Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumario DOGV 5824, del 08-08-2008 (2008/9460)

Aprobación de las bases particulares de programación del ámbito Borde Sur Puerto de Sagunto-Este. Exp. 3/2154 FZ.
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Número DOGV
:   5824

Fecha DOGV
:   08-08-2008

Sección del DOGV
:   V. ANUNCIOS - A) ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

Número del documento
:   2008/9460


Fecha del documento
:   25-06-2008

Organismo emisor
:   Ayuntamiento de Sagunto

Tipo de documento
:   Información Pública

Descriptores 

:   * Sagunto
    * plan de urbanismo
    * administración local

Aprobación de las bases particulares de programación del ámbito Borde Sur Puerto de Sagunto-Este. Exp. 3/2533 AR. [2008/9460]
El Pleno de la Corporación Municipal, en sesión ordinaria, celebrada el día veinticinco de junio de dos mil ocho, adoptó por unanimidad, entre otros, el siguiente acuerdo:
Asunto: Exp. 3/6277 LN. Bases particulares de programación del ámbito Borde Sur Puerto de Sagunto-Este.
1. Inicio de la programación.
De conformidad con lo establecido en el artículo 130 de la LUV, estas bases particulares son redactadas de oficio.
2. Bases generales aplicables.
A los efectos del artículo 131.1 de la LUV, el presente programa se regirá, además de por las previsiones que se contemplen en las presentes bases particulares, por las bases generales de programación en el municipio de Sagunto, aprobadas definitivamente en la sesión ordinaria del Pleno de fecha 28.09.2006, y publicadas íntegramente en el BOP de fecha 23.10.2006.
Complementando a dichas bases generales, en relación con el ámbito Borde Sur Puerto de Sagunto-Este, habría que tener en cuenta las siguientes determinaciones.
Determinación primera. Ordenación urbanística vigente en el ámbito de la actuación integrada.
En relación con el ámbito para el que se pretende la programación, concurren las siguientes circunstancias definidas por el PGOU de 1992 y su documento refundido de 1997.
Se parte de que la superficie total de la actuación es de unos 100.000 m², que gozan de la siguiente calificación.
1. Ámbito denominado PEP-3, cuyas determinaciones en el PGOU, en su artículo 192, son las siguientes:
«PEP Nº 3
Descripción. Plan de Protección de carácter Histórico-Artístico que abarca la antigua Gerencia de AHM. El número máximo de viviendas se establece en 261.
Fines y objetivos. Protección y defensa del patrimonio arquitectónico y urbanístico, en concreto, la estructura interna de ciudad-jardín, el arbolado y formaciones vegetales, y las edificaciones de forma genérica.
Uso característico. Residencia
Tipología. Vivienda aislada o agrupada 0/1/2
Intensidad. 57 viv/ha (Coeficiente de edificabilidad 1,06 m²T/m²)
Régimen transitorio. La normativa contenida en esta sección 3ª»
Una representación gráfica de dicho ámbito sería la siguiente:Con posterioridad y por medio de acuerdo de la Conselleria de Urbanismo de fecha 30.07.2007, de aprobación definitiva del correspondiente Plan Especial, dicho espacio ha pasado a tener la calificación de suelo dotacional, equipamiento cultural, proyecto autonómico de la Ciudad de las Artes Escénicas. La representación gráfica del ámbito íntegro de dicho plan especial es la siguiente:El originario PEP-3 es sólo una parte de dicho ámbito de la Ciudad de las Artes Escénicas, la situada al Oeste.
2. Porción de unos 6.400 m² calificados como zona verde del polígono industrial de Ingruinsa, cuyo proceso de gestión urbanística ya finalizó y que se encuentra abierta al público. La misma forma parte de una superficie total de zona verde de más de 51.000 m². Su representación gráfica es la siguiente:
3. Espacio calificado como dotacional lúdico deportivo, resultado de la modificación puntual del PGOU tramitada en el exp. 58/1516 DE, que goza de aprobación definitiva. Su superficie es de 3.305 m². En la representación gráfica siguiente, son los terrenos en naranja.4. Espacio calificado como equipamiento administrativo, anexo al actual cuartel de la Guardia Civil. Su superficie es de 2.110 m². En la representación gráfica del punto 2 figura incluida dentro del suelo representado en magenta y superficiado en un total de 4140 m².
5. Espacio calificado como zona verde de unos 2.316 m², contiguo a la avenida 3 de abril, al norte de la misma. Ver representación gráfica del punto 2.
6. Espacio calificado como parcela edificable de unos 2.400 m², incluida dentro del polígono Ingruinsa, integrada dentro de una parcela edificable mayor. En la siguiente representación es la parcela que figura con color amarillo.7. Diversos espacios calificados como viario, del que el más significativo es el tramo incluido dentro de la avenida 3 d'abril, de una superficie de 15.530 m², sin urbanizar. Una parte de esa superficie, en torno a unos 3.000 m² no es de propiedad municipal efectiva y está excluida de cualquier área de reparto. Otros 5.523 m² estarían incluidos dentro de PEP-3, que como tal área de reparto ha desaparecido como consecuencia del acuerdo de Conselleria de 30.07.2007 antes citado.
De estos 7 espacios descritos, una superficie aproximada de 100.000 m², uno tiene la calificación como edificable (solar a todos los efectos) y 6 tienen la calificación como dotacionales públicos.
De esos 6 dotacionales, 2 son de titularidad municipal efectiva (o con procedimientos articulados para su obtención gratuita, vid. exp. 58/97 PL), los 6.500 m² de zona verde de Ingruinsa y los 3.500 m² de equipamiento lúdico deportivo. Y 4 de esos terrenos calificados como
dotacionales están pendientes de ser adquiridos por las correspondientes administraciones, autonómica y municipal. En concreto el suelo calificado como dotacional equipamiento Ciudad Artes Escénicas, por la Generalitat (junto con los 5.400 m² de viario de la avenida 3 d'abril) y los otros tres por el Ayuntamiento: resto de 3 d'abril (de unos 10.000 m²-quedan por adquirir unos 3.000 m²), la zona verde de unos 2300 m² y el equipamiento colindante al cuartel de la Guardia Civil, de unos 2000 m².
Estos 4 terrenos calificados como dotacionales cuya superficie suma un total aproximado de 60.000 m², no están incluidos dentro de ningún área de reparto. Es decir, no está prevista su cesión gratuita a favor de la administración por la vía de la equidistribución sino que el mecanismo legalmente articulado para su obtención es la expropiación forzosa.
En las páginas siguientes se adjuntan planos indicativos del ámbito;
Ortofoto.
Catastral
Plano PGOU - Ordenación vigente
Determinación segunda. Necesidades y objetivos a satisfacer con el Programa de actuación integrada.
En relación con los objetivos y como base de motivación de la modificación pretendida es preciso tener en cuenta lo siguiente:
Como ya se ha dicho en el apartado anterior los 4 terrenos calificados como dotacionales antes identificados y cuya superficie suma un total aproximado de 60.000 m², no están incluidos dentro de ningún área de reparto. Es decir, no está prevista su cesión gratuita a favor de la administración por la vía de la equidistribución sino que el mecanismo legalmente articulado para su obtención es la expropiación forzosa.
Lo que ha generado la siguiente consecuencia. Hay 3 terrenos que estando calificados como dotacionales desde 1992, todavía hoy, en el año 2008, siguen sin ser adquiridos por el Ayuntamiento. Y ello debido a razones que ya en otros expedientes administrativos se han reflejado y que procedo a transcribir por ser totalmente trasladables a los casos que se están describiendo aquí.
«... 14 años después (ahora se estaría hablando de 16) de su calificación como espacios dotacionales no ha habido ninguna actuación por parte de la administración correspondiente, ni municipal ni autonómica, encaminada a la obtención de dichos terrenos y la materialización del fin dotacional correspondiente.
Es más, si a fecha de hoy se pretendiese hacer dicho esfuerzo económico, esa decisión sería sumamente desproporcionada en relación con los fines que se conseguirían.
Ello se debe a varios motivos:
a. La alta cuantía económica que el justiprecio de los terrenos alcanzaría. ... están en plena trama urbana y la cuantía de su adquisición se aprecia muy elevada si se compara con la satisfacción del interés público al que se encuentra vinculado.
b. El Ayuntamiento ha accedido y va a acceder, ante el desarrollo del planeamiento colindante, a la adquisición de grandes parcelas de equipamiento, de forma gratuita, que permiten atender las demandas ciudadanas, presentes y futuras, suficientemente...
Se puede hablar, sin ningún genero de dudas, que este ayuntamiento en la zona va a contar con un excedente de parcelas dotacionales para equipamiento y que el reto del mismo es conseguir realizar la inversión necesaria como para materializar la instalación en las mismas. Sólo es preciso ver la situación de varios equipamientos que son de propiedad efectiva municipal como los del sector B-3 del Peri-1, de otros del mismo PERI-1, de la UE-36, para apreciar que efectivamente dicho excedente existe, lo que lleva a considerar que sería ilógico realizar un esfuerzo económico para adquirir nuevas parcelas dotacionales, por la vía de la expropiación, en la zona de la ciudad justo donde el Ayuntamiento ha adquirido por la vía de la cesión gratuita gran cantidad de ellas. El esfuerzo económico debe ir orientado no a la adquisición de más suelo sino a la materialización de los ya conseguidos.
Y por otra parte evidencia un error de enfoque por parte del PGOU-92 al prever las mismas como dotaciones públicas de tal entidad y superficie. Quizás, más que error de enfoque habría que señalar que la causa está en el cambio sobrevenido de la normativa urbanística, sobre todo a raíz del RPCV-98, que al exigir en su anexo tanta superficie destinada a equipamientos, para el suelo urbanizable colindante, ha creado un mapa de terrenos dotacionales muy abundante.
Se parte en definitiva de la noción de innecesariedad de dichos equipamientos en superficies de tal entidad y se parte del que además el cauce de obtención es el inadecuado cuando la realidad evidencia mecanismos alternativos que han supuesto que terrenos de idéntica naturaleza se hayan adquirido gratuitamente...»
A ello se añade la situación del espacio de la Gerencia, incluido inicialmente en el PEP-3. Se trataba como se ha visto de un ámbito de gestión conjunta con una edificabilidad lucrativa, a gestionar por medio del correspondiente PAI, y que entre otras consecuencias, habría provocado que se cediesen (y urbanizasen) la franja de la avenida 3 de abril incluido, más de 5000 m².
Sin embargo y de forma un tanto incomprensible, la Conselleria de Urbanismo por medio del correspondiente Plan Especial aprobado definitivamente el 30.07.2007 calificó la totalidad de dichos terrenos como dotacionales públicos, pero sin contemplar un ámbito a los efectos de su equidistribución. Lo que conllevaría la necesidad de adquirir dicho suelo por la vía de la expropiación, al no dejar porciones de terreno donde la propiedad actual de los citados 50.000 m² puedan materializar sus derechos urbanísticos. Lo que se aprecia que se realizó por parte de la Conselleria por utilizar un instrumento, el plan especial, que tiene una visión sectorial especializada, sin tener un apartado o bloque dedicado a fijar y concretar todas las consecuencias, entre ellas las urbanísticas, de sus decisiones. En ese sentido el Plan Especial se ha centrado en determinar cuál es la superficie necesaria para la Ciudad de las Artes Escénicas, calificándola como dotacional, pero olvidando insertar las técnicas urbanísticas que permitan su adquisición como el resto de suelos dotacionales del núcleo urbano de El Puerto de Sagunto. El interés público sectorial bien definido por el Plan Especial no es correctamente insertado y conectado por éste con la obtención de la disponibilidad civil plena de dicho suelo que es objeto de los planes urbanísticos en general. Y ello dificulta enormemente su gestión y materialización efectiva.
