Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumario DOGV 3662, del 10-01-2000 (1999/10480)

RESOLUCIÓN de 15 de octubre de 1999, del director general de Urbanismo y Ordenación Territorial, relativa a la modificación «hoteles» del Plan General de Cullera, en lo que afecta al Molino de la Marquesa.
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### Datos del documento

Número DOGV
:   3662

Fecha DOGV
:   10-01-2000

Sección del DOGV
:   III. CONVENIOS Y ACTOS - G) OTROS ASUNTOS

Número del documento
:   1999/10788


Fecha del documento
:   15-10-1999

Organismo emisor
:   Conselleria de Obras Públicas,Urbanismo y Transportes

Tipo de documento
:   Resolución

Descriptores 

:   * Cullera
    * plan de urbanismo

RESOLUCIÓN de 15 de octubre de 1999, del director general de Urbanismo y Ordenación Territorial, relativa a la modificación «hoteles» del Plan General de Cullera, en lo que afecta al Molino de la Marquesa. [1999/Q10505]
  
Habiéndose subsanado las deficiencias a que se refiere el Acuerdo de 27 de julio de 1999, de la Comisión Territorial de Urbanismo, relativo a la modificación «hoteles» del Plan General de Cullera, en lo que afecta al Molino de la Marquesa, y de conformidad con lo ordenado en la Resolución de fecha 15 de octubre de 1999, del director general de Urbanismo y Ordenación Territorial, por la que se declara definitivamente aprobado dicha modificación, se procede a la publicación del citado acuerdo:
  
La Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, en sesión celebrada el día 27 de julio de 1999, adoptó el siguiente acuerdo:
  
Visto el expediente remitido por el Ayuntamiento de Cullera referido a la modificación «hoteles» del Plan General de Ordenación Urbana, y de conformidad con los siguientes:
  
Antecedentes de hecho
  
1. El proyecto se sometió a información pública mediante acuerdo del Pleno del Ayuntamiento en sesión celebrada el día 31 de marzo de 1998. Tras el pertinente período de exposición pública, en el que se presentaron diversas alegaciones, se aprobó provisionalmente por el mismo órgano en fecha 27 de octubre de 1998. El expediente tiene entrada en el Registro de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia con fecha 12 de noviembre de 1998.
  
2. El proyecto consta de memoria, estudio de impacto ambiental y planos de información y de ordenación.
  
3. El objeto de la modificación es fomentar la construcción de hoteles de 3, 4 y 5 estrellas en el término municipal, afectando a las siguientes zonas:
  
- Camping Santa Marta.
  
- Antigua cantera.
  
- Bahía Park Norte.
  
- Molino de la Marquesa.
  
Además de las anteriores se proponen dos modificaciones consistentes en imponer la obligación de reservar suelo específico para uso hotelero en el sector SUNP'NPR'5 (Vega Puerto), además de valorar como mérito a la hora de seleccionar alternativas de programa para el desarrollo de actuaciones integradas la implantación específica de hoteles en aquellos suelos urbanizables que se desarrollen.
  
La modificación se justifica por la escasez de hoteles implantados hasta la fecha en el municipio, dándose la circunstancia que tratándose de un municipio con fuerte demanda turística este resulta un uso de necesaria implantación.
  
4. Durante la tramitación del expediente se ha solicitado informe de la Agencia Valenciana de Turismo, constando su emisión en sentido favorable con fecha 15 de diciembre de 1998, si bien respecto de la zona del camping Santa Marta se hace constar que debe cumplirse lo dispuesto en el Decreto 63/1996, del Consell de la Generalitat Valenciana.
  
También se ha emitido informe, con fecha 25 de marzo de 1999, por la Demarcación de Carreteras del Ministerio de Fomento en sentido favorable, estableciendo las siguientes condiciones:
  
- Que se impida el acceso desde la CN-332 al camino del Molino de la Marquesa.
  
- Que el único acceso al citado Molino de la Marquesa será a través del camino de Ràfol.
  
5. Con fecha 3 de diciembre de 1998 tiene entrada en la Conselleria de Medio Ambiente el estudio de impacto ambiental de la presente modificación, constando la emisión de la declaración de impacto ambiental con fecha 17 de junio de 1999 en el sentido siguiente:
  
- Camping Santa Marta. Se emite declaración de impacto ambiental en sentido favorable, si bien se exige la exclusión de los terrenos situados en la cota más elevada de uso hotelero Tho'1 destinados a espacios libres que se encuentran en la actualidad calificados como suelo no urbanizable de especial protección Montaña del Oro (SUNPE'3).
  
- Antigua cantera. Se emite declaración de impacto ambiental en sentido desfavorable.
  
