Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumario DOGV 8615, del 19-08-2019 (2019/7829)

Información pública de la aprobación definitiva del proyecto de expropiación, por tasación conjunta, para la conexión de la calle de Carcaixent con la Ronda Este de Castelló.
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Número DOGV
:   8615

Fecha DOGV
:   19-08-2019

Sección del DOGV
:   V. ANUNCIOS - A) ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

Número del documento
:   2019/7829


Fecha del documento
:   23-07-2019

Organismo emisor
:   Ayuntamiento de Castellón de la Plana

Tipo de documento
:   Anuncio

Descriptores 

:   * Castellón de la Plana
    * administración local
    * plan de urbanismo

Información pública de la aprobación definitiva del proyecto de expropiación, por tasación conjunta, para la conexión de la calle de Carcaixent con la Ronda Este de Castelló. [2019/7829]  
 La Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Castelló de la Plana, en sesión celebrada en fecha 18 de julio de 2019 adoptó el siguiente acuerdo:  
«Visto el expediente que se está tramitando para aprobar el proyecto de expropiación, por tasación conjunta, de los terrenos necesarios para llevar a cabo la conexión de la calle Carcaixent con Ronda Este, y los siguientes,  
  
Antecedentes  
1. Por parte de la mercantil Sesan Arquitectura y Urbanismo, SLP, se ha redactado el proyecto de expropiación, para la prolongación de la calle Carcaixent hasta la Ronda Este, clasificado por el planeamiento vigente como suelo dotacional viario no incluido en unidad de ejecución.  
Las parcelas objeto de expropiación están identificadas catastralmente con las referencias 75924O917592169488IZ y 03329Y521053148937LZ y registralmente con los núm. 60140 y 53707, respectivamente.  
La superficie a expropiar de la finca núm. 1 es 2.937,65 m² (2.564 m² de terreno + 367,40 m² por ocupación temporal y 6,25 m² de servidumbre eléctrica) y de la finca núm. 2 la superficie de 1.128 m² (977 m² de terreno + 151 m² de ocupación termporal). Con una valoración municipal de 270.524,85 - y 103.436,14 ?, respectivamente.  
2. Siguiendo con lo dispuesto en la legislación vigente, mediante acuerdo de la Junta de Gobierno Local de fecha 28 de diciembre de 2018, se acordó exponer al público la relación de bienes y derechos afectados por el citado proyecto de expropiación por el plazo de un mes. Dicho anuncio de exposición pública ha sido publicado en el diario Mediterráneo en fecha 10 de enero de 2019 y en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana núm. 8469, de fecha 22 de enero de 2019, y se ha notificado individualmente a los titulares de bienes o derechos, mediante el traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijación de los criterios de valoración, al objeto de que formulen las observaciones y reclamaciones que estimen convenientes.  
3. Durante este plazo se han presentado alegaciones por los interesados que han sido objeto de estudio por parte de los Técnicos municipales.  
4. El arquitecto municipal, director de Urbanismo, en relación a las dos fincas ha emitido sendos informes de fecha 23 de mayo de 2019, manteniéndose las valoraciones realizadas en el proyecto de expropiación.  
5. Obra en el expediente documento de retención de crédito núm. 4603.4.1590351.562, emitido por el director del Órgano de Gestión Presupuestaria y Contabilidad, que acredita la existencia de crédito para llevar a cabo la expropiación.  
6. Asimismo, obra en el expediente informe jurídico favorable de la técnico de administración general de fecha 17 de junio de 2019 e informe favorable de Fiscalización Limitada, emitido por la Intervención General Municipal en fecha 28 de junio de 2019.  
  
Teniendo en cuenta que:  
I. Las alegaciones presentadas por los propietarios han sido informadas por los técnicos municipales.  
En cuanto a la finca núm. 1:  
Las alegaciones son de idéntico contenido y se presentaron en fecha 8 de febrero y 13 de marzo de 2019; por Juan Juan José Gimeno Salcedo (RE 10344 y 18209); Juan Vicente Gari Rovira (RE 10091 y 18357); Tomás Alegre Segarra y Ana del Rosario Zurano Picazo (RE 10555 y 18349); Miguel Angel Guillamón Nacher (RE 10468 y 18670) y Vicente Vidal Safont (RE 18677 de 13.03.2019); todos ellos como copropietarios de la finca núm. 1.  
- Cuestiones jurídicas:  
Primera: identifican catastral y registralmente la finca de su propiedad afectada por la expropiación, aportando escritura de compraventa de fecha 4 de agosto de 2005, con número de protocolo 2539, ante el notario Juan Carlos Millán de Diego, por la cantidad de 952.069,89. ?.  
  
