada es configura per la integració del sistema d'ordenació per edificació aïllada, la tipologia d'edificació de bloc exempt i l'ús global industrial.
  
3. Usos detallats
  
a) Ús dominant
  
- Industrial: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
b) Usos compatibles.
  
- Terciari: amb les limitacions que, si és procedent, establesca la fitxa de zona.
  
c) Usos incompatibles
  
- Residencial: en totes les seues modalitats, llevat que la fitxa de zona permeta habitatges destinats a la residència de la vigilància de la indústria.
  
4. Paràmetres urbanístics
  
a) relatius a l'illa i al vial
  
- Alineacions de vials: són les que estan definides en els plans d'alineacions.
  
- Rasants: són les que estan definides en els plans de rasants.
  
b) relatius a la parcel·la
  
- Parcel·la mínima edificable: queda definida per les condicions de les dimensions (parcel·la mínima i front mínim de parcel·la) i la forma (cercle inscrit mínim) que es concreten en la fitxa de zona.
  
c) relatius a la posició
  
- Distància mínima al límit frontal: és la distància que respecte al límit frontal de la parcel·la es concreta en la fitxa de zona.
  
- Distància mínima a la resta de límits: és la distància que respecte als límits de la parcel·la, llevat del límit frontal, es concreta en la fitxa de zona.
  
d) relatius a la intensitat
  
- Coeficient d'edificabilitat neta: és el que es concreta en la fitxa de zona.
  
- Coeficient d'ocupació: és el que es concreta en la fitxa de zona.
  
e) relatius al volum i la forma
  
- Alçària màxima reguladora: és la dimensió que es concreta en la fitxa de zona.
  
- Alçària màxima total: és la dimensió que es concreta en la fitxa de zona.
  
5. D'altres condicions
  
- Dotació d'aparcaments: la dotació mínima d'aparcaments serà la que estableix l'article 15.1 de l'annex al Reglament de Planejament de la Comunitat Valenciana; en sòl urbà, el pla podrà reduir justificadament aqueixa dotació mínima.
  
- Zones verdes i espais lliures: el coeficient d'edificabilitat màxim i el coeficient d'ocupació màxim seran els que es concreten en la fitxa de zona.
  
- Equipaments: llevat que el pla dispose una altra cosa, o que la normativa sectorial aplicable impose diferents exigències, els paràmetres urbanístics aplicables seran els corresponents a aquesta zona.
  
ANNEX I
  
Sistemàtica de la configuració de zones
  
Taula 1
  
Zones d'ordenació urbanística
  
Taula 2
  
Interrelació paràmetres / zones
  
Taula 3



Descarregar el document amb format PDF

Descarregar les metadades en format XML

Còpia Permalink ELI

Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV - Disposición
==================

Comparte

Comparte

Volver

Guardar el documento Descargar los metadatos en formato XML

Sumario DOGV 3488, del 05-05-1999 (1999/3917)

ORDEN de 26 de abril de 1999, del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, por la que se aprueba el Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad Valenciana.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Estado**VIGENTE**

Permalink ELI

**https://dogv.gva.es/es/eli/es-vc/o/1999/04/26/(1)/dof/spa/html**

### Datos del documento

Número DOGV
:   3488

Fecha DOGV
:   05-05-1999

Sección del DOGV
:   I. DISPOSICIONES GENERALES

Número del documento
:   1999/3917

CVE


Fecha del documento
:   26-04-1999

Organismo emisor
:   Conselleria de Obras Públicas,Urbanismo y Transportes

Tipo de documento
:   Orden

Corrección de errores

Análisis jurídico

 Descriptores 

:   * [plan de urbanismo](javascript:void(0))
    * [reglamento administrativo](javascript:void(0))
    * [legislación](javascript:void(0))
    * [ordenación del territorio](javascript:void(0))

ORDEN de 26 de abril de 1999, del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, por la que se aprueba el Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad Valenciana. [1999/L3917]
  
Los planes urbanísticos son instrumentos que establecen la ordenación territorial y urbanística adecuada a la realidad física que los sustenta y a las necesidades sociales de la población a que afectan. Como todo instrumento, los planes deben estar al servicio de quien los utiliza y ser útiles para la finalidad perseguida.
  
En muchas ocasiones la complejidad de los planes impide satisfacer con normalidad la función que se les encomienda y los hace inaccesibles a quien acude a ellos. La profusión de términos, la falta de concreción de los mismos, la dispersión de la regulación, etc. impiden a los ciudadanos, y en ocasiones también a los técnicos, descifrar el contenido de los documentos.
  
Conscientes de esta dificultad, desde la Subsecretaría de Urbanismo y Ordenación Territorial de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, se ha impulsado el desarrollo de la previsión contenida en el artículo 14 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística, con el objeto de homogeneizar y mejorar el conocimiento público de las normas urbanísticas de los distintos planes.
  
La escasez de reglamentación sobre las zonas de ordenación ocasiona una profusión y heterogeneidad de regulaciones de las mismas cuestiones desde los diferentes planes municipales, que inevitablemente conlleva confusión y dificultad en su interpretación.
  
Por el contrario, la sistematización, la estandarización y la búsqueda de un lenguaje común, genera transparencia y homogeneidad, respetando siempre, la idiosincrasia y la autonomía municipal. Con todo ello, el Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística dotará de una mayor capacidad simplificadora y clarificadora a los planes, haciéndolos más accesibles, tanto para los técnicos como para los ciudadanos.
  
Un efecto de este reglamento será, sin duda, la simplificación de los planes. La remisión a sus preceptos y la concreción de modo simplificado de las zonas permitirá a los municipios que lo deseen contar con instrumentos de planeamiento sencillos en cuanto a su confección.
  
El reglamento consta de 91 artículos que se dividen en cuatro títulos y a los que se adicionan dos anexos.
  
El título primero está constituido por las disposiciones de carácter general relativas al conjunto del reglamento. Junto al objeto, finalidades y principios se establece el carácter orientativo del reglamento, por lo que será voluntaria la aplicación de sus preceptos.
  
El título segundo establece una exhaustiva definición y concreción de los conceptos habitualmente utilizados en la elaboración de una ordenanza urbanística, buscando una unificación terminológica en esta materia. Conceptos que se definen con independencia de las zonas a las que se pueden aplicar, sin perjuicio de que en alguna zona haya que matizar alguno de ellos, e incluso, que se identifiquen los conceptos o parámetros definidos como necesarios, opcionales o incompatibles en relación con las distintas zonas de ordenación.
  
El título tercero regula la configuración de las zonas de ordenación y constituye el núcleo esencial del reglamento. La configuración de las zonas regulada por el reglamento se basa en que la zona de ordenación es el resultado de la interrelación de tres variables urbanísticas: el sistema de ordenación, la tipología edificatoria y el uso global. Con estas variables el reglamento crea un marco en el que pueden encuadrarse todas las zonas posibles. Dentro de cada zona de ordenación será el plan el que concrete qué elementos y con qué características intervienen en sus zonas más específicas.
  
Se trata de sistematizar las zonas de ordenación, facilitando los elementos que intervienen, creando un marco de referencia uniforme, de manera que mediante la concreción por los planes de una serie de parámetros (anchos de viales, forma y dimensiones de parcela, alturas de cornisa,...), no habrá dos zonas de ordenación iguales.
  
El título cuarto del reglamento establece unas zonas tipo o elementales, con el objeto de facilitar la elaboración de los planes, especialmente en municipios pequeños. Estas zonas surgen de la selección de aquellas que son más usuales en la práctica urbanística de entre el conjunto de zonas de ordenación teóricamente posibles. De este modo, se definen ocho zonas habituales cuya reglamentación se desarrolla de forma articulada, que podrá ser de adopción casi automática por el plan correspondiente.
  
Por último, se incorporan dos anexos relativos a la sistemática de la configuración de las zonas de ordenación y a las fichas de zona, que podrán ser utilizadas por los municipios para la concreción de determinados parámetros en cada zona elemental.
  
En la elaboración del presente reglamento se ha dado audiencia a la Federación Valenciana de Municipios y Provincias, al Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana, al Colegio Oficial de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos de Valencia, al Colegio Oficial de Ingenieros Superiores Industriales de la Comunidad Valenciana y Albacete, al Departamento de Urbanismo y Ordenación Territorial de la Universidad Politécnica de Valencia, al Colegio de Registradores de la Propiedad, al Colegio Notarial de Valencia, al Colegio de Abogados de Valencia, a las Cámaras de Comercio, Industria y Navegación de Castellón, Valencia y Alicante, a las distintas asociaciones, federaciones y confederaciones de empresarios promotores y constructores de la Comunidad Valenciana y a diversos profesionales expertos en la materia, cuyas sugerencias se han tenido en cuenta en su redacción final.
  
