Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumario DOGV 6226, del 15-03-2010 (2010/2307)

Bases particulares de programación del ámbito borde norte del Puerto de Sagunto. Expediente número 34/8150 US.
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### Datos del documento

Número DOGV
:   6226

Fecha DOGV
:   15-03-2010

Sección del DOGV
:   V. ANUNCIOS - A) ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

Número del documento
:   2010/2307


Fecha del documento
:   26-01-2010

Organismo emisor
:   Ayuntamiento de Sagunto

Tipo de documento
:   Anuncio

Descriptores 

:   * Sagunto
    * administración local
    * plan de urbanismo

Bases particulares de programación del ámbito borde norte del Puerto de Sagunto. Expediente número 34/5964 IG. [2010/2307]El Pleno de la corporación municipal, en sesión ordinaria celebrada el día 30 de diciembre de 2009, adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo:
7. Bases particulares de programación del ámbito borde norte del Puerto de Sagunto. Expediente 34/07 PL
Visto el dictamen favorable emitido por parte de la Comisión Informativa de Política Territorial y Sostenibilidad en fecha 23 de diciembre de 2009, a propuesta del jefe de sección de Urbanismo, que tiene el siguiente tenor literal:
«1. Inicio de la programación
En fecha 15 de noviembre de 2007 (RE 70.044), por parte de la entidad ICONSA, SL, se ha presentado solicitud que habría que interpretar, en el contexto de la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana (LUV), como una solicitud de programación del ámbito por medio de gestión indirecta, en los términos de su artículo 130. Conforme al mismo existe una obligación por parte del Ayuntamiento de resolver expresamente en alguno de los tres sentidos recogidos en dicho artículo.
2. Bases generales aplicables
A los efectos del artículo 131.1 de la LUV, el presente programa se regirá, además de por las previsiones que se contemplen en las presentes bases particulares, por las bases generales de programación en el municipio de Sagunto, aprobadas definitivamente en la sesión ordinaria del Pleno de fecha 28 de septiembre de 2006, y publicadas íntegramente en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia de fecha 23 de octubre de 2006.
Complementando a dichas bases generales, en relación con el ámbito borde norte del Puerto de Sagunto habría que tener en cuenta las siguientes determinaciones.
Determinación primera. Ordenación urbanística vigente en el ámbito de la actuación integrada
El ámbito para el que se solicita la programación es el siguiente, según la documentación presentada por los interesados:
En una visión más de conjunto, la representación gráfica sería la siguiente:
Se trata de la única porción de suelo clasificado como no urbanizable existente entre el núcleo urbano del Puerto de Sagunto y el cauce del río Palancia.
En relación con el ámbito para el que se pretende la programación, concurren las siguientes circunstancias definidas por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1992 y su documento refundido de 1997.
El suelo cuenta con la clasificación otorgada por el PGOU-1992 como suelo no urbanizable común.
Es una porción de unos 360.000 m² que lindan al sur en toda su longitud de unos 2 km con suelo clasificado por el PGOU como suelo urbano residencial (casi en 1,5 km) y con suelo urbanizable residencial ya programado y en fase de ejecución, en el resto. Al norte linda con monte de ribera (de titularidad de la Generalitat en virtud del correspondiente Real Decreto de transferencia por parte del Estado) y con el cauce del río Palancia (dominio público hidráulico, de titularidad estatal). En una parte importante de su lado norte linda (con el cauce del río en medio) con el parque público del delta del Palancia, proyecto que está en fase de ejecución por parte de la CHJ y que tiene una superficie de más de 200.000 m². Por el lado este linda con dominio público marítimo terrestre, también de titularidad estatal. Por el oeste linda con el SUNP VI 3ª fase.
La identificación precisa de estos terrenos calificados como dominio público forestal, hidráulico, y marítimo terrestre, y que necesariamente deben ser excluidos de la programación, además de frontera y límite físico coincidente de la misma, suponen ya de entrada un recorte considerable en relación con la superficie de los terrenos grafiados en la solicitud de programación. Sin perjuicio de que los aspirantes a agentes urbanizadores deben documentar en su propuesta de planeamiento necesariamente la localización de los tres deslindes administrativos señalados, se puede adelantar ya que la superficie del ámbito a nivel esquemático sería la siguiente:
Además de lo anterior, es preciso tener en cuenta otras afecciones adicionales definidas por la legislación sectorial que operan sobre el ámbito:
A) La afección del PATRICOVA sobre dichos terrenos es la siguiente:
Al respecto, ya en su momento por parte del arquitecto municipal se informó sobre las implicaciones del PATRICOVA para nuestro término municipal y se señaló que:
"Zonas de riesgo
Zona Nivel de riesgo
VC06 Cono del Palancia 7-4-7-5
/.../
En cuanto a las acciones estructurales, o actuaciones administrativas exigidas por la legislación sectorial son las siguientes:
/?/
Actuación Prioridad Coste estim. Org.
EVC062 Cono del Palancia Alta 1900 x 106 PTA CHJ
También hay previstas otras actuaciones de restauración hidrológica, en VC06 Cono del Palancia, por 3.411.000 pesetas, con prioridad baja.
Conclusión
Lo mas significativo del plan en lo que se refiere a Sagunto es la propuesta de actuaciones en materia de infraestructuras, y precisamente por lo parco de su previsión, máxime en relación con lo tardío de su puesta en marcha. El problema de la desembocadura del Palancia ya fue denunciado por el Ayuntamiento el año 1985. Además, de acuerdo con las previsiones de cuenca, se solicitaba una actuación global desde el puente de la A-7 hasta el mar. Teniendo en cuenta que las obras de defensa y encauzamiento van a ser o han sido abordadas por particulares, creemos que se debe ser mas exigente con las actuaciones a realizar, en concreto, se podría solicitar una actuación integral del margen izquierdo del río con acciones blandas de ribera, tal como se expuso anteriormente en el plan de cuenca.
En cuanto a las restricciones urbanísticas, el plan contempla exigencias en materia de ordenación del territorio y normas de edificación. Las mayores trabas afectan al suelo no urbanizable y al suelo urbanizable sin programa aprobado, llegando a la desclasificación total o parcial en función de los contenidos del PATRICOVA. En todos los casos en las zonas afectadas, los programas deben aportar estudios complementarios exhaustivos así como infraestructuras especificas que se incluirán como obras de urbanización.
En nuestro caso quedarían afectados [...], y los terrenos situados al norte del casco del Puerto.
Las ordenanzas directas afectan a las edificaciones en todo tipo de suelos, y se refieren a limitaciones en materia de sótanos, rasantes y similares, que habrá que incorporar a las normas urbanísticas del Plan General".
Lo que se deberá tener en cuenta a los efectos de darle el tratamiento de planeamiento y de soluciones de urbanización oportunas.
B) Servidumbres aeronáuticas.
Al respecto es preciso indicar que operarían las siguientes limitaciones:
El arquitecto municipal ha extraído al respecto la conclusión de que:
"[...] de acuerdo con la normativa del PGOU el número de plantas máximo es de X+aprovechamiento bajo cubierta, que se corresponde a una altura total de 32 + 4,3: 36,3 m, muy inferior a las contenidas en la servidumbre".
C) Por otra parte, es preciso tener en cuenta que al presente sector le afectan las previsiones del artículo 37 del Decreto 67/2006, conforme al cual:
"Artículo 37. Normas de aplicación directa en las zonas del litoral (en referencia al artículo 15 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje)
1. Tendrán la clasificación de suelo no urbanizable protegido los sistemas dunares y las dunas, vivas o fósiles, del litoral valenciano, así como los sistemas vegetales de valor relevante existentes en el litoral, incluyéndose en dicha clasificación un perímetro de protección a estas zonas que habrá de determinarse por decreto.
2. Hasta tanto se redacte el Plan de Acción Territorial del Litoral de la Comunitat Valenciana, en las zonas de litoral no podrá ocuparse por la edificación más del 30 por ciento de la superficie del sector o, en su caso, del ámbito de la actuación aislada o integrada. La planificación territorial y urbanística, en los terrenos edificables del litoral, concentrará la edificabilidad y minimizará la ocupación de suelo, procurando espacios libres, públicos o privados, que eviten la total compactación del frente litoral.
3. Hasta tanto se redacte el Plan de Acción Territorial del Litoral de la Comunitat Valenciana, se considera litoral, a los efectos del presente reglamento, la franja de terrenos existente entre la línea marítimo-terrestre y la línea que discurre paralela a la misma a un kilómetro de distancia".
Criterios de sectorización:
Se deberán excluir todos aquellos terrenos que tengan la naturaleza de bien de dominio público forestal, hidráulico y marítimo, debiéndose acudir a los datos aportados por los respectivos deslindes de 1952 y 2007.
Se deberán incluir todos los terrenos restantes hasta la antigua carretera de la Diputación a Canet, ajustándose a la delimitación del sector y el área de reparto del macrosector VI-3ª fase.
ORTOFOTOSAsí mismo se deberá incluir los terrenos que actualmente tienen la calificación por el PGOU como SGES-30, de unos 30.000 m², en los términos que después se describirán.
Con ello se cierra toda la trama residencial norte del Puerto de Sagunto, fijando el límite con aquellos terrenos que por su naturaleza demanial están excluidos de los procesos de desarrollo urbanístico.
En el esquema de abajo, la grafía amarilla representaría esquemáticamente la superficie del sector:
CADASTRAL / CATASTRAL
Determinación segunda. Necesidades y objetivos a satisfacer con el programa de actuación integrada.
En relación con los objetivos y como base de motivación de la modificación pretendida es preciso tener en cuenta lo siguiente:
Objetivos de interés general pretendidos:
- Completar la oferta de vivienda protegida para el núcleo urbano del Puerto de Sagunto, estableciendo un porcentaje mínimo del 50% de vivienda protegida obligatoria aplicable tanto al índice de edificabilidad residencial del sector como a la densidad del mismo (máximo total de 100 vivi/ha). El objetivo pretendido es generar aproximadamente y como mínimo unas 1.750 viviendas protegidas en dicho ámbito, de las totales 3.500 viviendas previstas aproximadamente.
- Completar la ejecución de una serie de infraestructuras de gran trascendencia y de las que hay que destacar:
a) Conexión con Canet por medio de puente sobre el río Palancia que supondrá una alternativa decisiva al uso viario actual de la vía pecuaria.
b) Refuerzo/sustitución del actual puente a Canet a la altura del barrio de San José.
c) Ejecución de las obras de defensa del río que establezca preceptivamente el PATRICOVA.
d) Ejecución de un potente parque de ribera que continúe el esquema del SUNP VI 3ª fase, mejorándolo al haber un importante margen de maniobra para ello y que suponga un significativo apoyo al contiguo parque del Delta.
e) La ejecución de la ronda viaria norte que debe ayudar a descongestionar el tráfico rodado del núcleo del Puerto, impidiendo que el desarrollo del ámbito sature las infraestructuras existentes. A ello se añadirá la importante potenciación del actual viario situado al norte del núcleo, incompleto en este momento.
f) La conexión viaria oeste con la rotonda del SUNP VI 3ª fase.
- Obtener la disponibilidad municipal de una importante bolsa de suelo dotacional.
Además de que como antes se ha dicho es de aplicación lo dispuesto en el artículo 37 del Decreto 67/2006, Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (ROGTU), lo que determina que el 70% de la superficie del sector va a ser de naturaleza demanial, se buscan otros objetivos adicionales. En concreto el colindante SGES-30, clasificado por el PGOU-92 como suelo urbanizable. Si bien dicho suelo es objeto de un expediente de planeamiento, de referencia 6/06 PL, que cuenta con aprobación provisional municipal y que está pendiente de la aprobación definitiva autonómica, reconducirlo al presente expediente se considera una mejor solución global que permitiría mantener la calificación como dotación pública de la totalidad del suelo originario.
