Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumari del DOGV 8615, del 19-08-2019 (2019/7829)

Informació pública de l'aprovació definitiva del projecte d'expropiació, per taxació conjunta, per a la connexió del carrer de Carcaixent amb la ronda Est de Castelló.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Dades del document

Número de DOGV
:   8615

Data del DOGV
:   19-08-2019

Secció del DOGV
:   V. ANUNCIS - A) ORDENAMENT DEL TERRITORI I URBANISME

Número del document
:   2019/7829


Data del document
:   23-07-2019

Organisme emissor
:   Ajuntament de Castelló de la Plana

Tipus de document
:   Anunci

Descriptors 

:   * Castelló de la Plana
    * administració local
    * pla d'urbanisme

Informació pública de l'aprovació definitiva del projecte d'expropiació, per taxació conjunta, per a la connexió del carrer de Carcaixent amb la ronda Est de Castelló. [2019/7829]  
La Junta de Govern Local de l'Ajuntament de Castelló de la Plana, en sessió celebrada en data 18 de juliol de 2019 va adoptar l'acord següent:  
«Vist l'expedient que s'està tramitant per a aprovar el projecte d'expropiació, per taxació conjunta, dels terrenys necessaris per a dur a terme la connexió del carrer Carcaixent amb la ronda Est, i els següents,  
  
  
Antecedents  
1. La mercantil Sesan Arquitectura y Urbanismo, SLP, ha redactat el projecte d'expropiació, per a la prolongació del carrer Carcaixent fins a la ronda Est, classificat pel planejament vigent com a sòl dotacional viari no inclòs en la unitat d'execució.  
  
Les parcel·les objecte d'expropiació estan identificades cadastralment amb les referències 17832A663470432018DV i 10365G531206762516OD i registralment amb els núm. 60316 i 53966, respectivament.  
La superfície que cal expropiar de la finca núm. 1 és de 2.937,65 m² (2.564 m² de terreny + 367,40 m² per ocupació temporal i 6,25 m² de servitud elèctrica) i de la finca núm. 2 la superfície és de 1.128 m² (977 m² de terreny + 151 m² d'ocupació temporal). La superfície té una valoració municipal de 270.524,85 - i 103.436,14 ?, respectivament.  
2. Seguint amb el que disposa la legislació vigent, mitjançant un acord de la Junta de Govern Local de data 28 de desembre de 2018, es va acordar exposar al públic la relació de béns i drets afectats per l'esmentat projecte d'expropiació pel termini d'un mes. Aquest anunci d'exposició pública ha sigut publicat al diari Mediterráneo en data 10 de gener de 2019 i al Diari Oficial de la Generalitat Valenciana número 8469 de data 22 de gener de 2019, i s'ha notificat individualment als titulars de béns o drets, per mitjà del trasllat literal del corresponent full d'apreuament i de la proposta de fixació dels criteris de valoració, a fi que formulen les observacions i reclamacions que estimen convenients.  
  
3. Durant aquest termini s'han presentat al·legacions pels interessats, que han sigut objecte d'estudi per part dels tècnics municipals.  
  
4. L'arquitecte municipal i director d'Urbanisme, en relació amb les dos finques ha emés sengles informes de data 23 de maig de 2019, en què s'han mantingut les valoracions realitzades en el projecte d'expropiació.  
5. Hi ha en l'expedient document de retenció de crèdit núm. 0920.3.0894644.839, emés pel director de l'Òrgan de Gestió Pressupostària i Comptabilitat, que acredita l'existència de crèdit per a dur a terme l'expropiació.  
6. Així mateix, hi ha en l'expedient un informe jurídic favorable de la tècnica d'administració general de data 17 de juny de 2019 i un informe favorable de fiscalització limitada, emés per la Intervenció General Municipal en data 28 de juny de 2019.  
  
