Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV – Disposició
=================

Compartir

Compartir

Tornar

Guardar el document Descarregar les metadades en format XML

Sumari del DOGV 3662, del 10-01-2000 (1999/10505)

RESOLUCIÓ de 15 d'octubre de 1999, del director general d'Urbanisme i Ordenació Territorial relativa a la modificació «hotels» del Pla General de Cullera, en allò que afecta al Molí de la Marquesa.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Dades del document

Número de DOGV
:   3662

Data del DOGV
:   10-01-2000

Secció del DOGV
:   III. CONVENIS I ACTES - G) ALTRES ASSUMPTES

Número del document
:   1999/10505

CVE


Data del document
:   15-10-1999

Organisme emissor
:   Conselleria d'Obres Públiques,Urbanisme i Transports

Tipus de document
:   Resolució

Descriptors 

:   * [Cullera](javascript:void(0))
    * [pla d'urbanisme](javascript:void(0))

RESOLUCIÓ de 15 d'octubre de 1999, del director general d'Urbanisme i Ordenació Territorial relativa a la modificació «hotels» del Pla General de Cullera, en allò que afecta al Molí de la Marquesa. [1999/Q10505]
  
Una vegada han sigut esmenades les deficiències a què fa referència l'Acord de 27 de juliol de 1999, de la Comissió Territorial d'Urbanisme, relatiu a la modificació «hotels», del Pla General de Cullera, quant al Molí de la Marquesa, i de conformitat amb el que ordena la Resolució de 15 d'octubre de 1999, del director general d'Urbanisme i Ordenació Territorial, per la qual es declara definitivament aprovada aquesta modificació, cal publicar l'acord esmentat:
  
La Comissió Territorial d'Urbanisme de València, en la sessió celebrada el dia 27 de juliol de 1999, va adoptar l'acord següent:
  
Vist l'expedient tramés per l'Ajuntament de Cullera que fa referència a la modificació «hotels» del Pla General d'Ordenació Urbana, i de conformitat amb els següents
  
Antecedents de fet
  
1. El projecte es va sotmetre a informació pública per mitjà de l'acord del Ple de l'Ajuntament en la sessió del dia 31 de març de 1998. Després del pertinent període d'exposició pública, en el qual es van presentar diverses al·legacions, el va aprovar provisionalment el mateix òrgan el 27 d'octubre de 1998. L'expedient va entrar en el Registre de la Comissió Territorial d'Urbanisme de València el 12 de novembre de 1998.
  
2. El projecte consta de memòria, estudi d'impacte ambiental i plànols d'informació i d'ordenació.
  
3. L'objecte de la modificació és fomentar la construcció d'hotels de 3, 4 i 5 estrelles al terme municipal que afecta les següents zones:
  
- Càmping Santa Marta.
  
- Antiga pedrera.
  
- Bahía Park nord.
  
- Molí de la Marquesa.
  
A més de les anteriors es proposen dues modificacions consistents a imposar l'obligació de reservar sòl específic per a ús hoteler en el sector SUNP-NPR-5 (Vega Port), a més de valorar com a mèrit a l'hora de seleccionar alternatives de programa per al desenvolupament d'actuacions integrades la implantació específica d'hotels en aquells sòls urbanitzables que es desenvolupen.
  
La modificació es justifica per l'escassesa d'hotels implantats fins ara al municipi i atés que es dóna la circumstància que es tracta d'un municipi amb una forta demanda turística aquest ús resulta d'implantació necessària.
  
4. Durant la tramitació de l'expedient s'ha sol·licitat informe de l'Agència Valenciana del Turisme i en consta l'emissió en sentit favorable amb data 15 de desembre de 1998, si bé respecte de la zona del càmping Santa Marta es fa constar que ha de complir-se el que disposa el Decret 63/1996, del Consell de la Generalitat Valenciana.
  
També va emetre informe, amb data 25 de març de 1999, la Demarcació de Carreteres del Ministeri de Foment en sentit favorable, però va establir les condicions següents:
  
- Que s'impedisca l'accés des de la CN-332 al camí del Molí de la Marquesa.
  
- Que l'únic accés a l'esmentat Molí de la Marquesa siga a través del camí del Ràfol.
  
5. Amb data 3 de desembre de 1998 va entrar en la Conselleria de Medi Ambient l'estudi d'impacte ambiental de la present modificació i consta l'emissió de la declaració d'impacte ambiental amb data 17 de juny de 1999 en el sentit següent:
  
- Càmping Santa Marta. S'emet declaració d'impacte ambiental en sentit favorable, si bé s'exigeix l'exclusió dels terrenys situats en la cota més elevada d'ús hoteler Tho-1 destinats a espais lliures que es troben en l'actualitat qualificats com a sòl no urbanitzable d'especial protecció muntanya de l'Or (SUNPE-3).
  
