Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumario DOGV 9093, del 26-05-2021 (2021/5653)

CIRCULAR 1/2021 de la Dirección General de Vivienda y Regeneración Urbana, para la aplicación del Decreto ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto.
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Número DOGV
:   9093

Fecha DOGV
:   26-05-2021

Sección del DOGV
:   III. ACTOS ADMINISTRATIVOS - C) OTROS ASUNTOS

Número del documento
:   2021/5653


Fecha del documento
:   07-05-2021

Organismo emisor
:   Vicepresidencia Segunda y Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática

Tipo de documento
:   Circular

Análisis jurídico

 Descriptores 

:   * Vicepresidencia Segunda y Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática
    * arrendamiento inmobiliario
    * legislación
    * Derecho de la vivienda
    * prestación familiar

CIRCULAR 1/2021 de la Dirección General de Vivienda y Regeneración Urbana, para la aplicación del Decreto ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto. [2021/5653]  
Para la correcta aplicación del Decreto ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto, se ha considerado necesario modificar la Circular 1/2020 en determinados aspectos para delimitar de una manera más precisa su ámbito de aplicación material y temporal, concretando determinados supuestos de hecho previstos en la norma.  
Se interpretan en esta circular aquellos supuestos de transmisiones de edificios y viviendas en que no es necesaria la notificación previa de la persona transmitente ni posterior de la persona adquirente, ni la comunicación por parte de las notarias y los notarios ni de las registradoras y los registradores de la propiedad a esta Dirección General de Vivienda y Regeneración Urbana, por no concurrir los presupuestos fácticos y legales para el ejercicio de los derechos de adquisición preferente regulados en el Decreto ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto (en adelante Decreto ley 6/2020). Asimismo, se delimita el ámbito de aplicación temporal. Todo ello, a los efectos de apoyar a las funcionarias y funcionarios públicos en el desarrollo de su función de colaboración con la administración autonómica.  
Además se facilitará un cuadro explicativo que ayude a determinar el carácter protegido o libre de la vivienda, y su tipo de protección, que estará disponible en la página web de la Vicepresidencia Segunda y Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática en los apartados «Derecho de tanteo y retracto» y «Vivienda protegida».  
Cabe señalar la publicación en el DOGV núm. 9072 de 29.04.2021 de la Orden 2/2021, de 20 de abril, de la Vicepresidencia Segunda y Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática, por la que se aprueba el Catálogo de áreas de necesidad de vivienda, contemplado en el capítulo II del título II del Decreto ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto.  
1. No se interpretará necesaria la notificación por la persona transmitente ni la persona adquirente, ni la comunicación notarial y registral respecto de los siguientes supuestos de hecho del título I y del título II del Decreto ley 6/2020:  
1.1. Transmisiones mortis causa.  
1.2. Adjudicaciones derivadas de los convenios en la partición de herencia.  
1.3. Transmisiones gratuitas inter vivos de vivienda protegida a favor de descendientes, ascendientes, cónyuge o pareja de hecho debidamente acreditada salvo que no vaya a ser destinada a residencia habitual y permanente de la nueva persona titular.  
1.4. Aportaciones por cualquier título a la sociedad de gananciales o a cualquier otro régimen económico matrimonial de comunidad, nacional o extranjero.  
1.5. Adjudicaciones a cualquiera de los cónyuges en caso de acordarse la disolución de la sociedad de gananciales o de cualquier otro régimen económico matrimonial de comunidad, nacional o extranjero.  
1.6. Transmisiones que tengan su origen en actos de extinción del condominio.  
1.7. Transmisiones de garajes y trasteros no vinculados a las viviendas.  
1.8. Transmisión de cuota indivisa de la vivienda a favor de una persona, ya sea copropietaria o no, si tras la transmisión subsiste la indivisión.  
1.9. Transmisión gratuita con carga o donación modal de la vivienda que imponga prestaciones personales o patrimoniales a la persona adquirente como cuidados personales, prestación de alimentos, a cambio de pensiones o rentas periódicas.  
1.10. Transmisión de la vivienda derivada del contrato de alimentos de los artículos 1791 y ss. del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.  
1.11. Permutas de viviendas.  
1.12. Operaciones de modificación estructural de sociedades mercantiles reguladas en el Real decreto legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de sociedades de capital y la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles.  
1.13. Transmisiones concursales de viviendas o edificios por la persona deudora, ya sea en la fase de convenio en cumplimiento de este o tras la apertura de la fase de liquidación por la administración concursal en cumplimiento de un plan de liquidación aprobado judicialmente, y en las transmisiones en cumplimiento de un acuerdo extrajudicial de pagos de la legislación concursal, siempre y cuando resulte adquirente alguna persona de entre las acreedoras de la entidad concursada.  