En su virtud,
  
ORDENO
  
Artículo único
  
Se aprueba el Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad Valenciana para el desarrollo de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística y sus anexos, cuyo texto se inserta a continuación.
  
DISPOSICIÓN TRANSITORIA
  
Única
  
De conformidad con lo previsto en la disposición transitoria decimoprimera de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, reguladora de la Actividad Urbanística, el presente reglamento general no afectará a la vigencia de las normas urbanísticas contenidas en los planes que, hasta este momento, hayan sido aprobados, sin perjuicio de que, por iniciativa municipal, se pueda promover la modificación o revisión de ellos para armonizarlos con las previsiones de este reglamento.
  
DISPOSICIÓN FINAL
  
La presente orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
  
Contra la presente orden, que pone fin a la vía administrativa, se podrá interponer recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente a la publicación de la misma en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana. Todo ello, sin perjuicio de que pueda ejercer cualquier otro recurso que estime oportuno.
  
Valencia, 26 de abril de 1999.
  
El conseller de Obras Publicas, Urbanismo y Transportes,
  
JOSÉ RAMÓN GARCÍA ANTÓN
  
ÍNDICE
  
Título I. Generalidades
  
Capítulo I. Objeto y alcance
  
Artículo 1. Objeto
  
Artículo 2. Alcance
  
Capítulo II. Finalidades y principios fundamentales
  
Artículo 3. Finalidades
  
Artículo 4. Principios fundamentales
  
Capítulo III. Aplicación
  
Artículo 5. Ámbito de aplicación
  
Artículo 6. Voluntariedad
  
Artículo 7. Modos de aplicación
  
Título II. Parámetros urbanísticos. Definiciones
  
Capítulo I. Parámetros urbanísticos relativos a la manzana y el vial
  
Artículo 8. Alineación de vial
  
Artículo 9. Ancho de vial en un punto
  
Artículo 10. Manzana
  
Artículo 11. Patio de manzana
  
Artículo 12. Línea de rasante
  
Artículo 13. Cota de rasante
  
Capítulo II. Parámetros urbanísticos relativos a la parcela
  
Artículo 14. Parcela
  
Artículo 15. Parcela edificable
  
Artículo 16. Solar
  
Artículo 17. Lindes de parcela
  
Artículo 18. Linde frontal de parcela
  
Artículo 19. Cerramientos de parcela
  
Artículo 20. Parcela mínima
  
Artículo 21. Frente de parcela
  
Artículo 22. Círculo inscrito
  
Artículo 23. Ángulo medianero
  
Capítulo III. Parámetros urbanísticos relativos a la posición de la edificación en la parcela
  
Artículo 24. Alineaciones de la edificación
  
Artículo 25. Alineaciones de la edificación en planta baja
  
Artículo 26. Alineación de la edificación en plantas de pisos
  
Artículo 27. Alineaciones del volumen
  
Artículo 28. Distancia al linde
  
Artículo 29. Retranqueo de la edificación
  
Artículo 30. Profundidad edificable
  
Artículo 31. Separación entre edificaciones
  
Capítulo IV. Parámetros urbanísticos relativos a la intensidad de la edificación
  
Artículo 32. Superficie ocupada
  
Artículo 33. Coeficiente de ocupación
  
Artículo 34. Superficie libre
  
Artículo 35. Superficie construida por planta
  
Artículo 36. Superficie construida total
  
Artículo 37. Superficie útil
  
Artículo 38. Volumen construido
  
Artículo 39. Edificabilidad
  
Artículo 40. Coeficiente de edificabilidad neta
  
Artículo 41. Coeficiente de edificabilidad bruta
  
Capítulo V. Parámetros urbanísticos relativos al volumen y forma de los edificios
  
Artículo 42. Altura reguladora
  
Artículo 43. Altura total
  
Artículo 44. Número de plantas
  
Artículo 45. Medianera
  
Artículo 46. Planta baja
  
Artículo 47. Planta piso
  
Artículo 48. Planta ático
  
Artículo 49. Aprovechamiento bajo cubierta
  
Artículo 50. Entreplanta
  
Artículo 51. Sótano
  
Artículo 52. Semisótano
  
Artículo 53. Soportal
  
Artículo 54. Pasaje
  
Artículo 55. Altura de planta
  
Artículo 56. Altura libre de planta
  
Artículo 57. Cuerpos volados
  
Artículo 58. Elementos salientes
  
Artículo 59. Edificaciones auxiliares
  
Artículo 60. Elementos técnicos de las instalaciones
  
Artículo 61. Patios de luces y ventilación
  
Título III. Configuración de las zonas de ordenación urbanística
  
Capítulo I. Sistemas de ordenación
  
Artículo 62. Sistemas de ordenación
  
Artículo 63. Clases
  
Artículo 64. Ordenación por alineación de calle
  
Artículo 65. Ordenación por edificación aislada
  
Artículo 66. Ordenación por definición volumétrica
  
Capítulo II. Tipologías edificatorias
  
Artículo 67. Tipologías edificatorias
  
Artículo 68. Manzana compacta
  
Artículo 69. Manzana cerrada
  
Artículo 70. Bloque exento
  
Artículo 71. Bloque adosado
  
Artículo 72. Volumen específico
  
Artículo 73. Volumen contenedor
  
Capítulo III. Usos globales
  
Artículo 74. Usos globales
  
Artículo 75. Uso residencial
  
Artículo 76. Uso industrial
  
Artículo 77. Uso terciario
  
Capítulo IV. Zonas de ordenación urbanística
  
Artículo 78. Zona de ordenación urbanística
  
Artículo 79. Configuración de las zonas de ordenación urbanística
  
Artículo 80. Relación de zonas de ordenación urbanística
  
Artículo 81. Parámetros urbanísticos
  
Título IV. Zonas tipo
  
Capítulo I. Sistemática
  
Artículo 82. Zonas de ordenación desarrolladas
  
Artículo 83. Aplicación de la regulación correspondiente a las zonas tipo
  
Capítulo II. Regulación específica de las zonas
  
Artículo 84. Núcleo histórico
  
Artículo 85. Ampliación de casco
  
Artículo 86. Ensanche
  
Artículo 87. Edificación abierta
  
Artículo 88. Viviendas aisladas
  
Artículo 89. Viviendas adosadas
  
Artículo 90. Industrial en manzana
  
Artículo 91. Industrial aislada
  
Anexo I. Sistemática de la configuración de zonas
  
Tabla 1. Zonas de ordenación urbanística
  
Tabla 2. Interrelación parámetros / zonas
  
Tabla 3. Estandarización de claves
  
Anexo II. Fichas de zona
  
Ficha 0. Ficha genérica
  
Ficha 1. Núcleo histórico
  
Ficha 2. Ampliación de casco
  
Ficha 3. Ensanche
  
Ficha 4. Edificación abierta
  
Ficha 5. Viviendas aisladas
  
Ficha 6. Viviendas adosadas
  
Ficha 7. Industrial en manzana
  
Ficha 8. Industrial aislada
  
TÍTULO I
  
Generalidades
  
Capítulo I
  
Objeto y alcance
  
Artículo 1. Objeto
  
El objeto del presente reglamento es la regulación de las zonas de ordenación urbanística. Estas zonas son las áreas en las que se divide el territorio para la aplicación de una determinada normativa urbanística.
  
Artículo 2. Alcance
  
El alcance material del reglamento se limita a la regulación de los parámetros tipológicos básicos que definen las zonas de ordenación urbanística, no entrando en la reglamentación de las condiciones específicas de la edificación: aspectos morfológicos, ornamentales o internos de los edificios.
  
Capítulo II
  
Finalidades y principios fundamentales
  
Artículo 3. Finalidades
  
Los fines del presente reglamento son los siguientes:
  
a) Estandarización de la terminología y conceptos urbanísticos generales.
  
b) Reducción del grado de discrecionalidad en la interpretación de los términos urbanísticos.
  
c) Simplificación instrumental de los planes urbanísticos.
  
d) Mejora del conocimiento público de las normas urbanísticas.
  