Tenint en compte que:  
I. Les al·legacions presentades pels propietaris han sigut informades pels tècnics municipals.  
Quant a la finca núm. 1:  
Les al·legacions són d'idèntic contingut i es van presentar en data 8 de febrer i 13 de març de 2019 per Juan Juan José Gimeno Salcedo (RE 10177 i 18062), Juan Vicente Garí Rovira (RE 10951 i 18634), Tomás Alegre Segarra i Ana del Rosario Zurano Picazo (RE 10660 i 18504), Miguel Ángel Guillamón Nacher (RE 10172 i 18147) i Vicente Vidal Safont (RE 18413 de 13.03.2019), tots ells com a copropietaris de la finca núm. 1.  
- Qüestions jurídiques:  
Primera: identifiquen cadastralment i registralment la finca de la seua propietat afectada per l'expropiació, aportant l'escriptura de compravenda de data 4 d'agost de 2005, amb número de protocol 2539, davant del notari Juan Carlos Millán de Diego, per la quantitat de 952.069,89. ?.  
Segona: manifesten nul·litat de ple dret de l'expedient expropiatori pel fet de no seguir-se el procediment legalment establit, així com que les normes urbanístiques transitòries d'urgència (NUTU) no són el document habilitant per a l'expropiació.  
- Qüestions tècniques:  
Tercera: al·leguen disconformitat amb els criteris de valoració i aporten un informe pericial contradictori, on s'estima com a preu just expropiatori 2.001.586,60 ?.  
Quarta: manifesten que no s'especifica el període d'execució de les obres i, en conseqüència, consideren que és més coincident amb la realitat el fet d'establir el període d'un any, en lloc dels 5 mesos previstos en el projecte d'expropiació, ateses les dimensions de l'obra que s'ha d'executar. Igual que la superfície, es tracta d'una mera previsió, per la qual cosa estimen que el preu just d'aquest dret hauria de valorar-se a preu de valor del sòl, i que ascendiria a 28.681,08 ?.  
Cinquena: manifesten, quant a la valoració de la indemnització per servitud elèctrica, que aquesta ha de ser del 100 % del valor del sòl, en lloc del 90 % establit en l'esmentat projecte expropiatori, en impedir l'exercici de qualsevol dret dominical.  
A més, es tracta d'una modificació injustificada i no s'ha tramitat amb anterioritat la pertinent autorització, que ascendeix a 4.879,06 ?.  
  
Cal dir, en resum a les tres últimes consideracions, que l'import del preu just proposat pels propietaris ascendiria a:  
  
Sòl: 2.001.586,60 -  
Ocupació temporal: 28.681,08 -  
Servitud elèctrica: 4.879,06 -  
Subtotal: 2.035.146,74 -  
Premi afecció (5 %): 101.757,34 -  
Total: 2.136.904,08 -  
  
Quant a les consideracions jurídiques, aquests han sigut informades per la tècnica d'Administració general en data 17 de juny de 2019:  
Respecte a la primera qüestió, la seua identificació coincideix amb la parcel·la descrita en el projecte d'expropiació, tal com acrediten en escriptura de compravenda de 4 d'agost de 2005, amb número de protocol 2539, per tant, procedix estimar en aquest punt l'al·legació pel que fa a la titularitat.  
Respecte a la segona qüestió, la declaració d'utilitat pública o interés social i la necessitat d'ocupació dels béns i drets corresponents als efectes de l'expropiació, entre d'altres, per a formar vials, deriva de l'aprovació dels plans i programes d'actuació, de conformitat amb el que disposen els articles 102 i 103.1 de la LOTUP.  
  
Al seu torn, l'article 106 d'aquesta llei estableix els documents que formaran l'expedient d'expropiació en els casos de procediments per taxació conjunta, sent:  
a) Determinació de l'àmbit expropiable, segons la delimitació ja aprovada, amb els documents que la identifiquen quant a situació, superfície i límits, segons certificació registral, acompanyats d'un pla de situació en el terme municipal i d'un pla parcel·lari.  
b) Fixació de preus raonada per grups d'immobles o categories de terrenys, segons les seues condicions d'urbanització i la resta d'elements que cal considerar d'acord amb la legislació de valoracions.  
c) Fulls de preu just individualitzat de cada finca.  
d) Fulls de preu just que corresponguen a altres indemnitzacions.  
Documents, que junt amb el «Projecte d'expropiació per a l'obtenció d'una zona destinada a vial públic ubicada en la prolongació del carrer de Carcaixent fins a la ronda Est» han sigut exposats al públic durant un mes.  
Així mateix, les NUTU són aprovades pel Consell mitjançant un acord de 27 de febrer de 2015 per raons de seguretat jurídica davant de la situació urbanística generada per l'anul·lació del Pla general d'ordenació urbana de Castelló pel Tribunal Suprem. Aquests normes, tal com s'estableix en la seua memòria justificativa, pretenen exclusivament establir el mínim contingut normatiu necessari que permeta el normal exercici de les facultats urbanístiques en els sòls consolidats per l'edificació que tenen la consideració de sòl urbanitzat o urbà. Per això, «només s'inclou en la norma transitòria el que resulta imprescindible per a permetre un desenvolupament urbanístic temporal i a curt termini». Així, en l'article 4 de les normes s'identifiquen els àmbits dels sòls que per estar consolidats o urbanitzats han de tindre tractament de sòl urbà. En el cas que ens ocupa, es tracta d'un sòl dotacional viari no inclòs en la unitat d'execució en un entorn principalment de sòls dotacionals per a equipaments públics; als quals es pretén dotar de major accessibilitat amb l'obertura del vial; i li és d'aplicació el règim propi del sòl urbà.  
  
