Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumario DOGV 6916, del 04-12-2012 (2012/10324)

Información pública de la aprobación definitiva del texto refundido del proyecto de reparcelación y memoria de cuotas de la UE Vella 4.
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Número DOGV
:   6916

Fecha DOGV
:   04-12-2012

Sección del DOGV
:   V. ANUNCIOS - C) OTROS ASUNTOS

Número del documento
:   2012/10881


Organismo emisor
:   Ayuntamiento de Riba-roja de Túria

Tipo de documento
:   Anuncio

Información pública de la aprobación definitiva del texto refundido del proyecto de reparcelación y memoria de cuotas de la UE Vella 4. [2012/10315]  
Esta Alcaldía ha dictado en fecha 2 de noviembre de 2012 la Resolución número 3338/12, por la que se resuelve lo siguiente:  
  
Primero  
Resolver las alegaciones presentadas al proyecto de reparcelación y la memoria de cuotas de la unidad de ejecución Vella 4 durante el periodo de información pública, según lo establecido en el informe emitido por el arquitecto municipal, en fecha 2 de noviembre de 2011, cuyo contenido se transcribe íntegramente a continuación:  
  
«Informe técnico  
Asunto: alegaciones proyecto de reparcelación unidad de ejecución Vella 4  
  
Visto el expediente incoado para la tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación forzosa y la memoria de cuotas de la unidad de ejecución Vella 4, presentado en este Ayuntamiento por la mercantil Valvella Nou, SL, en fecha 5 de marzo de 2010.  
  
Visto que dicho proyecto de reparcelación forzosa se expuso al público mediante anuncio inserto en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana de fecha 23 de marzo de 2011, estableciéndose el plazo de un mes para presentar las alegaciones que se consideren oportunas al respecto.  
  
Visto que durante el mencionado periodo de información pública se presentaron alegaciones y que se dio traslado de las mismas al urbanizador en fecha 19 de mayo de 2011.  
  
Visto el informe a las alegaciones presentadas y el texto modificado del proyecto de reparcelación y memoria de cuotas que presenta el urbanizador en contestación a las mismas.  
  
Visto que se han presentado las siguientes alegaciones:  
Alegación núm. 1 r.e. núm. 006666 presentada por Juan Bautista Molina Vivó  
Alegación núm. 2 r.e. núm. 007259 presentada por Juan Bautista Molina Vivó  
Alegación núm. 3 r.e. núm. 007260 presentada por Fco. Javier Villalba Mestre  
Alegación núm. 4 r.e. núm. 007261 presentada por José Vte. Giner Sanmartín  
Alegación núm. 5 r.e. núm. 007262 presentada por Jesús Reyes Córcoles  
Alegación núm. 6 r.e. núm. 007263 presentada por Teresa Espinós Armero  
Alegación núm. 7 r.e. núm. 007264 presentada por Amparo Ródenas Martínez  
Alegación núm. 8 r.e. núm. 007256 presentada por Manuel Ibáñez Peralta  
Alegación núm. 9 r.e. núm. 007255 presentada por Carmen Mora Martín  
Alegación núm. 10 r.e. núm. 007258 presentada por José Soto Martí  
Alegación núm. 11 r.e. núm. 007257 presentada por Julia Darijo Gómez  
Alegación núm. 12 r.e. núm. 007250 presentada por Fulgencio Ruso Martínez  
Alegación núm. 13 r.e. núm. 007251 presentada por Casto García Martínez  
Alegación núm. 14 r.e. núm. 007253 presentada por Emilio Martínez Soriano  
Alegación núm. 15 r.e. núm. 007252 presentada por José Fernández Fincias  
Alegación núm. 16 r.e. núm. 007254 presentada por Juan José Fuster Iranzo  
Alegación núm. 17 r.e. núm. 007290 presentada por Juan José Fuster Iranzo  
Alegación núm. 18 r.e. núm. 007291 presentada por Juan José Fuster Iranzo  
Alegación núm. 19 r.e. núm. 007292 presentada por Juan José Fuster Iranzo  
Alegación núm. 20 r.e. núm. 007293 presentada por Juan José Fuster Iranzo  
Alegación núm. 21 r.e. núm. 007287 presentada por Pilar Lozano Garcerá en representación de la mercantil Font del Manrubio, SL.  
Alegación núm. 22 r.e. núm. 007286 presentada por Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá y Ángeles Torrent Garcerá.  
Alegación núm. 23 r.e. núm. 007288 presentada por Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá y Ángeles Torrent Garcerá.  
Alegación núm. 24 r.e. núm. 007289 presentada por Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá y Ángeles Torrent Garcerá.  
Alegación núm. 25 r.e. núm. 007536 presentada por Enrique Simó Genevois, Ignacio Simó Genevois, Elena Miralles Ferrer y Lorenzo Miralles Ferrer.  
Alegación núm. 26 r.e. núm. 007295 presentada por Carmen Mora Martín  
Alegación núm. 27 r.e. núm. 007294 presentada por Carmen Mora Martín  
Alegación núm. 28 r.e. núm. 007283 presentada por Manuel Ibáñez Peralta  
Alegación núm. 29 r.e. núm. 007281 presentada por José Fernández Fincias  
Alegación núm. 30 r.e. núm. 007285 presentada por Luis Armero Sánchez y Marcela Caritoux  
Alegación núm. 31 r.e. núm. 007284 presentada por Onofre Espinós Rodrigo y Carmen Armero Sánchez  
Alegación núm. 32 r.e. núm. 007282 presentada por María José Fernández Fincias  
  
El arquitecto municipal que suscribe tiene a bien informar:  
  
Alegación núm. 1 formulada por Juan Bautista Molina Vivó, 11 de abril de 2011 (r.e. 006666)  
El alegante, titular de la parcela aportada núm. 11 de la reparcelación (finca registral 7653), indica que el camino núm. 2 de la reparcelación pertenece a las parcelas núm. 11 y núm. 10 de las parcelas aportadas, siendo un camino privado de ambas parcelas a partes iguales por contrato verbal.   
Solicita que se le asigne dicho camino, con una superficie de 205,90 m² por mitades iguales, a las parcelas aportadas núm. 11 y núm. 10  
El proyecto de reparcelación, a la vista que la superficie que aparece en los títulos de propiedad de las parcelas aportadas núm. 10 y núm. 11 es mayor que la superficie real, ha computado la superficie la parte proporcional del referido camino a cada una de las parcelas hasta llegar a la superficie registral acreditada.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación, dado que la pretensión de la misma ya se contiene en el proyecto de reparcelación.  
Grupo 1 de alegaciones de idéntico contenido  
En este grupo de alegaciones, de las numeradas al principio de este informe, se encuentran las siguientes: núm.2, núm. 3, núm. 4, núm. 5, núm. 6, núm. 7, núm. 8, núm. 9, núm. 10, núm. 11, núm. 12, núm. 13, núm. 14, núm. 15, núm. 16.  
Los alegantes indican que sus parcelas disponen en la actualidad de servicio de agua de riego del pozo de la Cooperativa Valenciana de Riegos Valencia La Vella, disponiendo de canalización (de reciente ejecución), contadores, etc. todo ello de su propiedad en virtud de las acciones del pozo de que disponen.  
Solicitan que se mantenga dicha instalación y el servicio de agua del pozo de los cuales son copropietarios.  
Por otra parte el urbanizador está dispuesto a mantener dicha instalación de agua de pozo para sus actuales beneficiarios y/o titulares, aunque corriendo a cargo de sus actuales propietarios.  
Las instalaciones de riego preexistentes deben mantenerse en tanto en cuanto den servicio a suelo rústico exterior. El servicio de agua de riego a las parcelas urbanas se entiende sustituido por la red de aguas incluida en el proyecto de urbanización y conectado a la red municipal.  
  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación.  
Alegación núm. 17 formulada por Juan José Fuster Iranzo, 20 de abril de 2011 (r.e. 07951)  
El alegante, titular de la parcela 14 de la reparcelación (finca registral 9625), considera que de la superficie reflejada en los planos de dicha reparcelación como «entrada privada (adscrita a la parcela 12)» le corresponde una franja de 2 metros de ancho por el largo colindante a las parcelas 12 y 13.   
Por tanto solicita el reconocimiento de una mayor cabida en su parcela (un total de 1849 m²s).  
En el Registro de la Propiedad se observa que el linde norte de la parcela de la alegante es «camino particular».  
La alegante no ha aportado documentación alguna que acredite la titularidad de tal superficie y que, por tanto, desvirtúe cuanto se desprende del Registro de la Propiedad.  
Tampoco se ha aportado documento alguno que acredite la supuesta «conformidad» de la propietaria de las parcelas 12 y 13 con sus pretensiones.  
El plano que aporta la alegante es un mero plan alzado sin que conste la intervención de topógrafo u otro técnico.  
Tal y como señala la propia alegante «la parcela 14 está perfectamente delimitada por vallado».  
La superficie computada a efectos de parcela aportada núm. 14 es de 1771 m²); del mismo modo, la superficie computada de la parcela aportada núm. 12 es de 1586 m². Lo que pretende el alegante de incrementar su parcela en 78 m² (hasta los 1849 m² que solicita) implicaría reducir en la misma proporción la parcela aportada núm. 12, por lo que es imprescindible aportar documento notarial de conformidad de modificación de superficies registrales con el propietario colindante titular de las parcelas aportadas núm. 12 y núm. 13, a falta de otra prueba a favor del alegante.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación.  
Alegación núm. 18 formulada por Juan José Fuster Iranzo, 20 de abril de 2011 (r.e. 07514)  
El alegante señala que el viario al que da frente la fachada de la parcela 14 de la reparcelación (de su propiedad) está incluido en la UE Vella 2 y por ello solicita información sobre «por dónde y cuándo se dotará a la parcela de los servicios correspondientes».  
La ejecución de dicho vial ha sido vinculada por el PAI de la UE Vella 4 a la misma, estando recogido en el proyecto de urbanización de dicha actuación. Por tanto, el viario citado y el resto de servicios serán ejecutados conforme al cronograma previsto en el proyecto de urbanización.  
En base a lo cual se da por cumplida la información solicitada, no formulando en realidad ninguna alegación.  
Alegación núm. 19 formulada por Juan José Fuster Iranzo, 20 de abril de 2011 (r.e. 07003)  
El alegante indica que respecto de la reparcelación del año 2002:  
1.º Se ha incrementado la cuenta de liquidación provisional en más de un 20 %.  
2.º Aparece un nuevo concepto: exceso de aprovechamiento  
También indica que no se ha tenido en cuenta el valor aportado de cada parcela en la nueva reparcelación.  
Solicita una retasación teniendo en cuenta todos los factores que puedan ayudar a hacer un reparto de cargas lo más equitativo posible.  
También solicita la aplicación del artículo 12 «Situaciones básicas del suelo» punto 3, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo.  
La reparcelación a la que hace referencia, del año 2002, además de no haberse tramitado y de realizar una mera aproximación al coste de urbanización, está de todo punto desfasada, actualizándose a fecha de 2010 los valores de costes de urbanización, indemnizaciones, valor de suelo a efectos de excesos y defectos de aprovechamiento, etc.  
En el caso del alegante, su parcela se encuentra consolidada por albergar una vivienda, y por tal motivo a los efectos de la cuenta de liquidación provisional, se ha descontado de la parcela aportada la parte proporcional de la parcela adscrita a la vivienda existente en 500 m², es decir, la parcela aportada por el alegante es de 1771 m², pero a efectos de contribuir en diferencias de aprovechamiento, indemnizaciones y gastos de urbanización tan solo se han computado 1271 m² (al igual que se ha operado con los demás propietarios consolidados, en contraposición a los no consolidados, a los que se les computa a efectos de contribución el 100 % de la parcela aportada), por lo tanto de haber algún beneficiado por este sistema son las parcelas consolidadas y no las parcelas no consolidadas.  
En cuanto al exceso de aprovechamiento atribuido a su parcela, es debido a que se le adjudica la misma parcela que aporta a la reparcelación, en su delimitación física actual, justamente por estar consolidada, no cediendo suelo como hacen los propietarios no consolidados. No obstante, en su caso por tener adjudicada más del doble de parcela mínima y cumplir con los parámetros dimensionales establecidos en las normas urbanísticas podría -si lo desea- segregar y enajenar parte de su parcela para sufragar los costes de urbanización.  
En cuanto al valor aportado de cada parcela se concreta precisamente en el concepto exceso/defecto de aprovechamiento, al efecto de compensar las diferencias de adjudicación respecto de la adjudicación teórica que correspondería a cada propietario y la que realmente se hace finalmente.  
En cuanto a la retasación que solicita teniendo en cuenta todos los factores que puedan ayudar a hacer un reparto de cargas lo más equitativo posible, esta es improcedente pues la tasación por todos los conceptos está totalmente actualizada, realizándose un reparto equitativo y escrupuloso de todas las cargas en el documento de la reparcelación.  
Finalmente indicar que la reparcelación ha previsto el pago en metálico sin que el alegante se haya opuesto a dicho sistema de pago en metálico.  
Dicho lo anterior quisiéramos señalar que el presente PAI tiene como régimen retributivo preferente el pago en terrenos, de modo que en caso de falta de pronunciamiento por parte de los propietarios sobre su preferencia por el pago en metálico o mixto debiera de aplicarse dicho sistema preferente, lo cual no se ha llevado a efecto para no modificar la actual delimitación de su propiedad vallada.  
En el caso de su parcela, por sus dimensiones, conformación y el coeficiente de canje, puede acogerse a la retribución íntegra o parcial en terrenos, de modo que la reparcelación debió de adjudicarle una parcela más limitada eximiéndole de cargas en metálico.  
  