Consecuencia de todo ello es que la citada zona, el ámbito descrito al principio de las presentes bases, se encuentra en una situación de abandono y deterioro considerables, de forma que se puede conceptuar a fecha de hoy como una franja muerta. Se está hablando de un espacio clave para el núcleo de El Puerto de Sagunto y por lo tanto para todo el término municipal por varias razones. Entre ellas:
1. Por la importancia que a nivel de eje de comunicaciones supone la avenida 3 de abril, actualmente cortado y sin ejecutar en los citados 15.500 m².
2. Por lo que el proyecto de la Ciudad de las Artes Escénicas va a aportar al municipio de Sagunto, como foco de inversiones y de proyectos de todo tipo.
3. Por todos los valores que guarda el espacio de la Gerencia, reflejados en las determinaciones del PGOU, y que se encuentran actualmente en un importante estado de abandono y degradación, y que el proyecto de la CAE preservaría y pondría en valor.
4. Por integrar bolsas de suelo a fecha de hoy desconectadas del desarrollo urbanístico. El PGOU de 1992 no acertó a resolver de forma adecuada la integración y avance de un suelo residencial con otro que en principio se planteaba como industrial y al final se ha quedado principalmente como terciario. Eso es una constante en todo el borde sur residencial del Puerto de Sagunto, el mal ensamblaje de la zonificación residencial del norte con la terciaria /industrial del sur y en ese sentido la presente propuesta, junto con la simultánea de la zona de Ferrodisa (también por medio de bases particulares) y la modificación de la zona de la Alameda (exp. 58/97 PL, que ya goza de aprobación definitiva autonómica) pretenden mejorar el esquema urbano de toda esa trama sur.
5. Por que con ello se conseguirán gratuitamente la totalidad del suelo dotacional antes enumerado, de dimensiones muy considerables, consiguiendo por fin, 16 años más tarde, su apertura para usos y servicios públicos de la ciudadanía.
El interés general latente descrito es evidente y con ello se va a conseguir la integración en el tejido de la ciudad de una zona que hoy se aprecia por cualquier ciudadano como una zona marginal, fronteriza, descuidada y desligada. A ello se debe unir las importantes infraestructuras que se van a conseguir para la ciudad (el suelo de la avenida 3 de abril, su urbanización y apertura como eje de comunicación viario Oeste-Este, el equipamiento para la CAE en la zona Gerencia (más de 50.000 m²), la conexión oeste del polígono Ingruinsa, etc).
Son todas ellas razones que justifican el cambio de planeamiento urbanístico que se va a proponer y cuya gestión y materialización se va a llevar a cabo por medio del presente programa.
Con esta premisas habría que pasar a definir las líneas maestras del planeamiento que se pretende para dicha zona. Y así en ese sentido es preciso indicar:
1. Ámbito del PAI: Serán los siete elementos descritos al principio y que en representación gráfica serían los siguientes:2. Nueva calificación de los espacios prevista.
El esquema es el siguiente:
3. Los cambios más significativos que se introducen a nivel de calificación de los espacios son los siguientes:a. Se mantienen las superficies destinadas a zonas verdes respecto a las previsiones originarias.
b. Dado el importante incremento de equipamiento dotacional que se produce en la zona (un total de 50.000 m² dentro del ámbito pero no se debe olvidar que el ámbito Gerencia sólo es una parte del proyecto de la Ciudad de las Artes Escénicas y que el ámbito total de la misma asciende a casi 100.00 m²), ello hace conveniente calificar como zona verde dos de las zonas calificadas como equipamientos originariamente y que son los 2.100 m² contiguos al Cuartel de la Guardia Civil y los 3.305 m² contiguos a la Fundación del Museo Industrial. Respecto de la primera es de destacar la entidad de los árboles existentes y su número, que desaconsejan su tala y que recomiendan su nueva calificación como zona verde, con el adecuado tratamiento.
c. Se crean cuatro espacios edificables que permiten operar el mecanismo de la equidistribución en cuanto lugar de ubicación de la edificabilidad del ámbito. En concreto las parcelas 1.1. y 1.2, con unas superficies de 1.889 y 2.108 m² y una volumetría de 12.869 y 17.918 m²t y la contigua parcela 3, con una superficie de 924 m² y una volumetría de 5.162 m²t. Separadas de estas tres por la avenida estaría la parcela 2 con una superficie de 1.016 m² y una volumetría de 5791 m²t. Estas volumetrías se incrementarán con lo que resulte de la observación que más adelante se hará sobre el uso terciario en la integridad de las parcelas 1.1, 1.2 y 3.
d. La trama viaria también se incrementa mejorando la conexión con el polígono de Ingruinsa en su parte Oeste. Esta última conexión incide en una parcela edificable preexistente que goza de una edificabilidad y que se vería reducida en sus dimensiones en un total de unos 2.400 m².
La modificación de planeamiento no reduciría la edificabilidad de dicha parcela ni la incrementaría manteniéndose el aprovechamiento de unos 2.400 m²t (i.e.n.p 1 m²t/m²sp), pero se cambiarán las condiciones de edificación y de uso, habilitando expresamente el uso terciario conforme a un esquema en el que se configuraría una parcela de unos 1000 m², con un índice edificabilidad 2,4 m²t/m²sp, o el que resulte de aplicación para mantenerle en su edificabilidad originaria, y una altura de tres plantas.
Más adelante se especificará la involucración de dicha parcela en la programación, que debe tener unas reglas específicas para respetar lo más posible los derechos adquiridos de dicha parcela.
A los efectos de no incidir en la ordenación estructural de competencia autonómica, lógicamente no se cambia ninguno de los destinos dotacionales definidos por el Plan Especial aprobado por la Conselleria de Urbanismo de fecha 30.07.2007, referente a la Ciudad de las Artes Escénicas. Tampoco se incrementa la edificabilidad originaria
del PGOU (más bien lo contrario, se reduce). No se afecta tampoco la reserva ferroviaria prevista en el PGOU que mantiene su trazado originario y sus dimensiones.
Las nuevas parcelas edificables se crean en ubicaciones que atienden, en un caso al cierre de la trama urbana residencial existente y en el otro caso en la parte sur de la avenida 3 de abril, confluyendo a la rotonda, a escasos 50 ml del uso residencial efectivo. En la ubicación de esta segunda manzana residencial (compuesta por tres parcelas) se ha tenido en cuenta:
- Dejarla fuera del radio de 225 m de la actividad de la «fábrica de oxígeno», Carburos Metálicos, a los efectos de cumplir con las recomendaciones de la normativa sectorial aplicable. En ese sentido la propuesta de nueva ubicación de la volumetría residencial y terciario aleja de dicha fábrica más de 400 ml respecto al asentamiento originario de los 50.000 m²t residencial previsto en el PGOU dentro del ámbito de la Gerencia.
- Se ha tenido en cuenta también el estado real de consolidación de la calle a la que recae la fachada sur de la manzana de nueva creación. Aunque se hable del polígono «Industrial» de Ingruinsa, es evidente que en dicha calle al final se han consolidado una serie de usos terciarios (los más destacables son los dos hoteles) que en ningún caso son incompatibles con la ubicación en frente de una manzana destinada a terciario y a residencial.
- Más allá del simbolismo que se le quiera atribuir a la línea de 3 d'abril, en ningún caso se puede hablar de rotura de un esquema de ciudad por la circunstancia de que un uso residencial se traslade 50 m más al sur de donde hasta la fecha esto era permitido por el PGOU.
Los números de edificabilidad lucrativa de la propuesta de planeamiento son los siguientes:Estos números deberán ser corregidos como consecuencia de la estimación de una alegación sobre la que más adelante se harán las observaciones oportunas y que supone que la superficie de aportación del ámbito se incrementarán en 402 m², a los que se aplicará el índice de edificabilidad.
Asimismo estos números se deben entender incrementados en el siguiente sentido. El uso terciario/oficinas será admisible que ocupa la integridad de la parcela, el 100% de su superficie, no sólo en planta baja sino también en planta primera y segunda. En consecuencia se deben corregir los planos cuando indican una única altura admisible en el resto de la parcela no ocupada por la edificabilidad residencial, admitiéndose hasta un máximo de tres con plena ocupación de la parcela y el presente cuadro también se debe corregir de forma que no se incrementa la edificabilidad residencial máxima, que se mantiene pero sí la edificabilidad terciaria, que será la resultante de multiplicar la totalidad de la superficie de las parcelas edificables por tres en el caso de las manzanas 1.1, 1.2. y 3. Luego no hay un incremento de edificabilidad residencial pero sí de la terciaria en los términos indicados. Este cuadro en consecuencia debe ser corregido en los términos indicados.
d. Una cuestión muy significativa de la nueva propuesta de planeamiento es la definición del ámbito de equidistribución, es decir, qué terrenos se van a ver involucrados en el proceso de cesión de suelo dotacional y se van a considerar como aportaciones con derecho de adjudicación. Dicho ámbito seguirá el siguiente esquema
Lo que supone una superficie total de 58.201 m² que atendería a las siguientes superficies parciales:
PROPIEDAD SUP. %
APORTACIÓN APORTACIÓN
Nº ORDEN SUPERFICIE % ÁMBITO
1 41 0,070
2 140 0,241
3 488 0,838
4 4523 7,771
5 75 0,129
6 2876 4,941
7 50683 86,009
8 0,000
9
10
89779 514,000

Superficies que habría que incrementar en el caso de la aportación nº 4 en unos 402 m² tal y como se señalará más adelante, incrementando asímismo la superficie total del ámbito en la misma cantidad, es decir, quedando en 58.603 m².
Los aproximados 2.400 m²t de la parcela de Ingruinsa se materializarían en la propia parcela de Ingruinsa.
e. Números globales y comparativa respecto el planteamiento originario del PGOU.
La propuesta de modificación de planeamiento supone unas líneas de evolución respecto al planteamiento originario del PGOU en 1992 en el siguiente sentido.
Estos números se deberán entender incrementados como consecuencia de las observaciones antes realizadas sobre el incremento de la edificabilidad terciaria en las manzanas 1.1, 1.2 y 3
Los datos que ofrece el cuadro se traducen en un descenso del aprovechamiento lucrativo privado. La densidad por el contrario se ve incrementada (64 viviendas más), en sintonía con los términos de los últimos acuerdos municipales que se han adoptado para algunos ámbito que han revisado al alza este parámetro. La explicación de ello se encuentra en las novedosa exigencia de la legislación urbanística sobre reserva mínima obligatoria de vivienda protegida. La media de volumetría por vivienda protegida resulta en esos casos excesiva y no resulta lógico ni proporcionado que para equilibrarlo ello repercuta negativamente en el resto del aprovechamiento lucrativo del ámbito.
Se mantienen por otra parte las superficies destinadas a zonas verdes y espacios libres y se produce un extraordinario incremento de la superficie destinada a equipamiento público. Lo que resulta todavía más evidente si se tiene en cuenta que el incremento de 35.532 m² que se refleja en el cuadro no se refiere a la totalidad del proyecto de la Ciudad de las Artes Escénicas sino que se refiere a la parte del mismo que se encuentra dentro del ámbito de equidistribución, que es menos de la mitad del proyecto total de la Ciudad de las Artes Escénicas.
Consecuencia de todo ello es que se incrementa sensiblemente las superficies de suelo dotacional de la zona sur de El Puerto de Sagunto y se reduce la volumetría inicialmente prevista en el esquema originario del PGOU que ya partía de una solución equilibrada para la zona.
Lo que resulta ampliamente satisfactorio desde la perspectiva del interés general. Se aumentan sensiblemente las superficies de suelo con destino dotacional y además se consigue su materialización física y su apertura al público, objetivo no cumplido en los últimos 16 años, desde la entrada en vigor del PGOU y que previó ese destino público para superficies sensiblemente inferiores.
f. Otras consideraciones que además se deberán tener en cuenta son la siguientes:
Es preciso tener en cuenta las previsiones del artículo 10 b de la misma ley 8/2007, conforme al cual
«Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en el título I, las administraciones públicas, y en particular las competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, deberán:
...
b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa.
Esta reserva será determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación y, como mínimo, comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización. «
El artículo 10 de la Ley 8/2007 señala en definitiva que el 30% de la volumetría residencial se deberá destinar a vivienda protegida, o lo que es lo mismo, 10.740 m²t, que gozarán de la debida ponderación.