Per tot això, queda justificat que les NUTU legitimen l'expropiació de la parcel·la de la seua propietat i per tant, l'Acord de la Junta de Govern Local de 28 de desembre de 2018 pel qual s'inicia l'expedient del «Projecte d'expropiació per a l'obtenció d'una zona destinada a vial públic ubicada en la prolongació del carrer Carcaixent fins a la ronda Est», compleix la legislació vigent, i queda declarada la utilitat pública o l'interés social, així com la necessitat d'ocupació de la parcel·la, per la qual cosa aquest expedient expropiatori reuneix els requisits de validesa i eficàcia legalment establits, i, en conseqüència, procedeix desestimar en aquest punt la seua al·legació.  
  
En contestació a les consideracions tècniques, en data 23 de maig de 2019, l'arquitecte municipal i director d'Urbanisme ha emés un informe tècnic, que consta com a annex, i del qual s'adjuntarà còpia als interessats, i en el qual es considera que el projecte d'expropiació ha obtingut correctament el valor en venda del metre quadrat d'edificació, i en què es conclou:  
«.../-  
Des del punt de vista tècnic, és procedent reafirmar-se en els criteris i valors expressats en el Projecte d'expropiació per a la prolongació del carrer de Carcaixent fins a la ronda Est, i desestimar les al·legacions formulades pels interessats (propietaris finca núm. 1), tot això sense perjudici de les consideracions que procedisquen a nivell jurídic.  
  
La qual cosa faig constar als efectes oportuns.»  
A la vista d'aquest informe, es desestimen les qüestions tècniques al·legades pels propietaris.  
Quant a la finca núm. 2:  
Les al·legacions són d'idèntic contingut i es van presentar en data 14 de febrer de 2019 per María Lidón Bengochea Vallet (RE 11583) i Enrique Bengochea Vallet (RE 11766) i en data 6 de març de 2019 (RE 17848) presentat conjuntament, com a copropietaris de la finca núm. 2.  
  
- Qüestió jurídica:  
Primera: identifiquen cadastralment i registralment la finca de la seua propietat, al 50 % a cada un d'ells, afectada per l'expropiació.  
- Qüestió tècnica:  
Segona: manifesten la seua disconformitat amb la valoració efectuada, i aporten un informe pericial contradictori, en què s'estima com a preu just expropiatori, inclòs 5 % de premi d'afecció, 562.673,30 ?.  
  
Quant a la primera al·legació i de consideració jurídica, aquesta ha sigut informada per la tècnica d'Administració general en data 17 de juny de 2019:  
Respecte a la primera qüestió, atés que en el projecte d'expropiació no coincidien el titular del full de preu just amb els titulars de la descripció de la finca, s'ha modificat aquest, en identificar els al·legants la seua parcel·la amb la descrita en aquest projecte, per tant, procedeix estimar en aquest punt l'al·legació.  
En contestació a la segona i com a consideració tècnica, en data 23 de maig de 2019, l'arquitecte municipal i director d'Urbanisme ha emés un informe tècnic, que consta com a annex i que es traslladarà als interessats, ratificant-se en la valoració realitzada en el projecte d'expropiació, i en el què es conclou:  
«.../...  
Des del punt de vista tècnic, és procedent reafirmar-se en els criteris i valors expressats en el Projecte d'expropiació per a la prolongació del carrer de Carcaixent fins a la ronda Est, i desestimar les al·legacions formulades pels interessats (propietaris finca núm. 2), tot això sense perjudici de les consideracions que procedisquen a nivell jurídic.  
  
La qual cosa faig constar als efectes oportuns»  
A la vista d'aquest informe, es desestima la qüestió tècnica al·legada pels propietaris.  
  
II. A fi de complir el que disposen l'article 32.1 del Reglament hipotecari (Decret 14.02.1947) i l'article 22.1 de les normes complementàries al reglament per a l'execució de la Llei hipotecària sobre inscripció en el registre de la propietat d'actes de naturalesa urbanística, per part de l'Ajuntament s'ha sol·licitat del Registre de la Propietat núm. 2 de Castelló l'emissió del certificat de domini i càrregues de la finca afectada per l'expropiació.  
A la vista de l'esmentat certificat de domini i càrregues que hi ha en l'expedient, la relació definitiva d'afectats és la següent:  
III. Seguint el que disposa la legislació expropiatòria, es procedeix a determinar el preu just que correspon a la finca, que en aquest cas és el mateix que es va determinar a l'inici de l'expedient expropiatori, amb el 5 % del premi d'afecció inclòs.  
IV. Decretada la nul·litat de l'aprovació definitiva del Pla general d'ordenació urbana de Castelló de la Plana de 2000, per Acord del Consell de data 27 de febrer de 2015, s'aproven les normes urbanístiques transitòries d'urgència per al municipi de Castelló de la Plana, on el sòl que ens ocupa, està qualificat com a dotacional viari no inclòs en la unitat d'execució, i li és d'aplicació el règim propi del sòl urbà, de conformitat amb l'article 4.  
  