Segunda: manifiestan nulidad de pleno derecho del expediente expropiatorio al no seguirse el procedimiento legalmente establecido, así como que las Normas Urbanísticas Transitorias de Urgencia (NUTU) no son el documento habilitante para la expropiación.  
- Cuestiones técnicas:  
Tercera: alegan disconformidad con los criterios de valoración y aportan informe pericial contradictorio, en el que se estima como justiprecio expropiatorio de 2.001.586,60 ?.  
Cuarta: manifiestan que no se especifica el periodo de ejecución de las obras y, en consecuencia, consideran que es más acorde con la realidad el establecer el periodo de un año, en lugar de los 5 meses previstos en el proyecto de expropiación, dadas las dimensiones de la obra a ejecutar. Al igual que la superficie, se trata de una mera previsión. Por lo que estiman que el justiprecio de este derecho debería valorarse a precio de valor del suelo, y que ascendería a 28.681, 08 ?.  
Quinta: manifiestan en cuanto a la valoración de la indemnización por servidumbre eléctrica, que esta debe ser del 100 % del valor del suelo, en lugar del 90 % establecido en el citado proyecto expropiatorio, al impedir el ejercicio de cualquier derecho dominical.  
Además de tratarse de una modificación injustificada, sin que se haya tramitado con anterioridad la pertinente autorización. Ascendiendo a 4.879,06 ?.  
Cabe decir, en resumen a las tres últimas consideraciones, que el importe del justiprecio propuesto por los propietarios ascendería a:  
  
Suelo: 2.001.586,60 -  
Ocupación temporal: 28.681,08 -  
Servidumbre eléctrica: 4.879,06 -  
Subtotal: 2.035.146,74 -  
Premio afección (5 %): 101.757,34 -  
Total: 2.136.904,08 -  
  
