Diari Oficial de la Generalitat Valenciana


Sumario DOGV 6154, del 27-11-2009 (2009/13586)

Aprobación definitiva del proyecto de expropiación forzosa por tasación conjunta, para la implantación de una EDAR en la partida Villaperdiz de Benicarló.
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Número DOGV
:   6154

Fecha DOGV
:   27-11-2009

Sección del DOGV
:   V. ANUNCIOS - A) ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO

Número del documento
:   2009/13827


Fecha del documento
:   26-10-2009

Organismo emisor
:   Ayuntamiento de Benicarló

Tipo de documento
:   Información Pública

Descriptores 

:   * Benicarló
    * administración local
    * plan de urbanismo

Aprobación definitiva del proyecto de expropiación forzosa por tasación conjunta, para la implantación de una EDAR en la partida Villaperdiz de Benicarló. [2009/13317]  
El Pleno del Ayuntamiento de Benicarló, en sesión ordinaria celebrada el 24 de septiembre de 2009, adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo:  
«Punto 16º. Dictamen a la propuesta de aprobación definitiva del proyecto de expropiación, por tasación conjunta, de terrenos afectados por el proyecto de construcción de una EDAR en la partida Villaperdiz. Se somete a consideración de la corporación la propuesta del teniente de alcalde delegado del Área de Urbanismo, de fecha 17 de septiembre de 2009:  
Relación de hechos  
I. Mediante acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Benicarló, celebrado en fecha 25 de septiembre de 2008, se aprobó, con carácter provisional, el plan especial de reserva de suelo para implantar equipamiento infraestructura-servicio urbano, consistente en la instalación de una estación depuradora de aguas residuales (EDAR), en la partida Villaperdiz de Benicarló, redactado por los servicios técnicos municipales en abril de 2008 y modificado por dichos servicios técnicos en septiembre de 2008, tras la valoración de alegaciones presentadas durante el trámite de exposición pública. La Comisión Territorial de Urbanismo de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda de la Generalitat Valenciana, acordó en fecha 15 de diciembre de 2008, la aprobación definitiva de dicho plan especial (BOP de Castellón de 6 de enero de 2009).  
II. En abril de 2009, el arquitecto municipal, Luis Pérez Lores, redactó el proyecto de expropiación del conjunto de parcelas dotacionales afectadas por la implantación de una EDAR en la partida Villaperdiz de Benicarló, para su tramitación por el procedimiento de tasación conjunta, a efectos de la adquisición de los terrenos necesarios para ejecutar dicha instalación.  
III. Mediante acuerdo del Pleno de la corporación, de fecha 28 de mayo de 2009, se aprobó, con carácter inicial, la relación de bienes y derechos afectados por la expropiación forzosa por tasación conjunta para la implantación de una EDAR en la partida Villaperdiz de Benicarló, de acuerdo con el proyecto redactado por el arquitecto municipal, abriendo un trámite de exposición pública de 15 días, para que cualquier persona interesada rectificara posibles errores o bien formulara oposición a la necesidad de ocupación. Al efecto, se publicó el correspondiente anuncio en el Boletín Oficial de la Provincia de Castellón núm. 86, de 16 de julio de 2009, en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana núm. 6063, de 23 de julio de 2009, en el periódico Levante de Castellón de fecha 7 de julio de 2009, y en el tablón de anuncios del Ayuntamiento de Benicarló, del 30.06.09 al 30.07.09.  
En relación con la descripción de bienes y derechos afectados por la expropiación, se han presentado las siguientes alegaciones:   
   
IV. El anterior acuerdo se notificó individualmente a los titulares de bienes y derechos, junto con la respectiva hoja de aprecio municipal, para que en el plazo de un mes desde dicha notificación, aceptaran o rechazaran la valoración municipal de los derechos afectados, formulando en el último caso la suya propia. En el plazo concedido al efecto, se ha rechazado la valoración municipal, con aportación de valoración particular, por parte de las siguientes personas interesadas:  
  