  
V. Del que disposa l'article 103.1 de la Llei 5/2014, de 25 de juliol, d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge de la Comunitat Valenciana (LOTUP), es desprén que l'Administració podrà expropiar els terrenys dotacionals previstos en els plans. El vial també es troba previst en el Pla general exposat al públic.  
  
VI. L'article 106 del mateix text legal, LOTUP, estableix que l'Administració expropiant finalitzarà l'expedient de taxació conjunta mitjançant una resolució motivada. Aquesta resolució, legitimarà l'ocupació dels béns o drets afectats, amb el pagament previ o depòsit de l'import íntegre de la valoració establida i produirà els efectes previstos en la LEF. Els interessats podran impugnar la resolució, davant del jurat provincial d'expropiació forçosa, a l'efecte de revisar el preu just. En aquest cas, l'administració traslladarà l'expedient a aquest últim.  
  
VII. D'acord amb l'article 48 de la Llei, de 16 de desembre de 1954, d'expropiació forçosa, una vegada determinat el preu just, es procedirà al pagament de la quantitat que resultarà en el termini de sis mesos.  
  
  
VIII. De l'article 127.1.d de la Llei reguladora de les bases de règim local es desprén que correspon a la Junta de Govern Local les aprovacions, entre d'altres, dels instruments de gestió.  
En relació amb tot això, vistos els preceptes esmentats, els informes de l'arquitecte municipal i director d'Urbanisme, de data 23 de maig de 2019, l'informe de la tècnica d'Administració general de 17 de juny de 2019 i l'informe favorable de fiscalització prèvia limitada de data 28 de juny de 2019, a proposta del regidor delegat de Transició Ecològica, s'acorda:  
1) Estimar parcialment les al·legacions formulades per a la finca núm. 1, per Juan José Gimeno Salcedo, Juan Vicente Garí Rovira, Tomás Alegre Segarra i Ana del Rosario Zurano Picazo, Miguel Ángel Guillamón Nacher i Vicente Vidal Safont, pels motius anteriorment exposats.  
2) Estimar parcialment les al·legacions formulades per a la finca núm. 2, per María Lidón Bengochea Vallet i Enrique Bengochea Vallet, pels motius anteriorment exposats.  
3) Aprovar definitivament el projecte d'expropiació, per taxació conjunta, per a obtindre la zona destinada a vial públic ubicada en la prolongació del carrer Carcaixent fins a la ronda Est, a què s'ha incorporat la modificació derivada de la titularitat i dels certificats de domini i càrregues.  
4) Autoritzar i disposar la despesa de 373.960,99 - a què ascendeix el preu just corresponent a les finques afectades per l'expropiació esmentada.  
5) Reconéixer l'obligació als titulars de béns i drets que figuren en la relació que es detalla a continuació, en concepte de preu just, pels imports que figuren en l'esmentada relació i que ascendeixen a un total de 373.960,99 ?, a fi que puga ser ordenat el pagament d'aquest preu just en favor dels beneficiaris o, si és el cas, consignar-ho en la Caixa de Depòsits de la Tresoreria Municipal, i procedir a alçar les actes de pagament i ocupació corresponents.  
6) Notificar aquest acord als interessats, junt amb el full d'apreuament, que podran acceptar o rebutjar durant un mes i formular el seu propi, i en aquest cas es traslladarà l'expedient al Jurat Provincial d'Expropiació Forçosa perquè fixe el preu just, considerant-se el silenci de l'interessat com a acceptació de la valoració municipal.  
  
7) Traslladar aquest acord al director de l'Oficina de Comptabilitat i Gestió Pressupostària i a la Tresoreria Municipal d'aquest ajuntament perquè realitzen les actuacions corresponents.»  
La qual cosa es fa pública als efectes del que disposa l'article 106.8 de la Llei 5/2014, d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge de la Comunitat Valenciana, de 25 de juliol, del qual es desprén que els interessats podran impugnar la resolució, davant del Jurat Provincial d'Expropiació Forçosa, a l'efecte de revisar el preu just. A la vista dels articles. 121 i següents de la Llei 39/2015 del procediment administratiu comú de les administracions públiques, d'1 d'octubre, el termini per a la interposició del recurs serà d'un mes comptador des de l'endemà de rebre aquesta notificació. Transcorregut aquest termini sense haver-se interposat recurs, la resolució serà ferma a tots els efectes.  
  