En cuanto a la mención que hace al artículo 12 «Situaciones básicas del suelo» punto 3, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, indicar que su parcela no se encuentra en dicha situación pues la parcela no está integrada de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios del núcleo de población principal o más cercano, ni cuenta con las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística vigente (por ejemplo carece de alcantarillado, encintado de aceras, calzada urbanizada?).  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación, excepto en lo que se indica a continuación:  
Se propone dar al alegante la audiencia de quince días prevista en el artículo 177.1.c de la LUV a los solos efectos de que se pronuncie expresamente sobre si está conforme con el régimen retributivo en metálico u opta por el régimen en terrenos.  
Alegación núm. 20 formulada por Juan José Fuster Iranzo, 20 de abril de 2011 (r.e. 07520)  
El alegante expresa la dificultad e imposibilidad de cumplir con los pagos de las cuotas de urbanización.  
Solicita se estudie una solución digna.  
Las actuaciones que se pretenden llevar a cabo tienen como objetivo solucionar una situación anacrónica en cuanto al grado de urbanización del conjunto afectado, de forma que se realice un reparto equitativo de beneficios y cargas, ajustada a la legislación vigente, entre todos los propietarios afectados, dotando de los servicios urbanísticos que requiere la legislación urbanística.  
La reparcelación ha previsto el pago en metálico sin que el alegante se haya opuesto a dicho sistema de pago en metálico.   
Dicho lo anterior quisiéramos señalar que el presente PAI tiene como régimen retributivo preferente el pago en terrenos, de modo que en caso de falta de pronunciamiento por parte de los propietarios sobre su preferencia por el pago en metálico o mixto debiera de aplicarse dicho sistema preferente, lo cual no se ha llevado a efecto para no modificar la actual delimitación de su propiedad vallada.  
En el caso de su parcela, por sus dimensiones, conformación y el coeficiente de canje, puede acogerse a la retribución íntegra o parcial en terrenos, de modo es posible configurar el pago mixto adjudicándole una parcela más limitada eximiéndole de cargas en metálico.  
  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación, excepto en lo que se indica a continuación:  
Se propone dar al alegante la audiencia de 15 días prevista en el artítulo 177.1.c de la LUV a los solos efectos de que se pronuncie expresamente sobre si está conforme con el régimen retributivo en metálico u opta por el régimen en terrenos.  
Así mismo también puede acogerse, y convenir con el agente urbanizador, a lo dispuesto en el artículo 181, punto 4, referente al aplazamiento de cuotas, siempre y cuando cumpla con los preceptos allí indicados.  
Grupo 2 de alegaciones de idéntico contenido   
Alegación núm. 21 formulada por Pilar Lozano Garcerá, en representación de Font del Manrubio, SL, 20 de abril de 2011 (r.e. 07784)  
Alegación núm. 22 formulada por Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá y Ángeles Torrent Garcerá., 20 de abril de 2011 (r.e. 07517)  
  
Los alegantes manifiestan:  
  
Primero  
1. Los criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados, en referencia a las parcelas consolidadas, parecen tener como finalidad evitar plantear el régimen de las consolidaciones con todas sus consecuencias.  
2. Se opone al criterio utilizado en la reparcelación por el cual a las parcelas consolidadas en las que existe contradicción entre la superficie registral y la real se computa la mayor de las dos. Indica que dicho criterio contraviene lo indicado en el artículo 397 del ROGTUV que señala:   
Artículo 397.3. La adjudicación de aprovechamiento subjetivo a los propietarios será directamente proporcional a la superficie de las fincas de origen que aquellos aporten a la reparcelación. Este principio se traducirá en las siguientes reglas:  
b) En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física prevalecerá esta sobre aquellos en el expediente de reparcelación, en los términos previstos en este Reglamento.  
3. Indica que los caminos existentes en el ámbito de la unidad reparcelable no se encuentran cuantificados en el proyecto de reparcelación.  
Resumen: todo ello influye negativamente en sus derechos que quedan mermados en casi el 25 % de lo que les correspondería en virtud de la aplicación de los argumentos esgrimidos por el alegante.  
  