Artículo 4. Principios fundamentales
  
Para la consecución de los fines enunciados en el artículo precedente, se adoptan como principios fundamentales los siguientes:
  
a) Sistematización de los modos de ordenación urbanística.
  
b) Claridad y precisión en la definición de los conceptos urbanísticos.
  
c) Equilibrio entre estandarización y uniformidad.
  
d) Flexibilidad de las regulaciones tipo y de sus modos de aplicación.
  
Capítulo III
  
Aplicación
  
Artículo 5. Ámbito de aplicación
  
Este reglamento es aplicable, con carácter voluntario, a los planes urbanísticos y a aquellos actos de desarrollo o ejecución de dichos planes que tengan relación con los conceptos urbanísticos que en él se definen.
  
Artículo 6. Voluntariedad
  
El presente reglamento tiene carácter orientativo, por lo que será voluntaria la aplicación de sus preceptos.
  
Los planes podrán establecer el régimen urbanístico de las zonas que delimiten mediante remisión a este reglamento general, aunque, alternativamente, también podrán contener su propia regulación cuando razones específicas de carácter local así lo aconsejen.
  
La asignación de las distintas zonas de ordenación urbanística se hará, a ser posible, por remisión a este reglamento, expresando la clave identificativa de la reglamentación de Zona que se pretenda aplicar en el área correspondiente del territorio.
  
En el caso que el presente reglamento no contemple una regulación adecuada para las peculiaridades locales de un área del término municipal, el plan establecerá la regulación aplicable.
  
Artículo 7. Modos de aplicación
  
La determinación de la normativa aplicable a una zona de ordenación urbanística podrá establecerse por el planeamiento urbanístico mediante alguno de los modos siguientes:
  
a) Remisión a una de las zonas tipo definidas en este reglamento, fijando los valores concretos de los parámetros urbanísticos.
  
b) Adición a la anterior modalidad de concreciones o variaciones de parámetros urbanísticos, matizaciones o regulaciones complementarias que se consideren necesarias.
  
c) Regulación propia, desarrollada a partir de las variables generales que configuran la zona de ordenación urbanística.
  
TÍTULO II
  
Parámetros urbanísticos. Definiciones
  
Capítulo I
  
Parámetros urbanísticos relativos a la manzana y el vial
  
Artículo 8. Alineación de vial
  
Se entiende por alineación de vial la línea que delimita los espacios parcelados respecto de los espacios públicos integrados por calles, plazas, zonas verdes o espacios libres.
  
Artículo 9. Ancho de vial en un punto
  
Se denomina ancho de vial en un punto de la alineación de vial a la menor de las distancias entre dicho punto y la alineación opuesta del mismo vial.
  
Se expresa en metros (m).
  
Artículo 10. Manzana
  
Se denomina manzana a la superficie de suelo delimitada por alineaciones de vial contiguas.
  
Artículo 11. Patio de manzana
  
Constituye el patio de manzana el espacio interior a la misma que no tiene edificación, o sólo es edificable bajo rasante o en planta baja, resultado de la aplicación de una profundidad edificable máxima.
  
Artículo 12. Línea de rasante
  
Se entiende por línea de rasante el perfil longitudinal en el eje de las vías públicas.
  
Artículo 13. Cota de rasante
  
La cota de rasante es la cota de nivel de un punto de la línea de rasante.
  
Se expresa en metros (m).
  
Capítulo II
  
Parámetros urbanísticos relativos a la parcela
  
Artículo 14. Parcela
  
A los efectos urbanísticos, se denomina parcela, en suelo urbano y urbanizable, a cada una de las porciones de suelo en las que, en su caso, se subdivide una manzana.
  
Artículo 15. Parcela edificable
  
Se entiende por parcela edificable aquella que cumple las condiciones dimensionales, formales y de ubicación que exija el plan para que pueda autorizarse en ella la edificación.
  
Dichas condiciones se referirán a parámetros tales como la parcela mínima, el frente mínimo de parcela, el círculo inscrito mínimo, los ángulos medianeros u otros similares.
  
Artículo 16. Solar
  
Son solares las parcelas legalmente divididas o conformadas que reúnan los requisitos exigidos en el artículo 6 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística.
  
Artículo 17. Lindes de parcela
  
Se denominan lindes a las líneas perimetrales que delimitan la parcela.
  
Artículo 18. Linde frontal de parcela
  
Constituye el linde frontal el linde o lindes que delimitan la parcela respecto del vial o espacio libre públicos colindantes.
  
Artículo 19. Cerramientos de parcela
  
Se denominan cerramientos de parcela a aquellos elementos constructivos dispuestos sobre los lindes, que separan la parcela de los espacios públicos o de otras parcelas.
  
Artículo 20. Parcela mínima
  
Se define la parcela mínima como la superficie mínima que debe tener una parcela para que pueda ser edificable.
  
Se expresa en metros cuadrados de suelo (m²s).
  
Artículo 21. Frente de parcela
  
Se denomina frente de parcela a la longitud del linde frontal.
  
Se expresa en metros (m)
  
Artículo 22. Círculo inscrito
  
Se denomina círculo inscrito al círculo de menor diámetro que se puede inscribir en una parcela.
  
Se define por la medida de su diámetro, que se expresa en metros (m).
  
Artículo 23. Ángulo medianero
  
Se denomina ángulo medianero al ángulo que forma el linde frontal de la parcela con uno de los lindes contiguos.
  
Se expresa en grados sexagesimales (°).
  
Capítulo III
  
Parámetros urbanísticos relativos a la posición
  
de la edificación en la parcela
  
Artículo 24. Alineaciones de la edificación
  
Constituyen las alineaciones de la edificación aquellas líneas, definidas por la intersección de los planos de fachadas y la parcela, que establecen el límite entre las superficies edificables y las no edificables, tanto de carácter público como privado, sin perjuicio de la posibilidad de cuerpos volados o elementos salientes.
  
Artículo 25. Alineaciones de la edificación en planta baja
  
Son aquellas alineaciones definidas que se aplican únicamente a la planta baja.
  
Artículo 26. Alineación de la edificación en plantas de pisos
  
Son aquellas alineaciones definidas que se aplican únicamente a las plantas de pisos.
  
Artículo 27. Alineaciones del volumen
  
Constituyen las alineaciones del volumen aquellas líneas resultantes de la intersección de los planos que establecen el límite entre los espacios edificables y los no edificables, tanto de carácter público como privado, sin perjuicio de la posibilidad de cuerpos volados o elementos salientes.
  
Artículo 28. Distancia al linde
  
Se define la distancia al linde como la separación entre el linde de parcela que se tome como referencia y el punto más próximo de la edificación ?incluyendo la proyección horizontal de los cuerpos volados?, medida sobre una recta perpendicular a dicho linde.
  
Se expresa en metros (m).
  
Artículo 29. Retranqueo de la edificación
  
Se entiende por retranqueo de la edificación el retiro de un tramo del plano de fachada respecto de la alineación de vial, medido sobre una recta perpendicular a dicha alineación.
  
Se expresa en metros (m), sin perjuicio del establecimiento de condiciones formales.
  
Artículo 30. Profundidad edificable
  
Se define la profundidad edificable como la distancia desde la alineación de vial, medida sobre una recta perpendicular a dicha alineación, que establece un límite a la edificación por la parte posterior, sin perjuicio de la posibilidad de cuerpos volados o elementos salientes.
  
Puede exigirse a todas las plantas del edificio o sólo a las plantas de pisos.
  
Se expresa en metros (m).
  
Artículo 31. Separación entre edificaciones
  
Se define la separación entre edificaciones como la distancia que existe entre dos edificaciones, medida entre sus puntos más próximos, incluyendo la proyección horizontal de los cuerpos volados.
  
Se expresa en metros (m).
  
Capítulo IV
  
Parámetros urbanísticos relativos a la intensidad de la edificación
  
Artículo 32. Superficie ocupada
  
Se entiende por superficie ocupada de una parcela la superficie de la proyección horizontal de las edificaciones sobre la parcela, incluyendo los cuerpos volados.
  
Salvo que el plan disponga otra cosa, computará a estos efectos la superficie de aquellas edificaciones e instalaciones complementarias que estén cubiertas.
  
Se expresa en metros cuadrados de suelo (m²s).
  
Artículo 33. Coeficiente de ocupación
  
Se denomina coeficiente de ocupación a la relación entre la superficie ocupada y la superficie de la parcela.
  
Se expresa en tantos por ciento (%).
  
Artículo 34. Superficie libre
  
Se entiende por superficie libre de una parcela la superficie de la misma que no tiene edificación sobre la rasante natural del terreno.
  