En cuanto a las consideraciones jurídicas han sido informadas por la técnica de administración general en fecha 17 de junio de 2019:  
Respecto a la primera cuestión, su identificación coincide con la parcela descrita en el proyecto de expropiación, tal y como acreditan en escritura de compraventa de 4 de agosto de 2005, con número de protocolo 2539, por lo tanto, procede estimar en este punto la alegación en lo referente a la titularidad.  
Respecto a la segunda cuestión, la declaración de utilidad pública o interés social y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos correspondientes a los efectos de la expropiación, entre otros, para formar viales, deriva de la aprobación de los planes y programas de actuación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 102 y 103.1 de la LOTUP.  
A su vez, el artículo 106 de dicha ley, establece los documentos que formarán el expediente de expropiación en los casos de procedimientos por tasación conjunta, siendo:  
a) Determinación del ámbito expropiable, según la delimitación ya aprobada, con los documentos que la identifiquen en cuanto a situación, superficie y linderos, según certificación registral, acompañados de un plano de situación en el término municipal y de un plano parcelario.  
b) Fijación de precios razonada por grupos de inmuebles o categorías de terrenos, según sus condiciones de urbanización y demás elementos a considerar conforme a la legislación de valoraciones.  
c) Hojas de justiprecio individualizado de cada finca.  
d) Hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones.  
Documentos, que junto con el «Proyecto de expropiación para la obtención de una zona destinada a vial público ubicada en la prolongación de la calle de Carcaixent hasta la Ronda Este» han sido expuestos al público por el término de un mes.  
Asimismo, las NUTU son aprobadas por el Consell mediante Acuerdo de 27 de febrero de 2015 por razones de seguridad jurídica ante la situación urbanística generada por la anulación del Plan general de ordenación urbana de Castellón por el Tribunal Supremo. Estas Normas, tal y como se establece en su Memoria Justificativa, pretenden exclusivamente establecer el mínimo contenido normativo necesario que permita el normal ejercicio de las facultades urbanísticas en los suelos consolidados por la edificación que tienen la consideración de suelo urbanizado o urbano. Por ello, «solo se incluye en la norma transitoria lo que resulta imprescindible para permitir un desarrollo urbanístico temporal y a corto plazo». Así, en el artículo 4 de las Normas, se identifican los ámbitos de los suelos que por estar consolidados o urbanizados han de tener tratamiento de suelo urbano. En el caso que nos ocupa, se trata de un suelo dotacional viario no incluido en unidad de ejecución en un entorno principalmente de suelos dotacionales para equipamientos públicos; a los que se pretende dotar de mayor accesibidad con la apertura del vial; y siéndole de aplicación el régimen propio del suelo urbano.  
Por todo ello, queda justificado que las NUTU legitiman la expropiación de la parcela de su propiedad y por tanto, el Acuerdo de la Junta de Gobierno Local de 28 de diciembre de 2018 por el que se inicia el expediente del «proyecto de expropiación para la obtención de una zona destinada a vial público ubicada en la prolongación de la calle Carcaixent hasta la Ronda Este», cumple con la legislación vigente, quedando declarada la utilidad pública o el interés social, así como la necesidad de ocupación de la parcela, por lo que dicho expediente expropiatorio reúne los requisitos de validez y eficacia legalmente establecidos, y, en consecuencia, procede desestimar en este punto su alegación.  
En contestación a las consideraciones técnicas, en fecha 23 de mayo de 2019, por parte del arquitecto municipal, director de Urbanismo, se ha emitido informe técnico, que consta como anexo, y del que se adjuntará copia a los interesados, y en el que se considera que el proyecto de expropiación ha obtenido correctamente el valor en venta del metro cuadro de edificación, y en el que se concluye:  
«.../-  
Desde el punto de vista técnico, procede reafirmarse en los criterios y valores expresados en el Proyecto de expropiación para la prolongación de la calle de Carcaixent hasta la ronda Este, y desestimar las alegaciones formuladas por los interesados (propietarios finca núm. 1), todo ello sin perjuicio de las consideraciones que procedan a nivel jurídico.  
Lo que hago constar a los efectos oportunos.»  
A la vista de este informe, se desestiman las cuestiones técnicas alegadas por los propietarios.  
En cuanto a la finca núm. 2:  
Las alegaciones son de idéntico contenido y se presentaron en fecha 14 de febrero de 2019; por María Lidón Bengochea Vallet (RE 11973) y Enrique Bengochea Vallet (RE 11026) y en fecha 6 de marzo de 2019 (RE 17600) presentado conjuntamente, como copropietarios de la finca núm. 2.  
- Cuestión jurídica:  
Primera: identifican catastral y registralmente la finca de su propiedad, al 50 % a cada uno de ellos, afectada por la expropiación.  
- Cuestión técnica:  
Segunda: manifiestan su disconformidad con la valoración efectuada, y aportan informe pericial contradictorio, en el que se estima como justiprecio expropiatorio, incluido 5 % de premio de afección, de 562.673,30 ?.  
En cuanto a la primera alegación y de consideración jurídica ha sido informada por la técnica de administración general en fecha 17 de junio de 2019:  
Respecto a la primera cuestión, dado que en el Proyecto de expropiación, no coincidían el titular de la hoja de justiprecio con los titulares de la descripción de la finca, se ha modificado el mismo, al identificar los alegantes su parcela con la descrita en dicho proyecto, por lo tanto, procede estimar en este punto la alegación.  
En contestación a la segunda y como consideración técnica, en fecha 23 de mayo de 2019, por parte del arquitecto municipal, director de Urbanismo, se ha emitido informe técnico, que consta como anexo, del que se dará traslado a los interesados, ratificándose en la valoración realizada en el proyecto de expropiación, y en el que se concluye:  
«.../...  
Desde el punto de vista técnico, procede reafirmarse en los criterios y valores expresados en el Proyecto de expropiación para la prolongación de la calle de Carcaixent hasta la ronda Este, y desestimar las alegaciones formuladas por los interesados (propietarios FINCA núm. 2), todo ello sin perjuicio de las consideraciones que procedan a nivel jurídico.  
Lo que hago constar a los efectos oportunos»  
A la vista de este informe, se desestima la cuestión técnica alegada por los propietarios.  
  
II. A fin de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 32.1 Reglamento Hipotecario (Decreto 14.02.1947) y artículo 22.1 de las Normas Complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, por parte del Ayuntamiento se ha solicitado del Registro de la Propiedad núm. 2 de Castellón la emisión de Certificado de Dominio y Cargas de la finca afectada por la expropiación.  
A la vista del citado Certificado de Dominio y Cargas que obra en el expediente, la relación definitiva de afectados es la siguiente:  
III. Siguiendo lo dispuesto en la legislación expropiatoria, se procede a determinar el justiprecio que corresponde a la finca, que en este caso es el mismo que se determinó al inicio del expediente expropiatorio, con el 5 % del premio de afección incluido.  
IV. Decretada la nulidad de la aprobación definitiva del Plan general de ordenación urbana de Castellón de la Plana de 2000, por Acuerdo del Consell de fecha 27 de febrero de 2015, se aprueban las Normas urbanísticas transitorias de urgencia para el municipio de Castelló de la Plana, donde el suelo que nos ocupa, está calificado como dotacional viario no incluido en unidad de ejecución, siéndole de aplicación el régimen propio del suelo urbano, de conformidad con el artículo 4.  
  
