Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumario DOGV 4925, del 17-01-2005 (2004/13650)

Información pública de la modificación puntual SGES-12, estadio de El Fornàs, del Plan General de Ordenación Urbana.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Datos del documento

Número DOGV
:   4925

Fecha DOGV
:   17-01-2005

Sección del DOGV
:   V. OTROS ANUNCIOS - A) ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

Número del documento
:   2004/13797


Organismo emisor
:   Ayuntamiento de Sagunto

Tipo de documento
:   Anuncio

Información pública de la modificación puntual SGES-12, estadio de El Fornàs, del Plan General de Ordenación Urbana. [2004/Q13603]
  
El Pleno de la corporación municipal, en sesión ordinaria celebrada el día 24 de noviembre de 2004, adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo:
  
10. Modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Sagunto. SGES-12. Estadio de El Fornàs.
  
Introducción.
  
El desarrollo urbanístico del municipio de Sagunto, y la serie de acuerdos de carácter urbanístico adoptados por este ayuntamiento (aprobación continua de programas de actuación integrada), ha llevado a que este municipio cuente con una serie de espacios de carácter dotacional, de gran entidad y capacidad.
  
Basta con citar un ejemplo:
  
El programa de actuación integrada del macrosector III, Fusión, va a permitir que este ayuntamiento pueda aumentar su superficie de espacios del sistema general deportivo preexistente en un total de 45.000 metros cuadrados, consiguiéndose la plena disponibilidad de la propiedad de los mismos por parte del ayuntamiento.
  
Pero se podría citar más. Así, el ritmo de obtención de suelo en el macrosector VII es constante.
  
Esos datos son significativos a los efectos de tomar en consideración no sólo la gran superficie dotacional en que consisten sino también a los efectos de valorar el contexto urbano en que se ubican. Se trata de zonas sometidas a la estricta exigencia de estándares urbanísticos que el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana exige para el suelo urbanizable y en consecuencia son espacios que tienen una menor densidad de población y por el contrario una mayor superficie de dotaciones, y en concreto, de viario y de aparcamientos.
  
Dicho de otra forma, se está ante espacios que se encuentran mejor preparados para amparar la ubicación de establecimientos generadores de gran afluencia de tráfico y público, como es el caso de un estadio de fútbol.
  
Frente a esa situación, nos encontramos con el caso inverso, en la que se encuentra el actual estadio de El Fornàs, en una ubicación muy céntrica del núcleo del Puerto de Sagunto, en la que en plena trama urbana consolidada nos encontramos con un espacio de titularidad municipal de más de 16.000 metros cuadrados de superficie, que es usado en exclusiva por un equipo de fútbol, y cuyas instalaciones se encuentran cerradas a cualquier uso público común por la ciudadanía, rodeadas del correspondiente cercado.
  
La ponderación de los valores en juego lleva a este ayuntamiento a apreciar que la zona en la que se encuentra actualmente el estadio de El Fornàs es una zona clásica de suelo urbano consolidado, que como tal adolece un déficit de espacios dotacionales zonas verdes si se compara con ámbitos de suelo urbanizable y que la decisión de ubicación de un uso exclusivo por una entidad deportiva no es el más adecuado.
  
Es indudable los beneficios sociales que la implantación de una zona verde en pleno núcleo consolidado provocan. Sólo es preciso en ese sentido valorar la demanda social, el uso diario que de dichos espacios hace la ciudadanía en zonas como el Triángulo Umbral, la plaza del Cronista Chabret o la Morería.
  
Se considera en consecuencia que respecto de las opciones posibles con las que puede contar este ayuntamiento en relación con los bienes de su titularidad, y decantarse o bien por mantener el actual estatus, en el que se está ante un recinto vallado y cerrado, en pleno centro del núcleo urbano o bien plantear la habilitación de un espacio de más de 13.000 metros cuadrados como zona verde, de uso público de toda la ciudadanía, la opción es sumamente clara.
  