V. En fecha 11 de septiembre de 2009, y por encargo del Ayuntamiento de Benicarló, el ingeniero agrónomo Francisco Javier Torres Camós, emite informe sobre las alegaciones presentadas, en relación con los precios unitarios de los terrenos rústicos afectados por la expropiación, en los siguientes términos:  
"(...) Alegaciones presentadas por Miguel Bosch Sorlí, propietario de la finca nº 6 (parcela 181 del polígono 16)   
Vistas las alegaciones presentadas por los propietarios de la finca nº 6 (parcela 181), por la que se solicita la expropiación de la finca resto consistente en una porción de 33 m², así como se proceda a la valoración de una caseta, una cisterna y una balsa situadas en la parcela a expropiar, este técnico propone:  
a) Incluir el resto de finca no expropiada de 33 m² en el proyecto de expropiación al precio unitario del resto de finca expropiada (4,15 €/m²), al no alcanzar ésta la unidad mínima de cultivo (2,5 ha en secano, según establece el Decreto 217/1999, de 9 de noviembre, del Gobierno Valenciano, por el que se determina la extensión de las unidades mínimas de cultivo) y ser inviable económicamente.  
b) Trasladar la petición de la valoración de la caseta, la cisterna y la balsa existentes a los servicios técnicos municipales para que procedan a su valoración atendiendo a su antigüedad y estado actual de conservación y funcionalidad.  
Alegación presentada por José Maura Martínez, Ana María Maura Altabella y Yolanda Rosa Maura Altabella, propietarios de la finca nº 7 (parcela 182 del polígono 16).  
De la alegación presentada por los propietarios de la finca nº 7 (parcela 182), se observa que, si bien se acepta el valor unitario de terreno comunicado por el Ayuntamiento (6,41 €/m²), se solicita añadir como elementos indemnizables los árboles de cítricos que actualmente se encuentran plantados sobre los 1.384 m² a expropiar de la parcela 182, sin embargo que finalmente se reclama es el beneficio neto que dejarán de producir los árboles afectados, según informe de tasación suscrito por la ingeniera agrónoma Pilar Monfort Sales.   
Analizada la alegación presentada, este técnico informa:  
a) El artículo 23 Valoración en el suelo rural del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo establece lo siguiente, en cuanto al método de valoración: "1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley: a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada. (?)"  
b) El método de capitalización de la renta o "método analítico" es el método de valoración por "rendimiento", en el que el valor de un bien (finca) es una función del rendimiento (renta, beneficio, ganancia, etc.) que produce para su propietario; dicho de otro modo, el valor de un bien económico es igual a la suma de rentas futuras que el bien genera para su propietario. El fundamento científico del método se basa en considerar que al propietario del bien le debe resultar indiferente disponer de un bien económico que genera una corriente de rentas futuras R durante n períodos de tiempo, que una cantidad de dinero V capaz de generar un rendimiento en los mercados financieros similar a la corriente anterior; es decir, hace equivalente una inversión en fincas rústicas a una inversión financiera.   
c) Las valoraciones realizadas en el informe técnico redactado en fecha 27 de abril de 2009 para la obtención de los precios unitarios para las distintas tipologías existentes en el ámbito objeto de expropiación, visado en el Colegio Oficial de Ingenieros Agrónomos de Levante con fecha 04.05.2009 con el nº 0860/09/CS, se realizaron por capitalización de los flujos de caja reales o potenciales. Por lo tanto, los precios allí obtenidos contemplan el valor de la plantación incluyendo la tierra que la contiene, es decir, valor del vuelo más suelo, al proceder a la capitalización de los flujos de caja reales o potenciales de la explotación agrícola.  
d) Por todo ello, no procede a la indemnización solicitada de los beneficios netos que dejarán de producir los árboles afectados al ser ésta contraria al propio método de valoración.   
e) No obstante lo anterior, el artículo 45 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 establece que "cuando en el momento de la ocupación existan cosechas pendientes o se hubieran efectuado labores de barbechera, se indemnizará de las mismas a quien corresponda". Si bien, tal como se ha indicado, no procede a la indemnización de los beneficios netos que dejarán de producir los árboles existentes en la zona a expropiar, cabe la indemnización de la cosecha pendiente en el momento de la ocupación. Asumiendo los datos de producción en el año 8 de 4.620 kg. de naranja Lane Late para los 66 árboles afectados al precio de 0,264 €/kg, datos aportados en el informe técnico que se adjunta a la alegación presentada, se establece una indemnización por cosecha pendiente de 1.219,68 €.  
Por todo lo anteriormente expuesto, este técnico propone:  
a) No aceptar como concepto indemnizable los beneficios netos que dejarán de producir los árboles existentes en la zona a expropiar, y que estiman en la cantidad de 9.315,01 €, al ser contrario al propio método de valoración en la obtención de los valores unitarios.   
b) Incluir en el hoja de aprecio de la administración la cantidad de 1.219,68 € en concepto de cosecha pendiente en el momento de la ocupación, tal como contempla el artículo 45 de la Ley de Expropiación Forzosa.  
Alegaciones presentadas por José Monroig Borrás, propietario de la finca nº 10 (parcela 191 del polígono 16).  
Vistas las alegaciones presentadas por el propietario de la finca nº 10 (parcela 191), se observa que presenta nueva hoja de aprecio, según informe técnico emitido por el ingeniero técnico agrícola Carlos Parrado Abad, no aceptando, por tanto, la valoración municipal; por otro lado, solicita la expropiación del resto de finca no expropiada (1.150 m²) al considerarlo inviable para su cultivo por su reducida superficie y su forma irregular.  
Analizadas las alegaciones presentadas, este técnico informa:  
a) El informe técnico elaborado por el ingeniero técnico agrícola Carlos Parrado Abad realiza el cálculo para la obtención del valor unitario de la finca por capitalización de las rentas reales futuras del cultivo de olivo de secano actualmente existente en la parcela 191.  
b) Para la elaboración del cuadro de rentabilidad de la explotación (?/m²), estima unos ingresos para una producción de 7.500 kg/ha a un precio de la aceituna de 0,57 €/kg, precio unitario máximo establecido para la aceituna de almazara de la variedades Arbequina, Cornicabra y Empeltre en el anexo IV de la Orden ARM/2772/2008, de 19 de septiembre, por la que se definen las producciones y los rendimientos asegurables, las condiciones técnicas mínimas de cultivo, el ámbito de aplicación, los periodos de garantía, las fechas de suscripción y los precios unitarios del seguro de rendimientos de olivar (cosecha 2009/2010), comprendido en el Plan Anual de Seguros Agrarios Combinados (BOE nº 239 de 3 de octubre de 2008).  
c) Consultados los datos estadísticos del Ministerio de Medio Ambiente y Medio Rural y Marino (MMARM), se observa que los rendimientos de las superficies en producción para el olivar de aceituna de almazara son los siguientes:  
- Cuadro 55.62.0.0. Olivar: resumen nacional de rendimiento y producción, 2007 (Anuario Estadística Agraria 2008): 2.169 kg/ha  
- Cuadro 99.24.4.5. Olivar de aceituna de almazara: análisis provincial de superficie, árboles diseminados, rendimiento y producción, 2007 (Anuario Estadística Agraria 2008): 1.215 kg/ha, para la provincia de Castellón.  
- Cuadro 3.11.12 Olivar. Número de parcelas aforadas y rendimiento (encuesta sobre superficies y rendimientos de cultivos del año 2008 ESYRCE del MMARM): 1.261 kg/ha para la provincia de Castellón, con una media para la Comunidad Valenciana de 1.859 kg/ha, para olivar de aceituna de almazara.  
Por lo que se desprende que el valor de rendimiento de 7.500 kg/ha adoptado para el cálculo de los ingresos en el informe técnico presentado no se ajusta a los valores arriba indicados (máximo de 2.169 kg/ha). Además considera que la explotación se encuentra en edad de plena producción, si bien puede apreciarse de que se trata de una explotación en formación (ver fotografías aportadas en el informe emitido por el técnico que suscribe en fecha 27 de abril de 2009.   