- Antiga pedrera. S'emet declaració d'impacte ambiental en sentit desfavorable.
  
- Bahía Park nord. S'emet declaració d'impacte ambiental en sentit desfavorable.
  
- Molí de la Marquesa. S'emet declaració d'impacte ambiental en sentit favorable.
  
6. Cullera té un Pla General d'Ordenació Urbana aprovat definitivament pel conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports el 19 de maig de 1995 i fins ara s'han tramitat diversos expedients de modificacions puntuals que en total sumen 29 punts, així com diversos plans de desenvolupament del vigent Pla General.
  
El 19 de desembre de 1996, la Comissió Territorial d'Urbanisme de València va aprovar definitivament el punt 2 de la modificació número 1 del Pla General d'Ordenació Urbana de Cullera, l'objecte del qual va ser incrementar l'edificabilitat i l'aprofitament en les zones amb qualificació urbanística d'edificació oberta (EDA), habitatge unifamiliar (UFA i UFH) i terciari (TER-1 i TER-2), sempre que aquests increments es destinen a l'ús hoteler.
  
El subsecretari d'Urbanisme i Ordenació Territorial, amb data 20 de gener de 1999, va emetre informe previ en què destacava la necessitat d'esmenar determinats errors materials que hi ha en el projecte.
  
Fonaments de dret
  
1. La tramitació ha sigut correcta, d'acord amb el que estableix l'article 38, per remissió de l'article 55.1, de la Llei 6/1994, de 15 de novembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de l'Activitat Urbanística.
  
2. La documentació està completa, a l'efecte del compliment del que estableix l'article 27 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística.
  
3. Abans de tractar cadascun dels emplaçaments proposats és necessari procedir a l'estudi de les condicions generals que per a l'ús hoteler es proposen.
  
En primer lloc, resulta evident que els canvis de classificació, amb el consegüent increment d'aprofitament lucratiu que comporten, han d' acreditar l'aportació de majors sòls dotacionals que permeten mantenir la proporció entre sòls dotacionals i sòls amb aprofitament lucratiu. Aquest aspecte es troba resolt amb l'obligació que s'imposa d'aportar 16,445 m2s destinat a dotació pública per cada 100 m2 t construïts destinats a l'ús hoteler, amb independència dels estàndards legals mínims establits en la legislació vigent. Aquesta proporció es troba justificada en el projecte i no hi ha inconvenients.
  
També cal destacar la qüestió relativa als paràmetres edificatoris que es proposen. Respecte d'aquesta qüestió cal adduir que la forma de còmput de superfícies és la que estableix l'article 7.5.2.bis del pla general, per la qual cosa no s'implanta cap règim especial. Quant a les determinacions específiques poden concretar-se en les següents:
  
Parcel·la mínima: 5.000 m2.
  
Edificabilitat: 1 m2t/m2s (sobre superfície total de la parcel·la).
  
Ocupació màxima de parcel·la: 40% en PB i 25% en la resta.
  
Alçària de l'edificació: set plantes sobre rasant.
  
Separació a límits: cinc metres com a mínim.
  
Alçària de cornisa: No es limita, però haurà de complir els mínims d'alçària lliure exigits per la normativa específica aplicable. El sòl de planta baixa estarà com a màxim a 0,5 metres sobre la rasant de la vorera per a evitar problemes d'accessibilitat.
  
D'aquests paràmetres només s'exclou la zona anomenada Molí de la Marquesa atés que es tracta d'un edifici protegit les peculiaritats arquitectòniques del qual es considera procedent preservar, però només quant a ocupació de parcel·la i distància a límits.
  
Pel que fa a les modificacions tendents a reserves sòls hotelers en els sectors de sòls urbanitzables no hi ha inconvenients.
  
Examinats els aspectes generals cal entrar a l'estudi concret de les modificacions puntuals que es proposen.
  
4. El primer emplaçament proposat és l'anomenat Càmping Santa Marta. En realitat dins d'aquest punt hi ha dues modificacions: la primera és la relativa al canvi de classificació de la zona on en l'actualitat se situa el càmping, ja que en l'actualitat està classificat el sòl com a no urbanitzable comú i es proposa el seu pas a sòl urbanitzable detallat d'ús terciari campament de turisme. La segona és la relativa a la implantació de l'ús hoteler, per a la qual cosa es lleva una xicoteta superfície del sòl on s'ubica el càmping i s'amplia la classificació a costa del sòl no urbanitzable protegit i es proposa la classificació d'urbanitzable detallat que comprén una superfície total de 8.200 metres quadrats amb un coeficient d'edificabilitat bruta d'1 m2t/m2s. Aquesta modificació comporta la desaparició de la plaça de bous.
  
