Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumario DOGV 3215, del 01-04-1998 (1998/900563)

RESOLUCIÓN de 2 de febrero de 1998, del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, relativa a la aprobación definitiva de la modificación del Plan General de Valencia, declarando homologado el sector PRR3, Orriols, a la Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanística.
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Estado**VIGENTE**

Permalink ELI

**https://dogv.gva.es/es/eli/es-vc/res/1998/02/02/(1)/dof/spa/html**

### Datos del documento

Número DOGV
:   3215

Fecha DOGV
:   01-04-1998

Sección del DOGV
:   I. DISPOSICIONES GENERALES

Número del documento
:   1998/900563


Fecha del documento
:   02-02-1998

Organismo emisor


Tipo de documento
:   Resolución

Descriptores 

:   * València
    * plan de urbanismo

RESOLUCIÓN de 2 de febrero de 1998, del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, relativa a la aprobación definitiva de la modificación del Plan General de Valencia, declarando homologado el sector PRR3, Orriols, a la Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanística. [1998/Q1628]  
Visto el expediente remitido por el Ayuntamiento de Valencia referido a la homologación del sector Orriols de su Plan General a la Ley 6/1994, de 5 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística y, de conformidad con los siguientes:  
Antecedentes de hecho  
Primero  
El expediente de homologación del sector PRR3, Orriols, propuesto por el Ayuntamiento de Valencia se enmarca dentro de un conjunto de actuaciones más amplias encaminadas al desarrollo de dicho sector; en concreto, se presentaron 4 alternativas técnicas para su desarrollo y otras tantas proposiciones jurídico económicas, incluyendo los correspondientes proyectos de homologación, plan parcial, programas y otros proyectos de desarrollo. No obstante, el presente informe se limitará a analizar el Proyecto de Homologación que propone el Ayuntamiento de Valencia, presentado por Espacios del Norte, SA, que es la propuesta que ha resultado seleccionada por el Ayuntamiento tras el análisis comparativo y razonado de todas las propuestas presentadas.  
Segundo  
El trámite de información pública se inició a instancias de la mercantil Gestión Urbanizadora Valenciana, SL, mediante publicación en el diario Las Provincias, de fecha 27 de mayo de 1996, y en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana número 2.764, de fecha 6 de junio de 1996. La homologación fue aprobada provisionalmente por el Pleno del Ayuntamiento de Valencia, en sesión celebrada el día 28 de febrero de 1997, con una serie de condicionantes. Una vez cumplimentados éstos, se aprueba, nuevamente con carácter provisional, en sesión plenaria celebrada el día 31 de octubre de 1997, el documento de homologación del sector PRR3, Orriols, presentado por Espacios del Norte, SA.  
En fecha 23 de diciembre de 1997, se presentó en el Registro General de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes un escrito de alegaciones formulado por la Coordinadora de Entidades, Vecinas y Vecinos de Orriols y Benimaclet.  
Tercero  
El documento de homologación contiene memoria, planos de información y de ordenación.  
Cuarto  
Respecto al contenido del proyecto, se resumen a continuación sus determinaciones principales.  
A) Determinaciones del Plan General vigente.  
El Plan General vigente clasifica un sector de suelo urbanizable programado, denominado Orriols, de uso dominante residencial. Las características principales de esta actuación se recogen en la ficha SUP T-3 del Plan General, destacando las siguientes:  
- Uso dominante: residencial.  
- Superficie: 382.600 m2.  
- Edificabilidad bruta: 1 m2t/m2s.  
- Densidad máxima: 65 viv/ha.  
- Número de viviendas máximo: 2.487 viv.  
- Cesión de suelo en SG por exceso de aprovechamiento: 135.767 m2.  
B) Modificaciones respecto al Plan General vigente.  
La homologación plantea modificaciones de determinaciones del Plan General vigente, tal como se analizan a continuación:  