Si bien teniendo en cuenta que como mínimo una superficie de 12.000 m² deberían conservar la calificación como escolar por exigencia de la Conselleria de Educación (informe de la Conselleria de Educación, en fecha 20.11.2006, favorable, con el siguiente tenor):
"Se acepta la nueva ubicación y superficie de la parcela educativa E4, propuesta en modificación puntual del PGOU parcela escolar en playa, equipamiento escolar/z. verde de Sagunto, objeto de este informe, en cuanto se adopten las medidas y modificaciones en las calificaciones de la parcelas que actualmente no estén calificadas como educativas y necesarias para cubrir las necesidades escolares de los sectores informados. En concreto, deberán ser calificadas como equipamiento de uso educativo: la parcela de 12.000 m² de la nueva parcela E4 de 15.500 m², la parcela T1 de 33.016 m² y la parcela resultante de unir la parcela E2 de 4.045 m² y la parcela E1 de 7364 m² ( suprimiendo el vial que los separa)".
Dicho SGES-30, al incluirse dentro del sector generaría edificabilidad al serle de aplicación los índices de edificabilidad.
No obstante no será el único suelo dotacional que se adquirirá como consecuencia de esta actuación, si bien es preciso remitirse a las consideraciones que se indicarán cuando se hable del área de reparto. Se adelanta en concreto que se pretende la obtención del denominado equipamiento de la playa, que también era objeto del expediente 6/06 PL.
Como consecuencia de estas previsiones, los trámites del expediente 6/06 PL quedarían en suspenso hasta que se resuelva el presente expediente de planeamiento 34/07 PL, con la correspondiente aprobación definitiva por parte de la Conselleria de Territorio. En caso de que esta última no se consiguiese, el Ayuntamiento continuaría con los trámites del citado expediente 6/06 PL, volviendo a plantear a la Conselleria la aprobación definitiva del citado expediente, pero retirándolo de la tramitación autonómica hasta entonces y sólo en el caso de que el presente expediente no prosperase, en cuyo caso se volvería a impulsar ante tal instancia.
Para conseguir este conjunto de objetivos se pretende la reclasificación de suelo no urbanizable común en suelo urbanizable de zonificación residencial preferente a través de un plan parcial de los contemplados en los artículo 72 y siguientes de la LUV, 16/2005. Las presentes bases van a definir gráficamente un esquema general de los trazos o líneas generales que se pretenden, pero se va a dejar un margen de maniobra importante a las distintas propuestas de planeamiento que se presenten por los aspirantes a agentes urbanizadores para que las mejoren y formulen la mejor solución posible de ordenación pormenorizada para la zona si bien respetando las líneas directrices que se señalan en las presentes bases.
Es un plan parcial de los contemplados en los artículos 72 y siguientes de la LUV, luego debe formar parte de la documentación del PAI el estudio justificativo de la integración territorial, además del estudio de integración paisajística.
Sin perjuicio de lo anterior y en los términos de la normativa reguladora del contenido de las bases es preciso tener en cuenta lo siguiente sobre los objetivos:
a) Gestionar la transformación jurídica de las fincas afectadas por el programa.
1. Además de las operaciones ordinarias que se deberán realizar en este sentido, conviene llamar especial atención a una serie de extremos concretos a tener en cuenta:
Es preciso tener en cuenta las del artículo 16 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, que señala que el 10% del aprovechamiento ponderado será de cesión gratuita a favor del Ayuntamiento. Dice dicho precepto que es obligación de los propietarios:
"b) Entregar a la administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística.
En las actuaciones de dotación, este porcentaje se entenderá referido al incremento de la edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuación.
Con carácter general, el porcentaje a que se refieren los párrafos anteriores no podrá ser inferior al cinco por ciento ni superior al quince por ciento.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un máximo del veinte por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categoría de suelo.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del artículo 10".
Cuestión que ha sido precisada por el Decreto Ley autonómico 1/2008. En consecuencia, la cesión del aprovechamiento a favor de la Administración, el 10% del total de las unidades de aprovechamiento o el porcentaje que resulte de cesión obligatoria en el momento de aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión correspondientes, lo será libre de cargas de urbanización. Es una previsión reglada de carácter legal que no admite discrecionalidad al respecto, vigente desde el 1 de julio de 2007.
2. A los efectos de agilizar la gestión de la vivienda protegida que resulte de titularidad municipal en concepto de excedente de aprovechamiento (cesión del 10% del aprovechamiento ponderado y libre de cargas), y de conformidad con lo establecido en el artículo 409.7 del ROGTU, se contempla expresamente la posibilidad recogida en dicho artículo en el sentido de que "se habilita a que el urbanizador pueda requerir al Ayuntamiento la compensación en dinero del excedente de Aprovechamiento y de cualquier elemento patrimonial que formalmente sea patrimonio municipal del suelo y esté afecto legalmente a la construcción de vivienda protegida dentro del ámbito. A estos efectos, deberá preverse la cuantía de la compensación ofrecida en el requerimiento en la proposición jurídico-económica, siendo susceptible de ser revisada por el Ayuntamiento en el caso de que no supusiese el importe máximo legal admisible".
3. Se admite que parte del subsuelo de los espacios públicos que se definan en la ordenación como aparcamiento, tal y como prevé el artículo 60 de la LUV, de titularidad municipal, admitiéndose su tratamiento en los términos del artículo 124.2 de la LUV cuando señala:
"2. El programa podrá incluir, si procede, otros objetivos complementarios cuyo coste sea asumido por el urbanizador sin repercutirlo a los propietarios de terrenos afectados, tales como [...], o de obras públicas accesorias susceptibles de concesión y que, por razones técnicas, hayan de ejecutarse junto a las principales del programa, [...]"
En ese sentido puntuará, en los términos que indicarán los criterios de baremación de las alternativas presentadas.
El agente urbanizador deberá ponderar la rentabilidad del alcance de su propuesta partiendo de la premisa de que la ejecución del aparcamiento en ningún caso puede suponer un encarecimiento de la obra de urbanización a cargo de los propietarios del suelo sino que cualquier reposición de servicios o condicionante adicional que la implantación de dicho aparcamiento suponga en la ejecución de la urbanización del ámbito deberá ser asumido exclusivamente por el agente urbanizador. A tales efectos la documentación a aportar por el aspirante que desee ejecutar un aparcamiento dentro de los límites indicados en dicho esquema deberá contemplar una justificación de cómo sería la urbanización sin dicho aparcamiento y qué obras adicionales de urbanización supone la ejecución del aparcamiento, a los efectos de que cada sujeto asuma realmente sus obligaciones.
4. Criterios de delimitación del área de reparto.
Se toma como base obviamente la superficie del sector, que se cuantifica aproximadamente, excluidos los bienes de dominio público colindantes, y sumada la superficie del originario SGES 30, en unos 350.000 m², que en el esquema siguiente irían delimitados en amarillo:
A la superficie del sector (redelimitado añadiendo la superficie del SGES-30) habría que sumarle para precisar la delimitación del área de reparto:
a) La superficie de suelo no urbanizable protegido a la que se refiere el artículo 13.6 de la LOTPP, teniendo en cuenta que dado que más del 50% de la edificabilidad está prevista para vivienda protegida, deberá ser reducida en los términos del artículo 13.6.3.g de la LOTPP, que dice: "g) Quedan excluidas de la obligación de tal cesión aquellas reclasificaciones singulares promovidas por la administración pública, sus concesionarios o agentes, que tengan por objeto la implantación de cualquier tipo de equipamiento o actuaciones de interés público y social. Del mismo modo quedan excluidas de esta obligación la parte de suelo reclasificado que se destine por el planeamiento a la promoción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.", así como el artículo 20.5.a del ROGTU, que dice (artículo 20.5):"Quedan excluidas de la obligación de tal cesión aquellas reclasificaciones singulares promovidas por la administración pública, sus concesionarios, agentes o empresas públicas, que tengan por objeto exclusivo la implantación de cualquier tipo de equipamiento o actuaciones de interés público y social. A los efectos de este artículo, las actuaciones residenciales, industriales y de servicios sólo podrán considerarse de interés público y social en los siguientes supuestos: a) Las actuaciones de uso dominante residencial cuando, al menos, el 50% de la edificabilidad residencial del ámbito se destina a la promoción de vivienda de protección pública. La exclusión se predicará únicamente respecto al porcentaje de edificación con destino a vivienda de protección pública que fije la ordenación estructural, aplicando este mismo porcentaje a la superficie total de la actuación, dentro del marco establecido en el artículo 36.1.i de la Ley Urbanística Valenciana".
En consecuencia partiendo de una hipótesis de reclasificación de suelo no urbanizable en urbanizable cuantificada en una superficie de 320.000 m² y dado que se va a prever un 50% de edificabilidad residencial vinculada a vivienda protegida, la superficie de suelo no urbanizable protegido involucrada sería de unos 160.000 m².
Localización: dado que la administración no tiene ningún objetivo específico pendiente de conseguir en esta clase de suelo protegido, operará lo previsto en el artículo 21.1 del ROGTU, respetando en todo caso el orden de prioridades a los que se refiere dicho artículo.
Los únicos condicionantes que se establecen a dicha delimitación, además de los exigidos en la normativa citada es que se traten de espacios que gocen de continuidad física, sin que se admitan porciones que se encuentren discontinuas unas de otras. Además, por un criterio de proporcionalidad se exige que la delimitación abarque parcelas completas, y no porciones. Por último la delimitación de suelo no urbanizable protegido propuesta deberá estar directamente conectada con infraestructuras públicas de comunicación que las hagan accesibles. No se considerarán como tales infraestructuras aquellos caminos, que aunque sean de titularidad municipal, tengan un ancho de menos de 6 metros y no se encuentren asfaltados y debidamente conectados a viales.
b) Además y a los efectos de completar el esquema del artículo 224 del PGOU, se deberá prever un 20% de superficie de suelo dotacional adscrita, localizada en los siguientes términos:
1º. El Pleno de 30 de junio de 2008 adoptó el siguiente acuerdo:
"4. En relación con una parte importante del ámbito, en concreto con la parte calificada como zona verde (2.400 m²), viario y equipamiento (2.100 m²), pertenecientes al mismo propietario se da la siguiente circunstancia. En el plano adjunto son las porciones que se grafían como azules [?]".
En relación con este tema, se había realizado la siguiente propuesta en la redacción originaria y preliminar de las bases particulares:
"Dicho propietario ha instado el procedimiento expropiatorio y el Jurado Provincial de Expropiación ha emitido en fecha 30 de abril de 2008 acuerdo en el que fija el importe del justiprecio a razón de 410,97 €/m² de suelo bruto de aportación, siendo su propiedad en el ámbito un total de 7.399 m², sin perjuicio de lo que resulte de la reparcelación.
Ya en su momento se emitió informe indicativo que la superficie susceptible de expropiación como se limitaba a 6.625 m² , ya que los otros eran susceptibles desde un principio de participar de otras fórmulas de equidistribución.
Lo que supone que el importe del justiprecio sería el siguiente:
6.625 m² X 410,97 euros/m²: 2.722.676 euros.
Si se atendiese a un criterio de adquisición unitaria de toda la propiedad incluida dentro del ámbito, el importe ascendería a un total de :
7.399 m² X 410,97 euros/m²: 3.040.767 euros.