Obviamente a este extremo le acompañan otros, como es el del reconocimiento de generación de una edificabilidad a dicho espacio, en una proporción del 16,22% del espacio originario y que en todo caso se plantearía como necesaria si se parte de la consideración de que es preciso dar un tratamiento a las medianeras existentes.
  
A partir de ahí, el tratamiento urbanístico que se le ha dado a los derechos municipales ha sido escrupulosamente idéntico al que se ha dado a los derechos de cualquier propietario en dicho núcleo, con las mismas intensidades de edificabilidad y densidad.
  
La opción política en consecuencia es proceder a desplazar el estadio hacia una de las zonas que gozan de una mayor idoneidad para su ubicación, superado el trasnochado concepto de que deben estar en el centro del núcleo, con los trastornos y distorsiones que ello provoca y su sustitución por una zona verde en ámbitos que como siempre ocurre en dichos núcleos, tiene déficits de espacios para el solaz y disfrute por toda la ciudadanía.
  
Considerando que el arquitecto municipal, en su informe señala lo siguiente:
  
«El Fornàs pasó a ser propiedad municipal a finales de los 90 en virtud de los acuerdos conveniados entre la empresa y el ayuntamiento.
  
Sin embargo a pesar de haber sido objeto de una reciente puesta al día sus instalaciones han dado signos de mal estado desembocando en auténtica ruina parcial que obliga a tomar en consideración medidas más radicales en cuanto a su futuro.
  
Una de las alternativas barajadas consiste en el traslado de la instalación deportiva a un lugar más adecuado en base a la nueva centralidad propiciada por los recientes y ambiciosos proyectos de expansión urbanística que se encuentran en fase de ejecución. Ciñéndonos al propio Fornàs hay que considerar que su traslado dejaría un espacio de más de hectárea y media, en concreto 16.280 metros cuadrados, situado de forma privilegiada en el corazón del casco urbano.
  
Aquí hay que señalar que de acuerdo con el vigente Plan General de Ordenación Urbana, el estadio de El Fornàs está clasificado como sistema general de equipamiento deportivo (SGES-12) pero de carácter privado. En el caso de ser público pertenecería por tanto a la red primaria de dotaciones públicas. Esta cuestión resulta ser fundamental para tratar de no generar reservas complementarias de suelo externo destinados a equilibrar el plan. En todo caso todos los espacios públicos de nueva creación dentro del propio Fornàs podrían llegar a compensar aumentos del techo edificable por encima de un metro cuadrado T/metro cuadrado atribuido comúnmente a las dotaciones públicas.
  
De acuerdo con su peculiar perímetro que limita a tres calles y a un frente de medianeras vistas de los inmuebles con fachada a la calle del Palancia, por parte del equipo de gobierno se tomó un acuerdo básico, consistente en ocupar como espacio edificable un máximo de un 25% de la superficie total, es decir, 4.070 metros cuadrados. Ese suelo debería adosarse a las edificaciones colindantes al oeste para mejorar la imagen urbana. El resto se destinará a espacios libres ajardinados y a equipamientos públicos.
  
De entre las alternativas del informe de fecha 7 de septiembre, el equipo de gobierno se ha decantado por la de ubicar dos bloques ocupando el espacio situado al oeste de El Fornàs. La premisa básica sería un tratamiento similar al aceptado para la alameda del Consell, es decir, un aprovechamiento unitario de 1,26 metros cuadrado T/metro cuadrado.
  
- No superar la altura de cornisa del edificio colindante en la avenida de El Camp de Morvedre ni el número máximo de plantas autorizado por el Plan General de Ordenación Urbana (x plantas).
  
- No sobrepasar las plantas autorizadas en la calle de Sagasta.
  
- Respetar en lo posible las máximas plantas existentes, o posibles, en los edificios colindantes recayentes a la calle del Palancia.
  
- Establecer una reserva de 800 metros cuadrados para un equipamiento, destinando el resto del espacio no patrimonializado a parque público.
  