d) En cuanto al precio unitario adoptado para la aceituna de almazara, se adopta un precio de 0,57 €/kg, precio unitario máximo establecido para la aceituna de almazara de la variedades Arbequina, Cornicabra y Empeltre en el Anexo IV de la Orden ARM/2772/2008, de 19 de septiembre, por la que se definen las producciones y los rendimientos asegurables, las condiciones técnicas mínimas de cultivo, el ámbito de aplicación, los periodos de garantía, las fechas de suscripción y los precios unitarios del seguro de rendimientos de olivar (cosecha 2009/2010), comprendido en el Plan Anual de Seguros Agrarios Combinados (BOE nº 239 de 3 de octubre de 2008). Sin embargo, consultados las Estadísticas de Precios Percibidos por los agricultores en los años 2007-2009 del MMARM, se obtiene un precio medio en la última campaña (período desde octubre de 2008 a mayo de 2009) de 36,92 €/100 kg (0,3692 €/kg), muy por debajo de los 0,57 €/kg adoptados por el perito de parte.  
e) Visto lo hasta ahora expuesto, el técnico que suscribe considera que la valoración aportada por el señor Monroig parte, por tanto, de valores iniciales para el cálculo de los ingresos que no se ajustan a la realidad del cultivo existente en la propia parcela 191 (plantación joven de olivos en secano) ni a los datos estadísticos de rendimientos y precios elaborados por el MMARM arriba indicados. Por todo ello, no pueden aceptarse los valores de rentabilidad indicados en el cuadro 3.4 del informe aportado, por lo que se rechaza de inicio la valoración realizada.  
f) El artículo 23 Valoración en el suelo rural del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, establece en su punto 1.a) que "el valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan. En el informe aportado se procede a la obtención del valor del factor corrector de localización a partir de unas tablas y metodología elaborada por el propio técnico redactor, si bien hasta la fecha no consta que se haya elaborado normativa alguna que reglamente su obtención. No obstante lo anterior y tal como se justifica en el informe técnico emitido en fecha 27/04/2009 por el técnico que suscribe, se considera la adopción de un factor de corrección igual a 1.  
g) Asimismo, dentro de los conceptos indemnizables, el técnico incluye el valor de la plantación y que estima en 4,50 €/m². Tal como ya se ha indicado y justificado en la contestación a la alegación presentada para la finca nº 7, las valoraciones realizadas en el informe técnico redactado por este técnico en fecha 27 de abril de 2009 para la obtención de los precios unitarios para las distintas tipologías existentes, en el ámbito objeto de expropiación, se realizaron por capitalización de los flujos de caja reales o potenciales. Por lo tanto, y atendiendo al propio fundamento del método analítico de valoración, los precios allí obtenidos contemplan el valor de la plantación incluyendo la tierra que la contiene, es decir, valor del vuelo más suelo, por lo que no procede a incluir en la valoración como elemento indemnizable la plantación frutal de forma individual (vuelo).  
h) En la alegación presentada por el propietario de la finca nº 10 (parcela 191) se solicita expresamente la expropiación total de la parcela al quedar un resto de parcela de 1.150 m², que considera inviable para su cultivo por su reducida superficie y su forma irregular. Vista las dimensiones de la finca resto y atendiendo a que no alcanza la unidad mínima de cultivo (2,5 ha en secano), se considera la expropiación total de la finca (2.867 m²).  
i) El artículo 45 de la Ley de Expropiación Forzosa, de 16 de diciembre de 1954, establece que "cuando en el momento de la ocupación existan cosechas pendientes o se hubieran efectuado labores de barbechera, se indemnizará de las mismas a quien corresponda". En relación a los bienes indemnizables de la parcela 191, sí procede a la indemnización de la cosecha pendiente en el momento de la ocupación, dado que la citada parcela actualmente se encuentra en producción. Adoptando los datos de rendimiento (2.169 kg/ha) y precio unitario (0,3692 €/kg) justificados en los puntos c) y d) de este capítulo, y aceptando la total expropiación de la finca (2.867 m²), se establece una indemnización por cosecha pendiente de 229,59 €.  
Por todo lo anteriormente expuesto, este técnico propone:  
a) Mantener como precio unitario de la finca nº 10 (parcela 191) el valor de 4,15 €/m², cuyo cálculo queda justificado en el informe de valoración emitido por el técnico que suscribe en fecha 27 de abril de 2.009, rechazando los valores unitarios recogidos en el informe técnico incorporado a la alegación presentada.  
b) Proceder a la expropiación total de la finca nº 10 (2.867 m²), puesto que la finca resto resultante no alcanza la unidad mínima de cultivo (2,5 ha en secano, según establece el Decreto 217/1999, de 9 de noviembre, del Gobierno Valenciano, por el que se determina la extensión de las unidades mínimas de cultivo) y ser inviable económicamente.  
c) Incluir en el hoja de aprecio de la administración la cantidad de 229,59 € en concepto de cosecha pendiente en el momento de la ocupación en la totalidad de la finca expropiada, tal como contempla el artículo 45 de la Ley de Expropiación Forzosa.  
Alegación presentada por Lucrecia Esteller Lores, propietaria de la finca nº 9 (parcela 190 del polígono 16)   
Vista la alegación presentada por la propietaria de la Finca nº 9 (parcela 190), se observa que presenta nueva hoja de aprecio, según informe técnico emitido por el ingeniero técnico agrícola José Fernando Campillo Gallego, no aceptando, por tanto, la valoración municipal. En dicho informe se solicita la inclusión como bien indemnizable el muro de cerramiento perimetral de mampostería en seco, así como los deméritos sobre el resto de finca no expropiada.  
Analizada la alegación presentada así como el informe técnico que la acompaña, este técnico informa:  
a) El informe técnico elaborado por el ingeniero técnico agrícola José Fernando Campillo Gallego realiza el cálculo para la obtención del valor unitario de la finca por capitalización de las rentas potenciales para un cultivo de naranja Lane Late, no adoptando la capitalización de rentas reales al ser éstas prácticamente inexistentes. Sin embargo, y vista el procedimiento de valoración seguido, se estiman unas rentas plurianuales constantes y periódicas e ilimitadas, a la vez que se procede a la capitalización de flujos de caja constantes en un período ilimitado o infinito (V=R/r), de cuyo valor obtenido se detrae el valor de plantación calculado.   
b) Cabe indicar que el cultivo de cítricos genera rentas plurianuales variables y periódicas y limitadas, puesto que el rendimiento de la explotación depende de la edad de la plantación, siendo éste nulo los primeros tres años, para ir creciendo hasta el año 7 a partir del cual se mantiene constante, para disminuir a partir del año 23 hasta llegar prácticamente a 0 en el año 25, momento éste en que el propietario debe plantearse la renovación de la plantación (nueva plantación, injerto, doblado), tal como queda justificado en el informe suscrito por este técnico. Por lo tanto, no pueden considerarse rentas constantes e ilimitadas para su capitalización, sino rentas variables para un horizonte temporal limitado, tal como muestra la fórmula de capitalización utilizada para la obtención de los valores unitarios:  
Donde:  
V: valor unitario del terreno   
R: renta unitaria de la tierra  
r: factor de capitalización o actualización  
n: horizonte temporal  
c) Atendiendo a que la metodología empleada en el cálculo del valor unitario, si bien se ajusta a lo establecido en el artículo 23 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, se considera erróneo la capitalización de los flujos potenciales en cada uno de los años de la explotación considerando rentas constantes e ilimitadas, por lo que no se acepta el valor obtenido y propuesto en el informe emitido de parte y que acompaña la alegación presentada.  
d) El artículo 23 Valoración en el suelo rural del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, establece en su punto 1.a) que "el valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan. En el informe aportado se considera un valor del factor corrector de localización de 1,5, sin que dicho valor sea justificado. No obstante y tal como recoge el informe técnico emitido en fecha 27.04.2009 por el técnico que suscribe, se justifica la adopción de un factor de corrección igual a 1.  
e) Con respecto a la inclusión como bien indemnizable del muro de cerramiento perimetral de mampostería en seco, se considera trasladar dicha petición a los servicios técnicos municipales para que procedan a su valoración atendiendo a su antigüedad y estado actual de conservación y funcionalidad.  