Segundo  
Solicitan una valoración de suelo a efectos de indemnización por diferencias de adjudicación que refleje con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna al producto inmobiliario objeto de la reparcelación. Estima un valor de suelo neto -sin contar coste de urbanización- (187,42 €/m²s) superior al establecido en el proyecto de reparcelación (70,78 €/m²s)  
A la parte primera:  
Al apartado 1: en la reparcelación se han seguido fielmente los principios establecidos en la LUV referente al régimen aplicable a las parcelas consolidadas, detrayendo de la superficie computable aportada la parcela mínima vinculada a la edificabilidad de la vivienda existente.  
Al apartado 2: el alegante confunde la parcela registral y su superficie, con la superficie de la parcela vallada, cosa que evidentemente no tiene por qué coincidir, pues, por ejemplo, como se ve claramente, el vallado de todas las parcelas consolidadas guardan una alineación regular, dejando un vial de ancho muy superior a los antiguos caminos rurales existentes; la diferencia entre el ancho del camino rural (unos 3 m) y los viales existentes en la actualidad (de unos 8 m en algunos casos) es fruto del retranqueo que en su día realizaron los propietarios de dichas parcelas.  
Por otra parte todas las parcelas que se encuentran en esta situación, son fruto de segregaciones de una parcela mayor, no siendo en ningún caso restos de finca matriz, es decir, la segregación fue por una superficie cierta, en unos determinados metros cuadrados y no de estimaciones, como ocurre con los restos de fincas matrices, que tras sufrir distintas segregaciones la superficie final es, en muchas ocasiones, radicalmente distinta de la superficie real, en mayor o menor superficie.  
Al apartado 3: los caminos sí que se encuentran cuantificados en el proyecto de reparcelación. Sí que es verdad que existe un error en la superficie computada de los mismos, pues en proyecto (plano núm. 5, propiedades aportadas) consta una superficie de caminos y vial de 1676,62 m², pertenecientes al camino 2, camino 3 y vial existente 4, no incluyéndose por error el camino 1, de 423,24 m², por lo que la superficie total de caminos y viales existentes es de 2.099,86.   
No obstante, la existencia de este pequeño error no altera los parámetros que rigen la reparcelación, pues el coeficiente de aprovechamiento, que rige la cuantificación de los derechos de cada propietario, se calcula sin tener en cuenta la superficie de los caminos existentes, sino a partir de la superficie aportada computable y la superficie edificable computable.  
A la parte segunda:  
El alegante realiza una valoración de suelo, a partir de las mismas muestras utilizadas en el estudio del proyecto de reparcelación, maximizando al 100 % la edificabilidad (muy elevada en el sector, el 0,4 m²/m²s, y no por decisión del agente urbanizador, sino que es la que impone el PGOU) de una parcela mínima de 500 m², circunstancia que no refleja el mercado inmobiliario real de la zona, de promociones de viviendas aisladas, pues en las mismas ni se parte de parcela exacta de 500 m², ni se agota la edificabilidad, por ser precisamente muy elevada, 0,4 m²/m²s.  
Las muestras utilizadas en el estudio realizado en el proyecto de reparcelación son reales, y el alegante parte de supuestos teóricos que no reflejan la realidad del mercado inmobiliario de la zona.  
Se debe mantener la valoración realizada por el arquitecto redactor del proyecto de reparcelación, toda vez que, además, este valor del suelo ha quedado establecido en un procedimiento de adjudicación de la urbanización donde, en competencia, otro aspirante a urbanizador podría haber ofrecido un valor del suelo superior y no lo hizo.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación, a excepción de la cuantificación de la superficie de los caminos y viales existentes en el ámbito de la zona de actuación, en los que existe un error que no influye en la cuantificación de los derechos de los propietarios.  
Alegación núm. 23 formulada por Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá y Ángeles Torrent Garcerá., 20 de abril de 2011 (r.e. 07840).  
El alegante, titular de la parcela 21 de la reparcelación, en referencia a la misma alega que:  
- Existe disparidad entre la superficie catastral (2025 m²) de la parcela, la superficie registral (1333,76 m²) y la superficie real por el propietario medida (1568 m²).  
- Solicita el reconocimiento de una mayor cabida en su parcela y que se realice una nueva medición de su parcela  
En el Registro de la Propiedad se observa que el linde norte de la parcela de la alegante es «camino particular».  
La alegante no ha aportado documentación suficiente (medición topográfica realizada por ingeniero técnico en topografía o técnico competente) que acredite la mayor superficie de la parcela, y que desvirtúe cuanto se desprende del Registro de la Propiedad.  
En cuanto a la ficha catastral a la que hace referencia, a simple vista se observa que no se ajusta para nada a la forma de su parcela y de la colindante, la parcela aportada núm. 22-A. Por otra parte la ficha catastral es meramente informativa, sin que acredite titularidad ni superficie real. Por otra parte, extraña el hecho de que no se haya trasladado dicha superficie catastral a la escritura de propiedad, promoviendo una modificación de los datos registrales en cuanto a la superficie real por reciente medición, cuando ya el año 2002, cuando se presentó la primera reparcelación ya constaba como superficie de su parcela la registral original de 1333,76 m².   
Tampoco se ha aportado documento alguno (acta de deslinde, junto con la medición topográfica de todas las parcelas afectadas) que acredite la supuesta «conformidad» de los propietarios de las parcelas 23, 22-A y 24-B, (esta última propiedad de los hermanos Roger Ginés, cuyos terrenos, externos a la unidad UE-4, lindan con su propiedad) con sus pretensiones.  
El aumento de cabida de su parcela aportada irá acompañada -en la misma medida- en la disminución de cabida de las parcelas colindantes, por lo que -en principio- el coeficiente K de aprovechamiento a efecto de compensación de excesos y defectos de aprovechamiento entre propietarios no se ve afectado, y la modificación de superficies aportadas solo tendría consecuencias para los 2 o 3 propietarios afectados.   
En base a todo lo cual se propone desestimar la alegación.  
Alegación núm. 24 formulada por Carmen Torrent Garcerá, Francisca Torrent Garcerá y Ángeles Torrent Garcerá., 20 de abril de 2011 (r.e. 07468)  
El alegante, titular de la parcela 21, y de la parcela 27 de la reparcelación, en referencia a la misma alega que:  
- En sus parcelas aportadas a la reparcelación existen 3 algarrobos de porte grande, 3 algarrobos de porte medio y otro algarrobo de porte medio de titularidad compartida.  
- Solicita se incluya en la memoria la indemnización corregida por los cultivos realmente existentes en los terrenos de su propiedad, por un valor total de 2.850 euros, según el siguiente desglose:  
1. algarrobos de porte grande 3 uds. x 600 euros = 1800 euros  
2. algarrobos de porte medio 3,5 uds. x 300 euros = 1050 euros   
Efectivamente queda comprobada la existencia de dicho arbolado y la valoración estimada por el alegante es conforme a la valoración unitaria establecida en el proyecto de reparcelación.  
En base a todo lo cual se propone estimar la alegación, debiéndose indemnizar al alegante, en concepto de plantaciones incompatibles, por un valor total de 2850 euros, según el siguiente desglose:  
3. algarrobos de porte grande 3 uds. x 600 euros = 1800 euros  
4. algarrobos de porte medio 3,5 uds. x 300 euros = 1050 euros   
Esta nueva cantidad de 2850 sustituirá, por el mismo concepto, los 1200 euros establecidos como «concepto 2 Indemnizaciones», en la cuenta de liquidación provisional.  
Alegación núm. 25 formulada por Enrique Simó Genevois, Ignacio Simó Genevois, Elena Miralles Ferrer y Lorenzo Miralles Ferrer el 29 de abril de 2011 (r.e. 07732).  
El alegante, titular de las parcelas adjudicadas parcela B-25, y de la parcela B-26 de la reparcelación, en referencia a las mismas solicitan:  
- La adjudicación de 2 parcelas con la misma superficie, de 623,39 m² cada una, así como la reubicación de una de las parcelas, con el objetivo de deshacer parte del proindiviso existente en dos mitades iguales o permitir en un futuro la agrupación de las dos parcelas en una única parcela.  
Esta alegación queda corregida en virtud del acuerdo alcanzado el propietario que alega y otros propietarios, colindantes con el anterior, con el agente urbanizador, que han dado lugar a una nueva distribución de parcelas adjudicadas.  
En base a todo lo cual se propone estimar la alegación.   
Alegación núm. 26 formulada por M.ª Carmen Mora Martín el 20 de abril de 2011 (r. e. 07822).  
El alegante manifiesta su desacuerdo con las actuaciones que pretende la urbanizadora, sobre todo en un momento de crisis económica.  
También indica que su parcela dispone de casi todos los servicios  
  
Manifiesta estar dentro de lo previsto en el artículo 12 «Situaciones básicas del suelo» punto 3, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo.  
Solicita una solución a los costes de urbanización y a la forma de pago.  
Las actuaciones que se pretenden llevar a cabo tienen como objetivo solucionar una situación anacrónica en cuanto al grado de urbanización del conjunto afectado, de forma que se realice un reparto equitativo de beneficios y cargas, ajustada a la legislación vigente, entre todos los propietarios afectados, dotando de los servicios urbanísticos que requiere la legislación urbanística.  
Por otra parte, la reparcelación ha previsto el pago en metálico sin que el alegante se haya opuesto a dicho sistema de pago en metálico.  
  
Dicho lo anterior quisiera señalar que el presente PAI tiene como régimen retributivo preferente el pago en terrenos, de modo que en caso de falta de pronunciamiento por parte de los propietarios sobre su preferencia por el pago en metálico o mixto debiera de aplicarse dicho sistema preferente, lo cual no se ha llevado a efecto para no modificar la actual delimitación de su propiedad vallada.  
En el caso, por disponer de una parcela consolidada y otra parcela no consolidada, podría acogerse a la retribución íntegra o parcial en terrenos, de modo que la reparcelación debió de adjudicarle una parcela más limitada eximiéndole parcialmente de las cargas en metálico.  
En cuanto a la mención que hace al artículo 12 Situaciones básicas del suelo, punto 3, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, indicar que su parcela no se encuentra en dicha situación pues la parcela no está integrada de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios del núcleo de población principal o más cercano, ni cuenta con las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística vigente (por ejemplo carece de alcantarillado, encintado de aceras, calzada urbanizada?).  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación, excepto en lo que se indica a continuación:  
Se propone dar al alegante la audiencia de 15 días prevista en el artículo 177.1.c de la LUV a los solos efectos de que se pronuncie expresamente sobre si está conforme con el régimen retributivo en metálico u opta por el régimen en terrenos.  
Así mismo también puede acogerse, y convenir con el agente urbanizador, a lo dispuesto en el artículo 181, punto 4, referente al aplazamiento de cuotas, siempre y cuando cumpla con los preceptos allí indicados.  
Alegación núm. 27 formulada por M.ª Carmen Mora Martín el 20 de abril de 2011 (r.e. 07032).  
1. El alegante manifiesta, en relación con la parcela adjudicada A-19 su desacuerdo con la forma alargada y estrecha de la misma, por ser invendible, dejándola en una situación de clara desventaja.  
2. También indica que el Ayuntamiento no debería beneficiar a intereses particulares, pues manifiesta que con la adjudicación que se le practica solo se beneficia a unos terrenos colindantes propiedad de la mercantil Valvellanou (parcela adjudicada A-29) y otra parcela propiedad de Font del Manrubio (parcela adjudicada A-22).  
3. Manifiesta que el precio de la urbanización es más que desorbitado.  
4. Solicita una solución por parte del Ayuntamiento por no corresponderse los beneficios con los costes.  
Contestando por partes:  
1. La parcela que se le adjudica cumple con las condiciones mínimas de la parcela mínima según las normas urbanísticas del sector, consistentes estas en un frente de fachada de 12 m mínimos, superficie de parcela de 500 m² mínimos y círculo inscribible de 12 m de diámetro mínimo, por lo que la parcela cumple con todos los requisitos.  
2. La cesión de suelo realizada por esta parcela es prácticamente la misma que la del resto de los propietarios no consolidados, o incluso ligeramente inferior debido a los pequeños restos sobrantes tras encajar las parcelas adjudicadas al resto de propietarios, por lo que de los 514 m² que le corresponden de aprovechamiento, finalmente se le han adjudicado 530 m², aproximadamente, es decir, unos 16 m² más.  
3. La parcela que se le adjudica proviene íntegramente de los terrenos inicialmente aportados por la parcela original de la que la primera se forma, por lo que en su caso se sigue escrupulosamente el criterio de adjudicación de proyecto, que es el preconizado por la Ley Urbanística Valenciana en el artículo 174.3, Criterio de superposición y proximidad, por el cual la finca adjudicada al propietario se formará, si es posible, con terrenos integrantes de su antigua propiedad, procurando mantener las parcelas adjudicadas a cada propietario en la situación de su finca inicial  
4. En cuanto a los terrenos que inicialmente se habían adjudicado al agente urbanizador, Valvella Nou, colindantes con su parcela, fue una medida provisional por falta de localización del legal propietario al que finalmente se le han adjudicado las parcelas correspondientes a su aprovechamiento derecho, José Sócrates Blasco Valero. En cuanto al tercer afectado, Font del Manrubio SL, se le ha adjudicado una parcela para completar el aprovechamiento al que legalmente es acreedor, al igual que en su caso, no siendo posible materialmente seguir el criterio del artículo 174.3 de la LUV en cuanto a su propiedad y la de los colindantes en su conjunto, por estar afectados parte de sus terrenos por viales y zonas verdes.  
5. El precio de la urbanización no es un concepto definido en el presente documento de reparcelación, sino que es el que ha sido ofrecido por el agente urbanizador y debidamente fiscalizado por el Ayuntamiento de Riba-roja de Túria, y con el que finalmente se ha adjudicado el programa al agente urbanizador.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación, excepto en lo que se indica a continuación:  
Se propone dar al alegante la audiencia de 15 días prevista en el artículo 177.1.c de la LUV a los solos efectos de que se pronuncie expresamente sobre si está conforme con el régimen retributivo en metálico u opta por el régimen en terrenos.  
Así mismo también puede acogerse, y convenir con el agente urbanizador, a lo dispuesto en el artículo 181, punto 4, referente al aplazamiento de cuotas, siempre y cuando cumpla con los preceptos allí indicados.  
Grupo 3 de alegaciones de idéntico contenido   
Alegación núm. 28 r.e. núm. 007283 presentada por Manuel Ibáñez Peralta  
Alegación núm. 29 r.e. núm. 007281 presentada por José Fernández Fincias  
Alegación núm. 30 r.e. núm. 007285 presentada por Luis Armero Sánchez y Marcela Caritoux  
Alegación núm. 31 r.e. núm. 007284 presentada por Onofre Espinós Rodrigo y Carmen Armero Sánchez  
Alegación núm. 32 r.e. núm. 007282 presentada por María José Fernández Fincias  
  
