Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumari del DOGV 4925, del 17-01-2005 (2004/13022)

Informació pública de la modificació puntual SGES-12, estadi del Fornàs, del Pla General d'Ordenació Urbana.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Dades del document

Número de DOGV
:   4925

Data del DOGV
:   17-01-2005

Secció del DOGV
:   V. ALTRES ANUNCIS - A) ORDENAMENT DEL TERRITORI I URBANISME

Número del document
:   2004/13277


Organisme emissor
:   Ajuntament de Sagunt

Tipus de document
:   Anunci

Informació pública de la modificació puntual SGES-12, estadi del Fornàs, del Pla General d'Ordenació Urbana. [2004/Q13603]
  
El Ple de la corporació municipal, en la sessió ordinària feta el dia 24 de novembre de 2004, va adoptar, entre altres, l'acord següent:
  
10. Modificació puntual del Pla General d'Ordenació Urbana de Sagunt. SGES-12. Estadi del Fornàs.
  
Introducció.
  
El desenvolupament urbanístic del municipi de Sagunt, i la sèrie d'acords de caràcter urbanístic adoptats per este ajuntament (aprovació contínua de programes d'actuació integrada), ha portat que este municipi tinga una sèrie d'espais de caràcter dotacional, de gran entitat i capacitat.
  
N'hi ha prou amb un exemple:
  
El programa d'actuació integrada del macrosector III, Fusió, permetrà que este ajuntament puga augmentar la seua superfície d'espais del sistema general esportiu preexistent en un total de 45.000 metres quadrats, i l'ajuntament aconseguirà la plena disponibilitat de la propietat d'estos espais.
  
Però se'n podrien dir més. Així, el ritme d'obtenció de sòl al macrosector VII és constant.
  
Estes dades són significatives als efectes de prendre en consideració no sols la gran superfície dotacional en què consistixen sinó també als efectes de valorar el context urbà en què s'ubiquen. Es tracta de zones sotmeses a l'estricta exigència d'estàndards urbanístics que el Reglament de Planejament de la Comunitat Valenciana exigix per al sòl urbanitzable i en conseqüència són espais que tenen una menor densitat de població i en canvi una major superfície de dotacions i, en concret, de viari i d'aparcaments.
  
Dit d'una altra forma, s'està davant d'espais que es troben millor preparats per a emparar la ubicació d'establiments generadors de gran afluència de trànsit i de públic, com és el cas d'un estadi de futbol.
  
Davant d'esta situació, ens trobem amb el cas invers, en què es troba l'actual estadi del Fornàs, en una ubicació molt cèntrica del nucli del Port de Sagunt, en la qual en plena trama urbana consolidada ens trobem amb un espai de titularitat municipal de més de 16.000 metres quadrats de superfície, que l'usa en exclusiva un equip de futbol, i les instal·lacions del qual es troben tancades a qualsevol ús públic comú per la ciutadania, envoltades del corresponent tancat.
  
La ponderació dels valors en joc porta a este ajuntament a apreciar que la zona en què es troba actualment l'estadi del Fornàs és una zona clàssica de sòl urbà consolidat, que com a tal patix un dèficit d'espais dotacionals zones verdes si es compara amb àmbits de sòl urbanitzable i que la decisió d'ubicació d'un ús exclusiu per una entitat esportiva no és el més adequat.
  
És indubtable els beneficis socials que la implantació d'una zona verda en ple nucli consolidat provoquen. Només cal en este sentit valorar la demanda social, l'ús diari que d'estos espais fa la ciutadania en zones com el Triangle Llindar, la plaça del Cronista Chabret o la Moreria.
  
Es considera, en conseqüència, que pel que fa a les opcions possibles amb què pot comptar este ajuntament en relació amb els béns de titularitat seua, i decantar-se o bé per mantindre l'actual estatus, en el qual s'està davant d'un recinte tancat i fermat, en ple centre del nucli urbà, o bé plantejar l'habilitació d'un espai de més de 13.000 metres quadrats com a zona verda, d'ús públic de tota la ciutadania, l'opció és summament clara.
  