f) El artículo 23 de la Ley de Expropiación Forzosa establece que "cuando la expropiación implique sólo la necesidad de ocupación de una parte de finca rústica o urbana, de tal modo que a consecuencia de aquélla resulte antieconómica para el propietario la conservación de la parte de finca no expropiada, podrá éste solicitar de la administración que dicha expropiación comprenda la totalidad". Sin embargo, la propietaria de la finca nº 9 no ha procedido a solicitar expresamente la expropiación total de la finca, por lo que, según establece el artículo 46 de la Ley de Expropiación Forzosa, cabe la inclusión en el justiprecio la indemnización por los perjuicios que se produzcan a consecuencia de la expropiación parcial de la finca. Adoptando los baremos recogidos en el informe de parte (tabla de la página 9) y considerando que los 1.085 m² de finca resto sin expropiar suponen el 6,83% del total de la finca (15.878 m²), el valor unitario del demérito producido sobre la finca resto se establece en 3,53 €/m², 85% del valor unitario de 4,15 €/m² adoptado para la tipología de la parcela 190 según el informe emitido por el técnico que suscribe. Por lo que el demérito producido del resto de finca no expropiada se estima en 3.830,05 € (1.085 m² x 3,53 €/m²).  
Por todo lo anteriormente expuesto, este técnico propone:  
a) Mantener como precio unitario de la Finca nº 9 (parcela 190) el valor de 4,15 €/m², cuyo cálculo queda justificado en el informe de valoración emitido por el técnico que suscribe en fecha 27 de abril de 2.009, rechazando los valores unitarios recogidos en el informe técnico incorporado a la alegación presentada.  
b) Incluir en el justiprecio la indemnización por los perjuicios que se produzcan a consecuencia de la expropiación parcial de la finca (deméritos), y que se estiman en 3.830,05 €.   
c) Trasladar a los servicios técnicos municipales la solicitud de inclusión como bien indemnizable del muro de cerramiento perimetral de mampostería en seco para que procedan a su valoración atendiendo a su antigüedad y estado actual de conservación y funcionalidad.  
Alegación presentada por Excavaciones Marzá, SL, propietaria de la finca nº 1 (parcela 170 del polígono 16), finca nº 2 (parcela 171 del polígono 16), finca nº 3 (parcela 173 del polígono 16) y finca nº 4 (parcela 178 del polígono 16)   
Vista la alegación presentada por la propiedad de las fincas nº 1 (parcela 170), finca nº 2 (parcela 171), finca nº 3 (parcela 173) y finca nº 4 (parcela 178), se observa que se presentan nuevas hojas de aprecio individualizadas, en base a los respectivos informes técnicos emitidos por el ingeniero técnico agrícola Claudio Moliner Riba, no aceptando, por tanto, la valoración municipal.   
Analizada la alegación presentada así como el informe técnico que la acompaña, este técnico informa:  
a) El informe técnico elaborado por el ingeniero técnico agrícola Claudio Moliner Riba muestra el cálculo para la obtención del valor unitario de la finca por capitalización de las rentas potenciales, dado que en las citadas parcelas no existe cultivo alguno en estos momentos, para un cultivo de naranjos de regadío, sin especificar variedad. Se considera una producción unitaria de 40.500 kg/ha a un precio de 0,23 €/kg., con unos costes totales de 2.309,10 €/ha.   
Tras detraer los beneficios, se procede a capitalizar la renta obtenida al 4%, para, posteriormente, incrementar el valor obtenido por unos coeficientes correctores Mu, Ki (influencias adicionales) y K1 (cargas adicionales). Sin embrago, no queda justificado en el informe aportado el origen de dichos coeficientes ni los valores adoptados para cada uno de ellos.  
b) A la vista del procedimiento de valoración seguido, se estiman unas rentas plurianuales constantes y periódicas e ilimitadas, a la vez que se procede a la capitalización de flujos de caja constantes en un período ilimitado o infinito (V=R/r). Sin embargo, el cultivo de cítricos realmente genera rentas plurianuales variables y periódicas y limitadas, puesto que el rendimiento de la explotación depende de la edad de la plantación, siendo nulo los primeros tres años, para ir creciendo hasta el año 7 a partir del cual se mantiene constante, para disminuir a partir del año 23 hasta llegar prácticamente a 0 en el año 25, momento éste en que el propietario debe plantearse la renovación de la plantación (nueva plantación, injerto, doblado), tal como queda justificado en el informe suscrito por este técnico. Por lo tanto, no pueden considerarse rentas constantes e ilimitadas para su capitalización, sino rentas variables para un horizonte temporal limitado.  
c) Tal como muestran las fotografías tomadas en el mes de marzo de 2009 y que acompañan el informe realizado por el técnico que suscribe en fecha 27 de abril de 2009, en esas fechas todas las parcelas afectadas, propiedad de Excavaciones Marzá, SL, estaban ocupadas por zonas de acopio y extracción de áridos, con grandes desniveles y pendientes, con una cota media de 4,00 metros sobre el nivel del terreno original en el 40% de su superficie.  
d) El artículo 36 de la Ley de Expropiación Forzosa establece que "las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro". En su apartado 2, indica que "las mejoras realizadas con posterioridad a la incoación del expediente de expropiación no serán objeto de indemnización, a no ser que se demuestre que eran indispensables para la conservación de los bienes" y que "las anteriores son indemnizables, salvo cuando se hubieran realizado de mala fe". Dado que este técnico desconoce el estado real de las parcelas al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, entendido como tal el momento de la notificación al interesado de la hoja de valoración individualizada (3 de Julio de 2009), se adopta como nuevo estado de las parcelas, y por tanto, estado para su valoración, el actualmente existente y que recogen las fotografías que acompañan el presente informe.  
e) En la alegación realizada se indica que recientemente se ha procedido a la transformación de las parcelas consistente en el cambio de cultivo de secano en regadío, indicando que la misma se ha realizado en todas las parcelas de su propiedad. A la fecha de la elaboración del presente informe se ha podido observar que, efectivamente, se han realizado operaciones de nivelación y rasanteo, con eliminación de la práctica totalidad de las zonas de acopios, en la totalidad de la superficie de las parcelas 170, 173 y 178 y en una porción de unos 2.465 m² de la parcela 171, quedando una porción de 4010 m² de la parcela 171 con idéntico estado al observado en marzo de 2009.   
f) Visto lo expuesto en la alegación presentada y a la vista de lo observado sobre el terreno, en las parcelas afectadas se ha procedido a la eliminación de zonas de acopios de áridos e igualado de rasantes, sin realización de las operaciones de aporte de tierra vegetal, acaballonado y nivelación final para evacuación de aguas pluviales. Por todo ello, no puede afirmarse que sobre dichas fincas se haya realizado una transformación de secano en regadío propiamente dicha tal como afirma el técnico Claudio Moliner Riba en sus respectivos informes.  
g) Dado que tal como se ha indicado, la superficie expropiada de las parcelas 170, 173 y 178 y una porción de unos 2.465 m² de la parcela 171 presentan una nueva configuración, se ha procedido a realizar nuevo cálculo modificado de la tipología nº 1, descrita en el informe elaborado por este técnico en fecha 27 de abril de 2009, considerando que, previa a la plantación, deben realizarse en dichas zonas operaciones previas de nivelación y rasanteo con una cota de ± 0,50 m. en el 100% de su superficie, y que incluye el aporte de tierra vegetal necesaria para la implantación del cultivo. En el anexo nº 1 que acompaña el presente informe, se muestra cálculo de los flujos de caja para la nueva tipología nº 1 (septiembre 2009), considerando los trabajos previos indicados, para el cultivo potencial de naranjo Navelate, y con los criterios y datos ya utilizados en el informe emitido en fecha 27 de abril de 2009. A la vista de los resultados obtenidos, para la nueva tipología del terreno se obtiene un valor unitario de 2,47 €/m².  
h) El artículo 23 Valoración en el suelo rural del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, establece en su punto 1.a) que "el valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan. En el informe aportado de parte se considera unos coeficientes correctores Mu, Ki (influencias adicionales) y K1 (cargas adicionales) cuya obtención y cuantificación no quedan justificadas en el informe aportado. No obstante y tal como recoge el informe técnico emitido en fecha 27.04.2009 por el técnico que suscribe, se justifica la adopción de un factor de corrección igual a 1.  
Por todo lo anteriormente expuesto, este técnico propone establecer como precios unitarios de las fincas nº 1, 2, 3 y 4 los que a continuación se relacionan:  
  