Com a mesura per a acreditar el compliment del que estableix l'article 55.3 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística es proposa qualificar com a servei públic la piscina del càmping i es crea un espai lliure en el sector de 1.200 metres quadrats superior al mínim legal establert (820 m2). Aquest espai lliure s'ubica en la zona més alta a fi de separar els desenvolupaments urbans de la zona de sòl protegit i es garanteix l'accessibilitat a través d'un vial que discorre per la urbanització limítrofa anomenada els Pedregals.
  
No obstant això, hi ha tres qüestions que cal resoldre: primer la que fa referència a l'ús actual de les esmentades piscines, així com a la titularitat del càmping, ja que en el cas de gaudir d'una titularitat pública no podria considerar-se com una mesura compensatòria atés que ja gaudirien del caràcter públic. La segona és la relativa a l'existència d'un error material en la fitxa, ja que s'observa que la superfície lucrativa del sector coincideix amb la total, la qual cosa no és possible perquè hi ha en l'àmbit una zona verda dotacional; i la tercera és la relativa al necessari compliment de les condicions establides en la declaració d'impacte ambiental.
  
5. El segon emplaçament proposat és l'anomenat Antiga Pedrera. En aquest emplaçament també es proposa un canvi de classificació de sòl no urbanitzable en part comú i en part protecció especial Muntanya de l'Or a sòl urbanitzable d'ús terciari hoteler. La propietat dels sòls esmentats correspon a l'Empresa Municipal Urbanizadora de Cullera, SA, (EMUCSA). La present modificació afecta una superfície de 11.700 metres quadrats amb un coeficient d'edificabilitat bruta d' 1 m2t/m2s.
  
Com a mesura per a acreditar el compliment del que estableix l'article 55.3 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística es proposa qualificar d'espai lliure públic una parcel·la de 970 metres quadrats ubicats en la part alta del Càmping Santa Marta i es crea un espai lliure en el sector de 2.125 metres quadrats superior al mínim legal establit (1.170 m2). Aquest espai lliure s'ubica en la zona nord i limita amb la urbanització Bahía Park i està garantida la seua accessibilitat i funcionalitat.
  
En aquest punt es dóna per reproduït el que s'ha en l'anterior quant a la titularitat de les dotacions ubicades en el càmping, a l'existència d'un error del mateix tipus respecte de la superfície, a més d'haver-hi una declaració d'impacte ambiental desfavorable.
  
6. El tercer emplaçament proposat és l'anomenat Bahía Park Nord. En aquest emplaçament també es proposa un canvi de classificació de sòl no urbanitzable en part comú i en part protecció especial (Muntanya de l'Or) a sòl urbanitzable d'ús terciari hoteler. Aquests terrenys s'ubiquen al costa de la carretera del Far i davant del polígon Racó II. La present modificació afecta una superfície de 15.345 metres quadrats amb un coeficient d'edificabilitat bruta d'1 m2t/m2s.
  
Com a mesura per a acreditar el compliment del que estableix l'article 55.3 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística es proposa qualificar com a espai lliure públic una parcel·la de 1.418 metres quadrats ubicats en la part alta del Càmping Santa Marta i es crea un espai lliure en el sector de 2.640 metres quadrats superior al mínim legal establert (1.534 m2). Aquest espai lliure s'ubica en la zona sud i confronta amb la urbanització Bahía Park i està garantida la seua accessibilitat i funcionalitat.
  
En aquest punt es dóna per reproduït el que s'ha dit en l'anterior quant a la titularitat de les dotacions ubicades en el càmping atés que hi ha un error del mateix tipus respecte de la superfície, a més d'haver-hi una declaració d'impacte ambiental desfavorable.
  
7. El quart emplaçament proposat és l'anomenat Molí de la Marquesa. En aquest emplaçament també es pretén un canvi de classificació de sòl no urbanitzable a sòl urbanitzable hoteler dels terrenys ubicats al marge esquerre del riu Xúquer i el camí del Ràfol, que inclou una superfície de 12.500 metres quadrats amb una edificabilitat bruta d'1 m2t/m2s.
  
Respecte d'aquest punt hi ha una novetat que no es dóna en els anteriors i és la relativa a l'existència d'una declaració d'interés comunitari per a la implantació d'un establiment hostaler en l'immoble existent. L'objectiu final de la present modificació és ampliar l'esmentada construcció, ja que d'acord amb el règim aplicable al sòl no urbanitzable aquesta no pot produir-se atés que supera l'edificabilitat permesa, entre altres possibles qüestions.
  