V. De lo dispuesto en el artículo 103.1 de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana, Ley 5/2014, de 25 de julio (LOTUP), se desprende que la Administración podrá expropiar los terrenos dotacionales previstos en los planes. El vial también se halla previsto en el Plan general expuesto al público.  
  
VI. El artículo 106 del mismo texto legal, LOTUP, establece que la Administración expropiante finalizará el expediente de tasación conjunta mediante resolución motivada. Esta resolución, legitimará la ocupación de los bienes o derechos afectados, previo pago o depósito del importe íntegro de la valoración establecida y producirá los efectos previstos en la LEF. Los interesados podrán impugnar la resolución, ante el jurado provincial de expropiación forzosa, a efectos de revisar el justiprecio. En este caso, la administración dará traslado del expediente a este último.  
  
VII. De acuerdo con el artículo 48 de la Ley de expropiación forzosa, Ley 16 de diciembre de 1954, una vez determinado el justo precio, se procederá al pago de la cantidad que resultare en el plazo de seis meses.  
  
VIII. Del artículo 127.1.d de la Ley reguladora de las bases de régimen local se desprende que corresponde a la Junta de Gobierno Local las aprobaciones, entre otros, de los instrumentos de gestión.  
En relación con todo ello, vistos los preceptos citados, los informes del arquitecto municipal, director de Urbanismo de fecha 23 de mayo de 2019, el informe de la técnica de administración general de 17 de junio de 2019 y el informe favorable de Fiscalización Previa Limitada de fecha 28 de junio de 2019, a propuesta del concejal Delegado de Transición Ecológica, se acuerda:  
1) Estimar parcialmente las alegaciones formuladas, para la finca núm. 1, por Juan José Gimeno Salcedo, Juan Vicente Gari Rovira, Tomás Alegre Segarra y Ana del Rosario Zurano Picazo, Miguel Angel Guillamón Nacher y Vicente Vidal Safont, por los motivos anteriormente expuestos.  
2) Estimar parcialmente las alegaciones formuladas, para la finca núm. 2, por María Lidón Bengochea Vallet y Enrique Bengochea Vallet, por los motivos anteriormente expuestos.   
3) Aprobar definitivamente el Proyecto de expropiación, por tasación conjunta, para obtener la zona destinada a vial público ubicada en la prolongación de la calle Carcaixent hasta la ronda Este, al que se ha incorporado la modificación derivada de la titularidad y de los Certificados de Dominio y Cargas.  
4) Autorizar y disponer el gasto de 373.960,99 - a que asciende el justiprecio correspondiente a las fincas afectada por la citada expropiación.  
5) Reconocer la obligación a los titulares de bienes y derechos que figuran en la relación que se detalla a continuación, en concepto de justiprecio, por los importes que figuran en la citada relación y que ascienden a un total de 373.960,99 ?, con objeto de que pueda ser ordenado el pago de dicho justiprecio en favor de los beneficiarios o, en su caso, consignarlo en la Caja de Depósitos de la Tesorería Municipal, y proceder a levantar las actas de pago y ocupación correspondientes.   
6) Notificar este acuerdo a los interesados, junto a la hoja de aprecio, que dispondrán de un mes para aceptar dicha hoja o rechazarla y formular la suya propia, en cuyo caso se trasladará el expediente al Jurado Provincial de Expropiación Forzosa para que fije el justiprecio, considerándose el silencio del interesado como aceptación de la valoración municipal.  
7) Dar traslado del presente acuerdo al director de la Oficina de Contabilidad y Gestión Presupuestaria y a la Tesorería Municipal de este Ayuntamiento para que realicen las actuaciones correspondientes.»  
Lo que se hace público a efectos de lo dispuesto en el artículo 106.8 de la Ley 5/2014, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, de la Comunitat Valenciana, de 25 de julio, del que se desprende que los interesados podrán impugnar la resolución, ante el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, a efectos de revisar el justiprecio. A la vista de los artículos 121 y siguientes de la Ley 39/2015, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, de 1 de octubre, el plazo para la interposición del recurso será de un mes contado a partir del siguiente al del recibo de la presente notificación. Transcurrido dicho plazo sin haberse interpuesto recurso, la resolución será firme a todos los efectos.  
  
