Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumari del DOGV 9093, del 26-05-2021 (2021/5653)

CIRCULAR 1/2021, de la Direcció General d'Habitatge i Regeneració Urbana, per a l'aplicació del Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l'ampliació d'habitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

### Dades del document

Número de DOGV
:   9093

Data del DOGV
:   26-05-2021

Secció del DOGV
:   III. ACTES ADMINISTRATIUS - C) ALTRES ASSUMPTES

Número del document
:   2021/5653


Data del document
:   07-05-2021

Organisme emissor
:   Vicepresidència Segona i Conselleria d'Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica

Tipus de document
:   Circular

Anàlisi jurídica

 Descriptors 

:   * Vicepresidència Segona i Conselleria d'Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica
    * arrendament immobiliari
    * legislació
    * Dret de l'habitatge
    * prestació familiar

CIRCULAR 1/2021, de la Direcció General d'Habitatge i Regeneració Urbana, per a l'aplicació del Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l'ampliació d'habitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte. [2021/5653]  
Per a la correcta aplicació del Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l'ampliació d'habitatge públic en la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte, s'ha considerat necessari modificar la Circular 1/2020 en determinats aspectes per a delimitar d'una manera més precisa el seu àmbit d'aplicació material i temporal, concretant determinats supòsits de fet previstos en la norma.  
  
S'interpreten en aquesta circular aquells supòsits de transmissions d'edificis i habitatges en què no és necessària la notificació prèvia de la persona transmitent ni posterior de la persona adquirent, ni la comunicació per part de les notàries i els notaris ni de les registradores i els registradors de la propietat a aquesta Direcció General d'Habitatge i Regeneració Urbana, per no concórrer els pressupostos fàctics i legals per a l'exercici dels drets d'adquisició preferent regulats en el Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l'ampliació d'habitatge públic en la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte (d'ara en avant Decret llei 6/2020). Així mateix, es delimita l'àmbit d'aplicació temporal. Tot això, a l'efecte de donar suport a les funcionàries i funcionaris públics en el desenvolupament de la seua funció de col·laboració amb l'administració autonòmica.  
A més, es facilitarà un quadre explicatiu que ajude a determinar el caràcter protegit o lliure de l'habitatge, i el seu tipus de protecció que estarà disponible en la pàgina web de la Vicepresidència Segona i Conselleria d'Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica en els apartats «Drets de tanteig i retracte» i «Habitatge protegit».  
Cal assenyalar la publicació en el DOGV núm. 9072 de 29.04.2021 de l'Ordre 2/2021, de 20 d'abril, de la Vicepresidència Segona i Conselleria d'Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica, per la qual s'aprova el Catàleg d'àrees de necessitat d'habitatge, contemplat en el capítol II del títol II del Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l'ampliació d'habitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte.  
1. No s'interpretarà necessària la notificació per la persona transmitent ni la persona adquirent, ni la comunicació notarial i registral respecte dels següents supòsits de fet del títol I i del títol II del Decret llei 6/2020:  
1.1. Transmissions mortis causa.  
1.2. Adjudicacions derivades dels convenis en la partició d'herència.  
  
1.3. Transmissions gratuïtes inter vivos d'habitatge protegit a favor de descendents, ascendents, cònjuge o parella de fet degudament acreditada llevat que no vaja a ser destinada a residència habitual i permanent de la nova persona titular.  
1.4. Aportacions per qualsevol títol a la societat de guanys o a qualsevol altre règim econòmic matrimonial de comunitat, nacional o estranger.  
1.5. Adjudicacions a qualsevol dels cònjuges en cas d'acordar-se la dissolució de la societat de guanys o de qualsevol altre règim econòmic matrimonial de comunitat, nacional o estranger.  
1.6. Transmissions que tinguen el seu origen en actes d'extinció del condomini.  
1.7. Transmissions de garatges i trasters no vinculats als habitatges.  
1.8. Transmissió de quota indivisa de l'habitatge a favor d'una persona, siga copropietària o no, si després de la transmissió subsisteix la indivisió.  
1.9. Transmissió gratuïta amb càrrega o donació modal de l'habitatge que impose prestacions personals o patrimonials a la persona adquirent com a cures personals, prestació d'aliments, a canvi de pensions o rendes periòdiques.  
1.10. Transmissió de l'habitatge derivat del contracte d'aliments dels articles 1791 i següents del Reial decret de 24 de juliol de 1889 pel qual es publica el Codi Civil.  
1.11. Permutes d'habitatges.  
1.12. Operacions de modificació estructural de societats mercantils regulades en el Reial decret legislatiu 1/2010, de 2 de juliol, pel qual s'aprova el text refós de la Llei de societats de capital i la Llei 3/2009, de 3 d'abril, sobre modificacions estructurals de les societats mercantils.  
  
