Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumario DOGV 9144, del 05-08-2021 (2021/8143)

Información pública de la declaración de la situación legal de ruina del edificio sito en la plaza de la Constitución, número 19.
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Número DOGV
:   9144

Fecha DOGV
:   05-08-2021

Sección del DOGV
:   V. ANUNCIOS - A) ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

Número del documento
:   2021/8143


Fecha del documento
:   23-07-2021

Organismo emisor
:   Ayuntamiento de Alberic

Tipo de documento
:   Anuncio

Descriptores 

:   * Alberic
    * plan de urbanismo

Información pública de la declaración de la situación legal de ruina del edificio sito en la plaza de la Constitución, número 19. [2021/8143]  
La Alcaldía, mediante Decreto número 867, de fecha 21 de julio de 2021, ha adoptado el siguiente acuerdo:  
  
«Asunto. Declaración de la situación legal de ruina del edificio sito en plaza de la Constitución, núm. 19, de Alberic.  
  
Antecedentes  
1. El inmueble se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad de Alberic en el tomo 497, libro 111, fincas registrales 2524 y 2525, cuyo titular es la mercantil AGROCORAL, SA, con CIF O28878842, según consta acreditado en las notas simples expedidas y que constan en el expediente.  
2. El 11 de diciembre de 2018, mediante resolución de Alcaldía (expte. 36005421), se acordó iniciar el procedimiento de declaración legal de ruina del artículo 189.3 LOTUP y el inicio del expediente contradictorio de incumplimiento de los deberes urbanísticos de los artículos 184 y 185 de la LOTUP, de la cual se dio traslado a la propiedad para alegaciones, sin que se hayan presentado. Tras varios intentos de notificación que obran en el expediente, se publicó en el BOE de fecha 26 de diciembre de 2018. Finalmente se recibió la notificación personalmente por la administradora única de la mercantil, el 16 de enero de 2019 autorizando la entrada en el edificio. En esta misma resolución se apreció la situación de ruina inminente con riesgo para las personas y se impuso a la propiedad la adopción de medidas cautelares y urgentes en un plazo de cinco días. Dichas medidas debieron llevarse a cabo por el ayuntamiento mediante ejecución subsidiaria por inactividad de la propiedad, que fue acordada por resolución de la alcaldía el 24 de enero de 2019.  
3. El 11 de enero de 2021 se produjeron nuevos derrumbes en el edificio lo que obligó a adoptar, mediante Resolución de 21 de enero de 2021 (expte. 51285602) la orden de ejecución de las obras necesarias para consolidar y evitar el desplome de todos los elementos de las fachadas y presentar propuesta razonada para la restauración de estas y restauración de la antigua cubierta, restaurándolos a sus elementos originales, lo que debió acometerse nuevamente por el ayuntamiento mediante ejecución subsidiaria.  
4. La propiedad, el 2 de febrero de 2021, solicitó, sin proyecto, licencia de derribo del inmueble.  
5. Con fecha 11 de marzo de 2021 se solicitó informe a la Dirección General de Patrimonio Cultural de la conselleria competente en Cultura por sede electrónica con registro de entrada GVRTE/2021/656025, que no ha sido emitido hasta la fecha.  
6. Informe emitido por la asistencia externa Eva Fernández Simó, arquitecta, colegiada con el número 05876 en el Colegio de Arquitectos de la Comunidad Valenciana, con fecha 29 de junio de 2021 y visado por el COACV el 15 de julio de 2021, en relación con el estado del edificio sito en Plaza de la Constitución núm. 19 de este municipio, referencia catastral 3412216UV9650S7359ON. El citado informe, después de analizar la situación del edificio, concluye el estado ruinoso del mismo por lo siguiente:  
- Deterioro estructural del edificio estando comprometida su estabilidad.  
- Peligro de derrumbe de las medianeras con los edificios colindantes.  
- Falta de mantenimiento de la estética decorosa de su exterior.  
Además, según se justifica en el informe, debido a los daños y deterioros existentes en el edificio, este no reúne las condiciones de seguridad y salubridad para sus ocupantes y terceros, siendo un peligro inminente para los viandantes, para las edificaciones colindantes y no debiéndose permitir el acceso a persona alguna al edificio sin los EPIs necesarios (cascos, botas, etc.), y solo si es estrictamente necesario.  
En el citado informe, en el apartado 4. Medidas de seguridad a adoptar, se indica: «Debido al estado de ruina inminente del edificio ya que, ya se ha producido el colapso de cubiertas, forjados, particiones, etc., poniendo en peligro la seguridad pública y la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado.  
Debido a la importancia dentro del municipio del acceso a la plaza Constitución por la calle Rafael Comenge.  
La propuesta de apear la fachada y estabilizarla, por tiempo ilimitado, supondría un elevado coste económico del alquiler de dichas estructuras.  
Debido al estado tan deteriorado del edificio y mientras no se lleven a cabo la reparación de este o su demolición por parte de la propiedad, se deberán colocar redes de protección en las fachadas y cortar la calle al paso de peatones y vehículos.»  
Finalmente se concluye: «El edificio se encuentra en estado de ruina inminente y por ello, no reúne condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad suficientes que permitiesen a unos posibles ocupantes la permanencia en él además de ser un peligro para las propiedades colindantes y terceros.»  
7. Informe emitido por el arquitecto técnico municipal en fecha 19 de julio de 2021, en el que se indica:  
«Al amparo de lo dispuesto por el artículo 203 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje.  
  