2. No se interpretará necesaria la notificación por la persona transmitente ni la persona adquirente, ni la comunicación notarial y registral respecto de los siguientes supuestos de hecho del título II del Decreto ley 6/2020:  
2.1. Transmisiones de diez o más viviendas de las previstas en el artículo 10.1 d) del Decreto ley 6/2020 cuando el número de viviendas situadas en territorio valenciano sea inferior a diez.  
2.2. Transmisiones de diez o más viviendas de las previstas en el apartado 10.1 d) del Decreto ley 6/2020 cuando el número de viviendas situadas en el área de necesidad sea inferior a diez.  
2.3. Transmisiones de diez o más viviendas de las previstas en el apartado 10.1 d) del Decreto ley 6/2020 cuando los títulos de adquisición de algunas de ellas sean anteriores al 21 de abril de 2005 y el número de viviendas con títulos posteriores a esta fecha sea inferior a diez. En los títulos sucesorios se atenderá a la fecha del fallecimiento de los causantes por la retroactividad de los efectos de la aceptación.  
2.4. Transmisiones de una vivienda o edificio en que fueran varios los transmitentes, y alguno de los títulos fuera anterior al 21 de abril de 2005, o en la que siendo uno solo el transmitente, alguno de sus títulos de propiedad fuera anterior a dicha fecha. En los títulos sucesorios se atenderá la fecha de fallecimiento de los causantes por la retroacción de los efectos de la aceptación.  
2.5. Transmisión de fincas descritas registral o catastralmente como edificio o viviendas que hayan sido demolidas o no construidas, siempre y cuando tal discordancia quede debidamente acreditada por certificación de técnico competente o del ayuntamiento correspondiente, o conste a la notaria o al notario por la certificación catastral gráfica y descriptiva que sea coincidente con la realidad.  
2.6. Transmisión de fincas descritas registral o catastralmente como edificio o viviendas en ruina legal urbanística declarada por el ayuntamiento que haga inhabitable las viviendas o edificio.  
2.7. Transmisión de la vivienda por dación en pago de deuda garantizada con hipoteca o por adjudicación en ejecución judicial de la hipoteca o por venta extrajudicial en sede notarial de vivienda hipotecada.  
2.8. Transmisiones de viviendas adquiridas mediante dación en pago, adjudicación judicial o venta extrajudicial en sede notarial cuya deuda no haya sido garantizada con hipoteca.  
2.9. En las transmisiones de edificios:  
2.9.1. Cuando la realidad física del edificio no coincida con lo dispuesto en el Catastro o Registro de la Propiedad prevalecerá aquella. En caso de que esa realidad física implique que el edificio tenga menos de 5 viviendas deberá certificarse por técnico competente y dejar constancia de ello en la escritura pública.  
2.9.2. Cuando el edificio no esté destinado principalmente a uso residencial y así conste a la notaria o al notario que deberá dejar constancia en la escritura de transmisión. A efectos de la presente circular la vivienda o edificio de viviendas de uso turístico se considera de uso residencial. Se entenderá que el edificio no está destinado principalmente a uso residencial en los siguientes supuestos:  
9.5.5.3. En los casos de división horizontal, cuando la suma de los coeficientes de participación registral de las viviendas sea inferior a la suma de los coeficientes de participación registral de los departamentos destinados a uso distinto del residencial.  
1.5.3.6. Si el edificio está dividido en cuotas o partes con derechos de uso de habitaciones o viviendas, cuando la suma de las cuotas o partes destinadas a viviendas sea inferior a la suma de las cuotas o partes destinadas a uso distinto del residencial.  
9.0.6.3. Si el edificio no está dividido horizontalmente, cuando la suma de los coeficientes de participación catastral de las viviendas sea inferior a la suma de los coeficientes catastrales de los departamentos destinados a uso distinto del residencial. Si no existe coeficiente de participación catastral cuando la suma de las superficies catastrales de las viviendas sea inferior a la suma de las superficies catastrales de los departamentos destinados a uso distinto del residencial.  
2.9.3. Cuando el objeto de la transmisión no comprenda la totalidad del edificio:  
7.8.7.6. Si el edificio estuviera dividido horizontalmente, cuando la suma de las cuotas o coeficientes de participación registral de cada una de las viviendas y del resto de los departamentos privativos objeto de transmisión no alcance al 80 % del mismo.  
0.9.8.3. Si el edificio estuviera dividido en cuotas o partes con derecho de uso de habitaciones o viviendas, cuando la suma de las cuotas o partes transmitidas no alcance al 80 % del mismo.  
2.9.4. Cuando la transmisión sea de un edificio en construcción y conste a la notaria o al notario, por certificación de técnico competente o por otros medios de prueba admitido en derecho, siempre y cuando no cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 2 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la vivienda de la Comunidad Valenciana.  