1.13. Transmissions concursals d'habitatges o edificis per la persona deutora, ja siga en la fase de conveni en compliment d'aquest o després de l'obertura de la fase de liquidació per l'administració concursal en compliment d'un pla de liquidació aprovat judicialment, i en les transmissions en compliment d'un acord extrajudicial de pagaments de la legislació concursal, sempre que resulte adquirent alguna persona d'entre les creditores de l'entitat concursada.  
2. No s'interpretarà necessària la notificació per la persona transmitent ni la persona adquirent, ni la comunicació notarial i registral respecte dels següents supòsits de fet del títol II del Decret llei 6/2020:  
  
2.1. Transmissions de deu o més habitatges de les previstes en l'article 10.1 d) del Decret llei 6/2020 quan el nombre d'habitatges situats en territori valencià siga inferior a deu.  
2.2. Transmissions de deu o més habitatges de les previstes en l'apartat 10.1 d) del Decret llei 6/2020 quan el nombre d'habitatges situats en l'àrea de necessitat siga inferior a deu.  
2.3. Transmissions de deu o més habitatges de les previstes en l'apartat 10.1 d) del Decret llei 6/2020 quan els títols d'adquisició d'algunes d'elles siguen anteriors al 21 d'abril de 2005 i el nombre d'habitatges amb títols posteriors a aquesta data siga inferior a deu. En els títols successoris s'atendrà la data de la defunció dels causants per la retroactivitat dels efectes de l'acceptació.  
2.4. Transmissions d'un habitatge o edifici en què foren diversos els transmitents, i algun dels títols fora anterior al 21 d'abril de 2005, o en la qual sent un només el transmitent, algun dels seus títols de propietat fora anterior a aquesta data. En els títols successoris s'atendrà la data de defunció dels causants per la retroacció dels efectes de l'acceptació.  
  
2.5. Transmissió de finques descrites registral o cadastralment com a edifici o habitatges que hagen sigut demolides o no construïdes, sempre que tal discordança quede degudament acreditada per certificació de tècnic competent o de l'ajuntament corresponent, o conste a la notària o al notari per la certificació cadastral gràfica i descriptiva que siga coincident amb la realitat.  
2.6. Transmissió de finques descrites registral o cadastralment com a edifici o habitatges en ruïna legal urbanística declarada per l'ajuntament que faça inhabitable els habitatges o edifici.  
2.7. Transmissió de l'habitatge per dació en pagament de deute garantit amb hipoteca o per adjudicació en execució judicial de la hipoteca o per venda extrajudicial en seu notarial d'habitatge hipotecat.  
2.8. Transmissions d'habitatges adquirits mitjançant dació en pagament, adjudicació judicial o venda extrajudicial en seu notarial el deute de la qual no haja sigut garantida amb hipoteca.  
2.9. En les transmissions d'edificis:  
2.9.1. Quan la realitat física de l'edifici no coincidisca amb el que es disposa en el Cadastre o Registre de la Propietat prevaldrà aquella. En cas que aqueixa realitat física implique que l'edifici tinga menys de 5 habitatges haurà de certificar-se per tècnic competent i deixar constància d'això en l'escriptura pública.  
2.9.2. Quan l'edifici no estiga destinat principalment a ús residencial i així conste a la notària o al notari que haurà de deixar constància en l'escriptura de transmissió. A l'efecte de la present circular l'habitatge o edifici d'habitatges d'ús turístic es considera d'ús residencial. S'entendrà que l'edifici no està destinat principalment a ús residencial en els següents supòsits:  
5.3.5.0. En els casos de divisió horitzontal, quan la suma dels coeficients de participació registral dels habitatges siga inferior a la suma dels coeficients de participació registral dels departaments destinats a ús diferent del residencial.  
7.4.4.4. Si l'edifici està dividit en quotes o parts amb drets d'ús d'habitacions o habitatges, quan la suma de les quotes o parts destinades a habitatges siga inferior a la suma de les quotes o parts destinades a ús diferent del residencial.  
9.4.7.3. Si l'edifici no està dividit horitzontalment, quan la suma dels coeficients de participació cadastral dels habitatges siga inferior a la suma dels coeficients cadastrals dels departaments destinats a ús diferent del residencial. Si no existeix coeficient de participació cadastral quan la suma de les superfícies cadastrals dels habitatges siga inferior a la suma de les superfícies cadastrals dels departaments destinats a ús diferent del residencial.  
2.9.3. Quan l'objecte de la transmissió no comprenga la totalitat de l'edifici:  
8.0.6.3. Si l'edifici estiguera dividit horitzontalment, quan la suma de les quotes o coeficients de participació registral de cadascuna dels habitatges i de la resta dels departaments privatius objecte de transmissió no arribe al 80 % d'aquest.  
4.0.6.3. Si l'edifici estiguera dividit en quotes o parts amb dret d'ús d'habitacions o habitatges, quan la suma de les quotes o parts transmeses no arribe al 80 % d'aquest.  
2.9.4. Quan la transmissió siga d'un edifici en construcció i conste a la notària o al notari, per certificació de tècnic competent o per altres mitjans de prova admés en dret, sempre que no complisca amb els requisits establits en l'article 2 de la Llei 8/2004, de 20 d'octubre, de l'habitatge de la Comunitat Valenciana.  
2.10. La venda d'accions o participacions socials de mercantils l'objecte social de les quals estiga vinculat amb l'activitat immobiliària però no constituïsca la seua activitat principal, quan conste en l'escriptura la manifestació de les parts que amb la transmissió d'aquestes no s'està produint una transmissió singular recollida en l'article 10.1 c) i d) del Decret llei 6/2020.  
Si l'activitat principal de la societat fora la immobiliària quan, a més de la manifestació de les parts, s'incorpore a l'escriptura una certificació de l'òrgan d'administració, la signatura de la qual haurà de legitimar la notària o el notari, en la qual conste expressament que amb la transmissió d'aquestes no s'està produint una transmissió singular de l'article 10.1 c) i d) del Decret llei 6/2020.  
2.11. Aportacions a persones jurídiques privades.  
3. Àmbit temporal d'aplicació.  
La disposició transitòria primera preveu l'aplicació dels drets d'adquisició preferent de transmissions singulars als habitatges i edificis que hagueren sigut adquirits després de l'entrada en vigor de la Llei 8/2004, de 20 d'octubre, de l'habitatge de la Comunitat Valenciana, és a dir, després del 21 d'abril de 2005.  
Així mateix, l'article 10 apartat 3 del Decret llei 6/2020 limita l'exercici d'aquests drets als habitatges i edificis situats en els municipis inclosos en les àrees de necessitat d'habitatge o, en el seu cas, en les seues àrees d'influència, i l'apartat 4 preveu que els drets d'adquisició preferent afecten la primera i posteriors transmissions dels habitatges i edificis.  
Així, des de l'entrada en vigor del Decret llei 6/2020, estan subjectes a tanteig i retracte:  
3.1. Les transmissions de tots els habitatges que hagueren sigut adquirits en un procediment d'execució hipotecària, per dació en pagament o venda extrajudicial a partir del 21 d'abril de 2005 i estiguen situades en una àrea de necessitat d'habitatge (ANHA), amb independència de posteriors transmissions, és a dir, de si qui va adquirir per aquests procediments és l'actual persona transmitent (primera transmissió) o una altra propietària posterior (posteriors transmissions).  
3.2. Les transmissions d'edificis residencials si afecten a més del 80 % de l'edifici i les transmissions de 10 o més habitatges transmesos conjuntament quan hagueren sigut adquirides a partir del 21 d'abril de 2005 i estiguen situades en una àrea de necessitat d'habitatge (ANHA).  
  