Manifestaciones  
Primera. Inexistente infracción del procedimiento legalmente establecido en el artículo 1661.a, b, c, d y e de la LUV en relación con el 382 del ROGTU.  
Los alegantes solicitan la no aprobación del proyecto de reparcelación por los motivos que a continuación se detallan, relacionados con el derecho de información previsto en el artículo 166 LUV.  
1. En relación al supuesto incumplimiento de la notificación de los apartados b), c) y d) del artículo 166.1 LUV  
Las notificaciones cursadas cumplen plenamente con dicho precepto. Así:  
(i) En el apartado b) del artículo 166.1 LUV se exige que la notificación recoja la «expresión de las magnitudes urbanísticas relevantes establecidas por el planeamiento, tales como dimensiones de parcela mínima, aprovechamiento subjetivo y superficie mínima de terreno requerida para obtener la adjudicación de finca de resultado independiente».  
En este sentido, tal y como consta en el expediente (acta de protocolización de las notificaciones otorgada por el notario Manuel Cerdá García del Moral el 17 de febrero de 2009 -en adelante acta de protocolización-), en la notificación se hizo constar lo siguiente:  
«a. La parcela mínima edificable de conformidad con el plan parcial de la unidad de ejecución es de 500 m²s.  
b. El aprovechamiento subjetivo es de 0,4 m²t/m²s (100 % del aprovechamiento tipo), siendo el aprovechamiento subjetivo total del sector de 12.946 m²t (100 % del aprovechamiento objetivo total del sector).  
c. Para obtener la adjudicación de una finca de resultado independiente, la superficie mínima de suelo aportado será de 655 m²s.»  
(ii) En el apdo. c) del artículo 166.1 LUV se exige ofrecer información sobre el «Importe global de las cargas de urbanización y del coeficiente de canje aprobado».  
En el momento en que se practicaron las notificaciones del 166, tal y como consta al Ayuntamiento, estaba en tramitación la solicitud formulada por esta parte en orden a la retasación de cargas de Vella 4 (extremo que conocen los alegantes tal y como se desprende de sus alegaciones en dicho expediente y en el presente). Por tal motivo y en aras a la mayor transparencia y seguridad jurídica de los propietarios, esta parte expuso en las notificaciones del artículo 166 ambos supuestos (cargas iniciales y retasación).  
Transcribimos a continuación los apartados d) y e) de la notificación obrante en el acta de protocolización:  
«d) En relación a las cargas aprobadas:  
- El importe total de las cargas de urbanización del programa referidas a la UE Vella 4 (en los términos recogidos en el PAI y en el acuerdo de adjudicación), conforme a la proposición jurídico-económica aprobada por el Ayuntamiento sobre la base del anteproyecto de urbanización formulado, es de 889.821,62 euros más el IVA correspondiente. Dicho importe no incluye el correspondiente a las indemnizaciones por construcciones, plantaciones y demás elementos incompatibles con el planeamiento.  
- El coeficiente de canje, en caso de optar por la modalidad retributiva de pago de las obras de urbanización en terreno es, tal y como consta en la proposición jurídico-económica, del 50 %. Es decir, los propietarios aportarán al urbanizador el 50 % del suelo/aprovechamiento en pago de los costes de urbanización.  
- El coste de las obras de urbanización será (IVA excluido) de 27,97 €/m²s de origen o de 27,80 €/m²s neto o edificable, equivalente a 68,73 €/m²t.  
e) De la retasación instada al Ayuntamiento:  
En orden a la mayor publicidad y transparencia posible, se pone en su conocimiento cómo esta parte, con fecha 2 de julio de 2008 solicitó del Ayuntamiento de Riba-roja de Túria la correspondiente retasación de cargas (artículo 168 de la LUV y preceptos concordantes del ROGTU), la cual está pendiente de resolución. En este sentido, se les informa de que:  
- La retasación formulada, conforme al cuadro de actualizaciones de precios legalmente establecido en materia de contratación pública, supondría que el importe total de las cargas de urbanización (iniciales + retasación) ascendiera a 1.284.670,96 euros más el IVA correspondiente.  
- No obstante, de conformidad con el artículo 168.4 de la LUV, en materia de retasaciones resulta de aplicación la limitación del 20 %, excluyendo en todo caso de la retasación la parte correspondiente al beneficio del urbanizador.  
- No obstante el derecho que asiste al urbanizador (según el ROGTU y la normativa de contratación pública) a desistir del programa por haberse rebasado el citado límite del 20 %, el desfase entre dicho porcentaje y el monto total de la retasación es asumido por el urbanizador. Consiguientemente el importe total de las cargas del PAI repercutibles a los propietarios ascendería a 1.054.603,40 euros más el IVA.  
- El coeficiente de canje, en caso de optar por la modalidad retributiva de pago de las obras de urbanización en terreno, no se alterará respecto al consignado en la proposición jurídico-económica aprobada pese al incremento de las cargas, y ello habida cuenta de que el coeficiente inicial se estableció en aras a la mayor cooperación de los propietarios, criterio que se sigue manteniendo en la actualidad.  
- El coste de las obras de urbanización en la UE Vella 4 propiamente dicha será (IVA excluido) de 24,85 €/m²s de origen ó de 32,58 €/m²s neto o edificable, equivalente a 81,46 €/m²t.»  
(iii) En el apartado d) del artículo 166.1 LUV se exige que la notificación incorpore «Información sobre la posibilidad de optar por la modalidad de retribución en metálico; el modo, condiciones y plazo para el ejercicio de dicha opción; la cuantía y contenido del aval o garantía a prestar por quien retribuya en dinero; debiendo emplazar a los propietarios para que se pronuncien al respecto. Las magnitudes económicas se expresarán por metro cuadrado de suelo y de techo, sin prejuzgar el derecho del propietario a quien se solicitará la presentación de la documentación acreditativa de su derecho. Se hará indicación de que dichos importes serán revisados cuando sean determinados los importes definitivos correspondientes a los gastos variables a que se refiere el artículo 126.j) de esta ley. Igualmente se hará constar la estimación preliminar de la repercusión unitaria de dichos gastos variables y de la indemnización individualizada que corresponda al interesado por construcciones y plantaciones invitando al propietario a que formule las alegaciones documentadas que tenga por conveniente.»  
En este sentido hemos de reiterar el contenido del último párrafo de los apartados d) y e) de la notificación (ya transcritos) en relación a los apartados g) y h) de la misma, que a seguido se transcriben:  
«g) Se recuerda a los propietarios que no hayan suscrito ya los correspondientes convenios con el urbanizador en orden al régimen retributivo que, no habiéndose expresado en las plicas la preferencia del urbanizador por el pago en terrenos o en metálico, el régimen legalmente establecido por defecto es el pago en terrenos. No obstante, se les informa de la posibilidad de optar, en el plazo de dos meses desde la recepción de la presente por el pago en metálico, mediante (artículo 167 LUV):  
- Solicitud formalizada en escritura pública ante el notario de Riba-roja de Túria, Manuel Cerdá del Moral (de lunes a viernes de 09.30 a 14.00 horas y lunes y jueves de 17.00 a 19.00 horas). El coste de dicha comparecencia será asumido por el programa.  
- Mediante comparecencia administrativa en el Ayuntamiento.   
En caso de optarse por el pago en metálico, el urbanizador manifiesta su renuncia a las garantías establecidas en dicho precepto, bastando al efecto con la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad de la afección de las parcelas resultantes de la reparcelación al pago de las cuotas de urbanización (artículo 180.c LUV).  
En el caso de parcelas consolidadas o previamente reparceladas (artículo 162.b LUV) se estará al pago en metálico a tenor del citado artículo, en coherencia con el punto i) de esta notificación.  
h) Los parámetros e importes a que se refiere esta notificación son provisionales, no existiendo en el programa tramitado hasta la fecha previsión preliminar alguna de repercusión de los gastos variables a que se refiere el artículo 126.j de la LUV ni de la indemnización que de forma individualiza le pudiera corresponder a la finca de referencia por construcciones, plantaciones o derechos a extinguir o actividades a cesar o trasladar por su incompatibilidad con el planeamiento. Por ello se le significa que la definición exacta de los parámetros e importes ahora señalados así como los correspondientes a las indemnizaciones globales del sector por construcciones, plantaciones a demoler y demás derechos a extinguir o actividades a cesar o trasladar por su incompatibilidad con el planeamiento, serán definitivamente establecidos en el proyecto de reparcelación.»  
A modo de conclusión: queda acreditado el escrupuloso respeto de los requisitos previstos en el artículo 166.1 apartados b), c) y d) de la LUV.  
2. En relación a la supuesta falta de información sobre los gastos variables e indemnizaciones por construcciones y plantaciones «a cada propietario que las tenga».  
Tal y como se indicó en el apartado h) de la notificación obrante en el acta de protocolización, las partidas por indemnizaciones eran inapreciables en dicho momento.   
Ello se debe a que se trata de una unidad de ejecución con un elevado grado de consolidación y en la cual apenas se observan incompatibilidades urbanísticas (sin duda por la antigüedad del planeamiento y el carácter posterior a este de la mayoría de los inmuebles). Las indemnizaciones previstas en la memoria de la reparcelación consisten básicamente en muros, puertas de acceso a predios o jardinería.   
De hecho (véase apartado d del acta), siendo el coste inicial del PAI de 889.821,62 euros (IVA excluido), la partida de demoliciones obrante finalmente en la reparcelación ha ascendido a 22.779,40 euros.  
Es decir, la partida de indemnizaciones ha resultado ser un 2,56 % del precio inicial del PAI y un 2,00 % del importe retasado.  
Obsérvese que las fincas de los alegantes (parcelas 1, 3, 6, 8 y 9) no disponen de elementos incompatibles salvo la parcela 9 y, en dicho caso, no es partida indemnizable al propietario puesto que el muro será repuesto a cargo de la actuación.   
3. Supuestas deficiencias en la notificación del artículo 166 en materia de suelos consolidados  
El artículo 166.2 de la LUV dispone que «La comunicación informará, cuanto menos a los propietarios de edificaciones consolidadas, de lo dispuesto en el capítulo III del título I de esta ley».  
En este sentido, en la notificación obrante en el acta de protocolización se dispuso lo siguiente:  
«i. Se comunica a los interesados la existencia de parcelas consolidadas tanto por la edificación como, en su caso, por la urbanización. En este sentido y de conformidad con los artículo 27 y siguientes de la LUV (capítulo III del título primero) y concordantes del ROGTU, las parcelas sitas dentro de la UE Vella 6.1 recibirán el tratamiento expresamente contemplado en el PAI y en el acuerdo de adjudicación. A su vez, el resto de parcelas consolidadas recibirán el tratamiento recogido en dichos preceptos (determinación de la parcela vinculada y análisis del estado de servicios de que disponen).»  
Como se observa, se informa a los titulares de parcelas consolidadas de la sujeción del presente PAI al régimen previsto en los artículo 27 y siguientes de la LUV. El hecho de que nos encontremos ante una actuación integrada evidencia que el precepto de aplicación será el artículo 28 y no el artículo 29 (reservado para las actuaciones aisladas).  