Con independencia de que el Ayuntamiento proceda al ejercicio de las acciones administrativas y judiciales contra dicho acuerdo si así lo considera adecuado para la defensa de sus intereses, el acuerdo de JPE es vinculante y en consecuencia el Ayuntamiento está obligado al pago de dicho importe.
La obligación de abono de dicha cantidad contrasta con el tratamiento jurídico que se pretende realizar para los terrenos objeto de dicho acuerdo al pretender integrarlos dentro de un ámbito de equidistribución en el que la expropiación es innecesaria. Aunque la calificación dotacional de los terrenos se mantenga se considerarían como terrenos de aportación con un derecho de adjudicación en parte de las parcelas edificables, en proporción a su superficie respecto al total.
Este Ayuntamiento ya ha participado como demandada en recursos contencioso-administrativos en los que la pretensión expropiatoria del propietario del suelo chocaba con la instrucción de un expediente de planeamiento que pretendía la inclusión de dichos terrenos dentro de un ámbito de equidistribución.
En el caso del contencioso 1190/02, de la Sección 2ª del TSJCV, en su sentencia nº 684/2004 el pronunciamiento fue desfavorable y reconoció el derecho al cobro del justiprecio. En el contencioso número 617/2005, de la misma Sección 2ª del TSJCV, en su sentencia número 1028/2007 ocurrió justo lo contrario y se desestimó la tesis del propietario.
Por lo tanto no existen pronunciamientos judiciales uniformes. Además en el presente caso se da la circunstancia de que ni siquiera el ámbito de equidistribución está aprobado sino que el procedimiento de redacción y posterior instrucción se inicia por medio del presente acuerdo.
Ante ello opera la obligación legal de pago al propietario conforme a la cuantía fijada por el JPE. Y ello porque se está contrastando un mandato jurídicamente eficaz de pago frente a la voluntad de inicio de la instrucción de un expediente de planeamiento que incluya dichos terrenos dentro de dicho ámbito de equidistribución.
Se considera por ello que lo procedente es abonar dicha cantidad sin perjuicio que se siga adelante con la inclusión de dichos terrenos dentro del ámbito y que en consecuencia se consideren aportaciones que generen derecho de edificabilidad en el ámbito. El Ayuntamiento se subrogaría en los derechos del propietario originario ya que dichos terrenos los adquirirían onerosamente (art. 171 de la LUV y 399 del ROGTU).
Es más, si los derechos de edificabilidad que generaban dichas aportaciones se vinculasen íntegramente a realizar vivienda protegida (parte de los 10.740 m²t que obligatoriamente se deben ejecutar en el ámbito en virtud del mandato del art. 10 de la Ley 8/07), se juzga que la cantidad a abonar se podría realizar con ingresos del PMS ya que es una operación encaminada a la adquisición del suelo afecto a la construcción de vivienda protegida, que es el fin al que se debe destinar el PMS. Cumpliendo con ello con las exigencias del art. 33 de la ley 8/2007 y 259 de la LUV.
En ese sentido es de destacar que la aportación del interesado, que en principio asciende a un total de 7.399 m², supone el 12'71% del total del área de reparto, y que el tratamiento de estas aportaciones sería la siguiente:
38504 UA x 12'71% x 0'95: 4650,85 UA, o lo que es lo mismo, 6.644 m² techo de vivienda protegida, absorbible dentro de los 10.740 m² de techo totales afectos a este destino. Derechos en los que se subrogaría el Ayuntamiento en el caso de abonar el justiprecio.
Todo ello subordinado a que el propietario actual de los terrenos no quiera renunciar a su derecho de cobro del justiprecio y prefiera integrarse dentro del ámbito con sus aportaciones obteniendo la edificabilidad correspondiente. Es por ello que del acuerdo de aprobación de las presentes bases se le va a dar trámite de audiencia al mismo a los efectos de que en el plazo de un mes manifieste por cuál de las dos opciones se decanta. Debiendo tener en cuenta el mismo que en el caso de optar por el abono de justiprecio no podrá ir contra sus propios actos y ejercer con posterioridad el derecho de reversión. Y que en el caso en el que discurra dicho plazo de un mes y no señale nada al respecto, se entenderá que opta por el abono del justiprecio al ser este un derecho eficaz para él y un mandato obligatorio para la administración municipal.
La cuestión a precisar en este caso será el número de m² que quedan dentro del ámbito y que son objeto del presente tratamiento. Y en ese sentido hay que indicar que la medición exacta de los terrenos se subordina a la instrucción del expediente de reparcelación. A los efectos de no demorar hasta ese trámite ni tampoco retrasar la fijación exacta del importe del justiprecio, de forma inmediatamente posterior a la aceptación de la opción de abono de justiprecio habría que realizar el replanteo de los terrenos con presencia de los colindantes, lo que además tendría eficacia en la subsiguiente reparcelación".
Sin embargo y ya en fase de ultimación de la redacción de las presentes bases particulares, se ha presentado escrito, en fecha 18 de junio del 2008, que tiene el siguiente tenor literal:
"José Maria Carrasco Chacón, mayor de edad, con DNI número 1799975H, en nombre de la mercantil Ingeniería y Construcciones Asociados, ICONSA, SL, con domicilio en Madrid, Calle Oñate, número 10, bajo; representación que consta acreditada ante esa corporación, ante V. I. comparezco y como mejor proceda, digo:
I. La sociedad Ingeniería y Construcción Asociados, ICONSA, SL, es propietaria de las fincas registrales números 20.638 y 7.129 en calle 3 de Abril y la número 51.177 en calle Jerónimo Roure con una superficie total inscrita de 8.002 m².
En la condición de propietario de las citadas fincas registrales la empresa ICONSA ha instado el correspondiente procedimiento ex lege y el Jurado Provincial de Expropiación ha emitido en fecha 30 de abril de 2008 acuerdo inicial en el que fija el importe del justiprecio de dichas fincas a razón de 410,97 €/m² de suelo bruto de aportación.
A dicho acuerdo la Sociedad ICONSA ha presentado recurso de reposición con fecha 23 de mayo de 2008, estando a esta fecha pendiente de que el Jurado Provincial de Expropiación lo resuelva determinando el justiprecio definitivo, en vía administrativa, del suelo bruto de aportación.
Emitido su acuerdo definitivo por el Jurado Provincial antes citado, el Ayuntamiento debe proceder al abono del justiprecio tal y como se desprende de las previsiones de la ley de expropiación forzosa de 1954.
II. Esta parte ha tenido conocimiento de que ese Ayuntamiento está redactando unas bases particulares que afectan a las referidas registrales propiedad de ICONSA, incluyéndolas en una unidad de ejecución.
Sin embargo, la superficie de nuestra propiedad, al parecer incluida en el ámbito de la unidad de ejecución se restringe a una superficie de 7.399 metros cuadrados, si se siguieran los criterios de delimitación que este Ayuntamiento ha afirmado en el expediente expropiatorio, dejando fuera del área de equidistribución una franja con una superficie de 402,94 metros cuadrados, correspondiente al eje de las calles Pavía y Ademús, para los que ese Ayuntamiento no cuenta con título legal asimilable al de la cesión de los medios viales que se podría entender aplicable para el resto de fachadas consolidadas de dichas calles.
Por tanto, al carecer de título habilitante, la superficie real de propiedad de mi mandante que debe incluirse en el ámbito de la unidad de actuación, asciende a 7.801,94 metros cuadrados.
Interesa, por tanto, a mi mandante y solicitamos expresamente se corrija la delimitación de la Unidad de Ejecución, incluyendo en su ámbito los 402,94 metros cuadrados citados, referentes al eje de las dos calles expresadas, ya que de no hacerse así se produciría la incoherencia de dejar sin resolver parcialmente el problema para cuya solución precisamente se han articulado las citadas bases particulares del ámbito, y que es su principal fuente de motivación, a saber la obtención de las bolsas de suelo dotacionales existentes en la zona.
III. Volviendo a lo manifestado en el apartado I anterior, esta parte desea proponer al Ayuntamiento, con la intención de dar una solución definitiva e inmediata al expediente expropiatorio, la siguiente alternativa al pago en metálico del justiprecio que resulte, lo que podría llevarse a cabo del siguiente modo, y bajo las siguientes condiciones:
Rectificar el ámbito de la unidad de ejecución a que nos venimos refiriendo, incluyendo en la misma los 7.801,94 metros cuadrados de propiedad de ICONSA, por las razones anteriormente expuestas.
Una vez adoptado por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa el Acuerdo resolviendo el recurso de reposición formulado por nuestra parte, se aceptaría tanto por el Ayuntamiento como por ICONSA el justiprecio que resulte de aplicar el valor unitario que determine el Jurado a los 7.801,94 metros cuadrados propiedad de ICONSA.
Para la adecuada conclusión del expediente expropiatorio, ICONSA aceptaría el pago en especie del justiprecio, materializado en metros cuadrados de techo, urbanizados y libres de todo tipo de cargas -ya que el Jurado Provincial, al valorar, descuenta los correspondientes gastos de urbanización- de VPRG (Vivienda Protegida de Régimen General) o tipo equivalente a viviendas en futuros planes de la Conselleria de Territorio, en el ámbito del expediente 34/07 PL de ese Ayuntamiento, Departamento de Urbanismo, e identificado como borde norte del núcleo urbano de Puerto de Sagunto.
La determinación de los metros cuadrados de techo equivalentes al justiprecio fijado por el Jurado Provincial se obtendría mediante aplicación de la siguiente fórmula:
A x B / C = D
Siendo
A: m² de suelo bruto de aportación, siendo los mismos 7.801,94 m²
B: importe del total del justiprecio que resulte del acuerdo que se adopte por el Jurado Provincial, en su respuesta al recurso de reposición presentado el pasado 23 de mayo de 2008.
C: Valor de repercusión en ?/m² techo a fecha 29 de octubre de 2007 que es la de valoración del Jurado Provincial y que se obtiene de la siguiente fórmula:
1 m²T x 1.164,80 x 0,15 x 0,8
} 164,94 €/ m²T
0,30 m²G x 1.164,80 x 0,15 x 0,8 x 0,6
En aras a un acuerdo más beneficioso para el Ayuntamiento la sociedad ICONSA estaría dispuesta a aceptaría un valor de repercusión de 210 € / m² T.
Quedando por tanto, únicamente, de conocer el importe total del Justiprecio que resulte del acuerdo del Jurado Provincial (B) para determinar los m2techo VPRG a entregar por el Ayuntamiento y obtener por ICONSA (D).
7.801,94 x B / 210 = D
El plazo para la obtención por ICONSA de los m² de techo que finalmente le correspondan según el apartado anterior y de acuerdo a la legislación vigente se fija en 3 años desde que se produzca la transmisión de los terrenos propiedad de ICONSA en el borde sur, debiéndose de efectuar dicha transmisión en el plazo máximo de tres meses a contar desde el acuerdo definitivo del Jurado Provincial que resuelva el recurso de reposición planteado por ICONSA.
Si la corporación local de Sagunto no aprobara las bases de la unidad de ejecución borde sur donde están ubicados los suelos propiedad de ICONSA en el plazo de 6 meses desde el día de la fecha, la presente propuesta quedaría sin efecto alguno y por tanto ICONSA recobraría su plena libertad para ejercitar cualesquiera acciones en defensa de sus derechos.
La empresa ICONSA es consciente que el acuerdo de aprobación definitiva del plan parcial del expediente 34/07 PL no le corresponde al Ayuntamiento sino a la Conselleria de Territorio y que en consecuencia los compromisos municipales no pueden tener un alcance mayor que el derivado de su competencia. Por ello en el caso en que la aprobación provisional municipal no prospere sobre este aspecto el Ayuntamiento se compromete a abonar en metálico a ICONSA los 7.801,94 m² de suelo bruto expropiados al precio que definitivamente fije el Jurado de Expropiación, más los intereses legales correspondientes, todo ello según la Ley de Expropiación Forzosa de 1954.