2.10. La venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria pero no constituya su actividad principal, cuando conste en la escritura la manifestación de las partes de que con la transmisión de estas no se está produciendo una transmisión singular recogida en el artículo 10.1 c) y d) del Decreto ley 6/2020.  
Si la actividad principal de la sociedad fuera la inmobiliaria cuando, además de la manifestación de las partes, se incorpore a la escritura una certificación del órgano de administración, cuya firma deberá legitimar la notaria o el notario, en la que conste expresamente que con la transmisión de estas no se está produciendo una transmisión singular del artículo 10.1 c) y d) del Decreto ley 6/2020.  
2.11. Aportaciones a personas jurídicas privadas.  
3. Ámbito temporal de aplicación.  
La disposición transitoria primera prevé la aplicación de los derechos de adquisición preferente de transmisiones singulares a las viviendas y edificios que hubieren sido adquiridos después de la entrada en vigor de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la vivienda de la Comunitat Valenciana, es decir, después del 21 de abril de 2005.  
Asimismo, el artículo 10 apartado 3 del Decreto ley 6/2020 limita el ejercicio de estos derechos a las viviendas y edificios ubicados en los municipios incluidos en las áreas de necesidad de vivienda o, en su caso, en sus áreas de influencia, y el apartado 4 prevé que los derechos de adquisición preferente afecten a la primera y posteriores transmisiones de las viviendas y edificios.  
Así, desde la entrada en vigor del Decreto ley 6/2020, están sujetas a tanteo y retracto:  
3.1. Las transmisiones de todas las viviendas que hubiesen sido adquiridas en un procedimiento de ejecución hipotecaria, por dación en pago o venta extrajudicial a partir del 21 de abril de 2005 y se encuentren ubicadas en una área de necesidad de vivienda (ANHA), con independencia de posteriores transmisiones, es decir, de si quien adquirió por estos procedimientos es la actual persona transmitente (primera transmisión) u otra propietaria posterior (posteriores transmisiones).  
3.2. Las transmisiones de edificios residenciales si afectan a más del 80 % del edificio y las transmisiones de 10 o más viviendas trasmitidas conjuntamente cuando hubiesen sido adquiridas a partir del 21 de abril de 2005 y estén ubicadas en una área de necesidad de vivienda (ANHA).  
La disposición transitoria segunda del Decreto ley 6/2020 establece que los derechos de adquisición preferente regulados en el título primero, tras la entrada en vigor del presente decreto ley, se aplicarán directa e íntegramente a las segundas y sucesivas transmisiones de viviendas de protección pública de promoción privada, cuya fecha de calificación definitiva sea posterior a la entrada en vigor de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.  
En el caso de las segundas y sucesivas transmisiones de viviendas de protección pública de promoción privada, cuya fecha de calificación definitiva sea anterior a la entrada en vigor de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, se aplicará lo dispuesto en el título II del Decreto ley 6/2020 para las transmisiones singulares.  
4. Supuestos de hecho previstos en la norma.  
Las transmisiones reguladas en el título I y en las letras a) y b) del artículo 10.1 están sujetas a los derechos de tanteo y retracto del Decreto ley 6/2020, y al resto de facultades y obligaciones recogidas en la norma, cuando se cumpla el supuesto de hecho previsto en cada una de dichas letras con independencia del número de viviendas o porcentaje de edificio objeto de transmisión.  
Si las viviendas sujetas a los citados derechos de tanteo y retracto lo están exclusivamente en atención al porcentaje del edificio o al número de viviendas objeto de transmisión conforme a lo previsto en las letras c) y d) del artículo 10.1, respectivamente, se entenderán sujetas a los derechos de tanteo y retracto del Decreto ley 6/2020, y al resto de facultades y obligaciones recogidas en la norma, todas aquellas transmisiones de edificios o viviendas en las que se cumpla el supuesto de hecho previsto en la norma ya sea en una única transmisión o en varias, de forma individual o conjunta, o incluso separadas temporalmente, cuando exista identidad de sujetos en las personas transmitente y adquirente.  
A estos efectos, se entenderá por identidad de sujetos cuando en las diferentes operaciones coincida la persona transmitente y adquirente, ya sea de manera directa o indirecta a través de su participación en otras sociedades o grupos de sociedades. Se considerará que existe grupo de sociedades cuando concurra alguno de los supuestos establecido en el artículo 42 del Código de Comercio.  
Esta circular, por razón de los efectos que produce, se publicará en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, de conformidad con el artículo 6 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de régimen jurídico del sector público, siendo de aplicación al día siguiente de su publicación, y dejando sin efectos la Circular 1/2020 de la Dirección General de Vivienda y Regeneración Urbana, para la aplicación del Decreto ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto.  
  
València, 7 de mayo de 2021.- La directora general de Vivienda y Regeneración Urbana: Elena Azcárraga Monzonís.