Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumario DOGV 4618, del 29-10-2003 (2003/11029)

ACUERDO de 24 de octubre de 2003, del Consell de la Generalitat, por el que se aprueba definitivamente la ordenación urbanística relativa a la atribución de uso y aprovechamiento solicitado por la mercantil Investierungen 2000, SA, de una actuación integral consistente en la instalación de un complejo hotelero, en suelo no urbanizable del municipio de Requena.
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### Datos del documento

Número DOGV
:   4618

Fecha DOGV
:   29-10-2003

Sección del DOGV
:   III. CONVENIOS Y ACTOS - G) OTROS ASUNTOS

Número del documento
:   2003/11085


Fecha del documento
:   24-10-2003

Organismo emisor
:   Conselleria de Territorio y Vivienda

Tipo de documento
:   Acuerdo

Descriptores 

:   * Requena
    * plan de urbanismo
    * terreno industrial

ACUERDO de 24 de octubre de 2003, del Consell de la Generalitat, por el que se aprueba definitivamente la ordenación urbanística relativa a la atribución de uso y aprovechamiento solicitado por la mercantil Investierungen 2000, SA, de una actuación integral consistente en la instalación de un complejo hotelero, en suelo no urbanizable del municipio de Requena. [2003/X11459]
  
El Consell de la Generalitat, en la reunión del día 24 de octubre de 2003, adoptó el siguiente Acuerdo:
  
Visto el expediente relativo a la solicitud presentada por Miguel Armero marzo, en representación de Investierungen 2000, SA., relativa a la Declaración de Interés Comunitario por el procedimiento extraordinario del artículo 20 de la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalitat, sobre Suelo No Urbanizable, de una actuación integrada de especial importancia consistente en la instalación de un complejo hotelero, completado con actividades compatibles de tipo asistencial y de ocio, en el Paraje San José, polígono 117, del término municipal de Requena, y de conformidad con los siguientes
  
Antecedentes de hecho
  
Primero. En el Registro de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, con fecha 23 de enero de 2001, tuvo entrada solicitud y documentación para la Declaración de Interés Comunitario por el procedimiento ordinario de la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalitat, sobre Suelo No Urbanizable (en adelante, LSNU), de una actuación integrada en suelo no urbanizable, consistente en la instalación de un complejo hotelero y de ocio en los terrenos referidos que, conforme a las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Requena, están clasificados como suelo no urbanizable ordinario.
  
Segundo. Presentada la documentación y, tras su pertinente comprobación, en fecha 23 de marzo de 2001 se requiere al interesado que complete la documentación necesaria a los efectos de la continuación del expediente por los cauces del procedimiento extraordinario de Declaración de Interés Comunitario establecidos en el artículo 20 de la LSNU.
  
El día 14 de febrero de 2001 se dio adecuada intervención a la Dirección General de Transportes, de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes; a la Oficina del Plan de Carreteras, de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes; los servicios territoriales de la Agència Valenciana del Turisme, a la Conselleria de Economía, Hacienda y Empleo; a la Conselleria de Administración Pública; a la Dirección Territorial de Agricultura, de la Conselleria de Agricultura, Pesca y Alimentación; al Servicio Territorial de Industria, de la Conselleria de Industria y Comercio; y a la Dirección Territorial de Medio Ambiente, de la Conselleria de Medio Ambiente.
  
El día 23 de marzo de 2001 se requiere informe de la Oficina del Plan de Carreteras, Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes; del Servicio de Vías y Obras de la Diputación Provincial de Valencia; de la Demarcación de Carreteras, del Ministerio de Fomento; y de la Dirección Territorial de Medio Ambiente, de la Conselleria de Medio Ambiente; remitiéndose el Estudio de Impacto Ambiental a la Conselleria de Medio Ambiente a los efectos de la emisión de la Declaración favorable de Impacto Ambiental.
  
Con fechas 23 y 30 de marzo de 2001 se solicitó informe al Ayuntamiento de Requena y a los Ayuntamientos de Cofrentes, Utiel, Siete Aguas y Caudete de las Fuentes.
  