La disposició transitòria segona del Decret llei 6/2020 estableix que els drets d'adquisició preferent regulats en el títol primer, després de l'entrada en vigor del present decret llei, s'aplicaran directament i íntegrament a les segones i successives transmissions d'habitatges de protecció pública de promoció privada, la data de qualificació de la qual definitiva siga posterior a l'entrada en vigor de la Llei 8/2004, de 20 d'octubre, de l'Habitatge de la Comunitat Valenciana.  
En el cas de les segones i successives transmissions d'habitatges de protecció pública de promoció privada, la data de qualificació de la qual definitiva siga anterior a l'entrada en vigor de la Llei 8/2004, de 20 d'octubre, s'aplicarà el que es disposa en el títol II del Decret llei 6/2020 per a les transmissions singulars.  
4. Supòsits de fet previstos en la norma.  
Les transmissions regulades en el títol I i en les lletres a) i b) de l'article 10.1 estan subjectes als drets de tanteig i retracte del Decret llei 6/2020, i a la resta de facultats i obligacions recollides en la norma, quan es complisca el supòsit de fet previst en cadascuna d'aquestes lletres amb independència del nombre d'habitatges o percentatge d'edifici objecte de transmissió.  
Si els habitatges subjectes als citats drets de tanteig i retracte ho estan exclusivament en atenció al percentatge de l'edifici o al nombre d'habitatges objecte de transmissió conforme al que es preveu en les lletres c) i d) de l'article 10.1, respectivament, s'entendran subjectes als drets de tanteig i retracte del Decret llei 6/2020, i a la resta de facultats i obligacions recollides en la norma, totes aquelles transmissions d'edificis o habitatges en les quals es complisca el supòsit de fet previst en la norma ja siga en una única transmissió o en diverses, de manera individual o conjunta, o fins i tot separades temporalment, quan existisca identitat de subjectes en les persones transmitent i adquirent.  
A aquest efecte, s'entendrà per identitat de subjectes quan en les diferents operacions coincidisca la persona transmitent i adquirent, siga de manera directa o indirecta a través de la seua participació en altres societats o grups de societats. Es considerarà que existeix grup de societats quan concórrega algun dels supòsits establit en l'article 42 del Codi de Comerç.  
Aquesta circular, per raó dels efectes que produeix, es publicarà en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, de conformitat amb l'article 6 de la Llei 40/2015, d'1 d'octubre, de règim jurídic del sector públic, sent aplicable l'endemà de la publicació, i deixarà sense efectes la Circular 1/2020, de la Direcció General d'Habitatge i Regeneració Urbana, per a l'aplicació del Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l'ampliació d'habitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte.  
  
  
València, 7 de maig de 2021.- La directora general d'Habitatge i Regeneració Urbana: Elena Azcárraga Monzonis.