1. La superficie de la actuación se reduce en cuanto a su medición superficial (-3,6%), puesto que el ámbito coincide sensiblemente con el delimitado en el Plan General, salvo ligeros ajustes de borde al viario existente. La modificación se justifica por el hecho de haber efectuado una medición real y es necesario plantearlo como modificación puesto que rebasa el 3% de tolerancia máxima fijada en el artículo 0.6 de las Normas Urbanísticas del Plan General.  
2. El ámbito de la superficie computable del sector se modifica respecto a la superficie del sector delimitada en el Plan General, puesto que se amplía con los siguientes elementos: se incluye íntegramente la avenida de Alfauir, se incluye una franja de la ronda Nord -la parte que no ejecuta el Ministerio de Fomento- y se incluye también una parte de la parcela GSP-1\* (parcela del Levante, UD). El criterio empleado para justificar estos cambios es que los elementos que se incluyen, se ceden y se ejecutan por el urbanizador.  
3. Como consecuencia del aumento de la superficie computable del sector, y al mantenerse prácticamente el coeficiente de edificabilidad bruta -0,9759 m2t/m2s en la homologación frente a 1 m2t/m2s en el Plan General de Ordenación Urbana-, se incrementa la edificabilidad total, pasando de 382.600 m2t a 399.393 m2t, lo que supone un aumento de 16.793 m2t.  
4. Se redistribuye la proporción entre edificabilidad residencial y terciaria, pasando de una relación residencial/terciario de 0,78/0'22 a 0,88/0,10. Esta modificación se justifica por la eliminación del terciario de baja densidad (TER.4), así como la supresión del nivel comercial Tco.2 decidida en el acuerdo municipal de aprobación provisional.  
5. Se reduce el ámbito de la parcela GSP-1\* (parcela del Levante, UD), puesto que una parte de la misma se destina a aparcamientos que serán cedidos y ejecutados a cargo del urbanizador. Se justifica por el interés de ejecutar esta dotación al tiempo de la actuación integrada, ya que si se mantenía como dotación estructural externa a la actuación, no quedaba garantizada su ejecución.  
6. Se aumenta el número de viviendas, con el consiguiente incremento de la densidad de viviendas. En concreto, el número de viviendas pasa de 2.487 viviendas a 3.355 viviendas (+ 868 viviendas) y la densidad se incrementa de 65 viv/ha a 82 viv/ha. La justificación para esta modificación se basa en las siguientes razones:  
· La obligación impuesta al urbanizador por el Ayuntamiento de Valencia de ejecutar un mínimo del 25% de las viviendas como viviendas sujetas a protección oficial, lo que determina que el 75% de viviendas restantes tengan una superficie media por vivienda más elevada, que no corresponde al tipo de promoción de vivienda adecuada para las condiciones socio-económicas del sector.  
· Si se considerara el parque urbano Orriols en el cómputo de la densidad -puesto que se cede y se ejecuta por el urbanizador y ofrece condiciones privilegiadas de uso cotidiano y disfrute permanente para la población del sector- la densidad resultante sería de 74 viv/ha.  
· El aumento del número de viviendas se compensa con mayores dotaciones de espacios libres (cumpliendo los 5 m2/hab.) y un incremento de la dotación escolar.  
· En todo caso, no se agota la densidad máxima de 90 viv/ha a la que se puede llegar con la minoración de exigencias dispuesta en el artículo 22.3 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística (en adelante, LRAU) puesto que sólo se plantea un aumento de 7 viv/ha respecto del estándar legal de 75 viv/ha. Se justifica, en este sentido, que el agente urbanizador se ha limitado a solicitar el número de viviendas que asegure la viabilidad económica del programa.  
· Consideración del interés público que supone que el menor tamaño medio de las viviendas facilita el acceso a la vivienda a segmentos más amplios de la población.  
· Opinión de la Coordinadora de Entidades Cívicas del Barrio de Orriols favorable a una amplia presencia de viviendas de reducida superficie y precio asequible en la oferta inmobiliaria futura en este sector.  