Para alcanzar el techo deseado:
  
- Se ha modificado el esquema en planta, definiéndose el edificio central como singular (x plantas), y aplicándose la normativa del Plan General de Ordenación Urbana para edificios sitos en calles con diferentes plantas autorizables. Todo ello según el esquema siguiente:
  
Los resultados visuales obtenidos se muestran a continuación:
  
Los resultados numéricos son los siguientes:
  
Superficie total 16.281 Coeficiente edificación 1,267 m²T/m²T
  
Superficie edificable 2.641 16,22%
  
Superficie jardín y peatonal 12.840 80,71%
  
Superficie equipamiento 800 3,07%
  
Edificio oeste 1.851 14.224 m²T
  
Edificio centro 790 6.397 m²T
  
Suma 2.641 20.621 m²T
  
Hasta aquí hemos considerado los aspectos de la edificabilidad del conjunto en relación al volumen a construir. Quedaría, por tanto, una segunda parte que consiste en determinar las condiciones que debe cumplir tanto la edificación como la urbanización. No olvidemos que estamos ante la creación de un nuevo hito urbanístico que requiere la mayor atención en todos los aspectos».
  
Visto el informe de la Sección de Patrimonio y Contratación en el que se pronuncia sobre la condición de equipamiento privado de dicho bien.
  
Visto, asimismo, el informe técnico anteriormente transcrito, y recogiendo la voluntad de la corporación, se plantea una nueva ordenación de la zona de acuerdo con la propuesta del técnico antes definida.
  
Las condiciones urbanísticas que se establecen son las recogidas en el informe aludido.
  
Además, hay que establecer como alternativa de tratamiento de volúmenes la posibilidad de formular estudios de detalle sobre la ordenación acordada por el ayuntamiento, los cuales, en cualquier caso, deberán respetar los siguientes parámetros:
  
- Igual superficie para ubicar el espacio privativo.
  
- Igual aprovechamiento lucrativo total.
  
- Necesidad de tratamiento de fachada en el linde oeste de la parcela.
  
- Necesidad de ubicar el aprovechamiento lucrativo privado en el linde oeste de la propia parcela.
  
Es preciso tener en cuenta que si bien el índice de edificabilidad bruta es de 1,267 metros cuadrados T, el índice de edificabilidad residencial es menor.
  
En ese sentido una deducción de las plantas bajas determinaría restar 2.641 metros cuadrados de techo con lo que el índice de edificabilidad residencial es de 1,10 metros cuadrados T, es decir 17.980 metros cuadrados T.
  
En cuanto que se trata de una modificación de planeamiento que incrementa el aprovechamiento preexistente, es preciso que la misma respete los límites establecidos tanto en los artículos 55 de la Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanística, así como del artículo 17 del anexo del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana 1998, el primero de los cuales tiene los siguientes términos:
  
«Artículo 55
  
Toda alteración de la ordenación establecida por un plan que aumente el aprovechamiento lucrativo privado de algún terreno o desafecte el suelo del destino público, deberá contemplar las medidas compensatorias precisas para mantener la proporción y calidad de las dotaciones públicas previstas respecto al aprovechamiento, sin aumentar éste en detrimento de la mejor realización posible de los estándares legales de calidad de la ordenación».
  
Al respecto es preciso realizar varias precisiones:
  
a) La proporcionalidad de un índice de edificabilidad bruta y de aprovechamiento tipo de 1,26 metro cuadrado t/metro cuadrado suelo.
  
La respuesta ha de ser positiva. Este ayuntamiento, en otros expedientes de recalificación de espacios (exp. 58/97 PL, alameda del Consell), ha partido de un parámetro idéntico para definir los derechos subjetivos de los propietarios, que resulta de la media de aprovechamiento de todas las áreas de reparto del núcleo del Puerto.
  
En ese sentido y a los efectos de cumplir con las exigencias del artículo 19 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, se ha tomado como tope dicha media, para no incrementarla.
  
b) Qué superficies dotacionales adicionales es preciso calificar para compensar ese incremento de aprovechamiento.
  