Su valor es complementario de la superficie ocupada respecto a la superficie de la parcela (superficie libre + superficie ocupada = superficie de parcela).
  
Se expresa en metros cuadrados de suelo (m²s).
  
Artículo 35. Superficie construida por planta
  
Se entiende por superficie construida por planta, a los efectos de esta norma, la superficie comprendida en el perímetro definido por la cara exterior de sus cerramientos con el exterior o con otras edificaciones.
  
No computarán como superficie construida los soportales y pasajes de uso público, ni las superficies bajo cubierta si carecen de posibilidades de uso y acceso.
  
Computarán a estos efectos las superficies de los cuerpos volados cuando estén cerrados en todo su perímetro con paramentos estancos. En los demás casos, computará únicamente el cincuenta por ciento de su superficie.
  
Se expresa en metros cuadrados de techo (m²t).
  
Artículo 36. Superficie construida total
  
Constituye la superficie construida total de un inmueble la suma de las superficies construidas de todas las plantas que lo componen.
  
Salvo que el plan disponga otra cosa, no computará a efectos de este parámetro la superficie construida de los sótanos y semisótanos. Por el contrario, siempre habrá que considerar la superficie de las entreplantas, áticos y aprovechamientos bajo cubierta (respecto a estos últimos, computarán aquellas áreas que tengan una altura libre superior a 1,50 m)
  
Se expresa en metros cuadrados de techo (m²t).
  
Artículo 37. Superficie útil
  
Se entiende como superficie útil a los efectos de esta norma, la definida en las Normas de Habitabilidad y Diseño de viviendas en el ámbito de la Comunidad Valenciana, o normativa que la sustituya.
  
Se expresa en metros cuadrados útiles (m²u).
  
Artículo 38. Volumen construido
  
Se denomina volumen construido de una edificación al volumen comprendido entre sus cerramientos con el exterior o con otras edificaciones.
  
Salvo que el plan disponga otra cosa, no computará a efectos de este parámetro el volumen de la edificación situada por debajo de la rasante.
  
Se expresa en metros cúbicos (m³).
  
Artículo 39. Edificabilidad
  
Se entiende por edificabilidad la superficie construida total que tiene un ámbito determinado.
  
Se expresa en metros cuadrados de techo (m²t).
  
Artículo 40. Coeficiente de edificabilidad neta
  
Se entiende por coeficiente de edificabilidad neta la relación entre la edificabilidad y la superficie, ambas referidas a una parcela o a un conjunto de ellas.
  
Se expresa en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo (m²t /m²s).
  
Artículo 41. Coeficiente de edificabilidad bruta
  
Se entiende por coeficiente de edificabilidad bruta de un ámbito determinado, la relación entre la edificabilidad y la superficie, ambas del ámbito de referencia, incluyéndose en esta última tanto la superficie de las parcelas como la de los espacios libres y viales públicos, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.
  
Se expresa en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo (m²t /m²s).
  
Capítulo V
  
Parámetros urbanísticos relativos al volumen
  
y forma de los edificios
  
Artículo 42. Altura reguladora
  
Se denomina altura reguladora a la dimensión vertical, medida en el plano de fachada de la edificación, desde la rasante de la acera hasta la intersección con la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta.
  
Si el plan no establece otra regulación, en las calles con pendiente, la altura reguladora de un edificio se medirá en el punto medio de su longitud de fachada. Cuando la excesiva pendiente de la calle o la gran longitud de la fachada determinen diferencias de cota de rasante superiores a tres metros, la fachada se descompondrá en tramos que no superen esa condición, a efectos de la medición de este parámetro.
  
Si el plan no establece otra regulación, en los supuestos en que la rasante natural del terreno no coincida con la rasante de la acera, la altura reguladora se medirá, en vertical, desde la rasante de la acera hasta una línea paralela a la rasante natural del terreno que pase por la intersección entre el plano de fachada y la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta.
  
Se expresa en metros (m).
  
Artículo 43. Altura total
  
Se define la altura total como la dimensión vertical medida desde la rasante de la acera hasta el punto más alto del edificio, excluidos los elementos técnicos de las instalaciones.
  
Si el plan no establece otra regulación, en las calles con pendiente y en los supuestos en que la rasante natural del terreno no coincida con la rasante de la acera, la medición de este parámetro se realizará de forma similar a la indicada en el artículo anterior.
  
Se expresa en metros (m).
  
Artículo 44. Número de plantas
  
El número de plantas que componen un edificio ?incluida la planta baja y el ático, si existe- constituye el parámetro denominado número de plantas.
  
No se consideran a efectos de este parámetro las entreplantas, ni los sótanos y semisótanos. En las calles con pendiente se estará a lo dispuesto en el artículo 42.
  
Artículo 45. Medianera
  
A los efectos de esta norma, se denomina medianera a la pared lateral límite entre dos edificaciones, que se levanta desde los cimientos hasta la cubierta, aunque su continuidad se interrumpa con patios o similares.
  
Artículo 46. Planta baja
  
Se denomina planta baja a aquella planta en la que la cara inferior del forjado del suelo ?o, en su caso, de la solera- se encuentra a una cota igual o inferior a un metro desde la rasante de la acera y la cara inferior del forjado del techo se sitúa a una cota superior a dicha distancia.
  
Artículo 47. Planta piso
  
Se entiende por planta piso aquella planta situada por encima de la planta baja.
  
Artículo 48. Planta ático
  
Se denomina planta ático a la última planta de un edificio, siempre que su fachada se encuentre retranqueada de los planos de fachada del inmueble.
  
Artículo 49. Aprovechamiento bajo cubierta
  
Se denomina aprovechamiento bajo cubierta a la utilización del espacio comprendido entre la cubierta inclinada del edificio y el forjado del techo de la última planta.
  
Únicamente podrá utilizarse en los casos que expresamente autorice el plan, con las limitaciones en cuanto a su uso y dimensiones que en él se establezcan y en las condiciones de cómputo de edificabilidad expresadas en el artículo 36 de este reglamento.
  
Artículo 50. Entreplanta
  
Se denomina entreplanta a aquella planta que tiene el forjado del suelo en una posición intermedia entre los planos de pavimento y techo de una planta baja.
  
La superficie de la entreplanta no podrá superar el sesenta por ciento de la superficie de la planta baja.
  
Artículo 51. Sótano
  
Se denomina sótano a aquella planta en la que la cara inferior del forjado del techo se sitúa por debajo del plano horizontal que contiene la rasante de la acera.
  
En los supuestos en que la rasante natural del terreno no coincida con la rasante de la acera, se considerará sótano a aquella planta o porción de la misma cuya cara inferior del forjado de techo se encuentre por debajo del plano que contiene la rasante natural del terreno.
  
Artículo 52. Semisótano
  
Se denomina semisótano a aquella planta en la que la cara inferior del forjado del techo se encuentra entre el plano horizontal que contiene la rasante de la acera y el situado a un metro por encima de dicho plano.
  
En los supuestos en que la rasante natural del terreno no coincida con la rasante de la acera, se considerará semisótano a aquella planta o porción de la misma cuya cara inferior del forjado de techo se encuentre entre el plano que contiene la rasante natural del terreno y el situado a un metro por encima de dicho plano.
  
Artículo 53. Soportal
  
Se entiende por soportal el espacio de uso público resultante del retranqueo de la edificación en la planta baja, respecto del plano de fachada del inmueble.
  
Artículo 54. Pasaje
  
Se entiende por pasaje aquel espacio de uso público situado en la planta baja de un edificio, que proporciona acceso a otros espacios o edificaciones.
  
Artículo 55. Altura de planta
  
Se entiende por altura de planta la distancia vertical entre las caras inferiores de dos forjados consecutivos.
  
Se expresa en metros (m).
  
Artículo 56. Altura libre de planta
  
Se entiende por altura libre de planta la distancia vertical entre el pavimento y la cara inferior del forjado de techo ?o, en su caso, del falso techo- de una planta.
  
Se expresa en metros (m).
  
Artículo 57. Cuerpos volados
  
Se entienden por cuerpos volados aquellas partes de la edificación que sobresalen de los planos que definen el volumen del edificio y que tienen carácter habitable u ocupable por las personas, tales como balcones, miradores, terrazas o similares.
  
Artículo 58. Elementos salientes
  
Se entienden por elementos salientes aquellos elementos constructivos fijos que sobresalen de los planos que definen el volumen del edificio, sin carácter habitable u ocupable por las personas, tales como zócalos, aleros, cornisas, marquesinas, rótulos o similares.
  
