Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumario DOGV 4901, del 13-12-2004 (2004/12590)

Información pública de la modificación puntual del PGOU, referente al ámbito MP-1.
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### Datos del documento

Número DOGV
:   4901

Fecha DOGV
:   13-12-2004

Sección del DOGV
:   V. OTROS ANUNCIOS - A) ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

Número del documento
:   2004/12612


Organismo emisor
:   Ayuntamiento de Sagunto

Tipo de documento
:   Anuncio

Información pública de la modificación puntual del PGOU, referente al ámbito MP-1. [2004/M12123]
  
Por la presente le significo que la alcaldesa-presidenta, en virtud de las atribuciones que le confiere la ley, con fecha 24 de mayo de 2004, ha dictado la presente resolución:
  
Resolución de la Alcaldía número 1351.
  
Expediente 4/0869 GW. Solicitud de redelimitación del ámbito MP-1 del PGOU.
  
Vista la solicitud, de fecha 23 de enero de 2004, R. E. número 2770, planteada por la entidad Mercadona, SA, por la presente se informa:
  
Dicho extremo ya fue informado en fecha 11 de agosto de 1999, en los siguientes términos:
  
«Vista la propuesta presentada por Mercadona, es preciso hacer las siguientes consideraciones:
  
1) Alcance de la misma. No se trata sólo de una mera redelimitación de la unidad, que conlleve un mero cambio en el ámbito de gestión sino que conlleva a su vez la modificación de otra serie de extremos. En concreto:
  
- Cambio de régimen de alineaciones.
  
- Cambio del régimen de usos de varias parcelas.
  
Ello conlleva, al cambiarse diversos extremos de la ordenación pormenorizada, que no es posible articular un simple procedimiento de cambio de delimitación de una unidad de gestión (artículo 33 de la LRAU) sino que es precisa una modificación del planeamiento vigente, en concreto del PGOU, al tratarse de suelo urbano.
  
2) El objetivo principal de la proponente es excluir del ámbito de actuación aquellas parcelas en las que de facto existe un uso residencial consolidado. Dicho uso es incompatible con las previsiones del planeamiento. Se encuentra en estos momentos en una situación de fuera de ordenación. En cuanto se proceda a la ejecución sistemática de la unidad ello determinará su eliminación, con las correspondientes compensaciones que legalmente procedan.
  
El proponente pretende evitar los conflictos que ello generaría por medio de la exclusión del ámbito delimitado.
  
Ello conllevaría un cambio de calificación de las 6 parcelas afectadas.
  
No se juzga conveniente su exclusión de dicha unidad y ello por varios motivos:
  
- Se generaría una bolsa de 6 parcelas sin las condiciones de urbanización idóneas. Urbanización que sería además de más difícil viabilidad al reducirse aún más el ámbito de actuación.
  
- Junto a la urbanización en sí, hay que tener en cuenta que sería preciso ajustar la alineación de dos de las viviendas, extremo que en caso de excluirlas del ámbito de actuación se vería dificultada. Incluso se convertiría en prácticamente inviable en caso de que se procediese a una ejecución aislada o asistemática, dada la forma de asunción de la posible compensación a favor de los propietarios afectados.
  
Lo cierto es que hay una realidad en dicha manzana, y es el uso residencial de las 6 parcelas.
  
Si la voluntad municipal decisora pasa por respetar esa situación y no proceder a eliminaciones traumáticas, ello se debe hacer de forma que se compagine o coordine con una solución que conlleve la no-creación de una bolsa sin urbanizar y sin ajustar a la ordenación urbanística fijada por el plan. Sobre todo si se tiene en cuenta que está ubicada en una zona de nueva implantación, sujeta a distintas actuaciones sistemáticas.
  
Para ello se juzga que lo oportuno sería no excluirlo del ámbito donde está contemplado y proceder a un cambio de calibración de forma que el uso residencial sea tolerado allí donde efectivamente se encuentra materializado. De esta forma, al ejecutarse las previsiones de planeamiento no sería necesario proceder a la eliminación de las viviendas, en cuanto que éstas no serían incompatibles.
  
Ello conllevaría una propuesta de modificación del artículo 141 del PGOU, en el sentido de permitir uso residencial/viviendas, allí donde se constate que efectivamente se encuentra materializado actualmente.
  
Junto a este extremo, está el referente al reajuste de distancias a lindes, en cuanto que se pretende la exención del parámetro de 3 m, respecto a tres de los sentidos de la ubicación del uso comercial.
  
En este sentido indicar lo siguiente:
  
- En todo caso se debería garantizar el cumplimiento de la reserva de aparcamiento.
  
- La no-exclusión de las parcelas que actualmente disponen de viviendas supondría que no aumentaría el coeficiente de cesión de suelo.
  
- El hecho de que la propuesta presentada suponga que en el linde norte se deje una distancia a lindes de 5 metros en vez de los 3 obligatorios, podría compensar esa exigencia por alguno o el resto de los extremos de la actuación prevista...»
  
Las premisas respecto del informe emitido en esa fecha han cambiado, y ello debido a la circunstancia de que con posterioridad se ha procedido a aprobar definitivamente el plan parcial del ámbito SUP-2 este, que cambia la ordenación de la manzana colindante, en los términos que se señalan por el arquitecto municipal en su informe.
  
En ese sentido, por el arquitecto municipal se ha informado, en fecha 3 de febrero de 2004, lo siguiente:
  
«Se presenta una propuesta de modificación del perímetro de la unidad de ejecución MP-1, agregada al PGOU con ocasión del texto refundido aprobado en 1997. Se trata de gestionar una manzana destinada a actividades no residenciales cuya intención inicial en el momento de redactar el PGOU es servir de ubicación a un mercado de barrio.
  