Lo que obliga a hacer el siguiente ejercicio preliminar (que no contempla las observaciones sobre el incremento del uso terciario en las parcelas 1.1, 1.2 y 3 y que por lo tanto es incompleto y sólo de carácter orientativo).
35.803 m² techo x 30%: 10.740 m² techo vivienda protegida.
Coeficiente parcela vivienda protegida: 0,7
Coeficiente parcela vivienda libre : 1
10.740 m²t x 0,7: 6090 HA.
31. 000 m²t x 1: 31.000 UA
Total UA: 38.518 UA.
Todo ello sin perjuicio de lo que resulte de la instrucción del expediente y de los coeficientes correctores que proceda atribuir a cada uno de los usos, así como de los ajustes generados por la nueva superficie de 402 m² a tener en cuenta.
Complementando estas previsiones, es preciso tener en cuenta las del artículo 16 de la Ley 8/2007 que señala que el 5% del aprovechamiento ponderado será de cesión gratuita a favor del ayuntamiento. Dice dicho precepto que
b) Entregar a la administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística.
En las actuaciones de dotación, este porcentaje se entenderá referido al incremento de la edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuación.
Con carácter general, el porcentaje a que se refieren los párrafos anteriores no podrá ser inferior al cinco por ciento ni superior al quince por ciento.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un máximo del veinte por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categoría de suelo.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del artículo 10.
En consecuencia la cesión del aprovechamiento a favor de la administración, el 5% del total o el porcentaje que resulte de cesión obligatoria en el momento de aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión correspondientes, lo será libre de cargas de urbanización. Es una previsión reglada de carácter legal que no admite discrecionalidad al respecto, vigente desde el 1.7.2007.Lo que llevado al presente caso y como cálculo con el carácter de preliminar(sobre todo si se tiene en cuenta la edificabilidad incrementada en las manzanas 1.1, 1.2 y 3 y no contemplada en estos cálculos) y sin perjuicio de lo que resulte de la instrucción del expediente conllevaría una cesión a favor del ayuntamiento de 5% de dichas UA, es decir, 9426 DD, o lo que es lo mismo, 2.465 m² techo vivienda protegida.
Sin perjuicio de lo anterior y en los términos de la normativa reguladora del contenido de las bases es preciso tener en cuenta lo siguiente sobre los siguientes objetivos:
a) Gestionar la transformación jurídica de las fincas afectadas por el programa.
Además de las operaciones ordinarias que se deberán realizar en este sentido, conviene llamar especial atención a una serie de extremos concretos a tener en cuenta:
1. Conviene destacar el tratamiento subjetivo de la parcela edificable de Ingruinsa que parcialmente se ve afectada por la modificación planteada. En el plano adjunto es la porción que se grafía como amarilla.
Como se ha dicho no participa en el reparto de derechos edificables sino que la misma será merecedora de la edificabilidad de la parte de la parcela que es de necesaria ocupación por la calificación de parte de la misma como viales.
Dado que la solución de planeamiento va a mantener la edificabilidad originaria de la parcela, alterando el índice de edificabilidad neta de la parcela, en ningún caso la propuesta de modificación le priva a los interesados de aprovechamiento pero sí de espacio pisable, que por carecer de edificabilidad tiene obviamente un valor menor. En consecuencia el proyecto de reparcelación deberá evaluar el importe de indemnización por la privación de un espacio privado carente de edificabilidad y proceder a su abono a sus titulares como una carga de urbanización más.
4. En relación con una parte importante del ámbito, en concreto con la parte calificada como zona verde (2.400 m²), viario y equipamiento (2100 m²), pertenecientes al mismo propietario se da la siguiente circunstancia. En el plano adjunto son las porciones que se grafían como azules.
En relación con este tema, se había realizado la siguiente propuesta en la redacción originaria y preliminar de las bases particulares:
«Dicho propietario ha instado el procedimiento expropiatorio y el Jurado Provincial de Expropiación ha emitido en fecha 30.04.2008 acuerdo en el que fija el importe del justiprecio a razón de 410,97 €/m² de suelo bruto de aportación, siendo su propiedad en el ámbito un total de 7.399 m², sin perjuicio de lo que resulte de la reparcelación.
Ya en su momento se emitió informe indicativo que la superficie susceptible de expropiación como se limitaba a 6.625 m², ya que los otros eran susceptibles desde un principio de participar de otras fórmulas de equidistribución.
Lo que supone que el importe del justiprecio sería el siguiente:
6.625 m² x 410,97 euros/m²: 2.722.676 euros.
Si se atendiese a un criterio de adquisición unitaria de toda la propiedad incluida dentro del ámbito, el importe ascendería a un total de :
7.399 m² x 410,97 euros/m²: 3.040.767 euros.
Con independencia de que el Ayuntamiento proceda al ejercicio de las acciones administrativas y judiciales contra dicho acuerdo si así lo considera adecuado para la defensa de sus intereses, el acuerdo de JPE es vinculante y en consecuencia el Ayuntamiento está obligado al pago de dicho importe.
La obligación de abono de dicha cantidad contrasta con el tratamiento jurídico que se pretende realizar para los terrenos objeto de dicho acuerdo al pretender integrarlos dentro de un ámbito de equidistribución en el que la expropiación es innecesaria. Aunque la calificación dotacional de los terrenos se mantenga se considerarían como terrenos de aportación con un derecho de adjudicación en parte de las parcelas edificables, en proporción a su superficie respecto al total.
Este ayuntamiento ya ha participado como demandada en recursos contencioso-administrativos en los que la pretensión expropiatoria del propietario del suelo chocaba con la instrucción de un expediente de planeamiento que pretendía la inclusión de dichos terrenos dentro de un ámbito de equidistribución.
En el caso del Contencioso 1190/02, de la Sección 2ª del TSJCV, en su sentencia nº 684/04 el pronunciamiento fue desfavorable y reconoció el derecho al cobro del justiprecio. En el contencioso nº 617/2005, de la misma Sección 2ª del TSJCV, en su sentencia nº 1028/2007 ocurrió justo lo contrario y se desestimó la tesis del propietario.
Por lo tanto no existen pronunciamientos judiciales uniformes. Además en el presente caso se da la circunstancia de que ni siquiera el ámbito de equidistribución está aprobado sino que el procedimiento de redacción y posterior instrucción se inicia por medio del presente acuerdo.
Ante ello opera la obligación legal de pago al propietario conforme a la cuantía fijada por el JPE. Y ello porque se está contrastando un mandato jurídicamente eficaz de pago frente a la voluntad de inicio de la instrucción de un expediente de planeamiento que incluya dichos terrenos dentro de dicho ámbito de equidistribución.
Se considera por ello que lo procedente es abonar dicha cantidad sin perjuicio que se siga adelante con la inclusión de dichos terrenos dentro del ámbito y que en consecuencia se consideren aportaciones que generen derecho de edificabilidad en el ámbito. El Ayuntamiento se subrogaría en los derechos del propietario originario ya que dichos terrenos los adquirirían onerosamente (artículo 171 de la LUV y 399 del ROGTU).
Es más, si los derechos de edificabilidad que generaban dichas aportaciones se vinculasen íntegramente a realizar vivienda protegida (parte de los 10.740 m²t que obligatoriamente se deben ejecutar en el ámbito en virtud del mandato del artículo 10 de la Ley 8/2007), se juzga que la cantidad a abonar se podría realizar con ingresos del PMS ya que es una operación encaminada a la adquisición del suelo afecto a la construcción de vivienda protegida, que es el fin al que se debe destinar el PMS. Cumpliendo con ello con las exigencias del artículo 33 de la ley 8/2007 y 259 de la LUV.
En ese sentido es de destacar que la aportación del interesado, que en principio asciende a un total de 7.399 m², supone el 12,71% del total del área de reparto, y que el tratamiento de estas aportaciones sería la siguiente:
38551 UA x 12,71% x 0,95: 4650,85 UA, o lo que es lo mismo, 6.644 m² techo de vivienda protegida, absorbible dentro de los 10.740 m² de techo totales afectos a este destino. Derechos en los que se subrogaría el Ayuntamiento en el caso de abonar el justiprecio.
Todo ello subordinado a que el propietario actual de los terrenos no quiera renunciar a su derecho de cobro del justiprecio y prefiera integrarse dentro del ámbito con sus aportaciones obteniendo la edificabilidad correspondiente. Es por ello que del acuerdo de aprobación de las presentes bases se le va a dar trámite de audiencia al mismo a los efectos de que en el plazo de un mes manifieste por cuál de las dos opciones se decanta. Debiendo tener en cuenta el mismo que en el caso de optar por el abono de justiprecio no podrá ir contra sus propios actos y ejercer con posterioridad el derecho de reversión. Y que en el caso en el que discurra dicho plazo de un mes y no señale nada al respecto, se entenderá que opta por el abono del justiprecio al ser este un derecho eficaz para él y un mandato obligatorio para la administración municipal.
La cuestión a precisar en este caso será el número de m² que quedan dentro del ámbito y que son objeto del presente tratamiento. Y en ese sentido hay que indicar que la medición exacta de los terrenos se subordina a la instrucción del expediente de reparcelación. A los efectos de no demorar hasta ese trámite ni tampoco retrasar la fijación exacta del importe del justiprecio, de forma inmediatamente posterior a la aceptación de la opción de abono de justiprecio habría que realizar el replanteo de los terrenos con presencia de los colindantes, lo que además tendría eficacia en la subsiguiente reparcelación.»
Sin embargo y ya en fase de ultimación de la redacción de las presente Bases particulares, se ha presentado escrito, en fecha 18 de junio de 2008, que tiene el siguiente tenor literal:
«Jose Maria Carrasco Chacón, mayor de edad, con DNI nº 6.402.793-G, en nombre de la mercantil Ingenieria y Construcciones Asociados, ICONSA, SL, con domicilio en Madrid, Calle Oñate nº 10-bajo; representación que consta acreditada ante esa corporación, ante V.I. comparezco y como mejor proceda, DIGO:
I. La sociedad Ingenieria y Construcción Asociados, ICONSA, SL es propietaria de las fincas registrales nos 20.638 y 7.129 en calle 3 de abril y la nº 51.177 en calle Jerónimo Roure con una superficie total inscrita de 8.002 m².
En la condición de propietario de las citadas fincas registrales la empresa ICONSA ha instado el correspondiente procedimiento ex lege y el Jurado Provincial de Expropiación ha emitido en fecha 30.04.2008 acuerdo inicial en el que fija el importe del justiprecio de dichas fincas a razón de 410,97 €/m² de suelo bruto de aportación.
A dicho acuerdo la sociedad ICONSA ha presentado Recurso de Reposición con fecha 23.05.2008, estando a esta fecha pendiente de que el Jurado Provincial de Expropiación lo resuelva determinando el justiprecio definitivo, en vía administrativa, del suelo bruto de aportación.
Emitido su acuerdo definitivo por el Jurado Provincial antes citado, el Ayuntamiento debe proceder al abono del justiprecio tal y como se desprende de las previsiones de la ley de expropiación forzosa de 1954.
II. Esta parte ha tenido conocimiento de que ese ayuntamiento está redactando unas bases particulares que afectan a las referidas registrales propiedad de ICONSA, incluyéndolas en una unidad de ejecución.
Sin embargo, la superficie de nuestra propiedad, al parecer incluida en el ámbito de la unidad de ejecución se restringe a una superficie de 7.399 metros cuadrados, si se siguieran los criterios de delimitación que este ayuntamiento ha afirmado en el expediente expropiatorio, dejando fuera del área de equidistribución una franja con una superficie de 402,94 metros cuadrados, correspondiente al eje de las calles Pavía y Ademuz, para los que ese Ayuntamiento no cuenta con título legal asimilable al de la cesión de los medios viales que se podría entender aplicable para el resto de fachadas consolidadas de dichas calles.