Òbviament a este extrem li n'acompanyen altres, com és el del reconeixement de generació d'una edificabilitat a este espai, en una proporció del 16,22% de l'espai originari i que en tot cas es plantejaria com a necessària si es partix de la consideració que cal donar un tractament a les parets mitgeres existents.
  
A partir d'ací, el tractament urbanístic que se li ha donat als drets municipals ha sigut escrupolosament idèntic al que se li ha donat als drets de qualsevol propietari en este nucli, amb les mateixes intensitats d'edificabilitat i densitat.
  
L'opció política en conseqüència és procedir a desplaçar l'estadi cap a una de les zones que gaudixen d'una major idoneïtat per a ubicar-lo, superat el vell concepte que han d'estar al centre del nucli, amb els trastorns i distorsions que això provoca i la seua substitució per una zona verda en àmbits que com sempre ocorre en estos nuclis, té dèficits d'espais per al solaç i gaudi per tota la ciutadania.
  
Atés que l'arquitecte municipal, en el seu informe assenyala el següent:
  
«El Fornàs va passar a ser propietat municipal a finals dels 90 en virtut dels acords de conveni entre l'empresa i l'ajuntament.
  
Tanmateix, malgrat haver sigut objecte d'una recent posada al dia les seues instal·lacions han donat signes de mal estat que han desembocat en una autèntica ruïna parcial que obliga a prendre en consideració mesures més radicals pel que fa al seu futur.
  
Una de les alternatives preses en consideració consistix en el trasllat de la instal·lació esportiva a un lloc més adequat sobre la base de la nova centralitat propiciada pels recents i ambiciosos projectes d'expansió urbanística que es troben en fase d'execució. Si ens cenyim al Fornàs, cal considerar que el seu trasllat deixaria un espai de més d'hectàrea i mitja, en concret 16.280 metres quadrats, situat de forma privilegiada al cor del nucli urbà.
  
Ací cal assenyalar que d'acord amb el vigent Pla General d'Ordenació Urbana, l'estadi del Fornàs està classificat com a sistema general d'equipament esportiu (SGES-12) però de caràcter privat. Si fóra públic pertanyeria per tant a la xarxa primera de dotacions públiques. Esta qüestió resulta ser fonamental per a tractar de no generar reserves complementàries de sòl extern destinades a equilibrar el pla. En tot cas tots els espais públics de nova creació dins del Fornàs podrien arribar a compensar augments del sostre edificable per damunt d'un metre quadrat T/metre quadrat atribuït comunament a les dotacions públiques.
  
D'acord amb el seu peculiar perímetre que limita a tres carrers i a un front de parets mitgeres vistes dels immobles amb façana al carrer del Palància, per part de l'equip de govern es va prendre un acord bàsic, que consistix a ocupar com a espai edificable un màxim d'un 25% de la superfície total, és a dir, 4.070 metres quadrats. Este sòl s'hauria d'adossar-se a les edificacions confrontants a l'oest per a millorar la imatge urbana. La resta es destinarà a espais lliures enjardinats i a equipaments públics.
  
Entre les alternatives de l'informe de data 7 de setembre, l'equip de govern s'ha decantat per la d'ubicar dos blocs que ocuparan l'espai situat a l'oest del Fornàs. La premissa bàsica seria un tractament semblant a l'acceptat per a l'albereda del Consell, és a dir, un aprofitament unitari d'1,26 metres quadrat T/metre quadrat.
  
- No superar l'alçada de cornisa de l'edifici que confronta a l'avinguda del Camp de Morvedre ni el nombre màxim de plantes autoritzat pel Pla General d'Ordenació Urbana (x plantes).
  
- No sobrepassar les plantes autoritzades al carrer de Sagasta.
  
- Respectar, en la mesura que es puga, les màximes plantes existents, o possibles, als edificis confrontants que donen al carrer del Palància.
  
- Establir una reserva de 800 metres quadrats per a un equipament, i destinar la resta de l'espai no patrimonialitzat a parc públic.
  