També és important destacar que aquest emplaçament està separat de les zones de desenvolupament urbà i configura un creixement al marge, aspecte aquest que no es dóna en els anteriors emplaçaments ja que aquests el que fan és tancar la trama de creixement urbà en la zona de la carretera del Far i en la part que dóna a la Muntanya de l'Or. D'altra banda, cal destacar que l'esmentada declaració d'interés comunitari presenta greus problemes relatius a l'accessibilitat, qüestió aquesta que s'agreuja si es pretén ampliar, si bé atés que hi ha un informe favorable del titular de la carretera res cal objectar-hi.
  
Com a mesura per a acreditar el compliment del que estableix l'article 55.3 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística es proposa crear un espai lliure en el sector de 2.484 metres quadrats superior al mínim legal establit (1.250 m2).
  
En aquest punt es dóna per reproduït el que s'ha dit en l'anterior quant a l'existència d'un error del mateix tipus respecte de la superfície, si bé en el present cas la declaració d'impacte ambiental és favorable.
  
8. Juntament amb la delimitació dels sectors es presenta l'homologació de tots aquests a les determinacions de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística.
  
9. Cal destacar que els nous sectors creats configuren cadascun d'aquests una àrea de repartiment, respecte de les quals es calcula l'aprofitament tipus. Respecte d'això no hi ha res a objectar, però el que sí que es considera necessari és justificar la relació d'aquests sòls amb la resta de sòls urbanitzables quant als aprofitaments, més en concret el que disposa l'article 62.1.b de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística.
  
10. La Comissió Territorial d'Urbanisme és l'òrgan competent per a emetre dictamen resolutori sobre l'aprovació definitiva dels plans generals -i de les modificacions- de municipis de menys de 50.000 habitants, de conformitat amb el que estableix l'article 39, per remissió de l'article 55.1, de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística, en relació amb l'article 10.a, per remissió de l'article 9.1, del Decret 77/1996, de 16 d'abril, del Govern Valencià, pel qual s'aprova el Reglament dels Òrgans Urbanístics de la Generalitat Valenciana I l'article 10 del Decret 32/1998, de 31 de març, del Govern Valencià, pel qual s'aprova el Reglament Orgànic i Funcional de la Conselleria d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports.
  
A la vista de tot el que s'ha dit anteriorment, la Comissió Territorial d'Urbanisme, en la sessió del 27 de juliol de 1999 acorda:
  
a) Aprovar definitivament les modificacions consistents a imposar l'obligació de reservar sòl específic per a ús hoteler en el sector SUNP-NPR-5 (Vega Port), a més de la de valorar com a mèrit a l'hora de seleccionar alternatives de programes la implantació específica d'hotels en aquells sòls urbanitzables que es desenvolupen.
  
b) Supeditar l'eficàcia de l'aprovació definitiva de la modificació quant al Molí de la Marquesa fins que s'esmenen els errors materials indicats i s'acredite la relació dels aprofitaments establerts amb el d'altres sòls urbanitzables.
  
Una vegada esmenats aquests aspectes per l'Ajuntament de Cullera caldrà que aquest en done compte al president d'aquesta comissió el qual està facultat a l'empara del Decret 137/1990, de 30 de juliol, del Consell de la Generalitat perquè ordene la publicació de l'acord d'aprovació definitiva en el butlletí oficial sense necessitat d'un nou acord d'aquesta comissió a la qual haurà d'informar posteriorment de les actuacions.
  
c) Suspendre l'aprovació definitiva de la modificació quant al Càmping Santa Marta fins que s'esmenen els errors materials indicats, s'acredite la relació dels aprofitaments establerts amb el d'altres sòls urbanitzables i es complisquen les condicions establertes en la declaració d'impacte ambiental.
  
d) Denegar l'aprovació definitiva de la modificació quant a l'Antiga Pedrera i a Bahía Park nord, donant per reproduïts els arguments adduïts en els fonaments de dret.
  
Contra aquesta resolució, que no posa fi a la via administrativa, s'hi podrà interposar un recurs d'alçada davant el conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports de la Generalitat Valenciana, en el termini d'un mes, comptador a partir de l'endemà de la data d'aquesta publicació.
  
Tot això, sense perjudici que es puga interposar qualsevol altre recurs que considere oportú.
  
A la vista de tot el que s'ha exposat, es considera aprovada definitivament la modificació «hotels» del Pla General d'Ordenació Urbana de Cullera.
  
Contra aquesta resolució, que no exhaureix la via administrativa, es podrà interposar un recurs d'alçada davant del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports de la Generalitat Valenciana, en el termini d'un mes, comptador a partir de l'endemà de la data de recepció de la present notificació.
  
Tot això, sense perjudici que es puga interposar qualsevol altre recurs que es considere oportú.
  
València, 15 d'octubre de 1999.- El director general d'Urbanisme i Ordenació Territorial, p. s. (article 23.3 del Decret 85/1990, de 30 de juliol): El secretari general: Gaspar Peral Ribelles.