Del mismo modo, si transcurrido el plazo de tres años a que se refiere el anterior apartado e), ICONSA no hubiera obtenido fehacientemente los m² de techo, podrá optar por solicitar el abono en metálico más los intereses legales correspondientes o prorrogar por periodos de 6 meses el acuerdo aquí planteado, mediante comunicaciones por escrito.
Las transmisiones de propiedades tanto en el ámbito borde sur donde se expropian los suelos como los del borde norte donde se percibirían los m² techo serán sufragados por las partes de acuerdo a ley. Igualmente, los impuestos que por ley correspondan a ICONSA, tendrán las exenciones y rebajas fiscales que para las expropiación y para vivienda protegida concede la legislación vigente.
El presente acuerdo se deberá de formalizar en escritura pública, tomando como base el acuerdo definitivo del Jurado Provincial así como el acuerdo plenario que estime las presentes alegaciones.
Por lo expuesto,
SOLICITO A V. I.:
Que por presentado este escrito, se sirva admitirlo, por formuladas las alegaciones que anteceden, y adoptar acuerdo estimando dichas alegaciones, en los términos expresados".
En relación con el mismo, es preciso indicar lo siguiente:
- Respecto a la redelimitación del ámbito. El interesado parte de la presunción de que el ámbito, en su linde con las calles Racó d'Ademús y Pavía, tiene la misma delimitación que este Ayuntamiento ha sostenido en el expediente expropiatorio en el que el alegante ha sido parte, lo que es cierto. Se han excluido siempre del tratamiento expropiatorio la totalidad del ancho de ambas calles.
El mismo invoca el razonamiento de la cesión tácita de medios viales colindantes a las manzanas consolidadas como mecanismo legitimante de la postura municipal por la que se afirma la titularidad pública de dichos espacios y que es cierto que en ningún caso daría cobertura al eje exterior de sendas calles.
En ese sentido y dada la falta de cobertura expresa un título de carácter legal para defender la postura municipal que ratifique lo que aparece visualmente en apariencia como abierto al público, es preciso concluir que la línea de razonamiento que plantea el alegante es acertada y en consecuencia se debe proceder a la corrección de la delimitación de la unidad de ejecución para incluir los 402'94 m² citados, referentes al eje de las dos calles, ya que en caso contrario se llegaría a la incoherencia de dejar sin resolver parcialmente el problema para cuya solución precisamente se articulan las citadas bases particulares del ámbito y que es su principal fuente de motivación, la obtención de las bolsas de suelo dotacional existentes en la zona y que en caso contrario se tendrían que obtener por expropiación.
Por ello procederá redelimitar el ámbito, aplicando los índices de edificabilidad a esas nuevas superficies de aportación que se cuantifican en unos 402,94 m²s.
En consecuencia el aprovechamiento tipo seguirá siendo el mismo. Los cuadros de datos se deberán reajustar a estos nuevos parámetros y el aspirante a agente urbanizador en su documentación de planeamiento deberá tener en cuenta esa superficie de la unidad de ejecución a todos los efectos.
Por otra parte el alegante plantea la reubicación de sus derechos de edificabilidad en un ámbito futuro, el borde norte del Puerto de Sagunto, haciendo mención expresa de un expediente municipal, el que tiene la referencia 34/07 PL, que está siendo objeto de estudio por parte del Departamento de Urbanismo.
Lo que se está solicitando en definitiva es una adscripción a un futuro sector, en el caso de que el mismo se apruebe definitivamente.
En ese sentido es preciso indicar que este Ayuntamiento en otras ocasiones como las de los expedientes del macrosector III ( Fusión) para obtener el suelo dotacional deportivo colindante, o el del macrosector VI-3ª fase, para obtener los terrenos del cementerio, ha acordado la adscripción de elementos dotacionales no incluidos dentro de ningún área de reparto. Por lo que remitiéndose a los razonamientos allí hechos no existen reparos de legalidad para prever y acordar la adscripción de dicho suelo dotacional a ese ámbito futuro, porque precisamente el fenómeno de la adscripción de suelo dotacional extremo (antiguo art. 18 de la Ley 6/1998; actual art. 16 de la Ley 8/07; antiguo art. 61 de la Ley 6/1994 y actual art. 55 de la Ley 16/2005) está pensado para resolver la cuestión de la plena disponibilidad civil de forma gratuita a favor de la Administración de terrenos calificados como dotacionales que si no habría que expropiar y abonar el correspondiente justiprecio.
La adscripción se deberá realizar de forma que no se perjudiquen los derechos de los propietarios del futuro sector (si el mismo llegase a aprobarse definitivamente) de forma que partiendo de las premisas de que el esquema de adscripción del PGOU para el nuevo suelo urbanizable ha sido siempre el 20 % de la superficie del sector, o lo que es lo mismo el 20% de la edificabilidad del sector (una vez deducidas las cesiones de aprovechamiento de todos los propietarios) corresponde a propietarios externos al sector, es evidente que las primeras superficies adscritas serán las de este suelo dotacional, localizándose el resto en el MCS VII, hasta el 20 % del total de dicha edificabilidad, y con el matiz de que ahora opera el mandato del art 13.6 de la LOTPP que obliga a incorporar al área de reparto tanta superficie como suelo se reclasifique.
- Respecto a cuáles serán los términos de adscripción, y dadas las circunstancias especiales de que existe un pronunciamiento expreso definitivo del JPE, vinculante, que convierte los derechos del alegante en una cantidad en metálico y que lo que ahora se pretende es justo el proceso inverso, es decir, volverlo a convertir en techo edificable y en concreto, la tipología de vivienda protegida. Al respecto es preciso indicar que queda por definir el precio cierto del Jurado Provincial de Expropiación que actualmente está fijado en 410,97 €/m² y que como consecuencia de recursos administrativos pendientes puede ser mayor o menor. Partiendo de ese importe así como de las superficies de 7.801,94 m² (que deberá ser debidamente contrastada en replanteo con los colindantes. A fecha de hoy el Ayuntamiento no discutiría sus lindes con el alegante en relación con sus propiedades pero queda por contrastar la postura de terceros particulares), ello arrojaría los siguientes datos: 7801,94 m² x 410,97?/m² = 3,206.363,2 - / 210?/m²t = 15.268,39 m²t de vivienda protegida.
Ese sería el término de adscripción equivalente debiendo tener en cuenta que en el importe de partida de justiprecio ya se han deducido costes de urbanización (luego no abonaría cuotas de urbanización) ni el estatuto jurídico subjetivo le determina obligación de cesión de aprovechamiento de ningún tipo.
Esa volumetría (o la que resulte del importe que de forma firme defina el Jurado Provincial de Expropiación) es el que figuraría como término de adscripción y que deberá reflejar el documento de planeamiento del sector borde norte del Puerto de Sagunto. El documento público de reserva de aprovechamiento deberá reflejar la localización física del aprovechamiento en dicho ámbito y con el alcance indicado (pendiente sólo de que el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación adquiera firmeza y fije el importe del justiprecio).
Una vez que estos derechos estén adscritos y hasta la totalidad de derechos correspondientes a una superficie de aportación del 20% del total del área de reparto, se adscribirán en el macrosector VII. Ese será el área de reparto del futuro sector borde norte del Puerto de Sagunto, además de las obligaciones que resulten derivadas del artículo 13.6 de la LOTPP.
Se está usando en definitiva una técnica urbanística similar a la que se ha usado en otros sectores (terrenos para el cementerio, terrenos para las instalaciones deportivas del complejo internúcleos, etc.).
Observaciones adicionales:
- Se está de acuerdo con el importe de sustitución o equivalencia de 210 €/m²t ya que es superior al que se ha concretado en la instrucción de expedientes del Departamento de Patrimonio para la enajenación de suelo edificable afecto a vivienda protegida.
- Se está de acuerdo con los plazos señalados en la alegación ya que el de tres años es el que la LUV define para las reservas de aprovechamiento quedando a partir de ese momento en manos del propietario originario del suelo su libre opción para decantarse por el abono del justiprecio.
- La observación indicada por el alegante en el sentido de que "Las transmisiones de propiedades tanto en el ámbito borde sur donde se expropian los suelos como los del borde norte donde se percibirían los m² techo serán sufragados por las partes de acuerdo a ley. Igualmente, los impuestos que por ley correspondan a ICONSA, tendrán las exenciones y rebajas fiscales que para las expropiación y para vivienda protegida concede la legislación vigente" hay que entenderla en su justa alcance. Hay que partir de la premisa de que no hay una transmisión de derechos del Ayuntamiento en el futuro sector borde norte sino que lo hay es un adscripción.
Es decir hay una aportación de unos terrenos que generan una edificabilidad objetivamente calculada de 15.268 m²t de vivienda protegida.
En consecuencia se considera procedente la estimación de dicha alegación y su incorporación como contenido de las Bases Particulares presentes así como contenido de las futuras Bases particulares del sector objeto del expediente 34/07 PL.
En el plazo máximo de tres meses desde la notificación al alegante de las presentes Bases Particulares se deberá constituir la correspondiente reserva de aprovechamiento sobre los terrenos objeto de ofrecimiento de forma que el Ayuntamiento pase a ser propietarios legal de dichos terrenos y que el alegante conserve intacto su derecho a obtener 15.268 m²t de vivienda protegida localizados en el Sector antes indicado, lo que exigirá el replanteo previo con la presencia de todos los colindantes, además de que por el JPE se confirme el importe aprobado, realizándose sino los ajustes oportunos."
En consecuencia, partiendo de la premisa que la edificabilidad del sector máxima admisible en las propuestas, que se repartirá de la siguiente forma:
Índice de edificabilidad bruta: 1,2 m²t/m² suelo
Índice de edificabilidad residencial: 1 m²t/m² suelo
Índice de edificabilidad terciaria: 0,2 m² t/m² suelo
Edificabilidad total del sector: 350.000 m² x 1,2 (IEB): 420.000 m²t
El aprovechamiento tipo será el cociente del aprovechamiento total, 420.000 m²t /sup. sector + (sup. sector x 0,2 (art. 224 PGOU)) + Suelo no urbanizable protegido adscrito x K ( en los términos definidos en el art. 123.3 del ROGTU).
Se va a partir de los siguientes datos, sin perjuicio de que la documentación de planeamiento precise y concrete el presente esquema:
420.000 m²t
\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ :
350.000 m²+ 70.000 m²+ 160.000 m² (x1)
El resultado de esto sería un aprovechamiento tipo de 0,7241 m²t/m²suelo.
Pero dado que el aprovechamiento tipo no puede aplicarse a la edificabilidad bruta sino a la edificabilidad debidamente corregida por los correspondiente coeficientes de homogeneización, y partiendo de la hipótesis de que sólo se admita una tipología, vivienda colectiva en altura, y que el 50% de la edificabilidad (la residencial) será vivienda protegida, si bien con la posibilidad de terciario en plantas bajas, se puede trabajar con la siguiente hipótesis:
210.000 m² t de vivienda protegida y bajos comerciales x 0,85: 178.500 ua
210.000 m²t vivienda libre y bajos comerciales x 1: 210.000 ua
Total de ua: 388.500 ua.
388.500 ua
\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ :
350.000 m²+ 70.000 m²+ 160.000 m² (x1)
El resultado de esto sería un aprovechamiento tipo homogeneizado de 0,670 ua /m²suelo.