Si se parte de la premisa de que dicho espacio tenía la calificación de equipamiento privado, no incluido dentro de la red dotacional pública de este municipio, ni primaria ni secundaria, ello supone partir de la premisa de que no se están recalificando espacios de uso público en espacios de uso privado, sino que el proceso va a ser el totalmente inverso, es decir, actuales espacios de carácter privado (aunque de titularidad municipal) van a pasar a tener una calificación como espacios públicos (zona verde y espacio viario).
  
En ese sentido, partiendo de la situación más extrema, en la que a fecha de hoy se asigne el SGES-12 una edificabilidad o aprovechamiento objetivo 0, es decir, ningún aprovechamiento, y señalando el nuevo propuesto, que es de 20.471 metros cuadrados t, y considerando el mismo como el incremento de aprovechamiento que pretende la modificación.
  
Considerando que el número de viviendas en términos indicativos del artículo 7 del Plan General de Ordenación Urbana para el cálculo de dotacionales sería el de (17.980 metros cuadrados t residencial/110 metros cuadrados t vivienda) = 163 viviendas.
  
El número de habitantes en que se vería incrementado sería el de (163 viviendas x 3 habitantes/vivienda) = 489 habitantes.
  
Considerando que la media de superficie dotacional por habitante en el núcleo del Puerto es de 8,09 metros cuadrados suelo por habitante.
  
Lo que determinaría que para cumplir con las exigencias legales de los artículos anteriormente citados, la nueva propuesta de planeamiento tendría que crear un nuevo espacio dotacional público, de carácter adicional, en una superficie mínima de 3.956 metros cuadrados (8,09 metros cuadrados suelo dotacional/habitante x 489 nuevos habitantes).
  
La propuesta de modificación de planeamiento está proponiendo un incremento de suelo dotacional en una superficie de 13.640 metros cuadrados, lo que supera con creces la exigencia legal.
  
La diferencia entre la exigencia legal y la planteada por la modificación propuesta, y que es de un total de 8.884 [(13.640?(3.956+800) para dotación destinada a centro cívico] metro cuadrado de suelo, sin perjuicio de su materialización en esta actuación, se reserva en su cómputo para otras actuaciones y decisiones municipales que se pretenden en un futuro, y a los efectos del escrupuloso cumplimiento de las exigencias legales de guardar la debida proporción.
  
c) Sin perjuicio de que la calificación de parte de los espacios públicos sea la de zona verde, la misma será compatible con una calificación del subsuelo de la misma como aparcamiento de carácter privado, conservando el ayuntamiento la titularidad del mismo. En ningún caso el uso del subsuelo podrá menoscabar la calidad y funcionalidad de la zona verde superior.
  
Queda en poder de la corporación el decidir qué superficie efectiva del subsuelo se destinará finalmente a aparcamiento privado. Que la zona verde no se vea condicionada en su desarrollo será un elemento decisivo en la toma de la decisión.
  
d) El uso residencial se fija como preferente. No obstante se establece la posibilidad de que el uso comercial/terciario figure como un uso alternativo y, en consecuencia, posible.
  
e) Parámetros de densidad.
  
De forma adicional al IEB y AT asignado, 1, 26, y en coherencia con el que el Plan General de Ordenación Urbana asigna a unidades de ejecución en la zona, se establece un máximo de 120 viviendas/ha.
  
f) Mecanismos de gestión urbanística de ese espacio.
  
El hecho de que se esté ante una propiedad única de la totalidad de los terrenos, excluye de la necesidad de coordinación jurídica de los propietarios.
  
Si bien es verdad que en el caso de que esta corporación opte por enajenar el aprovechamiento del ámbito, en ese caso, habrá dos propiedades, una de los espacios públicos, otra de los espacios privados, es evidente que esta segunda en ningún momento estará en manos privadas, conservando la titularidad el ayuntamiento, y que la administración se debe limitar a ponerlo a disposición del adjudicatario para que cumpla con las condiciones del contrato de compraventa, y en concreto, que ejecute las obras de transformación de la zona verde así como de los viales.
  
El adjudicatario además lo es de la totalidad del aprovechamiento generado.
  