Descarregar el document amb format PDF

Descarregar les metadades en format XML

Diari Oficial de la Generalitat Valenciana




DOGV - Disposición
==================

Comparte

Comparte

Volver

Guardar el documento Descargar los metadatos en formato XML

Sumario DOGV 3662, del 10-01-2000 (1999/10505)

RESOLUCIÓN de 15 de octubre de 1999, del director general de Urbanismo y Ordenación Territorial, relativa a la modificación «hoteles» del Plan General de Cullera, en lo que afecta al Molino de la Marquesa.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Datos del documento

Número DOGV
:   3662

Fecha DOGV
:   10-01-2000

Sección del DOGV
:   III. CONVENIOS Y ACTOS - G) OTROS ASUNTOS

Número del documento
:   1999/10505

CVE


Fecha del documento
:   15-10-1999

Organismo emisor
:   Conselleria de Obras Públicas,Urbanismo y Transportes

Tipo de documento
:   Resolución

Descriptores 

:   * [Cullera](javascript:void(0))
    * [plan de urbanismo](javascript:void(0))

RESOLUCIÓN de 15 de octubre de 1999, del director general de Urbanismo y Ordenación Territorial, relativa a la modificación «hoteles» del Plan General de Cullera, en lo que afecta al Molino de la Marquesa. [1999/Q10505]
  
Habiéndose subsanado las deficiencias a que se refiere el Acuerdo de 27 de julio de 1999, de la Comisión Territorial de Urbanismo, relativo a la modificación «hoteles» del Plan General de Cullera, en lo que afecta al Molino de la Marquesa, y de conformidad con lo ordenado en la Resolución de fecha 15 de octubre de 1999, del director general de Urbanismo y Ordenación Territorial, por la que se declara definitivamente aprobado dicha modificación, se procede a la publicación del citado acuerdo:
  
La Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, en sesión celebrada el día 27 de julio de 1999, adoptó el siguiente acuerdo:
  
Visto el expediente remitido por el Ayuntamiento de Cullera referido a la modificación «hoteles» del Plan General de Ordenación Urbana, y de conformidad con los siguientes:
  
Antecedentes de hecho
  
1. El proyecto se sometió a información pública mediante acuerdo del Pleno del Ayuntamiento en sesión celebrada el día 31 de marzo de 1998. Tras el pertinente período de exposición pública, en el que se presentaron diversas alegaciones, se aprobó provisionalmente por el mismo órgano en fecha 27 de octubre de 1998. El expediente tiene entrada en el Registro de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia con fecha 12 de noviembre de 1998.
  
2. El proyecto consta de memoria, estudio de impacto ambiental y planos de información y de ordenación.
  
3. El objeto de la modificación es fomentar la construcción de hoteles de 3, 4 y 5 estrellas en el término municipal, afectando a las siguientes zonas:
  
- Camping Santa Marta.
  
- Antigua cantera.
  
- Bahía Park Norte.
  
- Molino de la Marquesa.
  
Además de las anteriores se proponen dos modificaciones consistentes en imponer la obligación de reservar suelo específico para uso hotelero en el sector SUNP'NPR'5 (Vega Puerto), además de valorar como mérito a la hora de seleccionar alternativas de programa para el desarrollo de actuaciones integradas la implantación específica de hoteles en aquellos suelos urbanizables que se desarrollen.
  
La modificación se justifica por la escasez de hoteles implantados hasta la fecha en el municipio, dándose la circunstancia que tratándose de un municipio con fuerte demanda turística este resulta un uso de necesaria implantación.
  
4. Durante la tramitación del expediente se ha solicitado informe de la Agencia Valenciana de Turismo, constando su emisión en sentido favorable con fecha 15 de diciembre de 1998, si bien respecto de la zona del camping Santa Marta se hace constar que debe cumplirse lo dispuesto en el Decreto 63/1996, del Consell de la Generalitat Valenciana.
  
También se ha emitido informe, con fecha 25 de marzo de 1999, por la Demarcación de Carreteras del Ministerio de Fomento en sentido favorable, estableciendo las siguientes condiciones:
  
- Que se impida el acceso desde la CN-332 al camino del Molino de la Marquesa.
  
- Que el único acceso al citado Molino de la Marquesa será a través del camino de Ràfol.
  
5. Con fecha 3 de diciembre de 1998 tiene entrada en la Conselleria de Medio Ambiente el estudio de impacto ambiental de la presente modificación, constando la emisión de la declaración de impacto ambiental con fecha 17 de junio de 1999 en el sentido siguiente:
  
- Camping Santa Marta. Se emite declaración de impacto ambiental en sentido favorable, si bien se exige la exclusión de los terrenos situados en la cota más elevada de uso hotelero Tho'1 destinados a espacios libres que se encuentran en la actualidad calificados como suelo no urbanizable de especial protección Montaña del Oro (SUNPE'3).
  