Con fechas 7 de septiembre y 28 de diciembre de 2001 y 21 de octubre de 2002 se presentó por parte del promotor documentación complementaria.
  
Tercero. En el expediente consta la emisión de los siguientes informes:
  
- Agència Valenciana del Turisme, de 22 de febrero de 2001, en el que se indica que se trata de una actividad regulada por la normativa turística que deberá contar con la autorización preceptiva del Servicio Territorial de Turismo antes de su entrada en funcionamiento.
  
- Ayuntamiento de Requena, de fecha 18 de abril de 2001, en el que se comunica que el trámite de informe ha quedado paralizado hasta que el interesado presente documentación comprensiva del anteproyecto de la actuación y documentos técnicos y económico'financieros precisos para la descripción y justificación de la actuación y de los compromisos a asumir por el promotor de ésta.
  
- Ayuntamiento de Requena, de 31 de mayo de 2001, en el que se considera suficientemente justificado el hecho de que, por las características de la actuación y su impacto territorial, no puede emplazarse dicha actuación en los suelos urbanos, urbanizables o aptos para urbanizar previstos en el planeamiento vigente.
  
- Ayuntamiento de Requena, de fecha 25 de junio de 2001, de carácter favorable, condicionado a la determinación de los compromisos a asumir por el promotor en cuanto al régimen de deberes, obligaciones y cesiones frente al Ayuntamiento para su conocimiento y aceptación previa por éste, así como la concreción de cómo se va a realizar la depuración de vertidos de aguas residuales y la solución que se da para el abastecimiento de agua potable, para su examen y conformidad por el Ayuntamiento.
  
- Conselleria de Medio Ambiente, de 12 de abril de 2001, en el que se solicita sea remitida la documentación completa del proyecto en su modelo original.
  
- Ayuntamiento de Utiel, de 20 de abril de 2001, según el cual la actuación no afecta a ese término municipal.
  
- Oficina del Plan de Carreteras, de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, emitido con fecha 4 de abril de 2001, señalando la necesidad de grafiar la zona de protección de la antigua carretera N-III, que es de 25 metros desde la arista exterior de la calzada. En dicha zona de protección no se podrá edificar, ni ubicar instalaciones, ni aparcamientos, etc., por tanto, deben especificarse los usos en dicha zona de protección. Asimismo, debe definirse y concretarse mejor el acceso a la actividad desde la carretera N'III, acotando las dimensiones de la intersección en T y la rotonda satélite, así como definir el viario interior de la misma.
  
- Demarcación de Carreteras del Ministerio de Fomento, de 24 de mayo de 2001, de carácter desfavorable, según el cual se grafía una intersección en forma de T, canalizada para tres carriles. Actualmente, la carretera en el tramo de que se trata tiene dos carriles desde principios del año 2000. Por todo lo expuesto, se deberá presentar un plano donde se proyecte una intersección en T con cambio de sentido y canalizada para dos carriles. Igualmente, se deberá disponer de la autorización de la Dirección General de Carreteras del nuevo acceso a proyectar.
  
- Demarcación de Carreteras del Ministerio de Fomento, de fecha 27 de septiembre de 2001, de carácter favorable, supeditado al cumplimiento de los condicionantes establecidos en el propio informe y que disponga de la autorización del Ingeniero Jefe de la Demarcación de Carreteras del Estado en la Comunidad Valenciana del nuevo acceso proyectado.
  
- Servicio de Vías y Obras, de la Diputación Provincial de Valencia, de 20 de junio de 2001, según el cual la actividad no afecta a ningún viario de titularidad de esa Administración, ya que afecta a la carretera antigua N-III, de titularidad del Ministerio de Fomento.
  
Cuarto. La Comisión Informativa de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, en sesión del día 25 de junio de 2001, acordó dejar sobre la mesa la admisión a trámite del expediente de referencia debido a la necesidad de ampliar la documentación remitida, especialmente y entre otros extremos, en lo referente al requisito de los accesos a la actuación, así como el resto de la documentación solicitada, debiéndose concretar los usos a instalar y servicios que den soporte a la actuación.
  
