Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumario DOGV 5831, del 20-08-2008 (2008/9979)

Aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación Forzosa de los Sectores 3 y 4 de L'Alqueria de la Comtessa (texto refundido que incluye las modificaciones después del periodo de información pública).
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Datos del documento

Número DOGV
:   5831

Fecha DOGV
:   20-08-2008

Sección del DOGV
:   V. ANUNCIOS - A) ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

Número del documento
:   2008/9979


Fecha del documento
:   31-07-2008

Organismo emisor
:   Ayuntamiento de L'Alqueria de la Comtessa

Tipo de documento
:   Información Pública

Descriptores 

:   * Alqueria de la Comtessa, l'
    * plan de urbanismo
    * administración local

Aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación Forzosa de los Sectores 3 y 4 de L'Alqueria de la Comtessa (texto refundido que incluye las modificaciones después del periodo de información pública). [2008/9979]  
El Ayuntamiento pleno, en sesión de 30 de julio de 2008, adoptó el siguiente acuerdo:  
Antecedentes  
Primero  
La mercantil Aplicación de Programas Urbanísticos, SA, agente urbanizador de los programas de actuación integrada de los sectores 3 y 4 del suelo urbanizable del municipio, en fecha 22 de febrero de 2008, depositó en el Ayuntamiento el correspondiente proyecto de reparcelación forzosa de las dos unidades de ejecución de ambos sectores, agrupadas en una única área reparcelable, tras haberse cumplimentado los trámites previos del expediente y en especial las comunicaciones a propietarios realizadas con arreglo a los artículos 166 y 167 de la Ley 16/2005, 30 diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana (LUV) y 382 del Decreto 67/2006, de 12 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (ROGTU).   
Segundo  
Practicados los trámites establecidos en los artículos 177 de la LUV y 416 del ROGTU, en especial el de audiencia a interesados y publicado el preceptivo anuncio de información pública en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana de 9 de mayo de 2008, durante el período de exposición al público del proyecto se presentaron distintos escritos de alegaciones que fueron examinadas e informadas por los servicios técnicos del urbanizador con propuesta que se elevó a la consideración del Ayuntamiento, solicitándose el impulso de las actuaciones con arreglo a lo dispuesto en los artículos 416.5 y 423 del ROGTU.   
Tercero  
Por Decreto de la Alcaldía de 4 de julio de 2008, asumiéndose la propuesta formulada por los servicios municipales, se resolvió requerir al urbanizador para la presentación de un texto refundido del proyecto de reparcelación en el que se incorporaran las modificaciones propuestas, para el impulso de un nuevo trámite de audiencia a los titulares de parcelas afectadas por las modificaciones introducidas en el proyecto refundido, dando traslado al Ayuntamiento del resultado de dicho trámite.  
Cuarto  
El urbanizador presentó al Ayuntamiento el requerido texto refundido de la reparcelación y practicó el nuevo trámite de audiencia a propietarios afectados por las modificaciones, correspondientes a las fincas iniciales S3-26, S3-72, S3-23, S3-44, S3-45, S3-40, S4-25, S4-33, S3-64 y S4-70 a y b y a las parcelas adjudicadas 5 a 12, 15, 52, 65 y 66.  
Durante dicho período, se presentaron los escritos de alegaciones que se relacionan, las cuales fueron examinadas e informadas por el urbanizador en los términos siguientes:   
Alegación número 1 de orden RE número 955 presentada por Pedro Borrás Castellá en petición de que no se tenga por practicado el trámite de audiencia de 15 días, por estar incompleta la documentación del proyecto de reparcelación.  
Comoquiera que en alegación posterior del mismo interesado, presentada el siguiente día 18 de julio, se reiteran las razones de la petición, nos remitimos a lo informado y propuesto en relación con este último escrito de alegaciones.   
Alegación número 2 de orden RE número 979 presentada por Gloria-Amparo Catalá Femenía en petición de adjudicación de parcela resultante en la misma situación en que se encuentra la finca inicial número 78 sobre terrenos integrantes de la antigua propiedad y con configuración similar a la de la finca aportada.  
Basta con remitirse a la propia memoria del proyecto de reparcelación para concluir que la adjudicación se ajusta a los criterios legales de aplicación:  
«2. Criterio de superposición y de proximidad. (Artículo 174.3 LUV) [...].  
4. Si la antigua propiedad se encuentra parcialmente, en menos del 50% de su superficie, en terrenos susceptibles de aprovechamiento lucrativo privado: se aplica el criterio de proximidad.  