Es decir y a los efectos de lo que ahora interesa, resultando que a la superficie adscrita a los efectos de cumplir con lo establecido en el art. 224 del PGOU, le corresponde un aprovechamiento homogeneizado de:
70.000 m² x 0'670: 46.900 ua
De la edificabilidad asignada a superficie del sector x 0,2, los primeros 15.268 m²t (destinados a vivienda protegida) le corresponderán al citado alegante y el resto se localizarán en el macrosector VII. O lo que es lo mismo, a la adscripción generada por el Acuerdo del pleno
de 25 de juny de 2008, le corresponderían un total de 12.977 ua. En el caso en el que el alegante pueda ejercer legítimamente su derecho a percibir en metálico el importe del justiprecio porque concurriese alguna de las causas que así lo permita, dicho aprovechamiento pasaría a ser de titularidad municipal y sus ingresos quedarían afectos a hacer frente el importe citado, lo que en definitiva atendería a la adquisición del suelo dotacional adscrito dentro del área de reparto.
Las restantes ua se distribuirían de la siguiente manera:
2º. Equipamiento de la playa:
Es el suelo calificado como dotacional que ha sido objeto de tramitación simultánea junto con el SGES 30. Es el conocido como equipamiento de la playa. Cabe hacer las mismas consideraciones que ya se hicieron arriba respecto al otro suelo dotacional en el contexto del expediente 6/06 PL.
Partiendo de la hipótesis de los datos sobre derechos subjetivos que se les atribuían a dichos propietarios en el acuerdo plenario de modificación de planeamiento urbanístico:
"2. Equipamiento escolar playa:
Clasificación del suelo: Urbano.
Superficie UE: 12.935 m²
Índice de edificabilidad: 1,18 m²t/m²s
Edificabilidad objetiva: 15.266 m²T
Índice de edificabilidad neta sobre parcela: ver plano
Superficie del espacio privado: 1723 m².
Superficie suelo dotacional dentro de la UE: 11.212 m²
Densidad máxima: 120 viv./ha.
N. viv: 140
N. habitantes: 420
SD extra mantenimiento proporción: 420 X 8,09: 3.397 m².
SD total nueva creación: 5.120 m².
Superficie del área de reparto: 18.055 m².
Aprovechamiento tipo: 0'8455 m²t/m²s".
De lo que se extrae como conclusión que a los propietarios de dicho suelo les correspondería un aprovechamiento subjetivo de 12.935 m x 0'8455: 10.936 m²t, o lo que es lo mismo dado que no tenía obligación de materializar vivienda protegida, 10.936 ua.
A este segundo grupo, dada su condición de suelo urbano, no se le podría deducir el 10% del aprovechamiento sino el 5%, y el tratamiento de las cuotas de urbanización deberá ser objeto de un tratamiento especial, ponderando las diferencias de su integración en este nuevo ámbito.
Queda todavía un resto a los efectos del artículo 224 del PGOU que se localizarán de la siguiente manera:
3º Los primeros m² en el MSC VII se localizarán en las parcelas del polígono fiscal 88, derivado de la instrucción del expediente número 6/06 PL.
Se trata de un total de 17.239 m², grafiados en magenta y azul a los que les corresponde un derecho de 17.239 m² x 0'670: 11.550 ua, al que habrá que hacer una deducción del 10% del aprovechamiento, es decir, de 1.150 ua.
La acumulación de estos tres grupos, supone un total de 35.463 ua y que todavía quede un resto de 11.437 ua, o lo que es lo mismo, que el resto de superficie del MSC VII afectado ascenderá a un total de 17.070 m², que se tendrían que destinar primero a completar íntegramente las parcelas a las que se refiere el apartado anterior, y a continuación, íntegramente las siguientes por este orden hasta agotar la superficie adscrita:
Parcela número 31, 33, 9002, 144, 145, 189, 274, 273, ...
Estos datos para localizar el área de reparto son susceptibles de ser modificados durante la instrucción del expediente y en concreto, por los siguientes:
- Por la concreción del alcance del factor k del suelo no urbanizable protegido adscrito, en los términos del art. 123.3 del ROGTU.
- Por la adecuada definición de los coeficientes correctores de los usos y tipologías.
- La localización singular en al ordenación pormenorizada que se apruebe de manzanas destinadas exclusivamente a terciario, lo que variaría los coeficientes correctores, etc.
Por lo tanto, los mismos sólo sirven como esquema indicativo para la redacción de la documentación de planeamiento que se debe presentar, como sistemática de delimitación del área de reparto en lo referente a los terrenos adscritos.
b) Urbanizar completamente la unidad de ejecución que constituya el objeto del programa y realizar las obras públicas adicionales que se precisen para cumplir lo dispuesto en los apartados siguientes, con sujeción a las previsiones temporales y económicas del programa.
Habrá que estar a las determinaciones específicas recogidas en las prescripciones de las bases generales de programación aprobadas definitivamente en la sesión ordinaria del Pleno de fecha 28 de septiembre de 2006, y publicadas íntegramente en el Butlletí Oficial de la Província de València de fecha 23 de octubre de 2006.
c) Conectar e integrar adecuadamente la urbanización con las redes de infraestructuras, de energía, comunicaciones y servicios públicos existentes y
d) Suplementar las infraestructuras y espacios públicos o reservas dotacionales en lo necesario para no menguar ni desequilibrar los niveles de calidad, cantidad o capacidad de servicio existentes y exigibles reglamentariamente.
Además de las ya destacadas en la determinación segunda, referente a la conexión con puente con Canet, la actuación sobre el actual puente del barrio de San José, la ronda norte, la conexión oeste con la carretera vieja a Canet, los muros de defensa y el parque de Ribera, será preciso tener en cuenta:
- Conexión del puente: existen dos posibles puntos de conexión, conforme al siguiente esquema:
En ese sentido se señala que dado el fin prioritario pretendido es el de dar una solución a la situación actual de uso excesivamente intenso de la vía pecuaria, es destacadamente preferente la alternativa este, y es descartable la oeste, por su proximidad a los puentes ya abiertos.
Como condición de conexión se impondrá además una mejora y refuerzo e incluso sustitución del actual puente del barrio de San José, en los términos que admita la CHJ.
- Respecto a las conexiones viarias, se destaca el siguiente esquema de viario principal, grafiado en marrón:
Además del puente, se destaca la importancia de los dos ejes al norte y al sur del ámbito, que discurren de este a oeste. Una es la denominada ronda norte. La otra, un refuerzo importante del actual viario norte que separa el suelo urbano del no urbanizable. Como se ve en el esquema de arriba, la sección de esta última no podrá ser inferior a 24 m.
- Respecto a la conexión del agua.
El ámbito va a tener su suministro con cargo a la infraestructura del m3/segundo y sin que suponga un incremento de las actuales concesiones demaniales otorgadas por el Estado ni tampoco un aumento de demanda. En ese sentido se debe tener en cuenta que la infraestructura de la desaladora para suministro de agua industrial que es el fruto del convenio de colaboración suscrito entre el Ayuntamiento y el Ministerio de Medio Ambiente ya se ha iniciado en su ejecución material.
Dado que hay varios polígonos industriales que actualmente están conectados a la infraestructura del m3 como son el de Ingruinsa, Sepes, Eucolsa, etc., y que consumen parte de la actual concesión, lo que rompe con el esquema lógico de que el suministro del uso industrial sea con agua desalada y el suministro del uso residencial lo sea con agua del m3.
Por ello las condiciones de conexión de agua del presente ámbito pasan por realizar la inversión necesaria para conectar alguno de dichos polígonos industriales con las instalaciones de la desaladora, de forma que permita sustituir el consumo que actualmente se hace para uso industrial en consumo para uso residencial. El/los polígonos industriales a conectar a la desaladora dependerán del consumo actual que se documente y que se pretende sustituir y que deberá ser de entidad suficiente como para atender la demanda de este nuevo sector residencial.
Se juzga que de esta forma se superarán los condicionantes impuestos por el artículo 19 de la ley 3/2004, LOTPP, sobre suficiencia del agua.
A dicho esfuerzo inversor habrá que unir el de suplementación de la conexión a las redes del m3 que permitan la llegada del agua a dicho punto.
- Se entenderá que la conexión a redes de la compañía suministradora de energía eléctrica estará incluidas dentro de la obra urbanizadora, pudiéndose realizar retasaciones de dichas infraestructuras cuando el punto/s de conexión dado por dicha compañía esté a una distancia superior a 500 m del ámbito (tanto con un punto como la suma de los puntos resultantes), y solo pudiendo ser objeto de retasación la parte de trazado exterior al ámbito de actuación.
e) Obtener los suelos dotacionales públicos del ámbito de la actuación, o adscritos a la misma, a favor de la administración gratuitamente.
Las cesiones de suelos calificados como dotacionales son las derivadas de los extremos indicados en la presente determinación.
A los efectos simplemente de síntesis, se llama la atención sobre la obtención de:
- 160.000 m² de suelo no urbanizable protegido adscrito.
- El SGES 30 y el denominado equipamiento de la playa.
- Los terrenos en el MSC VII.
- El denominado parque de ribera.
- Rondas viarias de gran capacidad.
- El 70% de la superficie del sector.
f) Establecer plazos para edificar los solares resultantes de la actuación urbanizadora.
Se fija el plazo máximo de tres años desde que se reciban provisionalmente las obras de urbanización del ámbito.
Determinación tercera. Ficha de gestión o, si procede, directrices de evolución urbana y ocupación del territorio establecidas en el Plan General
Es preciso reconducirse a lo ya indicado en la determinación primera.
Determinación cuarta. Criterios y objetivos urbanísticos y territoriales de las propuestas de planeamiento a formular por los concursantes con fijación de las directrices y estrategias que tendrá que observar la ordenación que propongan
El documento de planeamiento que se presente por parte de los aspirantes a agente urbanizador deberá cumplir con los objetivos antes señalados en la determinación segunda a la que es preciso remitirse.
Es preciso especificar lo siguiente:
El documento de planeamiento será de aprobación definitiva autonómica, al suponer la reclasificación de suelo no urbanizable común en suelo urbanizable residencial.
Se tratará de un plan parcial de los descritos en los artículos 72 y siguientes de la LUV, con todas las exigencias y trámites que para ellos establece la legislación urbanística.
Además es preciso tener en cuenta que:
1. Se establece una densidad máxima de 100 viviendas por hectárea, o lo que es lo mismo, dado que el sector tiene una superficie aproximada de 350.000 m², es decir, 35 ha, un número máximo de viviendas de 3.500 o las que se deduzcan de la superficie exacta del sector.
La densidad máxima indicada es inferior a la del suelo residencial colindante, que atendería a datos que oscilarían sobre las 120 viviendas por ha, conforme al siguiente esquema.
2. La mitad del número del viviendas máximo se deberán destinar necesariamente a vivienda protegida. Con el anterior dato se estaría hablando de un mínimo aproximado de 1.750 viviendas necesariamente de naturaleza protegida.
Además esta obligación afecta necesariamente y como mínimo al 50% del índice de edificabilidad residencial.
3. Esquema de localización de usos públicos y privados.
4. Respecto al cálculo del factor k de tratamiento subjetivo del derecho de propiedad del suelo no urbanizable protegido.