  
Castelló de la Plana, 23 de juliol de 2019.- El regidor delegat d'Urbanisme i Activitats: Rafael Simó Sancho.  
  
  
INFORME  
  
De: DIRECCIÓ D'URBANISME  
310 JV/DB  
A Negociat Administratiu  
SECCIÓ ORDENACIÓ I GESTIÓ URBANÍSTICA I TERRITORIAL  
  
Exp. G-37974/2017  
Informe tècnic al·legacions FINCA núm. 1   
PROJECTE D'EXPROPIACIÓ PER A LA PROLONGACIÓ DEL CARRER CARCAIXENT FINS A LA RONDA EST  
  
  
  
L'arquitecte municipal que subscriu, director d'Urbanisme, en relació amb l'expedient de Projecte d'expropiació per a la prolongació del carrer de Carcaixent fins a la ronda Est, i en concret a les al·legacions (al·legació tipus) formulades en relació amb la finca núm. 1.  
Passem a analitzar cada un dels aspectes al·legats. S'adjunta la justificació expressa formulada per l'equip redactor del projecte d'expropiació (en cursiva en cada apartat).  
  
Primera  
Els al·legants manifesten que la finca inicial total (5.280,37 m²) va ser adquirida per ells el 4 d'agost de 2005 per la quantitat de 952.069,89 euros, és a dir, a raó de 180,30 ?/m².  
D'acord amb les dades del Ministeri de Foment tenim, per a Castelló:  
Tercer trimestre 2005: 894,7 -  
Quart trimestre 2018: 90,9 ?/m². El més alt de 2018 és el primer trimestre amb un valor mitjà de 166,4 ?/m².  
En vista d'aquests valors, i veient la gràfica de descens dels preus del sòl podem argumentar, sense por d'equivocar-nos, que els preus se situen, en l'actualitat, al voltant del 20-25 % dels de 2005.  
  
Això implicaria (suposant un 25 %) un valor de (0,25 x 180,30 ?/m² = 45,07 ?/m² s). Aproximadament la meitat del valor proposat en el projecte.  
I suposant la mitjana de preus mitjans de 2018 (166,4 + 90,9)/2 tindríem per a un sòl urbanitzat (no és el cas) un valor de 129,8 ?/m²s. En l'entorn del valor proposat.  
Dades Ministeri de Foment. Preu mitjà del metre quadrat de sòl urbà en municipis de més de 50.000 habitants  
Enllaç web: https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/?nivel=2&ordre=88065857  
  
No obstant això, per part dels propietaris, no sols s'obvia la recessió i conseqüent baixada de preus des de 2005 fins ara, sinó que es pretén que l'Administració els atorgue un increment del 432,97 % (780,65 ?/m²st / 180,30 ?/m²). Òbviament és inacceptable.  
Segona. De caràcter jurídic referida a l'habilitació legal per a expropiar. Es valorarà en l'informe jurídic.  
Tercera. Quant a edificabilitat i valor de repercussió. (S'aporta un informe en escrit a part).  
Quant a l'edificabilitat, s'adopta la mitjana de les zones contigües, tal com es justifica de forma encertada. No podem oblidar que, si bé es tracta d'una zona que es considera com a urbana, és de caràcter perifèric i se li assignen aprofitaments semblants a les zones de la mateixa posició amb millor aprofitament, un poc més al nord es poden constatar, en anàloga posició respecte del centre de la ciutat i millor consideració urbana, aprofitaments prou inferiors.  
  
Pel que fa a la valoració del sòl; per part dels al·legants s'obté un valor de sòl urbanitzat de 831,73 ?/m²s, aquest valor a hores d'ara a la ciutat de Castelló es presenta com a estratosfèric. En qualsevol buscador immobiliari es poden trobar parcel·les molt millor situades en sòl urbà urbanitzat per valors repercussió molt per davall. Els veïns (FINCA 2 del projecte d'expropiació) xifren el valor (també exagerat) en 598,47 ?/m² s, un 30 % menys.  
  