Per a aconseguir el sostre desitjat:
  
- S'ha modificat l'esquema en planta, i s'ha definit l'edifici central com a singular (x plantes), i s'ha aplicat la normativa del Pla General d'Ordenació Urbana per a edificis situats a carrers amb diferents plantes autoritzables. Tot això segons l'esquema següent:
  
Els resultats visuals obtinguts es mostren a continuació:
  
Els resultats numèrics són els següents:
  
Superfície total 16.281 Coeficient edificació 1,267 m²T/m²T
  
Superfície edificable 2.641 16,22%
  
Superfície jardí i per a vianants 12.840 80,71%
  
Superfície equipament 800 3,07%
  
Edifici oest 1.851 14.224 m²T
  
Edifici centre 790 6.397 m²T
  
Suma 2.641 20.621 m²T
  
Fins ací hem considerat els aspectes de l'edificabilitat del conjunt en relació amb el volum que cal construir. Quedaria, per tant, una segona part que consistix a determinar les condicions que ha de complir tant l'edificació com la urbanització. No oblidem que estem davant de la creació d'una nova fita urbanística que requerix la major atenció en tots els aspectes».
  
Vist l'informe de la Secció de Patrimoni i Contractació en què es pronuncia sobre la condició d'equipament privat del bé esmentat.
  
Vist, així mateix, l'informe tècnic anteriorment transcrit, i replegant la voluntat de la corporació, es planteja una nova ordenació de la zona d'acord amb la proposta del tècnic abans definida.
  
Les condicions urbanístiques que s'establixen són les recollides a l'informe al·ludit.
  
A més, cal establir com a alternativa de tractament de volums la possibilitat de formular estudis de detall sobre l'ordenació acordada per l'ajuntament, els quals, en tot cas, hauran de respectar els paràmetres següents:
  
- La mateixa superfície per a ubicar l'espai privatiu.
  
- El mateix aprofitament lucratiu total.
  
- Necessitat de tractament de façana al límit oest de la parcel·la.
  
- Necessitat d'ubicar l'aprofitament lucratiu privat al límit oest de la pròpia parcel·la.
  
Cal tindre en compte que si bé l'índex d'edificabilitat brut és d'1,267 metres quadrats T, l'índex d'edificabilitat residencial és menor.
  
En este sentit una deducció de les plantes baixes determinaria restar 2.641 metres quadrats de sostre amb la qual cosa l'índex d'edificabilitat residencial és d'1,10 metres quadrats T, és a dir 17.980 metres quadrats T.
  
Pel fet que es tracta d'una modificació de planejament que incrementa l'aprofitament preexistent, cal que esta respecte els límits establits tant en els articles 55 de la Llei 6/1994, Reguladora de l'Activitat Urbanística, així com de l'article 17 de l'annex del Reglament de Planejament de la Comunitat Valenciana 1998, el primer dels quals té els termes següents:
  
«Article 55
  
Tota alteració de l'ordenació establida per un pla que augmente l'aprofitament lucratiu privat d'algun terreny o desafecte el sòl de la destinació pública, haurà de contemplar les mesures compensatòries que cal per a mantindre la proporció i la qualitat de les dotacions públiques previstes pel que fa a l'aprofitament, sense augmentar este en detriment de la millor realització possible dels estàndards legals de qualitat de l'ordenació».
  
Respecte d'això cal realitzar diverses precisions:
  
a) La proporcionalitat d'un índex d'edificabilitat bruta i d'aprofitament tipus d'1,26 metre quadrat t/metre quadrat sòl.
  
La resposta ha de ser positiva. Este ajuntament, en altres expedients de requalificació d'espais (exp. 58/97 PL, albereda del Consell), ha partit d'un paràmetre idèntic per a definir els drets subjectius dels propietaris, que resulta de la mitjana d'aprofitament de totes les àrees de repartiment del nucli del Port.
  
En este sentit i als efectes de complir amb les exigències de l'article 19 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística, s'ha pres com a límit l'esmentada mitjana, per a no incrementar-la.
  
b) Quines superfícies dotacionals addicionals cal qualificar per a compensar este increment d'aprofitament.
  