Alegaciones presentadas por Julia Arnedo Romero, Ismael Arnedo Romero, Francisca Raquel Arnedo Romero, Rocío Arnedo Romero, Adoración Arnedo Romero y Felipe Arnedo Romero, propietarios de la finca nº 11 (parcela 274 del polígono 16)  
Vistas las alegaciones presentadas por los propietarios de la finca nº 11 (parcela 274), por la que se solicitan se incluya en la relación de bienes indemnizables el vallado existente constituido por bloques de hormigón con una altura de 2,20 m, y una antigüedad superior a los 5 años, este técnico propone trasladar a los servicios técnicos municipales la solicitud de inclusión como bien indemnizable del vallado, constituido por bloques de hormigón con una altura de 2,20 m. y una antigüedad superior a los 5 años, para que procedan a su valoración atendiendo a su antigüedad y estado actual de conservación y funcionalidad."  
VI. En fecha 14 de septiembre de 2009, el arquitecto municipal, Luis Pérez Lores, emite el siguiente informe, en relación con las alegaciones presentadas:  
"Que ha finalizado el plazo de audiencia a los interesados del proyecto de expropiación por tasación conjunta de las parcelas destinadas a la construcción de una EDAR.   
Que durante el mismo se han presentado escritos de alegaciones, con valoración contradictoria y cuestiones relativas a la relación de bienes afectados.  
- Miguel Sorlí Bosch (10464 y 11924)  
- José, Ana María y Yolanda Rosa Maura Altabella (12436)  
- Julia, Ismael, Francisca Raquel, Rocío, Adoración y Felipe Arnedo Romero (12527, 13262 Y 13390)  
- José Monroig Borrás (12097 y 12760)  
- Lucrecia Esteller Lores (13795)  
- Excavaciones Marzá (13244)  
A la vista de las alegaciones presentadas y habiéndose procedido a su estudio en relación con las cuestiones ajenas al valor del suelo, así como habiéndose recabado el informe sobre este valor del suelo al técnico Francisco Javier Torres, ingeniero agrónomo, perito que realizó el informe de valoración incorporado al proyecto, se establecen las siguientes conclusiones:  
Miguel Sorlí Bosch (10612 y 11586)  
La primera alegación presentada por el interesado hace referencia, en primer lugar, a la titularidad de la misma, manifestando que el alegante es el único titular.  
En segundo lugar, el alegante solicita la expropiación completa de la finca en base al artículo 23 LEF.  
En relación con la propiedad de la finca, deberá recabarse del Registro de la Propiedad la certificación que determine con certeza la titularidad definitiva de la finca.  
En relación con la solicitud de expropiación de los 33,00m² que restan para completar la finca, de acuerdo con el artículo 33 LEF, éste establece lo siguiente:  
"Cuando la expropiación implique sólo la necesidad de ocupación de una parte de finca rústica o urbana, de tal modo que a consecuencia de aquélla resulte antieconómica para el propietario la conservación de la parte de la finca no expropiada, podrá solicitar de la administración que dicha expropiación comprenda la totalidad de la finca..."   
De acuerdo con lo expuesto y ante la solicitud del interesado, se considera oportuno proceder a incorporar en la finca expropiable el resto no incluido, pues constituye una finca inferior a la mínima productiva. Este resto se encuentra, también, calificado como dotacional en suelo no urbanizable. Por lo tanto, su valor es equivalente al establecido para la finca inicialmente expropiable.  
Posteriormente, el alegante presenta un nuevo escrito en el que se ha manifestado la existencia de tres elementos de vuelo sobre la finca a expropiar que no se tienen en cuenta en la valoración rústica del suelo por tratarse de elementos independientes del uso agrícola del suelo. Éstos son: una edificación casa, una cisterna y una balsa.  
Se ha procedido al análisis de tales elementos, llegándose a la siguiente conclusión:  
La edificación casa está constituida por una construcción de 120 m², con dos crujías, una de tipología edificatoria de vivienda, y la otra de almacén o porches. La antigüedad estimada es de 40 años y un estado de conservación, ruinoso, sin posibilidad actual de uso.  
La balsa está formada por una superficie de 10 m², datada con una antigüedad de 40 años, y un estado de conservación, ruinoso, sin posibilidad actual de uso.  
Por último, existe una cisterna de 12,50 m², con una antigüedad de 30 años y su estado de conservación es, también, ruinoso, sin posibilidad actual de uso.  
A la vista de todo ello, se considera que el valor de dichos elementos es nulo, pues carecen de posibilidad de uso efectivo.  
Con la incorporación de la nueva superficie de finca, su valor será:  
Se informa favorablemente la inclusión en la superficie a expropiar de la parte de finca restante (33,00 m²), resultando un valor total de 40.039,20 €, incluidos en la hoja de aprecio, más el premio de afección.  
Se informa desfavorablemente la inclusión de la valoración de los elementos solicitados, puesto que los mismos se encuentran abandonados, en muy deficiente estado de conservación.  
José, Ana María y Yolanda Rosa Maura Altabella (12324)  
La alegación matiza que, si bien se está de acuerdo con la estimación del valor de suelo, al mismo debe añadirse el valor de los cultivos existentes sobre el mismo.  
De acuerdo con el informe realizado por el técnico agrónomo, competente por razón de la materia, no resulta procedente la inclusión del arbolado como concepto indemnizable.  
No obstante, el tasador incorpora como concepto indenmnizable la cosecha pendiente de recolección, de acuerdo con el artículo 45 LEF, con una cuantía de 1.219,68 €.   
Se informa desfavorablemente la inclusión del arbolado complementariamente al valor estimado para el suelo, de acuerdo con el informe del ingeniero agrónomo señor Torres.  
Se informa favorablemente la modificación de la hoja de aprecio con inclusión del concepto de indemnización por cosechas pendientes, por valor de 1.219,68 €.   
Julia, Ismael, Francisca Raquel, Rocío, Adoración y Felipe Arnedo Romero (12204, 13312 y 13270)  
La alegación hace referencia a la necesidad de incorporación en la valoración de un muro bloque de hormigón con refuerzos de viguetas, con una altura de 2,20 m. Solicita, igualmente, la indemnización de una solera de hormigón que cubre el suelo y una higuera ubicada en el interior de la finca.  
En relación con los elementos cuya indemnización se solicita, cabe distinguir entre el relativo al cultivo del suelo, concretamente el árbol frutal existente, que no debe tenerse en cuenta pues el valor otorgado a la finca es el relativo a la capitalización de la renta real o potencial, la que sea superior, y ello supone haber tenido en cuenta los cultivos existentes, en el caso de la renta real, o, en el caso de la renta potencial, el cultivo de especies agrícolas de mayor potencialidad económica, lo que excluye el cultivo actual.  
Por otra parte, se deberá tener en cuenta aquellos elementos que se añadan sobre el suelo como elementos ajenos al uso agrícola y que mejoren las condiciones económicas de la parcela. En este caso se encuentra la valla de 2,20 m de altura que delimita la parcela y que debe ser repuesta, aún no constando en este Ayuntamiento licencia alguna sobre ella y no cumplir las determinaciones propias de vallados en suelo rústico. No así la solera cuyo pago se exige pues ésta, además de haberse realizado sin licencia, sin posibilidad de ser detectada por la administración, pues se encuentra oculta, constituye una construcción que debería detraerse del valor del suelo, pues impide la obtención de la mayor renta posible, renta cuya capitalización ha sido utilizada para la obtención del valor de éste.  
Visto todo ello, se procede a valorar el muro de bloque:  
El valor unitario del mismo, sin afección de estado y antigüedad, se lleva a cabo en base a los precios unitarios del IVE.  
  