La justificació de cada un dels conceptes expressada en el projecte d'expropiació és ajustada.   
Per part de l'equip redactor del projecte s'indica:  
· En relació amb l'MBC adoptat, els al·legants indiquen que la tipologia edificatòria és clarament inadequada i desfasada en l'actualitat, atés que les vivendes tindrien una superfície construïda major de 120 m² i que, per tant, el cost unitari d'execució que li correspon seria el de 445,36 ?/m².  
Per a obtindre el nombre aproximat de vivendes que podrien tindre cabuda en l'àrea virtual s'han tingut en compte les premisses següents:  
- S'ha considerat una tipologia d'edificació entre mitgeres, es tracta de la tipologia tipus de l'entorn urbà de les parcel·les objecte de l'expropiació.  
- La superfície construïda en planta baixa té ús terciari i no residencial, per la qual cosa ha de deduir-se de l'edificabilitat total obtinguda. Podria considerar-se que el 90 % de l'edificabilitat és residencial i el 10 % restant d'ús terciari (comercial).  
- Les superfícies obtingudes es refereixen a les superfícies construïdes de les vivendes, i no a la superfície útil, és a dir, l'àrea del polígon exterior que delimita l'espai cobert i per tant inclou tots els espais construïts, tant els que seran utilitzats pels habitants de l'edifici com els necessaris per a ubicar els tancaments, els envans, l'estructura i les instal·lacions, inclosa la part proporcional dels elements comuns com són les escales, el portal, ascensors, etc. Cal assenyalar, a més, que les noves edificacions, en ajustar-se a la normativa vigent, les exigències edificatòries de la qual són més elevades, requereixen tancaments de major grossària i un nombre més gran d'instal·lacions i, per tant, la part proporcional d'elements construïts de les noves edificacions respecte de la superfície útil serà encara major. S'estima aproximadament en almenys un 30 % de la superfície.  
L'àrea virtual edificable que s'ha considerat en el projecte d'expropiació, tal com s'indica en la pàgina 28, es correspon amb una superfície rectangular de dimensions la longitud de la façana del vial que s'ha d'urbanitzar i de profunditat estimada en 18 m. És a dir, s'estima una àrea virtual edificable de 2.934 m² de superfície.  
Si apliquem l'índex d'edificabilitat bruta (1,10 m²st/m²s) obtenim una superfície de sostre edificable corresponent a 3.227 m²st, i un sostre construït residencial de 2.904,30 m²st. El que correspon a 2.033 m² útils de sostre residencial que, en dividir-lo entre 20 vivendes, s'obté una superfície interior útil mitjana de 101,65 m². Aquesta superfície es considera adequada per a una vivenda tipus.  
Es dona per bo el cost unitari d'execució estimat en el projecte d'expropiació de 489,90 ?/m² i més encara havent considerat les qualitats constructives bàsiques quan les edificacions noves de l'entorn disposen de com a mínim qualitats mitjanes.  
Pel que fa al valor en venda del metre quadrat d'edificació de l'ús considerat del producte immobiliari acabat, ha d'indicar-se que el mòdul de preu màxim de venda per a VPO es va fixar per la Conselleria en la quantitat de 1.697,92 - per a Castelló.  
Tal com s'indica en la pàgina 15 del projecte d'expropiació, per a obtindre el valor de repercussió del sòl es determinarà per mitjà del mètode residual estàtic assenyalat en l'article 22 del Reglament de Valoracions. En aquest article s'indica que el valor en venda del metre quadrat d'edificació de l'ús considerat del producte immobiliari acabat es calcularà sobre la base d'un estudi de mercat estadísticament significatiu, en euros per metre quadrat edificable.  
La disposició transitòria 2a del Decret 191/2013 modifica el reglament de Vivendes de Protecció Pública i únicament limita el preu màxim de les vivendes de protecció pública, així com altres aspectes com és la superfície útil màxima (120 m² útils), però en cap cas suposa un estudi real del mercat immobiliari en la zona pròxima a l'expropiació.  
  
Per tant, es considera que el projecte d'expropiació ha obtingut correctament el valor en venda del metre quadrat d'edificació.  
Es comparteix el criteri assenyalat pels redactors del Projecte d'Expropiació.  
  
Quarta. Referent a l'ocupació temporal  
No té cap sentit pretendre, com ho fan els al·legants, valorar l'ocupació temporal al preu de valor del sòl. Ja que evidentment pagant el preu d'expropiació s'accediria a la titularitat i no merament a la compensació d'una ocupació temporal. A més, es tracta de l'ocupació temporal d'una finca abandonada. La proposta realitzada en el projecte està correctament justificada.  
Per part de l'equip redactor del projecte s'indica:  
· El període d'execució de les obres i, per tant, de l'ocupació temporal, no ve referendat per cap projecte tècnic, i és més coincident amb la realitat i amb les dimensions de l'obra que s'ha d'executar establir el període d'un any.  
La duració de l'ocupació temporal ve establida pels tècnics en el projecte d'obres, el període de duració de l'ocupació temporal i la seua extensió en superfície és el que l'Administració Pública ha estimat necessari per a dur a terme l'obra i que, a més, els tècnics redactors del projecte d'expropiació també consideren adequat per al tipus d'obres que s'executaran.  
A pesar d'això, en el cas que l'ocupació perdurara més temps de l'estipulat en l'Acta d'Ocupació, el propietari dels béns té el dret a interposar la reclamació pertinent i posteriorment a un reajustament de l'augment del preu just.  
  