Artículo 59. Edificaciones auxiliares
  
Se denominan edificaciones auxiliares aquellas edificaciones que albergan usos complementarios al uso del inmueble principal, tales como porterías, garajes, almacenes, trasteros, invernaderos, lavaderos o similares.
  
Computarán a efectos de calcular la edificabilidad, salvo que se sitúen en el sótano o en el semisótano.
  
Artículo 60. Elementos técnicos de las instalaciones
  
Se entienden por elementos técnicos de las instalaciones aquellos elementos integrantes de las instalaciones al servicio del inmueble, tales como depósitos de agua, equipos de acondicionamiento de aire, filtros de aire, conductos de ventilación, antenas, pararrayos, elementos para el tendido de ropa o similares.
  
Artículo 61. Patios de luces y ventilación
  
Se denominan patios de luces y ventilación a los espacios no construidos y ubicados en el interior del volumen general de la edificación, que garantizan adecuada iluminación y ventilación a dependencias del inmueble.
  
TÍTULO III
  
Configuración de las zonas de ordenación urbanística
  
Capítulo I
  
Sistemas de ordenación
  
Artículo 62. Sistemas de ordenación
  
Los sistemas de ordenación son los diferentes modos de regular las edificaciones, en función de los parámetros urbanísticos utilizados en su definición.
  
Artículo 63. Clases
  
Se distinguen 3 clases de sistemas de ordenación: alineación de calle, edificación aislada y definición volumétrica.
  
Artículo 64. Ordenación por alineación de calle
  
1. El sistema de ordenación que se caracteriza porque las edificaciones se disponen de manera continua a lo largo de las alineaciones de los viales se denomina ordenación por alineación de calle.
  
2. Los parámetros urbanísticos definitorios de la ordenación por alineación de calle son la alineación de vial, la altura reguladora y la profundidad edificable.
  
3. El elemento característico que resulta de la ordenación por alineación de calle es la manzana.
  
Artículo 65. Ordenación por edificación aislada
  
1. El sistema de ordenación que se caracteriza porque los edificios se disponen separados de los lindes de la parcela se denomina ordenación por edificación aislada.
  
2. Los parámetros urbanísticos fundamentales de la ordenación por edificación aislada son el coeficiente de edificabilidad neta, el coeficiente de ocupación, las distancias a lindes y la altura reguladora.
  
3. El tipo de edificio que se obtiene en la ordenación por edificación aislada se denomina bloque.
  
Artículo 66. Ordenación por definición volumétrica
  
1. El sistema de ordenación que se caracteriza porque las edificaciones se definen por referencia a cuerpos volumétricos se denomina ordenación por definición volumétrica.
  
2. Los parámetros urbanísticos relevantes en la ordenación por definición volumétrica son el coeficiente de edificabilidad neta, la altura reguladora y las alineaciones del volumen.
  
3. El cuerpo edificatorio que resulta de la ordenación por definición volumétrica se denomina volumen.
  
Capítulo II
  
Tipologías edificatorias
  
Artículo 67. Tipologías edificatorias
  
1. Las tipologías edificatorias son los diversos modos de disponer la edificación en relación con la parcela.
  
2. Las edificaciones características que resultan de los diferentes sistemas de ordenación (manzana, bloque y volumen) son susceptibles de diferenciarse en tipologías edificatorias, en función de la relación que se establece entre esas edificaciones y la parcela.
  
Artículo 68. Manzana compacta
  
Se denomina manzana compacta a aquella manzana en la que predomina la superficie ocupada por las construcciones respecto a los espacios libres interiores, que se distribuyen de modo disperso y aleatorio en las diferentes parcelas que componen la manzana.
  
Artículo 69. Manzana cerrada
  
Se considera manzana cerrada a aquella manzana en la que las alineaciones interiores de los edificios configuran un espacio libre central ?que puede estar ocupado en la planta baja- en el interior de la manzana.
  
Artículo 70. Bloque exento
  
Se denomina bloque exento a la edificación que se sitúa separada de todos los lindes de la parcela.
  
Artículo 71. Bloque adosado
  
Se considera que un bloque está adosado cuando la edificación se adosa al menos a uno de los lindes de la parcela para formar agrupaciones de edificios con las parcelas contiguas.
  
Artículo 72. Volumen específico
  
Se denomina volumen específico a aquella edificación que se ciñe a un volumen concreto predeterminado.
  
Artículo 73. Volumen contenedor
  
Se denomina volumen contenedor a la envolvente virtual en cuyo interior se concreta la edificación.
  
Capítulo III
  
Usos globales
  
Artículo 74. Usos globales
  
1. Se considera uso global el uso predominante de las edificaciones de un área determinada.
  
2. A los efectos del presente reglamento, los usos globales se diferencian en las categorías siguientes: residencial, industrial y terciario.
  
Artículo 75. Uso residencial
  
1. Se incluyen en el uso residencial las actividades de residencia de personas, tanto permanentes como temporales, excepto las residencias de carácter colectivo.
  
2. Dentro del uso global residencial se establece una subdivisión en función del número de viviendas que se disponen en cada parcela:
  
a) Residencial unitario es el uso que designa aquellas zonas en las que existe una sola vivienda por parcela.
  
b) Residencial múltiple es el uso que designa aquellas zonas en las que existe más de una vivienda por parcela.
  
Artículo 76. Uso industrial
  
Se incluyen en el uso industrial todas las actividades destinadas a la obtención, elaboración, transformación, reparación, almacenamiento y distribución de productos, incluso los talleres artesanales.
  
Artículo 77. Uso terciario
  
Se incluyen en el uso terciario todas las actividades relacionadas con servicios de tipo comercial, hotelero, oficinas, recreativo, residencias colectivas, aparcamientos y similares.
  
Capítulo IV
  
Zonas de ordenación urbanística
  
Artículo 78. Zona de ordenación urbanística
  
Se considera una zona de ordenación urbanística a un área que presenta un tejido urbanístico característico y diferenciado. Constituye el ámbito de aplicación de una determinada normativa urbanística.
  
Artículo 79. Configuración de las zonas de ordenación urbanística
  
Todas las zonas de ordenación urbanística se configuran mediante la integración de 3 variables urbanísticas: un sistema de ordenación, una tipología edificatoria y un uso global.
  
Artículo 80. Relación de zonas de ordenación urbanística
  
La combinación de las 3 variables urbanísticas mencionadas en el artículo anterior (utilizando los diferentes valores que puede adoptar cada variable y eliminando las combinaciones que resultan incoherentes) da como resultado la configuración de las zonas de ordenación urbanística que se recogen en la tabla 1 del anexo I y que se relacionan a continuación:
  
- RESIDENCIAL MANZANA COMPACTA
  
- RESIDENCIAL MANZANA CERRADA
  
- RESIDENCIALUNITARIO BLOQUE EXENTO
  
- RESIDENCIALMÚLTIPLE BLOQUE EXENTO
  
- RESIDENCIALUNITARIO BLOQUE ADOSADO
  
- RESIDENCIALMÚLTIPLE BLOQUE ADOSADO
  
- RESIDENCIALMÚLTIPLE VOLUMEN ESPECÍFICO
  
- RESIDENCIALMÚLTIPLE VOLUMEN CONTENEDOR
  
- INDUSTRIAL/TERCIARIO MANZANA COMPACTA
  
- INDUSTRIAL/TERCIARIO BLOQUE EXENTO
  
- INDUSTRIAL/TERCIARIO BLOQUE ADOSADO
  
- TERCIARIO VOLUMEN ESPECÍFICO
  
- TERCIARIO VOLUMEN CONTENEDOR
  
Artículo 81. Parámetros urbanísticos
  
1. Para cada una de las zonas de ordenación urbanística, los parámetros urbanísticos definidos con carácter general pueden ser de tres tipos: necesarios, opcionales e incompatibles.
  
2. La interrelación entre las zonas de ordenación urbanística y los parámetros urbanísticos, considerando los tipos enunciados en el apartado anterior, se refleja en la Tabla 2 del Anexo I.
  
3. La regulación mínima de una determinada zona de ordenación urbanística deberá contener los parámetros considerados necesarios en la Tabla indicada en el apartado anterior. Esta regulación mínima podrá completarse con la incorporación voluntaria de los parámetros considerados de carácter opcional. Salvo excepciones debidamente justificadas, no se podrán incluir los parámetros urbanísticos considerados en principio incompatibles con una determinada zona de ordenación urbanística.
  
