Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumario DOGV 5749, del 24-04-2008 (2008/3935)

Información pública de la modificación del estudio de detalle de tres parcelas en la unidad de ejecución 4-11 del Plan General de Ordenación Urbana.
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Número DOGV
:   5749

Fecha DOGV
:   24-04-2008

Sección del DOGV
:   V. ANUNCIOS - A) ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

Número del documento
:   2008/3935


Fecha del documento
:   27-02-2008

Organismo emisor
:   Ayuntamiento de Torrent

Tipo de documento
:   Información Pública

Descriptores 

:   * Torrent
    * administración local
    * plan de urbanismo

Información pública de la modificación del estudio de detalle de tres parcelas en la unidad de ejecución 4-11 del Plan General de Ordenación Urbana. [2008/3935]  
El Pleno de este ayuntamiento, en sesión de 10 de enero de 2008, ha acordado aprobar el proyecto de modificación del estudio de detalle de tres parcelas en la unidad de ejecución 4-11, promovido por el propio Ayuntamiento y redactado por el arquitecto José Vicente Meseguer Martínez.   
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 104 y 107 de la Ley 16/2005, de 15 de diciembre, Urbanística Valenciana, se transcriben las normas urbanísticas:  
«Estudio de detalle de 3 parcelas en la UA 4-11. Texto refundido de ordenanzas. (Adaptado al art. 9.4.7 de las normas urbanísticas del PGOU)  
1. Usos dominantes y compatibles  
Se admiten los siguientes usos dominantes y compatibles, definidos genéricamente en el artículo 7.2.2. de las presentes Normas.   
Como uso dominante se considera el residencial plurifamiliar y unifamiliar.  
Como usos compatibles se admiten los siguientes:  
- Residencial comunitario, con superficie útil máxima de 500 m².  
- Terciario comercial en categoría 1ª.  
- Terciario recreativo y espectáculos en categoría 1ª.  
2. Garajes y aparcamientos  
Es obligatorio el uso de garaje privado o plaza aparcamiento en categoría 1ª, debiéndose situar en plantas sótano, con accesos comunes según E.D. Se ocupará parte del subsuelo de la zona verde comunitaria para zona de aparcamiento y se resolverán accesos comunes a todos los locales - garaje de cada solar mediante rampa y calle de acceso para todas las propiedades de cada bloque.  
3. Tipología de la edificación  
Vivienda plurifamiliar en bloque lineal con viviendas pasantes o no pasantes.  
Las plantas bajas se podrán destinar a viviendas o local comercial pero con una distribución uniforme por brazos o lados de cada bloque, según planos 04-05, E.D.  
La volumetría exterior del bloque es obligatoria según la propuesta del plano número 1 del E.D.  
4. Condiciones de la ordenación y la parcela  
4.1. Alineaciones y líneas de edificación. Las alineaciones serán las grafiadas en los planos de ordenación con carácter obligatorio.  
4.2. Dimensiones de parcela: las dimensiones mínimas de la parcela serán: 100 m² de superficie y 7 m de fachada a cada calle más la parte proporcional de zona verde privada que le corresponda.  
4.3. Retiros o retranqueos: no se permiten retiros ni retranqueos sobre las alineaciones previstas en el Plan.  
5. Condiciones de aprovechamiento y edificación  
5.1. Superficie ocupable en planta: la superficie ocupable en planta será la definida en los planos de ordenación.  
5.2. Número de plantas: viene reflejado en planos y tiene carácter obligatorio.  
5.3. Altura de cornisa y altura total: para los bloques de 3 plantas la altura de cornisa será de 9,50 m en el punto más desfavorable de cada bloque y de 12,50 para el bloque de 4 plantas también en el punto más desfavorable. A partir de este punto se mantendrá el nivel de los forjados de las distintas promociones del mismo bloque, para garantizar una imagen uniforme. (Ver plano 21 del E.D.).  