Cinquena. Referent a la servitud elèctrica  
Anàlogament amb allò que s'ha esmentat anteriorment, pretendre que es pague el mateix per la titularitat que per la servitud és absurd. El projecte de forma molt generosa abona el 90 % del preu equivalent a la propietat. La qual cosa queda suficientment justificada.  
Per part de l'equip redactor del projecte s'indica:  
· En relació amb l'establiment del preu just per la servitud elèctrica, hem de precisar que en el present cas no ens trobem davant de la valoració d'una servitud de pas, sinó davant de l'expropiació d'una porció de sòl, a l'efecte de col·locar una torre d'energia elèctrica, la qual cosa impedeix l'exercici de qualsevol dret dominical sobre la porció de sòl esmentada, la qual cosa comporta que haurà d'indemnitzar-se amb el 100 % del valor del sòl i no amb el 90 %, tal com s'assenyala en el Projecte d'expropiació, atés que, si bé no suposa l'expropiació del sòl, la limitació del dret de propietat és de tal entitat que impedeix l'exercici de tot dret dominical, en estar ocupat per una instal·lació, que es trasllada d'una zona dotacional pública a una propietat privada sense cap justificació, i és d'aplicació analògica el que disposa l'article 58 de la Llei 24/2013, de 26 de desembre, del sector elèctric, que estableix una clara limitació a l'establiment de servitud de pas.  
  
La servitud prevista en el projecte d'obres no suposa una privació del domini, sinó una limitació de les facultats dominicals, limitació que és la que ha de ser indemnitzada amb el preu just. En aquest cas, el nou traçat de la línia elèctrica no imposa, és a dir, es trasllada el pal elèctric i s'ubica coincident amb la línia aèria ja existent i, per tant, amb la servitud ja existent. Per tant, no s'imposa una nova servitud de pas.  
  
El valor de la indemnització s'estima en el 90 % del valor del sòl, i es considera un percentatge molt adequat atés que l'amo dels terrenys podria sol·licitar el canvi de traçat de la línia i tornar a disposar dels terrenys sense cap tipus de limitació i amb tot el dret.  
  
CONCLUSIÓ:  
Des del punt de vista tècnic, és procedent reafirmar-se en els criteris i valors expressats en el Projecte d'expropiació per a la prolongació del carrer de Carcaixent fins a la ronda Est, i desestimar les al·legacions formulades pels interessats (propietaris FINCA núm. 1), tot això sense perjudici de les consideracions que procedisquen en l'àmbit jurídic.  
  
La qual cosa faig constar als efectes oportuns.  
  
INFORME  
  
De: DIRECCIÓ D'URBANISME  
310 JV/DB  
A Negociat Administratiu  
SECCIÓ ORDENACIÓ I GESTIÓ URBANÍSTICA I TERRITORIAL  
  
G- 3G-37963/2017  
Informe tècnic al·legacions FINCA núm. 2   
PROJECTE D'EXPROPIACIÓ PER A LA PROLONGACIÓ DEL CARRER DE CARCAIXENT FINS A LA RONDA EST  
  
  
L'arquitecte municipal que subscriu, director d'Urbanisme, en relació amb l'expedient de Projecte d'expropiació per a la prolongació del carrer de Carcaixent fins a la ronda Est, i en concret a les al·legacions (al·legació tipus) formulades en relació amb la finca núm. 2  
Passem a analitzar cada un dels aspectes al·legats. S'adjunta justificació expressa formulada per l'equip redactor del projecte d'expropiació (en cursiva en cada apartat).  
  
Primera: descriptiva de la propietat.  
Segona: en relació amb la valoració (s'aporta informe en escrit a part).  
Quant a la valoració del sòl, per part dels al·legants s'obté un valor de sòl urbanitzat de 598,47 ?/m²s, aquest valor a hores d'ara a la ciutat de Castelló es presenta com a estratosfèric. En qualsevol buscador immobiliari es poden trobar parcel·les molt millor situades en sòl urbà urbanitzat per valors repercussió molt per davall.   
  