Informo:  
I. El edificio de referencia se encuentra en suelo clasificado como urbano, casco antiguo, uso residencial, según el PGOU de Alberic, aprobado definitivamente por la CTU en fecha 27 de septiembre de 1990. Se trataba de un edificio de tres plantas, catalogado según norma 7.1.6.28.9.b de las Normas Urbanísticas del PGOU de Alberic con «Nivel de protección activa y parcial», lo que comporta la conservación de los elementos exteriores de la edificación, es decir fachadas y cubiertas.  
II. Que se ha presentado informe redactado por la arquitecta Eva Fernández Simó y visado por el CTAV en fecha 15.07.2021, en el que se indica que «El edificio se encuentra en estado deruina inminente y por ello, no reúne condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad suficientes que permitiesen a unos posibles ocupantes la permanencia en él además de ser un peligro para las propiedades colindantes y terceros».  
III. Que, visto el mencionado informe e inspeccionado el edificio, este técnico considera que la situación física del inmueble es la de amenaza de ruina inminente, poniendo en peligro la seguridad pública.  
Por todo ello se debe ordenar la ejecución inmediata de la demolición del edificio como medida de precaución por el riesgo inminente de derrumbe con gravísimo riesgo para las personas, otorgando a la propiedad el plazo de 15 días y con las siguientes condiciones:  
- Se deberá mantener el vallado de la zona hasta tanto no se realice el derribo.  
- Se deberá presentar antes del comienzo del derribo el nombramiento de los técnicos como dirección facultativa y coordinador de seguridad y salud en ejecución.  
- Se deberá respetar la pilastra de piedra existente en la esquina de la calle Rafael Comenge y la plaza.  
- Se deberá proceder a la limpieza de la parcela y vallado de las fachadas recayentes a calle y plaza, mediante muro de bloques de dos metros de altura como mínimo.»  
  
Consideraciones jurídicas  
I. Atendiendo que el edificio está clasificado como suelo urbano, área Casco Antiguo, catalogado por el Plan general de Alberic, aprobado el 27 de septiembre de 1990, con «Nivel de protección activa y parcial», ficha 17, lo que comporta según norma 4.5.1.34.0.b de las Normas Urbanísticas, la conservación de los elementos exteriores de la edificación, es decir fachadas y cubiertas.  
Atendiendo que el artículo 3.1.1.26.c de las Normas Urbanísticas del Plan general establece que «Cuando se trate de inmuebles o elementos que gocen de alguno de los tipos de protección activa previstos, este deber de conservación alcanzará a las disposiciones necesarias para evitar su ruina, tanto legal como efectiva, entendiéndose que la declaración de ruina de cualquiera de ellos no determinará la posibilidad de demolición por sí misma, debiéndose acreditar circunstancias de gravedad, urgencia o peligro inmediato a este solo efecto».  
A tal efecto, en diciembre de 2018 ya se advirtió la situación de ruina inminente del edificio, situación que no solo no ha variado, sino que se ha visto agravada con el transcurso de estos años sin que por la propiedad se adopten medidas de rehabilitación del inmueble lo que ha devenido en la gravísima situación de peligro para las personas que ha obligado a mantener el vallado perimetral del edificio y el cierre al tránsito de personas y vehículos por la calle Rafael Comenge. El mantenimiento del edificio en estas condiciones resulta altamente peligroso, puesto que este se localiza en la plaza central del municipio, colindante con las dependencias del propio ayuntamiento y en un lugar de masiva concurrencia de vecinos, tanto al edificio municipal como a las distintas actividades que en esta plaza se celebran semanalmente.  
  
