Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumario DOGV 5987, del 02-04-2009 (2009/3209)

Información pública del acuerdo de gestión directa del Programa de Actuación Integrada del Sector NP-17 del Plan General de Ordenación Urbana.
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Número DOGV
:   5987

Fecha DOGV
:   02-04-2009

Sección del DOGV
:   V. ANUNCIOS - A) ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

Número del documento
:   2009/3209


Fecha del documento
:   10-03-2009

Organismo emisor
:   Ayuntamiento de Ibi

Tipo de documento
:   Información Pública

Descriptores 

:   * Ibi
    * administración local
    * plan de urbanismo

Información pública del acuerdo de gestión directa del Programa de Actuación Integrada del Sector NP-17 del Plan General de Ordenación Urbana. [2009/3209]  
En cumplimiento de lo acordado por el Ayuntamiento Pleno en sesión celebrada el día 2 de febrero de 2009 se somete a información pública el citado acuerdo, que a continuación se transcribe, junto con la alternativa técnica y proposición jurídico-económica presentadas para el desarrollo del mismo:  
«Tercero. Dictamen de la propuesta de acuerdo relativa al programa de actuación integrada para el desarrollo del sector NPI7 del PGOU de Ibi, por gestión directa.  
Se conoce propuesta de acuerdo suscrita por el teniente alcalde delegado del área de Urbanismo, así como el dictamen emitido por la Comisión Informativa de Urbanismo y Obras Públicas, en sesión celebrada el día 28 de enero de 2009, en el que se expresa:  
"En relación con lo acordado por el Ayuntamiento Pleno el día 22 de enero de 2007 por la sociedad mercantil Promociones e Iniciativas Municipales de Ibi, SL, se ha presentado en este ayuntamiento Programa de Actuación Integrada del Sector de Suelo Urbanizable no Programado Industrial NP-I7 de Ibi, que consta de:  
- Alternativa técnica:  
· Plan de participación pública.  
· Estudio de integración paisajística.  
· Plan parcial.  
· Proyecto de urbanización.  
· Estudio acústico.  
- Proposición jurídico-económica.  
También se adjunta estudio económico sobre viabilidad del Programa de Actuación Integrada del Sector NP-I7 del Plan General de Ordenación Urbana de Ibi y que a continuación se transcribe:  
'Estudio económico sobre viabilidad suelo propiedad de PROMOIBI en sector NPI-7  
Este estudio pretende ser una memoria detallada de los compromisos de inversión y gestión que conlleva el desarrollo del programa propuesto.  
El presente estudio se redacta para evaluar los datos económicos de la viabilidad de la operación urbanística de programar y desarrollar el sector NPI-7 de Ibi, una vez concluidos los trabajos de redacción de planeamiento y programa de actuación integrada del citado sector.  
En primer lugar los datos relativos a superficies del sector se recogen en la página 7 del PAI, y son los siguientes:  
Sector Industrial NP-I 7 (Ibi-Alacant)  
Superficie total del sector = 150.592,81 m²  
Superficie no computable = 33.292,10 m²  
Superficie computable del sector = 117.300,71 m²  
Área de reparto = 150.592,81 m²  
Suelo dotacional público afectado a su destino = 33.292,10 m²  
Aprovechamiento tipo = 0,65 m²t/ m²  
Índice de edificabilidad bruta (IEB) = 0,65  
M2 de techo total = 76.245,46 m²  
Superficie solares uso industrial (IND) = 54.463,50 m²  
En segundo lugar los costes económicos (teóricos) del proyecto se recogen en la página 54 del PAI y son los siguientes:   
ESTIMACIÓN DE CARGAS SECTOR NP-I7 (IBI)  
CARGAS  
SECTOR INDUSTRIAL NP-I7 IBI (ALICANTE)   
PRESUPUESTO DE LA OBRA   
DE URBANIZACIÓN PLICA -  
1 Trabajos previos y demoliciones 7.371,44 €   
2 Movimiento de tierras 324.864,42 €   
3 Firmes y pavimentos 470.797,11 €   
4 Agua potable y riego 177.018,64 €   
5 Alcantarillado 242.170,05 €   
6 Red de media tensión 90.225,50 €   
7 Centros de transformación 200.291,16 €   
8 Baja tensión 217.059,24 €   
9 Alumbrado público 201.831,23 €   
10 Telefonía 98.939,44 €   
11 Jardinería y mobiliario urbano 55.726,62 €   
12 Señalización 4.328,97 €   
13 Seguridad y salud 42.447,83 €   
14 Sistemas generales (a ejecutar 757,222,10 €) - -   
PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL 2.133.071,65 €   
Gastos generales de obra 277.299,31 €   
Beneficio industrial 127.984,30 €   
PRESUPUESTO EJECUCIÓN CONTRATA 2.538.355,26 €   
COSTE DE PROYECTOS PLICA -  
TOTAL HONORARIOS 240.000,00 €   
SUBTOTAL 2.778.355,26 €   
Gastos de gestión 222.268,42 €   
PRESUPUESTO TOTAL ANTES IMPUESTOS 3.000.623,68 €   
Beneficio del urbanizador 240.049,89 €   
Ampliación subestación 212.191,00 €   
Canon suplemento depuradora (EPSAR) 179.261,49 €   
Sistemas generales (14,04% 757.222,10\*1,19) 126.513,64 €   
CARGAS DE URBANIZACIÓN SIN IVA 3.758.639,70 €   