La empresa Mercadona adquirió parte de los terrenos con el fin de construir en ellos una de sus instalaciones alimentarias. Tramitó ante el Ayuntamiento un expediente de modificación (20/1999) que fue informado desfavorablemente a causa de la afección de las alineaciones del linde oeste.
  
Y es que la manzana incluye unas viviendas que están actualmente ocupadas, dos de ellas fuera de ordenación, además del uso incompatible residencial, por la afección de las alineaciones del linde oeste. Aceptar la original propuesta hubiera supuesto en la práctica el mantenimiento sine die de las medianeras traseras de esas viviendas.
  
Al tramitarse (y aprobarse) el plan parcial del SUP-2 este, con la modificación de la zona verde perimetral, ese inconveniente desaparece al dejar sin efecto la prolongación de la calle de Canarias, por lo que se presenta de nuevo la propuesta de redelimitación.
  
Quedarían sin embargo dos aspectos por dilucidar:
  
El tema de los usos incompatibles de las actuales viviendas, sólo quedaría resuelto a través de una modificación puntual del PGOU. Exigiría aumento de proporcional dotaciones públicas.
  
El tema de la urbanización. De aceptarse la solicitud habría que determinar las deficiencias de las actuales infraestructuras e incorporarlas como obras obligatorias externas al ámbito, ya que, de no hacerlo, quedarían como obras pendientes no resueltas a causa de esa redelimitación de la unidad de ejecución original»
  
Como precisiones a dicho informe, habría que señalar lo siguiente:
  
1) Se está ante una modificación puntual de planeamiento cuyo objeto sería el siguiente:
  
- Redelimitación del ámbito de gestión conjunta. Las 6 viviendas y sus viales quedarían excluidos de dicho ámbito, y su tratamiento sería el de actuaciones aisladas.
  
- Cambio de los parámetros de derecho subjetivos de la promoción, que se verían reducidos, pasando de un aprovechamiento tipo 1,72 m2t/m2 suelo a un aprovechamiento tipo de 1,63 m2t/m2suelo. En ese sentido, no se goza de un AT de 1,97 como dicen los interesados sino de 1,72. No obstante se observa como la propuesta que plantean reduce este parámetro, por lo que no se plantean reparos de ningún tipo.
  
Se cambia el régimen de alineaciones, a los efectos de guardar una coherencia con las alineaciones definidas por el plan parcial del SUP-2 este.
  
Cambio de calificación de los terrenos excluidos del ámbito de gestión. Donde hoy se prevén usos no residenciales habría que establecer la calificación usos tolerados: usos comercial/residencial.
  
2) Precisiones y condicionantes:
  
a) Las calles actualmente existentes y que sirven de acceso a las viviendas consolidadas, deberán ser urbanizadas con cargo a la unidad redelimitada MP-1.
  
En consecuencia, el anexo de urbanización que debe acompañar a la solicitud de licencia de obras del futuro centro comercial, deberá contemplar la necesaria dotación de servicios a dicha calle d'Anouer. En ese sentido, en fecha 3 de mayo de 2004, R.E. número 16.743, se ha manifestado el compromiso por la entidad solicitante de proceder a la urbanización a su costa de dicho extremo.
  
b) Los usos residenciales preexistentes definen los parámetros máximos de edificación de futuros usos residenciales, de forma que la demolición y construcción de obra nueva no podrá suponer un incremento del volumen existente.
  
c) No se detecta incremento de volumen de ningún tipo que justifique un incremento de los terrenos dotacionales. No obstante las superficies dotacionales públicas se ven incrementadas como consecuencia del cambio de planeamiento, al definirse las alineaciones de la calle d'Anouer, que se crean nuevas.
  
d) Los parámetros de gran superficie comercial según la normativa sectorial en nuestro término municipal son los de 1.000 m2, con los regímenes especiales de autorización que conlleva la implantación de un centro comercial de ese tipo. La ordenación que en estos momentos se aprueba, en cuanto que no habilita nuevos usos comerciales en la zona (sino todo lo contrario, su reducción), no entra a prejuzgar este extremo, que habrá que comprobar en su momento, a la hora de tramitar las oportunas licencias y se concrete el local a implantar.
  
Procedimiento a seguir: se está ante una modificación puntual de planeamiento, respecto de la ordenación pormenorizada, en suelo urbano.
  
La ordenación pormenorizada es una competencia municipal.
  
El capítulo II del título II de la Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) regula el procedimiento de aprobación definitiva municipal.
  
En concreto, habrá que estar a las siguientes reglas procedimentales:
  
Artículo 46 de la LRAU: 3. La información pública se anunciará mediante edicto publicado en un diario de información general editado en la Comunidad Valenciana y posterior o simultáneamente en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, advirtiendo de la posibilidad de formular alegaciones, proposiciones jurídico-económicas en competencia y alternativas técnicas. No es preceptiva la notificación formal e individual a los propietarios afectados, pero, antes de la publicación del edicto, habrá que remitir aviso con su contenido al domicilio fiscal de quienes consten en el catastro como titulares de derechos afectados por la actuación propuesta.
  
A la vista de lo expuesto, resuelvo:
  
Primero
  
Someter a información pública la propuesta de modificación puntual del PGOU, referente al ámbito MP-1, que tiene por objeto la redelimitación del ámbito, así como permitir como uso tolerado el residencial, allí donde el mismo es preexistente. Todo ello en los términos de la documentación de fecha 23 de enero de 2004, y con los matices indicados en la parte expositiva.