Se aplica a las fincas siguientes: [...].  
La finca inicial S3-78 se encuentra en un 43,78% en terrenos susceptibles de aprovechamiento lucrativo privado, por lo que al no exceder el 50% se adjudica en la situación más próxima posible sin ser exigible el criterio de proximidad estricta. A mayor abundamiento, la adjudicación en la manzana 3A obligaría a un proindiviso (parcela mínima 1.200 m² y derechos 1.001,35 m²), por lo que en aplicación de los principios reguladores del artículo 170 de la LUV se adjudica en situación próxima en la manzana colindante y adyacente 3C.»  
Efectivamente, de los 2.203,00 m² de superficie de la finca inicial solamente 964,49 m² se encuentran en terrenos susceptibles de aprovechamiento lucrativo privado, que representan el 43,78%. De acuerdo con el criterio del artículo 95.2 del Reglamento de Gestión Urbanística Real Decreto 3288/1978, aplicable como normativa supletoria, que indica que la regla de proximidad no será necesariamente aplicable cuando las antiguas propiedades estén situadas en más del 50% de su superficie en terrenos dotacionales no susceptibles de aprovechamiento lucrativo privado, la adjudicación contenida en el Proyecto de Reparcelación de máxima proximidad se considera ajustada.   
En cualquier caso, no podría mantenerse la situación de la parcela adjudicada en la misma manzana en que se encuentra la finca inicial, por cuanto la parcela mínima edificable en dicha manzana es de 1.200 m², y los derechos de adjudicación de parcela a la finca inicial número 78 son de 1.001,34 m² de solar, por lo que no alcanza los 1.200 m² ni siquiera con la interpretación de que, si los derechos del propietario son inferiores hasta un máximo del 15% de la parcela mínima, se podrá incrementar la adjudicación para alcanzar parcela mínima, con las indemnizaciones económicas complementarias equivalentes a las diferencias de adjudicación, toda vez que los derechos de 1.001,34 m² son inferiores igualmente a 1.020 m² (1200-15%x1200=1.020 m²). En consecuencia, de haberse mantenido en la manzana en que se encuentra la inicial, se tendría que recurrir a adjudicaciones en proindiviso, lo que quiebra claramente los principios de evitar la creación de parcelas en proindiviso en las adjudicaciones.  
A mayor abundamiento, indicar que es totalmente imposible la adjudicación de la parcela según la petición del interesado por varias razones:  
a) Por cuanto su superficie es inferior a la parcela mínima edificable en la manzana (1.001,34 m²<1.200 m²).  
b) Por cuanto la adjudicación propuesta por el interesado deja todo el resto de la manzana, según la ordenación aprobada en el plan parcial sector 3, sin salida a vía pública, ya que los caminos interiores proyectados constituyen simples accesos de conservación de carreteras de tan solo 5,00 m de anchura, sin posibilidad de su consideración como viales de acceso a las parcelas.   
Por último, se adjunta plano de la hipotética adjudicación en proindiviso de parcela mínima en la manzana en que se encuentra la inicial y de la adjudicación propuesta, en que se puede comprobar que la parcela adjudicada mejora notablemente las condiciones, además del perjuicio que ocasionaría la parcela en comunidad.  
En consecuencia, se propone la desestimación de la alegación por las razones indicadas.  
Alegación número 3 de orden RE número 982 presentada por Pedro Borrás Castellá en petición de que se complete la documentación exigible al proyecto de reparcelación, como ya manifestara en alegación presentada con anterioridad y de reconocer la superficie real de la finca de 3.721 m² según plano de medición aportado.  
Respecto a la primera alegación, procede su desestimación, toda vez que en el expediente del texto refundido de la reparcelación, al igual que en el que se sometió a información pública con anterioridad, consta toda la documentación exigida por la LUV en sus artículos 175 y 176, según puede verificarse en el mismo, de tal forma que el contenido de los derechos y obligaciones derivados de la reparcelación quedan perfectamente delimitados en el expediente, sin que quepa invocar lagunas, indefiniciones ni indefensiones por falta de documentación escrita o gráfica, íntegramente incorporada al expediente. Lo que ocurre es que una práctica consolidada, en congruencia con el principio de economía procedimental, aconseja que la descripción hipotecaria de fincas y parcelas con arreglo a la legislación sectorial se realice con anexos al acuerdo de aprobación definitiva de la reparcelación, pero, en todo caso, sobre la base de la información precisa obrante en el expediente, sin adición o innovación alguna, es decir sobre la base de la documentación del proyecto técnico de reparcelación y de las certificaciones de titularidad y cargas expedidas por el Registro de la Propiedad: documentación integrante del expediente administrativo, que determina la imposibilidad técnica de invocar causa de anulabilidad por indefensión. Y buena prueba de ello ha sido que el compareciente ha podido manifestar con claridad y precisión todas sus pretensiones.   