Si es partix de la premissa que este espai tenia la qualificació d'equipament privat, no inclòs dins de la xarxa dotacional pública d'este municipi, ni primària ni secundària, això suposa partir de la premissa que no s'estan requalificant espais d'ús públic en espais d'ús privat, sinó que el procés serà totalment invers, és a dir, actuals espais de caràcter privat (encara que de titularitat municipal) passaran a tindre una qualificació com a espais públics (zona verda i espai viari).
  
En este sentit, partint de la situació més extrema, en la qual en data de hui s'assigne el SGES-12 una edificabilitat o aprofitament objectiu 0, és a dir, cap aprofitament, i amb la indicació del nou proposat, que és de 20.471 metres quadrats t, i atés este com l'increment d'aprofitament que pretén la modificació.
  
Atés que el nombre d'habitatges en termes indicatius de l'article 7 del Pla General d'Ordenació Urbana per al càlcul de dotacionals seria el de (17.980 metres quadrats t residencial/110 metres quadrats t habitatge) = 163 habitatges.
  
El nombre d'habitants en què s'incrementaria seria el de (163 habitatges x 3 habitants/habitatge) = 489 habitants.
  
Atés que la mitjana de superfície dotacional per habitant al nucli del Port és de 8,09 metres quadrats sòl per habitant.
  
Cosa que determinaria que per a complir amb les exigències legals dels articles anteriorment esmentats, la nova proposta de planejament hauria de crear un nou espai dotacional públic, de caràcter addicional, en una superfície mínima de 3.956 metres quadrats (8,09 metres quadrats sòl dotacional/habitant x 489 nous habitants).
  
La proposta de modificació de planejament proposa un increment de sòl dotacional en una superfície de 13.640 metres quadrats, la qual cosa supera amb escreix l'exigència legal.
  
La diferència entre l'exigència legal i la plantejada per la modificació proposada, i que és d'un total de 8.884 [(13.640?(3.956+800) per a dotació destinada a centre cívic] metre quadrat de sòl, sense perjuí de la materialització en esta actuació, es reserva en el seu còmput per a altres actuacions i decisions municipals que es pretenen en un futur, i als efectes de l'escrupolós compliment de les exigències legals de guardar la proporció que cal.
  
c) Sense perjuí que la qualificació de part dels espais públics siga la de zona verda, esta serà compatible amb una qualificació del subsòl d'esta com a aparcament de caràcter privat, i l'ajuntament en conservarà la titularitat. En cap cas l'ús del subsòl podrà menyscabar la qualitat i funcionalitat de la zona verda superior.
  
Roman en poder de la corporació decidir quina superfície efectiva del subsòl es destinarà finalment a aparcament privat. Que la zona verda no es veja condicionada en el seu desenvolupament serà un element decisiu en la presa de la decisió.
  
d) L'ús residencial es fixa com a preferent. No obstant això s'establix la possibilitat que l'ús comercial/terciari figure com a un ús alternatiu i, en conseqüència, possible.
  
e) Paràmetres de densitat.
  
De forma addicional al IEB i AT assignat, 1, 26, i en coherència amb el que el Pla General d'Ordenació Urbana assigna a unitats d'execució a la zona, s'establix un màxim de 120 habitatges/ha.
  
f) Mecanismes de gestió urbanística d'este espai.
  
El fet que s'estiga davant d'una propietat única de la totalitat dels terrenys, exclou de la necessitat coordinació jurídica dels propietaris.
  
Si bé és veritat que en el cas que esta corporació opte per alienar l'aprofitament de l'àmbit, en este cas, hi haurà dues propietats, una dels espais públics, una altra dels espais privats, és evident que esta segona en cap moment estarà en mans privades, i l'ajuntament en conservarà la titularitat, i que l'administració s'ha de limitar a posar-ho a disposició de l'adjudicatari perquè complisca amb les condicions del contracte de compravenda, i en concret, que execute les obres de transformació de la zona verda així com dels vials.
  
L'adjudicatari a més ho és de la totalitat de l'aprofitament generat.
  