Castelló de la Plana, 23 de julio de 2019.- El concejal delegado de Urbanismo y Actividades: Rafael Simó Sancho.  
  
  
INFORME  
  
De: DIRECCIÓN DE URBANISMO  
310 JV/DB  
A Negociado Administrativo  
SECCIÓN ORDENACIÓN Y GESTIÓN URBANÍSTICA Y TERRITORIAL  
  
Exp. G- 37715/2017  
Informe Técnico alegaciones FINCA núm. 1   
PROYECTO DE EXPROPIACIÓN PARA LA PROLONGACIÓN DE LA CALLE CARCAIXENT HASTA LA RONDA ESTE  
  
  
  
El arquitecto municipal que suscribe, director de Urbanismo, con relación al expediente de Proyecto de expropiación para la prolongación de la calle de Carcaixent hasta la ronda Este, y en concreto a las alegaciones (alegación tipo) formuladas con relación a la finca núm. 1.  
Pasamos a analizar cada uno de los aspectos alegados. Se adjunta justificación expresa formulada por el equipo redactor del proyecto de expropiación (en cursiva en cada apartado)  
  
Primera  
Los alegantes manifiestan que la finca inicial total (5.280,37m²) fue adquirida por ellos el 4 de agosto de 2005 por la cantidad de 952.069,89 euros,es decir a razón de 180,30 ?/m².  
De acuerdo con los datos del Ministerio de Fomento, tenemos para Castellón:  
Tercer trimestre 2005: 894,7 -  
Cuarto trimestre 2018 90,9 ?/m². El mas alto de 2018 es el primer trimestre con un valor medio de 166,4 ?/m².  
A la vista de estos valores, y viendo la gráfica de descenso de los precios de suelo podemos argumentar, sin miedo a equivocarnos, que los precios se sitúan, en la actualidad, alrededor del 20 -25 % de los de 2005.  
Ello implicaría (suponiendo un 25 %) un valor de (0,25 x 180,30 ?/m².= 45,07 ?/m²s). Aproximadamente la mitad del valor propuesto en el proyecto.  
Y suponiendo la media de precios medios de 2018 ((166,4+90,9)/2 tendríamos para un suelo urbanizado (no es el caso) un valor de 129,8 ?/m²s. En el entorno del valor propuesto  
Datos Ministerio de Fomento. Precio medio del metro cuadrado de suelo urbano en municipios de más de 50.000 habitantes  
Enlace web: https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/?nivel=2&orden=81538360  
  