Se fija la altura total definiendo un antepecho de cubierta a continuación del plano de fachada, de una altura de 1,70 m sobre la altura de cornisa (ver plano 20ª del E.D.). Sobre esta coronación se ha diseñado una pérgola de remate, formada por unos soportes circulares de hormigón armado y una losa superior del mismo material y 15 cm de canto (ver planos 20, 28 y 29 del E.D.).  
La cara superior de la losa de esta pérgola se situará 3,10 m por encima de la altura de cornisa y la inferior a 2,95 m.  
Se tomará como modelo a seguir el primer proyecto realizado.  
5.4. Sótanos y semisótanos: se permite la construcción de una o varias plantas con este destino. La altura mínima del sótano será de 2,20 m. Se permite ocupar en planta sótano parte de la zona comunitaria, hasta alcanzar un incremento de superficie en esta planta del 45% (ver planos 4 y 5 del E.D.).  
Se permite iluminar y ventilar los semisótanos a fachada.  
5.5. Entreplantas y nayas: Se permiten entreplantas y nayas siempre que su superficie no exceda el 50% de la superficie de la planta a la que den servicio y no repercutan en la composición formal de la fachada. En caso de que la planta inferior se destine a vivienda, la entreplanta se podrá adosar en parte a la fachada. Si el uso de la planta servida es otro, únicamente se pueden adosar a las fachadas interiores, retirándose obligatoriamente de las fachadas exteriores un mínimo de 6,00 m.  
5.6. Áticos: no se permite la existencia de áticos añadidos al número de plantas determinado.  
5.7. Cubiertas: la cubierta será plana pisable y sus uso podrá asignarse a los propietarios de la última planta o a la comunidad de propietarios. No obstante deberá destinarse una parte de la cubierta para uso comunitario. El acceso se realizará por la escalera general del edificio o por escaleras particulares de la última planta de vivienda. Las cajas de escalera tendrán cubierta plana, cerramiento de ladrillo caravista igual que las fachadas y su volumen sobresaldrá por encima de la pérgola central según plano número 11A y 11B del E.D. En el caso de ubicar equipos de aire acondicionado y placas solares sobre los torreones se debe proteger con una barandilla perimetral de ladrillo cara vista y acero del color de la carpintería de aluminio.  
Las escaleras particulares se situarán en la crujía central del bloque y sus cerramientos serán de ladrillo caravista como el de la fachada. Estas escaleras se retirarán 4 m como mínimo respecto a las dos fachadas y se dispondrán bajo la pérgola central de hormigón sin sobresalir por encima de ésta excepto en los casos en que se habiliten dichas cubiertas para disponer placas solares.  
5.8. Altura mínima de plantas: la altura libre de las plantas bajas se fijarán con los siguientes criterios: la altura libre en el punto más desfavorable del bloque será de 3,50 m y, a partir de ese punto, se mantendrá el nivel constante en todas las promociones (ver plano 21 del E.D.).  
La altura libre de las plantas destinadas a vivienda será de 2,70 m y el canto del forjado de 30 cm.  
5.9. Voladizos.  
a) Bloque de IV Alturas (ver plano 22B del E.D.).  
El vuelo en las fachadas exteriores será de 0,25 m y en las fachadas interiores y muros testeros de 0,70 m. Se achaflanarán 45º las esquinas entre las fachadas interiores y los muros testeros, así como el final de los voladizos en los muros testeros. Se podrá realizar mirador en un 33% de los vuelos interiores de cada promoción.  
Se resolverá obligatoriamente con mirador los encuentros entre los voladizos de las fachadas interiores y los testeros.  
b) Bloque de III alturas (ver plano nº 22 del E.D.).  
El vuelo en las fachadas exteriores es de 0,25 m y en las fachadas interiores y muros testeros de 0,50 m. Se achaflanarán 45º las esquinas entre las fachadas interiores y los muros testeros, así como el final de los voladizos en los muros testeros.  
Se podrá realizar mirador en un 34% de los vuelos interiores de cada promoción. Se resolverá obligatoriamente con mirador el encuentro entre los voladizos de las fachadas interiores y los testeros.  
5.10. Aleros: no se permiten aleros sobresaliendo del plano del cerramiento de fachada definido.  
5.11. Edificabilidad: La edificabilidad viene determinada para cada promoción en función de los voladizos obligatorios determinados en el plano nº 22, 22A y 22B del E.D.  