Pel fet que és innecessària la coordinació jurídica de la propietat per estes raons, es pot plantejar si cal la coordinació en la solució tècnica, és a dir, si cal la coordinació de l'obra civil d'urbanització ja que hi ha dues parcel·les. Si, com abans s'ha assenyalat, s'establix la condició que l'adjudicatari hauria de ser únic, i que es compromet a materialitzar tot l'aprofitament, això no generaria la necessitat coordinació de les obres d'urbanització entre diversos titulars de drets, i sense perjuí que s'adquirira el compromís de realitzar les obres d'urbanització de tot l'àmbit d'una sola vegada.
  
Cosa que també fa innecessària la coordinació de les obres d'urbanització perquè es facen d'una sola vegada, conjuntament, comporta que es considere no procedent la delimitació d'una unitat d'execució que cal gestionar mitjançant un programa d'actuació integrada.
  
Tot això sense perjuí que s'hagen de redactar i aprovar els oportuns annexos d'obres d'urbanització que es tramitaran de forma simultània a les llicències d'obres.
  
3. Procediment que cal seguir:
  
Tal com indica l'arquitecte municipal al seu informe, l'element que es veu afectat per la modificació és el SGES-12, equipament privat, i que es pretén canviar de qualificació, part d'ús privat, part d'ús públic.
  
A més es pretén crear una àrea de repartiment i definir el seu aprofitament tipus.
  
Cosa que determina el que s'haja d'entendre inclòs entre els extrems de l'article 17 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística i, en conseqüència, que la competència per a decidir definitivament sobre el tema siga de la Generalitat, Conselleria de Territori i Habitatge, que és a qui correspon l'aprovació de la modificació de forma definitiva.
  
Tramitació.
  
L'article 55 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística establix que «1. El canvi o substitució de determinacions en els plans i programes exigix complir el mateix procediment legal establit per a l'aprovació».
  
L'article 38 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística, establix pel que fa a això:
  
«2. L'òrgan competent de l'administració que promoga o supervise la redacció del pla conclosa esta redacció, ho sotmetrà simultàniament a:
  
a) Informació pública per un període mínim d'un mes, anunciada en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana i en un diari no oficial d'àmplia difusió a la localitat. Durant esta informació, el projecte diligenciat del pla haurà de trobar-se dipositat, per a la consulta pública, a l'ajuntament o ajuntaments afectats pel canvi d'ordenació i, si escau, en un local de l'administració promotora situat a la capital de província.
  
No serà preceptiu reiterar este tràmit en un mateix procediment, fins i tot ni quan s'introduïsquen modificacions substancials al projecte, n'hi haurà prou que l'òrgan que atorgue l'aprovació provisional notifique esta als interessats compareguts en les actuacions.
  
b) Informes dels distints departaments i òrgans competents de les administracions exigits per la legislació reguladora de les seues respectives competències, llevat que ja s'hagueren aconseguit a través d'acords interadministratius previs. Excepte en este darrer cas, quan es tracte de plans generals, serà preceptiu l'informe de les conselleries competents en matèria d'educació i sanitat.
  
(...)
  
La falta d'emissió en el termini d'un mes dels informes o dictàmens no n'interromprà la tramitació».
  
Competència per a l'adopció de l'acord:
  
De conformitat amb el que disposa l'article 38 de la Llei 6/1994, Reguladora de l'Activitat Urbanística, així com l'article 22 de la Llei 7/1985, Reguladora de Bases de Règim Local, la competència per a obrir el període d'informació pública és del ple, i s'haurà d'adoptar l'acord per majoria absoluta segons l'article 47 de la mateixa llei.
  
A la vista de tot el que s'ha exposat, de conformitat amb el dictamen de la Comissió Informativa Permanent d'Urbanisme, Inversions i Manteniment, El Ple de l'Ajuntament, per 13 vots a favor de PSOE, EU i Bloc, 3 vots en contra de SP i 8 abstencions de PP i SCP, acorda:
  
Primer. L'obertura d'informació pública en el període mínim d'un mes de la modificació del Pla General d'Ordenació Urbana, en els termes indicats en la part expositiva del present acord.
  
Segon. Publicar l'acord en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana i en un diari no oficial d'àmplia difusió en la localitat.