TÍTULO IV
  
Zonas tipo
  
Capítulo I
  
Sistemática
  
Artículo 82. Zonas de ordenación desarrolladas
  
1. El presente reglamento desarrolla la regulación correspondiente a ocho zonas de ordenación habituales en las previsiones de los planes generales, que se denominan zonas tipo.
  
2. Las zonas tipo desarrolladas son:
  
- NÚCLEO HISTÓRICO
  
- AMPLIACIÓN DE CASCO
  
- ENSANCHE
  
- EDIFICACIÓN ABIERTA
  
- VIVIENDAS AISLADAS
  
- VIVIENDAS ADOSADAS
  
- INDUSTRIAL EN MANZANA
  
- INDUSTRIAL AISLADA
  
3. La regulación de cada una de las zonas tipo se define mediante un texto normativo (recogido en el articulado del capítulo siguiente) y una ficha de zona que sintetiza las determinaciones principales de la normativa aplicable (se recogen en el anexo II).
  
Artículo 83. Aplicación de la regulación correspondiente a las zonas tipo
  
1. Los planes podrán establecer el régimen urbanístico de las zonas que delimiten mediante la remisión a la regulación contenida en este reglamento para las zonas tipo, concretando los parámetros tipológicos definitorios de la zona especificados en la correspondiente ficha de zona, así como aquellos parámetros adicionales que el plan considere oportuno establecer.
  
2. La adopción por el plan de la reglamentación de una zona tipo, no excusará la redacción de ordenanzas para regular los aspectos morfológicos y ornamentales de las construcciones, resultado de la propia individualidad de la zona. Estas ordenanzas deberán regular, entre otros, aspectos relativos al tipo de cubierta y, en su caso, pendiente de faldones, elementos salientes, construcciones permitidas por encima de las alturas máximas, composición de fachada, materiales y acabados exteriores y otras cuestiones similares.
  
Capítulo II
  
Regulación específica de las zonas
  
Artículo 84. Núcleo histórico
  
1. Ámbito
  
La zona de núcleo histórico está constituida por las áreas expresamente grafiadas con esta identificación en los planos de calificación del suelo del plan.
  
2. Configuración de la zona
  
La zona de núcleo histórico se configura por la integración del sistema de ordenación por alineación de calle, la tipología edificatoria de manzana compacta y el uso global residencial.
  
3. Usos pormenorizados
  
a) Uso dominante
  
- Residencial: tanto unitario como múltiple, salvo que la ficha de zona disponga otra cosa.
  
b) Usos compatibles
  
- Terciario: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
- Dotacional: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
- Talleres artesanales: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
c) Usos incompatibles
  
- Almacenes: en todas sus modalidades, salvo que el plan disponga otra cosa.
  
- Industrial: en el resto de categorías diferentes a los talleres artesanales y almacenes.
  
4. Parámetros urbanísticos
  
a) relativos a la manzana y el vial
  
- Alineaciones de viales: son las que vienen definidas en los planos de alineaciones.
  
- Rasantes: son las que vienen definidas en los planos de rasantes.
  
b) relativos a la parcela
  
- Parcela mínima edificable: queda definida por las condiciones de dimensiones (parcela mínima y frente mínimo de parcela) y forma (círculo inscrito mínimo y ángulos medianeros) que se concretan en la ficha de zona.
  
Quedan excluidas del cumplimiento de estas condiciones aquellas parcelas que aun incumpliéndolas, linden con parcelas vinculadas a edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación del plan, que no se encuentren en situación de fuera de ordenación, salvo que éste disponga otra cosa.
  
c) relativos al volumen y forma
  
- Número máximo de plantas: es el que se concreta en la ficha de zona o, en su caso, el que viene grafiado para cada frente de manzana en los planos de alturas.
  
- Altura máxima reguladora: es la dimensión que, en función del número de plantas, se concreta en la ficha de zona.
  
- Áticos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona, con el retranqueo respecto al plano de fachada que en ella se concrete.
  
- Semisótanos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona.
  
- Sótanos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona.
  
- Cuerpos volados: sólo se permiten balcones y miradores, con las limitaciones máximas de vuelo y longitud que se concretan en la ficha de zona.
  
5. Otras condiciones
  
- Dotación de aparcamientos: se exigirá si así lo dispone la ficha de zona y en las condiciones que se establezcan en la misma.
  
- Zonas verdes y espacios libres: el coeficiente de edificabilidad máximo y el coeficiente de ocupación máximo serán los que se concreten en la ficha de zona.
  
- Equipamientos: salvo que el plan disponga otra cosa, o que la normativa sectorial aplicable imponga diferentes exigencias, los parámetros urbanísticos aplicables serán los correspondientes a esta zona.
  
Artículo 85. Ampliación de casco
  
1. Ámbito
  
La zona de ampliación de casco está constituida por las áreas expresamente grafiadas con esta identificación en los planos de calificación del suelo del plan.
  
2. Configuración de la zona
  
La zona de ampliación de casco se configura por la integración del sistema de ordenación por alineación de calle, la tipología edificatoria de manzana compacta y el uso global residencial.
  
3. Usos pormenorizados
  
a) Uso dominante
  
- Residencial: tanto unitario como múltiple, salvo que la ficha de zona disponga otra cosa.
  
b) Usos compatibles
  
- Terciario: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
- Dotacional: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
- Talleres artesanales: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
c) Usos incompatibles
  
- Almacenes: en todas sus modalidades, salvo que el plan disponga otra cosa.
  
- Industrial: en el resto de categorías diferentes a los talleres artesanales y almacenes.
  
4. Parámetros urbanísticos
  
a) relativos a la manzana y el vial
  
- Alineaciones de viales: son las que vienen definidas en los planos de alineaciones.
  
- Rasantes: son las que vienen definidas en los planos de rasantes.
  
b) relativos a la parcela
  
- Parcela mínima edificable: queda definida por las condiciones de dimensiones (parcela mínima y frente mínimo de parcela) y forma (círculo inscrito mínimo y ángulos medianeros) que se concretan en la ficha de zona.
  
Quedan excluidas del cumplimiento de estas condiciones aquellas parcelas que aun incumpliéndolas, linden con parcelas vinculadas a edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación del plan, que no se encuentren en situación de fuera de ordenación, salvo que éste disponga otra cosa.
  
c) relativos al volumen y forma
  
- Número máximo de plantas: es el que se concreta en la ficha de zona o, en su caso, el que viene grafiado para cada frente de manzana en los planos de alturas.
  
- Altura máxima reguladora: es la dimensión que, en función del número de plantas, se concreta en la ficha de zona.
  
- Áticos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona, con el retranqueo respecto al plano de fachada que en ella se concrete.
  
- Semisótanos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona.
  
- Sótanos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona.
  
- Cuerpos volados: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona, con las limitaciones en cuanto a morfología y dimensiones que en ella se establezcan.
  
5. Otras condiciones
  
- Dotación de aparcamientos: la dotación mínima de aparcamientos será la establecida en el artículo 10.1 del anexo al Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana; en suelo urbano, el plan podrá fijar unas dimensiones mínimas de parcela a partir de las cuales se exija la dotación de aparcamientos y reducir justificadamente esa dotación mínima.
  
- Zonas verdes y espacios libres: el coeficiente de edificabilidad máximo y el coeficiente de ocupación máximo serán los que se concreten en la ficha de zona.
  
- Equipamientos: salvo que el plan disponga otra cosa, o que la normativa sectorial aplicable imponga diferentes exigencias, los parámetros urbanísticos aplicables serán los correspondientes a esta zona.
  
Artículo 86. Ensanche
  
1. Ámbito
  
La zona de ensanche está constituida por las áreas expresamente grafiadas con esta identificación en los planos de calificación del suelo del plan.
  
2. Configuración de la zona
  
La zona de ensanche se configura por la integración del sistema de ordenación por alineación de calle, la tipología edificatoria de manzana cerrada y el uso global residencial.
  
3. Usos pormenorizados
  
a) Uso dominante
  
- Residencial: tanto unitario como múltiple.
  
b) Usos compatibles
  
- Terciario: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
- Dotacional: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
- Talleres artesanales: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
c) Usos incompatibles
  
- Almacenes: en todas sus modalidades, salvo que el plan disponga otra cosa.
  
- Industrial: en el resto de categorías diferentes a los talleres artesanales y almacenes.
  
4. Parámetros urbanísticos
  
a) relativos a la manzana y el vial
  
- Alineaciones de viales: son las que vienen definidas en los planos de alineaciones.
  
