Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumari del DOGV 3662, del 10-01-2000 (1999/10433)

RESOLUCIÓ de 15 d'octubre de 1999, del director general d'Urbanisme i Ordenació Territorial relativa a la modificació «hotels» del Pla General de Cullera, en allò que afecta al Molí de la Marquesa.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Dades del document

Número de DOGV
:   3662

Data del DOGV
:   10-01-2000

Secció del DOGV
:   III. CONVENIS I ACTES - G) ALTRES ASSUMPTES

Número del document
:   1999/10029


Data del document
:   15-10-1999

Organisme emissor
:   Conselleria d'Obres Públiques,Urbanisme i Transports

Tipus de document
:   Resolució

Descriptors 

:   * Cullera
    * pla d'urbanisme

RESOLUCIÓ de 15 d'octubre de 1999, del director general d'Urbanisme i Ordenació Territorial relativa a la modificació «hotels» del Pla General de Cullera, en allò que afecta al Molí de la Marquesa. [1999/Q10505]
  
Una vegada han sigut esmenades les deficiències a què fa referència l'Acord de 27 de juliol de 1999, de la Comissió Territorial d'Urbanisme, relatiu a la modificació «hotels», del Pla General de Cullera, quant al Molí de la Marquesa, i de conformitat amb el que ordena la Resolució de 15 d'octubre de 1999, del director general d'Urbanisme i Ordenació Territorial, per la qual es declara definitivament aprovada aquesta modificació, cal publicar l'acord esmentat:
  
La Comissió Territorial d'Urbanisme de València, en la sessió celebrada el dia 27 de juliol de 1999, va adoptar l'acord següent:
  
Vist l'expedient tramés per l'Ajuntament de Cullera que fa referència a la modificació «hotels» del Pla General d'Ordenació Urbana, i de conformitat amb els següents
  
Antecedents de fet
  
1. El projecte es va sotmetre a informació pública per mitjà de l'acord del Ple de l'Ajuntament en la sessió del dia 31 de març de 1998. Després del pertinent període d'exposició pública, en el qual es van presentar diverses al·legacions, el va aprovar provisionalment el mateix òrgan el 27 d'octubre de 1998. L'expedient va entrar en el Registre de la Comissió Territorial d'Urbanisme de València el 12 de novembre de 1998.
  
2. El projecte consta de memòria, estudi d'impacte ambiental i plànols d'informació i d'ordenació.
  
3. L'objecte de la modificació és fomentar la construcció d'hotels de 3, 4 i 5 estrelles al terme municipal que afecta les següents zones:
  
- Càmping Santa Marta.
  
- Antiga pedrera.
  
- Bahía Park nord.
  
- Molí de la Marquesa.
  
A més de les anteriors es proposen dues modificacions consistents a imposar l'obligació de reservar sòl específic per a ús hoteler en el sector SUNP-NPR-5 (Vega Port), a més de valorar com a mèrit a l'hora de seleccionar alternatives de programa per al desenvolupament d'actuacions integrades la implantació específica d'hotels en aquells sòls urbanitzables que es desenvolupen.
  
La modificació es justifica per l'escassesa d'hotels implantats fins ara al municipi i atés que es dóna la circumstància que es tracta d'un municipi amb una forta demanda turística aquest ús resulta d'implantació necessària.
  
4. Durant la tramitació de l'expedient s'ha sol·licitat informe de l'Agència Valenciana del Turisme i en consta l'emissió en sentit favorable amb data 15 de desembre de 1998, si bé respecte de la zona del càmping Santa Marta es fa constar que ha de complir-se el que disposa el Decret 63/1996, del Consell de la Generalitat Valenciana.
  
També va emetre informe, amb data 25 de març de 1999, la Demarcació de Carreteres del Ministeri de Foment en sentit favorable, però va establir les condicions següents:
  
- Que s'impedisca l'accés des de la CN-332 al camí del Molí de la Marquesa.
  
- Que l'únic accés a l'esmentat Molí de la Marquesa siga a través del camí del Ràfol.
  
5. Amb data 3 de desembre de 1998 va entrar en la Conselleria de Medi Ambient l'estudi d'impacte ambiental de la present modificació i consta l'emissió de la declaració d'impacte ambiental amb data 17 de juny de 1999 en el sentit següent:
  
- Càmping Santa Marta. S'emet declaració d'impacte ambiental en sentit favorable, si bé s'exigeix l'exclusió dels terrenys situats en la cota més elevada d'ús hoteler Tho-1 destinats a espais lliures que es troben en l'actualitat qualificats com a sòl no urbanitzable d'especial protecció muntanya de l'Or (SUNPE-3).
  
- Antiga pedrera. S'emet declaració d'impacte ambiental en sentit desfavorable.
  