- Antigua cantera. Se emite declaración de impacto ambiental en sentido desfavorable.
  
- Bahía Park norte. Se emite declaración de impacto ambiental en sentido desfavorable.
  
- Molino de la Marquesa. Se emite declaración de impacto ambiental en sentido favorable.
  
6. Cullera cuenta con Plan General de Ordenación Urbana aprobado definitivamente por el conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes el 19 de mayo de 1995, habiéndose tramitado hasta la fecha diversos expedientes de modificaciones puntuales que en total suman 29 puntos, así como diversos planes de desarrollo del vigente Plan General.
  
Con fecha 19 de diciembre de 1996, por la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, se aprobó definitivamente el punto 2 de la modificación número 1 del Plan General de Ordenación Urbana de Cullera, cuyo objeto fue incrementar la edificabilidad y el aprovechamiento en las zonas con calificación urbanística de edificación abierta (EDA), vivienda unifamiliar (UFA y UFH) y terciario (TER'1 y TER'2), siempre y cuando dichos incrementos se destinasen al uso hotelero.
  
El subsecretario de Urbanismo y Ordenación Territorial, con fecha 20 de enero de 1999, emite informe previo destacando la necesidad de subsanar determinados errores materiales existentes en el proyecto.
  
Fundamentos de derecho
  
1. La tramitación ha sido correcta, conforme a lo establecido en el artículo 38, por remisión del artículo 55.1, de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística.
  
2. La documentación está completa, a los efectos del cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 27 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.
  
3. Con carácter previo a tratar cada uno de los emplazamientos propuestos es necesario proceder al estudio de las condiciones generales que para el uso hotelero se proponen.
  
En primer lugar resulta evidente que los cambios de clasificación, con el consiguiente incremento de aprovechamiento lucrativo que conllevan, deben acreditar la aportación de mayores suelos dotacionales que permitan mantener la proporción entre suelos dotacionales y suelos con aprovechamiento lucrativo. Este aspecto se encuentra resuelto con la obligación que se impone de aportar 16,445 m2s destinado a dotación pública por cada 100 m2 t construido destinado al uso hotelero, con independencia de los estándares legales mínimos establecidos en la legislación vigente. Dicha proporción se encuentra justificada en el proyecto no apreciándose inconvenientes.
  
También es necesario destacar la cuestión relativa a los parámetros edificatorios que se proponen. Respecto de esta cuestión cabe aducir que la forma de cómputo de superficies es la establecida en el artículo 7.5.2.bis del Plan General, por lo que no se implanta ningún régimen especial. En lo que atañe a las determinaciones específicas pueden concretarse en las siguientes:
  
Parcela mínima: 5.000 m2.
  
Edificabilidad: m2t/m2s (sobre superficie total de la parcela).
  
Ocupación máxima de parcela: 40% en PB y I, 25% en el resto.
  
Altura de la edificación: siete plantas sobre rasante.
  
Separación a lindes: cinco metros como mínimo.
  
Altura de cornisa: No se limita, debiendo cumplir los mínimos de altura libre exigidos por la normativa específica aplicable. El suelo de planta baja estará como máximo a 0,5 metros sobre la rasante de la acera para evitar problemas de accesibilidad.
  
De estos parámetros sólo se excluye la zona denominada Molino de la Marquesa por tratarse de un edificio protegido cuyas peculiaridades arquitectónicas se considera procedente preservar, pero sólo en lo que respecta a ocupación de parcela y distancia a lindes.
  
En lo que atañe a las modificaciones tendentes a reservas suelos hoteleros en los sectores de suelos urbanizables, no se aprecian inconvenientes.
  
Examinados los aspectos generales procede entrar al estudio concreto de las modificaciones puntuales que se proponen.
  
4. El primer emplazamiento propuesto es el denominado Camping Santa Marta. En realidad dentro de este punto se operan dos modificaciones: la primera es la relativa al cambio de clasificación de la zona donde en la actualidad se ubica el camping, ya que en la actualidad está clasificado el suelo como no urbanizable común y se propone su paso a suelo urbanizable pormenorizado de uso terciario «campamento de turismo». La segunda es la relativa a la implantación del uso hotelero, para lo cual se detrae una pequeña superficie del suelo donde se ubica el camping y se amplia la clasificación a costa del suelo no urbanizable protegido, proponiéndose la clasificación de urbanizable pormenorizado, abarcando una superficie total de 8.200 metros cuadrados con un coeficiente de edificabilidad bruta de 1 m2t/m2s. Esta modificación supone la desaparición de la plaza de toros.
  