- Rasantes: son las que vienen definidas en los planos de rasantes.
  
b) relativos a la parcela
  
- Parcela mínima edificable: queda definida por las condiciones de dimensiones (parcela mínima y frente mínimo de parcela) y forma (círculo inscrito mínimo y ángulos medianeros) que se concretan en la ficha de zona.
  
Quedan excluidas del cumplimiento de estas condiciones aquellas parcelas que aun incumpliéndolas, linden con parcelas vinculadas a edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación del plan, que no se encuentren en situación de fuera de ordenación, salvo que éste disponga otra cosa.
  
c) relativos a la posición
  
- Profundidad edificable: es la distancia que se acota para cada manzana en los planos de alineaciones o, subsidiariamente, la que se fija con carácter general en la ficha de zona.
  
d) relativos al volumen y forma
  
- Número máximo de plantas: es el que se concreta en la ficha de zona o, en su caso, el que viene grafiado para cada frente de manzana en los planos de alturas.
  
- Altura máxima reguladora: es la dimensión que, en función del número de plantas, se concreta en la ficha de zona.
  
- Áticos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona, con el retranqueo respecto al plano de fachada que en ella se concrete.
  
- Semisótanos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona.
  
- Sótanos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona.
  
- Cuerpos volados: se permiten siempre que cumplan la dimensión máxima de vuelo que, en función de la anchura del vial, se determina en la ficha de zona.
  
5. Otras condiciones
  
- Dotación de aparcamientos: la dotación mínima de aparcamientos será la establecida en el artículo 10.1 del anexo al Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana; en suelo urbano, el plan podrá fijar unas dimensiones mínimas de parcela a partir de las cuales se exija la dotación de aparcamientos y reducir justificadamente esa dotación mínima.
  
- Zonas verdes y espacios libres: el coeficiente de edificabilidad máximo y el coeficiente de ocupación máximo serán los que se concreten en la ficha de zona.
  
- Equipamientos: salvo que el plan disponga otra cosa, o que la normativa sectorial aplicable imponga diferentes exigencias, los parámetros urbanísticos aplicables serán los correspondientes a esta zona.
  
Artículo 87. Edificación abierta
  
1. Ámbito
  
La zona de edificación abierta está constituida por las áreas expresamente grafiadas con esta identificación en los planos de calificación del suelo del plan.
  
2. Configuración de la zona
  
La zona de edificación abierta se configura por la integración del sistema de ordenación por edificación aislada, la tipología edificatoria de bloque exento y el uso global residencial.
  
3. Usos pormenorizados
  
a) Uso dominante
  
- Residencial: en su modalidad múltiple.
  
b) Usos compatibles
  
- Terciario: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
- Dotacional: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
- Talleres artesanales: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
c) Usos incompatibles
  
- Industrial: en el resto de categorías diferentes a los talleres artesanales.
  
- Residencial: en su modalidad unitario.
  
4. Parámetros urbanísticos
  
a) relativos a la manzana y el vial
  
- Alineaciones de viales: son las que vienen definidas en los planos de alineaciones.
  
- Rasantes: son las que vienen definidas en los planos de rasantes.
  
b) relativos a la parcela
  
- Parcela mínima edificable: queda definida por las condiciones de dimensiones (parcela mínima y frente mínimo de parcela) y forma (círculo inscrito mínimo) que se concretan en la ficha de zona.
  
c) relativos a la posición
  
- Distancia mínima a linde frontal: es la distancia que respecto al linde frontal de la parcela se concreta en la ficha de zona.
  
- Distancia mínima al resto de lindes: es la distancia que respecto a los lindes de la parcela, salvo el linde frontal, se concreta en la ficha de zona.
  
- Separación mínima entre edificaciones: es la distancia entre edificaciones que se concreta en la ficha de zona.
  
d) relativos a la intensidad
  
- Coeficiente de edificabilidad neta: es el que se concreta en la ficha de zona.
  
- Coeficiente de ocupación: es el que se concreta en la ficha de zona.
  
e) relativos al volumen y forma
  
- Número máximo de plantas: es el que se concreta en la ficha de zona o, en su caso, el que viene grafiado para cada manzana en los planos de alturas.
  
- Altura máxima reguladora: es la dimensión que, en función del número de plantas, se concreta en la ficha de zona.
  
- Áticos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona, con el retranqueo respecto al plano de fachada que en ella se concrete.
  
- Semisótanos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona.
  
- Sótanos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona.
  
- Cuerpos volados: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona y con las dimensiones máximas que en ella se establezcan.
  
5. Otras condiciones
  
- Dotación de aparcamientos: la dotación mínima de aparcamientos será la establecida en el artículo 10.1 del anexo al Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana; en suelo urbano, el plan podrá reducir justificadamente esa dotación mínima.
  
- Zonas verdes y espacios libres: el coeficiente de edificabilidad máximo y el coeficiente de ocupación máximo serán los que se concreten en la ficha de zona.
  
- Equipamientos: salvo que el plan disponga otra cosa, o que la normativa sectorial aplicable imponga diferentes exigencias, los parámetros urbanísticos aplicables serán los correspondientes a esta zona.
  
Artículo 88. Viviendas aisladas
  
1. Ámbito
  
La zona de viviendas aisladas está constituida por las áreas expresamente grafiadas con esta identificación en los planos de calificación del suelo del plan.
  
2. Configuración de la zona
  
La zona de viviendas aisladas se configura por la integración del sistema de ordenación por edificación aislada, la tipología edificatoria de bloque exento y el uso global residencial.
  
3. Usos pormenorizados
  
a) Uso dominante
  
- Residencial: en su modalidad unitario.
  
b) Usos compatibles
  
- Comercial: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
- Dotacional: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
c) Usos incompatibles
  
- Industrial: en todas sus categorías.
  
- Terciario: en el resto de categorías diferentes a la comercial.
  
- Residencial: en su modalidad múltiple.
  
4. Parámetros urbanísticos
  
a) relativos a la manzana y el vial
  
- Alineaciones de viales: son las que vienen definidas en los planos de alineaciones.
  
- Rasantes: son las que vienen definidas en los planos de rasantes.
  
b) relativos a la parcela
  
- Parcela mínima edificable: queda definida por las condiciones de dimensiones (parcela mínima y frente mínimo de parcela) y forma (círculo inscrito mínimo) que se concretan en la ficha de zona.
  
Quedan excluidas del cumplimiento de estas condiciones aquellas parcelas que aun incumpliéndolas, linden con parcelas vinculadas a edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación del plan, que no se encuentren en situación de fuera de ordenación, salvo que éste disponga otra cosa.
  
c) relativos a la posición
  
- Distancia mínima al linde frontal: es la distancia que respecto al linde frontal de la parcela se concreta en la ficha de zona.
  
- Distancia mínima al resto de lindes: es la distancia que respecto a los lindes de la parcela, salvo el linde frontal, se concreta en la ficha de zona.
  
d) relativos a la intensidad
  
- Coeficiente de edificabilidad neta: es el que se concreta en la ficha de zona.
  
- Coeficiente de ocupación: es el que se concreta en la ficha de zona.
  
e) relativos al volumen y forma
  
- Número máximo de plantas: es el que se concreta en la ficha de zona o, en su caso, el que viene grafiado en los planos de alturas.
  
- Altura máxima reguladora: es la dimensión que, en función del número de plantas, se concreta en la ficha de zona.
  
- Altura máxima total: es la dimensión que, en función del número de plantas, se concreta en la ficha de zona.
  
- Semisótanos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona.
  
- Sótanos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona.
  
- Aprovechamientos bajo cubierta: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona, en las condiciones que establezca el plan.
  
5. Otras condiciones
  
- Dotación de aparcamientos: la dotación mínima de aparcamientos será la establecida en el artículo 10.1 del Anexo al Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana; en suelo urbano, el plan podrá eximir justificadamente del cumplimiento de esta dotación.
  
- Zonas verdes y espacios libres: el coeficiente de edificabilidad máximo y el coeficiente de ocupación máximo serán los que se concreten en la ficha de zona.
  
- Equipamientos: salvo que el plan disponga otra cosa, o que la normativa sectorial aplicable imponga diferentes exigencias, los parámetros urbanísticos aplicables serán los correspondientes a esta zona.
  
Artículo 89. Viviendas adosadas
  
1. Ámbito
  
La zona de viviendas adosadas está constituida por las áreas expresamente grafiadas con esta identificación en los planos de calificación del suelo del plan.
  