II. Atendiendo que la Ley 6/1998 del patrimonio cultural valenciano, en su artículo 2, contempla las siguientes clases de bienes:  
Los bienes que, a los efectos de la presente Ley, integran el patrimonio cultural valenciano pueden ser:  
a) Bienes de Interés Cultural Valenciano. Son aquellos que por sus singulares características y relevancia para el patrimonio cultural son objeto de las especiales medidas de protección, divulgación y fomento que se derivan de su declaración como tales.  
b) Bienes inventariados no declarados de interés cultural. Son aquellos que por tener alguno de los valores mencionados en el artículo primero en grado particularmente significativo, aunque sin la relevancia reconocida a los Bienes de Interés Cultural, forman parte del Inventario general del patrimonio cultural valenciano y gozan del régimen de protección y fomento que de dicha inclusión se deriva.  
c) Bienes no inventariados del patrimonio cultural. Son todos los bienes que, conforme al artículo 1.2 de esta ley, forman parte del patrimonio cultural valenciano y no están incluidos en ninguna de las dos categorías anteriores. Serán objeto de las medidas de protección que esta Ley prevé con carácter general para los bienes del patrimonio cultural, así como de cuantas otras puedan establecer las normas de carácter sectorial por razón de sus valores culturales.  
Dado que el edificio objeto de esta resolución se encuentra incluido dentro de la clase de bienes no inventariados solo le son de aplicación las medidas de protección de carácter general de la Ley.  
Por su parte el artículo 4 de la misma norma dispone:  
Artículo 4. Colaboración entre las administraciones públicas  
1. La Generalitat y las distintas administraciones públicas de la Comunitat Valenciana colaborarán entre sí para la mejor consecución de los fines previstos en esta ley.  
2. Las entidades locales están obligadas a proteger y dar a conocer los valores del patrimonio cultural existente en su respectivo ámbito territorial. Especialmente les corresponde:  
a) Adoptar las medidas cautelares necesarias para evitar el deterioro, pérdida o destrucción de los bienes del patrimonio cultural.  
b) Comunicar a la Administración de la Generalitat cualquier amenaza, daño o perturbación de su función social de que sean objeto tales bienes, así como las dificultades y necesidades de cualquier orden que tengan para el cumplimiento de las obligaciones establecidas en la presente ley.  
c) Ejercer las demás funciones que expresamente les atribuye esta ley, sin perjuicio de cuanto establece la legislación urbanística, medioambiental y demás que resulten de aplicación en materia de protección del patrimonio cultural.  
  
III. Atendiendo que el artículo 203 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (art. 189 de la LOTUP), dispone que:  
1. Cuando la amenaza de una ruina inminente ponga en peligro la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado, el ayuntamiento podrá acordar las medidas que estime necesarias para garantizar la estabilidad y seguridad del edificio, y ordenar el desalojo o adoptar las medidas urgentes y necesarias para prevenir o evitar daños en los bienes públicos o a las personas. Excepcionalmente, cabrá ordenar la demolición, cuando esta fuera imprescindible para impedir mayores perjuicios.  
2. El ayuntamiento será responsable de las consecuencias que comporte la adopción injustificada de dichas medidas, sin que ello exima a la persona propietaria de la íntegra responsabilidad en la conservación de sus bienes conforme a las exigencias de la seguridad, siéndole repercutibles los gastos realizados por el ayuntamiento, hasta el límite del deber normal de conservación.  
3. La adopción de las medidas cautelares dispuestas por el ayuntamiento para evitar la ruina inminente no presuponen la declaración de la situación legal de ruina, pero determinan el inicio del procedimiento para su declaración de acuerdo con lo establecido en el artículo 202 de este texto refundido.  
4. La adopción de las medidas cautelares a que se refiere el presente artículo determinará la incoación automática de un procedimiento contradictorio al objeto de determinar el eventual incumplimiento, por parte de la persona propietaria, del deber de conservación de la edificación, conforme a los artículos 194 y 195 de este texto refundido.  
  
IV. Atendiendo que el bien inmueble no está incluido en el Inventario general del patrimonio cultural valenciano por lo que para la intervención no se precisa autorización de la conselleria competente en patrimonio histórico, tal y como a sensu contrario se extrae de lo dispuesto en el artículo 204 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (art. 190 de la LOTUP).  
  
V. Atendiendo que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 205 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (art. 191 de la LOTUP), «1. Cuando por cualquier circunstancia resulte la pérdida o destrucción de un inmueble o edificio catalogado, el terreno subyacente permanecerá sujeto al régimen propio de la catalogación.  
2. La pérdida o destrucción de un edificio catalogado, mediando incumplimiento del deber normal de conservación, determinará la expropiación del inmueble según lo previsto en este texto refundido, con las consecuencias previstas en su artículo 109.»  
  