Por tanto, al carecer de título habilitante, la superficie real de propiedad de mi mandante que debe incluirse en el ámbito de la Unidad de Actuación, asciende a 7.801,94 metros cuadrados.
Interesa, por tanto, a mi mandante y solicitamos expresamente se corrija la delimitación de la unidad de ejecución, incluyendo en su ámbito los 402,94 metros cuadrados citados, referentes al eje de las dos calles expresadas, ya que de no hacerse así se produciría la incoherencia de dejar sin resolver parcialmente el problema para cuya solución precisamente se han articulado las citadas bases particulares del ámbito, y que es su principal fuente de motivación, a saber la obtención de las bolsas de suelo dotacionales existentes en la zona.
III. Volviendo a lo manifestado en el apartado I anterior, esta parte desea proponer al Ayuntamiento, con la intención de dar una solución definitiva e inmediata al expediente expropiatorio, la siguiente alternativa al pago en metálico del justiprecio que resulte, lo que podría llevarse a cabo del siguiente modo, y bajo las siguientes condiciones:
Rectificar el ámbito de la unidad de ejecución a que nos venimos refiriendo, incluyendo en la misma los 7.801,94 metros cuadrados de propiedad de ICONSA, por las razones anteriormente expuestas.
Una vez adoptado por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa el Acuerdo resolviendo el recurso de reposición formulado por nuestra parte, se aceptaría tanto por el Ayuntamiento como por ICONSA el justiprecio que resulte de aplicar el valor unitario que determine el Jurado a los 7.801,94 metros cuadrados propiedad de ICONSA.
Para la adecuada conclusión del expediente expropiatorio, ICONSA aceptaría el pago en especie del justiprecio, materializado en metros cuadrados de techo, urbanizados y libres de todo tipo de cargas -ya que el Jurado Provincial, al valorar, descuenta los correspondientes gastos de urbanización- de VPRG (Vivienda Protegida de Régimen General) o tipo equivalente a viviendas en futuros planes de la Conselleria de Territorio, en el ámbito del expediente 34/07 PL de ese Ayuntamiento, Departamento de Urbanismo, e identificado como Borde Norte del núcleo urbano de Puerto de Sagunto.
La determinación de los metros cuadrados de techo equivalentes al justiprecio fijado por el Jurado Provincial se obtendría mediante aplicación de la siguiente fórmula:
A x B / C = D
Siendo
A: m2 de suelo bruto de aportación, siendo los mismos 7.801,94 m²
B: Importe del total del Justiprecio que resulte del acuerdo que se adopte por el Jurado Provincial, en su respuesta al Recurso de Reposición presentado el pasado 23.05.2008.
C: Valor de Repercusión en ?/m²Techo a fecha 29 de octubre de 2007 que es la de valoración del Jurado Provincial y que se obtiene de la siguiente fórmula:
1 m²T x 1.164,80 x 0,15 x 0,8
164,94 €/ m²T
0,30 m²G x 1.164,80 x 0,15 x 0,8 x 0,6
En aras a un acuerdo más beneficioso para el ayuntamiento la sociedad ICONSA estaría dispuesta a aceptaría un valor de repercusión de 210 € / m² T.
Quedando por tanto, únicamente, de conocer el importe total del justiprecio que resulte del acuerdo del Jurado Provincial (B) para determinar los m²Techo VPRG a entregar por el ayuntamiento y obtener por ICONSA (D).
7.801,94 x B / 210 = D
El plazo para la obtención por ICONSA de los m²Techo que finalmente le correspondan según el apartado anterior y de acuerdo a la legislación vigente se fija en 3 años desde que se produzca la transmisión de los terrenos propiedad de ICONSA en el Borde Sur, debiéndose de efectuar dicha transmisión en el plazo máximo de tres meses a contar desde el acuerdo definitivo del Jurado Provincial que resuelva el recurso de reposición planteado por ICONSA.
Si la corporación local de Sagunto no aprobara las Bases de la unidad de ejecución Borde Sur donde están ubicados los suelos propiedad de ICONSA en el plazo de 6 meses desde el día de la fecha, la presente propuesta quedaría sin efecto alguno y por tanto ICONSA recobraría su plena libertad para ejercitar cualesquiera acciones en defensa de sus derechos.
La empresa ICONSA es consciente que el acuerdo de aprobación definitiva del plan parcial del expediente 34/07 PL no le corresponde al ayuntamiento sino a la Conselleria de Territorio y que en consecuencia los compromisos municipales no pueden tener un alcance mayor que el derivado de su competencia. Por ello en el caso en que la aprobación provisional municipal no prospere sobre este aspecto el ayuntamiento se compromete a abonar en metálico a ICONSA los 7.801,94 m² de suelo bruto expropiados al precio que definitivamente fije el Jurado de Expropiación, más los intereses legales correspondientes, todo ello según la Ley de Expropiación Forzosa de 1954.
Del mismo modo, si transcurrido el plazo de 3 años a que se refiere el anterior apartado e), ICONSA no hubiera obtenido fehacientemente los m² de techo, podrá optar por solicitar el abono en metálico más los intereses legales correspondientes o prorrogar por periodos de 6 meses el acuerdo aquí planteado, mediante comunicaciones por escrito.
Las transmisiones de propiedades tanto en el ámbito Borde Sur donde se expropian los suelos como los del Borde Norte donde se percibirían los m²Techo serán sufragados por las partes de acuerdo a ley. Igualmente los impuestos que por ley correspondan a ICONSA, tendrán las exenciones y rebajas fiscales que para las expropiación y para vivienda protegida concede la legislación vigente.
El presente acuerdo se deberá de formalizar en escritura pública, tomando como base el acuerdo definitivo del Jurado Provincial así como el acuerdo plenario que estime las presentes alegaciones.
Por lo expuesto,
SOLICITO A V.I.: que por presentado este escrito, se sirva admitirlo, por formuladas las alegaciones que anteceden, y adoptar acuerdo estimando dichas alegaciones, en los términos expresados.»
En relación con el mismo es preciso indicar lo siguiente:
- Respecto a la redelimitación del ámbito. El interesado parte de la presunción de que el ámbito, en su linde con las calles Racó d'Ademús i Pavía, tiene la misma delimitación que este ayuntamiento ha sostenido en el expediente expropiatorio en el que el alegante ha sido parte, lo que es cierto. Se han excluido siempre del tratamiento expropiatorio la totalidad del ancho de ambas calles.
El mismo invoca el razonamiento de la cesión tácita de medios viales colindantes a las manzanas consolidadas como mecanismo legitimante de la postura municipal por la que se afirma la titularidad pública de dichos espacios y que es cierto que en ningún caso daría cobertura al eje exterior de sendas calles.
En ese sentido y dada la falta de cobertura expresa un título de carácter legal para defender la postura municipal que ratifique lo que aparece visualmente en apariencia como abierto al público, es preciso concluir que la línea de razonamiento que plantea el alegante es acertada y en consecuencia se debe proceder a la corrección de la delimitación de la unidad de ejecución para incluir los 402,94 m² citados, referentes al eje de las dos calles, ya que en caso contrario se llegaría a la incoherencia de dejar sin resolver parcialmente el problema para cuya solución precisamente se articulan las citadas bases particulares del ámbito y que es su principal fuente de motivación, la obtención de las bolsas de suelo dotacional existentes en la zona y que en caso contrario se tendrían que obtener por expropiación.
Por ello procederá redelimitar el ámbito, aplicando los índices de edificabilidad a esas nuevas superficies de aportación que se cuantifican en unos 402,94 m²s.
En consecuencia el aprovechamiento tipo seguirá siendo el mismo. Los cuadros de datos se deberán reajustar a estos nuevos parámetros y el aspirante a agente urbanizador en su documentación de planeamiento deberá tener en cuenta esa superficie de la unidad de ejecución a todos los efectos.
Por otra parte el alegante plantea la reubicación de sus derechos de edificabilidad en un ámbito futuro, el borde norte del Puerto de Sagunto, haciendo mención expresa de un expediente municipal, el que tiene la referencia 34/07 PL, que está siendo objeto de estudio por parte del Departamento de Urbanismo.
Lo que se está solicitando en definitiva es una adscripción a un futuro sector, en el caso de que el mismo se apruebe definitivamente.
En ese sentido es preciso indicar que este ayuntamiento en otras ocasiones como las de los expedientes del macrosector III (Fusión) para obtener el suelo dotacional deportivo colindante, o el del macrosector VI-3ª fase, para obtener los terrenos del cementerio, ha acordado la adscripción de elementos dotacionales no incluidos dentro de ningún área de reparto. Por lo que remitiéndose a los razonamientos allí hechos no existen reparos de legalidad para prever y acordar la adscripción de dicho suelo dotacional a ese ámbito futuro, porque precisamente el fenómeno de la adscripción de suelo dotacional extremo (antiguo artículo 18 de la Ley 6/1998; actual artículo 16 de la Ley 8/2007; antiguo art 61 de la Ley 6/1994 y actual artículo 55 de la Ley 16/2005) está pensado para resolver la cuestión de la plena disponibilidad civil de forma gratuita a favor de la administración de terrenos calificados como dotacionales que si no habría que expropiar y abonar el correspondiente justiprecio.
La adscripción se deberá realizar de forma que no se perjudiquen los derechos de los propietarios del futuro sector (si el mismo llegase a aprobarse definitivamente) de forma que partiendo de las premisas de que el esquema de adscripción del PGOU para el nuevo suelo urbanizable ha sido siempre el 20% de la superficie del sector, o lo que es lo mismo el 20% de la edificabilidad del sector (una vez deducidas las cesiones de aprovechamiento de todos los propietarios) corresponde a propietarios externos al sector, es evidente que las primeras superficies adscritas serán las de este suelo dotacional, localizándose el resto en el MCS VII, hasta el 20% del total de dicha edificabilidad, y con el matiz de que ahora opera el mandato del art 13.6 de la LOTPP que obliga a incorporar al área de reparto tanta superficie como suelo se reclasifique.
Respecto a cuáles serán los términos de adscripción y dadas las circunstancias especiales de que existe un pronunciamiento expreso definitivo del JPE, vinculante, que convierte los derechos del alegante en una cantidad en metálico y que lo que ahora se pretende es justo el proceso inverso, es decir, volverlo a convertir en techo edificable y en concreto, la tipología de vivienda protegida. Al respecto es preciso indicar que queda por definir el precio cierto del Jurado Provincial de Expropiación que actualmente está fijado en 410,97 €/m² y que como consecuencia de recursos administrativos pendientes puede ser mayor o menor. Partiendo de ese importe así como de las superficies de 7.801,94 m² (que deberá ser debidamente contrastada en replanteo con los colindantes. A fecha de hoy el Ayuntamiento no discutiría sus lindes con el alegante en relación con sus propiedades pero queda por contrastar la postura de terceros particulares), ello arrojaría los siguientes datos: 7801,94 m² x 410,97?/m² = 3,206.363,2 - / 210?/m²t = 15.268,39 m²t de vivienda protegida.
Ese sería el término de adscripción equivalente debiendo tener en cuenta que en el importe de partida de justiprecio ya se han deducido costes de urbanización (luego no abonaría cuotas de urbanización) ni el estatuto jurídico subjetivo le determina obligación de cesión de aprovechamiento de ningún tipo.
Esa volumetría (o la que resulte del importe que de forma firme defina el Jurado Provincial de Expropiación) es el que figuraría como término de adscripción y que deberá reflejar el documento de planeamiento del Sector Borde Norte del Puerto de Sagunto. El documento público de reserva de aprovechamiento deberá reflejar la localización física del aprovechamiento en dicho ámbito y con el alcance indicado (pendiente sólo de que el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación adquiera firmeza y fije el importe del justiprecio).
Una vez que estos derechos estén adscritos y hasta la totalidad de derechos correspondientes a una superficie de aportación del 20% del total del área de reparto, se adscribirán en el macrosector VII. Ese será el área de reparto del futuro sector borde norte del Puerto de Sagunto, además de las obligaciones que resulten derivadas del artículo 13.6 de la LOTPP.