2. Configuración de la zona
  
La zona de viviendas adosadas se configura por la integración del sistema de ordenación por edificación aislada, la tipología edificatoria de bloque adosado y el uso global residencial.
  
3. Usos pormenorizados
  
a) Uso dominante
  
- Residencial: en su modalidad unitario.
  
b) Usos compatibles
  
- Comercial: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
- Dotacional: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
- Residencial: en su modalidad múltiple.
  
c) Usos incompatibles
  
- Industrial: en todas sus categorías.
  
- Terciario: en el resto de categorías diferentes a la comercial.
  
4. Parámetros urbanísticos
  
a) relativos a la manzana y el vial
  
- Alineaciones de viales: son las que vienen definidas en los planos de alineaciones.
  
- Rasantes: son las que vienen definidas en los planos de rasantes.
  
b) relativos a la parcela
  
- Parcela mínima edificable: queda definida por las condiciones de dimensiones (parcela mínima y frente mínimo de parcela) y forma (círculo inscrito mínimo) que se concretan en la ficha de zona.
  
c) relativos a la posición
  
- Distancia mínima al linde frontal: es la distancia que respecto al linde frontal de la parcela se concreta, en su caso, en la ficha de zona.
  
d) relativos a la intensidad
  
- Coeficiente de edificabilidad neta: es el que se concreta en la ficha de zona.
  
- Coeficiente de ocupación: es el que se concreta en la ficha de zona.
  
e) relativos al volumen y forma
  
- Número máximo de plantas: es el que se concreta en la ficha de zona o, en su caso, el que viene grafiado en los planos de alturas.
  
- Altura máxima reguladora: es la dimensión que, en función del número de plantas, se concreta en la ficha de zona.
  
- Altura máxima total: es la dimensión que, en función del número de plantas, se concreta en la ficha de zona.
  
- Semisótanos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona.
  
- Sótanos: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona.
  
- Aprovechamientos bajo cubierta: estarán permitidos si así lo dispone la ficha de zona, en las condiciones que establezca el plan.
  
5. Otras condiciones
  
- Dotación de aparcamientos: la dotación mínima de aparcamientos será la establecida en el artículo 10.1 del anexo al Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana; en suelo urbano, el plan podrá eximir justificadamente del cumplimiento de esta dotación.
  
- Zonas verdes y espacios libres: el coeficiente de edificabilidad máximo y el coeficiente de ocupación máximo serán los que se concreten en la ficha de zona.
  
- Equipamientos: salvo que el plan disponga otra cosa, o que la normativa sectorial aplicable imponga diferentes exigencias, los parámetros urbanísticos aplicables serán los correspondientes a esta zona.
  
- Actuaciones conjuntas: podrán realizarse agrupaciones de varias viviendas en una parcela en los supuestos que prevea el plan, debiendo definirse, en todo caso, los parámetros siguientes: número de viviendas mínimo de la agrupación, superficie mínima de parcela adscrita a cada vivienda, superficie mínima de la actuación y porcentaje mínimo de superficie de los espacios libres comunes.
  
Artículo 90. Industrial en manzana
  
1. Ámbito
  
La zona industrial en manzana está constituida por las áreas expresamente grafiadas con esta identificación en los planos de calificación del suelo del plan.
  
2. Configuración de la zona
  
La zona industrial en manzana se configura por la integración del sistema de ordenación por alineación de calle, la tipología edificatoria de manzana compacta y el uso global industrial.
  
3. Usos pormenorizados
  
a) Uso dominante
  
- Industrial: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
b) Usos compatibles
  
- Terciario: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
c) Usos incompatibles
  
- Residencial: en todas sus modalidades, salvo que la ficha de zona permita viviendas destinadas a la residencia de la vigilancia de la industria.
  
4. Parámetros urbanísticos
  
a) relativos a la manzana y el vial
  
- Alineaciones de viales: son las que vienen definidas en los planos de alineaciones.
  
- Rasantes: son las que vienen definidas en los planos de rasantes.
  
b) relativos a la parcela
  
- Parcela mínima edificable: queda definida por las condiciones de dimensiones (parcela mínima y frente mínimo de parcela) y forma (círculo inscrito mínimo y ángulos medianeros) que se concretan en la ficha de zona.
  
Quedan excluidas del cumplimiento de estas condiciones aquellas parcelas que aun incumpliéndolas, linden con parcelas vinculadas a edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación del plan, que no se encuentren en situación de fuera de ordenación, salvo que éste disponga otra cosa.
  
c) relativos al volumen y forma
  
- Altura máxima reguladora: es la dimensión que se concreta en la ficha de zona.
  
- Altura máxima total: es la dimensión que se concreta en la ficha de zona.
  
- Cuerpos volados: no están permitidos, salvo que sí los autorice la ficha de zona y con las limitaciones que, en ese caso, se establezcan.
  
5. Otras condiciones
  
- La altura máxima total puede superarse ?con las limitaciones que, en su caso, imponga la ficha de zona- por los elementos singulares de las instalaciones de la industria: chimeneas, silos, etc.
  
- Dotación de aparcamientos: la dotación mínima de aparcamientos será la establecida en el artículo 15.1 del anexo al Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana; en suelo urbano, el plan podrá reducir justificadamente esa dotación mínima.
  
- Zonas verdes y espacios libres: el coeficiente de edificabilidad máximo y el coeficiente de ocupación máximo serán los que se concreten en la ficha de zona.
  
- Equipamientos: salvo que el plan disponga otra cosa, o que la normativa sectorial aplicable imponga diferentes exigencias, los parámetros urbanísticos aplicables serán los correspondientes a esta zona.
  
Artículo 91. Industrial aislada
  
1. Ámbito
  
La zona industrial aislada está constituida por las áreas expresamente grafiadas con esta identificación en los planos de calificación del suelo del plan.
  
2. Configuración de la zona.
  
La zona industrial aislada se configura por la integración del sistema de ordenación por edificación aislada, la tipología edificatoria de bloque exento y el uso global industrial.
  
3. Usos pormenorizados
  
a) Uso dominante
  
- Industrial: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
b) Usos compatibles.
  
- Terciario: con las limitaciones que, en su caso, establezca la ficha de zona.
  
c) Usos incompatibles
  
- Residencial: en todas sus modalidades, salvo que la ficha de zona permita viviendas destinadas a la residencia de la vigilancia de la industria.
  
4. Parámetros urbanísticos
  
a) relativos a la manzana y el vial
  
- Alineaciones de viales: son las que vienen definidas en los planos de alineaciones.
  
- Rasantes: son las que vienen definidas en los planos de rasantes.
  
b) relativos a la parcela
  
- Parcela mínima edificable: queda definida por las condiciones de dimensiones (parcela mínima y frente mínimo de parcela) y forma (círculo inscrito mínimo) que se concretan en la ficha de zona.
  
c) relativos a la posición
  
- Distancia mínima al linde frontal: es la distancia que respecto al linde frontal de la parcela se concreta en la ficha de zona.
  
- Distancia mínima al resto de lindes: es la distancia que respecto a los lindes de la parcela, salvo el linde frontal, se concreta en la ficha de zona.
  
d) relativos a la intensidad
  
- Coeficiente de edificabilidad neta: es el que se concreta en la ficha de zona.
  
- Coeficiente de ocupación: es el que se concreta en la ficha de zona.
  
e) relativos al volumen y forma
  
- Altura máxima reguladora: es la dimensión que se concreta en la ficha de zona.
  
- Altura máxima total: es la dimensión que se concreta en la ficha de zona.
  
5. Otras condiciones
  
- Dotación de aparcamientos: la dotación mínima de aparcamientos será la establecida en el artículo 15.1 del anexo al Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana; en suelo urbano, el plan podrá reducir justificadamente esa dotación mínima.
  
- Zonas verdes y espacios libres: el coeficiente de edificabilidad máximo y el coeficiente de ocupación máximo serán los que se concreten en la ficha de zona.
  
- Equipamientos: salvo que el plan disponga otra cosa, o que la normativa sectorial aplicable imponga diferentes exigencias, los parámetros urbanísticos aplicables serán los correspondientes a esta zona.
  
ANEXO I
  
Sistemática de la configuración de zonas
  
Tabla 1
  
Zonas de ordenación urbanística
  
Tabla 2
  
Interrelación parámetros / zonas
  
Tabla 3



Descargar el documento en formato PDF

Descargar los metadatos en formato XML

Copia Permalink ELI