VI. Atendiendo que el artículo 202 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (art. 188 de la LOTUP) en sus apartados 3 y 4 establece lo siguiente:  
3. Corresponde a los ayuntamientos declarar la situación legal de ruina, incoando el procedimiento de oficio o como consecuencia de denuncia formulada por cualquier persona interesada. En las actuaciones se citará a las y los ocupantes legítimos de la construcción y a las personas titulares de derechos sobre ella que consten en los registros públicos, así como a los órganos competentes cuando resulte afectado el patrimonio histórico. A tal efecto, a la iniciación del procedimiento se solicitará certificación registral, cuya expedición se hará constar por nota marginal. De la misma forma, se hará constar la declaración de la situación legal de ruina, a cuyo efecto se remitirá al registro de la propiedad la copia de la resolución de declaración de ruina.  
4. La declaración de la situación legal de ruina debe disponer las medidas necesarias para evitar eventuales daños físicos y, además, proponer la declaración de incumplimiento por el dueño o dueña de su deber urbanístico de conservación o manifestar, razonadamente, la improcedencia de esto último. La propuesta de declarar el incumplimiento del deber de conservación, formulada junto a la declaración de ruina legal, no será definitiva ni surtirá efecto sin previa audiencia de las personas interesadas y resolución de la alcaldía dictada a la vista de las alegaciones presentadas.  
  
VII. Atendiendo que el 12 de diciembre de 2018, mediante resolución de alcaldía, (expte. 24953499), se acordó iniciar el procedimiento de declaración legal de ruina del artículo 189.3 LOTUP y el inicio del expediente contradictorio de incumplimiento de deberes urbanísticos de los artículos 184 y 185 de la LOTUP, de la cual se dio traslado a la propiedad para alegaciones, sin que se hayan presentado.  
  
A la vista de lo anterior, esta alcaldía resuelve:  
  
Primero  
Declarar la situación legal de ruina del edificio sito en plaza de la Constitución, núm. 19, con referencia catastral 9080746EE2751G1894QN, e inscrito en el Registro de la Propiedad de Alberic al tomo 497, libro 111, fincas registrales 2524 y 2525.  
  
Segundo  
Ordenar la ejecución inmediata de la demolición del edificio como medida de precaución por el riesgo inminente de derrumbe con gravísimo riesgo para las personas, otorgando a la propiedad el plazo de 15 días y con las siguientes condiciones:  
- Se deberá mantener el vallado de la zona hasta tanto no se realice el derribo.  
- Se deberá presentar antes del comienzo del derribo el nombramiento de los técnicos como dirección facultativa y coordinador de seguridad y salud en ejecución.  
- Se deberá respetar la pilastra de piedra existente en la esquina de la calle Rafael Comenge y la plaza.  
- Se deberá proceder a la limpieza de la parcela y vallado de las fachadas recayentes a calle y plaza, mediante muro de bloques de dos metros de altura como mínimo.  
  
Tercero  
Someter a audiencia de la propiedad la declaración de incumplimiento de los deberes urbanísticos por no adoptar las medidas de mantenimiento y restauración del edificio, por un plazo de 15 días.  
  
Cuarto  
Ordenar la edificación del solar, para lo cual deberán solicitar licencia de obra en el plazo de dos meses. Este acuerdo se someterá a información pública por el plazo de un mes anunciándose en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana y en un periódico de la provincia de amplia difusión. Se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad como anotación marginal y en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar, a efectos informativos.  
  
Quinto  
Otorgar a los titulares de derechos reales el plazo de dos meses desde la recepción de la orden de edificación a los efectos de que opten por cualquiera de las siguientes opciones:  
1) Se comprometan a solicitar licencia en un plazo máximo adicional e improrrogable de otros dos meses y efectivamente a edificar otorgando fianza del 5 % del coste de las obras mediante la presentación del preceptivo proyecto básico de edificación.  
2) Manifiesten su voluntad de adherirse al régimen concertado de sustitución forzosa por agente edificador, suscribiendo con el Ayuntamiento el convenio correspondiente y por el cual la propiedad podrá recibir, mediante reparcelación horizontal forzosa, partes o departamentos construidos del edificio en función de los costes de construcción o rehabilitación que sufraguen o del valor de la finca aportada de que son titulares, en justa proporción de los beneficios y cargas que la actuación concertada conlleva.  
  
Sexto  
Advertir a la propiedad del inmueble de que si no solicita licencia de edificación en el plazo de dos meses y efectivamente construye el edificio o, en su defecto, se adhiere a la ejecución concertada mediante suscripción de convenio, se acordará la declaración de incumplimiento, que conllevará las siguientes consecuencias:  
- Penalización del 50 % del aprovechamiento subjetivo del solar que será atribuido al Ayuntamiento de Alberic.  
- Inscripción de la Declaración en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar y registro de la propiedad  
- Sometimiento del solar al régimen de edificación forzosa y el procedimiento para su ejecución:  
· Venta forzosa: subasta o concurso.  
· Expropiación forzosa.  
· Sustitución forzosa y convocatoria de concurso para seleccionar un agente edificador.»  
Lo que se hace público para general conocimiento.  
  
Alberic, 23 de julio de 2021.- El alcalde: Antonio Carratalá Minguez.