Sin embargo por parte de los propietarios, no solo se obvia la recesión y consecuente bajada de precios desde 2005 hasta ahora, sino que se pretende que la administración les otorgue un incremento del 432,97 % (780,65 ?/m²t /180,30 ?/m²). Obviamente es inaceptable.  
Segunda. De carácter jurídico referida a la habilitación legal para expropiar. Se valorara en el informe jurídico.  
Tercera. En cuanto a edificabilidad y valor de repercusión. (se aporta informe en escrito aparte)  
En cuanto a la edificabilidad, se adopta el promedio de las zonas colindantes, tal como se justifica de forma acertada. No podemos olvidar que si bien se trata de una zona que se considera como urbana, es de carácter periférico y se le asignan aprovechamientos similares a las zonas de igual posición con mejor aprovechamiento, un poco más al norte se pueden constatar, en análoga posición respecto del centro de la ciudad y mejor consideración urbana, aprovechamientos bastante inferiores.  
En cuanto a la valoración del suelo; por parte de los alegantes se obtiene un valor de suelo urbanizado de 831,73 ?/m²s, dicho valor a día de hoy en la ciudad de Castellón se presenta como estratosférico. En cualquier buscador inmobiliario se pueden encontrar parcelas mucho mejor situadas en suelo urbano urbanizado por valores repercusión muy por debajo. Vaya de entrada significar que los vecinos (FINCA 2 del proyecto de expropiación) cifran el valor (también exagerado) en 598,47 ?/m²s, un 30 % menos.  
La justificación de cada uno de los conceptos expresada en el proyecto de expropiación es ajustada.   
Por parte del equipo redactor del Proyecto se indica:  
· En relación con el MBC adoptado, los alegantes indican que la tipología edificatoria es claramente inadecuada y desfasada en la actualidad dado que las viviendas tendrían una superficie construida mayor de 120m² y que por lo tanto el coste unitario de ejecución que le corresponde sería el de 445,36 ?/m².  
Para obtener el número aproximado de viviendas que podrían tener cabida en el área virtual se han tenido en cuenta las siguientes premisas:  
- Se ha considerado una tipología de edificación entre medianeras, se trata de la tipología tipo del entorno urbano de las parcelas objeto de la expropiación.  
- La superficie construida en planta baja tiene uso terciario y no residencial, por lo que deberá deducirse de la edificabilidad total obtenida. Podría considerarse que el 90 % de la edificabilidad es residencial y el 10 % restante de uso terciario (comercial).  
- Las superficies obtenidas se refieren a las superficies construidas de las viviendas, y no a la superficie útil, es decir, el área del polígono exterior que delimita el espacio cubierto y por tanto incluye todos los espacios construidos, tanto los que van a ser utilizados por los habitantes del edificio como los necesarios para ubicar los cerramientos, la tabiquería, la estructura y las instalaciones, incluida la parte proporcional de los elementos comunes como son las escaleras, el zaguán, ascensores, etc. Señalar además que las nuevas edificaciones al ajustarse a la normativa vigente, cuyas exigencias edificatorias son más elevadas, se precisan de cerramientos de mayor espesor y de un mayor número de instalaciones y por lo tanto la parte proporcional de elementos construidos de las nuevas edificaciones respecto de la superficie útil será aún mayor. Se estima aproximadamente en al menos un 30 % de la superficie.  
El área virtual edificable que se ha considerado en el proyecto de expropiación, tal y como se indica en la página 28, se corresponde con una superficie rectangular de dimensiones la longitud de la fachada del vial a urbanizar y de profundidad estimada en 18m. Es decir, se estima un área virtual edificable de 2.934m² de superficie.  
Si aplicamos el índice de edificabilidad bruta (1,10m²t/m²s) obtenemos una superficie de techo edificable correspondiente a 3.227m²t, y un techo construido residencial de 2.904,30m²t. Lo que corresponde a 2.033m² útiles de techo residencial, que al dividirlo entre 20 viviendas se obtiene una superficie interior útil media de 101,65m². Esta superficie se considera adecuada para una vivienda tipo.  
Se da por bueno el coste unitario de ejecución estimado en el proyecto de expropiación de 48803 ?/m² y más aun habiendo considerado las calidades constructivas básicas cuando las edificaciones nuevas del entorno disponen de al menos calidades medias.  
En cuanto al Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, debe indicarse que el módulo de precio máximo de venta para VPO se fijó por la Conselleria en la cantidad de 1.697,92 - para Castellón.  
Tal y como se indica en la página 15 del proyecto de expropiación, para obtener el valor de repercusión del suelo se determinará mediante el método residual estático señalado en el artículo 22 del Reglamento de Valoraciones. En dicho artículo se indica que el valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, se calculará sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.  
La disposición transitoria 2ª del Decreto 191/2013 modifica el reglamento de Viviendas de Protección Pública y únicamente limita el precio máximo de las viviendas de protección pública así como otros aspectos como es la superficie útil máxima (120 m² útiles), pero en ningún caso supone un estudio real del mercado inmobiliario en la zona próxima a la expropiación.  
Por lo tanto, se considera que el proyecto de expropiación ha obtenido correctamente el valor en venta del metro cuadro de edificación.  
Se comparte el criterio señalado por los redactores del Proyecto de Expropiación.  
  
Cuarta. Referente a la ocupación temporal  
No tiene ningún sentido pretender, como lo hacen los alegantes, valorar la ocupación temporal al precio de valor del suelo. Ya que evidentemente pagando el precio de expropiación se accedería a la titularidad y no meramente a la compensación de una ocupación temporal. Además se trata de la ocupación temporal de una finca abandonada. La propuesta realizada en el proyecto esta correctamente justificada.  
Por parte del equipo redactor del Proyecto se indica:  
·El periodo de ejecución de las obras y, por tanto de la ocupación temporal, no viene refrendado por ningún proyecto técnico, siendo más acorde con la realidad y con las dimensiones de la obra a ejecutar establecer el periodo de un año.  
La duración de la ocupación temporal viene establecida por los técnicos en el proyecto de obras, el periodo de duración de la ocupación temporal y su extensión en superficie es el que la Administración Pública ha estimado necesario para llevar a cabo la obra, y que además, los técnicos redactores del proyecto de expropiación también consideran adecuado para el tipo de obras que se van a ejecutar.  
A pesar de ello, en el caso de que la ocupación perdurase más tiempo del estipulado en el Acta de Ocupación, el propietario de los bienes tiene el derecho a interponer la reclamación pertinente y posteriormente a un reajuste del aumento del justiprecio.  
  