Como medida para acreditar el cumplimiento de lo establecido en el artículo 55.3 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística se propone calificar como servicio público la piscina del camping, creándose un espacio libre en el sector de 1.200 etrso cuadrados superior al mínimo legal establecido (820 m2). Dicho espacio libre se ubica en la zona más alta con el fin de separar los desarrollos urbanos de la zona de suelo protegido, garantizándose la accesibilidad a través de un vial que discurre por la urbanización lindante denominada Els Pedregals.
  
No obstante lo anterior se aprecian tres cuestiones que es necesario resolver: primero, la relativa al uso actual de las citadas piscinas, así como a la titularidad del camping, ya que en caso de gozar de una titularidad pública no podría considerarse como una medida compensatoria puesto que ya gozarían del carácter público; la segunda es la relativa a la existencia de un error material en la ficha, al apreciarse que la superficie lucrativa del sector coincide con la total, lo cual no es posible al existir en el ámbito una zona verde dotacional; y la tercera es la relativa al necesario cumplimiento de los condicionantes establecidos en la declaración de impacto ambiental.
  
5. El segundo emplazamiento propuesto es el denominado Antigua Cantera. En este emplazamiento también se propone un cambio de clasificación de suelo no urbanizable en parte común y en parte protección especial (Montaña del Oro) a suelo urbanizable de uso terciario hotelero. La propiedad de los citados suelos corresponde a la Empresa Municipal Urbanizadora de Cullera SA. (EMUCSA). La presente modificación afecta a una superficie de 11.700 metros cuadrados con un coeficiente de edificabilidad bruta de 1 m2t/m2s.
  
Como medida para acreditar el cumplimiento de lo establecido en el artículo 55.3 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística se propone calificar como espacio libre público una parcela de 970 metros cuadrados ubicados en la parte alta del Camping Santa Marta, creándose un espacio libre en el sector de 2.125 metros cuadrados superior al mínimo legal establecido (1.170 m2). Dicho espacio libre se ubica en la zona norte, lindando con la urbanización Bahía Park, apreciándose garantizada su accesibilidad y funcionalidad.
  
En este punto se da por reproducido lo dicho en el anterior en lo relativo a la titularidad de las dotaciones ubicadas en el camping, a la existencia de un error del mismo tipo respecto de la superficie, además de existir una declaración de impacto ambiental desfavorable.
  
6. El tercer emplazamiento propuesto es el denominado Bahía Park Norte. En este emplazamiento también se propone un cambio de clasificación de suelo no urbanizable en parte común y en parte protección especial (Montaña del Oro) a suelo urbanizable de uso terciario hotelero. Estos terrenos se ubican junto a la carretera del Faro y enfrente del polígono Racó II. La presente modificación afecta a una superficie de 15.345 metros cuadrados con un coeficiente de edificabilidad bruta de 1 m2t/m2s.
  
Como medida para acreditar el cumplimiento de lo establecido en el artículo 55.3 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, se propone calificar como espacio libre público una parcela de 1.418 metros cuadrados ubicados en la parte alta del Camping Santa Marta, creándose un espacio libre en el sector de 2.640 metros cuadrados superior al mínimo legal establecido (1.534 m2). Dicho espacio libre se ubica en la zona sur, lindando con la urbanización Bahía Park, apreciándose garantizada su accesibilidad y funcionalidad.
  
En este punto se da por reproducido lo dicho en el anterior en lo relativo a la titularidad de las dotaciones ubicadas en el camping, a la existencia de un error del mismo tipo respecto de la superficie, además de existir una declaración de impacto ambiental desfavorable.
  
7. El cuarto emplazamiento propuesto es el denominado Molino de La Marquesa. En este emplazamiento también se pretende un cambio de clasificación de suelo no urbanizable a suelo urbanizable hotelero de los terrenos ubicados en el margen izquierdo del río Júcar y el camino del Ràfol, abarcando una superficie de 12.500 metros cuadrados con una edificabilidad bruta de 1 m2t/m2s.
  
Respecto de este punto existe una novedad que no se da en los anteriores y es la relativa a la existencia de una declaración de interés comunitario para la implantación de un establecimiento hostelero en el inmueble existente. El objetivo final de la presente modificación es ampliar la citada construcción, ya que de acuerdo con el régimen aplicable al suelo no urbanizable esta no puede producirse por superar la edificabilidad permitida, entre otras posibles cuestiones.
  
También es importante destacar que este emplazamiento esta separado de las zonas de desarrollo urbano, configurando un crecimiento al margen, aspecto este que no se da en los anteriores emplazamientos ya que estos lo que hacen es cerrar la trama de crecimiento urbano en la zona de la carretera del Faro y en la parte recayente a la Montaña del Oro. Por otro lado, es de destacar que la citada declaración de interés comunitario presenta graves problemas relativos a su accesibilidad, cuestión esta que se agrava si se pretende ampliar, si bien la existir informe favorable del titular de la carretera nada hay que objetar.
  