Respecto a la segunda petición de disconformidad con la superficie de la finca inicial nº S3-74 ha sido comprobada y se ratifica la medición obrante en el expediente. La medición aportada del ingeniero técnico agrícola, Cayetano Guillem Barber, coincide sensiblemente con la obrante en el expediente (3.531 m² frente a 3.502,23 m² diferencia del 0,8%) ya que en ambas mediciones queda excluido el triangulo (190 m² frente a 152,97 m² por diferencia del chaflán) de zona inculta, que según identificación de planos catastrales no pertenece a la finca. Se acompaña medición de la finca del estudio de topografía La Casa del Labrador y plano catastral en que se aprecia que el triangulo forma parte de la carretera y no de la finca.  
Recordar que únicamente en el supuesto de que el expediente de reparcelación no incorpore levantamiento topográfico realizado por técnico competente, que no es el caso por cuanto se ha realizado dicho levantamiento por el ingeniero técnico en topografía, Javier Estornell Cremades, y por el ingeniero técnico agrícola José Ramiro Codoñer Seguí del estudio de topografía La Casa del Labrador, los propietarios podrán solicitar deslinde contradictorio durante el período de información pública de la reparcelación, deslinde que se llevará a cabo en los 10 días posteriores a la finalización de dicho período en presencia de técnicos redactores del proyecto de reparcelación y técnicos municipales con levantamiento de acta administrativa a incluir en el propio proyecto (artículos 164.5 LUV y 379.4 del ROGTU). Ya en la propia memoria de la reparcelación se indica literalmente lo siguiente:  
«Las mediciones de las parcelas han sido realizadas sobre levantamiento topográfico realizado por el ingeniero técnico agrícola Ramiro Codoñer Seguí. El deslinde de propiedades ha sido realizado sobre el terreno en presencia de los propietarios afectados en la mayoría de los casos. La inexistencia de linderos ha sido restituida con el apoyo de:  
- Mediciones aportadas por los interesados como levantamiento de planos de medición realizadas por técnicos competentes en fechas anteriores.  
- Planos del catastro.  
- Datos de las escrituras de propiedad.  
Dichos datos han sido verificados pormenorizadamente, de forma que se ha realizado una minuciosa comprobación de las circunstancias de todas y cada una de las fincas para obtener la medición que figura en el proyecto.  
Ha sido innecesaria la delimitación de terrenos en la forma regulada en el artículo 164.5 de la LUV, toda vez que el artículo 379.3 y 4 del ROGTU matiza que dicha petición de deslinde sólo procederá cuando en el expediente no conste medición realizada por ingeniero o arquitecto técnico o superior, circunstancia ésta que no concurre en el presente expediente en que el levantamiento topográfico ha sido realizado, como se ha indicado, por el ingeniero técnico agrícola Ramiro Codoñer Seguí.»  
Alegación del urbanizador en subsanación de error material en la cuenta de liquidación provisional.   
Por parte del agente urbanizador se modifica la cuenta de liquidación provisional en cuanto a las cantidades que corresponde cobrar por indemnizaciones de diferencias de adjudicación a las fincas iniciales S3-13, S3-27, S3-88 y S4-48, que no son adjudicatarios de parcelas, cantidades que corresponde abonar al propio urbanizador. Efectivamente, el urbanizador ha sido acreedor de los derechos por pago en terreno de los propietarios referidos, a los que, como se ha dicho, no se les ha adjudicado parcela, con lo que el urbanizador no se ha hecho cargo de los costes de urbanización de tales parcelas y, por error, tampoco se le ha cargado dicho coste en la cuenta de liquidación, por lo que el urbanizador debe abonar el referido coste de urbanización que correspondería a tales adjudicaciones cuantificado y justificado en las siguientes cantidades:  
Sector 3: (Porcentajes de adjudicación a propietarios deducidos del cuadro de derechos: 0,0688+0,0874+0,1706)  
0,3268% equivalente a 517,17 m²t  
517,17 m²t x 77,68?/m²t s/PPJE = 40.173,75 €  
Sector 4 (Porcentajes de adjudicación a propietarios deducidos del cuadro de derechos: 0,023)  
0,023% equivalente a 36,40 m²t  
36,40 m²t x 82,59?/m²t s/PPJE = 3.006,27 €  
Suma costes de urbanización parcelas propietarios: 43.180,04 €  