El día 28 de diciembre de 2001 se presenta la referida documentación complementaria por parte del solicitante.
  
Quinto. Con fecha 14 de noviembre de 2001, el conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes resolvió admitir a trámite el expediente de referencia, ordenando su sometimiento del expediente al trámite de información pública por el plazo de 20 días, simultáneamente con la convocatoria, para la presentación de iniciativas alternativas a la desencadenante del procedimiento.
  
A este respecto, se publicaron sendos anuncios en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana de 25 de enero de 2002 y en el diario Las Provincias de 18 de enero de 2002, no habiéndose presentado alegaciones ni ninguna alternativa al expediente en cuestión, según se acredita en la diligencia emitida por la jefa de Negociado del Registro de los servicios territoriales de Urbanismo el 12 de marzo de 2002.
  
Sexto. La documentación presentada consta de justificación del proyecto, anteproyecto de la actuación, estudio económico-financiero de la actuación, análisis del impacto de la actividad sobre el medio físico. Se adjunta igualmente contrato de compraventa de los terrenos a nombre de Investierungen 2000, SA.
  
Séptimo. El día 18 de octubre de 2002, la Dirección General de Planificación y Gestión del Medio, de la Conselleria de Medio Ambiente, emitió Declaración favorable de Impacto Ambiental, sin perjuicio de las exigencias derivadas de la aplicación de la normativa sectorial específica, supeditando la ejecución del proyecto al cumplimiento de los siguientes condicio-nantes:
  
?1) En el caso en el que la urbanización entre en funcionamiento antes de la puesta en marcha de la depuradora prevista para el polígono industrial del El Romeral, se deberá tener previsto un sistema de depuración propio que evite el vertido de aguas residuales sin depurar.
  
2) En la gestión de las aguas residuales generadas se deberán cumplir las prescripciones del Modelo de Ordenanza del vertido a la red municipal de Alcantarillado de la Generalitat y Federación de Municipios y Provincias. Siempre y cuando el sistema de depuración municipal permita asumir el vertido de aguas residuales sin depurar.
  
3) Los residuos generados deberán ser gestionados según sus características y de acuerdo con lo establecido en la legislación sectorial específica. En el caso de los Residuos Sanitarios se deberá cumplir lo establecido en el Decreto 240/1994 del Gobierno Valenciano por el que se aprueba el Reglamento Regulador para la Gestión de los Residuos Sanitarios.
  
4) En el Programa de Vigilancia Ambiental se incluirá la gestión realizada con los distintos tipos de residuos generados en la ejecución y funcionamiento de las obras proyectadas, así como los resultados analíticos (físico-químicos y bacteriológicos) del agua depurada en la EDAR propia si es el caso o previamente a su vertido a la red municipal. Remitiendo anualmente el promotor un informe con el resultado del citado Programa a esta Dirección General incluyendo documentación fotográfica del estado de la restauración y revegetación realizada. Se deberá informar de la procedencia de los materiales de préstamo y destino de los materiales excedentarios.
  
5) Si durante la ejecución de las obras se encontrasen restos paleontológicos, arqueológicos o etnográficos, el titular deberá poner el hecho en conocimiento de la Conselleria de Cultura, de manera inmediata, adoptando las medidas pertinentes en orden a su protección y conservación, de conformidad con lo previsto en los artículos 63 y 65 de la Ley 4/1998, de 11 de junio de la Generalitat Valenciana, del Patrimonio Cultural Valenciano.
  
6) Los materiales sobrantes del movimiento de tierras se trasladarán a vertederos autorizados.
  
7) Otros condicionantes de carácter ambiental que se establezcan en las autorizaciones sectoriales que le sean de aplicación?.
  