7. Se elimina la exigencia de la ficha del Plan General relativa a que un porcentaje de parcelas privadas totales no menor de 10% debía destinarse en la ordenación del Plan Parcial a usos terciarios de ocio de baja densidad que responda a la normativa TER-4 del suelo urbano del Plan. Se justifica en que el Plan Parcial que se propone prevé en todas las manzanas privadas espacios libres que pueden albergar instalaciones recreativas y de ocio.  
8. Se modifican las condiciones de ordenación de las fachadas recayentes a la avenida de Alfauir. Se sustituye la obligación para el Plan Parcial de definir en detalle, y de modo homogéneo para ambos márgenes, el volumen de las edificaciones recayentes a la citada avenida, por una alineación de fachada vinculante en la mayor parte del trazado de dicho vial. Se libera de esta exigencia el extremo norte de la avenida de Alfauir, donde el entorno urbano hace posible una configuración más libre de la edificación.  
9. Se aumenta el número de plantas de las edificaciones, pasando de VI plantas, con carácter general, a VIII plantas en la zona EBM y X plantas en la zona EAM. Singularmente se permiten XX plantas en una única manzana que recae a la ronda Nord. Se justifica por la gran dimensión del viario y por disponer más suelo libre privado para jardines y deportivo. En todo caso, esta modificación no conlleva incremento de edificabilidad, puesto que el coeficiente de edificabilidad bruta del Plan General se mantiene.  
10. Se eliminan las condiciones exigidas en la ficha del Plan General para las reservas dotacionales de equipamiento social, relativas a que se debían ubicar en parcelas de 4.000 metros cuadrados de dimensión mínima, cuya superficie total no fuera inferior a 15.000 metros cuadrados, que debían ser calificados genéricamente como SP Servicios Públicos en el Plan Parcial. Se justifica esta modificación por la necesidad de adaptarse a los estándares dotacionales de la LRAU, que ya no contempla necesariamente el equipamiento social que exigía el anexo al Reglamento de Planeamiento. En cualquier caso, en el Plan Parcial se establece una reserva de servicios públicos de 17.688 metros cuadrados que cumple las condiciones indicadas.  
11. Se reconsidera el carácter vinculante que otorgaba indirectamente la ficha del sector al dimensionado de las reservas escolares previstas en los planos C del Plan General. Se justifica por la interpretación del carácter orientativo de las reservas dotacionales del Plan General y por la incompatibilidad de tales reservas con la ordenación urbanística prevista en el Plan Parcial. En todo caso, se mantiene la mayor parte de las reservas escolares planteadas por el Plan General.  
12. Se cambia la tipología del aparcamiento previsto junto a la línea de Ferrocarrils de la Generalitat valenciana a Rafelbunyol, pasando de aparcamiento en superficie a aparcamiento en edificación, manteniendo el número de 1.500 plazas. Se justifica por la finalidad de concentrar en una parcela los aparcamientos en superficie previstos en el Plan General y que, en todo caso, no afecta a la dotación de aparcamientos exigida por la LRAU, que queda cubierta con las exigencias de las ordenanzas del Plan Parcial.  
Como consecuencia de todos los cambios introducidos, se elabora una nueva ficha de características del sector que sustituye a la ficha prevista del Plan General.  
El análisis comparativo de los parámetros generales de la actuación, entre el Plan General vigente y la homologación propuesta, se resume en el siguiente cuadro:  
C) Ordenación estructural.  
El documento de homologación define las determinaciones que integran la ordenación estructural, que se resumen a continuación:  
1. Directrices de estrategia de evolución urbana: se mantienen las directrices y objetivos del Plan General para el suelo urbanizable.  
2. Clasificación del suelo: se mantiene la clasificación como suelo urbanizable.  
3. Zonificación: se mantiene la calificación como programado de uso dominante residencial (PRR).  
4. Delimitación del sector: se considera estructural la delimitación del ámbito del Plan Parcial, que sensiblemente mantiene el ámbito previsto en el Plan General, con ligeras regularizaciones en los lindes para no dejar vacíos sin urbanizar entre el Plan Parcial y el entorno. Una parte del perímetro del sector linda directamente con suelo urbano y el resto queda delimitado por un elemento de la red primaria como es la ronda Nord, por lo que se cumplen los criterios legales de sectorización.  