La propuesta del agente urbanizador deberá justificar la aplicación de las previsiones del artículo 123.3 del ROGTU, si bien dicha justificación sólo tendrá carácter indicativo, dados los términos del artículo 169.3 de la LUV que parece demorar la concreción al momento de la reparcelación, al señalar que:
"3. La reparcelación forzosa tiene por objeto:
[...] e) Si procede, materializar el cumplimiento de la carga de obtener suelo no urbanizable protegido a que se refiere la Ley 4/2004 de 30 de junio, de la Generalitat de ordenación del territorio y protección del paisaje, en el caso en que la reparcelación se produzca en ejecución de un instrumento de planeamiento que implique el cambio de clasificación de suelo no urbanizable a urbanizable, estableciendo los oportunos coeficientes de ponderación de valor entre el suelo no urbanizable y el urbanizable a que se adscribe, de acuerdo con la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones".
5. Tipología admisible.
Sólo se admitirá la de vivienda colectiva en altura, bien libre, bien protegida. No caben las viviendas unifamiliares. Se admitiría la posibilidad, debidamente justificada, de manzanas con uso terciario exclusivo.
El número máximo de plantas es de X más aprovechamiento sobre cubierta. Otro tipo de propuestas deberían estar especialmente motivadas.
6. Índices de edificabilidad máximos permitidos:
Índice de edificabilidad bruta: 1,2 m²t/m² suelo
Índice de edificabilidad residencial: 1 m²t/m² suelo
Índice de edificabilidad terciaria: 0,2 m² t/m² suelo
Determinación quinta. Descripción de los objetivos de edificación privada que han de cumplirse en el ámbito de la actuación
No se prevé ninguno en especial.
Determinación sexta. Prescripciones técnicas que, con carácter mínimo, tendrán que respetarse en la redacción de los documentos de ordenación y gestión exigibles
Es preciso estar a las exigencias de la cláusula 10ª de las bases generales así como de sus anexos I y II.
A las mismas, será preciso añadir las siguientes exigencias, de carácter adicional:
Toda la documentación de planeamiento contenida en los programas de actuaciones integradas, sin perjuicio de su presentación en papel, siempre deberá constar en soporte digital, (en los formatos más habituales: doc; xls; dwg).
El Plano de replanteo será la base de todo el material gráfico. Se hará con proyección en coordenadas UTM, con suficientes bases de replanteo georeferenciadas y grafiadas. Estas deberán quedar materializadas sobre el terreno, mediante clavos y pintura y en caso de grandes ámbitos se situaran sobre plataformas con suficiente espacio que permita su estacionamiento con el fin de comprobar la perfecta adscripción al terreno. En los documentos de planeamiento serán en DOS coordenadas, independientemente de las que consten en el plano de urbanización. Afectará tanto a la zona de actuación como a la colindante, abarcando un área exterior suficiente, que comprenda como mínimo el viario de contacto en su totalidad, y con referencia a la manzanas existentes si las hubiera. Cada punto significativo constará de coordenadas para el replanteo, y el cuadro de bases y puntos de replanteo figurará necesariamente en el plano.
Todo el contenido gráfico documental deberá tener en común el perímetro georeferenciado del ámbito (o ámbitos en su caso) de la actuación del plano de replanteo. Se presentará en papel a escala máxima 1/1000.
Documentos de planeamiento
Documentación escrita informativa y justificativa
La parte informativa de la documentación de planeamiento contenida en los programas de actuaciones integradas, constarán de un apartado específico de la repercusión o declaración de impacto según el estudio de impacto ambiental del PGOU de Sagunto.
Cuando se trate de programas que afecten a un número significativo de parcelas, contendrá un apartado o anexo donde se analice la situación de la parcelación del sector, con una estadística de las superficies de las parcelas catastrales afectadas en el momento de la presentación del PAI, con el fin de justificar entre otros, la parcela mínima de la ordenación cuando así proceda.
Las afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito territorial vendrán en un listado donde conste cada una de ellas de forma completa y el boletín y fecha de publicación.
Documentación gráfica informativa
Los planos informativos reglamentarios se someterán a los siguientes criterios obligatorios:
a) La situación de los terrenos en el contexto de la ordenación urbanística se referirá siempre a los planos originales de clasificación de suelo del PGOU a su escala original.
b) La estructura de la propiedad reflejará el plano original catastral. (en papel escala 1:2.000) .
c) La topografía del terreno señalará las curvas de nivel metro a metro y puntos de cota (en papel escala 1:2.000). En el soporte digital constará como capa única las curvas de nivel metro a metro
d) El plano de los usos, aprovechamientos, vegetación, construcciones y edificaciones existentes reflejará las curvas de nivel del apartado anterior. (en papel escala 1:2.000).
e) Las infraestructuras de todo tipo y redes generales de servicio, incluirán las torres y postes de apoyo, diámetros y arquetas, y bienes demaniales o servidumbres derivadas de su implantación (en papel escala 1:2.000).
f) La ordenación estructural del sector y de su entorno, el estado de las construcciones en las operaciones de reforma y todo aquello que incida directa o indirectamente en el planeamiento municipal vigente se vinculará sobre los planos originales del PGOU que procedan en cada caso, a su escala original.
g) Las afecciones tanto físicas como jurídicas que puedan condicionar la ordenación, tales como zonas de dominio público y sus áreas de servidumbre, grandes infraestructuras de toda índole existentes en el territorio, áreas arqueológicas y construcciones e hitos más relevantes que existan en él u otros factores análogos, se harán constar en plano aparte o si es posible en el señalado como e). En cualquier caso las afecciones físicas y jurídicas, servidumbres, etc. que condicionen la ordenación establecida se harán constar en el soporte digital georeferenciado como capa única.
h) Cuando la nueva ordenación se vincule a núcleos urbanos se deberá incluir un análisis gráfico completo de la situación actual de la zona afectada, con un antes y un después tras la ordenación propuesta.
Documentación gráfica de carácter normativo
Los planos proponentes de nueva ordenación pormenorizada o variación de la existente se ajustarán a los siguientes criterios:
a) El plano de calificación y asignación de destinos urbanísticos a cada terreno, contendrá en la forma que se considere oportuna los parámetros característicos de cada uno de ellos: superficies, edificabilidad, número de plantas, distancias a lindes y cuantos se consideren relevantes en función de la ordenación pormenorizada propuesta (en papel escala mínima 1:2.000; máxima 1:1000).
b) El plano de delimitación de la Red de reservas de suelo dotacional público incluirá las características más relevantes de los equipamientos previstos: superficies, edificabilidad (si se fijara), número de plantas, distancias a lindes y cuantos se consideren oportunos (en papel escala mínima 1:2.000; máxima 1:1000).
c) En el plano específico de la red viaria rodada y peatonal se definirá sus anchos y características geométricas, incluyendo un esquema de las secciones tipo de cada vial. Este plano prescindirá de aquellos elementos propios de proyecto de urbanización contenido en la Alternativa Técnica, aunque incluirá las rasantes de los encuentros así como las correspondientes al viario de contacto. Incluirá también la Red Primaria adscrita, en su caso, así como las zonas de protección según la legislación aplicable. Este plano contendrá necesariamente las curvas de nivel (en papel escala mínima 1:2.000; máxima 1:1000).
d) Las áreas sometidas o autorizadas a estudios de detalle se incluirán en el mismo plano del modelo real o virtual de implantación de los volúmenes edificables que se basará en el plano a), reproduciendo los datos de aquel, y grafiándolos sobre cada una de las parcelas patrimonializables por uso y destino (en papel escala mínima 1:2.000; máxima 1:1000).
e) Plano final donde se refleje la nueva ordenación propuesta sobre el plano original del PGOU al que afecte.
f) Aquellos otros planos que se consideren necesarios para la mejor definición de la ordenación pormenorizada.
Todos los planos deberán reflejar la ordenación estructural vigente en los suelos del entorno del sector o sectores ordenados, acreditando la integración de la propuesta.
Se deberá tener en cuenta que el ámbito esta bajo la zona de afección de servidumbre de señalización aeronáutica, por lo que en todo caso se deberá acreditar en el expediente que la ordenación propuesta no afecta a dicha afección.
Además toda la documentación gráfica deberá ajustarse a la ordenanza municipal aprobada definitivamente por el Pleno Municipal en su sesión de 30.4.2008 (exp. 36/3797 FZ) y publicada en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia número 126 de 28.5.2008, como ordenanza municipal sobre alineaciones, rasantes, actas de replanteo y planos finales de obras, y de conformidad con lo establecido en los articles 1 y 7.4 de la misma.
Con carácter adicional a lo anterior deberá adjuntarse el estudio de integración territorial, el estudio de integración paisajística de la ordenación y estudio acústico, además de toda la documentación exigida por los artículos 72 y siguientes de la LUV.
De conformidad con lo establecido en el artículo 226 del Decreto 67/2006, se deberá impulsar por el aspirante la tramitación de la correspondiente cédula territorial de urbanización ante la Conselleria.
Determinación séptima. Admisibilidad de variantes
Se admitirán en los aspectos expresamente indicados a lo largo de las presentes bases.
Determinación octava. Prescripciones técnicas que, con carácter mínimo, tendrán que respetarse en la redacción del proyecto de las obras de urbanización
Como ya se ha indicado, habrá que estar a las determinaciones de la cláusula 10ª de las bases generales y a su anexo II.
A las mismas, será preciso añadir las siguientes exigencias, de carácter adicional:
- Toda instalación existente que de nuevo servicio a la zona que se urbaniza, deberá ser revisada mediante pasada de cámara, mandril u otro sistema de comprobación, y adoptar las medidas correctoras necesarias para su correcta funcionalidad. En caso contrario se entenderá que se repone la misma con los condicionantes impuestos a la obra nueva.
- En cuanto a control de calidad, es preciso añadir las siguientes cuestiones, que deberán ser llevadas a cabo por laboratorio acreditado:
- Será obligatoria el lavado y desinfección de la canalización de agua previamente a la conexión a las redes municipales y por ende a su recepción.
- Será obligatorio realizar las pruebas de estanqueidad y presión de las redes de agua a una presión de 10 atm, en tramos no mayores a 500m.
- Será obligatorio el paso de cámara de TV en circuito cerrado, por las conducciones de saneamiento y pluviales una vez ejecutadas, comprobando su buen funcionamiento previamente a cualquier conexión que a ella se pretenda. La presente prueba se realizará tantas veces como sea necesario para garantizar el buen funcionamiento de la red (tras reparaciones), debiendo ser inspeccionada por una empresa especializada.
- Todos los registros contarán con el certificado de producto, además de las exigencias indicadas en las bases generales.
- A efectos de su diseño los viales admitirán tráfico pesado.
- El acabado para las columnas será negro oxirón en viales y verde oxirón en zonas verdes.
Determinación novena. Estimación de los plazos de despliegue y ejecución del programa de actuación integrada, así como la regulación de los efectos de su incumplimiento
a) La presentación de los textos refundidos correspondientes al planeamiento o al proyecto de urbanización deberá producirse en el plazo máximo de dos meses desde que tenga lugar la notificación al Urbanizador de la aprobación definitiva que imponga modificaciones a la alternativa técnica.
b) La notificación a los interesados para el ejercicio de la opción por modalidad de retribución previsto en los artículos 166 de la Ley Urbanística Valenciana deberá practicarse en el plazo máximo de un mes desde la formalización del PAI.
c) El proyecto de reparcelación deberá presentarse ante el Ayuntamiento por el urbanizador, en el plazo máximo de cuatro meses desde la finalización del plazo para la opción por modalidad de retribución previsto en los artículos 166 de la Ley Urbanística Valenciana. A tal efecto, el urbanizador deberá presentar ante la Administración actuante acreditación justificativa de la práctica de las comunicaciones reguladas exigibles.
d) La presentación de los textos refundidos correspondientes al proyecto de reparcelación deberá producirse en el plazo máximo de dos meses desde que tenga lugar la notificación al urbanizador de las modificaciones a introducir en el proyecto inicialmente formulado.
e) El inicio de las obras de urbanización deberá producirse en el plazo de dos meses desde la íntegra notificación de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, acreditándose mediante acta de replanteo suscrita por la dirección de las obras y, al menos por un técnico municipal. A estos efectos, el urbanizador deberá acreditar, en el acta de replanteo, el pago a los acreedores netos de la cuenta de liquidación o bien la consignación de dicha cantidad en la Tesorería Municipal
f) Las obras de urbanización deberán finalizar en el plazo máximo de 36 meses desde su inicio. La finalización de las obras se acreditará mediante el correspondiente certificado final de obras expedido por el director facultativo. No obstante el Ayuntamiento se reserva la potestad de prórroga en plazos mayores si así se justificase debidamente por condicionantes de organismos supramunicipales o de compañías de servicios.