La concreta determinación de la parcela vinculada y la identificación de los servicios preexistentes es una cuestión a abordar en el proyecto de reparcelación y no en la notificación del artículo 166, la cual determina el derecho de los propietarios a ser conocedores del sometimiento de sus parcelas al régimen de suelos semiconsolidados.  
4. Supuesto incumplimiento del régimen de notificaciones previsto en la LRJAP-PAC.  
(i) Planteamiento: notificación a 4 de los 5 alegantes  
En este punto hemos de indicar que los cinco escritos de alegaciones son idénticos y quizá por dicho motivo se comete el error de señalar que en todos los casos se ha incumplido con el régimen de notificaciones legalmente establecido.   
No en vano la citada notificación ha sido practicada a 4 de los 5 alegantes:  
- José Fernández Fincias: notificado el 27 de febrero de 2009 (ver acta de protocolización).  
- María José (Josefa) Fernández Fincias: notificado el 27 de febrero de 2009 (ver acta de protocolización).  
- Onofre Espinós: notificado el 20 de febrero de 2009 (ver acta de protocolización).  
- Manuel Ibáñez Peralta: el día 3 de marzo de 2009 mantuvo una reunión con el urbanizador a los efectos de ser informado sobre aspectos urbanísticos y económicos del PAI. En dicha reunión entregó acuse de recibo de la notificación del artículo 166 (con su anexo) suscribiendo un ejemplar (indicando su nombre y DNI) de la misma.   
- Ninguna de dichas personas ha formulado alegación alguna optando por el régimen retributivo que a su derecho interesara.  
Sí que se observa el carácter infructuoso del intento de notificación a Luis Armero Sánchez (parcela 9 de la reparcelación).  
(ii) Supuesto de Luis Armero Sánchez  
La notificación regulada en el artículo 166 de la LUV tiene como finalidad facilitar a los propietarios información adecuada y suficiente en orden a que puedan optar por el régimen retributivo que a su derecho convenga. Se trata de un evidente acto de trámite.  
En este sentido, la alegación viene referida a defectos en la notificación prevista en dicho artículo 166 y, por tanto, de darse tal falta de notificación, habría de articularse un sistema para que pudiera ejercitar su derecho con las garantías del artículo 166.  
En el caso de Luis Armero Sánchez se ha permitido en términos de igualdad el ejercicio a la opción sobre el sistema retributivo en los términos del artículo 166 LUV y ello por dos motivos claros e inequívocos:  
- El contenido de sus alegaciones a la reparcelación evidencian un conocimiento absoluto del contenido de la notificación del artículo 166 (aunque las mismas sean inadmisibles).   
Abunda en lo anterior el hecho de que los 5 escritos de alegaciones sean idénticos siendo que a los otros 4 propietarios se les practicó la notificación en los términos expuestos.  
Por tanto, y en los términos del artículo 58.3 de la LRJAP-PAC, las propias alegaciones a la reparcelación implican «actuaciones que supongan el conocimiento del contenido y alcance de la resolución o acto objeto de notificación» y por tanto la notificación del 166 LUV «surtirá efecto» desde dicha fecha (20 de abril de 2011).  
- Si se observa el escrito de alegaciones del Sr. Onofre, el mismo no ha alegado sobre el hecho de que la reparcelación haya previsto para su parcela el pago en metálico.  
Se trata de un acto propio meridianamente claro sobre su renuncia a optar por el pago en terrenos o mixto. No puede olvidarse que el artículo 167.3 de la LUV fija un plazo máximo de dos meses para el ejercicio de la opción y por tanto las propias alegaciones del 20 de abril implican un pronunciamiento dentro de dicho plazo sobre dicha conformidad al régimen retributivo en metálico.  
No obstante, y por aplicación del citado artículo 58.4 CFJPC-BEP, habiéndose evidenciado el conocimiento pleno de la notificación el día 20 de abril de 2011, considera esta parte que debiera de darse traslado a Luis Armero Sánchez a fin de que se pronuncie en su caso sobre el régimen retributivo estipulándose como fecha límite bien el día 21 de junio de 2011, bien el plazo genérico de audiencia de entre 10 y 15 días previsto en la LRJAP-PAC.  
(iii) Cuestión complementaria: limitaciones al derecho de opción sobre el régimen retributivo: artículo 162.b LUV  
Una cuestión común a todos los alegantes es (en los términos ya desarrollados en el apdo. precedente) el hecho de que en todos los casos la reparcelación (por estar consolidados) ha previsto el pago en metálico sin que ninguno se haya opuesto a dicho sistema de pago en metálico. Se trata de actos propios e inequívocos de los cinco alegantes.  
Dicho lo anterior, quisiéramos señalar que el presente PAI tiene como régimen retributivo preferente el pago en terrenos, de modo que en caso de falta de pronunciamiento por parte de los propietarios sobre su preferencia por el pago en metálico o mixto debiera de aplicarse dicho sistema preferente.  
Sin embargo, el artículo 162.b de la LUV establece la posibilidad de imposición del pago en metálico en los supuestos en que, por el grado de consolidación, no sea posible el pago en terrenos. Así se hizo constar en el apartado g) in fine de la notificación del 166 (ya trascrito).  
Las cinco parcelas de los alegantes disponen de viviendas compatibles con la ordenación (al margen de regularizaciones puntuales en algunos linderos). Por dicho motivo el derecho de opción de tales propietarios (e incluso la aplicación del sistema preferente de pago en terrenos en caso de falta de pronunciación ex artículo 166) puede quedar condicionado.  
Procede analizar por tanto cada uno de los supuestos:  
- José Fernández Fincias (parcela 1):  
Se trata de la única parcela de los alegantes que, por sus dimensiones, conformación y el coeficiente de canje puede acogerse a la retribución íntegra en terrenos, de modo que la reparcelación debió de adjudicarle una parcela más limitada eximiéndole de cargas en metálico.  
En aras a disipar cualquier duda, se propone dar al alegante la audiencia de 15 días prevista en el artículo 177.1.c de la LUV a los solos efectos de que se pronuncie expresamente sobre si está conforme con el régimen retributivo en metálico u opta por el régimen en terrenos.  
- María José (Josefa) Fernández Fincias (parcela 3):  
La única fachada de la parcela de la alegante que da frente a viarios (esencial para la condición de solar) dispondría de 17,71 metros de frente, siendo la fachada mínima según plan general de 12. Es decir, no cabría generar dos parcelas con frente al viario acorde a los mínimos previstos. Tampoco cabría la regularización de lindes a tal efecto con parcelas colindantes dada la consolidación de las mismas.  
Por tanto, se trata de un supuesto de pago a realizar necesariamente en metálico.  
- Onofre Espinós Rodrigo (parcela 8):  
En el presente supuesto no cabe la retribución íntegra en terrenos toda vez que la parcela del alegante dispone según medición real de 788,14 m²s con lo cual (siendo la parcela mínima de 500 m²s) no puede aplicarse el régimen retributivo en terrenos.  
Si sería posible, al contrario, la opción del pago mixto, siempre y cuando estuviese dispuesto a sacrificar la piscina y además condicionado a que la parcela colindante por el linde noreste, de Luis Armero Sánchez acepte y solicite el mismo tratamiento de pago mixto, pues es la única zona de su parcela en que es viable la cesión y configuración de una parcela mínima de 500 m², pues por el linde oeste está condicionada a la separación mínima establecida por el planeamiento. En este sentido, el artículo 162.b de la LUV no menciona dicho pago mixto y tampoco resulta de aplicación el artículo 167.1 puesto que el PAI no ha previsto como medio preferente el pago mixto. Por tanto, nos encontramos ante una laguna legal para el supuesto en que quepa tal sistema mixto siendo el régimen retributivo preferente el pago en terrenos.  
Por tanto se propone, al igual que con el Sr. Fernández Fincias, el otorgamiento al alegante de un periodo de 15 días en orden a que se pronuncie expresamente sobre si quiere acogerse al pago mixto con los condicionantes indicados.  
- Manuel Ibáñez Peralta (parcela 6):  
El mismo dispone de una parcela de 950,71 m²s estando la vivienda sita en mitad de la misma. Dicha parcela linda con dos viarios y con una parcela consolidada (parcela 5 de José Soto Martí).  
Por el grado de consolidación de la vivienda el régimen retributivo ha de ser necesariamente en metálico o mixto (por confín con la parcela 7-B).  
Nuevamente se propone el otorgamiento al alegante de un periodo de 15 días en orden a que se pronuncie expresamente sobre si quiere acogerse al pago mixto, siempre y cuando esté dispuesto -a su costa- a sacrificar la piscina, pues esta zona es la única que permite obtener una parcela mínima de 500 m²  
- Luis Armero Sánchez (parcela 9):  
La parcela 9 presenta los siguientes condicionantes en aras al ejercicio del derecho a optar por pago en metálico:  
- Su superficie real inicial aportada sería de 1.059 m²s (según medición) y de 1200 m² según título de propiedad, que impide el pago neto en terrenos, pues necesitaría disponer de una parcela inicial superior a los 1600 m². Tras la regularización de lindes dispondría de 900 m²s  
- La ubicación de la vivienda, que está en la parte interior de modo que las cesiones de cara a un pago mixto estarían muy condicionadas por los límites de separación a lindes.  
- En la parte diáfana de la parcela no cabe cesión por ser el frente de fachada que dará a viario (puesto que en la actualidad se accede a través de servidumbre).  
- En uno de sus confines linda a su vez con la parcela 8, consolidada.  
Por tanto, dicha parcela quedaría sujeta al pago en metálico o, a lo sumo, mixto, si bien con condicionantes y carácter muy parcial, siempre y cuando el propietario colindante por su linde sur, Onofre Espinós Rodrigo, acepte y proponga el mismo sistema de pago mixto.  
Nuevamente se propone el otorgamiento al alegante de un periodo de 15 días en orden a que se pronuncie expresamente sobre si quiere acogerse al pago mixto.  
(iv) A modo de conclusión  
Ha quedado acreditado que los alegantes conocen plenamente el contenido de la notificación del artículo 166 y, no obstante, no han alegado en contra de la adjudicación íntegra de sus parcelas a través de la reparcelación con el consiguiente sistema retributivo en metálico.  
No obstante siendo el régimen preferente el pago en terrenos y cabiendo en un supuesto el pago en terrenos y en otros tres el pago mixto, en aras a una mayor seguridad jurídica, se propone dar traslado a los alegantes por plazo de 15 días en orden a que se pronuncien sobre el sistema retributivo (en el supuesto del Sr. Armero con traslado de la notificación del artículo 166 LUV).  
5. Supuesta ausencia de traslado con la notificación del artículo 166 LUV del convenio suscrito con el Ayuntamiento  
Se trata de una alegación que no se corresponde con la realidad puesto que en el acta de protocolización obrante en el expediente consta el efectivo traslado de dicho convenio.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación, excepto en lo que se indica a continuación:  
Se propone dar a los alegantes la audiencia de 15 días prevista en el artículo 177.1.c de la LUV a los solos efectos de que se pronuncie expresamente sobre si está conforme con el régimen retributivo en metálico u opta por el régimen en terrenos (en el supuesto del Sr. Armero con traslado de la notificación del artículo 166 LUV).  
  