5. Área de reparto y aprovechamiento tipo: se mantiene el aprovechamiento medio del sector fijado en el Plan General, que es de 0,7381 m2t/m2s. Se ajusta a la terminología de la LRAU y se justifica su cálculo dividiendo los 399.393 m2t de edificabilidad total entre la superficie total de 541.110 m2s (incluyendo la parcela del Levante, UD), con lo que resulta un aprovechamiento tipo del sector de 0,7381 m2t/m2s, igual al del Plan General vigente.  
6. Objetivos para el plan parcial: se consideran determinaciones estructurales los parámetros generales de la actuación: tipología, densidad máxima, número de viviendas y coeficiente de edificabilidad máxima.  
7. Red primaria: se hace una traducción de la terminología de sistemas generales de la anterior legislación a la red estructural de la LRAU, resultando que los sistemas generales de red viaria, espacios libres y servicio público pasan a ser estructurales de red viaria, espacios libres y servicio público. Únicamente se hace la matización de que el estadio del Levante, UD, forma parte de la ordenación estructural, pero, en rigor, no de la red primaria, ya que se trata de una dotación privada. Trasladando estos conceptos a la ordenación del Plan, tienen la consideración de elementos estructurales la avenida de Alfauir, la ronda Nord (avenida de los Germans Machado), el parque urbano Orriols y el estadio del Levante, UD.   
Quinto  
En fecha 19 de noviembre de 1997, se solicitó informe a los siguientes organismos: División de Carreteras de la Dirección General de Obras Públicas de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes; Dirección Genral de Transportes de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes; Ferrocarrils de la Generalitat Valenciana; Demarcación de Carreteras del Estado del Ministerio de Fomento. Posteriormente, en fecha 12 de diciembre de 1997, se solicitó informe a la Conselleria de Educación.  
De ellos, únicamente ha emitido informe Ferrocarrils de la Generalitat Valenciana, en fecha 16 de diciembre de 1997, de carácter favorable.  
Sexto  
La Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, reunida en sesión de 29 de enero de 1998, informó favorablemente la aprobación definitiva del expediente.  
Fundamentos de derecho  
Primero  
La documentación está completa, a los efectos del cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 27 de la LRAU y en el apartado II.9 de la Instrucción de Planeamiento 1/1996, de 23 de enero de 1996, sobre la homologación de planes de urbanismo a la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, aprobada por Orden de 29 de marzo de 1996 del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes (DOGV núm. 2.732, de 22.04.96).  
Segundo  
Es necesaria la homologación del sector, puesto que se trata de un Plan Parcial que modifica determinaciones del Plan General vigente, en aplicación de lo establecido en la disposición transitoria primera, apartado 3, de la LRAU. Y, respecto a su tramitación, ésta se ha ajustado a lo dispuesto en el artículo 38 y siguientes de la citada LRAU.  
Tercero  
Se trata de una homologación sectorial y modificativa, tal como están definidos dichos conceptos en la instrucción de homologación citada anteriormente.  
Cuarto  
La consideración global de todas las modificaciones que se introducen en las determinaciones del Plan General vigente, hace cuestionar la vigencia del Plan General, al menos en este ámbito de suelo urbanizable, continuando la dinámica de modificaciones seguida en los demás sectores de suelo urbanizable.  
Quinto  
Se considera que las razones aducidas para justificar el incremento de la densidad a 82 viv/ha cumplen los requisitos exigidos en el artículo 22.3.c de la LRAU para autorizar una densidad superior a la máxima ordinaria.  
Sexto  