Se está usando en definitiva una técnica urbanística similar a la que se ha usado en otros sectores (terrenos para el cementerio, terrenos para las instalaciones deportivas del complejo internúcleos, etc).
Observaciones adicionales:
- Se está de acuerdo con el importe de sustitución o equivalencia de 210 €/m²t ya que es superior al que se ha concretado en la instrucción de expedientes del Departamento de Patrimonio para la enajenación de suelo edificable afecto a vivienda protegida.
- Se está de acuerdo con los plazos señalados en la alegación ya que el de tres años es el que la LUV define para las reservas de aprovechamiento quedando a partir de ese momento en manos del propietario originario del suelo su libre opción para decantarse por el abono del justiprecio.
- La observación indicada por el alegante en el sentido de que Las transmisiones de propiedades tanto en el ámbito Borde Sur donde se expropian los suelos como los del Borde Norte donde se percibirían los m²Techo serán sufragados por las partes de acuerdo a Ley. Igualmente los Impuestos que por Ley correspondan a ICONSA, tendrán las exenciones y rebajas fiscales que para las Expropiación y para Vivienda Protegida concede la Legislación Vigente hay que entenderla en su justa alcance. Hay que partir de la premisa de que no hay una trasmisión de derechos del Ayuntamiento en el futuro sector borde norte sino que lo hay es un adscripción.
Es decir hay una aportación de unos terrenos que generan una edificabilidad objetivamente calculada de 15.268 m²t de vivienda protegida.
En consecuencia se considera procedente la estimación de dicha alegación y su incorporación como contenido de las Bases Particulares presentes así como contenido de las futuras Bases particulares del sector objeto del expediente 34/07 PL.
En el plazo máximo de tres meses desde la notificación al alegante de las presentes Bases Particulares se deberá constituir la correspondiente reserva de aprovechamiento sobre los terrenos objeto de ofrecimiento de forma que el Ayuntamiento pase a ser propietarios legal de dichos terrenos y que el alegante conserve intacto su derecho a obtener 15.268 m²t de vivienda protegida localizados en el Sector antes indicado, lo que exigirá el replanteo previo con la presencia de todos los colindantes, además de que por el JPE se confirme el importe aprobado, realizándose sino los ajustes oportunos.
5. A los efectos de agilizar la gestión de la vivienda protegida que resulte de titularidad municipal en concepto de excedente de aprovechamiento, y de conformidad con lo establecido en el artículo 409.7 del ROGTU, 7. se habilita a que el urbanizador pueda requerir al ayuntamiento la compensación en dinero del excedente de aprovechamiento y de cualquier elemento patrimonial que formalmente sea patrimonio municipal del suelo y esté afecto legalmente a la construcción de vivienda protegida dentro del ámbito. A estos efectos, deberá preverse la cuantía de la compensación ofrecida en el requerimiento en la proposición jurídico-económica, siendo susceptible de ser revisada por el ayuntamiento en el caso de que no supusiese el importe máximo legal admisible.
b) Urbanizar completamente la unidad de ejecución que constituya el objeto del programa y realizar las obras públicas adicionales que se precisen para cumplir lo dispuesto en los apartados siguientes, con sujeción a las previsiones temporales y económicas del programa.
Al respecto hay que destacar las siguientes circunstancias:
- Existen toda una serie de colectores enterrados de residuales y pluviales que, ocupando la zona de intervención, no se adaptan a las nuevas exigencias de planeamiento. En consecuencia la solución deberá garantizar que con las obras de urbanización previstas, no se suprimen o en su defecto se reponen/modifican las redes primarias necesarias, quedando libres de cualquier tipo de servidumbre por paso de instalaciones las parcelas edificables.
- Iguales indicaciones a las del párrafo anterior hay que hacer respecto de las redes de agua y alumbrado público, debiendo además garantizar que, en el ámbito e intersecciones próximas, no se incumple con lo dispuesto en DT 5ª del PGOU.
- Conviene incidir en dicho extremo en las instalaciones del polígono Ingruinsa dado que actualmente discurren instalaciones (o bien se ubican) en parcelas edificables por el planeamiento. Entre las que se encuentran, sin ser un listado exhaustivo de las mismas:
o Sistema de abastecimiento de agua industrial y red de hidrantes, existiendo un depósito, pozo, bombas,... en edificio de obra civil cuya reposición deberá contemplar.
o Infraestructura eléctrica de compañía privada.
o Alumbrado público.
o Red de pluviales del polígono Ingruinsa y anteriores existentes.
- Dado que va a abrirse una urbanización que delimita una franja de afección ferroviaria y en vista a que la misma no suponga una interrupción de la obra a urbanizar, y que su tratamiento no genere costes de mantenimiento excesivos, deberá plantearse un tratamiento de ésta de modo que se impida el crecimiento de maleza y que evite el deterioro de la misma con las lluvias (p.ej. hormigón impreso, gravas sobre geotextiles,...). Igualmente deberá delimitarse la misma con vallado de jardín, dejando únicamente los pasos peatonales que prevea el proyecto de urbanización y los rodados, exclusivamente con avenidaJerónimo Roure y Rotonda 3 d'abril según planeamiento.
- La avenida 3 d'abril se realizará con mediana central entre rotondas c/ Palmereta y av. Jerónimo Roure.
Como complementario a lo indicado por los servicios técnicos municipales se destaca el extremo de que la zona verde de 3.305 m² que actualmente tiene la calificación como dotacional lúdico deportivo no será objeto de urbanización al pertenecer al ámbito de planeamiento pero no de programación por razones lógicas.
C) Conectar e integrar adecuadamente la urbanización con las redes de infraestructuras, de energía, comunicaciones y servicios públicos existentes.
Deberá resolver las cuestiones sobre:
- Sistema viario.
o Deberá modificar y ampliar la rotonda actual al final de avenida 3 d'abril hasta un radio exterior de 35 m, que permita enlazar adecuadamente los viales existentes y el nuevo vial con la misma sin generar tangencias. Los radios de acceso no serán inferiores a 25 m, y la delimitación deberá realizarse con obra civil.
o Deberá resolver la conexión de la prolongación del vial avenida Ojos Negros con el tramo existente en el frente de fachada de las parcelas edificables, y en la conexión con c/Talleres, donde se configura una intersección en T como las del resto del polígono Ingruinsa con la salvedad de prohibir los giros a izquierdas en dicho cruce.
o Deberá resolver la conexión de las aceras existentes en avenida Jerónimo Roure con el nuevo vial. Los radios de acceso no serán menores a 12 m.
o Deberá realizar la conexión de la sección del tramo de avenida 3 de abril como prolongación de la sección existente en la unidad de ejecución nº 15 del PGOU ya recibida municipalmente, tanto en acera, aparcamiento y calzada, hasta la conexión con la rotonda en avenida Jerónimo Roure. En caso de precisar ajustes, se realizará respetando siempre la correcta conexión del ancho de calzada, y generando estacionamiento en cordón a ambos lados (el ancho actual es de 15m y pasa a 18 m).
o Deberá estudiar la adecuación de las calles adyacentes (c/ Calvite y c/ Almudafer) a la avenida 3 de abril pasando a ser de un único sentido de circulación y creando cruces peatonales que conecten éstas con la actuación. Ello conlleva la realización de «orejetas», rebajes de aceras, pavimento señalizador en vados, enterramiento de vuelos, etc. de la obra existente hasta la intersección con la c/ Racó de Ademúz incluida esta y entradas a las perpendiculares hacia el Norte en el ámbito necesario (c/ Pavias, Aldudafer, San Quintín y Calvite).
o Igualmente deberá actuar en las conexiones de la obra a urbanizar en las c/ General Prim y c/ Pavias.
- Jardinería y zonas verdes.
o Deberá dotar de arbolado todas las aceras de la urbanización, a una distancia máxima de 10 m, que deberá compatibilizar con la disposición de alumbrado público.
o Deberá diseñar el tratamiento la zona verde al final de la c/ General Prim manteniendo el máximo número de los ejemplares existentes (bosquete de araucarias de gran porte).
o Deberá plantear el mantener todo arbolado existente en espacios públicos con interés bien sea por especie o por porte alcanzado por el ejemplar y siempre que no interfiera con la obra urbanizadora de modo claramente discordante (accesibilidad, rasantes,...). Así se tratará de mantener el ajardinamiento de la rotonda Palmereta, las alineaciones de adelfas en el límite de las zonas verdes de Ingruinsa,...
o La plantación en la mediana será mediante arbustos y árboles de porte columnar y altura media.
o En el tramo de avenida Jerónimo Roure a conexión con UA 15 se dotará del mismo arbolado que el existente en la UA-15 para dar continuidad.
o Los tratamientos de zona verde contemplarán al menos un 35% de superficie con «pavimento duro» (hormigón impreso, baldosa decorativa, hormigón tratado,...), llevando el resto tratamiento ajardinado con cespitosas o tierra vegetal ajardinada y siempre protegida (mulch, gravas coloreadas, piedras volcánicas,...).
o Deberá crear al menos las siguientes zonas: zona de juegos para niños de 0-3 años, zona de juegos para niños de 3-6 años, zona de juegos infantil para niños de más de 6 años, zona deportivo-lúdica juvenil, todas ellas vinculadas a la zona residencial.
- Abastecimiento de agua.
o Deberá realizar red de agua para dotar de servicio a las parcelas edificables (residenciales y terciario).
o Deberá realizar una red general (no válida para acometidas pero sí para hidrantes) de diámetro 200 mm que conectará con las redes principales (diámetro 150 mm en avenida 3 de abril, diámetro 200 mm en UA-15,...).
o Deberá enmallar todas las redes que se encuentren con la intervención no dejando ninguna red en punta.
o Deberá realizar 2 conexiones de las redes generales de Ingruinsa y nueva a implantar en avenida 3 d'abril. Dichas conexiones, que unen consumos residenciales y terciarios/industriales se realizarán mediante canalizaciones sin acometidas y con 3 válvulas por cada conexión. Una se ubicará en rotonda Palmereta y otra en Jerónimo Roure.
- Saneamiento:
o Deberá realizar red de residuales para resolver las reposiciones de las existentes y dotar de dicho servicio a las parcelas edificables (residenciales y terciario) que se encuentran dentro del ámbito.
- Pluviales.
o Deberá preverse al inicio de la actuación (acceso a Rotonda desde avenida 3 de abril) para el colector de pluviales, que el caudal es de 3500 l/s con una profundidad de 2,5 m de lámina de agua.
o Deberá colocar interceptores (ancho del vial) en todos las calles a las que se conecte con las obras y cuyas aguas discurran por gravedad a la urbanización.
o El colector general discurrirá por espacio viario hasta el punto más bajo del ámbito (conexión con UA-15). El vertido se realizará a pozo filtrante (suficientemente dimensionado) ubicado en la zona verde colindante al Sur. Se dispondrá de un aliviadero del pozo filtrante a la red de residuales UA-15 y un aliviadero intermedio (aprox. en el cruce con avenidaJerónimo Roure) que conectará a otro pozo filtrante a ejecutar.
- Tráfico. Deberá realizar pasos elevados en los accesos principales de tráfico residencial y cruces de peatones principales. Deberá adecuar la señalización del entorno del ámbito a la solución de tráfico que se plantee.
- Telecomunicaciones. Deberá dotar la urbanización con redes de al menos dos compañías suministradoras, que deberán compartir el prisma de la canalización.
- Alumbrado público:
o Deberá sustituir el alumbrado que de servicio o quede dentro o al límite del ámbito a urbanizar conforme a las bases generales publicadas por esta Administración.