- Bahía Park nord. S'emet declaració d'impacte ambiental en sentit desfavorable.
  
- Molí de la Marquesa. S'emet declaració d'impacte ambiental en sentit favorable.
  
6. Cullera té un Pla General d'Ordenació Urbana aprovat definitivament pel conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports el 19 de maig de 1995 i fins ara s'han tramitat diversos expedients de modificacions puntuals que en total sumen 29 punts, així com diversos plans de desenvolupament del vigent Pla General.
  
El 19 de desembre de 1996, la Comissió Territorial d'Urbanisme de València va aprovar definitivament el punt 2 de la modificació número 1 del Pla General d'Ordenació Urbana de Cullera, l'objecte del qual va ser incrementar l'edificabilitat i l'aprofitament en les zones amb qualificació urbanística d'edificació oberta (EDA), habitatge unifamiliar (UFA i UFH) i terciari (TER-1 i TER-2), sempre que aquests increments es destinen a l'ús hoteler.
  
El subsecretari d'Urbanisme i Ordenació Territorial, amb data 20 de gener de 1999, va emetre informe previ en què destacava la necessitat d'esmenar determinats errors materials que hi ha en el projecte.
  
Fonaments de dret
  
1. La tramitació ha sigut correcta, d'acord amb el que estableix l'article 38, per remissió de l'article 55.1, de la Llei 6/1994, de 15 de novembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de l'Activitat Urbanística.
  
2. La documentació està completa, a l'efecte del compliment del que estableix l'article 27 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística.
  
3. Abans de tractar cadascun dels emplaçaments proposats és necessari procedir a l'estudi de les condicions generals que per a l'ús hoteler es proposen.
  
En primer lloc, resulta evident que els canvis de classificació, amb el consegüent increment d'aprofitament lucratiu que comporten, han d' acreditar l'aportació de majors sòls dotacionals que permeten mantenir la proporció entre sòls dotacionals i sòls amb aprofitament lucratiu. Aquest aspecte es troba resolt amb l'obligació que s'imposa d'aportar 16,445 m2s destinat a dotació pública per cada 100 m2 t construïts destinats a l'ús hoteler, amb independència dels estàndards legals mínims establits en la legislació vigent. Aquesta proporció es troba justificada en el projecte i no hi ha inconvenients.
  
També cal destacar la qüestió relativa als paràmetres edificatoris que es proposen. Respecte d'aquesta qüestió cal adduir que la forma de còmput de superfícies és la que estableix l'article 7.5.2.bis del pla general, per la qual cosa no s'implanta cap règim especial. Quant a les determinacions específiques poden concretar-se en les següents:
  
Parcel·la mínima: 5.000 m2.
  
Edificabilitat: 1 m2t/m2s (sobre superfície total de la parcel·la).
  
Ocupació màxima de parcel·la: 40% en PB i 25% en la resta.
  
Alçària de l'edificació: set plantes sobre rasant.
  
Separació a límits: cinc metres com a mínim.
  
Alçària de cornisa: No es limita, però haurà de complir els mínims d'alçària lliure exigits per la normativa específica aplicable. El sòl de planta baixa estarà com a màxim a 0,5 metres sobre la rasant de la vorera per a evitar problemes d'accessibilitat.
  
D'aquests paràmetres només s'exclou la zona anomenada Molí de la Marquesa atés que es tracta d'un edifici protegit les peculiaritats arquitectòniques del qual es considera procedent preservar, però només quant a ocupació de parcel·la i distància a límits.
  
Pel que fa a les modificacions tendents a reserves sòls hotelers en els sectors de sòls urbanitzables no hi ha inconvenients.
  
Examinats els aspectes generals cal entrar a l'estudi concret de les modificacions puntuals que es proposen.
  
4. El primer emplaçament proposat és l'anomenat Càmping Santa Marta. En realitat dins d'aquest punt hi ha dues modificacions: la primera és la relativa al canvi de classificació de la zona on en l'actualitat se situa el càmping, ja que en l'actualitat està classificat el sòl com a no urbanitzable comú i es proposa el seu pas a sòl urbanitzable detallat d'ús terciari campament de turisme. La segona és la relativa a la implantació de l'ús hoteler, per a la qual cosa es lleva una xicoteta superfície del sòl on s'ubica el càmping i s'amplia la classificació a costa del sòl no urbanitzable protegit i es proposa la classificació d'urbanitzable detallat que comprén una superfície total de 8.200 metres quadrats amb un coeficient d'edificabilitat bruta d'1 m2t/m2s. Aquesta modificació comporta la desaparició de la plaça de bous.
  