El valor del muro será el resultado de multiplicar los ml afectados por el coeficiente de estado (1,00) y por el de antigüedad, que se puede estimar en 15 años (0,74)  
40mlx 84,18?/ml x 1,00 x 0,74 = 2.491,73-  
Se informa favorablemente la inclusión de la indemnización por el muro en la hoja de aprecio correspondiente a la parcela del alegante, con un valor de 2.491,73 €, más el premio de afección.  
Se informa desfavorablemente el resto de cuestiones planteadas.  
José Monroig Borrás (12687 y 12792)  
La alegación se ha presentado en dos partes diferenciadas. La primera cuestiona la valoración llevada a cabo por el ingeniero agrónomo encargado por el Ayuntamiento.  
De acuerdo con el informe realizado por el técnico agrónomo, competente por razón de la materia, se rechaza la valoración realizada en el informe técnico adjunto a la alegación.  
Por ultimo, en relación con el demérito, establece la legislación expropiatoria, en su artículo 23 LEF, la necesidad de someter a expropiación, también, los suelos que hayan devenido antieconómicos, si el propietario lo solicita. En el caso en el que nos encontramos, el propietario sí ha solicitado la expropiación total, según la solicitud de 3 de agosto de 2009, con registro de entrada nº 12077.  
Por último, el tasador incorpora como concepto indenmnizable la cosecha pendiente de recolección, de acuerdo con el artículo 45 LEF, con una cuantía de 229,59 €.   
Se informa desfavorablemente, en base al informe del ingeniero agrónomo Francisco Javier Torres, la tasación aportada por el propietario.   
Se informa favorablemente la inclusión en la expropiación de la totalidad de la finca. Sin embargo, la superficie estimada debe ser la real, pues ésta prima sobre la registral, habiéndose superficiado un total de 2.867m².   
Se informa favorablemente la modificación de la hoja de aprecio con inclusión del concepto de indemnización por cosechas pendientes, por valor de 229,59 €.   
De acuerdo con ello, la nueva ficha de valoración a introducir en la hoja de aprecio será:  
Lucrecia Esteller Lores (13944)  
La alegación cuestiona el valor establecido por el técnico agrónomo Francisco Javier Torres para la determinación de la hoja de aprecio municipal. El tasador del alegante introduce varios conceptos sobre el valor del suelo: factor de localización; muro de mampostería; y demérito por expropiación parcial.  
De acuerdo con el informe realizado por el técnico agrónomo, competente por razón de la materia, se rechaza la valoración realizada en el informe técnico adjunto a la alegación.  
En relación con el muro de mampostería que se solicita sea abonado, éste está constituido por un antiguo límite de piedra en deficiente estado que no puede ser considerado, desde nuestro punto de vista, indemnizable.  
La cuestión del demérito proviene de la situación de expropiación parcial. La finca restante resulta tener una superficie de 1.085 m², frente a los 15.878 m² originales. No se trata aquí de un demérito, en nuestra opinión, pues la finca resulta prácticamente no cultivable.  
Establece el artículo 23 LEF la posibilidad del interesado de solicitar la expropiación de la finca por resultar antieconómica y sólo ante la negativa de la administración para proceder a ello debería aplicarse una indemnización por deprecio de la misma, de acuerdo con el artículo 46 LEF. El alegante no manifiesta su intención de incorporar la finca restante, no cultivada, en la expropiación. Se rechaza, por lo tanto, el concepto de demérito como indemnizable. En cualquier caso, según la valoración realizada por el técnico tasador municipal, su valor sería de 3.830,05-  
Se adjunta informe del ingeniero agrónomo tasador del proyecto.  
Se informa desfavorablemente, en base al informe del ingeniero agrónomo Francisco Javier Torres, la tasación aportada por el propietario.   
Se informa desfavorablemente la incorporación del muro de mampostería existente en la parcela, pues éste se encuentra en deficiente estado, precisando una total reconstrucción.   
Por último, no debe considerarse la cuestión del demérito por finca restante, por cuanto la misma, si bien resulta de imposible rentabilidad, no se ha acogido a la posibilidad que le ofrece el artículo 23 LEF.   
Excavaciones Marzá (13184)  
La alegación cuestiona el valor establecido por el técnico agrónomo Francisco Javier Torres para la determinación de la hoja de aprecio municipal. El tasador del alegante cuestiona la valoración municipal "...al no haberse tenido en cuenta la transformación consistente en el cambio de cultivo de secano en regadío de todas y cada una de las parcelas."  
Manifiesta, también el alegante, que "...la transformación ha supuesto una gran inversión a cargo de Excavaciones Marzá, SL para incrementar el rendimiento y calidad de los terrenos y pasar al cultivo cítrico..."  
Cabe indicar que en la finca no se aprecia tal transformación manifestada por el interesado, siendo, en el momento de la exposición al público del proyecto de expropiación por tasación conjunta, un suelo destinado a acopio de tierras y escombros, sin uso agrícola alguno.  
No obstante, de acuerdo con la valoración realizada por el ingeniero agrónomo, Fco. Javier Torres Camós, se modifican los valores unitarios de las fincas 170, 171 parcialmente, 173 y 178, aplicando los valores unitarios derivados del método valorativo establecido en la legislación vigente para la actual situación, cambio que venía previsto en el propio proyecto de expropiación en el caso de proceder a modificar el estado inicial de la finca.  
El interesado no ha procedido, habiendo sido advertido de la necesidad de finalizar el acopio de tierras y escombros, a retirarlos completamente.  
De acuerdo con ello, las nuevas fichas de valoración a introducir en la hoja de aprecio serán:  
Finca 170 (ficha nº 1)  
Finca 171 (ficha nº 2)  
Finca 173 (ficha nº 3)  
Finca 178 (ficha nº 4)  
Se informa favorablemente la modificación de los valores de la tipología de cultivo potencial aplicable a las fincas objeto de expropiación, de acuerdo con el informe redactado por el ingeniero agrónomo Francisco Javier Torres Camós".  
VII. Visto el informe del viceinterventor municipal, Fernando Ferrer Galindo, emitido en fecha 16 de septiembre de 2009, en el que indica que NO existe crédito adecuado y suficiente en el presupuesto general, para hacer frente al coste total de las indemnizaciones previstas.  
VIII. En fecha 17 de septiembre de 2009, el TAG de Urbanismo, Jesús Hernández Lahera, emite el siguiente informe:  
"Visto el informe del arquitecto municipal, señor Pérez Lores de fecha 14.09.2009, en relación con las alegaciones presentadas al proyecto de expropiación por Tasación conjunta de parcelas para la construcción de la EDAR, por este TAG de Urbanismo se informa lo siguiente:  
Exposición de hechos  