En el documento se ha justificado el incremento de población que supone la propuesta, resultando un aumento de 536 habitantes respecto a las previsiones del Plan General. La reserva de espacios libres, a razón de 5 m2/hab., resulta ser de 2.680 metros cuadrados. Esta dotación queda cubierta con el exceso de espacios libres calificados en el Plan Parcial respecto al mínimo legal (en conjunto hay un excedente de 3.268 metros cuadrados de dotaciones locales respecto al mínimo legal de los 35 m2s/100 m2t). Se justifica que, dado el escaso tamaño de la dotación necesaria (2.680 metros cuadrados) se ha preferido integrarla en la calificación de espacios libres, sin darle el carácter estructural. De esta manera, queda justificado el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 17.2.a de la LRAU.  
Séptimo  
Analizando el Plan Parcial que se acompaña a la homologación -aunque no se somete a la aprobación de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes- se observa que no se cumple la reserva escolar exigida en la disposición transitoria octava de la LRAU, que remite al anexo al Reglamento de Planeamiento. En este sentido, se ha solicitado informe a la Conselleria de Educación, que no se ha emitido hasta la fecha. En todo caso, es una determinación propia del Plan Parcial que no impide la aprobación de la homologación.  
Octavo  
Tal como se ha definido y calculado el aprovechamiento tipo del sector, todos los terrenos de la actuación intervienen en el cómputo de la superficie del área de reparto. Ello implica que, en concreto, a los terrenos de la ronda Nord que ejecuta el Ministerio de Fomento les corresponde, en principio, un aprovechamiento que se obtendrá a partir del aprovechamiento tipo del sector.  
Noveno  
Las determinaciones contenidas en la homologación se ajustan a lo establecido en el apartado II.9 de la instrucción de homologación y se consideran correctas desde el punto de vista de las exigencias de la política urbanística y territorial de la Generalitat, tal y como se recoge en el artículo 40 de la LRAU.  
Diez  
El conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes es competente para autorizar la minoración de los requisitos establecidos en el artículo 22.1 de la LRAU, previo informe favorable del Consejo Superior de Urbanismo, cuyas funciones corresponden al conseller en tanto éste no se constituya, según determina la disposición transitoria novena de dicho texto legal. Asimismo, es competente para aprobar definitivamente las homologaciones de municipios de más de 50.000 habitantes, conforme a lo establecido en el artículo 39 de la citada LRAU en relación con el artículo 6.d del Reglamento de los Órganos Urbanísticos de la Generalitat Valenciana, aprobado por Decreto 77/1996, de 16 de abril, del Gobierno Valenciano.  
Vistos los preceptos legales citados y demás de concordante y pertinente aplicación, de acuerdo con el informe de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, resuelvo:  
1. Autorizar la densidad de 81,97 viv/ha, propuesta por el Ayuntamiento de Valencia en el presente expediente.  
2. Aprobar definitivamente la modificación del Plan General de Valencia, declarando homologado el Sector PRR3, Orriols, a la Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanística.  
La presente resolución entrará en vigor el mismo día de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.  
Contra la presente resolución, que pone fin a la vía administrativa, se podrá interponer recurso contencioso administrativo, ante la sala de lo contencioso del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en el plazo de dos meses, contados desde el día de la notificación o publicación de la misma. Para la interposición del mencionado recurso será requisito imprescindible que con carácter previo el recurrente comunique a este órgano la interposición del mismo, de conformidad con lo previsto en los artículos 57.2.f y 58 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa y en el artículo 110.3 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Todo ello, sin perjuicio de que pueda ejercitar cualquier otro recurso que estime oportuno.  
Valencia, 2 de febrero de 1998.- El conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes: Luis Fernando Cartagena Travesedo.


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