Efectos de su incumplimiento.
El retraso en el cumplimiento de cualquiera de los plazos indicados y no sólo el de la ejecución material de las obras, tendrá una penalización de un 1 por mil del presupuesto íntegro del PAI por día natural de demora.
Determinación décima. Modelo de proposición a presentar por los interesados
Modelo de proposición
(Nombre y apellidos) ?, con DNI número ?, domiciliado para todos los actos de este concurso en ?, que interviene en nombre y representación de la entidad mercantil ?, con domicilio social en ?, CIF nº ..., teléfono ?, correo electrónico - y fax núm. ?, enterado del anuncio publicado en el ?; de las bases generales, publicadas en el BOP de fecha ?; y de las bases particulares de condiciones aprobado por la corporación municipal de Sagunto en su sesión de fecha ?, y publicadas en el ?, para contratar mediante concurso público abierto el Programa de Actuación Integrada del Ámbito de Borde Norte del Puerto de Sagunto, de conformidad con las referidas bases.
Con la presentación de esta solicitud se aceptan por mi representada los términos de las bases generales y particulares de programación que regulan la adjudicación del presente programa, y se declara que la misma reúne todas y cada una de las condiciones exigidas para resultar adjudicataria del programa.
(Lugar, fecha y firma del proponente).
Determinación undécima. Documentación a presentar por cada licitador junto con la proposición
En el sobre A, como documentación acreditativa de la personalidad y de la solvencia, la documentación indicada la ley 30/2007, de Contratación del Sector Público. Extremo que hay que complementar con lo establecido en la determinación 13ª de las presentes bases particulares.
En el sobre B, como alternativa técnica: Además de los indicados en el artículo 126 de la LUV, en todo caso un documento de planeamiento fiel a las indicaciones de la presente bases acreditativo de todos los extremos y propuestas indicados en estas bases y que deben aportar los aspirantes a agentes urbanizadores.
En el sobre C, como proposición jurídico económica: los indicados en el artículo 127 de la LUV y 301 y siguientes del ROGTU.
La documentación que será objeto de valoración será la siguiente:
A. De la alternativa técnica.
- El documento de planeamiento.
- El proyecto de urbanización.
- El documento acreditativo de la inversión en programas de restauración paisajística o de imagen urbana
- El documento acreditativo de los plazos que se proponen para el desarrollo de la actuación integrada y resto de compromisos del aspirante.
- El documento acreditativo del enunciado de los objetivos complementarios que se proponen conforme al artículo 124.2, con indicación expresa, en su caso, de los compromisos de edificación simultánea a la urbanización que esté dispuesto a asumir por encima del mínimo legal, así como si se asume o no voluntariamente el compromiso de construcción y gestión de aparcamiento subterráneo en subsuelo municipal.
B. De la proposición jurídico-económica.
a) El documento acreditativo del importe de las cargas de urbanización, expresado en euros por metro cuadrado de edificabilidad.
b) El documento acreditativo de la valoración de los terrenos a efectos de fijar el coeficiente de cambio para el pago en especie.
c) El documento acreditativo de los compromisos financieros para la ejecución de las obligaciones complementarias asumidas voluntariamente y a su costa por el urbanizador.
Determinación duodécima. Plazo y lugar para la presentación de las proposiciones
El plazo de presentación de proposiciones al concurso es de seis meses.
El inicio del cómputo de dicho plazo empezará a contar a partir del día siguiente a la fecha de la última de las publicaciones obligatorias practicadas, sea la del DOCV o sea la del DOUE.
Las proposiciones de los interesados tendrán que presentarse en cualquiera de los registros del Ayuntamiento de Sagunto, dentro del plazo indicado y en el horario de 08.00 horas a 14.00 horas. No será admisible ningún otro medio de presentación. Esta restricción sólo afecta a la documentación sujeta a los plazos de concurrencia competitiva y no al resto de documentos que sea preciso aportar durante la instrucción del resto del expediente, que podrá hacerse por cualquiera de los medios previstos en la Ley 30/1992 (LRJPAC).
Determinación decimotercera. Criterios de solvencia económica y financiera, técnica y profesional exigibles a los concursantes y documentación acreditativa del cumplimiento de los mismos
Solvencia económica y financiera.
Bastará con reunir uno de los requisitos siguientes:
A. Capital social mínimo.
El capital social mínimo será de 1.000.000 de euros.
Este extremo se acreditará por medio de certificado expedido por el Registro Mercantil, de una antigüedad no superior a tres meses.
B. Disponibilidad de fondos propios.
Gozar de la disponibilidad de fondos propios que equivalga como mínimo a un 20% del presupuesto de ejecución de contrata del PAI al que se licita.
Si se tratase de una persona jurídica el medio de acreditación de esta solvencia será la presentación del balance, con relación al último ejercicio respecto de la fecha en que se solicite la participación, de las cuentas anuales aprobadas y debidamente inscritas en el Registro Mercantil.
Si se trata de un empresario individual y está obligado a presentar la declaración del impuesto del patrimonio, se exigirá disponer de una patrimonio equivalente a los fondos propios antes indicados, extremo que acreditaría por medio de la correspondiente liquidación referente al último ejercicio respecto de la fecha en que se solicite la participación. Si no está obligado a presentar el impuesto del patrimonio, se le exigirá que la declaración del IRPF del último ejercicio respecto de la fecha en que se solicite la participación, figure con ingresos empresariales de carácter positivo.
C. Agrupaciones de interés urbanístico.
Aquellas que se encuentren legalmente constituidas, con personalidad jurídico pública por estar debidamente registradas, se considerará que tienen solvencia financiera en todo caso.
Se acreditará tal extremo por medio del certificado acreditativo de la inscripción en el Registro de Agrupaciones de Interés Urbanístico (AIU).
Solvencia técnica y profesional
A. Plantilla mínima
Tener como personal en nómina dentro de la plantilla de la empresa en condición de fijo un mínimo de los siguientes efectivos
- Un arquitecto superior y/o técnico competente ( p. ej. ICCP).
- Un arquitecto técnico.
- Un ingeniero técnico industrial o de categoría superior
- Un topógrafo.
- Un licenciado en Derecho.
Se acreditará este extremo por medio de copia compulsada de los contratos laborales correspondientes, así como del estado de alta en el momento de la presentación.
Además habrá que acompañar copia del certificado de la titulación académica de cada uno de ellos.
B. Contratos de servicios profesionales
Cualquiera de los efectivos mínimos anteriores podrá ser sustituido por la acreditación de la suscripción de un contrato de servicios profesionales para el PAI concreto objeto de licitación con carácter previo a la presentación de la proposición, y durante la vigencia del mismo.
Se acreditará este extremo por medio de copia compulsada de los contratos de servicios profesionales correspondientes.
Además habrá que acompañar copia del certificado de la titulación académica de cada uno de ellos.
Determinación decimocuarta. Criterios objetivos de adjudicación del programa de actuación integrada, especificados por orden decreciente de importancia, incluyendo su ponderación
Ya que se está ante un programa cuya alternativa técnica va acompañada de instrumento de planeamiento que afecta a la ordenación estructural, la puntuación de la alternativa técnica y del instrumento de planeamiento representará entre el 75 por ciento de la valoración en relación con la proposición jurídico-económica, que representará entre el 25 por ciento.
A efectos aclaratorios se destaca que las valoraciones que se citan a continuación en cada uno de los apartados de la alternativa técnica y de la proposición jurídico económica se atribuirán exclusivamente a aquel licitador que presente la mejor propuesta en ese apartado.
Dentro de cada una de ellas, la importancia relativa es la siguiente:
Para la alternativa técnica:
a) La calidad técnica de la ordenación propuesta. Este criterio representará un 50 por ciento de la valoración de la alternativa técnica.
b) La resolución adecuada de la integración de la actuación en su entorno.
c) La mejor estructuración de dotaciones públicas y de espacios libres.
Los criterios establecidos en los apartados b) y c) anteriores representarán en conjunto un 20 por ciento de la valoración de la alternativa técnica.
d) La calidad técnica de las soluciones propuestas para la urbanización.
Este criterio representará un 10 por ciento.
e) Inversión en programas de restauración paisajística o de imagen urbana dentro del ámbito del programa, como objetivos complementarios del mismo, de acuerdo con las directrices establecidas en los artículos 30 a 35 de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje. Este criterio supondrá un 10 por ciento del valor total de la alternativa técnica.
g) Plazo de ejecución del programa de actuación integrada.
h) Compromiso de edificación simultánea a la urbanización de los solares resultantes de la Actuación por encima de un mínimo legalmente exigible.
i) Compromisos adicionales asumidos voluntariamente y a su cargo por el urbanizador.
j) Medios para el control de cada una de las prestaciones que constituyen el objeto del programa.
Los criterios establecidos en los apartados g), h), i) y j) anteriores representarán en conjunto un 10 por ciento de la puntuación total de la alternativa técnica.
Para la proposición jurídico-económica:
a)Menor importe respecto de referencias de cuadros de precios de práctica usual de las cargas de urbanización, expresado en euros por metro cuadrado de edificabilidad. Este criterio representará un 35 por ciento de la valoración de la proposición jurídico-económica.
b) La valoración de los terrenos a efectos de fijar el coeficiente de cambio para el pago en especie y la menor proporción de solares o aprovechamiento que deban ser puestos a disposición del urbanizador por medio de reparcelación forzosa como retribución a cuenta de terceros con los que no tenga contrato suficiente. Este criterio representará un 30 por ciento de la valoración de la proposición jurídico-económica.
c) Mayor proporción de terrenos propios o de asociados que deban quedar afectos con garantía real inscrita en el Registro de la Propiedad al cumplimiento de las obligaciones especiales de edificación derivadas de la aprobación del programa representará un 25 por ciento de la valoración de la proposición jurídico-económica.
d) Compromisos financieros para la ejecución de las obligaciones complementarias asumidas voluntariamente y a su costa por el urbanizador. Este criterio supondrá un 10 por ciento del valor total de la proposición jurídico-económica.
Determinación decimoquinta. La previsión y, en su caso, limitación de la posibilidad de formular alternativas técnicas que supongan una ampliación del ámbito territorial a programar, así como las consecuencias de la ampliación
No se admiten.
Determinación decimosexta. El porcentaje mínimo de solares cuya edificación haya de ser simultánea a la urbanización
La simultaneidad de obras de urbanización y edificación se regirá por lo establecido en el anexo III de las bases generales citadas.
Determinación decimoséptima. Necesidad de informe del Consejo del Territorio y el Paisaje previsto en el artículo 136.4 de la Ley Urbanística Valenciana, así como de otras administraciones sectoriales.
En el presente caso no concurre la necesidad de informe del Consejo del territorio y el Paisaje, al ser un sector inferior a 500.000 m².
Respecto al informe de otras administraciones, serán preceptivos los siguientes:
- Administración hidráulica, la CHJ, en los términos del artículo 19 de la LOTPP, así como la incidencia del PATRICOVA y el linde con el cauce del río Palancia.