Octavo. La Comisión Informativa de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, en sesión de 5 de noviembre de 2002, acordó supeditar la elevación al Consell de la Generalitat de la aprobación definitiva de la solicitud de Declaración de Interés Comunitario, debido a la falta de justificación de los extremos referentes a la determinación de las plazas de aparcamiento previstas en el Anexo del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana y reserva del mínimo 10% de la superficie computable del sector para zonas verdes públicas, aún cuando dichas cesiones se acojan a las posibilidades de sustitución previstas en la LSNU.
  
Los días 25 de noviembre y 9 de diciembre de 2002 tiene entrada en el Registro del Servicio Territorial de Urbanismo de Valencia la siguiente documentación:
  
Copia de escritura pública de agregación de las dos fincas propiedad de Investierungen 2000, SA., plano relativo a la justificación de plazas de aparcamiento previstas, propuesta efectuada al Ayuntamiento de Requena relativa al incremento del porcentaje de las cesiones obligatorias, y acuerdo de la Comisión de Gobierno de 4 de diciembre de 2002, por el que se dictamina favorablemente que la aportación mínima de reserva dotacional sea del 10% en lugar del 7% acordado en su día, valorándose la diferencia dotacional del 3% en 12.338 euros.
  
En base a lo anterior, se consideran cumplimentadas las observaciones que se efectuaron por la Comisión Informativa de la Comisión Territorial de Urbanismo en su sesión del día 5 de noviembre de 2002.
  
Noveno. El conseller de Territorio y Vivienda, en fecha 2 de octubre de 2003, informó favora-blemente la aprobación definitiva de la Declaración de Interés Comunitario.
  
Fundamentos de derecho
  
Primero. La actuación cuyo interés comunitario se solicita, dadas sus características, superficie necesaria para el desarrollo de la actuación superior a 4 hectáreas, y construcción superior a 8.000 mm², constituye una actuación integral que hace imposible su ubicación en suelos urbanos, urbanizables o aptos para la urbanización previstos por los planeamientos vigentes de los municipios de la zona. De modo que su ordenación y aprovechamiento urbanístico debe resolverse en los términos previstos en el artículo 20 de la LSNU, por tratarse de una actuación consistente en la implantación de un complejo hotelero y de ocio que requiere una superficie ocupada superior a los cuarenta mil metros cuadrados y ocho mil metros cuadrados de construcción, por lo que sólo puede autorizarse su implantación en el suelo no urbanizable como una actuación integral a través del procedimiento extraordinario de Declaración de Interés Comunitario.
  
Segundo. El objeto del expediente consiste en la ordenación y definición del uso y aprovechamiento urbanístico del proyecto para la implantación de un complejo hotelero, completado con actividades de tipo asistencial y de ocio, en el Paraje denominado San José, del término municipal de Requena.
  
Se parte de la existencia de un complejo vinculado a la restauración denominado San José. Respecto del mismo, se mantiene una casa existente y dos edificaciones comple-mentarias de 750 m², previéndose la construcción de tres edificios de 7.950 m², 3.520 m² y 3.825 m², respectivamente, lo que supone una superficie construida de 16.045 m², siendo la edificabilidad máxima de 0,20 m²/m².
  
Los terrenos tienen una superficie de 80.500 m², acompañándose escritura de compra-venta y escritura de agregación de las dos parcelas que integran el ámbito de actuación.
  
Los usos que se prevén son los siguientes: complejo hotelero con 224 habitaciones, recepción, salones comunes, zona comercial, dos restaurantes y varios salones de reuniones. Además, el establecimiento contará con salones de convenciones, banquetes y celebraciones.
  
El hotel contará, entre otras, con instalaciones de sauna, hidromasaje, gimnasio, piscina exterior, pistas de paddle, tenis, frontón, etc.
  
También se prevé una zona de balneario.
  
Tercero. Respecto al procedimiento se han observado en el presente caso las prescripciones legales que exige la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalitat, sobre Suelo No Urbanizable. La documentación del expediente está completa en los términos requeridos en el artículo 20.2, segundo párrafo, de la referida lsnu y la vigente legislación de impacto ambiental.
  