I. En fecha 5 de agosto de 2009 (registro de entrada número 13842) presenta alegaciones al expediente, Lucrecia Esteller Lores, NIF 91221768-C, y domicilio a efectos de notificaciones en la partida Sanadorlí número 25 de Benicarló.  
II. En fecha 14 de septiembre de 2009, se emite por parte del arquitecto municipal, señor Pérez Lores informe sobre las alegaciones presentadas por varios interesados y por la señora Esteller Lores, en concreto, al expediente relativo al proyecto de expropiación por tasación conjunta de parcelas para la construcción de la EDAR y que literalmente indica:  
"Lucrecia Esteller Lores (13588)  
La alegación cuestiona el valor establecido por el técnico agrónomo Francisco Javier Torres para la determinación de la hoja de aprecio municipal. El tasador del alegante introduce varios conceptos sobre el valor del suelo: factor de localización; muro de mampostería; y demérito por expropiación parcial.  
De acuerdo con el informe realizado por el técnico agrónomo, competente por razón de la materia, se rechaza la valoración realizada en el informe técnico adjunto a la alegación.  
En relación con el muro de mampostería que se solicita sea abonado, éste está constituido por un antiguo límite de piedra en deficiente estado que no puede ser considerado, desde nuestro punto de vista, indemnizable.  
La cuestión del demérito proviene de la situación de expropiación parcial. La finca restante resulta tener una superficie de 1.085 m², frente a los 15.878 m² originales. No se trata aquí de un demérito, en nuestra opinión, pues la finca resulta prácticamente no cultivable.  
Establece el artículo 23 LEF la posibilidad del interesado de solicitar la expropiación de la finca por resultar antieconómica y sólo ante la negativa de la administración para proceder a ello debería aplicarse una indemnización por deprecio de la misma, de acuerdo con el artículo 46 LEF. El alegante no manifiesta su intención de incorporar la finca restante, no cultivada, en la expropiación. Se rechaza, por lo tanto, el concepto de demérito como indemnizable. En cualquier caso, según la valoración realizada por el técnico tasador municipal, su valor sería de 3.830,05 €  
Se adjunta informe del ingeniero agrónomo tasador del proyecto.  
Se informa desfavorablemente, en base al informe del ingeniero agrónomo Francisco Javier Torres, la tasación aportada por el propietario.   
Se informa desfavorablemente la incorporación del muro de mampostería existente en la parcela, pues éste se encuentra en deficiente estado, precisando una total reconstrucción.   
Por último, no debe considerarse la cuestión del demérito por finca restante, por cuanto la misma, si bien resulta de imposible rentabilidad, no se ha acogido a la posibilidad que le ofrece el artículo 23 LEF."  
Fundamentos de derecho  
Primero. Desde el punto de vista jurídico, procede manifestar que concurren en las presentes alegaciones, los requisitos generales de carácter formal exigidos por la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, personalidad suficiente y legitimación en la causa de las partes alegantes e interposición de las alegaciones en tiempo y forma.  
Segundo. Estamos de acuerdo con las argumentaciones emitidas en su informe por el arquitecto municipal, señor Pérez Lores, de fecha 14.09.2009, en relación con todas las alegaciones presentadas, únicamente debemos matizar, en relación con la alegación presentada por la señora Esteller Lores, que el rechazo del concepto de demérito como indemnizable que indica el arquitecto municipal,   
"Establece el artículo 23 LEF la posibilidad del interesado de solicitar la expropiación de la finca por resultar antieconómica y sólo ante la negativa de la administración para proceder a ello debería aplicarse una indemnización por deprecio de la misma, de acuerdo con el artículo 46 LEF. El alegante no manifiesta su intención de incorporar la finca restante, no cultivada, en la expropiación. Se rechaza, por lo tanto, el concepto de demérito como indemnizable. En cualquier caso, según la valoración realizada por el técnico tasador municipal, su valor sería de 3.830,05 €."  
y que fundamenta en que la alegante no manifiesta su intención de incorporar la finca restante, no cultivada, en la expropiación total, de conformidad con lo establecido por el artículo 46 de la LEF, que dicho artículo, que literalmente indica:  
"En el supuesto del artículo 23, cuando la administración rechace la expropiación total, se incluirá en el justiprecio la indemnización por los perjuicios que se produzcan a consecuencia de la expropiación parcial de la finca".  
Solo es aplicable cuando el Ayuntamiento rechace la expropiación total (cosa que no ha sido pedida por la interesada) y que tal y como se indica por el Tribunal Supremo en Sentencia de 03.12.1999, la indemnización por demérito como consecuencia de la división o expropiación parcial de una finca es diferente, por tener causa distinta, de la indemnización prevista, por el artículo 46 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16.12.1954, cuando el Ayuntamiento rechace la expropiación de la porción de finca, cuya conservación resulte antieconómica al propietario, petición esta que el propietario no está obligado a formular para reclamar el demérito causado a la finca como consecuencia de la división, razones por las que, aún cuando la propietaria de la finca no solicitare del Ayuntamiento la expropiación de esa porción, está legitimada para reclamar la indemnización por el demérito experimentado en ella si resulta debidamente acreditado éste.  
Así pues vemos que la interesada puede solicitar la indemnización por demérito de la finca restante, pero tal y como indica la sentencia citada del TS de 03.12.1999 y la de fecha 15.05.2001, debe ser "proporcionada al perjuicio real y si resulta debidamente acreditado éste".  
En su escrito de alegaciones no aparece debidamente acreditado este perjuicio real, por lo que entendemos que no procede la indemnización por demérito de la finca restante.  
Tercero. En mérito de lo expuesto, de conformidad con las disposiciones citadas y demás normativa de aplicación, procede adoptar el acuerdo de estimar/desestimar las alegaciones de conformidad con el informe del arquitecto municipal, señor Pérez Lores de fecha 14.09.2009, con la matización a la alegación de la señora Esteller Lores, para que pueda continuar la tramitación del expediente."  
Vista la propuesta del teniente de alcalde delegado del Área de Urbanismo y Medio Ambiente y el dictamen de la Comisión Informativa de Urbanismo y Medio Ambiente, la corporación, por unanimidad de los asistentes, acuerda:   