- Demarcación de Costas en Valencia, del Ministerio de Medio Ambiente.
- Administración autonómica con competencias en policía de servidumbres de costas.
- Administración forestal autonómica.
- Cédula territorial de urbanización por parte de la conselleria con competencias en materia de urbanismo.
- Ayuntamiento de Canet d'En Berenguer respecto a la conexión del puente/s.
Los aspirantes deberán aportar justificación de haber solicitado el dictamen de dichas administraciones, aportando la documentación correspondiente que permita la emisión de la misma. La cédula territorial de urbanización se regirá por sus propias reglas procedimentales, que deberán ser observadas por los aspirantes. Para la emisión del informe al que se refiere el artículo 19 de la LOTPP se deberá aportar la documentación que tiene predefinida la CHJ.
Determinacióndecimoctava. Porcentaje máximo de coeficiente de canje
Se deberá motivar por el proponente, contrastando el presupuesto del PAI que se proponga y el precio del suelo, siguiendo los criterios de valoración de la ley estatal del suelo. Los ajustes de precio que se fijen en el acuerdo de adjudicación determinarán los ajustes correspondientes en el coeficiente de canje.
Determinación decimonovena. Prerrogativas que ostenta la administración
Habrá que estar a lo dispuesto en la cláusula 3ª de las bases generales por las que se rige el presente PAI.
Determinación vigésima. Competencia del orden jurisdiccional contencioso-administrativo para conocer de las cuestiones que puedan suscitarse en la preparación, resolución y ejecución del contrato entre la administración y el urbanizador.
El orden jurisdiccional contencioso-administrativo será el competente para conocer de las cuestiones que puedan suscitarse en la preparación, resolución y ejecución del contrato entre la administración y el urbanizador.
Determinación vigesimoprimera. Adjudicación conexa o condicionada, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 139.1 de la Ley Urbanística Valenciana y el reglamento, así como existencia o inexistencia de canon de urbanización.
No se observan.
Determinación vigesimosegunda. La previsión de un precio cierto de licitación, que tendrá carácter de máximo y que servirá de base para el cálculo de la garantía provisional.
De conformidad con lo establecido en la base 9ª de las bases generales, se establece el importe de la garantía provisional en una cantidad de 400.000 euros.
Respecto a las obras de urbanización que debe ejecutarse bajo la responsabilidad del agente urbanizador del ámbito
Considerando que en las bases generales por las que se rige el presente PAI se fijó el siguiente criterio para definir el importe del PEM:
Para la urbanización interior: Un coste promedio máximo por m² de vial y por m² de zona verde. En el caso que nos ocupa, por comparativa con actuaciones similares, y actualizaciones del IPC, se fija un coste promedio para m² de vial de 85 €/m².
Para las conexiones exteriores: quedan excluidas del PEM máximo anterior, las siguientes:
a) Conexión con Canet por medio de puente sobre el río Palancia que supondrá una alternativa decisiva al uso viario actual de la vía pecuaria.
b) Refuerzo/sustitución del actual puente a Canet a la altura del barrio de San José.
c) Ejecución de las obras de defensa del río que establezca preceptivamente el PATRICOVA.
d) La ejecución del parque de ribera que continúe el esquema del SUNP VI 3ª fase, mejorándolo al haber un importante margen de maniobra para ello y que suponga un significativo apoyo al contiguo parque del Delta tendrá un importe máximo de 50 euros/m² de parque.
e) Las conducciones exteriores de suministro de agua cuando el punto de conexión esté a una distancia superior a 100 m del ámbito, y solo pudiendo ser objeto de incremento la parte de trazado exterior al ámbito de actuación.
f) Iguales consideraciones sobre la conexión de alcantarillado.
Asimismo se exceptuará del PEM de urbanización interior, en caso de ser contemplado en el programa, el correspondiente importe por demolición de edificaciones afectadas. Las demoliciones se fijan en un coste de 90 €/m3 derribado, mientras que otro tipo de obras, (p. ej. reposición de vallados, demolición acequias, obras menores de reposición, etc.), deberá justificarse con el correspondiente desglose presupuestario, siendo la base de precios la del Instituto Valenciano de la Edificación (IVE).
A su vez se indicaba en las bases generales que si las infraestructuras fuesen de titularidad distinta y no se hubiese podido determinar el precio de partida por parte de los servicios técnicos municipales, se excluiría expresamente del precio máximo fijado por este Ayuntamiento como precio de partida de la licitación a la baja. No obstante, cualquier otra obra que pueda afectar al suministro de energía eléctrica se entenderá que la conexión a redes de la compañía suministradora de energía eléctrica estará incluidas dentro de la obra urbanizadora, pudiéndose realizar incrementos económicos respecto de los precios fijados en estas bases particulares, en relación con dichas infraestructuras cuando el punto de conexión dado por dicha compañía esté a una distancia superior a 500 m del ámbito, y solo pudiendo ser objeto de incremento la parte de trazado exterior al ámbito de actuación.
Igualmente quedarán fuera de este límite económico aquellas mejoras en infraestructuras que siendo necesarias o convenientes no hayan sido previstas en las bases particulares y propongan los aspirantes.
Así mismo se fijó el siguiente criterio para definir el importe del PEC al establecerse que nunca podría superar el 19% del PEM.
Por otra parte se señalaba que no se admitirá el cobro con cargo a la propiedad por parte del agente urbanizador de honorarios profesionales técnicos en importes superiores a los establecidos como indicativos en las tarifas de los correspondientes colegios profesionales. El aspirante a agente urbanizador deberá justificar expresamente este extremo en sus proposiciones jurídico económicas.
También se estableció en las bases generales que como gastos generales un porcentaje máximo del 5% de la suma del PEC y de los honorarios profesionales técnicos. Con dicho porcentaje se entienden cubiertos los honorarios jurídicos, gastos de publicaciones, de notificaciones, actuaciones en notaría, Registro de la Propiedad, gastos financieros, etc. En el caso de que como consecuencia de la aplicación del anterior porcentaje resultase un importe inferior a 60.000 euros, en todo caso se considerará como importe a cobrar la cantidad citada de 60.000 euros.
Dado que se está ante un PAI cuya aprobación definitiva corresponde a la Generalitat, es preciso añadir un matiz respecto al concepto del precio cierto, total y cerrado y es el de que una vez que se fijen los importes por parte de este Ayuntamiento, por medio del acuerdo de aprobación provisional del PAI y hasta el momento en el que se adopte el acuerdo de aprobación definitiva del PAI por parte de la conselleria con competencias en materia de urbanismo, al importe fijado por el primero de los dos acuerdos ( el municipal) se le aplicará el IPC hasta la fecha del segundo acuerdo (el autonómico), operando a partir de esa fecha el concepto de precio cierto, total y cerrado.
Determinación vigesimotercera. La puntuación mínima que deberán superar las alternativas técnicas para poder ser valoradas las proposiciones jurídico-económicas que las desarrollen
Las bases generales establecen al respecto que sólo se procederá a la apertura de la proposición jurídico económica de aquellos aspirantes que hayan conseguido como mínimo el 30% de los puntos posibles de la alternativa técnica.
Determinación vigesimocuarta. La determinación de la cuantía y forma de la garantía definitiva a prestar por el Urbanizador
Habrá que estar a lo dispuesto en la base 13ª de las bases generales del presente PAI.
Determinación vigesimoquinta. Causas específicas de resolución adicionales a las previstas en la Ley Urbanística Valenciana, en este reglamento y en la legislación reguladora de los contratos de las administraciones públicas.
No se considera necesaria la fijación de ninguna con carácter adicional.
Determinación vigesimosexta. El alcance y límite de las posibles prórrogas para el desarrollo y ejecución del programa.
El Ayuntamiento se reserva el valorar cada caso concreto para decidir si es procedente o no la prórroga en función de las circunstancias que concurran.
Determinación vigesimoséptima. Relación de titulares catastrales
En las bases generales se establece que con pleno respeto a la confidencialidad de datos de carácter personal y a la normativa específica que rige los datos catastrales, se deberá incorporar necesariamente una relación de titulares catastrales que tengan que ser citados durante el período de información pública, así como sus domicilios.
Dicha relación no será de libre acceso en el expediente sino que sólo será facilitada a aquellos interesados que acrediten que han depositado en la notaría la documentación a la que se refiere el artículo 134 de la LUV, a los efectos de practicar la notificación de los mismos en el contexto de la preceptiva información pública.
Figura en el expediente dicha relación, facilitada por el Departamento de Rentas, con acceso restringido a los sujetos indicados en el párrafo anterior.
El agente urbanizador, en cumplimiento de lo dispuesto en la disposición adicional 9ª del Real Decreto Legislativo 2/2008, solicitará e incorporará al expediente, un certificado emitido por la administración titular de los datos catastrales, en el que se constaten quiénes han sido los titulares de las fincas afectadas en los últimos cinco años. Dicho certificado figurará en el expediente municipal en todo caso antes de la adopción del acuerdo de aprobación provisional del plan parcial».
Visto el informe de Secretaría emitido en fecha 30 de diciembre de 2009.
Sometido el asunto a votación resulta:
Total Concejales: 24. Concejales asistentes: 24; Concejales ausentes: ninguno. Votos a favor: 14, del alcalde y señores Muniesa, Vayá, Serrano, Martí, Murciano, Bono, Peláez, Peris, Fernández Chirivella, González, Paz, Navarro y Sánchez. Votos en contra: 10, de los señores y señoras Calero, José Luis Chover, Hernández, García Benítez Campayo, Miguel Chover, Fernández Carrasco, García Muñoz, López-Egea y Aguilar; por lo que, de conformidad con la Comisión Informativa de Política Territorial y Sostenibilidad el Pleno del Ayuntamiento, por 14 votos a favor de PP y SP y 10 votos en contra de PSOE, BLOC y EU, acuerda:
Primero
La aprobación de las presentes bases particulares de programación del ámbito denominado borde norte del Puerto de Sagunto.
Segundo
La iniciación del procedimiento de programación de dicho ámbito, en los términos del artículo 132 y siguientes de la LUV.
Este acto, de conformidad con lo establecido en el artículo 109 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, pone fin a la vía administrativa.
Contra el mismo podrá usted, interponer, con carácter potestativo, recurso de reposición o impugnarlo directamente ante la jurisdicción contencioso administrativa.
En el supuesto de que usted opte por la interposición del recurso de reposición, lo hará ante el órgano municipal que dictó el acto y en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente a aquel en que tenga lugar la publicación del mismo, debiendo tener en cuenta que su interposición impedirá, hasta su resolución expresa o desestimación presunta, la utilización de la vía contencioso-administrativa.
El recurso deberá resolverse y notificarse en el plazo de un mes, entendiéndose desestimado, y quedando expedita la vía contencioso-administrativa en caso contrario.
En el supuesto de que decida interponer recurso contencioso-administrativo directamente, lo hará, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 10, 14 y 46 de la ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, ante la sala de lo contencioso-administrativo correspondiente del Tribunal Superior de Justícia de la Comunitat Valenciana, con sede en el Palacio de Justicia de la ciudad de Valencia, en el plazo de dos meses contados desde el siguiente a aquel en que tenga lugar la presente publicación.
Todo ello sin perjuicio de que pueda ejercitar cualquier otra acción o recurso que estime conveniente en defensa de sus derechos.
Lo que se publica a los efectos oportunos y a reserva de lo que resulte de la aprobación del acta correspondiente.
Sagunto, 26 de enero de 2010.- El alcalde: Alfredo Castelló Sáez.