Quinta. Referente a la Servidumbre Eléctrica  
Análogamente con lo citado anteriormente, pretender que se pague lo mismo por la titularidad que por la servidumbre es absurdo. El proyecto de forma muy generosa abona el 90 % del precio equivalente a la propiedad. Lo cual queda suficientemente justificado.  
Por parte del equipo redactor del Proyecto se indica:  
· En relación al establecimiento del justiprecio por la servidumbre eléctrica, debemos precisar que en el presente caso, no nos encontramos ante la valoración de una servidumbre de paso, sino ante la expropiación de una porción de suelo, a los efectos de colocar una torre de energía eléctrica, lo que impide el ejercicio de cualquier derecho dominical sobre dicha porción de suelo, lo que trae consigo que deberá indemnizarse con el 100 % del valor del suelo y no con el 90 %, tal y como se señala en el Proyecto de expropiación, dado que si bien no supone la expropiación del suelo, la limitación del derecho de propiedad es de tal entidad que impide el ejercicio de todo derecho dominical, al estar ocupado por una instalación, que se traslada de una zona dotacional pública a una propiedad privada sin justificación alguna, siendo de aplicación analógica lo dispuesto en el artículo 58 de la Ley 24/2013, de 26 de diciembre, del Sector Eléctrico, que establece una clara limitación al establecimiento de servidumbre de paso.  
La servidumbre prevista en el proyecto de obras no supone una privación del dominio, sino una limitación de las facultades dominicales, limitación que es la que debe ser indemnizada con el justiprecio. En este caso, el nuevo trazado de la línea eléctrica no impone, es decir, se traslada el poste eléctrico y se ubica coincidente con la línea aérea ya existente y por lo tanto con la servidumbre ya existente. Por lo tanto no se impone una nueva servidumbre de paso.  
El valor de la indemnización se estima en el 90 % del valor del suelo, y se considera un porcentaje muy adecuado dado que el dueño de los terrenos podría solicitar el cambio de trazado de la línea y volver a disponer de los terrenos sin ningún tipo de limitación y con pleno derecho.  
  
CONCLUSIÓN:  
Desde el punto de vista técnico, procede reafirmarse en los criterios y valores expresados en el Proyecto de expropiación para la prolongación de la calle de Carcaixent hasta la ronda Este, y desestimar las alegaciones formuladas por los interesados (propietarios finca núm. 1), todo ello sin perjuicio de las consideraciones que procedan a nivel jurídico.  
Lo que hago constar a los efectos oportunos  
  
INFORME  
  
De: DIRECCIÓN DE URBANISMO  
310 JV/DB  
A Negociado Administrativo  
SECCIÓN ORDENACIÓN Y GESTIÓN URBANISTA Y TERRITORIAL  
  
G- 3G-37129/2017  
Informe Técnico alegaciones FINCA núm. 2   
PROYECTO DE EXPROPIACIÓN PARA LA PROLONGACIÓN DE LA CALLE DE CARCAIXENT   
HASTA LA RONDA ESTE  
  
El arquitecto municipal que suscribe, director de Urbanismo, con relación al expediente de Proyecto de expropiación para la prolongación de la calle de Carcaixent hasta la ronda Este, y en concreto a las alegaciones (alegación tipo) formuladas con relación a la finca núm. 2  
Pasamos a analizar cada uno de los aspectos alegados. Se adjunta justificación expresa formulada por el equipo redactor del proyecto de expropiación (en cursiva en cada apartado)  
  
Primera. Descriptiva de la propiedad.  
Segunda. Con relación a la valoración (se aporta informe en escrito aparte)  
En cuanto a la valoración del suelo; por parte de los alegantes se obtiene un valor de suelo urbanizado de 598,47 ?/m²s, dicho valor a día de hoy en la ciudad de Castellón se presenta como estratosférico. En cualquier buscador inmobiliario se pueden encontrar parcelas mucho mejor situadas en suelo urbano urbanizado por valores repercusión muy por debajo.   
De acuerdo con los datos del Ministerio de Fomento, tenemos para Castellón:  
Cuarto trimestre 2018 90,9 ?/m². El mas alto de 2018 es el primer trimestre con un valor medio de 166,4 ?/m². Suponiendo la media de precios medios de 2018 ((166,4+90,9)/2 tendríamos para un suelo urbanizado (no es el caso) un valor de 129,8 ?/m²s. En el entorno del valor propuesto.  
  