- Bahía Park norte. Se emite declaración de impacto ambiental en sentido desfavorable.
  
- Molino de la Marquesa. Se emite declaración de impacto ambiental en sentido favorable.
  
6. Cullera cuenta con Plan General de Ordenación Urbana aprobado definitivamente por el conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes el 19 de mayo de 1995, habiéndose tramitado hasta la fecha diversos expedientes de modificaciones puntuales que en total suman 29 puntos, así como diversos planes de desarrollo del vigente Plan General.
  
Con fecha 19 de diciembre de 1996, por la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, se aprobó definitivamente el punto 2 de la modificación número 1 del Plan General de Ordenación Urbana de Cullera, cuyo objeto fue incrementar la edificabilidad y el aprovechamiento en las zonas con calificación urbanística de edificación abierta (EDA), vivienda unifamiliar (UFA y UFH) y terciario (TER'1 y TER'2), siempre y cuando dichos incrementos se destinasen al uso hotelero.
  
El subsecretario de Urbanismo y Ordenación Territorial, con fecha 20 de enero de 1999, emite informe previo destacando la necesidad de subsanar determinados errores materiales existentes en el proyecto.
  
Fundamentos de derecho
  
1. La tramitación ha sido correcta, conforme a lo establecido en el artículo 38, por remisión del artículo 55.1, de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística.
  
2. La documentación está completa, a los efectos del cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 27 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.
  
3. Con carácter previo a tratar cada uno de los emplazamientos propuestos es necesario proceder al estudio de las condiciones generales que para el uso hotelero se proponen.
  
En primer lugar resulta evidente que los cambios de clasificación, con el consiguiente incremento de aprovechamiento lucrativo que conllevan, deben acreditar la aportación de mayores suelos dotacionales que permitan mantener la proporción entre suelos dotacionales y suelos con aprovechamiento lucrativo. Este aspecto se encuentra resuelto con la obligación que se impone de aportar 16,445 m2s destinado a dotación pública por cada 100 m2 t construido destinado al uso hotelero, con independencia de los estándares legales mínimos establecidos en la legislación vigente. Dicha proporción se encuentra justificada en el proyecto no apreciándose inconvenientes.
  
También es necesario destacar la cuestión relativa a los parámetros edificatorios que se proponen. Respecto de esta cuestión cabe aducir que la forma de cómputo de superficies es la establecida en el artículo 7.5.2.bis del Plan General, por lo que no se implanta ningún régimen especial. En lo que atañe a las determinaciones específicas pueden concretarse en las siguientes:
  
Parcela mínima: 5.000 m2.
  
Edificabilidad: m2t/m2s (sobre superficie total de la parcela).
  
Ocupación máxima de parcela: 40% en PB y I, 25% en el resto.
  
Altura de la edificación: siete plantas sobre rasante.
  
Separación a lindes: cinco metros como mínimo.
  
Altura de cornisa: No se limita, debiendo cumplir los mínimos de altura libre exigidos por la normativa específica aplicable. El suelo de planta baja estará como máximo a 0,5 metros sobre la rasante de la acera para evitar problemas de accesibilidad.
  
De estos parámetros sólo se excluye la zona denominada Molino de la Marquesa por tratarse de un edificio protegido cuyas peculiaridades arquitectónicas se considera procedente preservar, pero sólo en lo que respecta a ocupación de parcela y distancia a lindes.
  
En lo que atañe a las modificaciones tendentes a reservas suelos hoteleros en los sectores de suelos urbanizables, no se aprecian inconvenientes.
  
Examinados los aspectos generales procede entrar al estudio concreto de las modificaciones puntuales que se proponen.
  
4. El primer emplazamiento propuesto es el denominado Camping Santa Marta. En realidad dentro de este punto se operan dos modificaciones: la primera es la relativa al cambio de clasificación de la zona donde en la actualidad se ubica el camping, ya que en la actualidad está clasificado el suelo como no urbanizable común y se propone su paso a suelo urbanizable pormenorizado de uso terciario «campamento de turismo». La segunda es la relativa a la implantación del uso hotelero, para lo cual se detrae una pequeña superficie del suelo donde se ubica el camping y se amplia la clasificación a costa del suelo no urbanizable protegido, proponiéndose la clasificación de urbanizable pormenorizado, abarcando una superficie total de 8.200 metros cuadrados con un coeficiente de edificabilidad bruta de 1 m2t/m2s. Esta modificación supone la desaparición de la plaza de toros.
  