Siendo innecesaria la coordinación jurídica de la propiedad por esas razones, cabe plantearse si es precisa la coordinación en la solución técnica, es decir, si es precisa la coordinación de la obra civil de urbanización ya que existen dos parcelas. Si, como antes se ha señalado, se establece la condición de que el adjudicatario debería ser único, comprometiéndose a materializar todo el aprovechamiento, ello no generaría la necesidad de coordinación de las obras de urbanización entre varios titulares de derechos, y sin perjuicio de que se adquiriese el compromiso de realizar las obras de urbanización de todo el ámbito de una sola vez.
  
Lo que haciendo innecesaria también la coordinación de las obras de urbanización para que se hagan de una sola vez, conjuntamente, conlleva que se considere no procedente la delimitación de una unidad de ejecución a gestionar por medio de un programa de actuación integrada.
  
Todo ello sin perjuicio de que se deban redactar y aprobar los oportunos anexos de obras de urbanización que se tramitarán de forma simultánea a las licencias de obras.
  
3. Procedimiento a seguir:
  
Tal y como indica el arquitecto municipal en su informe, el elemento que se ve afectado por la modificación es el SGES-12, equipamiento privado, y que se pretende cambiar de calificación, parte de uso privado, parte de uso público.
  
Además se pretende crear un área de reparto y definir su aprovechamiento tipo.
  
Lo que determina el que se deba entender incluido entre los extremos del artículo 17 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística y, en consecuencia, que la competencia para decidir definitivamente sobre el tema sea de la Generalitat, Conselleria de Territorio y Vivienda, que es a quien corresponde la aprobación de la modificación de forma definitiva.
  
Tramitación.
  
El artículo 55 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística establece que «1. El cambio o sustitución de determinaciones en los planes y programas exige cumplir el mismo procedimiento legal previsto para su aprobación».
  
El artículo 38 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, viene a establecer al respecto:
  
«2. El órgano competente de la administración que promueva o supervise la redacción del plan concluida ésta, lo someterá simultáneamente a:
  
a) Información pública por un período mínimo de un mes, anunciada en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana y en un diario no oficial de amplia difusión en la localidad. Durante ella, el proyecto diligenciado del plan, deberá encontrarse depositado, para su consulta pública, en el ayuntamiento o ayuntamientos afectados por el cambio de ordenación y, en su caso, en un local de la administración promotora sito en la capital de provincia.
  
No será preceptivo reiterar este trámite en un mismo procedimiento, ni aun cuando se introduzcan modificaciones sustanciales en el proyecto, bastando que el órgano que otorgue la aprobación provisional notifique ésta a los interesados personados en las actuaciones.
  
b) Informes de los distintos departamentos y órganos competentes de las administraciones exigidos por la legislación reguladora de sus respectivas competencias, salvo que ya se hubieran alcanzado previos acuerdos interadministrativos. Excepto en este último caso, cuando se trate de planes generales, será preceptivo el informe de las consellerias competentes en materia de educación y sanidad.
  
(...)
  
La falta de emisión en el plazo de un mes de los informes o dictámenes no interrumpirá la tramitación».
  
Competencia para la adopción del acuerdo:
  
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanística, así como el artículo 22 de la Ley 7/1985, Reguladora de Bases de Régimen Local, la competencia para abrir el período de información pública es del pleno, debiéndose adoptar el acuerdo por mayoría absoluta según el artículo 47 de la misma ley.
  
A la vista de todo lo expuesto, de conformidad con el dictamen de la Comisión Informativa Permanente de Urbanismo, Inversiones y Mantenimiento, el Ayuntamiento Pleno, por 13 votos a favor de PSOE, EU y Bloc, 3 votos en contra de SP y 8 abstenciones de PP y SCP, acuerda:
  
Primero. La apertura de información pública en el período mínimo de un mes de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana, en los términos indicados en la parte expositiva del presente acuerdo.
  
Segundo. Publicar el acuerdo en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana y en un diario no oficial de amplia difusión en la localidad.