- Suministro eléctrico.
o Deberá prever la instalación de líneas subterráneas de media tensión en todos los frentes de fachada por los que discurra el bulevar 3 de abril, pudiendo excepcionarse las zonas verdes.
o Deberá prever la electrificación de las parcelas edificables resultantes en media tensión o bien instalar un centro de transformación de obra civil a integrar en la futura edificación dentro de cada una de las parcelas edificables.
o Deberá ejecutar en baja tensión las infraestructuras necesarias para el alumbrado público y reposiciones de suministros existentes. En ningún caso se admitirá infraestructuras en media tensión de titularidad municipal.
o Deberá reponer el tendido aéreo de instalaciones de electrificación del ámbito de urbanización en implantación subterránea, hasta fuera de dicho ámbito y conforme a los criterios de las compañías propietarias de los servicios afectados.
d) Suplementar las infraestructuras y espacios públicos o reservas dotacionales en lo necesario para no menguar ni desequilibrar los niveles de calidad, cantidad o capacidad de servicio existentes y exigibles reglamentariamente.
- Se entenderá que la conexión a redes de la compañía suministradora de energía eléctrica estará incluidas dentro de la obra urbanizadora, pudiéndose realizar retasaciones de dichas infraestructuras cuando el punto/s de conexión dado por dicha compañía esté a una distancia superior a 500m del ámbito (tanto con un punto como la suma de los puntos resultantes), y solo pudiendo ser objeto de retasación la parte de trazado exterior al ámbito de actuación.
e) Obtener los suelos dotacionales públicos del ámbito de la actuación, o adscritos a la misma, a favor de la administración gratuitamente.
Las cesiones de suelos calificados como dotacionales son las derivadas de los extremos indicados en la presente determinación.
f) Establecer plazos para edificar los solares resultantes de la actuación urbanizadora.
Se fija el plazo máximo de tres años desde que se reciban provisionalmente las obras de urbanización del ámbito.
Determinación tercera. Ficha de gestión o, si procede, directrices de evolución urbana y ocupación del territorio establecidas en el Plan general.
Es preciso reconducirse a lo ya indicado en la determinación primera.
Determinación cuarta. Criterios y objetivos urbanísticos y territoriales de las propuestas de planeamiento a formular por los concursantes con fijación de las directrices y estrategias que tendrá que observar la ordenación que propongan.
El documento de planeamiento que se presente por parte de los aspirantes a agente urbanizador deberá cumplir con los objetivos antes señalados en la determinación segunda.
Es preciso especificar lo siguiente:
La altura máxima de cornisa será de x plantas más ático salvo la parcela numerada como 2 en el esquema.
La distribución de volúmenes de las manzanas es de carácter indicativo pero no las alineaciones salvo que se justifique una solución técnicamente muy superior que no reduzca las superficies de los espacios públicos. Se admitirán estudios de detalle para cada una de las manzanas edificables numeradas como 1.1, 1.2 y 3. Las alineaciones de la parcela 1.2 se subordina a la localización obligada del pozo preexistente en aras a evitar su eliminación. El agente urbanizador deberá localizarlo y justificar la conciliación de su mantenimiento con la ordenación de dicha manzana.
En el cuadro de usos se permitirá que tanto las manzanas 1.2 como la 1.3 puedan tener el uso hotelero u oficinas, sustituyendo al residencial.
El documento de planeamiento será de aprobación definitiva municipal. No se altera el destino de ninguno de las superficies dotacionales cuya decisión compete a la Conselleria de Urbanismo ni se aumentan las edificabilidades preexistentes definidas en el PGOU de 1992 y en su documento refundido de 1997.
El contenido y formato de la documentación de planeamiento deberá ser el propio de un Plan de Reforma Interior, aunque se esté ante una modificación puntual de la ordenación pormenorizada del PGOU.
El subsuelo de los espacios públicos que se señala en el plano que se grafía a continuación se califica, tal y como prevé el artículo 60 de la LUV, como aparcamiento, de titularidad municipal, admitiéndose su tratamiento en los términos del artículo 124.2 de la LUV cuando señala:
2. El programa podrá incluir, si procede, otros objetivos complementarios cuyo coste sea asumido por el urbanizador sin repercutirlo a los propietarios de terrenos afectados, tales como ..., o de obras públicas accesorias susceptibles de concesión y que, por razones técnicas, hayan de ejecutarse junto a las principales del programa, ...
En ese sentido puntuará, en los términos que indicarán los criterios de baremación de las alternativas presentadas.La superficie que va a disponer de esta calificación es la indicada en el siguiente esquema:
Es decir, se trata de dos posibles espacios, grafiados en azul, situados una bajo el subsuelo de las zonas verdes y tramo de la avenida, en el oeste de la actuación. La otra en la zona verde preexistente del polígono Ingruinsa, al sur de la Gerencia. En este segundo caso además se conseguiría a cargo exclusivamente del agente urbanizador (como condición de la adjudicación) la urbanización y tratamiento como zona verde de una franja de más de 7000 m² que actualmente está totalmente desolada y carente de tratamiento superficiario.
Estas superficies son indicativas del máximo de subsuelo que puede ser destinado a aparcamiento en la propuesta del agente urbanizador pero la misma no es de carácter obligatorio para el aspirante. Este deberá ponderar la rentabilidad del alcance de su propuesta partiendo de la premisa de que la ejecución del aparcamiento en ningún caso puede suponer un encarecimiento de la obra de urbanización a cargo de los propietarios del suelo sino que cualquier reposición de servicios o condicionante adicional que la implantación de dicho aparcamiento suponga en la ejecución de la urbanización del ámbito deberá ser asumido exclusivamente por el contratista. A tales efectos la documentación a aportar por el aspirante que desee ejecutar un aparcamiento dentro de los límites indicados en dicho esquema deberá contemplar una justificación de cómo sería la urbanización sin dicho aparcamiento y que obras adicionales de urbanización supone la ejecución del aparcamiento, a los efectos de que cada sujeto asuma realmente sus obligaciones.
Determinación quinta. Descripción de los objetivos de edificación privada que han de cumplirse en el ámbito de la actuación.
Con cada una de las tres manzanas edificables situadas al sur de la avenida 3 d'abril se pretende una regeneración de la zona y que en la misma sean un referente, de forma que en relación con las edificaciones se reglamentarán por el documento de planeamiento unas características constructivas acordes con los fines pretendidos.
Determinación sexta. Prescripciones técnicas que, con carácter mínimo, tendrán que respetarse en la redacción de los documentos de ordenación y gestión exigibles.
Es preciso estar a las exigencias de la cláusula 10ª de las bases generales así como de sus anexos I y II.
A las mismas, será preciso añadir las siguientes exigencias, de carácter adicional:
Toda la documentación de planeamiento contenida en los Programas de Actuaciones Integradas, sin perjuicio de su presentación en papel, siempre deberá constar en soporte digital, (en los formatos más habituales: doc; xls; dwg).
El Plano de replanteo será la base de todo el material gráfico. Se hará con proyección en coordenadas UTM, con suficientes bases de replanteo georeferenciadas y grafiadas. Estas deberán quedar materializadas sobre el terreno, mediante clavos y pintura y en caso de grandes ámbitos se situaran sobre plataformas con suficiente espacio que permita su estacionamiento con el fin de comprobar la perfecta adscripción al terreno. En los documentos de planeamiento serán en dos coordenadas, independientemente de las que consten en el plano de urbanización. Afectará tanto a la zona de actuación como a la colindante, abarcando un área exterior suficiente, que comprenda como mínimo el viario de contacto en su totalidad, y con referencia a la manzanas existentes si las hubiera. Cada punto significativo constará de coordenadas para el replanteo, y el cuadro de bases y puntos de replanteo figurará necesariamente en el plano.
Todo el contenido gráfico documental deberá tener en común el perímetro georreferenciado del ámbito (o ámbitos en su caso) de la actuación del plano de replanteo. Se presentará en papel a escala máxima 1/1000.
DOCUMENTOS DE PLANEAMIENTO
DOCUMENTACIÓN ESCRITA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA
La parte informativa de la documentación de planeamiento contenida en los programas de actuaciones integradas, constarán de un apartado específico de la repercusión o declaración de impacto según el estudio de impacto ambiental del PGOU de Sagunto.
Cuando se trate de programas que afecten a un Nº significativo de parcelas, contendrá un apartado o anexo donde se analice la situación de la parcelación del sector, con una estadística de las superficies de las parcelas catastrales afectadas en el momento de la presentación del PAI, con el fin de justificar entre otros, la parcela mínima de la ordenación cuando así proceda.
Las afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito territorial vendrán en un listado donde conste cada una de ellas de forma completa y el boletín y fecha de publicación.
DOCUMENTACIÓN GRÁFICA INFORMATIVA
Los planos informativos reglamentarios se someterán a los siguientes criterios obligatorios:
a) La situación de los terrenos en el contexto de la ordenación urbanística se referirá siempre a los planos originales de clasificación de suelo del PGOU a su escala original.
b) La estructura de la propiedad reflejará el plano original catastral. (en papel escala 1:2.000)
c) La topografía del terreno señalará las curvas de nivel metro a metro y puntos de cota (en papel escala 1:2.000). En el soporte digital constará como capa única las curvas de nivel metro a metro
d) El plano de los usos, aprovechamientos, vegetación, construcciones y edificaciones existentes reflejará las curvas de nivel del apartado anterior. (en papel escala 1:2.000)
e) Las infraestructuras de todo tipo y redes generales de servicio, incluirán las torres y postes de apoyo, diámetros y arquetas, y bienes demaniales o servidumbres derivadas de su implantación (en papel escala 1:2.000).
f) La ordenación estructural del sector y de su entorno, el estado de las construcciones en las operaciones de reforma y todo aquello que incida directa o indirectamente en el planeamiento municipal vigente se vinculará sobre los planos originales del PGOU que procedan en cada caso, a su escala original.
g) Las afecciones tanto físicas como jurídicas que puedan condicionar la ordenación, tales como zonas de dominio público y sus áreas de servidumbre, grandes infraestructuras de toda índole existentes en el territorio, áreas arqueológicas y construcciones e hitos más relevantes que existan en él u otros factores análogos, se harán constar en plano aparte o si es posible en el señalado como e). En cualquier caso las afecciones físicas y jurídicas, servidumbres, etc. que condicionen la ordenación establecida se harán constar en el soporte digital georeferenciado como capa única.
h) Cuando la nueva ordenación se vincule a núcleos urbanos se deberá incluir un análisis gráfico completo de la situación actual de la zona afectada, con un antes y un después tras la ordenación propuesta.
DOCUMENTACIÓN GRÁFICA DE CARÁCTER NORMATIVO
Los planos proponentes de nueva ordenación pormenorizada o variación de la existente se ajustarán a los siguientes criterios:
a) El plano de calificación y asignación de destinos urbanísticos a cada terreno, contendrá en la forma que se considere oportuna los parámetros característicos de cada uno de ellos: superficies, edificabilidad, Nº plantas, distancias a lindes y cuantos se consideren relevantes en función de la ordenación pormenorizada propuesta (en papel escala mínima 1:2.000; máxima 1:1000).
b) El plano de delimitación de la red de reservas de suelo dotacional público incluirá las características más relevantes de los equipamientos previstos: superficies, edificabilidad (si se fijara), Nº plantas, distancias a lindes y cuantos se consideren oportunos (en papel escala mínima 1:2.000; máxima 1:1000).
c) En el plano específico de la red viaria rodada y peatonal se definirá sus anchos y características geométricas, incluyendo un esquema de las secciones tipo de cada vial. Este plano prescindirá de aquellos elementos propios de proyecto de urbanización contenido en la alternativa técnica, aunque incluirá las rasantes de los encuentros así como las correspondientes al viario de contacto. Incluirá también la red primaria adscrita, en su caso, así como las zonas de protección según la legislación aplicable. Este plano contendrá necesariamente las curvas de nivel. (en papel escala mínima 1:2.000; máxima 1:1000).
d) Las áreas sometidas o autorizadas a estudios de detalle se incluirán en el mismo plano del modelo real o virtual de implantación de los volúmenes edificables que se basará en el plano a), reproduciendo los datos de aquel, y grafiándolos sobre cada una de las parcelas patrimonializables por uso y destino. (en papel escala mínima 1:2.000; máxima 1:1000).
e) Plano final donde se refleje la nueva ordenación propuesta sobre el plano original del PGOU al que afecte.
f) Aquellos otros planos que se consideren necesarios para la mejor definición de la ordenación pormenorizada.