Segunda  
Tratamiento adecuado del régimen de suelos semiconsolidados. Improcedencia de la impugnación indirecta del PAI a través de la reparcelación.  
Los alegantes formulan una impugnación indirecta del «programa de actuación integrada» a través de la reparcelación a los efectos de que se revise dicho PAI para someter a sus parcelas al régimen de actuaciones aisladas previsto en el artículo 29 de LUV. A su vez, se alude a la falta de previsión del canon de urbanización previsto en el artículo 28 LUV (lo cual evidencia una contradicción puesto que tal precepto va referido al régimen de actuaciones integradas).  
Consideraciones:  
1. Imposibilidad de aplicación del régimen previsto en el artículo 29 de la LUV  
Tal y como consta en el expediente, el presente PAI fue adjudicado el 23 de enero de 2003, habiendo sido suscrito el convenio correspondiente el día 21 de febrero de 2003.   
Por tanto se trata de un PAI con aprobación definitiva municipal previa a la entrada en vigor de la LUV (1 de febrero de 2006).  
En este punto el citado PAI estaría sometido a la DT 3.ª del ROGTU conforme a la cual, en efecto, el proyecto de reparcelación quedaría sometido a la LUV y al ROGTU.  
Sin embargo, la propia DT 3.ª ROGTU indica que:  
- La documentación aprobada (memoria del PAI y planeamiento de aplicación -en este caso ordenación pormenorizada directamente proveniente del plan general-) quedarán sometidos a la LRAU. Es algo de todo punto lógico porque se trata de instrumentos definitivamente aprobados.  
- El «cumplimiento y ejecución» del PAI se someterá a la LRAU salvo la reparcelación (si no formó parte de la alternativa técnica) y en su caso a la retasación.   
En este sentido, tal y como hemos anticipado, nos encontramos ante:  
- Un PAI aprobado con anterioridad a la entrada en vigor de la LUV: por tanto el «planeamiento» (plan general) no está sometido a la LUV ni al ROGTU.  
El proyecto de reparcelación, por su lógica naturaleza de instrumento de gestión, queda plenamente sometido al principio de jerarquía normativa y, por tanto, no puede alterar las determinaciones del planeamiento de aplicación que, por aplicación de la DT 1.ª LUV y DT 3.ª ROGTU, es el plan general vigente.   
Dicho esto, hemos de recordar que la delimitación de áreas de reparto uniparcelarias en aplicación del artículo 29 LUV (para su remisión al régimen de actuaciones aisladas) constituye expresamente un supuesto «de ordenación pormenorizada que desarrolla la estructural» ex. artículo 55.2.e de la LUV y 113.4 del ROGTU.  
Es decir, el planeamiento de aplicación será el plan general, que prevé una unidad de ejecución que será desarrollada a través de una actuación integrada (al no haber determinado ámbitos para desarrollo por actuaciones aisladas) sin perjuicio de que en el procedimiento de equidistribución de beneficios y cargas (reparcelación) resulten de aplicación el procedimiento y criterios de la LUV.  
Por dicho motivo ha de decaer la pretensión de los alegantes de imponer una modificación sobrevenida del planeamiento vigente para lograr la aplicación del artículo 29 LUV.  
- No existe planeamiento de desarrollo que es el habilitado para la delimitación de áreas de reparto uniparcelarias que permitan las actuaciones aisladas.  
El artículo 27.2 de la LUV prevé la posibilidad de que, en el supuesto de que la ordenación estructural haya previsto la inclusión de preexistencias en ámbitos de actuación integrada, sea el propio planeamiento de desarrollo quien «proponga», a la vista de la compatibilidad de dichas preexistencias con «la nueva urbanización», si las mismas han de seguir sometidas al régimen de actuaciones aisladas o bien pueden pasar al régimen de actuaciones integradas.  
Nuevamente el artículo 29 de la LUV (dedicado exclusivamente a la opción de remisión de parcelas consolidadas al régimen de actuaciones aisladas) establece que tal remisión tendrá lugar a través «de los planes que los desarrollen» a los sectores que hubieran previsto el sometimiento de tales parcelas al régimen de actuaciones integradas.   
Incluso el artículo 113.4 del ROGTU (dedicado a los criterios para la determinación de áreas de reparto en suelo urbano) señala que en ámbitos con edificaciones consolidadas «los planes parciales podrán, para las parcelas consolidadas por la edificación, delimitar para cada una de ellas un área de reparto uniparcelaria?».  
Sin embargo, en el presente supuesto reiteramos que se está aplicando la ordenación pormenorizada proveniente del plan general sin que medie planeamiento de desarrollo.  
Por dicho motivo, nuevamente la pretensión de la alegante ha de decaer.  
Como cuestión final llama la atención que la actora señale que está realizando una «impugnación indirecta del programa de actuación integrada a través de la impugnación del proyecto de reparcelación» cuando, conforme a una constante Jurisprudencia, los PAIs que desarrollan directamente la ordenación pormenorizada (y que por tanto no integran instrumentos de planeamiento) tienen la naturaleza jurídica de «acto administrativo» y bien es sabido que no cabe la impugnación indirecta de actos administrativos (vid. artículo 26 LJ).  
2. Adecuado tratamiento de las parcelas consolidadas  
Como hemos indicado el presente proyecto de reparcelación (y la memoria de cuotas), que damos por reproducidos, se han regido por el artículo 28 de la LUV, es decir, asume el nuevo régimen de suelos semiconsolidados si bien a través de una actuación integrada.  
Sin embargo, el citado artículo 28 LUV no prevé o no concreta la forma de determinación de la parcela vinculada a los efectos de exonerar a la misma de aquellos servicios de los que ya disponga. Por dicho motivo el proyecto de reparcelación asume las pautas de los artículos 29.2 LUV y 237 ROGTU.  
El proyecto de reparcelación ha identificado, en este sentido, los servicios de que disponen las parcelas de los alegantes y los ha descontado en la cuenta de liquidación.  
Por tanto, el tratamiento de tales parcelas (y del resto del PAI) ha sido plenamente conforme a derecho.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación.  
  