6. Tipología edificatoria   
La tipología de viviendas propuestas para estos tres bloques (ver el plano nº 10) esta condicionada por la parcelación existente y viene definida por los siguientes aspectos:  
a) Situación del núcleo de comunicación vertical, que en nuestro caso será interior con la escalera iluminada y ventilada cenitalmente ya que tenemos 3 ó 4 alturas totales según el bloque.  
En consecuencia se descartan los tipos de viviendas con escalera en fachada.  
b) Viviendas pasantes y no pasantes. Se aceptan ambos tipos de viviendas siempre y cuando el núcleo de comunicación vertical sea interior.  
c) Baños interiores, con ventilación tipo shunt; los baños serán preferiblemente interiores con excepción de las viviendas en esquina que pueden tener algún baño exterior al ofrecer mayor superficie de fachada y constituir una variante respecto a la vivienda tipo central.   
d) Voladizos. Se ha previsto realizar un voladizo continuo en las fachadas exteriores e interiores (las recayentes a la zona comunitaria) y un pequeño mirador en los testeros. Plano número 22.   
En los tres bloques el vuelo exterior propuesto es de 0,25 m.  
En el bloque de 3 plantas el vuelo interior y en testeros será de 0,50 m.   
En las esquinas que forman las fachadas interiores y los testeros se achaflanarán los voladizos con un ángulo de 45º, también se achaflanará el extremo del voladizo recayente al muro testero.  
Este encuentro entre los voladizos de las fachadas interiores y los testeros, se resolverá obligatoriamente con un mirador.  
Como no se agota la totalidad del vuelo permitido por las ordenanzas actuales, el porcentaje de mirador que puede realizar cada vivienda es el siguiente:  
- Bloque 4 alturas: 33% de su voladizo.  
- Bloque 3 alturas: 34% de su voladizo.  
Se han dispuesto unas terrazas corridas en las fachadas interiores de los bloques ocupando la parte central de las mismas, rematándose en sus extremos con sendos miradores. Estas terrazas incorporan las galerías de las viviendas acabadas en celosías que se ubicarán libremente según las tipologías de viviendas.   
En la esquina formada por las fachadas exteriores se ha dispuesto un balcón corrido en esquina de dimensiones aproximadas 5,50 x 4,00 m siendo 5,50 m el lado correspondiente al brazo mas largo del bloque en ele. La profundidad del balcón puede ser variable y tener diferentes anchos en ambas fachadas.  
Este balcón se resuelve con un tratamiento diferente al resto de balcones para resaltar la esquina, diferenciando los dos lienzos de fachada que concurren en este punto.  
Estos balcones se caracterizan por disponer una barandilla de aluminio y vidrio de seguridad que nace a la altura del forjado.   
e) Viviendas en esquina. En estas viviendas se admiten variaciones tipológicas respecto a la vivienda tipo central. Dichos cambios se concretan en: posibilidad de abrir patios de luces interiores y posibilidad de tener baños en la fachada.  
f) El número de piezas o habitaciones de las viviendas es variable y está condicionado por la parcelación existente.  
g) Patio luces. Se ha dispuesto un único patio de luces en la vivienda sita junto a la de la esquina, en el resto no es necesario para garantizar la correcta iluminación y ventilación de las viviendas.   
Según la partición del bloque puede ser necesario abrir un patio de luces en la vivienda de la esquina o en una de sus colindantes.  
h) Cubierta del edificio. La cubierta del edificio será plana transitable con antepechos perimetrales, rematada también perimetralmente con una pérgola de hormigón armado con el fin de aumentar la escalera de la edificación y ordenar los elementos de la cubierta. Dicha pérgola está formada por pilares circulares que soportan una losa, todo de hormigón visto.  