Esta cantidad coincide con los 43.179,58 € de indemnizaciones por diferencias de adjudicación que figuran en el cuadro de liquidación.  
La subsanación del error material beneficia a los propietarios de las fincas iniciales enumeradas y sólo incide sobre el urbanizador, único propietario que soporta el "sobrecosto" de la subsanación, por lo que no procede nuevo trámite de audiencia.  
Se adjunta cuadro de liquidación provisional modificado.»  
Quinto  
Los Servicios Municipales examinaron los escritos de alegaciones y el informe-propuesta del urbanizador, que asumieron por su adecuación a derecho, y elevaron a la Alcaldía nueva propuesta de aprobación de la reparcelación con arreglo al texto refundido, sin más modificaciones que las derivadas de la subsanación del error sufrido en la cuenta de liquidación provisional de la reparcelación, y de impulso de los trámites ulteriores hasta la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad.   
Fundamentos de derecho  
Primero  
Se asume el contenido del informe-propuesta emitido por los servicios municipales, en el que se propone la desestimación de las alegaciones presentadas y la aprobación de la reparcelación con arreglo al texto refundido presentado por el urbanizador, sin más modificaciones que las derivadas de la subsanación del error sufrido en la cuenta de liquidación provisional de la reparcelación.  
Segundo  
Son de aplicación los artículos 177 y 180 de la LUV y 416, 425, 426 y concordantes del ROGTU y el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, de normas complementarias al Reglamento de la Ley Hipotecaria, así como el artículo 21.1.j de la LBRL que, al igual que el 423.8 del ROGTU, atribuye la competencia para la aprobación de la reparcelación al alcalde.  
El Ayuntamiento con los votos a favor del alcalde, el señor Lorente Calafat, la señora Del Rey Tormos, el señor Frasquet Moll y la señora March Gomar (PSOE), el señor García Guerrero (PP), el señor Gracia Marí (UV) y con el voto en contra de la señora Peiró Catalá (BNV), por lo que el Ayuntamiento pleno por mayoría absoluta del número legal de miembros, acuerda:  
Primero  
Asumir los informes-propuesta emitidos por los servicios municipales, desestimar las alegaciones formuladas durante el nuevo trámite de audiencia concedido a los afectados por las modificaciones contenidas en el texto refundido de la reparcelación y subsanar el error advertido en la cuenta de liquidación provisional en los términos propuestos.   
Segundo  
Aprobar el proyecto de reparcelación forzosa presentado por el urbanizador como texto refundido, modificando la cuenta de liquidación provisional en los términos propuestos por el urbanizador, el cual asume como carga adicional las indemnizaciones complementarias a sumar a las indemnizaciones sustitutorias establecidas a favor los propietarios de las fincas iniciales S3-13, S3-27, S3-88 y S4-48.   
Tercero  
Publicar la presente resolución aprobatoria en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana, notificarla a los interesados e inscribirla en el Registro de la Propiedad, previo otorgamiento del correspondiente documento público.  
Cuarto  
A los efectos previstos en el artículo 181 de la LUV y 377 y concordantes del ROGTU:  
A) Aprobar las cuotas de urbanización asignadas en el proyecto de reparcelación a los propietarios que han de retribuir en metálico la labor urbanizadora.  
B) Declarar ejecutables y exigibles las que lo sean con arreglo a la normativa aplicable y, especialmente, las compensaciones monetarias complementarias o sustitutivas, de acuerdo con lo establecido en el proyecto de reparcelación.  
Quinto  
Significar a los interesados que, en aplicación de los artículos 447 y 448 del ROGTU, frente a esta resolución cabe interponer con carácter perceptivo, antes de la interposición del recurso contencioso-administrativo, recurso de reposición ante esta Alcaldía en el plazo de un mes. El recurso contencioso-administrativo, en su caso, no podrá interponerse hasta que el de reposición haya sido resuelto expresamente o se haya producido su desestimación por silencio por el transcurso de un mes, contado desde la fecha de su interposición, sin haberse notificado su resolución, en cuyo caso quedará expedita la vía contencioso-administrativa ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Valencia, siendo el plazo de interposición de dos meses, contados desde el día en que se notifique la resolución expresa del recurso de reposición, o de dos meses contados a partir del transcurso de un mes desde la interposición del recurso de reposición sin haberse notificado resolución expresa del mismo.  
L'Alqueria de la Comtessa, 31 de julio de 2008.- El alcalde: Salvador Femenia Peiró.