Como medida para acreditar el cumplimiento de lo establecido en el artículo 55.3 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística se propone calificar como servicio público la piscina del camping, creándose un espacio libre en el sector de 1.200 etrso cuadrados superior al mínimo legal establecido (820 m2). Dicho espacio libre se ubica en la zona más alta con el fin de separar los desarrollos urbanos de la zona de suelo protegido, garantizándose la accesibilidad a través de un vial que discurre por la urbanización lindante denominada Els Pedregals.
  
No obstante lo anterior se aprecian tres cuestiones que es necesario resolver: primero, la relativa al uso actual de las citadas piscinas, así como a la titularidad del camping, ya que en caso de gozar de una titularidad pública no podría considerarse como una medida compensatoria puesto que ya gozarían del carácter público; la segunda es la relativa a la existencia de un error material en la ficha, al apreciarse que la superficie lucrativa del sector coincide con la total, lo cual no es posible al existir en el ámbito una zona verde dotacional; y la tercera es la relativa al necesario cumplimiento de los condicionantes establecidos en la declaración de impacto ambiental.
  
5. El segundo emplazamiento propuesto es el denominado Antigua Cantera. En este emplazamiento también se propone un cambio de clasificación de suelo no urbanizable en parte común y en parte protección especial (Montaña del Oro) a suelo urbanizable de uso terciario hotelero. La propiedad de los citados suelos corresponde a la Empresa Municipal Urbanizadora de Cullera SA. (EMUCSA). La presente modificación afecta a una superficie de 11.700 metros cuadrados con un coeficiente de edificabilidad bruta de 1 m2t/m2s.
  
Como medida para acreditar el cumplimiento de lo establecido en el artículo 55.3 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística se propone calificar como espacio libre público una parcela de 970 metros cuadrados ubicados en la parte alta del Camping Santa Marta, creándose un espacio libre en el sector de 2.125 metros cuadrados superior al mínimo legal establecido (1.170 m2). Dicho espacio libre se ubica en la zona norte, lindando con la urbanización Bahía Park, apreciándose garantizada su accesibilidad y funcionalidad.
  
En este punto se da por reproducido lo dicho en el anterior en lo relativo a la titularidad de las dotaciones ubicadas en el camping, a la existencia de un error del mismo tipo respecto de la superficie, además de existir una declaración de impacto ambiental desfavorable.
  
6. El tercer emplazamiento propuesto es el denominado Bahía Park Norte. En este emplazamiento también se propone un cambio de clasificación de suelo no urbanizable en parte común y en parte protección especial (Montaña del Oro) a suelo urbanizable de uso terciario hotelero. Estos terrenos se ubican junto a la carretera del Faro y enfrente del polígono Racó II. La presente modificación afecta a una superficie de 15.345 metros cuadrados con un coeficiente de edificabilidad bruta de 1 m2t/m2s.
  
Como medida para acreditar el cumplimiento de lo establecido en el artículo 55.3 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, se propone calificar como espacio libre público una parcela de 1.418 metros cuadrados ubicados en la parte alta del Camping Santa Marta, creándose un espacio libre en el sector de 2.640 metros cuadrados superior al mínimo legal establecido (1.534 m2). Dicho espacio libre se ubica en la zona sur, lindando con la urbanización Bahía Park, apreciándose garantizada su accesibilidad y funcionalidad.
  
En este punto se da por reproducido lo dicho en el anterior en lo relativo a la titularidad de las dotaciones ubicadas en el camping, a la existencia de un error del mismo tipo respecto de la superficie, además de existir una declaración de impacto ambiental desfavorable.
  
7. El cuarto emplazamiento propuesto es el denominado Molino de La Marquesa. En este emplazamiento también se pretende un cambio de clasificación de suelo no urbanizable a suelo urbanizable hotelero de los terrenos ubicados en el margen izquierdo del río Júcar y el camino del Ràfol, abarcando una superficie de 12.500 metros cuadrados con una edificabilidad bruta de 1 m2t/m2s.
  
Respecto de este punto existe una novedad que no se da en los anteriores y es la relativa a la existencia de una declaración de interés comunitario para la implantación de un establecimiento hostelero en el inmueble existente. El objetivo final de la presente modificación es ampliar la citada construcción, ya que de acuerdo con el régimen aplicable al suelo no urbanizable esta no puede producirse por superar la edificabilidad permitida, entre otras posibles cuestiones.
  
También es importante destacar que este emplazamiento esta separado de las zonas de desarrollo urbano, configurando un crecimiento al margen, aspecto este que no se da en los anteriores emplazamientos ya que estos lo que hacen es cerrar la trama de crecimiento urbano en la zona de la carretera del Faro y en la parte recayente a la Montaña del Oro. Por otro lado, es de destacar que la citada declaración de interés comunitario presenta graves problemas relativos a su accesibilidad, cuestión esta que se agrava si se pretende ampliar, si bien la existir informe favorable del titular de la carretera nada hay que objetar.
  