Todos los planos deberán reflejar la ordenación estructural vigente en los suelos del entorno del sector o sectores ordenados, acreditando la integración de la propuesta.
Además toda la documentación gráfica deberá ajustarse a la ordenanza municipal aprobada definitivamente por el Pleno municipal en su sesión de 30.4.2008 (exp. 36/9626 LE) y publicada en el BOP nº 126 de 28.05.2008, como ordenanza municipal sobre alineaciones, rasantes, actas de replanteo y planos finales de obras, y de conformidad con lo establecido en los arts. 1 y 7.4 de la misma.
Con carácter adicional a lo anterior deberá adjuntarse estudio de integración paisajística de la ordenación y estudio acústico.
Determinación séptima. Admisibilidad de variantes.
Se admitirán en los aspectos expresamente indicados a lo largo de las presentes bases.
Determinación octava. Prescripciones técnicas que, con carácter mínimo, tendrán que respetarse en la redacción del proyecto de las obras de urbanización.
Como ya se ha indicado, habrá que estar a las determinaciones de la cláusula 10ª de las bases generales y a su anexo II.
A las mismas, será preciso añadir las siguientes exigencias, de carácter adicional:
- Toda instalación existente que de nuevo servicio a la zona que se urbaniza, deberá ser revisada mediante pasada de cámara, mandril u otro sistema de comprobación, y adoptar las medidas correctoras necesarias para su correcta funcionalidad. En caso contrario se entenderá que se repone la misma con los condicionantes impuestos a la obra nueva.
- Deberán coordinarse las soluciones con las entidades mantenedoras de los ámbitos afectados.
- Las parcelas residenciales deberán dotarse de todos los servicios desde las redes existentes y a realizar en el ámbito urbano residencial (parte norte de la reserva ferroviaria), mientras que las terciarias se abastecerán desde las redes existentes en el polígono Ingruinsa. Para ello es preciso realizar cruces de instalaciones de la reserva ferroviaria, los cuales serán mínimos (en número) y claramente coincidentes con pasos peatonales o rodados para ser totalmente registrables.
- Los anchos de acera nunca serán inferiores a 3m, excepción de las calles existentes limítrofes.
- En cuanto a control de calidad, es preciso añadir las siguientes cuestiones, que deberán ser llevadas a cabo por laboratorio acreditado:
o Será obligatoria el lavado y desinfección de la canalización de agua previamente a la conexión a las redes municipales y por ende a su recepción.
o Será obligatorio realizar las pruebas de estanqueidad y presión de las redes de agua a una presión de 10 atm, en tramos no mayores a 500m.
o Será obligatorio el paso de cámara por las conducciones de saneamiento y pluviales una vez ejecutadas, comprobando su buen funcionamiento previamente a cualquier conexión que a ella se pretenda.
- Todos los registros contarán con el «Certificado de producto» además de las exigencias indicadas en BBGG.
- A efectos de su diseño los viales admitirán tráfico pesado.
- El acabado para las columnas será negro oxirón en viales y verde oxirón en zonas verdes.
Determinación novena. Estimación de los plazos de despliegue y ejecución del programa de actuación integrada, así como la regulación de los efectos de su incumplimiento.
a) La presentación de los textos refundidos correspondientes al planeamiento o al proyecto de urbanización deberá producirse en el plazo máximo de un mes desde que tenga lugar la notificación al urbanizador de la aprobación definitiva que imponga modificaciones a la alternativa técnica.
b) La notificación a los interesados para el ejercicio de la opción por modalidad de retribución previsto en los artículos 166 de la Ley Urbanística Valenciana deberá practicarse en el plazo máximo de un mes desde la formalización del PAI.
c) El Proyecto de Reparcelación deberá presentarse ante el Ayuntamiento por el Urbanizador en el plazo máximo de un mes desde la finalización del plazo para la opción por modalidad de retribución previsto en los artículos 166 de la Ley Urbanística Valenciana. A tal efecto, el Urbanizador deberá presentar ante la administración actuante acreditación justificativa de la práctica de las comunicaciones reguladas exigibles.
d) La presentación de los textos refundidos correspondientes al Proyecto de Reparcelación deberá producirse en el plazo máximo de quince días hábiles desde que tenga lugar la notificación al Urbanizador de las modificaciones a introducir en el Proyecto inicialmente formulado.
e) El inicio de las obras de urbanización deberá producirse en el plazo de un mes desde la íntegra notificación de la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación, acreditándose mediante acta de replanteo suscrita por la dirección de las obras y, al menos por un técnico municipal. A estos efectos, el urbanizador deberá acreditar, en el acta de replanteo, el pago a los acreedores netos de la cuenta de liquidación o bien la consignación de dicha cantidad en la Tesorería municipal
f) Las obras de urbanización deberán finalizar en el plazo máximo de dieciocho meses desde su inicio. La finalización de las obras se acreditará mediante el correspondiente certificado final de obras expedido por el director facultativo.
Efectos de su incumplimiento.
El retraso en el cumplimiento de cualquiera de los plazos indicados y no sólo el de la ejecución material de las obras, tendrá una penalización de un 1 por mil del presupuesto íntegro del PAI por día natural de demora.
Determinación décima
Modelo de proposición a presentar por los interesados.
MODELO DE PROPOSICIÓN
D............................................, con D.N.I. nº- ..........................., domiciliado para todos los actos de este concurso en ...................................... que interviene en nombre y representación de la entidad mercantil ..............................................., con domicilio social en ......................................, C.I.F nº ..., teléfono....................................correo electrónico ....................................y FAX n. ..........................., enterado del anuncio publicado en el .....................; de las bases generales, publicadas en el BOP de fecha..........................; y de las bases particulares de condiciones aprobado por la Corporación Municipal de Sagunto en su sesión de fecha.........................., y publicadas en el......................................., para contratar mediante concurso público abierto el Programa de Actuación Integrada del ámbito del Borde Sur del Puerto de Sagunto-Este, de conformidad con las referidas bases.
Con la presentación de esta solicitud se aceptan por mi representada los términos de las bases generales y particulares de programación que regulan la adjudicación del presente programa, y se declara que la misma reúne todas y cada una de las condiciones exigidas para resultar adjudicataria del programa.
(Lugar, fecha y firma del proponente).
Determinación undécima. Documentación a presentar por cada licitador junto con la proposición.
En el sobre A, como documentación acreditativa de la personalidad y de la solvencia, la documentación indicada en la ley 30/2007, de Contratación del Sector Público. Extremo que hay que complementar con lo establecido en la determinación 13ª de las presentes bases particulares.
En el sobre B, como alternativa técnica: Además de los indicados en el artículo 126 de la LUV, en todo caso un documento de planeamiento fiel a las indicaciones de la presente bases acreditativo de todos los extremos y propuestas indicados en estas bases y que deben aportar los aspirantes a agentes urbanizadores.
En el sobre C, como proposición jurídico económica: los indicados en el artículo 127 de la LUV y 301 y ss del ROGTU.
La documentación que será objeto de valoración será la siguiente:
A. De la alternativa técnica.
- El documento de planeamiento.
- El proyecto de urbanización.
- El documento acreditativo de la inversión en Programas de restauración paisajística o de imagen urbana
- El documento acreditativo de los plazos que se proponen para el desarrollo de la actuación integrada y resto de compromisos del aspirante.
- El documento acreditativo del enunciado de los objetivos complementarios que se proponen conforme al artículo 124.2, con indicación expresa, en su caso, de los compromisos de edificación simultánea a la urbanización que esté dispuesto a asumir por encima del mínimo legal, así como si se asume o no voluntariamente el compromiso de construcción y gestión de aparcamiento subterráneo en subsuelo municipal.
B. De la proposición jurídico económica.
a) El documento acreditativo del importe de las cargas de urbanización, expresado en euros por metro cuadrado de edificabilidad.
b) El documento acreditativo de la valoración de los terrenos a efectos de fijar el coeficiente de cambio para el pago en especie.
c) El documento acreditativo de los compromisos financieros para la ejecución de las obligaciones complementarias asumidas voluntariamente y a su costa por el urbanizador.
Determinación duodécima. Plazo y lugar para la presentación de las proposiciones.
El plazo de presentación de proposiciones al concurso es de tres meses.
El inicio del cómputo de dicho plazo empezará a contar a partir del día siguiente a la fecha de la última de las publicaciones obligatorias practicadas, sea la del DOCV o sea la del DOUE.
Las proposiciones de los interesados tendrán que presentarse en cualquiera de los Registros del Ayuntamiento de Sagunto, dentro del plazo indicado y en el horario de 8:00 horas a 14:00 horas. No será admisible ningún otro medio de presentación. Esta restricción sólo afecta a la documentación sujeta a los plazos de concurrencia competitiva y no al resto de documentos que sea preciso aportar durante la instrucción del resto del expediente, que podrá hacerse por cualquiera de los medios previstos en la ley 30/1992, RJA-PAC.
Determinación decimotercera. Criterios de solvencia económica y financiera, técnica y profesional exigibles a los concursantes y documentación acreditativa del cumplimiento de los mismos.
SOLVENCIA ECONÓMICA Y FINANCIERA.
Bastará con reunir uno de los requisitos siguientes:
A. Capital social mínimo.
Dado que el PEM indicado como punto de partida de la licitación en las bases particulares es inferior a 10 millones de euros el capital social mínimo será de medio millón de euros.
Este extremo se acreditará por medio de certificado expedido por el Registro Mercantil, de una antigüedad no superior a tres meses.
B. Disponibilidad de fondos propios.
Gozar de la disponibilidad de fondos propios que equivalga como mínimo a un 20% del presupuesto de ejecución de contrata del PAI al que se licita.
Si se tratase de una persona jurídica el medio de acreditación de esta solvencia será la presentación del balance, con relación al último ejercicio respecto de la fecha en que se solicite la participación, de las cuentas anuales aprobadas y debidamente inscritas en el Registro Mercantil.
Si se trata de un empresario individual y está obligado a presentar la declaración del impuesto del patrimonio, se exigirá disponer de una patrimonio equivalente a los fondos propios antes indicados, extremo que acreditaría por medio de la correspondiente liquidación referente al último ejercicio respecto de la fecha en que se solicite la participación. Si no está obligado a presentar el impuesto del Patrimonio, se le exigirá que la declaración del IRPF del último ejercicio respecto de la fecha en que se solicite la participación, figure con ingresos empresariales de carácter positivo.
C. Agrupaciones de Interés Urbanístico.
Aquellas que se encuentren legalmente constituidas, con personalidad jurídico pública por estar debidamente registradas, se considerará que tienen solvencia financiera en todo caso.
Se acreditará tal extremo por medio del certificado acreditativo de la inscripción en el Registro de A.I.U.
SOLVENCIA TÉCNICA Y PROFESIONAL.
A. Plantilla mínima.
Tener como personal en nómina dentro de la plantilla de la empresa en condición de fijo un mínimo de los siguientes efectivos
- Un arquitecto superior y/o técnico competente (p.ej. ICCP).
- Un arquitecto técnico.
- Un ingeniero técnico industrial o de categoría superior
- Un topógrafo.
- Un licenciado en derecho.
Se acreditará este extremo por medio de copia compulsada de los contratos laborales correspondientes, así como del estado de alta en el momento de la presentación.
Además habrá que acompañar copia del certificado de la titulación académica de cada uno de ellos.
B. Contratos de servicios profesionales.
Cualquiera de los efectivos mínimos anteriores podrá ser sustituido por la acreditación de la suscripción de un contrato de servicios profesionales para el PAI concreto objeto de licitación con carácter previo a la presentación de la proposición, y durante la vigencia del mismo.
Se acreditará este extremo por medio de copia compulsada de los contratos de servicios profesionales correspondientes.
Además habrá que acompañar copia del certificado de la titulación académica de cada uno de ellos.
Determinación decimocuarta. Criterios objetivos de adjudicación del programa de actuación integrada, especificados por orden decreciente de importancia, incluyendo su ponderación.