Datos Ministerio de Fomento. Precio medio del metro cuadrado de suelo urbano en municipios de más de 50.000 habitantes  
  
Enlace web. https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/?nivel=2&orden=99220176  
Por parte del equipo redactor del Proyecto se indica:  
  
  
ALEGACIÓN SEGUNDA.  
·Manifiesta disconformidad con la valoración efectuada y adjunta un nuevo informe de valoración realizado por la empresa TINSA Tasaciones Inmobiliarias SAU.  
En dicho informe, en el apartado 3. Criterios generales de valoración, se indica que se aceptan todos los parámetros establecidos por la Administración, excepto el del valor de mercado del producto inmobiliario (Vv). Por otro lado, en el apartado 5.2 Valor en venta (Vv) se realiza un estudio de mercado para poder obtener el valor en venta del metro cuadrado de edificación residencial.  
El artículo 24 de Reglamento de Valoraciones indica lo siguiente:  
«Artículo 24. Tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación.  
1. Cuando exista un conjunto estadísticamente significativo de transacciones reales o de ofertas cuyo número sea igual o superior a seis muestras comparables, la determinación del valor del inmueble por tasación conjunta, establecida en la letra a) del artículo anterior, se realizará por el método de comparación de mercado según lo dispuesto a continuación:  
La selección de comparables, que tendrá como objetivo la identificación de testigos que permitan la determinación del valor, se llevará a cabo con un grado de certidumbre suficiente para establecer el valor de sustitución en el mercado del inmueble objeto de valoración. A tal efecto, en la selección de los comparables deberán tenerse en cuenta las siguientes condiciones de semejanza o equivalencia básica:  
a) Localización.  
b) Uso.  
c) Configuración geométrica de la parcela.  
d) Tipología y parámetros urbanísticos básicos.  
e) Superficie.  
f) Antigüedad y estado de conservación.  
g) Calidad de la edificación.  
h) Gravámenes o cargas que condicionen el valor atribuible al derecho de propiedad.  
i) Fecha de toma de datos del comparable.  
Cuando en el conjunto de comparables seleccionadas se aprecien diferencias sustanciales entre los precios de oferta y los valores reales de mercado, podrá aplicarse un coeficiente corrector de valor comprendido entre 0,7 y 1, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada en la valoración.  
En los casos en que no se pueda aplicar entre las condiciones de semejanza o equivalencia básica la localización, en razón del uso y destino específicos del inmueble, podrán utilizarse en la valoración, para la obtención de una muestra estadísticamente significativa, comparables sobre la base de otros criterios de identidad de razón expresa y debidamente justificados.»  
El estudio de mercado realizado no es correcto y presenta errores en el análisis de cada uno de los inmuebles y también en el cálculo para la homogeneización de los comparables aportados.  
Las fechas de antigüedad señaladas en las fichas de los inmuebles no se corresponden con las reales, algunas de ellas presentan diferencias de más de 5 años o incluso hasta 12 años. Además, los coeficientes correctores por antigüedad se han aplicado incorrectamente incrementando mucho más el valor de aquellas construcciones con mayor antigüedad, en lugar de depreciarlas.  
Por otro lado, no se ha tenido en cuenta en el estudio que los comparables aportados presentan categorías catastrales distintas, que van desde la categoría 3 (las construcciones más recientes) hasta la categoría 5 (la construcción más antigua). Eso significa que la calidad constructiva de las muestras elegidas es muy variada y no se le han aplicado coeficientes correctores que permitan homogeneizar dicha muestra.  
Por todo lo expuesto anteriormente se da por buenos los valores indicados en el proyecto de expropiación que sí han tenido en cuenta dichos escenarios en el estudio de mercado.  
Se comparte el criterio señalado por los redactores del Proyecto de Expropiación.  
  
CONCLUSIÓN:  
Desde el punto de vista técnico, procede reafirmarse en los criterios y valores expresados en el Proyecto de expropiación para la prolongación de la calle Carcaixent hasta la ronda Este, y desestimar las alegaciones formuladas por los interesados (propietarios FINCA núm. 2), todo ello sin perjuicio de las consideraciones que procedan a nivel jurídico.  
Lo que hago constar a los efectos oportunos