Tercera  
Conformidad a derecho de la retasación de cargas aprobada por el Ayuntamiento  
La actora señala una supuesta nulidad (artículo 62.1.e LRJAP-PAC) de la reparcelación (que es el objeto del trámite de alegaciones) por infracción del procedimiento establecido en la retasación.   
Consideraciones:  
1. El expediente de retasación fue concluido deviniendo acto firme y consentido  
El expediente de retasación ha sido tramitado cumpliendo con los requisitos procedimentales estipulados en la LUV y ha sido objeto de aprobación, previo trámite de audiencia a los interesados, mediante Resolución de la Alcaldía núm. 133/2011, de 19 de enero. No en vano, José Fernández Fincias, Josefa Fernández Fincias, Onofre Espinós Armero y Manuel Ibáñez Peralta formularon alegaciones en el expediente tramitado al efecto.  
Dicha resolución fue notificada a los interesados personalmente y, en los supuestos en que no fue posible (Josefa Fernández Fincias y José Fernández Fincias, a modo de ejemplo), mediante edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y mediante publicación edictal en el BOPV de 12 de marzo de 2011 (número 60). A su vez se procedió a la publicación en el DOCV de 1 de febrero de 2011.   
   
Dicho cuanto antecede hemos de señalar que la retasación de cargas constituye un expediente diferenciado de la reparcelación y de la memoria de cuotas y cuya resolución no puede ser considerada como acto de trámite sino como acto finalizador de la vía administrativa.  
Por tanto, la falta de interposición de recursos (reposición o contencioso-administrativo) frente a dicha resolución dotó al citado acuerdo de firmeza no siendo actualmente recurrible (y menos por la vía indirecta de un acto administrativo como es la Reparcelación).  
En el supuesto de que los alegantes hayan interpuesto tal recurso contencioso administrativo en plazo el mismo será tramitado en el correspondiente procedimiento.  
2. Conformidad a derecho de la retasación aprobada  
Sin perjuicio de lo anterior esta parte se ratifica en la plena conformidad a derecho de la retasación aprobada dando por reproducidos, a los oportunos efectos, la instancia de solicitud de la retasación, los informes municipales obrantes en dicho expediente y la propia Resolución de la Alcaldía núm. 133/2011, de 19 de enero.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación.  
  
Cuarta  
Conformidad a derecho del reparto de cargas previsto en el proyecto de reparcelación en relación a los suelos consolidados  
Consideran los alegantes que el proyecto de reparcelación adolece de defectos asociados a la distribución de cargas en relación a las parcelas consolidadas así como de una carencia de ordenanza reguladora del canon de urbanización.  
Consideraciones:  
Esta parte da por íntegramente reproducidas las manifestaciones obrantes ut supra respecto de la alegación segunda de las alegantes en el sentido de que la presente actuación queda sometida al régimen previsto en el artículo 28 de la LUV y no al 29.  
Es decir, nos encontramos ante el tratamiento de las parcelas consolidadas en el seno de una actuación integrada motivo por el cual dichas parcelas quedarán exoneradas en la cuenta de liquidación provisional (y definitiva) del deber de sufragar la implantación de aquellos servicios de los que ya dispongan. Tal ha sido el proceder seguido tanto en las memorias de la reparcelación como del expediente de cuotas.  
Por su parte, las alegaciones referentes al canon de urbanización omiten que el artículo 28.5 sienta con meridiana claridad que la imposición al urbanizador del pago del canon de urbanización es una potestad del Ayuntamiento a ejercitar con la aprobación del PAI (recuérdese la naturaleza de tal canon y la necesaria aprobación del mismo simultáneamente al PAI como acertadamente señala el artículo 28.3 LUV). Y en este sentido hemos de insistir en que el PAI se aprobó antes de la entrada en vigor de la LUV.  
En base a lo cual se propone desestimar la alegación,  
Respecto al contenido de la documentación aportada:  
El urbanizador presenta junto a su informe a las alegaciones, el texto refundido que recoge las modificaciones pertinentes en el sentido de su contestación a las alegaciones planteadas y de los acuerdos alcanzados con algunos propietarios.  
Estas modificaciones y, por tanto, el texto refundido, son coherentes con el contenido del presente informe.   
No obstante, respecto al tratamiento que el proyecto de reparcelación da a la servidumbre 1 es oportuno plantear las siguientes objeciones.  
La superficie de 169,87 m² de esta servidumbre 1 se considera que no tiene edificabilidad y que no suma como superficie aportada, adjudicándose, sin más y como una parcela independiente y sin edificabilidad a su propietaria Josefa Fernández Fincias (parcela adjudicada S1).  
Esta parcela adjudicada incumple la condición de parcela mínima y la condición de no tener edificabilidad modifica la ordenación urbanística sin ser el proyecto de reparcelación un instrumento de planeamiento sino tan solo de gestión.  
Lo que procede es contabilizar los 169,87 m² de servidumbre como parte de la parcela aportada 3 de Josefa Fernández Fincias. Esta superficie debe tener la consideración de parcela consolidada ya que se trata de un acceso a tres edificaciones existentes, pavimentada y vallada.   
La parcela adjudicada que, en consecuencia, debe ser la misma y no soportará gastos de urbanización por ese tratamiento de consolidada, debe formar parte de la parcela adjudicada A-3, que pasará a tener una superficie de 1.511,89 m². La servidumbre de paso a favor de las parcelas A-17 y A-2 deberá quedar reflejada en la ficha de parcelas adjudicadas de las tres parcelas afectadas a efectos de su debida inscripción registral.   
En todo lo expuesto anteriormente se da contestación a las alegaciones formuladas en el trámite de información pública, proponiendo que se otorgue el plazo de audiencia previsto en algunas de las alegaciones informadas para sus correspondientes titulares: Carmen Mora Martín, Juan José Fuster Iranzo, José Fernández Fincias, Onofre Espinós Rodrigo, Luis Armero Sánchez y Manuel Ibáñez Peralta., en todos los casos con los condicionantes impuestos y definidos individualmente en la contestación a cada una de los alegantes.  
Con el resultado que se derive de este trámite de audiencia y con la corrección que se exige en el último apartado de este informe, el urbanizador aportará el texto refundido correspondiente del proyecto de reparcelación.  
Lo que se informa a los efectos oportunos.  
  
Riba-roja de Túria, 16 de mayo de 2011.- El arquitecto municipal: David Sanchis Llopis».  
  
Segundo  
Resolver las alegaciones presentadas al proyecto de reparcelación y la memoria de cuotas de la UE Vella 4 durante el periodo de audiencia, según lo establecido en el informe emitido por el arquitecto municipal en fecha 25 de abril de 2012, cuyo contenido se transcribe íntegramente a continuación:  
«Informe técnico  
Asunto: alegaciones al trámite de audiencia del proyecto de reparcelación unidad de ejecución Vella 4  
Visto el expediente incoado para la tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación forzosa y la memoria de cuotas de la unidad de ejecución Vella 4, presentado en este ayuntamiento por la mercantil Valvella Nou, SL, en fecha 5 de marzo de 2010.  
Visto que dicho proyecto de reparcelación forzosa se expuso al público mediante anuncio inserto en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana de fecha 23 de marzo de 2011, estableciéndose el plazo de un mes para presentar las alegaciones que se consideren oportunas al respecto.  
Visto que durante el mencionado periodo de información pública se presentaron alegaciones y que se dio traslado de las mismas al urbanizador en fecha 19 de mayo de 2011.  
Visto el informe a las alegaciones presentadas y el texto modificado del proyecto de reparcelación y memoria de cuotas que presenta el urbanizador en contestación a las mismas.  
Visto que se presentaron 32 alegaciones, que fueron informadas y que, a la vista de dicho informe, se concedió trámite de audiencia por periodo de 15 días a los titulares: Carmen Mora Martín, Juan José Fuster Iranzo, José Fernández Fincias, Onofre Espinós Rodrigo, Luis Armero Sánchez y Manuel Ibáñez Peralta.  
Visto que en este trámite se han presentado las siguientes alegaciones:  
Alegación núm. 1 r.e. núm. 000491 presentada por Manuel Ibáñez Peralta.  
Alegación núm. 2 r.e. núm. 000490 presentada por José Fernández Fincias.  
Alegación núm. 3 r.e. núm. 000498 presentada por Juan José Fuster Iranzo.  
Alegación núm. 4 r.e. núm. 000511 presentada por Carmen Mora Martín.  
El arquitecto municipal que suscribe tiene a bien informar:  
  
Alegación núm. 1 formulada por Manuel Ibáñez Peralta, el 13 de enero de 2011 (r.e. 000491) y alegación núm. 2 formulada por José Fernández Fincias, el 13 de enero de 2011 (r.e. 00245)  
I. Planteamiento  
Los alegantes reiteran la existencia de vicios de nulidad en el procedimiento asociados al régimen de información previsto en el artículo 166 LUV, considerando que la notificación de dicho escrito es insuficiente.  
Se trata de una reiteración de las previas alegaciones formuladas el 20 de abril de 2011 por ambos alegantes (r.e. 7281 y 7283) en el trámite de información pública del proyecto de reparcelación.   
Dichas alegaciones fueron contestadas en el informe de 2 de noviembre de 2011 que es origen del presente trámite de audiencia.  
Sin embargo y en aras a disipar cualquier duda, se procede, a continuación, a informar las nuevas alegaciones.  
II. Consideraciones  
6. Cuestiones procedimentales asociadas al artículo 166 LUV  
a. Los alegantes señalan (alegación primera) que la notificación prevista en el artículo 166 LUV debía de ser previa a la reparcelación.  
En este sentido hemos de recordar que dicha notificación se practicó, por parte del agente urbanizador, a ambos alegantes antes de la reparcelación. Así:  
- José Fernández Fincias: notificado el 27 de febrero de 2009 (ver acta de protocolización obrante en el expediente).  
- Manuel Ibáñez Peralta: el día 3 de marzo de 2009 mantuvo una reunión con el Urbanizador a los efectos de ser informado sobre aspectos urbanísticos y económicos del PAI. En dicha reunión entregó acuse de recibo de la notificación del artículo 166 (con su anexo) suscribiendo un ejemplar (indicando su nombre y DNI) de la misma (se adjuntó en su momento copia de la misma, obrando original para su cotejo en el expediente de referencia).  
Ninguna de dichas personas formuló alegaciones optando por uno y otro régimen retributivo.   
Sin embargo, para posibilitar cualquier opción de pago por parte de los propietarios que pudieran no haber entendido el contenido de la notificación anterior, el Ayuntamiento acordó ofrecerles un trámite de audiencia adicional para que pudieran optar por el sistema retributivo que a su derecho interesara, suspendiendo en el íntervalo la aprobación del proyecto de reparcelación.  
Pese a esta nueva notificación, los alegantes reiteran su negativa a pronunciarse claramente sobre el régimen retributivo.  
Señalan a su vez (alegación segunda) que no se ha acompañado a la notificación el convenio suscrito entre el Ayuntamiento y el urbanizador.  
Sin embargo, el hecho de que se acompañara el convenio obra acreditado (con motivo de la primera notificación) en el acta de protocolización de las notificaciones del artículo 166 LUV (obrante en el expediente). En el supuesto del Sr. Ibáñez Peralta no puede ignorarse que firmó el ejemplar de la notificación.  
Procede, por tanto, informar desfavorablemente esta alegación.  
  
7. En relación al supuesto incumplimiento en la notificación del apdo. 1.d) del artículo 166 LUV  
Manifiestan los alegantes la no concurrencia de la información prevista en el artículo 166.1.d) LUV.  
Manifestación completamente incierta conforme queda acreditado en el informe-contestación a las anteriores alegaciones, al cual me remito.  
Pero además, habiéndose expuesto al público el proyecto de reparcelación se ha otorgado (sin que fuera legalmente exigible) una segunda oportunidad a dichos alegantes para optar por el método retributivo que estimen pertinente.  
Es decir, no solo han dispuesto de la información (suficiente) de la notificación del artículo 166 LUV, sino que han dispuesto de todo el proyecto de reparcelación. La información de la que han dispuesto es, por tanto, mucho más amplia de la legalmente prevista.  
Procede, por tanto, informar desfavorablemente esta alegación.  
  