Ya que se está ante un programa cuyas alternativa técnica va acompañada de instrumento de planeamiento que únicamente contiene ordenación pormenorizada, la puntuación de la alternativa técnica y del instrumento de planeamiento representará entre un 65 por ciento de la valoración en relación con la proposición jurídico-económica, que representará entre un 35 por ciento.
Dentro de cada una de ellas, la importancia relativa es la siguiente:
Para la alternativa técnica:
a) La calidad técnica de la ordenación propuesta. Este criterio representará un 50 por ciento de la valoración de la Alternativa Técnica.
b) La resolución adecuada de la integración de la actuación en su entorno.
c) La mejor estructuración de dotaciones públicas y de espacios libres.
Los criterios establecidos en los apartados b) y c) anteriores representarán en conjunto un 20 por ciento de la valoración de la Alternativa Técnica.
d) La calidad técnica de las soluciones propuestas para la urbanización.
Este criterio representará un 10 por ciento.
e) Inversión en Programas de restauración paisajística o de imagen urbana dentro del ámbito del programa, como objetivos complementarios del mismo, de acuerdo con las directrices establecidas en los artículos 30 a 35 de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje. Este criterio supondrá un 10 por ciento del valor total de la alternativa técnica.
g) Plazo de ejecución del programa de actuación integrada.
h) Compromiso de edificación simultánea a la urbanización de los solares resultantes de la actuación por encima de un mínimo legalmente exigible.
i) Compromisos adicionales asumidos voluntariamente y a su cargo por el urbanizador.
j) Medios para el control de cada una de las prestaciones que constituyen el objeto del programa.
Los criterios establecidos en los apartados g), h), i) y j) anteriores representarán en conjunto un 10 por ciento de la puntuación total de la Alternativa Técnica.
Para la proposición jurídico-económica:
a) Menor importe respecto de referencias de cuadros de precios de práctica usual de las cargas de urbanización, expresado en euros por metro cuadrado de edificabilidad. Este criterio representará un 35 por ciento de la valoración de la proposición jurídico-económica.
b) La valoración de los terrenos a efectos de fijar el coeficiente de cambio para el pago en especie y la menor proporción de solares o aprovechamiento que deban ser puestos a disposición del urbanizador por medio de reparcelación forzosa como retribución a cuenta de terceros con los que no tenga contrato suficiente. Este criterio representará un 30 por ciento de la valoración de la Proposición Jurídico-Económica.
c) Mayor proporción de terrenos propios o de asociados que deban quedar afectos con garantía real inscrita en el Registro de la Propiedad al cumplimiento de las obligaciones especiales de edificación derivadas de la aprobación del programa representará un 25 por ciento de la valoración de la proposición jurídico-económica.
d) Compromisos financieros para la ejecución de las obligaciones complementarias asumidas voluntariamente y a su costa por el urbanizador. Este criterio supondrá un 10 por ciento del valor total de la proposición jurídico-económica.
Determinación decimoquinta. La previsión y, en su caso, limitación de la posibilidad de formular Alternativas Técnicas que supongan una ampliación del ámbito territorial a programar, así como las consecuencias de la ampliación.
No se admiten.
Determinación decimosexta. El porcentaje mínimo de solares cuya edificación haya de ser simultánea a la urbanización.
La simultaneidad de obras de urbanización y edificación se regirá por lo establecido en el anexo III de las bases generales citadas.
Determinación decimoséptima. Necesidad de informe del Consejo del Territorio y el Paisaje previsto en el artículo 136.4 de la Ley Urbanística Valenciana, así como de otras administraciones sectoriales.
En el presente caso no concurre la necesidad de ningún informe de otras administraciones.
Determinación decimoctava. Porcentaje máximo de coeficiente de canje
El mismo no podrá superar en ningún caso un coeficiente de 0,49 más IVA a favor del agente urbanizador.
Determinación decimonovena. Prerrogativas que ostenta la administración.
Habrá que estar a lo dispuesto en la cláusula 3ª de las bases generales por las que se rige el presente PAI.
Determinación vigésima. Competencia del orden jurisdiccional contencioso-administrativo para conocer de las cuestiones que puedan suscitarse en la preparación, resolución y ejecución del contrato entre la administración y el urbanizador.
El orden jurisdiccional contencioso-administrativo será el competente para conocer de las cuestiones que puedan suscitarse en la preparación, resolución y ejecución del contrato entre la administración y el urbanizador.
Determinación vigesimoprimera. Adjudicación conexa o condicionada, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 139.1 de la Ley Urbanística Valenciana y el Reglamento, así como existencia o inexistencia de canon de urbanización.
No se observan.
Determinación vigesimosegunda. La previsión de un precio cierto de licitación, que tendrá carácter de máximo y que servirá de base para el cálculo de la garantía provisional.
De conformidad con lo establecido en la base 9ª de las BBGG, se establece el importe de la garantía provisional en una cantidad de 100.000 euros.
Respecto a las obras de urbanización que debe ejecutarse bajo la responsabilidad del agente urbanizador del ámbito
Considerando que en las bases generales por las que se rige el presente PAI se fijó el siguiente criterio para definir el importe del PEM:
Para la urbanización interior: Un coste promedio máximo por m² de vial y por m² de zona verde. En el caso que nos ocupa, por comparativa con actuaciones similares, y actualizaciones del IPC, se fija un coste promedio tanto para m² vial como m² de zona verde de 85 €/m². En el supuesto de que las superficies del planeamiento sean coincidentes con la medición topográfica, la superficie estimada a urbanizar es de aproximadamente 37.710 m², por lo que el PEM total ascendería a 3.205.350 €.
Para las conexiones exteriores: Se fijarán precios máximos de carácter individual por cada uno de los elementos identificados por las bases particulares. Este pronunciamiento estimativo se hará en todo caso para aquellas infraestructuras de conexión exterior que vayan a ser de titularidad municipal. En nuestro caso, no se prevé ninguna obra de dichas características, dado que el precio por m² estimado incluye las necesidades de contenedores enterrados de recogida RSU, demoliciones edificación existente, reposición de servicios y adecuación de ámbito adyacentes por haber sido incluidos en la medición de los costes.
A su vez se indicaba en las bases generales que si las infraestructuras fuesen de titularidad distinta y no se hubiese podido determinar el precio de partida por parte de los servicios técnicos municipales, se excluiría expresamente del precio máximo fijado por este ayuntamiento como precio de partida de la licitación a la baja. No obstante cualquier otra obra que pueda afectar al suministro de energía eléctrica se entenderá que la conexión a redes de la compañía suministradora de energía eléctrica estará incluidas dentro de la obra urbanizadora, pudiéndose realizar incrementos económicos respecto de los precios fijados en estas bases particulares en relación con dichas infraestructuras cuando el punto de conexión dado por dicha cia. esté a una distancia superior a 500 m del ámbito, y solo pudiendo ser objeto de incremento la parte de trazado exterior al ámbito de actuación.
Igualmente quedarán fuera de este límite económico aquellas mejoras en infraestructuras que siendo necesarias o convenientes no hayan sido previstas en las bases particulares y propongan los aspirantes, ni las obras conexas que definitivamente debiera ejecutar el ámbito, por no haber prosperar las iniciativas encargadas de su concreción, las que se valorarán atendiendo al precio de licitación, ya sea por coeficiente ?/m², por aplicación de partidas o extrapolación de éstas.
Así mismo se fijó el siguiente criterio para definir el importe del PEC se estableció que nunca podrá superar el 19% del PEM.
Por otra parte se señalaba que no se admitirá el cobro con cargo a la propiedad por parte del agente urbanizador de honorarios profesionales técnicos en importes superiores a los establecidos como indicativos en las tarifas de los correspondientes colegios profesionales. El aspirante a agente urbanizador deberá justificar expresamente este extremo en sus proposiciones jurídico económicas.
También se estableció en las bases generales que como gastos generales un porcentaje máximo del 5% de la suma del PEC y de los honorarios profesionales técnicos. Con dicho porcentaje se entienden cubiertos los honorarios jurídicos, gastos de publicaciones, de notificaciones, actuaciones en notaría, Registro de la Propiedad, gastos financieros, etc. En el caso de que como consecuencia de la aplicación del anterior porcentaje resultase un importe inferior a 60.000 euros, en todo caso se considerará como importe a cobrar la cantidad citada de 60.000 euros.
Determinación vigesimotercera. La puntuación mínima que deberán superar las alternativas técnicas para poder ser valoradas las proposiciones jurídico-económicas que las desarrollen.
Las bases generales establecen al respecto que sólo se procederá a la apertura de la proposición jurídico económica de aquellos aspirantes que hayan conseguido como mínimo el 30% de los puntos posibles de la alternativa técnica.
Determinación vigesimocuarta. La determinación de la cuantía y forma de la garantía definitiva a prestar por el urbanizador.
Habrá que estar a lo dispuesto en la base 13ª de las bases generales del presente PAI.
Determinación vigesimoquinta. Causas específicas de resolución adicionales a las previstas en la Ley Urbanística Valenciana, en este Reglamento y en la Legislación Reguladora de los Contratos de las Administraciones Públicas.
No se considera necesaria la fijación de ninguna con carácter adicional.
Determinación vigesimosexta. El alcance y límite de las posibles prórrogas para el desarrollo y ejecución del programa.
El ayuntamiento se reserva el valorar cada caso concreto para decidir si es procedente o no la prórroga en función de las circunstancias que concurran.
Determinación vigesimoséptima. Relación de titulares catastrales.
En las bases generales se establece que con pleno respeto a la confidencialidad de datos de carácter personal y a la normativa específica que rige los datos catastrales, se deberá incorporar necesariamente una relación de titulares catastrales que tengan que ser citados durante el período de información pública, así como sus domicilios.
Dicha relación no será de libre acceso en el expediente sino que sólo será facilitada a aquellos interesados que acrediten que han depositado en la notaría la documentación a la que se refiere el artículo 134 de la LUV, a los efectos de practicar la notificación de los mismos en el contexto de la preceptiva información pública.
Figura en el expediente dicha relación, facilitada por el departamento de Rentas, con acceso restringido a los sujetos indicados en el párrafo anterior.
A la vista de lo expuesto, de conformidad con la propuesta de la Jefatura de Sección de Urbanismo, el Pleno de la Corporación Municipal, por unanimidad, acuerda:
Primero. La aprobación de las presentes bases particulares de programación del ámbito denominado Borde Sur del Puerto de Sagunto-Este.
Segundo. La iniciación del procedimiento de programación de dicho ámbito, en los términos del artículo 132 y ss de la LUV.
Este acto, de conformidad con lo establecido en el artículo 109 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, pone fin a la vía administrativa.
Contra el mismo podrá usted interponer, con carácter potestativo, recurso de reposición o impugnarlo directamente ante la jurisdicción contencioso administrativa.
En el supuesto de que opte por la interposición del recurso de reposición, lo hará ante el órgano municipal que dictó el acto y en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente a aquel en que tenga lugar la publicación del mismo, debiendo tener en cuenta que su interposición impedirá, hasta su resolución expresa o desestimación presunta, la utilización de la vía contencioso-administrativa.
El recurso deberá resolverse y notificarse en el plazo de un mes, entendiéndose desestimado, y quedando expedita la vía contencioso-administrativa en caso contrario.
En el supuesto de que se decida interponer recurso contencioso-administrativo directamente, lo hará, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 10, 14 y 46 de la ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, ante la Sala de lo Contencioso Administrativo correspondiente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, con sede en el Palacio de justicia de la Ciudad de Valencia, en el plazo de dos meses contados desde el siguiente a aquel en que tenga lugar la presente publicación.
Todo ello sin perjuicio de que pueda ejercitar cualquier otra acción o recurso que estime conveniente en defensa de sus derechos.
Lo que se publica a los efectos oportunos y a reserva de lo que resulte de la aprobación del acta correspondiente.
Sagunto, 25 de junio de 2008.- El alcalde: Alfredo Castelló Sáez.