Cuarto. La actuación integral proyectada, por sus propias dimensiones, constituye un elemento influyente en la estructura territorial. Se propone un emplazamiento situado al Oeste de la carretera N-III (Madrid-Valencia).
  
Respecto al acceso, éste se realizará mediante una intersección en T.
  
El aparcamiento se realizará parte en superficie y parte en planta de sótano de las edificaciones a construir.
  
La actividad se plantea como una actuación integral que resuelve en sí misma su ensamblaje territorial, de forma que garantiza la solución de los servicios sin que, de otro lado, se ocasionen sobrecargas en el funcionamiento normal de las redes de servicios generales. En este sentido, el suministro eléctrico será resuelto en la propia parcela, el suministro de agua potable se tomará desde la red general ubicada en la carretera N-III, a una distancia aproximada de 400 m., concretamente, en la urbanización de San José, y los vertidos se realizarán previa depuración.
  
Quinto. Respecto al régimen de deberes y cesiones, conforme al artículo 20 de la LSNU, la promotora ha asumido las cargas y obligaciones propias de una adjudicatario de un programa de actuación urbanística. En el presente caso se plantea acogerse a las posibilidades de sustitución que permite la propia LSNU en los términos que a continuación se refieren:
  
Se plantea la sustitución de la cesión de dotaciones públicas y la cesión de aprovechamiento por su equivalente en metálico, valorándose inicialmente en 11.017.783 pta, y añadiéndose posteriormente, mediante acuerdo de 4 de diciembre de 2002 de la Comisión de Gobierno, hasta completar el valor del 10% de cesión de zona verde obligatoria en 2.052.750 pta, lo que representa un total de 49.000.815 pta (147.563'50 euros).
  
Dicho importe deberá destinarse al pago del coste de ejecución de infraestructuras públicas adicionales, tal y como indica el artículo 20.1).c) de la LSNU.
  
Sexto. A la hora de definir la adecuación de la actuación a la ordenación territorial y urbanística cabe tener en cuenta que la actuación cuenta con informe municipal favorable, Declaración favorable de Impacto Ambiental emitida por la Dirección General de Planificación y Gestión del Medio, de la Conselleria de Medio Ambiente, así como informe favorable procedente de la Demarcación de Carreteras del Ministerio de Fomento.
  
Séptimo. El Consell de la Generalitat es competente para la aprobación de la ordenación y definición del aprovechamiento urbanístico de la presente actuación integral, en virtud de lo preceptuado en el artículo 20.2 de la LSNU.
  
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, conforme al acuerdo de la Comisión Informativa de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, a propuesta del conseller de Territorio y Vivienda, el Consell de la Generalitat
  
ACUERDA
  
I) Aprobar definitivamente la ordenación urbanística relativa a la atribución de uso y aprovechamiento solicitado por la mercantil Investierungen 2000, SA, de una actuación integral consistente en la instalación de un complejo hotelero, completado con actividades compatibles tipo asistencial y de ocio, en el Paraje San José, polígono 117, del término municipal de Requena, que afecta a una superficie de 80.500 m², como Declaración de Interés Comunitario que se ha de desarrollar en los términos del artículo 20 de la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalitat, sobre Suelo No Urbanizable.
  
Dicha ordenación y Declaración de Interés Comunitario, así como la adjudicación a que se hace referencia en el siguiente apartado II, se sujetarán a las condiciones especiales establecidas en el presente Acuerdo.
  
La aprobación de la actuación integral llevará implícita, a efectos expropiatorios, la declaración de interés social y de la necesidad de ocupación de los terrenos que, conforme al proyecto aprobado, sean necesarios para la ejecución de aquélla y para su enlace con los correspondientes sistemas generales. El promotor de la iniciativa finalmente aprobada tendrá, cuando no sea propietario de la superficie afectada por la actuación, o de parte de ella, la condición de beneficiario de la expropiación, corriendo de su cargo el abono de los justiprecios a satisfacer, con independencia de las obligaciones asumidas en el procedimiento de aprobación de su iniciativa.
  