También se ha previsto una pérgola en la crujía central que ordena la situación de los diferentes núcleos de comunicación vertical, es decir las cajas de escalera de los accesos generales y las posibles escaleras de acceso de las viviendas de la última planta. Esta pérgola central se ha aligerado por medio de algunos huecos aproximadamente cuadrados. Estos huecos se podrán modificar de sitio en la redacción de los proyectos edificatorios pero manteniendo un criterio compositivo.   
i) Volumetría: se considera obligatorio ajustarse al perímetro de la edificación propuesto en el plano nº 10 Tipología Planta Viviendas. Es decir solo se permitirá modificar la distribución interior de las viviendas del estudio tipológico y la situación de las galerías en la terraza corrida. También se puede optar por dos tipos de huecos en los muros testeros, es decir, el tipo A con dos ventanas por planta mas un mirador grande y el B con tres ventanas por planta más un mirador grande y el B con tres ventanas por planta más el mirador.   
7. Ordenación de usos para la planta baja  
El uso previsto de la planta baja es el de:  
1. Local comercial.  
2. Viviendas.  
3. Local comercial y viviendas.  
En todos los casos también se dispondrán los zaguanes de acceso a las viviendas de las plantas altas.  
Los zaguanes serán pasantes, es decir estarán comunicados en las calles exteriores y con la zona verde interior. Ver plano número 6.  
O bien sólo estarán comunicados con la calle, en cuyo caso se dispondrá de un acceso independiente que comunique la calle con la zona verde interior.  
Si se diseñan viviendas en planta baja a estas se accederá directamente desde la calle exterior o bien desde los zaguanes de acceso comunes.   
Se podrá modificar en los proyectos edificatorios, respecto a lo previsto en el plano anterior, la situación en p. b. de los zaguanes y de los pasos a la zona verde comunitaria. Se permite la construcción de altillos en planta baja con una ocupación del 50%.  
Cuando se trata de viviendas, los altillos serán espacios diáfanos vinculados preferiblemente al salón-comedor o bien a cualquier otra dependencia de la casa. En estos casos los altillos podrán adosarse en parte a fachada para adaptarse a cualquier tipología de vivienda.  
En el caso de planta comercial también se podrán construir altillos con una ocupación del 50%, pudiéndose adosar a las fachadas interiores de la zona comunitaria, retirándose obligatoriamente de las fachadas exteriores un mínimo de 6,00 m.   
Como se ha comentado al principio, en un mismo bloque se pueden dar tres casos:  
1º) Que todas las plantas bajas se destinen a local comercial por sus propietarios.  
2º) Que todas las plantas se destinen a viviendas por sus propietarios.  
3º) Que debido a que todas las calles no tienen la misma importancia comercial, que unos propietarios del bloque deseen destinar sus bajos a viviendas y que otros los deseen destinar a local comercial. En este caso para conseguir un tratamiento unitario de las fachadas, se permitirá el uso mixto de la planta baja, pero se destinará cada brazo del bloque en ele a un uso, produciéndose el cambio en la esquina, o bien adaptándose a la situación de las parcelas actuales o bien tomando como referencia el ancho del bloque o también realizar el cambio a partir del primer zaguán, que se proyecta desde la esquina. Ver plano número 09. Por tanto en este caso cuando se desarrolle la zona común, los propietarios deberán acordar el uso de la planta baja y en el caso de uso mixto deberán de estar de acuerdo los propietarios de un mismo brazo del bloque en destinar al mismo uso sus plantas bajas. En caso de no existir acuerdo entre dichos propietarios será obligatorio destinar la planta baja a local comercial. En el caso de destinar las plantas bajas a viviendas se ha previsto realizar unas terrazas de uso privativo de dichas viviendas para conseguir una adecuada privacidad de las mismas. Ver planos nos 8 y 9. Estas terrazas tendrán un ancho de 6,00 m y podrán comunicar directamente con la zona común.  
8. Condiciones de estética y protección ambiental  
La fachada se ordena en tres cuerpos constituidos por la planta baja, o zócalo del edificio, las plantas de viviendas que forman el cuerpo central y el remate superior formado por una pérgola de hormigón armado.   
a) Cuerpo central.  
El cuerpo central se ordena en franjas horizontales corridas solo interrumpidas en dos puntos:  
- En las esquinas exteriores de cada bloque, justo en el cruce entre las dos calles principales, a que da frente cada bloque, en donde se han previsto un balcón corrido con antepecho de aluminio y cristal.  