Com a mesura per a acreditar el compliment del que estableix l'article 55.3 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística es proposa qualificar com a servei públic la piscina del càmping i es crea un espai lliure en el sector de 1.200 metres quadrats superior al mínim legal establert (820 m2). Aquest espai lliure s'ubica en la zona més alta a fi de separar els desenvolupaments urbans de la zona de sòl protegit i es garanteix l'accessibilitat a través d'un vial que discorre per la urbanització limítrofa anomenada els Pedregals.
  
No obstant això, hi ha tres qüestions que cal resoldre: primer la que fa referència a l'ús actual de les esmentades piscines, així com a la titularitat del càmping, ja que en el cas de gaudir d'una titularitat pública no podria considerar-se com una mesura compensatòria atés que ja gaudirien del caràcter públic. La segona és la relativa a l'existència d'un error material en la fitxa, ja que s'observa que la superfície lucrativa del sector coincideix amb la total, la qual cosa no és possible perquè hi ha en l'àmbit una zona verda dotacional; i la tercera és la relativa al necessari compliment de les condicions establides en la declaració d'impacte ambiental.
  
5. El segon emplaçament proposat és l'anomenat Antiga Pedrera. En aquest emplaçament també es proposa un canvi de classificació de sòl no urbanitzable en part comú i en part protecció especial Muntanya de l'Or a sòl urbanitzable d'ús terciari hoteler. La propietat dels sòls esmentats correspon a l'Empresa Municipal Urbanizadora de Cullera, SA, (EMUCSA). La present modificació afecta una superfície de 11.700 metres quadrats amb un coeficient d'edificabilitat bruta d' 1 m2t/m2s.
  
Com a mesura per a acreditar el compliment del que estableix l'article 55.3 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística es proposa qualificar d'espai lliure públic una parcel·la de 970 metres quadrats ubicats en la part alta del Càmping Santa Marta i es crea un espai lliure en el sector de 2.125 metres quadrats superior al mínim legal establit (1.170 m2). Aquest espai lliure s'ubica en la zona nord i limita amb la urbanització Bahía Park i està garantida la seua accessibilitat i funcionalitat.
  
En aquest punt es dóna per reproduït el que s'ha en l'anterior quant a la titularitat de les dotacions ubicades en el càmping, a l'existència d'un error del mateix tipus respecte de la superfície, a més d'haver-hi una declaració d'impacte ambiental desfavorable.
  
6. El tercer emplaçament proposat és l'anomenat Bahía Park Nord. En aquest emplaçament també es proposa un canvi de classificació de sòl no urbanitzable en part comú i en part protecció especial (Muntanya de l'Or) a sòl urbanitzable d'ús terciari hoteler. Aquests terrenys s'ubiquen al costa de la carretera del Far i davant del polígon Racó II. La present modificació afecta una superfície de 15.345 metres quadrats amb un coeficient d'edificabilitat bruta d'1 m2t/m2s.
  
Com a mesura per a acreditar el compliment del que estableix l'article 55.3 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística es proposa qualificar com a espai lliure públic una parcel·la de 1.418 metres quadrats ubicats en la part alta del Càmping Santa Marta i es crea un espai lliure en el sector de 2.640 metres quadrats superior al mínim legal establert (1.534 m2). Aquest espai lliure s'ubica en la zona sud i confronta amb la urbanització Bahía Park i està garantida la seua accessibilitat i funcionalitat.
  
En aquest punt es dóna per reproduït el que s'ha dit en l'anterior quant a la titularitat de les dotacions ubicades en el càmping atés que hi ha un error del mateix tipus respecte de la superfície, a més d'haver-hi una declaració d'impacte ambiental desfavorable.
  
7. El quart emplaçament proposat és l'anomenat Molí de la Marquesa. En aquest emplaçament també es pretén un canvi de classificació de sòl no urbanitzable a sòl urbanitzable hoteler dels terrenys ubicats al marge esquerre del riu Xúquer i el camí del Ràfol, que inclou una superfície de 12.500 metres quadrats amb una edificabilitat bruta d'1 m2t/m2s.
  
Respecte d'aquest punt hi ha una novetat que no es dóna en els anteriors i és la relativa a l'existència d'una declaració d'interés comunitari per a la implantació d'un establiment hostaler en l'immoble existent. L'objectiu final de la present modificació és ampliar l'esmentada construcció, ja que d'acord amb el règim aplicable al sòl no urbanitzable aquesta no pot produir-se atés que supera l'edificabilitat permesa, entre altres possibles qüestions.
  
També és important destacar que aquest emplaçament està separat de les zones de desenvolupament urbà i configura un creixement al marge, aspecte aquest que no es dóna en els anteriors emplaçaments ja que aquests el que fan és tancar la trama de creixement urbà en la zona de la carretera del Far i en la part que dóna a la Muntanya de l'Or. D'altra banda, cal destacar que l'esmentada declaració d'interés comunitari presenta greus problemes relatius a l'accessibilitat, qüestió aquesta que s'agreuja si es pretén ampliar, si bé atés que hi ha un informe favorable del titular de la carretera res cal objectar-hi.
  