Primero. Estimar en parte las alegaciones formuladas en fecha 23 de junio de 2009 (registro de entrada 10549) y en fecha 10 de julio de 2009 (registro de entrada 11104), por Miguel Sorlí Bosch, con DNI 42719554-H, e incluir en la superficie total a expropiar de la finca de su propiedad, la porción de terreno que se excluyó en el proyecto de expropiación inicial (33,00m²), resultando un valor de 40.039,20 €, más el 5% correspondiente al premio de afección, resultando un valor total de expropiación de 42.041,16 euros. En cuanto a la petición de inclusión en la valoración de una casa, una cisterna y una balsa, se desestima, puesto que los mismos se encuentran abandonados, en muy deficiente estado de conservación.   
Por último, en cuanto a la alegación relativa a la titularidad de la finca, de acuerdo con el Registro de la Propiedad son titulares del pleno dominio de las fincas núm. 7.855 y 1.144, afectas al presente procedimiento de expropiación forzosa, Miguel Sorlí Gil y Rosa Bosch Piñana, con carácter ganancial. En consecuencia, en el momento de proceder al pago del correspondiente justiprecio, el interesado deberá acreditar su derecho.  
Segundo. Estimar en parte las alegaciones formuladas en fecha 16 de julio de 2009 (r. e. 12071), por José Maura Martínez, con NIF 42926119-Y, Ana María Maura Altabella, con NIF 50023672-S, y Yolanda-Rosa Maura Altabella, con NIF 12265959-K, en cuanto a la modificación de la hoja de aprecio, con inclusión del concepto de indemnización por cosechas pendientes, por valor de 1.219,68 €. En cuanto a la inclusión del arbolado complementariamente al valor estimado para el suelo, se desestima, de acuerdo con el informe del ingeniero agrónomo señor Torres.  
Tercero. Estimar en parte las alegaciones formuladas en fecha 30 de julio de 2009 (r. e. 12812), por José María Navas Esteller, en representación de Julia, Ismael, Francisca Raquel, Rocío, Adoración y Felipe Arnedo Romero, en cuanto a la inclusión de la indemnización por el muro en la hoja de aprecio correspondiente a la parcela del alegante, con un valor de 2.491,73 €, más el 5% de premio de afección. En cuanto al resto de alegaciones, desestimarlas por los argumentos expuestos por el arquitecto municipal en su informe de fecha 14 de septiembre de 2009.  
Cuarto. Estimar en parte las alegaciones formuladas en fecha 3 de agosto de 2009 (r. e. 12744 y 12632), por José Monroig Borràs, con NIF 39235660-K, en cuanto a la inclusión en la expropiación de la totalidad de la finca, cuya superficie real, que prima sobre la registral, es de 2.867 m², y proceder a la modificación de la hoja de aprecio, con inclusión del concepto de indemnización por cosechas pendientes, por valor de 229,59 €, por lo que la valoración final de esta finca es de 11.898,05 euros, más el 5% de premio de afección, que hacen un total 12.492,95 euros. En cuanto al resto de alegaciones, desestimarlas por los argumentos expuestos por el arquitecto municipal en su informe de fecha 14 de septiembre de 2009.  
Quinto. Desestimar las alegaciones formuladas en fecha 5 de agosto de 2009 (r. e. 13935), por Lucrecia Esteller Lores, con NIF 84200760-T, y rechazar la valoración particular aportada por la interesada, en base al informe del ingeniero agrónomo Francisco Javier Torres, no considerándose procedente la incorporación del muro de mampostería existente en la parcela por encontrarse en deficiente estado y precisar una total reconstrucción, ni la apreciación del demérito por finca restante, por cuanto la misma, si bien resulta de imposible rentabilidad, no se ha acogido a la posibilidad que le ofrece el artículo 23 LEF.   
Todo ello, de acuerdo con lo informado por el arquitecto municipal en fecha 14 de septiembre de 2009 y por el TAG de Urbanismo en fecha 17 de septiembre de 2009.  
Sexto. Estimar las alegaciones formuladas en fecha 5 de agosto de 2009 (r. e. 13567), por Ramón Ferre Gargallo, en representación de Excavaciones Marzá, SL, con NIF B-12098521, y modificar los valores unitarios de las fincas 170, 171 parcialmente, 173 y 178, de acuerdo con el informe redactado por el ingeniero agrónomo Francisco Javier Torres Camós, aplicando los valores unitarios derivados del método valorativo establecido en la legislación vigente para la actual situación, cambio que venía previsto en el propio proyecto de expropiación en el caso de proceder a modificar el estado inicial de la finca. De acuerdo con ello, las valoraciones finales de las parcelas catastrales 170, 171, 173 y 178, serán respectivamente, 1.158,43 €, 8.494,55 €, 16.699,67 € y 8.536,32 €, más el 5% de premio de afección en cada una, esto es, un total respectivamente de 1.216,35 €, 8.919,28 €, 17.534,65 € y 8.963,14 €. Todo ello, de acuerdo con lo informado por el arquitecto municipal en su informe de fecha 14 de septiembre de 2009.  
Séptimo. Aprobar definitivamente el proyecto de expropiación forzosa por tasación conjunta, para la implantación de una EDAR en la partida Villaperdiz de Benicarló redactado por el arquitecto municipal, señor Luis Pérez Lores, en abril de 2009, con las modificaciones introducidas en el mismo como resultado de la estimación de las alegaciones formuladas por las personas interesadas, según informe de dicho arquitecto municipal de fecha 14 de septiembre de 2009. Dicha aprobación queda condicionada a la existencia de crédito adecuado y suficiente en el presupuesto general del Ayuntamiento de Benicarló para el pago de las correspondientes indemnizaciones, de acuerdo con la valoración municipal.  
Octavo. Remitir el expediente al Jurado de Provincial de Expropiación Forzosa, para que determine el justiprecio definitivo, en aquellos casos en los que la valoración municipal ha sido rechazada expresamente por los titulares de bienes y derechos afectados, designándose a estos efectos, al señor Luis Pérez Lores, en calidad de arquitecto municipal, para que, de conformidad con el artículo 85 de la Ley de Expropiación Forzosa, forme parte, en su caso, del Jurado Provincial de Expropiación.   
Noveno. Publicar este acuerdo en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana, en el Boletín Oficial de la Provincia de Castellón y en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia de Castellón, así como, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento de Benicarló.  
Diez. Notificar este acuerdo los interesados, indicándoles que contra el dispositivo 7º, que pone fin a la vía administrativa, pueden interponer recurso potestativo de reposición, ante el órgano que lo dicta, en el plazo de un mes, a contar desde el día siguiente a la notificación o publicación de este acuerdo, según lo previsto en los artículos 116 y 117 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. O bien, directamente, pueden interponer recurso contencioso-administrativo, ante el Juzgado Contencioso-Administrativo de Castellón, en el plazo de dos meses, desde el día siguiente a la notificación o publicación de este acuerdo, según lo previsto en los artículos 8.1 y 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa. Sin perjuicio de que puedan interponer cualquier otro recurso que consideren pertinente.»  
Benicarló, 26 de octubre de 2009.- El teniente de alcalde delegado del Área de Urbanismo: Antonio Cuenca Caballero.