8. Supuestas deficiencias en la notificación del artículo 166 en materia de suelos consolidados  
En la alegación tercera vuelven a señalar eventuales defectos asociados a la previsión del artículo 166.2 de la LUV que dispone que «la comunicación informará, cuanto menos a los propietarios de edificaciones consolidadas, de lo dispuesto en el capítulo III del título I de esta ley».  
En este sentido, en la notificación obrante en el acta de protocolización del agente urbanizador, se dispuso lo siguiente:  
«i. Se comunica a los interesados la existencia de parcelas consolidadas tanto por la edificación como, en su caso, por la urbanización. En este sentido y de conformidad con los artículos 27 y siguientes de la LUV (capítulo III del título primero) y concordantes del ROGTU, las parcelas sitas dentro de la UE Vella 4 recibirán el tratamiento expresamente contemplado en el PAI y en el acuerdo de adjudicación. A su vez, el resto de parcelas consolidadas recibirán el tratamiento recogido en dichos preceptos (determinación de la parcela vinculada y análisis del estado de servicios de que disponen).»  
Por lo tanto, sí se informó a los titulares de parcelas consolidadas de la sujeción del presente PAI al régimen previsto en los artículos 27 y siguiente de la LUV. El hecho de que nos encontremos ante una actuación integrada evidencia que el precepto de aplicación será el artículo 28 y no el artículo 29 (reservado para las actuaciones aisladas).  
A su vez la mercantil Valvella Nou, SL, en su calidad de agente urbanizador, ya informó que: «la concreta determinación de la parcela vinculada y la identificación de los servicios preexistentes es una cuestión a abordar en el proyecto de reparcelación y no en la notificación del artículo 166, la cual determina el derecho de los propietarios a ser conocedores del sometimiento de sus parcelas al régimen de suelos semiconsolidados».  
Además, se ha otorgado a dichos alegantes un periodo de audiencia para optar por el sistema retributivo correspondiente, y dicho segundo periodo se ha hecho teniendo a su disposición el propio proyecto de reparcelación. Por tanto, toda la información precisa obra detallada en dicho proyecto de reparcelación.  
En relación con el diferimiento del artículo 28, no existe previsión en el proyecto de reparcelación en orden al futuro cobro de cuotas asociadas a servicios preexistentes.  
Procede, por tanto, informar desfavorablemente esta alegación.  
  
9. Negativa de los alegantes a pronunciarse en relación al régimen retributivo  
Ambos alegantes señalan lo siguiente:  
- En la alegación primera, párrafo segundo, señalan que la notificación del artículo 166 incurre en vicio de nulidad.  
Señalan que, «si se hubiera informado- en principio, de forma general, el compareciente preferiría?»  
a. En el caso del Sr. Ibañez Peralta: «- un régimen retributivo en terrenos y por supuesto, para el caso de deber efectuar algún desembolso, desearía beneficiarse de todas las ventajas de aplazamiento de pago de cuotas posibles. Si bien, insistimos, al compareciente le falta la información necesaria para poder optar por una retribución en metálico o en terrenos».  
b. En el caso del Sr. Fernández Fincias: «- un régimen retributivo en metálico y por supuesto con todas las ventajas de aplazamiento de pago de cuotas posibles, es decir, en principio el compareciente no quiere ceder ni un solo metro cuadrado de su propiedad. Si bien, insistimos, al compareciente le falta la información necesaria para poder optar por una retribución en metálico o en terrenos».  
- En la alegación segunda se reitera la consideración de que la notificación es nula.  
- Finalmente, señalan que «no puede atenderse el requerimiento efectuado por esa corporación, por falta de información necesaria para ello, por lo que tras su subsanación, deberá darse traslado a los propietarios para la elección del modo de retribución».  
De este modo la situación es la siguiente:  
a. En el supuesto del Sr. Fernández Fincias, por la configuración y superficie de su parcela, visto el informe al respecto aportado por el urbanizador resulta posible el pago en terrenos.  
b. En el supuesto del Sr. Ibáñez Peralta, por la configuración y superficie de su parcela, resulta imposible el pago en terrenos.  
c. Con motivo de la primera notificación del artículo 166 no realizaron ninguna alegación respecto del sistema preferencial a efectos de la retribución.   
d. Por dicho motivo la reparcelación debió de prever lo siguiente:  
- Sr. Fernández Fincias: debió de aplicarse el sistema preferente según normativa, es decir, el pago en terrenos.   
Sin embargo, en la reparcelación se planteó el pago en metálico.  
  
- Sr. Ibáñez Peralta: al ser imposible el pago en terrenos, debió de aplicarse el pago en metálico.  
En la reparcelación se planteó dicho sistema para su parcela.  
e. Con motivo de la información pública de la reparcelación, ninguno de los dos alegantes se opuso al pago en metálico previsto.  
f. Con motivo del trámite de audiencia (y siendo conscientes de que la reparcelación proponía el pago en metálico):  
- El Sr. Fernández Fincias: se niega a pronunciarse expresamente, si bien muestra su conformidad «en principio, de forma general» al pago en metálico, que es el propuesto por la reparcelación (abunda en lo anterior al señalar que «,?en principio el compareciente no quiere ceder ni un solo metro cuadrado de su propiedad.»).  
Hay que aclarar que el compareciente señala que si la notificación del 166 fuera correcta se manifestaría a favor del pago en metálico con lo cual hemos de entender que, siendo correcta tal notificación (por la presunción de veracidad y acierto del acto administrativo de aprobación de la reparcelación o porque así lo declare el juez correspondiente) se debe entender que implícitamente ha ejercitado el derecho de opción.  
- El Sr. Ibañez Peralta: se niega a pronunciarse expresamente, si bien por la configuración física de sus terrenos y las construcciones existentes sobre los mismos (una vivienda y una piscina), como hemos señalado no es posible el pago en terrenos como sistema de retribución al agente urbanizador.  
Por todo lo anterior, procede estimar parcialmente el modo de retribución apuntado por los alegantes en aquello que es materialmente posible y aprobar la reparcelación en los términos expuestos al público y, por tanto, previendo respecto de los dos alegantes el pago en metálico.   
III. Propuesta de resolución  
A la vista de cuanto ha sido expuesto se informan desfavorablemente las alegaciones realizadas excepto en la elección del modo de retribución que se estima parcialmente y se propone la conservación del proyecto de reparcelación respecto de sus parcelas en los términos expuestos al público (pago en metálico).  
Alegación núm. 3 formulada por Juan José Fuster, el 13 de enero de 2011 (r.e. 000498)  
I. Planteamiento del alegante  
El Sr. Fuster:  
- Manifiesta su opción por el pago en terrenos.  
- Aporta un croquis en el cual indica cómo sería la cesión que plantea del 50 % (a efectos de que concordara con el coeficiente de canje) de su parcela bruta.  
II. Consideraciones  
La propuesta del Sr. Fuster en orden al pago en terrenos parte de una premisa errónea puesto que toma como referencia su parcela «bruta» y no así la parcela «neta» resultante de las regularizaciones correspondientes.  
De este modo, se habría de tomar una de las siguientes decisiones:  
a) Respetar el croquis aportado por el Sr. Fuster, lo cual implicaría de facto el pago mixto, puesto que le resultaría un saldo deudor en la cuenta de liquidación provisional que el urbanizador estima en 10.386,01 euros.  
b) Recalcular la conformación parcelaria para que sea posible el pago en terrenos.  
En tal supuesto la parcela del Sr. Fuster tendría una superficie inferior al 50 % de su parcela aportada y siempre con la condición de parcela mínima, pero, a cambio, el saldo en la cuenta de liquidación provisional se limitaría a un mero ajuste.  
El Sr. Fuster ha ejercitado el derecho de opción de pago en terrenos constituyendo el croquis que adjunta una propuesta complementaria pero que en modo alguno puede ser vinculante.   
Por tanto, se considera que el urbanizador debe adoptar la opción b) anterior tratando de respetar al máximo la propuesta que acompaña su escrito de alegaciones.  
III. Propuesta de resolución  
Por todo lo anterior, se informa favorablemente la alegación planteada y se propone la adaptación de la reparcelación en orden a prever el pago en terrenos en los términos previstos en el apartado b) anterior.  
Alegación núm. 4 formulada por Carmen Mora Martín, el 13 de enero de 2011 (r.e. 000511)  
I. Planteamiento de la alegante  
La Sra. Mora:  
- Manifiesta su opción por el pago en terrenos.  
- Señala que el pago se realizará mediante aportación de «la parcela que me queda estrecha y larga de las dos de mi propiedad».  
  
II. Consideraciones  
La parcela ofrecida por la alegante no puede cubrir los costes de ambas parcelas, motivo por el cual se trataría en definitiva de un pago mixto, puesto que le resultaría un saldo deudor en la cuenta de liquidación provisional que el urbanizador estima en 29.521,30 euros.  
III. Propuesta de resolución  
Por todo lo cual se informa favorablemente la alegación y se propone la estimación de la aportación en pago de la citada parcela si bien asumiendo que se trata por tanto de un pago mixto.  
Con la corrección que se exige el anterior informe de contestación a las alegaciones planteadas en el trámite de exposición al público y con la que se deriva del presente informe a las alegaciones en el trámite de audiencia, el urbanizador aportará el texto refundido correspondiente del proyecto de reparcelación para su aprobación definitiva.  
Lo que se informa a los efectos oportunos.  
  
Riba-roja de Túria, 25 de abril de 2012.- El arquitecto municipal: David Sanchis Llopis»  
  
Tercero  
Aprobar definitivamente el texto refundido del proyecto de reparcelación y memoria de cuotas de la UE Vella 4 presentado en este Ayuntamiento por la mercantil Valvella Nou, SL, en los términos previstos en la resolución de las alegaciones.  
  
Cuarto  
Notificar este acuerdo a las partes interesadas, con expresión de los recursos.  
  
Quinto  
Publicar la aprobación definitiva del definitivamente el texto refundido del proyecto de reparcelación y memoria de cuotas de la UE Vella 4 en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana a los efectos oportunos.  
  
Sexto  
Expedir certificación, una vez firme en vía administrativa, para su inscripción en el Registro de la Propiedad.  
  
Riba-roja de Túria, 12 de noviembre de 2012.- El alcalde: Francisco Tarazona Zaragozá.