D'acord amb les dades del Ministeri de Foment, tenim per a Castelló:  
Quart trimestre 2018: 90,9 ?/m². El més alt de 2018 és el primer trimestre amb un valor mitjà de 166,4 ?/m². Suposant la mitjana de preus mitjans de 2018 (166,4 + 90,9)/2 tindríem per a un sòl urbanitzat (no és el cas) un valor de 129,8 ?/m²s en l'entorn del valor proposat.  
  
  
Dades del Ministeri de Foment. Preu mitjà del metre quadrat de sòl urbà en municipis de més de 50.000 habitants  
  
Enllaç web: https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/?nivel=2&ordre=79324411  
Per part de l'equip redactor del projecte s'indica:  
  
  
AL·LEGACIÓ SEGONA  
· Manifesta disconformitat amb la valoració efectuada i adjunta un nou informe de valoració realitzat per l'empresa TINSA Tasaciones Inmobiliarias, SAU.  
En aquest informe, en l'apartat 3. Criteris generals de valoració, s'indica que s'accepten tots els paràmetres establits per l'Administració, excepte el del valor de mercat del producte immobiliari (Vv). D'altra banda, en l'apartat 5.2 Valor en venda (Vv) es realitza un estudi de mercat per a poder obtindre el valor en venda del metre quadrat d'edificació residencial.  
L'article 24 de Reglament de Valoracions indica el següent:  
«Article 24. Taxació conjunta del sòl i l'edificació pel mètode de comparació.  
1. Quan existisca un conjunt estadísticament significatiu de transaccions reals o d'ofertes el nombre de les quals siga igual o superior a sis mostres comparables, la determinació del valor de l'immoble per taxació conjunta, establida en la lletra a) de l'article anterior, es realitzarà pel mètode de comparació de mercat segons allò que s'ha disposat a continuació:  
La selecció de comparables, que tindrà com a objectiu la identificació de testimonis que permeten la determinació del valor, es durà a terme amb un grau de certesa suficient per a establir el valor de substitució en el mercat de l'immoble objecte de valoració. A aquest efecte, en la selecció dels comparables han de tindre's en compte les següents condicions de semblança o equivalència bàsica:  
a) Localització.  
b) Ús.  
c) Configuració geomètrica de la parcel·la.  
d) Tipologia i paràmetres urbanístics bàsics.  
e) Superfície.  
f) Antiguitat i estat de conservació.  
g) Qualitat de l'edificació.  
h) Gravàmens o càrregues que condicionen el valor atribuïble al dret de propietat.  
i) Data de presa de dades del comparable.  
Quan en el conjunt de comparables seleccionats s'aprecien diferències substancials entre els preus d'oferta i els valors reals de mercat, pot aplicar-se un coeficient corrector de valor comprés entre 0,7 i 1, sempre que aquesta circumstància quede degudament justificada en la valoració.  
En els casos en què no es puga aplicar entre les condicions de semblança o equivalència bàsica la localització, en raó de l'ús i destinació específica de l'immoble, poden utilitzar-se en la valoració, per a l'obtenció d'una mostra estadísticament significativa, comparables sobre la base d'altres criteris d'identitat de raó expressa i degudament justificats.»  
L'estudi de mercat realitzat no és correcte i presenta errors en l'anàlisi de cada un dels immobles i també en el càlcul per a l'homogeneïtzació dels comparables aportats.  
Les dates d'antiguitat assenyalades en les fitxes dels immobles no es corresponen amb les reals, algunes d'aquestes presenten diferències de més de 5 anys o fins i tot 12 anys. A més, els coeficients correctors per antiguitat s'han aplicat incorrectament incrementant molt més el valor d'aquelles construccions amb major antiguitat, en compte de depreciar-les.  
D'altra banda, no s'ha tingut en compte en l'estudi que els comparables aportats presenten categories cadastrals distintes, que van des de la categoria 3 (les construccions més recents) fins a la categoria 5 (la construcció més antiga). Això significa que la qualitat constructiva de les mostres triades és molt variada i no se li han aplicat coeficients correctors que permeten homogeneïtzar la mostra esmentada.  
Per tot el que s'ha exposat anteriorment es donen per bons els valors indicats en el projecte d'expropiació que sí que han tingut en compte els escenaris en l'estudi de mercat.  
Es comparteix el criteri assenyalat pels redactors del Projecte d'Expropiació.  
  
CONCLUSIÓ:  
Des del punt de vista tècnic, és procedent reafirmar-se en els criteris i valors expressats en el Projecte d'expropiació per a la prolongació del carrer Carcaixent fins a la ronda Est, i desestimar les al·legacions formulades pels interessats (propietaris finca núm. 2), tot això sense perjudici de les consideracions que procedisquen en l'àmbit jurídic.  
  
La qual cosa faig constar als efectes oportuns.