Como medida para acreditar el cumplimiento de lo establecido en el artículo 55.3 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística se propone crear un espacio libre en el sector de 2.484 metros cuadrados superior al mínimo legal establecido (1.250 m2).
  
En este punto se da por reproducido lo dicho en el anterior en lo relativo a la existencia de un error del mismo tipo respecto de la superficie, si bien en el presente caso la declaración de impacto ambiental es favorable.
  
8. Junto con la delimitación de los sectores se aporta la homologación de todos ellos a las determinaciones de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.
  
9. Es de destacar que los nuevos sectores creados configuran cada uno de ellos un área de reparto, respecto de las cuales se calcula el aprovechamiento tipo. Respecto de esto no hay nada que objetar, pero lo que sí se aprecia necesario es justificar la relación de dichos suelos con el resto de suelos urbanizables en lo que afecta a los aprovechamientos, más en concreto lo dispuesto en artículo 62.1.b de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.
  
10. La Comisión Territorial de Urbanismo es el órgano competente para emitir dictamen resolutorio sobre la aprobación definitiva de los planes generales ?y de sus modificaciones- de municipios de menos de 50.000 habitantes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 39, por remisión del artículo 55.1, de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, en relación con el artículo 10.a, por remisión del artículo 9.1, del Decreto 77/1996, de 16 de abril, del Gobierno Valenciano, por el que se aprueba el Reglamento de los Órganos Urbanísticos de la Generalitat Valenciana y el artículo 10 del Decreto 32/1998, de 31 de marzo, del Gobierno Valenciano, por el que se aprueba el Reglamento Orgánico y Funcional de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes.
  
A la vista de cuanto antecede, la Comisión Territorial de Urbanismo, en sesión celebrada el 27 de julio de 1999, acuerda:
  
a) Aprobar definitivamente las modificaciones consistentes en imponer la obligación de reservar suelo específico para uso hotelero en el sector SUNP'NPR'5 (Vega Puerto), además de la de valorar como mérito a la hora de seleccionar alternativas de programas la implantación específica de hoteles en aquellos suelos urbanizables que se desarrollen.
  
b) Supeditar la eficacia de la aprobación definitiva de la modificación en lo que afecta al Molino de la Marquesa hasta tanto se subsanen los errores materiales señalados y se acredite la relación de los aprovechamientos establecidos con el de otros suelos urbanizables.
  
Una vez subsanados dichos aspectos por el Ayuntamiento de Cullera procederá que éste de cuenta de ello al presidente de esta comisión quien queda facultado al amparo del Decreto 137/1990, de 30 de julio, del Consell de la Generalitat, para que ordene la publicación del acuerdo de aprobación definitiva en el boletín oficial sin necesidad de nuevo acuerdo de esta comisión a la que deberá informar posteriormente de lo actuado.
  
c) Suspender la aprobación definitiva de la modificación en lo que afecta al Camping Santa Marta hasta tanto se subsanen los errores materiales señalados, se acredite la relación de los aprovechamientos establecidos con el de otros suelos urbanizables y se cumplan los condicionantes establecidos en la declaración de impacto ambiental.
  
d) Denegar la aprobación definitiva de la modificación en lo que afecta a la Antigua Cantera y a Bahía Park Norte, dando por reproducidos los argumentos aducidos en los fundamentos de derecho.
  
Contra la presente resolución, que no pone fin a la vía administrativa, se podrá interponer recurso de alzada ante el conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de la Generalitat Valenciana, en el plazo de un mes, contado a partir del día siguiente de la fecha de la presente publicación.
  
Todo ello, sin perjuicio de que pueda ejercitar cualquier otro recurso que estime oportuno.-
  
A la vista de todo lo expuesto, se considera aprobada definitivamente la modificación «hoteles» del Plan General de Ordenación Urbana de Cullera.
  
Contra la presente resolución, que no pone fin a la vía administrativa, se podrá interponer recurso de alzada ante el conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de la Generalitat Valenciana, en el plazo de un mes, contado a partir del día siguiente de la fecha de recibo de la presente notificación.
  
Todo ello, sin perjuicio de que pueda ejercitar cualquier otro recurso que estime oportuno.
  
Valencia, 15 de octubre de 1999.- El director general de Urbanismo y Ordenación Territorial, p. s. (artículo 23.3 del Decreto 85/1999, de 30 de julio) el secretario general: Gaspar Peral Ribelles.



Descargar el documento en formato PDF

Descargar los metadatos en formato XML