Com a mesura per a acreditar el compliment del que estableix l'article 55.3 de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística es proposa crear un espai lliure en el sector de 2.484 metres quadrats superior al mínim legal establit (1.250 m2).
  
En aquest punt es dóna per reproduït el que s'ha dit en l'anterior quant a l'existència d'un error del mateix tipus respecte de la superfície, si bé en el present cas la declaració d'impacte ambiental és favorable.
  
8. Juntament amb la delimitació dels sectors es presenta l'homologació de tots aquests a les determinacions de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística.
  
9. Cal destacar que els nous sectors creats configuren cadascun d'aquests una àrea de repartiment, respecte de les quals es calcula l'aprofitament tipus. Respecte d'això no hi ha res a objectar, però el que sí que es considera necessari és justificar la relació d'aquests sòls amb la resta de sòls urbanitzables quant als aprofitaments, més en concret el que disposa l'article 62.1.b de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística.
  
10. La Comissió Territorial d'Urbanisme és l'òrgan competent per a emetre dictamen resolutori sobre l'aprovació definitiva dels plans generals -i de les modificacions- de municipis de menys de 50.000 habitants, de conformitat amb el que estableix l'article 39, per remissió de l'article 55.1, de la Llei Reguladora de l'Activitat Urbanística, en relació amb l'article 10.a, per remissió de l'article 9.1, del Decret 77/1996, de 16 d'abril, del Govern Valencià, pel qual s'aprova el Reglament dels Òrgans Urbanístics de la Generalitat Valenciana I l'article 10 del Decret 32/1998, de 31 de març, del Govern Valencià, pel qual s'aprova el Reglament Orgànic i Funcional de la Conselleria d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports.
  
A la vista de tot el que s'ha dit anteriorment, la Comissió Territorial d'Urbanisme, en la sessió del 27 de juliol de 1999 acorda:
  
a) Aprovar definitivament les modificacions consistents a imposar l'obligació de reservar sòl específic per a ús hoteler en el sector SUNP-NPR-5 (Vega Port), a més de la de valorar com a mèrit a l'hora de seleccionar alternatives de programes la implantació específica d'hotels en aquells sòls urbanitzables que es desenvolupen.
  
b) Supeditar l'eficàcia de l'aprovació definitiva de la modificació quant al Molí de la Marquesa fins que s'esmenen els errors materials indicats i s'acredite la relació dels aprofitaments establerts amb el d'altres sòls urbanitzables.
  
Una vegada esmenats aquests aspectes per l'Ajuntament de Cullera caldrà que aquest en done compte al president d'aquesta comissió el qual està facultat a l'empara del Decret 137/1990, de 30 de juliol, del Consell de la Generalitat perquè ordene la publicació de l'acord d'aprovació definitiva en el butlletí oficial sense necessitat d'un nou acord d'aquesta comissió a la qual haurà d'informar posteriorment de les actuacions.
  
c) Suspendre l'aprovació definitiva de la modificació quant al Càmping Santa Marta fins que s'esmenen els errors materials indicats, s'acredite la relació dels aprofitaments establerts amb el d'altres sòls urbanitzables i es complisquen les condicions establertes en la declaració d'impacte ambiental.
  
d) Denegar l'aprovació definitiva de la modificació quant a l'Antiga Pedrera i a Bahía Park nord, donant per reproduïts els arguments adduïts en els fonaments de dret.
  
Contra aquesta resolució, que no posa fi a la via administrativa, s'hi podrà interposar un recurs d'alçada davant el conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports de la Generalitat Valenciana, en el termini d'un mes, comptador a partir de l'endemà de la data d'aquesta publicació.
  
Tot això, sense perjudici que es puga interposar qualsevol altre recurs que considere oportú.
  
A la vista de tot el que s'ha exposat, es considera aprovada definitivament la modificació «hotels» del Pla General d'Ordenació Urbana de Cullera.
  
Contra aquesta resolució, que no exhaureix la via administrativa, es podrà interposar un recurs d'alçada davant del conseller d'Obres Públiques, Urbanisme i Transports de la Generalitat Valenciana, en el termini d'un mes, comptador a partir de l'endemà de la data de recepció de la present notificació.
  
Tot això, sense perjudici que es puga interposar qualsevol altre recurs que es considere oportú.
  
València, 15 d'octubre de 1999.- El director general d'Urbanisme i Ordenació Territorial, p. s. (article 23.3 del Decret 85/1990, de 30 de juliol): El secretari general: Gaspar Peral Ribelles.