- En los muros testeros. Ver planos nos 55-34-00-15-66-50 y 18.  
Las franjas corridas horizontales están formadas alternativamente por un cerramiento de ladrillo cara vista y por un cerramiento de chapa de aluminio que incorpora las ventanas, balcones y celosías de las galerías.  
El modelo de ventana propuesto básico es de 1,60 m de ancho para una ventana corrediza, pero se podrá modificar este con las siguientes limitaciones:  
Según el plano número 30C también se han previsto las siguientes dimensiones de ventanas:  
- Las ventanas corredizas no podrán ser inferiores a 1,20 m.  
- Si se necesita obtener una ventana inferior a estas dimensiones esta sería abatible de una sola hoja.  
Por tratarse de una fachada corrida la disposición de las ventanas será libre.  
En las terrazas corridas y en los balcones se utilizan ventanas grandes para reducir los entrepaños de chapa de aluminio o mortero monocapa.  
Las ventanas dispondrán en sus huecos de un pasamanos inferior de aluminio según disposición de planos. Ver planos nos 15-16 y 23.  
Los balcones de esquina en las fachadas exteriores, se resolverán con una barandilla de aluminio y cristal de seguridad según despiece y medidas del plano número 25. Se deberán respetar aproximadamente sus dimensiones y proporciones, pudiendo realizar pequeños ajustes durante la redacción de los proyectos.  
Los huecos deberán mantener correspondencia vertical.  
Los encuentros achaflanados 45º entre las fachadas interiores y los muros testeros se resolverán con miradores. Ver plano número 10.  
Las galerías se resolverán con una celosía de lamas de aluminio horizontales del color de la carpintería de 2 a 3 m de longitud. Ver plano número 26.  
b) Planta baja-comercial.  
El acabado de la planta baja se realiza con un aplacado de piedra caliza natural, tipo Bateig o Gris Pulpis. Ver plano número 32.  
b1.) Fachadas exteriores.  
Las puertas de acceso a los comerciales por las calles exteriores y los zaguanes tendrán una altura variable, adaptándose a la pendiente de las mismas. Por la parte superior se enrasan todos los huecos del bloque a la misma altura, de tal forma que resta un módulo de piedra caliza de 37,5 cm aproximadamente entre las puertas y los voladizos de la planta primera. Ver planos nos 15 y 32.  
Como en algunos puntos la altura de dichos huecos es muy grande, se podrán disponer partes ciegas acabados en chapa del mismo color de la carpintería o mortero monocapa con rótulos corporativos retirados 3 o 4 cm del frente de fachada.   
El ancho de las puertas de los locales comerciales será mayor o igual de 3,00 m pudiendo incorporar pilares como puede verse en el plano número 15. Podrá realizarse excepcionalmente un solo hueco por proyecto menor de 3,00 m y mayor de 2,00 m si las condiciones del solar no permiten agrupar dicho hueco a otro por encontrarse el zaguán en medio.  
Las puertas de los zaguanes de acceso a las viviendas llevarán una marquesina de protección de aluminio u hormigón. (Ver plano nº 32). Se tomará como referencia para cada bloque el primer proyecto que se desarrolle en el mismo.   
b2.) Fachadas interiores a zonas comunitarias.  
La única diferencia respecto a las fachadas exteriores se encuentra en la anchura de los huecos que en este caso como el espacio interior no es público, sino de uso comunitario por parte de las viviendas del bloque, se han propuesto más estrechas, pero suficientes para cumplir la servidumbre de luces y vistas. La altura de los huecos será variable, adaptándose al desnivel de las plataformas interiores con un antepecho aproximado de 40 cm para persuadir el paso a la zona común interior.  
El ancho permitido será de 1,40 o 2,00 m tomándose como referencia en cada bloque el primer proyecto presentado pudiendo variar en cada brazo del bloque. La separación entre huecos deberá ser lo más uniforme posible.  