Como medida para acreditar el cumplimiento de lo establecido en el artículo 55.3 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística se propone crear un espacio libre en el sector de 2.484 metros cuadrados superior al mínimo legal establecido (1.250 m2).
  
En este punto se da por reproducido lo dicho en el anterior en lo relativo a la existencia de un error del mismo tipo respecto de la superficie, si bien en el presente caso la declaración de impacto ambiental es favorable.
  
8. Junto con la delimitación de los sectores se aporta la homologación de todos ellos a las determinaciones de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.
  
9. Es de destacar que los nuevos sectores creados configuran cada uno de ellos un área de reparto, respecto de las cuales se calcula el aprovechamiento tipo. Respecto de esto no hay nada que objetar, pero lo que sí se aprecia necesario es justificar la relación de dichos suelos con el resto de suelos urbanizables en lo que afecta a los aprovechamientos, más en concreto lo dispuesto en artículo 62.1.b de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.
  
10. La Comisión Territorial de Urbanismo es el órgano competente para emitir dictamen resolutorio sobre la aprobación definitiva de los planes generales ?y de sus modificaciones- de municipios de menos de 50.000 habitantes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 39, por remisión del artículo 55.1, de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, en relación con el artículo 10.a, por remisión del artículo 9.1, del Decreto 77/1996, de 16 de abril, del Gobierno Valenciano, por el que se aprueba el Reglamento de los Órganos Urbanísticos de la Generalitat Valenciana y el artículo 10 del Decreto 32/1998, de 31 de marzo, del Gobierno Valenciano, por el que se aprueba el Reglamento Orgánico y Funcional de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes.
  
A la vista de cuanto antecede, la Comisión Territorial de Urbanismo, en sesión celebrada el 27 de julio de 1999, acuerda:
  
a) Aprobar definitivamente las modificaciones consistentes en imponer la obligación de reservar suelo específico para uso hotelero en el sector SUNP'NPR'5 (Vega Puerto), además de la de valorar como mérito a la hora de seleccionar alternativas de programas la implantación específica de hoteles en aquellos suelos urbanizables que se desarrollen.
  
b) Supeditar la eficacia de la aprobación definitiva de la modificación en lo que afecta al Molino de la Marquesa hasta tanto se subsanen los errores materiales señalados y se acredite la relación de los aprovechamientos establecidos con el de otros suelos urbanizables.
  
Una vez subsanados dichos aspectos por el Ayuntamiento de Cullera procederá que éste de cuenta de ello al presidente de esta comisión quien queda facultado al amparo del Decreto 137/1990, de 30 de julio, del Consell de la Generalitat, para que ordene la publicación del acuerdo de aprobación definitiva en el boletín oficial sin necesidad de nuevo acuerdo de esta comisión a la que deberá informar posteriormente de lo actuado.
  
c) Suspender la aprobación definitiva de la modificación en lo que afecta al Camping Santa Marta hasta tanto se subsanen los errores materiales señalados, se acredite la relación de los aprovechamientos establecidos con el de otros suelos urbanizables y se cumplan los condicionantes establecidos en la declaración de impacto ambiental.
  
d) Denegar la aprobación definitiva de la modificación en lo que afecta a la Antigua Cantera y a Bahía Park Norte, dando por reproducidos los argumentos aducidos en los fundamentos de derecho.
  
Contra la presente resolución, que no pone fin a la vía administrativa, se podrá interponer recurso de alzada ante el conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de la Generalitat Valenciana, en el plazo de un mes, contado a partir del día siguiente de la fecha de la presente publicación.
  
Todo ello, sin perjuicio de que pueda ejercitar cualquier otro recurso que estime oportuno.-
  
A la vista de todo lo expuesto, se considera aprobada definitivamente la modificación «hoteles» del Plan General de Ordenación Urbana de Cullera.
  
Contra la presente resolución, que no pone fin a la vía administrativa, se podrá interponer recurso de alzada ante el conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de la Generalitat Valenciana, en el plazo de un mes, contado a partir del día siguiente de la fecha de recibo de la presente notificación.
  
Todo ello, sin perjuicio de que pueda ejercitar cualquier otro recurso que estime oportuno.
  
Valencia, 15 de octubre de 1999.- El director general de Urbanismo y Ordenación Territorial, p. s. (artículo 23.3 del Decreto 85/1999, de 30 de julio) el secretario general: Gaspar Peral Ribelles.