En tercer lugar, aunque el proyecto de reparcelación todavía no está realizado, es posible, debido a los datos con los que se cuenta y al reparto de la propiedad en la zona establecer con una gran aproximación cual puede ser el resultado previsto del proyecto de reparcelación con muy pequeñas variaciones.  
Las superficies iniciales del sector son las siguientes:  
Ayuntamiento de Ibi 44.795,45  
PROMOIBI 72.361.55  
Privados 27.285,51  
Suelo infraestructuras 6.150,30  
150.592,81  
Entre éstas figura un suelo dotacional que queda afecto a su destino tras la reparcelación, por lo que no deberá figurar el mismo en el área de reparto. Dicho suelo es el siguiente:  
Depuradora  
Perrera  
Zona de protección de la CV-805  
Camino rural existente  
Suelo afectado a su destino  
Suelo infraestructuras 6150,30  
Ayuntameinto de Ibi 27.141,80  
Total suelo 33.292,10  
Una vez deducido este suelo de la totalidad del suelo del sector, queda la superficie de reparto del sector, es decir el suelo a reparcelar para contribuir a los costes de urbanización, y el resultado que queda es el siguiente:  
Suelo a reparcelar  
Ayuntamiento de Ibi 17.653,65 15,05%  
PROMOIBI 72.361,55 61,69%  
Privados 27.285,51 23,26%  
 117.300,71  
Si se aplican estos porcentajes de participación en la reparcelación al suelo lucrativo existente en el sector, es decir, el suelo existente en la totalidad del sector una vez deducidas las infraestructuras, que asciende a 54.463,50 m², y se reparte proporcionalmente a la superficie del cuadro anterior, el resultado es el siguiente:  
Suelo neto (previsión) 54.463,50  
 Superficie antes Superficie tras   
 de cesiones cesiones  
Ayuntamiento de Ibi 8.196,71 7.377,04  
PROMOIBI 33.597,95 30.238,15  
Privados 12.668,84 11.401,96  
Aprovechamiento 10% 5.446,35  
 54.463,50 54.463,50  
Se ha tenido en cuenta en el anterior cuadro que es obligatoria la cesión del 10% del suelo de aprovechamiento lucrativo al Ayuntamiento, y desde la entrada en vigor de la Ley del Suelo estatal, Ley 8/2007, de 18 de mayo, y el Decreto Ley 1/2008, de modificación de la LUV, dicha cesión se realiza libre de cargas de urbanización (artículo 23.b de la LUV), por lo que la superficie tras cesiones es la superficie computable a efectos del reparto de cargas urbanísticas del proyecto.  
Así pues las superficies que soportarán las cargas de urbanización del sector son las siguientes:  
Suelo de reparto de costes de urbanización  
Ayuntamiento de Ibi 7.377,04 15,05%  
PROMOIBI 30.238,15 61,69%  
Privados 11.401,96 23,26%  
 49.017,15  
Si tenemos en cuenta los costes de urbanización que figuraban en el cuadro segundo del presente estudio, los costes de urbanización por propietario serán los siguientes:  
Costes previstos de urbanización 3.758.639,70 €  
Ayuntamiento de Ibi 15,05% 565.671,85 €  
PROMOIBI 61,69% 2.318.664,52 €  
Privados 23,26% 874.303,33 €  
Disponibilidad de recursos presupuestarios de PROMOIBI  
El coste económico al que tiene que hacer frente PROMOIBI según las cifras anteriormente reseñadas es de 2.318.664,52 €.  
De estos se puede deducir dos partidas que son ingresos para PROMOIBI como urbanizador:   
- Gastos de gestión 222.268,42 €  
- Beneficio del urbanizador 240.049,89 €  
Total 460.318,31 €  
Quedando el coste para PROMOIBI en 1.856.346,21 euros.  
Para asumir este coste PROMOIBI tiene aprobado un crédito hipotecario de la Caja de Ahorros del Mediterráneo por la cuantía de 2.200.000 euros (se adjunta condiciones a esta memoria)  
Con esta cantidad PROMOIBI puede asumir la totalidad de sus costes, que representa el 61,69% del total, y además hasta el 40% del coste correspondiente a los privados en caso de retribución en terreno o del impago de alguno de ellos de las cuotas de urbanización, es decir hasta el 71% del total de costes.  
El terreno una vez urbanizado será vendido por PROMOIBI, si bien se plantea la posibilidad de materializar ofertas de compra una vez aprobada la reparcelación lo que supondrá otro ingreso para la financiación de las obras.  
Ésta era la finalidad inicial del Ayuntamiento para la encomienda de gestión a PROMOIBI del proyecto, la venta de suelo a empresas instaladas en el suelo urbano de Ibi, que por sus características de insalubres, molestas, nocivas o peligrosas se les debe facilitar suelo fuera del casco urbano para la reubicación de las mismas.  
Existe en PROMOIBI una lista de espera de propietarios interesados en adquisición de dicho suelo para el traslado de las empresas con reservas realizadas formalmente, y que superan la cantidad de 40.000,00 m² de peticiones de suelo.  
Así pues, si estimamos tres escenarios distintos en cuanto a precios de venta de suelo, con importes de venta de suelo urbanizado de entre 110 y 120 euros por metro cuadrado el resultado es el siguiente:  