II) Adjudicar dicha actuación integral en favor de la mercantil Investierungen 2000, SA, a quien se le otorga la legitimación necesaria, a los efectos del artículo 20 de la LSNU, de 5 de junio, de la Generalitat, para promover la instalación de la referida instalación.
  
III) Condicionar y vincular dicha adjudicación y legitimación a que el promotor designado cumpla y satisfaga, en su totalidad, todas las obligaciones y cargas de naturaleza urbanística, así como los compromisos que ha asumido a lo largo de la tramitación de este procedimiento, que quedarán afectados ?en favor del Ayuntamiento- para sufragar actuaciones urbanísticas públicas. El incumplimiento o no satisfacción de dichas obligaciones determinará la caducidad de esta adjudicación y, en su caso, de la propia Declaración de Interés Comunitario que tiene por objeto.
  
IV) El promotor deberá garantizar, ante el Ayuntamiento de Requena, la correcta y puntual ejecución de la implantación en que consiste esta actuación integral por importe de al menos un 7% del coste total de los servicios y obras de urbanización previstos. Dicha garantía financiera y personal de promoción deberá prestarse mediante aval, fianza o depósito de valores, antes del inicio de las obras.
  
V) Todo cambio que se produzca en la titularidad de la promoción de la actuación integral precisará de la previa autorización del Consell de la Generalitat.
  
VI) El acuerdo de adjudicación expresado en el precedente apartado II, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado III, caducará si en el plazo de un año, a contar desde su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, la interesada no ha solicitado, en condiciones de obtenerla, la preceptiva licencia municipal de obras. Asimismo, el plazo máximo para la ejecución de la actuación integral será el que se señale en la licencia municipal, con un máximo de dos años, prorrogables por Resolución del conseller de Territorio y Vivienda. La eventual declaración de caducidad de la adjudicación la emitirá, llegado el caso, el conseller de Territorio y Vivienda, a quien el presente Acuerdo confiere las facultades necesarias con ese fin, previo expediente instruido con la audiencia del interesado y del Ayuntamiento de Requena. Dicha declaración, de producirse, determinaría la suspensión temporal de la Declaración de Interés Comunitario de esta actuación integral hasta que el Consell de la Generalitat resuelva una nueva adjudicación de la misma o su suspensión definitiva.
  
Además de la citada licencia municipal de obras, el adjudicatario deberá obtener los permisos, licencias y autorizaciones que sean necesarias para el lícito ejercicio de la actividad.
  
VII) El desarrollo de la actuación integral se ajustará al proyecto presentado por el promotor-adjudicatario, con la documentación complementaria aportada durante la tramitación del expediente, respetando las condiciones fijadas por las distintas Administraciones que han participado en el procedimiento y, en especial, en la Declaración de Impacto Ambiental de 18 de octubre de 2002, y en el informe de Demarcación de Carreteras del Ministerio de Fomento de 27 de septiembre de 2001, debiendo en este sentido y con carácter previo a la ejecución de los accesos, por cuenta del promotor, obtener la preceptiva autorización del citado organismo.
  
Estas condiciones prevalecerán y deberán ser asumidas tanto en los proyectos de obras que desarrollen la solicitud de referencia como en el posterior mantenimiento y explotación de dicha instalación.
  
Contra el presente Acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, se podrá interponer recurso potestativo de reposición ante el Consell de la Generalitat en el plazo de un mes, contado desde el día siguiente a la notificación de la misma, de acuerdo con lo establecido en los artículos 116.1 y 117.1 de la Ley 4/1999, de 13 de enero, de Modificación de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, o bien, recurso contencioso administrativo ante la Sala de lo Contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en el plazo de dos meses, contados desde el día siguiente a la notificación de la misma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 46.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso administrativa. Todo ello, sin perjuicio de que se pueda ejercitar cualquier otro recurso que se estime oportuno.
  
Valencia, 24 de octubre de 2003
  
El conseller secretario del Consell de la Generalitat,
  
ALEJANDRO FONT DE MORA TURÓN