Para una mayor claridad compositiva no debe coincidir el ancho de los huecos en planta baja con los huecos tipo de las viviendas pudiendo ser más anchos o mas estrechos, como mínimo habrá 20 cm. de diferencia. Ver plano número 16-30b y 32.  
Cuando el hueco sea superior a una planta se podrá realizar una parte ciega más o menos central de aluminio del mismo color que la carpintería o de mortero monocapa.   
Se podrá hacer practicable la parte superior de los huecos exteriores para favorecer la ventilación de los locales comerciales, mediante ventanas pivotantes, el resto será fijo.  
b3.) Fachadas a c/s peatonales, muros testeros.  
En los muros testeros se abre un solo hueco comercial coincidente con los huecos de las viviendas superiores; ver planos nos 15 y 16.  
c). Planta baja - uso viviendas.  
En este caso el acabado de la planta baja, también consiste en un aplacado de piedra caliza natural tipo Bateig o Gris Pulpis, como en el uso comercial.  
c.1). Fachadas exteriores.  
Se ha previsto un hueco de ventanas de 1,40 m de ancho con entrepaños uniformes de 1,50 m aproximadamente, solo alterado por la presencia de los zaguanes, en donde se permiten variaciones.  
Todas las ventanas irán enrasadas superiormente a la misma altura que se ha comentado para los huecos comerciales.  
En el caso de ventanas muy altas o con altillos se ha previsto disponer dos ventanas separadas por una parte ciega central revestida de aluminio del mismo color de la carpintería, o mortero monocapa.  
Bajo el balcón de la esquina en el cruce de calle se han previsto huecos singulares de ancho diferente al resto de la modulación. Ver planos nos 17 y 30A.  
Debido a la altura variable en el caso de que las ventanas se quedasen bajas en los altillos se colocarán fijos bajo la zona practicable a diferencia de las plantas superiores en que se coloca un pasamanos de aluminio o cualquier otra solución que será uniforme para cada bloque.  
c.2) Fachadas interiores.  
Se ha resuelto con los mismos materiales, tamaño y separación de huecos que las fachadas exteriores con la única diferencia en que alguno o todos los huecos podrá llegar al suelo de las terrazas asignadas a las viviendas de planta baja para su acceso a las mismas.  
c.3) Fachadas a c/ peatonal. Muros testeros.  
Los huecos de las viviendas en planta baja se ordenan en función de los huecos de las plantas superiores, con dimensiones y disposición según plano nº 27.  
d) Fachadas recayentes a c/s. peatonales. Muros testeros.  
Las fachadas recayentes a las c/s Peatonales se tratan como muros testeros de piedra caliza natural, sobre el que se remata con un mirador achaflanado los voladizos de las fachadas interiores acabados en ladrillo cara vista; en el centro se deja una zona ciega más o menos grande sin ventanas y en la otra parte se disponen ventanas o bien huecos comerciales en planta baja. También aparece volado el muro de ladrillo cara vista de cierre de las plantas altas de las fachadas exteriores, con un ancho de 50 cm. Ver planos nos 77-16-49-94 y 27.  
Se han propuesto dos soluciones:  
Tipo A.  
Las medidas de huecos pueden variar pero se mantendrá el esquema de disponer tres bandas verticales, en un extremo se dispone el mirador propuesto, en el centro se dejará una zona maciza sin ventas y en la tercera banda se podrán abrir 2 ventanas por planta.   
Tipo B.  
En este caso se han dispuesto 3 huecos de 1,40 m más el mirador, reduciéndose la banda maciza central.»  
Contra el presente acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, podrán los interesados interponer recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justícia de la Comunitat Valenciana, en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente a la publicación del presente anuncio, sin perjuicio de que puedan ejercitar cualquier otro que estimen pertinente.  
No obstante, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 107, 116 y 117 de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, en la redacción dada por la Ley 4/1999, de 13 de enero, que modifica la misma, podrá interponerse potestativamente recurso de reposición ante el mismo órgano autor del acto, en el plazo de un mes, contado a partir del día siguiente al de la recepción de la presente notificación.  
Torrent, 27 de febrero de 2008.- El teniente alcalde delegado de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente (Decreto 1873/2007): Santiago Martí Alepuz.