PROMOIBI 30.238,15 m²  
Precio del suelo 110,00 € 115,00 € 120,00 €  
Coste urbanización 2.318.664,52 € 7.435.244.79 € 1.361.280.04 €  
Necesidad venta suelo 21.078,77 20.162,30 19.322,20  
Valor en venta de   
las parcelas 3.326.196,96 € 3.477.387,73 € 3.628.578,50 €  
Por todo ello, se concluye que la operación económica de la urbanización y posterior venta de suelo en el Sector NPI-7 de Ibi, es viable económicamente, y que con la misma, además de dotar a PROMOIBI de recursos económicos propios para hacer frente a sus funciones y objetivos, sin la dependencia directa de los fondos municipales, se obtiene el objetivo pretendido por el Ayuntamiento de desarrollo económico local, y el objetivo a corto plazo de reubicación de empresas fuera del casco urbano de la ciudad.'  
Con fecha 13 de enero de 2009 por los Servicios Técnicos Municipales se indica que la documentación presentada, alternativa técnica y proposición jurídico-económica procede ser tomada en consideración y acordar la gestión directa del Sector NP-I7 del Plan General de Ordenación Urbana de este municipio.  
Vistos los artículos 118, y 128 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, modificado, este último, por el artículo 2 de la Decreto Ley 1/2008, de 28 de junio, del Consell, de Medidas urgentes para el fomento de la vivienda y el suelo, y el informe favorable de fecha 13 de enero de 2008 emitido por los Servicios Técnicos Municipales, este teniente de alcalde delegado del Área de Urbanismo y Obras Públicas, eleva al Pleno de la corporación la siguiente  
Propuesta de acuerdo:  
Primero. En atención a lo establecido en los artículos 126, 127 y 128 de la LUV (Ley 16/2005) tomar en consideración la propuesta presentada por la sociedad mercantil Promociones e Iniciativas Municipales de Ibi, SL.  
Segundo. A la vista de la documentación antes reseñada y haciendo especial referencia al estudio económico sobre viabilidad antes transcrito, acordar la gestión directa del sector NP-I7 del Plan General de Ibi, a través de sociedad mercantil Promociones e Iniciativas Municipales de Ibi, SL, y a tal efecto:  
1. Someter el presente acuerdo junto a la alternativa técnica y la proposición jurídico-económica a información pública, que se realizará mediante anuncio publicado en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana y, simultáneamente o con posterioridad, en un periódico de amplia difusión en el municipio.   
2. Se remitirá notificación formal e individualizada a los interesados y a quienes consten en el Catastro como titulares de derechos afectados por la actuación propuesta.  
3. Al no tratarse de un procedimiento selectivo se expondrá al público conjuntamente la alternativa técnica y la proposición jurídico-económica de forma abierta.  
4. En el anuncio de la información pública se hará constar la posibilidad de formular alegaciones al contenido de la documentación anteriormente señalada en el plazo de 20 días a contar desde el día siguiente a la última publicación del anuncio o desde la recepción del aviso si es posterior. El anuncio deberá hacer referencia expresa al régimen de gestión directa adoptado para la actuación y, en consecuencia, a no haber lugar ni a la presentación de alternativas técnicas ni proposiciones jurídico-económicas.  
Concluidos los trámites de exposición pública y contestación de alegaciones procederá aprobar provisionalmente el programa de actuación integrada por gestión directa, estimando o desestimando las alegaciones presentadas."  
[?]  
No promoviéndose ninguna otra intervención, y sometido el dictamen a votación, el Ayuntamiento en pleno, por 12 votos a favor (11 del GMP y 1 de Felicidad Peñalver Olvera, concejala de este Ayuntamiento), 2 votos en contra (1 del Grupo Municipal EUPV-Els Verds y 1 de Yolanda Venteo Climent, del GMS) y 5 abstenciones (4 del GMS y 1 del Grupo Municipal ADII), de los 19 miembros presentes de los 21 que componen la corporación, acuerda aprobar el dictamen transcrito.»  
Durante el periodo de información pública se podrán formular alegaciones al contenido de la documentación anteriormente señalada en el plazo de 20 días a constar desde el día siguiente a la publicación del presente anuncio en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana o desde la recepción del aviso si es posterior. Siendo el régimen de gestión directa el adoptado para la actuación no cabe la posibilidad de presentar alternativas ni proposiciones jurídico-económicas. La documentación podrá ser consultada en el Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de Ibi, sito en la calle Les Eres, 63, todos los días laborables de 09.00 a 14.00 horas.  
Ibi, 10 de marzo de 2009.- El teniente de alcalde: Miguel Ángel Agüera Sánchez.